ZNALECKÝ POSUDEK č. 481-70/2012 o ceně nemovitostí zapsaných u Katastrálního úřadu pro ústecký kraj, Katastrální pracoviště Teplice na listu vlastnictví číslo 388, katastrální území Dubí-Pozorka, obec Dubí, a to pozemku p.č.416, p.č.417/1 a budovy č.p.16 nacházející se na pozemku p.č.416 ( včetně práv a závad s nemovitostmi spojenými ).
Objednatel znaleckého posudku:
Exekutorský úřad Karlovy Vary, Mgr. Luděk Němec Cihelní 14 360 06 Karlovy Vary
Účel znaleckého posudku: exekuční řízení - prodej nemovitého majetku Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb. a č. 188/2011 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb., č. 364/2010 Sb. a č. 387/2011 Sb., podle stavu ke dni 15.11.2012 znalecký posudek vypracoval: Ing. Josef Pevný Krškova 783/15 152 00 Praha 5 Znalecký posudek obsahuje 16 stran textu včetně titulního listu a 8 stran příloh. Objednateli se předává ve 3 vyhotoveních. V Praze 19.11.2012
1
A. Nález 1. Znalecký úkol V návaznosti na Usnesení č.j. 55 EX 1027/10 - 58 Exekutorského úřadu v Karlových Varech, Cihelní 14 ze dne 23.5.2011 vypracovat tržní ocenění nemovitostí, a to o ceně nemovitostí zapsaných u Katastrálního úřadu pro ústecký kraj, Katastrální pracoviště Teplice na listu vlastnictví číslo 388, katastrální území Dubí-Pozorka, obec Dubí, a to pozemku p.č.416, p.č.417/1 a budovy č.p.16 nacházející se na pozemku p.č.416 ( včetně práv a závad s nemovitostmi spojenými ). Při ocenění posuzovaných nemovitostí a práv a závad s nimi spojenými budou zvažovány všechny okolnosti, které mají na cenu vliv , takovými okolnostmi je především místo, kde se nemovitosti nachází, stavebně technický stav jednotlivých staveb, obchodovatelnost a zpeněžitelnost posuzovaných nemovitostí – úkolem znalce je ve smyslu u stanovení § 336 odst. 1 o.s.ř. stanovit podklad pro stanovení východiska pro určení nejnižšího podání tak, aby posuzované nemovitosti byly v nedobrovolné dražbě reálně prodány a ne cenu za kterou mají být prodány.
2. Základní informace Název předmětu ocenění: Adresa předmětu ocenění:
RD s pozemky Střední 16 417 01 Dubí Kraj: Ústecký Okres: Teplice Obec: Dubí Katastrální území: Dubí u Teplic Počet obyvatel: 8 089 Výchozí cena stavebního pozemku Cp = 35 + (a - 1000) * 0,007414 = 87,5578 Kč/m2 kde a je počet obyvatel v obci (pokud je a < 1000; použije se a = 1000) Základní cena podle §28 odst. 1 písm. h) : ZC = Cp * 2,5 = 218,89 Kč/m2
3. Prohlídka a zaměření Prohlídka nemovitosti nebyla dne 4.10.2011 znalci umožněna. Posudek bude v návaznosti na ustanovení § 13 odst.3 zák. č. 26/2000 Sb. ("Pokud osoba, která má předmět dražby v držení, neumožní provedení odhadu nebo prohlídky předmětu dražby, lze odhad provést na základě dostupných údajů, které má dražebník k dispozici ") vypracován dle dostupných údajů a podkladů tak, aby mohl tvořit výchozí cenu pro exekuční řízení.
4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku 1) Usnesení č.j. 55 EX 1027/10 - 58 Exekutorského úřadu v Karlových Varech, Cihelní 14 ze dne 23.5.2011 požadující vypracovat tržní ocenění nemovitostí, a to o ceně nemovitostí zapsaných u Katastrálního úřadu pro ústecký kraj, Katastrální pracoviště Teplice na listu vlastnictví číslo 388, katastrální území Dubí-Pozorka, obec Dubí, a to pozemku p.č.416, p.č.417/1 a budovy č.p.16 nacházející se na pozemku p.č.416 ( včetně práv a závad s nemovitostmi spojenými ).
