Inhoudsopgave VOORWOORD . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 3 DEEL 1 ONZE WONINGCORPORATIE . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 4 Hoofdstuk 1 Doelstellingen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 5 1.1 Onze missie . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 5 1.2 Balanced Score Card . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 5 1.3 Meerjarenvisie . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 5 Hoofdstuk 2 Organisatie . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 6 2.1 Het personeel . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 6 2.2 Bericht van de Raad van Commissarissen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 9 2.3 Verbindingen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 13 Hoofdstuk 3 Woningvoorraad . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 3.1 Onze woningen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 3.2 Strategisch voorraadbeheer . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 3.3 Nieuwbouwprojecten . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
14 14 14 15
DEEL 2 PRESTATIEVELDEN . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 16 Hoofdstuk 4 Verhuur van woningen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 17 4.1 Doelstellingen en beleid . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 17 4.2 Doelgroepen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 18 4.3 Vraag en aanbod . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 19 Hoofdstuk 5 Kwaliteit van de woningen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 5.1 Onderhoud . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 5.2 Wonen op maat . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 5.3 Duurzaamheid . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
22 22 24 24
Hoofdstuk 6 Bewonersparticipatie . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 26 6.1 Huurdersvereniging . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 26 6.2 Klachtencommissie . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 26 6.3 Communicatie . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 27 Hoofdstuk 7 Financiën . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 28 7.1 Uitgangspunten . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 28 7.2 Cijfers 2012 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 29 7.3 Blik op de toekomst . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 31 Hoofdstuk 8 Leefbaarheid . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 8.1 Samenwerking . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 8.2 Veiligheid . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 8.3 Projecten en activiteiten . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
34 34 37 38
Hoofdstuk 9 Wonen en zorg . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 42 9.1 Samenwerking . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 42 9.2 Praktische oplossingen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 43 Hoofdstuk 10 Verklaring van het bestuur . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 45 DEEL 3 FEITEN EN CIJFERS . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 46 Kengetallen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 47 Balans per 31 december 2012 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 48 Winst- en verliesrekening . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 50 Kasstroomoverzicht . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 51 Toelichting op balans en winst- en verliesrekening . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 52 Controleverklaring . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 73 Vaststelling en goedkeuring . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 75
1
2
VOORWOORD Beste lezer, Kwaliteit leveren, samenwerken met belanghebbenden, zorgen dat samenleven makkelijker wordt, faciliteren in zorg voor ouderen en mensen met een beperking, klantgericht zijn, goed beleid ontwikkelen voor verhuur en financieel gezond blijven. Dat is waar wij ons in 2012 ook weer voor ingezet hebben. Zodat wij onze missie waarmaken. Onze missie hebben wij opnieuw uitgewerkt in de in 2012 gepresenteerde Meerjarenvisie 2013 – 2017 “Voor en met huurders”. In deze meerjarenvisie laten wij onze plannen voor de komende vijf jaar zien. Dit is gebaseerd op de relevante ontwikkelingen die wij waarnemen en hoe wij daarmee om willen gaan. Wat bereikten wij in 2012? Binnen een turbulent speelveld bereikten wij weer veel in 2012: wij kunnen concluderen dat onze afspraken en plannen die wij aan het begin van het jaar hebben gemaakt vrijwel compleet zijn gerealiseerd. Wij hebben onder andere: – het sociaal wijkbeheer verder vormgegeven; – meegedaan aan het regionale woningmarktonderzoek De Grote Woontest; – inzet geleverd om uitvoering te geven aan de prestatieafspraken met de gemeente Spijkenisse; – samen met partijen een wijkontwikkelingsplan gemaakt voor Zuidwest Spijkenisse; – een complex met 43 sociale huurwoningen opgeleverd naast de Boekenberg in het centrum; – het beheer gekregen over 93 woningen in het gebouw Rokade van de gemeente Spijkenisse. Leeswijzer U kunt dit jaarverslag op twee manieren lezen: u kunt elk hoofdstuk van A tot Z lezen. Maar u kunt er ook voor kiezen om alleen de samenvattingen te lezen. Zo bent u in korte tijd toch op de hoogte van de belangrijkste punten. Het jaarverslag bestaat uit drie delen. In deel 1 leest u waar wij voor staan, welke partijen zich inzetten om onze missie te realiseren en welke woningen wij bezitten. In deel 2 bespreken wij per prestatieveld de prestaties van onze organisatie. Het derde deel is de jaarrekening. Uit de winst- en verliesrekening en balans kunt u zien hoe onze financiële positie is. Vragen? Heeft u vragen of opmerkingen na het lezen van dit jaarverslag? Neemt u dan gerust contact met ons op. Wij staan open voor gesprekken en discussie met iedereen. Zeker als dit bijdraagt tot het woonplezier van onze huurders. Want goed wonen is een zaak van ons allemaal! Met vriendelijke groet,
ir. M.A. de Booij directeur-bestuurder
3
Deel 1 Onze woningcorporatie
4
Hoofdstuk 1 Doelstellingen In dit hoofdstuk leest u wat onze missie is en hoe wij deze vertaald hebben in een aantal concrete doelstellingen. Wij verwijzen daarbij ook naar ons Meerjarenvisie 2013-2017.
