ZNALECKÝ POSUDEK č. 472-61/2012 o ceně bytové jednotky číslo 659/4 zapsané na listu vlastnictví číslo 6084 u Katastrálního úřadu pro Karlovarský kraj, katastrální pracoviště Cheb, katastrální území a obec Cheb, včetně podílu ve výši 6376/128510 na společných částech budovy č.p. 659 a na pozemku p.č. St.2724 ( budova je zapsána v katastru nemovitostí na listu vlastnictví č.4755, pozemek je zapsán v katastru nemovitostí na listu vlastnictví číslo 5006, vše u Katastrálního úřadu pro Karlovarský kraj, katastrální pracoviště Cheb, katastrální území a obec Cheb ), včetně jejich příslušenství a včetně práv a závad s nemovitostmi spojenými.
Objednatel znaleckého posudku:
Exekutorský úřad Karlovy Vary Mgr. Luděk Němec Cihelní 14 360 06 Karlovy Vary
Účel znaleckého posudku:
exekuční řízení – prodej nemovitého majetku
Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb. a č. 188/2011 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb., č. 364/2010 Sb. a č. 387/2011 Sb., podle stavu ke dni 1.10.2012 znalecký posudek vypracoval: Ing. Josef Pevný Krškova 783/15 152 00 Praha 5
Znalecký posudek obsahuje 18 stran včetně titulního listu a včetně 6 stran příloh. Objednateli se předává ve 3 vyhotoveních. V Praze, 1.10.2012
1
A. Nález 1. Znalecký úkol Na základě usnesení Č.j. 55 EX 1577/09-43 ze dne 14.4.2011 vypracovat tržní ocenění nemovitosti, a to o ceně bytové jednotky číslo 659/4 zapsané na listu vlastnictví číslo 6084 u Katastrálního úřadu pro Karlovarský kraj, katastrální pracoviště Cheb, katastrální území a obec Cheb, včetně podílu ve výši 6376/128510 na společných částech budovy č.p. 659 a na pozemku p.č. St.2724 ( budova je zapsána v katastru nemovitostí na listu vlastnictví č.4755 a pozemek je zapsán v katastru nemovitostí na listu vlastnictví číslo 5006, vše u Katastrálního úřadu pro Karlovarský kraj, katastrální pracoviště Cheb, katastrální území a obec Cheb ), včetně jejich příslušenství a včetně práv a závad s nemovitostmi spojenými.
Při ocenění posuzovaných nemovitostí a práv a závad s nimi spojenými budou zvažovány všechny okolnosti, které mají na cenu vliv , takovými okolnostmi je především místo, kde se nemovitosti nachází, stavebně technický stav jednotlivých staveb, obchodovatelnost a zpeněžitelnost posuzovaných nemovitostí – úkolem znalce je ve smyslu u stanovení § 336b odst. (1) o.s.ř. stanovit podklad pro stanovení východiska pro určení nejnižšího podání tak, aby posuzované nemovitosti byly v nedobrovolné dražbě reálně prodány a ne cenu za kterou mají být prodány.
2. Základní informace Název předmětu ocenění: Adresa předmětu ocenění: Kraj: Okres: Obec: Katastrální území: Počet obyvatel: Základní cena podle §28 odst. 1 písm. i) :
bytová jednotka č. 659/4 Májová 659/45 350 02 Cheb Karlovarský Cheb Cheb Cheb 34 530 400,- Kč/m2
3. Prohlídka a zaměření Venkovní prohlídka nemovitosti byla provedena dne 10.8.2011. Do posuzované nemovitosti nebyl umožněn vlastníkem přístup, posudek bude v návaznosti na znaleckou praxi vycházející z ustanovení § 13 odst.3 zák. č. 26/2000 Sb. ("Pokud osoba, která má předmět dražby v držení, neumožní provedení odhadu nebo prohlídky předmětu dražby, lze odhad provést na základě dostupných údajů, které má dražebník k dispozici ") vypracován z dostupných údajů a podkladů tak, aby mohl tvořit podklad pro stanovení výchozí ceny pro exekuční řízení.
