M O N U MONUMENTEN BELEID

M

O

N

U

M

E

N

T

E

N

B

E

L

E

I

D

•

MONUMENTEN BELEID

Ca h i er 07• 09• 2001 Mitros is een toonaangevende en ambitieuze woningcorporatie. Met ruim 32.000 woningen, garages en bedrijfspanden is zij de grootste speler op het veld van

de

volkshuisvesting

in

Utrecht en Nieuwegein. Samenwerking en keuzevrijheid staan bij Mitros voorop. Mitros biedt als voorloper in de volkshuisvesting een Podium voor discussie. Op het Mitros Podium belichten we circa drie keer per jaar belangrijke of actuele thema‘s uit de wereld van wonen, leven en volkshuisvesting. De Mitros Cahiers zijn hiervan de schriftelijke afgeleide.

Monumenten beleid Mitros is met 600 monumenten in Utrecht de grootste monumentenbezitter van Nederland. De monumenten vormen een bijzondere groep binnen de ruim 32.000 panden die Mitros in Utrecht en Nieuwegein verhuurt en beheert. De monumenten van Mitros zijn vooral in de binnenstad gesitueerd. Sommige van hen zijn matig van kwaliteit en vragen extra aandacht. Andere munten uit in kwaliteit en vormen een prachtig bijdrage aan het culturele erfgoed van Utrecht. In dit cahier beschrijft Mitros hoe de monumenten in haar bezit zijn gekomen en wat het monumentenbeleid van Mitros inhoudt. Daarna volgt per beleidsstrategie de beschrijving van een aansprekend voorbeeld.

2

Mitros Cahier - Monumenten beleid

Geschiedenis van het Mitros monumentenbezit Mitros is ontstaan uit de corporaties K’77, het Woningbedrijf Utrecht en Woningbouwvereniging Nieuwegein. Een groot deel van de monumenten die Mitros in het bezit heeft, komen uit het voormalig bezit van het Woningbedrijf. Het Woningbedrijf heette voor 1992 de Dienst Woningbeheer van de gemeente Utrecht. De gemeente verhuurde destijds zelf woningen. Naast de gemeentelijke woningen, voerde de Dienst ook het beheer uit over woonhuizen, die als monument waren aangewezen en waarvan de gemeente eigenaar was.

In 1992 is de Dienst Woningbeheer een zelfstandig bedrijf geworden en kreeg het de naam Woningbedrijf Utrecht. Bij deze verzelfstandiging is het woningbezit van de gemeente, waaronder de monumenten, overgegaan naar het Woningbedrijf Utrecht. Eén van de afspraken was dat binnen het aangekochte bezit een aantal monumenten die behoorde tot de voorraad sociale huurwoningen niet zonder toestemming van de gemeente verkocht mocht worden. De overige monumenten, die destijds door de gemeente waren aangekocht en geen sociale huurwoning waren, mocht het Woningbedrijf wel verkopen. Deze afspraken gelden ook nu nog voor Mitros.

In de tijd vóór de verzelfstandiging van de Dienst Woningbeheer zijn de monumenten om verschillende redenen in het bezit van de gemeente gekomen.

Het Grondbedrijf van de gemeente kocht deze panden en beheerde ze ook. Vaak waren de panden bestemd om te worden gesloopt en werden ze slecht onderhouden. Door wijzigingen in het gemeentelijke beleid, zoals het niet doorgaan van de invalsweg aan de oostkant van de stad, werden de woningen uiteindelijk toch niet gesloopt.

b. behoud van bijzondere monumenten Het behouden van monumenten met een bijzondere monumentale waarde voor de stad, was een andere reden om panden aan te kopen. In deze panden werd wel door de gemeente geïnvesteerd. Een voorbeeld hiervan is het pand Achter Sint Pieter nr. 50 t/m 74. Dit gebouw is een 17de-eeuws woonhuis. Het gebouw is opgeknapt en in het pand zijn zelfstandige appartementen gerealiseerd. Sommige grote monumenten waren al sinds jaar en dag in het bezit van de gemeente, bijvoorbeeld het Bastion Manenburg. Ook deze monumenten zijn bij de verzelfstandiging aan het Woningbedrijf Utrecht overgedragen.

