VYSOKÁ ŠKOLA POLYTECHNICKÁ JIHLAVA

VYSOKÁ ŠKOLA POLYTECHNICKÁ JIHLAVA Katedra ekonomických studií

Převod nemovitých věcí a návaznost daňových zákonů v ČR Bakalářská práce

Autor: Ondřej Balada Vedoucí práce: Ing. Irena Fatrová Jihlava 2015

Anotace Bakalářská práce je zaměřena na proces převodu nemovitých věcí na území České republiky. Téma je zúženo na převod vlastnického práva na základě kupní smlouvy mezi fyzickými osobami. Práce se snaží zachytit proces a sním spojené varianty při realizaci dané věci. Pro názornou ukázku je v práci realizován fiktivní převod nemovitých věcí rodinného domu v Havlíčkově Brodě. V souvislosti s realizovaným fiktivním převodem nemovitých věcí jsou zachyceny dotčené daňové zákony platné v době provedení bakalářské práce.

Klíčová slova Nemovité věci, vlastnické právo, kupní smlouva, návrh na vklad, vyrozumění, nabývací hodnota, srovnávací daňová hodnota, směrná hodnota a znalecký posudek

Annotation The bachelor thesis focuses on the process of transfer of immovable property in the Czech Republic. The topic is restricted to the transfer of ownership rights under a contract between individuals. The thesis aims to describe the process and its variants associated with the implementation of the case. To demonstrate it in the thesis, a fictitious transfer of immovable property of a house in Havlickuv Brod is realized. In connection with the realized fictitious transfer of immovable property the tax laws valid at the time of the thesis are applied.

Keywords Immovable property, property rights, purchase agreement, proposal to deposit, notification, acquisition value, comparative tax value, target value, expert assessment

Poděkování Na tomto místě bych rád poděkoval Ing. Ireně Fatrové vedoucí práce, za ochotu, odborné vedení práce a veškerý volný čas, který mi při tvorbě práce věnovala. Děkuji také soudnímu znalci Monice Baladové za její ochotu, konzultace a poskytování seriózních informací při tvorbě práce. Poděkování patří i mé rodině, která mě vždy při studiu podporovala a poskytla mi dostatek volného času k vytvoření práce.

Prohlašuji, že předložená bakalářská práce je původní a zpracoval/a jsem ji samostatně. Prohlašuji, že citace použitých pramenů je úplná, že jsem v práci neporušil/a autorská práva (ve smyslu zákona č. 121/2000 Sb., o právu autorském, o právech souvisejících s právem autorským a o změně některých zákonů, v platném znění, dále též „AZ“). Souhlasím s umístěním bakalářské práce v knihovně VŠPJ a s jejím užitím k výuce nebo k vlastní vnitřní potřebě VŠPJ . Byl/a jsem seznámen/a s tím, že na mou bakalářskoupráci se plně vztahuje AZ, zejména § 60 (školní dílo). Beru na vědomí, že VŠPJ má právo na uzavření licenční smlouvy o užití mé bakalářsképráce a prohlašuji, že s o u h l a s í m s případným užitím mé bakalářsképráce (prodej, zapůjčení apod.). Jsem si vědom/a toho, že užít své bakalářsképráce či poskytnout licenci k jejímu využití mohu jen se souhlasem VŠPJ, která má právo ode mne požadovat přiměřený příspěvek na úhradu nákladů, vynaložených vysokou školou na vytvoření díla (až do jejich skutečné výše), z výdělku dosaženého v souvislosti s užitím díla či poskytnutím licence. V Jihlavě dne ...................................................... Podpis

Obsah Úvod a cíl práce ................................................................................................................ 7 1 Teoretická část .......................................................................................................... 8 1.1 Obecné pojmy související s převodem nemovitých věcí ................................... 8 1.1.1 Pojem nemovitá věc .................................................................................... 8 1.1.2 Vlastnické právo ......................................................................................... 8 1.1.3 Převod vlastnického práva k nemovité věci ............................................... 9 1.2 Dotčené daňové zákony ................................................................................... 10 1.2.1 Daň z nabytí nemovitých věcí .................................................................. 10 1.2.2 Daň z nemovitých věcí ............................................................................. 18 1.2.3 Daň z příjmů fyzických osob .................................................................... 20 2 Praktická část .......................................................................................................... 23 2.1 Představení ....................................................................................................... 23 2.2 Stručný přehled základních úkonů pro realizaci prodeje ................................. 23 2.3 Předmět realizovaného prodeje ........................................................................ 24 2.4 Možnosti realizace prodeje nemovité věci ....................................................... 27 2.5 Zvážení předchozích variant ............................................................................ 31 2.6 Sepsání kupní smlouvy .................................................................................... 31 2.7 Podání návrhu na vklad do katastru nemovitostí, převod nemovité věci ......... 36 2.8 Daňové povinnosti ........................................................................................... 39 2.8.1 Daňové povinnosti při prodeji nemovité věci pro zúčastněné strany – stručný přehled ........................................................................................................ 39 2.8.2 Daň z nabytí nemovitých věcí .................................................................. 39 2.8.3 Daň z nabytí nemovitých věcí – možnosti volby a zhodnocení výhod a nevýhod 45 2.8.4 Daň z nemovitých věcí ............................................................................. 46 2.8.5 Daň z příjmů fyzických osob .................................................................... 46 2.9 Kompletní shrnutí základních úkonů při prodeji nemovité věci ...................... 47 3 Závěr ....................................................................................................................... 48

Úvod a cíl práce Cílem mé bakalářské práce bude podrobný postup při prodeji nemovitých věcí, analýza jednotlivých právních kroků pro uskutečnění převodu vlastnického práva a navazující daňové povinnosti pro zúčastněné strany.Jedná se o velmi široké téma, kde může docházet k mnoha variantám podle různých aspektů, ať už je to typ nemovitosti nebo typ uzavření smlouvy apod. Proto jsem toto téma zúžil na nejčastěji používaný převod vlastnického práva, a to prodej na základě kupní smlouvy a jedné z nejčastěji obchodovatelné nemovitosti, a to rodinného domu. Převod nemovitosti bude probíhat mezi fyzickými osobami, kde na straně prodávajícího budou manželé, a na straně kupujícího bude samostatná osoba. Jedná se o fiktivní převod nemovitých věcí, který nebyl nikdy uskutečněn. Některé uvedené údaje v rámci ochrany osobních údajů nebyly v bakalářské práci zveřejněny (především rodná čísla). V úvodu práce budu popisovat samostatnou myšlenku prodeje domu a rozvahu nad variantami nabídky nemovité věci. S tímto krokem souvisí příprava podkladů pro řádná prokázání vlastnického práva k nemovité věci a průkaz energetické náročnosti budovy, který je dle zákona povinen předložit prodávající již při inzerci prodávané nemovité věci. Dále se budu zaobírat tématem sepsání kupní smlouvy s přípravou pro vklad na katastr nemovitostí včetně samostatného návrhu. V následné části bude popsán postup katastru nemovitostí se závěrečnou fází přepsání vlastnického práva k nemovité věci. V další části se budu podrobně zaobírat povinností daně z nabytí nemovitých věcí, kdy poplatníkem bude kupující, a kdy pro srovnávací daňovou hodnotu bude použita směrná hodnota a v druhé variantě bude znalecký posudek. Na závěr bude upozorněno na nutnost zvážit další daňové povinnosti a to daň z nemovitých věcí a daň z příjmů.

7

1 Teoretická část 1.1 Obecné pojmy související s převodem nemovitých věcí V první kapitole, obecné pojmy související s převodem nemovitých věcí, se budu zaobírat teoretickými pojmy, které jsou důležité pro základní pochopení dané problematiky od pojmu nemovité věci, až po vlastnické právo a převodu tohoto práva. Je důležité pochopit tyto zásadní pojmy, které budu citovat z vybraných zákonů, či vlastním přepisem, neboli vyrozuměním o co se jedná.

