JUDr. Robert Pazák, soudní exekutor nám. Svobody 15, Brno

ZNALECKÝ POSUDEK č. 866 – 134 / 09 dle Usnesení č.j. 59 EX 925/05-46

Objednavatel: Adresa:

Vypracoval:

kancelář: mail:

Exekutorský úřad Brno-venkov JUDr. Robert Pazák, soudní exekutor nám. Svobody 15, 602 00 Brno

Ing. Artur Ries, Ph.D. Soudní znalec v oboru ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí, v oboru stavebnictví, odvětví stavby obytné, stavby průmyslové. Ulička 4 623 00 Brno [email protected]

Účel posudku:

Znalecký posudek je vypracován na základě Usnesení č.j. 59 EX 925/05-46 vydaného Soudním exekutorem JUDr. Robertem Pazákem dne 21.08.2009.

Posudek obsahuje:

35 stran včetně příloh

Posudek se předává:

ve třech vyhotoveních

Výtisk číslo:

3

Zpracováno:

17.09.2009

Znalecký posudek č. 866-134/09

Obsah posudku

strana

A 1 2 3 4 5 6

NÁLEZ ............................................................................................................................... 3 Úkol a předmět ocenění ............................................................................................... 3 Místní šetření ............................................................................................................... 3 Den ocenění ................................................................................................................. 3 Podklady ...................................................................................................................... 3 Limitující podmínky .................................................................................................... 4 Uznávané metody ocenění ........................................................................................... 4

B 1 2 3 4

POSUDEK ......................................................................................................................... 8 Aplikovaná metoda ocenění......................................................................................... 8 Ocenění ........................................................................................................................ 9 Vyhodnocení .............................................................................................................. 19 Ocenění práv a závad s nemovitostí spojených ......................................................... 20

C

REKAPITULACE .......................................................................................................... 21

D

ZNALECKÁ DOLOŽKA............................................................................................... 22

Seznam příloh ......................................................................................................................... 23

2


A NÁLEZ 1

ÚKOL A PŘEDMĚT OCENĚNÍ

Znalecký posudek je vypracován na základě žádosti objednavatele posudku. Úkol znalce je stanoven Usnesením č.j. 59 EX 925/05-46. Předmětem ocenění je rozestavěný rodinný dům stojící na pozemku parc.č. St. 405 a pozemky parc.č. St. 405, 486/2, 486/5 a 486/6, k.ú. Ostrov nad Oslavou, obec Ostrov nad Oslavou, zapsáno na LV č. 554, vedeného KÚ pro Vysočinu, KP Žďár nad Sázavou. Výčet: Hlavní stavby: rozestavěná budova bydlení bez č.p. Příslušenství: venkovní úpravy: přípojky inž. sítí Pozemky parc.č. St. 405, 486/2, 486/5 a 486/6 Technický popis stavebního objektu, jeho konstrukčního provedení a technického vybavení je detailně proveden níže v části B - Posudek.

2

MÍSTNÍ ŠETŘENÍ

Předmět ocenění byl zkoumán při místním šetření konaném dne 02.09.2009 bez přítomnosti vlastníka nemovitosti. Šetření tak mohlo být provedeno pouze z venku z veřejně přístupných míst.

3

DEN OCENĚNÍ

Poslední informace relevantní pro zpracování posudku byly získány dne 02.09.2009, což je den ocenění.

4

PODKLADY

- Výpis z Katastru nemovitostí, LV č. 554, k.ú. Ostrov nad Oslavou, získaný prostřednictvím -

Dálkového přístupu do Katastru nemovitostí dne 12.01.2009 Snímek katastrální mapy ze dne 12.01.2009 Usnesení č.j. 59 EX 925/05-46 barevná fotodokumentace informace získané při místním šetření záznam z prohlídky a zaměření nemovitosti zákon č. 151/1997 Sb. (zákon o oceňování majetku) ve znění zákona č. 121/2000 Sb., 237/2004 Sb. a 257/2004 Sb. vyhláška č. 456/2008 Sb., kterou se mění vyhláška č. 3/2008 Sb., o provedení některých ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů, ve znění pozdějších předpisů Doc. Ing. Albert Bradáč, DrSc. a kol. - Soudní inženýrství, Akademické nakladatelství CERM, s.r.o., 1997 Doc. Ing. Albert Bradáč, DrSc. – Teorie oceňování nemovitostí, VII. vydání, Akademické nakladatelství CERM, s.r.o., 2008 Kolektiv autorů – Věcná břemena od A do Z, Linde Praha a.s., 2001

3


- Zbyněk Zazvonil – Výnosová hodnota nemovitostí, Ceduk 2004 - Zbyněk Zazvonil – Porovnávací hodnota nemovitostí, Ekopress 2006 - Orientační ceny rozpočtových ukazatelů stavebních objektů dle měrných jednotek objektů – báze -

II. pololetí 2008, Porings, s.r.o. časopis „Soudní inženýrství“ vydávaný Ústavem soudního inženýrství Vysokého učení technického v Brně, Údolní 53, 602 00 Brno; ročníky 1996 až 2008 odborný čtvrtletník „Odhadce a oceňování majetku“ vydávaný Českou komorou odhadců majetku, Václavské náměstí 1, 110 00 Praha 1; ročníky 2003 až 2008 Asociace pro rozvoj trhu nemovitostí (ARTN) – Trend Report 2008 Asociace pro rozvoj trhu nemovitostí (ARTN) – Financování developerských projektů (2009)