2
2) Výpis z katastru nemovitostí číslo 388 pro obec Dubí, katastrální území Dubí-Pozorka, obsahující identifikační údaje o pozemcích p.č.416, p.č.417/1 a budově č.p.16 nacházející se na pozemku p.č.416 3 ) Údaje evidované o posuzovaných nemovitostech u ČÚZK. 4) Výřez z kopie katastrální mapy pro obec Dubí, katastrální území Dubí-Pozorka, obsahující identifikační údaje o pozemku p.č.416, p.č.417/1 a budově č.p.16 nacházející se na pozemku p.č.416 5) Údaje zjištěné při místním šetření dne 4.10.2011 6) Údaje o srovnatelných cenách nemovitostí uveřejněné v nabídkách jednotlivých realitních kanceláří v obci Teplice a inzerci uváděné na realitním serveru Sreality.cz, Reality.cz, Hyperreality.cz, Net.reality.cz, a Hledamreality.cz.
5. Vlastnické a evidenční údaje 1 ) Dle výpisu z katastru nemovitostí číslo 388 pro obec Dubí, katastrální území Dubí-Pozorka, jsou jako vlastníci posuzovaných nemovitostí, a to pozemku p.č.416, p.č.417/1 a budově č.p.16 nacházející se na pozemku p.č.416 , uvedeni: SJM Štefanec Petr a Štefancová Iva Štefanec Petr, Ruská 1549/9, Teplice, 415 01 Štefancová Iva ,Pod hvězdárnou 208/1, Teplice, Prosetice, 415 01 2 ) Na výpisu z katastru nemovitostí č. 388 vyhotoveném u ČÚZK, obec Dubí, katastrální území Dubí-Pozorka, je v oddíle C pro omezení vlastnických práv uvedeno: -
15x nařízení exekuce 9x exekuční příkaz k prodeji nemovitosti 6x zástavní právo exekutorské 1x zástavní právo smluvní
- tyto okolnosti budou promítnuty do tržní ceny pro exekuční řízení, neboť zástavní práva a exekuční tituly váznoucí na posuzované nemovitosti jsou vymazány až po dokončení rozvrhového řízení; posuzovanou nemovitostí nelze vzhledem k váznoucím zástavám a exekučním titulům v době dražby ručit bankovnímu domu při financování nemovitosti.
3 ) Práva a závady s nemovitostmi spojenými Závady, které prodejem nemovitostí v dražbě nezaniknou, jsou věcná břemena, o nichž to stanoví zvláštní předpisy, nájem bytu a další věcná břemena a nájemní práva, u nichž zájem společnosti vyžaduje, aby nemovitost zatěžovala i nadále (§ 69 e.ř. ve spojení s § 336a odst. 1 písm. c) o.s.ř.) takovéto závady nebyly zjištěny Práva - nebyla zjištěna.
3
6. Dokumentace a skutečnost 1 ) K budově č.p. 16 na pozemku p.č. 416 a stavbě bez čp/če na pozemku p.č. 417/1 nebyla předložena žádná projektová dokumentace. 2 ) Porovnáním stavu evidence v katastru nemovitostí se skutečností bylo zjištěno, že budova č.p. 16 na pozemku p.č. 1416 je evidenčně v souladu se skutečným stavem a budova bez čp/če na pozemku p.č. 417/1 není na kopii katastrální mapy evidované v KN zakreslena. 3 ) Pro výpočet pomocných hodnot byly rozměry objektu převzaty z evidenčního stavu v KN , popř. doměřeny lineární aproximací.
7. Celkový popis nemovitosti Posuzované nemovitosti, a to pozemek p.č. 416, pozemek p.č. 417/1 a budova č.p. 16 umístěná na pozemku p.č. 1415 a budova bez čp/če na pozemku p.č. 417/1 jsou umístěny v obci Doubí u Teplic v části Pozorka, ulici Střední.
