PUBLIEKE RUIMTE IN PRIVAAT PERSPECTIEF

Thesis

PUBLIEKE RUIMTE IN PRIVAAT PERSPECTIEF Een verkenning van de randvoorwaarden en mogelijkheden bij privatisering van de openbare ruimte

ii

I

Colofon

Personalia D.J.M. (Dirk Jan) Remmerswaal B1237454 Achterweg 8 2161 GB Lisse ℡ 0(031)6 38 30 79 27 [email protected] [email protected]

Eerste mentor (TU Delft) W. (Wout) van der Toorn Vrijthoff ℡ 0(031)15 278 4884 [email protected]

Tweede mentor (TU Delft) J.P. (Jo) Soeter ℡ 0(031)15 278 4294 [email protected]

Gecommitteerde R. (Rein) Have

Urban Area Development (UAD) – Laboratory Juni, 2010

Dirk Jan Remmerswaal | Pagina iii

iv

II

Voorwoord

Voor u ligt mijn P5-rapportage ten aanzien van mijn afstuderen aan de Technische Universiteit te Delft, aan de faculteit Bouwkunde. Het rapport is geschreven binnen het afstudeerlab Real Estate Management (REM) van de MSc track Real Estate & Housing. Real Estate Management (REM) heeft betrekking op het plannen, ontwikkelen, verwerven, beheren en afstoten van vastgoed. Centraal staat het afstemmen van vraag en aanbod, kwantitatief en kwalitatief, op korte en lange termijn. Binnen dit laboratorium valt het direct onder het laboratorium Urban Area Development (UAD), of Integrale Gebiedsontwikkeling (IGO) in het Nederlands. Integrale gebiedsontwikkeling heeft de laatste jaren aan aandacht gewonnen. De reden hiervoor is dat de functionaliteit, de architectonische kwaliteit en waardeontwikkeling van vastgoed in sterke mate wordt bepaald door de relatie met de directe omgeving. Het vastgoedbeheer moet daarom meer en meer geplaatst worden in het kader van integraal beheer van stedelijke gebieden en urban management. Dat impliceert tevens dat beheervraagstukken in de toekomst binnen publiek private samenwerking tot een oplossing gebracht worden. Onderzoek naar publiek private samenwerking maakt daarom logisch deel uit van integrale gebiedsontwikkeling. Deze eindrapportage is het sluitstuk van de masteropleiding Real Estate & Housing en in het vakgebied Integrale Gebiedsontwikkeling. Het afstudeerproject is opgedeeld in vijf peilmomenten, waarvan deze rapportage de laatste en definitieve is. In dit verslag zijn de resultaten van een onderzoek naar de mogelijkheden en randvoorwaarden bij privatisering van de – openbare – stedelijke ruimte opgenomen. In de eerste plaats zijn dat de organisatorische en maatschappelijke randvoorwaarden die in samenwerking met collega-afstudeerder Sander van de Belt zijn verkend. Het persoonlijke onderzoek is een verkenning van de financieeleconomische randvoorwaarden, ofwel de financiële haalbaarheid. Van de Belt (2010) daarentegen heeft een onderzoek uitgevoerd naar de juridische haalbaarheid en daaruitvolgende randvoorwaarden bij privatisering van de openbare ruimte. In dit voorwoord wil ik tot slot van de gelegenheid gebruik maken om enkele mensen te bedanken voor hun steun en inzet gedurende het afstudeerproces. Allereerst zijn dat mijn mentoren, Wout van der Toorn Vrijthoff en Jo Soeter, die hun tijd en kennis beschikbaar hebben gesteld. Daarnaast gaat mijn dank uit naar Marco Hommel van adviesbureau PLAN terra voor zijn enthousiasme en waardevolle kennis ten aanzien van de openbare ruimte. Verder wil ik Tom Lankhorst en Maarten Janssen van Amvest (en Almere DUIN) bedanken voor hun medewerking aan het onderzoek alsook woningcorporatie Woonbron en de gemeente Breda en de gemeente San José (VS) voor het beschikbaar stellen van gegevens. Als laatste wil ik een bijzonder dankwoord uitspreken naar medestudent Sander van de Belt, voor de prettige en constructieve samenwerking tijdens het onderzoek. Tot slot wens ik de lezer van deze thesis veel leesplezier toe. Vragen en/of opmerkingen naar aanleiding van dit rapport zijn te allen tijde van harte welkom. Met vriendelijke groet, Dirk Jan Remmerswaal Juni, 2010

Dirk Jan Remmerswaal | Pagina v

vi

III

Afkortingen

BAR Bruto Aanvangsrendement BID Business Improvement District (= BIZ) BIZ Bedrijfsinvesteringzone (= BID) BVO Bruto Vloeroppervlak COELO Centrum voor Onderzoek van de Economie van de Lagere Overheden CROW Centrum voor Regelgeving en Onderzoek in de Grond-, Water- en Wegenbouw en de Verkeerstechniek EGW Eengezinswoning FRIT Federal Realty Investment Trust G32 (G27) Netwerk van 32 grote steden (voorheen 27) Grex Grondexploitatie IGO Integrale Gebiedsontwikkeling IRR Internal Rate of Return KEI Kennis, Expertise en Innovatiecentrum (kenniscentrum stedelijke vernieuwing) MGW Meergezinswoning (M)KBA (Maatschappelijke) Kosten Baten Analyse NCW Netto Contante Waarde Ozb Onroerendezaakbelasting PPS Publiekprivate samenwerking

Dirk Jan Remmerswaal | Pagina vii

RE&H Real Estate & Housing SBCP Stichting Beheerbelangen Chassé Park TCN (PP) Trammell Crow Nederland (Property Projects) ULI Urban Land Institute VC(F) Value Capturing (Finance) VNG Vereniging van Nederlandse Gemeenten VROM (Ministerie van) Volkshuisvesting, Ruimtelijke Ordening en Milieubeheer VvE Vereniging van Eigenaren VVO Verhuurbaar Vloeroppervlak Wro Wet ruimtelijke ordening (vanaf 1 juli 2008) WRO Wet op de Ruimtelijke Ordening WTP Willingness to pay

viii

Dirk Jan Remmerswaal | Pagina ix

“ ’t Kruipt tegen mekaar aan, met zo’n drieduizend op twee hectare tegelijk, en bouwt daar een vier meter hoge muur rond. Privé! Wie niet van hier is, moet wel van ergens anders zijn, en die komt hier niet binnen. En daarmee… Daarmee heeft ’t beslag gelegd op een stuk van de kosmos; ’t weet nog niet hoe verslavend dit kan zijn. Of wel? In elk geval, ’t heeft zich afgezonderd, opgesloten in z’n eigen biotoopje, een dorp. “ uit: Godverdomse dagen op een godverdomse bol, door Dimitri Verhulst (2009)

x

IV

Samenvatting

IV.I

Publieke ruimte in privaat perspectief

De openbare ruimte is die ruimte, die voor iedereen toegankelijk is. De openbare ruimte is van invloed op de gezondheid en het welbevinden van buurtbewoners en is bij uitstek de plek van ontmoeting en interactie. De openbare stedelijke ruimte is schaars en staat onder druk. De toenemende eisen aan de openbare ruimte, ontoereikende budgetten van de (lokale) overheden en de Nederlandse mentaliteit en cultuur bemoeilijken de wens om een goede kwaliteit aan openbare ruimte te creëren. Tot slot kampen gemeenten met een minimale betrokkenheid van de gebruikers met de – openbare – stedelijke ruimte. Door de problemen van de gemeenten ontstaan mogelijkheden voor marktpartijen, om hun participatie in onderhoud, exploitatie en misschien zelfs beheer te vergroten. Tel hierbij het feit op dat marktpartijen de stedelijke omgeving steeds meer willen controleren om zo te profiteren van de waardecreatie die deze kan genereren, en de volgende onderzoeksvraag komt naar voren: Onder welke voorwaarden zijn private partijen bereid en in staat om de kwaliteit van de openbare - stedelijke ruimte door middel van een privatisering te verbeteren? Marktpartijen willen de stedelijke omgeving controleren om van deze waardeontwikkeling te profiteren. Waardecreatie is een motivatie voor marktpartijen om voor een duurzame eigendomspositie te kiezen. Echter, de waardecreatie kan ook door alleen privaat beheer worden gewaarborgd. De meest extreme manier om de stedelijke omgeving (en daarmee de intrinsieke waarde) te controleren is door deze te privatiseren. Dit betekent dat een marktpartij eigenaar wordt van de volgende stedelijke objecten:

Vastgoed Infrastructuur Stedelijke ruimte

De nieuwe eigenaar van de stedelijke ruimte draagt verantwoordelijkheid, de regie en zeggenschap, voor alle taken ten aanzien van de stedelijke ruimte. De daadwerkelijke uitvoering van de taken kan in samenwerking met (andere) private of publieke partijen worden aangepakt. Dat de kwaliteit van de openbare ruimte van invloed is op de waardeontwikkeling van het omliggende vastgoed, wordt algemeen als zeker aangenomen (o.a. Needham, 2007; Verblakt, 2007; Van Leent, 2006). In een financieel deelonderzoek zijn de kosten- en opbrengstenstromen die uit de openbare ruimte voortvloeien verkent, om uiteindelijk de volgde secundaire onderzoeksvraag te beantwoorden: Kan de openbare ruimte dienen als rendabele investering? Doelstelling Bij privatisering van de openbare ruimte, wordt voor twee gevaren gevreesd ten aanzien van het ‘openbaarheidswezen’ van de ruimte. Het eerste is dat de eigenaar mensen selectief toelaat en de zogenaamde ‘undesirables’ (Kressel, 1998) of ‘losers’ (Bijsterveld, 2007) weert van zijn eigendom (Worthington, 2008; Hulsman, 2010). De tweede ontwikkeling die wordt gevreesd is die van het onttrekken van de openbare ruimte aan het publieke domein. Om deze redenen rust in Nederland een taboe op het fenomeen, een taboe veroorzaakt door de paradox publieke (openbare) ruimte versus private eigenaar.

Dirk Jan Remmerswaal | Pagina xi

De doelstelling om een model voor een samenwerkingsvorm te ontwikkelen voor de (her)ontwikkeling en het beheer van de stedelijke ruimte in Nederland, waarin private partijen de rol van de publieke partijen kunnen en willen overnemen (een volledige privatisering) moet daarom leiden tot een win-win situatie voor alle betrokken actoren. Verkenning van de randvoorwaarden bij (privatisering van) beheer en eigendom van de – openbare – stedelijke ruimte is noodzakelijk. Tot slot zijn de mogelijkheden tot verbreding van de financiële basis voor investeringen in de openbare stedelijke ruimte bij een privatisering onderzocht. Methode Het onderzoek is een verkennende studie naar het fenomeen ‘privatiseringen van de – openbare – stedelijke ruimte. Op basis van het literatuuronderzoek en verkennende gesprekken met professionals is gekozen voor een meervoudige casestudie van vier projecten. Drie afgeronde (inter)nationale projecten zijn onderzocht (ex-post): Santana Row, De Zomertuinen en Chassé Park. De casestudie is erop gericht om uit de daadwerkelijke praktijk, de drie ex-post cases, te komen tot interpretatie van de eerder onderzochte theorie. Een vierde case, Almere Kustzone, is tot slot onderzocht om inzichten op toe te passen en/of te toetsen. Het gaat om een ex-ante case die zich in de planvormingfase bevindt. Het afstudeeronderzoek is (gedeeltelijk) uitgevoerd in samenwerking en overeenstemming met collegastudent Van de Belt. Waar dit onderzoek een financieel-economische benadering is van privatisering van de – openbare – stedelijke ruimte, richt Van de Belt (2010) zich op de juridische randvoorwaarden. Privatisering van de – openbare – stedelijke ruimte Vanuit een systematische redenering waarin de stedelijke ruimte een eigendoms- en een beheerfunctie heeft, kunnen een beperkt aantal vormen van privatisering van de stedelijke ruimte worden gedefinieerd:

Het (gedeeltelijk) overdragen van de beheerfunctie. Het overdragen van het eigendom van (objecten binnen) de stedelijke ruimte. Het overdragen van het eigendom van (objecten binnen) de stedelijke ruimte + bijbehorende beheerfunctie.

Van de objecten onderhevig aan een dergelijke privatisering (gegroepeerd in vastgoed, infrastructuur en stedelijke ruimte) is alleen de privatisering van de openbare ruimte een niche. Als we het hebben over een nieuwe rol- en/of taakverdeling tussen publieke en private partijen, dan is één van middelen daartoe privatisering. Vertaling van dit begrip naar de context van de openbare ruimte, levert de volgende vormen van privatisering op:

Parochialisering Privatisering van beheerfunctie Privatisering van eigendom Privatisering van eigendom + bijbehorende beheerfunctie

Kosten en opbrengsten Smeenk (2007) en Van ’t Veen & Soetens (2006) stellen dat investeren in de openbare ruimte (veelal) geen rendabele investering is. Dit komt doordat de ontwikkeling van de openbare ruimte die aansluit bij de doelgroep vaak kostbaar is, de terugverdientijd onduidelijk is en de beloning tot slot neerslaat bij een andere groep dan de investeerder. De resultaten van dit onderzoek maken duidelijk dat de praktijk genuanceerder ligt.

xii

Bij gebieds(her)ontwikkeling spelen de kosten en opbrengsten een belangrijke rol. Investeringen in de openbare ruimte, ongeacht de investeerder, moeten op één of andere manier worden terugverdiend. In het Nederlands vakjargon spreekt men in het kader van kosten- en batenverdeling (bij gebiedsontwikkeling) wel over kostenverhaal. Binnen de openbare ruimte kunnen twee hoofdtaken en daaruitvolgende kostenposten worden gedefinieerd:

Inrichting(kosten) – Inrichten Beheer(kosten) – In stand houden

Value capturing is een verzamelnaam voor instrumenten die het mogelijk maken waardevermeerdering van grond en onroerend goed direct dan wel indirect af te romen en aan te wenden voor die activiteiten die de waardestijging veroorzaken. Holt (2008), Offermans & Van Velde (2004) en Huisman (2006) onderscheiden drie vormen binnen het ‘value capturing’-instrument: Interne value capturing richt zich op de actor(en) die de investeringen in de openbare ruimte doen, indirecte value capturing op de indirect begunstigden en directe value capturing op de direct begunstigden. Bij privatisering kunnen (in principe) alleen privaatrechtelijke value capturing instrumenten worden toegepast. Bij private value capturing speelt de herverdeling van de algemene belastingen bovendien een rol. In Nederland betalen alle belastingbetalers indirect mee aan investering in de herstructurering door algemene belastingen. Het is een belangrijke bron voor de financiering van de openbare ruimte (Offermans & Van Velde, 2004). Drie groepen actoren (gemeente/overheid, Amvest/eigenaar en gebruikers) kunnen onderwerp zijn van indirecte value capturing (zie boven). De haalbaarheid van het onderhoud en beheer van de openbare ruimte van Stranddorp en Kop-Zuid is bepaald gebruikmakend van deze drie groepen. De drie groepen kunnen op logische wijze worden gecombineerd tot zeven theoretisch mogelijke financieringsvormen. Het gaat vervolgens om financiering van de openbare ruimte door: 1. 2. 3. 4. 5. 6. 7.

Gemeente Amvest Gebruikers Gemeente + Amvest Amvest + Gebruikers Gemeente + Gebruikers Gemeente + Amvest + Gebruikers

De varianten zijn doorgerekend met een hoger onderhoudsniveau, en ook met de (hogere) inrichtingskwaliteit. Als privatisering betekent dat er een hogere inrichtings- en onderhoudskwaliteit kan worden gerealiseerd, met minder publieke middelen en onveranderde private investeringen, dan kan worden gesteld dat er sprake is van een win-win situatie Resultaten Marktpartijen kunnen winst maken op het beheer en onderhoud van de openbare ruimte in gebieden met een hoog aantal commerciële en/of residentiële gebruikers en een kleine openbare ruimte. Wanneer er geen of weinig overschot is, dan kan de marktpartij haar zeggenschap en risico (gedeeltelijk) overdragen aan een stichting of vereniging. Dit betekent enerzijds dat er geen ‘winst’ op deze ruimte kan worden gemaakt. Anderzijds ontstaat een mechaniek om de opbrengsten van indirecte value capturing direct in een gebied te kunnen (her)investeren. De oprichting van een dergelijk lichaam lijkt bovendien noodzakelijk om een gemeentelijke bijdrage te kunnen incasseren. In sommige gevallen kan een privatisering van de openbare ruimte leiden tot een zogenaamde win-win-win-situatie voor de (private) eigenaar, de overheid en de (residentiële en commerciële) gebruikers.

Dirk Jan Remmerswaal | Pagina xiii

IV.II

Abstract

Public space in a private perspective Public urban space is urban space that is freely accessible to anyone. Public space affects the health and well-being of local residents and is and is a pre-eminent place of meeting and interaction. This public urban space is scarce and under pressure. The wish to create and maintain public space of good quality is hampered by an increase in user demands, insufficient municipal funds and the rigid Dutch mentality. In addition, municipalities are confronted with a lack of user commitment. These municipal problems create opportunities for private parties to increase their participation in maintaining, exploiting and even the management of public urban space. These opportunities are intensified by the private parties’ ambition to control the urban environment because of the value that it can enclose. The foregoing leads to the following research question: Under what conditions are private ready, willing and able to improve the quality of – public – urban space through privatization? Private parties want to control the urban environment to take advantage of this value. Value creation is a motivation for private parties in choosing for durable property ownership. However, value creation can also be secured by private management. Privatization is a most extreme way of controlling the urban environment and thus the inherent value. A privatization of urban space means that the following objects become private property:

Real estate properties Infrastructure Urban space

This new owner is responsible, by authority and direction, for all tasks concerning the urban environment. The actual execution of tasks can be arranged in cooperation with (other) private or public parties. It is generally assumed that quality of public space influences value development of nearby property (among others: Needham, 2007; Verblakt, 2007; Van Leent, 2006). In a financial sub research, costs and revenues of public space have been explored using the following – secondary – research question: Can public space serve as a profitable investment? Objectives Privatization of public space has two possible risks concerning the public nature of this space. It could enable large-scale property owners to exclude ‘undesirables’ from places of investment and privilege intended to attract up-scale suburbanites, the urban elite, and tourists with disposable income. The second risk is that the space in question could be eventually withdrawn from the public realm. As a result of these risks, privatization of public space is under a taboo in the Netherlands. This taboo is the result of the paradox, public space versus private ownership. The goal of developing a new outline for cooperation at the (re)development and management of urban space in the Netherlands, where private parties are able and willing to take over the traditional municipal role, therefore has to lead to a win-win-win situation for all stakeholders. Exploration of conditions and

xiv

possibilities concerning (privatization of) management and ownership of public space is necessary. In conclusion, possibilities for broadening the financial basis for public urban space are studied. Method The research is an exploratory study on the phenomenon ‘privatization of – public – urban space’. A multiple case study of four selected cases is based on literature research and (exploratory) interviews with relevant professionals. Three completed (inter)national projects are selected (ex-post): Santana Row, De Zomertuinen and Chassé Park. The case study serves interpretation of studied theory in the literature study. A fourth case, Almere Kustzone, is selected to apply this theory on. It is therefore an ex-ante case, currently in planning phase. The research is (partially) conducted in cooperation and in understanding with college graduate Van de Belt. Whereas this research follows a financial-economic approach to privatization of public space, Van de Belt focused on legal aspects. Privatization of the – public – urban space Systematic reasoning of the management and ownership perspectives of urban space, results in three possible forms of privatization of urban space:

(Partial) transfer of urban management Transfer of (pieces of) urban property (Partial) transfer of urban properties and management

Of all objects open to privatization (real estate, infrastructure and urban space) the privatization of public space is a niche in the Netherlands. Privatization can be a mean in the search for a new division of roles and tasks between private and public parties. Projection of the concept privatization on the context of public space leads to four main forms:

Parochialism Privatization of management Privatization of (public) property Privatization of (public) property and management

Costs and revenues It is posed by Smeenk (2007) and Van ‘t Veen & Soetens (2006) that investments in public space are not profitable. This is due to the costly development of public space that suits the target group, the unclear length of the pay back period and the fact that rewards of investments are collected by other parties than the investor. The results of this study show that the actual practice is much more subtle and contextual. Costs and revenues play an important part in urban area (re)development. Costs of investments in public space have to be recovered, regardless of the investor. When dividing costs and revenues, cost recovery (‘kostenverhaal’) is an important theme in the Netherlands. Two main tasks and accompanying costs can be distinguished within public space:

Realisation (costs) Management (costs)

Dirk Jan Remmerswaal | Pagina xv

Value capturing offers the logical idea that because urban investments in public space create value beyond the direct assets that are the focus of the investment, some of the value can be captured and/or used for direct local re-investment. Holt (2008), Offermans & Van Velde (2004) en Huisman (2006) distinguish three forms of value capturing: internal value capturing is focused on the subject of the urban investments, indirect and direct value capturing are focused on respectively the indirect and direct beneficiaries. When value capturing is used in privatization, only private law arrangements can be agreed upon. Redistribution of public funds can be part of private value capturing. In the Netherlands, all of the tax-payers contribute indirectly to urban investments. It is therefore a major source in public space finances (Offermans & Van Velde, 2004). Three groups of actors (Municipality/government, Amvest/owner and Users) can be subject of indirect value capturing (as shown above). The financial feasibility of the realisation, maintenance and management of public space in Stranddorp and Kop-Zuid is examined using these three groups. These groups are logically combined to seven theoretical forms of finance. Financing public space by: 1. 2. 3. 4. 5. 6. 7.

Municipality Amvest Users Municipality + Users Amvest + Users Municipality + Users Municipality + Amvest + Users

The feasibility of the alternatives is calculated using a higher maintenance level as well as a higher design quality. When privatization implies the realisation of a higher design quality as well as a higher maintenance level using fewer public funds and equal private funds, then the result is a so-called winwin-win situation for all stakeholders. Results Privatization of public space has some immediate commercial purposes. Buying the right on return on the way the urban space is maintained and managed can be profitable to private parties when an area accommodates many (permanent) commercial and/or residential users in combination with little public space. When there is little profit, private parties can choose to transfer their authority and the risk (partially) by establishing an association or foundation. The establishment of such an organization means that profit cannot flow to the initial private stakeholder. On the other it means the creation of a selfreinforcing mechanism that enables direct local re-investment of revenues from indirect value capturing. The establishment of a foundation or association could be a condition for municipalities contributing to private maintenance and management of public space. In some cases, privatization can lead to the socalled win-win-win situation for the stakeholders: the private owner, the (local) government and the permanent residential and commercial users.

xvi

I.V.III

Sleutelbegrippen en trefwoorden

Privatisering Het overlaten van overheidstaken aan het bedrijfsleven en/of privaat initiatief. Stedelijke ruimte Het territoriale - bebouwde - gebied van gemeenten. Openbare ruimte De openbare ruimte is die ruimte, die voor iedereen toegankelijk is (vanuit gebruikersperspectief) De openbare ruimte is de ruimte die eigendom is van een (lokale) overheid (eigendomsperspectief). De – openbare – stedelijke ruimte De vrij toegankelijke ruimte die onderdeel uitmaakt van het territoriale gebied van gemeenten. Ruimte die traditioneel wordt beheerd en onderhouden door de (lokale) overheid. Stedelijk management Een (nieuwe vorm van) stedelijk beleid dat er op gericht is om de leefomgeving te verbeteren op onder andere sociaal en economisch vlak en het op gebied van de fysieke leefomgeving. Integrale gebiedsontwikkeling Het afstemmen van een aantal aspecten met betrekking tot organisatie, financiën stedenbouwkundige plannen, fysieke werkzaamheden herhuisvesting en sociale en economische vernieuwing. Op een integrale wijze wordt samengewerkt met andere gemeenten en private partijen om concurrentievoordelen te kunnen halen. Waardecreatie Al dan niet bewuste waardeontwikkeling binnen de stedelijke ruimte Value capturing Een verzamelnaam voor instrumenten die het mogelijk maken waardevermeerdering van grond en onroerend goed direct dan wel indirect af te romen en aan te wenden voor die activiteiten die de waardestijging veroorzaken. Duurzame gebiedsexploitatie Een benadering waarbij de waardecreatie van het gehele gebied centraal staat. Waarbij het geheel meer is dan de som der delen; waardecreatie boven suboptimalisatie. Als partijen in staat zijn om deze gebiedsexploitatie gezamenlijk te optimaliseren, dan zullen partijen ook in staat zijn van dit resultaat samen te profiteren, zo is de gedachte (Van Leent, 2006).

Dirk Jan Remmerswaal | Pagina xvii

xviii

V

Inhoudsopgave

V.I

Hoofdtekst

Onderzoeksopzet Een verkennend onderzoek

1

1 1.1 1.2 1.3 1.4

Inleiding Aanleiding Probleemstelling Doelstelling en onderzoeksvragen Leeswijzer

3 3 6 9 11

2 2.1 2.2 2.3

Onderzoeksmethodiek Typering onderzoek Onderzoeksstrategie Rekenen en (onder)tekenen

13 13 13 18

Theoretisch Kader Privatisering van de openbare ruimte

19

3 3.1 3.2

Steden De stad en de stedelijke ruimte Gebieds(her)ontwikkeling

21 22 24

4 4.1 4.2 4.3

Privatisering van de openbare ruimte Privatisering van objecten en taken binnen de stedelijke ruimte Het publieke domein Privatisering van de openbare ruimte

27 27 30 33

5 5.1 5.2 5.3 5.4

Financiering van de openbare ruimte Stedelijke vernieuwing Value capturing Financiering van de openbare ruimte Restwaarde

39 40 43 47 54

6 6.1 6.2 6.3 6.4

Modelvorming Relaties Inhoud Afweging Modelvorming (I)

55 56 57 68 75

Dirk Jan Remmerswaal | Pagina xix

xx

Praktisch kader Verkenning en toepassing

79

7 7.1 7.2

Case 1: Santana Row Introductie Financieel-economisch kader

81 82 83

8 8.1 8.2

Case 2: De Zomertuinen Introductie Financieel-economisch kader

89 90 92

9 9.1 9.2

Case 3: Chassé Park Introductie Financieel-economisch kader

95 96 98

10 10.1 10.2 10.3 10.4 10.5

Heroverweging (II) Introductie Vergelijking cases Eigendomsverhouding en taakverdeling Rolverdeling Privaat beheer van de openbare ruimte

101 101 101 108 111 113

11 11.1 11.2 11.3 11.4 11.5 11.6 11.7

Case 4: Almere DUIN Almere Kustzone Almere DUIN Financieel-economisch kader Grondwaardebepaling Inrichting van de openbare ruimte Onderhoud en beheer van de openbare ruimte Conclusie financiële haalbaarheid

117 117 118 127 132 142 145 160

12 12.1 12.2 12.3

Eindvoorstel model: Naar een model voor privatisering van de stedelijke ruimte (III) Introductie Eigendomsverhouding en taakverdeling Rolverdeling

163 163 163 165

Conclusie Conclusie, aanbeveling en reflectie

167

13 13.1 13.2

Conclusie Inhoudelijk Management

169 169 173

14

Aanbeveling

175

15

Nawoord

181

16

Literatuurlijst

183

V.II

Bijlagen

Appendix 1 Theoretische aanvullingen

193

17

Bijlage 1: Theoretische aanvullingen

195

18

Bijlage 2: Artikelen (ter aanbeveling en illustratie)

200

Appendix 2 (Inter)nationale casestudie

249

19

Bijlage 3: Typologie van effecten

251

20

Bijlage 4: Santana Row

257

21

Bijlage 5: De Zomertuinen

285

22

Bijlage 6: Chassé Park

307

Appendix 3 Almere Kustzone

329

23

Bijlage 7: Almere DUIN

331

24

Bijlage 8: Beheervarianten Almere DUIN (Van de Belt, 2010)

353

Dirk Jan Remmerswaal | Pagina xxi

xxii

ONDERZOEKSOPZET EEN VERKENNEND ONDERZOEK 1

Inleiding

2

Onderzoeksmethodiek

2

1

Inleiding

1.1

Aanleiding

1.1.1

Motivatie

In mei 2008 organiseerde de faculteit Bouwkunde van de Technische Universiteit Delft in samenwerking met het in Rotterdam gevestigde Berlage Instituut het colloquium Corporations and Cities. Dit driedaagse colloquium bestond uit een serie workshops, lezingen en discussies. Tijdens dit colloquium stond de plaats en vorm van bedrijfshuisvesting in de stad van de toekomst centraal. Aan de ene kant hebben de keuzes die grote organisaties maken bij het invullen van hun huisvestingsbehoeften een grote invloed op de structuur en de leefbaarheid van de stad. Anderzijds heeft de visie van stedenbouwkundigen en beleidsmakers een belangrijke impact op grootschalige organisaties. Rudy Stroink, voorman van de ontwikkelaar TCN Property Projects, was één van de sprekers op dit colloquium. Tijdens zijn lezing wijdde hij onder andere uit over zijn – fictieve – pogingen om een stad te kopen (Bijsterveld, 2007; zie bijlage). Het concept van het kopen van een stad of delen daarvan spreekt tot de verbeelding (Glass, 2010; Moya, 2010; zie bijlage) Temeer daar in de op de presentatie volgende discussie met andere – Engelse en Amerikaanse – professionals duidelijk naar voren kwam dat het in Nederland in de toekomst waarschijnlijk steeds gebruikelijker gaat worden, zoals dat in – meer Angelsaksische – landen nu al het geval is. 1.1.2

Relevantie

Privatisering van – publieke – stedelijke ruimte is een zeer interessant onderwerp door zijn actualiteit (zie ook 1.1.4). Feit dat op een colloquium als Corporations and Cities unaniem door een panel van professionals wordt uigesproken hoe de toekomst met betrekking tot het privatiseren van stedelijke ruimte in Nederland er mogelijk uit ziet, maakt het een erg interessant onderwerp voor een – verkennende – studie. Zeker daar het in andere landen al een veel meer gebruikelijk fenomeen is. Het onderwerp is echter niet eenvoudig. In Nederland is, en in het bijzonder op academisch niveau, nog vrij weinig onderzoek gedaan. In de literatuur is er echter wel het één en ander over te vinden. De onderzoeken naar de – kwaliteit van de – openbare ruimte zijn in ieder geval een goede basis door het vele onderzoek dat is gedaan. Hier is veel over gepubliceerd en geschreven. Wetenschappelijke relevantie Het afstudeeronderzoek draagt bij aan theorievorming op vier gebieden: 1. Vormen van gebiedsmanagement - en (her)ontwikkeling; 2. Stedelijke vernieuwing; 3. Publiekprivate samenwerking en/of verhouding; 4. De relatie tussen de kwaliteit van de openbare ruimte / stedelijke omgeving en de waarde van het omliggende vastgoed.

Dirk Jan Remmerswaal | Pagina 3

Maatschappelijke relevantie Het afstudeeronderzoek draagt bij aan maatschappelijke verandering door het exploreren van de eerder genoemde theorieën. Door deze vervolgens te toetsen ontstaat een model dat op de verschillende gebieden handvatten levert aan zowel publieke, private als burger(maatschappelijke) partijen. 1.1.3

Onderwijs

Binnen de faculteit Bouwkunde aan de Technische Universiteit te Delft sluit het onderwerp goed aan bij het zogenaamde Urban Area Development laboratory. Binnen dat laboratory wordt onderzoek gedaan naar zowel gebieds(her)ontwikkeling als gebiedsbeheer en daaraan verwante onderwerpen. Binnen het Real Estate & Housing master track sluit het onderwerp goed aan bij de Urban Area Management course (MSc 2b) als ook bij de Urban Area Development course (MSc 1b). 1.1.4

De tijdgeest

In dit onderzoek is gezocht naar een nieuwe rolverdeling tussen publieke en private partijen aangaande de (her)ontwikkeling en het beheer van – openbare – stedelijke ruimte, die resulteert in een win-win situatie voor beide partijen alsook voor de gebruikers ofwel de maatschappij of samenleving. Uitgangspositie is (meer) privaat initiatief in alle fasen van (her)ontwikkeling en het daarop volgende beheer van de – openbare – stedelijke ruimte. In economisch onzekere tijden zoals wij die heden ten dage meemaken, lijdt echter ook de vastgoedwereld onder de economische malaise. Zo schrijft Verbraeken (2009) recent nog in het Financieel Dagblad dat in Rotterdam de gemeente met een aantal actieve projectontwikkelaars een akkoord heeft gesloten om grond terug te kopen. “Volgens Delfts oud-hoogleraar Hugo Priemus is sprake van een tendens. 'Je ziet steeds meer ontwikkelaars naar gemeenten toestappen, die zeggen: ik wil die grond niet meer. Dan gaat het natuurlijk om een faire prijs vast te stellen', aldus Priemus….” (Verbraeken, 2009) Het idee van (her)ontwikkeling en beheer van de – openbare – stedelijke ruimte dat leidt tot een win-win situatie voor de betrokken partijen sluit aan bij het idee van duurzame gebiedsexploitatie. Van Leent (2005, zie bijlage) beschrijft dit concept: “De stedelijke omgeving is het speelveld van verschillende exploitatieregimes die doorgaans los van elkaar functioneren. Bijvoorbeeld de grondexploitatie, de vastgoedexploitatie, het beheer van openbare ruimte, de exploitatie van maatschappelijke voorzieningen en de ‘milieubalans’ in een gebied. Deze exploitaties staan in een bepaald verband met elkaar. De uitgifte van bouwrijpe kavels genereert een opbrengst voor de grondexploitatie maar is een kostenpost voor de vastgoedexploitatie; het beheer van openbaar groen is van waarde voor de bewoners en eigenaren van aangrenzende woningen maar een kostenpost voor de groenbeheerder. Als partijen zich primair richten op dergelijke ‘kruisposten’ bij het optimaliseren van het eigen resultaat, gaat dit direct ten koste van het resultaat van een andere partij. Suboptimalisatie is het resultaat. Er wordt niet verdiend, maar verdeeld.” (Van Leent, 2005) Van Leent (2005) noemt daarom het door het ministerie van VROM geïntroduceerde principe van ‘duurzame gebiedsexploitatie’. In dit principe staat de waardecreatie van een gebied als geheel centraal. Waardecreatie staat boven suboptimalisatie. Wanneer partijen bereid zijn de gebiedsexploitatie te optimaliseren, dan kunnen ze samen profiteren.

4

Een nieuwe, meer ondernemende houding voor private partijen, een meer volwassen private kant met meer mogelijkheden maar ook meer verantwoordelijkheden strookt daarom niet helemaal met de tijdgeest, waarin het privaat ondernemerschap door vergrote risico’s juist onder druk staan. Het is geen tijd voor innoverende aanpakken, zeker niet in de door malaise geteisterde vastgoedsector. Toch is privatisering van de stedelijke ruimte (conceptueel) een manier om met de problemen ten aanzien van deze ruimte om te gaan. Deze problemen zijn primair gerelateerd aan de openbare stedelijke ruimte, waarvoor de overheid traditioneel de zorg draagt


1.2

Probleemstelling

De openbare stedelijke ruimte is schaars en staat onder druk. De toenemende eisen aan de openbare ruimte, ontoereikende budgetten van de (lokale) overheden en de Nederlandse mentaliteit en cultuur bemoeilijken de wens om een goede kwaliteit aan openbare ruimte te creëren. Tot slot kampen gemeenten met een minimale betrokkenheid van particulieren met de – openbare – stedelijke ruimte. Toenemende eisen aan de openbare ruimte Blank (2007) stelt in haar essay over de openbare ruimte als onderneming dat de inrichting van de openbare ruimte onder druk staat door toenemende eisen aan de inrichting, eisen op gebied van duurzaamheid, de wateropgave, normen voor geluidsoverlast, belasting van wegen, de fijstofproblematiek, de ondergrondse infrastructuur. Volgens Nicole Verblakt (2007) zijn deze toenemende eisen een gevolg van de “versterkte concurrentie” tussen steden en regio’s. Bovendien worden er vanuit de maatschappij ook voortdurend hogere eisen gesteld als het gaat om de kwaliteit van de leefomgeving. Steden worden “gedwongen” om meer aandacht te besteden aan de kwaliteit van de openbare ruimte. Op deze manier kunnen wensen en eisen van – potentiële – gebruikers bepalend zijn voor de inrichting en de kwaliteit van de openbare ruimte. Ontoereikende budgetten Echter, doordat gemeenten werken met een standaard inrichtingsniveau hebben deze lokale overheden weinig financiële bewegingsvrijheid. Het gevolg is dat het onmogelijk wordt om gebieden te maken met een sterke identiteit of sfeer. De standaardisatie van de openbare ruimte ontneemt een deel van de creatieve mogelijkheden om in gebieden variatie te maken. In de praktijk blijkt het bovendien vaak lastig voor steden om de financiering van openbare ruimtes rond te krijgen (Blank, 2007). Peek (2007) stelt dat overheden over de gehele linie minder bewegingsruimte hebben bij het controleren van de ruimtelijke ordening en de inrichting van de stad. Deze gelimiteerde bewegingsvrijheid komt voort uit een te lage financiële kracht, vooral als er extra investeringen nodig blijken. Deze extra investeringen zijn vaak nodig in gebieden als de infrastructuur, voorzieningen en de openbare ruimte. Hierbij komt nog dat de financiële instrumenten van lokale overheden zoals de eigendomsbelasting en het erfpachtsysteem ter discussie staan. Van Vossen (2007) meent dat de openbare ruimte bovendien steeds gecompliceerder wordt door de schaarste aan openbare ruimte die steden dwingt tot multifunctioneel gebruik. Van Vossen bedoelt hier bijvoorbeeld een ondergrondse parkeergarage, waarbij een private partij bijdraagt aan rendabele openbare ruimte. De kwaliteit van diezelfde ruimte verbetert doordat auto’s verdwijnen en andere functies mogelijk worden: horeca, sport- en speelruimte. Hierdoor wordt deze ruimte soms zelfs exploitabel en dus interessant voor private partijen. Het gevolg is dat het onmogelijk wordt om gebieden te maken met een sterke identiteit of sfeer. De standaardisatie van de openbare ruimte ontneemt een deel van de creatieve mogelijkheden om in gebieden variatie te maken. Tot slot heeft de huidige kredietcrisis ook zijn uitwerking op de budgetten voor de stedelijke vernieuwing. Ondanks de crisis heeft de minister voor Wonen, Wijken en Integratie 1,2 miljard euro beschikbaar gesteld voor stedelijke vernieuwing in de periode 2010-2014. Het geld is onder meer bedoeld voor fysieke ingrepen gericht op het verbeteren van woningen, straten en pleinen in steden. De grote steden en provincies hebben plannen en afspraken ingediend om in aanmerking te komen voor de subsidie van het investeringsbudget stedelijke vernieuwing (ISV-3). In deze plannen staat aangegeven wat de steden

6

willen bereiken op het gebied van de fysieke stedelijke vernieuwing. Het akkoord van de minister betekent dat hij ca. 850 miljoen euro aan de G31 beschikbaar stelt voor de periode 2010-2014. Voor de provincies stelt de minister 320 miljoen euro beschikbaar voor stedelijke vernieuwing in gemeenten buiten de G31 (VROM, 2010). In een onlangs verschenen rapport over de kredietcrisis en de stedelijke investeringsopgave stelt de G27 dat ze de beschikbaarheid van begrote en nieuwe Rijksmiddelen voor stedelijke vooralsnog nadrukkelijk zien afnemen. Dit betekent dat de investerings- en doorzettingskracht die benodigd is om structureel de uitdagingen te beantwoorden in gevaar zou komen (G27, 2009). De Vereniging van Nederlandse Gemeenten (2010) heeft onderzoek laten doen naar gevolgen voor de economische crisis voor de eigen inkomsten en uitgaven van gemeenten in 2009 en 2010. Volgens het onderzoek, dat werd uitgevoerd door het Centrum voor Onderzoek van de Economie van de Lagere Overheden (Allers & Bolt, 2010), bedroeg de financiële strop in 2009 bijna 1,8 miljard euro. Voor 2010 wordt een tekort verwacht van ruim 1,3 miljard euro. Ongeveer een kwart van de strop wordt veroorzaakt door oplopende uitgaven van de gemeenten. Het overgrote deel is echter het gevolg van tegenvallende inkomsten, vooral uit de grondexploitatie. Overigens staan ook marktpartijen als gevolg van de kredietcrisis sterk onder druk. De economische crisis heeft ontwikkelaars, beleggers, woningcorporaties en gemeenten, betrokken bij grote projecten zoals de aanleg van stationszones en woon-winkelwijken, ernstig verlamd (Verbraeken, 2010). De Nederlandse mentaliteit en cultuur Van oudsher zijn – lokale – overheden verantwoordelijk voor de kwaliteit en inrichting van de openbare ruimte. Door eerder genoemde problemen wordt een bijdrage van marktpartijen haast cruciaal. In de vorm van inhoudelijke expertise maar ook door middel van financiële middelen zouden marktpartijen een grote bijdrage kunnen leveren. Vaak stellen overheden zich echter nog bijzonder autoritair op bij gebieds (her)ontwikkelingen, waardoor het voor marktpartijen niet interessant is om te participeren doordat het onderhandelingsproces tussen publiek en privaat bij gebiedsontwikkeling complex en langdurig is. Verblakt (2007) beschrijft dat deze marktpartijen vaak pas worden betrokken bij (her)ontwikkelingen op het moment dat de visie en ambitie al zijn bepaald en bovendien het grootste gedeelte van de kwaliteiten al zijn bepaald. Stroink, voorman van de ontwikkelende investeerder TCN, meent dat de openbare ruimte lijdt onder de huidige werkwijze van (lokale) overheden. Stroink (Bijsterveld, 2008) stelt dat de politiek het tempo van de veranderingen niet kan bijhouden. Er wordt nog steeds een sterk controlerende rol aangehouden door overheden, een aanpak die past in het zogenaamde wederopbouwdenken van na de Tweede Wereldoorlog. Deze rol is er mede debet aan dat de kwaliteit van de stad niet op orde is; “de stedelijke infrastructuur is verouderd en overbelast.” Met deze stedelijke infrastructuur bedoelt Stroink in de eerste plaats de functionaliteit van de stad. Hier spelen begrippen als individualisering, globalisering, suburbanisatie, de enorme mobiliteitsgroei en de dominantie van de informatie infrastructuur een belangrijke rol. Naar zijn mening is de overheid sinds de jaren ’80 niet in staat gebleken in staat te zijn te anticiperen op de veranderingen op deze gebieden. “In plaats van grootse projecten moeten we switchen naar veel fijnzinniger stedelijke strategieën, sterker gericht op het kleinschalige management van stedelijke kwaliteit en transformaties en veel minder op breken en bouwen. Kijk maar eens naar het ambitieuze programma van grote projecten in dit land, met name rond stations. We blijven grootschalig bouwen. Als je het programma van al die locaties bij elkaar optelt, sluit het niet aan op de verwachtingen van het Centraal Bureau voor de Statistiek. Voeg daaraan toe dat de overheid financieel aan alle kanten klem zit en men beseft dat er wat staat te gebeuren en een hoop ambities bijgesteld moeten worden” (Bijsterveld, 2008)


Het kabinet Balkenende IV (2006 – 1010), in de persoon van minister-president Balkenende zelf bevestigt het stroeve onderhandelingsproces (onbewust) door de introductie van de crisis- en herstelwet. De wet, die op 31 maart 2010 in werking is getreden, zal alleen tijdens de economische crisis gebruikt worden om rond de zestig projecten te versnellen. “Het moet anders en sneller in dit land”, zegt Balkenende. (Douwes & Van Keken, 2009) In een toespraak voegt de minister-president hier nog het volgende aan toe: “De ruimtelijke besluitvorming in Nederland loopt vast in een vaak goedbedoelde maar doorgeschoten hang naar zorgvuldigheid. Daarover zijn gelukkig steeds meer mensen het eens.” (Balkenende, 2010) Maatschappelijke betrokkenheid Tot slot kampen sommige gemeenten met een gebrek aan sociale betrokkenheid van zowel marktpartijen als burgers. In steden als Almere is het een komen en gaan van bewoners en ondernemers. Volgens wethouder Duivesteijn (2008) moet de stad “sociaal duurzaam” worden om zo een leefbaardere stad te krijgen. De lage betrokkenheid leidt tot een ‘inwisselbaarheid’ van steden. Doordat particulieren en marktpartijen steeds mobieler worden, zijn ze in staat makkelijker te kiezen voor een stad die aan hun wensen voldoet (zie hoofdstuk 3).

8

1.3

Doelstelling, onderzoeksvragen

1.3.1

Doelen

Het afstudeerproject heeft een viertal doelen: 1. Onderzoeken van de randvoorwaarden bij (privatisering van) beheer en eigendom van de – openbare – stedelijke ruimte. 2. Onderzoeken hoe de volledige privatisering van de – openbare – stedelijke ruimte kan leiden tot een win-win situatie voor alle betrokken actoren. 3. Onderzoeken van de mogelijkheden tot verbreding van de financiële basis voor investeringen in de – openbare – stedelijke ruimte door middel van (nieuw) privaat beheer en eigendom. 4. Ontwikkelen van een prototype voor een samenwerkingsvorm voor de ontwikkeling en het beheer van de stedelijke ruimte in Nederland waarin private partijen de rol van de publieke partijen kunnen en willen overnemen (een volledige privatisering). 1.3.2

Onderzoeksvraag

De genoemde problemen van gemeentes aangaande de stedelijke ruimte creëren mogelijkheden voor marktpartijen, om hun participatie in onderhoud, exploitatie en misschien zelfs beheer te vergroten. Tel hierbij het feit op dat marktpartijen de stedelijke omgeving steeds meer willen controleren om zo te profiteren van de waardecreatie die deze kan genereren, en de volgende onderzoeksvraag komt naar voren: Onder welke voorwaarden zijn private partijen bereid en in staat om de kwaliteit van de openbare - stedelijke ruimte door middel van een privatisering te verbeteren? 1.3.3

Deelvragen

De probleemstelling brengt een aantal deelvragen met zich mee, aan de hand waarvan het onderzoek naar het antwoord op de hoofdvraag kan worden opgebouwd. Vanuit historisch en praktisch perspectief een antwoord vinden op de volgende deelvragen, namelijk:

Welke stakeholders spelen een rol bij het gebruik, beheer en de exploitatie van – openbare – stedelijke ruimte?

Hoe ziet de taakverdeling tussen de verschillende stakeholders eruit?

Welke doelen hebben de verschillende stakeholders?

Welke middelen hebben de verschillende stakeholders?

Wat zijn de financieel-economische en juridische randvoorwaarden bij privatisering van stedelijke ruimte?

Is een privatisering van de – openbare – stedelijke ruimte maatschappelijk haalbaar?


De laatste jaren is de kwaliteit van de openbare ruimte steeds meer in de belangstelling komen te staan. Dat de kwaliteit van de openbare ruimte van invloed is op de waardeontwikkeling van het omliggende vastgoed, wordt algemeen als zeker aangenomen (Needham, 2007; Verblakt, 2007). Daarnaast is de openbare ruimte van invloed op de gezondheid en het welbevinden van buurtbewoners en is de openbare ruimte bij uitstek de plek van ontmoeting en interactie. Belangrijk voor dit afstudeeronderzoek zijn de hier uit volgende deelvragen:

Op welke manieren kunnen investeringen in de openbare ruimte leiden tot waardeontwikkeling binnen de stedelijke ruimte?

Hoe kunnen externaliteiten van privatisering van de openbare stedelijke ruimte worden geïnternaliseerd?

Op welke manier kan de financiële basis voor investeringen in de openbare ruimte worden vergroot?

Is het mogelijk een hogere financiële synergie binnen de stedelijke ruimte te behalen met behulp van nieuw of bestaand juridisch instrumentarium?

Zijn er mechanieken waarmee belastingopbrengsten direct in gebied kunnen worden (her)investeerd?

Aan de hand van deze deelvragen moet een deelconclusie worden getrokken, die tegelijkertijd antwoord geeft op de deelvraag:

10

Kan de openbare ruimte dienen als rendabele investering?

1.4

Leeswijzer

In hoofdstuk 2 is de gevolgde onderzoeksmethodiek uitgewerkt. Enerzijds is ingegaan op het type onderzoek, de gekozen onderzoeksstrategie en de toegepaste methoden en technieken. Anderzijds is de samenwerking met collega-student en –afstudeerder Sander van de Belt toegelicht. Dit afstudeerrapport is in eenzelfde volgorde opgezet als de gevolgde strategie. Het rapport is daarom onderverdeeld in vier delen: 1. 2. 3. 4.

