Jaarverslag 2009 De Huismeesters

Jaarverslag 2009

De Huismeesters

Jaarverslag 2009 Voor wie Met dit jaarverslag willen wij ons verantwoorden. Verantwoorden vinden wij belangrijk omdat wij een transparante maatschappelijke organisatie zijn. Dit jaarverslag is bedoeld voor onze belanghouders. Dit zijn onze huurders, huurdersorganisaties, onze samenwerkingsrelaties en degenen aan wie wij formeel verantwoording afleggen. Doel Dit jaarverslag laat zien wat wij gepresteerd hebben in 2009. Het omvat een Volkshuisvestingsverslag zoals bepaald in artikel 26 lid 2 van het BBSH en een Bestuursverslag zoals bepaald in artikel 26 lid 1a van het BBSH, waarop artikel 2:391 BW van toepassing is. Hoe Wij brengen ons jaarverslag uit op onze internetsite. Onze Huurdersraad en Huurderscontactgroepen krijgen een papieren exemplaar. Natuurlijk is een printversie ook op te vragen, dit kan met een mailtje naar [email protected]. Ook voor vragen over het jaarverslag kunt u dit mailadres gebruiken. Het verslag is in eigen beheer uitgebracht door de afdeling Beleid en Personeel.

De Huismeesters Friesestraatweg 18 9718 NH Groningen Postbus 546 9700 AM Groningen www.dehuismeesters.nl [email protected] Openingstijden Maandag tot en met vrijdag van 08:00 tot 17:00 uur en telefonisch bereikbaar tot 17:30 uur. Kamer van Koophandel Stichting De Huismeesters is ingeschreven in het stichtingenregister onder nummer 012521 en in het handelsregister onder nummer 02028153, beide gehouden door de Kamer van Koophandel en Fabrieken te Groningen. Statuten en Algemene Huurvoorwaarden De statuten zijn voor het laatst gewijzigd op 22 september 2008. De Algemene Huurvoorwaarden zijn voor het laatst gewijzigd op 3 maart 2008 en gedeponeerd bij de Kamer van Koophandel. Branchevereniging De Huismeesters is aangesloten bij branchevereniging Aedes en onderschrijft de Aedescode.

Jaarverslag 2009 De Huismeesters

1

Inhoudsopgave 1

Voorwoord

4

2

Bericht van de Raad van Commissarissen

5

2.1 Samenstelling en taken

6

2.2 Profiel leden

8

2.3 Herbenoeming, aftreden en benoeming nieuw lid

9

2.4 Werkgeversrol

9

2.5 Toezicht en integriteit

10

2.6 Werkzaamheden

11

2.7 Vergaderingen en besluiten

12

2.8 Vooruitblik en dank

15

Missie en visie

16

3.1 Missie en visie

17

3.2 Positie

18

3.3 Realisering doelstellingen

19

Betrekken van huurders en belanghouders

23

3

4

5

6

4.1 Convenanten en samenwerkingsovereenkomsten

24

4.2 Netwerken en overleg

25

4.3 Afspraken met gemeente en corporaties

27

4.4 Afspraken met de Huurdersraad

28

4.5 Klantenpanel

30

4.6 Klanttevredenheid

31

4.7 Klachten

31

Huisvesting van onze doelgroep

33

5.1 Woonruimteverdeling

34

5.2 Kwetsbare personen

34

5.3 Huurprijzen

35

5.4 Buitenlandse studenten

35

Leefbaarheid

37

6.1 Algemeen

38

6.2 De Hoogte en Korrewegwijk

39

6.3 Tuinwijk

42

6.4 Corpus den Hoorn/Hoornse Meer

44

6.5 Beijum

47

6.6 Vinkhuizen

49

6.7 Selwerd

50

6.8 Centrum

51


2

7

Wonen en zorg

52

8

Kwaliteit van ons woningbezit

55

8.1 Onderhoud

56

8.2 Projecten

58

Organisatie

90

9.1 Organogram

91

9.2 Verbindingen en deelnemingen

62

9.3 Personeel en organisatie

63

Governance

64

10.1 Governancestructuur

65

10.2 Bestuursbesluiten

66

10.3 Risico’s

67

10.4 Toekomst

68

Financiën

70

11.1 Algemeen

71

11.2 Jaarresultaat

71

11.3 Financieel beleid

74

11.4 Investeringen

75

11.5 Prognose

76

Verkorte Jaarrekening

78

12.1 Kengetallen

79

12.2 Balans

81

12.3 Verlies en winstrekening

83

Bijlagen

84

13.1 Accountantsverklaring

85

13. 2 Bestuursverklaring

86

13.3 Verklarende woordenlijst

87

13.4 Register

90

9

10

11

12

13


3

1 Voorwoord 2009 in het land De periode van laagconjunctuur heeft zich in 2009 langzaamaan verbeterd. De situatie op de woningmarkten zijn echter nog niet echt verbeterd. Discussies die gaande zijn over aftrek van hypotheekrente, afschaffing van de huurtoeslag en bezuinigingen geven de consument weinig houvast en doen mensen aarzelen. Ook voor de corporatiesector zelf was 2009 onrustig. Discussies over de sector gaan veelal over de inzet van het vermogen, beperking van de taakstelling en goed ondernemingsbestuur. Veel ordeningsgerichte vraagstukken. Wij nemen deel aan de discussie op verschillende manieren zoals participeren in landelijke en regionale samenwerkingsverbanden en via de brancheorganisatie Aedes. Eind 2009 is er nog veel onduidelijkheid en onzekerheid. Deze landelijke discussies raken ons nog niet en in 2009 hebben ze ook geen invloed gehad op ons werk voor onze bewoners in de wijken en buurten. Ook de uitvoering van fysieke en sociale plannen in de krachtwijken gaat volop door. 2009 in de stad De corporaties in de stad Groningen hebben een goede samenwerking. Het belang van de Stad en haar bewoners is de gedeelde visie daarin. Ook met het stadsbestuur en de gemeentelijke organisatie wordt goed samengewerkt. We merken dat vooral commerciële projecten moeizamer verlopen door de laagconjunctuur. Ook de toename aan bezwaarschriften tegen bouwplannen van omwonenden en andere belanghebbenden geeft veelal vertraging in de realisatie van projecten. Het werken vanuit het Nieuw Lokaal Akkoord biedt ons een stevig beleidskader om onze inzet en investeringen vanuit het stedelijk perspectief te richten. 2009 in de wijken Werken vanuit het principe van Vertrouwen in de Buurt werkt. Wij zien in veel wijken en buurten bewoners enthousiast participeren in de wijkteams, ideeën aandragen en meewerken aan de uitvoering van projecten ter versterking van de leefbaarheid. Dit past in ons profiel van buurtcorporatie. In ons ondernemingsplan (Buiten)gewoon in de Buurt is het aanwezig zijn in onze wijken en buurten één van de speerpunten. Behalve de inzet in de NLAK wijken en de krachtwijken zijn we in 2009 gestart met de uitvoering van twee grootschalige wijkrenovaties in Tuinwijk en in De Hoogte. Bijna 800 woningen worden grondig gerenoveerd, samengevoegd en een deel wordt verkocht. Tevens realiseren we met deze renovaties forse energiebesparingen voor onze bewoners door een hoog niveau aan energiebesparende maatregelen. 2009 in de organisatie Ons ondernemingsplan is in 2009 in volle uitvoering gebracht. Met een gezamenlijke aftrap hebben we onze focus bepaald. Buurtcorporatie, kwaliteit van de woningvoorraad, goede woonlasten en verantwoording en transparantie zijn de speerpunten en klinken door in ons beleid en in ons dagelijks handelen. De organisatie staat daarbij op een professionele wijze ten dienste van onze bewoners. Peter Hillenga, 15 juni 2010 directeur/bestuurder


4

2 Bericht van de Raad van Commissarissen

Panelen op de bouwhekken geschilderd door kinderen uit Tuinwijk, foto De Huismeesters


5

2.1 Samenstelling en taken Verantwoordelijk In dit bericht leggen wij als Raad van Commissarissen verantwoording af over ons functioneren in 2009. De Raad houdt toezicht op Stichting De Huismeesters, De Huismeesters Holding BV, De Huismeesters Beheer BV en De Huismeesters Ontwikkeling BV. Zij let op: •

de realisatie van de doelstellingen;

•

de strategie en de risico's verbonden aan de ondernemingen;

•

de opzet en werking van de interne risicobeheersings- en controlesystemen;

•

het financiële verslaggevingsproces;

•

de naleving van de weten regelgeving.

Een volledige omschrijving van taken en verantwoordelijken van de Raad en directeur/bestuurder is vastgelegd in het RvC-reglement. Het Reglement is beschikbaar op www.dehuismeesters.nl. Rol De commissaris streeft naar een “strenge vertrouwensrelatie” met het bestuur. De commissaris handelt vanuit een houding van betrokkenheid, waarbij hij zich in de informatievoorziening breed oriënteert en zich niet uitsluitend op het bestuur richt. Hij weet de juiste vragen te stellen en de dialoog met medetoezichthouders en het bestuur aan te gaan. Hij bewaakt, naast de financiële continuïteit, vooral dat de maatschappelijke opgave daadwerkelijk gerealiseerd wordt. Uitgangspunt hierbij is dat de te realiseren doelen in goed overleg en in samenwerking met de (lokale) belanghouders worden opgesteld en gerealiseerd. Samenstelling De Raad van Commissarissen bestond in 2009 uit: Naam

Gegevens

benoe

herbe

aftre

ming

noem.

den

2000

2012

2012

2002

2010

2014

1. De heer mr J.A.M. Bijlholt (1958) Beroep Advocaat bij Alderse Baas Advocaten te Joure Voorzitter

Aandachtsgebied Bedrijfsorganisatorische en juridische aspecten

€ 12.000,-

Achtergrond Hoofd juridische zaken AVM Accountants & Adviseurs te Leeuwarden Nevenfuncties bestuurslid Vereniging Arbeidsrecht Advocaten Nederland (VAAN), gespreksleider topkring Reekx BV, secretaris Vereniging Noordelijke Arbeidsrecht Advocaten

2. De heer N.H.J. van de Lande (1957) Beroep Senior account manager Finance ABN AMRO Vice-voorzitter

Aandachtsgebied Financieel-economische en organisatorische

Auditcommissie

aspecten Achtergrond Bij ABN AMRO directeur Zaken, hoofd

€ 8.000,-

Accountmanagement, vestigingsleider, HEAO CE Nevenfuncties Geen


6

3. De heer J. Ruinemans RA (1948) Beroep Zelfstandig adviseur Lid op

Aandachtsgebied Financieel-economische en organisatorische

voordracht van

aspecten

de Huurdersraad

Achtergrond Werkzaam als zelfstandige vanaf 2002, daarvoor

Auditcommissie

directeur Residentie Participatiemaatschappij, controller en

2003

2011

2015

2005

2009

2009

2009

2013

2021

1996

x

2009

investmentmanager NOM, controleleider Ernst&Young, NIVRA € 8.000,-

RA diploma Nevenfuncties Bestuurslid Stichting Dorpshuis te Zeijen, bestuurslid Stichting Atletiek Evenementen Groningen (organisator 4 mijl), RvC Uniform Agri BV, RvC Lode Holding BV

4. De heer ing B. Bolwijn (1941) Beroep Zelfstandig adviseur Lid

Aandachtsgebied Ontwikkeling- en marktaspecten Achtergrond Werkzaam als zelfstandige vanaf 2003, daarvoor

€ 8.000,-

directeur Strukton Bouw & Vastgoed, directeur Sanders Verenigde Bedrijven, Bedrijfseconomie ISW Nevenfuncties Adviseur directie ROC Leiden

5. Mevrouw C.A.M. Mulder (1950) Beroep Zelfstandig adviseur, interim-manager, CvB-lid Lid op

Onderwijsgroep Noord

voordracht van

Aandachtsgebied Sociaal- maatschappelijke aspecten

de Huurdersraad

Achtergrond Gedeputeerde van de Provincie Groningen (wonen, welzijn en zorg), sectordirecteur Noorderpoortcollege

€ 5.333,-

ROC, VMBO en MBO Nevenfuncties Voorzitter Adviesraad Gehandicaptenbeleid Gemeente Groningen, lid RvT NOVO, lid RvT Stichting Ambulancezorg Groningen, bestuurslid Nationaal Fonds Gehandicaptensport en voorzitter Stichting het Noorderlicht

In juni 2009 afgetreden 6. Mevrouw drs K.E. Koopman (1959) Beroep Senior adviseur stedelijke ontwikkeling en wonen bij Vice-voorzitter

Grontmij Nederland bv

lid op voordracht

Aandachtsgebied Ontwikkeling- en marktaspecten

van de

Achtergrond Diverse adviesbureaus en gemeentelijke

Huurdersraad

overheid, Doctoraal sociale geografie Nevenfuncties Bestuurslid (secretaris) Stichting

€ 3.667,-

Armhuiszittendconvent

Vergoedingen De vergoeding voor de leden van de Raad is vastgesteld op basis van de adviesregeling “Honorering van toezichthouders van woningcorporaties”. Deze adviesregeling is overgenomen door de VTW. De Raad kent geen beloningscommissie. In totaal waren de uitgaven in 2009 € 53.388,-. Dit betreft het honorarium, het lidmaatschap van de VTW, de opleidingskosten, catering, kerstattenties en de bestuurdersaansprakelijkheidsverzekering.


7

2.2 Profiel leden Algemeen Voor alle leden van de Raad van Commissarissen is het van belang, dat zij bestuurlijk in staat zijn goed te kunnen oordelen over de volkshuisvestelijke en financiële afwegingen die ten grondslag liggen aan directiebesluiten zoals die zijn opgenomen in voorstellen van de directie. Hiervoor is interesse in volkshuisvestelijke vraagstukken en algemene bedrijfskundige kennis vanuit een ondernemerscontext onmisbaar. Verder is van belang dat de leden van de Raad van Commissarissen zich kunnen inleven in de maatschappelijke taakstelling van een woningcorporatie. Eén van de belangrijke taken van de Raad van Commissarissen is de signaal- en klankbordfunctie voor de directeur. Voor de leden van de Raad van Commissarissen betekent dit, dat zij over de juiste kwaliteiten beschikken om deze functies goed uit te oefenen zoals: inlevingsvermogen, het bewaren van de juiste afstand en overzicht kunnen hebben in de grote lijnen zonder hierbij de noodzakelijke details uit het oog te verliezen. De Raad van Commissarissen, individueel en als college, moet in staat zijn de directeur met gezag en respect te begeleiden en waar nodig een spiegel voor te houden. Persoonlijke eisen te stellen aan alle leden van de Raad van Commissarissen Alle leden van de Raad van Commissarissen moeten in staat zijn De Huismeesters bestuurlijk op grote lijnen te volgen. Naast de bovenvermelde kwaliteiten dienen ze daarbij te beschikken over een persoonlijke instelling die gericht is op een afstandelijke opstelling ten aanzien van uitvoering van taken. Ze moeten zich onafhankelijk ten opzichte van personen en deelbelangen kunnen opstellen, zorgvuldig zijn en bereid zijn tot goed overleg en samenwerking. Verder zijn gewenst een zekere wijsheid, maatschappelijke betrokkenheid en aanzien alsmede een breed netwerk aan contacten. Eisen aan leden benoemd op voordracht van organisaties/groeperingen Deze leden dienen het vertrouwen van de “voordragende partij” te hebben, werkend vanuit het besef, dat deze partij niet hun “achterban” is waar ze rekening en verantwoording aan moeten afleggen. Aandachtsgebieden binnen de Raad van Commissarissen In de Raad van Commissarissen is kennis aanwezig over verschillende “portefeuilles”: •

Sociaal – maatschappelijke aspecten (volkshuisvestingsbeleid, de primaire doelstelling van de corporatie); volkshuisvestelijk deskundige

•

Financieel – economische aspecten(financieel /economisch beleid, bewaken van de financiële doelstelling van de corporatie); financieel deskundige

•

Juridische aspecten (openbaar bestuur, volkshuisvesting en ruimtelijke ordening); bestuurlijk deskundige

•

Bedrijfsorganisatorische aspecten (organisatiebeleid; het functioneren van de onderneming op het gebied van organisatie, personeel, management); organisatiedeskundige

•

Ontwikkeling- en marktaspecten (vastgoedontwikkeling); vastgoed deskundige.

Profiel geactualiseerd In het profiel van voorgaande jaren stond vermeld dat één van de commissarissen deskundig diende te zijn op het gebied van projectontwikkeling. Zowel ten gevolge van een wijziging in het ondernemingsplan (De Huismeesters wil een buurtcorporatie zijn) als ten gevolge van externe ontwikkelingen zal de rol van commercieel ontwikkelaar kleiner worden. Daarom is ook in het profiel van de Raad het accent verschoven naar gebiedsontwikkeling en vastgoedontwikkeling.


8

2.3 Herbenoeming, aftreden en benoeming nieuw lid Herbenoeming De zittingstermijn bedraagt vier jaar, kan maximaal 2 keer verlengd worden en bedraagt maximaal 12 jaar. (Her-)benoemingen worden gebaseerd op het profiel leden Raad van Commissarissen. Tevens worden per lid eisen gesteld op deelgebieden met betrekking tot kennis en ervaring. In 2009 hebben, binnen het rooster van aftreden, geen herbenoemingen plaatsgevonden. Aftreden Mevrouw Koopman bereikte in 2009 de maximale zittingstermijn. Zij heeft in juni 2009 afscheid genomen. In de vergadering van 20 januari 2009 is haar opvolger mevrouw C.A.M. Mulder officieel benoemd. Per 1 januari 2010 zal de heer Bolwijn op eigen verzoek terugtreden als commissaris. Om onafhankelijkheid te waarborgen achtte de heer Bolwijn terugtreden noodzakelijk. Dit is ook in lijn met het RvC-reglement. Werving nieuw lid Daarom is in 2009 de werving van een nieuw lid gestart. De heer Bolwijn heeft in de RvC het aandachtsgebied ontwikkelingen marktaspecten. De werving is volgens de normale procedure verlopen. In januari heeft een advertentie in het Dagblad van het Noorden gestaan. Als voordrachtscommissie is benoemd de heer Bijlholt, mevrouw Mulder en de directeur.

2.4 Werkgeversrol Gesprek directeur Jaarlijks wordt een gesprek gehouden tussen de directeur en de voorzitter van de Raad over de prestaties van De Huismeesters van het voorgaande jaar en het functioneren van de directeur. De beloning van de directeur past binnen de aanbeveling van de commissie Izeboud. Gegevens directeur/bestuurder Naam

Peter Hillenga

Functie

Directeur/bestuurder

Geboortejaar

1952

Nevenfuncties

Lid Aedes Verenigingscommissie Arbeidsvoorwaarden Penningmeester Stichting Administratiekantoor NCCW Voorzitter Stichting Armhuiszittend Convent Voorzitter Stichting ODW Lid Deelnemersraad WSW

Werkzaam in huidige functie sinds

5 september 1994

Werkzaam bij De Huismeesters sinds

1 december 1979

Beloning Totaal vast inkomen

€ 138.888

Werkgeverslasten pensioenverzekering

-

34.673

Onkosten en bruto ziektekostenverzekering

-

3.553

Totaal

€ 177.114

De Huismeesters had in 2009 naast de directeur-bestuurder ook geen andere functionarissen in dienst die een inkomen hebben genoten dat uitgaat boven het gemiddelde salaris van de minister.


9

2.5 Toezicht en integriteit Toezichtskader De Raad gebruikt een toezichtskader bij het nemen van beslissingen en het beoordelen van voorstellen.

1.

Ondernemingsplan Beleidsplannen

Beleid en Strategie

Kwartaalrapportages; met daarin: - voortgangsbewaking ondernemingsplan - stedelijke en maatschappelijke ontwikkelingen - organisatie en interne controle - verlies en winstrekening

2.

Besluit Beheer Sociale Huursector (BBSH) Gesprek Huurdersraad

Volkshuisvestelijke opgave

Toezichtsbrief ministerie Nieuw Lokaal Akkoord (prestatieafspraken) Projectenrapportages Strategisch Voorraadbeleid

3.

Begroting & Meerjarenprognose Financieel Beleidsplan en Treasurystatuut

Organisatie en Risicobeheersing

Financieringsinstrumenten Beoordeling en gesprek accountant Financiële beoordeling CFV Prestatieoordeel ministerie Projectmatrix en Calculatiestatuut Gesprek Ondernemingsraad

4.

Governancecode Beoordeling verslag van RvC door CFV

Toezicht en verantwoording

Jaarverslag en jaarrekening Benchmarks: Corporatie in Perspectief (CFV) Informatie en opleidingen VTW Reglement RvC Zelfevaluatie

Integriteit De leden van de Raad zijn onafhankelijk. Er is geen sprake van (transacties met) tegenstrijdige belangen. Mogelijke belangenverstrengelingen worden gemeld en besproken. In het Reglement van de RvC zijn in artikel “8. Onafhankelijkheid en potentieel tegenstrijdige belangen” hierover afspraken gemaakt. De organisatie heeft een bedrijfscode integriteit waarin omschreven staat hoe medewerkers met klanten, met elkaar, met bedrijfseigendommen en met leveranciers omgaan. De Huismeesters heeft hierin een klokkenluidersregeling opgenomen. De bedrijfscode “Zo doen wij het gewoon” is te vinden op de website.


10

RvT NOVO Stichting NOVO heeft mevrouw Mulder benaderd om aan hun Raad van Toezicht deel te nemen. Mevrouw Mulder heeft in de vergadering van april 2009 de vraag voorgelegd of deelname bij de RvC op bezwaren stuit. Geconstateerd werd dat De Huismeesters met NOVO geen intensieve samenwerking heeft; op dit moment bestaat er enkel een huurcontract voor De Confiance. Mocht er in de toekomst een situatie zich voordoen waarbij er sprake is van tegengestelde belangen tussen De Huismeesters en NOVO dan zal mevrouw Mulder zich onthouden van de besluitvorming. Aedescode en Governancecode De Huismeesters werkt volgens de Aedescode en de Governancecode, ook te vinden op de website. De Huismeesters heeft zich alleen nog niet laten visiteren. Daarvoor worden in 2010 voorbereidingen getroffen.

2.6 Werkzaamheden Commissies De Raad heeft een auditcommissie, bestaande uit de heer Van de Lande en de heer Ruinemans. Zij hebben in 2009 drie keer vergaderd over de begroting, het controleprogramma en de controle van de jaarrekening, in bijzijn van de directeur en de manager Financiën. De auditcommissie heeft voor het eerst ook overlegd over het controleprogramma. De auditcommissie bracht verslag uit in de vergadering van de voltallige Raad. De accountant is aanwezig geweest bij de vergadering over het jaarverslag. De Raad kent geen remuneratiecommissie. Huurdersraad De leden op voordracht van de Huurdersraad wonen twee keer per jaar een vergadering van de Huurdersraad bij; over het jaarverslag en de thema-vergadering met alle de leden van de huurdersverenigingen. Mevrouw Mulder en de heer Ruinemans hebben deze vergaderingen van de Huurdersraad bijgewoond. Ondernemingsraad Jaarlijks vindt een overleg plaats tussen de OR en leden van de Raad. In 2009 hebben de heer Bijlholt en mevrouw Mulder een gesprek gevoerd met de OR. Er is gesproken over de rol die de Raad vervult en de rol die de OR vervult. Gespreksonderwerpen waren onder meer de toekomst van De Huismeesters, de wijze waarop de sector in de belangstelling staat, de negatieve reputatie van corporaties, etc. Zowel de OR als de Raad zijn van oordeel dat De Huismeesters goed presteert. Zij herkennen zich niet in de landelijke kritiek die voor de sector negatief is. Investeringsvoorstel Bij nieuwe projecten krijgt de Raad een investeringsvoorstel. Deze bestaat uit een: •

projectopzet (aantallen, indeling, planning),

•

beleidsmatig kader (doelstelling, past het binnen ons strategisch voorraadbeleid),

•

de marktpositie (doelgroepen),

•

investeringsopzet (onrendabele investering/winstmarges) en

•

risico’s en beheersingsmaatregelen.

