Ruimtelijke onderbouwing TROS Noord- en Landzigt Gemeente Alblasserdam Definitief
Ruimtelijke onderbouwing TROS Noord- en Landzigt Gemeente Alblasserdam Definitief
Rapportnummer:
211X05049.065159_1_3
Datum:
30 mei 2012
Contactpersoon opdrachtgever: De heer R. Beerens Mevrouw J. Kerkhof Projectteam BRO:
Ellen van den Oetelaar, Wiebe Smid
Trefwoorden:
-
Bron foto kaft:
Hollandse Hoogte 4
Beknopte inhoud:
-
BRO Hoofdvestiging Postbus 4 5280 AA Boxtel Bosscheweg 107 5282 WV Boxtel T +31 (0)411 850 400 F +31 (0)411 850 401
Inhoudsopgave
pagina
1. INLEIDING 1.1 Aanleiding 1.2 Vrijstellingsprocedure artikel 19, lid 2 WRO 1.3 Inhoud en leeswijzer
3 3 4 4
2. INTEGRAAL GEBIEDSPROFIEL 2.1 Inleiding 2.2 Ligging projectgebied 2.3 Beschrijving projectgebied en (directe) omgeving 2.4 Vigerend bestemmingsplan
7 7 7 7 9
3. INTEGRAAL PROJECTPROFIEL 3.1 Inleiding 3.2 Functionele beschrijving 3.3 Ruimtelijke beschrijving 3.4 Verkeer en parkeren
11 11 11 11 12
4. BELEIDSKADERS 4.1 Rijksbeleid 4.2 Provinciaal en regionaal beleid 4.3 Gemeentelijk beleid
13 13 14 17
5. MOTIVERING 5.1 Inleiding 5.2 Kwaliteit bodem en grondwater 5.3 Kabels en leidingen 5.4 Bedrijfshinder 5.5 Externe veiligheid 5.6 Geluidhinder 5.7 Luchtkwaliteit 5.8 Waterhuishouding 5.9 Archeologie en cultuurhistorie 5.10 Flora en fauna 5.11 Programmatische en mobiliteitsaspecten 5.12 Ruimtelijke aspecten
23 23 23 28 28 30 32 33 34 38 39 45 46
Inhoudsopgave
1
6. ECONOMISCHE UITVOERBAARHEID
49
7. MAATSCHAPPELIJKE UITVOERBAARHEID
51
8. CONCLUSIE
53
BIJLAGEN Bijlage 1: Verslag informatieavond met omwonenden Project Noord- en Landzigt, 24 november 2005 Bijlage 2: Verslag informatieavond Noord- en Landzigt 19 juni 2006
SEPARATE BIJLAGEN Bijlage 1: Beschikking wet bodembescherming Noord- en Landzigt Bijlage 2: Nader bodemonderzoek Bijlage 3: Actualiserend bodemonderzoek Bijlage 4: Saneringsplan Bijlage 5: Akoestisch onderzoek (wegverkeer) Bijlage 6: Akoestisch onderzoek (industrielawaai) Bijlage 7: Flora- en fauna onderzoek Bijlage 8: Uilen en vleermuizen onderzoek TROS-gebouw te Alblasserdam Bijlage 9: Verleende watervergunning Bijlage 10: Onderbouwing aanvraag watervergunning Bijlage 11: Geotechnisch advies Bijlage 12: Aanvullende geotechnische rapportage Bijlage 13: Geotechnische rapportage mbt funderingsadvies Bijlage 14: Instemming OZHZ afwijking SP
2
Inhoudsopgave
1.
INLEIDING 1.1 Aanleiding Bij de gemeente Alblasserdam is voor 1 juli 2008 het verzoek binnengekomen van Reuvers Bouw en Ontwikkeling om 20 woningen te ontwikkelingen in het projectgebied ‘Noord- en Landzigt’. Op een deel van het projectgebied is thans het TROSgebouw gevestigd. De gemeente is in principe bereid mee te werken aan het initiatief. Het initiatief past echter niet binnen de voorschriften van het geldende bestemmingsplan ‘Kinderdijk 1970’. Aangezien het verzoek voor dit initiatief voor 1 juli 2008 is ingediend, kan nog een vrijstellingsprocedure ex artikel 19, lid 2 van de Wet op de Ruimtelijke Ordening (WRO) doorlopen worden op basis van het overgangsrecht waarvan de gemeente Alblasserdam na het verlenen van vrijstelling vervolgens een bouwvergunning af kan geven. Aangezien het verzoek is ingediend voor 1 juli 2008 kan nog steeds gebruik worden gemaakt van de artikel 19 lid 2 van de Wet op de Ruimtelijke Ordening, op basis van het overgangsrecht (artikel 9.1 lid 10 , Invoeringswet Wro). Hierin is aangegeven dat het recht zoals dat gold vóór het tijdstip van inwerkingtreding van de Wro van toepassing blijft ten aanzien van een vrijstelling als bedoeld in artikel 19, eerste of tweede lid, van de Wet op de Ruimtelijke Ordening, waarvan het verzoek is ingediend voor 1 juli 2008. Er is overgangsrecht gemaakt voor beslissingen met betrekking tot een aantal categorieën planologische afwijkingsbesluiten, zoals die golden voor het tijdstip van inwerkingtreding van de Wabo op 1 oktober 2010. Het gevolg hiervan is dat hiervoor twee artikelen zijn toegevoegd aan de Invoeringswet Wabo (art. 1.5a. en 1.5b.). Het gevolg is dat al verleende ontheffingen, projectbesluiten en ‘oude’ art. 19 WRO-vrijstellingen gelijkgesteld worden met een eerste fase omgevingsvergunning als bedoeld in artikel 2.5 van de Wabo voor een activiteit als bedoeld in artikel 2.1, eerste lid onder c. van de Wabo.
Hoofdstuk 1
3
1.2 Vrijstellingsprocedure artikel 19, lid 2 WRO Op grond van de provinciale ‘lijst van gevallen ex artikel 19, lid 2 WRO’, zoals vastgesteld door Gedeputeerde Staten van de provincie Zuid-Holland op 9 oktober 2007, kunnen Burgemeester en Wethouders vrijstelling verlenen van het geldende bestemmingsplan. Voor het realiseren van woningbouw (inclusief bij de functie behorende bijgebouwen en voorzieningen, de aanleg van lokale weg, water, parkeer- en groenvoorzieningen en het bouwrijp maken ten behoeve van de functies) in stedelijk gebied is volgens categorie B van de lijst van gevallen ex art 19 lid 2 WRO van de provincie Zuid-Holland geen verklaring van geen bezwaar noodzakelijk. Er dient wel voldaan te worden aan de volgende randvoorwaarden die verbonden zijn met de verklaring van geen bezwaar: er mogen niet meer dan 500 woningen gerealiseerd worden; het initiatief mag niet in strijd zijn met een goedgekeurd regionaal structuurplan of met ander goedgekeurd regionaal ruimtelijk beleid; het projectgebied mag niet liggen binnen een op de streekplankaart, het provinciaal verkeer- en vervoersplan of andere provinciaal beleidsdocumenten aangegeven toekomstig tracé van een regionale hoogwaardige openbaar vervoerverbinding of nieuw aan te leggen wegverbreding; het projectgebied mag niet liggen in een gebied met een hoge of zeer hoge archeologische waarden zoals weergegeven op de cultuurhistorische waarden kaart van de provincie Zuid-Holland; het projectgebied mag niet zijn gelegen binnen een straal van 400 meter van een traditionele windmolen. In situaties waarin de vrije windvang en het zicht op de molen reeds beperkt zijn en het initiatief verslechtert dit niet, mag de bijzondere verklaring van geen bezwaar wel toegepast worden; Een watervergunning / akkoord van het waterschap is vereist. Het initiatief voldoet aan de bovengenoemde voorwaarden.
1.3 Inhoud en leeswijzer In deze rapportage zal in hoofdstuk 2 ingegaan worden op het ‘integrale gebiedsprofiel’. Dit omvat een beschrijving van het gebied waarin het perceel ligt, waarbij de ruimtelijke en functionele aspecten aan de orde komen. Hierbij wordt gebruik gemaakt van het geldende bestemmingsplan.
4
Hoofdstuk 1
In hoofdstuk 3 komt een ‘integraal projectprofiel’ aan bod. Dat wil zeggen een omschrijving van het project waarvoor vrijstelling van het bestemmingsplan gevraagd wordt. Hierin wordt eveneens ingegaan op de ruimtelijke en functionele aspecten. Hoofdstuk 4 van de rapportage omvat een motivering voor de afwijkende bebouwing van het betreffende perceel. Dit hoofdstuk maakt een integrale afweging ten aanzien van de aanvaardbaarheid en wenselijkheid van het project. Hoofdstuk 5 gaat in op de economische uitvoerbaarheid van het plan, terwijl in hoofdstuk 6 de maatschappelijke uitvoerbaarheid aan de orde komt. De conclusie van de afweging aangaande de uitvoerbaarheid van het plan is opgenomen in hoofdstuk 7.
Hoofdstuk 1
5
6
Hoofdstuk 1
2.
INTEGRAAL GEBIEDSPROFIEL 2.1 Inleiding Dit hoofdstuk omvat een beschrijving van de huidige situatie van het projectgebied en de directe omgeving. Allereerst wordt het projectgebied afgebakend. Vervolgens wordt gekeken naar de functionele en infrastructurele aspecten in en rondom het projectgebied. Tot slot wordt ingegaan op de geldende bestemming van de gronden in het gebied.
2.2 Ligging projectgebied Het projectgebied ligt tussen Oost Kinderdijk 275 en 219 te Alblasserdam en bestaat uit vier percelen. De percelen zijn kadastraal bekend als gemeente Alblasserdam, sectie C, nummers 3592, 1651, 1652, 206. Het projectgebied ligt aan de rivier de Noord ten westen van Alblasserdam.
2.3 Beschrijving projectgebied en (directe) omgeving Op een deel van het projectgebied (in het noordwesten van het projectgebied) staat het TROS-gebouw. Dit gebouw is in 1882 gebouwd als openbare school. Later heeft het allerhande functies gehad, tot het begin 2005 zijn laatste functie kwijt raakte. Het TROS-gebouw is een gebouw dat een sociaal-culturele waarde representeert voor Alblasserdam. Ook de architectuur van de voorgevel en in mindere mate de achtergevel, de kappen en de minder gaaf gebleven structuur van de bouwmuren representeren een monumentwaarde op gemeentelijk vlak. De grove aantastingen van zijgevels en indeling nuanceren dit beeld. Aanwijzing van het gehele pand tot gemeentelijk monument ligt dan ook niet voor de hand.1 De rest van de percelen is op dit moment braakliggend terrein. De percelen grenzen aan de woningen aan de Oost Kinderdijk 275 en 219.
1
Het Trosgebouw, Oost-Kinderdijk 271 te Alblasserdam, bouwhistorische verkenning en waardestelling Utrecht, 29 nov. 2005, Vlaardingerbroek & Wevers, Utrecht.
Hoofdstuk 2
7
Image © 2011 Aerodata International Surveys © 2011 Tele Atlas © 2011 Google
TM
Image © 2011 Aerodata International Surveys © 2011 Tele Atlas © 2011 Google
TM
Luchtfoto bestaande situatie projectgebied (projectgebied in rood kader, boven: globale ligging in groter verband, onder: gedetailleerde ligging in nabije omgeving)
8
Hoofdstuk 2
Ter hoogte van het projectgebied valt er in de lintbebouwing langs de dijk een gat zonder dat hier ruimtelijk een aanleiding voor is, zoals dat wel het geval is bij de wielen en dwarsverbanden. Deze open ruimte wordt aan beide zijden geflankeerd door bebouwing waardoor in deze versmalling in het projectgebied de grens wordt getrokken tussen het binnendijkse slagenlandschap en de verder naar het noorden trekkende achtertuinenstructuur. De ruimtelijke kwaliteit van de open ruimte is matig mede door het zicht op de achterkanten van de noordelijke woningbouw. Het TROS-gebouw bezit door het monumentale karakter wel kwaliteiten, echter deze zijn vanaf de dijk beperkt te ervaren door de besloten ligging achter de lintbebouwing.
2.4 Vigerend bestemmingsplan Ter plaatse geldt het bestemmingsplan ‘Kinderdijk 1970’, vastgesteld door de gemeenteraad van de gemeente Alblasserdam op 2 april 1970, goedgekeurd door Gedeputeerde Staten op 30 juni 1971 en bij Koninklijk besluit van 14 maart 1974 onherroepelijk geworden Op het projectgebied rust deels de bestemming ‘openbare en bijzondere doeleinden’, deels ‘recreatie (park)’, deels ‘woondoeleinden’ en deels ‘tuin’. De woondoeleinden mogen een maximale bouwhoogte hebben van 3 tot 6 meter. Op de bestemming openbare en bijzondere doeleinden mag de bouwhoogte maximaal 8 meter bedragen.
Hoofdstuk 2
9
Impressie bouwplan
10
Hoofdstuk 2
3.
INTEGRAAL PROJECTPROFIEL 3.1 Inleiding Dit hoofdstuk beschrijft het project waarvoor vrijstelling van het vigerende bestemmingsplan gevraagd wordt. Eerst volgt een functionele omschrijving van het project, daarna wordt ingegaan op de ruimtelijk veranderingen en tot slot worden de verkeerskundige aspecten belicht.
3.2 Functionele beschrijving De initiatiefnemer wil in het gebied 20 woningen realiseren. In het Trosgebouw worden acht woningen gerealiseerd. Aan de dijk worden zeven dijkwoningen gebouwd. Tegenover het Trosgebouw worden vier polderwoningen gerealiseerd en ten noorden daarvan een vrijstaande polderwoning.
3.3 Ruimtelijke beschrijving Het TROS-gebouw bestaat uit twee geschakelde vleugels van twee bouwlagen met kap. Het heeft een goothoogte van circa 6 meter en een nokhoogte van circa 10 meter. Het gebouw is circa 18 meter breed en circa 23 meter diep. Het bestaande gebouw wordt verbouwd tot 8 woningen. Hierbij wordt zorgvuldig omgegaan met de monumentale kwaliteit(en) van de bebouwing. Hierbij wordt de achtergevel verplaatst en de voorgeven gerestaureerd. Daarnaast zullen de aanvullende adviezen van de monumentencommissie worden gevolgd. Aan de dijk staat een blok van 3 dijkwoningen (direct naast de trap) en een blok van 4 dijkwoningen (direct ten oosten van het blok met 3 dijkwoningen gesitueerd). De dijkwoningen zijn georiënteerd op de Oost Kinderdijk. De dijkwoningen hebben drie bouwlagen en een kap. Vanwege de hogere ligging van de dijk is de onderste bouwlaag vanaf de dijk niet zichtbaar, deze wordt gebruikt als garage. Ten opzichte van de kruin van de dijk bedraagt de goothoogte aan deze zijde circa 6 meter en de nokhoogte circa 9 meter. De woningen zijn circa 6 meter breed en circa 12 meter diep (oppervlakte 72 m²). De entree bevindt zich aan de voorzijde van de woning. De polderwoningen zijn twee aan twee geschakeld en zijn georiënteerd op het TROS-gebouw. De woningen hebben twee bouwlagen, één woning heeft een hoogteaccent op de garage door middel van een extra verdieping. De woningen hebben
Hoofdstuk 3
11
een bouwhoogte van circa 6 meter. Het accent is circa 9 meter hoog. De woningen zijn voorzien van een garage. De frontbreedte van de woningen bedraagt 6 meter. De garage van de vrijstaande polderwoning ligt half verdiept, waardoor de garage op het maaiveldniveau deels niet zichtbaar is. Op de garage wordt een tweede laag gebouwd, die de helft van de diepte van de woning beslaat. De andere helft van de woning heeft één bouwlaag. De eerste bouwlaag is circa 3 meter hoog, de tweede bouwlaag circa 4,5 meter. De woning heeft een oppervlakte van circa 175 m². De vrijstaande polderwoning is in lijn achter de vier polderwoningen gelegen, maar heeft wel dezelfde oriëntatie.