Onderzoeksopzet Theoretisch kader Praktisch kader Conclusie

Tot slot is een appendix opgenomen die bestaat uit een aantal bijlagen: 5. Appendix 1.4.1

Theoretisch kader

Het theoretisch kader is in feite de uitwerking van het literatuuronderzoek (hoofdstukken 3, 4 en 5) die uitmondt in de modelvorming. In hoofdstuk 3 wordt ingegaan op de stedelijke ruimte en de onderdelen daarvan die de interesse trekken van private partijen. Hieruit volgt een verkenning van de mogelijke vormen van privatisering van de – openbare – stedelijke ruimte (hoofdstuk 4). In het daaropvolgende hoofdstuk wordt de financiële kant van zowel de – openbare – stedelijk ruimte als de mogelijke privatiseringen verkend. In dit vijfde hoofdstuk is gekeken naar bronnen van financiering, financieringsvormen en kosten van (privatisering van) de stedelijke ruimte. In het zesde hoofdstuk een zogenaamde conceptueel model opgesteld voor een nieuwe vorm van samenwerking bij de (her)ontwikkeling en het beheer van de – openbare – stedelijke ruimte, op basis van privatisering door marktpartijen. Dit model is gevormd na afweging van de in de voorgaande hoofdstukken verkende randvoorwaarden. 1.4.2

Praktisch kader

Het in het theoretisch kader opgestelde conceptuele model wordt in het praktisch kader verkend met de ex-post casestudie. Achtereenvolgens worden Santana Row (hoofdstuk 7), De Zomertuinen (hoofdstuk 8) en Chassé Park (hoofdstuk 9) kort geïntroduceerd waarna de financiële randvoorwaarden per case worden uitgewerkt. De uitwerking van de overige randvoorwaarden en aspecten is in de bijlage ingevoegd. Na de (korte) – financiële – introductie zijn de drie cases kruiselings geanalyseerd en vergeleken. Deze vergelijkende analyse is terug te vinden in hoofdstuk 10 en leidt tot een deelconclusie: het herzien van het conceptuele model op basis van de verkenning van het model aan de hand van Nederlandse en Amerikaanse praktijkvoorbeelden. Het herziene model is toegepast op de case Almere DUIN (hoofdstuk 11) en meer specifiek de twee deelgebieden Stranddorp en Kop-Zuid (ter vergelijking). In dit elfde hoofdstuk is de toetsing van het model op de Almeerse situatie uitgewerkt. In tegenstelling tot de drie andere cases is in dit hoofdstuk de toetsing van het gehele model uitgewerkt. De nadruk ligt echter op de financiële modellering.


Achtereenvolgens wordt de grondwaarde die Amvest kan betalen bepaald (en de investeringsruimte), de inrichtingskosten van de openbare ruimte en tot slot ook de kosten en financiering van het onderhoud en beheer van de openbare ruimte. In hoofdstuk 12 wordt het conceptuele model nogmaals herzien aan de hand van de resultaten van de Almere DUIN case. Dit leidt uiteindelijk tot een definitief voorstel voor een nieuwe vorm van samenwerking tussen publieke en private partijen ten aanzien van de – openbare – stedelijke ruimte op basis van een ver gaande privatiseringsvariant. 1.4.3

Conclusie

In het laatste onderdeel van de hoofdtekst zijn geformuleerde conclusies en aanbevelingen opgenomen. De conclusies zijn onderverdeeld in conclusies uit het totaalonderzoek, op basis van het voorgestelde model, het onderzoeksproduct. Deze conclusies zijn opgenomen in hoofdstuk 13. Vervolgens zijn in hoofdstuk 14 enkele aanbevelingen geformuleerd naar aanleiding van de conclusie, aangaande implementatie van het model in de Nederlandse gebiedsontwikkeling- en beheerpraktijk. Enkele aanbevelingen voor nader onderzoek aansluitend dit onderzoek zijn een tweede onderdeel van het hoofdstuk. Tot slot is een korte reflectie van proces en product opgenomen in het nawoord, het laatste hoofdstuk, hoofdstuk 15, om af te sluiten met een persoonlijke noot. 1.4.4

Appendix

In het appendix zijn een aantal belangrijke zaken terug te vinden. Ten eerste zijn dat de aanvullingen op het theoretisch kader, hoofdstuk 17. Deze aanvullingen zijn zowel letterlijk aanvullingen op de teksten in het theoretische kader van de hoofdrapportage alsook enkele relevante artikelen ter illustratie of aanvulling (hoofdstuk 18). Ten tweede zijn ook de uitwerkingen van de casestudies Santana Row, De Zomertuinen en Chassé Park terug te vinden in de daaropvolgende bijlagen, genummerd als hoofdstuk 20 tot en met 22. Het gaat om de meer organisatorische aspecten van de drie cases, later in dit stuk ook wel de invulling van het conceptuele model genoemd. In de hoofdtekst wordt vooral ingegaan op de financieel-economische aspecten en de conclusies per case. Er is een analyse van de directe, indirecte en externe effecten opgenomen in deze bijlage. Er zijn geen conclusies getrokken uit deze analyse. Vervolgens is ook een deel van de uitwerking van de casestudie Almere DUIN terug te vinden in bijlage 7 ofwel hoofdstuk 23. In deze laatste bijlage zijn de uitwerkingen, rekenwaarden en aanvullende visualisaties van de financiële modellering opgenomen. In hoofdstuk 24 zijn juridische aanvullingen op de hoofdtekst te vinden.

12

2

Onderzoeksmethodiek

2.1

Typering onderzoek

Het onderzoek is een verkennende studie naar het ‘fenomeen’ privatisering van de – openbare – stedelijke ruimte. Een exploratie van mogelijkheden en onmogelijkheden, (rand)voorwaarden en eisen. Waar in de Angelsaksische wereld al vaker (een vorm van) privatisering van gebiedsontwikkeling en – management voorkomt, is hier in de Nederlandse praktijk nog praktisch geen sprake van. De doelstelling van de casestudie, vraagt om een tweeledig onderzoek. Het onderzoek moet enerzijds tot theorie leiden over de mogelijkheden met betrekking tot het overdragen van taken en eigendommen binnen de stedelijke ruimte, anderzijds moeten de mogelijkheden binnen de Nederlandse praktijk worden toegelicht. De onderzoeksvragen hebben daarom een open karakter. 2.2

Onderzoeksstrategie

Het tweeledige karakter van het onderzoek vertaalt zich in een bijbehorende onderzoeksstrategie. Er dient enerzijds te worden onderzocht wat er theoretisch c.q. conceptueel mogelijk is aangaande de privatisering van de – openbare – stedelijke ruimte als fenomeen of concept. Anderzijds moeten de grenzen van deze mogelijkheden in de Nederlandse praktijk worden afgetast. Aangezien er in Nederland vrijwel geen sprake is van ver gaande privatisering van de – openbare – stedelijke ruimte als geheel, is er verder gekeken dan de Nederlandse praktijk. Daar er in de Nederlandse praktijk nauwelijks sprake is van privatisering van de stedelijke ruimte, is er logischerwijs ook weinig praktijkonderzoek verricht naar het onderwerp. Om het fenomeen goed te kunnen begrijpen is daarom gekozen voor een onderzoeksopzet die achtereenvolgens bestaat uit:

Literatuuronderzoek Meervoudige casestudie

Een dergelijke onderzoeksopzet heeft als voordeel dat een terugkoppeling kan worden gemaakt tussen theorie en praktijk. Van der Voordt (2008) illustreert dit onderzoeksmodel met onderstaande figuur:

Figuur 1: Onderzoeksopzet, naar Van der Voordt (2008)


2.2.1

Methode

Op basis van het literatuuronderzoek en verkennende gesprekken met professionals is gekozen voor een meervoudige casestudie van vier projecten. Drie afgeronde projecten zijn onderzocht (ex-post): aan de hand van een internationale case worden de (uiterste) mogelijkheden met betrekking tot het fenomeen privatisering bepaald en geïllustreerd, daarnaast vormt een tweetal nationale cases het kader waarbinnen het fenomeen in de Nederlandse praktijk wordt onderzocht. De drie ex-post cases worden vergeleken en teruggekoppeld aan de eerder genoemde onderzochte literatuur. De drie cases zijn geselecteerd op basis van theoretisch alsook pragmatische overwegingen. De theoretische overwegingen:

Inhoud (aansluiting bij conceptuele model en theoretisch kader)

De pragmatische overwegingen:

Beschikbaarheid van data en medewerking;

Volledigheid. (Aangezien er in de Nederlandse praktijk geen volledige case voorhanden is worden twee cases gebruikt die samen een bruikbaar geheel vormen.)

Concreet gaat het om de volgende drie cases: 1. Santana Row – San Jose – Californië – Verenigde Staten; 2. De Zomertuinen – Spijkenisse – Nederland; 3. Chassé Park – Breda – Nederland. Het voordeel van deze casestudie is dat diep tot kern van de zaak kan worden doorgedrongen. Door het heterogene karakter van de casestudie is het moeilijk om resultaten te generaliseren en tot algemene geldigheden te komen. Een vierde case is daarom geselecteerd om inzichten op toe te passen en/of te toetsen. Het gaat om een ex-ante case. Het gaat om: 4. Almere Kustzone – Almere – Nederland Deze case is om gelijke overwegingen geselecteerd als de drie ex-post cases; één belangrijke conceptuele overweging is bij deze case echter ook van toepassing. Het gaat hier om het feit dat in Almere randvoorwaarden zijn geschapen om tot nieuwe vormen van particulier/privaat initiatief te komen ten aanzien van gebiedsontwikkeling alsook –beheer. Naast deze vier uitgebreid bestudeerde cases zijn nog een aantal meer algemene cases onderzocht, welke meer ter verduidelijking of ter illustratie dienen. Vanaf hoofdstuk 7 worden de vier cases uitgewerkt (het praktische kader).

14

2.2.2

Techniek

De te bestuderen variabelen zijn a priori vastgesteld aan de hand van theorie opgedaan in de literatuur en verkennende gesprekken. Deze variabelen zijn terug te vinden in het conceptuele model (2.5) en uitgewerkt in het theoretische raamwerk, hoofdstuk 3 tot en met 6. Er is gebruik gemaakt van drie verschillende methoden om de variabelen te onderzoeken:

Literatuuranalyse

Documentanalyse

In het geval van Almere

Groepinterviews met een open karakter

De onderzochte variabelen komen allen voort uit het van tevoren opgestelde conceptuele model. Het gaat om de volgende variabelen:

Objecten

Actoren

Taken

Eisen

Financieel-economische randvoorwaarden

Juridische randvoorwaarden

2.2.3

Aanpak

Per case zijn achtereenvolgens de objecten, actoren, taken en eisen geïnventariseerd; een globaal overzicht van de kosten en baten en de juridische kadering zijn de andere onderzochte variabelen. Aan de hand van deze inventarisatie wordt bepaald in hoeverre er sprake is van de inschakeling van partijen anders dan de gemeente. De aan de hand van de onderzoeksvragen gemodelleerde casestudie is erop gericht om uit de daadwerkelijke praktijk, de drie ex-post cases, te komen tot interpretatie van de eerder onderzochte theorie, in de vorm van een terugkoppeling. Tot slot wordt nog een casestudie uitgevoerd, dit maal van de ex-ante case, om concepten van het fenomeen privatisering van de stedelijke ruimte op toe te passen.


2.2.4

Schematisch

Samengevat in een schema ziet de gevolgde methode er als volgt uit:

Figuur 2: Onderzoeksmethode

16

De geografische ligging van de vier onderzochte cases ten opzichte van elkaar ziet er als volgt uit:

Figuur 3: Locatie geselecteerde cases


2.3

Rekenen en (onder)tekenen

Bij het lezen van dit rapport dient in het achterhoofd te worden gehouden dat het afstudeeronderzoek gedeeltelijk is uitgevoerd in samenwerking en overeenstemming met collega-student Sander van de Belt. De resultaten van Van de Belt (2010) zijn terug te vinden in zijn afstudeerrapportage: VAN DE BELT, S. 2010. Privatiseren van de publieke ruimte; een nieuwe taakverdeling voor het ontwikkelen en beheren. Master of Science, TU Delft. 2.3.1

Samenwerking

De ex-post casestudie is het belangrijkste resultaat van de samenwerking met Van de Belt, zie bijlage. De uitwerking van deze casestudie heeft plaatsgevonden tussen de zogenaamde P2 en P3-peilingen. Waar dit onderzoek uitmondt in een financieel-economische benadering van het fenomeen privatisering van de – openbare – stedelijke ruimte, heeft Van de Belt (2010) zich gericht op de juridische randvoorwaarden. 2.3.2

Afstemming

Aan de hand van de resultaten van de ex-post casestudie, het (individuele) literatuuronderzoek en de interpretatie van de twee is een gezamenlijk voorstel worden gedaan voor een model voor een nieuwe vorm van samenwerking op basis van vergaande privatisering voor twee toetsingscases in de ex-post toetsingscase Almere DUIN. Deze case is gefaciliteerd door Amvest, de ontwikkelaar van / belegger in het gebied. Dit voorstel voor samenwerking is eerder een ‘concept prototype voor een nieuwe verdeling aangaande – openbare – stedelijke ruimte’ genoemd. Waar de meer organisatorische randvoorwaarden van dit model in samenwerking met Van de Belt zijn geformuleerd, zijn de juridische en financieel-economische componenten van deze ‘samenwerking’ individuele deelonderzoeken van respectievelijk Van de Belt (2010) en Remmerswaal (2010) die op elkaar afgestemd zijn. Vanaf dit punt is individueel naar de conclusies en aanbevelingen toegewerkt, beide gezien vanuit het eigen onderzoeksveld. 2.3.3

Integratie

In dit rapport is de integratie van de individuele (deel)onderzoeken verwerkt door middel van verwijzingen. In de hoofdstukken 11 en 12 alsook de conclusie en aanbeveling zijn deze verwijzingen vooral terug te vinden.

Figuur 4: Samenwerking, afstemming en integratie met Van de Belt (2010)

18

THEORETISCH KADER PRIVATISERING VAN DE OPENBARE RUIMTE 3

Steden

4

Privatisering van de openbare ruimte

5

Financiering van de openbare ruimte

6

Modelvorming


20

3

Steden

Om de mogelijkheden met betrekking tot het privatiseren van de – openbare – stedelijke ruimte goed te kunnen verkennen is het belangrijk dat eerst duidelijk uiteen wordt gezet wat deze stedelijke ruimte inhoudt. Stad [de~; steden] 0.1 grote plaats met samenhangende bebouwing, ingedeeld in straten Ù dorp 0.2 de bevolking van een dergelijke plaats 0.3 bestuur van een dergelijke plaats => gemeente 0.4 gewoonlijk ommuurde plaats, waaraan in de Middeleeuwen stadsrechten verleend zijn … Uit: Van Dale Handwoordenboek Hedendaags Nederlands (Van Sterkenburg, 2004) Stad mnl. stede (de klankwettige vorm), stat (c. 1200), vgl. os. stedi, ofr. stede, (ne. stead), ohd. stat (nhd. stadt), on. stađr, got. staþs ‘plaats’, gaat terug op germ. *stađi-, waaraan beantwoorden lat. statio ‘het staan’, gr. stasis ‘het staan, opstand’, oind. sthíti- ‘staan, stand’, alles afleidingen van de wortel van staan. De huidige bet. ontstond in de loop der M.E. en trad in de plaats van het oude burg, eig. ‘ommuurde stad’. Uit: Etymologisch Woordenboek (De Tollenaere & De Vries, 1993) Bovenstaande definities van het begrip ‘stad’ hebben een omschrijving als ‘ommuurde’ plaats dan wel stad als gemeenschappelijke deler. Binnen deze ommuring vindt men een ‘samenhangende bebouwing, ingedeeld in straten’ (Van Sterkenburg, 2004). Binnen dit onderzoek is de stedelijke ruimte een belangrijk begrip. Binnen de definities van De Tollenaere & De Vries (1993) en Van Sterkenburg (2004) kan men deze stedelijke ruimte zien als (een deel van) de daadwerkelijke ruimte binnen de begrenzing van de ‘stad’, de spreekwoordelijke ommuring. Een belangrijk verschil tussen het begrip stad en de stedelijke ruimte is dat de eerste slaat op een bepaalde schaal (een omvangrijke, sommigen zeggen bijvoorbeeld vanaf 25.000 inwoners) ofwel het hebben van stadsrechten die zijn verkregen in de Middeleeuwen. De stedelijke ruimte kan echter ook slaan op de ruimte binnen de grenzen van een dorp en heeft daarvoor geen kritische schaal. Het begrip stad is daarom een moeilijk begrip geworden; in Nederland spreekt men eigenlijk alleen nog van gemeenten. Het territoriale gebied (Bruil, e.a., 2004) van deze gemeenten kan daaruitvolgend worden gezien als stedelijke ruimte.


3.1

De stad en de stedelijke ruimte

3.1.1

Stedelijk management

Steden (en dus ook gemeentes) zijn in constante staat van transformatie (Van ’t verlaat, 2005). Deze transformaties zijn het gevolg van sociale ontwikkelingen die niet direct door de steden of gemeentes zelf kunnen worden beïnvloed. Steden moeten zich continue aanpassen aan nieuwe sociale ontwikkelingen, een proces dat niet automatisch gaat. Als een gemeente succesvol wil blijven functioneren, dat gebruik worden gemaakt van stedelijk management (urban management) om te kunnen anticiperen op deze ontwikkelingen. (Van ’t Verlaat, 2005) De oorsprong van deze sociale ontwikkelingen wordt voor een deel gevormd door de huidige globalisering. Vroeger ontstonden door fysieke en geografische omstandigheden de steden op de plekken waar ze nu zijn. Tegenwoordig heeft de ICT-revolutie er voor gezorgd dat er een wereldwijd netwerk is ontstaan van aan elkaar gekoppelde werkgebieden, beslissings- en kenniscentra, financiële dienstverleners, maar ook van recreatie-, vermaaks-, en cultuurgebieden. Over de vertrouwde wereld van plekken en geografie is langzaam een deken van grenzeloze netwerken gelegd, waardoor plaats en tijd zijn veranderd in relatieve begrippen. De ruimte die niet zozeer door plekken, maar door haar positie en functie in grenzeloze netwerken worden bepaald. Dit wordt door Castells (1996) ‘the space of flows’ genoemd, de ruimte van stromen. Daartegenover staat ‘the space of places’, de ruimte van plaatsen, die verwijst naar de ruimtelijke organisatie van onze gemeenschappelijke ervaring. Plaatskenmerken, zoals lokale cultuur, met historische vormen en kwaliteiten als stedelijkheid, duurzaamheid en identiteit spelen hierin een grote rol. Van ’t Verlaat (2005) beschrijft de noodzaak tot een nieuw stedelijk beleid dat er op gericht moet zijn om de leefomgeving te verbeteren op onder andere sociaal en economisch vlak en het op gebied van de fysieke leefomgeving. Een opgave die volgens Van ’t Verlaat niet langer een taak is voor overheden alleen, maar juist een interactief proces tussen verschillende marktpartijen in de stedelijke omgeving te weeg moet brengen. Rudy Stroink, voorman van een dergelijke marktpartij, ziet ook de ontwikkelingen zoals individualisering, globalisering, suburbanisatie, mobiliteitsgroei en de ICT-revolutie. De huidige organisatiestructuur van (lokale) overheden past niet meer bij de nieuwe, globale wereld. (Bijsterveld, 2008) 3.1.2

Stedelijke ontwikkeling

De oplossing voor de problemen is volgens Van ‘t Verlaat een integrale functionele, ruimtelijke, sociale en duurzame aanpak van het probleem (Van ’t Verlaat, 2005). In het spanningsveld tussen ‘flows’ en ‘places’ krijgt het stedelijk management een steeds belangrijkere rol. Het stedelijk management beweegt zich tussen markt (vraag) en de stad (aanbod). In dit managen van vraag en aanbod ligt uiteindelijk de missie de concurrentiepositie van de stad op evenwichtige, structurele en duurzame wijze te versterken. (Wigmans, 2003) Dit houdt in dat steden met een brede visie te werk moeten gaan, vaak breder dan hun administratief en juridisch afgebakend grondgebied. Er zal op een integrale wijze moeten worden samengewerkt met andere gemeenten en private partijen om concurrentievoordelen te kunnen halen. Daarom spreken we van ‘integrale’ gebiedsontwikkeling. Gebieds(her)ontwikkeling is het actief ingrijpen door overheden en andere partijen op de ontwikkelingen in territoriale gebieden. Veranderende maatschappelijke eisen en behoeften maken aanpassingen van de gebouwde omgeving en de ruimtelijke structuur noodzakelijk. Dit is vooral zichtbaar in aanpassingen in stedelijke gebieden door herinrichting en herstructurering (naoorlogse woonwijken, winkelcentra,

22

woongebieden, stadsdeelcentra), door volledige vernieuwing (voormalige havengebieden, oude bedrijventerreinen), door transformaties (stationslocaties, universiteitsgebieden, centrumgebieden) en door wijziging van één of meer stedelijke functies. (Bruil e.a., 2004) Zoals eerder beschreven is in Nederland sprake van een accentverschuiving van stedelijke ontwikkeling naar stedelijke herontwikkeling. Van ’t Verlaat (Wigmans, 2002) beschrijft deze verschuiving van nieuwe stedelijke gebieden op hoofdzakelijk voormalige agrarische gronden naar vernieuwing en functiewijziging binnen bestaande stedelijke gebieden al bijna tien jaar geleden. Hij beschrijft een tendens om ruimtelijke ontwikkelingen buiten stedelijke gebieden niet meer toe te staan.


3.2

Gebieds(her)ontwikkeling

3.2.1

Integrale gebiedsontwikkeling

De complexiteit van gebiedsontwikkeling neemt ook met zich mee dat vrij veel verschillende partijen bij de ontwikkelingen zijn betrokken, zoals de gemeente (met haar vakafdelingen; stedenbouw en ruimtelijke ordening, grondbedrijf, economische zaken, volkshuisvesting), ontwikkelaars, beleggers, exploitanten/beheerders, stakeholders in en rondom het gebied, adviesbureaus/adviseursop uiteenlopend terrein (markttechnische haalbaarheid, financiële haalbaarheid, proces- en projectmanagement) en gebruikers (Wigmans, 2004). Integrale gebiedsontwikkeling vindt plaats in een complexe en dynamische omgeving. Uit de literatuur blijkt dat managers zullen proberen om in een complexe, dynamische en soms zelfs vijandige omgeving, de daarmee samenhangende onzekerheden te verminderen. Het actief verminderen van de omgevingscomplexiteit kan leiden tot risicodeductie en daarmee de kans op een succesvolle gebiedsontwikkeling vergroten(Hobma, 2004). Een zekere beheersing van de omgevingscomplexiteit kan worden gevonden in de vorm van de oprichting van een publiekprivate ontwikkelingsmaatschappij. Het samenwerken tussen bekende partijen in rechtspersoonverband betekent continuïteit en daarmee een zekere stabiliteit. Partijen weten wat ze aan elkaar hebben. Dit kan leiden tot risicodeductie (Hobma, 2004). 3.2.2

Publiekprivate samenwerking

In Nederland kent men een vijftal grondexploitatiemodellen bij gebiedsontwikkeling (Wolting, 2004; Bregman, 2005). Twee traditionele modellen, die de uitersten van publiekprivate samenwerking zijn: 1. Traditionele grondexploitatie: gemeentelijke gronduitgifte 2. Traditionele grondexploitatie: zelfrealisatie (ontwikkelingsovereenkomst) Daarnaast zijn er drie vormen van publiekprivate samenwerking te onderscheiden: 3. Bouwclaimmodel 4. Joint-venturemodel 5. Concessiemodel

Tabel 1: Risicoverdeling bij publiekprivate samenwerking (g = gemeente; m = markt). Naar Wolting (2004)

24

Zonder verder in te gaan op de juridische inhoud en mogelijkheden van deze modellen, kan worden gesteld dat twee modellen vooral geschikt zijn voor marktpartijen om de stedelijke omgeving te controleren op basis van een duurzame betrokkenheid. Het gaat om het concessiemodel en het zelfrealisatiemodel. Deze twee modellen bieden private partijen de kans om vanaf de initiatieffase te starten met het toevoegen van waarde aan de grond, al dan niet op basis van hun grondpositie. Een veelgebruikte beslissingsboom ten aanzien van de grondexploitatie ziet er als volgt uit:

Figuur 5: Beslissingsboom bij private inmenging in gebiedsontwikkeling (Wolting, 2004)

In Nederland domineren het Rijnlands concept – samenwerking ‘all the way, all together’ (joint ventures) – en een compromiscultuur. Het scheiden van publieke en private sector is dus ‘wel even wennen’. Aan de hand van vier cases tonen Heurkens, Hobma en De Zeeuw aan dat afgeleide vormen van gebiedsconcessies mogelijk zijn. (Heurkens e.a., 2008) Zelfrealisatie of ontwikkelingsovereenkomsten zijn een voorbeeld van publiekprivate contracten. Er niet echt sprake van een publiekprivate samenwerking, maar van duidelijke (contractuele) afspraken tussen de publieke en private sector. In tegenstelling tot een publiekprivate samenwerking leiden publiekprivate contracten tot een scherpere rolverdeling tussen de publieke en private sector. Publiekprivate samenwerking leidt soms tot ´onduidelijke rollen en verantwoordelijkheden, geen efficiënt proces en een halfbakken resultaat´ (Bijsterveld, 2008).


26

4


4.1

Privatisering van objecten en taken binnen de stedelijke ruimte

4.1.1

Privatiseringsvormen

Er kan op twee manier sprake zijn van privatisering van de stedelijke ruimte. Enerzijds door het overdragen van taken ten aanzien van de stedelijke ruimte. In het hoofdstuk 6 is te zien dat de (ontwikkeling van de) stedelijke ruimte in verschillende fases kan worden verdeeld, waarbij elk diverse taken omvat. In principe kunnen al deze taken worden overgedragen aan private partijen en daarmee geprivatiseerd zijn. Echter, men spreekt meestal pas echt van - een vorm van - privatisering van de stedelijke ruimte als taken uit de zogenaamde management- ofwel beheerfase worden overgedragen. Op deze manier is de mate waarin taken worden overgedragen aan marktpartijen een indicator voor de mate van privatisering van een bepaald gebied. Anderzijds kunnen (fysieke) eigendommen door overheden worden overgedragen aan marktpartijen, waarmee deze de bijbehorende rechten en plichten ten aanzien van deze objecten verkrijgt. Vanuit deze redenering kunnen een beperkt aantal vormen van privatisering van de stedelijke ruimte worden gedefinieerd, namelijk:

Het (gedeeltelijk) overdragen van de beheerfunctie.

Het overdragen van het eigendom van (objecten binnen) de stedelijke ruimte.

Het overdragen van het eigendom van (objecten binnen) de stedelijke ruimte + bijbehorende beheerfunctie.

Concreet gaat het hier om het verkopen van het gemeentelijk vastgoed (de gebouwen), de openbare ruimte (inclusief de bovengrondse infrastructuur) en tot slot de gemeentelijke diensten voor zover niet uitbesteed natuurlijk (Bijsterveld, 2007). De als tweede genoemde vorm van privatisering van de stedelijke ruimte is een weinig voorkomende vorm. Binnen dit onderzoek ligt de focus daarom op de andere twee vormen van privatisering. 4.1.2

Het overdragen van de beheerfunctie van de stedelijke ruimte

Hoewel het in Nederlandse praktijk dus niet gebruikelijk is om zowel eigendom als beheertaken te privatiseren, wordt de beheerfunctie wel regelmatig overgenomen door marktpartijen of (vertegenwoordigers van) particulieren. Het gaat hier vaak om het overdragen van het beheer van de openbare ruimte, waar diverse constructies voor bedacht zijn. Parkmanagement is een bekend voorbeeld van een dergelijke constructie. Het Chassé Park in Breda is een voorbeeld waarbij de publieke ruimte vanaf de initiatieffase expliciet onderdeel van de ontwikkeling is geweest. Karakteristiek is dat de eigendom van de publieke ruimte bij de gemeente is gebleven. De beheertaken (gedeeltelijk) door private partijen uitgevoerd. Deze case wordt onderzocht om het bestaande framework binnen de Nederlandse gebiedsontwikkeling en –beheer in de praktijk er uit ziet.


4.1.2

Het overdragen van het eigendom van (objecten binnen) de stedelijke ruimte

De tweede genoemde vorm van privatisering van de stedelijke ruimte moet gezien worden in de context van de gehele ‘setting’ als stedelijke ruimte en niet in de zin van losse objecten. Immers privatisering van vastgoed en infrastructuur komt voor. Het gaat om een situatie waarin een marktpartij eigenaar is van het gehele stedelijke ensemble, maar de beheerfunctie van deze ruimte overlaat aan de gemeente. Zie ook hoofdstuk 5 voor verdere uitwerking. 4.1.3

Het overdragen van het eigendom van de stedelijke ruimte + het bijbehorende beheer

In Nederland zijn weinig voorbeelden van overdracht van het eigendom en beheer van de stedelijke ruimte aan marktpartijen. Woonparken als de golfresidentie Dronten of Haverleij in Den Bosch, zijn voorbeelden van semipublieke woonwijken die overeenkomsten hebben met de veelbesproken ‘gated communities’ in het buitenland. Op een meer stedelijke schaal, waarbij het openbare karakter niet ter discussie staat, zijn praktisch geen voorbeelden te vinden. Om deze reden is gekozen om een sprekend voorbeeld uit de Verenigde Staten te analyseren, Santana Row geheten. Bij Santana Row is de stedelijke publieke ruimte onderdeel geworden van het private domein. “Santana Row is een voorbeeld van wat er gebeurt wanneer de openbare ruimte compleet onderdeel wordt van de private ontwikkeling. De waardevermeerdering van het gebied, en daarmee van het vastgoed, is hier volledig afhankelijk van de kwaliteit van de inrichting van de openbare ruimte. De investeerdersgroep kan ook veel meer investeren in de openbare ruimte, omdat zij dit direct afzet tegen de toekomstige waarde van het vastgoed. Er is hier sprake van een koppeling van de grondexploitatie en de vastgoedontwikkeling, iets wat in Nederland niet gebruikelijk is.” (Blank, 2007) Zoals gezegd zijn ontwikkelingen als Santana Row in Nederland (nog) niet op een zelfde schaal uitgevoerd. Op een kleinere schaal, die van een klein wijkje, zijn wel dergelijke samenwerkingsvormen te vinden. Bijvoorbeeld ‘De Zomertuinen’ in Spijkenisse. Deze case is kenmerkend voor een vorm van volledige privatisering van de stedelijke publieke ruimte door een woningcorporatie. De woningcorporatie heeft niet alleen - een deel van - het vastgoed in beheer, maar ook de buitenruimte. Toch is er een groot verschil met Santana Row: waar Santana Row inzet op een hoog kwaliteitsniveau en het luxe segment, is Zomertuinen een project met een gemengd koop- en huurkarakter en staan de zorgfuncties centraal.

Afbeelding 1: Semipublieke woonwijk Haverleij, Den Bosch

28

Figuur 6: Mogelijke 'privatiseerbare' objecten binnen de stedelijke ruimte


4.2

Het publieke domein

4.2.1

De publieke ruimte versus een private eigenaar

In de vorige paragraaf is gesproken over een ‘volledige privatisering van eigendom en beheer van de stedelijke ruimte.’ Van de objecten onderhevig aan een dergelijke privatisering (gegroepeerd in vastgoed, infrastructuur en stedelijke ruimte) is eigenlijk alleen de privatisering van de openbare ruimte een niche. Dit komt door het taboe dat op het fenomeen rust, een taboe veroorzaakt door de paradox publieke (openbare) ruimte versus private eigenaar. “Public spaces are the arenas where the collective, common life which defines us as a society is acted out, and where we come into contact with those who are like and those who are different from ourselves. They are the places where we are all equal and where we are all "home." They are the places where our freedoms of speech and assembly are protected, where we can exercise the precious right of criticizing the government. In public spaces we are reminded of the most important civics lesson: We are all in this together. When private agendas of stratification and control are imposed on those places, the very heart of democratic principle is threatened. Democracy cannot survive when we have no place to gather where there is "no purchase necessary." Democracy cannot survive substituting property rights for civil rights. Democratic principle cannot survive subordinating citizenship to consumerism. The transformation of public space into a corporate preserve is an attempt by powerful elites to erase from our minds a consciousness of ourselves as people with goals which transcend a market-defined framework of social interaction and values which cannot be measured by the "bottom line." Above all, the privatization of public space is an attempt to diminish the democratic dreams of ordinary citizens and to make us forget that we have the power to achieve them.” (Kressel, 1998) In dit hoofdstuk zijn de mogelijkheden met betrekking tot de privatisering van de openbare ruimte theoretisch ingeleid. Eerst moet er is gekeken om welke ruimte het eigenlijk gaat. Een snelle verdeling geeft een mogelijk onderscheid in vier soorten stedelijke ruimte, namelijk:

Privaat Publiek

Bebouwd 1 3

Onbebouwd 2 4

Het verschil tussen bebouwde en onbebouwde stedelijke ruimte bestaat uit de aan/afwezigheid van gebouwen en/of opstallen ofwel immobilia.

Het verschil tussen private en publieke stedelijke ruimte komt voort uit de (on)toegankelijkheid voor het publiek. In andere woorden: publieke ruimte is vrij toegankelijk voor publiek, private ruimte is alleen toegankelijk voor een selecte groep mensen.

De studie zoals die is beschreven in dit rapport zal vooral van toepassing zijn op deze publieke, onbebouwde ruimte. Echter, dit betekent niet dat de andere varianten geen rol spelen in dit onderzoek. De andere drie soorten kunnen van invloed zijn op de nieuw te beschrijven taakverdeling tussen publieke en private partijen.

30

De openbare stedelijke ruimte houdt de in de tabel met nummer 4 beschreven variant in, publieke onbebouwde stedelijke ruimte. Deze ruimte wordt in de praktijk vaak aangeduid met de term “openbare ruimte.” Dit is de ruimte waarvan het beheer en de exploitatie onder druk staat. 4.2.2

Het ‘schoon-heel-veilig’- en het ‘toegankelijkheid’-vertoog

De openbare toegankelijkheid voor alle publiek is het belangrijkste kenmerk van de openbare ruimte. Het taboe op het privatiseren van de openbare ruimte wordt veroorzaakt door een vermindering van de publieke toegankelijkheid van deze ruimte. Van Aalst en Bergenhenegouwen (2004) onderscheiden twee ‘vertogen’ binnen deze discussie: Het ‘schoon-heel-veilig’- en het ‘toegankelijkheid’-vertoog:

Het ‘schoon-heel-veilig’-vertoog houdt in dat gepoogd wordt om de rommeligheid en onveiligheid in de openbare ruimte terug te dringen. Beheer en beheersing spelen hierbij een belangrijke rol. Groepen koopkrachtige consumenten mogen niet geconfronteerd worden met oncomfortabele, vervelende of bedreigende situaties, waardoor ze die ruimte zouden kunnen gaan mijden. Instrumenten hierbij zijn bv beveiligingscamera’s en particuliere beveiligingsdiensten.

Bij het ‘toegankelijkheid’-vertoog gaat het om het bereiken van een zo hoog mogelijk democratisch gehalte van de openbare ruimte. Uitsluiting is ongewenst. De openbare ruimte krijgt primair een sociale en sociaal-culturele rol toebedeeld. Het is een ontmoetingsplaats voor mensen (uit verschillende culturen). Openbare ruimte zou publiek domein moeten zijn. Bij dit vertoog is veiligheid niet het doel, maar een voorwaarde voor het ontstaan van een publiek domein.

(Van Aalst & Bergenhenegouwen, 2004) Bij privatisering van de openbare ruimte, wordt voor twee gevaren gevreesd ten aanzien van het ‘openbaarheidwezen’ van de ruimte. Het eerste is dat de eigenaar mensen selectief toelaat en de zogenaamde ‘undesirables’ – bijvoorbeeld daklozen, niet-consumenten of mensen uit een lagere inkomensklasse (Kressel, 1998) ofwel ‘losers’ - onrendabele inwoners (Bijsterveld, 2007) – weert van zijn eigendom (Worthington, 2008; Hulsman, 2010). De tweede ontwikkeling die wordt gevreesd is die van het onttrekken van de openbare ruimte aan het publieke domein. Het angstbeeld zijn de zogenaamde ‘gated communities’ (Hulsman, 2010), simpel gezegd afgesloten woongebieden. In tegenstelling tot landen als Zuid-Afrika, de Verenigde Staten, Groot-Brittannië en Turkije, waar ‘gated communities’ worden gebruikt om de veiligheid van de bewoners te waarborgen (Oude Groeniger, 2006) kent Nederland nog geen echte ‘gated communities’ in de zin van ommuurde woonwijken ‘waar bezoekers zich moeten melden bij een portier’ (Hulsman, 2010). 4.2.3

Historisch perspectief

Hoewel het lijkt alsof privatisering van de openbare ruimte voor Nederland een nieuw fenomeen is, is dit alles behalve waar. Historisch gezien is privatisering van openbare ruimte overigens niet nieuw. Zo zijn in veel Nederlandse binnensteden (begijn-)hofjes te vinden, die gezamenlijk beheerd werden (Oude Groeniger, 2006). In het belang van de industrie zijn in het verleden vanuit privaat initiatief door bijvoorbeeld Philips hele woonwijken ontwikkeld. “Niemand zal het willen geloven, maar zo zijn hele mooie plekken gemaakt. De Hengelose apparatenfabriek Stork heeft ooit een hele woonwijk om zijn fabriek heen gebouwd. Winkeltjes erbij, leuke woninkjes, gescheiden slaapkamers, niet meer van die krottenwaar we toen in Rotterdam en Amsterdam


nog in zaten. Dat was de eerste keer dat de arbeiders nette woningen kregen. In Delft is het gebeurd bij de oude Calvé-fabriek, dat is een van de leukste woonwijkjes van Nederland. Vreewijk in Rotterdam is gebouwd door de onderneming NV Vreewijk, Philips deed het in Eindhoven, Krupp in Duitsland. Puur particulier initiatief. “ (Stroink, 2008; Van Wijnen, 2010) Tegenwoordig leggen private partijen weer een steeds grotere claim op het publieke domein. Brouwer en Tamminga (Luijten, 2009) hebben het oprukkende fenomeen ‘privaat beheerde woondomeinen’ onderzocht en zijn tot de conclusie gekomen dat de claim niet alleen bestaat uit het toe-eigenen van publieke ruimte door bewoners, ook privaat beheer in de woonomgeving neemt fors toe (Luijten, 2009).

32

4.3


4.3.1

Eigendom en beheer van de openbare ruimte

De openbare ruimte is die ruimte, die voor iedereen toegankelijk is. Zoals in paragraaf 4.1 al is vermeld, is deze toegankelijkheid gezien vanuit het oogpunt van de gebruiker: openbare ruimte mag door iedereen worden gebruikt. Echter, openbare of publieke ruimte is lang niet altijd het eigendom van een publiek of openbaar lichaam. Anders gezegd, de eigendomssituatie heeft in principe niets te maken met de gebruiksfunctie van de ruimte. Het Vondelpark in Amsterdam bijvoorbeeld, is het eigendom van een private partij. In dit park zijn geen beperkingen aan de openbaarheid. Aan de andere kant zijn lang niet alle publieke werken openbaar, denk maar aan een stadhuis dat lang niet in zijn geheel openbaar toegankelijk is. Kortom, een belangrijke insteek voor dit onderzoek is naar Needham (2007): “De kern van de publieke ruimte is dat het voor het publiek is, niet noodzakelijk van het publiek“. Kortom, een belangrijke insteek in deze studie is om anders naar de eigendomssituatie van de openbare ruimte te kijken. Deze nieuwe kijk houdt in dat ondernemende, private partijen de openbare ruimte kunnen zien als een investering, met rendement tot gevolg. De mogelijkheid openbare ruimte te zien als investering wordt echter op zijn beurt weer veroorzaakt door de gebruikers van deze ruimte. Doordat de openbare ruimte onder andere dient als ontsluiting en verlengstuk van private ruimten, zijn er veel partijen die belangen hebben bij de conditie van deze ruimte (Needham, 2007). Als we het hebben over een nieuwe rol- en/of taakverdeling tussen publieke en private partijen, dan is één van middelen daartoe privatisering. Privatisering, ofwel het overlaten van overheidstaken aan het bedrijfsleven en/of privaat initiatief (Van Dale, 1996) kan een uitkomst zijn voor de problemen genoemd in de probleemstelling. Als we dit begrip vertalen naar de context van de openbare ruimte, dan zijn drie vormen van privatisering te onderscheiden, naar analogie van de verdeling in hoofdstuk 4, namelijk:

Parochialisering Een begrip dat door de sociologe Lofland (1998) werd geïntroduceerd. Parochialisering houdt in dat hoewel een bepaalde ruimte juridisch gezien openbaar is, toch het exclusieve domein van een bepaalde groep of subcultuur is geworden. Deze groep heeft als het ware een soort monopolie op de ruimte. Het woord subcultuur kan inhoudelijk gezien alle kanten op: van een groep hangjongeren tot een bepaalde etnische groep en van ouders met kinderen tot een groep senioren. Een positief effect van parochialisering is dat de levendigheid en wellevendheid van een plaats of ruimte wordt gewaarborgd. Echter, het kan tot problemen leiden wanneer het gebruik van de ruimte door de betreffende subcultuur leidt tot uitsluiting van gebruik van de ruimte door andere mensen. (Hajer, 2001) In sommige gevallen leidt parochialisering tot particulier initiatief met betrekking tot het beheer van de gebruikte openbare ruimte. Dit is natuurlijk zeer afhankelijk van het type openbare ruimte, de locatie en de subcultuur die de ruimte in gebruik heeft genomen.

Privatisering van beheerfunctie Waar parochialisering een meer sociologisch gefundeerde vorm van privatisering is, kan een gemeente of overheid er ook voor kiezen de (gehele) gemeentelijke beheertaak uit te besteden aan particuliere of private belanghebbende en/of geïnteresseerde. Waar het beheer van de


openbare ruimte traditioneel een ‘rijkszaak en gemeentetaak’ is, kan er ook voor worden gekozen om deze taken aan andere partijen uit te besteden. Burgers, marktpartijen en maatschappelijke belangengroeperingen geven steeds meer aan hun verantwoordelijkheid voor het beheer van de openbare ruimte te willen nemen. (Remkes, 2002) “Concreet gaat het er om dat de overheid voorwaarden schept, op basis waarvan bewoners en private partijen betrokken worden bij, en verantwoordelijkheid krijgen over het beheer, de vormgeving en de organisatie van de openbare ruimte. Het gaat hierbij om participatie, (mede)zeggenschap en (mede-)verantwoordelijkheid en het maken van afspraken over de specifieke inzet van alle partijen.” (Remkes e.a., 2002) In Nederland zijn veel voorbeelden te vinden van participatie van private- of marktpartijen in het onderhoud en de zorg voor de openbare ruimte. Het Aegonplein in Den Haag is een voorbeeld van een stuk stedelijke ruimte dat voor iedereen openbaar toegankelijk is. Het beheer van het plein wordt echter verzorgd door Aegon daar het hoofdkantoor van de verzekeraar aan dit plein is gevestigd. Aegon heeft het plein opgeknapt en het herontworpen tot een 'groen verblijfsplein' met minder parkeerplaatsen. In ruil daarvoor wordt het Mariahoeveplein door de gemeente Den Haag omgedoopt in Aegonplein (De volkskrant, 2000). Le Medi in Rotterdam, het Chassé Park in Breda en Park Roozendaal in Leusden zijn voorbeelden van woongebieden waar de openbare ruimte wordt beheerd door een private partij. Steeds vaker dragen andere partijen, zoals bedrijven, woningcorporaties of VvE’s verantwoordelijkheid voor het beheer van de openbare ruimte (Van ’t Veen, 2008). In de Verenigde Staten zijn veel voorbeelden te vinden van parken die op een dergelijke manier beheerd en dus ook gefinancierd worden. Twee bekende voorbeelden zijn Central Park en Bryant Park, twee parken in New York. Voorbeelden van parken die publiek eigendom zijn en openbaar toegankelijk, maar waar praktisch alle taken met betrekking tot het beheer (van financiering tot uitvoering van de taken) door private partijen worden opgepakt (Buckley, 2008; Stroink, 2008).

Privatisering van eigendom Het tegenovergestelde van de vorige vorm van privatisering is een situatie waarin een private partij een (stuk van de) openbare ruimte in bezit heeft, maar waar de beheertaak wordt uitbesteed aan een publieke partij, een gemeente bijvoorbeeld. Historisch gezien zijn er diverse voorbeelden van parken die als een soort grote ‘tuin’ eigendom waren van (een groep) particulieren. Het Vondelpark in Amsterdam, het Agnetapark in Delft en het Gimbornhof in Zevenaar zijn drie voorbeelden van parken die (op een gegeven moment) door hun particuliere eigenaars ter beschikking zijn gesteld aan het publiek (Needham, 2007). In ruil daarvoor nam de gemeente vervolgens het beheer en onderhoud van de parken op zich. Een modern voorbeeld van een dergelijke samenwerking is de ‘Interpolis Tuin’ of ook wel het ‘Tivolipark’ in Tilburg. Het Tivolipark is op een innovatieve manier gefinancierd. Verzekeringsmaatschappij Interpolis mocht een nieuw kantoor bouwen op een specifieke locatie op voorwaarde dat zij ook een groenvoorziening realiseerde. Het resultaat is een kwalitatief hoogwaardig (semi-) openbaar park. Het park is van 10 uur ’s ochtends tot één uur na zonsondergang geopend, een beperking die door de verzekeringsmaatschappij is opgelegd. (KEI, 2010)

34

Privatisering van eigendom + bijbehorende beheerfunctie Een laatste vorm van privatisering is tegelijkertijd de meest extreme. Het gaat hier om het verkopen van stuk stedelijke ruimte door bijvoorbeeld een gemeente aan een private partij. Hierdoor draagt de gemeente tegelijkertijd haar beheertaken over, alhoewel hier natuurlijk ook andere afspraken over gemaakt kunnen worden, bijvoorbeeld dat de private partij tegen betaling gebruik blijft maken van – enkele – gemeentelijke diensten.

Figuur 7: Privatisering van het beheer en eigendom van de openbare ruimte

Een dergelijke indeling wordt aangehouden door Wolting (2007): “In the management phase, the project realization is finalized. This usually means that there is a transfer of the project result: houses to the buyers, the shops to the investors or individual owners, the park to the municipality, etc. In the case of indoor car parks and business parks, the management and exploitation are increasingly transferred to a private player or enterprise. The following possibilities exist in the management of public space:

Ownership and management lies with the public parties; Ownership lies with the public parties, but management is being outsourced to the market; Ownership lies with the public parties, management is done via Park management. In this case the public parties, outsource the management of the public space and the budget involved to an execution organization; Ownership and management lie with private parties (additional parties are perhaps established between private and public parties for this).”

De drie laatste mogelijkheden zijn vormen van privatisering, zoals eerder geïdentificeerd. Het verschil ligt in de eigendomssituatie van de openbare ruimte. Laatstgenoemde variant beschrijft een situatie waarin een marktpartij eigenaar wordt van de openbare ruimte. Waardecreatie is een motivatie voor marktpartijen om voor een duurzame eigendomspositie te kiezen. Echter, de waardecreatie kan ook door


alleen privaat beheer worden gewaarborgd. Echter, vanuit kapitalistisch oogpunt is het aannemelijk dat wanneer een marktpartij eigenaar van deze ruimte is, daar beter voor zal zorgen. Chomsky (2007) van MIT gebruikt voor deze situatie de volgende vergelijking: “ If I buy a car and you rent a car, and somebody comes a year later and has a look at the two cars, which car is going to be in better shape? Well, mine, cause I own it so I’m going to take care of it. Not yours, cause you rent it and you just throw it away and take another one.” (Chomsky, 2007) Chomsky impliceert hier een ondernemende houding die voortkomt uit het fysieke eigendom. Een houding die leidt tot een competitievoordeel ten opzichte van andere openbare ruimten, en dus stedelijke gebieden. 4.3.2

Marktpartijen en de openbare ruimte

Privatisering van de openbare ruimte of (gemeenschappelijk) beheer zijn manieren om strategisch om te gaan met de openbare ruimte. Hoewel de ontwikkeling van vastgoed de core-business blijft van ontwikkelaars, zien zij de waarde van de openbare ruimte in relatie tot de opstallen steeds vaker in. Het programma is voor een ontwikkelaar de financiële drager van het plan, waaruit middelen beschikbaar komen om te (her)investeren in kwaliteit. De openbare ruimte is nodig om het plan te onderscheiden en aantrekkelijker te maken om het daarmee beter te kunnen afzetten in de markt (Smeenk, 2007). Deze wens tot onderscheiding komt voort uit de toenemende concurrentie als gevolg van de verschuiving van een aanbod- naar een vragersmarkt (Van’t Verlaat, 2005). De consument wordt kieskeuriger, zeker bij nieuwbouw (van woningen). Marktpartijen denken in ‘pullfactoren’ (Smeenk, 2007) of ‘verleidingsfactoren’ (Hommel, 2010). Deze factoren dwingen de marktpartijen ertoe hun traditionele positie (ontwikkelaars die vastgoed los realiseren van de openbare ruimte) ten opzichte van de openbare ruimte te heroverwegen. Het ontwikkelen van een totaalconcept waarin ook de openbare ruimte is opgenomen is geen uitzondering meer (Smeenk, 2007). De overheid trekt zich bovendien steeds verder terug uit haar traditionele rol in de totstandkoming van de openbare ruimte. Steeds meer taken worden overgedragen (zie ook paragraaf 5.4 en 5.5) aan marktpartijen of gebruikers (CROW, 2003), om de volgende redenen: 1. 2. 3. 4.

De kwaliteit van de openbare ruimte verbetert. De samenleving meer (bestuurlijke) invloed krijgt op het ontwikkelingsproces. De kosten en risico’s voor de overheid dalen. De inpassing van de openbare ruimte en het beheer beter aansluit bij de gebruikers.

