Toelichting bij de verplichtingen van de vastgoedmakelaar in het kader van de antiwitwaswetgeving BIV In 1993 beoogde de antiwitwaswet1 preventieve maatregelen te installeren ten aanzien van ondernemingen en personen die een financieel beroep uitoefenen. Deze wet voerde de verplichting in tot samenwerking met het oog op het opsporen van verdachte verrichtingen waarvan vermoed wordt dat zij verband houden met het witwassen van geld afkomstig uit verdachte of criminele bron. Nadien is gebleken dat ook niet-financiële beroepen geconfronteerd werden met gevallen van witwassen van zwart geld in de legale economie. Om tegemoet te komen aan de vindingrijkheid van sommige criminelen werden ook niet-financiële beroepen, zoals vastgoedmakelaars, onder de toepassing van de antiwitwaswet gebracht.2 Zo vallen de vastgoedmakelaars sinds 1998 onder toepassing van de antiwitwaswet, syndici en rentmeesters sinds 2004. Op 20 augustus 2013 verscheen in het Staatsblad het KB van 30 juli 2013 tot goedkeuring van het antiwitwasreglement voor vastgoedmakelaars.3 Er zou verkeerdelijk de indruk kunnen bestaan dat er plots een volledig nieuw amalgaam van verplichtingen aan de vastgoedmakelaars werd opgelegd. Het antiwitwasreglement heeft als bedoeling de reeds bestaande verplichtingen ten aanzien van de vastgoedmakelaars in één document te vatten waarbij de bestaande regelgeving wordt verduidelijkt, zoals bijvoorbeeld de omschrijving van de bewijsstukken omtrent de identificatie van de cliënt. Hoewel het merendeel van de verplichtingen reeds bestonden4 werden er hier en daar toch wel een aantal nieuwigheden ingelast, zoals: een cliëntacceptatiebeleid uitschrijven en het opstellen van een jaarverslag. Eerder had de overheid een gelijkaardige oefening gemaakt voor de diamantsector.5 De antiwitwaswetgeving voorziet in een reeks verplichtingen waaraan vastgoedmakelaars en hun werknemers moeten voldoen. 1. Klantenonderzoek … “Ken uw cliënt” a. identificatie en identiteitsverificatie ‘cliënt’ = resultaatsverbintenis Vastgoedmakelaars moeten hun cliënten en hun eventuele lasthebbers identificeren alsook hun identiteit verifiëren, aan de hand van een bewijsstuk, waarvan een afschrift moet worden genomen op papier of op een elektronische drager. Voor ‘natuurlijke personen’ omvat deze identificatie: de naam, voornaam, geboortedatum en geboorteplaats van de cliënt. In de mate van het mogelijke moet tevens relevante informatie worden ingewonnen over het adres van de geïdentificeerde persoon. De identiteit dient geverifieerd te worden aan de hand van de identiteitskaart. Indien
1 2 3
4 5
Wet van 11 januari 1993 tot voorkoming van het gebruik van het financiële stelsel voor het witwassen van geld en de financiering van terrorisme Bij wet van 10 augustus 1998 werd ook de vastgoedmakelaar onder de toepassing van de antiwitwaswet gebracht. KB van 30 juli 2013 tot goedkeuring van het reglement ter uitvoering van de wet van 11 januari 1993 tot voorkoming van het gebruik van het financiële stelsel voor het witwassen van geld en de financiering van terrorisme, aangaande vastgoedmakelaars, B.S. 20 augustus 2013 (inwerkingtreding: 1 juni 2014). Zoals: iidentificatieplicht, meldingsplicht, aanstellen van een antiwitwasverantwoordelijke, betalen jaarlijkse bijdrage. KB van 22 oktober 2006 tot goedkeuring van het reglement genomen in uitvoering van de wet van 11 januari 1993 tot voorkoming van het gebruik van het financiële stelsel voor het witwassen van geld en de financiering van terrorisme voor de handelaren in diamant. Dit KB werd opgeheven en vervangen door het KB 7 oktober 2013, B.S. 24 oktober 2013. 1
