ZNALECKÝ POSUDEK č. 434-23/2012 O ceně nemovitostí zapsaných u Katastrálního úřadu pro Plzeňský kraj, Katastrální pracoviště Domažlice na listu vlastnictví číslo 508, obec Újezd, katastrální území Újezd u Domažlic, a to pozemku p.č. St.395, p.č. 2161/14, budovy č.e. 96 ( jiná stavba ) nacházející se na pozemku p.č. St. 395 ( včetně jejich příslušenství a včetně práv a závad s nemovitostmi spojenými ).
Objednatel znaleckého posudku:
Exekutorský úřad Karlovy Vary, Mgr. Luděk Němec Cihelní 14 360 06 Karlovy Vary
Účel znaleckého posudku:
exekuční řízení – prodej nemovitého majetku
Dle zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb. a č. 188/2011 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb., č. 364/2010 Sb. a č. 387/2011 Sb., podle stavu ke dni 3.4.2012 znalecký posudek vypracoval: Ing. Josef Pevný Krškova 783/15 152 00 Praha 5
Znalecký posudek obsahuje 15 stran textu včetně titulního listu a 17 stran příloh. Objednateli se předává ve 3 vyhotoveních. V Praze, 3.4.2012
1
A. Nález 1. Znalecký úkol V návaznosti na Usnesení č.j. 55 EX 1804/10-80 Exekutorského úřadu v Karlových Varech, Cihelní 14 ze dne 25.3.2011 vypracovat tržní ocenění nemovitostí, a to o ceně nemovitostí zapsaných u Katastrálního úřadu pro Plzeňský kraj, Katastrální pracoviště Domažlice na listu vlastnictví číslo 508, obec Újezd, katastrální území Újezd u Domažlic, a to pozemku p.č. St.395, p.č. 2161/14, budovy č.e. 96 ( jiná stavba ) nacházející se na pozemku p.č. St. 395 ( včetně jejich příslušenství a včetně práv a závad s nemovitostmi spojenými ). Při ocenění posuzovaných nemovitostí a práv a závad s nimi spojenými budou zvažovány všechny okolnosti, které mají na cenu vliv , takovými okolnostmi je především místo, kde se nemovitosti nachází, stavebně technický stav jednotlivých staveb, obchodovatelnost a zpeněžitelnost posuzovaných nemovitostí – úkolem znalce je ve smyslu u stanovení § 336 odst. 1 o.s.ř. stanovit podklad pro stanovení východiska pro určení nejnižšího podání tak, aby posuzované nemovitosti byly v nedobrovolné dražbě reálně prodány a ne cenu za kterou mají být prodány.
2. Informace o nemovitosti Název nemovitosti: Adresa nemovitosti:
Rekreační objekt č.e. 96 Újezd 344 01 Újezd Kraj: Plzeňský Okres: Domažlice Obec: Újezd Katastrální území: Újezd u Domažlic Počet obyvatel: 390 Výchozí cena stavebního pozemku Cp = 35 + (a - 1000) * 0,007414 = 35,0000 Kč/m2 kde a je počet obyvatel v obci (pokud je a < 1000; použije se a = 1000) Základní cena podle §28 odst. 1 písm. j) : ZC = Cp * 2,0 = 70,- Kč/m2
3. Prohlídka a zaměření nemovitosti Venkovní prohlídka nemovitostí byla provedena dne 23.9.2011 z veřejně přístupných pozemků . Do posuzovaného objektu č.e.96 a na pozemek p.č.St.395 a p.č.2161/14 nebyl umožněn vlastníkem přístup. Posudek bude v návaznosti na příslušné ustanovení § 13 odst.3 zák. č. 26/2000 Sb. ("Pokud osoba, která má předmět dražby v držení, neumožní provedení odhadu nebo prohlídky předmětu dražby, lze odhad provést na základě dostupných údajů, které má dražebník k dispozici ") vypracován dle dostupných údajů a podkladů tak, aby mohl tvořit výchozí cenu pro exekuční řízení.
