September 2011
WIJKONTWIKKELINGSMAATSCHAPPIJ STATIONSBUURT- OUDE CENTRUM
Voortgangsrapportage oktober 2012
Inhoudsopgave 1. Inleiding .......................................................................................................................................... 2 2. Samenvatting ................................................................................................................................. 4 3. Prioriteitspanden ........................................................................................................................ 7 3.1. Inleiding .......................................................................................................................... 7 3.2. Stille Veerkade 42 en 44 ................................................................................................. 7 3.3. Lange Beestenmarkt 104 – 108 ....................................................................................... 8 3.4. Lange Beestenmarkt 200-206/ Zuidwal 51 en 52 ........................................................... 9 3.5. Prinsegracht 38 .............................................................................................................. 10 3.6. Stationsweg 80 .............................................................................................................. 11 3.7. Zuidwal 1/ Paviljoensgracht 139 ................................................................................... 12 3.8. Zieken 185 t/m 189 ....................................................................................................... 14 3.9. Hofwijckplein 3 en 4 ..................................................................................................... 15 4. Herontwikkelingen en renovaties ...................................................................................... 16 4.1. Inleiding ........................................................................................................................ 16 4.2. Dunne Bierkade 4b/5 ..................................................................................................... 16 4.3. Nieuwe Molstraat 39/41 ................................................................................................ 16 4.4. Zuidwal.......................................................................................................................... 18 4.5. Spinozastraat 48 ............................................................................................................ 19 4.6. Repelaerstraat 84....................................................................................................... 19 4.7. Van Hogendorpstraat 13 – 19 F .................................................................................... 20 4.8. Repelaerstraat 23 ........................................................................................................... 20 4.9. Stationsweg 69 en 75 (Winkelpanden).......................................................................... 21 4.10. Boekhorststraat 101 (Winkelpanden en WOM) .......................................................... 22 5. Onderhoudswerkzaamheden ............................................................................................... 23 5.1. Inleiding ........................................................................................................................ 23 5.2. Uitgevoerde onderhoudsprojecten tot en met oktober 2012 ......................................... 23 5.3. Onderhoudsprojecten in uitvoering of nog gepland ...................................................... 23 6. Aankopen ..................................................................................................................................... 24 6.1. Inleiding ........................................................................................................................ 24 6.2. Aankopen ...................................................................................................................... 24 7. Verkopen ...................................................................................................................................... 27 8. Verhuurbeleid ............................................................................................................................ 28 9. Culturele invulling bedrijfspanden .................................................................................... 29 10. Communicatie .......................................................................................................................... 30
1
1. Inleiding Hierbij hebben wij het genoegen u de “Voortgangsrapportage WOM” van oktober 2012 aan te bieden. In het kader van de organisatorische samenvoeging van de WOM en Winkelpanden Den Haag CV per 1 juli 2011 zijn in deze voortgangsrapportage ook de projecten van Winkelpanden Den Haag CV in de Stationsbuurt en het Oude Centrum opgenomen. Winkelpanden Den Haag CV is in de Stationsbuurt actief met twee projecten en in het Oude Centrum met één project. De WOM is verder gegaan met de uitvoering en ontwikkeling van de projecten die ook in de voorgangsrapportage van oktober 2010 zijn genoemd. Zo zijn de woningen aan de Stille Veerkade 42 en 44 in de zomer van 2011 opgeleverd. De casco werkzaamheden aan de Van Hogendorpstraat 1 zijn in het voorjaar van 2011 afgerond en op 11 oktober 2011 heeft wethouder Norder de eerste paal geslagen voor het appartementencomplex op het Zieken 185 tot en met 189. De werkzaamheden aan dit appartementencomplex zijn voorspoedig verlopen en het complex is in augustus 2012 opgeleverd. Voor het complex op de hoek van de Zuidwal – Paviljoensgracht is door de WOM een nieuwe omgevingsvergunning aangevraagd. Dat was nodig omdat tijdens sloopwerkzaamheden bleek dat het pand zo slecht was, dat renovatie niet mogelijk was. Op 18 juli 2012 heeft de gemeente Den Haag een nieuwe omgevingsvergunning verleend en op 14 september 2012 heeft wethouder Norder de eerste paal voor het complex geslagen. Ook is de omgevingsvergunning aangevraagd voor nieuwbouw op de hoek Hoefkade / Wolter Beekstraat. Voor dit project is de start van werkzaamheden voorzien in het eerste kwartaal van 2013. Voor de Stationsweg 80 is een nieuwe omgevingsvergunning verstrekt en in september 2012 is de WOM gestart met de herontwikkeling van dit voormalig hotel tot detailhandelsruimte met daarboven woningen. Daarnaast zijn er een aantal kleinere projecten opgeleverd die verderop in deze voortgangsrapportage besproken worden Voor de overige niet-prioriteitspanden zijn de werkzaamheden in het kader van het Meerjaren Onderhoudsprogramma afgerond. Het meest in het oog springende onderhoudsproject dat is afgerond is de Van Hogendorpstraat 13 tot en met 19 F (21 appartementen). In de eerste helft van 2011 zijn de cascowerkzaamheden uitgevoerd. Zo zijn alle woningen onder andere voorzien van nieuwe kozijnen met dubbel glas, zijn de gevels gereinigd en de balkons hersteld. Eind 2011 zijn in alle woningen individuele CV’s geplaatst en begin 2012 is gestart met interne grootonderhoudswerkzaamheden. Alle standleidingen zijn vervangen en veel appartementen zijn voorzien van nieuwe keukens. Daarnaast is al het asbest uit het complex verwijderd. Verder zijn zowel de WOM als Winkelpanden in de afgelopen periode zeer actief geweest in het beëindigen van illegale onderverhuur, illegale kamerverhuur of het beëindigen van verhuringen die overlast geven. In 2011 heeft de WOM zes panden verkocht. Spui 237 is verkocht aan een particuliere ontwikkelaar die een aantal appartementen zal realiseren in het pand. De Huijgensstraat 1 C en 1 D zijn verkocht aan de huurder van 1 C en de geheel gerenoveerde Stille Veerkade 40 is verkocht aan een huurder van een andere woning van de WOM. De eveneens geheel gerenoveerde Stille Veerkade 14 is verkocht aan een ondernemer uit het Oude Centrum.
