jaarrekening 2013 pag 3 blz. INHOUDSOPGAVE

Jaarrekening 2013

pag 2 | jaarrekening 2013

INHOUDSOPGAVE 1. 2. 3. 4. 4.1 4.2 4.3 4.4 5. 6. 7. 8.

BALANS PER 31-12-2013 WINST- EN VERLIESREKENING 2013 KASSTROOMOVERZICHT 2013 GRONDSLAGEN VAN WAARDERING EN RESULTAATBEPALING IN DE JAARREKENING GRONDSLAGEN VAN BALANSWAARDERINGIN DE JAARREKENING GRONDSLAGEN VAN RESULTAATBEPALING IN DE JAARREKENING FINANCIELE INSTRUMENTEN EN RISICOBEHEERSING GRONDSLAGEN BIJ OPSTELLEN KASSTROOMOVERZICHT TOELICHTING OP DE BALANS NIET UIT DE BALANS BLIJKENDE VERPLICHTINGEN TOELICHTING OP DE WINST- EN VERLIESREKENING OVERIGE GEGEVENS BIJLAGEN

blz. 4 6 7 8 9 15 18 18 19 30 31 36 37

jaarrekening 2013 | pag 3

1. ACTIVA

Balans

31-12-2013

1-1-2013

449.727.700 6.202.595 6.942.818 462.873.113

454.615.106 18.038.961 4.011.259 476.665.326

30.517.428

29.689.835

18.259 910.422 158.824 2.949.571 12.274.199 16.311.276

29.883 903.887 158.824 3.027.800 28.030.171 32.150.565

509.701.817

538.505.725

VASTE ACTIVA Materiële vaste activa Sociaal vastgoed in exploitatie Sociaal vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie Onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie Vastgoedbeleggingen Commercieel vastgoed in exploitatie Financiële vaste activa Te vorderen BWS-subsidies Deelnemingen in groepsmaatschappijen Vorderingen op groepsmaatschappijen Overige Actieve belastinglatentie

VLOTTENDE ACTIVA Voorraden

15.000

Vorderingen Huurdebiteuren Gemeenten Vorderingen op maatschappijen waarin wordt deelgenomen Overige vorderingen Overlopende activa

Liquide middelen

TOTAAL


2

5.715.750

526.766 77.941 661.455 77.553 578.704 1.922.420

473.486 2.148.102 649.673 196.311 1.287.437 4.755.010

4.522.897

5.071.371

6.460.317

15.542.131

516.162.134

554.047.855

per 31 december 2013 (na resultaatbestemming en bedragen in €) PASSIVA

31-12-2013

1-1-2013

180.148.958

226.632.185

79.015 469.000 2.847.150 523.851 142.131 4.061.147

104.682 442.417 971.136 493.108 257.286 2.268.629

313.083.930 1.340.453 314.424.383

307.155.324 1.231.608 308.386.932

2.715.000 4.364.397 1.598.137 846.098 8.004.014 17.527.646

1.200.988 43.855 4.690.175 1.849.849 979.206 7.996.036 16.760.109

516.162.134

554.047.855

EIGEN VERMOGEN Overige reserves VOORZIENINGEN Voorziening loopbaanontwikkelingsbudget Voorziening verplichting uit jubilea Voorziening onrendabele investeringen nieuwbouw Voorziening verliezen deelneming Passieve belastinglatentie LANGLOPENDE SCHULDEN Leningen overheid en kredietinstellingen Waarborgsommen

KORTLOPENDE SCHULDEN Schulden aan kredietinstellingen Schulden aan gemeenten Schulden aan leveranciers Belastingen en premies sociale verzekering Overige schulden Overlopende passiva

TOTAAL

3


2.

WINST- EN VERLIESREKENING OVER 2013 (bedragen in €) Boekjaar 2013

Boekjaar 2012

Huuropbrengsten Opbrengsten servicecontracten Overheidsbijdragen Netto resultaat verkoop vastgoedportefeuille Geactiveerde productie eigen bedrijf Overige bedrijfsopbrengsten

58.773.394 4.142.651 1.212 132.199 369.145 511.258

57.356.254 3.773.638 755.799 284.362 470.065

Som van de bedrijfsopbrengsten

63.929.859

62.640.117

Afschrijvingen materiële vaste activa Overige waardeveranderingen materiële vaste activa Erfpacht Lonen en salarissen Sociale lasten Pensioenlasten Onderhoudslasten Leefbaarheid Heffingen Overige bedrijfslasten

25.198.067 23.014.648 923 5.663.630 723.543 990.392 13.250.188 334.513 2.428.591 11.210.553

25.013.929 3.578.000 923 5.617.899 789.414 1.001.259 11.306.997 323.237 161.024 11.169.546

Som van de bedrijfslasten

82.815.047

58.962.229

24.504

735.398

Uit de overige reserves vrijgevallen gerealiseerde herwaardering

13.713.162

12.679.294

BEDRIJFSRESULTAAT

-5.147.522

17.092.581

Rentebaten en soortgelijke opbrengsten Waardeverandering financiële vaste activa en effecten Opbrengsten financiële vaste activa en effecten Rentelasten en soortgelijke kosten Som van de financiële baten en lasten

94.195 -24.208 207.053 -12.627.432 -12.350.391

203.085 150.526 221.188 -12.370.254 -11.795.455

RESULTAAT UIT GEWONE BEDRIJFSUITOEFENING VOOR BELASTINGEN

-17.497.914

5.297.126

Belastingen

-15.640.817

13.383.424

JAARRESULTAAT NA BELASTINGEN

-33.138.731

18.680.550

BEDRIJFSOPBRENGSTEN

BEDRIJFSLASTEN

Niet gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille

FINANCIËLE BATEN EN LASTEN


4

3. KASSTROOMOVERZICHT (bedragen x € 1.000)

2013

2012

-5.148

17.093

11.485

12.335

12.859

-320

Kasstroom uit operationele activiteiten Saldo bedrijfsopbrengsten - bedrijfslasten Aanpassingen voor: * Afschrijvingen * Waardeveranderingen materiële en financiële vaste activa * Verandering in werkkapitaal: - mutatie voorraden - mutatie vorderingen - mutatie kortlopende schulden

5.701 2.833 768

* Mutatie voorzieningen Kasstroom uit bedrijfsoperaties Ontvangen rente Betaalde rente

94 -12.627

Kasstroom uit operationele activiteiten

9.301 1.793 30.289

-135 -2.347 -2.016

-12.533 17.756

-4.498 282 24.891 425 -12.370 12.946

Kasstroom uit investeringsactiviteiten Investeringen in materiële vaste activa Desinvesteringen in materiële vaste activa Mutatie financiële vaste activa Overige mutaties Kasstroom uit investeringsactiviteiten

-25.848 75 -83 -

-25.857

-33.253 2.032 -182 64

-31.339

Kasstroom uit financieringsactiviteiten Ontvangsten uit langlopende schulden Aflossingen langlopende schulden Mutatie waarborgsommen Kasstroom uit financieringsactiviteiten

30.300 -24.371 109

6.038

47.500 -25.136 5

22.369

Mutatie liquide middelen

-2.062

3.976

Beginstand liquide middelen minus schulden kredietinstellingen Mutatie liquide middelen Eindstand liquide middelen minus schulden kredietinstellingen

3.870 -2.062 1.808

-106 3.976 3.870

5


4. GRONDSLAGEN VAN WAARDERING EN RESULTAATBEPALING IN DE JAARREKENING Algemeen In 2013 heeft de fusie plaatsgevonden tussen Hestia groep en de woningstichtingen Land van Rode en Ubach over Worms. Hierbij is de naam veranderd in HEEMwonen. HEEMwonen is een stichting met de status van “toegelaten instelling volkshuisvesting”. De statutaire vestigingsplaats is Kerkrade, de feitelijke vestigingsplaats is Markt 52 te Kerkrade. De activiteiten bestaan voornamelijk uit de exploitatie en ontwikkeling van woningen voor de sociale huursector. Zij heeft specifieke toelating in de regio Parkstad en is werkzaam binnen de juridische wetgeving van de Woonwet en het Besluit Beheer Sociale Huursector. Regelgeving HEEMwonen heeft de enkelvoudige jaarrekening en de geconsolideerde jaarrekening opgesteld met inachtneming van artikel 26, eerste lid, van het Besluit Beheer Sociale Huursector. Dit artikel schrijft de toepassing van BW2 Titel 9 voor, behoudens enkele specifieke uitzonderingen. Verder zijn de door de Raad voor de Jaarverslaggeving uitgegeven richtlijnen toegepast, waaronder Richtlijn 645 ‘Toegelaten Instellingen Volkshuisvesting (herzien 2011) in het bijzonder. De jaarrekening is opgemaakt in mei 2014. Fusiegrondslagen Woonmaatschappij Hestia groep is op 1 januari 2013 door middel van een juridische fusie samengegaan met de woningstichtingen Land van Rode (LvR) en Ubach over Worms (UoW). Bij deze fusie was Hestia groep de verkrijgende stichting en zijn LvR en UoW de verdwijnende stichtingen. Hestia groep heeft hiertoe een statutenwijziging ondergaan waarbij de naam is veranderd in woningstichting HEEMwonen. Ten gevolge van de fusie heeft Hestia groep onder algemene titel het gehele vermogen van LvR en UoW verkregen. De financiële gegevens van de gefuseerde stichtingen zijn - ingevolge de fusieakte - in deze jaarrekening verwerkt vanaf 1 januari 2013. De waarderingsgrondslagen en de winstbepalingsgrondslagen van de nieuwe organisatie zijn gebaseerd op de door de drie instellingen toegepaste grondslagen. Voor een beperkt aantal posten is een geharmoniseerde grondslag gekozen. De effecten van de harmonisatie van de grondslagen op het eigen vermogen per 1 januari 2013 zijn als volgt aan te geven: Eigen vermogen per 31 december 2012 Woonmaatschappij Hestia groep Woningstichting Land van Rode Woningstichting Ubach over Worms Totaal Effecten harmonisatie: - inrekening kosten algemeen beheer in bedrijfswaarde Eigen vermogen per 1 januari 2013

€ 216.368.120 € 33.051.971 € 37.148.156 € 286.568.247 € -59.936.062 € 226.632.185

Schattingswijzigingen In het kader van de bepaling van de afschrijvingslast van de materiële vaste activa in exploitatie is in 2013 een schattingswijzigingen doorgevoerd. De lineaire afschrijvingstermijn van de component casco is aangepast aan de restant levensduur van eenheid volgens de vastgestelde portefeuille strategie. De restant levensduur van de verhuureenheden is gemiddeld met 6 jaar verlengd. Presentatiewijziging In 2013 heeft HEEMwonen voor de voorraden grond een presentatiewijziging doorgevoerd. Hiermee sluit HEEMwonen aan bij de gebruikelijke verwerkingswijze in het bedrijfsleven. Naar de mening van het bestuur verhoogt dit de vergelijkbaarheid en daarmee de leesbaarheid van het deze jaarrekening. De vergelijkende cijfers over 2012 zijn niet aangepast. Schattingen Bij toepassing van de grondslagen en regels voor het opstellen van de jaarrekening vormt de directie van HEEMwonen zich verschillende oordelen en maakt schattingen die essentieel kunnen zijn voor de in de jaarrekening opgenomen bedragen. Indien het voor het geven van het in artikel 2:362 lid 1 BW vereiste inzicht noodzakelijk is, is de aard van deze oordelen en schattingen inclusief de bijbehorende veronderstellingen opgenomen bij de toelichting op de betreffende jaarrekeningpost.


6

4.1 GRONDSLAGEN VAN BALANSWAARDERING IN DE JAARREKENING

Regelgeving Activa en verplichtingen worden in het algemeen gewaardeerd tegen de verkrijgings- of vervaardigingsprijs of de actuele waarde. Indien geen specifieke waarderingsgrondslag is vermeld vindt waardering plaats tegen de verkrijgingsprijs. De toelichting sluit aan met de classificatie in de balans en winst-enverliesrekening. Verwerken verplichtingen Bij de bepaling van voorzieningen wordt uitgegaan van in rechte afdwingbare of feitelijke verplichtingen die op de balansdatum bestaan. Tot de feitelijke verplichtingen worden ook gerekend verplichtingen die kunnen worden gekwalificeerd als “intern geformaliseerd en extern gecommuniceerd”. Hiervan is sprake wanneer uitingen namens de corporatie zijn gedaan richting huurders, gemeenten en overige stakeholders aangaande verplichtingen inzake toekomstige herstructureringen en toekomstige nieuwbouwprojecten. Een feitelijke verplichting is gekoppeld aan het besluitvormingsproces van de corporatie rondom projectontwikkeling en herstructurering. Van een feitelijke verplichting is sprake indien de formalisering van de definitief ontwerp fase en afgeleid het aanvragen van de bouwvergunning heeft plaatsgevonden. Zie verder voorzieningen. Materiële vaste activa Algemene uitgangspunten Tenzij bij de afzonderlijke balansposten iets anders wordt vermeld gelden voor alle materiële vaste activa de volgende algemene uitgangspunten. Verwerking van groot onderhoud HEEMwonen verwerkt de kosten van groot onderhoud aan haar materiële vaste activa als onderdeel van de boekwaarde indien wordt voldaan aan de criteria voor activering. De geactiveerde kosten worden als afzonderlijke component behandeld. Voor zover sprake is van vervanging van onderdelen van het actief wordt de nog aanwezige boekwaarde van deze onderdelen gedesinvesteerd. Indien de boekwaarde van deze te desinvesteren onderdelen niet afzonderlijk uit de activa registratie zijn te herleiden wordt deze benaderd op basis van de huidige uitgaven, teruggerekend naar de datum van oorspronkelijke investering, en indien van toepassing rekening houdend met de naar benadering tot het moment van vervanging hierover gepleegde afschrijvingen. Verplichtingen tot herstel Voor verplichtingen tot herstel na afloop van het gebruik van het actief (ontmantelingskosten) wordt een voorziening getroffen voor het verwachte bedrag op het moment van activering. Dit bedrag wordt verwerkt als onderdeel van de vervaardigingsprijs van het materieel vast actief. Sociaal vastgoed in exploitatie Typering en kwalificatie Het vastgoed in exploitatie is op objectniveau geclassificeerd naar sociaal en commercieel vastgoed, rekening houdend met de criteria van de Beschikking van de Europese Commissie d.d. 15 december 2009 aangaande de staatssteun voor toegelaten instellingen. Op grond van deze criteria omvat het sociale vastgoed de woningen met een huurprijs tot aan de huurliberalisatiegrens (huurtoeslaggrens), het maatschappelijk vastgoed en het overige sociale vastgoed. Maatschappelijk vastgoed is bedrijfsonroerend goed dat wordt verhuurd aan maatschappelijke organisaties, waaronder zorg-, welzijn-, onderwijs- en culturele instellingen en dienstverleners en dat tevens is vermeld op de bijlage zoals deze is opgenomen in de EC-beschikking d.d. 15 december 2009. HEEMwonen heeft haar sociaal vastgoed (op portefeuilleniveau) als bedrijfsmiddel gekwalificeerd, gelet op het beleid van de corporatie waarbij vooral het realiseren van de volkshuisvestelijke taken centraal staat. Als gevolg hiervan wordt het sociaal vastgoed beschouwd als bedrijfsmiddel. Waardering bij eerste verwerking Bij eerste verwerking wordt het sociaal vastgoed in exploitatie gewaardeerd tegen de kostprijs. De kostprijs omvat de verkrijgings- of vervaardigingsprijs en de hieraan direct toerekenbare overige kosten om het actief in operationele staat te brengen. Investeringssubsidies worden in mindering gebracht op het geïnvesteerde bedrag. Verder wordt rente tijdens de bouw op vreemd vermogen geactiveerd. Voor onroerende zaken waarvoor specifieke financiering is aangetrokken, wordt de interestvoet van deze specifieke financiering gehanteerd. Voor zover geen specifieke leningen zijn aangetrokken, wordt de geactiveerde rente berekend op basis van de gewogen gemiddelde rente over de rentedragende schulden. De afschrijving vangt aan zodra het sociaal vastgoed beschikbaar is voor exploitatie. De in de toekomst te maken kosten van sloop worden in het jaar dat de exploitatie door sloop in de toekomst wordt beëindigd ten laste van het resultaat in dat jaar verantwoord.

