1
Penetepan Harga Sewa Ruang Rusunawa Sumur Welut Surabaya Dengan Metode Permenpera No.18 Tahun 2007 Tantio Cahyo Fajrin, Retno Indryani, Ir., MS.
Jurusan Teknik Sipil, Fakultas Teknik Sipil dan Perencanaan, Institut Teknologi Sepuluh Nopember (ITS) Jl. Arief Rahman Hakim, Surabaya 60111 E-mail:
[email protected]
Abstrak - Rusunawa Sumur Welut dibangun oleh pemerintah Provinsi Jawa Timur untuk masyarakat di sekitar Sumur Welut yang sebagian besar bekerja sebagai pekerja industri. Demi memfasilitasi masyarakat dikawasan tersebut pemerintah provinsi Jawa Timur membangun 7 tower Rusunawa dengan biaya investasi sebesar 15 milyar per towernya. Dengan biaya investasi yang begitu besar maka dirasa perlu untuk melakukan analisa terhadap harga sewa yang akan ditetapkan. Tugas Akhir ini bertujuan untuk menganalisa harga sewa Rusunawa Sumur Welut dengan memperhitungkan biaya investasi, operasional, perawatan, dan pemeliharaan yang dibutuhkan. Metode perhitungan tarif sewa rusunawa berdasarkan Permenpera no.18 tahun 2007 digunakan untuk mendapatkan harga pokok sewa tiap unit perbulan. Biaya Investasi, Biaya Operasional, Biaya Perawatan, dan Biaya Pemeliharaan menjadi faktor yang menentukan besaran harga sewa. Sebelum menghitung harga sewa, perlu dilakukan identifikasi dan perhitungan biaya yang terjadi . Perhitungan tarif sewa rusunawa berdasarkan Permenpera no.18 tahun 2007 belum memperhitungkan perubahan nilai uang karena waktu (time value of money). Dalam penelitian ini akan dilakukan analisa yang memperhitungkan adanya perubahan nilai uang karena waktu. Hasil yang diperoleh dari penelitian ini adalah ditetapkannya tarif sewa yang tepat sesuai dengan kemampuan dari sasaran penghuni Rusunawa Sumur Welut yaitu Masyarakat Berpenghasilan Rendah (MBR) dengan memilih tarif sewa sosial sebesar Rp. 301,159.49/unit/bulan.
Pemerintah Provinsi Jawa Timur memberikan solusi dengan mengadakan proyek rusunawa yang terletak di Sumur Welut, Lakarsantri, Rusunawa Sumur Welut terdiri dari 7 tower rusunawa dengan biaya investasi sebesar 15 milyar towernya. Agar pemanfaatan rusun menjadi maksimal, maka operasional dan pengelolaan rusunawa setelah rusunawa tersebut berhasil dibangun perlu mendapat perhatian. Sumber pembiayaan rusunawa berasal dari sewa unit satuan rumah rusun (sarusun). yang hingga saat ini belum ditentukan oleh pemerintah. Penetapan harga sewa sangat diperlukan, dimana harga sewa dipengaruhi oleh biaya-biaya yang terjadi dalam pembangunan Rusunawa Sumur Welut, biaya-biaya tersebut adalah biaya investasi, biaya operasional, biaya perawatan, dan biaya pemeliharaan. II. METODOLOGI Bagan alir penelitian dapat dilihat pada Gambar 1.
