ANALISA PENENTUAN HARGA SEWA RUANG GRAND CITY SURABAYA
Oleh: Rudy Arbai 3107 100 554
Grand City Surabaya
Grand City terletak di jalan Gubeng Pojok Surabaya merupakan bangunan milik PT`Hardayawidya Graha yang terdiri dari Mall dan Convention Hall Grand City berdiri ditanah seluas ±.4.5 hektare dan terdiri dari 5 lantai
Latar Belakang • Aspek pengelolaan Grand City dalam hal pembiayaan operasional gedung itu sendiri dan modal yang dikeluarkan untuk investasi dapat kembali sesuai dengan rencana . • Perlu analisa yang tepat dalam penetapan harga sewa dimana faktor internal yang mempengaruhi adalah faktor biaya .
Perumusan Masalah • Berapa besarnya biaya tetap dan biaya tidak tetap dalam pengelolaan Grand City? • Berapa besarnya harga sewa ruang per m² untuk tiap – tiap jenis ruang tenant mall dan ruang convention hall?
Maksud dan Tujuan • Mengetahui besarnya biaya tetap dan biaya tidak tetap dalam pengelolaan Grand City. • Mengetahui berapa harga sewa ruang per m² untuk tiap – tiap jenis tenant mall dan convention hall.
Batasan Permasalahan •
•
• •
Dasar perhitungan terbatas pada penetapan harga sewa dengan metode Break Even Point (BEP). Hasil perhitungan penetapan harga sewa adalah harga sewa ruang rata – rata per m² per jenis tenant mall dan convention hall. Ruang lingkup pembahasan berkisar pada ruang yang disewakan. Biaya yang dihitung adalah biaya tetap dan biaya tidak tetap.
Yang mempengaruhi penetapan harga
Faktor Internal 1. 2. 3. 4.
Tujuan pemasaran Strategi bauran pemasaran Biaya Pertimbangan organisasi
Faktor Eksternal 1. 2. 3.
Sifat pasar dan permintaan Penawaran pesaing Faktor-faktor lingkungan lain (pemerintah, ekonomi, penjual)
Faktor Internal yang ditinjau pada Tugas Akhir ini
Biaya yaitu jumlah uang yang dikeluarkan dalam melakukan suatu pengadaan atau pembuatan suatu property. Menurut Soeharto (1997:216), biaya operasi produksi dapat dikelompokkan menjadi dua yaitu : a. Biaya Tetap meskipun jumlah produk yang dihasilkan mengalami peningkatan atau penurunan, pengeluaran untuk butir-butir ini jumlahnya tetap. b. Biaya variabel berhubungan erat dengan tingkat produksi.
Biaya tetap pada Grand City 1.
Biaya Investasi Awal a. Biaya perencanaan konstruksi b. Biaya perijinan c. Biaya pembangunan d. Biaya pengembangan infrastruktur e. Overhead lapangan
2.
Biaya Energi Operasional a. Biaya listrik AC b. Biaya listrik pompa air c. Biaya listrik CCTV d. Biaya listrik alat angkut e. Biaya listrik ruang koridor f. Biaya listrik ruang service dan lain - lain g. Biaya listrik tempat parkir h. Biaya listrik luar gedung
Biaya tetap pada Grand City 3.
Biaya Operasional Selain Energi a. Biaya gaji karyawan pengelolah b. Biaya telepon manajemen c. Biaya air d. Biaya kebersihan e. Biaya promosi f. Pajak
4.
Biaya Perawatan
Biaya tidak tetap pada Grand City 1.
Biaya variabel Mall a. Biaya listrik untuk pencahayaan ruang tersewa
2.
Biaya variabel Convention Hall a. Biaya listrik untuk pencahayaan ruang tersewa b. Service Charge
Break Even Point (BEP) adalah suatu keadaan, dimana jumlah pengeluaran (biaya) dan jumlah penerimaan (pendapatan) sama besarnya, pada umumnya, setelah titik break event point (BEP) dicapai, maka selanjutnya adalah keuntungan, dimana pendapatan akan selalu lebih besar dari biaya. Dalam hal ini BEP selalu digambarkan dengan grafik dan merupakan titik potong antara harga jual dan total biaya. (Asiyanto, 2002:134)
Perhitungan Biaya pada Grand City Total dari biaya-biaya tersebut kemudian dicari nilai annualnya sehingga didapatkan masing-masing biaya, yaitu biaya tetap dan biaya variabel. Kemudian biaya tersebut dimasukkan kedalam metode break even point sehingga didapatkan harga sewa pada titik impas.
