VYSOKÁ ŠKOLA POLYTECHNICKÁ JIHLAVA

VYSOKÁ ŠKOLA POLYTECHNICKÁ JIHLAVA Studijní obor: Finance a řízení podniku

Projekt - rekonstrukce bytové jednotky za účelem pronájmu bakalářská práce

Autor: Veronika Urbanová Vedoucí práce: Ing. Martina Kuncová, Ph.D. Jihlava 2015

2

Anotace Hlavním předmětem této bakalářské práce je Projekt – rekonstrukce bytové jednotky za účelem pronájmu. Celá práce je rozdělena do teoretické a do praktické části. V teoretické části je vysvětleno, co je to projekt a projektové řízení, jak ho správně naplánovat, které nástroje mohou být využívány pro plánování činností, jakým způsobem je projekt financován a co to je bankovní úvěr, a na závěr je zmíněna potřeba stavebního povolení v případě rekonstrukce. Praktická část přenáší teoretické poznatky do reálu na konkrétní případy. Zabývá se sestavením veškerých činností, které jsou k rekonstrukci potřeba, jejich oceněním, plánováním v reálném kalendáři. Následně jsou porovnány bankovní produkty a vybrán ten nejvýhodnější a na závěr je sestavována cena nájemného dle skutečných nákladů, reakcí občanů města či konkurence.

Klíčová slova projekt, projektové řízení, rekonstrukce, financování, úvěr, pronájem

Annotation The main subject of this thesis is the project - reconstruction of housing units for rental. The work is divided into theoretical and practical parts. In the theoretical section the basic sof the project and project management are defined. Afterwards it is explained, how to properly plan the project, what tools can be used for planning activities, how the project is financed and a bank loan basic characteristics are addend and in the end, there is talking about building permit. The practical part transmits theoretical knowledge into reality on specific cases. It deals with the design of all the activities that are needed for reconstruction, their valuation, real planning calendar. Subsequently, banking products are compared and the best on eis selected and at the end the rental price is compiled according to actual costs, reactions of the citizens of the city, and competition.

Key words project, project management, renovation, financing, loan, lease

3

Nyní bych velice ráda poděkovala své vedoucí bakalářské práce, Ing. Martině Kuncové, Ph.D., za odborné vedení práce, ohromnou trpělivost, cenné rady a poznámky při zpracovávání a také za její čas a ochotu. Dále bych ráda poděkovala veškerým zúčastněným odborníkům, kteří si našli čas na odbornou konzultaci ohledně této práce. A v neposlední řadě bych také poděkovala své rodině za trpělivost a podporu při studiu.

4

Prohlašuji, že předložená bakalářská práce je původní a zpracoval/a jsem ji samostatně. Prohlašuji, že citace použitých pramenů je úplná, že jsem v práci neporušil/a autorská práva (ve smyslu zákona č. 121/2000 Sb., o právu autorském, o právech souvisejících s právem autorským a o změně některých zákonů, v platném znění, dále též „AZ“). Souhlasím s umístěním bakalářské práce v knihovně VŠPJ a s jejím užitím k výuce nebo k vlastní vnitřní potřebě VŠPJ. Byl/a jsem seznámen/a s tím, že na mou bakalářskou práci se plně vztahuje AZ, zejména § 60 (školní dílo). Beru na vědomí, že VŠPJ má právo na uzavření licenční smlouvy o užití mé bakalářské práce a prohlašuji, že s o u h l a s í m s případným užitím mé bakalářské práce (prodej, zapůjčení apod.). Jsem si vědom/a toho, že užít své bakalářské práce či poskytnout licenci k jejímu využití mohu jen se souhlasem VŠPJ, která má právo ode mne požadovat přiměřený příspěvek na úhradu nákladů, vynaložených vysokou školou na vytvoření díla (až do jejich skutečné výše), z výdělku dosaženého v souvislosti s užitím díla či poskytnutím licence.

V Jihlavě dne

.......................................................... Podpis

5

Obsah Úvod.................................................................................................................................. 8 1

Projekt ..................................................................................................................... 10 1.1

Projektové řízení .............................................................................................. 11

1.2

Plánování projektu ........................................................................................... 12

1.2.1

Analýza času metodou CPM..................................................................... 13

1.2.2

Síťový graf ................................................................................................ 15

1.2.3

Ganttův diagram ....................................................................................... 16

1.3

Organizační struktura projektu ......................................................................... 17

1.3.1

Manažer projektu ...................................................................................... 17

1.3.2

Projektový tým .......................................................................................... 18

1.4

Financování projektu ........................................................................................ 19

1.4.1

Rozpočet projektu ..................................................................................... 19

1.4.2

Typy oceňování......................................................................................... 19

1.4.3

Bankovní úvěr ........................................................................................... 20

1.5

Analýza rizik .................................................................................................... 22

1.6

Typy projektů ................................................................................................... 23

1.6.1

Stavební stránka projektu.......................................................................... 24

Praktická část .................................................................................................................. 26 2

Obecné informace ................................................................................................... 26

3

Rekonstrukce bytové jednotky................................................................................ 28 3.1

Jednotlivé činnosti rekonstrukce ...................................................................... 28

3.1.1

Detailní vysvětlení jednotlivých činností ................................................. 29

3.2

Projektový tým ................................................................................................. 38

3.3

Určení kritických činností a délky projektu ..................................................... 39

3.4

Zasazení projektu do kalendáře ........................................................................ 41

3.4.1

Vysvětlení činností ................................................................................... 42 6

3.5

3.5.1

Analýza jednotlivých nákladů dle činností ............................................... 44

3.5.2

Celkový rozpočet rekonstrukce ................................................................ 53

3.6 4

Analýza rizik .................................................................................................... 53

Financování projektu .............................................................................................. 55 4.1

Nabídky společností ve Žďáře nad Sázavou .................................................... 55

4.1.1

Komerční banka ........................................................................................ 55

4.1.2

GE Money Bank ....................................................................................... 56

4.1.3

Raifeissen BANK ..................................................................................... 57

4.1.4

UniCredit Bank ......................................................................................... 59

4.1.5

Česká spořitelna ........................................................................................ 60

4.1.6

Fio banka................................................................................................... 61

4.1.7

ČSOB ........................................................................................................ 61

4.2 5

Náklady – rozpočet na projekt ......................................................................... 44

Výběr nejvhodnějšího produktu ....................................................................... 63

Pronájem ................................................................................................................. 65 5.1

Dané náklady na bytovou jednotku .................................................................. 65

5.2

Dotazníkové šetření .......................................................................................... 67

5.3

Stanovení ceny na základě výsledků dotazníkového šetření ............................ 71

5.4

Finanční analýza............................................................................................... 73

5.4.1

Stanovení ceny nájemného ....................................................................... 73

5.4.2

Finanční udržitelnost projektu .................................................................. 74

Závěr ............................................................................................................................... 77 Zdroje .............................................................................................................................. 78 Seznam obrázků .............................................................................................................. 81 Seznam tabulek ............................................................................................................... 82 Přílohy............................................................................................................................. 83

7

Úvod Hlavním úkolem této bakalářské práce je vypracování projektu pro bytovou jednotku ve Žďáře nad Sázavou. Je třeba naplánovat její rekonstrukci, zajistit potřebné finanční prostředky a následně stanovit cenu nájemného tak, aby jednotka byla snadno pronajímatelná. Tento projekt je objednán manželi ze Žďáru nad Sázavou z důvodu, že během měsíce ledna v roce 2015 jim tato jednotka bude převedena do osobního vlastnictví z dědického řízení. Oni své bydlení mají zajištěné, ale rádi by tuto jednotku uchovali po dobu 10 let, aby ji pak bylo možné předat jejich dceři, která je nyní ještě moc mladá na samostatné bydlení. Je třeba provést kompletní rekonstrukci, neboť aktuální původní stav neodpovídá požadavkům dnešní doby. Jelikož majitelé nemají dostatek finančních prostředků, ze kterých by bylo možné jednotku opravit, je třeba zajistit výhodné financování této rekonstrukce. Jedním z nejdůležitějších cílů je však stanovení výše měsíčního nájemného, za které by jednotka měla být bez problému pronajímatelná. V teoretické části bude vysvětleno, co si pod pojmem projekt představit, jak souvisí s projektovým řízením či jak dobrý projekt naplánovat. Jaké je možné využít nástroje pro jeho snadnější plánování či organizování, jaké má hlavní náležitosti. Kdo je to manažer a kdo projektový tým. Dále pak bude představeno oceňování úvěru a typy bankovních produktů. V poslední části bude vysvětleno, co je stavební povolení a kdy ho je třeba Co se praktické části práce týče, bude rozdělena do 3 kategorií. První sekcí bude samotná rekonstrukce, kde bude sepsán seznam jednotlivých činností, které jsou při rekonstrukci nutné, činnosti budou detailně a srozumitelně popsány a poté náležitě oceněny. Následně se sestaví rozpočet, který je nutný znát pro poptávání výše úvěru. Postupně přejde do části č. 2 – Financování. Zde bude zobrazeno několik nabídek úvěrových produktů k financování dané jednotky, z nichž postupně bude jedna varianta vybrána. Hlavním úkolem této části je zajistit výhodný úvěr.

8

V poslední části – Pronájem bude třeba stanovit výši měsíčního nájemného. Nejprve budou sečteny veškeré náklady, co budou s bytem spojeny, abychom dostali nejnižší možnou hranici, pod kterou nájemné nesmí klesnout. Poté zohledníme aktuální nabídky na podobný pronájem ve Žďáře nad Sázavou a dle konkurence stanovíme maximální hranici částky. Následně proběhne pomocí dotazníkového šetření průzkum pro občany Žďáru nad Sázavou, kde bude zjištěno jak moc velký je zájem o pronájmy a za kolik Kč jsou lidé ochotni do nabídky jít. Po stanovení konečné částky, včetně veškerých poplatků, je třeba zjistit jednoduchým výpočtem, zda je investice výhodná a zda se vyplatí. Důležité je, aby rekonstrukce proběhla v co nejkratším možném čase, jelikož každý měsíc bez nájemníka navyšuje majitelům měsíční náklady na jednotku.

9

1 Projekt „Projekt je určité krátkodobě vynaložené úsilí doprovázené aplikací znalostí a metod, jehož účelem je přeměna materiálních a nemateriálních zdrojů na soubor předmětů, služeb nebo jejich kombinace tak, aby bylo dosaženo vytyčených cílů.1 „Projekt je cílevědomý návrh na uskutečnění určité inovace v daných termínech zahájení a ukončení.“ 2 V podstatě lze projekt chápat jako určitý plán, zahrnující dokumentaci, řízení a hlavně realizaci určitého záměru. Dle Němce2 je hlavní podstatou projektu vytyčení konkrétního cíle, sestavení takové strategie, aby při její aplikaci bylo daných cílů dosaženo, určení nezbytných lidských, materiálových či ostatních zdrojů, sestavení rozpočtu veškerých očekávaných nákladů a také přínosů, které by měly z projektu plynout, a v neposlední řadě také určení reálného začátku a konce projektu. Jelikož je projekt dočasnou záležitostí – tím, že má pevně stanovený začátek a konec – dá se tvrdit, že má svojí konkrétní životnost. Cokoliv má svojí dobu trvání, má i svůj životní cyklus, jinak řečeno projde hned několika fázemi. „Životní cyklus projektu je souborem obecně následných fází projektu, jejich názvy a počet jsou určeny potřebami kontroly organizace, která je v projektu angažována.“3 Každý odborník dělí projekt do několika fází, každý z nich má své vlastní názvy fází, do kterých jej dělí, ve skutečnosti však znamenají totéž. Obecně jej lze rozdělit do 5 základních fází: 

zahájení



plánování



vlastní realizace



kontrola



uzavření

1

SVOZILOVÁ, Alena. Projektový management : systémový přístup k řízení projektů, plán a rozpočet projektu, ... 1. vyd. Praha : Grada, 2006. 353 s. ISBN 80-247-1501-5. 2 NĚMEC, Vladimír. Projektový management. 1. vyd. Praha : Grada Publishing, 2003. 182 s. ISBN 80-247-0392-0. 3

SVOZILOVÁ, Alena. Projektový management : systémový přístup k řízení projektů, plán a rozpočet projektu, ... 1. vyd. Praha : Grada, 2006. 353 s. ISBN 80-247-1501-5.

10

Projektovat se dá téměř cokoliv, jde v podstatě o určitý druh plánování, ale platí zde jedno základní pravidlo, a to co projekt, to originál. Každý je totiž svým způsobem jedinečný. Dle Svozilové je to způsobeno právě tím, že každý má své cíle a potřeby, které odpovídají požadavkům vlastní fantazie, jinak řečeno jsou specifické a originální. Součástí každého projektu je také projektový tým, který je sestaven pro konkrétní potřeby, a při dokončení je tento projektový tým odvolán. Zadavatelé projektů mají omezené možnosti, co se zdrojů týče, odlišné jsou i způsoby financování. A posledním faktorem je dopad rizik v daném okolí projektu. Je tak téměř nemožné aplikovat jeden a ten samý projekt na více situací.4

1.1 Projektové řízení Projekt je nezbytnou součástí projektového řízení, jinak řečeno projektového managementu. Neboli: „Projektový management je souhrn aktivit spočívající v plánování, organizování, řízení a kontrole zdrojů společnosti s relativně krátkodobým cílem, který byl stanoven pro realizaci specifických cílů a záměrů.“4 Je nezbytné upřesnit, čím se projektové řízení liší od klasického operativního řízení. Jak Svozilová uvádí, za hlavní odlišnosti je považováno dosažení cílů a přidělení zdrojů pro jejich realizaci. Pokud dosáhneme předem stanovených cílů u projektového managementu, projekt pro nás končí a je uzavřen. Pokud je však cílů předem stanovených u operativního řízení dosaženo, stanovují se další, vyšší či nové cíle, a pokračuje se dále. Stejně tak to platí u přiřazených zdrojů. Projektový tým při ukončení projektu je rozpuštěn, zatímco lidé pracující u operativního řízení dostávají nové další úkoly a pracují dál. Dále také Svozilová definuje výhody a nevýhody projektového řízení.

4

SVOZILOVÁ, Alena. Projektový management : systémový přístup k řízení projektů, plán a rozpočet projektu, ... 1. vyd. Praha : Grada, 2006. 353 s. ISBN 80-247-1501-5.

11

Mezi hlavní výhody patří: 

každá činnost má stanovené zdroje, které za ni odpovídají



časový a nákladový rámec realizace je předem pevně stanovený



zdroje projektu jsou přiděleny pouze na dobu trvání projektu nikoliv na jiná období, je tedy možné se po ukončení věnovat dalším zcela odlišným projektům



již v průběhu je možné kontrolovat a měřit odchylky, které nastávají, a je možné je ihned řešit a operativně tak zajišťovat hladký průběh pro dosažení cílů



díky předem stanovené odpovědnosti není nutná podrobnější kontrola lidských zdrojů

Mezi hlavní nevýhody patří: 

kvůli rozpočtu, dle kterého je nutné se řídit, je třeba ocenit veškeré činnosti ještě před jejich realizací



rizika, které každý projekt nese, a velmi obtížné předvídání nepříznivých situací



zákazníci mají své speciální požadavky, ty obtížné se často projevují až v průběhu projektu5

Nejdůležitějším bodem je jednoznačně plánování projektu, kde celý projekt vzniká. Tomuto tématu je věnována následující kapitola.

1.2 Plánování projektu Plán projektu je tím pro řízení velice rozhodující. Pokud není vše předem stanoveno, je těžké cokoliv začínat či řídit. Dle Rosenaua6 by měl správný plán mít veškeré potřebné vlastnosti. Je třeba předem definovat vše, co je nezbytné k úspěšnému dokončení. Sestavit harmonogram, aby každý úkol byl přesně a jasně načasován. Je důležité vybrat zdroje tak, aby byly v danou dobu dostupné, a poté organizovat jejich řízení. Každá činnost musí mít svůj vlastní podrobný rozpočet. Nezbytně se musí počítat s nepředvídatelnými událostmi a každé činnosti vytvořit potřebnou rezervu pro případ, že by se jakékoliv riziko stalo skutečností.

5

SVOZILOVÁ, Alena. Projektový management : systémový přístup k řízení projektů, plán a rozpočet projektu, ... 1. vyd. Praha : Grada, 2006. 353 s. ISBN 80-247-1501-5. 6

ROSENAU, Milton. Řízení projektů. 1. vyd. Praha : Computer Press, 2000. s.344. ISBN 80-7226-218-1.

12

„Plány napomáhají koordinaci a komunikaci, poskytují základ pro sledování průběhu projektu, často jsou nutné pro splnění požadavků zadavatele a umožňují vyhnout se problémům.“7 K plánování je možné využít hned několika nástrojů. V této práci bude využito řady z nich, podrobněji jsou popsány v následujících kapitolách.

1.2.1 Analýza času metodou CPM Metoda CPM neboli Critical Path Method pracuje s dobou trvání jednotlivých činností. Dle Němce8 je využívána za předpokladu, že jsou předem známy časové hodnoty činností. Hlavním úkolem této metody je určení délky projektu, následně pak také zjištění, které činnosti jí přímo určují, to znamená, které jsou kritické. Sestavení takzvaných kritických úkolů, lépe řečeno činností, znamená určit takové, které mezi sebou nemají žádnou časovou rezervu. Jedna končí a druhá bez časového prostoru následně začíná. Kritické činnosti tvoří kritickou cestu. Délka kritické cesty určuje nejkratší možnou dobu trvání celého projektu. Jedinými možnostmi, jak projekt ještě více zkrátit je pak přidání dalších zdrojů, nebo zkrácení kritických činností. Postup při sestavení takovéto analýzy je dle Fialy9 následující: Nejprve se stanoví jasná označení, která budou při výpočtu použity: tij … doba trvání dané činnosti (i, j) ti(0) … nejdříve možný začátek činnosti (i,j) tj(0) … nejdříve možný konec činnosti (i,j) ti(1) … nejpozději přípustný začátek činnosti (i,j) tj(1) … nejpozději přípustný konec činnosti (i,j) Ti(0) … nejdříve možný termín uzlu i Ti(1) … nejpozději přípustný termín uzlu i Tp … plánovaná délka trvání projektu 7

ROSENAU, Milton. Řízení projektů. 1. vyd. Praha : Computer Press, 2000. s.344. ISBN 80-7226-218-1.