3.4 Verkeer en parkeren De woningen worden ontsloten, door een nieuw aan te leggen ontsluitingweg, op de W.B. van der Veldenstraat. Er is tevens een voetgangersontsluiting aanwezig op de Oost Kinderdijk. De polderwoningen en de vrijstaande polderwoning zijn voorzien van een garage, de dijkwoningen niet. Daarbij hebben de polderwoningen en de vrijstaande polderwoning eveneens parkeergelegenheid op eigen terrein. Daarnaast worden er 36 parkeerplaatsen op openbaar terrein gerealiseerd.
12
Hoofdstuk 3
4.
BELEIDSKADERS 4.1 Rijksbeleid Nota Ruimte In de Nota Ruimte2 wordt het nationaal ruimtelijk beleid vastgelegd tot 2020, waarbij de periode 2020-2030 geldt als doorkijk naar de lange termijn. Hoofddoel van het nationaal ruimtelijk beleid is ruimte te scheppen voor de verschillende ruimtevragende functies op het beperkte oppervlak dat in Nederland beschikbaar is. Meer specifiek richt het kabinet zich hierbij op vier doelen: versterking van de internationale concurrentiepositie van Nederland; bevordering van krachtige steden en vitaal platteland; borging en ontwikkeling van belangrijke (inter)nationale ruimtelijke waarden; borging van de veiligheid. Deze vier doelen worden in onderlinge samenhang nagestreefd met tegen de achtergrond de algemene wens om de economische, ecologische en sociaal-culturele waarden van de ruimte te versterken en duurzaam te ontwikkelen. Van duurzame ruimtelijke ontwikkeling is in de ogen van het rijk sprake als aan elk van deze waarden gelijkwaardig en in onderlinge samenhang recht wordt gedaan en daarmee de aantrekkelijkheid van de ruimte voor de bewoners, bezoekers en ondernemers toeneemt. Het ruimtelijk beleid moet ervoor zorgen dat de verhouding tussen bouwen in stedelijke gebieden en in landelijke gebieden in balans blijft. Bundeling van verstedelijking (wonen, werken en voorzieningen) staan nog steeds voorop, echter geconstateerd wordt dat er zowel vraag is naar centrumstedelijke milieus, groenstedelijke milieus en naar meer ruimte in en om de woning. Het plangebied is gelegen binnen het Nationaal Landschap het ‘Groene Hart’. Voor het ‘Groene Hart’ geldt dat het waardevolle groene en open landschap behouden dient te blijven. Onderhavige planontwikkeling betreft deels een herontwikkeling (TROS-gebouw) en deels de aanvulling van woningen binnen de bebouwde kom. In die zin is de planontwikkeling in lijn met de Nota Ruimte; het groene en open gebied buiten de dorpskern wordt niet geschaad.
2
Deel 3 van de PKB Nationaal Ruimtelijk Beleid, VROM, april 2004. Op grond van artikel 9.1.2 lid 1 Overgangsrecht Wro is bepaald dat een planologische kernbeslissing (zoals de Nota Ruimte) gelijkgesteld wordt met een structuurvisie. Het recht van de planologische kernbeslissing zoals gold voor het tijdstip van inwerkingtreding van de Wro blijft van toepassing.
Hoofdstuk 4
13
Nota Belvedère (1999) De gemeente maakt onderdeel uit van het Belvedèregebied Alblasserwaard en Vijfheerenlanden. Het doel van de nota waarin deze gebieden aangewezen zijn, is aanwezige cultuurhistorische kwaliteiten meer richtinggevend te laten zijn bij de (her)ontwikkeling van een gebied. Bestaande kwaliteiten moeten als aangrijpingspunt gehanteerd worden. Doorvertaald naar het dijklint betekent dit: bundeling van de functies wonen en werken, efficiënt ruimtegebruik; voorkomen van verspreide bebouwing in het buitengebied; respecteren en (als inspiratiebron) gebruiken van aanwezige cultuurhistorische kwaliteiten. Doorwerking projectgebied Het projectgebied voldoet aan het hierboven geschetste Rijksbeleid. Het projectgebied is een inbreidingslocatie. Dit sluit aan bij het principe bundeling van verstedelijking. Daarnaast wordt de cultuurhistorische kwaliteit van het TROS-gebouw gerespecteerd en vormt de architectuur, en met name het kleurgebruik, een inspiratie voor de vier polderwoningen. Deze krijgen dezelfde kleurschakering als het TROSgebouw. Het projectgebied voldoet hiermee aan de Nota Belvedère.
4.2 Provinciaal en regionaal beleid Provinciale Structuurvisie ‘Visie op Zuid-Holland’ In de structuurvisie presenteert de provincie de gewenste ruimtelijke ontwikkeling van Zuid- Holland. De structuurvisie is een integrale ruimtelijke visie op 2020, met een doorkijk naar 2040. Zuid-Holland moet in 2040 een aantrekkelijke, veelzijdige en internationaal concurrerende provincie zijn, bestand tegen klimaatverandering en gekenmerkt door ruimtelijke kwaliteit en duurzaam ruimtegebruik. De provincie werkt daarvoor aan een krachtig stedelijk netwerk in een aantrekkelijke groenstructuur die aansluit op de grote landschappen van kust, delta en Groene Hart. Goede bereikbaarheid, een divers aanbod van woon- en werkmilieus en een aantrekkelijk landschap met ruimte voor water, landbouw en natuur zijn daarin kenmerkende kwaliteiten. Het gaat in Zuid-Holland om ‘ontwikkelen met schaarse ruimte’; met andere woorden er is weinig ruimte en de opgaven zijn daardoor gecompliceerd. De provincie noemt in de structuurvisie vijf integrale en ruimtelijk relevante hoofdopgaven. Zij geeft voorrang aan programma’s of projecten die een bijdrage leveren aan deze opgaven. Die opgaven zijn: Aantrekkelijk en concurrerend internationaal profiel. Duurzame en klimaatbestendige deltaprovincie. Divers en samenhangend stedelijk netwerk. Vitaal, divers en aantrekkelijk landschap. Stad en land verbonden
14
Hoofdstuk 4
Het plan is niet strijdig met het provinciale beleid volgens de structuurvisie. Gemeenten staan zelf aan de lat voor de invulling en herontwikkeling binnen het bestaande bebouwd gebied. Onderhavige locatie is een inbreidingslocatie, waarbij zorgvuldig wordt omgesprongen met de beschikbare ruimte. Als gevolg van het gebruik van de locatie is sprake van duurzame ontwikkeling, waarbij onnodige uitleggebieden worden voorkomen in het buitengebied (provinciaal belang). Verordening Ruimte provincie Zuid-Holland Ordenen vindt plaats door vooraf duidelijke beleidskaders te formuleren. De provincie heeft deze beleidskaders vastgelegd in de ‘Verordening Ruimte’ die regels stelt aan de inhoud van gemeentelijke bestemmingsplannen. De verordening is een juridisch bindend instrument. In de Verordening worden beperkingen gesteld aan bebouwing buiten bebouwingscontouren. Binnen bebouwingscontouren staan gemeenten aan de lat voor het zorgvuldig gebruik van de stedelijke ruimte. Onderhavige ontwikkeling is een herinvulling in bestaand stedelijk gebied en is niet strijdig met provinciaal beleid. Doorwerking projectgebied Het projectgebied is een inbreidingslocatie en past daarmee binnen het zorgvuldig ruimtegebruik. Het projectgebied draagt bij aan de versterking van de cultuurhistorie, omdat het TROS-gebouw weer een functie krijgt en daardoor behouden kan blijven. Tevens wordt er rekening gehouden met landschappelijke en natuurwaarden, waardoor deze worden behouden. Regionale Woonvisie 2010-2020; ‘Meer Kwaliteit’ In de Woonvisie 2010 - 2020 van de Drechtsteden ligt de nadruk op kwaliteit, meer nog dan in de vorige versie uit 2004. De regio Drechtsteden heeft een matige woningvoorraad vergeleken met andere regio's. De regio wordt doorsneden met zware infrastructuur en de omgeving maakt een verrommelde indruk, door veel verouderde bedrijfsterreinen. Het beleidsterrein wonen levert een bijdrage aan het verhogen van de kwaliteit en het verbeteren van het vestigingsklimaat, naar de aanpak op andere beleidsterreinen zoals onderwijs, cultuur, sport en economie. De Drechtsteden zetten daarom in op aantrekkelijke woonmilieus in een levendige stedelijke omgeving, in een rustige en groene omgeving en langs de vele oevers. Gezien de matige kwaliteit van de bestaande woningvoorraad ligt de nadruk van het bouwprogramma op duurdere woningen. In de Woonvisie wordt een aantal sleutelprojecten benoemd: Stadswerven, Maasterras, Noordoevers, de zuidrand van Dordrecht en herstructurering in Dordrecht West. Het zijn projecten die bijdragen aan de gewenste kwaliteitsslag: Stadswerven en Maasterras met een omgeving waar altijd wat de doen is, Noordoevers en de zuidrand met een omgeving met veel ruimte, groen en water. De visie vormt het kader waarbinnen iedere gemeente haar eigen lokaal woonbeleid voert.
Hoofdstuk 4
15
Voor de Drechtsteden is de regionale woonvisie ´Spetterend wonen in de Drechtsteden´ opgesteld. Het motto van de visie is kwaliteit verbeteren, toevoegen wat ontbreekt en ´nu doen wat nu moet´. Een van de belangrijke opgave is het creëren van een hogere kwaliteit van de woningen. Om de kwaliteit van de woningen te verhogen zijn vier subdoelstellingen geformuleerd: 1. Beter en gevarieerd woonaanbod voor hogere inkomens 2. Beter en gespreid woonaanbod voor huishoudens met lagere inkomens. Hiervoor geldt dat bij eventuele ingrepen in de woningvoorraad in de bestaande wijken in Hendrik-Ido-Ambacht, Ablasserdam, Papendrecht en in Dordrecht-Oost en in mindere mate Sliedrecht, waar het aandeel sociale sector al beperkt is, dit aandeel in grote lijnen op peil gehouden moet worden. Het aantal sociale sectorwoningen in de bestaande woonvoorraad van de gemeente mag niet afnemen; 3. Meer levensloopbestendige woningen en keuzevrijheid voor ouderen 4. Hoge toekomstwaarde door goede toegankelijkheid, veiligheid en duurzaamheid. Het gewenste woningbouwprogramma voor Alblasserdam is opgenomen in onderstaande tabel.
16
Hoofdstuk 4
Doorwerking projectgebied Onderhavig project voorzoet in een aanvulling in de schakering van het woningaanbod van Alblasserdam. Tevens past het initiatief kwantitatief gezien in de behoefte aan in totaal 900 woningen in de periode 2010-2020. Het project voorziet in een hoogwaardig woonmilieu op een aantrekkelijke locatie aan het dijklint (OostKinderdijk). Een dergelijk aantrekkelijk woonmilieu is een van de belangrijke speerpunten van de regionale woonvisie.
4.3 Gemeentelijk beleid Woonvisie Alblasserdam Naast de regionale woonvisie is de Woonvisie Alblasserdam het belangrijkste beleidsstuk voor wat betreft het gemeentelijke volkshuisvestingsbeleid voor de komende periode. Actualisering en invulling daarvan vindt plaats op basis van de resultaten van woningmarktonderzoek (regionale woonwensenonderzoek 2006). Daaruit is, onder andere, gebleken dat in Alblasserdam met name behoefte is aan goede huur- en koopappartementen. Concrete speerpunten zijn daarnaast: Een kwalitatieve en kwantitatieve verbetering van de woningvoorraad door, onder meer, de woningvoorraad aan te vullen met levensloopbestendige woningvoorraad ten behoeve van senioren (woonkeur); blijvende inzet op een verbetering van de doorstroming op de woningmarkt en op de mogelijkheden voor een wooncarrière in Alblasserdam; aanpassing van het woningtoewijzingsysteem, gericht op stimuleren van doorstroming en rekening houdend met de grote druk als gevolg van de herstructurering en het formuleren van beleid ten aanzien van huisuitzettingen; woonkansen voor startende huishoudens vergroten. Het vergroten van de aantrekkelijkheid van wonen in Alblasserdam vereist een genuanceerde aanpak, acties ook op korte termijn, een samenhangende aanpak voor de totale woonomgeving en intensieve samenwerking tussen alle betrokkenen. De trefwoorden van deze woonvisie zijn: ‘Uitstraling, vernieuwing, behoud’ Uitstraling moet Alblasserdam gaan krijgen, waardoor een nieuw en beter imago kan ontstaan. Uitstraling krijgt Alblasserdam mede door op strategische plekken een andere kwaliteit te realiseren dan thans in Alblasserdam aanwezig is. Vernieuwing betreft dat deel van de woningvoorraad in Alblasserdam dat een beperkte toekomstwaarde heeft, waardoor een woningvoorraad ontstaat die tegemoet komt aan de kwaliteitseisen die bewoners en woningzoekenden stellen.
