NIEUWE CONDITIES Onderzoek naar financierings- en organisatieconstructies voor adaptief vastgoed In het kader van H-LAB, ontwikkelen vanuit en voorbij de Tussentijd
Anne Seghers (Studio Papaver) & Iris Schutten (Studio Iris Schutten) Januari 2013
NIEUWE CONDITIES Onderzoek naar financierings- en organisatieconstructies voor adaptief vastgoed
INHOUD
1.
Voorwoord
2.
De adaptieve stad Introductie
3.
Verkleinen, vertrouwen en verbreden Financierings-en organisatieconstructies voor adaptief vastgoed A.
HET KORTSLUITEN EN/OF VERKLEINEN VAN SYSTEMEN 1. Revolving Fund 2. Cash-flow planning 3. Right to challenge 4. Prestatiecontract 5. Urban Mining
B. HET HERSTELLEN VAN VERTOUWEN 1. Trusts 2. LETS / Timebanking 3. Constructie Pyr 4. Coöperatie / Parapluhypotheek C. HET VERBREDEN VAN INVESTEREND VERMOGEN 1. Slimmer Kopen 2. Crowd Funding 3. Koop/huur korting voor projecten met sociale en/of culturele meerwaarde 4. BIZ 5. Koophuur 4.
Conclusie Het onderscheiden van schaalniveaus en samenvoegen van disciplines Ontwikkelend beheer Studycase Heesterveld
5.
Bijlagen Interviews met Roelof Balk, Mariska van den Berg, Karel Dekker, John Habraken, Eva de Klerk, Ruben Maes, Bart van den Ouden, Hans Suurmond, Wouter Veldhuis en Willem Verbaan
1.
VOORWOORD
Deze studie naar nieuwe financierings-en organisatiemodellen voor bestaande sociale woningbouw werd gedaan binnen een bredere studie: H-LAB, ontwikkelen vanuit en voorbij de tussentijd. H-LAB is een architectonisch experiment èn cultureel programma in Heesterveld. Op een concrete en hands-on manier wordt onderzocht hoe de tussentijd kan worden benut voor nieuwe vormen van stedelijke ontwikkeling. H-LAB gaat ervan uit dat na 50 jaar uniform corporatief beheer de uitweg voor de vastgelopen stedelijke ontwikkeling in nieuwe typen van exploitatie en beheer ligt: in ontwikkelend beheer. Hoe daar concreet vorm aan kan worden gegeven is voor velen echter nog een vraag. Ondertussen nestelen zich op talloze locaties ‘tussentijdinitiatieven’ in leegstaande gebouwen of op braakliggende terreinen. Veelal innovatieve, creatieve doeners en denkers die wel raad weten met de overdaad aan ruimte maar vaak veroordeeld zijn tot de tijdelijkheid. Wat gebeurt er als deze groep initiatief neemt tot ontwikkelen voorbij de tussentijd? Het doel is om tot een innovatief èn realistisch toekomstperspectief voor Heesterveld en woningen zoals die in Heesterveld te komen en hiermee het discours rondom stedelijke ontwikkeling van een nieuwe impuls te voorzien. Om tot een nieuwe strategie te komen wordt een drietal studies gedaan, één aangaande de mogelijkheden voor de typologie van Heesterveld, één aangaande duurzaamheid en water-, energie-, kapitaal- en materiaalstromen op deze locatie en één aangaande bestaande financierings-en organisatiemodellen die voor deze nieuwe strategie interessant zouden kunnen zijn: Nieuwe Condities. Voor dit onderzoek naar nieuwe condities zijn 10 experts die allemaal vanuit een andere discipline en functie raakvlakken en ervaring hebben met dit thema uitgenodigd in H-LAB en geïnterviewd. Tevens zijn 10 voorbeeldprojecten gezocht die als inspirerend èn overtuigend voorbeeld kunnen dienen dat de beschreven modellen werken. Met deze input is de tekst ‘Nieuwe Condities’ geschreven. Deze experts zijn:
Roelof Balk, zelfstandig adviseur publiek-private investeringen bij De Slimme Vos. Roelof heeft een achtergrond in de publiek-private financiering van gebiedsontwikkelingen. Bij het Ministerie voor Financiën heeft hij zich onder andere op macroniveau bezig gehouden met de vraag hoe je met de financiering van maatschappelijke belangen en projecten kunt omgaan. Dit uitte zich bijvoorbeeld in de ontwikkeling van een waarborgfonds voor sociale woningbouw en een waarborgfonds voor ziekenhuisfinanciering.Gaandeweg is hij steeds meer naar de uitvoeringskant opgeschoven, meer naar de praktijk toe. Later is hij werkzaam geweest als directeur van het Nationaal Groenfonds. Dit fonds financiert natuur- en landschapsprojecten, waar financierings- en beheeraspecten ook veelvuldig aan bod komen. Vanuit het groenfonds is hij ook betrokken bij Fondsenbeheer, dat ondergebracht zit bij Rabo Vastgoed. Deze club beheert een aantal maatschappelijke fondsen die als financier optreedt met een combinatie van overheidsgeld en privaat geld. Voorbeelden van fondsen die hierbij aangesloten zijn, zijn het Nationaal Restauratiefonds, SVn, BOEi en natuurlijk het Nationaal Groenfonds. Hij is tevens directeur geweest van de Werkmaatschappij Markermeer-IJmeer, die per 1 januari 2013 is afgerond. Nu werkt hij voor Stichting Cultuur-Ondernemen aan het opzetten van regionale fondsen voor kunstenaars en culturele instellingen.
Mariska van den Berg, zelfstandig onderzoeker. Mariska heeft een achtergrond in de kunst en werkt sinds oktober 2011 aan haar onderzoek ‘Reclaim – toe-eigening en publiek domein’. Het onderzoek gaat in op projecten waarin stedelingen op eigen initiatief invulling geven aan plekken in de stedelijke openbare ruimte en publiek domein creëren. Ze heeft 30 (culturele) initiatieven onderzocht in binnen- en buitenland. Vragen die in het onderzoek aan
bod komen zijn: Als mensen zelf initiatief nemen, welke vormen van gebruik komen dan aan de oppervlakte? Welke verlangens leven er ten aanzien van de stad en wat zijn de achterliggende visies erop ? Wat voor soort processen worden ontwikkeld op het gebied van participatie en beheer? Wat haar opviel was dat de onderzochte initiatieven vaak tijdelijk zijn er dat er nog weinig wordt nagedacht hoet te bestendigen op de lange termijn. De initiatieven die Mariska onderzoekt zijn allemaal kleinschalig en bevinden zich in de stedelijke openbare ruimte (niet in gebouwen).
Karel Dekker, is met een achtergrond in de architectuur en economie werkzaam als onderzoeker en adviseur. Karel is één van de mede-oprichters van Stichting Open Bouwen. Vanuit deze achtergrond, houdt hij zich veel bezig met andere manieren van besluitvorming. Hierbij richt hij zich zowel op de procedures rondom besluitvorming, als op de juridische, financiële en technische kant om deze alternatieve besluitvorming daadwerkelijk mogelijk te maken. Later heeft hij ook nog bij TNO gewerkt. Voorafgaand aan zijn onderzoeksperiode heeft Karel Dekker veel ervaring opgedaan als architect in de volkshuisvesting.
John Habraken, architect en onderzoeker. John is vooral bekend vanwege zijn theorieën over (massa)woningbouw. In zijn boek De dragers en de mensen omschrijft hij een alternatief voor het bouwproces. Zijn idee is om het bouwproces voor massawoningbouw te splitsen in verschillende soorten zeggenschap. Zo zou de bewoner volledige zeggenschap krijgen over zijn woning en zou de gemeenschap zeggenschap krijgen over de gemeenschappelijke ruimten en infrastructuur. Hiertoe zouden constructies gebouwd moeten worden als drager, waarbinnen een onafhankelijke inbouw is geplaatst, die steeds kan veranderen naarmate behoeften veranderen.
Eva de Klerk, projectbooster. Eva werkt als aanjager van nieuwe creatieve en stedelijke ontwikkelingen en is zowel initiatiefnemer van het bottum-up herontwikkeling van het NDSM complex in Amsterdam Noord als van Heesterveld Creative Community en de Proeftuin waar de H-lab een onderdeel van is. Zij is betrokken bij het Gilde van Werkgebouwen aan het IJ en schreef samen met anderen de publicatie De stad als casco.
Ruben Maes, adviseur met een achtergrond in de politicologie. Met zijn bureau &MAES doet Ruben alles op het gebied van advies, training en leiden en organiseren van bijeenkomsten in het publieke domein. Tevens is hij mede-initiatiefnemer van Marci Panis, een kunstenaarspand aan de Marcusstraat in Amsterdam. Daardoor is hij ook steeds meer in de discussie over broedplaatsen en Heesterveld-achtige locaties terecht gekomen.
Bart van den Ouden, architect. Bart heeft gewerkt aan het project Grote Woningen voor woningcorporatie Woonstad in Rotterdam. Het doel van het project was om meer grotere woningen te creëren binnen bestaand corporatief vastgoed door het samenvoegen van kleine woningen bij huurdersmutatie. Dit project is eind jaren negentig gestart en heeft acht jaar in groot tempo gedraaid, waarbij vele woningen zijn samengevoegd, door heel Rotterdam. Op dit moment worden nog wel woningen samengevoegd maar dit zijn slechts enkele woningen per jaar.
Hans Suurmond, adviseur bij Context Adviseurs. Hans is begonnen als opbouwwerker. Hij haalde zijn drijfveer en inspiratie uit de leefwereld van bewoners. Toen hij de overstap maakte naar de woningcorporatiewereld, kwam hij veel meer terecht in een ‘systeemwereld’, met beleid en management, die ver af stond van de door hem gewaardeerde leefwereld. Juist het scharnierpunt tussen beide werelden trekt hem, tussen binnen en buiten. In 2008 is hij voor zichzelf begonnen, waarbij hij specifiek iets wilde blijven doen met dit scharnierpunt tussen de ‘leefwereld’ en de ‘systeemwereld’. Sinds 2011 is hij tevens programmamanager Krimp in de anticipeerregio De Achterhoek.
Wouter Veldhuis, stedenbouwkundige. Wouter is sinds 2008 officieel supervisor voor de nieuwbouwontwikkeling in de Zuidelijke H-buurt (Hakfort, Huigenbos, Heesterveld) en de bijbehorende parkeergarages. De supervisorrol voert hij uit in opdracht van het projectbureau stedelijke vernieuwing Bijlmermeer, onderdeel van stadsdeel Zuidoost. Omdat de ontwikkelingen al anderhalf jaar stil liggen, is Wouter momenteel niet actief in deze rol.
Willem Verbaan, professor Sustainable Area Development en lector Vastgoedeconomie aan de Hogeschool van Amsterdam. Na afronding van zijn studie econometrie, begon Willem zijn loopbaan vanuit een wetenschappelijke hoek (EUR en Wetenschappelijke Raad Regeringsbeleid). Vervolgens was hij werkzaam voor onder andere het Ministerie van VROM , het Amsterdamse GVB en de INB Groep. Later vervulde hij de functie van Directeur Business Development bij de Dura Vermeer Groep. In deze functie was hij verantwoordelijk voor strategieontwikkeling, business development, algemene leiding en relaties met de overheid. Willem is auteur van onder andere Wolk 777, over crisis, krimp en duurzaamheid en Nieuw krachtenveld, nieuwe paradigma’s.
De interviews waren stuk voor stuk inspirerend en een stimulans on onze zoektocht naar een nieuwe strategie voor sociale woningbouw voort te zetten. Onderstreept werd dat de toekomst ligt in de transformatie van de bestaande voorraad en dat daartoe veranderingen nodig zijn op organisatorisch en financieel gebied. De experts gaven aan dat deze veranderingen zeker mogelijk zijn, maar dat deze tevens een grote mentaliteitsverandering vergen. Een mentaliteitsverandering die momenteel in de maatschappij al gaande lijkt te zijn; één waarbij vanuit een nieuwe vorm van burgerschap, betrokkenheid, lokale communities, horizontale
netwerken en gezamenlijke draagkracht – zowel financieel als inhoudelijk - de transitie naar een meer duurzame samenleving wordt vormgegeven. Citaten van de interviews, voorbeeldprojecten en nader informatie zijn door de tekst heen geweven op plaatsen waar dat relevant was. Voor wie geïnteresseerd is zijn de uitgewerkte interviews als bijlagen toegevoegd.
2. DE ADAPTIEVE STAD John Habraken “Een woning is de kleinste cel van een groter organisme, de stad. Als je cel voor cel kunt blijven vernieuwen, dan blijf het organisme in leven.”
Een adaptieve stad is een stad die open staat voor verandering. Een stad als een levend organisme. Een stad die zich steeds weet aan te passen aan een continu veranderende maatschappij, aan andere wensen en aan andere gebruikers. Dat geldt voor grotere stedelijke structuren maar ook voor vastgoed. Vastgoed dat nieuwe ontwikkelingen weet te incorporeren is duurzamer dan statisch vastgoed dat dat niet doet. Statisch vastgoed zal technisch en functioneel sneller verouderen en daardoor ook eerder in waarde dalen. De private woningvoorraad houdt zichzelf doorgaans redelijk up to date, particulieren investeren graag in hun vastgoed. Corporaties zijn daar minder goed in, zij investeren doorgaans wel in onderhoud, maar verder dan dat gaan zij vrijwel niet. Nu met de crisis woningbouwcorporaties gedwongen worden om hun verdienmodellen te herzien, biedt het idee van de adaptieve stad hen een nieuw perspectief. Het op pijl houden of upcyclen van de bestaande voorraad is een strategie die de op veel plekken niet meer werkzame strategie van sloop/nieuwbouw en uitbreiding kan vervangen. Voor de waardestijging en duurzaamheid van vastgoed maar vooral ook voor de mensen die er wonen, is het interessant om te stimuleren dat functies kunnen wijzigen, ruimtes of zelfs hele woningen kunnen worden samengevoegd of dat in de loop van de tijd daktuinen en zonnepanelen kunnen worden toegevoegd. Zijn er modellen denkbaar waarbij ook de sociale woningbouw zichzelf up to date houdt, in plaats van dat zij in vijftig jaar wordt afgeschreven en in zijn totaliteit vervangen wordt? Bart van den Ouden: “Er zijn wel kanttekeningen te plaatsen bij de werkwijze van corporaties. Zij rekenen met boekwaardes, terwijl een pand natuurlijk ook zelf een vastgoedwaarde heeft. Die hele waardeontwikkeling van het vastgoed wordt buiten beschouwing gelaten.” Karel Dekker: “Zoals ik het zie is de waarde van vastgoed de som van alle toekomstige kosten en opbrengsten. Dat is de vastgoedwaarde. Boekwaardes zijn eigenlijk iets van de oude tijd. Het enige wat is interessant is, wat je met het vastgoed kunt doen.” “De boekwaarde is totaal oninteressant, het enige wat interessant is, is wat de verdiencapaciteit van de woning in de toekomst is.”
De bestaande stad maakt een groter deel uit van onze leefomgeving dan de nieuw te bouwen stad. Bij het realiseren van een adaptieve stad is het dus zinnig om te kijken hoe het adaptief vermogen van de bestaande stad te verhogen is. Dit vermogen hangt af van allerlei factoren. Eigendom lijkt daarbij één van de meest sturende te zijn. Op het moment dat je eigenaar bent van een woning is er een sterkere prikkel om in je woning te investeren. Zowel de particulier als de woningbouwcorporatie investeren doorgaans in groot onderhoud. De particulier gaat echter vaak een stap verder. Zijn investeringen kunnen ook betrekking hebben op het aanpassen van de woning aan eigentijdse woonbehoeften of aan duurzaamheidseisen. Bij al deze aanpassingen aan de woning, is naast het verhogen van het direct woongenot ook het aspect van waardevermeerdering een onderliggende drijfveer. De woningvoorraad die in particuliere handen is, is hierdoor vrijwel altijd ‘up to date’. Woningen die corporatiebezit zijn, zijn veel minder vaak ‘up to date’. Corporatief vastgoed wordt neergezet voor vijftig jaar en blijft gedurende die tijd functioneel gezien vaak vrijwel onveranderd, terwijl de economische waarde en de boekwaarde geleidelijk teruglopen. Als de corporatie besluit tot het uitvoeren van onderhoud betreffen de ingrepen bijna altijd het terugbrengen van het vastgoed in de ‘nieuwe staat’ waarin het werd opgeleverd. De kans om onderhoudswerkzaamheden in te zetten voor aanpassingen aan eigentijdse wensen, behoeften of andere gebruikers wordt door corporatie nauwelijks gegrepen.
Wouter Veldhuis: “De afdelingen ontwikkeling en beheer zijn twee totaal verschillende werelden bij een corporatie. Het zijn twee verschillende kolommen in een organisatie met een andere denkcultuur. Een beheerder denkt in korte interventies: is er een lekkage, dan stuur ik een dakdekker. En is er een maand later bij iemand anders een lekkage, dan stuurt hij weer een dakdekker. Het duurt erg lang voordat iemand zich afvraagt of het niet beter is om het hele dak te vernieuwen. Maar ook budgettair is het heel anders. Projectontwikkeling gaat over hele grote bedragen, met daar een zware getrapte besluitvorming aan gekoppeld. Terwijl het bij beheer over kleinere bedragen gaat, betaald uit een reeds toegewezen beheerbudget, waardoor de besluitvorming ook veel sneller gaat. De pot geld van de afdeling beheer is al aanwezig; die is gecreëerd door reserveringen van de corporatie. De pot geld voor ontwikkeling moet altijd gezocht worden.” Hans Suurmond: “Uiteindelijk hebben gemeenten en corporaties al hun activiteiten gebaseerd op groei en waardevermeerdering. Dat zijn allebei zaken die niet meer vanzelfsprekend aan de orde zijn. Je komt er dan ook niet meer met eendimensionaal denken vanuit groei. Je moet anders gaan denken.” Karel Dekker: “Elke nieuwe sociale huurwoning heeft een onrendabele top van grofweg zo’n 35.000 euro. En hoe werd die betaald? Op het moment dat een corporatie een woning, met bijvoorbeeld een boekwaarde van 15.000 euro, verkoopt aan de zittende bewoners voor 115.000 euro. Dat brengt dus een ton winst. Daar kunnen ze dus de onrendabele top van drie nieuwe woningen van betalen. Maar de verkoop van woningen aan bewoners is gestagneerd, dat loopt helemaal niet meer. Deze trend zorgt dus dat corporaties moeten kijken naar andere manieren van het omgaan met hun voorraad. Het lijkt mij dat dit voor corporaties een prikkel is om te kijken hoe ze de waarde van hun bestaande voorraad beter op peil kunnen houden in plaats van in vijftig jaar af te schrijven. Dat opent perspectief voor dat ‘ontwikkelend beheer’ waar jullie mee bezig zijn. Dus in plaats van afschrijven juist opwaarderen.” Willem Verbaan: “De klassieke wereld zal nooit meegaan met ontwikkelend beheer. Ze spelen het spel van het oude bussiness model al dertig jaar, dus waarom zouden ze het nu ineens anders moeten doen? Dat is alleen voorbehouden aan pioniers. Er zijn een paar mensen in Nederland die wel zo denken, maar dat zijn er maar een paar. Die hebben het dan over waardestromen en ‘the living building concept’. Die roepen steeds harder en harder en ze trekken overal aan de bel, maar er gaan geen deuren open. Op de kleine CPO-schaal gebeurt het wel, maar je moet eigenlijk een aantal gekken vinden die net boven dit klein schaalniveau willen uitsteken en als het ware een kritische massa gaan vormen om dit gedachtegoed voet aan de grond te laten krijgen.”
Een veel gehoord argument tegen het realiseren van adaptief vastgoed is dat regelgeving in de weg zou zitten. In de praktijk blijkt het echter zo te zijn dat er al heel veel mogelijk is. Denk aan de Solids in Amsterdam van woningbouwcorporatie Stadgenoot, waarbij gedurende het gebruik functies als wonen en werken kunnen veranderen. Waar veelal het starre bestemmingsplan wordt aangehaald als argument waarom flexibiliteit niet van de grond komt, toont het voorbeeld van de Solids aan dat dit helemaal geen belemmering hoeft te vormen. Ook in de NDSM-werf in Amsterdam Noord bleek qua regelgeving veel mogelijk. In de praktijk blijkt dat wanneer er sprake is van een werkelijk goed plan, idee of product, dat de regelgeving zich hier naar voegt.
Solids. Een Solid is een gebouw met maximale vrije indeelbaarheid. Door overmaat te nemen in de vloerbelasting, de ontsluitingen, de meterkasten en de leidingkokers zijn uiteenlopende gebruiksvormen mogelijk. Het bestemmingsplan voor solids laat al deze gebruiksvormen toe, alleen coffeeshops, bordelen en zware industrie zijn uitgesloten. Degene die een Solid-ruimte huurt, is zelf verantwoordelijk voor de inbouw, inrichting en afwerking van de ruimte. De huurder is de baas. Zo kan er een winkel, woning, horecavoorziening of kantoorfunctie worden gerealiseerd. Solids kennen een langere exploitatietermijn dan
reguliere sociale woningbouw – die in vijftig jaar wordt afgeschreven. Het idee hierachter is dat een langere exploitatietermijn automatisch van producten verlangt dat ze duurzamer en hoogwaardiger zijn. De eerste drie Solids zijn door woningbouwcorporatie Stadgenoot onder leiding van Frank Bijdendijk ontwikkeld op IJburg (Amsterdam Oost) en aan de Eerste Constantijn Huygensstraat (Amsterdam West).) Tony Fretton Architects ontwierp bovenstaande Solid aan de Eerste Constantijn Huijgenstraat. Solid 11 in Amsterdam West is in mei 2011 in één dag verhuurd via een online veiling. De bouwvergunning betrof een compleet ‘leeg’ gebouw, welke de huurders later hebben ingedeeld en ingebouwd.
NDSM werf. De NDSM is een voormalige scheepswerf die onder leiding van onder ander Eva de Klerk is ontwikkeld tot culturele broedplaats waarin onder meer een skatepark, theaterruimtes, horeca en kunstenaarsateliers zijn gehuisvest. Dit alles gebeurt op basis van een cascoplan dat door de huurders samen is ontwikkeld en dat door de gebruikers zelf is afgebouwd. Het gelijktijdig openstellen van een publieksfunctie tijdens bouwwerkzaamheden in dezelfde loods bleek in eerste instantie grote problemen op te leveren op het gebied van regelgeving en veiligheid. Daarmee kwam de gebruiksvergunning van het skatepark in het gedrang. Om dit probleem te omzeilen is een evenementenvergunning verstrekt voor meerdere maanden, die is omgezet in een gebruiksvergunning zodra alle veiligheidsmaatregelen waren afgerond. Hierdoor kon de loods gewoon toegankelijk zijn en gebruikt worden tijdens de werkzaamheden. Ook de bouwvergunning voor vrijinvulbare casco’s bleek geen probleem; de vergunning is verleend op een set basisregels. Hieruit blijkt dat regelgeving zich in de praktijk kan voegen naar de vraag, mits er sprake is van een werkelijk goed initiatief. John Habraken “In de wereld van de juristen was er een discussie gaande ten tijde van het koophuur-experiment van Frank Bijdendijk, over het al dan niet juridische bestaansrecht van een inbouwpakket. Maar juristen kunnen kibbelen wat ze willen, uiteindelijk gaat de wet toch altijd mee met de werkelijkheid. Dus als er een inbouwpakket nodig is, dan past die wet zich wel aan om dit mogelijk te maken.” Ruben Maes “De werkelijkheid is zo te manipuleren. Als er geen sterke reden is om te handhaven en er is wel een goede reden om een initiatief voort te zetten, dan blijft het gewoon. Als mensen het echt willen, dan worden regels geplooid om het toch mogelijk te maken of het te laten voortbestaan.”
Na diverse gesprekken met uiteenlopende experts uit de praktijk blijken de grootste struikelblokken niet de regelgeving maar de organisatiecultuur van woningbouwcorporaties en de financiering te zijn. In dit onderzoek zijn die financieringsconstructies en organisatiemodellen naast elkaar gezet die behulpzaam zouden kunnen zijn voor het realiseren van adaptief vastgoed. Als handleiding voor een corporatie, maar ook als handleiding voor huurders die zelf aan de slag willen met de transformatie van de hen omringende gebouwde omgeving.
3. VERKLEINEN, VERTROUWEN EN VERBREDEN Om tot adaptief vastgoed en daarmee tot een adaptieve stad te komen, is gekeken welke financieringsvormen en organisatieconstructies kunnen fungeren als een humuslaag waarop deze adaptieve stad kan groeien. Sommige modellen zijn nieuw of in opkomst, andere bestaan al langer in andere branches maar vinden nog niet vaak hun weg naar toepassing in de gebouwde omgeving. Bij het inventariseren van geschikte financierings- en organisatiemodellen zijn er drie trends/denkpatronen te ontdekken. Er is sprake van: A. HET KORTSLUITEN EN/OF VERKLEINEN VAN SYSTEMEN B. HET HERSTELLEN VAN VERTROUWEN C. HET VERBREDEN VAN INVESTEREND VERMOGEN 3A HET KORTSLUITEN EN/OF VERKLEINEN VAN SYSTEMEN Waar vroeger winst werd behaald door schaalvergroting en massaproductie is voor de adaptieve stad juist maatwerk en betrokkenheid van belang. De opgeschaalde woningbouwcorporaties zitten gedifferentieerd maatwerk en diversiteit aan financieringsstromen en verantwoordelijkheid in de weg. Door binnen de financiële en organisatie structuur verschillende schaalniveaus aan te brengen en als corporatie dus niet meer alles – van het wijkplan tot en met de spiegel boven de wastafel – binnen één structuur onder te brengen, wordt participatie van en transformatie door meerdere stakeholders mogelijk. -
1. Revolving Fund 2. Cash-flow planning 3. Right to challenge 4. Prestatiecontract
3A.1 Revolving fund Een revolving fund is eigenlijk een oneindig recyclebare geldpot. In plaats van subsidies die eenmalig uitgekeerd worden, gaat het om ‘zachte leningen’. Deze leningen kennen zeer gunstige voorwaarden en in het geval van rente betreft dit een laag percentage. De aflossingen en eventuele renteafdracht stromen terug naar de pot, waardoor er weer andere projecten gefinancierd kunnen worden. Deze manier van financieren is een zeer duurzame manier die toekomstbestendig is. Nadere info: Het werken met revolverende fondsen is in opmars. Veel Europese structuurfondsen stappen over van subsidies naar revolverende fondsen. JESSICA (Joint European Support for Sustainable Investment in City Areas) geldt vanuit de Europese Investeringsbank als het aangewezen fonds voor duurzame stedelijke ontwikkeling. Ook in Nederland groeit het aantal revolverende fondsen. Het Amsterdamse klimaatfonds, het Utrechtse grondfonds en tal van lokale energiemaatschappijen kennen een dergelijke constructie. Bron: Toolbox Financieringsconstructies Agentschap NL Revolving funds kunnen gestart worden vanuit overheden, vermogenfondsen of banken, of kunnen doorgroeien uit particuliere leenkringen. Bij het leenkringconcept wordt het sociale netwerk van een ondernemer aangesproken. Het doel is om het benodigde vermogen bijeen te brengen doordat dit netwerk bereid is geld uit te lenen. Door de sociale context is het ook hierbij vanzelfsprekend dat de meer sociale en milieu vriendelijke ondernemers meer succes hebben dan ondernemers die puur op winst uit zijn. Kenmerkend voor leenkringen is dat zij (meestal) tijdelijk zijn, dat deelnemers elkaar kennen, en dat het sterk op personen hangt. Langer lopende leenkringen hebben veelal dezelfde kenmerken als een revolving fund, zodat de deelnemers er om de beurt een beroep op kunnen doen. Bron: Idealenkompas – innovaties in financiering
St. Denis [Parijs] door architectencollectief Exyzt: Het architectencollectief heeft een modernistische flat in een vrij harde, zakelijke constructie kunnen huren. Maar zij hebben ook het hele buitengebied ontwikkeld. Dat hebben ze gedaan door de huren in het gebouw iets op te hogen, waardoor er geld gegenereerd werd voor collectieve functies en voorzieningen in het gebouw en de ontwikkeling van de buitenruimte. Hierbij hebben zij nadrukkelijk de lokale bewoners opgezocht om goed de vraag naar functies en voorzieningen te duiden. (Foto: Le 6B | Saint Denis-Paris, Mariska van den Berg)
3A.2 Cashflow planning Indien plannen groter zijn dan het investerend vermogen kan gedacht worden aan cash-flow planning. Hierbij worden de investeringen uitgesmeerd over een langer traject. Bij reguliere projectontwikkeling was het gebruikelijk om in één keer een hele grote investering te doen, zodat alles in één keer uitgevoerd kan worden. Maar bij cashflowplanning wordt over een langere periode in een gebouw geïnvesteerd waardoor het gebouw in de loop van de tijd ontwikkeld kan worden. Iedere keer als er gaandeweg voldoende inkomsten zijn gegenereerd, wordt opnieuw een investering gedaan voor een deelontwikkeling van het gebouw. Op deze manier wordt in Utrecht de Atoomclub gerealiseerd. Dit maakt de investeringen minder risicovol en maakt dat de plannen tussentijds kunnen worden bijgestuurd indien wenselijk. Tegelijkertijd worden de baten naar voren gehaald. Want in plaats van dat er pas verdiend kan worden als een plan in zijn geheel is uitgevoerd en de investering in één keer is gedaan, ontstaan er nu al tussentijdse verdienmogelijkheden.
Atoomclub: De Atoomclub in Utrecht wordt door Rudy Stroink (TCN) herontwikkeld tot bedrijfsverzamelgebouw. Voor de ontwikkeling van het project wordt cash-flow planning toegepast. Rudy Stroink (TCN) over de Atoomclub, een tot bedrijfsverzamelgebouw herontwikkeld kantoorgebouw in Utrecht: “De huurders betalen een vast bedrag per maand. En daar zit alles in, tot je brood toe”, legt de oprichter uit. “Ze krijgen nooit een rekening en mogen elke maand opzeggen. Ze krijgen geen narekening. We proberen het in drie jaar helemaal vol te krijgen. Met de huurders spreek ik af dat als het pand voor 40 procent vol zit, er dat luxe koffiezetapparaat komt, bij 70 procent komt de cloudcomputing en krokettenbar, en bij 80 procent de luxe vergaderzaal met zes beamers. Bij 100 procent krijgt het pand een totale make-over, buitenkant en landscaping. Ik maak dus een contract met mijn huurders: jouw prijs gaat niet omhoog, en wij profiteren er allemaal van als we een community creëren. De kern zit voor mij in de community. De aannemers doen mee in de financiering, zij worden in termijnen afbetaald. Financieel zit het zo in elkaar dat ik na drie maanden al een positieve cashflow heb en na zeven jaar geen schuld meer op het gebouw.” (Uit: Sander Gelinck, (id&dn / transformatieteam), Toevalstreffers of nieuwe ontwikkelmodellen?, Renda, 31 mei 2012) Roelof Balk: “Financiers van vastgoed kijken altijd naar hoe groot de kans is dat het lukt iets goeds tot stand te brengen, en hoeveel interesse er dan voor is van kopers, huurders en gebruikers. Als jij kan laten zien dat er in de ontwikkelfase al belangstelling voor is en wat het oplevert, dat vergroot de haalbaarheid voor het voortzetten van het initiatief enorm. Zeker als je ook laat zien dat er al een groep geïnteresseerden is. Dat verlaagt het risico dat de ontwikkeling mislukt zeer. Wat ook belangrijk is, is dat je het project in een fasering kunt opbouwen. Dus dat je niet in één keer zegt: de projectkosten zijn drie miljoen euro. Maar dat je meer denkt in termen van een cashflowplanning, waarbij de inkomsten die gedurende de looptijd gegenereerd worden, ingezet kunnen worden voor het
project. Dan zijn de investeringen kleinschaliger en krijg je een meer organische ontwikkeling. Je realiseert tijdelijke baten, die tegelijkertijd ook het risico op een ‘flop’ aan de achterkant verkleinen.”
