1. De markt doorgrond Arrangement op grondmarkt - Landbouwgrond - Bedrijventerreinen Overheid - Nu meer marktspeler (handelen in grond) dan marktmeester (bepalen van regels) - Overheid beperken tot marktmeester - Maar in kleine stappen Grondmarkt NL bijzonder: - Kenmerken grond zelf, locatie gebondenheid - De overheid speelt belangrijke rol o Zowel passief, door regels op te stellen o Actief, als marktpartij Grondmarkt: een markt is het geheel aan transacties van een goed of dienst, waarbij de transacties vrijwillig plaatsvinden waar iedereen in principe aan mee kan doen. Marktuitkomsten: de prijs van de grond en het gebruik van de grond, beide naar locatie. Marktwerking: de manier waarop de grond verhandeld wordt. Segmentering als: - Grondeisen gesteld worden die niet aan elke grond voldoen - Of als bepaalde activiteiten verboden worden, door bijv. bestemmingsplan Privaatrechtelijke en publiekrechtelijke regels voor overdrachten gebruik van rond. Transactiekosten:Makelaar, notaris, overdrachtsbelasting, rentelasten (soms dubbel), marktonderzoek en verzekering. Grondmarkt meer marktwerking, marktconform, liberalisering, privatisering of terugtrekken van de overheid. Institutionele economie, drie mechanismen: prijs, vertrouwen en opgelegde regels. Regels en beleid - Milieuregels o De vogel en habitatrichtlijn o De kaderrichtlijn water o De nitraatrichtlijn o Milieuregels voor bijv. productie structuur en dierwelzijn. - Grondaankopen voor nationale plannen o Transactie als grond gekocht wordt van de landbouwer aan de overheid (Prijzen ↑) o Indirect effect aan omliggende percelen na aankoop grond door overheid - Nota Ruimte o Voor bollenteelt mogen boeren hun grond bezanden of omzanden o Nieuwe project locaties glastuinbouw
-
-
o Reconstructiegebieden om landbouwgrondproblemen ruimtelijk aan te pakken o Nationale landschappen: gebieden met zeldzame of kenmerkende landschapskwaliteiten o Ontwikkelingsmogelijkheden voor greenports. Drie onderwerpen waarop provincies zich moeten richten o Hergebruik bestaande bebouwing voor andere dan landbouwkundige doeleinden o Financieel mogelijk maken om bestaande onbruikbare of niet-waardevolle landbouwkundige bebouwing te saneren. o Nieuwbouw in buitengebied gekoppeld aan een substantiële kwaliteitsverbetering. Gemeentelijk beleid o Bestemmingsplan o Wet voorkeursrecht gemeenten (wvg): gemeenten hebben eerste recht tot kopen.
De aan grond geboden rechten: - Pacht: het recht om grond te gebruiken voor landbouw o Reguliere pacht: duur 6 jaar o Grijze pacht: buiten grondkamer afgesloten (bijv. met buren) o Erfpacht: niet verbonden aan duur van het leven, min. 26 jaar o Teeltpacht of eenmalige pacht - Productiequota, om overproductie tegen te gaan - Bouwrecht - Jachtrecht, gekoppeld aan eigendom van grond - Erfdienstbaarheden Subsidies en regelingen - EU-subsidies - Subsidies voor bedrijfshervestiging en beëindiging - Subsidies voor kavelruil - Subsidies voor agrarisch natuurbeheer o Subsidieregeling Agrarisch natuurbeheer (SAN) Beheersubsidie, landschapsubsidie, inrichtingssubsidie. Relevante fiscaliteiten - Startersaftrek, ondernemersaftrek, investeringsaftrek - Landbouwvrijstelling, vrijstelling overdrachtsbelasting en cultuurgrondvrijstelling. Voorzettingswaarde: wanneer bedrijf wordt overgenomen door één of meerderen kinderen ligt de prijs meestal lager dan de marktwaarde, gebaseerd op de opbrengst van de onderneming. Drie oorzaken regionale verschillen: - Landbouwkundige aard - Prijsopdrijvende effect van grondclaims - Emotie