Hoofdstuk 4
17
Behoud (en beheer) gaat over die delen van de woningvoorraad die wel degelijk een toekomstwaarde hebben of die onlosmakelijk verbonden zijn met de identiteit van Alblasserdam. Behoud betekent een zorgvuldig beheer van deze woningen en de bijbehorende woonomgeving. Bij de uitwerking van deze visie wordt rekening gehouden met de volgende kernstrategieën: aandacht voor dijk én dorp; van betaalbaar naar toekomstbestendig; van grijs naar geschakeerd; vernieuwde eigendomsverhoudingen; respect voor openbare ruimte en identiteit; Doorwerking projectgebied Onderhavig plan haakt aan bij deze visie. In het plan wordt duidelijk een relatie met het dijklint gezocht. Dit blijkt uit de nadrukkelijk op de dijk georiënteerde (dijk)woningen. Tevens voorziet het plan aan betaalbare eengezinswoningen, waar in de huidige markt behoefte aan is. Tevens heeft het plan respect voor de bestaande waarden ter plaatse. Het TROS-gebouw. Bij de verbouw van het TROS wordt zorgvuldig omgegaan met de monumentale kwaliteit(en) van de bebouwing. Hierbij wordt de achtergevel verplaatst en de voorgeven gerestaureerd. Daarnaast zullen de aanvullende adviezen van de monumentencommissie nadrukkelijk worden gevolgd. Structuurvisie Dijklint (2000) Om het functioneren en het actief houden van het dijklint ook in de toekomst gericht te kunnen sturen, en de bijzondere kwaliteiten te waarborgen heeft de gemeenteraad van Alblasserdam in 2000 een stedenbouwkundige visie vastgesteld voor het dijklint. Om enerzijds de cultuurhistorische waarden en het beeld van de dijk te handhaven, worden er een aantal consolidatiegebieden aangewezen. In deze gebieden is de huidige visueel-ruimtelijke en functionele inrichting bepalend. Voorop staat hier het handhaven van de huidige situatie. Anderzijds worden voor het goed doen functioneren van de dijk en het opwaarderen van de slijtageplekken op het niveau van de hoofdstructuur een aantal ingrepen voorgesteld en worden transformatiegebieden aangewezen, waar actief kan worden ingegrepen. Het projectgebied is aangewezen als transformatiegebied. In de structuurvisie is een aantal uitgangspunten opgenomen waaraan ontwikkelingen moeten voldoen. Doorwerking projectgebied Het projectgebied ligt in een transformatiegebied. De ontwikkelingen in het projectgebied passen binnen dit beleid. De dijkwoningen zijn gesitueerd op de Oost Kinderdijk, zij liggen in dezelfde rooilijn Oost Kinderdijk 219 en 275 en worden aan
18
Hoofdstuk 4
de achterkant ontsloten. Alle woningen worden ontsloten op de W.B. van der Veldenstraat. Ook worden de maximale bouwdiepten en bouwhoogten zoals bepaald in de structuurvisie niet overschreden. Welstandsnota Gemeente Alblasserdam In de welstandnota is de gemeente Alblasserdam onderverdeeld in gebiedstypologieën met afzonderlijk een sterke ruimtelijke en functionele samenhang. Op basis van deze onderverdeling worden per typologie gebiedsgerichte welstandscriteria geformuleerd. Het projectgebied ligt in de typologie ‘dijklint: uitloper/buurtschap’. De uitlopers van dijklinten zijn kleine clusters van bebouwing, soms op de kruin en soms aan de voet van de dijk gelegen; soms direct aan de kern, als uitloper van de verdichting in de dorpskern en soms als buurtschap solitair aan de dijk. In Alblasserdam is het dijklint aansluitend op het dorpsgebied (zowel ten zuiden als ten noorden) van Alblasserdam getypeerd als een ‘uitloper’. In deze gebieden domineert de woonfunctie. Het lint is minder gesloten dan in het dorpsgebied van Alblasserdam. De verkaveling tussen en vlak achter de bebouwing op de dijk is kleinschalig. Bij de dijklinten langs de Noord staat de bebouwing op de kruin van de dijk, zowel binnendijks als buitendijks. De gebouwen (woonhuizen boerderijen, villa’s, bedrijfjes en winkels) staan soms vrijstaand en soms aaneengebouwd. De zijdelings afstand is echter doorgaans klein, waardoor slechts hier en daar zicht op het achterland geboden wordt. De bebouwing volgt de richting van de dijk. Hier staan typische dijkhuizen, met de voordeur aan de dijkkruin en de achterdeur twee verdiepingen lager en op polderniveau. De zijgevelopeningen volgen trapsgewijs de helling van de dijk. Kenmerkend voor deze dijkbebouwing zijn de stoepen voor de woningen. De laatste jaren zijn veel dijken langs de grote rivieren verhoogd en verlegd in het kader van de dijkverbetering. In sommige gebieden worden dijken doorgestoken als bufferruimte voor de afvoer van rivierwater. Voor de Oost en West-Kinderdijk, en een deel van Cortegene geldt een bijzonder niveau van welstand. Doorwerking projectgebied Er zijn reeds gesprekken gevoerd met de monumentencommissie. De commissie stemt in met het behoud en de renovatie van het TROS-gebouw en is tevens positief over de dijkwoningen en de polderwoningen. Er is reeds informeel gesproken met de Welstandscommissie. Van dit overleg is geen verslag gemaakt. In het kader van de bouwaanvraag zal het plan dan ook nog een formele welstandstoetsing dienen te doorstaan. De monumentencommissie blijft betrokken bij de ontwikkelingen van het plan.
Hoofdstuk 4
19
Verkeersbeleid Het dijklint vormt de belangrijkste doorgaande route van noord naar zuid en is daarmee ondermeer de belangrijkste route naar de molens van Kinderdijk. Het is een opgave om door verkeerstechnische en stedenbouwkundige maatregelen de verkeersveiligheid te verbeteren. Nieuwe aansluitingen op de Oost Kinderdijk zijn in principe niet wenselijk; uitgangspunt is om het aantal aansluitingen niet te laten toenemen. Doorwerking projectgebied De ontsluiting van het projectgebied vindt plaats op de W.B. van der Veldenstraat. Er komen geen nieuwe aansluitingen op de Oost Kinderdijk. Hierdoor past het projectgebied binnen het huidige en toekomstige verkeersbeleid. Recente en minder recente onderzoeken bevestigen dat er spanningen is tussen de aspecten capaciteit en leefbaarheid van het dijklint. De (extra) verkeersbewegingen als gevolg van dit plan verspreiden zich echter via de achterliggende buurt, waardoor er geen extra probleem te verwachten is op het dijklint. Groenvoorzieningen Het dijklint maakt deel uit van een landschappelijke context waarin sprake is van bijzondere milieu- en natuurwaarden. Deze gebieden staan niet op zichzelf maar vormen gezamenlijk de ecologische structuur van de Alblasserwaard met duidelijke relaties met aangrenzende gebieden. De groengebieden die in het projectgebied gelegen zijn of direct daaraan grenzend en waaraan ecologische waarden toegekend kunnen worden zijn: de rietgors, een buitendijks getijdengebiedje langs de Noord; de Hoge Boezem van de Nederwaard; de Groene Long; de wielen: Lammetjeswiel, Oosteromse wiel, Kattenwiel, Rijzenwiel; Park Huis te Kinderdijk. Het gemeentelijke beleid is erop gericht om mogelijkheden te creëren voor het versterken van natuurlijke en landschappelijke relaties van zowel noord naar zuid als van oost naar west. De gemeente Alblasserdam heeft in mei 1995 een Groenstructuurplan vastgesteld, waarin als hoofddoelstelling opgenomen is: ‘Het duurzaam in stand houden van de bestaande ruimtelijke en functionele groenstructuur, met inachtneming van het streven naar een optimaal woon- en leefmilieu.‘ De groenstructuur dient versterkt te worden door aanleg van nieuw groen, maar ook door het beter op elkaar afstemmen van de onderdelen en op de functie ervan.
20
Hoofdstuk 4
Doorwerking projectgebied Het gebied wordt herontwikkeld met aandacht voor de groene uitstraling door middel van het, waar mogelijk, behouden van bestaande beplanting en het toevoegen van nieuwe beplanting. Verder wordt de bestaande waterstructuur gerespecteerd. Waar dit niet lukt (in verband met de ontsluiting) wordt elders op het terrein gecompenseerd. In verband met de toename van het verharde oppervlak wordt waterberging buiten het plangebied gecompenseerd. Het initiatief past hiermee binnen het groenstructuurplan. Notitie openbare ruimte Ten aanzien van de ontwikkeling van het terrein, heeft de gemeente Alblasserdam een notitie opgesteld waarin zij het gewenste kwaliteitsniveau van de openbare ruimte aangeven. De projectontwikkelaar wordt geacht dit kwaliteitsniveau te realiseren in het gebied. De notitie wordt als bijlage bij deze onderbouwing gevoegd. Doorwerking projectgebied De notitie is integraal onderdeel van de samenwerkingsovereenkomst tussen gemeente en ontwikkelaar, waarmee de doorwerking in het projectgebied gegarandeerd is.
Hoofdstuk 4
21
22
Hoofdstuk 4
5.
MOTIVERING 5.1 Inleiding Het al dan niet voldoen aan verschillende randvoorwaarden en uitgangspunten is bepalend voor de vraag of een nieuwe ontwikkeling ook daadwerkelijk uitvoerbaar is. Hierbij dient te worden onderzocht welke milieuhygiënische aspecten daarbij een rol spelen. In dit hoofdstuk worden de verschillende voor deze ruimtelijke onderbouwing relevante milieuaspecten behandeld.
5.2 Kwaliteit bodem en grondwater In het kader van de vrijstellingsprocedure vormt de bodemkwaliteit bij ontwikkeling van ruimtelijke functies een belangrijke afweging. Er is in januari 2004 dan ook een verkennend bodemonderzoek uitgevoerd door MH Nederland bv, milieu & infrastructuur. Hieronder wordt enkel de conclusie van dit onderzoek weergegeven. Deze rapportage leidt ertoe dat een saneringsplan en zettingsplan opgesteld dient te worden. Verkennend bodemonderzoek Opgemerkt dient te worden dat ten aanzien van het uitvoeren van gericht aanvullend onderzoek naar aanleiding van de aangetroffen matige tot sterke verontreinigingen er door de opdrachtgever voor gekozen is om slechts enkele monsters separaat te onderzoeken. Eén en ander heeft tot gevolg dat het beeld van deze verontreiniging niet geheel volledig is. Tevens dient opgemerkt te worden dat een eerder uitgevoerd bodemonderzoek uit 1994 pas na uitvoering van het veldwerk en chemisch analytisch onderzoek is aangeleverd door de opdrachtgever. Derhalve is er uitgegaan van de hypothese onverdacht. De bovengrond bestaande uit (zandige klei) met of zonder zintuiglijk verdachte kenmerken blijkt licht tot sterk verontreinigd te zijn met diverse parameters. Voornamelijk de parameters lood en zink blijken de tussen- of interventiewaarde te overschrijden. In het monster afkomstig uit de meest oostelijke hoek van de locatie blijken tevens de parameters arseen en koper de tussenwaarde te overschrijden. De bovengrond ten zuidwesten van het schoolgebouw bestaande uit onverdacht zwak kleiig zand blijkt niet verontreinigd te zijn met de onderzochte parameters. Naar verwachting is sprake van opgebracht zand ten behoeve van het aanbrengen van een tegelverharding.
Hoofdstuk 5
23
De puinhoudende kleiige ondergrond blijkt licht verontreinigd met de parameters lood, zink en PAK. Het onverdachte zand dat plaatselijk is aangetroffen blijkt niet verontreinigd te zijn met de onderzochte parameters. Het onverdachte veen blijkt licht verontreinigd te zijn met minerale olie waarbij niet wordt uitgesloten dat het aangetroffen gehalte deels veroorzaakt wordt door van nature aanwezige humuszuren. Het grondwater blijkt niet tot licht verontreinigd te zijn met de parameters chroom en xyleen. Ten aanzien van de milieuhygiënische bodemkwaliteit met betrekking tot de onderzoekslocatie is de hypothese “onverdachte locatie (ONV)” als uitgangspunt genomen. Zowel in de grond als in het grondwater zijn lichte, matige en sterke verontreinigingen aangetroffen met diverse parameters, derhalve dient de hypothese verworpen te worden. Gedempte sloten De toplaag tot ca. 1,0 m-mv ter plaatse van raai 1, 2 en 3 blijkt matig tot sterk verontreinigd te zijn met de parameters lood en zink. Naast bovengenoemde verontreinigingen zijn lichte verontreinigingen aangetroffen voor één of meerdere van de overige metalen, PAK, EOX en/of minerale olie. De bovengrond ter plaatse van raai 4 blijkt licht verontreinigd te zijn met de parameters lood, PAK en EOX. De slibhoudende kleiige ondergrond in het traject van ca. 1,0 tot 2,0 m-mv ter plaatse van raai 2 en 3 blijkt licht verontreinigd te zijn met diverse parameters. De slibhoudende kleiige ondergrond ter plaatse van raai 4 blijkt niet verontreinigd te zijn met de onderzochte parameters. Indien de resultaten van het onderzoek ter plaatse van de gedempte sloten worden vergeleken met de resultaten ter plaatse van het onverdachte deel van de locatie kan worden geconcludeerd dat deze globaal overeenkomen. Gesteld wordt derhalve dat het terreindeel “gedempte sloten” in het vervolg niet meer als apart terreindeel behandeld hoeft te worden. Vermoedelijk zijn de sloten gedempt met materiaal afkomstig van de locatie gezien het feit dat het materiaal zich kwalitatief niet duidelijk onderscheidt van het onverdachte deel van de locatie. Er is sprake van een matig tot sterk verontreinigde toplaag voor de parameters lood en zink. Hiernaast worden lichte verontreinigingen aangetroffen met enkele van de overige onderzochte parameters. Opgemerkt dient te worden dat op gemiddeld 1,5 meter diepte klei met slibbijmengingen wordt aangetroffen wat mogelijk duidt op de voormalige waterbodem. Deze laag blijkt licht verontreinigd te zijn.
24
Hoofdstuk 5
Ondergrondse tank Rondom de tank en de vulleiding ten noorden van het gebouw “De Tros” worden in de grond lichte verontreinigingen met de parameter minerale olie aangetroffen. Tevens is incidenteel een lichte verontreiniging met tolueen aangetroffen in de diepere ondergrond bij de vulleiding. Er dient opgemerkt te worden dat de bodem plaatselijk veen bevat. Van veen is bekend dat door van nature aanwezige humuszuren de gemeten waarde voor minerale olie kan worden beïnvloed (hoge meetwaarde). Indien deze situatie zich voordoet lijkt sprake te zijn van een verontreiniging met minerale olie, maar is dit in werkelijkheid niet of in mindere mate het geval. De oorzaak van deze niet geheel correcte analyse uitslag is het gevolg van de analysetechniek die door alle Sterlab gecertificeerde laboratoria in Nederland wordt gehanteerd en waarvoor nog geen betere techniek beschikbaar is. Naar aanleiding van deze situatie en op basis van de interpretatie van de oliechromatogrammen wordt gesteld dat het aangetroffen oliegehalte in de veenhoudende klei bij de ondergrondse tank wordt veroorzaakt door van nature aanwezige humuszuren. Ten zuiden van het gebouw “De Tros” zijn bij de vulleiding geen verontreinigingen aangetroffen met de onderzochte parameters. Het grondwater ter plaatse van de ondergrondse tank blijkt niet verontreinigd met vluchtige aromaten of minerale olie te zijn. De voor de ondergrondse tank gestelde hypothese “locatie met één of meer ondergrondse opslagtank(s) (VEP-BO)” wordt op basis van de aangetroffen lichte verontreinigingen bevestigd. Aanvullend/nader onderzoek naar de mate en omvang van de lichte verontreiniging wordt gezien de aangetroffen gehalten echter niet noodzakelijk geacht. Conclusie verkennend bodemonderzoek De thans aangetroffen verontreinigingen op onderhavige onderzoekslocatie (onverdachte deel/gedempte sloten) bevestigen de in 1994 aangetroffen verontreinigingen bij het verkennend onderzoek dat is uitgevoerd in opdracht van de Milieudienst Zuid-Holland Zuid. Indien het totaal van de resultaten van het voorgaande en huidige onderzoek worden beschouwd kan globaal het volgende worden geconcludeerd: de bovengrond is over het algemeen matig tot sterk verontreinigd met lood en zink; de ondergrond is niet tot licht verontreinigd; het oppervlak van de matig tot sterk verontreinigde bovengrond bedraagt ca. 6.700 m². Bij een dikte van deze laag van 0,5 meter bedraagt het volume matig tot sterk verontreinigde grond ca. 3.350 m3; gesteld wordt dat sprake is van een geval van ernstige bodemverontreiniging omdat meer dan 25 m3 grond sterk verontreinigd is.