de cliënt de zijn woonplaats heeft in het buitenland, kan zijn identiteit ook worden geverifieerd aan hand van zijn paspoort of het rijbewijs voor personen van buitenlandse nationaliteit.6 Indien de cliënt een ‘rechtspersoon’ is, moet de vastgoedmakelaar volgende gegevens kennen: de maatschappelijke naam, de maatschappelijke zetel, de bestuurders en de kennisneming van de bepalingen inzake de bevoegdheid van de vertegenwoordigers om de rechtspersoon te verbinden. De identiteit van de rechtspersoon dient geverifieerd te worden aan de hand van: de recentste versie van de gecoördineerde statuten, de lijst van bestuurders en de bekendmaking van hun benoeming in het Belgisch Staatsblad, de recentste publicatie in het Staatsblad van de vertegenwoordigingsbevoegdheden van de rechtspersoon-cliënt. Voor rechtspersonen naar buitenlands recht, voorziet het reglement in afzonderlijke informaties.7 Indien noodzakelijk, zoals bij langere zakelijke relatie met een bepaalde cliënt, moeten de identiteitsgegevens geactualiseerd worden. Het reglement stelt dat de vastgoedmakelaar minstens om de twee jaar de identificatiegegevens actualiseert en controleert, zelfs indien hij geen aanwijzingen heeft dat de gegevens niet meer actueel zijn.8 Indien het klantenonderzoek niet kan worden uitgevoerd, dan is het de vastgoedmakelaar verboden om met betrokkene een zakelijke relatie aan te gaan, te handhaven, of verrichtingen voor hem uit te voeren. De vastgoedmakelaar moet daarenboven het afschrift minstens 5 jaar na het beëindigen van de relatie met de cliënt bewaren.9 b. identificatie en identiteitsverificatie ‘uiteindelijke begunstigde’ = inspanningsverbintenis Vastgoedmakelaars dienen tevens de persoon of personen voor wiens rekening of ten voordele van wie een verrichting wordt uitgevoerd (begunstigde of uiteindelijke begunstigde van de cliënt) te identificeren en alle redelijke maatregelen nemen om hun identiteit te controleren. Deze identificatie omvat de naam en voornaam van de begunstigde. In de mate van het mogelijke dient te worden overgegaan tot verificatie van geboortedatum en geboorteplaats van de uiteindelijke begunstigde. Verder dient in de mate van het mogelijke informatie worden ingewonnen over zijn adres. c. identificatie van de “tegenpartij” Doorgaans is de ‘verkoper’ of de ‘verhuurder’ de cliënt van de vastgoedmakelaar, niet de ‘koper’ of de ‘huurder’, tenzij in geval van een zoekopdracht. Het antiwitwasreglement verplicht de vastgoedmakelaar tevens de ‘tegenpartij’ te identificeren.10 Net als van zijn cliënt dient de vastgoedmakelaar van de ‘tegenpartij’ volgende gegevens te kennen (natuurlijke persoon): naam, voornaam, geboortedatum en geboorteplaats, en, in de mate van het mogelijke, het adres. De identiteit dient geverifieerd te worden aan de hand van de identiteitskaart of inschrijving in het vreemdelingenregister. Indien de tegenpartij zijn woonplaats heeft in het buitenland, kan zijn identiteit ook worden geverifieerd aan hand van zijn paspoort of het rijbewijs voor personen van buitenlandse nationaliteit. Voor rechtspersonen voorziet het reglement in een gelijkaardig identificatie- en verificatieverplichting. Het valt op te merken dat het reglement de identificatieplicht van de tegenpartij enkel voorziet bij overeenkomsten die leiden tot verkoop, aankoop, ruil of afstand van onroerende goederen of onroerende rechten. Het reglement spreekt niet over identificatieplicht van de tegenpartij bij huur of verhuur.