Bij grotere projecten wordt een toelichting gegeven door de managers. Er zijn geen financiële kaders, per project wordt de onrendabele investering tegen het maatschappelijk resultaat afgezet.


11

Beoordeling accountant In ons RvC-reglement is afgesproken dat we één keer in de vier jaar de accountant beoordelen. Benoeming van de accountant gebeurt conform de statuten door de Raad van Commissarissen. In 2009 heeft de Raad een selectieproces gehouden en als gevolg hiervan PricewaterhouseCoopers (PWC) benoemd met ingang van het boekjaar 2009. Het contract met Ernst&Young voor controlewerkzaamheden is geëindigd na afronding van de controle over de jaarrekening 2008.

2.7 Vergaderingen Agenda bepalen Er zijn in 2009 zes vergaderingen gehouden. Vijf reguliere vergaderingen en één zonder de directeur. De voorzitter bepaalt drie weken voorafgaand aan de vergadering in overleg met de directeur de agenda. De verslagen worden na vaststelling ondertekend door de voorzitter. Werkbezoek De Raad legt elk jaar een werkbezoek af aan een wijk of een project. In 2009 bezocht de Raad samen met het managementteam en de medewerkers sociale wijkontwikkeling een aantal leefbaarheidsprojecten in Beijum en De Hoogte. In Beijum werd een bezoek gebracht aan het buurtpand De Wegwijzer en de Boerderij Beijum. In De Hoogte werden de projecten Schuttingplan en Speeltuin/spelcontainer bezocht. In het najaar is over planning en control gediscussieerd.

Raad en managementteam bezochten o.a. spelcontainer De Hoogte, foto: De Huismeesters

Themavergadering De manager Financiën en medewerker managementinformatie hebben toegelicht hoe het ondernemingsplan vertaald is in gewenste effecten en hoe dit meetbaar is gemaakt in rapportages. Gesproken is over de informatiebehoefte van de Raad en over risicobeheersing. De Huismeesters gaat vanaf 2010 werken met maandrapportages voor managers en trimesterrapportages, per vier maanden, voor het managementteam en de RvC. Zelfevaluatie Ieder jaar vergadert de Raad eenmaal zonder aanwezigheid van de directeur. Hierin wordt onder andere haar eigen functioneren geëvalueerd. De Raad gebruikt daarbij het evaluatiemodel van Atrivé. De zelfevaluatie was in 2009 positief. Bij de zelfevaluatie laat de Raad ook de mening van de directeur meewegen. Goedkeuring besluiten Nr

RvC-besluiten

Toelichting

1

Begroting 2009 en Meerjarenbegroting 2010-2019

2

Benoeming mevrouw Mulder als lid van de Raad per 20 januari 2009

3

Opdracht aan PricewaterhouseCoopers als accountant voor de

voor Stichting De Huismeesters,

boekjaren 2009-2013

De Huismeesters Holding BV, De Huismeesters Beheer BV en De Huismeesters Ontwikkeling BV.


12

4

Benoeming de heer Van de Lande als vice-voorzitter per 1 juli 2009

5

Project Eelderzoom D voor 14 eengezinswoningen in Vinkhuizen

6

Ondernemingsplan 2009 “Buitengewoon in de buurt”

7

Reglement auditcommissie

8

Benoeming de heer Ruinemans als voorzitter van de auditcommissie

per 1 juli 2009

9

Aanpassing Reglement Raad van Commissarissen

waarbij lid 4.4 uit het reglement wordt verplaatst naar artikel 3.2.

10

Jaarrekening en jaarverslag 2008

van Stichting De Huismeesters, De Huismeesters Holding BV, De Huismeesters Beheer BV en De Huismeesters Ontwikkeling BV

11

Rapportage per vier maanden (trimester) in plaats van per drie maanden (kwartaal)

12

Begroting 2010 en de Meerjarenbegroting 2011 - 2018

13

Borgstelling tot maximaal 100 duizend euro voor de financiering van een

De Gemeente Groningen heeft

woningbouwproject in San Carlos, Nicaragua.

hiermee een stedenband. De Raad heeft gediscussieerd over de vraag of dit bij onze doelstelling past. Omwille van de stedelijke samenwerking heeft de Raad dit keer haar goedkeuring gegeven.

14

Project 11 eengezinswoningen in Beijum

Overige agendapunten Nr

Agendapunt

Toelichting

1

Brief Ministerie van WWI zienswijze

WWI meldt ons tevreden te zijn over onze prestaties in 2007. Onze

prestaties 2007

bijdrage aan de stedelijke woningproductie was goed.

Brief Ministerie van VROM

Ook in deze brief wordt het oordeel ‘goed’ uitgesproken over ons

2

functioneren in 2007. 3

Brief CFV solvabiliteitsoordeel 2008

Het CFV beoordeelt De Huismeesters als voldoende solvabel. De Huismeesters blijft een A-status houden.

4

Kwartaalrapportages

De Raad krijgt vier keer per jaar een rapportage over het realiseren van de doelstellingen, de vijf prestatievelden uit het BBSH en de financiële stand van zaken. Verder werd gerapporteerd over de krachtwijken, klachtencommissie, woningmarktonderzoek en interne organisatieontwikkelingen. Andere onderwerpen in 2009 waren: Intense Laagbouw, Energieakkoord, Faillissement Thuiszorg, Evaluatie Nieuw Lokaal Akkoord en besteding wijkbudgetten, uitslagen Huismeesterspanel, Klanttevredenheidsrapportage 2008, evaluaties interne- en bouwprojecten, Trendrapportage Leefbaarheid en Veiligheid 2008, ondernemingsboom en leefbaarheidsboom (dit is een uitwerking van de doelstellingen uit het ondernemingsplan).

5

Projectenrapportages

Twee keer per jaar is er een uitgebreide projectrapportage met de (financiële) stand van zaken en programmawijzigingen.

6

Corporatie in Perspectief

Benchmark van het CFV (zie elders in dit jaarverslag)

7

Samenwerkingsovereenkomst

De samenwerkingsovereenkomst met de Huurdersraad is aangepast aan

Huurdersraad

de nieuwe overlegwet die per 1 januari 2009 in werking is getreden.


13

8

Rapport commissie Meijerink

De commissie Meijerink heeft een advies geschreven over de modernisering van het arrangement tussen corporaties en overheid.

9

Evaluatie Nieuw Lokaal Akkoord

Na twee jaar zijn onze prestatieafspraken met andere corporaties en de gemeente geëvalueerd. Hieruit kwam naar voren dat de bouwproductie gehaald is en dat de stappen die zijn gezet om het bouwproces te bevorderen goed werken. De afspraken tot 2010 zijn ondanks de economische situatie haalbaar, de periode daarna streven we ernaar op dit tempo te blijven. Eventuele tekorten in 2010 worden uit eigen begrotingen gedekt, waardoor wijkbudgetten en afspraken met bewoners gehandhaafd kunnen worden.

10

Brief WSW faciliteringsvolume

Het WSW verklaart De Huismeesters onveranderd kredietwaardig en heeft een nieuw faciliteringsvolume vastgesteld.

11

Accountantsrapportage 2008

De heren De Vries en Hoekstra hebben de accountantscontrole over het boekjaar 2008 toegelicht in de vergadering in juni 2009. Het jaar 2008 was het laatste jaar dat Ernst&Young de controle uitvoerde. De heer Bijlholt heeft namens De Huismeesters zijn dank uitgesproken voor de jarenlange samenwerking met Ernst&Young.

12

Verslag auditcommissie

De heer Ruinemans en de heer Van de Lande hebben de jaarrekening voorbesproken met de directeur en de manager Financiële Zaken en Informatisering. Hiervan is een verslag gemaakt.

13

Bestuurdersaansprakelijkheids-

De heer Van de Lande heeft de verzekering nagekeken en deze blijkt

verzekering

deugdelijk. Juridische kosten worden gedekt en het verzekerd bedrag is gebruikelijk. De polis loopt bij ABN AMRO. Er is een addendum gemaakt zodat de BV’s hier ook onder vallen.

14

Verslag auditcommissie begroting

De auditcommissie geeft aan dat de begroting kwalitatief steeds beter

2010

wordt, het is een goed leesbaar stuk. De auditcommissie geeft een positief advies aan de Raad over de begroting 2010.

15

Profiel en procedure vacature lid RvC

16

Brief Ministerie WWI Zienswijze

Hierin wordt geconstateerd dat wij aan onze afspraken uit het Nieuw

prestaties 2009

Lokaal Akkoord voldoen en onze inzet in de krachtwijken goed is. Wij hebben voldoende bijzondere doelgroepen gehuisvest en mensen die onder de Generaal Pardon regeling vielen. Ook is er waardering voor onze inzet voor energiezuinige woningen.

17

Brief CFV Solvabiliteitsoordeel

Wij zijn opnieuw beoordeeld met voldoende solvabiliteit.

2009 18

Brief Ministerie WWI Oordeelsbrief

Er zijn geen opmerkingen over onze bedrijfslasten en de naleving van

2009

weten regelgeving, de realisatie van projecten en integer handelen. De verantwoordingsinformatie hebben wij voldoende en op tijd verstrekt. Als bijlage is een rapportage bijgevoegd van het Centraal Fonds van de nulmeting over integriteit.

19

Managementletter 2009 PWC


14

2.8 Vooruitblik en dank Vooruitblik naar 2010 In het vorige jaarverslag werd aangekondigd dat het Treasurystatuut geactualiseerd zou worden en dat er gekeken zou worden naar de mogelijkheden van visitatie. Dit is nog niet gelukt en staat voor 2010 op het programma. Als thema staan de WMO en ons geactualiseerde Strategisch Voorraadbeleid gepland. Dank De Raad dankt de directeur en alle medewerkers van De Huismeesters voor hun inzet en de geleverde prestaties. Groningen, 15 juni 2010 wg J.A.M. Bijlholt voorzitter Raad van Commissarissen


15

3 Missie en visie



16

In dit hoofdstuk vindt u onze basis. Wie wij zijn, wat wij doen en voor wie. Dit komt uit ons Ondernemingsplan 2009; ” Buiten(gewoon) in de buurt”. Wilt u het volledige plan lezen? Kijk dan op onze website.

3.1 Missie en visie

Missie “Wij verbeteren het woningaanbod en de woonkwaliteit in Groningen en Haren.”

Visie Wij zijn sterk verankerd in de wijk We zijn een echte buurtcorporatie en we zijn sterk verankerd in onze buurten en wijken . Wij zorgen voor buurtbewoners in balans Bewoners in balans kunnen een effectieve bijdrage leveren aan hun buurt. Daarbij richten wij ons op het verminderen van de draaglast. Dit doen we bijvoorbeeld door woonlasten betaalbaar te houden en buurten (samen met buurtbewoners) leefbaar te houden. Wij hebben voldoende bezit in de buurt We werken in wijken waar we voldoende kritische massa hebben om het verschil te kunnen maken. Wij hebben stevige banden met de stad We formuleren gezamenlijk doelstellingen op het gebied van ‘Zorgen voor Morgen’ en studentenhuisvesting, leefbaarheid, veiligheid en bewonersparticipatie. De stad en de corporaties in de stad spreken gezamenlijk de doelen af en zijn samen verantwoordelijk voor de uitvoering en de resultaten. Doelgroep Wij zorgen voor goed en betaalbaar wonen voor een grote groep mensen in onze samenleving. Mensen met een laag inkomen, omdat zij, soms in combinatie met lichamelijke beperkingen, psychische of sociale problemen, moeite hebben om in hun huisvesting te voorzien. Maatschappelijk resultaat De Huismeesters, woningen voor Groningen. Onze naam zegt het al. Wij zorgen voor goede en betaalbare woningen in leefbare wijken. En zoals de Aedescode het zo mooi zegt: “in het besef dat een thuis meer is dan een huis. Voor mensen met een laag inkomen, die vooral goed en betaalbaar willen wonen. Mensen op leeftijd, die zo lang mogelijk zelfstandig willen blijven wonen. Voor mensen die voor het eerst een woning zoeken en niet jaren willen wachten. Voor mensen met psychische en fysieke problemen, die volwaardig willen wonen. Voor mensen in achterstandswijken, die uitzicht willen op verbetering van hun leefomstandigheden. Voor de echte kansarmen; de zwerfkinderen, daken thuislozen die een dak boven hun hoofd moeten.” Onze rol Een bijdrage aan aantrekkelijke, leefbare en duurzame buurten en wijken leveren wij door middel van intensief fysiek omgevingsbeheer, actief sociaal beheer en projectontwikkeling. Zichtbaar zijn in de buurt en betrokken zijn bij de bewoners is wat ons betreft een eerste voorwaarde om een meerwaarde te kunnen leveren. Verder is samenwerking met zorginstellingen, welzijnsinstellingen en gemeentelijke instellingen noodzakelijk om effectief te kunnen zijn. Samen zorgen we voor goed wonen. Vanuit een visie op de buurt of wijk die wordt gemaakt door meerdere partijen, met de gemeente als regisseur. Jaarverslag 2009 De Huismeesters

17

Bewoners bepalen We zijn actief in de wijken vanuit vertrouwen in de buurt. Een buurtgericht beleid moet uitgaan van de behoeften en wensen van de bewoners. De bewoners moeten het uiteindelijk zelf (willen) doen.

3.2 Positie Woningbezit Wij hebben een kleine 8.000 verhuureenheden, verspreid over 16 wijken in de stad Groningen en Haren. Naar verhouding zijn de wijken waar wij het meeste bezit hebben Beijum, De Hoogte, Centrum en Indische Buurt. Het grootste deel van het bezit van De Huismeesters bestaat uit portieketagewoningen, het kleinste deel uit grondgebonden eengezinswoningen. Daarnaast hebben we woningen voor een specifiek aantal marktsegmenten zoals conservatoriumwoningen, atelierwoningen, gasthuizen en hofjeswoningen. Ook bemiddelen we bij het tijdelijk huisvesten van buitenlandse studenten. Met name de oudere doelgroep heeft onze aandacht: 25% van ons woningbezit bestaat uit toegankelijke woningen. Tot slot hebben we 570 zorgplaatsen verdeeld over 5 tehuizen. Aantal woongelegenheden naar type en wijk (op 31 december 2009) Wijk

Eengezins

Gestapeld

Totaal aantal

Mutatiegraad

235

887

1122

13,8%

Buitenhof

40

0

40

5,0%

Centrum

57

600

657

18,6%

0

311

311

10,0%

222

517

739

35,5%

De Wijert

0

558

558

15,1%

Haren

0

71

71

12,7%

Indische Buurt

1

569

570

14,0%

Oosterpark

0

464

464

13,8%

Oranjewijk

40

361

401

9,5%

Paddepoel

0

264

264

17,4%

Selwerd

95

174

269

7,8%

Selwerderwijk Noord en Zuid

40

778

818

14,5%

Tuinwijk

32

247

279

46,6%

Beijum

Corpus den Hoorn/Hoornse Meer De Hoogte

Vinkhuizen

156

265

421

10,7%

Totaal

918

6066

6984

16,3%1) 12,5% 2)

1) inclusief wijkvernieuwing 2) exclusief wijkvernieuwing

Woningen De Huismeesters Vinkhuizen, Indische Buurt en Centrum, foto’s De Huismeesters


18

Corporatie in Perspectief Het Centraal Fonds Volkhuisvesting heeft een benchmark ontwikkeld: “Corporatie in perspectief”. Hierin zetten zij de waardering van de corporatie af tegen het landelijke en regionale gemiddelde. Goedkope huurwoningen

Gemiddelde huurprijs €

(in % van het bezit) De Huismeesters 2007

53,2

De Huismeesters 2007

342


53,2


362

Referentie 2008

34,3

Referentie 2008

388

Landelijk 2008

28,2

Landelijk 2008

402

Toewijzing doelgroep %

Bijdrage woningbehoefte


73



84


1,8

Referentie 2008

75

Referentie 2008

0,4

Landelijk 2008

72

Landelijk 2008

0,8

Toegankelijke woning %

Uitgaven leefbaarheid €/vhe


22


55,4


24


111

Referentie 2008

29

Referentie 2008

124

Landelijk 2008

28

Landelijk 2008

112

Woningwaardering wws-punt

Prijs kwaliteitsverhouding prijs/punt


114


3,1


114


3.3

Referentie 2008

126

Referentie 2008

3,1

Landelijk 2008

130

Landelijk 2008

3,2

Bron: Corporatie in Perspectief 2009 CFV


19

3.3 Realisering doelstellingen Speerpunt

1. De Huismeesters is een buurtcorporatie

Effect 1

Onze wijken zijn leefbaar

Resultaat

- wij hebben € 884.000 uitgegeven aan de woonomgeving/ leefbaarheid - wij hebben twee extra buurtbeheerders aangesteld en sociale taak aan hun werk toegevoegd - wij hebben de wijkaanpak krachtwijken succesvol uitgevoerd - in De Hoogte en Tuinwijk lopen fysieke herstructureringsprojecten - de leefbaarheid en veiligheid is duidelijk verbeterd in de stad, blijkt uit de gemeentelijke leefbaarheidsrapportage. - naast onze krachtwijken werken wij mee aan sociale en fysieke wijkvernieuwing in Corpus den Hoorn, Beijum-Oost en Tuinwijk. - wij hebben een oud schoolgebouw en een pakhuis behouden door te verbouwen tot appartementen en een seniorenflat gebouwd in Vinkhuizen. - wij hebben een buurtpand in Selwerd geopend.

De Confiance, foto De Huismeesters

- wij hebben een woonzorggebouw De Confiance gerealiseerd in Corpus den Hoorn 2010

- wij gaan voor al onze wijken een wijkvisie maken, gebaseerd op de NLAK wijkperspectieven - wij gaan een wijkvernieuwingsplan De Wijert maken - wij gaan door met de wijkaanpak in de krachtwijken - wij gaan een klanttevredenheidsonderzoek houden

Effect 2

Wij zijn sterk verankerd in onze wijken

Resultaat

- wij houden spreekuren in een aantal wijken - wij nemen deel aan de wijkteams in onze wijken - we hebben een sterk netwerk met sociale instellingen - wij hebben in diverse wijken maatschappelijk vastgoed

Wijkmarkt De Hoogte, foto De Huismeesters


20

Speerpunt

2. Woonlasten zijn betaalbaar

Effect 1

Woonlasten zijn betaalbaar

Resultaat

- 36% van onze woningen hebben energielabel C of hoger - wij houden de kosten voor bewoners overzichtelijk en signaleren tijdig - in Beijum zijn 96 woningen voorzien van zonnecollectoren - de herstructurering in Tuinwijk en De Hoogte is gericht op energiebesparing Zonnecollectoren, foto De Huismeesters

2010

- wij gaan voorlichting geven over woonlasten en energiebesparing - wij maken samen met KAW een handboek voor bewonerscommunicatie bij renovatie

Speerpunt

3. Wij zorgen voor voldoende goede en passende woningen

Effect 1

Wij bieden een passend woningaanbod

Resultaat

- wij hebben 41 huurwoningen gerealiseerd 2008

2012

2009

Gem. aantal reacties op een woning

54

> 50

52

Leegstandsduur in dagen (excl. proj.)

19

17

18

12%

15%

13%

Aandeel woningen > 80 m2

2%

8%

2,3%

Aandeel grondgebonden woningen Aandeel woningen < 50 m2

41%

43%

43,3%

% nultrede woningen

25%

29%

25,.4%

Aantal VHE’s

7571

7800

7589

2010

- wij verwachten 59 sociale en 32 vrije sector huurwoningen te realiseren

Effect 2

Wij bieden een goed woningaanbod

Resultaat

- Verbeterslag uitgevoerd (€ 2,9 miljoen euro) t.b.v. vervanging systeem zonnecollectoren aan de Froukemaheerd in Beijum. 2008

2012

2009

Realisatie onderhoudsplanning

65%

> 75%

80%

Woningen met PKVW

10%

50%

10,9%

Energielabel C (en beter)

35%

50%

35.1%

114

117

115

8

>8

8,7

Klanttevredenheid over woning

7,4

7,5

meting in 2010

Tevredenheid over woonomgeving

6,9

7,5

meting in 2010

Gemiddeld aantal punten per woning Woonduur in jaren

2010

- Verbeterslag: 69 eengezinswoningen in De Hoogte krijgen doucherenovatie, energiebesparingsmaatregelen en PKVW en - 122 woningen in het centrum krijgen doucherenovatie, HR-ketels of Climarads en PKVW

Speerpunt

4. We leggen verantwoording af over de inzet van geld en middelen

Effect 1

Wij hebben verantwoording genomen en afgelegd over de inzet van ons maatschappelijk kapitaal.

Resultaat

- wij leggen verantwoording af in dit jaarverslag richting onze belanghouders, toezichthouders en onze huurders. De externe toezichthouders en de RvC gaven een positief oordeel over 2009. - huurders zijn betrokken bij ons beleid via het Huismeesterspanel - in de wijkteams wordt ons beleid samen met bewoners en sociale instellingen afgestemd. - wij hebben ons systeem voor managementinformatie verbeterd.


21

Deelnemers Klantenpanel Voorgelegde thema’s Oordeel visitatie

2010

2008

2012

2009

270

550

352

0

3

3 e

nvt

goed

1 keer over 2010

Oordeel WSW

goed

goed

Goed

Oordeel RvC

goed

goed

Goed

Oordeel CFV

goed

goed

Goed

Oordeel VROM/WWI

goed

goed

goed

- wij ontwikkelen een instrument om het maatschappelijk effect van onze investering van te voren te beoordelen en achteraf te meten. - wij werken vanaf 2010 met nieuwe maanden trimesterrapportages


22

4 Betrekken van huurders en belanghouders



23

Doen wij de goede dingen? Doen wij de dingen goed? Er is maar één manier om daar achter te komen. Het te vragen aan onze huurders en samenwerkingspartners. Wij leggen afspraken over wat we gaan doen in de stad en in de regio daarom vast. En we voeren veelvuldig en structureel overleg met huurders, gemeente, zorgen welzijnsinstellingen en andere diensten die werkzaam zijn in de wijken. Zowel op regionaal, stedelijk als wijkniveau. Wij vragen onze huurders om hun mening over onze beleidsthema’s. Dit doen wij drie keer per jaar aan ons Klantenpanel. Verder meten we de klanttevredenheid en analyseren wij onze klachtenafhandeling. Over al deze zaken vind rapportage plaats in het managementteam en RvC en ze worden besproken in de teams.

4.1 Convenanten en samenwerkingsovereenkomsten Onderwerp

Inhoud

Met wie

Nieuw Lokaal Akkoord

Prestatie-afspraken uit het Nieuw Lokaal Akkoord.

Gemeente, Groninger

(NLAK)

corporaties

Wijkvisie en

Uitwerking van de afspraken uit het Nieuw Lokaal

Gemeente, Groninger

wijkactieplannen

Akkoord voor de diverse wijken

corporaties, huurders, zorgen welzijnsinstellingen.