1.1.1 Pojem nemovitá věc Pro danou problematiku je důležité si uvědomit, co občanský zákon myslí pojmem nemovitá věc. Občanský zákoník říká, že: „(1) Nemovité věci jsou pozemky a podzemní stavby se samostatným účelovým určením,jakož i věcná práva k nim, a práva, která za nemovité věci prohlásí zákon. Stanoví-li jiný právnípředpis, že určitá věc není součástí pozemku, a nelze-li takovou věc přenést z místa na místobez porušení její podstaty, je i tato věc nemovitá. (2) Veškeré další věci, ať je jejich podstata hmotná nebo nehmotná, jsou movité.“ (§498zákon č. 89/2012 Sb. občanský zákon) Z tohoto ustanovení můžeme usoudit, že za nemovitou věc se považuje: 

Pozemek (včetně součástí – staveb, porostů)



Podzemní stavba (samostatně účelově určená)



Věcná práva



Stavba, která není součástí pozemku

1.1.2 Vlastnické právo Vlastnické právo je vše, co někomu patří, všechny jeho věci hmotné i nehmotné jsou jeho vlastnictvím. Poctivý držitel vlastnického práva smí v mezích právního řádu věc držet a užívat jí, může ji i zničit nebo sní i jinak nakládat a není z toho nikomu odpovědný.(§1011 zákon č. 89/2012 Sb. občanský zákon) Vlastnické právo může být: 8



Výlučné (vlastníkem je jedna osoba)



Podílové spoluvlastnictví (několik osob vlastní ideální podíly na nemovité věci)



Společné jmění manželů (má se zato, že oba z manželů vlastní celou věc)

1.1.3 Převod vlastnického práva k nemovité věci Převod vlastnického práva k nemovité věci, je uskutečněn na základě návrhu k převodu nemovité věci na zahájení vkladového řízení, kde musí být podán stanovený formulář.Přílohou tohoto návrhu je listina, na jejímž základě má být zapsáno právo do katastru nemovitostí. (kupní, darovací, jiná smlouva). Na této listině musí být podpisy notářsky ověřeny. Katastrální úřad vklad povolí, jestliže jsou splněny podmínky. Nejdříve však po uplynutí lhůty dvaceti dnů od zaslání informace všem zúčastněným stranám, že právní poměry převáděné nemovité věci jsou dotčeny změnou. V této lhůtě se mohou dotčené strany k této situaci vyjádřit. Pokud se žádná z dotčených stran nevyjádří, dojde k převodu vlastnického práva k nemovité věci. (zákon č. 256/2013 Sb. o katastru nemovitostí)

Převede-li se vlastnické právo k nemovité věci zapsané ve veřejném seznamu (katastr nemovitostí), nabývá se věc do vlastnictví zápisem do takového seznamu. S vlastnickým právem na nabyvatele přechází i práva a povinnosti s věcí spojená. Kdo nabude vlastnické právo, přejímá také závady váznoucí na věci, které jsou zapsány ve veřejném seznamu; jiné závady přejímá, měl-li a mohl-li je z okolností zjistit nebo bylo-li to ujednáno, anebo stanoví-li tak zákon.Závady, které nepřejdou, zanikají. (zákon č. 89/2012 Sb. občanský zákon) O provedení vkladu nemovité věci jsou obě strany informovány katastrálním úřadem vyrozuměním. (zákon č. 256/2013 Sb. o katastru nemovitostí)

9

1.2 Dotčené daňové zákony Při uskutečnění převodu nemovitých věcí se dotkneme několika daňových zákonů, jejichž některé části budou v následujících odstavcích citovány. Jedná se o daň z nabytí nemovitých věcí, daň z nemovitých věcí a daň z příjmů fyzických osob.

1.2.1 Daň z nabytí nemovitých věcí Daň z nabytí nemovitých věcí je jednorázová daň, kterou má povinnost poplatník uhradit při úplatném nabytí vlastnického práva. Této daňové povinnosti předcházela daň z převodu nemovitostí, která platila do 31. 12. 2013. Od tohoto data je na základě ZÁKONNÉHO OPATŘENÍ SENÁTU ze dne 9. října 2013 o dani z nabytí nemovitých věcí v platnosti tato daňová povinnost. Výnos daně z nabytí nemovitých věcí je příjmem státního rozpočtu. Tato právní norma musela vzniknout, aby bylo docíleno souladu s právními předpisy nového občanského zákoníku roku 2014. 1.2.1.1 Předmět daně V níže uvedených ustanoveních zákonného opatření senátu je řešeno, co je zdaňováno. Zákonné opatření senátu říká, že: „(1) Předmětem daně z nabytí nemovitých věcí je úplatné nabytí vlastnického práva k nemovité věci, která je a) pozemkem, stavbou, částí inženýrské sítě nebo jednotkou nacházejícími se na území České republiky, b) právem stavby, jímž zatížený pozemek se nachází na území České republiky, nebo c) spoluvlastnickým podílem na nemovité věci uvedené v písmenech a) nebo b). (2) Předmětem daně z nabytí nemovitých věcí je také nabytí vlastnického práva k nemovité věci, která je uvedena v odstavci 1, na základě a) zajišťovacího převodu práva, b) úplatného postoupení pohledávky zajištěné zajišťovacím převodem práva.

10

(3) V případě zrušení a vypořádání spoluvlastnictví k více nemovitým věcem uvedeným v odstavci 1, jejichž spoluvlastníci jsou totožní, je předmětem daně z nabytí nemovitých věcí pouze úplatné nabytí vlastnického práva k podílu na těchto nemovitých věcech v rozsahu, v jakém svou hodnotou odpovídá kladnému rozdílu mezi souhrnem hodnot všech podílů spoluvlastníka na těchto nemovitých věcech po vypořádání a před vypořádáním; úplatou není podíl na těchto nemovitých věcech, ke kterému spoluvlastník vypořádáním pozbývá vlastnické právo.“ (§2 zákonného opatření 340/2013 Sb. o dani z nabytí nemovitých věcí) Tímto ustanovením je stanoveno, že předmětem daně z nabytí nemovitých věcí je úplatné nabytí vlastnického práva k nemovité věci, kterou je pozemek, stavba, část inženýrské sítě, jednotka a právo stavby. Jednotkou se rozumí jednotka vymezená podle zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník i jednotka vymezená podle zákona č. 72/1994 Sb., o vlastnictví bytů, ve znění pozdějších předpisů, na kterou se pro účely daně pohlíží stejně jako na jednotku vymezenou podle nového občanského zákoníku. 1.2.1.2 Poplatník daně V tomto pojednání se bude řešit, kdo je povinen podat daňové přiznání. Zákonné opatření senátu říká, že: „(1) Poplatníkem daně z nabytí nemovitých věcí je a) převodce vlastnického práva k nemovité věci, jde-li o nabytí vlastnického práva koupí nebo směnou a převodce a nabyvatel se v kupní nebo směnné smlouvě nedohodnou, že poplatníkem je nabyvatel, b) nabyvatel vlastnického práva k nemovité věci v ostatních případech. (2) Jde-li o nabytí vlastnického práva k nemovité věci do nebo z podílového fondu, fondu obhospodařovaného penzijní společností nebo svěřeneckého fondu, hledí se na tyto fondy jako na jediné nabyvatele nebo převodce vlastnického práva k nemovité věci.“ (§1 zákonného opatření 340/2013 Sb. o dani z nabytí nemovitých věcí)

11

Poplatníkem daně je prodávající nemovité věci a kupující je ručitelem této daňové povinnosti. Prodávající a kupující se však mohou výslovně ve smlouvě dohodnout, že poplatníkem daně z nabytí nemovitých věcí je kupující, v takovém případě se institut ručení neuplatní. 1.2.1.3 Místní příslušnost Toto ustanovení ukládá poplatníku daně, u kterého finančního úřadu bude podávat daňové přiznání. Zákonné opatření senátu říká, že: „(1) Místně příslušným ke správě daně z nabytí nemovitých věcí je správce daně, v jehož obvodu územní působnosti se nachází a) nemovitá věc, u níž dochází k nabytí vlastnického práva, nebo b) pozemek zatížený právem stavby. (2) Je-li předmětem daně z nabytí nemovitých věcí nabytí vlastnického práva k nemovité věci, která se nachází v územní působnosti více správců daně, je místně příslušným správcem daně místně příslušný správce daně z příjmů poplatníka.“ (§30 zákonného opatření 340/2013 Sb. o dani z nabytí nemovitých věcí) Poplatník daně podá daňové přiznání působnosti finančního úřadu podle toho, kde se nachází nemovité věci. 1.2.1.4 Solidární daňová povinnost Zákonné opatření senátu říká, že: „(1) Poplatníci, u kterých nelze určit velikost jejich podílů na nemovité věci, jsou povinni plnit daňovou povinnost společně a nerozdílně. (2) Na poplatníky, kteří jsou povinni plnit daňovou povinnost společně a nerozdílně, se hledí, jako by měli společnou daňovou povinnost. (3) Nezvolí-li si poplatníci, kteří jsou povinni plnit daňovou povinnost společně a nerozdílně, společného zmocněnce, je poplatník, který první podal daňové přiznání nebo dodatečné daňové přiznání, jejich společným zástupcem.“ 12

(§31 zákonného opatření 340/2013 Sb. o dani z nabytí nemovitých věcí) Poplatníci, u kterých nelze určit velikost jejich podílů na nemovité věci (např. je-li nemovitá věc součástí společného jmění manželů), jsou povinni plnit daňovou povinnost společně a nerozdílně. Protože se na ně hledí, jako by měli společnou daňovou povinnost, vystupuje v daňovém řízení pouze jeden z nich jako společný zmocněnec. V přiznání je však nutné uvést i identifikační údaje druhého z manželů. Nezvolí-li si společného zmocněnce, je ten z nich, který první podal přiznání, jejich společným zástupcem. 1.2.1.5 Stanovení základu daně „Základem daně z nabytí nemovitých věcí je nabývací hodnota snížená o uznatelný výdaj.“ (§10 zákonného opatření 340/2013 Sb. o dani z nabytí nemovitých věcí) Základ daně se stanoví z tzv. nabývací hodnoty nemovité věci. 1.2.1.6 Výpočet daně „Daň z nabytí nemovitých věcí se vypočte jako součin základu daně zaokrouhleného na celé stokoruny nahoru a sazby daně.“ (§27 zákonného opatření 340/2013 Sb. o dani z nabytí nemovitých věcí) 1.2.1.7 Sazba daně „Sazba daně z nabytí nemovitých věcí činí 4 %.“ (§26 zákonného opatření 340/2013 Sb. o dani z nabytí nemovitých věcí) 1.2.1.8 Uznatelný výdaj „Uznatelným výdajem je odměna a náklady prokazatelně zaplacené poplatníkem znalci za znalecký posudek určující zjištěnou cenu, je-li tento posudek vyžadovanou přílohou daňového přiznání, pokud tento výdaj uplatní poplatník v daňovém přiznání nebo v dodatečném daňovém přiznání.“ (§24 zákonného opatření 340/2013 Sb. o dani z nabytí nemovitých věcí)

