Accountantsverklaring
VOLKSHUISVESTINGSVERSLAG 2005 HABION
Opdracht
Inleiding
Ingevolge uw opdracht hebben wij de in artikel 26, eerste lid, onderdeel a, van het Besluit beheer sociale huursector bedoelde
waarbij we zoveel mogelijk samenwerken met plaatselijke
Ons profiel
van de toegelaten instelling. Het is onze verantwoordelijkheid een accountantsverklaring inzake de jaarrekening te verstrekken.
Habion is een landelijk werkende stichting, opgericht in 1952
Onze controle is verricht overeenkomstig in Nederland algemeen aanvaarde richtlijnen met betrekking tot controleopdrachten. Volgens deze richtlijnen dient deze controle zodanig te worden gepland en uitgevoerd, dat een redelijke mate van zekerheid wordt verkregen dat de jaarrekening geen onjuistheden van materieel belang bevat. Een controle omvat onder meer een onderzoek door middel van deelwaarnemingen van informatie ter onderbouwing van de bedragen en de toelichtingen in de jaarrekening. Tevens omvat een controle een beoordeling van de grondslagen voor financiële verslaggeving die bij het opmaken van de jaarrekening zijn toegepast en van belangrijke schattingen die de leiding van de organisatie daarbij heeft gemaakt, alsmede een evaluatie van het algehele beeld van de jaarrekening. Wij zijn van mening dat onze controle een deugdelijke grondslag vormt voor ons oordeel.
Oordeel Wij zijn van oordeel dat de jaarrekening een getrouw beeld geeft van de grootte en de samenstelling van het vermogen op 31 december 2005 en van het resultaat over 2005 in overeenstemming met in Nederland algemeen aanvaarde grondslagen voor financiële verslaggeving en voldoet aan de bepalingen inzake de jaarrekening als opgenomen in artikel 26, eerste lid, van het Besluit beheer sociale-huursector. Tevens zijn wij nagegaan dat het jaarverslag, voorzover wij dat kunnen beoordelen, verenigbaar is met de jaarrekening.
Utrecht, 31 mei 2006 PricewaterhouseCoopers Accountants N.V. M.H.A. Bauman RA
VHV VERSLAG 2005
jaarrekening 2005 van Habion te Utrecht gecontroleerd. De jaarrekening is opgesteld onder verantwoordelijkheid van de leiding
Werkzaamheden
gebouwen coördineren we vanuit ons kantoor in De Bilt ondernemingen.
en actief op het gebied van ouderenhuisvesting in 81 plaatsen
Door eigen onderzoek houdt Habion de algemene trends in
in Nederland. We zijn gespecialiseerd in woonvormen voor
beeld en op basis daarvan verrichten we marktonderzoek
senioren met een zorg- en dienstenaanbod. Onze stichting is
naar de plaatselijke behoeften en wensen op het gebied van
eigenaar van verzorgingshuizen, verpleeghuizen en woningen
wonen, zorg en welzijn. De uitkomsten zijn maatgevend voor
(met zowel lage als hogere huren); dit bezit verhuren we.
onze ontwikkel- en bouwactiviteiten. Bij onze nieuwbouw-
Daarnaast realiseren we koopappartementen voor senioren.
plannen kiezen we voor kleinschaligheid en voor een
Onze kernactiviteiten zijn:
prominente rol van de wijkfunctie. Zo willen we bijdragen
- het ontwikkelen en realiseren van nieuwbouw
aan het concept van woonservicezones waardoor ouderen
- het technisch beheren van ons vastgoed
langer zelfstandig kunnen blijven wonen. Wij zetten in op
- het aanpassen (renovatie en transformatie) van gebouwen
innovatie van de huisvesting van ouderen.
en woningen aan de huidige behoeften en wensen van ouderen. Dat doen we voor ons eigen bezit en bestaand
Onze organisatie is ingericht op klantgerichtheid en kwaliteit.
vastgoed dat we aankopen.
Relaties hebben te maken met één multidisciplinair klantenteam. Ons relatief kleine team van ongeveer 30 fte’s
Wonen, zorg en welzijn zijn in ons werk onlosmakelijk
staat garant voor korte beslislijnen en een persoonlijke en
verbonden. We bieden bewoners niet alleen een
betrokken benadering.
levensloopbestendige woning of appartement, maar bovenal een comfortabele en veilige leefomgeving. Ontmoetings- en
Verslag van 2005
activiteitenruimten, atria met zitjes, zorgposten, overdekte
In dit verslag presenteert Habion de activiteiten in 2005,
galerijen en stallingen voor scootmobiels zijn daar
we volgen daarbij de prestatievelden uit het BBSH.
voorbeelden van.
Eén van die prestatievelden is geformuleerd als ‘wonen en zorg’. De combinatie wonen en zorg is al meer dan 53 jaar
Ons bezit verhuren we aan lokale zorgaanbieders waarmee
het specifieke werkveld van Habion. Een goede beschrijving
we ook samenwerken bij het ontwikkelen van nieuwe
van een gescheiden prestatieveld wonen en zorg is
initiatieven. Door dit jarenlange partnerschap zijn we als
daarom moeilijk te maken. Voor Habion zijn immers alle
corporatie ook thuis in de zorg, de kennis uit deze twee
prestatievelden verbonden met wonen en zorg.
werelden passen we toe voor een optimaal resultaat voor
Met de beschrijving in dit verslag van de overige in het BBSH
onze doelgroep. De toewijzing en de verhuur aan de bewoners
genoemde prestatievelden wordt daarom tegelijkertijd het
worden door de lokale zorgaanbieders verzorgd die we daarbij
prestatieveld wonen en zorg beschreven.
financieel en adviserend ondersteunen. Ook met gemeenten en plaatselijke corporaties verwezenlijken we lokale
Achtereenvolgens komen de volgende onderwerpen
initiatieven. Wij zetten daarbij onze kennis in van procedures
aan de orde:
en regelgeving, van VROM én VWS, en onze specifieke
1. Het huisvesten van de doelgroep
expertise en ervaring. Het technische beheer van de
2. Het kwalitatief instandhouden van het bezit
2. Het kwalitatief instandhouden van het bezit
3. Leefbaarheid/kwaliteit
over een indicatie tot verblijf voor het verzorgingshuis of het
Passende huurhoogte
4. Het betrekken van huurders bij beleid en beheer
verpleeghuis beschikken.