2
4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku 1) Usnesení č.j. 55 EX 1804/10-80 Exekutorského úřadu v Karlových Varech, Cihelní 14 ze dne 25.3.2011 požadující vypracovat tržní ocenění nemovitostí, a to nemovitostí zapsaných u Katastrálního úřadu pro Plzeňský kraj, Katastrální pracoviště Domažlice na listu vlastnictví číslo 508, obec Újezd, katastrální území Újezd u Domažlic, a to pozemku p.č. St.395, p.č. 2161/14, budovy č.e. 96 ( jiná stavba ) nacházející se na pozemku p.č. St. 395 ( včetně jejich příslušenství a včetně práv a závad s nemovitostmi spojenými ). 2) Výpis z katastru nemovitostí číslo 508 ze dne 15.9.2011 obec Újezd, katastrální území Újezd u Domažlic obsahující identifikační údaje o pozemku p.č.St.395, p.č.2161/14, a budově č.e. 96 ( jiná stavba ) nacházející se na pozemku p.č. St. 395. 3 ) Údaje evidované o posuzovaných nemovitostech u ČÚZK. 4) Výřez z kopie katastrální mapy pro obec Újezd, katastrální území Újezd u Domažlic obsahující identifikační údaje o pozemku p.č. St.395, p.č. 2161/14, budovy č.e. 96 ( jiná stavba ) nacházející se na pozemku p.č. St. 395. 5) Údaje zjištěné při místním šetření dne 23.9.2011
6) Údaje o srovnatelných cenách nemovitostí uveřejněné v nabídkách jednotlivých realitních kanceláří v obci Domažlice a inzerci uváděné na realitním serveru Sreality.cz, Reality.cz, Hyperreality.cz, Net.reality.cz, , Hledamreality.cz, chaty-chalupy-dds.cz. 7 ) Údaje zjištěné u srovnatelných nemovitostí o jednotlivých parametrech majících vliv na jejich tržní cenu . 8 ) Údaje zjištěné u srovnatelných nemovitostí o jednotlivých parametrech majících vliv na jejich tržní cenu . 9 ) Nabývací titul současného vlastníka ( Notářský zápis ) -„Smlouva darovací a smlouva o zřízení věcného břemene ze dne 17.5.2006“ . 10) Schválení „Smlouvy darovací a smlouvy o zřízení věcného břemene ze dne 17.5.2006“ Rozsudkem Okresního soudu v Domažlicích ( č.j.13NC 25l/2006-8; 13Nc 223/206 ) s nabytím právní moci ke dni 22.8.2006. 11 ) Žaloba na určení právní neúčinnosti darovací smlouvy ze dne 17.5.2006 k posuzovaným nemovitostem vyhotovená dne 25.4.2007 právním zástupcem žalobce ( Jan Becher –Karlovarská Becherovka, a.s. –IČ 49790765 ) advokátem Mgr.Luďkem Vránou , se sídlem Linklaters, v.o.s., Na Příkopě 19, Praha 1 , PSČ 117 19
3
5. Vlastnické a evidenční údaje 1 ) Vlastník stavby: Hana Hoffmanová, Kout na Šumavě 257, 34502, vlastnictví: výhradní 2 ) Vlastník pozemku: Hana Hoffmanová, Kout na Šumavě 257, 34502, vlastnictví: výhradní
3 ) Na výpisu z katastru nemovitostí ze dne 15.9.2011 vyhotoveném u ČÚZK - LV číslo 508 pro obec Újezd a katastrální území Újezd u Domažlic, je v oddíle C pro omezení vlastnických práv uvedeno: - 1 x věcné břemeno užívání - tato okolnost bude promítnuta do tržní ceny pro exekuční řízení výrazně snižuje prodejnost posuzované nemovitosti.
- 1 x nařízení exekuce - 2 x exekuční příkaz k prodeji nemovitosti -
tyto okolnosti budou promítnuty do tržní ceny pro exekuční řízení neboť zástavní práva váznoucí na posuzované nemovitosti a věcné břemeno užívání jsou vymazána až po dokončení rozvrhového řízení; posuzovanou nemovitostí nelze vzhledem k váznoucím zástavám a exekučním titulům v době dražby ručit bankovnímu domu při financování nemovitosti, což značně snižuje prodejnost posuzované nemovitosti.
4 ) Na výpisu z katastru nemovitostí ze dne 15.9.2011 vyhotoveném u ČÚZK - LV číslo 508 pro obec Újezd a katastrální území Újezd u Domažlic,, je v oddíle D pro jiné zápisy uvedeno „Podaná žaloba na základě návrhu na určení práva“. -
vzhledem k této okolnosti , kdy není doposud zřejmé, jak bude soudem pravomocně rozhodnuto ve věci právní neúčinnosti nabývacího titulu současného vlastníka a tím i věcných břemen uvedených v oddíle C na listu vlastnictví, bude cena nemovitostí vyčíslena jednak bez těchto věcných břemen , jednak s nimi.