c. stimulering particuliere woningverbetering In sommige gevallen kocht de gemeente in een straat een aantal panden op, waaronder monumenten, waarbij de woningen werden verbeterd. Het doel was om op deze wijze particulieren te stimuleren hun eigen woningen te verbeteren. Dit is bijvoorbeeld gebeurd bij woningen, gelegen aan de Haverstraat, de Springweg en de Oudegracht. d. verbetering woningen ten behoeve van de sociale huursector Soms werden monumenten door de gemeente aangekocht om te worden verbeterd en om te zetten naar de sociale huursector. Ook corporaties in Utrecht deden dit. K’77 heeft bijvoorbeeld woningen aan de Tuinstraat gekocht, verbeterd en als sociale huurwoningen in de markt gezet.

3


a. stadsvernieuwing en annexatie voor uitbreiding van Utrecht In het kader van de stadsvernieuwing en aankoop van grond voor nieuwbouw van woningen, heeft de gemeente panden aangekocht. Hieronder waren veel monumenten of panden die na de aankoop als monument werden aangewezen. Zo had de gemeente voor de nieuwbouw van woningen in de wijk Overvecht een aantal boerderijen gekocht aan de Vechtdijk. In de binnenstad werden met name panden gekocht voor de stadsvernieuwing.

In 1976 werd door het gemeentebestuur besloten de panden, hoofdzakelijk woningen, voor het beheer over te dragen aan de afdeling die de gemeentelijke huurwoningen exploiteerde. Het merendeel van het aangekochte bezit had een zeer slechte kwaliteit. De gemeente heeft destijds speciale subsidies ter beschikking gesteld om het aangekochte gemeentelijke bezit te verbeteren.

Bijzondere monumenten van Mitros De meeste monumenten die Mitros bezit zijn historische woonhuizen. Een aantal heeft daarbij een bijzondere monumentale waarde, zoals:

de oude burgemeesterswoning, ook wel genoemd de “Truttige Tuyl” aan de Kromme Nieuwegracht 43. De woning wordt verhuurd aan een woongroep;

het landgoed Nieuw-Amelisweerd aan de Koningslaan 1. Dit landgoed is ooit voor de broer van Lodewijk Napoleon gebouwd. Ook hier woont een woongroep;

4

het Jacobsgasthuis, het oude gasthuis voor bedevaartsgangers op weg naar Santiago de Compostella aan de Oudegracht 213;

Mitros Cahier - Monumenten beheer

de hofjeswoningen aan de Gasthuisstraat, Wolter Heukelslaan en Nicolaas Dwarsstraat;

het voormalige tolgaardershuisje aan het Oude Houtensepad 1;

en het bijzondere Bastion Manenburg, een van de Bolwerken langs de Utrechtse singel. Manenburg is gebouwd tussen 1541 en 1551, voor de verdediging van de stad. Momenteel is het bastion in gebruik als atelier en worden de 16de-eeuwse woningen er op bewoond.

Het behoud van het monumentale karakter van de diverse panden voor de stad Utrecht, vindt Mitros belangrijk. Mitros wil dan ook in haar monumentenbeleid ervoor zorgen dat de monumentale waarde van haar panden zo min mogelijk wordt aangetast.

Deze uitgangspunten zijn:

Mitros wil een versnelde aanpak van haar monumenten met een slechte kwaliteit Een deel van de monumenten heeft een matige tot slechte kwaliteit. Om de kwaliteit van de stad te verbeteren en verder verval van deze monumenten te voorkomen, is een aanpak op korte termijn noodzakelijk. In feite wil Mitros een inhaalslag. Op deze manier kan de kwaliteit van de bestaande stad worden verbeterd.

Mitros wil met haar monumentenbeleid een bijdrage leveren aan de verbetering van de kwaliteit van de stad Utrecht. In dit kader is een aantal uitgangspunten voor het monumentenbeleid vastgelegd.

5


Het monumentenbeleid van Mitros In 2000 zijn Mitros en de gemeente een overleg gestart om over de aanpak van monumenten te praten. De bedoeling is om te komen tot een goede aanpak van de monumenten, waarbij kennis over de afzonderlijke panden en over de monumentenzorg in het algemeen wordt uitgewisseld. Per geval wordt bekeken welke monumentensubsidies voor het herstel van een monument ingezet kunnen worden.

