ZNALECKÝ POSUDEK č. 443-32/2012 o ceně bytové jednotky číslo 409/4 zapsané na listu vlastnictví číslo 4981 u Katastrálního úřadu pro Ústecký kraj, katastrální pracoviště Klášterec nad Ohří, katastrální území Miřetice u Klášterce nad Ohří a obec Klášterec nad Ohří , včetně podílu ve výši 5250/203495 na společných částech budov č.p. 409, č.p.410, č.p.411 a na pozemcích p.č. 854, p.č.855, p.č.856 ( budovy a pozemky jsou zapsány v katastru nemovitostí na listu vlastnictví číslo 3761 u Katastrálního úřadu pro Ústecký kraj, katastrální pracoviště Klášterec nad Ohří, katastrální území Miřetice u Klášterce nad Ohří a obec Klášterec nad Ohří ), včetně jejich příslušenství a včetně práv a závad s nemovitostmi spojenými.
Objednatel znaleckého posudku:
Exekutorský úřad Karlovy Vary, Mgr. Luděk Němec Cihelní 14 360 06 Karlovy Vary
Účel znaleckého posudku:
exekuční řízení - prodej nemovitého majetku
Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb. a č. 188/2011 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb., č. 364/2010 Sb. a č. 387/2011 Sb., podle stavu ke dni 24.5.2012 znalecký posudek vypracoval: Ing. Josef Pevný Krškova 783/15 152 00 Praha 5 Znalecký posudek obsahuje 12 stran textu včetně titulního listu a 4 strany příloh . Objednateli se předává ve třech vyhotoveních. V Praze, 24.5.2012
1
A. Nález 1. Znalecký úkol Na základě usnesení Č.j. 55 EX 1403/10-52 ze dne 23.5.2011 vypracovat tržní ocenění nemovitosti, a to o ceně bytové jednotky číslo 409/4 zapsané na listu vlastnictví číslo 4981 u Katastrálního úřadu pro Ústecký kraj, katastrální pracoviště Klášterec nad Ohří, katastrální území Miřetice u Klášterce nad Ohří a obec Klášterec nad Ohří , včetně podílu ve výši 5250/203495 na společných částech budov č.p. 409, č.p.410, č.p.411 a na pozemcích p.č. 854, p.č.855, p.č.856 ( budovy a pozemky jsou zapsány v katastru nemovitostí na listu vlastnictví číslo 3761 u Katastrálního úřadu pro Ústecký kraj, katastrální pracoviště Klášterec nad Ohří, katastrální území Miřetice u Klášterce nad Ohří a obec Klášterec nad Ohří ), včetně jejich příslušenství a včetně práv a závad s nemovitostmi spojenými.
Při ocenění posuzovaných nemovitostí a práv a závad s nimi spojenými budou zvažovány všechny okolnosti, které mají na cenu vliv , takovými okolnostmi je především místo, kde se nemovitosti nachází, stavebně technický stav jednotlivých staveb, obchodovatelnost a zpeněžitelnost posuzovaných nemovitostí – úkolem znalce je ve smyslu u stanovení § 336 odst. 1 o.s.ř. stanovit podklad pro stanovení východiska pro určení nejnižšího podání tak, aby posuzované nemovitosti byly v nedobrovolné dražbě reálně prodány a ne cenu za kterou mají být prodány
2. Informace o nemovitosti Název nemovitosti: Adresa nemovitosti:
bytová jednotka č. 409/4 Pod Stadionem 409 431 51 Klášterec nad Ohří Kraj: Ústecký Okres: Chomutov Obec: Klášterec nad Ohří Katastrální území: Miřetice u Klášterce nad Ohří Počet obyvatel: 15 479 Výchozí cena stavebního pozemku Cp = 35 + (a - 1000) * 0,007414 = 142,3473 Kč/m2 kde a je počet obyvatel v obci (pokud je a < 1000; použije se a = 1000) Základní cena podle §28 odst. 1 písm. k) : 142,35 Kč/m2
3. Prohlídka a zaměření nemovitosti Prohlídka se zaměřením nemovitosti byla provedena dne 13.12.2011 za přítomnosti současného uživatele bytu.
