Jaarplan 2015 Agenda | Bedrijfsbegroting | Meerjarenramingen 2015-2019
W ONEN W ATER IN GE N | JAA RP LAN 2015
0
Jaarplan 2015
W ONEN W ATER IN GE N | JAA RP LAN 2015
1
1
Een woord vooraf
Het politieke stof daalt enigszins neer. Met het Wetsvoorstel voor herziening van de Woningwet (inclusief de novelle en Memorie van Toelichting), het eindrapport van de parlementaire enquêtecommissie woningcorporaties en het parlementaire debat daarover, tekenen zich de contouren van een vernieuwd stelsel af en is helderheid verschaft over de taakafbakening. Deze helderheid helpt om de koers te bepalen. Onze doelen zijn bepaald en staan niet ter discussie. Wonen Wateringen is een maatschappelijke onderneming die mensen goed wil laten wonen, met name degenen die door hun inkomen, gezondheid of maatschappelijke positie onvoldoende in staat zijn zichzelf te redden op de woningmarkt. Deze missie geeft uitdrukking aan de identiteit die Wonen Wateringen nastreeft. Een identiteit die wordt gedragen door drie kernwaarden: betrokken, betrouwbaar en vernieuwend. Deze waarden zijn bepalend voor het handelen van Wonen Wateringen. De afgelopen twee jaren hebben nadrukkelijk in het teken gestaan van het in financieel opzicht orde op zaken stellen. De aankomende jaren zullen in het teken staan van het herijken van de strategie en de structuur van de organisatie. De strategie die de corporatie voert verandert. We hebben meer tijd nodig om gestelde doelen te bereiken. Soms ook kiezen we een andere manier om tot het gewenste doel te komen. Met de schaarse euro willen we nog steeds heel veel doen. We ontzien de eigen organisatie niet. De bedrijfsvoering van Wonen Wateringen moet efficiënter: goede kwaliteit tegen laagste kosten. Slagen we daarin, dan blijft er meer geld over voor goed wonen in Wateringen en Kwintsheul. In onze strategie kiezen we nadrukkelijk voor betaalbare woningen, daar zijn we tenslotte voor! Verder maken we ruimte om te kunnen blijven investeren, ons woningbezit heeft vernieuwing nodig om ook op termijn aantrekkelijk te blijven. De discussie over kwaliteit in relatie tot de huurprijs gaan we sterker voeren. Betaalbaarheid vinden we heel belangrijk, dit betekent dat we op andere punten concessies doen. Door Resultaatgericht Samenwerken met marktpartijen zullen we de vernieuwing en het onderhoud van ons woningbezit goedkoper inkopen. Met ons gecertificeerd kwaliteitssysteem borgen we een goede dienstverlening aan onze klanten. Met maximale inzet zullen we nieuwe initiatieven ontplooien die ouderen meer mogelijkheden bieden bij het langer zelfstandig thuis wonen.
W ONEN W ATER IN GE N | JAA RP LAN 2015
2
Aan ambities dus geen gebrek. In dit jaarplan voor 2015 geven wij u een overzicht van wat u van ons komend jaar mag verwachten. In onze operationele activiteiten èn in de wijze waarop wij in de nieuwe werkelijkheid koers zetten. We varen niet uitsluitend op eigen kompas. Bij de keuzes die we maken betrekken we onze huurders en onze natuurlijke samenwerkingspartners (gemeente, zorg- en welzijnsorganisaties en marktpartijen). Tot slot. Om waar te maken wat we beloven is de inzet van onze medewerkers bepalend voor het resultaat van onze inspanningen. Zij maken uiteindelijk het verschil. Daar heb ik alle vertrouwen in. Onze medewerkers hebben er zin in! Een traditie van inmiddels honderd jaar woningbouw en volkshuisvesting ligt achter ons. Daarom ook zie ik de uitdagingen van de toekomst optimistisch tegemoet. Vanzelfsprekend blijven wij u op de hoogte houden van onze activiteiten en onze resultaten. En uw belangstelling of suggesties zijn altijd welkom.
André van den Berg directeurbestuurder december 2014
W ONEN W ATER IN GE N | JAA RP LAN 2015
3
Doelen van Wonen Wateringen
2
De corporatiesector staat voor uitdagende doelstellingen. De resultaten van de parlementaire enquêtecommissie hebben dit – soms pijnlijk – duidelijk gemaakt. De kerntaak, het op financieel verantwoorde wijze voorzien in betaalbare huisvesting, blijft echter overeind. Dat vraagt om het formuleren van een eigen ambitie en visie en vormen voor Wonen Wateringen de uitdaging het strategisch beleid en de activiteiten te richten op een vijftal doelen. 1
een moderne en slagvaardige organisatie gestalte geven
2
stevig financieel fundament realiseren
3
de communicatie met huidige en toekomstige bewoners optimaliseren
4
strategisch voorraadbeleid (verder) ontwikkelen
5
samenwerking met andere partijen opzetten en intensiveren Een modern e e n slagvaardige organ isatie gestalte ge ven
Naast intensieve aandacht voor de wensen van de klant ten aanzien van de woning en woonomgeving zal Wonen Wateringen intensief aandacht blijven geven aan aanvullende diensten die klanten vragen waarbij de focus ligt bij diensten en producten die ouderen meer mogelijkheden bieden bij het langer zelfstandig thuis wonen. Ook vanuit de ondernemersgedachte geredeneerd is het nòg nadrukkelijker aandacht hebben voor een klantgerichte dienstverlening noodzakelijk. Door de klant alert en slagvaardig tegemoet te treden en door hen aanvullende (woon)diensten aan te bieden worden potentiële huurders geïnteresseerd om een woning bij Wonen Wateringen te (blijven) huren. Gezien onze specifieke werksoort is de mens de belangrijkste factor in en bij onze ondernemingsactiviteiten. Klantgerichte aanpak en een service gerichte instelling vormen de actuele thema’s. Een goede naamsbekendheid en een dito imago zijn van groot belang en dienen waar mogelijk verder te worden uitgebouwd. Wonen Wateringen wil zich aan het publiek en andere belanghebbenden profileren en aangeven wat zij met de (regionale) volkshuisvesting voor heeft, hoe zij daar uitvoering aan geeft, voor wie en welke activiteiten ontplooid worden. Het tijdig onderkennen van maatschappelijke trends en het voortdurend stelselmatig attent zijn op signalen van onze relaties, vormen eveneens belangrijke peilers van onze beleidsfilosofie. Stevig financieel fundament
Om de ambities en doelstellingen als een moderne, slagvaardige woningcorporatie te kunnen bereiken wil en durft Wonen Wateringen te investeren in de toekomst. Investeren in het
W ONEN W ATER IN GE N | JAA RP LAN 2015
4
bestaande bezit, in nieuwbouw voor specifieke doelgroepen maar ook in (aanvullende) producten en diensten. Een sterke financiële positie is daarom onontbeerlijk. Dit vereist het intensiveren van het zorgvuldig financieel beleid en van een kostenbewust handelen van de organisatie om het stevige, financiële fundament vast te houden. In het Portefeuilleplan dat in 2015 wordt geactualiseerd zal een schets worden gegeven van de taken en inspanningen waar wij voor staan. Om deze waar te kunnen maken streven wij ook naar het behouden van een gezonde financiële positie. Hiervoor is in beginsel een minimaal overall kostendekkende exploitatie nodig. Voorts, dat voortdurend voldoende financieringsmiddelen voor de korte en langere termijn tot de beschikking staan en de bedrijfseconomische risico's aanvaardbaar zijn. Communicatie met huidige en toekomstige bewoners optimaliseren
De beheeractiviteiten en met name de intensievere aanpak die nodig is om hier en daar de verbeter- en veranderopgave waar te kunnen maken, verlangt een open communicatiestructuur met de huidige en toekomstige huurders. Wonen Wateringen wenst hen dan ook actief de gelegenheid te bieden hun wensen aan te geven en hun mening te uiten over allerlei zaken die direct en indirect met het wonen verband houden. In dit streven past een voortdurende bezinning op de wijze waarop met huidige en toekomstige klanten wordt omgegaan. In het beleid van de corporatie wordt daarom in toenemende mate uitgegaan van: • het flexibel inspelen op de wensen van onze klanten • het benadrukken van de eigen verantwoordelijkheden van huurders ten aanzien van de woning, de woonomgeving en het wonen zelf • het betrekken van onze huurders bij beheerszaken en plannen op wijk en buurtniveau. Strategisch voorraadbe le id (verder) ontwikke le n
Wonen Wateringen wenst tijdig te investeren in de bestaande woningvoorraad en in het realiseren van (vervangende) nieuwbouwprojecten om de verscheidenheid aan woningen en woonvormen ook in de toekomst op een kwalitatief hoog peil te houden. Voor het op voldoende niveau kunnen houden van de woningvoorraad is het extra inzetten van financiële middelen vereist. Blijvend zal worden gewaarborgd dat een voor de traditionele doelgroep bestemde voorraad woningen, in stand wordt gehouden. Daarbij zal een zekere spreiding over de verschillende wijken worden aangehouden. De differentiatie mogelijkheden in de woningvoorraad, via sloop en vervangende nieuwbouw, zijn beperkt. Het toevoegen van (vervangende) nieuwbouwwoningen zal slechts op beperkte schaal mogelijk zijn. Het strategisch voorraadbeleid is hierdoor een dynamische, ontwikkelingsgerichte activiteit waarin met een mix van maatregelen, zoals gedifferentieerd huurbeleid, sloop, (vervangende) nieuwbouw en verkoop, wordt geïnvesteerd in de verhuurbaarheid van onze woningen en in de leefbaarheid van wijken.
