RFM Regulated Fund Management BV Postbus BH Schiphol. Schiphol Boulevard 281 G-toren, 7 e verdieping

Jaarbericht 2012

RFM Woning-winkelfonds V CV

Dit fonds wordt beheerd door RFM Regulated Fund Management onderdeel van CBRE Global Investors

RFM Regulated Fund Management BV Postbus 75620 1118 ZR Schiphol Schiphol Boulevard 281 G-toren, 7e verdieping 1118 BH Schiphol T 020 202 22 22 F 020 202 22 23 E [email protected] I www.regulatedfundmanagement.nl RFM Woning-Winkelfonds V CV, kvk-nummer 27292912

Omslag Bontwerkerstraat, Breda

Inhoudsopgave

JAARBERICHT RFM WONING-WINKELFONDS V CV Algemeen Verslag van de beheerder . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 2 Economie en vastgoedmarkt . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 8 Jaarrekening Balans . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Winst- en verliesrekening . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Kasstroomoverzicht . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Toelichting algemeen en waarderingsgrondslagen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Toelichting balans . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Toelichting winsten verliesrekening . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

12 13 14 15 17 22

Overige toelichtingen Vergelijking resultaten en rendementen met prospectus . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 28 Uitkeringen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 29 Portefeuille . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 30 Overige gegevens . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 34 Controleverklaring van de onafhankelijke accountant . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 35

Meer informatie Voor vragen of opmerkingen over dit verslag kunt u contact opnemen met de beheerder via 020 202 22 22 of e-mail [email protected]

RFM Woning-Winkelfonds V CV | JAARBERICHT 2012 | 1

VERSLAG VAN DE BEHEERDER

ALGEMEEN Het is ons een genoegen u het jaarbericht 2012 te presenteren van RFM Woning-Winkelfonds V CV. Politiek en economisch gezien was 2012 een bewogen jaar. Een jaar waarin een nieuw regeerakkoord is vastgesteld dat gericht is op het structureel hervormen en versterken van de Nederlandse economie en een jaar waarin de economie in een recessie is beland. Als we kijken naar de woningmarkt zien we dat deze verder is verslechterd. Deze verslechterde marktomstandigheden hebben een negatieve weerslag gehad op de prijsontwikkeling. In tegenstelling tot de koopmarkt ontwikkelde de huurmarkt zich positief in 2012. De gemiddelde huurstijging bedroeg 2,8%, één procentpunt hoger dan in 2011. Het regeerakkoord voorziet ook in hervormingen voor de huurmarkt, met name voor het gereguleerde deel van de markt. In de winkelmarkt zetten de dalende koopkracht en het lage consumentenvertrouwen de bestedingsmogelijkheden en consumptiebereidheid onder. Dit heeft zijn weerslag op de detailhandelsverkopen. De vraag naar primaire winkellocaties lijdt echter nog nauwelijks onder de verslechterde marktomstandigheden, secundaire locaties blijven daarentegen kampen met afnemende vraag en een dalende bezettingsgraad. Het fonds heeft in moeilijke marktomstandigheden een direct resultaat behaald van 6,2% en heeft daarnaast de waarde van de portefeuille met 4,0% zien dalen. De waarde van de participatie is daarmee gedaald naar € 14.647. In lijn met het gewijzigde uitkeringsbeleid is alleen het beschikbaar gekomen resultaat uitgekeerd. Het beschikbaar gekomen kapitaal is ingehouden en wordt volledig tegenover de lening gesteld.

ANALYSE RESULTAAT Het enkelvoudige rendement 1) over de rapportageperiode bedraagt 6,2%, waar de beheerder in het prospectus 8,5% heeft begroot. Het netto resultaat voor waardemutaties over de verslagperiode bedraagt € 1.038.954 ofwel € 1.486 per participatie. Dit resultaat is de som van de volgende delen: 1. Een operationeel resultaat van € 2.429.296 uit de exploitatie van de woningen en winkels. De huuropbrengsten van de winkels zijn door gematigde huurstijgingen lager dan de prognose. De grotere restportefeuille woningen heeft hogere huuropbrengsten tot gevolg. De exploitatiekosten van de woningen en de winkels vallen mee. Het operationeel resultaat ligt 107 duizend euro boven de oorspronkelijke prognose; 2. Een financieel resultaat van -/- € 1.504.231 bestaande uit rentebetalingen op de financiering en het resultaat van de rentederivaten. De grote woningportefeuille leidt tot een hoge lening en dus meer rentelasten. Deze worden deels gecompenseerd door de lage rentestand en de extra rentebaten op het uitstaande saldo (7 duizend euro). Het financieel resultaat is uiteindelijk 14 duizend euro ongunstiger dan de oorspronkelijke prognose; 3. De gerealiseerde verkoopopbrengsten van € 113.889 van de woningen die in de rapportageperiode overgedragen zijn aan nieuwe eigenaren. De lage verkoopaantallen en de onder druk staande prijzen hebben zijn weerslag op de verkoopopbrengsten. Het verkoopresultaat is 383 duizend euro ongunstiger dan de oorspronkelijke prognose. Het resultaat voor waardemutaties wordt gecorrigeerd voor de waardemutatie van de beleggingen. Het resultaat na waardemutaties bedraagt € 1.619.798 negatief. 1) Het enkelvoudig rendement wordt berekend op basis van gerealiseerde resultaten. In de toelichting Vergelijking resultaten en rendementen met prospectus wordt deze berekening nader toegelicht.

2 | JAARBERICHT 2012 | RFM Woning-Winkelfonds V CV


BEPALING UITKEERBAAR RESULTAAT Het uitkeerbare resultaat is het resultaat voor waardemutaties van € 1.038.954, gecorrigeerd voor de aanvangskosten gerelateerd aan de verkochte woningen (ter grootte van € 28.086). Dit leidt tot het uitkeerbare resultaat van € 1.010.868. Na aftrek van de aflossing aan de geldgever voor de winkels (€ 407.500) en het winstaandeel beherend vennoot (€ 100) leidt dit tot het beschikbare resultaat voor uitkering van € 603.268.

WONINGPORTEFEUILLE Sterke verkoopinspanningen blijven noodzakelijk om verkopen op peil te houden. Afhankelijk van de lokale situatie zijn verkoopbevorderende acties ondernomen, zoals het inrichten van modelwoningen, opzetten van websites, organiseren van promotieweken en hebben individuele woningverbeteringen plaatsgevonden. In bijna alle gevallen zijn prijzen naar beneden bijgesteld en in een enkel geval is overgegaan tot wederverhuur. In de rapportageperiode zijn 5 woningen verkocht en geleverd aan nieuwe eigenaren. In het prospectus is rekening gehouden met 10 verkopen. Daarnaast is een woning verkocht die in 2013 wordt geleverd en is een woning wederverhuurd. De gemiddelde verkoopprijzen in 2012 liggen 3,6% boven de taxatiewaarde ultimo 2011. Ultimo 2012 resteren 132 woningen, waarvan 7 woningen leeg staan voor verkoop en 2 woningen wederverhuurd zullen worden. De beleggingswaarde van de woningportefeuille, bepaald door een onafhankelijke externe taxateur, is in 2012 met 3,9% gedaald en bedraagt per 31 december 2012 € 19.200.000. Per 1 juli hebben de jaarlijkse huurverhogingen plaatsgevonden. De portefeuille van het fonds bevat grotendeels woningen in het gereguleerde huursegment. De huurverhoging voor deze woningen heeft zich beperkt tot de wettelijk maximaal voorgeschreven 2,3%. De gemiddelde huurverhoging voor de totale portefeuille bedraagt 2,1%. In de kabinetsplannen is voor 2013 in het gereguleerde segment een maximale huurverhoging van 1,5% plus inflatie (2,5%) opgenomen, met dien verstande dat op basis van het ruimere huurbeleid voor bepaalde groepen wellicht hogere huurstijgingen mogelijk zullen zijn.

WINKELPORTEFEUILLE Gedurende 2012 was de winkelportefeuille volledig verhuurd en waren eind 2012 geen huurachterstanden aanwezig. De huurders in het fonds zijn grotendeels landelijk opererende ketens met langjarige huurcontracten. In 2012 hebben geen expiraties van contracten plaatsgevonden en ook in 2013 zullen geen expiraties plaatsvinden. De gemiddelde gewogen resterende huurtermijn bedraagt 4,8 jaar. Hieronder wordt per object een nadere stand van zaken beschreven. In het vierde kwartaal van 2012 is met een koper overeenstemming bereikt over de verkoop van het object in Dieren, verhuurd aan de Praxis. Het object is boven de taxatiewaarde verkocht en is in februari 2013 aan de nieuwe eigenaar overgedragen. Met deze verkoop heeft het fonds een eerste stap gezet in de beoogde afwikkeling eind 2014. In de eerste helft van 2012 is de Super de Boer winkel in Arnhem door de huurder omgebouwd tot een Jumbo supermarkt. Voor de Praxis in Nieuw Vennep is een verlenging van de huidige huurovereenkomst overeengekomen tot mei 2021, hierbij is de huurprijs aangepast aan de markthuur. De oorspronkelijke overeenkomst zou in 2016 aflopen. Bij het object in Drachten is de dakbedekking vervangen en hebben schilderwerkzaamheden plaats gevonden. De overige winkelobjecten in de portefeuille zijn allen verhuurd zonder opmerkelijke gebeurtenissen.



Voor winkels is de huurverhoging voor bestaande huurders onder andere afhankelijk van de bepalingen opgenomen in de huurovereenkomst. Zowel de hoogte als het moment van indexatie is in de overeenkomst vastgelegd. De gemiddelde stijging van de huren in 2012 bedraagt 0,9% (prognose 2,0%). Deze huurstijging is mede beïnvloed door de huurverlaging in Nieuw Vennep. De huurstijging van de overige objecten bedraagt gemiddeld 2,1%. In lijn met de markt voor vergelijkbare winkelobjecten is de beleggingswaarde voor bijna alle objecten in de winkelportefeuille gedaald. De beleggingswaarde van de totale winkelportefeuille, bepaald door een onafhankelijke externe taxateur, is met 4,1% gedaald en bedraagt € 25.455.000. In 2011 zijn de objecten in de winkelportefeuille voorzien van een energielabel. De objecten hebben gemiddeld een A-label. In het onderhoud is in 2012 rekening gehouden met het naderende einde van de looptijd van het fonds. Hierdoor zijn een aantal onderhoudswerkzaamheden eerder uitgevoerd, waardoor de staat waarin de complexen zich op dit moment bevinden goed is te noemen. Enkele verbetermogelijkheden in het kader van duurzaamheid zijn meegenomen. In Venray zijn “slimme meters” geplaatst, zodat nauwkeurig gevolgd kan worden wat het energieverbruik is.