Okolí nemovitosti je stavebně dokončeno a zastavěno objekty bydlení . U ulici Střední jsou veškeré inženýrské sítě, vlastní nemovitost je napojena na vodu, elektřinu a plyn, odpad je dle svedení vlastníka sousedního objektu sveden pouze do jímky. RD je dvoupodlažní se sedlovou střechou s tím, že cca před 3 lety byla provedena oprava fasády a vyměněny okna za plastová.
4
V současnosti je RD dle venkovní obhlídky a sdělení vlastníka sousední nemovitosti na pozemku p.č.418/1 již několik let opuštěn a RD nese známky zanedbané údržby a známky statického narušení zdiva v jižní a východní straně objektu RD .
Technické a morální opotřebení u budovy č.p.16 bylo provedeno odborným odhadem s tím že jsou vzhledem k staticky narušenému zdivu předpokládány rozsáhlejší stavební úpravy včetně provedení oprav narušených nosných konstrukcí stavby. Stavby nemají architektonickou hodnotu ani nejsou památkově chráněny. Pozemky lze napojit na veškeré inženýrské sítě v rozsahu voda, elektřina, kanalizace, plyn.
8. Stanovení způsobů ocenění Pro stanovení ceny obvyklé ( tržní ) dle zákona č. 151/1997 Sb. § 2 odst. (1) o oceňování majetku ve znění zákona č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb. a č. 296/2007 Sb. („Majetek a služba se oceňují obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanoví jiný způsob oceňování. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim.“) byly zvoleny níže uvedené způsoby ocenění : a ) porovnávacím způsob dle současně platného oceňovacího předpisu - Vyhl. č. 387/2011 Sb. ( oceňovací vyhlášky ) – tento pomocný působ ocenění byl zvolen z důvodu , že předpis je od 1.1.2012 novelizován a snaží se svou metodikou co nejvíce přiblížit ceně obvyklé - vychází z jednotkové ceny za m3 obestavěného prostoru typového objektu bydlení v dané lokalitě následně přepočítané na skutečnou výměrou posuzovaného objektu a upravenou příslušným indexem trhu s nemovitostmi, indexem polohy nemovitosti a indexem konstrukce a vybavení nemovitosti ( indexy cenově upravují v jednotlivých znacích odlišnost posuzovanou nemovitost vzhledem k základní ceně standardní nemovitosti v dané lokalitě ) .
5
b ) metoda přímého porovnání – tento způsob ocenění byl zvolen z důvodu, že se jedná o nejpoužívanější způsob stanovení ceny obvyklé nemovitosti dle současných standardních způsobů oceňování nemovitostí v případě, že lze k posuzovanému subjektu najít nemovitosti ze stejného segmentu trhu, jež byly v posledním obdobím zobchodovány ( popřípadě jsou v současné nabídce ) , nejlépe přímo v lokalitě, kde se nachází nemovitost posuzovaná a současně podobné co do účelu využití, velikosti a kvality, přitom je nutné počítat s tím, že rozšiřujícím se okruhem vzdálenosti srovnatelných nemovitostí se přesnost odhadu snižuje - vychází z cen skutečných nemovitostí, které byly v dané lokalitě zobchodovány nebo jsou v současnosti v nabídce - cena skutečné nemovitosti je upravena příslušnými koeficienty zohledňujícími cenovou odlišnost od posuzované nemovitosti c ) Stanovení vah pro jednotlivé způsoby ocenění Posuzovaná nemovitost je na trhu s nemovitostmi trvale obchodována a je možné k posuzovanému subjektu najít nemovitosti ze stejného segmentu trhu, které jsou v současné nabídce . Ocenění provedenému metodou přímého porovnání je přisouzena váha 2 (jedná se o nejpoužívanější způsob stanovení ceny obvyklé nemovitosti dle současných standardních způsobů oceňování ), ocenění porovnávacím způsobem dle současně platného oceňovacího předpisu je přisouzena váha 1 ( rozpětí jednotlivých koeficientů pro zohlednění odlišností posuzované nemovitosti je omezeno a nedovoluje tedy vždy zcela jednotlivé odlišnosti přesněji postihnout ).
