Znalecký posudek - Odhad obvyklé ceny nemovitosti č. Typ nemovitosti Účel ocenění
1598 / 74-6 / 2011
Rodinný dům bez nebytových prostor s garáží v domě v současném stavu Stanovení obvyklé ceny nemovitosti pro účel nedobrovolné dražby
Předmět ocenění Budova RD č.p. 142, LV č. 329 na pozemku parc.č. 43/2 pozemek parc.č. 43/2, LV č. 329 Adresa Kraj
Hlavní město Praha
Kat. území
Přední Kopanina
Statutární PRAHA město Ulice K Padesátníku
Počet obyvatel 1233211 č.p.
Objednatel EURODRAŽBY.CZ, a.s. U Pískovny č.p. 890 č.o. 1 180 00 Praha 8
Vlastnictví Budova RD č.p. 142
pozemek parc.č. 43/2
Tel. E-mail IČ DIČ
EURODRAŽBY.CZ, a.s.
Vypracoval Licence číslo
Ing. Čoudek Pavel Plickova 567 149 00 Praha 11
0604
25023217 CZ25023217
Žáček Jaroslav - 164 00 Praha 6 Přední Kopanina, K Padesátníku 142 Žáčková Ladislava - 164 00 Praha 6 Přední Kopanina, K Padesátníku 142 Žáček Jaroslav - 164 00 Praha 6 Přední Kopanina, K Padesátníku 142 Žáčková Ladislava - 164 00 Praha 6 Přední Kopanina, K Padesátníku 142
Zpracováno pro
142
SJM
SJM
Dne Ke dni Prohlídka dne
Počet stran textu 12
Počet příloh
1.9.2011 22.8.2011 22.8.2011
2
Rekapitulace Obvyklá cena - současný stav Podlahová plocha Ostatní plochy-balkon Garáže v domě
197.6 m2 24.5 m2 40 m2
17 000 Kč/m2 5 000 Kč/m2 10 000 Kč/m2
3 359 200 Kč 122 500 Kč 400 000 Kč
3 900 000 Kč Tři miliony devětset tisíc Kč
Obvyklá cena - současný stav
1
Kladné a záporné vlivy na ceny nemovitosti Jedná se o větší řadový koncový rodinný dům s malým pozemkem, v souvisle zastavěném území obce nedaleko centra. kladné faktory - stabilizovaná lokalita - napojení na veřejný rozvod vody, kanalizace, elektřiny a plynu - dobrá dostupnost Prahy záporné faktory - malý pozemek - omezená možnost rozšíření - omezená možnost vjezdu na pozemek - letecký koridor - malá občanská vybavenost v místě Podmínky platnosti ceny nemovitost je oceňována jako prázdná, bez závazků Nákladová cena (stavba bez opotřebení) - současný stav
4 804 000 Kč Čtyři miliony osmsetčtyři tisíc Kč
Vyhodnocení rizik nemovitost je zapsána na LV, byl předložen aktuální originál LV (údaje na něm uvedené souhlasí se skutečným ANO stavem) ANO stavba je umístěna na vlastním pozemku ANO k nemovitosti je zajištěn po právní stránce bezproblémový přístup nemovitost je prosta věcných břemen a jiných omezení, zásadním způsobem podmiňujících vhodnost zástavy, ANO např. - břemeno doživotního užívání, nájemní smlouvy na dobu určitou a předkupní práva nemovitost je prosta věcných břemen a jiných omezení, částečně podmiňujících vhodnost zástavy, např. – ANO břemeno vedení IS NE nemovitost je prosta jakýchkoliv dalších omezení, např. - zástavní právo, exekuce, apod. zástavní právo smluvní, věcné břemeno, zástavní právo smluvní, omezení dispozičních práv, nařízení exekuce, exekuční příkaz k prodeji nemovitosti (viz.omezení vlastnictví) ANO stavba nevykazuje zjevné technické závady, ovlivňující její životnost ANO nemovitost je užívána v souladu s právním stavem ANO stavba je určena výhradně k bydlení nebo rekreačním účelům NE stavba je zkolaudována a bylo ji přiděleno č.p. event. evidenční kolaudační rozhodnutí nebylo doloženo nemovitost se nenachází v území, které bylo v minulosti zaplaveno, nenalézá se v záplavovém území dle platného ANO povodňového plánu ANO stavba je dokončena ANO zpracovatel ocenění je odhadcem EURODRAŽBY.CZ, a.s.