2
4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku 1 ) Výpis z katastru nemovitostí vyhotovený u ČÚZK - LV č. 6084 pro obec Cheb , katastrální území Cheb ze dne 1.10.2012. 2 ) Výpis z katastru nemovitostí vyhotovený u ČÚZK - LV č. 4755 pro obec Cheb , katastrální území Cheb ze dne 1.10.2012. 3 ) Výpis z katastru nemovitostí vyhotovený u ČÚZK - LV č. 5006 pro obec Cheb , katastrální území Cheb ze dne 1.10.2012. 4 ) Kopie katastrální mapy pro katastrální území Cheb vyhotovená u ČÚZK obsahující posuzovaný pozemek p.č. St.2724 5) Údaje zjištěné při místním šetření dne 10.8.2011 6 ) Část prohlášení vlastníka budovy č.p.659 pro obec Cheb, katastrální území Cheb, obsahující evidenční údaje o bytové jednotce číslo 659/4. 7 ) Údaje zjišťované o nabídkách srovnatelných nemovitostech v realitních kancelářích obce Cheb a na realitních serverech Byty.cz, Sreality.cz, Reality.cz, Hyperreality.cz, Net.reality.cz, a Hledamreality.cz a inzertním severu Seznam.cz, Zápodočeské reality.cz. 8 ) Údaje zjišťované o vybraných srovnatelných nemovitostech
5. Vlastnické a evidenční údaje 1 ) Dle výpisu z katastru nemovitostí vyhotoveném u ČÚZK dne 1.10.2012 - LV č. 6084 pro obec Cheb , katastrální území Cheb je jako výhradní vlastník posuzované nemovitosti, a to bytové jednotky číslo 659/4, včetně podílu ve výši 6376/128510 na společných částech budovy č.p. 659 uvedena : Petra Komárková Přátelství 7 350 02 Cheb 2 ) Dle výpisu z katastru nemovitostí vyhotoveném u ČÚZK dne 1.10.2012 - LV č. 5006 pro obec Cheb , katastrální území Cheb je jako podílový vlastník výši 6376/128510 posuzované nemovitosti, a to pozemku p.č. St. 2724 uvedena : Petra Komárková Přátelství 7 350 02 Cheb
3
3 ) Na výpisu z katastru nemovitostí ze dne 1.10.2012 vyhotoveném u ČÚZK - LV č. 6084 pro obec Cheb , katastrální území Cheb je v oddíle C pro omezení vlastnických práv u vlastníka nemovitosti Petra Komárková Přátelství 7 350 02 Cheb uvedeno: - 1 x zástavní právo smluvní - 2 x zástavní právo exekutorské - 7 x nařízení exekuce - 6 x exekuční příkaz k prodeji nemovitosti - tyto okolnosti budou promítnuty do tržní ceny pro exekuční řízení, neboť zástavní práva a exekuční tituly váznoucí na posuzované nemovitosti jsou vymazány až po dokončení rozvrhového řízení; posuzovanou nemovitostí nelze vzhledem k váznoucím zástavám a exekučním titulům v době dražby ručit bankovnímu domu při financování nemovitosti.
3 ) Práva a závady s nemovitostmi spojenými Závady, které prodejem nemovitostí v dražbě nezaniknou, jsou věcná břemena, o nichž to stanoví zvláštní předpisy, nájem bytu a další věcná břemena a nájemní práva, u nichž zájem společnosti vyžaduje, aby nemovitost zatěžovala i nadále (§ 336a odst. (1) o.s.ř.) - takovéto závady nebyly zjištěny, ani nebyly zadavatelem posudku nebo vlastníkem posuzované nemovitosti sděleny. Práva - nebyla zjištěna, ani nebyly zadavatelem posudku nebo vlastníkem posuzované nemovitosti sděleny.
6. Celkový popis nemovitosti Posuzovaná b.j. číslo 1479/10 o dispoziční velikosti 3+1 ( 63,76 m2 ) se nachází ve 1.NP objektu č.p. 659, který je součástí standardní sídlištní panelové zástavby Chebu v ulici Májová. Do objektu jsou zavedeny veškeré inženýrské sítě v rozsahu voda,elektřina,kanalizace,plyn. Na objektu proběhla oprava fasády s výměnou oken a dveří ve společných prostorách domu. Okolní území je stavebně dokončeno . U vlastní bytové jednotky je předpokládán převážně původní stav s bytovým jádrem obsahujícím koupelnu s vanou a samostatným WC, kdy pro uvedení na současný standard bydlení je předpokládána rekonstrukce tohoto bytového jádra a výměna kuch. linky.
