Nut en Noodzaak bedrijventerreinen Oosterhout Oost

Nut en Noodzaak bedrijventerreinen Oosterhout Oost

Nut en Noodzaak bedrijventerreinen Oosterhout Oost

Aangeboden aan: Gemeente Oosterhout Auteurs: Drs. Joost Hagens Drs. Luuk Stevens BUITEN, Bureau voor Economie & Omgeving Achter Sint Pieter 3512 HT Utrecht [email protected] www.bureaubuiten.nl 030-2318945 Projectnummer: 232 Utrecht, 27 november 2007

2

BUITEN, Bureau voor Economie & Omgeving

Inhoudsopgave Pagina Samenvatting

5

1

Inleiding

7

2

Vraag

9

2.1 2.2 2.3 2.4 2.5 3

4

5

Vergelijking uitkomsten vraagramingen Vergelijking aannames vraagramingen Kanttekeningen bij beide ramingen Lokale vraag Conclusie

9 11 12 13 13

Aanbod

15

3.1 3.2 3.3 3.4 3.5

15 16 18 18 19

Hard aanbod Zacht aanbod Leegstand Onttrekking Conclusie

Vraag-aanbod confrontatie

21

4.1 4.2 4.3

21 22 23

Kwantitatieve confrontatie Stedelijke Regio Breda-Tilburg Kwantitatieve aanvulling voor Oosterhout Kwalitatieve confrontatie

Conclusies

25

BIJLAGE 1

Schematische opbouw BLM Model

27

BIJLAGE 2

Achtergrondtabellen ramingen BLM en ETIN

29

BIJLAGE 3

Kwalitatieve segmentatie bedrijventerreinen regio

33


3

4


Samenvatting

De gemeente Oosterhout werkt aan de totstandkoming van Oosterhout Oost, een nieuw onderdeel van de stad met ruimte voor wonen, werken, voorzieningen, recreatie en landschap. Het daartoe opgestelde Structuurplan Oosterhout Oost is begin 2007 vastgesteld. In dit Structuurplan zijn voornemens opgenomen voor de realisatie van bedrijventerreinen. De gemeente wil, in aansluiting op de onderzoeken die zijn verricht in het kader van het Structuurplan, nogmaals laten onderzoeken in hoeverre er in de toekomst wel vraag zal zijn naar deze terreinen. Daarom heeft de gemeente aan BUITEN, Bureau voor Economie & Omgeving gevraagd om nut en noodzaak te onderzoeken van de nieuwe bedrijventerreinen in Oosterhout Oost. Daartoe zijn verschillende rapporten over de regionale vraag naar en het aanbod van bedrijventerreinen in de stedelijke regio Breda-Tilburg met elkaar vergeleken. Daarbij is achtereenvolgens ingegaan op de vraag, het aanbod en de daaruit resulterende vraag-aanbodconfrontatie. Deze driedeling is ook leidend voor deze samenvatting. Het onderzoek is begeleid door de werkgroep bedrijventerreinen Oosterhout Oost van de gemeente. Vraag In lijn met de provinciale planningpraktijk kan voor de periode tot 2020 het beste worden aangesloten op de ETIN-raming voor het hoge scenario voor de stedelijke regio Breda-Tilburg (de oranje cellen in tabel S.1). Tabel S.1

Extra ruimtebehoefte aan bedrijventerreinen in netto ha (volgens BLM/ETIN in GE scenario) Provincie Noord-Brabant 2006-2020 2021-2040 2006-2040

Streekplan’budget’ 2002 BLM (december ’05) ETIN (juni ’06)

3.769 2.749 2.688

Stedelijke regio Breda-Tilburg 2006-2020 2021-2040 2006-2040 969

324 2.149

3.073 4.837

699

495

1.194

Bron: Streekplan Noord-Brabant 2002 (p 79), CPB/BLM dec. 2005 (digitale detailinformatie), ETIN/TNO Inro juni 2006 (p. 44), bewerking Bureau BUITEN

Voor de periode na 2020 is de bandbreedte in de vraagramingen relatief groot. In de eerste plaats tussen BLM en ETIN na 2020 en in de tweede plaats tussen de verschillende scenario’s in beide ramingen in de hele periode (dus ook tot 2020, niet opgenomen in tabel S.1 overigens). Monitoring van vraag en aanbod moet uitwijzen welk scenario de realiteit het dichtst benaderd. Aanbod Het aanbod bestaat uit drie componenten: de restcapaciteit, de (zachte) plannen en de courante leegstand. In tabel S.2 is voor de stedelijke regio Breda-Tilburg het aldus samengestelde aanbod samengevat. Uit de cijfers wordt duidelijk dat er een redelijke restcapaciteit plus leegstand is voor het opvangen van de vraag op regionaal niveau in de eerste jaren. Ook is de planvoorraad voor


5

de periode tot 2020 goed gevuld. Voor de langetermijn is de planpijplijn – logischerwijs - nog minder gevuld, maar is ook nog (meer) onzekerheid over de omvang van de behoefte. Tabel S.2

Samenstelling aanbod bedrijventerreinen in Stedelijke Regio Breda-Tilburg (exclusief Oosterhout Oost, in netto ha) 2006-2020 Restcapaciteit Totaal zacht Courante leegstand

344 119 138 52

Totaal aanbod

653

Zachte plannen Overige plannen/in studie

2021-2040

104 104

Bron: Provincie Noord-Brabant, voortgangsrapportage Uitwerkingsplan 2006 (jan 2007, p. 46, 48), bewerking Bureau BUITEN obv gesprek met Mevr. M. Mulders (provincie NoordBrabant)

Vraag-aanbod-confrontatie: conclusie nut en noodzaak In tabel S.3 staat de vraag-aanbod-confrontatie voor de stedelijke regio Breda-Tilburg weergegeven voor de periode tot en met 2020. Tabel S.3

Kwantitatieve vraag-aanbod confrontatie bedrijventerreinen in Stedelijke Regio BredaTilburg (excl. plannen Oosterhout-Oost, netto ha, vraag volgens GE scenario)

Vraag Aanbod Planningsopgave

2006-2020 699 653 46

Bron: ETIN 2006, Provincie Noord-Brabant, voortgangsrapportage Uitwerkingsplan 2006, bewerking Bureau BUITEN

Op basis van deze tabel concluderen wij dat de plannen voor nieuwe bedrijventerreinen in Oosterhout Oost (40 ha netto, te weten 16 ha netto Everdenberg II, 12 ha netto clusters Ter Horst, 12 ha netto clusters Everdenberg) goed passen als Oosterhoutse aanvulling binnen de vraag-aanbod-confrontatie voor de stedelijke regio Breda-Tilburg tot 2020. Deze conclusie is mede gebaseerd op de restcapaciteit in Oosterhout (23 ha particuliere ontwikkeling plus enige leegstand) die beperkt is in vergelijking tot een langjarige historische uitgifte van 13,05 ha gemiddeld. In aanvulling op deze kwantitatieve uitspraak over ‘nut en noodzaak’ wordt opgemerkt dat de bedrijvenclusters Ter Horst en de clusters bij Everdenberg bovendien een hoogwaardig type bedrijventerrein toevoegen aan het areaal in Oosterhout, waar een dergelijk aanbod nog ontbreekt. Voor de langere termijn na 2020 is de onzekerheid in de ramingen relatief groot. Indien de vraag zich volgens één van de beide middenscenario’s van het CPB ontwikkelt, is het aanbod uit tabel S.3 voldoende voor een langere termijn. Het hiermee samenhangende risico voor de drie deellocaties in Oosterhout Oost wordt overigens klein ingeschat, vanwege de wachtlijst met lokale bedrijven, de specifieke kwaliteiten van de beide clusterlocaties en de mogelijkheid van een gefaseerde ontwikkeling.