5 ) Práva a závady s nemovitostmi spojenými Závady , které prodejem nemovitostí nezaniknou, jsou věcná břemena, nichž to stanoví zvláštní předpisy, nájem bytu a další věcná břemena a nájemní práva , u nichž zájem společnosti vyžaduje , aby nemovitost zatěžovaly a nadále - takovéto závady jsou patrné z údajů uvedených na oddíle C na listě vlastnictví : Věcné břemeno užívání dle „Smlouvy darovací a smlouvy o zřízení věcného břemene ze dne 17.5.2006“ schváleno Rozsudkem Okresního soudu v Domažlicích ( č.j.13NC 25l/2006-8; 13Nc 223/206 ) s nabytím právní moci ke dni 22.8.2006. Práva - nebyla znalcem z dostupných podkladů zjištěna ani nebyla zadavatelem posudku nebo povinným sdělena.
4
6. Dokumentace a skutečnost Vzhledem k tomu , že nebyla znalci umožněna prohlídka posuzovaného objektu budovy č.e. 96 ( jiná stavba ) nacházející se na pozemku p.č. St. 395 , byla v návaznosti o součinnost požádány orgány státní správy o dohledání projektová dokumentace o posuzované nemovitosti: a ) na stavebním úřadě v Domažlicích. Zde nebyla k posuzované nemovitosti č.e. 96 ( jiná stavba ) nacházející se na pozemku p.č. St. 395 dohledána žádná stavební dokumentace. b ) v Okresním státním archívu v Horšovském Týně. Zde nebyla k posuzované nemovitosti č.e. 96 ( jiná stavba ) nacházející se na pozemku p.č. St. 395 dohledána žádná stavební dokumentace. Porovnáním údajů na katastrální mapě a skutečně využívaným pozemkem v okolí chaty bylo zjištěno, že k pozemku p.č.2161/14 je částečně připlocena i část pozemku p.č.2161/1,který je jiného vlastníka. Vzhledem k výše uvedenému byly pro výměry objektu použity evidenční údaje z katastru nemovitostí.Technický stav objektu č.e.96 je předpokládán ve stavu odpovídající průběžné údržbě a užívání objektu s tím, že na uvedení do současného standardu pro rekreační bydlení jsou předpokládány pouze menší stavební úpravy.
7. Celkový popis nemovitosti Posuzovaná nemovitost č.e. 96 ( objekt pro individuální rekreaci ) v obci Újezd, kat. území Újezd u Domažlic se nachází v rekreační oblasti Pila v zástavbě ostatních rekreačních chat. Dle údaje uvedeném v třetím odstavci „Smlouvy darovací a smlouvy o zřízení věcného břemene ze dne 17.5.2006“ byla stavba kolaudována v roce 1991 kolaudačním rozhodnutím 112/1991. Příjezd k chatě je po nezpevněné zatravněné příjezdové cestě. Objekt chaty je přízemní s vestavěným podkrovím o zastavěné ploše 54 m2. U Chaty je předpokládáno napojení na el. proud a vodu. Chata je v 1 NP opláštěna fealovými svislými lištami , podkrovní část pak dřevěnými obklady. Z objektu vyčnívá masivní těleso komínu, které slouží patrně k odvodu spalin z krbových kamen neb krbu. Na pozemek u chaty vyčnívá svrchní část studny (přepokládá se kopaná studna cca 5 m ). U chaty je ve funkčním celku pozemek ostatní plochy využívaný jako zahrada a zahradní sezení. K pozemku p.č.2161/14 je částečně připlocena i část pozemku p.č.2161/1,který je jiného vlastníka. Objekt chaty je dle venkovní obhlídky průběžně udržovaný a patrně stejně jako většina okolních chat využíván sezónně přes letní období.
