Makalah Tugas Akhir, Juni 2011 PENENTUAN HARGA SEWA RUANG KAPAS KRAMPUNG PLAZA (KAZA)
Ajeng Iswahyuningtyas Jurusan Teknik Sipil, Fakultas Teknik Sipil dan Perencanaan Institut Teknologi Sepuluh November
ABSTRAK : Pembangunan pusat perbelanjaan atau plasa merupakan alternatif dalam pemenuhan kebutuhan masyarakat Kota Surabaya, salah satunya adalah pembangunan Kapas Krampung Plasa. Aspek pengelolaan pada Kapas Krampung Plasa merupakan salah satu hal yang sangat penting termasuk penentuan harga sewa, karena penerimaan dari sewa ini akan membiayai pengelolaan plasa itu sendiri. Proses penetapan harga sewa ruang dilakukan dengan menggunakan dua pendekatan yang pertama faktor internal dengan menganalisa biaya tetap dan biaya variable dan yang kedua faktor eksternal dengan membuat kurva permintaan melalui survey kuisioner kepada para penyewa dan penyewa plasa sejenis. Hasil dari penelitian ini berupa harga sewa sebesar Rp. 1.010.000/unit/bulan dengan unit yang ditawarkan 32 m2 sebesar Rp. 31.600/m2/bulan dihitung dengan perhitungan kurva biaya dan kurva permintaan. Kata kunci : Harga Sewa, Biaya , Kurva Permintaan
PRICING OF KAPAS KRAMPUNG PLAZA (KAZA) Construction of the shopping mall or plaza is a great alternative in meeting the ABSTRACT : needs of the Surabaya people, one of which is the construction of Cotton Krampung Plaza. Management aspects of the Kapas Krampung Plasa is one very important thing, including the determination of rental rates, because the revenue from this lease will finance the management of the plaza it self. The process for setting pricing is done by using the first two approaches by analyzing the internal factors fixed costs and variable costs and the second external factors to make the demand curve through a survey questionnaire to tenants and tenant plaza similar. The results of this study in the form of rental price of IDR 1.010.000/unit/month with units being offered 32 m2 for IDR 31.600 / m2/month calculated by the calculation of cost curves and demand curves. Key words: Pricing, Cost, Demand Curve
1
Makalah Tugas Akhir, Juni 2011 PENDAHULUAN Latar Belakang Perkembangan suatu kota selalu berubah dikarenakan semakin meningkatnya jumlah penduduk Indonesia terutama kota-kota besar seperti Surabaya. Semakin besar jumlah penduduk Surabaya maka semakin besar pula kebutuhan pada setiap individu. Kebutuhan tersebut meliputi kebutuhan primer dan kebutuhan sekunder, maka dibutuhkan suatu sarana untuk mendapatkannya. Hal tersebut membuat suatu Insatasi terkait memiliki gagasan untuk menjawab persoalan diatas. Diperlukan adanya tempat perbelanjaan yang menjual semua kebutuhan masyarakat, yang meliputi kebutuhan primer ataupun sekunder. Selain itu lokasi tempat perbelanjaan haruslah strategis, dekat dengan aktivitas perkantoran Surabaya. Maka muncul suatu ide untuk mendirikan suatu tempat perbelanjaan di daerah pusat kota Surabaya yaitu ‘Kapas Krampung Plaza (KAZA)’ yang ditujukan pada masyarakat kalangan bawah serta menengah. Hal tersebut ditinjau karena daerah Kapas Krampung sendiri merupakan