W ONEN W ATER IN GE N | JAA RP LAN 2015
5
Samen werkin g met an dere partije n
Om aan de volkshuisvestelijk en maatschappelijke verplichtingen te voldoen is het vereist dat de corporatie samenwerkt met partijen die complementair zijn aan de eigen organisatie. Samenwerking vindt plaats vanuit ieders specifieke positie en dito verantwoordelijkheid. De dialoog met samenwerkingspartners moet resulteren in wederzijdse (prestatie)afspraken waarin met name ook de inzet van middelen en instrumenten wordt vastgelegd. Het aangaan van samenwerkingsvormen met instanties, als zorgleveranciers, welzijns en maatschappelijke instellingen – die een relatie met de volkshuisvesting hebben – zal er toe bijdragen dat de corporatie haar doelstellingen (eerder) kan realiseren. Het biedt de kansen om het producten en dienstenaanbod verder uit te breiden.
Samengevat wil Wonen Wateringen als volgt presteren: • toekomstbestendigheid van de voorraad huurwoningen: Wonen Wateringen wil onverminderd blijven werken aan een kwaliteitsslag • vernieuwing van de vastgoedportefeuille • inspelen op behoeften van de gemiddeld ouder wordende klant van Wonen Wateringen, met name die groep ouderen die zijn aangewezen op bijzondere huisvesting en diensten • producten en diensten ontwikkelen en aanbieden die de slaagkans van starters en jonge huishoudens op de huur èn koopwoningmarkt verbetert • maatschappelijke prestaties meetbaar en zichtbaar maken voor stakeholders
W ONEN W ATER IN GE N | JAA RP LAN 2015
6
3
De agenda voor 2015
Het politiek sentiment en de aanstaande wijzigingen in wet en regelgeving stellen kaders waarbinnen wij onze keuzes moeten maken en ze bepalen voor een belangrijk deel ons handelen. Nu de contouren van een vernieuwd corporatiestelsel zich aftekenen en min of meer helderheid ontstaat over taakafbakening en aanscherping van wet en regelgeving, komt het er op aan veerkracht te tonen en daar alert op te reageren. Het ligt dan voor de hand dat accenten bij de activiteiten in de agenda voor 2015 gelegd worden bij aanpassing en vernieuwing van ons beleid. Uit de maatregelen die we treffen om onze organisatie en structuur te vernieuwen; te blijven sturen op kasstromen en de betaalbaarheid van wonen te borgen blijkt onze veerkracht. Dit alles met de ondernemerszin die zo bij Wonen Wateringen past, maakt dat we kunnen blijven doen waarvoor we in het leven zijn geroepen. En dat is goede huisvesting bieden aan mensen die daar moeilijk zelf in kunnen voorzien.
Herziene Woningwet Zoals het er nu naar uitziet wordt de herziene Woningwet met ingang van 1 juli 2015 van kracht. Hoewel de uiteindelijke Woningwet in de parlementaire behandeling nog kan worden aangepast, wijzen de voortekenen erop dat de speelruimte voor corporaties in principe dezelfde blijft als nu. Dat wil zeggen dat wij in ieder geval
DAEB-activiteiten
(huurwoningen onder de
liberalisatiegrens en maatschappelijk vastgoed) mogen uitvoeren, bestaande niet-DAEBactiviteiten (huurwoningen boven de liberalisatiegrens en commercieel vastgoed) niet hoeven af te stoten en onder strikte voorwaarden nieuwe niet-DAEB-activiteiten mogen ontplooien. Veel zal ook afhangen hoe de wet verder wordt vertaald in een Algemene Maatregel van Bestuur (AMvB). Afhankelijk van de exacte inhoud van de herziene Woningwet en hoe snel deze door de Tweede en Eerste Kamer wordt behandeld, komen in 2015 mogelijk een aantal werkzaamheden op ons af. De belangrijkste zijn: • herijken van de governance structuur (in bijzonder statuten) aan de nieuwe wet • administratieve of juridische scheiding doorvoeren tussen het
DAEB-bezit
en het niet-DAEB-bezit
• waarderen van woningbezit tegen actuele marktwaarde Admin istratie ve of juridische sche iding
DAEB-bezit
en n iet -DAEB -be zit?
Grosso modo kan worden gesteld dat Wonen Wateringen zijn bestaand niet-DAEB bezit wil behouden, maar niet echt ontwikkelambities heeft voor het realiseren van nieuw niet-DAEBbezit. Een keuze voor een administratieve scheiding tussen
W ONEN W ATER IN GE N | JAA RP LAN 2015
DAEB-bezit
en niet-DAEB-bezit is dan
7
wellicht een voor de hand liggende keuze. Het optuigen van een juridische scheiding zal immers gepaard gaan met de nodige opstartkosten (waaronder kosten van kadastrale splitsing). Het is dan maar zeer de vraag of de kosten opwegen tegen de voordelen. Een administratieve splitsing past ook in de nadrukkelijke wens de scheiding qua administratieve verwerking en beheer eenvoudig en verstandig te houden. De uiteindelijke keuze heeft verstrekkende gevolgen voor de toekomstige bedrijfsvoering van de corporatie. Het ziet er namelijk naar uit dat er na de splitsing nauwelijks nog dynamiek bestaat tussen de
DAEB
en de niet-DAEB portefeuille, aangezien mutaties tussen beide portefeuilles dan
tegen marktwaarde dienen te worden afgerekend. Om een goede keuze te kunnen maken uit de verschillende mogelijkheden die de Woningwet biedt zal Wonen Wateringen direct aansluitend aan de afronding van het politieke besluitvormingsproces een implementatieplan opstellen zodat grip bestaat op de voorbereiding en de te doorlopen stappen. Daarbij bestaat het voornemen een Voorjaarsconferentie te organiseren rond het thema van ‘de splitsing’, waarmee de Raad van Commissarissen in een vroeg stadium zijn zienswijze op een voorgenomen splitsingsplan kan geven.
Herij ken governancestructuur Wonen Wateringen heeft zijn governance (ondernemingsbestuur) georganiseerd op een niveau dat in de sector gebruikelijk is. De governancestructuur van Wonen Wateringen is te vinden op de website. De governance is gericht om op een efficiënte en effectieve wijze de beleidsdoelstellingen te realiseren. De governance is uitgewerkt in de statuten, in het reglement Raad van Commissarissen, in het Directiereglement en in diverse beleidsdocumenten. In 2015 zullen we onze governance structuur en –documenten tegen het licht houden en waar nodig of gewenst aanpassen aan wet en regelgeving en actuele inzichten. Voor 2015 stellen we ons daarbij tevens tot doel de werking en invoering van risicomaatregelen te toetsen en het risicomanagement te verbeteren en een vaste plek te geven in de beleidscyclus.
Structuur en organisatie Een professionele, efficiëntere organisatie vormt de basis van waaruit wij onze koers willen varen. Dit betekent dat wij onze organisatie zodanig inrichten dat wij optimaal presteren met minimale inzet van mensen en middelen. Wonen Wateringen past in 2015 de organisatiestructuur en het besturingsconcept aan naar de veranderende eisen voor transparantie, inzicht in maatschappelijke keuzes, effectiviteit, efficiency onder de randvoorwaarde van financiële continuïteit. Bij de transitie van de structuur en de organisatie kiest Wonen Wateringen voor de filosofie en visie achter de ‘Regiecorporatie 2.0’ (zie ook position paper RvC 9.2014).