(CROW, 2002) Blank (2007) omschrijft een situatie waarbij de openbare ruimte onderdeel wordt van een private totaalontwikkeling. Als voorbeeld geeft zij Santana Row: “Santana Row is een voorbeeld van wat er gebeurt wanneer de openbare ruimte compleet onderdeel wordt van de private ontwikkeling. De waardevermeerdering van het gebied, en daarmee van het vastgoed, is hier volledig afhankelijk van de kwaliteit van de inrichting van de openbare ruimte. De investeerdersgroep kan ook veel meer investeren in de openbare ruimte, omdat zij dit direct afzet tegen de toekomstige waarde van het vastgoed. Er is hier sprake van een koppeling van de grondexploitatie en de vastgoedontwikkeling, iets wat in Nederland niet gebruikelijk is.” (Blank, 2007)

36

Ook Smeenk (2007) omschrijft een integrale gebiedsontwikkeling waar in een zo vroeg mogelijk stadium in het planproces wordt rekening gehouden met de wenselijke kwaliteit van de openbare ruimte. Binnen de zoektocht naar een ‘integrale stedelijke kwaliteit’, zoals Ruijgrok (2005) dat noemt, speelt de door Blank (2007) genoemde koppeling van de grondexploitatie met de vastgoedexploitatie een belangrijke rol. 4.3.3

Wettelijke beheertaak en openbaarheid

Bovenstaande verdeling in eigendom en beheerfunctie levert onduidelijkheden op als het gaat om het verharde deel van de openbare ruimte. Op een deel van de openbare ruimte is namelijk de Wegenwet van toepassing. De Wegenwet (1930) maakt een onderscheid in het eigendom, de wettelijke beheertaak en onderhoudsplicht. Bij een verkoop van een weg door een gemeente aan een private partij, er is dus sprake van een nieuwe eigenaar, verschuift ook de wettelijke onderhoudsplicht van deze weg naar de nieuwe eigenaar. Echter, bij een ongewijzigde openbaarheid, kan het zijn dat de wettelijke beheertaak (verantwoordelijkheid voor de weg) bij de gemeente blijft. De eerder genoemde beheerfunctie van de openbare ruimte kan voor ‘wegen’ in de openbare ruimte daarom nog verder worden onderverdeeld in onderhoud(splicht) en beheer (verantwoordelijkheid). In deze paragraaf wordt de Wegenwet nader uitgewerkt, naar Van de Belt (2010). Wanneer wordt gesproken over de stedelijke publieke ruimte wordt misschien niet direct gedacht aan 'de weg'. Toch is de weg een bijzonder object in de stedelijke ruimte, wanneer wordt gekeken naar het gebruik, beheer en het onderhoud in juridische zin. Over het algemeen zal het eigendom en beheer van een onroerend goed als gekoppeld worden ervaren. Over het gebruik van de weg stelt Prof. Mr. Hennekens (1977) "de materie is ingewikkeld en onoverzichtelijk". Het voert dan ook te ver om dit complexe onderwerp geheel te behandelen, toch een introductie tot dit belangrijke element. Allereerst is de (zeer brede) definitie van een weg van belang. Wanneer deze ogenschijnlijk publiek toegankelijke weg in private handen is, blijft de beheertaak van de weg bij de overheid. Hennekens (1993) omschrijft 'beheer' als volgt: “beheer is de publiekrechtelijk beheerste gemeenschapszorg om de openbaarheid tot haar recht te laten komen. Beheer omvat de zorg voor de instandhouding, bruikbaarheid, vrijheid en veiligheid van de openbare waterstaatszaak.” Onderhoud en beheer zijn echter twee verschillende dingen "onderhoud is een interne kwestie, beheer werkt naar buiten" (Hennekens, 1977). Artikel 1 Wegenwet 1. 2.

Deze wet is uitsluitend van toepassing op openbare wegen. Onder wegen worden in deze wet mede verstaan:

I. voetpaden, rijwielpaden, jaagpaden, dreven, molenwegen, kerkwegen en andere verkeersbanen voor beperkt gebruik; II. bruggen. Kader 1: Definitie van wegen Openbaarheid en beheer hangen onverbrekelijk samen, zo stelt Hennekens (1977) De Wegenwet definieert de openbaarheid, maar het begrip 'beheer' komt hier in het geheel niet in voor. Artikel 16 Wegenwet bepaald de verantwoordelijkheid van de gemeente. Aanvullend daarop zijn art. 18 & 18a wegenwet, hier is in opgenomen dat de gemeente aan art. 16 (& 17) heeft voldaan indien 'een ander dan de gemeente of het waterschap tot het onderhouden van den weg verplicht is, wanneer diens verplichting is nagekomen'.


Artikel 16 Wegenwet De gemeente heeft te zorgen, dat de binnen haar gebied liggende wegen, met uitzondering van de wegen, welke door het Rijk of eene provincie worden onderhouden, van die bedoeld in artikel 17 en van die, waarop door een ander tol wordt geheven, verkeeren in goeden staat. (geldend op: 20-04-2010) Kader 2: Definitie gemeentelijke zorgplicht aan wegen Insteek van het privatiseren is dat de private publieke ruimte publiek toegankelijk blijft. Artikel 4 Wegenwet definieert een tweetal uitzonderingen hierop (zie kader 5.16). Als de eigenaar expliciet aangeeft dat het een niet-openbare weg is (lid 3) lijkt de verantwoordelijkheid van de gemeente niet meer van toepassing. De weg is immers niet meer als 'openbaar' te beschouwen. Artikel 4, lid 2&3 Wegenwet 2. Het onder I en II bepaalde lijdt uitzondering wanneer, loopende den termijn van dertig of van tien jaren, gedurende een tijdvak van ten minste een jaar duidelijk ter plaatse is kenbaar gemaakt, dat de weg slechts ter bede voor een ieder toegankelijk is. 3. Dit kenbaar maken kan geschieden door het stellen van opschriften als: eigen weg, particuliere weg, private weg en soortgelijke, of door andere kenteekenen. Kader 3: Uitzonderingen van openbaarheid van wegen Dan rijst de vraag of de besproken DBFM-contracten een mogelijke oplossing kunnen bieden voor het overdragen van de beheerverantwoordelijkheid. Hierover stellen Bregman & De Win (2005): “voor infrastructurele werken geldt dat de overheid hiervan toch de werkelijke beheerder zal zijn en blijven.” Stel dat een private partij - doormiddel van een DBFM contract - een provinciale weg ontwerpt, aanlegt, financiert en onderhoud, dan blijft de beheerverantwoordelijkheid dus bij de overheid. Hierover worden echter afspraken gemaakt in de DBFM-contracten, als voorbeeld dient een passage van het voorbeeldcontract 'Project A59' (kader 5.17, aanleg en exploitatie van de rijksweg A59). Beheer en onderhoud Het DBFM-karakter van de overeenkomst komt onder meer tot uitdrukking in bepalingen die betrekking hebben op de periode na voltooiing en ingebruikneming van het werk, de hoofdverplichting die in deze periode op de opdrachtnemer rust is om de infrastructuur waarop het onderhoud betrekking heeft te beheren, beschikbaar te houden, en te onderhouden overeenkomstig hetgeen tussen partijen is afgesproken en in de verschillende programma's van eisen is vastgelegd. (Bregman & De Win, 2005) Kader 4: Voorbeeldpassage beheer en onderhoud van de A59 (DBFM) Het is dan ook de vraag welke voordelen het privatiseren van wegen met zich meeneemt voor de (locale) overheid. Bij eigendomsoverdracht van overige (publiek toegankelijke) ruimten wordt hiermee ook het beheer (risico & verantwoordelijkheid) overgedragen waardoor de gemeente een faciliterende rol krijgt. Dit lijkt echter niet het geval bij eigendomsoverdracht van een weg, de beheerverantwoordelijkheid blijft bij de (lokale) overheid. Het is dus de vraag of het wenselijk is om wegen te privatiseren, zowel vanuit publiek als privaat perspectief.

38

5


De levenscyclus van de stedelijke ruimte kan goed bekeken worden vanuit economisch oogpunt. De kwaliteit van de stedelijke ruimte is in dit geval een economische cyclus of conjunctuurbeweging, een sinusoïde waarvan de dalen een situatie van stedelijke verloedering of verpaupering voorstellen en de toppen een situatie van revitalisering. Schematisch ziet een dergelijke cyclus er als volgt uit:

Figuur 8: Groei stedelijke kwaliteit in de Verenigde Staten

Waar bijvoorbeeld in de Verenigde Staten sprake is van een grote golven van verloedering en verpaupering aan de ene kant, revitalisatie aan de andere kant, is in Nederland over het algemeen sprake van een minder extreme curve. In Nederland is er namelijk een zeer hoge basiskwaliteit en wordt ernstige verloedering van de stedelijke ruimte niet toegestaan door gemeenten en overheden:

Figuur 9: Groei stedelijke kwaliteit in Nederland

Het Stokstraatkwartier in Maastricht is een voorbeeld waar deze curve duidelijk waarneembaar is (van prachtwijk naar probleemwijk naar pronkwijk, zie Van den Born (2007) in de bijlage ter illustratie. Volgens Van ’t verlaat (2005) kan de gebiedsontwikkeling en daarmee de ‘levensloop’ van de stedelijke ruimte in vier fases worden verdeeld: 1. 2. 3. 4.

Initiatieffase Planningsfase Realisatiefase Beheerfase

Deze fases kunnen worden afgezet tegen de ‘levenscyclus’ van de stedelijke ruimte. De initiatieffase en planningsfase bevinden zich in het dal van de curve en eindigen bij de ‘upswing’. In de realisatiefase vindt de curve zijn weg omhoog. De beheerfase beslaat de curve van de top tot in het dal, waar herontwikkeling (initiatieffase) kan plaatsvinden.


5.1

Stedelijke vernieuwing

Het bestaan van dergelijke cycli is een belangrijke reden voor marktpartijen om te investeren in gebieden. Dit kan zowel bij stedelijke ontwikkeling (van bijvoorbeeld ‘greenfields’) als bij stedelijke vernieuwing/herstructurering/herontwikkeling (van onder andere brown- of greyfields). Ook Blank (2007) beschrijft een situatie waarin de (financiering van de) openbare ruimte om verschillende redenen problemen oplevert bij herontwikkeling: “In het bestaand stedelijke gebied betekent een nieuwe ontwikkeling vaak een herstructurering of transformatie van een bestaand stuk stad, wat per definitie financieel een moeilijke opgave is. Bestaande panden moeten worden aangekocht, en opgeruimd of verbouwd. Vaak gaat dat samen met hoge verwervingskosten en dure saneringen. De grondexploitatie van een nieuwe ontwikkeling is nauwelijks op nul te brengen en vaak is een nieuwe ontwikkeling afhankelijk van verschillende subsidiepotjes. Om een gewenste ontwikkeling toch mogelijk te maken wordt er beknibbeld op de budgetten voor de inrichting van de openbare ruimte, en worden er minimale budgetten gereserveerd voor het beheer en onderhoud. Het gevolg is dat de openbare ruimte minimaal wordt ingericht.” (Blank, 2007) De inrichting en de mate van beheer en onderhoud van de openbare ruimte van een gebied hebben invloed op de beleving en de leefbaarheid van een gebied. Op deze manier heeft deze ruimte ook invloed op de waarde van het gebied, waar ook onder andere de vastgoed- en grondprijzen vallen. Volgens Michel (2007) heeft dit begrip binnen de stedelijke vernieuwingsoperatie echter ook nog geen centrale plaats. Bij de stedelijke vernieuwing speelt volgens Michel (2007) nog de zogenaamde onderprestatie. Michel (2007) en Blank (2007) zien beiden echter wel een ommezwaai. Michel beschrijft een ‘ommezwaai’ naar de markt en ook Blank ziet dat private partijen steeds vaker het belang zien van een goed ingerichte openbare ruimte. Ook de G27, het overlegorgaan van de zevenentwintig grote steden in Nederland, onderkent de mogelijkheden voor private partijen binnen de stedelijke vernieuwing. “Stedelijke vernieuwing leidt tot hogere vastgoedwaardes en prijzen, die profijtelijk zijn voor zowel de private sector (inclusief particulieren zelf) als de publieke sector.” (G27, 2009) Op het colloquium Corporations and Cities stelt Worthington (2008) dat marktpartijen de stedelijke omgeving steeds meer willen controleren: “Private Enterprises want to control the environment because a big portion of the value is being made there.” (Worthington, 2008) In dezelfde discussie kaart ook Nadin (2008) het principe aan: “… I can make money from the increase in land value. And also a long term commitment to instead of built and disappear. Prepared to share the increase in land value with the community.” (Nadin, 2008) Het moet wel in het achterhoofd worden gehouden dat beide laatstgenoemde wetenschappers afkomstig zijn uit de Angelsaksische wereld (Engeland). Het principe van waardeschommelingen is in Angelsaksische landen (en vooral in de Verenigde Staten) veel extremer, waardoor de mogelijkheden tot waardecreatie groter zijn. In de Nederlandse praktijk kent men echter ook zogenaamde ‘waardeketens’. Onderstaande figuur is een geschetste waardeketen (Wigmans, 2003). De waardestijging wordt in de schets aangeduid met een delta (∆) 1 tot en met 5. In het model van Wigmans is de residuele

40

grondwaardeontwikkeling als uitgangspunt genomen; de waardetoevoeging slaat neer bij de grondeigenaars.

Figuur 10: Waardetoevoeging bij gebiedsontwikkeling (Wigmans, 2003)

De waardeketen van Wigmans (2003) behoeft toelichting. Allereerst kiest Wigmans voor een andere fasering dan bijvoorbeeld Van ’t Verlaat (2005) of Wolting (2006). Wigmans heeft de hoofdfase gebaseerd op twee criteria: a. Expertise c.q. specialisatie b. Risicohouding De twee criteria, specialisatie en risicohouding, leiden tot een “potentiële logica” om risico’s eventueel van de ene op de andere partij over te dragen. Per hoofdfase van de waardeketen moet ook een toelichting worden gegeven. In het achterhoofd moet worden gehouden dat het schema uitgaat van opeenvolgende fases, terwijl die in de praktijk parallel kunnen plaatsvinden.


Planvorming (1) – De ontwikkeling van ideeën en een visie. In feite koppelt Wigmans de initiatieffase en de planningsfase van Van ’t Verlaat. “In beginsel wordt door goede ideeën en visies de grootste waardesprong in het gehele proces gerealiseerd. Van de gehele waardeketen vormt het (op basis van een grove schatting) circa 40% van de totale waardeontwikkeling. … Per saldo geldt echter dat deze fase van het proces het minst risicovol is.” Locatieontwikkeling (2) - “De realisatie van het plan is een proces van inkopen, produceren en verkopen. … De realisatie is grotendeels een marktafhankelijk proces waardoor er gedurende 'de rit' versnellingen of vertragingen kunnen optreden; daarnaast kunnen prijsstijgingen of prijsdalingen optreden. … De waardetoevoeging in het stadium van de ruimtelijke planrealisatie c.q. grondexploitatie is sterk afhankelijk van situationele omstandigheden. Het gemiddelde kan worden geschat op ca. 20% van de gehele waardeketen. Ondanks deze lagere toegevoegde waarde is het risicoprofiel van fase 2 hoger dan van fase 1.” Opstalontwikkeling (3) – “Het ruimtelijke plan creëert de fysieke omstandigheden voor de verwerkelijking van de functies. … Bedoelde functies worden veelal pas gerealiseerd als is vastgesteld dat er sprake is van voldoende vraag vanuit de markt. … De toegevoegde waarde van deze fase wordt eveneens geschat op circa 20% van het gehele proces. Het risicoprofiel ligt tussen dat van fase 1 en 2 in.” Exploitatie (4) – “De exploitatie van een ruimtelijke functie is een vak apart; vandaar dat de daarmee samenhangende risico's door ontwikkelaars veelal worden overgedragen aan een opvolger in de waardeketen. Dit zijn respectievelijke beleggers en gebruikers. … Beleggers sturen behalve op het exploitatieresultaat, vooral ook op waardeontwikkeling. … De waardetoevoeging kan worden ingeschat op circa 20% van het geheel; het risicoprofiel is gezien de op lange termijn gerelateerde ‘inflatiekoppeling’ gemiddeld te noemen.” Herontwikkeling (terug naar 1) – “Bestaande functies beleven hun eindigheid via herontwikkeling.” Via goede ideeën en concepten kan bij herontwikkeling een belangrijke waardetoevoeging van wel 40% worden gerealiseerd. Geen enkel project is echter hetzelfde, de context is per project bepalend voor de kansen (onder andere met betrekking tot waardeontwikkeling en het creëren van meerwaarde). De positie van publieke en private partijen kan verschillen; verschillende manieren van stedelijke (her)ontwikkeling zijn het gevolg (zie paragraaf 4.2). Ten aanzien van de mogelijkheden voor marktpartijen om te participeren in de stedelijke (her) ontwikkeling, concludeert Wigmans het volgende aangaande de risicoverhouding:

Beleggers zijn gewend om op lange termijn te denken (fase 4 in de figuur 1); Projectontwikkelaars denken op middellange termijn (fase l en 2) en Bouwers en toeleveranciers op korte termijn (fase 3).

De risicogevoeligheid van de verschillende processtadia is onder meer afhankelijk van de volgende factoren:

Uitloop van planningen; Kostenverhogingen; Politiek veranderde opvattingen; Maatschappelijk veranderde opvattingen.

De locatieontwikkeling, fase 2, vormt een aandachtsgebied. De (lokale) overheid heeft de meeste ervaring, private partijen hebben juist het minste ervaring in deze fase (Wigmans, 2003).

42

5.2

Value Capturing

Bij gebieds(her)ontwikkeling spelen de kosten en opbrengsten een belangrijke rol. Investeringen in de openbare ruimte, ongeacht de investeerder, moeten op één of andere manier worden terugverdiend. In het Nederlands vakjargon spreekt men in het kader van kosten- en batenverdeling (bij gebiedsontwikkeling) wel over kostenverhaal. Als een private partij investeert in de openbare ruimte met het doel om waarde te creëren, zullen er voor allerlei partijen zogenaamde positieve externe effecten (externaliteiten) ontstaan. Deze positieve externe effecten kunnen worden geïnternaliseerd. In het Kostenverhaal is een bijzonder vorm van financiële herverdeling, waarbij profijt het motief is en er sprake is van een toerekenbaarheid van de kosten aan een bepaald project. (Wolff e.a., 2004) Het project is in deze een (extra) verbetering/investering van/in de openbare ruimte door een private partij. Volgens het CROW beslaat het beheer van de openbare ruimte daarom de gehele levenscyclus van deze ruimte, zie onderstaand schema:

Figuur 11: Ondernemend beheer (CROW, 2002)

Hieruitvolgend kunnen twee hoofdtaken ten aanzien van de openbare ruimte worden gedefinieerd: (her)inrichten en beheren (in stand houden). Deze twee hoofdtaken brengen twee kostenposten met zich mee:


Inrichtingskosten

Beheerkosten

Een belangrijk motief voor (private) investeringen is de waardecreatie. Deze waardecreatie kan leiden tot hogere waarde van grond en vastgoed, alsook de mogelijkheid tot hogere huurprijzen. Deze waardecreatie financiert in eerste instantie vooral de (her)inrichting (CROW, 2002) of aanleg van de openbare ruimte. Voor het in stand houden (onderhouden/handhaven) ofwel – ondernemend – beheer van de openbare ruimte zijn andere financieringsbronnen. Als publieke instellingen investeren in de openbare ruimte, dan wordt de bekostiging gefinancierd uit drie bronnen:

Figuur 12: Financieringsbronnen voor de openbare ruimte en value capturing (Offermans & Van Velde, 2004)

De manier waarop gebruikers kunnen bijdragen aan de financiering van de openbare ruimte verschilt in wezen niet voor publieke of private partijen. Echter, gemeentes De hoogte van bijdragen van gebruik is afhankelijk van de relatie met de openbare ruimte. Het CROW formuleert zeven vormen van bijdragen aan de financiering van de openbare ruimte door gebruikers, afgezet tegen de mate van gebruiksgerelateerdheid: 1. 2. 3. 4. 5. 6. 7.

Algemene belastingen Doelbelasting Belanghebbendenbijdrage Grondexploitatie Erfpacht/huur Vaste gebruiksbijdrage Variabele gebruiksbijdrage

De pijl in de figuur van het CROW is in feite dezelfde opbouw als in de figuur van Offermans (2004), van algemene belastingen tot directe gebruikersbijdragen. De indeling van het CROW geeft een goede indruk van de mogelijke bijdragen.

44

5.2.1

Value capturing

Bij ingrepen in de openbare ruimte worden de kosten traditioneel gedragen door de publieke instellingen. De baten van de ingrepen, de zogenaamde positieve externe effecten, komen echter terecht bij de private partijen in het gebied. Dit kan ofwel in de vorm zijn van een waardestijging van het vastgoed en/of een omzetstijging aangaande de – commerciële – exploitatie van het vastgoed. Value capturing vormt de koppeling tussen de partij die kosten maakt en de partij die de baten maakt. Offermans en Van de Velde (2004) beschrijven het begrip value capturing als volgt: “Value capturing is een verzamelnaam voor instrumenten die het mogelijk maken waardevermeerdering van grond en onroerend goed – ontstaan door publiek handelen – direct dan wel indirect af te romen en aan te wenden voor die activiteiten die de waardestijging veroorzaken.” Schematisch ziet het er als volgt uit (Huisman, 2006): Publieke partijen - Gemeente - Provincie - Rijk

Private partijen

Kosten

Openbare ruimte

- Eigenaars - Gebruikers - Ontwikkelaars

Baten

Value capturing

Waar value capturing vaak door publieke partijen wordt toegepast, kan het ook Door private partijen worden aangewend:

- Eigenaars - Gebruikers - Ontwikkelaars

Private partij - Ontwikkelaar/ Belegger - Institutionele belegger - Woningcorporatie

Private partijen

Kosten

Openbare ruimte

Baten

Publieke partij - Gemeente

Value capturing

Publieke partijen - Provincie - Rijk


5.2.2

Urban investments

Holt (2008) heeft de mogelijkheden van value capturing onderzocht. Holt concludeert dat door het benutten van waardecreatie op lange termijn, noodzakelijke korte termijn investeringen kunnen worden gedaan, die ten goede komen van de stedelijke herstructurering. “Stedelijke herstructurering = Transformatie = Stedelijke vernieuwing = Wijkaanpak. (Holt, 2008) Value capturing is een instrument dat niet alleen kan worden ingezet voor de openbare ruimte, maar voor meerdere onderdelen binnen de stedelijke ruimte. Het Urban Land Institute heeft onderzoek gedaan naar de mogelijkheden met betrekking tot value capturing of ‘value capture finance’ zoals ze het zelf noemen bij directe herinvestering in het bewuste gebied. Het ULI (2009) kijkt daarbij niet alleen naar de openbare ruimte, maar naar vier onderdelen van de stedelijke ruimte: 1. Infrastructure and logistics 2. Property and amenities 3. Public realm 4. Green spaces 5.2.3

Value capturing typologieën

Holt (2008), Offermans & Van Velde (2004) en Huisman (2006) onderscheiden drie vormen binnen het ‘value capturing’-instrument:

Interne value capturing

Indirecte value capturing

Directe value capturing

Tot slot moet nog één categorie worden genoemd die bij publieke value capturing geen rol speelt, maar bij een privatisering mogelijk wel. Het gaat om de algemene belastingen, zoals uiteengezet in paragraaf 5.2. In Nederland betalen alle belastingbetalers indirect mee aan investering in de herstructurering door algemene belastingen. Daar het om een belangrijke bron voor de financiering is (Offermans & Van Velde, 2004), mag deze niet ontbreken:

Algemene belastingen

In de volgende paragrafen worden de vier bronnen van financiering toegelicht.

46

5.3


5.3.1


Deze categorie behelst gevallen waarbij de positieve invloeden van investeringen in de openbare ruimte niet bij externe actoren terecht komen. Het is een vorm van interne kruissubsidiëring die ontstaat wanneer investeringen leiden tot baten voor de partij die geïnvesteerd heeft. Naar analogie van Offermans en Van Velde (2004) kunnen twee instrumenten van interne value capturing worden onderscheiden. Gebiedsexploitatie Investeringen in de openbare ruimte beïnvloeden niet alleen prijzen van naastgelegen onroerend goed. Ook beïnvloeden ze de marktwaarde van de ruimte binnen het vastgoed. In dit geval stijgen ook de omzet en winstmogelijkheid van te exploiteren winkels in dit vastgoed. Ook wanneer de gebiedsbeheerder/eigenaar het commerciële vastgoed niet zelf exploiteert, maar bijvoorbeeld verhuurt aan derden kan een deel van de gestegen waarde worden gecaptured. Huurders zullen namelijk bereid zijn hogere prijzen te betalen, al gaat het bij dit instrument om relatief kleine bedragen. Offermans & Van Velde (2004) stellen één belangrijke voorwaarde:

Deze vorm van interne kruissubsidiëring kan alleen plaatsvinden wanneer de actor die verantwoordelijk is voor de investeringen tévens exploitant van het vastgoed is.

Dit betekent bij een privatisering het volgende:

De eigenaar van het vastgoed verbindt zich voor langere rijd aan een gebied.

Totaalontwikkelaar Traditioneel zijn opstalontwikkelaars bereid een prijs te betalen voor de grond die hen de mogelijkheid geeft om tegen te verwachten opbrengsten een opstal te ontwikkelen met een beoogd rendement. Marktwerking moet uitwijzen of de twee voorgestelde grondprijzen – het voorstel van de opstalontwikkelaar en van de grondexploitant – overeenkomen. In veel gevallen zal de prijs die de opstalontwikkelaar bereid is te betalen, lager liggen dan de geëffectueerde kosten van de grondontwikkeling, maar ook dan zal een deel van aanleg van openbare ruimte en infrastructuur via de grondprijs door de opstalontwikkelaar worden bekostigd. Door investeringen in de openbare ruimte financieel te koppelen aan de opstalontwikkeling van het omliggende vastgoed is het mogelijke om een (groot) deel van de waardestijging intern te verrekenen. Door interne kruissubsidiëring van vastgoed met de openbare ruimte is het mogelijk om beide onderdelen winstgevender te maken dan afzonderlijk mogelijk zou zijn. Offermans en Van Velde (2004) illustreren de werking van dit instrument bij investeringen in infrastructuur aan de hand van de Japanse praktijk: “Dit instrument wordt veelvuldig toegepast in Japan en Hong Kong waar vervoersbedrijven zich zodanig hebben gediversifieerd dat zij zelf grote multifunctionele complexen tot zelfs de integrale ontwikkeling van hele wijken. Zij dragen daarbij zelf zorg voor alle benodigde vervoersinfrastructuur en andere publieke voorzieningen. Ondanks het feit dat interne kruissubsidiëring tussen vervoersactiviteiten en andere activiteiten in Japan niet is toegestaan, hebben deze conglomeraten sterk voordeel van deze bundeling.”


De bewuste koppeling houdt simpelweg het opnemen van de (extra) kosten ten aanzien van de kwaliteit van de openbare ruimte in de grondexploitatie in. Op deze manier kunnen ze tegen toekomstige opbrengsten worden afgezet. Dit gaat niet eenduidig; er zijn namelijk verschillende exploitatiemodellen. Het traditionele grondexploitatiemodel ziet er als volgt uit:

Figuur 13: Traditionele grondexploitatiemodel (Wigmans, 2002)

Marktpartijen zijn echter steeds actiever op de grondmarkt, bijvoorbeeld door grondspeculatie. De duidelijke scheiding tussen gronden planontwikkeling door de gemeente aan de ene kant en projectontwikkeling aan de andere kant heeft een nieuw soort grondexploitatiemodel voortgebracht:

Figuur 14: Marktgericht grondexploitatiemodel (Wigmans, 2002)

48

De feitelijke uitwerking van de samenwerking verschilt, er zijn allerlei vormen van publiekprivate samenwerking (zie ook paragraaf 3.4). Het opnemen van kosten voor de openbare ruimte levert problemen bij private grondexploitaties. Dit komt doordat extra kosten in de gemeentelijke grondexploitatie een lager saldo opleveren. Ruijgrok (2005) beschrijft deze remming van investeringen in (integrale) stedelijke kwaliteit door kostenminimalisatie als volgt: “Kostenminimalisatie remt investeringen in integrale stedelijke kwaliteit. Grondbedrijven en projectontwikkelaars investeren te weinig in ruimtelijke kwaliteit omdat de gronden vastgoedexploitatie een beter resultaat te zien geven wanneer kosten van architectuur, cultuur, blauw en groen en dergelijke beperkt blijven. De economische voordelen die investeringen in dergelijke kwaliteiten met zich meebrengen, worden immers niet meegenomen in de exploitatieberekeningen, maar de extra kosten ervan wel.” (Ruijgrok, 2005) De nieuwe grexwet biedt mogelijkheden om deze eventuele extra kosten te verhalen bij de partijen die er profijt van hebben (Blank, 2007; Terpstra & Santing, 2009), toch benadeelt dit het integrale karakter van de (her)ontwikkeling. Bij een private integrale (her)ontwikkeling van een totaalconcept (Smeenk, 2007) kan de koppeling echter juist een hefboom creëren. “Het creëren van waarde van de grond kan een belangrijke hefboom zijn om meer te investeren in de openbare ruimte. Hoe groter de waardestijging, hoe groter de financiële ruimte.” (Blank, 2007) In Nederland wordt gebruik gemaakt van een aantal grondprijsbepalingen. Één manier om de waarde van een bepaald stuk grond te bepalen is de zogenaamde residuele grondwaardebepaling (zie onder). De residuele grondwaarde heeft een hefboomeffect. “De residuele methode is gerelateerd aan de residuele waarde. De residuele waarde is de grondwaarde die gezien wordt als het residu dat overblijft nadat van de marktprijs van de woningen de bouwkosten van die woningen zijn afgetrokken. Deze residuele waarde is de maximale prijs die voor de grond betaal kan worden. Een hogere bouwrijpe grondprijs dan deze residuele waarde leidt tot een verliesgevende investering. De residuele waarde zal niet altijd gerealiseerd kunnen worden. Het gevolg daarvan is dat de bouwer van de woningen een voordeel behaalt, omdat hij minder voor de grond hoeft te betalen dan de maximale prijs, terwijl hij voor de woningen de marktprijs kan vragen.” (Wigmans, 2002) Wigmans (2002) illustreert het hefboomeffect aan de hand van onderstaande tabel. Als een stijging van woningprijzen niet gepaard gaat met de stijging van de kosten die ervoor gemaakt zijn, ontstaat het effect:

Verkoopprijs nieuwbouw Bouwkosten woning Residuele grondwaarde

Startjaar 100.000 75.000 25.000

Eindjaar 120.000 82.500 37.500

Stijgingspercentage 20% 10% 50%

Tabel 2: Het hefboomeffect van de residuele grondwaarde

Door koppeling van de ontwikkeling van de openbare ruimte (in de grondexploitatie) aan de vastgoedexploitatie als in een integrale gebiedsontwikkeling (een totaalconcept) kan eenzelfde hefboom tot gevolg hebben. Een hefboom, die echter pas op termijn tot uitdrukking komt en daarom een langdurig commitment van zijn eigenaar nodig maakt (Smeenk, 2007).


In ‘Schoonheid is geld!’ beargumenteert Ruijgrok (2005) het principe als volgt: “Uiteindelijk bepalen de kwaliteit van de woning én de omgeving op den duur toch de marktwaarde. In zo’n geval ontstaat er dus een winst voor de eigenaar-bewoner of – bij verhuur – voor de belegger, die is terug te voeren op niet-rendabele planonderdelen. Het komt er dus op neer dat de winst die met projecten met een hoge omgevingskwaliteit te behalen is …” (Ruijgrok, 2005) Ook de zevenentwintig grote steden (G27) benoemen de relatie: “Stedelijke vernieuwing leidt tot hogere vastgoedwaardes en prijzen, die profijtelijk zijn voor zowel de private sector (inclusief particulieren zelf) als de publieke sector.” (G27, 2009) Samenvattend kan gesteld worden dat het ‘totaalontwikkelaar’ instrument een ingewikkelde is. De ‘totaalontwikkeling’ houdt in dat de openbare ruimte een onderdeel wordt van een integrale ontwikkeling. Omdat bij (her)ontwikkeling de inrichting van de openbare ruimte is opgenomen in de grondexploitatie, is er sprake van een koppeling van de grondexploitatie met de grondexploitatie. Blank (2007) beschrijft twee mogelijkheden voor private partijen bij een dergelijke koppeling: 1. Openbare ruimte tijdelijk onderdeel van een private ontwikkeling; 2. Openbare ruimte als integraal onderdeel van een (private) totaalontwikkeling. Toepassing van het ingewikkelde instrument door marktpartijen kent een aantal voorwaarden:

Activiteiten (grondexploitatie, opstalontwikkeling en –exploitatie) vallen zoveel mogelijk onder één actor om zo kosten optimaal intern te kunnen verrekenen;

De openbare ruimte wordt (tijdelijk) een onderdeel van het private domein.

Het CROW (2002) benoemt de twee instrumenten indirect ook: het kenniscentrum stelt dat de kosten in de grondexploitatie kunnen worden opgenomen, dan wel worden verwerkt in de huur of erfpacht.

50

5.3.2

Indirecte value capturing

Volgens Huisman (2006) zal er bij gebieds(her)ontwikkeling voornamelijk sprake zijn van indirecte value capturing. Indirecte value capturing richt zich op direct begunstigden bij ingrepen in het openbare gebied. Een indirect begunstigde is niet zo gemakkelijk te belasten als een directe gebruiker (bij directe value capturing, zie 5.3.3). In Nederland bestaat geen ‘belasting’ op het gebruik van de openbare ruimte. Dit heeft tot gevolg dat de aanwezigheid van (een goede) openbare ruimte vanzelfsprekend is. Echter, allerlei actoren ondervinden (positieve) effecten van (een goede) openbare ruimte. Een kwalitatief goede openbare ruimte kan leiden tot hogere vastgoedprijzen en marktwaarden, zonder dat de begunstigden daar aan bijdragen. We spreken in een dergelijk geval van een freerider, een actor die een positief (extern) effect ondervindt zonder daar zelf aan bij te dragen. Indirecte value capturing is er op gericht om deze direct begunstigden een bijdrage te laten leveren, vrijwillig dan wel verplicht. Huisman (2006) beschrijft publiekrechtelijke en privaatrechtelijke mogelijkheden voor de toepassing van indirecte value capturing en daarnaast ook publiekrechtelijke ondersteuning die als stimulansen kunnen dienen. Met de invoering van de nieuwe Wet op de Ruimtelijke Ordening en de Grondexploitatiewet (Grex) zijn de mogelijkheden van overheden verder toegenomen (Blank, 2007). Marktpartijen kunnen logischerwijs geen (direct) beroep doen op publiekrechtelijke mogelijkheden of ondersteuning maar is aangewezen op de privaatrechtelijke mogelijkheden (Huisman, 2006):

Actief grondbeleid

Exploitatieovereenkomst

Samenwerkingsovereenkomst

Business Improvement District

Van de zeven door het CROW (2002) beschreven manieren om de openbare ruimte te financieren kan één worden gezien als indirecte value capturing. Deze vrij algemene vorm is echter geen juridisch instrument en zal via één van bovenstaande instrumenten contractueel moeten worden vastgelegd:

Belanghebbendenbijdrage

Een bijdrage van ‘belanghebbenden’ voor een gemeenschappelijk doel (CROW, 2002)


5.3.3

Directe value capturing

Directe value capture instrumenten trachten direct in te grijpen op de veroorzaker van de hogere vastgoedwaarden, in dit geval de openbare ruimte. Directe value capturing komt neer op gebruikersheffingen die op verschillende manieren uitgewerkt kunnen worden. Directe value capturing wordt toegepast in de vorm van een gebruikersbijdrage waarbij iedere (individuele) directe gebruiker een bijdrage levert op het moment dat gebruik wordt gemaakt van de gerealiseerde functie. Een duidelijk voorbeeld is een tolweg (Huisman, 2006). De belangrijkste karakteristiek van de openbare ruimte, de vrije toegankelijkheid voor alle publiek maken het toepassen van directe value capturing lastig. Immers, een plein of een park kan niet worden afgezet met een hek om iedereen entree te vragen en op die manier directe gebruikers te belasten. Dit gaat als vanzelfsprekend ten koste van de openbaarheid. Directe value capturing moet daarom meer worden gezocht in het ondernemende beheer van de ruimte. Het CROW (2002) formuleert wel twee soorten bijdragen:

Vaste gebruikersbijdrage

Variabele gebruikersbijdrage

Inhoudelijk kan bij een privatisering in de eerste plaats worden gedacht aan:

Sponsoring (reclame)

Parkeren (zoals Qpark)

‘Precariobelasting’

Etc.

Daarnaast kan veel specifieker en naar locatie gekeken worden naar andere manieren van directe value capturing, zoals:

Hondenbelasting Etc.

Bij het afdwingen van deze bijdragen kan gebruik worden gemaakt van hetzelfde privaatrechtelijk instrumentarium als bij indirecte value capturing. Door de hoge gebruiksgerelateerdheid is het gebruik van een Business Improvement District ofwel Bedrijfsinvesteringzone een passend instrument, daar het instrument de (directe) gebruikers in staat stelt invloed uit te oefenen op de besteding van het BIDbudget. Een BID of BIZ is een afgebakend gebied, waarbinnen ondernemers gezamenlijk investeren in de kwaliteit van hun bedrijfsomgeving. De gemeente stelt hiervoor een heffing in en keert de opbrengst van de heffing uit aan de vereniging of stichting die de activiteiten namens de ondernemers uitvoert. (Van de Belt & Remmerswaal, 2009).

52

5.3.4

Algemene middelen

Value capturing wordt vaak beschreven als een instrument voor overheden. Dit is echter niet het geval. Huisman (2006) en Offermans & Van Velde (2004) gebruiken in hun studies een definitie die daar wel van uit gaat: “Value capturing is een verzamelnaam voor instrumenten die het mogelijke maken waardevermeerdering van grond en onroerend goed – veroorzaakt door publiek handelen – direct dan wel indirect af te romen en aan te wenden voor die activiteiten die deze waardestijging veroorzaken.” (Offermans & Van Velde, 2004) Bij publiek handelen zal value capturing in de meeste gevallen slechts worden benut als aanvullende financieringsbron; het grootste gedeelte van de investeringen wordt gefinancierd uit de traditionele bron van de overheid, de algemene middelen. De Algemene Middelen Bij privatisering van beheer (en eigendom) van de openbare ruimte is geen sprake van publiek handelen. Uitgaande van een woonwijk levert dit een vreemde situatie op: de bewoners betalen nog wel belasting voor publiek handelen, maar de gemeente voert in principe geen acties meer uit.

Algemene belastingen – Verplichte periodieke belasting die direct door alle burgers wordt afgedragen aan de overheid. Er is geen directe bestemming aan de belasting gekoppeld.

Doel/bestemmingsbelastingen – Verplichte periodieke belastingen die direct door alle burgers worden afgedragen aan de overheid. Er is een relatie tussen heffing en bestemming; er is een bepaalde bestemming voor het belastinggeld.

Investeringen in de openbare ruimte worden door gemeentes bekostigd uit de Algemene Middelen. De Algemene Middelen worden enerzijds gevuld door subsidies van de landelijke overheid, anderzijds door lokale belastingen en heffingen. Enkele belangrijke bronnen van de Algemene Middelen zijn:

Uitkering gemeentefonds

Onroerendezaakbelasting (Ozb)

Precario, toeristen en hondenbelasting

De verdeling van uitgaven uit de Algemene Middelen wordt bepaald door de gemeenteraad. De openbare ruimte wordt gefinancierd uit de Algemene Middelen, wat betekent dat er geen directe belasting op openbare ruimte is. Voor de financiering van de openbare ruimte werken gemeentes veelal met woninggebonden beheerbudgetten (Hommel, 2010). De gemeentes bepalen zelf de hoogte van dit budget. Omdat deze budgetten worden gefinancierd uit de Algemene Middelen en daarom voor alle bewoners van toepassing zijn, zouden deze te allen tijde beschikbaar moeten worden gesteld. Manieren om deze belastingen beschikbaar te stellen voor een private eigenaar van de openbare ruimte:

Subsidie (vrijblijvend)

Samenwerkings/exploitatie overeenkomst (contractuele overeenkomst, zekerheid)


5.4

Restwaarde

Tot slot is er het begrip restwaarde. Een belangrijke insteek in deze studie is om anders naar de eigendomssituatie van de openbare ruimte te kijken. Deze nieuwe kijk houdt in dat ondernemende, private partijen de openbare ruimte kunnen zien als een investering, met rendement tot gevolg. Als er voor deze eigenaar rendement te behalen is, dan is dat ook voor een andere marktpartij een mogelijkheid. De restwaarde is een functie van het toekomstige nut (Soeter, 2009). Door te investeren in de openbare ruimte, ofwel waarde toe te voegen aan deze ruimte, zal ook de waarde van deze ruimte zelf stijgen. Door de openbare ruimte te zien als investering, is het tevens mogelijk de ruimte te verkopen of verhandelen. Bij een verkoop of verhandeling kan worden gedacht aan een terugverkoop (TCN Property Projects) aan de publieke partij, een beursgang (Harms, 2008) of simpelweg een andere investeerder die de ruimte overneemt. In andere woorden, er komt altijd een moment dat een belegger zijn bezit wil overdoen. Een ‘exitstrategie’ moet worden bedacht. Hier zijn in de literatuur geen (gevonden) voorbeelden van. Alleen Stroink beschrijft de manier waarop hij zijn ‘gekochte stad’ verkoopt: “… Ik antwoordde dat ik er op zijn minst toch wel vijf jaar voor nodig zou hebben om er iets van te maken en waarde te genereren. Als daarna de situatie stabiliseert heb ik mijn werk als ondernemer gedaan, en zal het verkocht moeten worden. Maar aan wie verkoop je het dan, was de volgende vraag. Mijn antwoord: dan denk ik dat ik het maar naar de beurs breng. Een bewoner die aandeelhouder van zijn eigen stad is. Dat lijkt mij de mooiste vorm van democratie die er bestaat.” (Harms, 2008) Bij privatisering van de stedelijke ruimte moeten goede afspraken worden gemaakt over de exitstrategie en de verdeling van de mogelijke opbrengsten. Het Urban Land Institute spreekt in deze van “Inward rate of return” en “External rate of return.” De eerste zijn de opbrengsten die terugvallen aan de private investeerder, als gevolg van de (initiële) investeringen. De tweede is het deel van de opbrengsten, dat wordt herïnvesteerd in de openbare ruimte. Deze afspraken over de exitstrategie en de verdeling van eventuele opbrengsten zijn cruciaal bij het creëren van een win-win situatie voor alle partijen (ULI, 2009).

54

6

Modelvorming

“Publiekprivaat partnership bestaat niet, publiekprivate contracten wél. Ik vind dat publiek en privaat nooit met elkaar moeten samenwerken. Ze apen elkaar te veel na. PPS is een middel zonder doel. De publieke sector zegt dan: wij regelen de vergunningen, als jullie voor het geld zorgen. Maar vergunningen horen bij een democratisch proces waar een private partij net zo goed voor kan zorgen als een publieke partij. Ik ben absoluut niet antioverheid, ik pleit juist voor een heel scherpe rolverdeling met een krachtig optredende publieke partij.” (Rudy Stroink in Building Business, augustus 2008) In dit hoofdstuk wordt er nader ingegaan op de inhoud die een dergelijk publiekprivaat(-civiel) contract of samenwerkingsmodel er uit kan zien. Om tot een contract of samenwerkingsmodel te komen is allereerst een conceptueel model opgesteld, wat als uitgangspositie dient voor de casestudie. Het (conceptuele) model dient als basis voor een privatisering van de stedelijke ruimte. Inhoudelijk is gekozen voor een verdeling in zes variabelen of ‘bouwstenen’. Deze variabelen zijn van toepassing op enerzijds de taakverdeling aangaande de (levenscyclus van de) stedelijke ruimte als op een mogelijk contract ten aanzien van deze taak/rolverdeling. De gekozen variabelen zijn: 1. Objecten 2. Actoren 3. Taken 4. Eisen 5. Financieel-economische randvoorwaarden 6. Juridische randvoorwaarden In de volgende paragrafen worden de gekozen variabelen nader uitgewerkt en vervolgens uitgewerkt voor een mogelijke privatisering van de stedelijke ruimte. Het resultaat van deze afweging is een voorlopig model, wat is gebruikt bij de verkenning van de mogelijkheden en randvoorwaarden bij privatisering van de stedelijke ruimte aan de hand van de vier casestudies.


6.1

Relaties

6.1.1

Variabelen

1. 2. 3. 4. 5. 6.

Objecten Actoren Taken Eisen Kosten Instrumentarium

Objecten

Actoren

- Vastgoed - Infrastructuur - Stedelijke ruimte

- Publiek - Privaat - Stad (gebruiker)

1 Objecten

2 Actoren

Taken Eisen

- Initiatief - Planning - Realisatie - Beheer

- Gebruikseisen - Eigendomseisen

4 Eisen 3 Taken

Financieel/ economische randvoorwaarden

PRIVATISERING

Juridische randvoorwaarden

(Toetsing Almere Poort) 5 Kosten O b t

6 Instrumentarium

Beter, sturen op:

Beter? Sturen op:

1 2 3 4 5 6

HAALBAAR ? JA

56

1 2 3 4 5 6

NEE

6.2

Inhoud

6.2.1

Objecten

De stedelijke ruimte omvat diverse objecten die in de (her)ontwikkeling van de ruimte (kunnen) worden betrokken. De eigendomssituatie van de diverse objecten geeft de mate van (fysieke) privatisering aan en daarmee ook een indicatie van de verdeling van belangen tussen de actoren. Volgens Bijsterveld (2007) houdt een privatisering van de stedelijke ruimte in dat het gemeentelijke vastgoed, de openbare ruimte (inclusief de bovengrondse infrastructuur) en de gemeente diensten voor zover deze niet zijn uitbesteed, worden overgedragen. Er zijn echter meer objecten die kunnen worden betrokken in de privatisering. Deze verdeling is geformuleerd op basis van literatuur door Bijsterveld (2007), Needham (2007), TCN Property Projects (2006), Blank, (2007). Vastgoed

Publiek Privaat

Infrastructuur

Bovengronds Ondergronds

Stedelijke ruimte De stedelijke ruimte wordt verdeeld naar de gebruiksfunctie van de ruimte (Westra, 2009): 6.2.2

Privaat Semiprivaat Semipubliek Publiek Actoren

Vanuit de inventarisatie van de objecten volgen logischerwijs actoren. Immers, alle objecten zijn in eigendom van een bepaalde actor. Aangaande de stedelijke ruimte, kunnen drie groepen actoren een rol spelen. Het gaat hier om groepen die kunnen worden beschreven als de publieke, de private en de burger(maatschappe)lijke sector. Het gaat om de publieke en private partijen en een derde groep die – de gebruikers van – de stad inhoudt. Een soortgelijke verdeling wordt beschreven door Van ’t Verlaat (2005), wanneer hij het gebiedsontwikkelingsproces beschrijft. Hij beschrijft dat er in de eerste plaats een onderscheid kan worden gemaakt tussen publieke en private actoren, maar dat er tijdens het gebiedsontwikkelingsproces ook serieus moet rekening worden gehouden met een derde groep partijen bestaande uit burgers en andere bij het gebied betrokken partijen. Van ’t Verlaat noemt deze groep de ‘civic society’ ofwel burgermaatschappij. Binnen de drie groepen actoren kan uiteraard weer een verdeling worden gemaakt.


Publiek

Nationaal Regionaal Lokaal

Privaat

Ontwikkelaar Woningcorporatie Anders

(Burger)maatschappij 6.2.3

Gebruiker Ondernemer Taken

Een andere indicator voor de mate van privatisering is de verdeling van de taken tussen de verschillende actoren. Van ’t Verlaat (2005) onderscheid vier fases binnen de gebiedsontwikkeling. Binnen elke fase zijn taken te onderscheiden die kunnen worden opgepakt door verschillende actoren. In Nederland worden veel van deze taken traditioneel door overheden ingevuld. De mate waarin deze taken zijn overgedragen aan private partijen is daarom een goede indicator voor de privatisering van de stedelijke ruimte. De vier fases van Van ’t Verlaat (2005) zijn:

Initiatieffase Planningfase Realisatiefase Beheerfase (ook wel management- of exploitatiefase)

Er vindt in principe een herontwikkeling plaats wanneer de laatste fase, de beheerfase, afloopt. Deze herontwikkeling wordt door Van ’t Verlaat gezien als een terugkoppeling van de beheer- naar de initiatieffase.