6


1

Inleiding

De gemeente Oosterhout werkt aan de totstandkoming van Oosterhout Oost, een nieuw onderdeel van de stad met ruimte voor wonen, werken, voorzieningen, recreatie en landschap. Het daartoe opgestelde Structuurplan Oosterhout Oost is begin 2007 vastgesteld. In het Structuurplan zijn naast plannen voor wonen, landschap en recreatie ook voornemens opgenomen voor de realisatie van bedrijventerreinen. De gemeente wil, in aansluiting op de onderzoeken die zijn verricht in het kader van het Structuurplan, nogmaals laten onderzoeken in hoeverre er in de toekomst wel vraag zal zijn naar deze terreinen. Daarom heeft u, in het kader van de uitwerking van het Structuurplan, aan Bureau BUITEN gevraagd om nut en noodzaak te onderzoeken van de nieuwe bedrijventerreinen/werklocaties die in Oosterhout Oost gepland zijn. Er is nog een reden voor deze studie: er zijn nieuwe nationale en provinciale vraagprosnoses beschikbaar gekomen. Het Centraal Planbureau (CPB) heeft eind 2005 een nieuwe versie van de Bedrijfslocatiemonitor opgeleverd. In aansluiting daarop heeft de Provincie NoordBrabant door ETIN-adviseurs (i.s.m. TNO Innovatie & Ruimte) het rapport ‘Prognose bedrijventerreinen Noord-Brabant 2006-2040’ laten opstellen. De nieuwe CPB-scenario’s zijn hierin doorvertaald naar bedrijventerreinenprognoses (exclusief zeehaventerreinen, dus exclusief Moerdijk) voor de stedelijke en landelijke gebieden in Noord-Brabant. Beide ramingen verschillen overigens van elkaar. De gemeente wil weten wat dit betekent voor de planningopgave van bedrijventerreinen in Oosterhout. Aanpak Dit onderzoek is in hoofdzaak uitgevoerd via deskresearch. Over de vraag naar en het aanbod van bedrijventerreinen in de regio is een flink aantal recente publicaties beschikbaar, die door ons naast elkaar zijn gezet en met elkaar zijn vergeleken. Het betreft vraagramingen van de Bedrijfslocatiemonitor (BLM) van het Centraal Planbureau (CPB) uit 2005 voor de behoefte aan bedrijventerreinen tot 2040, en vergelijkbare ramingen van ETIN voor de provincie Noord-Brabant en deelgebieden daarbinnen. De werkgroep ‘Werken’ die actief is voor het Uitwerkingsplan stedelijke regio Breda-Tilburg waar Oosterhout deel van uitmaakt - publiceert jaarlijks een voortgangsrapportage, op basis waarvan wij inzicht hebben vergaard in het (te verwachten) aanbod aan bedrijventerreinen. Hierover heeft tevens een gesprek plaatsgevonden met de provincie. In dit rapport zijn de genoemde gegevens uit verschillende bronnen naast elkaar gezet, om uiteindelijk een vraag-aanbod-confrontatie voor de behoefte aan bedrijventerreinen in de stedelijke regio Breda-Tilburg te kunnen maken. Op basis daarvan zijn vervolgens conclusies getrokken over nut en noodzaak van de nieuwe werklocaties in Oosterhout Oost. Opbouw In hoofdstuk 2 behandelen we de vraag naar bedrijventerreinen, waarbij we verschillende prognoses met elkaar vergelijken. In hoofdstuk 3 komt het aanbod aan de orde, zowel het harde aanbod als de meer onzekere zachte plannen. Leegstand wordt daarbij eveneens in ogenschouw genomen. Nadat aldus inzicht in vraag en aanbod is verkregen, volgt in hoofdstuk 4 de vraag-aanbod-confrontatie, waarmee de zogenoemde planningsopgave wordt afgeleid. Daaruit wordt dan duidelijk in hoeverre de nieuwe werklocaties in Oosterhout Oost kwantitatief passen in het regionale beeld. Naast het kwantitatieve element, zijn hierbij aanvullende kwalitatieve overwegingen relevant. Hoofdstuk 5 tenslotte bevat de conclusies.


7

8


2

Vraag

2.1

Vergelijking uitkomsten vraagramingen

Ruimtebudget bedrijventerreinen Streekplan (2002) In het streekplan Noord-Brabant 2002 is, op basis van (de inmiddels verouderde) BLMbehoefteramingen uit 1999, voor de provincie Noord-Brabant als geheel een forse bedrijventerreinopgave van 7.000 ha bruto vastgesteld (periode 2000-2020). Hiervan kwam 26% voor rekening van de stedelijke regio Breda-Tilburg: 1.800 ha bruto. Omgerekend naar netto hectare1 en tijdvak 2006-20202 gaf dit een opgave van 3.769 ha voor de provincie en 969 ha voor de stedelijke regio Breda-Tilburg (zie tabel 2.1). De tabel bevat verder de cijfers van de behoefteramingen volgens de BLM uit december 2005, en ETIN-cijfers van een raming voor de provincie Noord-Brabant en deelgebieden daarbinnen. Alle cijfers zijn uitgedrukt in netto ha en omgerekend naar de periode 2006-2020. Voor de beide laatstgenoemde prognoses zijn tevens de cijfers voor de periode tot 2040 opgenomen in de tabel. Nieuwe vraagramingen BLM en ETIN De BLM-raming van het CPB uit 2005 viel voor Noord-Brabant in het GE scenario (op middellange termijn, dus tot 2020) flink lager uit dan het streekplanbudget: bijna 1.000 ha netto minder, dus ruim 2.700 ha. Onderzoeksbureau ETIN heeft in 2006 (in opdracht van de provincie) een vraagraming gemaakt, waarbij ook inzicht is geboden in de regionale vraag in de verschillende delen van de provincie. Zo is de (nieuw berekende) vraag tevens opgesplitst naar 15 landelijke en 5 stedelijke regio’s, waaronder Breda-Tilburg3. Tabel 2.1



3.769 2.749 2.688


324 2.149

3.073 4.837

699

495

1.194


Vraag Provincie Noord-Brabant Beide ramingen laten op provinciaal niveau tot 2020 ongeveer eenzelfde groei in vraag naar bedrijventerrein zien. Beide prognoses geven een uitbreidingsvraag van het areaal bedrijventerrein tot 2020 (op provinciaal niveau) van rond de 2.700 ha netto. Op de langere termijn, tussen 2021 en 2040, lopen de twee ramingen echter sterk uiteen, hoewel beide zijn gebaIn dit rapport gebruikte verhouding bruto:netto = 1,3:1 Formule: (opgave 2000-2020)/20 x 14 jaar 3 In het ETIN-rapport is op verzoek van de provincie zeehaventerrein Moerdijk (2.600 ha bruto, 1.182 ha netto, 7.000 werkzame personen) buiten beschouwing gelaten, vanwege de toen nog lopende discussie rondom Moerdijkse Hoek. Inmiddels is duidelijk dat Moerdijkse Hoek een logistiek terrein wordt waar grootschalige logistieke bedrijven terecht kunnen. 1 2


9

seerd op het hoge ‘Global Economy’-scenario en min of meer dezelfde methode hanteren. Waar de BLM van het CPB op een opgave van 324 ha uitkomt voor de periode na 2020, heeft ETIN 2.149 ha berekend. Over het totaal van de hele periode schat ETIN de groei van de vraag naar bedrijventerreinen 57% hoger in dan de BLM. Beide recentere ramingen liggen overigens tot 2020 duidelijk onder het niveau van de raming die in het Streekplan 2002 werd gehanteerd. Vraag Stedelijke regio Breda-Tilburg Voor de stedelijke regio Breda-Tilburg, een gebiedsafbakening in het Streekplan NoordBrabant waar Oosterhout toe behoort, laten de nieuwe ETIN-cijfers tot 2020 eveneens een geringere behoefte zien dan in het Streekplan. Volgens het Streekplan uit 2002 ligt er voor Breda-Tilburg de taak om tussen 2006 en 2020 ongeveer 1.000 ha netto nieuw bedrijventerrein te realiseren (tegenover 700 ha in de nieuwe cijfers). ETIN heeft berekend dat er afgerond ca. 1.200 ha netto tot 2040 nodig is (zie cijfers in tabel 2.1: 699 ha tot 2020 en 495 ha tussen 2021 en 2040). Het verschil in het niveau van de beide nieuwe ramingen wordt verder geïllustreerd in tabel 2.2. De BLM verwacht tussen 2006 en 2040 zowel op nationale als provinciale schaal een toename van het areaal bedrijventerreinen van 31%, terwijl de berekeningen van ETIN een verwachte toename van 48% (provincie) en 56% (stedelijke regio Breda-Tilburg) laten zien. In de volgende paragraaf wordt verder ingegaan op de achtergronden van deze verschillen. Tabel 2.2

Prognose totale oppervlakte bedrijventerrein 2006-2040 in indexcijfers (GE scenario, 2006=100) ETIN

BLM4 Nederland 2006 2020 2040

100 125 131

Provincie Noord-Brabant 100 127 131


Stedelijke regio Breda-Tilburg 100 133 156

Bron: BLM (2005, digitale detailinformatie), ETIN (2006, p 44), bewerking Bureau BUITEN

Overigens komen de ETIN prognoses in de middenscenario’s (Transatlantic Markets en Strong Europe) flink lager uit: op provinciale schaal gaat het om afgerond 1.850 tot 2.200 ha netto (i.p.v. 4.837). Voor de stedelijk regio liggen de cijfers in die scenario’s op 400-600 ha netto voor de periode tot 2040, wat dus minder dan de helft is van de GE-uitbreidingsvraag5. Desondanks worden in de rest van deze notitie de GE-cijfers met elkaar vergeleken, aangezien de provincie dit scenario als uitgangspunt neemt voor de te reserveren ruimte voor bedrijventerreinen op de langere termijn.

4 De BLM gebruikt in haar prognoses 2001 als uitgangsjaar, terwijl ETIN 2005/2006 als startjaar gebruikt. Om de twee prognoses vergelijkbaar te maken hebben we ervoor gekozen om de ‘BLM-waarde’ voor 2006 steeds via een standaard interpolatie te berekenen: ((niveau 2020-niveau 2001)/19 jaar x 5) + niveau 2001=niveau 2006. Voor Noord-Brabant is het werkelijk uitgegeven areaal in 2006 uit het ETIN rapport als uitgangswaarde genomen. 5 Het grote verschil met het hoge scenario is dus een risico voor de ontwikkeling van eventuele bedrijfslocaties in Oosterhout Oost.