W ONEN W ATER IN GE N | JAA RP LAN 2015
8
Kern competen tie s ge ve n richtin g aan de stru ctuur
In zijn strategie zet Wonen Wateringen in op de kerncompetenties: dichtbij de klant zijn, vastgoedsturing en samenwerken met partners. Het zijn de kerncompetenties en kerntaken die stevig in de (vernieuwde) werkorganisatie verankerd zullen zijn. Daar tegenover helpt het ‘uitbesteden’ van niet-kern activiteiten om de focus op de kerncompetenties te versterken. Het nastreven van het handhaven van de zelfstandige positie, impliceert dat op een aantal deelterreinen partnershiprelaties met andere organisaties – marktpartijen en collegae corporaties ontwikkeld moeten worden. Wonen Wateringen zet daarom in op een intensiever samenwerking als werkzame mogelijkheid, om met behoud van zelfstandigheid voordelen van schaalvergroting te kunnen realiseren. Bij vormgeving van een (vernieuwde) structuur en organisatie wordt een extern bureau ingeschakeld om advies over het plan van aanpak en de uitwerking uit te brengen. De besluitvorming en uitwerking, inclusief bijbehorend adviestraject, zullen in de eerste helft van 2015 worden afgerond.
Organisatieontwikkeling Kritisch kijken naar de eigen organisatie
Om onze maatschappelijke taken te kunnen blijven uitvoeren, nemen we maatregelen. We leggen de rekening natuurlijk niet alleen bij onze huurders neer. We kijken ook kritisch naar onze organisatie. Het efficiënter en effectiever inrichten van onze werkzaamheden, de processen en de organisatie, heeft als resultaat dat wij met een relatief beperkte formatie onze doelstellingen kunnen behalen. Het optimaliseren van processen
We gaan onze processen kritisch bekijken vanuit het oogpunt van de klant. Verspillingen en extra (onnodige) stappen worden uit onze processen gehaald. Het uitgangspunt is dat de stappen binnen een proces toegevoegde waarde moeten hebben voor de klant. Hierdoor is het makkelijker snel met elkaar te schakelen en in te spelen op situaties. Daardoor draagt het proces bij aan klantgericht, efficiënt en resultaatgericht werken. Voor 2015 zetten we in op het behouden van ISO-certificering van onze dienstverlening. Procesmatig werken
Meer efficiëntie, effectiviteit en resultaatgerichtheid kunnen we alleen realiseren als we ook anders gaan werken. Procesgericht werken, in plaats van taakgericht. Dat betekent dat de medewerker de functie zo invult dat die maximaal rendement oplevert voor de organisatie. En in een organisatie met de omvang van Wonen Wateringen leidt dat voor veel functies tot een zo breed mogelijke invulling. Dat vraagt ook om een andere werkwijze, beter samenwerken, een goede afstemming en een open blik wat nodig is om de klant optimaal te kunnen bedienen.
W ONEN W ATER IN GE N | JAA RP LAN 2015
9
Optimaliseren financieel rendement Wonen Wateringen heeft een gezonde financiële basis nodig om haar ambities waar te kunnen maken. Als maatschappelijk ondernemer optimaliseren we ons financieel rendement ten bate van ons maatschappelijk rendement. De reeds genomen maatregelen, zoals het heroverwegen van het investeringsplan, het aanscherpen van het onderhoudsbeleid, het intensiveren van het verkoopbeleid, en de aandacht voor het rentemanagement laten inmiddels een sterke verbetering van de financiële positie zien. Wonen Wateringen zal zich vooral blijven richten op mogelijkheden en de komende periode de effecten en mogelijke aanpassingen in zijn beleid op basis van de actuele situatie en ontwikkeling uitwerken. Fin an ciee l be le id
Op bedrijfsniveau sturen wij op solvabiliteit en liquiditeit en willen wij tenminste voldoen aan de normen van het Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW), financiers en het Centraal Fonds Volkshuisvesting (CFV). In 2015 zullen wij ons Financieel Toetsingskader en ons treasurystatuut actualiseren. Investeringen beoordelen wij vanuit financieel perspectief op hun rendement. De jaarlijkse uitgaven voor onderhoud, investeringen en personeel moeten binnen de daarvoor door ons gehanteerde normen blijven. Zo houden wij de bedrijfslasten in de hand en zorgen wij voor een evenwichtige jaarlijkse kasstroom.
Huurprijsbeleid Met ingang van 1 januari 2015 gaan we ons huurprijsbeleid bijstellen. We houden daarbij rekening met de betaalbaarheid, maar ontkomen er niet aan om het huurprijsniveau (zoals dat tot uitdrukking wordt gebracht met streefhuurpercentage) naar boven bij te stellen. Het nieuwe huurprijsbeleid vindt zijn grond in zowel de strategische doelstellingen, de financiële kaders en een doelmatige woonruimteverdeling. Fin an cië le kaders
Om de financiële continuïteit van Wonen Wateringen te waarborgen dient de onderneming over voldoende kasstromen te beschikken. Om verzekerd te zijn van positieve operationele kasstromen bewaakt Wonen Wateringen de huurinkomsten en streeft ernaar de lasten van de organisatie – inclusief onderhoudslasten – beperkt te houden. In het (financieel) beleid vormt maatschappelijk rendement een kernbegrip. In de methodiek van het ‘drie kamermodel’ kan worden becijferd dat van het budget dat voor ‘maatschappelijke rendement’ beschikbaar is, 60% wordt benut door het feit dat een lagere huurprijs wordt berekend dan marktconform. Eén van de doelstellingen van het beleid is nu dat dit aandeel wordt verminderd zodat het (maatschappelijk) budget dat voor onderhoud of nieuwbouw kan worden ingezet kan groeien.
W ONEN W ATER IN GE N | JAA RP LAN 2015
10
Contou ren voor h et huu rprijsbe le id 2015
Doelgroepenbeleid wordt (meer) bepalend voor het ‘vernieuwd’ huurprijsbeleid zoals dat vanaf 1 januari 2015 bij nieuwe verhuringen en – op termijn – bij de jaarlijkse huuraanpassing (huursombenadering) wordt toegepast. In het vernieuwd huurprijsbeleid wordt het niveau van de streefhuur aangepast, waarbij tevens sprake is van differentiatie naar huurprijsklasse. Het niveau van de streefhuur is op dit moment voor alle huurprijsklassen 80%. Met ingang van 1 januari 2015 is het niveau van de streefhuur voor woningen met een totaal tot 145 WWS-punten
82%
voor woningen met een totaal tussen 145-160 WWS-punten
86%
en voor woningen met totaal van 161 WWS-punten of meer
90%
Strategische doelstellingen Wonen Wateringen
Wonen Wateringen ziet zowel de laagste inkomens (zeg maar BBSH-doelgroep, alle huishoudens welke in aanmerking komen voor huurtoeslag) als de inkomens daar boven (tot € 43.000) als doelgroep. De Europese grens (circa € 35.000) is in onze woningmarkt te laag. Voor inkomens net boven deze grens zijn er onvoldoende alternatieven. Dat geldt in het bijzonder voor specifieke doelgroepen zoals ouderen. De keuze voor deze doelgroepen en inkomensgrenzen spoort met de opvattingen van de belangrijkste stakeholders (gemeente, huurders en ouderenorganisaties). Wonen Wateringen vindt het van groot belang dat haar woningaanbod nu en in de toekomst aansluit op de vraag van de lokale woningmarkt. De omvang van de doelgroep groeit, en het gemiddeld inkomensniveau daalt. Wonen Wateringen neemt haar verantwoordelijkheid voor een voldoende ‘beschikbaarheid’ van (sociale) huurwoningen in diverse prijsklassen. In de strategie en de tactiek zal de focus liggen op een voldoende omvang van de sociale woningvoorraad. Wat dat betreft streeft Wonen Wateringen de navolgende (ontwikkeling in) omvang van en verscheidenheid in haar woningportefeuille na. Ontwikkeling omvang en verscheidenheid in woningportefeuille juli 2014
betaalbaar (huurprijs tot circa € 600)
2020
2030
absoluut
in %
absoluut
in %
absoluut
in %
1.318
66%
1.310
63%
1.365
62%
bereikbaar (huurprijs tussen € 600 en € 700)
533
27%
565
27%
615
28%
vrije sector (huurprijs hoger dan € 700)
139
7%
200
10%
210
10%
totaal
1.990 100%
2.075 100%
2.190 100%
Bron: Strategisch vastgoedbeheer Wonen Wateringen 2015 [in ontwikkeling]
W ONEN W ATER IN GE N | JAA RP LAN 2015
11
De keuzes zoals gemaakt zijn gebaseerd op eigen waarneming en de uitkomsten van actueel woningmarktonderzoek. De streefomvang en samenstelling van de woningportefeuille vormt voor Wonen Wateringen de inzet bij het maken van (individuele) prestatieafspraken met de gemeente Westland. Een doelmatige woonruimteverdeling
Wonen Wateringen heeft als uitgangspunt dat keuzevrijheid op de woningmarkt essentieel is. Sturing op de woningmarkt met behulp van diverse criteria dient alleen te gebeuren daar waar het nodig is om schaarse woningen rechtvaardig en doelmatig toe te wijzen. Nu als gevolg van het voeren van een stevig huurprijsbeleid de beschikbaarheid en betaalbaarheid van de sociale huurwoningen méér in het geding zijn, geven wij aan het segmenteren van ons woningaanbod voorrang boven keuzevrijheid. Dit om de voorwaarde te scheppen voor een doelmatige verdeling van de beschikbare betaalbare woningen. In relatie met een vernieuwd huurprijsbeleid wordt met ingang van 1 januari 2015 de inkomenscriteria die wij stellen aangepast. Woningen met een huurprijs tot de aftoppingsgrens (circa € 600) worden specifiek beschikbaar gehouden voor de ‘echte sociale doelgroep’ (inkomens maximaal € 28.500); woningen met een huurprijs tussen aftoppingsgrens (€ 600) en liberalisatiegrens € 700) worden in de regel beschikbaar gehouden voor mensen met een inkomen tot de Europese grens (€ 35.000); woningen met een huurprijs boven de liberalisatiegrens worden beschikbaar gehouden voor mensen met een inkomen tot circa € 43.000. Heroverweging van het besluit ‘Contouren Huurprijsbeleid 2015’ zal na implementatie van het nieuwe woningwaarderingssysteem alsmede na afronding van politieke besluitvorming plaatsvinden. Uitgangspunt daarbij is dat aanpassingen zowel uit financieel oogpunt (huursom) als effect op de huurprijsklassen ‘neutraal’ zullen plaatsvinden.