13

1.2.1.9 Nabývací hodnota „(1) Nabývací hodnotou je a) sjednaná cena, b) srovnávací daňová hodnota, c) zjištěná cena, nebo d) zvláštní cena. (2) Nabývací hodnota se stanoví ke dni, kdy nastala skutečnost, která je předmětem daně z nabytí nemovitých věcí.“ (§11 zákonného opatření 340/2013 Sb. o dani z nabytí nemovitých věcí) Nabývací hodnotou je sjednaná cena, srovnávací daňová hodnota, zjištěná cena nebo zvláštní cena. Nabývací hodnota se stanoví ke dni, kdy nastala skutečnost, která je předmětem daně. 1.2.1.10 Sjednaná cena „Sjednanou cenou se pro účely daně z nabytí nemovitých věcí rozumí úplata za nabytí vlastnického práva k nemovité věci.“ (§13 zákonného opatření 340/2013 Sb. o dani z nabytí nemovitých věcí) Sjednanou cenou zákon myslí úplatu za nabytí vlastnictví např. kupní cenu. 1.2.1.11 Srovnávací daňová hodnota „(1) Srovnávací daňová hodnota je částka odpovídající 75 % a) směrné hodnoty, nebo b) zjištěné ceny. (2) Poplatník si může zvolit, zda k určení srovnávací daňové hodnoty použije směrnou hodnotu, nebo zjištěnou cenu. (3) Pro určení srovnávací daňové hodnoty se vždy použije zjištěná cena, a) neposkytne-li poplatník údaje o nemovité věci nutné k určení směrné hodnoty, b) nelze-li určit směrnou hodnotu.

14

(4) K určení srovnávací daňové hodnoty v případě zrušení a vypořádání spoluvlastnictví k více nemovitým věcem, jejichž spoluvlastníci jsou totožní, se souhrn hodnot všech podílů spoluvlastníka na nemovitých věcech po vypořádání a před vypořádáním určí buď použitím zjištěné ceny, nebo použitím směrné hodnoty.“ (§14 zákonného opatření 340/2013 Sb. o dani z nabytí nemovitých věcí) Srovnávací daňová hodnota je částka odpovídající 75 % směrné hodnoty nebo 75 % zjištěné ceny. Směrnou hodnotu lze určit pouze u nemovitých věcí uvedených v § 15 zákonného opatření. Je-li nabýváno vlastnictví k nemovitým věcem, u nichž lze směrnou hodnotu určit, zvolí si poplatník v přiznání, zda pro určení srovnávací daňové hodnoty použije směrnou hodnotu nebo zjištěnou cenu. 1.2.1.12 Směrná daňová hodnota Postup výpočtu směrné hodnoty je podstatným zjednodušením ocenění nemovitých věcí porovnávacím způsobem podle právních předpisů upravujících oceňování majetku. Cílem této nové úpravy je snížit počet případů, kdy je pro stanovení základu daně nezbytné vypracování znaleckého posudku určujícího zjištěnou cenu, a tím i snížit náklady poplatníků na zajištění těchto posudků. „Směrná hodnota se určuje pouze u: a) zemědělského pozemku a lesního pozemku bez lesního porostu, pokud tyto pozemky nejsou zastavěny, netvoří funkční celek se stavbou nebo jednotkou, nejsou územním plánem nebo regulačním plánem předpokládány k jinému využití nebo nejsou na základě vydaného rozhodnutí nebo souhlasu podle stavebního zákona určeny k zastavění b) pozemku, jehož součástí je stavba rodinného domu, stavba pro rodinnou rekreaci nebo stavba garáže, a u pozemku tvořícího s těmito stavbami funkční celek c) stavby rodinného domu, stavby pro rodinnou rekreaci nebo stavby garáže, nejsou-li tyto stavby součástí pozemku ani práva stavby, a u pozemku tvořícího s těmito stavbami funkční celek d) jednotky, která nezahrnuje nebytový prostor jiný než garáž, sklep nebo komoru, a u pozemku tvořícího s touto jednotkou funkční celek

15

e) nemovité věci tvořící příslušenství k výše uvedeným nemovitým věcem uvedeným v písmenech b) až d) f) pozemku bez trvalého porostu, na němž není zřízena stavba a k němuž nebylo zřízeno právo stavby. Z výše uvedených nemovitostí nelze směrnou hodnotu určit u: 

lesního pozemku s lesním porostem,



pozemku, který je vodní plochou,



stavby hromadné garáže a u pozemku, jehož součástí je stavba hromadné garáže,



nedokončené stavby nebo jednotky a u pozemku, jehož součástí je nedokončená stavba.

Podrobný postup určování směrné hodnoty upravuje prováděcí vyhláška Ministerstva financí k zákonnému opatření.“ (§15 zákonného opatření 340/2013 Sb. o dani z nabytí nemovitých věcí) 1.2.1.13 Nemovité věci evidované v katastru nemovitostí „Daňové přiznání k dani z nabytí nemovitých věcí je poplatník povinen podat nejpozději do konce třetího kalendářního měsíce následujícího po kalendářním měsíci, v němž byl v katastru nemovitostí proveden vklad. a) vlastnického práva k nemovité věci, b) práva stavby, nebo c) správy svěřeneckého fondu.“ (§32 zákonného opatření 340/2013 Sb., o dani z nabytí nemovitých věcí) Poplatník je povinen podat přiznání do třech měsíců od konce měsíce, kdy byl vklad práva povolen. Toto datum je uvedeno na vyrozumění.

16

1.2.1.14 Přílohy daňového přiznání „a) písemnost, na jejímž základě bylo zapsáno vlastnické právo, právo stavby nebo správa svěřeneckého fondu do katastru nemovitostí, s přiloženým vyrozuměním katastrálního úřadu o provedeném vkladu do katastru nemovitostí, je-li nemovitá věc evidována v katastru nemovitostí, nebo b) písemnost, kterou se potvrzuje nebo osvědčuje nabytí vlastnického práva k nemovité věci, není-li nemovitá věc evidována v katastru nemovitostí.“ (§34 zákonného opatření 340/2013 Sb., o dani z nabytí nemovitých věcí) Přiložení prostých kopií smluv a prostá kopie vyrozumění katastrálního úřadu o provedení vkladu. 1.2.1.15 Znalecký posudek „(1) Přílohou daňového přiznání je znalecký posudek o zjištěné ceně, je-li nabývací hodnotou a) zjištěná cena, b) sjednaná cena, je-li porovnávána pro účely určení nabývací hodnoty se srovnávací daňovou hodnotou, pro jejíž určení se použila zjištěná cena, nebo c) srovnávací daňová hodnota, pro jejíž určení se použila zjištěná cena. (2) Znalecký posudek se nevyžaduje, jde-li o nabytí vlastnického práva k a) nemovité věci, které je osvobozeno od daně z nabytí nemovitých věcí, nebo b) pozemku bez trvalého porostu, na němž není zřízena stavba a k němuž nebylo zřízeno právo stavby. (3) Neposkytne-li poplatník údaje o nemovité věci nutné k určení směrné hodnoty, a to ani na výzvu správce daně, vyzve správce daně poplatníka k předložení znaleckého posudku.“ (§36 zákonného opatření 340/2013 Sb., o dani z nabytí nemovitých věcí)

17

1.2.1.16 Doklad o zaplacení odměny a nákladů znalci „Uplatní-li poplatník uznatelný výdaj, je přílohou daňového přiznání doklad o zaplacení odměny a nákladů znalci za znalecký posudek určující zjištěnou cenu.“ (§37 zákonného opatření 340/2013 Sb., o dani z nabytí nemovitých věcí) Poplatník doloží doklad o zaplacení znaleckého posudku. 1.2.1.17 Společné ustanovení pro přílohy daňového přiznání „Přílohy daňového přiznání postačí přiložit v prosté kopii v listinné nebo elektronické podobě.“ (§38 zákonného opatření 340/2013 Sb., o dani z nabytí nemovitých věcí) 1.2.1.18 Daňové přiznání „(1) Poplatník je povinen v daňovém přiznání sám vyčíslit zálohu a uvést údaje nutné k určení směrné hodnoty, jimiž jsou údaje týkající se velikosti, druhu, polohy, účelu, stavu, stáří, vybavení a stavebně technických parametrů nemovité věci. (2) Poplatník v daňovém přiznání nevyčísluje daň z nabytí nemovitých věcí.“ (§43 zákonného opatření 340/2013 Sb., o dani z nabytí nemovitých věcí)