Convenant Wonen en

Convenant tussen voor het uitvoeren van pilot-projecten

provincies, gemeenten,

Zorg Groningen-Assen

op het gebied van wonen en zorg.

zorgen welzijnsinstellingen,

Samenwerkingsoveree

Afspraken over waar de Huurdersraad overleg over

nkomst Huurdersraad

heeft en toestemming voor geeft.

Convenant Zorgen voor

Beleid over huisvesting en zorg voor ouderen in

Wethouder, Zorgkantoor,

Morgen

Groningen.

Groninger corporaties,

corporaties Huurdersraad

zorginstellingen, Thuiszorg, MJD, Stiel, Werkprojecten, Humanitas Manifest

Manifest voor werkgelegenheid voor instromers en zij-

ROC's, bouwbedrijven

Maatschappelijk

instromers (stageplaatsen, leerwerkbedrijven,

noordelijke corporaties

Opdrachtgeverschap

praktijkopleidingen en re-integratietrajecten).

Woningbouwcampagne

Woningbouwcampagne van de gemeente Groningen

Gemeente Groningen

Intense Laagbouw

om grondgebonden woningen te bouwen met een zo

Groninger corporaties

groot mogelijke dichtheid voor een compacte stad. Sociaal Plan

Afspraken over informatievoorziening, wijkbeheer,

huurders, Gemeente Groningen

Wijkvernieuwing

begeleiding en verhuiskostenvergoeding bij


wijkvernieuwing. Armoedepact

Afspraken tussen instellingen om armoede tegen te

Welzijnsinstellingen, Gemeente

Groningen

gaan.


Convenant

Afspraken en procedures om huisuitzettingen te

Groninger Kredietbank

Schuldhulpverlening

voorkomen.


Convenant Aanpak

Overeenkomst om gezamenlijk de thuisteelt van

Gemeente Groningen en Haren

thuisteelt hennep

hennep aan te pakken.

en Politie, Openbaar Ministerie, Arrondissement Essent en corporaties

FSC-convenant

Wij gebruiken in nieuwbouw- en renovatieprojecten en

Forest Stewardship Council

voor papier FSC-hout.

(FSC)

Wij hebben principeafspraken gemaakt over de

Corporaties Lefier, Woonstade

ontwikkeling van de nieuwe wijk Meerstad.

en SWS en Nijestee

Intentieovereenkomst

Doel is om evenementen te organiseren en

Lefier, KAW, Alfa College,

De wijk als speelplaats

buurtbewoners op te leiden tot buurtsportwerker

OCSW, SoZaWe, RO/EZ

Meerstad


24

4.2 Netwerken en overleg Stedelijk Overleg

Doel

Met wie

Bestuurlijk overleg /

Overleg over de realisatie van prestatieafspraken en

wethouders en directeuren

Directeurenoverleg

stedelijke thema’s en krachtwijken.

corporaties

ODW

Overleg Groninger en Drentse Woningcorporaties over

directeuren corporaties uit

gezamenlijke thema’s.

Drenthe en Groningen

Overleg tussen de directeuren van woningcorporaties

directeuren corporaties uit de

over de samenwerking in de regio Groningen-Assen.

Regio Groningen-Assen en

Regio-overleg

Gedeputeerde Huurdersraad

De Huurdersraad komt zo’n zes keer per jaar bijeen,

managers wonen en

waarvan één keer in een themavergadering met alle

Huurdersraad

leden van de huurdersverenigingen. Relatiedag

Jaarlijks organiseren we een bijeenkomst om alle

Huurdersverenigingen,

huurdersverenigingen te bedanken voor hun inzet.

medewerkers wonen,

Gekoppeld aan thema zoals een bezoek aan

medewerkers sociale

gerealiseerd project of beleidsplan.

wijkontwikkeling, directeur en managers

Beleidsgroep

Monitoring werking woonruimteverdeelsysteem.

managers Groninger corporaties

Woonruimteverdeling

Stadsdeelcoördinator RO/EZ

Werkgroep

Doel is om het aantal inbraken terug te brengen, in het

Stichting Veiligheidszorg,

Inbraakpreventie

kader van Politiekmerk.

managers corporaties, Stadsdeelcoördinator RO/EZ

Stuur- en Plangroep

Overleg over de nota Zorgen voor Morgen.

wethouder, directeuren

Zorgen voor Morgen

corporaties, OCSW, RO/EZ, managers corporaties, huurders, MJD, Novo, Stip, Stiel, zorgverleners, Humanitas

Werkgroep ex-

Stadsbrede werkgroep met als doelstelling ex-

Groninger corporaties, VNN,

gedetineerden

gedetineerden aan huisvesting te helpen en hun re-

MJD, Justitie, Exodus,

integratiekansen te vergroten.

SOZAWE, Stichting Huis, Reclassering Nederland, Leger des Heils

Werkgroep kwetsbare

Alle kwetsbare personen aan huisvesting helpen en

Selectiecommissie, VNN,

personen

begeleiden.

Exodus, Stichting Huis, Base Groep, Lentis, Groninger corporaties

Begeleidingscommissie

Overleg over de uitvoering van het tweede-kans beleid

OCSW, Stichting Woonkans

Bureau Woonkans

in Groningen en de begeleiding van de uitgezette

Groninger corporaties, MJD

huishoudens. Beleidscommissie

Samenwerking gericht op het huisvesten van daken

OCSW, Provincie Groningen,

Regionaal Kompas

thuislozen in de provincie Groningen.

corporaties

Werkgroep Lentis

Gericht op huisvesten mensen met chronisch

Dignis/Lentis, Ypsilon

psychiatrische aandoening.

corporaties

Huurdersplatform

Behartigt de belangen van huurders in Groningen.

Huurders, Gemeente

Stuurgroep

Overleg over het realiseren van de

managers Groninger corporaties,

Woningbouw

woningbouwproductie zoals afgesproken in het Nieuw

RO/EZ

(wethouder), corporaties

Lokaal Akkoord


25

Stuurgroep

Overleg over de voortgang van de wijkvernieuwing in

RO/EZ; programmaleider NLAK

Wijkvernieuwing

de aandachtswijken benoemd in het NLAK.

en stadsdeelcoördinator en managers Groninger corporaties

Stuurgroep

Werkgroep gericht op het realiseren van voldoende en

Hanze Hogeschool, RUG,

Jongerenhuisvesting

geschikte huisvesting voor jongeren en studenten.

Housing Office, RO/EZ, Grobus, Contractus, GSB, managers Groninger corporaties

Provinciale

Platform dat gevraagd en ongevraagd advies geeft aan

VNN, Huiselijk Geweld,

Adviesgroep OGGz

het OOGO over maatschappelijke opvang,

Polikliniek, Zorgbelang, HVD,

vrouwenopvang, geestelijke gezondheidszorg,

Thuiszorg, MJD, Hanze

verslavingszorg, ex-gedetineerden en

Hogeschool, Regiopolitie

multiprobleemgezinnen. SOOG

Stedelijk overleg Ouderenbonden Groningen.

ouderenbonden

Stadsgesprekken

In 2009 zijn een aantal avonden georganiseerd

gemeente, corporaties, Stadjers

waarvoor alle inwoners van de stad uitgenodigd zijn om het Nieuw Lokaal Akkoord te evalueren. Werkgroep voorkomen

Overleg over de procedures en afspraken rond

Groninger corporaties, MJD,

huisuitzettingen

signalering schuldenproblematiek en preventie van

Lentis, Groninger Kredietbank,

ontruimingen.

Bureau Jeugdzorg, VNN

Kerngroep Mooi Blijven

Overleg waarin de uitvoering van alle projecten uit het

medewerkers wonen

Wonen (MBW)

jaarplan bewaakt wordt.

corporaties, OCSW, stadsdeelcoördinator RO/EZ

Mooi Blijven Wonen-

Overleg over de kaders en het beleidsplan Mooi Blijven

directeuren corporaties,

overleg

Wonen

projectleider MBW, OCSW

Overleg

Doel

Met wie

Huurdersverenigingen

Betrekken bij beheer van woning en woonomgeving.

huurders- en

Onderwerpen zijn onder andere schoonmaak,

bewonersverenigingen

Wijk

servicekosten en complexspecifieke ontwikkelingen Wijkteams Nieuw

Uitvoering afspraken uit het Nieuw Lokaal Akkoord in

huurders/huurdersvereniging

Lokaal Akkoord

de wijken, verdeling wijkbudgetten en

MJD, Stiel, regiopolitie, HVD,

bewonersinitiatieven. De wijkteams betrekken huurders

GGD, stadsdeelcoördinator

ook middels wijkstemdagen (waardenzeef),

RO/EZ, OCSW, SOZAWE,

inloopmarkten, wijkrondes en andere bijeenkomsten.

externe ondersteuners, medewerkers corporaties

Schouw

Jaarlijks lopen wij door al onze wijken en maken ter

Huurders, gemeentelijke

plekke afspraken om geconstateerde problemen op te

diensten, opzichters corporaties,

lossen, .zoals groenonderhoud, verlichting, afval en

wijkagenten

verkeerssituaties. Breed Overleg

In de gemeentelijke stadsdelen wordt één keer in de

Hulpverlening, politie

zes weken een breed overleg gehouden om te kijken

corporaties.

wat er speelt in de wijk en werkzaamheden op elkaar af te stemmen. Leefbaarheidsoverleg

In dit tweemaandelijks overleg wordt elke keer een

huurders, corporaties,

ander leefbaarheidsthema behandeld.

buurtbeheer, opbouwwerk, politie en diverse zorgen welzijnsinstellingen

Heel de Buurt

Overleg waarbij het activeren van bewoners bij

huurders, Stiel, medewerkers

leefbaarheid centraal staat. Gericht op het ophalen en

wonen

uitvoeren van bewonersinitiatieven.


26

Oud en Nieuw Overleg

Hierin kijken we samen of er aandachtspunten zijn in

Gemeente, corporaties, politie,

de wijk en ruimen we losse rommel op zodat er niet

milieudienst

gesleept kan worden. Leefbaarheidsfonds

In 2008 is dit fonds opgericht op leefbaarheidsprojecten

Lefier, Nijestee

WijertWensen

van bewoners te ondersteunen. De Huismeesters heeft

De Huismeesters

€ 7.500,- in dit fonds gestort.

Klankbordgroep

Bewoners betrekken bij de herstructurering.

Tuinwijk en De Hoogte

huurders, externe ondersteuners, medewerkers wonen

4.3 Afspraken met gemeente en corporaties Nieuw Lokaal Akkoord Groningen kent een indrukwekkende geschiedenis van samenwerking tussen Gemeente en corporaties. In 1998 sloten we het Convenant Wijkvernieuwing en in 2002 het eerste Lokaal Akkoord. In mei 2007 hebben we na een evaluatie een Nieuw Lokaal Akkoord gemaakt met de nadruk op leefbaarheid van wijken. •

Thema’s Wij richten ons op de aanpak van de sociale infrastructuur en voorzieningen. De thema’s in het Nieuw Lokaal Akkoord zijn naast leefbaarheid de openbare ruimte, veiligheid en Zorgen voor Morgen. Ook zijn er afspraken gemaakt over bouwproductie, woonruimteverdeling en woningverbetering. De voortgang van deze afspraken wordt maandelijks bewaakt in het overleg tussen Gemeente en corporaties.

•

Bewoners aan zet “Vertrouwen in de buurt” vormt een belangrijk uitgangspunt voor gemeente en corporaties. Bij alle stappen die in de wijk worden gezet wordt er goed naar bewoners geluisterd. Bewoners worden actief betrokken en daar waar het kan gestimuleerd om zelf verantwoordelijkheid te nemen.

•

Wijkteams met budget In de 14 wijkvernieuwingswijken zijn wijkteams opgezet met bewoners, Gemeente, Politie, sociale instellingen en corporaties. De wijkteams beschikken over een wijkbudget. Afhankelijk van de grootte van de wijk en de “problematiek”, ligt het budget tussen 0,2 en 3 miljoen euro voor een periode van vier jaar. Voor alle wijken samen is 20 miljoen euro beschikbaar. Dit bedrag wordt voor de helft op tafel gelegd door de corporaties en voor de andere helft door de gemeente. In 2007 werden de Korrewegwijk en De Hoogte door toenmalig minister Vogelaar aangewezen als Krachtwijken. Hier zijn alle bestaande afspraken geïntegreerd in een wijkactieplan.

Evaluatie Begin 2009 zijn onze prestatieafspraken geëvalueerd. Hieruit kwam dat de bouwproductie gehaald is en dat de stappen die zijn gezet om het bouwproces te bevorderen goed werken. Er zijn ongeveer 180 projecten gestart voor 7,5 miljoen euro. Er zijn nieuwe vormen ontwikkeld om in gesprek te komen met bewoners, bijvoorbeeld inloopmarkten, met de theekar de wijk in, sociale schouwen, individuele gesprekken met bewoners op straat; opstellen van een wijkagenda volgens de dialoogmethode en de wijkstemdag op basis van de waardenzeef-methodiek.


27

Toekomst De afspraken tot 2010 zijn ondanks de economische situatie haalbaar, de periode daarna streven we ernaar op dit bouwtempo te blijven. Eventuele tekorten in 2010 worden uit eigen begrotingen gedekt, waardoor wijkbudgetten en afspraken met bewoners blijven staan. De komende jaren zetten we in op energiebesparing, nog sneller bouwen, de hoeveelheid overleg verminderen, wijkvisies maken, en een slagvaardige taakverdeling. Er wordt een nieuw akkoord gemaakt voor na 2010. Inloopmarkt voor bewoners Op donderdag 8 oktober 2009 was er een inloopmarkt over het Nieuw Lokaal Akkoord. Tijdens deze inloopmarkt konden bewoners van Groningen uitleg krijgen over de verschillende projecten vanuit het Nieuw Lokaal Akkoord in de verschillende wijken van de stad. Op het programma stonden een conferentie en een discussieavond. Er waren veel positieve geluiden te horen over de voortgang, de behaalde successen tot dusver en de wil om ermee door te gaan. We zijn in Groningen op de goede weg en dat werd deze avond gevoeld. Natuurlijk kunnen er altijd zaken beter of anders in de toekomst, maar de huidige situatie biedt daar zeer zeker een goede basis voor.

4.4 Afspraken met de Huurdersraad Regelmatig overleg Een keer per twee maanden vindt er overleg plaats met de Huurdersraad. De overkoepelende belangen organisatie voor huurders van De Huismeesters. Vanuit De Huismeesters nemen de managers wonen deel aan dit overleg, wisselend nemen zij de voorzittershamer ter hand. In overleg met het dagelijks bestuur van de Huurdersraad wordt de agenda voorbereid. Op voorspraak van de Huurdersraad nemen twee leden van de RvC twee keer per jaar deel aan de bijeenkomsten en vergaderingen. Jaarlijks vindt er een thema-avond plaats waarbij alle leden van de huurders- en bewonerscommissies worden uitgenodigd. Thema’s van de afgelopen jaren waren het besturen van een woningcorporatie, duurzame energie en energie-/woonlastenbesparing. Nieuwe overlegwet Per 1 januari 2009 is er een nieuwe overlegwet van kracht. Huurdersorganisaties mogen over meer onderwerpen meepraten. Wij hebben onze samenwerkingsovereenkomst hierop aangepast. De samenwerkingsovereenkomst staat op onze website. Zowel de Huurdersraad als de Huurderscontactgroepen krijgen een vergoeding.

Een vernieuwde samenwerkingsovereenkomst met de Huurdersraad, foto: De Huismeesters

In 2009 hebben wij € 25.000,- bijgedragen aan bewonersondersteuning. Onze Huurdersraad heeft ook een eigen website: www. huurdersraaddehuismeesters.nl.


28

Besproken onderwerpen In 2009 hebben wij onder meer de volgende onderwerpen met de Huurdersraad besproken: Onderwerp

Status

Samenwerkingsovereenkomst

Gekwalificeerd advies

Begroting 2009

Overleg

Huurbeleid 2009

Gekwalificeerd advies

Voortgang wijkvernieuwing en projecten

Overleg

Rapportages Klantenpanel

Overleg

Jaarverslag 2008

Overleg

Wijziging BBSH verhuiskostenvergoeding

Overleg

Aangesloten groepen Eind 2009 waren de volgende Huurderscontactgroepen (HCG) aangesloten bij de Huurdersraad. Wijk

Huurderscontactgroep

Beijum

HCG Huis & Heerd HCG Froukemaheerdcomité

De Wijert/Corpus den Hoorn

Stichting Huurdersbelang “De Huismeesters Groningen-Zuid”

Paddepoel

HCG Pluto

Oosterpark

HCG F.F.J. (Fokker- Faille- en Jansenstraat) HCG Franciscuscentrum

Centrum

HCG Ebbingepoort

Selwerd

HCG Berberistoren

Vinkhuizen

HCG Buurt 6

Haren

HCG De Dilgt

Tuinwijk

HCG Concordiabuurt

De Hoogte en Selwerderwijk

HCG De Hoogte/Selwerderwijk

Relatiedag Elk jaar organiseert De Huismeesters een relatiedag voor alle leden van de Huurdersraad en Huurderscontactgroepen. Dit jaar hebben we het nieuwe ontmoetingcentrum Boerderijum in Beijum bekeken en hebben we het nieuwe ondernemingsplan besproken. Huurdersplatform Groningen Er is ook een stedelijke huurdersvertegenwoordiging, het “Huurdersplatform Groningen”. Dit is

De jaarlijkse relatiedag met huurdersverenigingen was in 2009 in het nieuwe Boerderijum, foto: De Huismeesters

een samenwerkingsverband tussen corporaties en huurdersverenigingen. Het Huurdersplatform bundelt de belangen van die zaken die alle huurders in de stad aangaan zoals woonruimteverdeling, het Nieuw Lokaal Akkoord en het Sociaal Plan Wijkvernieuwing.


29

4.5 Klantenpanel Kwaliteit woning en buurt Sinds 2009 hebben wij een Huismeesterspanel. Dit is een digitaal platform waarop wij onze huurders vragen naar hun mening. Drie keer per jaar zetten wij een nieuwe vragenlijst erop en koppelen de resultaten terug naar de deelnemers en het managementteam. De eerste peiling ging over de kwaliteit van de woning en de buurt. Als mensen mogen kiezen vinden de meeste respondenten wonen in een gezellige en veilige buurt belangrijker dan de kwaliteit van de woning en lage(re) woonlasten. Een overgrote meerderheid van de respondenten is bereid (misschien) te betalen voor extra woningverbetering en het energiezuiniger maken van de woning. De Huismeesters gaat zich dan ook de komende jaren richten op de buurt. We zijn druk bezig plannen te ontwikkelen om buurten schoon, veilig en gezellig te krijgen en te houden. Bij woningverbetering staat energiezuinigheid en veiligheid voorop. Woonlasten en duurzaamheid Onze tweede vragenronde ging over woonlasten en duurzaamheid. Uit de peiling komt naar voren dat energiebesparing leeft onder huurders. Van de respondenten is 70% (zeer) bewust met energiebesparing bezig, zowel om energielasten te besparen als om het milieu een goede dienst te bewijzen. De energiezuinigheid van de gehuurde woning krijgt een gemiddeld rapportcijfer van 5,5. De meeste kennis over energiebesparing doet men op via de media (74%) en de energieleverancier (41%). Er is een zekere informatiebehoefte over energiebesparende maatregelen bij 60% van de respondenten. Bijna 70% van de respondenten verwacht dat De Huismeesters ook informatie geeft op dit gebied. Dit pakken we als project op in 2010. Betrokkenheid huurders bij hun wijk In oktober legden wij voor de derde keer vragen voor aan het Huismeesterspanel. Dit keer ging het over betrokkenheid van bewoners bij hun wijk. Een grote meerderheid van de ondervraagden vinden dat de buurtagent, de bewoner, de woningcorporatie en het welzijnswerk degenen zijn die weten wat in de wijk speelt. De gemeente speelt in de ogen van de ondervaagden een iets minder grote rol. Van alle panelleden vindt een ruime meerderheid (75%) het belangrijk dat er wijkteams zijn. Opvallend is dat lang niet iedereen weet dat er in de eigen wijk een wijkteam actief is. Een aantal personen vraagt om meer informatie in bijvoorbeeld een nieuwsbrief of een webpagina. Helaas is maar 13% van de panelleden – in totaal 28 mensen - op de hoogte van het bestaan van een huurderscontactgroep in hun wijk. Drie daarvan zitten er zelf in. Verrassend was het grote aantal panelleden – ongeveer 70 mensen – dat zegt wel belangstelling te hebben om mee te doen aan de contactgroep. Mijn Wijk Inmiddels heeft De Huismeesters een nieuwe website met daarop “Mijn Wijk”. Deze webpagina geeft informatie over de wijk, onze contactpersonen, onze projecten en ander nieuws. In een paar wijken lopen inmiddels dagelijks buurtbeheerders rond. Zij zijn het eerste aanspreekpunt voor onze bewoners en zorgen, samen met de bewoners, voor een schone, veilige en gezellige leefomgeving. De vertegenwoordiging van de huurderscontactgroepen, de Huurdersraad, is actief bezig met het werven van enthousiaste leden. Ook de informatievoorziening is een punt van aandacht. Wij bieden de Huurdersraad daarbij ondersteuning.


30

4.6 Klanttevredenheid Meten is weten Eén keer in de drie jaar doen we een groot onderzoek onder alle huurders, de volgende weer in 2010. Daarnaast sturen we elke maand kaartjes naar onze nieuwe huurders en huurders waarbij we onderhoud hebben uitgevoerd. Op deze kaartjes kunnen huurders met een rapportcijfer aangeven hoe tevreden ze zijn over de kwaliteit en de snelheid van onze dienstverlening en onze telefonische bereikbaarheid. De nieuwe huurders vragen we ook of ze tevreden zijn met hun nieuwe woning. In ons kwaliteitsysteem hebben wij de norm opgenomen dat wij minimaal een 7,5 en minder dan 10% onvoldoendes willen halen. Resultaten klanttevredenheidskaartjes In 2009 zijn een kleine 4.000 klanttevredenheidskaartjes verstuurd, waarvan ruim 600 teruggestuurd, een respons van 15%. De gegevens cijfers zijn positief: Planmatig onderhoud

8,6

Oplevering nieuwe woning

7,2

Reparatieverzoek

7,8 (aannemers 7,6 en eigen dienst 8,1)

De snelheid van reparaties scoort net onder onze norm met een 7,3 en 18% onvoldoendes. Bij oplevering van de woning blijft de staat van de woning lager scoren dan we zouden willen. Deze beide onderdelen blijven al jaren onder onze norm. Wij vinden echter zelf wel dat we reparaties snel afhandelen. In de evaluatie van de automatisering van de onderhoudsdienst in maart 2009 bleek dat 45% binnen 24 uur gerepareerd wordt, 58% binnen 4 dagen en 77% binnen 10 dagen. Omdat wij aansluitend verhuren (de sleutels worden de volgende dag na het inleveren opgehaald) hebben wij geen invloed op de staat van de woning bij oplevering. Daarom gaan we deze punten niet meer structureel meten, maar alleen in de driejaarlijkse meting. In 2010 stappen wij af van het versturen van kaartjes maar doen wij dit via e-mail op onze website.

