Verslag stakeholdersbijeenkomst 26 november 2013 Mevrouw Barnard (directeur-bestuurder a.i. WSN) heet alle aanwezigen welkom. Het is 1,5 jaar geleden dat de laatste stakeholdersbijeenkomst werd gehouden. Als introductie zet zij aan de hand van een powerpoint-presentatie verleden, heden en toekomst van WSN uiteen. WSN heeft een roerig jaar achter de rug, maar staat er weer. WSN kan alleen verder, maar het roer is om. In het afgelopen jaar is door de organisatie hard gewerkt aan de oplevering van alle nieuwbouw en het ingezette verbeterplan. Met resultaat: alle nieuwbouw is in exploitatie en WSN is financieel weer gezond. Dit laatste is ook door de externe toezichthouder bevestigd. Mevrouw Barnard geeft aan blij te zijn met alles wat in de afgelopen jaren door WSN is gebouwd, nu zou deze nieuwbouw niet meer gerealiseerd kunnen worden. Met de heffingen die elke corporatie moet betalen zijn zulke grote investeringen ook voor andere corporaties veel lastiger geworden. WSN heeft ook de inkomensafhankelijke huur doorgevoerd, dit is beleid van de overheid om ‘scheefwoners’ aan te pakken en te stimuleren om te verhuizen naar koop- of vrije sector huurwoningen. WSN beseft dat dit geen populaire maatregel is maar deze is wel financieel noodzakelijk. Duidelijk is dat WSN andere keuzes moet maken met de beperkte investeringsruimte die er momenteel is. WSN heeft besloten zich in de kern toe te leggen op het leveren van goede en betaalbare woningen voor haar huidige en toekomstige huurders. Er wordt minder gedaan aan koop/verkoop onder voorwaarden, specifieke voorzieningen, sponsoring en leefbaarheid en vastgoed dat niet is gericht op wonen. Er is meer aandacht voor de bestaande woningvoorraad, staan de woningen er goed bij, zijn ze passend voor de doelgroep en wat is daar voor nodig. Belangrijke thema’s zijn: Beschikbaarheid en betaalbaarheid, vergrijzing, zorg, verduurzaming en verdunning/starters. Mevrouw Barnard stelt de volgende vragen aan de aanwezigen: - Wat is volgens u de voornaamste opgave in Nieuwkoop? - Welke keuzes horen daarbij? - Wat vindt u de rol van de corporatie? - En wat kunnen we samen nog meer bereiken? Zij geeft het woord aan de heer Hopstaken van Vannimwegen. Onder zijn begeleiding gaan de aanwezigen in gesprek en aan de slag met het investeringsspel onder het motto ‘Durf te kiezen’.
1e ronde investeringsspel ‘Durf te kiezen’ De heer Hopstaken legt uit hoe het spel en de verdere middag gaat verlopen. De aanwezigen worden aan de hand van hun achtergrond, verdeeld in 8 groepen van ongeveer 5 personen: 1. Huurders (HBV, Wijdezorg en Activite); 2. Welzijn (St. Huiskamer Noorden, Servicepluspunt, Politie Hollands Midden); 3. Cultureel (Historisch genootschap Liemeer, SKN); 4. Politiek links (Gemeenteraad Nieuwkoop); 5. Politiek rechts(Gemeenteraad Nieuwkoop) 6. Leveranciers (Limes Netwerk Notarissen, KPMG, Loper Juridisch Advies) 7. Vastgoed (Latei Projectontwikkeling, Makelaars De Koning, Deerenberg & van Leeuwen, Drieman); 8. Corporaties (RvC WSN, Woningstichting Nieuwkoop, Woondiensten Aarwoude). De keus waar in te investeren is groot. Wat moet een corporatie wel en niet doen, daarover nadenkend kom je al gauw op de eigen situatie. Om er geen Nieuwkoops politiek spel van te maken wordt het spel gespeeld in ‘Ergenshuizen’. Elke groep krijgt geld, 10 briefjes van € 10,- , om te investeren. Belangrijkste spelregel is dat er geïnvesteerd moet worden. Er zijn 14 keuzemogelijkheden waarop investeringen kunnen worden gedaan. Daarnaast zijn er kanskaarten om zelf een investeringsproject te bedenken.