daerah padat penduduk yang ratarata menengah ke bawah. Sebelum dibangun KAZA merupakan Pasar Traditional Kapas Krampung, sehingga orang yang dulunya bekerja di pasar traditional sekarang masih dapat bekerja kembali di KAZA. KAZA berlokasi tepatnya di Jl. Kapas Krampung No. 45 Surabaya, memiliki luas bangunan ± 25.092 m2 dan stan yang disewakan ± 2.050 unit. KAZA terdiri dari lantai basement dan 3 lantai mall diatasnya. Lantai basement digunakan sebagai pengganti pasar traditional terdahulu yang telah diperbaharui. Lantai I-IV adalah mall, departemen store, serta food court. Jadi masyarakat dapat memenuhi kebutuhannya di KAZA. KAZA telah beroperasi selama ± 4 - 5 tahun namun tidak begitu banyak pengunjung yang datang dikarenakan sedikitnya pengusaha yang menyewa stan KAZA. Padahal KAZA sendiri memiliki Mr Token Gamezone, ‘Giant’ supermarket, Sukasuka Karaoke, Strawberry Asesoris dan food court branded lainnya seperti D’Cost, Cimo-Cimi, Hoka – Hoka Bento, dll. Hal tersebut belum membuat minat pengunjung untuk datang serta para pegusaha untuk
menyewa stan dan berdagang di KAZA. Selain itu plasa ini bertempat di daerah perkotaan sangat padat penduduk yang rata-rata penduduk sekitar berekonomi menengah kebawah, jadi masyarakat sekitar sendiri enggan untuk berbelanja di KAZA, mereka lebih memilih pasar traditional yang berada di lantai Basement daripada plasa seperti KAZA yang berada diatasnya. Salah satu penyebab sepinya pengunjung yang diduga adalah penetapan tingkat harga yang tidak bersaing dengan plasa – plasa sejenis seperti DTC, ITC, PGS, dll. Jadi faktor – faktor penyebab yang diduga membuat KAZA sepi pengunjung yaitu yang telah disebutkan diatas seperti lokasi KAZA yang padat penduduk dan rata – rata penduduknya pada tingkat ekonomi ke bawah, jadi walaupun KAZA sendiri telah menyediakan food court branded ataupun departement store bagi masyarakat sekitar itu tidak berpengaruh dan dirasa tidak begitu perlu dalam memenuhi kebutuhannya. Selain itu terdapat faktor lain yang menyebabkan KAZA sepi pengunjung mungkin strategi pemasaran yang kurang tepat sehingga berdampak pada kalah persaingan dengan plasa – plasa sejenis. Harga bersaing dirasa sangat perlu untuk menarik minat para pengusaha untuk menyewa stan di KAZA, karena dengan banyaknya stan yang disewa maka nilai pendapatan akan dapat bertambah. Stan KAZA terdiri dari berbagai macam tipe, pada setiap tipe memiliki Harga Sewa Ruang berbeda-beda. Dalam Tugas Akhir ini akan membahas bagaimana menentukan Harga Sewa ruangan /m2. Harga Sewa Ruangan berfungsi sebagai patokan bagi para pengusaha yang akan menyewa stan di KAZA. Daerah sekitar yang sebagian besar masyarakatnya menengah kebawah, maka diharapkan nilai yang dihasilkan dapat sesuai dengan keadaan sekitar. Harga sewa ruangan yang di dalamnya dianalisa dengan Faktor Biaya yaitu Biaya Tetap dan Variable. Semua aspek biaya tersebut akan dihitung dan dianalisa dengan menggunakan dua persamaan yaitu persamaan biaya dengan cara menganalisa biaya dan dengan persamaan permintaan dengan survey quisioner.