Annual Payment
i(1 + i )n atau A = P (A/P, i%, n) A = P n (1 + i ) − 1 (1 + i )n − 1 atau P = A (P/A, i%, n) P = A n ( ) i 1 + i
A P i n
= Annual Value = Present Value = Suku Bunga = Waktu yang Ditinjau Analisa BEP
TR = TC Q x P = FC + (VC x Q)
P FC VC Q
= Harga = Biaya Tetap = Biaya Variabel = Luas yang Disewakan
P=
FC + (VCxQ) Q
P=
FC VCxQ + Q Q
P=
FC + VC Q
Bagan Alur Metodologi Penelitian Latar Belakang
Perumusan Masalah
Studi Literatur
Pengumpulan Data 1. 2. 3. 4.
Data biaya investasi Data tarif dasar listrik dan tarif dasar air Data gambar Konsep pengelolaan
Analisa beban biaya mall
Analisa beban biaya convention hall
Didapatkan besar biaya tetap dan biaya tidak tetap
a
a Analisa break even point
Didapatkan harga sewa per m2 (overall)
Mall
Harga sewa convention hall
Klasifikasi jenis ruang tenant
Harga sewa tiap jenis ruang
Analisa sensitivitas
Kesimpulan dan Saran
Biaya Pengelolaan Grand City A. Biaya Investasi Awal No
UraianPekerjaan
BiayaProyek
1 BiayaPerencanaan 2 BiayaPerijinan - BiayaPerijinanIMB - BiayaAMDAL 3 BiayaPembangunan - BiayaCut &Fill Setempat - BiayaJalanKonstruksi - BiayaLandClearing - BiayaKonstruksi Fisik 4 BiayaPengembanganInfrastruktur 5 OverheadLapangan TOTAL
Rp
22.289.335.067
Rp Rp
24.220.664.820 948.514.959
Rp Rp Rp Rp Rp Rp Rp
1.408.401.000 335.333.571 392.819.327 1.114.466.753.353 24.134.436.187 11.803.741.716 1.200.000.000.000
B.. Biaya Operasional Energi 2009 - 2014: Biaya Listrik Tetap/bulan
Tahun
2009 2010 2011 2012 2013 2014
Rp Rp Rp Rp Rp Rp
5.912.435.291 7.390.544.114 7.390.544.114 7.390.544.114 7.390.544.114 7.390.544.114
Biaya Listrik Tetap/tahun
Rp Rp Rp Rp Rp Rp
70.894.451.291 88.618.064.114 88.618.064.114 88.618.064.114 88.618.064.114 88.618.064.114
Tahun
BiayaListrik Variabel Mall/bln
2009 2010 2011 2012 2013 2014
Rp1.218.400.893 Rp1.523.001.116 Rp1.523.001.116 Rp1.523.001.116 Rp1.523.001.116 Rp1.523.001.116
BiayaListrik Variabel CH/bln
Rp Rp Rp Rp Rp Rp
165.625.916 207.032.396 207.032.396 207.032.396 207.032.396 207.032.396
BiayaListrik BiayaListrik BiayaListrik BiayaListrik Variabel Mall/m²/bln Variabel CH/m²/bln Variabel Mall/m²/thn Variabel CH/m²/tahn
Rp Rp Rp Rp Rp Rp
17.388 21.735 21.735 21.735 21.735 21.735
Rp Rp Rp Rp Rp Rp
17.388 21.735 21.735 21.735 21.735 21.735
Rp Rp Rp Rp Rp Rp
208.656 260.820 260.820 260.820 260.820 260.820
Rp Rp Rp Rp Rp Rp
C. Biaya Operasional Selain Energi : C.1 Biaya gaji Karyawan 2009 - 2014
Tahun 2009 2010 2011 2012 2013 2014
Gaji Karyawan/ bulan Rp 293.900.000,00 Rp 321.912.698,27 Rp 352.595.390,64 Rp 386.202.564,14 Rp 423.012.961,90 Rp 463.331.895,09
Gaji Karyawan/ tahun Rp 3.526.800.000 Rp 3.862.952.379 Rp 4.231.144.688 Rp 4.634.430.770 Rp 5.076.155.543 Rp 5.559.982.741
208.656 260.820 260.820 260.820 260.820 260.820
C.2 Biaya Telepon Tahun 2009 - 2014 Tahun 2009 2010 2011 2012 2013 2014
