Onderzoeknotitie Woningmarkt Regio Noord-Veluwe
drs. Sander Reith Annegreet Blokland MSc drs. Joost Wegstapel Danny Meulenbroeks MSc
Datum
20 september 2013
I n h ou d s o p g a v e
1
D e z e n ot i t i e : i n z i c h t i n d e f e i t e n
3
2
D e r e g i o : r u st , r u i m t e e n v e r b o nd e n he i d
4
3
H oe v e e l g r oe i t d e r e g i o?
5
4
Vergrijzing
12
5
Koopkrachtontwikkeling
16
6
H oe w e r k t d e w o n i n g m a r k t ?
18
7
H oe w i l l e n m e n se n w on e n ?
25
8
Het woningbouwprogramma
31
9
De bestaande woningen
33
1 0 D e op g a v e n v o o r d e r e g i o N o or d - V e l u we
34
B i j l a g e 1 R e l e v a n t e d oc u m e n t a t i e ge m e e nt e n e n w o ni n g c o r p or a t i e s
37
1
Deze notitie: inzicht in de feiten
De regio Noord-Veluwe bestaat uit zes gemeenten: Elburg, Ermelo, Harderwijk, Nunspeet, Oldebroek, Putten. Hattem en Heerde haken aan bij de afstemming van het regionale woonbeleid in de regio. Ter voorbereiding op de regionale woonvisie hebben Rapb en Atrivé een woningmarktonderzoek uitgevoerd op basis van bestaande bronnen. Op lokaal niveau zijn de onderzoekgegevens gespecificeerd zover als mogelijk is vanuit het oogpunt van de betrouwbaarheid van de resultaten. Verder heeft er een marktconsultatie plaatsgevonden met woonpartners (corporaties, zorginstellingen, ontwikkelaars, makelaars, bank en woonconsumenten). De belangrijkste resultaten worden behandeld in deze onderzoeknotitie ‘Woningmarkt regio Noord-Veluwe’. Op 4 september 2013 heeft een informatieve en opiniërende bijeenkomst voor raadscommissieleden van de gemeenten en MTleden van de betrokken woningcorporaties plaatsgevonden. Vervolgens vindt op 26 september 2013 het ‘strategische gesprek’ met de belangrijkste woonpartners plaats in de vorm van een ‘strategische kamer’. De uitkomsten van deze twee bijeenkomsten gebruiken we als input voor de regionale woonvisie. Na deze bijeenkomsten vindt een go/no-go-moment plaats voor het vervolgtraject (ontwikkelen woonvisie). Voor u ligt een woningmarktnotitie die is opgesteld door Rapb en Atrivé. Deze notitie bevat niet de uitgangspunten voor beleid, maar heeft als doel aan de hand van een aantal thema’s te voeden, te richten en het gesprek op gang te brengen. Doel is om in de regio te komen tot gezamenlijke beeldvorming en tot dieper inzicht in de ontwikkelingen. Deze notitie levert hieraan een bijdrage. Vervolgens willen we in de komende bijeenkomsten samen met u komen tot een eerste oordeelsvorming: wat is de stand van zaken, waar liggen de urgenties en opgaven en wat zijn mogelijke oplossingsrichtingen. Ook welke rol en verantwoordelijkheid u en woonpartners voor hun eigen organisaties zien en wat u van elkaar verwacht komt aan de orde.
3
2
De regio: rust, ruimte en verbondenheid
In de regio Noord-Veluwe vinden 197.821 inwoners (78.672 huishoudens) hun thuis (CBS, 2013). Het gebied kenmerkt zich door rust en ruimte en heeft een combinatie van water (Randmeren en de IJssel) en bossen. De regio kent maar liefst drie Hanzesteden en is rijk aan cultuurhistorie. Opvallend is het rijke verenigingsleven op de Noord-Veluwe en de mentaliteit ‘omzien naar elkaar’ (Care Valley Veluwe). Kijkend naar de leeftijdssamenstelling dan valt op dat in Ermelo, Hattem en Heerde relatief minder jonge inwoners (< 35 jaar) én de meeste 55-plussers wonen. Figuur 1
Verdeling huishoudens per gemeente in de regio Noord-Veluwe
6%
9%
24%
11% 14%
11% 12%
Aantal huishoudens per gemeente Harderwijk Ermelo Nunspeet Putten Elburg Oldebroek Heerde
Harderwijk Ermelo Nunspeet Putten Elburg Oldebroek Heerde Hattem
13%
Aantal 19.044 10.909 10.126 9.251 8.656 8.559 7.320
% 24% 14% 13% 12% 11% 11% 9%
Hattem
4.807
6%
Totaal
78.672
100%
Bron: CBS-Statline, 2013
Figuur 2
Verdeling inwoners naar leeftijd per gemeente in de regio Noord-Veluwe
Regio
19%
23%
Putten
19%
24%
Oldebroek
19%
Nunspeet
19%
Heerde
17%
Hattem
18%
Harderwijk
19%
28%
23%
8%
27%
22%
7%
24%
28%
22%
7%
24%
26%
20%
22%
8%
28%
26%
9%
28%
25%
9%
Tot 15 jaar
15 tot 35 jaar 35 tot 55 jaar 55 tot 75 jaar
Ermelo
20% 25%
16%
Elburg
23%
20% 0%
10%
29% 27%
24% 20%
30%
21%
40%
50%
7%
25%
28% 60%
9%
22% 70%
80%
75 jaar e.o.
7% 90%
100%
Bron: CBS-Statline, 2013
4
3
Hoeveel groeit de regio?
Enkele landelijke trends Door natuurlijke groei en binnenlandse verhuisbewegingen groeit de bevolking in sommige regio’s, vooral in steden en stedelijk agglomeraties, en daalt deze in andere regio’s, vooral in de periferie. Het saldo van geboorte en sterfte in een kern bepaalt de natuurlijke groei, en het verschil tussen vertrek en vestiging bepaalt het migratiesaldo. In Nederland komen we uit een traag proces waarin een situatie van hoge vruchtbaarheid en lage sterfte geleidelijk is overgegaan in een situatie van lage vruchtbaarheid en lage sterfte, resulterend in vergrijzing en ontgroening. De (selectieve) migratiestromen versterken vooral in de meer perifere delen van Nederland deze ontwikkelingen. Er is al lange tijd sprake van een uitstroom van jongeren van het platteland naar de steden. Deze uitstroom heeft vooral te maken met het feit dat jongeren (in de leeftijd van 18 tot 25 jaar) in de stad hun kenniskapitaal vergaren. In de grote steden zien we juist tegengestelde bewegingen, namelijk vergroening en ontgrijzing. De stad is voor (afgestudeerde) jongvolwassenen een interessante woonomgeving vanwege een gevarieerder aanbod aan banen, woningen en cultuur. Het zijn dus voornamelijk kleine, jonge huishoudens met lage inkomens die het platteland verlaten. Daarin is de groep van jonge alleenstaanden te herkennen: nog studerend of net begonnen met werken. Tegelijkertijd zien we in heel Nederland en des te sterker in perifere gebieden een toename van het aantal senioren als gevolg van de vergrijzing en hiermee een toename van het aantal mensen met een ondersteuningsbehoefte. Tot slot mogen we één essentiële ontwikkeling niet onbesproken laten: huishoudensverdunning als gevolg van sociaal-culturele factoren zoals individualisering en emancipatie. Figuur 3
Ontwikkeling bevolking regio Noord-Veluwe 2004-2012 Groei Bevolking
Geboorteoverschot
Vestigingsoverschot
Groei woningvoorraad
Groei huishoudens
1.500
1.000
500
0
-500
-1.000 2004
2005
2006
2007
2008
2009
2010
2011
2012
Bron: CBS-Statline, 2013
5
Wat zien we de afgelopen jaren in de regio Noord-Veluwe gebeuren? Wanneer we naar de bevolkingsontwikkeling in de regio Noord-Veluwe kijken, zien we een bevestiging van bovenstaande landelijke processen: De afgelopen jaren groeide in de regio het aantal inwoners, hoewel vanaf 2010 een afname in de groeitrend zichtbaar is. Op lokaal niveau vallen de gemeente Ermelo en Oldebroek op: in deze gemeenten is het aantal inwoners in de jaren 2004-2012 licht gedaald (respectievelijk -2% en -1%). Het aantal huishoudens groeide in de periode 2004-2013 op regionaal en lokaal niveau (met name: Harderwijk). Als gevolg van huishoudensverdunning was deze groei sterker dan de groei van het aantal inwoners. De gemiddelde huishoudensgrootte is afgenomen in de regio (2004: 2,7, 2012: 2,5). Het aantal eenpersoonshuishoudens nam regionaal toe (19%) evenals de huishoudens zonder kinderen (13%). Tegelijkertijd was er een afname van huishoudens met kinderen (-1%). De toename van het aandeel kleine huishoudens in de regio is sterker dan in Nederland. Harderwijk laat een afwijkend beeld zien: hier nam het aantal huishoudens met kinderen wel toe in de afgelopen jaren. Er is sprake van een redelijk stabiel geboorteoverschot (natuurlijke aanwas). Alleen in Ermelo worden minder mensen geboren dan er overlijden. De fluctuaties in de bevolkingsontwikkeling worden vooral veroorzaakt door de schommelingen in de migratiestromen. Per saldo heeft de regio een vertrekoverschot in de afgelopen jaren. Het gaat hier voor een groot deel om jonge huishoudens die vertrekken vanwege studie en/of werk. Opvallend zijn de jaren 2008 en 2009, waarin regionaal sprake was van een vestigingsoverschot. Harderwijk is de enige gemeenten met een vestigingsoverschot in de periode 20042012. Een verklaring hiervoor is de relatief hoge woningbouwproductie van deze gemeente. De samenstelling van de bevolking veranderde in de afgelopen periode. Er is sprake van ontgroening (afname van het aantal jonge huishoudens tot 35 jaar) en vergrijzing (toename huishoudens 55/75+). Figuur 4