2. Archeologie en ruimtelijke ontwikkeling Verdrag van Malta 1992: reactie op bedreiging archeologisch erfgoed. Na WOII is 1/3 van Nederlands bodemarchief veloren gegaan. Voorheen was de Monumentenwet (Mw.) 1988, hierop volgde de Wet op de archeologische monumentenzorg (Wamz) per 1 januari 2008. Deze wet was geen nieuwe wet, maar een wijzigingswet waar artikelen van het verdrag van Malta werden toegepast. Aanleg betuwelijn groot belang, er kan een dwarsdoorsnede gemaakt worden totaal 160 locaties waar 10.000 boringen zijn uitgevoerd. 32 locaties die behouden moesten worden, wat bij 13 locaties ook lukte. Archeologie voor het eerst geïntegreerd in een ruimtelijk planvormingsproces. (kosten 27.8 miljoen) 46% van het gekarteerde grondgebied kent een middelhoge tot hoge trefkans volgens Indicatieve Kaart Archeologische waarden (IKAW). Waarvan uiteindelijk 10% archeologische vondsten bevat. Artikelen: - Art I: Monumentenwet 1988 - Art II: Ontgrondingwet - Art II: Wet milieubeheer - Art IV: Woningwet Archeologie is een cyclisch proces
Stappen: - Verkennen - Ontwerpen en afwegen - Vastleggen - Voorbereiden - Realiseren - Beheren De bestemmingsplannen moeten de regels van het verdrag van Malta toepassen. Zo heeft Friesland een Archeologische Waarde Kaart met een conserveringsgraad genaamd FAMKE Soms is een waarderend bureauonderzoek voldoende, gecombineerd met een Inventariserend Veldonderzoek (IVO)
Eisen opgesteld in Kwaliteitsnorm Nederlandse Archeologen (KNA). Belangrijkste uitgangspunt is het ongestoord behouden van archeologisch erfgoed. - Door bijv. verschuiven verkaveling (door aanleg groenvoorziening) - Een trillingsarme fundering of verhoging met afdeklaag - Zo veel mogelijk ontzien Kosten -
Bureauonderzoek €2500 Grondboring: €600 – 3000 Graven proefsleuven: € 10 – 50 per m2 Archeologische begeleiding: € 1 – 10 per m2
3. Bestuurlijke verhoudingen onder de Nota Ruimte Accent verschuift van ordening naar ontwikkeling. De Nota Ruimte bied de ondergrens voor alle ruimtelijke plannen, waaraan alle betrokken partijen zijn geboden. WRO Het rijk: ontwerpt de grote lijnen voor de nationale ruimtelijke ontwikkeling en legt deze neer in nota’s e 1 Nota Ruimte: betere taakverdeling tussen de verschillende delen van ons land e 2 Nota Ruimte: Snelle bevolkingsgroei en verstedelijking opgenomen, gebundelde concentratie en overloopbeleid. e e 3 Nota Ruimte: Zelfde doelen als 2 + nadruk op meer regionale, stadsgewestelijke en stedelijke inrichtingsvraagstukken, meer ingezet op procesmatige kant van het beleid. Belangrijkste instrumenten: - Interventie en aanwijzingsbevoegdheid van de minister aan de provincie en gemeente - Goedkeuring gedeputeerde staten vervangen door ministers eigen mening - Verklaring geen bezwaar gedeputeerde staten vervangen door eigen besluit ministers. - In de plaatstreding of weigering ten behoeve van een project van bovengemeentelijk belang. - De regeling in de Tracewet - De bevoegdheid van de Kroon om te bepalen dat de WRO niet van toepassing is. Het provinciale instrumentarium: - Aanwijzingsbevoegdheid gemeente - Indeplaatstelling - Goedkeuringsrecht met betrekking tot de bestemmingsplannen Gemeente afhankelijk door financiële rol: - Opstellen meerjarenplanning en bouwgrondprogramma, goedkeuring provincie nodig. Doel: een terugtredende rijksoverheid via deregulering, decentralisatie en via marktwerking - Ontstaan horizontale verhouding tussen overheidsorganisaties (publiek – publiek) en publiek-privaat. Tweerichtingsverkeer tussen overheid en samenleving. De overheid wil terugtreden maar moet wel krachtig optreden op het gebied van veiligheid, rampenbestrijding, criminaliteit etc. Er is een samenhang tussen partijen P1, plannen P2 en pecunia P3. Waarin p1 – p2 vertrouwen en belangen als kenmerken hebben. P1 – p3: risico en rendement en p2 – p3: de markt Er moet meer ingezet worden op integrale gebiedsontwikkeling.