6
B. Znalecký posudek B1 ) Administrativní cena Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb. a č. 188/2011 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb., č. 364/2010 Sb. a č. 387/2011 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. RD č.p. 16 Zatřídění pro potřeby ocenění: Typ objektu: Poloha objektu: Stáří stavby: Indexovaná průměrná cena IPC (příloha č. 20a):
Rodinný dům § 26a porovnávací metoda 2 001 – 10 000 50 let 3 209,- Kč/m3
Zastavěné plochy a výšky podlaží: 1 NP: (8,5*13,5)+(1,6*9,3) 2NP: 8,5*13,5 Název podlaží 1 NP: 2NP:
Zastavěná plocha 129,63 m2 114,75 m2
= =
Konstrukční výška 2,80 m 2,70 m
Obestavěný prostor: 1 NP: ((8,5*13,5)+(1,6*9,3))*(2,80) 2NP: (8,5*13,5)*(2,70) zastřešení: (8,5*13,5)*1,5/2 Obestavěný prostor - celkem: Podlažnost: Zastavěná plocha prvního nadzemního podlaží: Zastavěná plocha všech podlaží: Podlažnost: ZP / ZP1 = 1,89
129,63 m2 114,75 m2
= = = =
362,96 m3 309,82 m3 86,06 m3 758,85 m3 129,63 m2 244,38 m2
ZP1 = ZP =
Výpočet indexu cenového porovnání Index vybavení: Název znaku 0. Typ stavby - nepodsklepený nebo podsklepený do poloviny zastavěné plochy 1.NP - se šikmou nebo strmou střechou 1. Druh stavby - samostatný rodinný dům 2. Provedení obvodových stěn - cihelné nebo tvárnicové zdivo 3. Tloušťka obvod. stěn - 45 cm 4. Podlažnost - hodnota více jak 1 do 2 včetně 5. Napojení na sítě (přípojky) - přípojka elektro, voda a odkanalizování RD do žumpy nebo septiku 6. Způsob vytápění stavby - lokální vytápění el. nebo plynem,
7
č. I
Vi typ B
III III II II III
0,00 0,00 0,00 0,01 0,00
II
-0,04
7. Zákl. příslušenství v RD - úplné - standardní provedení 8. Ostatní vybavení v RD - bez dalšího vybavení 9. Venkovní úpravy - minimálního rozsahu 10. Vedlejší stavby tvořící příslušenství k RD - bez vedlejších staveb nebo jejich celkové zastavěné ploše nad 25 m2 - vedlejší stavba kůlny umístěné na zahradě oceněna samostatně 11. Pozemky ve funkčním celku se stavbou - nad 800 m2 celkem 12. Kriterium jinde neuvedené - významně snižující cenu - objekt vykazuje výraznou statickou poruchu zdiva v jižní a východní straně 13. Stavebně - technický stav - stavba ve špatném stavu – (nutná rekonstrukce i konstrukcí dlouhodobé životnosti) - na objektu jsou patré výrazné statické poruchy v jižní a východní straně objektu RD Koeficient pro stáří 50 let: 0,80
III I II II
0,00 0,00 -0,03 0,00
III I
0,01 -0,10
V
0,40
č. I II
Pi 0,00 0,02
III III
0,00 0,00
II
0,00
II
0,00
II
0,00
III
0,00
II I III II
0,00 -0,04 0,00 0,00
12
Index vybavení IV = (1 +
Vi) * V13 * 0,80 = 0,272
i=1
Index polohy: Název znaku 1. Význam obce - bez většího významu 2. Úřady v obci - obecní úřad, popř. městský úřad se stavebním úřadem nebo banka nebo policie nebo pošta 3. Poloha nemovitosti - vnitřní území obce 4. Okolní zástavba a životní prostředí - převažující objekty pro bydlení 5. Obchod, služby, kultura v okolí nemovitosti - základní síť obchodů a služeb, pohostinské a popřípadě kulturní zařízení 6. Školství a sport v okolí nemovitosti - základní škola nebo sportovní zařízení, přírodní sportoviště 7. Zdravotní zařízení v okolí nemovitosti - omezená dostupnost zdravotnické péče 8. Veřejná doprava - zastávka hromadné dopravy od 500 do 1000 m s více jak čtyřmi pravidelnými denními spoji 9. Obyvatelstvo - bezproblémové okolí 10. Nezaměstnanost v obci - vyšší než je průměr v kraji 11. Změny v okolí s vlivem na cenu nemovitosti - bez vlivu 12. Vlivy neuvedené - bez dalších vlivů 12
