De mogelijkheden en onmogelijkheden om als corporatie op wijkniveau over een energie-aanpak te denken, dat was recent onderwerp van gesprek toen het Roadshow-team op bezoek was bij woningcorporatie OFW in Dronten. Decentrale energieopwekking is een nieuwe ontwikkeling die kan gezien worden als een serieuze optie voor het betaalbaar houden van de woningvoorraad. Een interessant gesprek over grenzen van het systeem…. OFW heeft al veel gedaan aan het energiezuiniger maken van woningen. Hiervoor is de corporatie al langer in diverse renovatieprojecten actief. Inmiddels heeft zij 31% energie bespaard t.o.v. 2000. OFW gebruikt bij deze aanpak de trias energetica. 1.
De eerste stap is gebruik zo weinig mogelijk energie,
2.
stap 2 is wek de energie die je nodig hebt duurzaam op en
3.
stap 3 maak zuinig en efficiënt gebruik van fossiele hulpbronnen.
De ambitie van het roadshow-team is om de woningvoorraad in 2030 energie ( CO2) neutraal te maken. Het is dan logisch om, nadat de woningen goed zijn geïsoleerd, na te denken hoe de resterende behoefte aan energie, duurzaam kan worden opgewekt. Truus Sweringa, directeurbestuurder van OFW, vraagt zich in gesprek met het roadshow-team af, of investeren in duurzame energieopwekking, die niet aan een individuele woning gebonden is, een logische vervolgstap is. Gezien de huidige wet- en regelgeving is het de vraag of het tot het taakveld van woningcorporaties behoort. Woningcorporaties zijn wel een voor de hand liggende partij om dit te doen.
Is Nederland duurzaam kabinetsbeleid? Een daarmee samenhangende vraag is natuurlijk of ook de overheid het belangrijk vindt dat er in Nederland gewerkt wordt aan de verdere verduurzaming van de woningvoorraad. Indien de overheid dit belangrijk vindt, dan kan zij in de voorwaardenscheppende sfeer veel ruimte bieden. Er zijn voldoende argumenten voor de overheid om dit te willen, bijv. Nederland moet minder afhankelijk worden van fossiele brandstoffen uit het buitenland ( leveringszekerheid, prijs, effect op betalingsbalans), Voldoen aan klimaatverdragen rond CO2 uitstoot,
Minder afhankelijk zijn van de prijsontwikkeling op de wereldmarkt met alle effecten voor inflatie, maar ook op de woonlasten. In het buitenland is energiearmoede al een begrip. Huishoudens die afgesloten zijn van gas en licht hebben niet alleen een persoonlijk probleem. Het heeft ook effect op de volksgezondheid ( geen warm water, hygiëne, eerder voedselbederf door gebrek aan koeling) en de brandveiligheid ( koken op butagas of hout vuur). Afgeleide argumenten om juist nu te willen investeren zijn; Het bevorderen van de werkgelegenheid in de bouw in tijden van crisis door duurzaamheidmaatregelen, Het stimuleren van innovatie in de bouw en installatiebranche.
Taak woningcorporaties? Is kleinschalige duurzame energieopwekking een taak voor een woningcorporatie? Waar liggen de systeemgrenzen? Aan de hand van het volgende voorbeeld wordt dit geïllustreerd. Het plaatsen van een zonnepaneel op het dak van een woning,vindt iedereen een mogelijke taak voor een corporatie. Indien i.p.v. het plaatsen van een paneel per woning bij een complex van bijv. 100 woningen alle panelen op de daken van woningen worden gelegd die op het zuiden liggen, zodat het rendement hoger is en alle 100 huurders hiervan in gelijke mate profiteren, wordt de vraag al ingewikkelder. Indien echter blijkt dat een windmolen veel efficiënter is dan alle panelen samen, en de corporatie pakt dit op, dan zetten velen een vraagteken. Terwijl het doel efficiënte duurzame energieopwekking t.b.v. een energieneutrale woningvoorraad hiermee wellicht het beste wordt gediend. Zou het niet logisch zijn dat corporaties hiervoor de beste oplossing mogen kiezen. En indien dit onderschreven wordt, tegen welke wet- en regelgeving lopen zij dan aan.
