of renoveren. a p r i l 2007

CAHIER Mitros is een toonaangevende en ambitieuze woningcorporatie. Met ruim 30.000 woningen, garages en bedrijfspanden is zij de grootste speler op het veld van de volkshuisvesting in Utrecht en Nieuwegein.

Mitros biedt als voorloper in de volkshuisvesting een podium voor discussie. Op het Mitros Podium belicht Mitros circa twee keer per jaar belangrijke, actuele thema’s uit de wereld van het wonen. De Mitros Cahiers zijn hiervan de schriftelijke begeleiders en vormen de opmaat voor verdere discussie.

S lopen

en / of renoveren april

2007

Voorwoord Het beleid rond wonen focust zich in toenemende mate op de (oude) wijken. Mitros, de Colleges van Utrecht en Nieuwegein, de 21 grootstedelijke corporaties binnen De Vernieuwde Stad én het nieuwe regeerakkoord zijn het daarover roerend eens. Daar worden de investeringen op ingezet. De aanpak is gericht op wijkstabiliteit: wijken met een goed leefklimaat, ‘eigenaarschap’ van bewoners en een adequaat niveau van woningen en voorzieningen, zodat bewoners stapjes kunnen zetten op de maatschappelijke en woonladder.

Sloop en vervangende nieuwbouw zorgen voor nieuwe woningen met een hogere kwaliteit en voor meer dif ferentiatie binnen wijken. Het zijn echter ook dure en langdurige trajecten, waarbij bewoners moeten verhuizen en er mogelijk milieuoverlast ontstaat. Het feit dat in Utrecht bewoners van een complex zelf toestemming moeten geven voor de sloop van hun eigen woning – feitelijk een onmogelijke vraag – werkt ook complice rend. Bij renovatie wordt ook kwaliteit toegevoegd, complexen kunnen worden gepositioneerd voor bepaalde doel groepen en het proces is korter. Nadeel is dat het casco gewoon blijft staan, dat renovatie vaak duur is en de huurprijzen stijgen. Bovendien moet 70% van de huurders akkoord gaan met het pakket aan maatregelen. Wat betekenen deze overwegingen voor de fysieke aanpak van de stad? Wanneer ligt sloop meer voor de hand, wanneer renovatie? Zijn er meer creatieve vormen te vinden voor sloop en renovatie, zodat de voordelen van beide aanpakken gecombineerd kunnen worden? Hoe om te gaan met het heikele punt van het draagvlak onder bewoners voor een aanpak van hun eigen woning? Dit Cahier probeert de discussie te verdiepen.

Mitros Cahier - Slopen en/of renoveren

De nadruk verschuift naar sociaaleconomische programma’s. Toch blijven de fysieke programma’s van essen tieel belang. Verhoging van de woningkwaliteit, beter aansluiten bij de woonvraag en meer variatie in wijken, worden vooral bereikt door fysieke ingrepen. Sloop en renovatie voeren, naast verkoop en nieuwbouw in het groen, daarbij de boventoon.

1 Slopen en/of renoveren


De focus bij ontwikkelingen op het gebied van wonen ligt bij de aanpak van de oudere wijken. Daarbij is het streven om meer wijkstabiliteit te bereiken. De sociaaleconomische programma’s zijn daarbij van toenemend belang. Een belangrijke pijler blijft echter ook de fysieke aanpak. Daarbinnen laait steeds het debat op of gekozen moet worden voor sloop of renovatie of voor een combinatie van beide.

1.1 Stabiele wijken

• een goede sociale structuur kennen, waarbij bewo ners zich ‘eigenaar’ voelen van de wijk en verant woordelijkheid tonen voor hun wijk en het leefkli maat daarbinnen; • een niveau aan voorzieningen kennen op het gebied van welzijn, cultuur, zorg en onderwijs dat gevari eerd is en toegesneden op de wensen van verschil lende groepen in de wijk; • geen grote leefbaarheidsproblemen hebben (in de sfeer van onveiligheid, overlast etc.); • geen oververtegenwoordiging kennen van kans armen (geen werk, laag inkomen, laag onderwijs niveau) als deze vertegenwoordiging leidt tot pro blemen in gedrag, veiligheid en zorgverlening; • geen selectieve instroom van kansarmen en selec

1.2 Wijkaanpak De afweging wanneer te renoveren of wanneer te slo pen kent vele kanten. Zo kan de reden er een van bouw technische aard zijn. De woningen vertonen gebreken en voldoen niet aan de eisen van deze tijd. Een andere reden kan zijn de wens om tot meer woningdifferen tiatie te komen binnen een wijk. Zeker de na-oorlogse wijken bevatten een overmaat aan gelijkvormige flats, nagenoeg allemaal in de sociale huur. Om de sociale


Om prettig te kunnen wonen, heb je in een wijk een goed leefklimaat nodig. Een wijk die zich daardoor kenmerkt, noemen we een stabiele wijk. Stabiele wij ken zijn wijken die:

tieve uitstroom van kansrijken kennen, die het bovenstaande kunnen verergeren; • een goede mix kennen van diverse typologieën en prijscategorieën in het woningaanbod, zodat er behalve voor nieuwkomers nadrukkelijk ook per spectief is voor mensen die een wooncarrière willen maken in de wijk. • In het Mitros Cahier Wijkstabiliteit (december 2006) is het fenomeen van stabiele wijken en hoe die te bereiken verder uitgewerkt.