4
7. Stanovení způsobů ocenění Pro stanovení ceny obvyklé ( tržní ) dle zákona č. 151/1997 Sb. § 2 odst. (1) o oceňování majetku ve znění zákona č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb. a č. 296/2007 Sb. („Majetek a služba se oceňují obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanoví jiný způsob oceňování. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim.“) byly zvoleny níže uvedené způsoby ocenění : a ) porovnávacím způsob dle současně platného oceňovacího předpisu - Vyhl. č. 387/2011 Sb.. ( oceňovací vyhlášky ) – tento pomocný působ ocenění byl zvolen z důvodu , že předpis je od 1.1.2012 novelizován a snaží se svou metodikou co nejvíce přiblížit ceně obvyklé - vychází z jednotkové ceny typového bytu v dané lokalitě následně přepočítané na skutečnou výměrou posuzovaného bytu a upravené příslušnými koeficienty majícími vliv na cenu bytu – tj. indexy zohledňující místní trh s nemovitostmi, indexy zohledňující polohu nemovitosti a indexy zohledňující konstrukce a vybavení nemovitosti ( indexy cenově upravují v jednotlivých znacích odlišnost posuzovanou nemovitost vzhledem k základní ceně standardní nemovitosti v dané lokalitě ) .
b ) metoda přímého porovnání – tento způsob ocenění byl zvolen z důvodu: - jedná se o nejpoužívanější způsob stanovení ceny obvyklé nemovitosti dle současných standardních způsobů oceňování nemovitostí v případě, že lze k posuzovanému subjektu najít nemovitosti se stejného segmentu trhu, jež byly v posledním obdobím zobchodovány ( popřípadě jsou v současné nabídce ) , nejlépe přímo v lokalitě kde se nachází nemovitost posuzovaná a současně podobné co do účelu využití, velikosti a kvality, přitom je třeba je nutné počítat s tím, že rozšiřujícím se okruhem vzdálenosti srovnatelných nemovitostí se přesnost odhadu snižuje vychází z cen skutečných bytových jednotek následně upravených na výměru posuzovaného bytu a upravenou příslušnými koeficienty majícími vliv na cenu bytu.
d ) Stanovení vah pro jednotlivé způsoby ocenění Posuzovaná nemovitost je na trhu s nemovitostmi trvale obchodována a je možné k posuzovanému subjektu najít nemovitosti se stejného segmentu trhu, jež jsou v současné době v nabídce - ocenění provedenému metodou přímého porovnání přisouzena váha 2 (jedná se o nejpoužívanější způsob stanovení ceny obvyklé nemovitosti dle současných standardních způsobů oceňování nemovitostí), ocenění porovnávacím způsobem dle současně platného oceňovacího předpisu je přisouzena váha 1 .
5
B. Znalecký posudek B1 ) Administrativní cena Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb. a č. 188/2011 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb., č. 364/2010 Sb. a č. 387/2011 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb.
1.1.1. bytová jednotka č. 659/4 Ocenění příslušenství jednotky - pozemky:
Ocenění: Stavební pozemek oceněný dle § 28 odst. 1 a 2 a pozemky od této ceny odvozené: Úprava ceny - příloha č. 21 - položka č. 1: 1.2. Výhodnost polohy pozemku na území obce z 42 % hlediska účelu užití staveb na nich zřízených nebo k jejich zřízení určených: Úprava cen: 42 % Zdůvodnění použití přirážek a srážek: pozemek mimo centrum v zástavbě byt. domů -panel. sídliště Koeficient prodejnosti Kp (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití) Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38 - dle hlavní stavby): Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků: Zatřídění Zákl. cena Koef. Ki Kp 2 [Kč/m ] § 28 odst. 1 a 2 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří § 28 odst. 1 a 2 400,1,00 2,1390 1,0800 Typ
Název
§ 28 odst. 1 a 2 zastavěná plocha a nádvoří Stavební pozemek - celkem
Parcelní číslo St.2724
Výměra [m2] 282,00
