Znalecký posudek - Odhad obvyklé ceny nemovitosti č. Typ nemovitosti Účel ocenění
1598 / 74-01 / 2011
Rodinný dům bez nebytových prostor bez garáží v domě v současném stavu Stanovení obvyklé ceny nemovitosti pro účel nedobrovolné dražby
Předmět ocenění Budova RD č.p. 589, LV č. 573 na pozemku parc.č. 1479 pozemek parc.č. 1479, LV č. 573 Adresa Kraj
Hlavní město Praha
Kat. území
Řeporyje
Statutární PRAHA město Ulice Pod Zahrádkami
Počet obyvatel 1233211 č.p.
Objednatel EURODRAŽBY.CZ, a.s. U Pískovny č.p. 890 č.o. 1 180 00 Praha 8
Vlastnictví Budova RD č.p. 589 pozemek parc.č. 1479
Tel. E-mail IČ DIČ
25023217 CZ25023217
Balzer Richard - Praha, Pod zahrádkami 589 Balzer Richard - Praha, Pod zahrádkami 589
Zpracováno pro
EURODRAŽBY.CZ, a.s.
Vypracoval Licence číslo
Ing. Čoudek Pavel Plickova 567 149 00 Praha 11
0604
589
Počet stran textu 11
Dne Ke dni Prohlídka dne
Počet stran příloh
12.7.2011 30.6.2011 30.6.2011
2
Rekapitulace Obvyklá cena - současný stav Cena nemovitosti
575 m2
z toho odhad ceny stavby
1 500 Kč/m2
862 500 Kč 100 000 Kč
850 000 Kč Osmsetpadesát tisíc Kč
Obvyklá cena - současný stav (po zaokr.)
-1-
Kladné a záporné vlivy na ceny nemovitosti Dle náhledu jsou viditelné závady, které v důsledku přechodu užívacích práv nezaniknou (viz.technický stav). Jedná se o malý izolovaný dům bez vybavení s využitím dle katastru nemovitostí k bydlení, v lokalitě zahrádkářské osady vedené v územním plánu v druhu zahrádky a zahrádkové osady kladné faktory - obec hlavní město Praha - klidná lokalita - přímá dostupnost přírody - pozemek je dle výpisu z KN stavební, stavba na pozemku je označena číslem popisným a je zakreslena v katastrální mapě záporné faktory - lokalita není určená k výstavbě staveb pro bydlení - není k dispozici kolaudační rozhodnutí - zhoršený technický stav stavby neumožňující okamžité využití - možnost napojení pouze na veřejný rozvod elektřiny z osady - menší pozemek - menší občanská a technická vybavenost v lokalitě Podmínky platnosti ceny nemovitost je oceňována jako prázdná, bez závazků Nákladová cena (stavba bez opotřebení) - současný stav
797 000 Kč Sedmsetdevadesátsedm tisíc Kč
Vyhodnocení rizik nemovitost je zapsána na LV, byl předložen aktuální originál LV (údaje na něm uvedené souhlasí se skutečným ANO stavem) ANO stavba je umístěna na vlastním pozemku ANO k nemovitosti je zajištěn po právní stránce bezproblémový přístup nemovitost je prosta věcných břemen a jiných omezení, zásadním způsobem podmiňujících vhodnost zástavy, ANO např. - břemeno doživotního užívání, nájemní smlouvy na dobu určitou a předkupní práva nemovitost je prosta věcných břemen a jiných omezení, částečně podmiňujících vhodnost zástavy, např. – ANO břemeno vedení IS NE nemovitost je prosta jakýchkoliv dalších omezení, např. - zástavní právo, exekuce, apod. zástavní právo smluvní, zástavní právo soudcovské, nařízení exekuce (viz. omezení vlastnictví) NE stavba nevykazuje zjevné technické závady, ovlivňující její životnost prvky dlouhodobé životnosti jsou zvýšeně poškozeny omezenou ochranou proti povětrnostním vlivům a neprováděním běžné údržby ANO nemovitost je užívána v souladu s právním stavem ANO stavba je určena výhradně k bydlení nebo rekreačním účelům NE stavba je zkolaudována a bylo ji přiděleno č.p. event. evidenční není k dispozici kolaudační rozhodnutí, ani rozhodnutí o přidělení čísla popisného, ani v archivech MČ Řeporyje a MČ Prahy 13 ANO NE ANO
nemovitost se nenachází v území, které bylo v minulosti zaplaveno, nenalézá se v záplavovém území dle platného povodňového plánu stavba je dokončena ve skutečnosti prováděny stavební úpravy bez stavebního povolení nebo ohlášení zpracovatel ocenění je odhadcem EURODRAŽBY.CZ, a.s.