2
Makalah Tugas Akhir, Juni 2011 TINJAUAN PUSTAKA Properti Komersial Retail Pengertian properti atau definisi properti adalah arta berupa tanah dan bangunan serta sarana dan prasaranan yang merupakan bagian yang tidak terpisahkan dari tanah dan/atau bangunan yang dimaksudkan. Beberapa artikel dan buku mungkin juga medefinisikan properti sebagai hak untuk memiliki sebidang tanah dan memanfaatkan apa saja yang ada didalamnya sehingga menjadi sebuah asset. Jenis properti dapat dikelompokkan menjadi 5 bagian yaitu : 1. Perumahan 2. Bangunan Komersil 3. Bangunan Industri 4. Pertanian/Perkebunan 5. Tanah Disini property yang akan ditinjau adalah Bangunan Komersil atau Plasa. Sedangkan Retail sendiri menurut Gilbert (2003) adalah semua usaha bisnis yg scara langsung mengarahkan kemampuan pemasarannya untuk memuaskan konsumen akhir berdasarkan organisasi penjualan barang dan jasa sebagai inti dari distribusi. Retail dapat diklasifikasikan dalam banyak cara sebagai contoh Retail dapat dikelompokkan sesuai dengan aktivitas penjualan barang, yaitu : 1. Retail Kecil Bisnis retail kecil digambarkan sebagai retailer yang berpenghasilan dibawah $500 per tahun. Pemilik retail pada umumnya bertanggung jawab penuh terhadap seluruh penjualan dan manajemen. Biasanya kebanyakan pemilik toko pada bisnis retail kecil ini dimiliki secara individu (Individual Proprietorship) 2. Retail Besar Saat ini retail besar dimiliki oleh organisasi besar seperti Departemen Store – Chain organization (Organisasi Berantai), Supermarket, Catalog Store, Warehouse, Outlet dan Online Store (Toko Online).Departemen Store merupakan salah satu dari retailer besar dimana menawarkan berbagai macam jenis produk/barang tingkat harga dan kenyamanan dalam berbelanja.
Pengertian Harga Harga adalah suatu nilai tukar dari produk barang maupun jasa yang dinyatakan dalam satuan moneter (Mulyadi, 2009). Harga terbentuk dari kompetensi produk untuk memenuhi tujuan antara penjual produsen dan konsumen. Produsen memandang harga adalah sebagai nilai barang yang mampu memberikan manfaat keuntungan diatas biaya produksinya. Sedangkan konsumen memandang harga adalah sebagai nilai barang yang mampu memberikan manfaat atas pemenuhan kebutuhannya dan keinginannya (Kotler, 1998). Perubahan harga tidaklah tanpa batas, dimana dibatasi oleh permintaan (demand), biaya (cost), dan persaingan (competition). Perubahan yang terjadi tidak melebihi batas terendah dari biaya yang ditanggung produsen. Perubahan harga terjadi tidak akan melebihi batas terendah dari biaya yang ditanggung produsen. Kebijakan oenetapan harga oleh manajemen idealnya memastikan pemulihan (recovery) atas semua biaya dan mencapai labab, dalam kondisi yang sesulit apapun. Penetapan harga sewa yang menguntungkan memerlukan pertimbangan atas biaya, selain itu permintaan juga merupakan faktor penentu dalam penetapan harga, (Carter dan Usry, 2004). Penetapan harga dalam kaitannya dengan tariff dapat ditentukan melalui pendekata biaya dari sisi pengelola atau produsen dan permintaan dari sisi konsumen, kemudian sebagai kombinasi kedua pendekatan marginal (Subaidah, 2007) Konsep lain menurut Kotler dan Amstrong (1995), keputusan penetapan haga yang diambil sangat dipengaruhi faktor – faktor internal dan eksternal lingkungan perusahaan, secara ringkas seperti disajikan dalam gambar berikut :
3
Makalah Tugas Akhir, Juni 2011
Faktor Internal a. Sasaran pemasaran b. Strategi bauran pemasaran c. Biaya
d.