UITKERINGEN AAN PARTICIPANTEN Om de solvabiliteit van het fonds te verbeteren en ook in de toekomst het risico van herfinanciering te beperken, is in 2011 besloten om eventuele uitkeringen afhankelijk te maken van de loan-to-value1) (“LTV”). Indien de LTV hoger is dan 70%, dan zal het beschikbaar gekomen kapitaal2) niet uitgekeerd worden, maar gebruikt worden om de LTV te verlagen. Indien de LTV de 80% overstijgt, dan zal ook het beschikbaar gekomen resultaat3) gebruikt worden om de LTV te verlagen. De eventueel ingehouden uitkeringen zullen tegenover de lening worden gesteld. Dit betekent dat deze worden gebruikt om direct af te lossen, danwel op een renderende spaarrekening of deposito worden geplaatst. Ultimo 2012 bedraagt de LTV rekening houdend met gereserveerde cash 76%. Op basis hiervan is het beschikbaar gekomen commanditair kapitaal ingehouden en achtergebleven in het fonds. Deze inhouding dient als versterking van de solvabiliteitspositie van het fonds. Van het voor uitkering beschikbare resultaat is € 603.237 (per participatie € 863) in augustus 2012 en februari 2013 aan de participanten uitgekeerd. Realisatie 2012

- Uitkering augustus 2012 - Uitkering februari 2013 - Slotuitkering mei 2013

Een volledig overzicht van de uitkeringen is opgenomen in de toelichting Uitkeringen.

1) De LTV wordt bepaald door de hoogte van de hypotheek te relateren aan de taxatiewaarde van de assets. 2) Commanditair kapitaal beschikbaar gekomen als gevolg van individuele woning verkopen. 3) Het gerealiseerd resultaat bestaande uit operationeel, financieel en verkoopresultaat.


Fonds

Participatie

345.306 257.931 603.237

494 369 863


Waardeverloop per participatie Ultimo 2012

Ultimo 2011

Ultimo 2010

15.626 14.647

18.806 16.425

19.296 16.803

Nominale waarde Intrinsieke waarde

De nominale waarde is bepaald op basis van de waarderingsgrondslagen van het fonds en correspondeert met het eigen vermogen uit de balans. Voor de bepaling van de intrinsieke waarde van de participaties zijn marktwaarden van de beleggingen en de rentederivaten gehanteerd. Een nadere definitie van de intrinsieke waarde is opgenomen bij het eigen vermogen in de toelichting op de balans. De intrinsieke waarde ultimo 2012 ad € 14.647 is in vergelijking met de intrinsieke waarde per ultimo 2011 gedaald. De intrinsieke waarde is afgenomen door de waardedaling van de beleggingen.

RISICO’S Beleggen brengt bepaalde risico’s met zich mee. Het beleggen in een specifieke sector – zoals vastgoed – leidt tot een concentratie van risico’s die samenhangen met de karakteristieken van een belegging in deze sector. Een belegging in vastgoed wordt enerzijds beïnvloed door algemene risico’s zoals het economische en politieke klimaat en anderzijds door sectorspecifieke risico’s. Een aantal specifieke risico’s die bij een belegging in vastgoed van toepassing zijn, zijn de waardeontwikkeling van het vastgoed, het leegstandsrisico, eventuele gebreken en claims ten aanzien van het vastgoed, eventuele nadelige gevolgen in de exploitatie én verkoop als gevolg van asbest, bodemverontreiniging en constructiefouten, maar ook het politieke klimaat en de beslissingen over het huurbeleid en de hypotheekrenteaftrek. Verdere risico’s die van toepassing zijn, zijn het kredietrisico op huurvorderingen, het mutatierisico van de huurwoningen, het financieringsrisico en het renterisico voor zover dit risico niet is afgedekt. Naast de bovengenoemde risico’s kunnen zich altijd ook andere – niet voorziene – risico’s manifesteren.

FINANCIERINGSRISICO Het fonds kent op dit moment geen direct (her)financieringsrisico. Alle financieringen zijn met een looptijd afgesloten die in lijn is met de beoogde looptijd van het fonds. Aan het eind van de looptijd ultimo 2014 geldt een algehele aflossingsverplichting. Tussentijds bestaat alleen een aflossingsverplichting bij verkoop. De hoogte van deze individuele aflossingen is bij aanvang van het fonds bepaald op circa 90% van de aankoopprijs van de individuele woningen. Van de lening op de winkels moet jaarlijks een vast percentage van de oorspronkelijke hoofdsom afgelost worden. In de leningsovereenkomst zijn geen convenanten ten aanzien van de LTV en interest coverage ratio opgenomen.

RENTERISICO Een voor het fonds specifiek element is de wijze waarop het renterisico is afgedekt. Om het risico van rentefluctuaties te beperken is een rentederivaat afgesloten, een ‘collar’. De collar loopt jaarlijks terug op basis van de bij aanvang ingeschatte verkopen en de daaraan gerelateerde afbouw van de lening. Hierdoor kan de hoogte van de afgedekte positie, ‘de collar’, afwijken van de werkelijke hoogte van de lening. De collar is verhandelbaar en heeft een marktwaarde. Aangezien de afbouw van de collar uit de pas loopt met de afbouw van de variabele lening is in 2012 een additioneel rentederivaat, een ‘cap’, afgesloten. Zie hiervoor de toelichting op de financiële vaste activa.

OVERDRACHTSBELASTING Bij de aankoop van de objecten in het fonds is een overdrachtsbelastingvoordeel ontstaan. Er blijft gedurende een periode van 12 jaren na de aankoop een kans bestaan dat de fiscus alsnog een naheffingsaanslag overdrachtsbelasting zal opleggen. De beheerder is van mening dat geen overdrachtsbelasting is verschuldigd. De post overdrachtbelasting is om deze reden niet als verplichting opgenomen.



LIQUIDITEITSPOSITIE VAN HET FONDS De netto huurstroom van de woningen en de winkels is, na betaling van rente, periodieke aflossing en vaste lasten, positief. De marktomstandigheden van afgelopen jaren hebben wel een impact op het fonds, maar vormen geen directe dreiging voor de continuïteit en liquiditeit van het fonds.

TOEZICHT AUTORITEIT FINANCIELE MARKTEN De AFM treedt op als toezichthouder van de beheerder van het fonds. De beheerder, RFM Regulated Fund Management BV, heeft een vergunning van de AFM verkregen als bedoeld in artikel 2:65 van de Wet op het financieel toezicht (“Wft”). Dit bericht voldoet aan de verslaggevingvereisten, zoals vastgelegd in de Wft.

INRICHTING BEDRIJFSVOERING De beheerder beschikt over een beschrijving van de bedrijfsvoering, die voldoet aan de eisen van de Wft en het Besluit gedragstoezicht financiële ondernemingen (“Bgfo”). De beheerder heeft gedurende het afgelopen boekjaar verschillende aspecten van de bedrijfsvoering beoordeeld. Bij de werkzaamheden zijn geen constateringen gedaan op grond waarvan zou moeten worden geconcludeerd dat de beschrijving van de opzet van de bedrijfsvoering als bedoeld in artikel 121 van de Bgfo niet voldoet aan de vereisten zoals opgenomen in de Wft en daaraan gerelateerde regelgeving. Ook is niet geconstateerd dat de bedrijfsvoering niet effectief en niet overeenkomstig de beschrijving functioneert. Derhalve verklaart de beheerder met een redelijke mate van zekerheid dat de bedrijfsvoering gedurende het verslagjaar 2012 effectief en overeenkomstig de beschrijving heeft gefunctioneerd.

RICHTLIJNEN FUND GOVERNANCE CODE De beheerder voldoet aan de Fund Governance richtlijnen zoals deze door de Dutch Fund and Asset Management Association (“DUFAS”) zijn opgesteld en door de AFM worden onderschreven. De richtlijnen zien toe op het waarborgen van een integere bedrijfsuitoefening en een zorgvuldige dienstverlening van de beheerder in het belang van de participanten. De Fund Governance Code is op de website van de beheerder gepubliceerd.

FISCALE TRANSPARANTIE De fiscale transparantie van RFM Woning-Winkelfonds V CV zorgt ervoor dat het fonds niet zelfstandig belastingplichtig is voor de inkomsten- en de vennootschapsbelasting. Participanten worden afhankelijk van hun eigen fiscale status belast. In beginsel worden de bezittingen en de resultaten rechtstreeks aan de participanten toegerekend naar rato van ieders omvang van de deelname. Separaat wordt een fiscale jaaropgaaf aan de participanten verstrekt. Aan de fiscale transparantie van het fonds zijn stringente voorwaarden verbonden.

STRINGENTE VOORWAARDEN AAN DE FISCALE TRANSPARANTIE Eén van de voorwaarden aan de fiscale transparantie is de beperkte overdraagbaarheid van participaties. Voor participerende rechtspersonen, waaronder BV’s, zijn deze voorwaarden ook van toepassing bij onder andere juridische fusies of splitsingen. Voor overdracht van participaties is altijd een voorafgaand akkoord van alle participanten noodzakelijk. In de CV-overeenkomst is de volledige procedure beschreven. Alleen bij overdrachten met voorafgaande goedkeuring door alle participanten blijft de fiscale transparantie van het fonds gewaarborgd.



AFWIKKELING FONDS De beoogde einddatum van het fonds is eind 2014. Begin 2014 zal een buitengewone vergadering plaatsvinden inzake de afwikkeling van het fonds.