4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku 1 ) Výpis z katastru nemovitostí ze dne 22.11.2011 vyhotovený u ČÚZK - LV č. 4981 pro obec Klášterec nad Ohří, katastrální území Miřetice u Klášterce nad Ohří 2 ) Výpis z katastru nemovitostí ze dne 22.11.2011 vyhotovený u ČÚZK - LV č. 3761 pro obec Klášterec nad Ohří, katastrální území Miřetice u Klášterce nad Ohří 3 ) Kopie katastrální mapy pro katastrální území Miřetice u Klášterce nad Ohří vyhotovená u ČÚZK obsahující posuzované pozemky p.č. 854, p.č.855, p.č.856
2
4 ) Údaje zjištěné při místním šetření dne 13.12.2011 5) Část prohlášení vlastníka budovy č.p. 409, č.p.410, č.p.411 pro obec Klášterec nad Ohří, katastrální území Miřetice u Klášterce nad Ohří obsahující identifikační údaje o posuzované bytové jednotce č.409/4. 6 ) Údaje zjišťované o srovnatelných nemovitostech na realitních serverech Byty.cz, Sreality.cz, Reality.cz, Hyperreality.cz, Net.reality.cz, a Hledamreality.cz a inzertním severu Seznam.cz, Západočeské reality.cz.
5. Vlastnické a evidenční údaje 1 ) Dle výpisu z katastru nemovitostí ze dne 22.11.2011 vyhotoveném u ČÚZK - LV č. 4981 pro obec Klášterec nad Ohří, katastrální území Miřetice u Klášterce nad Ohří , je jako výhradní vlastník posuzované nemovitosti, a to bytové jednotky číslo 409/4 včetně podílu ve výši 5250/203495 na společných částech budov č.p. 409, č.p.410, č.p.411 a na pozemcích p.č. 854, p.č.855, p.č.856 uveden : Gabor Julius ( RČ 630130/2106 ) Pražská 370, Miřetice u Klášterce nad Ohří 431 51 Klášterec nad Ohří
2 ) Na výpisu z katastru nemovitostí ze dne 22.11.2011 vyhotoveném u ČÚZK - LV č. 4981 pro obec Klášterec nad Ohří, katastrální území Miřetice u Klášterce nad Ohří je v oddíle C pro omezení vlastnických práv u vlastníka nemovitosti Gabor Julius ( RČ 630130/2106 ) Pražská 370, Miřetice u Klášterce nad Ohří 431 51 Klášterec nad Ohří uvedeno: - 1 x zástavní právo smluvní - 2 x zástavní právo exekutorské - 4 x nařízení exekuce - 2 x exekuční příkaz k prodeji nemovitosti
- tyto okolnosti budou promítnuty do tržní ceny pro exekuční řízení, neboť zástavní práva a exekuční tituly váznoucí na posuzované nemovitosti jsou vymazány až po dokončení rozvrhového řízení; posuzovanou nemovitostí nelze vzhledem k váznoucím zástavám a exekučním titulům v době dražby ručit bankovnímu domu při financování nemovitosti.
3 ) Práva a závady s nemovitostmi spojenými
3
Závady, které prodejem nemovitostí v dražbě nezaniknou, jsou věcná břemena, o nichž to stanoví zvláštní předpisy, nájem bytu a další věcná břemena a nájemní práva, u nichž zájem společnosti vyžaduje, aby nemovitost zatěžovala i nadále (§ 69 s.ř. ve spojení s § 336 a odst. 1 písm. c) o.s.ř.) takovéto závady nebyly zjištěny, ani nebyly zadavatelem posudku nebo vlastníkem posuzované nemovitosti sděleny. Práva - nebyla zjištěna, ani nebyly zadavatelem posudku nebo vlastníkem posuzované nemovitosti sděleny.
