Vergadering: 3 december 2013 Agendanummer: 4 Status: Informerend Portefeuillehouder: J. Hoekzema Behandelend ambtenaar: M. Bakema, 0595447778 Email:
[email protected] (t.a.v. M. Bakema)
Aan de gemeenteraad, Onderwerp: Vaststellen woonvisie ‘Winsum heeft het!’ en ‘Verordening Starterslening gemeente Winsum’ en het beschikbaar stellen van een krediet ter uitvoering van startersleningen. Voorgestelde besluit: 1. 2. 3. 4. 5.
In te stemmen met de zienswijzennota; De woonvisie ‘Winsum heeft het!’ vast te stellen; In te stemmen met de voorgestelde maatregelen over Woonkeur; De ‘Verordening Starterslening gemeente Winsum’ vast te stellen; Ten behoeve van de uitvoering van de Starterslening een maximaal bedrag van € 300.000, beschikbaar te stellen; 6. De Starterslening in 2017 te evalueren. Samenvattend voorstel Er is voor de gemeente Winsum een nieuwe woonvisie ‘Winsum heeft het!’ opgesteld. Het ontwerp van deze visie heeft van 4 september tot en met 15 oktober 2013 ter inzage gelegen. De twee ingediende zienswijzen hebben er niet toe geleid dat de visie is aangepast en wordt nu ter vaststelling aangeboden. Een tweetal maatregelen uit de woonvisie, namelijk bouwen conform Woonkeur en de invoering van Startersleningen zijn in dit voorstel nader uitgewerkt. Ten aanzien van Woonkeur wordt voorgesteld deze niet te verplichten maar zoveel mogelijk te stimuleren via diverse maatregelen. Om startersleningen in te kunnen voeren wordt voorgesteld de ‘Verordening Starterslening gemeente Winsum’ vast te stellen en een bedrag van € 300.000, beschikbaar te stellen. In 2017 zal de lening worden geëvalueerd. Inleiding De woonvisie ‘Winsum heeft het!’ is tot stand gekomen op basis van grote trends in Nederland, actuele cijfers en onderzoeken, kennis over nieuwe wetten en regels, met hulp van professionals binnen en buiten de gemeentelijke organisatie, met bewoners en met kaders van de Raad. Op hoofdlijnen stelt de woonvisie het beleid tot 2020 vast, op basis van grote ontwikkelingen en trends, zoals vergrijzing, ontgroening, scheiden van wonen en zorg, grotere nadruk op wensen en initiatieven van
Pagina 1 van 9
bewoners zelf. De gemeente Winsum wil met deze woonvisie inspelen op de kansen en opgaven van de komende jaren. Uitgangspunten In de nieuwe woonvisie wil de gemeente richting geven aan: • behoud van leefbaarheid in dorpen en buurten; • een goed pakket aan wonen, welzijn en zorg(diensten); • plannen voor bouw, renovatie en sloop: een samenhangend pakket; • keuzevrijheid in het wonen voor (met name) lagere inkomensgroepen; • voor de eerste jaren spelen we in op de mogelijkheden die we hebben binnen de marktcrisis (inbreiding boven uitbreiding); • voor de tweede helft van dit decennium geldt deze woonvisie als leidraad voor ontwikkelingen. Op basis van de behoefte van dat moment werken we dan de hoofdlijnen van deze visie preciezer uit in vraaggerichte plannen. Dat kan alleen door nu flexibel te blijven, en dan informatie te verzamelen over de behoefte, met actuele cijfers en gesprekken met professionals en bewoners. Maatregelen De maatregelen hieronder vormen de praktische uitwerkingen van de woonvisie. Zij zijn de leidraad voor het volkshuisvestingbeleid van de gemeente Winsum in de komende jaren. 1. 2. 3. 4. 5.
6. 7. 8. 9. 10.