4.7 Klachten Proces Wij hechten veel waarde aan de klachten die wij van onze huurders ontvangen. Wij willen ze zo snel en goed mogelijk afhandelen. Daarnaast vinden we dat klachten belangrijke informatie voor ons bevatten en willen we er van leren. Dit doen we door bijvoorbeeld onze dienstverlening aan te passen. Huurders kunnen op verschillende manieren een klacht indienen. Via een formulier op onze website, telefonisch of schriftelijk via een klachtenformulier. Alle meldingen worden geregistreerd in ons Klantinformatiesysteem. Deze klachten gaan altijd rechtstreeks naar de managers die de afhandeling bewaken. Het aantal klachten wordt per kwartaal, in 2010 per trimester, aan het managementteam gerapporteerd, de managers bespreken dit met de medewerkers en jaarlijks maken wij een uitgebreide klachtenanalyse. Afhandeling Het aantal klachten neemt sinds 2005 af, maar laat in het afgelopen jaar voor het eerst weer een lichte stijging zien. In 2009 waren er ook meer renovatie en herstructureringswerkzaamheden dan andere jaren. De snelheid van afhandeling blijft een aandachtspunt.


31

Ondanks een centrale bewaking van de binnenkomende klachten, lukt het niet om de ontvangst van alle klachten binnen 4 werkdagen te bevestigen en ze binnen 3 weken af te handelen. Dit is extra vervelend, omdat er bij deze huurders iets mis is gegaan en ze ook nog lang moeten wachten voordat het opgelost is. Toch blijkt uit een inhoudelijke analyse geen structurele problemen in onze processen of een specifiek aandachtsgebied waar meer mis gaat. De klachten gaan over de “spaanders” die bij het werken nu eenmaal vallen. Als we er samen niet uitkomen Het kan natuurlijk gebeuren dat een huurder niet tevreden is over de afhandeling van de klacht. Huurders kunnen dan een beroep doen op De Klachtencommissie Gezamenlijke Corporaties Groningen. Dit is een onafhankelijke commissie ingesteld door de corporaties in Groningen en behandelt klachten over dienstverlening, woningtoewijzingen en urgentieverlening. Het reglement en de samenstelling van deze commissie is op te vragen bij De Huismeesters. Klachten die via deze commissie binnenkomen worden schriftelijk beantwoord aan de commissie en aan de huurder. Voor klachten over wijkvernieuwing is er een Geschillencommissie Wijkvernieuwing. Deze behandelt klachten over zaken die geregeld zijn in het Sociaal Plan, bijvoorbeeld verhuiskostenvergoeding.

Aantal klachten

2009

2008

2007

2006

2005

58

48

71

60

95

% binnen 4 werkdagen ontvangstbevestiging

68

70

50

50

30

% binnen 21 werkdagen afgehandeld

45

65

90

90

80

Klachtencommissie (norm is 2 per jaar)

6

2

1

2

4

Geschillencommissie wijkvernieuwing

0

0

0

0

0

Klachtencommissie Met zes meldingen bij de klachtencommissie overschrijden wij onze eigen norm van maximaal twee klachten per jaar. Daarom is er extra aandacht aan besteed. Er is echter voor ons geen reden om werkzaamheden te verbeteren of veranderen.

1

2

3

Klacht huurder

Oordeel klachtencommissie

Huurders geven dermate veel overlast dat wij

Huurders komen niet opdagen op zitting. De

dreigen met uitzetting. Zij worden inmiddels

Klachtencommissie oordeelt dat De

begeleid door De Zijlen.

Huismeesters zeer coulant en betrokken is.

Huurder vindt dat hij geen passende vervangende

Klachtencommissie is van mening dat De

woonruimte aangeboden heeft gekregen (2x

Huismeesters binnen eerdere afspraken heeft

aanbod gehad).

gehandeld.

Huurder klaagt over schimmel en vochtklachten.

Schimmel-/ vochtprobleem is opgelost en De Huismeesters moet de muur laten stukadoren.

4

Huurder klaagt over groepenkast die moet

Huurder moet nieuwe kabel en

worden uitgebreid om vaatwasser te kunnen

wandcontactdoos aanleggen en De

blijven gebruiken.

Huismeesters moet een extra groep in de meterkast aanleggen.

5

Huurders klagen over hoge fluittoon van de

Huurders zijn naar Alkmaar vertrokken en zien

waterleiding, schoonmaken portieken en defecte

af van verdere hoorzitting.

lift. 6

Huurder klaagt over het niet schoonmaken van de

In overleg met de huurder onderling opgelost.

portiek en dit wel in rekening brengen.


32

5 Huisvesting van onze doelgroep



33

5.1 Woonruimteverdeling Woonduurpunten Wij verhuren onze woningen samen met collega-corporaties in Groningen via www.woningnet.nl . Op deze internetsite kunnen woningzoekenden zich inschrijven en reageren op het tweewekelijkse woningaanbod. Daarnaast kunnen woningzoekenden zich abonneren op een digitale woningkrant en reageren via een telefoonlijn. Woningen worden aangeboden op basis van het aantal verzamelde woonduurpunten. Woningzoekenden krijgen per maand één woonduurpunt. Mensen die al in een huurwoning van een corporatie wonen, krijgen een halve woonduurpunt extra per maand. Daarmee bevorderen we de doorstroming binnen corporatiewoningen. Urgenten Mensen in nood helpen wij met spoed. Zij kunnen urgentie aanvragen bij de Urgentiecommissie Groninger Woningcorporaties. “Urgentie” krijgen bijvoorbeeld mensen die door wijkvernieuwing verplicht moeten verhuizen. Zij krijgen 100 woonduurpunten en komen hiermee automatisch bovenaan. Grote gezinnen krijgen 200 punten, omdat het aanbod van eengezinswoningen schaars is en er weinig mutaties zijn.

5.2 Kwetsbare personen Gegarandeerde huisvesting De zorg voor kwetsbare personen, zoals daken thuislozen, expsychiatrische patiënten, ex-verslaafden en ex-gedetineerden is een belangrijk speerpunt in de stad. Hierover hebben de gezamenlijke corporaties, de Gemeente en verschillende hulpverleningsinstanties afspraken gemaakt. Op voorwaarde dat de bewoner begeleiding accepteert, krijgt hij gegarandeerd huisvesting. Binnen het woonruimteverdeelsysteem in Groningen heeft de huisvesting van kwetsbare personen prioriteit. Daarna volgen de urgenten, de wijkvernieuwingsurgenten en de reguliere woningzoekenden. Bureau Woonkans We vinden het belangrijk om kwetsbare personen niet alleen passende huisvesting te bieden maar ook goede begeleiding. Dit wordt verzorgd door het bureau Woonkans. Woonkans biedt ondersteuning bij herhuisvesting om te voorkomen dat kwetsbare personen opnieuw in de problemen komen. Het bureau is een samenwerkingsverband tussen de Groninger woningcorporaties en een zestal hulpverleningsinstellingen in de stad Groningen. De kosten van het reguliere gedeelte van het hulpaanbod worden door de Gemeente en de corporaties gedeeld. Een jaar proefwonen De hulpverleningsinstelling krijgt deze proefwoning op naam en is verantwoordelijk voor de (woon)begeleiding. Pas bij goede bewoning komt de woning op naam van de bewoner. Door deze procedure wordt de cliënt sneller geholpen en moet zich meer dan voorheen inspannen om het traject te laten slagen. In oktober 2009 is een uitwisselingsmarkt geweest voor alle uitvoerenden. Stichting Huis ‘haalt’ nu zelf de woningen van Woningnet en Bureau Woonkans en helpt mee ontruimingen te voorkomen.


34

5.3 Huurprijzen Goedkope woningen Het grootste deel van onze woningen is goedkoop. Dit betekent een huurprijs tot € 357.37. In 2009 is de huur met 2,5% verhoogd. Dit percentage is vastgesteld door het Ministerie van WWI op basis van het inflatiepercentage van 2008. Als een woning van huurder wisselt, verhogen wij de huur tot een bedrag tussen de 70% en 90% van de maximaal redelijke huurprijs. Onze Huurdersraad heeft een positief gekwalificeerd advies over het huurbeleid gegeven. Wij proberen overlast en ontruimingen te voorkomen De Huismeesters voert een actief beleid om overlast te bestrijden en ontruimingen te voorkomen. De meeste ontruimingen vinden plaats op basis van huurachterstand. Wij proberen huurders met betalingsachterstanden te helpen door deze bewoners te bellen en een betalingsregeling aan te bieden. Op deze wijze willen we voorkomen dat vorderingen worden overgedragen aan de deurwaarder. Reden ontruiming

2009

2008

2007

2006

Huurachterstand

33

50

39

56

Overlast

06

06

02

11

Totaal

39

56

41

67

5.4 Buitenlandse studenten Housing Office Per 1 januari 2010 maakt het Housing Office officieel deel uit van De Huismeesters. Tot dan toe was het een zelfstandige organisatie, de Stichting Huisvesting Buitenlandse Studenten Groningen (SHBS-G). De SHBS-G was een eigen Stichting van de Rijksuniversiteit Groningen en de Hanzehogeschool voor de bemiddeling van woonruimte aan buitenlandse studenten. De Stichting is opgeheven, omdat de onderwijsinstellingen huisvesting niet als primaire taak zien en dit nadrukkelijk bij de woningcorporaties wensen neer te leggen. Het Housing Office was al gehuisvest bij De Huismeesters aan de Friesestraatweg. Gemeubileerde en gestoffeerde kamers Het Housing Office verzorgt gemeubileerde en gestoffeerde huisvesting voor buitenlandse gasten van de Rijksuniversiteit Groningen en de Hanzehogeschool Groningen. Een buitenlandse gast is meestal een student, maar kan ook naar Groningen komen voor onderzoek of om te doceren. De periode van verblijf in Groningen kan variëren van enkele maanden tot een volledige studie van vier jaar. Het kamerbestand is per 1 september 2009 uitgebreid met 65 bedden in de Kornoeljestraat in Selwerd. In totaal beheert het Housing Office daarmee in 2009 1087 bedden in 11 International Student Houses. Tevens worden kamers van particulieren gehuurd voor de overloop. Op jaarbasis worden ongeveer 1870 buitenlandse studenten ondergebracht. De Huismeesters zorgt samen met woningcorporaties Lefier en Nijestee voor voldoende kwalitatief goede kamers.


35

Studentbeheerders In de International Student Houses wonen en werken zogenaamde “studentbeheerders”. Studentbeheerders zijn verantwoordelijk voor het ontvangst van de buitenlandse gasten en de dagelijkse gang van zaken in en rondom hun studentenhuis. Er is in 2009 een nieuwe website ontwikkeld en in de lucht gegaan. Er is op de site een duidelijk onderscheid gemaakt tussen woonruimte op de particuliere markt en de International Student Houses. Het Housing Office heeft de woonteams van De Huismeesters ondersteund door in de zomer van 2009 diverse kamers op met name Schoolholm te bemiddelen naar buitenlandse studenten.


36

6 Leefbaarheid

Panelen op de bouwhekken geschilderd door de kinderen uit Tuinwijk, foto De Huismeesters


37

6.1 Algemeen Trendrapportage Leefbaarheid en Veiligheid 2008 Elke twee jaar meet de gemeente de leefbaarheid. De leefbaarheid en veiligheid in de stad is de afgelopen twaalf jaar duidelijk verbeterd. Duidelijke vooruitgang boekte de stad op verloedering, drugsoverlast en het aantal voorzieningen. Een minpunt is dat meer Stadjers het idee hebben dat er vernielingen plaatsvinden. Jongerenvoorzieningen en geluidsoverlast blijven een aandachtspunt. Sinds 1998 wordt extra aandacht besteed aan 14 aandachtswijken die onder de stadsgemiddelden bleven. We zien voor al deze buurten een voorzichtige positieve trend. De leefbaarheid is gelijk gebleven en in de Indische Buurt verbeterd. De veiligheid verbeterde in negen aandachtswijken. Omdat de stad als geheel duidelijk voortgang boekte, is deze voorzichtige vooruitgang onvoldoende om de uit de achterstandspositie te raken. Zo’n 30% van de bewoners vindt dat hun buurt erop vooruit is gegaan het afgelopen jaar. En 36% denkt dat de eigen woonomgeving er de komende jaren op vooruit zal gaan. De uitkomsten zijn meegenomen in het Strategisch Voorraadbeleid, in beheerplannen en stedelijk in de wijkperspectieven. Deze rapportage gebruiken wij als basis voor een leefbaarheidsboom, die naast de ondernemingsboom gemaakt wordt. Buurtbeheer Belangrijkste les is dat het sociaal beheer na wijkvernieuwing belangrijk is. Buurtbeheer is essentieel om te voorkomen dat verloedering en onveiligheid toeneemt. In 2008 is al besloten tot een uitbreiding van de formatie met 44 uur, waardoor twee buurtbeheerders die via Werkprojecten in dienst waren een contract kregen. In 2009 is daar nog 1,9 FTE bijgekomen. In totaal hebben we nu zes buurtbeheerders voor centrum, Selwerd, Vinkhuizen, De Hoogte, Corpus den Hoorn, De Wijert en Beijum. De buurtbeheerders hebben direct contact met de milieudienst, openbare werken, de politie en maatschappelijk werk. Door tijdige signalering kunnen problemen snel worden opgelost. Met de inzet van meer buurtbeheerders willen we de leefbaarheid verbeteren en de tevredenheid van de bewoners doen toenemen. Buurtbemiddeling We hebben overleg gevoerd met Stichting Stiel om de vrijwilligers in de buurtbemiddeling steviger in te zetten. De vrijwilligers van Stichting Stiel (veelal hoogopgeleide drukbezette Stadjers) werden uitgenodigd door de medewerkers wonen om over en weer ervaringen uit te wisselen en te kijken hoe we elkaar kunnen ondersteunen. Verder doen wij aan beheer van de woonomgeving door: •

schouwen

•

het kappen van bomen en snoeien van klimop

•

tuinonderhoud

•

bijdrage aan wijkfeesten en –activiteiten

•

het houden van spreekuren

•

aanpak brandgangen en verlichting

•

ondersteunen van zwerfvuilteams


38

6.2 De Hoogte & Korrewegwijk Leefbaarheidsmonitor De leefbaarheid in Korrewegwijk/De Hoogte is de afgelopen 12 jaar ongeveer gelijk gebleven. De veiligheid is wel verbeterd. Veel bewoners verwachten dat de wijk er de komende jaren op vooruit zal gaan. Het openbaar vervoer en onderhoud van het groen worden hoog gewaardeerd. Overlast, rommel en hondenpoep op straat komen volgens bewoners meer voor dan in de stad als geheel. De verhuisgeneigdheid is dan ook hoger. Positief is het blijvende karakter van de afname van jongeren overlast en toename van de waardering voor het aantal voorzieningen.

Scores De Hoogte

8 7 6 5

2006

4

2008

3

Stad

2 1 0 Sociale samenhang

Kwaliteit buurt

Woonomgeving

Overlast

Bron: Trendrapportage Leefbaarheid en veiligheid 1996-2008

Indische Buurt Ook in de Indische Buurt is de leefbaarheid met kleine stapjes steeds beter geworden. Maar ook deze buurt loopt achter op de stad. Er is vooral weinig sociale samenhang en veel overlast. De aanpak van achterpaden en brandgangen was nodig, want de waardering daarvoor was gedaald. Veel bewoners verwachten dat de toekomst hun buurt verbeteringen zal brengen.

Scores I ndische Buurt 8 7 6 5

2006

4

2008

3

Stad


Kwaliteit buurt

Woonomgeving

Overlast



39

Nulmeting In 2009 is onderzoek gedaan naar de veiligheid en leefbaarheid van zeven straten in de aandachtswijken in Groningen. Dit onderzoek is gedaan als onderdeel van de studie sociologie aan de Rijksuniversiteit Groningen onder begeleiding van bureau Intraval. Hieruit bleek dat de onderzochte straten relatief laag scoren op sociale cohesie, leefbaarheid en veiligheid. Mooi Blijven Wonen In 2004 hebben wij samen met bewoners en collega corporatie Lefier (toen In) een sociaal wijkvernieuwingsplan gemaakt. Het motto van dit plan is “Mooi Blijven Wonen”. Hierin staan maatregelen voor veiligheid, sociale samenhang, openbare ruimte, jeugdvoorzieningen en samen leven met studenten. In 2007 werd in het Nieuw Lokaal Akkoord 1,6 miljoen euro extra beschikbaar gesteld en werden Korrewegwijk en De Hoogte aangewezen als “krachtwijk”. Bewonersparticipatie In het wijkactieplan Mooi Blijven Wonen vormen bewonersinitiatieven de kern van de aanpak. Dit is gedaan door een vorm van bewonersparticipatie dat “Waardenzeef” genoemd wordt. Hierbij worden eerst gewenste maatschappelijke effecten (waarden) bepaalt door bewoners en organisaties die in de wijk werken. Zij kunnen vervolgens projecten aandragen waarop gestemd kan worden tijdens “Wijkstemdagen”. Dankzij deze methode krijgen bewoners invloed op de keuze van projecten die uitgevoerd gaan worden. De uitvoering van het wijkactieplan gebeurt door een wijkteam. Voor 2009 De afgelopen jaren is extra buurtbeheer ingezet en zijn binnenterreinen, voortuinen en balkons opgeknapt. De Huismeesters heeft de voormalige Cortinghschool verbouwd tot 7 jongerenappartementen. Gezamenlijk is de speeltuin en het speeltuingebouw opgeknapt, zijn uitleenpunten voor tuingereedschap opgericht en zijn kunstprojectenruimten gerealiseerd. Een belangrijke maatregel om de mensen in de wijk actief te maken en aan het werk te helpen zijn de gehouden woon-wens-werk-gesprekken. De Huismeesters heeft middels het schuttingplan een aantal langdurig uitkeringsgerechtigden aan het werk geholpen.

2009 Renovatie 494 woningen De Hoogte Deze renovatie omvat het verbeteren en samenvoegen van 494 bestaande woningen tot 379 huurwoningen en 55 koopwoningen door De Huismeesters. De verbetering is gericht op energie, isolatie, veiligheid en binnenmilieu. Wij willen de prachtige architectuur en het karakter van een “volkswijk” behouden. Op donderdag 28 mei 2009 werd het officiële startschot gegeven voor de renovatie in De Hoogte. Er werd een steen onthuld door de commissaris van de koningin, drs. M.J. van den Berg. Aan de Cortinghlaan 11 werd een samengevoegde modelwoning bekeken. In het speeltuingebouw konden de kinderen uit de wijk zich ondertussen vermaken met het schilderen van panelen die op de bouwhekken gehangen zijn.


40

Cortinghborg l en ll De Huismeesters heeft de voormalige laboratoriumschool aan de Bedumerweg in Groningen gekocht van het Noorderpoortcollege. De bedoeling is dat over een aantal jaren het gebouw plaats maakt voor ongeveer 140 woningen in het plan Cortinghborg II. Het pand zal voorlopig onderdak bieden aan verschillende instanties. Momenteel heeft de aannemer die de renovatie in De Hoogte uitvoert zijn intrek genomen in het voormalige schoolgebouw. Daarnaast wordt het gebouw ook gebruikt door een dansschool van het Noorderpoortcollege. Er wordt nog met diverse andere instanties gesproken over tijdelijke huisvesting. In de toekomst maakt het gebouw plaats voor de ontwikkeling van Cortinghborg II. Cortinghborg I en II worden een nieuwe wijk op de plaats waar tot voor kort onder andere Sportpark De Hoogte was gevestigd. Deze nieuwe wijk zal aan De Hoogte grenzen. In de plannen voor

Startschot renovatie De Hoogte, Foto: Koos Boertjens

Cortinghborg I en II worden in totaal ongeveer 450 woningen voorzien. Verbouw school met kinderdagverblijf De Huismeesters heeft de O.Q. van Swinderenschool omgebouwd van schoolgebouw tot 6 sociale huurappartementen en 4 bedrijfsruimten. De bedrijfsruimten worden gehuurd door een kinderdagverblijf. Om deze faciliteit in de wijk mogelijk te houden rekent De Huismeesters een korting op de huurprijs de eerste 5 jaar voor het kinderdagverblijf. Sociale projecten In het kader van Mooi Blijven Wonen is in 2009 gewerkt aan vijf thema’s; ouder & kind, multiprobleemgezinnen, werk & wijkeconomie, veiligheid en leefbaarheid & bewonersinitiatieven. Voor ouder & kind zijn de belangrijkste maatregelen de verlengde schooldag, het trainen en coachen van leerkrachten, ondersteunen van tienermoeders en het realiseren van buurtwerkplaatsen. Ook is er een project gestart “Van aandachtsgezin naar krachtgezin?” waarin getracht wordt antwoord te vinden op de achterblijvende resultaten bij de aanpak van multiprobleemgezinnen. De doelstellingen van het project zijn veiligheid en ontwikkelingskansen van kinderen vergroten, criminaliteit, buurtoverlast en zorgbehoefte verminderen. Er is nu een jongerenredactie bij StadjersTV, er worden huisbezoeken afgelegd en spreekuur op school gehouden door een verpleegkundige. Verder zijn er milieustewards aangesteld, worden bewoners opgeleid tot buurtsportwerker en organiseren ze evenementen (“De wijk als speelplaats”). Jeugdzorgbureau Halt verzorgt het project “Go4it!” waarmee jeugdcriminaliteit wordt tegengegaan door jongeren tegen een kleine vergoeding klussen uit te laten voerden. Bij de speeltuin is een spelcontainer neergezet. Wijkstemdag 2009 In 2009 is de tweede wijkstemdag gehouden. De volgende projecten zijn gekozen: •

aanleg van een drie-generaties-speeltuin voor kinderen en (groot)ouders

•

een theaterproject voor jongeren 12+

•

verschillende schoonmaak- en opfleuracties

•

een techniekproject over het bouwen van robots en auto’s voor tienerjongens

•

een meerdaagse culturele manifestatie

•

het opknappen van de speelplek aan de Molukkenstraat Jaarverslag 2009 De Huismeesters

41

•

het kinderpersbureau, waarbij kinderen een krant maken over de wijk

•

het plaatsen van een kunstwerk op de rotonde

En verder •

Ondersteunen wij het jeugdsportfonds

•

Wonen 6 PABO-studenten gratis in onze woningen in ruil voor 10 uur vrijwilligerswerk per week gericht op kinderen.

•

Voeren jongeren kleine klussen uit in de wijk tegen een geringe vergoeding in het programma Go4it!. Dit gaat jeugdcriminaliteit tegen en bevordert de veiligheid en leefbaarheid in de wijk.

•

Zijn 84 woningen voorzien van nieuwe bestrating in gangpaden en brandgangen

•

Zijn 500 woningen voorzien van nieuwe schuttingen. Hiermee hebben 7 langdurig werklozen werkervaring opgedaan. Twee personen lopen bij De Huismeesters een leerwerktraject tot medewerker onderhoud.

•

Heeft het kinderpersbureau een krant uitgebracht over hoe zij de wijk zien en wat ze graag willen verbeteren.

•

Is gewerkt aan de voorbereiding van het “Bruisend Hart” , dit wordt een gebouw waarbij diverse functies (CJG, scholen, consultatiebureau etc.) samenkomen.

•

Is er een hondenuitlaatplan gemaakt waarin de wijk in is kaart gebracht en voorstellen zijn gedaan voor uitlaatplekken en andere mogelijkheden om de overlast tegen te gaan.

•

Is ongeveer 581 uur ingezet voor buurtbeheer.

Samengevat is in 2009 de veiligheid toegenomen, de leefomgeving verbeterd en is het perspectief voor jongeren verbeterd. Deze acties worden doorgezet in 2010.

