Klankbordgroep MHT 2.0

Klankbordgroep MHT 2.0

Advies over het Stedenbouwkundig Plan Marinehospitaalterrein Overveen

4 oktober 2013

Samenvatting De Klankbordgroep MHT 2.0 is zeer tevreden over het proces dat heeft geleid tot dit advies (zie paragraaf 2), waarin slechts een oordeel wordt gegeven over de voorkeursvariant van AM (de Proefverkaveling). In deze variant van het Stedenbouwkundig Plan met 29 grondgebonden woningen en 52 appartementen (totaal 81 woningen exclusief het van Wijk terrein) worden weliswaar belangrijke stappen in de goede richting gezet ten opzichte van het Schetsontwerp van 2012 (zie paragraaf 4), maar nog steeds baart het te hoge aantal woningen met name in de NO en ZW hoek van het terrein de omwonenden grote zorgen , omdat hierdoor het afgesproken “parkachtige” karakter van het terrein in de knel komt (zie paragraaf 5). Betreurd wordt dat er geen inzicht is verschaft in de financiële randvoorwaarden van het project (terwijl het hier toch gaat om gemeenschapsgeld) en er geen serieus onderzoek is gedaan naar de financiële mogelijkheid om met 60 woningen (exclusief het van Wijk terrein) te volstaan, waarvan 30 grondgebonden met tuinen,10 appartementen voor koopkrachtige senioren en 20 sociale huurappartementen inclusief één appartement met meerdere kamers voor Stichting Dol-Fijn. Zolang naar deze variant geen serieus onderzoek is gedaan en niet is aangetoond dat deze variant –na afboeking van de grondwaarde met het daartoe door de meeste gemeenten in Nederland gehanteerde percentage- niet te realiseren valt, is de KBG vooralsnog niet in staat positief te adviseren over een hoger aantal appartementen dan 30 (naast 30 grondgebonden woningen). Op de valreep lijkt het er toch nog van te komen dat de plannen op het Marinehospitaal en op het Van Wijk-terrein worden geïntegreerd (zie paragraaf 6). De KBG juicht dit toe en hoopt dat er daadwerkelijk een integratie tot stand komt. Tot slot wordt de vurige wens uitgesproken dat AM en de gemeente Bloemendaal er voor zorgen dat er een prachtwijk komt (zie paragraaf 7).

1. Inleiding Het Marinehospitaalterrein (MHT) te Overveen wordt herontwikkeld. Hierover zijn afspraken gemaakt tussen de gemeente Bloemendaal en projectontwikkelaar AM. Deze herontwikkeling wordt sinds november 2011 begeleid door een klankbordgroep , waarin omwonenden kunnen meepraten over de plannen. Op 24 april 2012 bracht de Klankbordgroep MHT 1.0 haar advies uit over de door AM gemaakte Schetsontwerpen en deed een groot aantal proces- en planmatige aanbevelingen (zie bijlage). Vanaf april 2013 is Klankbordgroep MHT 2.0 (hierna: de KBG) aan het werk, waarbij naast AM ook de gemeente Bloemendaal en ontwerpers van bureau Mulleners en Mulleners aan tafel zitten (en sinds kort een vertegenwoordiger van Hillgate). Sjoerd Soeters is als lid tot de KBG toegetreden. Een onafhankelijke voorzitter leidt de vergaderingen.

2. Proces aanbevelingen van Klankbordgroep MHT 1.0: (aanbeveling 1) er is een onafhankelijk voorzitter gekomen, een taakopdracht en een taakafbakening en de informatieverstrekking was naar behoren, behalve over de financiële kaders; (aanbeveling 2) de gemeente is aangeschoven; (aanbeveling 3) Sjoerd Soeters is niet alleen gehoord, maar is lid geworden van de KBG en heeft in die hoedanigheid

