Waarderingsinstructie jaarlijkse waardebepaling

WAARDERINGSKAMER

Waarderingsinstructie jaarlijkse waardebepaling Richtlijnen voor de uitvoering van de Wet WOZ

Tekst vastgesteld op: 9 december 2005

WAARDERINGSINSTRUCTIE JAARLIJKSE WAARDEBEPALING

COLOFON Waarderingskamer De "Waarderingsinstructie jaarlijkse waardebepaling, Richtlijnen voor de uitvoering van de Wet WOZ" is op 9 december 2005 vastgesteld door de Waarderingskamer. De Waarderingsinstructie jaarlijkse waardebepaling is voorbereid door de Commissie Regelgeving en Controle van de Waarderingskamer. In deze derde druk is de wettekst aangepast aan de situatie van 1 januari 2009. Vormgeving omslag Drukkerij All-in, Katwijk Opmaak en zetwerk binnenwerk Waarderingskamer Druk Drukkerij All-in, Katwijk Voor meer informatie kunt u contact opnemen met: Waarderingskamer Postbus 93210 2509 AE DEN HAAG Telefoon: Telefax: E-mail:

(070) 311 05 55 (070) 311 05 70 [email protected]

ISBN 90-75208-20-0 ISSN 1871-1960 © 2006, Waarderingskamer, Den Haag Eerste druk, mei 2006 Tweede druk, mei 2007 Derde druk, april 2009 Niets uit deze uitgave mag worden verveelvoudigd, opgeslagen in een geautomatiseerd gegevensbestand of openbaar gemaakt, in enige vorm of enige wijze, hetzij elektronisch, mechanisch, door fotokopieën, opnamen of enig andere manier, zonder voorafgaande schriftelijke toestemming van de Waarderingskamer. 2

INHOUDSOPGAVE

Inleiding DEEL I 1.

2.2

3.2

4.

5.

47

Modelmatige waardebepaling woningen (Modelmatige) waardebepaling niet-woningen

Proces kwaliteitsbewaking (modelmatige) waardebepaling 5.1 5.2

31

Marktanalyse en beoordeling waarden woningen 3.1.1 Verzamelen marktgegevens woningen 3.1.2 Analyseren marktgegeven aan de hand van vastgestelde WOZ-waarde 3.1.3 Individueel beoordelen modelwaarde aan de hand van marktgegeven 3.1.4 Inwinnen aanvullende informatie 3.1.5 Registreren marktgegevens woningen Marktanalyse niet-woningen 3.2.1 Verzamelen marktgegevens niet-woningen 3.2.2 Verifiëren verzamelde marktgegevens niet-woningen 3.2.3 Registreren marktgegevens niet-woningen 3.2.4 Analyseren marktgegevens niet-woningen

Proces modelmatige waardebepaling 4.1 4.2

19

Verwerking mutaties objectkenmerken door bouwactiviteiten 2.1.1 Bouwvergunningen en andere signalen uit BAG 2.1.2 Vergunningsvrije en illegale bouwactiviteiten (geen signalen uit BAG) Bewaking volledigheid en juistheid objectkenmerken

Proces marktanalyse en beoordeling waarden met marktgegevens 3.1

13

Verwerking mutaties objectafbakening Bewaking volledigheid en juistheid objectafbakening

Proces bijhouding objectkenmerken 2.1

3.

PROCESSEN

Proces beheer objectafbakening 1.1 1.2

2.

7

51

Kwaliteitsbewaking woningen Kwaliteitsbewaking niet-woningen

6.

Proces bezwarenafhandeling

55

7.

Proces waardering van objecten in aanbouw

59 3


DEEL II 1.

Beoordeling processen 1.1 1.2 1.3 1.4 1.5 1.6 1.7

2.

2.3 2.4

3.2 4.

4

93

Beoordeling taxatieverslag (onderbouwing taxatie) 3.1.1 Taxatieverslag woningen 3.1.2 Taxatieverslag woningen in aanbouw 3.1.3 Taxatieverslag niet-woningen Beoordeling verzending beschikkingen

Beoordeling randvoorwaarden 4.1 4.2

81

Beoordeling vastlegging objectafbakening en kadastrale gegevens Beoordeling vastlegging objectgegevens 2.2.1 Vastlegging objectgegevens woningen 2.2.2 Vastlegging objectgegevens niet-woningen Beoordeling vastlegging marktgegevens 2.3.1 Vastlegging marktgegevens woningen 2.3.2 Vastlegging marktgegevens niet-woningen Beoordeling vastlegging subjectgegevens

Beoordeling producten 3.1

65

Beoordeling proces beheer objectafbakening Beoordeling proces bijhouding objectkenmerken Beoordeling proces marktanalyse en beoordeling waarden met marktgegevens 1.3.1 Proces marktanalyse en beoordeling waarden woningen 1.3.2 Proces marktanalyse en taxatie niet-woningen Beoordeling proces modelmatige waardebepaling Beoordeling proces kwaliteitsbewaking (modelmatige) waardebepaling Beoordeling proces bezwarenafhandeling Beoordeling proces waardering van objecten in aanbouw

Beoordeling vastleggingen 2.1 2.2

3.

CRITERIA VOOR TOEZICHT DOOR DE WAARDERINGSKAMER

Inleiding Beoordeling vakbekwaamheid 4.2.1 Medewerkers WOZ-administratie 4.2.2 Medewerkers marktanalyse 4.2.3 Medewerkers taxatiemodellen 4.2.4 Medewerkers taxaties

103

DEEL III 1.

Gegevens voor toezicht 1.1 1.2

1.3 1.4 1.5 2.

Instructie gerechtvaardigd belang

2.

3.

4.

5.

173

Tekst van het besluit per 1 januari 2005

Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet WOZ 5.1 5.2

165

Tekst van het besluit per 1 januari 1998 Toelichting

Uitvoeringsbesluit Wet waardering onroerende zaken 4.1

157

Tekst van het besluit per 21 februari 2003 Toelichting

Besluit gegevensverstrekking Wet waardering onroerende zaken 3.1 3.2

139

Tekst van de wet na wijziging per 1 januari 2008

Uitvoeringsbesluit onderbouwing en uitvoering waardebepaling Wet WOZ 2.1 2.2

135

FORMELE REGELGEVING

Wet waardering onroerende zaken 1.1

109

Inleiding Periodieke inventarisaties (vragenlijsten) 1.2.1 Beheer objectafbakening 1.2.2 Bijhouding objectkenmerken 1.2.3 Marktanalyse 1.2.4 (Modelmatige) waardebepaling 1.2.5 Beheer subjecten 1.2.6 Waardevaststelling 1.2.7 Bezwaar en beroep 1.2.8 Gegevenslevering afnemers 1.2.9 Planning 1.2.10 Toelichting op de vragenlijst Inspecties ter plaatse Onderzoeken (ter plaatse) Andere vormen van informatie-inwinning

DEEL IV 1.

INSTRUCTIES VAN DE WAARDERINGSKAMER

175

Tekst van de regeling per 21 februari 2003 Toelichting

5


6.

Uitvoeringsregeling vakbekwaamheidseisen Wet WOZ 6.1 6.2

7.

Tekst van de regeling per 21 februari 2003 Toelichting

Uitvoeringsregeling uitgezonderde objecten Wet WOZ 7.1 7.2

197

203

Tekst van de regeling na wijziging per 1 januari 2005 Toelichting

BIJLAGEN 1. 2. 3. 4. 5. 6. 7.

6

Handreiking beoordelingsprotocollen Voorbeelden taxatieverslagen Model-toelichting taxatieverslagen Model-toelichting inlichtingenformulieren Internationale taxatierichtlijn voor de massale waardebepaling ten behoeve van belastingheffing Begrippenlijst Trefwoordenregister

209 235 245 249 253 265 273

INLEIDING

INLEIDING Deze Waarderingsinstructie jaarlijkse waardebepaling is vanaf 1 januari 2007 van kracht en bevat richtlijnen voor de uitvoering van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ). Vanaf waardepeildatum 1 januari 2007 wordt jaarlijks de waarde bepaald. De vastgestelde waarden naar de waardepeildatum 1 januari 2007 worden gebruikt in het kalenderjaar 2008. De waarden naar waardepeildatum 1 januari 2008 zullen worden gebruikt in het kalenderjaar 2009 en zo verder. Vanaf 1 januari 2009 maakt de vastgestelde waarde als Basisregistratie Waarde Onroerende Zaken (Basisregistratie WOZ) onderdeel uit van het stelsel van basisregistraties. Bij een jaarlijkse waardering en het beheer van de basisregistratie is beheersing van het WOZ-proces door gemeenten van nog groter belang dan in het verleden. Immers ieder jaar worden dan massaal WOZ-beschikkingen verzonden met een actuele waarde, worden bezwaren afgehandeld, worden mutaties verwerkt en aan het eind van het jaar moeten de taxaties voor het volgende jaar beschikbaar zijn. Uit de Basisregistratie WOZ worden de vastgestelde waarden in toenemende mate door andere overheden benut. Bij jaarlijkse waardering is er minder ruimte om "in een rustige periode" ontstane achterstanden of tekortkomingen weg te nemen. Daarom is een goede planning en organisatie en een adequate kwaliteitsbeheersing van de activiteiten noodzakelijk. Hieronder zijn de belangrijkste randvoorwaarden genoemd die een zorgvuldige uitvoering van de waardering mogelijk maken: - Processen De processen, zoals beheer objectafbakening, bijhouding objectgegevens en marktanalyse zijn de basis voor de jaarlijkse waardering. Deze processen zijn als een continue activiteit in de gemeentelijke organisatie ingebed. Verder is gewaarborgd dat de uitvoering zorgvuldig, juist, volledig en tijdig plaatsvindt. - Modelmatige waardebepaling en kwaliteitscontrole woningen Bij een jaarlijkse waardering van woningen is modelmatige waardebepaling de meest doelmatige werkwijze. Wat onder modelmatige waardebepaling verstaan wordt is gedefinieerd in de begrippenlijst en welke werkzaamheden hiervoor nodig zijn blijkt uit deel I van de Waarderingsinstructie. De resultaten uit de marktanalyse vormen een belangrijke basis voor het opstellen en verfijnen van het taxatiemodel. Door kwaliteitscontrole van de resultaten uit het model (modelwaarden en modelonderbouwingen) wordt het model steeds verder geoptimaliseerd. Verwerking van mutaties en analyse van verkoopcijfers actualiseren de WOZ-administratie, het marktanalysemodel en het taxatiemodel. Verkoopcijfers zijn de basis voor de waardebepaling van woningen. Elk gerealiseerd verkoopcijfer wordt vergeleken met zowel de vastgestelde WOZ-waarde van de vorige waardepeildatum als met de vast te stellen waarde voor de eerstvolgende twee waardepeildata. Deze vergelijkingen vinden plaats als verkoopprijs en modelwaarde naar de desbetreffende waardepeildatum beschikbaar zijn. De vergelijkingen hoeven dus niet gelijktijdig plaats te vinden. De resultaten van deze vergelijking met de "voorlopige" uitkomsten van het model voor de eerstvolgende waardepeildata kunnen leiden tot verdere analyse van het verkoopcijfer of tot bijstelling van het taxatiemodel.

7


Bij de afhandeling van de bezwaren wordt gebruik gemaakt van het taxatiemodel. De resultaten van de bezwaarafhandeling worden meteen gebruikt als input voor het model. - (Modelmatige) waardebepaling en kwaliteitscontrole niet-woningen Verwerking van mutaties actualiseert de WOZ-administratie. Een continue marktanalyse van verhuurtransacties, verkooptransacties, stichtingskosten en gronduitgifteprijzen leiden tot actualisering van kengetallen, taxatiewijzers, waarderingsuitgangspunten en taxatiemodellen. Het beschikbaar stellen van marktgegevens aan andere gemeenten (door middel van het WOZ-Datacenter) maakt het mogelijk om regionale of landelijke kengetallen en taxatiewijzers op te stellen die voorzien zijn van een adequate onderbouwing. Op deze wijze worden taxaties van niet-woningen uniformer en doelmatiger uitgevoerd. Afhankelijk van het soort niet-woning, de beschikbaarheid van geanalyseerde marktgegevens en de beschikbaarheid van in samenwerking met de Vereniging van Nederlandse Gemeenten (VNG) opgestelde taxatiewijzers wordt de waardebepaling van niet-woningen al dan niet modelmatig uitgevoerd. In onderstaande schema’s is de samenhang tussen de processen geïllustreerd. Schema woningen WOZ-waarde

Verkopen Kadaster

Marktanalyse Vraagprijzen

Modelmatige waardebep.

Verificatie waarden

Bijhouden objectkenmerken BAG, etc.

WOZ-waarde Veldopnames

Beheer objectafbakening

Mutatieverwerking

Controle

Waardevaststelling

Kadaster GBA

8

Beheer subjecten

Bezwaar en beroep

INLEIDING

Schema niet-woningen Huurcijfers, etc.

Bouwkosten, grondprijzen

Verzamelen marktgeg.

Screening marktgeg.

Regionale analyse


Invoer WOZDatacenter

Landelijke kengetallen

Gecoördin. overleg


Bijhouden objectkenmerken BAG, etc.

WOZ-waarde Veldopnames


Mutatieverwerking

Controle

Waardevaststelling

Bezwaar en beroep

Kadaster BROI/nutsbedrijf

Beheer subjecten

In de schema’s staat duidelijk aangegeven dat niet alleen de verwerking van mutaties behoort tot de werkzaamheden, maar dat ook steeds bewaakt moet worden of de geregistreerde gegevens volledig en juist zijn. Immers de uitvoering van de Wet WOZ moet ervoor zorgen dat gemeenten, waterschappen en Belastingdienst de beschikking krijgen over een basis om op verantwoorde wijze belasting te heffen. Daarnaast worden diezelfde WOZ-gegevens onder meer gebruikt voor het verdelen van de middelen uit het gemeentefonds. Het aantal toepassingen van de WOZ-waarde zal steeds verder toenemen (breder gebruik) en daarmee ook het belang van een zorgvuldige uitvoering van de waardebepaling en waardevaststelling. Voor al deze gebruiksdoelen is het nodig dat de waarde van de onroerende zaken volledig en juist in beeld is. Dat betekent dat alle onroerende zaken, alle objectkenmerken en de markt in beeld zijn en dat door middel van een goede toepassing van een taxatiemethodiek (modelmatige vergelijking) dit ook leidt tot juiste WOZ-waarden. Opbouw Waarderingsinstructie jaarlijkse waardebepaling In deze Waarderingsinstructie zijn de belangrijkste processen opgenomen die centraal staan bij jaarlijkse waardering. Er zijn vier delen: - deel I: beschrijving stappenplan processen (functie: ondersteuning van gemeenten bij uitvoering waardering); - deel II: criteria voor het houden van toezicht (functie: maakt toezicht door Waarderingskamer op uitvoering meer transparant);

9


- deel III: instructie van de Waarderingskamer (functie: legt primair verplichting tot aanleveren van gegevens van tevoren vast, kan ook ondersteunend werken bij inrichting van planning en bewaking van WOZ-werkzaamheden door gemeente zelf); - deel IV: voor de waardebepaling relevante formele weten regelgeving (functie: beschikbaar stellen formele, wettelijke uitgangspunten voor uitvoering waardering). Deel I van deze Waarderingsinstructie jaarlijkse waardebepaling geeft in de vorm van een aantal stappenplannen een beschrijving. Deze stappenplannen vormen niet de gedetailleerde beschrijving van werkprocessen ten behoeve van de administratieve organisatie van een gemeente. De gedetailleerde inrichting van deze werkprocessen is namelijk afhankelijk van de organisatie van de gemeente en van de gekozen mix tussen uitbesteden, inhuren van deskundigen en zelf verrichten van (bepaalde delen van) de werkzaamheden. Het waarborgen van een juiste procesinrichting in een gemeente blijft de verantwoordelijkheid van de gemeente. De stappenplannen geven de gemeente wel een duidelijk toetsingskader voor het beoordelen van de werkprocessen binnen de eigen organisatie. Aan de hand van de stappenplannen kan een gemeente eenvoudig beoordelen of alle relevante stappen ook worden gezet. De gemeentelijke inrichting moet zorgvuldige uitvoering waarborgen. Hiervoor wordt verwezen naar de Handreiking interne beheersingsmaatregelen WOZ die te vinden is op de site van de Waarderingskamer. De stappenplannen vormen daarnaast een kader voor de criteria die de Waarderingskamer gebruikt bij haar toezicht. Deze criteria zijn uitgewerkt in deel II. Het geheel van criteria dat de Waarderingskamer hanteert bij haar toezicht wordt aangeduid met "normatiek". De Waarderingskamer streeft er naar om voor alle werkzaamheden nodig voor de uitvoering van de Wet WOZ normatiek openbaar te maken via de site van de Waarderingskamer (www.waarderingskamer.nl). De normatiek wordt door de betrokken partijen, gemeenten, afnemers en Waarderingskamer gezamenlijk ontwikkeld aangezien een breed draagvlak voor de normatiek van groot belang is. Naast de openbaarmaking van de normatiek via de site zijn de kwaliteitseisen die direct van belang zijn voor de uitvoering van de waardebepaling opgenomen in deze Waarderingsinstructie jaarlijkse waardebepaling. Zoals uit de inhoudsopgave blijkt staan hier centraal de eisen aan de bijhouding van gegevens, aan de vastlegging van gegevens en aan het eindproduct (de onderbouwde waarde). Ook aan de kwaliteitsbewaking zijn eisen gesteld. In een tijdbalk is een samenvatting van de belangrijkste kwaliteitseisen opgenomen. In deel III van deze Waarderingsinstructie jaarlijkse waardebepaling is vastgelegd op welke wijze gemeenten de Waarderingskamer inzicht geven in de uitvoering van de Wet WOZ. Centraal hierbij staan periodieke inventarisaties die aansluiten op de managementen sturingsinformatie die een gemeente zelf nodig heeft voor de beheersing van de werkzaamheden. Binnen deze inventarisaties komen zowel de (meerjaren)planning en de voortgang, als de resultaten en de kwaliteit van de verrichte werkzaamheden aan de orde. Ten slotte geeft deel IV van deze Waarderingsinstructie de geldende regelgeving per 1 januari 2009.

10

PROCESSEN

DEEL I

PROCESSEN Beheer objectafbakening Bijhouding objectkenmerken Marktanalyse en beoordeling waarden met marktgegevens Modelmatige waardebepaling Kwaliteitsbewaking (modelmatige) waardebepaling Bezwarenafhandeling Waardering van objecten in aanbouw

11


12

DEEL I

PROCESSEN

1.

1. BEHEER OBJECTAFBAKENING

PROCES BEHEER OBJECTAFBAKENING Uit artikel 16 van de Wet WOZ vloeit voort dat het hele grondgebied van een gemeente bestaat uit WOZ-objecten. Deze moeten worden afgebakend en geadministreerd. Enkele categorieën WOZ-objecten blijven bij de waardebepaling buiten aanmerking. Deze objecten maken echter wel deel uit van de WOZ-administratie. Een deel van deze uitgezonderde objecten moet immers wel aan de waterschappen en de Belastingdienst, en daarom aan de Landelijke Voorziening WOZ, worden geleverd. Tevens geldt voor alle onroerende zaken dat zij van belang zijn voor de volledigheidscontrole en correcte verwerking van mutaties van de betrokken objecten. Alle objecten dienen dus in de WOZ-administratie opgenomen te zijn. De objecten uit de categorieën: a. objecten waarvoor beschikking is verzonden of nog verzonden moet worden b. sluimerende objecten c. gebouwde uitgezonderde objecten moeten in het centrale bestand met WOZ-objecten (WOZ-objectenbestand) geregistreerd zijn conform de regels van objectafbakening. De objecten uit deze drie categorieën worden geleverd aan de afnemers (de Landelijke Voorziening WOZ). De ongebouwde uitgezonderde objecten worden niet geleverd aan de afnemers (de Landelijke Voorziening WOZ). Deze categorie objecten wordt op één van onderstaande vier manieren in de WOZ-administratie opgenomen: - de uitgezonderde ongebouwde objecten worden volledig conform de regels voor de objectafbakening opgenomen in het centrale bestand met WOZ-objecten (bijvoorbeeld een WOZ-object bestaande uit bedrijfsmatig geëxploiteerde cultuurgrond van ondernemer X); - alle uitgezonderde ongebouwde objecten worden opgenomen in het centrale bestand met WOZ-objecten, maar niet volledig conform de regels voor de objectafbakening (bijvoorbeeld alle natuurgebieden van Staatsbosbeheer als één object, ongeacht de vraag of sprake is van een samenstel). In de praktijk wordt dit aangeduid als "container"; - de uitgezonderde ongebouwde objecten worden niet opgenomen in het centrale bestand met WOZ-objecten, maar in een ander administratief bestand (bijvoorbeeld kadastraal bestand, afzonderlijke database of spreadsheet). Hierbij wordt een aantekening gemaakt met betrekking tot de reden van "uitzondering"; - het onderscheid tussen WOZ-objecten waarvoor een waarde vastgesteld moet worden en die geleverd worden en de "ongebouwde uitgezonderde objecten" wordt gemaakt in een GIS-systeem (digitale WOZ-kaart) en alleen van de eerste soort objecten worden de gegevens vastgelegd in het WOZ-objectenbestand. Dit betekent dat voor uitgezonderde ongebouwde objecten niet altijd volledig voldaan hoeft te zijn aan de eisen met betrekking tot de objectafbakening, mits correcte gegevenslevering aan de afnemers (de Landelijke Voorziening WOZ), volledigheid van de administratie en correcte bijhouding gewaarborgd zijn. Van een gemeente wordt een redelijke inspanning verwacht om de volledigheid van de WOZ-administratie te waarborgen. Dit waarborgen omvat enerzijds het ervoor zorg13


DEEL I

dragen dat de gehele kadastrale oppervlakte en alle objecten in de WOZ-administratie zijn opgenomen en anderzijds dat er geen objecten ten onrechte zijn aangewezen als een uitgezonderd WOZ-object. Een redelijke inspanning betekent dan ook dat in sommige situaties een WOZ-object aangemerkt kan worden als een uitgezonderd object, zonder dat geverifieerd is of aan alle voorwaarden voor de uitzondering is voldaan. Dit betekent bijvoorbeeld dat ongebouwde percelen waarvan naar verwachting de waarde lager is dan het bedrag van de efficiencyvrijstelling in de Gemeentewet aangemerkt kunnen worden als uitgezonderd object, zodat verdere waardebepaling achterwege blijft, zonder dat geverifieerd is of er bijvoorbeeld sprake is van bedrijfsmatige exploitatie van cultuurgrond. Dit betekent ook dat alleen bij mutaties van de eigenaar (zakelijk gerechtigde) en bij mutaties van het bestemmingsplan geverifieerd moet worden of de uitzonderingsgrond nog steeds geldt. Naar behoefte kan deze verificatie ook op andere relevante momenten plaatsvinden. De onderscheiden stappen in de verschillende deelprocessen zijn alle nodig om het gewenste eindresultaat te behalen. Er kan een andere volgorde aangehouden worden bij de uitvoering van de stappen, mits alle stappen gezet worden. 1.1

Verwerking mutaties objectafbakening De gemeente moet alle wijzigingen in de objectafbakening bijhouden. De volgende activiteiten zijn hierbij van belang: stap 1: verzamelen kadastrale mutaties en gebruikersmutaties. Aangeleverd door bijvoorbeeld Kadaster, GBA, KvK en nutsbedrijf of zelf verzameld voor bijvoorbeeld bedrijfsverzamelgebouwen. stap 2: bepalen WOZ-relevantie mutaties. Niet alle mutaties zijn relevant, bijvoorbeeld wijziging van een niet relevant recht (zoals bloot eigendom), wijziging van een klein onderdeel (bijvoorbeeld niet als belastingplichtige aangewezen mede-eigenaar), wijziging in het gebruik van een onzelfstandig deel (verhuizing naar kamer in verpleeghuis, verhuur van een niet-afsluitbaar deel van een kantoorverdieping). Wel relevant is bijvoorbeeld een wijziging met betrekking tot het vestigen van een opstalrecht. stap 3: beoordelen of wijziging eigenaar en/of gebruiker volledig WOZobject/meerdere volledige WOZ-objecten betreft. Zo ja: door naar stap 6. stap 4: beoordelen of sprake is van zodanige wijziging van eigenaar en/of gebruiker van een deel van een WOZ-object dat dit moet leiden tot één of meer nieuwe WOZ-objecten. Zo ja: WOZ-afbakening indien van toepassing wijzigen overeenkomstig artikel 16 van de Wet WOZ en daarna door naar stap 6. De wijziging van eigenaar van een ongebouwde onroerende zaak of een gedeeltelijk ongebouwde onroerende zaak kan ook tot gevolg hebben dat de nieuwe eigenaar niet langer voldoet aan de vereisten bij een "uitzonderingsbepaling", zodat het desbetreffende WOZ-object vanaf de

14

PROCESSEN


stap 5: stap 6:

stap 7:

stap 8:

1.2

mutatiedatum wel gewaardeerd moet worden. Ook in dat geval moet de WOZ-administratie worden aangepast en wordt daarom doorgegaan naar stap 6. verifiëren of kadastrale mutatie, GBA-mutatie of andere gebruikersmutaties inderdaad geen invloed heeft voor WOZ. Terug naar stap 3 of einde verwerking. nagaan voor desbetreffende WOZ-object (WOZ-objecten) of de naastgelegen objecten of aangrenzende kadastrale percelen dezelfde eigenaar en gebruiker hebben. Zo ja: WOZ-afbakening indien van toepassing wijzigen overeenkomstig artikel 16 van de Wet WOZ. vastleggen objectaanduiding, kadastrale identificatie en subjectgegevens gewijzigde WOZ-objecten, of vastleggen gewijzigde subjectgegevens bij bestaande WOZ-objecten. Voor de objectaanduiding wordt waar mogelijk gebruik gemaakt van adressen in Basisregistraties Adressen en Gebouwen. Zie handreiking "Samenhang BAG en WOZ objecten" die te vinden is op de site van de Waarderingskamer. eventueel (ter plaatse) bepalen en vastleggen objectkenmerken van gewijzigde WOZ-objecten. Verwezen wordt naar het proces bijhouding objectkenmerken.

Bewaking volledigheid en juistheid objectafbakening De gemeente is verantwoordelijk voor de correcte objectafbakening en voor de volledigheid van de WOZ-administratie. Daarom is van belang dat de volledigheid en de juistheid van de WOZ-administratie wordt gecontroleerd en zo nodig verbeterd. Zoals aangegeven in de inleiding van dit hoofdstuk wordt verwacht dat de gemeente daarvoor een redelijke inspanning verricht. Daaronder verstaan we dat een gemeente regelmatig controleert of de oppervlakte van de WOZ-objecten nog aansluit op de totale gemeentelijke kadastrale oppervlakte. Het is niet nodig dat men bijvoorbeeld jaarlijks verifieert of bij de uitgezonderde objecten en de deels uitgezonderde objecten nog steeds voldaan is aan de criteria voor de van toepassing zijnde "uitzondering". Bij de verificatie van de oppervlakte kunnen grafische hulpmiddelen (GIS-systemen) een ondersteunende rol vervullen. Daarnaast is het bij de mutatieverwerking bijvoorbeeld wel redelijk dat na een eerste vaststelling dat een "uitzondering" geldt, de gemeente bij elke mutatie van de eigenaar opnieuw vaststelt of de juistheid van de typering nog correct is (zie deelproces 1.1 Verwerking mutaties objectafbakening), maar het verwerken van gebruikersmutaties van deze uitgezonderde objecten is niet nodig. Het "beoordelingsprotocol aansluiting Basisregistratie Kadaster" (zie bijlage) is een hulpmiddel voor gemeenten om de volledigheid op een doelmatige wijze te bewaken. Deze doelmatigheid kan verder worden vergroot, wanneer het protocol voor meerdere doeleinden wordt gebruikt. Wanneer de gemeente zelf het protocol 15


DEEL I

toepast, kunnen de resultaten bijvoorbeeld ook worden gebruikt om de accountant van de gemeente of de Waarderingskamer ervan te overtuigen dat de volledigheid van de WOZ-administratie (en daarmee van de belastingadministratie) in voldoende mate is gewaarborgd. Zie ook de handreiking interne beheersingsmaatregelen WOZ die te vinden is op de site van de Waarderingskamer. De volgende stappen zijn van belang voor de bewaking van de volledigheid en juistheid van de objectafbakening: stap 1: bepalen van de frequentie waarin de volledigheidscontroles worden uitgevoerd. Minimaal eenmaal per jaar, bijvoorbeeld in het kader van een accountantscontrole. Verder op geschikte momenten, bijvoorbeeld na een complexe mutatie, zoals een herverkavelingakte of na verwerking van de maandelijkse kadastrale mutaties. stap 2: verrichten van een volledigheidstoets van de WOZ-administratie aan de hand van alle kadastrale percelen en de kadastrale oppervlakten. Deze stap staat centraal in het beoordelingsprotocol aansluiting Basisregistratie Kadaster (zie bijlage). stap 3: afbakenen tot WOZ-objecten van ontbrekende kadastrale percelen en oppervlakten naar aanleiding van de volledigheidstoets. Eventueel onderscheid maken tussen percelen behorende bij uitgezonderde objecten en bij overige objecten. stap 4: naar aanleiding van de volledigheidstoets controleren of bij elk WOZobject alle betrokken kadastrale percelen worden geregistreerd, waarbij de toegekende kadastrale oppervlakte(n) in overeenstemming zijn met de grondoppervlakte van het WOZ-object. stap 5: vastleggen van gewijzigde en ontbrekende WOZ-objecten in de WOZadministratie (volledige objectaanduiding en volledige kadastrale identificatie). Hierbij moet aandacht gegeven worden aan correcte vastlegging van bijvoorbeeld ingangsdatum, mede in relatie tot de formeel vastgestelde objectafbakening en WOZ-waarde van betrokken WOZ-objecten. Herhaal vervolgens de stappen 2 tot en met 5 totdat de gemeentelijke oppervlakte en de oppervlakte in de WOZ-administratie sluitend zijn. De gemeentelijke oppervlakte is hierbij de totaaltelling van de kadastrale oppervlakte van alle actuele kadastrale percelen in de gemeente. stap 6: nagaan voor WOZ-objecten waarvoor wijzigingen zijn vastgelegd of de naastgelegen objecten of aangrenzende kadastrale percelen, naar omstandigheden beoordeeld, tot hetzelfde WOZ-object behoren (samenstel) en zo nodig aanpassen van objectafbakening in de WOZ-administratie. Ook hierbij moet aandacht gegeven worden aan correcte vastlegging van bijvoorbeeld ingangsdatum, mede in relatie tot de formeel vastgestelde objectafbakening en WOZ-waarde van betrokken WOZ-objecten.

16

PROCESSEN


stap 7: vaststellen juistheid typering als uitgezonderd ongebouwd object. Bij kleine ongebouwde uitgezonderde objecten waarbij een waarde wordt verwacht die lager ligt dan € 12.000 mag er om doelmatigheidsredenen vanuit gegaan worden dat de typering juist is. Bij de overige ongebouwde uitgezonderde objecten wordt beoordeeld of bekend is waarom sprake is van een uitzondering en of er signalen zijn die erop wijzen dat deze uitzondering wellicht niet meer van toepassing is.

17


DEEL I

Schema beheer objectafbakening Verwerking mutatie objectafbakening

Gebruikersmutatie (GBA, KvK, nutsbedrijf, e.d.)

wel relevant

Bewaking volledige en juiste afbakening

Kadastrale mutatie (kadaster)

Is de mutatie relevant voor de WOZ

niet relevant

Vaststellen periodiciteit controle

Uitvoeren volledigheidstoets

wel relevant

Heeft mutatie een Heeft mutatie een Verifiëren of mutatie wijziging van eigenaar wijziging van eigerelevant is voor de e nee WOZ naar en/of gebruiker nee en/of gebruiker tot gevolg van een deel tot gevolg van één van een WOZ-object? of meerdere WOZobjecten? ja

ja Nagaan of samenstelvorming mogelijk is met naastgelegen WOZ-object of perceel

Vastleggen objectaanduiding, kadastrale aanduiding, subjectgegevens

(eventueel) opname ter plaatse

Vastleggen objectkenmerken

Einde verwerking objectafbakening

18

Sluit de oppervlakte in WOZ-administratie aan bij gemeentelijke oppervlakte? nee

ja

Afbakenen ontbrekende percelen

niet relevant Controleren koppeling WOZ-object en kadastrale percelen

Vastleggen gewijzigde en ontbrekende WOZ-objecten Nagaan of samenstelvorming mogelijk is met naastgelegen WOZ-object of perceel

Vaststellen juistheid typering als uitgezonderd ongebouwd object

Einde waarborg volledige WOZ-administratie en correcte objectafbakening

PROCESSEN

2.

2. BIJHOUDING OBJECTKENMERKEN

PROCES BIJHOUDING OBJECTKENMERKEN

Net als bij het proces beheer objectafbakening zijn bij het bijhouden van de objectkenmerken twee stromen van belang. Enerzijds het bewaken van de kwaliteit van het bestand en anderzijds het permanent beoordelen en vastleggen van de mutaties. Gezien het belang wordt begonnen met de verwerking van mutaties. Wijzigingen van de objecten kunnen worden veroorzaakt door: - mutaties in objectafbakening (kadastrale mutaties en gebruikersmutaties, zie de stappen in het proces beheer objectafbakening); - bouwactiviteiten (fysieke wijziging object, al dan niet na verlening bouwvergunning). Mutaties in objectafbakening en bouwactiviteiten waarvoor een bouwvergunning is verleend komen als signaal vanuit andere werkprocessen binnen (zie 2.1 Verwerking mutaties objectkenmerken door bouwactiviteiten). Voor de overige mutaties wordt actief informatie ingewonnen (zie 2.2 Bewaking volledigheid en juistheid objectkenmerken). Alle wijzigingen in de objectkenmerken worden direct verwerkt in de WOZ-administratie. De wijzigingen van de fysieke kenmerken leiden veelal ook tot een verandering in de Basisregistraties Adressen en Gebouwen (BAG). In sommige gevallen zal een mutatie in de BAG werken als signaal om in de WOZ-administratie ook een wijziging aan te brengen. In andere gevallen leidt een constatering in het kader van de uitvoering van de Wet WOZ tot een signaal in de richting van de beheerder van de BAG. Er is dan ook sprake van een intensieve samenhang tussen de bijhouding objectkenmerken van de WOZ en de bijhouding van de BAG. Zie hiervoor de handreiking "Samenhang processen BAG en WOZ" die te vinden is op de site van de Waarderingskamer. De onderscheiden stappen in de verschillende deelprocessen zijn alle nodig om het gewenste eindresultaat te behalen. Er kan een andere volgorde aangehouden worden bij de uitvoering van de stappen, mits àlle stappen gezet worden. 2.1

Verwerking mutaties objectkenmerken door bouwactiviteiten De gemeente is niet per definitie van elke bouwactiviteit op de hoogte. Bouwactiviteiten betreffen zowel wijzigingen aan bestaande WOZ-objecten als nieuwbouw. Bouwactiviteiten van objecten kunnen opgesplitst worden in: - bouwactiviteiten waarbij een bouwvergunning (of sloopvergunning, monumentenvergunning, etc.) verplicht is en verleend is. Er kan ook sprake zijn van een ander officieel besluit van de gemeente dat als signaal voor een bouwactiviteit werkt (bijvoorbeeld huisnummerbesluit); - vergunningsvrije bouwactiviteiten; - overige bouwactiviteiten waarvoor ten onrechte geen vergunning is gevraagd.

19


2.1.1

DEEL I

Bouwvergunningen en andere signalen uit BAG Bij de mutatieverwerking van bouwvergunningen is altijd sprake van mutaties in de Basisregistraties Adressen en Gebouwen (BAG). Door de WOZ-administratie aan te sluiten op de BAG worden de bouwvergunningen automatisch aangeleverd als signaal voor onderstaande stappen: stap 1: verzamelen bouwvergunningen. Vergunningen (zoals bouwvergunning, sloopvergunning, monumentenvergunning, etc.) worden aangeleverd door de BAG. Wanneer deze BAG binnen de gemeentelijke organisatie correct en volledig wordt bijgehouden en gebruikt, zijn de vergunningen beschikbaar voor onderstaande werkzaamheden. stap 2: bepalen moment waarop voortgangspercentage van de verbouwing ingeschat moet worden en regelen wie dit doet. stap 3: verzamelen en vastleggen objectkenmerken vanuit aangeleverde gegevens. Beschrijving in de bouwvergunning, of de bouwtekening, maar bijvoorbeeld ook een verkoopbrochure van de projectontwikkelaar. In alle gevallen behoren type object, grootte, bouwjaar (of bouwjaar onderdeel), bijgebouwen/onderdelen tot de objectkenmerken die relevant zijn voor de waardebepaling en de onderbouwing. stap 4: bepalen of aanvullende informatie-inwinning zinvol is: - óf informatie-inwinning door schriftelijk formulier (zie A) Aan de belanghebbende wordt een formulier gestuurd met het verzoek deze in te vullen en terug te sturen. Deze informatieinwinning vindt schriftelijk plaats waarbij de belanghebbende de aanleverende bron van de gegevens is. - óf informatie-inwinning door externe bron (zie B) Wanneer bijvoorbeeld in de marktanalyse blijkt dat aanvullende informatie nodig is, kan dit ook worden ingewonnen via externe bronnen zoals de beschrijving van een te koop aangeboden object. - óf informatie-inwinning door opname ter plaatse (zie C) Opname ter plaatse is alleen zinvol wanneer ter plaatse informatie verkregen kan worden, die anders niet verkregen zou worden. stap 5: indien informatie-inwinning nodig is: A: - formulier vullen met reeds bekende gegevens. - toesturen formulier aan belanghebbende en na invulling terugontvangen. - beoordelen of nog nadere informatie gewenst is (zie verder C). B: - benaderen en verzamelen (gegevens van) externe bron. - analyseren relevante gegevens uit externe bron. - beoordelen of nog nadere informatie gewenst is (zie verder C). C: - bepalen of inpandige opname plaats moet vinden. Een inpandige opname vindt bij uitzondering plaats. Het kan zijn dat navraag bij belanghebbende informatie oplevert die relevant is

20

PROCESSEN


voor de waardebepaling en de onderbouwing maar die niet uit de vergunning blijkt. - indien nodig, maken afspraak (bij inpandige opname). stap 6: controleren geregistreerde objectgegevens en bepalen fouten of tekortkomingen in de geregistreerde objectgegevens. stap 7: beoordelen of onderzochte mutatie naar verwachting ook bij andere objecten aan de orde zal zijn geweest ("domino-effect") (indien afwijkingen gesignaleerd zijn in de geregistreerde objectgegevens (volgt uit stap 6)). Bepalen of ook bij panden in de omgeving en anderszins vergelijkbare panden (in ieder geval de panden in dezelfde straatwand en de tegenoverliggende straatwand en/of dezelfde bouwstroom) dezelfde afwijkingen of mutaties in de geregistreerde objectgegevens aan de orde zijn. stap 8: - óf vastleggen gewijzigde objectgegevens die relevant zijn voor de waardebepaling en de onderbouwing met datum controle. Welke objectgegevens relevant zijn voor de waardebepaling en de onderbouwing moet blijken uit de marktanalyse, in alle gevallen zijn relevant: type object, grootte, bouwjaar (of bouwjaar onderdeel), bijgebouwen/onderdelen; - óf vastleggen datum waarop de objectgegevens gecontroleerd zijn en juist zijn bevonden. Door het vastleggen van deze controledatum kunnen grootschalige inventarisatieprojecten worden voorkomen. Er is immers bekend bij welke objecten recent de objectkenmerken zijn gemuteerd of gecontroleerd. Bij de optimalisering van de objectkenmerken kan dan gericht gekeken worden naar de objecten waar reeds geruime tijd geen wijziging of controle heeft plaatsgevonden. Maar ook bij de behandeling van een bezwaarschrift kan de datum waarop het desbetreffende object voor het laatst is gecontroleerd van belang zijn. stap 9: indien de mutatie een nieuw pand of verblijfsobject betreft of een wijziging in soort-object, bouwjaar, of grootte van een bestaand pand of verblijfsobject: - óf melden van deze mutatie aan de beheerder van de Basisregistraties Adressen en Gebouwen. - óf (indien de beheerder van de WOZ-administratie tevens beheerder van de BAG is) vastleggen van de gewijzigde gegevens in de Basisregistraties Adressen en Gebouwen. stap 10: vastleggen toestandspeildatum en waarborgen dat de toestand op deze datum wordt gebruikt bij de bepaling van de (model)waarde. Op grond van artikel 18, derde lid, is voor een object dat een fysieke wijziging heeft ondergaan de toestandspeildatum voor het belastingjaar na de wijziging niet de waardepeildatum, maar 1 januari van het betreffende belastingjaar. Deze afwijkende toestandspeildatum wordt op de WOZ-beschikking vermeld.

21


DEEL I

stap 11: bepalen of op 1 januari sprake is van objecten in aanbouw. Van de objecten in aanbouw vindt een opname per 1 januari plaats. Bij bouwactiviteiten met betrekking tot in aanbouw zijnde panden die een grote invloed op de waarde hebben (bijvoorbeeld waarde-invloed meer dan € 200.000), wordt tevens een foto gemaakt ten behoeve van eventuele bewijslevering. Ten behoeve van een doelmatige uitvoering is deze stap in hoofdstuk 7 uitgewerkt in een afzonderlijk stappenplan. 2.1.2

Vergunningsvrije en illegale bouwactiviteiten (geen signalen uit BAG) Voor vergunningsvrije bouwactiviteiten en bouwactiviteiten waarvoor ten onrechte geen vergunning is gevraagd, is de gemeente afhankelijk van ondermeer signalen van burgers en van bijvoorbeeld de intensiteit van controlewerkzaamheden. Ook voor illegale bouwwerken wordt een WOZ-waarde bepaald zonder dat dit op zichzelf het bouwwerk legaliseert. Hieronder worden mogelijke activiteiten opgesomd om vast te stellen of bouwactiviteiten (of andere wijzigingen van de fysieke gesteldheid) hebben plaatsgevonden die niet op enige andere wijze tot een signaal in de richting van de gemeente hebben geleid. stap 1: vergelijken geregistreerde objectgegevens met geconstateerde objectgegevens. stap 2: bepalen of aanvullende informatie-inwinning zinvol is: - óf informatie-inwinning door schriftelijk formulier (zie A) Aan de belanghebbende wordt een formulier gestuurd met het verzoek deze in te vullen en terug te sturen. Deze informatieinwinning vindt schriftelijk plaats waarbij de belanghebbende de aanleverende bron van de gegevens is. - óf informatie-inwinning door externe bron (zie B) Wanneer bijvoorbeeld in de marktanalyse blijkt dat aanvullende informatie nodig is, kan dit ook worden ingewonnen via externe bronnen zoals de beschrijving van een te koop aangeboden object. - óf informatie-inwinning door opname ter plaatse (zie C) Opname ter plaatse is alleen zinvol wanneer ter plaatse informatie verkregen kan worden, die anders niet verkregen zou worden. stap 3: indien informatie-inwinning nodig is: A: - formulier vullen met reeds bekende gegevens. - toesturen formulier aan belanghebbende en na invulling terugontvangen. - beoordelen of nog nadere informatie gewenst is (zie verder C). B: - benaderen en verzamelen (gegevens van) externe bron. - analyseren relevante gegevens uit externe bron. - beoordelen of nog nadere informatie gewenst is (zie verder C). C: - bepalen of inpandige opname plaats moet vinden. Een inpandige opname vindt bij uitzondering plaats. Het kan zijn dat navraag bij belanghebbende informatie oplevert die relevant is

22

PROCESSEN


stap 4: stap 5:

stap 6:

stap 7:

stap 8:

voor de waardebepaling en de onderbouwing maar die niet uit de vergunning blijkt. - indien nodig, maken afspraak (bij inpandige opname). controleren geregistreerde objectgegevens en bepalen fouten of tekortkomingen in de geregistreerde objectgegevens. beoordelen of onderzochte mutatie naar verwachting ook bij andere objecten aan de orde zal zijn geweest ("domino-effect") (indien afwijkingen gesignaleerd zijn in de geregistreerde objectgegevens (volgt uit stap 4)). Bepalen of ook bij panden in de omgeving en anderszins vergelijkbare panden (in ieder geval de panden in dezelfde straatwand en de tegenoverliggende straatwand en/of dezelfde bouwstroom) dezelfde afwijkingen of mutaties in de geregistreerde objectgegevens aan de orde zijn. - óf vastleggen gewijzigde objectgegevens die relevant zijn voor de waardebepaling en de onderbouwing met datum controle. Welke objectgegevens relevant zijn voor de waardebepaling en de onderbouwing moet blijken uit de marktanalyse, in alle gevallen zijn relevant: type object, grootte, bouwjaar (of bouwjaar onderdeel), bijgebouwen/onderdelen; - óf vastleggen datum waarop de objectgegevens gecontroleerd zijn en juist zijn bevonden. Door het vastleggen van deze controledatum kunnen grootschalige inventarisatieprojecten worden voorkomen. Er is immers bekend bij welke objecten recent de objectkenmerken zijn gemuteerd of gecontroleerd. Bij de beoordeling van de volledigheid en juistheid van de objectkenmerken kan dan gericht gekeken worden naar de objecten waar reeds geruime tijd geen wijziging of controle heeft plaatsgevonden. Maar ook bij de behandeling van een bezwaarschrift is van belang wanneer het desbetreffende object voor het laatst is gecontroleerd. indien de mutatie een nieuw pand of verblijfsobject betreft of een wijziging in soort-object, bouwjaar, of grootte van een bestaand pand of verblijfsobject: - óf melden van deze mutatie aan de beheerder van de Basisregistraties Adressen en Gebouwen. - óf (indien de beheerder van de WOZ-administratie tevens beheerder van de BAG is) vastleggen van de gewijzigde gegevens in de Basisregistraties Adressen en Gebouwen. vastleggen toestandspeildatum en waarborgen dat de toestand op deze datum wordt gebruikt bij de bepaling van de (model)waarde. Op grond van artikel 18, derde lid, is voor een object dat een fysieke wijziging heeft ondergaan de toestandspeildatum voor het belastingjaar na de wijziging niet de waardepeildatum, maar 1 januari van het betreffende belastingjaar. Deze afwijkende toestandspeildatum wordt op de WOZ-beschikking vermeld.

23


2.2

DEEL I

Bewaking volledigheid en juistheid objectkenmerken De gemeente is verantwoordelijk voor de juistheid en volledigheid van de geregistreerde objectkenmerken in de WOZ-administratie. Daarom is van belang dat periodiek de volledigheid en de juistheid van de WOZ-administratie op dit punt wordt gecontroleerd en zo nodig verbeterd. Er zijn diverse mogelijkheden (bronnen) om vastgelegde gegevens te controleren (bij elk van onderstaande bronnen worden de daarna genoemde stappen 1 tot en met 10 uitgevoerd): bron: WOZ-administratie. Door (geautomatiseerde) waarschijnlijkheidscontroles binnen de eigen administratie kunnen onwaarschijnlijkheden gesignaleerd worden en gevonden fouten verbeterd worden. bron: Basisregistraties Adressen en Gebouwen, Basisregistratie Grootschalige Topografie (BGT), etc. Door geautomatiseerde vergelijking met gemeentelijke bestanden kunnen onwaarschijnlijkheden gesignaleerd worden en gevonden fouten verbeterd worden. bron: Beschrijving te koop aangeboden objecten. Verwezen wordt naar het proces marktanalyse woningen en het proces marktanalyse niet-woningen. De beschrijving die in de publicaties is gegeven van te koop (of te huur) aangeboden objecten (of beschrijving van bouwprojecten) wordt administratief vergeleken met de vastgelegde gegevens. De objectgegevens die hierbij van belang zijn, zijn ondermeer: type object, grootte, grondoppervlakte, bijgebouwen/onderdelen. Grote afwijkingen tussen de beschrijving en de geregistreerde gegevens kunnen aanleiding geven voor een opname ter plaatse (al dan niet met inpandige opname). De definities van de objectgegevens dienen in acht te worden genomen om te beoordelen of daadwerkelijk sprake is van een signaal over een mogelijke onjuistheid in de vastgelegde objectkenmerken. bron: Foto’s te koop aangeboden objecten. Steeds vaker worden via internet objecten te koop aangeboden. Daarbij wordt vaak fotomateriaal gebruikt om het object te illustreren. Met deze foto’s kunnen de vastgelegde gegevens gecontroleerd worden. Verwezen wordt naar "Beschrijving te koop aangeboden objecten". bron: Opname ter plaatse. Tijdens een opname ter plaatse worden de objectgegevens gecontroleerd. Hierbij dient tenminste de aanwezigheid van de bijgebouwen gecontroleerd te worden (vergunningsvrije bouwactiviteiten).

24

PROCESSEN


Er kunnen verschillende redenen zijn waarom een opname ter plaatse wordt uitgevoerd. De reden kan voortkomen uit de marktanalyse, uit de behandeling van bezwaren, maar bijvoorbeeld ook uit een handhavingsactie vanuit bouwen woningtoezicht, een controle voor BAG of een naverkenning van de BGT. Bron: Uitwisseling van gegevens met woningcorporaties, beleggers, eigenaren grote complexen, e.d.. Samenwerking en overleg met woningcorporaties, studentenhuisvesting, "grote" verhuurders, e.d. kunnen leiden tot periodieke of continue uitwisseling van gegevens. Hierdoor kan de actualiteit van de gegevens van de hierbij betrokken objecten in stand gehouden worden. bron: Veldcontrole taxaties. Deze veldcontroles worden bijvoorbeeld uitgevoerd voor panden die minder goed vergelijkbaar zijn met andere panden (heterogene bouw). bron: Steekproeven. Dit kunnen aselecte steekproeven zijn om de kwaliteit van gegevens en/of taxaties te controleren, maar ook gerichte steekproeven naar panden die bijvoorbeeld al meer dan vijf jaar aan geen enkele controle onderworpen zijn geweest. De steekproef kan ook uitgevoerd worden door de belanghebbende te vragen of de geregistreerde gegevens correct zijn. bron: Afhandeling van bezwaar- en beroepschriften. In bezwaarschriften worden niet alleen signalen gegeven over mogelijke fouten in de objectkenmerken van het object waar het bezwaar betrekking op heeft, maar vaak ook over de juistheid en volledigheid van objectgegevens van vergelijkbare panden. bron: Bestemmingsplannen. bron: Milieu-inventarisaties en registratie milieuvergunningen. Milieu-inventarisaties en registraties van milieuvergunningen kunnen leiden tot inzicht of er sprake is van kenmerken die een (negatieve) waarde-invloed hebben. Voorbeelden van kenmerken zijn bodemverontreiniging, asbest, betonrot, palenpest, olietank, e.d.. Ook kan vastgesteld worden of de exploitatie van het object met de benodigde vergunningen geschiedt. bron: Lijst aangewezen landgoederen in het kader van de Natuurschoonwet. bron: Luchtfoto's (en ander fotomateriaal zoals cyclomedia, laseraltimetri, satellietbeelden). Door vergelijking van fotomateriaal met overeenkomstig materiaal van één of meer jaren eerder, kunnen wijzigingen aan het licht komen. Deze vergelijking kan ook geautomatiseerd worden uitgevoerd. De vergelijking kan bijvoorbeeld ook geschieden door de luchtfoto te vergelijken met een grootschalige kaart. Deze vergelijking wordt ook gedaan bij de bijhouding van die grootschalige kaart. De bijhouding van de grootschalige kaart kan op die manier 25


DEEL I

ook leiden tot een lijst met signalen voor de WOZ-administratie voor het controleren en muteren van objectkenmerken. Om de doelmatigheid van de aanschaf en het gebruik van luchtfoto’s te vergroten, kan afstemming en/of aansluiting bij andere afdelingen binnen de gemeente of tussen gemeenten gezocht worden. Bij elk van de hiervoor genoemde mogelijke bronnen zijn de volgende stappen van belang: stap 1: bepalen van de frequentie waarin controles worden uitgevoerd. De frequentie van de controle zal natuurlijk afhankelijk zijn van de aard en de omvang van de controle en van het moment waarop gegevens beschikbaar komen. Een (geautomatiseerde) administratieve vergelijking met bijvoorbeeld een bestand van een woningbouwcorporatie vergt minder inspanning dan een opname ter plaatse. Minimaal telkens voorafgaand aan een (modelmatige) waardebepaling van de objecten zal een controle, bijvoorbeeld administratieve consistentie-controle plaatsvinden. De frequentie kan ook afhankelijk zijn van de bron van de gegevens waarmee wordt vergeleken, bijvoorbeeld maandelijks met aanbodinformatie van de makelaars en jaarlijks bestandsvergelijking met woningcorporaties of beleggers. Voor het bepalen van de omvang van de controle kan, ter voorkoming van een algehele herinventarisatie, gebruik gemaakt worden van de geregistreerde "controledatum" en "ingangsdatum" van objectgegevens. stap 2: controleren of bij elk object de objectkenmerken zijn geregistreerd die relevant zijn voor de waardebepaling en de onderbouwing. Welke objectgegevens relevant zijn voor de waardebepaling en de onderbouwing moet blijken uit de marktanalyse, in alle gevallen zijn relevant: type object, grootte, bouwjaar (of bouwjaar onderdeel), bijgebouwen/onderdelen. stap 3: (administratief) vergelijken geregistreerde objectgegevens met geconstateerde objectgegevens. stap 4: bepalen of aanvullende informatie-inwinning zinvol is: - óf informatie-inwinning door schriftelijk formulier (zie A) Aan de belanghebbende wordt een formulier gestuurd met het verzoek deze in te vullen en terug te sturen. Deze informatieinwinning vindt schriftelijk plaats waarbij de belanghebbende de aanleverende bron van de gegevens is. - óf informatie-inwinning door externe bron (zie B) Wanneer bijvoorbeeld in de marktanalyse blijkt dat aanvullende informatie nodig is, kan dit ook worden ingewonnen via externe bronnen zoals de beschrijving van een te koop aangeboden object. - óf informatie-inwinning door opname ter plaatse (zie C) Opname ter plaatse is alleen zinvol wanneer ter plaatse informatie verkregen kan worden, die anders niet verkregen zou worden. 26

PROCESSEN


stap 5: indien informatie-inwinning nodig is: A: - formulier vullen met reeds bekende gegevens. - toesturen formulier aan belanghebbende en na invulling terugontvangen. - beoordelen of nog nadere informatie gewenst is (zie verder C). B: - benaderen en verzamelen (gegevens van) externe bron. - analyseren relevante gegevens uit externe bron. - beoordelen of nog nadere informatie gewenst is (zie verder C). C: - bepalen of inpandige opname plaats moet vinden. Een inpandige opname vindt bij uitzondering plaats. Het kan zijn dat navraag bij belanghebbende informatie oplevert die relevant is voor de waardebepaling en de onderbouwing maar die niet uit de vergunning blijkt. - indien nodig, maken afspraak (bij inpandige opname). stap 6: controleren geregistreerde objectgegevens en bepalen fouten of tekortkomingen in de geregistreerde objectgegevens. stap 7: indien afwijkingen gesignaleerd zijn in de geregistreerde objectgegevens: beoordelen of onderzochte mutatie naar verwachting ook bij andere objecten aan de orde zal zijn geweest ("domino-effect"). Bepalen of ook bij panden in de omgeving en anderszins vergelijkbare panden (in ieder geval de panden in dezelfde straatwand en de tegenoverliggende straatwand en/of dezelfde bouwstroom) dezelfde afwijkingen in de geregistreerde objectgegevens aan de orde zijn. stap 8: - óf vastleggen gewijzigde objectgegevens die relevant zijn voor de waardebepaling en de onderbouwing met datum controle. Welke objectgegevens relevant zijn voor de waardebepaling en de onderbouwing moet blijken uit de marktanalyse. In alle gevallen zijn relevant: type object, grootte, bouwjaar (of bouwjaar onderdeel), bijgebouwen/onderdelen; - óf vastleggen datum waarop de objectgegevens gecontroleerd zijn en juist zijn bevonden. Door het vastleggen van deze controledatum kunnen grootschalige inventarisatieprojecten worden voorkomen. Er is immers bekend bij welke objecten recent de objectkenmerken zijn gemuteerd of gecontroleerd. Bij de optimalisering van de objectkenmerken kan dan gericht gekeken worden naar de objecten waar reeds geruime tijd geen wijziging of controle heeft plaatsgevonden. Maar ook bij de behandeling van een bezwaarschrift is van belang dat vastligt wanneer het desbetreffende object voor het laatst is gecontroleerd. stap 9: indien de mutatie een nieuw pand of verblijfsobject betreft of een wijziging in soort-object, bouwjaar, of grootte van een bestaand pand of verblijfsobject: - óf melden van deze mutatie aan de beheerder van de Basisregistraties Adressen en Gebouwen.

27


- óf

DEEL I

(indien de beheerder van de WOZ-administratie tevens beheerder van de BAG is) vastleggen van de gewijzigde gegevens in de Basisregistraties Adressen en Gebouwen. stap 10: vastleggen toestandspeildatum en waarborgen dat de toestand op deze datum wordt gebruikt bij de bepaling van de (model)waarde. Op grond van artikel 18, derde lid, is voor een object dat een fysieke wijziging heeft ondergaan de toestandspeildatum voor het belastingjaar na de wijziging niet de waardepeildatum, maar 1 januari van het betreffende belastingjaar. Deze afwijkende toestandspeildatum wordt op de WOZ-beschikking vermeld.

28

PROCESSEN


Schema bijhouding objectkenmerken Bouwactiviteiten (zowel wijzigingen aan bestaande WOZ-objecten als nieuwbouw)

vergunningplichtig (vergunning verleend)

vergunningsvrij (of illegale bouw)

bepalen moment inschatten voortgangspercentage

Bewaking juistheid objectkenmerken

controleren volledigheid

vergelijken geregistreerde gegevens met geconstateerde

verzamelen en vastleggen objectkenmerken

vergelijken geregistreerde gegevens met geconstateerde

aanvullende informatieinwinning zinvol? ja

nee

aanvullende informatieinwinning zinvol? ja

nee

- versturen schriftelijk formulier - raadplegen externe bron - opname ter plaatse

- versturen schriftelijk formulier - raadplegen externe bron - opname ter plaatse

controleren geregistreerde gegevens

controleren geregistreerde gegevens

beoordelen "domino-effect"

beoordelen "domino-effect"

vastleggen gewijzigde objectgegevens in WOZadministratie en indien nodig in Basisregistraties Adressen en Gebouwen

vastleggen gewijzigde objectgegevens in WOZadministratie en indien nodig in Basisregistraties Adressen en Gebouwen

vastleggen toestandspeildatum en waarborgen dat toestand gebruikt wordt bij waardebepaling

vastleggen toestandspeildatum en waarborgen dat toestand gebruikt wordt bij waardebepaling

29


30

DEEL I

PROCESSEN

3.

3. MARKTANALYSE

PROCES MARKTANALYSE EN BEOORDELING WAARDEN MET MARKTGEGEVENS 3.1

Marktanalyse en beoordeling waarden woningen Met het oog op de doelmatigheid staan er twee uitgangspunten centraal bij de marktanalyse woningen: - de verkopen worden zo snel mogelijk nadat de verkoop heeft plaatsgevonden geanalyseerd; - alle verkoopprijzen van woningen worden geanalyseerd, ook wanneer de verkoopprijs in eerste instantie mogelijk niet overeenkomt met de waarde in het economische verkeer. Slechts de transacties zonder transactieprijs en de transacties met een transactieprijs van € 1 worden niet beschouwd als verkoop en behoeven dus niet geanalyseerd te worden. Deze uitgangspunten zijn in het stappenplan duidelijk herkenbaar. Door het uitvoeren van de marktanalyse worden alle beschikbare verkoopgegevens geschikt voor: - de beoordeling of de geregistreerde objectkenmerken van de verkochte woningen actueel en juist zijn; - gebruik om het taxatiemodel (de taxaties) aan te sluiten op het marktniveau; - de beoordeling van de kwaliteit van de taxaties; - het voorkomen van bezwaarschriften, omdat belanghebbende altijd als eerste een vergelijking zal maken met de zelf betaalde prijs. Daarnaast wordt vastgesteld welke verkoopgegevens het meest geschikt zijn om de juistheid van de waarde te onderbouwen en welke verkoopcijfers alleen met een nadere toelichting geschikt zijn om de vastgestelde waarde te verklaren. Omdat bovenstaande analyse van marktgegevens in hoge mate overeenkomt met het gebruik van een marktgegeven om te beoordelen of een door een taxatiemodel berekende modelwaarde aansluit op de markt, is ook dit gebruik van marktgegevens bij de kwaliteitsbeoordeling in dit hoofdstuk beschreven. Het proces beschreven in 3.1.2 voor de analyse van marktgegevens is dan ook nagenoeg identiek aan het in 3.1.3 beschreven proces voor het beoordelen van modelwaarden aan de hand van afzonderlijke marktgegevens. Door de werkwijze beschreven in onderstaande stappenplannen wordt ook informatie onttrokken aan verkoopprijzen die afwijken van de waarde in het economische verkeer (bijvoorbeeld familieverkopen, verkopen aan zittende huurder). Deze "afwijkende" verkoopprijzen zijn niet altijd nodig voor het optimaliseren van het taxatiemodel, maar wel nuttig gezien de overige redenen. Door het hieronder beschreven stappenplan worden de "afwijkende" verkoopprijzen direct bruikbaar voor de overige hierboven genoemde punten (beoorde-

31


DEEL I

ling actualiteit en juistheid objectkenmerken, beoordeling kwaliteit taxaties en het voorkomen van bezwaarschriften). Immers er kan een ratio voor deze verkoop aan een zittende huurder of aan een familielid worden berekend door de getaxeerde waarde te delen door de verkoopprijs, vermeerderd met het bedrag dat in de marktanalyse is geconcludeerd als het verschil (bijvoorbeeld € 20.000). Op deze wijze kan worden voorkomen dat er uiteindelijk taxatiewaarden worden bepaald die lager liggen dan de verkoopprijs, terwijl vastgesteld is dat de verkoopprijs onder het marktniveau ligt. Hetzelfde verschil kan ook worden gebruikt om de belanghebbende en de belastingrechter het verschil tussen de betaalde prijs en de uiteindelijke WOZ-waarde te verklaren. In het proces marktanalyse worden de volgende deelprocessen onderscheiden: - verzamelen; - analyseren marktgegeven aan de hand van vastgestelde WOZ-waarde; - indien nodig: inwinnen van aanvullende informatie; - registreren. Omdat in het proces beoordelen modelwaarde aan de hand van marktgegeven alle in het kader van de marktanalyse geregistreerde marktgegevens worden gebruikt, wordt hier het deelproces verzamelen overgeslagen. Dit proces bestaat daarmee uit de volgende deelprocessen: - analyseren marktgegeven aan de hand van vastgestelde WOZ-waarde; - indien nodig: inwinnen van aanvullende informatie; - registreren. De onderscheiden stappen in de verschillende deelprocessen zijn alle nodig om het gewenste eindresultaat te behalen. Er kan een andere volgorde aangehouden worden bij de uitvoering van de stappen, mits àlle stappen gezet worden. De werkzaamheden in deze processen zijn deels administratief, deels analytisch (taxatietechnische, kwantitatieve analyse van marktcijfers) en deels taxerend. De gemeente moet keuzes maken wie de genoemde activiteiten uitvoert. Dit is dus niet per definitie voor alle stappen een taxateur. 3.1.1

Verzamelen marktgegevens woningen Binnen het deelproces verzamelen marktinformatie woningen zijn er twee parallelle soorten activiteiten. Beide activiteiten zorgen ervoor dat er gegevens beschikbaar komen voor het analyseren van de markt voor woningen: - verzamelen verkooptransacties woningen. stap 1: objectidentificatie, verkoopprijs en transportdatum onttrekken aan AKR. - verzamelen vraagprijzen woningen. Het verzamelen van vraagprijzen en beschrijvingen van de woningen kan bijdragen aan een doelmatige WOZuitvoering. De vraagprijzen zijn van belang om verkoopcijfers te kunnen interpreteren, te analyseren en zo mogelijk om onwaarschijnlijkheden te

32

PROCESSEN

3. MARKTANALYSE

verklaren. Daarnaast vormen de beschrijvingen een bron om de objectgegevens verder te optimaliseren. Aanbevolen wordt om met name die vraagprijzen te verzamelen die eenvoudig (bijvoorbeeld via internet) in de eigen administratie opgenomen kunnen worden en/of vraagprijzen voor typen woningen waarvoor weinig verkoopgegevens beschikbaar zijn of verkopen in gebieden waar weinig woningen verkocht worden. stap 1: objectidentificatie, vraagprijs en datum aanbod onttrekken aan "advertentie". Bronnen voor advertenties zijn dagbladen, verkoopbrochures, makelaarskranten, internet. stap 2: vergelijken beschrijving van het te koop aangeboden object met geregistreerde gegevens. Vergeleken kunnen bijvoorbeeld worden inhoud, oppervlakte, bijgebouwen. Verwezen wordt naar het proces bijhouding objectkenmerken. 3.1.2

Analyseren marktgegeven aan de hand van vastgestelde WOZ-waarde De marktgegevens voor woningen bestaan uit verkoopcijfers en vraagprijzen (waaronder ook vrij-op-naamprijzen nieuwbouw). Elk gerealiseerd verkoopcijfer wordt vergeleken met zowel de vastgestelde WOZ-waarde van de vorige waardepeildatum als met de vast te stellen waarden voor de eerstvolgende twee waardepeildata. De werkwijze van beide vergelijkingen zijn direct vergelijkbaar. Een beoordeling van de verhouding tussen de taxatiewaarde en het gerealiseerde verkoopcijfer (ratio) vormt de kern van de vergelijkingen. Vergelijking met vastgestelde WOZ-waarde vorige waardepeildatum (behorende bij kalenderjaar waarin de verkoopdatum is gelegen) Het verkoopcijfer wordt vergeleken met de laatst vastgestelde WOZ-waarde die gold op het moment van de transactie (transportdatum). De analyse van het marktgegeven vindt éénmaal plaats met een vastgestelde WOZ-waarde. Voor elk gerealiseerd verkoopcijfer worden onderstaande stappen uitgevoerd: stap 0: nagaan of kadastrale verwerking en één op één koppeling tussen verkoop en WOZ-object gereed zijn. Indien deze één op één koppeling niet mogelijk is, dan kan de verkoop buiten de analyse gehouden worden. De verkoop wordt echter niet verwijderd. Indien de één op één koppeling wel mogelijk is, dan verder gaan met stap 1. stap 1: berekenen ratio (verhouding) tussen WOZ-waarde naar waardepeildatum en het verkoopcijfer (marktcijfer). Dit is het verschil (stijging of daling) van de verkoopprijs ten opzichte van de WOZ-waarde stap 2: vaststellen verwachte ratio verkocht object in periode tussen verkoopdatum en waardepeildatum. 33


DEEL I

De WOZ-waarde van voorliggende peildatum wordt op deze wijze "geactualiseerd" naar de verkoopdatum. De verwachte ratio wordt gebruikt als basis om de verkoopprijs aan te toetsen. Het bepalen van de verwachte ratio (stap 2) is een zich steeds herhalend proces waarbij onderzocht wordt of de in een gemeente geconstateerde marktstijgingen of -dalingen samenhangen met een aantal kenmerken van de verkochte woningen. Bijvoorbeeld in eerste instantie wordt een verwachte ratio bepaald door gebruik te maken van de gemiddelde stijging in die gemeente van stel 10%. Later blijkt de gemiddelde stijging voor vrijstaande woningen hoger te liggen, terwijl de buurt waarin deze verkochte woning ligt ook meer is gestegen dan gemiddeld. Dit leidt ertoe dat uiteindelijk een verwachte ratio ontstaat van stel 0,85. Dit proces herhaalt zich totdat de meest relevante kenmerken in hun samenhang zijn onderzocht. Onder de voorwaarde dat er voldoende verkopen zijn, worden minimaal de volgende kenmerken onderzocht: ligging, soort object, verkoopdatum. De interpretatie leidt tot inzicht of er een reden is dat een marktsegment leidt tot andere stijgingen of dalingen dan andere marktsegmenten; met andere woorden er wordt geconcludeerd of het marktsegment invloed heeft op de marktontwikkeling. Slechts wanneer voor een marktsegment op basis van voldoende verkopen wordt geconstateerd dat er sprake is van een andere marktontwikkeling (bijvoorbeeld etagewoningen stijgen in een periode meer dan rijwoningen in dezelfde periode en in dezelfde buurt), wordt voor dit marktsegment een apart verwacht verschil (stap 2) onderscheiden. In hetzelfde herhalende proces wordt ook bepaald in welke mate een verkoopprijs mag afwijken van de verwachte waarde. In een buurt met veel verkopen van nagenoeg identieke woningen zal de bandbreedte voor dit verschil veel kleiner zijn dan voor bijvoorbeeld vrijstaande woningen in het buitengebied waarvan er slechts zeer weinig worden verkocht. stap 3: vergelijken werkelijke ratio ( stap 1) met verwachte ratio (stap 2). Indien de werkelijke ratio een onwaarschijnlijk verschil geeft met de verwachte ratio (de afwijking is groter dan de voor dit marktsegment bepaalde bandbreedte), moet een reden voor de afwijking aangegeven worden (zie stap 4). Wanneer de vergelijking geen onwaarschijnlijk verschil geeft, kunnen de volgende stappen achterwege blijven en kan het verkoopcijfer volledig gebruikt worden. Het is echter ook mogelijk (en soms wenselijk, bijvoorbeeld wanneer voor de desbetreffende soort woningen of in die buurt weinig woningen worden verkocht en het belang van deze verkopen voor de onderbouwing dus groot is) om ook voor de verkopen "binnen de bandbreedte" (oftewel zonder onwaarschijnlijk verschil) de vervolgstappen te doorlopen. Deze vergelijking komt overeen met het vergelijken van de verkoopprijs met een naar de verkoopdatum geïndexeerde WOZ-waarde of met een door het taxatiemodel naar de verkoopdatum berekende modelwaarde. 34

PROCESSEN

3. MARKTANALYSE

stap 4: verklaren van de afwijking (stap 3) tussen werkelijke ratio en verwachte ratio. Hierbij worden in ieder geval de volgende punten beoordeeld: - waarderingsvoorschriften bijvoorbeeld prijs betreft erfpacht, beperkt recht of woning in verhuurde staat); - objectafbakening (het verkochte object komt niet overeen met het WOZ-object: controleren juistheid objectafbakening); - reële transactie (familietransactie, te lange periode te koop gestaan: vergelijking met vraagprijs en datum van eerste aanbieding van verkocht object); - moment totstandkoming verkoopprijs (lengte periode tussen koopdatum en transportdatum); - objectgegevens (geregistreerde objectgegevens zijn onjuist, relatie met het proces bijhouding objectkenmerken); - roerende zaken in het verkoopcijfer betrokken. stap 5: bepalen of de omstandigheden die hebben geleid tot de afwijking tussen de werkelijke en de verwachte ratio (zie stap 4) relevant zijn voor de taxatie naar de volgende waardepeildatum. Een omstandigheid die heeft geleid tot de afwijking (stap 4) hoeft niet altijd een reden te zijn waarmee bij de taxatie naar eerstvolgende waardepeildatum rekening gehouden moet worden. Bijvoorbeeld het feit dat sprake is van een familieverkoop, een verkoop aan een zittende huurder, een prijs betaald voor een erfpachtrecht zijn redenen waarom de verkoopprijs ook zal kunnen "afwijken" van een nieuw te bepalen WOZ-waarde. Daarentegen zijn er ook situaties waarbij de verkoopprijs niet mag "afwijken" van een nieuw te bepalen WOZwaarde. Hierbij valt te denken aan bijvoorbeeld het feit dat de WOZwaarde naar de voorliggende waardepeildatum te laag was in verband met foute objectgegevens of dat de markt voor het desbetreffende object sneller stijgt dan verwacht. stap 6: - kwantificeren van de reden(en) voor de afwijking tussen de werkelijke en de verwachte ratio (stap 4). Door kwantificering van de reden voor de afwijking tussen de werkelijke en de verwachte ratio, kan de verkoopprijs toch een rol spelen bij de taxatie en de onderbouwing. De marktinformatie hoeft dan niet als "onbruikbaar" terzijde te worden geschoven. Bijvoorbeeld door verkoop aan zittende huurder is 10% onder marktniveau betaald, door verbouw na aankoop is de waarde van het pand € x hoger (naar marktniveau ten tijde van verkoop) dan verkoopprijs. - bepalen geschiktheid voor gebruik model en geschiktheid voor gebruik onderbouwing op taxatieverslag. - vastleggen resultaten t.o.v. waardepeildatum (zie paragraaf 3.1.5). Zodra modelwaarden naar de volgende waardepeildatum beschikbaar zijn, kan worden doorgegaan met stap 1 van de vergelijking tussen verkoopcijfer en de modelwaarde van de eerstvolgende waardepeildatum (zie 3.1.3 Individueel beoordelen modelwaarde aan de hand van marktgegeven). 35


3.1.3

DEEL I

Individueel beoordelen modelwaarde aan de hand van marktgegeven Het verkoopcijfer wordt ook vergeleken met de afzonderlijke, nog vast te stellen modelwaarden van twee opeenvolgende waardepeildata, namelijk 1 januari van het jaar waarin de verkoop is gerealiseerd en 1 januari van het jaar nadat de verkoop is gerealiseerd. Bijvoorbeeld een verkoop uit november 2008 wordt vergeleken met de modelwaarde naar waardepeildatum 1 januari 2008 (WOZwaarde voor het kalenderjaar 2009) en met de modelwaarde naar waardepeildatum 1 januari 2009 (WOZ-waarde voor het kalenderjaar 2010). Geanalyseerde verkoopcijfers worden gebruikt om het taxatiemodel te optimaliseren en te verfijnen. Op een moment wordt verwacht dat het taxatiemodel voor een waardepeildatum stabiel is. Verkoopcijfers die gerealiseerd zijn na deze datum leiden in beginsel niet tot aanpassing van het hele taxatiemodel met betrekking tot die waardepeildatum (geen doorwerking naar alle andere te taxeren woningen). De ratio van deze verkopen dient echter wel beoordeeld te worden en de modelwaarde kan nog wel veranderen, wanneer bijvoorbeeld blijkt dat onjuiste objectkenmerken zijn gebruikt bij de berekening van de modelwaarde voor deze woning. Zodra de modelwaarde voor de waardepeildatum direct voorafgaand aan de verkoopdatum respectievelijk de daaropvolgende waardepeildatum beschikbaar is, kunnen onderstaande stappen uitgevoerd worden: stap 1: berekenen ratio (verhouding) tussen modelwaarde naar waardepeildatum en het verkoopcijfer (marktcijfer). Bij de vergelijking met de nog vast te stellen waarde naar volgende waardepeildata (modelwaarde) in het kader van de kwaliteitsbeoordeling wordt rekening gehouden met de bevindingen tijdens de marktanalyse. Dus wanneer bijvoorbeeld tijdens de vergelijking met de geldende WOZ-waarde is geconstateerd dat de verkoopprijs inclusief de prijs van een garagebox is die niet tot het desbetreffende WOZ-object behoort, dan wordt bij de berekening van de ratio in het kader van de kwaliteitsbeoordeling het bedrag dat in stap 6 van de marktanalyse is bepaald eerst afgetrokken van de verkoopprijs. stap 2: vaststellen verwachte ratio voor verkoopdatum in relatie tot waardepeildatum. Verwezen wordt naar stap 2 van "Vergelijking met vastgestelde WOZwaarde vorige waardepeildatum". In de primaire ratioberekening voor het bepalen van de verwachte ratio worden verkopen betrokken uit de periode tussen twaalf maanden voor de waardepeildatum en zes maanden na de waardepeildatum. stap 3: vergelijken werkelijke ratio (stap 1) met verwachte ratio (stap 2). Verwezen wordt naar stap 3 van "Vergelijking met vastgestelde WOZwaarde vorige waardepeildatum".