Hoofdstuk 5
25
Aanbevelingen verkennend bodemonderzoek In het voorgaande onderzoek uit 1994 is geadviseerd om, in overleg met het bevoegd gezag, saneringsmaatregelen te overwegen en een saneringsvariant uit te werken. Op basis van de resultaten van het onderzoek uit 2004 kan deze aanbeveling worden gehandhaafd. Ten behoeve van het opstellen van een saneringsplan wordt aanbevolen om in een nader onderzoek de matige en sterke verontreinigingen aangetroffen in de grond horizontaal en verticaal verder af te perken teneinde de mate en omvang van de verontreinigingen te kunnen bepalen. Nader bodemonderzoek 2004 Naar aanleiding van het verkennend bodemonderzoek is er een nader onderzoek uitgevoerd door MH Nederland bv, milieu & infrastructuur (juni 2004). Hieronder wordt enkel de conclusie van dit onderzoek weergegeven. De volledige rapportage is een separate bijlage bij deze ruimtelijke onderbouwing. De bodemopbouw op de locatie kan tot de maximale onderzoeksdiepte (2,0 m –mv), worden omschreven als (zandige) klei op veen. Plaatselijk wordt een (kleiige) zandlaag aangetroffen. De matige en sterke verontreinigingen met lood en zink worden over het algemeen aangetroffen tot een diepte van ca. 0,5 m –mv. De onderliggende bodem is niet tot licht verontreinigd. Middels het nader onderzoek is de bij het verkennend onderzoek binnen de onderzoekslocatie aangetoonde matige tot sterke verontreiniging met lood en zink in horizontale en verticale richting in voldoende mate afgeperkt. De omvang van de sterke verontreiniging binnen de onderzoekslocatie bedraagt ca. 1.685 m³ (oppervlakte ca. 3.370 m², dikte 0,5 meter) en overschrijdt het binnen de Wbb vatgestelde hoeveelheidscriterium van 25 m³. Gesteld wordt derhalve dat op onderhavige locatie sprake is van een geval van ernstige bodemverontreiniging. Nader bodemonderzoek 2006 Naar aanleiding van de aangetoonde grondverontreiniging met lood en zink in met name de bovengrond is door Geofox-Lexmond bv een actualiserend bodemonderzoek uitgevoerd (juli 2006). Hieronder wordt enkel de conclusie van dit onderzoek weergegeven. De volledige rapportage is een separate bijlage bij deze ruimtelijke onderbouwing. Uit de resultaten van het uitgevoerde actualiserend milieukundig bodemonderzoek wordt het beeld bevestigd uit voorgaand onderzoek met betrekking tot de verontreinigingen met lood en zink in de (boven)grond. Uit het onderzoek blijkt dat met name het braakliggende terrein matig tot sterk verontreinigd is met lood en zink. De verontreiniging is heterogeen verspreid over de locatie. Een duidelijke bron is hiermee niet eenduidig aan te wijzen.
26
Hoofdstuk 5
Wel blijkt dat wanneer verschillende onderzoeken met elkaar worden vergeleken dat met name het oostelijk gelegen braakliggende terrein het sterkst verontreinigd is. Ter plaatse van het voormalig schoolgebouw ‘de Tros’ wordt de verontreiniging nagenoeg niet aangetroffen. De oorzaak van de verontreiniging met lood en zink is toe te schrijven aan de bodemvreemde bijmengingen (puin, kooldeeltjes, sintels) in het aanwezige kleipakket. Dit kleipakket is naar alle waarschijnlijkheid in het verleden aangebracht. De verontreiniging bevindt zich plaatselijk tot 1,0 m-mv maar wordt over het algemeen aangetroffen in de laag van 0,0 – 0,5 m-mv. De verontreiniging is hiermee direct te relateren aan de kleilaag met bodemvreemde bijmengingen. Uit de voorgaande onderzoeken blijkt dat de verontreinigingen met lood en zink zich niet hebben verspreid naar het grondwater. Tijdens het uitvoeren van het actualiserend milieukundig bodemonderzoek is tevens een drietal (meng)monsters ingezet op het NEN-grondpakket voor het bepalen van de nevenverontreinigingen. Uit deze aanvullende analyses blijkt dat naast de sterke verontreiniging met lood en zink tevens plaatselijk lichte verontreinigingen met koper, kwik, nikkel en PAK zijn aangetroffen. Uit de analyseresultaten van het uitgevoerde waterbodemonderzoek blijkt dat het slib uit de onderzochte watergangen ingedeeld kan worden in klasse 2 baggerspecie. Het in de watergang aanwezige klasse 2 slib mag over een breedte van maximaal 20 meter op de direct aan de watergang grenzende percelen (in evenredige hoeveelheden) worden verspreid. Uit de resultaten van het uitgevoerde asbest in de grond onderzoek blijkt dat ter plaatse van twee ruimtelijke eenheden sprake is van een asbest in de grond verontreiniging. Het betreffen ruimtelijke eenheid II en ruimtelijke eenheid IV. De concentratie asbest blijft echter beneden de interventiewaarde voor asbest (100 mg/kg d.s.). De verontreiniging wordt veroorzaakt door het in de ruimtelijke eenheden aanwezige plaatmateriaal. De matig tot sterk verontreinigde (boven)grond op de onderzoekslocatie wordt ingeschat op circa 2.900 m³ (circa 4.800 m² met een gemiddelde diepte van 60 cm). Hiervan is circa 1.320 m³ verontreinigd boven de interventiewaarde (circa 2.200 m² met een gemiddelde diepte van 60 cm). Op grond van de standaardbeoordeling (SUS en Sanscrit) wordt geconcludeerd dat sprake is van onaanvaardbare humaan risico’s. Op basis van de actuele humane risico’s dient het te ontwikkelen deel van de locatie met spoed gesaneerd te worden. Hierbij wordt opgemerkt dat deze beoordeling een worst-case beoordeling is.
Hoofdstuk 5
27
Bij de risicobeoordeling is gerekend met de hoogst aangetroffen concentraties van zink (1.400 mg/kg d.s.) en lood (2.600 mg/kg d.s.). Deze concentraties zijn ‘uitschieters’ en zijn niet geheel representatief voor het gemiddelde verontreinigingsbeeld. Wanneer een concentratie wordt aangenomen die representatief is voor het gemiddelde verontreinigingsbeeld (voor lood 1.300 mg/kg d.s.) blijkt dat er geen humane risico’s aanwezig zijn en dat daarmee de sanering niet spoedeisend is. Voor dit plan is een saneringsplan opgesteld. Het saneringsplan (Saneringsplan Noord- en Landzigt te Alblasserdam (20080177/RCRA). Geofox-Lexmond bv, juli 2008) is op 30 juli 2008 beschikt door de provincie Zuid-Holland (brief met kenmerk PZH-2008-652077). De locatie is geregistreerd onder code ZH048209073). Na dit saneringsplan is de aanpak van de ontwikkeling licht veranderd, in de zin van wonen zonder tuin, naar wonen met tuin. Voor deze ‘afwijking van het saneringsplan’ is bij brief d.d. 5 april 2012 (kenmerk: 2012008184 CHK) goedkeuring verleend door de Omgevingsdienst Zuid-Holland Zuid. Door het aanbrengen van een leeflaag worden de contactrisico’s met de verontreinigingen namelijk weggenomen.
5.3 Kabels en leidingen De kabels en leidingen in de omgeving van het projectgebied liggen voornamelijk in de kruin van de dijk aan binnendijkse zijde. Vanuit dat tracé bevinden zich vertakkingen onder de dwarsstraten van het dijklint. Er lopen geen kabels en leidingen die deel uitmaken van het hoofdnutsvoorzieningennet door het projectgebied. Er zijn zodoende ter plaatse van het projectgebied en de directe omgeving daarvan geen kabels en/of leidingen aanwezig die belemmeringen opleveren voor de toekomstige ontwikkeling. De reeds aanwezige gasleiding en gemeentelijke riolering wordt ingepast in het plan. Hiermee wordt rekening gehouden met de waterveiligheid van het dijklichaam. Het aanleggen/ verleggen van riolering en kabels en leidingen is opgenomen in de watervergunning zoals afgegeven door het waterschap Rivierenland op 8 december 2011.
5.4 Bedrijfshinder Om te komen tot een ruimtelijk relevante toetsing van bedrijfsvestigingen op milieuhygiënische aspecten wordt het begrip milieuzonering gehanteerd. Onder milieuzonering wordt verstaan het waar nodig zorgen voor een voldoende ruimtelijke scheiding tussen enerzijds bedrijven of overige milieubelastende functies en anderzijds milieugevoelige functies zoals woningen. Bij de planontwikkeling dient rekening gehouden te worden met milieuzoneringen om zodoende de kwaliteit van het woon- en leefmilieu te handhaven en te bevorderen en daarnaast bedrijven vol-
28
Hoofdstuk 5
doende zekerheid te bieden dat zij hun activiteiten duurzaam binnen aanvaardbare voorwaarden kunnen uitvoeren. Bij de milieuzonering wordt gebruik gemaakt van de door de Vereniging van Nederlandse Gemeenten (VNG) opgestelde publicatie ‘Bedrijven en milieuzonering’.3 Doorwerking projectgebied Alleen het aannemersbedrijf J. Hardam BV aan Oost Kinderdijk 209 is potentieel hinderlijk voor de ontwikkelingslocatie. Dit bedrijf veroorzaakt voornamelijk geluidhinder. Daarom is er in het kader van deze ruimtelijke onderbouwing een akoestisch onderzoek uitgevoerd naar het bedrijf. Hieronder worden enkel de conclusies weergegeven. De volledige rapportage is een separate bijlage bij deze ruimtelijke onderbouwing. Akoestisch onderzoek Op korte afstand van de toekomstige woningen is het aannemersbedrijf J. Hardam B.V. met een timmerwerkplaats gelegen. In opdracht van de gemeente Alblasserdam is, door de Milieudienst Zuid-Holland Zuid, een akoestisch onderzoek uitgevoerd naar de geluidsbelastingen die ter plaatse van de nieuwe te bouwen woningen te verwachten zijn, ten gevolge van dit naastgelegen bedrijf. Uit het onderzoek blijkt dat de grenswaarden voor het langtijdgemiddeld beoordelingsniveau, ten gevolge van het aannemersbedrijf bij de geprojecteerde woningen de grenswaarden van 50 dB(A) niet overschrijdt. Ook zullen de maximale geluidsniveaus, ten gevolge van de activiteiten binnen in de werkplaats, de grenswaarden van 70 dB(A) niet overschrijden. Uit het onderzoek blijkt dan ook dat de woningbouw gerealiseerd kan worden met de huidige bedrijfsvoering van het aannemersbedrijf J. Hardam B.V. Sinds 2006 is niets in de bedrijfssituatie gewijzigd. Op basis van de landelijk vastgestelde geluidsgrenswaarde is het dan ook niet nodig geluidsreducerende maatregelen aan te brengen. Mocht het wenselijk zijn om de geluidsuitstraling van de inrichting verder te reduceren dan zal de grootste winst te behalen zijn in het aanvullend isoleren van de lichtdoorlatende panelen in het dakvlak en het dichtzetten van naden en kieren bij de aansluiting van het dakvlak op de draagmuur van de werkplaats.
3
‘Bedrijven en Milieuzonering’, Uitgave VNG, Den Haag, 2009.
Hoofdstuk 5
29
5.5 Externe veiligheid Het beleid voor externe veiligheid is gericht op het beperken en beheersen van risico’s voor de omgeving vanwege handelingen met gevaarlijke stoffen. De handelingen kunnen zowel betrekking hebben op het gebruik, de opslag en de productie, als op het transport van gevaarlijke stoffen. Uit het Besluit externe veiligheid inrichtingen (Bevi) en de richtlijnen voor vervoer gevaarlijke stoffen4 vloeit de verplichting voort om in ruimtelijke plannen in te gaan op de risico’s in het projectgebied ten gevolge van handelingen met gevaarlijke stoffen. De risico’s dienen te worden beoordeeld op twee maatstaven, te weten het plaatsgebonden risico en het groepsrisico. Plaatsgebonden risico Het plaatsgebonden risico beschrijft de kans per jaar dat een onbeschermd individu komt te overlijden door een ongeval met gevaarlijke stoffen. Het plaatsgebonden risico wordt uitgedrukt in risicocontouren rondom de risicobron (bedrijf, weg, spoorlijn etc.), waarbij de 10-6 contour (kans van 1 op 1 miljoen op overlijden) de maatgevende grenswaarde is. Groepsrisico Het groepsrisico beschrijft de kans dat een groep van 10 of meer personen gelijktijdig komt te overlijden ten gevolge van een ongeval met gevaarlijke stoffen. Het groepsrisico geeft een indicatie van de maatschappelijke ontwrichting in geval van een ramp. Het groepsrisico wordt uitgedrukt in een grafiek, waarin de kans op overlijden van een bepaalde groep (bijvoorbeeld 10, 100 of 1000 personen) wordt afgezet tegen de kans daarop. Voor het groepsrisico geldt de oriëntatiewaarde als ijkpunt in de verantwoording (géén norm). Voor elke verandering van het groepsrisico (af- of toename) in het invloedsgebied moet verantwoording worden afgelegd, over de wijze waarop de toelaatbaarheid van deze verandering in de besluitvorming is betrokken. Samen met de hoogte van het groepsrisico moeten andere kwalitatieve aspecten worden meegewogen in de beoordeling van het groepsrisico. Onder deze aspecten vallen zelfredzaamheid en bestrijdbaarheid. Onderdeel van deze verantwoording is overleg met (advies vragen aan) de regionale brandweer.
4
Circulaire Risico Normering Vervoer Gevaarlijke Stoffen, Staatscourant d.d. 4 augustus 2004. Deze Circulaire is gebaseerd op de Risico Normering Vervoer gevaarlijke stoffen en het Bevi en sluit zoveel als mogelijk aan op het Bevi.
30
Hoofdstuk 5
(Beperkt) kwetsbare objecten Er moet getoetst worden aan het Bevi en de richtlijnen voor vervoer gevaarlijke stoffen wanneer bij een ontwikkeling (beperkt) kwetsbare objecten worden toegestaan. (Beperkt) kwetsbare objecten zijn o.a. woningen, scholen, ziekenhuizen, hotels, restaurants5. Risicovolle activiteiten In het kader van het plan moet bekeken worden of er in of in de nabijheid van het plan sprake is van risicovolle activiteiten (zoals Bevi-bedrijven, BRZO-bedrijven en transportroutes) of dat risicovolle activiteiten worden toegestaan. Doorwerking projectgebied De woningen zijn (beperkt) kwetsbaar objecten en moeten getoetst worden aan het Bevi en de wet- en regelgeving voor het vervoer van gevaarlijke stoffen. Risicovolle bedrijven Volgens de risicokaart van de Provincie Zuid-Holland zijn in de directe omgeving van het projectgebied geen bedrijven gevestigd die gevaarlijke stoffen transporteren of opslaan. Het aspect risicovolle bedrijven zorgt dan ook niet voor belemmeringen voor de voorgestane ontwikkeling. Transport gevaarlijke stoffen In het rapport ‘Aandachtpunten Hoofdvaarwegen’ (AVIV, 1993) en de rapportage van de MZHZ ‘Risicoberekening structuurvisie Dijk Alblasserdam’ (1998) wordt ingegaan op de rivier de Noord. Beide rapportages geven aan dat de 10-6 contour IR binnen de riviergrens ligt. De GR-curve ligt in beide rapportages duidelijk beneden de oriënterende waarde. De gemeente vindt het wenselijk 25 meter vrij te houden vanaf de oever van de Noord in verband met de bereikbaarheid van de hulpdiensten bij calamiteiten op het water die invloed op de wal kunnen hebben. Het projectgebied ligt op 35 meter afstand van de oever van de Noord en voldoet hiermee aan de eisen met betrekking tot de externe veiligheid. Er bevinden zich verder geen transportroutes van gevaarlijke stoffen in de omgeving van het projectgebied. Het aspect transport gevaarlijke stoffen zorgt dan ook niet voor belemmeringen voor de voorgestane ontwikkeling.
5
Zoals bedoeld in artikel 1 van het Besluit externe veiligheid inrichtingen.
Hoofdstuk 5
31
Conclusie Geconcludeerd kan worden dat in het kader van de externe veiligheid geen belemmeringen aanwezig zijn.