2
Tenslotte is de Zuidwal 7a verkocht aan de eigenaren van het erboven gelegen pand. In 2012 hebben tot en met oktober 2012 nog geen verkopen plaatsgevonden. In augustus 2011 heeft de WOM de grondreserveringsovereenkomst getekend voor de koop van de Hoefkade 316 tot en met 320. Deze panden zijn door de gemeente Den Haag teruggekregen van een ontwikkelaar en in overleg met de gemeente Den Haag zal de WOM nieuwbouw op deze locatie gaan realiseren. Zoals hierboven aangegeven is de omgevingsvergunning hiervoor reeds verleend. In deze rapportage zal nader ingegaan worden op de voortgang van de werkzaamheden door de WOM en Winkelpanden in 2011 en 2012. Allereerst zal in een aantal tabellen een samenvatting gegeven worden van de activiteiten van de WOM en Winkelpanden in deze periode.
3
2. Samenvatting Opgeleverde Prioriteitspanden/Aandachtspanden en Overige Projecten tot en met oktober 2012 Adres
Toekomstige functie
Activiteiten tot en met oktober 2012
Opleveringsdatum
Hofwijckplein 1 en 2 Kranestraat 94 Stationsweg 133 g/h/j Paviljoensgracht 18
Wonen Bedrijfsruimte/wonen Wonen Activiteitenruimte en kantoor Bedrijfsruimte/wonen Wonen Garage Bedrijfsruimte/wonen Humanity House Wonen Wonen Wonen Wonen Wonen Wonen Wonen Wonen Woningen
Werkzaamheden gereed Werkzaamheden gereed Werkzaamheden gereed Werkzaamheden gereed
April 2009 2009 Februari 2010 Maart 2010
Werkzaamheden gereed Werkzaamheden gereed Werkzaamheden gereed Werkzaamheden gereed Werkzaamheden gereed Werkzaamheden gereed Werkzaamheden gereed Werkzaamheden gereed Werkzaamheden gereed Werkzaamheden gereed Werkzaamheden gereed Werkzaamheden gereed Werkzaamheden gereed Werkzaamheden gereed
Mei 2010 Mei 2010 2010 2010 Juni 2010 Januari 2011 Mei 2011 Mei 2011 Juli 2011 November 2011 December 2011 Mei 2012 Augustus 2012 2e kwartaal 2012
Stille Veerkade 14/14A Stille Veerkade 16 Bierkade 19 Bierkade 6 Prinsegracht 8/ Boekhorststraat 13 B Hofwijckplein 3-4 Van Hogendorpstraat 1, 1a, 1b Repelaerstraat 84 Stille Veerkade 42 – 44 Nieuwe Molstraat 39-41 Zuidwal 15, 16 en 17 Spinozastraat 48 Zieken 187 t/m 195 Van Hogendorpstraat 13 t/m 19F
4
Lopende werkzaamheden Prioriteitspanden/Aandachtspanden Adres L Beestenmarkt 104 – 108
Toekomstige functie Muziekpodium of Wonen en werken
L Beestenmarkt 200-206/ Zuidwal 51/52
Wonen
Prinsegracht 38
Wonen
Stationsweg 80
Bedrijfsruimte/wonen
Zuidwal 1/ Paviljoensgracht 139
Wonen 4 appartementen
Activiteiten tot en met oktober 2012 Verkoop van panden aan de gebruiker door de gemeente Den Haag is afgeketst. WOM laat haalbaarheidsonderzoek uitvoeren door architect. Er is overleg geweest met bewoners van de panden. Er heeft nieuw onderzoek plaatsgevonden naar de technische staat van het pand. Dat heeft niet geleid tot veranderende inzichten. De WOM start op korte termijn met planontwikkeling voor sloop / nieuwbouw WOM heeft een studie gedaan naar realisatie van meerdere appartementen in het pand. Uiteindelijk heeft een particuliere ontwikkelaar aangegeven het pand te willen aankopen en te herontwikkelen. Verwachte verkoopdatum is vierde kwartaal 2012 Omgevingsvergunning verstrekt. Start bouw derde kwartaal 2012 Bouw appartementencomplex gestart op 14 september 2012.
Opleveringsdatum December 2014
Activiteiten tot en met oktober 2012 Huurovereenkomst ontbonden. Nieuwe planontwikkeling voor bedrijfsruimte plus woningen. Omgevingsvergunning wordt aangevraagd Sloopvergunning 10 juni 2011 afgegeven. Sloopwerkzaamheden september 2011 afgerond. In verband met de slechte staat van het pand vindt een nieuw haalbaarheidsonderzoek plaats.
Opleveringsdatum
December 2014
4e kwartaal 2012
Medio 2013 2e kwartaal 2013
Lopende werkzaamheden Overige Projecten Adres Dunne Bierkade 4b/5 Boekhorststraat 101 Herderinnestraat 16
Toekomstige functie Horeca en wonen Bedrijfsruimte/Wonen wonen
5
2014 2e kwartaal 2013 2013
Adres Repelaerstraat 23
Toekomstige functie Wonen
Stationsweg 69 (Winkelpanden)
Winkel en woningen
Stationsweg 75 (Winkelpanden)
Winkel en woningen
Boekhorststraat 101 (Winkelpanden)
Winkel en woningen
Activiteiten tot en met oktober 2012 De renovatiewerkzaamheden zijn in augustus 2012 gestart. De renovatiewerkzaamheden zijn in oktober 2011 gestart. De renovatiewerkzaamheden zijn in oktober 2011 gestart Er is onderzoek gedaan naar de fundering van het pand. De omgevingsvergunningaanvraag is ingediend.