REET:
-2-
ANO
Omezení vlastnictví Zástavní práva - Zástavní právo smluvní - pohledávka ve výši Kč 200 000,- s příslušenstvím, budoucí pohledávky ve výši 200 000,- Kč, vzniklé do 23.2.2018, ACM Money Česká republika, a.s., Smlouva o zřízení zástavního práva podle obč.z.ze dne 23.11.2009. Právní účinky vkladu práva ke dni 27.11.2011, V60997/2009-101 - Zástavní právo soudcovské-pohledávka ve výši 47 768,-Kč, pořadí se řídí dnem 6.5.2010, Pražská správa sociálního zabezpečení, Usnesení soudu o nařízení výkonu rozhod.zřízením soud.zástavního práva 22 E-8/2010-3 ze dne 18.5.2010. Právní moc ke dni 16.6.2010, Z-53285/2010-101 - Nařízení exekuce, Mgr.Richard Bednář Ex.úřad Praha 10, Usnesení soudu o nařízení exekuce 33 EXE1475/2010 12 OS P5 ze dne 9.7.2010, Z-68718/2010-101 - Zástavní právo soudcovské pohledávka ve výši 27 475,- Kč, pořadí se řídí dnem 20.12.2010, Pražská správa sociálního zabezpečení, Usnesení soudu o nařízení výkonu rozhod.zřízením soud.zástavního práva 22 E-8/2010-8 ze dne 1.2.2011. Právní moc ke dni 24.2.2011, Z-28986/2011-101 Věcná břemena nejsou Ochranná pásma nejsou Vyhodnocení aktuálního nabývacího titulu předmětná nemovitost byla darována Darovací smlouvou V12 3711/1995, Z-12000092/1995-101 Podklady Výpis z katastru nemovitostí LV č. 573, vyhotovil dálkovým přístupem dne 14.6.2011. Snímek kat. mapy pro k.ú. Řeporyje. Podklady archivu MČ Řeporyje : kladné vyjádření k povolení stavby provizoria - provizorní rodinný domek pro pana Balzera na dobu 12 let, vyhotovil MNV Řeporyje, 1961 stavební povolení ke stavbě prádelny, vyhotovil MNV Řeporyje pod č.j.Výst/69-606/KL, 1969 Datum předání kompletních podkladů 14.6.2011 Přílohy Výpis z katastru nemovitostí LV č. 573, vyhotovil dálkovým přístupem dne 14.6.2011 Snímek kat. mapy pro k.ú. Řeporyje.