36

PROCESSEN

3. MARKTANALYSE

stap 4: verklaren van de afwijking (stap 3) tussen werkelijke ratio en verwachte ratio. Dit kan in beginsel tot vier categorieën conclusies leiden: - taxatiemodel onjuist (ga naar stap 5A) Het opgestelde taxatiemodel sluit nog niet voldoende aan op de markt en het model moet nog verfijnd worden. - objectkenmerken onjuist (ga naar stap 5B) De bij de taxatie van één of meerdere woningen gebruikte objectkenmerken zijn onjuist en na verbetering van de objectkenmerken voldoet de taxatie wel. Bijvoorbeeld een verbouwing die heeft plaatsgevonden voor de verkoopdatum. Door de gewijzigde objectkenmerken in het berekenen van de modelwaarde te betrekken, zal deze modelwaarde wel aansluiten op de verkoopprijs. - bevindingen resultaten marktanalyse onjuist (ga naar stap 5C) De tijdens de marktanalyse vastgelegde bevindingen zijn onjuist (bijvoorbeeld de betaalde prijs blijkt toch lager dan de marktwaarde, omdat de prijs alleen betrekking heeft op een erfpachtrecht). - modelwaarde is juist (ga naar stap 6) De modelwaarde kan correct zijn en toch afwijken van de verkoopprijs, omdat na de verkoopdatum (en ook na de toestandspeildatum voor de vorige waardepeildatum) de onroerende zaak is gewijzigd. De modelwaarde is juist; de onderbouwing en de onderlinge waardeverhouding is echter nog niet gecontroleerd. stap 5: A: 1. analyseren afwijking tussen verkoopprijs en modelwaarde 2. verbeteren taxatiemodel Hanteer hierbij de stappen in het proces modelmatige waardebepaling (hoofdstuk 4). 3. bepalen nieuwe modelwaarde(n) B: 1. analyseren van de afwijking in objectkenmerken 2. herstellen fouten of tekortkomingen in de geregistreerde objectgegevens. Hanteer hierbij de stappen in het proces bijhouding objectkenmerken (hoofdstuk 2 van deel I) óf, indien sprake is van een onjuist afgebakende woning, de stappen in het proces beheer objectafbakening (hoofdstuk 1 van deel I). 3. bepalen nieuwe modelwaarde(n) C: 1. analyseren afwijking tussen verkoopprijs en modelwaarde 2. nogmaals uitvoeren proces marktanalyse Hanteer hierbij de stappen behorende bij "Vergelijking met vastgestelde WOZ-waarde vorige waardepeildatum". 3. corrigeren invoer geanalyseerd verkoopcijfer in taxatiemodel (indien nodig) 4. bepalen nieuwe modelwaarde(n)

37


DEEL I

stap 6: - kwantificeren mutatie tussen verkoopdatum en toestandspeildatum. - bepalen geschiktheid voor gebruik model en geschiktheid voor gebruik onderbouwing op taxatieverslag. - vastleggen resultaten t.o.v. waardepeildatum (zie paragraaf 3.1.5). Herhaal vanaf stap 1 totdat de ratio aansluit. Herhaal de stappen 1 tot en met 6 zodat de vergelijking met de afzonderlijke modelwaarde(n) van tenminste twee opeenvolgende waardepeildata is verricht. In totaal wordt een verkoop met tenminste drie waarden vergeleken. Deze drie vergelijkingen worden niet op eenzelfde moment uitgevoerd. In onderstaande voorbeelden wordt weergegeven met welke taxaties een verkoop uit februari 2008 en uit november 2008 wordt vergeleken en welke resultaten de vergelijkingen opleveren. Bij elk van deze vergelijkingen kan iets anders worden geconstateerd over de verhouding tussen verkoop en taxatie. Voorbeeld: Vergelijking verkoopcijfer uit februari 2008 met de taxatie naar waardepeildatum: 2007 (vastgestelde WOZwaarde) 2008 (modelwaarde) 2009 (modelwaarde)

Vergelijking verkoopcijfer uit november 2008 met de taxatie naar waardepeildatum: 2007 (vastgestelde WOZwaarde) 2008 (modelwaarde) 2009 (modelwaarde)

38

Resultaat vergelijking

Mogelijke constatering

marktanalyse, verbetering bestand verbetering taxatiemodel, ratio’s eerste inrichting parameters taxatiemodel, ratio’s

WOZ-waarde te hoog

Doelresultaat vergelijking

Mogelijke constatering

marktanalyse, verbetering bestand laatste kwaliteitscontrole, ratio’s verbetering taxatiemodel, ratio’s

WOZ-waarde te hoog

Verkoopprijs sluit aan op de markt Object verbouwd tussen januari 2009 en januari 2010

Getaxeerde waarde onjuist door onjuiste kenmerken Object verbouwd tussen januari 2009 en januari 2010

bepalen relevantie voor nieuwe waardering

kwantificeren afwijking tussen werkelijke ratio en verwachte ratio bepalen geschiktheid voor gebruik model + geschiktheid voor gebruik onderbouwing op taxatieverslag

5.

6.

kwantificeren mutatie tussen verkoopdatum en toestandspeildatum bepalen geschiktheid voor gebruik model + geschiktheid voor gebruik onderbouwing op taxatieverslag

6.

7. vastleggen resultaten t.o.v. waardepeildatum

herhaal vanaf stap 1 totdat de ratio aansluit

verbeteren taxatiemodel en/of geregistreerde objectgegevens - verbeteren taxatiemodel - verbeteren geregistreerde objectgegevens - nogmaals uitvoeren vergelijking verkoopcijfer met WOZ-waarde vorige waardepeildatum bepalen nieuwe modelwaarde(n)

beoordelen en verklaren afwijking bij stap 3

5.

4.

kwantificeren mutatie tussen verkoopdatum en toestandspeildatum bepalen geschiktheid voor gebruik model + geschiktheid voor gebruik onderbouwing op taxatieverslag

verbeteren taxatiemodel en/of geregistreerde objectgegevens - verbeteren taxatiemodel - verbeteren geregistreerde objectgegevens - nogmaals uitvoeren vergelijking verkoopcijfer met WOZ-waarde vorige waardepeildatum bepalen nieuwe modelwaarde(n)


3. vergelijken werkelijke ratio (stap 1) met verwachte ratio (stap 2)

2. bepalen verwachte ratio

houdend met relevantie en kwantificering (stap 5 en 6))

berekenen ratio: modelwaarde / verkoopprijs (rekening

herhaal vanaf stap 1 totdat de ratio aansluit

6.

5.

4.

1.

zodra modelwaarde voor daaropvolgende waardepeildatum (1 januari jaar X+1) beschikbaar is*

3.1.3 vergelijking waardepeildatum direct na verkoop (X+1) (tijdvak: 1 januari t/m 31 december jaar X+2)

* Op 1 juli wordt een stabiel waarderingsmodel verwacht. Voor verkopen na 1 juli is de vergelijking in beginsel direct uit te voeren. Voor verkopen vóór 1 juli is de vergelijking in het kader van kwaliteitstoetsing van het waarderingsmodel.


4.


houdend met relevantie en kwantificering (stap 5 en 6))

berekenen ratio: modelwaarde / verkoopprijs (rekening


1.


berekenen ratio: WOZ-waarde / verkoopprijs

1.

zodra modelwaarde voor waardepeildatum (1 januari jaar X) beschikbaar is*

3.1.3 vergelijking waardepeildatum direct voor verkoop (X) (tijdvak: 1 januari t/m 31 december jaar X+1)


WOZ-object = verkocht object?

0.

verzameld marktcijfer (verkoopjaar X)

3.1.2. vergelijking geldende WOZ-waarde (tijdvak: 1 januari t/m 31 december jaar X) waardepeildatum (X-1)

Schema marktanalyse, deelproces 3.1.2 en 3.1.3

PROCESSEN 3. MARKTANALYSE

39

40 - toets verkoopcijfer aan waarderingsvoorschrfiten en objectafbakening - controleer objectgegevens (ize proces bijhouding objectkenmerken)

optioneel:

afwijking < bandbreedte

7. vastleggen resultaten t.o.v. geldende WOZ-waarde

6. kwantificeren afwijking tussen werkelijke ratio en verwachte ratio bepalen geschiktheid voor gebruik model + geschiktheid voor gebruik onderbouwing op taxatieverslag

5. bepalen relevantie voor nieuwe waardering

onderzoeken reden afwijking tussen werkelijke ratio en verwachte ratio, denk aan: - waarderingsvoorschriften - objectafbakening - objectgegevens (zie proces bijhouding objectkenmerken) - roerende zaken - toetsing vraagprijs als reden niet administratief te herleiden is, dan opname ter plaatse

afwijking > bandbreedte

bepalen of de afwijking meer of minder is dan de gegeven bandbreedte

4. beoordelen en verklaren afwijking bij stap 3

vergelijking vorige waardepeildatum (X-1) (tijdvak: 1 januari t/m 31 december jaar X) (3.1.2)

WAARDERINGSINSTRUCTIE JAARLIJKSE WAARDEBEPALING DEEL I

- toets verkoopcijfer aan waarderingsvoorschriften en - controleer objectgegevens (ize proces bijhouding objectkenmerken)

optioneel:

afwijking < bandbreedte

7. vastleggen resultaten t.o.v. eerstvolgende modelwaarde

6. kwantificeren mutatie tussen verkoopdatum en toestandspeildatum bepalen geschiktheid voor gebruik model + geschiktheid voor gebruik onderbouwing op taxatieverslag herhaal vanaf stap 1 totdat de ratio aansluit

5. verbeteren waarderingsmodel en/of geregistreerde objectgegevens bepalen nieuwe modelwaarde(n)

onderzoeken reden afwijking tussen werkelijke ratio en verwachte ratio, denk aan: - juistheid taxatiemodel (zie proces modelmatige waardebepaling) - juistheid objectkenmerken (toestandspeildatum) (zie proces bijhouding objectkenmerken) - juistheid verkoopcijfer (zie stap 4 vergelijking vorige waardepeildatum)

afwijking > bandbreedte

bepalen of de afwijking meer of minder is dan de gegeven bandbreedte

4. beoordelen en verklaren afwijking bij stap 3

vergelijking eerstvolgende waardepeildata (3.1.3)

PROCESSEN 3. MARKTANALYSE

41


3.1.4

DEEL I

Inwinnen aanvullende informatie Alleen wanneer de verwachting bestaat dat aanvullende informatie over de verkochte woning noodzakelijk is voor een correcte analyse van de verkoopprijs of voor de waardebepaling van die woning, wordt op één van de onderstaande wijzen nadere informatie ingewonnen. Een opname ter plaatse wordt daarbij alleen uitgevoerd, wanneer de verwachting bestaat dat de noodzakelijke gegevens alleen ter plaatse verkregen kunnen worden. stap 1: bepalen of aanvullende informatie-inwinning zinvol is: - óf informatie-inwinning door schriftelijk formulier (zie A) Aan de belanghebbende wordt een formulier gestuurd met het verzoek deze in te vullen en terug te sturen. Deze informatieinwinning vindt schriftelijk plaats waarbij de belanghebbende de aanleverende bron van de gegevens is. - óf informatie-inwinning door externe bron (zie B) Wanneer bijvoorbeeld in de marktanalyse blijkt dat aanvullende informatie nodig is, kan dit ook worden ingewonnen via externe bronnen zoals de beschrijving van een te koop aangeboden object. - óf informatie-inwinning door opname ter plaatse (zie C) Opname ter plaatse is alleen zinvol wanneer de werkelijke wijziging niet overeenstemt met de verwachte wijziging (stap 3 analyse) en wanneer de reden voor de afwijking en de kwantificering (stap 4 en 6 analyse) niet direct vanuit een administratieve analyse naar voren komt of langs andere weg verkregen kan worden. stap 2: indien informatie-inwinning nodig is: A: - formulier vullen met reeds bekende gegevens. - toesturen formulier aan belanghebbende en na invulling terugontvangen. - beoordelen of nog nadere informatie gewenst is (zie verder C). B: - benaderen en verzamelen (gegevens van) externe bron. - analyseren relevante gegevens uit externe bron. - beoordelen of nog nadere informatie gewenst is (zie verder C). C: - bepalen of inpandige opname plaats moet vinden. Een inpandige opname vindt bij uitzondering plaats. Het kan zijn dat navraag bij belanghebbende informatie oplevert die relevant is voor de waardebepaling en de onderbouwing maar die niet uit de vergunning blijkt. - indien nodig, maken afspraak (bij inpandige opname). stap 3: controleren geregistreerde objectgegevens en bepalen fouten of tekortkomingen in de geregistreerde objectgegevens. Verwezen wordt naar het proces bijhouding objectkenmerken. stap 4: verklaren en kwantificeren van het verschil tussen WOZ-waarde en de verkoopprijs. (stap 4 en 6 analyse).

42

PROCESSEN

3. MARKTANALYSE

stap 5: beoordelen of onderzochte mutatie naar verwachting ook bij andere objecten aan de orde zal zijn geweest ("domino-effect") (indien afwijkingen gesignaleerd zijn (volgt uit stap 3 en 4)). Bepalen of ook bij panden in de omgeving en anderszins vergelijkbare panden (in ieder geval de panden in dezelfde straatwand en de tegenoverliggende straatwand en/of dezelfde bouwstroom) dezelfde afwijkingen in de geregistreerde objectgegevens aan de orde zijn (relatie met het proces bijhouding objectkenmerken) of dat ook deze woningen een meer dan gemiddelde stijging of daling ondergaan. stap 6: verkochte woning fotografisch vastleggen (optioneel). 3.1.5

Registreren marktgegevens woningen De marktgegevens en de bevindingen die uit de analyse zijn gebleken worden in de WOZ-administratie vastgelegd. stap 1: vastleggen basis marktgegevens. In ieder geval objectidentificatie, verkoopprijs/vraagprijs, transportdatum. stap 2: vastlegging reden afwijking en kwantificering afwijking (stap 4 en 6 van paragraaf 3.1.2 en 3.1.3). stap 3: vastleggen gewijzigde objectgegevens met datum controle of vastleggen datum waarop geconstateerd is dat objectgegevens juist zijn. Verwezen wordt naar het proces bijhouding objectkenmerken. stap 4: vastleggen bevindingen objectgegevens panden in de omgeving op o.a. het "domino-effect" (stap 5 van 3.1.4 Inwinnen aanvullende informatie). stap 5: vastleggen algemene conclusies en aanbevelingen naar aanleiding van de marktanalyse. Verwezen wordt naar paragraaf 2.3.1 Beoordeling vastlegging marktgegevens woningen in deel II.

3.2

Marktanalyse niet-woningen De marktanalyse van niet-woningen is niet een proces dat in alle gemeenten afzonderlijk uitgevoerd zal (kunnen) worden. Immers om de marktanalyse uit te kunnen voeren zullen meerdere marktgegevens met betrekking tot dezelfde soort objecten beschikbaar moeten zijn. Aan deze eis zal voor lang niet alle gemeenten voor alle categorieën objecten kunnen worden voldaan. Daarom is in de beschrijving een onderscheid gemaakt tussen enerzijds verzamelen, verifiëren en registreren en anderzijds analyseren. De eerste drie onderdelen kunnen in elke gemeente afzonderlijk worden uitgevoerd, terwijl de analyse dan vaak per regio of landelijk zal worden uitgevoerd.

43


3.2.1

DEEL I

Verzamelen marktgegevens niet-woningen Het verzamelen van marktgegevens zal in alle gemeenten uitgevoerd worden: stap 1: objectidentificatie, transactieprijs en "transactiedatum" verzamelen. Dit betreft minimaal de onderstaande marktgegevens: - gronduitgifteprijzen voor bedrijfsbestemming en voor bijzondere bestemmingen (bron: grondbedrijf/afdeling grondzaken van gemeente); - stichtingskosten van (deels) nieuw gebouwde objecten (bron: bouwvergunningen, analyse bouwkosten); - verhuurtransacties niet-woningen (bron: ingevulde inlichtingenformulieren huurgegevens van recent verhuurde panden); - verkooptransacties niet-woningen (bron: AKR, maar ook makelaarsinformatie); - omzetgegevens (alleen bij discounted-cash-flow methode).

3.2.2

Verifiëren verzamelde marktgegevens niet-woningen De gemeente zorgt ervoor dat de marktgegevens "gescreend" worden. Dit betekent dat onder meer beoordeeld wordt of de gerealiseerde marktprijs overeenkomt met de vastgestelde waarde dan wel met de taxatie-opbouw. Ook wordt beoordeeld of de objectkenmerken van het object betrokken bij de transactie overeenstemmen met de geregistreerde gegevens. stap 0: nagaan of het object betrokken bij de transactie gekoppeld kan worden aan een bestaand WOZ-object. stap 1: vergelijken geldende WOZ-waarde met verkoopcijfer, vergelijken huurwaarde taxatieverslag met verzameld huurcijfer, etc. stap 2: indien van toepassing, verklaren van verschil tussen marktgegeven en (opbouw van) WOZ-waarde. stap 3: inwinnen aanvullende informatie (indien zinvol). Zo nodig wordt extra informatie ingewonnen via een schriftelijk formulier (inlichtingenformulier behorende bij de betreffende categorie nietwoning), een externe bron of een opname ter plaatse. Deze extra informatie kan bijvoorbeeld betrekking hebben op bijzondere voorwaarden in het contract en aanvullende informatie over relevante objectkenmerken. stap 4: controleren geregistreerde objectgegevens en bepalen fouten of tekortkomingen in de geregistreerde objectgegevens. Verwezen wordt naar het proces bijhouding objectkenmerken. stap 5: globaal beoordelen bruikbaarheid marktgegeven.

44

PROCESSEN

3.2.3

3. MARKTANALYSE

Registreren marktgegevens niet-woningen stap 1: vastleggen basis marktgegevens niet-woningen. In ieder geval worden objectidentificatie, soort transactie, transactieprijs, transportdatum vastgelegd. De gescreende marktgegevens niet-woningen worden met de relevante objectkenmerken in een geautomatiseerde vastlegging geregistreerd. Voor niet-woningen vindt de analyse van marktgegevens, het bepalen van de uitgangspunten voor de waardebepaling (taxatiewijzers, huurwaardematrices, etc.) en de waardebepaling meestal op regionaal of landelijk niveau plaats. Door de marktgegevens niet-woningen niet in de eigen gemeentelijke WOZ-administratie vast te leggen, maar in een gezamenlijke administratie (WOZ-Datacenter) vindt vastlegging en terbeschikkingstelling voor deze regionale en landelijke werkzaamheden tegelijk plaats. Om de marktgegevens te kunnen afdrukken op het taxatieverslag van de desbetreffende onroerende zaak moeten de basis marktgegevens wel in de gemeentelijke WOZ-administratie beschikbaar zijn. stap 2: vastleggen (in bijvoorbeeld WOZ-Datacenter) van globaal oordeel bruikbaarheid marktgegeven. stap 3: vastleggen (in gemeentelijke WOZ-administratie) gewijzigde objectgegevens met datum controle of vastleggen datum waarop geconstateerd is dat objectgegevens juist zijn. Verwezen wordt naar het proces bijhouding objectkenmerken.

3.2.4

Analyseren marktgegevens niet-woningen Afhankelijk van het soort object, de aard van de marktinformatie (stichtingskosten, huurprijzen, etc.) en het betreffende marktsegment (bijvoorbeeld kantorenmarkt in de binnenstad is niet vergelijkbaar met kantorenmarkt in buitengebieden) wordt deze analyse op gemeentelijk, regionaal of landelijk niveau uitgevoerd. De inhoudelijke analyse op gemeentelijk, regionaal of landelijk niveau moet leiden tot kengetallen voor het bepalen van huurwaarden, voor het bepalen van de kapitalisatiefactor, voor het bepalen van stichtingskosten, etc. Deze kengetallen moeten onderbouwd zijn met marktgegevens. Hierbij wordt eveneens vastgelegd of de geregistreerde marktgegevens al dan niet een goede weerspiegeling is van het marktniveau. Indien dit niet het geval is wordt tevens de reden vastgelegd en zo mogelijk een kwantificering van de afwijking. De kengetallen worden uitgewerkt in bijvoorbeeld landelijke taxatiewijzers (incourante objecten, agrarische objecten, kapitalisatiefactor) of regionaal te gebruiken matrices voor het bepalen van huurwaarden. 45


46

DEEL I

PROCESSEN

4.

4. MODELMATIGE WAARDEBEPALING

PROCES MODELMATIGE WAARDEBEPALING

Bij een modelmatige waardebepaling wordt op systematische wijze, meestal met behulp van computerondersteunende taxatietechnieken, de waarde bepaald. Een modelmatige waardebepaling houdt echter meer in dan de aanschaf van een geautomatiseerd systeem om een model te definiëren. Veel hangt af van de kennis en vaardigheden van de betrokken medewerkers die het model inrichten en optimaliseren voor de specifieke situatie in de eigen gemeente, van de gegevens (marktgegevens, objectkenmerken) die worden gebruikt en van de manier waarop door herhaalde vergelijkingen met marktgegevens de kwaliteit van het model wordt geoptimaliseerd. De waardebepaling van woningen en niet-woningen zijn afzonderlijke processen. De waardebepaling van woningen wordt gekarakteriseerd door een modelmatige aanpak binnen, in beginsel, de grenzen van een gemeente. Immers meestal zijn binnen een gemeente voldoende verkopen gerealiseerd om met behulp van modelmatige waardebepaling WOZ-waarden voor alle woningen vast te stellen die aan de kwaliteitseisen voldoen. De (modelmatige) waardebepaling van niet-woningen wordt gekarakteriseerd door regionale en landelijke samenwerking afhankelijk van het soort niet-woning. Het modelmatig waarderen van niet-woningen is voor de meeste objectsoorten aangewezen op het (geautomatiseerd) toepassen van taxatiewijzers over incourante objecten (gecorrigeerde vervangingswaarde) of op het toepassen van kengetallen afgeleid uit marktgegevens (huurwaarde-kapitalisatiemethode, DCF). 4.1

Modelmatige waardebepaling woningen Bij een frequente waardering van woningen is een modelmatige waardebepaling de meest doelmatige aanpak. Met een taxatiemodel worden taxatiewaarden berekend en onderbouwingen gegenereerd. In onderstaande stappen zijn de elementen onderscheiden die alle nodig zijn om het gewenste eindresultaat te behalen. stap 1: systematisch uit de marktanalyse afleiden welke kenmerken van de objecten relevant zijn voor de waarde. stap 2: uit de geregistreerde objectkenmerken van de te taxeren woningen halen van objectkenmerken die volgens de marktanalyse relevant zijn voor de waarde. Deze stap kan mogelijk leiden tot de constatering dat volgens de marktanalyse voor een bepaalde categorie woningen een kenmerk van belang is voor de waardebepaling, terwijl dit kenmerk niet is vastgelegd. In dat geval moet mogelijk aanvullende informatie ingewonnen en geregistreerd worden (zie paragraaf 3.1.4). stap 3: bepalen van de structuur van het taxatiemodel gebaseerd op de samenhang tussen de waarderelevante kenmerken.

47


DEEL I

stap 4: kwantificeren van de relaties in het taxatiemodel tussen de waarderelevante kenmerken en de modelwaarde, respectievelijk tussen de waarderelevante kenmerken van verschillende woningen. stap 5: berekenen van een waarde voor de desbetreffende woning door een directe vergelijking met een verkochte woning, een rekenkundige formule of een combinatie van beide. stap 6: beoordelen van de waarschijnlijkheid dat de berekende waarde een correcte weergave is van de waarde. stap 7: afzonderlijk verifiëren van de waarde indien er onvoldoende zekerheid bestaat dat de berekende waarde correct is. Herhaal de stappen totdat het uiteindelijke model aansluit op de marktgegevens. stap 8: naar beneden afronden van de waarde op eenheden van minimaal € 1000. De waarde van het WOZ-object (eindwaarde) wordt naar beneden afgerond. 4.2

(Modelmatige) waardebepaling niet-woningen De aanpak van de (modelmatige) waardebepaling van niet-woningen hangt af van de te hanteren taxatiemethodiek en de beschikbaarheid van marktinformatie. Van een modelmatige waardebepaling kan bijvoorbeeld sprake zijn als alle waarderelevante kenmerken zijn te objectiveren en de invloed van elk kenmerk in een taxatiemodel/rekenmodel is geprogrammeerd. Door het invoeren van de objectkenmerken kan het taxatiemodel/rekenmodel dan de taxatiewaarden genereren. Voor niet-woningen waarvan de waarde wordt gebaseerd op de gecorrigeerde vervangingswaarde, wordt met het oog op de doelmatigheid en de uniformiteit uitgegaan van landelijke uitgangspunten (kengetallen). Deze landelijke uitgangspunten zijn door een gezamenlijke analyse van marktgegevens van niet-woningen (zie hoofdstuk 3 Proces marktanalyse) opgesteld en zijn vastgelegd in gezamenlijke taxatiewijzers. Deze taxatiewijzers kunnen ook een geautomatiseerde vorm hebben (TIOX). Bij het opstellen van taxatiewijzers zijn taxateurs van gemeenten en van taxatiebureaus betrokken. Samengevat kunnen per soort object de volgende stappen onderscheiden worden: stap 1: beoordelen welke marktinformatie beschikbaar is voor de actualisering van de taxatiewijzer voor een bepaalde categorie objecten. stap 2: actualiseren bestaande taxatiewijzer naar eerstvolgende waardepeildatum. stap 3: afstemmen gekozen uitgangspunten in taxatiewijzer met vertegenwoordigers van belanghebbenden bij de desbetreffende niet-woningen. stap 4: beoordelen kwaliteit taxatiewijzer. stap 5: al dan niet met geautomatiseerde hulpmiddelen toepassen van de taxatiewijzer voor individuele niet-woningen.

48

PROCESSEN

4. MODELMATIGE WAARDEBEPALING

stap 6: naar beneden afronden van de waarde op eenheden van minimaal € 1000. De waarde van onderdelen van het WOZ-object wordt niet afgerond. Alleen de waarde van het WOZ-object (eindwaarde) wordt naar beneden afgerond. Indien sprake is van een beperkt aantal objecten van een specifieke soort nietwoning kan het doelmatiger zijn om niet een taxatiewijzer op te stellen, maar om direct de betrokken objecten gezamenlijk te waarderen. Net als bij het opstellen van taxatiewijzers kunnen bij deze gezamenlijke taxaties zowel taxateurs van gemeenten als van taxatiebureaus betrokken zijn en worden de gekozen uitgangspunten bij voorkeur afgestemd met vertegenwoordigers van belanghebbenden bij de desbetreffende niet-woningen. Voor niet-woningen waarvan de waarde wordt bepaald op de waarde in het economische verkeer zal in de meeste gevallen sprake zijn van een regionale analyse van beschikbare marktgegevens, omdat meestal binnen de grenzen van één gemeente onvoldoende marktgegevens beschikbaar zijn voor de analyse van de markt. Deze regionale analyse kan leiden tot regionale uitgangspunten voor de waardebepaling (bijvoorbeeld huurwaardematrices of overzichten van agrarische grondprijzen), maar kan ook leiden tot een regionale of zelfs landelijke aanpak (bijvoorbeeld taxatiewijzer/TIOX voor agrarische objecten) van de waardering en kwaliteitscontrole van de desbetreffende soort niet-woningen. Samengevat kunnen per soort objecten de volgende stappen onderscheiden worden: stap 1: bepalen marktsegment (type gebied dat als een geheel dient te worden geanalyseerd). stap 2: beoordelen welke marktinformatie beschikbaar is voor de actualisering van de uitgangspunten voor de (modelmatige) waardebepaling voor een bepaalde categorie objecten. stap 3: actualiseren bestaande uitgangspunten naar eerstvolgende waardepeildatum. stap 4: beoordelen kwaliteit uitgangspunten. stap 5: al dan niet met geautomatiseerde hulpmiddelen toepassen van de uitgangspunten voor individuele niet-woningen.

49


50

DEEL I

PROCESSEN

5.

5. KWALITEITSBEWAKING

PROCES KWALITEITSBEWAKING (MODELMATIGE) WAARDEBEPALING

5.1

Kwaliteitsbewaking woningen De kwaliteitsbewaking van de woningen geschiedt parallel aan de modelmatige waardebepaling. De kwaliteitsbewaking is dus geen activiteit die pas start "na afronding van de waardering". De kwaliteitsbewaking van de taxaties van woningen wordt opgesplitst in minimaal de volgende kwaliteitscontroles: - controle aansluiting op marktniveau; - controle onderlinge waardeverhoudingen; - controle onderbouwing van de vastgestelde waarde. Kwaliteitscontrole aansluiting op marktniveau Bij de kwaliteitsbeoordeling wordt van alle verkochte woningen een vergelijking gemaakt tussen het verkoopcijfer en de nog vast te stellen waarde (modelwaarde, prognosewaarde, voorlopige taxatiewaarde) voor de eerstvolgende waardepeildatum. Een beoordeling van de ratio’s (verhouding tussen nog vast te stellen waarde en gerealiseerde verkoopprijs) vormt de kern van deze kwaliteitscontrole. De ratio’s worden top-down beoordeeld. Hiermee wordt bedoeld dat begonnen wordt met de ratio voor de gehele gemeente, daarna de ratio’s uitgesplitst naar categorie woningen en tenslotte worden de ratio’s per individuele verkoop beoordeeld. - controleren ratio’s voor hele gemeente en ratio’s per categorie (en eventueel per categorie per wijk) stap 1: signaleren eventuele onjuistheden in aansluiting op marktniveau. Hanteer hierbij het beoordelingsprotocol woningen (zie bijlage). stap 2: analyseren eventuele onjuistheden. stap 3: vastleggen verklarende toelichting óf herstellen onjuistheid. Zie ondermeer hoofdstuk 3.1.3. Individueel beoordelen modelwaarde aan de hand van marktgegeven , stap 5A. - controleren ratio’s per verkocht object Deze controle is geïntegreerd in het proces marktanalyse (zie hoofdstuk 3 Proces marktanalyse). De ratio’s van de individuele verkopen moeten aansluiten. Hanteer hierbij het beoordelingsprotocol woningen (zie bijlage). Kwaliteitscontrole onderlinge waardeverhoudingen Door een vergelijking van de vast te stellen waarden in twee verschillende groepen woningen (bijvoorbeeld verschillende soort, zoals hoekwoning en tussenwoning of verschillende buurt of verkochte woningen versus niet-verkochte woningen of huurwoning versus "eigen woning") of door vergelijking van twee individuele woningen wordt gecontroleerd of de onderlinge waardeverhoudingen in overeenstemming met de verwachtingen zijn.

51


DEEL I

Stappen voor de controle onderlinge waardeverhoudingen waarbij aandacht is voor: - onderlinge afwijking gemiddelde taxatiewaarde tussen categorieën / wijken - onderlinge afwijking ratio’s tussen categorieën stap 1: signaleren eventuele onjuistheden in onderlinge waardeverhouding. Hanteer hierbij het beoordelingsprotocol woningen (zie bijlage). stap 2: analyseren eventuele onjuistheden. stap 3: vastleggen verklarende toelichting óf herstellen onjuistheid. Zie ondermeer hoofdstuk 3.1.3. Individueel beoordelen modelwaarde aan de hand van marktgegeven, stap 5B. Kwaliteitscontrole onderbouwing van de vastgestelde waarde Steekproefsgewijze controle van taxatieverslagen geeft inzicht of de taxaties zorgvuldig en correct zijn onderbouwd en of alle objectkenmerken op het taxatieverslag zijn vermeld. Stappen voor de controle onderbouwing van de modelwaarden: stap 1: signaleren fout of tekortkoming in de onderbouwing. Hanteer hierbij het beoordelingsprotocol woningen (zie bijlage) en toets daarmee de onderbouwing aan de criteria die genoemd zijn in hoofdstuk 3 van deel II Beoordeling producten. stap 2: verbeteren taxatiemodel (genereren onderbouwingen). stap 3: bepalen nieuwe modelwaarde(n) met onderbouwingen. 5.2

Kwaliteitsbewaking niet-woningen De kwaliteitsbewaking van de taxaties van niet-woningen houdt minimaal een steekproefsgewijze controle in van de taxatieverslagen. Hierbij staan tenminste de volgende punten centraal: - controle op volledigheid taxatieverslag; - controle taxatieopbouw per deelobject of voor het gehele object; - controle waardeverhoudingen en aansluiting op marktniveau. Het beoordelingsprotocol niet-woningen (zie bijlage) is een hulpmiddel dat gebruikt kan worden bij deze kwaliteitscontrole van niet-woningen. Uit dit protocol blijken de stappen die nodig zijn om de kwaliteitsbeoordeling te verrichten. In het protocol is onderscheid gemaakt in een protocol voor courante niet-woningen, incourante niet-woningen en agrarische objecten. Als uit de steekproef blijkt dat sprake is van "fouten", is het van belang dat onderzocht wordt in hoeverre deze "fouten" zich ook bij soortgelijke niet-woningen voordoen.

52

PROCESSEN

5. KWALITEITSBEWAKING

Kwaliteitscontrole volledigheid taxatieverslag Steekproefsgewijze controle van taxatieverslagen geeft inzicht of alle objectkenmerken op het taxatieverslag zijn vermeld. Stappen voor de controle volledigheid taxatieverslag: stap 1: signaleren fout of tekortkoming op het taxatieverslag. Hanteer hierbij het beoordelingsprotocol niet-woningen (zie bijlage) en toets daarmee de volledigheid van het taxatieverslag aan de criteria die genoemd zijn in hoofdstuk 3 van deel II Beoordeling producten. stap 2: verbeteren taxatieverslag, indien nodig genereren onderbouwingen. stap 3: indien nodig bepalen nieuwe modelwaarde(n) met onderbouwingen. Kwaliteitscontrole taxatieopbouw Steekproefsgewijze controle van taxatieverslagen geeft inzicht of de taxatieopbouw per deelobject en voor het gehele object aannemelijk is. Stappen voor de controle taxatieopbouw: stap 1: signaleren fout of tekortkoming in de taxatieopbouw. Hanteer hierbij het beoordelingsprotocol niet-woningen (zie bijlage) en toets daarmee de taxatieopbouw per deelobject en voor het gehele object. stap 2: verbeteren taxatieopbouw. stap 3: indien nodig bepalen nieuwe modelwaarde(n) met onderbouwingen. Kwaliteitscontrole waardeverhoudingen en aansluiting op marktniveau Door een vergelijking te maken van de op het taxatieverslag vermelde kengetallen met kengetallen uit bijvoorbeeld taxatiewijzers, resultaten marktanalyse etc. wordt gecontroleerd of er aansluiting is op de markt. Door de vergelijking van de vast te stellen waarde met de vorige WOZ-waarde en met de vast te stellen waarden van soortgelijke niet-woningen wordt gecontroleerd of de onderlinge waardeverhoudingen in overeenstemming met de verwachtingen zijn: stap 1: signaleren eventuele onjuistheden in waardeverhoudingen en in aansluiting op marktniveau. Hanteer hierbij het beoordelingsprotocol niet-woningen (zie bijlage). stap 2: analyseren eventuele onjuistheden. stap 3: vastleggen verklarende toelichting óf herstellen onjuistheid.

53


54

DEEL I

PROCESSEN

6.

6. BEZWARENAFHANDELING

PROCES BEZWARENAFHANDELING

De belastingplichtige kan schriftelijk bezwaar maken tegen de vastgestelde WOZbeschikking. De gemeente moet alle WOZ-bezwaren zorgvuldig en binnen redelijke termijn afhandelen. De afhandeling van deze WOZ-bezwaren houdt niet alleen in dat de gemeente een uitspraak op het bezwaarschrift naar de belastingplichtige verzendt, maar ook dat de resultaten in de WOZ-administratie worden verwerkt. Voor een zorgvuldige afhandeling is van belang dat de ontvangen bezwaarschriften zo snel mogelijk geregistreerd worden waarbij direct aandacht besteed wordt aan de volgende aspecten: - ontvankelijkheid van het bezwaar; - voldoende motivering (opvragen nadere motivering); - horen; - pro-forma bezwaar (stellen termijn voor aanvulling). Van elk bezwaarschrift wordt beoordeeld of deze binnen de wettelijk gestelde termijn van 6 weken na dagtekening van de beschikking is ingediend. Hiervoor kan het poststempel van belang zijn. Bezwaarschriften die niet tijdig maar wel beargumenteerd zijn, worden niet-ontvankelijk verklaard en vervolgens ambtshalve in behandeling genomen. Bij bezwaarschriften die pro-forma zijn ingediend (niet-volledig), dient de gemeente zo spoedig mogelijk een termijn te stellen waarbinnen het verzuim hersteld kan worden. Overigens is een WOZ-bezwaarschrift al snel voldoende gemotiveerd. De belastingplichtige wordt op zijn/haar verzoek gehoord. Het horen heeft primair tot doel de belastingplichtige de gelegenheid te geven zijn bezwaar nader toe te lichten. Voor een snelle inhoudelijke behandeling van de bezwaren verdient het aanbeveling deze te sorteren, waarbij de volgende categorieën van belang zijn: - niet-waardebezwaar (WOZ); - waardebezwaar (WOZ); - overige bezwaren. Niet-waardebezwaar (WOZ) Voor WOZ-bezwaren waarvan de grieven geen betrekking hebben op de waarde, zijn de volgende stappen van belang: stap 1: markeren grieven. Elke grief die in het bezwaarschrift is genoemd moet in de uitspraak betrokken zijn. De problematiek van niet-waardebezwaren spitst zich voornamelijk toe op het wel of niet eigenaar/gebruiker zijn, of op een onjuiste tenaamstelling. stap 2: controleren juistheid subjectgegevens met gebruik van registraties bevolking, kadaster, etc. Het opzoeken van de juiste eigenaar/gebruiker of de juiste tenaamstelling in de bestaande registraties van bevolking en kadaster kan voldoende zijn om het bezwaar te kunnen afhandelen.

55


DEEL I

stap 3: vastleggen gewijzigde subjectgegevens of vastleggen dat subjectgegevens gecontroleerd zijn en juist zijn bevonden. stap 4: controleren juistheid objectafbakening, indien nodig wijzigen. Onjuistheden in de subjectgegevens kunnen leiden tot wijziging van de objectafbakening. Zie hiervoor hoofdstuk 1 van deel I Proces beheer objectafbakening. Wijziging van de objectafbakening leidt tot een nieuwe waardebepaling (zie verder vanaf stap 5 bij "Waardebezwaar"). stap 5: doen van uitspraak op niet-waardebezwaar. stap 6: vastleggen resultaten niet-waardebezwaar in de WOZ-administratie. De uitspraak vormt een brondocument voor de Basisregistratie WOZ. Waardebezwaar (WOZ) Voor WOZ-bezwaren waarvan de grieven (mede) betrekking hebben op de waarde, zijn de volgende stappen van belang: stap 1: markeren grieven. Elke grief die in het bezwaarschrift is genoemd moet in de uitspraak betrokken zijn. stap 2: nader sorteren bezwaren De sortering van de bezwaren is afhankelijk van de gemeentelijke organisatie. Te denken valt aan een sortering in bijvoorbeeld: - soort grief (behoeft de grief een taxatietechnische beoordeling van het object of niet); - soort object (woningen, courante niet-woningen, incourant); - categorie belanghebbende; - wel/niet verkochte woningen; - wel/niet modelmatig gewaardeerd; - bijzondere situaties; - etcetera. stap 3: splitsen grieven in taxatietechnische grieven en niet-taxatietechnische grieven. Grieven die geen taxatietechnische beoordeling behoeven, zijn bijvoorbeeld: - niet eens met de waarderingsvoorschriften Wet WOZ; - niet eens met de modelmatige aanpak; - niet eens met de stijging van de waarde ten opzichte van de WOZwaarde naar vorige waardepeildatum; Grieven die wel een taxatietechnische beoordeling behoeven, zijn bijvoorbeeld: - niet eens met de objectafbakening (A); - niet eens met de objectgegevens in de onderbouwing (inhoud, oppervlakte, overige objectkenmerken) (B); - niet eens met de omgevingsfactoren (C); - niet eens met de vergelijkingsobjecten in de onderbouwing (D) - niet eens met de waarde (in vergelijking met verkopen) (D). - niet eens doordat belastingplichtige verwijst naar de taxatie in een taxatierapport dat opgesteld is ten behoeve van een financiering, 56

PROCESSEN

6. BEZWARENAFHANDELING

hypotheekaanvraag, etc. (zie, afhankelijk van aard van het verschil, A t/m D). stap 4: doen van uitspraak op waardebezwaar met niet-taxatietechnische grieven. Indien alle grieven in de uitspraak zijn betrokken: ga naar stap 7. Indien niet alle grieven in de uitspraak zijn betrokken: ga naar stap 5. stap 5: A: controleren juistheid objectafbakening, indien nodig wijzigen. Zie hiervoor het proces beheer objectafbakening. B: controleren juistheid objectkenmerken, indien nodig wijzigen. Zie hiervoor het proces bewaking volledigheid en juistheid objectkenmerken (hoofdstuk 2 van deel I). C: controleren juistheid aanvullende objectkenmerken. Aanvullende waarderelevante objectkenmerken, die betrokken zijn in het taxatiemodel, worden gecontroleerd op juistheid. Zie hiervoor het proces bewaking volledigheid en juistheid objectkenmerken (hoofdstuk 2 van deel I). D: verklaren verschil tussen de getaxeerde waarde ten opzichte van de geselecteerde vergelijkingspanden. Het taxatiemodel ondersteunt de verklaring van het verschil. stap 6: bepalen modelwaarde en onderbouwing. Voor het bepalen van de invloed op de waarde als gevolg van fouten of tekortkomingen wordt bij voorkeur gebruik gemaakt van het taxatiemodel. stap 7: doen van uitspraak op waardebezwaar met taxatietechnische grieven. De waarde die bij uitspraak wordt vastgesteld, wordt naar beneden afgerond op eenheden van minimaal € 1000. De afronding betreft de waarde van het WOZ-object (eindwaarde). De waarde van de afzonderlijke onderdelen van het WOZ-object wordt niet afgerond. stap 8: vastleggen resultaten waardebezwaar in de WOZ-administratie. De uitspraak vormt een brondocument voor de Basisregistratie WOZ. Overige bezwaren Naast de WOZ-bezwaren zal de gemeente naar aanleiding van het aanslagbiljet met WOZ-beschikking en belastingaanslagen ook andere bezwaren ontvangen, zoals bezwaren tegen de heffingsplicht onroerende-zaakbelastingen, de afvalstoffenheffing, rioolrechten, hondenbelasting. Deze doorlopen afzonderlijke procedures binnen de organisatie.

57


58

DEEL I

PROCESSEN

7.

7. WAARDERING VAN OBJECTEN IN AANBOUW

PROCES WAARDERING VAN OBJECTEN IN AANBOUW

Objecten in aanbouw waarvoor een bouwvergunning is verleend, worden gewaardeerd op de vervangingswaarde, dat wil zeggen de grondwaarde plus de stichtingskosten van het opstal naar de toestand op 1 januari. Dit geldt zowel voor woningen als voor nietwoningen. Uitgangspunt is dat binnen acht weken na 1 januari de objecten in aanbouw getaxeerd zijn en dat tegelijk met de massale verzending van WOZ-beschikkingen/aanslagen gemeentelijke belastingen een beschikking/aanslag verstuurd wordt. In dit proces worden enkele bijzondere aspecten van de waardering van objecten in aanbouw beschreven. Daarnaast zijn de waarderingsvoorschriften (bijvoorbeeld met betrekking tot bodemverontreiniging, werktuigenvrijstelling) gewoon van toepassing. Bij het bepalen van de vervangingswaarde zijn drie componenten van belang: 1. grondwaarde Het bepalen van de grondwaarde bij een object in aanbouw wijkt in beginsel niet af van het bepalen van de waarde van de bouwgrond, voordat met de bouwwerkzaamheden begonnen is. De bepaling van de grondwaarde betreft een tweetal variabelen: "oppervlakte" en "waarde per vierkante meter". De oppervlakte die bij de berekening van de grondwaarde wordt gebruikt, is gelijk aan de grondoppervlakte die aan het WOZ-object toegekend is. Hierop zijn twee uitzonderingen mogelijk, namelijk wanneer een deel van de grond bij de waardebepaling buiten aanmerking blijft (bijvoorbeeld bedrijfsmatig geëxploiteerde cultuurgrond) of wanneer de gemeente bij de gronduitgifte een systematiek hanteert, waarbij de prijs niet wordt bepaald door de oppervlakte van de grond, maar bijvoorbeeld door de oppervlakte van de te realiseren bebouwing. Mogelijke benaderingen voor de bepaling van de waarde per vierkante meter zijn: - uitgifteprijs gemeente conform bestemmingsmogelijkheden (hierbij kan dan ook sprake zijn van een andere eenheid dan vierkante meter grond, bijvoorbeeld vierkante meter BVO); - prijs van vraag en aanbod bij verkopen van te bebouwen grond conform bestemming. 2. stichtingskosten van de onroerende zaak Voor het bepalen van de verwachte totale stichtingskosten van de in aanbouw zijnde opstal worden "geobjectiveerde" stichtingskosten als uitgangspunt genomen. Voor courante niet-woningen en voor woningen kan gebruik gemaakt worden van landelijke kengetallen. Deze landelijke kengetallen kunnen bijvoorbeeld afgeleid zijn uit kengetallen die worden gebruikt bij de kostencalculatie van de bouw, bij het bepalen van de herbouwkosten voor de verzekering, bij de controle van de opgegeven bouwkosten bij de bouwleges. Ook kunnen de kengetallen afgeleid zijn uit de bouwkosten die in het WOZ-Datacenter zijn ingevoerd. Voor objecten die ook na afronding van de bouw gewaardeerd worden op basis van de gecorrigeerde vervangingswaarde kunnen de kengetallen worden gebruikt uit de taxatiewijzer die voor de desbetreffende soort niet-woningen is opgesteld. 59


DEEL I

3. voortgangspercentage van de bouw Om de waarde van het object in aanbouw aan het begin van het kalenderjaar te bepalen, moeten de geschatte stichtingskosten voor de in aanbouw zijnde opstal nog vermenigvuldigd worden met het voortgangspercentage per 1 januari van het desbetreffende jaar. Het bepalen van het voortgangspercentage gebeurt zoveel mogelijk op basis van geüniformeerde bouwstadia. Eventuele correctie in verband met het voldoen aan de waarderingsvoorschriften: In de opbouw van de taxatie van een object in aanbouw kan eventueel een vierde component zichtbaar zijn, wanneer een correctie nodig is om aan te sluiten op de geldende waarderingsvoorschriften (bijvoorbeeld correctie voor bodemverontreiniging). Bij het bepalen van de grondwaarde en de stichtingskosten als onderdelen van de vervangingswaarde is van belang of deze inclusief of exclusief omzetbelasting berekend moeten worden. De waardebepaling van het object in aanbouw moet aansluiten op de waarde die later bepaald zal worden voor het object zodra de bouw gereed is. De waarde van het object in aanbouw zal dus inclusief omzetbelasting worden bepaald, wanneer ook de waarde van het object na gereedmelding inclusief de BTW-component zal worden gewaardeerd en exclusief BTW, wanneer na gereedmelding exclusief BTW wordt gewaardeerd. Dit betekent dat de bepaling van de vervangingswaarde voor woningen en courante niet-woningen in aanbouw inclusief omzetbelasting geschiedt. Voor de bepaling van de vervangingswaarde van objecten in aanbouw waarvan na gereedmelding ook de gecorrigeerde vervangingswaarde de maatstaf vormt, is de BTW-positie van de juridisch eigenaar maatgevend. De volgende stappen zijn te onderscheiden voor de waardering van objecten in aanbouw: Vanaf signaal (meestal bouwvergunning) dat gebouwd gaat worden: stap 1: aanduiden WOZ-objecten als "object in aanbouw" op basis van verzamelde bouwvergunningen nieuwbouwobject of bouwvergunningen van verbouwing waarbij het bestaande object tijdelijk buiten gebruik wordt gesteld (zie ook proces bijhouding objectkenmerken). stap 2: beoordelen verwachte objectafbakening Uit de beschrijving van het bouwproject in de bouwvergunningsaanvraag zal duidelijk worden of sprake is van de (ver)bouw van één woning, meerdere koopwoningen, meerdere huurwoningen, één nietwoningobject, een complex met meerdere niet-woningobjecten (bedrijfsverzamelgebouw) of combinaties hiervan. stap 3: realiseren objectafbakening, inclusief vastlegging kadastrale identificatie (kavelgrootte). Indien afbakening ongewijzigd: door naar stap 6. stap 4: vastleggen objectaanduiding (bij voorkeur met toekomstig adres). stap 5: vastleggen subjectgegevens. stap 6: bepalen grondwaarde object. stap 7: schatten verwachte stichtingskosten object. Op basis van de objectkenmerken, ontleend aan de verleende bouwvergunning, worden de totale stichtingskosten van het gebouw geschat. 60

PROCESSEN

7. WAARDERING VAN OBJECTEN IN AANBOUW

Hierbij wordt gebruik gemaakt van taxatiewijzers voor soorten nietwoningen die ook na afronding van de bouw gewaardeerd worden op basis van de gecorrigeerde vervangingswaarde en van algemene kengetallen over bouwkosten voor courante niet-woningen en woningen. Vanaf circa december ten behoeve van de vast te stellen waarde per 1 januari daarop volgend: stap 8: inschatten voortgangspercentage opstal op 1 januari (bij voorkeur de voortgang fotografisch vastleggen). Bij woningen wordt uitgegaan van gestandaardiseerde voortgangspercentages die zijn afgeleid van de standaard termijnregeling die bij veel koop-/aannemingsovereenkomsten wordt gebruikt. Daarbij worden de volgende bouwstadia onderscheiden: voortgangspercentage appartement eengezinswoning ruwe laagste vloer complex gereed 10 % ruwe begane grondvloer gereed 20% ruwe vloer appartement gereed 25 % alle ruwe verdiepingsvloeren gereed 40 % dak (complex) waterdicht 60 % 60 % Bij niet-woningen wordt de inschatting van het voortgangspercentage gemaakt op basis van een inschatting van de gedane investeringen op 1 januari. stap 9: vastleggen toestandspeildatum en waarborgen dat de toestand op deze datum wordt gebruikt bij de bepaling van de (model)waarde. Op grond van artikel 18, derde lid, is voor een object dat een fysieke wijziging heeft ondergaan de toestandspeildatum voor het belastingjaar na de wijziging niet de waardepeildatum, maar 1 januari van het betreffende belastingjaar. Deze afwijkende toestandspeildatum wordt op de WOZ-beschikking vermeld. stap 10: berekenen taxatiewaarde. De stichtingskosten aan het begin van het kalenderjaar worden bepaald door het voortgangspercentage van de opstal te vermenigvuldigen met de totale verwachte stichtingskosten van het object (zie stap 7). Dit bedrag wordt vervolgens vermeerderd met de grondwaarde (zie stap 6). Herhaal stap 8 t/m 10 tot het moment dat het object gereed is. Als het object gereed is, zie dan proces verwerking mutaties objectkenmerken door bouwactiviteiten. In de bijlage is een voorbeeld opgenomen van een taxatieverslag voor een woning in aanbouw.

61


62

DEEL I


DEEL II

CRITERIA VOOR TOEZICHT DOOR DE WAARDERINGSKAMER Beoordeling processen Beoordeling vastleggingen Beoordeling producten Beoordeling randvoorwaarden

63


64

DEEL II


1.

1. PROCESSEN

BEOORDELING PROCESSEN

In deel I zijn de stappen weergegeven van de belangrijkste processen bij de uitvoering van de Wet WOZ door gemeenten. De Waarderingskamer houdt toezicht op de uitvoering van deze processen. In dit hoofdstuk wordt een overzicht gegeven van de criteria die de Waarderingskamer hanteert bij haar toezicht. Tot deze criteria behoren enerzijds criteria die zijn gericht op onder meer volledigheid en juistheid. Deze criteria houden in dat alle processen volledig worden uitgevoerd, dat alle objecten of mutaties verwerkt worden en dat de werkzaamheden correct uitgevoerd worden. Anderzijds zijn er criteria gericht op de tijdigheid en de voortgang van de verschillende activiteiten. Het tijdig en gespreid door het jaar verrichten van de verschillende activiteiten is van groot belang voor een kwalitatief goede en doelmatige uitvoering van de waardebepaling. De belangrijkste eisen die worden gesteld aan de voortgang en tijdigheid van de verschillende processen (gegevenslevering aan de afnemers, bijhouding objectgegevens, analyse marktgegevens, modelmatige waardebepaling) zijn opgenomen in een schema. In een tijdlijn is een samenvatting van de belangrijkste eisen met betrekking tot voortgang en tijdigheid weergegeven. Deze criteria worden samen met de eisen aan de volledigheid en de juistheid van de verschillende activiteiten in de afzonderlijke paragrafen van dit hoofdstuk nader beschreven.

65

66 apr.

Bouwmutaties bij t/m (<=10.000 WOZ-obj.)

1 maart 5%

D

sep.

6

7

Terugkoppeling voortgangsinventarisatie

Voortgangsinventarisatie

Toezicht Waarderingskamer

Uitspraak bezwaarschriften

Aantal geblokkeerde objecten

Toestand per 1/1 naar CBS

Toestand per 1/1 naar afnemers

Beschikkingen waardepeildatum

Vastgestelde waarde

1 mei okt.

jan.

1%

feb.

feb.

1 juni nov.

feb.

dec.

mrt.

mrt.

1 juli dec.

mrt.

apr.

apr.

1 augustus mei

mei feb.

mei

juni

juni

D

mrt.

juni

jan.

juli

juli apr.

juli

0% (maximaal 10 of 0,1%)

jan.

apr.

1 september

bezwaarschriften ingediend in jan. t/m half nov.

3%

V

V

jan.

jan.

1 oktober

feb.

aug.

aug.

sep.

mrt.

sept.

D4

mei

aug. juni

4

sep.

apr.

okt.

okt.

nov.

90%

V

dec.2

aug.

dec.

1 april 2

dec.

1 november

90%

mei

nov.

nov.

nov.

1 december

Niet- woningen getaxeerd en gecontroleerd

3

juli

1

1 februari okt.

1 januari

Woningen getaxeerd en gecontroleerd

Ratiobeoordeling

Stijgingspercentage tov vorige peildatum

Kwaliteitsbeoordeling model aan verkoop

Vast te stellen waarden

okt.

juni

okt.

sep.

1 januari

Bouwmutaties bij t/m (>10.000 WOZ-obj.)

Marktanalyse bij t/m

Gebruikersmutaties bij t/m

Kadastrale gegevens bij t/m

Permanente activiteiten

WOZ-tijdlijn

mei

dec.

V

gereed5

5

aug. nov.

gereed

juli

nov. nov.

1 februari okt.

WAARDERINGSINSTRUCTIE JAARLIJKSE WAARDEBEPALING DEEL II

Dat wil dus zeggen dat op 17 januari de kadastrale mutaties van oktober verwerkt moeten zijn. Dat wil dus zeggen dat vanaf 1 maart alle kadastrale mutaties en bouwmutaties uit het vorige jaar verwerkt moeten zijn in verband met de tijdige verzending van WOZ-beschikkingen en het tijdig opleggen van aanslagen. Bedoeld wordt het stijgingspercentage tussen de vorige waardepeildatum en 1 januari van het desbetreffende jaar. De definitieve ratio's, gebaseerd op minimaal 90% getaxeerde en gecontroleerde taxaties, moeten beschikbaar zijn voordat de Waarderingskamer het toezicht op de herwaardering kan afronden. Dit betekent tevens dat de marktgegevens t/m juni geanalyseerd moeten zijn en dat deze betrokken moeten zijn in de kwaliteitsbeoordeling. Zie ook het beoordelingsprotocol woningen. De taxaties en controles moeten gereed zijn om de waarden tijdig, voor eind februari, bekend te maken aan belanghebbenden. Hierbij kan rekening gehouden worden met het toegestane aantal geblokkeerde objecten. Voor 1 maart moet een bestand met de WOZ-waarde van dat jaar aan het CBS geleverd zijn (voorlopig bestand). Voor 1 april moet het definitieve bestand van 1 januari van twee jaar daarvoor geleverd zijn. De bezwaarschriften die t/m half november zijn ontvangen, moeten in hetzelfde kalenderjaar afgehandeld zijn. De resterende bezwaren moeten binnen 6 weken na ontvangst afgehandeld zijn.

1 2

7

6

5

3 4

voorlopig definitief

V D

Toelichting bij de WOZ-tijdlijn

CRITERIA VOOR TOEZICHT DOOR DE WAARDERINGSKAMER 1. PROCESSEN

67


1.1

DEEL II

Beoordeling proces beheer objectafbakening Voor de verwerking van mutaties in de objectafbakening gelden de volgende criteria: - wijzigingen van de kadastrale gegevens en van de objectafbakening, veroorzaakt door een kadastrale mutatie zijn binnen acht weken na levering van het maandelijkse bestand van het Kadaster verwerkt in de WOZ-administratie; - wijzigingen van de kadastrale gegevens en van de objectafbakening, veroorzaakt door een gebruikersmutatie zijn binnen acht weken na constatering van de gebruikersmutatie verwerkt in de WOZ-administratie; NB: De wijziging in objectafbakening moet binnen de genoemde termijn verwerkt zijn in de WOZ-administratie; de eventuele nieuwe waarde hoeft nog niet bepaald en verwerkt te zijn. - bij wijziging van de kadastrale gegevens (mutaties van de eigenaar of beperkt gerechtigde) van een ongebouwde, uitgezonderde onroerende zaak (of een gedeeltelijk uitgezonderd object) wordt beoordeeld of de uitzonderingsgrond ook van toepassing blijft bij de nieuwe eigenaar. Deze beoordeling kan achterwege blijven, wanneer de waarde van het desbetreffende ongebouwde perceel naar verwachting lager uitkomt dan de toegestane efficiencyvrijstelling (artikel 220h Gemeentewet, € 12.000). In dat geval kan de gemeente er zonder nader onderzoek vanuit gaan dat de uitzondering van toepassing blijft en dat waardebepaling achterwege kan blijven. Voor het globaal inschatten of de waarde onder genoemde drempel blijft, moet de gemeente de bestemming van het perceel in het bestemmingsplan kennen. (Ter indicatie: wanneer sprake is van agrarische bestemming zonder bebouwingsmogelijkheden en een grondwaarde van circa € 3 per vierkante meter, betekent de genoemde drempel dat nader onderzoek achterwege kan blijven bij ongebouwde percelen met een oppervlakte tot circa 3.500 vierkante meter. Indien sprake is van mogelijkheden voor bijvoorbeeld woningbouw zal in verband met de veel hogere grondwaarde per vierkante meter de desbetreffende grens naar verwachting minder dan 100 vierkante meter zijn.) Met betrekking tot de bewaking van de volledigheid en juistheid van de objectafbakening gelden de volgende criteria: - tenminste eenmaal per jaar vindt een controle van de volledigheid van de WOZ-administratie plaats. Zie beoordelingsprotocol aansluiting Basisregistratie Kadaster. In deze volledigheidscontrole staan drie aandachtspunten centraal: - zijn alle WOZ-objecten correct in de WOZ-administratie opgenomen, inclusief de koppeling aan de kadastrale onroerende zaken; - zijn alle kadastrale onroerende zaken gekoppeld aan een WOZobject;

68


1. PROCESSEN

- is de gehele oppervlakte van de gemeente correct in de administratie verwerkt (voor de eisen aan de wijze van vastlegging wordt verwezen naar paragraaf 2.1); - zijn er geen WOZ-objecten ten onrechte aangemerkt als uitgezonderd object. Deze beoordeling kan achterwege blijven, wanneer de waarde van het desbetreffende ongebouwde perceel naar verwachting lager uitkomt dan de toegestane efficiencyvrijstelling (artikel 220h Gemeentewet, € 12.000). In dat geval kan de gemeente er zonder nader onderzoek vanuit gaan dat de uitzondering van toepassing blijft en dat waardebepaling achterwege kan blijven. Wanneer de waarde van het desbetreffende ongebouwde perceel naar verwachting hoger uitkomt dan bestaat de beoordeling tenminste uit het nagaan wanneer de juiste toepassing van de uitzondering voor het laatst is geverifieerd en of zich sinds die tijd mutaties met betrekking tot het perceel hebben voorgedaan. - bij de periodieke beoordeling van de volledigheid van de WOZ-administratie wordt geïnventariseerd of er sinds de vorige controle wijzigingen van bestemming (bestemmingsplan) zijn gerealiseerd die gevolgen hebben voor het van toepassing zijn van een uitzondering bij de waardebepaling. Bij het verwerken van mutaties die voorvloeien uit deze gewijzigde bestemmingsplannen kan eenzelfde doelmatige werkwijze worden gehanteerd als bij de verwerking van kadastrale mutaties met betrekking tot ongebouwde uitgezonderde objecten. 1.2

Beoordeling proces bijhouding objectkenmerken Met betrekking tot de bijhouding van objectkenmerken gelden de volgende criteria: - de WOZ-administratie is in overeenstemming met de Basisregistraties Adressen en Gebouwen; Dat wil zeggen dat alle actuele verblijfsobjecten en panden overeenkomstig in de WOZ-administratie zijn opgenomen en dat eventuele afwijkingen zijn gemeld aan de beheerder van de BAG, waarbij deze afwijkingen in de BAG de status "in onderzoek" hebben. Zie hiervoor de handreiking "Samenhang BAG en WOZ objecten". - de objectkenmerken van de nieuwe objecten die ontstaan door een wijziging van de objectafbakening veroorzaakt door een kadastrale mutatie zijn binnen acht weken na levering van het maandelijkse bestand van het kadaster verwerkt in de WOZ-administratie; - de objectkenmerken van de nieuwe objecten die ontstaan door een wijziging van de objectafbakening die is veroorzaakt door een gebruikersmutatie zijn binnen acht weken na constatering van de gebruikersmutatie verwerkt in de WOZ-administratie; - wijzigingen van de kenmerken van objecten die worden veroorzaakt door verbouwingen waarvoor een bouwvergunning nodig is en die verleend is, zijn 69


DEEL II

binnen acht weken na gereedkoming en gedurende de bouwactiviteiten telkens binnen acht weken na 1 januari verwerkt in de WOZ-administratie. Voor gemeenten met minder dan 10.000 objecten geldt dat deze termijn van acht weken wordt verlengd met een half jaar (dus een verwerkingseis van acht maanden, mits de toestand op 1 januari van een jaar binnen acht weken na 1 januari in de administratie is verwerkt en in de WOZ-beschikking voor het desbetreffende kalenderjaar). - wijzigingen van de kenmerken van objecten die worden veroorzaakt door verbouwingen waarbij geen sprake is van een verleende bouwvergunning, zijn binnen acht weken na de constatering verwerkt in de WOZ-administratie. Voor gemeenten met minder dan 10.000 objecten geldt dat deze termijn van acht weken wordt verlengd met een half jaar (dus een verwerkingseis van acht maanden), mits de toestand op 1 januari van een jaar wel binnen acht weken na 1 januari in de administratie is verwerkt en heeft geleid tot verzending van WOZ-beschikkingen voor het desbetreffende kalenderjaar. - geconstateerde fouten in de geregistreerde objectkenmerken zijn binnen acht weken na constatering in de WOZ-administratie hersteld; - van elk object zijn de objectkenmerken die relevant zijn voor de waardebepaling en de onderbouwing volledig geregistreerd. Welke objectkenmerken relevant zijn moet blijken uit de marktanalyse. Zie verder paragraaf 2.2.1 Beoordeling vastlegging objectgegevens woningen en 2.2.2 Beoordeling vastlegging objectgegevens niet-woningen. NB: De wijziging in de objectkenmerken moet verwerkt zijn in de WOZ-administratie; de eventuele nieuwe waarde hoeft nog niet bepaald en verwerkt te zijn. 1.3

Beoordeling proces marktanalyse en beoordeling waarden met marktgegevens

1.3.1

Proces markanalyse en beoordeling waarden woningen Verzamelen Met betrekking tot het verzamelen van marktgegevens woningen gelden de volgende criteria: - alle verkoopcijfers zijn volledig en continu verzameld (transacties zonder transactieprijs of met een transactieprijs van € 1 behoeven niet verder als marktgegeven vastgelegd en geanalyseerd te worden); - elke verkoop is binnen acht weken na levering van het maandelijkse bestand van het kadaster vastgelegd in de WOZ-administratie. Analyseren en beoordelen waarden Met betrekking tot het analyseren van marktgegevens woningen gelden de volgende criteria: - elk verkoopcijfer is vergeleken met de op de verkoopdatum geldende laatst beschikte WOZ-waarde. Dit is de WOZ-waarde die behoort bij het kalender-

70


-

-

-

-

-

-

-

1. PROCESSEN

jaar waarin de verkoopdatum is gelegen, dus naar de waardepeildatum van één jaar voor het begin van het kalenderjaar. Bijvoorbeeld een verkoop uit november 2008 wordt vergeleken met de geldende WOZ-waarde naar waardepeildatum 1 januari 2007; verschillen tussen een verkoopcijfer en de geldende WOZ-waarde die groter zijn dan de voor het desbetreffende marktsegment bepaalde bandbreedte, zijn nader geanalyseerd. In de analyse is uitgezocht welke omstandigheden hebben geleid tot de afwijking. Hierbij zijn tenminste de juistheid van de primaire (grootte, bouwjaar, etc.) en secundaire (kwaliteit, onderhoud, etc.) kenmerken van het verkochte object gecontroleerd; de omstandigheden die hebben geleid tot een verschil tussen het verkoopcijfer en de geldende WOZ-waarde dat groter is dan de voor het desbetreffende marktsegment bepaalde bandbreedte, zijn gekwantificeerd; binnen drie maanden na registratie van een verkoopcijfer in de WOZ-administratie is van elk verkoopcijfer de verhouding met de op het moment van de verkoop geldende WOZ-waarde geanalyseerd en zijn de resultaten van deze analyse vastgelegd in de WOZ-administratie; elk verkoopcijfer is vergeleken met de afzonderlijke modelwaarden van tenminste twee waardepeildata, volgend op de waardepeildatum behorende bij het kalenderjaar waarin de verkoop is gerealiseerd (en waarvoor de WOZwaarde reeds bij beschikking is vastgesteld). Deze waardepeildata zijn 1 januari van het jaar waarin de verkoop is gerealiseerd (behorende bij het kalenderjaar direct na de verkoop) en 1 januari van het jaar nadat de verkoop is gerealiseerd (behorende bij het kalenderjaar van een jaar later). Bijvoorbeeld een verkoop uit november 2008 wordt vergeleken met de modelwaarde naar waardepeildatum 1 januari 2008 (behorende bij het kalenderjaar 2009) en met de modelwaarde naar waardepeildatum 1 januari 2009 (behorende bij het kalenderjaar 2010). In deze vergelijking is de kwantificering verwerkt die uit de vergelijking tussen verkoopcijfer met de op het moment van de verkoop geldende WOZ-waarde is gebleken; verschillen tussen een verkoopcijfer en de modelwaarde die groter zijn dan de voor het desbetreffende marktsegment bepaalde bandbreedte, zijn nader geanalyseerd. Hierbij zijn tenminste de juistheid van de primaire (grootte, bouwjaar, etc.) en secundaire (kwaliteit, onderhoud, etc.) kenmerken van het verkochte object gecontroleerd; indien deze nadere analyse niet leidt tot een beperking van het verschil tot onder de bandbreedte door een aanpassing van de modelwaarde, dan is de reden van het verschil tussen de verkoopprijs en de modelwaarde met een (gekwantificeerde) toelichting verklaard; de mutaties tussen verkoopdatum en toestandspeildatum (verbouwingen) die hebben geleid tot een verschil tussen het verkoopcijfer en de modelwaarde dat groter is dan de voor het desbetreffende marktsegment bepaalde bandbreedte, zijn gekwantificeerd; binnen drie maanden na registratie van een verkoopcijfer in de WOZ-administratie, dan wel minimaal één maand nadat het taxatiemodel voor de desbetreffende waardepeildatum stabiel is, is van elk verkoopcijfer de verhouding met 71


DEEL II

de modelwaarde geanalyseerd en zijn de resultaten van deze analyse vastgelegd in de WOZ-administratie (zie ook kwaliteitsbeoordeling taxatie woningen); - van verkoopcijfers die nog niet geanalyseerd (behoeven te) zijn, is voor verzending van de WOZ-beschikkingen beoordeeld of deze aansluiten op de vast te stellen waarden; - van elk verkoopcijfer is bepaald of de verkoop geschikt is voor gebruik in het taxatiemodel; - van elk verkoopcijfer is bepaald of de verkoop geschikt is voor gebruik als onderbouwing op het taxatieverslag. Opname ter plaatse woningen Alleen wanneer de verwachting bestaat dat ter plaatse informatie verkregen kan worden over de verkoop en/of het verkochte object, die anders niet verkregen zou worden, vindt opname ter plaatse plaats. Met betrekking tot het ter plaatse opnemen van woningen in het kader van de marktanalyse gelden de volgende criteria: - van elk object, waarvan een verkoopcijfer is gerealiseerd, is geregistreerd of een opname ter plaatse heeft plaatsgevonden en of hierbij ook een inpandige opname is verricht. De bevindingen van de opname ter plaatse zijn vastgelegd ook met betrekking tot andere objecten (zie Proces marktanalyse woningen en Proces bijhouding objectkenmerken in deel I); - elke opname ter plaatse is binnen acht weken volledig in de WOZ-administratie vastgelegd. Registreren Met betrekking tot het registreren van de resultaten van de marktanalyse woningen gelden de volgende criteria: - elk marktgegeven is volledig geregistreerd (zie hiervoor ook paragraaf 2.3.1 Beoordeling vastlegging marktgegevens woningen); - elk verkoopcijfer is steeds binnen acht weken na de deelprocessen "verzamelen" en "analyseren" in de WOZ-administratie vastgelegd. 1.3.2

Proces marktanalyse en taxatie niet-woningen Bij de marktanalyse en taxatie van niet-woningen is op de eerste plaats het onderscheid tussen de berekening van de gecorrigeerde vervangingswaarde en de methoden voor de bepaling van een waarde in het economische verkeer van belang. Afhankelijk van de methode die van toepassing is, zijn verschillende soorten marktgegevens van belang voor de waardebepaling. Berekening gecorrigeerde vervangingswaarde Welke (markt)gegevens voor de berekening van de gecorrigeerde vervangingswaarde benodigd zijn blijkt uit artikel 17 van de Wet WOZ. Voor de berekening van de gecorrigeerde vervangingswaarde is enerzijds informatie nodig voor het

72


1. PROCESSEN

bepalen van de grondwaarde en anderzijds informatie voor de waarde van de opstallen. De waarde van de opstallen wordt berekend door de actuele bouwkosten (inclusief inrichtingskosten en bijkomende kosten) te corrigeren voor de technische veroudering en de functionele veroudering. Voor het bepalen van de grondwaarde wordt uitgegaan van de investering die gedaan moet worden om een vergelijkbaar perceel grond met die bestemming op die locatie te verwerven. Omdat een belangrijk deel van het leveren van bouwrijpe grond geschiedt door de gemeente, vormen de uitgifteprijzen die de gemeente hanteert een belangrijk deel van de benodigde informatie. Voor gebieden waar geen grond meer voor uitgifte beschikbaar is, zal de grondwaarde afgeleid moet worden uit marktgegevens van gebouwde objecten. Gezien het belang van uitgifteprijzen moet elke gemeente ten behoeve van de marktanalyse voor niet-woningen in het kader van de Wet WOZ beschikken over de op dat moment gehanteerde prijzen bij gronduitgifte. Dit betreft dan met name de prijzen die worden gehanteerd voor grond met de bestemmingen "bedrijfsdoeleinden" (industrie etc, niet agrarisch) en "bijzondere bebouwing" (onderwijs etc.). Grondprijzen voor woningbouw zijn van belang voor de waardering van bouwterreinen en van objecten in aanbouw (zie hoofdstuk 7 in deel I). Voor de beoordeling van de marktanalyse niet-woningen geldt het volgende criterium: - gronduitgifteprijzen voor bedrijfsbestemming en voor bijzondere bestemmingen die binnen de gemeente worden gehanteerd, zijn bekend; - indien het WOZ-Datacenter een uitwisselingsmogelijkheid biedt voor gronduitgifteprijzen van een soort object, dan zijn de betreffende gronduitgifteprijzen die binnen de gemeente gehanteerd worden, opgenomen in het WOZDatacenter; - bij het inwinnen van aanvullende informatie is het inlichtingenformulier gebruikt dat behoort bij de betreffende categorie niet-woningen. Voor het bepalen van de vervangingswaarden van de opstallen zijn de bouwkosten (inclusief inrichtingskosten en bijkomende kosten) voor verschillende soorten bebouwing van belang. Deze bouwkosten verschillen niet of marginaal (bijvoorbeeld in verband met noodzakelijke fundering of meerkosten van aanvoer van materiaal) tussen gemeenten. De marktgegevens die gebruikt worden voor het bepalen van de vervangingswaarde hebben daarmee veel meer een landelijk karakter (zie ook het schema in de inleiding van deze Waarderingsinstructie jaarlijkse waardebepaling). Dit wordt tot uitdrukking gebracht in de landelijke taxatiewijzers voor diverse categorieën incourante objecten. Voor het uitvoeren van de analyse van bouwkosten kunnen landelijke kengetallen, bijvoorbeeld vanuit de bouwkostencalculatie, worden gebruikt. Het is natuurlijk ook van belang dat daadwerkelijk gerealiseerde stichtingskosten worden betrokken in deze analyse, omdat dat de enige methode is om aan te tonen dat de WOZ-taxaties aansluiten op de "marktgegevens". 73


DEEL II

Om die reden is het noodzakelijk dat gemeenten de stichtingskosten verzamelen van de nieuwbouwobjecten waarvoor de WOZ-taxatie (mede) op basis van de gecorrigeerde vervangingswaardemethode zal geschieden. Hierbij is het van belang dat voor alle nieuw gebouwde panden de gedane investeringen en de objectgegevens die aangeven waarop deze stichtingskosten betrekking hebben, bekend zijn. Dit is niet alleen van belang voor volledige nieuwbouwprojecten, maar ook voor nieuwbouw van een deel van een object (bijvoorbeeld een nieuwe bedrijfseenheid binnen een groter industrieel complex). Voor de beoordeling hiervan gelden de volgende criteria: - er is een overzicht van de objecten die de afgelopen zeven jaar (deels) gebouwd zijn en die gewaardeerd worden volgens de gecorrigeerde vervangingswaardeberekening; - van de objecten op dit overzicht zijn via het WOZ-Datacenter de stichtingskosten en de objectkenmerken van de nieuwbouw beschikbaar gesteld aan taxateurs die werkzaam zijn in andere gemeenten; - van de objecten waarvan een landelijke taxatiewijzer beschikbaar is, wordt deze taxatiewijzer toegepast (met gebruikmaking van TIOX) dan wel is een verklaring gegeven waarom deze taxatiewijzer niet is toegepast. Bij de uitvoering van de berekening van de gecorrigeerde vervangingswaarde is extra aandacht nodig voor de incourante objecten waarvan de eigenaar en/of de gebruiker een landelijk opererende rechtspersoon is die wordt geconfronteerd met WOZ-taxaties in verschillende gemeenten. Voor de uniformiteit van de taxatie van dergelijke bijzondere objecten worden kengetallen voor zover mogelijk afgestemd op elders gebruikte kengetallen. Het overleg met betrokken belastingplichtigen wordt gecoördineerd met andere gemeenten. Voor de beoordeling hiervan geldt het volgende criterium: - bij de gecorrigeerde vervangingswaardeberekening voor objecten met een landelijk opererende eigenaar of gebruiker wordt het gebruik van kengetallen voor de waardebepaling en het overleg met de belastingplichtigen afgestemd met andere betrokken gemeenten. Daarmee wordt bereikt dat dezelfde kengetallen op overeenkomstige wijze worden toegepast en dat het overleg met belastingplichtigen op doelmatige wijze, bij voorkeur voor meerdere objecten tegelijk, geschiedt. Courante niet-woningen Bij de taxatie van courante niet-woningen is meer marktinformatie nodig dan alleen de verkoopprijzen die door het Kadaster worden aangeleverd. Naast deze gegevens zijn bijvoorbeeld ook huurgegevens van belang en in sommige gevallen ook omzetgegevens (discounted-cash-flowberekening, bijvoorbeeld bij horeca, benzinestations, etc.). Voor de taxatie van courante niet-woningen zijn er binnen de gemeentegrenzen vaak onvoldoende marktgegevens beschikbaar. Dit betekent dat er twee aandachtspunten van belang zijn: 74


1. PROCESSEN

a. bij onvoldoende marktgegevens voor een bepaalde categorie zullen er ook marktgegevens van buiten de gemeente betrokken moeten worden; b. marktgegevens die wel beschikbaar zijn zullen ook beschikbaar gesteld moeten worden aan andere gemeenten (in de regio). Het eerste aandachtspunt leidt ertoe dat bij de waardering van courante nietwoningen per marktsegment beoordeeld moet worden of er voldoende gegevens voorhanden zijn. Uitgangspunt is dat voor de waardebepaling van een bepaalde categorie objecten bij voorkeur tenminste vijf marktgegevens beschikbaar zijn voor de onderbouwing van de waarde. Dit kan er toe leiden dat de uitgangspunten voor de taxatie meer regionaal of landelijk, bijvoorbeeld met de taxatiewijzer agrarische objecten, wordt uitgevoerd. Wanneer voor één of meer categorieën courante niet-woningen onvoldoende marktgegevens beschikbaar zijn, zal men voor de marktanalyse aansluiting moeten zoeken bij één of meer andere gemeenten als bron van marktcijfers. Het is hierbij van belang dat niet alleen de marktcijfers van buiten de gemeentegrens beschikbaar komen, maar eveneens dat de analyse van deze cijfers wordt afgestemd. Het is de bedoeling dat verschillende taxateurs dezelfde conclusie trekken uit het desbetreffende marktgegeven. Anders bestaat het risico dat een bepaald marktcijfer door de ene taxateur als "marktniveau" wordt aangemerkt, terwijl de andere taxateur van mening is dat de betaalde prijs lager is dan het marktniveau. Voor de beoordeling hiervan geldt het volgende criterium: - bij de waardering van courante niet-woningen worden steeds voldoende (bij voorkeur vijf per categorie) marktcijfers gebruikt bij de onderbouwing. Wanneer deze gegevens van buiten de gemeente afkomstig zijn, wordt de analyse van die gegevens onderling afgestemd (bijvoorbeeld regionale of landelijke (bijvoorbeeld taxatiewijzer agrarische objecten) aanpak). Het tweede aandachtspunt leidt ertoe dat marktcijfers van courante niet-woningen ook beschikbaar zijn voor gebruik door taxateurs van andere gemeenten. Dit betreft niet alleen de gerealiseerde prijzen (verkoopprijzen, huurprijzen), maar ook de bijbehorende kenmerken van het object waarop de marktgegevens betrekking hebben. Gezien de bijzondere omstandigheden bij transacties in de sfeer van de courante niet-woningen, is het bij sommige categorieën ook noodzakelijk om bijzondere omstandigheden bij de transactie vast te leggen (bijvoorbeeld gegevens over quota etc. bij agrarische transacties die uit de transportakte gehaald kunnen worden of gegevens over verdeling onderhoudskosten of over huurvrije perioden uit huurcontracten van kantoren). Voor de beoordeling hiervan gelden de volgende criteria: - er is een overzicht van de courante niet-woningen die de afgelopen zeven jaar bij een transactie (verkoop of verhuur) betrokken zijn geweest. - van de objecten op dit overzicht zijn de marktcijfers (verkoopcijfer, huurcijfer), eventuele bijzondere omstandigheden (quota bij agrarisch, huurvrije periode etc.) en de objectkenmerken beschikbaar voor andere gemeenten.