1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 kans 1 kans 2 kans 3 kans 4
Investeringsmogelijkheden Oplossen acute woningnood: 10 sociale huurwoningen bouwen 10 woningen rolstoeltoegankelijk Versterken samenwerken met zorg en welzijn Versterken sociale structuur en veiligheid in 2 kernen Infopunt voor kwetsbare groepen Woonproject dementerende ouderen Energiebesparing voor alle woningen Begeleid wonen voor mensen met een verstandelijke beperking Schoon en heel Bereikbaarheidsproject senioren Een speel- en sportplaats Afzien van sloop houdt goedkoop Zelfbouwproject voor jongeren 20 woningen voor jongeren 30 woningen voor kleine huishoudens, jong en oud TV-programma om andere woonvormen onder de aandacht brengen Ondersteunen nieuwe aanbieders woningen Huurcontract voor vaste periode, waarna opnieuw keuze voor woning gemaakt kan worden
kosten € 1.000,00 € 120,00 € 60,00 € 70,00 € 75,00 € 350,00 € 500,00 € 350,00 € 45,00 € 90,00 € 90,00 € € 350,00 € 1.000,00 € 1.000,00 € 30,00 € 20,00 €
-
Om het spel te spelen begeeft iedereen zich, onder het genot van een kopje koffie of thee, naar de tafel waarop de kaarten met de investeringsprojecten liggen. Er wordt druk met elkaar overlegd over de ‘voors en tegens’ van de verschillende mogelijkheden. Hier en daar wordt ook samengewerkt om een project te kunnen realiseren. Na een kwartier zijn alle investeringen gedaan. De heer Hopstaken neemt, geassisteerd door Mevrouw De Vries (manager Woondiensten WSN) en Mevrouw Huizinga (stagiaire WSN), de gedane investeringen door. Uitkomst 1e ronde van het spel:
1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 kans 1 kans 2 kans 3 kans 4
Investeringsmogelijkheden Oplossen acute woningnood: 10 sociale huurwoningen bouwen 10 woningen rolstoeltoegankelijk Versterken samenwerken met zorg en welzijn Versterken sociale structuur en veiligheid in 2 kernen Infopunt voor kwetsbare groepen Woonproject dementerende ouderen Energiebesparing voor alle woningen Begeleid wonen voor mensen met een verstandelijke beperking Schoon en heel Bereikbaarheidsproject senioren Een speel- en sportplaats Afzien van sloop houdt goedkoop Zelfbouwproject voor jongeren 20 woningen voor jongeren 30 woningen voor kleine huishoudens, jong en oud TV-programma om andere woonvormen onder de aandacht brengen Ondersteunen nieuwe aanbieders woningen Huurcontract voor vaste periode, waarna opnieuw keuze voor woning gemaakt kan worden
investering 1e ronde
kosten € 1.000,00 € 120,00 € 60,00 € 70,00 € 75,00 € 350,00 € 500,00
€ € € € € € €
250,00 40,00 150,00
€ 350,00 € 45,00 € 90,00 € 90,00 € € 350,00 € 1.000,00 € 1.000,00
€ € € € € € € €
30,00 20,00 100,00 140,00
€ €
€
10,00
€
20,00
€
30,00 20,00 -
Uit de investeringen blijkt dat aan het oplossen van de acute woningnood en energiebesparing hoogste prioriteit wordt gegeven. Mevrouw Barnard reageert op deze uitslag: Dit betekent terug naar de kerntaken van de woningcorporatie namelijk sociale woningbouw.
Vooral de 2 groepen uit de politiek hebben ingezet op nieuwbouw. De groepen Vastgoed, Politiek (links) en WSN/RvC hebben ingezet op energiebesparing. Het belang van huisvesting voor kleine huishoudens (jong en oud) werd vooral gesteund door de Huurders en de groep Cultureel. Op een groot aantal projecten zijn geen investeringen gedaan. De heer Hopstaken brengt een aantal hiervan nog eens extra onder de aandacht. Vervolgens wordt een korte film vertoond. Film WSN heeft een film laten maken waarin huurders hun visie geven op hun eigen woonsituatie en op wat zij van WSN verwachten. De heer Van den Berg (projectleider WSN) is op bezoek bij een bewoonster van de Kaleidoskoop. Zij vertelt dat ze eerst in het Koetshuis woonde, waar de ruimte erg klein was. Zij is blij met haar grotere woning. Daarentegen was het in het Koetshuis erg gezellig, ze kon daar zo bij haar medebewoners in- en uit lopen. Dat is in de Kaleidoskoop moeilijker. Ze ziet haar medebewoners minder, ieder heeft zijn eigen appartement. Er zijn bewoners die niet zelf de deur kunnen openen, waardoor zij niet makkelijk bezocht kunnen worden. Wel is geniet zij van de activiteiten, zoals samen zingen en de creatieve ochtenden. Een vrijwilliger van SKN, tevens huurder van WSN, vertelt over zijn werkzaamheden in de Kaleidoskoop. Hij verzorgt beeld