Nota Sociale Huur. Aanvulling op de Woonvisie Tytsjerksteradiel

Nota Sociale Huur Aanvulling op de Woonvisie Tytsjerksteradiel 2010-2020

stuknr : versie : datum : auteur : afdeling :

S2015-23346 December 2015 November 2015 Berend Pijlman Romte

Nota Sociale Huur — 2015

Aanleiding Met de nieuwe Woningwet beoogd het Rijk een wetskader te bieden dat past bij een doelmatigere corporatiesector. De noodzaak voor de nieuwe wet is gebleken uit de affaires die tijdens de Parlementaire Enquête Woningcorporaties uitgebreid aan bod zijn gekomen. De parlementaire enquête commissie heeft onder andere de aanbeveling gedaan om lokaal bindende afspraken te maken tussen woningbouwcorporaties en gemeenten en meer invloed te leggen bij gemeenten. In de Woningwet is hieraan invulling gegeven doordat de verplichting is opgenomen dat de corporatie wordt geacht naar redelijkheid bij te dragen aan de uitvoering van het gemeentelijk huisvestingsbeleid. Om hieraan te kunnen voldoen zal de gemeente wel volkshuisvestelijk beleid vastgesteld moeten hebben. We gaan er, vanzelfsprekend, vanuit dat het deel van de investeringscapaciteit dat in Tytsjerksteradiel wordt geïnvesteerd in ieder geval naar rato is van het corporatiebezit in onze gemeente. Het actueel volkshuisvestelijk beleid is vastgelegd in de ‘Woonvisie Tytsjerksteradiel 2010-2020’. Deze Woonvisie is echter niet opgesteld met het doel om te dienen als kader waaraan de corporaties hun handelen zouden moeten aanpassen. Deze notitie moet als aanvulling van de Woonvisie worden gelezen waardoor er een volkshuisvestelijk beleid ontstaat waar de corporaties ook daadwerkelijk aan kunnen bijdragen.

Inleiding De nota zal ingaan op het gemeentelijk beleid ten aanzien van de sociale huursector. Deze sector bestaat uit alle woningen met een huurprijs onder de liberalisatiegrens waar huurtoeslag van toepassing kan zijn. Dit is niet alleen in bezit van corporaties maar ook van een aantal particuliere verhuurders en kleine stichtingen. Omdat de sociale huursector niet los gezien kan worden van de private of liberale huursector (huur boven de liberalisatiegrens van ongeveer €710) en de koopsector, zullen die sectoren niet geheel onbelicht gelaten worden. De kernwoorden in de sociale huursector zijn: bereikbaarheid, kwaliteit en beschikbaarheid. Er kan niet verwacht worden dat elke woning goedkoop, energiezuinig, van alle gemakken voorzien en oneindig voorradig is. Echter door te differentiëren in het woningaanbod moet ernaar gestreefd worden dat iedereen binnen afzienbare tijd een geschikte woning geboden kan worden. De woonvraag is iets anders dan de woonwens. Iedereen wil riant en comfortabel op een toplocatie wonen, dat is de woonwens. De vraag wordt echter beperkt door de (financiële) mogelijkheden van de bewoner. Betaalbaarheid is daarmee de belangrijkste factor van de woonvraag. Helaas is de werkelijkheid dat niet elk huishouden voldoende inkomsten heeft om op de vrije markt een woning te vinden. Anderen lopen aan tegen verscherpte financiële regelgeving. De corporatie heeft zijn kerntaak om te voorzien in woningen voor huishoudens die op een andere wijze geen passende woning zouden kunnen bewonen. Passende woning heeft vooral te maken met de gezinssamenstelling. Een alleenstaande jongere die net het ouderlijk huis verlaat heeft een andere woning nodig dan een gezin met twee ouders en vier kinderen. Het aantal kamers, de behoefte aan buitenruimte, de gewenste kwaliteit van keuken, sanitair en douche, het nut van isolatie, etc. ligt voor deze gezinnen verschillend. Een woning die passend is gemaakt voor het gezin maar wordt bewoond door de jongere dan zal de woning niet ervaren worden als ‘betaalbaar’. De jongere betaalt namelijk voor allerlei voorzieningen, comfort en ruimte waarvan hij of zij amper gebruik maakt. Dit toont aan dat begrippen als passende en betaalbare woningen afhankelijk is van de situatie. Echter de verandering in het aanbod van woningen is een langzaam verlopend proces. Aanpassingen aan de aanbodzijde hebben een langdurig effect op de woningmarkt. Er moet bij investeringen in de woningmarkt dan ook ver vooruit gekeken worden naar hoe de vraag zich zal ontwikkelen. De vraagzijde verandert veel sneller, niet alleen door een veranderende