3A.3 Right to Challenge Hierbij mogen groepen/partijen/gemeenschappen bieden op een lokale overheidstaak wanneer zij menen dit goedkoper, efficiënter of effectiever te kunnen. Dit ‘recht’ is dus niet van toepassing op woningbouwcorpoaties, maar men zou zich voor kunnen stellen dat een corporatie zou een dergelijke ‘right’ ook aan haar huurders zou kunnen aanbieden? Dit vraagt een openheid van zaken over de financiën! Nadere info: Right to Challenge maakt deel uit van de Localism Bill die eind 2010 is ingesteld in Engeland. Met het intreden van deze Localism Bill ontstond er in Engeland meer 'macht' en 'empowerment' voor lokale partijen; zowel voor gemeenschappen als voor lokale overheden. De Localism Bill werkt op vijf sleutelgebieden: Community Rights, Neighbourhood Planning, Housing, Empowering cities and other local areas, General power of Competence. Onder de Community Rights valt onder andere het Right to Challenge. Zie ook: http://www.communities.gov.uk/localgovernment/decentralisation/localismbill/keymeasures/ en http://www.urbanforum.org.uk/briefings/localism-act-briefing Eva de Klerk: “In Heesterveld hebben alle huurders een individueel huurcontract. Dat is puur praktisch. Dat betekent dat ik, als projectbooster, de huuradministratie niet zelf hoef te doen, evenals contractbesprekingen. Het hangt een beetje van de grootte van het huurderscollectief af, maar als je als collectief dit soort dingen zelf oppakt, kan je veel geld besparen. Want elke huurdersmutatie kost woningcorporatie Ymere nu 1200 euro aan administratie. Dat geld zit nu verrekend in de huur. Dus daarop zou je dan kunnen besparen. Maar voordat je als collectief dit soort zaken kunt oppakken, is het van belang dat er écht sprake is van een hechte en betrouwbare groep.” Mariska van den Berg: “Voor succesvolle bottom-up initiatieven is het cruciaal dat de burger zich weet te organiseren. De overheid trekt zich terug – noodgedwongen of vanuit een politieke opvatting – en er zit weinig geld meer in de markt, die sowieso niet de geëigende partij bleek om het publieke belang te verdedigen. Het is nu aan andere partijen om dit op te pakken. Er wordt op het moment veel gekeken naar de manier waarop de civil society vorm krijgt in Groot Brittannië onder de noemer Big Society, wat uit dreigt te lopen op het over de schutting gooien van verantwoordelijkheden door de overheid. Maar als die maatschappelijke energie van onderop goed wordt gekanaliseerd kan op een wijze vorm gegeven worden aan een hernieuwde civil society waarin het publieke belang geborgd wordt. Het belang van de vele bottom-up initiatieven op het moment is dat zij daar boeiende voorzetten voor doen.” “Waar het in de kern over gaat, is dat er een andere relatie tussen burger en overheid wordt afgetast, of preciezer: tussen de burger en degene met juridische zeggenschap over de ruimte. Ik pleit ervoor dat de institutionele spelers deze initiatieven ruimte geven en faciliteren maar niet overnemen om ze te willen managen vanuit de eigen agenda en binnen de bestaande kaders. Evelien Tonkens – hoogleraar Actief Burgerschap - merkt in haar onderzoeken naar burgerinitiatieven op dat als de overheid die stimuleert, steevast een beroep wordt gedaan op burgerplicht. Terwijl ik in het veld zie dat initiatiefnemers niet worden gemotiveerd door plicht maar door zeggenschap. Het lijkt erop dat de tijdsgeest verandert en dat de tijd daar rijp voor is. Ik denk dat die échte betrokkenheid van bewoners bij zelfinitiatieven de grote kracht is.” Bart van den Ouden: “In complexen waar wij veel woningen hebben samengevoegd tot grotere woningen ontstaat verschillende levenscycli. Die woningen die uit een samenvoeging zijn voortgekomen, passen niet langer in het onderhoudsplan van de ‘normale’ corporatiewoningen in het gebouw. Dat maakt het zeer lastig voor de corporatie, want het gaat haast over onderhoud op maat. Toch is er nooit sprake geweest van een groep bewoners die heeft gezegd: “Wij kennen onze woningen beter dan de corporatie, dus wij willen wel als een soort VVE het beheer en onderhoud op ons nemen.” Enerzijds komt dit door de toch traditionele volkshuisvestingswereld waarbinnen dit samenvoegingproject plaatsvindt, waardoor bewoners het gevoel hebben dat die ruimte er misschien niet is. Maar anderzijds komt dit ook door de houding van bewoners. Die stellen zich toch zeer consumptief op: “wij betalen huur aan jullie, dus jullie moeten het ook maar regelen ook.”
3A.4 Prestatiecontract “Er wordt niet bij aanvang betaald voor het product maar alleen als het ook werkelijk rendement of besparingen oplevert. Een prestatiecontract legt prestaties vast en maakt verduurzaming van bestaand vastgoed mogelijk zonder extra kosten, door te investeren in energiebesparende maatregelen. De investering wordt betaald door de besparing op de energiekosten.” (Uit: De flexibele stad, oplossingen voor leegstand en krimp, Temp.architecture, NAI uitgevers 2013) Nadere info: Een hierbij toegepaste methode is de Equity Kicker. Er wordt vooraf afgesproken dat de investerende partij een (klein) deel van de waardevermeerdering van de onderneming als vergoeding krijgt. Door bijvoorbeeld af te spreken dat als het aandelenkapitaal op een bepaald moment een bepaald bedrag waard is, dat dan een deel van de waarde de investerende partij toekomt (uitbetaling). (Uit: De flexibele stad, oplossingen voor leegstand en krimp, Temp.architecture 2013)
3A. 5 Urban Mining “De behoefte aan ruwe grondstoffen terugbrengen door hergebruik van deze grondstoffen uit afval. Goud, koper, lood, nikkel, zink. Tot nu toe haalden we het ver weg uit het buitenland. Eigen mijnen hebben we niet. Met de opkomende economieën zal een strijd om schaarser wordende ruwe grondstoffen ontstaan. Urban Mining biedt uitkomst: de stad als moderne mijn waar we alle edelmetalen uit halen, zoals mobieltjes, computers en alle andere producten waar grondstoffen inzitten. Een nieuwe ontwikkeling waar Nederland in voorop loopt en waarin we een belangrijke rol kunnen spelen als afvalrotonde van Europa.” (Uit: De flexibele stad, oplossingen voor leegstand en krimp, Temp.architecture, NAI uitgevers 2013)
Villa Welpeloo van 2012 architecten: 2012Architecten zoekt bij aanvang van een project altijd of er nog materiaal nabij de bouwplaats beschikbaar is dat geschikt is voor hergebruik bij de bouw. Eigenlijk niets nieuws, in voorgaande eeuwen werden ook balken, stenen, deuren, en soms hele muren en kapconstructies hergebruikt bij nieuwbouw. Bij de firma Lotex in Enschede, een verzamelbedrijf van oude textielmachines, vonden de architecten een textielmachine uit 1989, waarvan het staal goed bruikbaar was voor de constructie van het huis. En bij de Twentse Kabel Fabriek in Haaksbergen werden afgedankte kabelhaspels betrokken. Het kernhout van de haspels is gebruikt voor de bekleding van de gevels. Voor de isolatie van de gevel en het dak is gebruik gemaakt van polystyreenplaten afkomstig uit een gesloopt naburig bedrijfsgebouw. In totaal is ongeveer 60% van het toegepaste materiaal hergebruikt: de vloeren, de staalconstructie (90%), de secundaire constructie, houten stabiliteitswanden, de isolatie, de gevelbekleding, de lift en onderdelen van de maatwerk kasten, waarin aan de binnenzijde oude bouwborden zijn verwerkt.
De Noorderparkbar van Bureau SLA en Overtreders: Dit paviljoen in de Noorderparkkamer in Amsterdam Noord is het eerste 100% marktplaats-gebouw van Nederland. Het is volledig
opgebouwd uit tweedehands materialen die via Marktplaats gevonden zijn. De ontwerpers en architecten van bureau sla en Overtreders w traden op als initiators, fondsenwervers, ontwerpers, handelaars en bouwers. Het paviljoen bestaat uit drie stalen frames, afkomstig van gestripte units van een tijdelijk ziekenhuis. Eén van deze frames is volledig willekeurig afgewerkt met ramen, kozijnen en lichtkoepels De Noorderparkbar is een product van deze tijd. Het gehele paviljoen is afgewerkt met houten planken afkomstig van een failliete bekistingfabriek Dankzij de combinatie van crowdfunding via www.voordekunst.nl, een bottom-up proces en de betrokkenheid van bedrijven en buurtbewoners is het een groot succes. De manier van werken heeft ervoor gezorgd dat iets wat onmogelijk leek toch is gerealiseerd.
3B. HET HERSTELLEN VAN VERTROUWEN Een adaptieve stad bloeit op bij een grote mate van betrokkenheid en vertrouwen. Voor de geïnstitutionaliseerde corporatiewereld betekent dat een omslag. Het is nu zo dat de corporatie verantwoordelijk is voor de beslissingen over het vastgoed. Zowel keuzes over hoe woningen ingedeeld worden als besluiten over het beheer en de financiering van complexen liggen bij de woningcorporatie. Maar wanneer bewoners en gebruikers meer zeggenschap krijgen over hun woonomgeving ontstaat de mogelijkheid om corporatief vastgoed adaptiever te laten zijn. Wederzijds vertrouwen is hierbij van doorslaggevend belang. En dit vertrouwen moet van beide kanten worden opgebouwd. Bewoners zullen zich hiertoe pro-actiever moeten opstellen en laten zien dat ze het aankunnen om verantwoordelijk te zijn voor het beheer van gebouwen. Daarnaast zullen corporaties moeten inzien dat het niet nodig, handig en efficiënt is wanneer zij ook alle kleine schaalniveaus willen bepalen en zullen zij het moeten leren om bepaalde verantwoordelijkheden over te dragen aan bewoners. 1. Trusts 2. LETS / Timebanking 3. Constructie Pyr 4. Coöperatie / Parapluhypotheek Hans Suurmond: “We zeggen tegenwoordig heel gemakkelijk dat we moeten loslaten. Ik geloof dat dat wel is waar het om gaat in de toekomst. Je moet kunnen loslaten en vertrouwen hebben dat het wel goed komt. Maar dat staat nog maar in de kinderschoenen. Want tussen zeggen en doen is nog een hele lange, hobbelige weg te gaan.” Ruben Maes: “Wat betreft regelgeving denk ik altijd dat het beter is om achteraf je excuses aan te bieden dan om vooraf toestemming te vragen. En die ruimte is er ook veel meer dan mensen denken. Vertrouwen is essentieel als onderlegger voor het handelen.” 3B.1
Trusts
Trusts zijn ondernemingen die door de community geleid worden. Trusts kunnen bijvoorbeeld gebouwen en eigendommen beheren en/of exploiteren. De buurt of wijk vormt hierbij steeds het referentiekader. Het gaat niet om de financiële winst; het gaat om de mensen in de wijk, om ze vooruit te helpen, perspectief te bieden. Niet instituties of overheden maken de dienst uit, maar burgers zelf. Een trust drukt het vertrouwen in burgerorganisaties uit om zelf publieke verantwoordelijkheid vorm te geven.
Champlain Housing Trust, Vermont (USA): Dit project is een voorbeeld van een Community Land Trust (CLT). CLTs komen vooral in de Verenigde Staten voor. Het zijn organisaties die gronden
verwerven en die, samen met de gemeenschap, beheren als een gemeenschappelijk goed. Naast koopwoningen kan de CLT ook winkelruimte, ruimte voor culturele activiteiten, of waar er in de buurt ook maar behoefte aan is verkopen en soms verhuurt de CLT ook woningen. Champlain Housing Trust is een van de grootste en meest succesvolle CLTs in Amerika. De trust werd in 1984 opgericht door het stadsbestuur samen met activisten voor het recht op wonen. Burlington heeft een zeer progressieve politieke traditie, en de overheidssteun verklaart in grote mate de groei en het succes. In 2006 fusioneerde de oorspronkelijke Community Land Trust met de plaatselijke sociale huisvestingsmaatschappij. Daardoor beheert de Champlain Housing Trust nu niet alleen “sharedequity” huizen, de koophuizen dus waarbij de trust eigenaar blijft van de grond, maar ook klassieke sociale huurwoningen, gemeenschapshuizen, huurwoningen aangepast aan gehandicapten, etc. In totaal wonen meer dan 2000 gezinnen in een huis van de Champlain Housing Trust. De organisatie ziet het als haar belangrijkste opdracht om iedereen, en in de eerste plaats de laagste inkomensgroepen, een kwalitatieve en betaalbare woning te bieden. Daarnaast spelen ze ook een belangrijke rol bij andere stedelijke kwesties. Zo zijn ze twintig jaar geleden gestart met het opkopen en opknappen van gebouwen in een buurt die door veel leegstand geteisterd werd. Ze zorgden er niet alleen voor betaalbare woningen, maar maakten ook ruimte voor winkels en ateliers, om de buurt nieuw leven in te blazen. Nadere info: Een CLT hanteert een aantal basisprincipes: 1. De scheiding tussen de eigendom van de grond en het gebouw De CLT is altijd eigenaar van de grond. De woningen die er op gebouwd worden, worden eigendom van hun bewoners. Zij krijgen namelijk een eeuwig gebruiksrecht op hun huis. Zo krijgen ze dezelfde voordelen en verantwoordelijkheden als een gewone eigenaar: ze mogen hun huis verbouwen of verkopen, hun kinderen kunnen het later erven. Ze moeten het wel altijd zelf bewonen, en mogen dus niet verhuren. 2. Tussenkomst in de aankoopprijs, die wordt teruggevraagd bij de herverkoop. De koper koopt de woning aan onder de marktprijs. Het verschil wordt bijgelegd door de trust. Wanneer hij later zou willen verkopen verliest hij wel deze tussenkomst. 3. Bij herverkoop van de woning ontvangt de CLT het grootste gedeelte van de meerwaarde. Als een eigenaar besluit zijn woning te verkopen zal de Trust die terugkopen. De eigenaar ontvangt al wat hij zelf heeft geïnvesteerd, maar slechts een klein deel van de meerwaarde. De rest ervan wordt door de CLT gebruikt om de woning opnieuw aan een lage prijs te kunnen verkopen aan een ander gezin. 4. De CLT wordt bestuurd door de bewoners, de buurt en de overheden. Alle bewoners kunnen participeren aan het bestuur, maar ook buren die niet in een CLT-huis wonen en overheden, zoals de gemeente of het gewest, worden bij het bestuur betrokken.
Hans Suurmond: “Ik geloof erg in het trust-idee. Maar zo’n trust moet wel vastgoed hebben, wil het beklijven. Er moet wel een verdienmodel onder liggen. Dat betekent dat instituties ook dingen moeten loslaten. Als de gemeente vastgoed afstoot, zie je vaak dat het teruggaat naar andere instituties. Maar dat zou ook naar bewoners terug kunnen. Maar dan moet wel goed doordacht worden wat de consequenties hier van zijn, zeker wat betreft onderhoud en beheer van vastgoed.” “Ik ken een voorbeeld in Oss, waar verschillende partijen en instanties een ruimtelijke wens hadden. Een verzorgingstehuis wilde uitbreiding, een sportvereniging wilde een vernieuwing van de sportvoorziening, een school wilde ruimte om een brede school te ontwikkelen en er waren nog wat oude panden die een bestemmingswijziging moesten krijgen. Er ontstond een keten van zaken die moesten worden aangepakt. Al die bewegingen samen konden het voor elkaar krijgen, door ook geldstromen te koppelen. Maar het heeft een jaar geduurd om alle partijen te overtuigen om mee te werken aan dat integrale plan. Omdat zij een stukje zeggenschap moesten inleveren over de besteding van budgetten. Macro zie je dat het uit moet kunnen, terwijl je op microniveau op problemen stuit. Dat betekent dat een flexibelere houding in de verantwoording van geldstromen nodig is. Dingen zijn dan niet meer één op één terug te rekenen, doordat alles in elkaar geschakeld zit.” Mariska van den Berg: “Of en hoe een initiatief zich bestendigt op de langere termijn verschilt enorm per project. Ik heb drie verschillende vormen van beheer gevonden. De eerste categorie betreft echte burgerinitiatieven. Het Afrikaanderplein in de Transvaalbuurt in Amsterdam-Oost is hier een mooi voorbeeld van. De initiatiefnemers hebben gekozen voor een informele en democratische vorm van beheer. Er is een vereniging opgericht en er wordt uitsluitend met vrijwilligers gewerkt, niemand wordt betaald. Het project is succesvol en het stadsdeel heeft hen volledig zelfbeheer aangeboden van dat stuk van de openbare ruimte. Het stadsdeel wilde daar een vergoeding voor geven maar die is niet aangenomen omdat de groep een onafhankelijke positie wilde behouden. Dit laat zien dat
stedelingen bereid zijn om tijd en energie te steken in de openbare ruimte, maar dat ze dan wel zeggenschap willen hebben.” “De derde en meest interessante vorm vind ik een meer hybride vorm van beheer, met betrokkenheid van corporaties, (lagere) overheid, marktpartijen en maatschappelijke organisaties als kinderopvang, de voedselbank, scholen, fondsen en dergelijke. Er is veel mogelijk met ruildiensten tussen de verschillende betrokken partijen. In deze hybride vorm zie ik de meeste toekomst, ze voorziet in een breed draagvlak en onafhankelijkheid voor de initiatiefnemers. Deze hybride vorm heb ik vooral gezien in het buitenland, er zijn voorbeelden in Nederland hoewel hier nog veel geleund wordt op budgeten voor burgerinitiatieven en cultuursubsidies, beiden geen solide bronnen op dit moment.”
3B.2
Time is money
De ‘Time is money’ gedachte maakt het mogelijk om ook je tijd of inzet als betaalmiddel te gebruiken. Hierbij kan worden gedacht aan klusuren, maar ook aan meer administratieve taken die met (collectief) wonen gepaard gaan. Een dergelijk gegeven kan ook worden toegepast bij het betalen van huur. Het idee is dat niet alle huur met geld hoeft te worden betaald, maar dat een deel kan worden betaald middels arbeid. Dit wordt reeds toegepast bij het project de Grote Pyr in Den Haag, waar alle huurders een klusverplichting van 8 uur in de maand hebben, maar er ook voor kunnen kiezen deze af te kopen. Van het geld dat door de afkopers bijeen wordt gebracht, wordt een betaalde kracht aan het werk gezet. Andere voorbeelden zijn met name te vinden in gemeenschappelijk beheer van openbare ruimte. Dit functioneert alleen in complexen waar sprake is van enige mate van sociale controle en vertrouwen.
Time/bank: Er ontstaan steeds meer collectieven waarbij buiten het geldsysteem om nieuwe stelsels worden ontwikkeld om ook directe diensten- en productenruil mogelijk te maken. Een voorbeeld is Time/Bank. Dit is een online platform waar kunstenaars, curatoren, schrijvers en andere betrokkenen in de culturele sector tijd, kennis en vaardigheden kunnen uitwisselen zonder gebruik te maken van geld. Op Time/Bank plaatst de kunstenaar of organisatie een oproep aan mensen of instellingen die hierbij kunnen helpen. De inzet wordt niet met euro’s betaald, maar gewaardeerd met Hour Notes. Met de Hour Notes kan een kunstenaar of instelling zelf een dienst of tijd kopen in een Time/Store, of bij een instelling die de Hour Notes accepteert.
Grote Pyr. In de Grote Pyr, een woon-werkgebouw in in een voormalige, monumentale school in Den Haag betalen huurders een deel van de huur met geld, en een deel met arbeid. Daarnaast kunnen huurders investeren in hun woning en/of werkruimte, en dit bedrag in de loop van de tijd
‘terugkrijgen’ middels een korting op de huur. De Grote Pyr wordt beheerd door de stichting Wonen Werken Waldeck Pyrmontkade en is ontworpen en begeleid door architecten Iris de Kievith en Iris Schutten. Mariska van den Berg: “Bij corporaties en overheden zie je een zekere terughoudendheid om mensen zelf verantwoordelijkheid te geven. Deze partijen hebben een sterke neiging om er allerlei tussenpersonen tussen te zetten, om processen te organiseren of om bewoners te vertegenwoordigen. Hier ontstaat een soort commerciële tussenlaag die niet die betrokkenheid heeft die de burgers zelf wel hebben. Het is immers hun leefomgeving. Maar de instituties hebben het idee dat bewonersgroepen te precair zijn, dat die instabiel zijn. En daarom is het goed om de goede voorbeelden te promoten, om te laten zien dat bewoners deze verantwoordelijkheid weldegelijk aan kunnen en zelfs heel goed aankunnen. Daarmee kan je die grote partijen overtuigen om af te stappen van die tussenlaag.”
3B.3 Constructie PYR Huurders doen een investering in de woning, en krijgen deze terug via een korting op de huur. Zo hoeft de eigenaar geen grote bedragen in één keer en vooraf te investeren. Dit principe wordt toegepast bij het project Grote Pyr, van de stichting WWW, Wonen Werken Waldeck Pyrmontkade in Den Haag. In de Grote Pyr, een woon-werkgebouw in een voormalige, monumentale school in Den Haag betalen huurders een deel van de huur met geld, en een deel met arbeid. Daarnaast kunnen huurders investeren in hun woning en/of werkruimte, en dit bedrag in de loop van de tijd ‘terugkrijgen’ middels een korting op de huur. De Grote Pyr wordt beheerd door de stichting Wonen Werken Waldeck Pyrmontkade en is ontworpen en begeleid door architecten Iris de Kievith en Iris Schutten.
3B.4 Coöperatiemodel en parapluhypotheek De coöperatie is eigenlijk een oud en beproefd concept. Een groep mensen richt samen een coöperatieve vereniging op om te kunnen profiteren van schaalvoordelen bij investeringen, het risico en de investering te spreiden over vele deelnemers en een groot aantoonbaar draagvlak te creëren. Afhankelijk van het gekozen concept blijft het geld dat terugverdiend wordt (volledig) binnen de vereniging om voor herinvestering en/of andere maatschappelijke doelen gebruikt te worden of vloeit (voor een deel) terug naar de leden, die er oorspronkelijk ook geld in hebben gestopt. (Bron: Stichting Apart Wonen)
John Habraken: “In sommige gevallen ben je als gemeenschap, de vereniging, gezamenlijk eigenaar van het gemeenschappelijke deel van een appartementencomplex. In Amerika is dat een hele bekende formule, dat heet daar een condominium. Bij de koop van zo’n woning word je contractueel ook lid van een condominium-vereniging die alles verzorgt wat gemeenschappelijk is. Denk aan een gemeenschappelijke tuinman of bij een lekkage aan het dak. Maar binnen de woning kan je als bewoner zelf verbouwen wat je wil. Die scheiding is heel belangrijk, dus wat gemeenschappelijk is en wat individueel is.” John Habraken: “Op het moment dat het niet duidelijk is wat gemeenschappelijk is en wat individueel is, wordt het moeilijk voor mensen om zelf initiatief te nemen. Want dan is het niet duidelijk voor mensen om te beslissen wat precies binnen hun eigen bereik ligt en wat daarbuiten. Tegelijkertijd is het voor bewoners lastig om te bepalen waar ze heen moeten met hun voorstel op het moment dat ze iets met hun omgeving willen wat de individuele schaal ontstijgt. Die twee niveaus van verantwoordelijkheid – het individuele en het gemeenschappelijke – zijn beide belangrijk en hebben elkaar nodig. Zo kan het gemeenschappelijke pas goed werken als mensen op individueel niveau een zekere mate van zeggenschap of verantwoordelijkheid hebben.” Roelof Balk: “In het landelijk gebied wordt gewerkt met ‘gebiedsfondsen’. Daar wordt geld in verzameld van overheden en niet-overheden. Vaak begint dit vanuit het enthousiasme voor een bepaald idee van één partij of persoon die vervolgens enthousiasme bij andere partijen in de streek weet te beroeren. Vervolgens zijn er partijen die een groot belang hebben in zo’n gebied of streek, waardoor ze bereid zijn om financieel bij te dragen. En dan kan je vervolgens overheden zover krijgen om te co-financieren. Dan worden die middelen aan elkaar geknoopt en dat geeft financiële dekking om beheersovereenkomsten te sluiten met een langere looptijd, bijvoorbeeld twintig jaar. In
zo’n beheersovereenkomst staan bijvoorbeeld verplichtingen voor een boer om bepaalde landschappelijke ingrepen te doen op zijn grond, waar hij een langjarige vergoeding voor terug krijgt.” Nadere info: Een appartementencomplex en een coöperatieve flatexploitatie zijn twee eigendomsvormen van woongebouwen die grote verschillen kennen op juridisch vlak. Zo wordt een appartementencomplex gesplitst in verschillende appartementsrechten, waarbij ook gelijktijdig de Vereniging van Appartementseigenaren opgericht wordt. Daarnaast kent het Nederlandse recht ook een oudere vorm voor de exploitatie van (woon)gebouwen: de coöperatieve flatexploitatievereniging die veelal gebruik maakt van een parapluhypotheek. Bij een VvE van een appartementencomplex is een appartementseigenaar strikt genomen eigenaar van een appartementsrecht. Dit appartementsrecht geeft de appartementseigenaar het exclusieve recht een bepaald deel van het appartementencomplex (zijn appartement) te gebruiken, waarbij iedere eigenaar eveneens gebruik mag maken van de gemeenschappelijke delen of zaken. Niet de VvE maar de appartementseigenaren gezamenlijk zijn eigenaar van het gehele appartementencomplex, waarbij ieder eigenaar dus afzonderlijk een exclusief recht heeft op (het gebruik van) het eigen appartement. Bij een coöperatieve flatexploitatievereniging is dit anders. De coöperatie is namelijk de eigenaar van het gehele gebouw. De coöperatie geeft lidmaatschapsrechten uit aan de leden (de “appartementseigenaren”) om de woning te bewonen en gebruik te maken van de gemeenschappelijke delen of zaken. Het aantal lidmaatschappen is dus gelijk aan het aantal woningen. Maar het eigendom van de woning blijft in handen van de coöperatie. De leden (te vergelijken met de appartementseigenaren) kopen alleen een lidmaatschap. Hieruit blijkt al snel een groot verschil tussen de VvE en de coöperatie. Bij een coöperatieve flatexploitatie is de coöperatie eigenaar van het gebouw en de woningen, terwijl dat bij de VvE niet zo is. Dit valt terug te zien in de kadastrale gegevens. Hier staat vastgelegd wie de eigenaar is van een gebouw. Bij een appartementencomplex staan in de kadastrale gegevens steeds de eigenaren van appartementsrechten genoemd. Dit in tegenstelling tot de coöperatie. In het kadaster wordt namelijk niet opgenomen wie een lidmaatschap heeft in de coöperatie, alleen de coöperatie zelf wordt vermeld als eigenaar van het (gehele) gebouw. De enige mogelijkheid om inzage te krijgen in lidmaatschappen, is het raadplegen van het ledenregister van de coöperatie, zoals dat door het bestuur wordt bijgehouden. Een ander verschil tussen de VvE en de coöperatie komt tot uitdrukking in het afsluiten van de hypotheek. Een appartementseigenaar kan een hypothecaire lening afsluiten op zijn (individuele) appartementsrecht. Dit ligt anders bij de coöperatie. In dat geval kan alleen door de coöperatie één hypothecaire lening worden afgesloten ten aanzien van het hele gebouw. Een dergelijke hypothecaire lening wordt ook wel aangeduid met de term ‘paraplu-hypotheek’. De verschillende leden kunnen aan deze hypotheek deelnemen. Een individueel lid van de coöperatie kan in principe dus niet op eigen houtje bepalen bij welke bank hij zijn hypotheek wil afsluiten. Het lid is gebonden aan hetgeen de coöperatie hieromtrent heeft bepaald. Wel is het zo dat de coöperatie (in tegenstelling tot de VvE) gemakkelijker een geldlening of extra hypotheek kan afsluiten in het geval dat bijvoorbeeld wenselijk is voor te verrichten groot onderhoud. De coöperatie is daarbij niet afhankelijk van de (individuele) financiële draagkracht van haar leden. Een laatste belangrijk verschil is gelegen in het feit dat de coöperatie meer “voorwaarden” kan stellen aan het lidmaatschap dan de VvE. Tot op zekere hoogte kan dit ook bij de VvE worden bewerkstelligd, indien annex 1 Modelreglement 1992 (of de annex bij het Modelreglement 2006) van toepassing is verklaard. Echter, bij de coöperatie is het mogelijk een (betere) ballotage te voeren en naleving van de statuten “af te dwingen”. Dat is dan ook de reden dat ervoor wordt gekozen om de coöperatie toe te passen bij met name serviceflats en bijzondere woonvormen op ideële basis. Op die manier is het namelijk mogelijk aan leden bijvoorbeeld een bepaalde leeftijdsgrens te verbinden (serviceflats) of het stellen van strenge eisen aan de toelating en leefwijze van de leden, zoals communes of groepswonen. Een uitwerking van een coöperatie is de kredietunie. Dit is een coöperatie waarbij vermogende leden geld inleggen. De coöperatie financiert er ledenondernemers mee, die geld nodig hebben. De ene ondernemer leent dus aan de andere ondernemer. Kredietunies zorgen ervoor dat er nieuwe kredietverstrekkers opstaan die bedrijven uit de eigen bedrijfstak kunnen ondersteunen. Een kredietunie voor bakkers wordt dan bijvoorbeeld geleid door een gepensioneerde bakker. Voordeel hiervan is dat een oude rot in het vak het bedrijfsplan van een kredietaanvrager goed kan inschatten. Het buitenland kent deze financieringsvorm al langer. Bron: Stichting Apart Wonen
3C
HET VERBREDEN VAN INVESTEREND VERMOGEN
Tot nu toe zitten veel van de financiële en organisatiestructuren zo in elkaar dat alleen enkele en grote partijen kunnen investeren in de gebouwde omgeving. Wanneer er buiten de traditionele investeringskaders gedacht wordt, kunnen ook kleinere partijen en particulieren meer invloed uitoefenen op het corporatief vastgoed, wat perspectieven opent voor een adaptieve stad. 1. Slimmer Kopen 2. Crowd Funding 3. Koop/huur korting voor projecten met sociale en/of culturele meerwaarde
4. BIZ 5. Koophuur 3C.1 Slimmer kopen Investeringen in het doorontwikkelen van de woning worden verlegd naar de huurder. Het concept ‘Slimmer kopen’ is gebaseerd op de gedachte dat ook mensen met een kleinere portemonnee in de gelegenheid zouden moeten zijn om via de waardeontwikkeling van hun eigen woning een vermogen op te bouwen. In de basis betreft het een ‘koop-met-korting-concept’. Als tegenprestatie voor die korting dient de woning bij verkoop aan de corporatie aangeboden te worden en wordt de winst of het verlies gedeeld met de corporatie. Afhankelijk van de gekozen vorm, heeft de corporatie een terugkooprecht of terugkoopplicht.