Biaya Telepon / bulan Rp 3.000.000,00 Rp 3.141.000,00 Rp 3.141.000,00 Rp 3.141.000,00 Rp 3.141.000,00 Rp 3.141.000,00
Biaya Telepon / tahun Rp 36.000.000 Rp 37.692.000 Rp 37.692.000 Rp 37.692.000 Rp 37.692.000 Rp 37.692.000
C.3 Biaya Air Tahun 2009 - 2014 Tahun 2009 2010 2011 2012 2013 2014
Biaya Air / bulan Rp 93,574,500 Rp 114,815,912 Rp 114,815,912 Rp 114,815,912 Rp 114,815,912 Rp 114,815,912
Biaya Air / tahun Rp 1,122,894,000 Rp 1,377,790,938 Rp 1,377,790,938 Rp 1,377,790,938 Rp 1,377,790,938 Rp 1,377,790,938
C.4 Biaya Kebersihan Tahun 2009 - 2014 Tahun 2009 2010 2011 2012 2013 2014
Biaya Kebersihan / bulan Rp 2.198.000,00 Rp 2.198.000,00 Rp 2.198.000,00 Rp 2.198.000,00 Rp 2.198.000,00 Rp 2.198.000,00
Biaya Kebersihan / tahun Rp 26.376.000 Rp 26.376.000 Rp 26.376.000 Rp 26.376.000 Rp 26.376.000 Rp 26.376.000
C.5 Pajak Tahun 2009 – 2014 besarnya tetap Rp 1.920.000.000 per bulan C.6 Biaya promosi Tahun 2009 - 2014 Tahun
2009 2010 2011 2012 2013 2014
Biaya Promosi /bulan
Rp Rp Rp Rp Rp Rp
231,267,250.0 236,206,761.0 239,275,030.2 242,635,747.6 246,316,787.3 250,348,680.7
Biaya Promosi /tahun
Rp Rp Rp Rp Rp Rp
2,775,207,000 2,834,481,132 2,871,300,363 2,911,628,971 2,955,801,448 3,004,184,168
c.7 Service charge Tahun 2009 - 2014 Tahun
2009 2010 2011 2012 2013 2014
Service Charge m²/bulan
Rp Rp Rp Rp Rp Rp
24,279 24,798 25,120 25,473 25,859 26,282
Service Charge m²/tahun
Rp Rp Rp Rp Rp Rp
291,351 297,574 301,439 305,673 310,311 315,390
D. Biaya perawatan 2009 - 2014: Tahun Biaya Perawatan/bln Biaya Perawatan/thn 2009 Rp 305,272,770.00 Rp 3,663,273,240 2010 Rp 374,569,688.79 Rp 4,494,836,265 2011 Rp 374,569,688.79 Rp 4,494,836,265 2012 Rp 374,569,688.79 Rp 4,494,836,265 2013 Rp 374,569,688.79 Rp 4,494,836,265 2014 Rp 374,569,688.79 Rp 4,494,836,265
Rekapitulasi Biaya Rekapitulasi Biaya Tetap i = 9.24% No 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13
Keterangan
2009
2010
Tahun Ke 0 1 Investasi Awal Rp 1,200,000,000,000 Biaya Listrik Rp 88,618,064,114 Gaji Karyawan Rp 3,862,952,379 Biaya Telepon Rp 37,692,000 Biaya Air Rp 1,377,790,938 Biaya Kebersihan Rp 26,376,000 Biaya Promosi Rp 530,481,132 Biaya Perawatan Rp 700,235,094 Pajak Rp 23,040,000,000 Cash Flow Rp 1,200,000,000,000 Rp118,193,591,657 DF 1.000 1.0924 DCF Rp 1,200,000,000,000 Rp108,200,219,394 PV AV =PV(A/P;9,24%;60)
2011
2012
2013
2014
2
3
4
5
Rp 88,618,064,114 Rp 5,076,155,543 Rp 37,692,000 Rp 1,377,790,938 Rp 26,376,000 Rp 651,801,448 Rp 860,377,911 Rp 23,040,000,000 Rp119,688,257,954 1.4238 Rp 84,059,807,441
Rp 88,618,064,114 Rp 5,559,982,741 Rp 37,692,000 Rp 1,377,790,938 Rp 26,376,000 Rp 700,184,168 Rp 924,243,102 Rp 23,040,000,000 Rp120,284,333,063 1.5554 Rp 77,335,717,762