1.2.2 Daň z nemovitých věcí Dalším dotčeným zákonem, je daň z nemovitých věcí. V práci se budu touto daní zaobírat pouze okrajově, proto jsou zde uvedena pouze nejzákladnější ustanovení. 1.2.2.1 Úvodní ustanovení Daň z nemovitých věcí se musí přiznávat, pokud jsem vlastníkem níže uvedených nemovitých věcí: „Tento zákon upravuje daň z nemovitých věcí, kterou tvoří: a) daň z pozemků, b) daň ze staveb ajednotek.“ (§1 zákon č. 338/1992 Sb., o dani z nemovitých věcí) 18

Ustanovení stanoví povinnost přiznání daňové povinnosti, při vlastnictví pozemku a stavby. 1.2.2.2 Předmět daně z pozemků, staveb a jednotek „Předmětem daně z pozemků, staveb a jednotek jsou pozemky, stavby a jednotky na území České republiky evidovanév katastru nemovitostí.“ (§2 a §7zákon č. 338/1992 Sb., o dani z nemovitých věcí) 1.2.2.3 Poplatníci daně z pozemků, staveb a jednotek „Poplatníkem daně z pozemků, staveb a jednotek je vlastník pozemku, stavby a jednotky.“(§3 a §8zákon č. 338/1992 Sb., o dani z nemovitých věcí) Toto ustanovení říká, že poplatníkem této daňové povinnosti je vlastník. 1.2.2.4 Daňové přiznání „Daňové přiznání je poplatník povinen podat příslušnému správci daně do 31. ledna zdaňovacího období. Daňové přiznání se nepodává, pokud je poplatník podal na některéz předchozích zdaňovacích období nebo daň byla vyměřena či doměřena v některém z předchozích zdaňovacích období z moci úřední a ve srovnání s tímto předchozím zdaňovacím obdobím nedošlo ke změně okolností rozhodných pro vyměření daně. V tomto případě se daň vyměří ve výši poslední známé daně a za den vyměření daně a současně za den doručení tohoto rozhodnutí poplatníkovi se považuje 31. leden zdaňovacího období; správce daně nemusí daňovému subjektu výsledek vyměření oznamovat platebním výměrem, platební výměr nemusí obsahovat odůvodnění, založí se do spisu a nelze se proti němu odvolat. Na žádost daňového subjektu mu správce daně zašle stejnopis platebního výměru, a to do 30 dnů ode dne, kdy žádost obdržel. Dojde-li ve srovnání s předchozím zdaňovacím obdobím ke změně okolností rozhodných pro vyměření daně nebo ke změně v osobě poplatníka, je poplatník povinen daň do 31. ledna zdaňovacího období přiznat; v těchto případech lze daň přiznat buď podáním daňového přiznání, nebo podáním dílčího daňového přiznání. V dílčím daňovém přiznání poplatník uvede jen nastalé změny a výpočet celkové daňové povinnosti.“ (§13azákon č. 338/1992 Sb., o dani z nemovitých věcí)

19

Poplatník je povinen podat přiznání k dani z nemovitých věcí v průběhu ledna, pokud v předchozím roce došlo ke změně nebo vzniku, případně zániku vlastnického práva.

1.2.3 Daň z příjmů fyzických osob Posledním dotčeným daňovým zákonem je daň z příjmů fyzických osob, na základě které se zdaňují, příjmy za roční zdaňovací období. Do těchto příjmů se zahrnují i příjmy z prodeje nemovitých věcí. Ve většině případů jsou tyto příjmy osvobozeny. 1.2.3.1 Poplatníci daně z příjmů fyzických osob „Poplatníky daně z příjmů fyzických osob jsou fyzické osoby. Poplatníci jsou daňovými rezidenty České republiky, nebo daňovými nerezidenty.“ (§2zákona č. 586/1992 Sb., o daních z příjmů) 1.2.3.2 Předmět daně z příjmů fyzických osob „Předmětem daně z příjmů fyzických osob jsou: a) příjmy ze závislé činnosti b) příjmy ze samostatné činnosti c) příjmy z kapitálového majetku d) příjmy z nájmu e) ostatní příjmy“ (§3zákona č. 586/1992 Sb., o daních z příjmů) 1.2.3.3 Ostatní příjmy „Ostatními příjmy, při kterých dochází ke zvýšení majetku, pokud nejde o příjmy podle §6, až §9 jsou zejména: a) příjmy z příležitostných činností nebo z příležitostného nájmu movitých věcí, včetně příjmů ze zemědělské výroby a lesního a vodního hospodářství, které nejsou provozovány podnikatelem

20

b) příjmy z převodu věci a příjmy plynoucí jako protiplnění menšinovým akcionářům při uplatnění práva hlavního akcionáře na výkup účastnických cenných papírů, c) příjmy z převodu účasti na společnosti s ručením omezeným, komanditisty na komanditní společnosti nebo z převodu družstevního podílu.“ (§10zákona č. 586/1992 Sb., o daních z příjmů) 1.2.3.4 Osvobození daně „Od daně se osvobozuje: a) příjem z prodeje rodinného domu a souvisejícího pozemku, nebo jednotky, která nezahrnuje nebytový prostor, a souvisejícího pozemku, pokud v něm prodávající měl bydliště nejméně po dobu 2 let bezprostředně před prodejem; příjem z prodeje rodinného domu, jednotky, která nezahrnuje nebytový prostor, nebo spoluvlastnického podílu, a souvisejícího pozemku, pokud v něm prodávající měl bydliště bezprostředně před prodejem po dobu kratší 2 let a použije-li získané prostředky na uspokojení bytové potřeby; pro osvobození příjmu plynoucího manželům z jejich společného jmění postačí, aby podmínky pro jeho osvobození splnil jen jeden z manželů, pokud majetek, kterého se osvobození týká, není nebo nebyl zařazen do obchodního majetku jednoho z manželů; osvobození se nevztahuje na příjem z: 1. prodeje rodinného domu nebo jednotky, která nezahrnuje nebytový prostor, pokud jsou nebo byly zahrnuty do obchodního majetku pro výkon činnosti, ze které plyne příjem ze samostatné činnosti, a to do 2 let od jejich vyřazení z obchodního majetku, 2. budoucího prodeje rodinného domu nebo jednotky, která nezahrnuje nebytový prostor, nebo spoluvlastnického podílu, a souvisejícího pozemku, uskutečněného v době do 2 let od nabytí vlastnického práva k tomuto domu nebo k jednotce, která nezahrnuje nebytový prostor, 3. budoucího prodeje rodinného domu nebo jednotky, která nezahrnuje nebytový prostor, uskutečněného v době do 2 let od jejich vyřazení z obchodního majetku, i když kupní smlouva bude uzavřena až po 2 letech od tohoto nabytí nebo po 2 letech od tohoto vyřazení z obchodního majetku 21

b) příjem z prodeje nemovitých věcí neosvobozený podle písmene a), přesáhne-li doba mezi nabytím vlastnického práva k těmto nemovitým věcem a jejich prodejem dobu 5 let; doba 5 let se zkracuje o dobu, po kterou byly tyto nemovité věci prokazatelně ve vlastnictví zůstavitele v případě, že jde o prodej nemovitých věcí nabytých děděním od zůstavitele, který byl příbuzným v řadě přímé nebo manželem, nebo o dobu, po kterou prodávající vlastnil pozemek, jenž byl předmětem výměny v rámci pozemkových úprav, v případě prodeje pozemku nabytého výměnou od pozemkového úřadu, tato doba se započítává i do doby, která běží od vyřazení vyměněného pozemku z obchodního majetku; osvobození se nevztahuje na příjem z: 1. prodeje těchto nemovitých věcí, které jsou nebo v období 5 let před prodejem byly zahrnuty do obchodního majetku, 2. Budoucího prodeje těchto nemovitých věcí uskutečněného do 5 let od nabytí vlastnického práva k těmto nemovitým věcem, i když kupní smlouva bude uzavřena až po 5 letech od tohoto nabytí, 3. budoucího prodeje těchto nemovitých věcí uskutečněného do 5 let od jejich vyřazení z obchodního majetku, i když kupní smlouva bude uzavřena až po 5 letech od takového vyřazení, 4. prodeje práva stavby, není-li zřízena stavba vyhovující právu stavby“ (§4 zákona č. 586/1992 Sb., o daních z příjmů) Výše uvedená ustanovení ukládají povinnost uvést příjem z prodeje nemovitých věcí, pokud prodávající nevlastnil nemovitou věc po dobu minimálně 5 let nebo v ní neměl trvalé bydliště minimálně po dobu 2 let nebo v ní měl trvalé bydlišti po dobu kratší než 2 roky a prostředky získané z tohoto prodeje použil na bytové potřeby.

