hypotheekwijzer
Hypotheekwijzer Vrijwel geen enkel onderdeel van de financiële dienstverlening heeft zich de laatste jaren meer ontwikkeld dan woningfinanciering. De variatie in hypotheken is dan ook enorm. Voorwaarden verschillen soms duidelijk op hoofdlijnen, maar veel vaker op details. En het zijn veelal juist de details die het grote verschil uitmaken.
100% onafhankelijk
prijs u wilt gaan. Daarin spelen persoonlijke motieven een grote rol. Een taxatierapport en een eventuele bouwkundige keuring ge-
De adviseurs van Sibbing & Wateler volgen de ontwikkelingen op
ven u een objectief inzicht in de waarde van het huis.
de hypotheekmarkt op de voet. Zij kunnen u dan ook haarfijn de verschillen uitleggen tussen de diverse hypotheekvormen en voor-
Aankoop nieuwbouwwoning
waarden. Omdat Sibbing & Wateler 100% onafhankelijk is, mag u
De prijs van een nieuwbouwwoning ligt meestal vast en is dan
rekenen op een gedegen en objectief advies. Daarin is aandacht
ook zelden onderhandelbaar. Omdat de woning in fasen wordt
voor zowel de voor- als nadelen van elke hypotheekvorm.
gebouwd, betaalt u de koopsom in termijnen. U sluit echter wél een hypotheek af voor de gehele koopsom minus eventuele eigen middelen. Omdat u het geleende bedrag niet direct volledig nodig
advies
heeft, wordt het gestort in een bouwdepot. De geldverstrekker geeft vaak een rentevergoeding over dit depot, gelijk aan de hypo-
U kunt de erkende hypotheekadviseurs van Sibbing & Wateler op
theekrente. Uit het depot worden de eerder genoemde termijnen
elk gewenst moment benaderen voor een oriënterend gesprek of
betaald. De rente op een hypotheek voor een nieuwbouwwoning
een gedegen advies. Vanzelfsprekend staat uw persoonlijke situ-
ligt in de regel wat lager dan die voor een bestaande woning.
atie daarbij te allen tijde centraal. Tijdens een eerste gesprek ontvangt u ons Dienst Verlenings Document waarin onze werkwijze
Verbouwing
omschreven staat.
Wilt u uw woning verfraaien of uitbreiden met bijvoorbeeld een serre, een nieuwe badkamer, een keuken of een nieuwe tuinin-
We houden in ons advies rekening met tal van factoren, zoals
richting? Of heeft uw woning een flinke opknapbeurt nodig? Dan
uw inkomen, uw bestedingspatroon, uw financiële wensen, uw
ligt een tweede hypotheek voor de hand. De rentelasten voor een
gezinssamenstelling en uw gewenste pensioenleeftijd. Op basis
tweede hypotheek zijn onder voorwaarden fiscaal aftrekbaar indien
hiervan berekenen we diverse scenario’s, die uw adviseur vervol-
de hypotheek daadwerkelijk wordt aangewend voor verbetering
gens tijdens een hypotheekgesprek aan de hand van een finan-
of onderhoud van de eigen woning die als uw hoofdverblijf dient.
cieel rapport met u bespreekt. Zo weet u onder meer of uw wensen haalbaar zijn, welke financieringsvorm het beste bij u past en
Aankoop praktijkpand
wat uw besteedbare inkomen is bij een gekozen financieringslast.
Woon/praktijkpanden worden ten behoeve van de financiering
U ziet: een hypotheekadvies van Sibbing & Wateler is compleet,
vaak om fiscale redenen gesplitst in een privédeel en een zake-
persoonlijk en toekomstgericht.
lijk deel. Voor de fiscus is een nauwkeurige berekening van deze onderverdeling essentieel. Het splitsen van onroerend goed heeft voor de belastingplichtige namelijk onder meer gevolgen voor de
Banken en verzekeringsmaatschappijen
toerekening van het eigenwoningforfait en de eventuele toekomstige verkoopwinst.