6. Dokumentace a skutečnost Pro výčet výměr podlahové plochy byla požita část prohlášení vlastníka budovy č.p. 409, č.p.410, č.p.411 pro obec Klášterec nad Ohří, katastrální území Miřetice u Klášterce nad Ohří, obsahující evidenční údaje o bytové jednotce číslo 409/4
7. Celkový popis nemovitosti Posuzovaná b.j. číslo 409/4 se nachází v 2.NP 4 podlažního objektu č.p. 409, který je součástí standardní sídlištní zástavby obce Klášterec nad Ohří ,části Miřetice ze 70 let minulého století. Do objektu jsou zavedeny veškeré inženýrské sítě v rozsahu voda,elektřina,kanalizace,plyn. Vnitřní společné prostory objektu jsou převážně v původním stavu, stejně jako fasáda, která je bez zateplení. Okolní území je stavebně dokončeno a standardní občanská vybavenost je v docházkové vzdálenosti od objektu nebo v dostupnosti PHD. Vlastní bytová jednotka o dispoziční velikosti 2+1 je s původním bytovým jádrem, koupelna je vybavena vanou a umývadlem, WC je samostatné .
Pro uvedení bytové jednotky na současný standard bydlení jsou předpokládány menší stavební úpravy spočívající v rekonstrukci bytového jádra se sociálním zařízením.
8. Stanovení způsobů ocenění Pro stanovení ceny obvyklé ( tržní ) dle zákona č. 151/1997 Sb. § 2 odst. (1) o oceňování majetku ve znění zákona č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb. a č. 296/2007 Sb. („Majetek a služba se oceňují obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanoví jiný způsob oceňování. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných
4
okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim.“) byly zvoleny níže uvedené způsoby ocenění : a ) porovnávacím způsob dle současně platného oceňovacího předpisu - Vlhl. č. 387/2011 Sb.. ( oceňovací vyhlášky ) – tento pomocný působ ocenění byl zvolen z důvodu , že předpis je od 1.1.2012 novelizován a snaží se svou metodikou co nejvíce přiblížit ceně obvyklé - vychází z jednotkové ceny typového bytu v dané lokalitě následně přepočítané na skutečnou výměrou posuzovaného bytu a upravené příslušnými koeficienty majícími vliv na cenu bytu – tj. indexy zohledňující místní trh s nemovitostmi, indexy zohledňující polohu nemovitosti a indexy zohledňující konstrukce a vybavení nemovitosti ( indexy cenově upravují v jednotlivých znacích odlišnost posuzovanou nemovitost vzhledem k základní ceně standardní nemovitosti v dané lokalitě ) .
b ) metoda přímého porovnání – tento způsob ocenění byl zvolen z důvodu: - jedná se o nejpoužívanější způsob stanovení ceny obvyklé nemovitosti dle současných standardních způsobů oceňování nemovitostí v případě, že lze k posuzovanému subjektu najít nemovitosti se stejného segmentu trhu, jež byly v posledním obdobím zobchodovány ( popřípadě jsou v současné nabídce ) , nejlépe přímo v lokalitě kde se nachází nemovitost posuzovaná a současně podobné co do účelu využití, velikosti a kvality, přitom je třeba je nutné počítat s tím, že rozšiřujícím se okruhem vzdálenosti srovnatelných nemovitostí se přesnost odhadu snižuje vychází z cen skutečných bytových jednotek následně upravených na výměru posuzovaného bytu a upravenou příslušnými koeficienty majícími vliv na cenu bytu.
Stanovení vah pro jednotlivé způsoby ocenění Posuzovaná nemovitost je na trhu s nemovitostmi trvale obchodována a je možné k posuzovanému subjektu najít nemovitosti se stejného segmentu trhu, jež jsou v současné době v nabídce - ocenění provedenému metodou přímého porovnání přisouzena váha 3 (jedná se o nejpoužívanější způsob stanovení ceny obvyklé nemovitosti dle současných standardních způsobů oceňování nemovitostí), ocenění porovnávacím způsobem dle současně platného oceňovacího předpisu je přisouzena váha 1 .
5
B. Znalecký posudek B1) Administrativní cena. Ocenění nemovitosti je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb. a č. 188/2011 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb., č. 364/2010 Sb. a č. 387/2011 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb.
