ZNALECKÝ POSUDEK č. 487-76/2012 o ceně bytové jednotky číslo 5135/5 zapsané na listu vlastnictví číslo 5133 u Katastrálního úřadu pro Ústecký kraj, katastrální pracoviště Chomutov, katastrální území Chomutov I a obec Chomutov , včetně podílu ve výši 597/24698 na společných částech budov č.p. 5135, č.p.5136 a na pozemcích p.č. 6125/23, p.č.6125/24 ( budovy a pozemky jsou zapsány v katastru nemovitostí na listu vlastnictví číslo 4856 u Katastrálního úřadu pro Ústecký kraj, katastrální pracoviště Chomutov, katastrální území Chomutov I a obec Chomutov ), včetně jejich příslušenství a včetně práv a závad s nemovitostmi spojenými.
Objednatel znaleckého posudku:
Exekutorský úřad Karlovy Vary, Mgr. Luděk Němec Cihelní 14 360 06 Karlovy Vary
Účel znaleckého posudku:
Exekuční řízení – prodej nemovitého majetku
Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb. a č. 188/2011 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb., č. 364/2010 Sb. a č. 387/2011 Sb., podle stavu ke dni 29.11.2012 znalecký posudek vypracoval: Ing. Josef Pevný Krškova 783/15 152 00 Praha 5 Znalecký posudek obsahuje 14 stran textu včetně titulního listu a 5 stran příloh. Objednateli se předává ve 3 vyhotoveních. V Praze 29.11.2012
1
A. Nález 1. Znalecký úkol Na základě usnesení Č.j. 55 EX 1242/07 ze dne 15.6.2009 vypracovat tržní ocenění nemovitosti, a to o ceně bytové jednotky číslo 5135/5 zapsané na listu vlastnictví číslo 5133 u Katastrálního úřadu pro Ústecký kraj, katastrální pracoviště Chomutov, katastrální území Chomutov I a obec Chomutov , včetně podílu ve výši 597/24698 na společných částech budov č.p. 5135, č.p.5136 a na pozemcích p.č. 6125/23, p.č.6125/24 ( budovy a pozemky jsou zapsány v katastru nemovitostí na listu vlastnictví číslo 4856 u Katastrálního úřadu pro Ústecký kraj, katastrální pracoviště Chomutov, katastrální území Chomutov I a obec Chomutov ), včetně jejich příslušenství a včetně práv a závad s nemovitostmi spojenými.
Při ocenění posuzovaných nemovitostí a práv a závad s nimi spojenými budou zvažovány všechny okolnosti, které mají na cenu vliv , takovými okolnostmi je především místo, kde se nemovitosti nachází, stavebně technický stav jednotlivých staveb, obchodovatelnost a zpeněžitelnost posuzovaných nemovitostí – úkolem znalce je ve smyslu u stanovení § 336 odst. 1 o.s.ř. stanovit podklad pro stanovení východiska pro určení nejnižšího podání tak, aby posuzované nemovitosti byly v nedobrovolné dražbě reálně prodány a ne cenu za kterou mají být prodány
2. Základní informace Název předmětu ocenění: Adresa předmětu ocenění:
bytová jednotka č. 5135/5 Borová 5135 430 01 Chomutov Kraj: Ústecký Okres: Chomutov Obec: Chomutov Katastrální území: Chomutov I Počet obyvatel: 50 441 Základní cena podle §28 odst. 1 písm. g) : 500,- Kč/m2
3. Prohlídka Prohlídka byla provedena dne 4.10.2011 za přítomnosti uživatele ubytu .
4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku 1 ) Výpis z katastru nemovitostí ze dne 15.9.2011 vyhotovený ČÚZK - LV č. 5133 pro obec Chomutov a katastrální území Chomutov I. 2 ) Kopie katastrální mapy pro katastrální území Chomutov I a obec Chomutov obsahující posuzované pozemky parcelní číslo 6125/23 a p.č.6125/24. 3) Údaje zjištěné při místním šetření dne 4.10.2011 na místě samém. 4 ) Údaje zjištěné z evidenčních údajů o posuzovaných nemovitostech u ČUZK.