Keputusan Harga
Pertimbangan Organisasi
Faktor Eksternal a. Sifat pasar dan permintaan b. Persaingan c. Faktor lingkungan lain (ekonomi, pedagang, pemerintah)
Gb. 1 Faktor yang Mempengaruhi Penetapan Harga (Kotler dan Amstrong, 1995)
Strategi Penetapan Harga Terdapat beberapa metode dalam menentukan harga, yaitu : a. Gross margin pricing Metode ini pada umumnya digunakan oleh perusahaan dagang, yaitu perusahaan yang tidak membuat sendiri produknya tetapi mendapatkan dari pemasok kemudian menjualnya. Penentuan harga dilakukan dengan menambahkan presentase tertentu (mark up) diatas harga pokok produk yang dibeli. Mark up dilakukan untuk menutupi biaya operasi dan laba yang diinginkan (Mahmudi, 2010) b. Full Cost Pricing Metode ini dengan mempertimbangkan seluruh jenis biaya baik biaya tetap maupun biaya variabel untuk menghasilkan barang atau jasa. Harga jual ditetapkan dengan menghitung semua biaya produksi ditambah biaya presentasi dan keuntungan (Kotler, 1998). c. Direct Cost Pricing Metode ini umumnya ditetapkan pada produk yang diproduksi tetapi melebihi daya serap pasar, karena over produksi atau bisa juga memanfaatkan kapasitas yang menganggur. Produk tersebut dipasarkan pada pasar yang berbeda dengan tidak merusak pasaran produk di pasar bebas. Penetapan harga jual hanya memperhitungkan biaya variabel saja (Mahmudi, 2010). d. Time and Material Pricing Metode ini banyak digunkan pada perusahaan jasa, seperti perusahaan service kendaraan, notaris, konsultan dan lain sebagainya. Penetapan harga jual tarif pelayanan atau harga jual ditentukan dari upah tenaga kerja langsung, biaya bahan baku dan bahan penolong yang digunakan untuk menghasilkan pelayanan
ditambah dengan margin tertentu untuk memperoleh laba (Mahmudi, 2010). e. Subsidized Cost Pricing penentuan harga jual produk barang atau pelayanan dengan mempertimbangkan seluruh biaya dikurangi subsidi yang diberikan (Noor. 2007). Hal tersebut misalnya penentuan harga jual pelayanan kereta api kelas ekonomi, bahan bakar minyak (BBM), Pupuk pertanian, listrik dan lain sebagainya. f. Target Profit Pricing Target profit pricing menggunakan konsep bagan titik impas (break even chart) dimana memperlihatkan biaya total (total cost) yang diharapkan pada tingkat volume penjualan yang berbeda-beda. Metode ini perusahaan dapat menetukan harga dimana akan diperoleh titik impas atau laba yang diinginkan (Kotler dan Amstrong, 1995). g. Marginal Pricing Menurut Mahmudi (2010), harga jual atau tariff yang dipungut harus sama dengan biaya untuk melayani tambahan konsumen (Marginal cost). Lebih lanjut Noor (2007), menyatakan pendekatan marginal dapat digunakan sebagai dasar harga jual, dengan menyamakan antara marginal cost (MC) dengan marginal revenue (MR). Organisasi sector public memiliki karakter yang berbeda dengan bisnis yaitu tidak sepenuhnya mengejar laba (non profit motive) tetapi memaksimalkan pelayanan public (Noor, 2007). Sedangkan sektor bisnis salah satu tujuan memaksimalkan laba perusahaan. Organisasi sektor public dalam memberikan pelayanan yang berkualitas diperlukan biaya dalam operasi dan pemeliharaannya, dimana pada dasarnya tidak mengejar laba tetapi memulihkan biaya (cost recovery) untuk operasi pemeliharaan dalam 4
Makalah Tugas Akhir, Juni 2011 pelayanan. Dalam bahasa cost recovery ini dikaitkan dengan pendekatan biaya melalui analisa titik impas. Prinsip cost recovery-nya
mempertimbangkan sebagai pengguna untuk meminimkan timbulnya akses negative (Mahmudi, 2010).