6 7 8 9 10
art.4 antiwitwasreglement art.5 § 2 antiwitwasreglement art.16 § 2 antiwitwasreglement art.17 antiwitwasreglement art. 16 bis antiwitwasreglement 2
2. Cliëntacceptatiebeleid Elke vastgoedmakelaar moet thans een cliënt-acceptatiebeleid uitstippelen dat aangepast is aan het risicoprofiel van zijn cliënten. Naarmate het risico hoger wordt, moet de vastgoedmakelaar meer voorzorgmaatregelen nemen. Cliënten die mogelijks een specifiek risico vormen pas aanvaard kunnen worden na grondig onderzoek. Zo voorziet het antiwitwasreglement in een niet-exhaustieve lijst van 15-tal transacties als mogelijk risico11 : de verkoop of de aankoop van een onroerend goed tegen een veel lagere prijs dan zijn verkoopwaarde; verrichtingen met een wanverhouding tussen de uitgevoerde vastgoedtransactie en de sociaaleconomische situatie van de cliënt; verrichtingen met rechtspersonen waarvan eigen vermogen lager is dan de koopprijs van het pand; het feit dat de cliënt een vennootschap in oprichting is; de geografische afstand tussen de verblijfplaats van de cliënt of de ligging van het betrokken pand enerzijds en het kantoor of de verblijfplaats van de door hem gekozen, vastgoedmakelaar anderzijds; …. De vastgoedmakelaars krijgen hiervoor tot uiterlijk 1 juni 2014 de tijd om een volledig cliëntacceptatiebeleid uit te bouwen volgens de voorschriften van het reglement. Het BIV heeft hiertoe een model opgesteld die dienstig kan zijn voor haar leden. 3. Meldingsplicht Net zoals alle andere beroepen die onder toepassing van deze wetgeving vallen moeten ook de vastgoedmakelaars, wanneer zij weet hebben of vermoeden dat een uit te voeren verrichting verband houdt met het witwassen van geld of de financiering van terrorisme, de Cel voor Financiële Informatieverwerking (CFI) daarvan op de hoogte brengen. De kennisgeving door de vastgoedmakelaar aan de CFI dient schriftelijk of elektronisch te gebeuren. Een meldingsformulier is beschikbaar op de website van CFI (www.ctif-cfi.be). De melding gebeurt in beginsel door de antiwitwasverantwoordelijke binnen het kantoor. De CFI kan zich verzetten tegen de uitvoering van die verrichting. De vastgoedmakelaar en zijn personeel mogen in geen geval - voor zover zij al die intentie hadden - hun cliënt of derden op de hoogte brengen van het feit dat informatie werd meegedeeld aan CFI. In principe gebeurt de kennisgeving aan de CFI vóór de uitvoering van de verrichting. Sinds 2010 worden melders beter worden beschermd. Eén van de bekommernissen die ook door het Beroepsinstituut van Vastgoedmakelaars (BIV) naar voor werd gebracht, is dat de identiteitsgegevens van de melder niet nodeloos kenbaar worden gemaakt. Dit ter bescherming van de melders tegen bedreiging, daden van agressie of intimidatie. Er wordt voorzien in de nodige discretie. De identiteit van de melder mag niet worden vrijgegeven. 4. Antiwitwasverantwoordelijke Binnen elk vastgoedkantoor moet er een antiwitwasverantwoordelijke worden aangeduid. Deze persoon is belast met de vaststelling en invoering van de procedures voor interne controle, informatieverstrekking om verrichtingen die met het witwassen van geld en de financiering van het terrorisme verband houden, te voorkomen, op te sporen en te verhinderen. De antiwitwasverantwoordelijke is de contactpersoon voor de CFI en de FOD Economie met betrekking tot alle vragen hieromtrent. Gelet op zijn taken kan niet om het even wie aangeduid worden als antiwitwasverantwoordelijke. Het reglement stelt dat deze persoon over de beroepservaring, het hiërarchisch