Romte — november 2015

1


demografische samenstelling maar ook door veranderde woonwensen en financiële en wettelijke mogelijkheden. Het is geen reële verwachting dat het aanbod op enig moment precies aansluit bij de vraag. Maar elke investering moet er wel op gericht zijn om vraag en aanbod dichter bij elkaar te krijgen. Om te bepalen welke woningen in de sociale huursector aanwezig moeten zijn, moet er zicht zijn op de demografische ontwikkelingen. De regio heeft te maken met ‘ontgroening’ door het wegtrekken van jongeren naar stedelijke gebieden. Jongeren behouden voor de regio is belangrijk voor het in stand houden van voorzieningen, vooral in kleinere kernen. Voor de jongeren die in de gemeente zouden willen blijven wonen moet dat ook mogelijk zijn. Naast ‘ontgroening’ hebben we ook te maken met ‘vergrijzing’ doordat de babyboomgeneratie inmiddels op respectabele leeftijd begint te raken en omdat mensen steeds ouder worden. Dat het aantal huishoudingen nog stijgt kan vooral worden verklaard door de stijging alleenstaande ouderen. Op de middellange termijn zal de groei in huishoudens omslaan in krimp. Uit deze inleiding kan de volgende doelstelling worden geformuleerd: “Een woningaanbod passend bij de lokale bevolking en bevolkingsontwikkeling waarbij er voldoende, betaalbare sociale huurwoningen beschikbaar zijn voor de mensen die dat nodig hebben welke goed onderhouden zijn en kwalitatief aansluiten bij de doelgroep.” Hierbij bestaat het ‘woningaanbod’ uit meer dan alleen de sociale huurwoningen. Hiermee worden ook de private huur- en koopwoningen bedoeld. De nota richt zich echter specifiek op de sociale huurwoningen en die worden dan ook specifiek benoemt in de doelstelling. Echter als er goede alternatieven zijn op de private huurmarkt en de koopwoningmarkt bevordert dit de doorstroming vanuit sociale huurwoningen naar deze alternatieven. Vandaar dat de Nota soms iets breder wordt getrokken dan alleen sociale huur. De nota zal eerst ingaan op de actuele stand van zaken in de sociale huursector. Hierna zal de doelstelling verder worden uitgewerkt naar visie en ambitie in de beschikbaarheid van sociale huurwoningen en de kwaliteit van de woningen in deze sector. Demografische en andere volkshuisvestelijke cijfers in de nota zijn afkomstig van de provincie Fryslân (fryslan.databank.nl) data over WoonFriesland zijn afkomstig van door WoonFriesland aangedragen informatie en publicaties.


2


Uitgangssituatie Nota als startpunt afspraken met corporatie(s) De Nota zal als uitgangspunt dienen voor de investeringsbijdrage van de in onze gemeente actieve woningcorporaties. Er zijn meerdere woningcorporaties die bezit hebben in onze gemeente: WoonFriesland, Accolade, Mooiland, Elkien en Vestia. Zeker is dat voor Mooiland en Vestia gaat gelden dat onze gemeente buiten de woningmarktregio valt. Zij zullen hun bezit op eenzelfde manier blijven onderhouden maar mogen niet investeren in nieuwbouw (wel herbouw). Voor deze corporaties geldt dan ook dat hiermee geen afspraken worden gemaakt in de zin van de Woningwet. Accolade heeft ongeveer 100 woningen en Elkien heeft 10 woningen. De enige corporatie die een wezenlijk aandeel corporatiewoningen heeft is WoonFriesland met 2536 woningen. WoonFriesland is dan ook de enige corporatie die geacht wordt bij te dragen aan de volkshuisvestelijke doelen door investeringen. Met de overige corporaties zullen geen afspraken worden gemaakt. Dit houdt niet in dat zij zich niet moeten houden aan ons beleid. Ook voor hen geldt dat zij hun bezit goed moeten onderhouden en dat zij doelmatig en betaalbaar moeten verhuren.

Opmaat naar de Woonvisie De komende jaren zal moeten blijken hoe de Woningwet in de praktijk gaat uitpakken. Er zitten veel elementen in de wet waar de komende tijd voor het eerst invulling aan gegeven gaat worden. Zo is tijdens het opstellen van deze nota de jaarlijkse indicatie van de volkshuisvestelijke capaciteit (ook wel investeringscapaciteit) en de toezichtbrief van de Autoriteit Woningcorporaties nog niet binnengekomen. Van de corporatie zal vanaf volgend jaar een volkshuisvestingsverslag worden ontvangen. Ook zullen de corporaties de Prospectieve informatie (dPi) en de Verantwoordingsinformatie (dVi) volgend jaar moeten leveren. Van de dVi moet zelfs nog een ministeriële regeling worden vastgesteld over de inhoud ervan. Naast deze formele informatievoorziening vanuit zowel de Rijksoverheid als de corporaties zal ook een informatiestroom op gang moeten komen over de kenmerken van het huidige woningbestand, de bestaande huurders, de woningzoekenden en de toewijzingen per viercijferig postcodegebied. Om goed te kunnen sturen op het volkshuisvestelijke beleid van de woningcorporaties is het noodzakelijk dat we specifieke en actuele gegevens hebben. Tevens moet het mogelijk zijn om gegevens snel te achterhalen wanneer daar behoefte aan is en ze bij de corporatie beschikbaar zijn. Uiteindelijk moeten alle gegevens van volkshuisvestelijke relevantie die bij de corporatie bekend zijn ook bij de gemeente te gebruiken zijn. Hierdoor ontstaat een gelijk speelveld in de onderhandelingen over de volkshuisvestelijke doelen. Op dit moment is er nog geen compleet en voldoende specifieke data over de sociale woningmarkt om een volledig uitgekristalliseerd beleid op sociale huur te kunnen opstellen. Ook woont een groot gedeelte van de huishoudens met een lager inkomen in koopwoningen, hoe deze verhouding precies ligt is onbekend. In 15 dorpen zijn er corporatiewoningen, het aanbod en de vraag zal per dorp sterk kunnen verschillen. Het zal een grondige analyse vergen om hier een goed beeld van te krijgen. Deze nota moet dan ook gezien worden als een overbrugging van de komende jaren waarna in een nieuwe Woonvisie het woonbeleid integraal kan worden herijkt. In de tussenliggende periode zal deze nota ervoor moeten zorgen dat de beleidsrichting duidelijk is en er geen ontwikkelingen plaatsvinden die hier haaks op staan. De komende periode zal een werkproces opgestart worden waarbij de gemeente, de corporatie en de huurdersvereniging gezamenlijk optrekken. Dit moet ertoe leiden dat er overeenstemming wordt gevonden in de uitwerking van concrete prestatieafspraken die bijdragen aan de volkshuisvestelijke doelen die in deze nota zijn opgesteld.

