Bouwen, kopen of renoveren
Hoeveel BTW of registratierechten?
Een woning bouwen, kopen of renoveren vergt belangrijke financiële inspanningen. Daarbij komt dan ook nog dat bovenop de bouw- of aankoopprijs ofwel BTW ofwel registratierechten moeten betaald worden. De laatste jaren werden de BTW-tarieven in de bouwsector meerdere malen gewijzigd. Momenteel bedraagt het tarief 21% maar dit kan soms verlaagd worden tot 6% of 12%. Wie een woning koopt zal meestal registratierechten betalen waarvan de tarieven verschillend zijn voor de drie gewesten. Deze folder geeft een overzicht van deze bijkomende kosten en geeft een antwoord op de volgende vragen: wanneer betaalt u BTW of wanneer registratierechten, wie kan een verlaagd tarief genieten, aan welke voorwaarden moet hiervoor voldaan zijn en welke formaliteiten moeten nageleefd worden. Wie, na het lezen van deze folder, nog vragen heeft, kan zich wenden tot zijn aannemer, architect, notaris of het plaatselijke BTW-kantoor.
Een nieuwe woning bouwen … na afbraak van een oud gebouw Wie een nieuwe woning laat bouwen zal op alle facturen in principe 21% BTW moeten betalen. Dit tarief geldt zowel voor de aankoop van materialen als voor het werk dat de aannemer uitvoert. Dit percentage van 21% is ook van toepassing op de erelonen van de architect, de veiligheidscoördinator, de ingenieur of het studiebureau. Maar er zijn uitzonderingen. Wie een sociale woning bouwt of koopt via de provincie, gemeente, OCMW’s,… betaalt slechts 12% en voor een sociale woning via een huisvestingsmaatschappij slechts 6%. Momenteel kunnen ook private bouwheren een nieuwe woning bouwen met toepassing van het verlaagde BTW-tarief van 6%, op voorwaarde dat deze nieuwe woning een oud gebouw vervangt dat eerst wordt afgebroken. Deze maatregel werd ingevoerd om de leegstand in oude stadswijken te bestrijden. Belangrijke voorwaarde is dat de woning moet gelegen zijn in één van de volgende gemeenten, steden of deelgemeenten ervan, nl. in Vlaanderen: Aalst, Antwerpen,
22
Brugge, Dendermonde, Genk, Gent, Hasselt, Kortrijk, Leuven, Mechelen, Oostende, Roeselare, Sint-Niklaas; in het Brussels Hoofdstedelijk Gewest: Anderlecht, Brussel, Elsene, Etterbeek, Schaarbeek, Sint-Gillis, Sint-Jans-Molenbeek, Sint-Joost-tenNode, Ukkel, Vorst en in Wallonië: Bergen, Charleroi, Doornik, La Louvière, Luik, Moeskroen, Namen, Seraing en Verviers. Bovendien moet de bouwheer het oude gebouw zelf eerst af breken of door een geregistreerd aannemer laten af breken. Wie een woning koopt en/of een aangekochte woning zelf verder afwerkt komt niet in aanmerking voor het verlaagde tarief, noch voor de aankoop, noch voor de uitgevoerde werken. Alvorens met de af braak te starten moet een verklaring ingediend worden bij het plaatselijke BTW-kantoor samen met een afschrift van de bouwvergunning voor af braak en heropbouw. De geregistreerde aannemer moet een afschrift ontvangen van deze verklaring wat hem toelaat facturen op te maken met een BTW van 6% in plaats van 21%.
Een nieuwe of oude woning kopen Registratierechten Wie een woning koopt zal meestal registratierechten betalen op de overeengekomen prijs. Als de prijs die betaald werd voor de woning lager zou zijn dan de werkelijke verkoopwaarde dan kan de ontvanger bijkomende registratierechten vragen. Voor de aankoop van een woning die in Vlaanderen gelegen is bedragen de registratierechten 10%, in het Brussels Hoofdstedelijk Gewest en Wallonië 12,5%. Wie een "bescheiden" woning koopt kan in Vlaanderen genieten van een verminderd registratierecht van 5% en van 6% in Wallonië als aan verschillende voorwaarden voldaan is. Zo mag men geen eigenaar zijn van een andere woning met uitzondering van de erfenis van ouders of grootouders. Het kadastraal inkomen (niet-geïndexeerd) van alle onroerende goederen die u en uw partner in gemeenschap bezitten mag niet meer bedragen dan € 745 voor wie niet meer dan 2 kinderen ten laste heeft. Tenslotte moet de koper zijn inschrijving in het bevolkingsregister bekomen op het adres van de aangekochte woning. Af hankelijk van het gewest waar de woning is gelegen zijn er verschillende belastingsvoordelen.