Eva de Klerk: “Een belangrijk leerpunt uit het proces rond de NDSM-werf is dat je huurders mede-eigenaar van het project moet zien te maken. Want wanneer er geen eigenaarschap is bij de verschillende groepen wordt er zelf geen verantwoordelijkheid genomen.” Wouter Veldhuis: “In de essentie gaat het over eigendom. Je moet als bewoner het gevoel hebben dat de woning je eigendom is, dan ga je investeren. En dat werkt ook bij deel-eigendom, zoals bij Slimmer Kopen. Het is toch opvallend dat voortuintjes bij huurwoningen vaak niet van de grond komen en bij koopwoningen wel. Terwijl mensen vaak langer in een huurwoning wonen dan in een koopwoning. Mensen die een koopwoning wonen, zien een investering in hun tuin toch als een waardevermeerdering voor het huis, terwijl mensen in een huurwoning dan eerder de keuze maken voor een mooie flatscreen, die ze weer kunnen meenemen als ze verhuizen.” John Habraken: “Bij de vroegere woningcorporatie Het Oosten heeft Frank Bijdendijk een experiment gedaan dat ‘koop-huur’ heette. Dat was nog voordat hij met de Solids bezig was. In dit experiment zouden de bewoners – huurders – de mogelijkheid krijgen om eigenaar te worden van de inbouw, van de binnenkant dus. De corporatie bleef wel eigenaar van het gemeenschappelijke, dus van de gevel, het trappenhuis, de fundering, het dak en de liften. En voor dit gemeenschappelijke zouden alle bewoners dan een huur betalen. Een belangrijk punt was dat de bewoners een lening moesten kunnen afsluiten om eigenaar van de inbouw te kunnen worden, zoals andere mensen een hypotheek kregen om eigenaar van een woning te worden. Het was daarbij vooral belangrijk dat mensen hun rente op die lening konden aftrekken van het belastbaar inkomen, net zoals bij de hypotheekrenteaftrek het geval was. Dat heeft Bijdendijk toen voor elkaar weten te krijgen met de belastingdienst en een aantal grote beleggers zoals ABP. Het zag er allemaal heel rooskleurig uit. Toen is Het Oosten een eerste experiment gestart met 500 woningen in Amsterdam. Er was een enorme belangstelling voor, want binnen een week was de intekening op de woningen vol. Maar helaas heeft op dat moment de regering de belastingwet veranderd, met gevolgen voor de mogelijkheid om de hypotheekrente af te trekken voor de lening op de inbouw werd geschrapt. En hiermee verloor het hele experiment een groot stuk van zijn kracht en is het initiatief afgeblazen.” Nadere info: Het concept Slimmer Kopen is ontwikkeld door de Eindhovense woningcorporatie Trudo. Inmiddels heeft deze corporatie het concept zodanig uitgewerkt dat het als totaalpakket door andere corporaties te gebruiken is. Het concept is gebaseerd op de gedachte dat ook mensen met een kleinere portemonnee in de gelegenheid zouden moeten zijn om via de waardeontwikkeling van hun eigen woning een vermogen op te bouwen. In de basis betreft het een ‘koopmet-korting-concept’ dat zowel voor de bestaande voorraad van corporaties kan worden toegepast als op nieuwbouw. Iemand die via Slimmer Kopen een woning koopt, is voor de volle 100% juridisch eigenaar van die woning, met alle voordelen die daar bij horen. Zoals hypotheekrenteaftrek, vermogensopbouw door waardevermeerdering van het vastgoed en de vrijheid om de woning aan te passen aan de wensen van de gebruiker. Een Slimmer Kopen-woning is een woning die met korting van de corporatie gekocht wordt. Als tegenprestatie voor die korting dient de woning bij verkoop aan de corporatie aangeboden te worden en wordt de winst of het verlies gedeeld met de corporatie. Het concept Slimmer Kopen is goedgekeurd door het Ministerie van Financiën. Het product voldoet aan de eigen woning-regeling en daarmee is de rente op de hypothecaire lening is fiscaal aftrekbaar. Een corporatie die bestaande huurwoningen met kortingen meer dan 10% wil verkopen, dient daarvoor toestemming te hebben van het Ministerie BZK. Iedereen kan in aanmerking komen om een woning van de corporatie via Slimmer Kopen te kopen. Als koper moet je natuurlijk wel in staat zijn een hypotheek te krijgen. Wil de eigenaar zijn woning in de toekomst verkopen, dan biedt hij die eerst aan de corporatie aan. Na een onafhankelijke taxatie betaalt de corporatie de oorspronkelijke koopprijs plus een
deel van de waardevermeerdering. Welk deel, dat hangt af van de korting waarvoor bij de aankoop is gekozen. Hoe groter de korting, hoe groter het aandeel van de waardeontwikkeling dat met de corporatie gedeeld moet worden. Mocht de woning in waarde zijn gedaald, dan wordt ook het verlies met de corporatie gedeeld. De eigenaar van de woning is geheel vrij om verbeteringen aan de woning aan te brengen. In dat geval wordt de waarde van de verbetering eerst afgetrokken van de waardevermeerdering die met de corporatie moet worden gedeeld. Met andere woorden: de waardevermeerdering als gevolg van de verbeteringen is geheel voor de eigenaar. Binnen het Slimmer Kopen concept heeft Trudo verschillende varianten ontwikkeld, passend bij specifieke doelgroepen. Zo is er de categorie Starterswonen waarin kopers een korting tot 50% kunnen krijgen. De waardedeling is in deze categorie 1:1, dus als een koper een woning voor 75% van de waarde koopt, komt ook 75% van de meerwaarde hem toe. Kopers kunnen zelf het kortingspercentage bepalen tot de door Trudo gestelde maximumgrens. Een andere categorie is Stadswonen, waarbij kopers een korting tot maximaal 25% kunnen krijgen. De waardedeling is hier 1:2 wat betekent dat als iemand een woning koopt met een korting van 20%, hij twee keer dat percentage - dus 40% - van de waarde moet delen met Trudo en 60% zelf mag houden. Ook in deze categorie mag de koper zelf het kortingspercentage bepalen tot de door Trudo gestelde maximumgrens. Slimmer Kopen kent zowel vormen met een terugkoopplicht voor de corporatie als een terugkooprecht. Bij een terugkooprecht ben je als verkoper verplicht om de woning eerst aan de corporatie aan te bieden. Als zij het niet willen kopen, mag je het aan derden verkopen. Bij een terugkoopplicht is de corporatie verplicht om de woning terug te kopen, ook als dit verlies betekent. Op het moment dat een appartementencomplex een gemengd complex wordt – dus deels met huurwoningen van de corporatie en deels met verkochte huurwoningen aan particulieren – wordt het appartement juridisch gesplitst en wordt er een Vereniging van Eigenaren opgericht. Deze VVE regelt het beheer en onderhoud van de gemeenschappelijke delen. In deze vereniging zitten alle eigenaren; dus de woningcorporatie plus de kopers. De huurders zitten niet in de vereniging van eigenaren, omdat ze geen eigenaar zijn. Er zijn verschillende manieren om om te gaan met de stemmen van de huurders in een gemengd complex. Sommige corporaties geven alle huurders een stem, maar dan moet opgelet worden dat bij beslissingen het quorum (minimaal benodigde aanwezige stemmen om rechtsgeldig te vergaderen) gehaald wordt. Andere corporaties werken met een mandaat voor bewonersorganisaties die bestaan uit huurders van een complex. Ook voor het oppakken van de beheertaken door de VVE zijn verschillende modellen. In sommige complexen blijft de corporatie het beheer doen uit naam van de VVE, in andere complexen besteedt de VVE dit uit aan een marktpartij of aan een apart opgerichte afdeling (intern of extern) van de corporatie. ((Bron: Slimmer Kopen, www.slimmerkopen.nl)
3C.2 Crowdfunding “Vele kleintjes maken één grote”, dat is het principe van crowdfunding. Bij crowdfunding leggen verschillende mensen geld in, omdat ze een project goed vinden, omdat ze een persoon kennen of omdat ze idealen willen ondersteunen. Het is een mengvorm van partnerschap, donateurschap en klantenbinding. Vaak is crowdfunding gebaat bij een goed netwerk van de initiator en bij de inzet van sociale media. Door mensen te vragen om per persoon een klein bedrag te investeren of te schenken kan (een deel van) de benodigde investering bij elkaar worden gebracht. Elke deelnemer krijgt dan een certificaat of contract waarin staat of en onder welke voorwaarden het geld wordt terug betaald. In sommige varianten wordt er ook rente uitgekeerd aan deelnemers.
Vechtclub XL. De Vechtclub XL is een3500 m2 grote loods in Utrecht en is door Stortplaats van Dromen sinds 2010 is herontwikkeld tot creatief bedrijfsverzamelgebouw met 80 creatieve en duurzame ondernemingen en ondersteunende bedrijven. Vechtclub XL hoort bij de 10 toonaangevende crowdfunding projecten van 2011. Mark Laagewaard (CrowdAboutNow): “Vechtclub XL was echt een mijlpaal. Ten eerste vanwege de hoogte van het gecrowdfunde bedrag (namelijk € 65.000,-, red.), ten tweede vanwege de ontzettend coole ondernemers én ten derde vanwege de onverwachte bijkomende resultaten van de campagne: er meldden zich zoveel huurders dat ze zelfs mensen moesten afwijzen.” Nadere info: De voorwaarden en terugbetalingen lopen uiteen bij verschillende crowdfunding-initiatieven. Grofweg zijn er drie vormen te onderscheiden:
1. Geefgeld In feite gaat het om reguliere donaties zonder een verwachting dat de donateur er iets voor terug krijgt. Hierbij zijn het voornamelijk kleinere, persoonsgebonden projecten die leunen op een persoonlijke binding van de donateur met het project of de maker. De gever wordt vaak wel op de hoogte gehouden van het proces en het resultaat van het project. Voorbeelden: Microgiving.com; 1%club; PIFworld. 2. Leengeld Deze manier van doneren varieert van (commerciële) investeringen tot persoonlijke charitatieve leningen (person-to-person lending). In deze categorie zijn uiteenlopende variaties te bedenken. In Nederland is het gangbaar dat de geldvrager een verzoek plaatst (bijvoorbeeld op een website) met daarbij de voorwaarden vermeld over terugbetaling en eventuele rente. Personen of bedrijven die geïnteresseerd zijn, kunnen zich vervolgens inschrijven. Voorbeelden van dit model zijn Crowdaboutnow, Share2Start en GeldvoorElkaar. Daarnaast wordt er gewerkt met risicodragende participaties, waar geen garantie van terugbetaling is, maar bij succesvolle ondernemingen meegedeeld wordt in de winst, bijvoorbeeld bij WeKomenErWel en Share2Start. Veel voorkomend in Angelsaksische landen is een “veilingmodel” waar de geldvrager een verzoek publiceert en geldverstrekkers een “bod” kunnen uitbrengen van een bepaald bedrag tegen een bepaalde rente. De geldvrager (of de intermediair) stelt vervolgens het meest gunstige pakket samen om de totale geldvraag te dekken. Voorbeelden: Zopa (uk.zopa.com); BigCarrots(.com). Een andere variant wordt gevormd door het tijdelijk in bruikleen stellen van je geld, waardoor een partij of project via de rente van de som van alle donaties financiering haalt. Dit wordt bijvoorbeeld gedaan door het museum TwentseWelle, waar je ‘museumaandelen’ kunt kopen. Dit is een mengvorm van het opbouwen van een klantrelatie en partnerschap. Wanneer je duizend euro inlegt, gebruikt het museum dit bedrag om rente over te krijgen. Het ingelegde geld blijft van de investeerder maar de rente gaat naar het museum. 3. Supportmodel Dit model is een vorm van voorfinanciering. De geldvrager presenteert een project of product dat hij wil realiseren en vraagt daar geld voor. De geldverstrekker krijgt geen geld terug, maar krijgt in plaats daarvan een vergoeding in natura. Dat kan een product zijn, maar het kunnen ook waardebonnen zijn of een belevenis-beloning, zoals een bezoek aan de filmset bij het financieren van een film. Bron: Idealenkompas – innovaties in financiering
3C.3 Koop/huur korting voor projecten met sociale en/of culturele meerwaarde Projecten kunnen financieel onhaalbaar lijken als alleen gekeken wordt naar economisch rendement. Als ook andere waarden worden meegenomen kan een financieel onhaalbaar plan ineens toch lijken uit te komen. Hiervoor is het noodzakelijk dat de niet-economische waarden of effecten inzichtelijk worden gemaakt en dat ze daarnaast gekwantificeerd moeten worden om meegenomen te kunnen worden in de begroting van een project. Lange Beestenmarkt Den Haag: verkoop woningen aan huurders/opknappers voor symbolisch bedrag van 1 euro. Met opknapverplichting. Culturele meerwaarde: behouw cultureel erfgoed.
Wallisblock. Dit project haalt het landelijke nieuws als in 2004 bekend wordt dat de gemeente Rotterdam hier woningen voor € 1 van de hand doet. Dat de gemeente de woningen praktisch ‘gratis’ weggeeft, is gebaseerd op een onderzoek dat aantoont dat de noodzakelijke investeringen om het blok op te knappen, even hoog zijn als de waarde van het blok. Het idee was dat een herontwikkeling van het blok dus alleen haalbaar zou zijn als de aankoopprijs nagenoeg nul was. Maar de kopers dienden zich te verplichten om te investeren in een grondige renovatie. Samen hebben 39 gezinnen laten zien dat het mogelijk is om een uitgeleefd
blok te transformeren tot aantrekkelijke woningen met een grote verscheidenheid aan plattegronden. Tegelijk geven ze een impuls aan de omgeving en vormen ze de inspiratie voor tal van andere ‘klushuizen’. Een deel van de bewoners, het collectief, onderhoudt, naast de collectieve tuin, ook een eetbare tuin met appelbomen en alle fruitbomen binnen de wijk Spangen onderhoud. De community toont hier dus ook verantwoordelijkheid voor de omgeving, de wijk. Eva de Klerk: “Wij zijn een waardecreator geweest voor de NDSM-werf. En die waarde komt nu ten goede aan de overheid en de projectontwikkelaars. Zij verdienen immers aan de grond en aan de doorverkoop van het gebouw met forse winst. Maar what’s in it for us? Wij zitten niet voor een dubbeltje op de eerste rij op NDSM. Wij betalen een basishuur van 40 tot 65 euro per vierkante meter per jaar voor een kale verdiepingsvloer en daarnaast hebben we zelf heel veel tijd en miljoenen euro’s geïnvesteerd in de ontwikkeling en bouw van ruimtes in de onze loods. Als je al onze eigen investeringen meerekent, zitten wij daar voor 70 tot 95 euro per vierkante meter per jaar exclusief overige kosten. Dat is niet niks. En dat terwijl onze huurcontracten over enkele jaren aflopen.” “Ik vind wel dat je over de waardeontwikkeling moet nadenken. Je zou het blok in Heesterveld bijvoorbeeld nu kunnen laten taxeren en over vijf jaar weer. Dan zou je er als corporatie over kunnen denken om de huurders een bepaald percentage van de waardeontwikkeling te bieden. Dan blijft er aan de voorkant een drive voor de huurders om waarde te maken. Tegelijk zou je dan ook kunnen nadenken of huurders ook medeverantwoordelijk zijn voor eventuele waardedalingen.” Hans Suurmond: “Waarde gaat niet per se over het verdienen van geld. Je kunt ook maatschappelijke waarde genereren. Maar om deze maatschappelijke waarde hanteerbaar te maken, is het nodig dat inzichtelijk wordt wie ergens in investeert en wie daar profijt van heeft. De Effectenarena van de SEV kan hierbij als gespreksmiddel gebruikt worden, om voor een goede balans te zorgen tussen wie geld geeft aan de voorkant en wie geld ontvangt aan de achterkant. Ook een Maatschappelijke Kosten-Baten Analyse (MKBA) is hier heel nuttig voor, omdat daarmee maatschappelijke waarden gekwantificeerd worden. Maar minstens zo belangrijk is de verbeelding die nodig is om mensen uit de systeemwereld te overtuigen van de effecten in de leefwereld.” Roelof Balk: “Bij financiering denken mensen altijd aan geld. Maar eigenlijk is geld het laatste waaraan je moet denken. Het gaat veel meer om waardeontwikkeling. En dan is het de vraag, voor wie levert het waarde op en hoe vertaalt zich dat door? Het feit dat je in Heesterveld niet alleen waarde toevoegt voor de bewoners, maar ook culturele waarde toevoegt, maakt dat mensen anders naar het blok en het gebied gaan kijken. Ook de eigenaar. De financiering van vastgoed, wijken en gebieden is heel vaak een gevangene van allerlei rekenmethodes, criteria en waarderingsmanieren. De gebruikelijke waarderingsmethoden zijn modelmatige baseringen op hoe het in het verleden geweest is die naar de toekomst worden vertaald. En deze modellen lopen vast wanneer die voorspellingen niet meer uitkomen. De werkelijkheid, het nu, is veel belangrijker. De functionaliteit van een gebied, wijk of complex is uiteindelijk bepalend voor wat mensen er voor over hebben om er in te wonen of te werken.” Ruben Maes: “Wat ik nog steeds interessant vind, is de waarde die dit soort plekken als Heesterveld toevoegen aan hun omgeving. Het is nu zo dat dit soort initiatieven wel waardebrengers zijn, maar geen waardevangers. Uit het voorbeeld van Studio K blijkt dat de vastgoedwaarde van de omgeving met tien procent is gestegen. Als je daar mee gaat rekenen, kan je ook andersom redeneren. Dan kun je naar een corporatie toestappen en aangeven dat dit project zorgt dat hun vastgoed over een aantal jaren meer waard is. Met dit argument kun je hen overhalen om deze opbrengsten al aan de voorkant te gebruiken om het project te financieren. Het zit hem dan in de verbinding tussen het enthousiasme waarmee de politiek en corporaties over dit soort initiatieven spreken en het voordeel, de waarde, die niet bij de initiatiefnemers terecht komt. Maar daar is ook een andere houding van kunstenaars en creatieven voor nodig. Zij zullen zich meer moeten opstellen als ondernemer, wat niet automatisch betekent dat kunstenaars in hun autonomie beperkt worden. Ik zie het meer dat kunstenaars gebruik maken van de bestaande mechanismen en dat ze die naar hun hand stellen. Want dan heb je de mogelijkheid om én de middelen naar je toe te trekken én om het mechanisme ter discussie te stellen. Maar neem er geen afstand van.”
3C.4 BIZ Een BIZ maakt het mogelijk voor ondernemers om gezamenlijk te investeren in een aantrekkelijke en veilige bedrijfsomgeving, waar alle ondernemers in de zone aan meebetalen. Het is een instrument voor en door ondernemers en is toepasbaar op bedrijventerreinen en winkel- en horecagebieden. Ondernemers bepalen of
zij voor dat gebied gezamenlijke investeringen willen doen en maken daarvoor een plan. Dat plan houdt onder meer in wat men gezamenlijk wil financieren en welke begroting daarbij hoort. Als de gemeente met het plan akkoord gaat en er is voldoende draagvlak, dan kan een heffing worden ingesteld voor alle ondernemers in het betreffende gebied. De gemeente keert de opbrengst uit aan een speciaal voor de BIZ opgerichte vereniging of stichting, die de activiteiten namens de ondernemers uitvoert. De wet BIZ is een experimentenwet en geldt tot 2015. Nadere info: De belangrijkste uitgangspunten van een BIZ zijn: • Initiatief ondernemers. • Er moet aantoonbaar draagvlak zijn bij de ondernemers op de bedrijvenlocatie , hier worden 3 voorwaarden aan gesteld: 1. De respons bij de draagvlakmeting is minimaal 50%; 2. Van de respondenten is minimaal 2/3 voor; 3. én de voorstemmers vertegenwoordigen meer WOZ-waarde dan de tegenstemmers. • Een BIZ is uitsluitend bedoeld voor aanvullende activiteiten ten opzichte van de diensten van de gemeente. • Een BIZ is bedoeld voor activiteiten met een maatschappelijk belang (schoon, heel, veilig, ruimtelijke kwaliteit of een ander publiek belang in de openbare ruimte van de BIZ. De activiteiten van de BIZ moeten gericht zijn op het bevorderen van leefbaarheid, veiligheid, ruimtelijke kwaliteit of een ander (mede) publiek belang in de openbare ruimte van een BIZ. De BIZ activiteiten zijn aanvullend op die van de diensten van gemeenten. De BIZ maakt deel uit van de Experimentenwet, de definitie is bewust breed gehouden om ervaringen op te doen. BIZ wordt al in Engeland, Amerika en Duitsland toegepast onder de naam Business Improvement Districts (BID). In navolging van de invoering van de BID heeft Nederland gereageerd door te komen met een Experimentenwet BIZ die sinds 2009 van kracht is. Met deze wet kunnen ondernemers en gemeenten gezamenlijk een BI-zone oprichten. BI-zones hebben een beperkte duur van 5 jaar, waarbij een verlenging mogelijk is, mits de procedure tot opstarten opnieuw wordt uitgevoerd. Een BIZ-bijdrage wordt vastgesteld voor een periode van maximaal vijf jaren. Binnen een BIZ zijn er twee mogelijkheden voor een BIZ-heffing: 1. De gemeenteraad kan onder de naam BIZ-bijdrage een heffing instellen binnen een bepaald gebied in de gemeente (BI-zone). Het tarief is gekoppeld aan de WOZ-waarde. Bij deze methode wordt het draagvlak gekoppeld aan de bijdrage. 2. Een gelijke bijdrage voor elke ondernemer, waarbij elk bedrijf en de gemeente een gelijkwaardige stem heeft. In beide gevallen is de heffing alleen voor de gebruikers van de panden.
3C.5 Koophuur Het casco wordt gehuurd van corporatie die zorgt voor het onderhoud van het casco, de huurder is eigenaar van de inbouw. Deze vorm speelt in op het gegeven dat iedere bewoner anders is en zelf het beste weet hoe en wat hij/zij wil. Ook zal met het eigenaarschap over de binnenkant de huurder zorgzamer zijn ten aanzien van de inbouw en er zelfs in gaan investeren. Deze investeringen kan hij bij doorverkoop weer te gelde maken, iets dat binnen normale huur vrijwel onmogelijk is. Voor de woningbouwcorporatie scheelt deze vorm veel beheerkosten zoals, service onderhoud en mutatie onderhoud. Kortom, de corporatie doet waar zij goed in is, en de huurder ook. Nadere info: Dit principe wordt onder andere toegepast bij de Solids in Amsterdam, maar is ook bij ± 400 woningen van woningbouwcorporatie Het Oosten toegepast. De waarde van inbouw is dan ongeveer 1/3 van de waarde van de woning. Net als bij appartementen het geval is wordt de huurder economisch eigenaar, het juridisch eigendom ligt dan bij een vereniging van eigenaren. Tot ± 2001 konden inbouweigenaren hypotheekrente aftrekken, nu kan dat niet meer omdat je daarvoor voor 50% of meer risicodrager moet zijn.
4. CONCLUSIE Het onderscheiden van schaalniveaus en samenvoegen van disciplines Waar de woningbouw de laatste honderd jaar een ontwikkeling heeft doorgemaakt van schaalvergroting en specialisatie wordt nu de omgekeerde richting belangrijk. Om tot vernieuwing te komen zouden de disciplines meer op elkaar betrokken moeten worden. En om ruimte voor ontwikkeling te krijgen is juist niet het samenvoeging van verschillende schaalniveaus maar de uiteenrafeling daarvan van belang, zodat op ieder schaalniveau het zeggenschap dáár kan liggen waar het het meest effectief is. De verschillende schaalniveaus (wijk, straat, blok, complex, vleugel/verdieping, woning, inbouw, meubilair) hebben allemaal een andere omloopsnelheid. Zeggenschap, organisatie en financiën zijn op ieder schaalniveau anders te regelen. Dit is afhankelijk van de context: de groep mensen en ook de typologie van het gebouw. Binnen deze schaalniveaus is het juist van belang om de verschillende disciplines in samenhang met elkaar te bekijken en ontwikkelen. Ontwerp, beheer, beleid, financiën en organisatie zijn niet meer als op zichzelf staande entiteiten uit te voeren, maar dienen, per schaalniveau, in samenhang bekeken te worden. Samengevat houdt onze aanbeveling in dat de verschillende schaalniveaus uiteen gerafeld moeten worden en dat binnen elk schaalniveau de relevante disciplines nauw samen moeten werken. Maar tegelijkertijd blijkt dat deze aanbeveling niet één op één te implementeren is in de huidige praktijk. De wijze waarop woningcorporaties nu werken, maakt deze aanbeveling nauwelijks direct uitvoerbaar. Daartoe zal er ook organisatorisch het een en ander moeten veranderen, zodat ontwikkelend beheer daadwerkelijk kan opbloeien. John Habraken: “In Japan hebben ze in juni 2009 een nieuwe wet uitgevaardigd die in principe gebaseerd is op de ideologie van ‘drager-inbouw’. Deze wet heet The Act for Promotion of Long-life Quality Housing. Het doel was om te bevorderen dat woningen 200 jaar konden bestaan, zowel voor vrijstaande woningen als appartementen. De stelling was dat een bouwwerk altijd een samenstelsel is van verschillende subsystemen met elk zijn eigen levensduur. Het is dan nodig dat je zodanig werkt dat elk subsysteem binnen zijn levensduur vernieuwd kan worden, met zo min mogelijke verstoring van de overige subsystemen. Er zijn twee redenen om een subsysteem te vernieuwen: omdat het versleten is of omdat er nieuwe woonwensen komen. Beide redenen zijn legitiem. Als voorbeeld geldt de slijtage van een gemeenschappelijke standleiding van keukens en badkamers in een flatgebouw. Die houdt het maar dertig jaar vol. Om vernieuwing mogelijk te maken moet er nu een vrije ruimte zijn waarin een nieuwe pijp geplaatst kon worden, waarna de oude pijp verwijderd wordt. Heel praktisch. Hier is wel een initiële investering nodig om op de lange termijn voordeel te hebben. Daarom stelt de wet dat eigenaren van woningen die aan dit principe voldoen een aanmerkelijke belastingverlaging krijgen. In september 2012 waren er al ruim 300.000 woningen gerealiseerd binnen deze wet.” John Habraken: “De vraag is wat een corporatie er voor baat bij heeft om naar een herschikking van beheer en verantwoordelijkheden te gaan. Als een corporatie enkel verantwoordelijk zou zijn voor het gemeenschappelijke, zoals de gevels, het dak, de tuin en de trappenhuizen, dan verlost hij zich van allerlei zaken op kleinere schaal die moeilijk zijn en geld kosten. Dat is volgens mij heel handig.” Karel Dekker: “Mensen vragen me vaak waarom die andere manier van bouwen wel gelukt is in Voorburg. Dat zat hem erin dat ik bestuurslid was; ik had beslissingsbevoegdheid, zeggenschap over geld, kennis van economie, techniek en architectuur. Ik zocht in Voorburg ook een andere architect uit. Want de architect die in eerste instantie betrokken was – Mecanoo – zag het niet zitten om ontwerp te maken waarbij de binnenkant en de buitenkant volledig van elkaar losgekoppeld zouden zijn. Zij vertelden mij dat de architect nou eenmaal bepaalt hoe mensen wonen. Maar daar was ik het absoluut niet mee eens. Juist de mensen bepalen hoe ze willen wonen. De architect maakt een schil en de mensen maken er een huis van. Dus toen ben ik verder gegaan met een het Voorburgse buro van Henk Reijenga, die bij John Habraken is afgestudeerd.” Bart van den Ouden: “Voor de stagnatie van het project Grote Woningen zie ik een aantal redenen. Enerzijds was dit de bijzondere status van het project binnen de gehele organisatie. Door het proces van incorporatie werden we steeds meer onderdeel van het systeem en werd het steeds lastiger om bijzondere dingen te doen en woningen te verbouwen. We kregen een controller en moesten kwartaalverslagen gaan schrijven over de productie en de
kostenontwikkeling. Ook kreeg ik allerlei doelstellingen opgelegd waardoor processen sneller of goedkoper moesten. Een ander probleem was dat het project GW een volledig los project was, dus niet gekoppeld aan onderhoudsprogramma’s of renovatieplannen waardoor het allerlei systemen uit elkaar trekt die aan de basis liggen van de werking van een corporatie. En dan heb je dus echt iemand nodig op het niveau van de directie die gewoon zegt: jongens, het is allemaal lastig en moeilijk, maar we gaan dit gewoon zo doen. En dat was in dit project het geval, dus daarom is het in aanvang goed gelukt.”
Ontwikkelend beheer Bij ontwikkelend beheer wordt de bestaande gebouwde omgeving doorontwikkeld terwijl het gebruikt en/of beheerd wordt. Dit gebeurt van binnenuit, vanuit de wensen van de gebruikers, waarbij er steeds ruimte is voor ruimtelijke veranderingen of toevoegingen in de loop van de tijd. Ontwikkelend beheer is dus een proces van gespreide investeringen en werkzaamheden dat open staat voor veranderende inzichten of veranderend gebruik. Ontwikkelend beheer kan toegepast worden op zowel gebouwen als op openbare ruimte. Het kent geen vaststaand eindbeeld, en gaat uit van waarde-ontwikkeling in de loop van de tijd. Het kan gaan om het introduceren van nieuwe functies, of om de verbetering of uitbreiding van bestaande functies. Ontwikkeling, beheer en onderhoud zijn in één proces verweven dat eerder cyclisch en verweven, dan lineair van aard is. Ontwikkelend beheer is een pleidooi voor zowel het beleidsmatig, ontwerptechnisch, organisatorisch als financieel uit elkaar trekken van verschillende schaalniveaus als het vrijgeven van kleinschalige vernieuwing door het toelaten van collectieve of individuele particuliere eigenaren. Wouter Veldhuis: “Als supervisor ben ik aangesteld voor de nieuwbouwontwikkelingen in de Zuidelijke H-Buurt in Amsterdam Bijlmer. Ik heb veel contact gehad met de ontwikkelaars van Ymere. Met de afdeling beheer van Ymere heb ik daarentegen nooit contact gehad. Beheer en ontwikkeling staan bij vrijwel iedere corporatie los van elkaar. Het idee ‘ontwikkelend beheer’ is dus op conceptmatig niveau al bijna onmogelijk binnen de bestaande organisatiestructuur en vraagt misschien wel om een herziening van de organisatie binnen de corporatie.” “De afdelingen ontwikkeling en beheer zijn twee totaal verschillende werelden bij een corporatie. Het zijn twee verschillende kolommen in een organisatie met een andere denkcultuur. Een beheerder denkt in korte interventies: is er een lekkage, dan stuur ik een dakdekker. En is er een maand later bij iemand anders een lekkage, dan stuurt hij weer een dakdekker. Het duurt erg lang voordat iemand zich afvraagt of het niet beter is om het hele dak te vernieuwen. Maar ook budgettair is het heel anders. Projectontwikkeling gaat over hele grote bedragen, met daar een zware getrapte besluitvorming aan gekoppeld. Terwijl het bij beheer over kleinere bedragen gaat, betaald uit een reeds toegewezen beheerbudget, waardoor de besluitvorming ook veel sneller gaat. De pot geld van de afdeling beheer is al aanwezig; die is gecreëerd door reserveringen van de corporatie. De pot geld voor ontwikkeling moet altijd gezocht worden.” Roelof Balk: “Beheer is er doorgaans op gericht om de kwaliteit van het vastgoed op peil te houden, geredeneerd vanuit de staat van hoe het in het begin was. Dan denk je niet vanuit het gebruik, maar vanuit een bepaalde toestand. Dat is niet dynamisch. De creativiteit en het elan zit op dit moment meestal alleen in de ontwikkelfase, in de investeringsfase. Die creativiteit kom je te weinig tegen in de beheerfase. Als je ontwikkelen en beheer veel meer bij elkaar gaat brengen, dan creëer je over een langere periode veel meer continuïteit en dynamiek in de gebruikswaarde van een gebied, gebouw of plek.” Ruben Maes: “Ga je omgeving oogsten: pluis uit waar de geldstromen zitten en waar je kunt interveniëren. Breng alles in kaart, van de bedrijven tot de welzijnsinstellingen en achterhaal hoe iedereen aan zijn geld komt. Want dan kan je kijken waar je geldstromen kunt ombuigen, waardoor het geld door de buurt stroomt of waardoor dingen goedkoper kunnen.” Hans Suurmond: “Om processen en geldstromen anders in te richten – niet volgens de rolverdeling van voorheen - is het nodig om uit de huidige verkokering te komen. Daarvoor heb je iemand nodig die in staat is om even buiten de huidige systemen te gaan staan – iemand die dus geen onderdeel is van een van de betrokken partijen.”