Opleveringsdatum 4e kwartaal 2012 4e kwartaal 2012 4e kwartaal 2012 Medio 2013
Aankopen Adres
Toekomstige functie
Activiteiten tot en met oktober 2012
Opleveringsdatum
Wagenstraat 123/125
Bedrijfsruimte/wonen
juni 2012
Hoefkade 316-320
Wonen
Paviljoensgracht 64-66
Wonen
Aangekocht december 2010 Sloopvergunning juni 2011 verstrekt Start sloop en bouwwerkzaamheden november 2011 Werkzaamheden afgerond in juni 2012 Grondreserveringsovereenkomst getekend Omgevingsvergunning verstrekt in september 2012. Start bouw 1e kwartaal 2013 Er wordt met de gemeente Den Haag gesproken over aankoop van het pand. De WOM wil het pand verbouwen tot vier woningen
4e kwartaal 2013
Verkochte panden Adres Spui 237 Zuidwal 7A Stille Veerkade 14 Stille Veerkade 40 Huijgensstraat 1c en 1d
Toekomstige functie Wonen Wonen Wonen Wonen Wonen
Activiteiten tot en met oktober 2012 Verkocht Verkocht Verkocht Verkocht Verkocht
6
Opleveringsdatum 29 november 2011 17 oktober 2011 Februari 2011 15 december 2011 10 januari 2012
3. Prioriteitspanden 3.1. Inleiding In 2007 zijn door de gemeente Den Haag twintig objecten aangegeven die de WOM met prioriteit zou moeten gaan aanpakken (Onrendabel investeringsprogramma 2007 WOM, RIS 155279). De ingrepen variëren van bestemmingswijziging tot en met sloop/nieuwbouw. In dit hoofdstuk zal per project nader ingegaan worden op de ontwikkelingen in 2011 en 2012. Er zal in deze voortgangsrapportage niet meer ingegaan worden op de reeds voor 2011 opgeleverde projecten.
3.2. Stille Veerkade 42 en 44 Fase: Werkzaamheden afgerond Oplevering: juli 2011 In september 2010 is gestart met de renovatiewerkzaamheden en verbouw van de panden Stille Veerkade 40 tot en met 44 tot eengezinswoningen. In juli 2011 zijn de werkzaamheden afgerond. In augustus 2011 is gestart met de werkzaamheden aan nummer 46 dat gebruikt is als kantoor en opslagruimte tijdens de verbouwing van de andere panden. De werkzaamheden aan nummer 46 zijn in september 2011 afgerond. De Stille Veerkade 40 is verkocht aan een huurder van een woning van de WOM. De overige panden staan op dit moment nog te koop.
Stille Veerkade 40 – 46 na renovatie
7
3.3. Lange Beestenmarkt 104 – 108 Fase: Planontwikkeling Start bouw: 1e kwartaal 2014 Het gaat hierbij om twee panden, beide bestaande uit bedrijfsruimte op de begane grond en wonen daarboven. Sinds 2008 heeft overleg plaatsgevonden tussen de WOM, de diensten DSO en OCW van de gemeente Den Haag en de bruikleners (De Regentenkamer/ De Kombinatie) over de renovatie van de panden en het toekomstige gebruik. De Regentenkamer is in augustus 2010 verhuisd naar een voormalige kerk aan de Noordwest Buitensingel. Vanaf augustus 2010 vinden er gesprekken plaats tussen de dienst DSO en “De Kombinatie” over verkoop van de panden aan “De Kombinatie”. In juli 2011 is er een uitgifte overeenkomst met opschortende werking getekend tussen de gemeente Den Haag en “De Kombinatie”. Uiteindelijk is in het 2e kwartaal van 2012 de uitgifteovereenkomst ontbonden. De WOM heeft in juni 2012 opdracht geven aan een architect voor het maken van een haalbaarheidsstudie waarbij een afweging gemaakt zal worden tussen sloop/nieuwbouw of renovatie. De haalbaarheidsstudie zal gereed zijn in december 2012.
Lange Beestenmarkt 104-106
Lange Beestenmarkt 108
8
3.4. Lange Beestenmarkt 200-206/ Zuidwal 51 en 52 Fase: haalbaarheid Start bouw: 1e kwartaal 2014 Het betreft een drietal panden op de hoek van de Lange Beestenmarkt en de Zuidwal. Deze panden zijn op dit moment in bruikleen gegeven en één pand is gekraakt. Er hebben gesprekken plaats gevonden tussen de WOM en de bruikleners over de herontwikkelingsmogelijkheden van de panden. Er is door de WOM opdracht gegeven aan een technisch bureau om een rapportage van de technische staat waarin de panden zich bevinden te actualiseren. Daarnaast is aan een ingenieursbureau opdracht gegeven om de fundering van de panden te onderzoeken. De conclusie van beide onderzoeken was dat de conditie van de panden zeer slecht was en dat de eventuele renovatiekosten aanmerkelijk hoger zouden zijn dan de kosten van sloop / nieuwbouw. Dit is besproken met de bewoners, waarna in mei 2012 de bewoners op de hoogte zijn gesteld van het voornemen van de WOM om de hoek te herontwikkelen door middel van (gedeeltelijke) sloop en (gedeeltelijke) nieuwbouw. De WOM werkt nu aan een programma van eisen voor de toekomstige nieuwbouw. Op basis van dit programma van eisen zal een architectenselectie plaatsvinden. Er bestaat echter nog onduidelijkheid over het juridisch eigendom van een gedeelte van het perceel. Voordat het programma van eisen definitief gemaakt kan worden moet hierover duidelijkheid bestaan. De verwachting is dat eind 2012 de opdrachten aan de architecten verstrekt kunnen worden.