VERWACHTINGEN BEHEERDER Voor de woningportefeuille verwacht de beheerder dat zowel de verkoopprijzen als de verkoopaantallen onder druk zullen blijven staan in 2013 en daarmee een resultaat dat achter blijft bij de verwachtingen uit het prospectus. Verder is het de verwachting dat de uitkeringen van kapitaal binnen het fonds worden gehouden en tegenover de lening worden geplaatst. In 2013 verlopen geen huurcontracten in de winkelportefeuille, de beheerder verwacht daarmee de uitstekende bezettingsgraad te handhaven. Het exploitatieresultaat voor de winkels zal lager liggen dan de oorspronkelijke prognose, als gevolg van de verkoop van het object in Dieren. Op basis van de huidige marktomstandigheden zullen de veronderstellingen uit het prospectus over rendement, resultaat en waardeontwikkeling ar verwachting niet worden behaald. Het jaarbericht is door de beheerder opgesteld op basis van de waarderingsgrondslagen van het fonds. De jaarrekening is door de accountant gecontroleerd. De accountantsverklaring van de onafhankelijke accountant is opgenomen in de overige gegevens. Schiphol, 28 februari 2013 Namens de directie van RFM Regulated Fund Management BV drs. R.W.Y. van Dijk MRE MRICS drs. M. Knoester MRE


Economie en vastgoedmarkt

Het volgende onderdeel van het jaarbericht over de markt en de marktvooruitzichten is mede tot stand gekomen met inbreng van de afdeling Research & Strategy.

Economie De Nederlandse economie is in 2012 in een recessie beland. Het bruto binnenlands kromp met 0,9%, voornamelijk als gevolg van achterblijvende binnenlandse bestedingen. De werkloosheid liep op tot 7,2% van de beroepsbevolking en het consumentenvertrouwen bevond zich gedurende het gehele jaar op een zeer laag niveau. De inflatie bedroeg gemiddeld 2,5%, aanzienlijk hoger dan verwacht. Dit werd voornamelijk veroorzaakt door een verhoging van de BTW van 19% naar 21% en hogere accijnzen. Ondanks de relatief hoge inflatie, daalde de rente naar een historisch laag niveau. Ook de (weder)export ontwikkelde zich positief: tegen de verwachting in steeg zowel het import- als exportvolume in 2012. Politiek gezien was 2012 een bewogen jaar. Na de val van het gedoogkabinet van VVD en CDA in het voorjaar zijn in september vervroegde algemene verkiezingen gehouden. Deze werden gewonnen door de VVD, gevolgd door de PvdA. Na korte onderhandelingen bereikten deze twee partijen een regeerakkoord met als motto “Bruggen slaan”. Het nieuwe regeerakkoord is gericht op het structureel hervormen en versterken van de Nederlandse economie. Echter, om dit te bereiken bevat het tal van nieuwe bezuinigingsmaatregelen die op korte termijn negatief uitpakken voor de koopkracht en de overheidsbestedingen. De zwakke binnenlandse vraag remt naar verwachting de groei van de invoer en bedrijfsinvesteringen. Dit alles heeft tot gevolg dat de economische groeiprognose voor Nederland neerwaarts is bijgesteld. Naar verwachting zal 2013 wederom een jaar van recessie worden. Daarna wordt een geleidelijk herstel van de economie verwacht, voornamelijk als gevolg van groei van de wereldhandel.

Woningmarkt De koopwoningenmarkt is in 2012 verder verslechterd. De gemiddelde verkooptijd van een huis steeg tot ongekende hoogte (145 dagen) en het aantal woningverkopen bereikte een historisch dieptepunt. Ondanks de permanente verlaging van de overdrachtsbelasting naar 2%, wisselden slechts 117 duizend woningen van eigenaar. De verslechterde markomstandigheden hebben een negatieve weerslag gehad op de prijsontwikkeling. De huizenprijzen daalden met 6,3%, de sterkste daling in de afgelopen 30 jaar. De vastgelopen huizenmarkt heeft volop politieke belangstelling en hervorming van de woningmarkt is één van de speerpunten van het nieuwe regeerakkoord. De uitgangspunten die ten grondslag liggen aan de hervorming (zoals het tegengaan van scheefwonen en het op de lange termijn betaalbaar houden van hypotheekrenteaftrek en huurtoeslag) kunnen op brede steun rekenen, maar over de gekozen uitwerking zijn de meningen verdeeld. Voor de koopwoningenmarkt betekent hervorming voornamelijk beperking van de hypotheekrenteaftrek. Het belastingtarief waartegen hypotheekrente mag worden afgetrokken wordt voor iedereen geleidelijk verlaagd en nieuwe volledig aflossingsvrije hypotheken komen niet meer in aanmerking voor renteaftrek. Deze maatregelen komen op een ongelukkig moment omdat zij samenvallen met verslechterende economische vooruitzichten, een laag consumentenvertrouwen, strengere financieringsvoorwaarden en een verlaging van de NHG-grens1). Verwacht wordt daarom dat de huizenprijzen in 2013 verder zullen dalen.

1) Nationale Hypotheekgarantie. De NHG-grens wordt stapsgewijs verlaagd: tot 1 juli 2013 geldt een maximum van € 320.000; van 1 juli 2013 tot 1 juli 2014 geldt een maximum van EUR 290.000 en na 1 juli 2014 een maximum van € 265.000.


Economie en vastgoedmarkt

De gevolgen van de afgekoelde woningmarkt voor de nieuwbouwproductie worden steeds duidelijker zichtbaar. De doelstelling van de overheid (een nieuwbouwproductie van 75 duizend woningen per jaar) wordt al een aantal jaren niet gehaald. Met naar schatting 48 duizend opgeleverde woningen is de bouwproductie in 2012 op een nieuw dieptepunt beland en de verwachting is dat de bouwproductie in 2013 nog verder zal afnemen. De aangekondigde BTW-verlaging voor de bouwsector zal de nieuwbouwproductie geen impuls geven. De verlaging is tijdelijk en geldt alleen voor renovaties en verbouwingen. De afnemende bouwproductie kan op bepaalde plaatsen leiden tot schaarste, omdat zowel de bevolking als het aantal huishoudens de komende jaren blijven groeien. In tegenstelling tot de koopmarkt ontwikkelde de huurmarkt zich positief in 2012. De gemiddelde huurstijging bedroeg 2,8%, één procentpunt hoger dan in 2011. Het regeerakkoord voorziet ook in hervormingen voor de huurmarkt , met name voor het gereguleerde deel2) van de markt. De belangrijkste wijziging is dat de huurverhogingen voor gereguleerde woningen voortaan inkomensafhankelijk gemaakt worden en de inflatie mogen overstijgen. Afhankelijk van het inkomen mag de huur met 1,5% (voor huishoudens met een verzamelinkomen tot € 33.614) tot 4% (voor huishoudens met een verzamelinkomen boven de € 43.000) boven inflatie verhoogd worden. Tegenover de hogere huurinkomsten staat echter de invoering van een heffing voor verhuurders van gereguleerde woningen. Gereguleerde woningen worden derhalve niet noodzakelijk aantrekkelijker voor verhuurders. Voor de het niet-gereguleerde deel van de huurmarkt zijn de vooruitzichten onverminderd positief. De vergrijzing, onzekere economische tijden, afnemende betaalbaarheid in de koopmarkt en een strenger hypotheekbeleid van banken zorgen ervoor dat huurwoningen gewild blijven. Bovendien is het speelveld van woningcorporaties behoorlijk verkleind, waardoor meer mensen die willen huren aangewezen zijn op de private huursector. Met name de vraag naar huurwoningen in het middeldure prijssegment (huren tussen de € 681 en € 1.000 per maand) zal hierdoor naar verwachting toenemen.

Winkelmarkt De dalende koopkracht en het lage consumentenvertrouwen zetten de bestedingsmogelijkheden en consumptiebereidheid onder druk. Dit heeft zijn weerslag op de detailhandelsverkopen. Vergeleken met 2011 daalde de omzet van de detailhandel met 1,0%. De prijzen lagen weliswaar 2,3% hoger, maar dit is voornamelijk het gevolg van de verhoging van de BTW. Ook waren de hogere prijzen niet voldoende om de volumedaling van 3,2% te compenseren. De ontwikkeling van de detailhandelsomzet laat een duidelijke tweedeling zien tussen winkels in voedingsmiddelen (+2,3%) en de non-food branche (-3,8%). Binnen de eerste categorie steeg de omzet van supermarkten, terwijl de omzet van speciaalzaken behoorlijk afnam. Binnen de non-food categorie deden vooral doe-hetzelf zaken en woninginrichters het slecht. De vraag naar primaire winkellocaties lijdt echter nog nauwelijks onder de verslechterde marktomstandigheden. De aanhoudende belangstelling komt voornamelijk van internationale retailers, waardoor er nog altijd nauwelijks leegstand op toplocaties is. De aanvangsrendementen zijn hier stabiel en de huurniveaus zijn ook het afgelopen jaar weer licht gestegen. In kleine en middelgrote steden staan huurniveaus inmiddels echter onder neerwaartse druk. Daarnaast is de tweedeling tussen toplocaties en secundaire winkelgebieden, zoals perifere detailhandelslocaties en aanloopstraten, vorig jaar weer sterker geworden. Secundaire locaties blijven kampen met afnemende vraag en dalende bezettingsgraad.