[1]

een Vastgesteld kan worden dat gemeente en AM ruimhartig hebben voldaan aan de drie procesmatige belangrijke bijdrage geleverd; voor de inwoners van Overveen vond een inloopavond plaats op 2 oktober 2013. Bovendien is het verzoek om niet meer bij KBG-leden thuis te vergaderen gehonoreerd. Tijdens de bijeenkomsten van de KBG wordt door de aanwezigen gestreefd naar overeenstemming over de geagendeerde ontwerpen. De afgelopen maanden is met name gesproken over het Stedenbouwkundig Plan (SP). Binnenkort volgen het beeldkwaliteitplan, het inrichtingsplan en het bestemmingsplan. Het SP, het beeldkwaliteitsplan en het bestemmingsplan zullen, na goedkeuring door de Stuurgroep, ter besluitvorming voorgelegd worden aan het College van B&W en eventueel de gemeenteraad. In de periode vanaf april 2013 hebben vijf bijeenkomsten plaatsgevonden. Begin september zijn vijf mogelijke verkavelingsvarianten, waaronder één 'crowdsourcingvariant' en een (groene) mal, met daarin de publieke ruimte die ongeacht de te kiezen variant altijd wordt aangehouden en de basis zal zijn voor het bestemmingsplan.

3. Advies Zoals gezegd zijn er begin september 5 verkavelingsvarianten gepresenteerd aan de KBG. Deze varianten verschillen vooral in de aantallen woningen, de verhouding tussen grondgebonden woningen (GGW) en appartementen (APP) en op meer detailniveau in de lokatiekeuze van een aantal woningen of appartementengebouwen. Steeds is 500 m2 gereserveerd voor de Stichting Dol-fijn. Concreet gaat het om:     

Proefverkaveling (crowdsourcing): 29 GGW en 52 APP; totaal 81 woningen Alternatieve verkaveling A (maximale verdichting): 18 GGW en 89 APP: totaal 107 Alternatieve verkaveling B (maximaal grondgebonden): 48 GGW en 22 APP: totaal 70 Alternatieve verkaveling C (minimale verdichting): 23 GGW en 13 APP: totaal 36 Alternatieve verkaveling D (Programma SO april 2012): 47 GGW en 22 APP: totaal 69

De Proefverkaveling (tot stand gekomen op basis van 'crowdsourcing') is de voorkeursvariant van AM. Het moge duidelijk zijn dat het voor de KBG niet eenvoudig is om te adviseren over 5 varianten. Dat zal de KBG dan ook niet doen. In dit advies gaat de KBG uit van de Proefverkaveling, omdat deze variant wat betreft het aantal grondgebonden woningen overeenstemt met het advies van de KBG MHT 1.0 van 24 april 2012. Ook de situering van de woningen en het aantal woningen in deze variant in de NW hoek (omgeving spoorwegovergang) en de ZO hoek (omgeving villa) is in overeenstemming met de wensen van de KBG. Zoals hierna toegelicht onder 5 heeft de KBG grote bezwaren tegen het grote aantal appartementen in de NO hoek (bij de Hogeschool) en de situering daarvan, en ook het aantal woningen en de situering in de ZW hoek (bij het Van Wijk-terrein) verdient nog aandacht. Om die reden is het voorlopige oordeel van de KBG over de Proefverkaveling dan ook negatief en houdt de KBG vooralsnog vast aan haar eigen voorkeursvariant, te weten een plan met totaal 60 woningen waarvan 30 grondgebonden woningen (zoals in de Proefverkaveling ) en 30 appartementen (exclusief het van Wijk terrein). Zolang naar deze variant geen serieus onderzoek is gedaan en niet is aangetoond dat deze variant –na afboeking van de grondwaarde met het daartoe door de meeste gemeenten in Nederland gehanteerde percentage- niet te realiseren valt, is de KBG vooralsnog niet in staat positief te adviseren over een hoger aantal appartementen dan 30. Voor de nadelige gevolgen voor het terrein van te veel appartementen wordt verwezen naar de toelichting onder 5.

[2]

4. De resultaten tot nu toe Wat de twaalf planmatige aanbevelingen van Klankbordgroep MHT 1.0 betreft is het beeld wisselend. Bij een flink aantal aanbevelingen is de conclusie dat er stappen in de goede richting zijn gezet: mede dankzij de inzet van Sjoerd Soeters wordt er nu eindelijk echt gewerkt aan de integratie van de plannen MHT en Van Wijk (aanbeveling 3); de parkachtige ruimte inclusief water is ten opzichte van het Schetsontwerp 2012 op zich groter geworden en (heel belangrijk!) vastgelegd in de groene mal (aanbeveling 4 en 9); met seniorenwoningen wordt meer voldaan aan de Woonvisie (aanbeveling 5); het parkeren gebeurt, deels uit zicht en op het eigen terrein (aanbeveling 6) en last but not least er is ontegenzeggelijk een kwaliteitsslag gemaakt (aanbeveling 2) waarbij alleen nog niet duidelijk is of het uiteindelijke resultaat tevreden stemt, omdat er nog steeds met vijf varianten wordt gewerkt en de voorkeursvariant van AM (de Proefverkaveling) te veel appartementen bevat. Los van deze zaken is ook het volgende bereikt: 