5.6 Geluidhinder In de Wet geluidhinder (Wgh) is vastgesteld dat akoestisch onderzoek uitgevoerd dient te worden indien in het projectgebied geluidgevoelige functies (zoals woningen) zijn voorzien binnen de invloedssfeer van (weg)verkeerslawaai,. Dit geldt voor alle straten en wegen, met uitzondering van: wegen die in een als ‘woonerf’ aangeduid gebied liggen; wegen waarvoor een maximumsnelheid van 30 km/uur geldt. De straten in de omgeving van het projectgebied hebben voornamelijk een maximumsnelheid van 30 km/uur, echter de Oost Kinderdijk heeft een maximumsnelheid van meer dan 30 km/uur. De onderzoekszone van deze weg overlapt het projectgebied. Een akoestisch onderzoek naar wegverkeerslawaai is dan ook uitgevoerd. Hieronder wordt enkel de conclusie van dit onderzoek weergegeven. De volledige rapportage is een separate bijlage bij deze ruimtelijke onderbouwing. Conclusie In waarneempunt 1 t/m 4 zijn op één of meerdere bouwlagen optredende geluidbelastingen berekend hoger dan de voorkeursgrenswaarde van 48 dB. De maximale gevelbelasting bedraagt 62 dB. De maximale ontheffingswaarde van 63 dB wordt dus niet overschreden. Het terugbrengen van de geluidbelasting tot de voorkeursgrenswaarde van 48 dB door middel van bronmaatregelen in de zin geluidarm asfalt heeft een beperkte reductie van maximaal 5 dB, zodat de gevelbelasting niet kan worden teruggebracht tot de voorkeursgrenswaarde of lager. De kosten voor het vervangen van de bestaande wegverharding wordt geraamd op 80 meter * 4 meter * € 50,-/m² = € 16.000,- en stuit op overwegende bezwaren van financiële aard. Het aanbrengen van een geluidscherm stuit op stedenbouwkundige, verkeerskundige en financiële bezwaren. Bij de gemeente Alblasserdam dient een verzoek tot vaststelling van hogere toelaatbare waarden te worden ingediend. Hierbij dient te worden voldaan aan het beleid hogere grenswaarden Wet Geluidhinder gemeente Alblasserdam. In de voorliggende situatie kan als ontheffingscriterium worden aangedragen dat het bouwplan een open plaats opvult tussen al aanwezige bebouwing. Aan deze ontheffing kan de gemeente aanvullende voorwaarden stellen. Dit kan betekenen dat het bouwplan dient te beschikken over tenminste één geluidluwe gevel. Hieronder
32
Hoofdstuk 5
wordt veelal verstaan dat de gevelbelasting niet hoger mag zijn dan de voorkeursgrenswaarde van 48 dB. Het voorliggende bouwplan voldoet hieraan.
5.7 Luchtkwaliteit Sinds 15 november 2007 staan de hoofdlijnen voor regelgeving rondom luchtkwaliteitseisen beschreven in de Wet milieubeheer (hoofdstuk 5 Wm). Artikel 5.16 Wm (lid 1) geeft weer, onder welke voorwaarden bestuursorganen bepaalde bevoegdheden (uit lid 2) mogen uitoefenen. Als aan minimaal één van de volgende voorwaarden wordt voldaan, vormen luchtkwaliteitseisen in beginsel geen belemmering voor het uitoefenen van de bevoegdheid: a. er is geen sprake van een feitelijke of dreigende overschrijding van een grenswaarde; b. een project leidt – al dan niet per saldo – niet tot een verslechtering van de luchtkwaliteit; c. een project draagt ‘niet in betekenende mate’ bij aan de luchtverontreiniging; d. een project past binnen het NSL (Nationaal Samenwerkingsprogramma Luchtkwaliteit), of binnen een regionaal programma van maatregelen. Het Besluit NIBM legt vast wanneer een project ‘niet in betekenende mate’ (NIBM) bijdraagt aan de concentratie van een bepaalde stof. Een project is NIBM als aannemelijk is dat het project een toename van de concentratie veroorzaakt van maximaal 3%. De 3% grens wordt gedefinieerd als 3% van de grenswaarde voor de jaargemiddelde concentratie van fijn stof (PM10) of stikstofdioxide (NO2). Dit komt overeen met 1,2 microgram/m³ voor zowel fijn stof en NO2. In de Regeling NIBM is een lijst met categorieën van gevallen (inrichtingen, kantooren woningbouwlocaties) opgenomen die niet in betekende mate bijdragen aan de luchtverontreiniging. Deze gevallen kunnen zonder toetsing aan de grenswaarden voor het aspect luchtkwaliteit uitgevoerd worden. Ook als het bevoegd gezag op een andere wijze, bijvoorbeeld door berekeningen, aannemelijk kan maken dat het geplande project NIBM bijdraagt, kan toetsing van de luchtkwaliteit achterwege blijven. Doorwerking projectgebied In de Regeling NIBM is opgenomen dat een plan van 1.500 woningen bij minimaal 1 ontsluitingsweg niet in betekende mate bijdraagt aan de luchtkwaliteit. Onderliggend plan behelst de bouw van 20 woningen. Dit aantal blijft ruim onder de voorwaarde zoals gesteld in de Regeling NIBM. Dit betekent dat het initiatief niet in betekende mate bijdraagt aan de verslechtering van een bepaalde stof. Een luchtkwaliteitonderzoek is dan ook niet noodzakelijk. Conform de Wet luchtkwaliteit 2007 kan het initiatief dan ook doorgang vinden.
Hoofdstuk 5
33
5.8 Waterhuishouding Het vroegtijdig betrekken van de waterbeheerder en het meewegen van het waterbelang is, door middel van de Watertoets, sinds 1 november 2003 verankerd in het ‘Besluit op de ruimtelijke ordening 1985’. Ook in het nieuwe Besluit ruimtelijke ordening (2008) is de watertoets als procesinstrument voor water opgenomen (artikelen 3.1.1. en 3.1.6 Bro). Beleidskader Het streven naar een veilig, gezond en duurzaam waterbeheer staat landelijk in de belangstelling. Relevante beleidsstukken op het gebied van water zijn het Provinciaal Waterplan van de provincie Zuid-Holland, het Waterbeheerplan 2010-2015 van Waterschap Rivierenland, het Nationaal Waterplan, WB21, Nationaal Bestuursakkoord Water en de Europese Kaderrichtlijn Water. Belangrijkste gezamenlijke punt uit deze beleidsstukken is dat water een belangrijk sturend element is in de ruimtelijke ordening. Water legt een ruimteclaim op het (stads)landschap waaraan voldaan moet worden. De bekende driestapsstrategieën zijn leidend: vasthouden-bergen-afvoeren (waterkwantiteit); voorkomen-scheiden-zuiveren (waterkwaliteit). Daarnaast is de Beleidsbrief regenwater en riolering relevant. Hierin staat hoe het beste omgegaan kan worden met het (afkoppelen van) hemelwater. Ook hier gelden de drietrapsstrategieën. Het waterschap Rivierenland heeft, naast het Waterbeheersplan, de nota’s ‘Beleid Riolering en Waterkwaliteit 2005’ en ‘Waterbeheer in stedelijk gebied’ vastgesteld. Hierin staan normen en ambities opgenomen voor de waterkwantiteit- en kwaliteit. Een aantal belangrijke uitgangspunten is de volgende: De gemeente en het waterschap maken onderscheid naar het schaalniveau van de plannen. In de brochure Partners in Water staat het proces van de watertoets beschreven, zoals waterschap Rivierenland daarmee omgaat. De watertoets en de uitgangspunten daarvoor zijn gebaseerd op landelijk gemaakte afspraken en landelijke documenten, zoals de Nota Anders Omgaan met Water, het Nationaal Bestuursakkoord Water en de Landelijke Handreiking Watertoets. De watertoets is ook verankerd in de Strategienota Water op Orde van waterschap Rivierenland. Ruimtelijke plannen in stedelijk gebied, met een toename van verharding kleiner dan 500 m² hebben geen compensatie voor verlies aan waterberging nodig. Voor plannen in stedelijk gebied met een toename van verharding groter dan 500 m² geldt dat in principe een watertoets uitgevoerd wordt en dat compensatie bij voorkeur in de vorm van open water binnen het plangebied gevonden moet worden.
34
Hoofdstuk 5
Aanvragen watervergunning worden beoordeeld op: Toetsingscriteria die de constructie en waterhuishoudkundige functie van wateren waarborgen. Om de afvoer van water te waarborgen, is het belangrijk dat de constructie en de functie van de watergang aan de eisen voldoet. Voor bestaande watergangen wordt daarbij getoetst aan de legger, voor nieuwe watergangen zijn de concrete eisen in deze beleidsregels opgenomen. Afmeting, vorm en eventuele obstakels zijn daarbij belangrijke criteria. Toetsingscriteria die het doelmatig onderhoud van A- en B-watergangen waarborgen. Het beheer en onderhoud van A-watergangen en het beheer van Bwatergangen is een belangrijke taak van het waterschap. Door het toenemende tekort aan ruimte in het beheergebied van het waterschap en ook door wensen van burgers, wordt steeds meer gebruik gemaakt van de kanten van watergangen. Dit betekent veelal dat daarmee het doelmatig onderhoud van een watergang wordt bemoeilijkt. Om hiertegen voldoende zekerheden in te bouwen, zijn duidelijke regels opgesteld voor de gevallen waarin al dan niet een watervergunning kan worden verleend. Waterhuishouding projectgebied Het projectgebied is op dit moment voor een groot deel onverhard. Het realiseren van nieuwe bebouwing betekent dat er een toename van het verharde oppervlak plaatsvindt. Voor de ontwikkelingslocatie zullen de mitigerende maatregelen bestaan in de eerste plaats uit het scheiden van schoon en vuil water. Het vuile water (huishoudelijk afvalwater) wordt op de bestaande riolering aan de Oost Kinderdijk (onderdijks) aangesloten. De Oost- en West-Kinderdijk is een deltadijk (primaire waterkering) en heeft een waterkerende functie. Aan een primaire waterkering is een beschermingszone gekoppeld (keur). Binnen deze zone dient overleg te zijn met de dijkbeheerder en dient aangetoond te worden dat de primaire waterkering niet zal worden aangetast door de geplande ontwikkeling. De projectgroep, bestaande uit ontwikkelaar en gemeente, heeft vanaf oktober 2005 meerdere malen overleg gehad met het waterschap over het bouwen nabij de dijk en het watersysteem. Een verslag van het overleg van oktober 2005 is als bijlage bijgevoegd. Tevens is een doorsnede opgenomen waarvan overeengekomen is dat op deze wijze verantwoord in de dijk gebouwd kan worden. Watervergunning De voorgestane ontwikkeling die met onderhavige ruimtelijke onderbouwing mogelijk wordt gemaakt betreft de realisatie van woningen en de aanleg van een binnendijkse verharding die deels binnen de keurzones van de primaire waterkering te Alblasserdam liggen. Voor de voorgenomen werkzaamheden dient een gecombineerde watervergunning voor de primaire waterkering, het achterland, de waterhuishouding binnendijks en de leidingen voor het nieuwe rioolstelsel aangevraagd
Hoofdstuk 5
35
te worden bij Waterschap Rivierenland. De watervergunning is noodzakelijk voor het realiseren van het plan, alsmede het mogen doorlopen van de ex artikel 19 lid 2 procedure WRO. Primaire waterkering Er moet aangetoond worden dat de veiligheid van de primaire waterkering inclusief de appartementen en de binnendijkse verharding de komende 50 jaar voldoet aan de eisen van waterschap Rivierenland. Waterschap Rivierenland eist dat constructieve elementen buiten de door waterschap Rivierenland vastgestelde keurzones (legger, beheersregister en het profiel van vrije ruimte) van de primaire waterkering blijven. De door waterschap Rivierenland aangeleverde keurzones zijn opgenomen in het rapport ‘Onderbouwing aanvraag keurontheffing primaire waterkering Alblasserdam’ [Witteveen+Bos, 2010, opgenomen als separate bijlage bij deze ruimtelijke onderbouwing]. Waterschap Rivierenland heeft tevens zijn eisen betreffende paalfunderingen (toegestaan, mits er aan de eisen betreffende de toe te passen palen voldaan wordt) in de keurzones kenbaar gemaakt. Ten behoeve van de watervergunning is in het rapport ‘Onderbouwing aanvraag keurontheffing primaire waterkering Alblasserdam’ aangetoond dat de veiligheid van de primaire waterkering inclusief de appartementen en de binnendijkse verharding de komende 50 jaar voldoet aan de eisen met betrekking tot waterveiligheid van het waterschap. Daarvoor is de veiligheid van de primaire waterkering in zowel de huidige situatie (exclusief ontwikkelingsplan) als in de toekomstige situatie (inclusief ontwikkelingsplan) gecontroleerd voor de faalmechanismen piping en heave (STPH), macrostabiliteit binnenwaarts (STBI) en microstabiliteit (STMI). In beide situaties is daarbij uitgegaan van de voorgeschreven ontwerpomstandigheden door het waterschap Rivierenland (toetspeil plus 1 m) over een planperiode van 50 jaar. Uit het rapport ‘Onderbouwing aanvraag keurontheffing primaire waterkering Alblasserdam’ blijkt dat de stabiliteit in zowel de huidige als toekomstige situatie voldoet aan de eisen van het waterschap over een planperiode van 50 jaar. Waterschap Rivierenland heeft op 25 maart 2010 aangegeven dat zij akkoord gaat met de onderbouwing van de watervergunning voor de primaire waterkering in het rapport ‘Onderbouwing aanvraag keurontheffing primaire waterkering Alblasserdam’, maar dat de (verschil)zettingen in het projectgebied (inclusief het achterland) en invloed daarvan op directe omgeving (door middel van een risico-beschouwing) nog voor verschillende fases van de uitvoering uitgewerkt moeten worden. Om aan de eisen in de toekomstige situatie te voldoen, wordt nog onderzocht of het bovenste gedeelte van de binnendijkse deklaag door zand vervangen kan worden. Dit zand dient dezelfde eigenschappen te hebben als het ophoogzand dat gebruikt wordt voor het zandlichaam ten behoeve van de dijkwoningen. Dit is zowel van invloed op de waterveiligheid van de primaire waterkering als op de ophoging van het achterland.
36
Hoofdstuk 5
Achterland De notitie ‘geotechnisch advies - ontwikkeling locatie Noord- en Landzigt te Alblasserdam’ [Witteveen+Bos, 2011, opgenomen als separate bijlage bij deze ruimtelijke onderbouwing] is op 17 februari 2011 met de gemeente Alblasserdam en waterschap Rivierenland besproken. In deze notitie wordt een eerste aanzet gegeven voor de (verschil)zettingen in het projectgebied (inclusief het achterland) als gevolg van ophoging in grond en invloed daarvan op directe omgeving (door middel van een risico-beschouwing) voor verschillende fases van de uitvoering. Betreffende de ophoging in grond zijn er nog bepaalde knelpunten en risico’s die opgelost moeten worden. Naar aanleiding van deze bespreking zijn met waterschap Rivierenland de volgende zaken betreffende de oplossingsrichtingen voor de ophoging van het achterland afgesproken: buiten de beschermingszone van de primaire waterkering mag er verticale drainage toegepast worden om de zettingen te versnellen en de (rest)zettingen te beperken. Wel dient hiervoor gebruik gemaakt te worden van de expertise van Deltares op dit gebied; om funderingen van de voorgevel van het TROS-gebouw en belendingen tijdens het ophogen van het achterland te beschermen, mogen er verticale beschoeiingen (bijvoorbeeld in de vorm van damwanden) toegepast worden. Deze verticale beschoeiingen staan namelijk niet in de kernzone van de dijk en belemmeren de grondwaterstroming niet; er dient nog naar een oplossing gezocht te worden om de ligging en stabiliteit van de volkstuin gedurende de ophoging van het achterland te waarborgen; toepassing van lichte ophoogmaterialen buiten de beschermingszone en het profiel van vrije ruimte van de dijk is toegestaan; de watergang die parallel aan de dijk loopt aan de achterzijde van het terrein mag (tijdelijk) gedempt worden, aangezien dit een doorgaande watergang is. Waterschap Rivierenland wil wel meedenken over het plaatsen van een tijdelijke duiker in deze watergang gedurende de ophoging. De instekende watergangen mogen wel (tijdelijk) gedempt worden. Waterhuishouding De waterhuishouding en de compensatie van oppervlaktewater betreffende de ontwikkeling zijn op 16 september 2010 met de gemeente Alblasserdam en waterschap Rivierenland besproken. Op basis hiervan heeft Vormtech de waterhuishoudingberekening uitgevoerd. De waterhuishoudingsberekening is door waterschap Rivierenland gecontroleerd en goedgekeurd.