2) Woningen met een huurprijs van maximaal € 681 per maand


Naast conjuncturele ontwikkelingen wordt de winkelmarkt ook in steeds sterkere mate beïnvloed door een structurele verandering in het koopgedrag. E-commerce (via PC) en m-commerce (op smartphones) manifesteren zich in toenemende mate als alternatieve verkoopkanalen. Zo is de online omzet met naar schatting 9% toegenomen in 2012 en is internetverkoop inmiddels verantwoordelijk voor naar schatting 8% van de totale detailhandelsomzet. Hoewel internetverkopen zich op dit moment voornamelijk richten op boeken, consumentenelektronica, reizen en kleding, vindt steeds meer uitbreiding richting andere sectoren plaats. Bouwmarkten verkennen bijvoorbeeld in toenemende mate de mogelijkheden van online verkopen. Daarnaast wordt internet steeds vaker gebruikt voor oriëntatie, besluitvorming en after-sales services. Daarom combineren steeds meer retailers hun netwerk van fysieke winkels met een online verkoopkanaal. Een goed voorbeeld daarvan is de overname van Bol.com door Ahold. Andersom komt echter inmiddels ook voor: recent opende onlineretailer Zalando een fysieke winkel in Berlijn. Mogelijk volgen dergelijke initiatieven ook in Nederland.

disclaimer © Copyright 2013 CBRE Global Investors. Alle rechten voorbehouden. Bovenstaande opinie over de economie en vastgoedmarkt dient uitsluitend ter informatie en wij geven, hoewel de opinie is gebaseerd op informatie die betrouwbaar wordt geacht, geen garantie aangaande de juistheid of volledigheid hiervan. CBRE Global Investors accepteert geen enkele aansprakelijkheid voor de informatie opgenomen in deze opinie. De weergegeven marktinformatie alsmede de meningen, prognoses, aannames, schattingen, afgeleide waarderingen en koersdoelstelling(en) die zijn opgenomen in deze opinie en die de opinie van de auteur vormen dateren van de datum van publicatie en kunnen op enig moment zonder voorafgaande kennisgeving worden gewijzigd. Hoewel wij ernaar streven de in bovenstaande opinie opgenomen informatie naar redelijkheid te actualiseren, kunnen er op grond van de regelgeving, compliance vereisten of andere oorzaken redenen zijn waardoor dit niet mogelijk is. Bovenstaande opinie vormt geen uitnodiging of aanbod tot het kopen of verkopen van effecten of andere financiële instrumenten. Bovenstaande opinie is uitsluitend bedoeld voor klanten van CBRE Global Investors en de informatie mag niet - geheel of gedeeltelijk – voor enig doel worden vermenigvuldigd, opnieuw worden verspreid of gekopieerd zonder de uitdrukkelijke voorafgaande schriftelijke toestemming van CBRE Global Investors.


jaarrekening

RFM Woning-Winkelfonds V CV

De jaarrekening beslaat pagina 12 tot en met 33


Balans per 31 december 2012

Na voorgestelde winstuitkering (bedragen in €)

Balans per

Balans per

Toelichting

31-12-2012

31-12-2011

Beleggingen Onroerend goed in exploitatie

1

44.655.000

48.138.409

Vorderingen en overlopende activa Vorderingen op huurders Overige vorderingen

2 3

2.300 56.780 59.080

959 72.225 73.184

Financiële vaste activa

4

12.355

-

Liquide middelen

5

652.089

878.464

45.378.524

49.090.057

ACTIVA

totaal activa PASSIVA Eigen vermogen

6

10.921.785

13.144.920

Voorzieningen Voorziening performance fee

7

107.221

100.159

Langlopende schulden Langlopende leningen

8

33.624.467

34.757.390

8 9 10

305.625 93.212 326.214 725.051

407.500 86.085 594.003 1.087.588

45.378.524

49.090.057

Kortlopende schulden en overlopende passiva Kortlopende deel langlopende schulden Belastingen Overige kortlopende schulden

totaal passiva


Winst- en verliesrekening over 2012

(bedragen in €)

Toelichting

2012

2011

Netto huuropbrengsten Totale operationele baten

11

3.037.539 3.037.539

3.028.006 3.028.006

Exploitatiekosten onroerend goed Beheerkosten Fondskosten Totale operationele lasten

12 13 14

391.653 162.208 54.382 608.243

474.489 159.757 48.591 682.837

2.429.296

2.345.169

9.796 (1.514.027)

12.444 (1.604.677)

(1.504.231)

(1.592.233)

113.889

153.761

1.038.954

906.697

2.658.752

344.631 350.524

(1.619.798)

211.542

OPERATIONEEL RESULTAAT Rentebaten Rentelasten

15 16

FINANCIEEL RESULTAAT Gerealiseerde opbrengst verkopen

17

RESULTAAT VOOR AFSCHRIJVINGEN en waardemutaties Afschrijvingen op immateriële activa Mutatie ongerealiseerde waardevermindering beleggingen NETTO RESULTAAT

18


Kasstroomoverzicht

(bedragen in €)

2012

2011

(1.619.798) 1.545 824.657 2.658.752 7.062 1.872.218

211.542 344.631 878.514 350.524 7.300 1.792.511

Toename/(afname) kortlopende schulden (exclusief verschuldigde uitkeringen) (Toename)/afname vorderingen op korte termijn

(303.301) 14.104 (289.197)

37.663 (25.696) 11.967

Kasstroom uit beleggingsactiviteiten

1.583.021

1.804.478

(1.234.798) (13.900) (560.698) (1.809.396)

(1.181.383) (943.750) (2.125.133)

(226.375)

(320.655)

Beginstand liquide middelen

878.464

1.199.119

EINDSTAND LIQUIDE MIDDELEN

652.089

878.464

Resultaat na waardemutaties Afschrijvingskosten immateriële vaste activa Afschrijvingskosten financiële vaste activa Verkopen van beleggingen Ongerealiseerde waardemutatie beleggingen Dotaties voorzieningen

Aflossingen langlopende schulden Verwerving rentederivaat Uitgekeerde winst en commanditair kapitaal Kasstroom uit financieringsactiviteiten NETTO KASSTROOM


Toelichting algemeen en waarderingsgrondslagen Algemeen

Hedge accounting

RFM Woning-Winkelfonds V CV is op 11 oktober 2006 opgericht en heeft bij aanvang het eigendom verworven van drie Nederlandse woningprojecten en vijf Nederlandse winkelopbjecten. Op 19 oktober 2006 zijn de 699 participaties doorgeplaatst bij particuliere beleggers.

Rentederivaten De afdekking van het renterisico is gericht op het beperken van het renterisico op de variabele lening. Ter afdekking van het renterisico op deze lening zijn derivaten afgesloten. Voor de waardering wordt kostprijshedge-accounting toegepast. De derivaten worden hierbij gewaardeerd tegen de kostprijs.

Uitvoering en uitbesteding asset management Ten aanzien van het beheer van het vastgoed is het property management uitbesteed aan propertymanagers. De uitbesteding betreft het dagelijkse beheer van het vastgoed zoals het innen van huren en uitvoeren van regulier onderhoud. Voor de verkoop van de woningen zijn verkoopactiviteiten uitbesteed aan lokale makelaars.

Verslaglegging en wetgeving De rapportage is opgemaakt in overeenstemming met Titel 9 van Boek 2 van het Burgerlijk Wetboek. Hiernaast zijn ook de aanvullende vereisten uit de Wet op het financieel toezicht verwerkt. Afgeweken is van het voorgeschreven model voor de winsten verliesrekening, omdat het gehanteerde model naar de mening van de beheerder een beter inzicht geeft.

Boekjaar

Grondslagen voor de waardering van activa en passiva Beleggingen De objecten worden gewaardeerd tegen de totale aankoopsom minus afschrijvingen of lagere marktwaarde. De lagere marktwaarde wordt gelijk gesteld aan de hoogste van de marktwaarde in verhuurde staat rekening houdend met de effecten van individuele verkopen van woningen. Afgeschreven wordt tot de restwaarde, zijnde het op dit moment geraamde bedrag van het object in de geschatte toekomstige staat aan het einde van geschatte gebruiksduur, onder aftrek van kosten van overdracht. Indien de geschatte restwaarde de boekwaarde van het object overstijgt dan wordt de afschrijving beëindigd tot het moment dat de restwaarde onder de boekwaarde is gedaald.

Het boekjaar is gelijk aan het kalenderjaar.

Schattingsprocessen Bij de opmaak en vaststelling van de jaarrekening wordt noodzakelijkerwijs een aantal schattingsprocessen gehanteerd. Deze processen hebben met name betrekking op de waardering van de beleggingen en derivaten. De waardering van de vastgoedbeleggingen is afhankelijk van een aantal belangrijke veronderstellingen zoals de te hanteren rendementseis, leegstandsontwikkelingen, kwaliteit huurders, toekomstige verkoopverwachtingen en –resultaten en contractverlengingen en -opzeggingen.

Algemene grondslagen voor de opstelling van de jaarrekening De waardering van activa en passiva en de bepaling van het resultaat vinden plaats op basis van historische kosten. Tenzij bij het desbetreffende balanshoofd anders wordt vermeld, worden de activa en passiva opgenomen tegen nominale waarde. Opbrengsten en kosten worden toegerekend aan de periode waarop ze betrekking hebben. Winsten worden slechts opgenomen voorzover zij op balansdatum zijn gerealiseerd. Verliezen en risico’s die hun oorsprong vinden voor het einde van de verslagperiode, worden in acht genomen indien zij voor het opmaken van de rapportage bekend zijn geworden.

Voor de waardering van de beleggingen is de taxatiewaarde door een onafhankelijke externe taxateur vastgesteld. Hierbij is de marktwaarde in verhuurde staat bij complexgewijze verkoop aan een derde bepaald op basis van de netto contante waarde van de verwachte toekomstige kasstromen. De toekomstige kasstromen die hierbij een rol spelen zijn de verkoopopbrengsten van individuele woningen, huuropbrengsten en exploitatielasten van individuele woningen en eventuele incidentele kaststromen. Op het totaal van de contant gemaakte toekomstige kasstromen zijn de verwachte transactiekosten in mindering gebracht, ten einde op de uiteindelijk getaxeerde marktwaarde (op basis van kosten koper) uit te komen. De taxatie is opgemaakt in overeenstemming met International Valuation Standards en de verplichte regels en voorschriften in de RICS Taxatie standaarden. Veronderstellingen waardering beleggingen Bij de waardering van de beleggingen zijn ondermeer de volgende veronderstellingen gehanteerd: - De huidige huurovereenkomsten voor woningen, die voor onbepaalde tijd zijn, worden als uitgangspunt voor de waardering genomen. Leeggekomen woningen zijn primair bestemd voor individuele verkoop, voor zover rekening gehouden wordt met wederverhuur heeft de taxateur heeft een inschatting gemaakt van de mutatieleegstand na opzegging van huurovereenkomst door de huurder;


Toelichting algemeen en waarderingsgrondslagen

- De kasstromen uit de bestaande verhuurovereenkomsten van de winkelobjecten zijn als uitgangspunt genomen voor de waardering. Na afloop van de huidige huurovereenkomsten is een inschatting gemaakt van de verwachtingen bij wederverhuur. Deze verwachtingen hebben betrekking op de kans dat een huurder de huurovereenkomst verlengt, de hoogte van de markthuur, leegstandsperioden, te verstrekken incentives/huurkortingen en eventuele mutatiekosten; - De woningen winkelobjecten zijn gewaardeerd met een disconteringsvoet variërend van 7% tot 8,5%; - Bij de waardering van de woningen winkelobjecten is rekening gehouden met toekomstige onderhoudskosten.