Lange Beestenmarkt 200-206/ Zuidwal 51 en 52
9
3.5. Prinsegracht 38 Fase: gedeeltelijk uitgevoerd. Overleg over verkoop van het pand. Dit pand is een gemeentelijk monument van vóór 1850. De huidige bestemming van het pand is kantoor. Begin 2009 heeft de WOM de voorgevel van het pand opgeknapt. De WOM heeft in 2010 een bouwvergunning gekregen voor renovatie van het pand. De bestemming kantoor zou daarbij gehandhaafd blijven. Gezien de marktomstandigheden voor kantoorruimte en het verzet vanuit de buurt tegen de herontwikkeling van kantoorruimte heeft de WOM een studie laten uitvoeren naar de mogelijkheid om het pand te verbouwen tot appartementen. Daarnaast is er tevens gesproken met particuliere ontwikkelaars over verkoop van het pand. Dit heeft ertoe geleid dat er een principe akkoord is over verkoop van het pand aan een particuliere ontwikkelaar die zeer veel ervaring heeft met het herontwikkelen en verbouwen van (rijks) monumenten.
Prinsegracht 38
10
3.6. Stationsweg 80 Fase: Start bouw Start bouw: derde kwartaal 2012 Dit pand is een voormalig hotel en dient van binnen en buiten ingrijpend gerenoveerd te worden. De WOM heeft een omgevingsvergunning aangevraagd voor de realisatie van bedrijfsruimte op de begane grond met daarboven twee appartementen. De omgevingsvergunning is eind 2011 verstrekt. De bouwwerkzaamheden zijn in het derde kwartaal van 2012 gestart. Het is de verwachting dat de werkzaamheden in het tweede kwartaal van 2013 afgerond zullen worden.
. Stationsweg 80 huidige situatie
Stationsweg 80 Toekomstige situatie (artist impressie)
11
3.7. Zuidwal 1/ Paviljoensgracht 139 Fase: in uitvoering Sloopwerkzaamheden zijn in juli 2011 afgerond Start bouw: 14 september 2012 De WOM heeft op 18 december 2009 een renovatie vergunning aangevraagd bij de gemeente Den Haag. Op 11 juli 2010 heeft de gemeente Den Haag de renovatie vergunning afgegeven. In mei 2011 is gestart met de sloopwerkzaamheden in het kader van de renovatievergunning. Al snel na de start van de sloopwerkzaamheden bleek de staat van de panden slechter dan vooraf door de constructeur ingeschat. Doordat er vele malen overleg heeft plaatsgevonden tussen het sloopbedrijf, de WOM en de constructeur over de voortgang van de sloopwerkzaamheden zijn deze werkzaamheden aanzienlijk uitgelopen. Eind juni 2011 was, conform de sloopvergunning, het casco van de panden en de fundering van de panden blootgelegd. Hierdoor kon de constructeur een goed beeld krijgen van de daadwerkelijke staat van de panden. De constructeur heeft hierop de WOM geadviseerd om alle opstallen alsnog te verwijderen. Naar aanleiding van dit advies heeft de WOM een tweede constructeur gevraagd om ook een advies uit te brengen over de constructieve staat van de panden. Deze constructeur adviseerde de WOM om alle opstallen zo snel mogelijk te verwijderen in verband met het instortingsgevaar. Hierop is in overleg met de dienst DSO besloten om begin juli 2011 alle opstallen tot aan het maaiveld te slopen. In het najaar van 2011 heeft nieuw funderingsonderzoek plaatsgevonden, zijn nieuwe funderingsberekeningen en constructieberekeningen opgesteld. Er is opnieuw onderhandeld met de aannemer, aangezien het pand opnieuw opgebouwd moet worden in plaats van een grootscheepse renovatie. De afdeling archeologie van de gemeente Den Haag heeft historisch onderzoek naar de locatie gedaan en heeft in januari 2012 een archeologisch bodemonderzoek uitgevoerd. In maart 2012 heeft de WOM op basis van alle nieuwe onderzoeken een nieuwe omgevingsvergunning aangevraagd. Op 14 september 2012 heeft wethouder Marnix Norder de eerste paal geslagen voor de nieuwbouw.
Artist Impressie Zuidwal 1/ Paviljoensgracht 139
12
Interieurimpressie na renovatie Zuidwal/ Paviljoensgracht.
Stand van zaken oktober 2012, hoek Zuidwal 1/ Paviljoensgracht 139
13
3.8. Zieken 185 t/m 189 Fase: in uitvoering Start bouw: 11 oktober 2011 Oplevering: augustus 2012 De WOM is in maart 2011 gestart met de sloop van de opstallen van het Zieken 185 tot en met 189. Daarnaast is in opdracht van de WOM de grond gesaneerd. Op 27 juni 2011 heeft de WOM de bouwvergunning ontvangen voor de realisatie van vijf appartementen. Op 11 oktober 2011 heeft wethouder Norder de eerste paal geslagen voor het appartementencomplex. De werkzaamheden aan het complex zijn in augustus 2012 afgerond.
Zieken 185-189 artist impression
Nieuwbouw Zieken 185-189 14
3.9. Hofwijckplein 3 en 4 Fase: uitgevoerd Oplevering: januari 2011 Hofwijckplein 3, 3A en 4 zijn zowel van binnen als van buiten ingrijpend gerenoveerd. Hofwijckplein 3 en 3A zijn door de WOM in 2009 en 2010 aangekocht. Begin 2010 zijn opnames van de panden gedaan, werkomschrijvingen gemaakt en zijn offertes voor de werkzaamheden opgevraagd. Hofwijckplein 4 is verhuurd en de huurder kan tijdens de verbouwing in het huis blijven wonen. De werkzaamheden zijn in september 2010 gestart en de woningen zijn in januari 2011 opgeleverd.
