Voorjaarssessies Woningen inclusief energielasten betaalbaar en comfortabel, een nieuwe propositie voor bewoners
De aftrap! Energiemeter=0 gegarandeerd
Energiekosten ín vernieuwbouw
Businesscase corporatie en bouwer
Nieuwe wetgeving Bewoners blij
Energie-dienst bij huurcontract
Totale omslag Corporatie koopt in
Bouwpartij biedt product aan
Bewoner wordt klant
Gemeente agendeert en faciliteert
Energiesprong Energiesprong is aanjager van energie-innovatie in markt van gebouwde omgeving (woningen (huur en koop), kantoren, zorggebouwen) met veelheid aan initiatieven
• • • • •
Omvangrijke vraag mobiliseren Passend aanbod versterken Financieel mogelijk maken Regelgeving faciliterend maken Transitie-proces coachen en faciliteren
Times they are a-changin’
Transitie 20e eeuw
21e eeuw
Kennis is macht
Wie het doet, heeft wat ‘ie wil
Gelijk hebben
Bijdragen
Je bent je functie
Jij als persoon hebt een functie
Grote zelfstandige instituten
Actieve verbindingen tussen organisaties
Hebben is houden
Delen is het nieuwe hebben
Controleren
Meebewegen
Eigen belang
Bijdragen aan grote geheel
Project met kwantitatieve resultaten
Focus tijdens een proces
Alleen techniek
Techniek voor mensen
Kleine aanpassingen
Eindeloos nieuwe mogelijkheden
Gamechangers nodig
Geen zekerheid tijdens de rit
Begin van verandering
In de sessie van vandaag: • Wat willen bewoners?
bewoners
• Welk aanbod is er?
aanbod
• Hoe regel je dat?
regelen
• Hoe financier je dat?
financieren
• Welke consequenties heeft dat?
veranderen
Verwijzing naar bestanden op:
Kennismaking en vraaginventarisatie
bewoners
aanbod
regelen
financieren
veranderen
Een verbouwing duurt even. Wonen duurt een leven.
AFSPRAKEN
Bewonersreacties na een vernieuwbouw in Kerkrade Online publicatie bewonersbeleving www.bewonerscommunicatie.com via:
bewoners
aanbod
regelen
financieren
veranderen
Vertrekpunt: waar wordt huurder blij van? 2G: gedoe en geld Veel lullen en niet poetsen
Woning zo-goed-als-nieuw Snel bouwproces (thuis blijven) Voor dezelfde woonlasten Keuzemogelijkheden
Aandacht voor: • • • • •
Integreer de ervaringswijsheid van bewoners Hou regie op communicatie Wees transparant, ook als iets misgaat Respecteer iemands thuis Bied laagdrempelig aanspreekpunt
bewoners
aanbod
regelen
financieren
veranderen
Groeiend aantal woningconcepten
bewoners
aanbod
regelen
financieren
veranderen
Van 70%
bewonersparticipatie...
Naar 100%
bewonersenthousiasme
bewoners
aanbod
regelen
financieren
Prijstransparantie: waar voor je budget
veranderen
bewoners
aanbod
regelen
financieren
Prestatiegarantie
veranderen
bewoners
aanbod
regelen
financieren
veranderen
Differentiatie Woonklaar woningconcept
Woningconcept Incl. financiering
100 euro terug voor ieder opleverpuntwoningconcept
Zelf-klussen woningconcept Huis&Wijk woningconcept
bewoners
aanbod
regelen
financieren
Energiemeter=0
veranderen
bewoners
aanbod
regelen
Industrialisatie
financieren
veranderen
bewoners
aanbod
regelen
financieren
veranderen
Nieuwbouw Vermoedelijke keuze uit 15 woningconcepten op het niveau van nul op de energiemeter. Koplopers zijn ondermeer: VolkerWessels, BAM, Trebbe, Huybregts Systeembouw, Van Wanrooij, Schutte, BVR groep, Webuildhomes, Reinbouw, Klokwonen, Ballast Nedam, Slokker, Plegt-Vos etc.
bewoners
aanbod
regelen
financieren
veranderen
Renovatie/vernieuwbouw Vermoedelijke keuze uit 8 woningconcepten die betaalbaar nul op de energiemeter kunnen realiseren. Koplopers zijn onder meer: BAM, Trebbe, Plegt-Vos, DuraVermeer, Reimarkt, Volker Wessels, Heijmans, VDM
Toegang tot www.woningconcepten.nl via
bewoners
aanbod
regelen
financieren
veranderen
Wetgeving • Aanpassing wetgeving om mogelijk te maken dat corporaties een extra titel hebben om een energiedienst te innen • Verwachting: wetsvoorstel rond zomer naar Tweede Kamer – (Novelle juli 2015)
(onder voorbehoud en alleen van toepassing bij realisatie NOM): • Extra kasstroom: energiedienst (EPV, € 1,20 per m2), component in servicekosten • Punten voor (energie)opwekking in labelpunten verdwijnen • In plaats daarvan punten voor NOM-kwalificatie Voorstel minister Blok, zodra het beschikbaar is op:
bewoners
aanbod
regelen
financieren
veranderen
Prestatiegaranties
Bouwpartijen geven garantie op nul-op-de-meter waarmee het geld van energielasten zeker ‘vrijvalt’ voor investering.