8

NĚMEC, Vladimír. Projektový management. 1. vyd. Praha : Grada Publishing, 2003.s. 182. ISBN 80-247-0392-0.

9

FIALA, Petr. Projektové řízení - modely, metody, analýzy. 1. vyd. Praha: Professional Publishing, 2004.s.276. ISBN 80-86419-24X.

13

Při výpočtu se bude počítat s následujícími termíny ti(0), tj(0), ti(1), tj(1) , a to ve všech činnostech grafu. Každému uzlu v grafu se spočítají terminy Ti

(0)

a Ti

(1)

. Na základě

těchto termínů budou stanoveny celkové časové rezervy a kritická cesta. Výpočet se dělí na 2 fáze. Výpočet vpřed Spočítá se nejdříve možný začátek projektu, tj. všech činností začínajících v uzlu 1: t1(0) = T1 (0) = 0. Následně se určí nejdříve možné konce činností: tj(0) = ti(0) + tij. Uzel je realizován pouze v případě, že se realizují veškeré činnosti, které do něj vstupují. Nejdříve možný termín realizace uzlu: Tj (0) = max tj(0). I dalším činnostem se stanoví jejich nejdříve možné začátky: ti(0) = Ti (0). Dle předchozích vzorců se postupně určí nejdříve možné začítky všech činností a uzlů. Termín Tn(0) udává nejdříve možný čas dokončení celého projektu. Výpočet vzad V této fázi se prvotně stanoví nejpozději přípustný konec projektu: Tn(1) = tn(1) = Tn(0), kde hodnotu Tn(0) byl určena při výpočtu vpřed. Nejpozději přípustné termíny dalších činnosti a uzlů se určí postupně, dle následujících vztahů: ti(1) = tj(1) - tij, Ti(1) = min ti(1), tj(1) = Tj(1).

14

Na základě předchozích výpočtů se stanoví celkové časové rezervy RCij pro všechny činnosti. Tyto hodnoty RCij určují časovou rezervu, které je možno využít u jednotlivých činností (i,j), aby se neprodloužil termín nejdříve možného dokončení celého projektu Tn(0). RCij = Tj(1) – Ti(0) - tij = tj(1) – ti(0) - tij. Pokud se celková rezerva rovná na hraně grafu nule, nazývá se tato hrana kritickou. Kritické hrany pak následně tvoří kritickou cestu mezi začátkem a koncem projektu. Dále pak rozhodují o délce trvání projektu, každé zpoždění kritické činnosti má za následek prodloužení termínu dokončení celého projektu. Na základě výpočtu CPM je možné sestavit síťový graf.

1.2.2 Síťový graf „Síťový graf je orientovaný, ohodnocený, souvislý, acyklický a konečný graf“. 10 Jak ve své publikaci vysvětluje Němec10, v grafu jsou zobrazeny jednotlivé závislosti mezi úkoly. Stejně tak jako při výpočtu CPM musí mít každá činnost již stanovenou svoji dobu trvání. Graf musí mít pouze jeden začátek a jeden konec, to znamená, že každá činnost kromě první a poslední musí mít svého předchůdce a svého nástupce. Mezi jednotlivými úkoly vedou šipky, které musí jít pouze jedním směrem. Není možné v grafu zobrazit více směrů. Rosenau11 ve své odborné literatuře doplňuje, že je možné vybrat si způsob zapisování činností v síťovém grafu, a to buď na hraně – název činnosti leží na spojující šipce, či v uzlu – název činnosti je zapsán v uzlu, šipky zůstávají volné.

10

NĚMEC, Vladimír. Projektový management. 1. vyd. Praha : Grada Publishing, 2003.s. 182. ISBN 80-247-0392-0.

11

ROSENAU, Milton. Řízení projektů. 1. vyd. Praha : Computer Press, 2000. s.344. ISBN 80-7226-218-1.

15

Na následujícím obrázku je možné vidět příklad síťového grafu:

Obrázek č. 1 – Síťový graf (zdroj: ROSENAU, Řízení projektů, str. 90)

1.2.3 Ganttův diagram Další možností, jak analyzovat dobu trvání a kritických cest činností, je Ganttův diagram. Dle Němce12 se jedná o přehlednější formu síťového grafu, kde jsou činnosti zobrazeny v reálném kalendáři. Tento diagram také zobrazuje kritickou cestu a navíc, oproti síťovému grafu, je možné k jednotlivým úkolům přidávat i zdroje, které za ně zodpovídají. Svozilová13 zase prezentuje Ganttův diagram jako velmi jednoduchý nástroj, který jasně a přehledně zobrazuje přehled činností s jejich začátky a konci. Úkoly jsou zobrazovány průběžně, směrem od shora dolů, zatímco časová hodnota jednotlivých činností je zobrazována horizontálním směrem. Jako hlavní nevýhody tohoto diagramu vidí, že není dostatečně zobrazována návaznost mezi činnostmi. Ganttův diagram je možné vytvořit ručně, například v programu MS Excel, a to na základě výpočtů dle metody CPM, ovšem existuje již spousta softwarů, které tyto diagramy vytvářejí sami. Záleží na každém, zda upřednostní vlastní tvorbu, či programu využije.

12

NĚMEC, Vladimír. Projektový management. 1. vyd. Praha : Grada Publishing, 2003.s. 182. ISBN 80-247-0392-0. SVOZILOVÁ, Alena. Projektový management : systémový přístup k řízení projektů, plán a rozpočet projektu, ... 1. vyd. Praha : Grada, 2006. 353 s. ISBN 80-247-1501-5. 13

16

Na následujícím obrázku je možné vidět ukázkový příklad Ganttova diagramu:

Obrázek č. 2 – Ganttův diagram (zdroj: SVOZILOVÁ, Projektový management, str. 135)

1.3 Organizační struktura projektu Z předchozích kapitol jasně vyplývá, že je nutné definovat lidské zdroje, které se budou na dané práci podílet. Vytvoří se podrobná struktura odpovědnosti a každý člověk dostane jasný popis své práce. Nejdůležitějším lidským zdrojem je manažer projektu, který celou akci vede. Svozilová14 dále uvádí zákazníka, který je zároveň označován jako hlavní sponzor projektu a dodavatel, kterého nazývá realizátorem.

1.3.1 Manažer projektu Dle Němce15 je třeba velmi důkladně zvolit hlavního manažera projektu (HMP), neboť je třeba, aby k práci přistupoval s velkou odpovědností z důvodu vysokých nároků na něj kladených. Tento člověk zastává hned několik rolí zároveň; stává se vedoucím projektu – vybírá svůj tým, vyřizuje problémy podřízených a informuje o správném chodu,

plánuje – časový rozvrh, náklady či zdroje, organizuje – rozdává práci

jednotlivým členům, přerozděluje pravomoci, předvídá rizika a snaží se najít jejich řešení, koordinuje – řídí chod celého projektu, kontroluje – zjišťuje průběžné odchylky a navrhuje jejich řešení a vyjednává s ostatními – ať už s dodavateli, zadavateli či jednotlivými podřízenými.

14

SVOZILOVÁ, Alena. Projektový management : systémový přístup k řízení projektů, plán a rozpočet projektu, ... 1. vyd. Praha : Grada, 2006. 353 s. ISBN 80-247-1501-5. 15 NĚMEC, Vladimír. Projektový management. 1. vyd. Praha : Grada Publishing, 2003.s. 182. ISBN 80-247-0392-0.

17

Rosenau16 uvádí, že je role manažera velmi obtížná, neboť lidé, kteří na projektu pracují, často nejsou jeho přímými podřízenými a je tak velmi složité tyto zdroje plně ovládat. Pokud takový člověk obdrží rozkaz, který se mu nelíbí, může kdykoliv spolupráci snadno ukončit a věnovat se jiné zakázce. Manažer si tak musí vybudovat svoji autoritu, ale zároveň musí s těmito zdroji velmi dobře vycházet. Tito lidé musí velmi dobře komunikovat a jednat s lidmi. Jinak řečeno, práce manažera je velmi náročná pro určitého specialistu.

1.3.2 Projektový tým Projektový tým se skládá z veškerých zdrojů, které se jakkoliv budou na realizaci, ale i plánování podílet. Existuje několik možností, jaké typy lidí zařadit. Základní kategorie uvádí ve své publikaci například Němec17. Jedná se o následující kategorie: 

přímo podřízení lidé, na projektu pracují na plný úvazek – jedná se o stálé členy týmu a není třeba žádat o jejich uvolnění pro nejrůznější práce



přímo podřízení lidé - jsou zaměstnáni pouze na částečný úvazek což způsobuje nižší časové využití



přímo podřízení lidé - pracují pouze na konkrétní fázi projektu



lidé pracující na konkrétní části projektu - nejsou podřízenými manažera



lidé s plným pracovním úvazkem - nad sebou mají ještě svého vedoucího



lidé s částečným pracovním úvazkem - nad sebou mají vedoucího

Barker a Cole18 se ve svém díle věnují výběru správného týmu. Tvrdí, že manažer by měl k výběru svého týmu přistupovat s ohromnou odpovědností. Měl by být připraven dostatek času pro správný výběr, aby se nestalo, že bude člověk vybrán z důvodu časového omezení. Nikdy není výběr zdrojů předčasný, už na úplném počátku je ta správná chvíle.

16

ROSENAU, Milton. Řízení projektů. 1. vyd. Praha : Computer Press, 2000. s.344. ISBN 80-7226-218-1.

17

NĚMEC, Vladimír. Projektový management. 1. vyd. Praha : Grada Publishing, 2003.s. 182. ISBN 80-247-0392-0. BARKER, Stephen; COLE, Rob. . Projektový management. 1. vyd. Praha : Grada Publishing a.s., 2009. 160 s.

18

ISBN 978-80-247-2838-4.

18

1.4 Financování projektu 1.4.1 Rozpočet projektu Rozpočet je velmi důležitým faktorem, neboť výše poskytnutých finančních prostředků závisí na zadavateli projektu, který často stanovuje hranice, které není možné překročit. Špatný propočet by mohl způsobit celou řadu problémů. Dle Svozilové19 není možné stanovit cenu projektu dle jiných podobných projektů či obchodních odhadů, protože každý projekt musí být sestaven na základě skutečného rozpočtu a reálných cen. Je třeba důkladně propočítat každou položku. Náklady jsou totiž čerpány po celou dobu životního cyklu. Náklady jsou vynaloženy na veškeré jeho fáze, do kterých spadá: 

návrh projektu



výroba předmětu



provoz a údržba



likvidace a ukončení projektu

Dále také Svozilová uvádí typy nákladů, které je třeba započítat. Jedná se o náklady na pracovní síly, na pořízení potřebného vybavení, režijní náklady, náklady na případné krytí rizik, které mohou nastat, náklady na profit dodavatelů či náklady na úpravy, které bývají na konci třeba.

1.4.2 Typy oceňování Němec20 uvádí následující možností oceňování. Jedná se o pevnou cenu, které se využívá u kratších projektů – většinou při délce trvání do jednoho roku – a je možné snadno danou práci či produkt ocenit. Dále přichází v úvahu pružná cena, která se využívá spíše u projektů dlouhodobějšího charakteru, kde je třeba v průběhu počítat s inflací a růstem cen. Hodinová sazba se využívá v případě, že není zcela jasné, jak dlouho bude daná práce trvat. Je možné stanovit maximální čas, ovšem tato metoda je založena spíše na důvěře mezi manažerem a zadavatelem. Využívá se také procentuální

19

SVOZILOVÁ, Alena. Projektový management : systémový přístup k řízení projektů, plán a rozpočet projektu, ... 1. vyd. Praha : Grada, 2006. 353 s. ISBN 80-247-1501-5. 20

NĚMEC, Vladimír. Projektový management. 1. vyd. Praha : Grada Publishing, 2003.s. 182. ISBN 80-247-0392-0.

19

sazby, ale jelikož tato metoda nemotivuje manažery k úsporám – nepatří tak mezi výhodnější možnosti.

1.4.3 Bankovní úvěr Financovat projekty lze hned několika různými způsoby. Například na českém trhu působí hned celá řada bankovních i nebankovních společností. Nabízejí několik druhů produktů, mezi které patří i úvěry – opět bankovní, či nebankovní. V následující části se zaměříme na ty bankovní. Jak říká kolektiv21 autorů, úvěr lze vysvětlit jako poptávku po peněžních prostředcích, které člověk shání pro uspokojení své potřeby. Následným příjímáním takovýchto prostředků vzniká danému člověku dluh, který je třeba splácet. Stejně tak, jako se platí za zboží, platí se i za půjčení peněz – jejichž cenou je úrok. „Ten, kdo dává úvěr, zapůjčuje peníze v současnosti, a tím se stává věřitelem, zatímco příjemce úvěru se jako dlužník zavazuje vrátit peníze v budoucnu.“21 Typy úvěrových produktů Existuje spousta různých druhů a typů úvěrových produktů, které je možné začlenit do několika kategorií. Stejně tak, jako uvádí kolektiv autorů22, je možné rozpoznávat úvěry dle : 

doby splatnosti o krátkodobé – tj. úvěry do 1 roku o střednědobé – tj. úvěry od 1 do 4 let o dlouhodobé – tj. úvěry od 4 let



zajištění úvěru o nekryté o kryté 

kryté osobním zajištěním – například ručení další osoby



kryté reálným zajištěním – například zástavou nemovitosti

21

Bankovnictví. šesté vyd. Praha : Bankovní institut, 2006. 280 s. 94. ISBN 80-7265-099-8.

22

Bankovnictví. šesté vyd. Praha : Bankovní institut, 2006. 280 s. 94. ISBN 80-7265-099-8.

20



účelu o spotřební úvěr o provozní úvěr o investiční úvěr o překlenovací úvěr o hypoteční úvěr o exportní úvěr



metody úvěrování o jednorázový o kontokorentní – to znamená postupné čerpání o revolvingový – poskytnutý opakovaně



měny o v domácí měně o v cizí měně



postavení příjemce o soukromé fyzické osoby o podnikatelské subjekty o veřejné instituce

Podrobněji se v této práci budeme zabírat úvěrem spotřebitelským a hypotečním. Spotřebitelský úvěr Jedná se o střednědobý typ úvěru, označovaný často jako půjčka. Dle kolektivu autorů si jednotlivé banky samy stanovují dobu splatnosti a úrokovou sazbu. Umořování neboli splácení těchto úvěrů často probíhá pomocí měsíčních splátek. Výhodou u těchto produktů je, že se jedná o neúčelové půjčky, kdy banku nezajímá, na co si člověk peníze půjčuje a dlužník tak ani nemusí nic dokládat. Tyto úvěry nebývají často ani zajišťovány a pokud přece, tak ručením třetí osoby, či právem na zastavení příjmů. Jak dále Kolektiv autorů uvádí, veškeré tyto půjčky mají společné rysy: 

výše úvěru bývá zpravidla do 100.000 Kč – méně častěji se jedná o vyšší částky



doba splatnosti bývá nastavena nejčastěji od 6 měsíců do 6 let



náklady na úvěr jsou zahrnuty do měsíčních splátek

21

Hypoteční úvěr Tento typ úvěru se řadí mezi dlouhodobé a účelové. Jak kolektiv autorů23 uvádí, je třeba doložit a prokázat účel žádosti. Hypoteční úvěr je specializován na řešení otázek bydlení, tedy na pořízení nemovitosti či rekonstrukci nemovitosti. Hypoteční úvěr musí být zajištěný zástavním právem k nemovitosti, která se nachází na území České republiky, ve výjimečných případech i na území Evropské unie. Výhodou takového úvěru je nižší úroková sazba a snadno dosažitelná nízká měsíční splátka – díky dlouhodobému časovému horizontu. Hypotéka má však i své nevýhody, mezi které patří vysoké požadavky na bonitu klienta, požadavek dostatečných měsíčních příjmů, poplatky za sjednání a vedení úvěrového účtu, povinné pojištění pro žadatele vinkulované ve prospěch banky či čistý trestní rejstřík. Hypoteční úvěr také musí být splacen do 70-ti let věku klienta. 24

1.5 Analýza rizik Při plánování projektu je nutné počítat se situacemi, při kterých by mohla nastat určitá rizika. Tyto rizika je vhodné předem stanovit a připravit se na ně. Dle Svozilové25 jsou zdroje takových rizik následující: 

zadání není jasně předem definováno, vznikají zde pozdější nedostatky



chyby v odhadech



měnící se trh práce



inflace, změny cen



nejasný vývoj měnových kurzů



nedostatek zkušeností manažera i jiných pracovníků



ostatní vlivy

Při sestavování plánu těchto rizik je třeba určit pravděpodobnost jejich výskytu Nejčastěji se využívá stupnice od 1 do 4; 1 – nepatrná pravděpodobnost, 2 – velmi malá pravděpodobnost, 3 – poměrně velká pravděpodobnost, 4 – vysoká pravděpodobnost.

23

Bankovnictví. šesté vyd. Praha : Bankovní institut, 2006. 280 s. 94. ISBN 80-7265-099-8.