Voor de aanpak van de monumenten is een Stuurgroep opgericht. In deze Stuurgroep zitten vertegenwoordigers van Mitros en de gemeente. De voorzitter van de Stuurgroep is een onafhankelijk adviseur, met veel kennis van monumenten. Het monumentenbeleid van Mitros en de maatregelen die Mitros wil gaan uitvoeren, worden in deze Stuurgroep besproken.

De aanpak van monumenten moet niet leiden tot onrendabele investeringen Er is een verschil tussen het onderhouden van monumenten en het onderhouden van gewone woningen. Bij monumenten moet rekening worden gehouden met de monumentale waarde van het pand. Dit betekent onder meer dat bij verbetering van het pand waardevolle elementen behouden worden. Tevens moet gebruik worden gemaakt van speciale, bij het monument passende bouwmaterialen. Vaak is ook het uitvoeren van een bouwhistorisch onderzoek een verplichting. Dit leidt ertoe dat het verbeteren en beheren van monumenten meer geld kost. Bij de aanpak van een monument moet dan ook de afweging worden gemaakt of de aanpak een onrendabele investering waard is.

De aanpak van monumenten moet passen binnen het voorraadbeleid van Mitros Een kerntaak van Mitros is te zorgen voor kwalitatief goede woningen voor lagere inkomensgroepen. Het beheren en verhuren van monumentale woonhuizen, puur vanwege de monumentale waarde, behoort hier niet toe. De woningen hebben of krijgen, vanwege de hoge kosten bij renovatie, vaak een hogere huurprijs. Hierdoor zijn de woningen niet (meer) bereikbaar voor de lagere inkomensgroepen. Het is dan beter de woningen te verkopen en met de verkoopopbrengst de kwaliteit van andere woningen in de voorraad van Mitros te verhogen en nieuwbouw te realiseren.

Wittevrouwenkade

6


Inmiddels is er een lijst met monumenten opgesteld. Dit zijn zowel woningen als winkels en bedrijven. De vier beleidsstrategieën voor de aanpak van monumenten zijn vrije verkoop, verkoop onder voorwaarden, eigen beheer en verbouwing.

De vier strategieën van beleid 1 Vrije verkoop

Monumenten die een goede kwaliteit hebben en niet passen in het voorraadbeleid van Mitros worden verkocht. Dit kan zijn aan de huidige bewoners, maar ook aan nieuwe bewoners. Vaak hebben de woningen een hoge huurprijs, waardoor ze niet betaalbaar zijn voor de lagere inkomensgroepen. Het toekomstig onderhoud bij vrije verkoop is dan aan de nieuwe eigenaar, die een beroep kan doen

op subsidie-mogelijkheden. De bescherming als monument wordt gegarandeerd door de Monumentenwet en de gemeentelijke verordening. De verkoopopbrengsten zet Mitros in voor de verbetering van de kwaliteit van de goedkope woningen in haar voorraad. Een voorbeeld van een pand voor de vrije verkoop is Wittevrouwenkade nr. 1.

1

7

dieregeling vanuit het rijk is het bedrijfsgebouw in 1987 voor tijdelijke bewoning geschikt gemaakt. Lange tijd is er niets aan het pand gedaan. Zo zit op sommige plekken nog de oude verf uit de tijd dat het pand een onderdeel vormde van de Willemskazerne. Gezien de hoge kosten van de renovatie, heeft Mitros besloten het pand te verkopen. Wittevrouwenkade nr. 1 is inmiddels gekocht door de Stichting Sociale Huisvesting Utrecht (SSH), die hierin onzelfstandige woningen zal realiseren.


Wittevrouwenkade nr. 1 Dit pand was vroeger een zijpaviljoen van de voormalige Willemskazerne, die in 1829 is gebouwd vlakbij de Wittevrouwenpoort. De Willemskazerne bestond uit een hoofdgebouw en twee zijgebouwen langs de Wittevrouwenkade. In die tijd had Utrecht een belangrijke militaire functie. Het hoofdgebouw werd in 1877 door brand verwoest. Hiervoor in de plaats kwam in 1882 de HBS voor meisjes. Het zijgebouw aan de Wittevrouwenkade nr. 1 is niet in vlammen op gegaan en is een tijd lang een politiebureau geweest. Nadat de politie was vertrokken is het pand gekraakt. Op grond van een subsi-