Ontwikkeling aantal inwoners en nieuwbouw per gemeente 2004-2013 groei inwoners
nieuwbouwontwikkeling
20% 17% 15% 15% 13%
11%
10% 10%
8%
5%
9%
8%
8%
4%
3%
3%
3%
Putten
Regio
3%
0% 0% 0%
0%
-1%
-2% -5% Elburg
Ermelo
Harderwijk
Hattem
Heerde
Nunspeet Oldebroek
Nederland
Bron: CBS-Statline, 2013 6
Harderwijk
Hattem
Heerde
Nunspeet
Oldebroek
Putten
Regio
Nederland
eenpersoons meerpersoons zonder kinderen meerpersoons met kinderen overig Totaal
Ermelo
Ontwikkeling aantal huishoudens per gemeente 2004-2013
Elburg
Figuur 5
29% 12% -2% 7% 9%
26% 6% -5% -64% 7%
26% 21% 8% 47% 17%
12% 0% 0% -32% 3%
0% 8% -3% 9% 1%
13% 13% -5% 5% 5%
26% 24% -6% 8% 9%
11% 15% -1% 0% 7%
19% 13% -1% -12% 9%
14% 4% 1% -9% 6%
Bron: CBS-Statline, 2013
Harderwijk
Hattem
Heerde
Nunspeet
Oldebroek
Putten
Regio
Nederland
1&2p tot 35 jaar gezin tot 35 jaar 1&2p 35 tot 55 jaar gezin 35 jaar e.o. 1&2p 55 tot 75 jaar 1&2p 75 jaar e.o. Totaal
Ermelo
Ontwikkeling huishoudens 2004-2013 naar huishoudenssamenstelling
Elburg
Figuur 6
4% -22% 17% 3% 20% 38% 9%
1% -28% 1% -1% 21% 27% 7%
11% -5% 18% 11% 31% 33% 17%
-23% -23% 0% 4% 7% 27% 3%
-38% -19% 7% 0% 16% 14% 1%
-6% -17% 7% -2% 22% 18% 5%
-5% -10% 24% -5% 30% 46% 9%
3% -15% 4% 2% 13% 32% 7%
-2% -15% 11% 2% 21% 29% 9%
0% -17% 2% 5% 17% 20% 6%
Bron: CBS-Statline, 2013
De bevolkingssamenstelling verandert: ontgroening, vergrijzing en een sterke toename van het aantal kleine huishoudens. Dit zorgt voor een belangrijke opgave als het gaat om de kwaliteit van de bestaande voorraad en de vitaliteit van kernen. Ook heeft dit consequenties voor de nieuwbouwprogrammering. Hoe ziet de toekomst eruit? De prognose De Primosprognose laat op regionaal niveau een redelijk nauwkeurig beeld zien in vergelijking met de werkelijke huishoudensontwikkeling. Met name sinds 2009 liggen de prognose en de werkelijke huishoudensontwikkeling dichtbij elkaar (zie figuur 4). Het effect van het scheiden van wonen en zorg hebben we doorgerekend; hierdoor blijven meer oudere huishoudens thuis wonen (zie figuur 9 en 10). Op lokaal niveau is de Primosprognose vaak minder nauwkeurig vanwege het kleinere schaalniveau. Bovendien zijn in de prognose de woningbouwplannen van de gemeenten deels meegenomen, een factor die zeker in crisistijd discutabel is. Immers, een deel van deze plannen wordt mogelijk helemaal niet meer of pas op een (veel) later moment gerealiseerd. We
hebben verschillende varianten van de huishoudensprognose doorgerekend: Prognose op basis van Socrates/ABF Prognose die de provincie hanteert (correctie op de standaard Primosprognose) Prognose op basis van meest recente woningbouwprogramma Prognose met spreiding van het woningbouwprogramma naar rato van het huidig aandeel huishoudens Prognose met woningbouwprogramma vanaf 2014 op nul woningen.
7
Uit het doorrekenen van verschillende scenario’s voor de prognose blijkt dat op regionaal niveau de verschillen met de Primosprognose zeer klein zijn. Een begrijpelijke uitzondering is het scenario waarbij de woningbouw op nul is gezet. Dit laatste zorgt in 2020 voor circa 2.600 huishoudens minder ten opzichte van de Primosprognose. Op lokaal niveau hebben we op basis van de verschillende prognosemodellen een minimumscenario en maximumscenario voor de huishoudensontwikkeling in beeld gebracht (zie ook figuur 26). Figuur 7
Vergelijking Prognoses en werkelijke huishoudensonwikkeling in de regio
80000
78000
76000
Werkelijkheid PRIMOS 2004 PRIMOS 2007 PRIMOS 2008
74000
PRIMOS 2009
PRIMOS 2010 PRIMOS 2011
72000
PRIMOS 2012
70000
68000 2004
2005
2006
2007
2008
2009
2010
2011
2012
Bron: CBS-Statline, 2013
8
Figuur 8
Primos-huishoudensprognose regio Noord-Veluwe 2012-2040
100000
90000 80000 70000 60000 50000 40000 30000 20000 10000 0 2012
2013
2014
2015
2016
2017
2018
2019
2020
2021
1- & 2-persoonshuishoudens tot 35 jaar 1- & 2-persoonshuishoudens 35 tot 55 jaar 1- & 2-persoonshuishoudens 55 tot 75 jaar Extramuralisatie
2022
2023
2024
2025
2026
2027
2028
2029
2030
Gezinnen tot 35 jaar Gezinnen 35 jaar en ouder 1- & 2-persoonshuishoudens 75 jaar en ouder
Bron: Primos, 2012
Wat zien we op regionaal niveau? Op regioniveau zet de groei van het aantal huishoudens door in de toekomst. In de periode 2013 tot 2020 stijgt het aantal huishoudens naar verwachting met 5% (+4.300 huishoudens). Vanaf 2025 is zichtbaar dat de groeitrend op regionaal niveau af gaat nemen. Figuur 9
Verwachte toename extramurale huisvesting in de regio
Prognose intramuraal wonen zonder extramuralisatie Instroom reguliere woningmarkt scenario ZZP 1 t/m 4 Nieuwe prognose intramuraal wonen scenario ZZP 1 t/m 4
2013
2015
2020
2025
2030
5.095 119 4.975 2,3%
5.334 621 4.712 11,6%
5.702 1.557 4.144 27,3%
5.951 1.538 4.413 25,8%
6.219 1.644 4.575 26,4%
Afname % Bron: CIZ,inPrimos, NKV, bewerking Atrivé * Uitgegaan is van de notitie “Hervorming van de langdurige ondersteuning en zorg”, die als bijlage werd geleverd bij de kamerbrief Hervorming langdurige zorg: naar een waardevolle toekomst van 25-4-2013. Per 1-1-2013 is inmiddels - zoals voorzien - gestart met ZZP VV 1 en VV 2, GGZ 1 en GGZ 2 en VG 1 en VG 2 voor nieuwe cliënten vanaf 23 jaar. Per 1-1-2014 vervolgstap met VV 3 voor nieuwe cliënten. Per 1-1-2015 volgt een deel (naar verwachting 50%) van de nieuwe cliënten met ZZP VG 3. Per 1-1-2016 volgen ZZP LG 1 en LG 3, ZG 1 (zowel auditief als visueel) en VV 4 (naar verwachting voor 50%) voor nieuwe cliënten. Op basis van o.a. de CIZ-indicaties en de huishoudensprognose is deze ontwikkeling doorgerekend.
De regio heeft te maken van groeiers en krimpers: de ontgroening en vergrijzing nemen namelijk verder toe. Het aantal 75-plussers is naar verwachting zelfs verdubbeld in 2040. Het voorgaande leidt, samen met de groei van het aantal kleine huishoudens (meer eenpersoonshuishoudens, minder huishoudens met kinderen), tot een structureel andere bevolkingssamenstelling op termijn. De geschetste trends betreffen autonome ontwikkelingen die in de afgelopen jaren reeds zijn ingezet en die lastig te sturen zijn.
9
Figuur 10 nen en zorg
Ontwikkeling aantal intramurale plaatsen op basis scenario scheiden wo-
Geen extramuralisatie
Nieuwe prognose tehuisbevolking bij extramuralisatie
7000
6000
5000
4000
3000
2000
1000
0 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024 2025 2026 2027 2028 2029 2030
Bron: CIZ, Primos, NKV, bewerking Atrivé Op basis van de CIZ-indicaties en de huishoudensprognose is de ontwikkeling van de tehuisbevolking doorgerekend. Groen: geen extramuralisatie Blauw: extramuralisatie (huidig beleidsscenario scheiden wonen en zorg)
Van belang is het effect van scheiden van wonen en zorg. Als gevolg van de extramuralisatie blijven er meer senioren op de woningmarkt. Dit versterkt de opgave ten aanzien van het geschikt wonen van senioren in hun eigen omgeving. Wat zien we op lokaal niveau? Op lokaal niveau nemen de huishoudens eveneens toe en zijn de trends van ontgroening en vergrijzing zichtbaar. De extramuralisatie zorgt uiteraard ook lokaal voor een toename van het aantal oudere/kwetsbare huishoudens. In Hattem neemt het aantal jonge een- en tweepersoonshuishoudens volgens de prognose toe in tegenstelling tot de andere gemeenten. Tijdens de marktconsultatie hebben we gevraagd naar een mogelijk verklaring hiervoor. Deze was niet eenduidig (variërend van wonen in de buurt van Zwolle en mogelijk nieuwbouwplannen voor starters).
Hattem
Heerde
Nunspeet
Oldebroek
Putten
Regio
Toename huishoudens abs. Toename huishoudens %
Harderwijk
1&2p tot 35 jaar 1&2p 75 jaar e.o.
Ermelo
Ontgroening en vergrijzing per gemeente in periode 2013-2020
Elburg
Figuur 11
-27% 29% 292 3%
-12% 29% 531 5%
-19% 30% 1.513 8%
2% 24% 296 6%
-4% 29% 353 5%
-1% 21% 538 5%
-14% 23% 427 5%
-7% 24% 359 4%
-13% 27% 4.309 5%
Bron: Primos, 2012
10
Het aantal huishoudens blijft groeien. Na 2025 neemt de mate van groei af. Van belang is dat als gevolg van de woningmarktcrisis de werkelijke woningvraag lager ligt dan de huishoudensgroei in de komende jaren: veel huishoudens realiseren op de huidige markt hun woonwensen niet of stellen deze uit. De regio kent groeiers en krimpers. De groep jonge een- en tweepersoonshuishoudens neemt af, de groep thuiswonende senioren neemt fors toe. Anticiperen op de voorgaande demografische opgave is noodzakelijk. Dit vraagt begeleiden in plaats van bestrijden.