problemen in dit soort buurten op te lossen wordt gestreefd naar een menging in woningtypologieën en prijscategorieën. Meer grondgebonden woningen in plaats van portiek- en galerijflats. Meer dure huur en koop om de doorstroming binnen een wijk mogelijk te maken. En meer verkoop om het eigenaarschap in de buurt te bevorderen. Overigens is het inmiddels duidelijk dat het louter toevoegen van duurdere huur- en/of koopwoningen in een wijk niet automatisch leidt tot meer integratie en het opheffen van de segregatie langs etnische en soci aaleconomische lijnen. Wel kan differentiatie daartoe een bíjdrage leveren, omdat de kans op ontmoeting tussen verschillende bevolkingsgroepen toeneemt, men in eigen wijk een stapje op de woonladder kan zetten en het draagvlak voor voorzieningen toeneemt. Dat een beter imago van een wijk niet alleen nieuwe bewoners aantrekt, maar ook positief uitpakt voor het welbevinden van de bestaande bewoners, valt niet te betwijfelen. De fysieke aanpak alleen zal daarmee niet de problemen van de mensen met een slechte soci aaleconomische positie oplossen, hooguit verdun nen. Voor een echte oplossing zijn aanvullende maat regelen nodig. Het fysiek aanpakken van een wijk is ingrijpend: voor de bewoners, voor de corporaties, voor de stad. Draagvlak onder partijen ontstaat alleen als er voor deel te behalen is. Een betere woning en woonomge ving en een versterking van de sociale netwerken voor bewoners. Een prettig woon- en leefklimaat en een positieve waardeontwikkeling van het vastgoed voor corporaties. En een stad met buurten en wijken met minder verloedering, minder onveiligheid en meer zelfredzaamheid.

Dan moet de fysieke aanpak wel aan een aantal voor waarden voldoen1: • investeringen en inventiviteit in het aanpakken van de bestaande betaalbare woningvoorraad door middel van renovatie en nieuwbouw; • zorgvuldige inpassing van nieuwbouw en het voor komen van nieuwe scheidslijnen tussen oud- en nieuwbouw door investeringen in de bestaande voorraad; • een aanbod van betaalbare koopwoningen, zodat wijkbewoners kunnen doorstromen; • het faciliteren van de doorstroming met financiële instrumenten als een betaalbaarheidsgarantie en/ of een terugkeergarantie bij sloop; • zoveel mogelijk het adagium ‘eerst bouwen dan slopen’ volgen; • het realiseren van zoveel mogelijk keuzevrijheid, ook voor mensen met lage inkomens; • het vergroten van de contactmogelijkheden tussen allochtonen en autochtonen door een daartoe geëi gend samenspel van openbare ruimte en voorzie ningen; • het daadwerkelijk een plaats geven van bewoners in de planvorming en besluitvorming.

1.3 Afweging Een uitgekiende combinatie van maatregelen en activiteiten kan dus zorgen voor een succesvolle her structurering van een wijk of buurt. De afspraak in Utrecht, vastgelegd in het Stedelijk Protocol, dat een ‘beduidende meerderheid’ – het College in Utrecht

1 Naar: André Ouwehand ‘De vele sociale zegeningen van herstructurering’. In: City journal (Nicis) 6 (december 2006), p.8-14.

heeft aangegeven dat te willen interpreteren als mini maal 60% – van de bewoners in een complex akkoord moet gaan met de voorgestelde sloop, vormt soms wel een obstakel voor een succesvolle gebiedsgerich

te aanpak. Het zou wenselijk zijn in sommige geval len de meting van het draagvlak op het niveau van het gebied te doen in plaats van op het niveau van het complex.



De afweging tussen renovatie en sloop kan ook een andere dimensie krijgen als beide typen aan pak meer verdieping krijgen. Zo is het voordeel van renovatie dat het casco blijft staan, dat bewo ners meestal niet hun huis uit hoeven en dat de woonkwaliteit toch stijgt. Recente renovaties als de Vulcanusdreef en de Peeters-Elbe-Neckardreef in Overvecht, de Lessepsbuurt (344 vooroorlogse een gezinswoningen) in Zuilen en de Halve Maan (Oog in Al), vormen hier voorbeelden van. Bij het complex Conradstraat in Nieuwegein loopt het tweede deel van een grote renovatie. Het nadeel van renovatie is óók dat het casco blijft staan, met al zijn beperkingen. Daarmee wordt voor komen dat er woningen met een compleet andere uitstraling komen te staan. Het zou zinvol zijn om, daar waar het casco nog goed is en een nieuw gebouw niet per se noodzakelijk is, meer creatieve en uitdagende vormen van renovatie te onderzoeken (zie hoofdstuk 3). Het voordeel van sloop is dat er compleet nieuwe gebouwen tot stand komen, met een hedendaagse kwaliteit en met de mogelijkheid om nieuwe vormen

en prijscategorieën te realiseren. Bewoners krijgen zo een geheel nieuw woonperspectief (zie hoofdstuk 4). Een nadeel is wel dat het traject lang duurt. Zo is inmiddels het opvallende gebouw Dichtershof aan de Vleutenseweg gerealiseerd, maar heeft de plek waarop het staat lang braak gelegen. Aan de Talmalaan wacht men nog op de eerste paal. In Zuilen wordt op de plek van de in 2002 gesloopte Pedagogenbuurt nu de laatste hand gelegd aan het project Groen Zuilen. In Hoograven is de relatie tussen sloop en vervan gende nieuwbouw niet altijd op dezelfde locatie gelegd. Zo is in de Hooft Graaflandstraat op de plek van een rij boven-/benedenwoningen wel een hoe veelheid prachtige eengezinswoningen neergezet. Het verlies aan socialehuurwoningen op diverse andere locaties is echter bij de Sporthal in Hoograven gerealiseerd. In de toekomst zullen diverse flats in Overvecht gesloopt gaan worden, alsmede delen van Ondiep. In Nieuwegein is de bestaande locatie aan de Richterslaan voorwerp van studie voor een herontwikkelingsvariant.