en geluid bij activiteiten in de theaterzaal en helpt in de keuken. De maandelijkse filmavond wordt goed bezocht en eens in de 6 weken is er een theateravond. Als huurder is hij tevreden over de service die door WSN wordt verleend. Een vrijwilliger van de ontmoetingsruimte in de Vijverhof vertelt over de activiteiten die daar worden georganiseerd. De beelden spreken voor zich. Er zijn meestal 10-12 mensen die ’s ochtends met elkaar koffie drinken. Verder wordt er gesjoeld en gekaart. Via een korte blik op de balie van WSN gaan we met mevrouw Sanders (woonconsulent WSN) naar een huurder die al 55 jaar in de Koekoekstraat woont. Een oudere eengezinswoning waar hij als eerste bewoner met zijn vrouw kwam wonen. Het bevalt hem nog steeds goed, en zolang hij zich zelf kan redden wil hij er graag blijven wonen. Inmiddels heeft hij wel een traplift en huishoudelijke hulp. Wel is hij vaak eenzaam sinds hij alleen is komen te staan. Gelukkig heeft hij in zijn huis een mooie atelierruimte waar hij zijn hobby schilderen kan uitoefenen. Klagen over WSN doet hij niet, al is het wel eens voorgekomen dat er niet gereageerd is op een klacht van hem. De heer Angenent (lid HBV) geeft aan dat de verstandhouding tussen WSN en de HBV gelukkig goed is, soms spannend maar vaak wordt er ook gelachen. Met elkaar in goed overleg blijven vindt hij erg belangrijk. Hij maakt zich zorgen over de vergrijzing van Nieuwkoop en over de toekomst van Aar en Amstel en het Koetshuis. Zijn idee is om bijvoorbeeld van twee kamers één te maken. Met de verhuurderheffing is hij het niet eens, want de huurders zijn de dupe, “Den Haag neemt jouw portemonnee in handen”. WSN heeft veel gebouwd, dus moet er volgen de heer Angenent, eerst weer een potje gemaakt worden voordat er weer gebouwd kan worden. Naar aanleiding van de film wordt de vraag gesteld waarom alleen senioren zijn geïnterviewd. Mevrouw De Vries antwoordt dat deze mensen en deze doelgroep erg belangrijk zijn voor WSN. Zij verhuisden naar de nieuwbouw Vijverhof en Kaleidoskoop en wonen vaak al lange tijd in de bestaande bouw waar de focus van WSN op wordt gericht.
2e ronde investeringsspel
Na de film is er gelegenheid een lans te breken voor één van de projecten en zo anderen te overtuigen investeringen te doen in dit project. Krijgt een project geen voorstanders dan wordt deze van tafel gehaald en wordt de keus hierdoor minder. Mevrouw De Vries betoogt dat het hart van WSN op dit moment uitgaat naar de bestaande bouw. Zij pleit voor investering in het behouden, bewaren en geschikt maken voor de toekomst van de bestaande bouw. Dit zijn ook de kerntaken van de woningcorporatie. In de discussie blijkt dat samenwerking tussen corporaties, welzijn en zorg van groot belang wordt gevonden, ook op financieel gebied. Daarnaast wordt naar voren gebracht dat ook de gemeenschap zelf veel dingen kan oppakken, bijvoorbeeld via burenhulp. Geconstateerd wordt dat wat wordt neergelegd bij de woningcorporatie geld kost, dat geld moet dan weer bij de huurders vandaan komen. De heer Tersteeg (St. Huiskamer Noorden) houdt een pleidooi voor de huisvesting van jongeren. Zij trekken weg uit de dorpen omdat er weinig voor hen wordt gebouwd. Meer investeren in nieuwbouw voor jongeren biedt hen de mogelijkheid om in hun dorp te blijven wonen. De heer Hopstaken brengt 2 kanskaarten onder de aandacht. Kanskaart 2: Een TV-programma om andere woonvormen onder de aandacht te brengen ziet hij als een positieve ontwikkeling in woningland. Andere woningaanbieders kunnen misschien meer bouwen dan de woningcorporaties op dit moment. De heer Tersteeg noemt in dit kader de positieve samenwerking in Noorden tussen een commerciële investeerder en WSN waar in één project sociale huur (Huiskamer Noorden), koopwoningen en winkels zijn gerealiseerd. Kanskaart 4: Huurcontracten voor een bepaalde periode, na afloop van de termijn wordt gekeken of het huis nog wel voldoet aan de wensen behoeften van de huurders. Door creatief te zijn wordt de doorstroming bevorderd en krijgen jongeren meer kansen. De kosten van dit project zijn laag. Mevrouw Vork (Stichting Huiskamer Noorden) heeft deze variant aangedragen en onderstreept de voordelen. Hierna wordt aan de tafel intensief overlegd over het maken van nieuwe investeringskeuzes.