11
4
Vergrijzing
Waar wonen de senioren? Zichtbaar is dat de hoge concentraties van senioren zich met name in de grotere kernen bevinden. Binnen de groep senioren maken we onderscheid tussen kiezers, blijvers en moeters. Kiezers zijn senioren die bewust de keuze maken om -nu het nog kan- naar een geschikte woning van hun keuze te verhuizen. Blijvers zijn senioren die zo lang mogelijk thuis blijven wonen. Moeters worden op een gegeven moment gedwongen te verhuizen doordat de lichamelijke of geestelijke situatie het niet langer toelaat om thuis te blijven wonen. We weten dat de groep blijvers het grootst is. Senioren willen zo lang mogelijk zelfstandig blijven wonen en bij voorkeur in hun eigen woonomgeving blijven.
Steeds meer inwoners met een toenemende zorgbehoefte wonen zelfstandig in de eigen woning. Zichtbaar is de ontwikkeling dat de zorgzwaarte van thuiswonende senioren stijgt en dat alleen senioren met een zeer intensieve zorgvraag verhuizen naar een intramurale voorziening. Wet- en regelgeving (zoals ‘Scheiden van wonen en zorg’) is gericht op het stimuleren van het langer thuis wonen van senioren met een zorgvraag. Veel senioren hebben bovendien zelf de wens zo lang mogelijk in hun woning te blijven wonen. Als gevolg van bezuinigingen en de beleidskanteling in de Wmo komt er steeds meer nadruk te liggen op de inzet van de eigen en onderlinge burgerkracht en het verbinden van formele en informele netwerken. Figuur 12
Verwachte toename personen met een fysieke beperking 2013-2030
2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020
Klasse O
2021
Klasse A
2022
Klasse B
2023
Klasse C
2024 2025 2026 2027 2028 2029
2030 0
10000
20000
30000
40000
50000
60000
70000
80000
90000
100000
12
2013
2015
2020
2025
2030
Groei
Klasse O
65.480
66.496
67.573
68.412
69.336
6%
Klasse A
7.683
8.008
8.782
9.636
10.291
34%
Klasse B
5.348
5.626
6.364
7.349
8.120
52%
Klasse C
598
627
699
785
851
42%
79.109
80.757
83.418
86.182
88.599
12%
Totaal
Bron: Provinciale prognose, CBS, SCP, bewerking Atrivé Klasse 0 = geen beperking Klasse A = gebruik wandelstok Klasse B = gebruik rollator Klasse C = gebruik rolstoel
In de periode 2012-2030 neemt het aantal huishoudens met een fysieke beperking, vooral als gevolg van de vergrijzing, toe. Deze toename is relatief veel sterker dan de groep huishoudens zonder een fysieke beperking (zie figuur en tabel hierboven).
1
Met de groeiende groep senioren neemt ook het belang van een goede kwaliteit van de bestaande woningvoorraad (opplussen/woningaanpassingen) toe. Uit de cijfers is zichtbaar dat het hier niet altijd om ingrijpende woningaanpassingen (verbouw/renovatie) hoeft te gaan; de grootste groep senioren heeft immers lichte tot matige beperkingen (klasse A en B). Slechts een klein deel (klasse C) heeft ingrijpende woningaanpassingen nodig. Wie is hiervoor verantwoordelijk? Welke rol hebben woningcorporaties, gemeenten en inwoners zelf? De kwaliteit van de bestaande woningvoorraad is van groot belang, ook omdat de mogelijkheden voor nieuwbouw beperkt zijn. Zo is de investeringscapaciteit van woningcorporaties beperkt als gevolg van de verhuurdersheffing. 27% van de woningvoorraad van Noord-Veluwse woningcorporaties bestaat uit gelijkvloerse woningen, Uit het regionale onderzoek ‘Huurwoningen op niveau’ (2012) blijkt dat 54% van de gelijkvloerse woningen geschikt voor senioren kan worden gemaakt met eenvoudige aanpassingen. Het gaat dan om woningen die in elk geval geschikt zijn/gemaakt kunnen worden voor mensen uit klasse A. Afhankelijk van het type woning zijn deze woningen ook geschikt voor klasse B en/of C (geschikt voor rollator en/of rolstoel). Dit laatste geldt voor 12% van de gelijkvloerse woningen. De grootste winst is te behalen in het verminderen van niveauverschillen in de woning: bijna 80% van de gelijkvloerse woningen voldoet niet aan de eis van een maximum niveauverschil van 2 cm waardoor ze niet geschikt zijn voor een rollator of rolstoel. Gezien de grote groep senioren met lichte tot matige aanpassingen én de potentie die er ligt in de huursector zijn de mogelijkheden om huidige woningen passend te maken voor senioren groot. Winst is te bepalen in de bewustwording van senioren om hun woning tijdig geschikt te maken. Vooral de woningen die in de nabijheid van voorzieningen staan (geschikte locatie) zouden prioriteit moeten krijgen. De vraag is ook hoeveel nieuwe woningen moeten worden toegevoegd, welk ambitieniveau voor de geschiktheid van nieuwe seniorenwoningen realistisch en haalbaar is en vooral ook waar. Levensloopbestendige woningen vragen om een hoge investering; wie gaat dit doen en wat is de toekomstwaarde van bijvoorbeeld huurappartementen in het dure segment? En bovendien, zetten senioren uiteindelijk echt de stap? Een groep senioren geeft aan graag naar een gelijkvloerse woning te willen verhuizen. Op basis van de woonbehoefte in relatie tot het huidige aanbod is momenteel sprake van een beperkt tekort aan gelijkvloerse woningen 1. Dit tekort neemt echter sterk toe als gevolg van vergrijzing en het gegeven dat het aanbod van Het gaat hier om woningen die van buiten toegankelijk zijn zonder niveauverschillen en waarvan de primaire vertrekken zich op één verdieping bevinden. Deze vertrekken zijn toegankelijk zonder niveauverschillen. In WoON 2012 geven de respondenten zelf aan of zij momenteel in een gelijkvloerse woning wonen (aanbodkant) en of zij de behoefte hebben om te verhuizen naar dit type woningen (behoefte). 13
beschikbare gelijkvloerse woningen beperkt is (WoON 2012). In de praktijk is de verhuismobiliteit van senioren laag: woonwensen worden vaak niet omgezet in gedrag door senioren. Het toevoegen van nieuwe woningen voor senioren dient daarom nauw aan te sluiten bij de werkelijke vraag op de markt. Dit vraagt om lokaal maatwerk. Zie ook hoofdstuk 7 waar nader wordt ingegaan op woonwensen in relatie tot het gedrag op de woningmarkt. Figuur 13
Huidige en potentiële tekorten/overschotten aan gelijkvloerse woningen
2012
2023
4000 Tekort
3500 3000 2500 2000 1500 1000 500
0 Geen nultredenwoning
Nultredenwoning
Bron: WoON 2012, bewerking Atrivé
Lokale samenhang in dorpen is niet afhankelijk van de aanwezigheid van voorzieningen. Juist in de kleine, afgelegen dorpen waar meer traditionele waarden samengaan met een kleine gemeenschap, zijn bewoners actief en betrokken. Naast de vitaliteit van de gemeenschap in kleine kernen is de mobiliteit van inwoners bepalend voor de leefsituatie. Heel specifiek vraagt de vergrijzing ook om echt goed zicht te hebben op waar de groep senioren woont die niet mobiel zijn (vaak de oudere vrouwelijke senioren). Wie geen auto heeft en in een kern woont zonder voorzieningen heeft het lastig (Bron: Dorpenmonitor SCP, 2013). Het roept de (politieke) vraag op of in elke kern een hoogwaardig zorg- en dienstenaanbod aanwezig dient te zijn. Is het wonen in een kleine kern met weinig tot geen voorzieningen een recht of een voorrecht. Met andere woorden: is dit een eigen keuze en dus voor eigen rekening? Dat kan alleen als in de grote kernen ook daadwerkelijk voldoende (betaalbare) geschikte woningen aanwezig zijn en een passend kwalitatief zorg- en dienstenaanbod. Door het centreren van aanbod in grote kernen is een goede kwaliteit van voorzieningen/aanbod te realiseren. Duidelijk is dat keuzes nodig zijn, gezien de toenemende groep senioren in combinatie met stijgende kosten en afnemende budgeten. De toekomst van de ontwikkelingen in de zorg is onzeker, dit bemoeilijkt het investeren in passende zorgconcepten. Zichtbaar is dat zorgorganisaties zelf nog in verwarring zijn, aangezien de toekomst van de zorg onzeker is. Er zijn grote verschillen tússen de zorginstellingen. De toekomst van het zorgvastgoed is een thema: wat zijn de consequenties van het scheiden van wonen en zorg voor het vastgoed (risico’s huidig vastgoed: mate van courantheid, hoe collectieve ruimten financieren et cetera)? Tijdens de marktconsultatie werd door de zorgorgani14
saties het belang van onderlinge transparantie (inzicht in de opgaven en ambities/plannen) en samenwerking (met name lokaal) benoemd. Denk aan samenwerken in het herbestemmen van vastgoed of het combineren van meerdere doelgroepen op een locatie. Het gaat hier ook om samenwerken tussen verschillende soorten instellingen (schotten -ook in het denkenweghalen). Innovatie vraagt investeren; hiervoor heb je elkaar nodig. Ook in de kleine kernen is gezamenlijk optrekken gewenst, zoals het delen van de aanwezige voorzieningen en samenwerking met de kerken. Het belang van de betrokkenheid van woningcorporaties werd benadrukt. Een toenemende groep senioren woont thuis met beperkingen. Een groot deel van hen heeft lichte tot matige fysieke beperkingen. Eenvoudige aanpassingen kunnen hier helpen om de woning geschikt te maken. Kansen liggen in de bewustwording van particuliere eigenaren (senioren) om hun woning tijdig aan te passen. Bovendien is de potentie om huurwoningen geschikt te maken voor senioren groot. De gezamenlijke inzet van woningcorporaties, gemeenten en senioren is wenselijk om te zorgen voor een passende woningvoorraad. Het toevoegen van nieuwe woningen voor senioren luistert nauw: aansluiten bij de lokale vraag vraagt om maatwerk. Passend zorg- en dienstenaanbod in de regio is noodzakelijk. Keuzes voor kernen zijn noodzakelijk om een kwalitatief passend aanbod te waarborgen.