11
art. 15 antiwitwasreglement 3
niveau en de bevoegdheden dient te beschikken die nodig zijn om die functie effectief en autonoom te kunnen uitoefenen.12 Zo is het uitgesloten dat een onthaalbediende wordt aangeduid voor deze functie. 5. Opleidingsplicht Alle meldingsplichtigen, dus ook de vastgoedmakelaars, zijn eveneens gehouden passende maatregelen te nemen om hun werknemers en vertegenwoordigers vertrouwd te maken met de bepalingen van de antiwitwaswet. Hiertoe worden door verscheidene opleidingsverstrekkers, alsook door het BIV zelf, opleidingen georganiseerd. Vastgoedmakelaars die hun kennis omtrent de witwaswet willen testen kunnen dit doen via de witwasquiz.13 6. Jaarverslag Nieuw is dat de antiwitwasverantwoordelijke tenminste eenmaal per jaar een schriftelijk of elektronisch activiteitenverslag zal moeten opmaken over de toepassing van de wet binnen het kantoor.14 Het BIV zal ter zake in overleg met de FOD Economie een model van jaarverslag opstellen dat vastgoedmakelaars hierbij moet helpen. 7. Jaarlijkse bijdrage Jaarlijks dienen de vastgoedmakelaars een bijdrage te betalen aan de CFI. In 2014 bedraagt deze bijdrage 16,22 euro per vastgoedmakelaar. Deze bijdrage is inbegrepen in de BIV-bijdrage en wordt via het BIV doorgestort aan de CFI. 8. Totaal cashverbod bij aankoop onroerend goed sinds 1 januari 2014 Tot 31 december 2013 bestond er nog de mogelijkheid om tot 10 % van de verkoopprijs in contanten te betalen, voor zover dit bedrag niet hoger was dan 5.000 euro. Sinds 1 januari 2014 mag de prijs van een onroerend goed helemaal niet meer in contanten worden betaald.15 Er geldt een totaal cashverbod. De prijs van de verkoop van een onroerend goed mag enkel vereffend worden door middel van overschrijving of cheque. België is hiermee strenger dan de andere Europese landen. De Europese Richtlijn voorziet thans nog in een grens van 15.000 euro16 die Europa wel wil verlagen naar 7.500 euro.17 9. Verplichte vermelding rekeningnummer in verkoopovereenkomst De verkoopovereenkomst moet eveneens het rekeningnummer vermelden die gedebiteerd werd of zal worden om de prijs en, in voorkomend geval, het voorschot over te dragen of een verklaring bevatten van de partijen, waarin dit nummer wordt vermeld en, bij gebrek hieraan, de wijze waarop deze gefinancierd zal worden.18 De vastgoedmakelaar alsook de notaris moeten de hierboven vermelde bepalingen19 op hun volledigheid controleren en hebben een rapporteringplicht aan de CFI, indien er onvolledigheden en of nalatigheden worden vastgesteld. Uit cijfers opgenomen in het jaarverslag van 2011 van het CFI blijkt dat in dat jaar 28 meldingen door vastgoedmakelaars werden gedaan, terwijl notarissen 319 meldingen deden. Echter, 284 van deze 319 meldingen 12 13 14 15
16
17 18 19
art.20 antiwitwasreglement De antiwitwasquiz is terug te vinden op de homepage van de BIV-website: www.biv.be Vermits her antiwitwasreglement in werking treedt per 1 juni 2014, worden de eerste jaarverslagen verwacht in 2015. Programmawet (I) van 29 maart 2012, BS 6 april 2012 (ed. 3), art. 170 en art. 177. Tot 15 april 2012 kon men nog tot maximum 15.000 euro in contanten betalen. Europese Richtlijn 2005/60/EG van 26 oktober 2005 tot voorkoming van het gebruik van het financiële stelsel voor het witwassen van geld en de financiering van terrorisme Persbericht Europese Commissie, 5 februari 2013, Bestrijding van witwassen van geld: nieuwe uitdagingen vergen strengere regels. art.21 antiwitwasreglement Betaling in contanten, vermelding rekeningnummer. 4
