Kamerik. Jaarverslag 2013

Kamerik Jaarverslag 2013

Kamerik, 16 juni 2014

WONINGBOUWSTICHTING KAMERIK

3

JAARVERSLAG 2013


4

JAARVERSLAG 2013

Algemene informatie Woningbouwstichting Kamerik

Naam toegelaten instelling Woningbouwstichting Kamerik

Gemeente Woerden, kern Kamerik

Secretariaat Postbus 20, 3470 CA Kamerik

Correspondentieadres Postbus 20, 3470 CA Kamerik

Opgericht 1 februari 1939

Toegelaten 26 augustus 1939, Koninklijk Besluit nr. 77

Gewijzigd 9 april 1981

Inschrijving Kamer van Koophandel Utrecht Handelsregister nummer 38962 Stichtingenregister nummer 187146

Bestuur De heer J. W. Hoenselaar Mevrouw M. van der Schaft De heer W.A.B. Spies De heer J.C. Koert De heer J. van Maanen Mevrouw M.P. Barnhoorn

Raad van Commissarissen Mevrouw E.J.M. Voets De heer A. Bolderdijk De heer G. van Viegen


5

JAARVERSLAG 2013

Volkshuisvestingsverslag

1. Ontwikkelingen ......................................................................................... 7 2. Verslag van het Bestuur…. ...................................................................... 8 3. Verslag van de Raad van Commissarissen ........................................... 17 4. Financieel verslag .................................................................................. 20

Jaarrekening 5. Jaarrekening .......................................................................................... 27

Overige gegevens 6. Voorstel tot resultaatbestemming .......................................................... 78 7. Controleverklaring van de onafhankelijke accountant ........................... 79 8. Kengetallen ............................................................................................ 81


6

JAARVERSLAG 2013


7

JAARVERSLAG 2013

HOOFDSTUK 1 ONTWIKKELINGEN 1.1 Landelijke ontwikkelingen We constateren dat er zich in 2013 geen verdere negatieve ontwikkelingen hebben voorgedaan in de woningsector. Er zijn aanwijzingen dat er een lichte verbetering plaatsvindt. Hopelijk zet deze ontwikkeling zich door in 2014. De landelijke ontwikkelingen hebben veel invloed gehad op de sociale huursector en zullen dit ook in de toekomst naar verwachting blijven doen. Van enige doorstroming in de huursector is er op grotere schaal nog niet veel waargenomen. Binnen Kamerik is het aantal mutaties van huurwoningen, na het opleveren van het nieuwbouwproject Careyn/WBS Kamerik, waarbij er 11 verhuurappartementen ter beschikking kwamen, flink toegenomen. Of dit van een tijdelijke aard is zal het komende jaar 2014 moeten blijken. Het kabinet heeft de Verhuurdersheffing opgelegd aan verhuurders van huurwoningen in de gereguleerde sector, waaronder de woningcorporaties. Deze heffing heeft een zeer grote invloed op de financiële positie van de betreffende verhuurders. Hierdoor ligt er een extra zware druk op het verantwoord exploiteren van het huizenbezit, zeker als de inkomsten geheel uit de huuropbrengsten bestaan. Daarnaast is er ook nog de saneringsheffing CFV tot 2018 welke ook een negatief effect op de financiële positie heeft. Huurbeleid Sinds de invoering in 2011 van de Europese maatregel waarin we de inkomenstoets moeten toepassen bij het toewijzen, is het duidelijk geworden dat de groep mogelijke huurders boven de 34.229 euro grens moeilijk tot geen toegang heeft tot de huurwoningenmarkt. Een gevolg van deze maatregel is ook dat huurders, die in een goedkopere huurwoning zitten en door zouden willen stromen naar een duurdere woning, hiervan afzien omdat de inkomenstoets dat verhindert. Deze groep mensen en diegenen die niet willen doorstromen maar wel boven de inkomensgrens van 34.229 euro en hoger zitten, worden aangeduid als scheefwoners. Men wil gaarne de groep bewegen om alsnog door te stromen. Hiervoor is er in 2013 de mogelijkheid om naast de huurverhoging gerelateerd aan de inflatiecorrectie, een gefaseerde procentuele verhoging toe te passen voor de diverse inkomensgroepen. WBS Kamerik zal hiervan gebruik maken: niet alleen om de doorstroming te bevorderen, maar ook om de financiële druk, welke door onder meer de Verhuurdersheffing wordt veroorzaakt, op te vangen om aan de verplichtingen richting huurders te kunnen blijven voldoen.

1.2 Ontwikkelingen in Kamerik Het project met ZorgStichting Careyn en WBS Kamerik is in 2013 gereed gekomen. Vanaf maart 2013 zijn de 11 verhuurappartementen toegewezen de nieuwe huurders. De toewijzing is via Woningnet gegaan en volgens de daarvoor geldende regelgeving. Naast deze nieuwbouw, welke voorlopig het laatste nieuwbouwproject zal zijn, zijn de projecten groot onderhoud, integraal onderhoud en energetische maatregelen betreffende de complexen Spijkerlaan (18 vhe’s) en het Voorhuis (16 vhe’s ) afgerond. Een vergelijkbaar onderhoudsproject is in 2014 in uitvoering (complexen Goudenregenlaan, Burg. van Loonstraat en Burg.Talsmaweg (totaal 21 vhe’s)).


8

JAARVERSLAG 2013

HOOFDSTUK 2 VERSLAG VAN HET BESTUUR 2.1 Beleid – algemeen In 2013 is het uitvoerend beleid voornamelijk gericht op de afrondende werkzaamheden betreffende het nieuwbouwproject Careyn en WBS Kamerik en het tot een goed einde brengen van de projecten Spijkerlaan en Voorhuis. Daarnaast is gestart met de voorbereiding van het grootonderhoudproject Goudenregenlaan, Burg. van Loonstraat en Burg. Talsmaweg (zie ook punt 1.2) In 2013 is de nieuwe Beleidsnota 2013-2018 gereed gekomen, waar de Stichting in 2012 mee is begonnen. Dit nieuwe beleidsplan vervangt de oude beleidsnota welke dateerde uit 1999. Een nieuw beleidsplan was derhalve noodzakelijk. De Stichting zal in komende jaren de beleidsnota regelmatig toetsen aan de ontwikkelingen die zich voordoen binnen de sector. Naast het gereedkomen van de nieuwe beleidsnota heeft het bestuur aanbevelingen uit de corporate governance verder geïmplementeerd en de governance binnen de Stichting, waar het rationeel mogelijk was, verbeterd. Met de Beleidsnota 2013-2018 werpen we een blik op de toekomst. Wat willen we als woningbouwstichting de komen de jaren doen en bereiken? Vertrekpunt hiervoor is de situatie waarin we ons nu in 2013 bevonden. Onze ambitie is om als financieel gezonde Stichting zorg te dragen voor duurzame, betaalbare huurwoningen en een prettige leefomgeving voor een brede doelgroep in de kernen Kamerik en Kanis. Wij zijn een kleine en sterke plattelandsstichting die met beide benen op de grond staat en midden in de samenleving van Kamerik en Kanis. Wij voeren dan ook een verstandig en samenhangend beleid. Wij doen dit als moderne, eigentijdse onderneming met handhaving van de maatschappelijke taakstelling. In 2013 is de Stichting gestart met herziening van het strategisch voorraadbeleid, welke gereed zal zijn in 2014. 2.2 Personeel Al het werk wordt via uitbesteding uitgevoerd door Stichting GroenWest uit Woerden. De werkzaamheden, die door GroenWest worden uitgevoerd, zijn o.a. de verhuuradministratie, de financiële administratie en het onderhoud. Hiervoor heeft de Woningbouwstichting Kamerik een beheerovereenkomst met GroenWest afgesloten. Stichting GroenWest had per 31 december 2013 122,5 fte in dienst.


9

JAARVERSLAG 2013

2.3 Bestuur Het bestuur bestaat per 31 december 2013 uit de volgende personen: Bestuur Dhr. J.W. Hoenselaar Mevr. M. van der Schaft Dhr. W.A.B. Spies Dhr. J.C. van Koert Dhr. J. van Maanen Mevr. M.P. Barnhoorn

Functie Voorzitter Secretaris penningmeester Lid Lid Lid

Jaar van aftreden 2015 2017 2016 2015 2014 2016

Binnen het bestuur hebben de volgende mutaties plaatsgevonden: De heer A. Borys is per 1 mei afgetreden als secretaris. De heer L. den Braber is per 1 november afgetreden als penningmeester. Mevrouw M. van der Schaft en mevrouw M.P. Barnhoorn zijn beiden per 1 oktober 2013 toegetreden tot het bestuur. Mevrouw M. van der Schaft heeft de functie van secretaris per 1 januari 2014 overgenomen. De heer Spies heeft de functie van penningmeester overgenomen per 1 november 2013. Het bestuur vergaderde in 2013 maandelijks, waarvan twee keer in een gecombineerde vergadering met de Raad van Commissarissen. In deze vergaderingen worden de begrotingen, het jaarverslag en het huurbeleid besproken evenals andere actuele onderwerpen uit de landelijke, regionale en plaatselijke volkshuisvesting. Daarnaast heeft de voorzitter samen met de voltallige RvC tweemaal per jaar een zogenaamde bijpraatsessie. Hierin worden alle lopende zaken op gebied van beleid, projecten en komende plannen toegelicht zodat de RvC goed op de hoogte blijft en hierop kan reageren met advies of instemming. Het regionaal overleg met RWUW (Regionaal Woningbouwoverleg Utrecht West) is lopende het jaar 2013 gestopt. Deze beslissing is genomen omdat er door de fusie van GroenWest te weinig deelnemers overbleven voor deelname aan dit overleg. Er is besloten te onderzoeken om in een andere bezetting het overleg te gaan voortzetten met andere regio’s. Men hoopt in de loop van begin 2014 hiermee te kunnen starten. Het bestuurlijk overleg met GroenWest liep niet naar behoren. Daarom is er door beide partijen een nieuwe opzet besproken met een betere invulling van aanwezigheid van de juiste personen en de onderwerpen die op de agenda horen. De nieuwe start is gepland na het eerste kwartaal van 2014. Het bestuur was in 2013 vertegenwoordigd of nam deel in de volgende interne en externe overlegorganen:  Bestuurlijk overleg met het bestuur van GroenWest (1x per jaar; J.W. Hoenselaar).  Bestuurlijk overleg met het management van GroenWest (4x per jaar; J.W. Hoenselaar).Regionaal overleg in RWUW-verband (J.W. Hoenselaar).  Ambtelijk overleg met gemeente en Woningbouwstichting Kamerik (4x per jaar. J.W. Hoenselaar).


10

JAARVERSLAG 2013

2.4 Corporate Governance WBS Kamerik is een kleine woningbouwcorporatie met een vrijwillig bestuur en een Raad van Commissarissen. Als gevolg hiervan is het onoverkomelijk dat er beperkingen zijn in het volledig naleven van de Governance Code Woningcorporaties. Relevante ‘tekortkomingen’ worden hierna toegelicht en worden andere onderwerpen adequaat overeenkomstig de Code toegepast dan wel elders in dit verslag uitgelegd. Het bestuur heeft governance hoog op de agenda staan en betrekt bij besluitvorming waar mogelijk de uitgangspunten uit de Code. De prominente plaats van governance in de organisatie komt in 2012/2013 onder meer tot uitdrukking in: -

uitbreiding van bestuur met bestuursleden met meer kennis omtrent juridische zaken, governance en financiën;

-

een verdere professionalisering van de Raad van Commissarissen;

-

de operationele werkzaamheden heeft het bestuur uitbesteed aan een professionele woningcorporatie (GroenWest);

-

goede samenwerking met Woningcorporatie GroenWest die de belangrijkste operationele taken voor de Stichting uitvoert. Op basis van overlegstructuren in combinatie met bilateraal overleg wordt het bestuur goed en tijdig geïnformeerd over relevante zaken. Opstellen van een statusdocument ten aanzien van de corporate governance binnen de Stichting.

Op een aantal punten is het niet mogelijk gebleken de Code (volledig) na te leven. De meest relevante ‘tekortkomingen’ zijn hierna opgenomen (de onderdelen Besturing, Intern toezicht en Externe legitimatie).

Besturing 1. Het bestuur betrekt belanghebbenden niet actief bij strategievorming en terugkoppeling van de realisatie van de plannen. Er worden geen belanghebbendenbijeenkomsten gehouden. Het bestuur kiest er bewust voor informatie in te winnen bij een beperkte groep belanghebbenden en deskundigen. Geformuleerde strategie en plannen worden ter consultatie in afrondingsfase voorgelegd. 2. WBS Kamerik maakt geen gebruik van een geïntegreerd managementinformatiesysteem waarin de vertaling van de missie/visie en de invloed van relevante omgevingsvariabelen en risico’s naar jaarlijkse strategische plannen is opgenomen en de daarvan afgeleide meetbare doelen en activiteiten per jaar, kwartaal en/of maand. Dit neemt niet weg dat de (meerjaren-) uitgangspunten zijn gebaseerd op strategie, visie en organisatiedoelstellingen. Deze zijn vervolgens de basis voor begroting, meerjarenprognoses en liquiditeitsprognoses. Periodiek meet het bestuur de voortgang op basis van kwartaalrapportages en wordt daarnaast jaarlijks verantwoording afgelegd in het jaarverslag. 3. Voorgenomen en gerealiseerde prestaties worden gerapporteerd in onder meer de beleidsnota en dit jaarverslag. De toegankelijkheid hiervan voor belanghebbenden is beperkt maar zal op termijn verbeteren door de website van de Stichting opnieuw in te richten en te actualiseren. Intern toezicht 4. De RvC hanteert een toetsingskader dat aansluit bij de visie en strategie van de Stichting. De RvC heeft het beleidsplan 2013-2018 goedgekeurd en voert haar toezichthoudende taak onder meer uit op basis van de uitgangspunten zoals opgenomen in het beleidsplan. De RvC zal de uitvoering


11

JAARVERSLAG 2013

van haar toezichthoudende taak en het toetsingskader transparanter maken en toetsbaar vastleggen. 5. Afwijken van de vereisten volgens de Governance Code is toegestaan mits adequaat uitgelegd. De uitleg en de communicatie daarover kan verbeterd worden. In komende periode zal meer toegelicht worden op de website van de Stichting. Hiertoe dient de website opnieuw ingericht te worden. Op de website zal daarnaast onder meer het jaarverslag, het overzicht van de governancestructuur en reglementen, de profielschetsen leden RvC, het rooster van aftreden leden RvC, de commissies binnen de RvC en de overlegstructuren opgenomen worden. Externe legitimatie 6. WBS Kamerik organiseert geen belanghebbendenoverleg en kent geen belanghebbendenregister. Het bestuur zal onderzoeken in hoeverre dit wenselijk en te realiseren is. 7. WBS Kamerik beschikt niet over een huurdersorganisatie, zoals bedoeld in de wet Overleg Huurders/Verhuurders. Het adviesrecht of instemmingsrecht voor huurders is niet uitgewerkt. Wel worden alle huurders uitgenodigd voor de jaarlijkse huurdersbijeenkomst. Deze bijeenkomst heeft vooral een informerend karakter. Het bestuur zal onderzoeken in hoeverre het opportuun is een huurdersorganisatie in te richten. 2.5 Onze opgave: de stenen Nieuwbouw Voor de kernen Kamerik en Kanis geldt dat er tot 2015 niet gebouwd mag worden buiten de rode contouren zoals die vastgesteld door gemeente en provincie. Hierdoor is het dit jaar opgeleverde nieuwbouwproject in samenwerking met Careyn voorlopig het laatste. We zullen ons meer moeten richten op verdichting binnen de bestaande bouw. Indien er sociale woningen gebouwd mogen worden en de financiële middelen beschikbaar zijn, dan zullen wij dit realiseren. Volgens de statuten is het doel van de Stichting om uitsluitend op het gebied van de volkshuisvesting in de gemeente Woerden, in het bijzonder in de kern Kamerik en Kanis, werkzaam te zijn. Deze doelstelling wordt onder meer verwezenlijkt door het bouwen en exploiteren van sociale huurwoningen. Bestaande voorraad woningen Tot op heden hebben wij onze woningen door geëxploiteerd en niet gekeken naar einde levensduur. Woningen worden boekhoudkundig na 50 jaar afgeschreven, maar technisch is dit meestal niet het geval. Het is wel belangrijk voor het einde levensduur de woningen onder de loep te nemen en strategisch te ontwikkelen. Hierdoor kunnen we op tijd maatregelen treffen en er voor zorgen dat de financiële middelen op tijd beschikbaar zijn. Wij zien het als onze taak om alle woningen minimaal op het niveau van label D te brengen (met een streven naar label B). Het streven is dat dit in 2018 gerealiseerd is. 2.6 Woningbezit algemeen en kwaliteit Het bezit van de Stichting is uitgebreid met gereed komen van de 11 verhuurappartementen van het project Careyn en WBS Kamerik, waardoor het aantal verhuureenheden op 330 is gekomen. Er waren geen mutaties door sloop of verkoop. Volgens de statuten is het doel van de Stichting om uitsluitend op het gebied van de volkshuisvesting in de gemeente Woerden, in het bijzonder in de kern Kamerik en Kanis, werkzaam te zijn. Deze doelstelling wordt onder meer verwezenlijkt door het bouwen en exploiteren van sociale


12

JAARVERSLAG 2013

huurwoningen. Andere speerpunten van beleid zijn het bevorderen van de leefbaarheid in de woonomgeving, bevorderen van communicatie met en inspraak van huurders en het samenwerken met andere Stichtingen en instellingen. De kernactiviteit was in 2013 de realisering van nieuwbouw en daarnaast beheer en consolidatie van het bezit. Aan een aantal complexen zijn onderhoudswerkzaamheden uitgevoerd of worden uitgevoerd. Aan individuele wensen met betrekking tot geriefsverbeteringen en de consumentgerichtheid wordt steeds meer aandacht besteed. Het ZAV-beleid speelt daarbij ook een rol. De Woningbouwstichting Kamerik volgt daarbij in grote lijnen het beleid van Stichting GroenWest te Woerden. Bij de kwaliteit van het woningbezit wordt niet alleen gekeken naar de buitenkant van de woning ook het interieur van de woning wordt onder de aandacht gehouden. In 2013 hebben wij ons vooral gericht op de buitenkant van de woning. In 2013 heeft er bij 72 woningen buitenonderhoud plaatsgevonden. Wel is er in contractonderhoud aandacht besteed aan de CV en MV installaties. Ook het reguliere liftonderhoud heeft plaatsgevonden. Planmatig Onderhoud 2013 Realisatie Projecten Planmatig Onderhoud 2013.0701 Schilderwerk 2013.0702 Schilderwerk

€ 134.255 € 14.469

Totaal aan Planmatig Onderhoud

€ 148.724

Contract Onderhoud 2013 € 2.174 € 24.300 € 26.474

2.211.001 Contractonderhoud Lift 2013 2.211.003 Contractonderhoud CV 2013 Totaal aan Contract Onderhoud

€ 175.198

Totaal realisatie 2013 Dagelijks onderhoud 2013 - Reparatie onderhoud - Mutatie onderhoud Totaal dagelijks onderhoud

Begroot gerealiseerd Percentage € 92.000 € 58.226 63% € 64.000 € 222.498 348% € 156.000 €280.724 180%

2.7 Diensten Abonnee onderhoud: Aan het eind van 2013 waren er 212 deelnemers (64%) in het abonneefonds. Glasverzekering Aan het eind van 2013 waren er 292 deelnemers (88%) in de glasverzekering. Ontstoppingsfonds Aan het eind van 2013 waren er 278 deelnemers (84%) in het ontstoppingsfonds.