15
5
Koopkrachtontwikkeling
In de regio ligt het gemiddelde besteedbaar inkomen met € 35.800,-, iets boven het landelijke gemiddelde van € 33.300,- (Bron: CBS-Statline, 2010). Ook het aantal huishoudens met een laag inkomen (sociale doelgroep) ligt gemiddeld lager dan landelijk. De betaalbaarheid van woningen is echter wel een aandachtspunt gezien de daling van de koopkracht in de komende jaren bij uitkeringsgerechtigden en gepensioneerden. De primaire doelgroep (tot huurtoeslaggrens) neemt hierdoor toe (schatting: +14% in periode 2012-2023, 2012: circa 18.000 huishoudens, 2023: circa 20.500 huishoudens, Bron: CPB, WoON2012). Wanneer we de huishoudensgroep met een inkomen tot € 34.000,- bekijken, dan is juist sprake van een afname van 5% in de periode 2012 (30.417 huishoudens) tot 2023 (28.810 huishoudens). Gezien het voorgaande lijken de inkomensverschillen tussen huishoudens in de toekomst verder toe te nemen. De huidige sociale huurwoningvoorraad bestaat uit circa 23.400 woningen. Dit betekent dat op basis van de omvang van de huishoudens met een inkomen tot € 34.000,- er te weinig sociale huurwoningen zijn. Echter, niet alle sociale huurwoningen worden bewoond door de sociale doelgroep (scheefwoners) en niet iedereen van de sociale doelgroep woont in een huurwoning. In de regio Noord-Veluwe woont circa 55% van de sociale doelgroep (inkomen tot € 34.000,-) in de sociale huursector. Circa 43% woont in de koopsector. Deze huishoudens in de koopsector wonen opvallend vaak in de duurdere koop. Waarschijnlijk gaat het hier voor een deel om oudere huishoudens met een woning waarvan de woningwaarde in afgelopen decennia is gestegen. Deze oudere huishoudens hebben vaak hun hypotheek grotendeels afgelost. Op basis van de woonbehoefte (WoON2012) zien we een stijgende behoefte aan huur in de toekomst (vooral bij senioren); de vraag is echter of zij op basis van hun inkomen altijd aanspraak kunnen maken op een sociale huurwoning. Ook is het gedrag van belang: zetten deze huishoudens hun wensen om in daadwerkelijk verhuisgedrag? Conclusie: op basis van de inkomens (tot € 34.000,-) zijn in theorie onvoldoende sociale huurwoningen aanwezig. In de praktijk woont de sociale doelgroep echter ook in de koopsector. Daarnaast wordt een deel van de sociale huurvoorraad bewoond door scheefwoners. Het is zeer de vraag of deze huishoudens tot doorstromen te bewegen zijn zonder aanvullende maatregelen als huurbelasting. Op basis van woonwensenonderzoek is de behoefte aan meer huurwoningen zichtbaar (want: woonwensen ‘huur’ bij onder andere senioren en middeninkomens). Ook in de praktijk is te zien dat de vraag naar huur toeneemt, als gevolg van de crisis. De woningcorporaties in de regio ervaren een toenemende druk op de sociale huursector (onder meer toename wachttijd huurwoningen). Op basis van het voorgaande zijn beleidskeuzes nodig: hoeveel ruimte is beschikbaar voor de vernieuwing van de sociale voorraad? Denk aan liberaliseren, verkopen en nieuwbouw. Hierdoor kan de doorstroming van scheefwoners worden gestimuleerd en kan tegemoet worden gekomen aan de woonwensen van huishoudens die willen huren, maar dit vanwege hun inkomen niet kunnen in de sociale huurwoningvoorraad. Van belang is: Hoeveel sociale huurwoningen willen de corporaties minimaal blijven bieden? De betaalbaarheid van de woningen is ook een issue gezien de stijgende woonlasten (energiekosten).
16
Figuur 14
Verwachte ontwikkeling koopkracht in Nederland Werknemers
Uitkeringsgerechtigden
Gepensioneerden
Totaal
101 100 99 98 97
96 95 94 93 92 2011
2012
2013
2014
2015
2016
2017
2018
Bron: CPB, juniraming 2012 * Uitgegaan van koopkrachtontwikkeling 0% tot -0,25% in 2013-2017
Het is noodzakelijk te bepalen welke beleidsbeweging gemaakt wordt ten aanzien van de sociale huurwoningvoorraad. Welke koers kiezen de woningcorporaties in samenspraak met de gemeenten? Op welke wijze vindt vernieuwing plaats uit het oogpunt van vergrijzing en beperken woonlasten (duurzaamheid)?
17
6
Hoe werkt de woningmarkt?
Per saldo heeft de regio een vertrekoverschot in de periode 2004-2012 (zie ook hoofdstuk 3): er vertrekken meer mensen dan dat er komen (een uitzondering vormen de jaren 2008/2009). Zoals al bleek gaat het voor een groot deel om jonge huishoudens die vertrekken vanwege studie of werk (selectieve migratie). Er is ook deels sprake van retourmigratie (mensen die opgegroeid zijn in de regio en terugkeren na studie) en nieuwkomers. In dit hoofdstuk zoomen we in op de patronen die zichtbaar zijn in de verhuisstromen. Algemeen: de regionale woningmarkt Kenmerkend voor de regio is het wonen in een landelijk omgeving met een goede bereikbaarheid via de A28 en de aanwezige stations. De kernen die deze twee kenmerken combineren onderscheiden zich qua aantrekkelijkheid van de andere kernen in de regio (zo blijkt uit de marktconsultatie). Het zijn deze kernen die ook met name hun aantrekkingskracht hebben op mensen van buiten de regio. Open regio met honkvaste inwoners Meer dan de helft van alle verhuizingen (2009-2011) vindt binnen de regio plaats (54%), veel mensen verhuizen binnen de regio. In deze periode is sprake een licht vertrekoverschot. Wanneer we inzoomen op gemeenteniveau dan vindt ongeveer een derde van de verhuizingen binnen de gemeentegrenzen plaats (2009-2011). Vergeleken met het landelijk gemiddelde is de openheid van de gemeenten (het aantal verhuisden dat van buiten de gemeenten komt in relatie tot het aantal verhuisden binnen de gemeenten) iets hoger. Putten vormt een uitzondering: hier vinden relatief meer verhuizingen binnen de gemeente plaats en zijn de inwoners meer honkvast. De honkvastheid van inwoners werd ook genoemd tijdens de marktconsultatie. Genoemde redenen om te verhuizen naar elders binnen de regio zijn bijvoorbeeld: in de buurt van de kinderen wonen of het kerkelijke milieu. Het aantal verhuizingen binnen de gemeentegrenzen is afgenomen in de periode 2007–2011. Hier is zichtbaar dat de binnengemeentelijke verhuisdynamiek (vaak doorstromers) is gedaald. Deze trend komt overeen met het landelijke beeld. De woningmarktcrisis (eigen woning niet kunnen verkopen) kan hiervan de oorzaak zijn.
18
Figuur 15
Herkomst verhuisden per gemeente 2009-2011
Bron: CBS-Statline, 2013
19
Verhuisstromen & subwoningmarkten in de regio In onderstaande figuur zijn de absolute verhuisstromen tussen de gemeenten weergegeven in de periode 2009 – 2011.
211 17 190 2 450
29 156 2 474
791 38 66 190 156 168
168 51 1.599
26 1.435
39 553 332 2 2 51 26
Regio Noord-Veluwe
589 192 553 17 29
Putten
39 12 25 211
Oldebroek
Harderwijk 8 25 553 66 332 2.725
19 3 8
Nunspeet
1.563 3 12 192 38 553 2.457
178 1.563
Heerde
96 96 178 19 39 589 791 39 1.751
Hattem
Elburg Ermelo Harderwijk Hattem Heerde Nunspeet Oldebroek Putten Regio Noord-Veluwe
Ermelo
Totaal aantal verhuisde personen tussen gemeenten 2009-2011
Elburg
Figuur 16
1.751 2.457 2.725 450 474 1.599 1.435 1.005
1.005
Bron: CBS-Statline, 2013
Harderwijk trekt vanuit alle gemeenten meer inwoners aan dan dat er vertrekken naar andere gemeenten en is hierdoor de enige gemeente met een vestigingsoverschot sinds 2004 (het gaat voor een groot deel om inwoners uit Ermelo). De absolute aantallen verhuizingen tussen gemeenten zijn onvoldoende om de verhuisrelaties goed te kunnen vergelijken. Immers, een kleinere gemeente zoals Hattem heeft per definitie in absolute aantallen minder verhuizingen met andere gemeenten dan een grotere gemeente zoals Harderwijk. Om dit effect te corrigeren, zijn de verhuisstromen gewogen op basis van de omvang (in aantal huishoudens) van de betreffende gemeenten. Vervolgens zijn op basis van deze relatieve verhuisrelaties stap voor stap de gemeenten samengevoegd die de grootste relaties hebben. Dit leidt tot drie subregio’s. Het gaat hier om subregio’s van gemeenten die geografisch dichtbij elkaar liggen in de regio: Harderwijk, Ermelo, Putten Nunspeet, Elburg, Oldebroek Hattem en Heerde. Deze indeling in subregio’s werd herkend tijdens de marktconsultatie.
20
Putten
Oldebroek
Nunspeet
Heerde
Hattem
Harderwijk
Ermelo
Vestigings- en vertrekoverschotten per gemeente 2009-2011
Elburg
Figuur17
Elburg Ermelo Harderwijk Hattem Heerde Nunspeet Oldebroek Putten Apeldoorn Barneveld Ede Epe Nijkerk Scherpenzeel Voorst Wageningen Dronten Kampen Zeewolde Zwolle Rest van Nederland Bron: CBS-Statline, 2013 Het gaat in deze tabel om het saldo van gevestigde en vertrokken personen tussen de 8 gemeenten (bovenste rij) en de andere gemeenten. Rood: per saldo verlies aan ander gemeente, groen: per saldo winst vanuit andere gemeente. Zie bijvoorbeeld de kolom ‘Elburg’: ‘verlies’ aan Harderwijk, ‘winst’ uit Nunspeet, De grootte van de staaf geeft de mate van verlies/winst aan.