Místopis Poloha a význam obce v rámci ČR a regionu Řeporyje jsou čtvrť a katastrální území na severovýchodním okraji Prahy. Spadají do městského obvodu Praha 5 správního obvodu Praha 13. Nachází se na jihozápadním okraji hlavního města, na počátku Dalejského údolí. Jedná se převážně o původní obec, s převažující zástavbou rodinných domů, připojenou k Praze v roce 1974. Převážně na severním a severovýchodním okraji dochází k rozsáhlejší nové zástavbě. V městské části převažuje funkcí bydlení se základní občanskou vybaveností v místě (úřad MČ, základní škola, sportoviště, obchody) a průměrně dostupnou další vybaveností. Průměrná je dostupnost autobusy MHD ke stanici metra Luka a Nové Butovice. V místě je železniční stanice. Blízko jihozápadního okraje je nájezd na Pražský okruh. Velmi dobrá je dostupnost zeleně. Umístění v obci, dopravní dostupnost, občanská vybavenost, ... Nemovitost je situována na jihozápadním okraji městské části, na severním okraji zahrádkářské osady, v ulici Pod Zahrádkami. Je přímo přístupná z průjezdní ulice K Zadní Kopanině. Přístupová komunikace je obecní, zpevněná, úzká, s obtížnou možností parkování. Lokalita je zastavěná zahrádkářskými a rekreačními chatami v zeleni zahrádek. V platném územní plánu je vedená v druhu PZO - zahrádky a zahrádkové osady. Nemovitost se nachází cca 200m od zastávky autobusu a 700m od vlakové stanice. Je celá oplocená, napojená na rozvod elektřiny ze zahrádkářské osady. Voda je přivedena ze studny. Kanalizace chybí. Není možnost napojení na veřejný rozvod vody, kanalizace, plynu. Severně sousedí s příjezdovou komunikací, za ní s vodní nádrží a zelení, západně, východně a jižně s zahrádkářskými nemovitostmi. Pozemek je severovýchodně skloněný. Informace o nemovitosti Nemovitost je tvořena samostatně stojícím objektem vedeným v katastru nemovitostí s využitím bydlení s čp.589, situovaný uprostřed pozemku p.č.1479 vedeného v druhu zastavěná plocha a nádvoří. K západní štítové fasádě je přistavěna dřevěná kolna, ve které je suché WC a sklady. Dále byla do části kolny provedena zděná vestavba samostatného pokoje a přístavba nové předsíně, vše z pórobetonových tvárnic. Při západní hranici je situována menší dřevěná kolna. Na nádvoří je kopaná studna s ručním čerpadlem. Ze studny je nově proveden přívod vody do sklepa domu, kde je umístěn nový darling. Nemovitost je celá oplocená. Z ulice je přístupná vjezdovými vraty a vstupními vrátky, ve zhoršeném technickém stavu. Je možný vjezd na pozemek. Venkovní úpravy jsou běžného standardu, ve zhoršeném technickém stavu. Není prováděna běžná údržba. Objekt bydlení je obdélníkového půdorysu s předsazeným přístupovým schodištěm. Je z malé části podsklepený, s jedním nadzemním podlažím a půdou v sedlové části střechy. Nad zádveřím a rozestavěnou kuchyní je prodloužená
-3-
pultová střecha. Podzemní podlaží je přístupné poklopem v podlaze rozestavěné kuchyně, půda vnějším otvorem v západním štítu. Vstup do domu je dveřmi v severní fasádě do zádveří a do rozestavěné nové předsíně v jižní fasádě. Dům je provedený z obezděných dřevěných pražců. Zádveří z cihel je pravděpodobně přistavěno později. Jsou zahájeny vnitřní stavební úpravy západní části domu (kuchyň, pokoj, předsíň). Obezdění pražců je zde prováděno z porbetonových tvárnic. Dům byl dle podkladové dokumentace archivu MČ Řeporyje postaven jako dočasný na 12 let kolem roku 1961. Dle výpisu z KN, i dle skutečnosti, má číslo popisné. Nebylo k dispozici kolaudační rozhodnutí, ani rozhodnutí o přidělení čísla popisného. Stavební úpravy jsou prováděny bez ohlášení či stavebního povolení. Dům je bez základního vybavení (sociální zařízení, vybavení kuchyně), ve zhoršeném technickém stavu, neudržovaný. Přístup a příjezd k nemovitostem přímo z veřejné komunikace parc.č. 1484/3 ve vlastnictví obce. Přístupová komunikace Přístup a příjezd k nemovitostem je po zpevněné komunikaci. Povrch: asfaltový. Příjezdová komunikace nevykazuje závady. Ulice je úzká Popis nemovitosti Počet PP 1
Počet NP
Počet koupelen Vybavení koupelny
1
0
Počet podkroví
0
58 m2
Zastavěná plocha 1.NP
Počet kuchyní Vybavení kuchyně
0
Vybavení kuchyně součástí obvyklé ceny Při ocenění nemovitostí pro účely zřízení zástavního práva, není vybavení kuchyně součástí obvyklé ceny
Počet bytových jednotek
1
RD je rozdělen dle zákona 72/1994 SB.