7


Waardering na eerste verwerking Het sociaal vastgoed in exploitatie (gekwalificeerd als bedrijfsmiddel) wordt na eerste verwerking gewaardeerd tegen de bedrijfswaarde (welke veelal lager is dan de vervangingswaarde), onder aftrek van lineaire afschrijvingen gebaseerd op de verwachte gebruiksduur en rekening houdend met de componentenbenadering. Indien de afschrijvingsmethode, gebruiksduur en/of restwaarde van de opstallen in de loop van de tijd wijzigingen ondergaan, worden deze als een schattingswijziging verantwoord. De waardevermindering van de kostprijs als gevolg van de afwaardering naar lagere bedrijfswaarde na eerste verwerking wordt bepaald op het niveau van de kasstroomgenerende eenheid. De waardevermindering wordt separaat tot uitdrukking gebracht en in het resultaat verantwoord als bijzonder waardeverminderingsverlies. Na-investeringen Uitgaven na eerste verwerking (de zogeheten na-investeringen) die leiden tot een waardeverhoging van het actief worden aangemerkt als activeerbare kosten van vernieuwing. Uitgaven die betrekking hebben op toekomstige herstructureringen, waarvan de feitelijke verplichtingen dan wel de in rechte afdwingbare verplichtingen zijn aangegaan, worden in de waardering betrokken. Herstructurering onderscheidt zich van renovatie door het verbeteren of wijzigen van de oorspronkelijke capaciteit. Onderhoud De lasten van regelmatig voorkomend onderhoud waaronder renovatie onderscheiden zich van activeerbare kosten door het feit dat er geen sprake is van een waardeverhoging van het actief. De lasten van onderhoud worden direct in het resultaat verantwoord. Componenten Binnen het vastgoed worden componenten onderkend met een verschillende levensduur. Naast de grond (geen afschrijving) en de opstal worden installaties en inventaris onderkend. Van een afzonderlijke component is sprake indien deze component meer dan 10% uitmaakt van de waarde van het actief en/of indien de afschrijvingslast (als gevolg van een afwijkende levensduur van de component ten opzichte van de opstal) meer dan 10% afwijkt van de situatie dat geen component zou zijn onderkend.

Complexindeling Het woningbezit is opgedeeld naar kasstroomgenerende eenheden (complexen / product-markt combinaties) waarvoor per complex een daarop gericht beleid is bepaald. Bij de indeling naar complexen /product-marktcombinaties is bepalend de differentiatie in de vastgoedsturing van de corporatie ten aanzien van huur, onderhoud, bouwjaar en wijkgerichte aanpak. Verder zijn hierbij bepalende factoren: locatie, woningtype, doelgroep en prijsklasse. De indeling sluit derhalve aan op het strategische vastgoedbeleid van de corporatie. Bepaling bedrijfswaarde Onder de bedrijfswaarde wordt verstaan de contante waarde van de aan een actief of samenstel van activa toe te rekenen toekomstige kasstromen die kunnen worden verkregen met de uitoefening van het bedrijf. De bedrijfswaarde wordt gevormd door de contante waarde van de geprognosticeerde kasstromen uit hoofde van toekomstige exploitatieopbrengsten en toekomstige exploitatielasten over de geschatte resterende looptijd van de investering. De uitgangspunten voor de bedrijfswaardeberekeningen zijn nader toegelicht onder de balanspost Materiële vaste activa. Herwaardering Waardevermeerderingen als gevolg van verschillen tussen de boekwaarde op basis van de bedrijfswaarde en de boekwaarde op basis van historische kosten (herwaardering) worden rechtstreeks in het eigen vermogen verwerkt. Voor zover de waardevermeerdering een terugname is van een waardevermindering van hetzelfde actief, die voorheen als last in de winsten verliesrekening was verwerkt, wordt de waardevermeerdering in de winsten verliesrekening verwerkt. Waardeverminderingen als gevolg van een herwaardering worden ten laste van het eigen vermogen verwerkt tot het bedrag dat met betrekking tot het betreffende actief als ongerealiseerde waardestijging in het eigen vermogen is opgenomen. Voor het meerdere wordt de waardevermindering in de winsten verliesrekening verwerkt. Realisatie van de herwaardering door afschrijvingen wordt voor het verschil tussen de (hogere) afschrijving op basis van bedrijfswaarde en de afschrijving op basis van de historische kosten overgeboekt binnen het eigen vermogen. Positieve verschillen tussen de boekwaarde op basis van de bedrijfswaarde en de boekwaarde op basis van historische kosten worden conform RJ Richtlijn 645 (herzien 2011) alinea 506 als ongerealiseerde waardestijging toegelicht bij het eigen vermogen.

Buitengebruikstelling of afstoting Buitengebruikstelling (sloop) of afstoting (verkoop) op termijn wordt verwerkt in de bedrijfswaarde van het sociaal vastgoed in exploitatie. De bedrijfswaarde is bepaald op basis van doorexploitatie van het sociaal vastgoed over een veronderstelde economische gebruiksduur van doorgaans 50 jaar tot dat het vastgoed op grond van een sloopbesluit teniet gaat; de toekomstige sloopkosten worden in de bedrijfswaarde meegenomen. Met verkoop wordt in de bedrijfswaarde rekening gehouden uitsluitend indien verkoop binnen vijf jaar plaats vindt op basis van een geformaliseerd verkoopplan en indien verkoop juridisch mogelijk is.


8

Sociaal vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie Het betreft investeringen in nieuwe complexen (nieuwbouw) en bestaande complexen (woningverbetering, herstructurering). Waardering vindt plaats tegen de kostprijs (verkrijgings- of vervaardigingsprijs) onder aftrek van bijzondere waardeverminderingen als gevolg van een lagere realiseerbare waarde (bedrijfswaarde). De kostprijs omvat de verkrijgings- of vervaardigingsprijs en de hieraan direct toerekenbare overige kosten. Verder wordt rente tijdens de bouw op vreemd vermogen geactiveerd op basis van de gewogen gemiddelde rente over de rentedragende schulden. Bijzondere waardeverminderingen worden in de jaarrekening verantwoord bij het aangaan van feitelijke investeringsverplichtingen inzake het sociaal vastgoed. Hiervan is sprake zodra voldaan wordt aan de criteria “intern geformaliseerd en extern gecommuniceerd”. Intern geformaliseerd: zodra het bestuur het onomkeerbare besluit heeft genomen. Extern gecommuniceerd: zodra hierover uitingen zijn gedaan naar huurders, gemeenten en overige stakeholders. Bij de bepaling van de bijzondere waardevermindering in het geval de vastgoedontwikkeling onderdeel zal worden van de bestaande kasstroomgenererende eenheid (complex, product-marktcombinatie), wordt rekening gehouden met de bedrijfswaarde van de bestaande kasstroomgenererende eenheid. Indien de bijzondere waardevermindering hoger is dan de bestede kosten van het sociaal vastgoed in ontwikkeling, wordt het vastgoed naar nihil afgewaardeerd en wordt voor het resterende bedrag van de waardevermindering een voorziening voor onrendabele investeringen en herstructureringen aan de creditzijde van de balans opgenomen. Grondposities Ingenomen grondposities (al dan niet met opstallen) worden aangeschaft met het oog op (her)ontwikkeling van huur- en verkoopprojecten. De posities worden gewaardeerd tegen historische kostprijs en bijkomende kosten of lagere realiseerbare waarde. Rentetoerekening vindt eerst plaats nadat ontwikkelactiviteiten zijn gestart. Tijdelijke exploitatiekasstromen uit de opstallen worden in het resultaat verantwoord.

Onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie De onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie worden gewaardeerd tegen de kostprijs (verkrijgingsprijs of vervaardigingsprijs), minus eventuele investeringssubsidies, verminderd met cumulatieve afschrijvingen en cumulatieve bijzondere waardeverminderingsverliezen. De afschrijving is lineair en gebaseerd op de verwachte gebruiksduur rekening houdend met de restwaarde. Indien de verwachting omtrent de afschrijvingsmethode, gebruiksduur en/of restwaarde in de loop van de tijd wijzigingen ondergaat, worden deze wijzigingen als een schattingswijziging verantwoord. Buiten gebruik gestelde onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie worden gewaardeerd tegen de kostprijs dan wel de lagere opbrengstwaarde. Indien de verwachte opbrengstwaarde belangrijk hoger is dan de boekwaarde en besloten is tot verkoop, wordt overgegaan tot een incidentele herwaardering die verwerkt wordt als ongerealiseerde waardestijging in het eigen vermogen. Bij de realisatie van de waardestijging wordt deze als een afzonderlijke post in de winsten verliesrekening verwerkt. De onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie worden niet langer in de balans opgenomen na vervreemding of wanneer geen toekomstige prestatie-eenheden van het gebruik of de vervreemding worden verwacht. Vastgoedbeleggingen Vastgoedbeleggingen zijn onroerende zaken die worden aangehouden om huuropbrengsten, waardestijgingen of beide te realiseren. Vastgoedbeleggingen worden geclassificeerd als ‘vastgoedbeleggingen in exploitatie’ indien ze beschikbaar zijn voor verhuur. Algemene uitgangspunten De algemene uitgangspunten van Materiële vaste activa zijn ook van toepassing op Vastgoedbeleggingen, tenzij hierna anders is vermeld.

9


Commercieel vastgoed in exploitatie Typering Het vastgoed in exploitatie wordt op objectniveau geclassificeerd naar sociaal en commercieel vastgoed, rekening houdend met de criteria van de Beschikking van de Europese Commissie d.d. 15 december 2009 aangaande de staatssteun voor toegelaten instellingen. Op grond van deze criteria omvat het commercieel vastgoed de woningen met een huurprijs boven de huurliberalisatiegrens (huurtoeslaggrens), het bedrijfsmatig vastgoed (niet zijnde maatschappelijk vastgoed) en het overige commercieel vastgoed. Waardering bij eerste verwerking Bij de eerste verwerking wordt het commercieel vastgoed in exploitatie gewaardeerd tegen de kostprijs. De kostprijs omvat de verkrijgings- of vervaardigingsprijs, inclusief transactiekosten minus eventuele investeringssubsidies. De verkrijgings- of vervaardigingsprijs wordt bepaald als de som van de bestede externe kosten en de hieraan direct toerekenbare kosten. Verder wordt rente tijdens de bouw op vreemd vermogen geactiveerd op basis van de gewogen gemiddelde rente over de rentedragende schulden. Reële waarde De reële waarde is gebaseerd op de actuele marktsituatie en omstandigheden per balansdatum en geeft de meest waarschijnlijke prijs weer die redelijkerwijs op balansdatum had kunnen worden verkregen. De reële waarde wordt als volgt vastgesteld: 1. Recente verkoopopbrengsten van vrijwel identiek vastgoed; of (indien deze niet beschikbaar zijn): 2. Recente verkoopopbrengsten van vergelijkbaar vastgoed met correcties voor verschillen in waardebepalende factoren van het te waarderen vastgoed en het vergelijkbare vastgoed; of (indien deze niet beschikbaar zijn): 3. Minder recente verkoopopbrengsten van vrijwel identiek vastgoed met aanpassingen die de veranderingen in de economische omstandigheden weergeven sinds de laatste transactiedata; of (indien deze niet beschikbaar zijn): 4. Contante waarde van verwachte toekomstige kasstromen. Bovenstaande waardebepalingen zijn uitgevoerd door externe taxateurs van taxatie-validatie instituten welke zijn erkend door de Stichting Taxaties en Validaties (STenV). Jaarlijks wordt 33 1/3% van het bezit getaxeerd hetgeen betekent dat elk bezit minimaal eens per drie jaren getaxeerd wordt. Op het commercieel vastgoed in exploitatie gewaardeerd tegen reële waarde wordt op grond van RJ 213 “Vastgoedbeleggingen” niet afgeschreven. Na-investeringen Uitgaven inzake vastgoedbeleggingen na eerste verwerking die voldoen aan de algemene activeringscriteria worden geactiveerd.

Complexindeling Het commercieel vastgoed in exploitatie is opgedeeld naar kasstroomgenerende eenheden (complexen / product-markt combinaties) waarvoor per complex een daarop gericht beleid is bepaald. Bij de indeling naar complexen / product-markt combinaties is bepalend de differentiatie in de vastgoedsturing van de corporatie ten aanzien van huur, onderhoud, bouwjaar en wijkgerichte aanpak. Verder zijn hierbij bepalende factoren: lokatie, woningtype, doelgroep en prijsklasse. De indeling sluit derhalve aan op het strategische vastgoedbeleid van de corporatie. Herwaardering Winsten of verliezen die ontstaan door een wijziging in de reële waarde worden verantwoord in de winsten verliesrekening. Per 31 december 2013 betreft dit het verschil tussen de reële waarde per die datum en de boekwaarde per 1 januari 2013 op basis van de historische kosten. Financiële activa Deelnemingen waarin invloed van betekenis kan worden uitgeoefend Deelnemingen waarin invloed van betekenis kan worden uitgeoefend worden gewaardeerd volgens de vermogensmutatiemethode (nettovermogenswaarde). Wanneer 20% of meer van de stemrechten uitgebracht kan worden, wordt er van uitgegaan dat er invloed van betekenis is. De deelnemingen van HEEMwonen in groepsmaatschappijen en andere deelnemingen (niet-groepsmaatschappijen) waarin zij invloed van betekenis uitoefent op het zakelijke en financiële beleid worden tegen de vermogensmutatiemethode gewaardeerd. Overeenkomstig deze methode, worden genoemde deelnemingen in de balans opgenomen tegen het aandeel van HEEMwonen in de nettovermogenswaarde vermeerderd met haar aandeel in de resultaten van de deelnemingen vanaf het moment van verwerving, bepaald volgens de grondslagen zoals vermeld in deze jaarrekening. In de winsten verliesrekening wordt het aandeel van HEEMwonen in het resultaat van de deelnemingen opgenomen. Indien en voor zover HEEMwonen niet zonder beperking uitkering van de positieve resultaten aan haar kan bewerkstelligen, worden de resultaten in een wettelijke reserve opgenomen. Haar aandeel in de rechtstreekse vermogensvermeerderingen en -verminderingen van de deelnemingen wordt ook in de wettelijke reserve opgenomen met uitzondering van herwaarderingen van activa die als ongerealiseerde waardestijging in het eigen vermogen worden verwerkt. Indien de waarde van de deelneming gewaardeerd volgens de vermogensmutatiemethode nihil is geworden, wordt deze methode niet langer toegepast en blijft de deelneming bij ongewijzigde omstandigheden op nihil gewaardeerd. Bij de afwaardering worden andere langlopende belangen in de deelneming die feitelijk worden aangemerkt als een onderdeel van de netto-investering, ook meegenomen. Indien en voor zover geheel of ten dele voor de schulden van de deelneming wordt ingestaan respectievelijk een feitelijke verplichting bestaat de deelneming tot betaling van haar schulden in staat te stellen, wordt een voorziening opgenomen. Een vervolgens verkregen aandeel in de winst van de deelneming wordt pas weer verwerkt indien en voor zover het cumulatief niet-verwerkte aandeel in het verlies is ingelopen.