22

2 Praktická část 2.1 Představení Mým cílem bylo, připravit souhrnný postup pro realizaci převodu nemovitých věcí, v tomto případě jsem si zvolil prodej rodinného domu v Havlíčkově Brodě. Pro přehlednost jsem rozdělil svou práci do šesti částí. Každá část zachycuje problém, který je třeba neopomenout a důkladně zvážit. V první části budu popisovat předmět realizovaného fiktivního prodeje rodinného domu a analyzovat výpis z katastru nemovitostí. V druhé části budou popsány různé způsoby, kterými lze takový prodej zrealizovat. V třetí části bude popsáno zvážení předchozích variant a zvolen jeden z postupů pro realizaci prodeje. Ve čtvrté částibude sepsána fiktivní kupní smlouva. V páté části bude vyplněn návrh na vklad do katastru nemovitostí a provedeno podání do katastru nemovitostí. Na závěr popíšu daňové povinnosti pro obě zúčastněné strany.

2.2 Stručný přehled základních úkonů pro realizaci prodeje 

Zajištění listu vlastnictví



Zajištění průkazu energetické náročnosti budov



Inzerce prodávané nemovité věci



Sepsání kupní smlouvy



Sepsání návrhu na vklad do katastru nemovitostí



Podání návrhu na vklad na katastr nemovitostí



Provedení vkladu vlastnického práva, oznámeno vyrozuměním

23

2.3 Předmět realizovaného prodeje Manželé Doležalovi vlastní ve společném jmění manželů pozemek p. č. st. 5438, jehož součástí je stavba rodinného domu č. p. 3405 v ulici Nad Parkem v Havlíčkově Brodě. Dále jim náleží vlastnické právo k pozemkům p. č. 1646/22 a p. č. 1646/83, které tvoří zahrady u rodinného domu. Tyto nemovité věci jsou vedeny ve veřejném seznamu u Katastrálního úřadu pro Vysočinu, Katastrální pracoviště Havlíčkův Brod na listu vlastnictví 4418. Manželé Doležalovi nabyli tato vlastnická práva na základě kupní smlouvy v roce 1996, správními účinky vkladu ke dni 30. 12. 1996 dále na základě kolaudačního rozhodnutí ze dne 27. 7. 1992 a na základě dohody o zřízení práva osobního užívání ze dne 28. 6. 1990. Doležalovi se rozhodli tyto nemovité věci prodat. Pro prodej nemovité věci bude třeba zajistit dokumenty, ze kterých je patrno vlastnické právo, tzn. aktuální výpis z katastru nemovitostí (list vlastnictví).

Obrázek 1: Daná nemovitá věc, vlastní obrázek

24

K prodeji byl zajištěn aktuální výpis z katastru nemovitostí.

25

Obrázek 2: List vlastnictví, vlastní obrázek

26

Vysvětlení výpisu z katastru nemovitostí: Výpis je rozdělen do částí A až F. Část A: V této části jsou uvedeni vlastníci případně jiní oprávnění. Část B: V této části jsou zaznamenány jednotlivé nemovité věci. Část B1: V této části se zaznamenávají jiná práva zřízená ve prospěch nemovitostí uvedených v části B nebo vlastníkům uvedených v části A. Část C:V této části se uvádí omezení vlastnického práva k nemovitým věcem uvedeným v části B nebo vlastníkům uvedených v části A. Tato část listu vlastnictví je velmi důležitá pro stranu kupující, v této části si kupující ověří, zda nemovitá věc není zatížena právním vztahem, který by kupující stranu mohl ohrozit (věcná břemena, zástavní práva, exekuční rozhodnutí atd.). Část D: V této části se uvádějí jiné zápisy Část E: V této části jsou zaznamenány nabývací tituly a jiné poklady pro zápis vlastnického práva. Část F: Jsou uvedeny vztahy bonitovaných půdně ekologických jednotek k parcelám.

2.4 Možnosti realizace prodeje nemovité věci V tomto okamžiku by měli manželé Doležalovi zvažovat různé aspekty související s prodejem nemovitostí. Základním krokem by měla být úvaha o tom, zda jsou schopni zrealizovat daný prodej vlastními silami nebo za pomoci odborníků v tomto případě realitní kanceláře. Pokud se rozhodnou pro realizaci vlastního prodeje: Je třeba se důkladně seznámit s trhem s podobnými nemovitostmi, pro stanovení kupní ceny tzn. po nějakou dobu sledovat trh s podobnými nemovitostmi, aby byli schopni stanovit obvyklou cenu v daném místě a čase. Další variantou stanovení kupní ceny je se obrátit na znalce. Je třeba uvážit: 

zda nabídku prodeje umístí sami na jeden z veřejných serverů, případně použijí jiný inzertní způsob nabídky.



zda jsou schopni zajistit veškeré podklady potřebné pro prodej této nemovité věci, tzn. list vlastnictví, katastrální mapu a průkaz o energetické náročnosti 27

budovy, který je povinný předložit prodávající při prodeji nemovitosti dle vyhlášky č. 78/2013 Sb., o energetické náročnosti budov. Dále veškeré dokumenty jako projektovou dokumentaci, případné nájemní smlouvy a ostatní dokumenty související s převáděnými nemovitými věcmi.



zda jsou schopni sepsat kupní smlouvu a zda protistrana na toto přistoupí, je možné využít právních služeb.



jakým způsobem zajistí převod finančních prostředků mezi smluvními stranami, v tomto případě je možné se obrátit na notáře a využít depozitního účtu. Obě strany nesmí opomenout předpis při převodu finančních prostředků dle zákona číslo 254/2004 Sb., o platbách v hotovosti, který ukládá poskytovateli platby, jejíž výše překračuje částku 270 tis. Kč, že je povinen provést platbu bezhotovostně; to neplatí, jde-li o platbu, která musí být podle zvláštního právního předpisu provedena v hotovosti. Pokud tento zákon nebude dodržen, hrozí oběma stranám pokuta ve výši 10 tis. Kč.



již v této fázi, jaké daňové povinnosti nastanou na straně prodávajících a na straně kupujících.

Finanční náklady spojené s realizovaným prodejem vlastními silami se bude odvíjet od využití jednotlivých právních služeb. Pokud bychom nevyužili žádných právních služeb, budou finanční náklady minimální. Pokud se rozhodnou pro realitní kancelář: 

Solidní realitní kancelář trh s nemovitými věcmi sleduje a neměl by být pro ni problém pomoci prodávajícím se stanovením ceny obvyklé v daném místě a čase.



Prodávající jsou zbaveni povinnosti inzerce prodávané nemovitosti, toto zajistí realitní kancelář.

28



Se zajištěním podkladů potřebných pro prodej této nemovitosti včetně průkazu o energetické náročnosti budovy, je solidní realitní kancelář schopna jim pomoci.



Realitní kancelář je sice schopna zajistit sepsání kupní smlouvy, ale pokud tuto službu neposkytují ve spolupráci s právníkem, není zaručeno, její plnohodnotný právní obsah. Realitní kancelář nemá žádné oprávnění poskytovat právní služby.



Realitní kancelář seznámí smluvní strany s možnostmi převodů finančních prostředků. Velmi riskantní je převod finančních prostředků na účet realitní kanceláře, dokud nedojde k přepsání nemovitosti na katastru nemovitostí, jelikož realitní kancelář nemá statut depozitního účtu, jako notářské kanceláře. Proto je vždy pro zabezpečení finančních prostředků lepší využít služeb notářského depozitního účtu. Dalším neopomenutelným předpisem při převodu finančních prostředků je zákon číslo 254/2004 Sb., o platbách v hotovosti, který ukládá poskytovateli platby, jejíž výše překračuje částku 270 tis. Kč, že je povinen provést platbu bezhotovostně; to neplatí, jde-li o platbu, která musí být podle zvláštního právního předpisu provedena v hotovosti. Pokud tento zákon nebude dodržen, hrozí oběma stranám pokuta ve výši 10 tis. Kč.



Při sepsání smlouvy je nutné, aby obě smluvní strany řádně uvážily, jaké daňové povinnosti se jich budou týkat popřípadě u daně z nabytí nemovitých věcí, přenesly daňovou povinnost z prodávajícího na kupujícího a zvážily zajištění finančních prostředků na úhradu daně. Solidní realitní kancelář, by měla pro své klienty dále zajistit, alespoň informativní přehled případných daňových povinností, které se jich v souvislosti s převodem nemovité věci budou týkat, tzn. daně z nemovitých věcí, případně daně z příjmů fyzických osob.

Finanční náklady spojené s realizovaným prodejem přes realitní kancelář budou v provizi realitní kanceláře, které se pohybují v současné době v rozsahu 2 - 6% z ceny převáděných nemovitých věcí.