Grondslagen voor de bepaling van het resultaat De opbrengsten en kosten worden toegerekend aan de periode waarop zij betrekking hebben. Daar waar nodig zullen voorzieningen worden gevormd.

BELASTINGEN De vennootschap is fiscaal transparant. Dit heeft tot gevolg dat de vennootschap niet zelfstandig belastingplichtig is, maar dat iedere commanditaire vennoot voor zijn deelname in het commanditair kapitaal, afhankelijk van zijn eigen status, wordt belast.

Vorderingen en overlopende activa Vorderingen worden opgenomen tegen nominale waarde, onder aftrek van de noodzakelijk geachte voorzieningen voor het risico van oninbaarheid. Deze voorzieningen worden bepaald op basis van individuele beoordeling van de vorderingen.

GRONDSLAGEN VOOR DE OPSTELLING VAN HET KASSTROOMOVERZICHT Het kasstroomoverzicht wordt opgesteld volgens de indirecte methode.

VOORZIENINGEN De voorzieningen worden gewaardeerd tegen de nominale waarde van de uitgaven die naar verwachting noodzakelijk zijn om de betreffende verplichtingen af te wikkelen.

Voorziening performance fee Een derde deel van de gerealiseerde performance fee wordt toegevoegd aan de voorziening. Deze voorziening wordt uitgekeerd aan het einde van de looptijd aan de beheerder indien het verwachte gemiddeld enkelvoudige rendement is behaald.


De geldmiddelen in het kasstroomoverzicht bestaan uit de liquide middelen. Ontvangsten en betaalde interest zijn opgenomen onder de kasstroom uit beleggingsactiviteiten. Betaalde dividenden zijn opgenomen onder de kasstroom uit financieringsactiviteiten.

Toelichting op de balans

(bedragen in €)

Beleggingen 1 Onroerend goed in exploitatie

In de rapportageperiode zijn 5 woningen verkocht. Aan het einde van de rapportageperiode resteren 132 woningen en 10 winkeleenheden verspreid over 5 locaties. Dit zijn 32 woningen meer dan de prognose uit het prospectus. Vervangen met :Het onroerend goed is gewaardeerd tegen de totale aankoopsom (inclusief aankoopkosten) of lagere marktwaarde. Van de individuele woningobjecten is beoordeeld of de aankoopsom boven de marktwaarde kosten koper ligt. Uit de taxatie van de onafhankelijke externe taxateur blijkt dat de marktwaarde in verhuurde staat (rekening houdend met de effecten van het uitponden van de woningen) van alle woningen winkelobjecten lager is dan de aankoopsom. In 2012 heeft voor alle woningen winkelobjecten afwaardering plaatsgevonden. Op het vastgoed wordt niet afgeschreven aangezien de restwaarde (opbrengstwaarde) tenminste gelijk wordt gesteld aan de kostprijs. In de tabel is het waardeverloop van de totale portefeuille weergegeven:

Balans per 1 januari - Verkopen woningen - Mutatie ongerealiseerde waardevermindering woningen - Mutatie ongerealiseerde waardevermindering winkels Balans per 31 december

2012

2011

48.138.409 (824.657) (1.453.752) (1.205.000) 44.655.000

49.367.447 (878.514) (630.524) 280.000 48.138.409

Van de boekwaarde ad € 44.655.000 heeft € 19.200.000 betrekking op woningen en € 25.455.000 op winkels. In de boekwaarde is een cumulatieve ongerealiseerde waardevermindering opgenomen van € 5.541.462. Hiervan heeft € 3.185.013 betrekking op woningen en € 2.356.449 betrekking op winkels.

Taxatie van beleggingen De beheerder van het fonds verleent jaarlijks, of vaker indien daartoe aanleiding bestaat, aan een onafhankelijke externe taxateur opdracht een taxatie van de objecten uit te voeren. Door het laag blijvende transactievolume is het moeilijk om de marktwaarde vast te stellen. Als gevolg van het voorgaande is de mate van onzekerheid bij de taxaties groter dan normaal gebruikelijk. De meest recente externe taxatie heeft per 31 december 2012 plaatsgevonden. De taxatiewaarde is het geschatte bedrag waarvoor een object op de taxatiedatum zou worden overgedragen door een bereidwillige verkoper aan een bereidwillige koper in een marktconforme transactie, waarbij de partijen geïnformeerd, zorgvuldig en zonder dwang hebben gehandeld. De waarde is de marktwaarde in verhuurde staat, rekening houdend met de effecten van individuele verkoop van woningen. Op basis van deze taxatie bedraagt de beleggingswaarde per 31 december 2012 € 44.655.000. Dit is over de gehele portefeuille een daling van 4,0% ten opzichte van de vergelijkbare taxatiewaarde per 31 december 2011. Voor de woningportefeuille bedraagt de waardedaling 3,9% en voor de winkelportefeuille is 4,1%.

Taxatiewaarde woningen Taxatiewaarde winkels

Ultimo 2012

Ultimo 2011

Ultimo 2010

19.200.000 25.455.000 44.655.000

20.726.000 26.550.000 47.276.000

22.180.000 26.270.000 48.450.000

In de toelichting algemeen en waarderingsgrondslagen zijn de belangrijkste veronderstellingen opgenomen die zijn gehanteerd bij de waardering van de objecten.



Vorderingen en overlopende activa 2 Vorderingen op huurders

Huurders Voorziening oninbaarheid

31-12-2012

31-12-2011

21.165 (18.865) 2.300

18.420 (17.461) 959

31-12-2012

31-12-2011

44.056 9.476 3.248 56.780

58.347 10.400 1.720 1.758 72.225

2012

2011

13.900 (1.545) 12.355

-

31-12-2012

31-12-2011

67.089 585.000 652.089

453.464 425.000 878.464

3 Overige vorderingen

Vooruitbetaalde verkoopkosten Rente bank Verzekeringen Overige vorderingen

FINANCIELE VASTE ACTIVA 4 FINANCIELE VASTE ACTIVA

Dit betreft de activering tegen kostprijs van een per 12 juli 2012 afgesloten rentederivaat. Het derivaat betreft een cap ter afdekking van rentestijgingen van de variabele lening ter grootte van € 3.500.000. Hierbij wordt de kostprijs van het derivaat ad € 13.900 over de looptijd van het derivaat afgeschreven. De eventuele opbrengsten uit het derivaat worden direct in mindering gebracht op de rentelasten over de betreffende periode. Het derivaat heeft een looptijd tot 31 december 2014. De marktwaarde van het derivaat per balansdatum bedraagt € 2.122.

Balans per 1 januari - Verwerving rentederivaat - Afschrijvingen Balans per 31 december

Liquide middelen 5 Liquide middelen

ING Bank Zakelijke Rekening ING Bank Zakelijke Spaarrekening

Het in de rapportageperiode ontvangen rentepercentage op het uitstaande saldo op de Zakelijke Rekening bedraagt gemiddeld 0,1% (2011: 0,8%) en op de Zakelijke Spaarrekening gemiddeld 1,7% (2011: 1,6%). De liquide middelen staan ter vrije beschikking van het fonds.



Eigen vermogen 6 Eigen vermogen

Het maatschappelijk of commanditair kapitaal van oorspronkelijk € 17.475.000 is verdeeld in 699 participaties van oorspronkelijk € 25.000 nominaal. Jaarlijks vinden terugbetalingen van het commanditair kapitaal plaats. Commanditair

Overige

kapitaal

reserves

Totaal

participatie

Per

Gestort kapitaal - Terugstortingen kapitaal - Reserves voorgaande periode Balans per 1 januari

17.475.000 (1.341.381) 16.133.619

(2.988.699) (2.988.699)

17.475.000 (1.341.381) (2.988.699) 13.144.920

25.000 (1.919) (4.275) 18.806

- Terugstortingen kapitaal - Netto resultaat periode - Winstuitkeringen Balans per 31 december

16.133.619

(1.619.798) (603.337) (5.211.834)

(1.619.798) (603.337) 10.921.785

(2.317) (863) 15.626

Intrinsieke waarde De intrinsieke waarde van het fonds wordt bepaald door het eigen vermogen te corrigeren met de meest recente marktwaarde kosten koper (exclusief aankoopkosten) van het onroerend goed in exploitatie en de marktwaarde van de rentederivaten. In onderstaande tabel is het verloop van de intrinsieke waarde en het nominale eigen vermogen opgenomen.

Nominale waarde fonds Intrinsieke waarde fonds Aantal participaties Nominale waarde per participatie Intrinsieke waarde per participatie

Ultimo 2012

Ultimo 2011

Ultimo 2010

10.921.785 10.238.044 699 15.626 14.647

13.144.920 11.480.993 699 18.806 16.425

13.487.086 11.745.474 699 19.296 16.803

2012

2011

100.159 7.062 107.221

92.859 7.300 100.159

Voorzieningen 7 Voorziening performance fee

De performance fee ontstaat bij de verkoop van objecten. Een derde deel van de gerealiseerde performance fee wordt uitgekeerd aan de beheerder indien aan de rendementsnorm van het gemiddeld enkelvoudig rendement wordt voldaan per einde van de looptijd van het fonds. Jaarlijks wordt de hoogte van de voorziening beoordeeld op basis van de mogelijke kans dat aan de voorwaarde voor betaling van de performance fee wordt voldaan.