10

Overige financiële activa Bij de eerste verwerking van financiële activa worden deze opgenomen tegen reële waarde vermeerderd met - behalve de tegen reële waarde met waardeveranderingen in de W&V-rekening verwerkte financiële activa - de direct daaraan toe te rekenen transactiekosten. Alle aan- en verkopen volgens standaard marktconventies van financiële activa worden opgenomen per de transactiedatum, dat wil zeggen de datum waarop de groep de bindende overeenkomst aangaat. De reële waarde is normaliter gelijk aan de kostprijs. De waardering na eerste verwerking is hierna toegelicht onder de afzonderlijke posten van de overige financiële activa. Er zijn geen financiële vaste activa gewaardeerd tegen een hoger bedrag dan de actuele waarde en waarbij geen afwaardering is toegepast ( in het geval financiële vaste activa niet tegen actuele waarde wordt gewaardeerd cf art. 2:381b sub b BW). Bijzondere waardeverminderingen van financiële activa Op elke balansdatum wordt beoordeeld of een financieel actief of een groep van financiële activa een bijzondere waardevermindering heeft ondergaan. Voor alle categorieën financiële activa die tegen (geamortiseerde) kostprijs worden gewaardeerd, wordt bij aanwezigheid van objectieve aanwijzingen voor bijzondere waardeverminderingen, de omvang van het verlies uit hoofde van de bijzondere waardevermindering bepaald en in de winsten verliesrekening verwerkt. De omvang van dit verlies wordt bepaald als het verschil tussen de boekwaarde van het actief, en de best mogelijke schatting van de toekomstige kasstromen, contant gemaakt tegen de effectieve rentevoet van het financiële actief zoals die is bepaald bij de eerste verwerking van het instrument. Een voorheen opgenomen waarderingsverlies wordt teruggenomen, indien de afname van de waardevermindering verband houdt met een objectieve gebeurtenis na afboeking, tot maximaal het bedrag dat benodigd is om het actief te waarderen op de geamortiseerde kostprijs ten tijde van de terugname als geen sprake zou zijn geweest van een bijzondere waardevermindering. Het teruggenomen verlies dient in de winsten verliesrekening te worden verwerkt. De boekwaarde van de vorderingen wordt verlaagd met gebruikmaking van een voorziening wegens oninbaarheid.

Vorderingen op groepsmaatschappijen en overige vorderingen Bij eerste verwerking worden de vorderingen gewaardeerd tegen de reële waarde, inclusief eventuele transactiekosten. Na eerste verwerking worden de vorderingen gewaardeerd tegen de geamortiseerde kostprijs volgens de effectieve-rentemethode. Beide waardes komen bij reguliere zakelijke transacties overeen met de nominale waarde. In de berekening worden (dis)agio op het moment van verkrijging en transactiekosten en honoraria over de looptijd van de vorderingen ten gunste respectievelijk ten laste van de winsten verliesrekening gebracht als onderdeel van de effectieve rente. De effectieve rente wordt in het resultaat verantwoord onder de post ”Opbrengsten van vorderingen die tot de vaste activa behoren en van effecten”. Verliezen wegens bijzondere waardeverminderingen of oninbaarheid worden in het resultaat verantwoord onder de post “Waardeveranderingen van vorderingen die tot de vaste activa behoren en van effecten”.

Te vorderen BWS-subsidies Dit betreft de nog te ontvangen subsidies voor de in exploitatie zijnde materiële vaste activa welke gebouwd zijn onder de toepassing van de regeling Besluit Woninggebonden Subsidies. De vordering is opgenomen tegen de contante waarde van de uit hoofde van de BWS toegezegde bedragen (subsidiebeschikkingen inzake de voorgecalculeerde jaarlijkse exploitatietekorten) en wordt jaarlijks verminderd met de door de budgetbeherende instanties beschikbaar gestelde bijdragen. De uitbetalingsperiode is afhankelijk gesteld van de disconteringsvoet en beloopt vanaf de vaststelling van de subsidie maximaal 30 jaar. De uitbetaling loopt niet synchroon met de voorgecalculeerde jaarlijkse exploitatietekorten. De te vorderen subsidies zijn op het moment waarop de aanspraak is ontstaan voor het volledige bedrag opgenomen, onder aftrek van de jaarlijks ontvangen termijnen en verhoogd met rente over het jaarlijks resterend saldo tegen het subsidierendement. Latente belastingvorderingen Voor toelichting zie voorziening latente belastingverplichtingen. Fiscale eenheid Tussen HEEMwonen en haar Nederlandse groepsmaatschappijen bestaat een fiscale eenheid. De verrekening van de belastingen binnen deze eenheid vindt plaats alsof elke maatschappij zelfstandig belastingplichtig is. Voorraden De voorraden grond- en hulpstoffen worden gewaardeerd op verkrijgingsprijzen onder toepassing van de FIFO-methode (first in, first out) of lagere opbrengstwaarde. Vorderingen Vorderingen worden bij eerste verwerking gewaardeerd tegen de reële waarde van de tegenprestatie. Vorderingen worden na eerste verwerking gewaardeerd tegen de geamortiseerde kostprijs, veelal gelijk aan de nominale waarde. Een voorziening voor oninbaarheid gebaseerd op een statische beoordeling per balansdatum wordt in mindering gebracht op de boekwaarde van de vordering. Liquide middelen Liquide middelen bestaan uit kas, banken girotegoeden en deposito’s met een looptijd korter dan twaalf maanden. Rekening-courantschulden bij banken zijn opgenomen onder schulden aan kredietinstellingen onder kortlopende schulden. De liquide middelen worden gewaardeerd tegen nominale waarde.

11


Voorzieningen Een voorziening wordt gevormd voor verplichtingen waarvan het waarschijnlijk is dat zij zullen moeten worden afgewikkeld door uitstroom van middelen en waarvan de omvang redelijkerwijs is te schatten. De omvang van de voorziening wordt bepaald door de beste schatting van de bedragen die noodzakelijk zijn om de desbetreffende verplichtingen en verliezen per balansdatum af te wikkelen. Voorzieningen worden gewaardeerd tegen nominale waarde, met uitzondering van de voorzieningen die tegen contante waarde worden gewaardeerd als het effect van de tijdswaarde materieel is. Voorziening onrendabele investeringen nieuwbouw Verliezen als gevolg van onrendabele investeringen nieuwbouw inzake de materiële vaste activa in ontwikkeling worden op moment dat sprake is van een feitelijke verplichting (intern geformaliseerd en extern gecommuniceerd) als bijzondere waardeverandering in mindering gebracht op de investering van het complex / product-marktcombinatie. Indien en voor zover de verwachte verliezen de investering van het betreffende complex / productmarktcombinatie overtreffen, wordt voor dit meerdere een voorziening gevormd. Onder verliezen wordt in dit verband verstaan de nadelige verschillen tussen de uitgaven voor investeringen, rekening houdend met het complex / product-marktcombinatie in het geval de investeringen hiertoe gaan behoren, en minus de aan deze uitgaven toe te rekenen bedrijfswaarde (betreffende de materiële vaste activa) respectievelijk marktwaarde (betreffende vastgoedbeleggingen). Voorziening latente belastingverplichtingen Latente belastingvorderingen zijn opgenomen onder de financiële vaste activa, latente belastingverplichtingen zijn opgenomen onder de voorzieningen. Latente belastingvorderingen en -verplichtingen worden opgenomen voor tijdelijke verschillen tussen de waarde van de activa en passiva volgens fiscale voorschriften enerzijds en de boekwaarden die in deze jaarrekening gevolgd worden anderzijds. De berekening van de latente belastingvorderingen en verplichtingen geschiedt tegen de belastingtarieven die op het einde van het verslagjaar gelden, of tegen de tarieven die in de komende jaren gelden, voor zover deze al bij wet zijn vastgesteld. Latente belastingvorderingen uit hoofde van verrekenbare verschillen en beschikbare voorwaartse verliescompensatie worden opgenomen voor zover het waarschijnlijk is dat er toekomstige fiscale winst beschikbaar zal zijn waarmee verliezen kunnen worden gecompenseerd en verrekeningsmogelijkheden kunnen worden benut. Belastinglatenties worden gewaardeerd op basis van contante waarde. Als disconteringsvoet voor de contantmaking is de rente ad 3,75% genomen.

Voorziening pensioenen De gehanteerde pensioenregeling van HEEMwonen is ondergebracht bij een bedrijfstakpensioenfonds. De hieruit voortvloeiende pensioenverplichtingen worden gewaardeerd volgens de “verplichting aan de pensioenuitvoerder benadering‟. In deze benadering wordt de aan de pensioenuitvoerder te betalen premie als last in de winst-en-verliesrekening verantwoord. Te betalen premie dan wel de vooruitbetaalde premie per jaareinde wordt als overlopend passief respectievelijk overlopend actief verantwoord. Een pensioenvordering uit hoofde van aanwezige overschotten bij de pensioenuitvoerder wordt opgenomen als de groep beschikkingsmacht heeft over het overschot, het waarschijnlijk is dat het tot toekomstige economische voordelen voor de groep leidt en het betrouwbaar kan worden vastgesteld. Een pensioenoverschot wordt op dezelfde wijze gewaardeerd als een voorziening. Behalve de betaling van premies heeft HEEMwonen geen verdere verplichtingen uit hoofde van genoemde pensioenregeling. HEEMwonen heeft in geval van een tekort bij het bedrijfstakpensioenfonds geen verplichting tot het voldoen van aanvullende bijdragen anders dan hogere toekomstige premies. Per ultimo december 2013 is de dekkingsgraad van het pensioenfonds 114% (2012: 106%). Dit is hoger dan de minimaal vereiste 105%. Voorziening verliezen deelnemingen De voorziening deelnemingen is gevormd in verband met de negatieve nettovermogenswaarde van deelnemingen in het geval dat de corporatie zich aansprakelijk heeft gesteld voor de schulden van de deelneming respectievelijk een feitelijke verplichting heeft de deelneming tot betaling van haar schulden in staat te stellen. De voorziening wordt gevormd ter grootte van de uit de aansprakelijkheidstelling te verwachten verplichtingen en nadat eerst de andere financiële belangen in deze deelnemingen zijn afgewaardeerd. Overige voorzieningen De overige voorzieningen zijn gevormd voor respectievelijk jubileumuitkeringen aan personeel en loopbaanontwikkeling. De voorziening voor jubileumuitkeringen aan personeel is gevormd voor in de toekomst uit te betalen jubileumuitkeringen aan personeel op grond van CAO-bepalingen uitgaande van het personeelsbestand ultimo boekjaar. Bij de bepaling van de omvang van de voorziening is rekening gehouden met verwachte salarisstijgingen, een geschatte blijfkans en leeftijd. De voorziening is tegen de contante waarde opgenomen uitgaande van een disconteringsvoet van 4%. De voorziening voor loopbaanontwikkeling is gevormd ter dekking van toekomstige verplichtingen op het gebied van loopbaanontwikkeling, waarvoor medewerkers van de corporatie op grond van CAO-bepalingen budgetrechten hebben opgebouwd. Bij het bepalen van deze voorziening wordt uitgegaan van het personeelsbestand ultimo boekjaar. De waardering is tegen nominale waarde gezien het onzekere tijdstip van besteding van het budget.


12

4.2 GRONDSLAGEN VAN RESULTAATBEPALING IN DE JAARREKENING Algemeen Het resultaat wordt bepaald als verschil tussen de opbrengstwaarde van de geleverde prestaties en de kosten en andere lasten over het jaar. De resultaten op transacties worden verantwoord in het jaar waarin zij zijn gerealiseerd; verliezen reeds zodra zij voorzienbaar zijn. Het resultaat wordt tevens bepaald met inachtneming van de verwerking van ongerealiseerde waardeveranderingen van op actuele waarde gewaardeerde vaste activa en afgeleide financiële instrumenten. Opbrengstverantwoording algemeen Opbrengsten uit de levering van goederen worden verwerkt zodra alle belangrijke rechten en risico’s met betrekking tot de eigendom van de goederen zijn overgedragen aan de koper. Opbrengsten uit de levering van diensten geschieden naar rato van de geleverde prestaties, gebaseerd op de verrichte diensten tot aan de balansdatum in verhouding tot de in totaal te verrichten diensten. Bijzondere posten Bijzondere posten zijn baten of lasten die behoren tot de gewone bedrijfsuitoefening, maar op grond van de aard, omvang of het incidentele karakter afzonderlijk worden toegelicht, teneinde een goed inzicht te geven in het resultaat uit gewone bedrijfsuitoefening van de corporatie en met name de ontwikkeling daarin. Bijzondere posten worden met het oog op de analyse en de vergelijkbaarheid van de resultaten zoveel als mogelijk naar aard en omvang afzonderlijk en ongesaldeerd toegelicht. Bedrijfsopbrengsten Onder de bedrijfsopbrengsten worden die omzetcategorieën opgenomen, welke kenmerkend zijn voor het bedrijfstype van woningcorporaties. Dit betreft voornamelijk de opbrengst respectievelijk uit de verhuur van woningen, verkoop van woningen (voor derden en uit eigen bezit) en leveringen van aanvullende diensten jegens huurders. Huuropbrengsten Opbrengsten uit de levering van (huur)diensten worden verantwoord naar rato van de geleverde prestaties. De huuropbrengsten zijn het resultaat van het gevoerde huurprijsbeleid van de groep, rekening houdend met de door het Rijk bepaalde kaders (zoals maximale huurverhoging, maximaal redelijke huur en maximale huursomstijging) en onder aftrek van huurderving wegens leegstand en oninbaarheid. Opbrengsten servicecontracten Dit betreffen ontvangen bedragen van huurders en bewoners ter dekking van te maken en gemaakte servicekosten. Jaarlijks vindt verrekening plaats op basis van de daadwerkelijke bestedingen. De kosten worden verantwoord onder overige bedrijfskosten (directe bedrijfskosten). Overheidsbijdragen Hieronder worden bijdragen of subsidies van de overheid alsmede de toerekening van de BWS-subsidie vanuit de egalisatierekening BWS verantwoord.

