Ruimtelijke onderbouwing “Kavel 12 Arnhem-Centraal Noord” van de gemeente Arnhem oktober 2009
1. Omschrijving van het project
3
2. Beschrijving van het projectgebied
4
3. Geldende planologische situatie
5
4. Toetsing aan de milieuwetgeving
6
5. Ruimtelijke effecten
7
6. Economische uitvoerbaarheid
8
7. Plangebied + regel
8
Bijlagen: Kaart Projectgebied
Ruimtelijke onderbouwing Kantoorvilla K12 Arnhem-Centraal Noord (oktober 2009)
2
1.
Omschrijving van het project
Het project betreft de bouw van een kantoorvilla op de hoek van de Brantsenstraat/Amsterdamseweg. De bouwaanvraag voor de bouw van deze kantoorvilla past grotendeels binnen het geldende bestemmingsplan. Er is sprake van overkraging van de openbare ruimte door een deel van de kantoorvilla. Deze overkraging is in strijd met het geldende bestemmingsplan. Middels het nemen van een projectbesluit wordt de bouw van deze overkraging mogelijk gemaakt. Het pand zal bestaan uit vier lagen en het totale verhuurbare vloeroppervlak zal circa 486m2 bedragen. Het pand is als volgt ingedeeld: -Begane grond: 102m2 kantoorruimte -Eerste verdieping: 142m2 kantoorruimte -Tweede verdieping: 121m2 kantoorruimte -Derde verdieping: 121m2 kantoorruimte Het totale bruto vloeroppervlakte (bvo) zal uitkomen op ongeveer 600m2. De overkraging bestaat uit ongeveer 29m2 x 2 bouwlagen= 58m2 kantoorruimte. Dit is ongeveer 10% van het totale bruto vloeroppervlakte. Op eigen terrein (binnenplaats) zullen 5 parkeerplaatsen gerealiseerd worden. Tevens is er ruime parkeergelegenheid in de nabij gelegen parkeergarage van het centraal station Arnhem. Er zal een ontsluiting op de Brantsenstraat gerealiseerd worden.
Afb.1 Ontwerp Kantoorvilla (zijaanzicht)
Afb.2 Ontwerp Kantoorvilla (achteraanzicht)
Ruimtelijke onderbouwing Kantoorvilla K12 Arnhem-Centraal Noord (oktober 2009)
3
2.
Beschrijving van het projectgebied
De kantoorvilla bevindt zich in de stadskern van Arnhem en ligt ten noorden van het NS-emplacement. De projectlocatie vormt de overgang van de kleinschalige particuliere bebouwing naar de (toekomstige) kantoorbebouwing aan de Amsterdamseweg. Ten noorden van K12 bevinden zich woningen gebouwd rond 1900. Deze woningen zijn gebouwd volgens bouwstijlen die sterk beïnvloed zijn door Art Nouveau of Jugendstil. Ter hoogte van K12 en ten zuiden van deze locatie is het gebied de laatste jaren erg veranderd, oude gebouwen zijn gesloopt, het tracé van de Amsterdamseweg is in noordelijke richting opgeschoven en er zijn ontwikkelingsplannen voor kantoorbebouwing langs de Amsterdamseweg. K12 maakt namelijk deel uit van de grootschalige herinrichting die in het stationsgebied ArnhemCentraal plaatsvindt. De ontwikkelingen die op dit moment plaatsvinden zorgen voor een grote transformatie van het stationsgebied. Met deze ontwikkelingen wil de gemeente Arnhem van het stationsgebied een (inter-)nationaal concurrerend kerngebied voor economische en ruimtelijke ontwikkeling maken. Mede door de bouw van de Park- en Rijntoren, de moderne transferhal en de uitbreiding van het NS-emplacement moet deze doelstelling gerealiseerd worden. Tevens zullen in het stationsgebied ook winkels, woningen en kantoren ontwikkeld worden. De woningen en winkels zullen met name in het oosten van het stationsgebied gebouwd worden. De kantoren voornamelijk ten noorden van het NS-emplacement langs de Amsterdamseweg. Afb.3
Toekomstige transferhal
De al gerealiseerde kantoren Park- en Rijntoren hebben een zeer moderne architectonische uitstraling. Ook de nog te bouwen transferhal, ontworpen door UN Studio, zal een zeer moderne uitstraling hebben (zie afb.3). Het is de bedoeling dat ook de nog te realiseren bebouwing voldoet aan de eisen van deze moderne architectuur. Door de aanleg van een vierde perron moest het tracé van de Amsterdamseweg in noordelijke richting verlegd worden. Dit betekent dat de kavels rondom het vernieuwde tracé opnieuw ingericht gaan worden. Deze kavels maken deel uit van het stationsgebied en moeten qua architectuur passen bij de vormgeving van de Park- en Rijntoren en de transferhal. Langs de Amsterdamseweg komen op de verschillende vrijgekomen kavels kantoorbebouwing. Zo ook op kavel 12. Op kavel 12 is zoals aangegeven een ontwerp gemaakt voor een kantoorvilla. De vormgeving hiervan past uitstekend bij de overige en toekomstige bebouwing in het stationsgebied (zie afb. 1 en 2). Voor de overige kavels worden nog ontwerpen gemaakt voor de toekomstige kantoorbebouwing.