2 Slopen is geen hobby

Interview met Marien de Langen, algemeen directeur Mitros

Mitros wil in Utrecht en Nieuwegein werken aan stabiele wijken. Wijken als Kanaleneiland, Overvecht en Nijpelsplantsoen moeten daarom worden aangepakt. Hoe maak je de afweging tussen slopen of renoveren? Wil Mitros liever slopen of is renovatie ook een optie? En hoe ga je om met de bewoners? Marien de Langen, algemeen directeur van Mitros, vindt dat in deze wijken, waar overigens de meeste woningen gehandhaafd blijven, renovatie alleen interessant is als er daadwerkelijk iets nieuws binnen het bestaande woongebouw gerealiseerd kan worden. Sloop is een uiterst middel om de voorraad beter te laten aansluiten op de wensen. Geen hobby dus en al helemaal geen dollartekens vanwege de vermeende lucratieve uitkomsten van sloop met vervangende nieuwbouw.

2.1 Negatieve spiraal


‘In de aanpak van wijken moet je eerst bepalen wat het vraagstuk is, voordat je besluit wat nodig is voor de wijk. Daarbij kijk je naar de bewoners en de stede lijke context. De problemen in een wijk worden ech ter te veel vanuit het vastgoed besproken. Er wordt vooral gekeken naar het hoge percentage sociale huurwoningen. Besloten wordt om een deel van deze woningen te slopen om zo meer differentiatie in de wijk te krijgen. Aan de bewoners van de sloopwonin gen wordt gevraagd of zij het hier mee eens zijn. Ik vind dat je in de aanpak van wijken eerst moet kijken naar het vraagstuk in de hele wijk. Is er sprake van een grote instroom van kansarmen? En hoe kun je de negatieve ontwikkeling in de hele wijk door breken? Dan pas ga je denken over het slopen van woningen en het bouwen van nieuwe woningen. In wijken als Kanaleneiland, Overvecht en Jutphaas/

Wijkersloot is een dergelijke aanpak nodig om meer wijkstabiliteit te realiseren. Maar het slopen van woningen gaat niet zo gemakke lijk in een gespannen woningmarkt. Hoewel bijvoor beeld de 10-hoogflats in Overvecht naar de mening van veel bewoners de onderkant van de woningmarkt vormen, hebben we geen grote problemen met de verhuurbaarheid. Mensen gaan hier echter steeds meer vanuit een negatieve keuze wonen en steeds minder omdat ze positief voor Overvecht kiezen. Ook onze vierlaagse portiekflats zonder lift, die op veel plekken in Nederland worden gesloopt, ken nen amper een acuut verhuurprobleem. Naar mijn idee hebben deze flats weinig toekomstwaarde. De verhuurbaarheid is nu echter geen reden om in te grijpen. Hierdoor blijven de flats in hun huidige vorm bestaan.’

2.2 Herontwikkelbaarheid casco


‘Er zijn natuurlijk ook andere methoden dan sloop om de negatieve spiraal in wijken te keren. Ingrijpende renovaties in bestaande gebouwen kun nen interessant zijn. Dit is echter alleen een verstan dige keuze als je binnen het bestaande casco van het woongebouw iets nieuws kunt ontwikkelen. Het gaat hierbij om de herontwikkelbaarheid van het bestaan de casco. Als dit niet kan, dan kun je beter slopen. Overigens staat een ingrijpende renovatie gelijk aan sloop met vervangende nieuwbouw. De plattegron den worden gewijzigd en woningen worden samen gevoegd. Bewoners moeten hun woning dan ook ver laten en tijdelijk verhuizen naar een andere woning. Bij ingrijpende renovatie moet je verder kijken dan de gebouwen. Je moet ook het openbaar gebied in de plannen betrekken. Bij de renovatie van de 10-hoogflats aan de Apollodreef is dit een interes sant vraagstuk. Naast de aanpak van de woningen bekijkt Mitros hoe je op een andere manier met het openbaar gebied kunt omgaan. Je kunt er aan den ken het gebied alleen toegankelijk te maken voor de bewoners door bijvoorbeeld het aanleggen van gezamenlijke moestuinen. In ieder geval moet je bij renovatie af van de te smalle plangrenzen van alleen het gebouw. Ook moet er beter gekeken worden naar de zoge naamde no-no ruimten. Veel stukken openbare ruimte worden nu nauwelijks gebruikt. Deze kun je inzetten voor een ander gebruik of voor bebouwing. Ik vind dat de afdeling Stedenbouw meer dan nu het geval is betrokken moet worden bij renovaties. Bij sloop en nieuwbouw is deze relatie er al. Bij reno vaties niet. Dit zou anders moeten.’

‘Mitros gaat zich de komende jaren meer inzetten op renovaties. Hierbij gaat het om verbeteringen aan het casco, zoals het aanbrengen van dubbel glas en het vernieuwen van geisers. Vaak zijn dit beperkte renovaties, waarbij de bewoners in hun woning kun nen blijven. Hiernaast wil Mitros de komende tijd meer aan de slag gaan met ingrijpende renovaties. Welke mogelijkheden zijn er om een gebouw ingrij pend aan te pakken? En natuurlijk, wat zijn de kos ten? Als er echter geen interessante woonproducten met toekomstwaarde in het casco gemaakt kunnen worden, dan zal Mitros overgaan tot sloop. Het is een bizarre constatering dat de individuele woning in de 10-hoogflat een goede plattegrond heeft, maar de woning door de massaliteit van het gebouw niet gewenst is. De uitdaging is hiervoor renovatie-varian ten te bedenken en verder uit te werken.’