8. Stanovení způsobů ocenění LV 508 Cena obvyklá ( tržní ) bude stanovena ve smyslu znění zákona č. 151/1997 Sb. § 2 odst. (1) o oceňování majetku ve znění zákona č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb. a č. 296/2007 Sb. : „Majetek a služba se oceňují obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanoví jiný způsob oceňování. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové,
5
rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim.“ a ) ocenění dle současně platného oceňovacího předpisu - Vyhl. č. 387/2011 Sb. – tento pomocný způsob ocenění byl zvolen z důvodu , že předpis je od 1.1.2012 novelizován a snaží se svou metodikou co nejvíce přiblížit ceně obvyklé - vychází z jednotkové ceny za m3 obestavěného prostoru typového rekreačního objektu v dané lokalitě následně přepočítané na skutečnou výměrou posuzovaného objektu a upravenou příslušným indexem trhu s nemovitostmi, indexem polohy nemovitosti a indexem konstrukce a vybavení nemovitosti ( indexy cenově upravují v jednotlivých znacích odlišnost posuzované nemovitosti od ceny standardní nemovitosti v dané lokalitě ) . Pro vyčíslení ročního užitku vyplývajícího z věcného břemene uvedeného v oddíle C na LV ( věcné břemeno doživotního užívání pro oprávněnou osobu ) bylo použito současných nabídkových cen na pronájem obdobných rekreačních objektů v obdobných lokalitách ). b ) metoda přímého porovnání – tento způsob ocenění byl zvolen z důvodu, že se jedná se o nejpoužívanější způsob stanovení ceny obvyklé nemovitosti dle současných standardních způsobů oceňování nemovitostí v případě, že lze k posuzovanému subjektu najít nemovitosti ze stejného segmentu trhu, jež byly v posledním obdobím zobchodovány nebo jsou v současné nabídce , nejlépe přímo v lokalitě kde se nachází nemovitost posuzovaná a současně podobné co do účelu využití, velikosti a kvality, přitom je nutné počítat s tím, že rozšiřujícím se okruhem vzdálenosti srovnatelných nemovitostí se přesnost odhadu snižuje - vychází z cen skutečných rekreačních objektů následně upravených na výměru posuzovaného obytného prostoru a upravenou příslušnými koeficienty majícími vliv na jeho cenu, resp. zohledňující jednotlivé odlišnosti posuzovaného obytného prostoru od obytného prostoru uvedeného na trh s nemovitostmi. V dané lokalitě byly dohledány obdobné nemovitosti . V realitních nabídkách v dané lokalitě jsou však pouze nemovitosti bez věcných břemen doživotního užívání pro oprávněnou osobu - uvedených nabídek bude využito pro stanovení ceny nemovitosti bez věcného břemene doživotního užívání pro oprávněnou osobu. Pro hodnotu věcného břemene bude použito metodiky dle zák. č. 151/1997 Sb. c) aktualizace ocenění již dříve stanovené ceny posuzovaných nemovitostí jiným znaleckým posudkem Z dostupného podkladu „Smlouvy darovací a smlouvy o zřízení věcného břemene ze dne 17.5.2006“ odstavce devět vyplývá , že posuzované nemovitosti byly oceněny pro účely této smlouvy v roce 2006 znaleckým posudkem znalce JUDr.Regála dne 23.4.2006 evidovaným pod pořadovým číslem 2958 znaleckého deníku na částku 732 320,- Kč. Vzhledem k tomu, že ceny nemovitostí v segmentu trhu rekreační objekty se v letech 2006 až 2008 se navyšovaly o cca 5 % ročně a následně v roce 2009 došlo ke stagnaci cen a v letech 2010-2012 došlo k jejím poklesům o cca 5 % ročně, lze danou cenu stanovenou ve výše uvedeném posudku považovat za cenově odpovídající současné ceně poníženou o technické znehodnocení stavby o cca 10 % ( dle venkovní obhlídky nemovitostí nedošlo na nemovitostech k stavebním změnám , vnitřní stavební úpravy nebylo možné vzhledem k neumožnění prohlídky posoudit, vliv technického opotřebení u objektu za roky 2006-2012 je kalkulován v uvedené výši cca 10% z ceny ).
6
d) stanovení vah pro jednotlivé způsoby ocenění d.1. ) ocenění dle současně platného oceňovacího předpisu - Vyhl. č. 387/2011 Sb. – vzhledem k tomu , že předpis je od 1.1.2012 novelizován a snaží se svou metodikou co nejvíce přiblížit ceně obvyklé je tomuto ocenění přisouzena váha 2. d.2. ) metoda přímého porovnání - vzhledem k tomu ,že se jedná o nejpoužívanější způsob stanovení ceny obvyklé nemovitosti dle současných standardních způsobů oceňování nemovitostí , je tomuto ocenění přisouzena váha 3. d.3. ) aktualizace ocenění již dříve stanovené ceny posuzovaných nemovitostí jiným znaleckým posudkem – vzhledem k tomu, že výchozí údaje o nemovitosti v aktualizovaném posudku jsou z roku 2006 je tomuto ocenění přisouzena váha 1.