13

JAARVERSLAG 2013

2.8 Verhuren en verkopen van woningen Bijna al onze woningen behoren tot de kernvoorraad (huur tot € 574,35). Een aanzienlijk deel daarvan behoort tot de categorie goedkoop (huur tot € 374,44), zoals onderstaande tabel aangeeft. Huurgrenzen >kwaliteitskortingsgrens ≤ ≤ hoogste kwaliteitskortingsgrens aftoppingsgrens € 374,44 € 374,44 - € 574,35 51 212

> hoogste aftoppingsgrens € 574,35 67

Het huisvesten van de primaire doelgroep De woningcorporaties zijn verplicht de goedkope woningen bij voorrang te verhuren aan huishoudens met een laag inkomen (de primaire doelgroep). Door toepassing van de huur/inkomenstabel van de Regionale Huisvestingsverordening Gemeente Woerden hebben we in 2013 (evenals in voorgaande jaren) voor 100% aan deze verplichting voldaan. Woningtoewijzingsbeleid De huurwoningen van de corporaties in de gehele regio Utrecht, waaronder Woningbouwstichting Kamerik, worden toegewezen via het aanbodmodel van WoningNet op basis van de Regionale Huisvestingsverordening Gemeente Woerden. Geregistreerde woningzoekenden reageren zelf op leegkomende woningen in de regio Utrecht die passen bij hun huishouden en inkomen. De woningen worden dagelijks geadverteerd bij Woningnet. De inschrijfduur bepaalt de rangorde van de woningzoekenden. Een uitzondering geldt voor de urgente woningzoekenden. Zij reageren eenmaal op een passende woning en krijgen dan voorrang op “gewone” woningzoekenden. In 2013 is het woningtoewijzingsbeleid niet gewijzigd. Aanbod, vraag en verhuurresultaten In 2013 hebben we 54 woningen verhuurd (2012: 12). Deze aanzienlijke stijging heeft onder meer te maken met de oplevering en verhuur van de nieuwbouw aan de Knotwilgenlaan (project Careyn/WBS Kamerik). Hierdoor zijn niet alleen 11 woningen extra verhuurd maar heeft doorstroom geleid tot extra verhuurmutaties. 17 woningen zijn verhuurd aan kandidaten die geen kernbinding hebben. Er zijn geen woningen toegewezen aan asielzoekers en twee woningen zijn verhuurd door middel e van woningruil. Bij 4 woningen is de woning verhuurd aan de 1 kandidaat. De mutatiegraad in 2013 is 11,27% (2012: 3,76%). In 2013 werd per geadverteerde woning gemiddeld 42,6 keer gereageerd (2012: 64,2). Kernbinding Kamerik heeft een regeling voor kernbinding. Deze regeling is geheel 2013 voortgezet. Vrijwel alle woningen zijn toegewezen aan woningzoekenden die woonachtig zijn in Kamerik of Kanis. Duidelijk is geworden dat de slaagkansen voor met name jongeren en starters hiermee aanzienlijk zijn verbeterd. Huurprijsbeleid De Nederlandse regering heeft de maximale huurverhoging in 2013 opnieuw afgestemd aan de inflatie. Bij de jaarlijkse huurverhoging op 1 juli hebben we de huren van onze woningen over de hele linie met 4,6 % verhoogd (in 2012: 2,3 %). De huurverhoging lag tussen 2,5% en 6,5%. De


14

JAARVERSLAG 2013

inkomensafhankelijke huurverhoging is toegepast. Voor een aantal complexen heeft Woningbouwstichting Kamerik ervoor gekozen om niet af te toppen. Hierdoor kan de Woningbouwstichting Kamerik ook de middeninkomens bedienen. Verhuurbaarheid De verhuurbaarheid valt onder andere af te leiden uit het aantal keren dat een woning moet worden aangeboden alvorens deze is verhuurd, het zogenaamde aanbiedingsresultaat. Het aanbiedingsresultaat in 2013 bedroeg gemiddeld 3,6 (in 2012: 2,6). Huisvesting urgenten en statushouders In 2013 is er één woning aan een kandidaat verhuurd met een urgentie. Er zijn geen woningen verhuurd aan statushouders. Huuromzet en huurderving van woningen De huuromzet van onze woningen is in 2013 met circa 9,45% gestegen naar € 1.875.375,-. De huurderving door leegstand van woningen bedroeg € 33.192,- (2012: € 19.330,-). Dit cijfer kan sterk variëren van jaar tot jaar omdat dit mede afhankelijk is van voorkomende gevallen van groot onderhoud en/of ingrijpende woningverbetering. In 2013 is de huurderving relatief hoog als gevolg van twee grootonderhoudprojecten (gestart 2012), de voorbereidingen van het grootonderhoudproject dat is aangevangen in 2014 alsmede een aantal mutaties waarbij relatief veel onderhoud is uitgevoerd. Huurachterstand, huurincasso en ontruimingen De huurachterstand van de zittende huurders (exclusief huurders “in de schuldsanering”) ten opzichte van eind 2012 is gedaald van € 14.820,- naar € 5.659,- Evenals de huurderving varieert ook de huurachterstand sterk van jaar tot jaar omdat deze meestal afhankelijk is van één huurder. De huurachterstand als percentage van de bruto jaarhuur bedroeg 0,33% (2012: 0,86 %). Bij betalingsproblemen proberen wij met de huurders tot een regeling te komen, wat normaal gesproken altijd lukt. Indien noodzakelijk kan Woningbouwstichting Kamerik gebruik maken een incassobureau. Het was opnieuw niet nodig om in Kamerik het uiterste middel (gerechtelijke ontruiming) toe te passen. Bezwaren huurverhoging In 2013 hebben 13 onze huurders een bezwaarschrift tegen de huurverhoging ingediend (dit betreft in alle gevallen de inkomensafhankelijke huurverhoging).


15

JAARVERSLAG 2013

Verzoeken huurverlaging In 2000 is de wettelijke regeling voor ernstige onderhoudsklachten gewijzigd. Als een woning ernstig achterstallig onderhoud vertoont, kan de huurder in aanmerking komen voor huurverlaging als hij hiertoe een verzoek indient bij de Huurcommissie. In 2013, evenals in voorgaande jaren, heeft geen van onze huurders zo´n verzoek ingediend. Verkoop van huurwoningen Een aantal jaren geleden is een beleidsplan Strategisch Voorraadbeheer opgesteld op basis waarvan geconcludeerd is dat het in Kamerik niet wenselijk is om woningen uit het bestaande bestand te verkopen aan zittende huurders of, bij mutatie, op de vrije markt. De belangrijkste onderbouwingen hiervoor waren ook in 2013 nog relevant. Dit betreffen met name het relatief kleine aantal huurwoningen ten opzichte van het eigen woningbezit in de kern Kamerik en de onverminderd grote belangstelling voor de huurwoningen en de daarmee verband houdende grote hoeveelheid ingeschrevenen. Wel heeft Woningbouwstichting Kamerik een aantal Koopgarant-woningen. In 2013 zijn er 2 woningen teruggekocht. Hiervan is er één verkocht in 2013. De andere woning is verkocht in het eerste kwartaal van 2014. Woonfraudebeleid De Stichting hecht groot belang aan het terugdringen van onrechtmatige bewoning. De werkwijze, waaronder het adequaat reageren op signalen en zo nodig handhavend optreden, is zodanig dat daarvan een preventieve werking uitgaat. Daarmee wordt duidelijk gemaakt dat onrechtmatige bewoning van ons bezit niet wordt getolereerd. Dit geldt ook voor het beschikbaar stellen van woningen ten behoeve van het kweken van wiet. Bij constatering vindt directe beëindiging van de huurovereenkomst langs juridische weg plaats. Verhuiskostenvergoeding reglement Er is een verhuiskostenreglement aanwezig. 2.9 Het betrekken van bewoners bij beheer en beleid In 2013 zijn alle huurders uitgenodigd voor een breed huurdersoverleg. Alle belangrijke onderwerpen, zoals vermeld in artikel 18 van het BBSH kwamen, voor zover van toepassing, aan de orde. De huurders zijn in de gelegenheid gesteld te reageren op de voorstellen tot de huurverhoging. Er zijn ook in 2013 geen bezwaren aangetekend tegen de huurverhoging. In Kamerik is geen huurderscommissie ondanks dat enkele malen geprobeerd is huurders hiervoor te interesseren. Gekozen is daarom voor een driemaandelijkse informatiekrant en een jaarlijks huurdersoverleg. Daarnaast wordt er periodiek spreekuur gehouden in het kantoor van de Stichting. Bij grootonderhoudprojecten worden de bewoners van de desbetreffende complexen uitgenodigd voor een bijeenkomst. Dit om de betrokkenheid te vergroten. 2.10 Woonomgeving en leefbaarheid In 2004 heeft Woningbouwstichting Kamerik aan de basisvoorwaarden schoon, heel en veilig ook de waarden prettig en betrokken toegevoegd. Deze betrokkenheid behelst zowel de betrokkenheid van bewoners bij het complex, bij elkaar en bij de woonomgeving, als de betrokkenheid van Woningbouwstichting Kamerik bij het complex en (de wensen van) haar bewoners. Veiligheid Ook in het afgelopen jaar zijn alle mutatiewoningen voorzien van het Politie Keurmerk Veilig Wonen (PKVW). Bijkomend effect is een lagere verzekeringspremie voor de huurder.


16

JAARVERSLAG 2013

Dienstenabonnement In nauw overleg met thuiszorgorganisatie Vierstroom werd in 2005 het SRV-dienstenabonnement aangeboden aan huurders woonachtig in Kamerik. Met dit abonnement kunnen allerlei zaken, al dan niet tegen een geringe vergoeding, worden uitgevoerd. Het gaat hierbij om (thuis-)zorgvoorzieningen of het uitvoeren van klussen in huis of in de tuin door de Klussendienst. Deze vorm van dienstverlening is in 2013 voortgezet. Laatste kansbeleid Samen met Gemeente Woerden, Careyn (voorheen Zuwe Weidesticht), Centrum Maliebaan, Amerpoort ASVZ, Vindicta, en Stichting GroenWest hebben we sinds 2005 een overeenkomst met betrekking tot de aanpak en het voorkómen van huisuitzettingen wegens overlast en huurschuld. Deze manier van samenwerken is effectief gebleken en zal in het nieuwe jaar worden voortgezet. Geriefsverbeteringen Verzoeken van bewoners voor veranderingen aan de woning die verbetering van comfort en/of besparing van energie of gasverbruik met zich meebrengen, worden over het algemeen gehonoreerd. In 2013 werden er 4 geriefverbeteringen uitgevoerd voor een bedrag van circa € 3.400 (2012: 17 geriefverbeteringen voor circa € 15.000). Het betreft hier voornamelijk aanpassingen ten behoeve van het Politie Keurmerk Veilig Wonen (PKVW) en het aanbrengen van dakramen. Woningaanpassingen In 2013 werd er 3 woningaanpassingen voor mindervaliden uitgevoerd in het kader van de Wet Maatschappelijke Ondersteuning (WMO). In 2012 was er 1 aanpassing. 2.11 Geschillencommissie Samenstelling van de commissie De Geschillencommissie van GroenWest behandelt ook de klachten van de huurders van Woningbouwstichting Kamerik. De samenstelling is niet gewijzigd. Op 31 december 2013 bestond de commissie uit de volgende personen: Mevrouw Aria ten Cate lid De heer Dick Damsma lid De heer Ruud van Os lid De heer Gerard Schill lid, tevens vicevoorzitter De heer Ger Smits lid De heer Pjotr Snoek voorzitter Het ambtelijk secretariaat van de Commissie berust bij de heer Jan Hospes, Beleidsmedewerker van GroenWest. Werkwijze De werkwijze van de commissie is geregeld in het Reglement Geschillencommissie Woningbouwstichting Kamerik. Een geschil wordt behandeld door de Voorzitter of diens plaatsvervanger en twee leden. Per geschil bepaalt de commissie in onderling overleg welke leden aan de behandeling van het geschil zullen deelnemen. Volgens het reglement vindt de hoorzitting plaats in het hoofdkantoor van GroenWest in de gemeente Woerden. Behandelde geschillen In het verslagjaar zijn er geen klachten behandeld voor Woningbouwstichting Kamerik.


17

JAARVERSLAG 2013

HOOFDSTUK 3 VERSLAG VAN DE RAAD VAN COMMISSARISSEN Per 1 januari 2013 is de samenstelling van de Raad van Commissarissen als volgt. Raad van commissarissen De heer Mr. A. Bolderdijk Mevrouw E.J.M. Voets De heer G. van Viegen

Functie Voorzitter lid Secretaris

Jaar van aftreden 2015 2014 2016

Arbeidsverhouding van de zittende leden De leden van de RvC hebben geen arbeidsovereenkomst met de Stichting. Toepassing Wet Normering Topinkomens Voor de toepassing van de Wet Normering Topinkomens (WNT) is allereerst van belang de vraag te beantwoorden welke functionarissen binnen Woningbouwstichting Kamerik als zodanig kunnen worden gekwalificeerd. Dit zijn bij Woningbouwstichting Kamerik het bestuur en de leden van de Raad van Commissarissen. De honorering van deze functionarissen is weergegeven in de jaarrekening op pagina 75. De honorering van de RvC is tevens in de tabel hieronder weergegeven. Bij geen van deze functionarissen kwam de honorering in 2013 uit boven de in de WNT gestelde grenzen. Functies, nevenfuncties en vergoeding Naam en geboortedatum Functies Vergoeding Dhr. Mr. A. Bolderdijk - Van 1989 tot heden als fiscaalgeboortedatum: 24-3-1958 jurist werkzaam in eigen jaarvergoeding € 1.000,-- en onderneming presentiegeld € 28,-- per vergadering

Nevenfuncties Voorzitter ondernemersvereniging Kamerik Kanis, Oranje Comité, secretaris Rotary Haarzuilens.

Mevr. E.J.M. Voets, geboortedatum: 24-6-1953 jaarvergoeding € 1.000,- en presentiegeld € 28,- per vergadering

-Van 2005 tot heden werkzaam in eigen praktijk voor sport- en ontspanningsmassage en blessurepreventie Muscula

-Secretaris Kamerikse Weteringloop (2005-heden) Bestuurslid Dorpsplatform Kamerik 2007- heden.