29

Tabulka 1: Stručný přehled základních úkonů a vyčíslení přibližných nákladů pro realizaci prodeje, vlastní tabulka

Stručný přehled základních úkonů pro realizaci prodeje Zajištění listu vlastnictví Zajištění průkazu energetické náročnosti budov

Přibližné náklady

Prostřednictvím realitní kanceláře

Katastrální úřad 100 Kč/za stranu

2 strany 200 Kč

Zajistí RK

0 Kč

Seznam oprávněných osob

3000 – 5000 Kč

Zajistí RK

0 Kč

cca.60 dní Zajistí RK 620 Kč

0 Kč

0 Kč

Zajistí RK

0 Kč

0 Kč

Zajistí RK

0 Kč

1000 Kč

Zajistí RK

0 Kč

0 Kč

2 % až 6 % z kupní ceny nemovité věci 2 mil. Kč

40tis.-120 tis. Kč

Vlastními silami

Např. Inzerce http://reality.idnes.cz/ prodávané 14 dní - 320 Kč nemovité věci 30 dní - 420 Kč 60 dní - 620 Kč Sepsání Vzor na internetových smlouvy stránkách Sepsání Interaktivní formulář na návrhu na internetu vklad Podání Správní poplatek návrhu na vklad Poplatky za Žádné služby

4820 – 6820 Kč

Celkem Přibližné vyčíslení nákladů pro převod vlastnického práva

Do

10 tis. Kč

Přibližné náklady

40 tis. 120 tis. Kč V rozpětí

40 tis. – 120 tis. Kč

30

2.5 Zvážení předchozích variant Na základě výše uvedených informací se manželé Doležalovi rozhodli realizovat převod nemovitých věcí vlastními silami. Na základě sledování realitních serverů a zjištěné poptávky podobných nemovitostí zjistili obvyklou cenu v daném místě a čase ve výši dva miliony korun českých. Po zveřejnění úvahy o prodeji nemovité věci mezi svými přáteli se jím podařilo zajistit několik zájemců o koupi této nemovité věci. Po domluvě s jedním kupujícím se dohodli, že kupní smlouvu budou realizovat vlastními silami včetně návrhu na vklad, finanční prostředky budou kupujícím poskytnuty převodem na jejich účet při podpisu kupní smlouvy s tím, že návrh na vklad do katastru nemovitostí podá kupující. Manželé Doležalovi zajistili a předložili kupujícímu veškeré podklady opravňující jejich vlastnické právo a průkaz o energetické náročnosti budov. Dále obě strany zvážily daňové povinnosti. Po dohodě se v kupní smlouvě přenesla daňová povinnost k dani z nabytí nemovitých věcí na kupujícího a to tím, že v kupní smlouvě bylo uvedeno ustanovení předepsané ministerstvem financí a to, že „Poplatníkem daně z nemovitých věcí, se stává nabyvatel“. Tímto krokem bylo zajištěno, že prodávající nemají tuto daňovou povinnost a nejsou v této věci ani ručitelem této daňové povinnosti. Pokud by tato daňová povinnost zůstala na prodávajících a ti ji řádně neuhradili a ani příslušný orgán nevymohl, stal by se kupující ručitelem v této daňové povinnosti a musel by daň uhradit. Obě strany si jsou vědomi, že v průběhu ledna následujícího roku po uskutečnění převodu si musí upravit přiznání daně z nemovitých věcí. Prodávající si dále ověřil, že prodávanou nemovitost vlastní delší dobu než 5 let a tím se vztahuje osvobození od daně z příjmů fyzických osob. Obě strany se dohodly na uzavření této kupní smlouvy.

2.6 Sepsání kupní smlouvy Níže sepsaná kupní smlouva je příklad sepsání jednoduché kupní smlouvy mezi zúčastněnými

stranami.

Kupní

smlouva

je

jednou

z nejčastěji

uzavíraných

dvoustranných smluv, mezi jejíž základní náležitosti patří označení smluvních stran, specifikace předmětu koupě a určení ceny. Již v této fázi je nutné dobře zvážit ostatní ujednání v jednotlivých článcích. V článku 1 jsou uvedeny nabývací tituly vlastnického práva, ze kterých je patrno, že toto práva vzniklo dříve, než před pěti lety. Manželé Doležalovi jsou tedy osvobozeni od daně z příjmů fyzických osob na základě §4 zákona 31

č. 586/1992 Sb. o daních z příjmů tzn., že nemusí podávat daňové přiznání o daních z příjmů fyzických osob, ve kterém by uváděli příjem z tohoto prodeje. Článek 2 obsahuje přesné určení předmětu prodeje a jeho protiplnění. Článek 3 pojednává o předání kupní ceny, kde je zamezeno platbě v hotovosti, tím je splněna podmínka dlezákona číslo 254/2004 Sb., o platbách v hotovosti, která ukládá poskytovateli platby, jejíž výše překračuje částku 270 tis. Kč, provést platbu bezhotovostně. V článku 4 si strany potvrzují, že na dané nemovitosti nejsou žádné vady. Článek 5 představuje ujednání o povinnostech jednotlivých stran z hlediska podání návrhu na vklad a správního poplatku s tím spojeného a formulaci uveřejněnou ministerstvem financí na základě, které je převedena daňová povinnost k dani z nabytí nemovitých věcí na kupujícího. V článku 6 jsou jiná ujednání.

32

33

34

Obrázek 3: Kupní smlouva, vlastní obrázek

35

2.7 Podání návrhu na vklad do katastru nemovitostí, převod nemovité věci Kupující po podpisu kupní smlouvy a ověření podpisu na jednom vyhotovení této listiny a sepsání návrhu na vklad do katastru nemovitostí neprodleně provede podání těchto listin na místně příslušném katastrálním úřadě, v tomto případě u Katastrálního úřadu pro Vysočinu, Katastrální pracoviště Havlíčkův Brod, tento návrh podléhá správnímu poplatku ve výši 1000 Kč.

36

Obrázek 4: Návrh na vklad, vlastní obrázek za použití webových stránek www.cuzk.cz

Katastrální úřad po převzetí výše uvedených písemností, neprodleně písemnou formou obeznámí všechny zúčastněné strany s vyznačením plomby na výše uvedených nemovitostech. Navrhovatel v této stanovené lhůtě může vzít za určitých, zákonem stanovených podmínek návrh na vklad zpět. Jestliže budou splněny podmínky pro provedení vkladu, katastrální úřad ho po uplynutí lhůty provede.

37

V případě, že byl vklad povolen a proveden, zašle katastrální úřad účastníkům vkladového řízení vyrozumění o tom, jaký vklad byl do katastru proveden a vkladovou listinu vyjme ze spisu a založí ji do sbírky listin.

Obrázek 5: Vyrozumění, ukázka - vlastní obrázek

38

2.8 Daňové povinnosti Po převodu nemovitých věcí se musí zúčastněné strany začít zabývat daňovými otázkami. Některé aspekty jsou patrné z kupní smlouvy. Zúčastněných stran se budou dotýkat tyto daňové povinnosti: 

Daň z nabytí nemovitých věcí



Daň z nemovitých věcí



Daň z příjmů

2.8.1 Daňové povinnosti při prodeji nemovité věci pro zúčastněné strany –

stručný přehled Tabulka 2: Daňové povinnosti při prodeji nemovité věci pro zúčastněné strany - stručný přehled, vlastní tabulka

Daňové povinnosti Daň z nabytí

Daň z nemovitých věcí Daň z příjmů fyzických osob

prodávající podá přiznání, pokud není poplatníkem kupující

kupující

podá přiznání, pokud je ve smlouvě výslovně uveden jako poplatník podá přiznání pouze podá přiznání na na nemovitosti, které nově nabyté má k 31.12 roku nemovité věci převodu ve vlastnictví podá přiznání, pokud mu vznikne povinnost

lhůta pro podání 3 měsíce od konce měsíce kdy je vklad práva proveden v průběhu ledna následujícího roku

do konce března následujícího roku

2.8.2 Daň z nabytí nemovitých věcí Poplatník daně je povinný do třech měsíců od konce měsíce, kdy byl vklad práva povolen podat daňové přiznání k dani z nabytí nemovitých věcí a uhradit daňovou povinnost. V daňovém přiznání je povinen uvést údaje pro výpočet daně. Základem daně z nabytí nemovitých věcí je nabývací hodnota snížená o uznatelný výdaj (cena znaleckého posudku). Nabývací hodnotou je vyšší hodnota z ceny sjednané (kupní cena) nebo srovnávací daňové hodnoty (75% ze směrné hodnoty nebo 75% ze zjištěné ceny). 39

Obrázek 6: Základ daně, metodická pomůcka ministerstva financí

K daňovému přiznání je poplatník povinen přiložit přílohy, které tvoří prosté kopie uzavřené kupní smlouvy a vyrozumění. Další přílohou budou podklady pro určení srovnávací daňové hodnoty. Pokud poplatník zvolí pro srovnávací daňovou hodnotu znalecký posudek, lze v daňovém přiznání vypočítat daňovou povinnost. Náklady spojené s vyhotovením znaleckého posudku si může odečíst od základu daně, při doložení dokladu o zaplacení. Pokud poplatník zvolí pro srovnávací daňovou hodnotu směrnou hodnotu, vyplní přílohy daňového přiznání, ke každé převáděné nemovité věci, kde stručně popíše

40

technické parametry nemovitých věcí. Na základě těchto údajů uvedených poplatníkem finanční úřad spočítá směrnou hodnotu. Poplatník si může tuto směrnou hodnotu orientačně zjistit na webových stránkách finanční správy www.financnisprava.cz, na kalkulačce pro určení směrné hodnoty. Poplatníksiv daňovém přiznání vypočítá z ceny sjednané pouze zálohu na daň. Pokud nabývací hodnotou byla srovnávací daňová hodnota, stanovená na základě směrné hodnoty, finanční úřad doměří daňovou povinnost poplatníkovi. Bude mu zaslán platební výměr, ze kterého bude patrno, jaký rozdíl byl mezi zaplacenou zálohou na daň a skutečnou daňovou povinností.