Biaya Tetap dan Biaya Variable Penentuan harga pelayanan berkaitan erat dengan informasi tentang biaya untuk menghasilkan pelayanan, dimana struktur biaya merupakan hal yang penting untuk menentukan harga sewa. Struktur biaya dimaksud adalah komposisi antara biaya tetap dan variable (Mahmudi, 2010). Suatu biaya muncul karena adanya suatu aktivitas, sehingga untuk menentukan biaya dalam pengelolaan pasar perlu diidentifikasikan aktifitas yang menyebabkan biaya yang disebut “cost driver”. Menurut Carter dan Usry (2004), klasifikasi biaya terdiri dari biaya tetap dan biaya variable. Biaya tetap adalah biaya yang secara total tidak berubah saat aktifitas meningkat atau menurun, biaya variable adalah biaya yang secara total meningkat secara proporsional terhadap penurunan dalam aktifitas. Kemudian Noor (2007), menyebutkan pengelompokan biaya berdasarkan karakteristik
jumlahnya dikelompokkan menjadi, biaya tetap dan biaya variable. Biaya tetap adalah biaya yang jumlah totalnya tetap tidak dipengaruhi oleh besar kecilnya output, misalnya biaya sew, gaji karyawan, biaya bunga, dan biaya tetap lainnya. Biaya Variable adalah biaya yang jumlahnya berubah sesuai dengan perubahan tingkat /volume produksi, missal biaya bahan baku, biaya energy, komisi penjualan, upah tenaga kerja. Jadi biaya dalam operasi dan pemeliharaan dalam pelayanan pasar adalah biaya yang berhubungan dengan jumlah unit fasilitas yang digunakan pedagang. Penjumlahan antara biaya tetap dan biaya variable akan menghasilkan biya total (Gaspersz, 2003), atau apabila digambarkan dalam persamaan adalah
biaya
TC = TFC + TVC TVC
TFC
volume
Gambar 2 Grafik Biaya Produksi Sumber : Pujawan Nyoman (2009 : 133) TC = TFC + TVC Dimana : TC = Biaya Total TFC = Biaya Tetap Total TVC = Biaya Variable Total
5
Makalah Tugas Akhir, Juni 2011 Penetapan Harga Berdasarkan Permintaan Harga ditentukan oleh kekuatan permintaan di pasar. Permintan adalah keinginan akan produk yang spesifik yang didukung oleh kemampuan dan kesedihan untuk membelinya. Makin rendah harga suatu produk, maka jumlah yang diminta akan semakin besar kalau faktor lainnya sama. Hubungan antara berbagai alternative harga akibat permintaannya ditunjukkan dalam kurva permintaan (Kotler, 1998). Kurva yang menghubungkan jumlah produk yang diminta disebut kurva permintaan. Dalam mengukur kurva permintaan dalam usaha penetapan harga digunakan beberapa metode. Menurut Koyler (1998), terdapat tiga metode, yaitu : 1. Melibatkan analisis secara statistic atas data harga, kuantitas yang terjual, dan faktor – faktor lain untuk memperkirakan hubungannya. Data yang dianalisis dapat bersifat longitudinal (dari waktu ke waktu) atau cross-sectional (berbagai lokasi pada saat yang sama). 2. Melakukan eksperimen harga, dimana secara mengenakan harga dalam berbagai
wilayah yang serupa dan melihat bagaimana penjualan berpengaruh. 3. Meminta pembeli untuk menyatakan beberapa unit yang akan mereka beli pada berbagai harga yang diusulkan. Menurut Arsyad (2008), metode untuk menaksir permintaan dapat dibagi menjadi dua, yaitu :
Penelitian Terdahulu Penelitian yang berkaitan dengan topik penetapan harga sewa plaza atau perbelanjaan telah dilakukan oleh beberapa peneliti, namun memiliki perbedaan dengan penelitian ini yang dapat dilihat pada table berikut ini :
(2008)
Ruang Pasar Atum Mall
cara akutansi dan dengan cara pendekatan.
Luhsia (2008)
Penentuan Harga Sewa Ruang City Of Tommorow (CITO)
Menghitung analisa biaya dengan menggunakan cara pendekatan lalu dikalkulasi sampai dengan 5 tahun berikutnya apakah masih menerima laba atau tidak
Ajeng (2011)
Penentuan Harga Sewa Ruang Kapas Krampun Plaza (KAZA)
Menghitung analisa biaya dengan menggunakan pendekatan dan analisa permintaan lalu keduanya digabungkan dengan persamaan MC=MR
1. Metode Langsung Metode yang melibatkan konsumen dengan menanyakan secar langsung apa yang mereka lakukan jika terjadi dalam perubahan variable tertentu. Misalnya melalui wawancara, survey, pasar simulasi dan eksperimen terkendali. 2. Metode Tidak Langsung Metode yang dilakukan berdasarkan data yang telah dikumpulkan dan kemudian dilakukan upaya – upaya untuk menemukan hubungan – hubungan statistic antara variable. Teknik korelasi sederhana dan analisa regresi berganda merupakan metode yang paling sering digunakan untuk menemukan hubungan – hubungan tersebut.