Dhr. G. van Viegen geboortedatum: 4-4-1949 jaarvergoeding € 1.000,-- en presentiegeld € 28,-- per vergadering

-Tot 2012 afdelingsmanager Gemeente Woerden. Hierna gepensioneerd

Kerkenraadslid/penningmeester Ontmoetingskerk Kamerik, 2011 - heden

Vergaderingen De Raad van Commissarissen (RvC) heeft in 2013 vier keer afzonderlijk vergaderd. Met het bestuur van de Stichting heeft twee maal een gezamenlijke vergadering plaatsgevonden. Naast de reguliere bijeenkomsten vindt tussen de leden van de Raad van Commissarissen zo nodig informeel overleg plaats. Dit informele overleg krijgt uiteraard zijn vervolg in de reguliere


18

JAARVERSLAG 2013

vergaderingen. Zoveel mogelijk wordt door de leden van de RvC de bijeenkomst met de huurders bijgewoond. Tijdens de vergaderingen/bijeenkomsten van de Raad van Commissarissen zijn in het verslagjaar de volgende onderwerpen besproken: - In de vergadering van 27 maart 2013 heeft de RvC gesproken over de regels betreffende WSW en de kredietwaardigheid van de woningbouwvereniging. Daar is ook het reglement van de Raad van Commissarissen getekend. De RvC heeft enkele kanttekeningen gemaakt ten aanzien van het beleidsplan 2013-2018. Tot slot zijn de conclusies van de accountant over de jaarrekening 2011 en de planning voor het opstellen van de jaarstukken over 2012 aan de orde gekomen. Daarna is de RvC bijgepraat door de voorzitter van het bestuur. Voornaamste punten waren de opmerkingen over het beleidsplan en de voortgang van het jaarwerk 2012. - In de vergadering van 13 mei 2013 is het jaarverslag 2012 besproken en voorzien van enige kritische kanttekeningen en heeft de RvC de Beleidsnota goedgekeurd. - In de vergadering van 17 juni 2013 heeft de RvC uitgebreid met het bestuur en de accountant gesproken over het jaarverslag 2012. Na enige discussie zijn de jaarstukken 2012 goedgekeurd. - In de vergadering van 3 juli 2013 is kennisgemaakt met mevrouw Marja Barnhoorn en mevrouw Martine Oppelaar. Na een prettig en geanimeerd gesprek heeft de RvC beide dames benoemd in het bestuur. - In de vergadering van 9 oktober 2013 is de RvC bijgepraat door de voorzitter. Volgend jaar zal de Woningstichting 75 jaar bestaan. Het bestuur wil hier minimale aandacht aan gaan besteden. De WSW-brief van september 2013 over de kredietwaardigheid en het faciliteringsvolume is toegelicht en nagezonden aan de commissarissen. De RvC is geïnformeerd over het aantrekken van een lening van 1 miljoen euro voor 3,35% met looptijd 18 jaar. Het project Spijkerlaan-Voorhuis is afgewikkeld. Het grootonderhoudproject Goudenregenlaan-Burg. van Loonstraat zal in januari 2014 starten. De Koopgarantregeling gaat stoppen. Een haalbaarheidsonderzoek voor de woningen in de Burg. Brediusstraat wordt opgesteld. - In de vergadering van 25 november 2013 zijn de begroting 2014 en de vergoedingen voor de RvC besproken. De RvC heeft haar vergoedingensysteem vastgesteld. De begroting gaf meer rede voor discussie. De lasten voor onderhoud 2013 zijn in de begroting 2014 aanzienlijk hoger dan de raming. Het bestuur heeft hierover een toelichting gegeven. De RvC heeft de financiële overschrijding beoordeeld als onacceptabel. De RvC wil over dergelijke zaken voortaan eerder worden geïnformeerd. In de jaarrekening 2013 dient een duidelijke en uitgebreide toelichting gegeven te worden over de financiële overschrijding. De beheervergoeding voor GroenWest is aanzienlijk. Het bestuur dient ermee geconfronteerd te worden dat hiervoor voldoende deugdelijke en verantwoorde prestaties moeten worden geleverd! Opdracht aan het bestuur is om adequate maatregelen te treffen om de geraamde (onderhoud) begrotingsbedragen niet te overschrijden. Als de lasten zich komende jaren zo blijven ontwikkelen (heffingen rijk) en jaarlijks aanzienlijke bedragen voor onderhoud en verbetering noodzakelijk zijn, zal de financiële positie van de Woningbouwstichting aanzienlijk verslechteren. De RvC heeft de begroting 2014 goedgekeurd maar het bestuur opdracht gegeven duidelijke maatregelen te nemen tot verbetering van de financiële beheersing in het algemeen.


19

JAARVERSLAG 2013

Informatie Raad van Commissarissen Belangrijkste informatiebron is en blijft de informatie vanuit het bestuur van de Stichting. Formeel en informeel zorgt in het bijzonder de voorzitter van het bestuur voor de nodige informatie. Twee maal per jaar vindt er een zogenaamde bijpraatsessie plaats tussen de voorzitter van het bestuur en de RvC. Daarnaast ontvangen de leden van de RvC de agenda’s en notulen van de vergaderingen van het Stichtingsbestuur (zo nodig aangevuld met relevante informatie van de landelijke overheid en deskundigen op het gebied van de volkshuisvesting). Ook wordt kennisgenomen van de informatie zoals die door de koepelorganisatie Aedes wordt aangeleverd. Daarnaast wordt geput uit de informatie die de landelijke en regionale kranten geven over de volkshuisvesting in het algemeen en in het bijzonder over het werkgebied van de Stichting. Functioneren Raad van Commissarissen - Met betrekking tot de toezichttaak zijn de onderwerpen waarover de RvC heeft besloten en geadviseerd vastgelegd in de verslagen van de Raad. - Een reglement voor de werkwijze van de RvC is in het verslagjaar vastgesteld. - Gedurende het verslagjaar zijn geen onderwerpen of zaken behandeld waarbij sprake was van enige belangenverstrengeling met persoon, functie of nevenfunctie van de afzonderlijke leden van de raad. - De gegevens van de leden van de RvC zijn in het jaarverslag opgenomen. Goedkeuring jaarstukken In de vergadering van 17 juni 2013 heeft de Raad zijn goedkeuring verleend aan de financiële verslaglegging over het jaar 2012. Op basis van de bevindingen en de bij de jaarstukken opgenomen accountantsverklaring van EY stelt de Raad van Commissarissen vast dat de middelen in het jaarverslag uitsluitend in het belang van de volkshuisvesting zijn besteed. Op basis van deze documenten is een duidelijk beeld verkregen van de inspanningen en de activiteiten van de Woningbouwstichting Kamerik in het verslagjaar. Deze passen binnen de doelstellingen en sluiten goed aan op de prestatievelden van het Besluit Beheer Sociale Huurwoningen(BBSH). In de vergadering van 25 november 2013 is de begroting voor het jaar 2014 door de Raad van Commissarissen behandeld en goedgekeurd. Nu de RvC een goedgekeurd reglement heeft opgesteld zal zij het komend jaar zich vooral richten op de doelstellingen, welke daarin zijn opgenomen, zowel naar het bestuur toe als naar de commissarissen onderling. De Raad van Commissarissen zal jaarlijks na afloop van het boekjaar van de Stichting een verslag over het functioneren en de werkzaamheden van de Raad van Commissarissen en zijn commissies opstellen en publiceren. De hoofdlijnen van de corporate governancestructuur worden elk jaar in een apart hoofdstuk in dit verslag uiteengezet. In dat hoofdstuk wordt tevens aangegeven in hoeverre de Stichting de uitwerkingen van de Code opvolgt en zo niet, waarom en in hoeverre zij daarvan afwijkt. Het verslag bevat voorts in ieder geval de informatie waarnaar in dit reglement wordt verwezen. Dit zal meer inspanning vergen van de commissarissen maar voor de Woningbouwstichting Kamerik en haar huurders geeft dit de rust na de vele negatieve publiciteit welke veroorzaakt werd door enkele grote woningcorporaties.


20

JAARVERSLAG 2013

HOOFDSTUK 4 Financieel beleid en beheer Financiële continuïteit wordt steeds belangrijker de komende jaren. Het WSW stelt steeds meer eisen aan de borgstelling die door hun verstrekt wordt. Ook is de sector hard getroffen door de verhuurdersheffing van de centrale overheid en de saneringsbijdrage aan het CFV. Woningbouwstichting Kamerik heeft in 2013 circa € 80.000 aan sectorspecifieke heffingen betaald. Deze heffingen leggen een aanzienlijk beslag op de beschikbare middelen. Door middel van het monitoren van de kasstromen van de komende 5 jaar wordt de continuïteit in de gaten gehouden. Op dit moment geven de kasstromen geen directe aanleiding tot zorgen omtrent de continuïteit. Wel dient de liquiditeitspositie van de Stichting nauwgezet gevolgd te worden en anticiperen wij op mogelijke liquiditeitstekorten door tijdig borgingsruimte bij WSW te verkrijgen. Om de continuïteit te waarborgen zal Woningbouwstichting Kamerik maatregelen nemen (zie hiervoor ook de paragraaf “Gebeurtenissen na balansdatum”). Het jaar 2013 is afgesloten met een positief resultaat van €39 duizend (2012: € 537 duizend negatief). jaarrekening jaarrekening begroting verschil 2012

2013

2013

Begroting versus realisatie

* €1

* €1

* €1

* €1

1.694 15 4

1.842 20 4

1.830 13 2

12 7 2

1.713

1.866

1.845

21

599

689

0

689

817

-122

870

-992

272 12 14 489

470 12 20 610

203 13 13 563

267 -1 7 47

2.203

1.679

1.662

17

-10

-60

0

-60

Bedrijfsresultaat

-500

127

183

-56

Financiële baten en lasten Waardeveranderingen financiële vaste activa Rentebaten en soortgelijke opbrengsten Rentelasten en soortgelijke kosten

3 23 -161

48 19 -176

0 0 -191

48 19 15

-135

-109

-191

82

-635

18

-8

26

98

21

-14

35

-537

39

-22

61

Bedrijfsopbrengsten Huuropbrengsten Opbrengsten servicecontracten Overige bedrijfsopbrengsten Bedrijfslasten Afschrijvingen op (im-)materiële vaste activa Ov. waardeveranderingen (im-)materiële vaste activa Onderhoudslasten Leefbaarheid Lasten servicecontracten Overige bedrijfslasten Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedbeleggingen

Resultaat uit gewone bedrijfsuitoefening voor belastingen Belastingen resultaat uit gewone bedrijfsuitoefening Resultaat uit gewone bedrijfsuitoefening na belastingen


21

JAARVERSLAG 2013

Onderhoudslasten De onderhoudslasten zijn gestegen door hogere mutatiekosten en het clusteren van planmatig onderhoud. Door deze manier van werken is het onderhoud in twee complexen (Roerdomp en Meerkoetstraat) volledig uitgevoerd. Financiële baten en lasten (rente) Door een lage rentestand is de herfinanciering gunstiger uitgevallen dan begroot. Ook is er een rentebaat ontstaan door de heffingsrente die wij ontvangen hebben op de teruggaaf van de VPB. Waarde mutaties (inclusief afschrijvingen) Dit betreft de waardeverandering en waarde mutaties van het bestaand bezit betreffende de lopende projecten. Hierin is ook de terugname van de ORT’s verwerkt. In de begroting 2013 was nog geen rekening gehouden met afschrijvingen en de mutatie bedrijfswaarde (-€ 326.000) verliep nog via de W&V. In de realisatie is de mutatie bedrijfswaarde een rechtstreekse vermogensmutatie (-1.478.000). Hieronder is het operationeel resultaat weergeven in de tabel: Realisatie 2013 Operationeel resultaat: Exploitatieresultaat Financiële baten en lasten Waarde mutaties: Afschrijvingen Waarde mutaties Overige uitgaven: Sectorspecifieke heffing Vennootschapsbelasting Nettoresultaat

Begroting 2013

Realisatie 2012

834 -157 677

1.136 -191 945

934 -138 795

-689 110 -579

-870 -870

-599 -824 -1.423

-80 21 -59 39

-82 -14 -96 -21

-7 98 91 -537

Treasurybeleid In het financieel statuut is onder meer het beleggingen financieringsbeleid geregeld. Met name wordt gestreefd naar het spreiden en afdekken van de renterisico's. Door het relatief kleine aantal leningen kan er in enig jaar een bovenmatig renterisico ontstaan. De renterisico’s voor 2014 zijn reeds afgedekt. Hierdoor loopt Woningbouwstichting Kamerik in 2014 geen renterisico. Bij het aantrekken van nieuwe financiering wordt er rekening gehouden met de vervalkalender voor wat betreft het renterisico. Voor het renterisico wordt de norm van 15% van het WSW gehanteerd. Woningbouwstichting Kamerik heeft geen derivaten afgesloten. In 2013 is de gemiddelde rentevoet op de langlopende leningen o/g aan het eind van het boekjaar gedaald van 3,73 % naar 3.03 %. Bij Woningbouwstichting Kamerik is uitgegaan van een aanhoudende debetstand op de rekeningcourant van circa € 780.000. Gezien de huidige lage stand van de korte rente is deze manier van voorfinancieren financieel interessant. Als de debetstand hoger oploopt zal een lening aangetrokken worden onder WSW-borging.


22

JAARVERSLAG 2013

Sponsering Woningbouwstichting Kamerik verleent geen sponsoring. Grondposities Woningbouwstichting Kamerik bezit op dit moment geen grondposities. Voering van administratie De administratie wordt gevoerd door Stichting GroenWest. Uit deze administratie blijken de baten en lasten per complex, gesplitst naar soort exploitatie. Het bestuur en GroenWest hebben frequent ad hoc-overleg en daarnaast periodiek overleg (ieder kwartaal) over operationele en financiële zaken. Het financieel verslag over 2013 is samengesteld door de financiële afdeling van GroenWest. De controle van de jaarrekening geschiedt door EY Accountants. Verbindingen Woningbouwstichting Kamerik participeert financieel in één samenwerkingsverband:  WoningNet – Aandeel Woningbouwstichting Kamerik < 1% Woningnet voert voor Woningbouwstichting Kamerik de woonruimteverdeling uit. In WoningNet is een deelneming verworven die in verhouding staat tot de grootte van Woningbouwstichting Kamerik ten opzichte van andere deelnemende corporaties. Hierdoor kunnen de diensten van WoningNet BTW-vrij afgenomen worden. Woningbouwstichting Kamerik heeft een deelname van € 1.009 in WoningNet. In de jaarrekening is deze deelneming verantwoord tegen nominale waarde. Financiële ondersteuning buitenlandse instellingen Woningbouwstichting Kamerik verleent geen steun aan buitenlandse instellingen. Centraal Fonds voor de Volkshuisvesting (CFV) Op grond van het Besluit Beheer Sociale Huursector (BBSH) beoordeelt het Centraal Fonds Volkshuisvesting jaarlijks de financiële continuïteit van Woningbouwstichting Kamerik en brengt daarover advies uit aan de minister voor Wonen en Rijksdienst. Met ingang van 2013 is er nog één oordeel dat opgenomen wordt in de “Toezichtsbrief”. Voorheen bestond het oordeel uit twee onderdelen: een financieel oordeel over de vermogenspositie op balansdatum (solvabiliteitsoordeel) en een financieel oordeel over de voorgenomen activiteiten na balansdatum (continuïteitsoordeel). Op basis van de ingediende prognoses 2013 – 2017, de dVi 2012 en andere informatie heeft het CFV risicogericht onderzoek gedaan op een zestal toezichtterreinen die van invloed kunnen zijn op de financiële continuïteit. Het onderzoek geeft het CFV geen aanleiding tot opmerkingen of nader onderzoek. Ook geeft de beoordeling het CFV geen aanleiding tot het doen van interventies. Op de website van het CFV (www.cfv.nl) zijn nadere gegevens over Woningbouwstichting Kamerik beschikbaar, waaronder de zogenaamde “Corporatie in Perspectief”.


23

JAARVERSLAG 2013

Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW) In september 2013 heeft het WSW de beoordeling van Woningbouwstichting Kamerik afgerond. Woningbouwstichting Kamerik is kredietwaardig bevonden. Het faciliteringsvolume voor de jaren 2013 en 2014 is vrijgegeven. Het faciliteringsvolume voor 2015 is nog niet vrijgegeven in afwachting van het actieplan om de kwetsbaarheid van de governance te verminderen.

P a g i n a | 24

Intern toezicht Goedkeuring jaarstukken De Raad van Commissarissen van Woningbouwstichting Kamerik heeft in zijn vergadering van 16 juni 2014 kennis genomen van het Volkshuisvestingsverslag en de jaarrekening 2013. Op basis van dit verslag is een helder inzicht verkregen in de inspanningen en activiteiten van de Woningbouwstichting Kamerik in 2013. Ze passen binnen de doelstellingen en sluiten goed aan op de prestatievelden van het Besluit Beheer Sociale Huurwoningen (BBSH). De Raad van Commissarissen heeft daarbij zijn goedkeuring verleend aan de verslaglegging over het jaar 2013. Kamerik, 16 juni 2014

De heer A. Bolderdijk, voorzitter

Mevrouw E.J.M. Voets

De heer G. van Viegen

P a g i n a | 25

Werkzaam in het belang van de volkshuisvesting Het bestuur van Woningbouwstichting Kamerik verklaart dat Woningbouwstichting Kamerik in 2013 uitsluitend werkzaam is geweest op het gebied van de volkshuisvesting conform artikel 11 van het BBSH. De batige saldi zijn uitsluitend bestemd voor werkzaamheden op het gebied van de volkshuisvesting, conform artikel 22 van het BBSH.