10


2.2

Vergelijking aannames vraagramingen

Opbouw vraagprognosemodel Zowel het BLM- als het ETIN-vraagprognosemodel is opgebouwd uit de volgende drie variabelen: • de ontwikkeling van de werkgelegenheid; • locatietypevoorkeuren en dynamiek daarin; • terreinquotiënten en dynamiek daarin. In bijlage 1 staat het model schematisch weergegeven. In feite wordt de toekomstige ruimtevraag op formele bedrijventerreinen berekend door per bedrijfstak de waarde van deze drie variabelen (op bepaalde jaartallen in de toekomst, bijvoorbeeld 2020 en 2040) met elkaar te vermenigvuldigen. Door het (verwachte) ruimtebeslag van alle bedrijfstakken bij elkaar op te tellen volgt hieruit de totale ruimtevraag. De toename (de ruimtebehoefte) volgt door het reeds uitgegeven areaal hierop in mindering te brengen. Verschillen ramingen ETIN en BLM De verschillen in de ramingen tussen de BLM en ETIN zijn een resultante van verschillen in uitgangswaarden en verwachtingen omtrent ontwikkelingen van drie variabelen. Cijfermateriaal hierover is meer gedetailleerd opgenomen in bijlage 2. Over de eerste periode zijn de verschillen per saldo beperkt. In de tweede deelperiode (2020-2040) is het verschil echter aanzienlijk. Een deel van het verschil wordt verklaard door de gehanteerde werkgelegenheidsprognose. Weliswaar hanteren beide ramingen op nationaal niveau het GE-scenario, maar in de ETIN-raming is aangenomen dat de omvang van de beroepsbevolking in Noord-Brabant geen beperkende factor vormt voor de groei van de werkgelegenheid. Extra vraag naar arbeid vertaalt zich dan in toenemende verhuizingen van werkenden en stijgende pendel. In de ETIN-prognose groeit de in de stedelijke regio Breda-Tilburg werkgelegenheid na 2020 met ca. 15.000 banen extra ten opzichte van een bescheiden groei in de BLM6. De tweede component, de locatietypevoorkeur, ofwel het aandeel van de werkgelegenheid dat zich op bedrijventerreinen bevindt, is voor beide ramingen min of meer gelijk. Opvallend is dat de ETIN-raming werkt met een vrijwel constante locatietypevoorkeur. De hoge vraag na 2020 is dus niet het gevolg van een toenemende trek naar bedrijventerreinen in het model, zoals critici van de BLM soms terecht beweren. Het belangrijkste verschil tussen beide ramingen van de BLM en ETIN, voor het tijdvak 20212040, komt door de omvang en veronderstelde dynamiek in derde variabele: de terreinquotiënten. Zowel het uitgangsniveau als de ontwikkeling verschilt. Het CPB heeft in de BLM terreinquotiënten bepaald voor elk van de 27 economische sectoren afzonderlijk. Daarbij is onderscheid gemaakt naar drie landsdelen, te weten Noordoosten, Randstad, Midden- en Zuid-Nederland. Noord-Brabant valt onder het laatste landsdeel. De schattingen van terreinquotiënten zijn in de BLM-methodiek hoofdzakelijk gebaseerd op bedrijfsgegevens uit 1998, afkomstig uit de Enquête Regionale Bedrijfsontwikkeling (ERBO).

6 In de BLM is zoals eerder geschreven geen raming op het niveau van de stedelijke regio beschikbaar, maar een ruwe schatting kan wel worden afgeleid via het provinciale marktaandeel van de stedelijke regio.


11

Daarnaast is tevens gebruik gemaakt van schattingen uit eerder BLM onderzoek (BLM, 2005, p 57). Wel zijn de terreinquotiënten specifiek geijkt voor Noord-Brabant7. ETIN heeft zelf terreinquotiënten berekend voor de provincie en de stedelijke en landelijke regio’s, om naar eigen zeggen meer recht te doen aan de Brabantse situatie. Ze hebben dit gedaan aan de hand van de uitgifte van bedrijventerreinkavels naar bedrijfstak per jaar (in m2), tussen 1991 en 2005. Deze uitgifte hebben ze gekoppeld aan werkgelegenheidsinformatie uit het Brabantse Vestigingenregister. In beide ramingen stijgen de terreinquotiënten, doordat is verondersteld dat de arbeidsproductiviteit harder stijgt dan de ruimteproductiviteit. Het CPB past die stijging alleen toe op de sectoren industrie en logistiek, ETIN doet dit voor alle bedrijfstakken, dus ook voor de dienstverlenende sectoren, die relatief sneller groeien. Dit werkt behoorlijk door in de raming.

2.3

Kanttekeningen bij beide ramingen

Critici van de BLM (o.a. publicaties van Louw en Olden) wijzen erop dat de ruimtevraag in de BLM op verschillende manieren tot overschatting kan leiden en niet in overeenstemming is met het ruimtelijk beleid. De ruimtevraag in de BLM komt nationaal in het hoge scenario maar voor 40% door uitbreidingsvraag (door een stijgend aantal werknemers), terwijl de rest voortvloeit uit een combinatie van een stijgende locatietypevoorkeur (meer bedrijven op bedrijventerreinen en dus een toenemende ontmenging van wonen en werken) en een in het model opgenomen stijgend ruimtegebruik per arbeidsplaats. En dat terwijl het rijksbeleid is gericht op zorgvuldig/intensief ruimtegebruik en het mengen van wonen en werken. Doordat overheden bovendien ruimtelijk reserveren op een hoog scenario is er op regionaal niveau altijd een ruim aanbod aan relatief goedkope bouwrijpe grond, waardoor nieuwbouw financieel aantrekkelijker is dan verbouw op een bestaande plek. In feite jaagt de beschikbaarheid van bedrijventerreinen een verhuiscarrousel aan, zo betogen deze critici. En het feit dat de beschikbare grond wordt opgenomen, wordt vervolgens als rechtvaardiging gehanteerd voor de eerdere planning. Deze critici hebben in ieder geval een punt daar waar zij het spanningsveld benoemen tussen het ruimtelijk beleid op papier enerzijds en de planning van terreinen anderzijds. Overigens is de werkelijkheid in bepaalde opzichten wel weerbarstiger: zowel aan de kant van het wonen als aan de kant van het werken zien we tot dusverre een voortgaande trend tot ontmengen die overeen komt met de marktpreferenties. Dat geldt niet voor alle bedrijven en bewoners, maar nog wel voor velen. Ook worden solitaire bedrijfslocaties en kleinere binnenstedelijke bedrijventerreinen regelmatig getransformeerd naar woningbouwlocaties. Dat ‘jaagt bedrijven de stad uit’. Dat neemt niet weg dat het zinvol is om na te denken over nieuwe vormen van werklocaties, zoals voor een deel in Oosterhout Oost ook de bedoeling is. Vanwege bovenstaande is het verstandig om in de planning voor Oosterhout Oost een onderscheid te maken tussen de periode tot 2020 en de periode daarna. Voor de periode tot 2020 is het, vanwege de lange tijdsduur die nodig is voor het ontwikkelen van een bedrijventerrein, wel verstandig om voor de ruimtelijke planning (het reserveren van werklocaties) een hoog scenario te hanteren. Immers als de groei inderdaad zo hoog uitvalt en je zou daar tussentijds achter komen, dan ben je per definitie te laat met reageren. Ruimtelijk reserveren moet alleen niet één op één gelijk worden gesteld aan ontwikkelen en realiseren. Daarvoor dient de feitelijke marktvraag (uitgifte) te worden gemonitord. Voor de periode na 2020 is het verstandig om naast het hoge GE-scenario ook te kijken naar de eerder aangehaalde middenscenario’s van het CPB. 7 Dat wil zeggen: werkgelegenheid x locatietypevoorkeur x terreinquotient gesommeerd over alle bedrijfstakken levert na ijking exact het totaal uitgegeven areaal aan bedrijventerreinen in het ijkingsjaar 2001.

12


2.4

Lokale vraag

Vraag-aanbod confrontaties voor bedrijventerreinen dienen in beginsel op regionale schaal te worden gemaakt. Arbeidsmarkten functioneren immers in belangrijke mate op regionale schaal en worden in toenemende mate bovenregionaal. Afzetmarkten storen zich nog minder aan grenzen. Niettemin is het bij de feitelijke ontwikkeling van werklocaties wel relevant om ook oog te hebben op de ‘lokale’ vraag. Oosterhout is een populaire vestigingsplaats. Dat blijkt in de eerste plaats uit de werkgelegenheidsfunctie. Het aantal banen is aanmerkelijk groter dan de beroepsbevolking, wat voor een stad van de schaal van Oosterhout opmerkelijk is. In de tweede plaats blijkt het uit de grote uitgifte aan bedrijventerreinen. De gemeente Oosterhout heeft de laatste 15 jaar 192 ha netto bedrijventerrein uitgegeven8. Dat is gemiddeld ongeveer 13 ha netto per jaar. Op dit moment heeft Oosterhout geen direct uitgeefbare grond (maar nog wel restcapaciteit9). De gemeente heeft daarom een lijst bijgehouden van bedrijven die belangstelling hebben voor de afname van grond op nieuwe bedrijventerreinen. De registratie is niet volledig, en kan dan ook alleen als indicatief worden gezien. De lijst betreft de (her)inschrijvingen van 2007. Het gaat om tussen de 30 en 40 lokale bedrijven. Op basis van deze lijst kan (zoals gezegd, indicatief) een behoefte worden afgeleid van tussen de 5-10 ha aan kavels voor uiteenlopende bedrijven in de dienstverlening, productie, verhuur of logistiek. In deze behoefte kan mogelijk worden voorzien met de plannen voor Everdenberg II. In aanvulling hierop is er een vraag van 2 ha netto naar kavels waarop een combinatie van wonen en werken is toegestaan.