Netto resultaat verkoop vastgoedportefeuille De verkoop van vastgoed is een regulier onderdeel van de bedrijfsactiviteiten en wordt derhalve als onderdeel van de omzet verantwoord. Opbrengst uit verkoop van vastgoed wordt in de winsten verliesrekening verwerkt als alle belangrijke rechten op economische voordelen alsmede alle belangrijke risico’s met betrekking tot de activa zijn overgedragen aan de koper, het bedrag van de opbrengst op betrouwbare wijze kan worden bepaald en ontvangst van de opbrengst waarschijnlijk is. Op basis van deze criteria wordt onder deze post de verkoopopbrengst van huurwoningen (sociaal vastgoed en commercieel vastgoed in exploitatie) onder aftrek van verkoopkosten en de boekwaarde verantwoord. Geactiveerde productie eigen bedrijf Onder deze post worden de kosten van het eigen werkapparaat welke direct toerekenbaar zijn aan investeringen in onroerende zaken in ontwikkeling verantwoord en als zodanig geactiveerd onder onroerende zaken in ontwikkeling (te weten: sociaal vastgoed of commercieel vastgoed in ontwikkeling dan wel vastgoed in ontwikkeling bestemd voor verkoop). Overige bedrijfsopbrengsten Hieronder vallen onder andere aan derden doorberekende kosten voor overige dienstverlening inzake administratieve dienstverlening, uitgevoerde onderhoudswerkzaamheden e.d. Bedrijfslasten Afschrijvingen (im)materiële vaste activa en vastgoedportefeuille De afschrijvingen op onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie worden gebaseerd op basis van de verkrijgings- of vervaardigingsprijs. De afschrijvingen op Sociaal vastgoed in exploitatie worden gebaseerd op basis van de actuele waarde (vervangingswaarde of lagere bedrijfswaarde). Afschrijvingen vinden plaats volgens de lineaire methode methode op basis van de verwachte gebruiksduur. Met een mogelijke restwaarde wordt rekening gehouden. Over terreinen en op reële waarde gewaardeerde vastgoedbeleggingen wordt niet afgeschreven. Indien een schattingswijziging plaatsvindt van de toekomstige gebruiksduur, dan worden de toekomstige afschrijvingen aangepast. Boekwinsten en -verliezen bij verkoop van onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie zijn begrepen onder de afschrijvingen. Overige waardeveranderingen (im)materiële vaste activa en vastgoedportefeuille De onder deze post verantwoorde bedragen hebben betrekking op een afboekingen uit hoofde van bijzondere waardevermindering dan wel een terugneming daarvan. (Mutaties in) bijzondere waardeverminderingen ontstaan door een jaarlijkse toets van de bedrijfswaarde ten opzichte van de waarde 13


gebaseerd op historische kostprijs minus cumulatieve afschrijvingen. Erfpacht Jaarlijks wordt door de gemeente voor het gebruik van de grond onder de verhuureenheden erfpacht in rekening gebracht op basis van canons. De eenmalig afgekochte meerjarige erfpachtcontracten maken onderdeel uit van de vervaardigingsprijs en zijn daarmee onderdeel van de materiële vaste activa in exploitatie en/of de vastgoed beleggingen.

Lonen en salarissen en sociale lasten Lonen, salarissen en sociale lasten worden op grond van de arbeidsvoorwaarden verwerkt in de winst-en-verliesrekening voorzover ze verschuldigd zijn aan werknemers. Pensioenlasten HEEMwonen heeft alle pensioenregelingen verwerkt volgens de verplichtingenbenadering. In het geval van een tekort bij het pensioenfonds, alwaar de pensioenregeling is ondergebracht, heeft de groep geen verplichting tot het voldoen van aanvullende bijdragen, anders dan het voldoen van hogere toekomstige premies. De pensioenpremies worden als last in de winsten verliesrekening verantwoord zodra zij verschuldigd zijn. Te betalen premie dan wel vooruitbetaalde premie per jaareinde wordt als overlopend passief respectievelijk overlopend actief verantwoord. Onderhoudslasten Onder deze post worden de kosten van door derden verrichte onderhoudswerkzaamheden verantwoord, voor zover de werkzaamheden in het jaar hebben plaatsgevonden. De lasten van onderhoud onderscheiden zich van activeerbare kosten door het feit dat er geen sprake is van een waardeverhoging maar instandhouding van het actief. Leefbaarheid Onder deze post zijn leefbaarheidsuitgaven inzake sociale activiteiten en fysieke activiteiten opgenomen. De uitgaven inzake sociale activiteiten omvatten wijkgebonden uitgaven voor ondersteuning van bewonersinitiatieven, gebiedsgericht personeel (zoals leefbaarheidscoördinator, wijkbeheerder, huismeester), leefbaarheidsonderzoeken en uitgaven voor activiteiten zoals welkomstbijeenkomsten nieuwe bewoners, bestrijding woonoverlast, buurtbemiddeling, opvang van dak- en thuislozen, schuldsaneringen, tweede kansbeleid et cetera. De uitgaven inzake fysieke activiteiten omvatten wijkgebonden uitgaven voor buurtcentra, bijzondere gebouwen (zoals wijksteunpunten, buurtposten), onderhoud groenvoorziening, speeltoestellen, beveiliging openbare ruimte, cameratoezicht, schoonmaakacties etcetera en uitgaven voor activiteiten zoals inbraakbeveiliging, brandpreventie, verlichting achterpad, afsluiting portieken etcetera.

Heffingen De verhuurdersheffing en de bijdrage saneringssteun aan het Centraal Fonds Volkshuisvesting hebben een groot effect op het resultaat en worden derhalve afzonderlijk in de resultatenrekening tot uiting gebracht. HEEMwonen zal de komende 5 jaren naar verwachting in totaal € 5,6 miljoen moeten afdragen aan door het Centraal Fonds voor de Volkshuisvesting opgelegde saneringsheffingen. Deze middelen worden ingezet om noodleidende corporaties financieel er weer bovenop te helpen. Overige bedrijfslasten De overige bedrijfslasten worden toegerekend aan het verslagjaar waarop zij betrekking hebben. Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille De niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille hebben betrekking op waardemutaties van op reële waarde geactiveerde activa. Uit de overige reserves vrijgevallen gerealiseerde herwaardering Op grond van de BBSH is de vorming van een herwaarderingsreserve binnen het eigen vermogen niet vereist. Niet gerealiseerde waardestijgingen worden daarom als onderdeel van de overige reserves gepresenteerd. . Het gerealiseerde deel van de herwaardering ten gevolge van afschrijving en verkoop, ontstaan door het waarderen van de materiële vaste activa volgens het actuele waardemodel, is als afzonderlijke post (uit de overige reserves vrijgevallen gerealiseerde herwaardering) ten gunste van de winsten verliesrekening gebracht. Rentebaten en rentelasten Rentebaten worden tijdsevenredig in de winsten verliesrekening verwerkt rekening houdend met de effectieve rentevoet van de desbetreffende actiefpost, indien hun bedrag bepaalbaar is en hun ontvangst waarschijnlijk. Rentelasten worden toegerekend aan de opeenvolgende verslagperioden naar rato van de resterende hoofdsom. (Dis)agio en aflossingspremies worden als rentelast aan de opeenvolgende verslagperioden toegerekend zodanig dat tezamen met de over de lening verschuldigde rentevergoeding de effectieve rente in de winsten verliesrekening wordt verwerkt en in de balans de amortisatiewaarde van de schuld. Periodieke rentelasten en soortgelijke lasten komen ten laste van het jaar waarover zij verschuldigd worden. Activeren van rentelasten Rentelasten worden geactiveerd voor kwalificerende activa gedurende de periode van vervaardiging van een actief, indien het een aanmerkelijke hoeveelheid tijd vergt om het actief gebruiksklaar of verkoopklaar te maken. De te activeren rente wordt berekend op basis van de verschuldigde rente over specifiek voor de vervaardiging opgenomen leningen en anders van de gewogen gemiddelde rentevoet van de rentedragende leningen, in verhouding tot de uitgaven en periode van vervaardiging. Rentelasten worden uitsluitend toegerekend voor de activa die als zodanig kwalificeren en indien de aan die actiefpost verbonden toekomstige economische voordelen naar verwachting voldoende groot zijn om de boekwaarde van die post inclusief de toegerekende rente te dekken en deze economische voordelen voldoende betrouwbaar kunnen worden vastgesteld.


14

Belastingen De belasting over het resultaat wordt berekend op basis van het in de winsten verliesrekening verantwoorde resultaat, rekening houdend met fiscaal vrijgestelde posten en geheel of gedeeltelijk niet-aftrekbare kosten. Tevens wordt rekening gehouden met de wijzigingen in de latente belastingvorderingen en –schulden uit hoofde van respectievelijk wijzigingen in het belastingtarief, herbeoordeling van de mogelijkheid tot realisatie van latente belastingvorderingen of een wijziging van de verwachte realisatie van een actief- of passiefpost. De aldus bepaalde belastingpost wordt in de winsten verliesrekening opgenomen, behoudens voor zover deze betrekking heeft op posten die rechtstreeks in het eigen vermogen worden opgenomen, in welk geval de belasting in het eigen vermogen wordt verwerkt. Aandeel in resultaat van deelnemingen Het aandeel in resultaat van deelnemingen gewaardeerd op nettovermogenswaarde is het resultaat van de deelnemingen bepaald op de waarderingsgrondslagen van HEEMwonen. Belangrijke inschattingen ten aanzien van waardering en resultaatbepaling Het management dient daartoe bepaalde veronderstellingen en schattingen te maken die van invloed zijn op de waardering van activa en verplichtingen, op de resultaatbepaling en de rapportage van voorwaardelijke activa en verplichtingen. Timing en verwerking van onrendabele investeringen nieuwbouw en herstructurering In de jaarrekening worden naast juridisch afdwingbare verplichtingen tevens feitelijke verplichtingen verwerkt die kunnen worden gekwalificeerd als “intern geformaliseerd en extern gecommuniceerd”. Hiervan is sprake wanneer uitingen namens de corporatie zijn gedaan richting huurders, gemeenten en overige stakeholders aangaande verplichtingen inzake toekomstige herstructureringen en toekomstige nieuwbouwprojecten. Een feitelijke verplichting is gekoppeld aan het besluitvormingsproces van de corporatie rondom projectontwikkeling en herstructurering. Van een feitelijke verplichting is sprake indien de formalisering van de definitief ontwerp fase en afgeleid het aanvragen van de bouwvergunning heeft plaatsgevonden. De aannames gedaan bij de financiële impact van bovengenoemde feitelijke verplichtingen kunnen afwijken bij daadwerkelijke realisatie van de projecten. Planvorming kan ondermeer wijzigingen in de tijd ondergaan door bewegingen in het prijsniveau van leveranciers, wettelijke procedures en aanpassingen in de voorgenomen bouwproductie.

15


4.3 FINANCIELE INSTRUMENTEN EN RISICOBEHEERSING HEEMwonen heeft een treasury statuut waarin het vastgestelde financiële beleid is opgenomen. Marktrisico HEEMwonen heeft geen effecten ultimo 2013. Valutarisico HEEMwonen is alleen werkzaam in Nederland en loopt geen valuta risico. Prijsrisico HEEMwonen heeft geen effecten ultimo 2013. Renterisico HEEMwonen loopt renterisico over de rentedragende vorderingen (met name onder financiële vaste activa en liquide middelen) en rentedragende langlopende en kortlopende schulden (waaronder schulden aan kredietinstellingen). Voor vorderingen en schulden met variabele renteafspraken loopt HEEMwonen geen risico (HEEMwonen maakt hier geen gebruik van) ten aanzien van toekomstige kasstromen. Met betrekking tot vastrentende vorderingen en schulden loopt HEEMwonen risico’s over de marktwaarde. HEEMwonen maakt geen gebruik van derivaten en/of afgeleide producten om financieringsrisico's af te dekken. Kredietrisico HEEMwonen maakt gebruik van kredietfaciliteit van max. 7,5 miljoen euro bij huisbankier. Voor zover noodzakelijk worden nadere zekerheden verstrekt aan de bank voor beschikbare kredietfaciliteiten. Liquiditeitsrisico HEEMwonen maakt alleen gebruik van de kredietfaciliteit bij de huisbankier (Rabobank). In treasurystatuut is bepaald dat minimale rating van contractpartijen tenminste een A-rating moet zijn. Beschikbaarheidsrisico Voor de beschikbaarheid van financiering is de organisatie sterk afhankelijk van de continuÏteit van het borgingsstelsel via het Waarborgfonds Sociale Woningbouw. 4.4 GRONDSLAGEN BIJ OPSTELLEN KASSTROOMOVERZICHT Het kasstroomoverzicht is opgesteld volgens de indirecte methode. Bij deze methode wordt voor de bepaling van de kasstromen uit operationele activiteiten het bedrijfsresultaat aangepast voor posten van de winsten verliesrekening die geen invloed hebben op ontvangsten en uitgaven in het verslagjaar en voor mutaties in de balansposten en posten van de winsten verliesrekening waarvan de ontvangsten en uitgaven niet worden beschouwd als behorende tot de operationele activiteiten. De liquiditeitspositie in het kasstroomoverzicht bestaat uit de liquide middelen, met uitzondering van deposito’s met een looptijd langer dan drie maanden. In het kasstroomoverzicht wordt onderscheid gemaakt tussen operationele, investerings- en financieringsactiviteiten. De kasstromen uit hoofde van de financiering zijn gesplitst in kasstromen met betrekking tot mutaties in de hoofdsom (opgenomen onder financieringsactiviteiten) en betaalde interest (opgenomen onder operationele activiteiten).De investeringen in materiële vaste activa worden opgenomen rekening houdend met de onder overige schulden opgenomen verplichtingen. Ontvangsten en uitgaven uit hoofde van interest en winstbelastingen zijn opgenomen onder de kasstroom uit operationele activiteiten. Transacties waarbij geen instroom of uitstroom van kasmiddelen plaatsvindt, waaronder het afsluiten van financiële leasing, zijn niet in het kasstroomoverzicht opgenomen. De betaling van de leasetermijnen uit hoofde van het financiële leasingcontract zijn voor het gedeelte dat betrekking heeft op de aflossing als een uitgave uit financieringsactiviteiten aangemerkt en voor het gedeelte dat betrekking heeft op de interest als een uitgave uit operationele activiteiten.