7
B. Znalecký posudek B1 ) - Ocenění dle Oceňovací vyhlášky – administrativní cena Ocenění nemovitosti je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb. a č. 188/2011 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb., č. 364/2010 Sb. a č. 387/2011 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb.
1. Ocenění staveb 1.1. rek. chata č.e.96 Zatřídění pro potřeby ocenění: Typ objektu: Poloha objektu: Stáří stavby: Indexovaná průměrná cena IPC (příloha č. 20):
Rekreační chata § 26 porovnávací metoda Plzeňský kraj, do 2 000 obyvatel 20 let 3 536,- Kč/m3
Zastavěné plochy a výšky podlaží: 1NP: 6,8*5,1 1,8*5,9 Název podlaží 1NP:
= =
Zastavěná plocha 34,68 m2 10,62 m2
Obestavěný prostor: 1NP:
(6,8*5,1)*(2,80) (1,8*5,9)*(2,80) podkroví: ((6,8*5,1-6,8*2,4/2*1))*(2,40) Obestavěný prostor - celkem:
34,68 m2 10,62 m2
Konstrukční výška 2,80 m 2,80 m
= = = =
97,10 m3 29,74 m3 63,65 m3 190,49 m3
Výpočet indexu cenového porovnání Index vybavení: Název znaku 0. Typ stavby - Nepodsklepená nebo podsklepená do poloviny zastavěné plochy 1. NP - s podkrovím nad 1/2 zastavěné plochy 1.NP 1. Druh stavby - Rekreační chata 2. Svislé konstrukce - Dřevěné oboustranně obíjené, zdivo do tl. 30 cm včetně 3. Střešní konstrukce - Podkroví více jak z poloviny zastavěné plochy stavby 4. Napojení stavby na sítě - Elektr. proud, voda , žumpa (septik) 5. Vybavení - WC ve stavbě 6. Vytápění stavby - Lokální vytápění 7. Příslušenství stavby (venk. úpravy a vedl. stavby do celk. ZP 25 m2 vč.) - Příslušenství bez výrazného vlivu na cenu chaty 8. Výměra pozemků užívané se stavbou - Do 400 m2
8
č. II
Vi typ E
II II
0,00 -0,03
III
0,03
II III II III
0,00 0,00 0,00 0,00
II
0,00
9. Kriterium jinde neuvedené - Bez vlivu na cenu 10. Stavebně - technický stav - Stavba se zanedbanou údržbou – (předpoklad provedení menších stavebních úprav) Koeficient pro stáří 20 let: 1,00
III III
0,00 0,85
č. III III
Pi 0,00 0,00
II III I II II II
0,00 0,00 -0,02 0,00 0,00 0,01
II III II
0,00 0,00 0,00
č. III
Ti 0,00
II
0,00
I
-0,05
9
Index vybavení IV = (1 + Vi) * V10 * 1,00 = 0,850 i=1
Index polohy: Název znaku 1. Životní prostředí a atraktivita okolí - vhodná k rekreaci 2. Přírodní lokalita - les nebo vodní plocha je v místě (docházková vzdálenost) 3. Poloha v zástavbě - bez vlivu, samoty 4. Dopravní dostupnost - bezproblémový příjezd k hranici pozemku 5. Hromadná doprava - špatná dostupnost 6. Parkovací možnosti - dobré 7. Obchod a služby (okolí nemovitosti) - obchod nebo služby 8. Sportoviště - v místě - přístupné veřejnosti - v chatové osadě jsou antuková hřiště 9. Obyvatelstvo v okolí - bezproblémové okolí 10. Změny v okolí s vlivem na cenu nemovitosti - bez vlivu 11. Vlivy neuvedené - bez dalších vlivů - část zahrady ve funkčním celku s chatou je na cizím pozemku 11
Index polohy IP = (1 + Pi) = 0,990 i=1
Index trhu s nemovitostmi: Název znaku 1. Situace na dílčím (segmentu) trhu s nemovitostmi - nabídka odpovídá poptávce 2. Vlastnictví nemovitostí - stavba na vlastním pozemku (ve spoluvlastnictví) 3. Vliv právních vztahů na prodejnost - negativní - nemovitost zatížena ex. tituly a věcným břemenem 3
Index trhu IT = (1 + Ti) = 0,950 i=1
Celkový index I = IV * IP * IT = 0,850 * 0,990 * 0,950 = 0,799 Ocenění: Cena upravená CU = IPC * I = 3 536,- Kč/m3 * 0,799 = 2 825,26 Kč/m3 CP = CU * OP = 2 825,26 Kč/m3 * 190,49 m3 = 538 183,78 Kč Cena stanovená porovnávacím způsobem
=
9
538 183,78 Kč