“Ik denk dat de allerbelangrijkste beweging is dat we stoppen met plaatsvervangend denken vanuit instituties. Zoals het planmatig bedenken hoe woningen er straks uit moeten zien. Instituties zijn er heel erg op gericht op het bedenken van een totaalplaatje. Ik denk dat we veel meer moeten kijken naar het zakelijk vastgoed. Daar huur je in feite een schil en is de hele inrichting voor de huurder. Dan krijg je veel meer dat de huurder het kan gaan richten op de manier zoals hij het op dat moment nodig heeft. En als dat over een paar jaar anders is, dan kan dat. In de regelgeving zie je dat er wel al veel meer mogelijk is dan vroeger, maar toch zijn er nog een heleboel regels die misschien niet nodig zijn. Zoals hoe breed een deur moet zijn en hoe hoog de klink moet zitten. Wellicht hoeven er enkel een paar basale dingen vastgelegd te worden om de flexibiliteit naar de toekomst te behouden. De dingen die de tand des tijd het beste doorstaan, zijn gebouwen waar veel vierkante meters in zitten, die niet hokkerig zijn en waarbij de constructie veranderingen toelaat.” “De woningcorporatie is verworden van een organisatie van bewoners tot een organisatie voor bewoners. Tegelijkertijd zijn de corporaties gaan werken als bedrijven, waardoor huurders ‘consumenten’ werden. Deze beweging is weer aan het terugdraaien, wat gunstig is. Dat uit zich in het feit dat bewoners weer medeproducent worden. Dit zie je bijvoorbeeld in het feit dat corporaties en gemeenten zoeken naar manieren om het beheer van buitenruimte door bewoners te laten doen. In veel gevallen is dit nog wel vanuit geld ingegeven. Als je stedelijk en landelijke gebieden vergelijkt, zie je een groot cultuurverschil. In landelijke gebieden zien bewoners hun huurwoning veel meer als hun eigen woning, waar ze zelf onderhoud uitvoeren. Alsof ze zelf eigenaar zijn. Terwijl in stedelijke gebieden huurders veel meer geneigd zijn om bij elke kleinigheid naar de corporatie te bellen, omdat ze daar immers voor betalen.” Karel Dekker “Op alle nationale en internationale congressen heb ik over dit project verteld. Het heeft er niet aan
gelegen dat er niet voldoende reclame voor is gemaakt. Maar mogelijk kwam dit project – Consument gericht renoveren – gewoon vijftien jaar te vroeg. Maar mogelijk kan zo’n project nu wel slagen, want er is wel wat veranderd in de samenleving. Want we staan nu wel met onze rug tegen de muur. Maar ook is er technisch veel meer mogelijk.” “Je kunt je onderhoud op twee manieren aanpakken. Je kan dat doen zoals Ford dat deed met auto’s: allemaal specialisten op een bepaald onderdeel. Je hebt een team met specialisten: die doet alle keukens, die doet alle daken, die doet alle badkamers etc. Maar op deze manier heb je wel een grote kritische massa aan woningen nodig om te beheren, want voor een kleine voorraad werkt dat niet. De andere manier is complexgericht beheer. Je hebt dan een klein team dat één complex doet en de bewoners kennen dat team ook. Dat team doet niet alleen het onderhoud van het complex, maar het zijn ook de spreekbuizen van de woningcorporatie.” “Ik stelde voor dat de woningbouwcorporatie de bewoner de bevoegdheid geeft om achter de voordeur volledig de baas te zijn over hun woning. Ik heb hier toen een handleiding voor geschreven, Baas achter eigen voordeur. Dit waren eigenlijk twee handleidingen; één voor de corporatie en één voor de bewoner. Dat is dus het verhaal van het onderscheid tussen de verschillende domeinen, van centraal tot dichtbij, van John Habraken. Voor de sociale huursector betekende dit dat de corporatie de bewoners de volledige bevoegdheid geeft over hun inbouw, hun interieur. Maar betaal en beloon de bewoners er dan ook voor als ze het goed doen. Daar had ik toen een beloningssysteem voor ontwikkeld. Dus als bewoners hun huis perfect opknapten, kregen bewoners soms 7.000 gulden. Want vóór dit project knapten bewoners hun huis helemaal niet op. Dat deel van de woningvoorraad stond gewoon volledig stil. Kijk, bewoners moesten wel toestemming vragen voor wat ze wilden verbouwen, ze moesten het wel melden. Zo werden ´Wild West praktijken´ voorkomen.”
Van papier naar praktijk Het blijkt dat woningcorporaties met hun huidige werkwijze niet in staat zijn om te werken vanuit de gedachte van ontwikkelend beheer en adaptief vastgoed. Met de informatie die uit de interviews en de inventarisatie in dit onderzoek naar voren is gekomen, lijken er drie scenario’s denkbaar waarbij ontwikkelend beheer en adaptief vastgoed daadwerkelijk in de praktijk tot leven kunnen komen. Scenario 1: Woningcorporaties kennen een sterke mentaliteitsverandering en veranderen hun werkmethodiek In dit scenario stappen de corporaties af van het huidige systeem dat gebaseerd is op schaalvergroting en specialisatie en transformeren naar organisaties die werken met een kleiner organisatiesysteem. Dit systeem sluit aan bij de schaal van individuele wooncomplexen én biedt meer vertrouwen en verantwoordelijkheden
voor bewoners(groepen) die dat willen. Hierdoor ontstaat er meer ruimte voor meer en kleinere partijen om bij te dragen aan de doorontwikkeling van de bestaande stad. Een goed voorbeeld hierbij is een werkmethodiek zoals bij de solids, waarbij de corporatie nog wel verantwoordelijk is voor de schil en de fundering van een bouwblok, maar waarbij de indeling en het gebruik van de binnenkant volledig is losgekoppeld en in handen is van de bewoners en gebruikers. Hierdoor ontstaat er meer ruimte voor meer en kleinere partijen om bij te dragen aan de doorontwikkeling van de bestaande stad. Per locatie kan met uiteenlopende modellen geëxperimenteerd worden, waarbij de vorm afhankelijk is van de mogelijkheden die de typologie van het vastgoed en het soort gebruikers dat er huurt. Scenario 2: Bewoners nemen het roer volledig over In dit scenario bestaat de woningcorporatie niet meer. Bewoners nemen het heft in eigen handen en organiseren zich op het schaalniveau van wooncomplexen of portieken. Deze bewonersorganisatie is klein, flexibel en vrij informeel. Dit scenario houdt in dat beslissingen over bouwkundige aanpassingen van het blok door de bewoners gezamenlijk worden genomen en gefinancierd. Dit scenario vraagt nadrukkelijk ook om een meer pro-actieve houding van bewoners dan dat momenteel in de praktijk het geval is. Scenario 3: Nieuwe organisaties ontstaan In dit scenario wordt de woningcorporatie langszij gepasseerd door de opkomst van nieuwe organisaties. Deze organisaties springen in op het onvermogen van de huidige corporaties om maatwerk te leveren – voortkomend uit hun grootschalige en stroperige organisatievorm – in combinatie met de afwachtende, passieve houding van bewoners. Deze nieuwe organisaties zijn klein en flexibel en combineren de organisatiekracht van een instelling met een grotere verantwoordelijkheid voor bewoners. Daarmee zijn ze eigenlijk te zien als een combinatie van scenario 1 en 2. Doordat deze organisaties nieuw opgericht worden, hebben ze niet te maken met een erfenis van oude organisatiemodellen, zoals bij scenario 1 wel het geval is. Hierdoor kunnen ze fris en vrij opereren. Er zijn verschillende mogelijkheden denkbaar voor dit scenario, bijvoorbeeld een combinatie van de methode van de Solids met die van de Trusts. Het is zeer goed denkbaar dat deze nieuwe organisaties een doorgroeimodel zijn van scenario 2, waarin bewoners het heft in eigen hand nemen. Dat zou kunnen gebeuren wanneer het model waarin de bewoners het roer volledig overnemen zo succesvol blijkt, dat dit model zich gaat professionaliseren tot de genoemde organisaties uit scenario 3.
Studycase Heesterveld Heesterveld bestaat uit vier blokken portiek etage woningen uit de jaren tachtig. Ze zijn ontworpen door Van Gool en in eigendom van Ymere. Net als veel andere ontwikkel-lokaties heeft het falen van de economisch gedreven top-down herstructurering ook Heesterveld in een onzekere tussentijd gebracht. De sloopnieuwbouwplannen voor deze blokken zijn stil komen te liggen en het is onduidelijk of Heesterveld wordt gesloopt of herbestemd. In één van de blokken floreert het tussentijd-initiatief Heesterveld, dat op verzoek van Ymere is ontwikkeld door Eva de Klerk. De ruimte in de tussentijd wordt nu gebruikt door een hiphopcommunity. Hiphop gaat o.a. over eigen verantwoordelijkheid en over ondernemerschap. Heesterveld is een woningbouwcomplex uit de jaren tachtig van de vorige eeuw (totaal 317 woningen verdeeld over vier blokken) in Amsterdam Zuid Oost en maakt deel uit van de Bijlmermeer. Heesterveld is een sociale achterstandswijk. De wijk heeft een slecht imago, er is veel werkeloosheid, er zijn veel eenouder-gezinnen, in de auto’s op de parkeerplaatsen wordt gedeald, de portieken, de buitenruimte zien er verloederd uit en in de garageboxen liggen veel ‘aanwinsten’ opgeslagen. In de volksmond staat de buurt bekend als een rovershol.
Luchtfoto Heesterveld, Heesterveld bestaat uit de blokken links op de foto
Vogelvluchtperspecief (Heesterveld in blauw naast in de foto, en nog eens rood in de collage)
De bouwblokken zijn in afwachting van sloop of hergebruik en worden tijdelijk verhuurd aan studenten en creatieve ondernemers. In de tussentijd wordt op initiatief van Eva de Klerk (projectbooster, o.a. bekend van de Kunststad in de scheepsbouw-loods op de NDSM-werf in
Amsterdam-Noord) geëxperimenteerd met een nieuwe ondernemende & creatieve invulling van Heesterveld. In één van de bouwblokken is zij een creatief initiatief gestart dat samen met ondernemers en bewoners een nieuwe invulling aan het laatste restje authentieke Bijlmer geeft; een plek voor ondernemerschap, passie en samenwerking. Het tussentijdinitiatief Heesterveld, gevestigd in een groot bouwblok in 4 lagen met ±100 woningen rondom een groot binnenhof, herbergt inmiddels uiteenlopende creatieve ondernemers uit de wereld van o.a. de hip-hop, graffiti, interieurontwerp,architectuur, fotografie, dichtkunst en fooddesign. Zij vormen samen de Heesterveld Creative Community, een vereniging van culturele ondernemers, kunstenaars en studenten werkend in Heesterveld en bestaat uit verschillende commissies. Deze commissies dragen het concept en de programmering van Heesterveld. Eva de Klerk: “Toen Ymere mij vroeg om van Heesterveld een culturele hotspot te maken, heb ik getwijfeld. Ik wilde geen project doen om een blok tijdelijk op te leuken met kunstenaars. Dat vind ik een gevoelig ding. Dat is niet wat ik wil. Ik heb Ymere toen een aantal voorwaarden voorgelegd waaronder ik het project wilde draaien. Zo heb ik aangegeven dat ik eerst een verkenning wilde doen naar wat er leeft in Heesterveld. Daarnaast wilde ik laten zien dat de tussentijd als laboratorium voor de toekomst voor Heesterveld kan werken. Dat hield voor mij in dat alle plannen en ideeën die in het project naar voren komen, inzichtelijk zouden worden. En dat kan dus ook betekenen dat dingen die in de tussentijd ontstaan het geplande proces van Ymere kunnen omgooien. Dat lag natuurlijk wel gevoelig. Maar goed, ik wilde het project dus alleen doen als uit de verkenning bleek dat er een vraag was uit Heesterveld zelf en als ik de plannen en het proces van Ymere ter discussie mocht stellen. Daarnaast wilde ik ook dat de bewoners zich zouden organiseren. Want dan kunnen ze één vuist maken naar de corporatie op het moment dat ze hun woningen moeten verlaten vanwege de sloop. Daarin ben ik heel open geweest en Ymere heeft uiteindelijk ingestemd met deze voorwaarden.”
Heesterveld, januari 2013
Deze ontwikkeling maakt dat de realisatie van een experiment aangaande ontwikkelend beheer uitermate kansrijk. De bewoners kennen elkaar al en hebben reeds flink geïnvesteerd in hun omgeving. Tot nu waren waren zij vooral bezig met de organisatie van het hier en nu, het oprichten van een vereniging en het ontwikkelen van hun eigen bedrijven en gezamenlijke activiteiten. Dit zou de basis kunnen vormen voor doorontwikkeling naar de toekomst toe. In 2017 komt er namelijk een eind aan de tijdelijke verhuur, wettelijk gezien mag Ymere de woningen niet langer op tijdelijke basis verhuren. Met de voortdurende crisis de plannen voor sloop en de bouw van nieuwe koopwoningen op deze locatie echter van de baan. Dat opent mogelijkheden voor andere manieren van het ontwikkelen van deze plek.
Karel Dekker: “Ik heb in 1995 in Osdorp een studie gedaan naar de waarde van de wijk. Ik heb de corporatie toen laten zien dat de waarde van hun woningen negatief was. Dat zat hem dus weer in de som van toekomstige baten en lasten. Die kwam negatief uit. Er waren daar enorme kosten te verwachten, omdat de woningen in slechte staat waren, maar ook omdat er veel in de wijk moest gebeuren. Er was daar veel vandalisme en veel overlast. Je neemt dan dus ook dat soort omgevingsfactoren mee in die berekening. De boekwaarde is totaal oninteressant, het enige wat interessant is, is wat de verdiencapaciteit van de woning in de toekomst is.”
Heesterveld ontwikkelt door op basis van huidige ingrediënten, voorstel Bas van Vlaenderen (BAVAVLA) i.s.m. H-lab.
Het de vraag hoe de eigenaar, woningbouwcorporatie Ymere, de toekomst in wil gaan. Het oude plan van sloop-nieuwbouw lijkt in deze tijden van crisis en de kanteling van verdienmodellen riskant. Is het dan niet zinnig om te kijken wat met de huidige energie en reeds gedane investeringen in de tussentijd kan worden geëxperimenteerd met een nieuwe ontwikkelingsstrategie, gebaseerd op het bestaande vastgoed en de huidige gebruikers? Of dat gepaard moet gaan met interne hervorming, gedeeltelijke of gehele afstoting moet nog blijken. Dat is mede afhankelijk van de organisatie- en zeggenschapsgraad die de huidige gebruikers nastreven.
John Habraken: “Maar in het voorbeeld van het project in Heesterveld is het de vraag hoe je een woningbouwvereniging zover krijgt om mee te gaan in die gescheiden verantwoordelijkheden tussen het individu en de gemeenschap. Dat is een hele moeilijke zaak.”
Anne Seghers (Studio Papaver) Iris Schutten (Studio Iris Schutten) i.h.k.v. H-Lab, Heesterveld, Februari 2013
5. BIJLAGEN
ROELOF BALK zelfstandig adviseur publiek-private investeringen bij De Slimme Vos interview, H-LAB 4 juli 2012
Roelof heeft een achtergrond in de publiek-private financiering van gebiedsontwikkelingen. Bij het Ministerie voor Financiën heeft hij zich onder andere op macroniveau bezig gehouden met de vraag hoe je met de financiering van maatschappelijke belangen en projecten kunt omgaan. Dit uitte zich bijvoorbeeld in de ontwikkeling van een waarborgfonds voor sociale woningbouw en een waarborgfonds voor ziekenhuisfinanciering.Gaandeweg is hij steeds meer naar de uitvoeringskant opgeschoven, meer naar de praktijk toe. Later is hij werkzaam geweest als directeur van het Nationaal Groenfonds. Dit fonds financiert natuur- en landschapsprojecten, waar financierings- en beheeraspecten ook veelvuldig aan bod komen. Vanuit het groenfonds is hij ook betrokken bij Fondsenbeheer, dat ondergebracht zit bij Rabo Vastgoed. Deze club beheert een aantal maatschappelijke fondsen die als financier optreedt met een combinatie van overheidsgeld en privaat geld. Voorbeelden van fondsen die hierbij aangesloten zijn, zijn het Nationaal Restauratiefonds, SVn, BOEi en natuurlijk het Nationaal Groenfonds. Hij is tevens directeur geweest van de Werkmaatschappij MarkermeerIJmeer, die per 1 januari 2013 is afgerond. Nu werkt hij voor Stichting Cultuur-Ondernemen aan het opzetten van regionale fondsen voor kunstenaars en culturele instellingen.
Stichting Cultuur en Ondernemen houdt zich bezig met het ondernemend maken van kunstenaars en culturele instellingen. Ook zoeken zij naar manieren om de denkkracht van creatieven in te zetten bij processen waar je dat normaal niet direct verwacht. Deze stichting bemiddelt daar in. De Ooijpolder (Arnhem/Ubbergen) is een voorbeeld van waar ze ver zijn met het werken met gebiedsfondsen. http://www.nationaalgroenfonds.nl/reiswijzerlandschapsfondsen/Introductie/Opzetten%20landschapsfonds/Pagi nas/Ooijpolder-Groesbeek.aspx
--------------------------------------------------------------------------------------------------------------------- ------------------------------“Ik geloof heel erg in het tijdelijk invulling geven aan iets, ook vanuit de financieringshoek. Bij financiering denken mensen altijd aan geld. Maar eigenlijk is geld het laatste waaraan je moet denken. Het gaat veel meer om waardeontwikkeling. En dan is het de vraag, voor wie levert het waarde op en hoe vertaalt zich dat door? Het feit dat je hier in Heesterveld niet alleen een waarde voor de bewoners toevoegt, maar ook een culturele waarde toevoegt, maakt dat mensen anders naar het blok en het gebied gaan kijken. Ook de eigenaar. De financiering van vastgoed, wijken en gebieden is heel vaak gevangene van allerlei rekenmethodes, criteria en waarderingsmanieren. De gebruikelijke waarderingsmethoden zijn modelmatige baseringen op hoe het in het verleden geweest is die naar de toekomst worden vertaald. En deze modellen lopen vast wanneer die voorspellingen niet meer uitkomen. De werkelijkheid, het nu, is veel belangrijker. De functionaliteit van een gebied, wijk of complex is uiteindelijk bepalend voor wat mensen er voor over hebben om er in te wonen of te werken.” “Wanneer je met beheer alleen maar gaat terug brengen naar de staat van hoe het was, dan denk je niet vanuit het gebruik, maar vanuit een bepaalde toestand. Dat is niet dynamisch. De creativiteit en het elan zit op dit moment meestal alleen in de ontwikkelfase, in de investeringsfase. Die creativiteit kom je weinig tegen in de beheerfase. Als je ontwikkelen en beheer veel meer bij elkaar gaat brengen, dan creëer je over een langere periode veel meer continuïteit in de gebruikswaarde van een gebied, gebouw of plek.”
“Maar hoe breng je ontwikkelen en beheer bij elkaar, hoe breng je dat verder? Dat zit hem voor een deel toch in het laten zien dat het kan werken. Dit moet je dan met name laten zien aan degenen die aan de knoppen zitten bij de ontwikkeling, dus aan de eigenaren, de regelgevers of de bestemmingsplanbepalers.” “Er zijn varianten waarbij bij de ontwikkeling een deel van de investeringsbedragen in een fonds gezet wordt om een gebied ook te kunnen beheren. Dit betreft dan mengvormen tussen ontwikkelen en beheer. Maar ook omgekeerd, om beheerbudgetten in te zetten voor kleinschalige ontwikkelen. Zo zijn er agrarische gebieden waar je voor kleinschalige verbeteringen aan het gebied, bijvoorbeeld wandelpaden of hagen aanbrengen om de biodiversiteit sterk te houden, een soort beheervergoeding geeft aan een boer of een landeigenaar op voorwaarde dat hij dan ook die investering doet. Daar lopen ontwikkeling en beheer al gauw door elkaar heen. Daar wordt toch een soort plan gemaakt vanuit de gebiedskarakteristieken en dan kunnen zowel overheden als private partijen – van een club boeren tot een regionale vestiging van de melkunie – aanhaken.” “Als je met De Modelwoning de huidige geldstromen in beeld gaat brengen, ga je toe redeneren naar bestaande geldbronnen. Vertrek van de kracht van je plan en laat zien dat je waarde toevoegt en zoek naar partijen met hetzelfde belang, dan komen er nieuwe of andere geldstromen in beeld. Dus breng de waardecreatie van je plan in beeld en illustreer wat je daarvoor nodig hebt en hoe je de dynamiek van het gebied daarvoor kan benutten. En neem uiteraard ook de ‘zachte waarden’ mee, zoals de reputatie van een gebied of het vertrouwen dat mensen in een gebied hebben.” “Het ‘eindbeelddenken’ zoals dat veelal in gebiedsontwikkelingen genoemd wordt is eigenlijk niet van toepassing op het landelijk gebied. Daar gaat het veel meer over het ‘terugbrengdenken’; mensen willen een landschap houden zoals het al jaren is. De grootste waarde zit hem in het faciliteren van de dynamiek die in zo’n landschap zit en het gebruik van het landschap.” “Bij financieren moet je niet te snel aan geld denken, maar aan waardetoevoeging en gebruik.” “Bij zo’n mengvorm van ontwikkelen en beheer in een landschap, ga je vanuit het gebied op zoek naar de partners in het gebied. Een aantal zal niet mee willen doen, maar anderen zullen wel geïnteresseerd zijn. Om wat voor reden dan ook; omdat ze er al drie generaties zitten of omdat het aantrekkelijker wordt voor recreatie. Zo zou dat met een woningcorporatie ook kunnen. Er zijn nu ook corporaties waar van alles mis is gegaan, dus die willen mogelijk best bijdragen om weer in contact met hun huurders te komen en om in een positiever daglicht te komen. Dan verzinnen ze er zelf wel een potje bij.” “In het landelijk gebied zijn ‘gebiedsfondsen’, daar wordt geld in verzameld van overheden en niet-overheden. Vaak is het zo dat als je enthousiasme vanuit de streek weet te beroeren, dat er dan partijen zijn die een belang hebben in zo’n gebied dat die bereid zijn om financieel bij te dragen. En dan kan je vervolgens overheden zover krijgen om te co-financieren. Dan worden die middelen aan elkaar geknoopt en dat geeft financiële dekking om beheersovereenkomsten te sluiten met een langere looptijd, bijvoorbeeld twintig jaar, die een boer verplicht om bepaalde dingen te doen op zijn grond en die daar ook een langjarige vergoeding voor terug krijgt.” “Financiers van vastgoed kijken altijd naar hoe groot de kans is dat het lukt iets goeds tot stand te brengen, en hoeveel interesse er dan voor is van kopers, huurders en gebruikers. Als jij kan laten zien dat er in de ontwikkelfase al belangstelling voor is en wat het oplevert, dat vergroot de haalbaarheid voor het voortzetten van het initiatief enorm. Zeker als je ook laat zien dat er al een groep geïnteresseerden is. Dat verlaagt het risico dat de ontwikkeling mislukt zeer. Wat ook belangrijk is, is dat je het project in een fasering kunt opbouwen. Dus dat je niet in één keer zegt: de projectkosten zijn drie miljoen euro. Maar dat je meer denkt in termen van een cashflow-planning, waarbij de inkomsten die gedurende de looptijd gegenereerd worden, ingezet kunnen worden voor het project. Dan zijn de investeringen kleinschaliger en krijg je een meer organische ontwikkeling. Je realiseert tijdelijke baten, die tegelijkertijd ook het risico op een ‘flop’ aan de achterkant verkleinen.”
MARISKA VAN DE BERG zelfstandig onderzoeker Interview: H-LAB, 4 juli 2012
Mariska heeft een achtergrond in de kunst en werkt sinds oktober 2011 aan haar onderzoek ‘Reclaim – toe-eigening en publiek domein’. Het onderzoek gaat in op projecten waarin stedelingen op eigen initiatief invulling geven aan plekken in de stedelijke openbare ruimte en publiek domein creëren. Ze heeft 30 (culturele) initiatieven onderzocht in binnen- en buitenland. Vragen die in het onderzoek aan bod komen zijn: Als mensen zelf initiatief nemen, welke vormen van gebruik komen dan aan de oppervlakte? Welke verlangens leven er ten aanzien van de stad en wat zijn de achterliggende visies erop? Wat voor soort processen worden ontwikkeld op het gebied van participatie en beheer? Wat haar opviel was dat de onderzochte initiatieven vaak tijdelijk zijn en dat er nog weinig wordt nagedacht hoe ze op de lange termijn te bestendigen zijn. De initiatieven die Mariska onderzoekt, zijn allemaal kleinschalig en bevinden zich in de stedelijke openbare ruimte (niet in gebouwen).
www.bottom-up-city.com Hustadt Apolonija Sustersic Evelien Tonkens- hoogleraar Actief Burgerschap aan de UVA Le 6B van Jullien Beller | Exyzt in St. Denis (Parijs) Compendium for the civic economy: voorbeelden van maatschappelijke initiatieven die een hybride economische basis hebben ontwikkeld.
---------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------“In veel van de projecten die ik heb onderzocht wordt de achterliggende visie op de stad en op stedelijke ontwikkeling niet expliciet genoemd. Bij veel initiatiefnemers speelt niettemin het gevoel dat de stad ook hen toebehoort en dat die informeler mag zijn. De rode draad door de onderzochte projecten is het spanningsveld tussen het juridische en economische eigendom van een plek en de gebruikswaarde ervan. In allemaal komt een sterke behoefte naar voren om de omgeving eigen te maken. Dat gaat niet zozeer over annexatie van de ruimte, maar over toe-eigening: om als bewoner invloed uitoefenen op je eigen leefomgeving. En hoewel de term nauwelijks genoemd wordt heeft dat wel degelijk te maken met stedelijke ontwikkeling,.” “Of en hoe een initiatief zich bestendigt op de langere termijn verschilt enorm per project. Ik heb drie verschillende vormen van beheer gevonden. De eerste categorie betreft echte burgerinitiatieven. Het Afrikaanderplein in de Transvaalbuurt in Amsterdam-Oost is hier een mooi voorbeeld van. De initiatiefnemers hebben gekozen voor een informele en democratische vorm van beheer. Er is een vereniging opgericht en er wordt uitsluitend met vrijwilligers gewerkt, niemand wordt betaald. Het project is succesvol en het stadsdeel heeft hen volledig zelfbeheer aangeboden van dat stuk van de openbare ruimte. Het stadsdeel wilde daar een vergoeding voor geven maar die is niet aangenomen omdat de groep een onafhankelijke positie wilde behouden. Dit laat zien dat stedelingen bereid zijn om tijd en energie te steken in de openbare ruimte, maar dat ze dan wel zeggenschap willen hebben. Deze vorm van beheer is kwetsbaar, er kan bijvoorbeeld ruzie komen. In een tweede vorm van beheer wordt samengewerkt met corporaties, binnen convenanten ontstaat een iets steviger vorm, maar tegelijkertijd een afhankelijkheidspositie. De derde en meest interessante vorm vind ik een meer hybride vorm van beheer, met betrokkenheid van corporaties, (lagere) overheid, marktpartijen en maatschappelijke organisaties als kinderopvang, de voedselbank, scholen, fondsen en dergelijke. Er is veel mogelijk met ruildiensten tussen de verschillende betrokken partijen. In deze hybride vorm zie ik de meeste toekomst, ze voorziet in een breed draagvlak en onafhankelijkheid voor de initiatiefnemers. Deze hybride vorm heb ik vooral gezien in het buitenland, er zijn voorbeelden in Nederland hoewel hier nog veel geleund wordt op budgeten voor burgerinitiatieven en cultuursubsidies, beiden geen solide bronnen op dit moment.”