Hofwijckplein 3 en 4
15
4. Herontwikkelingen en renovaties 4.1. Inleiding Vanaf de oprichting van de WOM hebben zich ontwikkelingen voorgedaan, die ertoe hebben geleid dat de WOM, naast de prioriteitspanden, ook andere herontwikkelingen of renovaties met spoed heeft opgepakt. Dat kan zijn omdat panden leeg zijn komen te staan en ook in slechte staat verkeerden of omdat panden zijn aangekocht door de WOM en nu herontwikkeld worden. In dit hoofdstuk zullen we ingaan op deze panden.
4.2. Dunne Bierkade 4b/5 Fase: Haalbaarheidsfase Start bouw: 2013 Het gaat hier om een garage direct gelegen aan de Dunne Bierkade en een achterliggend koffiehuis. In 2009 is het garagepand leeg komen te staan. Eind 2011 is het koffiehuis op last van de burgemeester voor een half jaar gesloten vanwege illegale gokactiviteiten. Per 31 december 2011 heeft de huurder de huurovereenkomst opgezegd. In november 2010 heeft de WOM een beginselaanvraag ingediend bij de gemeente Den Haag voor realisatie van een horecaruimte met vijf appartementen. De Dunne Bierkade is een rijks beschermd stadsgezicht, waardoor ook de Rijksmonumentenzorg een advies moet geven over de bouwplannen. De beginselaanvraag is in juni 2011 afgewezen omdat voor de Rijksmonumentenzorg de kapconstructie en de massa van de achterbouw niet acceptabel was. De WOM werkt nu aan een plan voor de realisatie van bedrijfsruimte op de begane grond met daarboven 2 of 3 appartementen.
Huidige situatie Dunne Bierkade 4b/5
4.3. Nieuwe Molstraat 39/41
16
Fase: Afgerond Start bouw: februari 2011 Oplevering: november 2011 De Nieuwe Molstraat 39/41 is een woning bestaande uit drie lagen. Er was sprake van illegale kamerverhuur waar in 2009 een einde aan is gemaakt. De WOM heeft een bouwvergunning aangevraagd om het pand te verbouwen tot twee appartementen voor starters. In juli 2010 is de bouwvergunning door de gemeente Den Haag verstrekt. De werkzaamheden zijn in november 2011 afgerond. De woningen worden verhuurd.
Nieuwe Molstraat 39/41
17
4.4. Zuidwal Fase: Uitgevoerd Start bouw: maart 2011 Oplevering december 2011 De Zuidwal 15, 16 en 17 bestaat uit een drietal bedrijfsruimtes met daarboven woningen. In het verleden was in de bedrijfsruimte van nummer 17 een koffieshop gevestigd. In het laatste bestemmingsplan is opgenomen dat op dit gedeelte van de Zuidwal alleen nog wonen is toegestaan op de begane grond. De begane grond van de Zuidwal 15 en 16 is verhuurd als horecagelegenheid. De WOM heeft de bedrijfsruimte op nummer 17 verbouwd tot woning. De bovenwoning van nummer 16 is gerenoveerd en de daken van alle drie panden zijn vernieuwd. Tijdens de werkzaamheden bleek de bovenwoning van nummer 17 illegaal onderverhuurd te zijn. De huurovereenkomst is daarop ontbonden. De WOM heeft intern sloopwerkzaamheden laten uitvoeren. Het is de bedoeling om van de bovenwoning weer een eengezinswoning te maken. Er is een bestek voor de werkzaamheden in de bovenwoning gemaakt. De werkzaamheden zijn in oktober 2012 gegunt aan het leerwerkbedrijf LBH. Zij zullen het pand met jongeren zonder opleiding, gaan opknappen. In oktober 2012 zijn de werkzaamheden aan de bovenwoning gestart. In het tweede kwartaal van 2013 zullen alle werkzaamheden afgerond zijn.
Zuidwal 15, 16 en 17
18
4.5. Spinozastraat 48 Fase: Uitgevoerd Start bouw: september 2011 Oplevering: tweede kwartaal 2012 De Spinozastraat 48 is een winkel geweest. In het laatste bestemmingsplan is alleen wonen toegestaan op de begane grond. De WOM heeft in april 2011 voor de Spinozastraat 48 een bouwvergunning gekregen om het pand te verbouwen tot woning. In eerste instantie is opdracht gegeven om de interne afwerking in het pand te slopen, zodat het casco zichtbaar wordt. Op basis daarvan is een bestek geschreven en een aanbesteding gehouden. In september 2011 is gestart met de renovatie en verbouwing van het pand tot woning. In mei 2012 is de woning opgeleverd.
Spinozastraat 48
4.6. Repelaerstraat 84 Fase: uitgevoerd Start bouw: mei 2011 De Repelaerstraat 84 was een koffieshop. In het laatste bestemmingsplan is alleen wonen toegestaan op de begane grond. De WOM heeft in juli 2010 voor de Repelaerstraat een bouwvergunning gekregen om het pand te verbouwen tot woning. In mei 2011 is de woning opgeleverd.
Repelaerstraat 84 19
4.7. Van Hogendorpstraat 13 – 19 F Fase: Uitvoering Start bouw: maart 2011 Oplevering cascowerkzaamheden: augustus 2011 Oplevering interne werkzaamheden: mei 2012 In maart 2011 is door de WOM gestart met de casco werkzaamheden aan het complex. Zo zijn onder andere alle woningen voorzien van dubbel glas, zijn de gevels gereinigd en is alles geverfd. In oktober 2011 is gestart met de vervanging van de blokverwarming door individuele CV’s. Begin 2012 zijn, waar nodig, de keukens, badkamers en toiletten vervangen en ook alle standleidingen zijn vervangen. In mei 2012 zijn alle werkzaamheden afgerond.