      

Een standaard afstand van 25 meter tussen de nieuwbouw en de achter- en zijgevels van de bestaande woningen aan de Bloemendaalseweg (uitgezonderd van Wijk terrein) alsmede tot de ZO hoek van villa Tetterode Twee doorzichten van de bestaande bebouwing Bloemendaalseweg naar het nieuwe openbaar gebied Twee doorzichten vanuit de flat van de Bijdorplaan richting het nieuwe openbaar gebied Geen autoverkeersontsluiting tussen de bestaande en toekomstige bebouwing van de Bloemendaalsweg Integratie van de aangrenzende Bijdorplaan (grondgebied gemeente Haarlem) in het plan Bebouwing NO hoek verder van het spoor en de gymzaal af Maximaal drie bouwlagen in de NO hoek langs het spoor tot een hoogte van maximaal 1-2 meter hoger dan de gymzaal Villa Tetterode zal als markant oriëntatiepunt gehandhaafd blijven

5. Knelpunten Ondanks dat er een aantal belangrijke aanbevelingen van de KBG is gehonoreerd, is er ook nog sprake van (in sommige gevallen hardnekkige) knelpunten. Aanbeveling 1 (zorg dat het bestemmingsplan "Zijlweg-west e.o" leidend is bij de herontwikkeling van MHT en geef afwijkingen duidelijk aan) kan pas beoordeeld worden als het concept bestemmingsplan in de KBG is gepresenteerd. Binnen de klankbordgroep bestaan grote twijfels over de verdeling van de woningen over het terrein (aanbeveling 7). Ongeveer de helft van de woningen is geprojecteerd op minder dan een kwart van het terrein. Dit leidt tot een grote dichtheid en daaruit voortvloeiende drukte in de NO hoek van het terrein. Tevens is door de keuze van onevenredig veel bouwmassa in de hoek bij de hogeschool de beleving van de parkachtige groene ruimte in de noordelijke helft van het terrein veel minder dan aan de zuidzijde. Dit is onevenwichtig en maakt naar verwachting de noordzijde van het terrein tot een minder prettige plek om te wonen, met name aan de zijde van de hogeschool. De KBG beveelt aan om de kwaliteit van de ruimtelijke beleving in dit deel van het plangebied te verbeteren. Deze beleving hangt samen met bouwmassa, volume, hoogte en architectuur. De KBG ziet de volgende concrete mogelijkheden voor verbetering. Minder appartementen, meer ruimte tussen de gebouwen, meer variatie in hoogte van de gebouwen waarbij de hoogte geleidelijk afloopt naar de zijkanten van de gebouwen, speelse architectuur met accenten in dakvorm, oriëntatie van het dak, dakkapellen etc. In dit kader verdient ook een voldoende ruime inpassing van de grote stroom dagelijkse voetgangers over het terrein van en naar de hogeschool aandacht. Verder zou er nog gekeken kunnen worden naar de kop van de vijver aan de spoorkant, zoals in een eerder ontwerp van Sjoerd Soeters. De

[3]