“In de zelf-geïnitieerde projecten wordt op een nieuwe manier betrokkenheid van omwonenden gestimuleerd. In de initiatieven die ik heb onderzocht, wordt een hele informele hands-on aanpak gehanteerd. Men begint gewoon, niet zelden zonder vergunningen, illegaal dus maar wel in het volle zicht. Door deze informele werkwijze, haast om de officiële instanties heen, blijken meer mensen zich aangesproken te voelen. Waar de officiële instanties participatie en betrokkenheid proberen te genereren, zijn het vaak alleen de autochtone en hoogopgeleide bewoners die aan tafel zitten. De rest blijft thuis. Terwijl het erop lijkt dat bij de initiatieven die van onderop ontstaan, ook de andere bewoners aanhaken, doordat het dichterbij is. En als het goed gaat sluiten de instanties later wel aan. Waar het in de kern over gaat, is dat er een andere relatie tussen burger en overheid wordt afgetast, of preciezer: tussen de burger en degene met juridische zeggenschap over de ruimte. Ik pleit ervoor dat de institutionele spelers deze initiatieven ruimte geven en faciliteren maar niet overnemen om ze te willen managen vanuit de eigen agenda en binnen de bestaande kaders. Evelien Tonkens merkt in haar onderzoeken naar burgerinitiatieven op dat als de overheid die stimuleert, steevast een beroep wordt gedaan op burgerplicht. Terwijl ik in het veld zie dat initiatiefnemers niet worden gemotiveerd door plicht maar door zeggenschap. Het lijkt erop dat de tijdsgeest verandert en dat de tijd daar rijp voor is. Ik denk dat die échte betrokkenheid van bewoners bij zelfinitiatieven de grote kracht is.” In een project van Apolonija Sustersic in Hustadt – een soort Bijlmermeer in het Duitse Bochum – werd een plein heringericht binnen een groter traject van stedelijke vernieuwing. Het kunstproject greep zij aan om met bewoners boven tafel te krijgen wat zij nu eigenlijk wilden. Waar moet dat plein aan voldoen? Wat is er voor nodig om de buurt weer te laten werken en bewoners weer thuis te laten voelen in de wijk? Het project werd al snel een vorm van zelforganisatie van onderop. Wat je in dit en veel andere projecten ziet, is dat de overheid het allemaal goed vindt zolang het over sociale participatie gaat. Maar wat in Hustadt gebeurde was dat mensen zich gingen organiseren, tot een nieuw soort politieke actoren, ze wilden meepraten en meebeslissen over de herinrichting. Uiteindelijk zijn zij de strijd aangegaan over de richting daarvan en hebben die succesvol weten om te buigen. Dan is een interessante vorm van democratisering van onderop.” “Voor de institutionele spelers is het nog niet eenvoudig om goed in te spelen op bottom-up initiatieven. Een veelgehoord bezwaar is bovendien dat zich onder de initiatiefnemers (te) veel hoogopgeleide administratief vaardige burgers bevinden. Pieter Winsemius heeft voor de WRR (Wetenschappelijk Raad voor Regeringsbeleid) onderzoek gedaan naar de rollen die in zo’n proces nodig zijn, dat zijn zowel trekkers als verbinders. Op basis daarvan is te verklaren dat kunstenaars of architecten in veel projecten vertegenwoordigd zijn. Onder trekkers verstaat Winsemius mensen die zich inhoudelijk verbinden met een onderwerp en anderen kunnen enthousiasmeren. Verbinders zijn ‘meertaligen’ die de schakel kunnen vormen tussen burgers en beleidsmakers. Zij zijn in staat groepen te mobiliseren ook omdat zij weten hoe ze verbeeldingskracht kunnen inzetten en hoe ze de kracht van een groep kunnen verbinden aan een groter verhaal, een visie. “Voor succesvolle bottom-up initiatieven is het cruciaal dat de burger zich weet te organiseren. De overheid trekt zich terug – noodgedwongen of vanuit een politieke opvatting – en er zit weinig geld meer in de markt, die sowieso niet de geëigende partij bleek om het publieke belang te verdedigen. Het is nu aan andere partijen om dit op te pakken. Er wordt op het moment veel gekeken naar de manier waarop de civil society vorm krijgt in Groot Brittannië onder de noemer Big Society, wat uit driegt te lopen op het over de schutting gooien van verantwoordelijkheden door de overheid. Maar als die maatschappelijke energie van onderop goed wordt gekanaliseerd kan op een wijze vorm gegeven worden aan een hernieuwde civil society waarin het publieke belang geborgd wordt. Het belang van de vele bottom-up initiatieven op het moment is dat zij daar boeiende voorzetten voor doen. “Wat een rol speelt in de relatie tussen bottom-up en institutionele spelers is de terughoudendheid bij corporaties en overheden om initiatiefnemers verantwoordelijkheid te geven. Het idee leeft dat bewoners- en andere informele groepen te precair zijn, dat ze instabiel zijn. De institutionele spelers hebben de neiging om tussenpersonen in te zetten om de processen te organiseren of om bewoners te vertegenwoordigen. Daarmee ontstaat een nieuwe (professionele, soms commerciële) tussenlaag die niet die betrokkenheid heeft die de burgers zelf wel hebben, terwijl die betrokkenheid de crux is. Daarom is het nu belangrijk om de goede voorbeelden te promoten, om te laten zien dat het kan. Daartoe kun je historische voorbeelden laten zien, maar zeker ook voorbeelden van nu, om de grote partijen te overtuigen om af te stappen van die tussenlaag.” “Er is een duidelijke rol weggelegd voor de overheid die zich goed laat illustreren aan de hand van recente ontwikkelingen in Berlijn, dat lang een stimulerend beleid heeft gevoerd ten aanzien van tijdelijk gebruik. Veel initiatieven gebruiken terreinen die in bezit zijn van het zogenoemde Liegenschaftsfonds middels tijdelijke gebruiksovereenkomsten. Sinds 2011 stelt het Liegenschaftsfonds - een trust van de stad Berlijn die geen deel uitmaakt van de dienst stedelijke ontwikkeling
maar onder de afdeling financiën valt - zich ten doel het voormalige staatsbezit in haar portefeuille te verkopen aan de hoogste bieder. Daarbij worden geen voorwaarden gesteld aan bestemming en gebruik, ontwikkelaars krijgen geheel de vrije hand. Je ziet dat veel projecten nu moeten verdwijnen. Vanuit de stad is er geen enkele prioriteit voor het publieke belang en diversiteit in de publieke ruimte. Terwijl alleen de overheid en corporaties de publieke ruimte in de buurt kunnen waarborgen, bewoners niet. Op het moment verenigen de initiatiefnemers zich om tegenwicht te bieden aan deze vorm van stedelijke ontwikkeling, ze mobiliseren een politieke kracht die ik ook in Hustadt zag. Het is een sociale beweging die in omvang toeneemt en zondermeer politieke potentie heeft. Ook het Nederlandse Kennisplatform voor de Tussentijd in Ontwikkeling (van Sabrina Lindemann, Iris Schutten e.a.) vind ik daar een voorbeeld van. Het zet zich in voor het delen en uitwisselen van kennis en slaagt erin om zaken op de maatschappelijke agenda te krijgen. Daarmee trek je de deze vooralsnog alternatieve visies op stedelijke ontwikkeling en het publieke belang ervan op een ander niveau.”
KAREL DEKKER architect en econoom Interview: H-LAB, 13 december 2012
Karel Dekker is als onderzoeker al zo’n dertig jaar bezig in het vak. Hij is een van de medeoprichters van Stichting Open Bouwen. Vanuit deze achtergrond, houdt hij zich veel bezig met andere manieren van besluitvorming. Hierbij richt hij zich zowel op de procedures rondom besluitvorming, als op de juridische, financiële en technische kant om deze alternatieve besluitvorming daadwerkelijk mogelijk te maken. Later heeft hij ook nog bij TNO gewerkt. Voorafgaand aan zijn onderzoeksperiode heeft Karel Dekker veel ervaring opgedaan als architect in de volkshuisvesting. Referenties:
Baas achter eigen voordeur – publicatie Consumentgericht Renoveren Strippen zonder hinder – publicatie over hoe bij renovatie in bestaande bouw de overlast (stof, lawaai e.d.) teruggedrongen kan worden door het gebruik van technologie. Rapport Welke toekomst van de woningbouw
---------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------“Vanuit mijn achtergrond kan ik wel een paar ontwikkelingen noemen die gerelateerd zijn aan het onderzoek waar jullie met H-LAB mee bezig zijn. Bijvoorbeeld het project ‘Consumentgericht Renoveren’ in Voorburg dat gespeeld heeft tussen 1995 en 2000, tijdens mijn periode als bestuurslid bij de toenmalige woningcorporatie Patrimoniums Woningen. In dit project kregen portiekflats – soortgelijke als hier in Heesterveld – een grote metamorfose. In dit project had ik een combinatie van een volmacht van het bestuur, economische kennis en financiële bevoegdheid. Die combinatie maakte dat dat project toen mogelijk was. Toen ik bestuurslid werd, lag er al een plan om deze portiekflats te renoveren. Maar dit was een meer traditioneel plan, waarbij alle bewoners hun woning tijdelijk moesten verlaten om de renovatie plaats te kunnen laten vinden. Toen ik voor het eerst met die bewoners sprak, stonden zij al met hun hakken in het zand. Toen opperde ik dat we eens heel anders moesten gaan nadenken over dit project. “Ik stelde voor dat de woningbouwcorporatie de bewoner de bevoegdheid geeft om achter de voordeur volledig de baas te zijn over hun woning. Ik heb hier toen een handleiding voor geschreven, Baas achter eigen voordeur. Dit waren eigenlijk twee handleidingen; één voor de corporatie en één voor de bewoner. Dat is dus het verhaal van het onderscheid tussen de verschillende domeinen, van centraal tot dichtbij, van John Habraken. Voor de sociale huursector betekende dit dat de corporatie de bewoners de volledige bevoegdheid geeft over hun inbouw,
hun interieur. Maar betaal en beloon de bewoners er dan ook voor als ze het goed doen. Daar had ik toen een beloningssysteem voor ontwikkeld. Dus als bewoners hun huis perfect opknapten, kregen bewoners soms 7.000 gulden. Want vóór dit project knapten bewoners hun huis helemaal niet op. Dat deel van de woningvoorraad stond gewoon volledig stil. Kijk, bewoners moesten wel toestemming vragen voor wat ze wilden verbouwen, ze moesten het wel melden. Zo werden ´Wild West praktijken´ voorkomen.” “Ik was namens het Ministerie van Economische Zaken coördinator van het innovatieprogramma Open Bouwen. Ik had dus het programma geschreven wast voor soort innovatie we nodig hadden. Dat werd dan uitgezet in onderzoeken. In Delft had je dus OBOM. Zij deden onderzoek naar bouwtechnologische ontwikkelingen die het ontvlechten mogelijk maken tussen de structuur van het gebouw en de invulling ervan. Zij hadden eerst gezocht naar een industrie die dat zou kunnen gaan doen, maar die vonden ze niet. Toen, mede door de sturing van John Habraken en Age van Randen, zijn ze zelf een industrieel inbouwpakket gaan ontwikkelen. Matura heette dat. Dat is toen toegepast in een aantal lege, nieuwe woningen. De mensen die zo’n woning kochten, konden dus volledig bepalen hoe zij hun woning wilden hebben. Dit was volledig zelf indeelbaar, ontzettend flexibel. En dit alles had een bouwtijd van 10 werkdagen, inclusief alle installaties. Dit betrof dan wel een volledig leeg gebouw. Maar dit was dus technisch mogelijk. En ik, vanuit mijn positie als bestuurder bij een corporatie, stelde toen voor om dit te doen binnen bestaande bouw, als renovatieproject. Dat project, Consumentgericht Renoveren, werd het eerste voorbeeld in Nederland, maar ook internationaal was het nieuw. En het is ook bij deze ene keer gebleven.” “Ik dacht dus, als we die portiekflat nu volledig leeg maken, en je maakt wat gaten in die portiekflat tussen de dragende muren, dan kan je dat dus zien als een nieuwe drager. En binnen die drager kan dus een compleet nieuwe inbouw gemaakt worden. Een doos in een doos, met perfecte warmte- en geluidsisolatie en precies volgens de portemonnee van mensen, precies zoals zij het willen hebben. Daartoe heb ik het project gesplitst in drie niveaus: de omgeving, de blokken en de schil. De omgeving betrof de buurt en de buurtbewoners. Hier ging het om vragen als waar willen jullie spelen, lopen, bomen, parkeren, groen en dergelijke. De blokken betrof de bewoners van het woonblok. Met hen bespraken we de toegang en de bereikbaarheid van het blok. De schil betrof de buitenkant, waarbij er op de begane grond overal kleine woningen tegenaan gezet werden. De daken van deze woningen werden door de mensen op de eerste verdieping als terras gebruikt. En als je nu de foto’s ziet, hoe dat nu nog werkt, dat is nog steeds geweldig. De vraag is al snel hoe dat financieel mogelijk was. Maar die woningen hebben zichzelf betaald! De mensen die op de eerste verdieping woonden, waren bereid om per maand een tientje extra te betalen voor een terras. Met een relatief lage huurverhoging van zo’n drie procent waren er voldoende middelen voor de investering in de basisstructuur. En de inbouw werd betaald door een markthuur te vragen. Bij een huurdersmutatie kwam er dan weer een kans om die inbouw aan te pakken. Dan werd de woning leeg gemaakt en werd er met de nieuwe huurders gesproken over hoe zij wilden wonen. Tien dagen later hadden zij een nieuwe flat. Er zijn geen woningen samengevoegd. Dat had wel gekund, maar dat is niet gebeurd. Het was natuurlijk wel nodig dat bij die grote totaalrenovatie in één keer de structuur van de leidingen aangepast werd, zodat er later individuele beslissingen genomen zouden kunnen worden met betrekking tot de inbouw. Maar het hele project was er dus op gericht om mensen in hun woning te laten blijven wonen tijdens die totaalrenovatie door te zorgen dat ze maar een paar weken last ondervinden. Maar toen de gefuseerde woningcorporatie Vidomes het project overnam, is het project gestopt. Voor hen was deze manier van renoveren veel te ingewikkeld. Want er ontstonden natuurlijk huurverschillen tussen de woningen, alle woningen zouden anders zijn. Dat was veel te bottom-up voor hen.” “Op alle nationale en internationale congressen heb ik over dit project verteld. Het heeft er niet aan gelegen dat er niet voldoende reclame voor is gemaakt. Maar mogelijk kwam dit project – Consument gericht renoveren – gewoon vijftien jaar te vroeg. Maar mogelijk kan zo’n project nu wel slagen, want er is wel wat veranderd in de samenleving. Want we staan nu wel met onze rug tegen de muur. Maar ook is er technisch veel meer mogelijk.” “Mensen vragen me vaak waarom die andere manier van bouwen wel gelukt is in Voorburg. Dat zat hem erin dat ik bestuurslid was; ik had beslissingsbevoegdheid, zeggenschap over geld, kennis van economie, techniek en architectuur. Ik zocht in Voorburg ook een andere architect uit. Want de architect die in eerste instantie betrokken was – Mecanoo – zag het niet zitten om ontwerp te maken waarbij de binnenkant en de buitenkant volledig van elkaar losgekoppeld zouden zijn. Zij vertelden mij dat de architect nou eenmaal bepaalt hoe mensen wonen. Maar daar was ik het absoluut niet mee eens. Juist de mensen bepalen hoe ze willen wonen. De architect maakt een schil en de mensen maken er een huis van. Dus toen ben ik verder gegaan met een het Voorburgse buro van Henk Reijenga, die bij John Habraken is afgestudeerd.” “Het gaat bij deze manier van bouwen dus over het uit elkaar trekken van schaalniveaus en het bij elkaar brengen van disciplines.”
“Een andere, meer recentere ervaring met deze manier van bouwen heb ik met de verbouwing van een hospice in Voorburg. Vijf jaar geleden vroeg dit hospice mij of ik wilde meedenken over een nieuwe huisvesting, want ze wisten dat ze na vijf jaar hun huidige huisvesting moesten verlaten. Zij hebben acht bedden. Toen ik daar ging kijken, was ik erg geraakt door wat die mensen daar deden en ik was erg enthousiast om mee te werken. Ik ben dus hun adviseur geworden. Een soort pro-deo architect in dit geval. Maar goed. Bij dat ziekenhuis staat dus ook een polikliniek en die staat leeg. Dat was echt een fantastisch gebouw. Ik dacht meteen: als je dat leegmaakt, heb je een prachtige drager. Een mooi, helder skelet van betonkolommen. Daar heb ik ontwerpschetsen voor gemaakt. Maar ik heb daar ook een methodiek voor ontwikkeld. Het gebouw heb ik opgedeeld in vakjes van 60 bij 60 centimeter. Die vakjes geef je vervolgens een kleurcode met een bestemming. En dan krijg je een soort vlekkenplan in plaats van een ruimtelijk ontwerp. In de bestemmingsplanwereld gebeurt dat ook. In de jaren zeventig heb ik daarvoor de rastermethodiek voor ontwikkeld. Daar werkte ik met een raster met vakken van 25 bij 25 meter die ik over het huidige bestemmingsplan legde. Dan kon ik laten zien hoe je met een druk op de knop een andere invulling kon geven aan een gebied en wat dat voor financiële gevolgen had. Daar is toen ook een bureau uit voortgekomen, Strategis Groep BV, die doen niet anders dan dit soort modellen doorrekenen. En zij houden zich ook heel erg bezig met stedelijke herverkaveling. Maar wat betreft de techniek om dit soort vlekkenplannen toe te passen in een gebouw, daar ben ik de enige in op dit moment.” “Ik maak ook economische modellen die de kosten en baten laten zien van ingrepen. Enerzijds vind ik het jammer dat alles in geld uitgedrukt moet worden. Maar ik heb wel geleerd dat doordat ik zoveel van de economische kant afweet, dat ik meer voor elkaar krijg dan mijn collega’s die daar minder verstand van hebben.” “Maar bij dat hospice heb ik dus aan de ziekenhuisdirectie voorgesteld of we die lege polikliniek niet voor dertig of veertig jaar mogen huren. Want zij konden en mochten het niet verkopen. Het voorstel was dat wij als organisatie een bescheiden huur zouden betalen, maar vervolgens wel alle noodzakelijke investeringen voor onze rekening zouden nemen. We gaan dan investeren in de drager van de polikliniek. Die drager blijft economisch eigendom van het ziekenhuis en het hospice wordt eigenaar van de inbouw. Daar was het ziekenhuis mee akkoord. Die hebben hun handtekening gezet onder de overeenkomst en we zijn nu aan het bouwen. Het ziekenhuis neemt in geval dus zijn verlies, in tegenstelling tot wat je ziet in de kantorenmarkt. Maar de accountants zijn momenteel aan het lobbyen dat steeds meer partijen hun verlies gaan nemen. Zij hebben het initiatief genomen om elkaar, als beroepsgroep, aan te zetten tot het opnemen van de werkelijke vastgoedwaardes in de boeken. Want, zo denken zij, vandaag of morgen komen we voor de rechter. Want al die fictieve boekwaardes zorgen eigenlijk voor zeer vertekende balansen, waar wij als accountants onze handtekening onder zetten.” “Zoals ik het zie is de waarde van vastgoed de som van alle toekomstige kosten en opbrengsten. Dat is de vastgoedwaarde. Boekwaardes zijn eigenlijk iets van de oude tijd. Het enige wat is interessant is, wat je met het vastgoed kunt doen. En afhankelijk van je strategie van wat je met het vastgoed gaat doen, maak je scenario’s die gekoppeld zijn aan baten en lasten.” “Bij het hospice wordt honderd procent van de investeringen bijeen gebracht door giften van de bevolking. Crowdfunding.” “Bij de bouw van dat hospice heb ik wel gewerkt met een bureau dat 3d-tekeningen maakt. Zij hebben 3dmodellen gemaakt van de polikliniek alsof die al leeg is. Ik heb dat hospice dus eigenlijk al opgeleverd in 3d, voordat het gebouwd werd. En ik ben dus met de gebruikers door dit virtuele gebouw heen gelopen. Ook dat vind ik essentieel, want veel gebruikers kunnen technische bouwtekeningen niet lezen. En daarbij was dit ook heel interessant voor het enthousiasmeren van sponsors.” Machiavelli zegt in 1513 al het volgende: “Niets is qua voorbereiding moeilijker en qua uitwerking gevaarlijker dan zich opwerpen als iemand die vernieuwingen wil doorvoeren, want hij die dat doet heeft hen, die van de oude toestanden profiteren, tot vijanden, terwijl hij slechts lauwe verdedigers vindt in hen die van de nieuwe toestand profiteren; Een lauwheid die gedeeltelijk voortkomt uit vrees voor de tegenstanders, die immers de wet aan hun kant hebben en gedeeltelijk uit wantrouwen van de mensen, die in feite pas geloven aan vernieuwing als zij deze in werkelijkheid ervaren hebben.” “Je moet alles gebruiken aan technologie om die doelstellingen – van centraal naar decentraal en van top-down naar bottom-up – te kunnen verwezenlijken.” “De hele bouw van een nieuw ziekenhuis duurt in Nederland twaalf jaar. Op het moment van oplevering is het eigenlijk alweer verouderd. Dus ik heb afgelopen zomer in Amerika meegedaan aan een studie gedaan naar hoe je ziekenhuizen kunt
bouwen op zo’n manier dat ze veranderingen aankunnen. Hoe bouw je een ziekenhuis dat aan alle kanten kan bewegen, veranderen, uitbreiden? Je gaat dus op zoek naar manieren waarop verandering mogelijk is. En hoe zorg je ervoor dat er besluitvorming tot stand komt die gebruik maakt van de potenties van die verandering.” “Bij kantoren zie je dus dat beleggers liever vijf jaar wachten met een leeg kantoor, dan dat ze het een andere bestemming geven. Want die boekwaarde van dat kantoor staat nu bijvoorbeeld op een opbrengst van €2000/m2 in de balans. Maar als je daar bijvoorbeeld woningen van zou maken, dan is de hoogst mogelijke opbrengst maar €1000/m2. Dus dat doen ze niet. Dus zolang die kantoren niet afgewaardeerd worden, is het niet mogelijk om er een andere bestemming aan te geven. Bovendien zijn er fiscale regelingen die het aantrekkelijk maken voor beleggers leegstaande kantoren te houden.” “Elke nieuwe sociale huurwoning heeft een onrendabele top van grofweg zo’n 35.000 euro. En hoe werd die betaald? Op het moment dat een corporatie een woning, met bijvoorbeeld een boekwaarde van 15.000 euro, verkoopt aan de zittende bewoners voor 115.000 euro. Dat brengt dus een ton winst. Daar kunnen ze dus de onrendabele top van drie nieuwe woningen van betalen. Maar de verkoop van woningen aan bewoners is gestagneerd, dat loopt helemaal niet meer. Deze trend zorgt dus dat corporaties moeten kijken naar andere manieren van het omgaan met hun voorraad. Het lijkt mij dat dit voor corporaties een prikkel is om te kijken hoe ze de waarde van hun bestaande voorraad beter op peil kunnen houden in plaats van in vijftig jaar af te schrijven. Dat opent perspectief voor dat ‘ontwikkelend beheer’ waar jullie mee bezig zijn. Dus in plaats van afschrijven juist opwaarderen.” “De corporaties moeten 2 miljard gaan bijdragen aan de verhuurdersheffing en ze moeten 1 miljard bijdragen aan Vestia. Bovendien mag de huur niet meer zijn dan 4,5% van de WOZ waarde. Die staan met hun rug tegen de muur.” “Ik heb in 1995 in Osdorp een studie gedaan naar de waarde de sociale woningbouw complexen van de wijk. Ik heb de corporatie toen laten zien dat de waarde van hun woningen negatief was. Dat zat hem dus weer in de som van toekomstige baten en lasten. Die kwam negatief uit. Er waren daar enorme kosten te verwachten, omdat de woningen in slechte staat waren, maar ook omdat er veel in de wijk moest gebeuren. Er was daar veel vandalisme en veel overlast. Je neemt dan dus ook dat soort omgevingsfactoren mee in die berekening. De boekwaarde is totaal oninteressant, het enige wat interessant is, is wat de verdiencapaciteit van de woning in de toekomst is.” “Je kunt je onderhoud op twee manieren aanpakken. Je kan dat doen zoals Ford dat deed met auto’s: allemaal specialisten op een bepaald onderdeel. Je hebt een team met specialisten: die doet alle keukens, die doet alle daken, die doet alle badkamers etc. Maar op deze manier heb je wel een grote kritische massa aan woningen nodig om te beheren, want voor een kleine voorraad werkt dat niet. De andere manier is complexgericht beheer. Je hebt dan een klein team dat één complex doet en de bewoners kennen dat team ook. Dat team doet niet alleen het onderhoud van het complex, maar het zijn ook de spreekbuizen van de woningcorporatie.”
EVA DE KLERK zelfstandig ondernemer Interview, H-LAB 3 juli 2012
Eva is als aanjager van nieuwe creatieve en stedelijke ontwikkelingen en zowel initiatiefnemer van het bottum-up herontwikkeling van het NDSM complex in Amsterdam Noord als initiatiefnemer van Heesterveld Creative Community en Proeftuin waar de H-lab een onderdeel van is. Zij is betrokken bij het Gilde van Werkgebouwen aan het IJ en schreef smane met anderen de publicatie De stad als casco. --------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------
Eva staat bekend vanwege haar trekkersrol bij de NDSM-werf in Amsterdam Noord. Voor dit project heeft zij het ontwikkelconcept en een plan van aanpak geschreven, dat als een bottom-up plan is ontstaan en in samenwerking met de ondernemers van Skatepark Amsterdam, café-restaurant Noorderlicht, kunstenaars en culturele ondernemers gevestigd in de scheepsbouwloods, gemeente Amsterdam en Stadsdee Amsterdam Noord tot stand is gekomen. Hiervoor heeft zij in 2000 stichting Kinetisch Noord opgericht voor de ontwikkeling, exploitie en programmering van de loods en deel van het buitenterrein. Het plan van aanpak voor de NDSM-werf was een samenstelling van de bedrijfsplannen van de verschillende ondernemers en van daaruit een overall bedrijfsplan om de werf in 10 jaar te beheren en te ontwikkelen. Vlak na het accorderen van het plan werd de termijn opgerekt naar vijfentwintig jaar Het plan van aanpak vormde de onderlegger voor de subsidietoekenningen om het gebouw te restaureren, wind en waterdicht en geschikt te maken voor verhuur aan ruim 400 huurders. Daarnaast beschrijft het pan van aanpak hoe de gebruikers zelf het ontwerp, de bouw en financiering van hun eigen ruimtes ter hand nemen. Met als resultaat een PPS constructie waarin de overheid een derde deel van de financiering (middels subsidies voor het casco) voor rekening neemt en de private huurders twee derde deel zelf financieren. Totale kosten 30 miljoen euro..Tegen alle verwachtingen in besloot het stadsdeel halverwege het traject een andere koers te varen en de loods te verkopen aan een ontwikkelaar. Het (juridisch) borgen van commitment van partijen aan het begin van het traject was niet goed geregeld en is nu een belangrijk leerpunt voor dit soort projecten. Dit is ook interessant om te onderzoeken in de H-lab van Heesterveld Creative Community. Eva is in 2009 door Eric van Kaam, regiodirecteur van Ymere, gevraagd om van Heesterveld tijdelijk een hotspot te maken. Zij vroeg zich af Ymere wel bij haar aan het goede adres was want het is niet haar werk- en zienswijze om topdown te redeneren wat Heesterveld moet worden maar juist vanuit de behoefte van lokale bewoner en ondernemers te onderzoeken wat de mogelijkheden zijn. Ook is Eva geen voorstander van het tijdelijk opleuken met kunstenaars zonder dat zij er niets voor terug krijgen. Dus haar voorwaarde waaronder ze het project wilde doen was om eerst te verkennen of er daadwerkelijk een behoefte is en dat ze zowel de positie van de tussentijd-bewoners als het geplande proces van Ymere ter discussie mocht stellen. Als er in de verkenning behoefte blijkt, dan is haar werkwijze dat zij de huurders/tijdelijke bewoners coacht en begeleidt in het opzetten van een organisatie die zelf de toewijzing, programmering en communicatie ter hand neemt Een andere voorwaarde van Eva is dat zij zich richt op het proces, en niet het eindbeeld, en dat het hierbij om een experiment gaat met successen en mislukkingen.
Pakhuis Wilhelmina is zonder subsidies tot stand gekomen. Daar is op grond van huuropbrengsten een lening afgesloten bij de Rabobank met de garantieverklaring dat als ze dat binnen tien jaar niet voor elkaar krijgen, dat de gemeente het terug koopt. Witteveen en Bos hebben een MKBA gemaakt over de waarde van broedplaatsen in de wijk. Manifest Stad als Casco
---------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------“Dat zie ik nu bij de collectieve ruimte van H75 ook. Deze ruimte is op verzoek van de bewoners door Ymere gerealiseerd omdat zij een extra ruimte wilden voor workshops en kleinschalige publieksevenementen. Deze ruimte moet dus beheerd en geprogrammeerd worden. In de opstart heb ik dat gedaan en dan krijg je natuurlijk van alles over je heen. Dat ben ik nu aan het loslaten zodat ze het zelf kunnen doen. Ze lopen nu tegen dezelfde dingen aan als waar ze eerst kritiek op hadden, hebben er nu meer begrip voor en leren ze zo hun eigen verantwoordelijkheden. Ik ben benieuwd of ze het volhouden. Zo niet, dan zoeken ze zelf een vaste huurder voor H75” “Persoonlijk geloof ik niet zo in collectieve ruimtes. Het werkt alleen als een iemand echt verantwoordelijkheid krijgt (vertrouwen) en dan ook neemt zonder het op anderen af te schuiven als het mis gaat.” “In de verwaarloosde loodsen op de NDSM-werf waren de huren in het begin €4/m2 per jaar. Met het wegwerken van het achterstallig onderhoud, wat terugverdiend moest worden via de huur, gingen wij €11/m2 peer jaar huur aan het stadsdeel betalen voor 20.000 m2 terwijl we maar 12.000 m2 in gebruik hadden. En nu zijn de prijzen in het gebied, en ook in onze loods, veel hoger. Stichting Kinetisch Noord, inmiddels overgenomen door het stadsdeel, wil de kale vloer voor €75/m2 verhuren, en dan heb je nog niets. En bedrijfsruimtes in de andere loodsen worden voor €180/m2 verhuurd en dan zit je duurder dan de grachtengordel. Dit zijn wel bedragen die ik nog bevestigd moet krijgen. Maar je bent dus een waardecreator. En die waarde komt nu ten goede aan de overheid en de projectontwikkelaars want die verdienen aan de grond en doorverkoop van het gebouw met forse winst. Maar what’s in it for us? Wij zitten daar niet voor een dubbeltje op de eerste rij. Wij betalen een basishuur van 40 tot 65 euro per m2 per jaar (inclusief de 11 euro huur aan stadsdeel en exclusief servicekosten en kosten voor gas, water, elektra, ozb en verontreiniginsgkosten) voor een kale verdiepingsvloer en
we hebben zelf tijd en miljoenen euro’s geïnvesteerd in de ontwikkeling en bouw van ruimtes in de onze loods. Als je al onze eigen investeringen meerekent, zitten wij daar voor €70 tot € 95 /m2 per jaar exclusief overige kosten. En onze huurcontracten lopen over enkele jaren af. “Er lag gewoon geen goede formele samenwerkingsovereenkomst met het stadsdeel. Er was bijvoorbeeld niets vastgelegd als het stadsdeel iets anders wil met de loods, en dat dat ten allen tijde in goed overleg met de belanghebbenden zou gebeuren”. “Het plan van aanpak was een businessplan voor 10 jaar, en gaandeweg nadat het plan geaccordeerd was, hebben we de termijn weten op te rekken naar 25 jaar. Op basis daarvan zijn ook de subsidies toegekend.” “Het is ook belangrijk hoe je het bestuur optuigt. Als je enthousiast en vol vertrouwen begint doe je daar vaak te lichtvoetig over. De gemeente stelde als subsidievoorwaarde we een bestuur hebben met klinkende namen. De NDSM-werf was heel populair, dus iedereen wilde wel in het bestuur. Maar hebben die mensen wel feeling met een baanbrekend en’of innovatief concept. Zijn zij in staat om de grote lijnen te bewaken en je te ondersteunen in waar je mee bezig bent? Zij horen eigenlijk de inhoud te bewaken. Zij horen degenen te zijn die de uitvoerders beschermen en ondersteunen en ze dienen niet in een werkgeversrol te vervallen. Zij moeten veel meer kijken naar wat er nodig is om verder te komen. En het bestuur moet écht in het verhaal geloven.” Bij NDSM hebben we verkeerde keuzes gemaakt in de samenstelling van het bestuur en tegelijkertijd onze posities niet geformaliseerd. En zijn we grip op ons concept en business plan kwijtgeraakt en wordt de loods nu verkwanseld.” “Regelgeving is voor mij geen belemmering, eerder een hulpmiddel om zoveel mogelijk creativiteit naar boven te halen. Zeker in hele grote projecten is het prettig om je te houden aan de twee basisregels van veiligheid en hygiëne. Die scheppen de kaders waarbinnen je vrijheid en creativiteit de vrije loop kunt laten. Ik heb daar nooit zo’n moeite mee.” “Het plan van aanpak dat met gelijken was opgesteld, was een fantastisch business plan met een sluitende exploitatie. Daarin bedenk je voor de komende tien jaar precies wat je gaat doen en wat taakstellende budgetten zijn. Wij kozen ervoor om dit bottom-up tot stand gekomen plan vervolgens aan een directeur geven om dat top-down uit te voeren. De uitvoering moet je niet plat willen organiseren, want het plan is een grote verantwoordelijkheid met heel veel geld. Er zijn immers subsidies toegekend, businessplannen vastgelegd, en budgetten beschikt. Alles ligt vast. Je moet dan zorgen dat je alles gaat uitvoeren binnen de afspraken en dat kan je uitbesteden aan iemand die dat topdown doet.” En er natuurlijk wel op toe zien dat die dat dan ook goed doet en niet van het plan afwijkt”. “Vanuit mijn optiek was het gewenst dat de verschillende gebruikersgroepen van de aparte (bouw)projecten binnen de loods zelf een rechtsvorm oprichten en zelf opdrachtgever werden van huh eigen project. Echter, daarvoor kreeg ik onvoldoende steun van zowel bestuur als huurders zelf, die alle gebruikers verenigd wilden zien in één overkoepelende stichting. Maar daarmee ontneem je verantwoordelijkheid bij de verschillende groepen – subsidies voor de verschillende projecten worden immers niet direct bij de belanghebbenden geparkeerd - en creëer je tussenlagen en ruis. Ik wilde graag dat de 10 miljoen euro verdeeld werd over de vijf bouwprojecten en dat elk project verantwoordelijk was voor zijn eigen project. En natuurlijk zou elk project netjes georganiseerd moeten worden, met een rechtsvorm en aansprakelijkheid. Dat kreeg ik dus niet voor elkaar en het had volgens mij ook niet ter discussie gesteld moeten worden. Het had een voorwaarde moeten zijn om een plek te krijgen in de loods. De huurders wilden geen verantwoordelijkheid dragen en geen risico nemen. Eigenlijk had ik toen voet bij stuk moeten houden en voor “jou tien anderen” moeten kiezen. Maar in het begin is het project nog heel experimenteel en is het maar de vraag of je voldoende huurders krijgt. En dan doe je toch concessies.” “Dat is een belangrijk leermoment, dat je huurders mede-eigenaar van het project moet zien te maken. Want wanneer het misgaat en er geen eigenaarschap is bij de verschillende groepen, wordt de vinger gewezen naar de persoon die het trekt en wordt er zelf geen verantwoordelijkheid genomen.” “Doordat een van de subsidies niet bij de stichting geparkeerd was, maar bij het stadsdeel was er geen controle over de financiën door de stichting. Er was er constant gedoe over wat er wel en niet betaald kon worden uit dat potje en moesten er steeds facturen heen en weer gestuurd worden en het stadsdeel raakte het spoor bijster. Terwijl al het geld duidelijk gelabeld was. Mijn voorstel was om get geld bij een accountant te parkeren die het goed kan bewaken en controleren.” “Het grote verhaal, het doel van het project, werd hierdoor uit het oog verloren. Je verliest je heel gemakkelijk in details en organisatiedingen, die eigenlijk ondergeschikt zouden moeten zijn.”
