EVALUASI NILAI PASAR ASET PELABUHAN PENYEBRANGAN FERRY PENAJAM BERDASARKAN NILAI PASAR
Oleh DOSEN PEMBIMBING :
Ir. Retno Indryani, MT
Muh. Yusuf Basra NRP. 3107207704
MAGISTER TEKNIK MANAJEMEN ASET FAKULTAS TEKNIK SIPIL DAN PERENCANAAN INSTITUT TEKNOLOGI SEPULUH NOPEMBER SURABAYA
1 2 3 4 5 6
Tujuan Penelitian Mengetahui nilai pasar aset pelabuhan penyeberangan ferry penajam dengan pendekatan biaya.
Mengetahui nilai pasar aset pelabuhan penyeberangan ferry penajam dengan pendekatan pendapatan. Mengevaluasi nilai pasar aset pelabuhan penyeberangan ferry Panajam ditinjau dari nilai pasar aset bedasarkan pendekatan biaya dan pendekatan pendapatan.
Langkah – Langkah Penelitian Latar Belakang Perumusan Masalah Studi Pustaka
Data Fisik Tanah
Bangunan
Data Keuangan Mesin-mesin
Analisa Pendekatan Pendapatan
Analisa Pendekatan Biaya
Evaluasi
Kesimpulan dan Saran
1 2 3
4 5 6
Gambaran umum Kabupaten Penajam Paser Utara bagian integral dari wil. Prop Kalimantan Timur. Terbentuk berdasarkan Undang-undang Nomor 7 Tahun 2002 tentang pembentukan Kabupaten Penajam Paser Utara. Secara administratif pemerintahan terbagi dalam 4 kecamatan, (Penajam, Waru, Babulu dan Sepaku) Luas wilayah Kabupaten Penajam Paser Utara terdiri dari 333.06 Ha. 3.060,82 Km2 daratan & 272,24 Km2 lautan. Jumlah Penduduk 131.301 Jiwa
Lokasi Pelabuhan Penyebrangan
Batas Wilayah Sebelah Utara: Kecamatan Loa Kulu dan Kecamatan Loa Janan, Kabupaten Kutai Kartanegara Sebelah Timur: Kecamatan Samboja Kabupaten Kutai Kartanegara, Kota Balikpapan dan Selat Makasar. Sebelah Selatan: Kecamatan Longkali, Kabupaten Paser dan Selat Makasar . Kecamatan Bongan Sebelah Barat: Kabupaten Kutai Barat dan Kecamatan Longkali Kabupaten Paser.
PDRB TH 2008 N0
LAPANGAN USAHA
RP ( X 106 )
(%)
1
Pertanian
2
Pertambangan & Penggalian
3
Industri Pengolahan
4
Listrik, Gas & Air Bersih
5
Bangunan
6
Perdag., Hotel & Restoran
7
Pengangkutan & Komunikasi
31.329 1,28
8
Keu., Persewaan & Jasa Perush
60.603 2,48
9
Jasa-Jasa
98.558 4,04
429.642 17,62 1.020.136 41,83 385.576 15,81 6.084 0,25 81.926 3,36
PDRB
324.442 13,30
2.438.296 100 %
deskripsi singkat PPFP. Transportasi sebelum adanya PPFP menggunakan Kapal Kayu bermesin (Kelotok) dan speed boat Mulai di bangun Tahun 1998 masih berupa pelengsengan. Dermaga di bangun pada tahun 1993 Operator PPFP adalah PT. ASDP persero Cabang Balikpapan & diawasi oleh Dirjen Perhubungan darat bekerjasama dengan Dinas Perhubungan dan Parwisata Kab. Penajam Paser Utara Penyeberangan di layani oleh 5 unit kapal ferry yaitu Kmp Ulin Ferry, Kmp Tawes, Kmp Bili, Kmp Kineret & Kmp Garopa
1 2 3 4
5 6
TANAH (pendekatan biaya) Penilaian dilakukan pada tanggal 21 November 2009 Metode yang dilakukan adalah perbandingan data pasar Rumus : Nilai Tanah = Data Pasar Tanah Yang Sejenis ± Penyesuaian
TANAH (pendekatan biaya)
TANAH (pendekatan biaya)
Nilai pasar tanah per meter persegi = Rp. 690.000,00 Luas tanah = 2700 m2 Nilai pasar tanah = Rp. 1.863.000.000
BANGUNAN & SARPEL (pendekatan biaya)
1.
2. 3. 4.