Tabel Penelitian Terdahulu Nama Penulis
Judul Penelitian
Oktarina (2004)
Penentuan Harga Sewa Ruang Golden City Mall
Nuri
Penentuan Harga Sewa
Metode
Menghitung analisa harga dengan menggunakan cara akutansi yaitu mengkakulasi biaya – biaya selama kurun beberapa tahun serta didukung dengan analisa permintaan. Menghitung analisa biaya dengan menggunakan
6
Makalah Tugas Akhir, Juni 2011 METODOLOGI
LATAR BELAKANG 1. Tidak adanya peminat/pengusaha untuk membuka stan di KAZA 2. Menentukan harga sewa ruang KAZA /m2 /bulan
PERUMUSAN MASALAH Menetapkan Harga Sewa Ruang KAZA dari analisis biaya dan analisa permintaan
1. 1. 2. 3.
STUDI PUSTAKA Properti Komersial Retail Konsep Harga Strategi Penetapan Harga Metode Penetapan Harga Berdasarkan Biaya dan Permintaan
Pengumpulan Data
Pengumpulan Data
Sekunder
Primer Menyebarkan Kuisioner
Peramalan Biaya : 1. Biaya Tetap 2. Biaya Variable
Taksiran Permintaan Taksiran Biaya
Penetapan Harga
Pembahasan
Kesimpulan dan Saran
Diagram Alir Penelitian
7
Makalah Tugas Akhir, Juni 2011 ANALISA DAN PEMBAHASAN Perhitungan Biaya Tetap Pada proyek Kapas Krampung Plaza ini biaya tetap yang akan diidentifikasi adalah sebagai berikut : biaya konstruksi, biaya telpon kantor, biaya gaji pegawai, biaya listrik (pompa, AC, penerangan luar, transportasi vertikal plasa, lampu koridor + lobby), biaya air (KM kantor, tangki pemadam kebakaran, kran taman).
Besaran dari biaya – biaya tersebut sifatnya tetap, dan tidak tergantung pada volume unit yang disewakan. Setelah memperinci dan menghitung biaya – biaya yang merupakan biaya tetap akan digabungkan menjadi satu sehingga akan diketahui biaya tetap Kapas Krampung plasa.
No Uraian
Sub Total
Total
(Rp)
(Rp)
1
Biaya Konstruksi
2
Biaya Telepon
3
Gaji Pegawai
180.000.000
4
Listrik
244.481.226
Pompa
3.332.240 176.055.000
Lift
16.848.040
Lampu
9.738.080 38.786.550
Air KM Kantor Kran Tanaman Pemadam Kebakaran
6
1.123.324
AC
Escalator
5
27.339,474
2.384.500 912.000 1.140.000 332.500
Retribusi Sampah dari TPS ke TPA 1.000.000 TOTAL
884.317.574
(Sumber : data olahan, 2011 Biaya Tetap KAZA)
8
Makalah Tugas Akhir, Juni 2011
Grafik Fix Cost Perhitungan Biaya Variable Pada proyek Kapas Krampung Plaza ini biaya tetap yang akan diidentifikasi adalah sebagai berikut : biaya listrik (lampu setiap stan), biaya keamanan, biaya kebersihan, biaya prugas parkir, biaya air KM pengunjung. Besaran dari biaya – biaya tersebut sifatnya Lt.
tidak tetap, dan tergantung pada volume unit yang disewakan Setelah memperinci dan menghitung biaya – biaya yang merupakan biaya tidak tetap atau variable cost akan digabungkan menjadi satu sehingga akan diketahui biaya tetap Kapas Krampung plasa.