Voorbeelden van contracten en een Handleiding Prestatiecontracten op:
bewoners
aanbod
regelen
financieren
veranderen
Definities… Nearly Zero Energy Building NZEB (EPC = 0)
Energieneutraal
Nul-op-de-meter Bij een “Nul Op de Meter” woning zijn de in- en uitgaande energiestromen voor ruimteverwarming, -koeling, warm tapwater gebruik, ventileren, het gebruik van huishoudelijke apparatuur inclusief verlichting en eigen opwekking van energie op jaarbasis 0. Energie-nota-loos Autarkisch
bewoners
aanbod
Meten en monitoring
Woninghandleiding en prestatiesturing
regelen
financieren
veranderen
Goede woningconcepten
Prestatiegarantie
bewoners
aanbod
regelen
financieren
veranderen
Andere mindset Corporatie zegt: Doe mij een aanbod voor deze wijk dat de garantie waarmaakt, die ik mijn huurder bied, en is NIET meer mede ontwerpverantwoordelijk en niet verantwoordelijk voor de totaalprestatie van de woning.
Bouwer is ontwikkelaar en aanbieder van een compleet woningproduct.
bewoners
aanbod
regelen
financieren
veranderen
Garantie op prestatie Vanuit het principe ‘in- en uitgaande energiestromen op jaarbasis zijn nul’, prestaties op: 1. 2. 3. 4.
Binnenmilieu Comfort en Gezondheid Energie Kwaliteit instandhouding
bewoners
aanbod
regelen
financieren
veranderen
Wat leg je vast • Garantietermijn • Onderhoud/exploitatie • Bewijslast bij bouwer
• Monitoring • Bedrag • Productspecificaties • Prestaties specifiek • Leveringsvoorwaarden / Algemene Voorwaarden
Voorbeeldcontracten en Handleiding Prestatiecontracten op:
bewoners
aanbod
regelen
financieren
veranderen
Energiedienst voor bewoners
Op basis van het elektriciteitsgebruik uit energierekeningen van de afgelopen drie jaren of een gemiddelde, krijgt een huurder b.v. 2700 kWh/jaar. Meer – of mindergebruik wordt verrekend met het energiebedrijf/esco/verhuurder.
bewoners
aanbod
regelen
financieren
veranderen
Uitgangspunten energiedienst • Zittende bewoners: equivalent energiekosten afgelopen drie jaar • Nieuwe bewoners: equivalent label B-woning • Belofte: levering min. lokaal duurzaam opgewekte energie én max. benodigde energie voor verwarming • Bewoners krijgen woninghandleiding • Bewoners behouden aansluiting bij energiebedrijf om zonodig energie bij te kunnen kopen of terug te kunnen geven • Monitoringtools in huis Energiebundel 1.0 spoedig op:
bewoners
aanbod
regelen
financieren
veranderen
Belangrijkste financiële vraagstukken • Hoeveel kan er maximaal geïnvesteerd worden voor vernieuwbouw naar nul-op-de-meter met een rendabele businesscase? • Hoe financieren?
bewoners
aanbod
regelen
financieren
veranderen
Investeringscapaciteit • Maximaal te besteden bedrag per woning: investeringscapaciteit
• Investeringscapaciteit: verschil tussen waarde voor en waarde na renovatie • Bedrijfswaarde: jaarlijkse kasstromen contant maken tegen een bepaalde disconteringsvoet (rendementseis) • Bedrijfswaarde NOM renovatie hoger door: – Langere exploitatieduur – Energiedienst als extra kasstroom
bewoners
aanbod
regelen
financieren
veranderen
Businessmodel reguliere renovatie Opbrengsten
Verkoopwaarde
Huur
Tijd
Exploitatielasten
Kosten
Renovatiekosten
10
bewoners
aanbod
regelen
financieren
veranderen
Businessmodel vernieuwbouw naar E=0 Opbrengsten
Verkoopwaarde Huur + energiedienst
Tijd
Exploitatielasten
Kosten Renovatiekosten 10
bewoners
aanbod
regelen
financieren
veranderen
Geschikt voor E=0 vernieuwbouw • Oud bezit in relatief slechte staat -> korte resterende levensduur • Lage energielabel -> hoge energierekeningen
• Grote woningen -> hoge energierekeningen • Eengezinswoningen & portieketageflats (< 4 woonlagen) -> Voldoende ruimte voor opwekcapaciteit
bewoners
aanbod
regelen
financieren
veranderen
3 scenario’s verschillende levensduur Doorexploiteren
Label B - renovatie vernieuwbouw
Energierekening
€ 120/maand
€ 120/maand
€ 0/maand
Energiedienst
€ 0/maand
€ 0/maand
€ 120/maand
Levensduur
15 jaar
25 jaar
40 jaar
bewoners
aanbod
regelen