De projectlocatie ligt gunstig ten opzichte van de A12 en de A50, waardoor de kantoorvilla met eigen vervoer goed bereikbaar is. De locatie is echter ook goed per openbaar vervoer bereikbaar; de kantoorvilla bevindt zich slechts op 1 minuut loopafstand van het NS-station Arnhem-Centraal.
Ruimtelijke onderbouwing Kantoorvilla K12 Arnhem-Centraal Noord (oktober 2009)
4
Afb.4
Ligging K12 in het stationsgebied
Afb.5 Ligging K12 op straatniveau
3.
Geldende planologische situatie
De projectlocatie K12 valt binnen de grenzen van het moederplan Arnhem-Centraal. Dit bestemmingsplan is op 01-09-1996 in werking getreden en op 01-09-1997 onherroepelijk geworden. Dit plan bestaat uit 3 uitwerkingsplannen. Het uitwerkingsplan dat voor deze locatie van belang is, is uitwerkingsplan Arnhem-Centraal II. Dit plan is goedgekeurd op 22-12-1998. Op dit moment vindt een herziening plaats van de uitwerkingsplannen en het moederplan ArnhemCentraal. Deze plannen zullen worden herzien tot één bestemmingsplan. In het vigerende bestemmingsplan Arnhem-Centraal II heeft de projectlocatie K12 de bestemming ‘Dienstverleningsdoeleinden’. Een deel van de toekomstige kantoorvilla zal echter buiten de grens van deze bestemming vallen en wel binnen de bestemming ‘Verkeersdoeleinden-verblijfsgebied’ (zie afbeelding 6 en 7). Zoals aangegeven zal een deel van de kantoorvilla in strijd zijn met het vigerende bestemmingsplan. Er is namelijk sprake van overkraging van het kantoorpand boven de openbare ruimte langs de Amstere e damseweg, op de 2 en 3 verdieping (zie afbeelding 6).
Ruimtelijke onderbouwing Kantoorvilla K12 Arnhem-Centraal Noord (oktober 2009)
5
Om de bouw van de kantoorvilla toch mogelijk te maken is besloten tot het nemen van een projectbesluit. Dit betekent volgens de Wet ruimtelijke ordening een besluit tot het buiten toepassing laten van een bestemmingsplan ten behoeve van de realisatie van dit project dat in strijd is met het vigerende bestemmingsplan (artikel 3.10, lid 1, Wro). Het projectbesluit anticipeert op het nog te herzien bestemmingsplan Arnhem Centraal. De Wro bepaalt dat een projectbesluit uiteindelijk moet worden opgenomen in een bestemmingsplan. e
Afb.6 Overkraging van openbare ruimte door 2 en e 3 verdieping kantoorvilla
Afb.7 Ligging K12 op de bestemmingsplankaart
Op de van deze ruimtelijkeonderbouwing deel uitmakende kaart “Projectgebied wordt exact aangegeven tot hoever de afwijking van het bestemminmgsplan zich uitstrekt. In paragraaf 7 wordt een regel ten aanzien van de mogelijkheid tot bouwen gegeven. Bouwvergunningverlening is alleen mogelijk als aan deze regel wordt voldaan. 4.