5

LIMITUJÍCÍ PODMÍNKY

Znalecký posudek je zpracován na základě následujících obecných předpokladů a limitujících podmínek: 1. V posudku není převzata odpovědnost za právní náležitosti vlastnického práva. V rámci ocenění nebylo prováděno žádné šetření ve věci pravosti právního podkladu vlastnictví oceňovaných majetkových hodnot. Předpokládáme, že vlastnické či majetkové právo k těmto hodnotám je pravé, nepochybné a v závislosti na své povaze zcizitelné a vymahatelné v soudním řízení. 2. Závěry uvedené v tomto znaleckém posudku je nezbytné revidovat v případě, že se základní předpoklady nebo vstupní údaje, na nichž je znalecký posudek založen, změní. Není převzata žádná odpovědnost za změny trhu, které by vedly k přezkoumání tohoto ocenění po datu, ke kterému bylo ocenění provedeno. Platnost závěrů znaleckého posudku je max. 6 měsíců ode dne zpracování. 3. Tento znalecký posudek byl vypracován na základě Usnesení č.j. 59 EX 925/05-46. Úkolem znalce je:

- stanovit cenu nemovitostí a jejich příslušenství vymezených v exekučním příkaze soudního exekutora č.j. 59 EX 925/05-5 ze dne 04.01.2006,

- stanovit cenu jednotlivých práv a závad s nemovitostmi spojených,

6 6.1

UZNÁVANÉ METODY OCENĚNÍ Metoda nákladová

Metoda nákladová je založena na principu pojetí náhrady. Vychází z předpokladu, že hodnota aktiv (nemovitostí) nebude větší, než činí současné náklady na jejich pořízení s odpočtem přiměřených odpisů. Jedná se tedy o výpočet reprodukční ceny snížené o přiměřené opotřebení. Reprodukční hodnota se vypočte pomocí obestavěného prostoru, zastavěné plochy, podlahové plochy, délky (dle charakteru stavby). Dále se dle provedení a vybavení zjistí odpovídající cena za zvolenou měrnou jednotku, chybějící prvky konstrukcí se nezapočítávají, vyšší vybavení se připočítává. Jednotková cena se získá nejčastěji srovnáním s již realizovanými stavbami a cenami, za které byly provedeny (např. z Ukazatele průměrné orientační ceny na měrovou a účelovou jednotku, vydáváno pololetně – ÚRS Praha nebo Báze technicko-hospodářských ukazatelů stavebních objektů PORINGS, s.r.o. (reprezentativní vzorek cca 1200 objektů). Vynásobením zjištěné zastavěné plochy nebo obestavěného prostoru a jednotkové ceny se zjišťuje tzv. výchozí hodnota. Je-li výchozí hodnota vztažena k jiné cenové úrovni než je cenová úroveň k datu ocenění, je nutno tuto hodnotu upravit pomocí tzv. Stavebního indexu, který je vyčíslen Českým statistickým úřadem. Od takto zjištěné 4


výchozí hodnoty se odečte opotřebení, které odpovídá stavbě daného stáří a způsobu údržby objektu, výsledkem je věcná hodnota. Ve znaleckých a odborných posudcích se ke zjištění věcné hodnoty používá též modifikovaná metodika definovaná vyhláškou Ministerstva financí vyhláška č. 456/2008 Sb., kterou se mění vyhláška č. 3/2008 Sb., o provedení některých ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů, ve znění pozdějších předpisů. 6.2

Metoda výnosová

Tato metoda bere v úvahu uskutečněný nebo očekávaný příjem z majetku. Tento příjem je diskontován odpovídající mírou výnosnosti, tak aby byla získána současná hodnota očekávaných výnosů. Očekávaný výnos se u předmětné nemovitosti zjistí z dosaženého (popřípadě jde-li o nemovitost v daném místě a čase neúčelně využívanou, lze použít výnos dosažitelný) ročního nájemného. Roční výnos z pronájmu nemovitosti je třeba snížit o náklady na provoz nemovitosti (zejména se jedná o náklady na průměrnou roční údržbu, správu nemovitosti, daň z nemovitosti a pojištění nemovitosti). Některé metodiky odpočítávají i neprovozní náklady (zejména odpisy). Domnívám se (spolu s odbornou veřejností zejména v bankovním a investičním sektoru), že tato kategorie nákladů nemá své opodstatnění. Zřejmou výhodou metodik výpočtu bez neprovozních nákladů je odpověď na otázku investora, za jak dlouhý časový úsek bude počáteční investice do pořízení nemovitosti návratná. Základní vztah pro výpočet časového úseku návratnosti počáteční investice: Návratnost [roky] = počáteční investice [Kč] /roční čistý zisk z pronájmu [Kč/rok]

Základní matematický vztah pro výpočet výnosové hodnoty: n

ČVt t t =1 (1 + VMN t )

VHN = ∑

kde:

VHN ... výnosová hodnota nemovitosti ČVt ... čisté příjmy z nemovitosti v roce t VMN ... výnosová míra nemovitosti = diskontní míra, požadovaná míra výnosnosti n ... zbývající doba užití nemovitosti (zejména ekonomická životnost)

V anglosaských zemích je obvykle používána metoda „jednoduchá kapitalizace“: VHN = kde:

ČVtrvalý VMN

ČVtrvalý ... trvalé čisté příjmy z nemovitosti (teoreticky do nekonečna)