Huidige situatie sociale woningbouw

Vanaf 2007 hebben we te maken met een financieel economische achteruitgang of stagnatie. Ook nu de economie weer licht groeit hebben we nog steeds te maken met hoge werkloosheid en achterblijvende lonen. De vraag naar betaalbare woningen zal dan ook niet afnemen. Meer huishoudens zijn op de huurwoningmarkt aangewezen omdat zij geen hypotheek kunnen krijgen


3


door de strenge regelgeving en/of vanwege de trend om als ZZP’er of met een flexibel contract te werken. Een groot aandeel van het corporatiebezit is gebouwd in de jaren ’70. Deze woningen zijn vaak nog niet energiezuinig gemaakt. De afgelopen jaren zijn enkele van deze woonblokken herontwikkeld. Het merendeel van de totale woningvoorraad in Tytsjerksteradiel is een eengezinswoning met meerdere slaapkamers (95% eengezinswoning ten opzichte van 70% landelijk). Het woningbezit van WoonFriesland sluit meer aan bij het landelijk gemiddelde waarbij zij 20% appartementen en 10% boven-benedenwoningen hebben en de rest zijn eengezinswoningen. Het aandeel eenpersoonshuishoudens en tweepersoonshuishoudens zonder inwonende kinderen zijn echter respectievelijk 29,0% en 34,3% (gezamenlijk 63,3%). Het aandeel ouderen zal met 70% toenemen waarmee ook het aantal een- en tweepersoonshuishoudens sterk gaat toenemen. Veel kleine huishoudens wonen nu al in relatief grote woningen en dat zal met een ongewijzigd woningaanbod alleen maar schever worden. Bij toekomstige investeringen zal er reken gehouden moeten worden met de scheve verhouding van woninggrootte en gezinsgrootte. Voor renovatie en energiezuinig maken van eengezinswoningen zal gelden dat deze woningen relatief duur worden. Zeker wanneer een groot deel van de ruimte niet wordt gebruikt en dus niet verwarmd. Bij herontwikkeling zal ingespeeld moeten worden op de demografische ontwikkelingen. Als de locatie geschikt is voor de doelgroep een- en tweepersoonshuishoudens (ouderen of jongeren) zal bij de herontwikkeling rekening gehouden moeten worden met de beperkte ruimtebehoefte waardoor er woningen met minder kamers kunnen worden gebouwd die toch energiezuinig en betaalbaar zijn. Nieuwbouw zal zich volledig moeten richten op seniorenwoningen. Hier zit de behoefte van de toekomst. In kleinere kernen hangt de leefbaarheid sterk af van het aandeel jonge gezinnen. Hierdoor kunnen voorzieningen in stand worden gehouden. Voor deze kernen is het van belang dat jongeren zich kunnen vestigen in het dorp. Het blijkt dat als zij eenmaal wegtrekken zij vaak niet meer terugkeren. Waar aantoonbaar blijvend behoefte is aan woningen voor gezinnen worden initiatieven die gericht zijn op de huisvesting van jongeren in de kleinere kernen aangemoedigd.


4


Wenselijke ontwikkelingsrichting Algemeen Beschikbaarheid is het belangrijkste begrip in de volkshuisvesting omdat de andere begrippen er onder geplaatst kunnen worden. Iedereen heeft andere voorkeuren en mogelijkheden om in de woonwens te voorzien. Het is de uitdaging om te zorgen dat er voor iedereen een woning beschikbaar is die voldoet aan die voorkeuren en mogelijkheden. Dit moet resulteren in een gedifferentieerd woningaanbod van betaalbare en kwalitatief passende woningen. Want wat voor de een betaalbaar is hoeft dat voor de ander niet te zijn en waar de een genoegen mee neemt, zal een ander niet mee zijn geholpen. Dit hoofdstuk is verdeeld in paragraven die ingaan op de beschikbaarheid van woningen per huurprijscategorie en per doelgroep. Er wordt nog rekening gehouden met de huidige regelingen voor huurtoeslag. De minister heeft echter al aangegeven dat hij de kosten hiervan wil ‘beheersen’. De betaalbaarheid van huurwoningen moeten dus niet te veel leunen op de beschikbaarheid van huurtoeslag. Naast de wettelijke grenzen van huurtoeslag wordt onderscheid gemaakt in huurcategorieën tussen €403,06 en €576,87. Het merendeel van de huurwoningen in Tytsjerksteradiel valt tussen deze huurbedragen (58,4% van WoonFrieslands bezit) en het maakt wezenlijk verschil als hierbinnen een verschuiving plaatsvindt van huurprijzen rond €450 naar huurprijzen rond €550. Op basis van de huidige gegevens zou een dergelijke verschuiving niet zichtbaar zijn. Elke doelgroep heeft andere woonwensen waar een andere huurprijs bij hoort. Het is van belang voor de doorstroming dat huurprijs, kwaliteit en doelgroep op elkaar zijn afgestemd. De doorstroming is van belang om nieuwe huurders een passende woning aan te kunnen bieden. Van corporaties wordt gevergd dat zij data aanleveren op het detailniveau dat aansluit bij deze nota.