Woerden, 16 juni 2014 Bestuur Woningbouwstichting Kamerik

De heer J.W. Hoenselaar, Voorzitter

Mevrouw M. van der Schaft, secretaris

De heer W.A.B. Spies, penningmeester

De heer J.C. Koert

De heer J. van Maanen

Mevrouw M.P. Barnhoorn

P a g i n a | 26

P a g i n a | 27

Jaarrekening 2013

P a g i n a | 28

P a g i n a | 29

Inhoud 

Balans per 31 december (voor resultaatbestemming) ...................................... 30



Winst-en-verliesrekening .................................................................................. 33



Kasstroomoverzicht .......................................................................................... 35



Algemene toelichting ......................................................................................... 36



Grondslagen voor waardering van activa en passiva ....................................... 37



Grondslagen voor het bepalen van het resultaat .............................................. 45



Belangrijke inschattingen ten aanzien van waardering en resultaatbepaling . 48



Kasstroomoverzicht, grondslagen ..................................................................... 49



Toelichting op de balans ................................................................................... 50



Toelichting op de winst-en-verliesrekening ....................................................... 67



Overige informatie ............................................................................................. 74



Controle verklaring ............................................................................................ 79



Kengetallen ....................................................................................................... 81

P a g i n a | 30

Balans per 31 december 2013 (voor resultaatbestemming) Ref. Actief

I Materiële vaste activa Sociaal vastgoed in exploitatie Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie Onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie

9.1 9.1.1 9.1.2 9.1.3

II Vastgoedbeleggingen Commercieel vastgoed in exploitatie Onroerende zaken verkocht onder voorwaarden

9.2 9.2.1 9.2.2

IV Financiële vaste activa Deelnemingen Latente belastingvordering

9.3 9.3.1 9.3.2

Som der vaste activa

B VLOTTENDE ACTIVA I Voorraden Vastgoed bestemd voor de verkoop

9.4 9.4.1

III Vorderingen Huurdebiteuren Gemeenten Belastingen en premies sociale verzekeringen Overige vorderingen Overlopende activa

9.5 9.5.1 9.5.2 9.5.3 9.5.4 9.5.5

IV Liquide middelen Liquide middelen

9.6

31-12-2013 * €1

31-12-2012 * €1

13.840.287 3.205 13.843.492

15.667.330 232.368 6.970 15.906.668

1.460.000 920.506 2.380.506

1.126.517 1.126.517

1.009 1.009

1.009 6.247 7.256

16.225.007

17.040.441

146.136 146.136

-

5.659 2.815 6.992 15.466

14.820 621 75.968 6.097 6.527 104.033

-

-

16.386.609

17.144.474

P a g i n a | 31

Ref. Passief Eigen vermogen Overige reserves Resultaat boekjaar

9.7 9.7.1 9.7.1

Voorzieningen Voorziening onrendabele investeringen nieuwbouw Voorziening latente belastingverplichting e Voorziening 13 penning

9.8 9.8.1 9.8.1 9.8.1

Langlopende schulden Leningen kredietinstellingen Terugkoopverplichting woningen verkocht onder voorwaarden

9.9 9.9.1 9.9.2

Kortlopende schulden Schulden aan kredietinstellingen Schulden aan leveranciers Belastingen en premies sociale verzekeringen Overige schulden Overlopende passiva

9.10 9.10.1 9.10.1 9.10.1 9.10.1 9.10.1

31-12-2013 * €1

31-12-2012 * €1

8.780.117 39.144 8.819.261

10.606.391 -536.976 10.069.415

4.582 28.906 33.488

691.333 28.906 720.239

5.004.280 947.646 5.951.926

4.149.824 1.141.880 5.291.704

925.489 39.360 215 5.711 611.159 1.581.934

787.528 102.705 57.119 6.638 109.126 1.063.116

16.386.609

17.144.474

P a g i n a | 32

P a g i n a | 33

Winst-en-verliesrekening Ref.

2013

2012

* €1

* €1

Bedrijfsopbrengsten Huuropbrengsten

10.1

1.841.837

1.694.052

Opbrengsten servicecontracten

10.2

19.824

15.794

Overige bedrijfsopbrengsten

10.4

4.080

3.620 1.865.741

1.713.466

Bedrijfslasten Afschrijvingen op (im-)materiële vaste activa

10.5

688.682

598.744

Ov. waardeveranderingen (im-)materiële vaste activa

10.6

-122.473

817.526

Onderhoudslasten

10.7

470.399

271.773

Leefbaarheid

10.8

12.110

12.498

Lasten servicecontracten Overige bedrijfslasten Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedbeleggingen

10.9

20.462

13.833

10.10

609.950

488.671

10.11

Bedrijfsresultaat

1.679.130

2.203.045

-59.874

-10.410

126.737

-499.989

Financiële baten en lasten Waardeveranderingen financiële vaste activa

10.12

48.098

3.471

Rentebaten en soortgelijke opbrengsten

10.12

19.285

22.816

Rentelasten en soortgelijke kosten

10.12

-176.054

-161.020

Resultaat uit gewone bedrijfsuitoefening voor belastingen Belastingen resultaat uit gewone bedrijfsuitoefening Resultaat uit gewone bedrijfsuitoefening na belastingen

10.13

-108.671

-134.733

18.066

-634.722

21.078

97.746 21.078

97.746

39.144

-536.976

P a g i n a | 34

P a g i n a | 35

Kasstroomoverzicht (indirecte methode) Kasstroom uit operationele activiteiten: Bedrijfsresultaat

2013

2012

* €1000

* €1000

187

-490

566

1.411

4

-

Aanpassingen voor: Afschrijvingen/waardeverandering Mutaties voorzieningen Mutaties werkkapitaal

476

Exploitatie kasstroom Aanpassing belastingen Rente baten en lasten

21

Mutatie kredietinstellingen

-138 -136

21

1.097

917

-1.944

Kasstroom uit investeringsactiviteiten:

896 159

-157

Kasstroom uit operationele activiteiten: Investeringen in materiele vaste activa

-25 1.233

-1.532 -1.944

-1.532

-485

368

1.000

1.000

Aflossing lening

-146

-631

Uit Verkoop onder Voorwaarden

-146

Nieuwe lening

Kasstroom uit financieringsactiviteiten

224

737

Mutatie geldmiddelen

-623

122

Liquide middelen 31 december

-780

-157

Liquide middelen 1 januari

-157

-279

-623

122

P a g i n a | 36

4 Algemene toelichting 4.1 Activiteiten Deze jaarrekening heeft betrekking op de periode 1 januari 2013 tot en met 31 december 2013. Alle bedragen luiden in euro’s, tenzij anders vermeld. Woningbouwstichting Kamerik is een Stichting met de status van “toegelaten instelling volkshuisvesting”. Zij heeft specifieke toelating in de regio en is werkzaam binnen de juridische wetgeving vanuit de Woningwet en het Besluit Beheer Sociale Huursector. De statutaire vestigingsplaats is Woerden. De activiteiten worden uitgevoerd in de kern Kamerik.

4.2 Regelgeving De jaarrekening van Woningbouwstichting Kamerik is opgesteld volgens de bepalingen van het Besluit Beheer Sociale Huursector (BBSH). In dit besluit wordt voorgeschreven Titel 9 Boek 2 BW toe te passen, behoudens enkele uitzonderingen van specifieke aard. Deze jaarrekening is opgesteld volgens de door de Raad voor de Jaarverslaggeving uitgegeven Richtlijn 645 Toegelaten Instellingen Volkshuisvesting.

4.3 Algemene grondslagen voor de opstelling van de jaarrekening De bedragen in deze jaarrekening zijn x € 1.- of x € 1.000,De waardering van activa en passiva en de bepaling van het resultaat vinden plaats op basis van historische kosten. Tenzij bij de desbetreffende grondslag voor de specifieke balanspost anders wordt vermeld, worden de activa en passiva gewaardeerd volgens het kostprijsmodel. Baten en lasten worden toegerekend aan het jaar waarop ze betrekking hebben. Winsten worden slechts opgenomen voor zover zij op balansdatum zijn gerealiseerd. Verplichtingen en mogelijke verliezen, die hun oorsprong vinden voor het einde van het verslagjaar, worden in acht genomen indien zij voor het opmaken van de jaarrekening bekend zijn geworden

P a g i n a | 37

5 Grondslagen voor waardering van activa en passiva 5.1 Algemeen 5.1.1 Vergelijking met voorgaand jaar De gehanteerde grondslagen van waardering en resultaatbepaling zijn ongewijzigd ten opzichte van het voorgaande jaar. 5.1.2 Verwerking verplichtingen In de jaarrekening worden, naast juridisch afdwingbare verplichtingen, tevens feitelijke verplichtingen verwerkt die kunnen worden gekwalificeerd als “intern geformaliseerd en extern gecommuniceerd”. Hiervan is sprake wanneer interne goedkeuring heeft plaatsgevonden en uitingen namens de corporatie zijn gedaan richting huurders, gemeenten en overige stakeholders aangaande verplichtingen inzake toekomstige herstructureringen en toekomstige nieuwbouwprojecten. 5.2 Materiële vaste activa 5.2.1 Classificatie en kwalificatie Het vastgoed in exploitatie is op objectniveau geclassificeerd naar sociaal en commercieel vastgoed, rekening houdend met de criteria van de Beschikking van de Europese Commissie d.d. 15 december 2009 aangaande de staatssteun voor toegelaten instellingen. Op grond van deze criteria omvat het sociale vastgoed de woningen met een huurprijs tot aan de huurliberalisatiegrens (huurtoeslaggrens). Ultimo 2013 bedraagt deze grens € 681,02 (2012: 664,66). Woningbouwstichting Kamerik heeft haar sociaal vastgoed (op portefeuilleniveau) als bedrijfsmiddel gekwalificeerd, gelet op het beleid van de corporatie waarbij vooral het realiseren van de volkshuisvestelijke taken centraal staat. Als gevolg hiervan wordt het sociaal vastgoed beschouwd als bedrijfsmiddel. 5.2.2 Complexindeling Het sociaal vastgoed in exploitatie is opgedeeld naar kasstroomgenerende eenheden (complexen / product markt combinaties) waarvoor per complex een daarop gericht beleid is bepaald. Bij de indeling naar complexen / product markt combinaties is bepalend de differentiatie in de vastgoedsturing van de corporatie ten aanzien van huur, onderhoud, bouwjaar en wijkgerichte aanpak. Verder zijn hierbij bepalende factoren: lokatie, woningtype, doelgroep en prijsklasse. De indeling sluit derhalve aan op het strategische vastgoedbeleid van de corporatie. 5.2.3 Waardering bij eerste verwerking Onder ‘eerste verwerking’ wordt verstaan het verwerven van sociaal vastgoed dat gereed is voor onmiddellijke eigen exploitatie, ongeacht of dit sociaal vastgoed in een aan-/verkooptransactie van derden is verworven dan wel of het sociaal vastgoed in eigen beheer is ontwikkeld. Bij eerste verwerking wordt het sociaal vastgoed in exploitatie gewaardeerd tegen kostprijs. De kostprijs omvat de verkrijgings- of vervaardigingsprijs en de hieraan direct toerekenbare overige kosten. Investeringssubsidies worden in mindering gebracht op het geïnvesteerde bedrag. Vastgoed vervaardigd in eigen ontwikkeling, waarvan in de periode van de eigen ontwikkeling is vastgesteld dat de bedrijfswaarde van vastgoed in ontwikkeling naar verwachting lager zal zijn dan de (verwachte) vervaardigingsprijs van het vastgoed in ontwikkeling, is bij eerste waardering als sociaal vastgoed in exploitatie de betreffende bijzondere waardevermindering eveneens in mindering op de vervaardigingsprijs gebracht.

P a g i n a | 38

5.2.4 Waardering na eerste verwerking: toepassing actuele waarde Na eerste verwerking wordt sociaal vastgoed in exploitatie per complex gewaardeerd op actuele waarde. De actuele waarde wordt jaarlijks opnieuw bepaald. Voor de toepassing van de waardering wordt de actuele waarde gebaseerd op de bedrijfswaarde. De bedrijfswaarde wordt bepaald door middel van de methode van verdisconteerde toekomstige kasstromen uit huuropbrengsten en verkoopopbrengsten verminderd met uitgaven wegens onderhoud en een toegerekend gedeelte van de exploitatiekosten De voor de bepaling van de bedrijfswaarde gehanteerde parameters en variabelen worden jaarlijks geactualiseerd opdat daarmee de beste schatting van de actuele waarde tot stand komt (zij zijn uiteengezet in de toelichting). 5.2.5 Uitgaven na eerste verwerking Uitgaven na eerste verwerking ten behoeve van een kasstroomgenererende eenheid (complex, product-marktcombinatie) die voldoen aan de algemene activeringscriteria worden geactiveerd. Ter beoordeling of en in hoeverre hierbij sprake is van een bijzonder waardeverminderingsverlies wordt uitgegaan van de additionele kasstromen die deze uitgaven tot gevolg hebben. Voor zover deze kasstromen lager zijn, wordt het verschil met de uitgaven na eerste verwerking ten laste van de winsten verliesrekening gebracht en verantwoord onder “Overige waardeveranderingen materiële vaste activa”. 5.2.6 Afschrijving Afschrijving vindt per complex plaats gedurende de periode van exploitatie van het sociaal vastgoed. In de periode tussen twee rapportagemomenten wordt een afschrijving ten laste van de winst-enverliesrekening gebracht die is gebaseerd op de bedrijfswaarde van het voorgaande rapporteringsmoment, de verwachte gebruiksduur en de verwachte restwaarde aan het einde van de verwachte gebruiksduur. Voor de bepaling van de afschrijvingslast wordt onderscheid gemaakt in componenten van het sociaal vastgoed met een verschillende levensduur. Op grond wordt niet afgeschreven. De restwaarde betreft de verwachte waarde van het sociaal vastgoed op moment van verkoop dan wel geschatte grondwaarde op moment van sloop. 5.2.7 Verwerking waardeverschillen Een verschil tussen de jaarlijks bepaalde actuele waarde en de boekwaarde wordt hetzij ten gunste of ten laste van de winst-en-verliesrekening verwerkt hetzij rechtstreeks in het eigen vermogen verwerkt. De waardevermeerdering van een materieel vast actief als gevolg van een herwaardering wordt rechtstreeks in het eigen vermogen verwerkt. De waardevermeerdering wordt echter in de winst-enverliesrekening verwerkt, voor zover deze een terugneming van een waardevermindering van hetzelfde actief is die voorheen als last was verwerkt in de winst-en-verliesrekening. De terugneming van een waardevermindering in de winst-en-verliesrekening is niet hoger dan de boekwaarde die bepaald zou zijn indien in voorgaande jaren geen bijzonder waardeverminderingsverlies voor het actief zou zijn verantwoord. 5.2.8 Buitengebruikstelling of afstoting Buitengebruikstelling (sloop) of afstoting (verkoop) op termijn wordt verwerkt in de bedrijfswaarde van het sociaal vastgoed in exploitatie. De bedrijfswaarde is bepaald op basis van doorexploitatie van het sociaal vastgoed over een veronderstelde economische gebruiksduur van doorgaans 50 jaar totdat het vastgoed op grond van een sloopbesluit teniet gaat; de toekomstige sloopkosten worden in de bedrijfswaarde meegenomen. Met verkoop wordt in de bedrijfswaarde rekening gehouden uitsluitend

P a g i n a | 39

indien verkoop binnen vijf jaar plaats vindt op basis van een geformaliseerd verkoopplan en indien verkoop juridisch mogelijk is. 5.2.9 Sociaal vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie Het betreft investeringen in nieuwe complexen (nieuwbouw) en bestaande complexen (woningverbetering, herstructurering). Waardering vindt plaats tegen de kostprijs (verkrijgings- of vervaardigingsprijs) onder aftrek van bijzondere waardeverminderingen als gevolg van een lagere realiseerbare waarde (bedrijfswaarde). De kostprijs omvat de verkrijgings- of vervaardigingsprijs en de hieraan direct toerekenbare overige kosten. Verder wordt rente tijdens de bouw op vreemd vermogen geactiveerd. Voor onroerende zaken, waarvoor specifieke financiering is aangetrokken, wordt de intrestvoet van deze specifieke financiering gehanteerd. Voor zover geen specifieke leningen zijn aangetrokken, wordt de geactiveerde rente berekend op basis van de gewogen gemiddelde rente over de rentedragende schulden. Bijzondere waardeverminderingen worden in de jaarrekening verantwoord bij het aangaan van feitelijke investeringsverplichtingen inzake het sociaal vastgoed. Hiervan is sprake zodra voldaan wordt aan de criteria “intern geformaliseerd en extern gecommuniceerd” (intern geformaliseerd: zodra de definitie fase is vastgesteld; extern gecommuniceerd: zodra hierover uitingen zijn gedaan naar huurders, gemeenten en overige stakeholders). Bij de bepaling van de bijzondere waardevermindering in het geval de vastgoedontwikkeling onderdeel zal worden van de bestaande kasstroomgenerende eenheid (complex, productmarktcombinatie), wordt rekening gehouden met de bedrijfswaarde van de bestaande kasstroomgenerende eenheid. Indien de bijzondere waardevermindering hoger is dan de bestede kosten van het sociaal vastgoed in ontwikkeling, wordt het vastgoed naar nihil afgewaardeerd en wordt voor het resterende bedrag van de waardevermindering een voorziening voor onrendabele investeringen en herstructureringen aan de creditzijde van de balans opgenomen. Afschrijving vindt plaats na ingebruikneming van de complexen. 5.2.10 Onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie De onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie worden gewaardeerd op basis van de verkrijgingsprijs, verminderd met de cumulatieve afschrijvingen en indien van toepassing met bijzondere waardeverminderingen. De afschrijvingen worden gebaseerd op de geschatte economische levensduur en worden berekend op basis van een vast percentage van de verkrijgingsprijs. Er wordt afgeschreven vanaf het moment van in gebruik name. 5.3 Vastgoedbeleggingen 5.3.1 Classificatie commercieel vastgoed in exploitatie Het vastgoed in exploitatie wordt op objectniveau geclassificeerd naar sociaal en commercieel vastgoed, rekening houdend met de criteria van de Beschikking van de Europese Commissie d.d. 15 december 2009 aangaande de staatssteun voor toegelaten instellingen. Op grond van deze criteria omvat het commercieel vastgoed de woningen met een huurprijs boven de huurliberalisatiegrens (huurtoeslaggrens), het bedrijfsmatig vastgoed (niet zijnde maatschappelijk vastgoed) en het overige commercieel vastgoed.