16

5. TOELICHTING OP DE BALANS (bedragen in €) VASTE ACTIVA

31-12-2013

1-1-2013

449.727.700 6.202.595 6.942.818 462.873.113

454.615.106 18.038.961 4.011.259 476.665.326

MATERIËLE VASTE ACTIVA Sociaal vastgoed in exploitatie Sociaal vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie Onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie Het verloop van deze posten in 2013 is als volgt: Sociaal vastgoed in exploitatie (in duizenden Euro's) Verkrijgings- of vervaardigingsprijzen Herwaarderingen Cumulatieve waardeverminderingen Cumulatieve afschrijvingen Boekwaarde 31-12-2012 (jaarrekening) Harmonisatie: herwaarderingen Harmonisatie: waardeverminderingen Boekwaarde 31-12-2012 (herzien)

2013 497.040.343 203.720.130 -36.927.775 -149.281.530 514.551.168 -43.023.505 -16.912.557 454.615.106

Sociaal vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie

Onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie

Grondposities 2013

Kantoorgebouw in ontwikkeling 2013

2013 -

24.667.820 -6.628.859 18.038.961 18.038.961

-

materieel 2013

software e.d. 2013

10.074.731 -550.000 -6.324.929 3.199.801 3.199.801

941.594 -130.137 811.457 811.457

Mutaties 2013 Investeringen Opleveringen Desinvesteringen Afschrijving desinvesteringen Herclassificatie Daeb / niet-Daeb Overboeking van voorraden (grond) Herwaardering via eigen vermogen Afwaarderingen via eigen vermogen Afwaarderingen via resultaat Mutaties in voorziening Mutaties in voorziening Correctie waardevermindering (ORT) Vrijval afschrijvingen Overige posten Afschrijvingen historische kostprijs Afschrijving bedrijfswaarde Totaal van de mutaties

259.511 44.253.606 -74.870 -803.088 46.126.605 -45.175.607 -25.089.633 -15.789 -24.368.141 -4.887.406

5.532.992 5.532.992

21.842.995 -44.253.606 -46.230 80.391 -1.621.767 6.628.859 -17.369.358

3.070.380 3.070.380

164.950 -3.866.569 3.866.569 -481.515 -316.565

510.366 -63.654 63.654 -332.622 177.744

Stand 31-12-2013 Aanschafwaarde historische kostprijs Herwaarderingen Cumulatieve waardeverminderingen Cumulatieve afschrijvingen Boekwaarde

540.429.889 148.390.432 -75.954.167 -163.138.454 449.727.700

5.532.992 5.532.992

669.603 669.603

3.070.380

6.373.111 -550.000 -2.939.875 2.883.236

1.388.307 -399.105 989.201

Recapitulatie totaal boekwaarde: Sociaal vastgoed in exploitatie Sociaal vastgoed in ontwikkeling Activa ten dienste van de exploitatie

449.727.700

6.202.595

3.070.380

6.942.818

In de totale bedrijfswaarde per ultimo 2013 ad € 449.727.700 is voor een aantal complexen een negatieve bedrijfswaarde verwerkt. Dit betreft met name complexen met een sloopbestemming. Bij sloop wordt een negatieve restwaarde van € 10.000 gehanteerd. Dit bedrag bestaat uit € 15.000 kosten voor verhuis- en herinrichtingskosten, sloopkosten en overname van zelf aangebrachte voorzieningen. Aan de grond wordt een opbrengstwaarde van € 5.000 per woning toegerekend. De negatieve bedrijfswaarde op deze complexen bedraagt € 5.343.000. De geschatte waarde gebaseerd op de meest recente WOZ beschikkingen (peildatum 1-1-2013) van deze eenheden bedraagt € 962 miljoen.

17


De afschrijvingen op sociaal vastgoed in exploitatie zijn, onder toepassing van de componentenbenadering, bepaald volgens de lineaire methode op basis van de volgende verwachte gebruiksduur: – Grond: geen afschrijving – Casco: 50 jaar – Inrichting en installaties (lift, CV, electra, keuken, badkamer/ toilet e.d.): 20 jaar Uitgangspunten bedrijfswaarde De bedrijfswaarde wordt gevormd door de contante waarde van de kasstromen uit hoofde van toekomstige exploitatieopbrengsten en toekomstige exploitatielasten over de geschatte resterende levensduur van de complexen. De bedrijfswaarde van het sociaal vastgoed in exploitatie per 31 december 2013 bedraagt € 449.727.700. De bedrijfswaarde is in het verslagjaar afgenomen met € 64.823.000 ten opzichte van de bedrijfswaarde ultimo voorgaand verslagjaar. De mutaties in de bedrijfswaarde zijn als volgt te verklaren: Bedrijfswaarde per 1-1-2013 Autonome ontwikkeling Voorraadmutaties Parameterwijzigingen Wijzigingen exploitatiebeleid Wijzigingen (des)investeringsbeleid Bedrijfswaarde per 31-12-2013

€ € € € € € €

514.551.168 -2.462.698 29.018.996 53.962.690 -141.713.905 -3.628.551 449.727.700

Wijzigingen als gevolg van voorraadmutaties Dit betreft met name de toevoeging van de nieuwbouwcomplexen (€ 10,3 miljoen), de huurharmonisatie en de hogere huurverhoging (4% i.p.v. 2,5%) dan begroot in 2013 (€ 11,8 miljoen) alsmede de huurverhoging n.a.v. verbeteringen (€ 5 miljoen). Wijzigingen als gevolg van parameterwijzigingen Dit betreft de levensduurverlenging van diverse complexen ( € 43 miljoen), gunstigere prijsindexen (€ 8 miljoen) en een hogere mutatiegraad (€ 2 miljoen). Wijzigingen als gevolg van wijzigingen in het exploitatiebeleid De correctie van de inrekening van de vastgoedgerelateerde kosten van gemiddeld 57% naar 98% (€ 64 miljoen) en de inrekening van de verhuurdersheffing (€ 68 miljoen) gedurende de volledige restant looptijd zijn de belangrijkste wijzigingen in het exploitatiebeleid. Wijzigingen als gevolg van wijzigingen in het desinvesteringsbeleid Het verminderen van het aantal begrote verkopen van 15 woningen naar 10 woningen per jaar (€ 2 miljoen) en toename van sloopplannen c.q. sloopwerkzaamheden (€ 2 miljoen) zijn de oorzaak van deze mutatie. Gehanteerde parameters Stijgingsparameters: – jaarlijkse huurverhoging 2014: 2,5%, 2015: 1,75%, 2016: 1,83%, 2017: 1,88%, 2018: 1,91% daarna 2,0% (voorgaand jaar: 2,5% en 2,0%); – er is geen rekening gehouden met de mogelijkheid tot inkomensafhankelijke huurverhoging; – jaarlijkse huurharmonisatie uitsluitend voor de eerste vijf jaar: 0,3% gemiddeld (voorgaand jaar: 0,3%); – jaarlijkse huurderving van 1,0% als gevolg van leegstand (voorgaand jaar: 1,0%); – jaarlijkse mutatiegraad van 7,0% waarbij huurharmonisatie tot 70 -80% van de maximaal redelijke huur (voorgaand jaar: 70-80%); – jaarlijkse stijging van de overige exploitatieuitgaven van 2014 1,50%, 2015 1,95%, 2016 2,27%, 2017 2,49% en latere jaren 3,0% (voorgaand jaar: 2014 2,48%, 2015 2,63%, 2016 2,74%, 2017 3% en latere jaren 3,0%); – jaarlijkse stijging van de onderhoudsuitgaven conform de inflatie voor bouwkostenontwikkeling van 2014 1,50%, 2015 1,95%, 2016 2,27%, 2017 2,49% en latere jaren 3,0% (voorgaand jaar 2014 2,48%, 2015 2,63%, 2016 2,74%, 2017 3,0% en latere jaren 3,0%). Volumeparameters: – planmatig en niet-planmatig onderhoud: conform meerjarenonderhoudsbegroting (vorig jaar: 1e 5 c.q. 1e 10 jaar conform meerjarenonderhoudsbegroting, daarna genormeerde onderhoudskosten o.b.v. bouwstromen en bouwtype; – directe overige exploitatieuitgaven (belastingen, verzekering): conform begroting per complex; – overige indirecte exploitatieuitgaven voor zover vastgoedgerelateerd (algemeen beheer): € 967 per verhuureenheid; – heffing van overheidswege gekoppeld aan het sociaal vastgoed in exploitatie (verhuurderheffing): voor restant exploitatieperiode ingerekend (vorig jaar alleen 2013 ingerekend aangezien de heffing over latere jaren nog niet in de wet was vastgelegd); – leefbaarheidsuitgaven: deze zijn niet direct vastgoedgerelateerd en worden niet meegnomen in de bedrijfswaardeberekening. Discontering: – disconteringsvoet van 5,25% voor woningen (voorgaand jaar: 5,25%); disconteringsmoment: medionummerando; – contantmakingsperiode: geschatte resterende economische levensduur (zie verder onder tekstkader hierna) van het complex met een minimum van 15 jaar voor complexen waarvoor geen concrete sloop- , renovatie- of verkoopplannen aanwezig zijn. Overige aspecten: – inrekenen restwaarde grond: op basis van € 15.000 sloopkosten en kosten sociaal statuut en € 5.000 opbrengst grond (vorig jaar gedeeltelijk berekend op basis van geïndexeerde grondprijs per m2); – inrekenen woningverkopen: tegen de contante waarde van de verwachte opbrengstwaarde minus verkoopkosten voor maximaal de eerstkomende vijf jaar op basis van een geformaliseerd verkoopplan en indien verkoop juridisch mogelijk is.

Sociaal vastgoed in exploitatie bestemd voor verkoop De corporatie heeft voor de eerstkomende vijf jaar een verkoopplan opgesteld waarin 50 woningen bestemd zijn voor verkoop. Hiervan zullen naar verwachting 10 woningen in het komend boekjaar worden verkocht. De verwachte opbrengstwaarde van deze woningen bedraagt in totaal € 999.780 en de boekwaarde op basis van bedrijfswaarde eveneens € 999.780.


18

Onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie De afschrijvingen op de onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie zijn bepaald volgens de lineaire methode op basis van de volgende verwachte gebruiksduur: – kantoorgebouwen: 40 jaar – inventarissen, ICT hard- en software: 5 jaar Het kantoorgebouw wordt als geheel en niet naar componenten afgeschreven aangezien de invloed van het verschil in afschrijving op het resultaat en vermogen niet significant is. Actuele waarde inzake de materiële vaste activa gewaardeerd tegen kostprijs De actuele waarde (vervangingswaarde of lagere bedrijfswaarde) van de onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie wijkt niet significant af van de historische kostprijs. Zekerheden Het onroerend goed is nagenoeg in zijn geheel gefinancierd met rijksleningen of met kapitaalmarktleningen onder overheidsgarantie. Er zijn geen hypothecaire zekerheden afgegeven. In het verslagjaar heeft HEEMwonen het WSW gevolmachtigd om, in voorkomende gevallen, een hypotheek te vestigen op het gehele bezit. Tot aan dagtekening jaarrekening heeft het WSW van deze volmacht geen gebruik gemaakt.

VASTGOEDBELEGGINGEN

31-12-2013

1-1-2013

Commercieel vastgoed in exploitatie

30.517.428

29.689.835

Verkrijgingsprijzen Herwaarderingen Cumulatieve waardeverminderingen Boekwaarde 31-12-2013

32.213.667 1.526.704 -4.050.536 29.689.835

Mutaties 2013 Investeringen/desinvesteringen Herclassificatie Herclassificatie herwaardering Aanpassingen reële waarde Totaal mutaties

803.088 521.912 -497.408 827.592

Stand per 31-12-2013 Verkrijgingsprijzen Herwaarderingen Cumulatieve waardeverminderingen Boekwaarde

33.091.154 2.048.616 -4.622.342 30.517.428

De reële waarde van de huurwoningen boven de toeslaggrens, zijnde de marktwaarde in verhuurde staat, is door een onafhankelijke en terzake deskundige externe taxateur bepaald op basis van de huidige prijzen in een actieve markt voor soortgelijk vastgoed op dezelfde locatie en in dezelfde staat. De woningen in het commercieel vastgoed zijn getaxeerd door een onafhankelijke en terzake deskundige externe taxateur. De garages worden opgenomen tegen een waarde van 10 maal de jaarhuur. De bedrijfswaarde van het commercieel vastgoed in exploitatie per ultimo 2013 bedraagt € 25.792.000 (2012: € 25.902.000). De geschatte waarde gebaseerd op de meest recente WOZ beschikkingen (peildatum 1-1-2013) van deze eenheden bedraagt € 29 miljoen.

Beperkingen Er bestaan geen beperkingen met betrekking tot de aanwendbaarheid van vastgoedbeleggingen of de inbaarheid van de huuropbrengsten en geen belangrijke contractuele verplichtingen tot aankoop, bouw of ontwikkeling van vastgoedbeleggingen of voor reparatie, onderhoud of verbeteringen ervan.

Verzekering De materiële vaste activa en de vastgoedbeleggingen zijn verzekerd tegen het risico van brand- en stormschaden. De verzekering geschiedt tegen een tarief per eenheid waarbij tevens sprake is van een onderverzekeringsclausule. Bij het overige bezit (bv. kantoorgebouwen, zorgcentra etc.) ligt aan de verzekerde waarde een taxatierapport ten grondslag. De huidige polis loopt tot 1 januari 2015. Er is een verzekering voor bestuurders-en toezichthoudersaansprakelijkheid afgesloten. Op de betreffende polissen is de indexclausule van toepassing, zodat de premie per eenheid op de premievervaldatum automatisch wordt aangepast aan de ontwikkeling van de bouwkosten (CBS index).

19


FINANCIELE VASTE ACTIVA

31-12-2013

1-1-2013

29.883

50.534

2.353 -13.976 18.259

3.782 -24.434 29.883

903.887

816.516

6.535 910.422

87.371 903.887

Te vorderen BWS-subsidies Het verloop van deze post is als volgt: Stand per 1 januari Mutaties in het boekjaar: Bij: rente Af: ontvangen bijdragen Stand per 31 december Deelnemingen in groepsmaatschappijen De post deelnemingen bestaat uit de volgende posten: Deelnemingen in groepsmaatschappijen Mutaties in het boekjaar: Bij: jaarresultaat Hephaestus Beheer B.V. inclusief vermogenscorrectie Stand primo 2013 903.887 -493.108 410.779

Hephaestus Beheer B.V. Herontwikkeling Kern Spekholzerheide B.V.