Kata kunci : Rusunawa, Penetapan Tarif Sewa, Permenpera no.18 tahun 2007
I. PENDAHULUAN Kemajuan dibidang industri khususnya di Surabaya merupakan tuntutan dari kebutuhan akan ketersediaannya tempat tinggal bagi para pekerja industri. Banyaknya para pekerja industri yang berasal dari luar Surabaya contohnya Sidoarjo, Gresik, maupun Mojokerto menjadi persoalan tersendiri bagi pemerintah kota Surabaya. Jumlah tenaga kerja di Jatim sendiri telah mencapai 2,6 juta orang yang sebagian besar terserap oleh rumah industri di Surabaya. Ketersediaan lahan juga semakin sedikit dan mahal. Hal ini menyebabkan sulitnya para pekerja industri mendapatkan tempat tinggal yang layak. Gambar 1 Bagan Alir Penelitian
2
III. HASIL DAN PEMBAHASAN A. Data Umum Rusunawa Sumur Welut dibangun oleh pemerintah provinsi Jawa Timur pada bulan Januari 2014 dengan dana sebesar Rp. 109,133,775,868.39 dan memiliki 7 tower, setiap tower memiliki 5 lantai dengan 106 unit siap huni setiap tower. Rusunawa yang berdiri di atas lahan seluas 28.900 m2 di daerah Sumur Welut Surabaya ini dilengkapi dengan fasilitas umum seperti puskesmas, apotik, masjid, taman kanak-kanak, pasar, dan joglo. Rusunawa ini merupakan salah satu sarana yang disiapkan oleh pemerintah provinsi Jawa Timur untuk memenuhi kebutuhan akan tempat tinggal khususnya untuk para pekerja industri di sekitar wilayah industri Sumur Welut B. Analisa Kebutuhan Biaya Analisa kebutuhan biaya-biaya yang terjadi di rusunawa Sumur Welut dihitung berdasarkan konsep pembiayaan yang terjadi di rusunawa ini. Dari konsep tersebut terdapat 4 faktor utama dalam pembiayaan rusunawa yaitu biaya investasi, biaya operasional, biaya perawatan dan pemeliharaan. C. Biaya investasi Dari perhitungan didapatkan total biaya investasi sebesar Rp 109,133,775,868. Rincian rekapitulasi kebutuhan biaya investasi yang dapat dilihat pada Tabel 1. Tabel 1 Rekapitulasi Total Kebutuhan Biaya Invrstasi Rincian
Jumlah Biaya(Rp.)
Perencanaan Cut & Fill Pengerjaan Pagar Pengerjaan Jalan Perijinan Struktur Gedung Prasarana dan Sarana Pengadaan Tanah Pengawasan Total Biaya
Rp 1,708,000,000.00 Rp 1,068,804,114.72 Rp 2,526,170,662.59 Rp 1,058,129,872.08 Rp 1,897,950,000.00 Rp 69,578,213,040.00 Rp 3,449,508,179.00 Rp 26,732,000,000.00 Rp 1,115,000,000.00 Rp 109,133,775,868.39
D. Biaya Operasional 1. Biaya Gaji Pegawai Dari hasil perhitungan didapatkan biaya gaji pegawai sebesar Rp. 237,600,000 per tahun. Rincian perhitungan gaji pegawai dapat dilihat di Tabel 2. Tabel 2 Perhitungan Gaji Pegawai Rincian Koordinator Adminstrasi Teknisi Keamanan Kebersihan
Jumlah 1 2 3 6 3
Biaya Total Rp 2,500,000.00 Rp 2,500,000.00 Rp 1,750,000.00 Rp 3,500,000.00 Rp 1,400,000.00 Rp 4,200,000.00 Rp 1,100,000.00 Rp 6,600,000.00 Rp 1,000,000.00 Rp 3,000,000.00 Total Biaya perbulan Rp 19,800,000.00 Total Biaya pertahun Rp 237,600,000.00
2.
Biaya listrik umum Biaya listrik bersama meliputi biaya listik penerangan jalan umum yang berjumlah 17 buah, penerangan luar gedung, biaya listrik pompa air dan keseluruhan kebutuhan biaya listrik fasilitas umum. Secara umum rumusan untuk mencari volume(Kwh) adalah Jumlah(buah) x Daya(watt) x Waktu (jam). Dari hasil perhitungan didapatkan biaya listrik umum sebesar Rp. 305,650,925 per tahun. Rincian perhitungan dapat dilihat pada tabel 3, 4, dan 5. Tabel 3 Perhitungan kebutuhan volume listrik PJU, gedung, dan, listrik fasum. Jenis
Jumlah (Buah) Daya (Watt)
PJU TL (Fasum) 2 X TL (Fasum) PL TL Gedung
17 50 47 68 320
Waktu (Jam)
150 40 80 11 20
13 13 13 13 13 Total perhari Total perbulan Total pertahun
Volume (Kwh) 33.5 26 48.88 9.724 83.2 200.954 6028.62 72343.44
Tabel 4 Perhitungan kebutuhan volume listrik pompa air Rincian Gedung bentang 48m Gedung bentang 60m
Jumlah (pompa) 6 buah 8 buah
Daya (Watt)
Waktu
4000 watt 14 Jam 4000 watt 14 Jam Total perhari Total perbulan Total pertahun
Total daya 336 Kwh 448 Kwh 784 Kwh 23520 kwh 282240 Kwh
Tabel 5 Perhitungan total kebutuhan biaya listrik umum.