1,0800 2,1390
Úprava [%]
Upr. cena [Kč/m2]
42,00
1 312,15
Jedn. cena [Kč/m2] 1 312,15
Cena [Kč] 370 026,30 370 026,30
- zjištěná cena
=
370 026,30 Kč
=
370 026,30 Kč 370 026,30 Kč
=
370 026,30 Kč
Rekapitulace cen příslušenství jednotky - pozemky:
Cena příslušenství - celkem:
6
Vlastní ocenění jednotky: Zatřídění pro potřeby ocenění: Typ objektu: Poloha objektu: Stáří stavby: Indexovaná průměrná cena IPC (příloha č. 19):
Bytový prostor § 25 porovnávací metoda Karlovarský kraj, nad 10 000 do 50 000 obyvatel 35 let 15 549,- Kč/m2
Podlahové plochy bytu: kuchyně: pokoj: pokoj: předsíň: koupelna: WC: Započítaná podlahová plocha bytu: Podlahové plochy sklepů a půd, ne místnosti: sklep: Podlahové plochy sklepů a půd, ne místnosti - celkem: Započítaná podlahová plocha bytu: Započítaná podlahová plocha sklepů a půd, ne místnosti: Podlahové plochy - celkem:
=
10,91 m2 13,53 m2 10,37 m2 7,19 m2 2,44 m2 1,14 m2 45,58 m2
=
1,12 m2 1,12 m2
1,12 m2 * 0,10
= = =
45,58 m2 0,11 m2 45,69 m2
Výpočet indexu cenového porovnání Index vybavení: Název znaku 1. Typ stavby - Budova - panelová, zateplená 2. Společné části domu - Kolárna, kočárkárna, dílna, prádelna, sušárna, sklad 3. Příslušenství domu - Bez dopadu na cenu bytu 4. Umístění bytu v domě - Ostatní podlaží nevyjmenované 5. Orientace obyt. místností ke světovým stranám - Ostatní světové strany - částečný výhled 6. Základní příslušenství bytu - Příslušenství úplné - standardní provedení 7. Další vybavení bytu a prostory užívané spolu s bytem - Standardní vybavení - balkon nebo lodžie nebo komora nebo sklepní kóje 8. Vytápění bytu - Dálkové, ústřední, etážové 9. Kriterium jinde neuvedené - Bez vlivu na cenu 10. Stavebně - technický stav - Byt se zanedbanou údržbou – (předpoklad provedení menších stavebních úprav) - předpoklad rozsáhlejších stavebních úprav spočívajících ve výměně byt jádra a kuch. linky Koeficient pro stavby 7 let po celkové rekonstrukci: 0,90 9
Index vybavení IV = (1 + Vi) * V10 * 0,90 = 0,757
7
č. III II
Vi 0,00 0,00
II II II
0,00 0,00 0,00
III
0,00
II
-0,01
III III III
0,00 0,00 0,85
i=1
Index polohy: Název znaku 1. Poloha nemovitosti v obci - v souvisle zastavěném území 2. Význam lokality (v obci, oblasti, okresu) - bez vlivu 3. Okolní zástavba a životní prostředí - převažující objekty pro bydlení 4. Dopravní spojení - dobrá dostupnost centra obce, dobré dopravní spojení 5. Parkovací možnosti v okolí nemovitosti - omezené 6. Obyvatelstvo - bezproblémové okolí 7. Změny v okolí s vlivem na cenu nemovitosti - bez vlivu 8. Vlivy neuvedené - bez dalších vlivů
č. III II III
Pi 0,00 0,00 0,00
II
0,00
II II III II
0,00 0,00 0,00 0,00
č. I
Ti -0,10
II
0,00
I
-0,03
8
Index polohy IP = (1 + Pi) = 1,000 i=1
Index trhu s nemovitostmi: Název znaku 1. Situace na dílčím (segmentu) trhu s nemovitostmi - poptávka je výrazně nižší než nabídka - bytová jednotka zatížena exekučními tituly 2. Vlastnictví nemovitostí - stavba na vlastním pozemku (ve spoluvlastnictví) 3. Vliv právních vztahů na prodejnost - negativní - vydražitel je zatížen platbou daně z převodu nemovitosti 3
Index trhu IT = (1 + Ti) = 0,870 i=1
Celkový index I = IV * IP * IT = 0,757 * 1,000 * 0,870 = 0,659 Ocenění: Cena upravená CU = IPC * I = 15 549,- Kč/m2 * 0,659 = 10 246,79 Kč/m2 CP = CU * PP = 10 246,79 Kč/m2 * 45,69 m2 = 468 175,84 Kč Cena stanovená porovnávacím způsobem
=
468 175,84 Kč
Úprava ceny spoluvlastnickým podílem na příslušenství a pozemku: Zjištěná cena pozemku: 370 026,30 Kč Spoluvlastnický podíl: 6 376 / 128 510 Hodnota spoluvlastnického podílu: 370 026,30 Kč * 6 376 / 128 510 = 18 358,79 Kč Spoluvlastnický podíl na příslušenství a pozemku +
18 358,79 Kč
Bytová jednotka č. 659/4 - zjištěná cena
=
8