24

Zdroj: Poznatky z předmětu Peníze, banky, finanční trhy

25

SVOZILOVÁ, Alena. Projektový management : systémový přístup k řízení projektů, plán a rozpočet projektu, ... 1. vyd. Praha : Grada, 2006. 353 s. ISBN 80-247-1501-5

22

1.6 Typy projektů Existuje několik druhů a typů projektů. Němec26 ve své publikaci uvádí, že je možné členit projekty například dle kategorií či druhů. Mezi nejzákladnější kategorie patří: 

komplexní o jedná se nejčastěji o projekty dlouhodobé, rozsáhlého charakteru a s velkým množstvím činností o k jejich realizaci je zapotřebí velké množství zdrojů – ať už lidských či finančních



speciální o jedná se nejčastěji o střednědobé projekty o projektový tým bývá velmi často přidělen pouze dočasně



jednoduché o tyto projekty jsou krátkodobé, obvykle trvají pouze několik měsíců o mají jasně daný cíl, který je schopná uřídit pouze jedna osoba

Mezi nejzákladnější druhy patří: 

projekty spojené s výstavbou o hlavním cílem této skupiny je dosažení rekonstrukce či výstavby daného objektu či objektů



výzkumné a vývojové o hlavním cílem je dosažení nějaké inovace



technologické o zavádějí nové technologie do již stávajících jednotek



organizační o jedná se o zajišťování či organizování významných událostí či mohou být využity pro změnu již zaběhlých systémů

V této práci se však zaměříme na první skupinu projektů dle druhu, a to projekty spojené s výstavbou – konkrétně s rekonstrukcí.

26

NĚMEC, Vladimír. Projektový management. 1. vyd. Praha : Grada Publishing, 2003.s. 182. ISBN 80-247-0392-0.

23

1.6.1 Stavební stránka projektu Pokud se nejedná o výstavbu něčeho nového, týká se projektu pouze takzvané stavební řízení. Jde o to, že nejprve je třeba vše ohlásit stavebnímu úřadu, který následně vyzve odborníky, aby daný projekt dobře zkontrolovali. Důraz je kladen především na správnost potřebné dokumentace, která také samozřejmě musí být kompletní, v potaz se bere i dopad na životní prostředí. Je třeba důkladně prověřit, zda osoby podílející se na stavbě či rekonstrukci mají potřebné oprávnění a zda bude zajištěn dostatečný dozor. Pokud je toto stavební řízení úspěšné, je na jeho základě vydáno stavební povolení. Pokud stavba či její úprava podléhá stavebnímu povolení, je po jejím dokončení nezbytně nutné kolaudační rozhodnutí. Nejsou-li práce většího rozsahu, nemusí být stavební povolení vyžadováno. Tato práce se týká rekonstrukce bytové jednotky. V případě, že takováto situace nastane, je třeba nejprve zjistit, zda bude nutné stavební povolení, či ne. Zjistit se to dá hned několika způsoby. Nejsnazším způsobem je osobně zajít na příslušný stavební úřad, který je nejčastěji součástí městského, či obecního úřadu, s podrobným popisem rekonstrukce a příslušná úřednice Vám sdělí, zda je stavební povolení nutné. Druhou možností je vyhledat tuto informace v příslušném zákoně. „Ve stavebním povolení stanoví stavební úřad závazné podmínky pro provedení a užívání stavby a rozhodne o námitkách účastníků řízení. Stavební úřad zabezpečí stanovenými podmínkami zejména ochranu veřejných zájmů při výstavbě a při užívání stavby, komplexnost stavby, dodržení obecných technických požadavků na výstavbu, popřípadě jiných předpisů a technických norem, a dodržení požadavků stanovených dotčenými orgány státní správy, především vyloučení nebo omezení negativních účinků stavby a jejího užívání na životní prostředí.“27

27

Slovník pojmů: Stavební povolení. Business center.cz [online]. 2014 [cit. 2014-11-30]. Dostupné z:http://business.center.cz/business/pojmy/p1714-stavebni-povoleni.aspx

24

Zákon, který se zabývá podmínkami pro stavební povolení je Zákon č. 183/2006 Sb., o územním plánování a stavebním řádu (stavební zákon), část čtvrtá – Stavební řád, Hlava I: Stavby, terénní úpravy, zařízení a udržovací práce § 103 odstavec č. 1, který zní: „

Stavební povolení ani ohlášení stavebnímu úřadu nevyžadují:

d) stavební úpravy, pokud se jimi nezasahuje do nosných konstrukcí stavby, nemění se vzhled stavby ani způsob užívání stavby, nevyžadují posouzení vlivů na životní prostředí11) a jejich provedení nemůže negativně ovlivnit požární bezpečnost stavby a nejde o stavební úpravy stavby, která je kulturní památkou,“28

28

Zákon č. Zákon č. 183/2006 Sb., o územním plánování a stavebním řádu (stavební zákon)

25

Praktická část 2 Obecné informace Hlavním předmětem této práce je bytová jednotka. Jde o konkrétní jednotku, která se nachází v městské části Stalingrad ve Žďáře nad Sázavou 3. Úkolem této bakalářské práce je naplánovat řádně její rekonstrukci, zajistit potřebné finanční prostředky a následně stanovit cenu nájemného, za které se bude jednotka pronajímat. Žďár nad Sázavou je menší okresní město, které leží uprostřed chráněné krajinné oblasti Žďárské vrchy na hranici Čech a Moravy. Žije zde zhruba 22.000 obyvatel. Rozloha města je 3 704 ha, je rozdělena do 7 městských částí a 4 okolních přilehlých vesniček. Žďár nad Sázavou je známější město díky významné památce, již městu dominuje – jedná se o Poutní kostel Sv. Jana Nepomuckého na Zelené hoře, který je od roku 1994 součástí památek UNESCO. 29 Když se vrátíme zpět k naší bytové jednotce – nachází se na Kopečné ulici ve Žďáře nad Sázavou 3. Číslo bytového domu 1842. Tato budova má celkem 2 vchody a 26 bytových jednotek. Naše jednotka – byt. č. 25 –leží na 5. podlaží tohoto bytového domu – tedy ve 4. NP. Na následujícím obrázku je možné vidět mapu části města spolu s vyznačením daného domu.

Obrázek č. 3 – Zobrazení konkrétního domu v mapách (zdroj: www.mapy.cz) 29

Žďár nad Sázavou: Oficiální z: http://www.zdarns.cz/o-meste/

stránky města

památky UNESCO. [online].

2011

[cit.

2014-11-03].

Dostupné

26

Jedná se o byt 2 + 1, o rozloze 55 m2, kterému náleží balkon a menší sklep. Je velmi dobře situovaný. V blízkém okolí (do 500m) se nachází: 

obchody- potraviny, pekařství, cukrárna, papírnictví, řeznictví, zverimex, tabák



služby – pošta, kadeřnictví, kosmetika, solárium, restaurace, hospody, kino



2 základní školy, 2 mateřské školy



MHD zastávky



lékař

Cesta do centra trvá pěšky 5-10 minut. Půdorys tohoto bytu je možné vidět na následujícím obrázku. Vidíme zde původní stav s označením jednotlivých místností, rozložení oken a dveří a veškeré možné rozměry zdí a stěn. Nákres byl vypracován v grafickém programu Zoner Callisto na základě skutečných naměřených hodnot.

Obrázek č. 4 – Půdorys bytu v původním stavu (zdroj: vlastní tvorba v Zoner Callisto)

27

3 Rekonstrukce bytové jednotky V první řadě je velmi důležité, uvědomit si několik faktů. Je třeba řádně stanovit cíl projektu – v tomto konkrétním případě jej stanoví sami zadavatelé. Jejich cíl je jasný a stručný, a to: je třeba upravit bytovou jednotku do stavu, aby byla připravena k jejímu obývání, následně zajistit finanční prostředky a stanovit cenu nájemného tak, aby nebyl problém nájemce sehnat. Byt by měl být pronajímán po dobu 10 let, během kterých je třeba splatit veškeré náklady. Nezbytně nutné je také sestavit projektový tým v čele s hlavním manažerem, který celou akci naplánuje a povede. Roli manažera zastává v tomto případě autor této práce. Potřebný projektový tým bude následně sestaven po detailním rozboru veškerých nutných činností. Důležitou částí každého plánu je také rozpočet, jenž je třeba připravit předem, aby zadavateli nenastali v průběhu větší, nečekané výdaje. Rozpočet bude stanoven také na základě jednotlivých činností. Zadavatelé projektu si stanovili nejvyšší hranici ve výši 300.000 Kč.

3.1 Jednotlivé činnosti rekonstrukce V bytě se nachází hned několik problémů. Elektrické rozvody jsou kapacitně poddimenzované dnešnímu množství využívaných spotřebičů. Zařízení kuchyně je taktéž původní a nekoresponduje se současnými nároky na vybavení takovýchto prostor. S tím souvisí i výměna umakartového jádra za zděnou příčku, protože tato příčka by už nemusela novou kuchyňskou linku udržet – nosné vlastnosti umakartu nejsou pro novou linku dostatečné, aby ji bylo možné pevně přimontovat. Jelikož se mění příčka, je nutné vyměnit i vodovodní a odpadní trubky, které tudy vedou. V původním stavu je pračka součástí kuchyně, ale nyní bych ji ráda, po dohodě s majiteli, přesunula do koupelny, kterou tak bude nutné zvětšit. Vedle koupelny však vede chodbička do kuchyně, která není nezbytně nutná (do kuchyně je možné chodit i přes obývací pokoj), bude tak výhodnější o tento prostor zvětšit koupelnu. Když už se bude v bytě přestavovat, využije se rovnou výměny oken, která je dle stanov domu postupně nutná u všech bytů v domě.

28

S těmito činnostmi však souvisí i další práce, na které se nesmí zapomenout. Po konzultaci s odborníkem byl sestaven seznam veškerých činností, které budou při rekonstrukci nutné.

3.1.1 Detailní vysvětlení jednotlivých činností Pro jednotlivé činnosti bude zapotřebí zajistit lidské zdroje, materiál, zboží atd. To vše je hlavním úkolem manažera projektu – jak již bylo zmíněno, je jím autor této práce. Ke každé činnosti tedy přidělím potřebné lidské zdroje a potřebný materiál. Každý manažer by měl vědět, kde takové zdroje sehnat. Jak již bylo zmíněno, některé činnosti si zastanou majitelé sami a v případě, že se rozhodnou využít odborníků, můžeme je hledat hned několika způsoby: 

zkušenosti, doporučení od známých



inzerce v místních novinách – například Žďárská inzerce



webové portály specializované na výběr společnosti či živnostníka v daném regionu, jako například 30: o www.firmy.cz o www.nejremeslnici.cz o www.najisto.cz o www.sluzby.cz

Co se materiálu a zboží týče, majitelé si přejí, aby na dopravě co nejvíce ušetřili, budu se tedy snažit najít obchody v daném městě, aby se ušetřilo za cesty, a pokud by to nebylo možné, bude zboží objednáno z e-shopu, kde mají dopravu zdarma. Zboží bude vybíráno průběžně, zpočátku rekonstrukce, aby bylo vždy k dispozici, až bude potřeba, a nevznikly tak nežádoucí prodlevy. Podrobnější informace budou popsány u konkrétních činností. V následujícím popisu činností prozatím nebudou vybrány jednotlivé dodavatelské firmy, pokud to není předem jinak stanoveno. Detailně bude vše popsáno u rozpočtu rekonstrukce, v kapitole 2.4.

30

Jsou vybrány takové webové odkazy, ze kterých bude čerpáno v této práci, existuje jich celá řada

29

Vypracování návrhu rekonstrukce Na úplném začátku nás čeká vytvoření grafického návrhu rekonstrukce, kde budou zobrazeny jednotlivé rozměry a stavební úpravy bytu – neboli úpravy dispozicí. Jinak řečeno, je třeba vytvořit stav, jak vypadá jednotka před rekonstrukcí a jak bude vypadat po rekonstrukci. Tento krok je velmi důležitý, neboť nákresy se zasílají na příslušné úřady a slouží jako podklady při poptávání lidských zdrojů, materiálu či kalkulací. Plán rekonstrukce si může majitel zakreslit sám, nebo může využít služeb architekta. V našem případě nebude architekta využito, bude využit program Sweet Home 3D, který je na internetu volně ke stažení a slouží právě k těmto účelům.31 Okótovaný stav je uveden na začátku praktické části. Na následujících obrázcích vidíme stav, jak bytová jednotka vypadá aktuálně, a stav, jak bude vypadat po dokončení.

Obrázek č. 5 – Aktuální stav bytu (zdroj: vlastní tvorba v programu Sweet Home 3D)

Obrázek č. 6 – Stav po rekonstrukci, připravený pro pronájem (zdroj: vlastní tvorba v programu Sweet Home 3D)

31

Program je možné zdarma http://www.sweethome3d.com/cs/

stáhnout

například

na

webových

stránkách

30

Vyklízecí práce V bytě se nyní nachází věci po původní majitelce, které je třeba vyklidit. Konkrétně je třeba odmontovat, odšroubovat, rozdělat, rozložit či odinstalovat prvky, které se zde nacházejí (staré police, vana, záchod, umyvadla, stará kuchyňská linka, koberce, lino, lustry a další), aby zůstaly v bytě pouze holé zdi. Na odvoz odpadu se objedná auto, či kontejner společnosti, která se v daném městě zabývá sběrem a svozem komunálního odpadu. Ve Žďáře nad Sázavou je jedinou takovou společnost ODAS, proto bude využito právě jí. Člověk, který má ve Žďáře nad Sázavou trvalé bydliště, nemusí tento druh odpadu na sběrném dvoře platit, je to již zahrnuto v ceně ročního odvozu odpadu. Zaplatí se tedy pouze za přistavení kontejneru a doprava. Při této činnosti budou pomáhat dva brigádníci – majitelka si sama zajistí - aby se vše stihlo vynosit během dopoledne. Demontáž umakartového jádra Stávající umakartové jádro bude třeba nejprve odříznout a poté ještě rozřezat na menší části, aby se dalo snadněji vynést z bytu a domu pryč. Zůstanou pak dvě nosné stěny. Na podlaze v původní koupelně bylo linoleum, které se při vyklízecích pracích již odstranilo, tudíž není nutné odstraňovat dlažbu. Tyto práce si bude majitel dělat sám, nebude tak využito jiného lidského zdroje. Jedná se o činnost, kterou je možné s potřebným vybavením a šikovností zvládnou svépomocí, ovšem je také zcela běžné tyto bourací práce zadat zedníkovi. Výměna oken Výměna oken bude v plné režii společnosti, která se touto prací zabývá. Jedná se o společnost ze Žďáru nad Sázavou, která je pro tento dům předem domluvená, a není tedy možné si vybrat firmu dle vlastního výběru. Celá práce spočívá ve vybourání původních oken, včetně balkonových dveří, a v montáži oken nových. Není třeba ani vybírat design oken, i to je předem stanoveno, budou namontována dřevěná Eurookna. Z důvodu konkrétní cenové nabídky si společnost nepřeje být jmenována.

31

Odvoz odpadu Na bytě bude opět větší množství odpadu –rozřezaný umakart po demontáži jádra i odpady po výměně oken. Kvůli ochraně životního prostředí není možné tento odpad volně odložit ke kontejneru běžného odpadu, proto bude znovu objednán speciální kontejner od místní společnosti ODAS, jako tomu bylo u činnosti číslo 2 – Vyklízecí práce. Odpad bude na auto vynošen vlastní svépomocí. Vyzdění nových příček V této činnosti se bude jednat o část mezi koupelnou a kuchyní, koupelnou a záchodem. Malá chodbička vedoucí do kuchyně bude zrušena, a tak bude oproti původnímu stavu ušetřena jedna stěna. K výstavbě budou použity porobetonové tvárnice YTONG, které jsou vhodné pro stavby uvnitř domácnosti. K této práci bude potřeba zajistit zedníka, materiál bude již předem zajištěn a doručen z místních stavebnin. Škrábání zdí Předtím, než se stěny vymalují novou barvou, je třeba je důkladně oškrábat, jelikož se jedná již o několik vrstev barev na sobě a při nátěru další vrstvy by se mohlo stát, že se barva začne loupat a padat i s omítkou. I původní omítka se tak po oškrábání ze zdí odstraní. Práce bude probíhat ve vlastní režii, avšak aby byla práce rychleji hotová, bude opět využito jednoho brigádníka. Elektroinstalace Tento úkol bude opět v režii odborníků. Jejich prací bude vysekat potřebné drážky v bytě, protáhnout jimi patřičné kabely, umístit do nich krabičky pro zásuvky a vypínače a takzvané husí krky pro datové kabely. Následně vše řádně připojit k hlavnímu jističi – který je nejprve třeba také vyměnit za nový. V poslední řadě se zdi zase zazdí zpět.