2.3 Gebiedslogica ‘Als er toch gesloopt moet worden, moeten we eerst zogenaamde schuifruimte realiseren. De woning markt in Utrecht zit op slot. Er is op deze gespannen woningmarkt geen ruimte om te slopen. Vandaar dat je ook eerst nieuwbouw moet realiseren voor de bewoners van woningen die gesloopt worden. Dan pas is er ruimte in de wijk om te slopen en de voor raad in de wijk meer te differentiëren. Het slopen van woningen is in Utrecht niet gemak kelijk. Dit komt door twee mechanismen die elkaar als het ware in gijzeling houden. Aan de ene kant wil iedereen differentiatie in wijken. Dit betekent dat delen van de bestaande voorraad vervangen moet worden. Aan de andere kant is er in Utrecht een

2.4 Perspectief ‘De basisgedachte is dat iedereen erop vooruit moet kunnen gaan. Erken dat bewoners tegen de plannen zijn en niet willen wijken voor het hogere algemene belang. Het is natuurlijk lastig als net jouw woning waar je een paleisje van hebt gemaakt, gesloopt gaat worden. Wat is dan de vooruitgang? Daarom is facili teren van de bewoners belangrijk. Naast de DUO-urgentie en het case-management, kun je denken aan garanties over de huur voor bewoners die hun woning moeten verlaten, aan gewezen zijn op een sociale huurwoning en in de


schaarste aan woningen. Daarom wordt als het ware gevochten om de woningen in de lucht te houden en te blijven verhuren. Uiteindelijk gebeurt er niets en worden de woningen alleen in stand gehouden. Dit moet je doorbreken. Nodig is een zogenaamde gebiedslogica, waarbij je een plan maakt vanuit een gebiedsaanpak en niet vanuit de complexen. In dit plan moet je aangeven hoeveel sociale huur, dure huur en koop je wilt in een wijk. Afgestemd op de huidige bevolkingssamen stelling en de nieuwe bewoners. Met alle partijen beslis je dan dat je een buurt wilt aanpakken. Voor de vernieuwing van de buurt is het nodig een aantal complexen te slopen. Ik vind dat het buurtbelang dan boven het individuele belang van de bewoners gaat. Ik ben dan ook van mening dat je niet de individuele bewoners in een sloopcomplex moet benaderen met de vraag wat zij vinden van de sloopplannen. De kans is groot dat ze, gezien de schaarste op de woningmarkt, in meerderheid nee zeggen.’

10


wijk willen blijven wonen. In het convenant Kracht voor Overvecht wordt dit de huursprong genoemd. Bewoners uit woningen die gesloopt of ingrijpend gerenoveerd worden, krijgen de garantie dat de huur voor een vergelijkbaar nieuw huis in de wijk met niet meer dan d 50,- zal stijgen. Het Stedelijke Protocol in Utrecht, waarin de positie van bewoners is geregeld bij sloop en nieuwbouw, kan het gehele proces van vernieuwing blokkeren. Het niet halen van de 60% van de bewoners die het eens zijn met de vernieuwingsplannen heeft dan ook grote gevolgen. Voor de twee gebieden in Overvecht, De Gagel en Spoorzone, is een andere set van afspra ken nodig. Met het Stedelijke Protocol zul je hier niet de vernieuwing kunnen realiseren die je wilt. De kans is groot dat bewoners van individuele complexen tegen sloop zullen stemmen en daarmee de sloop plannen blokkeren. En helaas ook de gebiedsaanpak. Dan resteert niets anders dan een complexgewijze aanpak.’

2.5 Doorbraak ‘Er is een doorbraak nodig in de aanpak van eenzij dige wijken. Met beperkte sloop en meer ingrijpende renovatie dan we tot nu toe van plan waren. Sturing op gebiedsniveau is daarbij noodzakelijk. De discus sie in de wijken speelt zich steeds meer af langs etnische lijnen. In Overvecht zie je dit goed; de jonge allochtone gezinnen in de flats en de oudere autoch tone bevolking in de laagbouw. Er ontstaan spannin gen tussen deze groepen en de wijk gaat achteruit.

Dit moet je doorbreken. Met nieuwe projecten kun je aan de bewoners laten zien dat de vernieuwing in gang is gezet. Ook samenwerking met andere partijen, zoals het onderwijs is belangrijk. Zo heeft Mitros contacten met het Vader Rijn College. Binnenkort gaan mede werkers van Mitros praten met docenten van de school. Op deze manier leren de medewerkers beter de families en de bewoners in de wijk kennen. Ook gaat Mitros aan jongeren van het Vader Rijn College stageplekken aanbieden.’ ‘Als je Utrecht vergelijkt met de drie andere grote steden, is het sloopprogramma overigens minimaal. Mitros wil in Overvecht ongeveer 20% van haar woningvoorraad slopen. Vergelijk dat maar eens met de Westelijke Tuinsteden in Amsterdam, Den-Haag Zuidwest of Rotterdam-Hoogvliet. In deze steden worden hele gebieden gesloopt en vervangen door nieuwbouw. De vernieuwing vindt in Utrecht op zeer kleine schaal plaats.’

3 Variatie in renovatie

Interview met Anco Schut, hoofd Stedenbouw en Monumenten, Gemeente Utrecht*

In Utrecht is de discussie over slopen of renoveren meer dan ooit actueel. Vanuit de politiek komen steeds meer geluiden om woningen te renoveren in plaats van te slopen. Veel bewoners zijn ook tegenstander van sloop. Voor andere bewoners kan het slopen niet snel genoeg gaan. Moet er nu meer gerenoveerd gaan worden? En op welke wijze kan dit dan? Volgens Anco Schut, hoofd Stedenbouw en Monumenten van de gemeente Utrecht, blijft slopen nodig in de aanpak van wijken. Tegelijkertijd moet in de rest van de wijk de renovatie op een creatieve manier worden opgepakt.