1. Ocenění staveb 1.1. bytová jednotka č. 409/4 Ocenění příslušenství jednotky - pozemky: Pozemky Ocenění: Stavební pozemky oceněné dle § 28 odst. 1 a 2 a pozemky od této ceny odvozené: Koeficient prodejnosti Kp (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití) Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38 - dle hlavní stavby): Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků: Zatřídění Zákl. cena Koef. Ki Kp [Kč/m2] § 28 odst. 1 a 2 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří § 28 odst. 1 a 2 142,35 1,00 2,1390 0,8730 Typ
Název
§ 28 odst. 1 a 2 zastavěná plocha a nádvoří § 28 odst. 1 a 2 zastavěná plocha a nádvoří § 28 odst. 1 a 2 zastavěná plocha a nádvoří Stavební pozemky - celkem
Parcelní číslo 854
0,8730 2,1390 Úprava [%]
Upr. cena [Kč/m2] 265,817
Výměra [m2] 223,00
Jedn. cena [Kč/m2] 265,817
Cena [Kč] 59 277,19
855
217,00
265,817
57 682,29
856
196,00
265,817
52 100,13 169 059,61
Pozemky - zjištěná cena
=
169 059,61 Kč
=
169 059,61 Kč 169 059,61 Kč
=
169 059,61 Kč
Rekapitulace cen příslušenství jednotky - pozemky:
Cena příslušenství - celkem:
6
Vlastní ocenění jednotky: Zatřídění pro potřeby ocenění: Typ objektu: Poloha objektu: Stáří stavby: Indexovaná průměrná cena IPC (příloha č. 19):
Bytový prostor § 25 porovnávací metoda Ústecký kraj, nad 10 000 do 50 000 obyvatel 35 let 10 870,- Kč/m2
Podlahové plochy bytu: kuchyň: pokoj: pokoj: koupelna: WC: spíž: předsíň: Započítaná podlahová plocha bytu: Podlahové plochy sklepů a půd, ne místnosti: sklep: Podlahové plochy sklepů a půd, ne místnosti - celkem: Započítaná podlahová plocha bytu: Započítaná podlahová plocha sklepů a půd, ne místnosti: Podlahové plochy - celkem:
=
10,10 m2 20,50 m2 13,70 m2 2,10 m2 1,20 m2 0,45 m2 4,45 m2 52,50 m2
=
2,80 m2 2,80 m2
2
2,80 m * 0,10
= = =
52,50 m2 0,28 m2 52,78 m2
Výpočet indexu cenového porovnání Index vybavení: Název znaku 1. Typ stavby - Budova - panelová, nezateplená 2. Společné části domu - Žádné z dále uvedených 3. Příslušenství domu - Bez dopadu na cenu bytu 4. Umístění bytu v domě - Ostatní podlaží nevyjmenované 5. Orientace obyt. místností ke světovým stranám - Ostatní světové strany - částečný výhled 6. Základní příslušenství bytu - Příslušenství úplné - standardní provedení 7. Další vybavení bytu a prostory užívané spolu s bytem - Standardní vybavení - balkon nebo lodžie nebo komora nebo sklepní kóje 8. Vytápění bytu - Dálkové, ústřední, etážové 9. Kriterium jinde neuvedené - Bez vlivu na cenu 10. Stavebně - technický stav - Byt se zanedbanou údržbou – (předpoklad provedení menších stavebních úprav) Koeficient pro stáří 35 let: 0,80
č. II I II II II
Vi -0,05 -0,01 0,00 0,00 0,00
III
0,00
II
-0,01
III III III
0,00 0,00 0,85
č.