75


1.4

DEEL II

Beoordeling proces modelmatige waardebepaling Kwaliteitseisen aan taxatiemodellen voor woningen De waarden van woningen worden primair gebaseerd op de uitkomsten van een taxatiemodel. Met het taxatiemodel wordt niet de geautomatiseerde hulpmiddelen (software) bedoeld, maar de weergave van de onderlinge verhoudingen tussen de objecten en de daarop gebaseerde uitkomsten (modelwaarden). Om de kwaliteit van de taxaties te kunnen waarborgen moet dit taxatiemodel woningen tenminste aan de volgende kwaliteitseisen voldoen: - de minimale set objectkenmerken (ligging, soort object, bouwjaar, grootte van de woning, kavelgrootte) is in het taxatiemodel betrokken; De ligging kan op verschillende manieren tot uitdrukking gebracht worden, zoals bijvoorbeeld postcodegebieden, buurten, maar ook gedefinieerde "waardegebieden". - aanvullende objectkenmerken zijn in het taxatiemodel betrokken, wanneer de waarderelevantie uit de marktanalyse is gebleken; Het betrekken van aanvullende objectkenmerken (bijvoorbeeld onderhoudstoestand, ligging aan het water) kan beperkt zijn tot een beperkte groep van de woningen (bijvoorbeeld woningen gebouwd voor 1930, respectievelijk vrijstaande woningen in een buurt gelegen langs een rivier). - verkoopcijfers van tenminste vijf jaar moeten in het taxatiemodel opgenomen worden, waarbij het systeem (controleerbaar) de marktontwikkeling tussen verkoopdatum en waardepeildatum inzichtelijk maakt; - het taxatiemodel waarborgt correcte onderlinge waardeverhoudingen door tenminste 25 verkoopcijfers te betrekken bij het bepalen van de modelwaarde; Deze eis betekent dat de taxatie van woningen in een afgebakende groep niet alleen gebaseerd mag zijn op verkoopprijzen binnen die groep, maar dat ook een geautomatiseerde of interactieve vergelijking gemaakt is met andere typen woningen, woningen in een andere buurt etc. Indien aantoonbaar te weinig verkoopcijfers beschikbaar zijn, kan eventueel met een geringer aantal worden volstaan. - het taxatiemodel is dynamisch, dat wil zeggen dat het taxatiemodel met een variabele waardepeildatum werkt (dus het taxatiemodel kan ook de waarde per 1 januari van het volgend jaar bepalen); - het taxatiemodel leidt niet alleen tot nieuwe taxatiewaarden, maar is ook functioneel bij de marktanalyse en de afhandeling van bezwaarschriften; Het taxatiemodel ondersteunt de genoemde processen op taxatietechnisch terrein. Andere aspecten van de bezwaarafhandeling, zoals bijvoorbeeld de administratief-juridische aspecten hoeft het taxatiemodel niet te ondersteunen. Het taxatiemodel maakt het mogelijk om de waarde-invloed van onjuiste objectkenmerken, onjuiste vergelijking, etc. te berekenen ten behoeve van bijvoorbeeld het beoordelen van de in een bezwaar aangedragen grieven of het beoordelen van een "afwijkende" ratio in de marktanalyse.

76


1. PROCESSEN

- het taxatiemodel ondersteunt het verklaren van het verschil van de getaxeerde waarde ten opzichte van de (met dit taxatiemodel berekende) waarde op de vorige waardepeildatum; Zeker bij jaarlijkse waardebepaling is voor de acceptatie van de waarde door de belanghebbende een verklaard verschil ten opzichte van de waarde voor het voorgaande jaar van groot belang, met name wanneer dit verschil afwijkt van de "trendmatige ontwikkeling". - het taxatiemodel genereert de onderbouwingen (taxatieverslag met vergelijkbare woningen), die mogelijk interactief aangepast kunnen worden (selecteren van andere vergelijkbare verkopen); De aanpassingen betreffen uitsluitend de onderbouwing. De stabiliteit van het taxatiemodel waarborgt dat het vermelden van andere verkoop op het taxatieverslag niet leidt tot een andere taxatiewaarde. - het taxatiemodel ondersteunt het verklaren van het verschil van de getaxeerde waarde ten opzichte van (de getaxeerde waarde en de verkoopprijs van) de door het taxatiemodel geselecteerde vergelijkingspanden; - het taxatiemodel ondersteunt het verklaren van het verschil van de getaxeerde waarde ten opzichte van (de getaxeerde waarde en de verkoopprijs van) willekeurige (door de belanghebbende) geselecteerde vergelijkingspanden; - de getaxeerde waarden worden afgerond op een niveau dat aansluit bij de nauwkeurigheid van de taxatie. De waarde wordt naar beneden afgerond op eenheden van minimaal € 1000; De afronding betreft de waarde van het WOZ-object (eindwaarde). Het op een beschikking vermelden van een waarde op € 1 nauwkeurig suggereert dat er sprake is van een fictieve berekening en niet van een systematische inschatting van een op de markt reële verkoopprijs voor de desbetreffende woning. - het taxatiemodel is robuust, dat wil zeggen dat wanneer twee woningen wat betreft één in het taxatiemodel gebruikt kenmerk van elkaar verschillen altijd sprake is van een verwacht verschil in taxatiewaarde. De robuustheid houdt in dat het taxatiemodel de onderlinge waardeverhoudingen waarborgt, maar ook dat de waarde-invloed van "veranderingen" van een woning overeenkomt met de verwachting. Niet-woningen De (modelmatige) waardebepaling van niet-woningen is procesmatig ingepland om te voorkomen dat de waardebepaling leidt tot piekwerkzaamheden vlak voor het begin van het kalenderjaar. Om het proces in de greep te houden, gelden met betrekking tot de (modelmatige) waardebepaling van niet-woningen de volgende criteria: - indien voor een soort niet-woningen een in samenwerking met de Vereniging van Nederlandse Gemeenten opgestelde landelijke taxatiewijzer beschikbaar is, dan is de waardebepaling van deze soort niet-woningen gebaseerd op de kengetallen die in deze landelijke taxatiewijzer zijn opgenomen.

77


1.5

DEEL II

Beoordeling proces kwaliteitsbewaking (modelmatige) waardebepaling Met betrekking tot de kwaliteitsbewaking van de modelmatige waardebepaling gelden de volgende criteria: - uiterlijk twee maanden na de waardepeildatum (15 april) heeft de eerste kwaliteitsbeoordeling van woningen door vergelijking van waarden met verkoopprijzen plaatsgevonden; - voordat de Waarderingskamer het toezicht op de herwaardering kan afronden, is tenminste 90% van de woningen en tenminste 90% van de niet-woningen getaxeerd en gecontroleerd; - voordat de Waarderingskamer het toezicht op de herwaardering kan afronden, zijn de definitieve ratio's voor woningen bekend; - alle objecten moeten tijdig getaxeerd en gecontroleerd zijn voor het zorgvuldig en tijdig verzenden van de WOZ-beschikkingen aan de belanghebbenden. Hierbij kan rekening gehouden worden met het toegestane aantal geblokkeerde objecten; - bij de aansluiting van de taxaties woningen op de markt worden tenminste 90% van alle verkoopprijzen van woningen die gerealiseerd zijn in de periode één jaar voor de waardepeildatum en een half jaar na de waardepeildatum betrokken door middel van het berekenen van een ratio. In deze berekening van de ratio wordt de modelwaarde in verhouding gebracht tot het verkoopcijfer inclusief de kwantificering die in stap 6 van het proces marktanalyse (zie hoofdstuk 3.1.2) van de vergelijking tussen verkoopcijfer met de op het moment van de verkoop geldende WOZ-waarde is bepaald. Dit betekent ook dat op het moment van afronden van de kwaliteitscontroles de marktanalyse tenminste tot en met juni van dat jaar gereed moet zijn; - bij de aansluiting van de taxaties woningen op de markt (verkoopprijzen) worden ratio's zowel beoordeeld voor de gemeente als geheel, voor groepen woningen (soorten woningen, buurten etc.) als voor de afzonderlijke verkochte woningen; - bij de controle op de onderlinge waardeverhouding worden per groep woningen (buurt, soort, etc.) tenminste drie vergelijkingen beoordeeld tussen de taxatie van een verkochte woning en de taxaties van soortgelijke niet verkochte woningen in dezelfde straat, én worden tenminste drie vergelijkingen beoordeeld tussen de taxaties van twee verschillende groepen woningen onderling (verschillende buurten of verschillende soorten); - tenminste die resultaten van de beoordeling aan de hand van het beoordelingsprotocol woningen worden vastgelegd die gebaseerd zijn op de modelwaarden die middels de WOZ-beschikkingen vastgesteld zullen worden; - bij de controle op de onderbouwing van de vastgestelde waarde wordt het taxatieverslag beoordeeld voor een steekproef van de niet-woningen waarbij minimaal drie niet-woningen zijn betrokken die met de huurwaarde-kapitalisatiemethode zijn gewaardeerd en drie niet-woningen waarvan de waarde met de gecorrigeerde vervangingswaarde is bepaald.

78


1.6

1. PROCESSEN

Beoordeling proces bezwarenafhandeling Met betrekking tot de bezwarenafhandeling gelden de volgende criteria: - een bezwaarschrift is afgehandeld in het kalenderjaar waarin het is ingediend, tenzij het bezwaarschrift na 15 november is ingediend (in welke gevallen de maximale afdoeningstermijn zes weken bedraagt); - van elk object tegen de waarde waarvan bezwaar is gemaakt, is binnen twee weken na ontvangst van het bezwaarschrift de status van de beschikking gewijzigd in de WOZ-administratie zodat deze ook wordt gemeld aan de afnemers; - van elk bezwaar zijn de resultaten van de afhandeling binnen twee weken na verzending van de uitspraak verwerkt in de WOZ-administratie. Hierbij zijn tenminste de primaire (grootte, bouwjaar, etc.) en secundaire (kwaliteit, onderhoud, etc.) kenmerken van de bij het bezwaar betrokken onroerende zaak (zaken) gecontroleerd; - van elk waardebezwaar zijn de resultaten van de afhandeling binnen drie maanden na verzending van de uitspraak verwerkt in het taxatiemodel. Voor de uitspraken die worden gedaan in de periode 1 september tot 1 december geldt dat deze vóór 1 december verwerkt zijn in het taxatiemodel; - de effecten van de bezwarenafhandeling zijn doorgerekend in het taxatiemodel ten behoeve van een verbeterd taxatiemodel voor de volgende waardepeildatum.

1.7

Beoordeling proces waardering van objecten in aanbouw Met betrekking tot de waardebepaling van objecten in aanbouw gelden de volgende criteria: - de WOZ-beschikkingen voor de objecten in aanbouw zijn tegelijkertijd verzonden met de overige WOZ-beschikkingen; - bij de waardebepaling van objecten in aanbouw van woningen is gebruik gemaakt van de richtlijnen voor de gestandaardiseerde voortgangspercentages; - bij de waardebepaling van objecten in aanbouw is gebruik gemaakt van algemene kengetallen voor het bepalen van de stichtingskosten. Indien voor een categorie objecten een taxatiewijzer beschikbaar is, zijn de kengetallen uit deze taxatiewijzer gebruikt.

79


80

DEEL II


2.

2. VASTLEGGINGEN

BEOORDELING VASTLEGGINGEN

2.1

Beoordeling vastlegging objectafbakening en kadastrale gegevens Met betrekking tot de vastlegging van de objectafbakening en van de kadastrale identificatie hanteert de Waarderingskamer, mede op basis van de Regeling StufWOZ de volgende criteria: - van elk WOZ-object binnen het grondgebied van de gemeente waarvan de waarde bepaald moet worden en/of waarvan de gegevens aan de afnemers geleverd moeten worden, is de relatie met de desbetreffende kadastrale percelen vastgelegd. Dit betekent dat voor elk van deze WOZ-objecten geregistreerd moet zijn: - objectaanduiding (uniek WOZ-objectnummer) en voor elk betrokken kadastraal perceel: - kadastrale gemeentecode - sectie - perceelnummer - perceel-indexletter - perceel-indexnummer - kadastrale oppervlakte - toegekende oppervlakte (in de uitzonderingssituatie dat sprake is van een gedeeltelijk gebouwd, gedeeltelijk ongebouwd WOZ-object eveneens: - meegetaxeerde oppervlakte gebouwd per kadastraal perceel) - alle overige (delen van) kadastrale percelen binnen het grondgebied van de gemeente (dit zijn uitgezonderde ongebouwde objecten) zijn zodanig vastgelegd dat ze gebruikt kunnen worden voor volledigheidscontrole en voor het beoordelen of de uitzondering terecht is toegepast en of deze van toepassing blijft na een mutatie van het desbetreffende perceel; De gemeente hanteert één van de volgende methoden of een combinatie van deze methoden om deze ongebouwde, uitgezonderde percelen in de WOZadministratie te verwerken, zodat volledigheidscontrole en beoordeling juistheid typering als uitgezonderd object mogelijk zijn: - de uitgezonderde ongebouwde objecten worden volledig conform de regels voor de objectafbakening opgenomen in het centrale bestand met WOZ-objecten (bijvoorbeeld een WOZ-object bestaande uit bedrijfsmatig geëxploiteerde cultuurgrond van ondernemer X); - alle uitgezonderde ongebouwde objecten worden opgenomen in het centrale bestand met WOZ-objecten, maar niet volledig conform de regels voor de objectafbakening (bijvoorbeeld alle natuurgebieden van Staatsbosbeheer als één object, ongeacht de vraag of sprake is van een samenstel). In de praktijk wordt dit aangeduid als "container"; - de uitgezonderde ongebouwde objecten worden niet opgenomen in het centrale bestand met WOZ-objecten, maar in een ander admini81


DEEL II

stratief bestand (bijvoorbeeld kadastraal bestand, afzonderlijke database of spreadsheet). Hierbij wordt een aantekening gemaakt met betrekking tot de reden van "uitzondering"; - het onderscheid tussen WOZ-objecten waarvoor een waarde vastgesteld moet worden en die geleverd worden en de "ongebouwde uitgezonderde objecten" wordt gemaakt in een GIS-systeem (digitale WOZ-kaart) en alleen van de eerste soort objecten worden de gegevens vastgelegd in het WOZ-objectenbestand; - de geregistreerde objectafbakening en de geregistreerde kadastrale gegevens zijn correct en actueel; - voor de gehele oppervlakte van de gemeente die volgens de WOZ-administratie aangemerkt is als uitgezonderde ongebouwde objecten (dus ook voor gedeeltelijk uitgezonderde objecten) wordt deze typering aannemelijk gemaakt. Inspanningen voor het aannemelijk maken van deze typering kunnen achterwege blijven, wanneer de waarde van het desbetreffende ongebouwde perceel naar verwachting lager uitkomt dan de toegestane efficiencyvrijstelling (artikel 220h Gemeentewet, € 12.000). In dat geval kan de gemeente er zonder nader onderzoek vanuit gaan dat de uitzondering van toepassing is en dat waardebepaling achterwege kan blijven. Voor het globaal inschatten of de waarde onder genoemde drempel blijft, moet de gemeente de bestemming van het perceel in het bestemmingsplan kennen. (Ter indicatie: wanneer sprake is van bijvoorbeeld een agrarische bestemming zonder bebouwingsmogelijkheden en een grondwaarde van circa € 3 per vierkante meter, betekent de genoemde drempel dat nader onderzoek achterwege kan blijven bij ongebouwde percelen met een oppervlakte tot circa 3.500 vierkante meter. Indien sprake is van mogelijkheden voor bijvoorbeeld woningbouw zal in verband met de veel hogere grondwaarde per vierkante meter de desbetreffende grens naar verwachting minder dan 100 vierkante meter zijn.) 2.2

Beoordeling vastlegging objectgegevens

2.2.1

Vastlegging objectgegevens woningen Voor elke woning is tenminste het onderstaande geregistreerd: - objectaanduiding - adresgegevens Voor de objectaanduiding en de adresgegevens wordt zoveel mogelijk gebruik gemaakt van aanduidingen die beschikbaar zijn in de BAG. Zie hiervoor de handreiking "Samenhang BAG en WOZ objecten". - soort woning Dit betreft de soort woning bepaald aan de hand van vaste definities, bij voorkeur op basis van de landelijke uniforme soort-object-lijst. Deze soort-object-lijst is nog in ontwikkeling en zal door meerdere partijen gebruikt worden. De meest recente versie van de soort-object-lijst

82


2. VASTLEGGINGEN

wordt gepubliceerd op de site van de Waarderingskamer (www.waarderingskamer.nl). Een meer gedetailleerde typologie is toegestaan. - etage of woonlaag (bij meergezinswoningen) De etage of woonlaag waarop de woning is gelegen. Alleen registreren bij meergezinswoningen (woningen in stapelbouw). - buurt De buurt waarin de woning is gelegen (bij voorkeur officiële CBSbuurt). Indien noodzakelijk zijn de volgende gegevens uitgesplitst naar deelobjectniveau; indien uitsplitsing niet noodzakelijk is dan zijn deze gegevens op objectniveau geregistreerd: - type deelobjecten (onderdelen), (alleen registreren indien uitsplitsing naar deelobjecten nodig is) Dit betreft een aanduiding van belangrijke deelobjecten, zoals woonruimte, bijgebouwen en grond. Voor typering van de deelobjecten (onderdelen) is bij voorkeur gebruik gemaakt van vaste definities op basis van de landelijke uniforme deelobject-codelijst. Deze deelobjectcodelijst is nog in ontwikkeling. De meest recente versie van de deelobject-codelijst wordt gepubliceerd op de site van de Waarderingskamer (www.waarderingskamer.nl). Een meer gedetailleerde typologie is toegestaan. Bijvoorbeeld worden als afzonderlijk deelobject vermeld: - woonruimte exclusief de afzonderlijke bijgebouwen (zoals garage, carport, berging/schuur) - tuin bij meergezinswoning (indien aanwezig) - grootte Dit betreft de grootte van het (deel)object, bepaald volgens een vaste meetinstructie. De grootte van het (deel)object wordt gerelateerd aan de grootte (gebruiksoppervlakte) van het verblijfsobject in de BAG. In het taxatiemodel en in het taxatieverslag mag bij de onderlinge vergelijking van woningen zowel gebruik gemaakt worden van de gebruiksoppervlakte als van de (bruto-)inhoud. De oppervlakte dan wel inhoud wordt gemeten volgens NEN 2580. Zie ook de "meetinstructie bepalen gebruiksoppervlakte woningen volgens NEN 2580", die te vinden is op de site van de Waarderingskamer. Tenminste is vermeld: - grootte van de woning (of van de woonruimte) - grootte van de kavel - bouwjaar Het bouwjaar van de woning betreft het jaar waarin de woning is opgeleverd voor bewoning. Indien relevant (dat wil zeggen, wanneer dit bouwjaar heeft geleid tot een invloed op de vastgestelde waarde) dan het bouwjaar per deelobject registreren. Het bouwjaar van een

83


DEEL II

(deel)object wordt gerelateerd aan het bouwjaar van het pand in de BAG. Voor bouwjaren vanaf 1995 is in ieder geval het exacte bouwjaar geregistreerd. Voor oudere woningen kan, indien de exacte bouwjaren niet bekend zijn, gebruik gemaakt worden van bouwjaarklassen. - kwaliteit, onderhoudstoestand, voorzieningen, ontsluiting Indien relevant (dat wil zeggen, wanneer deze kenmerken hebben geleid tot een invloed op de vastgestelde waarde) is een aanduiding van de kwaliteit van het gebouw, de onderhoudstoestand, de aanwezige voorzieningen en de wijze van ontsluiting van het object geregistreerd (bij voorkeur in absolute kengetallen: bijvoorbeeld een rapportcijfer of een aanduiding goed/matig/slecht; en niet in relatieve kengetallen: bijvoorbeeld slechter dan buurpand). - bijzondere omstandigheden Wanneer bijzondere omstandigheden hebben geleid tot een invloed op de vastgestelde waarde is een aanduiding daarvan geregistreerd, zoals bijvoorbeeld: - bodemverontreiniging - rijksmonument (bron Kadaster en Monumentenregister) - bijzondere bestemming - ligging - waardegegeven en onderbouwing De vastgestelde waarde en de gegevens die nodig zijn om de waarde te onderbouwen op het taxatieverslag. Bij wijziging van één of meer kenmerken van een woning, is vastgelegd: - ingangsdatum wijziging De datum waarop één of meer van de geregistreerde objectkenmerken is gewijzigd. Dit is niet de datum waarop de wijziging in de WOZadministratie is aangebracht, maar de datum waarop de wijziging van het geregistreerde objectgegeven ingaat. Omdat tevens de historische gegevens worden bewaard, kan naast het moment ook de aard van een wijziging worden afgeleid uit de registratie. - herkomst ingangsdatum Aanduiding van de reden waarom één of meer geregistreerde objectgegevens met ingang van genoemde datum is gewijzigd. Voor de herkomst is aangesloten bij een vaste codelijst (voorbeelden: opname ter plaatse, bouwvergunning). Bij controle van de kenmerken van een woning is afhankelijk van de aard van de controle geregistreerd: - controledatum juistheid "grootte van de woning" Meest recente datum waarop de grootte van de woning is gecontroleerd (bijvoorbeeld nagemeten in bouwtekening of nagemeten ter plaatse). Dit is de datum waarop het geregistreerde objectgegeven correct is bevonden. 84


2. VASTLEGGINGEN

- aard controle "grootte van de woning" Aanduiding van de actie waarmee of de reden waarom de geregistreerde grootte is gecontroleerd. Voor de aard controle is aangesloten bij een vaste codelijst. - controledatum juistheid overige geregistreerde objectgegevens Meest recente datum waarop de geregistreerde objectgegevens zijn gecontroleerd. Dit is de datum waarop de geregistreerde objectgegevens correct zijn bevonden. - aard controle geregistreerde objectgegevens Aanduiding van de actie waarmee of de reden waarom de geregistreerde objectgegevens zijn gecontroleerd. Voor de herkomst is aangesloten bij een vaste codelijst. 2.2.2

Vastlegging objectgegevens niet-woningen Voor elke niet-woning is tenminste het onderstaande geregistreerd: - objectaanduiding - adresgegevens Voor de objectaanduiding en de adresgegevens wordt zoveel mogelijk gebruik gemaakt van aanduidingen die beschikbaar zijn in de BAG. Zie hiervoor de handreiking "Samenhang BAG en WOZ objecten". - soort object Dit betreft het soort object bepaald aan de hand van vaste definities, bij voorkeur op basis van de landelijke uniforme soort-object-lijst. Een meer gedetailleerde typologie is toegestaan. De meest recente versie van de soort-object-lijst wordt onder andere gepubliceerd op de site van de Waarderingskamer (www.waarderingskamer.nl). - buurt De buurt waarin de niet-woning is gelegen (bij voorkeur officiële CBSbuurt). Indien noodzakelijk zijn de volgende gegevens uitgesplitst naar deelobjectniveau; indien uitsplitsing niet noodzakelijk is dan zijn deze gegevens op objectniveau geregistreerd: - type deelobjecten (onderdelen), (alleen registreren indien uitsplitsing naar deelobjecten nodig is) Voor typering van de deelobjecten (onderdelen) is bij voorkeur gebruik gemaakt van vaste definities op basis van de landelijke uniforme deelobject-codelijst. De meest recente versie van de deelobject-codelijst wordt gepubliceerd op de site van de Waarderingskamer (www.waarderingskamer.nl). Een meer gedetailleerde typologie is toegestaan. Tenminste opsplitsen in die deelobjecten die nodig zijn voor de onderbouwing van de getaxeerde waarde. Met deze opsplitsing wordt ook

85


DEEL II

zichtbaar gemaakt welke onderdelen mogelijk bij de waardebepaling buiten aanmerking zijn gelaten. - grootte

-

-

-

-

Dit betreft de grootte van het (deel)object, bepaald volgens een vaste meetinstructie. De grootte van het (deel)object wordt gerelateerd aan de grootte (gebruiksoppervlakte) van het verblijfsobject in de BAG. De grootte wordt gemeten volgens NEN 2580. Tenminste is vermeld: - grootte van het (deel)object - grootte van de kavel bouwjaar Het bouwjaar van het object betreft het jaar waarin het object is opgeleverd voor gebruik. Indien relevant (dat wil zeggen, wanneer dit bouwjaar heeft geleid tot een invloed op de vastgestelde waarde) dan het bouwjaar per deelobject registreren. Het bouwjaar van een (deel)object wordt gerelateerd aan het bouwjaar van het pand in de BAG. Voor bouwjaren vanaf 1995 is in ieder geval het exacte bouwjaar geregistreerd. Voor oudere objecten kan, indien de exacte bouwjaren niet bekend zijn, gebruik gemaakt worden van bouwjaarklassen. Het bouwjaar is natuurlijk alleen relevant voor gebouwde objecten. kwaliteit, onderhoudstoestand, voorzieningen, ontsluiting Indien relevant (dat wil zeggen, wanneer deze kenmerken hebben geleid tot een invloed op de vastgestelde waarde) is een aanduiding van de kwaliteit van het gebouw, de onderhoudstoestand, de aanwezige voorzieningen en de wijze van ontsluiting van het object geregistreerd (bij voorkeur in absolute kengetallen: bijvoorbeeld een rapportcijfer of een aanduiding goed/matig/slecht; en niet in relatieve kengetallen: bijvoorbeeld slechter dan buurpand). bijzondere omstandigheden Wanneer bijzondere omstandigheden hebben geleid tot een invloed op de vastgestelde waarde is een aanduiding daarvan geregistreerd, zoals bijvoorbeeld: - bodemverontreiniging - rijksmonument (bron Kadaster en Monumentenregister) - bijzondere bestemming - ligging waardegegeven en onderbouwing De vastgestelde waarde en de gegevens die nodig zijn om de waarde te onderbouwen op het taxatieverslag.

Bij wijziging van één of meer kenmerken van een object, is vastgelegd: - ingangsdatum wijziging De datum waarop één of meer van de geregistreerde objectkenmerken is gewijzigd. Dit is niet de datum waarop de wijziging in de WOZadministratie is aangebracht, maar de datum waarop de wijziging van het geregistreerde objectgegeven ingaat. Omdat tevens de historische 86


2. VASTLEGGINGEN

gegevens worden bewaard, kan naast het moment ook de aard van een wijziging worden afgeleid uit de registratie. - herkomst ingangsdatum Aanduiding van de reden waarom één of meer geregistreerde objectgegevens met ingang van genoemde datum is gewijzigd. Voor de herkomst is aangesloten bij een vaste codelijst (voorbeelden: opname ter plaatse, bouwvergunning). Bij controle van de kenmerken van een niet-woning is afhankelijk van de aard van de controle geregistreerd: - controledatum juistheid "grootte van het object" Meest recente datum waarop de grootte van het object is gecontroleerd (bijvoorbeeld nagemeten in bouwtekening of nagemeten ter plaatse). Dit is de datum waarop het geregistreerde objectgegeven correct is bevonden. - aard controle "grootte van het object" Aanduiding van de actie waarmee of de reden waarom de geregistreerde grootte is gecontroleerd. Voor de aard controle is aangesloten bij een vaste codelijst. - controledatum juistheid overige geregistreerde objectgegevens Meest recente datum waarop de geregistreerde objectgegevens zijn gecontroleerd. Dit is de datum waarop de geregistreerde objectgegevens correct zijn bevonden. - aard controle geregistreerde objectgegevens Aanduiding van de actie waarmee of de reden waarom de geregistreerde objectgegevens zijn gecontroleerd. Voor de herkomst is aangesloten bij een vaste codelijst. 2.3

Beoordeling vastlegging marktgegevens

2.3.1

Vastlegging marktgegevens woningen Van elk verkoopcijfer en van elke verzamelde vraagprijs van een woning is tenminste het onderstaande geregistreerd: Van de verzamelde vraagprijzen (zie ook paragraaf 3.1.1. van deel I), is voor elke vraagprijs geregistreerd: - objectaanduiding Unieke aanduiding voor het object, waarbij de koppeling met het WOZ-object(en) en daarmee de objectkenmerken op het moment van aanbieding inzichtelijk zijn. - vraagprijs Het bedrag in euro's, waarvoor de onroerende zaak te koop wordt aangeboden. 87


DEEL II

- datum aanbieding vraagprijs De datum van het medium (krant, internetpagina, advertentiebulletin) waaraan de vraagprijs van het te koop aangeboden object is ontleend. Alle verkoopcijfers zijn geregistreerd, met bij elk verkoopcijfer: - objectaanduiding Unieke aanduiding voor het object, waarbij de koppeling met het WOZ-object(en) en daarmee de objectkenmerken op het moment van verkoop inzichtelijk zijn. - verkoopprijs Het bedrag in euro's, vermeld in de transportakte, waarvoor het recht op de onroerende zaak of de onroerende zaken is verkregen. - transportdatum Datum waarop de transportakte is ingeschreven bij het Kadaster. Dag, maand en jaar van transport worden geregistreerd. - koopdatum (alleen indien verschil tussen transportdatum en koopdatum reden van afwijking is (zie stap 4 in paragraaf 3.1.2 Analyseren marktgegevens)) De datum waarop het voorlopig koopcontract is getekend. Deze datum ligt dichter bij de datum waarop de verkoopprijs tot stand is gekomen dan de transportdatum, maar is niet geautomatiseerd in het kadaster voorhanden. Bij vergelijking van het verkoopcijfer met de vastgestelde WOZ-waarde van de vorige waardepeildatum is tevens voor elk verkoopcijfer vastgelegd: - waardepeildatum vergelijking De waardepeildatum behorende bij de vastgestelde WOZ-waarde waarmee het verkoopcijfer is vergeleken. - ratio Verhoudingsgetal dat inzicht geeft in de verhouding tussen de vastgestelde waarde en de gerealiseerde verkoopprijs van het verkochte object. De ratio kan ook telkens berekend worden uit de verkoopprijs en de WOZ-waarde en behoeft dan niet afzonderlijk geregistreerd te zijn.  waarde In formule: ratio  WOZ verkoopprijs - verwachte ratio De verwachte ratio van het verkochte object, uitgaande van de gemiddelde ratio van het desbetreffende marktsegment (of uitgaande van een geactualiseerde waarde uit een taxatiemodel) op het moment waarop het verkoopcijfer is gerealiseerd. - aanduiding opname Aanduiding van de wijze waarop het pand is opgenomen. Er is uitgegaan van een vaste codelijst. - reden afwijking tussen werkelijke en verwachte ratio Aanduiding van de omstandigheden die de afwijking tussen de werkelijke ratio en de verwachte ratio verklaren; met andere woorden een motivering waarom de werkelijke ratio meer dan een gegeven waarde 88


-

-

-

2. VASTLEGGINGEN

afwijkt van de verwachte ratio (gemiddelde ratio). Er is uitgegaan van een vaste codelijst. Voorbeelden zijn erfpacht, anti-speculatiebeding en korting bij aankoop huurwoning. relevantie reden afwijking Aanduiding of de omstandigheden, die genoemd zijn bij ‘reden afwijking' relevant zijn voor de taxatie en onderbouwing naar eerstvolgende peildatum. Er is uitgegaan van een vaste codelijst. kwantificering reden afwijking - In gevallen waarbij sprake is van een verkoopcijfer dat niet een goede weerspiegeling van de marktwaarde is: het bedrag (getal) waarmee het verkoopcijfer gecorrigeerd moet worden om de verkoopprijs toch een rol te kunnen laten spelen. - In gevallen waarbij sprake is van een onjuiste oude WOZ-waarde: het bedrag (getal) waarmee de oude WOZ-waarde gecorrigeerd zou moeten worden om een correcte vergelijking met het verkoopcijfer mogelijk te maken. - In gevallen dat het object tussen de laatste waardevaststelling en voor de verkoop is veranderd: het bedrag (getal) van de verandering. geschiktheid verkoopcijfer voor gebruik in het taxatiemodel geschiktheid verkoopcijfer voor gebruik als onderbouwing op het taxatieverslag

Indien de afwijking tussen de werkelijke en de verwachte wijziging (zie deel I Proces marktanalyse, stap 4 deelproces analyseren) verklaard wordt door één of meerdere vraagprijzen (bijvoorbeeld als het object een te lange periode te koop heeft gestaan), dan wordt een relatie gelegd tussen verkoopprijs en vraagprijzen. Bij vergelijking van het verkoopcijfer met de vast te stellen waarden naar waardepeildatum begin van het jaar waarin de verkoopdatum is gelegen en de daarop volgende waardepeildatum, is voor elk verkoopcijfer per waardepeildatum vastgelegd: - waardepeildatum vergelijking De waardepeildatum behorende bij de vast te stellen (model)waarde waarmee het verkoopcijfer is vergeleken. - ratio Verhoudingsgetal dat inzicht geeft in de verhouding tussen de vast te stellen waarde en de gerealiseerde verkoopprijs van het verkochte object. De kwantificering die blijkt uit de vergelijking met de vastgestelde WOZ-waarde vorige waardpeildatum is bij de verkoopprijs verdisconteerd. De ratio kan ook telkens berekend worden uit de verkoopprijs en de WOZ-waarde en behoeft dan niet afzonderlijk geregistreerd te zijn. modelwaarde In formule: ratio  verkoopprijs incl. kwantificering

- verwachte ratio De verwachte ratio van het verkochte object, uitgaande van de gemiddelde ratio van het desbetreffende marktsegment (of uitgaande van een 89


-

-

-

DEEL II

geactualiseerde waarde uit een taxatiemodel) op het moment waarop het verkoopcijfer is gerealiseerd. aanduiding opname Aanduiding van de wijze waarop het pand is opgenomen. Er is uitgegaan van een vaste codelijst. reden afwijking tussen werkelijke en verwachte ratio Aanduiding van de omstandigheden die de afwijking tussen de werkelijke ratio en de verwachte ratio verklaren; met andere woorden een motivering waarom de werkelijke ratio meer dan een gegeven waarde afwijkt van de verwachte ratio (gemiddelde ratio). Er is uitgegaan van een vaste codelijst. Voorbeelden zijn erfpacht, anti-speculatiebeding en korting bij aankoop huurwoning. kwantificering mutatie tussen verkoopdatum en toestandspeildatum Bij mutaties zoals bedoeld in artikel 18, derde lid, Wet WOZ dient rekening gehouden te worden met een toestandspeildatum van 1 januari van het kalenderjaar in plaats van de waardepeildatum. De taxatie vindt plaats naar de fysieke toestand op de toestandspeildatum. geschiktheid verkoopcijfer voor gebruik in het taxatiemodel geschiktheid verkoopcijfer voor gebruik als onderbouwing op het taxatieverslag

Naast de resultaten per verkoopcijfer worden als resultaat van de marktanalyse ook vastgelegd (bijvoorbeeld in de vorm van een logboek): - algemene conclusies en aanbevelingen naar aanleiding van de marktanalyse, bijvoorbeeld: - marktsegmenten waarvoor de marktontwikkeling afwijkt ten opzichte van het gemiddelde, met een aanduiding van de geconstateerde marktontwikkeling; - kenmerken van de verkochte woningen die na analyse van de verkoopcijfers waarderelevant blijken te zijn, maar die niet in het objectenbestand (administratie) zijn opgenomen; - representativiteit van de verkoopcijfers. 2.3.2

Vastlegging marktgegevens niet-woningen De volgende marktgegevens niet-woningen zijn vastgelegd: - alle gerealiseerde verkoopcijfers van niet-woningen; - nieuw overeengekomen huurprijzen voor niet-woningen; - gronduitgifteprijzen voor niet-woningen; - stichtingskosten van nieuwbouwpanden met een niet-woning karakter. Deze gegevens zijn ook beschikbaar voor andere gemeenten (taxateurs van andere gemeenten, zie ook paragraaf 1.3.2 in deel II Beoordeling proces marktanalyse en taxatie niet-woningen). In verband met de beschikbaarheid voor andere gemeenten worden marktgegevens waarvoor het WOZ-Datacenter een uitwisselingsmogelijkheid biedt vastgelegd in het WOZ-Datacenter. De gegevens

90


2. VASTLEGGINGEN

die in het WOZ-Datacenter zijn vastgelegd zijn vooraf door de gemeente geverifieerd. Het WOZ-Datacenter kan voor deze situatie gezien worden als een onderdeel van de eigen gemeentelijke administratie, zodat een eenmalige vastlegging volstaat. Wel moet gewaarborgd zijn dat deze "marktgegevens" op het taxatieverslag afgedrukt kunnen worden. 2.4

Beoordeling vastlegging subjectgegevens Aan de identificatie van eigenaar en gebruiker zijn de onderstaande minimale eisen gesteld. Op objectniveau is geregistreerd: - objectaanduiding (uniek WOZ-objectnummer); - de relatie naar de GBA (Burger Service Nummer (BSN)); - de relatie naar het Handelsregister (Fi-nummer of vestigingsnummer); - NAW-gegevens (naam, adres, woonplaats); - aanduiding eigenaar ; - aanduiding gebruiker.

91


92

DEEL II


3.

3. PRODUCTEN

BEOORDELING PRODUCTEN

3.1

Beoordeling taxatieverslag (onderbouwing taxatie) De belangrijkste kwaliteitseisen aan het taxatieverslag zijn hieronder samengevat: - Het taxatieverslag wordt direct of op verzoek aan de belanghebbende toegezonden. Bij voorkeur kan de belanghebbende zijn taxatieverslag ook via internet raadplegen. Om te zorgen dat alleen de belanghebbende het taxatieverslag kan raadplegen, moet de belanghebbende zich identificeren met de Digitale identificatie (DigiD). - De kwaliteit van de taxatieverslagen is vóór publicatie systematisch geanalyseerd. - Aan de belanghebbende wordt de vastgestelde waarde kwalitatief voldoende onderbouwd. In de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet waardering onroerende zaken zijn modellen vastgesteld waaraan het taxatieverslag ter onderbouwing van een vastgestelde waarde moet voldoen. Centraal staat de eis dat een taxatieverslag woningen drie, voor de burger goed herkenbare, verkochte woningen als onderbouwing moet bevatten. Wat goed vergelijkbaar is, is kwantitatief weergegeven. Indien er geen drie vergelijkbare woningen verkocht zijn, dan kan (onder bepaalde voorwaarden) volstaan worden met drie niet-verkochte woningen. Er worden altijd drie vergelijkbare woningen vermeld (niet meer en niet minder). Meer uitgebreid, zijn in deze paragraaf de criteria geformuleerd die worden gesteld aan een kwalitatief voldoende onderbouwing van de vastgestelde waarde aan een belanghebbende. De criteria hebben betrekking op de gegevens die tenminste vermeld worden bij de verschillende rubrieken van het model-taxatieverslag. Deze kwaliteitseisen zijn als onderdeel van de normatiek die de Waarderingskamer systematisch toegankelijk wil maken ook te vinden op de site van de Waarderingskamer (www.waarderingskamer.nl). Er is bij de presentatie van de criteria in deze paragraaf onderscheid gemaakt tussen een taxatieverslag woningen, een taxatieverslag woningen in aanbouw en een taxatieverslag niet-woningen. Van een woning in aanbouw is sprake als de woning nog niet is opgeleverd voor bewoning. Het bouwjaar ligt dus na de waardepeildatum. Het taxatieverslag woningen in aanbouw waarvoor een bouwvergunning is verleend, is op grond van het wettelijk waarderingsvoorschrift gericht op de onderbouwing van de vervangingswaarde, terwijl in alle andere gevallen de waarde in het economisch verkeer van woningen wordt bepaald en onderbouwd. Voor onroerende zaken die in hoofdzaak dienstbaar zijn aan een woning, zoals een garagebox, wordt het taxatieverslag woningen gehanteerd. Voor gecombineerde woon-bedrijfspanden en voor bijzondere woongebouwen, zoals een verzorgingshuis, wordt een taxatieverslag niet-woningen gebruikt.

93


3.1.1

DEEL II

Taxatieverslag woningen Het taxatieverslag woningen kent naast de vastgestelde waarde vier rubrieken. Voor elke rubriek zijn hieronder criteria genoemd die de Waarderingskamer hanteert bij het beoordelen of al dan niet sprake is van een kwalitatief goede onderbouwing van de vastgestelde waarde. Aanduiding woning - Volledig postadres. - Indien de woning meerdere officiële adressen heeft (bijvoorbeeld garage of berging met eigen huisnummer), dan worden afzonderlijke adressen eveneens volledig vermeld. Kadastrale objecten betrokken in deze taxatie - Volledige kadastrale gegevens conform Stuf-WOZ (dus kadastrale aanduiding van alle gekoppelde kadastrale percelen en/of appartementen en de toegekende oppervlakte per perceel). - Indien de ondergrond van de woning is aangemerkt als sluimerend WOZobject (bijvoorbeeld appartement), dan is conform Stuf-WOZ alleen een kadastrale aanduiding vermeld van het betrokken kadastrale perceel. Vermelding van de kadastrale oppervlakte blijft achterwege. - Indien sprake is van een eengezins-huurwoning waarvan de ondergrond is ondergebracht in een sluimerend WOZ-object, dan is onder de objectgegevens afzonderlijk de grondoppervlakte vermeld. - Indien sprake is van een meergezinswoning dan is een aanduiding van de grootte (oppervlakte of oppervlakteklasse) van een eventuele tuin afzonderlijk vermeld onder de objectgegevens van de woning die over de tuin kan beschikken met de vermelding "oppervlakte tuin". Objectgegevens en Bijzondere kenmerken De in paragraaf 2.2.1 "Beoordeling vastlegging objectgegevens woningen" genoemde objectkenmerken voor woningen, (dus niet de vastleggingen ten behoeve van wijziging en controle van deze kenmerken), worden op het taxatieverslag vermeld onder de rubriek objectgegevens en bijzondere kenmerken. Als het systeem er niet in voorziet om een exacte maat te vermelden, kan op het taxatieverslag een geregistreerd gegeven ook in een klasse worden weergegeven. Bijvoorbeeld een geregistreerde oppervlakte van 103 vierkante meter kan worden weergegeven als "100 - 105" vierkante meter. De omvang van de klassen moet wel zodanig zijn dat controle van het gegeven en onderlinge vergelijking mogelijk blijft Marktgegevens Voor de rubriek marktgegevens gelden de volgende criteria: - De verkoopprijs en verkoopdatum (transportdatum) van de woning waarop het taxatieverslag betrekking heeft, worden vermeld, indien deze woning binnen

94


3. PRODUCTEN

de periode van vijf jaar voor de waardepeildatum tot het moment van het verstrekken van het taxatieverslag is verkocht (eventueel meerdere prijzen en meerdere data, indien vaker verkocht binnen deze periode) met vermelding van bijzondere omstandigheden als uit de marktanalyse is gebleken dat de gerealiseerde verkoopprijs geen goede indicatie geeft van de waarde in het economische verkeer. - Er worden drie verkochte woningen vermeld waarmee de belanghebbende kan vergelijken. De verkochte woningen moeten geschikt zijn voor gebruik als onderbouwing op het taxatieverslag (dit is uit de marktanalyse gebleken). Bij elke woning worden de volgende gegevens vermeld: . Adres . Soort woning . Buurt . Bouwjaar . Grootte van woning (exclusief bijgebouwen) . Grondoppervlakte . Aanwezige bijgebouwen . Verkoopprijs en verkoopdatum (transportdatum) . Reden voor een eventuele grote afwijking tussen de verkoopprijs en de vastgestelde waarde . Vastgestelde waarde De vermelde woningen moeten wat betreft buurt, categorie, grootte en vastgestelde waarde de belanghebbende de mogelijkheid bieden voor een goede vergelijking. Voor een goede vergelijking moeten de vergelijkbare woningen minimaal aan de volgende criteria voldoen: 1. woningen in dezelfde buurt 2. woningen van dezelfde categorie 3. woningen met een verschil in vastgestelde waarde van maximaal 35% 4. woningen met een verkoopdatum in de periode tussen een jaar voor de waardepeildatum en een jaar na de waardepeildatum. Voor categorieën woningen met weinig verkoopcijfers is een ruimere periode aanbevolen. Indien geen of minder dan drie woningen verkocht zijn die voldoen aan deze criteria worden verkochte woningen vermeld in dezelfde buurt van vergelijkbare categorie met een verschil in vastgestelde waarde van maximaal 35%, dan wel worden verkochte woningen vermeld in een vergelijkbare buurt van dezelfde categorie met een verschil in vastgestelde waarde van maximaal 35%. Minstens één vermelde woning moet in dezelfde buurt zijn gelegen. Het kan voorkomen dat er geen drie vergelijkbare, verkochte woningen aanwezig zijn, zoals bijvoorbeeld voor een woning die gelegen is in een buurt met hoofdzakelijk huurwoningen of bijvoorbeeld voor specifieke, unieke woningen. In deze situaties kunnen ook niet-verkochte woningen (dus zonder verkoopprijs, maar met vastgestelde waarde) vermeld worden. Dit betekent 95


DEEL II

woningen in dezelfde buurt van dezelfde categorie met een verschil in vastgestelde waarde van maximaal 35%. Met het taxatieverslag is een toelichting meegezonden die minimaal de informatie bevat die is opgenomen in de "model-toelichting" in bijlage 3. 3.1.2

Taxatieverslag woningen in aanbouw De waarde van een woning in aanbouw waarvoor een bouwvergunning is verleend, is bepaald op basis van de (gecorrigeerde) vervangingswaarde. Het taxatieverslag voor woningen in aanbouw wijkt af van het taxatieverslag woningen. Naast de vastgestelde waarde kent het taxatieverslag woningen in aanbouw vijf rubrieken. Voor elke rubriek zijn criteria genoemd die de Waarderingskamer hanteert bij het beoordelen of al dan niet sprake is van een kwalitatief goede onderbouwing van de vastgestelde waarde. Voor de rubrieken "Aanduiding woning", "Kadastrale objecten betrokken in deze taxatie" en "Objectgegevens en Bijzondere kenmerken" wordt verwezen naar de criteria die genoemd zijn bij Taxatieverslag woningen. Onder de rubriek Bijzondere kenmerken wordt in ieder geval een indicatie gegeven van het stadium waarin de bouw zich bevindt (zie hoofdstuk 7 in deel I Proces waardering van objecten in aanbouw). Marktgegevens Voor de rubriek marktgegevens gelden de volgende criteria: - Er worden geen marktgegevens van de woning waarop het taxatieverslag betrekking heeft, vermeld. Aangezien de verkoopprijs (vrij op naamprijs) niet de basis is voor de waardebepaling, is dit geen goede indicatie om de waarde te onderbouwen. - Er worden geen (verkochte) woningen vermeld waarmee de belanghebbende kan vergelijken. Opbouw taxatie Identiek aan de wijze waarop het taxatieverslag van niet-woningen die op basis van de gecorrigeerde vervangingswaarde zijn gewaardeerd is opgesteld, wordt in deze rubriek per onderdeel van de woning vastgelegd: - aanduiding van het onderdeel (bijvoorbeeld woning, grond); - de grootte van het onderdeel (dit betreft de verwachte grootte na afronding van de bouwactiviteiten); - het bouwjaar, voor zover dit niet voor het gehele object geldt; - de vervangingswaarde per kubieke meter, vierkante meter of andere eenheid (dit betreft de vervangingswaarde voor het gehele bouw en dus niet alleen voor het deel van het werk dat gereed is); - het voortgangspercentage met daarbij de toestandspeildatum; - de vastgestelde waarde van het onderdeel na toepassing van het voortgangspercentage;

96


3. PRODUCTEN

- bijzondere omstandigheden kunnen worden aangeduid met een bijtelling of aftrek van de waarde (positieve of negatieve waarde), bijvoorbeeld bodemverontreiniging. Voor woningen in aanbouw is de afschrijving nihil omdat het bouwjaar altijd na de waardepeildatum ligt. De aftrek voor technische en functionele veroudering is daarom altijd 0%. Om die reden en om het taxatieverslag zo helder mogelijk te maken voor de betrokken belanghebbenden worden deze afschrijvingen niet vermeld op het taxatieverslag. 3.1.3

Taxatieverslag niet-woningen Om te beoordelen of sprake is van een kwalitatief goede onderbouwing, hanteert de Waarderingskamer het criterium dat tenminste de volgende gegevens vermeld zijn in de verschillende rubrieken van het taxatieverslag niet-woningen. Aanduiding object - Volledig postadres. - Indien het object meerdere officiële adressen heeft (bijvoorbeeld magazijn met afzonderlijk adres, achteringang aan andere straat) dan worden afzonderlijke adressen volledig vermeld. - Indien postadres betrekking heeft op meer dan de getaxeerde onroerende zaak, dan is duidelijk aangegeven op welk deel de taxatie betrekking heeft (bijvoorbeeld tweede en derde verdieping of winkelruimte). Kadastrale objecten betrokken in deze taxatie - Volledige kadastrale gegevens conform Stuf-WOZ (dus kadastrale aanduiding van alle gekoppelde kadastrale percelen en/of appartementen en de toegekende oppervlakte per perceel). - Indien de ondergrond van het object (bijvoorbeeld unit in bedrijfs-verzamelgebouw) is aangemerkt als sluimerend WOZ-object, dan is conform StufWOZ alleen een kadastrale aanduiding vermeld van het betrokken kadastrale perceel. Vermelding van de kadastrale oppervlakte blijft achterwege. Objectgegevens en Bijzondere kenmerken De in paragraaf 2.2.2 "Beoordeling vastlegging objectgegevens niet-woningen" genoemde relevante objectkenmerken voor niet-woningen (dus niet de vastleggingen ten behoeve van wijziging en controle van deze kenmerken), worden op het taxatieverslag vermeld onder de rubriek objectgegevens en bijzondere kenmerken. Als het systeem er niet in voorziet om een exacte maat te vermelden, kan op het taxatieverslag een geregistreerd gegeven ook in een klasse worden weergegeven. Bijvoorbeeld een geregistreerde oppervlakte van 254 vierkante meter kan worden weergegeven als "250 - 260" vierkante meter. De omvang van de klassen moet wel zodanig zijn dat controle van het gegeven en onderlinge vergelijking mogelijk blijft.

97


DEEL II

Marktgegevens Deze rubriek is alleen bedoeld voor het vermelden van marktgegevens van het object zelf. - De verkoopprijs en verkoopdatum (transportdatum) van het object waarop het taxatieverslag betrekking heeft, worden vermeld, indien dit object binnen de periode van vijf jaar voor de waardepeildatum tot het moment van het verstrekken van het taxatieverslag is verkocht (eventueel meerdere prijzen en meerdere data, indien vaker verkocht binnen deze periode) met vermelding van bijzondere omstandigheden als uit de marktanalyse is gebleken dat de gerealiseerde verkoopprijs geen goede indicatie geeft van de waarde in het economische verkeer. - De huurprijs en de ingangsdatum worden gegeven van het object waarop het taxatieverslag betrekking heeft, indien dit object binnen de periode van vijf jaar voor de waardepeildatum tot het moment van het verstrekken van het taxatieverslag is verhuurd aan een nieuwe huurder (indien vaker verhuurd alleen de meest recente huurprijs vermelden) met vermelding van bijzondere omstandigheden als uit de marktanalyse is gebleken dat de gerealiseerde huurprijs geen goede indicatie geeft van de waarde in het economische verkeer. - De stichtingskosten en het bouwjaar worden gegeven van het object waarop het taxatieverslag betrekking heeft, indien dit object binnen de periode van vijf jaar voor de waardepeildatum tot het moment van het verstrekken van het taxatieverslag nieuw is gebouwd en de waarde is bepaald op de gecorrigeerde vervangingswaarde. Opbouw taxatie Kapitalisatie huurwaarde Wanneer de waarde is bepaald volgens de methodiek van huurwaardekapitalisatie is per onderdeel van het object vastgelegd: - aanduiding van het onderdeel (bijvoorbeeld kantoorruimte, magazijn, winkelruimte etc., zie paragraaf 2.2.2 Beoordeling vastlegging objectgegevens nietwoningen); - de grootte van het onderdeel bij voorkeur aangeduid in gebruiksoppervlakte (gerelateerd aan verblijfsobject BAG); - het bouwjaar, voor zover dit niet voor het gehele object geldt; - de bruto-huurwaarde per vierkante meter (gebaseerd op huurprijzen rondom de waardepeildatum exclusief BTW); - de totale huurwaarde van het onderdeel; - de kapitalisatiefactor voor het onderdeel (afgerond op één decimaal); - de vastgestelde waarde van het onderdeel; - voor zover een onderdeel bestaat uit parkeerplaatsen kan volstaan worden met een vast bedrag per parkeerplaats of indien van toepassing de opmerking "de huurwaarde is inclusief " .... " parkeerplaatsen"); - voor zover een onderdeel bestaat uit grond is aangegeven dat de huurwaarde inclusief " ….. " vierkante meter grond is. Indien er een surplus aan grondoppervlakte is, is voor dit surplus een vast bedrag per vierkante meter genoteerd ("extra grond"); 98


3. PRODUCTEN

- bijzondere voorzieningen worden aangeduid als een afzonderlijk onderdeel met mogelijk alleen een vastgestelde waarde (bijvoorbeeld terreininfrastructuur); - bijzondere omstandigheden kunnen worden aangeduid als een afzonderlijk onderdeel, waarmee de omvang van de waarde-invloed zichtbaar gemaakt kan worden (dit kan positieve of negatieve waarde voor het onderdeel betekenen), bijvoorbeeld in verband met bodemverontreiniging of de aanwezigheid van asbest. Gecorrigeerde vervangingswaarde Wanneer de waarde is bepaald op basis van de gecorrigeerde vervangingswaarde, is per onderdeel van het object vastgelegd: - aanduiding van het onderdeel (bijvoorbeeld bedrijfshal, ketel, lokalen, etc., zie paragraaf 2.2.2 Beoordeling vastlegging objectgegevens niet-woningen); - de grootte van het onderdeel; - het bouwjaar, voor zover dit niet voor het gehele object geldt; - de levensduur en/of de resterende levensduur; - de vervangingswaarde per kubieke meter, vierkante meter of andere eenheid (bijvoorbeeld per hoogspanningsmast of per trafo van een bepaalde soort) exclusief BTW; - de technische restwaarde aan het einde van de levensduur in procenten; - aftrek voor technische veroudering in procenten; - factor voor technische veroudering (rekenkundig afgeleide van aftrek voor technische veroudering); - aftrek voor functionele veroudering in procenten; - factor voor functionele veroudering (rekenkundig afgeleide van aftrek voor functionele veroudering); - indien voor het bepalen van de factor voor functionele veroudering afzonderlijke deelfactoren zijn geregistreerd, worden afzonderlijk vermeld: . de aftrek en de factor voor economische veroudering, . de aftrek en de factor voor verandering bouwwijze, . de aftrek en de factor voor doelmatigheid en . de aftrek en de factor voor excessieve gebruikskosten; - de vastgestelde waarde van het onderdeel; - voor zover een onderdeel bestaat uit grond is uitgegaan van de aanwezige oppervlakte van de grond vermenigvuldigd met de voor die bestemming geldende grond(uitgifte)prijs exclusief BTW. Indien de grond(uitgifte)prijs niet wordt gebaseerd op de oppervlakte van de grond, maar op de te realiseren bebouwing dan gebeurt dit ook in de onderbouwing; - indien er een surplus aan grond is, is onderscheid gemaakt tussen de benodigde grond en het surplus aan grondoppervlakte; - bijzondere voorzieningen worden aangeduid als een afzonderlijk onderdeel met mogelijk alleen een vastgestelde waarde (bijvoorbeeld terreininfrastructuur);

99


DEEL II

- bijzondere omstandigheden kunnen worden aangeduid met een bijtelling of aftrek van de waarde (positieve of negatieve waarde), bijvoorbeeld bodemverontreiniging, aanwezigheid asbest; - werktuigen waarvan de waarde buiten aanmerking is gebleven, of categorieën werktuigen waarvan de waarde buiten aanmerking is gebleven, worden aangeduid met de vermelding vastgestelde waarde nul; - indien de vastgestelde waarde van het object inclusief BTW is, het bedrag aan BTW dat in de taxatie van het gehele object is betrokken. Agrarische objecten Voor agrarische objecten is per onderdeel van het (agrarisch) object vastgelegd: - meegetaxeerde oppervlakte; In verband met het waarderingsvoorschrift voor bedrijfsmatig geëxploiteerde objecten moet uit het taxatieverslag blijken hoeveel grond meegetaxeerd is. Hiervoor is een aparte rubriek opgenomen in het taxatieverslag. - aanduiding van het onderdeel (bijvoorbeeld woongedeelte boerderij, varkensstal, ligboxenstal, silo etc., zie paragraaf 2.2.2 Beoordeling vastlegging objectgegevens niet-woningen); - de grootte van het onderdeel; - het bouwjaar, voor zover dit niet voor het gehele object geldt; - de vastgestelde waarde van het onderdeel; - voor zover een onderdeel bestaat uit verharding/erf is onderscheid gemaakt in verharding/erf behorende bij het woongedeelte en verharding/erf behorende bij het bedrijfsgedeelte; - bijzondere omstandigheden kunnen worden aangeduid als een afzonderlijk onderdeel, waarmee de omvang van de vermindering van de waarde zichtbaar gemaakt kan worden (negatieve waarde onderdeel), bijvoorbeeld in verband met bodemverontreiniging of de aanwezigheid van asbest; - werktuigen waarvan de waarde buiten aanmerking is gebleven, of categorieën werktuigen waarvan de waarde buiten aanmerking is gebleven worden aangeduid met de vermelding vastgestelde waarde nul. Overige taxatiemethodieken Wanneer de waarde is bepaald volgens een andere methodiek (bijvoorbeeld discounted-cash-flowberekening), is vastgelegd: - aanduiding van het onderdeel (bijvoorbeeld staanplaatsen, overnachtingen, receptie, zwembad, etc., zie paragraaf 2.2.2 Beoordeling vastlegging objectgegevens niet-woningen); - de grootte van het onderdeel; - het bouwjaar, voor zover dit niet voor het gehele object geldt; - de vastgestelde waarde voor het onderdeel; - de lengte van de periode waarvoor de berekening is gemaakt; - de restwaarde voor het onderdeel na verstrijken van die periode; - het gehanteerde rentepercentage; - de inkomsten uit het desbetreffende onderdeel die in de berekening zijn meegenomen; 100


3. PRODUCTEN

- de uitgaven ten behoeve van het desbetreffende onderdeel die in de berekening zijn meegenomen. Vastgestelde waarde - bij de vastgestelde waarde is vermeld exclusief omzetbelasting, inclusief omzetbelasting of waarde in het economische verkeer gebaseerd op (fictieve) transactie waarover geen omzetbelasting wordt geheven. Met het taxatieverslag is een toelichting meegezonden die minimaal de informatie bevat die is opgenomen in de "model-toelichting" in bijlage 3. 3.2

Beoordeling verzending beschikkingen De Wet WOZ schrijft voor dat alle WOZ-beschikkingen worden genomen in de eerste acht weken van het kalenderjaar waarvoor ze gelden. Er zijn echter omstandigheden denkbaar dat deze termijn niet voor alle onroerende zaken in de gemeente haalbaar is. Een latere beschikbaarheid van WOZ-beschikkingen leidt echter wel tot extra kosten bij de belastingheffing door zowel gemeenten, waterschappen en Belastingdienst en tot renteverlies bij het later opleggen van aanslagen. De Waarderingskamer heeft normen geformuleerd voor het (teruglopende) maximale percentage geblokkeerde objecten na acht weken. Verwezen wordt ook naar de vastgestelde normatiek op het terrein van de gegevenslevering aan de Belastingdienst en de waterschappen op de site van de Waarderingskamer. De belangrijkste criteria die gelden voor het tijdig verzenden van WOZ-beschikkingen zijn hieronder samengevat: Van alle WOZ-objecten die op 1 januari van dat jaar bestaan (ook sluimerend, etc.) is het aantal geblokkeerde objecten (objecten waarvoor nog geen beschikking is verzonden): - op 1 maart maximaal 5%; - op 1 april verminderd tot maximaal 3%; - op 1 mei verminderd tot maximaal 1%; - op 1 juni verminderd tot 0%. De genoemde norm van 0% geblokkeerde objecten wordt in de praktijk vertaald in minder dan tien objecten per gemeente of bij gemeenten met meer dan 10.000 WOZ-objecten minder dan 0,1% van het aantal WOZ-objecten.

101


102

DEEL II


4.

4. VAKBEKWAAMHEID

BEOORDELING RANDVOORWAARDEN

4.1

Inleiding De Wet WOZ legt de verantwoordelijkheid voor de uitvoering van de waardebepaling en voor de uitvoering van de waardevaststelling uitdrukkelijk bij de gemeenten. Dit betekent dat de gemeenten verantwoordelijk zijn voor het inzetten van voldoende vakbekwame medewerkers voor de uitvoering van de verschillende soorten werkzaamheden. Dit kan door het in dienst hebben van eigen medewerkers en taxateurs, door het inhuren van medewerkers en taxateurs of door het uitbesteden van werkzaamheden aan een taxatiebureau of een ander dienstverlenend bedrijf. Naast de inzet van vakbekwame medewerkers kan bij de randvoorwaarden gedacht worden aan bijvoorbeeld: - de afstemming van de WOZ-werkzaamheden op de activiteiten binnen andere gemeentelijke beleidsterreinen; - de planning en beheersing van de werkzaamheden; - de administratieve organisatie en interne controle.