Scheiden wonen en zorg Ouderen blijven dus veel langer thuis wonen; het regeringsbeleid dat gericht is op extramuralisering van de zorg ligt hieraan ten grondslag. Wonen Wateringen ziet dit vooruitzicht niet als bedreigend, ze is de opvatting toegedaan dat bij de scheiding van wonen en zorg, het mes aan twee kanten snijdt: de maatschappelijke kosten zijn veel lager dan bij intramurale zorg èn niet vergeten moet worden dat de meeste mensen het zelf ook graag willen. De scheiding van wonen en zorg dringt wel een nieuw rolverdeling op. Zorg en welzijnsinstellingen, gemeente en corporatie moeten elkaar, meer dan ooit, vinden om passende woon-, zorg- en dienstenarrangementen te realiseren. Want de spelregels mogen dan wijzigen, de vraag van senioren naar wonen, welzijn en zorg blijft groeien.
W ONEN W ATER IN GE N | JAA RP LAN 2015
12
De uitkomsten van recente woningmarktonderzoeken onderbouwen de stelling dat het langer zelfstandig blijven wonen van ouderen niet zal leiden tot een massale vraag naar seniorenwoningen. De meeste ouderen willen namelijk niet verhuizen; rond hun zestigste nog wel een beetje, maar daarna steeds minder. De oplossing moet gevonden worden in aanpassingen van de bestaande voorraad. Dit aspect zal een van de leidende thema’s zijn in de actualisering van ons strategisch vastgoedbeheer. In de eerste helft van 2015 zal duidelijk worden op welke wijze wij er concreet uitwerking aan geven in onder meer ons vastgoed- en (des)investeringsbeleid. Demonstratiewoning
Wonen Wateringen heeft het initiatief genomen tot het realiseren van een Demonstratiewoning. Het idee achter dit initiatief is in één van de nog te bouwen huurwoningen in Oranjewijk producten en aanpassingen toe te passen die mensen in staat stellen zo lang mogelijk zelfstandig te blijven wonen ondanks handicap, ouderdom of ziekte. Op een manier die daarbij past: veilig, vertrouwd en van alle gemakken voorzien. Lekker thuis blijven wonen dus. Bij uitwerking van het idee zullen deskundigen vanuit de ouderenzorg samenwerken met leveranciers en installateurs van technologie en domotica. Met hun inbreng zal een woning tot stand komen die aan de wensen en eisen van ouderen mensen (al dan niet met handicap of ziekte) en hun mantelzorgers voldoet. Binnen dit project wil Wonen Wateringen (samen met partners als Weboma, BrouwerBustin en anderen) huurders en huiseigenaren stimuleren hun woning op te plussen door hen daadwerkelijk te laten beleven wat slimme bewezen technologische oplossingen, aanpassingen en domotica op maat voor hen kunnen betekenen. Begin 2015 zal besluitvorming plaatsvinden over het al dan niet daadwerkelijk realiseren van het initiatief. Sociale netwe rken
Voor de nabije toekomst is het vooral van belang dat mensen hun sociale netwerk kunnen onderhouden. Dat bepaalt straks of mensen informele hulp en ondersteuning krijgen of dat zij eenzaam thuis zitten. Het sociale netwerk is in wijken vaak geen vanzelfsprekendheid (meer). Wonen Wateringen is en blijft primair van het wonen, maar in bijvoorbeeld het realiseren en beschikbaar stellen van ontmoetingsruimten en het bouwen aan sociale samenhang in wijken en de beide dorpen draaien we breder mee. Voor onze doelgroepen speelt bij de woonvraag naast ‘de stenen’ de beschikbaarheid van (formele en informele) zorg en ondersteuning in de nabije toekomst een steeds belangrijkere rol. Wonen Wateringen wil hiervoor verantwoordelijkheid nemen. Niet door zelf zorg en ondersteuning te leveren, maar vooral door een sturende rol te pakken in het netwerk van betrokken partijen.
W ONEN W ATER IN GE N | JAA RP LAN 2015
13
Huisvestingswet Met de Huisvestingswet 2014, die per 1 januari 2015 in werking treedt, veranderen regels voor woonruimteverdeling rigoureus. Bestaande verordeningen vervallen per 1 juli 2015. Uitgangspunt van de wet is vrijheid van vestiging. Alleen zwaarwegende belangen legitimeren de gemeente om die vrijheid te beperken. De gemeenteraad dient te bepalen voor welke woonruimte een huisvestingsvergunning nodig is. De wet zelf bevat geen vaste huurprijsgrens, zoals voorheen wel het geval was, de gemeenteraad kan een voorraad goedkope woonruimte afbakenen voor door de gemeenteraad te omschrijven doelgroepen van beleid. Lokaal beleid
Het blijft mogelijk om lokaal verschillende criteria voor passendheid te hanteren, bijvoorbeeld woninggrootte in relatie tot samenstelling van huishoudens. Ook over de volgorde van toewijzing blijven verschillende regels mogelijk op basis van inschrijftijd, woonduur of lotingmodellen. Wel beperkt de wet de mogelijkheid om voorrang te geven aan mensen met binding aan de regio. Maximaal de helft is toewijsbaar aan regionaal gebondenen waarvan maximaal de helft toewijsbaar is aan lokaal gebondenen. De toewijzing aan lokaal gebondenen bedraagt dus maximaal 25%. Rechtvaardige woonruimteverdeling
In het overleg met de gemeente over de lokale Huisvestingsverordening zal Wonen Wateringen streven naar een verordening en procedures die in zich hebben dat we woningzoekenden zo snel en efficiënt mogelijk kunnen matchen met hun woonvoorkeur. Bij de invoering van een (eventueel) nieuw woonruimteverdelingbeleid, kijken we goed naar slaagkans, woonlasten en keuzevrijheid. Ook proberen we de doorstroming op de lokale woningmarkt te bevorderen, bijvoorbeeld door woningen met voorrang te kunnen verhuren aan senioren die uit een eengezinshuurwoning willen verhuizen. Meer doorstroming biedt immers meer mensen de kans om een passende woning te vinden. En ten slotte streven we ernaar dat inwoners van Wateringen en Kwintsheul voldoende mogelijkheden houden om in hun eigen omgeving wooncarrière te maken. De woonmakelaars van Wonen Wateringen tenslotte, krijgen de taak, mogelijkheid en middelen om met maatwerk zo veel mogelijk senioren te ondersteunen bij een (sluimerende) wens tot verhuizing. Persoonlijke aandacht is hierbij belangrijk.