Balans per 1 januari - toevoeging boekjaar Balans per 31 december

Op dit moment voldoet het fonds niet aan de rendementsnorm van het gemiddeld enkelvoudig rendement, waardoor de voorziening aan het einde van de looptijd zou vrijvallen. Op basis van voorzichtigheid en de mogelijke kans dat alsnog een beroep op de voorziening wordt gedaan, is besloten de voorziening in stand te houden.



Langlopende schulden 8 Langlopende leningen

De hypothecaire leningen zijn verstrekt door ING Real Estate Finance NV. De einddatum van deze leningen is 1 januari 2015. Totale

Lening deel 1 (vaste rente) Lening deel 2 (vaste rente) Lening deel 3 (variabele rente)

Langlopende

schuld per

Aflossing

Aflossing

schuld per

01-01-2012

lening

komend jaar

31-12-2012

18.744.996 700.000 15.719.894 35.164.890

509.375 725.423 1.234.798

305.625 305.625

17.929.996 700.000 14.994.471 33.624.467

Lening deel 1 (vaste rente) Dit betreft een hypothecaire lening met een oorspronkelijke hoofdsom van € 20.375.000. De rente op deze lening bedraagt 4,83% en vanaf 1 januari 2014 drie-maands Euribor plus 0,75%. De aflossing bedraagt 2% per jaar.

Lening deel 2 (vaste rente) Dit betreft een hypothecaire lening met een oorspronkelijke hoofdsom van € 700.000. De rente op deze lening bedraagt 4,83% en vanaf 1 januari 2014 drie-maands Euribor plus 0,75%. De aflossingverplichting is nihil.

Lening deel 3 (variabele rente) Dit betreft een hypothecaire lening met een oorspronkelijke hoofdsom van € 24.350.000. De rente op deze lening bedraagt het drie-maands Euribortarief vermeerderd met opslag van 0,75%. Het renterisico wordt beperkt door een collar met een cap van 5,25% en een floor van 4,5%. De looptijd van de collar is gelijk aan de looptijd van de lening. De afbouw van de collar houdt rekening met toekomstige aflossingen van de lening. In de winsten verliesrekening is het resultaat van de collar opgenomen. Aflossing van de lening vindt plaats uit de verkoopopbrengsten. In 2012 bedroeg de gemiddelde rente op de variabele lening 1,51%. Door de afdekking van het renterisico was de daadwerkelijk betaalde rente voor het afgedekte deel van de variabele lening in 2012 gelijk aan het niveau van de floor. Aangezien de afbouw van de collar uit de pas loopt met de afbouw van de variabele lening is in 2012 een additioneel rentederivaat afgesloten, zie hiervoor de toelichting op de financiële vaste activa.

Kortlopende schulden en overlopende passiva 9 Belastingen

Omzetbelasting

31-12-2012

31-12-2011

93.212 93.212

86.085 86.085

31-12-2012

31-12-2011

257.931 37.612 6.506 3.269 20.896 326.214

215.292 326.451 3.599 3.316 9.151 36.194 594.003

10 Overige kortlopende schulden

Verschuldigde uitkeringen winst en kapitaal Nog te betalen rente Property managers Servicekosten Crediteuren Overige



Niet in de balans opgenomen verplichtingen en activa Ten behoeve van extra zekerheid voor terugbetaling van de hypothecaire lening is een hypotheek verstrekt op de panden aan de financier en een pandrecht op de huurinkomsten afgegeven. Om de risico’s van rentefluctuaties te beperken is met ING Bank NV een rentederivaat, een zogenaamde ‘collar’ afgesloten. Uit hoofde van de collarovereenkomst kunnen rechten en verplichtingen ontstaan die van invloed zijn op de hoogte van de totale rentelast. Deze ‘collar’ dekt het renterisico op de variabele lening af. De hoogte van de afgedekte positie voor de periode 31 december 2012 tot 28 maart 2013 bedraagt € 10.650.000. De marktwaarde van de ‘collar’ bedraagt ultimo december 2012 € 673.508 negatief. De ‘collar’ wordt jaarlijks afgebouwd op basis van de bij aanvang ingeschatte aflossingen op de variabele lening. Doordat de werkelijke aflossing door afwijkende verkoopaantallen anders kan zijn dan geprognosticeerd, kan een afgedekte positie ontstaan die afwijkt van de hoogte van de lening. Aangezien de afbouw van de collar uit de pas loopt met de afbouw van de variabele lening is in 2012 een additioneel rentederivaat afgesloten, zie hiervoor de toelichting op de financiële vaste activa. Bij de aankoop van de objecten in het fonds is een overdrachtsbelastingvoordeel ontstaan. Er blijft gedurende een periode van 12 jaren na de aankoop een kans bestaan dat de fiscus alsnog een naheffingsaanslag overdrachtsbelasting zal opleggen. De beheerder is van mening dat geen overdrachtsbelasting was verschuldigd. De post overdrachtsbelasting is om deze reden niet als verplichting opgenomen. Door de huurders van de winkels is voor een bedrag van € 98.175 aan bankgaranties verstrekt. Verder is bij de grotere ketens door de moedermaatschappij veelal een concerngarantie verstrekt. Een beschrijving van de belangrijkste risico’s van het fonds is opgenomen in het verslag van de beheerder.


Toelichting op de winsten verliesrekening

(bedragen in €)

11 Netto huuropbrengsten

Op de theoretische bruto huuropbrengst wordt de leegstand in mindering gebracht die ontstaat bij het leegkomen van woningen. De huurcontracten van de woningen zijn maandelijks opzegbaar. De gemiddelde resterende gewogen huurtermijn van de winkels bedraagt 4,8 jaar. De leegstand en overige huurderving voor woningen bedroeg 6,2% van de theoretische huur en voor winkels 0,3%, waar 3,25% voor de woningen en 2,0% voor de winkels is geprognosticeerd.

Woningen Theoretische huur Leegstand Overige huurderving

Winkels Theoretische huur Leegstand Overige huurderving

Totaal woningen en winkels

2012

2011

1.110.981 (65.414) (3.180) 1.042.387

1.124.377 (59.151) (1.195) 1.064.031

2.001.152 (6.000) 1.995.152

1.969.975 (6.000) 1.963.975

3.037.539

3.028.006

2012

2011

51.523 23.541 76.779 34.440 1.838 12.633 24.759 225.513

141.064 23.760 77.587 36.052 3.288 19.629 24.157 325.537

12 Exploitatiekosten onroerend goed

De exploitatiekosten zijn op jaarbasis begroot op 22,7% van de theoretische huur van de woningportefeuille en 9,9% van de theoretische huur van de winkelportefeuille. De gerealiseerde exploitatiekosten bedragen voor woningen 20,3% en voor winkels 8,3%. Deze exploitatielasten worden met name bepaald door planmatig onderhoud, bijdragen aan vereniging van eigenaren en reguliere vaste lasten. In 2011 hebben schilderwerkzaamheden in Breda plaatsgevonden.

Woningen Onderhoud Beheerkosten property manager Bijdragen Vereniging van Eigenaren Vaste lasten Verzekeringen Niet-terugvorderbare BTW Overige exploitatiekosten



Bij het winkelobject in Drachten hebben in 2012 schilderwerkzaamheden plaatsgevonden en is de dakbedekking vervangen.

Winkels Onderhoud Beheerkosten property manager Bijdragen Vereniging van Eigenaren Vaste lasten Verzekeringen Overige exploitatiekosten

Totaal woningen en winkels

2012

2011

48.389 39.902 12.252 51.675 3.523 10.399 166.140

29.908 39.279 13.273 50.819 5.330 10.343 148.952

391.653

474.489

2012

2011

155.607 6.601 162.208

154.718 5.039 159.757

2012

2011

20.000 21.755 3.733 1.933 6.961 54.382

20.000 18.837 3.297 1.794 4.663 48.591

13 Beheerkosten

Beheervergoeding Niet-terugvorderbare BTW

Met RFM Regulated Fund Management BV is een beheerovereenkomst aangegaan. De beheerder treedt op als beheerder van het vermogen van het fonds en verzorgt daarnaast het management van de objecten (inclusief het aansturen van het property management van de objecten) en het algemeen beheer van het fonds. 14 Fondskosten

Vergoeding bewaarder Accountants-, advies- en taxatiekosten Kosten toezicht Niet-terugvorderbare BTW Overige

De stijging van de fondskosten wordt veroorzaakt, doordat in 2012 een volledige taxatie van de woningen winkelportefeuille heeft plaatsgevonden. De accountantskosten bedragen 8,5 duizend euro (2011: 8,5 duizend euro) en hebben volledig betrekking op de controle van de jaarrekening. Met Bewaarder RE Woning-Winkelfonds V BV is een bewaarovereenkomst aangegaan. De bewaarder treedt op als bewaarder van het fonds en draagt zorg voor bewaring en het houden van een administratie van de objecten en overige goederen van het fonds. Onder bewaring wordt verstaan het houden van het juridisch eigendom of gerechtigdheid tot de objecten en overige goederen ten titel van beheer ten behoeve van het fonds. De economische gerechtigdheid tot de objecten en overige goederen berust bij het fonds.