Van Hogendorpstraat 3 -19F
4.8. Repelaerstraat 23 Fase: aanbesteding Start bouw: tweede kwartaal 2012 Oplevering: vierde kwartaal 2012 De Repelaerstraat 23 is een begane grond woning. Eind 2011 is deze woning leeg gekomen. De laatste huurder heeft waarschijnlijk getracht een hennepkwekerij in de woning op te zetten. Nagenoeg alle binnenmuren zijn uit de woning verwijderd en ook de badkamer en keuken zijn uit de woning gesloopt. De WOM heeft in augustus 2012 de herstelwerkzaamheden gegund aan het leerwerkbedrijf LBH. Het pand zal tevens ook gesplitst gaan worden zodat het na de werkzaamheden eventueel verkocht kan worden.
20
4.9. Stationsweg 69 en 75 (Winkelpanden) Fase: uitvoering werkzaamheden Start bouw: oktober 2011 Oplevering: derde kwartaal 2012 De Stationsweg 69 en 75 bestaan uit winkelruimtes op de begane grond met daarboven woningen. In 2010 heeft Winkelpanden funderingsherstel uitgevoerd bij deze panden. Beide panden zijn extern volledig gerenoveerd. De begane grond van beide panden is verbouwd tot winkelruimte. De bovenwoning van nummer 69 wordt verbouwd tot twee appartementen en de studentenwoningen op nummer 75a zijn reeds in 2010 opgeknapt en zijn allemaal verhuurd.
Artist impression Stationsweg 75
Artist impression Stationsweg 69
Bouwbord Stationsweg 75
21
4.10. Boekhorststraat 101 (Winkelpanden en WOM) Fase: Aanvragen omgevingsvergunning Start bouw: tweede kwartaal 2013 Oplevering: 2013 De Boekhorstraat 101 is gedeeltelijk eigendom van de WOM en gedeeltelijk eigendom van Winkelpanden. Het pand bestaat uit een winkel met daarboven twee woningen. Aan de achterzijde van het pand is sprake van funderingsproblemen. Aan de voorzijde is de gevel in het verleden lelijk gerenoveerd met kunststof kozijnen. De bovenste etagewoning moet bovendien ingrijpend gerenoveerd worden om weer verhuurbaar te zijn. Een architect heeft tekeningen opgesteld van de nieuwe gevel en een nieuwe indeling van de bovenste etagewoning. Een constructiebureau heeft een rapport gemaakt voor het funderingsherstel. In het vierde kwartaal van 2012 zal de omgevingsvergunning aangevraagd worden.
Boekhorststraat 101
22
5. Onderhoudswerkzaamheden 5.1. Inleiding Op 1 juli 2008 zijn er door Staedion, de gemeente Den Haag en Stedelijk Belang 305 verhuurbare eenheden ingebracht in de WOM. Bij een groot aantal panden heeft langere tijd onvoldoende onderhoud plaatsgevonden. Sinds 1 juli 2008 heeft de WOM het onderhoud opgepakt. Intussen zijn nagenoeg alle panden waarbij achterstallig onderhoud is geconstateerd opgeknapt of zijn de werkzaamheden in uitvoering. Hieronder volgt een overzicht van de overige panden waaraan in 2011en 2012 is gewerkt in het kader van het wegwerken van achterstallig onderhoud.
5.2. Uitgevoerde onderhoudsprojecten tot en met oktober 2012 Adres Oranjeplein 60/61 Kranestraat 59 Repelaerstraat 25 en 27 Paviljoensgracht 131/Doubletstraat 2 Paviljoensgracht 60 Kranestraat 110/Bierkade 6 Bierstraat 32, 34, 36 Stille Veerkade 30 (achter) Repelaerstraat 26 Repelaerstraat 45 Stille Veerkade 31 Paviljoensgracht 28 Van Hogendorpstraat 13 t/m 19F
Werkzaamheden Schilderwerk en pleisterwerk Intern en extern schilderwerk, binnendeuren vervangen, herstel pleisterwerk en gesausd Intern gehele renovatie. Extern schilderwerk Intern gehele renovatie bovenwoning. Extern schilderwerk en nieuw pleisterwerk. Herstel pleisterwerk en geschilderd Schilderwerk, herstel kozijnen Herstel pleisterwerk en houtwerk en geheel geschilderd Achterstallig onderhoud schuur (oude paardenstal) Externe onderhoudswerkzaamheden via VVE Externe onderhoudswerkzaamheden Interne en externe werkzaamheden Schilderwerk en vernieuwen dak Casco renovatie en vervanging keukens, badkamers en toiletten (zie ook onder 4.7)
5.3. Onderhoudsprojecten in uitvoering of nog gepland Na het beëindigen van de werkzaamheden aan de Van Hogendorpstraat 13 tot en met 19 F zijn alle werkzaamheden in het kader van het wegwerken van het achterstallig onderhoud afgerond. Vanaf begin 2012 heeft de WOM ook het onderhoud in het kader van het reguliere planmatige onderhoud opgepakt. Hiervoor is een aparte meerjarenonderhoudsplanning tot en met 2017 opgesteld. Dit moet er toe leiden dat de WOM panden ook in de toekomst een positieve bijdrage blijven leveren aan de uitstraling van de Stationsbuurt en het Oude Centrum.
23
6. Aankopen 6.1. Inleiding Aan- en verkoop van panden wordt in het Businessplan expliciet genoemd als instrumenten van de WOM om te komen tot verbetering van de leefbaarheid en veiligheid in de Stationsbuurt en het Oude Centrum. Zowel het verwerven en daarna exploiteren van vastgoed als ook het verwerven met als doel herontwikkeling is opgenomen in het Businessplan als subdoelstellingen van de WOM. Hieronder zal aangegeven worden welke panden de WOM reeds gekocht heeft en welke panden de WOM wil gaan kopen.