Tactische niveau vindt selectie projecten plaats: - De marktwerking - Schaalgrootte - Financiering - Prijs-kwaliteit verhouding - Compensatie beginsel Operationele niveau - Samenwerking publiek – privaat essentieel - Ruimtelijk schaalniveau toegenomen en gedifferentieerd. o Problemen afbakening en bovenlokaal bestuur Het doorlopen van het gehele plannings- en uitvoeringsproces vraagt om meer horizontale sturing - Grote hoeveelheid visies en plannen - Planvorming dient beperkt te worden tot een strategische integrale regionale visie en een juridische formalisering in het bestemmingsplan - Sectorale uitvoering met verhoofde ontwikkelingsoriëntatie. Negatieve gevolgen gebiedspecifieke benadering: - Uiteenvallen coalities - Nieuwe regels met bijbehorende bureaucratie - Rechtsongelijkheid - Grotere vrijblijvendheid - Grotere verantwoording 4. Consument gericht bouwen Grondexploitatiewet (GREX) voor het versterken van positie gemeente in grondexploitatie - Locatie-eisen opstellen - Produceren seriebouw niet aansluitend wens consument Eigen bouw weer terug sinds de jaren ’90 door toegenomen welvaart, individualisering en het Rijksbeleid uit de Nota Wonen (2005). 1/3 van de woningen door particulier opdrachtgeverschap. De gemeente heeft een kans dat het een reeks geplande seriewoningen niet allemaal kwijt raken. Overbruggen van ‘unieke eenling’ (maatwerk, hoge kosten) en uniforme massa (standaard product, lage kosten). Massa individualisering is het leveren van maatwerk tegen een industriële prijs. Consument gericht bouwen - Duidelijkheid: uitgewerkt aanbod, gestructureerde communicatie, afstemming op doelgroep - Keuze vrijheid: ligging kavel, type woning (breedte en woonlagen), plattegrond (indeling en materiaalkeuze), afwerking (inrichting - Flexibiliteit Vormen opdrachtgever - Particulier / Collectief o Traditionele eigenbouw o Systeembouw o Catalogusbouw - Consument gericht balans vinden tussen betaalbaarheid, uitvoerbaarheid, bewoonbaarheid. o Uitgebreide opties/configuraties o Co-makers / integrale aanpak
-
Proffesioneel o Projectontwikkeling (kant- en klaar woningen)
5. De grondexploitatiewet in de praktijk Grondmarkt: - Elk stuk grond heeft unieke ligging en bodemhuishouding - Niet verplaatsbaar - Grondgebruik bepaald in wet- en regelgeving - Ontstaan deelmarkten, schaarste en overschotten Nota Grondbeleid (2001) - Bevorderen maatschappelijk gewenst ruimtegebruik - Bevorderen rechtvaardiging verdeling kosten en opbrengsten - Verhogen kwaliteit van grondgebruik Gevolg: VINEX - Bevorderen marktwerken - Hanteren van een restrictief ruimtegebruik - Inschakelen private partijen - Prijs/kwaliteit verhouding tegenvallend woningaanbod Wetten en regelgeving - Wet voorkeursrecht gemeenten (Wvg), geldig voor alle gemeenten - Onteigeningswet, herzien - Nieuwe wet R.O. (nwro) ingediend - Grondexploitatiewet (2001) - Nota Ruimte (2004) De toepassing van het moderne grondbeleid instrumentarium enerzijds afhankelijk van de specifieke omstandigheden en anderzijds zo veel mogelijk zal berusten op vormen van samenwerking tussen de betrokken private en publieke partijen. e
1 wetsontwerp Grondexploitatiewet is ingehouden. e