32

Požadavky jsou následující: 32 

přívod do bytu 400 V



8 okruhů + proudový chránič



obývací pokoj - 10 zásuvek, 2 vypínače, 2 vývody na světlo



kuchyně - 10 zásuvek, 2 vypínače, samostatný přívod pro varnou desku 400V



ložnice - 10 zásuvek, 1 vypínač, 1 vývod na světlo



koupelna - 2 zásuvky, 2 vypínače, ventilátor se záclonkou, 2 vývody na světlo



záchod – 2 vypínače, ventilátor se záclonkou, 1 světlo



chodba – 2 dvoj-zásuvky, 3 schodišťové vypínače, 2 světla

Instalace vodovodních a odpadních potrubí Nejprve bude nutné vysekat potřebné drážky do nově vyzděného jádra. Do nich se následně umístí vodovodní a odpadní potrubí a připraví se potřebné vývody pro pračku, umyvadla, vanu, toaletu apod. V poslední řadě se tyto potrubí zpět zazdí. Tato činnost se opět bude týkat odborníků. Jsou sestaveny následující požadavky: 33 Odpady: 

svod z vany



svod z umyvadla



svod z pračky



svod ze dřezu

Voda:

32 33



přívod k záchodu



přívod k umyvadlu



přívod k vaně

Zdroj: konzultace s odborníkem ze stavebního oboru Zdroj: konzultace s odborníkem ze stavebního oboru

33

Natažení zdí Odborníkem bylo velmi doporučeno potáhnout zdi nejprve perlinkovou sítí a až poté zaházet štukem a vyrovnat. Nakonec, když bude štuk zaschlý, natírá se ještě před malováním celý povrch speciální penetrací, která následně chrání omítky proti plesnivění. Perlinka se použije ve všech místnostech, kromě chodby, koupelny a WC. Jedná se o činnost, jež vyžaduje práci zkušeného odborníka. Pokládka dlažby a obkladů Bude potřeba sehnat člověka, aby obložil stěny a položil dlažbu především v koupelně a na toaletě. Obklady budou položeny tak, aby horní hrana byla stejně vysoko jako horní hrana dveří místnosti – tedy do 2 metrů, zbytek bude vymalován barvou. Dlažba bude pak také položena do chodby. Je to navrženo z praktických důvodů, když by do bytu vstoupil někdo v obuvi. Materiál bude nakoupen ve vlastní režii v koupelnovém studiu. Malování Nyní jsme ve fázi, kdy už je možné celý byt vymalovat. Budou použity různé odstíny barev, ale nejprve se celý byt vymaluje barvou bílou. Je to z toho důvodu, aby barva lépe zakryla štuk, který se již nachází na zdech. Budou využity světlé příjemné barvy. Ložnice bude vymalována hráškově zelenou barvou, která je uklidňující. Obývací pokoj a kuchyně se vymaluje naopak do oranžové, meruňkové. Malovat si majitelé budou také sami vlastní svépomocí. Na tuto práci je možné objednat i zkušeného malíře. Instalace zařizovacích prvků Hlavním úkolem bude nainstalovat veškeré zařizovací prvky. Je potřeba zavěsit umyvadlo, ukotvit vanu. Namontovat vodovodní baterie, připojit odpady. Na tuto práci bude opět objednán odborník – stejný jako při instalaci odpadů a vodovodních potrubí. Zmíněné zařizovací prvky budou již předem objednány a dodány z koupelnového studia.

34

Instalace svítidel Na předem připravené „krabičky“ se nyní připojí veškerá svítidla. V této fázi bude mimo jiné nutné ještě přidělat zásuvky a vypínače – také na předem připravená místa od elektrikářů. Pro tuto činnost nebude potřeba najímat cizí lidské zdroje, neboť bude využito rodinných příslušníků majitelů bytu. Sestavení a montáž kuchyňské linky Na místě již bude složená kuchyňská linka, kterou bude potřeba smontovat dohromady, zavěsit a ukotvit na místo. Poté se zapojí vestavné spotřebiče a dřez. Nakonec bude potřeba připravenou sestavu sešroubovat dohromady, aby držela jak má. Na místo bude dovezena od výrobce.

Kuchyňská sestava bude objednána v jediném kuchyňském

studiu ve Žďáře nad Sázavou. Úklidové práce Veškeré stavební práce a úpravy v tuto chvíli budou dokončeny a je třeba vše dočista uklidit. Jedná se o práce typu odlepování ochranných folií, vytírání a další potřebné práce, aby byt zůstal dokonale čistý. Opět nebude třeba využít lidský zdroj, majitelka si tuto práci obstará sama. Pokládka koberců a podlahy Když bude vše připraveno a uklizeno, bude čas položit koberce a PVC podlahy. V ložnici bude využito koberce, a to z toho důvodu, že by tato místnost byla využita jako dětský pokoj. V kuchyni a v obývacím pokoji se položí PVC podlaha, která je pro kuchyň velmi praktická a pro obývací pokoj moderní. Podlaha bude imitovat plovoucí podlahu. Podlahy se budou pouze pokládat, nikoliv lepit, takže je možné, aby si tuto práci majitelé provedli sami. Stěhování nábytku Nacházíme se ve fázi, kdy bude třeba nastěhovat předem objednaný nábytek. Byt se nebude plně vybavovat – bude připraven tak, aby si budoucí nájemníci mohli byt vybavit dle své fantazie, ale zároveň, aby do bytu mohl jít i člověk, který svůj nábytek nemá. V ložnici tedy budou pouze dvě velké skříně. V koupelně pračka, malá skříňka 35

pod umyvadlem a vana. V obývacím pokoji bude pouze sedací souprava a malá sestava skříněk, která se buď může použít jako stěna, nebo rozdělit například do ložnice. V kuchyni již budeme mít linku, sklokeramickou vestavnou varnou desku, troubu a nyní přibude lednice. To je veškeré vybavení, které bude poskytnuto. Veškeré věci budou předem s časovým předstihem objednány. Doladění posledních prací Posledním úkolem na bytě bude pověsit garnýže a záclony, nasadit nové dveře do obývacího pokoje, kuchyně, ložnice, na toaletu a do koupelny. Tyto dveře už budou předem objednané, bude je třeba pouze nasadit. Stejně tak jako garnýže a záclony, které budou objednány z e-shopu. Majitelé si tyto práci opět zajistí sami, nebudou objednávat stěhovací služby.

36

V následující tabulce je přehledně zobrazen přehled veškerých výše uvedených činností. V řádku vždy vidíme číslo činnosti, její název, lidské zdroje a předchozí činnost. V kolonce lidské zdroje nalezneme dva pojmy – vlastní, nebo firma. Slovo firma neznamená nezbytně společnost, jedná se o práci ostatních, které bude třeba zajistit – může se tedy jednat i o živnostníky, či brigádníky. Majitelé si sami stanoví, na které činnosti budou ostatní lidské zdroje využívat a které práce zvládnou ve své vlastní režii. Dále jsou zde zobrazeny předchozí činnosti – to znamená, že daná činnost může začít až poté, co skončí její předchozí činnost nebo činnosti. Je to z důvodu, že činnosti mají mezi sebou určitou návaznost a spojitost. Číslo

Název činnosti

1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19

Vypracování návrhu rekonstrukce Vyklízecí práce Demontáž umakartového jádra Výměna oken Odvoz odpadu Vyzdění nových příček Škrábání zdí Elektroinstalace Instalace vodovodních a odpadních potrubí Natažení zdí Pokládka dlažby a obkladů Malování Instalace zařizovacích prvků Instalace svítidel Sestavení a montáž kuchyňské linky Úklidové práce Pokládka koberců a podlahy Stěhování nábytku Doladění posledních prací

Lidské zdroje vlastní firma vlastní firma firma firma firma firma firma firma firma vlastní firma vlastní vlastní vlastní vlastní vlastní vlastní

Předchozí činnost 1 2 2 3,4 5 2 6 6 7,8,9 10 11 12 12 14 13,15 16 17 18

Tabulka č. 1 – Seznam jednotlivých činností rekonstrukce (zdroj: vlastní tvorba v MS Excel)

Náš konkrétní plán má tedy celkem 19 činností, z toho 9 z nich bude provedeno pomocí vlastních sil, na zbylých 10 činností bude sjednána práce ostatních. Dle čeho se bude firma vybírat, se dozvíme později.

37

Pro lepší přehled a pochopení předchozích činností je zpracován síťový graf, který je možné vidět na následujícím obrázku. Graf nám jednoznačně ukazuje návaznost jednolivých činností. Počáteční a poslední činnost je označena tmavě fialovou barvou, to proto, aby bylo jasně vidět, že graf má pouze jeden začátek a jeden konec. Ostatní činnosti jsou pak světle fialovou barvou. Z obrázku je krásně vidět, že každá činnost od č. 2 do č. 18 má svého nástupce, graf nemá více konců. Pokud by nastala varianta, že se v grafu více konců objeví, je jasně vidět, že je v plánování chyba. Každý síťový graf musí mít pouze 1 začátek a 1 konec.

Obrázek č. 7 - Síťový graf činností (zdroj: vlastní tvorba v programu MS Word)

3.2 Projektový tým V čele celého týmu – jak již bylo několikrát zmíněno – stojí manažer projektu. Na základě výše sestavených činností je možné sestavit i jeho tým, který práci vykoná. Na následujícím obrázku je zobrazena hierarchická organizační struktura týmu. Zadavatelé projektu

Manažer projektu

Brigádník č. 1

Brigádník č. 2

Firma montující okna

Stavební zedník

Elektrikář

Instalatér

Zedník pro omítací práce

Obkladač

Obrázek č. 8 – Organizační struktura lidských zdrojů (zdroj: vlastní tvorba v MS Excel)

38

V následující tabulce vidíme členy týmu, způsob, jakým bude jejich práce ohodnocena, a do jaké skupiny lidských zdrojů se řadí. Každý z nich zodpovídá za činnost, ke které je přidělen. Co je úkolem jejich práce je vysvětleno v detailním popise jednotlivých činností. Člen týmu

Způsob ocenění

Zařazení

Manažer

pevná cena

hlavní vedoucí

Pomocný brigádník č. 1

hodinová sazba

přímo podřízení, pracují na konkrétní fázi projektu

Pomocný brigádník č. 2

hodinová sazba

přímo podřízení, pracují na konkrétní fázi projektu

Firma montující okna

cena za jednotky

přímo podřízení, pracují na konkrétní fázi projektu

Stavební zedník

cena za m2

přímo podřízení, pracují na konkrétní fázi projektu

Elektrikář

hodinová sazba

přímo podřízení, pracují na konkrétní fázi projektu

Instalatér

cena za bm

přímo podřízení, pracují na konkrétní fázi projektu

Zedník pro omítací práce

cena za m2

přímo podřízení, pracují na konkrétní fázi projektu

Obkladač

cena za bm

přímo podřízení, pracují na konkrétní fázi projektu

Majitelé

x

lidé pracující na části projektu, nejsou podřízenými

Tabulka č. 2 – Projektový tým (zdroj: vlastní tvorba v MS Excel)

3.3 Určení kritických činností a délky projektu Pomocí doby trvání činností, jež byla sestavena na základě konzultací s odborníky a předchozích činností, si metodou CPM zjistíme postupně nejdříve možný začátek a konec a nejpozději nutný začátek a konec. Poté dle výpočtů, jež jsou uvedeny v teoretické části této práce, stanovíme rezervy. Je-li rezerva rovna 0, nazýváme tuto činnost kritickou.

39

Výpočty kritických činností můžeme vidět v následující tabulce:

Tabulka č. 3 – Výpočet kritických cest (zdroj: vlastní tvorba v programu MS Excel)

V tabulce vidíme celkovou délku projektu v hodinách. Náš projekt je tedy naplánován na 217 hodin. Jelikož se pracovní doba se u každého pracovníka liší, je třeba tyto hodiny rozčlenit do několika dnů. Co se majitelů a brigádníků týče, mají neomezené časové možnosti, neboť si mohou v zaměstnání na konkrétní dny vzít dovolenou. Majitelé dále mohou pracovat i o víkendech. Co se naopak odborníků týče, jsou omezeni pouze pracovními dny. Pro ně platí standardní pracovní doba 8 hodin za den, pokud by tato doba byla překročena, jedná se o přesčasy, které je nutné proplatit navíc. Projekt má celkem 19 činností, z toho 15 činností je kritických. Kritické činnosti nám tvoří kritickou cestu, která je následující: 1=>2=>4=>5=>6=>8=>10=>11=>12=>14=>15=>16=>17=>18=>19 Přehled činností zobrazených v čase nám znázorňuje Ganttův diagram. Zelenou barvou vidíme činnosti, které mají rezervu. Naopak, kritické činnosti, tedy s rezervou rovnou nule, vidíme barvou červenou. Tento Ganttův diagram je sestrojen ručně, v programu MS Excel na základě vlastních výpočtů.

40

Gantův diagram Doba trvání 0

Č i n n o s t

50

100

150

200

250

1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19

Obrázek č. 9 – Gantův diagram (zdroj: vlastní tvorba v program MS Project)

3.4 Zasazení projektu do kalendáře V předchozí části bylo vypočítáno, že celková doba trvání projektu je 217 hodin. Musíme však respektovat denní pracovní dobu, což je 8 hodin. Soboty a neděle budou dny, kdy budou pracovat pouze majitelé. Je velmi důležité si uvědomit, že majitelé jsou dva a mohou pracovat oba zároveň, každý na jiné činnosti. Pokud přepočítáme hodiny na dny, dostaneme se na 27,125 dní. Pokud bychom tedy nerespektovali soboty a neděle a nijak dál činnosti neupravovali, projekt by trval necelý měsíc.

41

Jednotlivé činnosti však zasadíme do reálného kalendáře, počínaje 2. únorem 2015. Z následujícího obrázku vidíme, že celá rekonstrukce končí 8. března 2015. Zasazení do konkrétních dnů je možné vidět na následujícím obrázku:

Obrázek č. 10 – Zasazení činností do reálného kalendáře (zdroj: vlastní tvorba v MS Excel)

Každý sloupec na obrázku znamená jeden den v měsíci – jeho datum je vidět v hlavičce, hned pod označením měsíce. Šedou barvou jsou vyznačeny soboty, neděle. Modrá barva nám značí, že v tento den probíhá konkrétní činnost – která se dozvíme pomocí čísel 1-19.

3.4.1 Vysvětlení činností V pondělí 2. února 2015 bude po konzultaci s manželi vypracován návrh rekonstrukce s potřebnými dokumenty tak, jak je vysvětleno v popisech činností. V úterý 3. února 2015 se uskuteční 2 činnosti, a to vyklízecí práce, které začnou již od rána, a odpoledne, po jejich dokončení, proběhne demontáž umakartového jádra. Ve středu 4. února 2015 je objednána firma na výměnu oken, která se práci bude věnovat celý den. Současně v ten samý den začne majitelka, spolu s jedním brigádníkem škrábat zdi. Ve čtvrtek 5. února 2015 bude majitelka spolu s brigádníkem pokračovat škrábáním zdí, zároveň přijde majitel na byt odvážet odpad a v ten samý den, po dokončení úklidu odpadu, přijde zedník založit základ pro novou příčku. Jeho práce bude trvat 6 hodin. V pátek 6.

42

února 2015 přijde zedník dozdít zbývající část. Přes sobotu a neděli se na bytě pracovat nebude. Pokračovat se začne v pondělí 8. února 2015, kdy se na byt současně dostaví instalatér a elektrikář. Elektrikář bude práci provádět až do pátku 13. února 2015, zatímco instalatér ji dokončí již ve středu 11. února 2015. O víkendu se opět pracovat nebude. Celý následující týden, tj. od 16. do 20. února 2015 bude na bytové jednotce zedník natahovat perlinkovou sítí zdi. Víkend zůstane opět nevyužitý. V pondělí 23. února 2015 začne pracovat obkladač, který skončí ve středu 25. února 2015. Od čtvrtka 26. února přijdou majitelé malovat. Práce bude trvat 3 dny a je možné ji protáhnout do soboty, jelikož, jak již bylo zmíněno, majitelům nevadí pracovat o víkendu. Majitel bytu bude pokračovat i v neděli, kdy bude na jednotce instalovat připravená svítidla. Následně pak v pondělí 2. března 2015 přijde instalatér připojit zařizovací prvky a na bytě bude spolu s majiteli, kteří zde začnou sestavovat a montovat kuchyňskou linku. Zatímco instalatér svoji práci ten den dokončí, majitelé budou ještě následující 2 dny pokračovat v té samé činnosti. Každý den pak přijde jeden z nich, aby postupně dokončili veškeré činnosti. V neděli 8. března 2015 tak na bytě bude dokončena poslední práce.

43

3.5 Náklady – rozpočet na projekt Každá rekonstrukce vyžaduje své finance, a jelikož majitelé pro tento projekt nemají vyhrazené žádné peníze, je třeba zajistit výhodné financování. Abychom našli nejvýhodnější možnost, musíme nejprve zjistit, kolik vlastně finančních prostředků budeme potřebovat. V následující části bude podrobná analýza veškerých nákladů. Detaily jednotlivých činností můžeme vidět v Příloze č. 1 – Náklady projektu.xlsx. V této příloze jsou také spočítány příslušné výpočty na počty potřebných jednotek.