486 534,63 Kč
B2 ) Metoda přímého porovnání 1 ) Rozhodné skutečnosti a ) srovnatelné nemovitosti
Prodej, byt 3+1, 76 m²,Cena: 730 000,- Kč,Adresa: Májová, Cheb, RK Západoreal.s.r.o., ID: 3122070108, Datum aktualizace: 21.07.2012 Budova: Panelová ,Stav objektu: Velmi dobrý,Vlastnictví: Osobní ,Podlaží umístění: 5.podlaží ,Plocha užitná: 76 m2 ,Popis: Realitní kancelář nabízí k prodeji zrekonstruovaný byt o výměře 76 m2, který je s dispozicí 3+1 a je situována v 5. patře domu v ulici Májová. Byt je rozdělen na předsíň se zabudovanou vestavěnou skříní, prostorný obývací pokoj, ložnici, kuchyni s kuchyňskou linkou a rekonstruovanou koupelnou s umyvadlem a vanou. Prostory jsou vytápěny dálkově. Podlahy pokrývá dlažba a plovoucí podlaha.
Prodej, byt 2+1, 59 m², Cena: 595 000,- Kč (k jednání) , RK Real Cheb, ID zakázky: 4454 , Adresa: Májová, Cheb ,Datum aktualizace: 26,9,2012 ,ID zakázky: 4454 ,Budova: Panelová ,Stav objektu: Velmi dobrý,Vlastnictví: Osobní ,Podlaží umístění: 4.podlaží ,Plocha užitná: 59 m2 ,Popis: Bytová jednotka 2+1 v centru města. Byt s balkonem. V původním stavu. Čtvrté patro, výtah. Zateplený dům. Plocha jednotky 59 m². Zatravněný pozemek za domem.
Prodej, byt 2+1, 59 m²,Cena: 649 000,- Kč , RK M-M Reality, ID zakázky: 227800,Adresa: Májová, Cheb ,Datum aktualizace: 25.07.2012 ,Budova: Panelová Stav objektu: Před rekonstrukcí ,Vlastnictví: Osobní ,Umístění objektu: Centrum obce ,Podlaží počet: 7 včetně 1 podzemního ,Podlaží umístění: 6.podlaží ,Plocha užitná: 59 m2 ,Plocha podlahová: 59 m2 ,Balkón: Ano ,Sklep: 3 m2, Popis: Prodej bytu 2+1, 59 m2 s balkonem v 5. patře panelového domu s výtahem. Byt je před celkovou rekonstrukcí. Na podlahách v pokojích jsou parkety, na chodbě a v kuchyni dlažba. Byt je teplý a světlý, v blízkosti centra.K dispozici ihned.
9
Pro stanovení tržní ceny byla provedena analýza dostupných srovnatelných nemovitostí, tzn. bytových jednotek umístěných v obci Cheb. Údaje byly čerpány z nabídkových cen jednotlivých realitních kanceláří v Karlových Varech a na realitních serverech . Analýza nabídek a prodejů byla provedena porovnáním jednotlivých parametrů u srovnatelných nemovitostí k datu ocenění, současně jsou zohledněny: - tržní podmínky - v případě, že se jedná o nabídkové ceny, kdy cena obsahuje provizi realitní kanceláře ve výši 3 -5 % a současně se zpravidla jedná o cenu nabídkovou, kdy cena kupní je sjednána o cca 5-10% nižší, vydražitel je plátcem daně z převodu nemovitostí ve výši 3% z vydražené ceny. - velikost srovnávané nemovitosti - technický stav a vybavenost srovnávané nemovitosti - poloha srovnávané nemovitosti ( lokalita,podlažnost) - vlastnická práva ( podíl vlastnických práv, obsazenost bytu , zatíženost ex. tituly) vyhodnocení srovnatelných nemovitostí
lokalita ChebMájová ChebMájová ChebMájová
cena Kč
vliv velikosti tech.stav, bytu vybavenost poloha,podlaží
vlast. práva
tržní podmínky(1(obsazenost, prodej,0,9věc. břem. RK nabídka, ex.tituly) 0,03 daň,)
srov. cena
730 000
0,85
0,75
0,9
0,95
0,87
346 169
595 000
1,1
0,95
0,9
0,95
0,87
462 507
694 000
1,1
1
0,9
0,95 0,87 567 855 PRŮMĚR 458 844 Kč
b ) klady : -
objekt obsahující posuzovanou bytovou jednotku je v lokalitě s dobrou dostupností centra města
c ) zápory: - bytový jednotka je zatížena exekučními tituly – při jejím financování ji v době pořízení v dražbě nelze použít jako předmět ručení u bankovního domu - do posuzované nemovitosti nebyl umožněn vlastníkem přístup – u bytové jednotky je předpokládán převážně původní stav s bytovým jádrem obsahujícím koupelnu s vanou a umývadlem a samostatným WC, kdy pro uvedení na současný standard bydlení je předpokládána rekonstrukce tohoto bytového jádra a výměna kuch. linky.