4.2

Beoordeling vakbekwaamheid

4.2.1

Medewerkers WOZ-administratie De Uitvoeringsregeling vakbekwaamheidseisen Wet waardering onroerende zaken stelt alleen eisen aan taxateurs. De uitvoering van de waardering in het kader van de Wet WOZ omvat meer dan alleen taxatiewerkzaamheden. De objectafbakening, de verzameling, analyse en registratie van marktgegevens, de verzameling, bijhouding en registratie van objectgegevens, de vastlegging van de onderbouwing van de waarden stellen hoge eisen aan de gemeentelijke WOZadministratie. De medewerkers die betrokken zijn bij de bijhouding van de WOZadministratie moeten over voldoende vakbekwaamheid beschikken om gezamenlijk te waarborgen dat de kwaliteit van de WOZ-administratie voldoet aan de gestelde eisen. De vakbekwaamheidseisen voor deze medewerkers komen voor een belangrijk deel overeen met de eisen aan de specifieke kennis en vaardigheden zoals deze in de Uitvoeringsregeling vakbekwaamheidseisen Wet waardering onroerende zaken zijn verwoord, namelijk: - grondige kennis van de regels van de wet en de daarop berustende regelingen met betrekking tot de afbakening van een onroerende zaak alsmede van de jurisprudentie ter zake; - het kunnen toepassen van de procedures voor de behandeling van bezwaarschriften en beroepschriften in het kader van de wet; - het volgens de regels van de wet en de daarop berustende regelingen kunnen afbakenen van een onroerende zaak in het kader van de wet; 103

WAARDERINGSINSTRUCTIE 2005

DEEL II

- het kunnen toepassen van de jurisprudentie met betrekking tot het afbakenen van een onroerende zaak in het kader van de wet; - het kunnen identificeren van een onroerende zaak in het kader van de wet aan de hand van de kadastrale aanduiding en de kadastrale oppervlakten. Daarnaast moeten de desbetreffende medewerkers voldoen aan specifiek op de bijhouding van de WOZ-administratie gerichte eisen aan specifieke kennis en vaardigheden, namelijk: - grondige kennis van de regels van de wet en de daarop berustende regelingen met betrekking tot het verzamelen en registreren van gegevens over belanghebbenden, marktgegevens, kadastrale gegevens en objectkenmerken; - grondige kennis van de regels van de wet en de daarop berustende regelingen met betrekking tot het verstrekken van gegevens aan belanghebbenden; - grondige kennis van de regels van de wet en de daarop berustende regelingen met betrekking tot het verstrekken van gegevens aan waterschappen en Belastingdienst; - grondige kennis van de inhoud van de Basisregistraties adressen en gebouwen en de relatie van deze registratie met de WOZ-administratie; - het kunnen vastleggen van alle noodzakelijke gegevens in de (geautomatiseerde) WOZ-administratie en het kunnen verstrekken van gegevens uit deze administratie aan waterschappen, Belastingdienst en belanghebbenden. Hiertoe behoort ook het classificeren van WOZ-objecten op basis van de door de gemeente gehanteerde systematiek voor soort-object aanduiding; - het kunnen vastleggen van marktgegevens en andere relevante gegevens in het WOZ-Datacenter; - het kunnen verstrekken van geaggregeerde informatie uit de WOZ-administratie voor de gemeente zelf alsmede ten behoeve van het toezicht door de Waarderingskamer. 4.2.2

Medewerkers marktanalyse Met name met betrekking tot de woningen vormt de permanente marktanalyse een belangrijk deel van de totale inspanning. Daarom is het ook van belang om voor de medewerkers die betrokken zijn bij deze marktanalyse, afzonderlijk aan te geven aan de hand van welke eisen de vakbekwaamheid beoordeeld kan worden. Voor het aanduiden van de benodigde vaardigheden voor deze permanente marktanalyse zijn in feite drie typen activiteiten binnen de marktanalyse van belang. Enerzijds is er sprake van het verzamelen en registreren van marktgegevens. Deze activiteiten sluiten direct aan op de werkzaamheden van de in paragraaf 4.2.1 genoemde medewerkers WOZ-administratie. Op de tweede plaats is sprake van werkzaamheden die kwantitatieve analyse van cijfers vergen met kennis (vooral ook lokale kennis) van de ontwikkelingen waarop deze cijfers betrekking hebben. Deze werkzaamheden omvatten met name de stappen 1 tot en met 3 van het proces analyseren marktcijfers woningen

104


4. VAKBEKWAAMHEID

(paragraaf 3.1.2 in deel I). Voor deze soort werkzaamheden kunnen de volgende eisen aan de kennis en vaardigheden worden genoemd: - kennis van de economische factoren die van belang zijn voor de woningmarkt; - kennis van de kenmerken die van belang zijn voor de beoordeling van de verschillen tussen twee woningen die mogelijk leiden tot een verschil in marktwaarde en/of marktontwikkeling; - het kunnen beoordelen welke objectgegevens relevant zijn voor de verklaring van verschillen in verkoopprijs en marktontwikkeling; - het kunnen toepassen van statistische technieken om verbanden tussen ontwikkelingen te achterhalen en om afwijkingen te kunnen onderscheiden van ontwikkelingen. Op de derde plaats is in het kader van de marktanalyse sprake van het geven van een individuele kwantitatieve reden voor een verschil tussen een verkoopprijs en een WOZ-waarde, in de bijzondere situatie dat deze verkoopprijs niet strookt met de verwachtingen. Wanneer in dit kader slechts sprake is van een fout in de geregistreerde objectkenmerken of van een verkoop die niet voldoet aan de waarderingsvoorschriften in de Wet WOZ, kan deze reden zonder problemen worden gegeven door een medewerker WOZ-administratie, waarvoor de vakbekwaamheidseisen in paragraaf 4.2.1 zijn geschetst. Wanneer er sprake is van een andere achtergrond, is het nodig om een WOZ-taxateur (medewerkers taxaties) de afwijking te laten verklaren. 4.2.3

Medewerkers taxatiemodellen De taxaties die in het kader van de Wet WOZ worden uitgevoerd, worden ondersteund door taxatiemodellen. Er kan sprake zijn van in vergaande mate door computerberekeningen ondersteunde taxatiemodellen (zeker bij de waardebepaling van woningen), maar ook van taxatiemodellen die nog handmatig moeten worden toegepast (bijvoorbeeld toepassing van taxatiewijzers voor soorten niet-woningen). Het inrichten en optimaliseren van deze taxatiemodellen vergt andere vaardigheden dan het taxeren van individuele objecten. Natuurlijk is het voor het inrichten en optimaliseren van deze taxatiemodellen noodzakelijk dat men beschikt over de volgende vakbekwaamheid: - grondige kennis van de regels van de wet en de daarop berustende regelingen met betrekking tot de waardebepaling en de onderbouwing van de waarde alsmede van de jurisprudentie ter zake. Maar daarnaast is het van nog groter belang dat men beschikt over: - grondige kennis over de verschillende typen taxatiemodellen, de werking van verschillende typen modellen en de voor- en nadelen van verschillende typen modellen in relatie tot de beschikbaarheid van marktgegevens; - grondige kennis van geautomatiseerde hulpmiddelen die kunnen worden ingezet bij de inrichting van taxatiemodellen; - grondige kennis van de wijzen waarop de kwaliteit van de uitkomsten van taxatiemodellen kunnen worden beoordeeld, met name ook op het terrein van 105

WAARDERINGSINSTRUCTIE 2005

DEEL II

de verschillende statistische technieken om deze beoordeling objectief en kwantitatief te kunnen inrichten; - het kunnen inrichten van een taxatiemodel en het kunnen optimaliseren van het model naar aanleiding van de resultaten uit de marktanalyse en naar aanleiding van bevindingen uit de kwaliteitsbeoordeling van de voorlopige modelwaarden aan de hand van beschikbare verkoopprijzen. 4.2.4

Medewerkers taxaties In de Uitvoeringsregeling vakbekwaamheidseisen Wet waardering onroerende zaken zijn de inhoudelijke eisen aan de vakbekwaamheid van de taxateurs vastgelegd. Deze taxateurs vormen slechts één van de disciplines die werken aan de uitvoering van de Wet WOZ. Uit de voorgaande paragrafen is gebleken dat de in de uitvoeringsregeling genoemde eisen ook van belang zijn voor deze andere categorieën medewerkers. De geformuleerde vakbekwaamheidseisen gelden in ieder geval voor de "WOZtaxateur" die in het kader van de analyse van de marktgegevens woningen individuele afwijkingen kwantificeert, die de marktanalyse niet-woningen uitvoert, die de getaxeerde waarden en de bijbehorende onderbouwing accordeert, die overleg voert met belanghebbenden en/of die vastgestelde waarden in het kader van een bezwaarprocedure opnieuw beoordeelt. Gezien de verantwoordelijkheid voor de inzet van vakbekwame medewerkers moet de gemeente kunnen aangeven welke taxateurs de genoemde activiteiten verrichten of hebben verricht en op welke wijze is vastgesteld dat deze taxateurs voldoen aan de gestelde vakbekwaamheidseisen. Voor het beoordelen of een taxateur voldoet aan de in de Uitvoeringsregeling vakbekwaamheidseisen Wet waardering onroerende zaken kan gekeken worden of de taxateur ingeschreven is in het register VastgoedCert of SCVM met een inschrijving in het "WOZ-register".

106


DEEL III

INSTRUCTIES VAN DE WAARDERINGSKAMER Gegevens voor toezicht Inleiding Periodieke inventarisaties (vragenlijsten) Inspecties ter plaatse Onderzoeken (ter plaatse) Andere vormen van informatie-inwinning

Instructie gerechtvaardigd belang

107


108

DEEL III


1.

1. GEGEVENS VOOR TOEZICHT

GEGEVENS VOOR TOEZICHT

1.1

Inleiding De Waarderingskamer heeft informatie van de gemeente nodig voor haar toezicht op een goede uitvoering van de Wet WOZ. De Waarderingskamer gebruikt informatie uit periodieke inventarisaties, (korte) inspecties ter plaatse en onderzoeken bij gemeenten. Daarnaast kunnen naar behoefte ook andere vormen van informatie-inwinning worden gehanteerd. Deze instrumenten worden in principe daar ingezet waar de risico’s, in relatie tot het belang voor de uitvoering van de Wet WOZ als geheel, het grootst worden geacht.

1.2

Periodieke inventarisaties (vragenlijsten) Vragenlijsten worden tweemaal per jaar uitgezet onder alle gemeenten en dienen ervoor dat over alle gemeenten naar hetzelfde peilmoment gegevens beschikbaar komen. De kengetallen die in de vragenlijst centraal staan, zijn zoveel mogelijk afgeleid van de kengetallen die een gemeente zelf nodig heeft voor het aansturen van de WOZ-uitvoering (managementinformatie) en voor de bestuurlijke controle op deze uitvoering. De vragenlijsten vormen de kern van de monitoringsfunctie van de Waarderingskamer. Op landelijk niveau kunnen de geaggregeerde gegevens uit de vragenlijsten van belang zijn voor het regeringsbeleid en voor de advisering van de desbetreffende bewindslieden. Het is van belang dat gemeenten kunnen anticiperen op vragen van de Waarderingskamer. Daarom is een overzicht opgenomen van de vragen die de Waarderingskamer bij haar periodieke inventarisaties zal gebruiken. Dit overzicht van mogelijke vragen zal nooit volledig worden gehanteerd, maar steeds zal een selectie van de vragen aan de orde komen. De vragen zullen daarbij steeds afgestemd zijn op de aard van de werkzaamheden die op dat moment het meest van belang zijn. Ook de frequentie van de bevraging en de inhoud van de vragen worden afgestemd op de specifieke situatie in een gemeente. Omdat de geformuleerde vragen een beeld geven van de stand van zaken met betrekking tot de WOZ-uitvoering in een gemeente, zijn deze vragen niet alleen relevant bij de periodieke inventarisaties. Ook bij andere onderzoeken kunnen dezelfde vragen aan de orde komen. Door het opnemen van alle vragen in deze Waarderingsinstructie kan de gemeente zich voorbereiden op de inventarisaties door de Waarderingskamer door bijvoorbeeld de gevraagde kengetallen met behulp van standaardqueries uit de administratie te distilleren. Met het vooraf bekend maken van de vragen wil de Waarderingskamer ook stimuleren dat de door de Waarderingskamer gevraagde 109


DEEL III

kengetallen ook door de gemeente zelf worden gebruikt bij de sturing van de WOZ-activiteiten en de planning en controle van deze activiteiten. In een afzonderlijke subparagraaf is voor zover noodzakelijk een toelichting op de gestelde vragen gegeven. Het overzicht van vragen is gestructureerd aan de hand van de verschillende WOZ-processen. Daarbij wordt aandacht besteed aan de stand van zaken, de voortgang en de kwaliteit. Ook maakt de planning onderdeel uit van het overzicht met te hanteren vragen. De op een bepaald moment voor een inventarisatie gehanteerde vragenlijst zal altijd beknopter zijn dan het gepresenteerde totaaloverzicht. 1.2.1


Vraag 0 a.

Totaal aantal objecten binnen uw gemeente

[aantal]

b.

Welk automatiseringssysteem voor het beheer van de WOZ-administratie gebruikt u?

[systeem]

Vraag 1 a.

Tot en met welke maand zijn de kadastrale mutaties volledig verwerkt?

[maand]

b.

Tot en met welke maand zijn de gebruikersmutaties volledig verwerkt in de objectafbakening? Wat is in de genoemde periode(s) het totale aantal kadastrale mutaties (telling van het aantal betrokken kadastrale percelen c.q. appartementsrechten)? Hoeveel van de bovengenoemde kadastrale mutaties zijn nog niet volledig verwerkt in de WOZ-administratie? Wat is in de genoemde periode(s) het totale aantal gebruikersmutaties?

[maand]

Hoeveel van de bovengenoemde gebruikersmutaties zijn nog niet volledig verwerkt in de WOZ-administratie? Wat is de totale oppervlakte van de gemeente? (bijvoorbeeld gemeten in een kaart) Wat is de totale kadastrale oppervlakte van de gemeente volgens het gemeentelijk kadastraal systeem (GKS)? Wat is de totale grondoppervlakte van alle WOZ-objecten die aan de afnemers worden geleverd? waarvan objecten waarvoor beschikking is verzonden (beschikte objecten)? waarvan geblokkeerde objecten (te beschikken objecten)?

[aantal]

-

waarvan sluimerende WOZ-objecten?

[oppervlakte] m2

-

waarvan gebouwde uitgezonderde objecten?

[oppervlakte] m2

c.

i ii

d.

i ii

e.

i ii

f.

110

[aantal] [aantal] [aantal]

[oppervlakte] m2 [oppervlakte] m2 [oppervlakte] m2 [oppervlakte] m2 [oppervlakte] m2

INSTRUCTIES VAN DE WAARDERINGSKAMER g.

Wat is de totale kadastrale oppervlakte van de percelen / WOZ-objecten die niet aan de afnemers worden geleverd? waarvan ivm de uitzondering openbare wegen etc.?

[oppervlakte] m2

-

[oppervlakte] m2

-

1.2.2


waarvan ivm de uitzondering bedrijfsmatig geëxploiteerde cultuurgrond? waarvan ivm de uitzondering natuurterreinen beheerd door natuurbeschermingsorganisaties? waarvan ivm overige WOZ-uitzonderingen?

[oppervlakte] m2

[oppervlakte] m2 [oppervlakte] m2

Bijhouding objectkenmerken

Vraag 2 a. b.

c. d. e.

i ii iii iv

f.

i ii iii iv

1.2.3

Tot en met welke maand zijn de bouwvergunningen door de afdeling die is belast met bouwtoezicht (BWT) aangeleverd aan de "WOZ-afdeling"? Tot en met welke maand zijn de objectkenmerken van de bij bouwactiviteiten betrokken objecten, waarvan de bouw is afgerond, in de WOZ-administratie verwerkt? Wat is het aantal verleende bouwvergunningen die voor de genoemde periode bij de WOZ-afdeling beschikbaar zijn? Wat is volgens de WOZ-administratie het aantal WOZ-objecten waar (ver)bouwactiviteiten plaatsvinden? Wat is het aantal objecten waarvan de geregistreerde grootte (inhoud, oppervlakte) in de genoemde periode(s) is gecontroleerd? waarvan controle in verband met wijziging objectafbakening (reden controle = 01)? waarvan controle in verband met bouwvergunning etc. van het object (reden controle = 06)? waarvan controle in verband met bouwvergunning etc. van ander object (reden controle = 07)? Wat is het aantal objecten waarvan de overige objectkenmerken in de genoemde periode(s) zijn gecontroleerd? waarvan controle in verband met wijziging objectafbakening (reden controle = 01)? waarvan controle in verband met bouwvergunning etc. van het object (reden controle = 06)? waarvan controle in verband met bouwvergunning etc. van ander object (reden controle = 07)?

[maand] [maand]

[aantal] [aantal] [aantal] [aantal] [aantal] [aantal] [aantal] [aantal] [aantal] [aantal]

Marktanalyse

Vraag 3-I a.

Tot en met welke maand zijn verkooptransacties (bron Kadaster) verwerkt?

[maand]

b.

Tot en met welke maand zijn de marktgegevens woningen geanalyseerd?

[maand]

111

WAARDERINGSINSTRUCTIE JAARLIJKSE WAARDEBEPALING c.

i

i

Wat is het aantal verzamelde verkooptransacties (transacties volgens Kadaster met een vermelde verkoopprijs)? Hoeveel van de verzamelde verkooptransacties (3c.i) zijn gekoppeld aan een WOZ-object? Hoeveel van de gekoppelde verkooptransacties (3c.ii) zijn gekoppeld aan een woning? Bij hoeveel van de gekoppelde verkooptransacties van woningen (3c.iii) is de verkoopprijs vergeleken met de geldende WOZ-waarde? Bij hoeveel van de vergeleken verkooptransacties (3c.iv) is het verkoopcijfer "overeenkomstig" de geldende WOZ-waarde (bruikbaarheidscode 00 en relevantie afwijking 0)? Bij hoeveel van de vergeleken verkooptransacties (3c.iv) is het verkoopcijfer "afwijkend" van de geldende WOZ-waarde en is het verschil verklaard en gekwantificeerd (bruikbaarheidscode 00 en relevantie reden afwijking 1 of 2)? Bij hoeveel van de vergeleken verkooptransacties (3c.iv) is het verkoopcijfer afwijkend van de geldende WOZ-waarde, maar moet het verschil nog verklaard dan wel gekwantificeerd worden (bruikbaarheidscode 99 of bruikbaarheidscode 00 en relevantie reden afwijking 9)? Bij hoeveel van de vergeleken verkooptransacties (3c.iv) is het verkoopcijfer afwijkend van de geldende WOZ-waarde, maar heeft de uitgevoerde analyse geen verklaring opgeleverd dan wel kon deze verklaring niet gekwantificeerd worden (bruikbaarheidscode 62, 64 en 65)? Wat is de verwachting voor de gemiddelde stijging of daling van de waarde van woningen in de periode tussen de peildatum 1 januari […..] en […..]? Wat is de verwachting voor de gemiddelde stijging of daling van de waarde in de periode tussen de peildatum 1 januari […..] en […..] voor de volgende categorieën? flats, appartementen, maisonnettes, duplexwoningen

[percentage]

ii

boven-, benedenportiek-, etagewoningen

[percentage]

iii

eengezins-, rij-, hoek-, tussen-, drive-in woningen

[percentage]

iv

2 onder 1 kap-, geschakelde woningen, herenhuizen

[percentage]

ii iii iv v vi

vii

viii

d. e.

[aantal] [aantal] [aantal] [aantal]

[aantal]

[aantal]

[percentage]

vrijstaande -, individuele woningen, woonboerderijen

[percentage]

recreatie-, bejaarden-, studentenwoningen en overige woningen

[percentage]

Wat is het aantal verkochte woningen waarvan een vraagprijs is verzameld?

[aantal]

Wat is in de genoemde periode(s) het aantal objecten waarvan de geregistreerde grootte (inhoud, oppervlakte) is gecontroleerd in verband met uitgevoerde marktanalyse van het object (reden controle = 02)? Wat is in de genoemde periode(s) het aantal objecten waarvan de geregistreerde grootte (inhoud, oppervlakte) is gecontroleerd in verband met uitgevoerde marktanalyse van ander object (reden controle = 03)? Wat is in de genoemde periode(s) het aantal objecten waarvan de overige objectkenmerken zijn gecontroleerd in verband met uitgevoerde marktanalyse van het object (reden controle = 02)? Wat is in de genoemde periode(s) het aantal objecten waarvan de overige objectkenmerken zijn gecontroleerd in verband met uitgevoerde marktanalyse van ander object (reden controle = 03)?

[aantal]

i

i ii

112

[aantal]

v

ii

h.

[aantal]

vi f. g.

DEEL III

[aantal]

[aantal] [aantal]



Vraag 3-II a.

Van hoeveel incourante objecten (gecorrigeerde vervangingswaarde) in de gemeente is bekend dat er sprake is geweest van nieuwbouw of een ingrijpende verbouwing? Hoeveel bouwkosten zijn hiervan ingevoerd in het WOZ-Datacenter?

[aantal]

[percentage]

i

Wat is de verwachting voor de gemiddelde stijging of daling van de waarde van niet-woningen in de periode tussen de peildatum 1 januari […..] en […..]? Wat is de verwachting voor de gemiddelde stijging of daling van de waarde in de periode tussen de peildatum 1 januari […..] en […..] voor de volgende categorieën? agrarische objecten

ii

winkels

[percentage]

iii

horeca

[percentage]

iv

kantoren

[percentage]

v

andere courante bedrijfsruimten

[percentage]

vi

incourante commerciële objecten

[percentage]

vii

andere incourante objecten

[percentage]

b. c.

d.

1.2.4

[aantal]

[percentage]

(Modelmatige) waardebepaling

Vraag 4 a.

i ii

Is er in uw gemeente al een vergelijking uitgevoerd tussen de verkoopcijfers en de nieuwe taxatiewaardes naar waardepeildatum 1 januari […..]? Zo nee, wanneer zal de gemeente deze vergelijking voor het eerst uitvoeren?

[ja / nee] [datum]

Zo ja, hoe sluiten de taxaties naar waardepeildatum 1 januari […..] aan op het marktniveau? Vul hiervoor beide ratio’s in. Betrek hierin de woningen die verkocht zijn in de periode […..] tot en met […..]. -

ratio A 

-

ratio B 

som van de getaxeerde waarden van de verkochte woningen som van de transactieprijzen van deze woningen som van alle (getaxeerde waarde verkochte woning / transactieprijs) aantal verkochte woningen

 . . . . .

[ratio]*

 . . . . .

[ratio]*

b.

Vul de onderstaande tabel in voor alle woningen die getaxeerd èn verkocht zijn (verdeeld naar periode van transportdatum): Periode Aantal verkoop-transGem. taxatiewaarde acties woningen verkochte woningen januari ….. t/m juni ….. [aantal] [waarde] juli ….. t/m december ….

[aantal]

[waarde]

*

Ratio A [ratio] [ratio]

113


Vul de onderstaande twee tabellen in voor alle woningen:

Categorie

flats, appartementen, maisonnettes, duplexwoningen boven-, benedenportiek-, etagewoningen eengezins-, rij-, hoek-, tussen-, drive-in woningen 2 onder 1 kap-, geschakelde woningen, herenhuizen vrijstaande -, individuele woningen, woonboerderijen recreatie-, bejaarden-, studentenwoningen en overige woningen

Aantal te taxeren woningen

Aantal getaxeerde woningen

[aantal]

*

Aantal verkooptransacties woningen [aantal]

Gem taxatiewaarde verkochte woningen [waarde]

Ratio A

[aantal]

Aantal gecontroleerde en geaccepteerde woningen [aantal]

[aantal]

[aantal]

[aantal]

[aantal]

[waarde]

[ratio]

[aantal]

[aantal]

[aantal]

[aantal]

[waarde]

[ratio]

[aantal]

[aantal]

[aantal]

[aantal]

[waarde]

[ratio]

[aantal]

[aantal]

[aantal]

[aantal]

[waarde]

[ratio]

[aantal]

[aantal]

[aantal]

[aantal]

[waarde]

[ratio]

Totaal: d.

DEEL III

[ratio]

Aantal te taxeren woningen

Aantal getaxeerde woningen

Aantal gecontroleerde woningen

[aantal]

[aantal]

[aantal]

Vul de onderstaande tabel in voor alle niet woningen:

Categorie

Aantal te taxeren nietwoningen

Aantal getaxeerde nietwoningen

Aantal gecontroleerde niet-woningen

agrarische objecten

[aantal]

[aantal]

[aantal]

winkels

[aantal]

[aantal]

[aantal]

horeca

[aantal]

[aantal]

[aantal]

kantoren

[aantal]

[aantal]

[aantal]

[aantal]

[aantal]

[aantal]

[aantal]

[aantal]

[aantal]

[aantal]

[aantal]

[aantal]

[aantal]

[aantal]

[aantal]

andere courante bedrijfsruimten incourante commerciële objecten andere incourante objecten Totaal:

* In de ratioberekening moet uitgegaan worden van een transactieprijs inclusief de kwantificering uit stap 6 van de marktanalyse.

114


1.2.5


Beheer subjecten

Vraag 5 a.

Tot en met welke maand zijn de gebruikersmutaties, die van belang zijn voor het aanwijzen van belanghebbenden, dan wel het actueel houden van de adresgegevens van de belanghebbenden, verwerkt in de WOZ-administratie?

1.2.6

[maand]

Waardevaststelling

Vraag 6 a.

Voor hoeveel WOZ-objecten zijn tot en met genoemde datum beschikkingen met ingangsdatum 1 januari […..] verzonden? Wat was de dagtekening van de (grootste groep) WOZbeschikkingen/OZB-aanslagen? Voor hoeveel WOZ-objecten moeten nog beschikkingen met ingangsdatum 1 januari […..] worden verzonden? Met welke dagtekening wordt/worden naar verwachting het restant WOZ-beschikkingen verzonden? Hoeveel geschriften (enveloppen) met één of meer beschikkingen met ingangsdatum 1 januari […..] zijn tot en met genoemde datum verzonden? Wat is de totale WOZ-waarde van alle onroerende zaken in de gemeente naar de waardepeildatum 1 januari […..]?

b.

c.

d.

1.2.7

Woningen

Niet-woningen

[aantal]

[aantal] [datum]

[aantal]

[aantal] [datum] [aantal]

[waarde]

[waarde]

Bezwaar en beroep

Vraag 7 a.

i ii iii

b.

c.

i ii

Hoeveel bezwaarschriften tegen één of meer beschikkingen met ingangsdatum 1 januari […..] zijn tot en met genoemde datum ontvangen? Hoeveel hiervan zijn inmiddels afgehandeld (inclusief ingetrokken)?

[aantal]

Wanneer zijn, volgens de huidige planning van de gemeente, de bezwaarschriften tegen de initiële WOZ-beschikkingen afgehandeld? Woningen

[datum]

Voor hoeveel WOZ-objecten zijn tot en met genoemde datum één of meer bezwaarschriften mbt beschikkingen met ingangsdatum 1 januari […..] ontvangen? Voor hoeveel WOZ-objecten moet nog een bezwaar tegen de beschikking met ingangsdatum 1 januari […..] worden afgehandeld? Voor hoeveel WOZ-objecten moet nog een bezwaar tegen de beschikking met eerdere ingangsdatum dan 1 januari […..]worden afgehandeld?

[aantal]

Niet-woningen

[aantal]

[aantal]

[aantal]

[aantal]

[aantal]

[aantal]

115

WAARDERINGSINSTRUCTIE JAARLIJKSE WAARDEBEPALING d.

i ii

e.

i ii iii iv

v vi f.

g.

h.

i.

i

ii

j.

i

ii

116

DEEL III

Voor hoeveel WOZ-objecten loopt de bezwaarafhandeling al meer dan een jaar? Voor hoeveel WOZ-objecten loopt de bezwaarafhandeling al tussen de zes en twaalf maanden? Voor hoeveel WOZ-objecten is inmiddels uitspraak gedaan op een bezwaarschrift? beschikking gehandhaafd; (Stuf-WOZ code status beschikking = 11) waarde verminderd; (Stuf-WOZ code status beschikking = 12) beschikking vernietigd; (Stuf-WOZ code status beschikking = 02) vernietigd i.v.m. verkeerde belanghebbende vernietigd i.v.m. verkeerde afbakening vernietigd om andere reden anders

[aantal]

[aantal]

[aantal]

[aantal]

[aantal]

[aantal]

[aantal]

[aantal]

[aantal]

[aantal]

[aantal]

[aantal]



Wat is de meest gebruikte grief die in de bezwaarschriften voorkomt? Voor hoeveel WOZ-objecten is op genoemde datum een beroepsprocedure tegen de beschikking met ingangsdatum 1 januari […..] gestart? Voor hoeveel WOZ-objecten is nog een beroepsprocedure tegen de beschikking met ingangsdatum 1 januari […..] in behandeling? Voor hoeveel WOZ-objecten is nog een beroepsprocedure tegen de beschikking met eerdere ingangsdatum dan 1 januari […..] in behandeling? Wat is in de genoemde periode(s) het aantal objecten waarvan de geregistreerde grootte (inhoud, oppervlakte) is gecontroleerd in verband met de afhandeling van bezwaar/beroep van het object (reden controle = 04)? Wat is in de genoemde periode(s) het aantal objecten waarvan de geregistreerde grootte (inhoud, oppervlakte) is gecontroleerd in verband met de afhandeling van bezwaar/beroep van ander object (reden controle = 05)? Wat is in de genoemde periode(s) het aantal objecten waarvan de overige objectkenmerken zijn gecontroleerd in verband met de afhandeling van bezwaar/beroep van het object (reden controle = 04)? Wat is in de genoemde periode(s) het aantal objecten waarvan de overige objectkenmerken zijn gecontroleerd in verband met de afhandeling van bezwaar/beroep van ander object (reden controle = 05)?

[tekst]

[tekst]

[aantal]

[aantal]

[aantal]

[aantal]

[aantal]

[aantal]

[aantal]

[aantal]

[aantal]

[aantal]


1.2.8


Gegevenslevering afnemers

Vraag 8 a.

i ii iii iv

b.

c.

d.

i ii

1.2.9

Op welke datum is het bestand met gegevens per 1 januari […..] aan de afnemers geleverd? Hoeveel objecten omvat dit bestand (inclusief sluimerende WOZ-objecten, telling 20-records)? Wat is de totale oppervlakte van de geleverde objec-ten (totaaltelling grondoppervlakte in 20-records)? Hoeveel objecten in dit bestand zijn geblokkeerd? Heeft de gemeente een terugkoppeling over het geleverde bestand ontvangen (lijst van fouten en signalen geconstateerd bij de verwerking van het bestand)? Hoeveel procent van de bij vraag 8b bedoelde fouten en signalen is inmiddels verwerkt in de WOZ-administratie? Op welke datum is voor het laatst een mutatiebestand aan de afnemers geleverd? Op welke periode hadden de geleverde mutaties betrekking?

Belastingdienst

Waterschap(pen)

CBS

[datum]

[datum]

[datum]

[aantal]

[aantal]

[aantal]

[oppervlakte] m2

[oppervlakte] m2

n.v.t.

[aantal]

[aantal]

[aantal]

[ja/nee]

[ja/nee]

[ja/nee]

[percentage]

[percentage]

[percentage]

[datum]

[datum]

n.v.t.

[datum]

[datum]

n.v.t.

Planning

Vraag 9 a.

i ii

b.

i

ii a ii b

Welk systeem van geautomatiseerde ondersteuning voor de waardebepaling [systeem] van woningen wordt gebruikt? Welk systeem van geautomatiseerde ondersteuning voor de waardebepaling [systeem] van niet-woningen wordt gebruikt? Wordt (een gedeelte van) de uitvoering van de Wet WOZ [ja/gedeeltelijk/nee, gemeente uitbesteed? voert taxaties zelf uit/nee, uitbesteding moet nog geschieden/nog niet bekend of uitbesteding danwel inhuur plaatsvindt] Welk bureau is/wordt ingehuurd voor de ondersteuning van de waarde[bureau] bepaling van woningen? Welk bureau is/wordt ingehuurd voor de ondersteuning van de waarde[bureau] bepaling van de niet-woningen?

117


DEEL III

Gevraagd wordt in onderstaand schema de planning voor de komende jaren in te vullen (bij voorkeur in fte's, anders in uren). 1 fte = 1400 uur per jaar.

Inzet interne medewerkers 1e helft …..

t/m

2e helft ….

Inzet externe medewerkers 1e helft …..

t/m

2e helft ….

beheer WOZ-administratie:

[aantal]

[aantal]

[aantal]

[aantal]

[aantal]

[aantal]

[aantal]

[aantal]

marktanalyse:

[aantal]

[aantal]

[aantal]

[aantal]

[aantal]

[aantal]

[aantal]

[aantal]

[aantal]

[aantal]

[aantal]

[aantal]

[aantal]

[aantal]

[aantal]

[aantal]

[aantal]

[aantal]

[aantal]

[aantal]

[aantal]

[aantal]

[aantal]

[aantal]

[aantal]

[aantal]

[aantal]

[aantal]

[aantal]

[aantal]

[aantal]

[aantal]

[aantal]

[aantal]

[aantal]

[aantal]

[aantal]

[aantal]

[aantal]

[aantal]

[aantal]

[aantal]

[aantal]

[aantal]

[aantal]

[aantal]

[aantal]

[aantal]

[aantal]

[aantal]

[aantal]

[aantal]

[aantal]

[aantal]

[aantal]

[aantal]

[aantal]

[aantal]

[aantal]

[aantal]

[aantal]

[aantal]

[aantal]

[aantal]

kwaliteitsbewaking

[aantal]

[aantal]

[aantal]

[aantal]

[aantal]

[aantal]

[aantal]

[aantal]

waardevaststelling

[aantal]

[aantal]

[aantal]

[aantal]

[aantal]

[aantal]

[aantal]

[aantal]

[aantal]

[aantal]

[aantal]

[aantal]

[aantal]

[aantal]

[aantal]

[aantal]

[aantal]

[aantal]

[aantal]

[aantal]

[aantal]

[aantal]

[aantal]

[aantal]

[aantal]

[aantal]

[aantal]

[aantal]

[aantal]

[aantal]

[aantal]

[aantal]

[aantal]

[aantal]

[aantal]

[aantal]

[aantal]

[aantal]

[aantal]

[aantal]

[aantal]

[aantal]

[aantal]

[aantal]

[aantal]

[aantal]

[aantal]

[aantal]

- woningen - niet-woningen (modelmatig) taxeren: - taxatie woningen peildatum […..] - taxaties woningen in kader bezwaar/beroep - taxatie niet-woningen peildatum […..] - taxaties nietwoningen in kader bezwaar/beroep

bezwaar en beroep (excl. taxatie): - bezwaar - beroep gegevenslevering afnemers overig: . . . . . . .

1.2.10 Toelichting op de vragenlijst Helptekst totaal aantal WOZ-objecten 0a. Het totaal aantal WOZ-objecten per 1 januari van het lopende jaar in de gemeente dat wordt gevraagd, is het aantal objecten inclusief nog geblokkeerde objecten, inclusief sluimerende WOZ-objecten en inclusief objecten die wellicht nog niet in de administratie zijn opgevoerd (bijvoorbeeld nieuwbouw), maar wel op 1 januari van het lopende jaar al bestonden. Het aantal objecten is exclusief WOZ-objecten waarover geen gegevens aan afnemers worden geleverd, zoals bedrijfsmatig geëxploiteerde cultuurgrond en openbare wegen.

118



Helpteksten bij vraag 1 a. Vermeld de maand waarin de mutatie door het Kadaster is geregistreerd en niet de maand waarop het Kadaster de gegevens heeft geleverd of de verwerking door de gemeente heeft plaatsgevonden. Stel een kadastrale mutatie is in november 2008 van kracht geworden, in december 2008 is deze van het Kadaster ontvangen en in januari 2009 is deze kadastrale mutatie verwerkt. Vul dan "november 2008" in. Indien de kadastrale mutaties van december 2008 volledig zijn verwerkt en van januari 2009 slechts gedeeltelijk, vul dan in "december 2008". b. Vermeld de maand waarin de gebruiker officieel is veranderd volgens GBA of andere bron van gebruikersgegevens (nutsbedrijf, inlichtingenformulier gebruikers niet-woningen) en niet de maand van de verwerking in de administratie. Het gaat hierbij om de gebruikersmutaties die leiden tot een wijziging van de objectafbakening (bijvoorbeeld een nieuwe huurder van een verdieping van een kantoor, waardoor deze verdieping als afzonderlijk object afgebakend moet worden of een nieuwe bewoner van een woning boven een winkel die niet meer de gebruiker van het winkelpand is). Een mutatie is verwerkt, wanneer de nieuwe objectafbakening in de WOZ-administratie is vastgelegd. De nieuw afgebakende objecten behoeven nog niet gewaardeerd te zijn (blokkering). c. i Dit betreft een telling van het aantal door het Kadaster in de AKR aangeleverde mutaties. Deze getallen zullen naar verwachting kunnen worden afgeleid van de "loggegevens" van de verwerking van een maandelijkse mutatielevering van het Kadaster. ii De meeste kadastrale mutaties zullen min of meer automatisch worden verwerkt in de WOZ-administratie. Hierop zijn twee uitzonderingen denkbaar. De kadastrale mutaties die leiden tot een nieuwe objectafbakening en de kadastrale mutaties waarbij beoordeeld moet worden of de nieuwe eigenaar (beperkt gerechtigde) voldoet aan de criteria om een nu van toepassing zijnde uitzondering (bijvoorbeeld vrijstelling bedrijfsmatig geëxploiteerde cultuurgrond of uitzondering natuurterreinen) te blijven toepassen. Gevraagd wordt naar het aantal kadastrale mutaties uit voorgaande perioden, waarvoor genoemde werkzaamheden (realiseren afbakening, beoordeling uitzondering) nog niet is afgerond. d. i Dit betreft een telling van het aantal uit onder meer de GBA (van eigen gemeente en via afnemersindicatie van andere gemeenten), uit bestanden van nutsbedrijven, uit inlichtingenformulieren aangeleverd danwel verzamelde mutaties. ii De meeste gebruikersmutaties zullen min of meer automatisch worden verwerkt in de WOZ-administratie. Ook hierop zijn, net als bij de kadastrale mutaties, twee uitzonderingen denkbaar. Zie vraag 1c. Gevraagd wordt naar het aantal gebruikersmutaties uit voorgaande perioden, waarvoor genoemde werkzaamheden (realiseren afbakening, beoordeling uitzondering) nog niet is afgerond.

119


e.

i

ii

f.

g.

DEEL III

Gevraagd wordt naar de totale fysieke oppervlakte binnen de gemeentegrenzen. Hierin kan ook wateroppervlakte betrokken zijn. Wanneer de gemeente beschikt over een GISomgeving waarin grootschalige basiskaarten, kadastrale kaarten en WOZ-kaarten zijn opgenomen, dan kan deze oppervlakte relatief eenvoudig worden afgelezen uit de grootschalige kaart. Dit betreft de totaaltelling van de kadastrale oppervlakte van alle actuele percelen binnen de gemeente. In de meeste gevallen zal deze kadastrale oppervlakte kleiner zijn dan de fysieke oppervlakte, omdat er in de praktijk altijd wel een aantal deelpercelen in de administratie voorkomen die in afwachting van de definitieve inmeting zijn geregistreerd met een oppervlakte "0". De totaaltelling van de grondoppervlakte van alle WOZ-objecten moet in beginsel overeenkomen met de totaaltelling van de kadastrale oppervlakte. In het WOZ-objectenbestand kan de totaaltelling van de grondoppervlakte voor de volgende categorieën WOZ-objecten in ieder geval worden uitgevoerd: - objecten waarvoor WOZ-beschikking is verzonden (de WOZ-objecten waarvoor een "80-record" bestaat); - geblokkeerde objecten (de WOZ-objecten met een blokkeringscode ongelijk aan "00"); - sluimerende WOZ-objecten (de WOZ-objecten met een gebruikscode "90"); - gebouwde uitgezonderde objecten (bijvoorbeeld kerken, waterzuiveringsinstallaties, etc., dit zijn WOZ-objecten met een code "G" voor gebouwd (of "B"), geen blokkering en een vastgestelde waarde "0". De resterende oppervlakte moet bestaan uit WOZ-objecten die zijn uitgezonderd. Uit de totale kadastrale oppervlakte van de gemeente minus de WOZ-objecten die aan de afnemers geleverd moeten worden volgt de oppervlakte van de WOZ-objecten die volgens de administratie van de gemeente uitgezonderd en ongebouwd zijn. Deze uitgezonderde ongebouwde objecten kunnen door de gemeente op verschillende manieren geregistreerd en bewaakt worden. Afhankelijk van de wijze van registratie (in WOZ-objectenbestand, in GIS-pakket, in afzonderlijk database of spreadsheet) zal de gemeente op één of andere manier moeten beoordelen welke "uitzondering" van toepassing is en of deze uitzondering nog steeds van toepassing is. De in oppervlakte drie meest belangrijke categorieën ongebouwde uitgezonderde WOZobjecten worden afzonderlijk benoemd. Daarnaast wordt een restcategorie onderscheiden (onder meer Natuurschoonwetlandgoederen).

Helpteksten bij vraag 2 a. Vermeld de maand van verlening van de vergunningen en niet van de levering door BWT. Dus als u in juli vergunningen van de afdeling BWT heeft ontvangen doch die al in januari 2009 of eerder zijn afgegeven, vult u in "januari 2009". Bij deze vraag is het niet van belang of u deze vergunningen ook al volledig in uw administratie heeft verwerkt. b. Vermeld de maand van afronding van de bouw en niet van de verwerking in de WOZadministratie. In dit deel van de vraag wordt gevraagd naar de maand waarvoor geldt dat alle in die maand of eerder afgeronde (ver)bouwactiviteiten in de WOZ administratie zijn verwerkt. Indien u in maart 2009 de (ver)bouw mutaties heeft verwerkt die in januari 2009 waren afgerond vult u in "januari 2009". De eventuele nieuwe waarde hoeft nog niet bepaald en verwerkt te zijn.

120


c.

d.

e.

i

ii iii

iv

f.

i

ii iii

iv


Dit betreft het aantal door BWT geleverde vergunningen. Het aantal vergunningen hoeft niet overeen te komen met het aantal betrokken WOZ-objecten. Een bouwvergunning kan betrekking hebben op de bouw van één of meer WOZ-objecten (bijvoorbeeld bouw van een project met groot aantal woningen) of de verbouw van één of meer WOZ-objecten. Het is ook mogelijk dat er meerdere vergunningen zijn afgegeven voor één object. Tijdens de realisatie van een verbouwing ontstaat de wens ook een ander deel van het object te verbouwen, waarvoor opnieuw een vergunning gevraagd moet worden Dit betreft het aantal objecten waarvoor naar verwachting de fysieke toestand op de eerstvolgende 1 januari zal afwijken van de fysieke toestand waarop de nu geldende WOZwaarde is gebaseerd. Dit betreft de objecten waarvoor bij de "gegevens voor procesmatige controle objectkenmerken" een controle is vastgelegd met een controledatum in de genoemde periode en een aanduiding van de gecontroleerde objectkenmerken "gegeven 70.13" met de waarde "1" of "5". Dit betreft de onder e i genoemde objecten met een aanduiding van de reden controle "gegeven 70.11" met de waarde "01" (wijziging objectafbakening). Dit betreft de onder e i genoemde objecten met een aanduiding van de reden controle "gegeven 70.11" met de waarde "06" (bouwvergunning/verbouw/nieuwbouw/sloop m.b.t. dit object). Dit betreft de onder e i genoemde objecten met een aanduiding van de reden controle "gegeven 70.11" met de waarde "07" (bouwvergunning/verbouw/nieuwbouw/sloop m.b.t. ander object). Dit betreft de objecten waarvoor bij de "gegevens voor procesmatige controle objectkenmerken" een controle is vastgelegd met een controledatum in de genoemde periode en een aanduiding van de gecontroleerde objectkenmerken "gegeven 70.13" met de waarde ongelijk aan "1" of "5". Dit betreft de onder f i genoemde objecten met een aanduiding van de reden controle "gegeven 70.11" met de waarde "01" (wijziging objectafbakening). Dit betreft de onder f i genoemde objecten met een aanduiding van de reden controle "gegeven 70.11" met de waarde "06" (bouwvergunning/verbouw/nieuwbouw/sloop m.b.t. dit object). Dit betreft de onder f i genoemde objecten met een aanduiding van de reden controle "gegeven 70.11" met de waarde "07" (bouwvergunning/verbouw/nieuwbouw/sloop m.b.t. ander object).

Helpteksten bij vraag 3-I a. Vermeld de maand waarin de transactie plaats heeft gevonden en niet de maand van de verwerking. Verwerken betekent voor deze vraag dat u de gegevens heeft verwerkt in uw registratie van marktgegevens inclusief de relatie naar het betrokken WOZ-object (de betrokken WOZ-objecten). Verwerking hoeft nog niet te betekenen dat de marktgegevens volledig zijn geanalyseerd.

121


b.

c.

i

ii

iii

iv

v

122

DEEL III

Vermeld de maand waarin de transacties hebben plaatsgevonden en niet de maand waarin de analyse heeft plaatsgevonden. Geanalyseerd betekent dat alle stappen zoals beschreven in de Waarderingsinstructie zijn doorlopen. Dit betekent ook dat u van alle geanalyseerde verkochte woningen de gegevens heeft vastgelegd zoals beschreven in deze Waarderingsinstructie (bijvoorbeeld verklaring afwijking WOZ-waarde en verkoopprijs en kwantificering afwijking verkoopprijs van reële marktwaarde). Vermeld het aantal verkooptransacties (woningen en niet-woningen) dat u verzameld heeft (bron Kadaster) in de genoemde perioden. U kunt deze vraag eventueel met "weet niet" beantwoorden dit betekent dat de permanente marktanalyse voor de betreffende periode nog niet volledig is afgerond. Gevraagd wordt alleen de verkooptransacties te vermelden met ook een verkoopprijs. Andere vormen van overdracht van onroerende zaken (bijvoorbeeld boedelscheiding) tellen hierbij niet mee. Ook andere transacties zonder verkoopprijs (of een verkoopprijs van € 0 of € 1) tellen niet mee als te analyseren verkooptransactie. In het kader van de marktanalyse zal geprobeerd worden de verkooptransactie te koppelen aan een WOZ-object. In de meeste gevallen zal het verkochte object gelijk zijn aan een WOZ-object. In dat geval is een één op één koppeling tussen verkocht object en WOZobject mogelijk. In andere gevallen zal niet sprake zijn van een volledige overeenkomst, maar geeft de verkooptransactie toch directe informatie over de marktwaarde van één of meer WOZ-objecten. Bijvoorbeeld een woning en een garagebox die zijn afgebakend als twee afzonderlijke WOZ-objecten worden in één verkoop verkocht. De betaalde prijs is van belang voor de waardering van zowel de woning als de garage en deze verkoop kan dan ook aan beide worden gekoppeld. Dit geldt bijvoorbeeld ook voor de verkoop van een woning met een afzonderlijk afgebakend hobbyweiland. Een verkooptransactie van bijvoorbeeld een belegger waar in één verkoop een groot aantal woningen wordt verkocht, heeft geen betekenis voor de WOZ-waardering. Voor deze verkooptransactie kan koppeling aan de afzonderlijke woningen achterwege blijven. Uitgangspunt is het aantal verkopen in vraag 3c.ii Het in deze vraag 3c.iii te beantwoorden aantal is kleiner dan of gelijk aan het aantal verzamelde verkooptransacties dat is gekoppeld aan een WOZ-object (vraag 3c.ii). Immers een deel van deze verkopen betreft niet-woningen. Vermeld het aantal verkooptransacties waarvan de verkoop gekoppeld is aan een WOZ-object (woning). U kunt deze vraag eventueel met "weet niet" beantwoorden. Dit betekent dat de permanente marktanalyse voor de betreffende periode nog niet volledig is afgerond. Uitgangspunt is het aantal gekoppelde verkooptransacties woningen in vraag 3c.iii. Het in deze vraag 3c.iv te beantwoorden aantal is kleiner of gelijk aan het aantal gekoppelde verkooptransacties woningen (vraag 3c.iii). Vermeld het aantal verkooptransacties van woningen waarvan het verkoopcijfer is vergeleken met een "verwachte waarde"; of waarvan het werkelijke stijgingspercentage (verkoopcijfer ten opzichte van de WOZwaarde) is vergeleken met een verwacht stijgingspercentage. Dit betekent dat minimaal stap 0 t/m stap 3 zijn uitgevoerd die in paragraaf 3.1.2 "Analyseren" zijn beschreven. U kunt deze vraag eventueel met "weet niet" beantwoorden. Dit betekent dat de permanente marktanalyse voor de betreffende periode nog niet volledig is afgerond. Het betreft het aantal records waarbij het gegeven 65.05 ("aanduiding bruikbaarheid marktgegeven") gevuld is. Uitgangspunt is het aantal verkopen in vraag 3c.iv. Het in deze vraag 3c.v te beantwoorden aantal is kleiner of gelijk aan het aantal verkooptransacties waarvan het verkoopcijfer vergeleken is met de geldende WOZ-waarde (vraag 3c.iv). Vermeld het aantal verkooptransacties waarvan het verkoopcijfer voldoet aan het "verwachte" marktniveau op de verkoopdatum. Het verkoopcijfer is eerst vergeleken met een "verwachte waarde"; of het


vi

vii

viii


werkelijke stijgingspercentage (verkoopcijfer ten opzichte van de WOZ-waarde) is vergeleken met een verwacht stijgingspercentage. Vervolgens is beoordeeld dat het verkoopcijfer niet "afwijkt" van de verwachting (al dan niet met toepassing van een bandbreedte). In de WOZ-administratie is het gegeven "relevantie reden afwijking" gelijk aan de code 0 (geen afwijking). Dit betekent dat stap 0 t/m 6 zijn uitgevoerd die in paragraaf 3.1.2 "Analyseren" zijn beschreven. U kunt deze vraag eventueel met "weet niet" beantwoorden. Dit betekent dat de permanente marktanalyse voor de betreffende periode nog niet volledig is afgerond. Het betreft daarmee het aantal records waarbij het gegeven 65.05 "aanduiding bruikbaarheid marktgegeven" gevuld is met code 00 èn het gegeven 65.23 "relevantie reden afwijking" gevuld is met code 0 (geen afwijking). Uitgangspunt is het aantal verkopen in vraag 3c.iv. Het in deze vraag 3c.vi te beantwoorden aantal is kleiner of gelijk aan het aantal verkooptransacties waarvan het verkoopcijfer vergeleken is met de geldende WOZ-waarde (vraag 3c.iv). Vermeld het aantal verkooptransacties waarvan het verkoopcijfer niet voldoet aan het "verwachte" marktniveau op de verkoopdatum. Het verkoopcijfer is eerst vergeleken met een "verwachte waarde"; of het werkelijke stijgingspercentage (verkoopcijfer ten opzichte van de WOZ-waarde) is vergeleken met een verwacht stijgingspercentage. Vervolgens is beoordeeld dat het verkoopcijfer "afwijkt" van de verwachting (al dan niet met toepassing van een bandbreedte). In de WOZ-administratie is het gegeven "relevantie reden afwijking" gelijk aan 1 of 2. Dit betekent dat stap 0 t/m 6 zijn uitgevoerd die in paragraaf 3.1.2 "Analyseren" zijn beschreven. U kunt deze vraag eventueel met "weet niet" beantwoorden. Dit betekent dat de permanente marktanalyse voor de betreffende periode nog niet volledig is afgerond. Het betreft daarmee het aantal records waarbij het gegeven 65.05 "aanduiding bruikbaarheid marktgegeven" gevuld is met code 00 èn het gegeven 65.23 "relevantie reden afwijking" gevuld is met code 1 of 2. Uitgangspunt is het aantal verkopen in vraag 3c.iv. Het in deze vraag 3c.vii te beantwoorden aantal is kleiner of gelijk aan het aantal verkooptransacties waarvan het verkoopcijfer vergeleken is met de geldende WOZ-waarde (vraag 3c.iv). Vermeld het aantal verkooptransacties waarvan het verkoopcijfer niet voldoet aan het "verwachte" marktniveau op de verkoopdatum. Het verkoopcijfer is eerst vergeleken met een "verwachte waarde"; of het werkelijke stijgingspercentage (verkoopcijfer ten opzichte van de WOZ-waarde) is vergeleken met een verwacht stijgingspercentage. Vervolgens is beoordeeld dat het verkoopcijfer "afwijkt" van de verwachting (al dan niet met toepassing van een bandbreedte). In de WOZ-administratie is het gegeven "relevantie reden afwijking" gelijk aan code 9 of het gegeven "aanduiding bruikbaarheid marktgegeven"gelijk aan 99. Dit betekent daarmee dat minimaal stap 0 t/m 3, die in paragraaf 3.1.2 "Analyseren" zijn beschreven, zijn uitgevoerd; maar dat stap 4, 5 en/of 6 nog niet zijn uitgevoerd. Wanneer de gemeente nog niet voor alle "afwijkende" verkoopcijfers het verschil tussen het "verwachte" en het werkelijke verkoopcijfer heeft verklaard en gekwantificeerd, betekent dit dat de permanente marktanalyse voor de betreffende periode nog niet volledig is afgerond. U kunt deze vraag eventueel met "weet niet" beantwoorden. Dit betekent dat de permanente marktanalyse voor de betreffende periode nog niet volledig is afgerond. Het betreft het aantal records waarbij het gegeven 65.05 "aanduiding bruikbaarheid marktgegeven" gevuld is met code 99 of dat het gegeven 65.05 "aanduiding bruikbaarheid marktgegeven" gevuld is met code 00 èn het gegeven 65.23 "relevantie reden afwijking" gevuld is met code 9. Net als bij vraag vii is het uitgangspunt het aantal verkopen in vraag 3c.iv. Ook bij deze vraag gaat het om de verkooptransacties waarvan het verkoopcijfer niet voldoet aan het "verwachte" marktniveau op de verkoopdatum. Het verkoopcijfer is vergeleken met een "verwachte waarde" of het werkelijke stijgingspercentage (verkoopcijfer ten opzichte van 123


de WOZ-waarde) is vergeleken met een verwacht stijgingspercentage en geconstateerd is dat het verkoopcijfer "afwijkt" van de verwachting (al dan niet met toepassing van een bandbreedte). In afwijking van vraag vii gaat het hier om de verkopen waarbij de stappen 4, 5, en 6 uit paragraaf 3.1.2 wel zijn doorlopen, maar waar deze werkzaamheden niet hebben geleid tot de mogelijkheid om een verklaring en kwantificering vast te leggen. Het hier op te geven aantal records betreft alle woningverkopen die zijn vergeleken met de WOZ-waarde en die niet voldoen aan de eisen aan de vastlegging zo als geformuleerd bij de vragen v, vi en vii. Dit betreft de verkopen met het gegeven 65.05 "aanduiding bruikbaarheid marktgegeven" gevuld met de code 62, 64 of 65. In de Waarderingsinstructie is door middel van een stappenplan beschreven op welke wijze de marktanalyse van de woningen door de gemeenten dient te worden uitgevoerd (zie hoofdstuk 3 in deel I). Om te beoordelen in hoeverre gerealiseerde verkoopcijfers marktconform zijn wordt de stijging of daling van het verkoopcijfer ten opzichte van de geldende WOZ-waarde (waardepeildatum 1 januari […..]) vergeleken met een verwachte stijging of daling. Concreet wordt gevraagd om de verwachte stijging weer te geven die gebruikt wordt voor de vergelijking in stap 2 van de verkopen rond 1 januari […..]. Voor de berekening van het stijgingspercentage wordt uitgegaan van alle woningen (dus ook de verhuurde woningen). Dit stijgingspercentage is bijvoorbeeld ook van belang bij het vaststellen van de OZB-tarieven door de gemeenteraad. Het percentage kan met een precisie van maximaal 1 decimaal worden ingevuld. U kunt deze vraag eventueel met "weet niet" beantwoorden. idem als vraag d., maar nu voor verschillende categorieën woningen afzonderlijk.

d.

e. f.

g

i

ii

h

i

ii

124

DEEL III

Gevraagd wordt naar het aantal woningen. Het is mogelijk dat er voor één woning meerdere vraagprijzen zijn verzameld. Dit kan zijn veroorzaakt doordat deze woning in de genoemde periode meerdere keren verkocht is, waarbij voor iedere verkoop ook een vraagprijs is verzameld. Dit kan ook samenhangen met het feit dat in de periode dat de woning te koop stond de vraagprijs is aangepast (verlaagd). Dit betreft de objecten waarvoor bij de "gegevens voor procesmatige controle objectkenmerken" een controle is vastgelegd met een controledatum in de genoemde periode en een aanduiding van de gecontroleerde objectkenmerken "gegeven 70.13" met de waarde "1" of "5" en tevens een reden controle "gegeven 70.11" met de waarde "02". Dit betreft de objecten waarvoor bij de "gegevens voor procesmatige controle objectkenmerken" een controle is vastgelegd met een controledatum in de genoemde periode en een aanduiding van de gecontroleerde objectkenmerken "gegeven 70.13" met de waarde "1" of "5" en tevens een reden controle "gegeven 70.11" met de waarde "03". Dit betreft de objecten waarvoor bij de "gegevens voor procesmatige controle objectkenmerken" een controle is vastgelegd met een controledatum in de genoemde periode en een aanduiding van de gecontroleerde objectkenmerken "gegeven 70.13" met de waarde ongelijk aan "1" of "5" en tevens een reden controle "gegeven 70.11" met de waarde "02". Dit betreft de objecten waarvoor bij de "gegevens voor procesmatige controle objectkenmerken" een controle is vastgelegd met een controledatum in de genoemde periode en een aanduiding van de gecontroleerde objectkenmerken "gegeven 70.13" met de waarde ongelijk aan "1" of "5" en tevens een reden controle "gegeven 70.11" met de waarde "03".



Helpteksten bij vraag 3-II

a.

b. c.

d.

Hierbij wordt gevraagd naar het aantal WOZ-objecten waarbij de WOZ-waarde wordt berekend met behulp van de gecorrigeerde vervangingswaarde en waarbij in de periode [jaar] sprake is geweest van nieuwbouw of ingrijpende verbouwing. Hierbij wordt gevraagd naar het aantal van deze nieuw bouwkosten zijn hiervan ingevoerd in het WOZ-Datacenter. Gevraagd wordt om de verwachte stijging weer te geven van de niet-woningen tussen de twee genoemde waardepeildata. Voor de berekening van het stijgingspercentage wordt uitgegaan van alle (categorieën) niet-woningen. Dit stijgingspercentage is bijvoorbeeld ook van belang bij het vaststellen van de OZB-tarieven door de gemeenteraad. Het percentage kan met een precisie van maximaal 1 decimaal worden ingevuld. U kunt deze vraag eventueel met "weet niet" beantwoorden. idem als vraag c., maar nu voor verschillende categorieën niet-woningen afzonderlijk.

Helpteksten bij vraag 4 a. Voor de berekening van de ratio's worden alleen die woningen gebruikt die verkocht zijn in de periode [….] tot en met [….]. Om de ratio te kunnen berekenen moet van deze verkochte woningen een modelwaarde (of prognosewaarde of getaxeerde waarde) naar peildatum 1 januari […..] beschikbaar zijn. Deze waarde is mogelijk nog niet definitief bepaald, gecontroleerd en/of gefiatteerd, maar zal op dit moment al wel als eerste resultaat door het model berekend of door een taxateur bepaald zijn. Alleen de woningen waarvan een transactieprijs in de genoemde periode én een modelwaarde naar peildatum 1 januari […..] bekend zijn, tellen mee in de berekening. Als uit de permanente marktanalyse is gebleken dat een verkoopcijfer niet marktconform is en of niet aansluit bij de waarderingsvoorschriften in het kader van de Wet WOZ (bijvoorbeeld prijs voor erfpachtrecht), moet bij de marktanalyse worden gekwantificeerd wat het verschil is tussen het "verwachte" en het "werkelijke" verkoopcijfer." Bij het berekenen van de ratio's dient de gemeente uit te gaan van het "gecorrigeerde" verkoopcijfer. Dat wil zeggen het oorspronkelijke verkoopcijfer plus (of min) de bovengenoemde kwantificering van het verschil. Berekening ratio A: 1. Tel de modelwaarden van de betrokken verkochte woningen bij elkaar op. 2. Tel de transactieprijzen bij elkaar op (rekening houdend met het verschil kwantificering verkoopprijs en marktwaarde). 3. Deel deze uitkomsten op elkaar. (1. delen door 2.) Berekening ratio B: 1. Deel per betrokken verkochte woning de modelwaarde door de transactieprijs. Je krijgt dan een ratio voor deze woning (rekening houdend met het verschil kwantificering verkoopprijs en marktwaarde). 2. Bereken deze ratio voor alle betrokken woningen. Tel de ratio's bij elkaar op en deel de uitkomst door het aantal betrokken woningen.

125


b.

DEEL III

Kolom 1 Tel het aantal woningen dat voldoet aan beide in de vraag genoemde voorwaarden (de woning moet zijn verkocht èn inmiddels moet een taxatiewaarde naar waardepeildatum […..] beschikbaar zijn). Dit zijn dus de woningen die centraal staan bij de beoordeling of de taxaties aansluiten bij het marktniveau (ratioberekening). Uitgangspunt bij de kwaliteitsbeoordeling is dat alle verkopen van woningen bij deze kwaliteitsbeoordeling worden gebruikt. Kolom 2 Gevraagd wordt naar de gemiddelde taxatiewaarde van alle woningen die in de genoemde periode zijn verkocht en waarvoor de gemeente inmiddels een taxatiewaarde naar waardepeildatum 1 januari [….] beschikbaar heeft. 1. Tel van de woningen die aan beide voorwaarden voldoen de modelwaarden (of prognosewaarde of getaxeerde waarde) naar peildatum 1 januari […..] bij elkaar op. 2. Deel de uitkomst uit 1. door het aantal woningen (dit is hetzelfde aantal als het antwoord in de eerste kolom).

c.

Kolom 3 Zie vraag 4a.i. Kolom 1 Per categorie woningen moet worden aangegeven hoeveel WOZ-objecten in de gemeente moeten worden getaxeerd. Kolom 2 Gevraagd wordt naar het aantal woningen (per categorie) waarvoor de gemeente inmiddels een taxatiewaarde naar waardepeildatum 1 januari [….] beschikbaar heeft. Deze modelwaarde is mogelijk nog niet definitief bepaald, gecontroleerd en/of gefiatteerd, maar zal op dit moment al wel als eerste resultaat door het model berekend of door een taxateur bepaald zijn. Kolom 3 In deze kolom wordt gevraagd naar het aantal woningen waarvoor de waarde naar de waardepeildatum 1 januari […..] inmiddels gecontroleerd (en goed bevonden) is door de gemeente. In geval van uitbesteding van de taxatie betekent dit dus dat de gemeente de resultaten ten behoeve van de oplevering heeft beoordeeld en geaccepteerd. De waarden behoeven nog niet formeel gefiatteerd te zijn ten behoeve van de waardevaststelling. Dit gebeurt immers vaak pas direct voorafgaand aan het verzenden van de WOZ-beschikkingen. Kolom 4 Tel het aantal woningen dat in de jaren […..] en […..] is verkocht (in de gemeente). Kolom 5 Gevraagd wordt naar de gemiddelde taxatiewaarde van alle woningen in de genoemde categorie die zijn verkocht in de jaren [….] en […..], én waarvoor de gemeente inmiddels een taxatiewaarde naar waardepeildatum 1 januari […..] beschikbaar heeft. 1. Tel van de woningen in de desbetreffende categorie die aan beide voorwaarden voldoen de modelwaarden (of prognosewaarde of getaxeerde waarde) naar peildatum 1 januari […..] bij elkaar op.

126



2. Deel de uitkomst uit 1. door het aantal verkochte woningen in de desbetreffende categorie (dit is hetzelfde aantal als het antwoord in de derde kolom). Kolom 6 Zie vraag 4a.i.

d.

Totaal aantal gecontroleerde woningen Gevraagd wordt naar het aantal woningen waarvoor de waarde naar de waardepeildatum 1 januari […..] inmiddels al wel gecontroleerd (en goed bevonden) is door de gemeente. In geval van uitbesteding van de taxatie betekent dit dus dat de gemeente de resultaten ten behoeve van de oplevering heeft beoordeeld en geaccepteerd. De waarden behoeven nog niet formeel gefiatteerd te zijn ten behoeve van de waardevaststelling. Dit gebeurt immers vaak pas direct voorafgaand aan het verzenden van de WOZ-beschikkingen. Kolom 1 Hier wordt gevraagd naar het aantal niet-woningen dat zich in de gemeente bevindt. Hierbij wordt een onderscheid gemaakt in de categorieën agrarische objecten, winkels, horeca, kantoren, andere courante objecten en incourante objecten. Kolom 2 Tevens wordt gevraagd naar het aantal niet-woningen (per categorie) waarvoor de gemeente inmiddels een taxatiewaarde naar waardepeildatum 1 januari […..] beschikbaar heeft. Deze waarde is mogelijk nog niet definitief bepaald, gecontroleerd en/of gefiatteerd, maar zal op dit moment al wel als eerste resultaat door het model berekend of door een taxateur bepaald zijn. Kolom 3 In deze kolom wordt gevraagd naar het aantal niet-woningen waarvoor de waarde naar de waardepeildatum 1 januari […..] inmiddels gecontroleerd (en goed bevonden) is door de gemeente. In geval van uitbesteding van de taxatie betekent dit dus dat de gemeente de resultaten ten behoeve van de oplevering heeft beoordeeld en geaccepteerd. De waarden behoeven nog niet formeel gefiatteerd te zijn ten behoeve van de waardevaststelling. Dit gebeurt immers vaak pas direct voorafgaand aan het verzenden van de WOZ-beschikkingen.

Helpteksten bij vraag 5 a. Vermeld de maand waarin de gebruiker officieel is veranderd volgens GBA en niet de maand van de verwerking in de administratie. Het gaat hierbij om de gebruikersmutaties die geen gevolg hebben voor de objectafbakening (bijvoorbeeld een nieuwe bewoner van een huurwoning, nieuw adres voor een eigenaar van een WOZ-object). Gebruikersmutaties die wel gevolgen hebben voor de objectafbakening komen aan de orde in vraag 1. De datum heeft alleen betrekking op de voortgang van verwerking van gebruikersmutaties die afgeleid kunnen worden uit de GBA. Gebruikers van niet-woningen worden vaak afgeleid uit gegevens die worden opgevraagd bij nutsbedrijven of bij eigenaren. Wanneer deze mutaties het laatst zijn opgevraagd is voor dit antwoord niet relevant.

127


DEEL III

Helpteksten bij vraag 6 a. Met betrekking tot één WOZ object kunnen meerdere beschikkingen zijn verzonden (gebruiker, eigenaar, medebelanghebbende). Bij deze vraag gaat het uitdrukkelijk om het aantal objecten. Gevraagd wordt naar het totaal aantal objecten waarvoor vanaf de eerste dagtekening beschikkingen zijn verzonden.

b.

c.

Indien sprake is van een object waarvoor een beschikking vernietigd is, omdat sprake was van een onjuiste afbakening en later is voor een anders afgebakend object een nieuwe beschikking verzonden, dan is sprake van één object. Het object behorend bij die vernietigde beschikking telt dus niet meer mee om te voorkomen dat het aantal groter kan worden dan het totale aantal objecten binnen de gemeente. Voor het maken van het onderscheid tussen woningen en niet-woningen kan dezelfde indeling worden gebruikt als voor de tariefdifferentiatie bij de onroerende-zaakbelastingen of voor de bepaling van de belastingcapaciteit door het Centraal Bureau voor de Statistiek. Gevraagd wordt naar het totaal aantal objecten waarvoor nog beschikkingen moeten worden verzonden. Het gaat alleen om die objecten, waarvoor in het geheel nog geen beschikking is verzonden. Indien bijvoorbeeld voor nog 100 woningen de beschikking aan de huurder gezonden moet worden, maar de eigenaar heeft al wel de WOZ-beschikking verzonden, worden deze 100 woningen niet in het antwoord van deze meegeteld. Indien als gevolg van een vernietiging van een beschikking een nieuwe beschikking voor een object verzonden moet worden telt dit object mee bij deze vraag. Vermeld het aantal WOZ-objecten dat ook daadwerkelijk een beschikking moet krijgen, dus exclusief de sluimerende en vrijgestelde objecten, maar inclusief de geblokkeerde objecten waarvoor nog een beschikking genomen moet worden. In het dagelijks spraakgebruik bestaat nogal eens verwarring over het begrip beschikking. In het kader van deze enquête wordt onder een beschikking de bekendmaking van de waarde van één object aan een belanghebbende verstaan. In het geval dat een (rechts)persoon belang heeft bij meerdere objecten binnen uw gemeente kunnen de beschikkingen voor deze verschillende objecten verenigd zijn op één document (meerdere beschikkingregels in één geschrift) gecombineerd met aanslagen in het kader van de OZB en andere gemeentelijke belastingen. In deze vraag wordt gevraagd naar het totaal aantal geschriften dat u vanaf het begin van het genoemde jaar met betrekking tot de beschikkingen met ingangsdatum 1 januari […..] heeft verzonden. Voor zover het aantal geschriften niet is geadministreerd is dit wellicht te achterhalen via de aanleveringen voor de ter post bezorging.

d.

128

Het totaal aantal verzonden geschriften is met name bij het begin van het kalenderjaar van belang als referentie voor het aantal bezwaarschriften dat als reactie wordt ontvangen. Gevraagd wordt de waarde van alle onroerende zaken naar de genoemde waardepeildatum op te tellen. Het resultaat wordt afgerond op duizenden euro’s. De berekening komt overeen met het bepalen van de totale waarde binnen de gemeente voor de berekening van de belastingcapaciteit (opgave aan CBS).



Helpteksten bij vraag 7 a. i Deze vraag betreft het ontvangen formele bezwaarschriften tegen de WOZ-beschikkingen (gecombineerde aanslagen/WOZ-beschikkingen). Deze telling van aantal bezwaarschriften is met name van belang wanneer bij het eind van de bezwaarperiode (in beginsel april van het kalenderjaar) inzicht verkregen moet worden in de omvang van het aantal bezwaarschriften. Op dat moment zijn de bezwaarschriften wel ontvangen en waarschijnlijk als poststuk geregistreerd (ontvangstbevestiging), maar zal nog niet voor alle bezwaarschriften een relatie gelegd zijn met de WOZ-objecten waarop het bezwaar betrekking heeft. Op dat moment is dan ook een telling van het aantal WOZ-objecten onder bezwaar nog niet altijd mogelijk. De telling van het aantal bezwaarschriften kan het eenvoudigst geschieden vanuit de registratie waarmee de afhandeling van de bezwaarschriften wordt gevolgd (bezwaarmodule o.i.d.). ii Dit betreft het aantal bezwaarschriften waarvoor geen verdere actie meer benodigd is. Dit kan zijn omdat het bezwaar is afgehandeld, omdat het bezwaar is ingetrokken of omdat men heeft aangegeven dat een pro-forma bezwaar niet gemotiveerd zal worden etc. iii Vermeld de datum waarop, volgens de huidige planning van de gemeente, voor minimaal 99% van de ingekomen bezwaarschriften geen verdere actie meer benodigd is. Dit kan zijn omdat het bezwaar is afgehandeld, omdat het bezwaar is ingetrokken of omdat men heeft aangegeven dat een pro-forma bezwaar niet gemotiveerd zal worden etc. b. Deze vraag heeft ook betrekking op het aantal ontvangen bezwaarschriften, maar richt zich dan op het aantal WOZ-objecten waarvoor bezwaar is gemaakt. Het aantal objecten onder bezwaar kan kleiner zijn dan het aantal bezwaarschriften (wanneer eigenaar en gebruiker beiden afzonderlijk bezwaar hebben gemaakt voor hetzelfde object), maar kan ook groter zijn dan het aantal bezwaarschriften (wanneer bijvoorbeeld een woningcorporatie voor een aantal woningen in één bezwaarschrift bezwaar heeft aangetekend. Hierbij is wel van belang dat goed bekeken wordt op welke WOZ-objecten het bezwaar betrekking heeft. Bijvoorbeeld wanneer een corporatie voor 1000 woningen een WOZbeschikking heeft ontvangen, betekent het indienen van een bezwaarschrift door deze corporatie niet automatisch dat alle 1000 woningen onder bezwaar komen. De gevraagde aantallen betreffen het aantal WOZ-objecten (woningen respectievelijk nietwoningen) waarvan een status beschikking in Stuf-WOZ geleverd is of geleverd moet worden met de waarde "10" bezwaar ingediend, "11" bezwaar afgehandeld, beschikking gehandhaafd of "12" bezwaar afgehandeld, vastgestelde waarde veranderd. c. i Dit betreft het aantal WOZ-objecten (woningen respectievelijk niet-woningen) waarvoor het bezwaar nog niet is afgehandeld. Dit betreft dus die WOZ-objecten waarvoor de laatste "status beschikking" die met behulp van Stuf-WOZ geleverd is of geleverd moet worden de waarde "10: bezwaar ingediend" heeft. Het betreft hier die WOZ-beschikkingen met de genoemde ingangsdatum. ii Deze vraag komt overeen met vraag i, maar heeft dan betrekking op alle nog openstaande bezwaarschriften over voorgaande jaren. d. i Deze telling kan worden afgeleid uit de het gegeven "datum status", behorend bij de "status beschikking" met waarde "10: bezwaar ingediend" dat door middels van StufWOZ geleverd is of geleverd moet worden aan de afnemers. ii Zie 7d.i

129


e.