“Toen kwam Eric van Kaam naar aanleiding van een bijeenkomst in Pakhuis de Zwijger bij mij kwam met de vraag of ik van Heesterveld een hotspot wilde maken, vond ik eigenlijk dat hij daarvoor niet bij mij moest zijn. Dat is niet hoe ik werk. Ik ben toen wel naar Heesterveld gaan kijken en het sprak mij persoonlijk heel erg aan. Maar het gaat natuurlijk niet om mij. Dus heb ik gezegd dat ik wel een verkenning wil doen om te kijken of de behoefte is uit de omgeving om iets op deze plek te doen. Ik heb meteen de sleutelfiguren uit Zuidoost benaderd en met een klein team tientallen gesprekken gevoerd en al snel bleek dat er behoefte was aan een broedplaats in Zuidoost waar mensen samen konden wonen en werken, en waar gemakkelijk uitwisseling kon plaatsvinden. Er bleek ook behoefte aan een plek met een hele sterke identiteit. En er was behoefte aan horeca en meer veiligheid. Achter het blok aan de Karspeldreef was het nogal gribus en de dichte bergingen aan de binnenplaats maakte dit tot een onveilige plek.” “Bij de start van het Heesterveldproject waren wat strubbelingen. Er was immers een prijsvraag uitgeschreven, vanuit het NAi, en de winnende architect vond dat het prijsvraagpad gevolgd moest worden en dat ik zijn idee van ene breodpaats gejat had. Ik had zijn plan nog nooit gezien en ik ben zelf notabene de aanjager geweest van het broedplaatsbeleid in de stad, dus je kunt je afvragen wie nou van wie ‘gejat’ heeft. Ook de afdeling projectontwikkeling van Ymere vond het vreemd dat met deze prijsvraaguitkomsten in de zak, nu ineens een andere weg ingeslagen werd door Ymere Wonen. Mede door deze reacties besloot ik dat er een Heesterveld laboratorium moet komen waarin over dit soort projecten gepraat moest worden en waarin alle plannen van Heesterveld tentoongesteld moest worden zodat de tijdelijke en toekomstige bewoners zelf een plan of architect kunnen kiezen voor ‘hun’ Heesterveld.” “Ik wilde geen project doen om een blok tijdelijk op te leuken met kunstenaars. Dat vind ik een gevoelig ding. Dat is niet wat ik wil. Bij de pitch in 2009 heb ik aangegeven dat ik eerst een verkenning wilde doen naar wat er leeft in Heesterveld. En ik wilde ook laten zien dat de tussentijd als laboratorium voor de toekomst voor Heesterveld kan werken. Dat alle plannen en ideeën die in het project naar voren komen, inzichtelijk worden. Dat kan dus ook betekenen dat dingen die in de tussentijd ontstaan het geplande proces van Ymere kunnen omgooien. Dat was een voorwaarde waaronder ik het project wilde doen. En dat lag wel gevoelig. Ik wilde het project dus alleen doen als uit de verkenning bleek dat er een vraag was en als ik de plannen en het proces van Ymere ter discussie mocht stellen. En ik wilde ook dat de bewoners zich zouden organiseren, zodat wanneer ze uit hun woningen moeten voor de sloop, dat ze één vuist kunnen maken naar de corporatie. Daarin ben ik heel open geweest.” “In Heesterveld hebben alle huurders een individueel huurcontract. Dat is puur praktisch. Dat betekent dat ik de huuradministratie niet zelf hoef te doen, evenals contractbesprekingen. Als je deze dingen zelf zou willen doen, is het niet onverstandig om dit uit te besteden. Met een kleine groep, zou je het nog zelf kunnen doen, maar met een grote groep huurders wordt dit lastig. Het is natuurlijk wel zo dat wanneer je als huurderscollectief dit soort dingen zelf oppakt, er veel geld bespaard kan worden. Elke huurdersmutatie kost Ymere nu 1200 euro aan administratie. Maar voordat je als collectief dit soort zaken kunt oppakken, is het van belang dat het écht een groep is.” “Toen het Heesterveldproject van start ging, waren er meteen veel aanmeldingen. En natuurlijk zitten er altijd mensen tussen die gewoon goedkoop een woning willen en die niet heel bewust zo’n groepsproces instappen. Daar ben ik me wel van bewust. Maar je cast wel, op persoonlijkheid, op wat ze doen en of je denkt dat ze straks die discussie kunnen voeren met Ymere.” “In het businessplan voor Heesterveld, dat na de verkenning kwam, stonden twee scenario’s. Eentje van vijf jaar en eentje van tien jaar. Voor mij was het belangrijk dat de groep bewoners de uitkomsten of de beweging die in gang is gezet, zelf draagt en zelf kan overnemen. Dat is mijn handtekening al zorg ik er wel voor dat er een goede horecaondernemer is en programmeurs in huis zijn die smoel kunnen geven aan Heesterveld als het niet lukt om je als groep goed te organiseren” “Het is voor mij ook belangrijk dat de bewoners worden betrokken bij de werving en selectie en mee kunnen beslissen wie hun buren zijn. Het is niet aan mij om dat te beslissen want ik ga straks weer weg. Er is dus een selectieteam. In het begin deed mijn team met cultuur aanjagers uit Zuidoost natuurlijk zelf de toewijzing en we zijn begonnen met de borging van jonge ondernemers uit de Bijlmer. Al gauw bleek er meer interesse te zijn vanuit andere delen van de stad. Toen hebben we gezegd: grofweg dertig procent bewoners uit de Bijlmer, dertig procent uit de stad, dertig procent studenten van de kunstacademies en tien procent publieksfuncties. Dat is de koers waarop het inmiddels opgerichte selectieteam stuurt. Nu zit het vol en als er straks iemand wegvalt, mogen ze zelf gaan toewijzen. Ze zijn dan zelf verantwoordelijk voor de samenstelling van de groep. En in overleg kan natuurlijk de samenstelling veranderen naar gelang op dat moment behoefte aan is”
“De bewoners wilden per se een collectieve ruimte, H75. Maar run het dan ook zelf. Dat wordt nu opgezet. Ymere wil dan een contract met ze sluiten, maar met wie sluit je het contract? Dus moeten zich verenigen.” “De horecaondernemer is ook geselecteerd door het selectieteam, op grond van zijn ideeën hoe hij het wil inrichten en hoe hij denkt gebruik te kunnen maken van de talenten in het blok.” “De tussentijd is heel spannend, in een korte tijd moet je er iets bijzonders van maken. Er zit een lekkere druk op. Aan de andere kant vind ik het ook heel interessant om voorbij de tussentijd te kijken. In de tussentijd blijkt dan wat succesvol is, maar voorbij de tussentijd rijst vervolgens de vraag of Heesterveld wel ontwikkeld moet worden? Meestal zijn herontwikkelingen heel erg aanbod gestuurd, voor een hele nieuwe doelgroep. Maar dat is een oude manier van denken. Er is nu een hele andere situatie. Er is overaanbod aan ruimte. Het ging allemaal niet om het bouwen zelf, maar om de grondopbrengsten.” “Ik vraag me af of er voldoende draagvlak is om alles bottom-up te doen? Het gaat hier op Heesterveld veel meer over het gegeven dat mensen zelf kunnen bepalen waar ze willen wonen. Hier kiezen mensen nu echt voor Heesterveld, omdat ze hier willen wonen.” “Zoek naar manieren om het werkbaar te maken. Voor een grote groep betekent dit bijvoorbeeld dat je misschien in je statuten moet vastleggen dat met een opkomst van bijvoorbeeld tien procent op de algemene ledenvergadering al besluiten genomen mogen worden.” “Een aantal huurders hier spreekt uit dat ze eigenlijk betaald zouden moeten worden om hier te zitten. Dat vind ik heel consumptief gedrag. Je hebt zelf de keuze gemaakt om hier te gaan zitten, je bent zonder wachtkijst aan een woning gekomen, je betaalt minder huur, als het succesvol is kun je blijven en doordat Heesterveld nog voor de officiële oplevering al als hotspot wordt gezien profiteer je als ondernemer van die exposure. En daarnaast stelt Ymere aanjaag budgetten beschikbaar voor het organiseren van events en promotieactiviteiten. Ik vind wel dat je over de waardeontwikkeling moet nadenken. Kan je het blok bijvoorbeeld nu laten taxeren en over vijf jaar weer, en kunnen de huurders een percentage van de waardeontwikkeling krijgen? Dan blijft er aan de voorkant een drive voor de huurders om waarde te maken. En dan zou je ook kunnen nadenken of huurders mede verantwoordelijk zijn voor eventuele waardedalingen.” “Soms is het ook niet erg dat initiatieven uit de tussentijd klaar zijn en weg gaan. Als je niet in staat bent om draagvlak te organiseren en partijen te overtuigen waarom het belangrijk is dat het initiatief blijft bestaan, dan houdt het gewoon op.” “Bij NDSM hebben we een bouwvergunning gekregen op basis van een framework zonder eindbeeld, waarbij binnen dit framework natuurlijk wel aan het bouwbesluit werd voldaan. Dit betekende dat er alleen eisen gesteld werden aan de muren, deuren, ramen en ventilatie van het ‘frame’ en niet aan alles wat zich daar binnen bevond.” En ook niet hoe het er aan de buitenkant uitziet. “Pakhuis Wilhelmina heeft veel geld gespaard door het innen van contributies en dan wordt wel gesproken over een revolving fund om bijvoorbeeld een nieuw bedrijfsverzamelgebouw op te zetten. Maar het lijkt mij vooralsnog vrij lastig om dit daadwerkelijk uit te voeren. Want het is heel moeilijk voor zo’n groep om als collectief waarde over te dragen aan de volgende groep.”
JOHN HABRAKEN Voormalig hoogleraar aan de TU Eindhoven, directeur van de SAR & schrijver van De drager en de mensen. Interview bij John Habraken thuis, Apeldoorn, 5 september 2012
John Habraken is vooral bekend vanwege zijn theorieën over (massa)woningbouw. In zijn boek De dragers en de mensen omschrijft hij een alternatief voor het bouwproces. Zijn idee is om het bouwproces voor
massawoningbouw te splitsen in verschillende soorten zeggenschap. Zo zou de bewoner volledige zeggenschap krijgen over zijn woning en zou de gemeenschap zeggenschap krijgen over de gemeenschappelijke ruimten en infrastructuur. Hiertoe zouden constructies gebouwd moeten worden als drager, waarbinnen een onafhankelijke inbouw is geplaatst, die steeds kan veranderen naarmate behoeften veranderen. Na zijn periode als hoogleraar in Eindhoven is hij tot aan zijn pensionering hoogleraar geweest op MIT ( Massachusetts Institute of Technology) in de Verenigde Staten, waarvan hij de eerste zes jaar voorzitter was van de Architectuur Afdeling.
Experiment Koophuur door Frank Bijdendijk bij woningcorporatie Het Oosten
Karel Dekker, financieel expert, die het financiële verhaal achter de scheiding tussen gemeenschappelijk en individueel bezit heeft uitgezocht
---------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------“In mijn boek The structure of the ordinary leg ik een verband tussen het beheer - de verantwoordelijkheden - en de vorm. Op het moment dat je alle beslissingen centraliseert, krijg je uniformiteit. Maar als je het zeggenschap [over woningen] verdeelt, dan krijg je automatisch variaties en veranderingen op kleiner schaalniveau.” “Frank Bijdendijk heeft in zijn periode dat hij directeur van Het Oosten was een experiment gedaan dat ‘koop-huur’ heette. Dat was nog voordat hij met de Solids bezig was. De gedachte was dat ze de bewoners – de huurders – de mogelijkheid wilde geven om eigenaar te worden van de inbouw, van de binnenkant dus. De corporatie bleef in dit experiment wel eigenaar van het gemeenschappelijke, dus van de gevel, het trappenhuis, de fundering, het dak en de liften. En voor dit gemeenschappelijke betaalden alle bewoners dus een huur. Maar het was niet voor alle bewoners interessant om eigenaar te worden. Dus Het Oosten adviseerde voor wie het wel verstandig was en voor wie niet. Maar een ander belangrijk punt was dat mensen een lening moesten kunnen afsluiten om eigenaar van de inbouw te kunnen worden, zoals andere mensen een hypotheek kregen om eigenaar van een woning te worden. Dat heeft Bijdendijk toen voor elkaar weten te krijgen met de belastingdienst en een aantal grote beleggers zoals ABP. Het zag er allemaal heel rooskleurig uit. Toen is Het Oosten een eerste experiment gestart met 500 woningen in Amsterdam. Er was een enorme belangstelling voor, want binnen een week was de intekening op de woningen vol. Tegelijkertijd is er toen door Het Oosten samen met ABP en een verzekeringsmaatschappij, ik meen Aegon, een stichting opgericht, om de reeds opgedane kennis beschikbaar te stellen voor andere corporaties. ABP en die verzekeringsmaatschappij hadden belang in dit experiment omdat zij beide veel woningen in bezit hadden en op zoek waren naar nieuwe manieren van beheer. Maar helaas heeft op dat moment de regering de belastingwet veranderd, met gevolgen voor de mogelijkheid om de hypotheekrente af te trekken voor de lening op de inbouw werd geschrapt. En hiermee verloor het hele experiment een groot stuk van zijn kracht en is het initiatief afgeblazen en de stichting opgeheven.” “In de wereld van de juristen was er een discussie gaande ten tijde van dit koophuur-experiment, over het al dan niet juridische bestaansrecht van een inbouwpakket. Maar mijn neef, die ook jurist was en die mij op de hoogte bracht van deze discussie, zei dat juristen kunnen kibbelen wat ze willen, maar uiteindelijk gaat de wet toch altijd mee met de werkelijkheid. Dus als er een inbouwpakket nodig is, dan past die wet zich wel aan om dit mogelijk te maken.” “Op het moment dat mensen geïnvesteerd hebben in hun eigen woning, hebben ze er een groot belang bij dat hun omgeving in harmonie is.” “In sommige gevallen ben je als gemeenschap, de vereniging, gezamenlijk eigenaar van het gemeenschappelijke deel van een appartementen complex. In Amerika is dat een hele bekende formule, dat heet daar een condominium. BIj de koop van zo een woning wordt je contractueel ook lid van een condominium-vereniging die alles wat gemeenschappelijk is ( )verzorgt, zoals een gemeenschappelijke tuinman of bij een lekkage aan het dak. Maar binnen de woning kan je zelf verbouwen wat je wil. Die scheiding is heel belangrijk, dus wat gemeenschappelijk is en wat individueel is.” “Het is van uiterst groot belang dat duidelijk is wat gemeenschappelijk is. Dat is de basis onder beslissingen om bijvoorbeeld een daktuin op je flatgebouw te maken. Als in de stedenbouw iedereen een eigen huis heeft, en iemand wil twee kavels kopen om daar een groter huis neer te zetten, dan moet er ook een instantie zijn die de belangen van de buurt vertegenwoordigt. In Nederland is dat altijd de gemeente, maar het zou ook de buurt kunnen zijn die er tenslotte het meeste belang bij heeft. ( ) Op het moment dat het niet duidelijk is wat gemeenschappelijk is en wat niet, is het moeilijk voor mensen om zelf initiatief te nemen. Want dan is het niet duidelijk voor mensen om te beslissen wanneer ze iets zelf doen wat precies binnen hun eigen bereik ligt. Het is tegelijk ook onduidelijk als je als bewoner iets wil dat groter is dan je
eigen schaal, en niet weet waar je dan heen moet met je voorstel. Die twee nivos van verantwoordelijkheid zijn beide belangrijk en hebben elkaar nodig. Zo kan het gemeenschappelijke pas goed werken als mensen op individueel niveau een zekere mate van zeggenschap of verantwoordelijkheid hebben. En dat is altijd het probleem met huurders, tenzij huurders van plan zijn ergens lang te blijven zitten en willen investeren. Maar huren is in principe een meer vrijblijvende vorm van wonen, meer een consumerende vorm.” “Het is sterker als je zegt: “Beste mensen, er is een deel waar jullie zelf verantwoordelijk voor zijn en er is een deel gemeenschappelijke verantwoordelijkheid.” Je moet duidelijk de grens trekken over waar jij als individu over beslist en waar de gemeenschap over gaat. En de gemeenschap mag dan bijvoorbeeld niet zeggen dat jij een nieuwe keuken moet hebben. En dat gebeurt nu wel bij corporaties. Maar als je die afspraken dus duidelijk en goed maakt, dan krijg je een sterke gemeenschap. Want alle mensen hebben er belang bij.” “In mijn buurt, net als in heel veel andere buurten, is het zo dat de buitenkant van een woning veel meer mensen raakt dan de binnenkant. Als iemand hier een monster van een huis neerzet, dan is de hele wijk ontzet. Dan wordt gezegd dat de kwaliteit van de wijk verknoeid wordt. En het gekke is dat alles met betrekking tot de buitenkant van de huizen, geregeld wordt door de gemeente. Die zorgt dat er toestemming wordt gegeven als iemand een woning wil bouwen, verbouwen of vernieuwen. En dan blijkt dat niemand daar heel gelukkig mee is, want soms komen er dan huizen te staan waarvan de buurt zich afvraagt of dat wel een geschikte toevoeging is. Het zou beter zijn als de gemeenschap daar zeggenschap in had. Toen wij hier kwamen te wonen, namen wij dit huis over van mijn moeder. Toen waren er nog hele strikte regels over dat huizen niet uitgebreid mochten worden. Maar wij kwamen toch met een uitbreidingsvoorstel. Toen zei de gemeente dat ze het wel begrepen dat mensen hun huis wilden uitbreiden en dat het ook in hun belang was dat de buurt een goed imago had. Ze wilden ons voorstel toen wel toestaan, mits we van idere directe buur een brief konden overleggen dat ze geen bezwaar hadden. Dat vond ik een heel goed idee, heel interessant was dat. Want die buren hebben er belang bij dat je iets goeds doet in de buurt, iets dat een verbetering teweeg brengt, want anders gaat hun eigen bezit ook achteruit in waarde. Maar tegelijkertijd is het goed voor de gemeenschap, want straks willen die buren zelf verbouwen en dan willen ze niet dat ik kwade brieven zou sturen omdat zij toen mijn voorstel hebben gedwarsboomd. En het is gewoon beter om zulke dingen vooraf te bespreken met elkaar. Ik vond dat een hele interessante werkwijze, maar nu is dat helaas allemaal weer veranderd. Nu is het weer zo dat de buren er niets mee te maken hebben en dat alles bij de gemeente wordt uitgespeeld. Nu moet je als bewoner erg alert zijn op berichtgeving in de plaatselijke krant, om bouwplannen in te zien, maar ik hou dat niet bij.” “Maar in jullie geval is het de vraag hoe je een woningbouwvereniging zover krijgt om mee te gaan in die gescheiden verantwoordelijkheden tussen het individu en de gemeenschap. Dat is een hele moeilijke zaak.” “Bij Solids is er ook een scheiding aangebracht tussen het casco en de inbouw, maar ook in eigendom. De bewoner huurt het casco en bouwt zelf zijn inbouw. Als een bewoner dan vertrekt kan hij kiezen of hij zijn inbouw eruit haalt en het casco leeg achterlaat, of dat hij de inbouw verkoopt aan de volgende huurder van de casco ruimte. Maar bij Solids blijft het hypotheekrecht toch ook, net als bij de Koophuur, een strubbeling. Blijkbaar kunnen de bewoners wel geld lenen bij een bank voor hun inbouw, maar dat is nog geen hypotheekrecht. Een woningcorporatie heeft veelal te maken met mensen met een wat kleinere portemonnee. Ik begrijp wel dat men nu juist bezig is de hypoteek rente aftrek te beperken, maar voor deze doel groep is die mogelijkheid zeker zinvol want daar voldoet hij aan de oorspronkelijke doelstelling van de aftrek mogelijkheid. Dat de mensen die zonder aftrek kunnen dat wel mogen en diegenen die het nodig hebben dat niet mogen is niet fair” “Frank Bijdendijk heeft bij de oprichting van de Solids wel nagedacht om dit concept ook toegankelijk te maken voor mensen met kleinere inkomens. Bij het in de verhuur gaan van de Solids, gebeurde dit per bod. Dus degene met de beste bieding mocht het huren. Je kon dan zeggen: “Ik wil dat stuk van het casco huren en ik bied zoveel per vierkante meter.” En als iemand anders een beter voorstel deed, kreeg die het. In een dag tijd was de hele boel verkocht. Mensen met een kleiner bestedingsvermogen kregen een ‘handicap’ bij de bieding, gekoppeld aan het inkomen van de betreffende bieder. Zo kreeg iemand bijvoorbeeld een handicap van 30%. Dus die hoefde uiteindelijk ( ) maar 70% van zijn bieding daadwerkelijk te betalen. Dus zij konden gewoon meebieden in competitie met anderen. En dat is een groot succes geweest.” “Maar het Solids-idee heeft geen navolging gekregen bij andere corporaties, want het vraagt van een corporatie om een hele andere manier van beheer te gaan toepassen. Andere corporaties bekijken het voorbeeld en denken: “Dat is te ingewikkeld, ik verdien mijn geld ook zonder Solids.” Ik zie alleen nog hoop in een goede crisis, dat corporaties wel moeten
veranderen. Misschien moet de recessie nog even iets heftiger worden, dat zij het echt gaan voelen. Nu Bijdendijk weg is bij Stadgenoot, heb ik het gevoel dat zelfs zijn eigen corporatie niet heel geïnteresseerd is om met het concept verder te gaan.” “Voorbeelden die ik ken die te maken hebben met een herschikking van beheer, betreffen ook gemeenschappen die gezamenlijk het initiatief nemen om nieuw te bouwen. Collectief particulier opdrachtgeverschap. Frans van de Werf heeft daar veel ervaring mee, hij hielp zulke groepen om vast te stellen welke dingen onder de verantwoordelijkheid van de gemeenschap zouden komen en welke voor rekening van het individu. Een ander voorbeeld stamt uit de jaren zeventig. Toen heeft Karel Dekker, een financieel expert, bij een woningcorporatie in Voorburg een experiment gedaan. Wij hadden een inbouwpakket ontwikkeld en dat is toegepast in een bestaand bouwblok. De woningcorporatie stelde dat zij de verantwoordelijkheid droegen voor alles wat gemeenschappelijk is. Dus zij hebben de trappenhuizen vernieuwd, een lift ingebouwd, de balkons vergroot en op de begane grond hebben ze de bergingen verbouwd tot een-persoons-woningen zodat er een vriendelijkere relatie ontstond met de omgeving. Deze aanpassingen zijn steeds gedaan in overleg met de bewoners. Dus als het om een gemeenschappeliijke ingreep ging, werd doorgerekend wat dat voor de huurprijs betekende. Dan konden bewoners stemmen of ze dat wilden. De huurprijs ging dan wel omhoog, maar ze kregen er een betere woonomgeving voor terug. De meeste dingen zijn aangenomen bij de stemming. Aan de binnenkant van de woning mochten mensen doen wat ze wilden en indien dat nodig was, hielp de corporatie daar bij. Bij een of twee woningen is toen ons inbouwpakket geplaatst. Deze verdeling zorgde ervoor dat mensen juist in het gebouw konden blijven wonen terwijl de woning corporatie de kwaliteit van zijn bezit kon verbeteren. Bewoners gingen er gemeenschappelijk op vooruit, terwijl ze binnen hun eigen woning konden doen wat ze wilden.” “Zo was er in dit complex een ouder echtpaar dat graag een nieuwe keuken wilde. Maar toen ze met hun keuze voor een keuken bij de corporatie aankwamen, bleek die keuken veel duurder dan de gemaakte afspraak over de huurverhoging die daarmee gepaard zou gaan. De corporatie wilde het toen niet door laten gaan, maar de bewoners zeiden eenvoudigweg dat ze de overschrijding zelf cash zouden betalen. Toen ben ik met hen gaan praten wat hun bewoog om deze beslissing te nemen. Ze vertelden me dat ze eigenlijk wilden verhuizen, omdat ze ook een dagje ouder werden en meer gemak nodig hadden. Maar nu ze de woning konden aanpassen, hoefden ze niet meer te verhuizen. En dat hebben ze betaald door nog een paar jaar langer in hun auto te blijven rijden, in plaats van een nieuwe te kopen. Zo zie je dat de wil om op deze manier te wonen er wel is, maar dat de kaders waarbinnen die dingen kunnen gebeuren er niet zijn.” “Karel Dekker heeft toen de financiële kant van de scheiding tussen collectief en privaat onderzocht ten behoeve van dit Voorburgse project. Hij heeft toen kunnen aantonen dat een corporatie wel een initiële investering moet maken, maar dat er op de langere termijn verdiend wordt. Want je bezit blijft goed, het onderhoud is gemakkelijker, zeker wanneer je het vergelijkt met het schoksgewijze onderhoud zoals dat normaliter door corporaties gebeurt. Maar je moet als corporatie wel bereid zijn om een startinvestering te doen. Toch denk ik dat die initiele investering niet de eigenlijke barriere is. Dat is veel meer de noodzaak om de interne organisatie aan te passen aan deze nieuwe wijze van handelen. Men vidt het gewoon te ingewikkeld om een dergelijke scheiding aan te brengen en de bewoners er bij te betrekken. Men heeft het gevoel dat men macht verliest.” “Nu corporaties niet meer mogen speculeren met nieuwbouw, is het misschien een natuurlijk moment dat ze zich eens gaan bezinnen over hun eigen bezit.” “Maar uiteindelijk is het een politieke zaak. De politici zijn zich absoluut niet bewust van het belang van de scheiding tussen gemeenschappelijk en individueel. Terwijl dat nu juist het fundamenteel politieke aspect is in de woningbouw. Politiek gezien kan je betogen dat wanneer je echt wil dat de bestaande voorraad in stand gehouden wordt, je een scheiding moet aanbrengen tussen gemeenschappelijk en individueel. We hebben immers miljoenen woningen. Als je wilt dat deze bestaande voorraad zo goed mogelijk beheerd wordt en niet voortijdig gesloopt wordt of verloedert, heb je die scheiding gewoon nodig. Sloop-nieuwbouw lost niets op.” “In de stedenbouw heeft die scheiding al lang bestaan, zoals in wijken als De Pijp. Alles wat met de woningen te maken heeft wordt opgepakt door de eigenaren en alles op straat en in de openbare ruimte wordt opgepakt door het stadsdeel. Maar toen we grotere woonblokken zijn gaan maken, was het nodig om die scheiding opnieuw te definiëren en dat hebben we niet gedaan. Dat blijft een politiek tekort.” “In Japan zijn ze een stuk verder. Daar zijn veel meer Open Bouwen projecten gedaan dan elders. In juni 2009 hebben ze daar een nieuwe wet uitgevaardigd die in principe is gebaseerd op de ideologie van ‘drager-inbouw’. Deze wet heet The Act for Promotion of Long-life Quality Housing. Het doel was om te bevorderen dat woningen 200 jaar konden bestaan, zowel
voor vrijstaande woningen als appartementen. De stelling was dat een bouwwerk altijd een samenstelsel is van verschillende subsystemen met elk zijn eigen levensduur. Het is dan nodig dat je zodanig werkt dat elk subsysteem binnen zijn levensduur vernieuwd kan worden, met zo min mogelijke verstoring van de overige subsystemen. Er zijn twee redenen om een subsysteem te vernieuwen: omdat het versleten is of omdat er nieuwe woonwensen komen. Beide redenen zijn legitiem. Als voorbeeld geldt de slijtage van een gemeenschappelijke standleiding van keukens en badkamers in een flatgebouw. Die houdt het maar dertig jaar vol. Om vernieuwing mogelijk te maken moet er nu een vrije ruimte zijn waarin een nieuwe pijp geplaatst kon worden, waarna de oude pijp verwijderd wordt. Heel praktisch. Ook hier is een initiële investering nodig om op de lange termijn voordeel te hebben. Daarom stelt de wet dat eigenaren van woningen die aan dit principe voldoen een aanmerkelijke belastingverlaging krijgen. In september 2012 waren er al ruim 300.000 woningen gerealiseerd binnen deze wet.” “Er wordt in Japan ook gewerkt aan het oprichten van ‘Inbouw Companies’. Zij instaleren inbouwpakketten en ze hebben grote kennis van de technische en organisatorische aspecten van de inbouw. Ze bieden hun diensten aan bij eigenaars van woningen, zowel bij flats als bij nieuwbouw. Dit maakt vernieuwing per woning mogelijk en grootscheepse renovatie met het verwijderen van alle bewoners is niet meer nodig. Op de lange termijn betekent dit dat je een voorraad hebt die zich continu kan blijven vernieuwen zonder sociale verstoring. En dat is een politieke zaak.” “In Japan heb je een hele sterke traditie van ‘het eigen huis’. Daardoor zijn zij nooit in de massawoningbouw terecht gekomen zoals we die hier in Europa kennen. Er zijn daar bedrijven opgekomen die gespecialiseerd zijn om goedkoop en snel eigen huisjes neer te zetten. Als je ( )een eigen huis wil bouwen, is dat in het algemeen een heel gedoe. Je moet een architect inhuren en een aannemer, met hun onderhandelen en het proces regelen. Maar je kunt ook deze firma opbellen en zij zeggen dan: “Die architect bij u in de buurt weet van ons systeem af. Maak met hem een afspraak voor een ontwerp.” Die gegevens worden dan naar de firma gestuurd en de volgende dag ligt er een prijs. Als je het niet eens bent over de prijs, ga je opnieuw met de architect aan de gang. Als je het eens bent over de prijs word je uitgenodigd naar de toonzaal van de firma en kan je alles uitzoeken, tot en met de lampenkapjes en het hang- en sluitwerk. Als je alles uitgezocht hebt, vertellen ze je welke aannemer in de buurt met hun systeem werkt en die gaat het bouwen in opdracht van hun. Zo heb je maar één partij met wie je praat en die is betrouwbaar. Zij bouwen per jaar 60.000 woningen. Dat is een hele andere instelling. In Holland zijn we gekomen uit de nu meer dan een eeuw oude, goedbedoelde, woningwet waarin van bovenaf wordt geregeld dat iedereen een fijn huisje krijgt. Dat heeft geleid tot een gecentraliseerd massawoningbouwproject, waarin bewoners niet werden betrokken. Dat is nu traditie, alles in Nederland is daar op ingesteld, en dat willen jullie gaan veranderen.” “De vraag is wat een corporatie er voor baat bij heeft om naar een herschikking van beheer en verantwoordelijkheden te gaan. Als een corporatie alleen verantwoordelijk zou zijn voor het gemeenschappelijke, zoals de gevels, het dak, de tuin en de trappenhuizen, dan verlost hij zich van alle zaken op kleinere schaal die moeilijk zijn en geld kosten. Maar Frank Bijdendijk en Karel Dekker kunnen precies vertellen hoe corporaties er tegenaan kijken.” “Frank Bijdendijk heeft het idee dat mensen het liefst in gebouwen wonen waar ze van houden, waar ze respect voor hebben. Dan wordt het ook nooit afgebroken. Daar heeft hij gelijk in. De vraag is dan wat een gebouw is waar mensen van houden? Het vermogen om dat soort gebouwen te maken, zijn we kwijt geraakt omdat we dat al honderd jaar niet meer gedaan hebben. We hebben alleen gebouwd waar we zelf van hielden.” “Een woning is de kleinste cel van een groter organisme. Als je cel voor cel kunt blijven vernieuwen, dan blijf het organisme in leven.”