Resultaat 2013 6.535 -30.743 -24.208

Stand ultimo Stand voorziening 2013 verliezen deeln. 910.422 -523.851 910.422 -523.851

De jaarrekening van de Herontwikkeling Kern Spekholzerheide B.V. wordt samengesteld door ING Real Estate. Op het moment van samenstelllen van de jaarrekening van HEEMwonen waren deze gegevens nog niet bekend. Derhalve is voor de verwerking van de deelneming in de jaarrekening uitgegaan van de vastgestelde jaarrekening 2012. Vorderingen op groepsmaatschappijen Stand per 1 januari 2012 Verstrekte leningen Aflossingen op leningen Vordering op Beheerstichting Bouwen en Wonen Landgraaf

158.824 158.824

De specificatie is als volgt: Langlopend belegde geldmiddelen Beheerstichting Bouwen en Wonen Landgraaf

rente 8,00%

vervaldatum 1-1-2026

158.824 158.824

Hoofdsom 158.824

Overige Bank Nederlandse Gemeenten Thuis in Limburg

2.949.571 2.949.571

De specificatie is als volgt: Langlopend belegde geldmiddelen Bank Nederlandse Gemeente

rente 6,94%

vervaldatum 1-7-2023

2.949.571 78.227 3.027.798

Hoofdsom 2.949.571

De overige langlopende deposito's zijn opgenomen onder de financiële vaste activa omdat zij voor de korte en middellange termijn niet aangewend hoeven te worden voor operationele activiteiten.


20

31-12-2013

Actieve belastinglatentie

1-1-2013

De onder financiële vaste activa opgenomen latenties zijn gewaardeerd tegen contante waarde, de overige latenties tegen nominale waarde. De op contante waarde gewaardeerde latentie leningen o/g is berekend tegen 3,75% en loopt af over de resterende looptijd van de leningen. De nominale waarde van deze latenties bedraagt circa € 0,9 miljoen. De niet-opgenomen verrekenbare tijdelijke verschillen hebben betrekking op vastgoed. Naar verwachting zal de latentie over het vastgoed niet tot afwikkeling komen binnen een afzienbare termijn. De latente belastingvorderingen zijn als volgt te specificeren: Verrekenbare tijdelijke verschillen inzake: - belastingvordering leningen o/g - belastingvordering voorwaartse verliesverrekening

767.054 11.507.145 12.274.199

894.189 27.135.982 28.030.171

894.189

1.226.909

-127.135 767.054

-332.720 894.189

Belastingvordering leningen o/g Het verloop van deze post is als volgt: Stand per 1 januari Mutaties in het boekjaar: - opwaardering - afwaardering Stand per 31 december

Voorwaartse verliesverrekening Voor de fiscale afwaarderingsverliezen samenhangend met de daling van de WOZ waardes over de jaren 2008 tot en met 2013 van in totaal € 46 miljoen is een actieve belastinglatentie opgenomen van 25% van het fiscale verlies van € 46 miljoen ofwel € 11,5 miljoen daar het waarschijnlijk is dat er fiscale winst beschikbaar zal zijn voor verrekening. Belastingvordering voorwaartse verliesverrekening Het verloop van deze post is als volgt: Stand per 1 januari Mutaties in het boekjaar: - opwaardering - afwaardering Stand per 31 december

27.135.982

13.112.765

-15.628.837 11.507.145

14.023.217 27.135.982

15.000 15.000

5.532.992 182.758 5.715.750

VLOTTENDE ACTIVA VOORRADEN Voorraad grond Voorraad onderhoudsmaterialen

In dit boekjaar zijn de grondvoorraden overgeboekt van voorraden naar materiële vaste activa (presentatiewijziging). De voorraad onderhoudsmaterialen is in dit boekjaar afgewaardeerd. De incourante voorraad bedraagt € 103.280 en is via de directe bedrijfslasten ten laste van het resultaat gebracht.

21


VORDERINGEN

31-12-2013

1-1-2013

629.512 1.536.519 -1.639.264 526.766

529.347 1.041.066 -1.096.927 473.486

1.096.927 -76.899 619.236 1.639.264

1.128.126 -302.100 270.901 1.096.927

Huurdebiteuren De specificatie van deze post is als volgt: Zittende huurders Vertrokken huurders Af: voorziening dubieuze debiteuren Voorziening dubieuze debiteuren Het verloop van deze post is als volgt: Stand per 1 januari Af: afboeking dubieuze debiteuren Bij: dotatie boekjaar Stand per 31 december

De vorderingen op "vertrokken" huurders bestaan uit huurachterstanden, te vorderen onderhouds- en herstelkosten, vervolgingskosten en overige kosten. De voorziening dubieuze huurdebiteuren wordt gevormd door de vordering op "vertrokken" huurders alsmede de huurachterstand op "zittende" huurders indien deze groter is dan 4 maanden. De van "zittende" huurders te vorderen huren zijn naar maand van ontstaan en aantal huurders als volgt te specificeren: Achterstand tot en met 1 mnd. 1 tot en met 2 mnd. 2 tot en met 3 mnd. 3 tot en met 4 mnd. 4 tot en met 5 mnd. 5 tot en met 6 mnd. 6 mnd. of meer

Aantal huurders dit boekjaar 715 194 65 36 20 9 21 1.060

Bedrag dit boekjaar 212.052 153.008 84.298 57.698 39.230 24.478 58.748 629.512

De van "zittende" huurders te vorderen huren ultimo boekjaar bedragen 0,98% (ultimo vorig boekjaar: 0,94%) van de bruto jaarhuur van de maand december. Gemeenten Gemeente Landgraaf inzake de verkoop van 35 woningen Centrumplan Waubach Vorderingen inzake woningaanpassing gehandicapten gemeente Landgraaf en Kerkrade


22

77.941 77.941

1.913.945 234.157 2.148.102

Vorderingen op maatschappijen waarin wordt deelgenomen

31-12-2013

1-1-2013

490.579 6.242 155.559 9.075 661.455

490.579 6.119 152.975 649.673

1.988 37.227 9.568 4.043 8.225 16.502 77.553

5.601 113.833 25.767 3.775 16.610 7.200 6.000 17.525 196.311

159.555 102.350 28.823 34.178 237.298 16.500 578.704

113.808 16.500 167.207 39.698 882.257 67.967 1.287.437

539 -32.672 4.555.030 4.522.897

501 2.841.062 2.002.917 4.844.481

De specificatie van deze post is als volgt: Herontwikkeling Kern Spekholzerheide B.V. Holding Bouwen en Wonen Landgraaf B.V. Beheerstichting Bouwen en Wonen Landgraaf Beleggingsmaatschappij Gulpers B.V. Overige vorderingen De specificatie van deze post is als volgt: Meacon inzake subsidie Melkert-banen Meandergroep inzake Koploperssubsidie Pensioenpremie - premie OVP Willis inzake restitutie verzekeringspremie Vertreknota's (exclusief huurachterstand) ROW inzake declaratie uren Thuis in Limburg inzake administratieve dienstverlening Wonen Limburg inzake Wijk van Morgen Woonpunt inzake Wijk van Morgen Te vorderen onderhoudkosten op huurders Te vorderen BTW (servicecontracten en integratieheffing) Overige posten Overlopende activa De specificatie van deze post is als volgt: Vooruitbetaalde servicekosten Nog te ontvangen interest Te ontvangen WAO/WIA-premie Vooruitbetaalde beheerkosten Gedeclareerde uren eigen medewerkers Te ontvangen van VVE's Overlopende posten onderhoudsadministratie Aandeel fusiekosten van fusiepartner Overige posten LIQUIDE MIDDELEN De specificatie van deze post is als volgt: Direct opvraagbaar Kas Rekening-courant Spaarrekening Niet direct opvraagbaar Rabobank contractnummer 100969313 6,15% vervaldatum 15-10-2013

4.522.897

226.890 226.890 5.071.371

De liquide middelen worden aangehouden op de betaalrekening danwel op een spaarrekening. Er wordt geen gebruik gemaakt van deposito's. Van de liquide middelen is per 31 december 2013 een bedrag van € 650.000 beklemd door een bankgarantie. De overige middelen staan ter vrije beschikking

23


EIGEN VERMOGEN

31-12-2013

1-1-2013

286.568.247 -59.936.062 226.632.185 -13.344.496 -33.138.731 180.148.958

244.464.264 244.464.264 23.423.435 18.680.548 286.568.247

Overige reserve Het verloop van deze post is als volgt: Saldo per 31 december 2012 Effecten harmonisatie fusie: inrekenen algemeen beheer in bedrijfswaarde Saldo per 1 januari 2013 Overige mutaties i.v.m. herwaardering Uit resultaat bestemming Saldo per 31 december

De ongerealiseerde waardestijging die zit opgesloten in het Eigen Vermogen bedraagt € 150,4 miljoen ultimo 2013 (per 1-1-2013 € 162,2 miljoen). Dit bedrag is gelijk aan het verschil tussen de historische kostprijs en de actuele waarde van het sociaal vastgoed, mits dit verschil positief is. Een cijfermatige toelichting van het verloop ziet er als volgt uit:

Waarde per 31 december 2012 Harmonisatie: herwaarderingen Waarde per 1 januari 2013 Investeringen Afschrijvingen Waardeveranderingen Waarde per 31 december 2013

Sociaal vastgoed

Commercieel vastgoed

1.526.704 521.912 2.048.616

Totaal ongerealiseerde waardestijging 205.246.834 -43.023.505 162.223.329 1.038.304 -14.295.495 148.966.138 1.472.910 150.439.048

203.720.130 -43.023.505 160.696.625 1.038.304 -14.295.495 147.439.434 950.998 148.390.432

1.526.704 1.526.704

104.682

116.126

-25.667 79.015

-11.444 104.682

VOORZIENINGEN Voorziening loopbaanontwikkelingsbudget Het verloop van deze post is als volgt: Stand per 1 januari Mutaties in het boekjaar: - dotatie/ontrekking Stand per 31 december

Op grond van de CAO bepalingen heeft een werknemer die op 1 januari 2010 in dienst is recht op een loopbaanontwikkelingsbudget van maximaal € 4.500 al naar gelang dienstverband en arbeidsduur, voor de periode 1 januari 2010 tot en met 31 december 2014. De hoogte van de voorziening is gesteld op 40% van het toegekende budget aan werknemers jonger dan 55 jaar minus de daadwerkelijk opgenomen bedragen. Voorziening verplichting uit jubileum Het verloop van deze post is als volgt: Stand per 1 januari Mutaties in het boekjaar: - dotatie/onttrekking Stand per 31 december

442.417

454.284

26.583 469.000

-11.867 442.417

Met ingang van 2007 is het vormen van een voorziening voor uitgestelde beloningen verplicht. In deze voorziening zijn de in de toekomst te verwachten uit te keren jubileumuitkeringen opgenomen. De hoogte van de voorziening is gebaseerd op grond van de CAO bepalingen. De voorziening is contant gemaakt tegen 4%.


24

Voorziening onrendabele investeringen nieuwbouw

31-12-2013

1-1-2013

971.136 3.417.390 -1.541.376 2.847.150

736.148 -218.473 453.461 971.136

Saldo per 1/1 Dotatie boekjaar Kosten 31-12-12 Kosten 31-12-13 971.136 933.857 80.391 -122.532 735.000 1.300.000 -1.181.116 448.533 -318.119 971.136 3.417.390 80.391 -1.621.767

Saldo per 31/12 1.862.852 735.000 118.884 130.414 2.847.150

Het verloop van deze post is als volgt: Saldo per 1 januari - dotatie inzake onrendabele investeringen - overheveling betaalde kosten tot en met 31-12-2012 Saldo per 31 december Project Centrumplan UoW (nieuwbouw 27 won.) Bestaande Wijk van Morgen (renovatie 8 won.) Liftenproject UoW 2e fase (renovatie 24 won.) Lotersbergweg (nieuwbouw/samenvoegen 12 won.)

De voorziening onrendabele investeringen nieuwbouw betreft het per saldo verlieslatende deel van contracten afgesloten ten behoeve van de ontwikkeling van nieuwbouw/renovatie van huurwoningen waarvoor nog onvoldoende kosten zijn gemaakt om het bedrag daarop in mindering te brengen. Passieve belastinglatentie De voorziening latente belastingverplichtingen is gevormd voor belastbare tijdelijke verschillen tussen de fiscale waardering en de waardering in de jaarrekening inzake leningen u/g en verkoop woningen. De voorziening is als volgt te specificeren: Belastbare tijdelijke verschillen inzake: - leningen u/g - verkoopwoningen - herinvesteringsreserve Totaal passieve belastinglatentie

25.054 117.077 142.131

27.722 190.970 38.594 257.286

27.722

26.958

-2.668 25.054

764 27.722

190.970

18.000

-73.893 117.077

190.970 -18.000 190.970

Latentie leningen u/g Het verloop van deze post is als volgt: Stand per 1 januari Mutaties in het boekjaar: - opwaardering - afwaardering Stand per 31 december Latentie verkoopwoningen Het verloop van deze post is als volgt: Stand per 1 januari Mutaties in het boekjaar: - opwaardering - afwaardering Stand per 31 december

De latentie is gebaseerd op het verschil tussen de commerciële en fiscale waarde van het voor verkoop bestemde vastgoed voor de komende 5 jaar. Herinvesteringsreserve Het verloop van deze post is als volgt: Stand per 1 januari Mutaties in het boekjaar: - opwaardering - afwaardering Stand per 31 december

38.594

35.571

-38.594 -

3.023 38.594

493.108

493.108

30.743 523.851

493.108

Voorzieningen verliezen deelnemingen Saldo per 1 januari Dotatie aan voorziening - tekort Herontwikkeling Kern Spekholzerheide B.V. Saldo per 31 december

Het verloop van de voorziening verliezen deelneming en de aard van deze deelneming is toegelicht onder de post "Deelnemingen groepmaatschappijen".

25


LANGLOPENDE SCHULDEN

31-12-2013

1-1-2013

756.692 312.327.238 1.340.453 314.424.383

1.322.501 305.832.823 1.231.608 308.386.932

De specificatie van deze post is als volgt: Leningen overheid Leningen kredietinstellingen Waarborgsommen Totaal Het aflossingsbestanddeel over komend boekjaar bedraagt € 31.279.000. Rentevoet en aflossingssysteem De gemiddelde rentevoet van de leningen bedraagt 3,80% (2012: 3,96%). De leningen worden ineens afgelost (fixe-leningen) of op basis van het lineaireof annuitaire systeem. De reële waarde van de leningportefeuille is € 291.750.000 (vorig boekjaar: € 287.783.000). Zekerheden De corporatie heeft zich verplicht de woningcomplexen, waarvan de financiering door het WSW is geborgd, niet te bezwaren of te vervreemden. Er is een hypothecaire geldlening afgesloten. Het betreft de Rollover lening met de ING bank, welke destijds is afgesloten voor de financiering van de woningen welke aan Hephaestus Vastgoed B.V. zijn overgedragen. Het schuldrestant van deze lening bedraagt € 2.715.000. Als onderpand voor deze hypothecaire geldlening gelden de woningen Vloedgraafstraat 12, 18 en 20 te Kerkrade, Schaesbergerhof 1 tot en met 34 te Landgraaf en het Kinderdagverblijf aan de Wiebachstraat te Kerkrade. De roll-over lening is per 2 december 2013 samen met de hieraan gekoppelde rente-swap afgelost.