11

‘De discussie over slopen of renoveren is een zinlo ze discussie. Het is hetzelfde als de vraag of je geld besteedt aan eten of aan drinken. Het gaat er juist om dat je beide doet. Zo kan niet alles in een wijk behouden blijven. Wijken veranderen. Nieuwe huis houdens stromen in en hebben een andere behoefte aan ruimte. De wijken uit de jaren vijftig en zestig zijn uniform en passen niet meer in de heterogeniteit van deze samenleving. Daarom is vernieuwing nodig en moet er in deze wijken gesloopt worden. Dit is niet het hele verhaal. Veel van de woningen blijven ech ter staan en ook hierin moet geïnvesteerd worden. Vooral deze woningen kunnen aangepakt worden met een renovatie. Hierbij moet ook naar de sociale kant worden geke ken. Neem de 10-hoogflats in Overvecht. Is hier de

woonkwaliteit slecht of gaat het om het sociale kli maat in de flats? Zijn er bijvoorbeeld problemen met rondhangende jeugd die zaken in de woonomgeving vernielt? Dan kun je maatregelen in het buurtbeheer nemen en deze jongeren betrekken bij het beheer. Niet er op aanspreken maar mee laten helpen. Het gaat er om ervoor te zorgen dat de bewoners weer trots zijn op hun buurt en mensen van buiten de wijk weer met plezier naar de wijk komen. De vraag is niet om te kiezen tussen slopen of renoveren. Volgens mij is de vraag wat je doet voor de bewoners en de woon kwaliteit in de rest van de wijk waar je niet ingrijpt. Doe je hier niets of ga je juist iets anders doen? Wat doe je om het afglijden van de wijk tegen te houden? En hoe kunnen de bewoners zelf een bijdrage leve ren?’


3.1 Zinloos

* Dit interview verscheen eerder, in verkorte vorm, in Mitros Forum,

jrg. 2007, nr. 1

De Vissenkommen in Rotterdam vóór de renovatie.

De Vissenkommen in Rotterdam ná de ingreep.

12

3.2 Creatieve oplossingen Mitros Cahier - Slopen en/of renoveren

‘Zo zijn er genoeg mogelijkheden om de 4-hoog por tiekflats in Kanaleneiland aan te pakken. In de plint van deze gebouwen liggen de bergingen, waardoor er weinig gebeurt op de begane grond. Ook de tuinen achter de flats worden weinig gebruikt. Met renova tie kun je de plint een andere functie geven. Je kunt de berging samenvoegen met de woning op de eer ste verdieping. Op de begane grond maak je dan de woonkamer met een trap naar boven, waar de slaap kamers en de keuken liggen. De tuin maak je op deze manier onderdeel van de woning. Een andere moge lijkheid is de tuin en de plint te gebruiken voor het realiseren van een patiowoning. Op het dak van de patiowoning kan dan een terras voor de woning op de eerste verdieping worden gemaakt. Ook kan in de plint bedrijfsruimte worden gemaakt. Deze bedrijfs ruimte kan bijvoorbeeld worden aangeboden aan

bewoners in de wijk die geen werk hebben. Een ander voorbeeld is de 10-hoogflat in Overvecht. De anonimiteit van de woonomgeving rond de 10hoogflats kun je aanpakken door een andere func tie aan het parkeerterrein te geven. Hier kun je een parkeerdek maken met er omheen woningen. Op het parkeerdek kunnen dan de tuinen van de woningen worden aangelegd.’ ‘Ik vind dat er creatiever gedacht moet worden in oplossingen. Er moet meer gezocht worden naar methoden die logisch zijn en weinig kosten. Welke mogelijkheden zijn er en wat zijn hiervan de investe ringen? Moeten deze investeringen worden gecom penseerd in de huurprijs? Of accepteren we de extra kosten omdat de investering bijdraagt aan de verbete ring van de wijk?’

Aanpak De Vissenkommen (Rotterdam) In de Rotterdamse wijk Pendrecht koos woningcorporatie De Nieuwe Unie er voor om de portiekblokken De Vissenkommen uit de jaren ’50 in oude glorie te herstellen. Op basis van een ontwerp van Van Schagen Architecten werd de gevel van de 120 woningen op restauratieve manier aangepakt, waarbij aan de hedendaagse bouwfysische en bouwkundige eisen is voldaan. Op de overgang van gebouw naar openbaar gebied, wat altijd een kwetsbaar onderdeel is in de naoorlogse wijken, zijn verbeteringen uitgevoerd door vergroting van de entrees, het gebruik van veel glas en door toevoeging van verlichting. Na de ingreep zijn de lege woningen verkocht. Hiermee is een mix van oude en nieuwe bewoners ontstaan. Met deze aanpak kunnen de portiekblokken nu hun nieuwe functie van goedkoop koopaanbod op de woningmarkt gaan vervullen.

13

3.3 Particulier initiatief

‘Een goed voorbeeld waar de transformatie een suc ces is geworden, is de wijk Lombok. De woningen in Lombok zijn gehorig, hebben vaak een matige bouw technische kwaliteit en soms een slechte riolering. Toch wordt er veel geld betaald voor een woning. De bewoners maken van de woningen hun eigen paleis je. De ligging van de wijk dicht bij het centrum speelt

‘Een andere manier van transformatie is in de wijk op zoek te gaan naar ruimte. De massaliteit en het gebrek aan individualiteit in de buurten kun je hier mee doorbreken. Zijn er plekken die niet of slecht gebruikt worden of slecht onderhouden zijn? Wat zou je kunnen doen met deze plekken, zodat er een plezierige woonomgeving ontstaat? Hiervoor moet je beginnen bij de bewoners. Wat bevalt hen aan de wijk en wat niet? Overigens moet je niet te snel fysiek wil len insteken bij de aanpak van wijken. Eerst moet je goed kijken naar het sociale vraagstuk in de wijk. De oplossing zit niet altijd in de stenen.’