Index polohy IP = (1 +
Pi) = 0,980
i=1
Index trhu s nemovitostmi: Název znaku č. 1. Situace na dílčím (segmentu) trhu s nemovitostmi - poptávka je I výrazně nižší než nabídka - objekt se zanedbanou údržbou, zatížený exekučními ttuly 2. Vlastnictví nemovitostí - stavba na vlastním pozemku (ve II spoluvlastnictví)
8
Ti -0,10
0,00
3. Vliv právních vztahů na prodejnost - negativní - objekt zatížený exekučními tituly - pro úhradu ceny v době pořízení nelze použít jako zástavu při finacování hypotékou
I
-0,05
3
Index trhu IT = (1 +
i=1
Ti) = 0,850
Celkový index I = IV * IP * IT = 0,272 * 0,980 * 0,850 = 0,227 Ocenění: Cena upravená CU = IPC * I = 3 209,- Kč/m3 * 0,227 = 728,44 Kč/m3 CP = CU * OP = 728,44 Kč/m3 * 758,85 m3 = 552 776,69 Kč Cena stanovená porovnávacím způsobem
=
552 776,69 Kč
1.2. Příslušenství 1.2.1. kůlna na pozemku p.č.417/1 Zatřídění pro potřeby ocenění: Vedlejší stavba § 7: Svislá nosná konstrukce: Podsklepení: Podkroví: Krov: Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC:
typ B zděná tl. nad 15 cm nepodsklepená nebo podsklepená do poloviny 1.nadz. podlaží nemá podkroví neumožňující zřízení podkroví 1274
Výpočet jednotlivých ploch: Plocha Název 7,2*9 1 NP
=
[m2] 64,80
Zastavěné plochy a výšky podlaží: Zastavěná. Konstr. výška plocha 64,80 m2 2,80 m
Název 1 NP Obestavěný prostor: Výpočet jednotlivých výměr: Název Obestavěný prostor 1 NP (7,2*9)*(2,80) zastřešení (7,2*9)*2/2
= =
[m3] 181,44 m3 64,80 m3
(PP = podzemní podlaží, NP = nadzemní podlaží, Z = zastřešení) Název
Typ
1 NP zastřešení Obestavěný prostor - celkem:
NP NP
9
Obestavěný prostor 181,44 m3 64,80 m3 246,24 m3
Popis a hodnocení konstrukcí a vybavení: (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se) Konstrukce Provedení 1. Základy 2. Obvodové stěny 3. Stropy 4. Krov 5. Krytina 6. Klempířské práce 7. Úprava povrchů 7. Úprava povrchů 8. Schodiště 9. Dveře 10. Okna 11. Podlahy 12. Elektroinstalace
Hodnocení standardu S P P P P C P C X P C P C
betonové pásy zděné tl. 15 - 30 cm dřevěné dřevěný neumožňující podkroví svařované pásy vápenná omítka
Výpočet koeficientu K4: Konstrukce, vybavení
Hodnocení standardu 1. Základy S 2. Obvodové stěny P 3. Stropy P 4. Krov P 5. Krytina P 6. Klempířské práce C 7. Úprava povrchů P 7. Úprava povrchů C 8. Schodiště X 9. Dveře P 10. Okna C 11. Podlahy P 12. Elektroinstalace C Součet upravených objemových podílů
Obj. podíl [%] 7,10 31,80 19,80 7,30 8,10 1,70 6,10 6,10 0,00 3,00 1,10 8,20 5,80
Část [%] 100 100 100 100 100 100 50 50 100 100 100 100 100
Koeficient 1,00 0,46 0,46 0,46 0,46 0,00 0,46 0,00 1,00 0,46 0,00 0,46 0,00
Část [%] 100 100 100 100 100 100 50 50 100 100 100 100 100
Upravený obj. podíl 7,10 14,63 9,11 3,36 3,73 0,00 1,40 0,00 0,00 1,38 0,00 3,77 0,00 44,48