3.5.1 Analýza jednotlivých nákladů dle činností Vypracování návrhu rekonstrukce Tato činnost nebude vyžadovat téměř žádné náklady. Je využito počítače, který spotřebovává energie. Tato částka je započítána v měsíčních zálohách na bydlení a není třeba ji uvádět. Projekt je zpracován ve vlastní režii v softwaru, který je ke stažení zdarma. Doba trvání činnosti jsou 4 hodiny i s instalací a seznámení se s programem a vyhotovením grafických návrhů. Vyklízecí práce Při vyklízecích pracích je využito 2 brigádníků – jedná se o známé majitelů. Každý smluvně dostane 50 Kč/hod. Pracovat budou pouze dopoledne – každý tedy 5 hodin. Na webových stránkách www.odas.cz byla zjištěna cena za kontejner a za dopravu, která činí 36 Kč/km s DPH. Na webovém portálu www.mapy.cz byla zjištěna délka trasy 3 km. V potaz bereme i cestu zpět, celkem tedy 6 km. Položka

Kč/jednotka

Počet jednotek

Cena

Brigádník

50 Kč

5

250 Kč

Brigádník

50 Kč

5

250 Kč

Auto-odpad

36 Kč

6

218 Kč

Stání

61 Kč

1

61 Kč

Celkem

x

x

678 Kč

Tabulka č. 4 – Náklady na vyklízecí práce (zdroj: vlastní tvorba v MS Excel)

44

Demontáž umakartového jádra U této činnosti nevzniknou žádné náklady, jelikož bude prováděna ve vlastní režii. Majitel má potřebné vybavení, aby mohl tuto práci vykonat. K činnosti je však potřeba využít elektrickou energii, ovšem její cena je započítána v měsíčních zálohách, které se na bytové jednotce platí – vč. elektřiny. Celá demontáž bude trvat celkem 2 hodiny. Výměna oken Výměna oken bude probíhat v režii jedné žďárské společnosti, která byla předem vybrána sdružením vlastníků domu. Údaje jsou získány ze skutečné cenové nabídky (kalkulace). Poslední položkou je poskytnutá sleva, a to právě z toho důvodu, že je společnost smluvně domluvená pro celý bytový dům. Cenovou nabídku kalkulace je možné vidět v Příloze č. 2 – Cenová nabídka oken. Položka

Kč/jednotka

Počet jednotek

Cena

Křídlo balkonové

21 082 Kč

1

21 082 Kč

Křídlo okenní

11 792 Kč

1

11 792 Kč

Křídlo okenní

11 340 Kč

1

11 340 Kč 3 687 Kč

Montáž

155 Kč

23,79

Doprava

400 Kč

1

400 Kč

Udržovací sada

750 Kč

1

750 Kč

111 Kč

19,8

2 198 Kč

1

1 940 Kč

Systém PKS3 Pomocný materiál

1 940 Kč

Sleva

x

28 %

-14 893 Kč

Celkem

x

X

38 296 Kč

Tabulka č. 5 – Náklady na výměnu oken (zdroj: údaje poskytnuté firmou + vlastní tvorba v MS Excel)

Odvoz odpadu Odvoz a likvidaci odpadu zajistí opět jediná společnost zabývající se ve Žďáře nad Sázavou sběrem komunálního odpadu ODAS. Kalkulace je stejná jako u činnosti č. 2. Položka

Kč/jednotka

Počet jednotek

Cena

Auto-odpad

36 Kč

6

Stání

61 Kč

1

61 Kč

x

x

278 Kč

Celkem

218 Kč

Tabulka č. 6 – Náklady na odvoz odpadu (zdroj: vlastní tvorba v MS Excel)

45

Vyzdění nových příček Pro vyzdění nových příček je třeba zajistit jak materiál, tak lidské zdroje. Co se materiálů týče, ceny byly zjištěny na základě osobní návštěvy v největších stavebninách ve Žďáře nad Sázavou – JPM Stavebniny. Pro zjištění zednických prací bylo rozesláno 7 poptávek příslušným odborníkům ze Žďáru nad Sázavou a blízkého okolí, bohužel ani jeden z nich na poptávku nereagoval. Po telefonické konzultaci s jedním z místních zedníků byl doporučen webový portál www.cenikyremesel.cz, dle kterého si počítá své náklady. Právě podle tohoto webového portálu následně byly spočítány náklady pro naši činnost. Položka

Kč/jednotka

Počet jednotek

Cena

Ytong 10; P2-500; 100x249x599

45 Kč

70

3 150 Kč

Ytong 7,5; P2-500; 75x249x599

36 Kč

35

1 260 Kč

Lepidlo CERESIT ZK, stavební

100 Kč

5

500 Kč

Zedník

166 Kč

4,05

672 Kč

Zedník

175 Kč

9,45

1 654 Kč

Celkem

x

x

7 236 Kč

Tabulka č. 7 – Náklady na vyzdění nových příček (zdroj: www.cenyremesel.cz + vlastní tvorba v MS Excel)

Škrábání zdí Odstranění staré omítky ze zdí si bude majitel provádět sám s pomocí jednoho brigádníka, který bude opět ohodnocen 50Kč/hod. Práce bude trvat 2 dny, než se celá omítka dostane dolů. Potřebným materiálem jsou pouze škrabky na zeď, jejichž cena je zjištěna z osobní návštěvy v Domě barev, který je v blízkosti bytu a je také největším prodejcem laků, barev a ostatního náčiní ve Žďáře nad Sázavou. Položka

Kč/jednotka

Počet jednotek

Cena

Škrabka na zeď

29 Kč

2

58 Kč

Brigádník

50 Kč

16

800 Kč

x

x

858 Kč

Celkem

Tabulka č. 8 – Náklady na škrábání zdí (zdroj: konzultace s prodejcem + vlastní tvorba v MS Excel)

46

Elektroinstalace Na výměnu elektroinstalace v bytě je nutné využít odborníky, tuto činnost není možné provádět ve vlastní režii. Bylo rozesláno celkem 11 poptávek elektrikářům ze Ždáru nad Sázavou a 1 poptávka byla při osobní konzultaci. Odpověděli celkem 3 z nich. Dva emailem a 1 zpracováním nabídky na základě osobní konzultace. Nejvýhodnější nabídkou se zcela jeví nabídka od elektrikáře č. 1 (nebyl dodán souhlas pro zveřejnění osobních informací), jelikož tato nabídka je zcela nejvýhodnější. Druhá nabídka je velmi finančně náročná, třetí elektrikář je také cenově přijatelný, ale bohužel neprovádí zednické práce. Po výběru elektrikáře jsme se dostali na následující náklady: Položka

Kč/jednotka

Materiál

Počet jednotek

Cena

x

x

15 046 Kč

Práce zednické

150 Kč

16

2 400 Kč

Práce elektrikářské

180 Kč

24

4 320 Kč

x

x

21 766 Kč

Celkem

Tabulka č. 9 – Náklady na elektroinstalace (zdroj: konzultace s elektrikářem + vlastní tvorba v MS Excel)

Instalace vodovodních a odpadních potrubí Instalace vodovodních a odpadních potrubí je nutná v režii odborníka – instalatéra. Bylo rozesláno 9 poptávek, bohužel se dostalo jedné jediné odpovědi. Není tedy s čím porovnávat a tato cenová nabídka byla přijata. Položka Materiál + práce Celkem

Kč/jednotka

Počet jednotek

Cena

8 296 Kč

1

8 296 Kč

x

x

8 296 Kč

Tabulka č. 10 – Náklady na instalace potrubí (zdroj: konzultace s firmou + vlastní tvorba v MS Excel)

47

Natažení zdí Pro tuto činnost je nutné zajistit jak materiál, tak lidské zdroje. Ceny materiálu jsou na základě osobní návštěvy již zmíněných JPM Stavebnin ve Žďáře nad Sázavou. Tato práce je opět vhodná pro odborníka – zedníka, jedná se o stejné poptávky jako u činnosti č. 6 – Vyzdění nových příček, proto tedy byla cena za práci počítána dle webových stránek www.cenyremesel.cz. Položka

Kč/jednotka

Perlinka - síťka 1m2

Počet jednotek

Cena

20 Kč

130

Lepidlo - ZK Ceresit, 25 kg

100 Kč

8

800 Kč

Omítka štuková vnitřní KVK, 30kg

110 Kč

6

660 Kč

Penetrace Ceresit CT17, 5l

393 Kč

6

2 358 Kč

20 800 Kč

1

20 800 Kč

x

x

27 218 Kč

Zedník - malíř Celkem

2 600 Kč

Tabulka č. 11 – Náklady na natažení zdí (zdroj: www.cenyremesel.cz + vlastní tvorba v MS Excel)

Pokládka dlažby a obkladů Aby bylo možné položit dlažbu a obklady, musíme je nejprve zajistit a pak také zajistit člověka, který tuto činnost vykoná. Materiál je objednán z koupelnového studia SIKO Koupelny. Jelikož obkladač je zařazen do skupiny zedníků, bylo nutné jeho práci ocenit dle webových stránek www.cenyremesel.cz Položka

Kč/jednotka

Počet jednotek

Cena

Obklad Stella cihlová 20x25 cm

175 Kč

26

4 550 Kč

Dlažba Tahiti okrová 33,3x33,3 cm

219 Kč

4

876 Kč

Dlažba Tahiti šedá 33,3x33,3 cm

219 Kč

5

1 095 Kč

x

35

10 850 Kč

1 000 Kč

1

1 000 Kč

x

x

18 371 Kč

Obkladač Obkladač - materiál Celkem

Tabulka č. 12 – Náklady na Pokládku dlažby a obkladů (zdroj: www.cenyremesel.cz + vlastní tvorba v MS Excel)

48

Malování Malovat si budou majitelé sami, tudíž nám nevzniknou žádné náklady na lidské zdroje. Náklady však vzniknou na materiál, který je oceněn dle osobní návštěvy v již zmiňovaném Domě barev ve Žďáře nad Sázavou. Položka

Kč/jednotka

Počet jednotek

Cena

Barva Primalex standart 15 kg

365 Kč

2

730 Kč

Barva Het Clasic Color 7 + 1 kg meruňka

333 Kč

3

999 Kč

Barva Het Clasic Color 7 + 1 kg zeleno-žlutá

333 Kč

2

666 Kč

Barva Het Clasic Color 7 + 1 kg šedá

333 Kč

1

333 Kč

Ostatní pomocný materiál

500 Kč

1

500 Kč

x

x

3 228 Kč

Celkem

Tabulka č. 13 – Náklady na malování (zdroj: konzultace v Domě barev + vlastní tvorba v MS Excel)

Instalace zařizovacích prvků Nejvyšším nákladem u této činnosti je materiál, který je oceněn dle koupelnového studia SIKO Koupelny. Práci pak provede stejný instalatér jako u činnosti č. 9 – Instalace vodovodních a odpadních potrubí. Cena je počítána dle skutečné cenové nabídky. Položka Vana Victoria 150x100, levá Skříňka s umyvadle Pro 60 cm, bílá Stojící WC Mísa kombi Victoria, zadní odpad Baterie umyvadlová stojánková Multi Baterie vanová nástěnná Multi Instalatér Celkem

Kč/jednotka 4 490 Kč 2 090 Kč 1 990 Kč 329 Kč 499 Kč 300 Kč x

Počet jednotek 1 1 1 1 1 5 x

Cena 4 490 Kč 2 090 Kč 1 990 Kč 329 Kč 499 Kč 1 500 Kč 10 898 Kč

Tabulka č. 14 – Náklady na instalaci zařizovacích prvků (zdroj: konzultace v SIKO Koupelny + vlastní tvorba v MS Excel)

49

Instalace svítidel Důležitým úkolem je vybrat svítidla, která se do bytu nainstalují. Výběr je přenechán na majitelích. Po jejich návštěvě místních prodejců se z důvodu vyšších cen rozhodli objednat svítidla z e-shopu www.dumsvetel.cz. Tento internetový obchod byl vybrán díky velkému výběru, přijatelným cenám a bezplatnému doručení zboží. Položka Obývací pokoj - Svítidlo bodové Prezent Raft 839 Kuchyně - Svítidlo bodové Prezent Raft 841 Kuchyně - osvětlení linky - Zářivka PHILIPS Aromatic Ložnice - Svítidlo bodobé Prezent Raft 841 Chodba - Svítidlo nástěnné Massive fergie 81531/01/17 Koupelna - Stropní svítidlo PHILIPS Treats 32009/11/16 WC - Svítidlo stropní Prezent Econom 1420 Doprava Žárovky E27 Celkem

Kč/jednotka 470 Kč 470 Kč 729 Kč 470 Kč 257 Kč 664 Kč 90 Kč 0 Kč 22 Kč x

Počet jednotek 2 1 1 1 2 1 1 1 3 x

Cena 940 Kč 470 Kč 729 Kč 470 Kč 514 Kč 664 Kč 90 Kč 0 Kč 66 Kč 3 943 Kč

Tabulka č. 15 – Náklady na instalaci svítidel (zdroj: www.dumsvetel.cz + vlastní tvorba v MS Excel)

Sestavení a montáž kuchyňské linky Majitelé tentokrát využili kuchyňského studia Oresi a jeho pobočky ve Žďáře nad Sázavou. Zde byla stanovena cenová nabídka na kuchyňskou sestavu, která následně bude i objednána. Náklady jsou tedy převzaty ze skutečné cenové nabídky. Jelikož nebyly v tomto studiu vybrány vestavné spotřebiče, byla tato sestava vybrána v internetovém obchodě www.alza.cz. Položka Spodní a horní moduly, madla a výplně

Kč/jednotka

Počet jednotek

Cena

28 753 Kč

1

28 753 Kč

Délkové prvky

6 365 Kč

1

6 365 Kč

Kuchyňské doplňky a drátěný program

9 103 Kč

1

9 103 Kč

Dvířka, obklady, ostatní

841 Kč

1

841 Kč

Doprava

790 Kč

1

790 Kč

14 990 Kč

1

14 990 Kč

x

x

60 842 Kč

Vestavné spotřebiče - deska, trouba, odsavač Celkem

Tabulka č. 16 – Náklady na sestavení a montáž kuchyňské linky (zdroj: studio Oresi, www.alza.cz + vlastní tvorba v MS Excel)

50

Úklidové práce Při úklidových pracích bude využito pouze čistících prostředků, majitelé si úklid zajistí sami ve vlastní režii. Jelikož ceny čistících prostředků jsou běžně dostupné v každé drogerii či supermarketu a jejich ceny se neustále liší dle právě probíhajících akcí, bylo pro tuto činnost vyhrazeno 500 Kč. Pokládka koberců a dlažby Majiteli byl vybrán koberec spolu s PVC podlahou, který pak následně byl objednán v podlahovém studiu CREDO ve Žďáře nad Sázavou. Ceny jsou totožné s cenami na webových stránkách www.koberce-credo.cz. Položka

Cena za m2

Cena za bm

Počet metrů

Cena

Koberce smyčkové s potiskem, 100% PA

165 Kč

660 Kč

5,5

3 630 Kč

PVC krytina VICTORIA TORONTO

355 Kč

1 420 Kč

5,5

7 810 Kč

PVC krytina VICTORIA TORONTO

355 Kč

1 420 Kč

2,5

3 550 Kč

Doprava

x

x

x

350 Kč

Celkem

x

x

x

15 340 Kč

Tabulka č. 17 – Náklady na pokládku koberců a podlah (zdroj: www.koberce-credo.cz + vlastní tvorba v MS Excel)

Stěhování nábytku Jak již bylo v předchozí části zmíněno, byt bude částečně vybaven nábytkem. Tento nábytek byl vybrán majiteli v místním nábytku Nový byt a v místním elektru Electro World a na základě požadavků pak objednán přes jejich internetové obchody. Položka

Kč/jednotka

Počet jednotek

Cena

UNI - skříň dělená

3 590 Kč

2

7 180 Kč

Systémová sedací souprava Klára

3 602 Kč

1

3 602 Kč

TIP TOP - skříň TKOM 1D javor

1 241 Kč

1

1 241 Kč

TIP TOP - regál TREG 400/180 javor

1 241 Kč

1

1 241 Kč

TIP TOP - komoda TKOM 2D5S javor

3 107 Kč

1

3 107 Kč

Lednice Amica KGC 25430 ENC

7 999 Kč

1

7 999 Kč

Pračka Whirlpool AWO/C 5802

5 797 Kč

1

5 797 Kč

0 Kč

1

0 Kč

x

x

30 167 Kč

Doprava Celkem

Tabulka č. 18 – Náklady na stěhování nábytku (zdroj: prodejna nábytku Nový byt, prodejna Electro World + vlastní tvorba v MS Excel)

51

Doladění posledních prací Nyní už zbývá pouze nasadit interiérové dveře, zavěsit garnýže a záclony. Dveře byly vybrány v místní společnosti SAPELI a na základě jejich ceníků jsou nyní kalkulovány. Garnýže a záclony však nemají moc velké zastoupení v obchodech ve městě, proto jsou objednány z internetového obchodu www.levne-garnyze.cz. Položka Dveře elegant praktik Kování Praktik 01 Garnýž třešňová 270cm Garnýž třešňová 160cm Záclona FRONTEA Doprava gaarnýže + záclony Doprava dveře Celkem

Kč/jednotka 1 390 Kč 229 Kč 447 Kč 228 Kč 56 Kč 0 Kč 100 Kč x

Počet jednotek 4 4 1 2 9,1 1 1 x

Cena 5 560 Kč 916 Kč 447 Kč 456 Kč 510 Kč 0 Kč 100 Kč 7 989 Kč

Tabulka č. 19 – Náklady na doladění posledních prací (zdroj: Sapeli, www.levne-garnyze.cz + vlastní tvorba v MS Excel)

52

3.5.2 Celkový rozpočet rekonstrukce Na základě předchozích kalkulací můžeme na následujícím obrázku vidět sestavený konečný rozpočet naší rekonstrukci. I přesto, že činností je celkem 19, nesmíme v tomto rozpočtu zapomenout na práci hlavního manažera, který si jednorázově účtuje částku 20.000 Kč. Není sice zmíněn u žádné činnosti, ale zároveň celou akci plánuje, řídí a následně ji bude i kontrolovat. Celková částka tedy činí 275.905 Kč. Činnost

Položka

Cena

1

Vypracování návrhu rekonstrukce

2

Vyklízecí práce

3

Demontáž umakartového jádra

4

Výměna oken

38 296 Kč

5

Odvoz odpadu

278 Kč

6

Vyzdění nových příček

7

Škrábání zdí

8

Elektroinstalace

9

Instalace vodovodních a odpadních potrubí

10

Natažení zdí

27 218 Kč

11

Pokládka dlažby a obkladů

18 371 Kč

12

Malování

13

Instalace zařizovacích prvků

14

Instalace svítidel

15

Sestavení a montáž kuchyňské linky

16

Úklidové práce

17

Pokládka koberců a podlahy

15 340 Kč

18

Stěhování nábytku

30 167 Kč

19

Doladění posledních prací

20

Práce hlavního manažera projektu Celkem

0 Kč 678 Kč 0 Kč

7 236 Kč 858 Kč 21 766 Kč 8 296 Kč

3 228 Kč 10 898 Kč 3 943 Kč 60 842 Kč 500 Kč

7 989 Kč 20 000 Kč 275 905 Kč

Tabulka č. 20 – Rozpočet rekonstrukce (zdroj: vlastní tvorba v MS Excel)

3.6 Analýza rizik Při plánování projektu je vše pevně dáno, je však velmi nutné počítat s tím, že realita může být zcela jiná. Nyní je třeba sestavit analýzu rizik, kde bude řečeno, ve které oblasti mohou nastat určité problémy. V následující tabulce je sestavena oblast výskytů jednotlivých rizik a jejich pravděpodobnost.