Lage huur (tot €460,‐) Tot een maandhuur van €403,06 betalen huurders die in aanmerking komen voor huurtoeslag de ‘eigen bijdrage’ die wordt bepaald op basis van de hoogte van het inkomen. Vanaf de ‘eigen bijdrage’ tot aan de daadwerkelijke huur wordt volledig door de huurtoeslag vergoed. Van woningen met een huur tot €403,06 zijn dus voor alle huishoudens betaalbaar. Tabel 1 geeft een overzicht van huurtoeslaggrenzen. Jongeren tot 23 jaar zijn aangewezen op woningen tot deze grens van €403,06 omdat zij alleen voor deze woningen aanspraak maken op huurtoeslag. Als er doormiddel van maatwerkovereenkomsten een tijdelijk lagere huur kan worden vastgesteld voor woningen die standaard een hoger huurtarief hebben, bevelen wij de corporaties aan om hiervan gebruik te maken. De verouderde kleinere woningen die wel bekend staan als seniorenwoningen trekken inmiddels een andere doelgroep dan waar de woningen voor bedoeld waren. Omdat de woningen relatief klein en oud zijn, hebben ze een relatief lage huurprijs welke ze aantrekkelijk maakt voor jongeren als eerste woning. Ze vervullen daarmee een andere maar wel belangrijke taak in de volkshuisvesting.

Eigen bijdrage

100% vergoeding

Variabel, is afhankelijk van het inkomen (minimaal €226,01)

Tot een €403,06

1-2 personen tussen €403,06 en 576,87 vanaf 3 personen tussen €403,06 en 618,24 Tabel 1: overzicht huurtoeslag (bron: HDBF, De Bewonerskrant september 2015)


huur

65% vergoeding van

40% vergoeding voor singles, AOW’ers en gehandicapten Vanaf €576,87 voor 1-2 personen, vanaf €618,24 bij meerpersoonshuishoudens

5


Vanaf 403,06 wordt nog 65% van de extra huur vergoed door de huurtoeslag. Bij een brutohuur van €460,- komt de nettohuur uit op de ‘eigen bijdrage’ plus bijna €20,-. Dit wordt geacht betaalbaar te zijn zelfs voor degenen met een minimum inkomen. Dat er een groot aanbod blijft van deze woningen is voor huishoudens met een minimum inkomen zeer belangrijk. Denk hierbij bijvoorbeeld aan een-ouder-gezinnen. Herbouw en renovatie moet er niet toe leiden dat het aandeel woningen in de lagere prijscategorie afneemt.

Middeldure huur (tot bovenste aftoppingsgrens: €618,24) Landelijk wordt de huursector vanaf de liberalisatiegrens tot €1000,- huur per maand het middensegment genoemd. Hoewel dit, gezien het aandeel van dit ‘middensegment’ op de totale huursector, landelijk al twijfelachtig is, gaat dat voor Tytsjerksteradiel zeker niet op. De huren boven €700,- bevinden zich landelijk al in de top 10% van de huurprijzen. Er kan vanaf de liberalisatiegrens dus gerust gesproken worden van een hoge huur. Deze prijscategorie zal dan ook hierna behandeld worden als hoge huur. Voor gezinnen met lagere inkomens uit werk (niet uitkeringsgerechtigden) maar ook voor gezinnen die net iets meer verdienen dan de huurtoeslaggrens is het belangrijk dat er woningen beschikbaar zijn met een huurprijs van rond €500,-. Voor meerpersoonshuishoudens zou een duurdere woning kunnen passen, al is het niet wenselijk dat merendeel van de woningen een huurprijs krijgt net onder de aftoppingsgrenzen. Dit zou er voor zorgen dat woningen sterk afhankelijk zijn van huurtoeslag en dat de doorstroming binnen de huursector grotendeels zal stoppen. Het valt wel te verantwoorden dat woningen voor senioren op centrumlocaties huurprijzen hebben rond de aftoppingsgrenzen gezien dit extra investeringen vergt voor het geschikt maken van de woning. Voor de verschillende doelgroepen zijn verschillende prijsklassen die als ‘betaalbaar’ kunnen worden aangemerkt. Binnen de middeldure huur moet daarom onderscheid gemaakt worden tussen huurprijzen van €460,- tot €520, tussen €520 en de zogenaamde onderste aftoppingsgrens (€576,87) en de woningen met een huurprijs vanaf die grens tot aan 618,24. Inzicht in het aandeel woningen in deze prijsklassen en de veranderingen hierin zijn noodzakelijk om te bepalen of de woningvoorraad aansluit bij de behoefte aan sociale woningen.