Figuur 15: De fasering van de 'levenscyclus' van de stedelijke ruimte (Van 't Verlaat, 2005)

58

Initiatieffase

Ambitiebepaling Positionering

Projecten starten met ideeën en initiatieven om een gebied te herontwikkelen, welke in deze fase worden ontwikkeld, door zowel publieke als private partijen. Hieraan kunnen diverse redenen ten grondslag liggen (problemen, kansen of andere prikkels voor urbane transformaties). In deze fase is het vooral de bedoeling gezamenlijke belangen en visie te vormen, met andere woorden: 'alle neuzen in dezelfde richting krijgen!' Twee essentiële taken zijn daarbij te onderscheiden: de bepaling van het ambitieniveau en de positionering van het gebied. Van belang zijn bijvoorbeeld de analyse van sociale ontwikkelingen en de bijbehorende toekomstige wensen, het onderkennen van relevante beleidsvoering op een hoger schaalniveau, maar ook het analyseren van de infrastructurele mogelijkheden en welke (gebruiks)functies hier bij passen. Tot slot zijn uiteraard ook de harde randvoorwaarden, welke aan het gebied worden gesteld. (Van ’t Verlaat, 2005) Planningfase

Planning Afstemming Ontwerp

De planningsfase vangt aan na de bepaling van de gemeenschappelijke ambitie en de positionering van het gebied. Er dient een integraal plan te worden opgesteld met een zo hoog mogelijke ruimtelijke en functionele kwaliteit. Van ’t Verlaat (2005) geeft hiervoor een verdeling in facet- en sectoraal gerelateerde aspecten waar recht aan moet worden gedaan om een dergelijke kwaliteit te behalen. In deze fase is de invloed die het verdere verloop van het project heeft erg hoog. (Bij)sturen is in dit geval eenvoudig. Hoewel de betrokken partijen in deze fase nog niet 'direct' bezig zijn met de eigenlijke realisatie, worden in de planningfase wel – belangrijke – contracten gesloten (al dan niet op basis van aanbesteding). De vraag hoe de risicoverdeling en de verdeling in ontwikkelrechten tussen publieke en private partijen is, zal in grote mate bepalen hoe de samenwerking verloopt. (Van ’t Verlaat, 2005) Realisatiefase

Aanbesteding Verwerving Bouwrijp maken Realisering

In de realisatiefase wordt het plan uitgevoerd, zoals uitgewerkt in de planningsfase. Tijdens de realisatiefase komen veel praktische problemen aan het licht, die in de uitvoering ingewikkelder blijken te zijn dan vooraf aangenomen is en/of kon worden. Om tot oplossingen te komen, dienen partijen open te staan voor onderhandelingen en eventuele concessies. Tevens is de intrede van de bouwbedrijven in het proces een punt van aandacht, waarbij de nadruk wordt gelegd op de (Europese) aanbestedingen. Vanuit het perspectief van de gebiedsontwikkeling zelf is het goed om de looptijd van deze fase in ogenschouw te nemen. Er zal altijd een spanning zijn tussen de planning (bijvoorbeeld het 'masterplan')


enerzijds en de problemen tijdens de uitvoering anderzijds. Ook kan vertraging worden opgelopen wanneer men in een veranderende markt verkeert, waardoor belangen van partijen gaan verschuiven. (Van ’t Verlaat, 2005) Beheerfase (management- of exploitatiefase)

Organisatie Regelgeving Handhaving orde Onderhoud Marketing Sponsoring

De beheerfase, ook wel management- of exploitatiefase genoemd, is de laatste fase die door Van ’t Verlaat wordt onderscheiden binnen de gebiedsontwikkeling. De beheerfase vangt aan wanneer het gebied (gedeeltelijk) is ontwikkeld. Net als in de planningsfase worden ook in de beheerfase verschillende verantwoordelijkheden voor verschillende publieke en private partijen onderscheiden. De term beheerfase suggereert dat in deze fase vooral organisatorische taken worden uitgevoerd, wat echter niet helemaal correct is. In deze fase worden namelijk ook allerlei taken met betrekking tot de exploitatie van de verschillende aanwezige objecten zoals het vastgoed. Deze fase kent haar eigen specifieke problemen. Het vastgoedbeheer vereist bijvoorbeeld zijn eigen specifieke kennis, wat ook geldt voor de technische en commerciële taken. Voor bedrijventerreinen is bijvoorbeeld het parkmanagement geïntroduceerd. Parkeergelegenheden hebben ook hun eigen beheersstructuren. Historische gebouwen vragen onderhoud. Het binnenstadsmanagement heeft zo zijn eigen aspecten: hoe kan, bijvoorbeeld, het centrum beheerd worden in samenwerking met de betrokken winkeliers en winkeleigenaren? Veelal spreekt het onderhoud van de publieke ruimte minder tot de verbeelding. Dit is ongelijk aan de complexiteit van de problemen. In de regel zijn creatieve oplossingen nodig om het beheer gaande te houden, zeker in het spanningsveld tussen financiële middelen en politieke beslissingen. Bovendien zijn, in de huidige situatie, (sociale) veiligheidsproblemen een aandachtspunt. De strijd tegen criminaliteit vraagt veelal een integrale aanpak, als onderdeel van gebiedsbeheer. Het feit dat beheer een vertekend beeld geeft, heeft te maken met het verkeerde inzicht dat beheer slechts een taak is in termen van onderhoud, herstelwerkzaamheden en reparatie naar de originele situatie. Dit is een continu proces, kijkend naar het onderhoud en exploitatie, het tijdig onderkennen van tekortkomingen en kansen en het initiatief en sturen van verbeteringen. De meest 'extreme' vorm van onderhoud is het herstructureren van een gebied. Ondernemend beheer Wanneer de door Van ’t Verlaat beschreven beheerfase nader wordt bekeken, kan deze fase in twee delen worden opgesplitst. Enerzijds het regulier onderhoud (omschreven als ‘het tijdig onderkennen van tekortkomingen en kansen’) en anderzijds werkzaamheden als ‘het initiatief en sturen van verbeteringen.’ CROW, een kennisplatform voor infrastructuur, verkeer, vervoer en openbare ruimte, vat al deze addities aan het reguliere beheer/onderhoud van de openbare ruimte onder de noemer ‘ondernemend beheer.’

60

Herontwikkeling Wanneer drastische veranderingen in stedelijke gebieden de enige oplossing lijken te zijn, is er sprake van herontwikkeling. In principe wordt hiermee de levensloopcirkel gesloten. Toch dient in ogenschouw te worden genomen dat tijdig herontwikkeling beter is dan een kwalitatief laagwaardige omgeving verder te laten verloederen. Tot slot is het van belang om te weten dat de grenzen tussen de verschillende fasen niet altijd even helder zijn. Bepaalde fasen zijn in elkaar verweven. Uiteindelijk is stedelijke gebiedsontwikkeling een ‘glijdende schaal’, waarbij de voorgaande uitgangspunten, worden geïmplementeerd. (Van ’t Verlaat, 2005) 6.2.4

Eisen

Één van de belangrijkste variabelen uit het conceptueel model is het onderdeel eisen. Dit komt doordat de eisen in nauw verband staan met alle andere variabelen. In deze subparagraaf wordt de variabele ‘eisen’ systematisch uiteengezet. Stedelijke (her)ontwikkeling en beheer is een complexe samenwerking van allerlei actoren met verschillende belangen, stakeholders dus. De belangen van deze actoren hebben een gewicht naar hun zeggenschap. Deze zeggenschap wordt bepaald naar de rol- en taakverdeling binnen de ontwikkeling of beheer. Vaak gaat het om een financiële inspanning die leidt tot een bepaalde zeggenschap: “Wie betaalt, bepaalt.” Om deze belangen helder te krijgen wordt per case een verdeling in eigenaars en gebruikers gemaakt. De financiële belangen van eigenaars zijn namelijk vele malen groter dan die van de meeste gebruikers. Aangezien de drie cases elk projecten zijn die in principe alle fasen van de stedelijke levenscyclus beslaan, wordt per fase dit onderscheid bepaald. Initiatieffase

Planningsfase

Realisatiefase

Beheerfase

Eigenaar Gebruiker Tabel 3: Eisenhebbenden per fase

De eisen, komen zowel voort uit deze bepaling van eisenhebbenden uit eigendoms- en gebruikersperspectief. Het onderscheid in eisen en eisenhebbenden, beschrijft ook Needham (2007) in zijn essay belangen, rechten en plichten bij publieke ruimten. Needhams verdeling in eisenhebbenden geeft een duidelijk beeld van mogelijke actoren, de eisenhebbende aan de openbare ruimte zijn volgens hem (2007):

Eigenaar publieke ruimte Eigenaar omliggend vastgoed Exploitant Omwonende Gebruiker


6.2.5

Financieel-economische voorwaarden

Het CROW (2002) verdeelt de levenscyclus van de openbare ruimte in twee delen: het (her)inrichten en het in stand houden of beheren. Hieruit volgen twee kostenbronnen (Post, 2007; CROW, 2002):

Inrichtingskosten (inrichtingsniveau/kwaliteit)

Beheerkosten (beheerniveau/kwaliteit)

Investeringen in de openbare ruimte worden bekostigd uit drie bronnen:

Directe gebruiker Direct begunstigde Algemene middelen

Deze bronnen verschillen in feite niet voor publieke en private partijen. Wel verschilt het instrumentarium waarmee de bronnen kunnen worden gebruikt. Value capturing is een verzamelnaam voor instrumenten die het mogelijk maken waardevermeerdering van grond en onroerend direct dan wel indirect af te romen. Er zijn drie vormen van value capturing. Interne value capturing richt zich op de actor(en) die de investeringen in de openbare ruimte doen, indirecte value capturing op de indirect begunstigden en directe value capturing op de direct begunstigden. Bij privatisering kunnen (in principe) alleen privaatrechtelijke value capturing instrumenten worden toegepast. Value capturing

Intern

-

Gebiedsexploitatie (huur/erfpacht) Totaalontwikkelaar (grondexploitatie)

Indirect

-

Actief grondbeleid Exploitatieovereenkomst Samenwerkingsovereenkomst Business Improvement District

Direct

-

Vaste gebruikersbijdrage Variabele gebruikersbijdrage

Algemene middelen Investeringen in de openbare ruimte worden door gemeentes bekostigd uit de Algemene Middelen. Manieren om deze belastingen beschikbaar te stellen voor een private eigenaar van de openbare ruimte: -

62

Subsidie (vrijblijvend) Samenwerkings/exploitatie overeenkomst (contractuele overeenkomst, zekerheid)

Restwaarde Private, ondernemende partijen kunnen de openbare ruimte zien als een investering, met rendement tot gevolg. Als er voor deze eigenaar rendement te behalen is, dan is dat ook voor een andere privaat een mogelijkheid. De restwaarde is een functie van het toekomstige nut (Soeter, 2009). Bij een verkoop of verhandeling kan worden gedacht aan een terugverkoop (TCN Property Projects, 2006) aan de publieke partij, een beursgang (Harms, 2008) of simpelweg een andere investeerder die de ruimte overneemt. In andere woorden, er komt altijd een moment dat een belegger zijn bezit wil overdoen. Een ‘exitstrategie’ moet worden bedacht.


6.2.6

Willingness to pay

In paragraaf 6.2.4 zijn de eisen toegelicht die de verschillende stakeholders hebben bij privatisering van de – openbare – stedelijke ruimte. Dit zijn de eisen die binnen het (conceptuele) model voor samenwerking van toepassing zijn. Aangezien het in dit rapport gaat om de gehele stedelijke ruimte, wordt er een – algemenere – tweedeling eigenaar en gebruiker aangehouden. Hierbinnen worden de daadwerkelijke stakeholders verder gespecificeerd. De gebruikers en eigenaars gekoppeld aan de fasering van Van ’t Verlaat, om zo de eisen per stakeholder (naar gebruiks- en eigendomsfunctie) per taak, te bepalen. Vervolgens worden de daadwerkelijke eisen per fase en taak, per eisenhebbende benoemd. Deze verdeling is aangehouden om een vergelijking tussen de verschillende cases mogelijk te maken. Het is daarnaast belangrijk om de eisen ofwel voorwaarden voor de verschillende partijen zijn om te investeren in de openbare ruimte zelf. Deze voorwaarden zijn veel algemener en vallen onder de noemer “Willingness to Pay”. Bij privatisering van de openbare ruimte is vooral de WTP van de private partijen van belang, aangezien de gemeente zich terugtrekt. Echter, doordat de gemeente mogelijkerwijs een bijdrage beschikbaar stelt uit de Algemene Middelen, stelt ook deze voorwaarden. Voorwaarden gemeente Zoals eerder aangegeven kunnen de eisen van de gemeente ten aanzien van de openbare ruimte als volgt worden samengevat (Van Aalst & Bergenhenegouwen, 2004)

Schoon, heel, veilig; Toegankelijk

Voorwaarden marktpartijen Natuurlijk hebben gemeentes aanvullende (kwantitatieve) voorwaarden en eisen. In dit onderzoek wordt op dit moment echter genoegen genomen met deze zeer bondige samenvatting van de eisen. Bij privatisering zijn vooral de eisen van de private partijen van belang. Het zijn namelijk deze partijen die de kosten gaan dragen. Smeenk (2007) en Verblakt (2007) hebben onderzoek gedaan naar de bereidheid van private partijen tot investeringen in de openbare ruimte. Hierbij wordt niet direct uitgegaan van een privatisering als wel van belangen bij de openbare ruimte. Smeenk (2007) maakt een onderscheid tussen voorwaarden die liggen op een hoog schaalniveau, de omgevingsvoorwaarden, en project en organisatievoorwaarden. De omgevingsvoorwaarden zijn in vier categorieën onder te verdelen:

Bestuurlijk/politiek draagvlak Afstemming op beleid/ontwikkelingen en stedelijke ambitie Beleidsdoelen en inhoudelijke gebiedsvisie Financieel ruimtelijke middelen/strategieën

De door Smeenk (2007) gevonden omgevingsvoorwaarden zijn voor marktpartijen niet allemaal van belang: “In het kort ziet men bestuurlijk draagvlak op hoog niveau als essentieel en de andere ingrediënten voor gebiedsontwikkeling als handig, of als bruikbare aanknopingspunt. Om te komen tot investeringen in de openbare ruimte zijn omgevingsvoorwaarden van belang maar niet essentieel De werkelijke essentiële voorwaarden liggen volgens de geïnterviewde ontwikkelaars op project-, en organisatieniveau.”

64

Deze projecten organisatievoorwaarden liggen op een lager schaalniveau dan omgevingsvoorwaarden. Deze voorwaarden zijn onderverdeeld in harde voorwaarden, objectiveerbaar zijn, en zachte randvoorwaarden die veel moeilijker te objectiveren zijn.

de die

Smeenk (2007) stelt dat ondanks het lagere schaalniveau waarop is gekeken, het is gebleken dat de randvoorwaarden waaronder ontwikkelaars investeren verschillen per project en per ontwikkelaar. Harde randvoorwaarden

Regie en zeggenschap. “Ontwikkelaars willen zich het liefst meer regie en zeggenschap toe-eigenen in het conceptontwikkelingsproces. Daarnaast zien zij dat zeggenschap in het samenwerkingsproces (de onderhandelingstafel) er één is waarin ontwikkelaars een positie moeten krijgen. Op deze wijze kan men beter sturen en meer zekerheid krijgen over eventuele (toekomstige) investeringen. Dit betekent overigens niet dat ontwikkelaars de totale regie en zeggenschap willen hebben. In tegendeel, het gaat hen om invloed en sturingsmogelijkheden in het samenwerkings- en conceptontwikkelingsproces.” (Smeenk, 2007)

Gedeelde ambitie en visie. “Johan Matser, AM, Proper Stock, Blauwhoed en Multi gaven aan dat wanneer er een mogelijkheid is om samen met de gemeente (overheid) op projectniveau een gedeelde ambitie en visie te formuleren dit van grote waarde is. Zo bracht de gemeenschappelijke visie van het Chassé Park elke keer weer focus in discussies over (financiële) tegenslagen. Te samen met het bestuurlijk draagvlak, kwamen partijen tot oplossingen of het verdelen van de (financiële) last bij een tegenslag.” (Smeenk, 2007)

Ontwikkelingsmogelijkheid voor een totaal concept (conceptontwikkeling). “… De ontwikkelaars zagen het ontwerp als hét middel waarin kwalitatieve gedachten van betrokken, ideeën en creatieve oplossingen samenkomen. De ideeën van de verschillende betrokken disciplines en bewoners in het open plan proces van Monnikenhuizen brachten bijvoorbeeld kwaliteiten aan het licht die anders onzichtbaar zouden blijven. Het ontwerp laat zien waar kwaliteiten mogelijk zijn en draagt zodoende bij aan het visualiseren van synergie tussen planonderdelen en de openbare ruimte.” (Smeenk, 2007)

Inrichtingsvrijheid voor plan proces. “De inrichting van het planproces moet volgens de ontwikkelaars gericht zijn op het tegemoet men aan creativiteit waarin de nodige expertise aanwezig is en de rollen en verantwoordelijkheden duidelijk zijn. De ontwikkelaars hechten veel waarde aan het genereren van creatieve ideeën. Ze zijn er van overtuigd dat dergelijke ideeën bijdragen aan kwalitatieve oplossingen die voor betrokken partijen financieel acceptabel zijn en bijdragen aan een zo optimaal mogelijke kwaliteit. De inrichting van het proces is voor elk project weer anders. Echter, wat ontwikkelaars graag zien is dat zij mee kunnen beslissen over bijvoorbeeld, de organisatiestructuur, het personeel en hoe met elkaar samengewerkt wordt, om zodoende gebruik te kunnen maken van elkaars kennis en kunde. Het proces moet uiteindelijk leiden tot inzicht in meerwaarde.” (Smeenk, 2007)


Zachte randvoorwaarden

(Bestuurlijke) continuïteit. “Bestuurlijke continuïteit werd door alle ontwikkelaars als cruciale voorwaarde genoemd om op projectniveau draagvlak te krijgen voor het investeren in kwaliteit. Zoals in de verkende casussen naar voren kwam, zijn ontwikkelaars ervan overtuigt dat daarmee eerder verantwoordelijkheid wordt genomen in het halen van de kwaliteitsambitie. Zelfs wanneer dit tegenvallers oplevert. … Persoonlijke ambitie en enthousiasme noemde ontwikkelaars als eigenschappen van bestuurders die continuïteit ondersteunen. Maar gevoel voor ambitie en enthousiasme zelf zijn geen noodzakelijke voorwaarden.” (Smeenk, 2007)

Vertrouwen, commitment en chemie. “Ontwikkelaars noemden vertrouwen, commitment en chemie als belangrijke voorwaarden. Ze hebben te maken met relaties tussen individuen. Opvallend was de proactieve houding van de ontwikkelaars jegens het creëren van vertrouwen en chemie door er in te investeren. Ontwikkelaars hanteren hier verschillende manieren voor. Openheid tonen, initiatief nemen, het inwilligen van wensen van de wederpartij zijn enkele voorbeelden. Maar ook elkaar proberen te begrijpen door bijvoorbeeld ruimte te bieden aan het verkennen van eenieders beeld en perspectief op de ontwikkeling is zo’n manier. Bij het nader bevragen bleek de uitwerking van vertrouwen, commitment en chemie verschillend te zijn. …” (Smeenk, 2007)

Ondernemerschap en Leiderschap. “Leiderschap en ondernemerschap helpt bij het verzilveren van kansen. Kansen die zich voor of tijdens de ontwikkeling voordoen. Dit werd bevestigd in de ontwikkeling van Monnikenhuizen waarbij in het proces de nodige overtuigingskracht en standvastigheid te vinden was. De gemeente Arnhem moest geregeld overtuigd worden van de kwaliteitsverhogende elementen die Johan Matser bedacht had. Immers, de gemeente was verantwoordelijk voor het beheer. Ondernemerschap gaat tevens gepaard met de nodige durf en standvastigheid. De durf om risico’s te nemen en te geloven in een beter eindresultaat. Standvastigheid om de ambitie vast te houden.” (Smeenk, 2007)

Vroege betrokkenheid (Momentum). “Het juiste moment bestaat volgens de ontwikkelaars niet. Het gaat om het zo ‘vroeg mogelijk’ betrokken raken. Ontwikkelaars zien vroege betrokkenheid van groot belang om meerwaarde na te kunnen streven. In de literatuur kwam naar voren dat vooral in de beginfase meerwaarde mogelijk is. Immers, in de initiatieffase wordt de projectscope gekozen. De projectscope bepaalt de grenzen van wat mogelijk is. Wanneer deze te beperkt en te vroeg bepaald is blijven er weinig mogelijk over om te optimaliseren tussen de variabelen ontwerp, programma en middelen. Vroege betrokken is essentieel omdat op deze manier het voor ontwikkelaars mogelijk wordt meerwaarde te creëren. De scope ligt dan vaak nog niet vast en is nog niet geheel ingekaderd. Daardoor neemt de kans af dat ontwikkelaars geconfronteerd worden met financiële tekorten. Als voorbeeld kunnen de beheerconstructies genoemd worden bij Monnikenhuizen en het Chassé Park. Al in een vroeg stadium hadden Johan Matser en Proper Stok hier ideeën over. Dankzij de vroege betrokkenheid konden hun ideeën ingebracht worden. Dit had een positief effect op het kwaliteitsniveau.” (Smeenk, 2007)

66

Ook Verblakt (2007) heeft de voorwaarden voor private investeringen door beleggers in de openbare ruimte onderzocht, zij het op minder grondige wijze. Verblakt heeft drie belangrijke voorwaarden gevonden:

Zeggenschap “Zeggenschap vraagt om een vroegtijdige betrokkenheid van de belegger in het proces. Wanneer de belegger instapt in de initiatieffase of in het begin van definitiefase is de invloed op het definiëren van een gedeeld kwaliteitsbegrip het grootst. De bereidheid tot investeren vereist hierdoor een andere dan over het algemeen gebruikelijke betrokkenheid van de belegger in het proces.” (Verblakt, 2007)

Kritische massa “Een bepaalde kritische massa aan eigendom in een gebied is noodzakelijk wil het voor de belegger interessant zijn te investeren in de ruimtelijke kwaliteit van een bepaald gebied. Ook is deze kritische massa nodig om een serieuze gesprekspartner te zijn voor de gemeente of andere partijen in het gebied. Waar de grens van die kritische massa ligt kan per geval verschillen.” (Verblakt, 2007)

(Extra) rendement “De meerwaarde van ruimtelijke kwaliteit in termen van extra rendement is moeilijk te kwantificeren. Op dit moment vinden investeringen door de belegger in de ruimtelijke kwaliteit plaats vanuit een gevoel of overtuiging dat het meerwaarde oplevert, zonder dat dat met cijfers kan worden onderbouwd. Dit wordt door de beleggers als een probleem ervaren.” (Verblakt, 2007)

Voorwaarden gebruikers Post (2007) heeft bereidheid om te betalen voor extra kwaliteit van de openbare ruimte van bewoners onderzocht. Post concludeert dat woningcorporaties en vastgoedbeleggers belang kunnen hebben bij het investeren in de inrichting en het beheer van de openbare ruimte. Zijn respondenten geven namelijk opeenvolgend aan de inrichting en het onderhoud belangrijk te vinden bij de keuze om ergens te gaan wonen of blijven wonen. Daarnaast blijkt uit de conjuncte analyse die Post heeft uitgevoerd dat respondenten best bereid zijn om te betalen voor de openbare ruimte wanneer dit een kwaliteitsimpuls met zich meebrengt. “Investerende partijen doen er verstandig aan om vooral het onderhoud van wijken te verbeteren. Respondenten geven aan hierover minder tevreden te zijn dan over de inrichting. Een aanzienlijk percentage geeft zelfs aan ontevreden te zijn met de huidige staat van onderhoud van hun woonwijk.” (Post, 2007) In zijn onderzoek maakt Post (2007) onderscheid in inrichting en beheer van de openbare ruimte. Echter, uit het onderzoek blijkt geen eenduidige voorkeur en mening per inrichtingselement of onderhoudscategorie voor de totale respondentengroep als geheel. 6.2.7

Juridische randvoordwaarden

Van de Belt (2010) beschrijft in zijn onderzoek de juridische randvoorwaarden bij privatisering, zie bijlage.


6.3

Afweging

Van Leent (2006) stelt dat de waardeontwikkeling van gebieden kan worden geabstraheerd tot een sinuskromme. “Op de zeer lange termijn is de waardeontwikkeling van het vastgoed te beschouwen als een aaneenschakeling van boven- en ondertrendmatige ontwikkelingen” (Van Leent, 2006)

Figuur 16: Waardeontwikkeling stedelijke ruimte (Van Leent, 2006)

Marktpartijen willen de stedelijke omgeving controleren om van deze waardeontwikkeling te profiteren. In de Angelsaksische praktijk spreekt men wel over Value Adding Budgetting voor het creëren van waarde. Waardecreatie is een motivatie voor marktpartijen om voor een duurzame eigendomspositie te kiezen. Echter, de waardecreatie kan ook door alleen privaat beheer worden gewaarborgd. Echter, vanuit kapitalistisch oogpunt is het aannemelijk dat wanneer een marktpartij eigenaar van deze ruimte is, daar beter voor zal zorgen. Chomsky (2007) van MIT gebruikt voor deze situatie de volgende vergelijking: “ If I buy a car and you rent a car, and somebody comes a year later and has a look at the two cars, which car is going to be in better shape? Well, mine, cause I own it so I’m going to take care of it. Not yours, cause you rent it and you just throw it away and take another one.” (Chomsky, 2007) Chomsky impliceert hier een ondernemende houding die voortkomt uit het fysieke eigendom. Een houding die leidt tot een competitievoordeel ten opzichte van andere openbare ruimten, en dus stedelijke gebieden.

68

6.3.1

Objecten

Op het colloquium Corporations and Cities stellen Worthington (2008) en Nadin (2008) dat marktpartijen de stedelijke omgeving steeds meer willen controleren: “Private Enterprises want to control the environment because a big portion of the value is being made there.” (Worthington, 2008) “… I can make money from the increase in land value. And also a long term commitment to instead of built and disappear. Prepared to share the increase in land value with the community.” (Nadin, 2008) De meest extreme manier om de stedelijke omgeving te controleren is door deze te privatiseren. Concreet heeft dit voor de stedelijke omgeving tot gevolg dat een marktpartij eigenaar wordt van alle objecten in (het deel van) de stedelijke omgeving. Kortom, een marktpartij wordt eigenaar van:

Vastgoed Infrastructuur Stedelijke ruimte

Deze situatie gaat uit van stedelijke herontwikkeling, als in ‘grey of brownfields’ (er is een bestaande situatie). Bij stedelijke (her)ontwikkeling is sprake van veel meer actoren en/of stakeholders. In dat geval is er sprake van privatisering van gemeentelijk vastgoed, infrastructuur en stedelijke ruimte. “De gemeente kan de gemeentelijke gebouwen verkopen, de openbare ruimte (inclusief de bovengrondse infrastructuur) en de gemeentelijke dienste. Echter: veel van de diensten, bedrijfsafval en parkeerbeheer bijvoorbeeld, zijn vaak al uitbesteed. Bovendien: semioverheidsgebouwen als scholen zijn geen eigendom van de gemeente en dus niet te koop.” (Duco Stadig in: Bijsterveld, 2007) “Subject van koop en verkoop is de ‘Stad Warmond’, één en ander zover in bezit van de Gemeente, waarbij in ieder geval is inbegrepen: 1. Alle gronden in bezit van de Gemeente’, 2. Alle openbare ruimtes en daarmee samenhangend de totale infrastructuur binnen de Gemeentegrenzen, zowel bovengronds als ondergronds inclusief alle kabels en leidingen, 3. Al het vastgoed welke in bezit is van de Gemeente, …” (TCN Property Projects, 2006) 6.3.2

Taken

Een privatisering van alle (gemeentelijke) objecten in een stuk stedelijke ruimte brengt een verschuiving van zeggenschap te weeg in de richting van de nieuwe eigenaar. Dit zal er toe leiden dat de eigenaar zeggenschap zal hebben in alle fasen van de stedelijke ruimte. Met andere woorden: de nieuwe, private eigenaar van de stedelijke ruimte zal verantwoordelijkheid dragen voor in principe alle taken in de gebieds(her)ontwikkeling en –beheer. Voor de uitvoering van de taken zal de marktpartij partnerschappen of samenwerking met andere private of juist publieke partijen afwegen. De nieuwe eigenaar van de stedelijke ruimte draagt verantwoordelijkheid, de regie en zeggenschap, voor alle taken ten aanzien van de stedelijke ruimte. De daadwerkelijke uitvoering van de taken kan in samenwerking met (andere) private of publieke partijen worden aangepakt.


Michel (2007), Verblakt (2007) en Smeenk (2007) beschrijven bovendien een verschuiving van de ontwikkeling van alleen gebouwen naar de ontwikkeling van een (ruimtelijk) totaalconcept waarin de kwaliteit van de omgeving, de uitstraling en de beleving bij de gebruiker centraal staan. Het vastgoed wordt in deze situatie ingepast. De ontwikkeling van een dergelijk totaalconcept loopt door alle fases van de ‘levenscyclus van de stedelijke ruimte’. De marktpartijen willen dit proces en de bijbehorende taken daarom zoveel mogelijk controleren. Stroink gaat nog verder en stelt dat er bij wijze van experiment moet worden geprobeerd om de meeste dingen – of zelfs alles – aan de markt over te laten. Private initiatieven leiden volgens hem tot ‘betere steden’ (Karssenberg, 2007) Initiatieffase Op dit moment zijn er weinig (ontwikkelende) beleggers die vanaf het begin participeren in het gebiedsontwikkeling proces (Verblakt, 2007). Onder andere Verblakt (2007), Smeenk (2007), Michel (2007) identificeren de wens van (ontwikkelende) beleggers om vroegtijdig te participeren in het proces van de gebiedsontwikkeling. Dit komt doordat juist in deze fase de mogelijkheid om meerwaarde te creëren in het ontwikkelingsproces het grootst is.

Figuur 17: Mogelijkheden in het gebieds(her)ontwikkelingsproces tot het creëren van meerwaarde (Smeenk, 2007)

De Engelse praktijk biedt hier lering. In Engeland is het, veel meer dan in Nederland, gebruik dat ontwikkelaars ongevraagd (unsollicited) voorstellen doen voor de ontwikkeling van een gebied (Hobma e.a., 2008). Het gaat zover dat ontwikkelaars niet alleen een plan initiëren, maar voor hun initiatief ook zelf draagvlak zoeken, zowel bij maatschappelijk organisaties als burgers. Hobma e.a. (2008) zien geen echte belemmeringen voor toepassing van de zogenaamde unsollicited proposals in Nederland. Slechts de culturele aard in Nederland belemmert het sterke initiatief door ontwikkelaars. Planningfase Wat voor de initiatieffase geldt, is voor het grootste gedeelte ook van toepassing op de planningfase. Marktpartijen willen graag betrokken zijn bij de conceptontwikkeling en daaraan gekoppelde haalbaarheidsonderzoeken die plaatsvinden in de planningfase. Diverse bronnen onderschrijven het nut van private partijen in de planningfase. Akro Consult (2007) ligt de meerwaarde van marktpartijen in deze fase op het vlak van denken in marketingconcepten en het vinden van een balans tussen kwaliteit en financiële haalbaarheid. Franzen en De Zeeuw (2009) omschrijven een omslag naar meer ‘marktgerichte programma’s’ en ook Canoy e.a. (2010) stellen dat gebiedsontwikkeling ‘herontdekking van de consument’ vergt. Inschakeling van marktpartijen in de planningfase lijkt noodzakelijk.

70

Realisatiefase De meerwaarde van marktpartijen in het (her)ontwikkelingsproces ligt vooral in het handhaven van de noodzakelijke snelheid en hun ervaring met gebiedsontwikkeling. Bovendien denken marktpartijen in marketingconcepten (Akro consult, 2007, 16). Bij overdracht van verantwoordelijkheid voor realisatietaken aan marktpartijen ontbreekt tussentijdse overdracht tussen verschillende (publieke en private) partijen, waardoor de (meer eenduidige) belangen door één partij worden behartigd. Als één partij verantwoordelijk is voor alle taken binnen de realisatiefase (aanbesteding, verwerving, bouwrijp maken, realisering) betekent dit niet dat hij dan ook zelf alles moet uitvoeren. Een samenwerking met partners kan dan nog steeds worden aangegaan, bijvoorbeeld tussen de woningcorporatie en een bouwonderneming. Op basis hiervan zijn een viertal mogelijke taakverdelingen te definiëren (naar: Lankhorst & Janssen, 2010):

De private partij (belegger/corporatie) realiseert en beheert zelf (eigen gebruik). De private partij realiseert zelf en gaat verhuren. Een tweede (private) partij realiseert, de private partij koopt het object terug.

Een vierde taakverdeling is er één die past bij de traditionele projectontwikkelaar:

De private partij realiseert zelf en gaat direct over tot verkoop (uitponden).

Gezien de wens om private partijen te betrekken in de beheerfase (= lange termijn belang) lijken niet alle bovenstaande varianten geschikt. De verantwoordelijkheid voor het beheer dient wel door één partij te worden getrokken. Echter vindt in de huidige situatie de derde variant (uitponden) veel plaats in Nederland. Beheerfase In de beheerfase is de intrede van private partijen niet helemaal nieuw. Vooral de uitvoerende taken worden hier soms door gemeenten uitbesteed aan private partijen. Deze taken zijn veelal veegwerk, vuilnis ophalen, onkruid verwijderen, etc. en worden gecontracteerd aan de hand van een kwaliteitscatalogus (Gemeente Zoetermeer, 2008 & 2010) Echter, de overdracht van uitvoering van taken betekend niet dat de verantwoordelijkheid (en daarmee zeggenschap over de kwaliteit) wordt overgedragen. Daarnaast stelt de VROM-raad (2009) dat zowel maatschappelijke organisaties en private ondernemers belang hebben bij een goede kwaliteit van de publieke ruimte. In de beheerfase kan regionaal omgevingsschap fungeren als gebiedsgericht ontwikkelen beheermaatschappij die zorg draagt voor de economische en ruimtelijke vitaliteit van de publieke ruimte. Dit neemt expliciet met zich mee dat niet alleen de uitvoering van beheertaken worden overgedragen aan private partijen maar ook de verantwoordelijkheid. Hiermee wordt beheer en belang dichter bij elkaar gelegd en veranderd de rol van de overheid. Bovendien stelt Needham (2007, 199-209) dat de beheertaken en de gelieerde belangen niet door sec de overheid kunnen worden uitgevoerd. De gemeente behartigt zowel belangen als eigenaar evenals de gebruiker. Deze gebruiker (lees: bewoner en eigenaar aangrenzend vastgoed), die de meeste baat heeft bij de kwaliteit van de publieke ruimte, heeft dus slechts zeggenschap via (het onder druk zetten van) de overheid. Needham pleit dan ook voor een groter zeggenschap voor de bewoners (casu quo vastgoedeigenaar) binnen het beheer van de publieke ruimte. Wanneer deze bewoner zich kan verenigen


tot één rechtspersoon, zo stelt hij, is deze 'club' in staat om collectief beslissingen te nemen over een object. Zeggenschap is gelieerd aan het eigendom. Als iemand eigenaar van iets is creëert dit bepaalde belangen bij de eigenaar. Zowel de eigendom als alle beheertaken in de beheerfase worden daarom overgedragen aan private partijen. 6.3.3

Actoren

De privatisering van de stedelijke ruimte als beschreven in de twee vorige paragrafen, vraagt om specifieke stakeholders. Ten eerste is er een marktpartij die bereid is tot privatisering van de stedelijke ruimte over te gaan. Daarnaast is er de rol die de gemeente bij een dergelijke privatisering inneemt. Tot slot is er de maatschappij die een bepaalde houding moeten aannemen. Privaat Één marktpartij die zich langdurig aan een gebied committeert. (Duivesteijn, 2008) Eigenschappen ofwel kenmerken van een dergelijke partij moeten zijn:

Een lange adem (Michel, 2007) – Een marktpartij beschikt over de capaciteit (onder andere financieel) om zich voor langere tijd aan een gebied te verbinden.

Lange termijn visie, benadering – Het perspectief van de private partij is gericht op resultaat op (lange) termijn.

Ondernemende houding op gebied van draagvlak, participatie en inspraak (Michel, 2007). De marktpartij heeft de regie in handen maar is vrij om samenwerking met andere marktpartijen aan te gaan. (Blikopnieuws.nl, 2008)

‘Superdeveloper’ (Holt, 2008) – De marktpartij moet kwalitatief gezien de kennis en ervaring in huis hebben om alle onderdelen van de stedelijke ruimte alsook het proces te kunnen organiseren. Holt (2008) spreekt daarom over een totaalontwikkelaar of ‘superdeveloper’.

Twee soorten marktpartijen lijken afgaande op deze eigenschappen bij uitstek:

Ontwikkelende/Institutionele belegger De te selecteren partij zal dus over de kwaliteit en capaciteit moeten beschikken om de ontwikkelingen in dit gebied - waarin naar verwachting een veelheid aan partijen zal participeren te managen.” (Blikophetnieuws.nl, 2008) “De belegger is doordat hij profiteert van een hoogwaardige ruimtelijke kwaliteit ook een potentiële kandidaat om hierin te investeren. Als de aanwezigheid van een bepaalde ruimtelijke kwaliteit doorwerkt in de waardering van een belegging biedt dat mogelijk, naast de publieke middelen, een nieuwe kostendrager voor de financiering van deze ruimtelijke kwaliteit leiden. Vroegtijdige betrokkenheid van de belegger in het proces van gebiedsontwikkeling bij het definiëren van de ruimtelijke kwaliteit kan van belang zijn om middelen vanuit de belegger te genereren voor het creëren en het toekomstig beheren van deze ruimtelijke kwaliteit (meedenken en meebeslissen leidt tot meebetalen). Als dat zo is dan vraagt dat een andere dan over het algemeen gebruikelijke

72

betrokkenheid van de belegger in het proces van gebiedsontwikkeling. Vaak krijgt de belegger namelijk pas een rol in het proces op het moment dat de visie en ambitie al bepaald zijn en een groot gedeelte van de ruimtelijke kwaliteiten al zijn gedefinieerd.” (Verblakt, 2007) “De essentie voor de ontwikkelaar is gelegen in zijn besef om de openbare ruimte dusdanig te betrekking bij het ontwerp en dusdanig te construeren dat ze meerwaarde oplevert aan het uiteindelijke (te verkopen) product. De toekomst van de openbare ruimte is mede afhankelijk van besef van de ontwikkelaar om de potentiële meerwaarde die openbare ruimte kan opleveren te vertalen in zijn totaal concept.” (Smeenk, 2007)

Woningcorporaties “Zij zijn als maatschappelijke beleggers bij uitstek partijen voor de lange termijn. De corporaties zijn altijd ‘in de buurt’. Zij kunnen als geen andere partij waardeontwikkeling initiëren en daarvan zelf op termijn weer profiteren. … Bij een groot deel van deze zelfsturende ‘private maatschappelijke instellingen’ lijkt de drive te ontbreken.” (Michel, 2007)

Publiek Een faciliterende gemeente (Stroink, 2006; Michel, 2007) De belangrijkste eigenschappen van een faciliterende gemeente bij privatisering is:

Participatie – Zowel proces- als projectmatig in de vorm van snelle procedures of eventuele gemeentelijke grondexploitatie (Blank, 2007; Smeenk, 2008; Stroink, 2007). De gemeente is bereid regie en zeggenschap over te dragen om zo de privatiseerder de mogelijkheid te bieden tot de inrichting van een totaalconcept. “De inrichting van het planproces moet volgens ontwikkelaars gericht zijn op het tegemoetkomen aan creativiteit waarin de nodige expertise is en de rollen en verantwoordelijkheden duidelijk zijn. De ontwikkelaars hechten veel waarde aan het genereren van creatieve ideeën.” (Smeenk, 2007)

(Mede)zeggenschap en coöperatie - Zaken als de definitie van een gezamenlijke ambitie en wederzijds vertrouwen zijn belangrijk.

Zekerheid – Bereidheid van marktpartijen om te investeren in ruimtelijke kwaliteit hangt volgens Blank (2007) en Smeenk (2008) af van bestuurlijke continuïteit en dus zekerheid “Het gaat dan om aanleg van infrastructuur, inzet om subsidie binnen te halen, continuïteit van bestuur, snelheid van planologische procedures en medezeggenschap over de ruimtelijke kwaliteit. … Het is een voorwaarde dat er een gemeenschappelijke ambitie wordt geformuleerd en dat de toekomstige kwaliteit en waardevermeerdering van het gebied boven de individuele belangen van de partijen staan.” (Blank, 2007)

Burgermaatschappij In principe is de (burger)maatschappij een constante. Echter, in dit onderzoek staat wel de ‘vragersmarkt’ centraal. Privatisering van de stedelijke ruimte maakt het mogelijk voor marktpartijen om een totaalconcept te realiseren dat is gericht om de vraag van de consument. Ten aanzien van de openbare ruimte betekent dit een hogere kwaliteit van de openbare ruimte. Uit de conjuncte analyse van


Post (2007) blijkt bijvoorbeeld dat respondenten best bereid zijn om te betalen voor de openbare ruimte wanneer dit een kwaliteitsimpuls met zich meebrengt. “Investerende partijen doen er verstandig aan om vooral het onderhoud van wijken te verbeteren. Respondenten geven aan hierover minder tevreden te zijn dan over de inrichting. Een aanzienlijk percentage geeft zelfs aan ontevreden te zijn met de huidige staat van onderhoud van hun woonwijk.” (Post, 2007)

74

6.4

Modelvorming

6.4.1

Stellingname

Voorafgaand aan de invulling van het conceptuele model wordt doormiddel van een drietal stelling het conceptuele model toegelicht. Hier blijkt welke motieven ten grondslag liggen aan dit model. Per stelling een korte toelichting. 1. Privatisering van de stedelijke ruimte Een locatie heeft potentie tot waardeontwikkeling doordat deze verloederd, verpauperd of juist nog blanco is. Een woningcorporatie, ontwikkelende- of institutionele belegger wil de waarde die ingesloten is in de stedelijke ruimte controleren. Het meest extreme middel hiertoe is een volledige privatisering. De openbare ruimte is een onderdeel van deze stedelijke ruimte. 2. Realisering van een marktgericht ‘totaalconcept’ Door private (her)ontwikkeling en beheer van de publieke ruimte wordt de mogelijkheid voor private partijen gecreëerd om een ‘totaalconcept’ te ontwikkelen. Het is een integrale (her)ontwikkeling. Integraal slaat in deze niet alleen op het proces, maar ook op de inhoud. De eisen en wensen van de gebruiker worden steeds hoger (en dynamischer) ten opzichte van relatief statische gebouwen in de stedelijke ruimte. Daarmee verschuift het ontwikkelen van sec gebouwen naar het ontwikkelen van totaalconcepten waarin de uitstraling, de kwaliteit van de omgeving en de beleving centraal staat (Verblakt, 2007). Blank (2007) stelt een voorbeeld voor waarbij de publieke ruimte onderdeel is van de totaalontwikkeling, daarmee wordt de ruimte de drager van de ontwikkeling. 3. Meerwaarde door middel van de openbare ruimte Één van de middelen om (meer)waarde te creëren is investeren in de openbare ruimte. Gebruikers zijn geïnteresseerd in een hogere kwaliteit van de openbare ruimte. Dit komt door de invloed van de openbare ruimte op het vastgoed en de daarmee samenhangeden gronden marktwaarden. Een hogere kwaliteit van de openbare ruimte kan enerzijds worden gerealiseerd door een hogere inrichtingskwaliteit, anderzijds door een hoger onderhoudsniveau. 6.4.2

Conceptueel model

Het conceptuele model is een eerste aanzet tot een (nieuwe) vorm van (her)ontwikkeling en beheer van de stedelijke ruimte, op basis van een privatisering. De vorm wordt uitgewerkt in een eindmodel waarvan het conceptuele model een uitgangspositie is. In het model worden de eigendomsverhouding en de taakverdeling uitgewerkt. Hiervoor is invulling van de variabelen ‘actoren’, ‘taken’ en ‘objecten’ nodig.


Eigendomsverhouding en taakverdeling

Actor Eigendom

Conceptueel model Publiek Privaat

Vastgoed

X

Infrastructuur Ondergronds Bovengronds

X X

Stedelijke ruimte Privaat Semiprivaat Semipubliek Publiek

X X X X

Verantwoordelijkheid Initiatieffase Ambitiebepaling Positionering Planningfase Planning Afstemming Ontwerp

X X

X X

Realisatiefase Verwerving Bouwrijp maken Aanbesteding Realisatie Beheerfase Organisatie Regelgeving Handhaving orde Onderhoud Additief onderhoud Marketing Sponsoring

X X X

X X X X

X

X X X X X X X

Tabel 4: Eigendomsverhouding en taakverdeling (X = Verantwoordelijke actor of eigenaar)

76


78

PRAKTISCH KADER VERKENNING EN TOEPASSING 7

Case 1: Santana Row, San Jose, Californië, Verenigde Staten

8

Case 2: De Zomertuinen, Spijkenisse, Nederland

9

Case 3: Chassé Park, Breda, Nederland

10

Heroverweging model

11

Case 4: Almere DUIN, Almere, Nederland

12

Naar een model voor privatisering van de stedelijke ruimte


SANTANA ROW 80

7

Case 1: Santana Row

“A completely planned real-estate venture that opened in 2002, Santana Row reflects the kind of urban planning that's starting to appear in fast-growing communities throughout California. It's a mixed-use space that brings together shopping, dining and entertainment along with townhouses, lofts and flats. There's a large boutique hotel and a multiplex cinema. At its heart is a pedestrian-friendly thoroughfare that calls to mind 'Main St' ideals of traditional American small-town life, but the style of the architecture and overall effect is Mediterranean. The restaurants spill out onto sidewalk terraces, and public spaces have been designed to invite loitering and promenading. The idea is a popular one, and on warm evenings, the area is swarming with an energetic crowd. There are some excellent restaurants here, so it might behoove the traveler to join the fun. Santana Row is interesting even if the thought of ersatz European spaces doesn't smell quite right. Proponents of this type of development call Santana Row a 'model for smart growth.' Detractors complain that the project simply draws shoppers away from San Jose's real downtown. Of course, over the centuries, some of the most vital urban areas were similarly calculated, so perhaps in time Santana Row will attain its own authenticity. Intriguingly, in August 2002, just weeks before Santana Row's opening, a fire burned down the largest building on the block. The 11-alarm fire was the largest in San Jose's history.” (Lonely Planet, 2010)

Afbeelding 2: Hoofdstraat Santana Row


7.1

Introductie

7.1.1

Aanleiding

De ontwikkeling van Santana Row is een zogenaamde ‘greyfield’-ontwikkeling. Het project verving een kleinschalig suburbaan winkelcentrum uit de jaren zestig. Ten tijde van het initiatief voor het Santana Row project waren de gebouwen in een middelmatige conditie en was het algemene concept van retail (detailhandel) snel aan het veranderen, vooral vanuit het perspectief van de klant. Een shoppingmall aan de andere kant van de straat, Valley Fair, was bovendien onderhevig aan grote hermodellering en modernisatie. Kortom, er was sprake van grote concurrentie. (Ekern, 2009; ULI, 2005) 7.1.2

Overweging

Het plan van het Federal Investment Realty Trust hield een volledige afbraak van het originele winkelcentrum in, waarna het nieuwe project van grond af aan zou kunnen worden opgebouwd. Op deze manier kon een grootschalig programma worden bereikt met optimale verbindingen met infrastructuur en omliggende buurten (ULI, 2005). Doordat het FRIT 100% van de risico’s heeft gedragen hebben zij het gebied aan de hand van een totaalconcept vrijwel geheel naar eigen wens ingericht (Blank, 2007). 7.1.3

Programma

Santana Row is qua omvang en reikwijdte één van de grootste mixed-use projecten, ontwikkeld door één enkele ontwikkelaar, in de Verenigde Staten. In Santana Row worden residentiële, retail, entertainment en horecafuncties in gecombineerd rond een hoofdstraat in San Jose. (ULI, 2005) Programmatisch ziet Santana Row er als volgt uit (Federal Realty Investment Trust, 2010; Federal Realty Investment Trust, 2009a; Federal Realty Investment Trust, 2009b; ULI, 2005; Simonson, 2006; Leung, 2007): Functies

Vastgoed stuks m2

Eigendom

Residentieel

514

-

Huur Koop

219 295

-

Federal Realty Investment Trust Woningeigenaars

Office

4

4.029

Federal Realty Investment Trust

Retail

92

60.496


Winkel Horeca

64 28

32.477 28.018

Federal Realty Investment Trust Federal Realty Investment Trust

Leisure

11

7.225


Zorg

0

0

-

4

248


3.413

-

Federal Realty Investment Trust / Woningeigenaars

Anders Opslag

Parkeren

Tabel 5: Functioneel programma Santana Row

82

7.2


7.2.1

Waardecreatie

Ten tijde van het initiatief met betrekking tot Santana Row, was het bestaande winkelcentrum al “twee decennia lang functioneel verouderd”. Tijdens de besluitvorming rondom het project schreef de gemeente het volgende: “This 30+ year old center had been previously owned by Metropolitan Life Insurance Company. The center has been functionally obsolete for two decades yet it is located at a prime commercial intersection in the City of San Jose.” Het is echter de vraag of er ook daadwerkelijk sprake was van (significante) leegstand. Waarschijnlijk was het door de goede locatie nog steeds een interessante plek voor ondernemers. De bezettingsgraad was namelijk rond de 80%. Al in de eerste plannen uit 1966 ziet de stad de locatie als een primaire regionale commerciële locatie. Deze status werd door de jaren heen meerdere malen bevestigd in plannen als Horizon 2000 en San Jose 2020. Toch was de site ten tijde van overname door het FRIT functioneel gezien ernstig verouderd. “The project site was designated Regional Commercial on the City’s earliest General Plans (circa 1966), recognizing the site’s key location for more intensive commercial development. Moreover, subsequent General Plan updates – Horizon 2000 and San Jose 2020 – have confirmed the site’s status as a prime, yet underutilized, regional commercial location.” De site is gelegen aan een primaire commerciële locatie in de stad San Jose, namelijk de kruising van twee grote ontsluitingswegen genaamd Stevens Creek Blvd en S Winchester Blvd. Via deze twee boulevards zijn de ‘interstates’ I-280 en de I-880 (freeways) direct (en snel) te bereiken. De twee boulevards horen behoorden ook tot de door de gemeente tot “intensification corridors” benoemde straten. In deze “corridors” werden door de gemeente doelen nagestreefd als sterke economische groei, meer (betaalbare) huisvesting, een vergrote verkeerscapaciteit, efficiënte levering van stedelijke diensten en tot slot een solide fiscale basis voor de stad. “This site is bounded on the north and west by heavily traveled, six-lane thoroughfares, Stevens Creek and Winchester Boulevards, respectively, and is located in an area of intensive urban development.” Naast deze gunstige ambities van de gemeente was er bovendien al een intensieve (commerciële) ontwikkeling in het gebied. Zo ligt The Valley Fair shopping mall nog steeds direct aan de overzijde van Stevens Creek Boulevard. Daarnaast waren er al allerlei andere commerciële functies alsook residentiële functies in het gebied. “The Valley Fair shopping mall is located directly to the north, across Winchester Boulevard; single-family residences and suburban-style offices lie to the east; and two multi-story office buildings are located immediately to the south.” Het project is voorafgegaan door een volledige sloop van alle opstallen in het gebied. Het winkelcentrum, de tennisbanen en een autodealer uit de jaren ’60 zijn tegen de grond gegaan en hebben plaatsgemaakt voor een zogenaamde ‘high-end’ ontwikkeling. Alle bebouwing behorend tot Santana Row is dus nieuw.