REET:
ANO
Omezení vlastnictví Zástavní práva Zástavní právo smluvní, V-786/2009-101 - pohledávka ve výši Kč 380 000,- budoucí pohledávky do výše 380 000,- Kč, které vzniknou do 29.3.2019 Zástavní právo smluví , Z-67881/2010-101 - pohledávka ve výši 109 130,- Kč Omezení dispozičních práv podle § 58 Obč.zákoníku Dohoda o omezení převodu nemovitosti RIII 771/1990, Z-11100006/1992-101 Nařízení exekuce, Mgr.Daniel Vlček, Z-22139/2011-101 Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti, Z-22139/2011-101 Nařízení exekuce, Mgr.Daniel Vlček, Z-22140/2011-101 Nařízení exekuce, Mgr.Daniel Vlček, Z-22008/2011-101 Věcná břemena
Přístup do sklepa stodoly-blíže spec.ve smlouvě čl.III, , oprávnění pro Broukalová Květoslava, povinnost k parcele 43/2, Z-67431/2010-101 Ochranná pásma nejsou
2
Vyhodnocení aktuálního nabývacího titulu Smlouva o převodu nemovitosti RI 312/1984 Kolaudační řízení v roce 1998 bylo přerušeno. Nebylo k dispozici konečné kolaudační rozhodnutí.
Nález Podklady Výpis z katastru nemovitostí LV č. 329, vyhotovené dálkovým přístupem dne 25.7.2011. Snímek kat. mapy pro k.ú. Přední Kopanina. Oznámení o zahájení kolaudačního řízení, vyhotovil OÚ MČ Praha 6 pod č.j.Výst.4630/9/P43/2 Př.Kop./98/MF dne 9.10.1998. Přerušení kolaudačního řízení stavby, vyhotovil OÚ MČ Praha 6 pod č.j.Výst.4630/9/P43/2 Př.Kop./98/MF dne 22.10.1998. Rozhodnutí nařizující zazdít nepovolené okenní otvory, vyhotovil OÚ MČ Praha 6 OV pod č.j.Výst.4630/5821/9, 77/P Př.Kop/98/MF. Rozhodnutí o umístění stavby a stavební povolení, vyhotovil ONV v Praze 6 pod č.j.Výst.3901/P 43/2 Př.Kop./88-Mp dne 6.12.1989. projektová dokumentace , vyhotovila Středočeská stavba Kladno. Datum předání kompletních podkladů 22.8.2011 Přílohy Výpis z katastru nemovitostí LV č. 329, vyhotovil dálkovým přístupem dne 25.7.2011. Snímek kat. mapy pro k.ú. Přední Kopanina. Místopis Poloha a význam obce v rámci ČR a regionu Přední Kopanina je městská čtvrť a katastrální území městského obvodu Praha 6, nacházející se při severozápadním okraji Prahy. Jedná se o lokalitu bydlení převážně v rodinných domech, s průměrně dostupnou základní občanskou a technickou vybaveností. Na okraji obce se nachází původní rekreační lokality. Průměrná je dopravní dostupnost do centra městskou hromadnou dopravou, představovanou autobusem ke stanici metra Dejvická. Lokalita leží v přistávacím koridoru letiště Ruzyně a tudíž dochází k zatížení hlukem. Umístění v obci, dopravní dostupnost, občanská vybavenost, ... Předmětná nemovitost je situována v ulici K Padesátníku, v sousedství centra, v lokalitě zastavěné rodinnými domy. Je přímo přístupná z průjezdní ulice K Tuchoměřicům. Je dobrá možnost parkování podél ulice. Nemovitost se nachází cca 100m od zastávky autobusu MHD. Je přístupná po zpevněné obecní komunikaci. Je oplocená, napojená na veřejný rozvod vody, elektřiny, kanalizace. Plyn je ukončen v pilíři uličního plotu. JZ štít domu se nachází na hranici pozemku, SV štít přiléhá k sousední nemovitosti. 1.NP je uskočené a tvoří průchod k zadní části pozemku. Pozemek p.č.43/2 je rovinný, lichoběžníkového půdorysu. Je z větší části zastavěný řadovým koncovým rodinným domem čp.142. Do ulice má malou zelenou předzahrádku s vjezdovou rampou do garáže v 1.PP. Není možnost parkování na pozemku. Informace o nemovitosti Nemovitost je tvořena řadovým koncovým rodinným domem čp.142 na pozemku p.