Rincian PJU,Gedung,Fasum Pompa Air
3.
Daya (Kwh/Tahun) Biaya (Rp/Kwh)
Total Biaya
72343.44 Rp 862.00 Rp 62,360,045.28 282240 Rp 862.00 Rp 243,290,880.00 Total Biaya Rp 305,650,925.28
Biaya air umum Biaya air umum meliputi pemakaian air oleh pegawai dan penghuni perhari dengan asumsi 15 pegawai dan 70 penghuni perhari dengan pemakaian rata-rata 60 liter perorang dan memperkirakan kebutuhan tambahan sebesar 20%. Dari hasil perhitungan didapatkan biaya air umum sebesar Rp. 5,508,000 per tahun. Rincian dapat dilihat pada Tabel 6 dan 7.
3
Tabel 6 Perhitungan kebutuhan volume air Rincian
Pengguna(orang)
Pegawai Penghuni Kebutuhan tambahan 20%
Pemakaian rata-rata
15 70
Tabel 9 Rekapitulasi perhitungan biaya operasional pertahun.
Volume(lt/hari) Volume(m3/hari)
60 liter 60 liter
900 4200
0.9 4.2 1.02 6.12 183.6 2203.2
Total perhari Total perbulan Total pertahun
Rumusan total biaya pemakaian air bersama adalah total volume pemakaian(ltr/tahun) x tarif/m3. Tabel 7 Perhitungan total biaya air bersama
Rincian Gaji Pegawai Biaya Listrik Bersama Biaya Air Bersama PBB Asuransi Total Biaya
Jumlah Biaya(Rp.) Rp Rp Rp Rp Rp Rp
237,600,000.00 305,650,925.28 5,508,000.00 161,556,000.00 1,091,337,756.00 1,801,652,681.28
Rp 5,508,000.00 Rp 5,508,000.00
F. Biaya Perawatan Menurut Yatna (1999), besar biaya perawatan gedung sebesar 5% dari total kebutuhan biaya operasional rusunawa. Dari hasil perhitungan didapatkan biaya perawatan sebesar Rp. 244,445,497 per tahun.
Biaya pajak bumi dan bangunan Dari hasil perhitungan didapatkan biaya pajak bumi dan bangunan sebesar Rp. 161,556,000. per tahun. Rincian perhitungan biaya pajak bumi dan bangunan dapat dilihat pada Tabel 8. Tabel 8 Perhitungan Biaya PBB
G. Biaya Pemeliharaan Menurut Permen PU no.45 tahun 2007 tentang pedoman teknis Pembangunan Bangunan Gedung Negara, biaya pemeliharaan per m2 bangunan gedung setiap tahunnya maksimum adalah sebesar 2% dari harga standar per m2 tertinggi yang berlaku. Dari perhitungan didapatkan biaya pemeliharaan sebesar Rp. 861,120,000. per tahun.
Rincian
Pemakaian (m3)
>20 m3
Tarif
2203.2 Rp 2,500.00 Total Biaya
Total
4.
No
Rincian
1 NJOP Bumi 2 NJOP Bangunan 3 NJOPTKP 4 NJOP (40%) 5 PBB (0,5%)
5.
Luas
Harga
28900 Rp 37440 Rp 1 Rp
1,500,000.00 Rp 1,000,000.00 Rp Rp 12,000,000.00 Rp Rp Rp Rp
Total 43,350,000,000.00 37,440,000,000.00 80,790,000,000.00 12,000,000.00 80,778,000,000.00 32,311,200,000.00 161,556,000.00
Biaya Asuransi Menurut permenpera no.18 tahun 2007, biaya asuransi (asuransi kebakaran) besarnya kurang lebih 1% dari total biaya investasi. Dari perhitungan didapatkan biaya asuransi sebesar Rp. 1,091,337,758 per tahun.
E. Rekapitulasi Biaya Operasional Dari perhitungan sebelumnya didapat total biaya gaji pegawai, biaya listrik bersama, biaya air bersama, biaya pajak bumi dan bangunan, dan biaya asuransi. Dari hasil tersebut dilakukan rekapitulasi kebutuhan biaya operasional sebesar Rp. 1,801,652,681 pertahun yang dapat dilihat pada Tabel 9.