Hoofdstuk 5
37
Leidingen nieuwe rioolstelsel De leidingen van het nieuwe rioolstelsel in de ontwikkeling dienen conform de NEN3650-serie doorgerekend te worden. Tijdens de bespreking op 17 februari 2011 heeft waterschap Rivierenland aangegeven dat het hemelwaterriool in de keurzones van de dijk niet als IT riool uitgevoerd mag worden. Conclusie Voor het plan dient, zoals aangegeven, een watervergunning te worden aangevraagd en verleend. Deze is tevens randvoorwaardelijk voor het doorlopen van ex artikel 19 lid 2 WRO procedure. De watervergunning is inmiddeld op 8 decemter 2011 verleend door het waterschap Rivierenland. Op basis hiervan kan worden geconcludeerd dat de ontwikkeling geen belemmering kent vanuit het oogpunt van de waterhuishouding (met name waterkeringsaspecten).
5.9 Archeologie en cultuurhistorie Archeologie Op de Cultuurhistorische Hoofdstructuur van de provincie Zuid-Holland is de verwachting of kans op het aantreffen van archeologische sporen aangegeven. Indien nieuwe ontwikkelingen zijn geprojecteerd in een gebied met een (middel)hoge verwachtingswaarde waar het bodemarchief nog niet verstoord is, dient een verkennend onderzoek te worden uitgevoerd. Het projectgebied kent een lage archeologische verwachtingswaarde. Nader onderzoek wordt niet noodzakelijk geacht. Mochten tijdens de geplande werkzaamheden toch archeologische waarden aangetroffen worden dan geldt conform artikel 53 van de Wet op de Archeologische Monumentenzorg een meldingsplicht bij de minister van Onderwijs, Cultuur en Wetenschap of het door hem vertegenwoordigd bevoegd gezag, de gemeente Werkendam.
Cultuurhistorische Hoofdstructuur van de Provincie Zuid-Holland
38
Hoofdstuk 5
Cultuurhistorie Het provinciale beleid ten aanzien van de Cultuurhistorie is vastgelegd in de ‘Cultuurhistorische Hoofdstructuur Zuid-Holland; regio Alblasserwaard en Vijfheerenlanden’. De drie grote wielen binnendijks zijn aangeduid als een historisch landschappelijk element met een redelijk hoge waarde. De Kinderdijk zelf (Oost en West) tot aan de kruising met het Zwarte Paard is aangegeven als een lintbebouwingstructuur met een redelijk hoge cultuurhistorische waarde. Het TROS-gebouw is een MIP-gebouw. De naastgelegen woningen 277 t/m 283 zijn Rijksmonumenten. Doorwerking projectgebied Door de realisatie van het bouwplan zal het lint weer hersteld worden. Het TROSgebouw zal behouden blijven en weer een functie krijgen. De naastgelegen Rijksmonumenten zullen door de voorgestane ontwikkelingen binnen het projectgebied niet aangetast worden.
5.10 Flora en fauna Bij ruimtelijke planvorming is een toetsing aan de natuurwetgeving verplicht. Door middel van een verkennend flora- en faunaonderzoek is een beoordeling gemaakt van de effecten die het plan zal hebben op beschermde natuurwaarden. Hierdoor wordt duidelijk of het plan in overeenstemming is met de natuurwetgeving. Natuurbescherming In april 2002 is de Flora- en faunawet (Ff-wet) in werking getreden. In deze wet zijn de onderdelen uit de Europese Habitatrichtlijn en de Vogelrichtlijn die de bescherming van soorten betreft geïmplementeerd. Op basis van de Flora- en Faunawet is het een vereiste om inzicht te verkrijgen in de effecten van een voorgenomen ruimtelijke ingreep op wettelijk beschermde planten en dieren. De Flora- en faunawet heeft betrekking op alle in Nederland in het wild voorkomende zoogdieren, (trek) vogels, reptielen en amfibieën, op een aantal vissen, libellen en vlinders, op enkele bijzondere en min of meer zeldzame ongewervelde diersoorten (uit de groepen kevers, mieren, schelp- en schaaldieren) en op een honderdtal vaatplanten. Indien er een kans bestaat dat effecten zullen optreden, dienen deze vooraf in kaart gebracht en beoordeeld te worden. Bij ruimtelijke ontwikkelingen hoeft echter alleen rekening gehouden te worden met de juridisch zwaarder beschermde soorten uit 'tabel 2' en 'tabel 3' van de Flora- en faunawet en met vogels. Voor deze soorten moet een ontheffing worden aangevraagd wanneer een ruimtelijke ontwikkeling leidt tot schade aan de soort of verstoring van leefgebied. Voor soorten van 'tabel 3' en vogels geldt hierbij een strenger afwegingskader dan voor soorten van 'tabel 2'. Voor soorten van 'tabel 2' en vogels geldt bovendien dat een ontheffing niet nodig
Hoofdstuk 5
39
is wanneer gewerkt wordt conform een door LNV goedgekeurde gedragscode. Daarnaast geldt voor alle in het wild levende planten en dieren de Zorgplicht. Dit houdt in dat handelingen die niet noodzakelijk verband houden met het beoogde doel, maar nadelig zijn voor de flora en fauna achterwege moeten blijven. Methode van toetsing Met het oog op de ruimtelijke ingrepen die uit de functiewijzigingen zullen voortkomen is een onderzoek uitgevoerd naar de natuurwaarden van het transformatiegebied. Het veldonderzoek vond plaats in de periode maart tot en met september 2003 en is uitgevoerd door Adviesbureau Mertens te Wageningen. De resultaten van het veldonderzoek zijn in een afzonderlijk rapport opgenomen6. In de quick-scan zijn door BRO in 2003 de gevolgen van de ruimtelijke ingreep afgezet tegen de aanwezige natuurwaarden vanuit de Flora- en faunawet7. Deze werkwijze vloeit voort uit de ‘Wijziging beoordeling ontheffing Flora- en faunawet bij ruimtelijke ingrepen’ van het Ministerie van LNV van september 2009. Naar aanleiding van de onderzoeksresultaten van 2003, is vervolgens een onderzoek naar het voorkomen van Heikikker en Rugstreeppad in de omgeving van het TROS-gebouw uitgevoerd8. Voor de ruimtelijke onderbouwing van de voorgenomen ruimtelijke ontwikkeling op de locatie dienen de onderzoeken uit 2003 en 2004 in verband met de ouderdom van deze onderzoeken echter geactualiseerd te worden. Om een beeld te verkrijgen van de natuurwaarden op de locatie is daarom op 3 mei 2011 een veldbezoek gebracht aan de planlocatie. De aanwezige bebouwing was ten tijde van het veldbezoek niet toegankelijk, en is alleen aan de buitenzijde geïnspecteerd. Voor het bronnenonderzoek is gebuik gemaakt van vrij beschikbare gegevensbronnen, zoals algemene verspreidingsatlassen. Resultaten natuuronderzoek Natuurbeschermingswet: Het projectgebied ligt buiten de invloedssfeer van door de Natuurbeschermingswet beschermde gebieden. Het projectgebied ligt op ongeveer 1 kilometer van het Natura 2000-gebied ‘Boezems Kinderdijk’. Het gebied is aangewezen voor de vogelsoorten Snor, Porseleinhoen, Slobeend, Smient, Krakeend en Purperreiger. De genoemde soorten zijn met name gevoelig voor licht- en geluidsverstoring. Vanwege de ligging van de kern Kinderdijk tussen het projectgebied en het Natura 2000-gebied zijn effecten als gevolg van geluids- en lichtverstoring redelijkerwijs uit te sluiten. Het wettelijk beschermde natuurgebied ‘Biesbosch’ ligt op
6
7
8
Adviesbureau Mertens, Natuurwaarden van een vijftal transformatiegebieden langs het Dijklint te Alblasserdam, november 2003. Toetsing van de natuurwaarden van vijf transformatiegebieden in het Dijklint in het kader van de Flora- en faunawet. BRO, 2003. Het voorkomen van Heikikker en Rugstreeppad rond het TROS-gebouw te Alblasserdam. Adviesbureau Mertens, augustus 2004.
40
Hoofdstuk 5
een afstand van ongeveer 10 kilometer van het projectgebied. Vanuit het project hoeft geen rekening te worden gehouden met wettelijke gebiedsbescherming. Ecologische Hoofdstructuur: De Ecologische Hoofdstructuur (EHS) is een robuust netwerk van natuurgebieden en tussenliggende verbindingszones. Het projectgebied ligt geheel buiten de Ecologische Hoofdstructuur zoals deze is vastgesteld in de Provinciale EHS van de Provincie Zuid-Holland. Het dichtstbijzijnde EHS gebied ligt op minder dan 1 km van het projectgebied. Voor de realisatie van meerdere woningen zijn nadelige effecten over deze afstand redelijkerwijs uit te sluiten. Vanuit provinciaal beleid hoeft daarom geen rekening te houden met planologische bescherming van natuurwaarden. Flora: Het gehele projectgebied, op de verhardingen rondom het TROS-gebouw na, is begroeid. Langs de randen staan opgaande vegetaties met daarin o..a. Grote brandnetel, Klimop en Hulst. Aan de voorzijde van het TROS-gebouw staan twee grote Plantanen. Deze bomen zijn door hun omvang zeer behoudenswaardig en het is daarom aan te bevelen de bomen in het plan in te passen. Op het dak van het gebouw zijn tevens planten waargenomen. Langs de waterranden komt Dotterbloem voor (beschermingsniveau 1). Voor deze soort geldt een algemene vrijstelling van de Flora- en faunawet bij ruimtelijke ontwikkelingen. Grondgebonden zoogdieren: In het projectgebied kunnen enkele algemeen beschermde diersoorten van beschermingsniveau 1, zoals Veldmuis, Bosmuis, Huisspitsmuis, Egel, Mol en Konijn, op enige wijze in het projectgebied voorkomen. Voor de genoemde soorten geldt een algemene vrijstelling van de Flora- en faunawet bij ruimtelijke ontwikkelingen. Op basis van algemene verspreidingsgegevens en habitatvoorkeur is het voorkomen van grondgebonden strenger beschermde soorten op deze locatie redelijkerwijs uit te sluiten. Vleermuizen: Tijdens het veldbezoek is gelet op de aanwezigheid van potentiële verblijfplaatsen van vleermuizen, zoals bijvoorbeeld holle bomen en gebouwen. In en rondom het projectgebied zijn in het geheel geen holtes in de bomen waargenomen. De te renoveren bebouwing is van de buitenzijde geïnspecteerd. Daarbij zijn invliegopeningen geconstateerd, het is zeer waarschijnlijk dat vleermuisverblijfplaatsen in de bebouwing voorkomen. Vaste rust- en verblijfplaatsen (kolonieplaatsen) van vleermuizen zijn wettelijk beschermd. Het is nodig om meer duidelijkheid te krijgen of er daadwerkelijk vaste verblijfplaatsen van vleermuizen in de bebouwing aanwezig zijn, omdat het bij de renovatie zeer zeker niet is uit te sluiten dat aanwezige vleermuizen verstoord worden. Daarom is het plangebied in 2011 (juni en september) met een ‘bat-detector’ nader onderzocht. De rapportage van dit onderzoek is gevoegd als separate bijlage bij deze ruimtelijke onderbouwing. Uit het nader onderzoek is gebleken dat de voor-
Hoofdstuk 5
41
nomen ingreep effecten heeft op de lokaal aanwezige (foeragerende) dwergvleermuizen. Met deze soort dient derhalve in het plan rekening te worden gehouden. Om te voorkomen dat bij de ontwikkeling de Flora- en faunawet wordt overtreden dienen zowel maatregelen te worden genomen om schade aan aanwezige beschermde soorten te voorkomen en te beperken, als om de functionaliteit van het plangebied voor deze beschermde soorten te behouden. Hiervoor wordt verwezen naar het bijgevoegde rapport ‘Uilen- en vleermuizenonderzoek TROS- gebouw te Alblasserdam’. Indien er vaste rust- en verblijfplaatsen van vleermuizen aanwezig zijn, dan dient de functionele leefomgeving van de dieren te worden gewaarborgd. Voor vleermuizen kan dit inhouden dat bijvoorbeeld nieuwe verblijfplaatsen gecreëerd worden in het projectgebied. Vaak zijn dit redelijk eenvoudige maatregelen. Hierbij kan bijvoorbeeld gedacht worden aan het geschikt maken van de nieuwbouw voor vleermuizen middels inbouwkasten (in te metselen in de nieuwbouw). Ook kan er gekeken worden naar verblijfmogelijkheden voor de vleermuizen in gebouwen in de omgeving. Deze maatregelen dienen, mits er middels een vervolgonderzoek is aangetoond dat vleermuizen daadwerkelijk aanwezig zijn, uitgewerkt te worden in een mitigatieplan en vóór de aanvang van de ruimtelijke ontwikkeling te worden uitgevoerd. Het projectgebied is verder gezien de beperkte omvang en het huidige gebruik en het ontbreken van lijnstructuren verwaarloosbaar als onderdeel van een foerageergebied of vliegroute van vleermuizen. Vogels: In en rondom het projectgebied zijn geen soorten met jaarrond beschermde nestplaatsen volgens de ‘Aangepaste lijst jaarrond beschermde vogelnesten’ van het Ministerie van LNV (2009) aangetroffen. Er is wel melding gemaakt van het voorkomen van een uil in het TROS-gebouw, het is niet bekend om welke soort het hier gaat, mogelijk gaat het om een Kerkuil of Steenuil. Het is aan te bevelen om dit ten tijde van het vleermuizenonderzoek tevens na te gaan. Tijdens het veldbezoek zijn soorten als Koolmees, Merel, Reiger en Heggenmus waargenomen. Deze en andere algemene soorten kunnen broeden in de opgaande begroeiingen en rondom het projectgebied. Vogelnesten van de betreffende soorten zijn uitsluitend beschermd gedurende de periode dat deze nesten in gebruik zijn, dat wil zeggen de broed- en nestperiode. Het is in de praktijk niet mogelijk om een ontheffing te verkrijgen voor het verwijderen of verstoren van deze nesten in deze periode. Het is daarom aan te bevelen om de beplantingen en de te slopen bebouwing weg te halen in de periode dat de kans op broedende vogels het kleinst is. Dit is het geval in de periode van september tot maart. Indien dit niet mogelijk is, is het nodig om voorafgaand aan de werkzaamheden het terrein te laten controleren op aanwezige broedvogels. Wanneer dan geen vogels op het terrein nestelen, kan alsnog begonnen worden met de ingreep. Een ontheffing voor vogels is in dit geval niet nodig.
