088 EX 4932/13-23
Znalecký posudek č. 3729/94/14 Š O ceně rekreační chalupy ev.č. 19 a pozemků parc.č.St.26/1 a parc.č. 19 v k.ú Radouň u Štětí a obci Štětí,o. Litoměřice Postup při zpracování posudku : Pan Oldřich Hartmann je nedostupný, pan František Hartmann sliboval, že zašle původní znalecký posudek, což do dnešního dne neučinil. Říkal, že k nemovitosti nemá klíče. Nemovitost je tedy oceněna „zvenku“, bez možnosti přístupu!
Objednatel posudku:
Exekutorský úřad Kladno JUDr. Jana Škofová Petra Bezruče 1416 272 01 Kladno IČ: 41948777 vystavil: Tomáš Komárek
Telefon: 312664522 Účel posudku: stanovení ceny nemovitostí uvedených v exekučním příkazu č.j. 088EX 4932/13-23, jejich příslušenství a jednotlivá práva a závady s nemovitostí spojené, cenou obvyklou Dle vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 441/2013 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, v účinném znění, podle stavu ke dni 17.9.2014 posudek vypracovala: Ing. Věra Šilhavá Železničářů 2286 272 01 Kladno Mob,602209515 Posudek obsahuje 12 stran textu a 7 stran příloh. Objednateli se předává ve 2 vyhotoveních. V Kladně, 27.9.2014
–2–
A. Nález 1. Znalecký úkol stanovení ceny nemovitostí, spoluvlastnického podílu 1/2 předpisu a to :
cenou obvyklou podle zvláštního
1.1/2 spoluvlastnického podílu povinného k pozemku parc.č. St.26/1 o výměře 331 m2, druh pozemku zastavěná plocha a nádvoří 2. 1/2 spoluvlastnuického podílu povinného k pozemku parc.č. 19 o výměře 302 m2, druh pozemku zahrada 3. 1/2 spoluvlastnického podílu podílu k budově č.e. 19 v obci Štětí, kú Radouň u Štětí, na pozemku parc.č. St.26/1, způsob využití rodinná rekreace
2. Prohlídka a zaměření nemovitosti Prohlídka a zaměření nemovitosti bylo provedeno dne 17.9.2014
3. Podklady pro vypracování posudku výpis z KN Katastrálního úřadu Litoměřice , vypracovaný dne 17.7.2014 z LV 25 pro katastrální území Radouň u Štětí , - snímek pozemkové mapy - informace a údaje sdělené vlastníkem nemovitosti, - skutečnosti a výměry zjištěné na místě.
4. Vlastnické a evidenční údaje Hartmann František, Krajní 1580/12, Liberec XXX Vratislavice nad Nisou, 463 11 Liberec Hartmann Oldřich, Davídkova 1764/112, Libeň, 18200 Praha 8
1/2 1/2
5. Dokumentace a skutečnost Dokumentace není , skutečnosti zjištěné a zaměřené na místě.
6. Celkový popis nemovitosti Jedná se o rekreační chalupu , předpoklad dle vnějšího zanedbaného stavu, že i interiér je také před kompletní rekonstrukcí. Přístup je po zpevněné komunikaci s napojením na veř. el. síť. U domu je neošetřovaná, zarostlá zahrada, poškozený plot s kamennou, zvětralou podezdívkou.