Bij het realiseren van woningen hebben we steeds de
5. Het waarborgen van de financiële continuïteit
Voor woningen verschillen de toewijzingscriteria per
bewoner in beeld. Wij realiseren ons de kwetsbaarheid van
6. Marktbenadering
gemeente. Bij een aantal gemeenten zijn de criteria: mate
onze bewoners en voelen ons verantwoordelijk. Veiligheid
Woningen
7. Interne organisatie
van behoefte aan aangepaste woonruimte, wachttijd en
en comfort voor oudere bewoners vergen van ons extra
In het volgende overzicht wordt de ontwikkeling in de
8. Verklaring bestuur
voorrang voor ingezetenen. Bij andere gemeenten houdt men
investeringen waar geen financieel rendement tegenover
voorraad weergegeven gedurende 2005.
primair rekening met de verhouding tussen inkomen en
staat. Vanwege de vaak zwakkere financiële positie van de
huurprijs of met de verhouding tussen sociaal-fysieke noodzaak
huidige bewoners streven we naar het realiseren van woningen
Voorraad woningen in eigendom
en functionele geschiktheid van de aangeboden ruimte.
die qua huurhoogte passend zijn voor de doelgroep. Het gaat
per 1 januari 2005
1. Het huisvesten van de doelgroep Habion realiseert en beheert een grote diversiteit aan
3.640
hierbij om sociale huurwoningen maar ook om vrije sector-
woonvormen waarmee we keuze willen bieden aan ouderen
Aantal woningen per huurklasse
met een zorgvraag. De intramurale vormen van huisvesting
Huurklasse
bestaan uit verzorgings- en verpleeghuizen en
Goedkoop (tot en met € 331,78)
verpleegdependances. De woningen, zowel huur- als koopwoningen verspreid over 61 gemeenten, zijn veelal
Betaalbaar (van € 331,78 tot en met € 508,92)
gelegen naast zorgcentra. Op enkele locaties en in veel
Duur (vanaf € 508,92)
aantal woningen *)
in %
331
9%
Oplevering woningen:
passend is, prevaleert de zorgvraag boven het inkomen.
De Bilt
2
Loenen
15
Gematigd huurbeleid 2.869
79%
Minister Dekker ging uit van een gemiddelde huurstijging van
Aankoop woningen:
445
12%
1,8%, de laagste in jaren. Deze lage huurstijging is een eerste
Bunnik
24
stap op weg naar een nieuw huurbeleid. Met de modernisering
Oldebroek
10
van het huurbeleid vanaf 2006 wil de minister ervoor zorgen
Voorst
18
dat woningzoekenden gemakkelijker aan een woning komen.
Winterswijk
21
nieuwe plannen gaat het om separate appartementencomplexen met de infrastructuur voor een aanbod aan zorg
woningen. Bij het toewijzen en vaststellen of een woning
In huur per 31 december 2005
3.645 100%
en service. *) In deze tabel zijn bedrijfsruimten en een (beperkt) aantal
Hiervoor moet het aanbod van woningen groter worden en de
Onze woningen worden complexgewijs verhuurd aan lokale
woningen buiten exploitatie niet opgenomen, waardoor het
prijs-kwaliteit verhouding van woningen verbeteren. Om dit te
Sloop woningen:
zorginstellingen. Deze stichtingen verzorgen de verhuur aan
totaal wat afwijkt van vermeldingen elders in dit jaarverslag.
bereiken is volgens het kabinet een grotere huurmarkt nodig.
De Bilt
Mutatiegraad en leegstand
In 2005 heeft Habion gekozen voor een zeer gematigd
Woningen omgezet naar intramurale voorzieningen: Huizen
-17
bewoners en bieden zorg, welzijnsdiensten en service op maat. De zorgvisie van de zorginstellingen waarmee we samenwerken is van grote invloed op de ontwikkeling en het
2005
2004
2003
2002
2001
huurbeleid. Tot en met 2004 was de door Habion gehanteerde
Mutatiegraad
8,2%
9,9%
11,3%
9,7%
10,3%
gemiddelde huurverhoging gelijk aan het gemiddelde inflatie-
Leegstand
0,5%
0,3%
0,3%
0,6%
0,4%
percentage van de voorgaande vijf kalenderjaren. In 2005 is
Voorraad woningen in eigendom
Kenmerkend voor de doelgroep van Habion is de
uitgegaan van het inflatiecijfer van het voorgaande jaar zijnde
per 31 december 2005
zorgbehoefte. Dat vormt ook een belangrijk criterium bij
1,2%. In beperkte mate heeft Habion gebruik gemaakt van de
de toewijzing van de woonruimte. Om in aanmerking te
mogelijkheid tot huurdifferentiatie. Bijzondere omstandigheden
komen voor intramurale huisvesting moeten gegadigden
zoals courantheid en andere situationele factoren konden
Nieuwbouw projecten woningen
aanleiding zijn een lager afwijkend percentage te hanteren.