Bangunan gedung Kantor & terminal Penumpang Rumah Genset WC umum Loket kendaraan Lahan Parkir Pagar Dermaga
BANGUNAN & SARPEL (pendekatan biaya) 1. Bangunan Gedung Penilaian dilakukan pada tgl 21 November 2009 Metode yang digunakan adalah metode meter persegi Bangunan Gedung terdiri dari : Bangunan Gedung
Luas (m2)
Kantor dan terminal Penumpang
300
Rumah genset
24
WC umum
25
Loket kendaraan roda dua
6
Total
355
BANGUNAN & SARPEL (pendekatan biaya)
Konstruksi bangunan Jumlah lantai Pondasi Konstruksi atap
: : : :
Dinding Lantai Pintu Jendela Plafon Penutup atap
: : : : : :
Struktur bangunan Beton Satu Batu kali Kayu Bahan yang digunakan Bata Keramik Doubel triplek kaca Triplek Seng
BANGUNAN & SARPEL (pendekatan biaya) Bangunan pembanding Bangunan SD dengan luas 168 m2 yang di bangun pada Juli s/d Nopember 2009. Penilaian dilakukan terhadap bangunan pembanding pada tgl 22 November 2009. Perbedaan spesifikasi pada Penutup atap,. Subyek menggunakan seng sedangkan pembanding menggunakan multiroof atau genteng metal.
BANGUNAN & SARPEL (pendekatan biaya) Biaya baru bangunan pembanding : Biaya konstruksi = Rp. 390.500.000,00. Biaya perencanaan = Rp. 20.000.000,00 Biaya pengawasan = Rp. 8.000.000,00 + Biaya pengganti baru = Rp. 418.500.000,00. Biaya baru bangunan peembanding (per m2) : Rp. 418.500.000,00 / 168 m2 = Rp. 2.491.000,00 per m2. Penyesuaian : Harga genteng metal per meter persegi = Rp. 56.800,00 Harga seng per meter persegi adalah = Rp. 34.650,00 Selisih harga adalah = Rp. 22.150,00. Biaya pengganti baru (m2) = Rp. 2.491.000 – Rp. 22.150
= Rp. 2.468.850
Biaya Pengganti Baru Bangunan = Rp. 2.468.850 x 355 m = Rp. 876.441.750,00.
BANGUNAN & SARPEL (pendekatan biaya) Penyusutan Penyusutan fisik karena umur adalah 16/50 x 100 % = 32 %, (tidak ada bagian yang rusak) Penyusutan fungsional adalah 0 % karena seluruh bagian bangunan masih berfungsi dengan baik. Penyusutan ekonomis adalah 0 % karena tidak ada penyusutan akibat faktor eksternal seperti perubahan sosial, perubahan peraturan maupun perubahan ekonomi. Nilai Pasar Bangunan Gedung adalah Biaya pengganti baru bangunan Nilai penyusutannya (32 %) Nilai pasar bangunan gedung
= Rp. 876.441.750,00 = Rp. 280.461.360,00 = Rp. 595.980.390,00.
BANGUNAN & SARPEL (pendekatan biaya) 2. Lahan Parkir Konstruksi lahan parkir terbuat dari paving blok K 127 yang dialasi dengan pasir urug setebal 5 cm dengan luas 1750 m2 dibuat pada tahun 2006. Pembanding Paving Blok Terminal Penajam. Luas 2500 m2 dan biaya sebesar Rp. 231.250.000. Biaya pengganti baru per meter persegi adalah Rp. 92.500,00. Penyusutan 35 % : 1. Penyusutan fisik karena umur 3/10 = 30 % 2. 3.
Penyusutan fungsional Penyusutan ekonomis
= =
5% 0%
BANGUNAN & SARPEL (pendekatan biaya)
Biaya bengganti baru lahan parkir : = Biaya pengganti baru per meter persegi x luas lahan parkir = Rp. 92.500,00 x 1.750 m = Rp. 161.875.000,00. Nilai Pasar Lahan Parkir adalah Biaya pengganti baru - penyusutan (35 %) = Rp. 161.875.000,00. - Rp. 56.656.250,00 = Rp 105.218.750,00.
BANGUNAN & SARPEL (pendekatan biaya) 3. Pagar Pagar terdiri dari pagar kayu ulin 50 m & pagar beton sepanjang 55 m dibuat pada tahun 2006. Pagar pembanding yang digunakan adalah Pekerjaan Pagar Pada SDIT Penajam. Biaya per meter pagar kayu ulin adalah Rp. 640.000,00 dan pagar beton Rp. 1.750.000,00.