Pi
9
Index vybavení IV = (1 + Vi) * V10 * 0,80 = 0,632 i=1
7
Index polohy - Název znaku 1. Význam obce - bez většího významu 2. Úřady v obci - obecní úřad 3. Poloha nemovitosti - vnitřní území obce 4. Okolní zástavba a životní prostředí - převažující objekty pro bydlení 5. Obchod, služby, kultura v okolí nemovitosti - základní síť obchodů a služeb, pohostinské a popřípadě kulturní zařízení 6. Školství a sport v okolí nemovitosti - základní škola nebo sportovní zařízení, přírodní sportoviště 7. Zdravotní zařízení v okolí nemovitosti - omezená dostupnost zdravotnické péče 8. Veřejná doprava - zastávka hromadné dopravy od 500 do 1000 m s více jak čtyřmi pravidelnými denními spoji 9. Obyvatelstvo - bezproblémové okolí 10. Nezaměstnanost v obci - průměrná nezaměstnanost 11. Změny v okolí s vlivem na cenu nemovitosti - bez vlivu 12. Vlivy neuvedené - bez dalších vlivů
I I III III
0,00 0,00 0,00 0,00
II
0,00
II
0,00
II
0,00
III
0,00
II II III II
0,00 0,00 0,00 0,00
č. III
Ti 0,00
II
0,00
I
-0,01
12
Index polohy IP = (1 + Pi) = 1,000 i=1
Index trhu s nemovitostmi - Název znaku 1. Situace na dílčím (segmentu) trhu s nemovitostmi - nabídka odpovídá poptávce 2. Vlastnictví nemovitostí - stavba na vlastním pozemku (ve spoluvlastnictví) 3. Vliv právních vztahů na prodejnost - negativní - bytová jednotka zatížena exekučními tituly 3
Index trhu IT = (1 + Ti) = 0,990 i=1
Celkový index I = IV * IP * IT = 0,632 * 1,000 * 0,990 = 0,626 Ocenění: Cena upravená CU = IPC * I = 10 870,- Kč/m2 * 0,626 = 6 804,62 Kč/m2 CP = CU * PP = 6 804,62 Kč/m2 * 52,78 m2 = 359 147,84 Kč Cena stanovená porovnávacím způsobem
=
359 147,84 Kč
Úprava ceny spoluvlastnickým podílem na příslušenství a pozemku: Zjištěná cena pozemku: 169 059,61 Kč Spoluvlastnický podíl: 5 250 / 203 495 Hodnota spoluvlastnického podílu: 169 059,61 Kč * 5 250 / 203 495 = 4 361,60 Kč Spoluvlastnický podíl na příslušenství a pozemku +
4 361,60 Kč
Bytová jednotka č. 409/4 - zjištěná cena
=
8
363 509,44 Kč
B2 ) Metoda přímého porovnání 1 ) Rozhodné skutečnosti a ) vybrané srovnatelné nemovitosti
Prodej, byt 3+1, 66 m²,Cena: 350 000,- Kč , RK Hypoteam, ID zakázky: 004878 ,Adresa: Školní, Klášterec nad Ohří .Datum vložení: 19.05.2011 ,Datum aktualizace: Včera ,Budova: Panelová ,Stav objektu: Velmi dobrý ,Vlastnictví: 2 2 Osobní ,Podlaží počet: 7 ,Plocha užitná: 66 m ,Plocha podlahová: 66 m ,Lodžie: Ano ,Terasa: Ano ,Sklep: Ano ,Parkovací stání: Ano ,Datum nastěhování: 23.05.2012 ,Voda: Místní zdroj,Topení: Ústřední dálkové ,Plyn: Individuální ,Popis: Nabízíme k prodeji byt v osobním vlastnictví o velikosti 3+1, byt o celkové ploše 66 m2 se nachází v sedmém nadzemním podlaží panelového domu v Klášterci nad Ohří, v ulici Školní. Byt je v původním stavu bez větší rekonstrukce. Koupelna i WC je z umakartu. V kuchyni je páková baterie a v koupelně je kohoutková nerez baterie. V kuchyni se nachází kuchyňská linka se sporákem a digestoří, kterou zde majitel zanechá, dále i starší obývací stěnu, lustr a drobný nábytek. Okna jsou nová plastová v kuchyni i obývacím pokoji, v ložnici a dětském pokoji jsou okna původní- dřevěná se žaluziemi. V obývacím pokoji je nová plovoucí podlaha, v ostatních místnostech je linoleum. V celém bytě jsou digitální měřáky na topných tělesech. Lodžie v bytě není, je v mezipatře, kde se nachází i malá spíž. Dům je zrekonstruovaný, zateplený s novou střechou.