In ontwikkeling/opgeleverd per 31 december 2005
In 2005 realiseerde Habion een effectieve huurverhoging
Plaats
aantal
Loenen
15 woningen € 177.000
opgeleverd
Hengelo
48 woningen € 120.000
opgeleverd
Plaats
aantal
technisch beheer van het onroerend goed.
���������������������������� Gerealiseerde huuromstijging ��
���������������������������� ���������������
2001
2002
2003
2004
2005
1,9%
1,9%
2,5%
2,6%
1,2%
�������
��
�������������������������
���������������������������� �����������������
��
1,5%
1,5%
1,6%
1,1%
0,8% ��������������������� ���������������
��������������������� ���������������
��
3,8%
4,7%
5,0%
5,0%
2,7%
van 1,2% over de woningen. Dit is ruim onder de door VROM toegestane 2,7%. Deze relatief lage effectieve huurverhoging wordt deels veroorzaakt door het feit dat de huurprijzen van woningen dicht bij de maximaal redelijke
����������������������������huurgrens ����������������� ��
�������������������������
2,6%
0,0%
0,0%
0,0%
1,2%
�
�������
4,6%
3,5%
2,1%
1,2%
1,7%
����
����
����
����
����
aanliggen vanwege de hoge investeringen die
Habion doet in de zorginfrastructuur. ���������������������������� ���������������
-1
3.712
gemiddelde fase bouwkosten
gemiddelde fase verkoopprijs
Wapenveld 10 woningen € 253.000 incl. btw
in ontwikkeling
WVG-voorzieningen en reparatiemeldingen Aantal WVG-voorzieningen 1) Totaal uitgaven aan WVG-voorzieningen Aantal reparatiemeldingen
Start en/of oplevering van vervangende nieuwbouw/renovaties/deelaanpassingen zorgcentra in 2005: 2005
2004
2003
2002
2001
54
65
57
77
74
€ 38.000
€ 55.000
€ 46.000
€ 74.000
€ 230.000
1.550
1.457
1.416
1.600
1.039
1) De WVG-voorzieningen bestaan onder meer uit het aanpassen van de toilet- en doucheruimten met beugels, douchezitjes en antislipbehandeling van de vloer, het verkleinen van het hoogteverschil ter plaatse van de onderdorpels van toegangsdeuren, het aanpassen van keukens en het treffen van voorzieningen voor scootmobiels.
Verzorgings- en verpleeghuizen
Plaats
omschrijving
fase
Bilthoven
renovatie en vervangende nieuwbouw zorgcentrum
opgeleverd fase 1
Bunnik
renovatie en vervangende nieuwbouw zorgcentrum
opgeleverd
Delft
dagopvang, recreatie, zusterpost
opgeleverd
Goes
kleine aanpassingen zorginfrastructuur
opgeleverd
Harderwijk
liftuitbreiding, zorgoproepsysteem
opgeleverd
Huizen
diverse kleine aanpassingen
opgeleverd
Leerdam
renovatie 1e, 3e en 4e etage
opgeleverd
Nederhorst den Berg
vervangende nieuwbouw zorgcentrum
opgeleverd fase 1
Nederhorst den Berg
vervangende nieuwbouw zorgcentrum
gestart fase 2
2005
2004
2003
2002
58
52
52
53
Nijverdal
vervangende nieuwbouw zorgcentrum
gestart
Verpleeghuizen
1
1
1
1
Nijverdal
nieuwbouw centrumlocatie
gestart
Verpleeghuisdependances
7
6
6
6
Oldenzaal
renovatie en vervangende nieuwbouw zorgcentrum
opgeleverd
Zorghotel
1
1
1
1
Sint Annaland
vervangende nieuwbouw zorgcentrum
opgeleverd
Steenderen
activiteitenruimte
opgeleverd
Utrecht
ombouw verzorgingshuis naar verpleeghuis
gestart
Winterswijk
vervangende nieuwbouw en renovatie zorgcentrum
gestart
Zwolle
brandwerende voorzieningen
opgeleverd
Aantal in eigendom per 31 december Verzorgings- en verpleeghuizen
In het volgende overzicht worden de uitgaven weergegeven die zijn gedaan in het kader van kwaliteitsbeleid.
Uitgaven kwaliteitsbeleid ������������������������ ����
����������������
����
����
����
����
� ����
����
����
��������������������������
���������
���������
���������
�������������������������
���������
���������
���������
�����������������
���������
�������
�������
3. Leefbaarheid/kwaliteit
De uitgaven ter voorkoming van legionellabesmetting en
Doe-dag technische medewerkers
In het kader van het beheer van ons bezit heeft Habion maatregelen genomen om
voorzieningen aan installaties zijn dit jaar met circa € 100.000
Inmiddels een tweejaarlijks terugkerend evenement is de
de leefbaarheid in en rond de woningen en verzorgingseenheden te verbeteren.
gestegen. In 2005 zijn wij gestart met een aantal
doe-dag die Habion de medewerkers technische dienst van
Naar soort maatregel werden de investeringen als volgt gespreid:
maatregelen om legionellabesmetting te voorkomen.
onze zorginstellingen aanbiedt. Deze medewerkers werken
Zo hebben wij, om de naleving van de beheersmaatregelen
dagelijks aan het wooncomfort van de bewoners van onze
door onze zorginstellingen te optimaliseren, een contract
zorgcentra en woningen. Alle reden om ze uit te nodigen
afgesloten met AquaServa B.V. om jaarlijks een audit in de
voor een leerzaam evenement met een feestelijk tintje.