P a g i n a | 40

5.3.1.1 Waardering bij eerste verwerking Bij de eerste verwerking wordt het commercieel vastgoed in exploitatie gewaardeerd tegen de kostprijs. De kostprijs omvat de verkrijgings- of vervaardigingsprijs, inclusief transactiekosten minus eventuele investeringssubsidies. De verkrijgings- of vervaardigingsprijs wordt bepaald als de som van de bestede externe kosten en de hieraan direct toerekenbare kosten. Verder wordt rente tijdens de bouw op vreemd vermogen geactiveerd. Voor onroerende zaken waarvoor specifieke financiering is aangetrokken, wordt de intrestvoet van deze specifieke financiering gehanteerd. Voor zover geen specifieke leningen zijn aangetrokken, wordt de geactiveerde rente berekend op basis van de gewogen gemiddelde rente over de rentedragende schulden. 5.3.1.2 Waardering na eerste verwerking Na eerste verwerking wordt het commercieel vastgoed in exploitatie gewaardeerd tegen reële waarde overeenkomstig het actuele waardemodel van RJ 213 “Vastgoedbeleggingen”. De reële waarde wordt bepaald met inachtneming van de relevante feiten en omstandigheden van de markt waarop toegelaten instellingen actief zijn en de bepalingen zoals opgenomen in het BBSH. Wegens het veelal ontbreken van courante prijzen op een actieve markt wordt de reële waarde bepaald met behulp van geprognosticeerde kasstromen. De aannames van de kasstromen zijn gebaseerd op de contractuele verplichtingen van de toegelaten instelling die rusten op het vastgoed. De overige (na de contractperiode in acht te nemen) aannames en uitgangspunten zijn gebaseerd op de gegevens van de markt waarop de toegelaten instellingen actief zijn. Op het commercieel vastgoed in exploitatie gewaardeerd tegen reële waarde wordt op grond van RJ 213 “Vastgoedbeleggingen” niet afgeschreven. Uitgaven na eerste verwerking Uitgaven inzake vastgoedbeleggingen na eerste verwerking die voldoen aan de algemene activeringscriteria worden geactiveerd. 5.3.1.3 Complexindeling Het commercieel vastgoed in exploitatie is opgedeeld naar kasstroomgenerende eenheden (complexen / product markt combinaties) waarvoor per complex een daarop gericht beleid is bepaald. Bij de indeling naar complexen / product markt combinaties is bepalend de differentiatie in de vastgoedsturing van de corporatie ten aanzien van huur, onderhoud, bouwjaar en wijkgerichte aanpak. Verder zijn hierbij bepalende factoren: locatie, woningtype, doelgroep en prijsklasse. De indeling sluit derhalve aan op het strategische vastgoedbeleid van de corporatie. 5.3.1.4 Herwaardering Winsten of verliezen ontstaan door een wijziging in de reële waarde worden verantwoord in de winsten verliesrekening. Het verschil tussen de boekwaarde van voor en na de herwaardering wordt als ongerealiseerde waardestijging toegelicht bij het eigen vermogen. Een vastgoedbelegging is een onroerend goed (of een deel daarvan) dat wordt aangehouden om huuropbrengsten of een waardestijging, of beide, te realiseren. 5.3.2 Onroerende zaken verkocht onder voorwaarden Onroerende zaken, die in het kader van een regeling Verkoop onder Voorwaarden (VOV) zijn overgedragen aan een derde en waarvoor de corporatie een terugkoopplicht kent, worden aangemerkt als financieringsconstructie. De betreffende onroerende zaken worden gewaardeerd tegen actuele

P a g i n a | 41

waarde zijnde de met de koper overeengekomen contractprijs (eerste waardering) en daarna de marktwaarde, rekening houdend met het verleende kortingspercentage. Voor de in de regeling overeengekomen overdrachtswaarde wordt aan de creditzijde van de balans een terugkoopverplichting opgenomen. Deze terugkoopverplichting wordt jaarlijks gewaardeerd en getoetst aan de bij overdracht ontstane verplichting rekening houdend met de contractvoorwaarden. In het kader van de verkoop van woningen onder voorwaarden heeft de corporatie een terugkoopverplichting die mede afhankelijk is van de ontwikkeling van de waarde van de woningen in het economisch verkeer. De terugkoopverplichting wordt jaarlijks gewaardeerd. Indien de verwachting bestaat dat de terugkoop binnen één jaar zal plaatsvinden, is de verplichting onder de kortlopende schulden verantwoord. Winsten of verliezen ontstaan door een wijziging in de actuele waarde van onroerende zaken verkocht onder voorwaarden worden verantwoord in de winst-en-verliesrekening over de periode waarin de wijziging zich voordoet, onder de categorie “Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille”. Daarnaast wordt ten laste van de resultaatbestemming een herwaarderingsreserve gevormd. De herwaarderingsreserve betreft het ongerealiseerde positieve verschil tussen de actuele waarde en de historische kostprijs. 5.4 Financiële vaste activa 5.4.1 Deelnemingen Deelnemingen in overige deelnemingen waarop invloed van betekenis kan worden uitgeoefend worden gewaardeerd volgens de vermogensmutatiemethode op nettovermogenswaarde. Deelnemingen waarin geen invloed van betekenis op het zakelijke en financiële beleid wordt uitgeoefend, worden gewaardeerd op verkrijgingsprijs en indien van toepassing onder aftrek van bijzondere waardeverminderingen (deelneming in Woningnet). 5.4.2 Belastinglatenties Onder de financiële vaste activa zijn de actieve belastinglatenties opgenomen, indien en voor zover het waarschijnlijk is dat realisatie van de belastingclaim te zijner tijd zal kunnen plaatsvinden. Deze actieve latenties zijn gewaardeerd tegen contante waarde waarbij de discontering plaatsvindt tegen de netto rente en hebben overwegend een langlopend karakter. De netto rente bestaat uit de voor Woningbouwstichting Kamerik geldende gemiddelde rente op langlopende leningenportefeuille onder aftrek van belasting op basis van het belastingtarief voor de Vennootschapsbelasting. De actieve belastinglatentie heeft betrekking op tijdelijke verschillen tussen waardering in de jaarrekening en de fiscale waardering en op de compensabele verliezen. De opgenomen latentie heeft betrekking op complexen bestemd voor de verkoop, beleggingen en langlopende schulden. De bestemming van het bezit bestemd voor sloop en herontwikkeling is niet met zekerheid aan te duiden. Uit oogpunt van voorzichtigheid wordt de latentie van het bezit bestemd voor sloop en herontwikkeling derhalve op nihil gewaardeerd. 5.5 Voorraden 5.5.1 Voorraad koopwoningen, bestaand bezit De voorraad teruggekochte woningen, welke verkocht waren onder voorwaarden en nog niet opnieuw verkocht zijn, worden gewaardeerd tegen de terugkoopprijs dan wel lagere opbrengstwaarde.

P a g i n a | 42

5.6 Vorderingen en overlopende activa De vorderingen worden bij eerste verwerking opgenomen tegen de reële waarde en vervolgens gewaardeerd tegen de geamortiseerde kostprijs, welke gelijk kan zijn aan de nominale waarde, onder aftrek van de noodzakelijk geachte voorzieningen voor het risico van oninbaarheid. Deze voorzieningen worden bepaald op basis van individuele beoordeling van de vorderingen. 5.6.1 Huurdebiteuren Waardering geschiedt tegen geamortiseerde kostprijs rekening houdend met een voorziening voor mogelijke oninbaarheid gebaseerd op een statische benadering. Onder huurdebiteuren wordt de vordering van huur op de zittende dan wel vertrokken huurders verstaan. Overige vorderingen, niet huur, op huurders worden verantwoord onder overige debiteuren. 5.6.2 Overige vorderingen Waardering geschiedt tegen nominale waarde rekening houdend met een voorziening voor mogelijke oninbaarheid. 5.6 3 Liquide middelen De liquide middelen zijn gewaardeerd tegen de nominale waarde. Indien middelen niet ter vrije beschikking staan, dan wordt hiermee bij de waardering rekening gehouden. Rekeningcourantschulden bij banken zijn opgenomen onder schulden aan kredietinstellingen onder kortlopende schulden.

P a g i n a | 43

5.7 Voorzieningen Voorzieningen worden gevormd voor in rechte afdwingbare of feitelijke verplichtingen en verliezen die op balansdatum bestaan waarbij het waarschijnlijk is dat een uitstroom van middelen noodzakelijk is en waarvan de hoogte redelijkerwijs kan worden geschat. Voorzieningen worden tegen nominale waarde opgenomen. Verwerking verplichtingen In de jaarrekening worden naast juridisch afdwingbare tevens feitelijke verplichtingen verwerkt die kunnen worden gekwalificeerd als ”intern geformaliseerd en extern gecommuniceerd”. Hiervan is sprake wanneer uitingen namens de corporatie zijn gedaan richting huurders, gemeenten en overige stakeholders aangaande verplichtingen inzake toekomstige herstructureringen en toekomstige nieuwbouwprojecten. Een feitelijke verplichting is gekoppeld aan het besluitvormingsproces van de corporatie rondom projectontwikkeling en herstructurering. Van een feitelijke verplichting is sprake indien de formalisering door het bestuur heeft plaatsgevonden. 5.7.1 Latente belastingvorderingen en –verplichtingen Voor alle belastbare tijdelijke verschillen tussen de commerciële en fiscale balanswaardering, wordt een latente belastingverplichting opgenomen. Voor alle verrekenbare tijdelijke verschillen tussen de commerciële en fiscale balanswaardering en voor beschikbare voorwaartse verliescompensatie wordt een latente belastingvordering opgenomen voor zover het waarschijnlijk is dat er fiscale winst beschikbaar zal zijn voor verrekening. De latente belastingvorderingen en -verplichtingen worden opgenomen onder de financiële vaste activa respectievelijk voorzieningen. De waardering van latente belastingverplichtingen en -vorderingen wordt gebaseerd op de fiscale gevolgen van de door de groep, per balansdatum, voorgenomen wijze van realisatie of afwikkeling van activa, voorzieningen, schulden of overlopende passiva. Latente vorderingen worden opgenomen voor zover het waarschijnlijk is dat er in de toekomst belastbare winsten zullen zijn die voor realisatie van het tijdelijk verschil dan wel compensabele verliezen kunnen worden aangewend. Hierbij wordt uitgegaan van het geldende belastingtarief. De latente belastingverplichtingen en -vorderingen worden gewaardeerd tegen contante waarde. De opgenomen latentie heeft betrekking op complexen bestemd voor de verkoop, beleggingen en langlopende schulden. De bestemming van het bezit bestemd voor sloop en herontwikkeling is niet met zekerheid aan te duiden. Uit oogpunt van voorzichtigheid wordt de latentie van het bezit bestemd voor sloop en herontwikkeling derhalve op nihil gewaardeerd. 5.7.2 Voorziening onrendabele investeringen nieuwbouw Verliezen als gevolg van onrendabele investeringen nieuwbouw worden op moment dat sprake is van een feitelijke verplichting (intern geformaliseerd en extern gecommuniceerd) als bijzondere waardeverandering in mindering gebracht op de boekwaarde van het complex/productmarktcombinatie waartoe de investeringen en herstructureringen gaan behoren. Indien en voor zover de verwachte verliezen de boekwaarde van het betreffende complex/product-marktcombinatie overtreffen, wordt voor dit meerdere een voorziening gevormd. Onder verliezen wordt in dit verband verstaan de nadelige verschillen tussen de uitgaven voor investeringen en herstructurering, rekening houdend met het complex/PMC in het geval de investeringen en herstructurering hiertoe gaan behoren, en minus de aan deze uitgaven toe te rekenen bedrijfswaarde betreffende de materiële vaste activa respectievelijk reële waarde (betreffende vastgoedbeleggingen).

P a g i n a | 44

e

5.7.3 Voorziening 13 penning Deze voorziening betreft een oud zakelijk recht, hetgeen inhoudt dat de rechthebbende bij overdracht van grond jegens de koper recht heeft op een deel van de tussen verkoper en koper bedongen prijs. Hiervoor is een bedrag gereserveerd van 11%, dat tot 2015 gereserveerd dient te blijven. 5.8 Langlopende schulden De langlopende leningen worden bij eerste verwerking gewaardeerd tegen reële waarde. Transactiekosten, die direct zijn toe te rekenen aan de verwerving van de schulden, worden in de waardering bij eerste verwerking opgenomen. Schulden worden na eerste verwerking gewaardeerd tegen de geamortiseerde kostprijs, zijnde het ontvangen bedrag, rekening houdend met agio of disagio en onder aftrek van transactiekosten. Het verschil tussen de bepaalde boekwaarde en de uiteindelijke aflossingswaarde wordt samen met de verschuldigde rentevergoeding zodanig bepaald dat de effectieve rente gedurende de looptijd van de schulden in de winst-en-verliesrekening wordt verwerkt. In het kader van de verkoop van woningen onder voorwaarden heeft de corporatie een terugkoopverplichting die mede afhankelijk is van de ontwikkeling van de waarde van de woningen in het economisch verkeer. De terugkoopverplichting wordt jaarlijks gewaardeerd. Indien de verwachting bestaat dat de terugkoop binnen één jaar zal plaatsvinden, is de verplichting onder de kortlopende schulden verantwoord. 5.9 Overige activa en passiva Voor zover in het bovenstaande niet anders is aangegeven, worden activa en passiva gewaardeerd op nominale waarde. Hierbij wordt op vorderingen, indien dit noodzakelijk is, een voorziening wegens mogelijke oninbaarheid in mindering gebracht.

P a g i n a | 45

6 Grondslagen voor bepaling van het resultaat 6.1 Algemeen Het resultaat wordt bepaald als verschil tussen de opbrengstwaarde van de geleverde prestaties en de kosten en andere lasten over het jaar. De resultaten op transacties worden verantwoord in het jaar waarin zij zijn gerealiseerd; verliezen reeds zodra zij voorzienbaar zijn. 6.1.1 Opbrengstverantwoording Opbrengsten uit de levering van goederen worden verwerkt zodra alle belangrijke rechten en risico’s met betrekking tot de eigendom van de goederen zijn overgedragen aan de koper. Opbrengsten uit de levering van diensten geschieden naar rato van de geleverde prestaties, gebaseerd op de verrichte diensten tot aan de balansdatum in verhouding tot de in totaal te verrichten diensten. 6.1.2 Bijzondere posten Bijzondere posten zijn baten of lasten die behoren tot de gewone bedrijfsuitoefening, maar op grond van de aard, omvang of het incidentele karakter afzonderlijk worden toegelicht, teneinde een goed inzicht te geven in het resultaat uit gewone bedrijfsuitoefening van de corporatie en met name de ontwikkeling daarin. Bijzondere posten worden met het oog op de analyse en de vergelijkbaarheid van de resultaten zoveel als mogelijk naar aard en omvang afzonderlijk en ongesaldeerd toegelicht. 6.2 Bedrijfsopbrengsten 6.2.1 Huren Opbrengsten uit de levering van (huur-)diensten worden verantwoord naar rato van de geleverde prestaties. De huuropbrengsten zijn het resultaat van het gevoerde huurprijsbeleid van Woningstichting Kamerik, rekening houdend met de door het Rijk bepaalde kaders (zoals maximale huurverhoging, maximaal redelijke huur en maximale huursomstijging) en onder aftrek van huurderving wegens leegstand en oninbaarheid. De jaarlijkse huurverhoging is van overheidswege gebonden aan een maximum. Voor het verslagjaar 2013 bedroeg dit 2.5 % plus 2% plus een inkomensafhankelijke huurverhoging 6.2.2 Opbrengsten servicecontracten Opbrengsten servicecontracten betreffen overeengekomen bijdragen van huurders en worden aangemerkt als zijnde gerealiseerd in het jaar van levering van de goederen en diensten. De bijdragen zijn voor de dekking van de te maken en gemaakte servicekosten. Verrekening op basis van daadwerkelijke bestedingen vindt jaarlijks plaats. Gemaakte servicekosten worden verantwoord onder de lasten servicecontracten. 6.2.3 Overige opbrengsten Hieronder vallen onder andere aan derden doorberekende kosten voor overige dienstverlening inzake administratieve dienstverlening, uitgevoerde onderhoudswerkzaamheden e.d.

P a g i n a | 46

6.3 Bedrijfslasten 6.3.1 Afschrijvingen op (im-)materiële vaste activa en vastgoedportefeuille De afschrijvingen op (im-)materiële vaste activa en onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie worden gebaseerd op de verkrijgings- of vervaardigingsprijs. De afschrijvingen op het sociaal vastgoed in exploitatie worden gebaseerd op de bedrijfswaarde aan het begin van het boekjaar. Afschrijvingen vinden plaats volgens de lineaire methode op basis van de verwachte gebruiksduur (is doorgaans de geschatte gebruiksduur). Met een mogelijke restwaarde van de opstallen wordt geen rekening gehouden aangezien wordt uitgegaan van sloop aan het einde van de economische levensduur, tenzij bij sociaal vastgoed in exploitatie de woningen binnen vijf jaar worden verkocht in welk geval de afschrijving wordt gestopt gelet op de hogere restwaarde door verkoop dan de boekwaarde. 6.3.2 Overige waardeveranderingen materiële vaste activa Hieronder worden (teruggenomen) afwaarderingsverliezen verantwoord voor in het boekjaar aangegane juridische en feitelijke investeringsverplichtingen inzake immateriële vaste activa en sociaal vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie. Daarnaast worden hieronder waardeverminderingen verantwoord inzake het sociaal vastgoed in exploitatie, in het geval dat voor het betreffende sociaal vastgoed geen sprake is van een eerder in het eigen vermogen opgenomen ongerealiseerde waardestijging. 6.3.5 Onderhoudslasten Onder deze post worden alle direct aan het verslagjaar toe te rekenen kosten van onderhoud verantwoord. Van toerekenbaarheid is sprake als de daadwerkelijke werkzaamheden in het verslagjaar hebben plaatsgevonden. De lasten van onderhoud onderscheiden zich van activeerbare kosten door het feit dat er geen sprake is van een waardeverhoging van het actief. 6.3.6 Leefbaarheid Leefbaarheid omvat gemaakte kosten voor fysieke ingrepen die de leefbaarheid in buurten en wijken bevorderen. Van toerekenbaarheid is sprake als de daadwerkelijke werkzaamheden in het verslagjaar hebben plaatsgevonden. 6.3.7 Lasten servicecontracten De gemaakte servicekosten voor huurders worden verantwoord onder de lasten servicecontracten in het verslagjaar waarop de servicekosten betrekking hebben. 6.3.8 Overige bedrijfslasten De overige bedrijfslasten worden toegerekend aan het verslagjaar waarop zij betrekking hebben. 6.3.9 Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedbelegging Hieronder worden de jaarlijkse waardeveranderingen opgenomen van het tegen reële waarde gewaardeerde commercieel vastgoed in exploitatie en de woningen verkocht onder voorwaarden. Verder worden hierover eventuele afwaarderingsverliezen verantwoord voor in het boekjaar aangegane juridische en feitelijke investeringsverplichtingen inzake commercieel vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie. De jaarlijkse waardeveranderingen van de vastgoedbeleggingen worden voor het ongerealiseerde deel bij het eigen vermogen toegelicht. 6.3.10 Rentebaten en rentelasten Rentebaten en rentelasten worden tijdsevenredig verwerkt, rekening houdend met de effectieve

P a g i n a | 47

rentevoet van de betreffende activa en passiva. Bij de verwerking van de rentelasten wordt rekening gehouden met de verantwoorde transactiekosten op de ontvangen leningen. 6.3.11 Belastingen De belasting over het resultaat wordt berekend op basis van het in de winst- en verliesrekening verantwoorde resultaat, rekening houdend met fiscaal vrijgestelde posten, de vaststellingsovereenkomst (VSO) en geheel of gedeeltelijk niet-aftrekbare kosten. Tevens wordt rekening gehouden met de wijzigingen in de latente belastingvorderingen en –schulden uit hoofde van respectievelijk wijzigingen in het belastingtarief, herbeoordeling van de mogelijkheid tot realisatie van latente belastingvorderingen of een wijziging van de verwachte realisatie van een actiefof passiefpost. De aldus bepaalde belastingpost wordt in de winst- en verliesrekening opgenomen, behoudens voor zover deze betrekking heeft op posten die rechtstreeks in het eigen vermogen worden opgenomen, in welk geval de belasting in het eigen vermogen wordt verwerkt.