“By the time the Santana Row project came along the buildings were probably of average condition, but the whole concept of retail was changing rapidly and the layout of the space did not work well at all, especially from a customer perspective.” Santana Row heeft nu een bijna volledige bezetting van al het aanwezige vastgoed. De gemiddelde bezettingsgraad van de residentiële units over 2008 was 97% (2009 Leasing Brochure). Van het commerciële vastgoed is 1,41% van het totaal aan verhuurbare commercieel oppervlak vacant. Gezien het uitzonderlijke lage percentage leegstand is het aan te nemen dat leegstand in het gebied is verbeterd. Alles bij elkaar genomen is de locatie altijd een (commercieel) zeer sterke geweest. Het kan echter aangenomen worden dat de locatie sinds de komst van Santana Row nóg sterker is geworden. Dit komt enerzijds door het grote publiek dat wordt getrokken (30.000 bezoekers per dag; bijna 11 miljoen per jaar). “The proposed combination of commercial, residential, hotel and auto dealer uses will create an appropriate urban environment. Moreover, this redevelopment is the key piece in implementing the Intensification Corridor designation.” De locatie wordt gekenmerkt door een hoog voorzieningenniveau. Het gebied kenmerkt zich door de vele functies en dat is eigenlijk altijd zo geweest. Het enige verschil is dat het lokale voorzieningenniveau in Santana Row ook veel hoger is geworden dan voor de herontwikkeling. In de projectdefinitie is goed te zien dat in Santana Row ontzettend veel functies voorkomen. Bovendien zijn de voorzieningen die niet in Santana Row zelf zijn wel in de buurt aanwezig. Tot slot is het voorzieningenniveau voor de bewoners van het gebied zelf nog hoger doordat er allerlei voorzieningen en diensten op hen zijn gericht zoals conciërgediensten, zwembaden en beveiligde parkeergelegenheden.

Figuur 18: (Private) grondexploitatiemodel Santana Row (naar Nederlandse begrippen)

84

7.2.2

Value capturing


Totaalontwikkeling

De grond-/vastgoedprijzen liggen (ver) boven de marktprijs (ULI, 2005; Blank, 2007; Simonson, 2009). Dit is enerzijds het gevolg de integrale ontwikkeling van een totaalconcept, waarin vastgoed, openbare ruimte en infrastructuur (bereikbaarheid) elkaar versterken. Anderzijds is er meerwaarde gecreëerd door extra te investeren in de – openbare – stedelijke ruimte, bijvoorbeeld door het gebruik van volwassen bomen en duurzame materialen. De openbare ruimte was hierdoor (grotendeels) ‘gereed’ bij oplevering van de woningen en commerciële units. De locatie wordt gekenmerkt door een hoog voorzieningenniveau. Bovendien zijn de voorzieningen die niet in Santana Row zelf zijn wel in de buurt aanwezig. Tot slot is het voorzieningenniveau voor de bewoners van het gebied zelf nog hoger doordat er allerlei voorzieningen en diensten op hen zijn gericht zoals conciërgediensten, zwembaden en beveiligde parkeergelegenheden.

Gebiedsexploitatie

Het Federal Realty is – op enkele appartementen na – eigenaar van alle objecten in Santana Row. Dit heeft als gevolg dat, als gevolg van een integrale totaalontwikkeling, niet alleen de vastgoedprijzen hoger liggen. Het FRIT vraagt ook residentiële en commerciële huurprijzen die (ver) boven de marktprijzen liggen (ULI, 2005; Blank, 2007; Simonson, 2009). Indirecte value capturing Er is geen sprake van indirecte value capturing. Door gebruik te maken van een totaalontwikkeling is de hogere waarde direct verwerkt in de vastgoedprijzen en huurprijzen waardoor geen gebruik wordt gemaakt van indirecte value capturing. Directe value capturing Federal Realty past directe value capturing toe. Door het gebiedsconcept is het mogelijk om het gebied te exploiteren (zie ook interne value capturing), vooral door middel van marketing en sponsoring. Een greep uit de mogelijkheden (zie ook bijlage, taken):

Branding

Het Federal Realty Investment Trust houdt zich nadrukkelijk bezig met branding van Santana Row als een zeer luxe en uniek gebied om in te wonen, werken en vermaken. Volgens het Urban Land Institute (2005) wordt Santana Row gemarketed als een “enkelvoudige entiteit met myriade attracties”. De ‘visie’ achter Santana Row wordt door Federal Realty zelf als volgt beschreven: “Imagine a true urban village, a town‐within‐a‐town where you recognize your neighbors, know your storekeepers, step under an arcade onto a via for a late night dinner, as the trickle of fountains surround you. You might think you're living in a village in southern France, Italy or Spain, when you're actually residing at San Jose's Santana Row, a one‐of‐a‐kind neighborhood that blends a distinctive mix of living, shopping and dining experiences.” (Federal Realty Investment Trust, 2010)


Marketing

Dit gebiedsconcept wordt allereerst ondersteund door het aanwezige programma, bestaande uit allerlei luxe voorzieningen en functies. Voor de bewoners van het gebied zijn er bovendien allerlei diensten beschikbaar. Evenementen (zie sponsorships) In Santana Row worden allerhande evenementen georganiseerd om zo een stroom bezoekers richting het gebied te lokken alsook ter ondersteuning van de commerciële functies in het gebied. De belangrijkste evenementen zijn: ‐ ‐ ‐ ‐ ‐

Farmer’s Market (wekelijks) Home & Garden Show (2 dagen in juni; 40.000 bezoekers) Fashion in the Park (3 dagen in september; 100.000 bezoekers) Pear Festival/Food & Wine (1 dag in oktober; 35.000 bezoekers) Light up the Row (1 dag in November; 50.000 bezoekers)

Daarnaast biedt Santana Row kansen voor concerten en andere evenementen. Naast deze evenementen zijn er ook specifieke diensten voor bezoekers, zoals: ‐ ‐ ‐

Gift cards Personal shoppers Et cetera.

Sponsoring

Federal Realty biedt een uitgebreid pakket aan sponsormogelijkheden (‘partnerships’) aan. Een greep uit deze mogelijkheden: ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ -

Event sponsorship Signage/advertising Product sampling display and promotions Collateral distribution Online marketing Advertising sponsorship Customized Sponsorship packages

Algemene middelen Federal Realty Investment Trust heeft in dit project het financiële risico voor 100% gedragen. De gemeente heeft op geen enkele manier financieel bijgedragen aan het project; ook in de beheerfase niet. Federal Realty heeft zelfs bijgedragen aan bovenwijkse (infrastructurele) – publieke – voorzieningen.

86


DE ZOMERTUINEN

88

8

Case 2: De Zomertuinen

Afbeelding 3: De Zomertuinen; impressie woontorens Het project ‘Zomertuinen’ is gelegen in de wijk Maaswijk in Spijkenisse. Maaswijk is vervolgens op te splitsen in 5 buurten: Maaswijk-Zuidwest; -Noordwest; -Noordoost; Zuidoost en Maaswijktuinen. Het dateert uit de jaren zestig, maar is voor een belangrijk deel vernieuwd: zowel renovatieprojecten als nieuwbouwprojecten zijn gerealiseerd. In de wijk zijn diverse voorzieningen aanwezig. De Zomertuinen bestaat uit twee opgeleverde appartementencomplexen ('Bougainville' & 'Magnolia'; resp. 50 & 35 koopappartementen) en het Geriatrisch centrum 'de Es’. Een derde woontoren ('Oleander') is een toekomstige ontwikkeling. In de drie gebouwen komen in totaal 120 appartementen, inclusief een aantal penthouses. Boven het zorgcentrum zijn 30 zogenaamde ‘te woon’ appartementen gerealiseerd (inmiddels allemaal verhuurd). De aanwezige voorzieningen in Zomertuinen betreffen diverse zorggerelateerde (commerciële) voorzieningen, een huisarts en een leerruimte ten behoeve van het Zadkine college. De nieuwbouw is gelegen rondom een centraal gelegen plein, welke toegang verschaft tot de gebouwen. In het 'wijkservicecentrum' is alles binnen handbereik: een ontmoetingsruimte, een grandcafé/restaurant met terras, een groepspraktijk van huisartsen, een fitnessruimte met fysiotherapeut, een apotheek, een consultatiebureau en een verloskundigenpraktijk. Na oplevering van de nieuwbouw wordt het groen rondom het complex door de gemeente opnieuw ingericht tot een groen, parkachtige, waterrijke omgeving.


8.1

Introductie

8.1.1

Aanleiding

De ontwikkeling van het huidige Zomertuinen vindt zijn oorsprong in de jaren 80. Rond 1989 stelde stichting ‘De Waarden’ (zorgstichting) voor aan de gemeente Spijkenisse om een verpleeghuis op het eiland Voorne-Putten te realiseren. Het betrof hier een geriatrische inrichting. De gemeente was het eens met de ideeën, over een passende locatie was tot dusver niet gediscussieerd. Deze moest worden gevonden voor de desbetreffende functie. De gemeente heeft in dit proces een faciliterende rol gespeeld (initiatieffase). De uitkomst van de zoektocht leidde tot de Maaswijkweg, de huidige locatie waar tot kort voor de ontwikkeling een volkstuinencomplex was gevestigd. Tijdens het ontwikkeltraject is de stichting ‘De Waarden’ gefuseerd is in de ‘Argos Zorggroep’. Deze zorggroep huurt veel van zijn gebouwen bij Woonbron. Uiteindelijk kwam Woonbron in beeld als partner van Argos om de ontwikkeling, realisatie en beheer voor haar rekening te nemen. Rond 2002-2003 zijn de plannen voor het realiseren van een woon-zorgcomplex met een aantal appartementen ontstaan. In samenwerking met de ontwikkelaar 'Kristal' is het gehele ontwerp voor het gebied gemaakt en uiteindelijk gerealiseerd. Planoform planontwikkeling heeft daarbij de koopappartementen voor haar rekening genomen. In 2007 is de bouw gestart en inmiddels zijn de eerste 2 woontorens en het woonzorgcomplex in gebruik. 8.1.3

Overweging

Zoals aangegeven is de Zomertuinen gelegen aan de Maaswijkweg te Spijkenisse. In de vroegere jaren is hier een volkstuinencomplex gevestigd. Het gebied is qua aanvangsstaat te typeren als een 'greenfield'. De gemeente had op deze locatie geen eigen ontwikkeling gepland. Toen de ideeën van zorgstichting Argos verder werden uitgewerkt op deze locatie diende het volkstuinencomplex te verhuizen naar een andere locatie. Uiteindelijk zijn de volkstuinen in september 2003 verhuisd naar een nieuw complex aan de rand van Spijkenisse. Toen pas is een vereniging opgericht. Het gebied was echter slecht toegankelijk, de toegangskruising naar de volkstuinen/ Rivierlaan was door de gemeente als 'onveilig' bestempeld. Gezien de situatie ten tijde van de ontwikkeling is door de gemeente gekozen om een rotonde aan te leggen, ter verbetering van de verkeersveiligheid. De rotonde is in 2006 opgeleverd. De gemeente heeft gezorgd voor een bouwrijp terrein, waarmee in het vierde kwartaal van 2005 is gestart. De bouw van het gebied is gestart in het eerste kwartaal van 2006.

90

8.1.3

Programma

Het project kenmerkt zich door de combinatie van wonen en (commerciële) zorggerelateerde voorzieningen, een gemixt gebied. Hiermee wordt het gebied dan ook gepromoot. Deze vorm van wonen en zorg is dan ook terug te vinden in het programma, zoals deze (uiteindelijk) gerealiseerd moet gaan worden. In principe is het leeuwendeel gerealiseerd, één woontoren van 35 appartementen is een toekomstige ontwikkeling. Functies

Vastgoed stuks m2

Residentieel

150

n.v.t.

Huur Koop

30 120

n.v.t. n.v.t.

Office

3

268,5

Vergaderruimten etc. Opleidingsruimte

2 1

90,4 178.1

Retail

1

78,9

Restaurant / brasserie

1

78,9

Zorg

8

1.902,7

Commerciële huur Dienstverlenend

1 7

497,2 1.405,5

?

?

128 ?

? ?

Parkeren parkeren in kelder parkeren buiten

Eigendom

Woningcorporatie 'Woonbron' Particulier

Woningcorporatie 'Woonbron' Woningcorporatie 'Woonbron'

Woningcorporatie 'Woonbron'

Woningcorporatie 'Woonbron' Woningcorporatie 'Woonbron'

Woningeigenaars & Woningcorporatie 'Woonbron' Woningeigenaars

Tabel 6: Functioneel programma De Zomertuinen

Afbeelding 4: Impressie openbare ruimte De Zomertuinen


8.2


8.2.1

Waardecreatie

Zoals aangegeven is de Zomertuinen een zogenaamde 'greenfield' ontwikkeling, een uitleglocatie. Weliswaar is het een binnenstedelijke uitleglocatie, er was geen (duurzaam met de grond verenigde) bebouwing aanwezig ten tijde van de ontwikkeling. Zoals aangegeven is de Zomertuinen gelegen aan de Maaswijkweg te Spijkenisse. In de vroegere jaren is hier een volkstuinencomplex gevestigd. Het gebied is qua aanvangsstaat te typeren als een 'greenfield'. De gemeente had op deze locatie geen eigen ontwikkeling gepland. Toen de ideeën van zorgstichting Argos verder werden uitgewerkt op deze locatie diende het volkstuinencomplex te verhuizen naar een andere locatie. Uiteindelijk zijn de volkstuinen in september 2003 verhuisd naar een nieuw complex aan de rand van Spijkenisse. Toen Het gebied was echter slecht toegankelijk, de toegangskruising naar de volkstuinen/Rivierlaan was door de gemeente als 'onveilig' bestempeld. Gezien de situatie ten tijde van de ontwikkeling is door de gemeente gekozen om een rotonde aan te leggen, ter verbetering van de verkeersveiligheid. De gemeente heeft gezorgd voor een bouwrijp terrein, waarmee in het vierde kwartaal van 2005 is gestart. In de publieke ruimte is door zowel woningcorporatie Woonbron als de gemeente geïnvesteerd in de kwaliteit. Het verschil is de eigendom van het terrein versus de aangrenzende gronden van de gemeente. Het kwaliteitsniveau van het binnenterrein wordt door Woonbron bepaald, het omliggende water en groen door de gemeente. Daarbij heeft Woonbron gekozen voor een duurzaam karakter, wat terug te vinden is in de gebruikte materialen etc. In de volgende luxe inrichtingselementen is geïnvesteerd: sierbestrating, luxe straatmeubilair, in de omliggende & interne ‘open ruimte’ (plein met terras, open water rondom het project, etc.) en in de bijzondere zorgvoorzieningen. Met het toevoegen en onderhouden van deze luxe inrichtingselementen kan worden gesteld dat de publieke ruimte is verbeterd. Daarnaast vormen de verschillende aanwezige gebouwen qua uitstraling een eenheid, ondanks dat er verschillende functies in gehuisvest zijn.

Figuur 19: (Private) grondexploitatie model De Zomertuinen

92

8.2.2

Value capturing

Interne value capturing Er is geen sprake van een totaalontwikkeling: hiervoor zijn de eigendomsverhouding en taakverdeling te versnipperd. De gronden vastgoedprijzen zijn daarom marktconform. Daarnaast is er ook geen sprake van gebiedsexploitatie; ook de huurprijzen zijn marktconform. Indirecte value capturing Er is sprake van indirecte value capturing. Echter, er zijn veel freeriders. Op dit moment worden de kosten van het onderhoud en beheer van de openbare ruimte volledig doorverrekend aan de commerciële huurders in het woon-zorgcomplex. Dit betekent dat alle bewoners van de koopwoningen in de flats in wezen freeriders zijn. Directe value capturing Er is geen sprake van directe value capturing. Algemene middelen Er is geen sprake van een doorlopende – directe – publieke ondersteuning vanuit bijvoorbeeld de gemeente Spijkenisse of andere overheid. Over het algemeen heeft de gemeente Spijkenisse een faciliterende rol gespeeld in de ontwikkeling.

Afkoop beheer Ten tijde van de ontwikkeling is het bouwrijp maken door de gemeente uitgevoerd. Daarna is de grond overgedragen aan Woonbron. Hierbij heeft de gemeente het beheer afgekocht, doormiddel van een eenmalige vergoeding van €100.000,- aan Woonbron. Dit is voor een onbepaalde periode afgekocht. Daarnaast legt de gemeente het aangrenzende groen en water aan en zal het toekomstige beheer voor haar tekening nemen.


CHASSÉ PARK 94

9

Case 3: Chassé Park

Afbeelding 5: Chassé Theater en voormalige kazerne op Chassé Terrein

Het Chassé Park bevindt zich op het voormalige kazerneterrein (Chassé kazerne) in Breda. De oplevering van de kazerne was op 1 juli 1899 en is een ontwerp van W. Cool. Het was oorspronkelijk bestemd voor twee bataljons (2000 man). Door (vele) verbouwingen is er weinig van het oorspronkelijke interieur overgebleven. In 1994 is het bibliotheekinterieur en het verenigingslokaal voor de officieren gesloopt. Het exercitieterrein diende ook als paardenrenbaan voor de Harddraverij- en Renvereniging. Tijdens de Tweede Wereldoorlog waren er in de kazerne opleidingseenheden van de Kriegsmarine. In 1948 werd het de Artillerieschool, later het Artillerie Opleidingscentrum. In 1993 verhuisde het Artillerie Opleidingscentrum naar Oldebroek. Van 1994-1995 werd de kazerne bewoond door asielzoekers. In juni 1998 begon de bouw van de wijk Chassé Park, op 18 december 1998 werden het Stadsarchief en het Bredaas Museum in de Chassékazerne ondergebracht. Het Chassé Park is gelegen in de binnenstad van Breda en ligt achter de voormalige Chassé kazerne. De gemeente schreef in 1994 een ontwerpcompetitie uit voor professionele ontwerpers om te komen tot een door bewoners gedragen ontwerp voor het terrein. Van de vijf ontwerpen bleken er twee ontwerpen favoriet te zijn. De gemeenteraad keurde deze echter allebei af. Om de voortgaande verloedering van de binnenstad tegen te gaan en zijn bewoners, instellingen, ontwikkelaar en gemeente gezamenlijk gaan werken aan de inrichting en beheer van het toekomstige Chassé Park. (VROM, 2007, infoblad nr. 4)


9.1

Introductie

9.1.1

Aanleiding

Het terrein diende, na het verdwijnen van de kazerne naar Oldenbroek, herontwikkeld te worden. De gemeente schreef in 1994 een ontwerpcompetitie uit voor professionele ontwerpers om te komen tot een door bewoners gedragen ontwerp voor het terrein. Van de vijf ontwerpen bleken er twee ontwerpen favoriet te zijn. De gemeenteraad keurde deze echter allebei af. Toch moest de voortgaande verloedering van de binnenstad tegengegaan worden. Na veel wikken en wegen is besloten om een compromis te sluiten tussen beide ontwerpen en gezamenlijk een nieuw ontwerp te maken. Hiervoor is de campusvisie van Rem Koolhaas leidend geworden. Door een groen (woon)gebied met aan de randen commerciële en culturele ruimten de ontwerpen, zou het groene karakter voor een belangrijk gedeelte behouden blijven. Het uitgangspunt van het campusplan is altijd geweest, een fraai stadspark met prachtige bestaande bomengroepen aangevuld met nieuwe aan te planten bomen waartussen verschillende woongebouwen zijn opgenomen. Dit beeld is weer te geven als de kwaliteit van het park Valkenberg en het historische stadshart van Breda. (Beheergids Chassé Park, 2005) Dit ontwerp bracht tevens een beheervraagstuk met zich mee. In 1998 is door de gemeenteraad de gebiedspion voor het Chassé Park vastgesteld. In deze gebiedspion wordt geconstateerd dat de kwalitatief hoogwaardige inrichting van de openbare ruimte en het beoogde dynamische karakter van het campusmodel een toegesneden beheer vereisen, om het gekozen kwaliteitsniveau ook voor de toekomst te waarborgen. (Beheerplan voorstel Chassé Park, 2004) Een nieuwe manier van beheren moest hier zijn intrede doen. 9.1.2

Overweging

De gemeente had al in een vroeg stadium geconstateerd dat er diverse mogelijke toepassingen zijn om het beheer – deels – uit te kunnen besteden. Uitgangspunt was dat het eigendom bij de gemeente zou blijven, kortom: alternatief beheer zou de oplossing moeten bieden. Vanuit dit oogpunt is adviesbureau SOAB ingeschakeld, welke een aantal vormen heeft geïnventariseerd. Onder andere 'de beheerconstructie van de Kop van Zuid' en 'het GWL-terrein in stadsdeel Westerpark' zijn onder de loep genomen. Met name de kosten van beheer waren het overwegen waard. Bij de GWLterrein is het zogenaamde parkmanagement toegepast: de grond blijft in eigendom van de gemeente Amsterdam (erfpacht) beheer wordt gezamenlijk uitgevoerd en gefinancierd. De diversiteit aan mogelijke functies en het stedelijke gebruik vergen een integrale opzet van het beheer, waarbij vanwege het grote aantal betrokken partijen een nauwe samenwerking in de uitvoering van het beheer noodzakelijk is. Er is daarbij gekozen voor een beheerconstructie. Waarbij de op het terrein gevestigde partijen gezamenlijk en in samenwerking met de gemeente vastleggen, zorg dragen en verantwoordelijk zijn voor een eventueel additionele beheerniveau." (Beheerplan Chassé Park – voorstel - , 2004) 9.1.3

Afweging

"Er is gekozen voor een beheerconstructie, waarbij de op het terrein gevestigde partijen gezamenlijk en in samenwerking met de gemeente vastleggen, zorgdragen en verantwoordelijk zijn voor een eventueel additionele beheerniveau." (Beheerplan Chassé Park -voorstel-; 2004) Het zogenaamde ‘parkmanagement’ deed in Breda zijn intrede: de (extra) beheerkosten worden verdeeld onder bewoners én ondernemers. Feitelijk betalen zij mee aan de hogere (ruimtelijke) kwaliteit van de leefomgeving

96

(publieke ruimte), maar ontstaat geen ongelijke verdeling tussen verschillende wijken binnen Breda. De verdeling is helder: het basisbeheer wordt gefinancierd en uitgevoerd door de gemeente (zoals in de gehele stad) en het additionele beheer door de bewoners en ondernemers (welke zijn verenigd in een beheerstichting). 9.1.4

Programma

Het project kenmerkt zich door de combinatie van wonen en enkele commerciële voorzieningen, en is daarmee een gemixt gebied. Door de hoge dichtheid in combinatie met hoogbouw is een mix ontstaan waarbij gezamenlijke publieke ruimte is ontstaan. Het woningaanbod is veelzijdig. Onderstaand een overzicht van de aanwezige functies in het gebied. Vastgoed

Functies

stuks

m2

Residentieel

700

n.v.t.

Huur Koop

150 550

n.v.t. n.v.t.

Office

1

30.929

Stadskantoren

1

30.929

Retail

2

2.745

Detailhandel Hotel Keyser

1 1

2.000 745

Leisure

5

29.100

Chasse Theater NV Bredaas museum Poppodium Mezz Holland Casino

1 1 1 1

13.500 n.b. 1.600 14.000

1150

n.v.t.

910 240

n.v.t. n.v.t.

Parkeren parkeren in kelder Parkeren individueel

Eigendom

Vesteda Particulieren

Gemeente Breda

Jetz beheer BV

Chassé Theater NV Gemeente Breda Poppodium Mezz BV Nationale stichting tot exploitatie van casinospelen in NL (eigenaar & gebruiker)

Gemeente Breda Woningeigenaars

Tabel 7: Functioneel programma Chassé Park

Afbeelding 6: Impressie Chassé Park


9.2


9.2.1

Waardecreatie

De gemeente Breda schreef in 1994 een ontwerpcompetitie uit voor professionele ontwerpers om te komen tot een door bewoners gedragen ontwerp voor het terrein. Ten tijde van de ontwerpprijsvraag bevonden zich op het Chassé terrein enkele oude gebouwen, zoals deze door het ‘Artillerie opleidingscentrum’ werden gebruikt. Van de vijf ontwerpen bleken er twee ontwerpen favoriet te zijn. De gemeenteraad keurde deze echter allebei af. Toch moest de voortgaande verloedering van de binnenstad tegengegaan worden. Na veel wikken en wegen is besloten om een compromis te sluiten tussen beide ontwerpen en gezamenlijk een nieuw ontwerp te maken. Hiervoor is de campusvisie van Rem Koolhaas leidend geworden. Door een groen (woon)gebied met aan de randen commerciële en culturele ruimten de ontwerpen, zou het groene karakter voor een belangrijk gedeelte behouden blijven. Het uitgangspunt van het campusplan is altijd geweest, een fraai stadspark met prachtige bestaande bomengroepen aangevuld met nieuwe aan te planten bomen waartussen verschillende woongebouwen zijn opgenomen. Dit ontwerp bracht tevens een beheervraagstuk met zich mee. In 1998 is door de gemeenteraad de gebiedspion voor het Chassé Park vastgesteld. Hierin is geconstateerd dat de kwalitatief hoogwaardige inrichting van de openbare ruimte en het beoogde dynamische karakter van het campusmodel een toegesneden beheer vereisen, om het gekozen kwaliteitsniveau ook voor de toekomst te waarborgen. (Beheerplan voorstel Chassé Park; 2004) Een nieuwe manier van beheren moest hier zijn intrede doen. Het op het terrein aanwezige oude nonnenklooster is, samen met de Chassé Kazerne, opgenomen in het ontwerp. De overige gebouwen zijn grotendeels gesloopt en de publieke ruimte was daarmee niet veel meer dan een groot grasveld -met de gecreëerde renbaan-. Wel was het stadskantoor aanwezig, ten tijde van de prijsvraag. De herontwikkeling heeft de structuur van het middengebied wel veranderd.

Figuur 20: Grondexploitatiemodel Chassé Park

98

9.2.2

Value capturing

Interne value capturing Er is geen sprake van een totaalontwikkeling. Dit komt doordat de regie in handen van de gemeente is en zij, zoals gewoonlijk geen vastgoedbeleid voert. Er is wel sprake van gebiedsexploitatie doordat de gemeente eigenaar is van het museum, de parkeergarage (en het stadskantoor). Het vastgoed wordt door de gemeente zelf geëxploiteerd. Indirecte value capturing In het Chassé Park is, om de kwaliteit van het park te waarborgen, een speciale beheerconstructie opgezet. Bewoners en ondernemers zijn samen met de gemeente Breda verenigd in deze beheerstichting. Iedereen doet een verplichte bijdrage aan de stichting wat neerkomt op een maandelijkse bijdrage van ca. 9 euro per woning en 0,11 euro per m2 commerciële ruimte (KEI, 2010). Directe value capturing Er is in Chassé Park sprake van directe value capturing door het betaalde parkeren in de Chassé Parking. De Chassé Parking maakt onderdeel uit van het eveneens door OMA ontworpen masterplan voor het Chassé terrein. De Chassé Parking ligt direct naast het Chassé theater. Op het dak van de garage ligt het openbaar plein. Algemene middelen De grote rol van de gemeente heeft zijn weerslag op de verdeling van de kosten. De kosten voor het beheer zijn als volgt verdeeld:

Gemeentelijke bijdrage Stichting (indirecte value capturing) Eenmalige subsidie uit IPSV

De bijdragen zijn vastgelegd in een samenwerkingsovereenkomst.


100

10

Heroverweging

10.1

Introductie

In hoofdstuk 6 is een conceptueel model geformuleerd voor de privatisering van de – openbare – stedelijke ruimte. De inhoud van dit conceptuele model is de synthese van het theoretische kader. Het model is verkend aan de hand van een drietal ex-post casestudies:

Santana Row (hoofdstuk 7)

De Zomertuinen (hoofdstuk 8)

Chassé Park (hoofdstuk 9)

De volledige uitwerkingen van deze casestudies zijn terug te vinden in de bijlage; in de hoofdtekst is een korte introductie en financiële uitwerking opgenomen. In dit hoofdstuk wordt de praktijk (in de vorm van de drie casestudies) teruggekoppeld naar het conceptuele model, waarna een heroverweging mogelijk is. Eerst worden de Allereerst zijn de drie cases met elkaar vergeleken; een globaal overzicht van deze vergelijking is opgenomen in dit hoofdstuk. Vervolgens is bepaald hoe de ‘privatisering’ in elkaar steekt. Hiervoor zijn per case de taakverdeling en eigendomsverhouding onderzocht. Daarnaast is de ‘privatiseerder’ onderzocht, aan de hand van de rolverdeling bij de drie projecten. Uit deze vergelijkingen zijn een aantal verschillen te ontdekken welke tegen elkaar zijn uitgezet, waardoor een heroverweging van het conceptuele model ontstaat. Het ‘heroverwogen conceptuele model’ wordt toegepast op de ex-ante case Almere DUIN, zie hiervoor hoofdstuk 11.

10.2

Vergelijking cases

10.2.1 Karakteristieken Algemeen Stad Regio Land

Santana Row

De Zomertuinen

Chassé Park

San Jose Californië Verenigde Staten

Spijkenisse Zuid-Holland Nederland

Breda Brabant Nederland

2 300

13 1.500

Grootte ha 17 Inwoners st 1.000 Tabel 8: Algemene karakteristieken van de drie cases

Er is een duidelijk verschil in stedelijke schaal. Waar Santana Row, en in mindere mate ook Chassé Park, voorbeelden zijn van ‘wijken’, is het project De Zomertuinen slechts een ‘buurt’. Santana Row bijvoorbeeld is een gebied dat tien stedelijke blokken beslaat. Het verschil in schaalgrootte brengt voor zowel grond-, vastgoed- en gebiedsexploitatie specifieke capaciteiten met zich mee.


10.2.2 Programma De drie cases kenmerken zich door een functioneel gemengd programma. Het onderstaande overzicht is een samenvatting van het programma's van de onderzochte cases. Bij de totalen is onderscheid gemaakt tussen residentieel en voorzieningen (waarbij parkeren buiten beschouwing is gelaten in verband met een eventueel vertekenend beeld). Functies

Santana Row

De Zomertuinen

Chassé Park

st

m2

%

st

m2

%

st

m2

%

Residentieel

514

-

-

150

-

-

700

-

-

Huur Koop

219 295

-

-

30 120

-

-

150 550

-

-

Office

4

4.029

6

3

268.5

12

1

30.929

49

Retail

92

60.496

84

1

78.9

4

2

2.745

4

Winkel Horeca

64 28

32.477 28.018

-

1

78.9

-

1 1

2.000 745

-

Leisure

11

7.225

10

-

-

-

4

29.845

47

Theater / Bioscoop Museum Podium Casino Gezondheid Club / Discotheek

1 9 1

2.263 2.263 2.699

-

-

-

-

1 1 1 1

13.500 1.600 14.000

-

Zorg

-

-

-

8

1.903

85

-

-

-

Anders

4

248

>1

-

-

-

-

-

-

3413

-

-

128

-

-

1150

-

-

-

-

-

128 -

-

-

910 240

-

-

71.998

-

150 12

2.250

-

700 7

63.519

-

Opslag

Parkeren

4

Parkeren in garage Parkeren buiten

Totaal Residentieel 514 Voorzieningen 111 Tabel 9: Samenvatting programma's

248

-

-

-

-

-

-

-

10.2.3 Gebiedstypologie De drie projecten kunnen allen worden getypeerd als gemengde gebieden. In alle gevallen is dat een aanzienlijke residentiële functie, die wordt gecombineerd met één of meerder commerciële functies.

Santana Row – Residentieel/Entertainment (Winkels, horeca, uitgaan en persoonlijke verzorging) De Zomertuinen – Residentieel/Zorg Chassé Park – Residentieel/Office & Leisure

Interessant is het verschil in de schaal van de voorzieningen tussen Santana Row en Chassé Park. Waar Santana Row veel kleinschalige voorzieningen biedt, is dit in Breda juist andersom. Het effectieve (kwantitatieve) aanbod in Santana Row is daardoor vele malen groter.

102

10.2.4 Objecten De objecten en het daarbij horende eigendom zijn een goede indicator voor de mate van privatisering. Daarnaast geven de objecten een verdeling in (fysieke) belangen. Onderstaand een overzicht van de objecten, onderverdeeld in categorieën en vervolgens in 'gebruik' en 'eigendom'. Eigendom

Santana Row gebruik

Vastgoed Publiek Privaat

Infrastructuur Bovengronds Ondergronds

n.v.t. Woningeigenaars

eigendom

De Zomertuinen gebruik

Chassé Park

eigendom

gebruik

eigendom

n.v.t. n.v.t. n.v.t. Publiek Gemeente Breda FRIT & Woningeigenaars Woonbron & Woningeigenaars corporatie & woningeigenaars woningeigenaars woningeigenaars

Publiek Nutsbedrijven

FRIT FRIT

Woningeigenaars n.v.t. n.v.t. Publiek

FRIT n.v.t. n.v.t. FRIT


Woonbron Nutsbedrijven


Gemeente Breda Nutsbedrijven

Stedelijke Ruimte Privaat Semiprivaat Semipubliek Publiek

Woningeigenaars Woningeigenaars Woningeigenaars Woningeigenaars n.v.t. n.v.t. Woningeigenaars Woningeigenaars Zorgapp. Woonbron n.v.t. n.v.t. Publiek Woonbron Publiek Gemeente Breda

Tabel 10: Samenvatting verdeling gebruiks- en eigendomsfunctie Opvallend bij Santana Row is de eigendomssituatie van de objecten: op enkele appartementen na, zijn alle objecten in eigendom van het FRIT. Dit geldt dus ook voor de openbare ruimte. Doordat vrijwel alle objecten binnen de stedelijke ruimte in eigendom zijn van Federal Realty, is er sprake van (een vorm van) volledige privatisering. Hiermee is ook het belang van de FRIT in beeld gebracht: een verandering (zowel positief als negatief) heeft directe invloed op het gehele project (in financiële zin). De gebruikers hebben andersoortige belangen: de winkelier heeft bijvoorbeeld belang bij hogere omzet (=investeringen in bijv. promotie, 'schoon, heel & veilig', etc.). Daarnaast heeft de huurder van een appartement baat bij een goede leefomgeving. Beide genoemde belangen zijn van invloed op de vastgoedwaarde. Santana Row laat zien dat de belangen hand in hand gaan met een succesvol project en eigendomsverhouding. De Zomertuinen lijkt qua eigendomsverhouding op Santana Row. In dit geval is de woningcorporatie Woonbron eigenaar van de openbare ruimte. Woonbron vervult, in tegenstelling tot bijvoorbeeld Federal Realty, een – deels – maatschappelijke functie. Aspecten als leefbaarheid, en daarmee aspecten als 'leefbaarheid', zijn in dit geval daarom niet alleen een financieel motief. Chassé Park is, naar eigendomsverhoudingen, een traditioneler model. De openbare ruimte is in handen van de gemeente Spijkenisse. Ook de vastgoedposities in Chassé Park zijn traditioneel te noemen: de woningen zijn enerzijds eigendom van professionele verhuurders (Vesteda) anderzijds van individuele woningeigenaars. De belangen ten aanzien van de publieke ruimte kunnen worden geuit door de VvE van het betreffende appartementencomplex. 10.2.5 Taken Een tweede indicator voor de mate van privatisering zijn de taken. In dit onderzoek wordt bij de taakverdeling een onderscheid gemaakt in ‘verantwoordelijkheid’ voor en ‘uitvoering’ van de taken. Wanneer een (private) partij de verantwoordelijkheid heeft over een taak in het (ontwikkelings- of beheer-) proces van de stedelijke ruimte, dan betekent dit zeggenschap over de invulling ervan. Een overzicht:


Santana Row

De Zomertuinen

Chassé Park

FRIT FRIT

Argos Zorggroep Woonbron/ontwikkelaars

Gemeente Breda Gemeente Breda

FRIT FRIT FRIT

Woonbron/ontwikkelaars Woonbron/ontwikkelaars Woonbron/ontwikkelaars

Gemeente Breda Gemeente Breda Gemeente Breda

Verwerving

FRIT

Gemeente/ontwikkelaars

Bouwrijp maken Aanbesteding Realisatie

FRIT FRIT FRIT

Gemeente Spijkenisse Woonbron/ontwikkelaars Ontwikkelaars

Gemeente Breda/Chassé CV Chassé CV Chassé CV Chassé CV

FRIT FRIT FRIT FRIT n.v.t. FRIT FRIT

Woonbron/VvE's eigenaars Woonbron/overheid Woonbron Woonbron n.v.t. n.v.t. n.v.t.

Gemeente Breda & SBCP Gem. Breda & Overheid Gemeente Breda Gemeente Breda SBCP n.v.t. n.v.t.

Verantwoordelijkheid Initiatieffase Ambitiebepaling Positionering

Planningfase Planning Afstemming Ontwerp

Realisatiefase

Beheerfase Organisatie Regelgeving Handhaving orde Onderhoud Additief onderhoud Marketing Sponsoring

Tabel 11: Verantwoordelijke actor(en) per taak Uitvoering

Santana Row

De Zomertuinen

Chassé Park

FRIT FRIT

Woonbron Woonbron

Gemeente Breda 'O.M.A.' & ontwikkelaars

Street-Works

Woonbron/ontwikkelaars

'O.M.A.' & ontwikkelaars

Afstemming

FRIT / State of California / City of San José / Omwonenden

Woonbron/ gemeente Spijkenisse

Ontwikkelaars

Ontwerp

SB Architects / BAR Architects / MBH Architects / Maestri Design Inc. / SWA Group

Jorissen Simonetti architecten

Architectenbureau 'O.M.A.'

FRIT

Gemeente Spijkenisse

Bovis Lend lease FRIT Bovis Lend lease

Gemeente Spijkenisse Woonbron BAM Utiliteitsbouw R'dam

Gemeente Breda (grondbedrijf) Private aannemer Private aannemer(s) Private aannemer(s)

FRIT / Concierge FRIT / City of San Jose

Woonbron & externe partijen Woonbron

Gemeente Breda Gemeente Breda

Private beveiliging / Hulpdiensten

Woonbron/hulpdiensten

Hulpdiensten & ingehuurde private diensten

Onderhoud

Uitbesteding onderhoud

Extern & gemeentelijk

Gemeentelijke dienstverlening / onderhoud

Additief onderhoud Marketing Sponsoring

n.v.t.

n.v.t.

FRIT FRIT

n.v.t. n.v.t.

Initiatieffase Ambitiebepaling Positionering

Planningfase Planning

Realisatiefase Verwerving Bouwrijp maken Aanbesteding Realisatie

Beheerfase Organisatie Regelgeving

Handhaving orde

Tabel 12: Uitvoerende actor(en) per taak

104

SBCP & ingehuurde private diensten n.v.t. n.v.t.

Santana Row is een geheel private ontwikkeling, daarmee ligt de verantwoordelijkheid voor de taken tot en met de realisatiefase bij Federal Realty. In de initiatieffase zijn zij tevens uitvoerend geweest: de ambitiebepaling en de positionering. In de planningfase zijn enkele andere private partijen betrokken (bij het opstellen van het masterplan en de (gebouw)ontwerpen). De afstemming met overheden is door FRIT uitgevoerd, de realisatie door een aannemer. Omdat Federal Realty eigenaar is van alle openbare ruimte, is zij ook verantwoordelijk voor alle beheertaken. De uitvoering van de taken wordt veelal uitbesteed. Er wordt nog wel gebruik gemaakt van enkele publieke diensten zoals politie- en andere hulpdiensten. Kijkend naar de taakverdeling zijn er wederom overeenkomsten tussen Santana Row en De Zomertuinen. Groot verschil is zit in de initiatieffase: hierin was de zorginstelling leidend, waarbij de positionering is uitgevoerd door Woonbron. De ontwerpprijsvraag is gewonnen door Jorissen Simonetti architecten en is uitvoerend geweest met betrekking tot het ontwerp. De gemeente Spijkenisse heeft de grondverwerving op zich genomen en vervolgens verkocht aan Woonbron die overgegaan is tot ontwikkeling (i.c.m. de ontwikkelaars). Woonbron en beide ontwikkelaars zijn verantwoordelijk geweest voor de realisatie. De uitvoering was een combinatie van BAM Utiliteitsbouw Rotterdam (zorgcomplex) en H. Pelikaan BV. (appartementen). Woonbron is verantwoordelijk voor alle taken binnen de beheersfase, voor de uitvoering hiervan huurt zij extern diensten in (bijvoorbeeld gemeentelijke diensten voor het strooien van zout bij gladheid, een hovenier voor het onderhoud aan de groenstroken, etc.). Ook hier geldt dat het gebied toegankelijk is voor hulpdiensten. Het Chassé Park is traditioneel in haar opzet: de ambitiebepaling en de positionering is geleid door de gemeente Breda. De ontwikkelaars Am & Proper-Stok in combinatie met architectenbureau O.M.A. hebben de prijsvraag gewonnen en daarmee het definitieve ontwerp opgesteld. Deze ontwikkelaars zijn dan ook uitvoerend geweest met betrekking tot de taken in de planningsfase. Ten behoeve van de uitvoering is de 'Chassé CV' opgericht, welke verantwoordelijk was voor alle realisatietaken. Tot de uitvoerende partijen behoren diverse aannemers. De publieke gronden zijn weer overgedragen aan de gemeente, die de verantwoordelijkheid draagt voor de "basis" beheertaken en deze uitvoerend. Het additionele beheer valt onder de verantwoordelijkheid van de Stichting Beheerbelangen Chassé Park (SBCP). Bij bijvoorbeeld het Chassé Park zijn alle beheertaken van de gemeente kwantitatief vastgelegd in contracten, terwijl bij De Zomertuinen geen van de beheertaken – op papier – zijn gedefinieerd (aangezien het eigendom is overgedragen). Dit is een belangrijk verschil in de mate van privatisering van een gebied.


10.2.6 Actoren De actoren met belangen, de zogenaamde ‘stakeholders’ zijn uitgezet tegen de fasering van de stedelijke ruimte van Van ’t Verlaat (2005). Stakeholder

Santana Row I

P

R

De Zomertuinen B

I

P

x

x x x

R

Chassé Park B

I

P

R

B

x

x

x

x

x

Publiek Nationaal Regionaal Lokaal

x x x

x x

Privaat Ontwikkelcombinatie Ontwikkelaar Belegger Corporatie Ondernemer(s) VvE

x

x

x

x

x

x

x

x x x

x x

x x x

x

x

x

Maatschappelijk Bewoner Bezoeker / Toerist

x x

Tabel 13: Belangen van actoren per fase Grofweg is een tweedeling te maken in de betrokken partijen. Bij Santana Row en De Zomertuinen is sprake van een private (her)ontwikkeling en beheer, waarbij de overheid een meer 'faciliterende' rol vervult. Zij vertegenwoordigen de stad en verlenen vergunningen. Hierbij is een nieuwe rol voor private partijen gecreëerd: het in eigendom hebben en beheren van de publieke ruimte in alle levenscyclus fasen. Binnen beide projecten zijn de private partijen leidend in de (her)ontwikkeling. Het Chassé Park daarentegen is een publieke ontwikkeling waarbij private partijen slechts zijn betrokken in uitvoering van het plan en tijdens de beheerfase. De overheid heeft de traditionele rol met betrekking tot de stedelijke publieke ruimte: (bijna) alle taken in elke levenscyclus worden vervuld waarbij private partijen opdrachtnemend - en in sommige gevallen risicodragend - zijn. Daarbij reist de vraag of deze 'dubbelrol' in belangen behartigen ten goede komt aan de ruimtelijke kwaliteit. De publieke partij is leidend gebleven in de (her)ontwikkeling en het beheren. 10.2.7 Eisen Bij de uitwerking van de (project)eisen is een verdeling aangehouden in belangen en eisen: Eisenhebbenden Belangen Eigendom Gebruik

Santana Row Initiatieffase

Planningsfase

Realisatiefase

Beheerfase

FRIT

FRIT

FRIT

FRIT Huiseigenaren

nvt

Publieke sector Ondernemers

City of San Jose

City of San Jose Bezoekers Bewoners Ondernemers

Tabel 14: Verdeling actoren op basis van eigendoms- en beheerfunctie (Santana Row)

106

Belangen

De Zomertuinen

Initiatieffase

Planningsfase

Realisatiefase

Beheerfase

Eigendom

Gemeente Spijkenisse

Woonbron; Planoform

Woonbron; Planoform

Woonbron; Woningeigenaars

Gebruik

Argos Zorggroep

Argos & Argos & Toekomstige Toekomstige huurders; huurders; Gemeente Gemeente Tabel 15: Verdeling actoren op basis van eigendoms- en beheerfunctie (De Zomertuinen)

VvE’s; huurders; commerciële ruimten

Belangen

Chassé Park Initiatieffase

Planningsfase

Realisatiefase

Beheerfase

Eigendom

Gemeente Breda

Gemeente Breda

Chassé CV

Gemeente Breda

Gebruik

Gemeente Breda

Gemeente Breda Gemeente Breda ondernemers ontwikkelaars ontwikkelaars Tabel 16: Verdeling actoren op basis van eigendoms- en beheerfunctie (Chassé Park)

SBCP

Eisen Eisen

Santana Row

De Zomertuinen

Chassé Park

Eigenaar

Gebruiker

Eigenaar

Gebruiker

Eigenaar

Gebruiker

Ambitiebepaling

Functie Locatie

nvt nvt

Functie Kwaliteit

Nvt Nvt

Functie Kwaliteit

Nvt Nvt

Positionering

Concept Schaal

nvt nvt

Locatie

Locatie

Locatie

Beheer

(2X) Aanpassing bestemmingsplan nvt

Bestemmingsplan

Programma

Bestemmingsplan

Eigendom

Eigendom

Maatregelen

nvt

Beheren

Beheren

Ontwikkelingsplan

Richtlijnen

Ontwerp

Nutsvoorziening Maatregelen Richtlijnen

Kwaliteit

Richtlijnen

Acquisitiecriteria Nvt Nvt Volledige sloop Risico

Nvt Nvt Nvt Nvt

Infrastructuur Grondkwaliteit Prijs/kwaliteit Kosten & risico

Grondexploitatie Nvt Nvt Regelgeving

nvt Rolverdeling nvt Tijdelijk beheer

Nvt Nvt Nvt Kosten & risico’s

Organisatie

Professioneel

Nvt

Rolverdeling

Nvt

Regelgeving

Vrijstelling

Nvt

Beleid

Nvt

Rolverdeling Contractduur Nvt

Specifiek Kwaliteit Nvt Branding partnerships

Nvt Nvt Nvt Nvt Nvt

Naleving Rolverdeling Nvt Nvt Nvt

Nvt Nutsvoorziening Nvt Nvt Nvt

Bestuur Contractduur Focus Verantwrdlhd Specifiek Taken Nvt Nvt Nvt

Initiatieffase


Realisatiefase Verwerving Bouwrijp maken Aanbesteding Realisatie

Beheerfase

Handhaving orde Onderhoud Additief onderhoud Marketing Sponsoring

Feestregels Nvt Taken Nvt Nvt

Tabel 17: Samenvatting eisen op trefwoord


10.3


10.3.1 Conceptueel model versus cases Onderstaande tabel is een overzicht van de eigendommen per partij (publiek en privaat) en daarbij de taakverdeling per fase van de levenscyclus van de stedelijke publieke ruimte. Eigendom

Conceptueel model Santana Row Publiek Privaat San Jose FRIT

De Zomertuinen Chassé Park Spijkenisse Woonbron Breda Privaat

Vastgoed Infrastructuur Ondergronds Bovengronds Stedelijke ruimte Privaat Semiprivaat Semipubliek Publiek

X X X X X X X

X X X X X

X

X X X X X X

X X X X

X X X

Verantwoordelijkheid

Initiatieffase Ambitiebepaling Positionering Planningfase Planning Afstemming Ontwerp Realisatiefase Verwerving Bouwrijp maken Aanbesteding Realisatie Beheerfase Organisatie Regelgeving Handhaving orde Onderhoud Additief onderhoud Marketing Sponsoring

X X X

X X X X X X X X X X X X X X X X

X X X

X X X X X X X X X X X X X X X

X X X X X X

X X X X X X X X X X X

X X X X X X X X X

X X X X X

Tabel 18: Eigendomsverhouding en taakverdeling (X = Verantwoordelijke actor of eigenaar)

108

X

10.3.2 Ten aanzien van het eigendom De eigendomssituatie van de verschillende objecten is een belangrijke indicator voor de mate van privatisering van de stedelijke omgeving. De objecten in de stedelijke ruimte kunnen in drie groepen worden onderverdeeld: het vastgoed, de infrastructuur en de (overige) stedelijke ruimte. In Santana Row zijn alle objecten (op een aantal koopwoningen voor particulieren na) in eigendom van een belegger, het Federal Realty Investment Trust. Bij Zomertuinen is een soortgelijke verdeling van eigendom te zien. Hier treedt de corporatie Woonbron ook als belegger op. In Breda tot slot, is de verdeling omgekeerd. De gemeente houdt alle objecten in eigendom, op de koopwoningen (en de daarbij horende semiprivate stedelijke ruimte) na. Santana Row maakt duidelijk dat marktpartijen in staat zijn de verantwoordelijkheid en zelfs het eigendom over al deze objecten kunnen overnemen. Opvallend is dat in zowel Santana Row als De Zomertuinen de publieke partijen weinig eigendom hebben. Bij De Zomertuinen is de ondergrondse infrastructuur (gedeeltelijk) in handen van de nutsbedrijven. Sommige onderdelen van de ondergrondse infrastructuur, Bijvoorbeeld de elektriciteitsleidingen ten behoeve van de straatverlichting, zijn echter weer in handen van Woonbron. Dit brengt echter een groot risico met zich mee, in de eigendomsaktes van de gronden is opgenomen dat werkzaamheden hieraan moeten worden gedoogd en dat ook geen aanspraak kan worden gemaakt op een eventuele vergoeding voor reparatie. Vanuit dit oogpunt lijkt overdracht van alle ondergrondse infrastructuur te risicovol. Bij het Chassé Park wordt snel duidelijk dat de eigendommen veelal in handen van de overheid zijn. Hiermee is dit niet een echte privatisering, maar worden slechts beheertaken overgedragen. Deze vorm is relatief traditioneel, waarbij eigenaars van het vastgoed weinig zeggenschap hebben maar wel bijdragen via een bijdrage. Hierbij stellen bewoners de vraag: als wij tevreden zijn met de huidige ruimtelijke kwaliteit, waarom betalen we dan een bijdrage? (Hommel, 2010) Dit illustreert echter wel dat, wanneer de betrokkenheid niet wordt gecreëerd, dat privatisering van taken niet per definitie nuttig hoeft te zijn. 10.3.3 Ten aanzien van de taakverdeling De taakverdeling bij het Chassé Park is echter wel helder, het basisbeheer wordt uitgevoerd door de gemeente Breda zelf, de extra kwaliteit wordt uitgevoerd door de SBCP. Dit is dan ook vastgelegd in contracten tussen de verschillende partijen. Mede gezien de taken in de beheerfase welke worden onder verantwoordelijkheid van de gemeente worden uitgevoerd kan worden geconcludeerd dat dit een relatief traditionele situatie is. Bij De Zomertuinen en Santana Row hebben de private partijen meer verantwoordelijkheid. Verschil zit echter in de realisatiefase ten tijde van de grondverwerving en het bouwrijp maken. Dit is verzorgd door de overheid, aangezien deze de grond heeft verworven. Bovendien is het contextverschil te zien in de beheerfase. De regelgeving met betrekking tot de publieke ruimte kan in de VS door private partijen zelf worden bepaald. In Nederland is dit niet helemaal mogelijk, bijvoorbeeld de aangehaalde wegenwet. Deze is in veel gevallen ook van toepassing op private wegen. De regelgeving wordt, ook voor private eigendommen, mede bepaald door de overheid (wetgever). Van ’t Verlaat (2007) beschrijft de levensloop van de stedelijke ruimte aan de hand van vier fases: de initiatieffase, de planningsfase, de realisatiefase en de beheerfase. Bij zowel Santana Row, De Zomertuinen en Chassé Park valt op dat er één stakeholder is die de meeste verantwoordelijkheden draagt met betrekking tot (de uitvoering van) de taken. Deze ‘regisserende’ stakeholder ontstaat door de eigendomsverhouding. In Santana Row is het een (ontwikkelende) belegger, In De Zomertuinen een corporatie en in Chassé Park is het de gemeente Breda. De andere stakeholders hebben vaak ook belangrijke taken in één van de fases, maar deze zijn dan uitvoerend van aard.