‘Het is dus nodig dat je zoekt naar praktische en betaalbare oplossingen voor de woningen die blijven staan. Voorkomen moet worden dat grote investe ringen bij renovatie leiden tot te sterke stijging van de huren. Dan kun je net zo goed overgaan tot het vervangen van de woningen door nieuwbouw. Vooral in de wijken uit de jaren vijftig en zestig is product differentiatie nodig. Creatief zijn en nadenken hoe je de wijk kunt transformeren.’

hierin natuurlijk een rol, evenals de levendigheid. Maar ook de vrijheid die eigenaar-bewoners krijgen om hun woning aan te pakken. Bij huren is dit natuur lijk een ander verhaal. Maar ook hier zou je meer ruimte kunnen geven aan de bewoners.’

Aanpak Siersteenlaan (Groningen) Woningcorporatie Nijestee in Groningen koos voor het project Siersteenlaan in de wijk Vinkhuizen voor een bijzondere en ingrijpende renovatie-aanpak. Vinkhuizen is een ruim opgezette wijk met een duidelijke stempelstructuur van rijtjes eengezinswoningen, blokjes bejaardenwoningen en portiekflats. Veel openbare ruimte, scholen, parken en een winkelcentrum. Een ideale woonwijk anno 1966. Maar door een eenzijdig woningaanbod werd de bevolkingssamenstelling steeds eenzijdiger. Het aanbod van voorzieningen werd schraler en de openbare ruimte 14

was versleten; de leefbaarheid stond ernstig onder druk.


Langs de Siersteenlaan, de hoofdroute door de wijk en tegenover het grote winkelcentrum van de wijk, lagen drie lange blokken met in totaal 108 portiekwoningen. Deze bouwblokken vormden de visuele en fysieke barrière. Op het maaiveld lagen de fietsenbergingen; daarboven zijn drie lagen portieketagewoningen. Vanaf de achterkant zag het er afgeleefd uit. Door de manifeste ligging van de blokken verdween de achterliggende buurt volledig achter een muur van beton. Er was geen enkele relatie met de Siersteenlaan of met het winkelcentrum. De woningplattegronden waren prima, het casco in redelijke goede conditie. De woningen en de plek waren geliefd bij senioren: tegenover alle voorzieningen. Om de ‘muur’ te doorbreken en een verbinding te maken tussen woonbuurt en centrumzone, is er selectief gesloopt: de drie blokken zijn doorgezaagd in zes kleinere blokken. De woonblokken zijn gerenoveerd en de woningen kregen een oppluspakket. Op de kop van elk blok kwam een nieuwe entree met lift. De woningen zijn aan de achterzijde via een galerij ontsloten. Van de 108 portieketagewoningen bleven er 81 socialehuurwoningen over. Op de begane grond, op de plek waar eerst de fietsenberging was, zijn 24 koopwoningen gebouwd. De stedenbouwkundige situatie was de aanleiding voor twee woningtypes: vijftien patiowoningen met de woonkamer aan zowel de voor- als achterzijde en negen tuinwoningen over twee lagen, waardoor op de kop een mooi gesloten bouwblok ontstond. De woningen op de begane grond gaven de achterzijde weer een gezicht.

15

bondenheid met het gebouw, met de buurt en met de mensen bestaan. Bewoners werden vanaf het begin betrokken bij de plannen en maar liefst 38% keerde na de renovatie terug, terwijl in totaal 58% van de nieuwe bewoners uit de wijk kwam. Door een cumulatie van factoren zoals bouwstroom, bouwtijd, weersomstandigheden en afwijkingen op de originele tekeningen, zijn de bouwkosten uiteindelijk fors hoger uitgevallen. Dat betekent wel dat een dergelijke renovatie niet overal toepasbaar is.


Door voor renovatie te kiezen en niet voor sloop bleef de ver-

4 Bezint eer ge met sloop begint Slopen en/of renoveren, dat is de vraag. Bij herstructurering denken veel mensen onmiddellijk aan sloop, en niet in eerste instantie aan renovatie. Dat automatisme is niet terecht. De laatste tijd worden er steeds meer vraagtekens gezet bij het nut van sloop. In dit korte essay zet ik op een rijtje in welke gevallen de afweging tussen renovatie en sloop in het voordeel van de laatste uit zou moeten vallen. Tevens schenk ik aandacht aan de randvoorwaarden. Oftewel, onder welke condities kan sloop-nieuwbouw gunstig uitpakken?

16


Debatten over renovatie versus sloop zijn veel gevoerd vanuit het perspectief van de veronderstelde levensloop van woningen. Die discussie is nog niet in het voordeel van één van de opties beslecht. Sloop en vervangende nieuwbouw creëren woningen met een veronderstelde langere levensduur dan de huidige naoorlogse portiekwoningen. Hoewel, renovatie kan de huidige levensduur van bestaande woningen sterk verlengen. De Delftse hoogleraar Thomsen heeft er meermalen op gewezen dat renovatie een noodzake lijke aanvulling op sloop is, omdat er bij het huidige slooptempo ongeveer drie eeuwen nodig zijn om de woningvoorraad geheel te vervangen…. Feit is dat zowel sloop als renovatie diverse vormen van overlast en milieubelasting opleveren, maar dat dat bij sloop doorgaans erger is dan bij renovatie. Toch is er een aantal situaties waarin sloop wellicht prevaleert boven renovatie.