Rodinný dům je v současném stavu běžně uživatelný a obyvatelný Příslušenství Stavba kůlna
kůlna
Ne
Ne
Popis Výměra [m2] Stáří [roků] dřevěná jednostr.obíjená přístavba nepravidelného pravoúhlého 24.1 50 půdorysu s pultovou střechou, do ní vestavěn pokoj a budoucí předsíň domu, dále suché WC a sklad, zhoršený technický stav, neudržován samostatně stojící objekt, obdélníkového půdorysu s pultovou 6.0 50 střechou, dřevěný jednostranně obíjený, pouze vstupní otvory, zhoršený technický stav, slouží jako sklad
Technický stav Budova RD
Stav zhoršený - havarijní Stáří roků Opotřebení odhadem Závažné technické nedostatky, nebo poruchy statiky, které mají zásadní vliv na životnost stavby poškozená střešní krytina, trhliny ve zdivu, trhliny ve stropech
odhadem 50 80 % vykazuje
Popis prvků dlouhodobé životnosti prvky dlouhodobé životnosti jsou zvýšeně poškozeny omezenou ochranou proti povětrnostním vlivům, zdivo provedeno neodborně pravděpodobně svépomocí, stavební úpravy prováděné svépomocí Popis prvků chránících nemovitost před povětrnostními vlivy fasádní omítky od počátku chybí, vnější obklad části stěny heraklitovými deskami je neúčinný, klempířské konstrukce jsou poškozené a chybějící Minulé rekonstrukce Konstrukce Vnitřní omítky Okna Podlahy Instalace Obezdívky Komín Elektroinstalace
Rozsah západní polovina domu (rozestavěný pokoj, kuchyň, předsíň) - štukové omítky na nových obezdívkách a na stropě západní polovina domu - dřevěná zdvojená okna, do sklepa malé plastové západní polovina domu - betonová podlaha bez nášlapné vrstvy přívod vody do domu a vyvedení v rozestavěné kuchyni, nový darling z porobetonových tvárnic nadstřešní část komínu z bílých cihel v západní polovině domu
Nákladová cena (stavba bez opotřebení)
-4-
Rok provedení 2010 2009 2010 2010 2010 2007 2008
228 m3 Cena
3500 Kč/m3
Cena celkem
798 000 Kč
Pozemky Pozemky tvořící funkční celek se stavbou Výměra 575 m2 Cena pozemků
2 000 Kč/m2
Cena celkem
1 150 000 Kč
Obestavěný prostor
Inženýrské sítě Elektro Voda ze studny Kanalizace do žumpy Kanalizace do vlastní ČOV Dálkové vytápění
napojeno napojeno není není
Voda z řadu Kanalizace do řadu Kanalizace do septiku Plyn
není není není není
není
Není možnost napojení na veřejný rozvod vody, kanalizace, plynu. Popis provedení budovy Konstrukce základy svislé nosné konstrukce krov obvodové stěny z
vnitřní úpr. stěn okna podlahy obytných místn. vytápění rozvod vody zdroj teplé vody
Provedení z prostého betonu kamenem proložené dřevěné obezděné sedlový přecházející do pultového dřevěné. pražce obezděné cihlami a porobet. tvárnicemi vápenná omítka dřevěná původní dvojitá, nová zdvojená betonové kamna na tuhá paliva nový přívod studené vody v PP trubkách chybí
%
Konstrukce
dokonč
100
Provedení
% dokonč
100
izolace proti zemní vlhkosti stropy
100
střešní krytina
dřevěné trámové s podhledem pálená tašková
100
vnější úpr. povrchů
chybí
100
100 100
schodiště dveře
100 100
100
podlahy nebytových místn. elektro rozvod plynu
chybí dřevěné do truhlářských, nové do ocelových zárubní betonové, keramická dlažba světelný rozvod, chybí chybí