W ONEN W ATER IN GE N | JAA RP LAN 2015
14
Strategisch vastgoedbeleid In 2015 zal een actualisatie plaatsvinden van ons strategisch vastgoedbeleid. Het vastgoedbeleid dient als leidraad bij het (door)ontwikkelen van ons huurbeleid, ons verkoopbeleid, ons (des)investeringsbeleid en onze visie op wijken, buurten en complexen. Op basis van woningmarktonderzoek, eigen waarnemingen en onze financiële mogelijkheden bepalen wij per wijk hoe de woningvoorraad er idealiter in de toekomst uit moet zien. Daarbij formuleren wij doelstellingen in termen van aantallen woningen per huurprijscategorie, woningtype en doelgroep. In de actualisatie van het vastgoedbeleid zal worden ingezoomd op het woningbezit dat inmiddels een levensduur van 50 jaar of meer heeft bereikt. Het vastgoedbeleid zal meer kaderstellend zijn voor de uitvoering van wijkontwikkelingsplannen en financieel worden onderbouwd. Bij de uitwerking van het strategisch voorraadbeleid zal een extern bureau worden ingeschakeld om ondersteuning te bieden in het vlot en accuraat in beeld brengen van de diverse scenario’s. In het eerste halfjaar verwachten wij het Strategisch vastgoedbeleid en de eerste wijkontwikkelingsplannen te presenteren.
Nieuwbouw Wonen Wateringen vindt het van groot belang dat haar woningaanbod nu en in de toekomst aansluit op de vraag van de lokale woningmarkt. Aan de hand van actueel woningmarktonderzoek en eigen waarneming is de verwachting dat de vraag naar (sociale) huurwoningen in Wateringen en Kwintsheul in de periode tot 2020 groeit. Een gematigde groei van ons woningbezit met gemiddeld 10 tot 15 woningen per jaar achten wij daarom noodzakelijk om onze ambities waar te maken. Nieuwbouw is altijd maatwerk. Het moet aansluiten op de te verwachten ontwikkelingen op de markt en de specifieke wensen van klanten. Wij zien met name een toenemende vraag naar huisvesting voor ouderen en mensen met een beperking. De vergrijzing en het rijksbeleid, dat gericht is op extramuralisering van de zorg, liggen hieraan ten grondslag. Door nieuwbouw voor ouderen willen wij ook doorstroming stimuleren. Nieuwbouw voor ouderen leidt zo tot een verhuisketen waardoor onder andere goedkope en betaalbare huurwoningen vrijkomen voor mensen die daarop zijn aangewezen. De tijd dat allerhoogste kwaliteit in de woningbouw de standaard was, is voorbij. De betaalbaarheid van woningen komt steeds meer onder druk te staan. Ook de opvatting dat iedere woning levensloopbestendig moet zijn, leidt op den duur tot een eenzijdig woningaanbod. Welke woningen we geschikt maken voor mensen met een zorgvraag, bepalen we op basis van vraag, haalbaarheid, kosten en locatie. Het is niet realistisch overal een maximaal niveau van zorgvoorzieningen te bieden. Soms is verhuizen naar een andere woning of buurt een beter alternatief.
W ONEN W ATER IN GE N | JAA RP LAN 2015
15
Voor nieuwe woningen hanteren wij het uitgangspunt dat wij in principe niet verder gaan dan de milieueisen van het Bouwbesluit. Om te voldoen aan de milieueisen die uit het Bouwbesluit voortvloeien, gaan wij uit van de Trias Energetica. Dat betekent kort gezegd dat wij zoveel mogelijk isoleren in de schil en zo min mogelijk via technische installaties aanpakken. Daarnaast geldt dat onze aannemers volgens de gestelde wettelijke eisen werken, zoals die bijvoorbeeld gelden voor het scheiden van bouwafval. Verder maken wij op het gebied van duurzaamheid steeds meer gebruik van nieuwere technieken en van duurzame materialen. Met name in complexen die bestemd of geschikt zijn voor ouderen of mensen met een beperking maken wij gebruik van ICT-concepten, waaronder domotica. Investeringsplan 2015-2019
Wij verwachten in 2015 de laatste deelplannen in de vernieuwing van Oranjewijk in aanbouw te kunnen nemen. Ook verwachten wij dat in 2015 de planvoorbereiding van Gezondheidscentrum Kwintsheul is afgerond.
Onderhoud Asbest
De wettelijke bepalingen omtrent asbest zijn met de invoering van het Bouwbesluit 2012 aangescherpt. Naast het Bouwbesluit gelden ook de regels uit het Asbestverwijderingsbesluit 2005, het Arbeidsomstandighedenbesluit en de Woningwet. In 2015 wordt een asbestinventarisatie van alle woningen in bezit afgerond. Aansluitend zal – voor zover niet-hechtgebonden asbest wordt aangetroffen – een saneringsplan worden opgemaakt en in uitvoering worden genomen. De regelgeving eist van ons dat deze zo spoedig mogelijk moet worden verwijderd. In de begroting 2015 zijn geen kosten geraamd voor deze eventueel extra werkzaamheden. Energielabel
De huidige investeringscapaciteit biedt onvoldoende ruimte om de ambitie dat in 2020 uitgegaan kan worden van gemiddeld label B voor alle woningen metterdaad wordt gerealiseerd. Dit feit, te samen met de resultaten van recent bewonersonderzoek waaruit blijkt dat bewoners slechts in minderheid bereid zijn (extra) te betalen voor verbeteringen in kader van energiebesparen, leidt tot een heroverweging van het beleid. In 2015 wordt het energiebeleid geconcretiseerd. Bij het uitvoeren van renovatie en onderhoudswerkzaamheden wordt op economisch en/of technisch logische momenten met betrekking tot energiebesparing aan de volgende punten aandacht besteed:
W ONEN W ATER IN GE N | JAA RP LAN 2015
16
● vervanging van de centrale verwarmingsketel door een hoogrendement ketel, zo mogelijk inclusief warmwatervoorziening (basiskwaliteit) ● het gelijktijdig en, indien noodzakelijk, inkorten van het verloop van de warmwaterleiding naar de verschillende tappunten ● het plaatsen van HR+-glas bij vervanging van buitenbeglazing, kozijnvervanging en bij glasbreuk (basiskwaliteit) ● bij het vervangen van een houten vloer wordt een betonvloer aangebracht met vloerisolatie ● bij het vervangen van daken wordt dakisolatie aangebracht ● vochtoverlast onder woningen wordt bestreden door aanbrengen van schelpen of schuimbeton ● isoleren spouwmuren mits dat een substantiële verdere verbetering van de energieprestatie van de woning oplevert
Verkoop Er zijn momenteel bijna 300 woningen gelabeld voor verkoop; de betreffende woningen staan verspreid over alle onderscheiden wijken. Het overgrote deel van de woningen in de verkoopvijver zijn woningen met een huurprijs van om en nabij € 700. In de begroting voor 2015 wordt rekening gehouden met de verkoop van 12 woningen. De gedachte bestaat in 2015 een aantal woning terug te trekken uit het verkoopplan. Met name gaat het hier om woningen in Oranjewijk, die mogelijk van belang zijn om voor de toekomst een voldoende aantal ‘betaalbare’ huurwoningen beschikbaar te houden. Ook zal in 2015 besluitvorming plaatsvinden over de verkoop van vastgoed dat géén rol van betekenis speelt in het strategisch beleid met als doel extra financiële slagkracht te krijgen.
Prettige wij ken en buurten Ons doel is het woon en leefplezier van onze huurders zo goed mogelijk te garanderen. Onze inzet richt zich op zaken die gerelateerd zijn aan de woning of de directe woonomgeving. Wij zetten ons in voor een goed onderhouden woonomgeving en ondersteunen (bewoners)acties die perspectief bieden voor de wijk. Wij kennen in de wijken en kernen waar wij woningbezit hebben momenteel niet of nauwelijks leefbaarheidproblemen. Dat neemt niet weg dat wij de vinger aan de pols houden. Zelfredzaam
De meeste huurders zijn zelfredzaam en goed in staat de regie over hun eigen leven te voeren. Soms geven wij een steuntje in de rug. Door bijvoorbeeld snel te reageren op huurachterstanden en bij overlastsituaties proberen wij mensen te helpen hun eigen problemen op te lossen en te voorkomen dat problemen escaleren. Steeds vaker moeten wij ervaren dat wij niet in staat zijn de oorzaken van overlastsituaties weg te nemen, omdat daarvoor professionele
W ONEN W ATER IN GE N | JAA RP LAN 2015
17
hulp noodzakelijk is. Wij stellen ons voor 2015 tot doel daartoe een samenwerkingsovereenkomst af te sluiten. Wonen Wateringen denkt mee over en werkt mee aan het oplossen van specifieke vraagstukken die in een buurt of dorp spelen. Als wij relatief veel woningbezit in een wijk of kern hebben, investeren wij eventueel in maatschappelijk vastgoed. Wij doen dit alleen als het aannemelijk is dat zo’n investering de leefbaarheid ten goede komt en financieel haalbaar is. Ook voorzien wij in de huisvesting van mensen met een beperking die intensieve zorg of begeleiding nodig hebben. Ons ideaal is dat onze huurders zo zelfstandig mogelijk de regie over hun eigen bestaan kunnen voeren. De meeste mensen zijn daartoe uitstekend zelf in staat. Soms constateren wij dat er hulp nodig is. Bijvoorbeeld als wij zien dat mensen vereenzamen of niet in staat zijn hun eigen financiën te beheren. Daarbij maken wij gebruik van ons netwerk. Wij dwingen echter niets af en hoeden ons voor ‘pamperen'. Wij gaan uit van zelfregie van de bewoner.