2
5 ) Údaje o srovnatelných cenách nemovitostí uveřejněné v nabídkách jednotlivých realitních kanceláří v obci Chomutov a inzerci uváděné na realitním serveru Sreality.cz, Reality.cz, Hyperreality.cz, Net.reality.cz, a Hledamreality.cz.
5. Vlastnické a evidenční údaje 1 ) Dle výpisu z katastru nemovitostí číslo 5133 pro obec Chomutov, katastrální území Chomutov I, obsahující identifikační údaje o bytové jednotce číslo 5135/5 , včetně podílu ve výši 597/24698 na společných částech budov č.p. 5135, č.p.5136 a na pozemcích p.č. 6125/23, p.č.6125/24 , je jako výhradní vlastník posuzované nemovitosti uveden: Szalka František, Borová 5135, Chomutov, 430 04 Chomutov 4 2 ) Na výpisu z katastru nemovitostí č. 5133 vyhotoveném u ČÚZK, obec Chomutov, katastrální území Chomutov I, je v oddíle C pro omezení vlastnických práv je uvedeno: -
5 x nařízení exekuce 2x exekuční příkaz k prodeji nemovitosti 1x zástavní právo exekutorské 1x zástavní právo smluvní 1x zástavní právo z rozhodnutí správního orgánu
- tyto okolnosti budou promítnuty do tržní ceny pro exekuční řízení, neboť zástavní práva a exekuční tituly váznoucí na posuzované nemovitosti jsou vymazány až po dokončení rozvrhového řízení; posuzovanou nemovitostí nelze vzhledem k váznoucím zástavám a exekučním titulům v době dražby ručit bankovnímu domu při financování nemovitosti.
3 ) Práva a závady s nemovitostmi spojenými Závady, které prodejem nemovitostí v dražbě nezaniknou, jsou věcná břemena, o nichž to stanoví zvláštní předpisy, nájem bytu a další věcná břemena a nájemní práva, u nichž zájem společnosti vyžaduje, aby nemovitost zatěžovala i nadále (§ 69 e.ř. ve spojení s § 336a odst. 1 písm. c) o.s.ř.) takovéto závady byly zjištěny v rozsahu věcného břemene ( podle listiny) spočívající strpět na nemovitosti umístění zařízení pro rozvod tepla a TUV a strpět vstup do nemovitosti č.p.5135 a č.p. 5136 za účelem oprav, provozování a údržby tohoto zařízení ( uvedeno v oddíle C na LV číslo 5133 pro obec Chomutov, katastrální území Chomutov I ). Práva - nebyla zjištěna.
3
6. Dokumentace a skutečnost Pro výčet výměr podlahové plochy bytové jednotky č. 5135/5 byla požita část prohlášení vlastníka budovy č.p.5135, č.p.5136, ul. Borová , obec Chomutov, katastrální území Chomutov I.
7. Celkový popis nemovitosti Posuzovaná b.j. číslo 5135/5 se nachází ve 3.NP objektu č.p.5135, č.p.5136, ul. Borová , který je součástí standardní sídlištní zástavby obce Chomutov , sídliště Písečná. Do objektu jsou zavedeny veškeré inženýrské sítě v rozsahu voda,elektřina,kanalizace,plyn. Vnitřní společné prostory objektu jsou převážně v původním stavu, fasáda je z části zateplená a je provedena výměna oken v bytech za plastová. Okolní území je stavebně dokončeno a standardní občanská vybavenost je v docházkové vzdálenosti od objektu nebo v dostupnosti PHD.