1.1 Onze missie De Leeuw van Putten zet zich in voor goed wonen in een leefbaar Spijkenisse. Wij verwoorden dat als volgt in onze missie: ‘Wij zetten ons maximaal in om de individuele woonwensen van de huidige en toekomstige bewoners te vervullen. Wij zijn bij uitstek een sociaal verhuurder.’
1.2 Balanced Score Card Onze missie hebben wij uitgewerkt in strategische doelstellingen, voornemens en acties. Deze zijn vertaald naar de methodiek van de Balanced Score Card, waardoor ze meetbaar zijn. Zo kunnen wij nagaan of wij onze doelstellingen halen. De voortgang van het behalen van de doelstellingen wordt weergegeven in de kwartaalrapportages. De volgende ambities vormen de essentie van onze doelstellingen: – Onze woningen verhuren aan de doelgroep, met name aan de huishoudens met een inkomen tot € 34.085 (2012). – Onze voorraad bouwtechnisch en verhuurtechnisch in goede conditie houden. – Onze beheerskosten laag houden. – Onze huurders betrekken bij ons beleid.
1.3 Meerjarenvisie Richtten de woonwensen zich vroeger vooral op de woning en de technische staat, nu kijken wij breder. Wij kijken goed rond en letten op de dingen die in de stad, in de wijken en in de woningen gebeuren. Dat doen wij samen met onze huurders en professionele partijen waar wij mee samenwerken. Wij staan dus met ogen en oren in de wijk, zoals verwoord in het Meerjarenperspectief 2008-2012. In dit document – met de titel ‘Met ogen en oren in de wijk’ – omschrijven wij wat wij belangrijk vinden. Ondanks de financiële crisis konden wij de koers uit het meerjarenperspectief
ongewijzigd houden. Dit danken wij aan ons risicoprofiel en aan de beleidskeuzes die wij maakten. Vanwege de vele nieuwe ontwikkelingen zijn wij in 2011 gestart met het opstellen van een nieuwe Meerjarenvisie voor de periode 2013-2017 onder de titel “Voor en met huurders”. Wij hebben de conceptversie aan onze stakeholders ter commentaar gegeven. Vervolgens hebben wij met de stakeholders een bijeenkomst gehouden waarin ieder zijn inbreng kon leveren om de visie nog beter te krijgen. Bij deze bijeenkomst was ook een vertegenwoordiging van de Raad van Commissarissen aanwezig. In 2012 is de visie vastgesteld.
SAMENVATTING In 2012 … … bleven wij ons inzetten voor onze huurders. Wij werken samen met onze huurders en professionele partijen. Daarbij kijken wij goed rond en weten wat er in de wijken en buurten gebeurt. … is risicomanagement een permanent onderdeel van onze besluitvormingsprocessen geworden. Ondanks de economische crisis konden wij onze koers, zoals wij die hebben vastgelegd in het Meerjarenperspectief 2008-2012, ongewijzigd houden. Dit danken wij aan ons risicoprofiel en aan de beleidskeuzes die wij maakten. Met de toenemende politieke onzekerheden zijn de mogelijke toekomstscenario’s onzeker. Toch hebben wij een nieuwe meerjarenvisie 2013-2017 opgesteld. Met name het risicomanagement heeft daarbinnen een belangrijke rol gekregen.
5
Hoofdstuk 2
Organisatie
In dit hoofdstuk leest u welke partijen zich dagelijks inzetten om onze missie invulling te geven. Op de eerste plaats besteden wij aandacht aan ons personeel. Vervolgens laten wij de voorzitter van onze Raad van Commissarissen aan het woord. Wij besluiten het hoofdstuk met aandacht voor de organisaties en instellingen waar wij mee samenwerken.