2.5

Conclusie

In lijn met de provinciale planningpraktijk kan voor de periode tot 2020 het beste worden aangesloten op de ETIN-raming voor het hoge scenario voor de stedelijke regio Breda-Tilburg (de oranje cellen in tabel 2.3). Tabel 2.3



3.769 2.749 2.688


324 2.149

3.073 4.837

699

495

1.194


Voor de periode na 2020 is het nu nog niet nodig om definitieve beslissingen te nemen. Indachtig de grote bandbreedte in de vraagramingen (in de eerste plaats tussen BLM en ETIN na 2020, en in de tweede plaats tussen de scenario’s in beide ramingen in de hele periode dus ook tot 2020) en de lange termijn waarover we spreken, moet monitoring in de komende vijf jaar uitwijzen welk scenario de realiteit het dichtst benaderd. Voor de korte termijn constateren we verder dat er een wachtlijst is van (lokale) bedrijven met een ruimtevraag van in totaal 5-10 ha. Bron: SES West-brabant 2001, p. 7 De restcapaciteit betreft particuliere ontwikkelingen, waarop de gemeente geen invloed heeft (behoudens haar bestemmingsplanbevoegdheid). 8 9


13

14


3

Aanbod

In dit hoofdstuk behandelen we het aanbod aan bedrijventerreinen. Aangezien het hier gaat over een nut- en noodzaakraming voor de langere termijn, is het zinvol om zowel naar het ‘harde’ aanbod (§3.1) te kijken alsook naar de ‘zachte’ plannen ((§3.2). Daarnaast komt in dit hoofdstuk een derde component aan de orde, namelijk de leegstand op bedrijventerreinen (§3.3). Tezamen vormen deze drie categorieën het relevante aanbod waarbinnen de toekomstige uitbreidingsvraag kan worden geaccommodeerd. Het relevante schaalniveau waarop we een en ander analyseren is dat van de stedelijke regio Breda-Tilburg, met specifieke aandacht voor Oosterhout uiteraard. Paragraaf 3.4 gaat in op eventuele reducties in het aanbod, doordat bestaande bedrijventerreinen worden getransformeerd naar bijvoorbeeld woningbouwlocaties. De slotparagraaf, 3.5, geeft de conclusies over het te verwachten aanbod aan bedrijventerreinen in de regio.

3.1

Hard aanbod

De provincie Noord-Brabant verstaat onder harde plannen: het aanbod van de restcapaciteit10 op terreinen die als ‘hard plan’ zijn opgenomen (lees: nog uitgeefbare kavels op bestaande terreinen plus de terreinen in ontwikkeling waar een positief directieadvies over het voorontwerp plan is uitgesproken). In feite geeft de laatste kolom in tabel 3.1 (restcapaciteit) aan welk oppervlak aan bedrijventerrein er nog direct en indirect uitgeefbaar is. In totaal is er in de regio volgens de meest recent beschikbare cijfers (per 1-1-200611) nog een restcapaciteit beschikbaar van 344 ha netto, waaronder 23 ha netto in de gemeente Oosterhout. De restcapaciteit in Oosterhout betreft overigens particuliere ontwikkelingen, waarop de gemeente geen invloed heeft. Omdat er minder dan 2 maal de jaarlijkse gemiddelde uitgifte beschikbaar is als restcapaciteit, kan er gesproken worden van een tekort aan bedrijventerrein in Oosterhout. Tabel 3.1

Bestaande voorraad bedrijventerreinen, uitgifte 2002-2005 en restcapaciteit

Gemeente

Oppervlak

Netto – bruto *

Uitgegeven (netto)

Bruto 2005

Netto 2005

Breda

870,73

710,89

Etten-Leur

380,25

Oosterhout

in 2003

in 2004

15,0

13,7

9,1

6,98

82%

73.20

59,76

305,05

7,3

6,0

3,8

2,18

79%

21,04

14,48

724,01

567,13

15,0

0,8

13,1

11,15

87%

26,34

22,89

1975,08

1583,52

37,3

20,50

26,1

20,31

117,48

97,13

Gilze en Rijen

167,06

137,03

0,7

0,8

0,5

0,43

82%

14,55

11,93

Dongen

168,05

133,74

1,3

0,9

0,4

0,71

83%

10,34

8,58

Subtotaal Middengeb.

338,08

273,24

2,0

1,7

0,9

1,14

24,89

20,51

0

0

Subtotaal Westpool

In 2002

In 2005

(%)

Restcapaciteit 1-1-2006

Goirle

83,58

58,16

0,2

0,0

0,0

0,15

73%

Tilburg

1353,06

1045,47

1,5

2,8

5,0

4,55

75%

Subtotaal Oostpool

1437,18

1103,63

1,7

2,8

5,0

4,70

Totaal

3751,06

2960,39

41,0

25,0

32,0

26,15

Bruto

301,67 226,61 301,67 226,61

77%

444,04 344,25

* Gemeentespecifieke netto-bruto verhouding Bron: Prov. Noord-Brabant, voortgangsrapportage Uitwerkingsplan 2006 (jan 2007, p. 46) 10 11

Direct en niet direct uitgeefbare kavels Cijfers per 1-1-2007 zijn nog niet door de regio geaccordeerd en daardoor nog niet beschikbaar


Netto

15

3.2

Zacht aanbod

Zacht aanbod Oosterhout Voor het gebied Oosterhout Oost is in 2007 het Structuurplan vastgesteld. Daarin zijn de volgende (vooralsnog zachte) plannen voor bedrijventerreinen opgenomen (zie figuur 3.1)12: • Uitbreiding bedrijventerrein Everdenberg (16 ha netto) als regulier gemengd (modern) bedrijventerrein. • Bedrijvenclusters Ter Horst (12 ha netto): een hoogwaardige locatie waarin kleinschalige en innovatieve bedrijven in enkele clusters geconcentreerd zullen worden. Natuur en omgeving zijn belangrijke vestigingsplaatsfactoren voor deze bedrijven: het zijn bedrijven die zich bewust in een speciale omgeving willen vestigen. • Bedrijvenclusters Everdenberg (12 ha netto), een ontwikkeling die mogelijk vergelijkbaar wordt aan de locatie Ter Horst. In deze ‘nut en noodzaak’-studie onderzoeken we de behoefte aan deze locaties. Figuur 3.1

Kaart geplande bedrijventerreinen Oosterhout Oost (bruto oppervlaktes van de zoekgebieden)

Bron: Enno Zuidema Stedebouw, 2007

Zacht aanbod Stedelijke Regio Breda-Tilburg Zachte plannen voor bedrijventerreinen zijn de inbreidings- en uitbreidingslocaties die in studie zijn, of waarvoor een plan in voorbereiding is en/of het voorontwerp plan nog geen positief directieadvies heeft ontvangen13. Naast de plannen voor Oosterhout Oost zijn er in de stedelijke regio Breda-Tilburg legio andere zachte plannen voor bedrijventerreinen. In tabel 3.2 staat totaaloverzicht van deze andere zachte plannen. In de tabel zijn gegevens opgenomen omtrent de (voor zover bekende) fasering en status van de zachte plannen.

Er is een zoekgebied van 40 ha bruto gedefinieerd waarbinnen de bedrijvenclusters Ter Horst worden gerealiseerd. Voor de bedrijvenclusters Everdenberg is een zoekgebied van 38 ha vastgelegd. De zoekgebieden mogen niet worden gezien als bruto bedrijventerrein. Het is immers denkbaar dat een deel van het zoekgebied zijn huidige landbouwfunctie houdt. 13 In tabel 3.2 zijn ook locaties opgenomen die volgens provincie in de periode na 2020 als planologische reserveringen moeten worden aangemerkt (195 ha bruto = 34% van het zachte planaanbod). Overigens moet de 40 ha van de Etten-Leur-Zuid locatie (2010-2015) als ‘onzeker’ worden aangemerkt, omdat een groot deel van het plangebied gelegen is op grondgebied van de gemeente Rucphen, en er nog afstemmingsbesluiten tussen de gemeenten gemaakt moeten worden. 12

16


Tabel 3.2

De zachte - en inbreidingsplannen en noodzakelijke planologische reserveringen volgens de provincie (bruto, per 1 jan ’07, ETIN enquête) Realisatietermijn

Gemeente

Naam locatie terrein Breda A16 / De Wig

Bruto

20052010

20102015

Status/Fase plan 20152020

Nog in studie/ Overig

>2020 (Res. Prov.)