huidige wandelroute langs het spoor blijft zoals deze is, maar zal voldoende ruim en groen moeten worden ingepast. Ook het aantal woningen en de afstand van deze woningen tot de Bloemendaalseweg in de zuidwest hoek (van Wijk terrein) verdient nog aandacht. Een serieus onderzoek naar de financiële mogelijkheid om met 60 woningen (exclusief van Wijk terrein) te volstaan is nog steeds niet uitgevoerd. Terug naar 60 woningen, waarvan 30 grondgebonden met tuinen en 30 appartementen (10 appartementen voor koopkrachtige senioren en 20 sociale huurappartementen inclusief één appartement met meerdere kamers voor Stichting DolFijn) (aanbeveling 12). Dit in plaats van de 81 woningen van de Proefverkaveling met 29 grondgebonden woningen maar met 52 appartementen! De KBG betreurt in deze ten zeerste het feit dat er geen openheid van zaken is gegeven over de financiële kaders van de gebiedsontwikkeling. Het gaat hier immers om gemeenschapsgeld. Waarom werkt de gemeente Bloemendaal niet mee aan een minder groot aantal woningen op dit te kleine stukje grond van 2.2 hectare? Onduidelijk is in ieder geval nog steeds of de grondprijs door B&W van Bloemendaal wel voldoende is aangepast aan het huidige prijsniveau en voldoende is verlaagd (afgeboekt). Hiermee samenhangend bestaat er nog steeds de vrees dat na realisatie van het beoogde aantal woningen met grote spijt vastgesteld wordt, dat het gebied té vol is geworden. Zie in dit verband aanbeveling 8: voorkom een té grote druk op het terrein, de omgeving en de oude kern van Overveen. Er is ten slotte nog geen duidelijkheid ten aanzien van aanbeveling 10 (bevordering van duurzaamheid) en het aanleggen van de complete infrastructuur voorafgaand aan eventuele gefaseerde realisatie aanbeveling 11). Hoe wordt de overlast voor omwonenden als gevolg van de gefaseerde bouw beperkt? Cruciaal zal zijn of bovenstaande knelpunten tot een bevredigende oplossing kunnen komen.

6. Integratie en ontsluiting van Wijk terrein Specifiek punt is de zo gewenste integratie van de MHT plannen en de plannen van Hillgate conform het gepresenteerde voorstel van Mulleners en Mulleners. Over de mogelijke integratie van het MHT met het van Wijk terrein is de KBG het unaniem eens: om één harmonieus gebied te verkrijgen, dienen deze plannen integraal besproken en uitgewerkt te worden met gelijke uitgangsposities. Sinds begin september is een vertegenwoordiger van Hillgate aangeschoven in de vergaderingen van de KBG. Dit wordt door alle betrokkenen als positief ervaren en op deze manier kan er echt gewerkt worden aan de integratie van de beide plannen. Een must voor een consistent gebied en verkoopbevorderend! Advies vanuit de KBG is om geen in- en uitrit te maken via de Bloemendaalseweg. Dit gaat ten koste van aanwezige openbare parkeerplaatsen en is niet wenselijk gezien de reeds bestaande parkeerdruk in het gebied. Daarnaast is het niet bevorderlijk voor de verkeersveiligheid ter plaatse. Uitgangspunt voor het parkeren van bewoners aan de Bloemendaalseweg is dat dit op eigen terrein gebeurt en ook via eigen terrein bereikbaar is. Parkeren kan via nieuwe parkeerplaatsen onder de tuinen die toegankelijk zijn vanuit de Bijdorplaan. Zo kan de poort doorzicht bieden op het beoogde hof en is op die manier alleen toegankelijk voor voetgangers.

7. Wens Belangrijk is, dat de kwaliteit van het uiteindelijke plan, waaraan zo veel mensen zoveel gedachten en woorden hebben gewijd, ook werkelijkheid wordt. Evenzeer belangrijk is dat AM en de gemeente Bloemendaal zich gezamenlijk inspannen, ook wanneer niet de maximaal mogelijk verwachte

[4]

grondopbrengst zal worden behaald, om deze wijk te realiseren en er een prachtwijk van maken. Het college van B&W en de gemeenteraad hebben, ondanks de positieve ontwikkelingen in de afgelopen tijd, nog veel vertrouwen te winnen bij de Overveense burger. De uiterst droeve ervaringen in de periode 2002-2011 staan bij menigeen nog in het geheugen gegrift. Een op hoofdlijnen inspirerend en adequaat stedenbouwkundig plan, waarbij rekening is gehouden met de in dit advies gesignaleerde knelpunten, is een belangrijke stap in de goede richting. Als afsluiting een citaat van de ambitie van wethouder Kokke over het Marinehospitaalterrein, zoals ook opgenomen in het Burgerjaarverslag 2010 van de gemeente Bloemendaal: “Het is mijn diepe wens om het terrein op een dermate manier te ontwikkelen, dat de generaties na ons zullen besluiten het tot monument te maken.” We zijn op de goede weg, maar we zijn er nog niet!

