Organisatie van een krimpende kantorenmarkt

Organisatie van een krimpende kantorenmarkt VOGON studiemiddag: oplossingen voor verloren vastgoed

Hilde Remøy

Challenge the future

1

Inhoud • • • • •

Leegstand: feiten Leegstand: probleem of kans Best practices Rol van de overheid Onderzoeksagenda


2

Kantorenmarkt Nederland 8 miljoen m2 leegstand Supply and Market absorption Offices

x 1000 m2 lettable floor area

Total supply

Total absorption

2013

2011

2009

2007

2005

2003

2001

1999

1997

1995

1993

1991

Net absorption 1989

8 500 8 000 7 500 7 000 6 500 6 000 5 500 5 000 4 500 4 000 3 500 3 000 2 500 2 000 1 500 1 000 500 0 - 500 -1 000 -1 500

years

Bron: Bouweconomie, RE&H, TU Delft Challenge the future

3

Kantorenmarkt Nederland Niet één markt - grote geografische verschillen 2012

Bronbestanden: DTZ Zadelhoff Kantoren in Cijfers Challenge the future

4

Kantorenmarkt Nederland Geografische submarkten – locaties


5

Kantorenmarkt Nederland Gebouwen

10 oktober 2014


6/35

6

Kantorenmarkt Nederland ‘MRI’ van leegstand Gebouw- en locatiekenmerken: • • • • •

Bouwjaar 1980 - 1995 Onvoldoende parkeren Grote gebouwen – single tenant Slechte uitstraling: verouderde gevels en entrees Lage flexibiliteit

• Monofunctioneel, mix bedrijventerrein/distributie • Geen voorzieningen • Verloedering: Zwerfvuil, graffiti (Remøy, 2010) Challenge the future

7

Negatieve invloed van Leegstand Bron: Koppels, Remøy en Messlaki 2011

j=5 Kantoren in gebruik

i=1

Structureel leegstaande kantoren

j=1

Onderzochte kantoren

j=2

Gebouwgrootte (BVO)

r=500 m 150 m

j=4 300 m

j=3 40.000 m²

500 m²

Afstands matrix gebouw i=1 1 Gebouwvoorraad j= 50m Afstand

2 150m

3 250m

4 300m

5 8 450m


Kantorenmarkt Kwantitatieve vraag

Kantoor werkgelegenheid

x

M2/ werknemer

=

Kwantitatieve vraag

8 miljoen m2 leegstand verdwijnt bij: • Banengroei van ca 400 000 werknemers (2,3 miljoen > 2,7 miljoen) • Toename m2 gebruik 3.5m2 per werknemer (18,5 m2 > 22 m2) • …maar trend is demografische krimp en minder m2 per werknemer


9

Overview

• • • • •

Research objective New ways of working Quality and obsolescence Examples of successful adaptations Adaptations for new office use

“ What used to fit in an office now fits in your pocket”


10

Kantorenmarkt Ontwikkelingen en trends - Verborgen Leegstand

Vraag Gebruiker

Aanbod kantoorgebouw

Nieuwbouw

Leegstand

Bron: Lokhorst (2013) Challenge the future

11

Transformatie, sloop of behoud Geschikte oplossing?

Transformatie van leegstaande kantoren Gemeentes met hoge kantorenleegstand

Bronbestanden: DTZ Zadelhoff Kantoren in Cijfers

Gemeentes met bevolkingskrimp

10% - 15% 15% - 20%

Bronbestanden: CBS Nederland Regionaal

Minder dan -5% -5% - 0

20% - 25% > 25%


13

Transformatie van leegstaande kantoren Gemeentes met hoge kantorenleegstand

Bronbestanden: DTZ Zadelhoff Kantoren in Cijfers

Gemeentes met bevolkingsgroei

10% - 15% 15% - 20%

Bronbestanden: CBS Nederland Regionaal

0 - 5% Meer dan +5%

20% - 25% > 25%


14

Leegstandsmanagement Markt, locatie en gebouw Kansrijk

Kansarm

Kansloos

Markt Locatie Gebouw


15

Leegstandsmanagement Markt en locatie kantoren Laag Hoog

Markt, locatie en gebouw Markt en locatie bijv. woningen Laag Hoog Gebouw gedateerd, aanpak gebouw Kansarm > renoveren

Gebouw goed, mix use, gefragmenteerde leegstand, Kansrijk > behouden

Hoge leegstand, demografische krimp kansloos > afstoot, sloop

Hoge leegstand, demografische groei, mogelijke woonlocatie kansarm > Transformeren


16

(Borst, Remøy en Koppels 2014) Challenge the future 17 European Real Estate Society conference 27/06/2014 – Jeanne Borst