Listrik
Air
Keamanan
Kebersihan
Parkir
Total
(Rp)
(Rp)
(Rp)
(Rp)
(Rp)
(Rp)
1
17.203.296
1.818.750
6.000.000
6.000.000
4.000.000
35.022.046
2
10.733.184
3.637.500
12.000.000
12.000.000
8.000.000
46.370.684
3
10.733.184
5.456.250
18.000.000
18.000.000
12.000.000
64.189.434
4
10.733.184
7.275.000
24.000.000
24.000.000
16.000.000
82.008.184
5
10.733.184
9.093.750
30.000.000
30.000.000
20.000.000
99.826.934
(Sumber : data olahan, 2011 Biaya Variable KAZA)
Grafik Variable Cost
9
Makalah Tugas Akhir, Juni 2011 Perhtungan Biaya Total Rekapitulasi biaya total merupakan penjumlahan dari biaya tetap dan biaya variable. Untuk rekapitulasi biaya total dapat ditabelkan seperti pada tabel berikut : Lantai Fix Cost Variable Cost Total Cost (Rp)
(Rp)
(Rp)
1
884.317.573,96
35.022.046,00
919.339.619,96
2
884.317.573,96
46.370.684,00
930.688.257,96
3
884.317.573,96
64.189.434,00
948.507.007,96
4
884.317.573,96
82.008.184,00
966.325.757,96
5
884.317.573,96
99.826.934,00
984.144.507,96
(Sumber : data olahan, 2011 Total Biaya KAZA)
Grafik Total Cost KURVA PERMINTAAN Untuk mengetahui harga permintaan, yaitu dengan cara menyebarkan kuisioner kepada 35 orang responden yang dapat mewakili target pasar sewa tempat pada KAZA. Kuisioner tersebut berisikan beberapa pertanyaan ketersediaan tingkatan harga sewa. Terdapat beberapa harga pada kuisioner tersebut, mulai
harga yang terendah yaitu Rp. 200.000/Unit/Bulan sampai dengan harga yang termahal yaitu Rp. 450.000/Unit/Bulan. Dengan luasan stan yang ditawarkan adalah 32 m2. Dasar data dari kuisioner tersebut dijadikan acuan untuk membuat kurva permintaan. Adapun contoh kuisioner dapat dilihat pada lampiran.
Berdasarkan data tersebut di atas dapat dibuat suatu kurva permintaan, yang menggambarkan hubungan antara tingkat harga yang ditetapkan
dengan tingkat permintaan yang dihasilkan. Setiap jawaban telah ditentukan probabilitas untuk pembelian nyata. (Arsyad, 2000) 10
Makalah Tugas Akhir, Juni 2011 Tabel Kuantitas Jawaban Jumlah Responden No
Harga
Kuantitas
Satuan (a)
(b)
(c)
(d)
(e)
(f)
Prob
(unit)
1
450,000
/unit/bln
18
11
3
2
0
1
0
5.60
2
400,000
/unit/bln
9
12
10
2
1
1
0.2
9.40
3
350,000
/unit/bln
8
6
7
9
4
1
0.4
13.60
4
300,000
/unit/bln
4
4
5
7
11
4
0.6
19.80
5
250,000
/unit/bln
3
2
6
3
8
13
0.8
24.00
6
200,000
/unit/bln
0
0
7
4
3
21
1
28.60
Kurva permintaan seperti pada gambar di bawah ini menunjukkan hubungan antara kuantitas yang diharapkan dengan tingkat harga yang ditetapkan.