In de afgelopen 35 jaar heeft Sibbing & Wateler als onafhankelijk financieel adviesbureau uitstekende contacten opgebouwd met
De hypotheekrente op het privédeel is alleen fiscaal aftrekbaar in-
vrijwel alle Nederlandse geldverstrekkers, waaronder de meest
dien het privédeel als uw hoofdverblijf dient. De hypotheekrente op
toonaangevende banken, verzekeraars en pensioenfondsen. Dit
het zakelijke deel is wel volledig fiscaal aftrekbaar. Voor het aflos-
uit zich vooral in de doorgaans zeer gunstige condities, waaronder
sen van de hypotheek bestaan diverse aflossingsconstructies. Af-
aantrekkelijke rente- en verzekeringsvoorwaarden.
lossing op het praktijkdeel geschiedt doorgaans op lineaire basis of door middel van een levensverzekering. Bij veel geldverstrekkers is het overigens niet mogelijk om voor de financiering van zakelijk
Wanneer een hypotheek?
onroerend goed een tophypotheek af te sluiten.
Aankoop bestaande woning
Oversluiten
De uiteindelijke prijs van een bestaande woning komt meestal via
In sommige situaties kan het aantrekkelijk zijn om uw huidige
onderhandeling tot stand. Doorgaans wordt minder betaald dan
hypotheek over te sluiten. Dit is bijvoorbeeld het geval wanneer
de aanvankelijke vraagprijs, al bepaalt u uiteraard zelf tot welke
de rente dusdanig is gedaald dat het voordeel van de lagere rente
opweegt tegen de eenmalige kosten voor het oversluiten van uw
Spaarhypotheek
hypotheek. Wilt u weten of oversluiten voor u interessant is? Laat
Bij de spaarhypotheek lost u tijdens de looptijd niets af. U betaalt
uw adviseur dan een berekening maken.
dus tijdens de gehele looptijd rente over de gehele hypotheek. Hierdoor profiteert u van maximaal fiscaal voordeel. Daarnaast sluit u een gemengde verzekering af, waarvoor u premie betaalt.
Basis hypotheekvormen
Het opgebouwde kapitaal wordt uitgekeerd aan het einde van de looptijd of bij tussentijds overlijden. Het rendement is gega-
Klassieke hypotheekvormen
randeerd gelijk aan de door u te betalen hypotheekrente. U weet
Voor de klassieke hypotheekvormen - de lineaire hypotheek en de
hierdoor zeker dat u uw hypotheek op de einddatum volledig kunt
annuïteitenhypotheek - geldt dat:
aflossen. De premie voor de gemengde verzekering kan bij verlen-
- de hypotheek een vaste einddatum heeft;
ging van de rentevaste periode worden aangepast. Daalt de hy-
- de hypotheek wordt afgelost tijdens de looptijd;
potheekrente, dan daalt ook het rendement op de kapitaalverze-
- er zekerheid bestaat ten aanzien van de schuldvermindering;
kering bij leven en zal de premie moeten stijgen om het beoogde
- de hypotheek fiscaal minder gunstig is;
eindkapitaal te behalen. Daar staat tegenover dat de premie zal
- er geen rendement op de aflossing is.
dalen bij een stijging van de hypotheekrente.
Lineaire hypotheek
Traditionele levenhypotheek
Bij een lineaire hypotheek lost u jaarlijks een gelijk bedrag af. Be-
Ook bij de traditionele levenhypotheek lost u tijdens de looptijd
draagt de looptijd van de lineaire hypotheek 30 jaar, dan betaalt
niets af. U betaalt dus tijdens de gehele looptijd rente over de
u dus jaarlijks 1/30 deel van de lening terug. Daarnaast betaalt
gehele hypotheek en profiteert hierdoor van maximaal fiscaal
u rente over de openstaande lening. Hierdoor zijn de netto hypo-
voordeel. Daarnaast sluit u een gemengde verzekering af. In te-
theeklasten in aanvang erg hoog. Door de lineaire aflossing neemt
genstelling tot de spaarhypotheek bestaat er echter geen koppe-
uw schuld jaarlijks af, waardoor de rentelasten geleidelijk dalen.