4.1 Wooncarrière en reputatie Ten eerste blijft bij renovatie het casco van het com plex staan, en dat levert bepaalde beperkingen op ten aanzien van de vormgeving en indeling van ‘nieuw’ te realiseren woningen. Nieuwbouw geeft daarente gen meer mogelijkheden voor specifieke woningtypen voor specifieke doelgroepen. Appartementen voor ouderen, mogelijk ten dienste van herhuisvesting en draagvlak. Maar ook betaalbare of middeldure eenge zinswoningen voor de (allochtone) middenklasse. De opwaartse doorstroming die herstructurering op gang brengt, spreekt tot de verbeelding. Nieuwe woningen hebben een aanzuigende werking op huis houdens uit de omgeving. Niet zelden komt ruim de helft van de nieuwe bewoners uit wijken in de directe omgeving. Op stedelijk niveau is dit aandeel moge lijk nog veel hoger. Hieronder zitten nogal wat ‘soci ale stijgers’, ofwel bewoners die wooncarrière maken

door dr. Reinout Kleinhans, Onderzoeksinstituut OTB, Technische Universiteit Delft

2 Zie hiervoor ook: R.J. Kleinhans. Sociale implicaties van herstructurering en herhuisvesting. Proefschrift. Delft . Delft University Press. 2005

Het tweede ‘pro-sloopargument’ hangt hiermee samen. Sloop-nieuwbouw is vrijwel altijd een veel rigoureuzere ingreep, die ook beter zichtbaar is dan renovatie. Met andere woorden, sloop-nieuwbouw levert een duidelijkere cesuur met de oude situatie op. Dit verhoogt mutatis mutandis de kans op een betere reputatie van het herstructureringsgebied, al gebeurt dit natuurlijk niet van vandaag op morgen. Voor aspi rant-kopers van nieuwe woningen is overigens niet alleen de buurtreputatie, maar ook de reputatie van de ontwikkelende en verkopende partijen van belang. Ten derde: sloop is letterlijk een breekijzer als de samenlevingsproblemen in een buurt zo uit de hand (dreigen te) lopen, dat ingrijpen in de bevolkingssa menstelling onontkoombaar wordt. Het is de vraag of dit zich in Utrecht voordoet, maar ik ga toch kort op in op dit punt. Het probleemoplossende vermogen van herstructu rering ten aanzien van samenlevingsproblemen en overlast is beperkt. Op wijkniveau is er meestal alleen sprake van probleemverdunning. Enkele onderzoeken beschrijven echter hoe de uitplaatsing van overlastge vende huurders geleid heeft tot meer rust en stabili teit in de buurt. Tegelijkertijd wordt de instroom van

17


door bijvoorbeeld van een gehuurde oude portiekwo ning naar een nieuwe eengezinskoopwoning of nieuw appartement te verhuizen. Deze combinatie maakt duidelijk dat het begrip woon carrière zeker niet alleen een verhuizing van huur naar koop inhoudt, maar ook van oude naar nieuwe, van kleine naar grote, van goedkope naar duurdere en van gestapelde naar eengezinswoningen. Combinaties van deze vijf ‘wooncarrière-dimensies’ komen in de praktijk veelvuldig voor, ook binnen de sociale huur sector. Verder blijkt dat sommige doorstromers aanvankelijk niet eens verhuisplannen hadden. Het feit dat er in hun omgeving aantrekkelijke nieuwbouw werd gerea liseerd, boorde een latente verhuiswens aan. De nieu we, aantrekkelijke uitstraling en vormgeving bieden op dit punt vaak meer ‘huis’ dan renovatie. Dat werd ooit treffend verwoord door een van de respondenten van mijn promotie-onderzoek naar de effecten van herstructurering2: ‘die gerenoveerde flat, dat blijven toch de oude muren’.

18


nieuwkomers (‘nette mensen’) in nieuwe koopwonin gen vaak gezien als een sociale verbetering, omdat zij, al dan niet terecht, geassocieerd worden met netheid en woonstijlen die geen overlast geven. Probleemverdunning en verplaatsing vormen zelden een oplossing voor bewoners die zelf problemen heb ben of ze veroorzaken. Maar opvallend is dat veel bewoners, en niet alleen degenen die niet gedwon gen werden te verhuizen, het belang van probleem verdunning en verplaatsing benadrukken als een positief effect van de herstructurering. Mede om die reden is de sloop in bepaalde wijken volgens som mige bewoners niet ver genoeg gegaan. ‘Ik kan niet wachten tot de rest van die oude troep ook gesloopt is’, is een treffende uitspraak in dit verband. Zo is er in de Bijlmermeer door eerdere geslaagde sloop- en nieuwbouwprojecten een groter draagvlak ontstaan voor grootschalige sloop in het vervolg van de her structurering. Ten vierde creëert sloop-nieuwbouw gunstige rand voorwaarden voor sociale samenhang in het ver nieuwde deel van de buurt. Vooral de combinatie van een nieuw ‘opleveringselan’ met de factoren eigen woningbezit en de komst van gezinnen met kinderen pakt in dit opzicht goed uit. In veel nieuwe subbuur ten is er sprake van een goed sociaal klimaat en doen sociale of leefbaarheidsproblemen zich niet of nau welijks voor. Een gunstig sociaal klimaat heeft door gaans echter nauwelijks een uitstralingseffect naar de omliggende subbuurten. Maar het kan per saldo wel positief uitpakken voor de rust en stabiliteit in buur ten.

4.2 De verspringer neemt ook een aanloop Wat zijn dan de randvoorwaarden voor de keuze tus sen renovatie en sloop? Onder welke condities kan sloop-nieuwbouw gunstig uitpakken? In de meest ruime zin van het woord: je moet als corporatie echt iets te bieden hebben aan bewoners. Het is niet voor niets dat in de beleidsdebatten steeds meer aandacht is gekomen voor sociaaleconomische perspectieven van bewoners (zie het advies van de VROM-Raad). Verder is er al heel veel geschreven en gesproken over bewonersparticipatie, in het bijzonder de mate waarin bewoners invloed hebben op de beslissing om al dan niet te gaan slopen. Ik beperk me hier tot de opmer king dat het lastig is om draagvlak te organiseren als je op voorhand de indruk wekt dat sloop hoe dan ook de uitkomst van de planvorming zal zijn. Vooral met het oog op het verlagen van de weerstand tegen sloop zijn de volgende randvoorwaarden3 van belang: • Beperk je niet tot je eigen probleemanalyse, maar toon respect voor de analyse die bewoners zelf van hun buurt maken, met al zijn sterke en zwakke kan ten. • Kies voor een vooruitlopende aanpak van sociale problemen, want die raak je met herhuisvesting niet kwijt. Dus eerst een aantal ‘losse eindjes’ aan pakken en mensen met schulden, verslavingspro blemen of andere narigheden op weg helpen in een traject voor verbetering. Dat maakt sloop wat meer bespreekbaar. Een langere aanloop nemen voor de herstructurering dus, net als een verspringer. 3 Zie ook: Reinout Kleinhans en Henk Westra. Onbedoelde effecten van stedelijke vernieuwing; op zoek naar een early warning system. Verschenen in: Mitros Cahier: Stedelijke vernieuwing in de steigers. Utrecht 2003