10.3.4 Heroverweging conceptueel model

Eigendom


Heroverweging Publiek Privaat

Vastgoed Infrastructuur Ondergronds Bovengronds Stedelijke ruimte Privaat Semiprivaat Semipubliek Publiek

X X X X X X X

X

X X X X X X



X X X


X X X


Tabel 19: Eigendomsverhouding en taakverdeling (X = Verantwoordelijke actor of eigenaar) Santana Row biedt een voorbeeld van een volledige privatisering, waarvan de haalbaarheid in Nederland min of meer wordt bevestigd door De Zomertuinen. Hierbij is het (grote) verschil in schaal buiten beschouwing gelaten. Het conceptuele model is daarom niet aangepast. De nutsvoorzieningen lijken echter wel problemen te veroorzaken, voor private partijen ontstaat een relatief groot risico wanneer de gehele ondergrondse infrastructuur in private handen wordt genomen. Daarnaast is het ook de vraag of private partijen de juiste kennis in huis hebben met betrekking tot bepaalde ondergrondse netten (zoals de gasleidingen). Om deze redenen is dit aangepast in het conceptuele model.

110

10.4

Rolverdeling

10.4.1 Privatisering van de stedelijke ruimte Er zijn twee belangrijke indicatoren voor de (mate van) privatisering van de stedelijke ruimte. De eerste is de eigendomsverdeling van de verschillende objecten in het gebied; de tweede is de taakverdeling. Wanneer alle objecten in het gebied en daarbij behorende taken aan een marktpartij toebehoren, dan spreken we van een volledige privatisering van de stedelijke ruimte. Dit extreme geval is echter een onmogelijkheid. In hoofdstuk 5 zijn drie vormen van privatisering van de stedelijke ruimte geformuleerd:

Het (gedeeltelijk) overdragen van de beheerfunctie. (Chassé Park)

Het overdragen van het eigendom van (objecten binnen) de stedelijke ruimte. (Chassé Park)

Het overdragen van het eigendom van (objecten binnen) de stedelijke ruimte + bijbehorende beheerfunctie. (Santana Row en De Zomertuinen)

10.4.2 Rolverdeling Een verdeling in actoren is die in publiek, privaat en (burger)maatschappelijk. Een soortgelijke verdeling wordt ook door Van ’t Verlaat aangehouden, al noemt hij de derde ‘stad’. Onder deze noemers zijn allerlei stakeholders te vatten. Verdeling in publiek, privaat en maatschappelijk geeft direct een idee van (het type) belangen en doelen voor de betreffende stakeholders. De casestudie maakt duidelijk dat er allerlei stakeholders zijn die een rol bij het gebruik, beheer en de exploitatie van de stedelijke ruimte kunnen spelen. Wat opvalt, is dat er in de drie cases steeds één stakeholder is die de regie voert in de verschillende fases (zie onder). Deze stakeholder wordt gekenmerkt door langetermijnbelangen, -visie én -mogelijkheden. Het onderzoek naar de drie projecten wijst duidelijk uit dat bij alle drie de projecten steeds sprake is van één stakeholder die belangen heeft die gedurende alle fases van het project doorlopen. Bij Santana Row is dit een (ontwikkelende) beursgenoteerde belegger, het Federal Realty Investment Trust. In Spijkenisse is dat een woningcorporatie, Woonbron. In Breda tot slot wordt deze rol door de gemeente zelf vervuld. Opvallend is dat dit allen partijen zijn met lange termijn belangen en -mogelijkheden. Privaat perspectief In vergelijking met het conceptuele model vallen een aantal zaken op. Allereerst dat de case Santana Row qua rolverdeling erg lijkt op het conceptuele model. Daarnaast heeft ook De Zomertuinen grote overeenkomsten met dit model, echter het verschil zit in de ondernemendheid van Woonbron. Enerzijds wordt veel gedaan met maatschappelijke zaken als het samenbrengen van bewoners, studenten/leerlingen en bedrijven. Maar ten aanzien van de publieke ruimte, waar in dit geval op wordt geduid, wordt dit minder commercieel ingestoken zoals in Santana Row (hierbij wordt gedacht aan marketing). Ook bij het Chassé Park is dit te zien, de Stichting Beheersbelangen Chassé Park heeft zelf weinig financiële middelen en tevens geen regiefunctie (deze heeft immers de eigenaar: de gemeente Breda). Daarnaast is ook de SBCP niet ondernemend, het is niet uit te sluiten dat dit in de toekomst alsnog gaat gebeuren. De gemeente heeft de regie in handen. Het overige uitblijven van grote verschillen is een bevestiging dat de partijen die privaat willen en kunnen beheren dus partijen zijn met een lange adem (middelen) en een lange termijn visie. Hierop moet vervolgens de gemeente anticiperen, onder andere door de overdracht van zeggenschap en het bieden van zekerheid (ook op de lange termijn).


Publiek perspectief Het Chassé Park is een ontwikkeling die is getrokken door de gemeente, wat zich vertaalt in een bepaalde rolverdeling. Hierbij is opvallend dat de gemeente in mindere mate coöpererend is geweest, in die zin dat zij veelal besluiten heeft genomen etc. Private partijen hebben minder medezeggenschap gehad binnen de initiatieffase zoals in Santana Row en De Zomertuinen. Dit is echter wel wenselijk wanneer de private partij de stedelijke publieke ruimte in eigendom neemt, aangezien hij hiermee wordt geprikkeld om mee te denken in een totaalontwikkeling. Sterker nog: hij zou dit zelf moeten trekken voor een volledige betrokkenheid. 10.4.

Heroverweging

Ten opzichte van het conceptuele model zijn er geen afwijkende rolverdelingen gevonden. Hierbij wordt Chassé Park buiten beschouwing gelaten, omdat hier geen sprake is van een volledige privatisering. In dit geval wil de gemeente Breda geen afstand doen van haar traditionele, regisserende rol. Bij een volledige privatisering zullen gemeentes toch van deze houding moeten afstappen, zoals in Santana Row en De Zomertuinen. Tot slot is de rol van het Federal Realty Investment Trust in Santana Row opvallend. Federal Realty beschikt over een zeer grote kwalitatieve (knowhow door het gehele proces) alsook kwantitatieve (financiële) slagkracht. Dit komt doordat het bedrijf een zogenaamde Real Estate Investment Trust is; een beursgenoteerde vastgoedbelegger. In vergelijking met een woningcorporatie als Woonbron, is het verschil in de grootte van portfolio en mogelijkheden enorm.

112

10.5

Privaat beheer van de openbare ruimte

10.5.1 Overwegingen Het privaat beheren van de stedelijke publieke ruimte is een 'grote' verandering ten opzichte van het traditionele beheer – in Nederland – , een omslag in het (gemeentelijk) denkpatroon van ruimtelijk beheer. Enkele veronderstelde voordelen zijn in de introductie reeds opgenomen. Maar wat zijn die voordelen van privaat beheer (ten opzichte van de traditionele manier)? Welke veronderstelde kansen biedt dit concept in Nederland? En wat zijn de overwegingen geweest in de Verenigde Staten? Allereerst de overwegingen per onderzochte case. Overwegingen Santana Row

9 Overheid beschikt niet over het financiële budget t.b.v. (her)ontwikkeling. 9 Overheid wil een economische impuls in de stad, waarvoor een bepaald gebied marktpotentie heeft. 9 Private partij wil hoge kwaliteit leefomgeving voor de lange termijn ontwikkelen. Ten behoeve van de kwaliteitsbeheersing (rendement) is de belegger 'trekker' van de ontwikkeling (gehele proces; zeggenschap). Overwegingen De Zomertuinen

9 De gemeente wil een zevental zorgcentra ontwikkelen verdeelt over Spijkenisse. 9 De opdrachtgever van Woonbron heeft een huurcontract van 50 jaar getekend, waardoor veel zekerheid is op het gebied van (kwalitatieve) investering voor de lange termijn. 9 Enkele besluiten zijn echter genomen in zeer goede (financiële) tijden, waardoor veel mogelijk was voor woningcorporaties. Hierdoor was ruimte voor experimenten, het privaat beheren van de stedelijke publieke ruimte was daar één van. Overwegingen Chassé Park

9 De gemeente kwam na de prijsvraag tot de conclusie dat zij de gewenste ruimtelijke kwaliteit in de beheersfase niet kon financieren. 9 Kostenverhaal van de extra gemaakte kosten: de ontwikkeling is gedeeld met private ontwikkelaars, het beheer wordt gedeeld met bewoners (voorkoming van 'freeriders'). 9 Imago van (deel van) de stad herstellen/bevorderen. Kader 5: Samenvatting overwegingen tot privaat beheer

Uit de bovenstaande overwegingen zijn een aantal overeenkomsten te destilleren. In hoofdzaak is dit het ontbreken van voldoende financiële middelen bij de publieke partij(en) is (Santana Row en Chassé Park). Daarnaast zijn bij zowel Santana Row als het Chassé Park kwalitatieve eisen gesteld aan de ontwikkeling, zowel op het gebied van fysieke kwaliteit als economische versterking. Tevens is de zekerheid (op lange termijn ) voor private partijen een belangrijk aspect, bijvoorbeeld door een 50-jarig huurcontract (De Zomertuinen). Bij De Zomertuinen maakte dit de eigendomsoverdracht in de beheersfase mogelijk. Bij Santana Row wil de belegger rendement op lange termijn voor haar aandeelhouders, waardoor de aankoop van het gehele terrein in de initiatieffase plaatsvond.


10.5.2 Beslisboom publieke & private overwegingen Uit de bovenstaande overwegingen zijn een aantal 'algemene' overwegingen te onderscheiden. Vanuit de literatuur en de cases is de volgende beslisboom opgesteld (figuur 21). Vanuit zowel de publieke als private partij kan worden gesteld of bepaalde zaken aan de orde zijn ten tijde van een (her)ontwikkeling. Een aantal daarvan zijn belangrijk, die kunnen kansen bieden op het gebied van privaat beheer. Wanneer echter op teveel zaken een negatief antwoord volgt, zal privaat beheer geen optie zijn (interne aanpak is wellicht een betere optie, dit is echter in dit onderzoek niet aan de orde geweest). Wanneer op een aantal zaken kan worden beantwoord met 'ja, mits', 'nee, tenzij', etc. betekent dit stof tot discussie tussen de betrokken publieke en private partijen.

Figuur 21: Beslisboom overwegingen privaat beheer Wanneer externe hulp vereist is zou privaat beheer een optie kunnen zijn. Zoals geconstateerd in de literatuur is overdracht van 'beheer' en 'eigendom' een optie, of een combinatie daarvan. De onderstaande vertaling van deze mogelijkheden schept een duidelijker beeld van de opties: ‐ ‐ ‐

Het (gedeeltelijk) overdragen van de beheerfunctie. Het overdragen van het eigendom van (objecten binnen) de stedelijke ruimte (het beheer blijft in dit geval bij de publieke partij(en)). Het overdragen van het eigendom van (objecten binnen) de stedelijke ruimte + bijbehorende beheerfunctie.

De zwaarte van dit onderzoek ligt uiteindelijk bij de overdracht van ‘Beheer + eigendom’, waarbij relatief veel zeggenschap uit handen van de publieke partijen wordt gegeven. In ruil daarvoor worden bijvoorbeeld afspraken gemaakt omtrent de ruimtelijke kwaliteit en worden (ontwikkel) risico's geëlimineerd. Niet alle zeggenschap wordt uit handen gegeven, de gemeente krijgt een faciliterende rol. Onderstaand een invulling voor het conceptuele model.

114


ALMERE DUIN

STRANDDORP

116

KOP-ZUID

11

Case 4: Almere DUIN

11.1

Almere Kustzone

11.1.1 Aanleiding De gemeente Almere biedt mogelijkheden om aan een door de overheid gestelde ruimtebehoefte te voldoen. In de Nota Ruimte (2005) en de Noordvleugelbrief (2006) formuleert de overheid op kwantitatieve wijze de verstedelijkingsopgave voor het noordelijk deel van de Randstad en de regio Utrecht. In de Noordvleugel van Amsterdam wordt uitgegaan van een toevoeging van 150.000 woningen in de periode 2010-2030 (inclusief de autonome groei van Almere); in de regio Utrecht is een uitbreidingsbehoefte van bijna 70.000 woningen vastgesteld voor ongeveer dezelfde periode. Almere speelt op deze bevindingen in met de ontwikkeling van een nieuw, vijfde stadsdeel, Almere Poort. Vanaf 2007 is dit stadsdeel, dat de ‘poort tot Almere en Flevoland’ moet worden, in ontwikkeling. Één van de deelgebieden van Almere Poort is de Kustzone, een ‘kustgebied’ aan de rand van het IJmeer, vlak bij de Hollandse brug. Voor de ontwikkeling van de Kustzone heeft de gemeente Almere gezocht naar een marktpartij die zich duurzaam aan de stad wil verbinden, en die andere (markt)partijen bij elkaar weet te brengen. De gemeente heeft een ‘uitvraagdocument’ opgesteld, dat is voorgelegd aan drie verschillende marktpartijen: Vesteda, Amvest en BPF Bouwinvest. Deze beleggers hebben alle drie een visie geformuleerd, waarin ambities en kwaliteit zijn samengesmeed tot een realistische, integrale ontwikkeling van de Kustzone. De prijsvraag is gewonnen door Amvest. Wethouder Duivesteijn: “Wij willen de stad nadrukkelijk ontwikkelen met structurele stakeholders, zoals corporaties, beleggers en particulieren. We kiezen daarmee bewust níet voor hit-and-run-partijen zoals projectontwikkelaars. Wij kiezen voor partijen die verankerd zijn in de stad en die ook ná de bouw in de stad blijven, ook de jaren erna verantwoordelijk zijn voor de leefomgeving.” Amvest is als ontwikkelende belegger één van de partners waar Almere bewust voor kiest. Voor Almere Pampus is Amvest momenteel bezig met het uitontwikkelen van een kustvisie, het plan DUIN. (Amvest, 2010)


11.2

Almere DUIN

11.2.1 Introductie Het project 'Almere DUIN' is een nieuwe ontwikkeling in de kustzone van Almere Poort, een plan van de ontwikkelende belegger 'Amvest'. Amvest is winnaar van de gemeentelijke prijsvraag voor de ontwikkeling van de Kustzone van Almere Poort. Het ontwerp is ambitieus: een woonomgeving gelegen in een (duurzaam) duinlandschap, met veel (gezamenlijke) publiek toegankelijke buitenruimte. Hierbij staat integrale ontwikkeling én (duurzaam) beheer centraal. Het toekomstige beheer vindt plaats op gemeenschappelijke basis. Zo stelt Amvest in haar bieding "Eenheid in landschap en gebruik leidt tot eenheid in inrichting en beheer" (hierbij staan de eigendomsgrenzen niet gelijk aan de fysieke grenzen). Amvest wil bijdragen aan het ruimtelijk beheer om onder andere de kwaliteit beter te kunnen bewaken. Allereerst een korte introductie over het plan. De zeven deelgebieden:

Kop-Noord Kop-Zuid Kreekbos-Noord Kreekbos-Zuid Middenduin-Noord Middenduin-Zuid Stranddorp

De twee dikgedrukte deelgebieden, Kop-Zuid en Stranddorp, zijn getoetst op hun financiële haalbaarheid. Door te kiezen voor een tweetal deelgebieden kan een vergelijking worden gemaakt. De deelgebieden zijn gekozen vanwege het onderlinge verschil in gebiedstypologie. Zo is Kop-Zuid een gemengd, commercieel gebied. Stranddorp is een residentieel gebied, met enkele (te verwaarlozen) buurtgerichte functies. Vanaf paragraaf 11.3 worden de deelgebieden uitgewerkt

Afbeelding 7: De zeven deelgebieden van Almere DUIN

118

11.2.2 Programma Het (voorlopige) programma voor Almere DUIN ziet er als volgt uit: Oppervlakte Grondoppervlak

Eenheid m²

1.179.000

Woningen

2.621

stuks

Kantoorruimte

85.500

m² bvo

Detailhandel en horeca

10.000

m² BVO

Leisure

17.600

m² BVO

Anders Onderwijs Maatschappelijke voorzieningen

5.000 2.100

m² BVO m² BVO

Parkeren

8.445

Stuks

Tabel 20: Gehele programma Almere DUIN Het complete programma is opgenomen in de bijlage. Het masterplan voor Almere DUIN ziet er als volgt uit:

Afbeelding 8: Masterplan Almere DUIN


11.2.3 Eigendomsverhouding Allereerst zijn de (toekomstige) eigendomsverhoudingen uitgewerkt. Het ontwerp voor DUIN is echter (nog) niet uitgewerkt waardoor de precieze eigendomsverhouding (tabel 9.7) in de beheersfase alleen op abstract niveau bekend is. De eigendom is gedefinieerd in het (concept) aanbestedingsdocument en (concept) overeenkomsten. Allereerst een uitwerking voor Stranddorp (woongebied) gevolgd door 'KopZuid' (meer commerciële functies). Eigendom Vastgoed Publiek Privaat

Infrastructuur Bovengronds Ondergronds

Stedelijke Ruimte Privaat

Stranddorp gebruik eigendom

Kop Zuid gebruik

eigendom

Bezoekers Bewoners

Gemeente Amvest & woningeigenaars

Bezoekers Bewoners

Gemeente Amvest & woningeigenaars

Publiek

Gemeente & Amvest Exploitant kabel- & leidingnet

Publiek

Gemeente & Amvest Exploitant kabel- & leidingnet

Exploitant kabel& leidingnet

Exploitant kabel& leidingnet

Bewoners

Private eigenaars & Amvest (huurwoningen)

Bewoners

Semiprivaat

Publiek

Private eigenaars & Amvest

Publiek

Publiek

Gemeente

Publiek & commerciële huurders Publiek & commerciële huurders

Private eigenaars, commerciële eigenaars & Amvest (huurwoningen) Private eigenaars & Amvest Gemeente

Tabel 21: Verdeling gebruiks- en eigendomsfunctie Stranddorp en Kop-Zuid (Amvest, 2008)

De openbare ruimte is in deze onderwerp van onderzoek. Het is bekend dat Amvest de 'private openbaar toegankelijke ruimte in Almere DUIN in eigendom zal krijgen. In het ontwerp is (nog) niet bekend welke ruimten dit exact zijn, deze invulling vindt in een later stadium plaats. Voor de ontwikkeling en beheer van het vastgoed blijft Amvest verantwoordelijk. Zij mag op haar beurt externe uitvoerende ontwikkelaars en/of beleggers inschakelen. Daarbij hebben Staatsbosbeheer en het Waterschap overigens, in het binnendijkse gebied van Stranddorp en in Kop Zuid, geen eigendom en zijn vanuit het eigenaarperspectief dus geen partij. Individuele bewoners nemen – deels – de woningen (al dan niet collectief) in bezit. Naar aanleiding van de wensen van Amvest en vanuit de onderzochte cases is besloten om de nutsvoorzieningen bij de desbetreffende exploitant onder te brengen en de bijbehorende bovengrondse infrastructuur in publieke handen te laten. Bewoners zullen, naast Amvest, - deels - participeren in het beheer en onderhoud van Almere DUIN, bijvoorbeeld door middel van een beheerorganisatie. Voor Stranddorp ligt het financieren van het beheer naar verwachting complexer dan in Kop Zuid.

120

11.2.4 Taakverdeling Zoals al aangegeven zijn de meeste fasen binnen de levenscyclus van de stedelijke ruimte door Amvest en de gemeente ingevuld. Daarom worden alleen de taken binnen de beheerfase uitgewerkt. Het globale overzicht van de taken is weergegeven in tabel 22. De betrokken actoren zijn ingevuld aan de hand van verantwoordelijke en uitvoerende partij voor beheertaken per fase (Van 't Verlaat, 2005). Almere DUIN Almere Amvest Verantwoordelijkheid Initiatieffase Ambitiebepaling Positionering

X


X X

Realisatiefase Verwerving Bouwrijp maken Aanbesteding Woonrijp maken Realisatie

X X X X

Beheerfase Organisatie Regelgeving Handhaving orde Onderhoud Additief onderhoud Marketing Sponsoring

X

X X X

X

X

X X X X X X X

Tabel 22: Verdeling verantwoordelijkheden (en zeggenschap) in Almere DUIN (X = Verantwoordelijk)


11.2.5 Rolverdeling Op basis van de (concept) samenwerkingsovereenkomst tussen Amvest en de gemeente Almere zijn de betrokken actoren weergegeven. Alle actoren hebben een bepaald eigendom in handen (derde kolom onderstaande tabel ). Partij:

Rechtspers.

Eigendom binnen Almere DUIN:

1 Gemeente Almere

publiek

Openbaar gebied binnendijks (inclusief bos) + voorlopige eigenaar plandeel Muiderduin (leisurelocatie)

2 Amvest

privaat

Opstallen en daarbij behorend openbaar toegankelijk uitgeefbaar gebied in eigen beheer (o.a. beleggershuur)

privaat

Opstallen en daarbij behorend toegankelijk uitgeefbaar gebied (VvE)

4 Staatsbosbeheer

publiek

Eigenaar bestaande stranden (en evt. nieuw strand)

5 Waterschap Zuiderzeeland

publiek

Waterkering

6 Den Daas

privaat

Jachthaven / catamaranhaven + omringend buitendijks gebied + eigenaar deel van de opstallen met bijbehorend openbaar toegankelijk uitgeefbaar gebied binnendijks

3 Kopers woningen woonfuncties

(eigendom jachthaven; ontwikkeling)

en

niet-

aanwezige bouwclaim in

openbaar

Tabel 23: Betrokken actoren Almere DUIN

In dit onderzoek zijn (vooruitlopend op de twee bestudeerde deelgebieden) alleen de gemeente Almere en de marktpartij Amvest uitgewerkt. Publiek De gemeente Almere is de lokaal optredende overheid. De gemeente wil de regiefunctie over de ontwikkeling en het beheer van het gebied overdragen aan een marktpartij (zie 11.4.2). Zelf houdt de gemeente ook haar verantwoordelijkheid: “De gemeente blijft risicodrager en eindverantwoordelijke voor de grondexploitatie van het gebied en blijft eindverantwoordelijke voor ontwerp en inrichting van de openbare ruimte. Verder blijft de gemeente uiteraard verantwoordelijk voor alle aspecten die voortvloeien uit haar wettelijke publieke taken in het kader van de ruimtelijke ordening c.a.” (Gemeente Almere & Projectdirectie Almere Poort, 2008) Privaat Het college van Almere heeft gekozen voor het plan van Amvest voor de ontwikkeling van de Kustzone in Almere Poort. Amvest neemt de regie in de ontwikkeling van het meer dan 100 hectare grote gebied, de ontwikkeling van een complex programma en tot slot de verantwoordelijkheid over het beheer (en in sommige gevallen ook het eigendom) van dit programma. Amvest voldoet aan de door Almere gestelde eisen:

122

“Wethouder Adri Duijvestein is groot voorstander van het werken met zogenaamde stakeholders. Dit zijn marktpartijen, die als een soort aandeelhouder voor lange tijd aan de stad verbonden zijn. Zij hebben een belang bij een levendige stad, waar mensen graag en met plezier wonen. ‘Waar veel ontwikkelaars na oplevering vetrekken, blijven stakeholders betrokken’, aldus Duivesteijn.” (De Almare, 2009) “Het College van Burgemeester en Wethouders wil daartoe een samenwerking aangaan met één partner die bereid en in staat is de regie van de ontwikkeling op zich te nemen en tevens een substantieel deel van het programma zelf te realiseren.” (Duivesteijn, 2008) “De partner die de gemeente zoekt, dient zich bovendien te verplichten de te bouwen huurwoningen langdurig in eigen bezit te houden (sociale woningbouw 30 jaar, duurdere huurwoningen 15 jaar). De gemeente wil aldus veiligstellen dat in de realisatie voldoende aandacht is voor de beheeraspecten en voor ontwikkelingen op langere termijn.” (Gemeente Almere & Projectdirectie Almere Poort, 2008) Amvest Amvest is belegger in woningen. Amvest ontstond in 1997 na de fusie van de Nederlandse vastgoedafdelingen van het pensioenfonds PGGM en de verzekeraar AEGON. In de zomer van 2000 splitste het bedrijf. De kantoor- en winkelactiviteiten zijn bij Rodamco Europe ondergebracht en Amvest legde zich als ontwikkelende belegger toe op woningen. De Amvestportefeuille bestond in 2009 uit 10.349 woningen met een balanswaarde van 1,9 miljard euro. Amvest voert daarnaast het assetmanagement over de woningportefeuille van Aegon. De totale exploitatieportefeuille bestaat uit ongeveer 17.425 woningen met een focus op het middeldure huursegment. De Amvestportefeuille bestaat voor 77 procent uit woningen met een maandhuur boven de liberalisatiegrens, dit is een stijging van 1 procent ten opzichte van vorig jaar. De gemiddelde maandhuur per woning is gestegen van 777 naar 800 euro.

Figuur 22: Vastgoedbezit Amvest In de bijlage is een specificatie opgenomen van de Amvestportfolio uit het jaarverslag van 2009 (Amvest, 2010). Burgermaatschappelijk Amvest ziet zichzelf als coregisseur (naast de gemeente). Ze hebben de verantwoordelijkheid om het proces zorgvuldig te laten verlopen. Daarnaast probeert Amvest allerlei partijen bij dit proces te betrekken. Dit zijn commerciële partijen (bij bijvoorbeeld de realisatie) en ook maatschappelijke partijen:

Belangengroeperingen Belanghebbenden Andere overheden gemeenteraad


11.2.5 Beheerfase Overwegingen Amvest heeft vooraf een aantal zaken overwogen om privaat beheer (ofwel private inmenging in beheer) voor te stellen. Deze overwegingen zijn voortgekomen uit de gemeentelijke prijsvraag en zijn een gevolg van het ambitieuze ontwerp. Dit maakt inzichtelijk waarom het concept 'privatiseren’ een oplossing kan bieden. Daarnaast moeten de mogelijke varianten – deels – voldoen aan deze overwegingen. Overwegingen Amvest

9 In het ‘uitvraagdocument’ (prijsvraag gemeente Almere) eist de gemeente onder andere: - Minimale exploitatieperiode sociale huurwoningen: 30 jaar; duurdere huurwoningen: 15 jaar. - Gemeente wil aandacht voor beheeraspecten voor de lange termijn (veiligstellen/zekerheid). - Ontwikkeling moet worden ingericht op de duurzame toekomst van Almere. Amvest geeft met de aanbieding antwoord op deze vragen c.q. implementeert deze in het plan.

9 Maar

als Amvest de woningen duurzaam beheert, wie garandeert dat de gemeente de buitenruimte op een dergelijke wijze beheert? Hier is gebrek aan volledig vertrouwen ontstaan met betrekking tot de lange termijn. De gemeente verlangt een lange termijn visie (belang) van de belegger, die op zijn beurt het gemeentebelang op lange termijn wantrouwt. De belegger wil meer 'zeggenschap' in het beheer.

9

Het gebied is een totaalconcept (imago); wonen in de duinen. Dit vergt een bijzondere ruimtelijke kwaliteit: "Eenheid in landschap en gebruik leidt tot eenheid in inrichting en beheer". Onderhoud en eigendom worden in de beheersfase los van elkaar beschouwd (geen waarneembare 'grenzen').

9

"Waardecreatie en waardeontwikkeling in een veel breder maatschappelijk perspectief dan alleen maar het bouwen van huizen en kantoren." Amvest is op zoek naar nieuwe manieren om gebruikers te betrekken en zeggenschap te geven. "Beheer van de openbare ruimte kan op verschillende manieren en is wezenlijk voor kwaliteit." Hierbij speelt zeggenschap in het beheer een rol.

9

Amvest ontwikkelt ongeveer 5% van haar gehele (Nederlandse) woningportfolio op deze locatie. Dit is een relatief groot risico, waardoor het creëren van zekerheid op lange termijn een extra rol speelt.

Kader 6: Overwegingen privaat beheer Almere DUIN (Lankhorst, 2010; Janssen, 2010) Organisatie Het beheer moet worden georganiseerd, niet alleen in juridische rechtspersonen en structuren maar bovenal de organisatie van de (uitvoering van de) taken. Amvest is verantwoordelijk voor deze organisatie vanuit het eigendomsperspectief. In beginsel zal de gemeente hier echter een rol in willen vervullen (bijvoorbeeld ten behoeve van overheidsingrijpen etc.).

124

Regelgeving Voor de aanwezig publieke ruimte wordt regelgeving opgesteld, bijvoorbeeld op het gebied van gebruik van die ruimte. Hiervoor is ook landelijke (publiekrechtelijke) weten regelgeving waar niet vanaf geweken kan en mag worden. Denk hierbij aan regels omtrent veiligheid & openbaarheid en wetten als de wegenwet & milieuwetgeving, etc. Bovendien heeft de eigenaar van de publieke ruimte ook bepaalde rechten en plichten met betrekking tot de eigendom (Needham, 2007).Voorbeelden hiervan zijn de plicht tot het publiek gebruik van de publieke ruimte. Daarnaast, zo stelt Needham (2007), heeft "de eigenaar de plicht om zijn publieke ruimte op zo'n manier vorm te geven, aan te leggen, te beheren en te onderhouden" aangaande dit publieke gebruik. Daarentegen heeft de eigenaar het recht om zijn publieke ruimte "zodanig vorm te geven, aan te leggen, te beheren en te onderhouden dat het aan zijn eigen wensen voldoet, mits jij ook aan de plichten voldoet" (Needham, 2007). Hierover worden tussen de gemeente en de private eigenaar/beheerder afspraken gemaakt. Tussen de wettelijke regelgeving en de regels van de eigenaar kan ook de gemeente eisen stellen aan de publieke ruimte. Dit kan bijvoorbeeld worden gedaan aan de hand van de gemeentelijke verordening(en): de 'Algemene Plaatselijke Verordening' (APV). Bij grondoverdracht van de gemeente naar de private partij kan in de grondakte worden opgenomen dat, op die delen van de eigendom die een publieke bestemming hebben, de APV van toepassing is. Aanvullend hierop kan een eigenaar regels opstellen omtrent het gebruik van zijn eigendom, zoals het dulden van bepaalde activiteiten. Maar ook "waar mag worden geparkeerd en waar gevoetbald. En iemand moet erop toezien dat de regels worden nageleefd, zo niet precies, dan wel binnen bepaalde marges." (Needham, 2007) In het geval van een groep bewoners die de publieke ruimte in eigendom hebben, worden deze de regels collectief opgesteld (door de VvE). Dergelijke regels kunnen heel vrij zijn, of relatief scherp. Het kan hierbij gaan om de tijden dat geluid geproduceerd mag worden of waar de honden uitgelaten morgen worden. Handhaving orde De handhaving van de orde kan opgesplitst worden in twee delen: publieke- en private handhaving. Enerzijds blijven standaard overheidsdiensten gehandhaafd, zoals politie bevoegdheden. Hierover dienen afspraken te worden gemaakt, de eigenaar van de publieke ruimte dient aan te geven dat hij de handhaving toestaat. Daarbij is binnen dit onderzoek niet uitgezocht of bepaalde Nederlandse wetgeving dit principe zou kunnen tegengaan, mag de politie orde handhaven op private eigendommen? Enkele voorbeelden schetsen bovendien dat dit mogelijk is. Maar de buitenruimte is publieke toegankelijk, waardoor de gebruiker mag veronderstellen dat de gebruikelijke (publieke) ordehandhaving ook hier geldt. Naast de publieke ordehandhaving kan de nadrukkelijke wens worden neergelegd dat (extra) private beveiliging wordt ingeschakeld. Bijvoorbeeld voor het tegengaan van criminaliteit. Hiervoor kan de private beheerder bepaalde diensten inhuren van beveiligingsbedrijven. Vooral in besloten woongemeenschappen wordt dit toegepast. Hierover worden afspraken met de gemeente gemaakt. Bijvoorbeeld met betrekking tot de scheiding van bevoegdheden: waarvoor wordt de politie ingeschakeld en welke taken vallen onder de private beveiliging? Deze verdeling kan op basis van de publiek- en privaat opgestelde regelgeving. Deze verdeling lijkt sterk op de huidige situatie.


Onderhoud Onderhoud van de openbare ruimte is een taak die normaal gesproken door de lokale overheid wordt uitgevoerd en georganiseerd. Aangezien gemeentes werken met een woninggebonden beheerbudget uit de algemene middelen, is het denkbaar dat dit budget ook voor de Kustzone beschikbaar is. Dit kan in de vorm van een subsidie, of een contractuele bijdrage. Hierbij is een duidelijk verschil in vrijblijvendheid zichtbaar. Omdat in Almere sprake is van duurzame private gebiedsexploitatie, is een niet-vrijblijvende bijdrage wenselijk. Enerzijds om deze bijdrage te garanderen voor de private partij, anderzijds doordat een gemeente door middel van een contract bepaalde eisen ten aanzien van de openbare ruimte kan vastleggen. In Breda wordt met publieke bijdrages omgegaan door onderscheid te maken in ‘regulier’ en ‘additief’ beheer. Dit is een direct gevolg van de grote publieke inmenging (door eigendom en verantwoordelijkheid). Omdat in de Kustzone Amvest verantwoordelijk is en eigenaar van de openbare ruimte (in ieder geval tijdens de exploitatieperiode van de huurwoningen) is het niet nodig om een dergelijk onderscheid te maken. Zoals in Spijkenisse en Santana Row moet een onderhoudsplan worden opgesteld waarin geen sprake is van additioneel of extra onderhoud, maar van een standaard niveau van onderhoud dat (erg) hoog is. Ten aanzien van een gemeentelijke bijdrage aan het onderhoud en beheer van de openbare ruimte zal een bepaald minimumniveau moeten worden vastgesteld, in ruil voor de bijdrage. Marketing Het Federal Realty Investment Trust houdt zich in de Verenigde Staten nadrukkelijk bezig met de branding van haar projecten. De gebiedsconcepten worden allereerst ondersteund door het aanwezige programma, bestaande uit allerlei luxe voorzieningen en functies. Voor de bewoners van het gebied zijn er bovendien allerlei diensten beschikbaar. In Almere DUIN zijn dergelijke concepten mogelijk. Amvest noemt Almere DUIN de ‘Strandstad van de Randstad’. Als Amvest dit gebiedsconcept weet om te zetten in de realisatie van een geslaagd programma, kunnen zoals in Santana Row toeristen worden aangetrokken. In Santana Row is in de gebiedsmarketing een belangrijke rol weggelegd voor evenementen die worden georganiseerd. Deze evenementen zijn markten, concerten, tentoonstellingen, et cetera. Amvest heeft in haar aanbieding al geanticipeerd op de mogelijkheden met betrekking tot het organiseren van evenementen. Sponsoring Sponsoring is vooral een thema bij commerciële locaties of gebieden. De twee Kop-locaties lijken daarom bij uitstek geschikt voor sponsoringdoeleinden. De Kustzone is ‘de Strandstad van de Randstad’, een gebiedsconcept dat commercieel kan worden geëxploiteerd door het aanbieden van sponsoringpakketten en het aangaan van partnerschappen.

126

11.3

Financieel-economisch kader

In hoofdstuk 5 is de financiële kant va de openbare ruimte behandeld. Samenvattend verdeelt het CROW (2002) de levenscyclus van de openbare ruimte in twee delen: het (her)inrichten en het in stand houden of beheren. Hieruit volgen twee kostenbronnen (Post, 2007; CROW, 2002):

Inrichtingskosten (inrichtingsniveau/kwaliteit)

Beheerkosten (beheerniveau/kwaliteit)

Investeringen in de openbare ruimte worden bekostigd uit drie bronnen:

Directe gebruiker Direct begunstigde Algemene middelen

Ten aanzien van de privatisering van Almere DUIN is de financiële haalbaarheid van privatisering van de (openbare) ruimte aan de hand van drie stappen onderzocht. 1. Residuele grondwaardeberekening Aan de hand van een residuele grondwaardeberekening is bepaald hoeveel Amvest de gemeente betalen voor de grond, op basis van het te realiseren programma. 2. Inrichting van de openbare ruimte De inrichtingskosten van de openbare ruimte zijn berekend. Op basis van de residuele grondwaardes is vervolgens onderzocht of de kosten van de inrichting van de openbare ruimte in de grondexploitatie kunnen worden opgenomen. 3. Beheer en onderhoud van de openbare ruimte Tot slot wordt berekend welk kwaliteitsniveau kan worden gehaald ten aanzien van het beheer en onderhoud van de openbare ruimte. Mogelijke bronnen van inkomsten worden hier tegenover gesteld.


1.3.1

Locatie

Het plan Almere DUIN, voor de ontwikkeling van de Kustzone, bestaat uit zeven deelgebieden. Het totaalgebied is zeer groot en bovendien verschillen de deelgebieden aanzienlijk. Het onderzoek richt zich daarom in principe op één deelgebied, Stranddorp. Dit gebied is goed te onderzoeken doordat het een beperkt aantal functies herbergt. Stranddorp is primair een woongebied, met enkele te verwaarlozen commerciële functies. Dit betekent dat er een beperkt aantal betrokken actoren zijn, namelijk: de eigenaar van het gebied en de huurwoningen (Amvest), de (overige) woningeigenaren en tot slot de gemeente Almere. Een tweede deelgebied, Kop-Zuid, wordt gebruikt ter vergelijking. Kop-Zuid is één van de twee commerciële centrumgebieden van Almere DUIN. Door het grote verschil in schaal en functie (zie volgende pagina) met Stranddorp kan het deelgebied worden gebruikt ter vergelijking. Er wordt daarbij uitgegaan van dezelfde actoren als bij Stranddorp. In onderstaande tabel staan de belangrijkste gegevens ten aanzien van de deelgebieden Stranddorp en Kop-Zuid (Amvest, 2010).

Oppervlakte Grondoppervlak (totaal) Openbare ruimte Infrastructuur Vastgoed (footprint) Functie Residentieel Commercieel

Stranddorp

Kop-Zuid

Eenheid

198.000 122.600 6.000 69.400

83.000 17.160 nvt 65.840

M2 M2 M2 M2

694 4.000

823 60.200

Woningen M2 BVO

Tabel 24: Beknopte programma's Stranddorp en Kop-Zuid

Afbeelding 9: Impressie Almere DUIN

128

Figuur 23: Uitgebreide programma's Stranddorp en Kop-Zuid


11.3.2 Introductie Stranddorp Over de deelgebieden in Almere DUIN is nog niet veel meer bekend dan het programma. Onderstaande tekst komt uit het aanbiedingsdocument van Amvest (2008): “In het Noorden van de Kustzone, op het breedste duin en met uitzicht over het IJmeer richting Amsterdam, ligt het Stranddorp. Een wijk waar het strand niet ver is, want je stapt uit je voordeur over het collectieve vlonderdek zo het strand op. Alle woningen hebben een duin als achtertuin. Deze wijk bestaat uit zo’n 600 woningen, vrijwel allemaal grondgebonden. Minimaal op dijkhoogte, oplopend tot wel 4 tot 5 meter boven de dijk. Het parkeren is opgelost onder de woningen, in gedeeltelijk open parkeerhoven onder een nieuw maaiveld van houten vlonderdekken. Langs de Pampusweg bevinden zich op de hoogste rand van het nieuwe duin woon/werkunits. Verder biedt Stranddorp ruimte voor wijkgerichte voorzieningen, zoals detailhandel voor dagelijkse boodschappen, een kinderopvang en een basisschool, een lunchgelegenheid of een andere ontmoetingsgelegenheid.” Gebiedstypering Naar functie is Stranddorp te typeren als een woongebied. Naast de residentiële functie bestaat het programma uit kantoren, detailhandel/horeca en maatschappelijke voorzieningen. Deze voorzieningen zijn veelal buurtgericht. Zo zijn de kantoren woonwerkvilla’s, de detailhandel/horeca een buurtsupermarkt en de maatschappelijke voorzieningen zijn ook op Stranddorp gericht. Stranddorp kan daarom worden getypeerd als:

Woongebied met buurtgerichte voorzieningen

11.3.3 Introductie Kop-Zuid Over de deelgebieden in Almere DUIN is nog niet veel meer bekend dan het programma. Onderstaande tekst komt uit het aanbiedingsdocument van Amvest (2008): “Hier bevindt zich op het boulevardplein het waterpodium, een prachtig zwembad, het horecaplein en het congreshotel naast de wijkwinkels, boulevardboetiekjes en ruim 700 appartementen. Op de eerste verdieping van een toren zijn bijvoorbeeld kleine starterwoningen in de sociale sector te vinden, erboven huurwoningen in het middensegment en richting het strand wordt het wonen steeds exclusiever. De kantoren profiteren van de aantrekkelijke ligging aan het strand, het prachtige uitzicht, de levendige stedelijke setting en de snelle waterverbinding met Amsterdam.” “Een levendig centrumgebied met een boulevardplein, gezellige horeca, een waterpodium en een prachtig zwembad in de houten vlonders en mozaïekstructuren van het plein. De ambiance van de jachthaven en de aanlegplaats van de ferry naar Amsterdam maken dit gebied uniek.” Gebiedstypering Kop-Zuid is een functioneel gemengd gebied. Naast de residentiële functie bestaat het programma uit kantoren, detailhandel/horeca, leisure, onderwijs en maatschappelijke voorzieningen. In tegenstelling tot het buurtgerichte Stranddorp is Kop-Zuid een commercieel gebied dat zich richt op Almere en zelfs verder. Samen met de andere centrumdeelgebieden speelt Kop-Zuid een belangrijke rol in de branding van de Kustzone als ‘Strandstad van de Randstad’. Het is een zeer stedelijk gebied dat als volgt kan worden getypeerd

130

Gemengd hoogstedelijk gebied

11.4

Grondwaardebepaling

11.4.1 Introductie Hoewel er geen sprake is van een totaalontwikkeling door een ‘superdeveloper’ neemt de marktpartij, Amvest, vanaf de planningsfase wel een groot deel van de ontwikkeling alsook het beheer voor haar rekening. In onderstaand schema is dit aan de hand van een exploitatieopzet duidelijk gemaakt:

Figuur 24: Traditioneel grondexploitatiemodel ten opzicht van Almeerse grondexploitatiemodel


Het belangrijkste gegeven voor dit onderzoek is dat Amvest de bouwrijpe grond afneemt van de gemeente Almere. Een bruikbare wijze van waardebepaling van deze bouwrijpe grond is die aan de hand van de residuele waarde. De residuele grondwaarde geeft het verschil aan tussen de economische waarde van de te realiseren functies en de kosten om deze te realiseren. De economische waarde wordt bepaald door de opbrengsten (huur en verkoop) van de functies af te zetten tegen het bruto-aanvangsrendement of door een bepaalde verkoopwaarde. Daar tegenover worden de kosten gesteld (Wigmans, 2002). In hoofdstuk 5 en 6 is beschreven hoe meerwaarde (een voorwaarde om value capturing toe te kunnen passen) aan de stedelijke ruimte kan worden toegevoegd door middel van de openbare ruimte. De ‘totaalontwikkeling’ houdt in dat de openbare ruimte een onderdeel wordt van een integrale ontwikkeling. Omdat bij (her)ontwikkeling de inrichting van de openbare ruimte is opgenomen in de grondexploitatie, is er sprake van een koppeling van de grondexploitatie met de grondexploitatie. Blank (2007) beschrijft twee mogelijkheden voor private partijen bij een dergelijke koppeling: 1. Openbare ruimte tijdelijk onderdeel van een private ontwikkeling; 2. Openbare ruimte als integraal onderdeel van een (private) totaalontwikkeling. Toepassing van het ingewikkelde instrument door marktpartijen kent een aantal voorwaarden:

Activiteiten (grondexploitatie, opstalontwikkeling en –exploitatie) vallen zoveel mogelijk onder één actor om zo kosten optimaal intern te kunnen verrekenen;

De openbare ruimte wordt (tijdelijk) een onderdeel van het private domein.

In het geval van Almere DUIN laat de gemeente Almere de keuze voor het privatiseren van het beheer en eigendom van de openbare ruimte aan Amvest. In dit onderzoek is een situatie onderzocht waar dit het geval is. Het is echter niet mogelijk om voor Almere DUIN aan te tonen dat een hogere kwaliteit van de openbare ruimte leidt tot hogere verhuur- en/of verkoopprijzen van het ‘Amvest-vastgoed’. In dit onderzoek is daarom onderzocht wat de residuele grondwaarde berekend en op welke manier de (inrichting van de) openbare ruimte onderdeel kan uitmaken van deze grondwaarden. Hiervoor is voor de deelgebieden Stranddorp en Kop-Zuid een grondwaardeberekening uitgevoerd, bestaande uit drie onderdelen: 1. Residentieel – koop 2. Residentieel – huur 3. Commercieel Voor de drie onderdelen is afzonderlijk een grondwaardeberekening uitgevoerd, die zijn gesommeerd tot een grondwaardeberekening per deelgebied (Stranddorp en Kop-Zuid). De mogelijke inrichtingskosten van de openbare ruimte zijn vervolgens verrekend met deze grondwaarden.

132

11.4.2 Rekenwaarden De residuele grondwaardeberekening ziet er als volgt uit: Grondwaarde = (Huuropbrengst per jaar) / (Bruto Aanvangsrendement (BAR-eis)) – ontwikkelingskosten De Bruto Aanvangsrendementen die worden gevoerd zijn: BAR-eis % Woningen 7% Kantoren 7% Winkels 7% Bedrijfsruimte 9% Tabel 25: Aanvangsrendementen (DTZ Zadelhoff, 2010) De bouwkosten zijn als volgt opgebouwd: Soort kosten Directe kosten Bijkomende kosten Ontwikkelingskosten Ontwikkelaars ‘fee’ Inclusief BTW Totale bouwkosten

% 100% 25% 125% 9% 136% 19% 162%

NB Inclusief marktconforme staartkosten, exclusief BTW Over directe kosten Subtotaal Over ontwikkelingskosten Subtotaal Totaal

Tabel 26: Opbouw bouwkosten (Gerritse, 2005; Den Heijer, 2002) Voor overige rekenwaarden en berekeningen, zie bijlage.