Posudek byl vytvořen v programu Delta-NEM firmy Diotima, s.r.o., tel.: 222 727 040, www.diotima.cz
–3–
7. Obsah posudku a) Objekty 1) Rekreační dům č.ev. 19 b) Pozemky 1) Pozemky c) Ocenění porovnávací metodou
–4–
B. Posudek Popis objektů, výměra, hodnocení a ocenění Ocenění nemovitosti je provedeno podle vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 441/2013 Sb. o oceňování majetku. Index trhu dle přílohy č. 3, tabulky č. 1: Popis znaku Hodnocení znaku 1 Situace na dílčím (segmentu) III. Nabídka odpovídá poptávce trhu s nemovitými věcmi 2 Vlastnické vztahy IV. Nezastavěný pozemek nebo pozemek, jehož součástí je stavba (stejný vlastník) 3 Změny v okolí III. Bez vlivu 4 Vliv právních vztahů na II. Bez vlivu prodejnost (např. prodej podílu, pronájem) 5 Povodňové riziko IV. Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav
Pi 0,00 0,00 0,00 0,00
1,00
4
Index trhu:IT = P5 × (1 + Pi) = 1,000 i=1
Index polohy dle přílohy č. 3, tabulky č. 3 nebo 4: Popis znaku Hodnocení znaku 1 Druh a účel užití stavby I. Druh hlavní stavby v jednotném funkčním celku 2 Převažující zástavba v okolí I. Rezidenční zástavba pozemku a životní prostředí 3 Poloha pozemku v obci II. Navazující na střed (centrum) obce 4 Možnost napojení pozemku na II. Pozemek lze napojit pouze na některé sítě inženýrské sítě, které má obec v obci 5 Občanská vybavenost v okolí II. V okolí nemovité věci je částečně pozemku dostupná občanská vybavenost obce 6 Dopravní dostupnost V. Komunikace (zpevněná) ke hranici pozemku, špatné parkovací možnosti 7 Hromadná doprava IV. Zastávka hromadné dopravy do 500 m 8 Poloha pozemku z hlediska I. Bez možnosti komerčního využití komerční využitelnosti 9 Obyvatelstvo II. Bezproblémové okolí 10 Nezaměstnanost II. Průměrná nezaměstnanost 11 Vlivy ostatní neuvedené II. Bez dalších vlivů 11
Index polohy: IP = P1 × (1 + Pi) = 0,870 i=2
Pi 1,00 0,02 0,00 –0,10 –0,01 –0,02 –0,02 0,00 0,00 0,00 0,00
–5–
Popisy objektů a) Objekty 1) Rekreační dům č.ev. 19 jedná se o patrový dům , předpoklad z r. 1920, Střecha je sedlová s taškovou krytinouse žlaby a svody. Zdivo je v tl. 65 cm, vnější omítka hrubá a břízolitová. Okna jsou dvojitá, dveře náplňové nebo hladké. Vzhledem k tomu, že dům je neobydlený, nebyl zpřístupněn, se předpokládá že je ve stavu před kompletní rekonstrukcí.
b) Pozemky 1) Pozemky jedná se o pozemky ve svažitém terénu na sever, přístupné po zpevněné komunikaci.
Ocenění a) Objekty a.1) Vyhláška 441/2013 Sb. a.1.1) Rekreační dům č.ev. 19 – § 35 Podlaží: Název přízemí 1. patro Součet: Podlažnost:
Výška 3,00 m 3,00 m 6,00 m
Zastavěná plocha 16,0×6,80 16,0×6,80
217,60 / 108,80
= =
108,80 m2 108,80 m2 217,60 m2
= = =
326,40 m3 326,40 m3 380,80 m3 1 033,60 m3
= 2,00
Obestavěný prostor (OP): přízemí 3,00 × 16,0×6,80 1. patro 3,00 × 16,0×6,80 střecha 3,50×16,0×6,80 Obestavěný prostor – celkem:
=
Určení základní ceny za m3 dle přílohy č. 24, tabulky č. 1: Kraj: Ústecký Obec: Štětí Počet obyvatel: 8 887 Základní cena (ZC): 2 358,– Kč/m3 Index konstrukce a vybavení: příloha č. 24, tabulka č. 2 Popis znaku Hodnocení znaku 0 Typ stavby I. Nepodsklepený nebo podsklepený do poloviny zastavěné plochy 1.NP - se šikmou nebo strmou střechou 1 Druh stavby III. Samostatný rodinný dům 2 Provedení obvodových stěn III. Zdivo cihelné nebo tvárnicové 3 Tloušťka obvod. stěn III. více jak 45 cm 4 Podlažnost II. Hodnota více jak 1 do 2 včetně