2 voorstel – exploitatievergunning tekortkomingen - Via baatbelasting kan slechts deel van kosten verhaald worden - Via baatbelasting komen alleen kosten van de fysieke voorzieningen voor verhaal in aanmerking - Exploitatie overeenkomst leidt tot langdurige onderhandelingen Deze wet: - Mag niet leiden tot vertragingen in de uitvoeringspraktijk - Transparantie van het grondbeleid vergroten, die bied mogelijkheden voor locatie eisen. Verevening binnen een complex moet er voor zorgen dat een locatie integraal ontwikkeld kan worden, waarbij ook de onrendabele delen worden meegenomen - Winstgevende locaties kunnen hierdoor bijdragen aan de onrendabele top van de ontwikkeling of herstructureringsgebieden. Grondexploitatiewet - Gemengd privaatrechtelijk en publiekrechtelijk stelsel o Het maken van ruimere afspraken mogelijk o Kostenverhaal door exploitatieplan: profeit, toerekenbaarheid en proportionaliteit
Exploitatieplan - Juiste afbakening exploitatiegebied (kaart) - Omschrijving werken en werkzaamheden - Exploitatieopzet 6. Een wijde blik verruimt het denken De 10 knelpunten van het REM-artikel 1. Hybride sturingsmodel 2. Onzekerheid door gebrek aan duidelijke uitleg van Europese aanbestedingsregime 3. Onzekerheid door gebrek aan duidelijke uitleg rondom de juridische interpretatie van het begrip staatssteun. 4. Stapeling van publieke verantwoordingsplicht 5. De grote bestuurlijke drukte, met 1800 publieke actoren 6. Onwennigheid met het werken binnen het duale politieke systeem 7. Het nemen van risico’s in relatie tot kans op rendement 8. Het geworstel met grondposities en opgedreven grondprijzen 9. De stapeling van instrumentarium en de behoefte aan nieuwe instrumenten 10. De noodzaak om opnieuw te bouwen aan vertrouwen Gebiedsconcessie: instrument waarmee publieke partijen een overkomst kunnen sluiten met private partijen. 1. Publieke voorverkenning 2. Publieke verkenning met betrokkenheid private 3. Publieke overeenstemming over één bevoegd gezag met gebiedautoriteit als resultaat 4. Publieke uitwerking voorkeursstrategie tot een concept structuurvisie 5. Formele democratische legitimiteit van concept structuurvisie 6. Vaststelling structuurvisie 7. Eenmalige beroepsmogelijk tot en met de Raad van State 8. Proces van aantreding (mist er geen beroep is gedaan op…) 9. Gunning, als voldaan aan alle vergunningen en verplichtingen 10. Proces, realisatie, beheer en onderhoud Cases gedaan in Groot-Brittannië, Denemarken, Duitsland, Spanje en Frankrijk. Duitsland scoort het best als we kijken naar de Nederlandse knelpunten, gevolgd door Denemarken. Overkoepeld beeld voor de 5 landen - De 10 knelpunten zijn voor een deel luxeproblemen - Een verandering van de gebiedsontwikkeling praktijk is nauwelijks afdwingbaar. - Een overheid met winstbelang maakt het zichzelf lastig - Het gedeeltelijk decentraliseren van overheidstaken leidt niet tot kortere doorlooptijden van gebiedsontwikkeling - De markt moet helder zijn over winstdoelstellingen - De overheid moet ‘rol’ vast zijn - Van sommige zaken moet je het beste maken - Gebiedsconcessies zijn geen oplossing op zich, maar wel instrumenten in het benodigde verander proces. Geen enkele marktpartij is bereid om een programma voor een langere periode (10-30 jaar) te volgend. Engeland is het enige andere land dat enig gebruik maakt van concessies.