V německy hovořících zemích je obvykle používána metoda „časově omezené renty“: VHN = ČV ×

kde:

qn −1 HP + q × ( q − 1) q n n

ČV ... každoroční čisté příjmy z nemovitosti q = 1 + i, kdy i = výnosová míra nemovitosti (diskontní míra, požadovaná míra výnosnosti) n ... zbývající doba užití nemovitosti (zejména ekonomická životnost) HP ... hodnota pozemku (pokud je zbývající doba užití nemovitosti velká (cca od 50 let výše), blíží se současná hodnota pozemku nule

Velice důležitým bodem při stanovení výnosové hodnoty nemovitostí je stanovení diskontní míry. Míra, kterou se diskontují budoucí příjmy, má na výnosovou hodnotu investice (nemovitosti) značný

5


vliv. V podmínkách ČR se konstrukce výpočtu výše diskontní míry (někdy též míry kapitalizace) obvykle odvíjí od úvahy, že celková míra kapitalizace má dvě složky:

-

bezriziková míra výnosnosti přirážky za riziko

Jako základ pro hodnocení bezrizikové míry výnosnosti je doporučován výnos z dlouhodobých státních dluhopisů. Informace o těchto cenných papírech jsou v aktuální podobě volně k dispozici např. na Internetu, včetně pomocných on-line kalkulátorů. Přirážky k bezrizikovému výnosu se pak obvykle pojí s riziky, které lze shrnout do tří bodů: Přirážka za rizika spojená s technickou kvalitou nemovitosti Zde procentní přirážka k výnosu z bezrizikové investice odráží riziko, zda bude nutné vynaložit peníze na nepředpokládané opravy či nutné investice, s nimiž nebylo kalkulováno v propočtu nákladů v jednotlivých fázích použité vícefázové metody. Úkolem odhadce je tedy prověřit technickou kvalitu objektu. Přirážka za rizika spojená s ekonomikou nemovitosti Zde procentní přirážka k výnosu z bezrizikové investice odráží riziko, zda bude možné nemovitost pronajímat takovým nájemníkům a za takové nájmy, které byly uvažovány v propočtu příjmů. Zohledňuje se délka nájemních smluv (doba určitá / neurčitá) a případné riziko, že prostory uvolněné po nájemci, nebudou rychle pronajaty (pokud možno za stejné nájemné) – tzv. neúplné pronajmutí. Dále se zohledňuje „kvalita“ nájemců – jejich schopnost platit nájem včas a ve smluvené výši. V úvahu připadá též riziko, že o pronájem dané nemovitosti přestane být zájem – tzv. „ekonomická životnost“. Přirážka za rizika právními povahy Zde procentní přirážka k výnosu z bezrizikové investice odráží riziko, zda jsou s nemovitostí spjaty věcné břemena, práva na náhradní bydlení, zda stavby stojí na pozemcích jiných vlastníků, zda přístup k nemovitosti je možný jen přes pozemky jiných vlastníků, soudní spory apod. 6.3

Metoda komparativní

Komparativní metoda, též srovnávací metoda či metoda srovnatelných hodnot, je statistická metoda. Vychází z toho, že z většího počtu známých objektů lze odvodit střední hodnotu, kterou lze použít jako základ pro hodnocení určité nemovitosti. Srovnatelné hodnoty nemovitostí jsou stanovovány dle již realizovaných prodejů a opírají se o šetření soudních znalců, realitních kanceláří v daném regionu, o vlastní databázi a zkušenosti autora posudku, o realitní inzerci a o inzerci na síti Internet. V posudku je pak použita střední hranice intervalu (rozpětí) zjištěných hodnot. Mezi základní vlivy působící na hodnotu nemovitého majetku patří: Využitelnost nemovitostí

-

stavebně-technické vlastnosti nemovitostí, jejich předimenzovanost účel staveb a možnost adaptace na jiné využití kapacita inženýrských sítí a možnost jejich úpravy možnosti přístaveb a rozšíření nemovitostí

omezenost

či

naopak

Poloha nemovitostí

-

vzdálenost od obchodních center vzdálenost od hlavních komunikačních tahů přístup k silničním, železničním, leteckým či vodním trasám

6


-

omezené možnosti další výstavby ( stavební uzávěry, ochranná pásma )

Vlastnické vztahy k nemovitostem a váznoucí břemena

-

stavby na cizím pozemku, nájemní smlouvy a jejich vypověditelnost předkupní práva, zástavní práva, věcná břemena případné restituce, soudní spory

Situace na trhu nemovitostí

-

celkové trendy v prodeji nemovitostí prodejnost obdobných nemovitostí v dané lokalitě