H. Analisa Harga Sewa Analisa aliran kas biaya rusunawa Sumur Welut yang harus dikeluarkan tiap tahun dihitung berdasarkan kenaikan tiap komponen biaya. Kenaikan biaya tiap komponen dihitung berdasarkan prosentase kenaikan komponen-komponen tersebut tiap tahun. Berdasarkan aliran kas tersebut dilakukan dilakukan perhitungan untuk mencari Present Value (PV), yaitu nilai sekarang (tahun ke-0) dari total biaya yang harus dikeluarkan pada akhir tahun investasi. Kemudian dijadikan nilai Annual Value (AV) pertahun. Annual value tersebut digunakan untuk mencari berapa nilai biaya yang akan dibebankan kepada penghuni rusunawa Sumur Welut. Perhitungan dilakukan berdasarkan prosentase bunga deposito sebesar 7,05% tiap tahun. Prosentase ini diperoleh dari perhitungan rata-rata tingkat suku bunga deposito 5 bank terbesar di Indonesia dalam kurun 1 tahun terakhir, terhitung pada tanggal 14 juni 2014, rincian perhitungan dapat dilihat pada Tabel 10. Tabel 10 Tingkat Suku Bunga Deposito Tahun 2014 Bank Mandiri Bank BNI Bank Danamon Bank BRI Bank BCA Rata-rata tingkat suku bunga per-tahun
Tingkat suku bunga % 7.88 6.25 7.13 7 7 7,05%
4
1.
Pembebanan Biaya Investasi Dari hasil perhitungan didapatkan biaya invetasi sebesar Rp. 109,133,775,868.39. Biaya ini akan dihitung annual value pertahunnya dengan suku bunga sebesar 7 % pertahun maka besar biaya investasi yang dibebankan kepada penghuni tiap tahunnya, yaitu sebesar : Biaya Investasi : Rp. 109,133,775,868.39 Annual Pertahun : P(A/P,7%,25) : Rp. 9,364,825,753.51 Biaya Investasi perunit perbulan :
Rp. 9,364,825,753.51 12 bulan x 742 unit Rp. 1,051,754.914
: 2.
Pembebanan Biaya Operasional Dari hasil perhitungan didapatkan nilai Present Value untuk biaya operasional selama 25 tahun pada tahun ke-0 sebesar Rp. 49,611,964,691.13. Nilai tersebut kemudian akan diubah menjadi Annual Value tiap tahun selama 25 tahun. Berdasarkan nilai annual value pertahun maka dapat dilakukan perhitungan pembebanan biaya operasional perbulan perunit. Berikut adalah rincian perhitungannya : AV = Rp.4,257,228,350.48 / tahun Biaya Operasional perunit perbulan :
Rp. 4,257,228,350 12 bulan x 742 unit : Rp. 478,125.85.-
3.
Pembebanan Biaya Perawatan Dari hasil perhitungan didapatkan Present Value untuk biaya perawatan selama 25 tahun pada tahun ke-0 sebesar Rp. 7,156,679,632.35. Nilai tersebut kemudian akan diubah menjadi Annual Value tiap tahun selama 25 tahun, setelah mendapatkan nilai annual value pertahun maka dapat dilakukan perhitungan pembebanan biaya operasional perbulan perunit. Berikut adalah rincian perhitungannya : AV = Rp. 614,043,112.Biaya Perawatan perunit perbulan :
Rp. 614,043,112.12 bulan x 742 unit : Rp. 68,962.63.-
4.