Toetsing aan milieuwetgeving
Het kantoor past zoals eerder aangegeven grotendeels binnen het geldende bestemmingsplan. In het kader van dit bestemmingsplan zijn de milieuaspecten in kaart gebracht en is geconcludeerd dat er geen belemmeringen waren. Deze ruimtelijke onderbouwing richt zich op het mogelijk maken van een vergroting van het kantoorpand door middel van een overkraging van ongeveer 60 m2. Geluid Het feit dat het kantoor dichter bij de weg komt te liggen, kan gevolgen hebben voor de geluidbelasting op de gevel. Maar omdat het hier niet om een geluidgevoelige functie gaat (een kantoor) is ook de geluidbelasting geen belemmering. Luchtkwaliteit: Wetswijzigingen t.o.v. eerder onderzoek: Op 15 november 2007 is de Wet Luchtkwaliteit van kracht geworden. In de Wet milieubeheer is een nieuw hoofdstuk opgenomen over luchtkwaliteit. Dit hoofdstuk wordt wel de “Wet luchtkwaliteit” genoemd en vervangt het “Besluit luchtkwaliteit 2005” (BLK 2005). De nieuwe wet is nodig bevonden omdat de aanleg van een groot aantal bouwprojecten en bestemmingsplannen stilgelegd zijn door uitspraRuimtelijke onderbouwing Kantoorvilla K12 Arnhem-Centraal Noord (oktober 2009)
6
ken van de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State. De grenswaarden zijn ongewijzigd gebleven maar de nieuwe wet geeft net als het voorgaande BLK 2005 meer armslag om ruimtelijke plannen die gevolgen hebben voor de luchtkwaliteit uit te voeren. Hierbij wordt tevens de term “in betekenende mate” (IBM) geïntroduceerd. Dit wil zeggen dat projecten met een bepaalde mate van verslechtering toch doorgang kunnen vinden. De grens ligt bij een toename van maximaal 3%. Deze 3% is gekoppeld aan de IBM projecten opgenomen in het Nationale Samenwerkingsverband Luchtkwaliteit (NSL). Het NSL wordt nog niet gestaafd door de nieuwe Wet luchtkwaliteit. Tot die tijd geldt een overgangstermijn waarin een toename van 1% acceptabel wordt bevonden. Binnen het stationsgebied zijn luchtkwaliteitknelpunten bekend. Een overkraging van 60 m2 draagt niet bij aan een verslechtering van de luchtkwaliteit van meer dan 1 %. Voor het overige zijn er als gevolg van de uitbreiding geen milieu-aspecten in het geding. Gezien de geringe uitbreiding van de kantoorfunctie is een nieuwe toets aan de milieuaspecten niet noodzakelijk.
5.
Ruimtelijke effecten
De overkraging, die in strijd is met het vigerende bestemmingsplan, zal geen grote ruimtelijke effecten hebben. Er is alleen invloed op het straatbeeld en de aansluiting op de omgeving. Het straatbeeld / de aansluiting op de omgeving Stedenbouwkundig gezien heeft de overkraging een andere uitstraling dan de huidige bebouwing ten noorden van de projectlocatie. De huidige bebouwing ten noorden van K12 is vooral gebouwd rond 1900 en is gebouwd volgens bouwstijlen die sterk beïnvloed zijn door Art Nouveau of Jugendstil. De overkraging heeft daarentegen een moderne architectonische uitstraling (zie afb.8). Ten opzichte van het stationsgebied ten zuiden van K12 past de kantoorvilla goed bij de (toekomstige) bebouwing en bij de ambities van de gemeente Arnhem. In het stationsgebied bevinden zich gebouwen met een moderne architectonische uitstraling zoals de Park- en de Rijntoren. De toekomstige transferhal zal ook een moderne uitstraling krijgen. K12 bevindt zich in het stationsgebied en moet qua vormgeving passen bij de huidige en de toekomstige bebouwing in het stationgebied. Gezien het ontwerp van de kantoorvilla zal deze goed aansluiten bij de bebouwing in het stationsgebied.