Het maken van prestatieafspraken met Wierden en Borgen. Zie voor agendapunten hoofdstuk 1 van de woonvisie. Regionaal aankaarten dat extramuralisering leidt tot een aanvullende vraag naar zelfstandige woningen. Stimuleren van particulieren met een bouwaanvraag (verbouw, nieuwbouw) om levensloopbestendig te (ver)bouwen. in 2013 besluiten of Woonkeur of een lokale variant ingevoerd wordt. In 2013 uitzoeken welke vorm en voorwaarden starters helpen, doorstroming stimuleren, bestaande goedkope koop aantrekkelijk maken. Op basis daarvan voorstel aan college en raad. Stimulering van verbetering van kwaliteit en doorstroming in bestaande woningen, door het duurzaamheidsfonds voor Brake II, Oosterhuisen en Groenlanden. Het openen van een milieuinformatiecentrum en het mobiliseren van bewoners en bedrijven via Warm Wonen in Winsum. Initiatief nemen om een CPOtraject in de gemeente Winsum te starten en organiseren professionele begeleiding daarbij. De gemeente Winsum vormt zich een mening over de randvoorwaarden waarbinnen ontwikkelingen binnen de zone Centrum Winsum Oost plaats kunnen vinden. In Baflo en Sauwerd wordt gezorgd voor acceptabel groenbeheer bij de onbebouwde kavels. Verruiming van de regels voor verbouwen en welstand in Den Andel, om bewoners meer vrijheid te geven (bij herziening welstandsbeleid). Samenstellen van aan Aanjaagpakket voor doorstroming op de woningmarkt.
Pagina 2 van 9
11. 12.
In overleg met zorgpartijen (vervolgbijeenkomst 2014) komen we tot een betere afstemming en kortere lijnen. Opstellen van een monitor om de marktontwikkelingen te volgen, om af te stemmen binnen de gemeente en met stakeholders zoals Wierden en Borgen en makelaars en om te benutten bij programma’s voor woningbouw.
Afstemming met andere beleidsvelden Om afstemming tussen de verschillende gemeentelijke taakvelden te waarborgen is er aan het begin van het proces een projectgroep opgesteld. In deze projectgroep waren vertegenwoordigers van deze verschillende gemeentelijke taakvelden vertegenwoordigd, plus vertegenwoordigers van Wierden & Borgen. De leden van de projectgroep zijn betrokken geweest bij zowel de project opstart als bij het opstellen van een goed definitief exemplaar van de woonvisie. Naast een projectgroep is er ook een overkoepelend projectenoverleg ingesteld waarin de projectleiders van de afzonderlijke projecten (woonvisie, structuurvisie, etc.) om tafel zijn gegaan om de afstemming tussen de lopende projecten te waarborgen.
Afstemming met inwoners en professionals Om te komen tot een goed onderbouwde en gedragen woonvisie heeft de gemeente Winsum via zogenaamde dorpstafels haar inwoners geraadpleegd. De vier dorpstafels die in oktober en november 2012 plaatsvonden, waren: 31 oktober 2012: 1 november 2012: 5 november 2012: 12 november 2012:
Ezinge, Feerwerd, Garnwerd, Aduarderzijl, Oostum, e.o. Winsum Sauwerd, Adorp, Wetsinge , e.o. Baflo, Rasquert, Den Andel, Tinallinge, e.o.
In wisselende samenstelling waren vanuit de gemeente Winsum en Wierden & Borgen medewerkers, raadsleden en bestuurders aanwezig tijdens de dorpstafels. Op 19 en 20 november 2012 hebben interviews met professionals plaatsgevonden. Inzet van deze interviews was om te komen tot een goed onderbouwde woonvisie. De interviews vonden plaats in groepsverband, en betroffen welzijns en zorgpartijen, makelaars en marktkenners, en onderwijspartijen. Ontwerp woonvisie ‘Winsum heeft het!’ en zienswijzen De ontwerp woonvisie ‘Winsum heeft het!’ heeft van 4 september 2013 tot en met 15 oktober 2013 ter inzage gelegen. Gedurende deze periode zijn een tweetal zienswijzen ingediend. In de bijgevoegde zienswijzennota zijn deze van een reactie voorzien. De ingediende zienswijzen hebben niet geleid tot het aanpassen van de woonvisie.