ling tussen de te betalen hypotheekrente en het te behalen ren-
Hierdoor is sprake van een jaarlijks dalend fiscaal voordeel. U be-
dement, maar ontvangt u een gegarandeerd rendement (de vaste
taalt immers rente over een jaarlijks dalende lening.
rekenrente) van doorgaans 3%. Het opgebouwde kapitaal wordt uitgekeerd aan het einde van de looptijd of bij tussentijds overlij-
Annuïteitenhypotheek
den. Over het algemeen vergoedt de verzekeraar in de praktijk een
Bij een annuïteitenhypotheek betaalt u jaarlijks een gelijk bedrag
hoger rendement dan 3%. Dit leidt tot een hoger eindkapitaal, al
aan rente en aflossing. Uw bruto lasten blijven hierdoor tijdens
is het rendement - en dus het uiteindelijk op te bouwen eindka-
de gehele looptijd gelijk. Wel neemt het aflossingsbestanddeel
pitaal - nooit gegarandeerd. De levenhypotheek geeft u dan ook
jaarlijks toe en het rentebestanddeel jaarlijks af. Ook bij deze hy-
geen garantie dat u uw hypotheekschuld op de einddatum hele-
potheekvorm gaat u naarmate de looptijd verstrijkt steeds minder
maal kunt aflossen.
rente betalen, waardoor uw fiscaal voordeel afneemt. Uw netto financieringslasten zijn hierdoor in aanvang laag en aan het einde
Moderne levenhypotheek
van de looptijd hoog.
Flexibiliteit is het belangrijkste kenmerk van de moderne levenhypotheek. U lost tijdens de looptijd niets af, maar bouwt door
Levenhypotheken
middel van een universal life levensverzekering een kapitaal op
Voor levenhypotheken geldt dat:
waarmee de hypotheek op de einddatum kan worden afgelost.
- de hypotheek wordt afgelost op de einddatum, in principe met
Tevens wordt een risicoverzekering afgesloten voor de gehele of
de opbrengst van een kapitaalverzekering;
gedeeltelijke aflossing van de hypotheek bij voortijdig overlijden.
- er sprake is van vaste maandelijkse lasten (rente + premie);
De levensverzekering kan eenvoudig worden aangepast aan ge-
- de fiscale vrijstelling (KEW polis) optimaal kan worden benut(*);
wijzigde persoonlijke of financiële omstandigheden. Naarmate de
- er maximaal 30 jaar renteaftrek wordt genoten.
opgebouwde waarde toeneemt, kunt u bijvoorbeeld de gewenste
(*)
Fiscale vrijstelling
Voor de Spaarrekening Eigen Woning (SEW), het Beleggings-
€ 151.000,- bij een looptijd van minimaal 20 jaar. Dit zijn zoge-
recht Eigen Woning (BEW) en de Kapitaalverzekering Eigen
naamde ‘life time’ vrijstellingen. Dit betekent dat deze - geïn-
Woning (KEW) kan gebruik worden gemaakt van een speci-
dexeerde - vrijstellingen gedurende uw leven kunnen worden
ale fiscale vrijstelling in box 1. Dit houdt in dat er gedurende
genoten. Bijkomende voorwaarde is wel dat er minimaal 15 of
minimaal 15 of 20 jaar belastingvrij een kapitaal kan worden
20 jaar lang aaneengesloten inleg is betaald. Daarbij mag de
opgebouwd. Voor 2011 zijn de vrijgestelde bedragen vastge-
hoogste jaarinleg niet meer dan tienmaal de laagste jaarinleg
steld op € 34.300,- bij een looptijd van minimaal 15 jaar en
bedragen. De vrijstellingen worden jaarlijks geïndexeerd.
Vergelijking van de woonlasten
Rente
Rente
Aflossing
Aflossing
Risicoverzekering
Risicoverzekering
Lineaire hypotheek
Annuïteitenhypotheek
Rente
Rente
Premie verzekering/ inleg beleggingen
Risicoverzekering
Levenhypotheek
Aflossingsvrije hypotheek
uitkering bij overlijden verlagen waardoor de risicopremie daalt.