6.3 Tuinwijk Leefbaarheidsmonitor Over het geheel genomen is de leefbaarheid en vooral veiligheid afgenomen ten opzichte van 2006. Ook de sociale samenhang is terug onder het gemiddelde. Positieve ontwikkelingen zijn dalingen van drugsoverlast, geluidsoverlast en overlast van omwonenden. Er zijn meer bewoners die zich verantwoordelijk voelen voor de wijk en minder die willen verhuizen. Ook hier zijn de bewoners bovengemiddeld positief over de ontwikkeling van de buurt de afgelopen tijd en kijken optimistisch naar de toekomst van de buurt. Scores Tuinwijk

8 7 6 5

2006

4

2008

3

Stad


Kwaliteit buurt

Woonomgeving

Overlast



42

Sociale wijkvernieuwing In 2004 is gestart met sociale wijkvernieuwing en zijn er maatregelen genomen variërend van werkgelegenheidsprojecten, opvoedingsondersteuning, acties gericht op een gezondere leefstijl en de aanpak van jongerenoverlast. De uitvoering van het Nieuw Lokaal Akkoord is in handen van het wijkteam ‘Heel de Buurt Tuinwijk’ met bewoners en vertegenwoordigers van gemeente, corporaties, welzijnswerk en politie. Onze medewerker sociale wijkontwikkeling is voorzitter. Er is een speciale website gemaakt www.tuinwijkgroningen.nl die door bewoners beheerd wordt. www.klankbordgroeptuinwijk.nl Er is een website voor de zes klankbordgroepen die tijdens de renovatie werken. Dit zijn de groepen Aanspreekpunt, Sociaal Plan, Beheerteam, Optiepakket woningen, Indeling woning en Openbare ruimte. Tijdens de renovatie zijn er twee externe ondersteuners beschikbaar die bewoners kunnen adviseren en begeleiden. Voor 2009 •

Het beste leefbaarheidsidee van bewoners –beloond met een ballonvaart- is uitgevoerd: samen met kinderen uit de wijk zijn houten panelen beschilderd en opgehangen op de bouwhekken bij de renovatie.

•

Bewoners hebben hun huisnummers in keramiek gemaakt.

•

Bewoners die door wijkvernieuwing moesten verhuizen hielden een rommelmarkt en konden spullen die ze weg wilden doen in container van de milieudienst gooien.

•

Bslim: een programma voor sport en gezonde leefstijl voor bewoners.

•

Aanschaf van een spelcontainer.

•

Het schoolplein van de Vensterschool is ingericht als natuurlijke buitenspeelplaats.

2009 Start renovatie Op 2 april 2009, één van de eerste prachtige lentedagen van 2009, is de start van de renovatie in Tuinwijk gevierd. Onder grote belangstelling hebben wethouder Frank de Vries en directeur Peter Hillenga de modelwoning aan de Concordiastraat 14/14a geopend. Het gaat om renovatie en samenvoeging van 284 woningen naar 210 huurwoningen en 35 koopwoningen. Deze woningen worden van binnen en buiten helemaal opgeknapt, met het accent op isolatie.

Renovatie van 284 woningen in Tuinwijk foto: De Huismeesters

De karakteristieke uitstraling wordt hersteld en het comfortniveau verbeterd. Bijzonder is de Climarad. Dit is een intelligent ventilatie- en verwarmingsysteem met warmteterugwinning. De besparing is ongeveer 15 tot 22 procent op de totale energierekening van de woning. Door een pakket aan maatregelen springen de woningen van energielabel E en F naar B en C. Dit project is klaar in 2011.


43

Ministerie Letland bezoekt Tuinwijk Woensdag 11 november heeft een delegatie van het ministerie van Letland het renovatieproject in de Tuinwijk bezocht. Deze medewerkers zijn afkomstig uit Riga. Zij kregen een rondleiding langs de renovatiewerkzaamheden. Zij zijn geïnteresseerd in energiebesparende maatregelen bij de renovatie.

Schuttingproject Leerlingen van het Alfa College krijgen de mogelijkheid om

Ministerie Letland bezoekt energiezuinige renovatie Tuinwijk bron: De Huismeesters

werkervaring op te doen bij De Huismeesters. De Huismeesters krijgt hulp bij het bouwen van schuttingen. Twee vliegen in één klap. Een groepje van 6 leerlingen gaan samen met een vaste begeleider aan de slag bij de renovatie in Tuinwijk. Naast het plaatsen van schuttingen zetten ze ook de puntjes op de i in de woningen die door de aannemer gerenoveerd zijn. Op donderdag 26 november hebben Nelleke Stegeman (coördinator Alfa College) en Peter Hillenga (directeur De Huismeesters), onder het toeziend oog van de leerlingen, hun handtekening gezet onder een samenwerkingsovereenkomst. Het gaat om twee typen leerlingen. Leerling van de AKA opleiding, AKA staat voor Arbeidsmarktgekwalificeerd Assistent. De AKAopleiding is een opleiding op het laagste niveau van het MBO. In de opleiding leren leerlingen, onder begeleiding, eenvoudige werkzaamheden te verrichten. Tevens zijn er NT2 leerlingen, deze leerlingen leren de Nederlandse taal middels de praktijkervaring. Zij krijgen vaak moeilijk stageplaatsen of werkervaringplekken. Vanuit het Alfa College worden door een stagedocent ook examenopdrachten gemaakt van de onderhoudswerkzaamheden die de leerlingen doen. Pilot duurzame woningen Samen met KAW Architecten is een pilot-project gestart, gesteund door de gemeente. Dit gaat over communicatie met bewoners voor, tijdens en na (duurzame) woningverbetering. Doel is het maken van een praktische handleiding voor corporaties, bouwbedrijven en gemeenten. Dit project ontvangt Europese subsidie. Klussen met vrouwen In samenwerking met Perfet is er een kluscursus gehouden voor alleenstaande vrouwen. De Huismeesters heeft een hiervoor een lege woning beschikbaar gesteld in de Fruitstraat. Het doel is om vrouwen de basisbeginselen van klussen bij te brengen. De cursus is gefinancierd met gelden uit het Nieuw Lokaal Akkoord. Huisnummer in mozaïek In mei is het mozaïekproject in Tuinwijk gestart. Bewoners konden in een workshop hun huisnummer in mozaïek maken. Net als de panelen op de bouwhekken was dit idee afkomstig van een bewoner. De belangstelling was zo groot dat er extra avonden zijn georganiseerd en veel bewoners zich aanmeldden voor een tweede workshop.

Bewoners maken huisnummer in mozaïek bron: De Huismeesters


44

Kinderen schilderen panelen voor bouwhekken Tuinwijk Kunstenares Siska Alkema won er een ballonvaart mee. Vanuit het wijkteam en het Heel de Buurt overleg werden bewoners gevraagd ideeën voor de wijk te bedenken. Samen met een groepje kinderen van 8 tot 12 jaar zijn panelen beschilderd die op de bouwhekken gehangen zijn. De panelen verhuizen de hele renovatie met de bouwhekken mee. Zo blijft de wijk er kleurig en vrolijk uitzien.

Kinderen onthullen hun panelen aan de bouwhekken bron: De Huismeesters

6.4 Corpus den Hoorn / Hoornse Meer Leefbaarheidsmonitor Corpus den Hoorn heeft de afgelopen twee jaar een duidelijke inhaalslag gemaakt. Het niveau van leefbaarheid is verbeterd tot boven het stadsgemiddelde. De kwaliteit van de woonomgeving en de waardering voor het onderhoud aan de buurt zijn toegenomen. Maar liefst 60% vindt dat de buurt erop vooruit is gegaan en eenzelfde meerderheid verwacht dat het de komende jaren nog beter zal worden. We kunnen constateren dat wijkvernieuwing hier zijn vruchten heeft afgeworpen.

Scores Corpus den Hoorn

8 7 6 5

2006

4

2008

3

Stad


Kwaliteit buurt

Woonomgeving

Overlast



45

Nieuw Lokaal Akkoord In 2004 is wijkvernieuwing gestart. Inmiddels zijn grote delen van de wijk verbeterd door de Gemeente Groningen, Nijestee en De Huismeesters. Voor Corpus is vanuit het Nieuw Lokaal Akkoord een budget beschikbaar van 2,1 miljoen euro voor de periode 2007-2010. Voor het uitwerken en coördineren is een wijkteam opgericht, bestaande uit Gemeente Groningen, corporaties, Stiel en MJD. Op diverse manieren zijn ideeën uit de wijk opgehaald. Om de uitgewerkte ideeën weer aan de bewoners voor te leggen organiseren we avonden waarbij de bewoners hun stem kunnen laten gelden. Het winkelcentrum is gerenoveerd, er is een steun- en informatiepunt voor ouderen, er werken buurtconcierges, er is een nieuwe school, het groen is opgeknapt en de wijk is verkeersrustig gemaakt. Voor De Huismeesters is de wijkvernieuwing nu afgerond. Voor 2009 •

De Huismeesters heeft in 2008 De Confiance gebouwd: 14 sociale huurappartementen, 21 vrije sector huurappartementen, 37 koopappartementen en 24 patio koopwoningen, 3 zorggerelateerde bedrijfsruimten.

•

Een gedeelte van De Confiance verhuren wij aan NOVO (36 appartementen en het Atrium). NOVO is een stichting die mensen begeleidt met een verstandelijke of lichamelijke beperking. Cliënten runnen hier een NOVO Café.

•

In De Confiance zitten ook andere buurtvoorzieningen zoals een bibliotheek en een Steun- en informatie punt voor ouderen (STIP).

•

Ook is in 2008 het nieuwe woonzorgcentrum Maartenshof gebouwd in Hoornse Meer. Dit nieuwe verpleeg- en verzorgingshuis heeft 213 zorgplaatsen, 63 aanleunwoningen en 600 m2 bedrijfsruimte.

•

In deze bedrijfsruimten in en aan de centrale hal zitten wijkvoorzieningen zoals een kinderopvang, een restaurant, een fysiotherapeut en een kapper.

•

Het buurtpand is verhuisd naar de Van Swietenlaan en er is een overkoepelende naam bedacht voor het vernieuwde onderkomen CorpusHuis. Hierin zitten nu de Boerhaaveschool, BSO De Blokhut, COP Groep, Kinderdagverblijf, Buurtconciërges, Wijkraad en Stiel.

•

Project Go4it van HALT Noord Nederland om jeugdcriminaliteit tegen te gaan.

2009 Opening De Confiance Op 2 juli 2009 heeft wethouder Jannie Visscher De Confiance op feestelijke wijze geopend. Deze dag lieten de gebruikers van dit gebouw het resultaat zien. Er is een NOVO Café dat wordt gerund door cliënten. Daarnaast zijn het Stip (Steun- en informatiepunt wonen, welzijn en zorg) en een bibliotheekpunt in de Confiance gevestigd. Aan de binnenzijde van het gebouw zit een gezamenlijke binnentuin. Verder is besloten om 6 leegstaande vrijesectorwoningen om te bouwen naar 12 zelfstandige appartementen voor de verhuur aan

Wethouder Jannie Visscher opent De Confiance, foto: De Huismeesters

Novo.


46

Huurdersvereniging wordt stichting In 1994 werd de Huurdersvereniging Huismeesters De Wijert – Corpus den Hoorn opgericht. De vereniging behartigde de persoonlijke belangen van de huurders in de beide wijken. Tegenwoordig gaat het ook om de belangen van een complex, straat of wijk. Als stichting kan ook een betere ledenadministratie gevoerd worden. Per 1 januari 2010 is het Stichting Huurdersbelang De Huismeesters Groningen-Zuid. De stichting vertegenwoordigt alle huurders van De Huismeesters in de wijken De Wijert, Corpus den Hoorn en de Hoornse Meer.

6.5 Beijum Leefbaarheidsmonitor Twee jaar terug concludeerden we dat Beijum uit de gevarenzone was, nu zien we dat we te vroeg gejuicht hebben. Verschillende vormen van overlast laten na een reeks van dalingen weer stijgingen zien. Toch vinden Beijumers dat hun wijk verbeterd is het afgelopen jaar. Er is hoge waardering voor voorzieningen, openbaar vervoer en het groen in de wijk. Ook in Beijum-Oost is de tevredenheid hiervoor bovengemiddeld. De waardering voor jongerenvoorzieningen is toegenomen en drugsgerelateerde overlast is gestabiliseerd. Maar de verloedering en overlast door omwonenden zijn toegenomen. Dit alles gaat gepaard met een gemiddeld optimistische kijk op de toekomst. Die daarmee een daling laat zien ten opzichte van het verleden. Scores Beijum-Oost

8 7 6 5

2006

4

2008

3

Stad


Kwaliteit buurt

Woonomgeving

Overlast


Voor 2009 Sinds de start van de sociale wijkvernieuwing in 2004 zijn veel resultaten behaald in Beijum-Oost. •

Het winkelplein is gerenoveerd en gevels opgeknapt.

•

De Huismeesters heeft een buurtpand waarin sociale instellingen aanwezig zijn.

•

Er worden jaarlijks zomeractiviteiten en activiteiten voor de jeugd georganiseerd.

•

Dagelijks maken buurtconciërges een ronde door de wijk waarbij ze schoonmaken, opruimen en mensen aanspreken.

•

Er zijn sportontmoetingsplekken en voetbalkooien gemaakt.

•

Paden en groen zijn opgeknapt.

•

Er zijn straathoekwerkers aan het werk.

•

Het project buurtbemiddeling loopt.

•

Elke week wordt zwerfvuil opgeruimd door een Kidsteam. Dit team bestaat uit kinderen die wonen aan de Doornbosheerd.


47

2009 Opening Boerderijum Aan de Beijumerweg 19 ligt een monumentale boerderij waarvan de schuren in de nieuwjaarsnacht van 2003 zijn afgebrand. Op voorspraak van de buurtbewoners, verenigd in het Herbouwcomité Boerderij Beijum, heeft de gemeenteraad besloten om de locatie in het hart van Beijum te behouden als sociale ontmoetingsplaats. In 2008 zijn wij gestart met de verbouw van een monumentale boerderij. Het project omvatte de renovatie van het voorhuis van de oorspronkelijke boerderij, vervangende nieuwbouw op de plaats van de afgebrande

Opening wijkontmoetingscentrum Boerderijum foto: De Huismeesters

schuren en herinrichting van het buitenterrein. In samenwerking met de toekomstige gebruikers, buurtbewoners en de Gemeente zijn herbouwplannen gemaakt. Op vrijdag 24 april verrichtte wethouder José van Schie de officiële opening van deze ontmoetingsplek voor de wijk met een theeschenkerij, een nieuwe kinderboerderij, een speelweide en tuinen. Het vernieuwde gebouw biedt onderdak aan zorginstelling De Zijlen, kindercentrum de Mallemolen en het centrum voor Natuur en Duurzaamheid Educatie (NDE) van de gemeente Groningen. Zonnecollectoren Het project om 96 woningen aan de Froukemaheerd in Beijum te voorzien van zonnecollectoren is genomineerd voor “De Groene Parel 2009”. Dit is een prijs voor vooruitstrevende projecten voor duurzame publieke voorzieningen. Dit project heeft de afgelopen tijd in diverse vakmedia gestaan. Bij de Froukemaheerd worden naast nieuwe zonnecollectoren ook zonnecellen geplaatst die elektriciteit opwekken. Hierdoor gaan zowel het gas- als elektriciteitsverbruik sterk naar

Zonnecollectoren op de daken aan de Froukemaheerd bron: De Huismeesters

beneden. Daarnaast worden er voorzieningen getroffen zodat er minder water wordt rondgepompt, waardoor warmteverliezen verminderen. Zo wordt niet alleen de CO2-uitstoot omlaag gebracht, maar wordt ook aanzienlijk bespaard op de maandelijkse woonlasten van de bewoners. De Huismeesters investeert in deze renovatie € 3.600.000,-.


48

Wijk als Speelplaats Staatsecretaris Klijnsma bezocht op 2 november 2009 als eerste het Groningse Werk en Onderzoekscentrum. Daarna is Klijnsma te gast tijdens een lunch bij het project ‘Doorkoken’, waarin mensen die lang niet hebben gewerkt aan de slag kunnen in een restaurantkeuken. Tot slot spreekt ze met de jongens die meedoen aan het Leren en Werken project ‘De wijk als speelplaats’. De jongeren worden zo opgeleid tot Arbeidsmarkt

Staatssecretaris Klijnsma bezoekt Wijk als Speelplaats, foto Ward Oranje

Kwalificerend Assistent (MBO-1 niveau). Daarmee is hun status veranderd van harde kern probleemjongere naar rolmodel voor de jeugd in de wijk. Ze worden begeleid door de straathoekwerker. Het project is van start gegaan met 13 jongeren waarvan 9 nu in traject gaan. En verder: •

bedraagt de totale inzet van buurtconciërges in 2009 om en nabij 170 uur;

•

rijdt de buurtbus nog steeds succesvol door de wijk. In de bus kunnen nu tevens klussen worden uitgevoerd. De bus wordt bemant door drie langdurig werklozen;

•

is een openingsfeest, sinterklaasfeest en een winterdoemarkt georganiseerd;

•

zijn schuttingen geplaatst bij 99 woningen aan de Barma- en Doornbosheerd;

•

zijn hekwerken aangebracht bij de kinderboerderij.

6.6 Vinkhuizen De wijk Eind jaren negentig was Vinkhuizen één van de eerste wijken waar de wijkvernieuwing op grote schaal werd aangepakt. Woningen werden verbeterd of vernieuwd, het winkelcentrum is gerenoveerd en de sociale structuur is verbeterd. De Huismeesters heeft de afgelopen jaren de woonomgeving en binnenterreinen opgeknapt, speelplekken aangelegd, woningen gerenoveerd en nieuw gebouwd. Sociaal netwerk Na het stapelen van stenen was de bevordering van de sociale cohesie aan de beurt. Inmiddels is er een sterk netwerk tussen de professionals in wijk gecreëerd. Er zijn buurtteams opgericht en er vinden zorgoverleggen plaats. Hierdoor hopen corporaties, politie, zorginstellingen, Sozawe en scholen met elkaar een beeld te krijgen van wat er zich achter de voordeur afspeelt om vroegtijdig te signaleren en hulp aan te bieden. Prisma Midden in de wijk is een zorgservicezone gecreëerd. Hiervoor heeft De Huismeesters de Prisma gebouwd die begin 2010 opgeleverd wordt. Prisma heeft 52 huurappartementen voor mensen ouder dan 55 jaar en huisvest het Ouder- en kindcentrum, opvoedingsondersteuning en kinderopvang. De huurders kunnen gebruik maken van de mogelijkheden van de naastgelegen Veldspaatflat maar ook zorg inkopen.

Prisma vanuit een luchtballon, foto: De Huismeesters

Het Stip; een Steun- en Informatiepunten voor ouderen, gehuisvest in ’t Vinkhuys is vanuit de Prismaflat eenvoudig te bereiken. Jaarverslag 2009 De Huismeesters

49

Activiteiten In samenwerking met opbouwwerk en bewoners uit de wijk is een zwerfvuilteam opgericht. De kinderen uit de buurt ruimen elke twee weken het zwerfvuil op in en rondom hun straat. In de diverse buurten zijn bewonerscommissies opgericht die zowel voor eigen buurt als gezamenlijk voor de gehele wijk activiteiten (zoals Lentekriebels) organiseren. Deze bewonerscommissies worden ook betrokken bij de Heel de Buurt overleggen zodat men inspraak heeft in plannen voor de wijk. Wijkbudget Inmiddels is vanuit het wijkbudget van het Nieuw Lokaal Akkoord “Van Harte Resto” opgezet. Een eetgelegenheid voor mensen met een kleine portemonnee. Met als doel ontmoeting in de wijk te bevorderen en mensen een gezond en goedkoop 3 gangen menu aan te bieden. Andere activiteiten zijn de wijkschoonmaakactie Lentekriebels, het wijkfeest voor kinderen en tieners in de zomer en de Koninginnemarkt. Er wordt ook aandacht besteed aan gezond bewegen in de wijk. Daarom is het gemeentelijk project B-Slim gefinancierd, een bijdrage gedaan om van de kinderboerderij een natuurlijke speelplaats te maken en worden samen met omwonenden speelpleintjes opnieuw ingericht. Ook is een jeu-de-boulesbaan en zijn visvlonders aangelegd en zijn wijkmarkten georganiseerd.

6.7 Selwerd Buurtpand Selwerd geopend Op woensdagmiddag 28 oktober is het buurtpand Selwerd, aan de Lijsterbeslaan 75, officieel geopend. Het buurtpand is mogelijk gemaakt door een groep actieve bewoners. Na een schietincident in 2008 willen de buurtbewoners met frisse moed beginnen door hun ideeën en plannen voor de toekomst kenbaar te maken tijdens de opening. De Huismeesters stelt de woning ter beschikking als buurtpand. Vensterschool SPT officieel geopend Op 23 september was de officiële heropening van de Vensterschool SPT. De Vensterschool SelwerdPaddepoel-Tuinwijk heeft vele voorzieningen die grotendeels onder één dak worden aangeboden. De buitenkinderspeelplaats, de parkeerplaats en entree, het sportcafé, het Centrum voor Jeugd en Gezin, de gymzaal en de familiebibliotheek zijn vernieuwd. Ook OBS De Pendinghe, SKSG kinderopvang, het opbouwwerk, maatschappelijk werk en opvoedingsondersteuning en de wijkraden hebben hier onderdak.

Opening SPT, foto: De Huismeesters


50

6.8 Centrum Verbouw voormalig pakhuis Het voormalige pakhuis aan de Lage der A is verbouwd tot 11 zit-slaapstudio’s die per 1 oktober 2009 verhuurd zijn. Hiermee heeft De Huismeesters een bijdrage geleverd om het tekort aan geschikte huurwoningen in de binnenstad te verminderen. Er is een stukje Groninger stadshistorie bewaard gebleven en in oude luister hersteld. Op deze plaats stond vroeger een herberg die al dateert uit 1723. De in de voorgevel geplaatste gevelsteen “In de Jachtwagen” herinnert hier aan. In 1919 is het pakhuis ontworpen door de architecten Kazemier en Tonkens voor de gebroeders Waterborg. Het pakhuis werd gebruikt voor een dekkledenmagazijn en naaiatelier. Bij de voorgevel is speciale aandacht besteed aan het herstel van de oude staat. De gietijzeren ramen zijn gerestaureerd en zelfs de reclame schildering van Waterborg is in oude glorie hersteld. Voormalig pakhuis gerenoveerd tot 11 huurappartementen, bron: De Huismeesters

Oplevering 9 huurwoningen In 2009 heeft De Huismeesters in het centrum 9 huurwoningen en een bedrijfsruimte opgeleverd aan de W.A. Scholtenstraat. Zo blijft De Huismeesters nieuwe ruimte creëren op de woningmarkt en dragen we bij aan het omzetten van kantoor- naar woonfunctie, juist ook in de binnenstad.


51

7 Wonen en zorg



52

Zorgen voor Morgen Buurten waar iedereen meetelt, meedoet en met zijn talenten bijdraagt aan een gezonde en vitale wijk. Dat is wat we willen Groningen. Eén van de beleidsprogramma’s is “Zorgen voor Morgen”. Daarin zijn de Steun- en informatiepunten (Stips) en de samenwerking tussen verschillende organisaties op het gebied van welzijn, wonen, zorg en bewonersparticipatie belangrijke pijlers. Zorgen voor Morgen richt zich op •

passende en geschikte woonvormen;

•

voldoende zorg in de buurt;

•

aandacht voor openbare ruimten;

•

het ontwikkelen van laagdrempelige informatie- en adviesfunctie, ontmoetingsplekken voor buurtbewoners;

•

en het kenbaar maken en organiseren van activiteiten in de wijk.