De tellingen genoemd bij ii, iii en iv kunnen worden afgeleid uit de ten behoeve van de Stuf-WOZ levering vastgelegde gegevens. De uitsplitsing van de verschillende soorten vernietiging kan niet direct worden afgeleid uit Stuf-WOZ gegevens. Dit onderscheid is wel van belang voor de planning en bewaking van de voortgang van de werkzaamheden. Een vernietiging in verband met verkeerde belanghebbende vergt relatief weinig werk voor herstel (achterhalen van juiste belanghebbende), waarna WOZ-beschikking en aanslag opnieuw kan worden verzonden. Bij onjuiste afbakening zal niet alleen de afbakening in de administratie aangepast moeten worden, maar zal ook een nieuwe waarde moeten worden bepaald voor de wel juist afgebakende objecten. De gevraagde aantallen betreffen het aantal WOZ-objecten (woningen respectievelijk nietwoningen) waarvan een status beschikking in Stuf-WOZ geleverd is of geleverd moet worden met de waarde "20" beroep aangetekend, "21" uitspraak beroep, beschikking gehandhaafd of "22" uitspraak beroep, vastgestelde waarde veranderd. Dit betreft het aantal WOZ-objecten (woningen respectievelijk niet-woningen) waarvoor het beroep nog niet is afgehandeld. Dit betreft dus die WOZ-objecten waarvoor de laatste "status beschikking" die met behulp van Stuf-WOZ geleverd is of geleverd moet worden de waarde "20: beroep aangetekend" heeft. Het betreft hier die WOZ-beschikkingen met de genoemde ingangsdatum. Zie 7g.

f.

g.

h. i

i

ii

j.

DEEL III

i

ii

Dit betreft de objecten waarvoor bij de "gegevens voor procesmatige controle objectkenmerken" een controle is vastgelegd met een controledatum in de genoemde periode en een aanduiding van de gecontroleerde objectkenmerken "gegeven 70.13" met de waarde "1" of "5" en tevens een reden controle "gegeven 70.11" met de waarde "04". Dit betreft de objecten waarvoor bij de "gegevens voor procesmatige controle objectkenmerken" een controle is vastgelegd met een controledatum in de genoemde periode en een aanduiding van de gecontroleerde objectkenmerken "gegeven 70.13" met de waarde "1" of "5" en tevens een reden controle "gegeven 70.11" met de waarde "05". Dit betreft de objecten waarvoor bij de "gegevens voor procesmatige controle objectkenmerken" een controle is vastgelegd met een controledatum in de genoemde periode en een aanduiding van de gecontroleerde objectkenmerken "gegeven 70.13" met de waarde ongelijk aan "1" of "5" en tevens een reden controle "gegeven 70.11" met de waarde "04". Dit betreft de objecten waarvoor bij de "gegevens voor procesmatige controle objectkenmerken" een controle is vastgelegd met een controledatum in de genoemde periode en een aanduiding van de gecontroleerde objectkenmerken "gegeven 70.13" met de waarde ongelijk aan "1" of "5" en tevens een reden controle "gegeven 70.11" met de waarde "05".

Helpteksten bij vraag 8 a. i Deze vraag betreft de initiële levering van een totaalstand Stuf-WOZ dat aan het begin van het kalenderjaar wordt geleverd aan de Belastingdienst en de waterschappen, respectievelijk de levering aan het CBS van de voorlopige opgave over het desbetreffende jaar met een Stuf-CAP bestand. De datum is de datum waarop het bestand is verzonden aan de genoemde afnemer.

130


ii

iii

iv b.

c.

d.

i ii


Het gevraagde aantal is de telling van het aantal 20-records dat voorkomt in het geleverde Stuf-WOZ bestand, dan wel het aantal geleverde gegevensrecords in het Stuf-CAP bestand. Meestal zal bij het vervaardigen van het Stuf-WOZ bestand respectievelijk het Stuf-CAP bestand het systeem deze telling ook weergeven in de "loggegevens". De gevraagde totaaltelling (totaaltelling 12.10) kan gevonden worden in het telrecord na de 20-records in het Stuf-WOZ bestand met de initiële levering. Meestal zal bij het vervaardigen van het Stuf-WOZ bestand het systeem deze totaaltelling ook weergeven in de "loggegevens". Dit betreft het aantal records in het geleverde initiële Stuf-WOZ bestand met een blokkeringscode ongelijk aan "00" (dus "01" of "02") in het 20-record. De terugkoppeling zal in de meeste gevallen bestaan uit een verslag van de verwerking van het door de gemeente geleverde bestand met mogelijkerwijs een opsomming van door de desbetreffende afnemer geconstateerde fouten en/of geconstateerde onwaarschijnlijkheden (signalen). Alleen een ontvangstbevestiging wordt niet gezien als een "terugkoppeling" als bedoeld in deze vraag. De melding dat het door de gemeente geleverde bestand verwerkt is, wel. Wanneer de terugkoppeling van de afnemer alleen bestaat uit signalen over mogelijke "onwaarschijnlijkheden", kan sprake zijn van 100% verwerking van deze signalen, zonder dat er daadwerkelijk gemuteerd is in de WOZ-administratie. Wanneer bij beoordeling van het signaal blijkt dat de geleverde gegevens toch juist zijn, is immers geen mutatie in de WOZ-administratie aan de orde Deze vraag betreft de mutatieleveringen met behulp van Stuf-WOZ mutatiebestanden die in beginsel maandelijks worden geleverd aan de Belastingdienst en de waterschappen. De datum is de datum waarop het bestand is verzonden aan de genoemde afnemer. De opgegeven datum betreft het eind van de periode waarop de mutaties betrekking hebben. Wanneer bijvoorbeeld op 15 mei 2005 het mutatiebestand is geleverd met alle mutaties die in de administratie zijn aangebracht in de maand april 2005, dan vermeld u hier 30 / 04 / 2005.

Helpteksten bij vraag 9 a. i Vermeld de naam van de leverancier van het automatiseringssysteem dat, in het kader van de herwaardering naar waardepeildatum […..] wordt gebruikt als ondersteuning bij de modelmatige waardebepaling van woningen. Ter vereenvoudiging van het invullen van deze vraag zal gewerkt worden met een selectielijst waarbij in de meeste gevallen de gemeente het gebruikte systeem kan selecteren uit een lijst met de meest gebruikte systemen. ii Vermeld de naam van de leverancier van het automatiseringssysteem dat, in het kader van de herwaardering naar waardepeildatum […..] wordt gebruikt als ondersteuning bij de (modelmatige) waardebepaling van niet-woningen. Ter vereenvoudiging van het invullen van deze vraag zal gewerkt worden met een selectielijst waarbij in de meeste gevallen de gemeente het gebruikte systeem kan selecteren uit een lijst met de meest gebruikte systemen. b. i Voor de beantwoording van deze vraag is het onderscheid tussen uitbesteding of inhuur van deskundigen die binnen de gemeentelijke organisatie komen werken niet van belang. Het gaat bij deze vraag alleen om inhuur van deskundigen van (of uitbesteding aan) in WOZ-activiteiten gespecialiseerde bureaus (medewerkers WOZ-administratie, taxateurs, modelbouwers, procesmanagers, bezwaarbehandelaars etc.). Het inhuren van krachten vanuit algemene uitzendbureaus is hierbij niet van belang. 131


iia

iib

iii

iv

c.

132

DEEL III

Vermeld de naam van het bureau dat is ingehuurd voor de waardebepaling van woningen. Indien voor verschillende (deel)activiteiten (marktanalyse woningen, taxeren woningen), meerdere bureaus worden ingehuurd, vermeld dat de belangrijkste (hoogste kosten). Vermeld alleen "Gemeente zelf" wanneer voor die activiteit in het geheel geen uitbesteding of inhuur plaats vindt. Ter vereenvoudiging van het invullen van deze vraag zal gewerkt worden met een selectielijst waarbij in de meeste gevallen de gemeente het bureau waaraan uitbesteed is, respectievelijk dat is ingehuurd, kan selecteren uit een lijst met de meest voorkomende bureaus. Vermeld de naam van het bureau dat is ingehuurd voor de waardebepaling van nietwoningen. Indien voor verschillende (deel)activiteiten (marktanalyse niet-woningen, taxeren niet-woningen), meerdere bureaus worden ingehuurd, vermeld dat de belangrijkste (hoogste kosten). Vermeld alleen "Gemeente zelf" wanneer voor die activiteit in het geheel geen uitbesteding of inhuur plaats vindt. Ter vereenvoudiging van het invullen van deze vraag zal gewerkt worden met een selectielijst waarbij in de meeste gevallen de gemeente het bureau waaraan uitbesteed is, respectievelijk dat is ingehuurd, kan selecteren uit een lijst met de meest voorkomende bureaus. Deze vraag is met name van belang in situaties dat een gemeente overstapt of recent overgestapt is naar een nieuw ondersteunend bureau. Wanneer hetzelfde bureau als bij de waardering naar de vorige waardepeildatum de ondersteuning biedt (en zeker wanneer deze samenwerking is gebaseerd op een doorlopend meerjarig contract), dan behoeft niet nagezocht te worden, wanneer deze samenwerking exact gestart is en kan worden volstaan met vermelding van de datum 1 januari [vorige waardepeildatum]. Deze vraag biedt de mogelijkheid om een toelichting te geven met betrekking tot de ondersteuning door externe dienstverleners en het moment waarop deze ondersteuning is of wordt gestart. Om de kwaliteitsdoelen van de Wet WOZ te bereiken, is de beheersing van de werkzaamheden van groot belang. Beheersing bestaat uit enerzijds planning en anderzijds uit voortgang en resultaten. Daarmee start de beheersing dus met het opstellen van een (meerjaren)planning. Gevraagd wordt in het schema de planning voor de komende jaren in te vullen. Gevraagd wordt per periode van een half jaar aan te geven hoeveel capaciteit is gepland voor de genoemde activiteiten. De capaciteit kan worden ingevuld in fte (full time equivalenten). Wanneer bijvoorbeeld één medewerker in dienst van de gemeente een volledige aanstelling heeft en volgens de planning gedurende deze twee jaren alleen aan het beheer van de WOZ-administratie werkt, kan vier maal (eerste en tweede helft […..] en eerste en tweede helft […..]) een 1,0 worden ingevuld. Eventueel kan de planning ook worden ingevuld in uren (een volledige medewerker gedurende een half jaar komt overeen met 700 uur.). Het is bekend dat niet alle gemeenten bij de inrichting van het werk en daarmee bij bijvoorbeeld tijdregistratie dezelfde indeling gebruiken. Toch vragen wij u de planning zo gedetailleerd mogelijk in te vullen overeenkomstig de gegeven rubrieksindeling, waarbij tenminste de genoemde hoofdrubrieken (vetgedrukt) ingevuld worden. De gebruikte rubrieksindeling komt ook overeen met de rubrieksindeling gebruikt bij de benchmark WOZ-kosten. Wij verzoeken u bij het invullen rekening te houden met mogelijke pieken bij werkzaamheden (bijvoorbeeld bezwaarafhandeling in eerste helft van het jaar) en de benodigde inzet voor het wegwerken van achterstanden.


1.3


Inspecties ter plaatse Bij een inspectie ter plaatse wordt in een kort tijdsbestek een quickscan bij de gemeente uitgevoerd. Bij deze inspecties ter plaatse staan in beginsel dezelfde aandachtspunten centraal als bij de periodieke inventarisaties. Bij een inspectie ter plaatse bestaat echter, anders dan bij een schriftelijke vragenlijst, de mogelijkheid om stil te staan bij de oorzaken van bepaalde onvolkomenheden in de WOZuitvoering, bij een door de gemeente gekozen aanpak of bij bijzondere voor die gemeente geldende omstandigheden. Ook kan gesproken worden over de planning voor het wegwerken van eventuele onvolkomenheden. Bij het in beeld brengen van de stand van zaken, wordt steeds primair gekeken naar de stand van zaken zoals verwerkt in de gemeentelijke WOZ-administratie. Om die reden kunnen de meeste kengetallen voor wat betreft de stand van zaken dan ook ontleend worden aan queries op het centrale gemeentelijke bestand met WOZ-objecten en eventuele andere bestanden die gebruikt worden bij de bijhouding van de WOZ-administratie. Daar waar de gemeente zelf voldoende interne beheersingsmaatregelen heeft getroffen, wordt tijdens de inspectie zoveel mogelijk aangesloten op de (vastgelegde) bevindingen uit deze beheersingsmaatregelen..

1.4

Onderzoeken (ter plaatse) De Waarderingskamer stelt naast de inspecties ter plaatse ook andere onderzoeken in. Deze onderzoeken kunnen gericht zijn op één of meerdere onderwerpen binnen de WOZ-uitvoering. Gedacht kan worden aan een onderzoek naar de opzet, het bestaan en de werking van de administratieve organisatie en interne controle. Een belangrijke andere vorm van onderzoek is het analyseren en beoordelen van de gemeentelijke gegevens door middel van een onderzoek van de elektronische gegevensbestanden. Over het algemeen wordt dan aan de gemeente gevraagd een (deel)bestand uit de WOZ-administratie ter beschikking te stellen. Meestal worden daarvoor de standaard-uitwisselingsformaten gebruikt.

1.5

Andere vormen van informatie-inwinning De Waarderingskamer heeft ook andere instrumenten om informatie in te winnen die voor het toezicht van belang zijn. Belangrijk zijn bijvoorbeeld signalen van afnemers. Ook kunnen persberichten of signalen van burgers aanleiding zijn tot verhoogde aandacht. Soms wordt ook op ambtelijk of bestuurlijk niveau ad hoc toezichtinformatie ingewonnen om een goed beeld te krijgen van de uitvoering door de gemeente.

133


134

DEEL III


2.

2. INSTRUCTIE GERECHTVAARDIGD BELANG

INSTRUCTIE GERECHTVAARDIGD BELANG

Instructie van de Waarderingskamer voor het beoordelen van het "gerechtvaardigd belang" bij het waardegegeven van een bepaalde onroerende zaak (artikel 40, eerste lid) Tegen de achtergrond van een goede rechtsbescherming wordt op basis van artikel 40, eerste lid, van de Wet WOZ het waardegegeven van een bepaalde onroerende zaak verstrekt aan een ieder die kan aantonen uit hoofde van de belastingheffing te zijnen aanzien een "gerechtvaardigd belang" te hebben bij de verkrijging daarvan. In deze bepaling is neergelegd dat de waardegegevens uitsluitend openbaar gemaakt worden indien er een fiscaal belang is bij kennisneming van het gegeven. Aan derden worden alleen de waardegegevens verstrekt en niet de daaraan ten grondslag liggende gegevens (taxatieverslag) met betrekking tot de onroerende zaak. Hoewel de vraag of er sprake is van gerechtvaardigd belang steeds een afweging vraagt voor een individueel geval, is het voor de bevordering van de uniformiteit terzake, wenselijk om de uitgangspunten te formuleren. Afweging rechtsbescherming en privacy Bij de rechtsbescherming gaat het om het bieden van de mogelijkheid aan een belanghebbende om de eigen beschikking te toetsen in verband met belasting die van hem wordt geheven. Daarbij kan gedacht worden aan iemand die de waarde die voor zijn pand is vastgesteld wil vergelijken met de waarde die is vastgesteld voor een vergelijkbaar pand en wil beoordelen of binnen de gemeente een gelijke behandeling van gelijke gevallen heeft plaatsgevonden. Bij de vraag in hoeverre gegevens openbaar gemaakt worden, gaat het om de algemene regels van privacybescherming die in acht genomen moeten worden met betrekking tot gegevens die ten grondslag liggen aan belastingheffing. Bij de belangenafweging kan aansluiting worden gezocht bij de evenredigheidstoets die in het kader van de belangenafweging bij besluiten in het kader van de Algemene wet bestuursrecht moet worden gemaakt. De voor één of meer belanghebbenden nadelige gevolgen van een besluit mogen niet onevenredig zijn in verhouding tot de met het besluit te dienen doelen. De rechtsbescherming van degene die om het waardegegeven verzoekt, moet worden afgewogen tegen het belang van de privacybescherming van degene om wiens waardegegeven wordt gevraagd. De Waarderingskamer is van oordeel dat het begrip "gerechtvaardigd belang" impliceert dat het aantal te verstrekken gegevens kan worden beperkt. De verzoeker moet in staat gesteld worden om te beoordelen of binnen de gemeente een gelijke behandeling van gelijke gevallen heeft plaatsgevonden en of voor afwijkende gevallen overeenstemmende afwijkende waarden zijn vastgesteld.

135


DEEL III

Woningen Met betrekking tot woningen is de Waarderingskamer van oordeel dat er voldoende aan de rechtsbescherming tegemoet gekomen is wanneer er op verzoek drie waardegegevens van door de verzoeker geselecteerde, vergelijkbare woningen uit de directe omgeving verstrekt worden. Wanneer de verzoeker zich een oordeel wil vormen of ten opzichte van andere categorieën woningen de onderlinge waardeverhoudingen correct zijn, kan hij indien hij daarom verzoekt, het waardegegeven van een drietal door de verzoeker geselecteerde woningen uit een andere categorie verkrijgen. Als hij wil onderzoeken of de waardeverhouding met woningen op andere locaties overeenstemt, kan aan hem op zijn verzoek ook een drietal waardegegevens van woningen op andere locaties worden verstrekt. Niet-woningen Voor de beoordeling of er sprake is van gerechtvaardigd belang bij het waardegegeven van niet-woningen is het niet mogelijk een nadere instructie te geven. De verstrekking van het waardegegeven zal van geval tot geval beoordeeld moeten worden. Bij niet-woningen is er een grote verscheidenheid in specifieke objectkenmerken. Hierdoor zal het waardegegeven van een andere onroerende zaak in de regel niet kunnen bijdragen aan het verkrijgen van inzicht in de gelijke behandeling van gelijke gevallen. De verzoeker heeft dan geen belang. Wanneer er echter wel sprake is van objecten die kunnen bijdragen aan het vormen van een oordeel over de correctheid van onderlinge waardeverhoudingen, dan heeft de verzoeker wel een belang bij het waardegegeven. Gedacht kan worden aan winkel- en kantoorpanden die zich op dezelfde locatie bevinden. De waarden van deze objecten zullen op het ter plaatse geldende huurniveau zijn gebaseerd. Dat deze panden qua grootte van elkaar verschillen, maakt die panden niet minder geschikt als toetssteen voor het beoordelen van onderlinge waardeverhoudingen. Het belang moet worden afgewogen tegen het belang van de belanghebbende wiens privacy wordt beschermd. De eventuele concurrentiegevoeligheid van de waardegegevens moet daarbij ook in de afweging worden betrokken.

136

FORMELE REGELGEVING

DEEL IV

FORMELE REGELGEVING Wet waardering onroerende zaken Uitvoeringsbesluit onderbouwing en uitvoering waardebepaling Wet waardering onroerende zaken Besluit gegevensverstrekking Wet waardering onroerende zaken Uitvoeringsbesluit Wet waardering onroerende zaken Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet waardering onroerende zaken Uitvoeringsregeling vakbekwaamheidseisen Wet waardering onroerende zaken Uitvoeringsregeling uitgezonderde objecten Wet waardering onroerende zaken

137


DEEL IV

Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) Stb. ... Stb.

art. 20

art 3 en art. 39

Besluit onderbouwing en uitvoering waardebepaling Stb. ... Stb

art. 31

Besluit kostenverrekening en gegevensuitwisseling

1994, 954

Stb. 1995, 67 ... Stcrt.2008, 573

2003, 58

Regeling instructie waardebepaling

1994,

874

2008,

269

art. 44

Besluit gegevensverstrekking Wet WOZ Stb. Stb.

1996, 401 1997, 703

art. 18

Besluit Wet waardering onroerende zaken Stb. ... Stb.

1997, 30 2007, 258

Regeling Stuf-WOZ

Stcrt. 1994, 252 . . .. Stcrt. 2003, 36

Stcrt. 1995, 38 ... Stcrt. 1999, 37

Regeling uitgezonderde objecten Stcrt. 1994, 252 ... Stcrt. 2007, 251

Regeling vakbekwaamheidseisen Stcrt. 1995, ... Stcrt. 2003,

138

Regeling kostenverrekening en gegevensuitwisseling 31 36

Stcrt. 2003, 90 ... Stcrt. 2008, 253

FORMELE REGELGEVING

1.

1. WET WAARDERING ONROERENDE ZAKEN

WET WAARDERING ONROERENDE ZAKEN

1.1

Tekst van de wet per 1 januari 2009 1 HOOFDSTUK I Algemene bepalingen Artikel 1 1. Deze wet geldt bij de bepaling, de vaststelling en de verstrekking van de waarde van in Nederland gelegen onroerende zaken ten behoeve van afnemers. 2. Het college van burgemeester en wethouders is belast met de uitvoering van deze wet, tenzij de gemeenteambtenaar, bedoeld in artikel 231, tweede lid, onderdeel b, van de Gemeentewet, hiermee is belast. Artikel 2 In deze wet wordt verstaan onder: - afnemer: bestuursorgaan dat op grond van een wettelijk voorschrift bevoegd is tot gebruik van een waardegegeven; - authentiek gegeven: in een basisregistratie opgenomen gegeven dat bij wettelijk voorschrift als authentiek is aangemerkt; - basisregistratie: verzameling gegevens waarvan bij wet is bepaald dat deze authentieke gegevens bevat; - belastingen: belastingen geheven door het Rijk, de gemeenten en de waterschappen; - college: college van burgemeester en wethouders; - Onze Minister: Onze Minister van Financiën; - terugmelding: melding als bedoeld in artikel 37f, eerste lid; - waardegegeven: op de voet van hoofdstuk IV van deze wet vastgestelde waarde van een onroerende zaak; - de wet: de Wet waardering onroerende zaken. Artikel 3 Bij of krachtens algemene maatregel van bestuur worden regels gesteld betreffende de verrekening van de kosten die verbonden zijn aan de uitvoering van de wet.

1

Wettekst zoals die geldt per 1 januari 2009. Oorspronkelijk gepubliceerd in Stb. 1994, 874, Verwerkte wijzigingen tot en met Stb. 2008, 269 139


DEEL IV

HOOFDSTUK II De Waarderingskamer Artikel 4 1. Er is een Waarderingskamer. De Waarderingskamer bezit rechtspersoonlijkheid. 2. De Waarderingskamer houdt toezicht op de waardebepaling en de waardevaststelling van onroerende zaken, op de uitvoering van de basisregistratie waarde onroerende zaken (basisregistratie WOZ) en op de overige in de wet geregelde onderwerpen. De colleges verschaffen de Waarderingskamer desgevraagd tijdig de voor de uitoefening van haar taak noodzakelijke gegevens. 3. De Waarderingskamer dient desgevraagd of eigener beweging Onze Minister van advies over zaken die verband houden met de inhoud en de toepassing van hetgeen bij of krachtens de wet is bepaald. 4. De Waarderingskamer geeft voorts uitvoering aan hetgeen haar overigens bij of krachtens de wet is opgedragen. Artikel 5 1. De Waarderingskamer bestaat uit elf leden, waaronder de voorzitter, die worden benoemd door Onze Minister. 2. Van de andere leden dan de voorzitter worden vier leden op voordracht van de Vereniging van Nederlandse Gemeenten, twee leden uit de rijksbelastingdienst en twee leden op voordracht van de Unie van Waterschappen benoemd. 3. De Waarderingskamer wijst uit haar midden een plaatsvervangende voorzitter aan. 4. De leden van de Waarderingskamer worden benoemd voor ten hoogste vier jaren. Na afloop van deze termijn kunnen zij worden herbenoemd. 5. Degene die tot lid is benoemd ter vervulling van een tussentijds opengevallen plaats, treedt af op het ogenblik waarop degene in wiens plaats hij is benoemd, had moeten aftreden. Hij kan worden herbenoemd. 6. De leden kunnen te allen tijde op eigen verzoek door Onze Minister worden ontslagen. Onze Minister kan hen, gehoord de Waarderingskamer, schorsen of ontslaan. Artikel 6 1. De Waarderingskamer heeft drie adviserende leden die worden benoemd door Onze Minister op voordracht van onderscheidenlijk Onze Minister, Onze Minister van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties en het InterProvinciaal Overleg. 2. De adviserende leden kunnen te allen tijde op eigen verzoek door Onze Minister worden ontslagen. Onze Minister kan hen op verzoek van degene die de voordracht heeft gedaan, schorsen of ontslaan.

140

FORMELE REGELGEVING


Artikel 7 1. De Waarderingskamer kan ter uitvoering van haar taak commissies instellen, waarin ook personen van buiten de Waarderingskamer zitting kunnen hebben. 2. De Waarderingskamer en haar commissies kunnen zich doen bijstaan door deskundigen. Artikel 8 1. De Waarderingskamer heeft een secretariaat onder leiding van een secretaris, die door Onze Minister, op voordracht van de Waarderingskamer, wordt benoemd, geschorst en ontslagen. 2. Benoeming, schorsing en ontslag van het personeel van het secretariaat geschiedt door de Waarderingskamer. 3. Het secretariaat staat de Waarderingskamer in haar werkzaamheden bij. 4. De secretaris en het personeel van het secretariaat zijn niet tevens lid of adviserend lid van de Waarderingskamer. 5. De secretaris is voor de uitoefening van zijn taak uitsluitend verantwoording schuldig aan de Waarderingskamer. Artikel 9 1. Het personeel van het secretariaat van de Waarderingskamer, de secretaris daaronder begrepen, is ambtenaar in de zin van de Ambtenarenwet. 2. De Waarderingskamer stelt bij reglement de regeling van de rechtstoestand van het personeel vast. 3. Onverminderd hetgeen reeds bij of krachtens de Ambtenarenwet is geregeld, geeft het reglement bedoeld in het tweede lid van dit artikel in ieder geval voorschriften betreffende de volgende onderwerpen: a. aanstelling; b. schorsing; c. ontslag; d. het onderzoek naar de geschiktheid en de bekwaamheid; e. bezoldiging; f. wachtgeld; g. diensttijden; h. verlof en vakantie; i. voorzieningen in verband met ziekte; j. bescherming bij arbeid; k. woon-, verblijfs- en bereikbaarheidsverplichtingen; l. medezeggenschap; m. overige rechten en verplichtingen van het personeel; n. disciplinaire straffen; o. de wijze waarop met de daarvoor in aanmerking komende vakorganisaties van overheidspersoneel overleg wordt gepleegd over aangelegenheden van algemeen belang voor de rechtstoestand en de bezoldiging van het personeel van het secretariaat; p. een geschillenregeling met betrekking tot de onder l en o genoemde onderwerpen. 141


DEEL IV

4. Artikel 126 van de Ambtenarenwet is van overeenkomstige toepassing. Artikel 10 De Waarderingskamer stelt regels vast met betrekking tot haar werkwijze, tot die van het secretariaat, alsmede tot die van haar commissies. Tevens stelt de Waarderingskamer regels op met betrekking tot de wijze waarop overleg wordt gevoerd met de colleges en de afnemers of met hun vertegenwoordigers omtrent aangelegenheden ter zake waarvan naar haar oordeel overleg gewenst is, alsmede omtrent aangelegenheden ter zake waarvan de deelnemers aan het overleg de Waarderingskamer te kennen hebben gegeven overleg te willen voeren. Artikel 11 1. Geschillen met betrekking tot de uitvoering van de wet tussen afnemers en colleges kunnen door de betrokken partijen worden voorgelegd aan de Waarderingskamer. 2. Het verzoek tot het in behandeling nemen van een geschil wordt ingediend door de bij het geschil betrokken partijen. 3. De Waarderingskamer beslist binnen dertien weken nadat het geschil is voorgelegd. De Waarderingskamer kan deze termijn, met redenen omkleed, eenmaal met dertien weken verlengen. Zij kan voorts de termijn verder verlengen met instemming van de betrokken partijen. 4. De Waarderingskamer is bevoegd de kosten die door haar zijn gemaakt in verband met het voorgelegde geschil in rekening te brengen aan de partijen. Zij kan beslissen dat de kosten die door partijen zijn gemaakt, worden gedragen door de in het ongelijk gestelde partij. Artikel 12 De Waarderingskamer stelt jaarlijks voor 1 december een begroting vast voor het daarop volgende kalenderjaar. Artikel 13 De Waarderingskamer brengt uiterlijk op l mei aan Onze Minister verslag uit over haar werkzaamheden en haar financieel beleid in het voorafgaande kalenderjaar, voorzien van een verklaring omtrent de getrouwheid daarvan van een accountant als bedoeld in artikel 393, eerste lid, van Boek 2 van het Burgerlijk Wetboek. Het financieel beleid en beheer behoeft de goedkeuring van Onze Minister. Het verslag wordt door de zorg van Onze Minister openbaar gemaakt. Artikel 14 Onze Minister kan de Waarderingskamer algemene aanwijzingen geven met betrekking tot de uitoefening van haar taak. Artikel 15 1. Onze Minister kan, de Waarderingskamer gehoord, aan het college van een gemeente een aanwijzing geven omtrent de uitvoering van de wet. 2. Onze Minister verbindt aan de aanwijzing een termijn. 142

FORMELE REGELGEVING


3. De Waarderingskamer is bevoegd tot het doen uitvoeren van de aanwijzing op kosten van de gemeente indien het college de aanwijzing niet binnen de in het tweede lid bedoelde termijn heeft opgevolgd.

HOOFDSTUK III De waardebepaling Artikel 16 Voor de toepassing van de wet wordt als één onroerende zaak aangemerkt: a. een gebouwd eigendom; b. een ongebouwd eigendom; c. een gedeelte van een in onderdeel a of onderdeel b bedoeld eigendom dat blijkens zijn indeling is bestemd om als een afzonderlijk geheel te worden gebruikt; d. een samenstel van twee of meer van de in onderdeel a of onderdeel b bedoelde eigendommen of in onderdeel c bedoelde gedeelten daarvan die bij dezelfde belastingplichtige in gebruik zijn en die, naar de omstandigheden beoordeeld, bij elkaar behoren; e. een geheel van twee of meer van de in onderdeel a of onderdeel b bedoelde eigendommen, of in onderdeel c bedoelde gedeelten daarvan, of in onderdeel d bedoelde samenstellen, dat naar de omstandigheden beoordeeld één terrein vormt bestemd voor verblijfsrecreatie en dat als zodanig wordt geëxploiteerd; f. het binnen de gemeente gelegen deel van een in onderdeel a of onderdeel b bedoeld eigendom, van een in onderdeel c bedoeld gedeelte daarvan, van een in onderdeel d bedoeld samenstel of van een in onderdeel e bedoeld geheel. Artikel 17 1. Aan een onroerende zaak wordt een waarde toegekend. 2. De waarde wordt bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. 3. In afwijking in zoverre van het tweede lid wordt de waarde van een onroerende zaak, voor zover die niet tot woning dient, en met uitzondering van onroerende zaken die zijn ingeschreven in een van de ingevolge de Monumentenwet 1988 vastgestelde registers van beschermde monumenten, bepaald op de vervangingswaarde indien dit leidt tot een hogere waarde dan die ingevolge het tweede lid. Bij de berekening van de vervangingswaarde wordt rekening gehouden met: a. de aard en de bestemming van de zaak; b. de sedert de stichting van de zaak opgetreden technische en functionele veroudering, waarbij de invloed van latere wijzigingen in aanmerking wordt genomen.

143


DEEL IV

4. In afwijking in zoverre van het tweede lid wordt de waarde van een gebouwd eigendom in aanbouw bepaald op de vervangingswaarde, bedoeld in het derde lid. Onder een gebouwd eigendom in aanbouw wordt verstaan een onroerende zaak of gedeelte daarvan waarvoor een bouwvergunning in de zin van de Woningwet is afgegeven en dat door bouw nog niet geschikt is voor gebruik overeenkomstig zijn beoogde bestemming. 5. In afwijking in zoverre van het tweede lid wordt de waarde van een gebouwd eigendom dat tot woning dient en deel uitmaakt van een op de voet van de Natuurschoonwet 1928 aangewezen landgoed dat voldoet aan de in artikel 220d, eerste lid, onderdeel d, van de Gemeentewet bedoelde voorwaarden bepaald met inachtneming van een vooronderstelde verplichting om het gedurende een tijdvak van 25 jaren als zodanig in stand te houden en geen opgaand hout te vellen anders dan volgens de regels van normaal bosbeheer noodzakelijk of gebruikelijk is. Gebouwde eigendommen die dienstbaar zijn aan de woning worden geacht deel uit te maken van die woning. 6. Met betrekking tot een onroerende zaak als bedoeld in artikel 16, aanhef en onderdeel f, wordt de waarde gesteld op een evenredig deel van de waarde die dient te worden toegekend aan de gehele onroerende zaak. Artikel 18 1. De waarde van een onroerende zaak wordt bepaald naar de waarde die de zaak op de waardepeildatum heeft naar de staat waarin de zaak op die datum verkeert. 2. De waardepeildatum ligt één jaar voor het begin van het kalenderjaar waarvoor de waarde wordt vastgesteld. 3. Indien een onroerende zaak in het kalenderjaar voorafgaande aan het begin van het kalenderjaar waarvoor de waarde wordt vastgesteld: a. opgaat in een of meer andere onroerende zaken, b. wijzigt als gevolg van bouw, verbouwing, verbetering, afbraak of vernietiging, dan wel van bestemming verandert, of c. een verandering in waarde ondergaat als gevolg van een andere, specifiek voor de onroerende zaak geldende, bijzondere omstandigheid, wordt, in afwijking in zoverre van het eerste lid, de waarde bepaald naar de staat van die zaak bij het begin van het kalenderjaar waarvoor de waarde wordt vastgesteld. 4. Bij ministeriële regeling kunnen regels worden gesteld ingevolge welke bij de waardebepaling buiten aanmerking wordt gelaten de waarde van onroerende zaken of onderdelen daarvan, indien die waarde geen onderdeel uitmaakt van de grondslag van de belastingen. Artikel 19 (vervallen)

144

FORMELE REGELGEVING


Artikel 20 1. De in artikel 1, tweede lid bedoelde ambtenaar van de gemeente waarin de onroerende zaak is gelegen, bepaalt de waarde van die onroerende zaak. 2. Bij of krachtens algemene maatregel van bestuur worden regels gesteld voor de onderbouwing en de uitvoering van de waardebepaling. 3. De voordracht voor een algemene maatregel van bestuur krachtens het tweede lid wordt niet gedaan dan nadat het ontwerp aan de beide kamers der StatenGeneraal is overgelegd en aan de kamers de gelegenheid is geboden om binnen zes weken na de dag waarop het ontwerp is overgelegd, hun oordeel aan Onze Minister kenbaar te maken. Artikel 21 De Waarderingskamer kan het college een aanbeveling doen omtrent de uitvoering van de wet. Zij gaat daartoe niet over dan na het college in de gelegenheid te hebben gesteld te worden gehoord. HOOFDSTUK IV De waardevaststelling Artikel 22 1. De in artikel 1, tweede lid, bedoelde ambtenaar van de gemeente waarin de onroerende zaak is gelegen, stelt de waarde van de onroerende zaak vast bij een voor bezwaar vatbare beschikking. 2. De bij de beschikking vastgestelde waarde geldt voor een kalenderjaar. Artikel 23 1. De beschikking bevat in ieder geval: a. de naam, het adres en de woon- of vestigingsplaats van degene te wiens aanzien de beschikking wordt genomen; b. een aanduiding van de onroerende zaak; c. de aan de onroerende zaak toegekende waarde; d. de waardepeildatum; e. het kalenderjaar waarvoor de beschikking geldt. 2. Het niet naleven van de voorschriften van het eerste lid brengt geen nietigheid van de beschikking mee. Artikel 24 1. De beschikking wordt genomen binnen acht weken na het begin van het kalenderjaar waarvoor zij geldt. 2. Het niet naleven van het voorschrift van het eerste lid brengt geen nietigheid van de beschikking mee. 3. De bekendmaking van de beschikking geschiedt terstond door toezending aan: a. degene die aan het begin van het kalenderjaar het genot heeft van de onroerende zaak krachtens eigendom, bezit of beperkt recht;

145


4.

5.

6. 7. 8.

9.

DEEL IV

b. degene die aan het begin van het kalenderjaar de onroerende zaak al dan niet krachtens eigendom, bezit, beperkt recht of persoonlijk recht gebruikt. Tegelijkertijd met of zo spoedig mogelijk na de bekendmaking wordt van de beschikking mededeling gedaan aan de afnemers. Voor de toepassing van het derde lid, onderdeel a, kan, indien er met betrekking tot een zelfde onroerende zaak meer dan één genothebbende krachtens eigendom, bezit of beperkt recht kan worden aangewezen, bekendmaking plaatsvinden aan één van hen. Voor de toepassing van het derde lid, onderdeel b, wordt: a. gebruik door de leden van een huishouden aangemerkt als gebruik door een door de in artikel 1, tweede lid, bedoelde gemeenteambtenaar aan te wijzen lid van dat huishouden; b. gebruik door degene aan wie een deel van een onroerende zaak in gebruik is gegeven, aangemerkt als gebruik door degene die dat deel in gebruik heeft gegeven; c. het ter beschikking stellen van een onroerende zaak voor volgtijdig gebruik aangemerkt als gebruik door degene die die onroerende zaak ter beschikking heeft gesteld. Voor de toepassing van het derde lid, onderdeel b, kan, met inachtneming van het vierde lid, indien er met betrekking tot een zelfde onroerende zaak meer dan één gebruiker is, bekendmaking plaatsvinden aan één van hen. Bij of krachtens algemene maatregel van bestuur kunnen met betrekking tot de in het derde lid, slotzin, bedoelde mededeling nadere regels worden gesteld. Indien aan een belanghebbende ingevolge het derde lid, aanhef en onderdelen a en b, twee of meer beschikkingen als bedoeld in artikel 22, eerste lid, moeten worden gezonden, kunnen deze beschikkingen worden verenigd in één geschrift. Indien ten aanzien van degene aan wie ingevolge het derde lid de bekendmaking van de beschikking dient te geschieden een aanslag onroerende-zaakbelastingen als bedoeld in artikel 220 van de Gemeentewet wordt vastgesteld waarbij als heffingsmaatstaf geldt de bij de beschikking vastgestelde waarde van de onroerende zaak, geschiedt in afwijking van de vorige leden de bekendmaking van de beschikking in één geschrift met het aanslagbiljet onroerende-zaakbelastingen. Het niet naleven van de eerste volzin brengt geen nietigheid van de beschikking mee.

Artikel 25 (vervallen) Artikel 26 1. Indien in de loop van het kalenderjaar waarvoor de waarde van een onroerende zaak is vastgesteld een ander dan degene te wiens aanzien een beschikking houdende de vaststelling van de waarde van die zaak is genomen, de hoedanigheid verkrijgt van degene, bedoeld in artikel 24, derde lid, onderdeel a of onderdeel b,:

146

FORMELE REGELGEVING


a. neemt de in artikel 1, tweede lid, bedoelde gemeenteambtenaar ten aanzien van die ander binnen acht weken na een daartoe gedaan verzoek een voor bezwaar vatbare beschikking als bedoeld in artikel 22, eerste lid, of artikel 27, eerste lid; b. kan de in artikel 1, tweede lid, bedoelde gemeenteambtenaar ten aanzien van die ander eigener beweging een voor bezwaar vatbare beschikking nemen als bedoeld in artikel 22, eerste lid, of artikel 27, eerste lid.. 2. De beschikking treedt, vanaf het tijdstip waarop die ander de in het eerste lid bedoelde hoedanigheid heeft verkregen, in de plaats van de in de artikelen 22, eerste lid, of artikel 27, eerste lid, bedoelde beschikking. 3. De beschikking bevat in ieder geval de in artikel 23 bedoelde gegevens, alsmede een vermelding van het in het tweede lid bedoelde tijdstip. 4. Artikel 24, derde tot en met achtste lid, is van overeenkomstige toepassing. Artikel 26a Bij een op de voet van dit hoofdstuk bij beschikkingen vastgestelde waarde van een onroerende zaak van meer dan

I

maar niet meer dan wordt die waarde geacht juist te zijn, indien de waarde, bedoeld in hoofdstuk III, daarvan niet meer dan het in kolom III vermelde percentage afwijkt of indien dat meer is, niet meer dan het in kolom IV vermelde bedrag daarvan afwijkt, een en ander mits de afwijking niet meer bedraagt dan € 100 000 van de bij die beschikking vastgestelde waarde II III IV

€ 200 000 € 500 000 € 1 000 000

€ 200 000 € 500 000 € 1 000 000 -

5% 4% 3% 2%

€ 10 000 € 20 000 € 30 000

Artikel 27 1. Indien enig feit grond oplevert voor het vermoeden dat de waarde te laag is vastgesteld, kan de in artikel 1, tweede lid, bedoelde gemeenteambtenaar de in artikel 22, eerste lid, of artikel 26, eerste lid, bedoelde beschikking herzien bij een voor bezwaar vatbare beschikking. Een feit dat de in artikel 1, tweede lid, bedoelde gemeenteambtenaar bekend was of redelijkerwijs bekend had kunnen zijn, kan geen grond voor herziening opleveren.

147


DEEL IV

2. De bevoegdheid tot herziening vervalt door verloop van vijf jaren na de vaststelling van de in artikel 22, eerste lid, of artikel 26, eerste lid, bedoelde beschikking. 3. Artikel 24, derde tot en met achtste lid, is van overeenkomstige toepassing. Artikel 28 1. Ten aanzien van degene die aannemelijk maakt met betrekking tot de heffing van belasting te zijnen aanzien belang te hebben bij de vastgestelde waarde van een onroerende zaak ingevolge de artikelen 22, eerste lid, 26, eerste lid, dan wel artikel 27, eerste lid, en aan wie niet op de voet van de artikelen 24, derde tot en met zesde en achtste lid, 26, vierde lid, dan wel 27, derde lid, de beschikking ter zake is toegezonden, neemt de in artikel 1, tweede lid, bedoelde gemeenteambtenaar binnen acht weken na een daartoe gedaan verzoek een voor bezwaar vatbare beschikking als bedoeld in artikel 22, eerste lid, artikel 26, eerste lid, dan wel artikel 27, eerste lid. 2. De ingevolge het eerste lid genomen beschikking treedt in de plaats van de in de artikelen 22, eerste lid, 26, eerste lid, dan wel artikel 27, eerste lid, bedoelde beschikking met ingang van het in het eerste lid bedoelde verzoek aan te geven tijdstip, met dien verstande dat dit tijdstip niet eerder kan zijn gelegen dan bij het begin van het kalenderjaar voorafgaande aan het jaar waarin dat verzoek is gedaan. 3. De beschikking bevat de in artikel 23 bedoelde gegevens, alsmede een vermelding van het in het tweede lid bedoelde tijdstip. 4. De bekendmaking van de beschikking geschiedt door toezending aan degene te wiens aanzien zij is genomen. Artikel 29 1. Indien bij de uitspraak op een bezwaarschrift dan wel bij een ambtshalve door de in artikel 1, tweede lid, bedoelde gemeenteambtenaar genomen besluit met betrekking tot een op de voet van dit hoofdstuk genomen beschikking: a. die beschikking wordt vernietigd; b. de bij die beschikking vastgestelde waarde wordt verminderd, geschiedt de bekendmaking daarvan aan de belanghebbenden die het aangaat en de mededeling daarvan aan de afnemers met overeenkomstige toepassing van artikel 24, derde tot en met achtste lid, en met inachtneming van artikel 28; mededeling van de uitspraak geschiedt eerst indien deze onherroepelijk vaststaat. 2. Indien de in het eerste lid bedoelde vernietiging of vermindering plaatsvindt krachtens onherroepelijke rechterlijke uitspraak, doet de in artikel 1, tweede lid, bedoelde gemeenteambtenaar daarvan mededeling aan de belanghebbenden die het aangaat met overeenkomstige toepassing van artikel 24, derde tot en met achtste lid, en met inachtneming van artikel 28. 3. Tegelijkertijd met of zo spoedig mogelijk na de mededeling aan de belanghebbenden die het aangaat, bedoeld in het tweede lid, wordt mededeling

148

FORMELE REGELGEVING


gedaan aan de afnemers met overeenkomstige toepassing van artikel 24, derde tot en met achtste lid. Artikel 29a (vervallen) HOOFDSTUK V Bezwaar en beroep, bevoegdheden, verplichtingen en strafbepalingen Artikel 30 1. Met betrekking tot de waardebepaling en de waardevaststelling ingevolge de hoofdstukken III en IV zijn de artikelen 1, vierde lid, 5, eerste lid, tweede volzin, 5a, 22j tot en met 30, 47, 49 tot en met 51, 53a, 54 en 56 tot en met 60 van de Algemene wet inzake rijksbelastingen van overeenkomstige toepassing. Met betrekking tot natuurlijke personen die een bedrijf of zelfstandig een beroep uitoefenen, alsmede lichamen, is voorts artikel 52, vierde en vijfde lid, en -voor zoveel het betreft het bewaren van gegevensdragers- zesde lid, van de Algemene wet inzake rijksbelastingen van overeenkomstige toepassing. 2. Een bezwaarschrift tegen een beschikking die is bekendgemaakt en verenigd in één geschrift met een aanslag onroerende-zaakbelastingen, zoals bedoeld in artikel 24, negende lid, wordt geacht mede te zijn gericht tegen die aanslag, tenzij uit het bezwaarschrift het tegendeel blijkt. 3. Een bezwaarschrift tegen een aanslag onroerende-zaakbelastingen die is bekendgemaakt en verenigd in één geschrift met een in artikel 22, eerste lid, bedoelde beschikking, zoals bedoeld in artikel 24, negende lid, wordt geacht mede te zijn gericht tegen die beschikking, tenzij uit het bezwaarschrift het tegendeel blijkt. 4. Indien de in het tweede of derde lid bedoelde fictie toepassing vindt, treedt de in artikel 1, tweede lid, bedoelde gemeenteambtenaar in de plaats van de in artikel 231, tweede lid, onderdeel b, van de Gemeentewet bedoelde gemeenteambtenaar wat betreft de aanslag onroerende-zaakbelastingen. In afwijking in zoverre van het eerste lid in samenhang met artikel 25, zevende lid, van de Algemene wet inzake rijksbelastingen, vervat deze gemeenteambtenaar de uitspraak op het bezwaar tegen de in het tweede of derde lid bedoelde beschikking en de uitspraak op het bezwaar tegen de in het tweede of derde lid bedoelde aanslag onroerende-zaakbelastingen in één geschrift. 5. De bevoegdheden en verplichtingen die ingevolge de Algemene wet inzake rijksbelastingen gelden met betrekking tot de inspecteur, gelden daarbij voor het college en de in artikel 1, tweede lid, bedoelde gemeenteambtenaar. De verplichtingen die krachtens artikel 56 van de Algemene wet inzake rijksbelastingen gelden jegens iedere door Onze Minister aangewezen andere ambtenaar van de rijksbelastingdienst, gelden daarbij jegens door het college aangewezen personen.

149


DEEL IV

Voor zover dit redelijkerwijs van belang kan worden geacht voor de uitvoering van de wet, gelden vorenbedoelde bevoegdheden en verplichtingen ook buiten de gemeente. 6. Voor de overeenkomstige toepassing van artikel 25a van de Algemene wet inzake rijksbelastingen treedt de raad in de plaats van de Tweede Kamer der Staten-Generaal of de Tweede Kamer. Voor de overeenkomstige toepassing van artikel 28, eerste lid, van die wet treedt het college in de plaats van Onze Minister. 7. De colleges van twee of meer gemeenten kunnen bepalen dat een daartoe aangewezen ambtenaar van één van die gemeenten voor de uitvoering van een of meer bepalingen van de wet wordt aangewezen als de in artikel 1, tweede lid, bedoelde gemeenteambtenaar van die gemeenten. Artikel 31 1. Met betrekking tot de toepassing van de hoofdstukken III en IV kunnen bij algemene maatregel van bestuur: a. regels worden gesteld waarbij de artikelen 48, 52, eerste, tweede en derde lid, en -voor zoveel het betreft de inrichting en het voeren van de administratie- zesde lid, 53 en 55 van de Algemene wet inzake rijksbelastingen geheel of gedeeltelijk van toepassing worden verklaard, dan wel b. regels worden gesteld die overeenkomen met die in de in onderdeel a genoemde artikelen. 2. De in het eerste lid bedoelde regels bevatten in elk geval een omschrijving van degene op wie de verplichting rust, alsmede ten behoeve waarvan de verplichting geldt. Voorts vermelden deze regels naar gelang de aard van de verplichting een omschrijving van de aard van de te verstrekken gegevens en inlichtingen, van de aard van de gegevens welke uit de administratie dienen te blijken of van het doel waarvoor het voor raadpleging beschikbaar stellen van gegevensdragers kan geschieden. Artikel 32 De afnemers kunnen aan het college de gegevens en inlichtingen verschaffen welke van belang kunnen zijn voor een juiste uitvoering van de wet. Artikel 32a Gemeenten zijn gehouden elkaar desgevraagd kosteloos gegevens en inlichtingen te verschaffen die van belang kunnen zijn voor de uitvoering van de wet. Bij of krachtens algemene maatregel van bestuur kunnen hiervoor nadere regels worden gesteld. Artikel 33 1. Degene die: a. ingevolge het bepaalde bij of krachtens de wet verplicht zijnde tot het verstrekken van inlichtingen, gegevens of aanwijzingen, geen, onjuiste of onvolledige inlichtingen, gegevens of aanwijzingen verstrekt;

150

FORMELE REGELGEVING


b. ingevolge het bepaalde bij of krachtens de wet verplicht zijnde tot het voor raadpleging beschikbaar stellen van boeken, bescheiden, andere gegevensdragers of de inhoud daarvan, geen, valse of vervalste gegevensdragers voor raadpleging beschikbaar stelt, dan wel de inhoud daarvan niet, in valse of vervalste vorm, voor dit doel beschikbaar stelt; c. ingevolge het bepaalde bij of krachtens de wet verplicht zijnde tot het voeren van een administratie overeenkomstig de daaraan bij of krachtens de wet gestelde eisen, een zodanige administratie niet voert; d. ingevolge het bepaalde bij of krachtens de wet verplicht zijnde tot het bewaren van boeken, bescheiden of andere gegevensdragers, deze andere gegevensdragers niet bewaart; een en ander, indien daarvan het gevolg zou kunnen zijn dat de waarde van een onroerende zaak te laag zou kunnen worden vastgesteld, wordt gestraft met hechtenis van ten hoogste zes maanden of geldboete van de derde categorie. 2. Degene die een der in het eerste lid omschreven feiten opzettelijk begaat, wordt gestraft met gevangenisstraf van ten hoogste vier jaren of geldboete van de vierde categorie. 3. Degene die niet voldoet aan de hem bij de artikelen 49, tweede lid, en 50, eerste lid, van de Algemene wet inzake rijksbelastingen opgelegde verplichtingen, wordt gestraft met geldboete van de derde categorie. Artikel 34 Overtreding van de krachtens de wet bij algemene maatregel van bestuur gestelde bepalingen wordt, voor zover die overtreding is aangemerkt als strafbaar feit, gestraft met geldboete van de derde categorie. Artikel 35 Overtreding van de krachtens de wet bij ministeriële regeling gestelde algemene voorschriften wordt, voor zover die overtreding is aangemerkt als strafbaar feit, gestraft met geldboete van de tweede categorie. Artikel 36 De bij de wet strafbaar gestelde feiten waarop gevangenisstraf is gesteld, zijn misdrijven. De overige bij of krachtens de wet strafbaar gestelde feiten zijn overtredingen. Artikel 37 De artikelen 73, 77, 78, 80, eerste lid, 81, 83, 85 en 88 van de Algemene Wet inzake rijksbelastingen zijn van overeenkomstige toepassing.

151


DEEL IV

HOOFDSTUK VI Gegevensbeheer Artikel 37a 1. Er is een basisregistratie WOZ waarin waardegegevens met bijbehorende temporele en meta-kenmerken zijn opgenomen. Het waardegegeven, bedoeld in de vorige volzin, is een authentiek gegeven. authentieke gegevens 2. In de basisregistratie WOZ zijn ook bij algemene maatregel van bestuur aan te wijzen authentieke gegevens uit andere basisregistraties opgenomen. 3. De basisregistratie WOZ heeft tot doel de afnemers te voorzien van waardegegevens. Artikel 37b 1. Het college verstrekt een waardegegeven met bijbehorende temporele en metakenmerken aan de afnemer die het waardegegeven gebruikt voor de heffing van belastingen. 2. Een waardegegeven waarbij op grond van artikel 37g de aantekening «in onderzoek» is geplaatst, wordt uitsluitend verstrekt onder mededeling van die aantekening. 3. Het college deelt, na verwijdering van de aantekening «in onderzoek», aan een afnemer die het desbetreffende waardegegeven voorafgaand aan de verwijdering van de aantekening verstrekt heeft gekregen en gebruikt voor de heffing van belastingen, mee dat de aantekening is verwijderd en of het gegeven is gewijzigd. 4. Het college verstrekt een waardegegeven met bijbehorende temporele en metakenmerken op verzoek aan een afnemer die dat gegeven gebruikt voor een andere toepassing dan voor de heffing van belastingen. Voor zover die afnemer het college daarom heeft verzocht, is het derde lid van overeenkomstige toepassing. 5. Met een waardegegeven kunnen authentieke gegevens uit andere basisregistraties worden meegeleverd. 6. Het college draagt er zorg voor dat de weergave van een meegeleverd authentiek gegeven uit een andere basisregistratie overeenstemt met dat gegeven, als opgenomen in die andere basisregistratie. Artikel 37c 1. Een afnemer gebruikt een waardegegeven uitsluitend bij de uitoefening van een op grond van een wettelijk voorschrift verleende bevoegdheid tot gebruik van dit gegeven. 2. Een afnemer is niet bevoegd een waardegegeven verder bekend te maken dan noodzakelijk voor de uitoefening van de hem verleende bevoegdheid. Artikel 37d 1. Voor zover een afnemer een op grond van een wettelijk voorschrift verleende bevoegdheid tot gebruik van het waardegegeven uitoefent, gebruikt hij het 152

FORMELE REGELGEVING


waardegegeven zoals dat ten tijde van het gebruik is opgenomen in de basisregistratie WOZ. 2. Voor een andere toepassing dan voor de heffing van belastingen geldt het eerste lid niet indien bij het waardegegeven de aantekening «in onderzoek» is geplaatst. Artikel 37e Voor zover artikel 37d, eerste lid, van toepassing is, hoeft degene aan wie door een afnemer om een waardegegeven wordt gevraagd dat gegeven niet te verstrekken. Artikel 37f 1. In aanvulling in zoverre op artikel 32 meldt een afnemer die gerede twijfel heeft over de juistheid van een authentiek gegeven dat hij verstrekt heeft gekregen uit de basisregistratie WOZ dit aan het college, onder opgaaf van redenen. 2. Voor zover een terugmelding betrekking heeft op een authentiek gegeven dat is overgenomen uit een andere basisregistratie, zendt het college die melding onverwijld door aan de beheerder van die andere basisregistratie en doet daarvan mededeling aan de afnemer die de terugmelding heeft gedaan. 3. Bij ministeriële regeling kunnen regels worden gesteld omtrent: a. de gevallen waarin een terugmelding achterwege kan blijven, omdat de terugmelding niet van belang is voor het bijhouden van de basisregistratie; b. de wijze waarop een terugmelding moet worden gedaan; c. de termijn waarbinnen de afhandeling van het onderzoek naar aanleiding van een terugmelding over een waardegegeven moet plaatsvinden. Artikel 37g 1. Het college plaatst de aantekening «in onderzoek» bij een waardegegeven indien ten aanzien van dat waardegegeven: a. een terugmelding is gedaan; b. een bezwaar- of beroepschrift is ingediend; c. een verzoek om ambtshalve vermindering is gedaan, of d. overigens gerede twijfel is ontstaan omtrent de juistheid van dat gegeven. Voor de onderdelen a en d geldt een bij ministeriële regeling te bepalen termijn waarbinnen het college bepaalt of de aantekening «in onderzoek» al dan niet wordt geplaatst. 2. Het college verwijdert de aantekening «in onderzoek»: a. na de afhandeling van het onderzoek naar aanleiding van de terugmelding; b. nadat de beslissing op bezwaar of de rechterlijke uitspraak onherroepelijk is geworden; c. na de afhandeling van het verzoek om ambtshalve vermindering, of d. na de afhandeling van het onderzoek naar aanleiding van de situatie, bedoeld in het eerste lid, onderdeel d.

153


DEEL IV

Artikel 38 Het college draagt zorg voor het verzamelen, opslaan en verstrekken van de gegevens betreffende de in de gemeente gelegen onroerende zaken en betreffende de waarde ervan, een en ander voor zover dit voor de uitvoering van de wet noodzakelijk is. Artikel 39 Bij of krachtens algemene maatregel van bestuur worden nadere regels gesteld met betrekking tot het te registreren en te verstrekken gegevenspakket, de periodiciteit en de wijze van verstrekking. HOOFDSTUK VII Gegevensverstrekking Artikel 40 1. Op verzoek kan het waardegegeven van een bepaalde onroerende zaak door de in artikel 1, tweede lid, bedoelde gemeenteambtenaar worden verstrekt aan een ieder die kan aantonen uit hoofde van de belastingheffing te zijnen aanzien een gerechtvaardigd belang te hebben bij de verkrijging daarvan. 2. De in artikel 1, tweede lid, bedoelde gemeenteambtenaar verstrekt uitsluitend aan degene te wiens aanzien een beschikking is genomen, op verzoek een afschrift van de gegevens die ten grondslag liggen aan de vastgestelde waarde. 3. Bij of krachtens algemene maatregel van bestuur kunnen regels worden gesteld met betrekking tot de vergoeding die in rekening kan worden gebracht ter zake van de verstrekking van een waardegegeven aan derden. HOOFDSTUK VIII Overgangs- en slotbepalingen Artikel 41 (vervallen) Artikel 42 (vervallen) Artikel 43 (vervallen) Artikel 44 Bij of krachtens algemene maatregel van bestuur kunnen in aanvulling op de in de wet geregelde onderwerpen nadere regels worden gesteld met betrekking tot de uitvoering van de wet en de regelingen ingevolge de wet.

154

FORMELE REGELGEVING


Artikel 45 (vervallen) Artikel 46 Deze wet treedt in werking met ingang van 1 januari 1995. Artikel 47 Deze wet wordt aangehaald als: Wet waardering onroerende zaken.

155


156

DEEL IV

FORMELE REGELGEVING

2.

2. UITVOERINGSBESLUIT ONDERBOUWING EN UITVOERING WAARDEBEPALING

UITVOERINGSBESLUIT ONDERBOUWING EN UITVOERING WAARDEBEPALING WET WAARDERING ONROERENDE ZAKEN

2.1

Tekst van het besluit per 21 februari 2003 2 Artikel 1 1. Dit besluit geeft uitvoering aan artikel 20, tweede lid, van de Wet waardering onroerende zaken. 2. In dit besluit wordt verstaan onder de wet: de Wet waardering onroerende zaken. Artikel 2 1. Bij ministeriële regeling wordt een instructie vastgesteld waarin regels zijn neergelegd voor de onderbouwing en de uitvoering van de waardebepaling van onroerende zaken op de voet van de wet. 2. Bij ministeriële regeling worden de vakbekwaamheidseisen vastgesteld waaraan degenen die de waardebepaling als bedoeld in de wet uitvoeren, moeten voldoen. Artikel 3 De instructie bevat richtlijnen voor het rapporteren door de colleges van burgemeester en wethouders aan de Waarderingskamer over de stand van zaken, de planning en de voortgang van de werkzaamheden in het kader van de Wet waardering onroerende zaken, alsmede over de kwaliteit van die werkzaamheden. Artikel 4 De instructie bevat richtlijnen voor het verzamelen, analyseren en registreren van objectgegevens en marktgegevens die ten grondslag liggen aan de waardebepaling. Artikel 5 De instructie bevat richtlijnen voor de toepassing van de te hanteren taxatiemethoden en een uitwerking van die methoden. Artikel 6 De instructie bevat richtlijnen voor de onderbouwing van de taxatie ten behoeve van belanghebbenden in de vorm van een model-taxatieverslag. Het taxatieverslag bevat ten minste de objectaanduiding, de waarderelevante objectgegevens, de motivering van de individuele afwijking ten opzichte van de relevante marktgegevens en de getaxeerde waarde.

2

Oorspronkelijk gepubliceerd in Stb. 1994, 954 Verwerkte wijzigingen tot en met Stb. 2003, 58 157


DEEL IV

Artikel 7 De instructie bevat richtlijnen voor het uitvoeren van kwaliteitscontroles door de colleges van burgemeester en wethouders. Artikel 8 Dit besluit treedt in werking met ingang van 1 januari 1995. Artikel 9 Dit besluit wordt aangehaald als: Uitvoeringsbesluit onderbouwing en uitvoering waardebepaling Wet waardering onroerende zaken.

2.2

Toelichting Nota van toelichting oorspronkelijk besluit Algemeen Op 1 januari 1995 is de Wet waardering onroerende zaken in werking getreden. In deze wet worden algemene regels gesteld inzake de waardebepaling en waardevaststelling van onroerende zaken ten behoeve van de heffing van belastingen. De verantwoordelijkheid voor de waardering van onroerende zaken is aan de gemeenten opgedragen. Tevens is bij deze wet de Waarderingskamer ingesteld die is belast met het toezicht op de uitvoering van de waardebepaling en waardevaststelling. In artikel 20, tweede lid, van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de wet) is bepaald dat bij of krachtens algemene maatregel van bestuur regels worden gesteld voor de onderbouwing en uitvoering van de waardebepaling. Het onderhavige besluit strekt ertoe aan deze bepaling uitvoering te geven. (..) De Waarderingskamer heeft in juli 1994, nadat de wet door de Tweede Kamer was aangenomen, een Waarderingsinstructie vastgesteld, opdat de gemeenten tijdig kunnen beginnen met de voorbereiding van de waardering van de onroerende zaken per 1 januari 1995. Deze waarderingsinstructie is voorts onder de gemeenten verspreid. Op grond van het onderhavige besluit zal ik, op basis van genoemde Waarderingsinstructie, bij ministeriële regeling een instructie vaststellen, ingaande 1 januari 1995. In het besluit is neergelegd dat bij ministeriële regeling een instructie wordt vastgesteld waarin regels zijn neergelegd met betrekking tot de onderbouwing en uitvoering van de waardebepaling. De elementen van deze regeling zijn aangegeven in het besluit. Voorts is in het besluit neergelegd dat bij ministeriële regeling de vakbekwaamheidseisen waaraan de taxateurs moeten voldoen, worden vastgesteld.

158

FORMELE REGELGEVING


Bij brief van 27 september 1994 heb ik het ontwerp van deze algemene maatregel van bestuur aan de beide Kamers der Staten-Generaal gezonden zoals artikel 20, derde lid, van de wet voorschrijft. In het wetgevingsoverleg van de vaste Commissie voor Financiën van 28 november 1994 heeft de Commissie meegedeeld zich te kunnen vinden in de hiervoor beschreven opzet (Kamerstukken II 1994/95, 23 942 enz., nr. 9, blz. 39-43). TOELICHTING OP DE ARTIKELEN Artikel 1 In artikel 1 is neergelegd dat deze algemene maatregel van bestuur uitvoering geeft aan artikel 20, tweede lid, van de wet. Artikel 2 Artikel 2 bepaalt dat het vaststellen van de regels voor de uitvoering en de onderbouwing van de waardebepaling, alsmede het vaststellen van de eisen die aan de vakbekwaamheid van de taxateurs worden gesteld, bij ministeriële regeling zal plaatsvinden. De regels met betrekking tot de waardebepaling zullen worden neergelegd in een instructie. Bezien zal worden of de ervaringen die in de loop van het eerste tijdvak worden opgedaan, aanleiding zijn om de instructie bij te stellen. De instructie bevat een schematisch model van een plan van aanpak, dat een gemeente ten behoeve van het toezicht vooraf moet indienen. Daarnaast geeft de instructie richtlijnen voor de toepassing van de diverse waarderingsmethoden, alsmede een beschrijving ervan. Voorts bevat de instructie enkele modellen van taxatieverslagen. De vakbekwaamheidseisen van de taxateurs worden in een afzonderlijke ministeriële regeling neergelegd. Terzijde zij opgemerkt dat in het nader rapport bij het wetsvoorstel is opgemerkt dat nadere regels zullen worden gesteld met betrekking tot de bevoegdheden van taxateurs die niet in dienst van een gemeente zijn (Kamerstukken II 1992/93, 22 885, B, punt 12). Bij nader inzien is dat niet nodig, omdat deze taxateurs door de gemeenten tijdelijk tot gemeenteambtenaar worden benoemd, waardoor de rechten en verplichtingen die voor reguliere ambtenaren gelden automatisch ook ten aanzien van hen van toepassing zijn. Artikel 3 (..) Artikel 4 Door het formuleren van richtlijnen voor de verzameling, analyse en registratie van marktinformatie door de gemeenten wordt gewaarborgd dat deze informatie doorlopend beschikbaar is. Het bijhouden van marktinformatie behoort een continue activiteit van de gemeenten te zijn, zodat een efficiënte werkverdeling over de gehele periode ontstaat.

159


DEEL IV

Artikel 5 Artikel 5 schrijft voor dat de instructie richtlijnen bevat voor de te hanteren waarderingsmethoden, terwijl voorts een uitwerking van die methoden moet worden gegeven. De toe te passen methoden zijn niet nieuw; in de wet is immers aangesloten bij de waardebegrippen van de onroerende-zaakbelastingen. Wel wordt beoogd door het opnemen in de instructie van de uitwerking ervan thans voorkomende interpretatieverschillen weg te nemen. Dit is met name van belang bij de waardering naar de gecorrigeerde vervangingswaarde van kerken en andere monumentale gebouwen, voor zover zij geen rijksmonument zijn. (..) Artikel 6 Ten behoeve van de onderbouwing van de waarde wordt een model-taxatieverslag vastgesteld. Dit taxatieverslag bevat de aan de waardebepaling ten grondslag liggende gegevens. Een afschrift van het taxatieverslag wordt ingevolge artikel 40, tweede lid, van de wet op verzoek aan degene te wiens aanzien een beschikking is genomen, verstrekt. Artikel 7 De gemeenten zijn verantwoordelijk voor de waardebepaling en de waardevaststelling, Deze verantwoordelijkheid betekent uiteraard dat de gemeenten ook zelf inzicht moeten hebben in de kwaliteit van de vastgestelde waarden. Daarnaast houdt ook de Waarderingskamer toezicht op de kwaliteit van de waardering. De kwaliteitsanalyse door de gemeente kan een belangrijke rol spelen bij het toezicht door de Waarderingskamer. Artikel 8; artikel 9 Artikel 8 ten slotte bevat de datum van inwerkingtreding van het besluit; artikel 9 de citeertitel. Toelichting wijziging per 1 januari 1998 (..) In de Aanpassingswet derde tranche Awb II wordt voorgesteld de Wet waardering onroerende zaken zodanig te wijzigen dat een deel van de huidige bevoegdheden en verplichtingen die het college van burgemeester en wethouders heeft in het kader van de uitvoering van de Wet waardering onroerende zaken, wordt geattribueerd aan de gemeenteambtenaar, bedoeld in artikel 231, tweede lid, onderdeel b, van de Gemeentewet. Dit is de gemeenteambtenaar die is belast met de heffing van de gemeentelijke belastingen. De artikelen zien op de aanpassing aan de invoering van de derde tranche van de Awb van het Uitvoeringsbesluit kostenverrekening en gegevensuitwisseling Wet waardering onroerende zaken, het Uitvoeringsbesluit onderbouwing en uitvoering waardebepaling Wet waardering onroerende zaken, het Besluit gegevensverstrekking Wet waardering onroerende zaken en het Uitvoeringsbesluit Wet waardering onroerende zaken. (..) 160

FORMELE REGELGEVING


Toelichting wijziging per 21 februari 2003 Algemeen De Waarderingskamer is toezichthouder op de waardebepaling en de waardevaststelling van onroerende zaken. De verantwoordelijkheid voor de uitvoering van die waardebepaling en waardevaststelling is in de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) bij de gemeenten gelegd. Ten einde het toezicht op de uitvoering adequater te kunnen uitoefenen en eerder inzicht te krijgen in de voortgang van de uitvoering van de Wet WOZ heeft de Waarderingskamer bij brief van 18 oktober 2001 (Kenmerk 01.5953 EM) te kennen gegeven dat de huidige projectmatige vorm van toezicht meer gericht moet worden op het procesmatige karakter van de uitvoering van de Wet WOZ. Dit omdat tijdens het tweede WOZ-tijdvak is gebleken dat met een projectmatige aanpak de tijdigheid van het nemen van beschikkingen en het leveren van gegevens nog onvoldoende kon worden gewaarborgd. De aanpassing van de regelgeving die thans plaatsvindt, heeft overigens enige vertraging opgelopen in verband met de discussies die in het jaar 2002 zijn gevoerd over het decentrale belastinggebied. In het bestuurlijk overleg tussen het Rijk en de Vereniging van Nederlandse Gemeenten op 26 september 2002 is geconcludeerd dat de uitvoering van de Wet WOZ voor het WOZ-tijdvak 2005–2008 bij gemeenten blijft. De Vereniging van Nederlandse Gemeenten acht een meer procesmatige en efficiëntere aanpak bij gemeenten nodig om de benodigde besparing aan waarderingskosten te kunnen realiseren. Daarom acht ik het gewenst de desbetreffende regelgeving nu te moderniseren. De moderniseringen betreffen de Uitvoeringsbesluiten die bij dit Koninklijk Besluit zijn gewijzigd, alsmede de Uitvoeringsregelingen die hun delegatiebevoegdheid vinden in die besluiten. Te weten de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet waardering onroerende zaken en de Uitvoeringsregeling vakbekwaamheidseisen Wet waardering onroerende zaken. De onderhavige wijzigingen sluiten aan bij de permanente werkprocessen bij gemeenten. De uitvoering van de Wet WOZ als een permanent werkproces heeft tot gevolg dat de waarderelevante objectgegevens voortdurend moeten worden bijgehouden en er voortdurend kwaliteitscontroles moeten worden uitgevoerd terzake van de verrichte WOZ-werkzaamheden. (..) Mede door verdergaande automatisering is de taxatiemethode waarbij de beschikbare en bruikbare marktgegevens werden verwerkt in een referentiestelsel vervangen door een methode waarbij een directe relatie tussen de waardebepaling van een onroerende zaak en de beschikbare en bruikbare marktgegevens wordt gelegd (de methode van systematische vergelijking met onroerende zaken waarvan marktgegevens beschikbaar zijn). Voor deze methode is nodig dat gemeenten alle marktgegevens benutten. Gemeenten hebben dan meer transactiegegevens beschikbaar om in het taxatieverslag te vermelden, waardoor een verdergaande verbetering van de onderbouwing van de waarde wordt bereikt. 161


DEEL IV

Bij brief van 29 november 2002 is het ontwerp van deze algemene maatregel van bestuur aan beide Kamers der Staten-Generaal gezonden zoals artikel 20, derde lid, van de Wet waardering onroerende zaken voorschrijft. Beide kamers hebben naar aanleiding daarvan geen opmerkingen gemaakt. Uit de onderhavige wijzigingen vloeien geen administratieve lasten voor het bedrijfsleven voort. ARTIKELSGEWIJS Artikel I, onderdeel A (Artikel 3 van het Uitvoeringsbesluit onderbouwing en uitvoering waardebepaling Wet waardering onroerende zaken) (..) In de genoemde instructie worden de nadere voorwaarden opgenomen waaraan deze rapportages moeten voldoen en dat deze rapportages op verzoek van de Waarderingskamer moeten worden uitgebracht. Met deze wijziging wordt bewerkstelligd dat de rapportageverplichting niet meer is gekoppeld aan een bepaalde stap in het WOZ-proces, maar dat gemeenten gedurende het permanente WOZ-proces aan de hand van door de Waarderingskamer in de Waarderingsinstructie opgenomen vragen binnen vier weken na het verzoek van de Waarderingskamer verplicht worden te rapporteren over de stand van zaken de planning en de voortgang in het kader van de WOZ-werkzaamheden, alsmede de kwaliteit daarvan. Indien nog niet in de Waarderingsinstructie opgenomen vragen in het kader van uitvoering en toezicht nodig zijn, zal de Waarderingskamer deze vragen zoveel mogelijk pas stellen één jaar nadat zij deze vragen aan alle gemeenten bekend heeft gemaakt. Overigens wordt met de wijziging van de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling WOZ de verplichting vastgelegd dat voortdurend de mutaties van de waarderelevante objectgegevens worden verzameld, geanalyseerd en geregistreerd. Tot nu toe gold deze verplichting slechts voor de marktgegevens. Artikel I, onderdeel B (Artikel 4 van het Uitvoeringsbesluit onderbouwing en uitvoering waardebepaling Wet waardering onroerende zaken) Deze wijziging van artikel 4 maakt het mogelijk dat in de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet waardering onroerende zaken naast richtlijnen voor marktgegevens ook richtlijnen voor objectgegevens worden geformuleerd. Evenals het bijhouden van marktgegevens behoort het bijhouden van objectgegevens een permanente activiteit te zijn van de gemeenten waardoor een efficiëntere werkverdeling wordt gerealiseerd en tijdig beschikkingen kunnen worden gegeven en gegevens kunnen worden geleverd.