7


B POSUDEK 1

APLIKOVANÁ METODA OCENĚNÍ

V tomto posudku je zjišťována předpokládaná obvyklá cena předmětu ocenění. Obvyklou cenou se rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku vyplývající z osobního vztahu k němu. Při volbě způsobu zjištění obvyklé ceny jsem nejprve analyzoval teoretickou použitelnost všech známých a v praxi používaných metod ocenění. Vzhledem k tomu, že předmětem ocenění je běžný rodinný dům ve stavu těsně před stavebním dokončením, u kterého je možné nalézt statisticky významný soubor obdobných objektů včetně pozemků na místním (regionálním) trhu nabízených k prodeji (popř. již uskutečněných prodejů), domnívám se, že je vhodné pro ocenění použít metodu komparativní. Zatímco v rozvinutých ekonomikách je za obvyklou cenu považována cena stanovená právě pomocí metody komparativní (srovnávací), v našich podmínkách je obecná shoda o tom, že tato metoda nemá stále ještě vypovídací schopnost porovnatelnou se srovnatelnými cenami určovanými v rozvinutých ekonomikách, i když v určitých aspektech a u některých majetkových hodnot lze i u nás již stanovit srovnávací metodou cenu, která není zcela nereálná. Přesto se v našich podmínkách, zejména z důvodu opatrnosti a maximální objektivity, stanovuje obvyklá cena také na základě metod nákladových a výnosových. Nákladový způsob ocenění ovšem zjišťuje tzv. věcnou hodnotu nemovitosti (zjišťuje náklady na znovupořízení staveb, s odpočtem přiměřeného opotřebení). Domnívám se však, že tato metoda nemá v případě tohoto znaleckého posudku dostatečnou vypovídací schopnost. Jejím výsledkem ve většině případů není obvyklá cena nemovitosti, používá se spíše pro účely zjištění výše škody, např. v rámci pojišťovacích řízení. Výnosový způsob ocenění zjišťuje tzv. výnosovou hodnotu nemovitosti. Principem této metody je předpoklad, že chování budoucího vlastníka bude podobné chování racionálního investora - investora, jehož cílem je maximalizace užitku ze svého majetku a bude proto pronajatelné prostory pronajímat. To se však u nedostavěných objektů sloužících pro rezidenční bydlení nepředpokládá, odborná znalecká veřejnost spolu s bankovním sektorem doporučuje výnosové ocenění neprovádět, výnosovou metodu ocenění proto neaplikuji. Komparativní způsob ocenění je proveden ve dvou variantách: a) srovnáním s trhem ve smyslu bodu A.6.3 tohoto posudku; b) porovnávací metodou dle prováděcí vyhlášky k zákonu o oceňování č. 151/1997 Sb. v platném znění (vyhl. č. 456/2008 Sb.), která ocenění provádí na základě ucelené databáze srovnatelných či alespoň obdobných nemovitostí vůči oceňované nemovitosti. Databáze je zpracována dle skutečných prodejů - vyhlášku každoročně aktualizuje a vydává Ministerstvo financí ČR. Uvedený postup je v souladu s tržními přístupy k oceňování.

8


2

OCENĚNÍ

2.1

Porovnávací způsob ocenění dle prováděcí vyhlášky k Zákonu o oceňování

a) Rodinný dům - § 26a Zatřídění pro potřeby ocenění: Typ objektu: Poloha objektu: Stáří stavby: Základní cena ZC (příloha č. 20a):

Rodinný dům Vysočina - do 2 000 obyvatel 2 roky 2 231,- Kč/m3

Zastavěné plochy a výšky podlaží: Název podlaží 1.PP: 1.NP: 2.NP:

Zastavěná plocha 104,50 m2 108,00 m2 104,50 m2

Obestavěný prostor: OP celkem: Podlažnost: Zastavěná plocha prvního nadzemního podlaží: Zastavěná plocha všech podlaží: Podlažnost

Konstrukční výška 2,40 m 3,00 m 3,00 m

895,30 m3

=

ZP1 = 108,00 m2 ZP = 317,00 m2

ZP / ZP1 = 2,94

Výpočet indexu cenového porovnání: Index vybavení: Název znaku 1. Druh stavby - Samostatný rodinný dům 2. Provedení obvodových stěn - Typ 4 - Dřevostavby (novostavby) a stavby zateplené 3. Tloušťka obvod. stěn - 45 cm 4. Podlažnost - Hodnota větší než 2 5. Napojení na veřejné sítě (přípojky) - Přípojka elektro, voda, kanalizace a plyn nebo propan butan 6. Způsob vytápění stavby - Ústřední, etážové, dálkové 7. Zákl. příslušenství v RD - Úplné - standardní provedení 8. Ostatní vybavení v RD - Bez dalšího vybavení 9. Venkovní úpravy - Minimálního rozsahu 10. Vedlejší stavby tvořící příslušenství k RD - Bez vedlejších staveb nebo jejich celkové zastavěné ploše nad 25 m2 11. Pozemky ve funkčním celku se stavbou - Nad 800 m2 celkem 12. Kriterium jinde neuvedené - Mírně snižující cenu 13. Stavebně - technický stav - stavba ve výborném stavu

č. III IV

Vi 0,00 0,04

II I V

0,00 0,00 0,08

III III I II II

0,00 0,00 0,00 -0,03 0,00

III II I

0,01 -0,05 1,25 9


Koeficient pro stáří 2 roky: 1,0 12 Index vybavení IV = (1 + ∑ Vi ) * V13 * 1,0 = 1,313 i=1 Index polohy: Název znaku 1. Úřady v obci - obecní úřad, pošta 2. Poloha nemovitosti - na okraji zastavěného území obce 3. Okolní zástavba a životní prostředí - objekty pro bydlení 4. Obchod, služby, kultura v obci - pouze obchod se základním sortimentem 5. Školství a sport - základní škola 6. Zdravotní zařízení - pouze ordinace praktického lékaře 7. Veřejná doprava - omezené dopravní spojení 8. Obyvatelstvo - bezproblémové okolí 9. Pracovní příležitosti - omezené pracovní možnosti v obci nebo okolí 10. Změny v okolí s vlivem na cenu nemovitosti - bez vlivu 11. Vlivy neuvedené - bez dalších vlivů 11 Index polohy IP = (1 + ∑ Pi ) = 1,020 i=1 Index trhu s nemovitostmi: Název znaku 1. Situace na dílčím (segmentu) trhu s nemovitostmi - poptávka je nižší než nabídka 2. Vlastnictví nemovitostí - stavba na vlastním pozemku (ve spoluvlastnictví) 3. Vliv právních vztahů na prodejnost - bez vlivu 3 Index trhu IT = (1 + ∑ Ti ) = 0,950 i=1