Stip De stips zijn voor alle wijkbewoners met extra aandacht voor ouderen, mensen met een beperking, chronisch zieken en/of mantelzorgers. Dit is een ketensamenwerking tussen de gemeente Groningen, verschillende welzijns-, zorginstellingen en woningcorporaties die actief zijn in de wijk. Er zijn zeven stips opgericht en nog vier in ontwikkeling. Er zijn 24 partners die de samenwerkingsovereenkomst hebben ondertekend. De vier ketenondersteuners motiveren en ondersteunen de onderlinge samenwerking. In 1

totaal werken stadsbreed 70 Stipvrijwilligers en 29 seniorenvoorlichters aan de brede uitvoering van Stip . Evaluatie Uit evaluatieonderzoek komt naar voren dat wijkbewoners een laagdrempelige informatiefunctie zeer waarderen. Bewoners vinden een goed voorzieningenniveau in de wijk belangrijk en zijn positief over de resultaten van ketensamenwerking. De gemeente heeft een eervolle derde plaats behaald als “Gemeente met het beste ouderenbeleid.” toegankelijke woningen:

1815

waarvan verzorgd wonen:

600

aantal zorgplaatsen:

824

aantal zorgcentra:

5

Samenwerking Lentis en Ypsilon De Huismeesters heeft in 2008 een samenwerkingsovereenkomst getekend met Lentis en Ypsilon. Ypsilon is een landelijke vereniging van familieleden en betrokkenen van schizofrenie of een psychose. Een werkgroep heeft een plan van aanpak gemaakt om de kwalitatieve en kwantitatieve tekorten in de psychische woonzorg te verbeteren. Lectoraat Competentieontwikkeling OGGz Wij doneren € 6.000,- aan de Openbare Geestelijke Gezondheidszorg (OGGz) om een lectoraat op te zetten voor deskundigheidsbevordering voor hulpverleners. Dit heeft tot doel de leefbaarheid te verbeteren doordat hulpverleners meer regie nemen, in een keten werken en leren overlast aan te pakken wat huisuitzettingen kan voorkomen.

1

Bron: “Stip, een centraal punt in de wijk” een uitgave van Zorgen voor Morgen Jaarverslag 2009 De Huismeesters

53

Wat

Waar

Wijk

Omschrijving

Beijum

Fokus

Wonen en zorg 15 appartementen 24 appartementen

De Diamant

Vinkhuizen

Dignis

32 appartementen

De Confiance

Corpus den Hoorn

NOVO

Beijum

Seniorenwoningen 55+

Seniorenwoningen 97 appartementen 40 appartementen

Berberistoren

Selwerd


51 appartementen

De Dilgt

Haren


20 appartementen

Dilgtweg

Haren


14 appartementen

De Witte Vlier

Selwerd


47 appartementen

Franciscuscentrum

Oosterparkwijk


52 appartementen

Het Hoogtepunt

Selwerderwijk-Noord


60 appartementen

Bernlef

Paddepoel


88 appartementen

Ebbingepoort

Centrum

Seniorenwoningen 55+ en 65+

48 appartementen

Landsteinerlaan

Corpus den Hoorn


49 appartementen

Sportlaan

Hoornse Meer


204 appartementen

Plutolaan

Paddepoel


63 appartementen

Maartenshof

Hoornse Meer


52 appartementen

Prisma

Vinkhuizen


213 verpleegplaatsen

Maartenshof

Hoornse Meer

Zorgcentrum

154 zorgplaatsen

Avondlicht

Haren

Zorgcentrum

40 verpleegplaatsen

De Cirkel

Haren

Zorgcentrum

104 zorgplaatsen

Bernlef

Paddepoel

Zorgcentrum

85 zorgplaatsen

Ebbingepoort

Centrum

Zorgcentrum

Haren

Zorgcentrum

Zorgcentrum

Geplande zorgvoorzieningen 31 zorgplaatsen

Westerholm


54

8 Kwaliteit van ons woningbezit



55

8.1 Onderhoud Strategisch voorraadbeleid (SVB) De Huismeesters heeft in haar strategisch voorraadbeleid vastgelegd hoe we de kwaliteit van ons woningbezit willen waarborgen. In het SVB staat welk bezit wij gaan renoveren of verbeteren. Hierbij wordt ook onderhoud, sociaal beheer en de woonomgeving meegenomen. Het strategisch voorraadbeleid is uitgangspunt voor onze beheerplannen. Hierin bepalen wijkteams en onze onderhoudsspecialisten samen met bewonersorganisaties welke onderhoudsmaatregelen moeten gebeuren. Het beheerplan is de basis voor het dagelijks onderhoud. In 2009 is ons SVB geactualiseerd en vastgesteld voor de komende vijf jaar. Uitgangspunten Er zijn een aantal uitgangspunten voor de ontwikkeling van ons woningvoorraad: 1.

geleidelijke stijging van het woningbezit;

2.

meer woningen van 80 m2 of meer en minder van 50 m2;

3.

meer grondgebonden eengezinswoningen;

4.

meer toegankelijke woningen voor ouderen;

5.

onze woningen energiezuiniger maken;

6.

onze woningen inbraak- en brandveilig maken;

7.

vergroten financieel rendement en conditie van onze woningen.

Energie besparing Ook zijn richtlijnen opgesteld voor energiebesparende maatregelen: 1.

focus op energiebesparing bestaande woningen;

2.

bij renovatie minimaal verbeteren naar een C-label;

3.

van woningen met energielabel F en G nemen wij in principe afscheid;

4.

nieuwbouw voldoet aan het Keurmerk Groningen Woonkwaliteit +;

5.

nieuwbouw kan makkelijk op duurzame energiesystemen aangesloten worden; zonne-energie heeft de voorkeur;

6.

richten op energiezuinige, integrale ontwerpen van woning èn buurt.

Planmatig onderhoud Daarnaast besteden wij ieder jaar vele miljoenen euro’s aan planmatig onderhoud om ons woningbezit in goede onderhoudsstaat te houden. Dit is bijvoorbeeld schilderwerk aan de buitenkant of betonrenovatie. Daarnaast krijgt elke woning periodiek een kleine onderhoudsbeurt, de serviceloop. Startservice De Huismeesters voert voor elke nieuwe huurder een startservice uit. De woning wordt dan nagelopen en kleine onderhoudswerkzaamheden worden uitgevoerd. De woning krijgt nieuwe sloten, een nieuwe wc-bril, douchekraan en plancet. Bij het tekenen van het huurcontract geven wij een emmer met schoonmaakmiddelen en eventueel een emmer latex mee. Huurders krijgen ook een kortingspas van de Gamma. Kostenoverzicht onderhoud (in miljoenen €) Soort onderhoud

2009

2008

2007

2006

Dagelijks onderhoud

2,7

2,5

2,5

2,0

(excl. leefbaarheid/verbeterslag)

5,8

6,3

4,8

4,9

Totaal

8,5

8,8

7,3

6,9

Planmatig onderhoud


56

Verbeterslag Tot slot wijzen we complexen aan die een extra kwaliteitsimpuls nodig hebben; een verbeterslag. Hiervoor begroten we jaarlijks 2,5 miljoen euro. Een verbeteringslag in woonkwaliteit is gericht op energiebesparing, inbraak- en brandveiligheid. Zo zijn in 2008 douches gerenoveerd in Vinkhuizen en Beijum en is in 2009 de zonne-installatie in Beijum vervangen. Voor 2010 staat op de planning: •

69 eengezinswoningen in De Hoogte krijgen doucherenovatie, energiebesparingsmaatregelen en PKVW;

•

122 woningen in het centrum krijgen doucherenovatie, HR-ketels of Climarads en PKVW.

In 2009 zijn 327 woningen (medisch) aangepast Huurders kunnen een geriefsverbetering aanvragen, zoals een dakraam of dubbele beglazing. De kosten hiervan worden doorberekend in de huur. In 2009 zijn 212 geriefsverbeteringen aangebracht. Een aantal geriefsverbeteringen gingen samen met de doucherenovatie, waarbij bewoners kozen voor extra’s als een designradiator, tweede toilet of thermostaatkraan. Als aanpassing van de woning om medische reden noodzakelijk is kunnen huurders dit aanvragen bij het Centraal Meldpunt Zorg. Dit wordt vergoed door de WVG (Wet Voorzieningen Gehandicapten). In 2009 heeft De Huismeesters voor 115 huurders een medische aanpassing verzorgd, zoals trapliften of een verhoogd toilet. Politiekeurmerk Veilig Wonen De Huismeesters is gecertificeerd om het Politiekeurmerk te adviseren. Huurders kunnen dan tegen een kleine huurverhoging inbraakwerende maatregelen aanbrengen. Dit doen wij ook bij al onze nieuwbouw- en gerenoveerde woningen. De afgelopen jaren hebben wij een kleine 800 woningen voorzien van het PKVW. In 2009 waren dit 14. Groninger Woonkeur Groninger Woonkwaliteit De Huismeesters werkt volgens de “Groninger Woonkwaliteit”. Dit is een kwaliteitslabel voor nieuwbouwwoningen in Groningen bovenop de wettelijke eisen. In het Bouwbesluit is wettelijk geregeld aan welke eisen nieuwbouwwoningen moeten voldoen. De gemeente Groningen gaat een stap verder en wil dat alle nieuwbouwwoningen in de stad extra kwaliteit hebben. Hierover hebben gemeente, corporaties, projectontwikkelaars, architecten en belangenorganisaties afspraken gemaakt. Nieuwbouwwoningen krijgen: •

een prettige en veilige entree;

•

een comfortabel en gezond binnenklimaat;

•

een ruime en praktische indeling;

•

lagere energielasten;

•

inbraakbeveiliging;

•

milieuvriendelijke bouwmaterialen.


57

8.2 Projecten Opgeleverd in 2009

huur

Avondlicht: woontoren

20

koop

bedrijf

zorgplaatsen

Dilgtweg 3 Lage der A 2

12

1

WA Scholtenstraat 2-1

9

1

Boerderijum Totaal

1 41

Opgeleverd in 2009: 20 sociale huurappartementen aan de Dilgtweg Haren en

3

9 sociale huurappartementen en 1 bedrijfsruimte aan de WA Scholtenstraat 2-1, foto’s: De Huismeesters

Doorgeschoven Een aantal projecten die gepland waren zijn wegens planvertraging doorgeschoven. Dit gaat om de O.Q. van Swinderenschool, St Walburgstraat en de Plutolaan. Risico’s en projectadministratie Ook in 2009 hebben wij gewerkt aan de professionalisering van onze projectenorganisatie. Het opdrachtgeverschap is beter vormgegeven. Alle opgeleverde projecten worden geëvalueerd met als doel dat wat goed is te behouden en leerpunten mee te nemen bij nieuwe projecten. Er is een handboek gemaakt voor standaardisatie en eenduidigheid in procedures, deze wordt goed gevolgd. Alle betreffende afdelingen zijn betrokken bij de nieuwbouwprojecten. De rapportages krijgen kwalitatief gezien meer inhoud. Eens in de drie maanden wordt deze besproken met de manager Financiële Zaken, de directeur, de opdrachtgevers, de projectcontroller en projectleiders. Tijdens deze overleggen wordt vooral gelet de knelpunten, risico’s en kansen. Er is een voorstel gedaan voor de implementatie van software ten behoeve van ‘risicobeheersing’ per project, maar ook voor de gehele portefeuille. Tot slot wordt continue bekeken hoe we de projectbeheersing- en administratie naar een hoger plan kunnen brengen.


58

Projecten tot en met 2018 sociale

vrije sector

huur

huur

koop

bedrijf

sloop/

zorg

samen

plek

klaar

voegen Prisma* Vinkhuizen O.Q. van Swinderenschool*

46

6

6

1

2010

4

2010

Indische Buurt Eelderzoom deel D* Vinkhuizen St Walburgstraat 6* Centrum

14

2010

7

Oude Boteringestraat 73-75*

12

1

2010

1

2010

1

2011

Centrum Hoornse Diep 72, Rivierenhof*

32

4

Eelderzoom deel C Vinkhuizen

18

Montessorischool Beijum*

11

Herstructurering Tuinwijk*

210

Plutolaan 541* Paddepoel

18

2011 2011

35

-50

2011 2012

Avondlicht: woontorens Dilgtweg 3*

64

2012

31

2012

Haren Westerholm en Nicolaasschool

15

Haren Herstructurering De Hoogte* Donderslaan 155-156*

1 + school

379

55

-60

2012

21

2012

Corpus den Hoorn Herstructurering De Wijert

58

-100

Bernlef Centrum

18

2014

Wijkpost Hoendiep Centrum

16

2014

Meerstad Meerstad Cortinghborg l De Hoogte

120

Merodelaan Centrum

100

Meerstad

2014

80

2014

80

2015

126

2015 2016

80

2016

Meerstad

80

2017

Meerstad

80

2018

Cortinghborg ll De Hoogte Plutolaan Paddepoel TOTAAL

50

146

2018

110 1348

2018 36

649

9

-210

95

* goedgekeurd door RvC


59

9 Organisatie



60

9.1 Organogram Huurders

Klantenpunt

klantcontact facilitair

Financiële Zaken

Wonen

Wonen

Beleid en

Informatisering

MidZuid

MidWest

Personeel

administratie automatisering incasso

verhuur wonen onderhoud

verhuur wonen projecten housing office

beleid personeel communicatie

Huurders Ondernemingsraad

organisaties Directeur / Bestuurder

Huurdersraad

Raad van Commissarissen

Organisatiestructuur De Huismeesters is een platte, flexibele en klantgerichte organisatie. De structuur is afgestemd op optimale dienstverlening aan de huurders. De Huismeesters kent een woondienstenmodel volgens een front office / back office principe. De woonteams worden gevormd door clusters. Clusters die overeenkomen met de gemeentelijke stadsdelen. Elk cluster heeft het beheer over circa 2.000 woningen en bestaat uit één of meer medewerkers wonen, opzichters, onderhoudsmedewerkers en buurtbeheerders. De Huismeesters heeft één managementlaag. Het managementteam wordt gevormd door de directeur/bestuurder en managers van de woonteams, Klantenpunt, Beleid en Personeel en Financiële Zaken & Informatisering. Onze Ondernemingsraad bestond in 2009 uit 4 personen. Zij hebben, naast hun eigen overleg, iedere maand overleg met de directeur. Een keer per jaar sluiten twee leden van de RvC aan bij een vergadering. Directeur Het bestuur is belast met het besturen van de corporatie. Bij De Huismeesters wordt het bestuur gevormd door de directeur, de heer P.K. Hillenga. Hij is verantwoordelijk voor: •

de realisatie van de doelstellingen, de strategie en het beleid en de daaruit voortvloeiende resultatenontwikkeling,

•

de naleving van alle relevante weten regelgeving,

•

het beheersen van de risico’s verbonden aan de activiteiten van de corporatie,

•

en voor de financiering van de corporatie.

Wijzigingen structuur Per 1 januari 2010 maakt het Housing Office officieel deel uit van De Huismeesters. Tot nu was het een zelfstandige organisatie van de Stichting Huisvesting Buitenlandse Studenten Groningen (SHBSG). Het SHBSG was onderdeel van de Rijksuniversiteit Groningen en de Hanzehogeschool voor de bemiddeling van woonruimte aan buitenlandse studenten. De stichting heeft de werkzaamheden overgedragen omdat de onderwijsinstellingen huisvesting niet meer als primaire taak zien. Vanaf mei 2010 valt de afdeling Klantenpunt onder het Wonen Midzuid.


61

9.2 Verbindingen en deelnemingen Holding en werkmaatschappijen In 2007 hebben wij een holdingstructuur opgericht waarbinnen drie BV’s zijn ondergebracht. Wij zijn 100% aandeelhouder van de holding en indirect van de beide werkmaatschappijen. De doelstellingen zoals vastgelegd in de statuten van de afzonderlijke vennootschappen zijn ongewijzigd gebleven. De structuur valt onder het toezicht van de Raad van Commissarissen van De Huismeesters.

Stichting De Huismeesters

De Huismeesters Holding BV

De Huismeesters Beheer BV

De Huismeesters Ontwikkeling BV

Woonstade Ontwikkeling BV

Lefier Holding BV

SWS Projectontwikkeling BV

1/3

1/6

1/3

1/6

Vierwaarde BV

Geen nieuwe activiteiten De directie van De Huismeesters Holding BV wordt gevoerd door Stichting De Huismeesters, bij de werkmaatschappijen door De Huismeesters Holding BV. De nevenstructuur heeft in 2009 geen personeelsleden in dienst gehad. Er zijn geen (nieuwe) activiteiten ontwikkeld binnen de nevenstructuur. Vierwaarde Vanaf 2007 neemt De Huismeesters Ontwikkeling BV deel in Vierwaarde BV. Ten behoeve van deze deelneming heeft de BV een rekening courantverhouding van € 160.000 met Stichting De Huismeesters, de overige rekening couranten zijn te verwaarlozen. Vierwaarde BV is opgericht om gezamenlijk bouwkavels te verwerven in de nog te ontwikkelen woonwijk Meerstad. PandGarant Wij voeren sinds 1997 het beheer van verschillende Verenigingen van Eigenaren. Door verkoop van woningen aan het Wooninvesteringsfonds, de kwetsbare positie binnen onze organisatie en de hoge uitvoeringskosten hebben wij deze taak in 2008 overgedragen aan PandGarant en hebben wij besloten 133 aandelen te kopen van Nijestee. Wij participeren hiermee vanaf 1 januari 2009 in het aandelenkapitaal van PandGarant.


62

Kerncijfers De financiële banden zijn beperkt tot rekening courantverhoudingen. Aan de jaarstukken van de deelnemingen zijn de volgende (niet geconsolideerde) cijfers ontleend: De Huismeesters

De Huismeesters

De Huismeesters

Holding BV

Beheer BV

Ontwikkeling BV

(belang 100%)

(belang 100%)

(belang 100%)

(belang 33,33%)

Maatsch. kapitaal

90.000

90.000

90.000

90.000

waarvan gestort

36.000

18.000

18.000

18.400

Eigen vermogen

20.297

15.104

8.087

52.264

Jaarresultaat

- 8.516

- 719

- 7.019

7.136

Boekjaar 2009, * € 1

PandGarant BV

Opgemerkt wordt dat de (voorlopige) cijfers van PandGarant nog niet zijn herleid naar de participatie van De Huismeesters. De aandeelhoudersvergadering is gepland ultimo juni 2010.

9.3 Personeel en organisatie Onze medewerkers zijn degenen die uiteindelijk het werk doen en daarmee de kwaliteit van De Huismeesters neerzetten. Daarom: •

zorgen wij voor een werkomgeving waarin iedereen plezierig, veilig en gezond kan werken. In 2009 is een Risico-inventarisatie en evaluatie (RI&E) gehouden.

•

besteden wij aandacht aan het vergroten van kennis en versterken van competenties. In 2009 hebben we € 72.576,- aan opleiding en training uitgegeven.

•

hebben we in 2009 nieuwe competenties vastgesteld die de waarden uit ons ondernemingsplan uitdragen: kostenbewust, initiatief en samenwerken;

•

ondersteunen wij de realisatie van onze doelstelling door het aantrekken van extra buurtbeheerders en geven alle buurtbeheerders ook een sociale rol.

•

bieden we stageplaatsen en re-integratiewerkplekken, zijn wij een erkende leerling-werkplaats helpen mensen met een uitkering aan werkervaring (schuttingplan) en bieden wij winterschilderwerk.

•

bieden we begeleiding aan medewerkers die te maken hebben met agressie (medewerkers volgen cursussen, we houden oefeningen en leggen afspraken vast in een agressieprotocol).

•

doen we al het mogelijke om te voorkomen dat medewerkers langdurig uitvallen door regelmatig contact te hebben en hen te stimuleren regelmatig langs te komen. Ons netto verzuimpercentage over 2009 is 3,6%.

•

houden wij regelmatig medewerkerstevredenheidsonderzoeken. In november 2009 is een tevredenheidsonderzoek uitgevoerd onder de medewerkers wat resulteerde in een rapportcijfer van 7,9. Medewerkers geven niet alleen een hoog rapportcijfer voor algemene tevredenheid, maar er is ook een grote mate van trots met de eigen werkzaamheden, het eigen team en de organisatie. Medewerkers voelen zich thuis in hun werk en met hun collega’s. Er is een prettige collegiale werksfeer, waarin verbondenheid met De Huismeesters sterk verweven is.

•

springen we in op nieuwe ontwikkelingen. In 2010 willen we maatschappelijke stages bieden. Verder gaan we de nieuwe CAO uitwerken.


63

10 Governance

Panelen op de bouwhekken geschilderd door kinderen uit Tuinwijk, foto De Huismeesters Jaarverslag 2009 De Huismeesters

64

10.1 Governancestructuur Raad van Commissarissen verantwoorden

toezicht

Extern toezicht (CFV, WSW, ministerie WWI)

Accountant verantwoorden

controle

toezicht

Directeur/bestuurder

advies

klankbord advies belangenbehartiging

Ondernemingsraad

Huurdersraad en huurdersvereniging

Organisatie Planning en control, AO/IC Kwaliteit Risico’s Integriteit Model Governancestructuur , gebaseerd op de governance code, bron De Huismeesters.

Interne beheersing In dit model wordt weergegeven met welke instanties De Huismeesters te maken heeft als het gaat om toezicht en interne beheersing. In de organisatie wordt beleid gemaakt en opgevolgd. Dit wordt besproken met de OR en huurdersvertegenwoordiging. Een accountant controleert jaarlijks de bedrijfsvoering. Op dit alles wordt toezicht gehouden door een RvC en instanties waaronder het ministerie. De afgelopen twee jaar hebben we gewerkt aan een aantal verbetertrajecten: een nieuw ondernemingsplan en nieuwe opzet van managementrapportage. Planning & control Onze missie, visie en strategische doelen hebben wij vastgelegd in ons nieuwe ondernemingsplan. Hierbij is een ondernemingsboom gemaakt met gewenste effecten en hoe we die meten. Op basis van ons ondernemingsplan is een actieplan gemaakt met activiteiten om onze doelstellingen uit te voeren. De doelstellingen worden doorvertaald in de afdelings- en beheerplannen en doorgerekend in de begroting. Of we ook doen wat we zeggen bewaken we in rapportages. Vanaf 2010 werken we met maandrapportages voor de individuele managers en trimesterrapportages voor het managementteam en RvC. Wij hadden gepland om in 2009 de nieuwe managementinformatie, risicomanagement en een nieuwe vorm van kwaliteitszorg te integreren. Dit is nog niet gelukt en is doorgeschoven naar 2010.