162

FORMELE REGELGEVING


Artikel I, onderdelen C en D (Artikelen 5 en 6 van het Uitvoeringsbesluit onderbouwing en uitvoering waardebepaling Wet waardering onroerende zaken) De in de artikelen 5 en 6 opgenomen wijzigingen strekken ertoe te bewerkstelligen dat in plaats van het verwerken van marktgegevens in referentiestelsels een directe relatie wordt gelegd tussen de waardebepaling van een onroerende zaak en de beschikbare en bruikbare marktgegevens. Deze wijzigingen zijn gericht op het vervallen van de in artikel 5 van de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet waardering onroerende zaken opgenomen verplichting om een referentiestelsel vast te stellen. Artikel I, onderdeel E (Artikel 7 van het Uitvoeringsbesluit onderbouwing en uitvoering waardebepaling Wet waardering onroerende zaken) In artikel 7 wordt een tekstuele wijziging aangebracht en vervalt de slotzinsnede. De basis voor het formuleren van richtlijnen voor het rapporteren over de kwaliteit van de WOZ-werkzaamheden is thans in artikel 3 Uitvoeringsbesluit onderbouwing en uitvoering waardebepaling Wet waardering onroerende zaken opgenomen. (..)

163


164

DEEL IV

FORMELE REGELGEVING

3.

3. BESLUIT GEGEVENSVERSTREKKING WET WOZ

BESLUIT GEGEVENSVERSTREKKING WET WAARDERING ONROERENDE ZAKEN

3.1

Tekst van het besluit per 1 januari 1998 3

Artikel 1 1. In dit besluit wordt verstaan onder informatieplichtige: degene die in het bezit is van boeken, bescheiden of andere gegevensdragers waarvan de raadpleging, onderscheidenlijk de gegevens- en inlichtingenverstrekking van belang kunnen zijn voor de vaststelling van feiten die van invloed kunnen zijn op de bepaling en de vaststelling van de waarde van onroerende zaken ingevolge de hoofdstukken III en IV van de Wet waardering onroerende zaken, dan wel degene die van deze feiten kennis draagt, met dien verstande dat: a. voor de waardebepaling van een onroerende zaak, bedoeld in hoofdstuk III van de Wet waardering onroerende zaken, en voor de ten behoeve van de waardebepaling uit te voeren marktanalyse, bedoeld in artikel 4 van het Uitvoeringsbesluit onderbouwing en uitvoering waardebepaling Wet waardering onroerende zaken, slechts hieronder wordt begrepen: 1°. de eigenaar, bezitter, beperkt of persoonlijk gerechtigde of beheerder van een onroerende zaak; 2°. een ieder die bemiddelt bij transacties met onroerende zaken; 3°. degene die onroerende zaken vervaardigt of doet vervaardigen; b. voor de waardevaststelling van een onroerende zaak, bedoeld in hoofdstuk IV van de Wet waardering onroerende zaken, slechts hieronder wordt begrepen: 1°. de eigenaar, bezitter, beperkt of persoonlijk gerechtigde of beheerder van een onroerende zaak; 2°. de eigenaar of beheerder van een energie- of waterleidingbedrijf. 2. De in dit besluit opgenomen verplichtingen gelden mede voor een administratiekantoor dat ten behoeve van een in het eerste lid bedoelde informatieplichtige werkzaam is. 3. Informatieplichtig als bedoeld in het eerste lid zijn slechts degenen die voor de heffing van rijksbelastingen administratieplichtig zijn. 4. Voor zover dit redelijkerwijs van belang kan worden geacht voor de uitvoering van dit besluit, gelden de in dit besluit genoemde bevoegdheden en verplichtingen ook buiten de gemeente.

3



DEEL IV

Artikel 2 Een informatieplichtige als bedoeld in artikel 1, eerste lid, aanhef en onderdeel a, die kennis heeft van, dan wel de beschikking heeft over gegevens betreffende: 1°.datum, betrokken partijen, voorwaarden en koopsom inzake verkooptransacties van onroerende zaken of de vestiging van beperkte rechten waaraan deze zaken zijn onderworpen; 2°.datum, betrokken partijen, voorwaarden en tegenprestatie inzake ingebruikgeving of datum, betrokken partijen, voorwaarden en huursom inzake verhuurtransacties van onroerende zaken die niet tot woning dienen; is gehouden desgevraagd aan het college van burgemeester en wethouders of de in artikel 1, tweede lid, van de Wet waardering onroerende zaken bedoelde gemeenteambtenaar: a. deze gegevens en inlichtingen te verstrekken, of b. de boeken, bescheiden en andere gegevensdragers of de inhoud daarvan - zulks ter keuze van het college van burgemeester en wethouders of de in artikel 1, tweede lid, van de Wet waardering onroerende zaken bedoelde gemeenteambtenaar - voor raadpleging beschikbaar te stellen. Artikel 3 Een informatieplichtige als bedoeld in artikel 1, eerste lid, aanhef en onderdeel a, onder 3°, die kennis heeft van, dan wel de beschikking heeft over gegevens betreffende de vervaardigingskosten, datum gereedmelding, bouwperiode of constructie van onroerende zaken, is gehouden desgevraagd aan het college van burgemeester en wethouders of de in artikel 1, tweede lid, van de Wet waardering onroerende zaken bedoelde gemeenteambtenaar: a. deze gegevens en inlichtingen te verstrekken, of b. de boeken, bescheiden en andere gegevensdragers of de inhoud daarvan zulks ter keuze van het college van burgemeester en wethouders of de in artikel 1, tweede lid, van de Wet waardering onroerende zaken bedoelde gemeenteambtenaar - voor raadpleging beschikbaar te stellen. Artikel 4 Een informatieplichtige als bedoeld in artikel 1, eerste lid, aanhef en onderdeel b, die kennis heeft van, dan wel de beschikking heeft over naam-, adres- en woonplaatsgegevens van de eigenaren, bezitters, beperkt of persoonlijk gerechtigden van een onroerende zaak, is gehouden desgevraagd aan het college van burgemeester en wethouders of de in artikel 1, tweede lid, van de Wet waardering onroerende zaken bedoelde gemeenteambtenaar: a. deze gegevens en inlichtingen te verstrekken, of b. de boeken, bescheiden en andere gegevensdragers of de inhoud daarvan - zulks ter keuze van het college van burgemeester en wethouders of de in artikel 1, tweede lid, van de Wet waardering onroerende zaken bedoelde gemeenteambtenaar - voor raadpleging beschikbaar te stellen.

166

FORMELE REGELGEVING


Artikel 5 1. De in artikel 47, eerste lid, aanhef en onderdeel b, van de Algemene wet inzake rijksbelastingen bedoelde verplichting geldt mede voor een administratiekantoor waarbij zich gegevensdragers bevinden van degene die voor de waardebepaling en de waardevaststelling, bedoeld in de hoofdstukken III en IV van de Wet waardering onroerende zaken, gehouden is deze, of de inhoud daarvan, aan het college van burgemeester en wethouders of de in artikel 1, tweede lid, van de Wet waardering onroerende zaken bedoelde gemeenteambtenaar voor raadpleging beschikbaar te stellen. 2. Het college van burgemeester en wethouders of de in artikel 1, tweede lid, van de Wet waardering onroerende zaken bedoelde gemeenteambtenaar stelt degene wiens gegevensdragers het bij een administratiekantoor vordert, gelijktijdig hiervan in kennis. Artikel 6 Dit besluit treedt in werking met ingang van de tweede dag na de datum van uitgifte van het Staatsblad waarin het wordt geplaatst. Artikel 7 Dit besluit wordt aangehaald als: Besluit gegevensverstrekking Wet waardering onroerende zaken. 3.2

Toelichting Nota van toelichting Gemeenten zijn bij de waardebepaling en de waardevaststelling van onroerende zaken in het kader van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: Wet WOZ) in bepaalde gevallen afhankelijk van andere personen dan belanghebbenden bij de WOZ-beschikking, die in het bezit zijn van boeken, bescheiden of andere gegevensdragers waarvan raadpleging, gegevens- en inlichtingenverstrekking van belang kunnen zijn. Indien de direct belanghebbenden om welke reden dan ook hun medewerking weigeren te verlenen of onbekend zijn, is het moeilijk de waardebepaling en de waardevaststelling correct uit te voeren zonder informatie van derden. Met betrekking tot het vragen van deze informatie voorziet artikel 31 van de Wet WOZ in de mogelijkheid van nadere regelgeving. Het onderhavige besluit voorziet in deze regelgeving. Het vragen van informatie bij derden zal veelal eerst plaatsvinden wanneer de belanghebbende zelf niet de informatie verstrekt of kan verstrekken. Het gaat bij voorbeeld om gegevens die van belang zijn voor de objectafbakening. Daarvoor kan het van belang zijn te weten wie de gebruiker van een object is. Gegevens over eigenaren en gebruikers zijn ook van belang voor een correcte tenaamstelling van de WOZ-beschikking.

167


DEEL IV

Op grond van het Uitvoeringsbesluit onderbouwing en uitvoering waardebepaling Wet waardering onroerende zaken zijn gemeenten verplicht om ten behoeve van de waardebepaling een marktanalyse uit te voeren op grond van verzamelde marktgegevens. De marktanalyse maakt een essentieel onderdeel uit van de onderbouwing en de uitvoering van de waardebepaling. Om de in genoemd uitvoeringsbesluit bedoelde analyse te kunnen uitvoeren, kan het van belang zijn gegevens bij derden te kunnen opvragen of bij derden te kunnen controleren, met name in die gevallen dat de gegevens niet kunnen worden verkregen van degene die partij was bij de transactie. De mogelijkheid van nadere regelgeving in artikel 31 van de Wet WOZ stemt overeen met de in artikel 246a van de Gemeentewet toegekende bevoegdheid tot het geven van regels ter zake van de verplichtingen tot informatieverstrekking ten behoeve van de waardebepaling en -vaststelling ten aanzien van derden. In de algemene maatregel van bestuur die op artikel 246a van de Gemeentewet is gebaseerd, het Besluit gegevensverstrekking gemeentelijke belastingheffing, gaat het om de informatie ten behoeve van de heffing en invordering van de gemeentelijke belastingen, waaronder de onroerende-zaakbelastingen. In artikel 126a van de Waterschapswet is voorzien in de bevoegdheid tot het vaststellen van een algemene maatregel van bestuur ter zake van de heffing en invordering van de waterschapsbelastingen. Evenals de gegevens en inlichtingen die worden gevraagd op grond van bovengenoemde besluiten worden de op grond van dit besluit gevraagde gegevens en inlichtingen kosteloos verstrekt. Artikel 31 van de Wet WOZ biedt de keuze om bepaalde aangegeven artikelen van de Algemene wet inzake rijksbelastingen (hierna: AWR) geheel of gedeeltelijk van toepassing te verklaren, dan wel regels te stellen die overeenkomen met die in de AWR opgenomen artikelen. Het tweede lid bepaalt dat aan het stellen van regels voorwaarden zijn verbonden. Deze voorwaarden vereisen in elk geval een omschrijving van degene op wie de verplichting rust, alsmede ten behoeve waarvan de verplichting geldt. Naar gelang de aard van de verplichting moeten de regels een omschrijving vermelden van de aard van de te verstrekken gegevens en inlichtingen en van de aard van de gegevens die uit de administratie moeten blijken, of een omschrijving van het doel waarvoor het voor raadpleging beschikbaar stellen van gegevensdragers kan geschieden. In het onderhavige besluit worden op overeenkomstige wijze als in het Besluit gegevensverstrekking gemeentelijke belastingheffing regels gesteld. Dat betekent dat door gemeenten op grond van dit besluit voor de waardebepaling en de waardevaststelling een beperkte gegevensverstrekking van een beperkte groep personen, anderen dan de personen die direct belanghebbend zijn bij de WOZ-beschikking, dwingend kan worden verlangd. Deze personen worden in het besluit informatieplichtigen genoemd. Het onderhavige besluit voorziet eveneens in de mogelijkheid dat een gemeente van informatieplichtigen in een andere gemeente gegevens kan vragen. Gedacht kan worden aan landelijk of regionaal opererende bedrijven waarvan het hoofdkantoor niet is gevestigd in de gemeente die de waarde moet bepalen.

168

FORMELE REGELGEVING


In het onderhavige besluit is het uitvoeren van de marktanalyse als een zelfstandig doel voor de informatieplicht aangegeven. De doelomschrijving zoals die in het begrip marktanalyse is gegeven, maakt zoals hiervoor is aangegeven, onderdeel uit van de waardebepaling en is als zodanig een verbijzondering van het doel dat is omschreven als de waardebepaling op de voet van hoofdstuk III van de Wet WOZ. Met het begrip marktanalyse wordt aangegeven voor welk bijzonder deel van de waardebepaling de gegevens worden verzameld. Voor de bepaling van de waarde in het economische verkeer kan het voor de toepassing van de huurwaardekapitalisatiemethode van belang zijn de markt met betrekking tot huurprijzen te kennen en voor de analyse van deze huurprijzen is het tevens van belang te kunnen beschikken over de voorwaarden die zijn opgenomen in het huurcontract. Voor de berekening van de gecorrigeerde vervangingswaarde kan het van belang zijn te weten wat de vervaardigingskosten van een object zijn geweest of zullen zijn. Ingevolge artikel 1, eerste lid, onderdeel a, onder 2o, worden degenen die bemiddelen bij transacties met onroerende zaken aangemerkt als informatieplichtigen. Tot degenen die bevoegd zijn tot het inwinnen van informatie bij deze bemiddelaars zouden zonder nadere voorziening ook behoren de taxateurs die zijn aangesteld als ambtenaar der gemeentelijke belastingen buiten bezwaar van den lande in tijdelijke dienst voor onbepaalde tijd (de taxateur-niet-ambtenaar). Alhoewel ook voor deze taxateurs de geheimhoudingsplicht in het kader van de Wet WOZ van toepassing is, moet het niet worden uitgesloten dat door het inwinnen van informatie bij deze bemiddelaars door een taxateur-niet-ambtenaar die tevens bemiddelaar is, een belangenverstrengeling kan ontstaan. Teneinde een dergelijke belangenverstrengeling te voorkomen, zal gelijktijdig met het van kracht worden van het onderhavige besluit de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet waardering onroerende zaken in dier voege worden gewijzigd dat het college van burgemeester en wethouders erop toeziet dat taxateurs die zelf het beroep van bemiddelaar bij transacties met onroerende zaken uitoefenen, zijn uitgesloten van de bevoegdheid om bij andere bemiddelaars de ingevolge het onderhavige besluit te verkrijgen informatie in te winnen.

ARTIKELSGEWIJZE TOELICHTING Artikel 1 In het eerste lid van dit artikel wordt aangegeven wie de informatieplichtigen zijn. De verplichtingen met betrekking tot de gegevens- en inlichtingenverstrekking en het voor raadpleging beschikbaar stellen van gegevensdragers door die informatieplichtigen worden onderscheiden naar verplichtingen ten behoeve van de waardebepaling, de informatieverstrekking ten behoeve van de in het kader van de waardebepaling uit te voeren marktanalyse en de waardevaststelling.

169


DEEL IV

In dit besluit gaat het om de informatieverstrekking door een ander dan de belanghebbende. De informatieplicht van de belanghebbende voor de waardebepaling en de waardevaststelling te zijnen aanzien volgt al direct uit het van toepassing zijn van artikel 47 AWR op de waardebepaling en de waardevaststelling. Artikel 47 AWR is in artikel 30 van de Wet waardering onroerende zaken van overeenkomstige toepassing verklaard. De informatieplichtigen kunnen worden benaderd wanneer een belanghebbende onbekend is, dan wel de gegevens niet verstrekt of niet kan verstrekken. De met name genoemde gegevens en inlichtingen dienen te worden verstrekt door met name genoemde personen of instanties. De verplichtingen gelden ingevolge het tweede lid ook voor administratiekantoren die werkzaam zijn voor de informatieplichtigen. Dit besluit kan niet tot gevolg hebben dat verplichtingen worden opgelegd die verder gaan dan die welke ingevolge de AWR kunnen worden opgelegd. Dientengevolge kunnen alleen personen die voor de rijksbelastingen onder de werkingssfeer van artikel 52 en 53 AWR vallen, worden geconfronteerd met de uit dit besluit voortvloeiende verplichtingen. In het derde lid wordt dit met zoveel woorden tot uitdrukking gebracht. Het gaat daarbij vooral om lichamen en natuurlijke personen die een bedrijf of zelfstandig een beroep uitoefenen. Echter ook bij voorbeeld incidentele ondernemers in het kader van de omzetbelasting vallen hieronder. De informatieplicht bestaat echter slechts voor zover er een administratieplicht bestaat. Duidelijkheidshalve is, in navolging van artikel 30, tweede lid, laatste volzin, van de Wet waardering onroerende zaken, in het vierde lid vastgelegd dat de in dit besluit neergelegde bevoegdheden en verplichtingen ook buiten de grenzen van de gemeente kunnen worden uitgeoefend voor zover dit redelijkerwijs van belang kan worden geacht voor de uitvoering van dit besluit. Artikel 2 Voor de bepaling van de waarde in het economische verkeer van bedrijfsmatig gebruikte objecten kan toepassing van de zogenaamde huurwaardekapitalisatiemethode van belang zijn. Voor de huurwaardekapitalisatie is inzicht nodig in de huurprijzen. Van de huurovereenkomsten bestaat, anders dan voor verkooptransacties, geen registratie. De gemeente moet deze gegevens daarom zelf verzamelen. De belanghebbende, eigenaar of huurder, vormt de primaire bron voor deze huurgegevens. Indien de belanghebbende de huurprijs niet kenbaar maakt, kan de informatie bij een derde (bij voorbeeld de bij de totstandkoming van de huurovereenkomst betrokken makelaar) worden opgevraagd. In het kader van de waardebepaling is het van belang de gegevens met betrekking tot de verkooptransactie te kennen. Die gegevens zijn aanwezig bij eigenaren, beheerders en makelaars. In het kader van de Wet waardering onroerende zaken zijn gemeenten verplicht marktinformatie te verzamelen, te analyseren en te registreren. Hiervoor kan veelal niet worden volstaan met de gegevens die omtrent transacties worden vastgelegd in kadastrale registraties. Uit in de kadastrale registratie opgenomen gegevens blijkt soms niet de transactieprijs, de exacte 170

FORMELE REGELGEVING


omschrijving van de verkochte zaak of bijzondere omstandigheden die van invloed kunnen zijn geweest op de transactieprijs, zoals een bijzondere (familie)relatie tussen de koper en de verkoper. Om die gegevens wel bij de marktanalyse te kunnen betrekken, zijn aanvullende gegevens nodig. Naast informatie van de eigenaren of beheerders van de objecten kan ook informatie van de bij de transactie betrokken makelaar van belang zijn. Artikel 3 Voor de bepaling van de waarde en voor de marktanalyse is het van belang kennis te kunnen nemen van gegevens met betrekking tot nieuwe objecten of verbouwingen. Deze gegevens spelen vooral een rol bij het bepalen van de gecorrigeerde vervangingswaarde. De gegevens over vervaardigingskosten zijn niet alleen van belang voor de waardebepaling van het betrokken object, maar ook voor het verkrijgen van «marktinformatie» over bouwkosten en ontwikkelingen in bouwtechnieken, alsmede voor de benadering van de gecorrigeerde vervangingswaarde voor bestaande objecten. Artikel 4 Dit artikel ziet op het voor raadpleging beschikbaar stellen, onderscheidenlijk het verstrekken van gegevens en inlichtingen aangaande naam, adres en woonplaats van met name eigenaren en gebruikers van onroerende zaken. De naam-, adres- en woonplaatsgegevens van gebruikers zijn aanwezig bij bijvoorbeeld eigenaren, beheerders of verhuurders van onroerende zaken, die het gebruik al dan niet tegen betaling hebben afgestaan. Als gevolg van deze bepaling zijn deze eigenaren, beheerders of verhuurders verplicht gegevens over de gebruikers van die zaken aan het college van burgemeester en wethouders beschikking te stellen. Ook zijn bijvoorbeeld eigenaren, beheerders of verhuurders van garageboxen of volkstuinen verplicht de namen van de huurders van die objecten aan de gemeente bekend te maken. De naam-, adres- en woonplaatsgegevens zijn ook aanwezig in de gebruikersadministraties van energie- en waterleidingbedrijven, of van administratiekantoren die ten behoeve van deze bedrijven werken. Die gegevensbestanden zijn doorgaans volledig bijgewerkt in verband met de verzending van nota's aan de gebruikers van de nutsvoorzieningen. Artikel 5 In dit artikel wordt de regeling van artikel 48 AWR overgenomen. Dit artikel is van belang voor de steeds meer voorkomende situatie dat de belanghebbende zijn administratie of andere gegevensdragers aan een administratiekantoor heeft overgedragen. Indien het college van burgemeester en wethouders de belanghebbende om zijn administratie vraagt, zal deze de administratie tijdelijk moeten weghalen bij het administratiekantoor, dan wel met het administratiekantoor moeten overeenkomen dat een ambtenaar de administratie bij het administratiekantoor mag inzien. 171


DEEL IV

Het is mogelijk dat de belanghebbende desgevraagd niet de beschikking krijgt over zijn administratie, bij voorbeeld omdat hij een nota van het administratiekantoor nog niet heeft voldaan. Tegen deze achtergrond is een voorziening nodig die het college van burgemeester en wethouders in staat stelt rechtstreeks inzage van gegevensdragers te vragen bij de derde die de gegevensdragers onder zich heeft.

Toelichting wijziging per 1 januari 1998 (..) In de Aanpassingswet derde tranche Awb II wordt voorgesteld de Wet waardering onroerende zaken zodanig te wijzigen dat een deel van de huidige bevoegdheden en verplichtingen die het college van burgemeester en wethouders heeft in het kader van de uitvoering van de Wet waardering onroerende zaken, wordt geattribueerd aan de gemeenteambtenaar, bedoeld in artikel 231, tweede lid, onderdeel b, van de Gemeentewet. Dit is de gemeenteambtenaar die is belast met de heffing van de gemeentelijke belastingen. De artikelen zien op de aanpassing aan de invoering van de derde tranche van de Awb van het Uitvoeringsbesluit kostenverrekening en gegevensuitwisseling Wet waardering onroerende zaken, het Uitvoeringsbesluit onderbouwing en uitvoering waardebepaling Wet waardering onroerende zaken, het Besluit gegevens-verstrekking Wet waardering onroerende zaken en het Uitvoeringsbesluit Wet waardering onroerende zaken. (..)

172

FORMELE REGELGEVING

4.

4. UITVOERINGSBESLUIT WET WAARDERING ONROERENDE ZAKEN

UITVOERINGSBESLUIT WET WAARDERING ONROERENDE ZAKEN

4.1

Tekst van het besluit per 18 juli 2007 4 Artikel 1 1. Dit besluit geeft uitvoering aan artikel 44 van de Wet waardering onroerende zaken. 2. In dit besluit wordt verstaan onder de wet: de Wet waardering onroerende zaken. Artikel 2 Indien een op de voet van hoofdstuk IV van de wet vastgestelde waarde onherroepelijk is komen vast te staan doch binnen vijf jaren na het nemen van de beschikking terzake blijkt dat deze waarde tot een te hoog bedrag is vastgesteld, vermindert de in artikel 1, tweede lid, van de wet bedoelde gemeenteambtenaar, ingeval de waarde had behoren te zijn vastgesteld op een bedrag dat ten minste 20 percent, met een minimum van € 5.000, lager is dan de te hoog vastgestelde waarde, zo spoedig mogelijk bij beschikking de te hoog vastgestelde waarde. Artikel 3 Indien een op de voet van hoofdstuk IV van de wet vastgestelde waarde ten gunste van een belanghebbende wordt verminderd, vermindert de in artikel 1, tweede lid, van de wet bedoelde gemeenteambtenaar dienovereenkomstig en gelijktijdig bij beschikking de te hoog vastgestelde waarde ten gunste van alle overige belanghebbenden ten aanzien van wie met betrekking tot dezelfde onroerende zaak de waarde eveneens te hoog is vastgesteld. Artikel 4 1. Dit besluit treedt in werking met ingang van de dag na de datum van uitgifte van het Staatsblad waarin het wordt geplaatst. 2. Dit besluit wordt aangehaald als: Uitvoeringsbesluit Wet waardering onroerende zaken.

4



174

DEEL IV

FORMELE REGELGEVING

5.

5. UITVOERINGSREGELING INSTRUCTIE WAARDEBEPALING WET WOZ

UITVOERINGSREGELING INSTRUCTIE WAARDEBEPALING WET WAARDERING ONROERENDE ZAKEN

5.1

Tekst van de regeling per 21 februari 2003 5

Artikel 1 1. Deze regeling geeft uitvoering aan de artikelen 2, eerste lid, 3, 4, 5, 6 en 7 van het Uitvoeringsbesluit onderbouwing en uitvoering waardebepaling Wet waardering onroerende zaken. 2. In deze regeling wordt verstaan onder: a. de wet: de Wet waardering onroerende zaken; b. het besluit: het Uitvoeringsbesluit onderbouwing en uitvoering waardebepaling Wet waardering onroerende zaken. Artikel 2 (vervallen) Artikel 3 1. Het college van burgemeester en wethouders verzamelt, analyseert en registreert voortdurend de waarderelevante objectgegevens. 2. Het college van burgemeester en wethouders verzamelt voortdurend marktgegevens met betrekking tot de volgende handelingen in het economische verkeer: a. verkooptransacties van woningen en niet-woningen; b. verhuurtransacties van niet-woningen; c. stichtingskosten van niet-woningen; en d. gronduitgifteprijzen. 3. Het verzamelen van verhuurgegevens van niet-woningen geschiedt door middel van het inlichtingenformulier verhuurgegevens niet-woningen dat in overeenstemming is met het in bijlage 2 opgenomen model. 4. Het verzamelen van gegevens over gebruikers van niet-woningen geschiedt door middel van het inlichtingenformulier gebruikers niet-woningen dat in overeenstemming is met het in bijlage 3 opgenomen model. 5. Met betrekking tot de in het tweede lid bedoelde handelingen wordt geanalyseerd in hoeverre de omstandigheden overeenstemmen met het voorschrift voor de waardebepaling, bedoeld in artikel 17, tweede lid, van de wet, in hoeverre de gegevens overeenstemmen met vergelijkbare handelingen in het economische verkeer en in hoeverre de bij deze handelingen betrokken onroerende zaken overeenstemmen met de onroerende zaken, bedoeld in artikel 16 van de wet.

5

Oorspronkelijk gepubliceerd in Stcrt. 1994, 252 Verwerkte wijzigingen tot en met Stcrt. 2003, 36 175


DEEL IV

6. Het college van burgemeester en wethouders registreert de in het tweede lid bedoelde gegevens en de resultaten van de in het vijfde lid bedoelde analyses. Bij deze registratie wordt tevens vastgelegd de datum waarop de in het tweede lid bedoelde handelingen hebben plaatsgevonden. 7. Het college van burgemeester en wethouders ziet erop toe dat taxateurs die zijn aangesteld als ambtenaar der gemeentelijk belastingen buiten bezwaar van den lande in tijdelijke dienst voor onbepaalde tijd en die het beroep van bemiddelaar bij transacties met onroerende zaken uitoefenen, niet de informatie ingevolge het Besluit gegevensverstrekking Wet waardering onroerende zaken inwinnen bij de informatieplichtige, bedoeld in artikel 1, eerste lid, onderdeel a, onder 2º van dat besluit. De eerste volzin is van overeenkomstige toepassing indien de gegevensdragers van de in die volzin bedoelde informatieplichtigen zich bevinden bij een administratiekantoor Artikel 4 1. De waarde, bedoeld in artikel 17, tweede lid, van de wet, wordt bepaald voor a. woningen: door middel van een methode van systematische vergelijking met woningen waarvan marktgegevens beschikbaar zijn; b. niet woningen: door middel van een methode van kapitalisatie van de bruto huur, door middel van een methode van vergelijking als bedoeld onder a, dan wel door middel van een discounted cash flow methode. 2. De vervangingswaarde, bedoeld in artikel 17, derde lid, van de wet, wordt berekend door bij de waarde van de grond van de onroerende zaak op te tellen de waarde van de opstal van de onroerende zaak. De waarde van de grond wordt bepaald door middel van een methode van vergelijking als bedoeld in het eerste lid, onder a, rekening houdend met de bestemming van de zaak. De waarde van de opstal wordt gesteld op de kosten die herbouw van een vervangend identiek object zouden vergen, gecorrigeerd met een factor wegens technische veroudering gebaseerd op de verstreken en de resterende gebruiksduur en met inachtneming van de restwaarde, en gecorrigeerd met een factor wegens functionele veroudering gebaseerd op economische veroudering, verouderde bouwwijze, ondoelmatigheid en excessieve gebruikskosten. 3. Bij de berekening van de vervangingswaarde, bedoeld in artikel 17, derde lid, van de wet, voor kerkgebouwen en andere onroerende zaken met cultuurhistorische betekenis wordt een zodanige factor voor functionele veroudering toegepast dat de waarde overeenstemt met de benuttingswaarde van die onroerende zaak. 4. Bij de berekening van de vervangingswaarde, bedoeld in artikel 17, derde lid, van de wet voor bedrijfsmatig gebruikte onroerende zaken wordt een zodanige factor voor functionele veroudering toegepast dat de waarde overeen komt met de bedrijfswaarde van die onroerende zaak rekening houdend met de economische situatie in de desbetreffende branche of bedrijfstak.

176

FORMELE REGELGEVING


Artikel 5 Het college van burgemeester en wethouders rapporteert desgevraagd binnen vier weken aan de Waarderingskamer over de stand van zaken, de planning en de voortgang van de werkzaamheden in het kader van de Wet waardering onroerende zaken, alsmede over de kwaliteit van die werkzaamheden. Deze rapportage vindt plaats aan de hand van door de Waarderingskamer te stellen vragen. Artikel 6 1. Als model van het taxatieverslag van woningen wordt vastgesteld het formulier dat in overeenstemming is met het in bijlage 4 opgenomen model. 2. Als model van het taxatieverslag van niet woningen waarvan de waarde is bepaald op de vervangingswaarde wordt vastgesteld het formulier dat in overeenstemming is met het in bijlage 5 opgenomen model. 3. Als model van het taxatieverslag van niet woningen waarvan de waarde is bepaald door middel van een methode van kapitalisatie van de bruto huur wordt vastgesteld het formulier dat in overeenstemming is met het in bijlage 6 opgenomen model. Artikel 7 Het college van burgemeester en wethouders voert voortdurend kwaliteitscontroles uit op de verrichte werkzaamheden in het kader van de uitvoering van de wet. Artikel 8 Deze regeling treedt in werking met ingang van 1 januari 1995. Artikel 9 Deze regeling kan worden aangehaald als: Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet waardering onroerende zaken. Bijlage 1 (vervallen)

177


DEEL IV

Bijlage 2 MODEL INLICHTINGENFORMULIER VERHUURGEGEVENS NIET-WONINGEN Gevraagde huurgegevens hebben betrekking op: (in te vullen door gemeente) Objectaanduiding Gemeente: Woonplaats: Straatnaam: Huisnummer: Postcode: Lokatieomschrijving: Objectgegevens: Soort object:

.......................... .......................... .......................... ..... .... .. .......................... .......................................................

.......................... ..........................

Huurprijs: (deze vraag altijd invullen) Huurprijs voor het object:

€ . . . . . . . . per maand / per jaar

(huurprijs exclusief BTW en exclusief servicekosten)

Aanvullende gegevens: (deze vragen alleen invullen voor zover bekend)

Zo ja, wanneer wordt de huur voor het eerst verhoogd?.............

. . . jaar . . . jaar ja / nee . . / . . / . . . .

Zijn of worden er door de huurder investeringen gedaan in het gebouw (bijvoorbeeld scheidingswanden, gevel)? ............

ja / nee

Heeft de huurprijs ook betrekking op andere elementen dan de onroerende zaak (roerende goederen, gebruik telefoon, aanwezigheid receptionist(e) etcetera)?.......................

ja / nee

Wat is de looptijd van het huurcontract? ..................................... Eventuele optiejaren?

.......................................................

Is de huurprijs geïndexeerd?.......................................................

Zijn ter onderbouwing van de huurprijs in het huurcontract of bij de totstandkoming van de huurprijs huurprijzen per vierkante meter voor afzonderlijke onderdelen afgesproken? Zo ja, geef de afgesproken bedragen hieronder weer: (huurprijzen exclusief BTW en exclusief servicekosten er kan ook sprake zijn van andere eenheden, bijvoorbeeld huurprijs per parkeerplaats) Omschrijving deel: .........................

................................................ ................................................ ................................................ ................................................

2

huurprijs / m

€ ..................... € ..................... € ..................... € .....................

Contactpersoon Ingevuld door: Naam: Telefoon:

178

.................... ....................

FORMELE REGELGEVING


Bijlage 3 MODEL INLICHTINGENFORMULIER GEBRUIKERS NIET-WONINGEN Gevraagde mutaties hebben betrekking op: (in te vullen door gemeente) Aanduiding complex: Gemeente: Woonplaats: Straatnaam: Huisnummer: Postcode:

.......................... .......................... .......................... ..... .... ..

Bij gemeente bekende gebruikers: (in te vullen door gemeente) Volgens de bij de gemeente bekende gegevens hebben de volgende gebruikers binnen het complex de beschikking over één of meer zelfstandige eenheden:

....................................................................................... ....................................................................................... ....................................................................................... .......................................................................................

Vertrokken gebruikers: Zijn er voor 1 januari <jaartal in te vullen door gemeente> één of meer van deze gebruikers uit het complex vertrokken? Zo ja, welke gebruikers waren dit: Naam gebruiker:

................................................ ................................................

Vertrokken per:

............................ ............................

(Gelieve tevens aan te geven, indien om andere redenen gebruikers ten onrechte zijn vermeld)

Nieuwe gebruikers: Zijn er voor of op 1 januari <jaartal in te vullen door gemeente> één of meer nieuwe gebruikers van zelfstandige eenheden binnen het complex gekomen? Zo ja, welke gebruikers zijn dit en geef aan welke zelfstandige eenheid binnen het complex wordt gebruikt. Naam gebruiker:

................................................ ................................................

Gekomen per:

............................ ............................

Aanduiding object:

....................................... .......................................

(Gelieve tevens aan te geven, indien om andere redenen gebruikers ten onrechte niet zijn vermeld)

Mutaties objecten binnen het complex Is tussen 1 januari <jaartal in te vullen door gemeente> en 1 januari <jaartal in te vullen door gemeente> bij één of meer van de genoemde gebruikers de omvang van de gehuurde eenheid gewijzigd? Zo ja, wat is de aard van deze wijziging (bijvoorbeeld derde verdieping erbij gehuurd)? Naam gebruiker:

Gewijzigd per:

Ingevuld door: Naam:

....................

................................................ ................................................ Contactpersoon

Telefoon:

............................ ............................

Aard wijziging:

....................................... .......................................

....................

179


DEEL IV

Bijlage 4 MODEL TAXATIEVERSLAG WONINGEN Aanduiding woning: Straatnaam: Huisnummer: Postcode: Woonplaats: Locatieomschrijving:

....................... ....................... ....................... .......................

Waardepeildatum:

........................................

..........................

Kadastrale objecten betrokken in deze taxatie: Kadastrale gemeente:

sectie:

perceelnummer:

letter:

indexnummer:

.................................. .............. ........................ ............ ..................... .................................. .............. ........................ ............ ..................... .................................. .............. ........................ ............ .....................

Objectgegevens: Soort woning: Buurt: Bouwjaar: Grootte van de woning: (exclusief bijgebouwen) Bijgebouwen:

................... ...................

oppervlakte:

................ m2 ................ m2 ................ m2

Bijzondere kenmerken: .

.

...................... 2 ..................m

...................

Marktgegevens:

De getaxeerde woning is verkocht:1 Transportdatum: verkoopprijs: ............................ .......................... Andere relevante marktgegevens ............................. Straatnaam: Huisnummer: ................................. ............................. Postcode: Woonplaats: ................................. ............................. Soort woning: Buurt: ................................. Bouwjaar: ................................. 2 Grootte van de woning: .............................m Bijgebouwen: ................................. 2 Grondoppervlakte: .............................m 2 - waarvan tuinoppervlakte: .............................m Verkoopdatum: ................................. Verkoopprijs: ................................. Vastgestelde waarde: .................................

bijzondere omstandigheden: ...........................................

.............................

.................................

..................................

.................................

.................................. .................................. 2 ..............................m .................................. 2 ..............................m 2 ..............................m .................................. .................................. ..................................

................................. ................................. 2 .............................m ................................. 2 .............................m 2 .............................m ................................. ................................. .................................

............................. .............................

Vastgestelde waarde:

1

.............................

..................................

............................. .............................

...................................

Alleen indien de woning is verkocht binnen de periode van vijf jaar voor de waardepeildatum tot het moment van het verstrekken van het taxatieverslag

180

FORMELE REGELGEVING


Bijlage 5 MODEL TAXATIEVERSLAG NIET-WONINGEN (VERVANGINGSWAARDE) Aanduiding object: Straatnaam: Huisnummer: Postcode: Woonplaats: Locatieomschrijving:

.......................

Waardepeildatum:

........................................

..........................

Object is inclusief de volgende adressen: Straatnaam: Huisnummer: Postcode:


sectie:

perceelnummer:

letter:

indexnummer:

.................................. .............. ........................ ............ ..................... .................................. .............. ........................ ............ ..................... .................................. .............. ........................ ............ .....................

Objectgegevens: Soort object: Buurt: Bouwjaar: Grootte van het object:

................... ...................

oppervlakte:

................ m2 ................ m2 ................ m2


.

...................... 3 ..................m

Marktgegevens: Van het getaxeerde object zijn de volgende marktgegevens verzameld: Bouwjaar: stichtingskosten: bijzondere omstandigheden:

............................. ............................. . Opbouw taxatie en gecorrigeerde vervangingswaarde: Deel object:............... .................................

grootte: bouwjaar: restwaarde: techn. veroudering: func. veroudering:

............... m3 ................... ................ % ................ % ................ %

investeringskosten/m : levensduur: resterende levensduur: factor: factor: waarde deel object:

3

Deel object:............... .................................

grootte: bouwjaar: restwaarde: techn. veroudering: func. veroudering:

............... m3 ................... ................ % ................ % ................ %

investeringskosten/m : levensduur: resterende levensduur: factor: factor: waarde deel object:

Grondoppervlakte: ....

grootte:

............... m2

investeringskosten/m : waarde grond:

................... ................... ................... ................... ...................

3

................... ................... ................... ................... ...................

2

...................

Vastgestelde waarde: .................. De vastgestelde waarde is inclusief/exclusief1 omzetbelasting. 1

Doorhalen hetgeen niet van toepassing is.

181


DEEL IV

Bijlage 6 MODEL TAXATIEVERSLAG NIET-WONINGEN (HUURKAPITALISATIE) Aanduiding object: Straatnaam: Huisnummer: Postcode: Woonplaats: Locatieomschrijving:

.......................

Waardepeildatum:

........................................

..........................

Object is inclusief de volgende adressen: Straatnaam: Huisnummer: Postcode:


sectie:

perceelnummer:

letter:

indexnummer:

.................................. .............. ........................ ............ ..................... .................................. .............. ........................ ............ ..................... .................................. .............. ........................ ............ .....................


................... ...................

oppervlakte:

................ m2 ................ m2 ................ m2


.

...................... 2 ..................m

Marktgegevens: Van het getaxeerde object zijn de volgende marktgegevens verzameld: Ingangsdatum: huurprijs: bijzondere omstandigheden:

............................. ............................. Opbouw taxatie en kapitalisatie huurwaarde: Deel object:

........................................... ........................................... ........................................... ........................................... ...........................................

oppervlakte: ............... m2 ............... m2 ............... m2 ............... m2 ............... m2

.

huurwaarde:

........................ ........................ ........................ ........................ ........................

kapitalisatiefactor:

............................. ............................. ............................. ............................. .............................

waarde:

.............. .............. .............. .............. ..............

Overige deelobjecten:

........................................... ........................................... Vastgestelde waarde: .............

182

FORMELE REGELGEVING

5.2


Toelichting Toelichting op oorspronkelijke regeling Inleiding Artikel 20, tweede lid, van de Wet waardering onroerende zaken (Stb. 1994, 874) bepaalt dat bij of krachtens algemene maatregel van bestuur regels worden gesteld voor de onderbouwing en de uitvoering van de waardebepaling. In het Uitvoeringsbesluit onderbouwing en uitvoering waardebepaling Wet waardering onroerende zaken (Stb. 1994, 954) zijn die regels in hoofdlijnen neergelegd. Deze regels worden verder uitgewerkt in de onderhavige ministeriële regeling. Voor de ministeriële regeling heeft de door de Waarderingskamer opgestelde "Waarderingsinstructie 1995" tot uitgangspunt gediend. De Waarderingskamer heeft in de Waarderingsinstructie 1995 een aantal richtlijnen en randvoorwaarden aangegeven voor de aanpak van het waarderingsproject en voor de methoden die bij de waardebepaling kunnen worden toegepast. Ook is ingegaan op de eisen die gelden bij de onderbouwing van de bepaalde waarde. De verantwoordelijkheid voor de uitvoering van de waardebepaling is in de structuur van de Wet waardering onroerende zaken (hierna ook: Wet WOZ) bij de gemeenten gelegd. Dat houdt in dat de gemeenten een zekere beleidsruimte hebben, mits voldaan wordt aan het vereiste dat een goede en uniforme waardebepaling tot stand komt. De richtlijnen en randvoorwaarden in de Waarderingsinstructie 1995 van de Waarderingskamer kunnen een goede gids zijn voor de gemeenten. De standpunten en opvattingen van de Waarderingskamer ter zake onderschrijven wij. Gelet op de hiervoor genoemde beleidsruimte van de gemeenten hebben wij uit de Waarderingsinstructie 1995 slechts die elementen in de onderhavige regeling opgenomen, die uit oogpunt van de met de Wet WOZ na te streven doelstellingen een dwingend karakter hebben. Het gaat om de minimale eisen die aan de gemeenten gesteld worden om de waardebepaling inderdaad landelijk gezien op uniforme leest te schoeien en om een adequate uitoefening van toezicht door de Waarderingskamer mogelijk te maken. Genoemde Waarderingsinstructie 1995 kan gezien worden als een aanvullende toelichting bij de onderhavige regeling. De Waarderingsinstructie 1995 is door de Waarderingskamer in augustus 1994 aan de gemeenten toegezonden, opdat zij tijdig op de hoogte kunnen zijn van hetgeen van hen wordt verwacht in het kader van de Wet waardering onroerende zaken en de geëigende maatregelen kunnen nemen om de uitvoering van de waardebepaling op de voet van de Wet waardering onroerende zaken per 1 januari 1995 ter hand te nemen. (..)

183


DEEL IV

Alle formulieren zijn in beginsel ontwikkeld door de Waarderingskamer. Overigens heeft de Waarderingskamer in haar eerder genoemde Waarderingsinstructie 1995 nog meer modellen opgenomen. Deze kunnen uiteraard door de gemeenten als voorbeeld worden genomen in een situatie waarin zij van pas komen. Anders dan de bij deze regeling vastgestelde formulieren bevatten zij echter geen minimumeisen die aan de inhoud worden gesteld, zodat wij ervan hebben afgezien die modellen eveneens vast te stellen. Toelichting op de artikelen Artikel 2 (..) Artikel 3 In artikel 3 wordt beschreven welke marktgegevens de gemeente moet verzamelen. Deze marktinformatie speelt een belangrijke rol bij de taxatie, bij de onderbouwing van taxaties, bij het verschaffen van informatie aan belastingplichtigen en bij het behandelen van bezwaren en beroepsprocedures. De marktinformatie vormt de basis voor het gehele waarderingsproject. De te verzamelen marktgegevens bestaan uit de verkooptransacties van alle soorten onroerende zaken. Voor niet-woningen bestaat de markt vaak niet uit verkooptransacties, maar uit huurtransacties. Voor sommige categorieën (incourante) niet-woningen komen nagenoeg geen transacties voor. Daarom worden voor niet-woningen ook huurgegevens en stichtingskosten verzameld. Bij de verzameling van de marktgegevens vindt een beknopte analyse plaats. Deze analyse is geregeld in het tweede lid. Geanalyseerd moet worden of de desbetreffende transactie is aangegaan onder omstandigheden die overeenstemmen met de overdrachts- en verkrijgingsfictie die in de Wet WOZ als waarderingsvoorschrift zijn opgenomen. Ook wordt geanalyseerd of de object dat bij de transactie betrokken is overeenstemt met een onroerende zaak, waarvoor een waarde bepaald moet worden. Voorts wordt onderzocht of er "kortingen" of andere condities zijn waardoor de transactieprijs feitelijk niet overeenstemt met de waarde in het economische verkeer. Hierbij worden de marktgegevens vergeleken met die van vergelijkbare objecten. De verzameling en registratie van marktgegevens gebeurt continu. De continue registratie van marktgegevens sluit aan op de verschillende bronnen van marktinformatie. De gegevens met betrekking tot verkooptransacties komen van het Kadaster. Het verzamelen van marktgegevens met betrekking tot huurprijzen kan direct worden gekoppeld aan het - in verband met het vaststellen van de belastingplicht - bijhouden van veranderingen in de gebruikssituaties. Ook kan dan beoordeeld worden of er sprake is van een wijziging van de objectafbakening. Het verzamelen van stichtingskosten kan bij voorbeeld plaatsvinden aan de hand van het door de Waarderingskamer ontworpen inlichtingenformulier "Stichtings184

FORMELE REGELGEVING


kosten". De informatie over uitgifteprijzen en stichtingskosten kunnen ook uit andere bronnen binnen de gemeente (afdeling grondzaken, verlening bouwvergunningen, gereedmeldingen) worden afgeleid. Indien de gegevens die betrekking hebben op objecten die binnen de gemeente zijn gelegen onvoldoende inzicht geven in (een deel van) de markt, kunnen ook marktgegevens van buiten de gemeente geanalyseerd en vastgelegd worden als marktgegevens ten behoeve van de waardebepaling. Het derde lid schrijft voor dat de gegevens moeten worden vastgelegd. Dit betekent dat de marktgegevens beschikbaar zijn voor de uitvoering van de waardebepaling en voor de onderbouwing van vastgestelde waarden. Bij de registratie wordt ook de datum vastgelegd van de transactie (transportdatum). De marktgegevens moeten ook gekoppeld kunnen worden aan de WOZ-objecten waarvoor een waarde bepaald moet worden of een waarde bepaald is. Artikel 4 Bij de regels voor de waardebepaling van onroerende zaken wordt onderscheid gemaakt tussen de bepaling van de waarde in het economische verkeer en de berekening van de gecorrigeerde vervangingswaarde. Dit onderscheid betreft de twee waarderingsvoorschriften die in artikel 17 van de Wet WOZ worden gegeven. Voor woningen en rijksmonumenten geldt altijd het waarderingsvoorschrift voor de waarde in het economische verkeer. De waarde van een monument zal worden beïnvloed door de economische gebruiksmogelijkheden daarvan, passend binnen de bestemming. Bij een kerk of cultuurhistorisch gebouw dat op de Rijksmonumentenlijst is geplaatst, zullen de exploitatiemogelijkheden naar onze verwachting bepalend zijn voor de waarde in het economische verkeer. Voor de overige objecten geldt dat de waarde wordt bepaald op de hoogste van de waarde in het economische verkeer of de gecorrigeerde vervangingswaarde. Voor objecten waarvoor geen markt bestaat, geldt de gecorrigeerde vervangingswaarde direct. In sommige situaties is het noodzakelijk dat voor een WOZ-object volgens beide waarderingsvoorschriften de waarde wordt bepaald. De hoogste van beide uitkomsten wordt dan bij beschikking vastgesteld als de waarde van de onroerende zaak. Bij het bepalen van de waarde moet rekening gehouden worden met de waarderingsficties die in de Wet WOZ zijn geformuleerd (volle en onbezwaarde eigendom en onmiddellijk en in volle omvang in gebruik te nemen).

185


DEEL IV

Woningen Voor het bepalen van de waarde in het economische verkeer van woningen wordt altijd een vergelijkingsmethode gebruikt. (..) De regels voor de waardebepaling van woningen worden ook toegepast voor direct vergelijkbare onroerende zaken (bij voorbeeld: individuele recreatiewoningen) en voor onroerende zaken die in hoofdzaak dienstbaar zijn aan woningen (bij voorbeeld: garageboxen). Voor gecombineerde woon-bedrijfspanden, waarbij de niet-woningbestemming van groter belang is, wordt de waardebepaling voor de niet-woongedeelten uitgevoerd op basis van de regels voor de bepaling van de waarde voor niet-woningen. De waarde van deze objecten bestaat derhalve uit een combinatie van de waarde van het woongedeelte en van het nietwoongedeelte. (..) Niet-woningen De waarde in het economische verkeer van niet-woningen kan worden bepaald door een kapitalisatiemethode, door een vergelijkingsmethode of een discountedcash-flowmethode. Welke methode wordt toegepast is afhankelijk van de aard van de beschikbare marktinformatie (transactieprijzen, huurprijzen, investeringen) en van het aantal vergelijkbare objecten dat getaxeerd moet worden. Deze categorieën waarderingsmethoden worden hierna uitgewerkt. Kapitalisatiemethode Voor verschillende soorten courante niet-woningen bestaat "de markt" uit verhuurtransacties. Van deze objecten kan de waarde in het economische verkeer worden bepaald met behulp van een kapitalisatiemethode. Deze categorie van methoden houdt in dat de huurwaarde van een object wordt vermenigvuldigd met een kapitalisatiefactor. In het eerste lid wordt aangegeven dat in het kader van de Wet WOZ de bruto huur wordt gekapitaliseerd. Er is gekozen voor de kapitalisatie van de bruto huur in verband met betere mogelijkheden voor onderlinge vergelijking van de taxaties voor verschillende objecten. De referentiekapitalisatiefactor wordt afgeleid uit de beschikbare marktinformatie. Daartoe wordt een huurwaarde getaxeerd van een object waarvan de verkoopprijs bekend is. De kapitalisatiefactor is dan de verkoopprijs gedeeld door de huurwaarde. Voor het bepalen van deze referentiekapitalisatiefactor kan ook bij voorbeeld een discounted-cash-flow-berekening toegepast worden. Op die methode wordt hierna ingegaan. Vergelijkingsmethode voor niet-woningen Deze categorie van methoden is van toepassing op alle niet-woningen waarvoor het belangrijkste deel van de markt bestaat uit verkooptransacties. Voor sommige soorten objecten zullen deze verkooptransacties liggen binnen de gemeente of binnen een regionaal marktgebied (woonwinkelpanden, agrarische objecten).

186

FORMELE REGELGEVING


Voor andere objecten kan dit marktgebied het gehele land omvatten (motorbrandstofverkooppunten). Er is dan sprake van een landelijk referentiestelsel. Discounted-cash-flowberekening Deze methode kan worden toegepast voor de waardebepaling van referentieobjecten voor niet-woningen of voor de waardebepaling van een enkel zeer specifiek object waarvoor onvoldoende marktgegevens in de vorm van transactieprijzen of huurprijzen bekend zijn. Bij de discounted-cash-flowberekening worden alle toekomstige inkomsten en uitgaven met betrekking tot de onroerende zaak contant gemaakt naar de waardepeildatum. Daarom wordt deze taxatiemethode wel aangeduid als netto-contante-waardemethode. De periode die in de berekening betrokken wordt is in beginsel twintig jaar. Indien de verwachte resterende economische levensduur van het object korter is, zal alleen die kortere resterende levensduur in de berekening worden opgenomen. Het te hanteren rentepercentage moet overeenstemmen met de algemene rentestand. Het rendement op staatsleningen is in beginsel een goede basis. Gecorrigeerde vervangingswaarde Het tweede lid van artikel 4 geeft de algemene bepalingen voor de berekening van deze gecorrigeerde vervangingswaarde. Voor objecten - andere dan woningen of monumenten - waarvan in het geheel geen marktgegevens beschikbaar zijn, komt de gecorrigeerde vervangingswaarde in aanmerking. Deze objecten hebben meestal een specifieke aard en inrichting, gericht op het gebruik door de huidige eigenaar/gebruiker. De gecorrigeerde vervangingswaarde die voor deze objecten wordt bepaald, is in feite de waarde voor de huidige eigenaar of gebruiker. Het begrip vervangingswaarde geeft aan dat wordt gekeken naar de investeringen die moeten worden gedaan om het object te vervangen door een nieuw identiek object. Bij de berekening van de gecorrigeerde vervangingswaarde wordt de waarde van de grond en de waarde van de opstallen afzonderlijk bepaald. De grondwaarde wordt bepaald rekening houdend met bestemming, de kavelgrootte, de ligging en de grootte van het object. Daarbij wordt gekeken naar de uitgifteprijzen die de gemeente hanteert voor grond met eenzelfde bestemming op een vergelijkbare locatie. De vervangingswaarde van de grond wordt niet gecorrigeerd voor technische of functionele veroudering. Factoren als bereikbaarheid en beschikbaarheid van parkeervoorzieningen in de omgeving komen tot uiting in de factor voor functionele veroudering van de opstal. Voor het berekenen van de vervangingswaarde van de opstal wordt uitgegaan van de actuele bouwkosten volgens moderne bouwmethoden voor een in beginsel identiek vervangend object op het moment van de peildatum. De vervangingswaarde van de opstal heeft betrekking op alle gebouwen, onderdelen en terreinvoorzieningen die tot de te taxeren onroerende zaak behoren. Op de aldus vast-

187


DEEL IV

gestelde waarde vindt een correctie plaats wegens technische en functionele veroudering. De correctie voor de technische veroudering vindt plaats met behulp van een afschrijvingsmethode. Aan de hand van de verwachte levensduur en restwaarde van het object kan het afschrijvingspercentage worden bepaald. Het bouwjaar en de verwachte levensduur behoeven niet voor een geheel gebouw gelijk te zijn. Er kan binnen een gebouw onderscheid gemaakt worden tussen ruwbouw, afbouw/vaste inrichting, installaties en infrastructuur. Voor deze onderdelen kan afzonderlijk de vervangingswaarde, de restwaarde en de jaarlijkse afschrijving bepaald worden. Het bepalen van de correctiefactor voor functionele veroudering geschiedt aan de hand van aspecten die zijn terug te voeren op vier categorieën. Zo moet rekening gehouden worden met de mate waarin er door economische of maatschappelijke ontwikkelingen nog behoefte bestaat aan het desbetreffende object. Ook is de bouwwijze van belang. Dit element zal van betekenis zijn voor oudere objecten die momenteel niet meer op deze wijze worden gebouwd. Een ander aspect is of er een belemmering is in de normale activiteiten van de organisatie door een ondoelmatige inrichting van de ruimte of door een tekort of overschot aan ruimte. Tot slot kan er een correctie moeten plaatsvinden wegens excessieve gebruikskosten van het object ten gevolge van een niet volledig functioneel gebouw. Indien opstallen zodanig verouderd zijn dat deze gesloopt zouden moeten worden, kan deze waardedrukkende invloed niet tot uitdrukking komen in de grondcomponent van de gecorrigeerde vervangingswaarde. De grond zal derhalve niet in waarde dalen omdat daarop waardeloze opstallen staan. Dit zou wel kunnen bij de waarde in het economische verkeer, waar de meest biedende koper bij zijn bod rekening zal houden met de sloopkosten. Het derde en vierde lid van artikel 4 geven aanvullende bepalingen voor bijzondere categorieën niet-woningen waarvoor een gecorrigeerde vervangingswaarde wordt berekend. In het derde lid wordt ingegaan op de waardebepaling van kerkgebouwen. Ook andere gebouwen met een cultuurhistorische waarde worden op overeenkomende wijze behandeld. Voor kerkgebouwen en andere gebouwen met een cultuurhistorische betekenis kan de gecorrigeerde vervangingswaarde bepalend zijn voor de vaststelling van de waarde in het kader van de Wet WOZ, tenzij er sprake is van een rijksmonument of van een woning. Bij de behandeling van de Wet WOZ is veel aandacht geschonken aan deze objecten. Dit hangt samen met het feit dat het voor deze objecten moeilijk is om de factor voor functionele veroudering te bepalen. De functie van het object voor de maatschappij is vaak veel belangrijker dan de functie voor de eigenaar of gebruiker. In het derde lid wordt door het begrip benuttingswaarde vastgelegd dat bij de beoordeling van de functionaliteit primair gekeken wordt naar de functie van het object voor een eigenaar of een gebruiker. 188

FORMELE REGELGEVING


De esthetische of cultuurhistorische waarde van het object wordt daarmee buiten beschouwing gelaten. In het vierde lid is nog een bijzondere bepaling opgenomen voor de berekening van de gecorrigeerde vervangingswaarde voor niet-woningen die bedrijfsmatig worden geëxploiteerd. Bij de berekening van de gecorrigeerde vervangingswaarde moet rekening gehouden worden met de economische situatie in de branche waartoe het bedrijf dat de onroerende zaak gebruikt, behoort. Deze economische situatie in de branche is ook bepalend voor de "maatschappelijke" behoefte aan het object en daarmee voor de factor voor functionele veroudering. Voor deze gecorrigeerde vervangingswaarde wordt het begrip bedrijfswaarde gehanteerd. Deze bedrijfswaarde is wel afhankelijk van de economische situatie in een branche, maar niet direct van de economische situatie in een individueel bedrijf. Slechte bedrijfsvoering heeft geen invloed op de waarde in het kader van de Wet WOZ. Artikel 5 (..) Artikel 6 (..) De modellen zijn voorbeelden; de gemeenten behoeven de lay-out van het formulier niet over te nemen. De manier waarop de gegevens worden gepresenteerd aan de belanghebbende kan bij voorbeeld afhankelijk zijn van het informatiesysteem waarin de gegevens zijn opgeslagen en dat het verslag (langs geautomatiseerde weg) produceert. De in het model opgenomen gegevens moeten in elk geval worden opgenomen in het taxatieverslag van de gemeente. De gegevens worden op eerste verzoek verstrekt aan degenen te wiens aanzien een waardebeschikking is genomen. (..) Bij grotere niet-woningen worden de objectgegevens en de vastgestelde waarde uitgesplitst naar afzonderlijke delen die binnen het complex onderscheiden kunnen worden. Indien de vastgestelde waarde is gebaseerd op een kapitalisatie van de huurwaarde, dan worden huurwaarde en kapitalisatiefactor afzonderlijk vermeld op het taxatieverslag. Ook indien een gecorrigeerde-vervangingswaardeberekening is uitgevoerd, worden de bepaalde herbouwkosten, de correctiefactoren en de grondkosten afzonderlijk vermeld. Artikel 7 (..)

189


DEEL IV

Artikel 8; artikel 9 Artikel 8 bevat de datum van inwerkingtreding. Artikel 9 de citeertitel van de regeling.

Toelichting op de wijziging per 1 januari 1997 Ingevolge artikel 1, eerste lid, onderdeel a, onder 2°, van het Besluit gegevensverstrekking Wet waardering onroerende zaken waarover de Raad van State op 4 juni 1996 advies heeft uitgebracht, worden degenen die bemiddelen bij transacties met onroerende zaken aangemerkt als informatieplichtigen. Tot degenen die bevoegd zijn tot het inwinnen van informatie bij deze bemiddelaars zouden zonder nadere voorziening ook behoren de taxateurs die zijn aangesteld als ambtenaar der gemeentelijke belastingen buiten bezwaar van den lande in tijdelijke dienst voor onbepaalde tijd (de taxateur niet-ambtenaar). Alhoewel voor deze taxateurs de geheimhoudingsplicht in het kader van de Wet waardering onroerende zaken van toepassing is, moet niet worden uitgesloten dat het inwinnen van informatie door een taxateur-niet-ambtenaar die zelf het beroep van bemiddelaar bij transacties met onroerende zaken uitoefent, tot een belangenverstrengeling kan leiden. De wijziging van de onderhavige Uitvoeringsregeling strekt ertoe een dergelijke belangenverstrengeling te voorkomen. Het Uitvoeringsbesluit onderbouwing en uitvoering waardebepaling Wet waardering onroerende zaken waarop de onderhavige Uitvoeringsregeling is gebaseerd, vormt de basisregeling voor de wijze waarop de waardebepaling ingevolge de Wet waardering onroerende zaken dient plaats te vinden. Artikel 2, eerste lid, van het vorengenoemde besluit bepaalt dat het vaststellen van de regels voor de uitvoering en de waardebepaling bij ministeriele regeling zal plaatsvinden. Artikel 4 van bedoeld besluit bepaalt dat richtlijnen dienen te worden gegeven voor de verzameling, analyse en registratie van marktinformatie door de gemeenten ten einde te waarborgen dat deze informatie doorlopend aanwezig is. De hierbij voorgestelde wijziging van de Uitvoeringsregeling houdt in dat het de colleges van burgemeester en wethouders niet is toegestaan taxateurs die optreden als ambtenaar der gemeentelijke belastingen buiten bezwaar van den lande in tijdelijke dienst voor onbepaalde tijd, die zelf werkzaam zijn als bemiddelaar bij transacties met onroerende zaken, inzage doen verlenen in de boeken, bescheiden en andere gegevensdragers, onderscheidenlijk andere informatie te doen inwinnen bij hun concurrenten opdat geen belangenverstrengeling kan optreden. Zulks is eveneens van toepassing indien de gegevensdragers van die informatieplichtigen zich bevinden bij een administratiekantoor.

190

FORMELE REGELGEVING


Toelichting op de wijziging per 12 juli 1997 Om in het kader van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ ) tot een juiste waardebepaling van een onroerende zaak te komen, hebben gemeenten diverse gegevens nodig. Tot nu toe is het mogelijk dat gemeenten voor hetzelfde doel op uiteenlopende wijze verschillende gegevens van ondernemingen vragen. Vooral voor ondernemingen met vestigingen verspreid over het land kan dit administratief belastend zijn. De commissie Vermindering administratieve verplichtingen bedrijfsleven heeft geadviseerd om gemeenten die overgaan tot het vragen van inlichtingen aan ondernemingen te verplichten modelinlichtingenformulieren te gebruiken (kamerstukken II 1996/97, 25 051, nr. 3, bijlage 7). Het gebruik van modelinlichtingenformulieren draagt ertoe bij dat gemeenten op meer uniforme wijze gegevens zullen vragen dan nu het geval is. De Waarderingskamer heeft op basis van ervaringen die gemeenten met modellen van de Waarderingskamer en met door gemeenten zelf opgestelde inlichtingenformulieren hebben opgedaan, geadviseerd om ter zake twee modelinlichtingenformulieren vast te stellen. Voor de onderbouwing van de waarde van nietwoningen is daartoe een formulier vastgesteld om verhuurgegevens te verzamelen van niet-woningen. Tevens is een formulier vastgesteld om gegevens over gebruikers van niet-woningen te verzamelen ten behoeve van de objectafbakening. Met deze informatie is het voor een gemeente mogelijk om tot een juiste waardebepaling te komen. Het gebruik van modelinlichtingenformulieren voor het verzamelen van marktinformatie vormt een nadere uitwerking van de richtlijnen voor het verzamelen van deze informatie als bedoeld in artikel 4 van het Uitvoeringsbesluit onderbouwing en uitvoering waardebepaling Wet waardering onroerende zaken. Het nieuwe tweede lid van artikel 3 van de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet waardering onroerende zaken schrijft het gebruik voor van een modelinlichtingenfomulier voor het verzamelen van verhuurgegevens van nietwoningen. Dit formulier zal door de gemeente aan de huurder of verhuurder worden gezonden zodra er een nieuwe huurder van een niet-woning bekend is. Het nieuwe derde lid van genoemd artikel 3 schrijft het gebruik voor van een modelinlichtingenfomulier voor het verzamelen van gegevens over gebruikers van niet-woningen. De gemeente zal van dit formulier gebruik maken om gegevens te verkrijgen over gebruikers van en de hun toebedeelde ruimte binnen zelfstandige eenheden van bijvoorbeeld een bedrijfsverzamelgebouw of een bedrijfscomplex. De twee formulieren zijn als bijlagen bij de onderhavige regeling gevoegd. Om het invullen van de formulieren zo eenvoudig mogelijk te maken en te bewerkstelligen dat daarbij zoveel mogelijk uniforme uitgangspunten worden gehanteerd, zal de Waarderingskamer een modeltoelichting op de formulieren opstellen die gemeenten bij de verzending van een inlichtingenformulier aan belanghebbenden kunnen meesturen. Ook zal de Waarderingskamer zorgen voor

191


DEEL IV

de (elektronische) verspreiding van de twee modelinlichtingenformulieren onder de gemeenten. Bij de modelinlichtingenformulieren gaat het om vragen die in nagenoeg alle gevallen relevant en toereikend zijn om de waarde van een onroerende zaak te kunnen bepalen. Slechts in bijzondere gevallen kan het nodig zijn om hiertoe over extra gegevens te beschikken. Zo zullen in geval van verbouw- of nieuwbouwprojecten alleen gerichte vragen, vaak gecombineerd met een opname ter plaatse, de gegevens kunnen verschaffen die van belang zijn voor de waardebepaling van die bepaalde onroerende zaak.

Toelichting op de wijziging per 1 januari 1998 (..) In aansluiting op de Gemeentewet is ook in de Wet waardering onroerende zaken delegatie vervangen door attributie. In dit kader worden de ministeriële regelingen ingevolge de Wet waardering onroerende zaken eveneens in dier voege aangepast. (..) Hoofdstuk 7, Artikelen VII, VIII en IX (geen standaardaanpassing): In het kader van de invoering van de derde tranche van de Awb is in de Aanpassingswet derde tranche Awb II voorgesteld de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) zodanig te wijzigen dat een deel van de huidige bevoegdheden en verplichtingen die het college van burgemeester en wethouders heeft in het kader van de uitvoering van de Wet WOZ, wordt geattribueerd aan de gemeenteambtenaar, bedoeld in artikel 231, tweede lid, onderdeel b, van de Gemeentewet. Dit is de gemeenteambtenaar die is belast met de heffing van de gemeentelijke belastingen. De artikelen zien op de aanpassing aan de invoering van de derde tranche van de Awb van de Regeling Stuf-WOZ, de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet waardering onroerende zaken en de Uitvoeringsregeling vakbekwaamheidseisen Wet waardering onroerende zaken. (..)

192

FORMELE REGELGEVING


Toelichting op de wijziging per 1 januari 2001 (..) Artikel VI (artikel 6 en Bijlagen 4, 5 en 6 van de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet waardering onroerende zaken) In het kader van de evaluatie van de Wet waardering onroerende zaken (Kamerstukken II 1999/2000, 26 954, nr. 2, blz. 1) is toegezegd dat met ingang van 1 januari 2001 de modellen voor de taxatieverslagen van woningen en niet-woningen worden vervangen door modellen waarmee een betere onderbouwing van de waarde van de onroerende zaak wordt gegeven. Voor de niet-woningen wordt het huidige model vervangen door een model dat wordt gebruikt als de waarde is bepaald op de vervangingswaarde en een model dat wordt gebruikt als de waarde is bepaald door een methode van kapitalisatie van de bruto huur. Bij de invulling van de modellen kunnen de voorbeelden behulpzaam zijn die opgenomen zijn in bijlage 6.5 van de Waarderingsinstructie 1999 die elke gemeente heeft ontvangen van de Waarderingskamer. (..)

Toelichting op de wijziging per 21 februari 2003 Algemeen Deze uitvoeringsregeling bevat wijzigingen van de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet waardering onroerende zaken en de Uitvoeringsregeling vakbekwaamheidseisen Wet waardering onroerende zaken. Deze wijzigingen houden verband met het Koninklijk Besluit van 8 februari 2003 tot wijziging van het Uitvoeringsbesluit onderbouwing en uitvoering waardebepaling Wet waardering onroerende zaken en van het Uitvoeringsbesluit kostenverrekening en gegevensuitwisseling Wet waardering onroerende zaken, in verband met een meer procesmatige aanpak van uitvoering en toezicht (Stb. 58). Met dat besluit worden wijzigingen aangebracht die aansluiten bij de permanente werkprocessen bij gemeenten in het kader van de uitvoering van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) en een meer procesmatig toezicht daarop door de Waarderingskamer bevorderen. Voor een toelichting hierop wordt verwezen naar de toelichting bij het desbetreffende besluit. Met de wijziging van de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling WOZ wordt geregeld dat de waarderelevante objectgegevens voortdurend moeten worden bijgehouden en voortdurend kwaliteitscontroles dienen te worden uitgevoerd over de verrichte WOZ-werkzaamheden. Voorts worden wijzigingen aangebracht die bewerkstelligen dat een directe relatie wordt gelegd tussen de waardebepaling van een onroerende zaak en de beschikbare en bruikbare marktgegevens.

193


DEEL IV

Tenslotte wordt de verplichting voor de gemeenten om eens in de vier jaar een plan van aanpak bij de Waarderingskamer in te dienen en te rapporteren over de kwaliteit van het referentiestelsel en van de waardebepaling vervangen door een rapportage aan de hand van vragen die de Waarderingskamer aan de desbetreffende gemeente stelt, waarbij zowel de stand van zaken, planning en de voortgang bij de uitvoering als de kwaliteit van de verrichte werkzaamheden wordt gevolgd. Vooruitlopend op deze wijziging is de verplichting voor de gemeenten om dit plan van aanpak vóór 1 november 2002 in te dienen reeds bij ministeriële regeling van 16 oktober 2002, Stcrt. 201 vervallen. (..) Artikelsgewijs (..) Artikel I, onderdeel B (Artikel 3 van de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet waardering onroerende zaken) In artikel 3 wordt een nieuw eerste lid ingevoegd waarin wordt bepaald dat de waarderelevante objectgegevens voortdurend moeten worden verzameld, geanalyseerd en geregistreerd. Tot nu toe gold deze verplichting slechts voor marktgegevens. Voor objectgegevens zijn dit in ieder geval de objectgegevens die voorkomen op de modellen voor de taxatieverslagen. Het betreft derhalve zowel de gegevens over de kadastrale identificatie (bijvoorbeeld een wijziging in de objectafbakening), als de gegevens over het soort object, de buurt waarin de onroerende zaak is gelegen, bouwjaar, grootte (bijvoorbeeld een wijziging door een verbouwing), bijgebouwen en bijzondere kenmerken van de onroerende zaak. Artikel I, onderdeel C (Artikel 4 van de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet waardering onroerende zaken) De wijziging van artikel 4, eerste lid, onderdeel a, houdt verband met de vervanging van de methode van vergelijking met toepassing van het opzetten van een referentiestelsel door een methode waarbij een directe relatie met marktgegevens wordt gelegd. Artikel I, onderdeel D (Artikel 5 van de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet waardering onroerende zaken) (..) Geregeld wordt dat gemeenten desgevraagd binnen vier weken moeten rapporteren aan de Waarderingskamer over de stand van zaken de planning en de voortgang van de WOZ-werkzaamheden alsmede de kwaliteit van de verrichte WOZwerkzaamheden. Deze rapportage geschiedt aan de hand van door de Waarderingskamer te stellen vragen. Deze vragen zijn in de Waarderingsinstructie opgenomen. Indien andere vragen in het kader van uitvoering en toezicht nodig zijn, zal de Waarderingskamer deze vragen zoveel mogelijk pas stellen één jaar nadat zij deze vragen aan alle gemeenten bekend heeft gemaakt. Voorts wordt geregeld dat voortdurend de mutaties van de waarderelevante objectgegevens worden verzameld, geanaly194

FORMELE REGELGEVING


seerd en geregistreerd. Tot nu toe gold deze verplichting slechts voor de marktgegevens. Artikel I, onderdeel E (Artikel 7 van de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet waardering onroerende zaken) Met de wijziging van artikel 7 wordt bewerkstelligd dat de kwaliteit van de verrichte WOZ-werkzaamheden voortdurend door de gemeenten wordt gecontroleerd. Het betreft de werkzaamheden inzake het beheer van de objectafbakening, het bijhouden van de objectgegevens, het beheer van de subjectadministratie, de marktanalyse, de waardebepaling, de waardevaststelling, de gegevensuitwisseling alsmede het bezwaar en beroep. (..)

195


196

DEEL IV

FORMELE REGELGEVING

6.