Obrázek 7: Nabývací hodnota, metodická pomůcka ministerstva financí

V našem popisovaném příkladu se smluvní strany dohodly při sepsání kupní smlouvy, že poplatníkem daně z nabytí nemovitých věcí bude kupující. Poplatníkem daně z nabytí nemovitých věcí je ze zákona prodávající, pokud není v kupní smlouvě přenesena daňová povinnost na kupujícího. Pokud by toto ujednání v kupní smlouvě 41

nebylo,pakby byla ze zákona solidární daňová povinnost (za manžele podává přiznání pouze jeden z nich) na jednom z manželů Doležalových a nabyvatel by v takovém případě byl ručitelem (v případě neuhrazení daňové povinnosti prodávajícími by byl ze zákona daňovou povinnost uhradit kupující). Pokud je poplatníkem daně nabyvatel institut ručení se neuplatní. Vklad práva byl proveden dne 12. 3. 2015, jak je uvedeno na vyrozumění o provedeném vkladu do katastru nemovitostí. Pan Novák má tedy povinnost do 30. 6. 2015 podat na místně příslušném finančním úřadu (podle toho, kde se nemovité věci nachází) přiznání k dani z nabytí nemovitých věcí a zároveň uhradit daňovou povinnost. Jak je výše popsáno, poplatník si může zvolit způsob určení srovnávací daňové hodnoty buď jako 75% z ceny zjištěné znaleckým posudkem nebo 75% ze směrné hodnoty: Varianta A – 75% ze směrné hodnoty Poplatník (nabyvatel) Pan Novák se rozhodl, že nebude zajišťovat znalecký posudek a pro zjištění srovnávací daňové hodnoty použije směrnou hodnotu, kterou si orientačně zjistil na kalkulačce určení směrné hodnoty na webových stránkách finanční správy. Vyplnil tedy přiznání k dani z nabytí nemovitých věcí. V přiznání je povinen vyčíslit zálohu ve výši 4% z ceny sjednané (řádek 4 v Tabulce č. 1 v Části 2. – Přílohy č. 1 typu N). V přílohách č. 2 uvést požadované údaje o jednotlivých nemovitých věcech, k nimž je nabýváno vlastnické právo, nutné k určení jejich směrné hodnoty. Daňové přiznání viz příloha bakalářské práce. Tabulka 3: Výňatek DP k dani z nabytí nemovitých věcí, vlastní tabulka

Poplatník v Kč

Řádek

1

2

3

Sjednaná cena

Osvobození podle ustanovení § 7 a 8 zákonného opatření

Sjednaná cena snížená o osvobození (ř. 1 – ř. 2)

2.000.000,-

0,-

2.000.000,-

42

Záloha ve výši 4% sjednané ceny (4% z ř. 3)

80.000,-

zaokrouhlená na celé koruny nahoru

4

Tabulka 4: Výňatek DP k dani z nabytí nemovitých věcí, záloha celkem, vlastní tabulka

Řádek 59

Poplatník v Kč Záloha celkem

80.000,-

Orientační směrná hodnota zjištěná na daňové kalkulačce při použití příloh, které jsou přílohou této práce (Příloha č. 2C a 3x Příloha č. 2) Tabulka 5: Stanovení nabývací hodnoty, vlastní tabulka

Směrná hodnota pro

Kč

Rodinný dům č. p. 3405

1.784.896,40 Kč

Pozemek p. č. st. 5438

64.839,10 Kč

Pozemek p. č. 1646/22

65.374,90 Kč

Pozemek p. č. 1646/83

15.004,10 Kč

Směrná hodnota celkem

1.930.114,50 Kč

Srovnávací daňová hodnota (s. h. x 0,75)

1.447.585,87 Kč

Sjednaná cena

2.000.000 Kč

Nabývací hodnotou bude vyšší hodnota porovnáním srovnávací daňové hodnoty s cenou sjednanou. Nabývací hodnota Daň (4% z nabývací hodnoty)

2.000.000 Kč 80.000 Kč

Jak je, z výše zřejmé daňová povinnost pana Nováka bude ve výši zálohy na dani jím uhrazené, to je 80 tis. Kč. Tím je pro pana Nováka daňová povinnost vyřízená, daň bude vyměřena konkludentně, platební výměr mu nebude zaslán. 43

Varianta B – 75% z ceny zjištěné znaleckým posudkem Poplatník (nabyvatel) Pan Novák si zajistil znalecký posudek. Ve znaleckém posudku byly veškeré nemovitosti včetně všech součástí a příslušenství oceněny na částku 2,8 mil. Kč. Tato cena je pouze fiktivní pro ukázku použití ceny zjištěné. Pan Novák zaplatil znalci za zhotovení znaleckého posudku 3 tis. Kč. Tabulka 6: Výňatek DP k dani z nabytí nemovitých věcí, na základě znaleckého posudku, vlastní tabulka

Řádek

Poplatník v Kč

1

Sjednaná cena

2

Osvobození podle ustanovení § 7 a 8

3

Sjednaná cena snížená o osvobození (ř. 1 – ř. 2)

2.000.000 Kč

4

Zjištěná cena

2.800.000 Kč

5

Srovnávací daňová hodnota (ř. 4 x 0,75)

2.100.000 Kč

Nabývací hodnota (vyšší údaj z ř. 3 nebo z ř. 5

6

nebo údaj z ř. 3, jsou-li údaje totožné)

7

Uznatelný výdaj

8

Základ daně (údaj z ř. 6 snížený o ř. 7) Základ daně zaokrouhlený na celé stokoruny

9

nahoru Daň ze základu daně ve výši 4% (4% z ř. 9)

10

2.000.000 Kč 0 Kč

2.100.000 Kč 3.000 Kč 2.097.000 Kč 2.097.000 Kč 83.880 Kč

Tabulka 7: Výňatek DP k dani z nabytí nemovitých věcí, daň celkem, vlastní tabulka

Řádek 58

Poplatník v Kč Daň celkem z přílohy N

83.880 Kč

44

Daňová povinnost při doložení zjištěné ceny znaleckým posudkem ve výši 2,8 mil. Kč, je 83.880 Kč.

2.8.3 Daň z nabytí nemovitých věcí – možnosti volby a zhodnocení výhod a nevýhod Tabulka 8: Možnosti volby a zhodnocení výhod a nevýhod daně z nabytí nemovitých věcí, vlastní tabulka

Možnost volby

výhody prodávající

poplatníka kupující

znalecký posudek srovnávací daňové hodnoty směrná hodnota

prodávající může použít získané finanční prostředky na úhradu daně kupující daň uhradí a institut ručení zde již neexistuje poplatník si spočítá daňovou povinnost, a je přesně seznámen s výší daně, nově si smí náklady se zhotovením znaleckého posudku odečíst od základu daně. poplatník nemá další finanční zátěž

nevýhody pokud prodávající daň neuhradí je kupující ručitelem daňové povinnosti kupující musí počítat s finančními prostředky nad rámec kupní ceny na úhradu daně finanční zátěž pro zadavatele posudku

-Směrnou hodnotu, lze použít pouze u některých typů nemovitých staveb, poplatník si musí předem zjistit, zda je možné využití směrné hodnoty -Poplatník musí vyplnit poměrně rozsáhlé přílohy, u kterých musí být znalý některých pojmů, ze stavební, územně plánovací a jiné podobné terminologie - srovnávací daňovou hodnotu si 45

může ověřit pouze na internetu, jinak ji stanoví až finanční úřad - poplatník uhradí pouze zálohu na daň, neví tedy, jaká bude jeho skutečná daňová povinnost

2.8.4 Daň z nemovitých věcí Zúčastněné strany mají povinnost při změně svých vlastnických vztahů si upravit daňové přiznání k dani z nemovitých věcí. Daňové přiznání jsou poplatníci povinni podat příslušnému správci daně do 31. ledna zdaňovacího období. Manželé Doležalovi si tedy do konce ledna 2016 musí upravit své daňové přiznání a to tak, že si přiznají nemovité věci, které jím nadále zůstali ve vlastnictví bez převáděných nemovitostí. Pan Novák podá do konce ledna roku 2016 řádné nebo dílčí daňové přiznání k dani z nemovitých věcí na nemovité věci, které tímto převodem získal.

2.8.5 Daň z příjmů fyzických osob Manželé Doležalovi vlastní převáděné nemovitosti delší dobu než 5 let, jsou tedy osvobozeni od daně z příjmů fyzických osob na základě §4 zákona č. 586/1992 Sb. o daních z příjmů, tzn., že nemusí podávat daňové přiznání o daních z příjmů fyzických osob, ve kterém by uváděli příjem z tohoto prodeje.