Financiële waarde Nieuwe functie • Mogelijke opbrengsten • Markt kantoren vs markt woningen • Wettelijk mogelijk • Aanpasbaarheid gebouw (en bouwkosten) • technisch • functioneel • Esthetisch • Financiële haalbaarheid (Remøy en van der Voordt 2014,

Best practices – Molenwerf in Amsterdam

Muller, Remøy en Soeter 2008) Challenge the future

18

Duurzaamheid Energie en materialen • Levensduur • Materiaalkosten • Energiekosten • Milieulasten • Aanpasbaarheid gebouw • technisch • functioneel • esthetisch (Wilkinson, Remøy en Langston 2014, Jansz, Remøy en van den Dobbelsteen

forthcoming)

Best practices – Central Post in Rotterdam Challenge the future

19

Maatschappelijke waarde Van leegstaand naar leefbaar • Maatschappelijke verantwoordelijkheid • Werkgelegenheid • Broedplaatsen • Wijkontwikkeling • Verloedering tegengaan • Tijdelijke oplossingen: ruimte voor experimenten (Remøy, Geraedts, Blom 2012)

Best practices - Grote Pyr – voormalige HBS, den Haag Challenge the future

20

Belevingswaarde Imago en identiteit • • • •

Vertrouwde lelijkheid Cultuurhistorische waarde Symbolische waarde Gesloopt en betreurd (herinneringswaarde) • Traumatische belevingswaarde • Gebruikswaarde • Omgevingswaarde (Wilkinson, Remøy en Langston 2014,

De Witte Dame in Eindhoven

Benraad en Remøy 2007)


21

Aanpak overheid Actieprogramma leegstand Algemeen belang • gevolgen bij niets doen (0-scenario) • vastgoed als financieel product: • stabiliteit financiële markten • Pensioenen • economische ontwikkeling region • verspilling overheidsgeld en ruimte • kwaliteit van de stad • internationale concurrentiepositie Private belangen > Bewaking NMa


22

Aanpak overheid Rijk • Actieprogramma leegstand • • • • •

Omgevingswet Regionale kaders Voorraadbeleid Transparantie Compensatiefondsen

• Voorbeeldrol • Afstoot en transformatie eigen portefeuille • Expertteam


23

Aanpak overheid Gemeenten • Grote verschillen tussen gemeenten • Amsterdam: • Transparantie: Meldingsplicht leegstand • Kantorenloods proactief: • Meedenken transformatie • Obstakels weghalen • Voorstellen doen eigenaars

• Regionale afstemming • Rotterdam: • Initiatief marktpartijen • Kantorenloods denkt mee, stimulering pilotprojecten • bijeenkomsten marktpartijen • Regionale afstemming Challenge the future

24

Studies TU sturingsmiddelen Rijk en gemeenten • • • • • • • • • • • •

Centrale regie en voorbeeldfunctie vanuit het rijk Proactieve structuurvisies provincies Flexibiliteit bestemmingsplannen Gebiedsgerichte aanpak Soepelere toets bouwbesluit Financiering transformatie Duurzaamheidlabels aanpassen naar bestaande bouw Grondprijs verhogen gemeenten Pilotprojecten gemeenten Afwaarderen Reële taxaties Openheid incentives

(Rodenhuis 2012, Kops 2014) Challenge the future

25

Studies TU sturingsmiddelen Gebiedsgenerator • Tool ondersteuning betrokken partijen • Samenbrengen partijen • Analyse: verkenning behoeften en kansen • Mogelijkheden: strategieën, oplossingen en prioriteiten • Implementatie: van visie tot gezamenlijk aanpak

(Van Velzen, 2013) Challenge the future

26

Studies TU sturingsmiddelen Gebiedsgericht compensatiefonds

(Klijn, 2013)

• Verlagen aanbod door sloop en transformatie • Afspraak vergoeding partijen • Draagvlak - Risico ‘freeriders’ ? Challenge the future

27

Studies TU Onderzoekagenda • • • • • •

Kennisbank transformatie – TU Delft met partners MRI leegstand; database – TU Delft met partners Beleid overheid – effect markt Voorraad en portefeuille – aanpak publiek en privaat Gebiedsgericht aanpak Duurzaamheid transformatie (PPP)


28

Symposium Editing International Books Friday 28 November 16.00-17.30 | TU Delft Faculty of Architecture, Library Dr Sara Wilkinson (University of Technology Sydney) Dr Hilde Remøy (TU Delft, RE&H) Prof Hans de Jonge (TU Delft, RE&H) Dr Graham Squires (University of Birmingham) Dr Erwin Heurkens (TU Delft, RE&H)

Referee: Dr X X (X)


29

Referee: Dr Edwin Buitelaar (PBL)

Hilde Remøy [email protected]


30

Organisatie van een krimpende kantorenmarkt

Recommend Documents