6. UITVOERINGSREGELING VAKBEKWAAMHEIDSEISEN WET WOZ

UITVOERINGSREGELING VAKBEKWAAMHEIDSEISEN WET WAARDERING ONROERENDE ZAKEN

6.1

Tekst van de regeling per 21 februari 2003 6 Artikel 1 1. Deze regeling geeft uitvoering aan artikel 2, tweede lid, van het Uitvoeringsbesluit onderbouwing en uitvoering waardebepaling Wet waardering onroerende zaken. 2. In deze regeling wordt verstaan onder: a. de wet: de Wet waardering onroerende zaken; b. het besluit: het Uitvoeringsbesluit onderbouwing en uitvoering waardebepaling Wet waardering onroerende zaken. Artikel 2 De vakbekwaamheidseisen, bedoeld in artikel 2, tweede lid, van het besluit omvatten ten aanzien van taxateurs van woningen kennis en vaardigheden op de in de onderdelen a, b en c omschreven terreinen. a. Algemene taxatietechnische kennis: - grondige kennis van de rechten die op een woning kunnen rusten; - grondige kennis van de kadastrale registratie van onroerende zaken en de wijze waarop de kadastrale identificaties worden toegekend door het Kadaster; - grondige kennis van de omstandigheden die van belang zijn bij de totstandkoming van een transactie en de transactieprijs; - grondige kennis van de methode voor de waardebepaling van woningen; - grondige kennis van de noodzakelijke inhoud van een taxatieverslag voor een woning; - kennis van de economische factoren die van belang zijn voor de woningmarkt; - kennis van de kenmerken die van belang zijn voor de beoordeling van de verschillen tussen twee woningen die mogelijk leiden tot een verschil in marktwaarde; - kennis van de kenmerken die de bouwkundige kwaliteit van een woning beïnvloeden en van de instrumenten om deze kenmerken te beoordelen; - grondige kennis van de invloed van de bouwkundige kwaliteit op de waarde van een woning.

6



DEEL IV

b. Praktijkvaardigheden taxeren onroerende zaken: - het kunnen bepalen van de waarde van een woning; - het kunnen beoordelen of de prijs bedongen bij een transactie een redelijke indicatie geeft van de marktwaarde van een woning; - het kunnen beoordelen welke objectgegevens relevant zijn voor de bepaling en de onderbouwing van de waarde van een woning; - het kunnen bepalen van een verschil in marktwaarde tussen twee woningen; - het kunnen opstellen van een volledige onderbouwing van een taxatie van een woning; - het kunnen beoordelen van de bouwkundige kwaliteit van een woning en het kunnen aangeven welke invloed die heeft op de waarde. c. Specifieke kennis en vaardigheden Wet waardering onroerende zaken: - grondige kennis van de regels van de wet en de daarop berustende regelingen met betrekking tot de afbakening van een onroerende zaak alsmede van de jurisprudentie ter zake; - grondige kennis van de regels van de wet en de daarop berustende regelingen met betrekking tot de waardebepaling en de onderbouwing van de waarde alsmede van de jurisprudentie ter zake; - kennis van de procedures voor de behandeling van bezwaarschriften en beroepschriften in het kader van de wet; - het kunnen interpreteren van jurisprudentie en het kunnen toepassen van deze jurisprudentie bij de waardebepaling van woningen in concrete situaties; - het volgens de regels van de wet en de daarop berustende regelingen kunnen afbakenen van een onroerende zaak in het kader van de wet; - het kunnen toepassen van de jurisprudentie met betrekking tot het afbakenen van een onroerende zaak in het kader van de wet; - het kunnen identificeren van een onroerende zaak in het kader van de wet aan de hand van de kadastrale aanduiding en de kadastrale oppervlakten; - het kunnen toepassen van marktgegevens; - het kunnen organiseren van de eigen taxaties in een massaal waarderingsproces; - het kunnen beoordelen welke objectgegevens gebruikt moeten worden bij de bepaling en de onderbouwing van de vastgestelde waarde bij de uitvoering van een massaal waarderingsproces, waarbij mogelijk gebruik gemaakt wordt van geautomatiseerde taxatie ondersteuning; - het kunnen beschrijven van de kwaliteit van de verrichte werkzaamheden en het hierover kunnen rapporteren aan het college van burgemeester en wethouders en aan de Waarderingskamer; - het ervoor kunnen zorgdragen dat alle elementen van het taxatieproces en alle categorieën woningen op enige wijze onderworpen zijn aan een kwaliteitscontrole; - het mede op basis van marktgegevens kunnen onderbouwen van de waardebepaling ten behoeve van een belanghebbende en eventueel ten behoeve van de rechter in belastingzaken.

198

FORMELE REGELGEVING


Artikel 3 De vakbekwaamheidseisen, bedoeld in artikel 2, tweede lid, van het besluit omvatten ten aanzien van taxateurs van andere onroerende zaken dan woningen kennis en vaardigheden op de in de onderdelen a, b en c omschreven terreinen. a. Algemene taxatietechnische kennis: - grondige kennis van de rechten die op een onroerende zaak kunnen rusten; - grondige kennis van de kadastrale registratie van onroerende zaken en de wijze waarop de kadastrale identificaties worden toegekend door het Kadaster; - grondige kennis van de omstandigheden die van belang zijn bij de totstandkoming van een transactie en de transactieprijs; - grondige kennis van de markt voor commercieel gebruikte onroerende zaken, zoals winkels, kantoren en bedrijfsruimten; - grondige kennis van de beschikbare methoden voor de waardebepaling van niet woningen, met name de kapitalisatiemethode, vergelijkingsmethode, discounted cash flow berekening en de gecorrigeerde vervangingswaardeberekening; - grondige kennis van de noodzakelijke inhoud van een taxatieverslag voor een niet woning; - kennis van de economische factoren die van belang zijn voor de waarde van niet woningen; - kennis van de kenmerken die de bouwkundige kwaliteit van een niet woning beïnvloeden en van de instrumenten om deze kenmerken te beoordelen; - grondige kennis van de invloed van de bouwkundige kwaliteit op de waarde van een niet woning. b. Praktijkvaardigheden taxeren onroerende zaken: - het kunnen bepalen van de waarde in het economische verkeer van een niet woning; - het kunnen beoordelen of de prijs bedongen bij een verkooptransactie of een verhuurtransactie een redelijke indicatie geeft van de marktwaarde van de niet woning; - het kunnen beoordelen welke objectgegevens relevant zijn voor de bepaling en de onderbouwing van de waarde van de niet woning; - het aan de hand van marktgegevens met betrekking tot verkoop , verhuur en investeringsbeslissingen kunnen bepalen van een verschil in marktwaarde tussen twee vergelijkbare objecten; - het kunnen opstellen van een volledige onderbouwing van een taxatie van een niet woning; - het kunnen beoordelen van de bouwkundige kwaliteit van een object en het kunnen aangeven welke invloed dit heeft op de waarde.

199


DEEL IV

c. Specifieke kennis en vaardigheden Wet waardering onroerende zaken: - grondige kennis van de regels van de wet en de daarop berustende regelingen met betrekking tot de afbakening van een onroerende zaak alsmede van de jurisprudentie ter zake; - grondige kennis van de regels van de wet en de daarop berustende regelingen met betrekking tot de waardebepaling en de onderbouwing van de waarde alsmede van de jurisprudentie ter zake; - kennis van de procedures voor de behandeling van bezwaarschriften en beroepschriften in het kader van de wet; - het kunnen interpreteren van jurisprudentie en het kunnen vertalen van deze jurisprudentie naar de waardebepaling van niet woningen in concrete situaties; - het volgens de regels van de wet en de daarop berustende regelingen kunnen afbakenen van een onroerende zaak in het kader van de wet; - het kunnen toepassen van de jurisprudentie met betrekking tot het afbakenen van een onroerende zaak in het kader van de wet; - het kunnen identificeren van een onroerende zaak in het kader van de wet aan de hand van de kadastrale aanduiding en de kadastrale oppervlakten; - het kunnen bepalen van de vier elementen van een gecorrigeerde vervangingswaardeberekening overeenkomstig de regelingen op basis van de wet; - het kunnen vergelijken van de gecorrigeerde vervangingswaarde met marktgegevens en het kunnen beoordelen welk waarderingsvoorschrift bepalend is voor de vast te stellen waarde in het kader van de wet; - het kunnen toepassen van bijzondere waarderingsvoorschriften; - het kunnen toepassen van marktgegevens; - het kunnen beschrijven van de kwaliteit van de verrichte werkzaamheden en het hierover kunnen rapporteren aan het college van burgemeester en wethouders en aan de Waarderingskamer; - het ervoor kunnen zorgdragen dat alle elementen van het taxatieproces en alle categorieën niet woningen op enige wijze onderworpen zijn aan een kwaliteitscontrole; - het mede op basis van marktgegevens kunnen onderbouwen van de waardebepaling ten behoeve van een belanghebbende en eventueel ten behoeve van de rechter in belastingzaken. Artikel 4 (vervallen) Artikel 5 Deze regeling treedt in werking met ingang van de tweede dag na de dagtekening van de Staatscourant waarin zij wordt geplaatst en werkt terug tot en met 1 januari 1995. Artikel 6 Deze regeling wordt aangehaald als: Uitvoeringsregeling vakbekwaamheidseisen Wet waardering onroerende zaken. 200

FORMELE REGELGEVING

6.2


Toelichting Toelichting op oorspronkelijke regeling Artikel 20, tweede lid, van de Wet waardering onroerende zaken (Stb. 1994, 874), hierna Wet WOZ, bepaalt dat bij of krachtens algemene maatregel van bestuur regels worden gesteld voor de onderbouwing en de uitvoering van de waardebepaling. In het Uitvoeringsbesluit onderbouwing en uitvoering waardebepaling Wet waardering onroerende zaken (Stb. 1994, 954) is in artikel 2, tweede lid, neergelegd dat de vakbekwaamheidseisen die worden gesteld aan degenen die de waardebepaling uitvoeren, bij ministeriële regeling worden vastgesteld. De onderhavige ministeriële regeling strekt daartoe. De vakbekwaamheidseisen zijn geformuleerd door de Waarderingskamer; de regeling is voorts opgesteld in overleg met het Ministerie van Economische Zaken. De regeling bevat in de artikelen 2 en 3 bepalingen omtrent de eisen waaraan de taxateurs die de waardebepaling in het kader van de Wet WOZ uitvoeren, wat kennis en inhoudelijke vaardigheden betreft, dienen te voldoen. De vakbekwaamheidseisen voor taxateurs in het kader van de Wet WOZ vertonen sterke overeenkomst met de vakbekwaamheidseisen die aan andere taxateurs van onroerende zaken worden gesteld. Dit ligt voor de hand omdat ook de aard van de werkzaamheden voor een belangrijk deel overeenkomen. (..) Uit de in de regeling opgenomen vakbekwaamheidseisen komt duidelijk naar voren dat de taxateur Wet WOZ marktkennis moet hebben om transacties te kunnen beoordelen en te kunnen verwerken in de waardebepaling van individuele objecten. (..) Naast de taxatievaardigheden van makelaars en taxateurs dient de WOZ-taxateur te beschikken over vaardigheden die meer specifiek samenhangen met de uitvoering van de Wet WOZ. De taxateur zal kennis moeten hebben met betrekking tot de specifieke onderwerpen van de Wet WOZ, zoals "referentiesystemen en kwaliteitsbewaking", "objectafbakening" en "juridische procedures en onderbouwing taxaties". In de artikelen 2 en 3 zijn de vereiste vaardigheden van de taxateurs daarom in drie onderdelen uitgesplitst. De onderdelen a en b betreffen de algemene taxatietechnische kennis en praktijkvaardigheden; deze zijn gebruikelijk voor alle categorieën taxateurs. Onderdeel c is specifiek voor de WOZ-taxateur. In de regeling is bij de beschrijving van de vaardigheden onderscheid gemaakt tussen de taxateur woningen (artikel 2) en de taxateur niet-woningen (artikel 3). Bij de taxateur woningen ligt het accent meer op de massaliteit van het waardebepalingsproject en daarom op het gebruik van referentiesystemen en geautoma201


DEEL IV

tiseerde hulpmiddelen. Voor de taxateur niet-woningen ligt het accent sterker op de verschillende taxatiemethoden in verband met de grotere diversiteit van de te taxeren objecten. (..) De beoordeling of de taxateurs aan de eisen voldoen, berust bij de gemeenten. Zij zijn immers in eerste instantie verantwoordelijk voor een goede uitvoering van de Wet WOZ. (..) Van het voldoen aan de in artikel 2, onderdeel c, dan wel artikel 3, onderdeel c, meer specifiek op de Wet WOZ gerichte eisen dient op andere wijze te blijken, daar er thans nog geen opleiding of toets is die is toegespitst op de aldaar gewenste kennis en vaardigheden. Naar verwachting zullen diverse opleidingsinstituten de benodigde lesstof gaan aanbieden. De Waarderingskamer zal ervoor zorgen dat er een vorm van toetsing voor deze opleidingen komt. De taxateur die deze toetsing met goed gevolg heeft afgelegd, wordt geacht te voldoen aan de eisen specifiek voor de Wet WOZ zoals geformuleerd in de onderdelen c van de artikelen 2 en 3. (..)

202

FORMELE REGELGEVING

7.

7. UITVOERINGSREGELING UITGEZONDERDE OBJECTEN WET WOZ

UITVOERINGSREGELING UITGEZONDERDE OBJECTEN WET WAARDERING ONROERENDE ZAKEN

7.1

Tekst van de regeling na wijziging per 1 januari 2008 7 Artikel 1 Deze regeling geeft uitvoering aan artikel 18, derde lid, van de Wet waardering onroerende zaken. Artikel 2 1. Bij de bepaling van de waarde wordt buiten aanmerking gelaten de waarde van: a. ten behoeve van de land- of bosbouw bedrijfsmatig geëxploiteerde cultuurgrond, voor zover die niet de ondergrond vormt van gebouwde eigendommen; b. één of meer onroerende zaken die deel uitmaken van een op de voet van de Natuurschoonwet 1928 aangewezen landgoed dat voldoet aan de voorwaarden, genoemd in artikel 8 van het Rangschikkingsbesluit Natuurschoonwet 1928, met uitzondering van de daarop voorkomende gebouwde eigendommen; c. natuurterreinen waaronder mede worden verstaan duinen, heidevelden, zandverstuivingen, moerassen en plassen, die beheerd worden door rechtspersonen met volledige rechtsbevoegdheid welke zich uitsluitend of nagenoeg uitsluitend het behoud van natuurschoon ten doel stellen; d. openbare landen waterwegen en banen voor openbaar vervoer per rail, een en ander met inbegrip van kunstwerken; e. werktuigen die van een onroerende zaak kunnen worden afgescheiden zonder dat beschadiging van betekenis aan de werktuigen wordt toegebracht en die niet op zichzelf als gebouwde eigendommen zijn aan te merken; f. waterverdedigings- en waterbeheersingswerken die worden beheerd door organen, instellingen of diensten van publiekrechtelijke rechtspersonen, met uitzondering van de delen van zodanige werken die dienen als woning; g. onroerende zaken die in hoofdzaak zijn bestemd voor de openbare eredienst of voor het houden van openbare bezinningssamenkomsten van levensbeschouwelijke aard, een en ander met uitzondering van delen van zodanige onroerende zaken die dienen als woning; h. werken die zijn bestemd voor de zuivering van riool- en ander afvalwater en die worden beheerd door organen, instellingen of diensten van publiekrechtelijke rechtspersonen, met uitzondering van de delen van zodanige werken die dienen als woning.

7



DEEL IV

2. Voor de toepassing van het eerste lid, onderdeel a, wordt onder landbouw verstaan landbouw in de zin van artikel 312 van Boek 7 van het Burgerlijk Wetboek. Artikel 3 Deze regeling treedt in werking met ingang van 1 januari 1997. Artikel 4 De regeling wordt aangehaald als: Uitvoeringsregeling uitgezonderde objecten Wet waardering onroerende zaken. 7.2

Toelichting Op grond van de Wet Waardering onroerende zaken (Stb. 1994, 874) waarderen gemeenten in beginsel alle onroerende zaken ten behoeve van de heffing van verschillende belastingen. De door de gemeenten vastgestelde waarden worden verstrekt aan de afnemers, te weten het Rijk, de waterschappen en de gemeenten zelf. Er zijn echter onroerende zaken waarvan de waarde voor geen van de afnemers van belang is omdat die objecten niet in de heffing van belasting wordt betrokken. Materieel gaat het daarbij om de in de desbetreffende heffingswetten opgenomen vrijstellingen. Artikel 18, derde lid, van de Wet waardering onroerende zaken geeft de bevoegdheid bij ministeriële regeling regels te stellen om die onroerende zaken of onderdelen daarvan bij de waardebepaling buiten aanmerking te laten. De onderhavige regeling strekt daartoe. In artikel 2 zijn de onroerende zaken opgesomd waarvan de waarde niet bepaald hoeft te worden. Artikel 220d van de Gemeentewet (Stb. 1994, 762), het artikel waarin de onroerende zaken staan genoemd waarvan de waarde buiten de heffingsmaatstaf blijft voor de onroerende-zaakbelastingen, is als uitgangspunt genomen. Getoetst is of die zaken ook voor de waterschappen of het Rijk zonder belang voor de belastingheffing zijn. Voor de in artikel 2 genoemde zaken is dat het geval.

Toelichting op wijziging per 1 januari 1997 De Uitvoeringsregeling uitgezonderde objecten Wet waardering onroerende zaken behoeft enige uitbreiding en aanpassing. Met de wijziging van onderdeel a van artikel 2, dat ziet op het buiten aanmerking laten bij de waardebepaling ten behoeve van de land- of bosbouw bedrijfsmatig 204

FORMELE REGELGEVING

7. UITVOERINGSREGELING UITGEZONDERDE OBJECTEN WET WOZ

geëxploiteerde cultuurgrond, wordt de waarde van de ondergrond van gebouwde eigendommen niet buiten aanmerking gelaten bij de waardebepaling in het kader van de Wet waardering onroerende zaken. Het waardegegeven van de ondergrond speelt een rol bij het bepalen van de heffingsmaatstaf voor de omslagen ter zake van gebouwde onroerende zaken als bedoeld in de Waterschapswet. In dit verband is ter verduidelijking een tweede lid aan artikel 2 toegevoegd, aangevende dat het begrip landbouw dezelfde betekenis heeft als bedoeld in de Pachtwet. Ingevolge artikel II van de Wet van 16 november 1995, houdende wijziging van de Natuurschoonwet 1928 en de Gemeentewet (verruiming fiscale faciliteiten ten behoeve van de aanleg van bossen) (Stb. 582) is artikel 220d van de Gemeentewet gewijzigd in die zin dat de mogelijkheid tot rangschikking van landgoederen onder de Natuurschoonwet 1928 zich niet uitstrekt tot de Gemeentewet. Onderdeel b van artikel 2 van de Uitvoeringsregeling uitgezonderde objecten Wet waardering onroerende zaken is daarmee in overeenstemming gebracht in dier voege dat voor de in de Gemeentewet niet gefacilieerde landgoederen het waardegegeven beschikbaar is. Aan artikel 2 is onderdeel f toegevoegd opdat bij de waardebepaling de waarde van waterverdedigingswerken buiten aanmerking wordt gelaten. Hiermee wordt uitvoering gegeven aan de toezegging in de memorie van toelichting bij de Aanpassingswet Wet waardering onroerende zaken (kamerstukken II 1996/97, 25 037, nr. 3, blz. 23).

Toelichting op wijziging per 1 januari 1999 De Uitvoeringsregeling uitgezonderde objecten Wet waardering onroerende zaken is gewijzigd in een regeling ter wijziging van enige uitvoeringsregelingen. De wijziging van de Uitvoeringsregeling uitgezonderde objecten Wet waardering onroerende zaken is daarbij als volgt toegelicht: "Met deze wijziging wordt de Uitvoeringsregeling uitgezonderde objecten Wet waardering onroerende zaken aangepast aan de nieuwe omschrijving van de werktuigenvrijstelling van artikel 220d, eerste lid, onderdeel j, van de Gemeentewet. De wijziging van genoemd artikel 220d is totstandgekomen bij de Wet wijziging werktuigenvrijstelling." De inwerkingtredingsbepaling is zodanig geredigeerd dat bij de waardebepaling op de voet van hoofdstuk III van de Wet waardering onroerende zaken vanaf 1 januari 1999 (de waardepeildatum voor het tweede WOZ-tijdvak) rekening wordt gehouden met de nieuwe omschrijving van de werktuigenvrijstelling. De redactie van de inwerkingtredingsbepaling komt overeen met de redactie van de inwerkingtredingsbepaling in de Wet wijziging werktuigenvrijstelling.

205


DEEL IV

Toelichting op wijziging per 1 januari 2005 In artikel 18, derde lid, Wet waardering onroerende zaken is bepaald dat bij ministeriële regeling regels kunnen worden gesteld ingevolge welke onroerende zaken of delen daarvan bij de waardebepaling buiten aanmerking worden gelaten. Daarbij gaat het om onroerende zaken of delen van zaken die geen deel uitmaken van de heffingsmaatstaf die door de afnemers wordt gehanteerd voor de belastingheffing. Deze laatste voorwaarde geldt voor alle afnemers, te weten Rijk (de rijksbelastingdienst), gemeenten en waterschappen. Indien niet alle afnemers de onroerende zaken of delen daarvan buiten de heffing laten, is er geen aanleiding voor het opnemen van een uitzondering in de Uitvoeringsregeling uitgezonderde objecten Wet waardering onroerende zaken. De wijziging van de Uitvoeringsregeling uitgezonderde objecten Wet waardering onroerende zaken hangt samen met de wijzigingen van de Wet waardering onroerende zaken die zijn aangebracht bij de Wet van 9 december 2004, Stb. 656, tot wijziging van de Wet waardering onroerende zaken en van enige andere wetten (meer doelmatige uitvoering van de Wet waardering onroerende zaken). De bestaande uitzonderingen voor kerken, waterbeheersingswerken en werken bestemd voor de zuivering van riool- en ander afvalwater in artikel 220d, eerste lid, onder c, g en h, Gemeentewet gaan bij deze wijziging ook gelden voor de waterschapsomslag gebouwd. Daarmee laten alle afnemers deze onroerende zaken of delen daarvan buiten aanmerking en dienen de uitzonderingen te worden opgenomen in de Uitvoeringsregeling uitgezonderde objecten Wet waardering onroerende zaken.

206

BIJLAGEN

BIJLAGEN

1. Handreiking beoordelingsprotocollen - beoordelingsprotocol aansluiting Basisregistratie Kadaster - beoordelingsprotocol woningen - beoordelingsprotocol courante niet-woningen - beoordelingsprotocol incourante niet-woningen - beoordelingsprotocol agrarische objecten 2. Voorbeelden taxatieverslagen 3. Model-toelichting taxatieverslagen 4. Model-toelichting inlichtingenformulieren 5. Internationale taxatierichtlijn voor de massale waardebepaling ten behoeve van belastingheffing (International Valuation Standards) 6. Begrippenlijst 7. Trefwoordenregister

207


208

BIJLAGEN

BIJLAGEN

1.

1. HANDREIKING BEOORDELINGSPROTOCOLLEN

HANDREIKING BEOORDELINGPROTOCOLLEN Gemeenten controleren zelf de kwaliteit van de taxaties en de onderbouwing. Als handreiking voor deze beoordeling zijn enkele "beoordelingsprotocollen" ontwikkeld. De bedoeling van het beoordelingsprotocol is dat de gemeente aan de hand van dat protocol op een systematische wijze de kwaliteit van een bepaald product kan beoordelen. De gemeente is niet verplicht om het protocol in zijn geheel te gebruiken, het is slechts een hulpmiddel. Afhankelijk van de gemeentelijke organisatie en van keuzen in het waarderingsproces kan de gemeente er bijvoorbeeld voor kiezen om een selectie van de vragen in haar beoordeling te betrekken, aangevuld met eigen beoordelingstechnieken. Er zijn beoordelingsprotocollen ontwikkeld voor: - aansluiting Basisregistratie Kadaster; - woningen; - courante niet-woningen - incourante niet-woningen; - agrarische objecten. De meest recente versie van de beoordelingsprotocollen wordt gepubliceerd op de site van de Waarderingskamer.

209


BIJLAGEN

BEOORDELINGSPROTOCOL AANSLUITING BASISREGISTRATIE KADASTER .............................................................................................................. Gecontroleerd door: Controledatum:

..............................................................................................................

Zijn alle WOZ-objecten gekoppeld aan één of meer kadastrale onroerende zaken ja

nee

nvt

□

□

□

□

□

□

□

□

□

□

□

□

Controle aansluiting per WOZ-object (samenvatting) Aansluiting op kadastrale onroerende zaken Is er een analyse gemaakt of alle actuele WOZ-objecten in de administratie een relatie hebben met één of meer kadastrale (deel) percelen en/of één of meer kadastrale appartementen? Is er een controle gedaan of alle kadastrale (deel)percelen en kadastrale appartementen waaraan WOZ-objecten zijn gekoppeld ook als actueel kadastrale onroerende zaak in de Basisregistratie Kadaster voorkomen? Is er een controle gedaan of voor alle WOZ-objecten die zijn gekoppeld aan één of meer kadastrale (deel)percelen de grondoppervlakte van het WOZ-object in overeenstemming is met de (toegekende) kadastrale oppervlakte van die (deel)percelen? Conclusie Hebben alle WOZ-objecten een consistente aansluiting op één of meer actuele kadastrale onroerende zaken uit de Basisregistratie Kadaster? (eventueel met toelichting) (analyseresultaten, bijvoorbeeld uitvallijsten en queryresultaten bewaren) Te treffen maatregelen Welke maatregelen worden getroffen om de aansluiting op de Basisregistratie Kadaster te verbeteren?

Vervolgcontroles Is na afronding van deze maatregelen het opnieuw uitvoeren van (dit deel van) het beoordelingsprotocol nodig?

210

BIJLAGEN


Volledigheid koppeling kadastrale onroerende zaken aan WOZ-objecten ja

nee

nvt

□

□

□

□

□

□

□

□

□

□

□

□

□

□

□

Controle aansluiting per kadastrale onroerende zaak (samenvatting) Aansluiting op WOZ-objecten Is er een analyse gemaakt of alle actuele kadastrale percelen in de Basisregistratie Kadaster een relatie hebben met één of meer WOZ-objecten? Is er een analyse gemaakt of alle actuele kadastrale deelpercelen in de Basisregistratie Kadaster een relatie hebben met één of meer WOZobjecten? Is er een controle gedaan of voor alle actuele kadastrale (deel)percelen de kadastrale oppervlakte volledig is gekoppeld aan één of meer WOZobjecten? Is er een analyse gemaakt of alle actuele kadastrale appartementen in de Basisregistratie Kadaster een relatie hebben met één of meer WOZobjecten? Conclusie Hebben alle WOZ-objecten een consistente aansluiting op één of meer actuele kadastrale onroerende zaken uit de Basisregistratie Kadaster? (eventueel met toelichting) (analyseresultaten, bijvoorbeeld uitvallijsten en queryresultaten bewaren) Te treffen maatregelen Welke maatregelen worden getroffen om de aansluiting op de Basisregistratie Kadaster te verbeteren?


211


BIJLAGEN

Aansluiting grondoppervlakte gemeente, kadastrale oppervlakte en grondoppervlakte WOZ-objecten Beschikte / te beschikken objecten (cat. a1 en a2)

Sluimerende objecten (cat. b)

Gebouwde uitgezonderde objecten (cat. c)

Grondoppervlakte gemeente

Ongebouwde uitgezonderde objecten (cat. d) Kadastrale oppervlakte gemeente Inhoud WOZ-objectenbestand per . . . . . . . . . . . . . .

Aantal WOZ-objecten in centrale WOZ-objectenbestand

Totale telling grondoppervlakte

WOZ-objecten waarvoor een beschikking is verzonden (cat. a1)

ha

WOZ-objecten waarvoor nog een beschikking verzonden moet worden (geblokkeerde WOZ-objecten) (cat. a2)

ha

Sluimerende WOZ-objecten (cat. b)

ha

Gebouwde uitgezonderde WOZ-objecten (cat. c) (bijv. kerken)

ha

Ongebouwde uitgezonderde WOZ-objecten waarvoor geen beschikking genomen hoeft te worden (cat. d) (voor zover opgenomen in WOZ-objectenbestand)

ha

WOZ-objecten per 1 januari .... (cat. a+b+c+d) in het WOZ-objectenbestand

ha

Totale kadastrale oppervlakte van de gemeente (totaaltelling gemeentelijk kadastraal systeem)

ha

Verschil tussen totale kadastrale oppervlakte en totaaltelling grondoppervlakte WOZ-objecten in WOZ-objectenbestand

ha

Vastlegging WOZ-objecten (cat. d) in andere bestanden

Aantal WOZ-objecten in andere bestanden

Totale telling grondoppervlakte

Ongebouwde uitgezonderde WOZ-objecten waarvoor geen beschikking genomen hoeft te worden (cat. d) vastgelegd in andere administratieve bestanden (bijv. excel) Ongebouwde uitgezonderde WOZ-objecten waarvoor geen beschikking genomen hoeft te worden (cat. d) vastgelegd in GIS-bestand Verschil tussen totale kadastrale oppervlakte en totaaltelling grondoppervlakte WOZ-objecten inclusief elders vastgelegde uitgezonderde WOZ-objecten Totale oppervlakte gemeente Totale oppervlakte van de gemeente (volgens CBS)

ha

Verschil tussen totale kadastrale oppervlakte en totale oppervlakte van de gemeente

ha

212

BIJLAGEN


Conclusie Sluit de totaaltelling van de grondoppervlakte van de WOZ-objecten voldoende aan op de totale kadastrale oppervlakte? (eventueel met toelichting) (analyseresultaten, bijvoorbeeld uitvallijsten en queryresultaten bewaren) Sluit de totale oppervlakte van de gemeente voldoende aan op de totale kadastrale oppervlakte? (eventueel met toelichting) (analyseresultaten, bijvoorbeeld uitvallijsten en queryresultaten bewaren) Te treffen maatregelen Welke maatregelen worden getroffen om de aansluiting van de oppervlakten te verbeteren?


ja

nee

nvt

□

□

□

ja

nee

nvt

□

□

□

□

□

□

□

□

□

□

□

□

Categorie-indeling grondgebied gemeente

Waarschijnlijkheid aantallen en oppervlakte per categorie Sluimerende WOZ-objecten Is het aantal en de oppervlakte van het aantal sluimerende WOZ-objecten waarschijnlijk in relatie tot het aantal complexen voor meergezinswoningen en het aantal bedrijfsverzamelgebouwen in de gemeente? Gebouwde uitgezonderde objecten Is het aantal en de oppervlakte van het aantal gebouwde uitgezonderde WOZ-objecten waarschijnlijk in relatie tot het aantal kerken etc. in de gemeente? Ongebouwde uitgezonderde objecten Is het aantal en de oppervlakte van het aantal ongebouwde uitgezonderde WOZ-objecten waarschijnlijk in relatie tot het "buitengebied" van de gemeente en in relatie tot de wijze van administreren van deze ongebouwde uitgezonderde objecten? Conclusie Is er sprake van waarschijnlijke verdeling van het gemeentelijk grondgebied in de categorieën beschikte WOZ-objecten, sluimerende WOZobjecten, gebouwde uitgezonderde WOZ-objecten en ongebouwde uitgezonderde WOZ-objecten? (eventueel met toelichting) Te treffen maatregelen Welke maatregelen worden getroffen om de kwaliteit van de indeling van het grondgebied in deze categorieën te verbeteren? Vervolgcontroles Is na afronding van deze maatregelen het opnieuw uitvoeren van (dit deel van) het beoordelingsprotocol nodig?

213


BIJLAGEN

Controle uitgezonderde objecten ja

nee

nvt

□

□

□

Controle uitgezonderde objecten (samenvatting) Rapportage onderzochte WOZ-objecten Voor de volgende WOZ-objecten is beoordeeld of er een geldige reden voor uitzondering van waardebepaling is vastgesteld en geregistreerd, (WOZ-objectnummer): Vindplaats digitale bestand (anders afdruk bijvoegen) Conclusie Is van alle (on)gebouwde uitgezonderde WOZ-objecten en van alle deels uitgezonderde objecten uit de vastlegging aannemelijk waarom er sprake is van een uitzondering? (eventueel met toelichting) Te treffen maatregelen Welke maatregelen worden getroffen om de beoordeling en de vastlegging van de reden van de uitzondering te verbeteren?


214

BIJLAGEN


Controle uitgevoerde mutaties ja

nee

nvt

Controle verwerking kadastrale mutaties (samenvatting) Onderzochte periode In dit onderzoek zijn betrokken de door het Kadaster aangeleverde mutaties over de periode:

. . . / 20 . . . . . / 20 . .

Rapportage onderzochte kadastrale mutaties Voor de volgende kadastrale mutaties is beoordeeld of deze volledig in de WOZ-administratie zijn verwerkt (Volledig omvat: aanpassing registratie kadastrale gegevens, actualiseren koppeling met WOZ-objecten, beoordelen gevolgen WOZ-objectafbakening, beoordeling gevolgen voor “vrijstellingen”) Vindplaats digitale bestand (anders afdruk bijvoegen) Conclusie Is van alle aangeleverde kadastrale mutaties aannemelijk dat deze correct zijn verwerkt, met het oog op de volledigheid van de WOZ-administratie? (eventueel met toelichting)

Te treffen maatregelen Welke maatregelen worden getroffen om de eventuele onvolkomenheden bij de verwerking van de mutaties te herstellen?

Welke maatregelen worden getroffen om de eventuele onvolkomenheden bij de verwerking in de toekomst te voorkomen?


□

□

□

De handreiking voor het beoordelingsprotocol betreft de versie per 7 april 2009. De meest recente versie wordt gepubliceerd op de site van de Waarderingskamer.

215


BIJLAGEN

BEOORDELINGSPROTOCOL WONINGEN WAARDEPEILDATUM 1 JANUARI 2008 Adres gecontroleerd object (taxatieverslag): WOZ-objectnummer gecontroleerd object: Gecontroleerd door: Controledatum:

................................................................................. ................................................................................. ................................................................................. .................................................................................

Aansluiting op marktniveau, gemiddeld voor de gemeente ja

nee

nvt

□

□

□

□

□

□

□

□

□

□

□

□

□

□

□

□ □ □

□ □ □

□ □ □

□

□

□

Controle ratio's voor hele gemeente Strekking ratio's Aantal verkopen van woningen (hierna verkopen) tussen 1 januari 2007 en 1 juli 2008 volgens marktanalyse Is het aantal verkopen dat gebruikt is voor het berekenen van ratio A en B gelijk aan het totaal aantal gerealiseerde verkopen woningen in de periode 1 januari 2007 tot 1 juli 2008 (zie voor het totaal aantal de resultaten marktanalyse in gemeentelijke administratie: vraag 3 I c iii)? Zo nee, is een overzicht beschikbaar met per verkoop de reden waarom deze niet is meegenomen in de berekening van ratio's? Aantal verkopen gebruikt in ratio-berekening Is sprake van geldige redenen om een verkoop niet mee te nemen? (zie stap 0 proces marktanalyse pag. 33 Waarderingsinstructie) Juistheid berekening ratio's De verkoopprijzen mogen niet gecorrigeerd worden voor tijd (naar waardepeildatum). Zijn voor de berekening van de ratio’s de daadwerkelijk gerealiseerde verkoopprijzen gebruikt, dus zonder indexering naar waardepeildatum? De verkoopprijzen moeten gecorrigeerd worden als deze niet marktconform zijn (zie stap 6 marktanalyse, kwantificering afwijking). Zijn de voor de berekening gebruikte verkoopprijzen gecorrigeerd voor de bevindingen uit de marktanalyse? Aansluiting op gemiddeld marktniveau Ratio A = Ratio B = Ligt ratio A tussen 0,98 en 1,04? Ligt ratio B tussen 0,98 en 1,04? Wijkt ratio B maximaal 0,02 af van ratio A? Conclusie Sluiten de taxaties gemiddeld voldoende aan op het marktniveau? (eventueel met toelichting) Te treffen maatregelen Welke maatregelen worden getroffen om de aansluiting op marktniveau te verbeteren? Vervolgcontroles Is na afronding van deze maatregelen het opnieuw uitvoeren van (dit deel van) het beoordelingsprotocol nodig?

216

BIJLAGEN


Aansluiting op marktniveau per buurt, wijk of kern ja

nee

nvt

□

□

□

□

□

□

□

□

□

□

□

□

Controle ratio's per buurt, wijk of kern Strekking ratio's Is voor elke buurt/wijk/kern een ratio A beschikbaar die gebaseerd is op meer dan tien verkopen in de periode 1 januari 2007 tot 1 juli 2008? Zo nee, is voor deze buurten/wijken/kernen op andere wijze de aansluiting op het marktniveau onderbouwd? Toelichting: Aansluiting op gemiddeld marktniveau Buurt/Wijk/Kern . . . . . . . . . . . . . . . Buurt/Wijk/Kern . . . . . . . . . . . . . . . Buurt/Wijk/Kern . . . . . . . . . . . . . . . Buurt/Wijk/Kern . . . . . . . . . . . . . . . Buurt/Wijk/Kern . . . . . . . . . . . . . . .

Ratio A = Ratio A = Ratio A = Ratio A = Ratio A =

Liggen alle ratio's A tussen 0,98 en 1,04? Conclusie Sluiten in alle buurten, wijken of kernen de taxaties gemiddeld voldoende aan op het marktniveau? (eventueel met toelichting) Te treffen maatregelen Welke maatregelen worden getroffen om de aansluiting op marktniveau te verbeteren? Vervolgcontroles Is na afronding van deze maatregelen het opnieuw uitvoeren van (dit deel van) het beoordelingsprotocol nodig?

217


BIJLAGEN

Aansluiting op marktniveau per categorie ja

nee

nvt

□

□

□

□

□

□

□

□

□

□

□

□

Controle ratio's per categorie Strekking ratio's Is voor elke categorie een ratio A beschikbaar die gebaseerd is op meer dan tien verkopen in de periode 1 januari 2007 tot 1 juli 2008? Zo nee, is voor deze categorieën op andere wijze de aansluiting op het marktniveau onderbouwd? Toelichting: Aansluiting op gemiddeld marktniveau Flats, appartementen, maisonnettes, duplexwoningen, Boven-, beneden-, portiek, etagewoningen Eengezins-, rij-, hoek-, tussen, drive-inwoningen 2 onder 1 kap-, geschakelde woningen, herenhuizen Vrijstaande-, individuele woningen, woonboerderijen Recreatie-, bejaarden- studentenwoningen en overig

Ratio A = Ratio A = Ratio A = Ratio A = Ratio A = Ratio A =

Liggen alle ratio's A tussen 0,98 en 1,04? Conclusie Sluiten voor alle onderscheiden categorieën de taxaties gemiddeld voldoende aan op het marktniveau? (eventueel met toelichting) Te treffen maatregelen Welke maatregelen worden getroffen om de aansluiting op marktniveau te verbeteren? Vervolgcontroles Is na afronding van deze maatregelen het opnieuw uitvoeren van (dit deel van) het beoordelingsprotocol nodig?

218

BIJLAGEN


Aansluiting op marktniveau per verkochte woning ja

nee

nvt

□

□

□

□

□

□

□

□

□

□

□

□

□ □

□ □

□ □

□

□

□

□

□

□

□

□

□

Controle ratio per verkochte woning Beschikbaarheid en vergelijking met marktcijfer Is er een overzicht beschikbaar met de voor woningen tussen 1 januari 2007 en 1 juli 2008 gerealiseerde verkoopprijzen met daarop de (voorlopige) getaxeerde waarde en de ratio? Vindplaats digitale bestand (anders afdruk bijvoegen) Bevat dit overzicht alle verkopen in deze periode? Bij hoeveel woningen is de ratio hoger dan 1,10? Wat is de hoogste ratio? Bij hoeveel woningen is de ratio lager dan 0,95? Wat is de laagste ratio? Ligt de ratio van elke verkochte woning waarvan de verkoop in de periode tussen drie maanden voor de waardepeildatum en drie maanden erna is gerealiseerd, tussen 0,95 en 1,05? Zo nee, is voor die verkoop aangegeven wat de reden is waarom de ratio buiten deze range valt? Is sprake van een geldige reden dat deze ratio afwijkt van de range? Ligt de ratio van elke verkochte woning waarvan de verkoop eerder dan drie maanden voor de waardepeildatum of later dan drie maanden erna is gerealiseerd, in een vergelijkbare range afhankelijk van de gemiddelde stijging in de gemeente? Zo nee, is voor die verkoop aangegeven wat de reden is waarom de ratio buiten deze range valt? Is sprake van een geldige reden dat deze ratio afwijkt van de range? Rapportage onderzochte panden Voor de volgende panden met een ratio buiten de genoemde range is onderzocht of een geldige reden is vastgelegd (postcode huisnummer): Vindplaats digitale bestand (anders afdruk bijvoegen) De onderzochte panden kunnen ook gemarkeerd zijn in het algemene overzicht verkopen Conclusie Sluiten voor alle onderscheiden categorieën de taxaties gemiddeld voldoende aan op het marktniveau? (eventueel met toelichting) Te treffen maatregelen Welke maatregelen worden getroffen om de aansluiting op marktniveau te verbeteren? Vervolgcontroles Is na afronding van deze maatregelen het opnieuw uitvoeren van (dit deel van) het beoordelingsprotocol nodig?

219


BIJLAGEN

Consistente ontwikkeling ten opzichte van vorige waardepeildatum ja

nee

nvt

□

□

□

□

□

□

□ □

□ □

□ □

□

□

□

□

□

□

□

□

□

Controle stijging ten opzichte van vorige waardepeildatum Stijgingspercentage Wat is de gemiddelde waarde-ontwikkeling (stijging of daling) van woningen ten opzichte van de vorige waardepeildatum (1 januari 2007)? Waarde-ontwikkeling is (nieuwe waarde - oude waarde) gedeeld door oude waarde. (In het vervolg wordt gesproken over "stijging" waarmee waarde-ontwikkeling en dus mogelijk ook waardedaling wordt bedoeld) Beschikbaarheid en vergelijking met "oude waarde" Is er een overzicht beschikbaar met alle woningen waarvan de waarde ten opzichte van de vorige waardepeildatum meer dan 3% meer is gestegen dan de gemiddelde stijging in de gemeente (of in de desbetreffende buurt of in de desbetreffende categorie)? Indien er gemiddeld sprake is van bijvoorbeeld een waardedaling met 2%, betekent dit dus alle panden die meer dan 1% in waarde zijn gestegen) Vindplaats digitale bestand (anders afdruk bijvoegen) Is voor alle woningen op dit overzicht aangegeven wat de reden is waarom de waarde meer gestegen is? Is sprake van een geldige reden dat de stijging bovengemiddeld is? Is er een overzicht beschikbaar met alle woningen waarvan de waarde ten opzichte van de vorige waardepeildatum meer dan 3% minder is gestegen dan de gemiddelde stijging in de gemeente (of in de desbetreffende buurt of in de desbetreffende categorie)? Indien er gemiddeld sprake is van bijvoorbeeld een waardestijging met 1%, betekent dit dus alle panden die meer dan 2% in waarde zijn gedaald) Vindplaats digitale bestand (anders afdruk bijvoegen) Is voor alle woningen op dit overzicht aangegeven wat de reden is waarom de waarde minder gestegen (of gedaald) is? Is sprake van een geldige reden dat de stijging minder dan gemiddeld is (of meer dan gemiddelde daling)? Rapportage onderzochte panden Voor de volgende panden met een waarde-ontwikkeling buiten de genoemde range is onderzocht of een geldige reden is vastgelegd (postcode huisnummer): Vindplaats digitale bestand (anders afdruk bijvoegen) De onderzochte panden kunnen ook gemarkeerd zijn in de algemene overzichten van panden met afwijkende waarde-ontwikkeling Conclusie Is er sprake van een consistente ontwikkeling van de waarde ten opzichte van de vorige waardepeildatum voor alle panden? (eventueel met toelichting) Te treffen maatregelen Welke maatregelen worden getroffen om de consistentie van de nieuwe taxaties ten opzichte van de waarden naar de vorige waardepeildatum te verbeteren? Vervolgcontroles Is na afronding van deze maatregelen het opnieuw uitvoeren van (dit deel van) het beoordelingsprotocol nodig?

220

BIJLAGEN


Aansluiting taxaties op bezwaar afhandeling ja

nee

nvt

□

□

□

□

□

□

□

□

□

□

□

□

□

□

□

□

□

□

Controle verwerking bevindingen bezwaarafhandeling Beschikbaarheid vergelijking met resultaten bezwaarafhandeling Is er een overzicht beschikbaar met alle woningen waarvoor bezwaar is aangetekend tegen de waarde naar de vorige waardepeildatum (1 januari 2007) Is voor alle woningen op dit overzicht aangegeven de waarde naar waardepeildatum 1 januari 2007 op de oorspronkelijke beschikking, de waarde naar waardepeildatum 1 januari 2007 na bezwaar (en beroep) en de getaxeerde waarde naar waardepeildatum 1 januari 2008? Is op dit overzicht een verklaring gegeven bij de woningen waarbij de stijging ten opzichte van de waarde na bezwaar (en beroep) meer dan 3% afwijkt van de gemiddelde waardeontwikkeling ten opzichte van de vorige waardepeildatum (in de gemeente, in de betreffende buurt of de betreffende categorie)? Is sprake van een geldige reden dat de nieuwe getaxeerde waarde niet "gemiddeld" aansluit op de waarde na bezwaar (en beroep)? Is er een overeenkomstig overzicht beschikbaar met alle woningen waarvoor naar aanleiding van een bezwaar tegen een andere woning geconcludeerd is dat de waarde naar de vorige waardepeildatum onjuist is (domino-effect) Rapportage onderzochte panden Voor de volgende panden heeft een nader onderzoek plaatsgevonden naar de relatie tussen de WOZ-waarde naar de vorige waardepeildatum, de grieven en conclusies uit de bezwaarafhandeling en de nieuwe waarde (postcode huisnummer): Vindplaats digitale bestand (anders afdruk bijvoegen) De onderzochte panden kunnen ook gemarkeerd zijn in de algemene overzichten van panden waarvoor naar de vorige waardepeildatum bezwaar is ingediend of die in het kader van "domino-effect" zijn beoordeeld. Conclusie Is er sprake van een correcte verwerking van de bevindingen uit bezwaar in de nieuwe waarde? (eventueel met toelichting) Te treffen maatregelen Welke maatregelen worden getroffen om de bevindingen uit bezwaar zorgvuldiger te verwerken? Vervolgcontroles Is na afronding van deze maatregelen het opnieuw uitvoeren van (dit deel van) het beoordelingsprotocol nodig?

221


BIJLAGEN

Consistente ontwikkeling meerdere jaren ja

nee

nvt

□

□

□

□

□

□

□ □ □

□ □ □

□ □ □

□ □

□ □

□ □

□

□

□

Controle consistente ontwikkeling Beschikbaarheid vergelijking over meerdere jaren Is er een overzicht beschikbaar waarin de waarde-ontwikkeling tussen waardepeildatum 1 januari 2007 en waardepeildatum 1 januari 2008 wordt vergeleken met de waarde-ontwikkeling tussen waardepeildatum 1 januari 2005 en waardepeildatum 1 januari 2007? Zijn bij genoemd overzicht afzonderlijk beoordeeld de woningen die tussen 2007 en 2008 meer (3%) dan gemiddeld zijn gestegen, terwijl ze tussen 2005 en 2007 juist minder (3%) dan gemiddeld zijn gestegen? (jojo-effect) Is op het overzicht bij alle woningen een verklaring gegeven? Is sprake van een geldige verklaring? Zijn bij genoemd overzicht afzonderlijk beoordeeld de woningen die tussen 2007 en 2008 minder (3%) dan gemiddeld zijn gestegen, terwijl ze tussen 2005 en 2007 juist meer (3%) dan gemiddeld zijn gestegen? (jojo-effect) Is op het overzicht bij alle woningen een verklaring gegeven? Is sprake van een geldige verklaring? Rapportage onderzochte panden Voor de volgende panden met een waarde-ontwikkeling buiten de genoemde range is onderzocht of een geldige reden is vastgelegd (postcode huisnummer): Vindplaats digitale bestand (anders afdruk bijvoegen) De onderzochte panden kunnen ook gemarkeerd zijn in de algemene overzichten van panden met afwijkende waarde-ontwikkeling Conclusie Is er sprake van een consistente ontwikkeling van de waarde ten opzichte van de waardepeildatum 1 januari 2005, respectievelijk 1 januari 2007 voor alle panden? (eventueel met toelichting) Te treffen maatregelen Welke maatregelen worden getroffen om de consistentie van de nieuwe taxaties ten opzichte van de waarden naar de vorige waardepeildata te verbeteren? Vervolgcontroles Is na afronding van deze maatregelen het opnieuw uitvoeren van (dit deel van) het beoordelingsprotocol nodig?

222

BIJLAGEN


Controle taxatieverslagen ja

nee

nvt

□ □

□ □

□ □

□ □

□ □

□ □

□

□

□

□ □ □ □

□ □ □ □

□ □ □ □

□ □ □

□ □ □

□ □ □

□ □

□ □

□ □

□ □

□ □

□ □

□

□

□

□ □ □ □ □ □

□ □ □ □ □ □

□ □ □ □ □ □

□ □

□ □

□ □

Controle taxatieverslagen (bevindingen per onderzocht taxatieverslag) Aanduiding WOZ-object Wordt het volledige adres vermeld? Is het adres in overeenstemming met het officieel toegekend adres? Kadastrale objecten betrokken in taxatie Worden alle kadastrale gegevens conform Stuf-WOZ vermeld? Heeft de kadastrale aanduiding betrekking op een bestaand kadastraal perceel (vgl. WOZ-administratie)? Is de totale grondoppervlakte in overeenstemming met de oppervlakte die wordt vermeld op het taxatieverslag? Volledigheid en juistheid objectkenmerken Wordt het type object vermeld? Valt deze omschrijving binnen de objectenlijst die de gemeente hanteert? Wordt een begrijpelijke gebiedsaanduiding (wijk/buurt) vermeld? Klopt deze gebiedsaanduiding met de aanduidingen die de gemeente hanteert voor dit gebied? Wordt het bouwjaar of de bouwjaarklasse vermeld? Wordt de kavelgrootte van de woning vermeld? Wordt de grootte of grootteklasse van de woning vermeld? Marktgegevens van het object zelf Indien de verkoopprijs van het object zelf is vermeld is deze correct? Valt deze verkoopdatum binnen de periode van vijf jaar voor de waardepeildatum tot het moment van het verstrekken van het taxatieverslag? Zijn er eventuele bijzondere omstandigheden vermeld? Indien géén verkoopprijs van het object zelf is vermeld is het object inderdaad niet verkocht binnen de periode van vijf jaar voor de waardepeildatum tot het moment van het verstrekken van het taxatieverslag (let op nieuwbouw V.O.N.-prijzen en familietransacties)? Controles vermelding juiste vergelijkingswoningen Is de onderbouwing herkenbaar? Let daarbij op de volgende punten: Wordt de waarde van elk object onderbouwd door drie verkochte woningen? Worden de adresgegevens vermeld? Liggen deze woningen in hetzelfde gebied? Zijn de drie woningen van dezelfde categorie? Worden de transactieprijzen vermeld? Worden de verkoopdata vermeld? Worden bijzonderheden aangegeven die zich bij de verkoop hebben voorgedaan? Worden de vastgestelde waarden van deze woningen vermeld? Wijkt de vastgestelde waarde van de onderbouwende verkopen niet meer af dan 35% van de getaxeerde waarde?

223


BIJLAGEN

ja

nee

nvt

□

□

□

Controle taxatieverslagen (samenvatting) Rapportage onderzochte panden Voor de volgende panden is het taxatieverslag beoordeeld (postcode huisnummer): Vindplaats digitale bestand (anders afdruk bijvoegen) Conclusie Is er sprake van volledige taxatieverslagen woningen die voldoen aan de eisen voor onderbouwing? (eventueel met toelichting) Te treffen maatregelen Welke maatregelen worden getroffen om de kwaliteit van de nieuwe taxatieverslagen te verbeteren? Vervolgcontroles Is na afronding van deze maatregelen het opnieuw uitvoeren van (dit deel van) het beoordelingsprotocol nodig?

De handreiking voor het beoordelingsprotocol betreft de versie per 28 oktober 2008. Deze is bedoeld voor waardepeildatum 1 januari 2008. Het beoordelingsprotocol wordt voor iedere waardepeildatum aangepast, omdat de aangegeven bandbreedten voor ratio's afhankelijk zijn van de marktontwikkelingen in de jaren rondom de waardepeildatum. De meest recente versie wordt gepubliceerd op de site van de Waarderingskamer.

224

BIJLAGEN


BEOORDELINGSPROTOCOL COURANTE NIET-WONINGEN Adres gecontroleerd object: WOZ-objectnummer gecontroleerd object: Gecontroleerd door: Controledatum:

................................................................................. ................................................................................. ................................................................................. .................................................................................

ja

nee

nvt

□

□

□

□ □

□ □

□ □

□

□

□

□

□

□

□

□

□

□

□

□

□

□

□

□

□

□

□ □

□ □

□ □

□

□

□

□

□

□

□ □

□ □

□ □

Controle volledigheid taxatieverslag Aanduiding WOZ-object Wordt het volledige adres vermeld en is het adres in overeenstemming met het officieel toegekend adres? Kadastrale objecten betrokken in taxatie Worden alle kadastrale gegevens conform Stuf-WOZ vermeld? Heeft de kadastrale aanduiding betrekking op een bestaand kadastraal perceel (vgl. WOZ-administratie)? Past de toegekende grondoppervlakte per perceel binnen de totale kadastrale oppervlakte van het perceel (vgl. WOZ-administratie)? Is de totale grondoppervlakte van het object in overeenstemming met de toegekende oppervlakten per perceel? Is de totale grondoppervlakte in overeenstemming met de oppervlakte die wordt vermeld op het taxatieverslag? Volledigheid en juistheid objectkenmerken Wordt het soort object vermeld en valt deze omschrijving binnen de soort object lijst die de gemeente hanteert? Wordt de buurt vermeld en past deze buurtaanduiding binnen de buurtaanduiding die de gemeente hanteert voor dit type objecten? De onderstaande vragen worden gesteld per deelobject of voor het gehele object Is er een duidelijke aanduiding van het onderdeel en is deze aanduiding begrijpelijk voor de belanghebbende? Wordt het bouwjaar vermeld en is dit correct? Wordt de grootte van het onderdeel vermeld en is de grootte van het onderdeel correct? Marktgegevens van het object zelf Indien de verkoopprijs van het object zelf is vermeld zijn de verkoopprijs en verkoopdatum correct? Valt deze datum binnen de periode van vijf jaar voor de waardepeildatum tot het moment van het verstrekken van het taxatieverslag? Zijn er eventuele bijzondere omstandigheden vermeld? Indien géén verkoopprijs van het object zelf is vermeld is het object inderdaad niet verkocht binnen de periode van vijf jaar voor de waardepeildatum tot het moment van het verstrekken van het taxatieverslag?

225


Huurprijs van het object zelf Indien de huurprijs wordt vermeld zijn de huurprijs en de bijbehorende ingangsdatum correct en valt deze datum binnen de periode van vijf jaar voor de waardepeildatum tot het moment van het verstrekken van het taxatieverslag? Zijn eventuele bijzondere omstandigheden vermeld? Indien géén huurprijs is vermeld is het object inderdaad niet verhuurd binnen de periode van vijf jaar voor de waardepeildatum tot het moment van het verstrekken van het taxatieverslag?

BIJLAGEN ja

nee

nvt

□

□

□

□ □

□ □

□ □

□

□

□

□

□

□

□ □

□ □

□ □

□

□

□

□

□

□

□ □

□ □

□ □

□ □

□ □

□ □

□ □

□ □

□ □

□

□

□

□ □

□ □

□ □

□

□

□

□ □

□ □

□ □

□ □

□ □

□ □

Controle taxatieopbouw per deelobject of voor het gehele object Huurwaarde en kapitalisatiefactor Wordt de bruto huurwaarde per vierkante meter vermeld en is de absolute hoogte van huurwaarde per vierkante meter aannemelijk? Is de huurwaarde per vierkante meter naar onderlinge verhouding tussen de verschillende onderdelen aannemelijk (bijv. verhouding winkelruimte en magazijn en/of verhouding begane grond en verdiepingen)? Is de huurwaarde per onderdeel aannemelijk? Is de huurwaarde in overeenstemming met de mogelijk op het taxatieverslag vermelde en voor het desbetreffende object betaalde huur? Wordt de kapitalisatiefactor vermeld en is de absolute hoogte van de kapitalisatiefactor aannemelijk? Wordt binnen de taxatie van het object één en dezelfde kapitalisatiefactor gehanteerd? Worden afwijkingen gemotiveerd? Is de taxatiewaarde van het onderdeel aannemelijk? Bijzondere onderdelen: parkeervoorzieningen en grond Is het aantal en aard van de vermelde parkeerplaatsen correct? Is het aannemelijk dat de waarde van de parkeerplaatsen niet een onderdeel uit maakt van de waarde van de andere onderdelen? Is taxatiewaarde voor parkeervoorzieningen aannemelijk? Is de oppervlakte behorend bij de parkeervoorziening in overeenstemming met totale grondoppervlakte? Is het aannemelijk dat de waarde van de grond niet (volledig) een onderdeel uit maakt van de waarde van de andere onderdelen? Is oppervlakte die is aangeduid als additionele grond aannemelijk? Is de taxatiewaarde voor (additionele) grond aannemelijk? Bijzondere correcties Indien er sprake is van een bijzondere correctie wordt de reden van deze aftrek (of bijtelling) vermeld? Is deze reden relevant voor het desbetreffende object? Is de hoogte van de aftrek (bijtelling) waarschijnlijk? Taxatiewaarde Is de taxatiewaarde aannemelijk? Is de taxatiewaarde in overeenstemming met de mogelijk op het taxatieverslag vermelde voor het desbetreffende object gerealiseerde verkoopprijs dan wel de geïnvesteerde stichtingskosten?

226

BIJLAGEN

1. HANDREIKING BEOORDELINGSPROTOCOLLEN ja

nee

nvt

□

□

□

□ □

□ □

□ □

□

□

□

□

□

□

□

□

□

Controle waardeverhoudingen en aansluiting op marktniveau Is bij de taxatie gebruik gemaakt van huurwaarderanges en kapitalisatieranges en sluiten deze kengetallen aan op de referenties? Zo nee, is de afwijking van deze "kengetallen" gemotiveerd? Is de taxatiewaarde in verhouding met de taxatiewaarde van vergelijkbare WOZ-objecten op vergelijkbare locaties? Is de taxatiewaarde in verhouding met de taxatiewaarde van vergelijkbare WOZ-objecten op niet-vergelijkbare locaties? Is de taxatiewaarde in verhouding met de taxatiewaarde van nietvergelijkbare courante niet-woningen op vergelijkbare locaties? Is de taxatiewaarde in verhouding met de vastgestelde waarde naar de vorige waardepeildatum?

De handreiking voor het beoordelingsprotocol betreft de versie per 27 september 2006. De meest recente versie wordt gepubliceerd op de site van de Waarderingskamer.

227


BIJLAGEN

BEOORDELINGSPROTOCOL INCOURANTE NIET-WONINGEN Adres gecontroleerd object: WOZ-objectnummer gecontroleerd object: Gecontroleerd door: Controledatum:

................................................................................. ................................................................................. ................................................................................. ................................................................................. ja

nee

nvt

□

□

□

Controle taxatieverslagen (samenvatting) Rapportage onderzochte panden Voor de volgende panden is het taxatieverslag, de taxatiewaarde en de taxatie-opbouw beoordeeld (postcode huisnummer): Vindplaats digitale bestand (anders afdruk bijvoegen) Conclusie Is er sprake van volledige taxatieverslagen incourante objecten die voldoen aan de eisen voor onderbouwing? (eventueel met toelichting) Is er sprake van consistente berekening van de gecorrigeerde vervangingswaarde? (eventueel met toelichting) Zijn alle gebruikte kengetallen in overeenstemming met de landelijke taxatiewijzers, dan wel zijn de afwijkingen afdoende gemotiveerd? (eventueel met toelichting) Te treffen maatregelen Welke maatregelen worden getroffen om de kwaliteit van de nieuwe taxatieverslagen te verbeteren? Vervolgcontroles Is na afronding van deze maatregelen het opnieuw uitvoeren van (dit deel van) het beoordelingsprotocol nodig?

228

BIJLAGEN


Controle volledigheid taxatieverslagen ja

nee

nvt

□ □

□ □

□ □

□ □

□ □

□ □

□

□

□

□ □ □

□ □ □

□ □ □

□

□

□

□ □ □

□ □ □

□ □ □

□

□

□

□

□

□

□ □ □

□ □ □

□ □ □

□

□

□

□

□

□

□

□

□

□

□

□

□

□

□

□

□

□

□

□

□

□

□

□

Controle taxatieverslagen (bevindingen per onderzocht taxatieverslag) Aanduiding WOZ-object Wordt het volledige adres vermeld? Is het adres in overeenstemming met het officieel toegekend adres? Kadastrale objecten betrokken in taxatie Worden alle kadastrale gegevens conform Stuf-WOZ vermeld? Heeft de kadastrale aanduiding betrekking op een bestaand kadastraal perceel (vgl. WOZ-administratie)? Is de totale grondoppervlakte in overeenstemming met de oppervlakte die wordt vermeld op het taxatieverslag? Volledigheid en juistheid objectkenmerken Wordt het type object vermeld? Valt deze omschrijving binnen de objectenlijst die de gemeente hanteert? Is de aanduiding bij elk van de onderdelen op het taxatieverslag begrijpelijk voor de belanghebbende? Wordt het bouwjaar (of de bouwjaarklasse) bij elk van de onderdelen vermeld? Is het vermelde bouwjaar correct? Wordt de grootte van elk van de onderdelen vermeld? Is de vermelde grootte correct? Marktgegevens (stichtingskosten) van het object zelf Valt het bouwjaar in de periode van vijf jaar voor de waardepeildatum tot en met het moment van verstrekken van het taxatieverslag? Zo ja, zijn de stichtingskosten van het object zelf op het taxatieverslag vermeld? Zijn de vermelde stichtingskosten correct? Zijn er eventuele bijzondere omstandigheden vermeld? Indien géén verkoopprijs van het object zelf is vermeld is het object inderdaad niet verkocht binnen de periode van vijf jaar voor de waardepeildatum tot het moment van het verstrekken van het taxatieverslag (let op nieuwbouw V.O.N.-prijzen en familietransacties)? Marktgegevens (verkoopprijs/huurprijs) van het object zelf Is het object in de periode van vijf jaar voor de waardepeildatum tot en met het moment van verstrekken van het taxatieverslag verkocht of verhuurd? Zo ja, is de verkoopprijs/huurprijs van het object zelf op het taxatieverslag vermeld? Is de vermelde verkoopprijs/huurprijs correct? Omzetbelasting Wordt aangegeven of de taxatiewaarde inclusief of exclusief omzetbelasting is? Is de manier waarop de omzetbelasting is vermeld in overeenstemming met de BTW positie van de eigenaar? Werktuigenvrijstelling Is op het taxatieverslag aangegeven of er werktuigen of categorieën werktuigen buiten aanmerking zijn gebleven? Zo nee, is het waarschijnlijk dat bij tot type object geen werktuigen behoren die buiten de waardebepaling moeten blijven? Is indien een aftrek wordt gegeven voor werktuigen aangegeven welke werktuigen of categorieën werktuigen buiten aanmerking zijn gebleven?

229


BIJLAGEN

Controle taxatie en taxatie-opbouw ja

nee

nvt

Controle taxatie en taxatie-opbouw (bevindingen per onderzocht taxatieverslag) Berekening gecorrigeerde vervangingswaarde opstal(len) Bestaat er voor dit type object een landelijke taxatiewijzer? Zo ja, is eenduidig aangegeven welke archetype(n) uit deze taxatiewijzer zijn gebruikt bij de taxatie? Is conform de taxatiewijzer de driedeling (ruwbouw, afbouw, installaties) toegepast? Is bij de diverse onderdelen de vervangingswaarde per vierkante meter (of kubieke meter of een andere eenheid) vermeld op het taxatieverslag? Stemt de vervangingswaarde per vierkante meter (of kubieke meter of andere eenheid) overeen met de kengetallen voor het relevante archetype in de gebruikte taxatiewijzer? Is vermenigvuldiging van de vervangingswaarde per eenheid maal de grootte correct uitgevoerd? Zijn bij de diverse onderdelen de restwaarde en verwachte levensduur vermeld op het taxatieverslag? Stemmen de restwaarde en levensduur overeen met de kengetallen voor het relevante archetype in de gebruikte taxatiewijzer? Is de verlenging levensduur (zie algemeen deel taxatiewijzers) correct uitgevoerd? Is de correctie voor technische veroudering correct berekend? Zijn de diverse onderdelen van de factor voor functionele veroudering aannemelijk? Is de correctie voor technische veroudering correct berekend? Is de taxatiewaarde voor het opstal (de opstallen) correct berekend? Is, indien op één van de genoemde onderdelen wordt afgeweken van de kengetallen uit de landelijke taxatiewijzer, een motivering van deze afwijking vastgelegd bij de taxatie? Grondwaarde Is de oppervlakte die vermeld wordt onder "opbouw taxatie" in overeenstemming met de vermelde (toegekende) oppervlakte? Is de gehanteerde grondprijs per vierkante meter aangegeven? Is de gehanteerde grondprijs aannemelijk in relatie tot de gronduitgifteprijzen van de gemeente? Indien er een surplus aan grond is, is er onderscheid gemaakt tussen de benodigde grond en het surplus aan grondoppervlakte? Bijzondere onderdelen correcties Indien er sprake is van een bijzondere correctie wordt de reden van deze aftrek (of bijtelling) vermeld? Is deze reden relevant voor het desbetreffende object? Is de hoogte van de aftrek (bijtelling) waarschijnlijk? Taxatiewaarde Is de taxatiewaarde correct berekend? Is de taxatiewaarde in overeenstemming met de mogelijk op het taxatieverslag vermelde voor het desbetreffende object gerealiseerde stichtingskosten? Is de taxatiewaarde in overeenstemming met de mogelijk op het taxatieverslag vermelde voor het desbetreffende object gerealiseerde verkoopprijs/huurprijs? Is de taxatiewaarde in verhouding met de vastgestelde waarde naar de vorige waardepeildatum?

230

□ □

□ □

□ □

□

□

□

□

□

□

□

□

□

□

□

□

□

□

□

□

□

□

□

□

□

□ □

□ □

□ □

□ □

□ □

□ □

□

□

□

□ □

□ □

□ □

□

□

□

□

□

□

□ □

□ □

□ □

□ □

□ □

□ □

□

□

□

BIJLAGEN


Aansluiting taxaties op bezwaar afhandeling ja

nee

nvt

□

□

□

□

□

□

□

□

□

□

□

□

□

□

□

Controle verwerking bevindingen bezwaarafhandeling Beschikbaarheid vergelijking met resultaten bezwaarafhandeling Is er een overzicht beschikbaar met alle incourante objecten waarvoor bezwaar is aangetekend tegen de waarde naar de vorige waardepeildatum? Is voor alle incourante objecten op dit overzicht aangegeven de waarde naar de vorige waardepeildatum op de oorspronkelijke beschikking, de waarde naar de vorige waardepeildatum na bezwaar (en beroep) en de getaxeerde waarde naar de huidige waardepeildatum ? Is op dit overzicht een verklaring gegeven bij de incourante objecten waarbij de stijging ten opzichte van de waarde na bezwaar (en beroep) meer dan 3% afwijkt van de gemiddelde waardeontwikkeling voor incourante objecten ten opzichte van de vorige waardepeildatum? Is sprake van een geldige reden dat de nieuwe getaxeerde waarde niet "gemiddeld" aansluit op de waarde na bezwaar (en beroep)? Rapportage onderzochte panden Voor de volgende incourante objecten heeft een nader onderzoek plaatsgevonden naar de relatie tussen de WOZ-waarde naar de vorige waardepeildatum, de grieven en conclusies uit de bezwaarafhandeling en de nieuwe waarde (postcode huisnummer): Vindplaats digitale bestand (anders afdruk bijvoegen) De onderzochte panden kunnen ook gemarkeerd zijn in de algemene overzichten van panden waarvoor naar de vorige waardepeildatum bezwaar is ingediend. Conclusie Is er sprake van een correcte verwerking van de bevindingen uit bezwaar in de nieuwe waarde? (eventueel met toelichting) Te treffen maatregelen Welke maatregelen worden getroffen om de bevindingen uit bezwaar zorgvuldiger te verwerken? Vervolgcontroles Is na afronding van deze maatregelen het opnieuw uitvoeren van (dit deel van) het beoordelingsprotocol nodig?

De handreiking voor het beoordelingsprotocol betreft de versie per 11 augustus 2008. De meest recente versie wordt gepubliceerd op de site van de Waarderingskamer.

231


BIJLAGEN

BEOORDELINGSPROTOCOL AGRARISCHE OBJECTEN Adres gecontroleerd object: WOZ-objectnummer gecontroleerd object: Gecontroleerd door: Controledatum:

................................................................................. ................................................................................. ................................................................................. .................................................................................

ja

nee

nvt

□

□

□

□ □

□ □

□ □

□

□

□

□

□

□

□ □

□ □

□ □

□

□

□

□

□

□

□

□

□

□

□

□

□ □

□ □

□ □

□

□

□

□

□

□

□ □

□ □

□ □

Controle volledigheid taxatieverslag Aanduiding WOZ-object Wordt het volledige adres vermeld en is het adres in overeenstemming met het officieel toegekend adres? Kadastrale objecten betrokken in taxatie Worden alle kadastrale gegevens conform Stuf-WOZ vermeld? Heeft de kadastrale aanduiding betrekking op een bestaand kadastraal perceel (vgl. WOZ-administratie)? Past de toegekende grondoppervlakte per perceel binnen de kadastrale oppervlakte van het perceel (vgl. WOZ-administratie)? Is de totale grondoppervlakte van het object in overeenstemming met de toegekende oppervlakten per perceel? Wordt de meegetaxeerde oppervlakte gebouwd vermeld? Zijn de meegetaxeerde oppervlakten gebouwd per perceel kleiner dan of gelijk aan toegekende oppervlakten per perceel? Is de totale meegetaxeerde oppervlakte van het object in overeenstemming met de meegetaxeerde oppervlakten per perceel? Is de totale meegetaxeerde oppervlakte in overeenstemming met de oppervlakte die wordt vermeld onder opbouw taxatie? Volledigheid en juistheid objectkenmerken Wordt het soort object vermeld en valt deze omschrijving binnen de soort object lijst die de gemeente hanteert? De onderstaande vragen worden gesteld per deelobject of voor het gehele object Is er een duidelijke aanduiding van het onderdeel en is deze aanduiding begrijpelijk voor de belanghebbende? Wordt het bouwjaar vermeld en is dit correct? Wordt de grootte van het onderdeel vermeld en is de grootte van het onderdeel correct? Marktgegevens van het object zelf Indien de verkoopprijs van het object zelf is vermeld. Zijn de verkoopprijs en verkoopdatum correct? Valt deze datum binnen de periode van vijf jaar voor de waardepeildatum tot het moment van het verstrekken van het taxatieverslag? Zijn er eventuele bijzondere omstandigheden vermeld? Indien géén verkoopprijs van het object zelf is vermeld is het object inderdaad niet verkocht binnen de periode van vijf jaar voor de waardepeildatum tot het moment van het verstrekken van het taxatieverslag?

232

BIJLAGEN


Stichtingskosten van het object zelf Indien de stichtingskosten van het object zijn vermeld. Zijn de stichtingskosten en het bouwjaar correct? Valt dit bouwjaar binnen de periode van vijf jaar voor de waardepeildatum tot het moment van het verstrekken van het taxatieverslag? Zijn er eventuele bijzondere omstandigheden vermeld? Indien geen stichtingskosten vermeld Ligt het bouwjaar van het object inderdaad niet binnen de periode van vijf jaar voor de waardepeildatum tot het moment van het verstrekken van het taxatieverslag?

ja

nee

nvt

□

□

□

□

□

□

□

□

□

□

□

□

□

□

□

□

□

□

□

□

□

□

□

□

□ □ □

□ □ □

□ □ □

□ □

□ □

□ □

□

□

□

□

□

□

□

□

□

Controle taxatieopbouw per deelobject of voor het gehele object Grond Blijkt uit het taxatieverslag hoeveel grond er per onderdeel meegetaxeerd werd? Is de wijze waarop de grond gewaardeerd wordt in overeenstemming met het soort object (bijv. is de "cultuurgrondvrijstelling" terecht toegepast)? Is de gehanteerde grondprijs per vierkante meter aangegeven en aannemelijk? Bijzondere correcties (bijv. bodemveront., aanwezigheid asbest, werktuigen) Indien er sprake is van een bijzondere correctie wordt de reden van deze aftrek (of bijtelling) vermeld? Is deze reden relevant voor het desbetreffende object? Is de hoogte van de aftrek (bijtelling) waarschijnlijk? Is indien een aftrek wordt gegeven voor werktuigen aangegeven welke werktuigen of categorieën werktuigen buiten aanmerking zijn gebleven? Taxatiewaarde Is de taxatiewaarde correct berekend? Is de taxatiewaarde in overeenstemming met de mogelijk op het taxatieverslag vermelde voor het desbetreffende object gerealiseerde verkoopprijs en/of stichtingskosten?