6.2. Aankopen Wagenstraat 123/125 Het pand bestaat uit een winkel op de begane grond met daarboven appartementen. De WOM heeft het pand gekocht van Woningbeheer. In samenspraak met Stroom worden twee ateliers gecreëerd in het pand. Stroom verstrekt een subsidie voor de verbouwing. Met Stroom is afgesproken dat Stroom de huurders voor de ateliers levert en dat de WOM de ateliers de eerste tien jaar verhuurt voor een gereduceerde huurprijs. Eén atelier is in het eerste kwartaal van 2012 opgeleverd en het andere atelier in het tweede kwartaal van 2012.
Wagenstraat 123 en 125
24
Hoefkade 316-320 Dit betreft twee panden die eigendom zijn van de gemeente Den Haag. De panden waren door de gemeente verkocht aan een projectontwikkelaar die de panden heeft teruggeleverd aan de gemeente Den Haag. De WOM heeft overeenstemming bereikt met de gemeente over de voorwaarden waaronder de WOM de Hoefkade 316 – 320 zal herontwikkelen. De gemeente heeft de bestaande opstallen gesloopt en levert de bouwrijpe grond aan de WOM. De grondreserveringsovereenkomst is reeds door de WOM en de gemeente Den Haag ondertekend. De WOM zal op deze locatie 11 studenteneenheden realiseren, waarvan 2 woningen voor minder valide studenten. De nieuwbouw lijkt in grote lijnen op hetgeen er in het verleden stond. De WOM heeft in maart 2012 de omgevingsvergunning ingediend bij de gemeente Den Haag. De sloopwerkzaamheden zijn in het tweede kwartaal van 2012 uitgevoerd. De bodemsanering heeft in het derde kwartaal van 2012 plaatsgevonden. De notariële overdracht van de bouwrijpe grond zal plaatsvinden in het vierde kwartaal van 2012. De WOM heeft in september 2012 de aanbesteding gestart en in het vierde kwartaal zal de keuze voor de aannemer gemaakt worden waarna in het eerste kwartaal van 2013 gestart zal worden met de bouwwerkzaamheden.
Artist impression toekomstige nieuwbouw Hoefkade 316-320
Huidige situatie Hoekade 316 - 320
25
Paviljoensgracht 64 en 66 De WOM is in overleg met de gemeente over de aankoop van de Paviljoensgracht 64 en 66. Dit betreft een horecaruimte op de begane grond, met daarboven twee woningen. In het laatste bestemmingsplan is opgenomen dat horeca niet langer toegestaan is op de begane grond. De WOM wil de na de verwerving vier appartementen in het pand realiseren.
Paviljoensgracht 64 en 66
26
7. Verkopen Huijgensstraat 1c en 1d De huurder van een woning aan de Huijgensstraat heeft zijn woning gekocht. Aangezien het een klein appartement is heeft deze huurder ook de etage erboven gekocht dat op dit moment nog verhuurd wordt. De koper wil te zijner tijd de twee woningen samenvoegen.
Huijgensstraat 1a t/m 1d Spui 237 Spui 237 is verkocht aan een particuliere ontwikkelaar die in het pand meerdere appartementen wil gaan realiseren. In de statuten van de WOM staat expliciet omschreven dat de WOM alleen daar optreedt waar particuliere initiatieven uitblijven. Verkoop van het pand aan een particulier ontwikkelaar past dus zeer goed binnen de doelstellingen van de WOM. Stille Veerkade 40 De Stille Veerkade 40 is in 2011 ingrijpend gerenoveerd en verbouwd tot eengezinswoning met tuin. De woning is verkocht aan een huurder van de WOM. Zuidwal 7a De Zuidwal 7a is een bedrijfsruimte. Het laatste bestemmingsplan geeft aan dat de begane grond op de Zuidwal ook een woonbestemming dient te krijgen. Het was onmogelijk voor de WOM om op de begane grond een woning te realiseren. De bovenburen van de Zuidwal 7 bleken echter interesse te hebben om de begane grond bij hun woning te betrekken. De begane grond is verkocht aan de bewoners van de bovenwoning onder de voorwaarde dat zij op korte termijn beginnen met het renoveren van de begane grond. Doen zij dit niet, dan treedt een boeteclausule in werking. Stille Veerkade 14 De Stille Veerkade 14 is door de WOM verbouwd tot een woon-werkwoning. Het pand is begin 2011 verkocht aan een ondernemer uit het Oude Centrum die er is gaan wonen.