42
Hoofdstuk 5
Vissen, amfibieën en reptielen: Vissen kunnen redelijkerwijs in het water binnen het projectgebied voorkomen. Het gaat hierbij mogelijk om soorten als Kleine modderkruiper (beschermingsniveau 2), Grote modderkruiper en Bittervoorn (beide beschermingsniveau 3). De kans dat in het projectgebied daadwerkelijk beschermde soorten zoals Kleine modderkruiper voorkomen (in het water bij het TROS-gebouw) is zeer klein, maar op basis van de aangetroffen biotoop niet geheel onmogelijk. In het plan wordt het water gehandhaafd. Als echter toch de sloot gedempt gaat worden, dient het dempen van het aanwezige water volgens een vooraf opgesteld werkprotocol uitgevoerd te worden. Het leefgebied voor de al dan niet beschermde soorten in de te dempen sloot zal in dat geval ook gecompenseerd moeten worden (op een andere, aangesloten, locatie terug te brengen). Als landbiotoop voor amfibieën heeft het projectgebied een grote waarde. Er zijn zowel Gewone padden als Kleine watersalamanders aangetroffen. Daarnaast kunnen Bruine kikker en Grote groene kikker redelijkerwijs in het projectgebied voorkomen. Heikikker en Rugstreeppad worden in het projectgebied op basis van het eerdere onderzoek en het veldbezoek niet verwacht. Indien dit wel zo is dan gaat het om zwervende dieren, omdat ter plaatse de milieuomstandigheden niet in overeenstemming zijn met de habitateisen van genoemde soorten. Daarnaast worden reptielen op basis van hun verspreidingsgegevens in het projectgebied niet verwacht. Overige diersoorten: Tijdens het veldbezoek zijn enkele vlindersoorten waargenomen, zoals het Klein koolwitje. Voor beschermde ongewervelde soorten heeft het projectgebied echter weinig waarde vanwege het ontbreken van geschikte biotopen/waardplanten. Negatieve effecten op deze soortgroepen zijn derhalve redelijkerwijs uit te sluiten. Conclusie en advies Vaste rust- en verblijfplaatsen (kolonieplaatsen) van vleermuizen zijn wettelijk beschermd. Het is nodig om meer duidelijkheid te krijgen of er daadwerkelijk vaste verblijfplaatsen van vleermuizen in de bebouwing aanwezig zijn. Het is aan te bevelen om rond juni 2011 een nacht het projectgebied te onderzoeken met een ‘batdetector’. Indien er inderdaad vaste rust- en verblijfplaatsen van vleermuizen aanwezig zijn, dan dient de functionele leefomgeving van de dieren te worden gewaarborgd. Voor vleermuizen kan dit inhouden dat bijvoorbeeld nieuwe verblijfplaatsen gecreëerd worden in het projectgebied. Vaak zijn dit redelijk eenvoudige maatregelen (op te nemen in een mitigatieplan voor vleermuizen). Door het nemen van mitigerende maatregelen kan worden voorkomen dat het plan in strijd is met de Flora- en faunawet.
Hoofdstuk 5
43
In en rondom het projectgebied zijn geen soorten met jaarrond beschermde nestplaatsen volgens de ‘Aangepaste lijst jaarrond beschermde vogelnesten’ van het Ministerie van LNV (2009) aangetroffen. Er is wel melding gemaakt van het voorkomen van een uil in het TROS-gebouw, het was ten tijde van dit onderzoek (nog) niet bekend om welke soort het hier gaat, mogelijk gaat het om een Kerkuil of Steenuil. Dit is nader onderzocht in het nader onderzoek naar vleermuizen / aanwezigheid uil (zie hieronder). Omdat het is in de praktijk niet mogelijk is om een ontheffing te verkrijgen voor het verwijderen of verstoren van vogelnesten in de broed- en nestperiode, is het aan te bevelen om de beplanting en de te slopen bebouwing weg te halen in de periode dat de kans op broedende vogels het kleinst is. Dit is het geval in de periode van september tot maart. Indien dit niet mogelijk is, is het nodig om voorafgaand aan de werkzaamheden het terrein te laten controleren op aanwezige broedvogels. Wanneer dan geen vogels op het terrein nestelen, kan alsnog begonnen worden met de ingreep. Een ontheffing voor vogels is in dit geval niet nodig. Door de omvang van de te verwijderen beplantingen is het aan te bevelen om in het beplantingsplan opgaande begroeiingen op te nemen. Struwelen en heggen komen ten goede van de vele vogelsoorten in het projectgebied, zoals de Heggenmus. Voor het eventuele dempen van het aanwezige water in het projectgebied is het raadzaam om voorafgaand aan de werkzaamheden een zogenaamd werkprotocol op te stellen. Hierin wordt de werkwijze vooraf vastgelegd en is het duidelijk hoe de werkzaamheden aangepakt moeten worden. Hiermee wordt gewaarborgd dat de werkzaamheden in overeenstemming met de Flora- en faunawet uitgevoerd worden (in verband met het voorkomen van zowel vissen en amfibieën en de geldende Zorgplicht). Daarnaast dient het verloren gebied dat verloren is gegaan gecompenseerd te worden. Dit kan bijvoorbeeld gerealiseerd worden door op een andere locatie een nieuwe watergang te creëren. Vervolgonderzoek naar vleermuizen/aanwezigheid uil Gezien bovenstaande conclusies is er een onderzoek ingesteld naar vleermuizen en de aanwezigheid van een uil in het gebied. Dit onderzoek vindt in juni én september plaats, pas daarna kunnen definitieve conclusies worden getrokken over de noodzaak van een mitigatieplan en eventuele vervolgwerkzaamheden. Op 8 november 2011 is een de eindrapportage van dit nader onderzoek9 Opgesteld. Hieronder wordt enkel de conclusie van dit onderzoek weergegeven. De volledige rapportage is een separate bijlage bij deze ruimtelijke onderbouwing.
9
Uilen- en vleermuizenonderzoek TROS-gebouw te Alblasserdam, BRO/ Staro 8 november 2011
44
Hoofdstuk 5
Uit dit onderzoek komt het volgende naar voren: Uilen Tijdens de veldbezoeken zijn geen uilen aangetroffen. Er zijn daarnaast geen aanwijzingen gevonden waaruit blijkt dat uilen gebruikmaken van het onderzoeksgebied als vaste verblijf- en/of broedplaats. Om deze reden zal de voorgenomen ruimtelijke ontwikkeling in het plangebied geen nadelig effect op deze vogelsoort hebben. In het plangebied hoeven derhalve geen mitigerende maatregelen genomen te worden voor uilen waarvan de nestlocatie jaarrond beschermd. Vleermuizen De onderzoekresultaten laten zien dat de projectlocatie enkel van waarde is als foerageergebied vleermuizen. Het gaat hierbij om grotere aantallen gewone dwergvleermuizen. Gewone dwergvleermuizen foerageren daadwerkelijk binnen de grenzen van het plangebied nabij de aanwezige bebouwing en de aanwezige bomen in het plangebied. De aanwezige gebouwen zijn niet in gebruik als vaste rust- en/of verblijfplaats voor vleermuizen. Gedurende de najaarrondes op 2 en 14 september is geen zwermgedrag van de aanwezige vleermuizen in het plangebied waargenomen. Ook zijn geen van de foeragerende gewone dwergvleermuizen met paarroep waargenomen. Op basis van deze gegevens is door Staro Natuur en Buitengebied geconcludeerd dat er geen winterverblijfplaatsen voor vleermuizen in de gebouwen in het plangebied aanwezig zijn. de renovatiewerkzaamheden hebben geen negatief effect op individuele vleermuizen als op de huidige staat van instandhouding van de aanwezige soorten. Derhalve kan de ontwikkeling in haar huidige vorm met betrekking tot vleermuizen en uilen doorgang vinden. Er geldt wel er rekening gehouden moeten worden met de functionaliteit van het plangebied als foerageergebied voor vleermuizen
5.11 Programmatische en mobiliteitsaspecten Woningbehoefte In de regionale Woonvisie Drechtsteden: ‘spetterend wonen in de Drechtsteden’, het kader van het Alblasserdamse volkshuisvestingsbeleid staat onder andere dat niet alle inwoners de woning en de woonomgeving van hun keuze vinden in de huidige woningmarkt van de Drechtsteden. In het woonbeleid van de komende jaren moet daarom extra aandacht worden besteed aan een aantal specifieke vraaggroepen, in wiens behoefte nu nog niet genoeg wordt voorzien. In de eerste plaats gaat het om het aanbieden van een geschikt woningaanbod voor de hogere inkomens, die nu uit de Drechtsteden wegtrekken. Door het aanbod in dit middeldure en dure segment te vergroten, kan de selectieve migratie van deze doelgroep worden tegengegaan en ontstaat er ruimte voor doorstroming vanuit de goedkopere segmenten.
Hoofdstuk 5
45
Het voorgenomen initiatief voorziet in de specifieke behoefte door middeldure en dure woningen te bouwen. Tevens is het bouwplan opgenomen in het “Jaarplan Wonen”, de jaarlijkse uitwerking van de binnen de woonvisie “Spetterend Wonen” passende woningbouwprogrammering. Verkeersstructuur De 20 nieuw te realiseren woningen worden ontsloten op de W.B. van der Veldenstraat. De woningen veroorzaken een extra toevoeging aan het verkeer. Aangezien deze extra verkeersbelasting zeer beperkt is, is het de verwachting dat de W.B. van der Veldenstraat deze extra capaciteit makkelijk kan opbrengen. Parkeerbalans Er worden 20 woningen in het projectgebied gerealiseerd. Bestaande uit 15 middeldure en 5 dure woningen. Hiervoor geldt de volgende parkeernorm: middelduur 1,8 pp per woning duur 2,1 pp per woning De gemeente Alblasserdam hanteert een parkeernorm van 1,8 parkeerplaatsen per woning (middelduur) en 2,1 parkeerplaats per dure woning. Dit betekent dat er 39 parkeerplaatsen gerealiseerd dienen te worden in het gebied. Daarnaast dienen de parkeerplaatsen die in de omgeving van het plan vervallen (de plekken aan W.B. v.d. Veldenstraat in verband met een drempel) gecompenseerd te worden. Dit betreft 4 parkeerplaatsen tussen de brug en de W.B. v.d. Veldenstraat waardoor er in totaal 42 parkeerplaatsen in het projectgebied dienen te worden gerealiseerd. Op eigen terrein zijn vijf woningen met garage en oprit voorzien. Dit komt neer op 5 parkeerplaatsen in de garages en 5 parkeerplaatsen op de oprit. Dit telt mee in de parkeerbalans als 5 parkeerplaatsen op eigen terrein. Daarnaast zijn 34 parkeerplaatsen voorzien in openbaar gebied. Aan de dijk worden daarnaast nog een 3 parkeerplaatsen gerealiseerd. In totaal wordt derhalve voorzien in 42 parkeerplaatsen, waarmee voldaan wordt aan de norm zoals gesteld door de gemeente Alblasserdam.
5.12 Ruimtelijke aspecten Ruimtelijke samenhang omgeving projectgebied De nieuwe woningen passen binnen het bestaande ruimtelijke beeld. Door de toevoeging van de dijkwoningen wordt de ruimtelijke samenhang juist hersteld, omdat het gat in het lint nu wordt opgevuld. Hierdoor krijgt het aanzicht van de dijk weer een aaneengesloten karakter.
46
Hoofdstuk 5
Beeldkwaliteit en welstand Op één perceel is het TROS-gebouw gevestigd. Hoewel dit gebouw geen officiële cultuurhistorische waarde heeft, kan het toch gezien worden als cultuurhistorische waarde voor Alblasserdam. Het pand wordt in de toekomstige plannen behouden en er wordt weer een functie aangegeven. De polderwoningen, die tegenover het gebouw gesitueerd zijn, krijgen dezelfde kleurschakeringen als het TROS-gebouw. Op deze manier blijft de beeldkwaliteit behouden. De dijkwoningen worden in de stijl gebouwd van de omliggende dijkwoningen, zodat het beeld niet verstoord wordt. Er zijn reeds gesprekken gevoerd met de monumentencommissie. De commissie stemt in met het behoud en de renovatie van het TROS-gebouw en is tevens positief over de dijkwoningen en de polderwoningen. Er is reeds informeel gesproken met de Welstandscommissie. Van dit overleg is geen verslag gemaakt. In het kader van de bouwaanvraag zal het plan dan ook nog een formele welstandstoetsing dienen te doorstaan. De monumentencommissie blijft betrokken bij de ontwikkelingen van het plan.
Hoofdstuk 5
47
48
Hoofdstuk 5
6.
ECONOMISCHE UITVOERBAARHEID
Kostenverhaal Uitgangspunt voor de beoogde ontwikkelingen is dat deze voor de gemeente budgetneutraal worden ontwikkeld. Op grond van artikel 6.12 lid 1 Wet ruimtelijke ordening (Wro) in samenhang met artikel 6.12 lid 4 Wro is de gemeenteraad van Alblasserdam verplicht om de kosten te verhalen en een exploitatieplan vast te stellen gelijktijdig met het besluit (de vrijstelling op het bestemmingsplan) waarop het exploitatieplan betrekking heeft. Niet in alle gevallen is de gemeenteraad verplicht een exploitatieplan vast te stellen. Op grond van artikel 6.12 lid 2 kan de gemeenteraad van de gemeente Alblasserdam besluiten geen exploitatieplan vast te stellen als aan de cumulatieve bepalingen van artikel 6.12, lid 2 sub a, b en c is voldaan. Met onderhavige ruimtelijke onderbouwing wordt een bouwplan in de zin van artikel 6.2.1 Bro mogelijk gemaakt. Echter is met de ontwikkelende eigenaar van de gronden die binnen het projectgebied gelegen zijn, een anterieure overeenkomst gesloten zoals is bepaald in artikel 6.24 Wro voordat de vrijstelling op het bestemmingsplan verleend wordt, zodat de verplichting tot het vaststellen van een exploitatieplan niet geldt. In deze anterieure overeenkomst zijn afspraken gemaakt over het verhaal van kosten op afdoende wijze vastgelegd. Financiële haalbaarheid In het kader van het opstellen van de anterieure overeenkomst is door de gemeente onderzoek gedaan naar de financiële uitvoerbaarheid van het plan. Gebleken is dat de ontwikkelaar over voldoende middelen beschikt om de voorgestane ontwikkeling te kunnen realiseren. Wanneer de kosten en opbrengsten naast elkaar worden gelegd is er sprake van een positief saldo. Uit het onderzoek is verder gebleken dat er geen onvoorziene hoge kosten zijn te verwachten. Ook is er geen sprake van onzekere financiële bijdragen van anderen. De financieel-economische haalbaarheid is hiermee in voldoende mate aangetoond.
Hoofdstuk 6
49
50
Hoofdstuk 6
7.
MAATSCHAPPELIJKE UITVOERBAARHEID
Er heeft tweemaal een informatieavond plaatsgevonden (d.d. 24 november 2005 en 19 juni 2006) waarin enerzijds een toelichting is gegeven op de plannen en anderzijds aan omwonenden en andere belanghebbenden de mogelijkheid is geboden een reactie te geven op de plannen. Een verslag van beide informatieavonden is als bijlage toegevoegd. In deze verslagen is aangegeven op welke wijze rekening gehouden is met de belangen van de omwonenden. Op 19 januari 2012 heeft een inloopavond plaatsgevonden voor belangstellenden en omwonenden. Hiervan is geen verslag van vastgelegd.
Hoofdstuk 7
51
52
Hoofdstuk 7
8.
CONCLUSIE
Met de informatie die ten tijde van het opstellen van deze onderbouwing beschikbaar is, lijkt de herontwikkeling van Noord- en Landzigt niet op problemen te stuiten.