Vlastní bytová jednotka se nachází v 3 NP a je dispoziční velikosti 2+1, má celkovou plochu 59,7 m2 .Byt je s původním bytovým jádrem, koupelna je vybavena vanou a umývadlem, WC je samostatné . Okna jsou plastová, kuch. linka je vybavena elektrickým sporákem, plyn je odpojen , ÚT je s původními tělesy osazenými termohlavicemi. pro uvedení na současný standard bydlení je nutná rekonstrukce bytového umakartového jádra s koupelnou a WC a výměna interiérových dveří.
4
8. Stanovení způsobů ocenění Pro stanovení ceny obvyklé ( tržní ) dle zákona č. 151/1997 Sb. § 2 odst. (1) o oceňování majetku ve znění zákona č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb. a č. 296/2007 Sb. („Majetek a služba se oceňují obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanoví jiný způsob oceňování. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim.“) byly zvoleny níže uvedené pomocné způsoby ocenění : a ) porovnávacím způsob dle současně platného oceňovacího předpisu - Vlhl. č. 387/2011 Sb.. ( oceňovací vyhlášky ) – tento pomocný působ ocenění byl zvolen z důvodu , že předpis je od 1.1.2012 novelizován a snaží se svou metodikou co nejvíce přiblížit ceně obvyklé - vychází z jednotkové ceny typového bytu v dané lokalitě následně přepočítané na skutečnou výměrou posuzovaného bytu a upravené příslušnými koeficienty majícími vliv na cenu bytu – tj. indexy zohledňující místní trh s nemovitostmi, indexy zohledňující polohu nemovitosti a indexy zohledňující konstrukce a vybavení nemovitosti ( indexy cenově upravují v jednotlivých znacích odlišnost posuzovanou nemovitost vzhledem k základní ceně standardní nemovitosti v dané lokalitě ) .
b ) metoda přímého porovnání – tento způsob ocenění byl zvolen z důvodu: - jedná se o nejpoužívanější způsob stanovení ceny obvyklé nemovitosti dle současných standardních způsobů oceňování nemovitostí v případě, že lze k posuzovanému subjektu najít nemovitosti se stejného segmentu trhu, jež byly v posledním obdobím zobchodovány ( popřípadě jsou v současné nabídce ) , nejlépe přímo v lokalitě kde se nachází nemovitost posuzovaná a současně podobné co do účelu využití, velikosti a kvality, přitom je třeba je nutné počítat s tím, že rozšiřujícím se okruhem vzdálenosti srovnatelných nemovitostí se přesnost odhadu snižuje vychází z cen skutečných bytových jednotek následně upravených na výměru posuzovaného bytu a upravenou příslušnými koeficienty majícími vliv na cenu bytu.
Stanovení vah pro jednotlivé způsoby ocenění Posuzovaná nemovitost je na trhu s nemovitostmi trvale obchodována a je možné k posuzovanému subjektu najít nemovitosti se stejného segmentu trhu, jež jsou v současné době v nabídce - ocenění provedenému metodou přímého porovnání přisouzena váha 3 (jedná se o nejpoužívanější způsob stanovení ceny obvyklé nemovitosti dle současných standardních způsobů oceňování nemovitostí), ocenění porovnávacím způsobem dle současně platného oceňovacího předpisu je přisouzena váha 1 .