27
8. Verhuurbeleid De WOM en Winkelpanden hebben doelstellingen die nauw op elkaar aansluiten. Is de doelstelling van de WOM “de leefbaarheid en veiligheid van de Stationsbuurt en het Oude Centrum te verbeteren”, De doelstelling van Winkelpanden Den Haag is “het verhogen van de kwaliteit en aantrekkingskracht van Haagse winkelgebieden” en “het bevorderen van de gewenste branchering en bestemming van Haagse winkelgebieden”. Beide CV’s trachten dit te doen door zeer zorgvuldig te zijn bij verhuringen van winkels, bedrijfsruimtes en woningen. Huurders van winkels en bedrijfsruimtes dienen onder andere een uitgebreid businessplan te overleggen en in veel gevallen wordt eerst een zogenaamd 23 maanden contract afgesloten, zodat ook gekeken kan worden of de huurder bepaalde afspraken na komt. Mocht blijken dat de invulling van de bedrijfsruimte of winkelruimte niet conform de afspraken nagekomen wordt, kan de huurovereenkomst relatief eenvoudig beëindigd worden na 23 maanden. Ook bij de verhuur van woningen wordt zorgvuldig gekeken naar de aangeleverde stukken, zoals salarisstrook, huurdersverklaring, legitimatiebewijs, inschrijving gba. Toch kan nooit helemaal uitgesloten worden dat huurders onacceptabele activiteiten ontplooien in de gehuurde panden. Voorbeelden hiervan zijn illegale onderverhuur, hennepteelt of anderszins overlast veroorzakende activiteiten. Winkelpanden en WOM nemen in de huurcontracten artikelen op die illegale en/of overlast gevende activiteiten aanmerken als redenen om de huurovereenkomst buitengerechtelijk te kunnen ontbinden. De artikelen in de huurovereenkomsten maken het gemakkelijker om bij de rechter een vonnis tot ontruiming van het gehuurde te krijgen. In 2011 en 2012 hebben Winkelpanden en WOM zes huurovereenkomsten beëindigd vanwege illegale of overlast gevende activiteiten. Overigens betreft het in alle gevallen huurders die de panden al huurden voordat Winkelpanden of WOM eigenaar werden. Adres Kraijenhoffstraat 10 Stationsplein 5 Van Limburg Stirumstraat 17 b Zuidwal 17a Dunne Bierkade 4b Hoefkade 35
Reden huur beëindiging Sluiting op last van de burgemeester i.v.m. overlast en illegale wapenbezit Sluiting op last van de burgemeester i.v.m. overlast Illegale onderhuur Illegale onderhuur en kamerverhuur Sluiting op last van de burgemeester i.v.m. illegaal gokken Beëindiging i.v.m. huurachterstand, bedreigingen en drugshandel
28
CV Winkelpanden CV Winkelpanden CV WOM CV WOM CV WOM CV Winkelpanden CV
9. Culturele invulling bedrijfspanden In het businessplan van de WOM is opgenomen dat de WOM zich naast het simuleren van de economische bedrijvigheid ook dient te richten op het stimuleren van de creatieve sector in de Stationsbuurt – Oude Centrum. De Stationsbuurt en het Oude Centrum zijn van oudsher populaire woon- en werkwijken voor creatieve ondernemers en kunstenaars. Van de 67 bedrijfsruimtes die de WOM in haar portefeuille heeft zijn 21 bedrijfsruimtes verhuurt aan ondernemingen uit de creatieve sector of aan kunstenaars. Sinds 2008 heeft de WOM ook geïnvesteerd in verbetering van de bestaande ateliers en zijn er atelierruimtes toegevoegd aan het bezit van de WOM. Begin 2012 zijn twee ateliers gerealiseerd aan de Wagenstraat, er is een atelierwoning gecreëerd aan de Paviljoensgracht en één aan het Spui. Verder zijn er vergevorderde plannen om nog twee ateliers te maken aan de Paviljoensgracht. De opslagruimtes aan de Looijerstraat in 2012 verbouwd tot bedrijfsruimtes. Voor de invulling van deze ruimtes geeft de WOM de voorkeur aan creatieve bedrijven. Tot op heden heeft de WOM een unit verhuurd aan een architectenbureau. Er staat momenteel nog één bedrijfsruimte te huur. Een groot gedeelte van de ateliers die de WOM in haar bezit heeft, worden via bemiddeling van de Stichting Stroom aangeboden aan kunstenaars. Ook Winkelpanden Den Haag CV en Starterspanden Den Haag CV bieden creatieve bedrijvigheid en kunstenaars bedrijfsruimte aan. Starterspanden Den Haag heeft naast ruimtes voor startende ondernemers ook enkele tientallen ateliers in haar portefeuille die via bemiddeling van de stichting Stroom verhuurd worden aan (startende) kunstenaars tegen een gereduceerde huurprijs. Tenslotte is het beleid van de WOM en Winkelpanden, tijdelijk leegstaande bedrijfsruimtes in bruikleen te geven aan kunstenaars.
29
10. Communicatie De WOM werkt actief aan een goede communicatie richting bewoners van panden die eigendom zijn van de WOM, maar ook richting de overige bewoners van de wijken. Zo worden de notulen van het huurdersplatform op de internetpagina van de WOM geplaatst en is er de mogelijkheid te reageren op de notulen middels een speciaal email adres. De WOM neemt verder actief deel aan overleggen van de bewonerscommissies van de Stationsbuurt en het Oude Centrum. Daarnaast tracht de WOM de huurders, maar zo nodig ook omwonenden sneller en uitgebreider te informeren over voorgenomen onderhouds- en renovatiewerkzaamheden en wat voor gevolgen dat kan hebben voor betrokkenen. Ook de website van de WOM wordt gebruikt als middel om de bewoners op de hoogte te stellen van de voortgang van onderhouds- en renovatieprojecten van de WOM. In samenwerking met City Mondial werkt de WOM ook aan een brochure voor ondernemers over de kansen en mogelijkheden in de Stationsbuurt. Het is de bedoeling dat deze brochures vanaf het vierde kwartaal 2012 op diverse plekken in de stad onder de aandacht worden gebracht. Tenslotte heeft de WOM kleine bordjes op de panden geplaatst die door de WOM zijn gerenoveerd.
Bordjes voor gerenoveerde panden
30
Artikel inzake de start bouw Zieken 185 t/m 195.
Artikel in het AD inzake de sloop van het hoekpand Zuidwal/Paviljoensgracht.
31
Artikel in de “Hollands Spoor” inzake de verbouwing van twee panden aan de Stationsweg door Winkelpanden Den haag CV.
Artikel in de buurtkrant van het Oude Centrum inzake de start bouw hoek Zuidwal / Paviljoensgracht.
32
Artikel in “Hollands Spoor” inzake nieuwbouwprojecten Hoefkade en Zieken
Artikel in de buurtkrant van het Oude Centrum inzake wijziging gevels Looijerstraat
33