Borgstelling Borgstelling van de leningen heeft tot een bedrag van € 311.583.000 plaatsgevonden door het WSW en/of de gemeenten. Leningen overheid Het verloop van deze post is als volgt: Saldo per 1 januari Bij: nieuwe leningen Af: aflossingen Saldo per 31 december

1.322.501 -565.809 756.692

1.875.455 -552.954 1.322.501

305.832.823 30.300.000 -2.715.000 -8.200.836 -12.889.749 312.327.238

282.915.661 47.500.000 -10.384.695 -14.198.143 305.832.823

816.346 524.107 1.340.453

701.731 529.877 1.231.608

Leningen kredietinstellingen Het verloop van deze post is als volgt: Saldo per 1 januari Bij: nieuwe leningen Af: kasgeldlening overgeheveld naar kortlopende schulden Af: reguliere aflossingen Af: algehele aflossingen Saldo per 31 december Waarborgsommen Waarborgsommen Rente waarborgsommen

De waarborgsommen worden uit hoofde van huurovereenkomsten van huurders ontvangen en dienen als eerste zekerheid voor de voldoening van eventueel verschuldigde achterstallige huur en mutatiekosten. De te betalen waarborgsom per woning per 31 december 2013 bedraagt € 250. De waarborgsommen inclusief 2% samengestelde rente worden bij beëindiging van de huurovereenkomst verrekend. Het verloop van de rente waarborgsommen is als volgt: Saldo per 1 januari Bijgeschreven rente (2%) Af: uitbetaald aan vertrokken huurders Saldo per 31 december


529.877 24.010 -29.781 524.107

26

513.640 46.541 -30.304 529.877

KORTLOPENDE SCHULDEN

31-12-2013

1-1-2013

2.715.000 2.715.000

1.200.988 1.200.988

Schulden aan kredietinstellingen Rekening-courant krediet Rabobank Roll over lening (valutair afgelost per 2 december 2012)

Schulden aan gemeenten Gemeente Kerkrade Gemeente Landgraaf inzake legeskosten

-

39.360 4.495 43.855

Schulden aan leveranciers Crediteuren

4.364.397

4.690.175

438.203 1.159.934 1.598.137

439.191 1.233.899 176.759 1.849.849

485.777 243.468 38.959 77.894 846.098

591.600 28.984 15.895 200.459 66.322 45.677 6.406 23.863 979.206

5.841.140 779.501 190.155 1.050.000 143.218 8.004.014

5.946.128 453.784 496.010 386.247 121.250 175.898 21.132 358.640 8.888 28.059 7.996.036

Belastingen en premies sociale verzekering De specificatie van deze post is als volgt: Loonheffing Omzetbelasting Sociale lasten en pensioenen Overige schulden De specificatie van deze post is als volgt: Te verrekenen servicekosten Nog te verwerken in onderhoud Rekening-courant Hephaestus Vastgoed B.V. Resevering niet opgenomen verlofrechten einde kalenderjaar Verlieslatende contracten huur Ampérestraat 11 en deelname Aedex Nog te betalen accountantskosten Waarborgsom Kwecoo Nog uit te betalen netto-salaris Overige Overlopende passiva De specificatie van deze post is als volgt: Niet-vervallen rente Vooruitonvangen huur Fusiekosten HEEMwonen UoW Fusiekosten HEEMwonen LvR Algemeen beheer- en administratiekosten Te verrekenen glasverzekering Groot-onderhoudsprojecten Belastingdienst inzake huurtoeslag Vooruitontvangen subsidie Energiesprong Servicekosten 't Höfke inzake rekening-courant Overige

27


NIET UIT DE BALANS BLIJKENDE RECHTEN EN VERPLICHTINGEN 1. Voorwaardelijke verplichtingen WSW Obligoverplichting

Obligo aan het Waarborgfonds Sociale Woningbouw uit hoofde van een door het Fonds geborgde lening, welke opeisbaar wordt indien blijkt dat het aan het Fonds betaalde disagio en de achtergestelde lening bij elkaar niet voldoende zijn om de aanspraken op het fonds te dekken. Ultimo van het jaar bedraagt het obligo € 10.766.000 (vorig boekjaar € 9.693.000). Erfpacht complex Mgr. Van Gilsstraat Ten aanzien van de grond van het complex Mgr. Van Gilsstraat loopt een erfpachtverplichting voor een resterend totaalbedrag van € 14.523 tot het jaar 2040 (jaarlijkse erfpachtcanon bedraagt € 923). 2. Aangegane verplichtingen met betrekking tot nieuwbouwactiviteiten, projecten en onderhoud Garantiestelling inzake herstructureringslocatie Achter den Winkel te Schaesberg Op 18 augustus 2004 is door de HEEMwonen en de gemeente Landgraaf de exploitatieovereenkomst met betrekking tot de herstructureringslocatie "Achter den Winkel" ondertekend. Omdat er sprake is van een grondexploitatietekort van circa € 8,7 miljoen heeft de HEEMwonen als exploitant voor dit tekort een garantiestelling richting de gemeente Landgraaf afgegeven. Ultimo 2012 was de hoogte van de bankgarantie € 1.950.000. In 2013 is de bankgarantie, i.v.m. de gereedkoming van fase 2 van het project, met € 1.300.000 verlaagd naar € 650.000. Herstructurering Kakert-middengebied Landgraaf Aan de gemeente Landgraaf is een totaalbedrag van € 0,9 miljoen toegezegd als bijdrage in de exploitatiekosten van de herstructureringslocatie Kakert middengebied. Deze bijdrage wordt in termijnen beschikbaar gesteld. Ultimo boekjaar 2012 bedroeg de nog uit te keren bijdrage € 0,9 miljoen. Dit bedrag is in oktober 2013 aan de gemeente betaald. Nieuwbouw- en renovatieprojecten en onderhoudsuitgaven Ultimo 2013 zijn verplichtingen aangegaan voor nieuwbouw- en renovatieprojecten voor een bedrag van € 1.345.000. Voor planmatige onderhoudsuitgaven bedraagt dit € 661.000. 3. Garantiestellingen Holding Bouwen & Wonen Landgraaf B.V. Woningstichting HEEMwonen staat garant voor het vermogenstekort dat voortvloeit uit de jaarstukken 2013 van de Holding Bouwen & Wonen Landgraaf B.V. zijnde € 232.339. Daarnaast staat de HEEMwonen garant voor toekomstige vermogenstekorten van deze B.V. Of er daadwerkelijk sprake is van toekomstige vermogenstekorten zal sterk afhankelijk zijn van het ontwikkelperspectief van deze locatie op de middellange termijn. 4. Prépensioentoezegging directeurbestuurder voortvloeiend uit de rechtspositieregeling Conform de in de sector gehanteerde rechtspositieregelingen is aan bestuurders van woningcorporaties een prépensioenvoorziening toegekend om op 60jarige leeftijd te kunnen uittreden tegen een bepaald percentage van het eind- of middelloon. De financiering hiervan was afgedekt via aanvullende pensioenmodules bij het pensioenfonds SPW. Door de gewijzigde regelgeving heeft SPW de opbouw van vroegpensioen per 1 januari 2006 beëindigd. Om de opbouw van de toegezegde aanspraak te compenseren keert de HEEMwonen jaarlijks een bedrag van circa € 60.000 uit aan de directeurbestuurder. In boekjaar 2013 zijn deze vroegpensioen-aanspraken in het kader van de WNT voor een bedrag van eenmalig € 100.000 afgekocht. Dit bedrag is in 2013 onder de post "Lonen en salarissen" verantwoord. 5. Aansprakelijkheid bij een fiscale eenheid HEEMwonen vormt met haar dochterondernemingen Hephaestus Beheer B.V. en Hephaestus Vastgoed B.V. een fiscale eenheid voor de omzetbelasting en de vennootschapsbelasting. Op grond van de standaardvoorwaarden zijn HEEMwonen en haar gevoegde dochterondernemingen ieder hoofdelijk aansprakelijk voor de terzake door de combinatie verschuldigde belastingen. 6. Saneringsheffing Centraal Fonds Volkshuisvesting Het Centraal Fonds voor de Volkshuisvesting heeft aangegeven dat er in de periode 2014 tot en met 2018 rekening moet worden gehouden met een saneringsheffing. De heffing wordt bepaald op basis van een bedrag per zelfstandige - en onzelfstandige woongelegenheid. Op basis van deze bedragen is HEEMwonen, rekening houdend met het eigen strategisch voorraadbeleid, over de betreffende jaren een totale bijdrage van € 5.650.000 verschuldigd.


28

6. TOELICHTING OP DE WINST- EN VERLIESREKENING (bedragen in €) BEDRIJFSOPBRENGSTEN HUUROPBRENGSTEN Woningen en woongebouwen DAEB Woningen en woongebouwen niet-DAEB Onroerende zaken, niet zijnde woningen DAEB Onroerende zaken, niet zijnde woningen niet-DAEB Af: huurderving wegens: - leegstand - herstructurering Totaal huren

2013

2012

58.688.354 1.613.735 239.973 629.829 61.171.891

56.790.280 1.419.915 198.191 557.403 58.965.788

-1.460.897 -937.601 -2.398.497

-781.342 -828.192 -1.609.534

58.773.394

57.356.254

De gemiddelde huurverhoging per 1 juli 2013 bedroeg 3,8% (1 juli 2012: 2,5%). De huurderving wegens mutatie-leegstand uitgedrukt in een percentage van de nettohuur bedraagt 2,38% (2012: 1,32%). Inclusief leegstand i.v.m. herstructurering bedraagt dit percentage 3,91% (2012: 2,72%). OPBRENGSTEN SERVICECONTRACTEN Leveringen en diensten Af: vergoedingsderving wegens: - leegstand - herstructurering Te verrekenen met huurders c.q. ten laste van het resultaat Totaal vergoedingen

4.601.575

4.678.692

-7.052 4.594.523 -451.872 4.142.651

-84.656 -166.892 4.427.144 -653.506 3.773.638

OVERHEIDSBIJDRAGEN Totaal woningaanpassingen

1.212

-

NETTO RESULTAAT VERKOOP VASTGOEDPORTEFEUILLE Verkoop huurwoningen (sociaal vastgoed in exploitatie)

132.199

755.799

In dit boekjaar zijn 2 woningen verkocht (vorig boekjaar 5 woningen). Hierbij wordt opgemerkt dat voor het verkochte sociaal vastgoed in exploitatie, de boekwaarde bestaat uit de bedrijfswaarde inclusief de ingerekende verwachte opbrengstwaarde. Voor het verkochte commercieel vastgoed in exploitatie is de boekwaarde de geschatte marktwaarde. GEACTIVEERDE PRODUCTIE EIGEN BEDRIJF Totaal geactiveerde productie eigen bedrijf

369.145

284.362

Betreft geactiveerde lonen en salarissen nieuwbouw, herstructurering en investeringen in energiebesparende maatregelen. OVERIGE BEDRIJFSOPBRENGSTEN De specificatie van deze post is als volgt: Subsidie Melkertbaan Vergoedingen voor algemeen beheer en administratie: - afsluiten huurcontracten - doorberekende administratiekosten aan derden - doorberekende kosten aan huurders inzake acceptgiro - vergoeding huismeesters (Koplopers)subsidies Vervallen niet uitbetaalde servicekosten Verhuur van zendinstallaties Vergoeding administrateursschap VvE's Overige baten

18.225 163.530 42.372 69.916 160.912 23.208 3.400 29.695 511.258

29

5.602 9.510 154.689 21.332 164.657 65.198 27.308 3.912 17.857 470.065


BEDRIJFSLASTEN

2013

2012

24.368.141 15.789 814.137 25.198.067

24.588.047 425.882 25.013.929

3.437.112 25.485.364 469.403

1.192.673 7.276.089 1.797.947

992.767 664.839 874.988 -8.909.825 23.014.648

96.822 314.415 864.301 180.594 -8.144.841 3.578.000

923

923

5.574.966 91.903 -10.706 7.467 5.663.630

5.434.800 183.098 5.617.899

AFSCHRIJVINGEN OP MATERIËLE VASTE ACTIVA Sociaal vastgoed in exploitatie Levering goederen en diensten Onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie OVERIGE WAARDEVERANDERINGEN VAN (IM)MATERIËLE VASTE ACTIVA

Onrendabele investeringen nieuwbouw Onrendabele investeringen renovatie/groot onderhoud Overige onrendabele investeringen Herstructureringskosten: - boekwaarde gesloopte woningen - kosten schadeloosstelling bewoners - sloopkosten - kosten aanleggen infrastructuur - bijdrage herstructurering Kakert middengebied Mutatie bedrijfswaarde ERFPACHT Totaal erfpachtcanons LONEN EN SALARISSEN Salarissen Vergoeding Raad van Commissarissen Ontvangen ziekengelden Crisisheffing

Werknemers Ultimo boekjaar had HEEMwonen 101 werknemers in dienst (2012: 105). Het aantal fte's bedraagt ultimo boekjaar 92,67 (2012: 95,07). Geen van de werknemers is buiten Nederland werkzaam (2012: 0). fte's 2013 4,00 1,83 19,00 6,33 38,29 23,22 92,67

- Directie - HRM - Bedrijfsvoering - Strategie & Beleid - Wonen - Wijken

aantal 2013 4 2 20 8 43 24 101

Bestuurders en commissarissen HEEMwonen heeft over boekjaar 2013 een verplichting tot het betalen van de zogenaamde crisisheffing voor medewerkers met een loon hoger dan € 150.000. Deze crisisheffing over boekjaar 2013 bedraagt voor de directeur-bestuurder € 23.082. Overigens is de zienswijze van HEEMwonen dat deze crisisheffing niet tot de bezoldiging van het bestuur dient te worden gerekend, aangezien hierin geen beloningselement is begrepen. Derhalve is de crisisheffing in onderstaande bezoldigingsgegevens niet opgenomen. De crisisheffing over boekjaar 2012 bedroeg voor de directeur-bestuurder € 7.467.

Naam Mr. J.J.J.M. Vinken MRE

datum in dienst 26-9-1999

datum uit dienst n.v.t.

Bezoldiging topfunctionarissen conform jaarrekeningrecht (Richtlijnen voor de jaarverslaggeving RJ) Het bedrag, begrepen in de post lonen en salarissen, in verband met bezoldiging van de directeur-bestuurder volgens de richtlijnen voor de jaarverslaggeving bedraagt in 2013 € 330.097 (2012: € 242.338).