Vi B
0,00 0,00 0,03 0,01
–6– 5 Napojení na veřejné sítě (přípojky) 6 Způsob vytápění stavby 7 Zákl. příslušenství v RD 8 Ostatní vybavení v RD 9 Venkovní úpravy 10 Vedlejší stavby tvořící příslušenství k RD 11 Pozemky ve funkčním celku se stavbou 12 Kriterium jinde neuvedené 13 Stavebně-technický stav *
Rok výstavby / kolaudace: Stáří stavby (y): Koeficient pro úpravu (s):
III. Přípojka elektro, voda a odkanalizování RD do žumpy nebo septiku I. Lokální na tuhá paliva III. Úplné - standardní provedení I. Bez dalšího vybavení I. Zanedbatelného rozsahu II. Bez vedlejších staveb nebo jejich celkové zastavěné ploše nad 25 m2 II. Od 300 m2 do 800 m2 celkem III. Bez vlivu na cenu V. Stavba ve špatném stavu - (nutná rekonstrukce i konstrukcí dlouhodobé životnosti) 1920 94 0,600
0,00 –0,08 0,00 0,00 –0,05 0,00 0,00 0,00 0,40*
12
Index konstrukce a vybavení (IV = (1 + Vi) × V13):
0,218
i=1
Základní cena upravená (ZCU = ZC × IV): 514,04 Kč/m3 Index trhu (IT): 1,000 Index polohy (IP): 0,870 Cena stavby určená porovnávacím způsobem: CSP = OP × ZCU × IT × IP = 1 033,60 × 514,04 × 1,000 × 0,870 =
462 241,22 Kč
Rekreační dům č.ev. 19 – určená cena:
462 241,22 Kč
b) Pozemky b.1) Vyhláška 441/2013 Sb. b.1.1) Pozemky – § 4 Základní cena stavebního pozemku neuvedeného v cenové mapě dle § 3 Název obce: Štětí Název okresu: Litoměřice Koeficienty úpravy výchozí základní ceny dle přílohy č. 2, tabulky č. 2: Popis znaku Hodnocení znaku 1 Velikost obce I. Nad 5000 obyvatel 2 Hospodářsko-správní význam III. Ostatní města a všechny obce v okr. obce Praha-východ, Praha-západ 3 Poloha obce V. Ostatní případy 4 Technická infrastruktura v obci II. Elektřina, vodovod a kanalizace, nebo kanalizace a plyn, nebo vodovod a plyn 5 Dopravní obslužnost obce IV. Železniční, nebo autobusová zastávka 6 Občanská vybavenost v obci I. Komplexní vybavenost (obchod, služby, zdravotnická zařízení, škola, pošta, bankovní (peněžní) služby, sportovní a kulturní zařízení aj.)
Oi 0,95 0,85 0,80 0,85 0,80 1,00
–7– Základní cena výchozí: ZCv = 1 280,– Kč/m2 Základní cena pozemku: ZC = ZCv × O1 × O2 × O3 × O4 × O5 × O6 = 562,28 Kč/m2 Index trhu: IT = 1,000 Index omezujících vlivů pozemku dle přílohy č. 3, tabulky č. 2: Popis znaku Hodnocení znaku 1 Svažitost pozemku a expozice IV. Svažitost terénu pozemku do 15% včetně; ostatní orientace 2 Ztížené základové podmínky III. Neztížené základové podmínky 3 Ochranná pásma I. Mimo ochranná pásma 4 Omezení užívání pozemku I. Bez omezení užívání 5 Geometrický tvar pozemku II. Tvar bez vlivu na využití 6 Ostatní neuvedené II. Bez dalších vlivů
Pi 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00
6
Index omezujících vlivů: IO = 1 +
Pi = 1,000 i=1
Index polohy: IP = 0,870 Index cenového porovnání dle § 4: I = IT × IO × IP = 0,870 § 4 odst. 1 – Stavební pozemky zastavěné plochy a nádvoří Základní cena upravená: ZCU = ZC × I = 489,1836 Kč/m2 Parc. č. Název Výměra [m2] St.26/1 Zastavěná pl. 331 19 Zahrada 302 Součet: 633 Pozemky určená cena
Cena [Kč] 161 919,77 147 733,45 309 653,22 309 653,22 Kč
c) Ocenění porovnávací metodou