Ocenění: Základní cena (dle příl. č. 8): [Kč/m3] Koeficient vybavení stavby K4 (dle výpočtu): Polohový koeficient K5 (příl. č. 14 - dle významu obce): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38 - dle SKP): Koeficient prodejnosti Kp (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití):
= * * * *
1 250,0,4448 1,0500 2,1030 1,0190
Základní cena upravená: [Kč/m3] Plná cena: 246,24 m3 * 1 251,06 Kč/m3
= =
1 251,06 308 061,01 Kč
10
Výpočet opotřebení lineární metodou: Stáří (S): 20 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 20 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 40 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 20 / 40 = 50,000 %
-
154 030,51 Kč
Kůlna na pozemku p.č.417/1 - zjištěná cena
=
154 030,51 Kč
2. Ocenění pozemků
11
Stavební pozemky oceněné dle § 28 odst. 1 a 2 a pozemky od této ceny odvozené: Úprava ceny - příloha č. 21 - položka č. 1: 1.2. Výhodnost polohy pozemku na území obce z 10 % hlediska účelu užití staveb na nich zřízených nebo k jejich zřízení určených: Úprava cen: 10 % Úprava ceny - příloha č. 21 - další položky: 2.11. Možnost napojení na plynovod: 5% Úprava cen: 5% pozn.: upravuje-li se cena dle položky č. 1, počítají se další položky z již takto upravené ceny. Úprava cen celkem: 10% + 5% * (100 % + 10%) 15,50 % Zdůvodnění použití přirážek a srážek: pozemek v intravilánu obce v souvislé zástavbě s dostupností standardních služeb Koeficient prodejnosti Kp (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití) Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38 - dle hlavní stavby): Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků: Zatřídění Zákl. cena Koef. Ki Kp Úprava 2 [Kč/m ] [%] § 28 odst. 1 a 2 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří § 28 odst. 1 a 2 218,89 1,00 2,1550 1,0190 15,50 § 28 odst. 5 - stavební pozemek - zahrada nebo ost. plocha ve funkčním celku § 28 odstavec 5 218,89 0,40 2,1550 1,0190 15,50 Typ
Název
§ 28 odst. 1 a 2 zastavěná plocha a nádvoří § 28 odstavec 5 zahrada Stavební pozemky - celkem
1,0190 2,1550
Upr. cena [Kč/m2] 555,17 222,07
Parcelní číslo 416
Výměra [m2] 487,00
Jedn. cena [Kč/m2] 555,17
Cena [Kč] 270 367,79
417/1
1 334,00
222,07
296 241,38 566 609,17
Pozemky - zjištěná cena
=
12
566 609,17 Kč
B2 ) Metoda přímého porovnání vychází z definice ceny obvyklé ( tržní ) dle zákona č. 151/1997 Sb. § 2 odst. (1) o oceňování majetku ve znění zákona č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb. a č. 296/2007 Sb. : „Majetek a služba se oceňují obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanoví jiný způsob oceňování. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim.“