d ) Cena posuzované bytové jednotky stanovená dle porovnávacího způsobu cenového předpisu platného k 1.10.2012 činí celkem 486 540 ,- Kč
10
2 ) vyhodnocení rozhodných skutečností Na základě vyhodnocení cen srovnatelných objektů a porovnávací ceny zjištěné dle cenového předpisu a kladů a záporů posuzované nemovitosti lze konstatovat, že cena stanovená na základě cenového předpisu ( vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 387/2011 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ) je v obvyklém rozmezí +-15% od ceny dosahované na trhu s nemovitostmi . váha přímé porovnání administrativní cena vážený průměr
458 844 Kč 486 540 Kč
2 1
468 076 Kč
3 ) stanovení ceny obvyklé V návaznosti na výše uvedené rozhodné skutečnosti a jejich vyhodnocení stanovuji tržní cenu ( cenu obvyklou ) posuzovaných nemovitostí pro účely stanovení nejnižšího podání v dražbě na 468 000 Kč.
11
C. Rekapitulace cen nemovitosti, a to o ceně bytové jednotky číslo 659/4 zapsané
na listu vlastnictví číslo 6084 u Katastrálního úřadu pro Karlovarský kraj, katastrální pracoviště Cheb, katastrální území a obec Cheb, včetně podílu ve výši 6376/128510 na společných částech budovy č.p. 659 a na pozemku p.č. St.2724 ( budova je zapsána v katastru nemovitostí na listu vlastnictví č.4755 a pozemek je zapsán v katastru nemovitostí na listu vlastnictví číslo 5006, vše u Katastrálního úřadu pro Karlovarský kraj, katastrální pracoviště Cheb, katastrální území a obec Cheb ), včetně jejich příslušenství a včetně práv a závad s nemovitostmi spojenými. C1 ) Administrativní cena 486 540,- Kč
C2 ) Cena tržní - cena obvyklá podle zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku ve znění zákona č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 a č. 296/2007 Sb. činí 468 000,- Kč slovy: Čtyřistašedesátosmtisíc Kč. C3 ) Závady a práva. Závady , které prodejem nemovitostí nezaniknou, jsou věcná břemena, nichž to stanoví zvláštní předpisy, nájem bytu a další věcná břemena a nájemní práva , u nichž zájem společnosti vyžaduje , aby nemovitost zatěžovaly a nadále - takovéto závady nebyly znalcem z dostupných podkladů zjištěny ani nebyly zadavatelem posudku nebo povinnou sděleny. Práva nebyla znalcem z dostupných podkladů zjištěna ani nebyla zadavatelem posudku nebo povinnou sdělena.
V Praze, 1.10.2012 Ing. Josef Pevný Krškova 783/15 152 00 Praha 5
D. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Hradci Králové pod č.j. Spr. 2438/2001 pro základní obor ekonomika - odvětví ceny a odhady nemovitostí a pro základní obor stavebnictví - odvětví stavby obytné a průmyslové.
Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 472-61/2012 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 61/2012.
E. Přílohy: 1 ) Výpis z katastru nemovitostí vyhotovený 1.10.2012 u ČÚZK - LV č. 6084 pro obec Cheb , katastrální území Cheb. 2 ) Kopie katastrální mapy pro katastrální území Cheb vyhotovená u ČÚZK obsahující posuzovaný pozemek p.č. St.2724
12
13
14
15
16
17
18