1.2. studna Zatřídění pro potřeby ocenění: Studna § 9 Typ studny: Hloubka studny: Elektrické čerpadlo: Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC:
Kopaná 5,00 m 1 ks 2222
Ocenění: Základní cena dle přílohy č. 10: 5,00 m * 1 950,- Kč/m hloubka: elektrické čerpadlo: 1 ks * 9 480,- Kč/ks Základní cena celkem: Polohový koeficient K5 (příl. č. 14 - dle významu obce): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38 - dle SKP): Koeficient prodejnosti Kp (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití): Plná cena:
+ + = * * * =
9 750,- Kč 9 480,- Kč 19 230,- Kč 1,0000 2,3230 1,1010 49 183,09 Kč
Výpočet opotřebení lineární metodou: Stáří (S): 20 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 80 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 100 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 20 / 100 = 20,000 %
-
9 836,62 Kč
Studna - zjištěná cena
=
39 346,47 Kč
2. Ocenění pozemků 2.1. pozemky Ocenění: Stavební pozemky oceněné dle § 28 odst. 1 a 2 a pozemky od této ceny odvozené: Úprava ceny - příloha č. 21 - tabulka 1: 1.3. Pozemek určený pro stavbu s komerční využitelností 100 % nebo takovou stavbou již zastavěný, např. hotely, administrativní budovy, obchodní domy, parkoviště, sportoviště a rekreační plocha apod.: Úprava cen: 100 % Koeficient prodejnosti Kp (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití) Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38 - dle hlavní stavby): Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků: Zatřídění Zákl. cena Koef. Ki Kp Úprava 2 [Kč/m ] [%] § 28 odst. 1 a 2 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří § 28 odst. 1 a 2 70,1,00 2,1550 1,1010 100,00 § 28 odst. 5 - stavební pozemek - zahrada nebo ost. plocha ve funkčním celku § 28 odstavec 5 70,0,40 2,1550 1,1010 100,00
10
1,1010 2,1550 Upr. cena [Kč/m2] 332,172 132,869
Typ
Název
§ 28 odst. 1 a 2 zastavěná plocha a nádvoří § 28 odstavec 5 zastavěná plocha a nádvoří Stavební pozemky - celkem
Parcelní číslo St. 395
Výměra [m2] 54,00
Jedn. cena [Kč/m2] 332,172
Cena [Kč] 17 937,29
2161/14
149,00
132,869
19 797,48 37 734,77
Pozemky - zjištěná cena
=
37 734,77 Kč
3. Ocenění trvalých porostů 3.1. porosty Smíšené trvalé porosty ovocných dřevin, ostatní vinné révy a okrasných dřevin oceněné zjednodušeným způsobem: § 42 Celková cena pozemku: Celková výměra pozemku Celková pokryvná plocha trvalých porostů: Cena pokryvné plochy porostů Cena porostu je ve výši 6,5 % z ceny pokryvné plochy porostů: Cena smíšeného porostu:
Kč m2 m2 Kč * =
Porosty - zjištěná cena
9 899,00 149 149 9 899,00 0,065 643,44 643,44 Kč
Věcná břemena váznoucí na nemovitosti: 4.1. věcné břemeno užívání Popis: Pro vyčíslení ročního užitku vyplývajícího z věcného břemene uvedeného v oddíle C na LV ( věcné břemeno doživotního užívání pro oprávněnou osobu ) bylo použito současných nabídkových cen na pronájem obdobných rekreačních objektů v obdobných lokalitách ( viz. Příloha – vybrané chaty inzerované k pronájmu na serveru „chaty-chalupy.cz“ )s tím , že po vyhodnocení těchto nabídek byla jako přiměřené sezónní nájemné stanoveno 5 000,- Kč/ týden ( vytíženost objektu chaty je předpokládáno po dobu 10 týdnů v roce ) . Ocenění práv odpovídajících věcným břemenům dle § 18 zákona 151/97 Sb.: Druh věcného břemene: Věcná břemena počítána z ročního užitku Roční užitek vyplývající z věcného břemene: 50 000,00 Kč Věcné břemeno na dožití oprávněné osoby. 50 000,- Kč * 10 let = 500 000,- Kč Ocenění věcného břemene činí:
=
11
500 000,- Kč
B2 ) Metoda přímého porovnání Pro stanovení tržní ceny byla provedena analýza dostupných srovnatelných nemovitostí, tzn. rekreačních objektů v obci Újezd, kat.území Újezd u Domažlic – rekreační oblast Pila. Údaje byly čerpány z nabídkových cen jednotlivých realitních kanceláří v obci Domažlice a průběžně uveřejňovaných v tisku a na realitních serverech . Analýza nabídek a prodejů byla provedena porovnáním jednotlivých parametrů u srovnatelných nemovitostí k datu ocenění, současně je zohledněno: - v případě, kdy se jedná o nabídkové ceny, obsahuje cena i provizi realitní kanceláře ve výši 3 -5 % a současně se zpravidla jedná o cenu nabídkovou, kdy cena kupní je sjednána o cca 10 % nižší. - vydražitel je dále zatížen povinností úhrady daně z převodu nemovitostí ve výši 3% z vydražené ceny a skutečnosti. - možnost financování objektu bankovními domy ( ručení pořizovanou nemovitostí ) - technický stav - vliv parametrů pozemku - poloha nemovitosti - velikost stavby a její vybavenost vyhodnocení srovnatelných nemovitostí
adresa nemovitosti Újezd,rek.oblast Pila Újezd,rek.oblast Pila
cena Kč
vlast. práva pozemek, (obsazenost), dostupnost možnost sklon , tech.stav, financování vybavenost využití poloha bankou
velikost stavby
785 000
1
1
1
1
169 000
2,1
1,5
1,5
1
0,8
tržní podmínky (1prodej,0,9RK nabídka, 0,3%daň)
cena
0,87
546 360 Kč
0,8 0,87 PRŮMĚR
555 773 Kč 551 067 Kč
B3 ) Aktualizace ocenění již dříve stanovené ceny posuzovaných nemovitostí jiným znaleckým posudkem Z dostupného podkladu „Smlouvy darovací a smlouvy o zřízení věcného břemene ze dne 17.5.2006“ odstavce devět vyplývá , že posuzované nemovitosti byly oceněny pro účely této smlouvy v roce 2006 znaleckým posudkem znalce JUDr.Regála dne 23.4.2006 evidovaným pod pořadovým číslem 2958 znaleckého deníku na částku 732 320,- Kč. Vzhledem k tomu, že ceny nemovitostí v segmentu trhu rekreační objekty se v letech 2006 až 2008 se navyšovaly o cca 5 % ročně a následně v roce 2009 došlo ke stagnaci cen a v letech 2010-2012 došlo k jejím poklesům o cca 5 % ročně, lze danou cenu stanovenou ve výše uvedeném posudku považovat za cenově odpovídající současné ceně poníženou o technické znehodnocení stavby o cca 10 % ( dle venkovní obhlídky nemovitostí nedošlo na nemovitostech k stavebním změnám , vnitřní stavební úpravy nebylo možné vzhledem k neumožnění prohlídky posoudit, vliv technického opotřebení u objektu za roky 2006-2012 je kalkulován v uvedené výši cca 10% z ceny ) aktualizovaná cena z roku 2006 na rok 2012 = 732 320*0,9´= 659 088,-Kč.
12
B5 ) vyhodnocení rozhodných skutečností – stanovení ceny obvyklé Funkční celek s RD č.p. 47 – cena bez věcného břemene budova č.p.47 nacházející se na pozemku p.č.St.364, pozemek p.č.St.364 - katastrální území a obec Domažlice ocenění dle současně platného oceňovacího předpisu - Vyhl. č. 387/2011 Sb. – vzhledem k tomu , že předpis je od 1.1.2012 novelizován a snaží se svou metodikou co nejvíce přiblížit ceně obvyklé je tomuto ocenění přisouzena váha 2. metoda přímého porovnání - vzhledem k tomu ,že se jedná o nejpoužívanější způsob stanovení ceny obvyklé nemovitosti dle současných standardních způsobů oceňování nemovitostí , je tomuto ocenění přisouzena váha 3. aktualizace ocenění již dříve stanovené ceny posuzovaných nemovitostí jiným znaleckým posudkem – vzhledem k tomu, že výchozí údaje o nemovitosti v aktualizovaném posudku jsou z roku 2006 je tomuto ocenění přisouzena váha 1.