Prodej, byt 2+1, 61 m²m,Zlevněno: 360 000,- Kč, RK Orionis, ID zakázky: 417 ,Adresa: Královéhradecká, Miřetice u Klášterce nad Ohří ,Datum vložení: 27.02.2012 ,Datum aktualizace: 18.05.2012 ,Budova: Panelová ,Stav objektu: Dobrý ,Vlastnictví: Osobní ,Umístění objektu: Sídliště ,Podlaží počet: 7 ,Podlaží umístění: 3.podlaží ,Plocha užitná: 2 2 61 m ,Plocha podlahová: 61 m ,Plyn: Plynovod Popis: Prodej bytu 2+1 OV, Královéhradecká Klášterec nad Ohří Nabízíme Vám byt 2+1 o rozloze 61m2, ulice Královéhradecká v Kláštereci nad Ohří. v Bytě jsou provedeny tyto úpravy : plastová okna, renovace kuchyňské linky, dřevěné obložení a dveře, nová podlahová krytina v kuchyni a obývacím pokoji ( linoleum ). Dům je již zateplený s novou fasádou.
Prodej, byt 2+1, 63 m²,Cena: 360 000,- Kč , RK Orionis, ID zakázky: 282 ,Poznámka k ceně: cena včetně právnického servisu ,Adresa: Královéhradecká, Miřetice u Klášterce nad Ohří ,Datum vložení: 04.01.2012 ,Datum aktualizace: 26.03.2012 ,Budova: Panelová ,Stav objektu: Dobrý ,Vlastnictví: Osobní ,Umístění objektu: Sídliště 2 2 ,Podlaží počet: 7 ,Podlaží umístění: 5.podlaží ,Plocha užitná: 63 m ,Plocha podlahová: 63 m ,Lodžie: Ano ,Sklep: Ano ,Parkovací stání: Ano,Plyn: Plynovod Popis: Byt 2+1/L,OV,(63 m2 ),Královéhradecká Klášterec n.Ohří Nabízíme Vám byt 2+1 s lodžií,osobní vlastnictví,o rozloze 63 m2, ulice Královéhradecká v Klášterci nad Ohří. V bytě jsou nová plastová okna, renovace kuchyňské linky, jádro je původní - umakartové. Na chodbě je možno využít komoru + sklepní prostory. Dům je již s novou fasádou a zateplení, vestibul domu je též po rekonstrukci.
9
Pro stanovení tržní ceny byla provedena analýza vybraných srovnatelných nemovitostí, tzn. bytových jednotek v bytových domech, umístěných v obci Klášterec nad Ohří - část Miřetice. Údaje byly čerpány z nabídkových cen jednotlivých realitních kanceláří v Klášterci nad Ohří a na realitních serverech . Analýza nabídek a prodejů byla provedena porovnáním jednotlivých parametrů u srovnatelných nemovitostí k datu ocenění, současně jsou zohledněny: - tržní podmínky - v případě, že se jedná o nabídkové ceny, kdy cena obsahuje provizi realitní kanceláře ve výši 3 -5 % a současně se zpravidla jedná o cenu nabídkovou, kdy cena kupní je sjednána o cca 5-10% nižší, vydražitel je plátcem daně z převodu nemovitostí ve výši 3% z vydražené ceny. - velikost srovnávané nemovitosti - technický stav a vybavenost srovnávané nemovitosti - poloha srovnávané nemovitosti ( lokalita,podlažnost) - vlastnická práva ( podíl vlastnických práv, obsazenost bytu , zatíženost ex. tituly)
vyhodnocení srovnatelných nemovitostí
lokalita Klášterec nad Ohří Miřetice Klášterec nad Ohří Miřetice Klášterec nad Ohří Miřetice
cena Kč
vliv tech.stav, velikosti vybavenost, bytu objekt,byt poloha,podlaží
vlast. práva
tržní podmínky(1(obsazenost, prodej,0,9věc. břem. RK nabídka, ex.tituly) 0,03 daň,)
srov. cena
350 000
0,8
1,15
0,97
0,93
0,87
252 714
360 000
0,92
1,15
1
0,93
0,87
308 170
360 000
0,92
1,15
0,97
0,93 0,87 298 925 PRŮMĚR 286 603 Kč
b ) klady : -
objekt obsahující posuzovanou bytovou jednotku je v lokalitě s dobrou dostupností s možností parkování
c ) zápory: - bytový jednotka je zatížena exekučními tituly – při jejím financování ji v době pořízení v dražbě nelze použít jako předmět ručení u bankovního domu