100 100
bez izolací
100 100 100
100 100 100
100
1.PP - výčet místností Podlahové plochy sklep Podlahové plochy
5.8 m2
m2
5.8 m2 Ostatní plochy
0.0 m2
1.NP - výčet místností Podlahové plochy pokoj s kuchyňským koutem v původním stavu zádveří vestavěná předsíň Podlahové plochy
19.0 m2 rekonstruovaný pokoj 4.0 5.2
rekonstruovaná kuchyně
54.7 m2 Ostatní plochy
-5-
0.0 m2
14.4 m2 6.3
Posudek Obvyklou cenou se ve smyslu definice uvedené v §2, odst.1 zákona č.151/1997Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku) rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak se do její výše nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Analýza trhu Jedná se o nemovitost, se kterou se běžně obchoduje. Volba oceňovacích přístupů pro zjištění obvyklé ceny Z hlediska zjištění obvyklé ceny přistupujeme k nemovitosti převážně s ryze komerčním pohledem. Odhad tržní hodnoty využívá obvykle tří hlavních přístupů vycházejících : - z nutných pořizovacích nákladů na nákup pozemků a realizaci výstavby tzv.nákladový přístup, jehož výsledkem je věcná (nákladová) hodnota. - z předpokládaných výnosů tj.z budoucího prospěchu, který je možno od nemovitosti očekávat tzv.výnosová hodnota. Tato metoda je založena na výnosech z pronájmu nemovitosti. - z porovnání s prodejními cenami obdobných nemovitostí, které odráží situaci na trhu, tzv. srovnávací hodnota. Vzhledem k existujícímu rozsáhlému trhu s obdobnými nemovitostmi je tato metoda dobře aplikovatelná. Každá z těchto metod hodnotí nemovitost z určitého hlediska, má své klady a zápory, různý stupeň přiblížení k obvyklé ceně. U tohoto druhu standardně obchodované nemovitosti se k obvyklé ceně nejvíce přibližuje hodnota porovnávací. Věcná hodnota se pohybuje pod touto hodnotou, výnosová hodnota obvykle v intervalu mezi výše uvedenými metodami. Proto je použita metoda srovnávací. Srovnávací metoda 1. srovnatelná nemovitost Zdroj informace realitní inzerce – nabídky: realitní server, datum vložení inzerátu 7.4.2011, datum změny inzerátu 12.7.2011 Konstrukční provedení Pozemek zahrady se 2 zahradními domky Počet PP Počet NP Počet podkroví Zastavěná plocha 1.NP 0.0 m2 2 Plocha pozemku 1510.0 m Celková výměra všech pozemků 1510.0 m2 Cena za nemovitost Redukce ceny Redukovaná cena
1 500 000 Kč 0 % 1 500 000 Kč
Porovnání s nemovitostí oceňovanou Lokalita Řeporyje, stejná zahrádkářská osada na pozemku 2 zahradní domky Ing sítě : voda ze studny, elektřina k příjezdové cestě V územním plánu - zahrádky a zahrádkové osady, možnost stavby rekreačního objektu Větší pozemek přístupný přímo z průjezdní komunikace, bez domu
-6-
1 000 Kč/m2 1 000 Kč/m2
2. srovnatelná nemovitost Zdroj informace realitní inzerce – nabídky: realitní server, datum vložení inzerátu 6.5.2011, datum změny inzerátu 2.7.2011 Konstrukční provedení Pozemek zahrady s zahradním altánem Počet PP Počet NP Počet podkroví Zastavěná plocha 1.NP 0.0 m2 2 Plocha pozemku 1592.0 m Celková výměra všech pozemků 1592.0 m2 Cena za nemovitost Redukce ceny Redukovaná cena
1 900 000 Kč 0 % 1 900 000 Kč