1 ) Rozhodné skutečnosti a ) srovnatelné nemovitosti Pro stanovení tržní ceny byla provedena analýza dostupných srovnatelných nemovitostí, tzn. objektů bydlení obdobného charakteru, srovnatelné velikosti a vybavenosti objektu, umístěných v obci Dubí u Teplic . Údaje byly čerpány z nabídkových cen realitních kanceláří. Analýza nabídek a prodejů byla provedena porovnáním jednotlivých parametrů u srovnatelných nemovitostí k datu ocenění, současně je zohledněno: - v případě, kdy se jedná o nabídkové ceny, obsahuje cena i provizi realitní kanceláře ve výši 3 -5 % a současně se zpravidla jedná o cenu nabídkovou, kdy cena kupní je sjednána o cca 10 % nižší. - vydražitel je dále zatížen povinností úhrady daně z převodu nemovitostí ve výši 3% z vydražené ceny a skutečnosti. - možnost financování objektu bankovními domy ( ručení pořizovanou nemovitostí ) - technický stav - vliv parametrů pozemku - poloha nemovitosti - velikost stavby - vybavenost stavby - podíl na nemovitosti vyhodnocení srovnatelných nemovitostí
cena Kč
Dubí-Pozorkaul.K.H.Borovského
Dubí-ul.Husova
2 600 000 1 450 000
pozemek, dostupnost tech.stav, sklon , velikost vybavenost využití poloha
vlast. práva (obsazenost), možnost financování bankou
tržní podmínky (1prodej,0,9RK nabídka, 0,3%daň)
1,1
0,7
1,25
1
0,85
0,87
0,9
0,8
1,43
1
0,85
0,87
PRŮMĚR
13
cena
1 850 599 Kč 1 104 014 Kč 1 477 307 Kč
Prodej, dům rodinný, 260 m²,Cena: 2 600 000 Kč (k jednání) včetně provize včetně poplatků, včetně DPH, včetně právního servisu,RK Reality-Fiala, ID zakázky: 153 ,Adresa: K. H. Borovského, Pozorka,Datum aktualizace: 03.11.2012 ,ID zakázky: 153 ,Budova: Cihlová ,Stav objektu: Po rekonstrukci ,Poloha domu: Samostatný ,Vlastnictví: Osobní ,Umístění objektu: Klidná část obce ,Zástavba: Obytná ,Typ domu: Patrový ,Podlaží počet: 4 včetně 1 podzemního ,Plocha zastavěná: 93 m2 ,Plocha užitná: 260 m2 ,Plocha podlahová: 260 m2 ,Plocha pozemku: 831 m2 ,Topení: Ústřední plynové ,Plyn: Individuální ,Odpad: Veřejná kanalizace ,Telekomunikace: Telefon, Ostatní ,Doprava: Silnice ,Komunikace: Asfaltová ,Popis: Prodej rodinného domu v Dubí-Pozorce ul. K.H.Borovského na klidném místě s výhledem na Krušné hory v okolní rodinné zástavbě. V 1.PP je garáž a čtyři místnosti jako technické zázemí domu /prádelna, plynová kotelna,dílna,atd./.V 1.NP je vstup do domu s předsíní,malá hala se vstupem po dřevěném schodišti do podkroví, koupelna,WC,spíž,kuchyň s jídelnou,obývací pokoj,ložnice.V patře pak jsou dva pokoje a dva menší podkrovní prostory,dále vstup na půdu s možností vestavby.Součástí nemovitosti je zděná zahradní stavba se sklípkem i skladovým prostorem,velká montovaná garáž a velká zahrada.Dům je napojený na veškeré inž. sítě,postupně byl z větší části rekonstruován a je ve velice dobrém technickém stavu.
Prodej, dům rodinný, 160 m²,Cena: 1 450 000 Kč , včetně provize, včetně poplatků, včetně právního servisu, RK KOKR, ID zakázky: 910000031112 , Adresa: Dubí - Husova, Běhánky ,Datum aktualizace: 05.11.2012 ,Budova: Cihlová ,Stav objektu: Dobrý ,Poloha domu: V bloku ,Umístění objektu: Klidná část obce,Typ domu: Patrový ,Podlaží počet: 2 ,Plocha zastavěná: 100 m2 ,Plocha užitná: 160 m2 ,Plocha podlahová: 160 m2 ,Plocha pozemku: 358 m2 ,Komunikace: Asfaltová , Popis: V obci Dubí- Běhánky Vám nabízíme ke koupi rodinný dům o dvou bytových jednotkách 2+1 ( případně 3+kk), s možností půdní vestavby. Dům je v původním stavu. Vytápění je řešeno plynovým kotlem, elektřina pro jednotlivé byty je rozdělena. Součástí nemovitosti je dvůr s přístavky, dvě garáže.