hadden uitsluitend betrekking op het betalen in contanten van een hoger dan het toegelaten bedrag of het nietvermelden van het rekeningnummer van de koper. Vermoedelijk had de waakzame vastgoedmakelaar héél wat van deze meldingen door notarissen kunnen vermijden door erop toe te zien dat het rekeningnummer van de koper wel in de verkoopovereenkomst werd opgenomen en dat slechts het toegelaten bedrag in contanten werd betaald. Controle en checklist De controle op de naleving van de antiwitwaswetgeving door de vastgoedmakelaars werd toevertrouwd aan de FOD Economie. De publicatie van het antiwitwasreglement is een voorbode van de opvoering van deze controles. Bij vorige controles in 2012 hanteerden de inspecteurs volgende checklist: - Gegevens van het vastgoedkantoor. - Wie is de antiwitwasverantwoordelijke binnen het kantoor ? - Beschikt kantoor over lijst met atypische verrichtingen die kunnen wijzen op witwassen?20 - Zijn de medewerkers opgeleid tegen het witwassen ? - Werd de vastgoedmakelaar reeds geconfronteerd met witwasgevallen? - Werden er reeds meldingen ingediend bij het CFI ? - Werkwijze in het kader van verkooptransacties met betrekking tot de betaling ? - Beschikt de vastgoedmakelaar over een derdenrekening ? - Int u voorschoten ? Op welke wijze ? (dit wordt getoetst aan de rekeningafschriften) - Op basis van aantal dossiers wordt een controle gevoerd tussen gevraagde prijs, bekomen prijs, voorschot, rekeningnummer van de koper, betalingswijze saldo. - Op basis van deze dossiers gaat de FOD Economie na of én wanneer21 de partijen werden geïdentificeerd.22 - Wordt de informatie aarzelend verstrekt ? Wat als de makelaar deze verplichtingen niet naleeft ? De antiwitwaswet voorziet in de mogelijkheid om specifieke sancties op te leggen bij niet-naleving van de verplichtingen. Vastgoedmakelaars die zich niet aan de regelgeving houden kunnen hiervoor een administratieve geldboete krijgen die kan variëren tussen de 250 euro en 1.250.000 euro. In de BIV-plichtenleer wordt uitdrukkelijk verwezen naar de antiwitwaswetgeving23, hierdoor kan een inbreuk op de antiwitwaswet door de tuchtkamers aanzien worden als een deontologische inbreuk. Slot De vastgoedmakelaar is sinds meer dan 15 jaar onderworpen aan de antiwitwaswet. Het antiwitwasreglement heeft als bedoeling de reeds bestaande verplichtingen ten aanzien van de vastgoedmakelaars in één document te vatten waarbij de bestaande regelgeving wordt verduidelijkt, zoals de omschrijving van de bewijsstukken omtrent de identificatie van de cliënt. Hoewel het merendeel van de verplichtingen reeds bestonden zijn er hier en daar toch wel een aantal nieuwigheden zoals: een cliëntacceptatiebeleid uitschrijven en het opstellen van een jaarverslag. 20
21 22
23
Mogelijke atypische verrichtingen: verrichtingen waarbij de cliënt de intentie heeft in contanten te betalen, verrichtingen waarbij een persoon voor eigen rekening of voor rekening van een derde een onroerend goed koopt dat hij vervolgens snel voor een veel hogere prijs doorverkoopt, … Vond de identificatie plaats vóór uitbrengen bod, vóór de overeenkomst, bij de overeenkomst, helemaal niet. Kopie van de bewijsstukken identiteit, voor natuurlijke personen : identiteitskaart; voor rechtspersonen : statuten van de rechtspersoon (mag de vertegenwoordiger de rechtspersoon binden). Bij commandverklaring of sterkmaking moet ook men eveneens overgaan tot identificatie (mag betrokkene zich in de plaats stellen). art.1, 5de al, 5° BIV-plichtenleer, goedgekeurd bij KB van 27 september 2006 5