5
B. Znalecký posudek B1 ) Administrativní cena Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb. a č. 188/2011 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb., č. 364/2010 Sb. a č. 387/2011 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. Ocenění příslušenství jednotky - pozemky: Pozemky Ocenění: Stavební pozemky oceněné dle § 28 odst. 1 a 2 a pozemky od této ceny odvozené: Úprava ceny - příloha č. 21 - položka č. 1: 1.2. Výhodnost polohy pozemku na území obce z 85 % hlediska účelu užití staveb na nich zřízených nebo k jejich zřízení určených: Úprava cen: 85 % Zdůvodnění použití přirážek a srážek: pozemky v obytné zóně bez výrazných rušivých vlivů Koeficient prodejnosti Kp (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití) Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38 - dle hlavní stavby): Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků: Zatřídění Zákl. cena Koef. Ki Kp 2 [Kč/m ] § 28 odst. 1 a 2 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří § 28 odst. 1 a 2 500,1,00 2,1390 0,6800 Typ
Název
§ 28 odst. 1 a 2 zastavěná plocha a nádvoří § 28 odst. 1 a 2 zastavěná plocha a nádvoří Stavební pozemky - celkem
0,6800 2,1390
Úprava [%]
Upr. cena [Kč/m2]
85,00
1 345,43
Parcelní číslo 6125/23
Výměra [m2] 225,00
Jedn. cena [Kč/m2] 1 345,43
Cena [Kč] 302 721,75
6125/24
182,00
1 345,43
244 868,26 547 590,01
Pozemky - zjištěná cena
=
547 590,01 Kč
Rekapitulace cen příslušenství jednotky - pozemky: pozemky
=
547 590,01 Kč 547 590,01 Kč
Cena příslušenství - celkem:
=
547 590,01 Kč
6
Vlastní ocenění jednotky: Zatřídění pro potřeby ocenění: Typ objektu:
Bytový prostor § 25 porovnávací metoda Chomutov 35 let 11 060,- Kč/m2
Poloha objektu: Stáří stavby: Indexovaná průměrná cena IPC (příloha č. 19): ( vzhledem k chybějícím údaji v příloze č.19 Vyhlášky, je cena odvozena lineární interpolací z ceny za předešlé období a %výše meziročnímu nárůstu IPC bytu v sousedním okrese ) Podlahové plochy bytu: kuchyně: pokoj: pokoj: předsíň: koupelna: WC: Započítaná podlahová plocha bytu: Podlahové plochy sklepů a půd, ne místnosti: sklep: Podlahové plochy sklepů a půd, ne místnosti - celkem: Započítaná podlahová plocha bytu: Započítaná podlahová plocha sklepů a půd, ne místnosti: Podlahové plochy - celkem:
7
=
12,10 m2 16,20 m2 19,50 m2 8,40 m2 2,50 m2 1,00 m2 59,70 m2
=
1,10 m2 1,10 m2
1,10 m2 * 0,10
= = =
59,70 m2 0,11 m2 59,81 m2
Výpočet indexu cenového porovnání Index vybavení: Název znaku 1. Typ stavby - Budova - panelová, nezateplená 2. Společné části domu - Kolárna, kočárkárna, dílna, prádelna, sušárna, sklad 3. Příslušenství domu - Bez dopadu na cenu bytu 4. Umístění bytu v domě - 2. - 4. NP s výtahem 5. Orientace obyt. místností ke světovým stranám - Ostatní světové strany - částečný výhled 6. Základní příslušenství bytu - Příslušenství částečné nebo úplné mimo byt nebo umakartové bytové jádro - původní umakartové jádro 7. Další vybavení bytu a prostory užívané spolu s bytem - Standardní vybavení - balkon nebo lodžie nebo komora nebo sklepní kóje 8. Vytápění bytu - Dálkové, ústřední, etážové 9. Kriterium jinde neuvedené - Bez vlivu na cenu 10. Stavebně - technický stav - Byt ve špatném stavu – (předpoklad provedení rozsáhlejších stavebních úprav) - pro uvedení na současný standard bydlení nutná rekonstrukce bytového jádra ) Koeficient pro stáří 35 let: 0,80
č. II II
Vi -0,05 0,00
II III II
0,00 0,05 0,00
II
-0,10
II
-0,01
III III IV
0,00 0,00 0,65
č. III II III