č.43/2. Dům je lichoběžníkového půdorysu, zděný, se sedlovou střechou. V půdě je do ulice vestavěná terasa. Dům je celý podsklepený. Má dvě nadzemní podlaží a půdu. Uliční fasáda je po celé délce doplněna lodžií. Přístup k nemovitosti je vstupními dveřmi s předloženým schodištěm v 1.NP, dále výklopnými vraty z ulice do garáže v 1.PP. Nezastavěná část pozemku tvoří pouze předzahrádku. Rodinný dům obsahuje jednu bytovou jednotku 5+1 2x s příslušenstvím. Je přístupný z předzahrádky do předsíně. Přístup do 2.NP je dvouramenným schodištěm v chodbě. Okna obytných místností jsou orientovaná na JV a SZ. Stavební povolení bylo vydané v roce 1989, kolaudace byla přerušena v roce 1998. K dispozici není pravomocné kolaudační rozhodnutí. Venkovní úpravy tvoří přípojky vody, kanalizace, elektřiny, včetně pilíře, zpevněná přístupová plocha a schodiště, příjezdová rampa do garáže, oplocení s vstupními vraty a dvoukřídlovými vjezdovými vraty. Venkovní úpravy jsou běžné kvality, průběžně udržované. Přístup a příjezd k nemovitostem přímo z veřejné komunikace parc.č. 729/1 ve vlastnictví obce. Přístupová komunikace Přístup a příjezd k nemovitostem je po zpevněné komunikaci. Povrch: asfaltový. Příjezdová komunikace nevykazuje závady. Popis nemovitosti Počet PP 1
Počet NP
2
Počet podkroví
3
0
Zastavěná plocha 1.NP
107.64 m2
Počet koupelen Vybavení koupelny vana, umyvadlo, WC sprchový kout, WC
2
Počet kuchyní 1 Vybavení kuchyně kuchyňská linka, elektrický sporák, digestoř
Vybavení kuchyně součástí obvyklé ceny
Ano
Při ocenění nemovitostí pro účely zřízení zástavního práva, není vybavení kuchyně součástí obvyklé ceny
Počet bytových jednotek
1
RD je rozdělen dle zákona 72/1994 SB.
Rodinný dům je v současném stavu běžně uživatelný a obyvatelný
Ne
Ano
Technický stav Budova RD
Stav velmi dobrý - průměrný Stáří roků Opotřebení odhadem Závažné technické nedostatky, nebo poruchy statiky, které mají zásadní vliv na životnost stavby
odhadem 12 15 % nevykazuje
Nákladová cena (stavba bez opotřebení) Obestavěný prostor 1 201 m3 Cena
4 000 Kč/m3
Cena celkem
4 804 000 Kč
Pozemky Pozemky tvořící funkční celek se stavbou Výměra 179 m2 Cena pozemků
2 700 Kč/m2
Cena celkem
483 300 Kč
Inženýrské sítě Elektro Voda ze studny Kanalizace do žumpy Kanalizace do vlastní ČOV Dálkové vytápění
napojeno není není není
Voda z řadu Kanalizace do řadu Kanalizace do septiku Plyn
napojeno napojeno není napojeno
není
Dům je napojený na veřejné rozvody vody, kanalizace, elektřiny. Plyn je zakončen v uličním plotu. Popis provedení budovy Konstrukce
Provedení
%
základy
z prostého betonu
100
svislé nosné konstrukce krov obvodové stěny z
zděné sedlový cihelného zdiva v tl. do 45 cm štuk.om., palubkový obkl., garáž bez úpravy, keram.obklady dřevěná EURO textilní krytina, keramická dlažba el. přímotop studené a teplé 2x bojler
vnitřní úpr. stěn
okna podlahy obytných místn. vytápění rozvod vody zdroj teplé vody
Konstrukce
dokonč
%
Provedení
dokonč
s izolací vodorovnou i svislou keramické hurdis
100
100
izolace proti zemní vlhkosti stropy
100 100
střešní krytina vnější úpr. povrchů
100 100
100
schodiště
pálená krytina kontaktní zateplovací systém dvouramenné dřevěné
100 100
dveře podlahy nebytových místn. elektro rozvod plynu
hladké dýhované keramická dlažba, 1.PP betonové světelný a motorový rozvod
100 100
100 100 100
100
100
100 100
1.PP - výčet místností Podlahové plochy sklepní prostory
41.7 m2
Garáže garážová stání za sebou Podlahové plochy
m2
40.0 m2 41.7 m
2
Ostatní plochy
m2 0.0 m
2
Garáže v domě
40.0 m2
1.NP - výčet místností Podlahové plochy obývací pokoj předsíň