Betaalbaarheid, zorg van een corporatie? Corporaties hebben een verantwoordelijkheid om de doelgroep, mensen die zwak staan op de woningmarkt, passend te huisvesten. Hierbij speelt de hoogte van de huren een belangrijke rol. Ook het kwalitatief in stand houden van het woningbezit is op basis van het BBSH ( besluit beheer sociale huursector) een prestatieveld. Over energie wordt niet gesproken. De vraag is, of het niet beter is om over woonlasten na te denken i.p.v. alleen over de hoogte van de huren. Bij woonlasten spelen in ieder geval servicekosten, stookkosten en kosten voor warm water een rol. Nu al bepalen de stookkosten in steeds sterkere mate of een woning duur of goedkoop is, zeker voor mensen met huurtoeslag. Indien corporaties huurders woonlasten in rekening brengen i.p.v. alleen de huur, wordt investeren in energiebesparing eerder interessant. De huurder maakt het niet uit op welke wijze de corporatie energie opwekt, als het maar niet te duur is. Hetzelfde speelt bij woningisolatie. Als de woonlasten hetzelfde blijven of minder worden, is het voor de huurder interessant.
Door het huidige systeem is er sprake van split incentives. De corporatie investeert, de besparing is voor de huurder. In welke mate er naar het elektriciteitsgebruik van een huishouden moet worden gekeken is een vraag. Dit is sterk persoonsgebonden. Wat is woninggebonden elektriciteit , denk bijv. aan elektrische auto’s die in de toekomst wellicht bij de woning worden opgeladen. Huurprijswetgeving De huurprijswetgeving kent huren en servicekosten. Servicekosten worden afgerekend op basis van werkelijk gebruik ( bijv. m3 gas, schoonmaakcontract e.d.). Duurzame energie is echter vooral een kapitaalinvestering. Dit past dus niet in deze wetgeving. Juist omdat het een investering is, is het belangrijk om te weten of het terugverdienen hiervan mogelijk is. Hierover bestaat onzekerheid. Wat brengt de nieuwe warmtewet, welke effecten heeft de verkoopplicht, wat betekent het uitgangspunt niet meer dan anders enz. Duurzame energieopwekking moet dus als een apart onderwerp in de regelgeving worden gezien. Hierbij moet de kleinschaligheid niet aan dezelfde complexe regelgeving worden blootgesteld als de grote energiebedrijven. Indien dit wel gebeurt zijn alle initiatieven bij voorbaat kansloos door de hoge administratieve lasten. Bovendien moet het mogelijk blijven om de duurzame energie te blijven leveren aan woningen die op termijn worden verkocht maar wel onderdeel uitmaken van het wijkgebonden systeem. Extra verwarrend kan het zijn indien de duurzame energie gebruikt wordt voor portiekverlichting, beweging van liften e.d. Dit lijkt heel erg op servicekosten.
Nieuw prestatieveld BBSH Er staat niet letterlijk in het BBSH dat een corporatie verantwoordelijk is voor de betaalbaarheid, en dus het beperken van de woonlasten, maar het ligt wel in de lijn van denken. Inkomenspolitiek is voor het Rijk. Het is een logische gedachte dat een corporatie in de toekomst verantwoordelijk kan zijn voor woonlasten, zonder de verantwoordelijkheid over te nemen voor de sterke prijsstijgingen van de fossiele brandstoffen. Vinden we dat corporaties in dit licht een rol hebben in kleinschalige duurzame energieopwekking? Truus Sweringa overweegt ” het past goed bij de kernkwaliteiten van woningcorporaties: Zij zijn tenslotte gewend om lange termijn investeringen te doen met een hoog maatschappelijk rendement en een beperkt financieel rendement.” Als je de woningvoorraad betaalbaar wilt houden, dan moet je energie meenemen”. Daarom zou aan het BBSH een nieuw prestatieveld toegevoegd moeten worden rond kleinschalige duurzame energie opwekking.