Verbinding met de randen en andere delen van Nederland Gemeenten aan de randen hebben veel uitwisseling met dichtbij gelegen gemeenten die zich buiten de regio bevinden: uitwisseling tussen Putten en Ermelo met Nijkerk en Barneveld uitwisseling tussen Hattem, Oldebroek en Heerde met Overijssel (vaak Zwolle) uitwisseling tussen Heerde en Epe. Alle gemeenten kennen verhuisstromen naar en vanuit andere provincies/overig Nederland (vertrek: met name jonge huishoudens vanwege studie/werk). Ongeveer een kwart van de verhuizingen betreft verhuizingen naar of vanuit buiten de regio (Hattem, Heerde en Oldebroek scoren bovengemiddeld als het gaat om Zwolle). Tijdens de marktconsultatie werd de bereikbaarheid van de regio als een belangrijke ‘troefkaart’ genoemd. Daarnaast werd aangegeven dat de kazernes in de regio voor ‘import’ hebben gezorgd. Door de bindingsregels in de huur is de instroom in de huur van buiten de regio beperkt. Het is echter de vraag hoe groot deze instroom zou zijn zonder bindingsregels.
21
Dynamiek van de verhuizingen op lokaal niveau De verhuizingen van de huishoudens in de gemeenten in de periode 2009-2011 hebben we geanalyseerd op basis van de WOZ- en GBA-bestanden van de gemeenten: wie verhuist naar welke woning? Op basis van deze analyse van de verhuisstromen op lokaal niveau zien wij de volgende rode draden2: De jonge een- en tweepersoonshuishoudens tot 35 jaar (en in iets minder mate van 35-55 jaar) komen relatief vaak uit ‘de rest van Nederland’, terwijl de gezinnen en oudere huishoudens juist relatief vaak uit de eigen gemeente komen. Dit beeld is het duidelijkst in Harderwijk. Bij de vertrokken huishoudens komt eenzelfde beeld naar voren, maar nog veel sterker dan bij de vestigers: een- en tweepersoonshuishoudens tot 35 jaar gaan relatief vaak weg uit de regio (als gevolg van studie/werk). De gezinnen en oudere huishoudens blijven veel meer in de regio wonen, voor een groot deel in de eigen gemeente (doorstromers). Jonge huishoudens (een- en tweepersoonshuishoudens tot 35 jaar)zijn de groep die het meest verhuist. Ze verhuizen het meest naar rij- en hoekwoningen. In Harderwijk zien we deze groep ook voor een relatief groot deel naar appartementen verhuizen. In andere gemeenten zien we dit in meer beperkte mate. Zichtbaar is dat de jonge huishoudens terecht komen in alle prijsklassen, hoewel deze groep relatief iets meer is vertegenwoordigd in de verhuizers naar het goedkope segment (behalve in Ermelo). Opvallend is dat ook veel jonge huishoudens verhuizen naar het dure segment. In Harderwijk zien we relatief veel verhuizingen naar appartementen, ook onder de 55plussers. Dit komt doordat Harderwijk een meer stedelijke omgeving kent in vergelijking met de andere gemeenten. In andere gemeenten zien we naar verhouding minder verhuizingen naar appartementen. Het zijn in alle gemeenten vooral de een- en tweepersoonshuishoudens die naar appartementen verhuizen. Gezinnen (doorstromers): zijn een belangrijke doelgroep voor de vrijstaande woning of tweeonder-eenkapwoning. We zien echter ook opvallend veel jonge huishoudens verhuizen naar dit type woningen. Bij de doorstromers vinden veel verhuizingen naar het dure segment plaats. Senioren: De senioren vormen een relatief kleine groep verhuisden: hieruit blijkt dat de verhuismobiliteit laag is. De senioren (55+) verhuizen in Harderwijk, Oldebroek en Ermelo voor een relatief groot deel naar appartementen. Voor een deel verhuizen 75-plussers in de gemeenten ook naar seniorenwoningen (uitzondering: zeer beperkt in Harderwijk). In Harderwijk zien we relatief een hoog aandeel verhuizingen naar de vrije sector huur, waarvan een groot deel senioren. In andere gemeenten vinden weinig verhuizingen plaats naar de vrije sector huur. Dit kan verband houden met het beschikbare aanbod in dit segment in deze gemeenten. Crisis woningmarkt zichtbaar In de regio is de woningmarktcrisis zichtbaar. Het aanbod van te koop staande woningen is sinds 2008 sterk gestegen (vooral in Elburg, Oldebroek, Nunspeet). Tegelijkertijd zijn de gemiddelde vraagprijzen gedaald in deze periode (uitzondering: Ermelo en Harderwijk). Door deze prijsdaling is het verschil met de WOZ-waarde verkleind. Overigens is er ook een verschil tussen vraagprijzen en de daadwerkelijke transactieprijzen. Het Kwartaalbericht Woningmarkt van de Rabobank (februari 2013) schat in dat de transactieprijzen gemiddeld circa 9% onder de vraagprijzen liggen. Dat percentage is gedurende de crisis toegenomen. Daarnaast zien we dat het aantal woningtoevoegingen sinds 2008 sterk is gedaald.
2
Hattem en Heerde zijn niet meegenomen in deze analyse vanwege ontbreken geschikt datamateriaal. 22
Figuur 18
Relatieve ontwikkeling aanbod te koop staande woningen 2008-2013 Elburg
Ermelo
Harderwijk
Hattem
Heerde
Nunspeet
Oldebroek
Putten
150% 130% 110% 90% 70% 50% 30% 10% -10% -30% -50% Sep 2008
Mrt 2009
Mrt 2010
Mrt 2011
Mrt 2012
Mrt 2013
Bron: Huizenzoeker.nl, 2013
Figuur 19
Relatieve ontwikkeling vraagprijzen woningen 2008-2013 Elburg
Ermelo
Harderwijk
Hattem
Nunspeet
Oldebroek
Putten
Nederland
Heerde
30%
20%
10%
0%
-10%
-20%
-30%
Sep 2008
Mrt 2009
Mrt 2010
Mrt 2011
Mrt 2012
Mrt 2013
Bron: Huizenzoeker.nl, 2013
23
Figuur 20
Ontwikkeling woningvoorraad en woningtoevoegingen 2005-2012 Woningvoorraad
Aantal nieuwbouwwoningen
74.852
1.400
73.632
1.200
400
70.469
69.669
800
71.149
72.244
1.000
600
75.693
1.600
76.007
1.800
200 0 2005
2006
2007
2008
2009
2010
2011
2012
Bron: Syswov en gemeenten Regio Noord-Veluwe, 2013
De inwoners van de gemeenten zijn voor een groot deel als honkvast te typeren. Er is daarnaast veel verwevenheid met geografisch dichtbij gelegen gemeenten (binnen en buiten de regio). Harderwijk valt op door de aantrekkingskracht van inwoners uit andere gemeenten. Het vertrek naar buiten de regio is vooral groot als gevolg van selectieve migratie door jongeren. Het zal vast mogelijk zijn een ‘deel’ van deze groep te behouden, maar niet in die mate dat de trend zal keren. De impact van de woningmarktcrisis is zichtbaar: het aantal te koop staande woningen is toegenomen en de vraagprijzen dalen. Het gat tussen transactieprijzen en vraagprijzen is verder toegenomen. De nieuwbouwproductie is afgenomen.
24
7
Hoe willen mensen wonen?
Op basis van woonwensenonderzoek (WoON 2012) is doorgerekend hoe de match tussen woningbehoefte en woningaanbod eruit ziet (in 2012, 2020, 2030). De toekomstige tekorten/overschotten zijn bepaald door de huidige/toekomstige woningbehoefte te ramen en daar de huidige voorraad vanaf te trekken. De huidige woningbehoefte is in dit model geëxtrapoleerd naar de toekomst (aanname: de woningbehoefte blijft gelijk, de verschillende huishoudensgroepen dalen/groeien conform huishoudensprognose). Het woningbouwprogramma is niet doorgerekend; de tekorten/overschotten zijn gerelateerd aan de huidige woningvoorraad. Deze fictieve match levert op die manier input voor de invulling van het woningbouwprogramma. De categorie ‘onbekend egw’ zijn eengezinswoningen waarvan het type onbekend is in WoON 2012; dit kunnen hoek- of rijwoningen zijn. Figuur 21
Huidige en potentiële tekorten/overschotten naar prijsklassen
2012 Tekort
Koop € 270.000 of meer
Koop € 181.000 tot € 270.000
Koop € 143.000 tot € 181.000
Koop tot €143.000
Huur boven lib. grens
Overschot
Huur tot lib. grens
4.500 4.000 3.500 3.000 2.500 2.000 1.500 1.000 500 0 -500 -1.000
2023
Bron: WoON 2012, Primos 2012, CPB, bewerking Atrivé
25
Figuur 22
Huidige en potentiële tekorten/overschotten naar woningtype
2012
5.000
2023
Tekort
4.000 3.000 2.000 1.000 0 -1.000 Overschot
appartement
onbekende egw
tussenwoning
hoekwoning
vrijstaand
tweekapper
-2.000
Bron: WoON 2012, Primos 2012, CPB, bewerking Atrivé
Figuur 23
Huidige en potentiële tekorten/overschotten naar woningtype en prijs
2012
2023
2500 Tekort
2000 1500 1000
500 0 -500 -1000
Overschot
MGW € 270.000 of meer
EGW € 270.000 of meer
MGW € 181.000 tot € 270.000
EGW € 181.000 tot € 270.000
MGW € 143.000 tot € 181.000
EGW € 143.000 tot € 181.000
MGW tot €143.000
EGW tot €143.000
MGW boven lib. grens
EGW boven lib. grens
MGW tot lib. grens
EGW tot lib. grens
-1500
Bron: WoON 2012, Primos 2012, CPB, bewerking Atrivé 26