Pi 0,00 0,00 0,00
II
0,00
II I
0,00 -0,15
III II
0,00 0,00
9
Index vybavení IV = (1 + Vi) * V10 * 0,80 = 0,463 i=1
Index polohy: Název znaku 1. Poloha nemovitosti v obci - v souvisle zastavěném území 2. Význam lokality (v obci, oblasti, okresu) - bez vlivu 3. Okolní zástavba a životní prostředí - převažující objekty pro bydlení 4. Dopravní spojení - dobrá dostupnost centra obce, dobré dopravní spojení 5. Parkovací možnosti v okolí nemovitosti - omezené 6. Obyvatelstvo - konfliktní skupiny v okolních bytech nebo sousedních rodinných domech (RD) nebo v okolí - objekt v sídlišti města Chomutova s lokálním výskytem konfliktních skupin obyvatel 7. Změny v okolí s vlivem na cenu nemovitosti - bez vlivu 8. Vlivy neuvedené - bez dalších vlivů 8
Index polohy IP = (1 + Pi) = 0,850 i=1
8
Index trhu s nemovitostmi: Název znaku 1. Situace na dílčím (segmentu) trhu s nemovitostmi - poptávka je výrazně nižší než nabídka - panelový byt v původním stavu zatížen exekučními tituly 2. Vlastnictví nemovitostí - stavba na vlastním pozemku (ve spoluvlastnictví) 3. Vliv právních vztahů na prodejnost - negativní - bytová jednotka zatížena exekučními tituly - v době pořízení nelze ručit zástavou u standardní hypotéky
č. I
Ti -0,10
II
0,00
I
-0,01
3
Index trhu IT = (1 + Ti) = 0,890 i=1
Celkový index I = IV * IP * IT = 0,463 * 0,850 * 0,890 = 0,350 Ocenění: Cena upravená CU = IPC * I = 11 060,- Kč/m2 * 0,350 = 3 871,- Kč/m2 CP = CU * PP = 3871,- Kč/m2 * 59,81 m2 = 231 524,51 Kč Cena stanovená porovnávacím způsobem
=
231 524,51 Kč
Úprava ceny spoluvlastnickým podílem na příslušenství a pozemku: Zjištěná cena pozemku: 547 590,01 Kč Spoluvlastnický podíl: 597 / 24 698 Hodnota spoluvlastnického podílu: 547 590,01 Kč * 597 / 24 698 = 13 236,34 Kč Spoluvlastnický podíl na příslušenství a pozemku +
13 236,34 Kč
Bytová jednotka č.5135/5 - zjištěná cena
=
Zaokrohlení dle § 46 = 244 760,-Kč
9
244 760,85 Kč
Věcné břemeno - povinnost Popis:Věcné břemeno ( podle listiny) spočívající v povinnosti strpět na nemovitosti č.p.5135 a č.p. 5136 umístění zařízení pro rozvod tepla a TUV a vstup do nemovitosti za účelem oprav,provozování a údržby zařízení nijak významně neomezuje vlastníky stavby č.p.5135 a č.p. 5136 v současném využití této stavby a oprávněnému nepřináší žádný ekonomický výnos, nelze jednoznačně určit roční užitek tohoto práva - právo bude v návaznosti na Zák.151/97 Sb.,§ 18 , odst.(5) oceněno paušální částkou. Ocenění práv odpovídajících věcným břemenům dle § 18 zákona č. 151/97 Sb.: Druh věcného břemene: Ocenění paušální částkou Hodnota věcného břemene se stanovuje dle § 18 odstavce 5 zákona č. 10 000,- Kč 151/1997 Sb. na jednotnou částku:: = 10 000,- Kč Výpočet vlastnického podílu: Úprava ceny vlastnickým podílem
*
Ocenění věcného břemene činí:
=
Zaokrohlení dle § 46 = 240,-Kč
10
597 / 24 698 241,72 Kč
B2 ) Metoda přímého porovnání 1 ) Rozhodné skutečnosti a ) vybrané srovnatelné nemovitosti
Prodej, byt 2+1, 62 m², Cena: 199 000 Kč , RK RE/MAX,Adresa: Jirkovská, Chomutov ,Datum aktualizace: 02.11.2012 ,ID zakázky: 032-N02857,Budova: Panelová,Stav objektu: Dobrý ,Vlastnictví: Osobní ,Umístění objektu: Sídliště ,Podlaží počet: 8,Podlaží umístění: 8.podlaží ,Plocha užitná: 62 m2 ,Popis: Nabídka bytu o velikosti 2+1, v osob. vlastnictví, v 7.p. panel. domu, který prošel kompletní rekonstrukcí. Byt je v původním, udržovaném stavu. V okolí veškerá obč. vybavenost (škola, školka, MHD, přes silnici nákupní centrum s Kauflandem).