65

Schema besturingssysteem De Huismeesters

Plan ondernemingsplan, actieplan, begroting, afdelings- en beheerplannen Act verbetering doorvoeren Check RvC- en MT- en maandrapportages, kwaliteits-, financiële-, en externe audit, directiebeoordeling

Do uitvoeren werkzaam heden

AO/IC Voor de administratieve organisatie en interne controle (AO/IC) doen wij jaarlijkse audits op de opzet, bestaan en werking van de bedrijfsprocessen teneinde te borgen dat sprake is van: - autorisatie door bevoegde personen en - volledigheid, juistheid en tijdigheid van de informatievastlegging en verstrekking. De uitkomsten worden met de betrokkenen en de proceseigenaar overlegd. Daarnaast worden de AO/IC audits ook aan de manager Financiële Zaken en Informatisering gerapporteerd, die de uitvoering van de voorgestelde verbeteringen bewaakt. Ook bij het opstellen van de financiële rapportages worden de nodige controles uitgevoerd. Hier kunnen ook verbeteringen voor procedures uit voortkomen. Het auditten en het opstellen van financiële rapportages is een continue verbeterproces. In 2010 gaan we een interncontroleplan schrijven en een nieuw softwarepakket aanschaffen om processen vast te leggen.

10.2 Bestuursbesluiten •

Vaststelling vergoeding brengen auto naar standplaats.

•

Besluit om de Vondellaan niet te renoveren.

•

Besluit om deel te nemen aan de gemeentelijke woningbouwmanifestatie Intense Laagbouw.

•

Besluit om 6 leegstaande vrijesectorwoningen om te bouwen naar 12 zelfstandige appartementen voor de verhuur aan Novo.

•

Besluit in welk boekjaar onrendabele toppen genomen worden (wanneer er een directiebesluit is, bouwvergunning is aangevraagd en gecommuniceerd naar derden/bewoners).

•

Besluit tot uitvoeren van Deelplan D Eelderzoom voor 14 grondgebonden huurwoningen.

•

Vaststelling ondernemingsplan.

•

Besluit tot vooronderzoek voor herstructurering seniorenwoningen Plutolaan.

•

Besluit tot uitvoering project O.Q. van Swinderenschool voor 4 bedrijfsruimten en 6 huurappartementen.

•

Besluit tot het verbouwen van het Lage der A en Sledemennerstraat tot 12 verhuureenheden en 2 bedrijfsruimten.

•

Besluit tot aanschaf van een woningcartotheek.

•

Besluit tot het hanteren van het tarief bij een “in de plaatsstelling” (het overnemen van de huur van commerciële ruimten).

•

Besluit tot overdracht van het dagelijks onderhoud van VvE’s aan PandGarant.

•

Besluit tot garantstelling voor een woningbouwproject in San Carlos. Jaarverslag 2009 De Huismeesters

66

•

Besluit om de 162 seniorenwoningen aan de Plutolaan aan andere doelgroepen dan 55+ te verhuren.

•

Vaststelling Begroting 2010 en Meerjarenbegroting 2011-2018.

•

Besluit tot bouw van 11 grondgebonden huurwoningen in Beijum.

•

Besluit tot verbouw van een kantoorpand aan de Oude Boteringestraat tot 12 vrije sector huurwoningen en 1 bedrijfsruimte.

Integriteit Wij hebben in een bedrijfscode afgesproken hoe we met klanten, met elkaar en met onze leveranciers omgaan. Belangrijk onderdeel hiervan is dat wij in principe geen geschenken en uitnodigingen aannemen. In onze bedrijfscode is een klokkenluidersregeling opgenomen. De Huismeesters werkt met een klachtenregeling en een externe en interne vertrouwenspersoon. In 2009 is integer gehandeld en is geen sprake geweest van belangenverstrengeling. Integriteit was ook onderdeel van ons medewerkerstevredenheidsonderzoek in 2009. Er zijn een aantal acties die wij nog gaan nemen. Zo wordt integriteit een jaarlijks agendapunt voor de RvC en gaan we onze aannemers vragen onze bedrijfscode te ondertekenen.

10.3 Risico’s Nieuwe methode laten vallen In 2008 en 2009 hebben wij gewerkt aan risicomanagement. Wij waren hierin een pilotproject voor bureau Atrivé, die ons hierin begeleidde. Eerst is een inventarisatie gemaakt welke risico’s er voor een corporatie zijn. Dit resulteerde in een lijst met zo’n 50 risico’s. Vervolgens kozen we de risico’s die belangrijk zijn voor het realiseren van onze doelstellingen. Risico’s die wij al goed hebben afgedekt vielen af. Hierna bleven 10 risico’s over waarvoor risicokaarten zijn gemaakt. In een risicokaart staan oorzaken van het risico, de gevolgen en in welke procedures maatregelen genomen (moeten) worden om het risico te beheersen. In de praktijk bleek deze methode voor ons niet te werken. Het gaf onvoldoende handvaten om een werkend beheersingssysteem te worden. 2

Risk Management Scan Onze nieuwe accountant PricewaterhouseCoopers heeft op basis van de theorie COSO ll – Enterprise Risk Management, een visie ontwikkeld op risicomanagement voor corporaties. Hierbij wordt gekeken in hoeverre missie, strategie en beleid kaders bieden voor realisatie van doelstelling. De uitkomst hiervan is dat het risicomanagementsysteem van De Huismeesters over het geheel gezien voldoende kaders biedt. De uitkomsten zijn: De Huismeesters

74%

Interne organisatie, strategie en doelen

71%

Risico identificatie en analyse

75% Projectontwikkeling

72%

Vastgoedbeheer

82%

Financieel beheer

69%

Risico respons en beheersing

74% Projectontwikkeling

63%

Vastgoedbeheer

72%

Financieel beheer

92%

Informatievoorziening en monitoring

76%

0-50% = onvoldoende / 50-80% = aandachtsgebied /80-100% = op orde

2

Bron: Managementletter 2009, PricewaterhouseCoopers Jaarverslag 2009 De Huismeesters

67

Beoordeling door bestuurder De bestuurder is van oordeel dat de interne risicobeheersing- en controle maatregelen een basis vormen om met een redelijke mate van zekerheid te kunnen verklaren dat: •

Er voldoende inzicht is in de mate waarin de operationele, volkshuisvestelijke en financiële doelstellingen van De Huismeesters worden gerealiseerd.

•

De Huismeesters zich houdt aan de geldende weten regelgeving.

•

De interne- en externe (financiële) rapportages van De Huismeesters betrouwbaar zijn.

Er is geen sprake geweest van tegenstrijdige belangen. Wij hebben geen risico’s gelopen, die in tegenspraak waren met het vooraf gedefinieerde en goedgekeurde beleid. Natuurlijk kan het risicobeheerssysteem niet de absolute zekerheid bieden dat de doelstellingen van De Huismeesters worden gerealiseerd, of dat materiële verliezen, fraude en overtreding van de geldende weten regelgeving niet zullen optreden. De activiteiten van De Huismeesters brengen een aantal risico’s met zich mee die buiten de invloedsfeer van de bestuurder liggen. Beoordeling door accountant De accountant doet een controle over bovenstaande bedrijfsvoering. PWC geeft in zijn rapportage over de interim-controle aan, dat het niveau van interne beheersing passend is bij de aard en complexiteit van onze werkzaamheden. Zij doen een aantal aanbevelingen, die in 2010 in werking zijn getreden waaronder: •

het werken met efficiëntere trimesterrapportage welke de kwartaalrapportage vervangt;

•

het opstellen van een intern controleplan;

•

formalisering van het proces projectontwikkeling zoals de fasering, benoeming van risico’s en uitkomsten van aanbestedingen.

10.4 Toekomst Nieuwe regelgeving Woningcorporaties staan meer dan ooit in de schijnwerpers van de maatschappij. Het aantal (negatieve) publicaties in de pers en politieke aandacht neemt toe. De dossiers rond de reguliere koop- en huurmarkt zullen weer worden geopend. Wij verwachten een wijziging in de ordening van de sector, het “speelveld” en invulling van intern en extern toezicht. Ook over de financiering, zoals de huurtoeslag, is veel discussie. Staatssteun Vanuit Europa is staatsteun goedgekeurd voor “Diensten in het Algemeen Economisch Belang”. Als bestaande steun wordt gezien de borging van het WSW, projectsteun van het CFV en leningen van de BNG. De bijzondere projectsteun wordt als nieuwe staatssteun goedgekeurd. Belangrijke consequenties zijn een afbakening van de doelgroep waarbij weer naar inkomen gekeken gaat worden. Verwachting is dat corporaties investeringen in nieuwbouw terug zullen brengen. Corporaties worden waarschijnlijk een “maatschappelijke onderneming” met een Wooninstituut als toezichthouder. De impact voor De Huismeesters wordt gering geschat, omdat wij weinig dure huurwoningen hebben en alle woningen grotendeels toewijzen aan de doelgroep. Het woonruimteverdeelsysteem in Groningen kijkt niet naar inkomen, dit zal waarschijnlijk wel weer ingevoerd worden. Wij blijven de ontwikkelingen volgen en maken scenarioanalyses om de effecten door te rekenen.


68

Effecten kredietcrisis Uiteraard spelen ook de gevolgen van de kredietcrisis een rol. Hierover zegt de accountant dat De Huismeesters de mogelijke consequenties goed in beeld heeft en acties in gang gezet zijn. •

wij hebben relatief weinig woningen in de verkoop en gezien de kasstroom en financieringsruimte is het realiseren van onze investeringsambitie niet afhankelijk van de verkoopopbrengst.

•

over de uitwerking van de Wet Ketenaansprakelijkheid vindt periodiek afstemming plaats met externe specialisten.

•

de solidariteit van onze samenwerkingspartners is continu overleg en eventueel is kredietwaardigheid opgevraagd.

•

er is aandacht voor inbedding van financiële sturing en risicomanagement in de operationele processen.


69

11 Financiën



70

11.1 Algemeen Waarborgen Het waarborgen van de financiële continuïteit: één van de prestatievelden waarover wij ons volgens het BBSH moeten verantwoorden. Daarnaast staat het ook als één van de doelstellingen in ons ondernemingsplan. Wij zijn een maatschappelijke organisatie en wij voelen ons sterk lokaal verbonden. Transparantie, elke euro kunnen verantwoorden: niet alleen naar onze interne en externe toezichthouders, maar met name ook naar onze belanghouders. Economische crisis Ook wij merkten in 2009 dat er sprake is van laagconjunctuur. Meer dan in het verleden is aandacht nodig voor voldoende evenwicht tussen de inkomsten en uitgaven in de loop van het jaar. Dit betekent verscherpte bewaking op alle fronten: bij huurincasso, bij het aanbesteden en uitvoeren van onderhoud en projecten en op het gebied van Treasury. Risicomanagement Juist als maatschappelijke organisatie moeten wij alert zijn op de risico’s die op ons afkomen. De economische crisis is daar slechts één van. Waar mogelijk moeten we de risico’s ombuigen naar kansen. Om de maatschappelijke verantwoordelijkheid te borgen werken wij intern continue aan het optimaliseren van de administratieve organisatie. Onze medewerkers zijn op de hoogte van interne richtlijnen en werkafspraken zodat wij naar externe partijen integer en transparant kunnen handelen. Bij belangrijke investeringsbesluiten wegen we de risico’s af die daarmee gepaard gaan. In onze vernieuwde managementrapportage wordt expliciet aandacht besteed aan de risico’s die wij signaleren en de maatregelen die wij treffen. In hoofdlijnen onderkennen wij daarbij de volgende risico’s: AO/IC, woningmarkt, financieel, onderhoud, projecten, fiscaal en naleving weten regelgeving (compliance). Wat doen wij Inmiddels is in 2010 sprake van een voorzichtig herstel, desondanks zal de onzekerheid over de economische ontwikkelingen nog enige tijd merkbaar blijven. Niet alleen landelijk maar ook lokaal voor De Huismeesters en, niet onbelangrijk, voor onze huurders zullen de gevolgen nog merkbaar blijven. Wij houden aandacht voor de economische ontwikkelingen op onze reguliere exploitatie, de woonlasten van onze huurders en het strategisch voorraadbeleid. Dit door de investeringen in het betaalbaar houden van de woonlasten te continueren, het optimaal gebruik maken van de rente- en prijsontwikkeling en het zo tijdig mogelijk in overleg gaan met huurders om betalingsproblemen te voorkomen.

11.2 Jaarresultaat Jaarresultaat 2009 Wij hebben het boekjaar 2009 afgesloten met een positief jaarresultaat van 26,1 miljoen euro. Zowel ten opzichte van de begroting als in vergelijking met het boekjaar 2008 een aanmerkelijk hoger resultaat. Het resultaat uit gewone bedrijfsuitoefening bedraagt bijna 8 miljoen euro. Daarnaast is een belangrijk deel van het hogere resultaat toe te schrijven aan de posten overige waardeveranderingen en mutatie actuele waarde materiële vaste activa.


71

Vergelijking met begroting Om het effect hiervan goed inzichtelijk te maken geven wij in een afwijkende presentatie van de resultatenrekening de uitkomsten van onze activiteiten weer: (* mln)

Jaarrekening

Begroting

Jaarrekening

2009

2009

2008

geactiveerde kosten organisatie)

43.575

42.598

39.687

Bedrijfslasten (excl. ov. Waardeveranderingen)

23.530

25.745

23.093

Bedrijfsresultaat

20.045

16.853

16.594

- 12.100

- 11.391

- 9.649

7.945

5.466

6.945

255

0

1.817

1.073

3.157

773

14.089

9.177

- 1.488

- 4.816

- 559

11.023

0

0

0

- 361

0

- 1.266

-9

4

-4

Mutatie actuele waarde

30.949

- 4.856

3.964

Jaarresultaat

25.763

- 5.410

16.249

Bedrijfsopbrengsten (excl. verkopen en

Financiële baten en lasten Resultaat uit gewone bedrijfsuitoefening Volkshuisvestelijke prestaties Verkoop onroerende zaken Geactiveerde kosten organisatie Overige waardeveranderingen Resultaat incl. investeringsactiviteiten Belastingen Acute belastingdruk Mutatie latenties Resultaat deelnemingen

- 1.266

Hogere opbrengsten Bij de reguliere exploitatie valt op dat de opbrengsten zowel ten opzichte van de begroting als 2008 hoger zijn uitgekomen. Dit is te herleiden naar hogere huuropbrengsten en de afkoop ineens van BWS-gelden. De bedrijfslasten zijn lager uitgekomen dan begroot met name door onderschrijding op het onderhoud: behalve gunstige aanbestedingen en minder uitgevoerd planmatig onderhoud is dit ook ontstaan door correctie van de bijdrage bijzondere projectsteun op het sociaal beheer. Lagere rentebaten en hogere rentelasten Het saldo van de financiële baten en lasten wijkt negatief af van de begroting. De belangrijkste reden hiervoor zijn de lagere rentebaten door gemiddeld lager aangehouden saldi aan middelen gedurende het jaar en de lage rentevergoeding op creditgelden. Ook ten opzichte van het boekjaar 2008 is dit een belangrijke afwijking, daarnaast zijn de rentelasten gestegen doordat de in 2008 en 2009 gestorte leningen (gedeeltelijk) rentedragend zijn geworden. Vennootschapsbelasting en latentie De verschuldigde vennootschapsbelasting over het boekjaar 2009 op basis van het fiscaal resultaat bedraagt € 987.000,-. Echter gezien de verrekenbare bedragen uit voorgaande jaren is geen sprake van directe betalingsverplichting. De mutatie latenties vloeit voort uit de definitieve aanslag 2006/2007 onder aftrek van het verrekenbare verlies boekjaar 2009. Ultimo 2009 bedraagt de actieve latentie nog ruim 0,2 miljoen euro . Daarnaast is sprake van een actieve latentie in verband met lagere marktwaarde leningen van 1,8 miljoen euro.


72

Lage huren Los van de reguliere activiteiten besteden wij veel aandacht aan het afstemmen van de woningvoorraad op de marktvraag. Dit betekent zowel kwantitatieve als kwalitatieve maatregelen in de vorm van nieuwbouw als herstructurering. Doordat wij de woningen betaalbaar houden voor de doelgroep zijn wij niet in staat marktconforme huren te vragen. Dit resulteert voor ons in onrendabele investeringen van ruim 14 miljoen euro opgenomen onder de post overige waardeveranderingen. Enkele belangrijke posten die hierin zijn opgenomen zijn onder meer de herstructurering De Hoogte en Tuinwijk en de verbeterslag aan de Froukemaheerd. “Sloop” wordt “herstructurering” In het boekjaar 2009 is gekozen voor herziening van de administratieve verwerking van de herstructureringswijken. Dit betekent dat de oorspronkelijke keuze om de woningen die gerenoveerd worden als sloopwoningen (en bij oplevering opnieuw in exploitatie nemen) is teruggedraaid. Waardering grond gelijk getrokken Daarnaast is in 2009 ook de grondcomponent van onze woningen op actuele waarde gebaseerd, zodat nu het volledige bezit op uniforme wijze is gewaardeerd. Als basis hiervoor is gekozen voor de gemeentelijke kavelprijs voor een sociale huurwoning, onder aftrek van een bedrag voor sloop- en uitplaatsingskosten. Meer huurharmonisatie Een laatste te benoemen reden voor de aanmerkelijk hogere mutatie actuele waarde is het op basis van het strategisch voorraadbeleid gebaseerde inrekenen van huurharmonisatie. In combinatie met de reguliere parameterwijzigingen heeft dit per saldo geresulteerd in een toename van de bedrijfswaarde. Bedrijfswaarde berekenen De mutatie leidt tot een bedrijfswaarde van de activa in exploitatie van 365,9 miljoen euro. Ter vergelijking, de WOZ-waarde (peildatum 1-1-2009) bedraagt circa 917,1 miljoen euro. Bij de bedrijfswaarde berekening is rekening gehouden met de volgende uitgangspunten: Huurverhoging

1,2% in 2009, 1,5% in 2010 - 2014, en daarna 2,25%

Indexatie variabele lasten

1,5% in 2009 - 2014, en daarna 2,25%

Indexatie dagelijks onderhoud

1.5% in 2009 - 2010, 2,5% in 2011 - 2014, en daarna 3,5%

Planmatig onderhoud

Volgens MJB

Huurderving

0,5%

Disconteringsvoet

6,0%

Kasstroom

Prenumerando


73

Projectsteun Krachtwijken Sinds 2008 kent de sector de bijzondere projectsteun voor de Krachtwijken. Nadat toenmalig minister Van der Laan in december 2009 in het kader van de ‘europa discussie’ een principe akkoord heeft bereikt over deze vorm van staatssteun hebben Lefier en De Huismeesters de aangevraagde bijdrage 2008 ultimo 2009 ontvangen. Ons aandeel bedraagt circa 0,7 miljoen euro. De kosten voor 2008 en 2009 voor de niet fysieke projecten bedragen circa 0,95 miljoen euro. Inmiddels hebben wij ook de aanvraag 2009 ingediend. Wanneer het CFV de opgelegde heffing gaat herverdelen is nog onzeker. Dit geldt ook voor de vraag hoelang de systematiek van bijzondere projectsteun blijft voortbestaan. Gezien deze onzekerheid hebben wij vooralsnog geen rekening gehouden met de bijdrage. Vermogensontwikkeling Het effect van het jaarresultaat op het eigen vermogen en de afzonderlijke relevante balansposten is weergegeven in hoofdstuk 12 Verkorte jaarrekening. Een compleet overzicht van onze waarderingsgrondslagen is opgenomen in de afzonderlijke jaarrekening die los van dit jaarverslag is opgesteld.

11.3 Financieel beleid Financiële continuïteit Wij willen blijven werken aan de buurten waarin we bezit hebben. Dit realiseren we door onder meer de kwaliteit van ons bezit te verhogen, energiemaatregelen te nemen en de leefbaarheid van de woonomgeving te verbeteren. Veel van de maatregelen leiden maar voor een deel tot een hogere puntenwaardering die wij bij mutatie van een woning kunnen doorberekenen in de huurprijs. Willen wij onze doelstellingen maximaal halen dan zullen wij onrendabel moeten investeren. Treasury Woningcorporaties hebben te maken met grote geldbewegingen. Dit vergt een goede beheersing van de kasstromen. Binnen De Huismeesters voeren wij een actief treasurybeleid dat zijn herkomst kent in het financieel beleidsplan en het treasurystatuut. Het actief beleid heeft er toe geleid dat wij het gemiddelde rentepercentage de afgelopen jaren hebben kunnen reduceren naar 4,6%.

Gemiddeld rentepercentage leningen

8% 7% 6% 5% 4% 3% 2% 1%

0% 2000

2001

2002

2003

2004

2005

2006

2007

2008

2009


74

Schuldpositie Onze schuldpositie is in 2009 met ruim 6,6 miljoen euro toegenomen. Tegenover de reguliere aflossingen van bijna 7,1 miljoen euro staat een bedrag van 13,7 miljoen euro aan gestorte leningen. De aangetrokken middelen zijn bestemd voor de financiering van investeringen in projecten. Afsluiten leningen Voor het komende jaar hebben wij de financieringsbehoefte al in belangrijke mate afgedekt door het afsluiten van leningen voor ongeveer 24 miljoen euro die in 2010 worden gestort. Daarnaast zal voor een bedrag van 13,3 miljoen euro vervangende financiering aangetrokken worden ten behoeve van contractueel aflopende leningen. Afhankelijk van de voortgang van de projecten zal worden bekeken of voorgaande financieringsbehoefte toereikend is. Rentederivaten De ontwikkeling van het gemiddeld rentepercentage is voor een deel toe te schrijven aan het afsluiten van enkele swaps, die in de periode tot en met 2007 voordelen hebben opgeleverd. De huidige euribor-rente is als gevolg van de economische crisis in het boekjaar 2009 echter historisch laag, zodat wij per saldo betaler zijn op de afgesloten swaps. Daarentegen is een voordeel van de huidige lage rente dat wij op dit moment renteconversies en uitbreiding van financiering goedkoop kunnen vastleggen. Renterisico Intern hanteren wij een norm van 10% (WSW 15%) voor het risico op onze leningportefeuille. Op basis van onze meerjarenbegroting overstijgen wij deze norm alleen marginaal in 2010 en met ruim 3% in 2014. Ultimo 2009 is het risico van 2010 nagenoeg geheel afgedekt., het risico in 2014 zal worden afgedekt op het moment dat de betreffende huidige contracten dit toelaten. Daarnaast zal ook de invulling van de toekomstige financieringsbehoefte een dempende werking op het totale risicoprofiel hebben.

11.4 Investeringen Lokale verankering Wij willen binnen onze financiële mogelijkheden maximaal investeren in onze wijken, ook al moeten wij hierdoor onrendabel investeren. In het boekjaar 2009 zijn wij doorgegaan met investeren, maar ook intern met het doorontwikkelen van plannen voor de komende jaren. 2009

2008

2007

2006

2005

Geriefsverbeteringen

0,3

0,5

0,6

0,5

0,4

Aankoop van onroerend goed en grond

5,6

2,6

-

4,3

9,0

Vervanging installaties

3,0

0,7

1,0

1,6

0,5

Nieuwbouwwoningen – huur

31,1

21,0

30,7

23,2

4,5

Nieuwbouwwoningen – koop

0,3

3,5

3,7

7,8

5,1

40,3

28,3

36,0

37,4

19,5

Totaal

Stichtingskosten boven € 200.000,- In 2009 hebben we geen huurwoningen opgeleverd of aangekocht voor meer dan € 200.000,-. Wel is in 2009 gestart met de realisatie van woningen aan de Eelderzoom en de verbouw van een voormalig kantoorpand aan de Oude Boteringestraat. Begin 2010 vindt de oplevering plaats van het project Prisma (52 huurappartementen). De stichtingskostengrens van de woningen in deze projecten gaat de € 200.000,- te boven. Voor een belangrijk deel toe te schrijven aan het (gedeeltelijk) herontwikkelen van het project. Wij gaan er echter van uit dat, met uitzondering van het project aan de Oude Boteringestraat, de kosten per woning binnen de in 2009 opgetrokken borgingsgrens blijft.