24.5 m2 kuchyň 10.4 hala
4
20.0 m2 13.3
schodiště šatna Podlahové plochy
7.1 2.3
lázeň
81.1 m2 Ostatní plochy
3.5 0.0 m2
2.NP - výčet místností Podlahové plochy ložnice pokoj chodba
24.5 m2 pokoj 11.0 pokoj 15.8 lázeň
Ostatní plochy lodžie Podlahové plochy
8.9 m2 10.5 4.1
24.5 m2 74.8 m
2
Ostatní plochy
m2 24.5 m
5
2
Posudek Obvyklou cenou se ve smyslu definice uvedené v §2, odst.1 zákona č.151/1997Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku) rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak se do její výše nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Analýza trhu Jedná se o nemovitost, se kterou se běžně obchoduje. Volba oceňovacích přístupů pro zjištění obvyklé ceny Z hlediska zjištění obvyklé ceny přistupujeme k nemovitosti převážně s ryze komerčním pohledem. Odhad tržní hodnoty využívá obvykle tří hlavních přístupů vycházejících : - z nutných pořizovacích nákladů na nákup pozemků a realizaci výstavby tzv.nákladový přístup, jehož výsledkem je věcná (nákladová) hodnota. - z předpokládaných výnosů tj.z budoucího prospěchu, který je možno od nemovitosti očekávat tzv.výnosová hodnota. Tato metoda je založena na výnosech z pronájmu nemovitosti. - z porovnání s prodejními cenami obdobných nemovitostí, které odráží situaci na trhu, tzv. srovnávací hodnota. Vzhledem k existujícímu rozsáhlému trhu s obdobnými nemovitostmi je tato metoda dobře aplikovatelná. Každá z těchto metod hodnotí nemovitost z určitého hlediska, má své klady a zápory, různý stupeň přiblížení k obvyklé ceně. U tohoto druhu standardně obchodované nemovitosti se k obvyklé ceně nejvíce přibližuje hodnota porovnávací. Věcná hodnota se pohybuje pod touto hodnotou, výnosová hodnota obvykle v intervalu mezi výše uvedenými metodami. Proto je použita metoda srovnávací. Srovnávací metoda 1. srovnatelná nemovitost Zdroj informace realitní inzerce – nabídky: realitní server, datum vložení inzerátu 8.8.2011 Konstrukční provedení Stavba zděná Počet PP 0 Počet NP 2 Počet podkroví 0 Zastavěná plocha 1.NP Podlahová plocha 265.0 m2 Celková výměra všech pozemků Cena za nemovitost Redukce ceny Redukovaná cena
8 990 000 Kč 40 % 5 394 000 Kč
Porovnání s nemovitostí oceňovanou Samostatně stojící dvoupodlažní novostavba RD 6+1 s 2x garáží Lokalita : Přední Kopanina Ing sítě : voda, kanalizace, plyn, elektřina Technický stav : novostavba, vyšší standard Větší dům, s výrazně větším pozemkem
6
156.0 m2 869.0 m2 33 900 Kč/m2 20 400 Kč/m2
2. srovnatelná nemovitost Zdroj informace realitní inzerce – nabídky: realitní server, datum vložení inzerátu 19.8.2011, datum změny inzerátu 2.9.2011 Konstrukční provedení Stavba zděná Počet PP 1 Počet NP 2 Počet podkroví 0 Zastavěná plocha 1.NP 127.0 m2 2 Podlahová plocha 220.0 m Celková výměra všech pozemků 838.0 m2 Cena za nemovitost Redukce ceny Redukovaná cena
7 500 000 Kč 30 % 5 250 000 Kč
34 100 Kč/m2 23 900 Kč/m2
Porovnání s nemovitostí oceňovanou Samostatně stojící RD 2x2+1. Lokalita : Nebušice Ing sítě : elektřina, voda, kanalizace, plyn Technický stav : původní, udržovaný Starší dům, velký pozemek, lepší umístění
3. srovnatelná nemovitost Zdroj informace realitní inzerce – nabídky: realitní server, datum vložení inzerátu 11.4.2011, datum změny inzerátu 8.8.2011 Konstrukční provedení Stavba zděná Počet PP 0 Počet NP 2 Počet podkroví 0 Zastavěná plocha 1.NP 80.0 m2 Podlahová plocha 160.0 m2 Celková výměra všech pozemků 400.0 m2 Cena za nemovitost Redukce ceny Redukovaná cena
6 690 000 Kč 30 % 4 683 000 Kč