Beleggingshypotheek
In dat geval komt meer premie beschikbaar voor kapitaalopbouw.
Bij een beleggingshypotheek bouwt u het kapitaal voor de aflos-
Doordat de verhouding tussen risicopremie en spaarpremie
sing van de hypotheek niet op via een verzekering, maar door
maandelijks wordt vastgesteld, kunnen wijzigingen vrij eenvoudig
middel van beleggingen. In tegenstelling tot de eerder besproken
(tijdelijk) worden doorgevoerd. Een universal life levensverzeke-
hypotheekvormen is aflossing bij de beleggingshypotheek ech-
ring biedt u keuze uit tal van beleggingsmogelijkheden, waar-
ter niet verplicht. Naast hypotheekrente betaalt u eenmalig of
bij altijd participaties in een of meer beleggingsfondsen worden
periodiek een inleg die wordt belegd in fondsen of aandelen naar
aangekocht. Dit kunnen fondsen van de geldverstrekker zelf zijn,
keuze. Het op deze wijze opgebouwde kapitaal behoort tot uw
maar ook fondsen van derden. Tijdens de looptijd kunt u de pre-
vermogen in box 3. U maakt dus geen gebruik van de kapitaal-
mie-inleg verhogen of verlagen. Bovendien kunt u steeds opnieuw
vrijstelling in box 1. De beleggingshypotheek geeft u veel vrijheid.
bepalen hoe de premie moet worden belegd. Het eindkapitaal is
Zo is het mogelijk om, mits het behaalde rendement dit toelaat,
afhankelijk van uw keuzes en kan dus zowel hoger als lager uit-
zonder fiscale gevolgen koerswinsten tussentijds op te nemen
vallen dan het hypotheekbedrag.
voor andere doeleinden. Bovendien kunt u door zelf actief te beleggen trachten het rendement positief te beïnvloeden, al kunt
Hoog-laag premiebetaling
u dit ook overlaten aan de beleggingsexperts van de betreffende
Heeft u in de eerste jaren van de looptijd van uw hypotheek vol-
financiële instelling. Daar staat tegenover dat de kans op een
doende bestedingsruimte, dan kan een levenhypotheek met
hoger rendement doorgaans gepaard gaat met een hoger beleg-
hoog-laag premiebetaling interessant zijn. U betaalt dan in aan-
gingsrisico. Valt het rendement tegen, dan kan dit resulteren in
vang een hogere premie. Na enkele jaren sparen daalt de premie
een lager eindkapitaal dan verwacht, waardoor u een restant-
sterk, met lagere hypotheeklasten in de toekomst of een kortere
schuld overhoudt. Voor de fiscale renteaftrek geldt echter een
looptijd als gevolg. De verhouding tussen hoge en lage premiebe-
termijn van maximaal 30 jaar. Vanwege de onzekerheid over het
talingen is wel gebonden aan strikte fiscale regels.
eindkapitaal stellen de meeste geldverstrekkers een overlijdensrisicoverzekering als voorwaarde.
Premiedepot Beschikt u over eigen geld, dan kunt u kiezen voor een lager hy-
Bankspaarhypotheek
potheekbedrag. Vaak is het echter gunstiger om de aankoop van
Voor de bankspaarhypotheek geldt dat:
uw woning of praktijkpand binnen de fiscale regels maximaal te
- er geen verplichte aflossing is tijdens de looptijd;
financieren met een hypotheek en uw eigen geld te storten in een
- er sprake is van vaste maandlasten (rente + inleg op een ge-
premiedepot. Uit dit depot worden vervolgens geheel of gedeeltelijk de premies betaald. Dit resulteert in lagere lasten, gelijkmatig gespreid over de looptijd van de hypotheek. Ook een hypotheek met premiedepot is gebonden aan de strikte fiscale regels.