complexen uit te voeren. Ook onderzoeken we of het mogelijk
In 2005 kozen we voor een ‘brandweersurvival‘. Voor dit
is het legionellaprobleem op te lossen door direct achter de
thema werd gekozen omdat alle technisch medewerkers
watermeter waterbehandeling toe te passen. Een eerste
veel te maken hebben met brandpreventiemaatregelen.
proef met een filterunit in ons complex te Schiedam is
Naast blusactiviteiten van allerlei spectaculaire branden
inmiddels uitgevoerd.
was er een lezing over brandveiligheidsinstallaties en over
Voor de komende jaren verwachten wij een toename van
de ontruiming van woonzorgcomplexen.
Investeringen in leefbaarheid 1. Verbetering fysieke toegankelijkheid van de directe omgeving van de woning/verzorgingseenheid
2005
2004
2003
€
€
€
17.000
149.000
538.000
2. Verbetering fysieke veiligheid en toegankelijkheid alsmede het gebruiksgemak van voorzieningen in de woning/verzorgingseenheid
40.000
278.000
103.000
3. Voorzieningen ten behoeve van de sociale veiligheid en veiligheidsbeleving
45.000
81.000
62.000
4. Maatregelen om op verzoek van de bewoners de uitstraling van de gebouwen te verbeteren (ondermeer graffiti verwijderen)
12.000 ------------
Totaal
70.000
1.000
------------ ------------
114.000
578.000
704.000
In vergelijking met de voorgaande jaren zijn de uitgaven in 2005 sterk afgenomen. Dit is het gevolg van het feit dat het
de uitgaven inzake ARBO-regelgeving. In 2005 is een begin gemaakt met het oplossen van de ARBO-knelpunten bij
Ook in persoonlijke contacten door het jaar heen kwam het
liftinstallaties en hebben wij een pilot gestart om de risico’s
beleid en beheer van Habion aan de orde. Een goede relatie
rondom het veilig werken op daken in kaart te brengen.
met de plaatselijke zorginstellingen acht Habion van
jubileumproject “Toegankelijkheid” in het kader van ons 50-jarige jubileum, in 2005 is afgerond. In het kader van dat project heeft
wezenlijk belang voor het realiseren van woonzorgcomplexen
Habion de afgelopen 4 jaar ruim € 1.650.000 geïnvesteerd in het verbeteren van de leefbaarheid en toegankelijkheid van haar
waar de markt om vraagt. Zowel de inbreng van de
4. Het betrekken van huurders bij beleid en beheer
complexen. Hierbij ging het ondermeer om een betere toegangsroute naar het complex c.q. de woning met extra verlichting, het automatiseren van hoofdentree en tussendeuren, verlagen van dorpels en het ophogen van galerijen en algemene balkons.
Financiële ondersteuning
Tevens zijn de liften voorzien van deurbeveiliging sensorlijsten, grootvlakspiegels en zitbankjes. Investeringen in kwaliteit/bijzondere investeringen
corporatie als van de zorginstelling zijn daarbij essentieel.
2005
2004
2003
€
€
€
Klantendagen
huurdersparticipatie
Habion heeft als invulling voor de jaarlijkse klantendagen
Habion ondersteunt de medezeggenschap van bewoners in
met directies van zorginstellingen waarmee wij samenwerken
onze woonzorgcomplexen van harte. Ook in 2005 hebben
1. Maatregelen ter verbetering van het uitrustingsniveau in en rondom de woning of verzorgingseenheid
372.000
442.000
270.000
in 2005 een korte studiereis naar Finland georganiseerd.
we de huurdersorganisaties van onze woonzorgcomplexen
2. Maatregelen ter vermindering van de energiekosten
187.000
181.000
160.000
Op deze klantendagen ontmoeten directieleden van onze
financieel ondersteund door middel van een jaarbijdrage
zorgpartners en Habion-medewerkers elkaar eens op een
van € 133,80 (dit bedrag wordt jaarlijks geïndexeerd).
andere manier. De formule van ontmoeting, meerdaags
We hebben ze bovendien bezocht - op verzoek van de
verblijf in een interessante stad en het belichten van
zorginstelling of op verzoek van de huurdersorganisatie zelf -
‘woonvormen voor ouderen’ in den vreemde wordt door
om te horen wat er leeft en om van onze kant zaken toe
onze huurders zeer gewaardeerd. Vooral het bezoek aan
te lichten. We ontvangen steeds de notulen van de bijeen-
zorgcentrum Riistavuori in Helsinki, waar een strak
komsten van de diverse huurdersorganisaties, zodat we op
trainingsprogramma wordt gehanteerd ter bevordering
de hoogte blijven van wat er per woonzorgcentrum leeft.
3. Maatregelen ter voorkoming van legionellabesmetting, gewijzigde regelgeving overheid, ARBO-regelgeving
297.000
490.000
321.000
------------- ------------- ------------Totaal
856.000
1.113.000
751.000
(Exclusief bijdragen aan aanpassingen die in het kader van de Wet Voorzieningen Gehandicapten werden gesubsidieerd.) De uitgaven ter verbetering van het uitrustingsniveau en vermindering van de energiekosten (punten 1 en 2) wijken niet veel af
van de mobiliteit maakte veel indruk bij de 36 deelnemers.