č. III II II II II II II II II III II

Pi 0,02 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00

č. II

Ti -0,05

II II

0,00 0,00

Celkový index I = IV * IP * IT = 1,313 * 1,020 * 0,950 = 1,272 Ocenění: Základní cena upravená ZCU = ZC * I = 2 231,- Kč/m3 * 1,272 = 2 837,83 Kč/m3 Cena zjištěná porovnávacím způsobem CP = ZCU * OP = 2 837,83 Kč/m3 * 895,30 m3 = 2 540 709,20 Kč Rodinný dům - zjištěná cena =

2 540 709,20 Kč

b) Pozemky Stavební pozemek oceněný dle § 28 odst. 1 a 2: Název Zastavěná plocha a nádvoří Součet Úprava ceny – příloha č. 21:

Parcelní číslo St. 405

Výměra [m2] 108,00

Jedn. cena [Kč/m2] 35,00

Cena [Kč] 3 780,3 780,-

10


1.1. výhodnost polohy se zřetelem na její významnost 1.2. výhodnost polohy z hlediska účelu užití stavby Úprava ceny celkem Mezisoučet 2.11. pozemek s možností jeho napojení na rozvod plynu Úprava ceny celkem Mezisoučet Koeficient prodejnosti Kp (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38 - dle hlavní stavby): Stavební pozemek oceněný dle § 28 odst. 1 a 2 - celkem

80 % 125 % 205 %

+

7 749,11 529,-

10 % 10 %

+

1 152,90 12 681,90 0,9860 2,1420 26 784,32

* *

Pozemky zahrad a ostatních ploch oceněné dle § 28 odst. 5. Základní cena = 35,- Kč/m2. Název

Parcelní číslo

Výměra [m2] 1 085,00 50,00 306,00

Trvalý travní porost 486/2 Trvalý travní porost 486/5 Trvalý travní porost 486/6 Součet Úprava ceny - příloha č. 21: 1.1. výhodnost polohy se zřetelem na její významnost 1.2. výhodnost polohy z hlediska účelu užití stavby Úprava ceny celkem Mezisoučet 2.11. pozemek s možností jeho napojení na rozvod plynu Úprava ceny celkem Mezisoučet Úprava ceny dle § 28 odst. 5: Koeficient prodejnosti Kp (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38 - dle hlavní stavby): Stavební pozemky oceněné dle § 28 odst. 5 - celkem

Jedn. cena [Kč/m2] 35,00 35,00 35,00

Cena [Kč] 37 975,1 750,10 710,50 435,-

80 % 125 % 205 %

+

103 391,75 153 826,75

10 % 10 %

+

15 382,68 169 209,43 0,4000 0,9860 2,1420 142 948,94

* * *

Pozemky - zjištěná cena

= 169 733,26 Kč

Rekapitulace porovnávacího způsobu ocenění dle prováděcí vyhlášky k Zákonu o oceňování: a) Rodinný dům b) Pozemky Celkem Celkem po zaokrouhlení

= =

2 540 709,20 Kč 169 733,26 Kč 2 710 442,46 Kč 2 710 000,- Kč

11


2.2

Komparační způsob ocenění – srovnání na trhu

Komparativní metoda, též srovnávací metoda či metoda srovnatelných hodnot, je statistická metoda. Vychází z toho, že z většího počtu známých objektů lze odvodit střední hodnotu, kterou lze použít jako základ pro hodnocení určité nemovitosti (pro zjištění její obvyklé ceny). Srovnatelné hodnoty nemovitostí jsou stanovovány dle již realizovaných prodejů (kupních smluv) nebo se opírají o šetření spolupracujících odhadců, realitních kanceláří v daném regionu, o vlastní databázi a zkušenosti zpracovatele posudku, o realitní inzerci a o inzerci na síti Internet (reals.cz, nemovitosti.cz, reality.cz, sreality.cz, pozemky.cz, reality-reality.cz, centralni-adresa.cz). V posudku je použita střední hranice intervalu (rozpětí) zjištěných hodnot. Popis: Rodinný dům je půdorysně postaven ve tvaru písmene „L”, je samostatně stojící, situovaný na mírně svažitém pozemku. Jedná se o novostavbu ve fázi před dokončením, je nutné osadit část podlahových krytin, zárubně, vodovodní baterie, vypínače, zásuvky, vymalovat. Okolní zástavbu tvoří rodinné domy. Centrum obce Ostrov nad Oslavou je ve vzdálenosti 600 m, do Žďáru nad Sázavou je vzdálenost 10 km. Přístup k objektu je možný po veřejné komunikaci, oplocení není provedeno. Inženýrské sítě: je provedeno napojení na el. energii, veřejný vodovod, kanalizace je do jímky, plynovod. Konstrukční řešení a technické vybavení: Doba výstavby:

nedokončená novostavba

Počet podlaží:

celopodsklepeno, 2 nadzemní podlaží (přičemž 2.NP je upravené podkroví)