15 Rentebaten

Rente bank Overige

2012

2011

9.796 9.796

12.192 252 12.444

2012

2011

893.082 33.810 234.750 352.385 1.514.027

912.764 33.810 336.413 321.690 1.604.677

2012

2011

1.071.500 (111.770) (21.184) (824.657) 113.889

1.090.000 (35.824) (21.901) (878.514) 153.761

2012

2011

1.453.752 1.205.000 2.658.752

630.524 (280.000) 350.524

16 Rentelasten

Rentekosten op leningdeel 1 vaste rente Rentekosten op leningdeel 2 vaste rente Rentekosten op leningdeel 3 variabele rente Resultaat rentederivaten

De effectieve rentelast op leningdeel 3 is samengesteld uit de werkelijk betaalde rente aan de financier en het resultaat van de rentederivaten. 17 Gerealiseerde opbrengst verkopen

Verkoopopbrengsten Verkoopkosten Performance fee Historische kostprijs verkochte woningen inclusief aankoopkosten

18 Mutatie ongerealiseerde waardevermindering beleggingen

Mutatie ongerealiseerde waardevermindering woningen Mutatie ongerealiseerde waardevermindering winkels



19 Transacties met gelieerde partijen

Met onderstaande gelieerde partijen hebben transacties plaatsgevonden. De transacties met deze partijen zijn op basis van marktconforme voorwaarden tot stand gekomen. Naam gelieerde partij

ING Bank NV 1) ING Bank NV 1) ING Real Estate Finance NV 1) RFM Regulated Fund Management BV RFM Regulated Fund Management BV RFM Woning-Winkelfonds V BV Bewaarder RE Woning-Winkelfonds V BV

Aard van transactie

Collar verrekeningen Rente bankrekening Rentekosten Performance fee 2) Beheervergoeding 3) Winstaandeel € 100 Bewaarvergoeding 4)

Totale transactievolume fonds (huuropbrengsten, operationele lasten, rentelasten, rentebaten en verkopen)

Transactievolume 2012

2011

21.184 155.607 20.000 196.791

275.221 10.458 1.065.353 21.901 154.718 20.000 1.547.651

5.283.494

5.481.725

2012

2011

720.013 21.184 11.595.971 6,21% 0,18%

1.063.292 21.901 12.426.075 8,56% 0,18%

De transacties met gelieerde partijen maken 4% (2011: 28%) uit van het totale transactievolume van het fonds. 20 Kosten van het fonds

De lopende kosten 5) van het fonds relateren het niveau van de kosten aan de gemiddelde intrinsieke waarde van het fonds. Voor de gemiddelde intrinsieke waarde wordt gebruik gemaakt van de intrinsieke waarde exclusief de waarde van de rentederivaten. Hiermee hebben de fluctuaties van de waarde van de rentederivaten geen invloed op de intrinsieke waarde en daarmee de ratio lopende kosten en wordt een beter beeld van de lopende kosten gegeven. Het totaal van de operationele kosten, verkoopkosten en afschrijvingskosten immateriële vaste activa worden in de calculatie meegenomen. De rentebaten en -lasten, huurderving en leegstand worden niet in de calculatie opgenomen. De ratio van de performance fee wordt afzonderlijk weergegeven.

Totale lopende kosten (exlcusief performance fee) Performance fee Gemiddelde intrinsieke waarde (exclusief waarde rentederivaten) 6) Ratio lopende kosten Ratio performance fee

1) Aangezien het fonds na 31 oktober 2011 geen deel meer uitmaakt van ING Group, is in het transactievolume 2011 alleen de periode januari tot en met oktober meegenomen. 2) De performance fee bedraagt 15% van het netto verkoopresultaat van de verkochte objecten. 3) De beheervergoeding bedraagt 5% van de bruto huuropbrengsten. 4) De bewaarvergoeding bestaat uit een jaarlijkse vergoeding van € 5.000 voor het uitvoeren van de functie van bewaarder van het fonds en € 15.000 voor het ter beschikking stellen van het eigen vermogen van de bewaarder. 5) Met ingang van 2012 wordt onderscheid gemaakt tussen de ratio lopende kosten en de ratio performance fee. Deze ratio’s vervangen de kostenratio inclusief performance fee, zoals die tot en met 2011 werd opgenomen. 6) Deze waarde is het gemiddelde van de intrinsieke waarde (exclusief waarde rentederivaten) per 1 januari en 31 december van het betreffende jaar.




overige toelichtingen

RFM Woning-Winkelfonds V CV


Vergelijking resultaten en rendementen met prospectus (bedragen in €)

Boekjaar 2012

Cumulatief

Realisatie

Prospectus

Realisatie

Prospectus

1.042.387 1.995.152 3.037.539

895.952 2.055.870 2.951.822

7.197.846 11.798.104 18.995.950

6.749.142 11.843.631 18.592.773

225.513 166.140 162.208 54.382 608.243

210.213 207.685 155.592 56.308 629.798

1.600.121 871.936 1.011.173 317.660 3.800.890

1.583.520 1.196.448 986.195 331.436 4.097.599

2.429.296

2.322.024

15.195.060

14.495.174

9.796 (1.514.027) (1.504.231)

3.083 129.366 (1.493.040) (11.169.662) (1.489.957) (11.040.296)

14.381 (10.595.592) (10.581.211)

Verkoopopbrengsten Verkoopkosten Performance fee Aankoopsom VON (inclusief aanvangskosten) Netto verkoopresultaat1)

1.071.500 (111.770) (21.184) (852.743) 85.803

2.369.149 13.435.309 (43.829) (449.112) (82.741) (321.663) (1.773.714) (10.876.288) 468.865 1.788.246

20.327.159 (376.052) (544.940) (16.318.172) 3.087.995

Netto resultaat voor uitkering

1.010.868

1.300.932

Netto huuropbrengsten woningobjecten Netto huuropbrengsten winkelobjecten Totale huuropbrengsten Exploitatiekosten onroerend goed woningobjecten Exploitatiekosten onroerend goed winkelobjecten Beheerkosten Fondskosten Totale operationele lasten Operationeel resultaat Rentebaten Rentelasten Financieel resultaat

Boekjaar 2012

Exploitatieresultaat per participatie Verkoopresultaat per participatie Netto resultaat per participatie Exploitatierendement per participatie Verkooprendement per participatie Rendement per participatie 2)

5.943.010

7.001.958

Cumulatief

Realisatie

Prospectus

Realisatie

Prospectus

1.323 123 1.446

1.190 671 1.861

5.944 2.557 8.501

5.599 4.418 10.017

5,7% 0,5% 6,2%

5,4% 3,1% 8,5%

25,0% 10,6% 35,6%

24,3% 19,0% 43,3%

31-12-2012

31-12-2011

-2,3%

-1,8%

Internal Rate of Return (IRR) 3)

1) Het netto verkoopresultaat, zoals bovenstaand vermeld, is bepaald op basis van de oorspronkelijke aankoopsom inclusief de aan de verkochte objecten toegerekende aanvangskosten. 2) Het enkelvoudig rendement wordt berekend door de gerealiseerde resultaten, exclusief ongerealiseerde waardemutaties, te relateren aan het nominaal ingelegde commanditair kapitaal aan het begin van het jaar. 3) De IRR is een indicator voor de rentabiliteit van een investering. Bij de berekening van de IRR wordt rekening gehouden met het moment van de kasstromen, zowel bij investering als bij uitkering. De getoonde IRR is berekend op basis van een theoretische liquidatie op de rapportagedatum tegen de intrinsieke waarde van het fonds.


Uitkeringen

(bedragen in €)

Realisatie 2012

Netto resultaat beschikbaar voor uitkering Aflossing langlopende lening winkels Winstaandeel beherend vennoot Beschikbaar resultaat voor participanten Aankoopsom VON (inclusief aanvangskosten) Aflossing langlopende lening woningen Beschikbaar commanditair kapitaal

Fonds

Participatie

1.010.868 407.500 100 603.268

863

852.743 725.423 127.320

182

Realisatie 2012 Fonds

Participatie

- Interim uitkering augustus 2012 - Interim uitkering februari 2013 - Voorstel slotuitkering mei 2013 - Toevoeging aan de reserves Bestemming beschikbaar resultaat

345.306 257.931 31 603.268

494 369 863

- Interim uitkering augustus 2012 - Interim uitkering februari 2013 - Voorstel slotuitkering mei 2013 - Niet uitgekeerd beschikbaar commanditair kapitaal Bestemming commanditair kapitaal

127.320 127.320

182 182

- Uitkering augustus 2012 - Uitkering februari 2013 - Slotuitkering mei 2013 Totale uitkering

345.306 257.931 603.237

494 369 863

Uitkeringen 2012

Uitgekeerd resultaat Uitgekeerd commanditair kapitaal

Cumulatieve uitkeringen

Realisatie

Prospectus

Realisatie

Prospectus

863 863

1.278 373 1.651

5.584 1.919 7.503

7.103 3.428 10.531


Portefeuille

woningportefeuille Object

Bouwjaar

Breda Leiden Voorburg Totaal

1975 1981 1973

Portefeuille

Verkopen t/m

aanvang

31-12-2011

Verkopen Portefeuille per 2012

31-12-2012

68 56 68 192

16 24 15 55

2 2 1 5

50 30 52 132

Mutatiegraad

Cumulatieve

Verkoopprijzen en mutatiegraad woningportefeuille Realisatie netto verkoopprijzen Gemiddelde

t.o.v.

netto

taxatiewaarde

verkoopprijzen 1)

per

2012

31-12-2011

Breda Leiden Voorburg

193.424 235.154 102.573

-5,4% -1,7% -6,4%

3,8% 6,3% 1,9%

26,5% 46,4% 23,5%

Totale woningportefeuille

191.946

-3,9%

3,6%

31,3%

Object

over 2012 mutatiegraad 2)

Overzicht woningobjecten Object

Breda Leiden Voorburg

Straten

Bontwerkerstraat, Laarzenmakerstraat, Mandemakerstraat, Nestelmakerstraat, Plateelbakkerstraat, Schrijnwerkerstraat, Witwerkerstraat Beekforel, Meerforel, Purperforel, Rivierforel, Snoekforel, Zalmforel, Zeeforel Klaverweide

winkelportefeuille Object

Arnhem Dieren Drachten Nieuw Vennep Venray

Begane grond

Verdieping

Overig

Parkeerplaatsen

(m2)

(m2)

(m2)

(aantal)

Adres

Amsterdamseweg Spankerenseweg Noorderbuurt Bergsmastraat Acaciastraat Plataanstraat

Totaal

1.597 3.301 315 3.519 11.421

168 232 2.524

182

20.153

2.924

182

1) De netto verkoopprijs bestaat uit de bruto verkoopprijs minus de werkelijke verkoopkosten. 2) Totaal aantal gerealiseerde verkopen sinds aanvang ten opzichte van de portefeuille bij aanvang.