20

20

VO plan

Posthoorn

6

6

in voorber.

Vuilstort Bavel

10

10

in voorber.

Hazeldonk

4

4

Breda Oost/ Bavel Zuid

90

Breda West/ Prinsenbeek

50

Werkdonken

1

Greenery

20

Dongen Uitbreiding Tichelrijt III Uitbreiding Tichelrijt Zuid Etten-Leur Etten-Leur-Zuid

Herontwikkeling 90 1

Herontwikkeling 20

25

25

90 10

Munikkenheide

in studie

20

20

Hoge Haansberg

In studie 50

40

50 10

10

10

Gilze en Rijen Broekakkers Oost

40

19

Lage Haansberg

5

5

In studie

Goirle Uitbreiding Tijvoort

5

5

In studie

Oosterhout Heruitgeefbaar terrein

26

26

Statendam/Opperwest

Tilburg Kraaiven uitbreiding

SR Breda Tilburg

8

8

Bedrijvenpark Charlotte

4

4

Rugdijk/ Kouwenberg

8

Wijkevoort eerste fase

10

Kreitenmolen

8

Totaal

470

VO bijna gereed 14

7

Vastgesteld Plan

Vigerend Loc. in voorbereiding 8

In studie 10

8 101

54

0

180

In studie 135

Bron: Provincie Noord-Brabant, voortgangsrapportage Uitwerkingsplan 2006 (jan 2007, p. 48), bewerking Bureau BUITEN obv gesprek met Mevr. Merel Mulders (provincie NoordBrabant)

De informatie uit tabel 3.2 is in samengevatte vorm weergegeven in tabel 3.3. Omdat we de vraag-aanbod-confrontatie in netto ha willen maken en tabel 3.2 in bruto ha luidt, zijn de cijfers in tabel 3.3 tevens omgezet naar netto ha, waarbij is gedeeld door een factor 1,3. De cijfers zijn (wederom) exclusief de beoogde terreinen in Oosterhout Oost. Tabel 3.3

Zachte plannen bedrijventerreinen in de Stedelijke regio Breda-Tilburg in bruto en in netto ha op basis van tabel 3.3 per 1 januari 2007 exclusief Oosterhout Oost 2006-2020 Zachte plannen Overige plannen, locaties in studie Totaal zachte plannen

2021-2040

Bruto 155 180

Netto 119 138

Bruto

Netto

135

104

335

258

135

104

Exclusief de zachte plannen in Oosterhout gaat het respectievelijk om 258 ha netto tot 2020 en 104 ha netto nadien.


17

3.3

Leegstand

Naast restcapaciteit en harde en zachte plannen bestaat er aanbod in de vorm van leegstaande bedrijfspanden die op de markt te huur of te koop worden aangeboden. Leegstand wordt ten onrechte vaak verwaarloosd als het om bedrijventerreinenramingen gaat, maar het verdient aanbeveling om hier wel rekening mee te houden. Volgens DTZ Zadelhoff staat in Breda en omgeving (Breda, Oosterhout, Etten-Leur, Moerdijk) ongeveer 4,8% van de bestaande oppervlakte bedrijfsruimte (lees: bedrijfspanden) leeg. In Tilburg en Den Bosch is dit percentage 3,9%. Uitgaande van deze leegstandscijfers van ongeveer 4,5%, is er in de Stedelijke Regio Breda-Tilburg sprake van een leegstand van ongeveer 135 ha netto bedrijventerrein14. Een deel van deze aangeboden panden is overigens incourant. Deze panden zijn verouderd, zodat de kans op toekomstige verkoop of verhuur van het pand niet erg waarschijnlijk is. Volgens onderzoek is gemiddeld 22,5% van het aanbod op Noord-Brabantse bedrijventerreinen incourant15. Als we van dit cijfer uitgaan komen we op een courante leegstand in de regio van 104 ha netto. Een deel van deze (courante) leegstand moet overigens als frictieleegstand worden gezien. Dit is de leegstand die samenhangt met bedrijfsverhuizingen en een gangbare verkoop- of wederverhuurtermijn. Het vertrek van een gebruiker uit een pand en de inname van hetzelfde pand door een andere gebruiker kan immers niet gelijktijdig plaatsvinden. Er zijn geen vaste normen voor de wenselijke omvang van de frictieleegstand op bedrijventerreinen. Als aanname beschouwen we de helft van de courante leegstand als frictieleegstand. Dan houden we 52 ha netto aanbod over.

3.4

Onttrekking

Naast bestaand aanbod of toevoegingen hieraan, worden er ook bedrijventerreinen getransformeerd naar woningbouw, winkels of kantoren. Dat duiden we aan met de term onttrekking. In Oosterhout zijn er tenminste twee locaties waar mogelijk sprake is van (gedeeltelijke) onttrekking: binnen het plan De Zwaaikom (waarbij overigens de belangrijkste bedrijfsverplaatsingen al achter de rug zijn) en bij het nog maar deels in gebruik zijnde PDM-terrein. Er bestaat geen volledig inzicht in de omvang van de te verwachten onttrekking in de stedelijke regio Breda-Tilburg, maar ongetwijfeld zijn er met name kleinere binnenstedelijke locaties waar dit aan de orde is. De werkgroep ‘Werken’ heeft in haar voortgangsrapportage geen overzicht opgenomen van de te verwachten onttrekkingen. Per saldo is het aannemelijk dat onttrekking van bedrijfslocaties een licht opwaarts effect op de vraag zal hebben. Op basis van de ter beschikking staande gegevens kunnen we dit overigens niet exact kwantificeren.

Bron: DTZ Zadelhoff (2007), factsheet bedrijfsruimtemarkt Breda e.o. DTZ rekent met een vast kental van 50% bebouwingspercentage op de kavels. 15 Dekker, Niels (2005), scriptie ‘wat is de leeg(stand) van bedrijventerreinen in Noord-Brabant?’, in opdracht van Provincie Noord-Brabant. 14

18


3.5

Conclusie

In het voorafgaande hebben we drie componenten van het aanbod op een rij gezet. Als we die drie tezamen nemen, komen we tot het overzicht van het aanbod aan bedrijventerreinen in de stedelijke regio, zoals weergegeven in tabel 3.4. Tabel 3.4

Samenstelling aanbod bedrijventerreinen in Stedelijke Regio Breda-Tilburg exclusief Oosterhout Oost in netto ha 2006-2020 Restcapaciteit Totaal zacht Courante leegstand

344 119 138 52

Totaal aanbod

653


2021-2040

104 104


Uit de cijfers wordt duidelijk dat er een redelijk restcapaciteit plus leegstand is voor het opvangen van de vraag op regionaal niveau in de eerste jaren. Ook is de planvoorraad voor de periode tot 2020 goed gevuld. Voor de langetermijn is de planpijplijn – logischerwijs - nog minder gevuld. In het volgende hoofdstuk combineren wij deze cijfers met de gegevens over de vraag uit hoofdstuk 2.


19

20


4

Vraag-aanbod confrontatie

4.1

Kwantitatieve confrontatie Stedelijke Regio Breda-Tilburg

Vraag-aanbod confrontatie Op basis van de vraag in hoofdstuk 2 en het aanbod uit hoofdstuk 3, kunnen we nu een vraag-aanbod-confrontatie maken voor de Stedelijke Regio Breda-Tilburg. Vraag minus aanbod leidt tot de kwantitatieve planningsopgave (indien de vraag groter is dan het aanbod). In tabel 4.1 is die planningsopgave afgeleid. Daarbij is het aanbod weergegeven exclusief de beoogde werklocaties in Oosterhout Oost (Everdenberg Oost, clusters Ter Horst en clusters Everdenberg). Uit tabel 4.1 blijkt dat er voor de periode tot 2020 een planningsopgave van 46 ha netto resteert. Deze planningsopgave wordt vrijwel volledig ingevuld met de drie beoogde locaties in Oosterhout Oost, die tezamen 40 ha netto beslaan.

Tabel 4.1

Kwantitatieve vraag-aanbod confrontatie bedrijventerreinen in de Stedelijke Regio BredaTilburg (netto ha, vraag volgens GE scenario) excl. plannen Oosterhout-Oost

Vraag Aanbod

2006-2020 699 653

Planningsopgave

46

2021-2040 495 104 391

Totaal 1194 757 437


Op basis van tabel 4.1 concluderen wij dat de plannen voor nieuwe bedrijventerreinen in Oosterhout Oost (16 ha netto Everdenberg II, 12 ha netto clusters Ter Horst, 12 ha netto clusters Everdenberg) goed passen als Oosterhoutse aanvulling binnen de vraag-aanbodconfrontatie voor de stedelijke regio Breda-Tilburg tot 2020. Voor de periode periode na 2020 zou het – uitgaande van de ETIN-vraagraming voor het hoge scenario - nog om planningsopgave van een kleine 400 ha gaan. Echter, zoals reeds bij de vraagraming is betoogd, voor de termijn na 2020 is de onzekerheid in de ramingen relatief groot. Als de vraag zich ontwikkelt volgens één van de beide middenscenario’s van het CPB of indien werkgelegenheid en ruimtegebruik zich meer ontwikkelen conform het BLM-beeld dan volgens de ETIN-raming na 2020, dan valt de regionale planningsopgave na 2020 aanmerkelijk kleiner uit of verdwijnt zelfs geheel. Het is dus vooralsnog niet nodig om aanvullend bedrijventerreinareaal in Oosterhout Oost te reserveren. Wel dienen vraag en aanbod te worden gemonitord en beleidsmatig te worden gevolgd. En het verdient aanbeveling om voor de langere termijn te kijken naar intensiveringsmogelijkheden op het bestaande areaal aan bedrijventerreinen in Oosterhout (en elders in de regio). Grootschalige ruimtegebruikers, waaronder logistieke bedrijven, kunnen daarbij in de toekomst terecht op het nieuwe Moerdijkse Hoek, dat als bovenregionale opvanglocatie wordt ontwikkeld. Opgemerkt wordt nog dat in deze vraag-aanbod-confrontatie geen rekening is gehouden met grond die haar functie als bedrijventerrein verliest door transformatie naar woningbouw. Theoretisch moet dat areaal van het aanbod afgetrokken worden (of aan de vraagkant worden toegevoegd).