Pagina 3 van 9
Conclusie Op basis van het bovenstaande wordt uw raad voorgesteld in te stemmen met de zienswijzennota en de woonvisie ‘Winsum heeft het!’ vast te stellen. Bij maatregel 3 Woonkeur en maatregel 4 Starterslening staat dat er in 2013 nog een uitwerking volgt danwel een voorstel wordt gedaan. Beide maatregelen zijn hieronder nader uitgewerkt. Uitwerking maatregel 3 Woonkeur In de woonvisie wordt de wens geuit voor meer levensloopbestendige woningen in de gemeente Winsum in het jaar 2020, voor jong en oud. Een levensloopbestendige woning is zodanig ingericht dat iedereen er kan wonen, ongeacht aard en omvang van de hulpvraag en ook zonder hulpvraag. Mocht het nodig zijn, dan kan de woning eenvoudig aan persoonlijke omstandigheden worden aangepast, waardoor mensen er tot hoge leeftijd goed in kunnen blijven wonen. Een van de mogelijkheden om te komen tot levensloopbestendige woningen is bouwen conform het concept Woonkeur. Wat is Woonkeur? Woonkeur bestaat uit een breed basispakket van eisen dat garant staat voor de uiteenlopende kwaliteiten die voor de alledaagse activiteiten in en rond de woning relevant zijn. In dit basispakket is er aandacht voor bereikbaarheid, toegankelijkheid, bedieningsgemak, binnenklimaat, gebruiksveiligheid, sociale veiligheid en inbraakpreventie. Voor specifieke doelgroepen kan aanvullend op het basispakket worden gekozen voor extra aandacht voor een bepaald gebruiksaspect. Zo bestaat het Pluspakket Veiligheid voor wie belang hecht aan een extra veilige woonomgeving, het Pluspakket Toekomstwaarde voor wie betrokken wil zijn bij het woningontwerp en waarde hecht aan een grote mate van flexibiliteit en het Pluspakket Zorg voor wie in huis hulp bij persoonlijke verzorging behoeft. De eisen zijn omschreven in bijbehorende handboeken. De eisen van Woonkeur liggen boven het niveau van het Bouwbesluit 2012. De eisen in het Bouwbesluit 2012 vormen de absolute minimumvoorwaarden waaraan woningen moeten voldoen. Dit wordt door gemeenten getoetst in het kader van de Omgevingsvergunning. De kosten voor het verkrijgen van het certificaat Woonkeur per woning liggen tussen de € 1500, en € 3000,. Afhankelijk of voor een individuele woning een certificaat wordt aangevraagd of voor een serie projectmatig gebouwde woningen. Wenselijkheid en mogelijkheden van invoering van het certificaat Woonkeur voor de gemeente Winsum Zoals hierboven wordt geschetst is het zeker wenselijk dat zoveel mogelijk woningen conform Woonkeur (of gelijkwaardige variant) worden gebouwd. Er bestaan echter ook nadelen bij de verplichting elke woning conform Woonkeur te bouwen. Ten eerste is een gemeente niet bevoegd nadere dan wel hogere eisen op te leggen naast het wettelijk toetsingskader bij omgevingsvergunningen. Woonkeur kan alleen geëffectueerd worden op vrijwillige basis en daarmee uitsluitend via een
Pagina 4 van 9
anterieure overeenkomst geregeld worden. Daarnaast kan het opleggen van Woonkeur een negatieve invloed hebben op je eigen concurrentiepositie bij verkoop van kavels. Echter om toekomstige problemen, zoals hoge kosten voor woningaanpassingen (vanuit de WMO) te voorkomen, is het van belang dat er nu wel actie wordt ondernomen. Het voornemen is om bij woningbouwplannen zowel bestaand als nieuwbouw zoveel mogelijk in te zetten op bouwen conform Woonkeur of een gelijkwaardige variant, echter wel op vrijwillige basis. Via diverse maatregelen willen wij dit doel bereiken. De voorgestelde maatregelen Woonkeur voor Winsum zijn: Wierden & Borgen: in de te maken prestatieafspraken zullen hier nadere afspraken over worden gemaakt. Projectontwikkelaars: per project een anterieure overeenkomst bereiken met betrekking tot Woonkeur (of een gelijkwaardig alternatief). Particuliere bouw: inzetten op het stimuleren van Woonkeur. Dit kan door o.a. een bewustwordingscampagne te voeren, kopers een korting op de grondprijs geven indien ze een certificaat kunnen overhandigen, vergoeding betalen voor het verkrijgen van het certificaat.. Per project wordt bekeken welke stimulerende maatregelen kunnen worden ingezet. Conclusie Naar aanleiding van het bovenstaande wordt uw raad voorgesteld in te stemmen met de voorgestelde maatregelen over Woonkeur. Uitwerking maatregel 4 Starterslening In de woonvisie wordt aangegeven dat wij starters op de koopwoningmarkt beter willen bedienen. Dit door de mogelijkheden in de bestaande woningvoorraad te vergroten en niet door speciaal woningen voor starters te bouwen. In het huidige klimaat zijn bestaande koopwoningen minder aantrekkelijk voor starters, omdat zij kwaliteitsverbeteringen moeilijk kunnen financieren middels een hypotheek. Onder starters wordt verstaan jongeren die van huis uit willen starten in een zelfstandige woning en huishoudens die voor het eerst willen kopen en een huurwoning achterlaten. Wat is een Starterslening? Een Starterslening is een aanvullende lening die door koopstarters aangevraagd kan worden bovenop een reguliere hypotheek. Het overbrugt het verschil tussen verwervingskosten en het bedrag dat bij een bank geleend kan worden volgens de normen van de Nationale Hypotheek Garantie (NHG). De reguliere hypotheek kan afgesloten worden bij elke bank naar keuze. Beide leningen moeten voldoen aan de