Základy:

betonové pasy s izolací proti zemní vlhkosti

Nosné konstrukce: zděné z tvárnic, zatepleno Stropy:

sádrokartonové podhledy

Střecha:

tvar polovalbový; krov je dřevěný

Klempířské konstrukce:

dešťové žlaby, oplechování střešních prostupů z pozinkovaného plechu

Vnitřní povrchy:

sádrokartonový obklad; obklady keramické na WC, v koupelně, v kuchyni

Vnější povrchy:

probarvená omítkovina

Schody:

železobetonové a dřevěné

Dveře:

uvnitř rodinného domu nejsou, vstupní v 1.NP a ve 2.NP dřevěné, prosklené

Okna:

plastová s izolačními dvojskly

Povrch podlah:

dle účelu užití místnosti: keramická dlažba, betonová mazanina

Krytina střechy:

Vrata:

betonové tašky

dřevěná dvoukřídlá

12


Vytápění:

plynový kotel kombinovaný

Ohřev teplé vody:

není proveden

Vnitřní vodovod:

je proveden rozvod vody

Vnitřní kanalizace: od všech zařizovacích předmětů

Hygienické vybavení: není provedeno Vnitřní plynovod:

rozvod je proveden

Elektroinstalace:

na jističe, kompletní rozvod světelného proudu (230V) a zásuvka motorového proudu (400V); bleskosvod není instalován

Výtahy:

nejsou

Ostatní:

např. vzduchotechnika, hydranty, rozvod EPS, EZS, strukturovaná kabeláž, rozvod domácího telefonu, odvětrávání ventilátory, rozvod antén pod omítkou - nebylo zjištěno

Vybavení kuchyní:

není

Pozn.: Vnitřní prohlídka nemohla být provedena, vnitřní konstrukční prvky jsou proto popsány jako standardní (typické) pro daný typ stavebního objektu; jejich provedení tedy může být odlišné.

Dispozice: 1.NP: garáž, technické a skladové místnosti, schodišťový prostor, 2.NP: vstup, chodba, schodišťový prostor, 3 místnosti, kuchyně, WC, koupelna 3.NP: chodba, schodišťový prostor, 4 místnosti, WC, koupelna Srovnávací parametry:

Název Rodinný dům Pozemky

Obestavěný prostor [m3]

Zastavěná plocha [m2]

Užitná plocha [m2]

895,30

108,00

206,60

-

108,00

1 441,00

Srovnávací kritéria: č. 1 2 3 4 5 6 7

Kriterium A – OBEC Velikost obce Správa, úřady Poptávka po nemovitostech Přírodní okolí Obchod a služby Školství Zdravotnictví

Popis kritéria obyvatel 922, z toho 639 v produkt. věku obecní úřad, pošta, ostatní ve Žďáru na Sázavou nabídka převyšuje poptávku výborné základní sortiment základní škola 1. stupeň ordinace všeobecných lékařů

13


8 Kultura, sport nedostatečné vybavení 9 Ubytování není 10 Struktura zaměstnanosti nedostatečná nabídka 11 Životní prostředí velmi dobré B – UMÍSTĚNÍ NEMOVITOSTI V OBCI 12 Poloha vzhledem k centru obce na okraji 13 Dopravní podmínky příjezd až k objektu 14 Orientace ke svět. stranám kombinovaná 15 Konfigurace terénu mírně svažitý terén 16 Převládající zástavba bydlení 17 Parkovací možnosti v garáži nebo před domem, nehlídané 18 Obyvatelstvo v sousedství nebylo zjišťováno 19 Územní plán schválený úz. plán 20 Inženýrské sítě všechny kromě plynu C – VLASTNÍ NEMOVITOST 21 Typ stavby vhodný 22 Dostupnost jednotlivých podlaží pouze po schodišti 23 Regulace nájemného žádná 24 Výskyt radonu neměřeno 25 Další možnosti ohrožení velmi omezené až náhodné 26 Příslušenství nemovitosti vhodné (identifikace viz výše) 27 Možnosti dalšího rozšiřování jsou (po vlastních pozemcích) 28 Technická hodnota stavby viz níže 29 Údržba stavby velmi dobrá 30 Pozemky celkem 1 549 m2

Technický stav: Novostavba rodinného domu je ve fázi před dokončením. Prvky krátkodobé životnosti (PKŽ) i prvky dlouhodobé životnosti (PDŽ) jsou v dobrém technickém stavu. Je nutné dokončit část podlahových krytin, osadit zárubně a dveře, vodovodní baterie, vypínače, zásuvky, vymalovat. Objekt je bez viditelných statických poruch a jeho stavebně - technický stav odpovídá stáří, technologickým postupům výstavby a použitým stavebním materiálům.

Rizika ekonomické povahy: Vzhledem k výše uvedenému bude třeba vynaložit finanční prostředky na dokončení. Zjištění velikosti těchto nákladů přesahuje rámec znaleckého posudku, odvíjí se zejména od kvality materiálů a prvků, které zbývá dokončit. Závady právní povahy: Dle výpisu z katastru nemovitostí LV č. 554 existuje soubor omezení vlastnického práva (zástavní právo, nařízení exekuce, exekuční příkaz k prodeji). To však vhledem k účelu posudku (pro exekuční řízení) nepovažuji za závady právní povahy a není s nimi v tomto posudku uvažováno.