Samenwerking Samenwerking met de gemeente
Samenwerking met de gemeente is en blijft belangrijk. Sinds jaren wordt er met de gemeente gesproken over een prestatieovereenkomst. Zonder succes tot dusverre. Wonen Wateringen is bereid om een specifieke bilaterale overeenkomst met de gemeente Westland te sluiten, waarin meetbare afspraken over aantallen van beschikbare en te bouwen woningen gekoppeld aan afspraken over woonomgeving en leefbaarheid worden vastgelegd. Waar Wonen Wateringen zich vast wil leggen op voorraaddoelen, beschikbaarheid van betaalbare huurwoningen en investeringen, wordt van de gemeente Westland verwacht dat zij de corporatie bij de uitoefening van haar taak zo goed mogelijk faciliteert bij de uitvoering. Gelijkwaardige inzet van de betrokken partijen dient daarbij uitgangspunt te zijn. Uitgaande van de door de gemeente geformuleerde woonbehoefte ramingen en beleidsvisies streeft Wonen Wateringen op basis van de eigen visie en financiële mogelijkheden naar een prestatiecontract met een looptijd van vier jaar. Samen werkin g met colle ga corporatie s
We kunnen kosten besparen door samen te werken met andere corporaties. Vanuit deze gedachte is Wonen Wateringen in 2013 een samenwerking gestart met drie andere corporaties uit de regio: Wonen Midden-Delfland, Wassenaarsche Bouwstichting en Wonen Hoek van Holland. In eerste instantie richtte de samenwerking zich op de onderwerpen waarop snel en makkelijk winst te boeken was, zoals uitwisseling van kennis op het gebied van onderhoud en gecombineerde inkoop van materialen en diensten. De samenwerking wordt halverwege 2015 geëvalueerd, maar nu al is duidelijk dat partijen de samenwerking willen voortzetten. We
W ONEN W ATER IN GE N | JAA RP LAN 2015
18
verkennen in welke vorm dat het beste kan en voor welke onderwerpen. We hebben het gevoel dat we baat hebben bij intensievere samenwerking. Samenwerking met de markt
Samenwerking met marktpartijen biedt een aantal voordelen. Door open en transparant met elkaar samen te werken, wordt optimaal gebruik gemaakt van elkaars expertise, innovatie en ervaring. Doordat partijen steeds beter op elkaar ingespeeld raken, nemen bovendien de afstemmingskosten (overhead) af en de kwaliteit van het werk toe. Voor het schilderwerk wordt het standaardproces geoptimaliseerd. Dit maakt het mogelijk met ingang van 2015 bij schilderwerk aan de ‘jonge complexen’ resultaat gericht samen te werken. Resultaat gericht samenwerken (RGS) houdt globaal in dat met de onderhoudspartner wordt afgesproken dat zij een complex woningen gedurende een bepaalde periode in een vooraf afgesproken en meetbare onderhoudsconditie houden. Wij willen RGS in de komende jaren uitbreiden naar andere renovatie- en onderhoudswerkzaamheden. Met RGS verwachten wij het onderhoudsproces te versnellen, de onderhoudskosten te verlagen en de kwaliteit en klant tevredenheid te optimaliseren.
De operationele activiteiten De agenda voor 2015 geeft aan dat voor Wonen Wateringen in de komende één, twee jaar de accenten zullen liggen op het inspelen op veranderingen in wet en regelgeving. De (bestuurlijke) activiteiten staan daarmee nadrukkelijk in het teken van het herijken van de koers, zonder dat dit ten koste gaat van onze reguliere werkzaamheden. Zo’n 90% van onze tijd besteden wij daaraan: het verhuren van woningen, het onderhouden van woningen, het bijdragen aan de leefbaarheid en alles wat bij de uitvoering van deze activiteiten komt kijken.
W ONEN W ATER IN GE N | JAA RP LAN 2015
19
4
Bedrijfsbegroting 2015
(bedragen in € 1.000)
jaarrekening
begroting
prognose
begroting
index
2013
2014
uitkomst 2014
2015
uitkomst 2014=100
Bedrijfsopbrengsten Huuropbrengsten
13.233
13.820
13.617
14.252
105
Opbrengsten serviceabonnementen
454
455
370
374
101
Netto verkoopresultaat vastgoedportefeuille
581
2.000
2.799
2.817
101
Overige bedrijfsopbrengsten
154
94
153
95
62
14.422
16.370
16.938
17.538
104
Afschrijving op materiële vaste activa
4.173
4.150
4.192
3.944
94
Overige waardeveranderingen vastgoedportefeuille
-1.492
0
0
0
0
Lonen en salarissen
866
912
889
961
108
Sociale lasten
123
124
139
129
93
Pensioenlasten
162
186
175
192
110
1.755
2.582
1.645
2.435
148
Leefbaarheid
127
125
119
130
109
Lasten serviceabonnementen
354
360
262
265
101
Overige bedrijfslasten
2.137
3.281
3.168
2.981
94
Som der bedrijfslasten
8.204
11.720
10.588
11.037
104
Bedrijfsresultaat
6.218
4.650
6.350
6.502
102
Som der bedrijfsopbrengsten Bedrijfslasten
Onderhoudslasten
Financiële baten en lasten Rentebaten
0
15
0
0
0
Rentelasten
4.328
4.383
4.164
3.792
91
Financiële baten en lasten
4.328
4.368
4.164
3.792
91
Jaarresultaat voor belastingen
1.890
282
2.186
2.709
124
331
-609
54
0
0
2.222
-327
2.240
2.709
121
Belastingen Jaarresultaat na belastingen
W ONEN W ATER IN GE N | JAA RP LAN 2015
20
Toelichting op de bedrijfsbegroting voor 2015 De bedrijfsbegroting 2015 is gebaseerd op de voorlopige uitkomst 2014 en het ‘going concern’ principe. Dit betekent dat is uitgegaan van de huidige (lopende) activiteiten, de effecten van bestaand beleid en de al geplande activiteiten en investeringen voor zover deze zijn te voorzien van een reële inschatting van de kosten en opbrengsten. Ontwikkeling woningbezit (inclusief overig vastgoed) jaarrekening 2013 begroting 2014
aantal woningen begin boekjaar
prognose 2014
begroting 2015
2.021
2.010
2.010
2.003
- opgeleverd
10
10
20
16
- verkocht
13
25
27
28
- gesloopt
8
24
24
0
24
0
- wijziging aanduiding binnen bestaand bezit aantal woningen einde boekjaar totaal aantal niet woningen totaal aantal verhuureenheden VHE
2.010
1.971
2.003
1.991
141
141
141
141
2.151
2.112
2.144
2.132
B e d r i j f s o p b r e ng s t e n Huuropbrengsten
De netto huuropbrengsten over 2015 worden geraamd op € 14.252.000. Ten opzichte van de prognose 2014 betekent dit een stijging van € 635.000 (5%). De ontwikkeling in de huuropbrengsten over 2015 kan als volgt worden gespecificeerd: prognose [in € 1.000]
begroting 2014
huuropbrengsten bestaande bezit woningen
uitkomst 2014
index begroting 2015
uitkomst 2014=100
13.022
13.175
13.554
103
924
713
722
101
13
18
119
661
13.959
13.617
14.395
106
139
288
143
50
totaal netto huuropbrengsten
13.820
13.617
14.252
105
parameter huurstijging woningen
4,25%
4,00%
2,5%
parameter huurstijging niet woningen
2,75%
0,9%
1,0%
huuropbrengsten bestaande bezit niet-woningen huuropbrengsten nieuwbouwcomplexen totaal bruto huuropbrengsten huurderving
W ONEN W ATER IN GE N | JAA RP LAN 2015
21
Huuraan passin g in 2015
In de bedrijfsbegroting 2015 is de huurstijging voor de woningen per 1 juli 2015 gelijkgesteld aan het in september 2014 verwachte inflatiepercentage van 1% verhoogd met een algemene opslag van 1,5% dus in totaal 2,5%. Jaarlijks stelt de Minister van Wonen (BZK) het maximale huurverhogingpercentage vast. Dit huuraanpassing gaat altijd in op 1 juli en geldt tot en met 30 juni van het daarop volgende jaar. De huurstijging voor de niet woningen is gelijk gesteld aan het in september 2014 verwachtte inflatiepercentage over 2015 van 1,0%. In e xploitatie ne men van won inge n
In december 2014 wordt het nieuwbouwproject 26 sociale huurwoningen Julianastraat in exploitatie genomen; de verhuring start in januari 2015. De huuropbrengsten nemen in 2015 hier met € 119.000 toe. Bedrijfspanden
Het complex kleinschalig verpleeghuis Vlietzicht is tot en met de begroting 2014 beschouwd als (en gerekend tot) de bedrijfspanden; in de prognose einduitkomst 2014 en begroting 2015 wordt dit complex tot de woningen gerekend. De huuropbrengsten worden voor dit complex voor 2015 geraamd op € 196.000. Verkoop e n sloop won in gen
In 2015 is gepland vanuit het bestaande bezit 28 woningen (16 woningen in de Oranjewijk en 12 uit het overige bezit) te verkopen, hierdoor zullen de totale huuropbrengsten afnemen. De woningen in de Willem III straat staan nu grotendeels leeg, in afwachting van de verkoop (en aansluitend de sloop) van de woningen, worden de woningen zodra de huurders eruit trekken ‘anti-kraak’ bewoond. Na verkrijgen van een ontheffing Flora en Faunawet (vereist ivm het nestelen van vleermuizen in de woningen) zal gestart worden met de sloop. De verwachting is dat dit voor een aantal woningen in het voorjaar 2015 zal zijn; de resterende woningen zullen naar verwachting in het najaar 2015 worden gesloopt. Huurdervin g
De huurderving komt voor 2014 uit op 1% van de totale huursom. Dit wordt veroorzaakt door leegstand met betrekking tot sloopwoningen; woningen bestemd voor verkoop en langdurige leegstand van kinderdagverblijf Groentelaan (‘anti-kraak’ verhuurd) en Het Tolland 4 en de langdurige leegstand van garageboxen. In de netto huuropbrengsten is een bedrag verdisconteerd voor ‘huurderving wegens leegstand’. In de begroting 2015 is de huurderving gebaseerd op 1,0 % van de bruto huuropbrengsten en is daarmee geraamd op € 143.000.