Imago-onderzoek
van 2004. De uitgaven met betrekking tot maatregelen ten gevolge van strengere regelgeving overheid (punt 3) zijn dit jaar echter aanzienlijk lager dan het voorgaande jaar. De uitgaven voor voorzieningen in het kader van brandveiligheid zijn met circa € 200.000
Tijdens het programma is ook aandacht besteed aan het
Om meer inzicht te krijgen in ons imago onder huidige klanten,
verminderd. Reden hiervoor is dat het aantal door de brandweer geëiste aanpassingen dit jaar is afgenomen.
beleid van Habion en werd uitgebreid met elkaar van
potentiële klanten en stakeholders heeft Habion het bureau
gedachte gewisseld over ontwikkelingen in de ouderen-
Motivaction onderzoek laten verrichten. Het gemiddelde
huisvesting. We zien de klantendagen dan ook als een
rapportcijfer van onze klanten bleek een 7,4. Bij onze
bijzondere vorm van huurdersoverleg.
stakeholders is de waardering nog hoger, zij gaven een 7,5.
5. Het waarborgen van de financiële continuïteit
���������������������������������������������� �� �� ��
�
��������������
��� ��� ���
�
����������������������������������
�������������������
���
��������������
��� ���
��� ��� ���
�
��� ���
�� �� ��
�
�� �
�� ��
� �
���
���
���
���
���
���
���
���
���
����
����
����
����
����
����
�����������������������������
����
����
����
����
����
����������������������������
����
�����
����
����
�����
�����
�����
�����
�����
�����
Een andere uitkomst is dat Habion op alle voorgelegde
Klachtencommissie
aspecten een hogere gemiddelde score krijgt dan andere
Sinds 1995 kent Habion een Klachtencommissie. Huurders
woningcorporaties waar onze klanten en stakeholders
kunnen zich bij geschillen over technische zaken tot deze
Habion kent een gezonde solvabiliteit. Het investeringsniveau
en Woonpalet de verdwijnende. Gezien de financiële situatie
ervaring mee hebben. De grootste verschillen zijn
onafhankelijke commissie wenden die vervolgens advies
in 2004 en 2005 lag aanzienlijk hoger dan in voorgaande
was het voor Woonpalet moeilijk haar investeringsopgave
geconstateerd bij de aspecten betrouwbaarheid, kennis
uitbrengt aan het bestuur van Habion. In het verslagjaar 2005
jaren, omdat een groot aantal projecten in de realisatiefase is
voor de komende jaren te realiseren. Voor Habion was het van
van de zorgsector, deskundigheid en open communicatie.
zijn er geen klachten aan de Klachtencommissie voorgelegd.
beland. In de komende jaren zal een aantal verzorgingshuizen
belang om als maatschappelijk ondernemer een bijdrage te
gerenoveerd worden, dan wel zal er vervangende nieuwbouw
kunnen leveren aan het matchen van taken en middelen. Onze
�������������
Op de aspecten daadkracht, ondernemend zijn en proactief
AedesCode
plaatsvinden. Tevens zullen er op diverse plaatsen woningen
stichting verkrijgt door de fusie een belangrijke uitbreiding
bleek verbetering gewenst. Deze uitkomst heeft geleid tot
Habion is lid van de brancheorganisatie Aedes en
worden gebouwd.
van bezit in de provincie Friesland. Het vastgoed dat Woon-
een samenhangend pakket van doelen en acties. Zo gaan we
conformeert zich daarom aan de AedesCode. Belanghouders
actiever op zoek naar bouwlocaties, ook daar waar we nog
en leden kunnen gedrag van Habion ter toetsing voorleggen
Bij het doen van investeringen houdt Habion in toenemende
ruim 500 woningen. Dit bezit wordt verhuurd aan de zorg-
geen zorgpartner hebben. Verder organiseren we klanten-
aan de Commissie AedesCode. Getoetst wordt of het lid zich
mate rekening met het scheiden van wonen en zorg en de
organisatie Palet.
panels en gaan we een nieuw onderzoek uitvoeren,
aan de AedesCode heeft gehouden. De commissie is door de
(aankomende) marktwerking in de zorg. Projecten in de
vergelijkbaar met ons eerdere onderzoek ‘Wat is thuis?’.
ledenraad van Aedes ingesteld. Zij werkt onafhankelijk en
investeringssfeer worden uitgevoerd als er toekomstwaarde
In het volgende overzicht verstrekken we inzicht in een aantal
zonder last en ruggespraak. Haar werkzaamheden staan
aanwezig is en blijft, waarbij de investeringen waarde-
algemene en financiële gegevens van Woonpalet per
Evaluatie nieuwbouwprojecten
beschreven in het Reglement AedesCode. In 2005 werd van
gedreven worden. Vanuit haar maatschappelijke
31 december 2005:
Besloten is om alle opgeleverde nieuwbouwprojecten
deze mogelijkheid geen gebruik gemaakt.
verantwoordelijkheid verricht Habion daarbij financieel
Balanstotaal
€ 35.600.000
onrendabele investeringen, dat wil zeggen dat ze niet worden
Materiële vaste activa in exploitatie
€ 32.250.000
terugverdiend uit toekomstige huuropbrengsten.