Grafik Kurva Permintaan Dari kurva permintaan tersebut di atas diperoleh persamaan regresi, yaitu : P = 502.811 + 10.563 Q Untuk menetapkan harga dengan menggunakan taksiran kurva permintaan terlebih dahulu mencari nilai Q (Unit) pada saat MR = MC. MR (marginal return) adalah perubahan pendapatan untuk perubahab satu unit yang terjual, dimana MR mempunyai intersep yang sama dengan kurva permintaan dan berslope dua kali lebih besar dari permintaan (Arsyad, 2000) MR = 502.811 + 10.563 Q .................. unit
Sedangkan MC adalah perubahan biaya yang disebabkan perubahan satu unit yang terjual. Karena diketahui persamaan biaya pengelolaan adalah persamaan linier, maka MC = biaya total (total cost). Perhitungan Untuk Unit Stan MR = MC 502.811 + 10.563 Q = 2.929,2 Maka akan didapatkan nilai Q = 24. Dengan memasukkan kembali nilai Q pada persamaan taksiran kurva permintaan, maka diperoleh : 11
Makalah Tugas Akhir, Juni 2011 P = 502.811 + 10.563 Q P = Rp. 1.009.835 P = Rp. 1.010.000/unit/bulan Jadi harga sewa stan pada Kapas Krampung Plaza yang harus dibayar penyewa adalah Rp. KESIMPULAN DAN SARAN Kesimpulan Dari proses analisa yang telah dilakukan, maka dapat ditarik kesimpulan sebagai berikut : 1. Dari hasil analisa biaya pada unit stan Kapas Krampung Plaza diperoleh persamaan regresi, yaitu : P = 900.000.000 + 2.929,2 Q 2. Dari hasil analisa permintaan pada unit stan Kapas Krampung Plaza diperoleh persamaan regresi, yaitu : P = 502.811 + 10.563 Q 3. Harga sewa unit stan Kapas Krampung Plaza berdasarkan kurva permintaan dan kurva biaya adalah sebesar Rp. DAFTAR PUSTAKA Aliludin, Arson. (2006). Ekonomi Teknik. Jakarta : Raja Grafindo Persada. Arsyad, L. 2008. Ekonomi Manjerial Ekonomi Mikro Terapan untuk Maanjemen Bisnis, Edisi Keempat. Yogyakarta : BPFE Yogyakarta Carter, W.K dan Usry, M.F. 2004. Akuntansi Biaya (terjemahan), Edisi 13. Jakarta : Salemba Empat. Gaspersz, V. 2003. Ekonomi Manajerial, Pembuatan Keputusan Bisnis, Cetakan ke-5. Jakarta: Penerbit PT.Gramedia Pustaka Utama. Kotler, P dan Amstrong, G. 1995. Dasar – Dasar Pemasaran (terjemahan). Jakarta: Penerbit Erlangga. Kotler, P. 1998. Manajemen Pemasaran, Analisis, Perencanaan, Implementasi dan Kontrol (terjemahan). Jakarta: Prenhalindo.
1.010.000/unit/bulan dengan unit yang 2 ditawarkan 32 m akan menghasilkan harga Rp. 31.600/m2/bulan
1.010.000/unit/bulan dengan stan yang ditawarkn 32 m2 jadi sebesar Rp. 31.600/m2/bulan. Saran Berdasarkan proses analisa pada tugas akhir ini, terdapat beberapa saran yang dapat diberikan untuk pengembangan lebih lanjut, antara lain : 1. Macam – macam biaya untuk jenis biaya tetap maupun biaya variabel tidak tersedia, maka dilakukan sejumlah pendekatan untuk mengetahui nilai dari setiap biaya tersebut. 2. Jumlah responden yang disurvey harus dalam jumlah yang lebih banyak, agar taksiran kurva permintaan yang dihasilkan benar – benar mempresentasikan kondisi sebenarnya di masyarakat sebagai target pasar. Nasution, Hakim, Arman. 2006. Manajemen Pemasaran untuk Engineering. Jakarta : Andi. Pujawan, I.N. 2009. Ekonomi Teknik. Surabaya : Guna Widya. Poerbo, Hartono. (1989). Tekno Ekonomi Bangunan Bertingkat Banyak. Jakarta : Djambatan Supranto, J. (2001). Teknik Riset Pemasaran dan Ramalan Penjualan. Jakarta : Rineka Cipta. Soeharto, I. 2002. Manajemen Proyek dari Konseptual hingga Operasional. Jakarta : Erlangga. Tanggoro, Dwi. (2004). Utilitas Bangunan. Jakarta : Universitas Indonesia (UIPress)
12