Hoofdstuk 8
53
54
Hoofdstuk 8
BIJLAGEN
Bijlage 1: Verslag informatieavond met omwonenden Project Noord- en Landzigt, 24 november 2005
Verslag informatieavond met omwonenden Project Noord- en Landzigt Gehouden op donderdag 24 november 2005 in het gemeentehuis, aanvang 20.00 uur. Uitgenodigd zijn de bewoners van Oost Kinderdijk 207, 209, 211, 213, 215, 217, 219, 275, 277, 279, 281 en W.B. van der Veldenstraat 10, 12, 14, 16, 18, 20, 22, 24, 26 en 28. Aanwezig: Omwonenden, zie presentielijst Voor Van Roey Projectontwikkeling b.v.: dhr. M. Stout Voor de gemeente Alblasserdam: wethouder P.A. Zevenbergen, de heren G.J. Voerman (projectleider), B. Welschen (stedenbouwkundige) en W.J. Leenhouts (afd. Civiel & Bouw). De projectleider opent de bijeenkomst. Hij heet iedereen welkom. Wethouder Zevenbergen komt iets later, maar zal de inhoudelijke discussie leiden. 27 oktober 2003 is de laatste bijeenkomst met bewoners geweest. Gemeente en ontwikkelaar zijn daarna met de informatie aan de slag gegaan. Niet elk idee kon worden gehonoreerd. Dit zal worden toegelicht en besproken. Het opstellen van plannen en het maken van afspraken heeft meer tijd gekost dan verwacht. Na de zomervakantie is het plan weer in de versnelling gekomen. Vanavond zijn het woningbouwplan en het inrichtingsplan voor de openbare ruimte beschikbaar voor presentatie. Deze plannen zijn nog niet definitief. Met waterschap en monumentencommissie is het overleg ook nog niet afgerond. De planning is dat met de bouw gestart wordt vanaf augustus 2006. In verband met de zettingseisen van de gemeente voor de infrastructuur is op 23 november een sonderingsonderzoek uitgevoerd. De resultaten van dit onderzoek zijn mede van belang voor de startmoment van de bouw. De artikel 19-2 WRO procedure moet nog starten. Ook in dit kader kunnen omwonenden reageren. Enkele huur-contracten van o.a. volkstuinen moeten in overleg met de huurders nog worden opgezegd. De plannen worden zaterdag op initiatief van de projectontwikkelaar op de woondag in Dordrecht gepresenteerd. Dit met de bedoeling kopers te polsen en te interesseren (verkoop start later). De voorlopige bouwplannen worden toegelicht door de heer Stout. Het plan kent vier woningtypen: Dijkwoningen: Het plan gaat uit van “4 woningen type 2 onder een kap”. De hoogte is afgestemd op het dijklint: twee lagen en een kap. De uitvoering van het onderhuis is nog in discussie. Langs de dijk komt er naast de genoemde 4 woningen nog een bijzondere vrijstaande woning met eigentijdse architectuur.
Polderwoningen: onder aan de dijk worden 4 woningen type “2 onder een kap” gebouwd en een vrijstaande woning. De woningen zijn toegankelijk via bruggen over een watergang. Trosbebouw: uitgangspunt is sloop en herbouw van het Trosgebouw op nagenoeg dezelfde plek (d.w.z. iets verschoven) met 8 kleine grondgebonden (starters)woningen. De woningen liggen aan een middengang, een afsluitbare “hal” met een eigen entree. Het ontwerp van de woonomgeving wordt toegelicht door de projectleider, de heer Voerman. Uit eerdere bespreking met de buurt is naar voren gekomen dat meerdere omwonenden opteren voor een verkeersontsluiting vanaf de dijk. Deze mogelijkheid is bekeken, maar niet mogelijk omdat een afrit die voldoet aan de hellingseisen te lang zou worden (afrit t.p.v. de trap) of problemen geeft met buren (afrit naast West Kinderdijk 219 en de nieuwbouw onderdijks). De voorgestelde ontsluiting is daarom via de W.B. vd Veldenstraat. Het aantal te verwachten verkeersbewegingen is ca. 90 per etmaal. Het gebied wordt uitgevoerd als 30 km-zone. Doordat het plan aan de dijkkant met een trap wordt ontsloten is er geen sluipverkeer door de wijk vanaf de dijk. Het plan kent 42 parkeerplaatsen, waarvan 5 privé opstelplaatsen en 4 carports op eigen terrein. Naast het Trosgebouw wordt een kleine speelplek voor de kleinere kinderen gemaakt. Het water in het projectgebied is zoveel mogelijk gehandhaafd. De hoeveelheid water blijft gelijk. De volkstuinen blijven bereikbaar via bestaande vlonders. De gemeente kan deze percelen via het perceel van de vrijstaande woning bereiken. Wanneer de volkstuinen niet meer worden gebruikt is inrichting als groen mogelijk. De bomen bij het Trosgebouw blijven behouden. Discussie 1. De heer de Gelder vraagt of de overzijde van de W.B. vd Veldenstaat ook is uitgenodigd. Dit blijkt niet het geval. Deze bewoners worden wel geconfronteerd met een extra uitrit via hun straat. Deze bewoners zullen worden geïnformeerd via verslag met bijlagen. Zij zullen ook daarna gelijk met de direct aanwonenden worden geïnformeerd. Indien zij naar aanleiding van dit verslag wensen te reageren wordt die mogelijkheid gegeven. 2. Enkele bewoners verwachten dat de speelplek als hangplek zal worden gebruikt. Zij verwijzen naar slechte ervaringen rond het huidige Trosgebouw. De gemeente meent dat de anonimiteit na realisatie van het plan verdwijnt: vanuit de nieuwe woningen is er zicht op de locatie waardoor er meer sociale controle is. De speelplek is ook bedoeld voor kinderen van de W.B. vd Veldenstraat. Door die bewoners is eerdere gevraagd om een speelplek. Een betere plek binnen het plan is niet beschikbaar. Het is beleid van de gemeente om in een nieuwe woonwijk speelplekken mee te nemen. Gevraagd wordt de plek afsluitbaar te maken. Vooralsnog denkt de gemeente dat dit niet nodig is (kan zonodig later ook nog). De gemeente kan niet elke vorm van vandalisme voorkomen. Bewoners worden betrokken bij de inrichting van de speelplek.
3. Kan de gemeente in de periode tot start bouw iets doen aan het openbare orde probleem? Plaatsen van bouwhekken zal ook de bereikbaarheid van de W.B. vd Veldenstraat vanaf de dijk onmogelijk maken. Beloofd wordt het tegelpad te herstellen en te zorgen voor verlichting. De rijplaten (neergelegd i.v.m. sonderingsonderzoek) zullen van het trottoir worden verwijderd. 4. Welke werkzaamheden zullen vooruitlopend op het verlenen van de bouwvergunning (met vrijstelling art. 19 WRO) worden verricht? Bezien wordt of gestart kan worden met bodemsanering en ophogen. De afdeling BWT heeft meegedeeld dat bouwrijp maken vooruitlopend op vergunningverlening mag gebeuren. Een en ander zal nog bezien in relatie met de vigerende regelgeving. Onnodige risico’s zal de gemeente niet nemen. Het verrichte sonderingsonderzoek maakt geen deel uit van het bouwen, maar van het onderzoek ter voorbereiding van het plan. 5. Hoe zeker is de begrenzing van de volkstuinen? De aangegeven begrenzing is uitgangspunt voor de plannen. 6. De ontsluitingsweg wordt 5,5 meter breed. Dit zal ten koste gaan van een haag die nu op gemeentegrond staat. Met de bewoner zullen hierover afspraken worden gemaakt. De bestaande brug wordt vervangen door een brug op een nieuwe plek. Bij het GEBgebouwtje komen 4 parkeerplaatsen (niet uitsluitend) ten behoeve van de W.B. vd Veldenstraat. Een tekening van de woonomgeving wordt toegevoegd aan het verslag. 7. Naar aanleiding van vragen over het bouwverkeer, wordt opgemerkt dat dit via de dijk zal gebeuren. Dit zal worden geregeld in het bestek. 8. De heer Cardon vraagt naar een “0-meting” i.v.m. bouwschade voordat gebouwd gaat worden. De heer Stout deelt mee dat zij hiervoor zullen zorgen. 9. Wat gebeurt er met de parkeerplaatsen t.b.v. bewoners op de dijk? Hierover is de vorige keer ook al gesproken. De bestaande parkeerplaatsen op de dijk blijven liggen. Bij het waterschap kan nogmaals worden nagevraagd of aan de overkant van de weg parkeerplaatsen mogelijk zijn. De resultaten worden teruggemeld. De extra benodigde parkeerplaatsen komen onderdijks te liggen. Op openbare parkeer-plaatsen, zowel boven- als onderdijks, mag iedereen staan. Het bereikbaar maken van tuinen van dijkbewoners vanuit het plan zou wellicht “de pijn” verlichten. Hiernaar zal worden gekeken. 10. De kadastrale situatie is niet duidelijk aangegeven, o.a. het achterpad van West Kinderdijk 219. De heer Stout geeft aan hiervoor zorg te zullen dragen. Het is niet de bedoeling het achterpad op te heffen. 11. materiaalgebruik. De betonkleuren moeten nog worden bepaald. 12. Wat gebeurt er met planschade? De claim kan worden ingediend bij de gemeente. De planschade komt vervolgens voor rekening ontwikkelaar. Deze kan desgewenst vooronderzoek doen. Planschade heeft slechts betrekking op de vergelijking van de planologische regimes (oud en nieuw).
Het verslag zal aan aanwezigen die de presentielijst tekenen worden toegezonden en aan de bewoners van de W.B. vd Veldenstraat welke niet waren uitgenodigd (en overigens ook aan de fa. Hardam Polderstraat 32, adres i.p.v. West Kinderdijk 209a). Afsluiting om 21.30 uur door de wethouder
Bijlage 2: Verslag informatieavond Noord- en Landzigt 19 juni 2006
Verslag informatieavond Noord- en Landzigt 19 juni 2006 Project Betreft Datum Nummer
: : : :
Noord- en Landzigt infoavond 19 juni 2006 V0205 2006JUN19 infoavond
Aanwezig Gerrit Jan Voerman Willem Jan Leenhouts Petra Duijnhouwer Marco Stout
- Projectleider - afdeling Civiel & Bouw - Projectassistente (tel. 078-6921255) - Architect
Afwezig: Dhr. J. de Gruijter
- Wethouder
Afschrift aan: ----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------De heer Voerman opent de vergadering en meldt dat wethouder De Gruijter vrij plotseling verhinderd is deze vergadering bij te wonen. Dat laat onverlet dat de nodige informatie over het project kan worden verstrekt en vragen zoveel mogelijk beantwoord zullen worden. De heer Voerman geeft vervolgens een toelichting op het plan. Het Trosgebouw wordt gerestaureerd en niet gesloopt. Volgens het huidige plan komen er 6 dijkwoningen (vorige vergadering aantal van 7 genoemd). Er zal een vrijstellingsprocedure artikel 19.2 voor beide plannen (blok met twee appartementen afzonderlijk) moeten worden opgestart en dit komt in de Klaroen te staan. Een procedure hogere grenswaarde verkeerslawaai zal binnenkort worden gestart, zodat Gedeputeerde Staten van Zuid-Holland - binnen de wettelijke grenzen - een hogere grenswaarde voor geluid op de gevel kunnen vaststellen. De dijkwoningen blijven buiten de theoretische waterkering van het Waterschap Rivierenland. Aan het Trosgebouw komen aan de achterzijde aanbouwen. De 2 grote platanen voor het Trosgebouw blijven staan, maar worden wel gesnoeid. De volgende aanpassingen zijn ingepast na de vorige inspraakavond: Er komt een plateau in de W.B. van de Veldenstraat kruising Noord- en Landzigt. Loopbaan en rijbaan komen op hetzelfde niveau. De scheiding wordt wel benadrukt. Oost Kinderdijk 219 moet het gebruik van de grond aan de zijkant van de woning worden geformaliseerd. Oost Kinderdijk 217 achterom i.v.m. parkeerplaatsen.
Het saneringsplan voor de bodem wordt opgesteld in samenwerking met de Milieudienst. Onder het toekomstige maaiveld is de grond schoon tot een diepte van 1 meter. Het saneringsplan moet goedgekeurd worden door de provincie. Er wordt naar gestreefd de sanering na de zomervakantie te starten. Vragen de heer Groenendijk Oost Kinderdijk 275: Waarom worden de plannen iedere keer gewijzigd? Het wijzigen van de plannen langs de dijk heeft o.a. te maken met de marktwerking en de grondexploitatie. Wat is het gevolg van het gewicht van de nieuwe huizen op het huis van dhr. Groenendijk? De heer Stout bevestigt, dat het extra gewicht niet van invloed is op het huis van de heer Groenendijk. Dit komt, omdat het huis op palen komt te staan. De heer Groenendijk raakt het vrije zicht aan de achterkant en de zijkant (ramen) van zijn huis kwijt. Er wordt voor de heer Groenendijk een afspraak gemaakt met Wethouder De Gruijter. Voordat er met de bouwwerkzaamheden wordt gestart, wordt voor de betrokken panden een nulsituatie door de aannemer opgenomen. Dit gebeurt op grond van het funderingsadvies: dit geeft advies over de benodigde lengte van de heipalen en de afstand waarbinnen nulmetingen nodig zijn. Als fase 1 (saneringsfase) gereed is, dan is de aannemer verantwoordelijk voor het plan. Dit wordt opgenomen in het bestek. De bestekken moeten nog gemaakt worden. In de W.B. van de Veldenstraat komt geen bouwverkeer. Al het bouwverkeer gaat via de dijk. Oost Kinderdijk 217: “Aantal parkeerplaatsen op de dijk blijft hetzelfde, maar er komen wel 6 dijkhuizen bij. Deze bewoners gaan ook op de dijk parkeren”. Aan de overkant (van de dijk) mag niet geparkeerd worden van het Waterschap. De gemeente gaat dit nogmaals bij het Waterschap aankaarten op bestuurlijk niveau. Succes is onzeker. De nieuwe dijkwoningen krijgen hun eigen openbare parkeerplaats achter de woning. Een aantal bestaande dijkwoningen kunnen eventueel een achterom krijgen, waarbij zij gebruik kunnen maken van de nieuwe openbare parkeerplaatsen. In het plan zitten benedendijks voldoende parkeerplaatsen. Achterpad 219 wordt intern besproken en teruggekoppeld naar de bewoners van Oost-Kinderdijk 219.
Watergangen: De watergangen grenzend aan het plan worden schoongemaakt. De sloten buiten de plangrens worden niet meegenomen. De doorlopende watergang tussen Park Kinderdijk en de bestaande voetgangersbrug is nog niet zo lang geleden gebaggerd. Hangplek: Openbaar zicht wordt behouden. Politiekeurmerk wordt hierbij nog betrokken. Noordenstraat kruising Fop Smitstraat wordt meegenomen bij de uitvoering van het plan Nieuw Kinderdijk. Sluiting 20:45 uur.
SEPARATE BIJLAGEN
Bijlage 1: Beschikking wet bodembescherming Noord- en Landzigt Bijlage 2: Nader bodemonderzoek Bijlage 3: Actualiserend bodemonderzoek Bijlage 4: Saneringsplan Bijlage 5: Akoestisch onderzoek (wegverkeer) Bijlage 6: Akoestisch onderzoek (industrielawaai) Bijlage 7: Flora- en fauna onderzoek Bijlage 8: Uilen en vleermuizen onderzoek TROS-gebouw te Alblasserdam Bijlage 9: Verleende watervergunning Bijlage 10: Onderbouwing aanvraag watervergunning Bijlage 11: Geotechnisch advies Bijlage 12: Aanvullende geotechnische rapportage Bijlage 13: Geotechnische rapportage mbt funderingsadvies Bijlage 14: Instemming OZHZ afwijking SP
BRO heeft vestigingen in Boxtel | Amsterdam | Tegelen | Hasselt www.BRO.nl