Een aantal opvallende zaken: De behoefte aan huur: de behoefte aan sociale huur is onder meer zichtbaar bij starters en in sterke mate bij senioren (bij 55-75-plussers: ook huur boven liberalisatiegrens). De behoefte aan huur onder senioren sluit aan bij de landelijke trend. De behoefte aan huur komt ook voort uit het gegeven dat niet alle huishoudens in een koopwoning terecht kunnen doordat zij de financiering hiervan niet rond kunnen krijgen. Ook de groep urgente verhuizers wenst aanspraak te maken op een huurwoning. Het gaat bij de behoefte Kadaster: dure koopsector in perspectief aan huur veelal om appartementen (oorzaak: aangeHet Kadaster heeft in de Noord-Veluwe ondergeven behoefte door senioren). Kijken we naar de zoek gedaan naar de consequenties van het woningbezit onder senioren voor de woonwensen van de huishoudens tot € 34.000,- dan marktontwikkelingen op de lange termijn. Een valt op dat zij ten opzicht van hun huidige woonsituatie paar conclusies uitgelicht: meer huur (deels senioren) en goedkope koop wensen. 2/3 van de huizenbezitters is ouder dan 50 De behoefte aan dure koop: onder doorstromers jaar. (alle leeftijdsgroepen) zien we op basis van de woon Veel dure, vrijstaande woningen worden bewensen een behoefte aan dure koop eengezinswoninwoond door mensen ouder dan 65 jaar. gen. Toch geeft de behoefte in de toekomst in Verhuisgeneigdheid is bijzonder laag. bovenstaand figuur een vertekend beeld. Veel senioren Boven 70 jaar neemt de verhuismobiliteit toe, veelal ongepland en zorggerelateerd. zitten aan de top van hun wooncarrière (wonen in een Gelet op de omvang van de groep, kan in redure koopwoning) en zijn niet verhuisgeneigd. Deze latief korte termijn een grote hoeveelheid doelgroep neemt wel sterk toe in de toekomst. In het duurdere koopwoningen op de markt komen. model zou dit betekenen dat er bij deze doelgroep be Kwaliteit van het vrijkomende aanbod hoefte is aan meer dure koopwoningen (de behoefte matcht onvoldoende met de vraag van jonneemt sterk toe ten opzichte van de huidige woninggere huishoudens (qua prijs, kwaliteit, comvoorraad). De vraag is of dit overeenkomt met de werfort en energiezuinigheid). kelijke vraag op de markt. De behoefte aan dure koop Een waarschuwing is op zijn plaats! zal naar verwachting lager liggen. Bovendien is de beweging op de woningmarkt onder doorstromers op dit moment zeer beperkt. Daarbij speelt op termijn het gevaar van een kwantitatieve en kwalitatieve mismatch in dit marktsegment (zie het tekstkader). Het overschot aan tussenwoningen: een groot deel van de huidige woningvoorraad bestaat uit dit type woningen. In de toekomst neemt dit overschot toe als gevolg van ontgroening en vergrijzing. Er staan al veel van dit soort woningen, en door de demografische ontwikkelingen zal de vraag onder de huishoudens binnen de regio relatief beperkt blijven. Bovendien komt dit aanbod, wanneer bewoond door senioren, beschikbaar als gevolg van de vergrijzing. De behoefte aan appartementen: dit betreft voor een groot deel een behoefte bij senioren (veelal huursegment). De appartementensector is een lastig te duiden marktsegment. Senioren geven aan behoefte te hebben aan deze woningen, maar in de praktijk is de vraag niet zichtbaar in het gedrag. Senioren verhuizen zeer beperkt, vooralsnog. De actuele, urgente marktvraag naar appartementen bij senioren is beperkt. Starters: vooral behoefte aan koopeengezinswoningen en appartementen in het huursegment. en deel van de starters heeft ook een voorkeur voor huurappartementen. In de huidige markt zien we dat als gevolg van de prijsdaling van woningen een eengezinswoning voor een steeds grotere groep starters bereikbaar wordt. Starters slaan in de praktijk de tussenstap (eerst een huurappartement) steeds meer over. Wanneer we dit vergelijken met het huidige aanbod, dan is er op basis van de woonwensen een tekort aan koopeengezinswoningen voor starters (goedkoop/duur). Anderzijds is en komt er veel aanbod van tussenwoningen beschikbaar. Daarnaast worden koopwoningen steeds beter bereikbaar vanwege de prijsdaling van het woningaanbod. Onderzoek van de Rabobank (Kwartaalbericht Woningmarkt februari 2013) duidt eveneens op een grote verhuismobiliteit onder jongere huishoudens (onder 35 jaar, zie ook Dynamiek van de verhuizingen op lokaal niveau op pagina 21). Daarbij wordt de conclusie bevestigd dat een stap in de woonladder in toenemende mate wordt overgeslagen en er direct gekozen wordt 27
voor een woning die geschikt is voor een gezin. En die woningen zijn in veelal behoorlijke mate voorradig. Tekorten/overschotten behoefte op gemeenteniveau op basis van WoON 2012 MGW (huur/koop)
EGW (Huur = h, Koop = k)
Hoek / Tussenwoningen
Elburg
Tekort
Overschot: h+k
Overschot
Ermelo
Tekort
Overschot: k, 2013
Overschot, 2013
Tweekappers
Vrijstaande woningen
Overschot
Tekort: k, 2023 Tekort: h Harderwijk
Tekort
Tekort: h+k
Overschot, 2013
Hattem
Tekort
Tekort: k
Overschot
Overschot: h, 2013 Heerde
Tekort
Tekort: k
Overschot
Overschot
Overschot: h, 2013 Nunspeet
Tekort
Overschot: k
Overschot
Overschot 2013
Tekort: h Oldebroek
Tekort
Overschot: h+k, 2013
Overschot (tussenwoningen)
Overschot
Overschot
Tekort
Tekort: h+K, 2023 Putten
Tekort
Tekort: k3
Tekort
Overschot: h
3
Putten laat een afwijkend beeld zien. In Putten zoeken relatief veel doorstromers een koop eengezinswoning. Het beschikbare aanbod van dit segment is relatief laag. Hierdoor is op basis van woonwensen een tekort zichtbaar.
28
Appartementen voor senioren Senioren geven vaak aan de wens te hebben om naar een appartement te verhuizen. De praktijk laat echter zien dat zij deze stap uiteindelijk vaak niet maken. Reden hiervoor is dat senioren steeds kritischer worden en vaak nog prima wonen waardoor zij geen haast hebben om te verhuizen. Hen verleiden om toch te verhuizen vraagt om een aanbod van appartementen dat zeer nauw luistert. Belangrijk is dat een combinatie van factoren, zoals de locatie, prijs, kwaliteit, veiligheid en uitstraling, aansluit bij de wensen van senioren. Samenwerken met een partij die bewezen succes heeft met het bouwen van appartementen voor senioren, kan helpen dit doel te realiseren. Verleiden… Andere zaken die een rol spelen als het gaat om de (lage) verhuismobiliteit van senioren: onbekendheid met alternatief woonaanbod, onbekendheid met voorzieningenaanbod, drempel ervaren om te verhuizen (+ kosten), sprong in de woonlasten. Verleiden van senioren om te verhuizen (of veilig thuis te blijven wonen) vraagt om meer dan alleen geschikte woonruimte: communiceren/contact met senioren (communicatiecampagne ‘blijft u thuis wonen, pas dan uw woning aan. Verhuist u dan zijn dit de mogelijkheden…’), ontzorgen (verhuiscoach).
Een nadere duiding: de marktvraag als leidraad De woonwensen van inwoners worden niet één op één omgezet in bijbehorend verhuisgedrag. Juist in de huidige woningmarkt waar de beweging beperkt is, zetten met name doorstromers hun woonwensen niet om in daden. Daarnaast is de verhuisgeneigdheid onder senioren laag. Starters zijn de huishoudens die momenteel het meest actief zijn op de woningmarkt. Tegelijkertijd zien we dat er sprake is van selectieve migratie bij deze doelgroep (vertrek uit regio vanwege studie/werk). In de huidige markt is het essentieel om aan te sluiten bij de beweging op de woningmarkt die er nog wel is. De groepsinterviews met marktpartijen en vertegenwoordigers van consumenten (met name senioren) geven zicht op de marktvraag in de regio. Een aantal rode draden op een rij: Beweging is vooral zichtbaar bij starters (woningen in het goedkope segment). Momenteel dalen de woningprijzen en komen koopwoningen steeds meer in het bereik van starters te liggen. Er zou voldoende betaalbaar aanbod voor starters aanwezig zijn in de huidige woningvoorraad. Aan de andere kant ervaren starters beperkingen in de leencapaciteit, maar per saldo lijkt de betaalbaarheid in het koopsegment sterk verbeterd te zijn. De woningbehoefte van woningen die geschikt zijn voor senioren stijgt, echter in de praktijk verhuizen senioren maar zeer beperkt. Momenteel zijn nieuwe woningen voor senioren een niche en luistert het aanbod zeer nauw. De vraag is hoe de doorstroming van senioren gestimuleerd kan worden (een doorstromingslening als alternatief voor de starterslening?). Nieuwbouw voor senioren dient zeer goed aan te sluiten bij de vraag van senioren: kwaliteit en locatie dienen naadloos aan te sluiten. Lokaal maatwerk op basis van de werkelijke vraag van senioren is noodzakelijk. Bouw woningen voor senioren op centrale locaties (nabij (zorg)voorzieningen) in de grote kernen. Senioren die wél verhuizen, vestigen zich namelijk vaak in de nabijheid van voorzieningen. De verkoop van appartementen stagneert, zo blijkt uit de marktconsultatie. De cultuur is ook overwegend grondgebonden op de Noord-Veluwe. Een uitzondering vormt Harderwijk (hier is meer ruimte voor gestapeld wonen). Er is een markt voor dure huur (luxe wonen) voor senioren, wanneer dit in kleine projecten en aantallen wordt gerealiseerd. Woningen met de meeste potentie op de huidige markt, de volgende elementen zijn hier van belang: kwaliteit, grondgebonden, goede plattegrond, snel te bouwen, flexibel en goedkoop. Arbeidsmigranten4: het gaat hier om een vluchtige vraag, maar een stabiele trend. Het wonen in recreatiewoningen wordt als problematisch ervaren. Tijdens de marktconsultatie is gebleken, dat een aanzienlijk deel van de doelgroep terecht zou kunnen in de bestaande 4
Het vraagstuk arbeidsmigranten in de regio Noord-Veluwe is in hoofdzaak een huisvestingsvraagstuk en speelt het meest in de gemeenten Putten, Oldebroek en in mindere mate Nunspeet. Naar schatting gaat het om 2.500 tot 3.000 arbeidsmigranten die in de regio Noord-Veluwe wonen, maar waarvan het merendeel buiten de regio werkzaam is. Bron: Quickscan Arbeidsmigranten Regio Noord-Veluwe, 2013. 29
woningvoorraad (op kleinschalige wijze, op basis van tijdelijke verhuur, met goede begeleiding en communicatie/overleg met de omwonenden). Er is behoefte aan een convenant met afspraken tussen gemeente, woningcorporaties en uitzendbureaus, waarin de verantwoordelijkheid wordt genomen voor een fatsoenlijke huisvesting en goede inpassing in de bestaande woonomgeving De volgende adviezen werden gegeven tijdens de marktconsultatie over het proces: Kijk naar de samenhang tussen bestaande bouw en nieuwbouw: bestaande bouw wordt relatief goedkoper dan nieuwbouw. Het beschikbare aanbod in de bestaande voorraad groeit bovendien. Faseer en doseer de nieuwbouwproductie. Bouw in kleine series. Stem als gemeenten onderling af: denk aan eenduidige regels startersleningen. Hef de bindingsregels op en geef zo ruimte aan de intergemeentelijke markt. Kijk kritisch naar de grondprijzen als gemeenten. Flexibiliteit is nodig om optimaal in te kunnen spelen op de marktvraag en te kunnen bijsturen: denk aan flexibele bestemmingsplannen. Trek samen op als gemeenten in de promotie van de regio en het aantrekken van werkgelegenheid.