Prodej, byt 2+1, 60 m²,Cena: 295 000 Kč,KR CENTURY 21, ID zakázky: 145230 ,Adresa: Dřínovská, Chomutov ,Datum aktualizace: 26.10.2012 ,Budova: Panelová ,Stav objektu: Velmi dobrý ,Vlastnictví: Osobní ,Podlaží počet: 12 ,Podlaží umístění: 6.podlaží,Plocha užitná: 60 m2 ,Plocha podlahová: 60 m2 ,Zařízeno: Ano ,Popis:Nabízíme exklusivně byt 2+1 v Chomutově, Dřínovská ulice. Byt je ihned volný k nastěhování. Byt je v původním stavu.
Prodej, byt 2+1, 60 m²,Cena: 240 000 Kč , včetně provize, RK Finosa Reality, ,ID zakázky: 412053 Adresa: Skalková, Chomutov,Datum aktualizace: 12.10.2012 ,Budova: Panelová ,Stav objektu: Dobrý ,Vlastnictví: Osobní,Podlaží umístění: 4.podlaží,Plocha užitná: 60 m2 ,Plocha podlahová: 60 m2 ,Lodžie: Ano ,Sklep: Ano,Voda: Dálkový vodovod ,Topení: Ústřední dálkové,Plyn: Plynovod ,Elektřina: 230V,Popis: Na prodej OV byt 2+1L v Chomutově. Byt ve standardním stavu - bez úprav. Dům kompletně renovován - zateplen, plastová okna. Ihned k dispozici. V okolí domu zeleň, zastávka MHD. Parkování před domem. Solidní a klidná lokalita.
11
Pro stanovení tržní ceny byla provedena analýza vybraných srovnatelných nemovitostí, tzn. bytových jednotek v bytových domech, umístěných v obci Chomutov . Údaje byly čerpány z nabídkových cen jednotlivých realitních kanceláří v Chomutově a na realitních serverech . Analýza nabídek a prodejů byla provedena porovnáním jednotlivých parametrů u srovnatelných nemovitostí k datu ocenění, současně jsou zohledněny: - tržní podmínky - v případě, že se jedná o nabídkové ceny, kdy cena obsahuje provizi realitní kanceláře ve výši 3 -5 % a současně se zpravidla jedná o cenu nabídkovou, kdy cena kupní je sjednána o cca 5-10% nižší, vydražitel je plátcem daně z převodu nemovitostí ve výši 3% z vydražené ceny. - velikost srovnávané nemovitosti - technický stav a vybavenost srovnávané nemovitosti - poloha srovnávané nemovitosti ( lokalita,podlažnost) - vlastnická práva ( podíl vlastnických práv, obsazenost bytu , zatíženost ex. tituly) vyhodnocení srovnatelných nemovitostí
lokalita Chomutov,Jirkovská
cena Kč
vliv velikosti tech.stav, bytu vybavenost poloha
vlast. práva
tržní podmínky(1(obsazenost, prodej,0,9věc. břem. RK nabídka, ex.tituly) 0,03 daň,)
srov. cena
199 000
1
0,95
1
0,85
0,87
139 802
295 000
1
0,9
1
0,85
0,87
196 337
240 000
1
0,9
1
0,85
0,87
159 732 165 291 Kč
Chomutov,Dřínovská
Chomutov,skalková
PRŮMĚR
b ) klady : - objekt obsahující posuzovanou b.j. je v lokalitě s dobrou dostupností s možností parkování c ) zápory: - bytový jednotka je zatížena exekučními tituly – při jejím financování ji v době pořízení v dražbě nelze použít jako předmět ručení u bankovního domu - bytová jednotka je s původním umakartovým bytovým jádrem d ) Cena posuzované bytové jednotky stanovená dle porovnávacího způsobu cenového předpisu platného k 29.11.2012 činí celkem 244 760,- Kč 2 ) vyhodnocení rozhodných skutečností váha přímé porovnání srovnatelná hodnota vážený průměr
165 291 Kč 244 760 Kč
3 1
185 158 Kč
3 ) stanovení ceny obvyklé V návaznosti na výše uvedené rozhodné skutečnosti a jejich vyhodnocení stanovuji tržní cenu ( cenu obvyklou ) posuzovaných nemovitostí pro účely stanovení nejnižšího podání v dražbě na 186 000 Kč.