Afb. 8 Moderne uitstraling kantoorvilla Verkeers- en parkeersituatie Het gehele kantoor heeft een oppervlak van 600 m2. Volgens de Arnhemse parkeernorm moet er in het centrum voor een kantoorfunctie minimaal 1 parkeerplaats per 250 m2 bedrijfsvloeroppervlakte worden gerealiseerd. Dat betekent dat er minimaal 3 parkeerplaatsen aangelegd moeten worden. Er zullen 5 parkeerplaatsen gerealiseerd worden. Hiermee wordt aan de minimum parkeernorm voldaan. Er geldt echter ook een maximumnorm van maximaal 1 parkeerplaats per 1000m2 bedrijfsvloeroppervlakte op het maaiveld. Deze maximumnorm is ingesteld om te voorkomen dat bij grote kantoren grote parkeerterreinen zouden kunnen ontstaan, waardoor de kwaliteit van het openbare gebied wordt aangetast. Gezien het feit dat het hier gaat om een kleine kantoorvilla met slechts 5 parkeerplaatsen op het maaiveld kan deze maximumnorm buiten beschouwing worden gelaten. De overkraging heeft verkeerskundig gezien geen negatieve gevolgen. Verkeerskundig gezien is er dan ook geen bezwaar om medewerking te verlenen aan dit projectbesluit. Ontwikkeling van het stationsgebied
Ruimtelijke onderbouwing Kantoorvilla K12 Arnhem-Centraal Noord (oktober 2009)
7
Wanneer deze locatie ontwikkeld zal worden, zal het gehele ontwikkelingsproces van het stationsgebied weer een stap vooruit komen. De welstandscommissie heeft het ontwerp van de kantoorvilla welstandelijk akkoord bevonden. Verder zijn er geen ruimtelijke en landschappelijke bezwaren tegen het ontwerp. Conclusie Het project voldoet aan de eisen van de milieuwetgeving waardoor er geen bezwaren zijn om medewerking te verlenen aan het projectbesluit. Verkeerskundig zijn er eveneens geen bezwaren. Voorts zijn er vanuit stedenbouwkundig oogpunt eveneens geen bezwaren die medewerking aan dit projectbesluit in de weg staan. Deze hoogstaande architectuur past goed bij de al gerealiseerde bebouwing in het stationsgebied (Park- en Rijntoren) en ook bij de overige bouwplannen die in het plangebied Arnhem-Centraal gepland staan.
6.
Economische uitvoerbaarheid
De gemeente Arnhem is eigenaar van kavel K12. Met de ontwikkelaar is overeengekomen dat deze de grond overneemt ten behoeve van de voorgenomen ontwikkeling. De gemeente Arnhem legt in de grondovereenkomst ten behoeve van de overdracht van K12 alle financiële randvoorwaarden vast. Aan de uitvoering van dit project zijn geen kosten voor de gemeente verbonden. Alle financiële consequenties zijn voor de ontwikkelende partij. Om die reden is geen exploitatieplan noodzakelijk. Gelet op het bovenstaande is het project economisch uitvoerbaar.
7
Projectgebied en regel
Projectgebied De als bijlage bij deze ruimtelijke onderbouwing behorende kaart “Projectgebied nr. 2009-RO-00110” Regel In afwijking van het bepaalde in artikel 3 “Verkeersdoeleinden van het als uitwerking van het bestemmingsplan “Arnhem Centraal” geldende uitwerkingsplan ”Arnhem Centraal II” mag op het op de kaart “Projectgebied” door een rode lijn begrensd gebied vanaf een hoogte van 5,95 meter tot een hoogte van 12,91 meter gebouwd worden ten behoeve van de aangrenzende bestemming “Dienstverleningsdoeleinden.
Ruimtelijke onderbouwing Kantoorvilla K12 Arnhem-Centraal Noord (oktober 2009)
8