75

Onrendabel 2009 In het afgesloten boekjaar hebben wij per saldo een bedrag van ruim € 14 miljoen verantwoord op de overige waardeveranderingen, waardoor ultimo boekjaar 2009 een bedrag van bijna € 23,7 miljoen ten laste van het eigen vermogen van De Huismeesters gebracht: Onrendabele investeringen (* € 1.000)

Mutatie 2009

Ultimo boekjaar

De Hoogte, herstructurering

3.940

7.012

Tuinwijk, herstructurering

2.780

5.492

Cortinghborg I

-

5.075

Prisma, 52 huurappartementen

-

3.222

Plutolaan, herontwikkeling grondgebonden woningen

-694

1.339

Rivierenhof, 25 huurappartementen

-466

796

336

336

O.Q. Van Swinderenschool, 6 studio’s en 2 bedrijfsruimtes

-

247

Walburgstraat, 6 huurappartementen en 1 bedrijfsruimte

-

173

-1.856

-

4.040

23.682

Meeùs-lokatie

Vrijval i.v.m. oplevering project (WA Scholtenstraat Totaal

11. 5 Prognose Ontwikkeling financiële positie Aan de meerjarenbegroting 2009 – 2018 is de volgende ontwikkeling van het jaarresultaat en het (weerstands-) vermogen ontleend. Prognose financiële positie (* mln)

2010

2011

2012

2013

2014

-6,8

3,5

2,1

-3,4

-7.7

Eigen vermogen

108,8

112,4

114,5

111,0

103,4

Weerstandsvermogen

112,7

115,9

120,9

114,1

112.4

25,7

25,3

25,3

24,4

22,5

1,5

4,1

3,7

2,6

1,8

2010

2011

2012

2013

2014

9,8

6,7

6,6

8,3

7,5

- investeringsactiviteiten

-38,3

-25,0

-10,2

-17,4

-15,1

- financieringsactiviteiten

24,8

18,3

3,6

9,1

7,6

Mutatie geldmiddelen

-3,7

0

0

0

0

Jaarresultaat

Solvabiliteit (%) Rentabiliteit totaal vermogen (%) Kasstroomoverzicht (in miljoenen euro’s)

Kasstroom uit: - operationele activiteiten (= incl. rente)

Waarborgfonds In mei 2009 hebben wij het oordeel van het Waarborgfonds Sociale Woningbouw ontvangen. Wij zijn onveranderd kredietwaardig en beschikken over voldoende faciliteringsvolume tot en met 2011. Hierdoor zijn wij goed in staat om de voortgang van onze projecten te financieren. Jaarlijks zal het fonds het volume herbeoordelen en het volume voor een opvolgend jaar afgeven.


76

Centraal Fonds Het CFV heeft het oordeel ´voldoende´ afgegeven voor wat betreft het solvabiliteitsoordeel van De Huismeesters. Het door het fonds bepaald volkshuisvestelijk vermogen ultimo 2008 bedraagt 67,9 miljoen euro en is aanmerkelijk groter dan het voor ons vastgestelde risicobedrag plus vennootschapsbeklemming van 30,7 miljoen euro. Uitgedrukt in een percentage van het balanstotaal bedraagt het volkshuisvestelijk vermogen 20,5 ten opzichte van 9,3 voor de risicodefiniëring. De totaal beoordeling van het fonds op basis van de jaarstukken 2008 en de prognosegegevens 2009 – 2018 heeft wederom geresulteerd in de A-status. Behalve voldoende solvabel betekent dit ook dat wij ons vermogen ook voldoende volkshuisvestelijk inzetten. Gezond Het eigen vermogen zal zich gebaseerd op de geraamde jaarresultaten stabiel ontwikkelen. Op basis van de bijbehorende kasstromen kunnen wij stellen dat de operationele activiteiten een positieve bijdrage aan de voorgenomen investeringsactiviteiten. De resterende financieringsbehoefte kunnen wij afdekken uit de markt. Op basis van de uitkomsten mogen wij stellen dat wij ook op termijn een gezonde financiële positie hebben. Een positie die wij uiteraard willen behouden, maar die gezien de eerder genoemde maatschappelijke onzekerheden voortdurend aandacht blijft vragen.


77

12 Verkorte jaarrekening



78

12.1 Kengetallen Woningbezit

2009

2008

2007

2006

2005

6.984

6.966

6.922

6.910

7.091

47

40

60

63

79

- garages/parkeervoorzieningen

619

560

536

488

516

- eenheden verzorgingshuizen

570

570

824

674

674

- overige woongelegenheden

605

605

578

132

88

25

18

13

4

3

2

2

0

0

0

8.852

8.761

8.933

8.271

8.363

Aantal verhuureenheden - woningen - bedrijfsruimtes

- maatschappelijk vastgoed - overige bezit Totaal Wijziging samenstelling woningbezit Nieuwbouw

48

84

14

44

0

Aankoop

0

0

1

0

0

Verkoop

2

0

7

14

384

Sloop

0

66

0

118

180

Overig

45

26

4

-93

1

Totaal

91

44

12

-181

563

- goedkoop ( < € 357,37)

45,9%

49,2%

53,1%

56%

59%

- bereikbaar (€ 357,37 - € 548,18)

52,2%

49,4%

46,5%

41%

37%

1,6%

1,1%

0,3%

n.v.t.

n.v.t.

0,3%

0,3%

0,1%

4%

4%

Kosten niet-planmatig onderhoud per VHE

348

352

295

256

255

Kosten planmatig onderhoud per VHE

697

764

565

626

632

1.045

1.116

860

882

887

Percentage woningen naar huurklasse 1)

- duur onder huurtoeslaggrens (€ 548,18 - € 647,53) - duur boven huurtoeslaggrens (> € 647,53) Onderhoud

Totale kosten per VHE Huur en verhuur Gemiddelde netto huur

389

362

334

338

335

Mutatiegraad

12,2%

13%

11%

11%

11%

Huurachterstand in %

0,99%

1,19%

0,92%

0,98%

1,10%

Huurderving

1,03%

1,38%

1,70%

1,41%

0,85%


79

Financiële continuïteit

2009

2008

2007

2006

2005

27,91%

23.23%

20,71%

28,91%

25,89%

0,16

0,29

0,38

0,52

0,68

9,29%

6,87%

- 3,86%

7,14%

6,92%

8,74

13,32

16,73

11,36

12,76

Eigen vermogen per VHE

13.671

10.613

8.444

12.076

10.209

Totale opbrengst per VHE

5.415

5.121

5.038

5.746

5.787

Kapitaallasten per VHE

3.334

1.328

3.400

1.366

2.019

Kosten eigen organisatie per VHE

535

549

91

345

278

Overige bedrijfslasten per VHE

810

685

1.083

1.607

1.542

1.198

1.414

1.412

1.372

1.247

-625

1.489

- 372

1.266

743

95.2

93,1

82,3

89,3

84,0

Solvabiliteit Liquiditeit Rentabiliteit totaal vermogen Renteresultaat in % eigen vermogen

Renteresultaat per VHE Bedrijfsresultaat na belasting per VHE Medewerkers Totaal formatieplaatsen Werkelijk aantal personeelsleden Ziekteverzuim Gemiddelde leeftijd medewerkers

104

101

95

99

91

3,6%

4,6%

7,8%

5,4%

7,2%

46

46

46

45

46

1) Vanaf 2008 is de verdeling gebaseerd op de indeling van het CFV, dit betekent dat de eenheden in verzorgingshuizen en overige woongelegenheden buiten beschouwing zijn gelaten. Voor de vergelijkbaarheid zijn de aantallen 2007 gecorrigeerd.


80

12.2 Balans Balans per 31 december 2009 (bedragen in duizenden euro’s) Activa

2009

2008

365.899

320.740

20.626

9.058

2.995

2.987

389.520

332.785

0

1.049

Vaste activa Materiële vaste activa Onroerende zaken in exploitatie Onroerende zaken in ontwikkeling Onroerende en roerende zaken t.d.v. de exploitatie

Financiële vaste activa

Te vorderen BWS-subsidies Deelnemingen Latente belastingvordering Overige financiële vaste activa

Totaal vaste activa

Vlottende activa

Voorraden Onderhanden werk

Vorderingen

Huurdebiteuren

113

104

2.066

2.427

0

887

2.179

4.467

391.699

337.252

315

226

2.775

3.683

621

499

Gemeente en overheid

77

358

Groepsmaatschappijen

174

164

1.238

1.371

821

257

2.931

2.649

0

286

Liquide middelen

9.844

33.078

Totaal generaal

407.564

377.174

Overige vorderingen Overlopende activa

Effecten


81

Passiva

2009

2008

113.734

87.610

0

397

5.516

6.395

176

158

5.692

6.553

81.199

89.949

170.226

168.856

251.425

258.805

4.338

4.663

987

248

Overige schulden

1.770

1.632

Overlopende passiva

8.980

10.277

20.999

6.989

37.074

23.809

407.564

377.174

Eigen vermogen

Algemene bedrijfsreserve

Egalisatierekeningen

Egalisatierekening BWS

Voorzieningen

Voorziening onrendabele investeringen nieuwbouw Overige voorzieningen

Langlopende schulden

Leningen overheid Leningen kredietinstellingen

Kortlopende schulden

Schulden aan leveranciers Belastingen en premies sociale verzekeringen

Kredietinstellingen

Totaal generaal


82

12.3 Verlies en winstrekening Verlies- en winstrekening over 2009 (bedragen in duizenden euro’s) Bedrijfsopbrengsten Huren Vergoedingen Overheidsbijdragen

2009

2008

38.337

35.330

3.614

3.141

422

73

1.073

773

255

1.817

Overige bedrijfsopbrengsten

1.202

1.143

Som der bedrijfsopbrengsten

44.903

42.277

197

186

14.089

- 1.488

4.102

3.928

268

253

Geactiveerde kosten organisatie Verkoop onroerende zaken

Bedrijfslasten Afschrijving op materiële vaste activa Overige waardeveranderingen materiële vaste activa Lonen en salarissen Sociale lasten Pensioenlasten

815

731

Lasten onderhoud

8.670

9.220

Overige bedrijfslasten

9.478

8.775

Som der bedrijfslasten

37.619

21.605

7.314

20.672

1.371

2.568

-107

44

43

52

13.364

12.261

-12.100

-9.649

-4.816

11.023

-361

1.266

-9

-4

Resultaat uit gewone bedrijfsuitoefening ná belastingen

-5.186

12.285

Resultaat ná belastingen

-4.795

12.285

30.949

3.964

25.763

16.249

25.763

16.249

Bedrijfsresultaat Financiële baten en lasten Rentebaten en soortgelijke opbrengsten Waardeveranderingen financiële vaste activa en effecten Opbrengsten financiële vaste activa en effecten Rentelasten en soortgelijke kosten

Resultaat uit gewone bedrijfsuitoefening vóór belastingen Belastingen Resultaat deelnemingen

vòòr mutatie actuele waarde materiële vaste activa Mutatie actuele waarde materiële vaste activa Resultaat ná belastingen ná mutatie actuele waarde materiële vaste activa Bestemming resultaat Algemene bedrijfsreserve


83

13 Bijlagen



84

13.1 Accountantsverklaring De accountantsverklaring is in de geprinte versie van het jaarverslag verkrijgbaar. U kunt deze opvragen bij De Huismeesters via [email protected].


85

13.2 Bestuursverklaring Het bestuur van De Huismeesters verklaart dat De Huismeesters in 2009 uitsluitend werkzaam is geweest in het belang van de volkshuisvesting, zoals vastgelegd in het Besluit Beheer Sociale Huursector (BBSH). De Huismeesters heeft alle middelen waar zij over beschikt uitsluitend ingezet ten bate van de volkshuisvesting in haar statutair vastgelegde werkgebied; de gemeenten Groningen, Haren, HoogezandSappemeer, Leek, Marum, Slochteren en Zuidhorn. In dit jaarverslag wordt een getrouw beeld gegeven van ons functioneren en het financiële reilen en zeilen in 2009. De Huismeesters is in 2009 een verbinding aangegaan met een andere rechtspersoon, zoals beschreven in het BBSH. Dit betreft de participatie in PandGarant. De bestuurder verklaart dat er geen transacties met een tegenstrijdig belang hebben plaatsgevonden in het afgelopen boekjaar.

Groningen, 15 juni 2010 wg P.K. Hillenga directeur/bestuurder


86

13.3 Verklarende woordenlijst Aedes

Brancheorganisatie voor woningcorporaties in Nederland. Zij behartigt de belangen van haar 565 leden.

Aedescode

Normen en waarden voor de bedrijfstak van woningcorporaties.

AO/IC

Administratie organisatie en interne controle: regels en afspraken rondom plannen, uitvoeren, controleren en aanpassen.

Base Groep

Basegroep heet vanaf 2010 Elker. Zij verzorgt jeugd- en opvoedhulp in de provincie

Groningen. Benchmark

Vergelijking van prestaties tussen corporaties onderling.

BBSH

Besluit Beheer Sociale Huursector: Wettelijk kader/gedragsregels voor woningcorporaties. Dit besluit regelt sinds 1993 de taken van corporaties en het toezicht hierop.

Bedrijfskosten

Dit zijn kosten zoals personeelskosten, huisvesting en kantoorartikelen.

B-Slim

Een programma voor een gezonde en sportieve leefstijl.

CFV

Centraal Fonds voor de Volkshuisvesting: houdt toezicht op de financiële continuïteit van corporaties en let hierbij op het ‘minimaal noodzakelijk weerstandsvermogen’.

Contractus

De Contractus is het overlegorgaan van de studentenverenigingen in Groningen.

Convenant

Overeenkomst, beding, bijvoorbeeld afspraak tussen corporaties en zorginstellingen.

De Zijlen

De Zijlen ondersteunt mensen met een verstandelijke beperking bij wonen, werken en dagbesteding.

Dignis/Lentis

Dignis levert wonen, zorg en behandeling aan ouderen en hun naasten. Zij leveren zorg in twee complexen van De Huismeesters: Bernlef in Paddepoel en de Diamant in Vinkhuizen. Dignis maakt onderdeel uit van Lentis.

Exodus

Exodus biedt opvang en ondersteuning aan ex-gedetineerden en gedetineerden in de laatste fase van hun straf die gemotiveerd zijn uit de criminaliteit te stappen.

Governance Code

Richtlijnen voor goed bestuur en toezicht


Nijestee, Lefier, Woonstade, Patrimonium en De Huismeesters

Grobus

Grobos staat voor Groninger Bewoners Overleg Studentenhuisvesting en is overkoepelende bewonersvereniging voor (bijna) alle studenthuurders van Lefier.

GSB

De Groninger Studentenbond behartigt de belangen van alle studenten in Groningen.

Heel de Buurt

Een vorm van bewonersoverleg, waarbij bewoners meedenken en initiatieven uitvoeren.

Huismeesterspanel

Een digitaal klantenpanel op de www.dehuismeesters.nl, waaraan huurders mee kunnen en een aantal keer per jaar meedoen aan een onderzoek.

Huiselijk Geweld Humanitas

Stichting ter voorkoming en aanpak van huiselijk geweld Humanitas biedt diensten op het gebied van welzijn, wonen en zorg. Vrijwilligers vormen de kern van deze activiteiten.

Huurderscontactgroep

Vereniging van huurders ter behartiging van hun gemeenschappelijke belangen.

Huurprijsbeleid

Sleutel voor de verdeling van woonkosten tussen de overheid, verhuurders en bewoners.

HVD

De Hulpverleningsdienst werkt als dienst van de gemeente Groningen. Onderdelen van de HVD zijn de Brandweer Stad en Regio en de Gemeenschappelijke Gezondheidsdienst (GGD) Groningen.

ISO

Het ISO-certificaat is een norm voor een kwaliteitsysteem, die door een externe auditor getoetst wordt.

Intense Laagbouw

Progamma voor stimulering laagbouw in de stad.

Krachtwijken

Prioriteitswijken aangewezen vanuit het Ministerie. In Groningen zijn dit Korrewegwijk en De Hoogte.

Leefbaarheid

Samenspel van aspecten die de kwaliteit van de woonomgeving en de woonsituatie beïnvloeden en daarmee bepalen in hoeverre mensen in een wijk of buurt prettig kunnen wonen.


87

Leefbaarheidsboom

Meetinstrument waarmee we kunnen meten wat het effect is van investeringen in

Liquide middelen

Geldmiddelen die onmiddellijk beschikbaar zijn

leefbaarheid. Liquiditeit

Mate waarin aan onmiddellijk opeisbare verplichtingen kan worden voldaan.

Ministerie

Het Ministerie van VROM/WWI: Verkeer, Ruimtelijke Ordening en Milieu/ Wonen, Wijken

MJD

Maatschappelijk Juridische Dienstverlening

Multiprobleemgezinnen

Gezinnen waarbij meervoudige, complexe problematiek speelt, bijvoorbeeld verslaving,

en Integratie.

schulden, huiselijk geweld en opvoedingsproblemen. Mutatie

Het wisselen van huurder, zittende huurder zegt de huur op.

Nieuw Lokaal Akkoord

Zie Prestatieafspraken.

NOVO

Novo ondersteunt mensen met een verstandelijke beperking bij wonen, werk en dagbesteding.

ODW OCSW

Overleg Directeuren Woningcorporaties Drenthe en Groningen Dienst Onderwijs, Cultuur, Sport en Welzijn van de gemeente Groningen (cultuur, sport, recreatie, onderwijs, jeugd, welzijn, zorg en minderheden).

Ondernemingsboom

Uitwerking van ons ondernemingsplan in meetbare doelen en acties.

OR

Ondernemingsraad

PKVW

Politie Keurmerk Veilig Wonen. Landelijke eisen- of maatregelenpakketten

Prestatieafspraken

Gezamenlijke afspraken tussen partijen over wederzijds te leveren prestaties op een

aan woning om woninginbraken te voorkomen. bepaald beleidsterrein, bijvoorbeeld de volkshuisvesting. De afspraken hebben een vrijwillig karakter en worden gemaakt om betere resultaten te boeken. Regiovisie

In de Regiovisie Assen-Groningen is een plan voor de toekomst van dit gebied op stedenbouwkundig gebied en bevat bouwafspraken.

RO/EZ

Dienst Ruimtelijke Ordening en Economische Zaken ontwikkelt ruimtelijke plannen en projecten.

RUG

Rijksuniversiteit Groningen

Selectiecommissie

De Selectiecommissie is in dienst van de Groninger corporaties en houdt zich bezig met woonurgentie, huisvesting kwetsbare personen en de regeling voor uitgezette huishoudens.

Sociaal Plan

Afspraken over bewoners die moeten verhuizen door wijkvernieuwing

Solvabiliteit

Vermogen om op lange termijn aan de financiële verplichtingen te kunnen voldoen.

(waaronder de verhuiskostenvergoeding). SoZaWe

Dienst Sociale Zaken en Werkgelegenheid van de gemeente Groningen.

Stichting Huis

De Stichting Huis voor thuis- en daklozen biedt onderdak aan mensen die tijdelijk of

Stiel

Stichting die opbouwwerk verzorgt, waaronder coördinatie van vrijwilligerswerk en

permanent thuis- of dakloos zijn. buurtbemiddeling. De opbouwwerkers van Stiel organiseren samen met buurtbewoners initiatieven rond leefbaarheid, veiligheid, sociale integratie en buurtbeheer. Stip

Steun- en informatiepunt Ouderen, informatieloketten in de wijken waar

Strategisch voorraadbeleid

Beleid voor de toekomst van onze woningen.

Swap

Ruiltransactie, een overeenkomst tussen twee partijen tot het uitwisselen van betalingen

ouderen terecht kunnen met vragen en doorverwezen worden naar de juiste instantie.

gedurende de looptijd van de swap. Treasury

Geldstroom door huuropbrengsten, uitgaven, rente, aflossingen en nieuwe leningen, beheersen van risico's en behalen van optimaal rendement via cashmanagement, risicomanagement en vermogensbeheer. Beleid wordt vastgelegd in een statuut.

Urgentie

Mensen in nood kunnen de status Urgent aanvragen en krijgen voorrang op de woningmarkt.

Verzorgingshuis

Instelling waarin aan vijf of meer 65-plussers huisvesting,

gecombineerd met

gehele of gedeeltelijke verzorging, wordt geboden. VHE

Verhuureenheid Jaarverslag 2009 De Huismeesters

88

Vennootschapsbelasting

Een belasting op het inkomen van rechtspersonen.

VNN

Verslavingszorg Noord Nederland

VROM/WWI

Het Ministerie van Verkeer, Ruimtelijke Ordening en Milieu/ Wonen, Wijken en Integratie.

VTW

Vereniging Toezichthouders Woningcorporaties

WSW

Waarborgfonds Sociale Woningbouw: borgt leningen van corporaties op de kapitaalmarkt. in het kader van planmatig onderhouds- en verbeteringsprojecten.

WMO

Wet Maatschappelijke Ondersteuning. In de WMO krijgen gemeenten de

Woonruimteverdeling

Van overheidswege opgestelde en gehanteerde spelregels om ervoor te

taak ervoor te zorgen dat mensen zolang mogelijk zelfstandig kunnen functioneren. zorgen dat de woonruimte, waaraan een tekort bestaat, zo rechtvaardig mogelijk wordt verdeeld.


89

13.4 Register A

S

Aankoop

Samenwerking

Accountant

Sociaal Plan

Aedes(code)

Sociale wijkvernieuwing

Afspraken

Sloop

B

Stichtingskosten

Begroting

Strategisch Voorraad Beleid

Bedrijfscode

T

Bedrijfswaarde

Transparant

Belanghouders

Toezicht

Besluiten

Toekomst

Bestuur(der)

U

Bewoners

Uitzettingen

Bezit

V

Buitenlandse studenten

Veiligheid

Buurtbeheer

Vennootschapsbelasting

Buurtcorporatie

Verantwoording

Buurten

Verbindingen

C

Vereniging van Eigenaren

Centraal Fonds

Verhuiskostenvergoeding

D

Vergoeding bestuurder

Doelgroep

Vergoeding bewonersondersteuning

Duurzaam(heid)

Vergoeding RvC

E

Verkoop

Energie(label)

Vermogen

Evaluatie

Vertrouwen in de Buurt

F

Visie

Financieel beleid

Vooruitblik

Financiële positie

W

G

Werkgebied

Gemeente Groningen

Wonen en zorg

Geriefsverbetering

Woningaanpassing

Gezamenlijke corporaties

Woonduurpunten

Governance

Woonlasten

Governance Code

Woonruimteverdeling

H

Wijken

Herstructurering

Wijkteams

Huisvesting

Wijkvernieuwing

Huurders

Z

Huurdersraad

Zorgplaatsen

Huurprijzen Huurtoeslag Huurverhoging I Investeringen Integriteit J Jongeren K Klanttevredenheid


90

Klantenpanel Klokkenluidersregeling Klachten Krachtwijken Kwetsbare personen L Leefbaarheid Leningen M Maatschappelijke prestaties Maatschappelijk resultaat Medewerkers Minister(ie) Missie Mutatie N Nieuwbouw Nieuw Lokaal Akkoord O Onderhoud Ondernemingsplan Ondernemingsraad Ontruimingen Organogram Ouderen Overleg P Participatie Prestatieafspraken Proefwonen Projecten R Raad van Commissarissen Rapportage Renovatie Risico’s Rol


91

Jaarverslag 2009 De Huismeesters

Recommend Documents