Nederlandse gebiedsontwikkeling komt in de andere landen niet voor. Consequenties voor Nederlandse situatie: - Gebiedsconcessies kunnen instrumenteel zijn - Gebiedsconcessies kunnen vernieuwing aanjagen - Het toepasbaar maken van het concessiemodel voor Nederlandse situatie. 1. De huidige sectorale indeling van de Nederlandse overheid werkt remmend op integrale gebiedsontwikkeling 2. Kwaliteit wordt in NL breder uitgewerkt dan in andere landen 3. In NL is een ‘sense of urgency’ nodig om barrières te kunnen doorbreken en resultaten te kunnen bereiken. 4. Succesvolle gebiedsontwikkeling vraagt om publieke en private mensen die het vak verstaan en bestuurders met lef. 5. Per land lijkt de historische, sociaaleconomische en juridisch-bestuurlijke context en cultuur leidend te zijn voor de inrichting van het gebiedsonwikkelingsproces Aanbevelingen voor Nederland - Herijk de rol van Nederlandse overheid - Stel een integraal ruimtelijk toekomstperspectief voor Nederland op - Experimenteer met de combinatie van alliantie en gebiedsconcessie o Start planontwikkeling voor een gebied met een alliantiemodel en geef de deelplannen vervolgens uit met concessies 7. Investeren in Ruimtelijke kwaliteit Ontwikkelingsplanologie: het geheel van publieke interventies in het fysieke domein dat is gericht op de daadwerkelijke realisatie van ruimtelijke kwaliteit, in samenspraak met belanghebbenden en maatschappelijke organisaties en veelal in samenwerking met marktpartijen. Investeringen niet rendabel, dus bekostigen uit collectieve middelen - Ontbreken markt voor desbetreffende investeringsgoederen - Ontbreken effectieve vraag - Bijdragen aan een internationaal level playing field - Uitlokken maatschappelijk gewenste investeringen van private partijen - Het afkopen van verworven rechten - Ontbreken juridische grondslag voor kostenverhaal of verevening van kosten en baten Combinatie ruimtelijke planvorming en investeringen nodig Nota Ruimte - Verhoging woningproductie naar 80.000 – 100.000 per jaar - Aanpak meest kwetsbare probleemwijken - Stapsgewijze invoering kilometerbeprijzing werkverkeer - 16.000 ha extra groen in 2013 rond steden - Tegen gaan van verrommeling - Grotere noodzaak klimaatverandering Woninggerelateerde gebiedsontwikkeling: - Binnenstedelijke gebiedsontwikkeling oftewel transformatiegebieden - Uitleglocaties oftewel buitenstedelijke gebieden - Stedelijke vernieuwingsgebieden oftewel bestaande te vernieuwen gebieden.
Knelpunten organisatie en budgettering: - Onvoldoende horizontale coördinatie - Weinig doordachte financiële verhoudingen - Onvoldoende financiële doorkijk - Het gemis aan een stabiliserend mechanisme in het FES - Onvoldoende basis voor afspraken met marktpartijen Conclusies 1. Bij ongewijzigd financieel beleid en bij voortzetting van de huidige ontwikkelpraktijk is het gevraagde ruimtelijke kwaliteit onhaalbaar 2. Extra investeringslasten dekken door de aardgasbaten 3. Verhoging van effectiviteit en efficiëntie van het ruimtelijk plannings- en budgetteringsstelsel 8. Oog voor detailhandel Sectorale structuurvisie: een strategisch beleidsdocument waarin bestuurders een visie vastleggen op de toekomstige ontwikkelingen en ruimtelijke kwaliteit van een gebied De structuurvisie wordt in een bestemmingsplan juridische bindend uitgewerkt. PDV-beleid, het handhaven van winkelfunctie in binnensteden, GDV-beleid, het bevorderen van dynamiek in de detailhandel en het ABC-beleid zijn vervangen door een integraal locatiebeleid voor bedrijven en voorzieningen: - Locatiebeleid wordt gedecentraliseerd - Nieuwe vestigingslocaties niet ten kosten van bestaande - Mogelijkheid opnemen van perifere detailhandel in bestemmingsplan - Provincies stellen gezamenlijke richtlijnen op met betrekking tot branchebeperkingen voor perifere detailhandel - Alles moet binnen het centrum passen en bereikbaar zijn per openbaar vervoer - Functiemening heeft voorrang, zover mogelijk - Bedrijfslocaties, met bedrijven die niet inpasbaar zijn in centra of wijken. Aspecten detailstructuurvisie: - Waar staan we en wat komt op ons af? - Wat willen we, wat kunnen we doen, wat moeten we doen? - Opstellen actie programma In Stappen: 1. Uitgangspunten en ambities beleid en beleidskader 2. Omschrijving relevante ontwikkelingen 3. Kwantitatieve en kwalitatieve analyse van ruimtelijke-economische aspecten (SWOT) 4. Benoemen van kansen en risico’s