Borging WSW Om investeringen beter haalbaar te laten zijn is het gewenst kleinschalige duurzame energieopwekking te definiëren als een DAEB activiteit ( dienst algemeen economisch belang). Alleen investeringen in DAEB activiteiten komen voor borging in aanmerking van het WSW ( waarborgfonds sociale woningbouw). Dit wordt namelijk als staatsteun gezien.
In belangrijke mate zijn activiteiten die voortvloeien uit het BBSH ook DAEB, maar het overlapt niet helemaal. Het voordeel van lenen via het WSW is een lagere rente en het feit dat er geleend kan worden. Indien het geen DAEB activiteit betreft, dan moet de corporatie een Energie BV oprichten, die op de markt moet onderzoeken of zij financiering krijgt. Hierdoor zullen veel projecten afvallen. Toch zal zo’n duurzame collectieve oplossing in de wijk wel eens veel kostenefficiënter kunnen zijn, dan een oplossing op woningniveau. Bij het lenen via het WSW spelen ook een aantal praktische zaken zoals; Corporaties mogen maar lenen tot 50% van de OZB waarde van hun totale portefeuille. De waardebepaling van installaties bij duurzame energie opwekking is lastig. Beter is om uit te gaan van een positieve kasstroom. Om duurzame energieopwekking haalbaar te maken bestaat de energie investering aftrek( EIA). Het zou plezierig zijn als corporaties deze aftrek ook kunnen gebruiken. Investeringsruimte Corporaties moeten vanaf 2014 met €620 miljoen (1/10 van de investeringsruimte) meebetalen aan de huurtoeslag om bij te dragen aan de betaalbaarheid van wonen. Als corporaties deze bijdrage zouden inzetten voor de verduurzaming van de woningvoorraad en investeren in de vermindering van de energielasten dragen ze ook bij aan de betaalbaarheid en wel op een meer structurele manier. Daarnaast wordt direct ook meegewerkt aan het energievraagstuk en kunnen kwalitatief betere woningen aangeboden worden. Door duurzaamheidinvesteringen aftrekbaar te maken van de bijdrage aan de betaalbaarheid wordt een hele gerichte stimulans gegeven, die bovendien de bouwsector stimuleert. In deze tijd van recessie hard nodig.
Investeringsrisico’s Het kabinet vindt het belangrijk dat corporaties risicomijdend gedrag vertonen. De vraag is welke risico’s aanvaardbaar zijn. Mag een corporatie als uitgangspunt nemen dat de prijzen van fossiele brandstoffen niet gaan dalen en dat de kans groot is, dat ze gaan stijgen. Dit is belangrijk vanuit het uitgangspunt “ niet meer dan anders” voor de consument. Een geïsoleerde woning met duurzame energie mag niet duurder zijn, dan een traditioneel verwarmde woning. Wat gebeurt er als corporaties 75% van hun woningen moeten verkopen. Wordt de woning dan verkocht met of zonder de kleinschalige wijkgebonden duurzame energieopwekking. Moet hier dan een VVE voor worden opgericht? Zijn mensen voldoende deskundig om het beheer goed te laten verlopen? Zijn mensen bereid om de kostprijs voor de wijkgebonden energieopwekking te betalen en zijn de banken bereid om dit te financieren? Over het algemeen betreft het aanzienlijke investeringen. Voor corporaties is het niet mogelijk om deze investeringen versneld af te schrijven. Indien de corporaties de woningen verkopen zonder de wijkgebonden duurzame energieopwekking dan bestaat theoretisch de mogelijkheid dat de corporatie alleen nog maar eigenaar is van het energiesysteem en geen woningen meer in de wijk heeft. De corporatie wordt