RUBEN MAES Oprichter van &MAES, bureau voor strategisch advies Interview: H-LAB, Heesterveld 4 juli 2012
Ruben is politicoloog van origine. Met zijn bureau &MAES doet hij alles op het gebied van advies, training en leiden en organiseren van bijeenkomsten in het publieke domein. Tevens is hij mede-initiatiefnemer van Marci Panis, een kunstenaarspand aan de Marcusstraat in Amsterdam. Daardoor is hij ook steeds meer in de discussie over broedplaatsen en Heesterveld-achtige locaties terecht gekomen. ---------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------“Aan het begin van het broedplaatsenbeleid waren mensen op zoek naar een goede vorm om panden die vrijkomen, beschikbaar te stellen aan kunstenaars. Ik kwam toen in contact met twee mensen die een plan hadden voor een initiatief in de Marcusstraat. Zij zochten meer mensen, maar ze vonden enkel kunstenaars. Het leek hen handig om er ook een politicoloog bij te betrekken. En zo kwam het dat ik mede-initiatiefnemer ben van Marci Panis. Daar ben ik in totaal zo’n zes jaar mee bezig geweest. In 2002 is de verbouwing begonnen en is het pand opgericht. Het is een groot, oud schoolgebouw met een kinderdagverblijf, een restaurant, een pension, circuswerkplaats, repetitieruimtes, ateliers en vijf woningen. Hierdoor ben ik ook steeds meer terecht gekomen in de discussie over broedplaatsen. En dat valt nu heel mooi samen met de discussie die de laatste jaren ontstaan is over burgerschap en burgerkracht en over andere manieren van het organiseren van de directe omgeving. Deze gedachte kan worden ingegeven vanuit duurzaamheidsinitiatieven of vanuit het idee “ik ben eigenwijs en ik wil het gewoon zelf organiseren”. Maar het kan ook voortkomen uit iets fundamentelers, namelijk het idee dat je je eigen ruimte vorm geeft met de overtuiging dat de zorgvuldigheid die daar in zit en de schoonheid die dat met zich meebrengt, zorgt dat mensen ook een nauwe betrokkenheid voelen. En de gedachte is dat die betrokkenheid ook een sterkere sociale samenhang met zich meebrengt, die zorgt voor verantwoordelijkheid voor de directe leefomgeving. En dat is waar ik nu praktisch elke dag mee bezig ben, op verschillende manieren.” “In de burgerschapdiscussie heerst nu een soort sfeertje van ‘professional-bashing’: “we gaan de macht terug veroveren op de professionals”. Maar dat doet ook niet helemaal recht aan de situatie. Juist de wijkzuster is heel succesvol. Hier heeft de professional zich op een andere manier georganiseerd: minder via de formulieren en meer via de aandacht voor degenen die hulp nodig hebben. Maar ook in de discussie die ik vanavond heb bij het NAi, in het kader van het Architectenregister, gaat het over hoe de architect meer kan redeneren vanuit de eindgebruiker.” “Het idee van eigen verantwoordelijkheid is nu een groot discussiepunt. Mensen vinden dat als ze op straat lopen en er ligt een stoeptegel scheef, dat ze dan het stadsdeel moeten bellen om hen te vragen om het op te lossen. Als ze dan worden doorverbonden en nog een keer, worden ze boos en gaan ze een brief schrijven. Het kost natuurlijk veel minder tijd en energie als je gewoon zelf even die stoeptegel goed legt. Het heeft ook te maken met een geloof dat je er zelf invloed op hebt. Mensen zijn in een houding terecht gekomen van ‘het zal wel niet mogen, of het zal wel niet kunnen’. En vaak zijn ze in deze houding bevestigd. Het heeft ook te maken met het idee dat burgerschap iets anders is dan consument-zijn. Het publieke domein is geen auto of wasmachine. Als die kapot gaan, ga je terug naar de winkel om hem te laten vervangen, je gaat daar niet zelf aan prutsen, want je hebt er voor betaald. Maar zo zijn mensen zich ook in het publieke domein gaan gedragen. “Ik betaal belasting en ik heb een politicus gekozen. Dus als die stoeptegel scheef ligt, moeten zij dat oplossen, want daar zijn ze voor aangesteld.” En het is niet een anonieme kracht die de samenleving op deze manier vorm geeft, we hebben met elkaar die keuzes gemaakt. De overheid is geen anonieme abstractie. Die zit er dankzij ons.” “Bij burgerschap horen bepaalde rechten, maar ook plichten. En dat houdt dus in dat je accepteert dat je bepaalde keuzes maakt en dat die gevolgen hebben. En het verschil tussen een consument en een burger is dat de uitwerking van jouw keuze altijd anders is dan je had gedacht. En dat noem je democratie. De platheid waarmee nu wordt gezegd: “Voor de verkiezingen zei de politicus A en na de verkiezingen zegt hij B.” Dat klopt, omdat er een andere politicus is met andere argumenten en daar moet je samen uit zien te komen.” “Mensen zijn het vermogen verloren om tot een gemeenschappelijke besluitvorming te komen. Ze zijn niet meer gewend dat je met argumenten iets uitwisselt en dat je zoekt naar de gemeenschappelijke oplossing. Ze zijn ook niet meer gewend dat je je op een bepaalde manier dient te gedragen in het publieke domein. Dat zie je ook bij zelfbouw. Als je kijkt naar het
Homeruskwartier in Almere en wat voor soort huizen daar wordt neer gezet. Uiteindelijk is het toch een beetje vreemd dat daar een soort grachtenpand staat naast een notariswoning en daar weer een geel gebouw naast. Dat zijn allemaal individuele projectjes geweest. Daar zit ook iets in van burgerschap en publieke verantwoording. Het lijkt alsof daar gedacht wordt: “Het maakt me niet uit waar mijn overbuurman tegenaan kijkt.” Als je als burger een beetje democratisch besef had gehad, of een gevoel van publieke verantwoordelijkheid, had je kunnen zeggen: “Ik ben van plan een groot geel gebouw neer te zetten, want dat vind ik mooi. Maar ik heb ook nog mensen naast me en tegenover me wonen. Laat ik een keer een avond organiseren om mijn idee voor te leggen en te horen wat zij daar van vinden.” Maar wat volgens mij vooral aan de hand is, is dat iedereen vindt dat hij het recht heeft om te bouwen wat hij wil. Maar het feit dat je ergens toe het recht hebt, betekent niet dat je dat ook moet uitoefenen.” “Het begint volgens mij bij een soort publieke verantwoordelijkheid, een publieke beleefdheid, die hoort bij het moment dat je je in het publieke domein gaat begeven. We hebben dat lang kunnen afschuiven naar instituties, zoals de klachtenafdeling van de woningcorporatie. Als bewoner kon je via een bordje “geen afval in de gang” medebewoners aanspreken door letterlijk naar dit bordje te wijzen. Je verwijst hen eigenlijk naar de institutie verwijzen. Maar op het moment dat dat bordje weg is, moeten we weer het vermogen ontwikkelen om elkaar aan te spreken. En dat die ander dan niet gelijk gaat slaan, maar dat je dingen rustig kunt uitspreken.” “Om tot deze publieke verantwoordelijkheid te komen zijn meerdere dingen behulpzaam. Het meer aan bod kunnen komen in het onderwijs, dat je elkaar leert aan te spreken en dit niet meteen als kritiek opvat. Maar er is niet één formule voor. Elke situatie, casus of typologie zal zijn eigen manier moeten ontwikkelen om deze publieke verantwoordelijkheid op te bouwen. Het is maatwerk. Maar bij alle casussen is het vermogen tot dialoog essentieel.” “In een project als dit, in Heesterveld, zou je toch met de mensen moeten oefenen hoe je met elkaar zo’n besluitvormingsproces doormaakt. Ik kan me heel goed voorstellen dat een dergelijk sociaal aspect onderdeel van je proces wordt. En dat je bij wijze van spreken in een publieke ruimte in het blok met elkaar vingeroefeningen gaat doen, van hoe doen we dat met elkaar. Misschien wel op een spel-achtige manier. Een soort simcity-spel.” “Vanuit mijn betrokkenheid bij Marci Panis, waar ik het proces goed heb meegekregen, kan ik een aantal elementen benoemen die wellicht voor Heesterveld ook van toepassing zijn. De sociale kant is in ieder geval heel belangrijk. Het is van belang om goed na te denken over je besluitvorming en om daar ook niet te idealistisch in te zijn. Accepteer dat er altijd drie of vier mensen zullen zijn die de kar trekken. Dus je hoeft niet per se iedereen mee te krijgen, maar je kunt ook verder komen dan enkel die drie personen die alles op zich nemen.” “Maar ook de financiering is een belangrijk onderdeel. Wat ik nog steeds interessant vind is de waarde die dit soort plekken toevoegen aan hun omgeving. Het is nu zo dat dit soort initiatieven wel waardebrengers zijn, maar geen waardevangers. Er wordt altijd het voorbeeld van Studio K gegeven, waaruit blijkt dat de vastgoedwaarde van de omgeving met tien procent is gestegen. Als je daar mee gaat rekenen, kan je ook andersom redeneren. Dan kun je naar een corporatie toestappen en aangeven dat dit project zorgt dat hun vastgoed over een aantal jaren meer waard is. Met dit argument kun je hen overhalen om deze opbrengsten al aan de voorkant te gebruiken om het project te financieren. Het zit hem dan in de verbinding tussen het enthousiasme waarmee de politiek en corporaties over dit soort initiatieven spreken en het voordeel, de waarde, die niet bij de initiatiefnemers terecht komt. Dat heeft ook te maken met een andere houding van kunstenaars en creatieven. En het gebied tussen kunstenaars en ondernemerschap is een groot spanningsveld. Als zij zich meer als ondernemer moeten opstellen, voelen ze zich al snel beperkt in hun autonomie. Maar dan is je autonomie wel heel weinig waard, als het daar al door wordt beperkt. Jouw kracht als kunstenaar is dat je gebruik maakt van de bestaande mechanismen en dat je daar overheen gaat. Gebruik de mechanismen maximaal en zet het naar je hand. Want dan heb je de mogelijkheid om én de middelen naar je toe te trekken én om het mechanisme ter discussie te stellen. Maar neem er geen afstand van.” “Cijfers zijn altijd een abstracte manier om waarde weer te geven. Dat is het cynische van cijfers. De boekhouding zegt niets over de werkelijke waarde, maar het is een soort universele manier om over waarde te communiceren. En dat geldt dan ook voor sociale waarde. Want iedereen vindt dat altijd heel belangrijk, maar als puntje bij paaltje komt, krijg je het initiatief er niet doorheen bij de partijen. Communiceer deze waarde in cijfers, ook al doet dat misschien geen recht aan wat je werkelijk aan het doen bent, maar accepteer dat maar. Je koopt je vrijheid er mee.” “Het oogsten van je omgeving, zoals 2012 Architecten dat doet, geldt ook voor je mechanismen. Waar zitten de geldstromen, waar kan je interveniëren? Breng alles in kaart, van de bedrijven tot de welzijnsinstellingen en achterhaal hoe
iedereen aan zijn geld komt. Dan kan je kijken waar je geldstromen kunt ombuigen, waardoor het geld door de buurt stroomt of waardoor dingen goedkoper kunnen.” “Voor regelgeving denk ik altijd dat het beter is om achteraf je excuses aan te bieden dan om vooraf toestemming te vragen. En die ruimte is er ook veel meer dan mensen denken. Vertrouwen is essentieel als onderlegger voor het handelen. Het rollatorvoorbeeld past hier goed bij. Als je in Amsterdam een rollator wilde, moest je een formulier invullen en een doktersverklaring bijvoegen. Dan gingen er vijf of zes ambtenaren mee aan de slag en duurde het een aantal weken voordat je een rollator kreeg. Totdat er iemand kwam die zich afvroeg hoe groot de kans was dat iemand een rollator aanvroeg die hem niet nodig heeft? Toen is het omgedraaid, dus iedereen die een rollator aanvroeg, kreeg hem meteen. En steekproefsgewijs werd dan gecontroleerd of iemand hem wel nodig had. Als er dan onterecht iemand een rollator had aangevraagd, werd er ook hard gestraft. Dat is een enorme versnelling van het proces, een grote kostenbesparing, en het belangrijkste is dat iemand een rollator nodig heeft, hem meteen krijgt.” “Er wordt altijd geklaagd over de mitsen- en marenhouding van ambtenaren en corporaties. Maar voor kunstenaars en initiatiefnemers geldt dat eigenlijk ook. Die zitten ook vaak in de ‘dat-kan-niet-houding’. Als je de ‘ja-dat-kan-wel-houding’ als basishouding neemt en je gaat vanaf daar kijken hoe je dingen naar je hand kunt zetten, kom je veel verder.” “Heel gechargeerd gezegd is de politiek niet relevant voor initiatieven. Zij wordt pas belangrijk om het moment dat het laatste zetje gegeven moet worden, bij de beslissing “ja dat doen we wel”of “nee dat doen we niet”. Maar wat je bij veel projecten ziet is dat mensen eerst zeker willen weten of ‘men’ het wil of niet, alvorens er aan te beginnen. En dan hebben ze het over politici of raadsleden. Maar politici zeggen veel liever ‘ja’ of ‘nee’ op een voorstel, die willen geen gemeenschappelijk besluitvormingsproces of meedenken over de inhoud. Dat is gewoon een andere werkelijkheid. Accepteer dat gewoon. Als je aan een ambtenaar vraagt: “Wat kan ik doen om te zorgen dat het voor jou zo soepel mogelijk verloopt, zodat jij alleen nog maar ja hoeft te zeggen?” Dan vallen ze van hun stoel, want ze zijn niet gewend dat mensen dat zeggen.” “Deadlines bestaan zelden. De werkelijkheid wordt zo weer verschoven. Zo is bij de ateliers onder de hellingen op de NDSM-werf een hele discussie over dat het te gevaarlijk is dat ze daar zitten. Er worden twee smaken voorgelegd. Of er wordt flink in geïnvesteerd om het veilig te maken, maar dan gaan de huren omhoog en moeten er mensen weg. Of er wordt niets geïnvesteerd en dan moet het over twee jaar volledig dicht. Over een tussenvariant valt niet te spreken. Maar in de praktijk blijkt die er wel te zijn, want ze zitten er gewoon. Tot een maand geleden was het onmogelijk dat ze er nu nog zouden zitten, maar in de werkelijkheid gebeurt het gewoon. Net als deadlines is de werkelijkheid zo te manipuleren. Als er geen sterke reden is om een deadline te handhaven en er is wel een goede reden om een initiatief voort te zetten, dan blijft het gewoon. Als mensen het echt willen, dan worden regels geplooid om het toch mogelijk te maken of het te laten voortbestaan.” “Ik zit ben voorzitter van de Haagse Podia Gezelschappen. Daar hadden we het probleem dat gemeenteraadsleden en directeuren van theatergezelschappen slechts een keer per jaar samen aten, maar dat werkte niet. Toen heb ik het gemeenteraadslid-adoptieplan bedacht. Elke directeur heeft een gemeenteraadslide geadopteerd, zonder dat dit raadslid het weet. Dus die werd een keer per maand opgebeld met de vraag of hij mee ging naar een voorstelling, of heb je dit gelezen in de krant. En daardoor is die hele houding veranderd. Als je iemand op zijn formele functie aanspreekt, gaat hij zich formeel gedragen. Maar als je iemand als persoon aanspreekt, krijg je veel meer voor elkaar. Dan kan hij daarna kijken hoe hij jouw vraag of fascinatie een plek geeft binnen zijn formele functie, maar dat is niet het vertrekpunt.” “Het gaat ook vaak over communicatie. Zo is een nieuwsbrief eigenlijk altijd een ‘slecht nieuwsbrief’. Pas als er iets mis gaat, krijg je bericht. En dat weet de ontvanger ook. Je moet mensen vanaf het begin vertellen wat je aan het doen bent. Dan bouw je iets op. En dan kan je hen ook aanspreken op het moment dat er een probleem is en je hen hulp nodig hebt.” “Bij elk project in Amsterdam Zuid-Oost is het de vraag: hoe zit het met de buurt? Zorg voor deelname en participatie uit de buurt en niet enkel de Rietveldstudenten die meedoen.”
BART VAN DEN OUDEN architect Interview: Rotterdam, 22 oktober 2012
Bart van den Ouden heeft gewerkt aan het project Grote Woningen voor woningcorporatie Woonstad in Rotterdam. Het doel van het project was om meer grotere woningen te creëren binnen bestaand corporatief vastgoed door het samenvoegen van kleine woningen bij huurdersmutatie. Dit project is eind jaren negentig gestart en heeft acht jaar in groot tempo gedraaid, waarbij vele woningen zijn samengevoegd, door heel Rotterdam. Op dit moment worden nog wel woningen samengevoegd maar dit zijn slechts enkele woningen per jaar. ---------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------“Ik ben gevraagd door de directie van Woonstad om na te denken over de problematiek van kleine woningen. Ik heb toen eerst onderzoek gedaan naar die problematiek en toen bleek dat meer dan zestig procent van het bezit van deze corporatie te bestemmen was als klein. ‘Klein’ hield in dat de woning minder dan veertig vierkante meter telde en/of maximaal twee kamers. Ook de overdaad aan kleine woningen in Rotterdam was ongunstig voor corporatie, zowel qua concurrentie als qua verhuurmogelijkheden. Ik heb toen een strategie bedacht waarbij kleine woningen bij een mutatie zouden kunnen worden samen gevoegd met een naastgelegen woning. Het plan bestond uit drie modellen; Gat in de muur, eenvoudige samenvoeging en luxe-grote woningen. Het uitgangspunt was behoud, dus geen sloop-nieuwbouw en op basis van een huurdersmutatie. Het simpelste en goedkoopste model heette ‘gat in de muur’. Dan werd er een opening gemaakt tussen twee woningen (dat kon ook verticaal zijn), er werden eenvoudige aanpassingen gedaan en verder zo weinig mogelijk (snel en goedkoop). Er werd plattegrondtechnisch gezocht naar de meest gunstige plek om een opening te maken, zodat het effect van de samenvoeging optimaal was. Het meest extreme model betrof het samenvoegen van de woningen, waarbij de plattegronden en de installaties werden aangepast, de woning werd vergroot tot soms 200 m2 en allerlei luxe werd toegevoegd. Dit werd dan eigenlijk een hele nieuwe woning, in de bestaande bouw. Het model – tussen deze twee modellen – was een normale renovatie waarbij de samenvoeging, het vergroten, speciaal was. Het model ‘gat in de muur’ is niet veel toegepast, omdat het vaak lastig is met installaties en woningen soms gespiegeld tegen elkaar staan, waardoor het resultaat niet ideaal is.” “Ten tijde van het Grote Woningen project was er ook een stimuleringsbeleid van de gemeente Rotterdam. Als de corporatie bereid was om te investeren in het creëren van grotere woningen voor de doelgroep – grote gezinnen – voor een betaalbare huur, was de gemeente bereid daaraan bij te dragen middels een subsidie. Er was in totaal voor veertig woningen subsidie beschikbaar.” “De projectgroep bestond uit een team van architecten en bouwkundigen die de samenvoegingen voorbereidden. Dat betekende dat ze onderzochten of en welke samenvoegingen mogelijk waren, ze deden de bouwaanvragen en aanbesteding, overleg met corporaties etc.” “Wij werkten op basis van mutatie. Dus woningen die leeg kwamen en voldeden aan een aantal door ons opgestelde criteria, moesten door de corporatie gemeld worden bij onze projectgroep. Wij gingen dan plattegrondonderzoek doen om te kijken met welke woning de vrijgekomen woning het beste kon worden samengevoegd. Vervolgens gingen sociaal begeleiders dan met de bewoners van de andere woning praten om te vragen of zij wilden verhuizen en onder welke voorwaarden zij dit dan wilden. Soms ging dit heel makkelijk, omdat mensen toch al een verhuiswens hadden. Aangezien woningen die klein en slecht zijn onderdeel uitmaken van een complex, zijn de naastliggende woningen ook klein en slecht. De kans dat buren willen verhuizen is dus vrij groot. Maar soms was het lastig om een juiste woning te vinden om hen te laten verhuizen. Deze verhuizing was nodig omdat je die woning nodig had om te verbouwen. In sommige gevallen zijn de
verhuisde mensen daarna teruggekeerd in de samengevoegde woning. Bij de variant ‘gat in de muur’ is dat met enige regelmaat voorgekomen, maar in de meeste gevallen zijn ze definitief naar een andere woning verhuisd.” “Na een aantal jaren evalueerden de modellen enigszins. Gat in de muur was een te laag niveau en leverde geen goede plattegronden op. De hele grote en dure woningen werden met name in de ‘tweede verhuur’ slecht verhuurd en mensen zagen op tegen de kosten van behangen en vloerbekleding in zo’n grote woning.”“De eerste jaren werkten wij rechtstreeks onder de directie. Vervolgens werd de projectgroep steeds meer ingelijfd in de corporatie. Dus er komt een controller op die precies wil zien hoe dat nu gaat met die aanbestedingen en de directie werd gecontroleerd om te kijken of dat allemaal wel kan met zo’n externe werkgroep en de kosten die daaraan verbonden waren. Ook de vastgoedafdeling werd betrokken,omdat woningen ook verkocht konden worden of via de dure verhuur in de markt werden gezet. Vanuit controller en vastgoed werd het proces steeds moeilijker: verkoop van twee afzonderlijke woningen levert immers meer op dan verkoop van één woning (waar ook nog eens zwaar in is geïnvesteerd). En dat gold eigenlijk ook voor de verhuur. “Ook juridisch kwam er het nodige bij kijken. Bij een samenvoeging onttrok je ook een woning uit de markt en daar moest eerst een onttrekkingsvergunning voor worden aangevraagd. Vervolgens had je een samenvoegingsvergunning nodig. Later is dat gekoppeld en werd dat één vergunningtype.” “De doelstelling was 40 woningen per jaar. Pas na drie jaar gingen we die productie daadwerkelijk halen. Ik was een zelfstandige organisatie binnen het bedrijf direct hangend onder de directie. Dat was ook nodig om de bedrijfscultuur te kunnen doorbreken. Het was nooit gelukt zonder deze structuur. Het budget waaruit het Grote Woningen project betaald werd, kwam uit een speciaal potje dat de directie had, een out-of-pocket post, om bijzondere dingen mee te doen. Dat werd aangevuld met subsidiegeld van de gemeente. Dit budget moest natuurlijk wel verantwoord worden, maar dit budget was niet gekoppeld aan taken binnen de organisatie. Later werd het project opgenomen binnen de organisatie van de Straatplannen en was ik één van de twee poten onder het project WBR-Extra. Nu was het projectbudget wel gekoppeld aan reguliere geldstromen binnen de corporatie. Voor de stagnatie van het project Grote Woningen zie ik een aantal redenen. Enerzijds was dit de bijzondere status van het project binnen de gehele organisatie. Door het proces van incorporatie werden we steeds meer onderdeel van het systeem en werd het steeds lastiger om bijzondere dingen te doen en woningen te verbouwen. We kregen een controller en moesten kwartaalverslagen gaan schrijven over de productie en de kostenontwikkeling. Ook kreeg ik allerlei doelstellingen opgelegd waardoor processen sneller of goedkoper moesten. Een ander probleem was dat het project GW een volledig los project was, dus niet gekoppeld aan onderhoudsprogramma’s of renovatieplannen waardoor het allerlei systemen uit elkaar trekt die aan de basis liggen van de werking van een corporatie. En dan heb je dus echt iemand nodig op het niveau van de directie die gewoon zegt: jongens, het is allemaal lastig en moeilijk, maar we gaan dit gewoon zo doen. En dat was in dit project het geval, dus daarom is het in aanvang goed gelukt.” “Een andere discussie die wij als project hadden ging over de onderhoudsafdelingen. Wij werkten voor verschillende districten in Rotterdam, die elk hun eigen onderhoudsafdeling met eigen onderhoudsbudget had. Op het moment dat wij een samenvoeging hadden gedaan, hadden zij minder onderhoudskosten, dat was een voordeel (voor het management). De onderhoudsafdeling van het district zag het project echter soms als een bedreiging. Want de klussen die wij deden, waren de krenten uit de pap; die samenvoegingen waren natuurlijk hartstikke leuke klussen, die zij zelf ook wel zouden willen doen.” “Het onderhoud is bij corporaties uitgesplitst: je hebt het regulier onderhoud, dagelijks onderhoud en daarnaast heb je de losse projecten. Als je zag hoe wij die woningen aanpakten, dat was echt renovatie op hoog niveau. Dat hoorde eigenlijk bij die projecten thuis. De meeste corporaties hebben ook voor grotere projecten een projectmanagement afdeling. De onderhoudsafdelingen op de districten houden zich bezig met het dagelijks onderhoud. Zij waren gewend om schilderwerk te besteden of keukens te vervangen. Wat je ook zag, was dat wij onderhoudsingrepen deden die normaliter een doorlooptijd hebben van vijfentwintig tot dertig jaar. Zo hoog investeerde je. Terwijl bij onderhoudsgerelateerde projecten sprake is van een doorlooptijd van vijf tot zeven jaar. Dus daarin liepen onze ingrepen heel erg uit de pas. Dat paste allemaal niet in de bestaande onderhoudssystemen op complexniveau van corporaties. Al die verschillende looptijden zoude nu, met alle software ontwikkelingen, beter bij te houden zijn, maar toen was dat niet te doen. Verschillende levenscycli in één complex zijn veel te ingewikkeld. Om een voorbeeld te noemen; bij een samenvoeging over drie of vier etages plaatsten we de ketel op de derde of vierde verdieping. Omdat het warm water er veel te lang over doet om van de ketel naar de keuken te komen, plaatsten wij zgn. Close-in boilers. Daar raakt de corporatie van in de war. Want wij weten dat nu wel, maar over een jaar weet niemand dat meer. En als er dan iets met die boiler is en de bewoner belt naar de
corporatie, dan zegt zo’n medewerker achter de telefoon dat er helemaal geen keukenboilers in dat complex zitten. Omdat zij gezien het onderhoudsbeleid geen keukenboilers plaatsen!” “De samenvoegingen waren mutatie gestuurd. Maar in het begin waren er ook veel bewoners die aangaven dat ze interesse hadden in een grotere woning. Zo waren er mensen in de Sneeuwbalstraat die zichzelf hadden gemeld, omdat ze zagen dat er naast hun een woning leeg kwam die ze er graag bij zouden willen huren. Daar hebben we een speciale woning gemaakt, gebaseerd op hun specifieke wensen. Dat is maar een paar keer gebeurd.” “Aan de Essenburgerstraat hebben we nogal wat woningen gedaan. Dat is een gewone volksbuurt met verschillende typen woningen die zo tussen de € 350 - € 500 huur kostten. Daar gingen we woningen samenvoegen die deels luxe woningen werden: groot, veel kamers, luxe keuken en badkamer, goed geïsoleerd). Die woningen zijn gewoon voor dertig of veertig jaar weer top. Daar ging de huur ook omhoog. Die huurders gingen soms wel € 1100 huur betalen. Hierdoor ontstonden meer gemêleerde wijken. De eenzijdigheid van buurten werd doorbroken door de komst van luxere en duurdere woningen, want dat zorgde weer voor een instroom van mensen met hogere opleidingen en ander type werk.” “Wat je wel zag, was dat de woonduur in de duurdere woningen korter was. De huurders wisselden elkaar sneller af. Na zo’n twee jaar, kwamen er vaak al nieuwe huurders in. Een ander probleem wat ik van de verhuurmakelaars te horen kreeg ging over de stoffeerkosten. Die grote woningen werden bijvoorbeeld voor € 800 of € 900 per maand aangeboden, maar die zijn zo groot dat het stofferen en het behangen nog enkele duizenden euro’s kostte voor de huurder. Dat is natuurlijk gigantisch veel geld. Ook tweede verhuur was vaak lastig: voor zoveel huur wilde mensen een op en top woningen, dus geen versleten zaken.” `Op een drietal plaatsen hebben we ook complexmatig woningen samengevoegd. In buurten waar reeds migratie optrad, waren bewoners afwachtend. Waar een sterkere binding met de buurt was (bv de Heer Frankenstraat in Noord) stelden bewoners eisen met betrekking tot terugkeer, differentiatie en woonlasten.`
HANS SUURMOND oud-woningcorporatiemanager / senior adviseur Context Adviseurs & Mensit Interview: H-LAB, Heesterveld 3 juli 2012
Hans is begonnen als opbouwwerker. Hij haalde zijn drijfveer en inspiratie uit de leefwereld van bewoners. Toen hij de overstap maakte naar de woningcorporatie-wereld, kwam hij veel meer terecht in een ‘systeemwereld’, met beleid en management, die ver af stond van de door hem gewaardeerde leefwereld. Juist het scharnierpunt tussen beide werelden trekt hem, tussen binnen en buiten. In 2008 is hij voor zichzelf begonnen, waarbij hij specifiek iets wilde blijven doen met dit scharnierpunt tussen de ‘leefwereld’ en de ‘systeemwereld’. Nu is hij ook sinds 2011 programmamanager Krimp in de anticipeerregio De Achterhoek. Dit gebeurt in opdracht van zeven gemeentes en vijf woningcorporaties. Een overeenkomst tussen krimp en de vraagstukken die bij De Modelwoning aan bod komen, is het feit dat de kwantiteit afneemt en dat de vraag sterk verandert. Voor het omgaan met krimp is een sterke verandering in het denken noodzakelijk. Om in de toekomst dingen anders te kunnen aanpakken is het nodig dat er een koppeling gemaakt wordt tussen verschillende sectoren – af van de hokjesmentaliteit – en dat sommige opgaven vragen om een aanpak op macroniveau. Dan blijken dingen ineens wel te kunnen, terwijl ze op microniveau niet uit komen.
Voorbeeldproject: Te Woon – Woonbron, Rotterdam. Huur en koop zit door elkaar en kan ook wisselen, wanneer er een mutatie plaatsvindt. Aspirant bewoners kunnen dus kiezen of ze de woning willen kopen of huren. De keuze voor koop of huur hangt niet meer af van het moment van bouwen, maar kan per persoon verschillen. Hier zijn wel
alle wooneenheden aan de voorkant in appartementsrechten verdeeld. Dit idee levert maatwerk, wat aansluit bij de wensen en omstandigheden van de bewoners. Dit concept is ook toegepast op een seniorencomplex in Huissen bij Arnhem, waar dit op complexniveau is toegepast. ‘Woonspel’ dat met de RUG ontwikkeld wordt om achter de mechanismen van woonkeuzes te komen.