W ONEN W ATER IN GE N | JAA RP LAN 2015
22
Opbrengsten service abonnementen
De opbrengsten uit serviceabonnementen worden in de begroting 2015 geraamd op € 374.000, betreffen onder ander serviceabonnementen € 106.000, glasverzekering € 54.000, schoonmaak portieken € 68.000 en licht portieken € 98.000. Tegenover de baten uit de servicekosten en glasfonds staan lasten die worden gemaakt vanuit onderhoud en worden geraamd op € 76.000. De lasten voor schoonmaak portieken en licht portiek worden geraamd op € 189.000, ‘dekking’ van het (negatief) saldo van de baten en lasten vindt plaats vanuit de post leefbaarheid. Opbrengst verkopen
In de begroting voor 2015 wordt de netto opbrengsten verkoop van woningen uit bestaand bezit geraamd op een totaal van € 2.817.000. Het netto verkoopresultaat is te specificeren als volgt prognose begroting 2014
Opbrengst verkopen bestaand bezit
uitkomst 2014
begroting 2015
128
3.889
2.360
5
132
96
Boekwaarde
68
1.473
683
Netto verkoopresultaat bestaand bezit
55
2.283
1.581
1.866
541
932
Direct toerekenbare kosten
Opbrengst verkopen bestaand bezit Oranjewijk fase 5 Vergoedingen en bijdragen
391
Direct toerekenbare kosten
282
19
30
6
22
1.945
516
910
Boekwaarde Netto verkoopresultaat bestaand bezit Oranjewijk fase 5 Opbrengst verkopen bestaand bezit Heerlickheid
1.188
Direct toerekenbare kosten
150
Boekwaarde
712
Netto verkoopresultaat bestaand bezit Heerlickheid
326
Totaal verkoop onroerende goederen
2.000
2.799
2.817
Het netto verkoopresultaat van bestaand bezit
In de begroting voor 2014 is uitgegaan van verkoop van 1 woning met Koop Goedkoop condities, waarbij de grond in erfpacht wordt uitgegeven. In het kader van het verbeteren van de solvabiliteit is gekozen voor een actievere inzet op het verkopen van ons bestaand bezit. In 2014 zijn uiteindelijk 19 woningen uit het bestaand bezit verkocht en is het ‘bloot’ eigendom van de grond onder 1 Koop Goedkoop grond overgedragen. Voor 2015 is de verkoop van 12 woningen uit het bestaand bezit geraamd.
W ONEN W ATER IN GE N | JAA RP LAN 2015
23
Het netto verkoopresultaat van bestaand bezit Oranjewijk fase 5
De ontwikkeling van de Oranjewijk fase 5 gaat uit van de verkoop (en aansluitend sloop) van 16 woningen vanuit bestaand bezit in de Willem III straat in 2015. Deze was begroot in 2014, echter vanwege het nestelen van een populatie vleermuizen in de woningen is de voortgang in de plannen gefrustreerd. In 2014 was de verkoop van een blok van 8 woningen vanuit bestaand bezit in de Beatrixstraat geprognosticeerd, deze verkopen zijn in 2013 gerealiseerd. Het netto verkoopresultaat van bestaand bezit Heerlickheid
Dit betreft de verkoop van de grond voor de realisatie van 18 woningen (editie 4.0 en 5.0 van JeEigenHuisBouwJeZelf). (Zie beslisdocument 8.2014). Overige bedrijfsopbrengsten
De overige bedrijfsopbrengsten, totaal € 95.000, betreffen erfpachtinkomsten van € 67.000 en huurovereenkomsten antennes van € 28.000. De erfpachtinkomsten nemen jaarlijks toe door een jaarlijks afnemende korting op de erfpachtcanon. Bedrijfslasten Afschrijvin g op materië le vaste activ a e n vastgoe dportefe u ille
De totale boekwaarde van het bezit (vaste activa) bedraagt ultimo 2014 € 120.293.000 (ultimo 2013: € 123.253.000). In 2015 zal in totaal € 3.944.000 (2014: € 4.192.00) aan waarde worden afgeschreven. De afname van afschrijvingen hangt samen met de verkoop van woningen. Formatie plaatsen en omvang person ee lsbestan d
Eind 2014 had Wonen Wateringen 18,4 fte in dienst; in de begroting 2015 is dit 18,4 fte. Formatieplaatsen, gesplitst naar activiteiten
jaarrekening 2013 begroting 2014
prognose 2014
begroting 2015
Directie
1,0
1,0
1,0
1,0
Ondersteunende zaken
1,2
1,2
1,3
1,3
Verhuur/bewonerszaken
5,5
5,3
5,3
5,3
Technische dienst incl. adm/td
7,9
8,0
7,9
7,9
Financieel economische zaken
2,8
2,9
2,9
2,9
18,4
18,4
18,4
18,4
Totaal
W ONEN W ATER IN GE N | JAA RP LAN 2015
24
Lonen en salarissen
Het totaal van de lonen en salarissen (inclusief vacatiegelden Raad van Commissarissen) voor 2015 is geraamd op € 961.000. De ingeschatte CAO aanpassing bedraagt 1,25 % van de salarisschalen. In de prognose uitkomst voor 2014 is een bedrag van € 70.500 geraamd als te ontvangen uitkering van ziekengelden, het overgrote deel zijn uitkeringen van het UWV in verband met drie zwangerschappen. In de begroting van 2015 zijn hiervoor geen inkomsten geraamd; waardoor het saldo van de post ‘lonen en salarissen’ in 2015 uiteindelijk hoger wordt geraamd dan de prognose uitkomst 2014. Sociale en pen s ioen lasten
Voor de begroting 2014 is de premiedruk van de sociale lasten (14%) geraamd op de uitkomsten van de jaarrekening 2013. De premiedruk van de pensioenlasten (geraamd op 21%) is gebaseerd op het percentage van 2014 dat betaald wordt aan het pensioenfonds. De prognose 2014 van het totaal van sociale en pensioenlasten is ten opzichte van de begroting 2014 1,5% gestegen. Onderhoudslasten
Het totaal van de kosten voor het uitvoeren van onderhoud in 2015 wordt geraamd op € 2.435.000 (prognose eindtotaal 2014: € 1.645.00) en is als volgt te specificeren: prognose jaarrekening 2013 uitkomst 2014
index begroting 2015
uitkomst 2014=100
Planmatig onderhoud
842
870
1.556
179
Mutatieonderhoud
487
400
500
125
Klachtenonderhoud
553
506
512
101
Lasten overige exploitaties
109
61
61
101
Verbruik klein materiaal
115
88
89
101
Uitgevoerd door eigen technische dienst
-249
-205
-207
101
Ten laste van servicecontracten
-102
-75
-76
101
1.755
1.645
2.435
148
Totaal onderhoudslasten
Op basis van de geactualiseerde Meerjarenonderhoudsplanning is voor 2015 een werkprogramma planmatig onderhoud opgesteld. Het budget voor planmatig onderhoud in 2015 bedraagt € 1.556.000 (inclusief BTW). De uitnodigingen voor het doen van inschrijvingen op de uitvoering van de werkzaamheden zullen tijdig worden gedaan zodat aanbesteding in de eerste weken van 2015 kan plaatsvinden. Het mutatie en klachten onderhoud is in totaal geraamd op € 1.012.000. De overige posten zijn gebaseerd op de prognose 2014 verhoogd met 1,25%.