blokkeerde bankspaarrekening of beleggingsrekening); - de hypotheek op de einddatum wordt afgelost met de opbrengst uit de bankspaarrekening of de beleggingsrekening; - er optimaal gebruik kan worden gemaakt van de fiscale vrijstellingen(*);
Aflossingsvrije hypotheek De naam zegt het al: bij de aflossingsvrije hypotheek wordt in principe niets afgelost. U betaalt dus uitsluitend rente, waardoor u lagere maandlasten heeft. Met een aflossingsvrije hypotheek kunt
- het overlijdensrisico niet binnen de rekening kan worden ver zekerd, waardoor het aan te raden is om hiervoor een losse overlijdensrisicoverzekering af te sluiten; - er maximaal 30 jaar renteaftrek kan worden genoten.
u maximaal 30 jaar profiteren van volledige fiscale renteaftrek. Valt het fiscale voordeel na 30 jaar weg, dan stijgen de netto maand-
Spaarrekening Eigen Woning (SEW)
lasten. De hoogte van de aflossingsvrije hypotheek is beperkt tot
De Spaarrekening Eigen Woning (SEW) is een geblokkeerde spaar-
50% van de marktwaarde van de woning. Soms wordt een overlij-
rekening waarop periodiek geld wordt gestort. De rentevergoeding
densrisicoverzekering verplicht gesteld.
is (veelal) gelijk aan de verschuldigde hypotheekrente. Hierdoor
wordt een vermogen opgebouwd op basis van een gegarandeerd
premievrijstelling bij arbeidsongeschiktheid voor een aan uw hypo-
rendement. De SEW lijkt hierdoor zeer sterk op de spaarhypotheek.
theek gekoppelde levensverzekering zinvol is.
Beleggingsrecht Eigen Woning (BEW)
Overlijdensrisico
Bij het Beleggingsrecht (of Beleggingsrekening) Eigen Woning
Wanneer een van beide partners komt te overlijden, is het veelal
(BEW) is sprake van een geblokkeerde beleggingsrekening waar-
wenselijk dat de achterblijvende partner zonder financiële proble-
op periodiek geld wordt gestort. Als belangrijkste verschil met de
men kan blijven wonen in de huidige woning. De hiervoor benodigde
SEW geldt dat het rendement niet is gegarandeerd doordat de in-
financiële zekerheid regelt u met een overlijdensrisicoverzekering.
leg wordt belegd. Hierdoor bestaat het risico dat het te verwachten
Deze keert een kapitaal uit onmiddellijk na het overlijden van de ver-
eindkapitaal niet zal worden gerealiseerd. Daar staat tegenover dat
zekerde. De te verzekeren periode en de hoogte van het verzekerde
er ook een kans is dat er meer vermogen wordt opgebouwd.
bedrag stelt u vooraf vast, afgestemd op uw persoonlijke situatie. Daarbij spelen tal van factoren een rol, zoals eventueel beschikbaar eigen vermogen, de aanwezigheid van kinderen en de eventuele in-
Bijleenregeling
komsten van uw partner.
Als hoofdregel van de bijleenregeling geldt dat van u wordt verwacht
Opstal en praktijkpand
dat u uw hypotheek bij verhuizing van uw huidige koopwoning naar
Met een opstalverzekering of een praktijkpandverzekering verze-
een andere (duurdere) koopwoning slechts verhoogt voor zover de
kert u uw woning of praktijkpand tegen de financiële gevolgen van
verwervingskosten van uw nieuwe woning hoger zijn dan de ver-
schade door onder meer brand, blikseminslag, ontploffing, storm,
koopopbrengst van uw huidige woning. Kortom: u wordt geacht de
hemelwater, lekkage uit leidingen, schroeien, zengen en smelten
netto verkoopopbrengst van uw huidige woning (de zogeheten ei-
en terugstromend rioolwater. Meestal wordt het verzekerd bedrag
genwoningreserve) volledig aan te wenden voor de aankoop van uw
gebaseerd op de herbouwwaarde, die kan worden vastgesteld door
nieuwe woning. Het is echter niet verboden om de aankoop van uw
een taxateur. Daarbij wordt de waarde van de grond niet inbegre-
nieuwe woning volledig te financieren. In dat geval is de hypotheek-
pen. Het is verstandig om de fundering mee te verzekeren, omdat
rente over het te veel geleende bedrag echter niet fiscaal aftrekbaar.