Pagina 5 van 9
voorwaarden van de NHG en mogen samen niet meer bedragen dan de verwervingskosten. De lening heeft een marktconforme, rentevaste periode van 15 jaar in een looptijd van 30 jaar. De eerste drie jaar is er geen sprake van aflossing of rentebetalingen. Als na de drie jaar het inkomen niet toereikend is, zal een zogenaamde hertoets plaatsvinden. Deze bepaalt welke hoogte van aflossing en rentebetaling passend is op basis van draagkracht. Hertoetsing vindt plaats na het 3e, 6e, 10e en 15e jaar. Zodra de starter meer gaat verdienen, zal meer rente en aflossing betaald worden. ‘Revolving fund' methodiek Door gebruik te maken van de revolving fund methodiek keren rente en aflossing terug in het fonds. Hierdoor kunnen er weer nieuwe Startersleningen in omloop worden gebracht. Het voordeel is dat de middelen tot in lengte van jaren inzetbaar blijven. Vanaf 1 januari 2013 is er bovendien de mogelijkheid tot een rijksbijdrage van 50% van de lening. De rijksbijdrage geldt alleen voor de 'revolving fund' methodiek. Als de woning wordt verkocht dient de Starterslening in zijn geheel terugbetaald te worden aan de gemeente en het Rijk (ieder 50%). Het bedrag aan de gemeente komt terug in het Startersfonds en kan opnieuw ingezet worden. De gemeente betaalt een beheervergoeding van 0,5% op jaarbasis over de restschuld van de leningen (openstaand bedrag na aflossingen). De gemeente loopt wat betreft de hoofdsom geen risico aangezien financiering onder de voorwaarden van de NHG geschiedt. SVn Het Stimuleringsfonds Volkshuisvesting Nederlandse gemeenten (SVn) verstrekt de starterslening namens de gemeente. De organisatie behandelt de aanvraag, zorgt voor verdere afhandeling en administratie volgens de voorwaarden van de gemeente. Als wij Startersleningen willen aanbieden, moet eerst een deelnemingsovereenkomst met SVn gesloten worden en moet de gemeente een verordening opstellen. De deelnemingsovereenkomst is een juridisch document, waarin de samenwerking wordt geregeld. In de verordening staan voorwaarden waaraan moet worden voldaan. Voorwaarden gemeente Winsum om in aanmerking te komen voor Starterslening Onderstaande voorwaarden zijn een verplichting. Deze moeten worden opgenomen in de verordening betreffende Startersleningen: • de starter is niet eerder eigenaar geweest van een koopwoning; • starterslening en reguliere hypotheek dienen te worden verstrekt met NHG; • hoofdsom van de Starterslening bedraagt niet meer dan 20% van de verwervingskosten; De volgende aanvullende voorwaarden worden voorgesteld om op te nemen in de verordening Startersleningen:
Pagina 6 van 9
•
•
•
•
Voorgesteld wordt om het toepassingsbereik zo ruim mogelijk te laten zijn. Het gaat er immers om de doorstroming te bevorderen en om de stagnerende woningmarkt weer los te trekken. Dat houdt in dat de regeling niet alleen geldt voor inwoners van de gemeente Winsum maar voor een ieder die zich als starter in de gemeente wil vestigen. Dan ligt de vraag voor of de regeling van toepassing moet worden verklaard op nieuwbouw en/of bestaande bouw. Ook hier de overweging dat de gemeente zo veel als mogelijk is dient te faciliteren. Mede daarom wordt het voorstel gedaan om de regeling ook van toepassing te verklaren op te koop staande huurwoningen. Het mes snijdt daarmee aan twee kanten. De koper wordt geholpen en de corporatie krijgt middelen om weer in de volkshuisvesting te investeren. Voorgesteld wordt te bepalen dat de maximale verwervingskostengrens € 200.000, bedraagt. Meerwerk, kosten voor verbouwingen en kwaliteitsverbeteringen waaronder energiebesparende voorzieningen zijn toegestaan voor de berekening van de hoogte van de Starterslening. Zoals hierboven al aangeven mag de maximale hoogte van de Starterslening niet meer bedragen dan 20% van de verwervingskosten echter wordt voorgesteld hiervoor wel een plafond te stellen van maximaal € 30.000,.