Olav van Bockel – Bijdorplaan

John Cornelissen – Bloemendaalseweg

Teun Schermerhorn – Ernst Casimirlaan

Martin Wassen – JW Frisolaan

Sjoerd Soeters- Amsterdam (architect)

Mark Janmaat – Zijlweg (Villa Tetterode)

Charles Eldering – Zijlweg (Firma Rijnierse)

Frans Folkers – Bloemendaalseweg

Klankbordgroep MHT 2.0, 4 oktober 2013

[5]

Bijlage AANBEVELINGEN (KBG 1.0 24 april 2012)

De Klankbordgroep Marinehospitaalterrein beveelt het college van B&W van de gemeente Bloemendaal op basis van de navolgende analyse het volgende aan: Procesmatig 1. Stel bij bouwplannen van enige omvang zelf een klankbordgroep in; formaliseer, reguleer en faciliteer deze met onder meer een onafhankelijk voorzitter; zorg voor een taakopdracht, een taakafbakening en goede informatieverstrekking (4.6 en 4.7) 2. Schuif als gemeente in het vervolg van het proces alsnog aan bij de Klankbordgroep Marinehospitaalterrein (4.4) 3. Hoor zoals afgesproken alsnog architect Sjoerd Soeters en de inwoners van Overveen over het voorliggende Schetsontwerp, alvorens dit ter goedkeuring aan de gemeenteraad voor te leggen (4.5) Planmatig 1. Zorg dat het bestemmingsplan “Zijlweg-West e.o.” conform de gemaakte afspraken leidend is bij de herontwikkeling van het MHT en geef afwijkingen van het bestemmingsplan (bespreekbaar volgens de gemaakte afspraken) expliciet en gemotiveerd aan zodat deze getoetst kunnen worden (5.2) 2. Geef projectontwikkelaar AM de opdracht om nog een kwaliteitsslag te maken en het Schetsontwerp te verbeteren op basis van de opmerkingen van Sjoerd Soeters, de inwoners van Overveen en het advies van de Klankbordgroep, zodat een prachtige én bijzondere wijk gerealiseerd kan worden (7.1) 3. Zorg voor daadwerkelijke integratie van de plannen voor MHT en Van Wijk (7.2 en 8) 4. Verlaag het aantal grondgebonden woningen met tuinen; creëer ruimte voor parkachtige ruimten zoals afgesproken (6.2, 7.3 en 7.4) 5. Onderzoek of het plan van AM voldoet aan de Woonvisie, gelet op het ontbreken van appartementen voor koopkrachtige senioren; idem wat betreft de eis dat 1/3 deel van de woningen in de sociale huursector moet vallen (7.5) 6. Laat zien dat de gemeente inderdaad grote waarde hecht aan het parkeren uit zicht en op eigen grond (7.6) 7. Breng de bebouwingsdichtheid op de noordelijke terreinhelft (net als op de zuidelijke terreinhelft) meer in overeenstemming met de aard en omvang van het terrein; zorg voor een evenwichtige benadering van het gehele MHT en het Van Wijk-terrein (7.7) 8. Voorkom dat met de herontwikkeling van het MHT te veel druk ontstaat op het terrein, de omgeving en de oude kern van Overveen (7.8) 9. Bevorder met een ruimere en groenere opzet van het terrein de verkoopbaarheid van de daarop geprojecteerde woningen (7.9) 10. Bevorder duurzaamheid (7.10) 11. Stel als voorwaarde dat ook bij gefaseerde realisatie van de bouwplannen, eerst de complete infrastructuur wordt aangelegd; stel voorwaarden om de overlast als gevolg van de gefaseerde bouw te beperken (7.11) 12. Laat ten slotte onderzoeken of bij de huidige overeengekomen grondprijs een plan met bijvoorbeeld 30 grondgebonden woningen met tuinen (ipv 56 inclusief Van Wijk), 10 appartementen voor koopkrachtige senioren (in twee kleine villa’s met allure) en 20 sociale huurwoningen (1/3 deel van het totaal; in twee middelgrote gebouwen; inclusief Stichting Dol-Fijn) haalbaar is; zo nee, overweeg dan om de grondprijs te laten zakken (8)

[6]