--------------------------------------------------------------------------------------------------------- ------------------------------------------“Wat er mis ging bij de Vogelaaraanpak was dat er allerlei projectjes werden opgezet omdat er subsidie was en niet omdat het nodig was. Er werden allerlei dingen bedacht vóór mensen in plaats van mét mensen en dóór mensen. En er werd heel erg vanuit statistische gegevens naar wijken en buurten gekeken en niet naar waar zit nou de kracht van de buurt, waar zitten de kansen en waar zitten de mogelijkheden van mensen.” “Een filmpje dat ik toegestuurd kreeg van de Oasis-game heeft me erg geïnspireerd. Dat is een concept uit Brazilië. Er is een groepje mensen met geld van Oxfam Novib naar Brazilië toegegaan om een soort omgekeerde ontwikkelingssamenwerking op te zetten. Daarbij werd gezegd: je moet uitgaan van de kracht van mensen en die faciliteren, maar op een manier die ook leuk is. Vaak maken wij het met vergaderen en zo allemaal heel zwaar. De kracht was dat ze met elkaar gingen eten en dansen en plezier gingen maken en die energie bracht mensen samen. En vervolgens hebben ze een concreet fysiek plekje gekozen, een terreintje of een pleintje, en daar mochten ze met elkaar -jong en oud, mannen en vrouwen, gekleurd en nietgekleurd - maquettetjes maken en hebben ze daar hun droom gevisualiseerd. Vervolgens hebben ze gekeken welke elementen ze uit die dromen belangrijk vinden en dat hebben ze bij elkaar gebracht in één maquette. Dat proces vergt heel wat voorbereiding, maar dat uiteindelijk in een snelkookpan van één avond tot een concrete activiteit heeft geleid. De volgende dag hebben ze gebruikt om materialen bij elkaar te sprokkelen en de twee dagen hebben ze gebruikt om het daadwerkelijk te bouwen. Dan ontstaat er dus een fysiek resultaat dat de uitstraling is van de energie van mensen, van de kracht van mensen, de droom van mensen. Dat stimuleert om na te denken over andere samenwerkingsactiviteiten.” “In Noord is deze Oasis-game ook gespeeld. Het initiatief kwam van een groepje bevlogen professionals die afkomstig waren uit de hoek van welzijnswerk, woningcorporatie, gemeente. Maar meer vanuit een intrinsieke drive dan vanuit een formele rol. Die hebben heel snel dat groepje bevlogen buurtbewoners weten te activeren om het samen met hen te organiseren. Met elkaar hebben ze én in geld én in tijd dat proces gefaciliteerd. Dan heb je een stip op de horizon gezet en is het de vraag hoe je dit verder brengt. Maar als die energie er eenmaal is, is dat het vertrekpunt – de observaties die je met elkaar gedaan hebt in de wijk, dus wat zijn hier de krenten uit de pap – dat je gebruikt om mensen verder te brengen.” “Als programmamanager Krimp probeer ik het ‘anders denken’ bij mensen te stimuleren. Zo hebben we altijd gedacht dat in een dorp voorzieningen aanwezig moeten zijn. Maar wat blijkt na gesprekken met mensen is dat de voorzieningen vooral bereikbaar moeten zijn, ze mogen dan best op een andere plek liggen. Het is dan meer een mobiliteitsvraagstuk, waarbij een ‘dorpsauto’ een hele geschikte oplossing blijkt te zijn. Mensen kunnen dus heel veel dingen zelf organiseren en dat werkt ook heel stimulerend, samenbindend. Mensen komen elkaar vaker tegen en stemmen vaker dingen met elkaar af. Er ontstaat dan een hele andere manier van samenwerken en samenleven. Terwijl wanneer dit van bovenaf zou worden opgelegd, dit mensen juist tegen de haren in strijkt. Want dan schiet iedereen in zijn rol als consument van “ja, maar dat willen we niet”. Maar op het moment dat mensen zelf keuzes kunnen maken, komen ze er wel uit. Een voorbeeld is dat blijkt dat er een aantal scholen dicht moet. Er zijn nu vier scholen en de prognoses tonen aan dat er straks nog maar leerlingen zijn voor één school. Nu hebben die bewoners zelf bepaald in welk dorp die school moet blijven. Dat geeft een ander vertrekpunt dan wanneer een gemeente gaat zeggen waar de school moet blijven staan. Dus door vanuit de leefwereld van mensen te vertrekken en door hen meer bij het probleem te betrekken – en niet enkel bij de aangedragen oplossing – komen er andere keuzes tot stand.” “Uiteindelijk hebben gemeenten en corporaties al hun activiteiten gebaseerd op groei en waardevermeerdering. Dat zijn allebei zaken die niet meer vanzelfsprekend aan de orde zijn. Je komt er dan ook niet meer met eendimensionaal denken. In krimpgebieden denken gemeentes dus van: “we hebben gronden die we niet meer bebouwen, dus we moeten gaan afboeken in de waarde.” Maar de vraag is of dat ook zo zal zijn. Want wat als je deze terreinen gaat gebruiken voor zonnecollectoren? “ “Het lastige is dus om mensen over hun schotjes heen te laten kijken. Gemeentes zijn nog erg bezig met het eigen territorium. Van de ene kant zeggen ze: we moeten samenwerken. In de Achterhoek heeft de Provincie dat aangejaagd. Maar er is iedere keer de spanning tussen wat je regionaal met elkaar regelt en afspreekt en wat je lokaal doet. Dat komt door ons politieke systeem, waarbij de gemeenteraad wil bepalen, maar in feite nu niet meer bepalend is voor heel veel
keuzes die gemaakt moeten worden. Enerzijds doordat keuzes op een hoger schaalniveau gemaakt moeten worden en anderzijds doordat je veel meer keuzes bij de burgers neer moet leggen.” “Om processen en geldstromen anders in te richten – niet volgens de rolverdeling van voorheen - is het nodig om uit die verkokering te komen. Daarvoor heb je iemand nodig die in staat is om er even buiten te gaan staan – die dus geen onderdeel is van een van de betrokken partijen.” “De samenwerking tussen partijen die je normaal gesproken niet samen aan een tafel zet, zoals opdrachtgever en opdrachtnemer, is belangrijk. Door ze bij elkaar te brengen, ontstaat er een andere urgentie. Want een bouwer zegt: we moeten aan de slag. Maar de gemeente of corporatie zegt: nee, we moeten het concept eerst helemaal uitgetekend hebben. En dat je niet alles aan de voorkant met elkaar geregeld hebt, hoeft helemaal geen probleem te zijn. Want we hebben met elkaar genoeg kennis en ervaring om daarmee om te gaan. We zeggen tegenwoordig heel gemakkelijk dat we moeten loslaten. En dat is wel waar het om gaat. Je moet kunnen loslaten en vertrouwen hebben dat het wel goed komt. Dat staat nog maar in de kinderschoenen. Want tussen zeggen en doen is nog een weg te gaan. Zo zegt de Provincie Gelderland dat je moet samenwerken en dat ze integraliteit willen, wat ze ook proberen te stimuleren. Maar vervolgens hebben ze allerlei sectorale potjes, waardoor het weer helemaal verkokerd uitpakt. Eigenlijk moeten ze zeggen: wij hebben hier een pot met geld en jullie mogen dat besteden naar jullie goeddunken. Zover zijn ze nog lang niet. Want hoe beoordeel je nou of het goed gaat? De praktijk laat zien dat het prima werkt. Want als je de burgers geld geeft, gaan ze er zuiniger mee om dan wanneer de gemeente of andere instituties het moeten uitgeven.” “De praktijk om over de hokjes heen te kijken, is heel weerbarstig. Bij gemeenten die daar wel verder mee zijn, zie je dat zij niet meer vanuit functies ergens aan werken, maar vanuit een gebied. Zo krijg je dat iemand die vroeger verkeersdeskundige was of iemand die voorheen over de veiligheid van de woonomgeving ging, nu veel meer samen optrekken omdat ze als taak hebben om die ene wijk tot een fijn gebied te maken. Daar wordt de basis gelegd om anders met elkaar te werken. De enige manier om daar toe te komen, is via mensen met lef die wat hoger in de boom zitten van organisaties en die zich daar hard voor maken.” “Een voorbeeld in Oss, waar verschillende partijen en instanties die iets wilden met de ruimte. Een verzorgingstehuis wilde uitbreiding, een sportvereniging wilde een vernieuwing van de sportvoorziening, een school wilde ruimte om een brede school te ontwikkelen en er waren nog wat oude panden die een bestemmingswijziging moesten krijgen. Er ontstond een keten van zaken die moesten worden aangepakt. Al die bewegingen samen konden het voor elkaar krijgen, door ook geldstromen te koppelen. Maar het heeft een jaar geduurd om alle partijen te overtuigen om mee te werken aan dat integrale plan. Omdat zij een stukje zeggenschap moesten inleveren over de besteding van budgetten. Macro zie je dat het uit moet kunnen, terwijl je op microniveau op problemen stuit. Dat betekent dat een flexibelere houding in de verantwoording van geldstromen nodig is. Dingen zijn dan niet meer één op één terug te rekenen, doordat alles in elkaar geschakeld zit.” “Er zijn twee typen bestuurders: de bevlogen mensen en de rekenaars. Ik denk dat je beide elementen nodig hebt, maar dat ze nu vaak niet in balans zijn. Het zijn vaak twee personen die niet op dezelfde plek zitten en die niet veel contact met elkaar hebben. Aan de ene kant heb je mensen nodig die vanuit de creativiteit kijken, maar er moet ook een soort verdienmodel onder zitten. Er hoeft niet per se waarde in geld verdiend worden, het kan ook maatschappelijke waarde zijn. Hiervoor is het nodig dat het zichtbaar is: wie investeert er in iets en wie heeft er profijt van? De Effectenarena van de SEV kan hierbij als gespreksmiddel gebruikt worden, om een goede balans te doen ontstaan tussen wie geld geeft aan de voorkant en wie geld ontvangt aan de achterkant. Een Maatschappelijke Kosten-Baten Analyse (MKBA) is hier heel nuttig voor, omdat maatschappelijke waarden gekwantificeerd worden. Maar minstens zo belangrijk is de verbeelding die nodig is om mensen uit de systeemwereld te overtuigen van de effecten in de leefwereld. Een sleutel hiertoe is het in verbinding brengen van mensen die achter hun bureau zitten met de veldwerkers.” “Ik denk dat de allerbelangrijkste beweging is dat we stoppen met plaatsvervangend denken vanuit instituties. Zoals het plannetjes maken voor hoe woningen er straks uit moeten zien. Instituties zijn er heel erg op gericht op het compleet bedenken hoe het er moet uit zien. Ik denk dat we veel meer moeten kijken naar het zakelijk vastgoed. Daar huur je in feite een schil en is de hele inrichting voor de huurder. Dan krijg je veel meer dat de huurder het kan gaan richten op de manier zoals hij het op dat moment nodig heeft. En als dat over een paar jaar anders is, dan kan dat. In de regelgeving zie je dat er wel al veel meer mogelijk is dan vroeger, maar toch zijn er nog een heleboel regels die misschien niet nodig zijn. Zoals hoe breed een deur moet zijn en hoe hoog de klink moet zitten. Wellicht hoeven er enkel een paar basale dingen vastgelegd te
worden om de flexibiliteit naar de toekomst te behouden. De dingen die de tand des tijd het beste doorstaan, zijn gebouwen waar veel vierkante meters in zitten, die niet hokkerig zijn en waarbij de constructie veranderingen toelaat.” “De woningcorporatie is verworden van een organisatie van bewoners tot een organisatie voor bewoners. Tegelijkertijd zijn de corporaties gaan werken als bedrijven, waardoor huurders ‘consumenten’ werden. Deze beweging is weer aan het terugdraaien, wat gunstig is. Dat uit zich in het feit dat bewoners weer medeproducent worden. Dit zie je bijvoorbeeld in het feit dat corporaties en gemeenten zoeken naar manieren om het beheer van buitenruimte door bewoners te laten doen. In veel gevallen is dit nog wel vanuit geld ingegeven. Als je stedelijk en landelijke gebieden vergelijkt, zie je een groot cultuurverschil. In landelijke gebieden zien bewoners hun huurwoning veel meer als hun woning, waar ze zelf onderhoud uitvoeren. Terwijl in stedelijke gebieden huurders bij elke kleinigheid naar de corporatie belt, omdat ze ervoor betalen.” “De corporatie kan weer van bewoners worden als er naar een soort ‘buurtzorg-model’ gegaan wordt. Dit kan voor nieuwe corporaties, maar ook bestaande corporaties kunnen zich omvormen. Maar niet elke corporatie zal dat aankunnen. Wel corporaties zoals corporatie Dudok Wonen in Hilversum, die werken vanuit de Theory U, waarbij ze vanuit een laboratoriumomgeving verandering ontwikkelen. Zij beginnen dan met de vraag te stellen: wie wil er meewerken, in plaats van een groepje op te starten waar mensen verplicht in mee moeten doen. Dan gaan de mensen ook actief mee in de verandering, in plaats van dat ze bestaande belangen gaan behartigen die de verandering eigenlijk tegenwerken.” “Ik geloof erg in het trust-idee. Maar zo’n trust moet wel vastgoed hebben, wil het beklijven. Er moet wel een verdienmodel onder liggen. Dat betekent dat instituties ook dingen moeten loslaten. Als de gemeente vastgoed afstoot, zie je vaak dat het teruggaat naar andere instituties. Maar dat zou ook naar bewoners terug kunnen. Maar dan moet wel goed doordacht worden wat de consequenties hier van zijn, zeker wat betreft onderhoud en beheer van vastgoed.” “In ons denken in Nederland zal een model waarbij bijvoorbeeld de schil van vastgoed van de corporatie blijft, maar de binnenkant van bewoners is, niet makkelijk werken. In Nederland zijn we heel erg gehecht aan een uniforme uitstraling.”
WOUTER VELDHUIS architect en stedenbouwkundige | mede-oprichter van MUST stedebouw Interview: H-LAB 21 augustus 2012
Wouter is sinds 2008 officieel supervisor voor de nieuwbouwontwikkeling in de Zuidelijke H-buurt (Hakfort, Huigenbos, Heesterveld en de bijbehorende parkeergarages. De supervisorrol voert hij uit in opdracht van het projectbureau stedelijke vernieuwing Bijlmermeer, onderdeel van stadsdeel Zuidoost. Omdat de ontwikkelingen al anderhalf jaar stil liggen, is Wouter momenteel niet actief in deze rol. ---------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------“Als supervisor ben ik aangesteld voor de nieuwbouwontwikkelingen. Ik heb veel contact gehad met de ontwikkelaars van Ymere. Met de afdeling beheer van Ymere heb ik nooit contact gehad. Beheer en ontwikkeling staan bij vrijwel iedere corporatie los van elkaar. Het idee ‘ontwikkelend beheer’ is dus op conceptmatig niveau al bijna onmogelijk binnen de bestaande organisatiestructuur en vraagt misschien wel om een herziening van de organisatie binnen de corporatie.” “Heesterveld was nooit een vernieuwingsgebied, maar een beheergebied; er werd enkel gerepareerd. Toen kwam Ymere met het plan om dit te gaan slopen. Ze schreven een prijsvraag uit, de Ymere NAi prijsvraag. Naar aanleiding van deze prijsvraag heeft Micha de Haas nog wat studies gedaan om hier nieuwbouw te ontwikkelen, maar daar is nooit iets mee gedaan. Vervolgens heeft Ton Schaap (dRO) samen met Ymere een plan gemaakt voor een buurtje langs een romantisch lint met aan weerszijden particulier opdrachtgeverschap. Dat was het moment dat het stadsdeel zich afvroeg of er niet meer samenhang nodig was tussen de plannen voor Heesterveld, de onvoltooide vernieuwing van de garages Huigenbos en
Hakfort, de ontwikkelingen langs de Karpseldreef en de toekomstige aanpassingen van de A9. Er was behoefte aan meer samenhang. Toen ben ik gevraagd om te verkennen wat er allemaal gaande was; een krachtenveldanalyse. De belangen van de verschillende partijen zijn toen geïnventariseerd en daaruit hebben we een aantal uitgangspunten gedestilleerd. Dat document heet Randvoorwaarden Zuidelijke H-Buurt en dat is als onderdeel van de strategienota H-Buurt vastgesteld door het dagelijks bestuur van stadsdeel Zuidoost. Dat is dus nu beleid, of in ieder geval is er een handtekening onder gezet.” “In het document Randvoorwaarden Zuidelijke H-Buurt hebben we ruimtelijke en programmatische randvoorwaarden benoemd voor de vernieuwing van het gebied. We hebben niet alleen gekeken naar wat je zou kunnen, maar ook de waarden benoemd die heel erg goed zijn. Er zijn een paar dingen die er gewoon al zijn, maar waar je meer mee moet doen, zoals het metrostation, het groene karakter en de singelstructuur. We hebben ook gebieden benoemd waar een grote opgave ligt, met name de twee garages en Heesterveld. Heesterveld was in die tijd, 2009, nog een sloopopgave, waarbij Ymere bezig was met de start van het uitplaatsen van bewoners. Het gegeven was toen dat het blok in 2011 gewoon leeg zou zijn. Onze conclusie was dat het belangrijkste punt in de zuidelijke H-Buurt de adressering was. Mensen moesten kunnen thuis komen, dat is het grootste probleem hier. Je moet gewoon vanaf de oprit van de dreef, recht de wijk in kunnen komen. Maar dat lukt niet, door de garage Hakfort, hier naast het Heesterveldblok, die deze route blokkeert. ABN AMRO huurt de parkeerplekken en de begane grond is van een ontwikkelaar. Ontwikkeling van deze garage zit op dit moment gewoon vast, want dit is een stuk vastgoed waar gewoon nog goed op verdiend wordt.” “Toen ik voor de zomer op een inspraakavond de randvoorwaarden moest toelichten aan bewoners, viel me op dat er in de Bijlmer grofweg drie typen bewoners zijn. Je hebt de gestaalde kaders, waaronder een fanatieke bewonersgroep van zo’n vijftien mensen die een groot hart voor de buurt hebben. Zij zijn voor een groot deel tegen verandering, de bestaande situatie wordt door hen hoog gewaardeerd. De flats zijn perfect, het enige wat ontbreekt is doorgroeiruimte voor hun kinderen. De tweede groep is ‘de vrijdenkers’. Zij zijn in deze buurt geland omdat de flats ruim opgezet en betaalbaar zijn. Ze zoeken veel bewegingsruimte en willen makkelijke met de metro naar de stad kunnen of met de auto naar andere plekken in Nederland. En dan heb je als laatste de nieuwe instroom aan studenten. Die vonden dat alles wel wat leuker en wat levendiger kon.” “De private kwaliteiten in de Bijlmer zijn prima in orde, maar de publieke kwaliteiten zijn zwaar onder de maat. Op sommige plekken krijg je gewoon niet het gevoel dat de wijk ook van ‘elkaar’ is, terwijl op andere plekken de wijk veel te veel van ‘elkaar’ is. Zo is de poort in het andere Heesterveldblok een grote barrière. Daar kwam je gewoon niet. Dat is allemaal wel veranderd nu een deel van de woningen verhuurd wordt aan studenten waardoor er een meer gemengde bevolkingsgroep is ontstaan.” “Als we het over de toekomst van Heesterveld hebben, dan denk ik dat hoe de wijk nu is, met de lijn die nu ingezet is, dat het zo nog wel twintig jaar door kan gaan. Bouwkundig is er niet zoveel aan de hand. Maar als je me vraagt of dit complex als buurt toekomstwaarde heeft, dan denk ik van niet. Ik vind het echt een waardeloze opzet voor een aantrekkelijke buurt. Het eerste blok is nog wel redelijk, maar het andere Heesterveldblok, ten zuiden van het fietspad, is nauwelijks toegankelijk . Daar ontbreekt alle helderheid over wat publiek, privaat of collectief is. Het is heel beroerd georiënteerd op het metrostation, wat toch de entree van de wijk is. En wat op termijn toch gaat gebeuren is de verbreding en overkluizing van A9. Daar zal ook nieuwbouw gerealiseerd worden, direct achter Heesterveld. Daar krijgt de buurt een nieuwe voorkant. Voor de ontsluiting van deze nieuwbouw en de ruimtelijke samenhang met de rest van de Bijlmer is een goede aantakking bij Heesterveld essentieel. Door de huidige bebouwing van Heesterveld is dit echter niet mogelijk.” “Als je doordenkt over de vernieuwing van de Bijlmer, dan gaat het eigenlijk steeds over parkeergarages. De omslag van garage- naar maaiveldparkeren, die je overal ziet, is eigenlijk een omslag van gemeenschapsgeld in een dure parkeeroplossing stoppen, naar het volstoppen van de openbare ruimte met parkeerplaatsen. Er moet hier gebouwd worden met een parkeernorm van 1:1, dus een parkeerplek per woning. Maar in veel flats is het werkelijke autobezit veel lager. Veel mensen hebben in deze buurt geen auto. Dus alle dure parkeergarages staan leeg. Bovendien parkeren veel mensen in deze buurt niet in de garages maar in Huntum, een koopbuurtje verderop, daar vinden ze het veiliger.” “Rochdale heeft ontwikkelrecht op de garages en verhuurt de twee flats (Hakfort en Huigenbos). Rochdale had er dus veel belang bij dat zij mee konden denken over de plannen van Ymere. Ook zij hadden plannen om concreet aan de slag te gaan met de sloop van de garages, nieuwbouw van woningen langs de Karpseldreef en mogelijk op termijn de verkoop van huurwoningen in de gerenoveerde flats. Door de kredietcrisis en de onwrikbare positie van de parkeergarages zijn de plannen echter stil komen te liggen.”
“Het projectbureau stedelijke vernieuwing Bijlmermeer is wel bezig met een manier van ontwikkelend beheer. De verschillende beheerposten, zoals complexbeheer , openbare ruimte beheer, sociaal beheer, dat werd allemaal op een hoop gegooid om te kijken wat ze van hier uit met de wijk kunnen doen. Maar ik weet niet of hier concrete acties uit voort zijn gekomen.” “Goede voorbeelden van ontwikkelend beheer? Nee, die ken ik niet. Ik ken wel een slecht voorbeeld. We hebben een plan gemaakt voor een deel van Bos en Lommer. Het was een mooi, maar heel ambitieus plan. We hebben toen heel intensief met bewoners samengewerkt. En het heeft enorm veel energie gekost om krediet terug te winnen bij bewoners, want die wachten al vijftien jaar en hebben nooit iets zien gebeuren. Er zat dus heel veel cynisme in de buurt. Maar daar zijn we overheen gekomen, met een mooi en zorgvuldig plan als uitkomst. Dat is toen door de stadsdeelraad vastgesteld. Toen hakte de crisis er echt goed in en is het plan de prullenbak in gegaan. Vervolgens heeft de eigenaar van het complex, Stadgenoot, het dossier van projectontwikkeling naar de afdeling beheer geschoven. Alles begon opnieuw: ze zijn begonnen met het opstellen van een renovatieplan, met grote structurele ingrepen, waarmee miljoenen zijn gemoeid. De aanpak dreigt nu echter alleen op het niveau van de woning en het portiek plaats te vinden. Terwijl de grootste problemen in de wijk vooral spelen in de collectieve binnentuinen, de bergingen en de verwaarloosde openbare ruimte. Het lijkt erop dat deze problemen nu helemaal niet aangepakt zullen worden.” “De afdelingen ontwikkeling en beheer zijn twee totaal verschillende werelden. Het zijn twee verschillende kolommen in een organisatie met een andere denkcultuur. Een beheerder denkt in korte interventies: is er een lekkage, dan stuur ik een dakdekker. En is er een maand later bij iemand anders een lekkage, dan stuurt hij weer een dakdekker. Het duurt erg lang voordat iemand zich afvraagt of het niet beter is om het hele dak te vernieuwen. Maar ook budgettair is het heel anders. Projectontwikkeling gaat over hele grote bedragen, met daaraan gekoppeld een zware getrapte besluitvorming. Terwijl het bij beheer over kleinere bedragen gaat, betaald uit een reeds toegewezen beheerbudget, waardoor de besluitvorming ook veel sneller gaat. De pot geld van de afdeling beheer is al aanwezig; die is gecreëerd door reserveringen van de corporatie. De pot geld voor ontwikkeling moet altijd gezocht worden.” “Corporaties waren oorspronkelijk beheerorganisaties. Pas na de brutering in de jaren ‘90 zijn ze zelfstandig geworden. En om geld te verdienen om te kunnen beheren, moesten ze eigenlijk gaan ontwikkelen. Een aantal corporaties hebben nieuwe bv’s opgericht om het ontwikkelen te kunnen doen. Projectontwikkeling werd letterlijk uitbesteed. En dat is natuurlijk een ultieme voedingsbodem voor het in stand houden van de cultuurverschillen tussen ontwikkeling en beheer. Nu het financieel allemaal slechter gaat, worden deze ontwikkelingstakken gedwongen ingelijfd bij de corporaties. Maar daarmee verdwijnen de verschillen niet.” “Eigenlijk gaat het er om dat corporaties gaan denken als een privaat persoon. Die werkt niet met afschrijvingen. Corporaties nemen een investeringsbesluit op basis van de visie dat het kansrijk is dat ze bepaalde investeringen bijvoorbeeld na vijf jaar terug verdiend hebben. In die huur zit altijd een percentage dat gereserveerd wordt voor onderhoud.” “In de essentie gaat het over eigendom. Je moet het gevoel hebben dat je woning je eigendom is, dan ga je investeren. En dat werkt ook bij deel-eigendom, zoals bij Slimmer Kopen. Het is toch opvallend dat voortuintjes bij huurwoningen vaak niet van de grond komen en bij koopwoningen wel. Terwijl mensen vaak langer in een huurwoning wonen dan in een koopwoning. Mensen die een koopwoning wonen, zien een investering in hun tuin toch als een waardevermeerdering voor het huis, terwijl mensen in een huurwoning dan eerder de keuze maken voor een mooie flatscreen, die ze weer kunnen meenemen als ze verhuizen. En nu zie je ook wel veel bij mensen dat ze de houding aannemen van: de gemeente heeft ook zijn verantwoordelijkheden, daar betalen we toch belasting voor.” “Ik ken nog wel een voorbeeld van ‘per ongeluk ontwikkelend beheer’. Dat gebeurde in Amersfoort, op de Wagenwerkplaats. Daar moest de bodem gesaneerd worden en nutsvoorzieningen aangelegd worden voor een aantal nieuwe functies op het terrein. In de bestaande bebouwing is een jeugdopera gekomen en een aantal bedrijfsruimten voor creatieve ondernemers. Dit zijn echt micro-speldenprikjes op het immense terrein. De eigenaar, NS Poort, had geen geld om te investeren in het gebied zolang het niet volledig herontwikkeld kon worden. De jeugdopera is betaald door de gemeente. En toen was er eigenlijk sprake van positieve collateral damage. Voor de jeugdopera moest namelijk riolering komen en moest de stroomvoorziening moest op orde zijn, er moesten kabels en leidingen getrokken worden. Uit die noodzaak is het terrein op veel plekken open gegooid. Wij hebben er toen voor kunnen zorgen dat de nieuwe hoofdinfrastructuur voor de toekomst al goed zou liggen. Dus niet nu voor de kortste en goedkoopste optie kiezen, maar anticiperen op toekomstige ontwikkelingen, dus rekening houden met toekomstige bebouwing of bomen. Dat is gebeurd op
basis van een grid voor toekomstplannen. Het enige wat kon gebeuren, was het herstellen van de schade die was gemaakt met het opbreken van het terrein. Dat hebben we toen aangegrepen om stelconplaten weer recht te leggen, bomen op te snoeien en nieuwe bomen te planten.”
WILLEM VERBAAN Professor Sustainable Area Development Hogeschool van Amsterdam Interview: HvA, Amsterdam 16 oktober 2012
Als professor aan de Hogeschool van Amsterdam kijkt Willem Verbaan met een brede blik naar gebiedsgerichte vraagstukken op drie manieren: technisch, financieel en sociaal. Mensen/partijen/projecten die Willem Verbaan aanraadt om nog eens mee te praten om naar te kijken:
Stan Roestenburg: heeft een andere ordening van de bouwketen gemaakt in de nieuwbouw Cees Anton de Vries Harm Rozie Jurgen van der Heijden – Nieuw Nederland Nu: webnetwerk voor verandering met ook voorbeeldprojecten Menno Lammers: Vernieuwing Bouw – netwerk van jonge mensen in de bouw en Shared Value Ronald van Aggelen: directeur ZEEP architecten Mea casa
---------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------“In mijn laatste en mijn nieuwe boek zeg ik eigenlijk dat het oude businessmodel dood is. Dat model is op, over, voorbij. In het laatste boek doen we uitspraken en in mijn nieuwe boek gaan we die uitspraken ondersteunen met cases op drie lagen: de gebouwlaag, de infralaag en de gebiedslaag.” “Nederlanders sparen veel. In totaal, met alle oudedagspaartegoeden erbij, gaat het over 1500 miljard. Er zijn drie mogelijkheden om te beleggen: aandelen, staatsleningen en vastgoed. Meer smaken hebben we niet. En deze beleggingssmaken stimuleren bouwen-om-te-bouwen gedrag. Ik denk dat dat anders moet. Ik vind dat mensen nog wel zouden moeten sparen, maar dat veel meer in hun eigen leefwereld moeten investeren. “De klassieke wereld zal nooit meegaan met ontwikkelend beheer. Ze begrijpen dat niet eens. Ze spelen het spel van het oude businessmodel al dertig jaar, dus waarom zouden ze het nu ineens anders moeten doen? Dat is alleen voorbehouden aan pioniers. Er zijn een paar mensen in Nederland die wel zo denken, maar dat zijn er maar een paar. Die hebben het dan over waardestromen en ‘the living building concept’. Die roepen steeds harder en harder en ze trekken overal aan de bel, maar er gaan geen deuren open. Op de kleine CPO-schaal gebeurt het wel, maar je moet eigenlijk een aantal gekken vinden die net boven dit klein schaalniveau willen uitsteken en als het ware een kritische massa gaan vormen om dit gedachtegoed voet aan de grond te laten krijgen. Architectuur en stedenbouw zijn toch sectoren die redelijk ingesleten zijn in hun gedachtegoed.” “Als ik kijk naar BIM, dat is voor mij geen 3Dsoftware, maar dit gaat over het hele bouwproces anders inrichten. Maar daar wil de bouwsector totaal niet aan.”
“We moeten beter kijken naar wat er in andere branches gebeurt, zoals de defensiehoek, de vliegtuigbouw en de petrochemie. Op de een of andere manier is de bouwwereld heel erg achter gebleven met vernieuwing in vergelijking met andere maakindustrieën. En dat is niet alleen in Nederland, maar dat zie je internationaal. ” In Den Haag stoot de Rijksgebouwendienst een miljoen vierkante meter kantoorruimte af, dat noemen ze de Haagse Schuif.” “De crisis doet zijn werk, maar we moeten nog dieper vallen. In het project Mea Casa zijn drie jongens van Heijmans voor zichzelf begonnen en ze tonen aan dat ze veel goedkoper kunnen bouwen. Maar Heijmans wilde dat natuurlijk niet zelf doen, die hadden daar immers geen belang bij.” “Wat er nu gebeurt, is dat buitenlandse spelers leegstaand vastgoed opkopen tegen een absolute dumpprijs. De huidige eigenaar heeft geen keus, want die staat met zijn rug tegen de muur, want zijn pand staat leeg. De eigenaar gaat afwaarderen en zijn pand dat misschien voor 50 miljoen op de balans staat, verkoopt hij voor 20 miljoen. De nieuwe eigenaar laat vervolgens de huurprijs drastisch zakken. Dat kan immers, omdat hij het voor een dumpprijs heeft gekocht. Wat doet een ander bedrijf dat met zijn rug tegen de muur staat? Die gaat in dat pand van die nieuwe eigenaar tegen een goedkope huur vierkante meters huren, maar laat een leeg pand achter. En dan begint het spel van voor af aan.” “Afboeken zou dus overal moeten gebeuren, zowel op grond als op de bestaande voorraad.” “Wat de bouwwereld in ieder geval niet geholpen heeft, is de gereguleerde markt. De prijsafspraken. Wat we later fraude zijn gaan noemen.
