Raadsvoorstel
GEMEENTEBESTUUR
onderwe Planoptimalisatie en uitvoering Q4 rp
raadsnummer 2010 49 bijlage(n) 1 datum collegevergadering 21-9-2010 registratienummer 10-20960 team OBPRO steller I.L. van Ophem/R. van Rooijen doorkiesnummer 077-359 61 33 e-mail
[email protected] datum raadsvergadering 27 oktober 2010
De landelijke woningmarktontwikkeling en het vertraagd op de markt komen van de bouwproductie elders in het centrum van Venlo hebben hun effect gehad op het resultaat en het risicoprofiel van de grondexploitatie voor het Wijkontwikkelingsplan zoals per februari 2008 vastgesteld. In de raadsinformatiebrief (RIB 141) van 17 november 2009 zijn de achtergronden van deze ontwikkeling toegelicht. Daarbij hebben we geconstateerd dat de concurrerende bouwproductie in het centrum van Venlo en de landelijke woningmarktcrisis effect heeft op: Het uitgiftetempo voor de gronden en daarmee de fasering van het project; De woningsegmentering en de woningdichtheden; De grond- en woningprijzen en de dekkingsmogelijkheden voor de gebouwde ondergrondse parkeervoorzieningen. Inmiddels heeft, zoals aangekondigd, optimalisatie van het plan plaatsgevonden met zo veel mogelijk behoud van voorgestane ruimtelijke kwaliteit. Dit heeft verder geresulteerd in een sluitende grondexploitatie waarmee conform bestendig beleid rekening wordt gehouden in het weerstandsvermogen van het Ontwikkelbedrijf. De belangrijkste ingrepen die leiden tot een sluitende grondexploitatie zijn: De verkleining van de herstructureringsopgave: door de omvang van de vervangende nieuwbouw te beperken tot een minimum worden de verwervingskosten gereduceerd. De vermindering van het aantal onrendabel gebouwde parkeerplaatsen in combinatie met terugdringing van de parkeerkosten door de realisatie van halfverdiept gebouwd parkeren en/of middels abonnementen in bestaande openbare parkeergarages in het centrum; Het vervallen van de openbare parkeergarage Blok van Gendt in ruil voor de realisatie van extra parkeercapaciteit in het Julianapark, waardoor kostbare verwervingen achterwege kunnen blijven. De volgende ingrepen dragen bij aan het beheersen van de financiële risico’ s i.v.m. de afzeten ontwikkelbaarheid: 1. De verkleining van de omzet van de grondexploitatie door het aantal nieuw te bouwen woningen te beperken; 2. De realisatie van meer stadswoningen ten koste van appartementen die in de huidige woningmarkt en mede gezien de concurrentie moeilijker afzetbaar zijn en welke omzetting leidt tot minder wooneenheden en daarmee een reductie van de onrendabele parkeerlast.
Raadsvoorstel
Op basis van de resultaten van de planoptimalisatie kan geconcludeerd worden dat de ingrepen in de omvang en intensiteit van de herstructureringsopgave, die de gemeente zelf dan wel in samenspraak met haar ontwikkelingspartners kan nemen, voldoende perspectief bieden om de geschetste effecten van de concurrerende bouwproductie en de stagnatie op landelijke woningmarkt op te vangen en om een solide exploitatie mogelijk te maken. In dit raadsvoorstel gaan we allereerst in op de aanpak en het resultaat van de optimalisatiestudie. Vervolgens geven wij een toelichting op de vervolgaanpak voor de verschillende onderdelen van het plan. Aan het einde van dit voorstel leggen wij u een aantal concrete besluiten voor.