Bedrijfswaarde
€ 41.500.000
Resultaat 2005
€ -/- 100.000
te evalueren onder de bewoners. Dit idee komt voort uit
palet heeft overgedragen bestaat uit 6 verzorgingshuizen en
het continue streven van Habion naar verbetering van
Verhuiskostenreglement
de kwaliteit van haar producten (woningen) en diensten
In 2005 heeft Habion een verhuiskostenreglement
(informatie). Als basis voor de evaluatie van (toekomstige)
vastgesteld. Bewoners die in verband met renovatie en
Uitgaande van de huidige solvabiliteit en prognoses voor de
Eigen vermogen
€ -/- 830.000
nieuwbouwprojecten ontwikkelden we model-vragenlijsten
nieuwbouw tijdelijk moeten verhuizen, ontvangen een vaste
komende jaren kan gesteld worden dat Habion een gezonde
Leningenportefeuille
€ 33.830.000
voor huurders en kopers. Het eerste project is inmiddels
vergoeding van € 5.000,- als tegemoetkoming in hun
financiële positie heeft en voldoende waarborgen voor een
Gemiddeld rentepercentage
geëvalueerd. De resultaten zijn aan alle medewerkers en
verhuiskosten.
goede financiële continuïteit.
Solvabiliteit
Fusie Habion - Woonpalet
Voor de invloed van de fusie op de financiële positie van
Op 1 januari 2006 is Habion gefuseerd met Woonpalet te
Habion verwijzen we naar het onderdeel investeringen en
Leeuwarden. Habion is hierbij de overnemende fusiepartner
invloed op eigen vermogen in dit hoofdstuk.
6,0% -/- 2,3%
de betrokken zorgpartner gepresenteerd.
Investeringen en invloed op eigen
De contante waarde toekomstige onrendabele toppen is
Treasury
Bedrijfswaarde zorgcentra/Wet
vermogen
gebaseerd op ramingen van voorgenomen plannen.
Habion heeft een treasurystatuut en een treasurycommissie,
Betaalbaarheidsheffing Huurwoningen
In 2005 heeft Habion in het kader van de strategiebepaling
De financiële invloed van deze voorgenomen plannen zijn
waarin naast leden van de werkorganisatie ook externe
Op initiatief van Habion heeft in 2005 het Centraal Fonds
haar investeringsopgave voor de komende 10 jaar in kaart
niet verwerkt in de jaarrekening.
treasurydeskundigen deelnemen. Jaarlijks wordt een treasury-
voor de Volkshuisvesting samen met een aantal andere in
jaarplan opgesteld. De treasuryfunctie richt zich hoofdzakelijk
zorgvastgoed gespecialiseerde corporaties best practices
gebracht. Een deel van de verzorgingshuizen is functioneel verouderd en staat voor of is al in een transformatieproces.
Solvabiliteit 31-12-2005 Habion
28,5%
op het zorgdragen voor voldoende financieringsmogelijkheden
opgesteld met betrekking tot de bedrijfswaarde van zorg-
Bij transformatieprocessen heeft het scheiden van wonen en
Solvabiliteit 31-12-2005 Habion en Woonpalet
26,1%
op zowel de korte als de lange termijn alsmede het zorgdragen
centra. Behalve voor jong en multifunctioneel zorgvastgoed
zorg in toenemende mate een belangrijke invloed op de
Solvabiliteit 31-12-2005 na correctie contante
voor een adequaat renterisicobeheer.
wordt op basis van bedrijfseconomische gronden een
investeringsplannen en onrendabele toppen. In de bedrijfs-
waarde onrendabele toppen
20,1%
waardeberekeningen worden grote renovaties dan wel
levensduurverkorting toegepast van 50 jaar naar 30 jaar. In 2005 en begin 2006 is in verband met de lage rentestanden
De invloed hiervan op de bedrijfswaarde is:
vervangende nieuwbouw niet opgenomen, omdat er geheel
Risicobeheersing
een heel aantal renteconversies uitgevoerd c.q. zijn leningen
- afname totale bedrijfswaarde € 23.300.000
nieuwe situaties ontstaan. Bij dergelijke investeringen
Er is een op Habion toegesneden systeem van interne
vervroegd opgezegd. Bij die leningen waar renteconversies
- afboeking op basis van minimumwaarderingsregel
ontstaan er ook onrendabele toppen. Voor het waarborgen
risicobeheersing en -controle aanwezig door middel van
mogelijk waren, zijn met de banken nieuwe rentepercentages
van de financiële continuïteit van Habion is het noodzakelijk
multidisciplinaire inzet van medewerkers (functiescheiding),
afgesproken. Daar waar leningen vervroegd konden worden
om naast de bedrijfswaarde inzicht te hebben in de invloed
besluitvormingsprocessen, een adequaat systeem van
afgelost, zijn vervangende leningen aangetrokken met een
Overigens betekent dit niet dat Habion daarmee de
van toekomstige investeringen en toekomstige onrendabele
monitoring en rapportering/verslaggeving en een structuur
lage rente en een lange looptijd. Tot en met 2008 zijn voor
boekwaardeproblematiek die er voor zorgcentra in zijn
toppen op het eigen vermogen.
rond de administratieve organisatie en interne controle.
nagenoeg alle daarvoor in aanmerking komende leningen rente-
algemeenheid bestaat, voor haar eigen rekening neemt.