30

Bezoldiging topfunctionarissen conform Wet Normering Topinkomens (WNT) Naam en functie

Beloning:

Mr. J.J.J.M. Vinken MRE directeur-bestuurder

Belastbare vaste en variabele onkostenvergoeding

€ 205.104

€ 4.607

Voorzieningen Totale t.b.v. bezoldiging beloningen betaalbaar op termijn € 176.203

€ 385.914

De duur van het dienstverband in het jaar 2013 is 365 dagen en heeft betrekking op 1 fte. De WNT-norm voor 2013 bedraagt € 228.599. Voor een nadere toelichting op de overschrijding van de WNT-norm wordt verwezen naar de hoofdlijnen van het renumeratierapport 2013 zoals dit is toegelicht in het verslag van de RvC onder hoofdstuk 6 van het jaarverslag. Op de overschrijding van de WNT-norm is het overgangsrecht van toepassing. Hieronder volgt een overzicht van de bezoldiging van de leden van de RvC. Naam:

Functie:

Drs. L.J. Urlings M.G.J. Bück J.M.M. Souren W.K.C. Collard RA Dr. L.H.M. Vroomen A.J. Lenzen M.L.F.J. Kempen-Janssens Ir. G.J.A.M. Römgens

Voorzitter Vice-voorzitter Lid Lid Lid Lid Lid Lid

Vergoeding: 1) Toetsnorm WNT € 13.000 € 17.145 € 11.480 € 11.430 € 9.000 € 11.430 € 9.000 € 11.430 € 9.000 € 11.430 € 9.000 € 11.430 € 9.000 € 11.430 € 6.500 € 11.430

1) Genoemde vergoedingen zijn exclusief BTW. Alle leden van de RvC zijn het gehele jaar 2013 in functie geweest. Wet Normering Topinkomens Bij de samenstelling van bovenstaande verantwoording uit hoofde van de WNT zijn de Beleidsregels toepassing WNT d.d. 27 februari 2014 van het Ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties als uitgangspunt gehanteerd. HEEMwonen herkent de door de Minister van BZK in zijn kamerbrief d.d. 27 februari 2014 onderkende uitvoeringsproblemen met betrekking tot externe niet-topfunctionarissen, en heeft deze categorie in lijn met de door de minister voorgestelde gedragslijn niet in de WNT verantwoording betrokken. Het hoogste uitvoerend orgaan bij HEEMwonen is het bestuur. Het bestuur van HEEMwonen bestaat, zoals ook blijkt uit het uittreksel van de Kamer van Koophandel, uit één persoon. De directeur-bestuurder is belast met de dagelijkse leiding van de gehele organisatie hetgeen blijkt uit het bestuursreglement en stuurt in die hoedanigheid het directieteam direct en individueel aan. De directeuren zijn enkel belast met de dagelijkse leiding van hun afdeling. In artikel 2.2 lid 7 van het directiestatuut is geregeld dat het bestuur bij kortdurende afwezigheid voorzieningen treft die gericht zijn op een ongestoorde voortgang van werkzaamheden in de organisatie, onder verantwoordelijkheid van het bestuur. Het directieteam van HEEMwonen vormt een adviserend orgaan voor de bestuurder. Hieruit kan worden afgeleid dat bij HEEMwonen enkel de directeur-bestuurder kan worden gekwalificeerd als topfunctionaris volgens de WNT. SOCIALE LASTEN Sociale lasten

2013

2012

723.543

789.414

Naar verwachting hebben de reeds vastgestelde gedifferentieerde verzekeringspremies inzake arbeidsongeschiktheidsrisico’s voor toekomstige jaren geen materiële invloed op de hoogte van de toekomstige personeelslasten. PENSIOENLASTEN CAO pensioenpremie SPW Bijdrage aanvullende opbouw (vroeg)pensioen

990.392 990.392

977.979 23.280 1.001.259

De dekkingsgraad van SPW bedraagt ultimo 2013 114% (2012: 106%). Hiermee voldoet het pensioenfonds aan de minimale vereiste 105% die voorgeschreven is door De Nederlandse Bank (DNB). LASTEN ONDERHOUD Kosten niet-planmatig onderhoud Kosten planmatig onderhoud

8.546.667 4.703.522 13.250.188

31

4.732.789 6.574.208 11.306.997


LEEFBAARHEID

2013

2012

232.531 101.982 334.513

298.917 24.320 323.237

135.728 2.292.863 2.428.591

161.024 161.024

7.581.881 618.351 337.558 14.816 330.220 2.327.727 11.210.553

7.072.822 415.372 504.131 29.326 309.827 2.838.069 11.169.546

Leefbaarheidsuitgaven inzake sociale activiteiten Leefbaarheidsuitgaven inzake fysieke activiteiten HEFFINGEN Verhuurdersheffing Saneringsheffing CFV (bijdrage saneringssteun noodleidende corporaties) OVERIGE BEDRIJFSLASTEN De directe bedrijfskosten bestaan uit: Directe bedrijfskosten Kosten verhuur Huisvestingskosten Kosten Raad van Commissarissen Overige personeelskosten Algemene kosten Totaal directe bedrijfskosten

Voor een nadere specificatie van de overige bedrijfskosten wordt verwezen naar de aan de jaarrekening toegevoegde bijlage 2. Honorarium accountant De ten laste van het boekjaar gebrachte kosten van de externe accountant en de accountantsorganisatie zijn als volgt: Ernst & Young Accountants LLP: 1. Onderzoek van de jaarrekening 2. Andere controleopdrachten 2. Adviesdiensten op fiscaal terrein (aangifte VpB, fiscale positie en prorata BTW) 4. Andere niet-controlediensten

100.121 25.906 3.146 129.173

Deloitte: 1. Onderzoek van de jaarrekening 2. Andere controleopdrachten 2. Adviesdiensten op fiscaal terrein (aangifte VpB, fiscale positie en prorata BTW) 4. Andere niet-controlediensten PWC: 1. Onderzoek van de jaarrekening 2. Andere controleopdrachten 2. Adviesdiensten op fiscaal terrein (aangifte VpB, fiscale positie en prorata BTW) 4. Andere niet-controlediensten

7.072 3.596 22.857 33.525 58.080 5.000 15.125 78.205

-

NIET GEREALISEERDE WAARDEVERANDERINGEN VASTGOEDPORTEFEUILLE Herwaardering commercieel vastgoed o.b.v taxatiewaarde UIT DE OVERIGE RESERVES VRIJGEVALLEN GEREALISEERDE HERWAARDERING Realisatie door afschrijving (bedrijfswaarde versus historische kostprijs)


32

-24.504

-735.398

-13.713.162

-12.679.294

FINANCIËLE BATEN EN LASTEN RENTEBATEN EN SOORTGELIJKE OPBRENGSTEN Rente uitgezette liquide middelen Renteverlies tijdens de bouw Rente levering goederen / diensten Rente op overige vorderingen

2013

2012

84.200 5.433 4.562 94.195

64.311 132.315 6.459 203.085

-30.743 6.535 -24.208

63.155 87.371 150.526

204.700 2.353 207.053

217.406 3.782 221.188

-59.390 -11.903.924 -24.014 -36.992 -87.794 -44.478 -424.100 -46.739 -12.627.432

-78.102 -12.070.244 -46.541 -63.831 -73.860 -37.675 -12.370.254

WAARDENVERANDERING FINANCIËLE VASTE ACTIVA EN EFFECTEN Resultaat deelneming: - Herontwikkeling Kern Spekholzerheide B.V. - Hephaestus Beheer B.V. OPBRENGSTEN FINANCIËLE VASTE ACTIVA EN EFFECTEN Rente langlopende belegde geldmiddelen Rente te vorderen BWS-subsidies RENTELASTEN EN SOORTGELIJKE KOSTEN Rente leningen overheid Rente leningen kredietinstellingen Rente waarborgsommen Rente rekening-courant (kredietfaciliteit) Kwijtschelding rekening-courantverhouding i.v.m. liquidiatie Rente overige kortlopende leningen Rente kasgeldleningen Afkoop renteswap Kosten financiering WSW (borgstellingsvergoeding) BELASTINGEN Acute belastingen boekjaar Aanpassing acute belastingen vorige boekjaren Overige mutaties Sub-totaal te betalen VpB

-

Mutatie actieve en passieve belastinglatentie: - Mutatie belasting latentie lening u/g - Mutatie belasting verkoop woningen - Mutatie belasting herinvesteringsreserve - Mutatie latente belastingvordering leningen - Mutatie latente belastingvordering BWS - Mutatie latente belastingvordering inzake voorwaartse verliescompensatie (waardedaling WOZ waarde)

2.668 73.893 38.594 -127.135 -15.628.837 -15.640.817

-764 -303.172 -3.023 -332.720 -114 14.023.217 13.383.424

Voor een nadere specificatie van de bepaling van het belastbaar bedrag voor 2013 wordt verwezen naar de aan de jaarrekening toegevoegde bijlage 1.

33


7. OVERIGE GEGEVENS VERKLARING DIRECTIE INZAKE RESULTAATBESTEMMING De directie van HEEMwonen verklaart dat het resultaat, conform de statutaire doelstellingen van de corporatie, in het belang van de volkshuisvesting is aangewend. Het jaarresultaat van 2013 van HEEMwonen ad € 33.138.731 is ten laste van de overige reserves gebracht.

VASTSTELLING EN GOEDKEURING JAARREKENING De jaarrekening is goedgekeurd door de Raad van Commissarissen op 19 juni 2014. Kerkrade, juni 2014

mr. J.J.J.M. Vinken MRE directeur-bestuurder

drs. L.J. Urlings voorzitter RvC

dr. L.H.M. Vroomen lid RvC

W.K.C. Collard RA lid RvC

M.G.J. Bück plv. voorzitter

J.M.M. Souren lid RvC


34

8. BIJLAGEN

Bijlage 1 bij jaarrekening boekjaar 2013

Het belastbaar bedrag is als volgt bepaald:

2013

Resultaat na belastingen volgens de jaarrekening van HEEMwonen Correctie vennootschapsbelasting Commercieel resultaat voor belastingen en voor mutatie actuele waarde MVA Verschillen tussen commerciele en fiscale waardering: - fiscaal lager verkoopresultaat verkoop woningen bestaand bezit - fiscaal niet in aanmerking te nemen overige bedrijfsopbrengsten - fiscaal lagere afschrijvingen - fiscaal niet in aanmerking te nemen overige waardeveranderingen MVA - fiscaal hogere onderhoudslasten - vrijval (dis)agio leningportefeuille - vrijval agio BWS vorderingen - fiscaal hogere waardeveranderingen FVA en effecten - afwaarderingsverlies wegens lagere WOZ-waardering Resultaat voor belastingen - kleinschaligheidsinvesteringsaftrek - fiscaal niet-aftrekbare heffing CFV - niet/beperkt aftrekbare kosten Belastbaar bedrag

-33.138.731 15.640.817 -17.497.914 -132.199 23.717.554 -23.471.214 -5.178.438 -543.134 30.743 -23.074.602 25.667,00 2.292.863 -20.756.072

Nog te verrekenen verliezen tot en met 2012 Belastbaar bedrag 2013 Totaal te verrekenen verliezen ultimo 2013

-25.272.509 -20.756.072 -46.028.581

Het belastbare bedrag en de acute vennootschapsbelasting zijn naar beste weten, op basis van de huidige kennis, bepaald. De daadwerkelijke acute vennootschapsbelasting kan nog afwijken van de berekende vennootschapsbelasting. door wijzigingen in de hoogte van het afwaarderingsverlies wegens lagere WOZ-waarde.

35


Bijlage 2 bij jaarrekening boekjaar 2013 Directe bedrijfskosten Directe bedrijfskosten bestaan uit: Belastingen Verzekeringen Verzekering eigen risico Kosten uitzendkrachten Levering en diensten: - gas,water en elektra - kosten groenvoorziening - onderhouds- en schoonmaakkosten - kosten alarmering en toezicht - premie glasverzekering - overige kosten Gas, water en elektra leegstaande woningen Vergoeding VvE Niet verrekenbare servicekosten Ondergrondse huisvuilinzameling Belettering diverse complexen Afwaardering incourante voorraad onderhoudsmaterialen Taxatiekosten t.b.v assurantie Kosten herstel gevel i.v.m sloop Overige directe bedrijfskosten Kosten verhuur Kosten verhuur bestaan uit: Kosten huurcommissie Deurwaarderskosten Dotatie aan voorziening dubieuze huurdebiteuren Verhuis- en herinrichtingskosten Overige verhuurkosten Huisvestingkosten De huisvestingskosten bestaan uit: Onderhoud kantoorgebouw Huur voormalig kantoorpand Amperestraat 11 Belastingen en verzekeringen Gas, water en elektra Schoonmaakkosten Overige huisvestingskosten Overige kosten Bestuur / Raad van Commissarissen De kosten Bestuur / Raad van Commissarissen bestaan uit: Reis- en verblijfskosten Contributie vereniging van toezichthouders Overige bestuurskosten Overige personeelskosten De overige personeelskosten bestaan uit: Reis- en verblijfkosten Opleidingskosten Overige vergoedingen Levensloopregeling Kosten ondernemingsraad Bijdrage personeelsvereniging Kosten jubileumviering Kosten Arbonet Dotatie/ontrekking voorziening verplichting loopbaanbudget Dotatie/ontrekking voorziening verplichting uit jubilea Overige


36

2013

2012

2.425.072 187.746 14.916 526.971

2.351.293 200.946 62.893 337.821

2.636.878 279.082 901.026 103.093 145.596 81.401 6.950 67.480 33.173 13.125 103.280 56.092 7.581.881

2.456.656 304.458 810.154 59.855 87.624 203.327 34.641 35.050 8.802 21.112 98.190 7.072.822

-885 619.236 618.351

11.830 9.773 270.901 81.954 40.914 415.372

28.341 19.394 121.618 67.978 100.226 337.558

70.085 120.181 28.225 139.608 134.972 11.059 504.131

92 14.724 14.816

926 2.568 25.831 29.326

32.281 90.976 90.178 23.280 4.498 11.742 -25.667 26.583 76.348 330.220

81.466 69.253 48.989 2.267 3.721 2.668 16.740 -6.221 200 90.743 309.827

Bijlage 2 bij jaarrekening boekjaar 2013 Algemene kosten De algemene kosten bestaan uit: Kosten betalingsverkeer WA-verzekering Reconstructieverzekering Klachtencommissie Kosten KWH Kosten Aedex Fusiekosten Porti en telefoon Drukwerk en kantoorbenodigheden PR activiteiten Advertentiekosten Kantinekosten Contributie Aedes Bijdrage ROW Contributies en abonnementen Kosten voor diensten van accountant -kosten controle jaarrekening -fiscale adviesdiensten -andere controlediensten -andere niet-controlediensten Advieskosten Kosten portal "Thuis in Limburg" Kosten automatisering Onderhoud en verzekering inventaris Exploitatiekosten bedrijfsauto's Kosten huurdersplatform Overige algemene kosten

37

2013

2012

52.841 27.071 27.133 231.104 86.488 108.593 5.668 37.202 82.252 27.688 20.771

26.752 20.853 11.698 1.958 40.910 64.043 185.392 199.579 70.290 136.247 11.915 45.551 71.923 56.450 41.905

165.273 63.887 8.597 3.146 327.235 117.286 755.845 24.700 86.574 68.372 2.327.727

153.044 11.550 37.668 869.620 27.707 587.877 13.737 21.324 100.316 29.763 2.838.069


pag 40 | jaarverslag 2013

jaarrekening 2013 pag 3 blz. INHOUDSOPGAVE

Recommend Documents