14
b ) klady : -
RD se nachází v místě s dobrou dostupností z veřejné komunikace
-
RD je ve funkčním celku pozemkem o výměře 1 821 m2
-
c ) zápory:
-
jedná o RD se staticky narušeným zdivem , který není obýván a temperován
-
do doby dokončení rozvrhové řízení není možné použít nemovitost jako zástavu pro financování bankovními domy, neboť zde váznou exekučními tituly
d ) cena dle cenového předpisu platného k 19.11.2012 činí celkem
1 273 420,- Kč
2 ) vyhodnocení rozhodných skutečností Na základě vyhodnocení cen srovnatelných objektů , porovnávací ceny zjištěné dle cenového předpisu a kladů a záporů posuzované nemovitosti lze konstatovat, že cena stanovená na základě cenového předpisu ( vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 364/2010 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ) je v obvyklém rozmezí +-15% od ceny zjištěné přímým porovnáním. 3 ) stanovení ceny obvyklé
přímé porovnání administrativní cena vážený průměr
1 477 307 Kč
2
1 273 420 Kč 1 409 344 Kč
1
V návaznosti na výše uvedené rozhodné skutečnosti a jejich vyhodnocení stanovuji cenu obvyklou pro exekuční řízení posuzovaných nemovitostí na 1 410 000,- Kč.
15
C. Rekapitulace, a to o ceně nemovitostí zapsaných u Katastrálního úřadu pro ústecký kraj, Katastrální pracoviště Teplice na listu vlastnictví číslo 388, katastrální území Dubí-Pozorka, obec Dubí, a to pozemku p.č.416, p.č.417/1 a budovy č.p.16 nacházející se na pozemku p.č.416 ( včetně práv a závad s nemovitostmi spojenými ). C1 ) Administrativní cena 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. RD č.p. 16 1.2. Příslušenství 1.2.1. kůlna na pozemku p.č.417/1 1. Ocenění staveb celkem 2. Ocenění pozemků 2.1. pozemky
552 776,70 Kč 154 030,50 Kč 706 807,20 Kč 566 609,20 Kč
Celkem
1 273 416,40 Kč
Výsledná cena po zaokrouhlení dle § 46:
1 273 420,- Kč
C2 ) Cena tržní - cena obvyklá podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb. a č. 188/2011 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb., č. 364/2010 Sb. a č. 387/2011 Sb., Sb. činí 1 410 000,- Kč slovy: Jedenmiliončtyřistadesttisíc Kč. Závady a práva. Závady , které prodejem nemovitostí nezaniknou, jsou věcná břemena, nichž to stanoví zvláštní předpisy, nájem bytu a další věcná břemena a nájemní práva , u nichž zájem společnosti vyžaduje , aby nemovitost zatěžovaly a nadále takovéto závady nebyly znalcem z dostupných podkladů zjištěny ani nebyly zadavatelem posudku nebo povinným sděleny. Práva nebyla znalcem z dostupných podkladů zjištěna ani nebyla zadavatelem posudku nebo povinným sdělena.
V Praze 19.11.2012 Ing. Josef Pevný Krškova 783/15 152 00 Praha 5 D. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Hradci Králové pod č.j. Spr. 2438/2001 pro základní obor ekonomika - odvětví ceny a odhady nemovitostí a pro základní obor stavebnictví - odvětví stavby obytné a průmyslové.
Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 181-70/2012 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 70/2012 E. Příloha : Výpis z katastru nemovitostí číslo 388 ze dne 19.11.2012 pro obec Dubí, katastrální území Dubí-Pozorka, obsahující identifikační údaje o pozemcích p.č.416, p.č.417/1 a budově č.p.16 nacházející se na pozemku p.č.416
16