Controle waardeverhoudingen en aansluiting op marktniveau Is bij de taxatie gebruik gemaakt van kengetallen uit een taxatiewijzer en sluiten deze kengetallen aan op de marktanalyse? Is de taxatiewaarde in verhouding met de taxatiewaarde van vergelijkbare objecten? Is de taxatiewaarde in verhouding met de vastgestelde waarde naar de vorige waardepeildatum?

De handreiking voor het beoordelingsprotocol betreft de versie per 27 september 2006. De meest recente versie wordt gepubliceerd op de site van de Waarderingskamer.

233


234

BIJLAGEN

BIJLAGEN

2.

2. VOORBEELDEN TAXATIEVERSLAGEN

VOORBEELDEN TAXATIEVERSLAGEN TAXATIEVERSLAG WONINGEN

Aanduiding woning: Wassenaarseweg Straatnaam: 80 Huisnummer: 2596 CZ Postcode: Den Haag Woonplaats:

Waardepeildatum:

1 januari 2008

Locatieomschrijving:


sectie:

perceelnummer:

letter:

's-Gravenhage

AE

1001

G


Tussenwoning Benoordenhout 1925 350 m3

indexnummer:

oppervlakte:

150 m2

Bijzondere kenmerken: . 1 dakkapel . gerenoveerd in 1995

Berging, garage

Marktgegevens: De getaxeerde woning is verkocht: Transportdatum: verkoopprijs:

1 februari 2007

bijzondere omstandigheden:

€ 280.000

Andere relevante marktgegevens Straatnaam: Wassenaarseweg xx Huisnummer: Postcode: 2568 CZ Den Haag Woonplaats: Soort woning: Hoekwoning Benoordenhout Buurt: 1920 - 1940 Bouwjaar: 350 m3 Grootte van de woning: Berging, garage Bijgebouwen: 175 m2 Grondoppervlakte: (tuinoppervlakte:) 15 april 2008 Transportdatum: Verkoopprijs: € 310.000 € 305.000 Vastgestelde waarde:

Wassenaarseweg yy 2568 AA Den Haag Tussenwoning Benoordenhout 1931 340 m3 140 m2 12 maart 2007 € 280.000 € 290.000 Vastgestelde waarde:

Wassenaarseweg zz 2568 CA Den Haag Tussenwoning Benoordenhout 1919 335 m3 Berging 140 m2 1 augustus 2007 € 220.000 € 260.000 € 295.000

235


BIJLAGEN

TAXATIEVERSLAG WONINGEN Aanduiding woning: Muzenstraat Straatnaam: 73-b Huisnummer: 2509 AE Postcode: Den Haag Woonplaats: inclusief berging Zwarteweg 23 Locatieomschrijving:

Waardepeildatum:

1 januari 2008


sectie:

perceelnummer:

letter:

's-Gravenhage

AE

1078

G


Benedenwoning Centrum 1932 115 m2

indexnummer:

oppervlakte:

Bijzondere kenmerken: . 1 dakkapel

Berging



3 april 2008

familieverkoop

€ 210.000

Andere relevante marktgegevens Straatnaam: Boslaan xx Huisnummer: Postcode: 2593 CZ Den Haag Woonplaats: Soort woning: Benedenwoning Bezuidenhout Buurt: 1900 - 1920 Bouwjaar: 150 m2 Grootte van de woning: Bijgebouwen: Grondoppervlakte: (tuinoppervlakte:) 11 juni 2008 Transportdatum: Verkoopprijs: € 265.000 € 250.000 Vastgestelde waarde:

Muzenweg yy 2509 AA Den Haag Benedenwoning Centrum 1931 115 m2 40 m2 10 januari 2007 € 185.000 € 230.000 Vastgestelde waarde:

236

Muzenstraat zz 2509 AE Den Haag Bovenwoning Centrum 1926 140 m2 € 210.000 € 225.000

BIJLAGEN


TAXATIEVERSLAG WONINGEN Aanduiding woning: Haagsche Hopjes Straatnaam: 479 Huisnummer: 2599 ZZ Postcode: Den Haag Woonplaats:

Waardepeildatum:

1 januari 2008

Locatieomschrijving:


sectie:

perceelnummer:

letter:

indexnummer:

's-Gravenhage 's-Gravenhage

AE AE

1023 1024

G D

0003


Woonboerderij Noorderpark 1870 560 m3

oppervlakte:

1000 m2 50 m2

Bijzondere kenmerken: . 1 dakkapel . gerenoveerd in 2000 . rijksmonument . goede ligging met vrij uitzicht . water 400 m2

Garage


3 april 2008


€ 490.000

Andere relevante marktgegevens Straatnaam: Zeezicht xx Huisnummer: Postcode: 2511 AA Den Haag Woonplaats: Soort woning: Woonboerderij Zuiderpark Buurt: 1921 Bouwjaar: 800 m3 Grootte van de woning: Garage Bijgebouwen: 600 m2 Grondoppervlakte: (tuinoppervlakte:) 2 mei 2007 Transportdatum: Verkoopprijs: € 422.000 € 425.000 Vastgestelde waarde:

Scheveningselaan yy 2599 BC Den Haag Vrijstaande villa Noorderpark 1995 650 m3 Serre 500 m2 21 februari 2007 € 520.000 € 510.000 Vastgestelde waarde:

Haagsche Hopjes zz 2599 ZX Den Haag Woonboerderij Noorderpark 1905 425 m3 Garage 1200 m2 € 395.000 € 470.000

237


BIJLAGEN

TAXATIEVERSLAG OBJECTEN IN AANBOUW Aanduiding object: Straatnaam: Huisnummer: Postcode: Woonplaats: Locatieomschrijving:

Nieuwedaal Waardepeildatum: 1 januari 2008 13 Toestandspeildatum: 1 januari 2009 1122 NW Vinexdorp Object in aanbouw (voortgang 40%)


sectie:

perceelnummer:

letter:

Vinexstad

VD

2065

G


Woning in aanbouw Dalen 2009 350 m3

indexnummer:

oppervlakte:

250 m2

Bijzondere kenmerken: . alle ruwe verdiepingsvloeren gereed

Marktgegevens: Van het getaxeerde object zijn de volgende marktgegevens verzameld: Bouwjaar: verkoopprijs: bijzondere omstandigheden:

Opbouw taxatie en gecorrigeerde vervangingswaarde:

Woning

350 m3

à € 500

€ 175.000

Voortgang per 1-1-2009: 40% Grond

€ 70.000 2

250 m

à € 300


€ 75.000

€ 145.000 € 145.000

De vastgestelde waarde van een woning in aanbouw is bepaald op basis van de vervangingswaarde. Hiervoor wordt afzonderlijk de waarde voor de woning (bouwkosten) en de waarde voor de grond berekend. De waarde voor de woning wordt bepaald door het voortgangspercentage van de bouw op 1 januari te vermenigvuldigen met de geobjectiveerde stichtingskosten. De waarde voor de grond wordt niet gecorrigeerd voor een voortgangspercentage.

238

BIJLAGEN


TAXATIEVERSLAG NIET-WONINGEN Aanduiding object: Straatnaam: Huisnummer: Postcode: Woonplaats: Locatieomschrijving:

Wassenaarseweg 80 2596 CZ Den Haag

Waardepeildatum:

1 januari 2008

Object is inclusief de volgende adressen: Wassenaarsweg Straatnaam: 82 Huisnummer: 2596 CZ Postcode: Kadastrale objecten betrokken in deze taxatie: Kadastrale gemeente:

sectie:

perceelnummer:

letter:

indexnummer:


AE AE

1023 1024

G D

0003


oppervlakte:

850 m2 150 m2

Bijzondere kenmerken:

Kantoorpand Benoordenhout 1920 - 1940 2500 m2

Marktgegevens: Van het getaxeerde object zijn de volgende marktgegevens verzameld: Ingangsdatum: huurprijs: bijzondere omstandigheden:

1 februari 2007 € 410.000 Opbouw taxatie en kapitalisatie huurwaarde: Kantoorruimte begane grond Kantoorruimte verdiepingen Magazijnen

517 m2 1500 m2 483 m2

à € 200 factor 9,1

€ 103.400

à € 180 factor 9,1

€ 270.000

à € 100 factor 9,1

€ 48.300

€ 940.940 € 2.457.000

Parkeerplaatsen

25 plaatsen

à € 5000

Extra grond

200m2 à € 300 (800 m2 betrokken in huurwaarde) Vastgestelde waarde:

€ 439.530 € 125.000 € 60.000 € 4.022.470 € 4.020.000

Vastgestelde waarde is waarde in het economische verkeer gebaseerd op een (fictieve) transactie waarover geen omzetbelasting wordt geheven.

239


BIJLAGEN


Zwarteweg 25 2509 CZ Den Haag

Waardepeildatum:

1 januari 2008

Object is inclusief de volgende adressen: Zwarteweg Straatnaam: 23 Huisnummer: 2509 CZ Postcode: Kadastrale objecten betrokken in deze taxatie: Kadastrale gemeente:

sectie:

perceelnummer:

letter:

indexnummer:


AE AE

1023 1024

G D

0003


oppervlakte:

850 m2 700 m2

Bijzondere kenmerken: . installaties vernieuwd in 2001 . onderhoud goed

Industrie Centrum 2003 500 m3

Marktgegevens: Van het getaxeerde object zijn de volgende marktgegevens verzameld: Bouwjaar: stichtingskosten: bijzondere omstandigheden:

2003 € 610.000 inclusief grond Opbouw taxatie en gecorrigeerde vervangingswaarde: Ruwbouw productiehal

500 m3

à € 300

bouwjaar 2003 restwaarde 40% techn. veroudering func. veroudering

levensduur 50 jaar resterende levensduur 45 aftrek 6% factor 0,94 aftrek 0% factor 1,00

€ 150.000 jaar € 141.000

Afbouw/inrichting productiehal

500 m3

à € 250

bouwjaar 2003 restwaarde 20% techn. veroudering func. veroudering


€ 125.000 jaar € 115.000

Installaties productie

€ 90.000 bouwjaar 2006 restwaarde 40% techn. veroudering func. veroudering


jaar € 78.660

240

BIJLAGEN


Infrastructuur

900 m2

à € 65

€ 58.500

Grond

1550 m2

à € 200

€ 310.000

Bodemverontreiniging

- € 30.000

Machinezaalkraan

0


€ 673.160 € 673.000

Vastgestelde waarde is exclusief omzetbelasting.

241


BIJLAGEN


Westerpad 8 9362 ZC Boerakker

Waardepeildatum:

1 januari 2008


sectie:

perceelnummer:

letter:

Boerakker Boerakker Boerakker

AA AD AD

1023 1078 1079

G G G

indexnummer:

oppervlakte:

indexnummer:

oppervlakte:

1.51.00 m2 10.15.00 m2 8.13.00 m2

Meegetaxeerde oppervlakte gebouwd: Kadastrale gemeente:

sectie:

perceelnummer:

letter:

Boerakker Boerakker

AA AD

1023 1078

G G

51.00 m2 8.00 m2

Objectgegevens: Soort object: Buurt: Bouwjaar: Grootte van het object: (zie onder)

Agrarisch Voor 1900 -

Type bedrijf: Soort gebruik:

Kop-hals-romp Boerderij/Veeteelt

Bijzondere kenmerken: -

Marktgegevens: Van het getaxeerde object zijn de volgende marktgegevens verzameld: Transportdatum: transactieprijs: bijzondere omstandigheden:

Opbouw taxatie: Woongedeelte boerderij

-

450 m2 bouwjaar

Grupstal

€ 192.000

voor 1900

€ 48.000

600 m2 bouwjaar

Ligboxenstal

voor 1900

700 m2 1995 melkinstallatie (werktuig) bouwjaar

Erf

2100 m2 woning (inclusief)

3800 m2 Verharding

242

€ 196.000 €0 €0

bedrijfsgedeelte

€ 57.000

1000 m2

€ 10.000

BIJLAGEN

Mestsilo


1500 m3 bouwjaar

1996

€ 40.000


€ 543.000

Vastgestelde waarde is waarde in het economische verkeer gebaseerd op een (fictieve) transactie waarover geen omzetbelasting wordt geheven.

243


244

BIJLAGEN

BIJLAGEN

3.

3. MODEL-TOELICHTING TAXATIEVERSLAGEN

MODEL-TOELICHTING TAXATIEVERSLAGEN

MODEL TOELICHTING TAXATIEVERSLAG WONINGEN De Wet waardering onroerende zaken verplicht de gemeente om de waarde in het economische verkeer te bepalen. De waarde in het economische verkeer is de prijs die een koper en een verkoper overeen zouden komen na de beste voorbereiding van een verkoop. Deze verkoop zou moeten plaatsvinden op de waardepeildatum. Natuurlijk worden niet alle woningen op de waardepeildatum verkocht. Toch moet van alle woningen de waarde bepaald worden. De gemeente gebruikt daarvoor de verkoopprijzen die in de markt tot stand komen. Deze verkopen vinden natuurlijk niet allemaal op de waardepeildatum plaats. De vermelde verkoopdatum is de dag waarop de verkoop van de woning is geregistreerd door het Kadaster. Bij de waardebepaling in het kader van de Wet WOZ moet de taxateur van de gemeente twee dingen doen, namelijk: - voor de woningen waarvan een verkoopprijs dichtbij de waardepeildatum bekend is: uit de betaalde verkoopprijs afleiden wat de waarde in het economische verkeer is op de waardepeildatum; - voor de woningen waarvan geen recente verkoopprijs bekend is: uit de waarde van andere woningen de waarde in het economische verkeer afleiden. Deze twee stappen zijn in het taxatieverslag goed herkenbaar. Op het taxatieverslag staat, indien onlangs een verkoop heeft plaatsgevonden, de verkoopprijs vermeld. Indien de woning waarop dit taxatieverslag betrekking heeft, niet is verkocht, staan wel verkoopprijzen van enkele andere woningen vermeld. Uit het taxatieverslag blijkt ook dat de waarde van een woning op de waardepeildatum meestal niet exact gelijk is aan de betaalde verkoopprijs. Dit heeft te maken met de marktontwikkelingen tussen het moment van verkoop en de waardepeildatum. Het heeft ook te maken met eventuele subjectieve elementen die een rol gespeeld hebben bij de verkoop en met eventuele veranderingen in of aan de woning na de koopdatum. Uit het taxatieverslag blijkt verder dat vergeleken is met enkele andere woningen (marktgegevens). Meestal zijn dit woningen in dezelfde buurt en van dezelfde soort. Wanneer geen verkoopprijzen beschikbaar zijn van woningen in dezelfde buurt of dezelfde categorie, dan worden bij de marktgegevens woningen vermeld die iets meer verschillen van de getaxeerde woning. Op basis van de verschillen in objectkenmerken tussen de woningen moet de taxateur de waarde bepalen. Daarom zijn op het taxatieverslag enkele belangrijke objectkenmerken van de desbetreffende woningen weergegeven. Een grotere woning zal vaak een hogere waarde hebben, maar als de onderhoudstoestand van die grotere woning slechter is (bijvoorbeeld veel eerder bouwjaar) dan kan de waarde van de kleinere woning toch weer hoger zijn.

245


BIJLAGEN

Bij de objectkenmerken staan enkele belangrijke kenmerken van uw woning opgesomd. Aan de hand van deze kenmerken kunt u beoordelen of de taxateur uitgegaan is van correcte gegevens. Wat betreft de aanduiding van de grootte van de woning is het belangrijk dat dit de bruto . . . . (oppervlakte/inhoud) is. Dit betekent dat alle ruimten in de woning zijn meegenomen, dus ook gangen en trappen. Deze bruto . . . . (oppervlakte/inhoud) zal dan ook groter zijn dan de bij elkaar getelde oppervlakten/inhouden van alle kamers. MODEL-TOELICHTING TAXATIEVERSLAG NIET-WONINGEN De Wet waardering onroerende zaken verplicht de gemeente om de waarde voor elke onroerende zaak vast te stellen. Voor een onroerende zaak die niet als woning wordt gebruikt kan dit de gecorrigeerde vervangingswaarde zijn of de waarde in het economische verkeer. Als WOZ-waarde wordt vastgesteld de hoogste van deze twee waarden. Of voor uw onroerende zaak de waarde in het economische verkeer is vastgesteld of de gecorrigeerde vervangingswaarde, blijkt uit het taxatieverslag. Voor het bepalen van de waarde in het economische verkeer van een niet-woning wordt veelal gebruik gemaakt van de huurwaarde-kapitalisatiemethode. Deze methode wordt gebruikt omdat de gebruiker van deze categorie objecten veelal de ruimte huurt en er dus sprake is van een markt met huurtransacties. Uit de in de markt gerealiseerde huurprijzen leidt de taxateur een huurwaarde af. Deze huurwaarde hangt natuurlijk af van bijvoorbeeld het soort object, de grootte van het object en de kwaliteit. Voor het bepalen van de huurwaarde maakt de taxateur gebruik van huurprijzen die zo dicht mogelijk bij de waardepeildatum overeengekomen zijn tussen eigenaren en huurders. Voor het vaststellen van de waarde in het economische verkeer is het noodzakelijk dat de huurwaarde (de huurprijs per jaar die een huurder en een verhuurder overeen zouden komen na de beste voorbereiding van een verhuur, wanneer deze verhuur zou plaatsvinden op de waardepeildatum) wordt vermenigvuldigd met een kapitalisatiefactor. De hoogte van deze kapitalisatiefactor is in het algemeen afhankelijk van het renteniveau en het risico dat een investeerder loopt bij een bepaald type onroerende zaken. De kapitalisatiefactor voor een specifieke onroerende zaak is verder afhankelijk van het leegstandsrisico voor het object (een hoog leegstandsrisico leidt tot een lagere kapitalisatiefactor) en van de onderhoudgevoeligheid van de zaak. Indien jaarlijks veel geld nodig is voor onderhoud, dan zal de kapitalisatiefactor lager zijn. In de kapitalisatiefactor is tevens een opslag verwerkt indien de waarde niet exclusief omzetbelasting is bepaald. Indien de WOZ-waarde is gebaseerd op de gecorrigeerde vervangingswaarde, dan staan vier elementen centraal bij de waardebepaling, namelijk de waarde van de grond, de vervangingswaarde van het opstal en de afschrijving in verband met de technische veroudering en in verband met de functionele veroudering. Voor het bepalen van de waarde van de grond wordt aangesloten bij de prijzen die de gemeente rondom de waardepeildatum hanteerde of zou hanteren bij de uitgifte van grond. Voor de vervangingswaarde van het opstal wordt uitgegaan van de investeringen 246

BIJLAGEN

3. MODEL-TOELICHTING TAXATIEVERSLAGEN

die nodig zijn om een in beginsel identiek object opnieuw te bouwen. Deze vervangingswaarde wordt gecorrigeerd in verband met het feit dat meestal geen sprake is van een nieuw object op de waardepeildatum (technische veroudering) en in verband met het feit dat het bestaande object wellicht minder functioneel is dan een nieuw object. Bij de objectkenmerken staan enkele belangrijke kenmerken van uw onroerende zaak opgesomd. Aan de hand van deze kenmerken kunt u beoordelen of de taxateur uitgegaan is van correcte gegevens.

247


248

BIJLAGEN

BIJLAGEN

4.

4. MODEL-TOELICHTING INLICHTINGENFORMULIEREN

MODEL-TOELICHTING INLICHTINGENFORMULIEREN

INLICHTINGENFORMULIER GEBRUIKERS NIET-WONINGEN Op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) moet de gemeente de waarde bepalen van onroerende zaken. De waarde wordt bij voor bezwaar vatbare beschikking vastgesteld en gebruikt bij de heffing van verschillende belastingen. Onder meer voor de objectafbakening is nodig dat de gemeente weet wie gebruiker is van een (deel van een) pand. Actuele gegevens omtrent de gebruiker zijn ook van belang voor de heffing van onroerende-zaakbelastingen. Met dit inlichtingenformulier worden gebruikersmutaties en hiermee samenhangende mutaties van onroerende zaken (bijvoorbeeld verplaatsing van scheidingswanden tussen de onroerende zaken) geïnventariseerd. Deze inventarisatie is nodig voor de jaarlijkse actualisering van de gemeentelijke administratie over de gehuurde eenheden in bijvoorbeeld bedrijfsverzamelgebouwen, winkelcentra etc. Indien er in de loop van een kalenderjaar sprake is van een gebruikersmutatie, betekent dit dat de aanslag onroerende-zaakbelasting ten aanzien van de gebruiker voor het daarop volgende kalenderjaar wordt gericht aan de nieuwe gebruiker. Indien er mutaties zijn in de afbakening van een onroerende zaak (mutaties objecten binnen het complex), kan er, ingeval de mutatie leidt tot een waardeverandering, aanleiding zijn om met ingang van het daarop volgende kalenderjaar, een nieuwe waarde vast te stellen voor zowel eigenaar als gebruiker. De objectafbakening van de onroerende zaken binnen het complex kan wijzigen wanneer de omvang van de gehuurde eenheid van de bestaande gebruikers is gewijzigd en/of wanneer de begrenzing van de ruimten van een nieuwe gebruiker of nieuwe gebruikers niet samenvalt met de grenzen bij voorgaande gebruikers. De contactpersoon betreft de persoon die dit formulier heeft ingevuld en/of degene die eventueel nadere vragen kan beantwoorden. Op grond van artikel 47 van de Algemene wet inzake rijksbelastingen bent u verplicht de gevraagde gegevens te verstrekken. Dit artikel is zowel van toepassing op het verstrekken van gegevens en inlichtingen die van belang zijn voor de waardebepaling en waardevaststelling in het kader van de Wet WOZ als voor die van belang zijn voor de heffing van onroerende-zaakbelastingen. De door u verstrekte gegevens vallen onder de geheimhoudingsplicht krachtens de Algemene wet bestuursrecht. Met vragen omtrent het invullen van het formulier kunt u zich wenden tot: . . . . . . van de gemeente . . . . . . Zij/hij is dagelijks telefonisch te bereiken tussen . . . en . . . uur op telefoonnummer: . . . . . . .

249


BIJLAGEN

INLICHTINGENFORMULIER HUURGEGEVENS Op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) moet de gemeente de waarde bepalen van onroerende zaken. De waarde wordt bij voor bezwaar vatbare beschikking vastgesteld en gebruikt bij de heffing van verschillende belastingen. Ten behoeve van de waardebepaling moet de gemeente informatie verzamelen omtrent de verhuurtransacties van niet-woningen. Uit de gemeentelijke administratie blijkt dat er een andere gebruiker is gekomen van de op het inlichtingenformulier vermelde onroerende zaak. Vermoedelijk is er een nieuwe huurovereenkomst gesloten (verhuurtransactie). U wordt verzocht enkele gegevens over deze nieuwe huurovereenkomst in te vullen op bijgaand inlichtingenformulier. Natuurlijk zullen de verstrekte gegevens vertrouwelijk worden behandeld. Het nieuwe huurcontract heeft in het algemeen geen gevolgen voor de WOZ-beschikking die geldt voor het lopende kalenderjaar. De gemeente heeft de actuele gegevens over het marktniveau en de marktontwikkelingen nodig voor de taxaties ter voorbereiding op de WOZ-beschikkingen die zullen worden genomen voor de volgende waardepeildatum. De gegevens zijn ook van belang voor de behandeling van bezwaarschriften tegen beschikkingen over het huidige tijdvak. De verzameling en analyse van marktgegevens is dus niet uitsluitend van belang voor de waardebepaling van de op het formulier vermelde onroerende zaak. De op het formulier gevraagde informatie heeft betrekking op de inhoud van de nieuw gesloten huurovereenkomst. Indien geen sprake is van een nieuwe huurovereenkomst kunt u dit op het formulier kenbaar maken. Omdat de vragen in deze rubriek steeds betrekking hebben op de inhoud van het huurcontract, kunt u in plaats van de beantwoording van de vragen ook volstaan met het toezenden van een kopie van het huurcontract. U kunt het contract ook ter aanvulling op de antwoorden meezenden. In het eerste gedeelte van het inlichtingenformulier staat vermeld over welke onroerende zaak de gemeente informatie vraagt. Weergegeven is de aanduiding van deze onroerende zaak in de gemeentelijke administratie alsmede de aanduiding van het soort object. Indien één van de vermelde gegevens onjuist of onvolledig is, kunt u dit op het formulier verbeteren of aanvullen. In de rubriek huurprijs vult u in het bedrag dat in de eerste periode (de eerste maand of het eerste jaar) volgens de nieuwe huurovereenkomst aan huur wordt betaald voor de desbetreffende onroerende zaak. Gelieve dit bedrag exclusief BTW en exclusief servicekosten te vermelden. Niet alleen de huurprijs maar ook de andere voorwaarden in de huurovereenkomst zijn van belang om inzicht te krijgen in de ontwikkelingen van de waarde in het economische verkeer. De huurprijs en de andere voorwaarden van het huurcontract geven immers in onderlinge samenhang een indicatie van de huurwaarde. Het is voor de gemeente van 250

BIJLAGEN

4. MODEL-TOELICHTING INLICHTINGENFORMULIEREN

belang dat alle relevante voorwaarden in de verschillende contracten te kennen. De rubriek aanvullende gegevens is ingericht op de verkrijging van die informatie. De betaalde huurprijs voor een onroerende zaak kan relatief laag zijn in verhouding tot de marktprijzen en de kwaliteit van het object, indien de huurder zelf waardeverhogende investeringen heeft gedaan of doet in het object. Hiervan is sprake wanneer de huurder bijvoorbeeld investeert in scheidingswanden of een kwalitatief hoogwaardige gevel plaatst. Alleen investeringen in onroerende zaken zijn van belang en dus geen investeringen in de roerende inrichting. Indien er sprake is van waardeverhogende investeringen door de huurder in de onroerende zaak, dan kunt u dit met "ja" bij de desbetreffende vraag aangeven. De betaalde huurprijs voor een onroerende zaak kan relatief hoog zijn in verhouding tot de marktprijzen en de kwaliteit van het object, indien de huurder niet alleen de beschikking krijgt over de onroerende zaak, maar ook andere zaken of diensten geleverd krijgt voor deze prijs (bijvoorbeeld roerende inventaris, gebruik telefoon, gebruik postkamer, aanwezigheid receptionist(e) etc.). Indien er sprake is van andere zaken of diensten die de huurder ontvangt, dan kunt u dit met "ja" bij de desbetreffende vraag aangeven. De contactpersoon betreft de persoon die dit formulier heeft ingevuld en/of degene die eventueel nadere vragen kan beantwoorden. Op grond van artikel 47 van de Algemene wet inzake rijksbelastingen bent u verplicht de gevraagde gegevens te verstrekken. De door u verstrekte gegevens vallen onder de geheimhoudingsplicht krachtens de Algemene wet bestuursrecht. Met vragen omtrent het invullen van het formulier kunt u zich wenden tot: . . . . . . van de gemeente . . . . . . Zij/hij is dagelijks telefonisch te bereiken tussen . . . en . . . uur op telefoonnummer: . . . . . . .

251


252

BIJLAGEN

BIJLAGEN

5.

5. INTERNATIONAL VALUATION STANDARDS

INTERNATIONAL VALUATION STANDARDS 8 5.1

Internationale taxatierichtlijn voor de massale waardebepaling ten behoeve van belastingheffing 9 1.0 Inleiding 1.1 Het doel van deze richtlijn is het verschaffen van een kader voor de uitvoering van massale waardebepalingsopdrachten ten behoeve van de belastingheffing op onroerende zaken naar de waarde in landen die lid zijn van de International Valuation Standards Comittee (IVSC). De richtlijn ondersteunt het begrijpen van erkende methoden voor de massale waardebepaling, van het ontwerp en de implementatie van het systeem voor belastingheffing op onroerende zaken en de relatie tussen de massale waardebepaling en de internationale normen voor de waardebepaling van onroerende zaken. 1.2 Het proces van massale waarbepaling kan worden gebruikt als een methode bij belastingheffing op onroerende zaken naar de waarde of bij statistische en economische onderzoeken in het kader van overheidsbeleid. De uitkomsten van de waardebepaling ondersteunen het heffen van belastingen, de gelijkmatige verdeling van de belastingdruk en de verdeling van financiële opbrengsten of bijdragen over overheidsorganen. In deze richtlijn wordt met de massale waardebepaling bedoeld de massale waardebepaling voor deze doeleinden. 1.3 Om ervoor te zorgen dat een systeem voor belastingheffing op onroerende zaken effectief is, moeten de volgende zaken gewaarborgd zijn: (a) er moet een wettelijk systeem en een wettelijke infrastructuur zijn waardoor de rechten op onroerende zaken gedefinieerd zijn, ondersteund worden en beschermd worden; (b) er moet een systeem zijn voor de gegevensinwinning en registratie van alle percelen grond als basis voor de belastingheffing; (c) er moeten voldoende marktgegevens zijn waarvan de getaxeerde waarden afgeleid kunnen worden; (d) er moet voldoende vakbekwaam personeel zijn om het systeem van belastingheffing te kunnen implementeren;

8

9

De "International Valuation Standards" geven normen op het gehele terrein van de waardebepaling. Deze normen richten zich ook op waardering van andere vermogensbestanddelen dan onroerend goed. De hier weergegeven richtlijn voor de massale waardebepaling van onroerende zaken is een onderdeel van deze set van normen en moet ook gebruikt worden in samenhang met de overige normen vastgelegd in de genoemde Standards. Deze tekst is een letterlijke vertaling van de "International valuation guidance for mass appraisal" zoals gepubliceerd door de "International Valuation Standards Committee (IVSC)". Bij twijfel over de interpretatie tussen de Nederlandse vertaling en de oorspronkelijke Engelse tekst, prevaleert de Engelse tekst. 253


BIJLAGEN

(e) er moet sprake zijn van het permanente bijhouden van de geregistreerde belastingobjecten en de overige bestanden om steeds betere gegevens, nauwkeurigere taxaties en steeds gelijkwaardigere belastingheffing te waarborgen; en (f) er moet sprake zijn van een procedure voor het beproeven en testen van ontwikkelde taxatiemodellen om te waarborgen dat de gekozen aanpak en toepassing consistent geschiedt. l.4 De werkwijze voor massale waardebepaling omvat: (a) het identificeren (afbakenen) van de onroerende zaken waarvan de waarde bepaald moet worden; (b) het definiëren van de markt op basis van consistent gedrag van eigenaren van onroerende zaken en potentiële kopers; (c) het identificeren van de karakteristieken van vraag en aanbod die de totstandkoming van de waarde in de markt beïnvloeden; (d) het ontwikkelen van een structuur voor het taxatiemodel die een weergave is van de relaties tussen de karakteristieken van vraag en aanbod die de waarde in het gedefinieerde deel van de markt beïnvloeden; (e) het kalibreren van het model onder meer om te onderzoeken hoe de individuele eigenschappen van een onroerende zaak bijdragen aan de waarde; (f) het toepassen van de in het model vervatte conclusies op de kenmerken van de onroerende zaken waarvoor de waarde bepaald moet worden; (g) het permanent en periodiek valideren (controleren en accepteren) van de gekozen werkwijze voor de massale waardebepaling, van het taxatiemodel en van sturingsinformatie en andere kengetallen, waaronder de kwaliteitskengetallen van het taxatiemodel. (h) beoordelen en verbeteren van de resultaten van de massale waardebepaling. 1.5 Het waardebegrip gebruikt voor de massale waardebepaling is de "Market Value: waarde in het economische verkeer", zoals gedefinieerd in International Valuation Standard 1, Sectie 3,10 rekening houdend met aanpassingen van deze definitie door specifieke voorschriften vastgelegd in relevante instructies of wetgeving 11. Wanneer die instructie of wetgeving een ander waardebegrip dan "waarde in het economische verkeer" voorschrijven dan moet de taxateur passende taxatiemethoden toepassen om ook onder deze voorwaarden te voldoen aan de uitgangspunten van de normen van de International Valuation Standards Comittee (IVSC). Verwezen wordt naar International Valuation Standard 2, 10

11

254

Waarde in het economische verkeer is het geschatte bedrag waarvoor een onroerende zaak verkocht zou worden op de taxatiedatum door een bereidwillige koper van een bereidwillige verkoper zonder onderlinge relatie na zorgvuldige voorbereiding en waarbij beide partijen met kennis van zaken, verstandig en zonder dwang handelen De waarderingsvoorschriften in artikel 17 van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) leiden in een aantal situaties tot een afwijking ten opzichte van het algemene begrip "Market value: waarde in het economische verkeer".

BIJLAGEN


Sectie 5, en ook naar paragraaf 5.5.1 (e) hieronder, waarbij de taxateur één en ander ook verantwoordt in de rapportage over de uitgevoerde massale waardebepaling. 1.6 Massale waardebepaling kan worden uitgevoerd met of zonder de inzet van computerondersteunde technieken. Hoewel de computerondersteunde technieken de massale waardebepaling doelmatiger hebben gemaakt en ook hebben gezorgd voor een bredere toepassing van massale waardebepaling, is het proces van massale waardebepaling niet fundamenteel veranderd. Geautomatiseerde gegevensbestanden en computerondersteunde toepassingen worden gebruikt voor de vastlegging van gegevens, voor de weergave van en het bijhouden van kaarten, voor het analyseren van gegevens en voor het testen van de uitkomsten van de massale waardebepaling. 1.7 Het ontwikkelen van systemen voor massale waardebepaling ten behoeve van belastingheffing moet aansluiten op erkende wetenschappelijke uitgangspunten op het terrein van statistische toepassingen. 1.8 Hoewel ter plaatse geldende voorschriften voorrang hebben moeten alle medewerkers die de massale waardebepaling uitvoeren de gedragscode in de internationale normen van de IVSC in acht nemen. Het uitgangspunt van "waarde in het economische verkeer" als de basis voor de waardevaststelling wordt in de meeste landen erkend. De vereisten van de gedragscode van de IVSC zijn een noodzakelijke aanvulling op de vereisten vastgelegd in de ter plaatse geldende wetgeving. De vereisten uit de gedragscode zijn van toepassing op: (a) het proces van massale waardebepaling zelf; en (b) het gebruik van computers en van door de computer gegenereerde taxatiemodellen bij de uitvoering van de massale waardebepaling. 2.0 Omvang van de opdracht 2.1 De professionele aansprakelijkheid van de taxateurs wordt meestal voorgeschreven door de wet of regelgeving op het terrein van de massale waardebepaling. Het is de professionele verantwoordelijkheid van de taxateur om bekend te zijn met de bepalingen in de wet die van kracht zijn in het gebied waar de belastingheffing op onroerende zaken naar de waarde geschiedt, zich aan deze bepalingen te houden en uit te voeren. 2.2 De verschillende resultaten van processen van massale waardebepaling hebben financiële gevolgen voor het overheidsbestuur. Voor het genereren van inkomsten, het rechtvaardig verdelen van belastingdruk of voor de verdeling van opbrengsten of bijdragen, heeft elke afwijking van een nauwkeurige waarderingsgrondslag rechtsongelijkheid tot gevolg. De ter plaatse geldende wetgeving schrijft de waarderingsgrondslag en de definitie van de te taxeren waarde (dit is of de vast te stellen waarde en/of de kengetallen tot stand gekomen in de 255


BIJLAGEN

opdrachten voor massale waardebepaling) voor, alsmede de administratieve procedures voor het verzamelen en opleveren van taxatiegegevens, de frequentie van de massale waardebepaling en de procedures voor bezwaar tegen de vastgestelde waarde of kengetallen. 2.3 De omvang van de voltooide opdracht moet overeenstemmen met: (a) de verwachtingen van de aanbieders op de markt voor dezelfde diensten of vergelijkbare taxatiediensten; en (b) de vereisten volgens de normen van de IVSC, de richtlijnen en toepassing voor dit soort opdracht of een vergelijkbare opdracht. 3.0 Definities 3.1 Belastingheffing op onroerende zaken naar de waarde. Een procedure om opbrengsten te genereren gebaseerd op de vastgestelde waarde van de onroerende zaak gerelateerd aan een stelsel van tarieven vastgelegd in de wetgeving voor een bepaalde periode. 3.2 Kalibreren. Het proces van analyseren van bij elkaar horende objectgegevens en marktgegevens om de specifieke parameters in het taxatiemodel vast te stellen. 3.3 Massale waardebepaling. Het taxeren van een groot aantal onroerende zaken naar dezelfde waardepeildatum door een systematische en uniforme toepassing van taxatiemethoden en technieken die een statistische heroverweging en analyse van de resultaten mogelijk maakt. 3.4 Proces van massale waardebepaling. De procedures die worden toegepast in een opdracht voor massale waardebepaling om de vast te stellen waarden of kengetallen te verkrijgen. Dit proces omvat de acht stappen die hierboven zijn benoemd in paragraaf 1.4. 4.0 Relatie met (inter)nationale "Accounting Standards" 4.1 Massale waardebepaling valt niet onder de werking van nationale of internationale "accounting standards". 4.2 Taxateurs moeten zich bewust zijn van het feit dat herwaarderingsprocedures ten behoeve van de financiële verslaglegging niet zijn gerelateerd aan de procedures voor massale waardebepaling voor de belastingheffing op onroerende zaken naar de waarde. 4.3 Wettelijke verplichtingen en eisen aan het waardeniveau en eisen aan de uniformiteit bij de taxatiewaarden voor de belastingheffing op onroerende zaken naar de waarde leveren vaak afwijkingen op ten opzichte van taxatiewaarden die zijn vastgesteld voor de financiële verantwoording. 256

BIJLAGEN


5.0 Richtlijnen 5.1 Verzamelen van gegevens en vastlegging 5.1.1 Een robuuste gegevensverzameling moet beschikbaar zijn voor de taxateur. De vastlegging van gegevens is ontwikkeld van handmatige methoden tot het creëren van verfijnde databanken die computerondersteunde taxatie faciliteren, vaak met een geografische informatie systeem (GIS) als onderdeel van de gegevensverzameling. Gegevens over de objectkenmerken kunnen kwantitatief zijn (bijvoorbeeld oppervlakte grond, afmetingen, specificaties van het gebouw) en/of kwalitatief (inschatting van de fysieke gesteldheid van het gebouw en het karakter of de aantrekkelijkheid van de gebouwen op de markt). 5.1.1.1 Databanken voor de waardebepaling zijn gebaseerd op een registratie van eigendomsrechten (bijvoorbeeld registratie van eigendomsbewijzen, registratie van transportakten en verkoopinformatie) binnen de landelijke of lokale overheid, waaruit het eigendom van onroerende zaken of het belang bij onroerende zaken blijkt. 5.1.2 Kenmerken van de onroerend-goedmarkt die van belang zijn voor de massale waardebepaling worden vastgelegd in een systeem, met tenminste gegevens over: (a) ligging van het afgebakende marktgebied (marktsegment); (b) fysieke, juridische en economische kenmerken van de onroerende zaken; (c) periode waarin de marktcijfers werden gerealiseerd; en (d) belangen met betrekking tot deze onroerende zaak tot uitdrukking komend op de markt. 5.2 Het tot stand brengen en bijhouden van een register van vastgestelde waarden 5.2.1 Het register van vastgestelde waarden bevat informatie over eigendom van de onroerende zaak, definitie van de waarde, bijzonderheden over de vastgestelde waarde, peildatum en datum vanaf wanneer de vastgestelde waarde geldt. 5.2.2 Het moet mogelijk zijn het register van vastgestelde waarden periodiek aan te passen en te veranderen om de geldigheid en consistentie van de vastgestelde waarden te waarborgen. 5.3 Definitie van de waarde bij massale waardebepaling 5.3.1 Wanneer massale waardebepaling wordt uitgevoerd ten behoeve van de belastingheffing op onroerende zaken naar de waarde, dan is de definitie van 257


BIJLAGEN

het waardebegrip meestal voorgeschreven in de ter plaatse geldende wetgeving. Specifieke taxatiemethoden kunnen voorgeschreven zijn bij verschillende gedefinieerde waardebegrippen. 5.4 Normen voor het taxatieniveau en de uniformiteit 5.4.1 In het belang van rechtsgelijkheid moet bij de toepassing van massale waardebepaling voldaan worden aan normen voor het taxatieniveau (de aansluiting van vastgestelde waarden op daadwerkelijk betaalde verkoopprijzen), voor de uniformiteit (de statistische toets voor de consistentie van de vastgestelde waarden) en voor de correcte onderlinge waardeverhoudingen. 5.5 Rapportage over opdracht voor massale waardebepaling 5.5.1 Taxateurs die een opdracht voor massale waardebepaling uitvoeren, zijn onderworpen aan de bepalingen in International Valuation Standard 3, Rapportage van de taxatie. De taxateur rapporteert de volgende essentiële gegevens die specifiek zijn voor de opdracht voor massale waardebepaling: (a ) de klant en andere beoogde gebruikers; (b) het doel en het beoogde gebruik van de waardebepaling; (c) de omvang van het werk noodzakelijk om de opdracht te voltooien, inclusief eventuele beperkende voorwaarden; (d) elke bijzondere aanname en fictieve omstandigheid die noodzakelijkerwijs is gebruikt om de opdracht uit te voeren, mits deze aannames redelijk zijn en leiden tot geloofwaardige analyses; (e) de relevante waardegrondslag wanneer, onder redelijke voorwaarden, de waarde die geschat moet worden een andere is dan de waarde in het economische verkeer; (f) de kenmerken van de onroerende zaken die van belang zijn voor het doel en het beoogde gebruik van de massale waardebepaling; (g) een verwijzing naar elke onroerende zaak in het register van vastgestelde waarden (eventueel groepsgewijs) met aanduiding waar informatie is vastgelegd in het bestand met objecten; (h) karakteristieken van de onroerend-goedmarkt die relevant zijn voor het doel en het beoogde gebruik van de massale waardebepaling (zie paragraaf 5.1.2). 5.6 Afwijkingen 5.6.1 Afwijkingen van de instructies in deze richtlijn zijn alleen toegestaan, wanneer deze voortkomen uit het verplicht moeten voldoen aan wettelijke voorschriften, aan instructies van het bestuursorgaan of aan de overeengekomen of gewijzigde voorwaarden van de overeenkomst waarin de taxatieopdracht is vastgelegd.

258

BIJLAGEN


5.6.2 Verdere bepalingen over mogelijke afwijkingen zijn vastgelegd in sectie 6.8 van de gedragscode van de IVSC en in sectie 8.2 van International Valuation Standard 3. 6.0 Inwerkingtreding 6.1 Deze internationale taxatierichtlijn treedt in werking op 1 januari 2005.

5.2

Originele tekst van de International valuation guidance for mass appraisal for property taxation 12 1.0 Introduction 1.1 The objective of this Guidance Note is to provide a framework for the performance of Mass Appraisal assignments for Ad Valorem Property Taxation throughout IVSC Member States. The Guidance Note provides assistance in understanding recognised Mass Appraisal methods, the design and implementation of property taxation systems and the relationship of Mass Appraisal to International Valuation Standards. 1.2 The Mass Appraisal Process may be utilised as a methodology for Ad Valorem Property Taxation, or statistical and economic studies under government administrative programs. The appraisal outputs facilitate revenue raising, revenue equalisation, and the distribution of financial benefits or grants to government authorities. In this Guidance Note, reference to Mass Appraisal implies Mass Appraisal for the above purposes. 1.3 For a property taxation system to be effective, the following elements must be in place: (a) a legal system and legal infrastructure that define, support and protect property rights; (b) a recording and inventory system for all parcels of land, which represents the basis of taxation; (c) sufficient market data from which valuations may be determined; (d) sufficient resources and trained personnel to implement the system; (e) continued maintenance of the inventory and databases to ensure more refined data, more accurate valuations, and more equitable taxation; and (f) a process for sampling and testing developed models to ensure consistency in methodology and application.

12

International Valuation Standards, International Valuation Standards Committee, Seventh edition 2005, London, 2005 259


BIJLAGEN

l.4 The Mass Appraisal process includes: (a) identifying properties to be appraised; (b) defining the market area in terms of consistent behaviour on the part of property owners and would-be purchasers; (c) identifying characteristics of supply and demand that affect the creation of value in the defined market area; (d) developing a model structure that reflects the relationship among the characteristics affecting value in the market area; (e) calibrating the model structure to determine, among other attributes, the contribution of the individual property features affecting value; (f) applying the conclusions reflected in the model to the characteristics of the property(ies) being appraised; (g) validating the adopted mass appraisal process, model, measurements or other readings including the performance measures, on an ongoing basis and/or at discrete stages throughout the process; (h) reviewing and reconciling the Mass Appraisal results. 1.5 The valuation basis for Mass Appraisal is Market Value as defined in IVS 1, Section 3,13 subject to any modification of the concept as specified under relevant instructions or legislation. If such instructions or legislation stipulate a valuation basis other than Market Value as defined above, Valuers should apply appropriate valuation methods to accomplish the objectives of IVSC Standards under these circumstances. See IVS 2, Section 5, and also para. 5.5.1 (e) below under Disclosure in Mass Appraisal Valuation Reports. 1.6 Mass Appraisals can be prepared with or without computer assistance. While computerised methodology has made the Mass Appraisal process more efficient and more widespread, it has not altered that process. Data banks and computerised applications are used in data storage, mapping, data analysis, and testing of the results. 1.7 The development of Mass Appraisal systems for Property Taxation should follow recognised scientific standards in statistical applications. 1.8 While local legal requirements will take precedence, observance of the IVSs Code of Conduct is, nonetheless, incumbent upon assessment personnel, who carry out Mass Appraisals. The concept of Market Value is recognised as the assessment basis in most jurisdictions. The requirements of the IVSs Code of Conduct necessarily supplement those of local law. Requirements under the Code of Conduct apply to:

13

260

Market value is the estimated amount for which a property should exchange on the date of valuation between a willing buyer and a willing seller in a arm's-length transaction after proper marketing wherin the parties had each acted knowledgeably, prudently, and without compulsion.

BIJLAGEN


(a) the mass valuation process itself; and (b) the use of computers and computer-generated models in the mass appraisal process. 2.0 Scope 2.1 The professional responsibility of Valuers is, in most instances, prescribed by statute or regulations affecting Mass Appraisal assignments. It is the professional duty of the Valuer to be farniliar with, adhere to, and adrninister the provisions of the law established in the Ad Valorem property taxing jurisdiction. 2.2 The various outputs from Mass Appraisal programs have financial implications in government administration. For purposes of revenue raising, revenue equalisation, or the distribution of benefits or grants, any departure from an accurate basis of assessment will result in inequities. Local statutes prescribe the basis and definitions of values to be returned (i.e., the assessments and/or indices developed in Mass Appraisal assignments), the administrative procedures for the collection and delivery of valuation data, the time frames between undertaking Mass Appraisals, and the processes for appeal of assessments or indices. 2.3 The scope of the completed assignment shall be consistent with: (a) the expectations of participants in the market for the same or sirnilar valuation services; and (b) the requirements of IVSC Standards, Guidance Notes and Applications for the same or a similar assignment. 3.0 Definitions 3.1 Ad Valorem Property Taxation. A revenue-raising procedure, based on the assessed value of property related to a scale of charges defined by statute within a specified time frame. 3.2 Calibration. The process of analysing sets of property and market data to determine the specific parameters operating upon a model. 3.3 Mass Appraisal. The practice of appraising multiple properties as of a given date by a systematic and uniform application of appraisal methods and techniques that allow for statistical review and analysis of results. 3.4 Mass Appraisal Process. The procedures applied in mass appraisal assignments for arriving at assessments and/or indices. This process includes the eight steps, identified in para. 1.4 above.

261


BIJLAGEN

4.0 Relationship to Accounting Standards 4.1 Mass Appraisal does not fall under the governance of national or international accounting standards. 4.2 Valuers should be aware that revaluation procedures for financial reporting purposes are unrelated to Mass Appraisal procedures for Ad Valorem Property Taxation. 4.3 Legislative requirements and standards of appraisal level and uniformity in valuations for Ad Valorem Property Taxation are likely to produce variations in property values from those determined for financial reporting purposes. 5.0 Guidance 5.1 Data Collection and System Recording 5.1.1 A robust data collection system must be available to the Valuer. The recording of data has evolved from the use of manual methods to the creation of sophisticated data banks that facilitate computer-assisted appraisal, often incorporating geographic information systems (GIS). Property data may be quantitative (e.g., land areas, dimensions, building specifications) and/or qualitative (assessment of the physical condition, character, or market desirability of the improvements). 5.1.1.1 Appraisal data banks are built around land tenure records, e.g., title deeds, transfer documents, and sales information, in national, federal, state or local government jurisdictions that define property ownership or interests in land. 5.1.2 Characteristics of the market that are relevant to the purpose and intended use of tbe Mass Appraisal shall be recorded in the system including: (a) (b) (c) (d)

location of the defined market area; physical, legal, and economie attributes of the properties; time frame of market activity; and property interests reflected in the market.

5.2 The Development and Maintenance of Assessment Lists 5.2.1 Assessment Lists will contain information on property ownership, value definitions, details of the assessment, date of the assessment, and date on which the assessment comes into force. 5.2.2 Assessment Lists must allow for periodic adjustments or alterations to ensure the currency and consistency of assessed values. 262

BIJLAGEN


5.3 Mass Appraisal Value Definitions 5.3.1 Where mass appraisal is undertaken for the purpose of Ad Valorem Property Taxation, value definitions are generally mandated by local statute. Specific valuation methodologies may be required under different value definitions. 5.4 Standards of Appraisal Level and Uniformity 5.4.1 In the interests of assessment equity, standards of appraisal level (the proximity between assessments and actual prices) and uniformity (the statistical measure of valuation consistency) must be observed in the application of mass appraisal systems. 5.5 Disclosure in Mass Appraisal Assignment Reports 5.5.1 Valuers undertaking Mass Appraisal assignments are subject to the provisions of lVS 3, Valuation Reporting. The Valuer shall disclose the following essential data that is specific to Mass Appraisal reporting: (a ) the client and other intended users; (b) the purpose and intended use of the appraisal; (c) the scope of work necessary to complete the assignment, including any special limiting conditions; (d) any extraordinary assumptions and hypothetical conditions needed to carry out the assignment, provided these are reasonable and result in a credible analysis; (e) the relevant basis of valuation if, under reasonable terms and conditions, the value opinion to be developed is other than Market Value; (f) the characteristics of the properties that are relevant to the purpose and intended use of the Mass Appraisal; (g) a reference to each individual property in the Assessment List or grouping, indicating where information is stored in the property record relating to its identity; (h) the characteristics of the market that are relevant to the purpose and intended use of the Mass Appraisal (see para. 5.1.2). 5.6 Departure 5.6.1 Departure from the instructions in this Guidance Note should only result from required compliance with statutory provisions, administrative instructions, or the agreed or amended terms of appraisal contracts. 5.6.2 Further discussion on Departure provisions is set out in section 6.8 of the IVSs Code of Conduct and section 8.2 of International Valuation Standard 3. 263


BIJLAGEN

6.0 Effective Date 6.1 This International Valuation Guidance Note became effective on 1 January 2005.

264

BIJLAGEN

6.

6. BEGRIPPENLIJST

BEGRIPPENLIJST Basisregistratie Grootschalige Topografie (BGT) BGT De Basisregistratie Grootschalige Topografie, voorheen Grootschalige Basiskaart van Nederland (GBKN) is de vastlegging van de grootschalige topografie binnen het stelsel van basisregistraties. Deze BGT is een digitale topografische kaart met een vast gedefinieerde minimale inhoud en precisie, waarop de belangrijkste topografie in het terrein staat aangegeven (gebouwen, wegen, waterlopen). Deze basiskaart is als ondergrond geschikt voor uiteenlopende toepassingen. naverkenning van de BGT Het in eerste instantie door middel van bestaande informatie (veldwerken, huisnummerkaarten, adres(coördinaten)bestand) aanvullen en controleren van langs fotogrammetrische weg verkregen gegevens. Waar nodig kan het verdere completeren plaatsvinden door middel van terrestrische opname (bijvoorbeeld schattingen). Basisregistraties Adressen en Gebouwen (BAG) Authentieke registratie van alle officiële adressen en enkele kenmerken van gebouwen. De registraties bestaan uit de Basis Registratie Adressen (BRA) en de Basis Gebouwenregistratie (BGR). Deze registraties maken onderdeel uit van het stelsel van basisregistraties, welk stelsel verplicht door alle overheidsorganisaties gebruikt moet worden. Ligging De positie van het WOZ-object. De ligging of locatie van de onroerende zaak is een belangrijk kenmerk voor de waardebepaling. Immers één van de eigenschappen van onroerende zaken is dat de ligging niet veranderd kan worden. De ligging kan worden aangeduid door bijvoorbeeld het noemen van buurt of wijk. Ook kan gebruik gemaakt worden van postcode of van specifiek aangeduide en/of in het spraakgebruik bekende waardegebieden. Marktsegment Een indeling van de objecten (woningen) naar geografische ligging, type, grootte, karakter of voorzieningenniveau waarbij de groepen zo gevormd worden dat per groep sprake is van een gelijke marktontwikkeling in een onderzochte periode. Modelmatige waardebepaling woningen modelmatig waarderen Het taxeren van de waarde van een onroerende zaak door: - het systematisch uit de marktanalyse afleiden welke kenmerken van de objecten relevant zijn voor de waarde;

265


BIJLAGEN

- het uit de geregistreerde objectkenmerken van de te taxeren woningen halen van objectkenmerken die volgens de marktanalyse relevant zijn voor de waarde; - het bepalen van de structuur van het taxatiemodel gebaseerd op de samenhang tussen de waarderelevante kenmerken; - het kwantificeren van de relaties in het taxatiemodel tussen de waarderelevante kenmerken en de modelwaarde, respectievelijk tussen de waarderelevante kenmerken van verschillende woningen; - het berekenen van een waarde voor de desbetreffende woning door een directe vergelijking met een verkochte woning, een rekenkundige formule of een combinatie van beide; - het beoordelen van de waarschijnlijkheid dat de berekende waarde een correcte weergave is van de waarde; - het afzonderlijk verifiëren van de waarde indien er onvoldoende zekerheid bestaat dat de berekende waarde correct is. modelwaarde Waarde die door het taxatiemodel berekend of door een taxateur bepaald is gebruik makend van de op dat moment beschikbare marktgegevens en gebaseerd op een systematische vergelijking met andere objecten (waarde in het economische verkeer) of landelijke kengetallen (gecorrigeerde vervangingswaarde). Deze modelwaarde is mogelijk nog niet definitief bepaald, gecontroleerd en/of gefiatteerd. De modelwaarde wordt ook wel genoemd prognosewaarde of getaxeerde waarde. Onroerende zaak onroerend Onroerend zijn de grond, de nog niet gewonnen delfstoffen, de met de grond verenigde beplanting, alsmede de gebouwen en werken die duurzaam met de grond zijn verenigd, hetzij rechtstreeks, hetzij door vereniging met andere gebouwen of werken (art. 3:3 BW). Al hetgeen volgens verkeersopvatting onderdeel van een zaak uitmaakt, is bestanddeel van die zaak. Een zaak die met een hoofdzaak zodanig verbonden wordt dat zij daarvan niet kan worden afgescheiden zonder dat beschadiging van betekenis wordt toegebracht aan een der zaken, wordt bestanddeel van de hoofdzaak (art. 3:4 BW). De vraag of de vereniging duurzaam is, moet aan de hand van objectieve maatstaven worden beoordeeld, Het gaat erom of het bouwsel naar aard en inrichting bestemd is om duurzaam ter plaatse te blijven. Bij de beantwoording van de vraag of een gebouw of werk bestemd is om duurzaam ter plaatse te blijven, moet worden gelet op de bedoeling van de bouwer voorzover deze naar buiten kenbaar is. Ook de omvang en de constructie spelen daarbij een rol. zaak Zaken zijn de voor menselijke beheersing vatbare stoffelijke objecten (art. 3:2 BW). De afbakening in het kader van de Wet WOZ is dus gericht op het afbakenen van fysieke eenheden.

266

BIJLAGEN

6. BEGRIPPENLIJST

Onroerend goed goed Goederen zijn alle zaken en alle vermogensbestanddelen (art. 3:1 BW). Het begrip goed is daarmee meeromvattend. Het erfpachtrecht op een perceel is wel een goed, maar niet een onroerende zaak (het is een beperkt recht op een onroerende zaak). Het Burgerlijk wetboek definieert onroerend als kenmerk van zaken, niet van goederen. Onroerend goed kan volgens deze systematiek worden gedefinieerd als alle onroerende zaken alsmede alle rechten (vermogensbestanddelen) die betrekking hebben op onroerende zaken. Het begrip onroerend goed wordt in deze Waarderingsinstructie daarom alleen gebruikt in relatie tot het begrip onroerend-goedmarkt. Op de markt worden immers de (vaak beperkte of persoonlijke) rechten op onroerende zaken verhandeld. Opname opname ter plaatse Beoordeling van het object vanaf de openbare weg en eventueel vanaf de omliggende grond of vanaf een aangrenzende onroerende zaak. Betreding van het pand en/of contact met de gebruiker/beheerder zijn bij een opname ter plaatse niet aan de orde. inpandige opname Bezichtiging van de onroerende zaak waarbij in ieder geval het hoofdgebouw met toestemming van de gebruiker/beheerder is betreden en waarbij ook met deze gebruiker/beheerder van het object is gesproken. Een inpandige opname is daarmee een bijzondere vorm van de opname ter plaatse. Permanente marktanalyse marktanalyse Het systematisch onderzoeken van marktcijfers (verkoopcijfers, vraagprijzen etc.) om te beoordelen of deze marktcijfers een goed beeld geven van de waarde in het economische verkeer en om inzicht te hebben van de ontwikkelingen van de waarde in het economisch verkeer per marktsegment. Door de marktanalyse bestaat er steeds inzicht in de actuele waarde van onroerende zaken. Marktanalyse is daarmee veel meer dan het beoordelen van de bruikbaarheid van marktcijfers, maar omvat ook het afleiden van marktontwikkelingen uit deze marktcijfers en daarmee een belangrijk deel van het werk om tot een getaxeerde waarde te komen. permanente marktanalyse Het zo dicht mogelijk bij het moment waarop een marktcijfer bekend wordt, uitvoeren van de marktanalyse. Door een spreiding van de werkzaamheden over het jaar en doordat de onderliggende gegevens eenvoudiger te achterhalen zijn, is het direct analyseren doelmatiger dan periodiek een langere periode (bijvoorbeeld een heel jaar) te analyseren.

267


BIJLAGEN

Rijksmonument Een onroerende zaak kan worden aangewezen als rijksmonument en wordt dan ingeschreven in het Monumentenregister en tevens in het Kadaster. Indien een (deel van) een WOZ-object als rijksmonument is aangewezen wordt voor het WOZ-object bij de waardebepaling altijd de waarde in het economische verkeer bepaald. Taxatiemodel Dit is een vereenvoudigde, bij voorkeur gekwantificeerde weergave van de markt voor onroerende zaken, waarin relaties zijn gedefinieerd tussen kenmerken van de onroerende zaken, de waarde van onroerende zaken en de onderlinge verhoudingen tussen onroerende zaken. Met behulp van het taxatiemodel kan van een onroerende zaak waarvoor de relevante kenmerken beschikbaar zijn, een modelwaarde worden gegenereerd. taxatiemodel woningen Dit is een taxatiemodel gericht op de waardebepaling van woningen gebaseerd op een systematische vergelijking met verkochte woningen en gericht op het geven van een onderbouwing met behulp van verwijzing naar vergelijkbare (verkochte) woningen. Het model is zo ingericht dat de taxatiewaarden tot stand komen door een systematische vergelijking van de kenmerken van de te taxeren woning met de waarderelevante kenmerken van de verkochte woningen. De verschillen in kenmerken komen tot uitdrukking in een verschil in waarde. De parameters van het taxatiemodel bepalen ondermeer de invloed van elk kenmerk en bepalen daarmee uiteindelijk de modelwaarde. Deze parameters geven de specifieke marktsituatie in de gemeente weer. taxatiemodel niet-woningen Dit is een taxatiemodel gericht op de waardebepaling van niet-woningen gebaseerd op een voor de desbetreffende categorie passende taxatiemethodiek. De kengetallen en relaties die in het model worden gespecificeerd zijn afhankelijk van de taxatiemethodiek (bijvoorbeeld huurwaarde per vierkante meter en kapitalisatiefactor bij methodiek huurwaardekapitalisatie of vervangingswaarde en factor voor technische veroudering bij gecorrigeerde vervangingswaarde). Het model is zo ingericht dat de taxatiewaarden tot stand komen door een berekening van objectkenmerken, andere waarderelevante kenmerken en kengetallen. Deze kengetallen zijn afgeleid uit de marktanalyse dan wel afkomstig uit taxatiewijzers met landelijke kengetallen. Voortgang controle taxaties getaxeerde objecten Objecten waarvoor een modelwaarde (of prognosewaarde of getaxeerde waarde) naar peildatum 1 januari […..] bekend is. Deze waarde is mogelijk nog niet definitief bepaald, gecontroleerd en/of gefiatteerd, maar is wel als eerste resultaat door het model berekend of door een taxateur bepaald.

268

BIJLAGEN

6. BEGRIPPENLIJST

gecontroleerde objecten Objecten waarvoor de waarde naar de waardepeildatum 1 januari […..] door de gemeente zijn beoordeeld én goed bevonden. In geval van uitbesteding van de taxatie betekent dit dus dat de gemeente de resultaten ten behoeve van de oplevering heeft beoordeeld en geaccepteerd. gefiatteerde objecten Objecten waarvoor de waarde naar de waardepeildatum 1 januari […..] formeel is goedgekeurd waardoor tot waardevaststelling (het verzenden van de WOZ-beschikking) overgegaan kan worden. WOZ-administratie De gemeentelijke administratie waarin registratie plaatsvindt van alle bij de WOZuitvoering relevante gegevens. Een belangrijk onderdeel van deze administratie is het WOZ-objectenbestand van waaruit de WOZ-beschikkingen aan de belanghebbenden bekend worden gemaakt en van waaruit de afnemers worden geïnformeerd. Een WOZ-object is een onroerende zaak als bedoeld in artikel 16 van de Wet WOZ. WOZ-objecten die geleverd moeten worden aan de afnemers moeten in het WOZ-objectenbestand zijn vastgelegd, terwijl voor de uitgezonderde ongebouwde objecten ook andere vastleggingsvormen binnen de WOZ-administratie zijn toegestaan. In de praktijk worden voor deze objecten de volgende methoden gehanteerd om ze in de WOZ-administratie te verwerken, zodat volledigheidscontrole en beoordeling van de uitzondering na mutatie mogelijk zijn: - de uitgezonderde ongebouwde objecten worden volledig conform de regels voor de objectafbakening opgenomen in het centrale bestand met WOZ-objecten (bijvoorbeeld een WOZ-object bestaande uit bedrijfsmatig geëxploiteerde cultuurgrond van ondernemer X); - alle uitgezonderde ongebouwde objecten worden opgenomen in het centrale bestand met WOZ-objecten, maar niet volledig conform de regels voor de objectafbakening (bijvoorbeeld alle natuurgebieden van Staatsbosbeheer als één object, ongeacht de vraag of sprake is van een samenstel). In de praktijk wordt dit aangeduid als "container"; - de uitgezonderde ongebouwde objecten worden niet opgenomen in het centrale bestand met WOZ-objecten, maar in een ander administratief bestand (bijvoorbeeld kadastraal bestand, afzonderlijke database of spreadsheet). Hierbij wordt een aantekening gemaakt met betrekking tot de reden van "uitzondering"; - het onderscheid tussen WOZ-objecten waarvoor een waarde vastgesteld moet worden en die geleverd worden en de "ongebouwde uitgezonderde objecten" wordt gemaakt in een GIS-systeem (digitale WOZ-kaart) en alleen van de eerste soort objecten worden de gegevens vastgelegd in het WOZ-objectenbestand.

269


Beschikte objecten Te beschikken (geblokkeerde) objecten Deels uitgezonderde objecten Sluimerende objecten Gebouwde uitgezonderde objecten Niet beschikte objecten waarvoor wel een waarde is bepaald Niet beschikte ongebouwde objecten waarvoor vanwege doelmatigheid geen waarde is bepaald Ongebouwde uitgezonderde objecten

BIJLAGEN

te waarderen

te beschikken

+ + + +

+ + + -

te leveren aan afnemers + + + + + +

-

-

-

-

-

-

beschikte objecten WOZ-objecten waarvoor een WOZ-beschikking is verzonden aan één of meer belanghebbenden. Door middel van deze beschikking wordt de waarde van het WOZ-object vastgesteld. De beschikking is vatbaar voor bezwaar. De gegevens van deze WOZobjecten moeten geleverd worden aan de afnemers. te beschikken (geblokkeerde) objecten Onroerende zaken waarvoor een (tussentijdse) beschikking moet worden genomen, maar waarvoor het (nog) niet mogelijk is om deze beschikking te nemen, worden geblokkeerd. Er zijn twee redenen om te blokkeren, namelijk: - de taxatie en/of objectafbakening is nog niet gereed; - de belanghebbende(n) is (zijn) onbekend. De gegevens van deze geblokkeerde objecten moeten worden geleverd aan de afnemers. deels uitgezonderde objecten WOZ-objecten waarvoor een WOZ-beschikking wordt verzonden of moet worden verzonden en waarvan een deel van het object onder de uitzondering valt overeenkomstig de Uitvoeringsregeling uitgezonderde objecten Wet WOZ. Vaak zal de typering als uitgezonderd object samenvallen met de aanduiding "deels gebouwd object (code B)". Een voorbeeld is een agrarisch object bestaande uit boerderij, stallen en bedrijfsmatig geëxploiteerde cultuurgrond. sluimerende objecten Het sluimerende object beschrijft de ondergrond van meerdere reële WOZ-objecten. Van de sluimerende objecten wordt geen waarde bepaald. Sluimerende objecten worden niet beschikt. De gegevens van sluimerende objecten moeten wel worden geleverd aan de afnemers. Voorbeelden van reële WOZ-objecten waarvan de ondergrond in sluimerende WOZ-objecten kan zijn vastgelegd, zijn (huur)woningen in een flat en units in een bedrijfsverzamelgebouw.

270

BIJLAGEN

6. BEGRIPPENLIJST

gebouwde uitgezonderde objecten WOZ-objecten die als gebouwd zijn aangemerkt en waarvan de waarde, overeenkomstig de Uitvoeringsregeling uitgezonderde objecten Wet WOZ, buiten aanmerking wordt gelaten. Dit betekent in de praktijk dat voor die objecten waardebepaling achterwege wordt gelaten. De gegevens van gebouwde uitgezonderde objecten moeten worden geleverd aan de afnemers. Dit zijn bijvoorbeeld werktuigen die een zelfstandig gebouwd eigendom zijn, kerken, waterzuiveringsinstallaties en waterbeheersingswerken. niet beschikte objecten waarvoor wel een waarde is bepaald WOZ-objecten waarvoor een waarde is bepaald op 0 of 1 euro waarvan de gemeente op grond van doelmatigheidsoverwegingen de waardevaststelling (verzending van de beschikking) achterwege laat. Er wordt dus geen WOZ-beschikking verzonden aan één of meer belanghebbenden. De waarde van het object wordt wel geleverd aan de afnemers. niet beschikte ongebouwde objecten waarvoor vanwege doelmatigheid geen waarde is bepaald Ongebouwde onroerende zaken waarvan waardebepaling en waardevaststelling vanwege doelmatigheid achterwege is gebleven omdat waardevaststelling niet zal leiden tot belastingheffing door één van de afnemers. (Hoewel de waarde niet wordt bepaald, wordt in verband met de toetsing aan een door de gemeente mogelijk vastgestelde doelmatigheidsgrens, wel de grondwaarde geschat onder meer op basis van de bestemming van de grond. Het gebruik wordt in die gevallen niet beoordeeld.) Van deze objecten vindt geen gegevenslevering plaats aan de afnemers. ongebouwde uitgezonderde objecten WOZ-objecten die als ongebouwd zijn aangemerkt en waarvan de waarde, overeenkomstig de Uitvoeringsregeling uitgezonderde objecten Wet WOZ, buiten aanmerking wordt gelaten. Dit betekent in de praktijk dat voor die objecten waardebepaling achterwege wordt gelaten. De gegevens van deze objecten mogen niet worden geleverd aan de afnemers. Voorbeelden van ongebouwde uitgezonderde objecten zijn bedrijfsmatig geëxploiteerde cultuurgrond, natuurterreinen die beheerd worden door natuurbeschermingsorganisaties, openbare wegen, etc..

271


272

BIJLAGEN

BIJLAGEN

7.

7. TREFWOORDENREGISTER

TREFWOORDENREGISTER

aanbeveling van de Waarderingskamer aanwijzing afbakening WOZ-object, zie objectafbakening afwijking werkelijke en verwachte wijziging agrarische objecten ambtshalve vermindering analyseren marktgegevens

145 142 35, 37, 88, 89 75, 100, 184, 232, 242 173 33, 36

bandbreedte Basisregistraties Adressen en Gebouwen (BAG) bedrijfswaarde benuttingswaarde beoordelingsprotocol bestemming bestemmingswaarde, zie Natuurschoonwet bezwarenafhandeling bijhouding objectkenmerken bijzondere objecten bouwactiviteiten bouwvergunning, zie bouwactiviteiten buurt

34, 70 19, 68 176, 189 176, 188 209 14, 25, 59, 68, 143, 185

controledatum cultuurgrond cultuurhistorische waarde, zie benuttingswaarde

21, 23, 84, 86 201

deelobject-lijst, zie landelijke uniforme deelobject-lijst drempels bij bezwaar

55, 79 21 ev, 53 73 19 ev, 44, 59, 69 83, 85, 95

147

erfpacht, zie waarderingsvoorschriften ficties, zie waarderingsvoorschriften fouten in WOZ-administratie gebruikersmutatie gebruiksoppervlakte gegevensverstrekking aan belanghebbenden zie ook: taxatieverslag gegevensverstrekking aan derden zie ook: gerechtvaardigd belang gegevensverstrekking door derden gerechtvaardigd belang geschillen tussen afnemers en gemeenten

26, 70 14, 68 83, 86, 98 93, 154 135, 154 165 ev 135 142 273


BIJLAGEN

huurwoningen, zie waarderingsvoorschriften informatieplicht inlichtingenformulieren inpandige opname, zie opname ter plaatse inspectie ter plaatse inwinnen aanvullende informatie, zie opname ter plaatse kadastrale identificatie kadastrale mutatie kadastrale objecten betrokken in taxatie kengetallen, zie landelijke kengetallen koopdatum kwaliteitseisen taxatiemodel, zie taxatiemodel kwantificering reden afwijking

274

165 ev 178, 179, 249 ev 131 81 14, 68 94, 97 88 35, 38, 89

landelijke uniforme deelobject-lijst landelijke uniforme soort-object-lijst landelijke kengetallen landgoed, zie Natuurschoonwet ligging

83, 85 82, 85 48, 59, 73 34, 253

marktanalyse woningen marktanalyse niet-woningen marktgegevens marktgegevens op taxatieverslag marktsegment medewerkers marktanalyse medewerkers taxatie medewerkers taxatiemodellen medewerkers WOZ-administratie modelmatige waardebepaling

31, 70, 175, 267 43, 72, 175 31, 43 94, 96, 98 34, 75, 265 104 106 105 103 47, 76

Natuurschoonwet nieuwbouw, zie bouwactiviteiten

25, 144, 203

object in aanbouw objectafbakening objectgegevens, zie objectkenmerken objectkenmerken onderbouwing waarde onroerend goed onroerende zaak onvoldoende marktgegevens opname ter plaatse

59, 238 13 ev, 35, 68, 81, 266 19 ev, 69 93, 154 255 143, 266 74 20 ev, 42, 72, 267

BIJLAGEN

7. TREFWOORDENREGISTER

planning

117

ratio reden afwijking registreren marktgegevens rijksmonument

33, 36, 88, 89, 113, 216 34, 88 43, 72 19, 185, 187, 268

schema beheer objectafbakening schema bijhouding objectkenmerken schema marktanalyse schema WOZ-tijdlijn, zie WOZ-tijdlijn schema wetgeving sloop, zie bouwactiviteiten soort-object-lijst, zie landelijke uniforme soort-object-lijst

17 29 39 138

taxateur, zie medewerkers taxatie taxatiemodel taxatieverslag taxatiewijzer

36 ev, 47, 76 94, 180, 223, 235, 245 45, 48, 61, 77

uitgezonderde objecten

203, 269 ev

vakbekwaamheidseisen verbouwing, zie bouwactiviteiten vergunningsvrije bouwactiviteiten, zie bouwactiviteiten verzamelen marktgegevens volledigheid WOZ-administratie, zie WOZ-administratie vraagprijzen vragenlijst (periodieke inventarisatie)

103, 197 32, 44

waardebepaling woningen waardebepaling niet-woningen waarderingsvoorschriften WOZ-administratie WOZ-Datacenter WOZ-tijdlijn

47, 76, 186, 216 47, 77, 186, 225 ev 35, 143 ev 68, 69, 81, 210, 269 8, 45, 59, 73, 90 66, 67

32, 87 109, 118

275


276

BIJLAGEN

Waarderingsinstructie jaarlijkse waardebepaling

Recommend Documents