Daarnaast kent Habion een Treasurycommissie en een
afspraken gemaakt. Habion kent voor de komende jaren een
Bij renovatie en/of vervangende nieuwbouw van zorgcentra
Auditcommissie.
groot investeringsvolume. Voor de financiering daarvan zal
vormen steeds de levensduur zoals het Ministerie van VWS
onze stichting een actief financierings- en rentebeleid voeren.
in haar beschikkingen heeft vastgesteld en de op basis
In het volgende overzicht geven we inzicht in de financiële positie van Habion na de fusie met Woonpalet en de invloed
€ 4.300.000
van de toekomstige investeringen/onrendabele toppen op het
In 2005 is met name aandacht besteed aan de (actualisering
eigen vermogen.
van en) beheersing van processen rond projectontwikkeling,
Auditcommissie
berekeningen, overleg en onderhandelingen. Voor een
treasury en groot onderhoud. Om zoveel mogelijk waarde toe
Habion heeft in 2004 een auditcommissie opgericht,
nadere uiteenzetting van de bedrijfswaarde verwijzen we
te voegen aan het te realiseren en te renoveren onroerend
bestaande uit twee leden van de Raad van Commissarissen,
naar de toelichting op de bedrijfswaarde in de jaarrekening.
goed vindt Habion het van groot belang om naast procedures
de directeur en de controller. Deze auditcommissie heeft tot
een disciplinaire aanpak te hanteren bij de project-
taak de besluitvorming van de Raad van Commissarissen in
Ten tijde van het opstellen van de jaarrekening lag het
ontwikkelingsprocessen.
het kader van financiële beheersing en verantwoording
voorstel voor de Wet Betaalbaarheidsheffing Huurwoningen
voor te bereiden en de Raad daarover te adviseren.
bij de Tweede Kamer. Het wetsvoorstel introduceert een
De auditcommissie heeft in 2005 drie maal vergaderd.
jaarlijkse heffing voor verhuurders van woningen. De invloed
Eigen vermogen per 31-12-2005 Habion
€ 119,2 mln
Eigen vermogen per 31-12-2005 Woonpalet
- 0,8 mln
Eigen vermogen per 31-12-2005 Habion en Woonpalet
€ 118,4 mln
Contante waarde toekomstige onrendabele toppen
- 34,0 mln
Om de investeringsopgaven te kunnen realiseren beschikt
Eigen vermogen per 31-12-2005 na correctie
Habion over investeringsprognoses en een 10-jarenprognose
contante waarde onrendabele toppen
€ 84,4 mln
Financieel onrendabele uitgaven 2001 - 2005 ������������������������������������������ ���� ����
In 2005 zijn de volgende onderwerpen aan de orde geweest:
het huurbeleid is niet verwerkt in de jaarrekening en in de
vindt er een belangrijke bewaking plaats met betrekking tot
- treasuryjaarplan 2005
bedrijfswaarde. Wel is de impact berekend.
de financiële continuïteit van Habion.
- jaarrekening 2005
De impact van de Wet Betaalbaarheidsheffing op de
- volkshuisvestingsverslag 2005
bedrijfswaarde is :
- begroting 2006
- afname totale bedrijfswaarde € 8.900.000
- invulling best practices jaarverslaggevingsregels met
- afboeking op basis van minimumwaarderingsregel
�����������������
����
betrekking tot de jaarrekening van Habion
����
������������������
€ 4.300.000
- fiscalisering corporaties
���
������������������
van deze wet en de daaraan gekoppelde modernisering van
met daarbij in kaart gebracht onrendabele uitgaven. Hiermee
����
�
daarvan berekende boekwaarden, de basis voor
����
����
����
����
����
�������
�������
���������
���������
���������
���������
������
���������
�������
�������
�������������������� � ������� ������� ������� ������������������������ De verzekerde waarde van het bezit bedroeg per 31 december 2005 € 712.977.000,-. Per 31 december 2004 was dat € 641.860.000,-
���������
- raamwerk stakeholders Habion
Voor een nadere uiteenzetting van de bedrijfswaarde
- waardering zorgcentra in de jaarrekening
wordt verwezen naar de toelichting op de bedrijfswaarde
- bedrijfslastenvergelijkingsonderzoek CFV in relatie tot
in de jaarrekening.
bedrijfslasten Habion
Belastingplan 2006
Functioneel: Naast ouderenhuisvesting dient Habion bij een
Het zal ook om locaties gaan waar onze zorgpartners zelf geen
Kenmerkend voor onze organisatiestructuur is de compact-
In 2005 heeft de regering het nieuwe Belastingplan 2006
woonzorgcomplex bij voorkeur andersoortig onroerend goed
plannen hebben. Maar het kan hen wel kansen bieden om
heid en de indeling van de werkzaamheden in twee regio’s,
geïntroduceerd. Voor corporaties betekent dit dat de
te realiseren (bijvoorbeeld ruimte voor fysiotherapeut,
daar hun extramurale zorgvolume te vergroten.
oost en west. De regiomanagers voeren de regie over alle
vrijstelling voor de vennootschapsbelasting grotendeels
huisarts, bibliotheek) omdat dit gezien wordt als een
komt te vervallen. Tot op heden leidden allerlei onbelaste
versterking van de courantheid van het onroerend goed.
activiteiten van corporaties, zoals projectontwikkeling,
operationele werkzaamheden in ‘hun’ regio en sturen dit aan De ontwikkelingen rond ouderenhuisvesting zijn ook de
via multidisciplinair overleg in klantenteams, waarin project-
achtergrond geweest om ons huidige bezit aan vastgoed
en/of probleemgebonden ook stafleden participeren.
verhuur en verkoop van bedrijfsonroerend goed, tot
Strategisch voorraadbeleid
onder de loep te nemen. We hebben ons per locatie - op dit
Alle investeringsbeslissingen worden voorbereid in de
concurrentieverstoring ten opzichte van bijvoorbeeld
Naast strategieaccenten zijn de zogenaamde sporen van
moment in 81 plaatsen binnen 61 gemeenten - afgevraagd:
klantenteams. Wekelijks wordt een Managementteam-
projectontwikkelaars. Om deze verstoring in dit speelveld
beleid voor de komende jaren uitgezet. Deze zijn: actief op
hoe ziet de toekomst eruit? Voldoet het gebouw en is het nog
vergadering gehouden die wordt voorbereid door de afdeling
weg te nemen, wordt de vennootschapsbelasting ingevoerd.