RD Štětí Brocno RD 2+1, podlahová pl. 250,0m2, zdivo smíšené, topení lokální na tuhá paliva, , před rekonstrukcí, pozemek 522,0 m2
Chalupa Štětí –Chcebuz Chalupa kamenná, 5+kk, podl.- pl. 150,0 m2, před rekonstrukcí, pozemek 1182 m2
–8–
Chalupa Štětí – Stračí Chalupa kamenná, 4+1, podl.- pl. 152,0 m2, před rekonstrukcí, pozemek 836 m2 Seznam porovnávaných objektů: Název
Výchozí cena (VC) Kmísta Kprodejnosti Kvybav. Kstavební stav Kpozemek Jednotková cena (JC) RD Štětí Brocno 890 000,– Kč 1,00 0,90 1,00 1,00 1,00 801 000,– Kč Chalupa Štětí –Chcebuz 640 000,– Kč 1,00 0,90 1,00 1,00 0,90 518 400,– Kč Chalupa Štětí – Stračí 717 000,– Kč 1,00 0,90 1,00 1,00 0,98 632 394,– Kč kde JC = (VC / M) × (Kmísta × Kprodejnosti × Kvybav. × Kstavební stav × Kpozemek) Minimální jednotková cena: Průměrná jednotková cena ( (JC × V) / V): Maximální jednotková cena:
Stanovení porovnávací hodnoty: Stanovená jednotková cena: Jednotkové množství: Porovnávací hodnota: Výsledná porovnávací hodnota:
Množství (M) Váha (V) 1,00 1,0 1,00 1,0 1,00 1,0
518 400,– Kč 650 598,– Kč 801 000,– Kč
× =
650 598,– Kč 1,00 650 598,– Kč 650 600,– Kč
–9–
C. Rekapitulace Ceny podle cenového předpisu Cena objektů Cena pozemků Celková cena podle cenového předpisu Cena zjištěná porovnávacím způsobem
462 240,– 309 650,– 771 890,– 650 600,–
Obvyklá (obecná, tržní) cena podle odborného odhadu znalce 650 000,– Kč Cena slovy: šestsetpadesáttisíc Kč
Kč Kč Kč Kč
– 10 –
Závěr : Obvyklá cena byla provedena v návaznosti na provedené analýze trhu v dané lokalitě a čase, obdobných obchodovaných nemovitostí, porovnávacím způsobem. Hodnota nemovitostí, 1.1/2 spoluvlastnického podílu povinného k pozemku parc.č. St.26/1 o výměře 331 m2, druh pozemku zastavěná plocha a nádvoří 2. 1/2 spoluvlastnuického podílu povinného k pozemku parc.č. 19 o výměře 302 m2, druh pozemku zahrada 3. 1/2 spoluvlastnického podílu podílu k budově č.e. 19 v obci Štětí, kú Radouň u Štětí, na pozemku parc.č. St.26/1, způsob využití rodinná rekreace Obvyklá cena výše oceňovaných nemovitostí , celkem včetně příslušenství :
Obvyklá (obecná, tržní) cena , spoluvlastnického podílu 1/2, podle odborného odhadu znalce 325 300,– Kč Cena slovy: třistadvacetpěttisíctřista Kč b) Cena jednotlivých práv a závad spojených s nemovitostí se nestanoví Nájemní právo nezjištěno Věcná břemena nezjištěna c) Závady, které prodejem nemovitosti v dražbě nezaniknou- viz odst. b d) Výsledná obvyklá cena oceňované nemovitosti činí celkem včetně příslušenství :
Obvyklá (obecná, tržní) cena , spoluvlastnického podílu 1/2, podle odborného odhadu znalce 325 300,– Kč Cena slovy: třistadvacetpěttisíctřista Kč V Kladně, 27.9.2014 Ing. Věra Šilhavá Železničářů 2286 272 01 Kladno
– 11 –
D. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem provedla jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Praze ze dne 29.6.1979 pod č.j. K 191/79 pro obor ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č.3729/94/14 Š znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 3729/94/14 Š podle připojené likvidace.
Ing. Věra Šilhavá Železničářů č. 2286 272 01 Kladno
v Kladně dne 27.9.2014
– 12 –
E. Seznam příloh 1) 2) 3) 4)
Výpis z KN LV Snímek z katastrální mapy Fotodokumentace Mapa
(3 listy) (1 list) (2 listy) (1 list)