Rp 88,618,064,114 Rp 88,618,064,114 Rp 4,231,144,688 Rp 4,634,430,770 Rp 37,692,000 Rp 37,692,000 Rp 1,377,790,938 Rp 1,377,790,938 Rp 26,376,000 Rp 26,376,000 Rp 567,300,363 Rp 607,628,971 Rp 748,836,479 Rp 802,070,241 Rp 23,040,000,000 Rp 23,040,000,000 Rp 118,647,204,581 Rp 119,144,053,034 1.1933 1.3035 Rp 99,431,944,547 Rp 91,406,062,971 Rp 1,660,433,752,115 Rp 154,126,668,649
Rekapitulasi Biaya Tidak Tetap Mall i = 9.24% No Keterangan 1 TahunKe 2 Biayalistrik ruangkomersil 3 CashFlow 4 DF 5 DCF PV AV=PV(A/P;9,24%;60)
2009
2010
2011
2012
2013
2014
0
1
2
3
4
5
260,820QRp
260,820QRp
260,820Q
260,820QRp 260,820QRp 1.1933 1.3035 218,579QRp 200,098QRp Rp960,563Q Rp89,163Q
260,820QRp 1.4238 183,180QRp
260,820Q 1.5554 167,692Q
0
Rp
208,656QRp
0 1.000 0
Rp
208,656QRp 1.0924 191,014QRp
Rp
260,820QRp
Rekapitulasi Biaya Tidak Tetap Convention Hall i = 9.24% No
Keterangan
1 Tahun Ke 2 Biaya listrik ruang komersil 3 Service Charge 4 Cash Flow 5 DF 6 DCF PV AV=PV(A/P;9,24%;60)
2009
2010
2011
2012
2013
2014
0
1
2
3
4
5
260,820 Q Rp
260,820 Q Rp
260,820 Q
301,439 Q Rp 305,673 Q Rp 562,259 Q Rp 566,493 Q Rp 1.1933 1.3035 471,200 Q Rp 434,608 Q Rp Rp 2,140,822 Q Rp 198,718 Q
310,311 Q Rp 571,131 Q Rp 1.4238 401,118 Q Rp
315,390 Q 576,210 Q 1.5554 370,469 Q
0
Rp
208,656 Q Rp
0 0 1.000 0
Rp Rp
297,574 Q Rp 506,230 Q Rp 1.0924 463,428 Q Rp
Rp
260,820 Q Rp
Identifikasi Biaya Dari hasil perhitungan biaya yang telah dilakukan, diperoleh besarnya biaya tetap (FC) sebesar Rp 154.126.668.649 per tahun dan biaya tidak tetap (VC) mall sebesar Rp 89.163 Q /tahun/m² dan biaya tidak tetap (VC) convention hall sebesar Rp 198.718 Q /tahun/m², kemudian biaya – biaya tersebut dijumlahkan untuk mendapatkan biaya total pengeluaran Grand City. Biaya total tersebut adalah : Biaya total
= Total biaya tetap + (Total biaya tidak tetap x Q) = Rp 154.126.668.649.+ { (Rp 89.163 x Qmall ) + (Rp 198.718 x Qconvention hall )}
Identifikasi Pendapatan Untuk membiayai semua jenis pengeluaran pada Grand City dibutuhkan suatu pendapatan yang didapatkan dari harga sewa dikalikan dengan variabel tertentu, dalam hal ini adalah luas unit tersewa. Luas total ruang Grand City yang dapat disewakan sebesar 79.597 m² sedangkan luas unit yang dapat disewakan sebagai mall sebesar 70.071 m² dan luas ruang yang dapat disewakan sebagai convention hall sebesar 9.525 m². Tingkat hunian/occupancy rate terhadap luasan yang dapat disewakan juga mempengaruhi pendapatan. Berdasarkan data dari PT. Procon Indah tingkat hunian retail surabaya pada tahun 2009 sebesar 80%, sedangkan tingkat hunian untuk convention hall berdasarkan tingkat hunian gedung sejenis yaitu sebesar 50%. Jadi besar pendapatan Grand City adalah : Pendapatan = Harga sewa x Luasan tersewa Pendapatan = (Harga sewa mall x Qmall) + (Harga sewa x Qconvention hall) Pendapatan = (P x70.071x80%) + (P x 9.525 x50%))