30
8
Het woningbouwprogramma
Figuur 24
Huidig woningbouwprogramma Regio Noord-Veluwe en per gemeente
Bron: Regio Noord-Veluwe, 2013
Figuur 25
Weergave woningbouwprogramma in relatie tot prognose en woningtoevoeging afgelopen jaren
Geplande woningen (bruto) 2013 tot 2020 6.992 woningen
Geplande woningen (netto) 2013 tot 2020 6.736 woningen
Huishoudensprognose (Primos) 2013 tot 2020 4.300 huishoudens + 1.500 (extramuralisatie)
Gemiddeld per jaar: circa 1.000 woningen
Gemiddeld per jaar: circa 960 woningen
Gemiddeld per jaar: 615 tot 830 huishoudens
Gemiddelde woningtoevoeging 2010 t/m 2012
770 woningen per jaar
Bron: Primos 2012, regio Noord-Veluwe, Syswov, 2013
Een groot deel van het woningbouwprogramma bestaat uit nultredenwoningen (60%). Ruim een derde van de geplande woningen betreft dure koop. Een derde van de geplande woningen betreft huur. Een derde van de geplande woningen betreft appartementen. De verhouding inbreiding/uitbreiding is ongeveer gelijk verdeeld.
31
Figuur 26 Vergelijking geplande woningen gemeenten en bandbreedte scenario’s huishoudensgroei 2013 tot2020
minimum-scenario huishoudensprognose
Verdeling % huishoudens tussen gemeenten
maximum-scenario huishoudensprognose
Verdeling % huishoudens tussen gemeenten
Verschil bij netto woningbouwprogramma & minimum-scenario huishoudensprognose
Elburg
651
9
630
9
292
8
445
10
338
185
Ermelo
554
8
505
7
531
14
698
15
-26
-193
Harderwijk
Verschil bij netto woningbouwprogramma & maximum-scenario huishoudensprognose
Verdeling % woningen tussen gemeenten
Verschillen
Totalen t/m 2019
Bandbreedte huishoudensprognose 2013 tot 2020
Verdeling % woningen tussen gemeenten
Planningslijst 2013 tot 2020 (netto)
Totalen t/m 2019
Planningslijst 2013 tot 2020 (bruto)
2961
42
2961
44
1211
33
1637
36
1750
1324
Hattem
587
8
505
7
227
6
274
6
278
231
Heerde
523
7
506
8
288
8
326
7
218
180
Nunspeet
739
11
724
11
449
12
538
12
275
186
Oldebroek
537
8
509
8
323
9
427
9
186
82
Putten
440
6
396
6
359
10
563
12
37
-167
Bron: Scenario’s huishoudensprognoses en regio Noord-Veluwe, 2013. * Op basis van verschillende scenario’s van de huishoudensprognoses is een bandbreedte per gemeente gemaakt met een minimum-scenario en maximum-scenario. De gebruikte prognosemodellen zijn beschreven op pagina 7/8. In deze bandbreedte van de huishoudensprognose is de variant ‘geen woningbouw’ niet meegenomen, aangezien deze variant niet waarschijnlijk is en de uitkomsten vertekent door de zeer sterke afwijking naar beneden. ** Het effect van het scheiden van wonen en zorg is niet meegenomen in deze tabel. *** Het gaat in de planningslijsten om de geplande bruto en netto toevoeging van woningen aan de woningmarkt. **** De bandbreedtes per gemeente zijn niet bij elkaar op te tellen naar regioniveau, omdat prognosemodel A voor een gemeente x een gunstiger beeld laat zien dan bij gemeente y, etc. Het berekenen van de prognosemodellen op regioniveau laat onderling weinig verschillen zien. Dit komt onder meer doordat de nauwkeurigheid van de prognosemodellen groter is vanwege het hogere schaalniveau.
Er is sprake van een kwantitatief verschil tussen het aantal geplande woningen en de huishoudensprognose in combinatie met de marktopname in de afgelopen jaren. Als gevolg van de woningmarktcrisis zal de geplande productie in de komende paar jaren naar verwachting niet worden gehaald. Kwalitatieve herijking van het woningbouwprogramma is wenselijk: welke projecten zijn kansrijk en sluiten aan bij de marktvraag (prioriteren)? Welke projecten concurreren in de regio met elkaar (per subwoningmarkt), zodat afstemming noodzakelijk is? Welke projecten lopen nu niet, maar passen wel bij de behoefte op lange termijn (uitstellen). Welke projecten sluiten niet aan bij de marktvraag en ook niet bij de woningbehoefte in de toekomst (herprogrammeren of schrappen)?
32
9
De bestaande woningen
Kenmerken van de woningen in de regio Noord-Veluwe Het grootste deel van de woningvoorraad van de toekomst staat er al. Het belang van de geschiktheid van deze woningen voor senioren is al aan de orde gekomen in deze notitie. De huidige woningvoorraad voor 70% uit koopwoningen, waarvan 36% dure koop (boven € 262.500,-). Ongeveer 40% van de woningen bestaat uit hoek- en tussenwoningen. De meeste woningen zijn gebouwd in de vroeg naoorlogse periode (1945-1975). Het aandeel appartementen en hoek- en rijwoningen is relatief hoog in Harderwijk. Heerde kent relatief veel vrijstaande woningen. De gemiddelde WOZ-waarde ligt in de regio hoger dan het landelijk gemiddelde. Op het gebied van duurzaamheid zijn er verbeteringen mogelijk als het gaat om de energieprestaties van woningen. De kwaliteitsopgave vraagt om aandacht, temeer gezien de afgenomen investeringscapaciteit van gemeente en woningcorporaties en burgers. Uit het oogpunt van leegstand zijn woningen kwetsbaar: die gebouwd zijn in de vooroorlogse en vroeg naoorlogse periode en een relatief klein woonoppervlakte hebben in vergelijking met concurrerend woonaanbod die bewoond worden door oudere inwoners (75+) die gelegen zijn buiten de kernen of in kernen met een lage vitaliteit. Figuur 27
Type woningen per gemeente
0%
10%
20%
Elburg
Hattem
8%
40%
50%
16%
23%
Vrijstaande woning
10%2% 8%
34%
16%
Twee-onder-één-kapwoning
1% 12% 2%
40%
18%
5%
26%
26%
32%
Putten
18%
46%
19%
38%
41% Eéngezinswoning
100%
7% 6%
22%
29%
90%
29%
16%
26%
80%
39%
40%
Oldebroek
70%
50%
25%
Nunspeet
60%
45%
12%
Heerde
Regio
30%
22%
23%
Ermelo Harderwijk
20%
Meergezinswoning
7% 6%4%
10% 3%
15%
3%
Seniorenwoning
Bron: WOZ, gemeenten Noord-Veluwe, 2013.
De kwaliteit van de huidige woningen is een aandachtspunt. Dit geldt vooral voor de vroegnaoorlogse hoek- en tussenwoningen, ook gezien de afnemende woningbehoefte aan tussenwoningen.
33
10
De opgaven voor de regio Noord-Veluwe
Op basis van het voorgaande geven wij in dit hoofdstuk de urgenties en opgaven voor het wonen en het woonbeleid in de regio weer.
Anticiperen op afnemende groeitrend, van grootschalig uitbreiden naar kleinschalig maatwerk De huishoudensgroei neemt op termijn af. Echter, tot 2020 groeit het aantal huishoudens in elk geval. Tegelijkertijd hebben we te maken met een woningmarktcrisis, waardoor er minder ruimte is om woningen toe te voegen aan de woningmarkt. De tijden van grootschalige uitbreidingslocaties lijken definitief voorbij, de uitbreidingsbehoefte op de woningmark neemt de komende decennia steeds sterker af. De slag van ‘meer met minder’ dient gemaakt te worden. Dit vraagt om heldere en duidelijke keuzes. Het regelmatig monitoren van de daadwerkelijke ontwikkelingen op de woningmarkt én de ontwikkeling van de huishoudensgroei maakt tijdig en gericht bijsturen mogelijk. Het aloude adagium van ‘bouwen voor de doorstroming’ zal ook in de nieuwe context van de woningmarkt bezien moeten worden. Toevoegen van dure koopwoningen om een keten van verhuizingen op gang te krijgen, lijkt niet meer aan de orde te zijn. Maar ook het bouwen van seniorenwoningen is niet altijd de oplossing, want senioren blijken de meest honkvaste groep woonconsumenten te zijn. In het woonwensenonderzoek geven ze aan graag naar een voor senioren geschikte woning te willen, maar vaak blijven ze uiteindelijk zitten waar ze zitten. Mogelijk betekent het aanbieden van goedkopere, betaalbare koopwoningen aan de onderkant van de koopmarkt juist een passender stimulans, naast verleiding van senioren om te verhuizen naar kwalitatief goede, passende woningen op de juiste locatie. Grote bewegingen zullen hoogstwaarschijnlijk niet gemaakt worden, het gaat meer en meer om kleinere impulsen op kleiner schaalniveau, en goede communicatie met en betrokkenheid van de mensen waar het om draait: de woonconsument. Om doorstroming op gang te krijgen, zullen belemmeringen zoveel mogelijk moeten worden weggenomen. Duidelijk is, dat in de Regio Noord Veluwe de meningen over de bestaande ‘hekjes’ in de woonruimteverdeling behoorlijk uiteenlopen. Een angst van overspoeld worden door inwoners van elders of verdringing van eigen inwoners bij toewijzing van het soms zeer beperkt aantal vrijkomende huurwoningen, speelt daarin mee. Of deze angst gefundeerd is, is echter lang niet altijd duidelijk. In ieder geval is een goede, open discussie op regionaal niveau in het licht van de huidige, bijzondere tijdspanne van belang. Van aanbodgericht naar vraaggestuurd De woningmarktcrisis laat zien hoe belangrijk het is dat woningen aansluiten bij de wensen van de consument. De consument is kritisch en vindt een goede verhouding tussen de kwaliteit en de prijs van een woning van belang. Het is door de crisis des te sterker duidelijk geworden hoe belangrijk de locatie van de woning is voor de verkoop van een woning. Zeker de nieuwbouw voor senioren vraagt om lokaal maatwerk. De verwachting is dat het verschil tussen gewilde en minder aantrekkelijke woongebieden de komende jaren verder toeneemt, juist ook in de bestaande voorraad. De consument heeft immers alle ruimte om te kiezen gezien de grote hoeveelheid woningen die te koop staan. Een vraaggestuurde benadering heeft consequenties voor de invulling van het woningbouwprogramma. Daarbij ligt een aantal gevaren op de loer: redt de voor een deel verouderde particuliere woningvoorraad de slag op kwalitatief niveau? Wat betekent dit voor het prijsniveau van de bestaande koopwoningen? Is de verouderde particuliere voorraad gewild genoeg gelet op kwaliteit, prijs, comfort en energieprestaties, in relatie tot een kwalitatief beter aanbod aan nieuwere koopwoningen?