12
C. Rekapitulace cen o ceně bytové jednotky číslo 5135/5 zapsané
na listu vlastnictví číslo 5133 u Katastrálního úřadu pro Ústecký kraj, katastrální pracoviště Chomutov, katastrální území Chomutov I a obec Chomutov , včetně podílu ve výši 597/24698 na společných částech budov č.p. 5135, č.p.5136 a na pozemcích p.č. 6125/23, p.č.6125/24 ( budovy a pozemky jsou zapsány v katastru nemovitostí na listu vlastnictví číslo 4856 u Katastrálního úřadu pro Ústecký kraj, katastrální pracoviště Chomutov, katastrální území Chomutov I a obec Chomutov ), včetně jejich příslušenství a včetně práv a závad s nemovitostmi spojenými. C1) Administrativní cena = 244 760,- Kč
C2 ) Cena tržní - cena obvyklá bez věcného břemene ( tz.bez odpočtu ceny závady) podle zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku ve znění zákona č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 , č. 296/2007 Sb. a č. 188/2011 činí 186 000,- Kč C3 ) Cena tržní - cena obvyklá s věcným břemenem ( tz. cena včetně odpočtu ceny závady - viz.C4). podle zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku ve znění zákona č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 , č. 296/2007 Sb. a č. 188/2011 činí 185 760- Kč slovy: Stoosmdesátpěttisícsedmsetšedesát. Kč C4 ) Závady, které prodejem nemovitostí v dražbě nezaniknou, jsou věcná břemena, o nichž to stanoví zvláštní předpisy, nájem bytu a další věcná břemena a nájemní práva, u nichž zájem společnosti vyžaduje, aby nemovitost zatěžovala i nadále (§ 69 e.ř. ve spojení s § 336a odst. 1 písm. c) o.s.ř.) - takovéto závady byly zjištěny v rozsahu věcného břemene ( podle listiny) spočívající strpět na nemovitosti č.p.5135 a č.p. 5136 umístění zařízení pro rozvod tepla a TUV a strpět vstup za účelem oprav, provozování a údržby tohoto zařízení ( uvedeno v oddíle C na LV číslo 5133 pro obec Chomutov, katastrální území Chomutov I ).– v návaznosti na zák. č. 151/1997 Sb. zák.§ 18, odst. (5) bylo toto věcné břemeno oceněno částkou 10 000,-Kč. - podíl 597/24698 = 240,-Kč. slovy: Dvěstěčtyřicet Kč. C5 ) Práva - nebyla zjištěna.
V Praze 29.11.2012 Ing. Josef Pevný Krškova 783/15 152 00 Praha 5
13
D. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Hradci Králové pod č.j. Spr. 2438/2001 pro základní obor ekonomika - odvětví ceny a odhady nemovitostí a pro základní obor stavebnictví - odvětví stavby obytné a průmyslové.
Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 487-76/2012 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 76/2012.
E.Přílohy: 1 ) Výpis z katastru nemovitostí ze dne 15.9.2011 vyhotovený ČÚZK - LV č. 5133 pro obec Chomutov a katastrální území Chomutov I. 2 ) Kopie katastrální mapy pro katastrální území Chomutov I a obec Chomutov obsahující posuzované pozemky parcelní číslo 6125/23 a p.č.6125/24.
14