53

Možné riziko Člen projektového týmu odřekne zakázku Délka projektu se protáhne o více než 3 týdny a projekt se nestihne Zvednou se náklady na projekt Majitelům bytu nebude schválen úvěr Majitelé v průběhu razantně změní původní plán Byt se nebude pronajímat potřebnou dobu

Pravděpodobnost výskytu 3 1 3 2 1 2

Tabulka č. 21 – Analýza rizik (zdroj: vlastní tvorba v MS Excel)

Nejpravděpodobnější rizika v tomto projektu jsou ohodnoceny čísly 1 – 4, přičemž jejich význam je následující: 

1 – nepatrná pravděpodobnost



2 – velmi malá pravděpodobnost



3 – poměrně velká pravděpodobnost



4 – vysoká pravděpodobnost

Úkolem hlavního manažera projektu je pak pečlivě sledovat průběh realizace a kontrolovat zda se některé riziko stane skutečností, jeho hlavním úkolem je poté i sestavit náhradní řešení.

54

4 Financování projektu V předchozí části jsme vypočítali, že tato rekonstrukce bude stát 275. 905 Kč. Majitelé však nemají hotovost, kterou by rekonstrukci financovali, je tedy třeba zajistit cizí zdroje. Jelikož se cena rekonstrukce může ještě lehce měnit, majitelé se rozhodli pro žádost úvěru ve výši 300.000 Kč. Nemají však žádné své úspory, ani produkty, které by mohli financování pomoci, je třeba tedy hledat úvěr bez naspořené částky a bez stavebního spoření. Jelikož je na trhu nespočetné množství společností, již nabízí úvěrové produkty, rozhodli se majitelé oslovit takové, které mají v daném městě kamennou pobočku.

4.1 Nabídky společností ve Žďáře nad Sázavou 4.1.1 Komerční banka Komerční banka poskytuje hned několik druhů úvěrových produktů, z jejichž nabídky odpovídají našim požadavkům tyto následující: 34 Osobní úvěr SPLATNOST 6 LET – MĚSÍČNÍ SPLÁTKA 5.392 KČ – ÚROKOVÁ SAZBA 8,50 % Výhody úvěru: 

rozhodnutí o úvěru je okamžité, není třeba čekat na jeho schválení



při úvěrové částce do 2 500 000 Kč banka nevyžaduje zajištění úvěru



úvěr je možné částečně či úplně předčasně splatit bez jakýchkoliv sankcí



klient si sám může vybrat den, ke kterému bude úvěr splácen

Nevýhody úvěru:

34



maximální možná splatnost je 6 let – což způsobuje vyšší měsíční splátku



splácet je možné pouze z běžného účtu u Komerční banky



potvrzení o výši příjmu při žádosti o úvěr

Komerční banka [online]. 2014 [cit. 2014-12-01]. Dostupné z: http://www.kb.cz/

55

Hypoteční úvěr SPLATNOST 10 LET – MĚSÍČNÍ SPLÁTKA 2.979 KČ – ÚROKOVÁ SAZBA 3,59 %

Výhody úvěru: 

z úvěru je možné poplatit i vedlejší náklady související s investicí



úvěr je možné částečně či úplně splatit bez sankčních poplatků při skončení úrokové sazby



KB sama zařídí ocenění nemovitosti, včetně získání listu vlastnictví



při uzavření životního pojištění KB je možné snížit úrokovou sazbu

Nevýhody úvěru: 

manželé automaticky vystupují jako spolužadatelé úvěru



úvěr je účelový – je nutná investice do nemovitosti



při rekonstrukci je čerpán na účty dodavatelů, nebo zálohově na účet klienta



úvěr je nutné zajistit zástavním právem k nemovitosti, která musí být pojištěna, a dané pojištění je nutné vinkulovat ve prospěch banky



podmínkou je vedení účtu u KB po celou dobu trvání úvěru



doložení potvrzení o příjmech a o nabytí nemovitosti při žádosti o produkt

4.1.2 GE Money Bank I GE Money Bank nabízí mezi svými produkty celou řadu úvěrových produktů. Vhodné kandidáty můžete vidět v následujících odstavcích:35 Osobní express půjčka SPLATNOST 8 LET – MĚSÍČNÍ SPLÁTKA 5.075 KČ – ÚROKOVÁ SAZBA13,20 % Výhody úvěru: 

od podepsání smlouvy jsou peníze na účet připsány do 5 minut



GE Money Bank zaplatí při řádném splácení každou 12. splátku



klient si sám může vybrat, který den v měsíci chce splácet, a také si sám může zvolit výši splátky

 35

aktivace služby „Infolimit“ k úvěru zdarma

GE Money Bank [online]. 2014 [cit. 2014-12-01]. Dostupné z: https://www.gemoney.cz/lide

56

Nevýhody úvěru: 

maximální doba splácení úvěru je 8 let



úroková sazba je po celou dobu splácení neměnná



splácení výhradně z běžného účtu GE Money Bank



minimální měsíční příjem 5.000 Kč po dobu jednoho roku pro získání úvěru



uvedení 2 telefonních kontaktů žadatele – osobní a do zaměstnání

Hypotéka SPLATNOST 10 LET – MĚSÍČNÍ SPLÁTKA 3.079 KČ – ÚROKOVÁ SAZBA 4,29 %

Výhody úvěru: 

neplatíte žádné poplatky za zpracování a vedení úvěru



odhad nemovitosti, výpis z katastru a snímek z katastrální mapy zajistí banka za Vás zcela zdarma



je umožněno vkládat zdarma mimořádné splátky až do výše 25% úvěru



banka zpětně za 3 roky proplatí proinvestované náklady



při rekonstrukci peníze na účet, bez dokládání potřebných faktur



klient si sám volí den splátky v měsíci

Nevýhody úvěru: 

nutnost zastavení nemovitosti ve prospěch banky



hypotéku je nutné splácet z běžného účtu u GE Money Bank



jedná se o účelový úvěr, který je třeba doložit

4.1.3 Raifeissen BANK Raifeissen Bank je také jednou ze společností, která sídlí ve Žďáře nad Sázavou, proto i zde byly vybrány možné úvěrové produkty.36

36

Raiffeisenbank [online]. 2014 [cit. 2014-12-01]. Dostupné z: http://www.rb.cz/

57

Rychlá půjčka SPLATNOST 8 LET – MĚSÍČNÍ SPLÁTKA 4.698 KČ – ÚROKOVÁ SAZBA 10,90 %

Výhody úvěru: 

banka nabízí sjednání i vedení úvěru zcela zdarma



kdykoliv je možné předčasně částečně, či mimořádně splácet také zcela zdarma



zdarma je k produktu sjednáno pojištění schopnosti splácení



není třeba dokládat účel úvěru



úvěr je možné splácet z jakéhokoliv běžného účtu



klienti si tuto půjčku mohou sjednat ze svého internetového bankovnictví a dobu splácení prodloužit až na 10 let

Nevýhody úvěru: 

maximální doba splácení je 8 let



neměnná výše splátky po celou dobu trvání úvěru

Variabilní hypotéka SPLATNOST 10 LET – MĚSÍČNÍ SPLÁTKA 2.965 KČ – ÚROKOVÁ SAZBA 3,49 %

Výhody úvěru: 

kdykoliv je možné vložení mimořádné splátky zdarma



čerpání a splácení úvěru dle svých potřeb – jednorázově či postupně



žádné poplatky ani sankce při nedočerpání úvěru



banka nabízí vstupní poplatek zdarma



peníze jsou zaslány na účet žadatele, není třeba předem dokládat faktury



úroky se hradí pouze z aktuálně vyčerpané částky

Nevýhody úvěru: 

nutnost zřízení zástavního práva k nemovitosti



nutnost pojištění zastaveného majetku s vinkulací ve prospěch banky



jedná se o účelový produkt, je nutné dokládat účel úvěru

58

4.1.4 UniCredit Bank Přestože UniCredit Bank působí ve Žďáře nad Sázavou nejkratší dobu ze všech, v republice si zastává stabilní pozici na trhu. UniCredit Bank nabízí celou škálu různých produktů, mezi které patří i tyto následující úvěrové produkty:37 Presto půjčka SPLATNOST 7 LET – MĚSÍČNÍ SPLÁTKA 5.634 KČ – ÚROKOVÁ SAZBA 13,90 %

Výhody úvěru: 

možnost odložení splácení úvěru a to až 5x po celou dobu trvání



není třeba dokládat účel úvěru



možnost předčasného splacení zcela zdarma



úvěr je možné čerpat okamžitě po podepsání smlouvy

Nevýhody úvěru: 

maximální možná doba splácení 7 let



pro částku 300.000 Kč už je třeba mít spolužadatele k úvěru

Hypotéka na výstavbu – rekonstrukci SPLATNOST 10 LET – MĚSÍČNÍ SPLÁTKA 2.733 KČ – ÚROKOVÁ SAZBA 2,79 %

Výhody úvěru: 

k čerpání úvěru na rekonstrukci není třeba předem dokládat faktury



při nedočerpání celkové částky úvěru zcela bez poplatků či sankcí



úroky se platí pouze z aktuálně vyčerpané částky, nikoliv z celkové

Nevýhody úvěru: 

37

úvěr je třeba zajistit zastavením nemovitosti

UniCredit Bank [online]. 2014 [cit. 2014-12-01]. Dostupné z: https://www.unicreditbank.cz/

59

4.1.5 Česká spořitelna Česká spořitelna je společnost s velice stabilní pozicí a velice širokou škálou nejrůznějších produktů a služeb. Mezi nimi byly vybrány následující úvěrové produkty:38 Spotřebitelský úvěr SPLATNOST 7 LET – MĚSÍČNÍ SPLÁTKA 5.362 KČ – ÚROKOVÁ SAZBA 10,50 %

Výhody úvěru : 

2x ročně je možné odložit splátku



zdarma je možné změnit datum splátky v měsíci



půjčka je bez jakéhokoliv zajištění či dokládání účelu



žádné měsíční poplatky za správu úvěru

Nevýhody úvěru: 

maximální možná doba splácení 7 let

Hypotéka České spořitelny SPLATNOST 10 LET – MĚSÍČNÍ SPLÁTKA 2.965 KČ – ÚROKOVÁ SAZBA 3,49 %

Výhody úvěru: 

získání hypotéku bez jakýchkoliv poplatků za vyřízení



při rekonstrukci není nutné předem dokládat faktury



po celou dobu trvání lze měnit výši splátek, odkládat splátky



možnost mimořádných vkladů splátek

Nevýhody úvěru: 

poplatky za vedení úvěrového účtu



splácení výhradně z běžného účtu České spořitelny

38

Česká spořitelna [online]. 2014 [cit. 2014-12-01]. Dostupné z: http://www.csas.cz/banka/nav/osobnifinance-d00013163

60

4.1.6 Fio banka Fio banka je poměrně ještě mladá banka, ve Žďáře nad Sázavou má svojí pobočku. Na této pobočce bohužel není možnost úvěry sjednávat, byli jsme tedy odkázáni na internet a popř. internetové úvěrové poradce. Mezi nabízenými produkty vyhovuje našim požadavkům následující americká hypotéka.39 Americká hypotéka SPLATNOST 10 LET – MĚSÍČNÍ SPLÁTKA 3.299 KČ – ÚROKOVÁ SAZBA 5,79 %

Výhody úvěru: 

poskytnutí úvěru, rezervace prostředků a čerpání úvěru zcela zdarma



vedení běžného i úvěrového účtu zdarma



každý rok je možné vložit zdarma mimořádnou splátku až do výše 20 % úvěru



účelový či neúčelový druh úvěru

Nevýhody úvěru: 

pro získání úvěru je nutné zástavní právo k nemovitosti



maximální délka čerpání úvěru je 3 měsíce



splácení úvěru výhradně z BÚ Fio banky



po celou dobu trvání úvěru jsou pevně stanovené splátky, které není možné měnit

4.1.7 ČSOB ČSOB poskytuje svým klientům – a nejen jim – také širokou škálu produktů, mezi nimiž jsou i půjčky a hypotéky. Banka dokonce nabízí speciální typ úvěru, přímo na rekonstrukci bydlení. Přehled vybraných produktů je následující:40

Flexibilní půjčka SPLATNOST 7 LET – MĚSÍČNÍ SPLÁTKA 5.280 KČ – ÚROKOVÁ SAZBA 8,80 %

39 40

Fio banka [online]. 2014 [cit. 2014-12-01]. Dostupné z: http://www.fio.cz/ ČSOB [online]. 2014 [cit. 2014-12-01]. Dostupné z: http://www.csob.cz/cz/Stranky/default.aspx

61

Výhody úvěru: 

žádné poplatky za poskytnutí a správu úvěru



možnost snížení či zvýšení měsíční splátky během trvání úvěru



možnost odložení splátek o 3 měsíce



možnost zdarma úvěr předčasně splatit, nebo zdarma vložit 3 mimořádné splátky

Nevýhody úvěru: 

doba splácení maximálně 7 let



vyšší úroková sazba a vyšší měsíční splátka

ČSOB Půjčka na lepší bydlení SPLATNOST 9 LET – MĚSÍČNÍ SPLÁTKA 4.047 KČ – ÚROKOVÁ SAZBA 7,90 % Výhody úvěru: 

úvěr specializovaný na rekonstrukci bydlení bez zajištění nemovitosti



manipulace s penězi je možná již v den podpisu smlouvy



až 20% půjčené částky může být použito neúčelově

Nevýhody úvěru: 

do 6 měsíců od čerpání půjčky je třeba doložit doklady daného účelu



vyšší úroková sazba



úvěr může být splácen pouze z běžného účtu u ČSOB

Bezstarostná hypotéka SPLATNOST 10 LET – MĚSÍČNÍ SPLÁTKA 2.827 KČ – ÚROKOVÁ SAZBA 2,49 %

Výhody úvěru: 

banka zajistí odhad ceny nemovitosti a vyřídí výpis z katastru nemovitostí



garantované úrokové sazby



při rekonstrukci není nutné dokládat faktury

Nevýhody úvěru: 

úvěr vyžaduje zástavní právo k nemovitosti

62

4.2 Výběr nejvhodnějšího produktu V předchozí kapitole je vytvořený seznam tzv. „adeptů“ na financování naší rekonstrukce. Nyní je třeba vybrat ten nejlepší a nejvýhodnější. Nejdůležitějším faktorem pro rozhodování je výše měsíční splátky. Majitelé požadují, aby byla částka co nejnižší, ale zároveň chtějí i dobrý úrok. Všechny vybrané produkty byly sepsány do následující tabulky, kde jsou bodově ohodnoceny. Produktů je celkem 14, takže se rozdělují body od 1 do 14 s tím, že nejlepší nabídka dostane maximální počet bodů = 14, nejméně vhodná dostane 1 bod. Hodnotí se měsíční splátka, úrok a pak ještě může produkt získat extra body navíc. Pokud má daný produkt vlastnost, která je maximálně vyhovující či určitým způsobem zajímavá, může za ní dostat 1 bod navíc. Úroková Body sazba

Měsíční splátka

8,50 %

6

5 392 Kč

2

0

8

3,59 %

10

2 979 Kč

10

1

21

13,20 %

2

5 075 Kč

5

1

8

4,29 %

9

3 079 Kč

9

1

19

10,90 %

3

4 698 Kč

6

0

9

3,49 %

12

2 965 Kč

12

1

25

13,90 %

1

5 634 Kč

1

0

2

2,79 %

13

2 733 Kč

14

0

27

10,50 %

4

5 362 Kč

3

0

7

Hypotéka České spořitelny

3,49 %

11

2 965 Kč

11

0

22

Fio banka

Americká hypotéka

5,79 %

8

3 299 Kč

8

1

17

ČSOB

Flexibilní půjčka

8,80 %

5

5 280 Kč

4

0

9

ČSOB

ČSOB Půjčka na lepší bydlení

7,90 %

7

4 047 Kč

7

1

15

ČSOB

Bezstarostná hypotéka

2,49 %

14

2 827 Kč

13

0

27

Společnost

Název produktu

Komerční banka

Osobní úvěr

Komerční banka

Hypoteční úvěr

GE Money Bank

Osobní express půjčka

GE Money Bank

Hypotéka

Raifeissen Bank

Rychlá půjčka

Raifeissen Bank

Variabilní hypotéka

UniCredit Bank

Presto půjčka

UniCredit Bank

Hypotéka na rekonstrukci

Česká spořitelna

Spotřebitelský úvěr

Česká spořitelna

Body Bonus Celkem

Tabulka č. 22 – Hodnocení úvěrových produktů (zdroj: vlastní tvorba v MS Excel)

Z tabulky nám nejvíce bodů vychází na dva produkty, a to UniCredit Bank – Hypotéka na rekonstrukci, která získala celkem 27 bodů a ČSOB – Bezstarostná hypotéka, která má rovněž 27 bodů. Jelikož vyšli produkty stejně, rozhodnutí je přenecháno na majitelích bytu.

63

Po vzájemné domluvě byla nakonec zvolena větší důvěra ČSOB. Majitelé si ji vybrali z důvodu delšího působení ve Žďáře nad Sázavou a z důvodu, že banka poskytuje obecně více informací k daným produktům. Na základě osobní konzultace s úvěrovou specialistkou v ČSOB byly potvrzeny následující informace: Jedná se o produkt Bezstarostná hypotéka v ČSOB, kde doba splácení bude 120 měsíců. Úroková sazba s fixací na 3 roky je 2,49 % a výše měsíční splátky činí 2.827 Kč. Podmínky pro získání hypotečního úvěru jsou následující: 

žadatel musí být starší 18 let a po dobu trvání úvěru nesmí přesáhnout 70 let



žadatel musí mít dostatečné příjmy ze závislé činnosti



žadatel musí být vlastníkem nemovitosti, na kterou bude úvěr poskytnut



na nemovitost musí být vytvořeno zástavní právo ve prospěch banky



daná nemovitost musí být na území ČR



nemovitost musí být pojištěna proti živelným a jiným rizikům

Veškeré tyto podmínky majitelé splňují, tudíž nebude problém hypotéku získat. Vyplatí se sjednat zástavní právo na bytovou jednotku, jelikož při těchto podmínkách dosáhneme nízkého úroku a nízké měsíční splátky. Banka sama zajistí odhad ceny nemovitosti a sama vyřídí výpis z katastru nemovitostí, které jsou potřeba při žádosti o úvěr. Dále společnost nabízí možnost mimořádné splátky během splácení úvěru.