financiering via starterslening maximaal € 30.000, hiervan 50% via SVN/Rijk en 50% vanuit gemeente € 15.000, Bovenstaand rekenvoorbeeld maakt duidelijk dat minstens 20 starters op deze wijze bediend kunnen worden. (€ 300.000/€ 15.000). In 2017 zal de Starterslening worden geëvalueerd. Financiële consequenties starterslening De gemeente dient bij de SVN een fonds te openen, waarvan het maximale kredietplafond wordt vastgesteld op € 300.000, waarbij voor de te verstrekken leningen (in casu 50% van elke lening) en ter dekking van de uitvoeringskosten (0,5% van de lening), geld moet worden gestort. De hoogte van dat bedrag is afhankelijk van de vraag naar startersleningen en zal het bedrag van € 300.000 niet overstijgen. Er wordt gekozen voor de zogenaamde revolving fundmethode. Hierdoor is het niet nodig om dekking voor deze geldleningen aan te geven. Tegenover de verstrekte geldlening staat een vordering. Na verloop van tijd keren de gelden terug in het fonds. De verwachting is dat er ook weinig risico wordt gelopen, omdat de startersleningen uitsluitend worden verstrekt voor zover deze passen binnen de Nationale Hypotheekgarantie (NHG). Het is ook niet nodig om dekking aan te geven voor de uitvoeringskosten. De aanvragers van de lening betalen een marktconforme rente. Op dit moment bedraagt die rente voor een rentevaste periode van 15 jaar ± 5%. Dat is binnen het revolving
Pagina 7 van 9
fund voldoende voor het dekken van vergoeding van een 0,5% uitvoeringskosten en de rentederving gedurende de eerste 3 jaar. Conclusie Een direct uit te voeren maatregel van de woonvisie is de invoering van de starterslening. Om deze startersleningen in te kunnen voeren wordt uw raad voorgesteld de ‘Verordening Starterslening gemeente Winsum’ vast te stellen en een bedrag van € 300.000, beschikbaar te stellen. In 2017 zal de Starterslening worden geëvalueerd. Bijlagen: • Zienswijzennota • Woonvisie ‘Winsum heeft het!’ • Verordening Starterslening gemeente Winsum
Burgemeester en wethouders van Winsum, M.A.P. Michels, burgemeester drs. R.J. Bolt, secretaris
Pagina 8 van 9
Agendanummer: Vergadering: De raad van de gemeente Winsum; gezien het voorstel van burgemeester en wethouders;
b e s l u i t :
1. 2. 3. 4. 5.
In te stemmen met de zienswijzennota; De woonvisie ‘Winsum heeft het!’ vast te stellen; In te stemmen met de voorgestelde maatregelen over Woonkeur; De ‘Verordening Starterslening gemeente Winsum’ vast te stellen; Ten behoeve van de uitvoering van de starterslening een maximaal bedrag van € 300.000, beschikbaar te stellen; 6. De Starterslening in 2017 te evalueren.
Aldus vastgesteld door de raad van de gemeente Winsum in zijn openbare vergadering van De raad voornoemd,
voorzitter,
griffier,
Pagina 9 van 9