deze door brand of een ontploffing grote schade kan oplopen. Doorgaans stellen geldverstrekkers een opstal- of praktijkpandverzeke-
Voorbeeld
ring overigens verplicht, aangezien uw woning of bedrijfspand als
Verkoopopbrengst huidige woning
€ 310.000,-
Af: verkoopkosten
€
Af: aflossing hypotheek
€ 250.000,-
onderpand voor de hypotheek dient.
10.000,-
Netto verkoopopbrengst
Inboedel en inventaris € 50.000,-
Ook uw inboedel of inventaris kunt u verzekeren tegen de financiële gevolgen van schade door onder meer brand, blikseminslag, ont-
Koopsom nieuwe woning
€ 500.000,-
Bij: kosten koper
€
ploffing, storm, hemelwater, lekkage uit leidingen, schroeien, zengen
50.000,-
Verwervingskosten
en smelten en terugstromend rioolwater. Daarnaast worden vaak € 550.000,-
boven het verzekerde bedrag - extra kosten vergoed, zoals schade aan tuinaanleg en opruimingskosten. Onder de inboedelverzekering
In bovenstaand voorbeeld is de rente over een hypotheek van maxi-
vallen niet alleen meubilair, stoffering, serviesgoed, elektrische ap-
maal € 500.000,- fiscaal aftrekbaar.
paratuur, boeken, cd’s en kleding, maar ook kostbaarheden als sieraden, schilderijen en beelden. U krijgt uw schade vergoed op basis van de nieuwwaarde. Bedraagt de waarde van de goederen minder
Verzekeringen
dan 40% van de nieuwwaarde, dan ontvangt u de dagwaarde. De inventarisverzekering is vergelijkbaar met de inboedelverzekering
Arbeidsongeschiktheid
en dekt schade aan onder meer inventaris, stoffering, verlichting
Werkt u in loondienst, dan heeft u bij arbeidsongeschiktheid onder
en apparatuur van uw kantoor of praktijk. Zowel het instrumen-
voorwaarden recht op een uitkering volgens de WIA (Wet werk en
tarium als de inventaris worden verzekerd tegen nieuwwaarde.
inkomen naar arbeidsvermogen). Deze uitkering is echter aanzienlijk lager dan uw laatstgenoten salaris, waardoor het risico bestaat
Aansprakelijkheid
dat u uw hypotheeklasten (rente en premies) niet meer kunt be-
Als eigenaar van een woning of bedrijfspand kunt u aansprakelijk
talen. Afhankelijk van uw secundaire arbeidsvoorwaarden kan het
worden gesteld voor schade die door uw woning of bedrijfspand
daarom verstandig zijn om een aanvullende arbeidsongeschikt-
wordt veroorzaakt. Hierbij kunt u bijvoorbeeld denken aan dak
heidsverzekering af te sluiten. Bent u zelfstandig ondernemer, dan
pannen die van uw dak waaien en schade veroorzaken aan de auto
kan arbeidsongeschiktheid verstrekkende financiële gevolgen heb-
van uw buurman. Met een aansprakelijkheidsverzekering dekt u dit
ben. Een goede arbeidsongeschiktheidsverzekering is dan onmis-
financiële risico af. Het verzekerd bedrag van de aansprakelijkheids-
baar. Ook is het goed om te beoordelen of het meeverzekeren van
verzekering bedraagt doorgaans € 1.250.000,- per gebeurtenis.
Neem contact met ons op Heeft u behoefte aan een verhelderend adviesgesprek? Neem dan contact op met en van onze erkende hypotheekadviseurs.
Storkstraat 33, 3905 KX Veenendaal Postbus 915, 3900 AX Veenendaal Telefoon: (0318) 544 044 Fax: (0318) 543 843 E-mail:
[email protected]
w w w .s i bb i ng.nl