zoek naar nieuwe bouwlocaties, innovatie in woonconcepten
goed inzetbaar gezien de ontwikkelingen en plaatselijke
bedrijfscoördinatie. Onder leiding van de directeur/bestuurder
Het plan komt er in het kort op neer dat activiteiten als
voor ouderen, een uitgebalanceerde visie over de toekomst
behoefte? Welke maatregelen moeten we nemen?
participeren in het MT: de twee regiomanagers, strategie en
projectontwikkeling (koopwoningen en woningen bestemd
van onze zorghuizen, meer (ver)bouwactiviteiten en het
De antwoorden verschillen per locatie. Nu we dat geheel in
markt, de controller en bedrijfscoördinatie.
voor tijdelijke verhuur), de exploitatie van huurwoningen
intensiveren van onze contacten met onze klanten. Ons doel
kaart hebben, volgt overleg met de zorginstellingen om samen
boven de huurtoeslaggrens (€ 604,72) en commerciële
is om meer woningen en kleinschalige woonzorgcentra te
een plan te maken voor de toekomst van het gebouw.
dienstverlening belast gaan worden in de vennootschaps-
realiseren waarin ouderen zich echt thuis kunnen voelen.
belastingsfeer.
In de organisatie wordt naast frequent werkoverleg aandacht besteed aan het individueel functioneren van personeelsleden
7. Interne organisatie
door het voeren van functioneringsgesprekken. Er is ruim
Habion heeft de invloed van het Belastingplan 2006 in relatie
Habion constateert dat er enorm veel gebeurt in het veld van
De stichting Habion en Habion vastgoed zorgsector voeren
baan voor het volgen van externe opleidingen. De werkdruk
tot haar werkzaamheden en activiteiten geïnventariseerd en
ouderenhuisvesting. Niet alleen rond de wet- en regelgeving
een gemeenschappelijke administratie. Hierdoor is sprake van
wordt door de medewerkers over het algemeen als hoog
geanalyseerd. In de loop van 2006 zullen wij de invoering van
en de vergrijzing. Ook het feit dat de wensen van ouderen
een personele unie. Het personeelsbestand van Habion omvat
ervaren; niettemin kon het ziekteverzuim over 2005 worden
het belastingplan uitwerken in voor ons concrete maatregelen
steeds diverser worden speelt een rol. In deze veranderende
ruim 30 fte’s. De organisatiestructuur ziet er in grote lijnen
beperkt tot 1,48% (2004: 5,06%, inclusief langdurig zieken).
en een optimale fiscale structurering.
markt kiest Habion voor een eigen rol. Dat wil zeggen actief,
als volgt uit.
8. Verklaring bestuur
zichtbaar en met een eigen visie. Waar nodig zullen we onze
6. Marktbenadering
organisatie daartoe versterken. Onze drive is verwoord in de
Voor 2005 hebben we een marktplan ontwikkeld waarin
kernwaarden die we formuleerden: deskundigheid, integriteit
onze strategieaccenten voor 2005 zijn vastgelegd.
en ondernemerschap.
�����������������������
�������������������� Bij het bepalen van onze koers is de focus tweeledig.
en waar nodig bijstellen en opnieuw lijnen uitzetten.
We willen ons de komende jaren extra inspannen om een
Een cyclisch proces waarbij het lopende marktplan in het
sparringpartner te zijn voor onze lokale zorgpartners en we
najaar geëvalueerd is.
gaan meer en diverser bouwen. Hiertoe doen we voortdurend onderzoek om landelijke trends te volgen en de lokale vraag
De gekozen strategieaccenten in 2005 zijn:
������������������
van de stichting.
���������������������
(latente) zorgvraag in de ruimste zins des woords. Deze wordt
Habion gaat actief nieuwe locaties zoeken in die gebieden waar
verbreed door onze focus (ook) te richten op de private markt.
onvoldoende in de vraag naar ouderenhuisvesting is voorzien.
Geografisch: Gekozen wordt voor het zogenaamde
Op basis daarvan worden nieuwe projecten veelal gerealiseerd
aanbreimodel. Dit betekent dat vooral gestreefd wordt
in een mix van woonvormen, huur en koop, in diverse
naar uitbreiding van bezit door middel van verdichting.
huurniveaus en prijsklassen, kleinschalig en multifunctioneel.
Het voordeel van verdichten is een betere lokale inbedding,
We zorgen er altijd voor dat onze toekomstige bewoners zorg
logistiek gemak en het gebruik kunnen maken van al
en service geleverd kunnen krijgen, maar gaan niet in alle
bestaande netwerken.
gevallen meer van te voren op zoek naar een zorgaanbieder.
Conform het gestelde in artikel 22 van het BBSH wordt verklaard dat het financieel beleid en beheer van de stichting gericht zijn op financiële continuïteit.
�������������������
�����������������
goed in beeld te brengen.
Doelgroep: De doelgroep van Habion zijn ouderen met een
BBSH dat de middelen van de stichting in het verslagjaar uitsluitend zijn aangewend in het belang van de doelstelling
Het marktplan is in de eerste plaats een denkproces van lijnen uitzetten, kijken hoe de uitvoering verloopt, evalueren
Het bestuur van Habion verklaart ingevolge artikel 26 van het
De Bilt, 15 mei 2006 ������������
������������
�����������������
�����������������
�������������������� ������
�������������������� ������
����������������
J. Vrije l directeur/bestuurder