21

4.2

Kwantitatieve aanvulling voor Oosterhout

Over het algemeen is het niet mogelijk om op gemeentelijke schaal een betrouwbare vraagaanbod confrontatie te maken, aangezien met name de toekomstige lokale vraag niet zomaar te destilleren is als onderdeel van de provinciale of stedelijk-regionale geprognosticeerde vraag. Het lokale (gemeentelijke) aanbod is daarentegen goed inzichtelijk te maken, omdat dit meer gebaseerd is op feiten. In tabel 4.2 staat het lokale aanbod uitgesplitst. Hierbij zijn de plannen voor Oosterhout Oost nu wel in deze tabel verwerkt. In de tabel is – evenals dat in hoofdstuk 3 op regionale schaal is gebeurd – weer een onderverdeling gemaakt naar restcapacteit, zachte plannen en (courante) leegstand. Voor de leegstand is specifiek naar Oosterhout gekeken. Om de leegstand in Oosterhout te achterhalen is de REWIN database ‘bedrijfsonroerend goed West-Brabant geraadpleegd’16. Hieruit komt een getal uit van 10 ha netto ´leegstaand, maar courant´ bedrijventerrein. Dit cijfer komt overeen met cijfers van DTZ Zadelhoff, die voor leegstand uitgaan van een aanbod-voorraad ratio voor Oosterhout van 2%. Bij deze 10 ha ‘huidige leegstand’ tellen we overigens de ontwikkeling van het 15 ha grote Energypark op (dat Troostwijk Makelaars, Rewin, Denc en de gemeente samen ontwikkelen aan de rand van Weststad). Deze locatie komt immers in de nabije toekomst op de markt en er zijn voor zover bekend nog geen eindgebruikers voor in beeld. In aanvulling hierop merken wij nogmaals op dat de restcapaciteit in tabel 4.2 bestaat uit particuliere ontwikkelingen. Tabel 4.2

Samenstelling aanbod bedrijventerreinen in Oosterhout (in netto ha) inclusief Oosterhout Oost

Restcapaciteit Zachte plannen Courante leegstand Totaal aanbod Oosterhout

2006-2020 23 60 25 108

Bron: Restcapaciteit provincie Noord-Brabant, voortgangsrapportage Uitwerkingsplan 2006 (jan 2007, p. 46, 48), bewerking Bureau BUITEN obv gesprek met Mevr. Merel Mulders (provincie Noord-Brabant), REWIN database bedrijfsonroerend goed West Brabant

Uit tabel 4.2 blijkt dat Oosterhout inclusief de plannen voor Oosterhout Oost tot aan 2020 ca. 108 ha netto ruimte heeft voor het accommoderen van de vraag naar bedrijfshuisvesting. Dat is minder dan de historische uitgifte (die lag op gemiddeld 13 ha per jaar in de periode 1991-2005), maar nog altijd een behoorlijk areaal. Bovendien is het beoogde karakter van de werklocaties een andere dan bijvoorbeeld het grootschalige Weststad.

16 Peildatum 19-10-2007. Uit het bestand zijn de courante aangeboden bedrijfsruimtes in gemeente Oosterhout gefilterd welke bestaan uit meer dan 60% bedrijfsruimte. De bebouwde (verhuurbare) oppervlak om te rekenen naar netto oppervlakte bedrijventerrein is gewerkt met een kental van 65% bebouwingspercentage.

22


4.3

Kwalitatieve confrontatie

Naast het kwantitatieve verhaal is het ook belangrijk om te kijken naar kwalitatieve vraagaanbod aspecten: • uit wat voor soort bedrijven bestaat de lokale vraag? • en met welke (nieuwe) bedrijventerreinen in de regio concurreren de bedrijventerreinen in Oosterhout-Oost? Segmentering vraag Zoals blijkt uit onderstaande tabel is er in de regio Breda (Oosterhout incluis) veel vraag naar bedrijfsruimte voor transport en handelsbedrijven. Meer dan 70% van de bedrijfsruimte die in de laatste jaren verkocht of verhuurd zijn, zijn opgenomen door bedrijven uit deze twee sectoren. De grootschalige ruimtegebruikers in deze sector kan Oosterhout niet meer huisvesten, maar daarvoor zijn en komen voldoende alternatieven in de stedelijke regio Breda-Tilburg en in de rest van West-Brabant beschikbaar (onder andere het eerder genoemde Moerdijkse Hoek). Tabel 4.3

Opname bedrijfsruimte naar sector (2000-2007) Breda e.o. Transport Handel Industrie en bouw Dienstensector ICT Totaal

Nederland

38% 33% 18% 10% 2%

20% 29% 27% 20% 4%

100%

100%

Bron: DTZ Zadelhoff (2007), factsheet bedrijfsruimtemarkt Breda e.o.

Bedrijven die staan ingeschreven voor kavels in gemeente Oosterhout zijn onder te verdelen in bedrijven die woon-werk kavels vragen en andere bedrijven: • er zijn 17 ‘vragers’ voor woon-werk kavels, met name kleine productiebedrijven, bouw/timmerbedrijven en zakelijke dienstverleners (<2.500 m2). • De overige bedrijven op de wachtlijst komen uit uiteenlopende branches en vragen uiteenlopende kleine tot middelgrote kavels (van 400 m2 tot 2 ha). Bedrijven uit de tweede categorie kunnen (deels) een plek vinden op Everdenberg II en wellicht dat voor enkelen ook de clusters Ter Horst of clusters Everdenberg interessant zouden kunnen zijn. Segmentering (toekomstig) aanbod De bedrijventerreinen in Oosterhout Oost zijn enerzijds bedoeld voor bedrijven uit uiteenlopende branches in (vooral) het MKB (Everdenberg II). Anderzijds is het – voorlopige – beoogde profiel voor de clusters Ter Horst en clusters Everdenberg: kleinschalig, hoogwaardige/innovatieve bedrijven, met name actief in ‘research en development’ of engineering binnen de industrie en toeleverende diensten hieraan of bedrijven die een meerwaarde ontlenen aan een ‘groen’ vestigingsmilieu of aan het landschap. Op basis van de voortgangsrapportage van de provincie namens de regionale werkgroep ‘Werken’ zijn er enkele bedrijventerreinen met hetzelfde profiel qua kwaliteit en schaal te


23

identificeren, zoals de Wig, Digitpark, T58 (Tilburg)en Charlotteoord Zuid. Echter: deze terreinen hebben alle een enigszins andere doelgroep qua typen bedrijven: • de Wig is met name gericht op handelsactiviteiten in combinatie met sales, marketing, opslag en services; • Digitpark is met name gericht op bedrijven die een hoogwaardige electronische infrastructuur vereisen, zoals back-offices, call-centres, opslag, distributie etc. Alleen bedrijvenpark T58 bij Tilburg overlapt gedeeltelijk qua doelgroep. Op dit terrein (20 ha netto uitgeefbaar) worden combinaties toegelaten van productie-, onderzoeks- of opslagbedrijven met kantoorfunctie en overige kantoorachtigen (bedrijven met een >30% kantoorfunctie). Zelfstandige kantoorontwikkeling kan via een artikel 19 procedure plaatsvinden op twee aangewezen locaties. Er worden echter ook bedrijven toegelaten met showrooms en groothandelsbedrijven. Uitgesloten zijn louter productie- of opslagbedrijven, detailhandel, horeca, transportbedrijven, bouwbedrijven/installatiebedrijven. Hiermee lijkt T58 de enige regionale concurrent voor de Oosterhoutse bedrijvenclusters. Maar T58 is in belangrijke mate al uitgegeven en in die zin dus nauwelijks nog een reële concurrent. Met andere woorden: het is goed mogelijk om op de locaties Ter Horst en clusters Everdenberg een aanbod in de markt te zetten dat lokaal sterk onderscheidend is en dat in regionaal verband te maken heeft met een beperkte concurrentie. Aan de invulling voor de beide clusterlocaties wordt momenteel nog door ons bureau gewerkt, in samenwerking met Enno Zuidema Stedebouw en H+N+S Landschapsarchitecten. Tenslotte wordt nog opgemerkt dat STEC Groep momenteel, in opdracht van de provincie, onderzoek doet naar de kwalitatieve segmentering van de bestaande en nieuwe bedrijventerreinen in de regio Breda-Tilburg. Eind 2007 komen zij met een rapportage waarin de terreinen zijn ingedeeld in bepaalde kwalitatieve klassen. Zodra die rapportage gepubliceerd wordt, is er nog beter zicht op welk type terreinen er reeds aanwezig zijn in de regio en aan welke type terreinen een gebrek is. Dat leidt mogelijk nog tot een verfijning van deze analyse, maar zal aan de hoofdconclusie niets afdoen.