Hoge huur (vanaf €618,24 tot boven de liberalisatiegrens) Er moet naar gestreefd worden om alleen voor corporatiewoningen die bedoeld zijn voor speciale doelgroepen een huurprijs boven de €618,24 te bepalen. Voor de meeste gezinnen komt vanaf die grens het volledige huurdeel voor eigen rekening. Er is al geconstateerd dat ouderen niet meer bij voorkeur in de seniorenwoningen uit de jaren zeventig en tachtig willen wonen. Geschikte woningen voor ouderen zijn juist goed geïsoleerd, centraal gelegen bij voorzieningen en aangepast op rollator/rolstoel. Hierdoor kunnen deze woningen duurder uitvallen, echter krijgen ouderen ook boven de €618,24 nog huurtoeslag waardoor het enigszins betaalbaar blijft. Bijkomend effect is dat deze woningen aan eerder naar de doelgroep kan worden verhuurd omdat anderen geen huurtoeslag boven de aftoppingsgrens krijgt en niet de meerwaarde van de aangepaste woning zal ervaren. Woningen vanaf de liberalisatie grens zijn zogenaamd niet een ‘dienst van algemeen economisch belang’ (niet-DAEB). Dit houdt in dat ze niet tot de kerntaak van corporaties behoren en er andere spelregels voor gelden. Alleen wanneer ‘de markt’ niet kan voorzien in de behoefte aan niet-DAEB voorzieningen zou de corporatie hierin kunnen investeren. Het huidig corporatiebezit van woningen boven de liberalisatiegrens is slechts 14 woningen. Dit aandeel wordt niet als problematisch geacht maar een uitbreiding van niet-DAEB woningbouw door corporaties is niet wenselijk. Als hier al vraag naar is zullen er marktpartijen moeten worden gevonden om in die vraag te voorzien. De beperkte middelen van de corporaties moet doelmatig geïnvesteerd worden in woningen voor huishoudens die op sociale woningen zijn aangewezen.


6


Beschikbaarheid voor jongeren/starters Het aandeel jongeren tot en met 14 jaar is nog vrij groot in Tytsjerksteradiel: 17,7% in verhouding tot 17,2% voor geheel Fryslân. Dit correspondeert ook met relatief grote gemiddelde huishoudens in Tytsjerksteradiel. Het aandeel van 15 tot en met 24 is echter relatief kleiner dan in geheel Fryslân: 11,1% respectievelijk 11,9%. Dit duidt erop dat er veel jongeren hun eerste zelfstandige woning buiten de gemeente vinden. Vanuit de dorpsbelangen wordt de zorg geuit dat jongeren (en dan vooral jonge gezinnen) zich moeten kunnen vestigen in hun dorp. Jonge gezinnen zijn noodzakelijk om het dorp leefbaar te houden en voorzieningen in stand te houden. De vraag is echter of jongeren zich minder in de kleine kernen vestigen vanwege het lage voorzieningsniveau of vanwege een tekort aan geschikte woningen. De realiteit is dat nieuwbouw voor jonge gezinnen in kleinere dorpen niet de eerste projecten zijn waar een marktpartij in zal gaan investeren. Lokaal betrokken partijen zullen dus bereid gevonden moeten worden om haalbare projecten uit te gaan voeren. Beschikbaarheid voor ouderen Naast deze ontwikkeling zal een groot deel van de zorgbehoevenden ‘thuis’ blijven wonen. Door de transities in de zorg zullen ouderen en andere zorgbehoevenden vaker aangewezen zijn op thuiszorg. De woning zal hiervoor geschikt moeten zijn of er zal een alternatieve woning beschikbaar moeten zijn. Een van de volkshuisvestelijke opgaven zal zijn om deze doelgroep in passende woningen te huisvesten. Ouderen die nog in gezinswoningen wonen kunnen aangepast worden waardoor ouderen er kunnen blijven wonen. Dit zal echter zorgen voor een hogere huur waar de volgende huurder geen baat van heeft. Hiervoor zullen dus andere oplossingen moeten worden gezocht. Bijvoorbeeld tijdelijke voorzieningen of een actieve rol voor de wijkteams en de corporatie om te bemiddelen bij verhuizing naar een geschikte woning. Zoals eerder vermeld is het aanbod aan gezinswoningen relatief groot. Zeker bij de verwachte toename van 70% aan ouderen zal er vooral behoefte zijn aan comfortabele woningen met minder slaapkamers, voldoende manoeuvreerruimte en gelijkvloerse en aangepaste voorzieningen. Uit de aangeleverde cijfers van WoonFriesland bestaat 20% van de woningen uit voor senioren geschikte woningen. Dit terwijl al ongeveer 23% van de huishoudens in ieder geval bestaat uit één gezinslid die ouder is dan 75 jaar. Als het aandeel senioren die willen huren even snel stijgt als het aandeel senioren in de bevolkingssamenstelling van Tytsjerksteradiel dan stijgt dat aandeel tot zo’n 39%. Bij investeringen in het bestaand woningbezit of nieuwbouw moet dus rekening gehouden worden dat de woningen (ook) voor ouderen geschikt worden gemaakt. Beschikbaarheid zorgbehoevenden Het zorgvastgoed zal door WoonFriesland de komende tijd vooral worden afgestoten gezien het buiten de DAEB valt. Dit vastgoed zal niet verdwijnen maar door een andere (markt)partij worden overgenomen. Ook voor zorgbehoevenden geldt dat zij vaker thuis hun zorg krijgen. Wanneer er gebruik gemaakt kan worden van voorzieningen die (deels) door WMO en verzekeraars worden bekostigd zal daarvan gebruik moeten worden gemaakt. De gemeente en de woningcorporaties zouden hierbij zo veel mogelijk gebruik moeten maken van elkaars expertise en middelen om gezamenlijk op te komen voor de zorgbehoevende huurder. Het is daarvoor belangrijk dat er vanuit wijkteams goede informatie wordt verstrekt aan de zorgbehoevende huurders. Toegespitst beleid op wonen en zorg zal verder uitgebreid moeten worden in de Woonvisie. Beschikbaarheid statushouders Asielzoekers met een verblijfsvergunning moeten binnen tien weken worden gehuisvest zodra ze door het COA aan een gemeente zijn gekoppeld. De gemeente krijgt elk halfjaar een taakstelling van het Rijk. Het is nadrukkelijk een taak van de gemeente om huisvesting te regelen waarbij zij gebruik kunnen maken van voorrangsregels bij de corporaties. De huisvesting is niet alleen afhankelijk van het aantal vrijkomende woningen. De woningen moeten ook passen bij het gezinstype en er moet sprake zijn van een goede verdeling over de kernen. Dit komt neer op