P a g i n a | 48

7 Belangrijke inschattingen ten aanzien van waardering en resultaatbepaling De jaarrekening wordt overeenkomstig BW boek 2 Titel 9 en de Richtlijn voor de Jaarverslaggeving 645 opgesteld. Daartoe dienen bepaalde veronderstellingen en schattingen te worden gemaakt die van invloed zijn op de waardering van activa en verplichtingen, op de resultaatbepaling en de rapportage van voorwaardelijke activa en verplichtingen. 7.1.1 Materiële vaste activa Onroerende en roerende zaken in exploitatie worden gewaardeerd tegen reële waarde. De reële waarde wordt afhankelijk gesteld van de voorgenomen bestemming van complexen. De reële waarde van het sociaal vastgoed in exploitatie bestemd voor de verhuur is de bedrijfswaarde. De onroerende zaken kunnen voor langere of kortere termijn voor verhuur worden aangehouden. Commercieel vastgoed wordt gewaardeerd tegen marktwaarde. De marktwaarde wordt afhankelijk gesteld van de voorgenomen bestemming van complexen. De marktwaarde van het commercieel vastgoed in exploitatie bestemd voor de verhuur is de marktwaarde. De onroerende zaken kunnen voor langere of kortere termijn voor verhuur worden aangehouden. De uitgangspunten van de reële waarde en marktwaarde zijn deels afhankelijk van de interne beleidsvoornemens van Woningbouwstichting Kamerik . Deze beleidsvoornemens komen onder meer tot uitdrukking in het strategisch voorraadbeheer waarbij eigen keuzes worden gemaakt ten aanzien van verhuur of verkoop, levensduur, kwaliteits- en huurniveaus. Voor zover mogelijk hanteert Woningbouwstichting Kamerik binnen de sector gangbare uitgangspunten. 7.1.2 Timing en verwerking van onrendabele investeringen nieuwbouw en herstructurering In de jaarrekening worden naast juridisch afdwingbare verplichtingen tevens feitelijke verplichtingen verwerkt die kunnen worden gekwalificeerd als “intern geformaliseerd en extern gecommuniceerd”. Hiervan is sprake wanneer uitingen namens de corporatie zijn gedaan richting huurders, gemeenten en overige stakeholders aangaande verplichtingen inzake toekomstige herstructureringen en toekomstige nieuwbouwprojecten. Een feitelijke verplichting is gekoppeld aan het besluitvormingsproces van de corporatie rondom projectontwikkeling en herstructurering. De aannames gedaan bij de financiële impact van bovengenoemde feitelijke verplichtingen kunnen afwijken bij daadwerkelijke realisatie van de projecten. Planvorming kan onder meer wijzigingen in de tijd ondergaan door bewegingen in het prijsniveau van leveranciers, wettelijke procedures en aanpassingen in de voorgenomen bouwproductie. Bij de toepassing van de grondslagen en regels voor het opstellen van de jaarrekening vormt het bestuur van de groep zich diverse oordelen en schattingen. De belangrijkste oordelen en schattingen hebben betrekking op de activa in exploitatie (zowel het sociaal als het commercieel vastgoed), de voorzieningen, de waardeverminderingen en de acute en latente belastingen. De hierbij behorende veronderstellingen zijn vermeld in de toelichting bij de hiervoor genoemde jaarrekeningposten.

P a g i n a | 49

8 Kasstroomoverzicht Het kasstroomoverzicht is opgesteld volgens de indirecte methode. De geldmiddelen in het kasstroomoverzicht bestaan uit de liquide middelen en de vlottende effecten. De effecten kunnen worden beschouwd als zeer liquide beleggingen. De op korte termijn zeer liquide beleggingen zijn beleggingen die zonder beperkingen en zonder materieel risico van waardeverminderingen als gevolg van de transactie kunnen worden omgezet in geldmiddelen. Kasstromen in vreemde valuta zijn omgerekend tegen een geschatte gemiddelde koers voor consolidatiedoeleinden. Koersverschillen inzake geldmiddelen worden afzonderlijk in het kasstroomoverzicht getoond. Ontvangsten en uitgaven uit hoofde van interest, ontvangen dividenden en winstbelastingen zijn opgenomen onder de kasstroom uit operationele activiteiten. Betaalde dividenden zijn opgenomen onder de kasstroom uit financieringsactiviteiten. De verkrijgingsprijs van de verworven groepsmaatschappij en de verkoopprijs van de verkochte groepsmaatschappij zijn opgenomen onder de kasstroom uit investeringsactiviteiten, voor zover betaling in geld heeft plaatsgevonden. De in deze groepsmaatschappijen aanwezige geldmiddelen zijn op de aankoopprijs respectievelijk de verkoopprijs in aftrek gebracht. Transacties waarbij geen ruil van kasmiddelen plaatsvindt, waaronder financiële leasing, zijn niet in het kasstroomoverzicht opgenomen. De betaling van de leasetermijnen uit hoofde van het financiële leasecontract zijn voor het gedeelte dat betrekking heeft op de aflossing als een uitgave uit financieringsactiviteiten aangemerkt en voor het gedeelte dat betrekking heeft op de interest als een uitgave uit operationele activiteiten. De ontvangst uit hoofde van een ‘sale and financial leasebacktransactie’ wordt gepresenteerd als een ontvangst uit hoofde van financieringsactiviteiten .

P a g i n a | 50

9 Toelichting op de balans 9.1, 9.1.1 t/m 9.1.3 Materiële vaste activa De mutaties in het sociaal vastgoed in exploitatie en in ontwikkeling en de onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie zijn in het navolgende schema samengevat. Sociaal vastgoed in exploitatie

Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie

OnroerenTotaal de en roerende zaken ten dienste van de exploitatie

31 december 2012 Cumulatieve verkrijgings- of vervaardigingsprijs Cumulatieve waardeveranderingen Cumulatieve afschrijvingen

9.594.231 7.241.102 -1.168.003

1.724.393 -1.492.025 -

20.772 -13.802 -

11.339.396 5.735.275 -1.168.003

Boekwaarde per 31-12-2012

15.667.330

232.368

6.970

15.906.668

Mutaties 2013 Investeringen Afschrijvingen Oplevering in ontwikkeling Oplevering in ontwikkeling, waardevermindering Naar commercieel vastgoed Waardeverandering Tlv de voorziening gebrachte investeringen Totaal mutaties 2013

3.177 -684.917 3.654.940 -1.930.485 -1.271.565 -1.598.193 -1.827.043

1.930.547 -3.654.940 1.930.485 -438.460 -232.368

-3.765 -3.765

1.933.724 -688.682 -1.271.565 -1.598.193 -438.460 -2.063.176

31 december 2013 Cumulatieve verkrijgings- of vervaardigingsprijs Cumulatieve waardeveranderingen Cumulatieve afschrijvingen

11.980.783 3.712.424 -1.852.920

-

20.772 -17.567 -

12.001.555 3.694.857 -1.852.920


13.840.287

-

3.205

13.843.492

De activa in ontwikkeling bestaat uit nieuwbouw en woningverbetering en grootonderhoud van bestaand bezit. In de post sociaal vastgoed in exploitatie zijn 319 (2012: 319) verhuureenheden opgenomen. De WOZ waarde bedraagt € 62 miljoen. De activa zijn verzekerd tegen aanschaf- c.q. voortbrengingskosten. De verplichting van de verzekeringsmaatschappij tot schadevergoeding omvat het verschil tussen de waarde van de verzekerde verhuureenheden onmiddellijk voor en onmiddellijk na de gebeurtenis. Er zijn geen hypothecaire zekerheden afgegeven op het woningbezit.

P a g i n a | 51

Per balansdatum waren geen verplichtingen aangegaan met betrekking tot materiële vaste activa. De historische kostprijs, verminderd met bijzondere waardeverminderingen en afschrijvingen, van de onroerende en roerende zaken in exploitatie bedraagt € 8,7 miljoen (2012: € 8,3 miljoen). De afschrijvingstermijnen en gevolgde systematiek voor het sociaal vastgoed in exploitatie luiden als volgt: Grond Geen afschrijving Casco Lineair 50 jaar Groot onderhoud Lineair 25-30 jaar De componenten Installaties en Inrichting maken gemiddeld minder dan 10% van de totale kosten van een woning uit. Daarom worden de componenten als integraal onderdeel van de kosten van het casco beschouwd en niet separaat afgeschreven. De afschrijvingslast in het boekjaar 2013, is bepaald op basis van de restant levensduur conform de bedrijfswaardeberekening van een kasstroom genererende eenheid (= woning) en op basis van de bedrijfswaarde 2012. De gemiddelde restant levensduur bedraagt ultimo 2013 22,8 jaar (2012: 23,4 jaar) doch is altijd minimaal 15 jaar, tenzij er een sloopbesluit is genomen, voor sloop binnen de eerst komende 7 jaar. De classificatie van het vastgoed, (sociaal of commercieel vastgoed) kan gedurende het jaar wijzigen, bijvoorbeeld als gevolg van een huurprijswijziging. Voor sociaal vastgoed geldt dat jaarlijks over de bedrijfswaarde afgeschreven dient te worden. Bij een herclassificatie naar commercieel vastgoed, een “hopper”, zal toch gedurende het gehele boekjaar op het actief afgeschreven worden. Met andere woorden: de classificatie per 1 januari van het boekjaar is bepalend voor het al dan niet afschrijven op het actief. Bij investeringen in het boekjaar met levensduur verlenging, wordt in het eerstvolgende boekjaar voor het eerst afgeschreven, op basis van de nieuwe levensduur. Overige investeringen in het boekjaar wordt voor het eerst in het opvolgende boekjaar afgeschreven. Op kasstroom genererende eenheden, op woningniveau, met een negatieve bedrijfswaarde wordt niet afgeschreven. Over vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie wordt niet afgeschreven. Onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie: Grond Inventaris Automatisering

Geen afschrijving 5 jaar 5 jaar

P a g i n a | 52

Beleidsparameters en uitgangspunten De uitgangspunten voor de bedrijfswaardeberekening van het sociaal vastgoed in exploitatie zijn: 2013

2012

Jaarlijkse huurverhoging 2013 Jaarlijkse huurverhoging 2014 e.v. Inkomensafhankelijke huurverhoging (zie tabel) Huurharmonisatie wordt berekend op basis van streefhuur en mutatiegraad Mutatiegraad Jaarlijkse huurderving Norm klachtenonderhoudskosten per woning Norm mutatie-onderhoudskosten per mutatie Norm kosten planmatig onderhoud per woning Norm kosten contractonderhoud per kostenfactor Jaarlijkse stijging onderhoudskosten

2,5% 2,5%

2,5% 2,0%

5.0% 1,0% €289 € 4.000 n.v.t. n.v.t. 3,0%

5,0% 1,0% € 288 € 4.000 € 680 € 112 3,0%

Directe overige exploitatielasten (belastingen, verzekeringen) Overige indirecte exploitatie uitgaven (beheerkosten) Verhuurdersheffing (2012 alleen voor één jaar) Norm exploitatielasten per woning

€ 383 € 762 € 767 € 1.912

€ 294 € 764 € 27 € 1.085

15 jaar 50 jaar € 5.000 5,25% Medionum

15 jaar 50 jaar € 5.000 5,25% Medionum.

Minimale levensduur Maximale levensduur Restwaarde grond Disconteringsvoet Moment van discontering Bij de bedrijfswaarde berekening gelden de volgende parameters.

Huurstijging Inkomensafhankelijke huurstijging Totaal jaarlijkse huurstijging

2014 2,50% 1,95% 4,45%

2015 2,00% 1,90% 3,90%

2016 2,00% 1,85% 3,85%

2017 2,00% 1,80% 3,80%

2018 2,00% 1,75% 3,75%

2019 2,00% 0,00% 2,00%

Inflatie Onderhoud Beheer Huurderving Disconteringsvoet

2,00% 3,00% 3,00% 1,00% 5,25%

2,00% 3,00% 3,00% 1,00% 5,25%

2,00% 3,00% 3,00% 1,00% 5,25%

2,00% 3,00% 3,00% 1,00% 5,25%

2,00% 3,00% 3,00% 1,00% 5,25%

2,00% 3,00% 3,00% 1,00% 5,25%

P a g i n a | 53

Exploitatielasten De exploitatielasten per verhuureenheid zijn ontleend aan de begroting van 2014. De exploitatielasten bestaan uit de volgende elementen: Directe exploitatielasten, onder andere belastingen, verzekeringspremies etc. Deze kosten worden op basis van aantallen vhe’s toegerekend aan de complexen. Toerekenbare indirecte overige exploitatielasten welke betrekking hebben op het sociaal vastgoed. Dit zijn de kosten van het werkapparaat welke direct toe te rekenen zijn aan de exploitatie van het sociaal vastgoed. De uitgaven van leefbaarheid worden niet meegenomen in de toerekening van kosten voor de exploitatie van het vastgoed, daar leefbaarheidsuitgaven geen directe relatie hebben met de doorgaande exploitatie van het vastgoed gedurende de levensduur. De verhuurderheffing is ingerekend tot einde looptijd. De toekomstige verbeterinvesteringen en nieuwbouw worden buiten beschouwing gelaten. Indeling in kasstroom genererende eenheden: De huidige complexindeling, gebaseerd op de historische kosten, is aangehouden als kasstroom genererende eenheid voor de bedrijfswaarde. Financiering Het onroerend goed is wat betreft vreemd vermogen nagenoeg in zijn geheel gefinancierd met kapitaalmarktleningen onder overheidsgarantie waarvoor jegens Waarborgfonds Sociale Woningbouw een obligoverplichting geldt, welke is opgenomen onder de “Niet uit de balans opgenomen rechten en verplichtingen”. Als gevolg hiervan is het onroerend goed dat met deze leningen is gefinancierd niet hypothecair bezwaard.