11.4.3 Stranddorp Residentieel Koopwoningen Totale opbrengsten

= € 194.500.000

Directe kosten Bijkomende kosten Ontwikkelaars ‘fee’

= € 91.185.000 = € 22.796.250 = € 10.258.313

Totale kosten Incl. BTW

= € 124.239.563 = € 147.845.079

Residuele grondwaarde

= € 194.500.000 - € 147.845.079 = € 46.654.921

Huurwoningen Totale huuropbrengsten jaar 1

= € 2.580.000

Beleggingswaarde

= Huuropbrengst jaar 1 / BAR-eis = € 2.580.000 / 7 % = € 36.857.143


= € 27.287.500 = € 6.821.875 = € 3.069.844


= € 37.179.219 = € 44.243.270


= € 36.857.143 - € 44.243.270 = -€ 7.386.127

Commercieel Totale huuropbrengsten jaar 1

= € 467.500

Beleggingswaarde

= Huuropbrengst jaar 1 / BAR-eis = € 467.500 / 7 % = € 6.678.571


134

= € 3.761.250 = € 940.313 = € 423.141


= € 5.124.703 = € 6.098.397


= € 6.678.571 - € 6.098.397 = € 580.175

Totaal Uitgaande van een rendementseis van 9 % op alle onderdelen kan worden geconcludeerd dat Amvest de volgende grondwaardeprijs kan betalen voor het op zichzelf staande deelgebied Stranddorp: Totale residuele grondwaarde

= Grondwaarde residentieel (koop/huur) + Grondwaarde commercieel = € 46.654.921 + -€ 7.386.127 + € 580.175 = € 39.848.968

Samenvatting

Grafiek 1: Kosten en opbrengsten Stranddorp


11.4.4 Kop-Zuid Residentieel Koopwoningen Totale opbrengsten

= € 160.050.000


= € 94.462.500 = € 23.615.625 = € 10.627.031


= € 128.705.156 = € 153.159.136


= € 160.050.000 - € 153.159.136 = € 6.890.864

Huurwoningen Totale huuropbrengsten jaar 1

= € 3.619.800

Beleggingswaarde



= € 46.750.000 = € 11.687.500 = € 5.259.375


= € 63.696.875 = € 75.799.281


= € 51.711.429 - € 75.799.281 = -€ 24.087.853

Commercieel Totale huuropbrengsten jaar 1

= € 9.786.900

Beleggingswaarde



136

= € 76.390.000 = € 19.097.500 = € 8.593.875


= € 104.081.375 = € 123.856.836


= € 139.812.857 - € 123.856.836 = € 15.956.021

Totaal Uitgaande van een rendementseis van 9 % op alle onderdelen kan worden geconcludeerd dat Amvest de volgende grondwaardeprijs kan betalen voor het op zichzelf staande deelgebied Kop-Zuid: Totale residuele grondwaarde

= Grondwaarde residentieel (koop/huur) + Grondwaarde commercieel = € 6.890.864 + -€ 24.087.853 + € 15.956.021 = -€ 1.240.968

Samenvatting

Grafiek 2: Kosten en opbrengsten Kop-Zuid


11.4.5 Interne value capturing Private kosten van de openbare ruimte worden verhaald in de (private) grondexploitatie. De inrichtingskosten worden bekostigd uit interne value capturing: bij een bepaald programma verwacht de ontwikkelaar bepaalde opbrengsten, op basis van een standaard ingerichte openbare ruimte. Door waarde toe te voegen aan de openbare ruimte kan deze interne value capturing worden verhoogd. De werking van dit principe is aan de hand van drie figuren toegelicht (op de volgende drie pagina’s): 1. Traditionele integrale gebiedsontwikkeling (figuur 26) 2. Waardetoevoeging aan de openbare ruimte + gevolgen (figuur 27) 3. Voorwaarden bij private interne value capturing In figuur 28 zijn de vijf voorwaarden bij private interne value capturing toegelicht: A. De openbare ruimte als (tijdelijk) onderdeel van een private ontwikkeling Een woningcorporatie of belegger als totaalontwikkelaar of ‘superdeveloper’ (Holt, 2008) ofwel duurzaam betrokken stakeholder (Duijvesteijn, 2008). B. Een koppeling tussen de grondexploitatie en de (gebieds- en) opstal/vastgoedexploitatie C. Extra investeringen in de openbare ruimte leiden enerzijds tot hogere kosten D. Anderzijds tot een hogere stedelijke kwaliteit > hogere opbrengsten uit verkoop. E. Gebiedsexploitatie (hogere (opbrengsten uit) markthuren) Een additionele voorwaarde bij interne value capturing is een duurzame betrokkenheid bij het gebied in verband met de interne value capturing uit de gebiedsexploitatie. Twee kanttekeningen en/of voorwaarden zijn tot slot nog onderbelicht gebleven:

Risico Interne value capturing gaat uit van de vermoedens dat locatie-eigenschappen als de nabijheid van zee, bos en een tramhalte een belangrijke invloed hebben op de keuze voor een woning, kantoor enzovoorts. Interne value capturing is daarom risicovol doordat het gaat om speculatie: het vermoeden is namelijk nog niet hard gemaakt. Het vraagt om inzicht en durf van de belegger.

Tijd In het theoretische kader is de stedelijke levenscyclus toegelicht. Waardegroei en –creatie kosten tijd. Versnelling proces door het ‘forceren’ van de waardegroei door bijvoorbeeld een ‘volwassen’ wijk op te leveren, zoals in Santana Row. Hier wordt gewerkt inrichtingselementen van de openbare ruimte uit Zuid-Europa (soort tweedehands) die al karakter hebben. Bovendien zijn volwassen bomen geplant.

138

Figuur 25: Integrale gebiedsontwikkeling (Gehner & Soeter, 2007)


Figuur 26: Naar integrale gebiedsontwikkeling en -beheer

140

Figuur 27: De rol van interne value capturing in de integrale gebiedsontwikkeling en -beheer


11.5

Inrichting van de openbare ruimte

11.5.1 Introductie De gewenste inrichting(skwaliteit) van de openbare ruimte leidt tot financiële stromen, vooral bij aanvang van de exploitatietermijn van de openbare ruimte. In het geval van Almere Kustzone worden Stranddorp en ook Kop-Zuid woonrijp gemaakt door Amvest. Dit betekent dat Amvest ook de openbare ruimte realiseert. De gemaakte kosten voor de inrichting van de openbare ruimte kunnen worden opgenomen in het grondbod van Amvest (als privatisering een totaalontwikkeling inhoudt). De kosten kunnen ook additioneel zijn. Bij de inrichting van de openbare ruimte zijn verschillende kwaliteitsniveaus denkbaar, naar type gebied: Structuurelement Woonwijk Woonwijk Stadshart/dorpsstraat Stadshart/dorpsstraat

Inrichtingskwaliteit Standaard Extra Exclusief Extra

Prijs/m2 65,00 90,00 110,00 135,00

% 100 138 169 208

Tabel 27: Inrichtingskosten (Gemeente Zoetermeer & Oranjewoud, 2009) In dit onderzoek wordt onderscheid gemaakt in een ‘basisinrichting’ en een ‘luxe-inrichting’. Basisinrichting houdt de realisatie in van de openbare ruimte op een voor het gebied van toepassing zijnde ‘standaardniveau (Woonwijk > Standaard; Stadshart > Exclusief). Naast de basisinrichting is een luxe(re) inrichting als vanzelfsprekend mogelijk. Het gaat om een eventuele extra initiële investering in de openbare ruimte. (In principe eenmalig).Een hogere kwaliteit van de openbare ruimte is een voorwaarde voor interne value capturing. In dit onderzoek zijn twee luxe-inrichtingen denkbaar, een extra-inrichting voor een woonwijk of voor een stadshart type gebied. Er wordt uitgegaan van cijfers van de gemeente Zoetermeer & Oranjewoud (2008) voor een standaard inrichtingskwaliteit voor de openbare ruimte van een woonwijk, zie tabel boven. Aan de hand van de bovenstaande gegevens is op simpele wijze een berekening te maken van de inrichtingskosten van de openbare ruimte. Enerzijds is vervolgens onderzocht op welke manier deze kosten kunnen worden verrekend met de residuele grondwaarde (11.4). Anderzijds, als dit niet mogelijk of wenselijk is, is het wellicht mogelijk om door middel van value capturing naast de onderhoudskosten ook de inrichtingskosten van de openbare ruimte te verhalen (11.6). 11.5.2 Stranddorp Stranddorp is een woonwijk. Er is daarom gerekend met een basisinrichting à € 65,00 /m2 en een luxeinrichting à € 90,00 / m2. Dit leidt tot de volgende inrichtingskosten: Inrichting openbare ruimte

= (Inrichtingskosten per m2) x (m2 openbare ruimte)

Basisinrichting

= € 65,00 x 122.600 m2 = € 7.969.000,00

Luxe-inrichting

= € 90,00 x 122.600 m2 = € 11.034.000,00

Indien de inrichtingskosten van de openbare ruimte worden verrekend in het grondbod van Amvest, dan betekent dit dat Amvest op basis van een basisinrichting het volgende kan betalen voor de grond:

142

Grondbod Amvest

= Residuele grondwaarde – Inrichtingskosten openbare ruimte = € 39.848.968 - € 7.969.000 = € 31.879.968

En op basis van een luxe-inrichting: Grondbod Amvest

= € 39.848.968 - € 11.034.000 = € 28.814.968

11.5.3 Kop-Zuid Kop-Zuid is een zeer commerciële locatie die op intensief gebruik (bewoners, toeristen, werknemers, et cetera) anticipeert. Volgens Nijenhuis (2010) van Amvest, is de geambieerde inrichtingskwaliteit het beste te vergelijken met die van een stadshart of dorpscentrum. Er is daarom gerekend met een basisinrichting à € 110,00 /m2 en een luxe-inrichting à € 130,00 / m2. Dit leidt tot de volgende inrichtingskosten: Inrichting openbare ruimte


Basisinrichting

= € 110,00 x 17.160 m2 = € 1.887.600,00

Luxe-inrichting

= € 130,00 x 17.160 m2 = € 2.230.800,00

Indien de inrichtingskosten van de openbare ruimte worden verrekend in het grondbod van Amvest, dan betekent dit dat Amvest op basis van een basisinrichting het volgende kan betalen voor de grond: Grondbod Amvest

= Residuele grondwaarde – Inrichtingskosten openbare ruimte = -€ 1.240.968 - € 1.887.600 = -€ 3.128.568

En op basis van een luxe-inrichting: Grondbod Amvest

= -€ 1.240.968 - € 2.230.800,00 = -€ 3.557.568

11.5.4 Samenvatting

Basisinrichting OR Luxe-inrichting OR

Stranddorp € 7.969.000 € 11.034.000

Kop-Zuid € 1.887.600 € 2.230.800

Grondbod Amvest

€ 28.814.968

-€ 3.557.568


Uitzetten van de inrichtingskosten van de openbare ruimte tegen de totale bouwkosten van het programma, maakt duidelijk dat het aandeel inrichtingskosten van de openbare ruimte ten opzichte van de totale kosten veel groter is dan in Kop-Zuid.

Grafiek 3: Kosten inrichting openbare ruimte in verhouding tot totale bouwkosten programma

Wanneer de inrichtingskosten van de openbare ruimte worden opgenomen in de private grondexploitatie, dan betekent dit voor Stranddorp dat een veel lagere grondprijs kan worden betaald. In Kop-Zuid, waar al sprake was van een negatieve grondprijs, is dit verschil veel kleiner.

Grafiek 4: Opnemen inrichtingskosten openbare ruimte in grondexploitatie (verrekening met residuele grondwaarde)

144

11.6

Onderhoud en beheer van de openbare ruimte

11.6.1 Introductie Voor het in stand houden (onderhouden/handhaven) ofwel – ondernemend – beheer van de openbare ruimte zijn verschillende financieringsbronnen. Deze financieringsbronnen zijn terug te voeren op drie groepen actoren:

Eigenaar Overheid Gebruiker

Waar bij een traditionele openbare ruimte sprake is van een gemeente (overheid) die ook eigenaar is van de openbare ruimte, kunnen kasstromen worden geabstraheerd tot verkeer tussen twee groepen (gebruikers en overheid/eigenaar). Schematisch ziet deze ‘traditionele’ situatie er als volgt uit:

Figuur 28: Traditionele kasstromen in de openbare ruimte


Bij een privatisering van de openbare ruimte treedt er echter een splitsing op van eigenaar en overheid. Bij een dergelijke splitsing ontstaat een complexe(re) situatie waarin veel (indirecte) opbrengsten naar de overheid vloeien en de kosten bij de nieuwe (private) eigenaar komen te liggen. Schematisch ziet deze ‘privatiseringssituatie’ er als volgt uit: In deze situatie is Amvest de eigenaar, de gemeente Almere de overheid en gebruikers kunnen residentiële of commerciële gebruikers zijn.

Figuur 29: Kasstromen in de openbare ruimte na privatisering

Kostenstromen worden verdeeld in onderhoud en inrichting. Bij het onderhoud van de openbare ruimte wordt gebruik gemaakt van kengetallen van PLAN terra (Hommel, 2010). Bij het onderhoud van de openbare ruimte wordt gesproken over onderhoudsniveaus. Het onderhoudsniveau is afhankelijk van de onderhoudsinspanning die moet worden geleverd voor het bepaalde stuk openbare ruimte. Deze onderhoudsinspanning wordt niet alleen bepaald door het geambieerde onderhoudsniveau, maar ook door de gebruiksdruk en de ‘onderhoudbaarheid’ (denk hierbij bijvoorbeeld aan een complexe ingerichte ruimte ten opzichte van een simpel betegeld plein). De drie onderhoudsniveaus zijn:

146

Onderhoudsniveau Laag Hoog Zeer Hoog

€/m2/jaar 1,00 3,00 5,00

Tabel 28: Onderhoudsniveaus dagelijks en groot onderhoud (PLAN terra, 2010) Een laag onderhoudsniveau houdt een standaardonderhoud van een sobere openbare ruimte in. Daarnaast wordt een hoog en zeer hoog onderhoudsniveau onderscheiden. Deze (ambitie)niveaus kunnen worden gevoerd als de gewenste onderhoudsinspanning hoger is (zoals gezegd op basis van de gebruiksdruk, het ambitieniveau en de onderhoudbaarheid). Zo kan een hoog onderhoudsniveau een vrij standaard onderhoudsniveaus zijn voor openbare ruimten met een hoge gebruiksdruk, slechte onderhoudbaarheid en/of hoge ambitie. Volgens PLAN terra betekent een hoog of zeer hoog onderhoudsniveau dat er respectievelijk drie tot vijf keer zoveel wordt uitgegeven aan het onderhoud en beheer van de openbare ruimte.

Figuur 30: Onderhoudsinspanning in relatie tot de gebruiksdruk, de onderhoudbaarheid en onderhoudsniveau (Hommel, 2010)


Offermans (2004) en het CROW (2002) formuleren een aantal bronnen waaruit de openbare ruimte wordt gefinancierd. De mogelijke belastingen en bijdragen kunnen worden onderverdeeld naar gebruiksgerelateerdheid, in drie categorieën: alle belastingbetalers, direct begunstigden en directe gebruikers (Offermans, 2004). Volgens het CROW (2002) verschilt de manier waarop gebruikers kunnen bijdragen aan de financiering van de openbare ruimte in wezen niet voor publieke of private partijen. In dit onderzoek wordt daarom gesproken over ‘bijdragen’, om zo in het midden te laten of het vrijwillige of gedwongen ‘belastingen’ zijn. Drie bijdragen worden onderscheiden: een bijdrage door de gemeente, een bijdrage door de gebruikers (woningeigenaars) en een bijdrage door Amvest (de eigenaar van de openbare ruimte). Dit betekent dat de bijdragen door directe gebruikers niet worden onderzocht. Bijdrage gemeente De gemeente is traditioneel verantwoordelijk (en eigenaar) van de openbare ruimte. Daaruitvolgend is de gemeente meestal verantwoordelijk voor het beheer en onderhoud van de openbare ruimte. Voor de financiering van deze openbare ruimte wordt gewerkt met woninggebonden beheerbudgetten (Gemeente Almere, 2010; Hommel, 2010). Dit beheerbudget wordt gefinancierd uit de Algemene Middelen; er is geen gemeentelijke directe bestemmingsbelasting voor het beheer en het onderhoud van de openbare ruimte, zoals bij de riool- en afvalstoffenheffing wel het geval is. Alleen de Onroerendezaakbelasting (Ozb) heeft een (indirecte) relatie met de zorg en onderhoud van de openbare ruimte. “Er bestaat in Nederland niet zoiets als een vorm van belasting op (openbare) ruimte.” (Stroink, 2008) Elke gemeente bepaalt zelf hoe hoog het beheerbudget is. Het budget wordt zoals gezegd gefinancierd uit de Algemene Middelen, waar ook de opbrengsten van de Ozb naar toe vloeien. De belangrijkste (en grootste) opbrengsten in de Algemene Middelen komen echter uit het Gemeentefonds, een uitkering van het Rijk aan de Nederlandse gemeenten. De hoogte van de uitkering bepaalt het rijk aan de hand van een hoofdverdeling in sociaal, fysiek, functie en overig. Een deel van de uitkering is dus bedoeld voor de leefomgeving middels het onderdeel fysiek. Dit onderdeel is onderverdeeld in allerlei clusters, onder andere groen, riolering en water. Hoewel het Rijk de hoogte van de uitkering dus inhoudelijk relateert aan elke gemeente, wordt de uitkering als één bedrag uitgekeerd aan de gemeente. De gemeenteraad beslist vervolgens hoe het geld (de Algemene Middelen) worden verdeeld in onder andere fysiek, sociaal en functie. Almere werkt met een woninggebonden beheerbudget voor de openbare ruimte van € 400 ,- / jaar. Het is echter de vraag of dit geheel naar woonwijken gaat (zie aanbeveling). Woninggebonden beheerbudget Almere

€ / woning / jaar € 400 ,-

Tabel 29: Woninggebonden beheerbudget uit Algemene Middelen (Almere, 2010) Ter illustratie, in 2009 ontving de gemeente Almere een uitkering van € 183.924.572,25 uit het gemeentefonds. Gedeeld door het aantal woningen in 2009, is dit een uitkering van € 2.528 / woning. Omdat het beheerbudget bekostigd wordt uit de Algemene Middelen, waar de bewoners van Almere DUIN ongewijzigd aan bijdragen, is het theoretisch gezien logisch dat, ongeacht de eigenaar van het Stranddorp, het beheerbudget van de gemeente Almere beschikbaar wordt gesteld. Al dan niet als bijdrage. Of dit daadwerkelijk gebeurt, is een tweede. Het is een politieke discussie waar later op terug zal worden gekomen.

148

Figuur 31: Inkomsten en uitgaven uit de Algemene Middelen


Bijdrage gebruiker Zoals gezegd, in Nederland bestaat er geen vorm van belasting op de openbare ruimte. De baatbelasting biedt mogelijkheden, maar is zeer complex. Het is moeilijk om de direct begunstigden van de openbare ruimte (de gronden vastgoedeigenaars) te belasten. Echter, bij een (aanzienlijk) hogere beheerkwaliteit (of inrichtingskwaliteit) zou dit wel logisch zijn aangezien zij de voordelen ervan ondervinden. Een ‘bijdrage’ (al dan niet vrijwillig) is logisch. In het Chassé Park is, om de kwaliteit van het park te waarborgen, een speciale beheerconstructie opgezet. Er is een basiskwaliteit en een additionele kwaliteit gedefinieerd. De extra kosten bóvenop de basiskwaliteit worden betaald door de gebruikers (zie bijlage). Bewoners en ondernemers zijn samen met de gemeente Breda verenigd in deze beheerstichting. Iedereen doet een verplichte bijdrage aan de stichting wat neerkomt op een maandelijkse bijdrage van ca. 9 euro per woning en 0,11 euro per m2 commerciële ruimte. Op de Chassé park casus is een ‘bijdrage gebruiker’ gebaseerd van € 120 ,- / woning / jaar en € 1,50 / m2 BVO / jaar. Chassé Park Residentieel Commercieel

Bijdrage € 120 ,€ 1,50

Eenheid € / woning / jaar € / m2 BVO / jaar

Tabel 30: Mogelijke indirecte value capturing van gebruikers, naar Chassé Park (KEI, 2010)

Bijdrage eigenaar (Amvest) Tot slot wordt een bijdrage van de nieuwe eigenaar aan het beheer en onderhoud van de openbare ruimte onderscheiden. De eigenaar heeft baat bij een goede kwaliteit openbare ruimte, enerzijds omdat op basis van het princiep van interne value capturing hogere marktprijzen kunnen worden behaald bij verkoop- en verhuur van vastgoed bij een kwalitatief betere openbare ruimte. Anderzijds zal er veelal sprake zijn van een situatie waarin de eigenaar van de openbare ruimte ook eigenaar is van een (deel van) het omliggende vastgoed. Met het oog op waardecreatie is het daarom aannemelijk dat de eigenaar bereid is (extra) mee te investeren in de ruimte. Amvest wordt in het deelgebied Stranddorp eigenaar van de openbare ruimte en de huurwoningen. Met het oog op een goede uitgangspositie bij het ‘uitponden’ van de woningen na 15 jaar, is Amvest bereid bij te dragen aan de financiering van de openbare ruimte (Lankhorst, 2010). Er wordt uitgegaan van een bijdrage per woning die gelijk is aan die van de andere woningeigenaars. Woninggebonden beheerbudget Amvest

€ / woning / jaar € 120 ,-

Tabel 31: Mogelijk woninggebonden beheer budget nieuwe eigenaar (Amvest)

150

Samenvatting Stranddorp

Hoogte

Eenheid

Bijdrage gemeente Bijdrage gebruiker Residentieel Commercieel

€ 400 ,-

€ / woning / jaar

€ 120 ,€ 1,50

€ / woning / jaar € / m2 BVO / jaar

Bijdrage Amvest

€ 400 ,-

€ / woning / jaar

Tabel 32: Samenvatting mogelijke inkomsten indirecte value capturing Restwaarde Op een gegeven moment zal Amvest van haar eigendommen af willen. Aangezien Amvest na 15 jaar haar huurwoningen mag en zal verkopen (Lankhorst, 2010), is het aannemelijk dat op dit punt ook de openbare ruimte zal worden overdragen aan een nieuwe partij. Indien er veel waarde in de ruimte is ingesloten, kan het zijn dat Amvest hier munt uit wil slaan. Theoretisch is een verkoop van de openbare ruimte mogelijk, bijvoorbeeld aan een nieuwe belegger. De restwaarde is afhankelijk van de exitstrategie; het kan ook zo zijn dat Amvest de openbare ruimte kosteloos of voor een symbolisch bedrag aan de gemeente of de beheerorganisatie/stichting overdraagt, om zo overdrachtsbelasting te voorkomen. Het is aannemelijk dat de gemeente niet zal willen betalen aangezien het voor de gemeente extra kosten oplevert (tenzij ook zij ondernemend beheer zal voeren). De (financiële) restwaarde wordt bepaald door de extra investering in de openbare ruimte af te zetten tegen de looptijd n en te corrigeren tegen de rentevoet van 3%. Methode Op basis van de drie groepen actoren (gemeente, Amvest en gebruikers) zijn drie bronnen van opbrengsten gedefinieerd (zie boven). De haalbaarheid van het onderhoud en beheer van de openbare ruimte van Stranddorp en Kop-Zuid is bepaald gebruikmakend van deze drie bronnen. De drie bronnen kunnen op logische wijze worden gecombineerd tot zeven theoretisch mogelijke financieringsvormen. Het gaat vervolgens om financiering van de openbare ruimte door: 1. 2. 3. 4. 5. 6. 7.

Gemeente Amvest Gebruik Gemeente + Amvest Amvest + Gebruikers Gemeente + Gebruikers Gemeente + Amvest + Gebruikers

De startpositie is een traditionele financieringsvorm waarin de gemeente de financiering bekostigt. De andere zes varianten zijn van toepassing op privatisering. Varianten 2 en 3 zijn daar het duidelijkste een voorbeeld van. De andere varianten zijn partnerschappen tussen de verschillende groepen actoren.


De zeven varianten zijn doorgerekend aan de hand van bovenstaande karakteristieken van de deelgebieden Stranddorp en Kop-Zuid. Het onderhoud en beheer van de openbare ruimte wordt doorberekend voor de zeven varianten die op hun beurt elk worden doorgerekend met de twee onderhoudsniveaus. Voor de verschillende kasstromen worden constante prijzen gebruikt die van tevoren worden vastgelegd. De verschillende bijdrages en onderhoudsprijzen stijgen met de inflatie, die op 1% is vastgesteld. De netto contante waarde van de modellen wordt doorgerekend met een rente die is vastgesteld aan de hand van een rendementseis van Amvest. Amvest (ontwikkelende belegger in woningen voor Aegon) wenst een rendement van tussen de vier en acht procent te behalen op investeringen (Lankhorst, 2010). Bij het bestuderen van de (mogelijke) financieringsvormen voor de openbare ruimte is gebruik gemaakt van de netto contante waarde. De toekomstige kosten en opbrengsten ten aanzien van het onderhoud en de zorg voor de openbare ruimte over een tijdsperiode van n jaar en bij een rentevoet p worden contant gemaakt voor het jaar t = 0. De jaarlijkse netto contante waarde over het tijdspan n wordt gesommeerd tot één netto contante waarde. De netto contante waarden zijn berekend met behulp van kapitalisatiefactoren, daar gerekend is met constante prijzen/waarden en reële renten. De rentevoet is afgeleid uit de rendementseis op investeringen van Amvest. Amvest (Lankhorst, 2010) wenst een effectief rendement op investeringen (IRR) van 4,0 tot 8,0 %. Deze eis geldt voor ‘hoofdactiviteiten’; de hoofdactiviteit is het ontwikkelen van en beleggen in woningen. Amvest ziet de openbare ruimte als ‘nevenactiviteit’, waar ze geen rendement op willen behalen, maar wel kostendekkend willen zijn. In dit rapport wordt de openbare ruimte echter niet als nevenactiviteit gezien, daarom is gewerkt met de minimale rendementseis op ‘hoofdactiviteiten’ van 4%. Uitgaande van een inflatiepercentage van 1% levert dit een reële rente op van tenminste 3%. Bij de looptijd wordt uitgegaan van het eigendom van Amvest in het gebied. Met de gemeente Almere is afgesproken dat de huurwoningen in de vrije sector tenminste 15 jaar in bezit blijven van Amvest; de huurwoningen in de sociale sector 30 jaar. Looptijden tussen de 15 en de 30 jaar worden daarom onderzocht, ook al is het aannemelijk dat Amvest de sociale huurwoningen uitbesteed aan een woningcorporatie. Rekenwaarde

Waarde

Eenheid

Inflatie Nominale rente Reële rente IRR Amvest

1,0 4,0 3,0 4,0 – 9,0

%/jaar %/jaar %/jaar %

15 - 30

Jaar

Looptijd

Tabel 33: Samenvatting rekenwaarden exploitatie openbare ruimte

In de volgende twee paragrafen worden de varianten uitgewerkt. Echter, de volledige uitwerking is terug te vinden in de bijlagen. In de hoofdtekst is teruggegrepen op uitkomsten, details en schematische weergaven. Alvorens de varianten uitgewerkt zijn, eerst een schematische weergave van de varianten (zie volgende pagina). Per variant zijn drie verschillende rentevoeten (3; 4 en 5%) afgezet tegen zes mogelijke looptijden (5; 10; 15; 20; 25 en 30 jaar).

152

Figuur 32: Cashflowshema's varianten mogelijke financieringscombinaties ten onderhouds- en beheerkosten


11.6.2 Stranddorp Bij de doorberekening van de varianten voor Stranddorp is uitgaan van de volgende gegevens: Onderhoudsniveau Standaard onderhoud Extra onderhoud

€/m2/jaar 1,00 3,00

Tabel 34: Rekenwaarden onderhoudsniveaus

De beargumentatie hiervoor is dat Stranddorp een wat betreft gebruiksdruk en ambitieniveau (het is een woonwijk met vrijwel alleen ‘bestemmingsgebruik’) een lage prioriteit heeft. Echter, de aanwezigheid van een vrij complexe openbare ruimte (vlonders en veel natuur), maakt een hoog onderhoudsniveau aannemelijk. Dit levert, uitgaande van een looptijd van 15 jaar en een reële rente van 3%, de volgende Netto Contante Waardes op: Variant Gemeente Amvest Gebruikers Gemeente + Amvest Amvest + Gebruikers Gemeente + Gebruikers Gemeente + Amvest + Gebruikers

Standaardonderhoud € 1.850.380 -€ 469.400 -€ 397.772 € 2.844.571 € 596.419 € 2.916.199 € 3.910.390

Extra onderhoud -€ 1.076.802 -€ 3.396.581 -€ 3.324.954 -€ 82.611 -€ 2.330.762 -€ 10.983 € 983.208

Tabel 35: NCW exploitatie openbare ruimte uitgezet tegen varianten

Het is duidelijk dat het onderhoud van de openbare ruimte van Stranddorp kostbaar is. Bij een laag ambitieniveau is het gemeentelijk woninggebonden beheerbudget toereikend, er is zelfs overschot. In een dergelijk geval zal het overschot normaal gesproken terugvloeien in de Algemene Middelen van de gemeente en wellicht worden geïnvesteerd in een ander gebied. Als de openbare ruimte van Stranddorp traditioneel zou worden beheerd en onderhouden, is een lager woninggebonden beheerbudget afdoende. Echter, bij hogere ambitieniveaus is het beheerbudget onvoldoende: Onderhoudsniveau Basis Hoog Zeer hoog

€/m2/jaar 1,00 3,00 5,00

Benodigd beheerbudget € 177 / woning € 530 / woning € 883 / woning

Tabel 36: Benodigde beheerbudgetten per onderhoudsniveau

In het geval van Stranddorp, waar Amvest eigenaar is van de openbare ruimte en bovendien de regie voert, moet worden gezocht naar partnerschappen. Amvest legt in Stranddorp (en Almere DUIN) de nadruk op het realiseren van kwaliteit. Om deze reden én het feit dat privatisering moet leiden tot een hogere kwaliteit, wordt uitgegaan van een hoog ambitieniveau voor het onderhoud van de openbare ruimte. Uitgaande van de gekozen rekenwaarden (redelijke bijdragen), zal Amvest in dit geval zelf moeten bijdragen aan het onderhoud en beheer. Echter, de € 11.000,00 over een looptijd van 15 jaar is niet veel.

154

Hier komt bij dat de gemeente in deze en groot deel van de kosten voor haar rekening neemt. Het is aannemelijk dat de gemeente niet van plan is een dergelijke contracten met een marktpartij te sluiten. Bovendien is het resultaat voor en marktpartij als Amvest niet interessant. Het verdient daarom aanbeveling een stichting of vereniging voor de openbare ruimte van Stranddorp op te zetten, waarin de verschillende actoren hun bijdragen inleggen. Van de Belt (2010) geeft twee mogelijke vormen van een dergelijke ‘privatisering’. Een bijkomend voordeel van het niet hebben van een winstoogmerk van een stichting of vereniging is dat er mechaniek ontstaat om waarde die ontstaat direct te herinvesteren in het gebied.

Grafiek 5: Netto Contante Waardes (Looptijd 15 jaar; Reële rente 3%)

11.6.3 Kop-Zuid Bij de doorberekening van de varianten voor Stranddorp is uitgaan van de volgende gegevens: Onderhoudsniveau Standaard onderhoud Extra onderhoud

€/m2/jaar 3,00 5,00

Tabel 37: Rekenwaarden onderhoudsniveaus

Er is een duidelijk verschil tussen het onderhoudsniveau voor Stranddorp en voor Kop-Zuid. Waar in Stranddorp het onderhoudsniveau vooral wordt bepaald door de complexe ‘onderhoudbaarheid’, is in Kop-Zuid sprake van een zeer hoge gebruiksdruk en een hoog ambitieniveau. Dit komt doordat in KopZuid veel bezoekers en/of toeristen moet trekken door de aanwezigheid van de commerciële functies. De ‘onderhoudbaarheid’ van Kop-Zuid is daarentegen goed doordat duurzame materialen worden gebruikt als gevolg van de hoge inrichtingskwaliteit. Daarnaast is er vooral sprake van verharding. Samenvattend is in Kop-Zuid een standaard onderhoudsniveau noodzakelijk dat (veel) hoger ligt dan in Stranddorp. Het extra onderhoud als gevolg van een luxer onderhoudsniveau leidt daarom tot een zeer hoog onderhoudsniveau. Dit levert, uitgaande van een looptijd van 15 jaar en een reële rente van 3%, de volgende Netto Contante Waardes op:


Variant Gemeente Amvest Gebruikers Gemeente + Amvest Amvest + Gebruikers Gemeente + Gebruikers Gemeente + Amvest + Gebruikers

Standaardonderhoud € 3.315.403 € 564.426 € 1.642.421 € 4.494.394 € 2.821.412 € 5.572.389 € 6.751.380

Extra onderhoud € 2.905.693 € 154.716 € 1.232.711 € 4.084.684 € 2.411.702 € 5.162.679 € 6.341.670

Tabel 38: NCW exploitatie openbare ruimte uitgezet tegen varianten

Grafiek 6: Netto Contante Waardes (Looptijd 15 jaar; Reële rente 3%)

De tabel maakt een duidelijk verschil met Stranddorp zichtbaar. Alle varianten zijn in het geval van KopZuid mogelijk. Bovendien zijn er grote overschotten. De benodigde woninggebonden beheerbudgetten zijn: Onderhoudsniveau Basis Hoog Zeer hoog

€/m2/jaar 1,00 3,00 5,00

Benodigd beheerbudget € 21 / woning € 63 / woning € 104 / woning

Tabel 39: Benodigde beheerbudgetten per onderhoudsniveau

Door de hoge dichtheid van Kop-Zuid is de openbare ruimte zijn de kosten voor het onderhoud en beheer van de openbare ruimte goed te verhalen. Zelfs een zeer hoog onderhoudsniveau is eenvoudig te bekostigen. Doordat in Kop-Zuid meer dan 60.000 m2 commerciële ruimte kan worden belast ontstaat voor Amvest een interessante situatie. Uitgaande van een privatisering van eigendom en beheer van de openbare ruimte door Amvest, kan de ontwikkelende belegger alleen al door middel van indirecte value capturing van de gebruikers van het gebied de kosten van het onderhoud en beheer van de openbare ruimte verhalen. Bovendien blijft er in dat geval nog budget over. Bovendien hoeft de gemeente niet bij te dragen zodat ook een gunstige situatie voor de gemeente Almere ontstaat.

156

Zoals bij Stranddorp kan ook in Kop-Zuid een ‘gesloten’ systeem worden gerealiseerd door de openbare ruimte in een stichting of vereniging onder te brengen. De twee voorgestelde vormen van Van de Belt (2010) zijn ook hier van toepassing. Echter, Amvest kan de openbare ruimte ook in bezit houden en door middel van erfdienstbaarheid de bijdragen van de gebruikers te innen. Deze vorm van privatisering betekent dat Amvest het overschot aan bijdragen als winst kan beschouwen. Van de Belt (2010) geeft in zijn onderzoek een korte aanbeveling voor een dergelijke erfdienstbaarheidconstructie. Tot slot is gekeken naar de mogelijkheden met betrekking tot het verhalen van de kosten voor de inrichting van de openbare ruimte. Kop-Zuid is een deelgebied dat financieel niet haalbaar is. Dit betekent dat alleen bij verevening tussen de verschillende deelgebieden de kosten van de inrichting van de openbare ruimte kunnen worden doorberekend in de grondprijs. Aangezien er in Kop-Zuid sprake is van aanzienlijke overschotten is het mogelijk dat (zeker in het geval van een stichting of vereniging) de kosten van de inrichting worden verhaald uit de opbrengsten van de value capturing. Bij de berekening van deze varianten is gebruik gemaakt van dezelfde onderhoudsniveaus als eerder: Onderhoudsniveau Standaard onderhoud Extra onderhoud

€/m2/jaar 3,00 5,00

Tabel 40: Rekenwaarden onderhoudsniveaus Echter, op t = 0 is in dit geval sprake van een grote kostenpost, namelijk de inrichtingskosten van de openbare ruimte. In de vorige paragraaf zijn deze inrichtingskosten berekend: Inrichting openbare ruimte


Basisinrichting

= € 110,00 x 17.160 m2 = € 1.887.600,00

Luxe-inrichting

= € 130,00 x 17.160 m2 = € 2.230.800,00

Uitgaande van een luxe-inrichting, een looptijd van 15 jaar en een reële rente van 3%, de volgende Netto Contante Waardes op: Variant Gemeente Amvest Gebruikers Gemeente + Amvest Amvest + Gebruikers Gemeente + Gebruikers Gemeente + Amvest + Gebruikers

Standaardonderhoud € 998.803 -€ 1.752.174 -€ 674.179 € 2.177.794 € 504.812 € 3.255.789 € 4.434.780

Extra onderhoud € 589.093 -€ 2.161.884 -€ 1.083.889 € 1.768.084 € 95.102 € 2.846.079 € 4.025.070

Tabel 41: NCW inrichting én exploitatie openbare ruimte uitgezet tegen varianten


Grafiek 7: Netto Contante Waardes bij luxe-inrichtingskosten als aanvangsinvestering (Looptijd 15 jaar; reële rente 3%)

De terugverdientijd is een andere manier om de haalbaarheid van dergelijke investeringen mee weer te geven: Variant Gemeente Amvest Gebruikers Gemeente + Amvest Amvest + Gebruikers Gemeente + Gebruikers Gemeente + Amvest + Gebruikers

Standaardonderhoud 10 jaar nvt 24 jaar 7 jaar 12 jaar 6 jaar 5 jaar

Extra onderhoud 12 jaar nvt 40 jaar 8 jaar 15 jaar 6 jaar 5 jaar

Tabel 42: Terugverdientijd inrichtings-, onderhouds- en beheerkosten uitgezet tegen varianten

De bijdrage van Amvest in de variant ‘Amvest’ is te klein om tot een normale terugverdientijd te komen. De overige varianten hebben allen een terugverdientijd van minder dan of 40 jaar. Vooral de ‘partnerschappen’ leiden tot interessante terugverdientijden. In het geval van een privatisering van de openbare ruimte door middel van een stichting is het terugverdienen van de inrichtingskosten daarom een goede optie.

158

Figuur 33: Cashflowshema verrekening inrichtingskosten met gebiedsexploitatie (exploitatie van openbare ruimte)

De terugverdientijd van de inrichtingskosten van de openbare ruimte afgezet tegen de verschillende varianten en onderhoudsniveaus ziet er als volgt uit:

Grafiek 8: Terugverdientijd luxe-inrichtingskosten openbare ruimte verschillende varianten


11.7

Conclusie financiële haalbaarheid

11.7.1 Financiële haalbaarheid privatisering stedelijke ruimte Ten aanzien van de financiële haalbaarheid van de privatisering van de deelgebieden Stranddorp en Kop-Zuid kan het volgende worden geconcludeerd:

Het programma van Stranddorp is haalbaar; Het programma van Kop-Zuid is niet haalbaar.

Na verrekening van luxe-inrichtingskosten van de openbare ruimte met de grondwaarden is Stranddorp nog steeds een haalbare situatie; Kop-Zuid is (nog steeds) niet haalbaar. In Almere DUIN is als vanzelfsprekend sprake van verevening tussen de deelgebieden. Amvest en de gemeente Almere hebben een grondprijs voor het gehele gebied kortgesloten van ongeveer € 10.000.000,-. Dit is op basis van verevening tussen de zeven deelgebieden. Verevening van Stranddorp en Kop-Zuid levert, na verrekening van de inrichtingskosten van de openbare ruimte in de private grondexploitatie, een grondwaarde op van € 25.257.400,- die Amvest kan betalen aan de gemeente. De privatisering van de deelgebieden Stranddorp en Kop-Zuid is daarom haalbaar (bij verevening; anders alleen deelgebied Stranddorp). 11.7.2 Financiering onderhoud en beheer van de openbare ruimte Een eerste conclusie is dat het beheer en onderhoud van de openbare ruimte binnen zowel Stranddorp als Kop-Zuid op een standaard onderhoudsniveau zeer goed te financieren zijn, uitgaande van het gemeentelijke Almeerse woninggebonden beheerbudget voor de openbare ruimte van € 400 ,- / woning / jaar en een lage beheerkwaliteit. Echter, als privatisering van de openbare ruimte een verhoging van de beheerkwaliteit met zich meebrengt, is Stranddorp bijna niet meer te financieren. Slechts als Amvest, naast bijdragen van gemeente en gebruikers, zelf ook bijdraagt aan de financiering is deze rendabel. Voor Kop-Zuid geldt dit niet; met enkel een bijdrage van gebruikers zoals in Chassé Park kan daar een zeer hoge beheerkwaliteit worden gefinancierd. De verschillen zitten worden primair bepaald door:

Aantal woningen per m2 (de dichtheid) Oppervlakte openbare ruimte

In Stranddorp is het aantal vierkante meter openbare ruimte per woning bijna negen keer hoger dan in Kop-Zuid. Hierdoor zijn de inkomsten in Stranddorp door de woninggebonden beheerbudgetten lager, de kosten zijn als gevolg van het grote aantal vierkante meter openbare ruimte juist hoger. Een korte berekening van het aantal vierkante meter openbare ruimte per unit of gebruikers, waarbij het aantal m2 BVO gedeeld wordt door 100, geeft nog duidelijkere verschillen weer (PLAN terra, 2010; Amvest, 2010):: OR per gebruiker Stranddorp

= (m2 openbare ruimte) / (Residentieel + Commercieel) = 122.600 m2 / (694 woningen+ (4.000 m2 BVO / 100) = 122.600 m2 / (694 + 40) = 122.600 / 734 = 167,03 m2 openbare ruimte / gebruiker

160

OR per gebruiker Kop-Zuid

= (m2 openbare ruimte) / (Residentieel + Commercieel) = 17.160 m2 / (823 woningen+ (60.200 m2 BVO / 100) = 17.160 m2 / (694 + 602) = 17.160 / 1.425 = 12,04 m2 openbare ruimte / gebruiker

Privatisering van de openbare ruimte waarbij Amvest eigenaar wordt en blijft van de openbare ruimte is vooral interessant bij gebieden met weinig openbare ruimte per gebruiker en dus een hoge dichtheid. In andere gevallen is een door Amvest gestuurd partnerschap in de vorm van een stichting of vereniging een betere optie. Een overzicht van de woningdichtheden van de verschillende deelgebieden maakt de grote verschillen duidelijk: Deelgebied Stranddorp Kreekbos-Noord Middenduin-Noord Kop-Noord Middenduin-Zuid Kop-Zuid Kreekbos-Zuid

Woningdichtheid 35,1 woningen / ha 3,6 woningen /ha 26,3 woningen / ha 64,2 woningen / ha 22,0 woningen / ha 99,2 woningen / ha 3,8 woningen / ha

Typologie en dichtheid Woonmilieu stedelijk < Woonmilieu laagstedelijk Woonmilieu woonwijk Centrum hoogstedelijk Woonmilieu laagstedelijk Centrum hoogstedelijk < Woonmilieu laagstedelijk

Tabel 43: Woningdichtheid en gebiedstypologie per deelgebied (Harts, 2000; Amvest, 2008; Amvest, 2010) Een tweede conclusie is meer algemeen van aard. De financiering van het onderhoud en beheer van de openbare ruimte betekent op een innovatieve manier op zoek gaan naar mogelijke bijdragen van (betrokken) partijen. Echter, hierdoor wordt de financiering een soort selffulfilling prophecy, aan de hand van mogelijke opbrengsten is het beheer altijd wel rendabel te krijgen. Aan de andere kant, dat is juist waar ondernemend beheer over gaat.

Figuur 34: Kosten en opbrengsten Stranddorp en Kop-Zuid


Generalisatie van de resultaten leidt tot de volgende relatie tussen de relatieve kosten en opbrengsten aan de ene kant en het aantal gebruikers per vierkante meter aan de andere kant:

Figuur 35: Relatie kosten en opbrengsten OR en aantal gebruikers /m2 (stedelijke dichtheid)

De opbrengsten worden voor een groot gedeelte bepaald door de residentiële gebruikers. De benodigde woninggebonden budgetten voor Stranddorp en Kop-Zuid geven dit verschil duidelijk weer:

Grafiek 9: Benodigde woninggebonden beheerbudgetten

162

12 Naar een model voor privatisering van de stedelijke ruimte 12.1

Introductie

In hoofdstuk 6 is aan de hand van literatuuronderzoek een conceptueel model opgesteld voor een mogelijke privatisering van de stedelijke ruimte. De inhoud van dit model is verkend door middel van een meervoudige (internationale) casestudie. Door vergelijking van het conceptuele model met de drie cases is gekomen tot een heroverweging van het model (hoofdstuk 8). Een vierde casus, Almere Kustzone of specifieker, het deelgebied Stranddorp, is gebruikt om het heroverwogen conceptuele model mee te toetsen. In dit hoofdstuk wordt deze toetsing geëvalueerd. Tot slot wordt een eindvoorstel gedaan ten aanzien van een nieuw model voor de privatisering van de stedelijke ruimte. 12.2


12.2.1 Stranddorp en Kop-Zuid Ten aanzien van de eigendomsverhouding binnen Stranddorp (en Almere Kustzone) kan worden opgemerkt dat de gemeente in principe bereid is alles over te doen aan Amvest. Dit levert een bijzondere situatie op aangezien in Nederland (onder voorbehoud) geen voorbeelden zijn te vinden waarbij publieke en private actoren overeen zijn gekomen om op een dergelijke schaal het eigendom (en beheer) van de openbare ruimte over te dragen. Het is de vraag of de bovengrondse –en ondergrondse infrastructuur worden overgedragen. Bij de heroverweging van het conceptuele model werd al duidelijk dat dit in de Zomertuinen heeft geleid tot problemen met betrekking tot de eigendomsverhouding. Verticale eigendomsverdeling in de grond levert complexe situaties die veel risico’s met zich mee brengen. Op dit moment lijken nutsbedrijven (nog) niet bereid creatieve oplossingen te zoeken voor dergelijke nieuwe eigendomsverhoudingen. Ten tweede wil de gemeente de bovengrondse infrastructuur wellicht liever (terug) in eigendom nemen, omdat een groot gedeelte van deze infrastructuur valt onder de Wegenwet. Dit betekent dat de gemeente verantwoordelijk blijft voor het beheer (niet de onderhoudsplicht) ook al is de gemeente niet de eigenaar. In vergelijking met het conceptuele model en de heroverweging daarvan zijn enkele verschillen in de in Almere gekozen taakverdeling aan te wijzen. Samenvattend komt dit verschil neer op het feit dat een traditionele grondexploitatie wordt gevoerd. De gemeente Almere, (groot)grondeigenaar in de Kustzone, zet in op de grondexploitatie om zo een goed resultaat te kunnen realiseren met weinig risico. 12.2.2 Eindvoorstel eigendomsverhouding en taakverdeling Tot slot is ook een eindvoorstel geschetst voor een eigendomsverhouding en taakverdeling bij privatisering van de stedelijke ruimte. Ten opzichte van het heroverwogen model waren er zoals gezegd een aantal fundamentele verschillen met de toepassingscase Almere Kustzone, deelgebied Stranddorp. Deze verschillen zijn gedeeltelijk verwerkt in het eindvoorstel:


Eigendom Vastgoed Infrastructuur Ondergronds Bovengronds Stedelijke ruimte Privaat Semiprivaat Semipubliek Publiek


Heroverweging Publiek Privaat

Eindmodel Publiek Privaat

X X X X X X X

X

X X X X X X

X X

X X X X X



X X X


X X X


X X X


Naar aanleiding van de cases De Zomertuinen en Almere Kustzone is gebleken Dat privatisering van de infrastructuur complex is. Op dit moment lijken nutsbedrijven (nog) niet bereid creatieve oplossingen te zoeken voor dergelijke nieuwe eigendomsverhoudingen. Voor de gemeente is het bovendien gewenst bovengrondse infrastructuur in eigendom te houden om zo de zeggenschap over deze objecten te behouden. De onderdelen van de bovengrondse infrastructuur die onder de Wegenwet vallen, blijven bij een ongewijzigde openbaarheidsituatie namelijk de verantwoordelijkheid van de gemeente. Met andere woorden het wettelijke beheer blijft bij een openbaar toegankelijke weg bij de gemeente; de onderhoudsplicht komt bij de nieuwe eigenaar te liggen. Om deze redenen is ervoor gekozen om in het eindmodel bij een privatisering van de stedelijke ruimte zowel de ondergrondse als de bovengrondse infrastructuur niet te privatiseren. Dit komt ook door de verticale verwevenheid van de twee delen.