34
Er zijn echter ook kansen. ‘Vraaggestuurd’ betekent onder meer, dat de woonconsument zelf aan zet moet zijn. Bijvoorbeeld: vroegtijdige betrokkenheid van consumenten bij ver- en nieuwbouwplannen (al in de onderzoeks- c.q. initiatieffase), ruime keuzemogelijkheden (-vrijheid), tot en met verschillende vormen van particulier opdrachtgeverschap. Verschillende gemeenten in Nederland maken zelfs ruim baan voor particulier opdrachtgeverschap om het hoofd te bieden aan de crisis in de bouwsector. Een gerichte visie op vraaggestuurd ontwikkelen is nodig. Woonlasten Door het aanhoudend slechte en onzekere economisch tij is een focus op woonlasten van groot belang. De heffingen die de corporaties treffen en de onder andere daardoor afnemende financiële slagkracht van de sector, spelen daarbij een complicerende rol. Met het oog op de blijvende verantwoordelijkheid van overheid en corporaties voor het voorzien in voldoende en kwalitatief goede huisvesting voor de inwoners, zijn een goede gezamenlijke visie en scherpe keuzes ten aanzien van investeringen (ook in duurzaamheid en energiebesparing) misschien wel belangrijker dan ooit! De groeiende vergrijzing Steeds meer senioren wonen zo lang mogelijk thuis. Daarnaast neemt de groep senioren snel toe en groeit de ondersteuningsbehoefte. De kwaliteit en geschiktheid van bestaande én nieuwe woningen voor kleinere en oudere huishoudens is van belang. Slimme samenwerking tussen inwoners en professionals en het op vraaggestuurde en kleinschalige wijze nieuwe woningen toevoegen is van belang. En dat luistert nauw, want zoals gezegd zijn de ouderen de meest honkvaste groep woonconsumenten. Daarnaast neemt het beroep op het sociale netwerk van senioren, ondersteuning en zorg toe. Dit vraagt een gedifferentieerde uitwerking op kernniveau: in de grote kernen zijn meer (zorg)voorzieningen aanwezig, in de kleine kernen biedt de onderlinge burgerkracht en ondersteuning en zorg op afstand (technologische en digitale mogelijkheden) perspectief. Scheiden wonen en zorg Wet- en regelgeving (zoals ‘Scheiden van wonen en zorg’) is gericht op het stimuleren van het langer thuis wonen van senioren met een zorgvraag. Veel senioren hebben bovendien zelf de wens zo lang mogelijk in hun woning te blijven wonen. Deze omslag in het denken en de wijzigende regelgeving hebben vergaande consequenties voor de betreffende inwoners en de betrokken partijen (zorginstellingen, gemeenten, corporaties, zorgkantoor). Het is zaak om op regionaal niveau beter zicht te krijgen op de wijze waarop zorg- en dienstverlening op een goede manier kan worden georganiseerd teneinde langer thuis wonen in wijken en dorpen mogelijk te maken. Ook de consequenties voor het bestaande zorgvastgoed moeten hierbij in beeld komen. Kwaliteit bestaande woningen en gemeenschappen Het grootste deel van de woningen van de toekomst staat er al: de bestaande voorraad. De kwaliteit van deze woningen vraagt om aandacht (vooral de woningen die vlak na de oorlog zijn toegevoegd); wie investeert hierin? Wat is de rol van gemeenten, woningcorporaties en particulieren? Hoe sluit de bestaande voorraad beter aan bij de woningbehoefte van verschillende doelgroepen (starters/senioren)? Denk aan transformatie van woningen. Is er een ‘dubbelslag’ te maken door woontechnische verbeteringen ten behoeve van doelgroepen (waaronder steeds meer kleine huishoudens) gelijktijdig te laten plaatsvinden met investeringen in energiebesparende maatregelen (zie het thema duurzaamheid hieronder)? De opgave in de regio NoordVeluwe zal verder moeten verschuiven naar een focus op de bestaande woongebieden (steden, wijken, buurten en dorpen), niet alleen wat betreft de technische woonkwaliteit, maar juist ook op de sociaal-maatschappelijke kwaliteit van leefgemeenschappen. Daarbij zullen scherpe keuzes gemaakt moeten worden wáár en waarin investeringen plaatsvinden. Vanzelfsprekend zijn voorzieningen voor inwoners van belang, maar de juiste nuance is daarbij cruciaal: het gaat om
35
de bereikbaarheid en beschikbaarheid van voorzieningen, niet per se om de aanwezigheid ervan. Duurzaamheid Met het verleggen van de focus van nieuwbouwproductie naar de kwaliteit van bestaande woningen en gemeenschappen, komt ook het thema duurzaamheid in beeld. Het ‘momentum’ lijkt dáár te zijn, dat aandacht voor duurzaamheid en energiebesparing gaat landen en tot een sterke toename van investeringen gaat leiden. Recentelijk is op nationaal niveau het “Energieakkoord voor duurzame groei” tot stand gekomen, met een belangrijke impuls voor het wonen. Daarnaast is de kennis- en productontwikkeling sterk verbeterd en worden goede ervaringen op gedaan in diverse projecten op het gebied van het wonen (ook projecten waarin burgers participeren en mede verantwoordelijkheid nemen). En als we met elkaar vinden dat de dip in de woningmarktcrisis bereikt is en “de eerste tekenen van herstel” zichtbaar zijn, kan investeren in duurzaamheid en energiebesparing voor een stevige zet in de rug zorgen voor woningmarkt én economie. De opgave ligt wat betreft het wonen in de sociale huursector (Aedes is medeondertekenaar van het genoemde akkoord), maar zeker ook in de particuliere woningvoorraad. Sturen in onzekere tijden We hebben te maken met invloedrijke maatschappelijke transities (waaronder scheiden wonen en zorg, decentralisaties) en onzekere ontwikkelingen (economie, woningmarkt). Het wonen is niet maakbaar. Gemeenten en woningcorporaties zijn beperkt in hun sturingsmogelijkheden en hebben te maken met afnemende budgetten. De opgave is om te zoeken naar nieuwe, flexibele manieren van samenwerken. Dit vraagt andere rollen van gemeenten, maatschappelijke partners en burgers. Het faciliteren van vraaggestuurde initiatieven vanuit de samenleving en ‘ontslakken’ (minder regelgeving, waardoor er meer snelheid te maken is én er meer ruimte is voor initiatieven uit de samenleving is) is noodzakelijk.
Tot slot Opgaven genoeg. En dat in tijden van een vastzittende woningmarkt, dalend consumentenvertrouwen, spelers op het gebied van wonen-welzijn-zorg die in verwarring zijn en een aantal risico’s in de bestaande woningvoorraad op de loer.... Wij geven het u te doen. Waar liggen volgens ons de sleutels, hoe stroef ze wellicht ook draaien? We noemen: Samenwerken: sámen duiden van het werkveld en de kansen die er zonder meer liggen; Draaien aan de juiste (kleine) knoppen. Dat vraagt om slimme keuzes, maatwerk en dúrven doen. Met inderdaad het risico dat het niet werkt. Des te meer zaak om niet te grootschalig te denken en samen met maatschappelijk middenveld en burgers op te trekken; Het vinden van slimme concepten voor de verschillende opgaven die genoemd zijn, is de toekomst, ook in de Regio Noord Veluwe.
36
Bijlage 1 Relevante documentatie gemeenten en woningcorporaties
Relevante/actuele documentatie Algemeen
Quickscan arbeidsmigranten regio Noord-Veluwe, 2013 Behoefte wonen met zorg, uitwerking 9 gemeenten, 2012 Kadernota Begeleiding onder de Wmo, 2012 KWP 3 Omgevingsvisie Noord-Veluwe Toekomstvisie regio Noord-Veluwe 2030, Care Valley Veluwe RNV Routekaart Transities bijlage 1 Regionale Woonagenda 2012-2013, 2012
Gemeente Elburg
Woonvisie 2008-2012 Uitvoeringsplan woonvisie 2008-2012 Prestatiecontract wonen 2011-2015 Jaarafspraken 2012 Gespreksverslag gespreksronde zorgpartijen, 2012
Gemeente Ermelo
Woonvisie 2008-2012, 2009
Gemeente Harderwijk
Beleidsplan wonen in Harderwijk 2016, 2012
Gemeente Nunspeet
Woonvisie 2020, 2008
Gemeente Oldebroek
Bevolkingsontwikkeling, 2010 Toekomstvisie Oldebroek 2030, 2011
Gemeente Putten/ Woningstichting Putten
Woonvisie, 2011 Prestatieafspraken, 2012-2017 Rapportage woonruimteverdeling, 2012 Ondernemingsplan 2013-2017, Woningstichting Putten, 2012
Omnia Wonen
Doorzonscan, 2009 Ondernemingsplan 2011-2014, 2010 Visitatierapport, 2012
UWOON i.s.m. werkgroep toegankelijkheid
Onderzoek ‘Huurwoningen op niveau’, 2012
37