P a g i n a | 54

Herclassificatie

Saldo herclassificatie Herclassificatie van sociaal vastgoed naar commercieel vastgoed in exploitatie Aantal verhuureenheden Effect op toename herwaarderingsreserve

2013

2012

210.443

-

11

-

188.435

-

188.435

-

De herclassificaties zijn het gevolg van huurprijswijzigingen als gevolg van aanpassing van het streefhuurbeleid na mutatie en als gevolg van de inkomensafhankelijke huurverhoging. Verloopoverzicht bedrijfswaarde 2013 Bedrijfswaarde per 31-12-2012 Bedrijfswaarde per 31-12-2013 Mutatie bedrijfswaarde

15.667.330 13.840.287 1.827.043

Mutatie in het bezit Investeringen in nieuwbouw en groot onderhoud Herclassificaties vastgoedbelegging Totaal gevolg mutatie in het bezit

1.491.495 -1.271.565 219.933

Herwaardering Autonome ontwikkeling: Vrijval kasstromen Effect één jaar opschuiven

-1.205.566 958.058 -247.508

Volumewijzigingen: Huurontvangsten Onderhoud Uitgaven dagelijks onderhoud Overige exploitatie uitgaven Verhuurdersheffing

305.173 664.384 -260.777 -3.917.977 332.361 -2.876.838

Wijziging stijgingsfactoren: Huurverhoging % Salarisgerelateerde beheerlasten

1.076.260 1.096 1.077.370

Totaal herwaardering Totaal mutatie

-1.799.468 -1.827.043

P a g i n a | 55

De grootste mutatie in de bedrijfswaarde wordt in 2013 veroorzaakt door het inrekenen van de verhuurderheffing gedurende de restant levensduur. In 2012 was nog slechts 1 jaar ingerekend. Nu de regeling definitief is geworden is de oplopende tabel (zoals gepubliceerd door het ministerie van Binnenlandse Zaken) tot en met 2017 ingerekend. Vanaf 2018 is het tarief van 2017 gehanteerd. Dit gaat om € 240 duizend per jaar en totaal om € 4,3 miljoen in de bedrijfswaarde. Schattingen De schattingen met betrekking tot de bedrijfswaardebepaling, welke inherent zijn aan deze waarderingsgrondslag, zijn van bijzonder belang door hun invloed op de jaarrekening en de waarschijnlijkheid dat toekomstige gebeurtenissen significant kunnen afwijken van de verwachtingen van het bestuur zoals verwerkt in de bedrijfswaarde. Om inzicht te geven in de effecten van redelijkerwijs mogelijke wijzigingen in belangrijke parameters op de bedrijfswaarde is de volgende gevoeligheidsanalyse opgenomen:

Parameters

Gehanteerd in bedrijfswaarde

Stel mogelijke afwijking

Effect op bedrijfswaarde 1)

€ 1,Geen inkomensafhankelijke huurverhoging Mutatiegraad Dagelijks onderhoud per vhe

1.95%

-1.95%

-953.000

In % van de bedrijfswaarde -6.9%

5% € 489,-

-1% +€100,-

-29.000 -540.000

-0,2% -3.9%

1) het effect op de bedrijfswaarde is berekend per afzonderlijke afwijking (overige parameters blijven gelijk)

P a g i n a | 56

9.2, 9.2.1 en 9.2.2 Vastgoedbeleggingen Commercieel Onroerende Totaal vastgoed in zaken exploitatie verkocht onder voorwaarden 31 december 2012 Cumulatieve verkrijgings- of vervaardigingsprijs Cumulatieve herwaarderingen Cumulatieve waardeveranderingen Boekwaarde per 31-12-2012

-

1.194.800 -68.283 1.126.517

1.194.800 -68.283 1.126.517

Mutaties 2013 Herclassificatie van sociaal vastgoed Herwaardering door herclas t.g.v. eigen vermogen Herrubricering naar voorraad Overige waardeverminderingen Totaal mutaties 2013

1.271.562 188.438 1.460.000

-146.136 -59.873 -206.009

1.271.562 188.438 -146.136 -59.873 1.253.991

31 december 2013 Cumulatieve verkrijgings- of vervaardigingsprijs Cumulatieve waardeveranderingen Boekwaarde per 31-12-2013

1.271.562 188.438 1.460.000

1.048.664 -128.158 920.506

2.508.664 -128.158 2.380.506

WOZ waarde Bedrijfswaarde

2.566.000 1.445.958

Het commercieel vastgoed omvat woningen in exploitatie met een huurprijs boven de huurtoeslaggrens. Het commercieel vastgoed wordt gewaardeerd tegen de actuele waarde. De actuele waarde van vastgoedbeleggingen is de marktwaarde. De marktwaarde is bepaald door een onafhankelijk en ter zake kundig taxateur. Tevens is er rekening gehouden met vastgoed specifieke kenmerken, zoals bijvoorbeeld lastige verhuurbaarheid. De uitkomsten van de taxatie worden , op basis van de verhouding met de WOZwaarde, toegepast op de overige objecten in het vergelijkbare cluster, zodat voor de niet getaxeerde objecten in exploitatie een percentage ten opzichte van de WOZ- waarde is vastgesteld. In enig jaar van oplevering zijn de objecten in exploitatie en lopen zij mee in de waardering op marktwaarde.

P a g i n a | 57

Onroerende zaken verkocht onder voorwaarden

Aantal verkopen onder voorwaarden Bij: uit voorraad Af: naar voorraad, terugkoop Mutatie 2013

1-jan

Aantal verkopen onder voorwaarden

31-dec

2013 koopgarant

2012 koopgarant

8

8

1

1

-2 -1

-1 -

7

8

9.3, 9.3.1 en 9.3.2 Financiële vaste activa De mutaties in de financiële vaste activa zijn in het navolgende schema samengevat: Deelnemingen

Nominaal kapitaal

Latente belasting vordering

Totaal


1.009 1.009

6.247 6.247

7.256 7.256

-6.247 -6.247

-6.247

Totaal mutaties

-


1.009 1.009

-

1.009 1.009

Looptijd < 1 jaar

-

-

-

Mutaties Waardemutatie Resultaat deelnemingen

Nominaal kapitaal

-6.247

De deelnemingen betreffen:

Woningnet BV

Vestigings plaats Weesp

Aandeel 0.02%

Resultaat boekjaar 0

Waarde 31-12-2013 1.009

De latente vennootschapsbelastingpositie is contant gemaakt tegen de gemiddelde rente op de langlopende leningenportefeuille (3.03%, 2012:3.73%) onder aftrek van 25% vennootschapsbelasting.

P a g i n a | 58

9.4 Voorraden

Woning koopgarant teruggekocht Totaal voorraden

31-12-2013

31-12-2012

146.136 146.136

-

Koopgarant terug gekocht Boekwaarde per 31-12-2012 Cumulatieve verkrijgingsprijs

-

Totaal Mutaties:

-

Investeringen

151.806

Verkocht in boekjaar

-

Waardevermindering

-5.670

Totaal mutaties

146.136

Boekwaarde per 31-12- 2013 Cumulatieve verkrijgingsprijs

146.136

P a g i n a | 59

9.5 Vorderingen 9.5.1 Huurdebiteuren

Huurdebiteuren Af: voorziening wegens oninbaarheid Totaal huurdebiteuren

31-12-2013

31-12-2012

9.856 -4.197 5.659

14.820 14.820

9.5.2 Gemeenten Dit betreft een vordering op de gemeente Woerden van € 0 (2012: € 621) 9.5.3 Belastingen en premies sociale verzekeringen Dit betreft een vordering vennootschapsbelasting 2008 welke in 2013 is ontvangen.

9.5.4 Overige vorderingen

Overige vorderingen op bewoners Vertrokken huurders Geparkeerde huurders inzake schuldsanering Af: voorziening overige vorderingen Overige debiteuren Totaal overige vorderingen

31-12-2013

31-12-2012

4.711 1.523 -3.419 -

2.789 2.995 489 -2.541 2.365

2.815

6.097

31-12-2013

31-12-2012

6.972 20

3.706 2.821

6.992

6.527

9.5.5 Overlopende activa

Vooruit ontvangen facturen Overige transitoria Totaal overlopende activa

P a g i n a | 60

9.6 Liquide middelen Er zijn geen liquide middelen, daar er een schuld is aan de bank. De schuld is verantwoord onder kortlopende schulden, schulden aan kredietinstellingen. 9.7.1 Overige reserve Het eigen vermogen wordt gesplitst in gerealiseerd en niet-gerealiseerd vermogen. Het verloop van het eigen vermogen kan als volgt weergegeven worden:

Stand per 31-12-2012

Overige Reserve 10.069.415

Mut. uhv ORT's Toename van BW-MW Mutatie actuele waarde Resultaat boekjaar Mutaties 2013

120.460 188.435 -1.598.193 39.144 -1.250.154

Stand per 31-12-2013

8.819.261

Het Ongerealiseerde vermogen bestaat uit de Herwaarderingsreserve sociaal (€ 5,3 miljoen) en commercieel (€ 0.4 miljoen) vastgoed. Het totale Ongerealiseerde vermogen bedraagt ultimo boekjaar € 5,7 miljoen. Het Gerealiseerde vermogen bedraagt ultimo boekjaar € 3.1 miljoen.

P a g i n a | 61

In onderstaand overzicht wordt het verloop van de overige reserve weergegeven: 2013 Overige reserve 31-12-2012 Directe vermogens mutaties: Mutatie actuele waarde 2013 Terugnames via resultaat

10.069.415 -1.598.194 120.460 -1.477.734 188.435

Toename waardering her classificatie van BW --> MW Totaal directe vermogensmutatie

-1.289.299 8.780.116 39.144 8.819.261

Overige reserve 31-12-2013 Resultaat 2013 Overige reserve 31-12-2013 9.8.1 Voorzieningen De mutaties in de voorzieningen zijn in het onderstaande schema samengevat: e

Onrendabele investering

Latente 13 belasting penning verplichting

Totaal

Stand 31-12-2012 Mutaties 2013 Dotatie Vrijval Uitgaven Totaal

691.333

-

28.906

720.239

725 -253.598 -438.460 -691.333

6.247 -1.665 4.582

-

6.972 -255.263 -438.460 -686.751

Stand 31-12-2013

-

4.582

28.906

33.488

Looptijd < 1 jaar Looptijd > 1 jaar

-

1.665 2.917

28.906

1.665 31.823

Aan de voorziening Onrendabele investeringen worden de verlieslatende contracten en verplichtingen als gevolg van genomen investeringsbesluiten toegevoegd. De uitgaven van verlieslatende investeringen worden in mindering gebracht op de voorzieningen. In de jaarrekening is voor de leningenportefeuille een latente belastingverplichting tegen de contante waarde verantwoord voor het verschil tussen de waardering die de fiscus toepast (i.c. reële waarde) en de waardering las toegepast in de jaarrekening (geamortiseerde kostprijs). De latentie loopt af over de resterende looptijd van de leningen. De latente vennootschapsbelastingpositie is contant gemaakt tegen de gemiddelde rente op de langlopende leningenportefeuille (3.03%, 2012:3.73%) onder aftrek van 25% vennootschapsbelasting. De gemiddelde looptijd van de tot waardering gebrachte latente belastingverplichting is 13 jaar.

P a g i n a | 62

9.9 Langlopende schulden 9.9.1 Leningen kredietinstellingen 2013

2012

Leningen overheid en kredietinstellingen: Boekwaarde per 1 januari Af naar kortlopend deel 1 januari Boekwaarde per 1 januari

4.780.181 -630.357 4.149.824

4.043.589 -263.408 3.780.181

Bij: Nieuwe leningen Af: aflossingen Totaal mutaties boekjaar

1.000.000 -630.357 369.643

1.000.000 -263.408 736.592

Boekwaarde per 31 december Af naar kortlopend deel 31 december Boekwaarde per 31 december

5.149.824 -145.544 5.004.280

4.780.181 -630.357 4.149.824

Looptijd < 5 jaar Looptijd > 5 jaar

1.297.160 3.852.664

De totale lening portefeuille van € 5 miljoen is verkregen onder borging van het WSW. Het aflossingsschema van de leningen en de daarmee samenhangende renterisico’s zijn als volgt: 2014

2015

2016

2017

2018

Totaal

*€ 1.000,-

*€ 1.000,-

*€ 1.000,-

*€ 1.000,-

*€ 1.000,-

*€ 1.000,-

146 290 -290 146

148 148

333 333

326 326

344 344

1.297 290 -290 1.297

Reguliere aflossingen Eindaflossingen Renteconversies Afgedekt d.m.v. externe fin. Renterisico

9.9.2 Terugkoopverplichting VoV-woningen

Terugkoopverplichting ontstaan bij overdracht Vermeerderingen/verminderingen Stand 01-01 Mutaties teruggekocht/verkocht/voorraad Waardeverandering terugkoop/verkoop/voorraad Waardeverandering ten laste van het resultaat

Terugkoopverplichting ontstaan bij overdracht Vermeerderingen/verminderingen Stand 31-12

2013

2012

1.194.800 -52.920 1.141.880

1.200.000 -54.649 1.145.351

-161.400 15.265 -48.099 -194.234

-5.200 1.729 -3.471

1.033.400 -85.754 947.646

1.194.800 -52.920 1.141.880

P a g i n a | 63

9.10 Kortlopende schulden

Schulden aan kredietinstellingen Schulden aan leveranciers Belastingen en premies sociale verzekeringen Overige schulden Overlopende passiva Totaal

31-12-2013

31-12-2012

925.489 39.360 215 5.711 611.159 1.581.934

787.528 102.705 57.119 6.638 109.126 1.063.116

Alle kortlopende schulden hebben een resterende looptijd van korter dan een jaar. De schulden aan kredietinstelling betreft het kortlopend deel van de langlopende schulden (zie onder de toelichting bij de langlopende schulden) en er is gebruik gemaakt van de kredietfaciliteit van € 1,2 miljoen van de Rabobank. Voor gebruik van de kredietfaciliteit wordt geen nadere zekerheden gesteld.

Schulden aan kredietinstellingen Kortlopende deel langlopende schulden Rabobank Totaal

31-12-2013

31-12-2012

145.544 779.945 925.489

630.357 157.171 787.528

In de vergelijkende cijfers is de schuld aan kredietinstellingen aangepast. In voorgaande jaren werd het kortlopend deel van de langlopende schulden verantwoord onder overige schulden.

Belastingen en premies sociale verzekeringen Omzetbelasting Loonbelasting en sociale premies Vennootschapsbelasting Totaal

31-12-2013

31-12-2012

5.550 5.243 -10.578

51.118 6.001 -

215

57.119

De aanslagen vennootschapsbelasting zijn tot en met 2011 definitief vastgesteld en afgewikkeld door de belastingdienst. De berekende vennootschapsbelasting over het boekjaar 2012 bedraagt € 94.060, hiervan is een voorschot van € 40.000,- betaald. Nog te betalen over 2012 is € 54.060. Over het boekjaar 2013 is eveneens een voorschot van € 40.000,- betaald. In 2013 is het fiscaal belastbaar resultaat negatief. Dit verlies kan verrekend worden met de winst van 2012. Hierdoor ontstaat er een vordering op de belastingdienst van € 24.638. 31-12-2013 Vennootschapsbelasting Vennootschapsbelasting 2012 Voorschot 2013 Nog te verrekenen verliezen 2013 Totaal Vennootschapsbelasting

54.060 -40.000 -24.638 -10.578

P a g i n a | 64

31-12-2013

31-12-2012

Totaal

5.711 5.711

6.145 493 6.638

Totaal

35.662 22.847 1.625 3.761 534.037 13.227 611.159

47.969 21.973 1.464 1.295 36.425 109.126

Overige schulden e Vergoeding bestuur/RvC 2 halfjaar Overige schulden

Overlopende passiva Niet vervallen rente Vooruit ontvangen huren Vertrokken huurders Te verrekenen leveringen en diensten N.t.b. Stichtingskosten projecten gereed Overig

P a g i n a | 65

9.11 Niet uit de balans blijkende verplichtingen 9.11.1 Onderlinge zekerheid De corporaties die deelnemen aan het WSW staan voor elkaar in via de obligoverplichting. Een obligo is een voorwaardelijke verplichting van de deelnemer om aan het WSW een bepaald bedrag over te maken. De hoogte van dat bedrag is afhankelijk van het bedrag aan geborgde leningen. De hoogte van het obligotarief is vastgesteld op 3.85%. De grondslag waarover het obligotarief wordt berekend is het schuldrestant van de geborgde lening, met uitzondering van het lening type variabele hoofdsom en voor collegiale financiering. Het totale bedrag aan obligoverplichting is € 198.275. Aan het WSW is op 18 december 2014 een volmacht verstrekt, waardoor de mogelijkheid is ontstaan om op het bezit van Woningbouwstichting Kamerik hypothecaire zekerheid af te geven. 9.11.2 Heffing voor saneringssteun Het Centraal Fonds Volkshuisvesting (CFV) heeft aan de corporatiesector een heffing voor saneringssteun opgelegd. Het CFV heeft bij de opvraag van de prognose-informatie 2014-2018 aangegeven dat rekening gehouden moet worden met een heffing voor saneringssteun in de jaren 2014 tot en met 2018 van respectievelijk 3,5%, 2%, 2%,1% en 1% van de jaarlijkse huursom. Op basis van deze percentages en de geschatte jaarlijkse huursom verwacht de corporatie dat de heffing in de komende jaren als volgt zal zijn:

2014 2015 2016 2017 2018

Begrote huuropbrengst 1.9 miljoen 2.5 miljoen 2.1 miljoen 2.2 miljoen 2.3 miljoen

% saneringssteun 3.5% 2% 2% 1% 1%

Bedrag saneringssteun 69.000 41.000 42.000 22.000 23.000

Deze heffing is niet opgenomen in de bepaling van de bedrijfswaarde en is tevens niet als verplichting in de balans opgenomen. 9.11.3 Financiële instrumenten Financiële instrumenten Binnen het treasurybeleid van Woningbouwstichting Kamerik dient het gebruik van financiële instrumenten ter beperking van inherente (rente-, looptijden- en markt-) risico's. Op grond van het vigerende interne treasurystatuut is het gebruik van financiële instrumenten slechts toegestaan voor zover er een materieel verband met het belegde/gefinancierde vermogen kan worden gelegd en de toepassing er van tot een positie van de totale leningen-/beleggingsportefeuille leidt welke vergelijkbaar is met een positie zonder gebruik te maken van deze instrumenten. Valutarisico Woningbouwstichting Kamerik is alleen werkzaam in Nederland en loopt geen valuta risico. Kredietrisico/Liquiditeitsrisico Woningbouwstichting Kamerik bankiert voornamelijk bij de Rabobank, waar beschikt kan worden over een kredietfaciliteit. Woningbouwstichting Kamerik maakt geen gebruik van meerdere banken teneinde over meerdere mogelijkheden voor krediet te kunnen beschikken. Er zijn geen nadere zekerheden verstrekt voor beschikbare kredietfaciliteiten. Prijsrisico

P a g i n a | 66

Woningbouwstichting Kamerik loopt risico’s ten aanzien van de waardering van effecten, opgenomen onder financiële vaste activa en effecten. Renterisico Woningbouwstichting Kamerik loopt renterisico over de rentedragende vorderingen (met name onder financiële vaste activa, effecten en liquide middelen) en rentedragende langlopende en kortlopende schulden (waaronder schulden aan kredietinstellingen). Voor vorderingen en schulden met variabele renteafspraken loopt Woningbouwstichting Kamerik risico ten aanzien van toekomstige kasstromen, met betrekking tot vastrentende vorderingen en schulden loopt Woningbouwstichting Kamerik risico’s over de marktwaarde. Met betrekking tot de vorderingen worden geen financiële derivaten met betrekking tot renterisico gecontracteerd. Ter beoordeling van het prijsrisico dat Woningbouwstichting Kamerik loopt, zijn de leningen in onderstaand overzicht in groepen van overeenkomstige contractueel overeengekomen rentepercentages en looptijden ingedeeld: Bedrag * € 1.000

tot 3% Restant looptijd 1- 5 jaar 6-10 jaar 11-15 jaar 16-20 jaar > 20 jaar Totaal

200 1.700 1.000 540 3.440

Renteklasse 3%-4% 4%-5% 1.410 1.410

300 300

Totaal 200 1.700 1.000 1.950 300 5.150

De effectieve rentevoet van de leningen overheid en kredietinstellingen bedraagt gemiddeld 3,03% De looptijd van de leningenportefeuille kredietinstellingen bedraagt gemiddeld 14 jaar (2012:12 jaar) .