Penetapan Harga Sewa Penetapan harga sewa didapatkan melalui analisa break even point dimana jumlah pengeluaran (biaya) dan jumlah penerimaan (pendapatan) sama besarnya. Harga Sewa pada titik impas Mall : P x70.071x80% = Rp 154.126.668.649.+ (Rp 89.163 x Qmall) P=
(88% xRp154.126.668.649) 80% x70.071
+
Rp 89.163 x(80% x70.071) 80% x70.071
P = Rp 2.508.686 per tahun / m2 P = Rp 209.057 per bulan / m2
Harga Sewa pada titik impas onvention Hall : P x 9.525 x50% = Rp 154.126.668.649.+ (Rp 198.718 x Qconvention hall) P=
(12%xRp154.126.668.649) 50%x9.525
P = Rp 4.082.102 per tahun / m2 P = Rp 340.175 per bulan / m2 P = Rp 11.339 per hari / m2
+
Rp198.718.x(50%x9.525) 50%x9.525
Kesimpulan Berdasarkan hasil perhitungan yang telah dilakukan pada bab sebelumnya, maka dapat disimpulkan : 1. Hasil dari analisa biaya yang telah dilakukan pada Grand City, didapat biaya tetap dan biaya variabel mall serta biaya variabel convention hall yaitu Biaya Tetap (FC) = Rp 154.126.668.649 per tahun Biaya Variabel Mall (VC) = Rp 89.163 Q per tahun/m² Biaya Variabel Convention Hall (VC) = Rp 198.718 Q per tahun/m². Untuk besarnya biaya tetap sebesar Rp 154.126.668.649 adalah biaya yang dikeluarkan untuk biaya investasi, biaya gaji karyawan pengelola, biaya telepon kantor manajemen, biaya listrik, biaya air, biaya kebersihan, biaya promosi, biaya perawatan. Sedangkan biaya variabel/tidak tetap untuk mall sebesar Rp 89.163 Q per tahun per m² yang dikeluarkan untuk biaya listrik ruang tenant mall. Sedangkan biaya variabel/tidak tetap untuk convention hall sebesar Rp 198.718 Q per tahun per m² yang dikeluarkan biaya listrik ruang convention hall dan service charge 2. Harga sewa ruang Mall Grand City pada titik impas dengan tingkat hunian/Occupancy Rate sebesar 80% adalah Rp 209.057 per bulan/m², sedangkan harga sewa ruang convention hall Grand City pada titik impas dengan tingkat hunian/Occupancy Rate sebesar 50% adalah Rp 11.339 per hari/ m². Harga sewa tersebut merupakan harga sewa dasar rata – rata ruangan.
Saran 1. Dalam Tugas Akhir ini, faktor yang ditinjau dalam menetapkan harga sewa ruang hanya berdasarkan pada faktor internal saja yakni faktor biaya, namun dalam kenyataannya faktor – faktor eksternal juga berpengaruh terhadap perubahan harga sewa tersebut. Pembahasan untuk menentukan harga sewa ruang akan lebih baik lagi jika perhitungan harga sewa tersebut dilakukan dengan meninjau beberapa faktor lain yang mempunyai pengaruh pada keputusan penentuan harga 2. Ketidaklengkapan data mengakibatkan penetapan klasifikasi ruang tanant mall dan penetapan perbedaan harga sewa untuk masing – masing tipe ruang tenant mall terbatas dan kurang mendekati kenyataan. Untuk itu dalam penelitian lebih lanjut dibutuhkan data tentang standart khusus mengenai perbandingan prosentase harga sewa tiap jenis tenant yang bertujuan untuk memudahkan dalam menganalisa harga sewa .
SEKIAN DAN TERIMAKASIH