24


5

Conclusies

De conclusies worden hier weergegeven op basis van de indeling die ook in het rapport is aangehouden: • Vraag • Aanbod • Vraag-Aanbod-confrontatie Vraag In lijn met de provinciale planningpraktijk kan voor de periode tot 2020 het beste worden aangesloten op de ETIN-raming voor het hoge scenario voor de stedelijke regio Breda-Tilburg (de oranje cellen in tabel 5.1). Tabel 5.1


Stedelijke regio Breda-Tilburg 2006-2020 2021-2040 2006-2040

Streekplan’budget’ 2002 3.769 969 BLM (december ’05) 2.749 324 3.073 ETIN (juni ’06) 2.688 2.149 4.837 699 495 1.194 Bron: Streekplan Noord-Brabant 2002 (p 79), CPB/BLM dec. 2005 (digitale detailinformatie), ETIN/TNO Inro juni 2006 (p. 44), bewerking Bureau BUITEN

Voor de periode na 2020 is het nu nog niet nodig om definitieve beslissingen te nemen. Indachtig de grote bandbreedte in de vraagramingen - in de eerste plaats tussen BLM en ETIN na 2020 en in de tweede plaats tussen de scenario’s in beide ramingen in de hele periode dus ook tot 2020 - en de lange termijn waarover we spreken, moet monitoring in de komende vijf jaar uitwijzen welk scenario de realiteit het dichtst benaderd. Aanbod Het aanbod bestaat uit drie componenten: de restcapaciteit, de (zachte) plannen en de courante leegstand. In tabel 5.2 is voor de stedelijke regio Breda-Tilburg het aldus samengestelde aanbod samengevat. Tabel 5.2

Samenstelling aanbod bedrijventerreinen in Stedelijke Regio Breda-Tilburg exclusief Oosterhout Oost in netto ha 2006-2020 Restcapaciteit Totaal zacht Courante leegstand

344 119 138 52

Totaal aanbod

653


2021-2040

104 104



25

Uit de cijfers wordt duidelijk dat er een redelijke restcapaciteit plus leegstand is voor het opvangen van de vraag op regionaal niveau in de eerste jaren. Ook is de planvoorraad voor de periode tot 2020 goed gevuld. Voor de langetermijn is de planpijplijn – logischerwijs - nog minder gevuld en is het ook de vraag of de behoefte wel zo groot uitvalt. Vraag-aanbod-confrontatie In tabel 5.3 staat de vraag-aanbod-confrontatie voor de stedelijke regio Breda-Tilburg weergegeven voor de periode tot en met 2020. Tabel 5.3

Kwantitatieve vraag-aanbod confrontatie bedrijventerreinen in SR Breda-Tilburg (netto ha, vraag volgens GE scenario) excl. plannen Oosterhout-Oost

Vraag Aanbod Planningsopgave

2006-2020 699 653 46


Op basis van deze tabel concluderen wij dat de plannen voor nieuwe bedrijventerreinen in Oosterhout Oost (40 ha netto, te weten 16 ha netto Everdenberg II, 12 ha netto clusters Ter Horst, 12 ha netto clusters Everdenberg) goed passen als Oosterhoutse aanvulling binnen de vraag-aanbod-confrontatie voor de stedelijke regio Breda-Tilburg tot 2020. Voor de langere termijn na 2020 is de onzekerheid in de ramingen relatief groot. Indien de vraag zich volgens één van de beide middenscenario’s van het CPB ontwikkelt, is het aanbod uit tabel 5.3 voldoende voor een langere termijn. Het hiermee samenhangende risico voor de drie deellocaties in Oosterhout Oost wordt overigens klein ingeschat. Everdenberg II kan in belangrijke mate worden ingevuld met lokale vraag, waarbij een deel al kan worden uitgegeven aan bedrijven die nu op de wachtlijst staan. Voor de clusters Ter Horst en clusters Everdenberg geldt dat de locatie en gebiedskwaliteiten zodanig gunstig zijn, dat op grond hiervan een behoorlijke belangstelling in de markt mag worden verwacht. De eerste signalen wijzen hier ook op. Bovendien kunnen de clusters vlek voor vlek worden ingevuld, hetgeen de ontwikkelingsrisico’s verder reduceert. Mocht de behoefte op langere termijn zich wel volgens het hoge scenario ontwikkelen, dan heeft Oosterhout nog voldoende tijd om bijvoorbeeld via intensivering/herstructurering op de bestaande bedrijventerreinen naar extra capaciteit te zoeken.

26


BIJLAGE 1

Schematische opbouw BLM Model Werkgelegenheid, toekomstig (personen) Werkgelegenheid per locatietype, toekomstig (personen)

Locatietypevoorkeur, huidig Locatietypevoorkeur, toekomstig

Ruimtevraag op formele locaties, toekomstig (ha)

Locatietypevoorkeur, dynamiek

Terreinquotiënten, huidig (m2 p.p.) Terreinquotiënten, toekomstig (m2 p.p.) Terreinquotiënten, dynamiek

Bron: BLM (2005)


27

28


BIJLAGE 2

Achtergrondtabellen ramingen BLM en ETIN

In deze bijlage staan voor zowel de BLM als de ETIN prognose alle gehanteerde getallen en groeipercentages opgenomen, welke ten grondslag liggen aan hun ramingen. In feite laten deze cijfers zien welke aannames er gedaan zijn, en uit welke componenten de vraagraming in beide gevallen is opgebouwd. Variabele 1: Aannames omvang en ontwikkeling werkgelegenheid De regionale werkgelegenheidsprognoses (op provincie en COROP-niveau) in de BLM zijn afgeleid van de nationale prognoses via het Regionaal Arbeidsmarktmodel (RAM) in combinatie met het bevolkingsmodel PRIMOS. Het RAM is een regionaal verdeelmodel voor werkgelegenheid waarin demografische ontwikkelingen, migratie en pendel een rol spelen17. Als definitie van werkgelegenheid gaan zij uit van ‘personen met een baan van minstens 12 uur per week’. Dit model is echter niet geschikt om door te vertalen naar lagere schaalniveaus, zoals provincies of gemeenten. ETIN heeft in haar prognose samen met TNO Innovatie en Ruimte gebruik gemaakt van het in eigen beheer ontwikkelde REGINA (Ruimtelijk-Economische Groei Indicatie) model, waarin nationale werkgelegenheidsprognoses voor de lange termijn worden doorvertaald naar regionale groeipotenties. Bij de berekening van de jaarlijkse groeipercentages die de BLM gebruikt voor de werkgelegenheid in de provincie Brabant, moet een opmerking geplaatst worden. Aangezien de landbouw/visserij een sector is die geen directe relatie met bedrijventerreinen heeft, is ontwikkeling van de werkgelegenheid in de landbouwsector niet opgenomen in de tabel, en tevens niet meegenomen in kolom ‘totaal’. Ook ETIN geeft in haar rapport aan dat alle totaalcijfers die zij gebruiken exclusief de agrarische sector zijn (p. 4). Overigens heeft ETIN bij haar werkgelegenheidsprognoses ook de 7.000 banen op Zeehaventerrein Moerdijk18 (en een eventuele toekomstige verandering daarin) buiten beschouwing gelaten. Tabel A

Jaarlijkse procentuele werkgelegenheidsgroei per sector 2005-2040 (GE scenario)

BLM

ETIN Landelijk

Nijverheid Logistiek Consumentendiensten en overige dienstverlening Financiële en zakelijke dienstverlening Overheid en kwartaire Dienstverlening (zorg etc) Totaal

Provincie Noord-Brabant

Provincie Noord-Brabant

Stedelijke regio Breda-Tilburg

2002-2020

2021-2040

2001-2020

2021-2040

2006-2020

2021-2040

2005-2020

2021-2040

-0,3%

-0,6%

0,0%

-0,7%

-0,4%

-0,4%

-0,1%

-0,3%

1,3%

0,6%

1,5%

0,6%

1,3%

0,7%

1,3%

0,7%

0,9%

-0,3%

1,3%

-0,3%

1,3%

0,4%

1,4%

0,4%

1,1%

-0,2%

1,7%

-0,2%

1,5%

0,1%

1,5%

0,1%

1,0%

1,0%

1,3%

1,2%

1,2%

0,6%

1,3%

0,7%

0,7%

0,2%

1,0%

0,1%

0,9%

0,3%

1,0%

0,4%

Bron: BLM (2005, p 28 en digitale detailinformatie), ETIN (2006, p 22 en bijlage 5), bewerking Bureau BUITEN 17 18