W ONEN W ATER IN GE N | JAA RP LAN 2015
25
Leefbaarheid
De kosten voor leefbaarheid zijn gebaseerd op de prognose 2014 verhoogd met 1,25%. Deze kosten betreffende groenvoorzieningen, portiekverlichting en schoonmaken portieken. Daarnaast is er een budget specifiek voor de Oranjewijk. Lasten servicecontracten
De lasten servicecontracten zijn gebaseerd op de prognose 2014 verhoogd met 1,25% en bestaan uit lasten uit onderhoud waarvoor een serviceabonnement is betaald. Overige bedrijfslasten
De overige bedrijfslasten worden geraamd op € 2.980.544 en is als volgt te specificeren: prognose [in € 1.000]
Abonnementen en contributies
jaarrekening 2013 begroting 2014
index
uitkomst 2014
begroting 2015
uitkomst 2014=100
26.341
27.583
24.549
24.856
101
Advertenties
7.678
7.242
13.305
9.422
71
Advieskosten
18.247
20.105
8.620
8.000
93
Autokosten
17.005
18.283
13.614
17.750
130
676.763
691.881
713.729
712.425
100
Bestuur/stakeholdermanagement
14.650
9.478
4.387
27.241
621
Diversen
24.813
58.273
24.105
28.693
119
Belastingen en verzekeringen
Drukwerk en kantoorbehoeften
24.720
20.871
20.000
20.250
101
193.711
194.586
201.708
200.140
99
16.082
12.500
15.423
6.500
42
Inhuren personeel (tijdelijke vervanging) 19.784
25.000
19.473
0
0
Huisvestingskosten Huurdersoverleg Kosten automatisering
128.844
127.809
130.658
132.291
101
Kosten externe controle
74.167
70.000
93.454
64.000
68
Kwartier
16.280
12.321
6.063
9.000
148
Onderhoud
10.445
10.000
1.618
2.074
128
Opleidingen
13.519
25.000
39.819
25.000
63
166.410
126.569
87.869
88.967
101
Overige personeelskosten
40.544
48.267
57.109
45.373
79
Porto, bezorg en telefoonkosten
20.992
22.348
19.396
19.639
101
PR en communicatie
1.248
6.000
34.650
3.500
10
Pro rata BTW
-7.417
0
-157.153
0
0
Projectontwikkeling
6.769
5.000
34.899
10.000
29
2.086
0
0
Overige directe exploitatielasten
Samenwerking
W ONEN W ATER IN GE N | JAA RP LAN 2015
0
26
prognose jaarrekening 2013 begroting 2014
index
uitkomst 2014
Scheiding DAEB/niet-DAEB
begroting 2015
uitkomst 2014=100
12.500
0
Sociaal plan Oranjewijk
83.361
19.781
20.729
12.300
59
Sponsoring
13.614
15.000
19.062
15.000
79
9.541
12.500
45.431
Strategisch bedrijfsplan Structuur en Organisatie Treasury
16.630
Wijkontwikkelingsplannen Woonruimteverdeling
5.000
11
15.125
0
18.000
108
47.500
0
14.470
15.000
0
0
0
Saneringsheffing
454.725
402.000
408.444
0
0
Verhuurderheffing
49.308
1.278.000
1.248.271
1.400.000
112
2.136.617
3.281.397
3.167.946
2.980.544
94
Eindtotaal
Afwijkin gen
Het eindtotaal van de ‘overige bedrijfslasten’ komt voor 2015 6% lager uit dan de prognose einduitkomst 2014. Indien de ‘verhuurderheffing’ niet wordt meegeteld, dan bedraagt het totaal van de voor 2015 geraamde ‘overige bedrijfslasten’ € 1.580.544; dit is 18% lager dan de prognose einduitkomst 2014 (€ 1.919.675) en zelfs 24% lager dan de werkelijke kosten in 2013 (€ 2.087.309). Deze ontwikkeling is het resultaat van gericht beleid de bedrijfskosten te matigen. In 2015 zal bij de voorbereiding en invoering van aanpassingen in organisatie, structuur en beleid externe bureaus worden ingeschakeld voor advies en de uitwerking. In de begroting voor 2015 zijn hiervoor gepaste budgetten gereserveerd. Scheiding DAEB/niet-DAEB
12.500
Structuur en Organisatie
15.125
Treasury
18.000
Wijkontwikkelingsplannen
47.500
Onderstaand worden tot slot enkele forse afwijkingen van de geraamde kosten op de post ‘overige bedrijfslasten’ kort verklaard. Autokosten
De autokosten nemen in 2015 ogenschijnlijk met 30% toe ten opzichte van prognose einduitkomst 2014. In de einduitkomst voor 2014 is echter opgenomen ‘de boekwinst’ die bij de inruil van een auto is gerealiseerd.
W ONEN W ATER IN GE N | JAA RP LAN 2015
27
Bestuurskosten (in clu sief stakeh oldersman age ment)
Op de post bestuurskosten zijn tot dusverre uitsluitend de kosten verantwoord voor de bestuurdersverzekeringen, de jaarlijkse nieuwjaarsbijeenkomst en eventuele uitstapjes van de Raad van Commissarissen. In het totaal van de voor 2015 geraamde kosten is nu eveneens geraamd de kosten voor een stakeholdersbijeenkomst. In 2015 zullen overigens de nieuwjaarsen de stakeholdersbijeenkomst worden samengevoegd tot één bijeenkomst. Kwartier
De prognose einduitkomst 2014 omvat de uitgave van twee edities van het Bewonersmagazine Kwartier. De raming voor 2015 is gebaseerd op de gebruikelijke drie uitgaven. Saneringsheffing CFV
In 2015 legt het Centraal Fonds Volkhuisvesting geen saneringsheffing op omdat zij over een toereikende buffer beschikken om eventuele saneringsaanvragen in 2015 te kunnen financieren. Verhuu rde rhe ffin g
Het tarief ‘verhuurderheffing’ is in de begroting 2015 € 4,49 per € 1.000 WOZ waarde, in de prognose 2014 is dit € 3,79. De basis van de heffing in 2014 is een WOZ waarde van € 329 mln (1.949
DAEB-woningen)
waardoor het te betalen bedrag is uitgekomen op € 1.248.271.
In de begroting 2015 is de WOZ-waarde geraamd op € 313 mln; uitgaande van een WOZwaarde stijging van 0,5 % tov peildatum 1 januari 2013 en 1.871
DAEB-woningen
ultimo 2014.
De uiteindelijk verschuldigde verhuurderheffing is bijgevolg geraamd op € 1.400.000. Rentebaten en -lasten
Het totaal aan langlopende leningen kredietinstellingen bedraagt per 1 januari 2015 € 101.224.000. De in 2015 verschuldigde rentelasten over de leningportefeuille bedraagt € 3.765.000. De overige lasten betreffen rente over kortlopende schulden kredietinstellingen en de borgstellingsvergoeding aan het WSW. Be lastingen
In 2014 en in 2015 worden sloop/nieuwbouwprojecten uitgevoerd. De te slopen woningen hebben fiscaal een relatief hoge boekwaarde (circa 70% van de WOZ-waarde), deze waarde wordt in relatie met de sloop/nieuwbouw afgewaardeerd tot de werkelijke grondwaarde. Hierdoor ontstaan fiscaal verliezen en wordt de vennootschapsbelasting in de Winst en Verliesrekening bijgevolg voor zowel 2014 als 2015 ‘nihil’ geraamd. J a a r r e s ul t a a t Het jaarresultaat na belastingen is in de begroting 2015 geraamd op € 2.709.000 positief, de prognose einduitkomst 2014 is € 2.240.000 positief.
W ONEN W ATER IN GE N | JAA RP LAN 2015
28