82 90 80 383 635

Portefeuille

Woningportefeuille

Bontwerkerstraat

A16

Teteringen

Breda

senb eek A27

Breda

Bavel

Aantal woningen 50 (per 31 december 2012) Type woning Eengezinswoning Bouwjaar 1975 Locatie Princenhage

Ulvenhout

A16

A58

Forellen

Warmond Rijnsburg

Leiden

A44Oegstgeest

Valkenburg

Leiderdorp

Leiden

Voorschoten

Aantal woningen 30 (per 31 december 2012) Type woning Eengezinswoning Bouwjaar 1981 Locatie Leedewijk-Noord

A4

Klaverweide Voorburg Leidschendam A4

en Haag

Voorburg

A12

Nootdorp Rijswijk

Aantal woningen 52 (per 31 december 2012) Type woning Appartement Bouwjaar 1973 Locatie Essesteijn

A13


Portefeuille

A50

Winkelportefeuille A50

A12

Amsterdamseweg A12

Velp Oosterbeek

A348

Arnhem

Arnhem

Elden

Wester voort

A325

Huissen

Aantal winkeleenheden 1 Verhuurbaar vloeroppervlak 1.597 m2 op de begane grond Eigendomssituatie Appartementsrecht Locatie Wijkcentrum

Rottevalle Elst

Noorderbuurt

Drachtstercompagnie

Opeinde

A7

Drachten

Drachten

Aantal winkeleenheden 1 Verhuurbaar vloeroppervlak 315 m2 op de begane grond 350 m2 overige Eigendomssituatie Vol eigendom Locatie Binnenstad

Ureterp

Boorrbergum A7

Beetsterzwaag Eerbeek

Brummen

Spankerenseweg Dieren

Dieren

De Steeg Doesburg

A348

Rheden

Angerlo Giesbeek

32 | JAARBERICHT 2012 | RFM Woning-Winkelfonds V CV CV

Aantal winkeleenheden 1 Verhuurbaar vloeroppervlak 3.301 m2 Eigendomssituatie Vol eigendom Locatie Perifere winkellocatie

Portefeuille

Bergsmastraat

Hoofddorp Hillegom

Nieuw-Vennep Nieuw-Vennep

A4

Rijsenhout

Lisserbroek

Abbenes A44 A4

Vierlingsbeek

Leimuiden

Acaciastraat/ Plataanstraat

Holthees Overloon

Maashees

A73

Venray Wanssum

Venray

Oostrum

Oirlo Leunen

Aantal winkeleenheden 1 Verhuurbaar vloeroppervlak 3.519 m2 op de begane grond 232 m2 overige Eigendomssituatie Vol eigendom Locatie Perifere winkellocatie

Aantal winkeleenheden 6 Verhuurbaar vloeroppervlak 11.421 m2 op de begane grond 2.524 m2 overige Eigendomssituatie Vol eigendom Locatie Perifere winkellocatie


Overige gegevens

CONTROLEVERKLARING VAN DE ONAFHANKELIJKE ACCOUNTANT De controleverklaring van de onafhankelijke accountant is hierna opgenomen.

BEPALINGEN BETREFFENDE DE BESTEMMING VAN HET RESULTAAT In de CV-overeenkomst is in artikel 11 onder andere het volgende opgenomen betreffende de resultaatbestemming: 1. De voor uitkering vatbare winst van de vennootschap zal jaarlijks geheel worden uitgekeerd, tenzij de beherend vennoot bepaalt dat de winst geheel of gedeeltelijk wordt gereserveerd. 2. De winst en eventuele uitkeringen ten laste van de reserves worden uitgekeerd aan de commanditaire vennoten naar rato de door hen gehouden participaties. De beherend vennoot ontvangt jaarlijks een vast winstaandeel van € 100. 3. De beherend vennoot kan besluiten dat uit de winst over het lopende boekjaar dan wel ten laste van reserves een tussentijdse uitkering aan de commanditaire vennoten geschiedt.

BESTEMMING VAN HET RESULTAAT OVER HET BOEKJAAR 2011 De jaarrekening 2011 is vastgesteld in de participantenvergadering gehouden op 23 mei 2012. De vergadering heeft de bestemming van het resultaat vastgesteld conform het daartoe gedane voorstel.

VOORSTEL TOT BESTEMMING VAN HET RESULTAAT EN TERUGSTORTING COMMANDITAIR KAPITAAL OVER HET BOEKJAAR 2012 De directie stelt voor aan de participantenvergadering van het resultaat als winstaandeel € 603.237 (€ 863 per participatie) aan de participanten en € 100 aan de beherend vennoot uit te keren. Hiervan is per participatie € 494 in augustus 2012 en € 369 in februari 2013 uitgekeerd. Verder wordt voorgesteld om het beschikbaar gekomen commanditair kapitaal ad € 127.320 (€ 182 per participatie) te gebruiken om de loan-to-value te verlagen. Hierdoor heeft geen uitkering van commanditair kapitaal plaatsgevonden. Vooruitlopend op goedkeuring door de participantenvergadering is dit voorstel reeds in de jaarrekening verwerkt. Er zal geen verdere slotuitkering in mei 2013 plaatsvinden.

GEBEURTENISSEN NA BALANSDATUM VERKOOP OBJECT DIEREN Op 15 februari 2013 is het winkelobject in Dieren succesvol verkocht aan een opvolgend eigenaar. De verkoopprijs is licht boven de huidige taxatiewaarde en de taxatiewaarde bij aanvang van het fonds. In lijn met de leningsovereenkomst is 82% van de aankoopprijs afgelost op de lening. Het restant van de verkoopopbrengst wordt binnen het fonds gehouden. Naast voornoemde hebben zich geen gebeurtenissen voorgedaan als bedoeld in art. 2:392 lid 1 BW.


Controleverklaring van de onafhankelijke accountant Aan: RFM Regulated Fund Management BV

Verklaring betreffende de jaarrekening Wij hebben de in dit jaarbericht opgenomen jaarrekening 2012 van RFM Woning-Winkelfonds V CV te Schiphol gecontroleerd. Deze jaarrekening bestaat uit de balans per 31 december 2012, de winst-en-verliesrekening en het kasstroomoverzicht over 2012 met de toelichting, waarin zijn opgenomen een overzicht van de gehanteerde grondslagen voor financiële verslaggeving en andere toelichtingen.

Verantwoordelijkheid van de beheerder De beheerder van de CV is verantwoordelijk voor het opmaken van de jaarrekening die het vermogen en het resultaat getrouw dient weer te geven in overeenstemming met Titel 9 Boek 2 van het in Nederland geldende Burgerlijk Wetboek (BW) en de Wet op het financieel toezicht, alsmede voor het opstellen van het verslag van de beheerder in overeenstemming met Titel 9 Boek 2 van het in Nederland geldende Burgerlijk Wetboek (BW). De beheerder is tevens verantwoordelijk voor een zodanige interne beheersing als hij noodzakelijk acht om het opmaken van de jaarrekening mogelijk te maken zonder afwijkingen van materieel belang als gevolg van fraude of fouten.

Verantwoordelijkheid van de accountant Onze verantwoordelijkheid is het geven van een oordeel over de jaarrekening op basis van onze controle. Wij hebben onze controle verricht in overeenstemming met Nederlands recht, waaronder de Nederlandse controlestandaarden. Dit vereist dat wij voldoen aan de voor ons geldende ethische voorschriften en dat wij onze controle zodanig plannen en uitvoeren dat een redelijke mate van zekerheid wordt verkregen dat de jaarrekening geen afwijkingen van materieel belang bevat. Een controle omvat het uitvoeren van werkzaamheden ter verkrijging van controle-informatie over de bedragen en de toelichtingen in de jaarrekening. De geselecteerde werkzaamheden zijn afhankelijk van de door de accountant toegepaste oordeelsvorming, met inbegrip van het inschatten van de risico’s dat de jaarrekening een afwijking van materieel belang bevat als gevolg van fraude of fouten. Bij het maken van deze risico-inschattingen neemt de accountant de interne beheersing in aanmerking die relevant is voor het opmaken van de jaarrekening en voor het getrouwe beeld daarvan, gericht op het opzetten van controlewerkzaamheden die passend zijn in de omstandigheden. Deze risico-inschattingen hebben echter niet tot doel een oordeel tot uitdrukking te brengen over de effectiviteit van de interne beheersing van de CV. Een controle omvat tevens het evalueren van de geschiktheid van de gebruikte grondslagen voor financiële verslaggeving en van de redelijkheid van de door het bestuur van de CV gemaakte schattingen, alsmede een evaluatie van het algehele beeld van de jaarrekening. Wij zijn van mening dat de door ons verkregen controle-informatie voldoende en geschikt is om een onderbouwing voor ons oordeel te bieden.

Oordeel Naar ons oordeel geeft de jaarrekening een getrouw beeld van de grootte en samenstelling van het vermogen van RFM WoningWinkelfonds V CV per 31 december 2012 en van het resultaat over 2012 in overeenstemming met Titel 9 Boek 2 BW en de Wet op het financieel toezicht.

Verklaring betreffende overige bij of krachtens de wet gestelde eisen Ingevolge artikel 2:393 lid 5 onder e en f BW vermelden wij dat ons geen tekortkomingen zijn gebleken naar aanleiding van het onderzoek of het verslag van de beheerder, voor zover wij dat kunnen beoordelen, overeenkomstig Titel 9 Boek 2 BW is opgesteld, en of de in artikel 2:392 lid 1 onder b tot en met h BW vereiste gegevens zijn toegevoegd. Tevens vermelden wij dat het verslag van de beheerder, voor zover wij dat kunnen beoordelen, verenigbaar is met de jaarrekening zoals vereist in artikel 2:391 lid 4 BW. Amsterdam, 28 februari 2013 Ernst & Young Accountants LLP was getekend J.H de Prie RA



fotografie Sjaak Henselmans, Amsterdam

Concept en design Cascade - visuele communicatie bv, Amsterdam

www.regulatedfundmanagement.nl

RFM Regulated Fund Management BV Postbus 75620 1118 ZR Schiphol T 020 202 22 22 F 020 202 22 23 E [email protected]

RFM Regulated Fund Management BV Postbus BH Schiphol. Schiphol Boulevard 281 G-toren, 7 e verdieping

Recommend Documents