Vlaanderen Wie in Vlaanderen een woning koopt kan recht hebben op een abattement of op meeneembaarheid. De meeneembaarheid komt erop neer dat de registratierechten die moeten betaald worden bij de aankoop van een woning of bouwgrond verminderd worden met de
33
registratierechten, maximaal € 12.500, die bij een eerdere aankoop zijn betaald. De aandacht moet gevestigd worden op enkele punten. Zo moeten zowel de oude verkochte woning als de nieuw aangekochte woning in Vlaanderen gelegen zijn. Belangrijk is dat de oude en de nieuwe woning als gezinswoning moeten gebruikt worden. Bij de aankoop van een woning heeft men 2 jaar, bij de aankoop van een bouwgrond 5 jaar, om zijn hoofdverblijfplaats te vestigen. Wie een tweede verblijf koopt kan de vroeger betaalde registratierechten niet in mindering brengen. Wie vroeger een bouwgrond kocht, daarop een woning bouwde, en later een andere woning of bouwgrond koopt, kan ook de registratierechten voor die eerste bouwgrond aftrekken. Tussen de verkoop van de oude en de aankoop van de nieuwe hoofdverblijfplaats mag maximaal twee jaar verlopen. Voor de start- en einddatum van deze periode van 2 jaar gelden de notariële akten van aan- en verkoop. Wat er eerst gebeurt, de verkoop of de aankoop, is van geen belang. Wie eerst zijn oude hoofdverblijfplaats verkoopt heeft 2 jaar tijd om een nieuwe te kopen en dan zullen de registratierechten verrekend worden. Wie eerst een nieuwe woning koopt en daarna binnen 2 jaar de vorige woning verkoopt, krijgt de meeneembare registratierechten achteraf terugbetaald. Wie voor de eerste keer een woning koopt en dus niet kan genieten van deze meeneembaarheid heeft recht op een gedeeltelijke vrijstelling van registratierechten. Bij de aankoop van een eerste woning is € 12.500 van de aankoopprijs vrijgesteld.
Brussel Wie een woning koopt in het Brussels Hoofdstedelijk Gewest kan in aanmerking komen voor een abattement van € 60.000 dat verhoogd wordt tot € 75.000 wanneer de woning gelegen is in een ruimte voor versterkte ontwikkeling van de huisvesting en renovatie (RVOR). Het belastingvoordeel bedraagt dus € 7.500 of € 9.375. Eén van de voorwaarden hiervoor is dat men zijn hoofdverblijfplaats er binnen de 2 jaar vestigt.
Wallonië In Wallonië bestaan momenteel geen specifieke verminderingen van de registratierechten.
BTW Meestal zijn registratierechten verschuldigd bij de aankoop van een woning maar een nieuwe woning kan ook aangekocht worden met toepassing van BTW van 21%. Een woning wordt geacht nieuw te zijn tot 31 december van het tweede jaar dat volgt op het jaar van de eerste ingebruikneming van het gebouw.
44
Op het eerste gezicht lijkt een aankoop met 21% BTW duurder te zijn dan een aankoop met registratierechten van 12,5% in Brussel en Wallonië of van 10% in Vlaanderen. In werkelijkheid kunnen zowel de koper als de verkoper voordeel hebben bij een verkoop met BTW in plaats van registratierechten. In dit geval kan de verkoper immers alle BTW die hij zelf betaald heeft bij de bouw van zijn woning terugvragen. Daardoor kan hij de verkoopprijs heel wat lager vaststellen. Als hij daarentegen verkoopt met registratierechten kan hij de BTW die hij zelf betaald heeft niet terugvragen, waardoor hij een hogere prijs moet vragen om dezelfde winstmarge te hebben.
Een oude woning renoveren Wie een woning laat renoveren kan voor deze werken het verlaagde BTW-tarief van 6% genieten in plaats van het normale tarief van 21%. Hiervoor moeten wel de volgende voorwaarden vervuld zijn: • De woning mag omgevormd, gerenoveerd, verbeterd, hersteld en onderhouden worden. Een oude woning volledig af breken en herbouwen of alleen enkele muren behouden kan niet behalve in enkele stadsgebieden (zie hiervoor). Reinigingswerken, zoals het schoonmaken van ramen, zijn ook uitgesloten. • De woning moet ouder zijn dan 5 jaar. • Het moet gaan om een private woning. Kantoorgebouwen en winkels komen niet in aanmerking. • De werken moeten uitgevoerd worden door een geregistreerd aannemer. • De bouwheer moet de aannemer een attest bezorgen waarin verklaard wordt dat de woning ouder is dan 5 jaar en dat ze voor privé-doeleinden zal gebruikt worden.
5 jaar Terwijl vroeger alleen woningen van tenminste 15 jaar in aanmerking kwamen geldt het verlaagde tarief nu reeds voor woningen die sedert tenminste 5 jaar in gebruik genomen zijn. Voorlopig blijft deze regeling behouden tot eind 2010.
Aankoop van materialen Een aannemer mag 6% BTW aanrekenen zowel voor de materialen die hij plaatst als voor zijn werkuren. Wie echter zelf de materialen aankoopt zonder dat ze verwerkt worden door een geregistreerd aannemer zal op deze aankopen 21% BTW betalen.
Eigenaar of huurder Zowel de eigenaar als de huurder kunnen opdracht geven om werken te laten uitvoeren tegen 6% BTW. Het is van geen belang wie van beiden de woning bewoont. Of het gaat om de eerste, tweede of volgende woning, speelt evenmin een rol.