P a g i n a | 67

10. Toelichting op de winst-en-verliesrekening 10.1 Huuropbrengsten sociaal vastgoed in exploitatie

Woningen en woongebouwen Af: huurderving wegens leegstand huurderving wegens oninbaarheid Subtotaal huuropbrengsten sociaal vastgoed in exploitatie

2013

2012

1.784.528 31.199 346 1.752.984

1.713.382 19.330 1.694.052

90.847 1.994 88.853

-

1.841.837

1.694.052

Huuropbrengsten commercieel vastgoed in exploitatie Woningen en woongebouwen Af : huurderving wegens leegstand huurderving wegens oninbaarheid Subtotaal huuropbrengsten commercieel vastgoed in exploitatie Totaal huuropbrengsten

De brutohuuropbrengsten zijn met € 162 duizend toegenomen als gevolg van:  Algemene huurverhoging per 1 juli van € 39 duizend  Oplevering nieuwbouw van € 70 duizend  Harmonisatie van € 26 duizend  Diversen van € 27 duizend Bij de jaarlijks huurverhoging op 1 juli 2013 hebben we de woningen over de hele linie met 4,6% verhoogd (in 2012: 2,3%). De inkomensafhankelijke huurverhoging is toegepast. 10.2 Opbrengsten servicecontracten

Overige goederen, leveringen en diensten Af : vergoedingsderving wegens leegstand

In 2013 hebben er geen verkopen plaatsgevonden.

2012

20.461

15.794

-637 Totaal

10.3 Netto verkoopresultaat vastgoed portefeuille

2013

19.824

15.794

P a g i n a | 68

10.4 Overige bedrijfsopbrengsten

Vergoeding huisvestingsvergunning Vergoeding huurdersvereniging Vergoeding huurcontract Administratievergoeding in servicekosten Administratievergoeding geriefaanvraag Overige baten Totaal overige bedrijfsopbrengsten

2013

2012

944 2.160 408 452 116 4.080

236 1.607 520 281 277 699 3.620

2013

2012

684.917 3.765

594.979 3.765

688.682

598.744

10.5 Afschrijvingen op (im-)materiële vaste activa en vastgoedportefeuille

Afschrijving sociaal vastgoed in exploitatie Afschrijving onroerende zaken ten dienste van de exploitatie Totaal materiële vaste activa

10.6 Overige waardeveranderingen van (im-)materiële vaste activa en vastgoedportefeuille

Waardeverandering vastgoed Waardeverandering nieuwbouw 11 woningen Careyn Waardeverandering Spijkerlaan Waardeverandering Voorhuis Waardeverandering aankoop Beukenlaan 2 Subtotaal waardeverandering vastgoed

2013

2012

-142.370 725 -111.228 5.670

-35.422 543.269 625.263 -

-247.203

1.133.110

Het onrendabele deel op nieuwbouw en herstructurering, waarover in het verslagjaar besluitvorming heeft plaatsgevonden en de herwaardering als gevolg van taxaties van aankoop van woningen, verkocht onder voorwaarden, worden hier verantwoord. Overige waardeveranderingen Waardeverandering terugkoop/verkoop vov, excl. verkoopkosten Mutatie. uhv dotatie/terugname ORT's via herwaarderingsreserve Subtotaal overige waardeverandering vastgoed

4.270 120.460 124.730

5.513 -321.097 -315.584

Totaal waardeveranderingen (im-)materiële vaste activa

-122.473

817.526

P a g i n a | 69

10.7 Lasten onderhoud

Onderhoudsuitgaven (niet cyclisch) Onderhoudsuitgaven (cyclisch) Totaal

2013

2012

280.724 189.675 470.399

147.681 124.092 271.773

2013

2012

148.724 14.477 26.474 222.498 58.226 470.399

103.899 20.193 53.825 93.856 271.773

470.399 -

271.773 -

De onderhoudsuitgaven zijn te verdelen in:

Planmatig onderhoud Asbestinventarisatie en sanering Contractonderhoud Mutatie-onderhoud Klachtenonderhoud Totaal Sociaal vastgoed Commercieel vastgoed

10.8 Leefbaarheid De uitgaven aan leefbaarheid van € 12.110 (2012: € 12.498) hebben voornamelijk betrekking op terrein werkzaamheden in en rondom de complexen en buurtbemiddeling.

10.9 lasten servicecontracten

Servicecontracten, af te rekenen Totaal

2013

2012

20.462

13.833

20.462

13.833

P a g i n a | 70

10.10 Overige bedrijfslasten 2013

2012

303.175 16.309 3.448 8.186 1.947 7.911 1.546 46.636

294.245 15.916 5.629 13.431 3.643 8.055 2.804 44.034

389.158

387.757

88.422 3.667 3.167

80.943 3.362 3.430

95.256

87.735

1.178 962 42.983 80.413

6.205 6.975

Subtotaal overige bedrijfslasten

125.536

13.179

Totaal overige bedrijfslasten

609.950

488.671

Beheerskosten Beheer- en administratiekosten Vergoeding bestuur Vergoeding Raad van Commissarissen Overige bestuurskosten Automatiseringskosten Huisvestingskosten P&R activiteiten Overige beheerskosten Subtotaal beheerskosten Heffingen Belastingen Verzekeringen Contributie landelijke federatie Subtotaal heffingen Overige bedrijfslasten Verkoopkosten Koopgarant Ontwikkelkosten projecten Diverse bedrijfslasten Sector specifieke heffing

De sectorspecifieke heffing bestaat uit de verhuurderheffing € 8.638 (2012: €0.00) en de bijdrage saneringssteun € 71.775 (2012: € 6.975). Onder de overige beheerlasten zijn de uitgaven ad € 30.283 aan accountantsorganisaties opgenomen en bestaat uit de volgende onderdelen:

Honorarium controlerend accountant Controle jaarrekening Fiscaal adviesdiensten Totaal

Honorarium andere accountantsorganisatie Fiscaal adviesdiensten Totaal

2013

2012

21.822 21.822

11.345 8.491 19.836

2013

2012

8.461

11.236

8.461

11.236

P a g i n a | 71

10.11 Niet-gerealiseerde waardeverandering vastgoedportefeuille

Waardeverandering onroerende zaken verkocht onder voorwaarden Totaal

2013

2012

-59.874

-10.410

-59.874

-10.410

2013

2012

48.098

3.471

48.098

3.471

19.285

17.292 5.524

19.285

22.816

-162.011 -14.043

-157.243 -3.777

-176.054

-161.020

-108.671

-134.733

10.12 Financiële baten en lasten Waardeverandering van terugkoopverplichtingen Waardeverandering van terugkoopverplichtingen Totaal

Andere rentebaten en soortgelijke opbrengsten Renteopbrengsten activa in ontwikkeling Overige rentebaten Totaal Rentelasten en soortgelijke kosten Rentelasten kredietinstellingen Overige rentelasten Totaal Totaal financiële baten en lasten

Geactiveerde rente In het boekjaar werd ter zake van vastgoed in ontwikkeling bestemd voor de eigen exploitatie (zowel sociaal vastgoed als commercieel vastgoed) een bedrag van € 0,00 (2012: € 17.292) aan bouwrente geactiveerd. In 2013 tegen een rentepercentage van 1,75 (2012: 3%).

P a g i n a | 72

10.13 Belastingen resultaat uit gewone bedrijfsuitoefening De belasting over het resultaat kan als volgt worden gespecificeerd:

Mutatie passieve latentie 2013 u.h.v. fiscaal waarderingsverschil over de periode 2014 t/m 2059 met betrekking tot de lening portefeuille: Correctie voorgaande boekjaren Correctie aangifte 2012 Berekende Vennootschapsbelasting lopende boekjaar. Totaal vennootschapsbelasting

2013

2012

-1.665 -9.164

-1.456 -

7.269

200.531

24.638

-101.329

21.078

-97.746

De latente vennootschapsbelastingpositie is contant gemaakt tegen de gemiddelde rente op de langlopende leningenportefeuille (3,03%, 2012:3,76%) onder aftrek van 25% vennootschapsbelasting. Aansluiting commercieel en fiscaal resultaat:

2013

Aangifte 2012

2012

18.066 18.066

-634.722 -634.722

-634.722 -634.722

59.874 684.917 906 6.660 -170.571 -5.288 -790.786 -214.288

10.410 594.979 4.211 817.526 -2.798 -3.471 -3.514 -373.647 1.043.696

32.213 594.979 4.211 817.526 -2.798 -3.471 -3.514 -366.379 1.072.767

71.776 79 71.855

6.975 296 7.271

6.975 296 7.271

Totaal correcties

-142.433

1.050.967

1.080.038

Fiscaal resultaat

-124.367

416.245

445.316

-24.638

94.061

101.329

Commercieel resultaat voor VPB

Bij: waardeveranderingen Bij: afschrijvingen Bij: renteactivering Bij: vrijval leningen o/g Bij: overige waardeveranderingen materiële vaste activa Af: taxatiekosten en overige verkoopkosten Koopgarantwoning Af: waardeveranderingen Af: waardeverandering financiële vaste activa en effecten Af: fiscaal verlies koopgarantwoning Af: herkwalificering verbeteringen - onderhoud Subtotaal Extra comptabele verschillen: Correctie heffing wijkenaanpak Aftrekbeperking gemengde kosten Subtotaal

Berekende vennootschapsbelasting over fiscaal resultaat:

P a g i n a | 73

Belastingen De belasting over het resultaat wordt berekend over het resultaat voor belastingen in de winst-enverliesrekening, rekening houdend met beschikbare fiscaal compensabele verliezen uit voorgaande boekjaren (voor zover niet opgenomen in de latente belastingvorderingen) en vrijgestelde winstbestanddelen en na bijtelling van niet-aftrekbare kosten. Tevens wordt rekening gehouden met wijzigingen die optreden in de latente belastingvorderingen en latente belastingschulden uit hoofde van wijzigingen in het te hanteren belastingtarief.

P a g i n a | 74

11 Overige informatie Bezoldiging van (voormalig) bestuurder en commissarissen Lasten ter zake van bezoldiging en ter zake van pensioenen van:

Bestuurders Commissarissen

2013

2012

16.309 3.448

15.916 5.629

De bezoldiging van de bestuurders omvat:  Periodiek betaling  Geen beloningen betaalbaar op termijn  Geen uitkeringen bij Beëindiging  Geen variabele beloning en geen contractuele verplichtingen  In de lasten is geen sprake van de zogenaamde crisisheffing Het totaalbedrag kan als volgt worden gespecificeerd: Bestuurders: Periodiek betaalbare beloning 2013 2012 4.566 4.522 1.877 2.776 3.367 1.928 2.385 2.378 512 3.592 2.374 720 593 635 16.309 15.916

De heer J.W. Hoenselaar De heer L. den Braber De heer J. van Maanen De heer J.C. van Koert De heer A.J. Borys De heer W.A.B. Spies Mevrouw M. van der Schaft Mevrouw M.P. Barnhoorn Totaal

De bezoldiging van de Raad van Commissarissen kan als volgt worden gespecificeerd (bedragen in euro’s exclusief BTW) Als lid van de RvC Naam Functie Periode 2013 2012 De heer Bolderdijk De heer G. van Viegen Mevrouw E.J.M. Voets De heer N.T. van Leeuwen De heer G.A.J. Liesker

Voorzitter Lid Lid Lid Lid

Tot 1- 7-2012 Tot 31-12-2012

1.168 1.168 1.112 3.448

1.261 1.261 1.261 585 1.261 5.629

Er zijn in het boekjaar geen bonussen toegekend aan de commissarissen. Leningen (alsmede voorschotten en garanties) ten behoeve van bestuurders en commissarissen Aan de bestuurders is in 2013 geen persoonlijke leningen, garanties, en dergelijke verstrekt (2012: nihil).

P a g i n a | 75

Wet Normering Topinkomens De bestuurder en de leden van de Raad van Commissarissen kwalificeren in het kader van de Wet Normering Topinkomens als topfunctionaris. De honorering van deze functionarissen is in onderstaande tabel weergegeven: Naam

J.W. Hoenselaar M. van der Schaft L. den Braber L. den Braber A.J. Borys A.J. Borys W.A.B. Spies J.C. Koert J. van Maanen M.P. Barnhoorn A. Bolderdijk E.J.M. Voets G. van Viegen

Beloning

2.700 400 1.468 512 1.450 1.200 2.860 400 1.000 1.000 1.000

Belastbare vaste en variabele onkosten vergoedin gen

Voorziening ten behoeve van beloning betaalbaar op termijn

1.866 193 409 924 1.185 507 235 168 112 168

-

Functie

Aanvang benoeming

Voorzitter bestuur Bestuurder Bestuurder Beëindigd per Bestuurder Beëindigd per bestuurder Bestuurder Bestuurder Bestuurder Voorzitter RVC Lid RvC Lid RvC

01-10-2003 01-10-2013 31-10-1994 01-11-2013 31-10-1994 01-05-2013 01-09-2012 01-07-2007 01-07-2007 01-10-2013 01-07-2012 01-11-2008 01-09-2011

Het normenkader rondom de ‘’Wet Normering bezoldiging Topfunctionarissen Publieke en Semipublieke Sector (hierna :WNT is bekrachtigd in het Besluit van de Minister van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties van 26 februari 2014, nr. 2014-0000106049 en de Regeling van de Minister van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties van 26 februari 2014, nr. 2014-0000 104920. De Aanpassingswet WNT is als onderdeel van dit normenkader nog niet formeel aangenomen door de Eerste Kamer. Voor het opmaken van de jaarrekening is in lijn met de mededeling van de minister van BZK d.d. 12 februari 2014, gepubliceerd in de Staatscourant d.d. 18 februari 2014, de Aanpasssingswet WNT wel als onderdeel van het normenkader gehanteerd.

P a g i n a | 76

P a g i n a | 77

Ondertekening Origineel getekend te Woerden, 16 juni 2014 Bestuur Woningbouwstichting Kamerik De heer J.W. Hoenselaar, Voorzitter

Mevrouw M. van der Schaft, secretaris

De heer W.A.B. Spies, penningmeester

De heer J.C. Koert

De heer J. van Maanen

Mevrouw M.P. Barnhoorn

Raad van Commissarissen Woningbouwstichting Kamerik De heer A. Bolderdijk, Voorzitter

Mevrouw E.J.M. Voets

De heer G. van Viegen

P a g i n a | 78

Overige gegevens Gebeurtenissen na balansdatum Er zijn geen gebeurtenissen na balansdatum. Controleverklaring van de onafhankelijke accountant Hiervoor wordt verwezen naar de hierna opgenomen verklaring. Statutaire regeling betreffende de bestemming van het resultaat In de statuten van Woningbouwstichting Kamerik is geen artikel opgenomen betreffende de resultaatbestemming. Voorstel tot bestemming van het resultaat over het boekjaar 2013 Het bestuur stelt voor het resultaat over het boekjaar 2013 ten gunste van de overige reserves te brengen.

P a g i n a | 79

E&Y controle verklaring

P a g i n a | 80

E&Y controle verklaring (vervolg)

P a g i n a | 81

KENGETALLEN Omschrijving

2013

2012

2011

Aantal verhuureenheden in exploitatie: - Woningen/woongebouwen, sociaal

319

319

319

- Woningen/woongebouwen,commercieel Totaal VHE in beheer:

11 330

319

319

11

-

8

Gegevens (woning) bezit:

Mutaties in het eigen bezit: - Aantal opgeleverd Gemiddelde WOZ waarde woningen sociaal

194.483

Gemiddelde WOZ waarde woningen commercieel

233.273

Kwaliteit: - Aantal opdrachten dagelijks onderhoud

366

325

391

- Aantal opdrachten mutatie onderhoud

46

54

141

- Aantal mutaties

54

12

27

- Kosten niet-planmatig onderhoud per woning

850

463

725

- Kosten planmatig onderhoud per woning

575

389

1.766

1.425

852

2.491

148

141

141

466 688

448

441

11.27

3.76

5.33

Totaalkosten onderhoud per woning: Prijs/kwaliteitsverhouding: Gemiddeld aantal punten WWS -

Gemiddelde netto-huurprijs;  Sociaal vastgoed  Commercieel vastgoed

Het verhuren van woningen: Mutatiegraad in % -

Huurachterstand in %

0.33

0.86

0.62

-

Huurderving in %

1.80

1.12

0.23

53.82

58.73

59.96

Financiële continuïteit: Solvabiliteit: -

Liquiditeit

0.25

0.10

0.21

-

Rentabiliteit eigen vermogen

0.44

-5.33

-21.26

-

Rentabiliteit vreemd vermogen

2.33

2.28

2.30

-

Rentabiliteit totaal vermogen

-

Interne financiering/woning

-

Cash flow/woning

1.31

-2.19

-13.10

30.686

31.018

26.095

1.799

2.756

618

P a g i n a | 82

Balans en winst-en-verliesrekening: Eigen vermogen/woning

26.725

31.566

27.611

5.641

5.360

5.212

0

0

197

Beheerkosten/woning

1.191

1.166

1.109

Onderhoud/woning

1.425

852

2.491

-

Exploitatielasten/woning

1.947

1.614

1.602

-

Betaalde-ontvangen rente/woning Resultaat uit gewone bedrijfsoefening/woning, ex afschrijving en waardeverandering

592

576

477

1.795

2.472

1.737

55.

-1.990

-5.841

-

Huren en vergoeding/woning

-

Verkoopopbrengst per woning

-

-

Jaarresultaat voor belasting

Kamerik. Jaarverslag 2013

Recommend Documents