dan uitsluitend energieleverancier. Mag dit? En wat betekent dit bijv. voor de lening die wellicht geborgd is via het WSW. Kan die blijven bestaan? Vanzelfsprekend blijft het ook belangrijk dat de corporatie energie moet kunnen blijven leveren ( denk bijv. aan een WKO). Het ligt voor de hand het BBSH zodanig aan te passen dat corporaties ook leverancier mogen zijn van duurzame energie. Van wie is het dak? Indien corporaties de daken op het zuiden volleggen met zonnepanelen komt de vraag op van wie is het dak? Huurt de huurder de binnenkant van de woning of ook de buitenkant? Ofwel mag de huurder zijn dak onder verhuren aan een bedrijf die het vollegt met zonnepanelen of is dit aan de corporatie. Wordt dit beschouwd als een zelf aangebrachte voorziening? De wetgeving is hierover niet duidelijk. Truus Sweringa geeft aan dat het wat haar betreft als volgt geregeld zou kunnen worden. De buitenkant van de woning is van de corporatie. Die kan indien zij dit wil de daken gebruiken om zonnepanelen op te leggen. Huurders kunnen het gehuurde niet commercieel onderverhuren zonder toestemming van de corporatie. Vanzelfsprekend kunnen huurders voor eigen gebruik aan de corporatie toestemming vragen om zelf een paneel op het dak te mogen plaatsen, een zogenaamde ZAV. Pas indien er een wijziging in de dienstverlening optreedt dient de corporatie individueel overeenstemming te bereiken met de huurder. Dus wel indien de huurder moet gaan betalen voor de energielevering, niet indien het dak wordt volgelegd met panelen. Vanzelfsprekend is dat er goede communicatie plaatsvindt. De corporatie hoeft dus niet te onderhandelen met de huurder welk deel van de opbrengst voor hem is en welke deel voor het collectief. Indien een woning met veel zonnepanelen voor de wijk op zijn dak wordt verkocht, kan de corporatie de binnenkant van de woning verkopen zonder de buitenkant met panelen op het dak. Op basis van de huidige wetgeving is dit lastig/ onmogelijk omdat de eigenaar van de woning door natrekking eigenaar van die onderdelen wordt, die aard en nagelvast zitten aan het bezit. Voor VVE’s speelt een vergelijkbaar vraagstuk. Een VVE kan nu geen lening afsluiten om een dak van een appartementengebouw vol te leggen met zonnepanelen. De zonnepanelen worden door natrekking eigendom van de individuele kopers. Hiermee heeft de bank geen onderpand. Dit moet anders geregeld worden. Verkeerde prikkels Een groot deel van de energieprijzen ( meer dan 50%) worden bepaald door belasting op energie en BTW. Zodra gebruik wordt gemaakt van het collectieve net moet dit worden betaald. Geen belasting betalen is dus algauw goedkoper. Bij woninggebonden investeringen voor eigen gebruik betaalt men geen belasting, bij wijkgebonden investeringen meestal wel, zodra men van het collectieve net gebruik maakt. Het fiscale element wordt daardoor vaak doorslaggevend voor de investeringskeuze. Hierdoor worden wijkgebonden investeringen, die op zich veel rendabeler zijn dan woninggebonden investeringen, onaantrekkelijk. Een verkeerde incentive dus van het Rijk. Wil het Rijk stimuleren dat de meest rendabele investeringen worden gedaan dan moet het fiscale regiem worden gewijzigd.
Er ligt een uitdaging om de spanning op het centrale net stabiel te houden, zeker bij duurzame energieopwekking. Denk aan wind of zon die niet permanent beschikbaar is. Het is daarom plezierig als energie wordt afgenomen op de tijden dat het wordt opgewekt. De prijzen moeten variëren afhankelijk van de beschikbaarheid. Mensen moeten gaan beschikken over een soort tijdschakelaar die bijv. de wasmachine aanzet als de energieprijs laag is. Dit vereist nieuwe apparatuur.
Rekken of strekken? Corporaties hebben dus veel factoren in handen om bij te dragen aan de transformatie naar een energieneutrale leefomgeving. Echter, de huidige systeemgrenzen dragen ook een risico in zich, waar een corporatie geen directe invloed op uit kan oefenen. Wat doen we met de huidige systeemgrenzen: willen we die oprekken of vinden we ze wel goed zo en kunnen we daarbinnen naar innovatieve mogelijkheden kijken?
Truus Sweringa, directeur-bestuurder Oost Flevoland Woondiensten d.d. 2 april 2012