BANGUNAN & SARPEL (pendekatan biaya) 4. Dermaga Dermaga terdiri dari beberapa bangunan struktur antara lain sebagai berikut : 1. Abutment (1 buah) 2. Dolphin (5 buah) 3. Dudukan Hidrolik (2 buah) 4. Dudukan Moveable bridge (1 buah) 5. Dudukan ruang Kontrol (1 buah) Metode yang digunakan adalah metode Unit Terpasang pembanding yang digunakan adalah pembangunan Pelabuhan Peti Kemas Penajam
BANGUNAN & SARPEL (pendekatan biaya) Harga unit pekerjaan untuk Beton K-300 per meter kubik adalah Rp. 4.697.900,00 & Tiang pancang pipa baja Ф 812 mm per ton (terpasang) adalah Rp. 15.650.000,00 Volume unit terpasang : No
Beton K-300 (m3)
Uraian
1
Abutment
2
Tiang Pancang (ton)
20,48
21
Dolpin
270
280
3
Dudukan Hidrolik
114
75
4
Dudukan MB
83,5
94
5
Dudukan ruang kontrol
9
9
496,98
479
Total
BANGUNAN & SARPEL (pendekatan biaya) Perhitungan Biaya penggantian baru dermaga : Pekerjaan Beton K-300 : 496,98 x Rp 4.697.900,00 = Rp.2.334.762.342,00 Pekerjaan pemancangan : 479 x 15.650.000,00 = Rp. 7.496.350.000,00 Jumlah = Rp. 9.831.112.342,00 Ppn 10 % = Rp. 983.111.234,00 Total harga = Rp. 10.814.223.576,00 Penyusutan 16/50 =32 % = Rp. 3.460.551.544,00 Nilai Pasar Bangunan Dermaga Rp. 10.814.223.576,00 – Rp. 3.460.551.544,00 = Rp. 7.353.672.031,00
MESIN & PERALATAN (pendekatan biaya) Mesin dan peralatan yg digunakan dlm operasi pelayanan PPFP adalah : 1. Genset kapasitas 35 Kva 2. Moveable bridge (1 unit) 1. Genset Biaya pengganti baru genset sejenis dan merek yang sama di lokasi adalah Rp. 62.500.000,00. perawatannya normal sehingga penyusutannya adalah 5 / 20 x 100 % = 25 %. Nilai pasar genset adalah Rp. 62.500.000,00 – Rp. 15.625.000,00 = Rp. 46.875.000,00.
MESIN & PERALATAN (pendekatan biaya) 2. Moveable Bridge Konstruksi moveable bridge (jembatan bergerak) terbuat dari baja seberat 82,50 ton. Moveable bridge dibuat tahun 1993 Moveable bridge ini digerakkan oleh penggerak hidrolik yang dihubungkan dengan panel kontrol. Biaya pengadaan, mobilisasi dan pemasangan baru untuk wilayah Kalimantan Timur dapat di lihat pada tabel 5.6.
MESIN & PERALATAN (pendekatan biaya) Tabel 5.6 No.
Nama Barang
Harga (Rp)
1
Moveable bridge
2
Engsel moveable bridge (2 unit)
3
Penggerak hidrolik (2 set)
4
Portal penggantung hidrolik (2 buah)
5
Panel kontrol (1 unit)
48.000.000,00
6
Lampu sorot (4 buah)
8.000.000,00
2.508.515.000,00 55.000.000,00 4.400.000.000,00
Total Biaya
110.000.000,00
7.129.515.000,00
Sumber :Dirjen Perhubungan Darat Departemen Perhubungan 2009
MESIN & PERALATAN (pendekatan biaya) Penyusutan, umur rencana / umur manfaat di perkirakan 40 tahun maka besarnya penyusutan yang sudah terjadi adalah 16 / 40 x 100 % = 40 % (Rp. 2.851.806.000,00). Nilai
pasar
moveable
bridge
sebesar
7.129.515.000,00 - Rp. 2.851.806.000,00 = Rp. 4.277.709.000,00.
Rp.
REKAPITULASI (pendekatan biaya) Tabel 5.7
(pendekatan pendapatan)
pendapatan
pengeluaran
DCF (pendekatan pendapatan)
Nilai Pasar aset berdasarkan pendekatan pendapatan Rp. 10.658.000.000,00.