Eindscore van het investeringsspel:
1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 kans 1 kans 2 kans 3 kans 4
Investeringsmogelijkheden Oplossen acute woningnood: 10 sociale huurwoningen bouwen 10 woningen rolstoeltoegankelijk Versterken samenwerken met zorg en welzijn Versterken sociale structuur en veiligheid in 2 kernen Infopunt voor kwetsbare groepen Woonproject dementerende ouderen Energiebesparing voor alle woningen Begeleid wonen voor mensen met een verstandelijke beperking Schoon en heel Bereikbaarheidsproject senioren Een speel- en sportplaats Afzien van sloop houdt goedkoop Zelfbouwproject voor jongeren 20 woningen voor jongeren 30 woningen voor kleine huishoudens, jong en oud TV-programma om andere woonvormen onder de aandacht brengen Ondersteunen nieuwe aanbieders woningen Huurcontract voor vaste periode, waarna opnieuw keuze voor woning gemaakt kan worden
investering 1e ronde
kosten € 1.000,00 € 120,00 € 60,00 € 70,00 € 75,00 € 350,00 € 500,00
€ € € € € € €
250,00 40,00 150,00
€ 350,00 € 45,00 € 90,00 € 90,00 € € 350,00 € 1.000,00 € 1.000,00
€ € € € € € € €
30,00 20,00 100,00 140,00
€ €
€
€
€
30,00 20,00 -
investering 2e ronde € €
100,00 10,00
€ € €
30,00 20,00 100,00
€
-
€ € € €
90,00 20,00 290,00 70,00
10,00
€ €
30,00 20,00
20,00
€
30,00
Er is een behoorlijke verschuiving in de investeringen opgetreden. Het oplossen van de acute woningnood door nieuwbouw wordt nog steeds erg belangrijk gevonden en dat zelfde geldt voor energiebesparing. Daarnaast is meer ingezet op het afzien van sloop, dit betekent meer investeren in de bestaande bouw. Aan top staat na de beschouwing de huisvesting voor jongeren. Conclusies en ‘op volle kracht vooruit’ Mevrouw Barnard vat de uitkomst van het investeringsspel samen. Ze geeft aan blij te zijn met, naast aandacht voor vergrijzing, ook het appèl voor de huisvesting van jongeren en kleine huishoudens. Gebleken is dat kamers en onzelfstandige huisvesting niet is wat jongeren willen. WSN zal onderzoek moeten doen naar de beste oplossing. WSN wil staan voor lokaal, kleinschalig en hecht aan duurzaamheid. Dit is geen gemakkelijke opgaaf om te realiseren nu het verkrijgen van financiering voor investeringen lastiger is geworden. Er is veel gesproken over wat we niet meer kunnen doen. Nu wordt de blik gericht op wat we wel kunnen doen en wat moet gebeuren. Onderzocht moet worden waar investeringsruimte gevonden kan worden. De toegestane huurverhoging is eindig. Misschien is er mogelijkheid om toch met partner tot een verdienmodel te komen. De heer Hopstaken stelt de vraag wat er van WSN nog verwacht kan worden m.b.t. nieuwbouw. De heer Vrijbloed (manager Financiën) geeft aan dat er ongeveer 300 woningen van de bestaande voorraad zullen worden opgeknapt, wat betreft nieuwbouw staat op dit moment alleen de Woonzorgzone in Nieuwveen en de koopappartementen ‘Parelvliet’ in Nieuwkoop op het programma. Het aantrekken van geld wordt steeds moeilijker en de regelgeving strenger. De heer Biersteker (HBV) stelt een vraag over nieuwbouw van 164 woningen in Buytewech-Oost. Deze woningen worden niet gebouwd in opdracht van WSN. Het zijn vrije sector huur- en koopwoningen. De verkoop start voorjaar 2014.
De heer Hukker (Drieman) vraagt n.a.v. de opmerking van de heer Angenent in de film, wat de plannen zijn voor Aar en Amstel en het Koetshuis. De mogelijkheden voor deze complexen worden onderzocht door Akkemay Huizinga, stagiaire bij WSN. Slotwoord WSN maakt misschien wel een pas op de plaats door minder te bouwen, maar dat betekent niet dat zij minder actief is. Er is veel aandacht voor dienstverlening en laagdrempelig bij de huurders staan. Dit kan WSN niet alleen, mevrouw Barnard doet hiervoor een beroep op de stakeholders en de huurders. Mevrouw Barnard dankt alle aanwezigen voor hun inzet bij deze bijeenkomst. Allen die betrokken zijn geweest bij de organisatie van de stakeholdersbijeenkomst ontvangen een bloemetje als dank.