d ) Cena posuzované bytové jednotky stanovená dle porovnávacího způsobu cenového předpisu platného k 24.5.2012 činí celkem 363 510,- Kč
10
2 ) vyhodnocení rozhodných skutečností Na základě vyhodnocení cen srovnatelných objektů a porovnávací ceny zjištěné dle cenového předpisu a kladů a záporů posuzované nemovitosti lze konstatovat, že cena stanovená na základě cenového předpisu ( vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 387/2011 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ) je v obvyklém rozmezí +-20% od ceny odvozené od ceny stanovené porovnávacím způsobem z cen obdobných nemovitostí v dané lokalitě. váha přímé porovnání administrativní cena vážený průměr
286 603 Kč 363 510 Kč 305 830 Kč
3 1
3 ) stanovení ceny obvyklé V návaznosti na výše uvedené rozhodné skutečnosti a jejich vyhodnocení stanovuji tržní cenu ( cenu obvyklou ) posuzovaných nemovitostí pro účely stanovení nejnižšího podání v dražbě na 306 000 Kč.
11
C. Rekapitulace cen nemovitosti, a to o ceně bytové jednotky číslo 409/4 zapsané
na listu vlastnictví číslo 4981 u Katastrálního úřadu pro Ústecký kraj, katastrální pracoviště Klášterec nad Ohří, katastrální území Miřetice u Klášterce nad Ohří a obec Klášterec nad Ohří , včetně podílu ve výši 5250/203495 na společných částech budov č.p. 409, č.p.410, č.p.411 a na pozemcích p.č. 854, p.č.855, p.č.856 ( budovy a pozemky jsou zapsány v katastru nemovitostí na listu vlastnictví číslo 3761 u Katastrálního úřadu pro Ústecký kraj, katastrální pracoviště Klášterec nad Ohří, katastrální území Miřetice u Klášterce nad Ohří a obec Klášterec nad Ohří ), včetně jejich příslušenství a včetně práv a závad s nemovitostmi spojenými. C1 ) Administrativní cena
363 510,- Kč
C2 ) Cena tržní - cena obvyklá podle zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku ve znění zákona č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 a č. 296/2007 Sb. činí 306 000,- Kč slovy: Třistašestisíc Kč. C3 ) Závady a práva. Závady , které prodejem nemovitostí nezaniknou, jsou věcná břemena, nichž to stanoví zvláštní předpisy, nájem bytu a další věcná břemena a nájemní práva , u nichž zájem společnosti vyžaduje , aby nemovitost zatěžovaly a nadále - takovéto závady nebyly znalcem z dostupných podkladů zjištěny ani nebyly zadavatelem posudku nebo povinným sděleny. Práva nebyla znalcem z dostupných podkladů zjištěna ani nebyla zadavatelem posudku nebo povinným sděleny. V Praze, 24.5.2012 Ing. Josef Pevný Krškova 783/15 152 00 Praha 5
D. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Hradci Králové pod č.j. Spr. 2438/2001 pro základní obor ekonomika - odvětví ceny a odhady nemovitostí a pro základní obor stavebnictví - odvětví stavby obytné a průmyslové.
Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 443-32/2012 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 32/2012.
E. Přílohy: 1 ) Výpis z katastru nemovitostí ze dne 22.11.2011 vyhotovený u ČÚZK - LV č. 4981 pro obec Klášterec nad Ohří, katastrální území Miřetice u Klášterce nad Ohří 2 ) Kopie katastrální mapy pro katastrální území Miřetice u Klášterce nad Ohří vyhotovená u ČÚZK obsahující posuzované pozemky p.č. 854, p.č.855, p.č.856
12