financieren
veranderen
Investeringscapaciteit NOM-renovatie € 120,000
€ 30,000
€ 100,000
€ 20,000
€ 60,000
€ 109,000
€ 40,000 € 59,000 € 20,000
€0
Investeringscapaciteit: € 70.000
€ 20,000
€ 80,000
€ 39,000
bewoners
aanbod
regelen
financieren
veranderen
Investeringscapaciteit NOM-nieuwbouw € 120,000 € 30,000 € 100,000
Investeringscapaciteit: € 30.000
€ 80,000
€ 60,000 € 104,000 € 40,000
€ 74,000
€ 20,000
€0 Waarde A+
Waarde energiedienst
Waarde NOM
bewoners
aanbod
regelen
financieren
veranderen
Total Cost of Ownership (TCO) •
•
Onderhoud wordt na renovatie uitbesteed aan bouwer TCO is de investeringscapaciteit plus de netto contante waarde van het onderhoud
€ 120,000
€ 100,000
€ 30,000
€ 100,000
Waarde onderhoud
Total Cost of Ownership
€ 80,000 € 70,000 € 60,000
€ 40,000
€ 20,000
€0 Investeringscapaciteit NOM - renovatie vernieuwbouw
bewoners
aanbod
regelen
financieren
veranderen
Financiering • In gesprek met WSW: zekerheden zijn belangrijk: – Wetgeving als basis voor extra kasstroom – Prestatiegarantie in exploitatie
• Bij voldoende zekerheden geen probleem (communiqué)
• Geborgde financiering afhankelijk van: – – – –
DAEB/Niet-DAEB Kasstromen (ICR/DSCR) Bedrijfswaarde (Solvabiliteit/LTV) WOZ-waarde
• Ongeborgde financiering, afhankelijk van: – Marktwaarde – Kasstromen – Onderpand met WSW?
bewoners
aanbod
regelen
financieren
veranderen
Uitvraag op specificaties én maximale prijs • De uitvraag van de klant/corporatie wordt bepaald door de maximaal besteedbare bedrag per woning enerzijds en de gewenste prestaties anderzijds. • De invulling van die prestaties is verantwoordelijkheid van de bouwpartijen, want zij staan aan de lat voor garanties!
Rekenmethode 1.0 is beschikbaar op:
bewoners
aanbod
regelen
financieren
veranderen
Kleine (label-) stappen of nul-op-de-meter Typisch voordeel van nul-op-de-meter is de mogelijkheid om van een nieuwe geldstroom gebruik te kunnen maken voor verbetering van de woningen.
bewoners
aanbod
regelen
financieren
veranderen
De consequenties
Om dit allemaal te doen, krijgt iedereen andere rollen:
Bouwpartijen Corporaties
Gemeenten Kijk naar online boeken en whitepapers op:
bewoners
aanbod
regelen
financieren
veranderen
GROTE omslag bouwpartijen • Eindklant centraal tech&innovation for people
• Van aannemer naar aanbieder zelfstandig ontwikkelen van product (R&D, marketing)
• Van meerwerk naar meerwaarde verdienmodel verandert
bewoners
aanbod
regelen
financieren
veranderen
GROTE omslag gemeenten Gemeentelijke rollen
Invulling
Vertel het verhaal
Als betrouwbare bron van informatie uitstralen dat het mogelijk is
Breng samen
Als regiepartner kan de gemeente de juiste partners bijeen brengen
Maak het (eenvoudig) mogelijk
Door eenvoudige procedures wordt daadwerkelijke realisatie bereikt
bewoners
aanbod
regelen
financieren
veranderen
GROTE omslag corporaties • Van opdrachtgever naar inkoper • Van opdrachtgever naar participant in een dynamisch vraag-aanbod proces Dus, niet meer zelf doen, maar product incl. diensten uit de markt halen
bewoners
aanbod
regelen
financieren
veranderen
Vanuit de vraag naar aanbod Vraag op basis van prestaties
Selectie van marktpartijen
Selectie van woningconcept
• Beperkt aantal bekende partijen of marktbreed
• Met selectie van partijen verder gaan
Innovatieproces
• Innovatieve producten ontwikkelen via dynamisch interactie proces
Keuze concept
•Keuze tussen aanbiedingen o.b.v. gezamenlijk ontwikkelde criteria
• Proces coaching: samenwerking en innovatie
Ervaring leert: • • •
Proces is niet lineair; de X-factor is onvoorspelbaar Proces zet de inhoud onder (gezonde) druk! Behoud nieuwsgierigheid en transparantie over belangen en hou contact (2000 belminuten)
De uitsmijter!
Experttafels
Oogst
Krachtenbundeling
• Twee keer in multidisciplinaire teams bij elkaar: bouwpartijen, gemeenten, corporaties en andere deelnemers • Samenwerken aan vragen • Gebruik Energielinq • Experts komen na 10 minuten voor ondersteuning