46

2.9 Kompletní shrnutí základních úkonů při prodeji nemovité věci Tabulka 9: Kompletní shrnutí základních úkonů při prodeji nemovité věci, vlastní tabulka

Provedený úkon Stanovit cenu nemovité věci, kterou chci prodat Zajištění listu vlastnictví

poznámky Pozorováním trhu nebo znaleckým posudkem Na katastrálním úřadě, případně nahttp://nahlizenidokn.cuzk.cz/

3

Zajištění průkazu energetické náročnosti budov

seznam oprávněných osob http://www.mpo-enex.cz/experti/

4

Sepsání kupní smlouvy, ověřené podpisy

5

Sepsání návrhu na vklad do katastru nemovitostí

Vzorové smlouvy internetové portály např. http://www.bezrealitky.cz/inform ace/vzorove-smlouvy/kupnismlouva na stránkách http://nv.cuzk.cz/Web/Uvod.aspx

6

Provedení návrhu na vklad na katastru nemovitostí, zaplacení správního poplatku

na místně příslušném katastrálním úřadě

7

Daň z nabytí nemovitých věcí

8

Daň z nemovitých věcí

9

Daň z příjmů fyzických osob

podá ten, jak je ujednáno ve smlouvě, pokud není ujednáno, podá prodávající do třech měsíců od povolení vkladu na příslušném finančním úřadě v lednu následujícího roku, provedou obě strany změnu na příslušném finančním úřadě prodávající pokud vlastnil prodávanou nemovitost méně, než 5 let si ověří, zda musí zahrnout příjem z prodeje do konce března následujícího roku do daně z příjmů

1 2

47

3 Závěr Zvolené téma mé bakalářské práce bylo ovlivněno mým zájmem o dané téma, jelikož se o prodej nemovitých věcí aktivně zajímám a do budoucna bych se chtěl zaobírat prací realitního makléře a založit si vlastní realitní kancelář. Získané informace o celém projektu převodu nemovitých věcí jsem nabýval po dobu své praxe ve spolupráci se soudním znalcem pro oceňování nemovitých věcí. Pro mě samotného je v tomto oboru do budoucna velká perspektiva, vzhledem k tomu, že si myslím, že bych byl schopen zajistit komplexní službu celého procesu. V následujícím kroku bych rád zhodnotil celou svou práci. První samotnou úvahou pro výběr tématu bylo vytvořit praktický návod, pro prodej nemovitých věcí včetně navazujících daňovýchzákonů v ČR. Mým zájmem bylo, zda je možné a za jakých podmínek zrealizovat prodej nemovitých věcí vlastními silami za předpokladu, že s tím obě smluvní strany souhlasí. Je jasné, že mohou nastat situace, kdy nebude možné takový prodej realizovat bez zajištění právních služeb. Dále jsem se snažil stručně a jasně v teoretické části vysvětlit základní pojmy dané problematiky, dotčených, alespoň základních zákonů, bez kterých se jen těžko obejdeme a upozornit na některé aspekty, které je nutné řešit na začátku realizace převodu nemovitých věcí i přesto, že jejich důsledky pocítíme až na závěr realizace celého procesu. Po sepsání a vytvoření základních pojmů týkající se převodu nemovitých věcí jsem si vytvořil ukázkový modul realizace. V praktické části jsem analyzoval jednotlivé kroky nutné pro převod vlastnického práva, ale také různé varianty, které lze využít pro uskutečnění takového převodu. Pro ukázku jsem si zvolil jednu z nejčastěji se vyskytujících situací při převodu nemovitých věcí. Tím je myšlen prodej rodinného domu na základě kupní smlouvy. Model procesu převodu vlastnického práva, byl proveden bez zajištění právních služeb. Na modelu byly, dále ukázány navazující daňové zákony dotčených stran. Podrobněji byla rozepsána daň z nabytí nemovitých věcí, která je velmi variabilní, ať už z hlediska možnosti volby poplatníka, tak z hlediska volby srovnávací daňové hodnoty. Popis všech variant by byl velmi rozsáhlý, proto jsem uskutečnil ukázku daňové povinnosti pouze u jedné varianty poplatníka (nabyvatele). V dalších odstavcích jsem upozornil na související daňové povinnosti. Na závěr jsem celý proces převodu nemovitých věcí shrnul do přehledné tabulky, která může sloužit jako praktická pomůcka. Výsledkem mé 48

práce bylo, že je možné provést takový prodej vlastními silami, za předpokladu, že nenastane situace, při které by bylo vhodnější využít právních služeb. Tato realizace je pro zúčastněné strany časově velmi náročná, ale s minimálními finančními náklady.

49

Seznam literatury: Nový občanský zákoník 2014: rejstřík : redakční uzávěrka 26.3.2012. Ostrava: Sagit, 2012, 320 s. ÚZ. ISBN 978-80-7208-920-8. MARKOVÁ, Hana. Daňové zákony 2015: úplná znění platná k 1.1.2015. 24. vyd. Praha: Grada, 2015, 272 s. ISBN 9788024755076. Katastr nemovitostí: Zeměměřictví ; Pozemkové úpravy a úřady : znění předpisů k .. Ostrava: Sagit, [199-]-. Vychází nepravidelně.

Internetové zdroje: Business.center.cz: Zákon o omezení plateb v hotovosti [online]. 2004 [cit. 2015-04-13]. Dostupné z:http://business.center.cz/business/pravo/zakony/omezeniplateb/ BusinessInfo.cz: Zákon o dani z nabytí nemovitých věcí [online]. 2014 [cit. 2015-04-13]. Dostupné

z:http://www.businessinfo.cz/cs/clanky/zakon-o-dani-z-nabyti-nemovitych-

veci-44532.html BusinessInfo.cz: Zákon o cenách [online]. 1990 [cit. 2015-04-13]. Dostupné z: http://www.businessinfo.cz/cs/legislativa-pravo/prehled-zakonu.html zakonyprolidi.cz: Vyhláška o energetické náročnosti budov [online]. 2013 [cit. 2015-0413]. Dostupné z: https://www.zakonyprolidi.cz/cs/2013-78 cuzk.cz: Zápisy do katastru nemovitých věcí [online]. 2013 [cit. 2015-04-13]. Dostupné z: http://www.cuzk.cz/Katastr-nemovitosti/Zapisy-do-KN/Zapisy-do-KN.aspx financnisprava.cz: Daňové tiskopisy [online]. 2014 [cit. 2015-04-17]. Dostupné z: http://www.financnisprava.cz/cs/danove-tiskopisy/novinky/2015 Business.center.cz: Zákon o daních z příjmů [online]. 2014 [cit. 2015-04-17]. Dostupné z:http://business.center.cz/business/pravo/zakony/dprij/cast1.aspx Business.center.cz: Zákon o dani z nemovitých věcí[online]. 2014 [cit. 2015-04-17]. Dostupné z:http://business.center.cz/business/pravo/zakony/dan_z_nemovitosti/

50

Seznam obrázků: Obrázek 1: Daná nemovitá věc, vlastní obrázek ............................................................. 24 Obrázek 2: List vlastnictví, vlastní obrázek.................................................................... 26 Obrázek 3: Kupní smlouva, vlastní obrázek ................................................................... 35 Obrázek 4: Návrh na vklad, vlastní obrázek za použití webových stránek www.cuzk.cz ........................................................................................................................................ 37 Obrázek 5: Vyrozumění, ukázka - vlastní obrázek ......................................................... 38 Obrázek 6: Základ daně, metodická pomůcka ministerstva financí ............................... 40 Obrázek 7: Nabývací hodnota, metodická pomůcka ministerstva financí ...................... 41

Seznam tabulek: Tabulka 1: Stručný přehled základních úkonů a vyčíslení přibližných nákladů pro realizaci prodeje, vlastní tabulka .................................................................................... 30 Tabulka 2: Daňové povinnosti při prodeji nemovité věci pro zúčastněné strany - stručný přehled, vlastní tabulka ................................................................................................... 39 Tabulka 3: Výňatek DP k dani z nabytí nemovitých věcí, vlastní tabulka ..................... 42 Tabulka 4: Výňatek DP k dani z nabytí nemovitých věcí, záloha celkem, vlastní tabulka ........................................................................................................................................ 43 Tabulka 5: Stanovení nabývací hodnoty, vlastní tabulka ............................................... 43 Tabulka 6: Výňatek DP k dani z nabytí nemovitých věcí, na základě znaleckého posudku, vlastní tabulka ................................................................................................. 44 Tabulka 7: Výňatek DP k dani z nabytí nemovitých věcí, daň celkem, vlastní tabulka. 44 Tabulka 8: Možnosti volby a zhodnocení výhod a nevýhod daně z nabytí nemovitých věcí, vlastní tabulka ........................................................................................................ 45 Tabulka 9: Kompletní shrnutí základních úkonů při prodeji nemovité věci, vlastní tabulka ............................................................................................................................. 47

51

Přílohy 1) Směrné hodnoty nemovitých věcí.

52

53

54

55

2) Daňové přiznání k dani z nabytí nemovitých věcí.

56

57

58

59

60

61

62

63

64

65

66

67

68

69

70

71

72

73