Aanpak en resultaat optimalisatiestudie Aanpak optimalisatiestudie In de achterliggende periode heeft het projectbureau Q4 een planoptimalisatie uitgevoerd. Uit een analyse van de grondexploitatie kwamen vier kritische onderdelen naar voren die bovenmatig drukken op de rentabiliteit en het ontwikkelingsrisico van het plan: 1. De -naar huidige begrippen- hoge woningdichtheid van het plan en in verband daarmee een hoog risicoprofiel; 2. De hoge verwervingskosten van panden en kavels voor de herstructurering; 3. De hoge bouwkosten van parkeergarages, publiek en privaat en de onrendabele (grond)exploitatie ervan; 4. De hoge druk van de niet-plangebonden kosten voor bovenwijkse investeringen op de grondexploitatie. De volgende ingrepen dragen in algemene zin bij aan het beheersen van de financiële risico’ s in verband met de afzetbaarheid en ontwikkelbaarheid: 1. De verkleining van de omzet van de grondexploitatie door het aantal nieuw te bouwen woningen te beperken 2. De realisatie van meer stadswoningen ten koste van appartementen, die in de huidige woningmarkt en mede gezien de concurrentie moeilijker afzetbaar zijn en deze omzetting leidt tot minder wooneenheden en daarmee een reductie van de onrendabele parkeerlast. Daarnaast is gezocht naar maatregelen om het dreigend tekort op de grondexploitatie terug te dringen en om de risico’ s beheersbaar te maken. De belangrijkste ingrepen in het plan zijn: De verkleining van de herstructureringsopgave: door de omvang van de vervangende nieuwbouw te beperken worden de verwervingskosten gereduceerd. Dit betekent dat voor de blokken Van Gendt (m.u.v. de achterzijde), Bastion Lichtenberg en Aan de Stadsmuur (noordzijde) gekozen wordt voor verbetering in plaats van sloop/nieuwbouw. De vormgeving van de gebouwde parkeerplaatsen voor bewoners, die niet langer ondergronds maar als halfverdiept gebouwd parkeren in de bouwblokken worden uitgevoerd. Het vervallen van de openbare parkeergarage Blok van Gendt in ruil voor de realisatie van extra parkeercapaciteit in het Julianapark, waardoor kostbare verwervingen achterwege kunnen blijven. Door een combinatie van parkeerbehoefte in Q4 en de reeds gewenste Julianaparkgarage kan bovendien efficiencyvoordeel worden bereikt. Een besluit over de aanpak van de Julianaparkgarage zal via een separaat voorstel worden voorgelegd. Hierbij wordt uitgegaan van een sluitende exploitatie voor de extra parkeercapaciteit.
2
Raadsvoorstel
De 51 objecten in Q4 welke niet worden meegenomen in de voorgenomen sloop/nieuwbouw zullen met een verbeterplicht in de markt worden gezet waarmee aan de doelstelling van het WOP wordt beantwoord. Consequentie hiervan is dat de al ingezette en lopende onderhandelingen voor panden die niet betrokken worden in de herstructurering waar mogelijk (afhankelijk van precontractuele binding en voorkeursrecht) zullen worden teruggedraaid. Wanneer ingestemd wordt met dit voorstel zal het gevestigde voorkeursrecht via een separaat voorstel formeel worden beëindigd. Daarnaast zal, vanwege de substantiële wijziging het afsprakenkader met Woningstichting Venlo-Blerick, moeten worden herzien. Resultaat Een ruimtelijke vertaling van het herziene plan en programma is weergegeven in bijgevoegde proefverkaveling Q4. Met het inzetten van deze maatregelen is sprake van een sluitende grondexploitatie. Daarnaast kan vanwege de kleinere omvang van de exploitatie het benodigde krediet ten behoeve van het project worden verlaagd van 78 miljoen naar 59,7 miljoen euro. Alle hier gepresenteerde resultaten gaan uit van netto contante waarde (NCW) en staan onder invloed van de gebruikelijke risicofactoren: Afwijkende rente- en inflatiepercentages; Structureel wijzigende marktomstandigheden; Niet of niet volledig toekennen toegezegde subsidies; Technische en publiekrechtelijke risico’ s. Op basis van de resultaten van de planoptimalisatie kan geconcludeerd worden dat forse ingrepen in de omvang en intensiteit van de herstructureringsopgave, die de gemeente zelf dan wel in samenspraak met haar ontwikkelingspartners kan nemen, voldoende perspectief bieden om de geschetste effecten van de concurrerende bouwproductie en de ongunstige situatie op landelijke woningmarktcrisis op te vangen en om een solide exploitatie mogelijk te maken. Risico’ s In de herziene grondexploitatie zijn de belangrijkste risico’ s geïdentificeerd. Het gewogen risico, dat de omgevingsrisico’ s, financiële risico’ s, technische en marktrisico’ s omvat, bedraagt 6,5 miljoen euro. Conform bestendig beleid is hiermee rekening gehouden in het weerstandsvermogen van het Ontwikkelbedrijf. In de nota Ontwikkelbedrijf 2010 was rekening gehouden met 5,8 miljoen euro. Een uitgebreide uiteenzetting van de verschillende risico’ s vormt onderdeel van de toelichting op de herziene grondexploitatie. Deze grondexploitatie ligt vertrouwelijk ter inzage bij de griffie.