přímé porovnání cena dle cen předpisu cena dle dřívějšího posudku vážený průměr po zaokrohlení
551 067 Kč 625 750 Kč 659 088 Kč 593 965 Kč 593 970 Kč
3 2 1
Hodnota věcného břemene Věcná břemena počítána z ročního užitku . Pro vyčíslení ročního užitku vyplývajícího z věcného břemene uvedeného v oddíle C na LV ( věcné břemeno doživotního užívání pro oprávněnou osobu ) bylo použito současných nabídkových cen na pronájem obdobných rekreačních objektů v obdobných lokalitách ( viz. Příloha )s tím , že po vyhodnocení těchto nabídek byla jako přiměřené sezónní nájemné stanoveno 5 000,- Kč ( vytíženost objektu chaty je předpokládáno po dobu 10 týdnů v roce ) . Ocenění práv odpovídajících věcným břemenům dle § 18 zákona 151/97 Sb.: Druh věcného břemene: Věcná břemena počítána z ročního užitku Roční užitek vyplývající z věcného břemene: 50 000,00 Kč Věcné břemeno na dožití oprávněné osoby. 50 000,- Kč * 10 let = 500 000,- Kč Ocenění věcného břemene činí:
=
13
500 000,- Kč
C. Rekapitulace, a to
ceně nemovitostí zapsaných u Katastrálního úřadu pro Plzeňský kraj, Katastrální pracoviště Domažlice na listu vlastnictví číslo 508, obec Újezd, katastrální území Újezd u Domažlic, a to pozemku p.č. St.395, p.č. 2161/14,) nacházející se na pozemku p.č. St. 395 ( včetně jejich příslušenství a včetně práv a závad s nemovitostmi spojenými ). C.1. ) Budova č.e. 96 s pozemky – cena bez věcného břemene C.2. ) Závady Věcné břemeno váznoucí na nemovitosti – hodnota činí: C.3. ) Cena budovy č.e. 96 s pozemky po odečtení věcného břemene
= 593 970 Kč 500 000,- Kč =
93 970.- Kč
slovy: Devadesáttřitisícdevětsetsedmdesát. Kč C.4 ) Práva-nezjištěna. V Praze, 3.4.2012 Ing. Josef Pevný Krškova 783/15 152 00 Praha 5
D. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Hradci Králové pod č.j. Spr. 2438/2001 pro základní obor ekonomika - odvětví ceny a odhady nemovitostí a pro základní obor stavebnictví - odvětví stavby obytné a průmyslové.
Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 434-23/2012 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 23/2012.
14
E. Přílohy: 1) Výpis z katastru nemovitostí číslo 508 ze dne 15.9.2011 obec Újezd, katastrální území Újezd u Domažlic obsahující identifikační údaje o pozemku p.č.St.395, p.č.2161/14, a budově č.e. 96 ( jiná stavba ) nacházející se na pozemku p.č. St. 395. 2 ) Údaje o srovnatelných cenách nemovitostí uveřejněných v nabídkách jednotlivých realitních kanceláří v obci Újezd u Domažlic a inzerci uváděné na realitním serveru Sreality.cz, Reality.cz, Hyperreality.cz, Net.reality.cz, a Hledamreality.cz. 3 ) Údaje o srovnatelných cenách pronájmu rekreačních objektů uveřejněných v nabídce realitního serveru „chaty-chalupy-dds.cz.“ 4 ) Nabývací titul současného vlastníka ( Notářský zápis ) -„Smlouva darovací a smlouva o zřízení věcného břemene ze dne 17.5.2006“ . 5) Schválení „Smlouvy darovací a smlouvy o zřízení věcného břemene ze dne 17.5.2006“ Rozsudkem Okresního soudu v Domažlicích ( č.j.13NC 25l/2006-8; 13Nc 223/206 ) s nabytím právní moci ke dni 22.8.2006. 6 ) Žaloba na určení právní neúčinnosti darovací smlouvy ze dne 17.5.2006 k posuzovaným nemovitostem vyhotovená dne 25.4.2007 právním zástupcem žalobce ( Jan Becher –Karlovarská Becherovka, a.s. –IČ 49790765 ) advokátem Mgr.Luďkem Vránou , se sídlem Linklaters, v.o.s., Na Příkopě 19, Praha 1 , PSČ 117 19 7 ) Usnesení č.j. 5 C 93/2007 – 57 Okresního soudu v domažlicích ze dne 28.3.2008 o přerušení řízení ve věci určení právní neúčinnosti darovací smlouvy. 8 ) Výřez z kopie katastrální mapy pro obec Újezd, katastrální území Újezd u Domažlic obsahující identifikační údaje o pozemku p.č. St.395, p.č. 2161/14, budovy č.e. 96 ( jiná stavba ) nacházející se na pozemku p.č. St. 395.
15