164

De tweede discrepantie tussen het model en Almere Kustzone was de vrij grote betrokkenheid van de gemeente in de taken met betrekking tot de grondexploitatie en ontwikkeling van Almere DUIN. De gemeente Almere heeft vanuit haar grondpositie initiatief genomen tot de ontwikkeling van het gebied. Om tot een goed resultaat te komen op de grondexploitatie, neemt de gemeente deze zelf tot en met het bouwrijp maken op zich. De afwijkende vorm van taakverdeling wordt niet doorgevoerd in het eindmodel. Bij een normale privatisering van de stedelijke ruimte zal het initiatief liggen bij de ‘privatiseerder’, de marktpartij. Santana Row in de Verenigde Staten en De Zomertuinen in Spijkenisse zijn hier voorbeelden van. In Nederland is het niet gebruikelijk voor een marktpartij om op een dergelijke manier initiatief te nemen en een voorstel te doen voor de ontwikkeling van een gebied. De Engelse praktijk biedt hier lering. In Engeland is het, veel meer dan in Nederland, gebruik dat ontwikkelaars ongevraagd (unsollicited) voorstellen doen voor de ontwikkeling van een gebied (Hobma e.a., 2008). Het gaat zover dat ontwikkelaars niet alleen een plan initiëren, maar voor hun initiatief ook zelf draagvlak zoeken, zowel bij maatschappelijk organisaties als burgers. Hobma e.a. (2008) We zien geen echte belemmeringen voor toepassing van de zogenaamde unsollicited proposals in Nederland. Slechts de culturele aard in Nederland belemmert het sterke initiatief door ontwikkelaars. 12.3

Rolverdeling

12.3.1 Stranddorp De in het conceptueel model aangenomen rolverdeling en bijbehorende uitvoering van de rollen in Stranddorp en Kop-Zuid overeen komen met de rolverdeling die vanuit het theoretisch kader naar voren komt. Hierdoor lijkt de situatie normaal, doch is het bijzonder dat de gemeente Almere bereid is om op een dergelijke schaal een faciliterende houding aan te nemen. Wethouder Duivesteijn vat de verschuiving van de regievoering als volgt samen: “Het College van Burgemeester en Wethouders wil daartoe een samenwerking aangaan met één partner die bereid is en in staat is de regie van de ontwikkeling op zich te nemen en tevens een substantieel deel van het programma zelf realiseren.” (Duivesteijn, 2008) Ten aanzien van de (gedeeltelijke) overdracht van de regiefunctie, zegt Duivesteijn het volgende: “We zoeken een partij die zich blijvend verantwoordelijk voelt voor het welzijn en de welvaart van Almere, aldus wethouder Duivesteijn…. Om integrale planontwikkeling te garanderen, kiest de gemeente voor één marktpartij die de regie over ontwikkeling van de Kustzone in handen krijgt.” (Blikopnieuws.nl, 2008) Amvest, een ontwikkelaar van en belegger in woningen zijnde, voldoet ook aan de opgestelde karakteristieken. Doordat Aegon en PGGM beiden voor 50% aandeelhouder zijn van Amvest heeft het als actor een lange adem en doordat het belegger is ook een lange termijn visie. De regiefunctie en zoektocht naar partners bij de integrale ontwikkeling van Almere Kustzone maken Amvest tot een geschikte partij bij privatisering van de stedelijke ruimte.


166

CONCLUSIE CONCLUSIE 13

Conclusie

14

Aanbeveling

15

Nawoord


168

13

Conclusie

13.1

Inhoudelijk

13.1.1 Randvoorwaarden en mogelijkheden De onderzoeksvraag ziet er als volgt uit: Onder welke voorwaarden zijn private partijen bereid en in staat om de kwaliteit van de – openbare – stedelijke ruimte door middel van een privatisering te verbeteren? Dit onderzoek heeft zich gericht op de organisatorische en financieel-economische voorwaarden bij privatisering van de openbare ruimte. Smeenk (2007) heeft de projecten organisatievoorwaarden bij investeringen in de openbare ruimte onderzocht.

Regie en zeggenschap. Gedeelde ambitie en visie. Ontwikkelingsmogelijkheid voor een totaal concept (conceptontwikkeling). Inrichtingsvrijheid voor plan proces.

Verblakt (2007) beschrijft de volgende voorwaarden:

Zeggenschap Kritische massa (Extra) rendement

Door het overdragen van het eigendom van (objecten binnen) de stedelijke ruimte en de daarbij horende beheerfunctie, wordt tegemoet gekomen aan deze voorwaarden. Het gaat hierbij vooral om het begrip zeggenschap. De zeggenschap van een marktpartij heeft invloed op de bereidheid van deze partij om te investeren in de openbare ruimte = risico nemen. Zeggenschap is onlosmakelijk verbonden met het eigendom. Als iemand eigenaar van iets is creëert dit bepaalde belangen bij de eigenaar. Zowel het eigendom van de openbare ruimte als alle beheertaken in de beheerfase moeten daarom aan een private partij worden overgedragen.

Figuur 36: Relatie tussen zeggenschap, risco, kosten en baten (Huisman, 2006) Uit het onderzoek blijkt dat een belangrijke voorwaarde voor privatisering van de – openbare – stedelijke ruimte lijkt om de infrastructuur (boven- en ondergronds) ongemoeid te laten. Nutsbedrijven lijken op dit moment (nog) niet bereid creatieve oplossingen te zoeken voor degelijke nieuwe eigendomsverhoudingen. Er zijn mogelijk oplossingen voor deze problematiek, die in dit rapport niet verkend zijn (zie aanbeveling).


Privatisering van de eigendoms- en beheerfunctie van de stedelijke ruimte maakt het voor marktpartijen mogelijk om een totaalconcept te ontwikkelen. De nieuwe eigenaar van de stedelijke ruimte draagt verantwoordelijkheid, de regie en zeggenschap, voor alle taken ten aanzien van de stedelijke ruimte. De daadwerkelijke uitvoering van de taken kan in samenwerking met (andere) private of publieke partijen worden aangepakt. De ontwikkeling van een totaalconcept start met privaat initiatief. In Nederland is privaat initiatief op stedelijke schaal ongebruikelijk maar niet onmogelijk. Hobma e.a. (2008) beschrijven een situatie waarin, naar analogie van de Engelse gebiedsontwikkelingpraktijk, ongevraagd voorstellen doen voor de (her)ontwikkeling van een bepaald gebied. Partnerschappen of co-regie door de gemeente in de eerste fases van een integrale gebieds(her)ontwikkeling lijkt in veel gevallen onvermijdelijk. Het hoeft echter geen beperking, zoals in Almere DUIN blijkt. De beschreven vorm van privatisering vraagt om specifieke (private) stakeholders. Holt (2008) spreekt over een ‘superdeveloper’, een marktpartij die kwalitatief gezien de kennis en ervaring in huis heeft om alle onderdelen van de stedelijke ruimte alsook het proces kan organiseren. Hier is bovendien (onder andere) financiële capaciteit nodig en een lange termijn visie en benadering. Tot slot moet de partij een ondernemende houding kunnen aannemen om partnerschappen aan te gaan met allerlei andere soorten publieke en private partijen. Dergelijke marktpartijen die zich langdurig aan een gebied kunnen verbinden zijn (o.a.):

Ontwikkelende/Institutionele beleggers Woningcorporaties

13.1.2 De openbare ruimte als investering Kan de openbare ruimte dienen als rendabele investering? Uit dit onderzoek naar de haalbaarheid van de privatisering van de openbare ruimte in Almere DUIN blijkt dat privaat beheer en onderhoud van de openbare ruimte bij ondernemend beheer haalbaar is. Doordat gerekend is met hogere ambitieniveaus ten aanzien van het onderhoud van de openbare ruimte, levert dit een win-win situatie op voor de betrokken partijen. Privatisering van het eigendom en beheer van de openbare ruimte leidt niet tot een specifieke verbreding van de financiële basis van de financiering van de openbare ruimte. In andere woorden: er ontstaan geen nieuwe financieringsbronnen. Twee zaken leiden echter toch tot een hogere financiële basis: 1. Traditioneel is de gemeente verantwoordelijk voor en eigenaar van de openbare ruimte. Dit betekent dat de gemeente de rol van eigenaar en overheid aanneemt. Een (ontwikkelende) belegger of woningcorporatie is in deze situatie een ‘gebruiker’, namelijk een ‘ondernemer’. Bij een privatisering verschuift de rol van deze marktpartijen naar die van ‘eigenaar’. Hierdoor neemt de zeggenschap van de marktpartij in het gebied aanzienlijk toe (doordat deze risico neemt). Het is aannemelijk dat marktpartijen om deze reden bereid zijn extra (financiële) risico’s nemen doordat zij deze op basis van hun sterk vergrote zeggenschap goed kunnen controleren (Chomsky, 2007). 2. Doordat de regie (volgend uit de zeggenschap) verschuift naar een marktpartij ontstaat er mogelijk een bredere financiële basis doordat private partijen beter dan overheden in staat zijn op creatieve en innovatieve wijze te zoeken naar nieuwe partnerschappen (bijvoorbeeld ook commercieel).

170

Uit het uitgevoerde onderzoek blijkt dat de haalbaarheid van investeringen primair afhankelijk zijn van de eigenschappen van een bepaald gebied:

Aantal (residentiële én commerciële) gebruikers per m2 (de dichtheid) Oppervlakte openbare ruimte

Hieruitvolgend kunnen twee zaken worden geconcludeerd: 1. Residentiële gebieden ofwel (laagstedelijke) woonmilieus genereren een kleine financiële basis voor het onderhoud en beheer van de openbare ruimte, bovendien zijn de kosten per m2 per gebruiker hoog door de lage dichtheid. 2. Commerciële gebieden of (hoog)stedelijke (gemende) milieus genereren een grote financiële basis voor het onderhoud en beheer van de openbare ruimte, bovendien zijn de kosten per m2 per gebruiker laag door de hoge dichtheid. Privatisering van de openbare ruimte waarbij een marktpartij eigenaar wordt en blijft van de openbare ruimte is vooral interessant bij gebieden met weinig openbare ruimte per gebruiker en dus een hoge dichtheid. In andere gevallen is, afhankelijk van de situatie, een door de langdurig betrokken private stakeholder opgezet en gestuurd partnerschap in de vorm van een stichting of vereniging een betere optie. Opvallend is dat een privatisering van de openbare ruimte in commerciële gebieden ook (financieel) wenselijk is voor gemeenten. Bij privatisering van de openbare ruimte in Kop-Zuid blijkt namelijk dat zelfs de luxe-inrichtingskosten van deze ruimte bovenop de kosten van een zeer hoog onderhoudsniveau kunnen worden verhaald. Dit betekent dat de gemeente in een dergelijk geval een aanzienlijk budget bespaart. Samengevat, marktpartijen kunnen winst maken op het beheer en onderhoud van de openbare ruimte in gebieden met een hoog aantal commerciële en/of residentiële gebruikers en een kleine openbare ruimte. Wanneer dit niet het geval is, kan een dergelijke marktpartij haar zeggenschap en risico (gedeeltelijk) overdragen aan een stichting of vereniging. Dit betekent enerzijds dat er geen ‘winst’ op deze ruimte kan worden gemaakt. Anderzijds ontstaat een mechaniek om de opbrengsten van indirecte value capturing direct in een gebied te kunnen (her)investeren. De oprichting van een dergelijk lichaam lijkt bovendien noodzakelijk om een gemeentelijke bijdrage te kunnen incasseren.


13.1.3 Samenvatting Er zijn goede mogelijkheden voor privatisering van de openbare ruimte in Nederland. In sommige gevallen kan een privatisering van de openbare ruimte leiden tot een zogenaamde win-win-win-situatie voor de (private) eigenaar, de overheid en de (residentiële en commerciële) gebruikers. Een voor alle stakeholders gunstige situatie gaat uit van:

Hoge(re) inrichtingskwaliteit (alle stakeholder) Hoog onderhoudsniveau (alle stakeholders) Lagere (of geen) inrichtings-, onderhouds- en beheerkosten (overheid) Hoge(re) opbrengsten (eigenaar)

Twee situaties zijn onderscheiden: 1. Privatisering van de openbare ruimte in eigen beheer en bezit (van private partij) in commerciële gebieden of (hoog)stedelijke (gemende) milieus waar een grote financiële basis voor het onderhoud en beheer van de openbare ruimte kan worden aangewend. Bovendien zijn de kosten per m2 per gebruiker laag door de hoge dichtheid. 2. Privatisering van de openbare ruimte in een stichting of vereniging in residentiële gebieden ofwel (laagstedelijke) woonmilieus waar een kleine(re) financiële basis voor het onderhoud en beheer van de openbare ruimte kan worden aangewend. Bovendien zijn de kosten per m2 per gebruiker hoog door de lage dichtheid. 13.1.4 Schematisch

Figuur 37: Potentie voor privatisering in relatie tot de mate van de gebiedsdichtheid en -typologie

172

13.2

Managementconclusie

In deze paragraaf zijn een aantal managementconclusies opgenomen. Deze managementconclusies zijn reacties op de gevolgde methode en technieken. De conclusies zijn belangrijk bij toekomstige onderzoeken. Bij het formuleren van de conclusies is onderscheid gemaakt tussen conclusies aangaande het (gezamenlijke) overwegend deductieve hoofdonderzoek (13.2.1) en het individuele inductieve financieel-economische deelonderzoek (13.2.2). 13.2.1 Verkenning van de randvoorwaarden bij privatisering van de – openbare – stedelijke ruimte Met betrekking tot de uitgevoerde casestudie van drie ex-post cases kunnen een aantal managementconclusies worden geformuleerd.

De onderzoekseenheden zijn wat betreft de onderzochte variabelen vrij heterogeen. Onder andere naar locatie, schaal, markt en functie verschillen de cases onderling. Dit betekent dat resultaten uit crosscase analyse moeilijk te generaliseren is. Geldige relaties gevonden door vergelijking zijn moeilijk te bewijzen.

Doordat de drie onderzochte cases a priori zijn geselecteerd op basis van theoretische overwegingen en een eerste verkenning en bovendien rijk aan informatie zijn, bieden de cases goed inzicht in de situaties en leiden tot goed begrip van het fenomeen privatisering.

De gevolgde methode is deductief van aard; specifieker is het een soort hypothetisch-deductief model. De methode leidt tot een goed inzicht in en begrip van het fenomeen ‘privatisering van de openbare ruimte’, wat zeer waardevol is voor het individuele financiële deelonderzoek, wat inductief van aard is. Doordat de hypothese gebaseerd is op theoretische grondslagen volgend uit literatuuronderzoek en de interpretatie daarvan, ontstaat een onzekerheid. De grote moeilijkheid bij deductie is dat je ergens moet beginnen. Je hebt basisuitspraken en regels nodig die je niet deductief kunt bewijzen, maar wel voor waar aanneemt. Bij een onderwerp als privatisering van de openbare ruimte, waar nog weinig onderzoek naar verricht is, zijn basisuitspraken of deductieregels (extra) onzeker. 13.2.2 Toetsing van financiële haalbaarheid van privatisering van de openbare ruimte De gevolgde methode in het individuele (deel)onderzoek is wat dat betreft minder onzeker.

Doordat twee deelgebieden binnen één hoofdgebied zijn gekozen als onderzoekseenheden, ontstaat een natuurlijke homogeniteit van de onderzoekseenheden, waardoor de resultaten goed te vergelijken zijn en beter generaliseerbaar zijn.

Het grote probleem van inductie als bewijstechniek is dat de methode niet garandeert dat een regel echt algemeen geldend is. Doordat variabelen als Willingness to Pay en de hoogte van de bijdrages een rol spelen is gewerkt met aannames (op basis van redelijkheid). Zekerheid door middel van “Stated Preferences” of “Revealed Preferences” zijn hier alleen uit de literatuur en de ex-post casestudies. Stated Preferences (SP) zijn voorkeuren die consumenten zéggen te zullen hebben. Het tegenovergestelde van SP zijn Revealed Preferences, waarbij gemeten wordt aan de hand van keuzegedrag dat consumenten reeds vertoond hebben.

Genoemd onderzoek naar voorkeuren verdient aanbeveling (zie ook hoofdstuk 14), maar past in de conceptuele verkenning van het fenomeen ‘privatisering’.


174

14

Aanbeveling

14.1

Aanbevelingen

14.1.1 Implementatie in Nederland Uit de conclusie vloeien enkele punten voort die het best kunnen worden beschouwd als aanbevelingen voor de implementatie van het verkende concept ‘privatisering van de openbare ruimte’ in Nederland. Deze aanbevelingen zijn indirect ook van toepassing op de ontwikkelingen in Almere DUIN en in het bijzonder de deelgebieden Stranddorp en Kop-Zuid. Steden zijn in constante staat van transformatie (Van ’t Verlaat, 2005). Steden moeten zich continue aanpassen aan nieuwe sociale ontwikkelingen, een proces dat niet automatisch gaat. Wil een gemeente succesvol blijven functioneren, dan moet volgens Van ’t Verlaat gebruik worden gemaakt van stedelijk management. De huidige globalisering zorgt bovendien voor een toenemende intergemeentelijke concurrentie. Het is denkbaar dat deze concurrentie zich de komende jaren verder uitbreidt. Bijvoorbeeld door de discussie aangaande de hypotheekrenteaftrek. Privatisering van de stedelijke ruimte is een manier om met deze verschuiving naar een vraagmarkt en de daarmee voor gemeenten samenhangende problemen om te gaan. Een privatisering kan uitgaan van een marktpartij, wanneer deze potentie (tot waardecreatie) in een bepaald gebied ziet. Gemeenten kunnen echter ook het initiatief tot een dergelijke privatisering nemen. Uiteraard is het voorbeeld van de gemeente Almere die op integrale wijze de Kustzone door een marktpartij (Amvest) in totaal laat ontwikkelen. Het verdient aanbeveling voor gemeenten om de mogelijkheden met betrekking tot vergaande partnerschappen, dus ook privatiseringen, te exploreren. Hierbij moeten gemeenten op zoek gaan naar partijen die complementair zijn als het gaat om financiële draagkracht en inhoudelijke en procesmatige kennis van zaken. Twee soorten private partijen liggen voor de hand:

Institutionele of ontwikkelende beleggers Woningcorporaties

De privatisering moet een totaalontwikkeling inhouden. Dat wil zeggen dat de marktpartij in principe de regie voert tijdens gehele stedelijke levenscyclus, van de initiatieffase tot de beheerfase. Dit betekent niet dat de gemeente geen zeggenschap heeft; deze is co-regisseur. Het is goed denkbaar dat de gemeente in de initiatief- en planningsfase de regie voert, zoals dat ook bij de ontwikkeling van Almere Kustzone het geval is. In principe is in het voorgaande niets genoemd wat nog niet in Nederland in de praktijk is toegepast. Zoals in het onderzoek is aangegeven houdt een privatisering een verschuiving van de stedelijke objecten (op de infrastructuur na) en verantwoordelijkheden in van een lokale overheid naar een marktpartij. Het verschil met de Nederlandse praktijk is de privatisering van de openbare ruimte. Een privatisering van de openbare ruimte (het eigendom en beheer) kan een win-win situatie opleveren voor de bij de openbare ruimte betrokken partijen. Twee aanbevelingen ten aanzien van de organisatie en vorm van privatisering: 1. Privatisering van de openbare ruimte in (hoog)stedelijke milieus door overdracht van eigendom of het in eigendom houden van de ruimte door een marktpartij kan aanzienlijke voordelen


opleveren voor deze partij (zie hoofdtekst en conclusie). Private gebiedsexploitatie is hier aan te bevelen. Een voorbeeld van een complexe situatie die vraagt om een creatieve (private) aanpak is in de bijlage ter illustratie opgenomen Diedrich (2010). Het initiatief zal echter ook hier door de gemeente genomen moeten worden. 2. Bij privatisering van (stedelijke) woonmilieus zet de marktpartij – op professionele wijze – een vereniging of stichting op (zie ook Van de Belt, 2010) waar alle stakeholders (actoren die belang hebben en/of bijdrage leveren) zitting in krijgen. De belangen van de marktpartij moeten in deze bij voorkeur worden vastgelegd door een (langdurige) vastgoedpositie van deze partij. De in de conclusie (en hoofdtekst) aangehaalde problematiek met betrekking tot kabels en leidingen geldt bij ‘verstedelijkte’ openbare ruimte zoals pleinen ook voor deze ruimte. Ervan uitgaande dat deze ruimte daarom niet wordt geprivatiseerd, rest in stedelijke situaties alleen het ‘groen en blauw’ nog. Hieruitvolgend is het de vraag of een privatisering van de openbare ruimte in een dergelijk geval nog voor de hand ligt en/of wenselijk is (zie ook 11.1.2). Een integrale gebieds(her)ontwikkeling waar ook nutsbedrijven bij betrokken worden lijkt op dit moment de enige mogelijkheid bij privatisering van deze ruimte. Om deze problematiek te vereenvoudigen (keuzemogelijkheden ten aanzien van de nutsbedrijven) lijkt privatisering van zogenaamde ‘greenfields’ de voorkeur te hebben, utigaande van ‘maagdelijke’ grond. Dit is in principe het geval bij de ontwikkeling van de Almeerse Kustzone. Tot slot rest in Nederland de discussie of privatisering leidt tot uitsluiting, afsluiting of zelfs segregatie. Voor stedelijke (of ‘verharde) openbare ruimte zoals pleinen of (winkelstraten) biedt de Wegenwet hier uitkomst. Door goede overeenkomsten te sluiten met de ‘privatiseerder’ kan de gemeente de openbaarheid van deze gebieden garanderen (zie hoofdtekst). Bij de overige typologieën openbare ruimte dient het zogenaamde ‘toegankelijkheidsvertoog’ goed te worden vastgelegd in een (samenwerkings)overeenkomst. Van de Belt (2010) geeft enkele aanbevelingen ten aanzien van het garanderen van de openbaarheid van openbare ruimte bij privatisering van de bewuste ruimte.

176

14.1.2 Nader onderzoek Naast de aanbevelingen ten aanzien van de implementatie van het verkende concept ‘privatisering van de – openbare – stedelijke ruimte’ in de Nederlandse praktijk zijn onderstaand tevens enkel aanbevelingen geformuleerd die geadresseerd zouden kunnen worden aan nieuwe afstudeerders en/of relevante brancheorganisaties van de gebiedsontwikkelaar en/of –beheerder. Denk hierbij niet alleen aan de VNG of het NEPROM, maar ook aan meer praktijkgebonden organisaties als VvE’s of koepelorganisaties daarvan. 1. Relatie waarde vastgoed – kwaliteit – openbare – stedelijke ruimte Verblakt (2007) beschrijft in haar onderzoek de volgende aanbeveling: “Er is tot op heden weinig onderzoek gedaan naar de relatie tussen ruimtelijke kwaliteit en waarde of waardeontwikkeling. Ook de rol van ruimtelijke kwaliteit voor de belegger is in literatuur nauwelijks omschreven. Dat wordt op dit moment in de praktijk als groot gemis ervaren. Binnen dit vakgebied liggen dan ook nog de nodige onderzoeksvragen open.” (Nicole Verblakt (2007) De aanbeveling van Verblakt is nog steeds geldig. De benoemde relatie tussen de kwaliteit van de – openbare – stedelijke ruimte en het omliggend vastgoed wordt over het algemeen als zeker aangenomen. In dit onderzoek is veelal gesproken over interne value capturing, het anticiperen op dergelijke relaties. Echter, hoe deze relatie er kwalitatief uitziet, is onduidelijk. Ex-post casestudieonderzoek is hier geboden. De (Maatschappelijke) Kosten Baten Analyse is een manier om de eventuele waardeontwikkeling te kwantificeren. Een andere manier zou een meer statistische analyse van bijvoorbeeld proxies en/of bandbreedtes zijn, om zo bepaalde trends te ontwaren. Een belangrijk probleem is overigens het gebrek aan projecten waar op nadrukkelijke wijze wordt geanticipeerd op optredende interne en externe effecten. De vele privaat beheerde woondomeinen (Lohof, 2007) zouden een aanleiding kunnen zijn. 2. Dubbel belasten In de Verenigde Staten, waar value capturing ofwel het belasten van de gebruikers van de openbare ruimte, gebruikelijk is, is het dubbel belasten van deze gebruikers een probleem. Het ‘double-taxing’probleem kan in Nederland in de toekomst ook voor discussie zorgen. Smeets (2006) pleit voor

landelijke richtlijnen die ‘opnieuw uitvinden’ voorkomen. Aan de VNG en NEPROM zou volgens hem een richtlijn of een handleiding gevraagd kunnen worden. In dit onderzoek is al geanticipeerd op dit probleem door middel van privatisering van de stedelijke ruimte via een stichting of vereniging, waar overheden aan kunnen bijdragen in ruil voor inspraak. Bij een echte privatisering, zoals geopperd voor het deelgebied Kop-Zuid, kan een discussie ontstaan over het ‘dubbel’ belasten (OZB versus VvE-bijdrage).Dit als gevolg van de mogelijke terughoudendheid van overheden om een bijdrage te leveren. Anticiperen op het probleem door middel van onderzoek is een goede eerste stap in het voorkomen van deze problemen (die overigens ook al bij privatisering van beheer kunnen optreden). 3. De rol van nutsbedrijven bij integrale (her)ontwikkeling en privaat beheer In hoofdstuk 12 is de vrij starre houding van nutsbedrijven ten opzichte van privatisering van de – openbare – stedelijke ruimte aangekaart. Deze nutsbedrijven lijken op dit moment (nog) niet bereid


creatieve oplossingen te willen zoeken in het geval van veranderingen in de traditionele eigendomsverhoudingen. Deze houding is funest bij de wens tot het creëren van kwalitatief goede stedelijke ruimte. Immers, deze bedrijven hebben op dit moment geen toestemming nodig om hun werkzaamheden uit te voeren. Dit gaat ten koste van de kwaliteit. Onderzoek naar de mogelijkheden om deze bedrijven te betrekken bij niet alleen de integrale ontwikkeling maar ook het beheer van de stedelijke ruimte (al dan niet bij een privatisering) verdient een aanbeveling. Dit zou bijvoorbeeld een zoektocht naar best-case voorbeelden in combinatie met de bepaling van de succesfactoren kunnen zijn. 4. Willingness to Pay in stedelijke gebieden Een belangrijke conclusie van het uitgevoerde onderzoek is de mogelijkheid voor marktpartijen om de openbare ruimte in (hoog)stedelijke gebieden te exploiteren, een fenomeen dat in de Verenigde Staten bijvoorbeeld niet vreemd is. Inzicht in de WTP van residentiële en commerciële partijen in deze gebieden is er niet. Post (2007) heeft een vergelijkbaar onderzoek uitgevoerd voor woongebied. Echter, vergelijkbare onderzoeken zijn er niet, en zeker niet voor stedelijke gebieden. Post (2007) beschrijft daarom een sterke aanbeveling om zijn onderzoek opnieuw uit te voeren met (1) een grotere steekproefomvang en om (2) andere onderzoeksmethoden toe te passen. Een derde zou in deze dus zijn om de onderzoekseenheden te vervangen (3). Tot slot valt ook het onderdeel directe value capturing hier deels onder. Waar Huisman (2006) aangeeft dat directe value capturing geen optie is bij de openbare ruimte, is in dit onderzoek anders beweerd. De mogelijkheid is – in tegenstelling tot bijvoorbeeld het directe gebruik van infrastructuur – alleen minder voor de hand liggend. Onderzoek naar de mogelijkheden om door middel van betaald parkeren, private ‘precariobelasting’, sponsoring- en reclamepartnerschappen, et cetera, de directe (commerciële) gebruiker van de openbare ruimte te belasten, zou een eyeopener kunnen zijn in de beschouwing van de openbare ruimte en de traditionele verantwoordelijkheid voor deze ruimte. 5. Duurzame gebiedsexploitatie Hoewel privatisering van de – openbare – stedelijke ruimte niet direct klinkt als een duurzame of maatschappelijk wenselijk situatie, is het tegendeel waar. Niet voor niets zoekt de gemeente Almere naar marktpartijen als partners in zowel de (her)ontwikkeling als het beheer van de stedelijke ruimte. Van Leent (2005) heeft een waardevolle aanzet tot ‘duurzame gebiedsexploitatie’ geschreven. Zijn essay richtte zich primair op ‘gebiedsexploitatie’ door woningcorporaties, doch merkt hij terecht op dat het concept niet alleen voor corporaties geldig is. Ook andere partijen kunnen voordeel doen van het concept. Privatisering van de stedelijke ruimte door marktpartijen is een variant. Nader onderzoek naar duurzame gebiedsexploitatie door marktpartijen of (daaruitvolgende) stichtingen en verenigingen is een interessante interpretatie van het concept en verdient nader onderzoek. Zie ook de bijlage voor het essay Van Leent. Juridisch Van de Belt (2010) beschrijft in zijn onderzoek enkele aanbevelingen voor nader onderzoek ten aanzien van de juridische randvoorwaarden bij privatisering van de – openbare – stedelijke ruimte.

178


“ Wat zijn de conclusies? Welke conclusies? Ja, dat is niet makkelijk. Ik zou bij god niet weten welke conclusies. Laten we poneren: ten eerste, het had anders gekund, en ten tweede: laten we het daarbij houden. “ uit: Ex-schrijver, door Herman Brusselmans (1991)

180

15 Nawoord 15.1

Proces

Het doorlopen onderzoeksproces kan niet anders worden getypeerd dan moeizaam. Dit is vooral te wijten aan de gekozen onderzoeksmethode en de daaruitvolgende eenheden. Anderzijds is het onderwerp een weinig onderzocht fenomeen, wat het ontbreken van handvatten als gevolg heeft. De gekozen onderzoeksmethode, een verkennende ex-ante casestudie gevolgd door een ex-post casestudie heeft met betrekking tot het onderwerp achteraf gezien grote nadelen. De problemen hebben vooral te maken met (de bereidheid tot) het beschikbaar stellen van gegevens en informatie. Omdat privatisering zoals woord al zegt te maken heeft met marktpartijen, is er sprake van grote terughoudendheid ten aanzien van de verstrekking van (financiële) gegevens. Daar komt bij dat het voor conceptueel interessante cases in het buitenland (de Verenigde Staten in het bijzonder) praktisch onmogelijk is om deze bereidheid op persoonlijke wijze af te dwingen door het geografische locatieverschil. Concreet is het daarom niet gelukt om een kosten- en baten analyse uit te voeren op de ex-post casestudies, laat staan een bepaling van de waardeontwikkeling. In het vorige hoofdstuk zijn enkele aanbevelingen gedaan ten aanzien van nader onderzoek met betrekking tot deze onderwerpen. De medewerking van Amvest in het voorzien van gegevens en informatie maar vooral meedenken heeft een ex-ante casestudie opgeleverd die qua timing perfect is. De ontwikkeling van de Kustzone bevindt zich in de planningsfase, wat het mogelijk maakt variabelen zelf in te vullen, vooral in de beheerfase. Aangaande de samenwerking met collega-student Van de Belt kan tot slot worden gesteld dat de samenwerking simpelweg prima is geweest. 15.2

Product

Waar in de P2 wellicht nog werd geanticipeerd op een eindproduct dat ook enkele conclusies ten aanzien van de kwantitatieve relatie tussen de kwaliteit van de openbare ruimte en het (omliggende) vastgoed, is dit uiteindelijk niet verder dan een kwalitatieve relatie gekomen in het eindproduct. In het eindmodel voor een nieuwe samenwerking is gekomen tot enerzijds organisatorische voorwaarden. Deze voorwaarden zijn af en toe vrij oppervlakkig van aard gebleven. In andere gevallen is wel diepgang gevonden. Anderzijds zijn er ten aanzien van de financieel-economische randvoorwaarden in het eindmodel enkele interessante conclusies getrokken. Het gaat wellicht niet zozeer om innovatieve concepten als wel om bevestiging of het aankaarten van financiële aspecten die in de Nederlandse praktijk zijn ondergesneeuwd of waar een taboe op rust. Het gaat hierbij vooral om de mogelijkheden voor marktpartijen in de duurzame gebiedsexploitatie en het privatiseren van de openbare ruimte. Hier is zeker een basis voor verder onderzoek, zie hiervoor ook de aanbeveling.

De laatste opmerkingen maken dat ik, ondanks een alles behalve vlekkeloos verloop van het onderzoek, toch tevreden ben met het eindresultaat en in het bijzonder de resultaten en conclusies uit het financiële deelonderzoek dat is uitgevoerd. Privatisering van de – openbare – stedelijke ruimte biedt kansen, en niet alleen voor marktpartijen. Het is een kwestie van doen; wat dat betreft geeft de gemeente Almere (om wat voor reden dan ook) en in andere gevallen ook een bedrijf als TCN, het goede voorbeeld. Dirk Jan Remmerswaal, juni 2010


182

16

Literatuur

16.1

Literatuur

AIR & VAN DER LEEUWKRING 2007. Stedelijkheid als rendement, Haarlem/Rotterdam, Trancity. AKRO CONSULT 2007. Quick scan prikkelen marktpartijen in stedelijke vernieuwing. In: AKRO CONSULT (ed.) Eindrapport. Den Haag: Ministerie van VROM. ALLERS, M. A. & BOLT, J. 2010. Financiële gevolgen van de recessie voor de eigen inkomsten en uitgaven van gemeenten. COELO-rapport 10-2. Groningen: Centrum voor Onderzoek van de Economie van de Lagere Overheden. AMVEST 2010. Amvest Jaarverslag 2009, Amsterdam, Amvest Vastgoed B.V. ASBEEK BRUSSE, W., VAN DALEN, H. & WISSINK, B. 2002. Stad en land in een nieuwe geografie. Voorstudies en achtergronden. Den Haag: Wetenschappelijke Raad voor het Regeringsbeleid. BIJSTERVELD, K. 2007. Een stad kopen: wild of kansrijk idee? Building Business. Utrecht: Building Business Uitgeverij. BIJSTERVELD, K. 2008. Duurzame stad niet gebaat bij wederopbouwdenken. Duurzaam. Utrecht: Building Business Uitgeverij. BLANK, H. 2007. Openbare ruimte als onderneming. Stedelijkheid als rendement. Haarlem/Rotterdam: Trancity. BLIKOPNIEUWS.NL. 2008. Duurzame samenwerking in de kustzone. BREGMAN, A. G. 2005. Aanbesteden en PPS. Den Haag: Instituut voor Bouwrecht. BROUWER, B. & TAMMINGA, T. 2009. Het potentieel van privaat beheerde woongebieden. Building Business, November, 46-47. BRUIL, I. 2004. Sturing en procesmanagement. Integrale gebiedsontwikkeling. Het stationsgebied 's Hertogenbosch. Nijmegen: Uitgeverij SUN. BRUIL, I., HOBMA, F., PEEK, G.-J. & WIGMANS, G. 2004. Integrale Gebiedsontwikkeling; het stationsgebied 's-Hertogenbosch, Nijmegen, Uitgeverij SUN. BRUSSELMANS, H. 1993. Ex-schrijver, Amsterdam, Prometheus. BUCKLEY, M., NADIN, V., STROINK, R. & WORTHINGTON, J. Year. Leaving Most Things - or Even Everything - to the Market. In: Corporations and Cities, 27-5-2008 2008 Brussel. BUREAU BELEID EN PROGRAMMERING 2008. Beheervisie Zoetermeer 2009-2020. Basisinrichting en Beheervisie Openbare Ruimte. Zoetermeer: Stadsbeheer Zoetermeer. CANOY, M., HOLT, D. & HUSKER, W. 2010. Gebiedsontwikkeling vergt herontdekking van consument. NRC Handelsblad, 4 mei. CASTELLS, M. 1996. The Rise of the Network Society, Oxford, Blackwell Publishers. CROW 2002. Naar ondernemend beheer van de openbare ruimte, Ede, CROW. DE GRAAF, K. 2008. Eerst kijken en luisteren, dan tekenen. Building Business, Augustus, 20-22.


DE TOLLENAERE, F. & DE VRIES, J. 1993. Etymologisch Woordenboek. Etymologisch Woordenboek. Utrecht: Het Spectrum. DEN BREEJEN, F., HUIGSLOOT, P., KORTEWEG, J. A. C., VAN LEERDAM, J., LIESHOUT, R. B. T., ROSENBERG, F. A. & DE WILDT, R. 2006. Stedelijke vernieuwing: Kosten en baten, Amsterdam, SEO Economisch Onderzoek. DIEDRICH, A. 2010. Nieuw wapen tegen Van de Putte. Leidsch Dagblad, 13 juni. DOUWES, D. & VAN KEKEN, K. 2009. Balkenende: crisiswet om bouw te versnellen. De Volkskrant. ECHO.NL. 2009. 'Verbinden' is toverwoord voor nieuwe wijk Almere Hout Noord. FRANZEN, A. & DE ZEEUW, F. 2009. Grondbeleid biedt de oplossing niet. Het Financieele Dagblad, 26 september. FRANZEN, A. & DE ZEEUW, F. 2009. Wat levert een radicaal andere grondbeleid op? G27 2009. Kredietcrisis en de stedelijke investeringsopgave. In: G27 (ed.) Investeringsbod 2010-2020 'G27 + gemeenten'. Rotterdam: Ecorys. GEHL, J., GEMZOE, L., KIRKNAES, S. & SONDERGAARD, B. S. 2006. New City Life, Kopenhagen, The Danish Architectural Press. GEHNER;, E. & SOETER, J. 2008. Real Estate Development. Delft: TU Delft. GEMEENTE ALMERE 2008. De Almere Principles, Bussum, Uitgeverij Thoth. GEMEENTE ALMERE 2010. Programmarekening 2009. Almere: Gemeente Almere. GEMEENTE LISSE. 2009. Organisatie [Online]. Lisse: Gemeente Lisse GERRITSE, C. 2005. Kosten-kwaliteitsturing in de vroege fasen van het huisvestingsproces, Delft, DUP Science. GLASS, A. 2010. $1m wanted for Otira, including the pub. The Press, 25 juni. HAJER, M. & REIJNDORP, A. 2001. Op zoek naar nieuw publiek domein, Rotterdam, Nai Uitgevers/Publishers. HARMS, E. 2008. Overheid moet geen uitvoerder willen zijn. Real Estate Magazine, 8-11. HEART OF LONDON BUSINESS ALLIANCE. 2009. Who We Are [Online]. London: Heart of London Business Alliance. HEURKENS, E. 2008. De veranderde rol van gemeenten bij gebiedsontwikkeling. In: KOEKOEK, R. (ed.) Gemeentelijk vastgoed als aanjager voor gebiedsontwikkeling. Odijk: Aestate. HEURKENS, E., HOBMA, F. & DE ZEEUW, F. 2008. Gebiedsconcessie: een omstreden nieuwkomer. Ruimtelijke Ontwikkeling Magazine. HOBMA, F. A. M. 2004. Het geheim van succes: gebiedsontwikkeling van stations, Delft, TU Delft. HOBMA, F. A. M., LOUW, E., SPAANS, M. & VAN DER VEEN, M. 2008. Leren van de Engelse gebiedsontwikkelingspraktijk. Eindrapport. Delft: Onderzoeksinstituut OTB. HOLT, D. 2008. Mogelijkheden 'value capturing' in stedelijke herstructurering. Rotterdam: ECORYS.

184

HUISMAN, J. 2008. Rudy Stroink: We moeten de duurzame stad van de 21e eeuw uitvinden. Smaak. Den Haag: Ministerie van VROM. HUISMAN, J. J. 2006. Value Capturing, Delft, Publikatieburo Bouwkunde. HULSMAN, B. 2010. Zo geborgen en toch zo bang. NRC Handelsblad, 1. HUXLEY, J. 2009. Value Capture Finance, Londen, Urban Land Institue. JACOBS, J. 1961. The Death and Life of Great American Cities, New York, Vintage Books. JACOBS, J. 1970. The economy of cities, New York, Vintage Books. KARSSENBERG, H. 2007. The city of private initiative. ReUrbA2 [Online]. KARSSENBERG, H., MAAS, S., REEDE, M. & WEERMAN, E. 2007. Tracy Metz: The Public City. ReUrbA2 [Online]. KEI KENNISCENTRUM STEDELIJKE VERNIEUWING 2008. V44: KEI-atelier Waardecreatie en Participatie. Rotterdam: KEI kenniscentrum. KEI KENNISCENTRUM STEDELIJKE VERNIEUWING. 2009. Financiering van de openbare ruimte. Dossier Openbare ruimte [Online]. LOFLAND, L. H. 1998. The Public Realm, New Brunswick, Transaction Pub. LOHOF, S. & REIJNDORP, A. 2006. Privé Terrein, Rotterdam, NAI Uitgevers. MENGER, J. P., ZWEEDIJK, M. Q. & OLDEN, H. 2005. Business Improvement District, Rotterdam, Menger Advies/STOGO. METZ, T. 2007. The Public City. [Accessed 6 februari]. MICHEL, H. 2007. De Academie Haarlem/Rotterdam: Trancity.

voor

Stedelijke

Vitaliteit.

Stedelijkheid

als

rendement.

MIDDELKOOP, G. & MUÑOZ, D. 2009. Overheid is de greep kwijt op bouwprojecten. Het Financieele Dagblad, 19 september, 17. MINISTERIE VAN BINNENLANDSE ZAKEN EN KONINKRIJKSRELATIES 2005. Eigen inkomsten van gemeenten. Den Haag: Ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties. MOYA, E. 2010. Greece starts putting island land up for sale to save economy. The Guardian, 25 juni. NEEDHAM, B. 2006. Planning, Law and Economics, Abingdon, Routledge. NEEDHAM, B. 2007. Belangen, rechten en plichten bij publieke ruimten. Stedelijkheid als rendement. Haarlem/Rotterdam: Trancity. NRC HANDELSBLAD 2010. Premier loopt met crisiswet averij op in Senaat. NRC Handelsblad, 3 februari. OFFERMANS, R. N. & VAN DE VELDE, D. M. 2004. Value Capturing. In: RAAD VOOR VERKEER EN WATERSTAAT (ed.) Ieder zijn deel: Locatiebereikbaarheid anders aanpakken. Rotterdam: Erasmus Universiteit Rotterdam. OUDE GROENIGER, B. 2006. Een opkomst van gated communities in Nederland? Bachelor of Science, Radbouduniversiteit Nijmegen.


OVERHEID. 2009. Overheidsorganisatie [Online]. Den Haag. POST, J. V. 2007. Investeren in openbare ruimte. Master of Science, TU Delft. PROVINCIE NOORD-HOLLAND. 2009. Organisatie [Online]. Haarlem: Provincie Noord-Holland. REMKES, J. W., VAN BOXTEL, R. H. L. M., FABER, G. H., KORTHALS, A. H., VAN DER PLOEG, F. & PRONK, J. P. 2002. Pleidooi voor de Openbare Ruimte. In: MINISTERIES VAN VOLKSHUISVESTING, R. O. E. M., MINISTERIE VAN ONDERWIJS, C. E. W., MINISTERIE VAN LANDBOUW, N. E. V., ZAKEN, M. V. B. & JUSTITIE, M. V. (eds.). REMMERSWAAL, D. J. M. 2010. Publieke ruimte in privaat perspectief. Master of Science, TU Delft. REURBA2; & ECORYS 2006. Value-Oriented Planning, Den Haag, PlantijnCasparie. RUIJGROK, E. C. M. 2005. Ruimtelijke kwaliteit in de MKBA, methodiekontwikkeling en toepassing, Den Haag, Ministerie van Volkshuisvesting, Ruimtelijke Ordening en het Milieubeheer. SANTING, J. W. & TERPSTRA, P. R. A. 2007. De grondexploitatiewet in de praktijk. B & G, Februari 2007. SCHEP, A. W. 2007. Financiële exploitatie van de openbare ruimte, Rotterdam, Erasmus Studiecentrum voor Belastingen van Lokale overheden. SMEENK, H. J. 2007. Investeren in de openbare ruimte? , Erasmus Universiteit/TU Delft. SMEETS, C. M. J. H. 2006. Bestuurlijke aspecten bij gebiedsontwikkeling van privaat beheerde woongebieden. Erasmus Universiteit/TU Delft. SOETENS, I. & VAN 'T VEEN, G. J. 2006. Een pleidooi voor een actieve openbare ruimte. Den Haag: De Roo. TCN PROPERTY PROJECTS. 2006. Letter of Intent TCN Property Projects - Gemeente Warmond. TEGENLICHT. 2009. TCN als voorbeeld van ondernemen volgens het Rijnlands model. VAN AALST, I. & BERGENHENEGOUWEN, G. 2004. Openbare ruimte op een hellend vlak. VAN DE BELT, S. 2010. Privatiseren van de publieke ruimte; een nieuwe taakverdeling voor het ontwikkelen en beheren. Master of Science, TU Delft. VAN DE BELT, S. & REMMERSWAAL, D. J. M. 2009. Business Improvement Districts in the Netherlands. Delft: TU Delft. VAN DEN BORN, K. 2007. Stokstraatkwartier Maastricht. In: JANSEN HENDRIKS, G. (ed.) Andere Tijden. Hilversum: NPS/VPRO. VAN DER MAREL, G. & SCHIFFERS, M. 2008. Groeier wordt overlever. Het Financieele Dagblad, 24 november 2008. VAN DER VOORDT, T. 2008. Structuur onderzoek. Delft: TU Delft. VAN JOOLINGEN, P. & POOL, M. 2009. Marktpartijen in de herstructurering. Building Business, Maart, 18-19. VAN LEENT, M. 2006. Het idee van duurzame gebiedsexploitatie. In: VAN LEENT, M. (ed.) Wijken van waarde. Tilburg: Futura/Provincie Noord-Brabant.

186

VAN STERKENBURG, P. G. J. 1996. Handwoordenboek van hedendaags Nederlands. Van Dale. Utrecht/Antwerpen: Van Dale Lexicografie. VAN 'T VEEN, G. J. 2008. Ontwikkeling van de openbare ruimte: Space odyssee of stuurloos in de ruimte? , Dossier Openbare ruimte. VAN 'T VERLAAT, J. 2007. Outlines of Urban Area Development. Urban Area Development. Delft: Faculteit Bouwkunde. VAN VOSSEN, E. 2007. Openbare ruimte: aanjager van stedelijke vernieuwing. Ver-der. Dossier Stedelijke Vernieuwing: Arcadis. VAN WIJNEN, J. F. 2010. Stop met bouwen, nu! FD.Outlook. Amsterdam: FD Mediagroep. VERBLAKT, N. L. A. 2007. Belegger in ruimtelijke kwaliteit. Erasmus Universiteit/TU Delft. VERBRAEKEN, H. 2009. Gemeenten lopen 2 mrd mis. Het Financieele Dagblad, 19 juli. VERBRAEKEN, H. 2009. Grond terug naar gemeenten. Het Financieele Dagblad. VERHULST, D. 2009. Godverdomse dagen op een godverdomse bol, Amsterdam/Antwerpen, Uitgeverij Contact. VERMEER, O. 2009. Meerderheid Kamer steunt crisis- en herstelwet. NRC Handelsblad, 13 november. VISSER, P. & VAN DAM, F. 2006. De prijs van de plek, Rotterdam, NAI Uitgevers. VRIESEMA, I. 2009. De stelling van Rudy Stroink: Nederlandse bouw is nog steeds in de greep van het naoorlogse optimisme. NRC Handelsblad, 15 november 2009. WIGMANS, G. 2002. De Grondexploitatie, Delft, Publikatieburo bouwkunde. WIGMANS, G. 2003. Management van gebiedsontwikkeling, Delft, Publikatieburo Bouwkunde TU Delft. WIGMANS, G. 2006. The Urban Management Approach in the Netherlands. WOLFF, H., DE GREEF, J., KORTHALS ALTES, W. & SPAANS, M. 2004. Financiering van regionale ontwikkelingen uit de grondexploitatie, Delft, Onderzoeksinstituut OTB. WOLTING, B. 2006. PPS en gebiedsontwikkeling, Den Haag, Sdu uitgevers.


16.2

Interviews, gesprekken, lezingen en discussies

In dit rapport is niet alleen verwezen naar de literatuur, er wordt ook naar andere bronnen verwezen: interviews, gesprekken, discussies (in 2009 en 2010) en zelfs een colloquium (2008). Hieronder een overzicht van de belangrijkste bronnen. 16.2.1 Gesprekken en interviews TU Delft Wout van der Toorn Vrijthoff Jo Soeter Loes Schutte Agnes Franzen Maurice Harteveld Philip Koppels Henk Westra PLANterra Marco Hommel Martin van der Zwan Amvest Tom Lankhorst Maarten Janssen Mark Nijenhuis Woonbron Jaap van Dijk City of San Jose Bill Ekern Anders Hilde Blank (BVR) Rudy Stroink (TCN) Patrick van der Klooster (AIR / Van der Leeuwkring)

16.2.2 Lezingen Colloquium Corporations and Cities

188

16.3

Afbeeldingen

Algemene afbeeldingen via twee websites: Flickr www.flickr.com

Wikimedia commons commons.wikimedia.org/wiki/Hoofdpagina

Overige (meer specifieke) afbeeldingen via betrokken partijen als Amvest, Woonbron en het FRIT maar ook via gemeentes zoals Almere, Breda, Spijkenisse en San Jose. Zie hiervoor ook de afbeeldingen zelf.


16.4

Websites

Een greep uit de bezochte en gebruikte websites: Almere DUIN www.almereduin.nl Amvest www.amvest.nl Chassé Park www.uniek-wonen-in-breda.nl Federal Realty Investment Trust www.federalrealty.com KEI Kenniscentrum stedelijke vernieuwing – Dossier openbare ruimte www.kei-centrum.nl/view.cfm?page_id=1936 KEI Kenniscentrum stedelijke vernieuwing – Kennisbank www.kei-centrum.nl/view.cfm?page_id=1887 NEPROM www.neprom.nl PLAN terra BV www.planterra.nl ReUrbA2 www.reurba.org RIGO Research en Advies www.rigo.nl Santana Row www.santanarow.com Santana Row apartments www.santanarowapts.com TCN www.tcnpp.nl Urban Land Institute www.uli.org Zomertuinen www.dezomertuinen.nl

190

PUBLIEKE RUIMTE IN PRIVAAT PERSPECTIEF

Recommend Documents