3
Raadsvoorstel
Bedrag x € 1.000 nr. A B C D E F G
omschrijving Uitstel verkopen met 2 jaar Lagere opbrengst verkoop bestaand vastgoed Achterblijvende marktontwikkeling Lagere opbrengsten Steenen Bolwerck/Helpoort Subsidie terugbetaling Overschrijding archeologische kosten Overschrijding plankosten €
€
€
€
€
€
€
risicobepaling startwaarde kans 69450% 2.00075% 1.23250% 4.85050% 2.33125% 45375% 89375% €
bedrag 3471.5006162.425583340670€
6.481-
€
€
€
€
€
€
Vervolgstappen Om een beeld te geven van de stand van zaken en de stappen in de komende periode worden de belangrijkste planonderdelen kort toegelicht. Hierbij maken we onderscheid in het fysieke en cultureel-economisch spoor. Cultureel economisch spoor Voor het cultureel-economische spoor geldt dat de 1e fase vrijwel is afgerond. Deze fase vormde de fase van onderzoek en planvorming. Inmiddels is de aanvraag ingediend voor de 2e tranche cultuursubsidie. In deze tranche ligt de nadruk op realisatie en het verankeren van de cultureel-economische component in Q4. Onderdeel van de subsidieaanvraag vormen onder meer een bijdrage in de nieuwbouw voor het Poppodium Perron 55 en een bijdrage ten behoeve van de totstandkoming van het cultureel-creatief bedrijfsverzamelgebouw St. Jacobsgasthuis. Daarnaast wordt ook met de herinrichting van de Bolwaterstraat, het opknappen van de panden aan de Bolwaterstraat en de door Woningstichting Venlo-Blerick te ontwikkelen atelierruimtes in de nieuwbouw blok Bergstraat ruimte geboden voor een levensvatbaar cultureel-economisch klimaat. Op dit moment is het streven er op gericht om de nieuwbouw voor het poppodium op zo kort mogelijke tijd gerealiseerd te krijgen. Naar verwachting zal de bouw hiervan in 2013 kunnen starten. Voor wat betreft het Jacobsgasthuis worden op dit moment de haalbaarheid onderzocht ook hier wordt gestreefd naar ingebruikname in 2012. Fysieke spoor Binnen het fysieke spoor valt onderscheid te maken in twee planonderdelen: - de ontwikkelgebieden (sloop/nieuwbouw) - de beheergebieden (verbetering) De ontwikkelgebieden binnen het plan worden in vier fases aangepakt: 1. Ontwikkeling Blok Bergstraat/St. Jacobsgasthuis; Woningstichting Venlo Blerick heeft het voornemen om begin 2011 te starten met de bouw van het blok Bergstraat. Het archeologisch onderzoek in het deel Bergstraat West is inmiddels afgerond. Op korte termijn zal gestart worden met de sloop van de opstallen in Bergstraat Oost en daarop volgend zal ook op deze locatie archeologisch onderzoek plaatsvinden.
4
Raadsvoorstel
2. Ontwikkeling Blok ’ t Schriksel/Aan de Stadsmuur Voor fase 2- de ontwikkeling van het blok ’ t Schriksel/Aan de Stadsmuur- is parallel aan de besluitvorming over de herziening van het plan een Europese aanbestedingsprocedure gestart. In eerste instantie gaat het om een preselectie van marktpartijen. De geselecteerde partijen worden in het najaar van 2010 gevraagd om in concurrentie een aanbieding te doen voor de door gemeente uit te geven gronden. Alleen bij een positief besluit van uw Raad zal de gunningsprocedure worden ingezet. De huidige planning gaat uit van start bouw in 2013. Inmiddels is het stadskantoor en een deel van de Maaskade gesloopt ten behoeve van archeologisch onderzoek en ter voorbereiding op de bouwrijpe oplevering van gronden aan de te selecteren marktpartij. Daarnaast zal ten behoeve van verdere planvorming en realisatie een planologische procedure worden gestart. Zoals opgenomen in de Kadernota is aan de Peperstraat voorzien in de nieuwbouw van het poppodium. Op basis van een motie van de raad wordt separaat verkend of een eventuele combinatie van voorzieningen met Theater De Garage mogelijk is. 3. Ontwikkeling Helpoort/Blok Van Gendt (noordzijde) De planontwikkeling voor de deelgebieden Helpoort en Blok van Gendt (noordzijde) zal in 2011 worden opgestart. Op dit moment lopen gesprekken met vertegenwoordigers van de Turkse Moskee over de haalbaarheid van de inpassing van nieuwbouw op deze locatie. 