7


maatwerk per geval waardoor het soms ook langer kan duren voordat er een geschikte woning is gevonden. In de totale voorraad van sociale huurwoningen moet rekening gehouden worden met een mogelijke langdurige toename van de taakstelling. Er moeten voldoende woningen beschikbaar zijn zodat ook de overige doelgroepen een woning kunnen huren. Tijdelijke bouw of flexibel herbestemmen bieden mogelijk kansen om de druk op sociale huurwoningen te verminderen. Verkoop en beschikbaarheid WoonFriesland wil de leningportefeuille de komende tien jaar terugbrengen van €700 miljoen naar €550 miljoen (jaarverslag 2014). De wens is om dit te realiseren door verkoop van vastgoed buiten de kerntaken (bedrijfsvastgoed, zorgvastgoed). Om ondanks de toegenomen kosten door de huurdersheffing, de saneringsheffing en de vennootschapsbelasting middelen te genereren voor investeringen zal het nodig zijn om woningen te verkopen. Vanuit de huurders die kunnen kopen is dit ook een wenselijke situatie, het biedt immers voor de zittende huurder een perspectief tot koop. Verkoop van woningen heeft invloed op de beschikbaarheid, daarom zullen corporaties de verkoop van woningen beargumenteerd moeten onderbouwen waarom die woningen worden verkocht en hoe het woningaanbod wordt gecompenseerd op een manier die bijdraagt aan de volkshuisvestelijke doelen. De totale voorraad aan sociale huurwoningen moet in ieder geval gelijk blijven of toenemen. Omdat betaalbaarheid van sociale huurwoningen voorop staat, heeft het de voorkeur om woningen met lagere huren niet te verkopen. Verkoop van woningen zal vooral gezocht moeten worden in woningen vanaf de laagste aftoppingsgrens (€576,87) welke niet speciaal voor ouderen of zorgbehoevenden zijn aangepast. In de kleinere kernen kan de behoefte aan grotere gezinswoningen groter zijn waardoor er voordat er dergelijke woningen worden verkocht er eerst aangetoond moet worden dat er geen of weinig vraag is naar dergelijke woningen.

Investeringen Investeringen in de kwaliteit van het bestaand bezit mag niet leiden tot een verhoogde huur voor bestaande huurders. De huurdersvereniging heeft daarover afspraken gemaakt met corporaties. Voor grootschalige renovaties zou wel een huurverhoging kunnen volgen echter zullen de huurders daarvoor wel moeten instemmen. Naast het effect op bestaande huurders zullen de kwaliteitsverbeteringen niet moeten leiden dat de huurprijzen na mutatie (verhuizing) fors duurder worden. Het aandeel woningen dat valt onder ‘lage huur’ moet worden gehandhaafd. De huurprijzen kunnen laag gehouden worden voor de doelgroep die bij lage huurkosten gebaat zijn door die woningen sober te houden. Bij investeringen in verduurzaming van het woningbestand moet een afweging gemaakt worden waaruit blijkt welke woningen het meest zijn gebaat bij die investeringen. Dit hangt niet alleen af van het huidige energielabel maar ook van de gebruikers. Jongeren zullen, bijvoorbeeld, voordat zij een gezin stichten vaak meer gebaat zijn bij een lage huur dan bij een woning die van alle comfort zijn voorzien. Zij zullen ook minder energie verbruiken dan gezinnen die in gezinswoningen wonen. De ‘bejaardenwoningen’ die tegenwoordig vooral door jongeren worden bewoont voldoen blijkbaar aan de standaard van jongeren. Dat is de nieuwe doelgroep welke niet het meest gebaat zijn bij investeringen in duurzaamheid. Bij het verduurzamen van woningen moet vooral gedacht worden aan isolatie. Behalve de lagere energiekosten gaat bij isolatie namelijk ook het comfort omhoog. Het kan efficiënt zijn om woonblokken tegelijkertijd te isoleren. Bij zonnepanelen ligt dat vaak niet zo complex omdat er eenvoudig een woning overgeslagen kan worden. Het is het onderzoeken waard of er aan huurders een betalingsregeling geboden kan worden voor het plaatsen van zonnepanelen of zonneboilers. De kwaliteit van de woning moet aansluiten bij de doelgroep. Echter zal ten allen tijde de veiligheid van woningen nagestreefd moeten worden. Een groot aandeel van de corporatiewoningen zijn gebouwd voor 1975 (iets meer dan 50%). Hiervan is een groot deel van de woningen ook qua keuken en sanitaire voorzieningen niet meer van deze tijd. Ook voor deze