Porovnání s nemovitostí oceňovanou Řadový koncový RD (polovina dvojdomu) 5+1, kryté parkovací stání. Lokalita : sousední obec Nebušice Ing sítě : elektřina, voda, kanalizace, plyn Technický stav : novostavba Menší dům, větší pozemek
7
41 800 Kč/m2 29 300 Kč/m2
4. srovnatelná nemovitost Zdroj informace realitní inzerce – nabídky: realitní server, datum vložení inzerátu 27.4.2011 Konstrukční provedení Stavba zděná Počet PP 0 Počet NP 2 Počet podkroví 0 Zastavěná plocha 1.NP 2 Podlahová plocha 270.0 m Celková výměra všech pozemků Cena za nemovitost Redukce ceny Redukovaná cena
5 950 000 Kč 30 % 4 165 000 Kč
160.0 m2 528.0 m2 22 000 Kč/m2 15 400 Kč/m2
Porovnání s nemovitostí oceňovanou Samostatně stojící RD 3+1 a 5+1, bazén, garáž Lokalita : sousední obec Horoměřice Ing sítě : elektřina, voda, kanalizace, plyn Technický stav : starší RD, rekonstrukce 1997 Větší dům, větší pozemek, vzdálenější lokalita, Praha-západ
Vyhodnocení srovnávací metody Rozpětí redukovaných cen Stanovená cena za 1m2 v oceňované nemovitosti
15 400 - 29 300 Kč/m2
8
4 165 000 - 5 394 000 Kč 17 000 Kč/m2
Při stanovení obvyklé ceny nemovitosti má pro tento druh nemovitosti nejvyšší vypovídací schopnost srovnávací metoda. Jedná se o vyhodnocení cen nedávno nabízených nemovitostí na trhu realit, nebo nedávno uskutečněných prodejů nemovitostí srovnatelných svým charakterem, velikostí a lokalitou. Nepředpokládá se, že s ohledem na stávající trh s nemovitostmi a pohyb cen jednotlivých typů nemovitostí, že uskutečněné prodeje a vyhodnocované prodeje by měly být starší než půl roku. To proto, že se předpokládá, že za delší dobu údaje ztratily svoji vypovídací schopnost. Toto srovnání se provádí na základě vlastního průzkumu trhu nemovitostí, vyhodnocením údajů z denního i odborného tisku, vývěsek realitních kanceláří, sledováním aukcí a dražeb, konzultacemi s realitními kancelářemi a správci nemovitostí. Závěrem tohoto šetření je odhadovaná prodejní cena, se zohledněním současné situace na trhu. V obci je k předmětnému datu méně rozvinutý trh rodinných domů, proto je využit širší lokalita. Trh je charakteristický výrazným převisem nabídky nemovitostí. Obdobné nemovitosti jsou nabízené v rozpětí 5,00-9,00 mil.Kč tj. 25 000-40 000 Kč/m2, podle lokality, stáří, technickém stavu, velikosti Je potřeba zohlednit, že ceny skutečně realizované se od požadovaných mohou lišit (v závislosti na započítané provizi RK, servisních služeb a nadhodnocení ceny nabízejícím). Ceny snížené o nadhodnocení se pohybují v rozpětí 15 000-30 000 Kč/m2. Nabídkové ceny stavebních pozemků připojených na veřejný rozvod elektřiny, vody, kanalizace a plynu se pohybují kolem 2700 Kč/m2 (cena v cenové mapě stavebních pozemků je 2290 Kč/m2). Obvyklá cena předmětné nemovitosti je, vzhledem k lokalitě v koridoru letecké dopravy a malému pozemku směrována do dolní poloviny rozpětí. Vypracoval Licence číslo
Ing. Čoudek Pavel Plickova 567 149 00 Praha 11
0604
podpis
Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím předsedy Městského soudu v Praze ze dne 2.9.1997, č.j. Spr. 388/97 pro základní obor ekonomika, pro odvětví ceny a odhady se zvláštní specializací oceňování nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 1598-06 znaleckého deníku.
9
Fotodokumentace
Pohled od JZ do ulice K Padesátníku
Pohled z ulice
Pohled na JZ fasádu
Kuchyňský kout z obývacího pokoje
Koupelna s WC v 1.NP
Schodiště do 2.NP
10
Fotodokumentace
chodba 2.NP
11
Fotodokumentace - mapy
12