Pembebanan Biaya Pemeliharaan
Dari hasil perhitungan didapatkan Present Value untuk biaya pemeliharaan selama 25 tahun pada tahun ke-0 sebesar Rp. 24,124,598,577.971. Nilai tersebut kemudian akan diubah menjadi Annual Value tiap tahun selama 25 tahun. Berdasarkan nilai annual value pertahun maka dapat dilakukan perhitungan pembebanan biaya operasional perbulan perunit. Berikut adalah rincian perhitungannya : AV = Rp. 2,069,890,557 Biaya Pemeliharaan perunit perbulan :
Rp. 2,069,890,557 12 bulan x 742 unit : Rp. 232,467.493.-
I. Penentuan Harga Sewa Didalam Permenpera no.18 tahun 2007 disebutkan bahwa untuk menerapkan harga sewa kepada pengguna rusunawa dapat digolongkan menjadi 3 besaran kelompok tarif yaitu tarif sewa komersial, tarif sewa dasar, dan tarif sewa sosial. Untuk dapat menggolongkannya dibutuhkan biaya perunit perbulan dari masing-masing pembiayaan yang nantinya akan dibebankan kepada penghuni, untuk perhitungan lebih rinci dapat dilihat Tabel 11. Tabel 11 Perhitungan Harga Sewa Jenis Sewa Tarif
Komponen Biaya Beban Biaya Perunit/Perbulan Tarif Sewa Perunit/Perbulan
Biaya Investasi Biaya Operasional Tarif Sewa Komersial Biaya Perawatan Biaya Pemeliharaan Biaya Operasional Tarif Sewa Dasar Biaya Perawatan Biaya Pemeliharaan Biaya Perawatan Tarif Sewa Sosial Biaya Pemeliharaan
Rp Rp Rp Rp Rp Rp Rp Rp Rp
1,051,754.91 478,125.37 Rp 68,692.00 232,467.49 478,125.38 68,692.00 Rp 232,467.49 68,692.00 Rp 232,467.49
1,831,039.77
779,284.87 301,159.49
Dari Tabel 11 didapatkan 3 klasifikasi besaran harga sewa yang akan dibebankan kepada penghuni yaitu tarif sewa komersial sebesar Rp. 1,831,039.77 perunit perbulan, tarif sewa dasar sebesar Rp. 779,284.87 perunit perbulan, dan tarif sewa sosial sebesar Rp.301,159.49 perunit perbulan. Rusunawa Sumur Welut dibangun oleh pemerintah provinsi Jawa Timur dengan tujuan untuk memfasilitasi para pekerja industri dan juga masyarakat yang masih bermukim dikawasan kumuh disekitar kawasan Sumur Welut agar dapat tinggal ditempat yang lebih layak dan tertata dengan baik. Menurut dinas Pekerjaan Umum Provinsi Jawa Timur, sasaran penghuni rusunawa Sumur Welut tersebut dapat dikatakan sebagai Masyarakat Berpenghasilan Rendah (MBR). Pada Permenpera no.18 tahun 2007 pasal 4 ayat 1, disebutkan bahwa kriteria penetapan tarif rusunawa harus terjangkau oleh masyarakat menengah bawah khususnya MBR dengan besaran tarif tidak lebih besar 1/3 dari penghasilan penghuni. Penghasilan sebagaimana dimaksud pada ayat 1 adalah berdasarkan upah minimum provinsi (UMP). Berdasarkan upah minimum provinsi Jawa Timur tahun 2014 besaran upah minimum provinsi Jawa Timur adalah sebesar Rp. 1.000.000,perbulan sehingga kriteria klasifikasi tarif yang tepat sebagai harga sewa perunit perbulan Rusunawa Sumur Welut adalah Tarif Sewa Sosial dengan besaran harga sewa sebesar Rp. 301,159.49 perunit perbulan dibulatkan Rp. 301,500.00 perunit perbulan. Tabel 12 menunjukkan perbandingan kemampuan penghuni dalam membayar tarif dengan besar tarif yang dikenakan. Tabel 12. Perbandingan Kemampuan Penghuni dengan Besaran Tarif UMP Kemampuan Penghuni Tarif Sewa Rp 1,000,000.00 Rp 333,333.00 Rp 301,500.00 ``
5
IV. KESIMPULAN 1. Kesimpulan Dari hasil perhitungan harga sewa Rusunawa Sumur Welut didapatkan kesimpulan sebagai berikut: Biaya investasi sebesar Rp. 109,133,775,868.39, biaya operasional sebesar Rp. 1,091,337,756.00 pertahun, biaya perawatan sebesar Rp. 244,445,497.90 pertahun dan biaya pemeliharaan sebesar Rp. 861,120,000.00 pertahun. Harga sewa yang tepat untuk Rusunawa Sumur Welut adalah harga sewa yang sesuai dengan tarif sewa sosial, yaitu sebesar Rp. 301,159.49 per unit per bulan.
DAFTAR PUSTAKA [1] Peraturan Menteri Perumahan Rakyat No.18. 2007. Petunjuk Pelaksanaan Perhitungan Tarif Sewa Rumah Susun Sederhana Yang Dibiayai APBN dan APBD Direktorat Perumahan Rakyat. [2] Peraturan Menteri Pekerjaan Umum No.45. 2007. Pedoman Teknik Pembangunan Bangunan Negara. Departemen Pekerjaan Umum