8


investeringspost moet geïnventariseerd worden waar de grootste achterstanden zijn en waar de verbeteringen in kwaliteit het meeste meerwaarde hebben. Vaststaat dat voor de meeste huurders goede keuken en sanitair belangrijker is dan een energiezuinige woning. Uit eigen onderzoek van WoonFriesland blijkt dat huurders de verhouding tussen de kwaliteit en de huurprijs ‘twijfelachtig (5,0)’ vinden. Periodiek en regulier onderhoud van de woningen zorgt ervoor dat de kwaliteit van de woning langer op niveau blijft en het prettiger wonen is. Uit het onderzoek van WoonFriesland blijken huurders niet erg tevreden over de onderhoud van hun woning (rapportcijfer 5,5). Waardoor de onvrede met het onderhoud precies ontstaat en waar dit het meest aandacht verdiend zal inzichtelijk moeten worden gemaakt. Het is echter duidelijk dat er meer geïnvesteerd zal moeten worden in het onderhoud van het bestaand bezit.

Overige aandachtspunten Passend toewijzen Vanaf 1 januari 2016 zal er ‘passend’ moeten worden toegewezen. Dit houdt in dat woningen met een lage huur (tot de aftoppingsgrens €576,87 of €618,24) aan huishoudens met een inkomen die recht geeft op huurtoeslag (€21.950 of €29.800) moeten worden verhuurd. Hoewel de uiteindelijke effecten van passend toewijzen nog niet bekend zijn, is het achterliggend idee dat het tot minder kosten vanuit het Rijk voor huurtoeslag zou moeten opleveren. Voor het sociale huursegment kan het passend toewijzen ertoe leiden dat de duurdere woningen niet meer verhuurd kunnen worden wanneer er onvoldoende huishoudens met een hoger inkomen willen huren. Als dit optreedt ligt het voor de hand dat deze duurdere woningen ofwel worden verkocht of worden verhuurd voor een lagere huurprijs. Als gemeente waken wij ervoor dat wanneer dit daadwerkelijk op gaat treden het niet gecompenseerd gaat worden door de huurprijs van de woningen met lagere huren te verhogen. Passend toewijzen zou er ook toe kunnen leiden dat er een lange wachtlijst ontstaat van huishoudens die meer verdienen dan de huurtoeslaggrens omdat huishoudens met lage inkomens eerst worden geplaatst. Dan is er weer een categorie huishoudens gecreëerd die tussen wal en schip zou raken. De komende jaren zal moeten uitwijzen welke effecten passend toewijzen heeft op de volkshuisvesting. Het is nog te vroeg om hierop in te kunnen haken.

Scheefwonen Huishoudens die meer verdienen dan het grensinkomen om sociaal te mogen huren maar te weinig om de financiering rond te krijgen voor een gewenste koopwoning, zijn aangewezen op huurwoningen die geen corporatiebezit zijn en/of met een huur boven de liberalisatiegrens. De vrije huursector wordt vaak gezien als de oplossing voor scheefwonen. Als dat al het geval is, is dat niet waarschijnlijk voor de situatie in Tytsjerksteradiel. Bij scheefwonen worden sociale huurwoningen bewoond door huishoudens met een inkomen hoger dan het grensinkomen van €38.950. Dit is altijd het resultaat van een gestegen inkomen nadat men een huurwoning toegewezen heeft gekregen. De scheefwoners houden woningen vast die eigenlijk bedoeld zijn voor huishoudens met een inkomen lager dan het grensinkomen en zij profiteren van een lagere huur dan er voor een gelijke woning in de vrije huursector betaald zou worden. Omdat er in de vrije huursector meer betaald moet worden voor een gelijke woning stromen scheefwoners niet door naar die sector. In onze regio komt scheefwonen echter weinig voor omdat de lonen hier relatief lager zijn en er met een hoger inkomen relatief eenvoudig doorgestroomd kan worden naar een koopwoning. Binnen de sociale huur kan er ook sprake zijn van een vorm van scheefwonen waarbij huishoudens in goedkope woningen blijven wonen terwijl het inkomen een duurdere woning (maar wel onder de liberalisatiegrens) toe zou laten. Doordat bij verhuizing de huurprijs van de nieuwe woning opnieuw wordt bepaald zal in een dergelijk geval dubbel meer betaald moeten worden. Ten eerste


9


vanwege de hogere kwaliteit van de woning en ten tweede vanwege de nieuw vastgestelde huurprijs. Het Rijksbeleid maakt het inmiddels mogelijk om jaarlijks de huurprijzen van huurders met een hoger inkomen sneller te laten stijgen dan van lagere inkomens. Als het blijkt dat dit in de praktijk zorgt voor betere doorstroming binnen de sociale huursector zullen de mogelijkheden voor Tytsjerksteradiel ook onderzocht moeten worden. Omdat er niet wordt verwacht dat inzetten op de hogere huursector positief bijdraagt aan de beschikbaarheid van sociale huurwoningen, zal er niet actief worden ingezet om private partijen te zoeken die willen investeren in deze sector. Wanneer marktpartijen beoordelen dat er voldoende vraag is naar woningen in deze huurcategorie zal de gemeente zich wel inzetten om deze initiatieven van de grond te krijgen. Bij voorkeur moeten deze initiatieven zijn gericht op ‘huishoudens die nu tussen wal en schip raken’ (niet sociaal mogen huren en geen hypotheek kunnen krijgen) of voor (de meer welvarende) senioren geschikte woningen op locaties dichtbij voorzieningen.