1 200 Kč/m2 1 200 Kč/m2
Porovnání s nemovitostí oceňovanou Lokalita Řeporyje, stejná zahrádkářská osada na pozemku zahradní altán Ing sítě : voda ze studny, elektřina na hranici pozemku V územním plánu - zahrádky a zahrádkové osady, možnost stavby rekreačního objektu Větší pozemek přístupný přímo z průjezdní komunikace, bez domu
Vyhodnocení srovnávací metody Rozpětí redukovaných cen Stanovená cena za 1m2 v oceňované nemovitosti se zohledněním velikosti pozemku, existence stavby pro bydlení
1 000 - 1 200 Kč/m2
-7-
1 500 000 - 1 900 000 Kč 1 500 Kč/m2
Při stanovení obvyklé ceny nemovitosti má pro tento druh nemovitosti nejvyšší vypovídací schopnost srovnávací metoda. Jedná se o vyhodnocení cen nedávno nabízených nemovitostí na trhu realit, nebo nedávno uskutečněných prodejů nemovitostí srovnatelných svým charakterem, velikostí a lokalitou. Nepředpokládá se, že s ohledem na stávající trh s nemovitostmi a pohyb cen jednotlivých typů nemovitostí, že uskutečněné prodeje a vyhodnocované prodeje by měly být starší než půl roku. To proto, že se předpokládá, že za delší dobu údaje ztratily svoji vypovídací schopnost. Toto srovnání se provádí na základě vlastního průzkumu trhu nemovitostí, vyhodnocením údajů z denního i odborného tisku, vývěsek realitních kanceláří, sledováním aukcí a dražeb, konzultacemi s realitními kancelářemi a správci nemovitostí. Závěrem tohoto šetření je odhadovaná prodejní cena, se zohledněním současné situace na trhu. Vzhledem ke skutečnosti, že lokalita není určená k obytné výstavbě, jedná se o zahrádkářskou osadu, bez možnosti napojení na základní inženýrské sítě, s ohledem na technický stav domu a jeho minimální užitné hodnotě, byly pro srovnávací nemovitosti využity nemovitosti v příslušné zahrádkářské osadě, nikoliv nabídky rodinných domů. Pro srovnání : Nabídkové ceny starších rodinných domů ve stavebních lokalitách Řeporyjí se pohybují v rozpětí 6-10 mil.Kč, nabídkové ceny pozemků určených pro výstavbu RD v rozpětí 4-6 tisíc Kč/m2. Je potřeba zohlednit, že ceny skutečně realizované se od požadovaných mohou lišit (v závislosti na započítané provizi RK, servisních služeb a nadhodnocení ceny nabízejícím). Dále je potřeba zohlednit velikost a druh předmětného pozemku a existenci stavby s čp., její zanesení v katastrální mapě. Proto byla hodnota nemovitosti zvýšena.
Vypracoval Licence číslo
Ing. Čoudek Pavel Plickova 567 149 00 Praha 11
0604
podpis
Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím předsedy Městského soudu v Praze ze dne 2.9.1997, č.j. Spr. 388/97 pro základní obor ekonomika, pro odvětví ceny a odhady se zvláštní specializací oceňování nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 1598-01 znaleckého deníku.
-8-
Fotodokumentace
Příjezdová ulice Pod zahrádkami
Pohled od SZ na dům a kolnu s vestavbou pokoje
Pohled od JV
Pohled od JZ na kolnu a vestavbu nové předsíně
Nádvoří s kolnou
Malá zahrada
-9-
Fotodokumentace
Vestavba nového vstupu do kolny
Pokoj ve stavbě
Předsíň ve stavbě (uložený nábytek)
Kuchyň ve stavbě
- 10 -
Fotodokumentace - mapy
- 11 -