4. Ontwikkeling ’ t Steenen Bolwerck. Voor fase 4 zal eveneens in 2011 gestart moeten worden met het in beeld brengen van mogelijke technische randvoorwaarden en beperkingen op deze locatie. Bij de inpassing van het beoogde keerpunt (of rotonde) zoals voorzien op de kop van de Puteanusstraat zal rekening worden gehouden met de geplande woontorens van het Steenen Bolwerck. In de beheergebieden ligt het accent op verbetering. In het kader van de planherziening zijn een aantal oorspronkelijke intensiveringsgebieden omgezet in beheergebieden. Het afronden van de verwervingsopgave op deze locaties, zou samen met de tegenvallende opbrengstpotentie van het te realiseren nieuwbouwprogramma leiden tot aanzienlijke tekorten in de grondexploitatie. In plaats van integrale sloop/nieuwbouw kiezen we daarom voor de blokken Aan de Stadsmuur Noord, Bastion Lichtenberg en Van Gendt voor doorverkoop van reeds verworven panden met een verbeterprogramma. Zoals eerder aangegeven betekent dit dat op deze locaties verdere verwervingen worden gestaakt. In totaal zullen 51 aangekochte objecten terug in de markt worden gezet. Dit betreft tevens panden die buiten de oorspronkelijke ontwikkelgebieden lagen. Ten aanzien van verkoop en financiering worden de volgende maatregelen in gang gezet: In de herziene grondexploitatie wordt rekening gehouden met een budget van circa 5,0 miljoen euro om eventuele lagere marktwaarde op te vangen en ten behoeve van gevelrenovatie. De mogelijkheid zal worden onderzocht om het bestaand vastgoed dat zal worden vervreemd tijdens de herontwikkeling extern tegen een lagere rente te financieren. Hiermee kunnen de rentelasten in de grondexploitatie verder worden verlaagd.
5
Raadsvoorstel
Voorts zal met een financieringsarrangement, waarvoor de gemeente garant staat, de benodigde financiële ruimte worden geboden aan kopers voor de uitvoering van een verbeterprogramma. Omdat kopers hierdoor tegen een lager rentevergoeding kunnen lenen zal het mogelijk zijn om bij gelijke maandlast een hogere financiering aan te gaan die toereikend is voor zowel de woningaankoop als de woningverbetering. Een inschatting van de maximale garantie bedraagt 14,0 miljoen euro. Het feitelijke risico voor de gemeente ligt, in verband met het beschikbare onderpand, beduidend lager en zal nog nader worden aangegeven. Vooruitlopend hierop wordt de raad verzocht het besluit over de benodigde garantstelling te mandateren aan het college In de tussentijd zullen gesprekken gevoerd worden met geschikte kandidaten en waar mogelijk de eerste verkopen plaatsvinden, voor zover deze passen binnen de gestelde financiële kaders. In het najaar zal een gedetailleerd plan met een afzetvoorstel worden uitgewerkt. Door verkoop van deze panden en het maken van bijbehorende verbeterafspraken, kan de verkoop van deze panden, naast de herinrichting van de openbare ruimte, een impuls geven aan de beoogde kwaliteitsslag in de beheergebieden binnen Q4. Wij stellen uw raad voor op grond van dit voorstel in te stemmen met het bij dit voorstel gevoegde besluit.
Burgemeester en wethouders van Venlo de secretaris de burgemeester
Mevrouw W.J.J. Meijering
drs. H.M.F. Bruls
6
GEMEENTERAAD
Raadsbesluit
raadsnummer 2010 49 team OBPRO steller I.L. van Ophem doorkiesnummer 077-359 61 33 e-mail
[email protected] registratienummer 10-21745
De raad van de gemeente Venlo; gezien het voorstel v an het college van burgemeester en wethouders van 21 september 2010, nummer 10-20960; besluit: Kennis te nemen van het herziene plan voor Q4; Het ten behoeve van Q4 beschikbaar gestelde krediet te verlagen van circa 78 tot 59,7 miljoen euro; In te stemmen met het voornemen extra parkeercapaciteit op te nemen in de beoogde Julianaparkgarage om parkeerbehoefte in Q4 op te vangen. Het college te mandateren een besluit te nemen over garantstelling tot een maximum van 14,0 miljoen euro ten behoeve van een financieringsarrangement voor kopers van te verbeteren panden. Het college op te dragen het gebied waarvoor het voorkeursrecht geldt aan te passen aan de gewijzigde plannen. Aldus besloten in de openbare vergadering van 27 oktober 2010 De griffier
De voorzitter