64

5 Pronájem Jak již bylo několikrát v této práci zmíněno, bytová jednotka se rekonstruuje za účelem pronájmu. Hlavním úkolem této kapitoly tedy bude stanovit konečnou výši nájemného, za kterou bude jednotka atraktivní. Pro stanovení ceny bude zohledněno hned několik faktorů. V první řadě je třeba spočítat náklady na bydlení, ke kterým je nutné připočítat měsíční splátku na hypoteční úvěr. To je hranice, kterou je nutné dodržovat. Je zřejmé, že pokud bude jednotka pronajata na delší období, bude to určitě výhodnější, než aby dvakrát do roka měnila majitele, anebo v tom nejhorším případě zůstala prázdná.

5.1 Dané náklady na bytovou jednotku Bytová jednotka se stejně jako celý dům nachází pod názvem Společenství vlastníků domu ve správě stavebního bytového družstva ZELENÁ HORA se sídlem na Brněnské ulici 1146/30, ve Žďáře nad Sázavou. Znamená to, že SBD (= stavební bytové družstvo) je správcem účtu domu, inkasuje měsíční zálohové platby na nájemné, na správu domu a pozemků a na úhrady služeb. Spravuje přehledy spotřeby energií, ceny oprav, vyúčtovává roční zúčtování a zajišťuje tak chod bytového domu kromě nákladů na elektřinu. Ve Žďáře nad Sázavou je SBD Zelená hora jediným bytovým družstvem, ovšem o správu nákladů se stará více společností. Jde však především o realitní kanceláře – jako například společnost INVESTSERVIS či PAMEX. Majitel bytu nemá právo se sám dobrovolně rozhodnout, kterou společnost zvolí, je třeba respektovat výběr celého družstva, který je smluven vlastníky jednotlivých jednotek a uveden ve stanovách domu. Na bytovém družstvu mi byly poskytnuty údaje o měsíčních zálohách na bydlení v případě, že byt obývá 2 – 3 členná rodina. Tyto informace jsem přepracovala do následující tabulky, originální dokument je však možné vidět v Příloze č. 3 – Měsíční náklady na bydlení.

65

I. Nájemné (náklady na správu domu a pozemku) Tvorba dlouhodobé zálohy na opravy, údržbu a technické zhodnocení Pojištění domu a pozemku Náklady na správu domu (samospráva, domovník, výbor SVJ) Odměna správci domu za zajišťování správy domu II. Služby Dodávka tepelné energie pro vytápění bytu Dodávka teplé užitkové vody Dodávka pitné vody a poplatky za odvádění odpadních vod Odvoz tuhého komunálního odpadu Dodávka el. Energie pro potřeby domu Ostatní služby (derazitace, odpočty měřidel aj.) Celkem

1 033 Kč 828 Kč 16 Kč 32 Kč 157 Kč 1 711 Kč 627 Kč 459 Kč 427 Kč 0 Kč 41 Kč 157 Kč 2 744 Kč

Tabulka č. 23 – Měsíční zálohy SBD na bydlení (zdroj: Předpis záloh k dané bytové jednotce)

Stavební bytové družstvo však nemá ve své správě elektřinu, starají se pouze o produkty, které jsou vyjmenovány v předchozí tabulce. Elektřina je v plné režii majitele bytu a on sám si může vybrat společnost, která elektřinu zajistí. Doposud je elektřina dodávána od společnosti E.ON s měsíční zálohou 700 Kč, a majitelé se rozhodli, že tomu tak bude i nadále. Abychom se dostali na základní hranici, pod kterou by bylo velice nevýhodné se dostat. je třeba tyto náklady sečíst a přidat k nim i měsíční splátku na hypoteční úvěr. Je tomu tak v následující tabulce: Náklady na bydlení Elektřina Splátka úvěru Celkem

2 744 Kč 700 Kč 2 827 Kč 6 271 Kč

Tabulka č. 24 – Měsíční náklady na bydlení vč. splátky (zdroj: vlastní tvorba v MS Excel)

Je zřejmé, že výše uvedené náklady jsou pouze měsíční zálohy. Tyto zálohy jsou lehce naddimenzované, takže při běžném životě by neměl být problém se do nich vejít. Je však třeba v nájemní smlouvě řádně ošetřit fakt, že pokud vznikne nedoplatek při ročním zúčtování – bude nájemce povinen tento nedoplatek uhradit.

66

5.2 Dotazníkové šetření Z předchozí kapitoly již víme, jaká je nejnižší možná částka, která má být za nájemné vybírána – jedná se o 6.271 Kč… Ale jaká je ta nejvyšší hranice, při které už o pronájem nebude zájem ? Nejprve zkusíme zjistit cenu podobných pronájmů ve Žďáře nad Sázavou. Budeme hledat na webových stránkách. Po zadání klíčových hesel „Pronájem Žďár nad Sázavou“ nám vyhledávač nabízí spousty odkazů – byly využity tyto následujcí: 

www.reality.idnes.cz



www.pronajem-zdar-nad-sazavou.cz

Toto jsou zjištěné hodnoty z výše uvedených webových stránek: Název

Cena

Komentář

2 + 1 Švermova, Žďár nad Sázavou

8 000 Kč

částečná rekonstrukce, plně vybaven

2 + KK U Klafárku, Žďár nad Sázavou

6 500 Kč

původní stav bytu, nevybaven

2 + 1 Okružní, Žďár nad Sázavou

7 500 Kč

po rekonstrukci, se zahradou

2 + 1 Komenského, Žďár nad Sázavou

8 000 Kč

původní stav bytu, plně vybaven

2 + 1 Okružní, Žďár nad Sázavou

7 500 Kč

původní stav, částečně vybaven

2 + 1 Neumannova, Žďár nad Sázavou

7 800 Kč

původní stav bytu, nevybaven

2 + 1 Okružní, Žďár nad Sázavou

8 000 Kč

po rekonstrukci, plně vybaven

2 + 1 Palachova, Žďár nad Sázavou

8 000 Kč

po rekonstrukci, částečně vybaven

2 + 1 Brodská, Žďár nad Sázavou

8 000 Kč

po rekonstrukci, částečně vybaven

2 + KK Libušínská, Žďár nad Sázavou

8 000 Kč

částečná rekonstrukce, plně vybaven

Tabulka č. 25 – Ceny pronájmů bytů 2 + 1 ve Žďáře n. Sáz. (zdroj: www stránky + vlastní tvorba v MS Excel)

Můžeme vidět, že ceny měsíčních pronájmů včetně veškerých záloh se pohybují od 6.500 Kč do 8.000 Kč. Jelikož rozsah vzorku zjišťování je velmi malý, byl vytvořen krátký a stručný dotazník, zaměřený na občany města Žďáru nad Sázavou a jeho okolí. Dotazník je možné vidět v Příloze č. 4 – Dotazník. Hlavním cílem tohoto dotazníku je zjištění, kolik Kč měsíčně jsou občasné schopni MAXIMÁLNĚ zaplatit za nově zrekonstruovaný byt 2 + 1 ve Žďáře nad Sázavou. Dotazník dále obsahuje i doplňující otázky, aby bylo možné zjistit, zda je vůbec o pronájem zájem.

67

Při dotazníkovém šetření bylo osloveno celkem 180 respondentů. Část z nich byla oslovena přímým kontaktem, rozdáním papírové formy dotazníků, druhá část byla zapojena do elektronického dotazování. Hlavním úkolem bylo oslovit respondenty ze Žďáru nad Sázavou a jeho blízkého okolí, a to z toho důvodu, že místní lidé znají místní poměry a jsou více schopny určit, za kolik Kč se tu dá taková nově zrekonstruovaná bytová jednotka pronajímat. Výsledky dotazníkového šetření jsou následující:

Co se týče Vašeho aktuálního bydlení: bydlím s rodiči, či jinými rodinnými příslušníky

8% 38%

21%

bydlím ve svém vlastním bytě/domě bydlím v pronájmu 33% jiná varianta

Obrázek č. 11 – Aktuální bydlení respondentů (zdroj: vlastní tvorba v MS Excel)

Z průzkumu bylo zjištěno, že 38 % dotazovaných stále bydlí s rodiči, či jinými rodinnými příslušníky, 33 % dotázaných má již zajištěné své vlastní bydlení. 21 % respondentů žije v pronájmu a zbylých 8 % má prozatím jinou variantu bydlení.

Uvažujete do budoucna o svém vlastním bydlení ? 12% ano 88%

ne

Obrázek č. 12 – Respondenti uvažující o svém vlastním bydlení (zdroj: vlastní tvorba v MS Excel)

68

Na tuto otázku odpovídali pouze respondenti, kteří stále bydlí u rodičů. Z výsledků je zřejmé, že pouze 12 % z nich neuvažuje o samostatném bydlení. Nejsou tak pro nás zajímavou skupinou, jelikož si s největší pravděpodobností pronájem hledat nebudou.

Byl/a by jste ochoten/na si své bydlení pronajímat :

ano

42%

ne

58%

Obrázek č. 13 – Respondenti ochotní bydlet v pronájmu (zdroj: vlastní tvorba v MS Excel)

Hlavním cílem této otázky bylo zjistit, zda jsou vůbec respondenti ochotni bydlet v pronajaté bytové jednotce. Více než polovině respondentů, konkrétně 58 %, by nevadilo si své bydlení pronajímat. Zbylých 42 % respondentů by do pronájmu nikdy nešlo, tudíž jsou pro naše šetření nezajímaví.

Maximální měsíční částka za nájemné v dané jednotce: 2%

8% 9%

5%

12%

do 5.000 Kč 5.001 - 6.000 Kč 6.001 - 7.000 Kč

27%

7.001 - 8.000 Kč 37%

8.001 - 9.000 Kč 9.001 - 10.000 Kč nad 10.000 Kč

Obrázek č. 14 – Maximální měsíční celková částka za pronájem vč. služeb (zdroj: vlastní tvorba v MS Excel)

69

Z průzkumu bylo zjištěno, že nejvíce respondentů by maximálně za naši bytovou jednotku zaplatilo měsíčně 7.000 Kč, jde o celých 37 % dotazovaných. Druhou největší skupinou, zastoupenou 27 %, jsou lidé, kteří jsou ochotni zaplatit i 8.000 Kč za měsíc. Proto budou při stanovování ceny pronájmu zohledňovány obě dvě skupiny.

Vaše pohlaví:

žena

44%

muž

56%

Obrázek č. 15 – Pohlaví respondentů (zdroj: vlastní tvorba v MS Excel)

Dotazníkového šetření se zúčastnilo 56 % žen a 44 % mužů. Tento poměr mezi pohlavími zhruba odpovídá složení obyvatelstva v kraji Vysočina k 31.12. 2013, kde bylo 50,4 % žen a 49,6 % mužů. 41

Váš věk: 10%

5%

8% do 18 let 19 - 29 let

26%

30 - 39 let 51%

40 - 49 let nad 50 let

Obrázek č. 16 – Věková struktura dotazovaných (zdroj: vlastní tvorba v MS Excel) 41

Věková struktura obyvatelstva v Kraji Vysočina. Český statistický úrad [online]. 2013 [cit. 2014-11-28]. Dostupné z: http://www.czso.cz/animgraf/cz063/

70

Více než polovina dotazovaných, tedy 51 %, je ve věku 19 – 29 let. Tato věková kategorie je pro náš projekt velmi zajímavá, jelikož se jedná o populaci, která ve svém věku má velký potenciál k hledání a zajišťování svého bydlení. 26 % respondentů bylo ve věku 30 – 39 let, 10 % dotazovaných bylo ve věku 40 – 49 let, 8 % tvoří lidé do 18 let a zbylých 5 % tvoří lidé nad 50 let.

Vaše aktuální bydliště: 6%

Žďár nad Sázavou a jeho blízké okolí

10%

jiná místa, ale v Kraji Vysočina 84%

ostatní místa v České republice

Obrázek č. 17 – Aktuální bydliště respondentů (zdroj: vlastní tvorba v MS Project)

Dotazníkové šetření bylo cíleno na občany města Žďár nad Sázavou a jeho blízkého okolí, což se povedlo u 84 % respondentů. 10 % respondentů odpovídalo z kraje Vysočina, ve kterém město leží, a pouhých 6 % dotazovaných bylo z jiných míst České republiky.

5.3 Stanovení ceny na základě výsledků dotazníkového šetření Pro stanovení ceny pronájmu dle dotazníkového šetření byly vyřazeny skupiny, které: 

již bydlí ve svém vlastním bytě či domě



neuvažují o svém vlastním bydlení



nejsou ochotny si své bydlení pronajímat



se nepohybují ve Žďáře nad Sázavou a jeho blízkém okolí

71

Tímto výběrem se vyřadily nežádoucí skupiny a zůstali nám pouze potenciální zájemci o daný pronájem. Vznikl nám tak nový vzorek, na jehož základě byl sestaven následující graf:

Maximální cena nájemného u vybrané skupiny respondentů

nad 10.000 Kč

9.001 - 10.000 Kč

8.001 - 9.000 Kč

7.001 - 8.000 Kč

6.001 - 7.000 Kč

5.001 - 6.000 Kč

30 25 20 15 10 5 0 do 5.000 Kč

P o č e t

r e s p o n d e n t ů

Maximální cena nájemného

Obrázek č. 18 – Stanovení ceny nájemného (zdroj: vlastní tvorba v MS Excel)

Z výše uvedeného grafu vyplývá, že maximální cena nájemného se po vyřazení nežádoucích respondentů nijak výrazně neliší od celkového průzkumu. Informace, které vystupují z výsledků tohoto grafu, jsou dalším významným kritériem pro stanovení ceny.

72

5.4 Finanční analýza 5.4.1 Stanovení ceny nájemného Z průzkumu, který je veden v poslední části bakalářské práce se dozvídáme tyto faktory pro stanovení ceny měsíčního pronájmu: Náklady na bytovou jednotku Po sečtení veškerých nákladů na bytovou jednotku jsme stanovili, že konečná částka nesmí být menší než 6. 271 Kč. Pokud by cena byla nižší, majitelé by museli tento byt měsíčně dotovat ze svého. Tato částka je pro nás minimální hranicí. Konkurenceschopnost Z nalezených aktuálních nabídek je cena nájemného 8.000 Kč při podobném stavu bytové jednotky. Nalezli jsme i pronájem 2 + kk za 6. 500 Kč měsíčně, ovšem tento byt je v původním stavu před rekonstrukcí a není vybaven. Naše vybavenost tedy konkuruje opravdu nabídkám za 8. 000Kč. Nesmíme tomuto faktoru přikládat velkou váhu, jelikož nemáme podklady, jak dlouho už jsou za tuto cenu jednotky nabízeny. Poslouží to spíše jako maximální hranice ceny. Dotazníkové šetření Na základě vyhodnocení dotazníkového šetření jsme zjistili, že cena za jednotku by měla být do 7. 000 Kč. Jelikož druhá kategorie – do 8. 000 Kč je také dostatečně zastoupená, můžeme tento fakt vzít v potaz. Na základě těchto faktorů byla výše nájemného stanovena na 7. 200 Kč/ měsíc. Tím majitelům měsíčně vznikne zisk ve výši 929 Kč, jež je třeba ještě pokrátit o daň z pronájmu, kterou budou majitelé povinni platit. Zbylá částka bude spořena a využita jako tvorba rezerv pro případně opravy na této jednotce, které nevzniknou zaviněním nájemníků.