Samenvatting Iedereen heeft andere woonwensen, dit geldt natuurlijk ook voor mensen die aangewezen zijn op een sociale huurwoning. Voordat er wordt geïnvesteerd in sociale huurwoningen voor bijvoorbeeld renovatie, herbouw of nieuwbouw zal er bepaald moeten worden voor welke doelgroep er wordt gebouwd. De afstemming tussen het aantal kamers, de locatie, de kwaliteit en de huurprijs maakt een woning geschikt of ongeschikt voor bepaalde doelgroepen. In keuzes voor de inrichting van de openbare ruimte kunnen gemeentelijke investeringen worden aangesloten bij de doelgroep die de woningcorporatie voorzien heeft. De voornaamste doelgroep blijven huishoudens met een beperkt inkomen. Vooral de huurwoningen met een huur €460,- staan onder druk. Het is echter belangrijk voor de vestigingsmogelijkheid van jongeren en het behoud van woningruimte voor de minima om ook bij herontwikkeling te streven naar behoud van woningen in deze prijscategorie. Daarnaast is het belangrijk voor de leefbaarheid in dorpen dat wanneer er vraag is van jongeren naar woningen dat daaraan voldaan kan worden. Tevens weten we dat het aantal ouderen sterk zal toenemen waardoor het beschikbare aantal woningen dat specifiek geschikt is voor de oudere een- en tweepersoonshuishoudens ook zal moeten toenemen. Voor deze woningen is de locatie van de woning, de toegankelijkheid in de woning en het comfort van belang. Al geldt natuurlijk ook voor ouderen dat zij de woninglasten wel moeten kunnen dragen. De energieaanpassingen zullen vooral doorgevoerd moeten worden bij woningen waar dit het meest effect heeft. Dit zijn woningen voor grotere gezinnen en woningen bestemd voor ouderen. Deze gezinnen zullen meer thuis zijn, meer energie verbruiken en meer waarde hechten aan comfort dan jongeren en starters zonder kinderen. Voorop staat dat de basisvoorzieningen van goede kwaliteit moeten zijn. Over het algemeen blijken huurders een goede keuken en sanitair belangrijker te vinden dan een energiezuinige woning. Ambities:  Betere informatievoorziening tussen corporaties en gemeente om inzicht te krijgen op de voorraad van woningcorporaties en de vraag naar huurwoningen op dorps en wijkniveau.  In alle dorpen waar nu sociaal gehuurd kan worden moeten sociale huur bereikbaar blijven.  Het aantal sociale huurwoningen moet in ieder geval gelijk blijven of toenemen.  Inzetten op innovatieve en/of tijdelijke bouw om snel en goedkoop in te kunnen spelen op veranderende woningbehoeften.  Er moeten voldoende woningen beschikbaar zijn om aan de gemeentelijke taakstelling van huisvesting van statushouders te voldoen zonder dat dit ten koste gaat van de overige doelgroepen.  Het aandeel sociale huurwoningen met een huurprijs tot €460,- moet ten minste worden gehandhaafd.


10


 Waar mogelijk inspelen op de vergrijzende samenleving.  Het vragen van een huurprijs vanaf €618,24 alleen rechtvaardigen voor woningen die voldoen aan eisen voor specifieke doelgroepen.  De tevredenheid met het onderhoud van huurwoningen zal in vijf jaar moeten stijgen naar ‘ruim voldoende (7)’.  Voorzieningen in de woning moeten aansluiten bij de doelgroep waarbij veiligheid voorop staat.  De kwaliteit van iedere woning moet uiterlijk 2025 aansluiten bij de huidige basis wooneisen.  Uiterlijk 2025 de energieprestatie van de gemiddelde corporatiewoning gemiddeld ‘Energielabel B’ moeten zijn.

Evaluatie In de praktijk moet nog veel duidelijk worden over de werking van de Woningwet 2015. Zo zal de informatieverplichting van corporaties en de minister naar de gemeente nog invulling gaan krijgen. Hierdoor zal er meer bekend worden over de financiële mogelijkheden van de corporaties en de mate waarin wordt voldaan aan de volkshuisvestelijke doelstellingen. Gezien deze nota als aanvulling van de Woonvisie gelezen moet worden, wordt voorgesteld om de evaluatie van deze nota te koppelen aan de evaluatie van de Woonvisie in 2017. In de tussentijd zal doormiddel van overleg tussen de drie betrokken partijen (corporaties, gemeente en huurdersvereniging) ervoor moeten zorgen dat investeringen maximaal bijdragen aan een goede en evenwichtige volkshuisvesting.


11

Nota Sociale Huur. Aanvulling op de Woonvisie Tytsjerksteradiel

Recommend Documents