14


Dále upozorňuji, že dle výpisu z katastru nemovitostí LV č. 554 existuje věcné břemeno braní vody: a) ve prospěch stavby Ostrov nad Oslavou č.p. 229, k tíži pozemku parc.č. 486/5, b) ve prospěch pozemku parc.č. St. 8/2, k tíži pozemku parc.č. 486/5. Ocenění věcného břemene viz níže.

Srovnávací nemovitosti: 1) Rodinný dům, Vojnův Městec Samostatně stojící dům s garáží v klidné části městyse Vojnův Městec. V domě jsou dvě bytové jednotky, každá o velikosti 3+1+ spíž a šatna. V horním patře balkony, v přízemí terasa se vstupem do zahrady. Dům je napojen na elektřinu a vodu. Plyn je na hranici pozemku. Kanalizace vyřešena septikem. Topení na tuhá paliva. Cena nabídková: 2 600 000,- Kč

Zdroj: Ladislav Fajmon Nábřežní 2437/10 592 31 Žďár nad Sázavou www.realityfajmon.cz Tel.: 603 539 525

2) Zrekonstruovaný rodinný dům se zahradou, obec Vlkov, okr. Žďár nad.Sázavou Samostatně stojící, patrový, podsklepený rodinný dům o velikosti 4+1 s garáží, terasou a zahradou. Vzdálenost do Brna cca 35 km, do Velké Bíteše cca 6 km. Celková plocha pozemku - 630 m2, z toho zastavěná plocha domu 102 m2. Celý pozemek je oplocen. Dům byl postaven cca v roce 1979 a v roce 2008 byl kompletně zrekonstruován. Dům je napojen na vlastní studnu. Vytápění domu - el. + krb v obývacím pokoji. Kanalizace - vlastní septik. Cena nabídková: 2 650 000,- Kč

15


Zdroj: PATREAL s. r. o. Palackého třída 95 612 00 Brno - Královo Pole www.patreal.cz Tel.: 541 245 579

3) Hrubé stavba rodinného domu ve Slavkovicích Hrubá stavba rodinného domu o velikosti 5+1 s dvojgaráží a vnitřním bazénem ve Slavkovicích mezi Žďárem nad Sázavou a Novým Městem na Moravě. Dům má osazena plastová okna, dveře a vrata ve dvojgaráži na dálkové ovládání. Nadstandartem tohoto domu je vnitřní bazén, do kterého se bude vcházet přímo z obývacího prostoru. Dům stojí na okraji obce, která je vzdálena 8 km od Žďáru nad Sázavou. Zbývají zde udělat rozvody elektřiny, vody, topení, podlahy, omítka a fasáda. Cena nabídková: 2 830 000,- Kč

Zdroj: Areality Vysočina s.r.o. Benešova 8 586 01 Jihlava www.arealityvysocina.cz Tel.: 567 214 637

16


4) Rodinný dům v obci Herálec Nový rodinný dům v obci Herálec. Dům je 6 let po kolaudaci, zděný cihlovo-tvárnicový, nepodsklepený s valbovou střechou. Jsou nutné určité dodělávky - plot, dlažba u domu, schodiště do patra, barva fasády. Dispozice: 1.NP garáž pro 2 auta, vchod, prádelna a WC, chodba, spíž, kuchyň s kachlovými kamny, obývací pokoj, 2.NP – ložnice, vchod na balkon, dětský pokoj, koupelna + WC, obytný pokoj. V domě je plovoucí podlaha a vyhřívaná keramická dlažba, střecha BRAMAC. Okolo domu je okrasná zahrada. Za domem je dílna. Celková plocha pozemku: 1 240 m2. Cena nabídková: 2 700 000,- Kč

Zdroj: TANA realitní kancelář Palackého 741 544 01 Dvůr Králové n. L. www.tana.cz Tel.: 602 729 533

5) Rodinný dům, Nové Dvory u Žďáru nad Sázavou Rodinný dům o velikosti 6+1 s dvojgaráží před kolaudací. Nadstandardní stavební úpravy, euro okna, krbová kamna s vývodem do podkroví. Předpokládané velmi nízké energetické náklady cca 25 000,za rok. Cena nabídková: 3 699 000,- Kč

Zdroj: M&M reality holding a. s. Skořepka 1058/8 110 0 Praha 1, Staré Město mmreality.cz Tel.: 800 100 446

17


6) Rodinný dům - novostavba, Křižanov, okr. Ždár nad Sázavou Koncový řadový rodinný dům - novostavba z r. 2003 s garáží a terasou. Dispozice: přízemí - zádveří, spíž, WC, chodba se schodištěm do patra, sklep, prádelna, obývací pokoj, kuchyň, garáž. 1. patro chodba, 5 místností, koupelna s vanou a sprch. koutem + WC. Dům se nachází v okrajové části obce, veškerá občanská vybavenost v místě. Cena nabídková: 3 570 000,- Kč

Zdroj: Gonio spol. s r.o. V Jámě 1, 3.patro 110 00 Praha 1 www.gonio.cz Tel.: 222 365 772

Závěrečná analýza Byla provedena všechna šetření nezbytná ke stanovení komparativní hodnoty předmětu ocenění. Po konzultacích se spolupracujícími odhadci, realitními kancelářemi, po analýze realitní inzerce a po analýze identifikovaných rizik a závad pojících se k předmětu ocenění mohu prohlásit, že komparativní hodnota předmětu ocenění jako celku se pohybuje v rozpětí od 2,60 do 3,69 mil. Kč. Provedená šetření jsou uložena v archivu znalce.