Geertestraat 30 8


2 Verkoop onder voorwaarden

Bij verkoop onder voorwaarden gaat het vaak om bijzondere monumenten. Bij de verkoop worden in de verkoopvoorwaarden eisen gesteld aan het beheer, bijvoorbeeld het door één instantie uitvoeren van het beheer van een woonhuiscomplex of het uniform houden van de kleur van het schilderwerk. Deze eisen zijn niet af te dwingen door de Monumentenwet. Een andere vorm van verkoop onder voorwaarden is dat de bijzondere monumenten verkocht worden aan restaurerende instellingen, zoals het Utrechtse Monumentenfonds of Stadsherstel. Door verkoop aan restaurerende instellingen wordt de garantie gegeven dat op lange termijn het beheer goed geregeld is.

Een voorbeeld van een pand voor verkoop onder voorwaarden is de Geertestraat 30. Geertestraat 30 De Geertestraat is gebouwd in de Middeleeuwen. Deze straat loopt uit op het koor van de Geertekerk. De woningen bestaan uit twee lagen. De Geertestraat 30 is een diepe hoekwoning en kijkt uit op de Springweg. De woning bestaat uit drie woonlagen met een kelder en een zadeldak. Aan de achterkant heeft de woning een opkamer, en daaronder is een kelderkamer gesitueerd. Het pand is nog grotendeels in originele staat, maar is slecht onderhouden.

Voor de aankoop van het pand aan de Geertestraat 30 is interesse getoond door de erfgenamen van Mart van Schijndel, die een bekend architect in Utrecht was. Inmiddels is overeenstemming bereikt over de verkoopvoorwaarden. Een van de voorwaarden is het pand op een zodanige wijze te restaureren, dat de oude structuur van de woning gehandhaafd blijft. Indien niet aan deze voorwaarde wordt voldaan, wordt het koopcontract ontbonden en komt het pand weer in het bezit van Mitros.

Gasthuisstraat 2-16

9

3 Beheer door Mitros

Wolter Heukelslaan Dit hofje werd gebouwd in 1861 voor de Stichting Eleëmosynae van Oudmunster. De hofjeswoningen staan in een langgerekte vorm en worden gescheiden van de Oosterspoorbaan door een hek. Een bijzonder element in dit hofje zijn de hardstenen waterpompen.

Voorbeelden van hofjeswoningen zijn het hofje aan de Wolter Heukelslaan 8-35, de Nicolaasdwarsstraat 2-12 (Gronsveltkameren), de Gasthuisstraat 2-16 en Wittevrouwensingel 13-14 en 21-23 (Breyerskameren).

Nicolaasdwarsstraat (Gronsveltkameren) De Gronsveltkameren zijn gebouwd in 1652 met geld uit de erfenis van Johan van Gronsvelt aan de Agnietenstraat. In de periode tussen 1756 en 1762 zijn de hofjes afgebroken en herbouwd op de huidige plek. Hierbij werd gebruik gemaakt van het oude materiaal, zoals de stenen met

Mitros cahier - Monumenten beleid

Deze monumenten worden blijvend door Mitros verhuurd en beheerd. De woningen zijn kwalitatief goed en betaalbaar voor de lagere inkomensgroepen en passen binnen het voorraadbeleid van Mitros. Een aantal hofjeswoningen behoort hiertoe. De hofjeswoningen zijn woningen die uit liefdadigheid en vaak vanuit erfenissen van particulieren werden gebouwd voor ouderen. De bewoners hoefden voor de woningen geen huur te betalen. Hofjeswoningen worden ook wel kameren genoemd. Vaak liggen ze niet in een hof, maar staan de woningen naast elkaar in een straat.

De hofjeswoningen zijn eenvoudige woningen van één laag, meestal zonder kelder, maar met een zolder. Op de begane grond van de woning bevindt zich de woonruimte en een gangetje met een steektrap naar de zolder. De meeste woningen zijn inmiddels gerestaureerd, gemoderniseerd en aan de achterzijde uitgebreid.

huisnummers boven de deuren, enkele kruiskozijnen en enkele deuren. In 1982 zijn de woningen gerestaureerd, waarbij nieuwe dakkapellen zijn gemaakt.