opdrachtgeverschap van een woongroep, bijvoor beeld ouderen, is een uiterst vruchtbare vorm van bewonersparticipatie, vooral als de nieuwbouw voor de sloop uitgaat. • Probeer de weerstand tegen sloop weg te nemen. Die heeft niet altijd alleen te maken met de oude woning zelf. Als herhuisvesting onontkoombaar is geworden, vrezen veel bewoners een flinke huur prijsstijging in de nieuwe situatie. Dit komt regel matig voor bij bewoners van wie het inkomen net iets te hoog is om voor huurtoeslag in aanmerking te komen. Corporaties zouden een constructie kun nen aanbieden waarbij deze prijsstijging naar bene den wordt bijgesteld of slechts in kleine stapjes toe neemt. Een soort huurgewenningsconstructie dus. • Bied op voorhand een kwaliteitsgarantie ten aan zien van de begeleiding bij herhuisvesting, dat wil zeggen een individuele aanpak met een vaste case manager. • Geef garanties over niet te slopen woningen. (Denk bijvoorbeeld aan de garantiekaart Den Haag Zuidwest). Daarmee voorkom je dat bewoners onvrijwillig in een woning terechtkomen die bin nen afzienbare tijd eveneens onder de sloophamer (dreigen te) komen.

Veel punten zijn eigenlijk verzachting van de pijn voor bewoners die het aangaat. Laten we onszelf blijven voorhouden: sloop hakt er in!

19


Maak in de discussies over de mogelijke aanpak con sequent het onderscheid tussen de ‘handvol rotte appelen’ en de zittende buurtbevolking. Je wilt niet dat bewoners denken dat de ganse buurtpopulatie als een probleem wordt gezien. Maak ook zichtbaar dat de ‘rotte appelen’ op diverse manieren aange pakt worden. • Pleeg nieuwbouw die voor de sloophamer uitgaat. Een ‘klassieker’ die nog altijd het vermelden waard is. Op deze manier kun je de herhuisvesting en doorstroming binnen de buurt in één keer com bineren voor een substantiële groep bewoners. Bouwen op groenstroken en speeltuinen is echter al vaak op veel verzet gestuit, dus een waarlijk ei van Columbus is dit niet…. • Introduceer als ‘second-best’ optie beperkte sloop en nieuwbouw in de eerste fase van herstructu rering ten behoeve van huisvesting uit de latere sloopcomplexen. Meest ideaal is nieuwbouw op een locatie die van functie is veranderd, bijvoor beeld een overtollig schoolgebouw. Een Utrechts voorbeeld is de Ahornstraat in Ondiep. Deze aan pak betekent voor het vervolgproces dat herstructu rering reeds zichtbare resultaten heeft opgeleverd. Dat kan de koudwatervrees van potentiële kopers in de tweede fase wat verminderen. Zij kampen immers met het probleem dat ze (nog) niet kunnen inschatten of het met de buurt de goede kant op zal gaan of niet. • Probeer de ‘gewenningsoptie’: eerst een stevige renovatie van één complex, waardoor er later een draagvlak kan ontstaan voor meer ingrijpende sloop en vervangende nieuwbouw. • Creëer mogelijkheden voor groepswonen, in combinatie met specifieke nieuwbouw. Collectief

Dit Mitros Cahier verscheen ter gelegenheid van het Mitros Podium ‘Slopen en/of renoveren’ van 3 april 2007.

Eerder verschenen in de reeks Mitros Cahiers 1 Maatschappelijk Gebonden Eigendom 2 Monumentenbeleid*

Colofon Tekst

3 Woningkwaliteit bereikbaar Mitros

Tekstbijdragen OTB / Nijestee Vastgoed / Van Schagen Architecten Foto’s Mitros / Nijestee Vastgoed /

4 Woonmilieus in beeld 5 Regionale samenwerking 6 Allochtonen communicatie 7 Stedelijke vernieuwing in de steigers

Van Schagen Architecten

8 Omgaan met Overlast

Vormgeving

CARTA, Utrecht

9 Woonservicezones

Te bestellen bij

Druk

StolwijkGrafax

10 Leefbaarheid in wijken en buurten

Mitros, afdeling Communicatie:

Uitgever

Mitros

11 Bijzondere Doelgroepen

(030) 880 3912, of te downloaden via

Postbus 8217 3503 RE Utrecht

12 Sturen aan de stad

www.mitros.nl

13 Wijkstabiliteit

* niet meer leverbaar

©April 2007

CAHIER Mitros is een toonaangevende en ambitieuze woningcorporatie. Met ruim 30.000 woningen, garages en bedrijfspanden is zij de grootste speler op het veld van de volkshuisvesting in Utrecht en Nieuwegein.

Mitros biedt als voorloper in de volkshuisvesting een podium voor discussie. Op het Mitros Podium belicht Mitros circa twee keer per jaar belangrijke, actuele thema’s uit de wereld van het wonen. De Mitros Cahiers zijn hiervan de schriftelijke begeleiders en vormen de opmaat voor verdere discussie.

S lopen

en / of renoveren april

2007

of renoveren. a p r i l 2007

Recommend Documents