18


3

VYHODNOCENÍ

Porovnávací způsob ocenění dle prováděcí vyhlášky k Zákonu o oceňování Komparační metoda – srovnání na trhu

2 710 000,- Kč 2,60 – 3,69 mil. Kč

V podmínkách České republiky má přístup k informacím o všech realizovaných cenách prodejů nemovitostí pouze stát (prostřednictvím finančních úřadů), který však tyto údaje pro potřeby odhadců systematicky netřídí a rovněž jim je takto z důvodu ochrany osobních dat neposkytuje. Z toho důvodu existují komerční databáze, kde by soupisy sjednaných cen měly splňovat podmínky aktuálnosti (jinak je jejich použití v rámci analýzy trhu neadekvátní). Databáze však obecně nelze přeceňovat, neboť data v nich rychle zastarávají a jsou pak užitečná zejména pro sledování trendů. Ideální stav by byl, pokud by odhadci byli napojeni na databázi Českého statistického úřadu, který shromažďuje informace o sjednaných cenách od finančních úřadů a současně měli přístup na databázi Katastrálních úřadů, ze které by mohli mimo jiné získat příslušnou kupní smlouvu s přesnou identifikací prodávané nemovitosti. To však v podmínkách České republiky není z důvodů výše uvedených možné. Přesto lze z veřejně dostupných placených i neplacených zdrojů zjistit trendy ve vývoji realizovaných cen nemovitostí včetně jejich původních nabídkových cen.

Na základě dostupných informací, na základě popsaných parametrů, na základě srovnávacích kritérií, na základě rizikových faktorů, na základě provedených šetření a na základě výsledků použitých metod ocenění indikuji obvyklou cenu předmětu ocenění ve středu intervalu zjištěného komparační metodou, tedy ve výši: 3 150 000,- Kč

19


4

OCENĚNÍ PRÁV A ZÁVAD S NEMOVITOSTÍ SPOJENÝCH

Dle výpisu z katastru nemovitostí LV č. 554 existuje věcné břemeno braní vody: a) ve prospěch stavby Ostrov nad Oslavou č.p. 229, k tíži pozemku parc.č. 486/5, b) ve prospěch pozemku parc.č. St. 8/2, k tíži pozemku parc.č. 486/5. Vzorec pro výpočet trvalého věcného břemene bez možnosti přesného určení ztráty: Ocenění se provádí ve smyslu zákona č. 151/1997 Sb. (zákon o oceňování majetku) ve znění zákona č. 121/2000 Sb., 237/2004 Sb. a 257/2004 Sb. a vyhlášky č. 456/2008 Sb., kterou se mění vyhláška č. 3/2008 Sb., o provedení některých ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů, ve znění pozdějších předpisů: §18 odst. 5): Nelze-li cenu zjistit podle předchozích odstavců, oceňuje se právo jednotně částkou 10 000,- Kč. Ztrátová hodnota věcného břemene činí:

-10 000,- Kč

20


C REKAPITULACE

Obvyklou cenu rozestavěného rodinného domu stojícího na pozemku parc.č. St. 405 a pozemků parc.č. St. 405, 486/2, 486/5 a 486/6, k.ú. Ostrov nad Oslavou, obec Ostrov nad Oslavou, zapsáno na LV č. 554, vedeného KÚ pro Vysočinu, KP Žďár nad Sázavou, bez započítání ztrátové hodnoty věcného břemene, indikuji ke dni ocenění na:

3 150 000,- Kč

Ztrátovou hodnotu věcného břemene braní vody, povinnost k pozemku parc.č. 486/5, indikuji ke dni ocenění na:

- 10 000,- Kč

Výslednou obvyklou cenu rozestavěného rodinného domu stojícího na pozemku parc.č. St. 405 a pozemků parc.č. St. 405, 486/2, 486/5 a 486/6, k.ú. Ostrov nad Oslavou, obec Ostrov nad Oslavou, zapsáno na LV č. 554, vedeného KÚ pro Vysočinu, KP Žďár nad Sázavou, indikuji ke dni ocenění na:

3 140 000,- Kč slovy: Třimilionyjednostočtyřicettisíc korun českých

V Brně dne 17.09.2009

Ing. Artur Ries, Ph.D.

21


D ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím předsedy krajského soudu v Ostravě ze dne 26.10.2000 č.j. Spr 2794/2000 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí; pro základní obor stavebnictví, odvětví stavby obytné, stavby průmyslové. Znalecký úkon je zapsán pod pořadovým číslem 866-134/09 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji podle připojené likvidace na základě dokladu č. 09134.

Otisk znalecké pečetě:

Podpis znalce:

Ing. Artur Ries, Ph.D.

22


Seznam příloh 1. Barevná fotodokumentace 2. Výpis z Katastru nemovitostí, LV č. 554, k.ú. Ostrov nad Oslavou, získaný prostřednictvím Dálkového přístupu do Katastru nemovitostí dne 12.01.2009 3. Snímek katastrální mapy ze dne 12.01.2009

23

Příloha: Barevná fotodokumentace

Příloha: Barevná fotodokumentace

JUDr. Robert Pazák, soudní exekutor nám. Svobody 15, Brno

Recommend Documents