10

Wittevrouwensingel en Gasthuisstraat (Breyerskameren) Het hofje aan de Wittevrouwensingel bestaat uit acht rug-aan-rug woningen en is gebouwd in de 17e eeuw. In 1749 is aan de Gasthuisstraat een tweede blok gerealiseerd, bestaande uit tien rug-aan-rugwoningen. De woningen zijn gebouwd met geld uit de erfenis van burgemeester Johan Breyer. De Breyerskameren kwamen in die tijd in handen van de Hervormde Diakonie en werden in 1962 verkocht aan de gemeente. In 1975 zijn de woningen gerestaureerd, waarbij de pleisterlaag van de gevels is verwijderd.


4 Verbetering en verbouwing door Mitros

Voordat besloten wordt een pand te verbeteren en te verbouwen, wordt eerst een bouwhistorisch onderzoek uitgevoerd. Het gaat hierbij vaak om grote panden, zoals studentenhuizen of kantoorpanden, met een slechte kwaliteit. Het doel van dit onderzoek is te achterhalen wat de monumentale waarde van het pand is. Bij de aanpak van het pand wordt rekening gehouden met deze waarde. Na het bouwhistorisch onderzoek wordt bekeken welke investeringen gedaan moeten worden om de panden te verbeteren en te verbouwen tot bijvoorbeeld apparte-

Sterrenhof

11

Sterrenhof Het Sterrenhof is een hofje, dat in 1874 is gebouwd door de Liefdadige Vereniging van de Heilige Jozef voor arme parochianen van de Dominicusparochie aan de Mariaplaats. Het Sterrenhof is gelegen aan de Sterrenbos, ten westen van de Catharijnesingel. In dit gebied vestigden zich in de tweede helft van de 19e eeuw

De Sterrenhof bestaat uit drie blokken in een U-vorm; een middengebouw met twee woongebouwen die hier haaks op staan. In het midden van het hofje ligt een grasperk. Het hofje is een karakteristiek voorbeeld van de 19e eeuwse bouw voor de arme bevolking. In de loop van de tijd is het hofje niet ingrijpend veranderd. De woningen hebben dan ook nog groten-

deels de oorspronkelijke plattegrond en oorspronkelijke details. Zo bevinden zich in sommige woningen nog de originele bedsteden. Die oorspronkelijke indeling met bedsteden heeft een hoge monumentale waarde. Ook zijn in de meeste woningen nog de oorspronkelijke trappen, schouwen, deurkozijnen, schuifvensters en paneeldeuren aanwezig, vaak nog in hun originele afwerking. Ook de versiering van de gevels heeft een bijzondere waarde. De woningen in het hofje bestaan uit boven- en benedenwoningen met een zolder. De boven- en benedenwoningen wor-


Een voorbeeld van het zelf verbeteren en verbouwen is Sterrenhof.

een aantal bedrijven, waaronder de Spoorwegen. De Sterrenbos vormde in 1874 de ontsluitingsweg naar het station. De naam Sterrenbos verwijst naar de vroegere functie van deze locatie: een militair exercitieterrein.

menten. Vaak moet er veel geïnvesteerd worden en is een lage huurprijs niet meer mogelijk.

den ontsloten via één gang met een trap of een tweede ingang aan de achterzijde van de woning. Oorspronkelijk zijn de woningen uitgevoerd met een kelder. Momenteel hebben alleen de kopwoningen van het hofje nog toegankelijke kelders. Bij de andere woningen zijn deze kelders dichtgestort. De woningen zijn in slechte staat van onderhoud en voldoen niet meer aan de huidige kwaliteitseisen voor woningen.

12


Uit het bouwhistorisch onderzoek is naar voren gekomen dat het uiterlijk van de gebouwen en bepaalde elementen aan de binnenkant van de woningen, zoals de bedsteden, de plattegronden en schouwen, bij de plannen voor herontwikkeling van het hofje gehandhaafd moeten blijven. Binnen deze randvoorwaarden zouden de huidige 26 wooneenheden omgebouwd kunnen worden tot 14 zelfstandige woningen en 2 appartementen.

Colofon Tekst Mitros Vormgeving CARTA, Utrecht Druk Stolwijk, Amsterdam Uitgever Mitros Tel 030 245 59 59 © september 2001

M O N U MONUMENTEN BELEID

Recommend Documents