EVALUASI NPA pendekatan biaya (Rp. 14.346.668.000,00) Lebih besar dibandingkan NPA pendekatan pendapatan (Rp.10.658.000.000,00), PPFP tidak Menguntungkan. Upaya meningkatkan NPA pendekatan Pendapatan menaikkan pendapatan kotor dan mengurangi biaya operasional
Menaikkan pendapatan EVALUASI JASA DERMAGA Besarnya adalah 10 % dari tarif angkutan penumpang. Penentuan besarnya berdasarkan Surat Keputusan Gubernur Kalimantan Timur No. 20 Tahun 2007 yang mengacu pada Peraturan Menteri Perhubungan No. KM 46 Tahun 2006. JASA SANDAR
Menaikkan pendapatan EVALUASI Pendapatan Jasa Kepelabuhanan (pelabuhan & Kapal)
Menaikkan pendapatan EVALUASI
PENDAPATAN JASA KEPELABUHANAN [(Penumpang dan Kendaraan) X Tarif] 23,044,904,000.00
JASA KAPAL PENYEBERANGAN 20,740,413,600.00
JASA DERMAGA [10 % Pendapatan Jasa Kepelabuhan] 2,304,490,400.00
JASA SANDAR [Rp. 600 x GRT x waktu sandar] 1,314,219,000.00
PENDAPATAN KOTOR PELABUHAN [Jasa Dermaga + Jasa Sandar] 3,618,709,400.00
PENDAPATAN KAPAL PENYEBERANGAN [Jasa Kapal - Jasa Sandar] 19,426,194,600.00
Analisa pendapatan KAPAL Pendapatan kotor 5 kapal = Rp.19.426.194.600,00 BO 1 unit kapal pertahun
= Rp. 2.982.415.000,00.
BO 5 unit kapal adalah
= Rp.14.912.075.000,00
Pendapatan bersih 5 unit kapal adalah =
Pendapatan kotor
=
Rp. 19.426.194.600,00 - Rp.14.912.075.000,00
=
Rp. 4.514.119.600,00.
@ =
-
Rp. 902.823.920,00.
Biaya operasional
Menaikkan pendapatan EVALUASI Pendapatan pelabuhan dari jasa sandar adalah :
Tarif jasa sandar per jam GRT rata-rata kapal Waktu rata-rata sandar perhari Dalam satu tahun
Tabel Analisa Kenaikan Tarif
= = = = =
Rp. 600,00 353 RT 17 jam 365 hari x Rp. 1.314.219.000,00
Mengurangi pengeluaran EVALUASI Beban operasional pelabuhan sebesar Rp. 981.000.000,00 terdiri dari biaya bahan bakar genset, gemuk dan pelumas hidrolik. Biaya sebesar Rp. 981.000.000,00 atau 26,59 % dari pendapatan. Beban karyawan sebesar Rp. 663.300.000,00 terdiri dari 30 karyawan sehingga rata-rata Rp. 1.842.500. per karyawan. Biaya pemeliharaan pelabuhan Rp. 294.840.000,00 terdiri dari penggantian komponen moveable bridge atau hidrolik yang rusak dan perbaikan bangunan.
setelah evaluasi NPA
setelah evaluasi
Rp 14.611.000.000,00.
1 2 3 4 5
6
KESIMPULAN 1. NPA pendekatan biaya (Rp. 14.346.668.000,00). 2. NPA pendekatan pendapatan (Rp.10.658.000.000,00). 3. Dari evaluasi disimpulkan : a. Aset PPFP belum dapat menghasilkan keuntungan. Sebagai aset BUMN Pelabuhan Penyeberangan Ferry Penajam hanya menjalankan fungsi kemanfaatan umum berupa penyelenggara jasa penyeberangan yang secara tidak langsung memberi sumbangan terhadap perekonomian Kab PPU. b. Upaya yang mungkin dilakukan adalah menaikkan tarif jasa sandar kapal. Setelah menaikkan tarif jasa sandar Nilai Pasar Aset Berdasarkan Pendekatan Pendapatan menjadi Rp 14.611.000.000,00. Nilai tersebut lebih tinggi dari Nilai Pasar Aset Berdasarkan Pendekatan Biaya sehingga dapat dikatakan menguntungkan.
SARAN 1. Untuk mendapatkan nilai pasar aset berdasarkan pendekatan biaya yang lebih akurat maka : Analisa nilai pasar tanah menggunakan lebih dari 3 (tiga) pembanding Analisa nilai pasar bangunan menggunakan menggunakan metode analisa RAB. Analisa nilai pasar mesin genset menggunakan perbandingan data pasar. 2. Untuk penelitian selanjutnya, disarankan untuk mengkaji efisiensi yang mungkin diterapkan terhadap komponen-komponen biaya operasional. 3. Perlu dilakukan penelitian lebih lanjut mengenai sistem operasi pelabuhan yang efektif.