5. Formuleren samenhangende visie op toekomstige detailhandelstructuur en een vertaling daarvan naar de toekomstige positionering van afzonderlijke winkelgebieden Verschillende type toetsingskaders: - Hoe verhoudt het initiatief zich tot het vastgestelde detailhandelsbeleid? - Past het initiatief wat verzorgdheidsbereik betreft bij de gekozen locatie? - Wordt met het nieuwe initiatief de kwaliteit van het detailhandelsaanbod verbeterd? 9. Reiswijzer Marktpartijen & gebiedsontwikkeling’ Gebiedsontwikkeling in 4 fasen - Iniatiefase: ontstaan van idee - intentie overeenkomst - Haalbaarheidsfase: onderzoeken haalbaarheid of alternatieven, aanpassingen – realisatie overeenkomst o Definitiefase – Programma van Eisen (PvE) o Ontwerpfase – het ontwerp o Voorbereidingsfase – realisatieplan - Realisatiefase: uitvoering plannen, monitoring afspraken, exploitatie – beheersovereenkomst - Exploitatie en beheerfase: onderhoud, reconstructie of vernieuwing. Samenwerking overheid en marktontwikkeling - Aanbesteden en selecteren (gelijkheidsbeginsel & proportionaliteitsbeginsel) o Openbare selectie o Niet-openbare selectie (met voorselectie) o Onderhandse selectie (direct uitnodigen bepaald aantal) Soorten selectieprocedures: - Ontwerpwedstrijd - Meervoudige adviesopdracht - Meervoudige offerte aanvraag (prijsaanbieding/grondbod) - Meervoudige ontwikkel/ontwerpopdracht kwaliteit - Meervoudige ontwikkel/ontwerpopdracht prijs/kwaliteit - Marktverkenning - Marktconsultatie (vanuit initiatiefnemer) - Marktinitiatief (vanuit initiatiefnemer) - Unsolicited proposal (vanuit initiatiefnemer) Marktselectie alleen toegestaan als de grond eigen is van de gemeente. Marktselectie bevordert de concurrentie. 10. Stedelijke transformatie en grondeigendom Transformatielocaties - Herstructureringslocaties - Functieveranderinglocaties Eigendomsrechten - Assignment (toedeling) , het toekennen van rechten en het veranderen van rechten - Delineaction (afbakening), het afbakenen van de inhoud van het recht (gebruik van grond) Eigendomsverhoudingen kunnen belemmeringen opleveren voor stedelijke transformatie.
Prisoner dilemma: de staat moet collectieve voorzieningen realiseren, zoals infrastructuur en poenbare ruimte, en sociaal ruimtelijke problemen oplossen ter wille van het functioneren van het kapitalistische systeem, maar wordt daarbij vaak gehinderd door de centrale institutie van datzelfde systeem: privaat eigendom. Erfpacht: - Voor bepaalde tijd - Voordurende erfpacht, 50 tot 100 jaar - Eeuwigdurende erfpacht Grondwaarde: - Residuele waarde: het verschil tussen de verwachte opbrengsten van een te realiseren functie en de verwachte kosten van die realisatie - Gebruikswaarde: de waarde van de grond onder het huidige gebruik – de verwachte toekomstige inkomsten te verminderen met de toekomstige uitgaven teruggerekend naar het heden o Overgangsrecht: niet verplicht zijn huidige grondgebruik op te geven bij verandering in het bestemmingsplan Transfer earnings (alternatieve kosten) - Het bedrag dat aan de eigenaar moet worden betaald voor het meest gunstige gebruiksalternatief voor de grond - Economic rent, agrarische grond naar woningbouw waardoor de grondprijs de alternatieve kosten overstijgt. Onteigening: als grondeigenaar weigert zijn grond te verkopen Gemeente in later stadium betrokken bij transformatie: - Zo kan risico bij gemeente worden gelegd - Gemeente beschikt over publiekrechtelijke instrumenten Grondexploitatie - Publieke exploitatiemodel – gemeente alle grond en maakt bouwrijp en verkoopt weer - Gezamenlijke grondexploitatie - Concessiemodel – verkoop ruwe grond - Privaat exploitatiemodel – ontwikkelaar, bouwer en corporatie Randvoorwaarden gebiedsontwikkeling - Aanpassing van de plangebiedgrenzen - Inpassing bestaande gebouwen - Inpassing in de wijk: formele restricties - Inpassing in de wijk en stad: Stedenbouwkundige randvoorwaarden en infrastructuur, parkeergelegenheid Financiële randvoorwaarden - Hoge kosten sturen de ontwikkeling - Hogere dichtheden (meer woningen bijeen bouwen) - Meer appartementen - Duurdere woningen - Versobering van woning en woonomgeving Floor Space Index (FSI): de ratio tussen het bruto vloeroppervlak van de bebouwing en de totale omvang van de percelen waarop de bebouwing staat.