73

5.4.2 Finanční udržitelnost projektu Abychom zjistili, zda je tento projekt udržitelný, je třeba propočítat několik možností. Například je třeba zjistit, kolik by majitelé bytu zaplatili na nákladech za celých 10 let, pokud by byl byt prázdný a pokud by měsíční zálohy snížili na úplné minimum. Tento výsledek je potřeba porovnat s tím, kolik měsíců je nutné byt pronajímat, aby se nám pokryly náklady na investici. Musíme v této analýze zohlednit fakt, že pokud zůstane jednotka prázdná, zaplatí se za ni minimální náklady, ale zůstane nadále v původním stavu, v jakém byla doposud, tudíž při předání po 10 letech bude nutná její rekonstrukce v aktuálních cenách v roce 2024 a vzhledem k inflaci může být rekonstrukce „levnější“ nyní. V následujícím odstavci byla namodelována situace, kdy byt je zcela prázdný, neobydlený. Měsíční zálohy jsou stažené na úplné minimum. Nikdy nám však nevznikne situace, že bude minimální záloha 0 Kč, jak je tomu v následující tabulce, ale nastaví se nejnižší částka, například 40 Kč, která bude ovšem při ročním zúčtování majiteli vrácena. Zálohy tedy zaplatí, peníze se mu však vrátí, proto jeho investice vynaložená na tyto zálohy je rovna 0. Výjimkou je však záloha na dodávku tepelné energie, jelikož tato položka musí být zaplacena i v případě, že se v bytě nikdy topení nepustí. Náklady na bydlení v neobydleném bytě jsou tedy následující: I. Nájemné (náklady na správu domu a pozemku) Tvorba dlouhodobé zálohy na opravy, údržbu a technické zhodnocení Pojištění domu a pozemku Náklady na správu domu (samospráva, domovník, výbor SVJ) Odměna správci domu za zajišťování správy domu II. Služby Dodávka tepelné energie pro vytápění bytu Dodávka teplé užitkové vody Dodávka pitné vody a poplatky za odvádění odpadních vod Odvoz tuhého komunálního odpadu Dodávka el. Energie pro potřeby domu Ostatní služby (derazitace, odpočty měřidel aj.) Celkem

1 033 Kč 828 Kč 16 Kč 32 Kč 157 Kč 498 Kč 300 Kč 0 Kč 0 Kč 0 Kč 41 Kč 157 Kč 1 531 Kč

Tabulka č. 26 – Měsíční zálohy v neobydleném bytě (zdroj: vlastní tvorba v MS Excel)

74

Měsíčně tedy majitelé zaplatí stavebnímu bytovému družstvu 1. 531 Kč. Jak již bylo zmíněno v předešlé kapitole, do této kalkulace je třeba započítat elektřinu. V našem případě je možné elektřinu nechat zcela odpojit, čímž nám nevzniknou žádné náklady. Měsíční záloha

Počet měsíců

1 531 Kč

120

Celkem zaplaceno 183 720 Kč

Tabulka č. 27 – Celkové náklady na bydlení bez pronájmu (zdroj: vlastní tvorba v MS Excel)

Za celých 10 let zaplatí majitelé bytové jednotky 183. 720 Kč, pokud nechají byt prázdný. Jedná se o poměrně vysokou částku, tudíž se tato varianta jeví jako nevýhodná. Celá tato bakalářská práce je však vypracována z důvodu, že majitelé jsou rozhodnuti tento byt pronajmout. V této kapitole tak pohlédneme na variantu, že byt bude pronajímán za námi stanovenou částku 7. 200 Kč za měsíc. Je třeba zjistit, kolik měsíců po dobu trvání „pronajímaného období“ je třeba plně obsadit nájemníkem, aby se majiteli investice vyplatila. K takovému výpočtů slouží následující simulace, kterou je možné vidět v Příloze č. 5 – Výpočty k pronájmu: Měsíc leden únor březen duben květen červen červenec srpen září říjen listopad prosinec Celkem

Nájemník ano ano ano ano ano ano ano ano ano ne ne ne 9

Hypotéka

Náklady

-2 827 Kč -3 444 Kč -2 827 Kč -3 444 Kč -2 827 Kč -3 444 Kč -2 827 Kč -3 444 Kč -2 827 Kč -3 444 Kč -2 827 Kč -3 444 Kč -2 827 Kč -3 444 Kč -2 827 Kč -3 444 Kč -2 827 Kč -3 444 Kč -2 827 Kč -1 569 Kč -2 827 Kč -1 569 Kč -2 827 Kč -1 569 Kč -33 924 Kč -35 703 Kč

Příjem z nájmu 7 200 Kč 7 200 Kč 7 200 Kč 7 200 Kč 7 200 Kč 7 200 Kč 7 200 Kč 7 200 Kč 7 200 Kč 0 Kč 0 Kč 0 Kč 64 800 Kč

Suma 929 Kč 929 Kč 929 Kč 929 Kč 929 Kč 929 Kč 929 Kč 929 Kč 929 Kč -4 396 Kč -4 396 Kč -4 396 Kč -4 827 Kč

Tabulka č. 28 – Simulace nájemného č. 1 (zdroj: vlastní tvorba v MS Excel)

75

V tabulce je přehledně zobrazen celý kalendářní rok a je zde nasimulováno, že 9 měsíců je obsazených a 3 měsíce zůstaly volné. Pokud zůstane volný měsíc, je možné na bytovém družstvu snížit zálohy na minimum. Je však připočítána položka za připojené jističe v domácnosti, která činí 38 Kč za měsíc a platí se z důvodu, že není výhodné elektřinu odpojovat. Ze simulace vidíme, že při obsazenosti 9 měsíců jsou majitelé 4 827 Kč v mínusu. V následující tabulce je nasimulován model, kdy nebudou obsazeny pouze 2 měsíce v roce: Měsíc leden únor březen duben květen červen červenec srpen září říjen listopad prosinec Celkem

Nájemník ano ano ano ano ano ano ano ano ano ano ne ne 10

Hypotéka

Náklady

-2 827 Kč -3 444 Kč -2 827 Kč -3 444 Kč -2 827 Kč -3 444 Kč -2 827 Kč -3 444 Kč -2 827 Kč -3 444 Kč -2 827 Kč -3 444 Kč -2 827 Kč -3 444 Kč -2 827 Kč -3 444 Kč -2 827 Kč -3 444 Kč -2 827 Kč -3 444 Kč -2 827 Kč -1 569 Kč -2 827 Kč -1 569 Kč -33 924 Kč -37 578 Kč

Přijem z nájmu 7 200 Kč 7 200 Kč 7 200 Kč 7 200 Kč 7 200 Kč 7 200 Kč 7 200 Kč 7 200 Kč 7 200 Kč 7 200 Kč 0 Kč 0 Kč 72 000 Kč

Suma 929 Kč 929 Kč 929 Kč 929 Kč 929 Kč 929 Kč 929 Kč 929 Kč 929 Kč 929 Kč -4 396 Kč -4 396 Kč 498 Kč

Tabulka č. 29 – Simulace nájemného č. 2 (zdroj: vlastní tvorba v MS Excel)

Při obsazenosti 10 měsíců ze 12 se majitelé již dostanou na zisk 498 Kč. Při takovéto obsazenosti se jim již investice vyplatí. Za našich 10 let by tedy logicky mohlo zůstat 20 měsíců neobsazených, ale se ziskem 4.980 Kč, což v našem případě pokryje ještě jeden další neobsazený měsíc. Aby se zaplatila tato investice a majitelé zůstali na 0, může zůstat neobsazených 21 měsíců. Je však třeba nyní 3 měsíce rovnou odečíst, jelikož první nájemník se může nastěhovat až v dubnu 2015. Od února do března 2015 bude probíhat rekonstrukce. Celkem tedy od počátku pronájmu může zůstat 18 neobsazených měsíců, tedy 1,5 roku nemusí na bytě nikdo bydlet. Při stanovené výši pronájmu je tato skutečnost málo pravděpodobná.

76

Závěr Hlavním cílem této práce bylo zrekonstruovat jednotku, zajistit financování a jednotku pronajmout. Rekonstrukce jednotky je naplánována, začne 2. únorem 2015 a potrvá až do 8. března 2015, celková doba trvání prací bude tak 1,5 měsíce. Cena rekonstrukce je 275.052 Kč. Na základě toho byl poptáván bankovní úvěr na částku 300.000 Kč, aby vznikla případná rezerva na neočekávané výdaje. Úvěr je se splatností na 10 let s výhodným úrokem 2,49 %. Měsíční splátka je pro majitele taktéž akceptovatelná. Posledním úkolem bylo jednotku pronajmout. Jak jsme se dočetli v předchozí kapitole dočíst, měsíční nájemné v nově zrekonstruované bytové jednotce je stanoveno na 7.200 Kč. Předpokládá se, že se jedná o částku, při které nebude problém nájemníka do bytu sehnat. Na bytové jednotce měsíčně vznikne zisk pouhých 929 Kč, ze kterého však ještě 1x ročně bude zaplaceno pojistné na bytovou jednotku, které je sjednáno spolu s hypotečním úvěrem, a 1x ročně bude zaplacena daň z pronájmu. Zbylá část bude spořena na speciálním účtu, ze kterého bude pak možné hradit podobné či nečekané výdaje a opravy spojené s bytovou jednotkou. I přesto, že zisk zůstane velmi nízký je tato investice pro majitele výhodná, a to z důvodu, že jejich zisk vznikne tím, že někdo zaplatí zálohy a ne oni sami. Tím, že měsíčně ušetří 1.531 Kč, které by museli na bytě platit, jsou v podstatě v plusu. Při obsazenosti 99 měsíců, tj. 8 let a 3 měsíce se majitelé dostanou na nulovou částku, to znamená, že v tuto chvíli na pronájmu nic nevydělají, ale ani nic neprodělají. Opět je již jejich ziskem to, že při „nulové“ investici mají byt v nově zrekonstruovaném stavu. Investice by byla výhodná i v případě, že by majitelé doplatili na nájemném či splátkách po celou dobu 180.000 Kč, jelikož tuto částku by stejně uhradili, pokud by byt zůstal prázdný, neobydlený. Aby majitelé ochránili sami sebe, v nájemní smlouvě bude jasně stanovená 3 měsíční výpovědní lhůta z nájemného, čímž vznikne dostatek prostoru pro vyhledání nového nájemce. Z tohoto důvodu je ve smlouvě zařízena i kauce ve výši 3 nájmů.

77

Zdroje Knižní zdroje BARKER, Stephen; COLE, Rob. . Projektový management. 1. vyd. Praha : Grada Publishing a.s., 2009. 160 s. ISBN 978-80-247-2838-4. FIALA, Petr. Projektové řízení - modely, metody, analýzy. 1. vyd. Praha: Professional Publishing, 2004.s.276. ISBN 80-86419-24-X. KOLEKTIV AUTORŮ,Bankovnictví. šesté vyd. Praha : Bankovní institut, 2006. 280 s. 94. ISBN 80-7265-099-8. NĚMEC, Vladimír. Projektový management. 1. vyd. Praha : Grada Publishing, 2003. 182 s. ISBN 80-247-0392-0. ROSENAU, Milton. Řízení projektů. 1. vyd. Praha : Computer Press, 2000. s.56. ISBN 80-7226-218-1. SVOZILOVÁ, Alena. Projektový management : systémový přístup k řízení projektů, plán a rozpočet projektu, ... 1. vyd. Praha : Grada, 2006. 353 s. ISBN 80-247-1501-5.

Internetové zdroje Alza.cz [online]. 2014 [cit. 2014-11-17]. Dostupné z: http://www.alza.cz/beko-set-hic64404-t-oim-25600-x-beko-cfb-6436-x-d514537.htm Ceníky řemesel: Zprostředkování stavebních prací [online]. 2014 [cit. 2014-11-26]. Dostupné z: http://www.cenikyremesel.cz/ Česká

spořitelna [online].

2014

[cit.

2014-12-01].

Dostupné

z: http://www.csas.cz/banka/nav/osobni-finance-d00013163 ČSOB [online].

2014

[cit.

2014-12-01].

Dostupné

z: http://www.csob.cz/cz/Stranky/default.aspx Dům světel: Svítidla pro dům a zahradu [online]. 2014 [cit. 2014-11-17]. Dostupné z: http://www.dumsvetel.cz/

78

Electro

World:

e-shop [online].

2014

[cit.

2014-11-17].

Dostupné

z: http://www.electroworld.cz/ Fio banka [online]. 2014 [cit. 2014-12-01]. Dostupné z: http://www.fio.cz/ GE

Money

Bank [online].

2014

[cit.

2014-12-01].

Dostupné

z:

https://www.gemoney.cz/lide Koberce a podlahy CREDO: E-shop [online]. 2014 [cit. 2014-11-13]. Dostupné z: http://www.podlahy-credo.cz/koberce-podlahy-credo-vysocina-zdar-nad-sazavounove-mesto-na-morave/koberce/ Komerční banka [online]. 2014 [cit. 2014-12-01]. Dostupné z: http://www.kb.cz/ Levné garnýže: Jsme součástí Vašeho domova [online]. 2014 [cit. 2014-11-13]. Dostupné z: http://levne-garnyze.cz/ Mapy.cz:

Plánovač

tras [online].

2011

[cit.

2014-11-11].

Dostupné

z: http://www.mapy.cz/zakladni?planovanitrasy&x=15.9414470&y=49.5571478&z=13 Nábytek

NOVÝ

BYT:

e-shop [online].

2014

[cit.

2014-11-17].

Dostupné

z: http://www.novy-byt.cz/ NOVOT. Cenová nabídka na dřevěná okna a dveře. Žďár nad Sázavou, 2014, 4 s. ODAS:

Nakládání

s

odpady [online].

2014

[cit.

2014-11-11].

Dostupné

z: http://www.odas.cz/cz/cenik_1.php Oresi: Kuchyně [Grafický návrh vybrané kuchyně]. Žďár nad Sázavou: Kuchyňské studio Oresi, 2012, 5 s. [cit. 12.11.2014]. Raiffeisenbank [online]. 2014 [cit. 2014-12-01]. Dostupné z: http://www.rb.cz/ SIKO:

Koupelny

a

kuchyně [online].

2014

[cit.

2014-11-26].

Dostupné

z: http://www.siko.cz/ Slovník pojmů: Stavební povolení. Business center.cz [online]. 2014 [cit. 2014-11-30]. Dostupné z:http://business.center.cz/business/pojmy/p1714-stavebni-povoleni.aspx UniCredit

Bank [online].

2014

[cit.

2014-12-01].

Dostupné

z:

https://www.unicreditbank.cz/ 79

Věková struktura obyvatelstva v Kraji Vysočina. Český statistický úrad [online]. 2013 [cit. 2014-11-28]. Dostupné z: http://www.czso.cz/animgraf/cz063/ Žďár nad Sázavou: Oficiální stránky města památky UNESCO. [online]. 2011 [cit. 2014-11-03]. Dostupné z: http://www.zdarns.cz/o-meste/

Ostatní zdroje ZELENÁ HORA, Stavební bytové družstvo. Předpis měsíčních zálohových plateb nájemného (na náklady na správu domu a pozemku) a na úhradu služeb platný od 1. 5. 2014 [papírová forma]. Žďár nad Sázavou, 2014, 1 s., 8. 4. 2014 [cit. 27. 11. 2014]. Peníze, banky, finanční trhy: poznámky v přednášek [dokument]. 2013 [cit. 30.11.2014].

Osobní konzultace Osobní konzultace Dům Barev Žďár nad Sázavou Osobní konzultace JPM Stavebniny Žďár nad Sázavou Osobní konzultace elektrikář Osobní konzultace se stavebním odborníkem Osobní konzultace s hypoteční specialistkou v ČSOB

80

Seznam obrázků Obrázek č. 1 – Síťový graf .............................................................................................. 16 Obrázek č. 2 – Ganttův diagram ..................................................................................... 17 Obrázek č. 3 – Zobrazení konkrétního domu v mapách ................................................. 26 Obrázek č. 4 – Půdorys bytu v původním stavu ............................................................. 27 Obrázek č. 5 – Aktuální stav bytu................................................................................... 30 Obrázek č. 6 – Stav po rekonstrukci, připravený pro pronájem ..................................... 30 Obrázek č. 7 - Síťový graf činností ................................................................................ 38 Obrázek č. 8 – Organizační struktura lidských zdrojů.................................................... 38 Obrázek č. 9 – Gantův diagram ...................................................................................... 41 Obrázek č. 10 – Zasazení činností do reálného kalendáře .............................................. 42 Obrázek č. 11 – Aktuální bydlení respondentů .............................................................. 68 Obrázek č. 12 – Respondenti uvažující o svém vlastním bydlení .................................. 68 Obrázek č. 13 – Respondenti ochotní bydlet v pronájmu ............................................... 69 Obrázek č. 14 – Maximální měsíční celková částka za pronájem vč. služeb ................. 69 Obrázek č. 15 – Pohlaví respondentů ............................................................................. 70 Obrázek č. 16 – Věková struktura dotazovaných ........................................................... 70 Obrázek č. 17 – Aktuální bydliště respondentů ............................................................. 71 Obrázek č. 18 – Stanovení ceny nájemného ................................................................... 72

81

Seznam tabulek Tabulka č. 1 – Seznam jednotlivých činností rekonstrukce............................................ 37 Tabulka č. 2 – Projektový tým ........................................................................................ 39 Tabulka č. 3 – Výpočet kritických cest ........................................................................... 40 Tabulka č. 4 – Náklady na vyklízecí práce ..................................................................... 44 Tabulka č. 5 – Náklady na výměnu oken ....................................................................... 45 Tabulka č. 6 – Náklady na odvoz odpadu ....................................................................... 45 Tabulka č. 7 – Náklady na vyzdění nových příček ......................................................... 46 Tabulka č. 8 – Náklady na škrábání zdí .......................................................................... 46 Tabulka č. 9 – Náklady na elektroinstalace .................................................................... 47 Tabulka č. 10 – Náklady na instalace potrubí ................................................................. 47 Tabulka č. 11 – Náklady na natažení zdí ........................................................................ 48 Tabulka č. 12 – Náklady na Pokládku dlažby a obkladů ................................................ 48 Tabulka č. 13 – Náklady na malování ............................................................................ 49 Tabulka č. 14 – Náklady na instalaci zařizovacích prvků .............................................. 49 Tabulka č. 15 – Náklady na instalaci svítidel ................................................................ 50 Tabulka č. 16 – Náklady na sestavení a montáž kuchyňské linky .................................. 50 Tabulka č. 17 – Náklady na pokládku koberců a podlah ................................................ 51 Tabulka č. 18 – Náklady na stěhování nábytku .............................................................. 51 Tabulka č. 19 – Náklady na doladění posledních prací .................................................. 52 Tabulka č. 20 – Rozpočet rekonstrukce .......................................................................... 53 Tabulka č. 21 – Analýza rizik ......................................................................................... 54 Tabulka č. 22 – Hodnocení úvěrových produktů ............................................................ 63 Tabulka č. 23 – Měsíční zálohy SBD na bydlení ........................................................... 66 Tabulka č. 24 – Měsíční náklady na bydlení vč. splátky ................................................ 66 Tabulka č. 25 – Ceny pronájmů bytů 2 + 1 ve Žďáře n. Sáz. ......................................... 67 Tabulka č. 26 – Měsíční zálohy v neobydleném bytě ..................................................... 74 Tabulka č. 27 – Celkové náklady na bydlení bez pronájmu ........................................... 75 Tabulka č. 28 – Simulace nájemného č. 1 ...................................................................... 75 Tabulka č. 29 – Simulace nájemného č. 2 ..................................................................... 76

82

Přílohy Příloha č. 1 – Seznam činností Příloha č. 2 – Náklady projektu Příloha č. 3 – Cenová nabídka oken Příloha č. 4 – Měsíční náklady na bydlení Příloha č. 5 – Dotazník Příloha č. 6 – Výpočty k pronájmu

83