Bron: BLM, 2005 Bron: OTB/STOGO, rapport Nut en Noodzaak Moerdijkse Hoek, 2004, p. 16


29

Tabel B

Verwachte ontwikkeling werkgelegenheid per sector 2005-2040 volgens GE scenario in indexcijfers (2005=100)


BLM

ETIN




100

100

86

100

94

87

100

98

93

100

123

139

100

121

140

100

121

139

100

120

114

100

122

132

100

123

133

100

128

123

100

125

128

100

125

128

100

121

153

100

120

136

100

121

139

100

116

119

100

115

122

100

117

126

Bron: BLM (2005, digitale detailinformatie), ETIN (2006, p 27 en bijlage 5), bewerking Bureau BUITEN

Tabel C

Prognose totale werkgelegenheid 2005-2040 volgens GE scenario (zowel absoluut als in indexcijfers waarbij de BLM waarde van 2005=100)

200519 BLM

Totale werkgelegenheid in Noord-Brabant Ontwikkeling in indexcijfers (BLM 2005=100)

ETIN

Totale werkgelegenheid in Noord-Brabant Ontwikkeling in indexcijfers (BLM 2005=100)

2020

2040

1.123.451 100

1.303.000 116

1.334.956 119

1.077.187 96

1.235.622 110

1.311.405 117

Bron: BLM (2005, digitale detailinformatie), ETIN (2006, p 27 en bijlage 5), bewerking Bureau BUITEN

Tabel D

Verandering samenstelling sectorstructuur 2005-2040 volgens werkgelegenheidsontwikkeling in GE scenario

BLM

Nijverheid Logistiek

ETIN




30%

25%

21%

26%

21%

18%

22%

18%

16%

13%

14%

15%

12%

13%

14%

12%

12%

13%

Consumentendiensten 21% 22% 20% 22% 23% 23% 20% 21% en overige dienstverlening Financiële en zakelijke 15% 16% 15% 16% 17% 17% 14% 15% dienstverlening Overheid en kwartaire 22% 23% 28% 25% 26% 27% 31% 33% Dienstverlening (zorg etc) Totaal 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% Bron: BLM (2005, digitale detailinformatie), ETIN (2006, p 27 en bijlage 5), bewerking Bureau BUITEN De BLM waarde voor de hoogte van de werkgelegenheid in 2005 is geïnterpoleerd volgens de eerder beschreven methode

19

30


21% 14% 35% 100%

Variabele 2: Aannames omvang en ontwikkeling locatietypevoorkeur

Locatietype voorkeur is het aandeel van de totale werkgelegenheid dat op formele bedrijventerreinen geconcentreerd is. Tabel E

Gehanteerde prognoses locatietypevoorkeuren 2005-2040 (percentage werkgelegenheid per sector op formeel bedrijventerrein, GE scenario)


BLM

ETIN




73,5%

75,5%

74,9%

75,3%

75,5%

75,2%

83,3%

78,4%

77,7%

68,4%

71,1%

71,5%

69,1%

70,5%

71,3%

81,9%

74,0%

74,0%

22,0%

26,7%

28,7%

16,9%

22,0%

25,5%

20,0%

24,6%

27,9%

32,7%

38,4%

40,8%

37,2%

39,3%

41,0%

33,2%

41,9%

43,8%

10,6%

11,1%

11,2%

6,5%

6,0%

6,0%

3,6%

7,2%

7,2%

40,8%

42,6%

41,4%

38,9%

38,4%

38,3%

38,0%

37,5%

37,2%

Bron: BLM (2005, digitale detailinformatie), ETIN (2006, p 23, 32 en bijlage 5 en 6), bewerking Bureau BUITEN

Tabel F

BLM ETIN

Verandering in locatietypevoorkeur in Noord-Brabant (ontwikkeling 2005-2040 volgens GE scenario in indexcijfers waarbij de BLM waarde van 2005=100)

Ontwikkeling ltv Noord-Brabant in indexcijfers (BLM 2005=100) Ontwikkeling ltv Noord-Brabant in indexcijfers (BLM 2005=100) Ontwikkeling ltv sted. regio Breda-Tilburg in indexcijfers (BLM 2005=100)

2005

2020

2040

100

104

101

95

94

94

93

92

91



31

Variabele 3: Aannames omvang en ontwikkeling terreinquotiënten

Terreinquotiënten geven het ruimtegebruik per werkzame persoon (=baan) op bedrijventerreinen weer. Tabel G

Prognose ontwikkeling terreinquotiënten per sector 2006-2040 (GE scenario, in m2 per werkzame persoon op bedrijventerrein)


BLM

ETIN

Provincie Noord-Brabant '05/'06 2020 2040

Provincie Noord-Brabant '05/'06 2020 2040

Stedelijke regio Breda-Tilburg '05/'06 2020 2040

209

219

222

231

253

275

211

245

267

278

294

322

289

321

351

265

307

335

276

275

273

303

336

370

276

319

349

124

118

110

172

191

207

150

175

191

203

204

204

178

215

234

178

213

232

220

228

236

239

268

296

224

257

283

Bron: BLM (2005, digitale detailinformatie), ETIN (2006, p 32 en bijlage 5 en 7), bewerking Bureau BUITEN Tabel H

Verandering in terreinquotiënten (ontwikkeling 2005-2040 volgens GE scenario in indexcijfers waarbij de BLM waarde van 2005=100)

BLM

Ontwikkeling tq Noord-Brabant in indexcijfers (BLM 2005=100) Ontwikkeling tq Noord-Brabant in indexcijfers (BLM 2005=100) Ontwikkeling tq sted. regio Breda-Tilburg in indexcijfers (BLM 2005=100)

ETIN

‘05/’06

2020

2040

100

103

107

108

122

134

101

116

128


32


BIJLAGE 3

Naam bedrijventerrein Westpool Breda Krogten / Emer Hintelaken Hazeldonk De Wig Greenery Digitpark Bavel-Zuid Etten-Leur Vosdonk Munnikenheiweg Tzv A58 Hoge Haansberg Binnensted.btn Oosterhout Weststad I Weststad II Weststad III De Wijsterd Everdenberg Oosterhout-Oost Statendam Opper-West Vijf Eiken Middengebied Gilze en Rijen Broekakkers Dongen Tichelrijt Oostpool Goirle Tijvoort Sol.locaties Tilburg Vossenberg West

Kwalitatieve segmentatie bedrijventerreinen regio

Segment

Kwaliteit*

Schaal**

Regionale bedrijvigheid (Topper-regeling) Logistiek Hoogwaardige bedrijvigheid (handel) Gemengd bedrijventerrein Hoogwaardige bedrijvigheid (call centres, etc.) Gemengd bedrijventerrein

R R H R H H

G G K K K K

Oost: wonen-werken

K

Multimodaal, reg. Bedrijvigheid, maakindustrie Multimodaal, reg. Bedrijvigheid, maakindustrie Multimodaal, reg. Bedrijvigheid, maakindustrie (Boven)lokale bedrijvigheid, wonen/werken Voedingsindustrie (Boven)lokale bedrijvigheid Grooth., GDV, leisure, havengerel. (max. HC 4)

R R R, deels H H R H R

G G G K K en G K K

Grooth., GDV, Industrie, transport/logistiek Gemengd

R R

K K en G

(Boven)lokale bedrijvigheid: gemengd

R en deels H

K

(Boven)lokale bedrijvigheid: gemengd

R

K

(Boven)lokale bedrijvigheid: gemengd Industrie

R R

K G

Logistiek, assemblage Industrie (max. HC 5)

R R H R

VB West I: G VB West II: K/G VB Zuidwest: K G (beperkt K) K K

H

K

Katsbogten Logistiek, distributie en opslag Tradepark 58 Hoogwaardige en innovatieve bedrijvigheid Uitbreiding Kraaiven (v.m. Char- Regulier bedrijventerrein lotteoord Noord) Bedrijvenpark Charlotte (v.m. Hoogwaardig bedrijvenpark Charlotteoord Zuid) Bakertand Gemengd bedrijventerrein Loven-Noord LN I: NS werkplaats LN II: gemengd bedrijventerrein LN III: wonen Steenfabriek Na 2009 studie naar functies Spinder-Zuid Reservelocatie Verbuntterrein Lokale bedrijvigheid: gemengd Enschotsebaan Lokale bedrijvigheid: gemengd Kraaiven, Loven, Kanaalzone Lokale en regionale bedrijvigheid: gemengd Binnenwijkse bedrijventerreinen ´creatieve plekken´ * Hoogwaardig modern (H) / Regulier (R) ** Grootschalig (G) Kleinschalig (K)

H, iig langs A58 K Werkplaats: R Loven-N II: K LN II: H langs tangent, overig R P.M. R R R R

P.M. K K K K

Bron: Provincie Noord-Brabant, voortgangsrapportage Uitwerkingsplan 2006 (jan 2007, p. 44)


33

BUITEN, Bureau voor Economie & Omgeving Achter Sint Pieter 160 3512 HT Utrecht T: 030 231 89 45 F: 030 236 78 40 [email protected] www.bureauBUITEN.nl

Nut en Noodzaak bedrijventerreinen Oosterhout Oost

Recommend Documents