55
Opritten Opritten kunnen aangelegd worden met toepassing van het verlaagde tarief. Het is wel noodzakelijk dat een verbinding gemaakt wordt tussen de openbare weg en de woning. Een wandelpad aanleggen in de tuin, kan niet tegen het tarief van 6%.
Garages Werken aan een garage die geïntegreerd is in een woning komen in aanmerking voor het lagere tarief. Maar ook de bouw van een nieuwe garage los van de woning komt in aanmerking op voorwaarde dat ze een verbetering vormt van de woning waarmee ze samenhoort.
Uitbreidingen Een woning mag ook vergroot worden door bijvoorbeeld een veranda of een slaapkamer bij te bouwen of door de woonkamer of keuken uit te breiden. Er moet wel voor gezorgd worden dat de oppervlakte van het oude gedeelte van de woning na de werken groter blijft dan de helft van de totale oppervlakte van de woning. Als de uitbreidingswerken groter zijn, zal de BTW-controleur dit beschouwen als nieuwbouw waarop 21% BTW moet betaald worden.
Privé-woning Het gebouw moet als privé-woning gebruikt worden nadat de werken zijn uitgevoerd. De omvorming van een kantoorgebouw tot appartementen komt in aanmerking voor het verlaagde tarief. Werken aan woningen die zowel voor privé- als voor beroepsdoeleinden gebruikt worden (bijvoorbeeld iemand met een vrij beroep of een handelaar die zijn winkel in hetzelfde gebouw heeft als zijn woning), kunnen voor het geheel tegen 6% gefactureerd worden als het privé-gebruik overwegend is. Is de privé-aanwending bijkomstig, dan moet de factuur gesplitst worden.
Liften en verwarmingsketels Wanneer een gemeenschappelijke verwarmingsketel in een appartementsgebouw geplaatst wordt of er wordt een lift geïnstalleerd in een appartementsgebouw of een woning, moet een onderscheid gemaakt worden. Voor woningen tussen 5 en 15 jaar moet de factuur gesplitst worden: de materialen tegen 21% en de werkuren tegen 6%. Voor woningen die ouder zijn dan 15 jaar, kan voor alles 6% aangerekend worden. Hierna volgt een (niet volledige) lijst met voorbeelden van werken en het toepasselijke tarief voor werken aan woningen ouder dan 5 jaar.
66
6% Afsluitingen
21% X
Airconditioning (geïntegreerd systeem)
X
Alarm
X
Badkamerkasten (vastgehechte)
X
Balkon
X
Behangwerken
X
Bepleistering
X
Brandalarmtoestellen
X
Centrale verwarming
X
Dakwerken
X
Douche
X
Elektrische (bel)installatie
X
Elektrische huishoudtoestellen
X
Fontein
X
Gordijnen
X
Huistelefoon
X
Isolatie
X
Kabels
X
Keukenkasten (vastgehechte)
X
Kranen
X
Lampen Lavabo
X X
Leidingen
X
Loodgieterij
X
Metselwerk
X
Muurtje aan woning
X
Parking Ramen plaatsen
X X
Ramen wassen
X
Rolluiken
X
Sanitaire installatie
X
Sauna
X
Schilderwerken
X
Schoorsteen(vegen)
X
Sloten
X
Terras
X
Toilet
X
Trap
X
Tuinaanleg
X
Tuinhuis
X
Tuinpad
X
Veranda
X
Vernissen
X
Verwarmingstoestel (van centraal systeem)
X
Verwarmingstoestel (mobiel)
X
Vijver
X
Vloerbekleding
X
Zandstralen van gevels
X
Zwembad
X
77
Samen bouwen, samen groeien, samen sterk.
2008
Vechten voor uw belangen, gratis advies op maat, opleidingen, informatie, netwerking en promotie. Samen uw toekomst uitbouwen, dat is waar de Confederatie Bouw voluit voor gaat.
De Confederatie Bouw, uw sleutel tot succes!
De Confederatie staat voor: • gratis advies op maat • begeleiding bij alle bouwaangelegenheden • informatie en informatiesessies voor de aannemer • netwerking tussen en met vaklui en bouwpartners • promotie van haar leden • vakpublicaties o.a. Bouwbedrijf, Bouwbedrijf News
Confederatie Bouw vzw Lombardstraat 34-42 1000 Brussel Tel: 02/545.56.00 - Fax: 02/545.59.00
[email protected] www.confederatiebouw.be
V.U.: Robert de Mûelenaere, Lombardstraat 34-42, 1000 Brussel
De Confederatie Bouw is de enige beroepsorganisatie die de bouwsector vertegenwoordigt in heel België. Elke dag verdedigt zij de belangen van méér dan 14.500 zelfstandigen, KMO’s en grote bedrijven in alle takken van de bouwsector en adviseert zij hen. En dat doet zij via haar unieke structuur: haar lokale confederaties, haar beroepsfederaties en haar 3 gewestconfederaties (de Vlaamse, Brusselse en Waalse Confederatie).