2.1 Het personeel
afgelopen drie jaar staan erbij. In 2012 is er één medewerker van Technisch Beheer met pensioen gegaan. Deze functie is in 2013 intern ingevuld. De vacature die daardoor is ontstaan is ook weer ingevuld. 31-12-2009
31-12-2010
31-12-2011
31-12-2012
Directie en beleid
3,1
3,1
3,1
3,1
Bewonerszaken
5,8
5,8
5,8
5,8
Financieel Beheer
6,1
6,1
6,2
6,2
Technisch Beheer
Wie werken er bij ons? Organogram van de organisatie
Totaal
Financieel beheer
Directiesecretariaat
Bewonerszaken
Technisch beheer
Personeelsbezetting en samenstelling Per 31 december 2012 bestaat de vaste personeelsbezetting uit 15 vrouwen en 13 mannen. Er is daarnaast één invalkracht. Deze vervangt vaste medewerkers tijdens vakantie en ziekte en assisteert bij piekwerkzaamheden. In dit overzicht ziet u op welke afdeling ze werken, omgerekend naar fulltime functies. Ook de cijfers van de
6
9,5
9,5
9,5
24,5
24,6
24,6
Leeftijdsopbouw De leeftijdsopbouw van de medewerkers met een vast dienstverband is als volgt:
Directeur-bestuurder
Beleidsmedewerker
8,5 23,5
Leeftijdscategorie
Aantal
< 25 jaar:
0
25 - < 30 jaar:
1
30 - < 35 jaar:
4
35 - < 40 jaar:
3
40 - < 45 jaar:
4
45 - < 50 jaar:
1
50 - < 55 jaar:
4
55 - < 60 jaar:
6
60 - < 65 jaar: Totaal
5 28
Hoe zorgen wij voor tevreden medewerkers en klanten? Om tevreden klanten te krijgen, moeten wij eerst bij ons personeel beginnen. Daarom kijken wij hoe wij onze medewerkers tevreden kunnen houden. Ons personeelsbeleid is gericht op het welbevinden van iedere medewerker. Helaas is ons ziekteverzuim in 2012 hoger dan voorgaande jaren. Dit komt omdat er één medewerker langdurig ziek is. Hieronder leest u zes belangrijke uitgangspunten van ons personeelsbeleid. Tabel: Het ziekteverzuim in de periode 2007 – 2012, uitgedrukt in percentages. Jaar
Percentage
2007
2,9%
2008
2,8%
2009
3,0%
2010
2,6%
2011
1,7%
2012
4,2%
1. CAO Woondiensten Op 24 april 2012 is de CAO Woondiensten 2012 vastgesteld. De CAO Woondiensten 2012 kwam tot stand tussen Aedes als werkgeverspartij en FNV Woondiensten, CNV Vakmensen en De Unie als werknemerspartijen. De hoofdpunten zijn: een gematigde loonstijging, aanpassingen vakantie-uren, versobering buitengewoon verlof en geen extra opzegtermijn van de werkgever voor werknemers van 45 jaar of ouder meer. Gereedschap en dergelijke wordt niet langer verstrekt, maar ter beschikking gesteld. Ook zijn er extra voorwaarden verbonden aan het gebruik van het fietsenplan binnen het Woondiensten Cafetaria Systeem. De CAO heeft een looptijd van één jaar. CAO partijen zijn onlangs overeengekomen de CAO Woondiensten 2012 ongewijzigd te verlengen. Gezien de maatregelen die vanuit Den Haag op de corporatiebranche afkomen en de onduidelijkheid over de impact van die maatregelen op de branche en de medewerkers, heeft deze verlenging een looptijd van een half jaar (1 januari 2013 tot en met 30 juni 2013). CAO partijen gaan eind mei 2013 weer met elkaar om tafel om tot een nieuwe CAO te komen. 2. Ondernemingsraad Een ondernemingsraad (OR) bestaande uit drie medewerkers vertegenwoordigt het personeel. De OR en de directeur bespraken in 2012 onder andere de volgende onderwerpen: – beoordelingssystematiek – werkplekonderzoek – nieuwsbrief OR – ontruimingsplan en ontruimingsoefening – agressieprotocol en huisregels – nieuwbouw – C AO Woondiensten – personeelsregelingen – digitaliseren werkprocessen – vernieuwen huisstijl en website – vervanging meubilair
3. Informeren van onze medewerkers Een goed geïnformeerde medewerker is over het algemeen ook meer betrokken bij de organisatie. Daarom delen wij belangrijk nieuws met medewerkers. Dit doen wij via het reguliere afdelingsoverleg, de personeelsvergaderingen en via e-mailberichten. De informatie gaat onder andere over: – belangrijke bespreekpunten vanuit het MT; – gebeurtenissen bij De Leeuw van Putten; – personele zaken; – relevante bestuursbesluiten; – artikelen die over de volkshuisvesting of over ons in de pers verschijnen; – de kwartaalrapportage en bijbehorende financiële rapportages. 4. Veilige werkomgeving Om ervoor te zorgen dat onze medewerkers in een prettige en vooral veilige werkomgeving hun werkzaamheden uitvoeren, hebben wij de volgende zaken geregeld: – ontruimingsplan en ontruimingsoefening – agressieprotocol – huisregels – procedure afsluiten kantoor – integriteitscode – klokkenluidersregeling – kantoorbeveiliging – RI&E (Risico Inventarisatie en Evaluatie) – bedrijfshulpverlening
5. Medewerkers volgen regelmatig cursussen Onze medewerkers volgen regelmatig cursussen en opleidingen. Op de eerste plaats is het voor de kwaliteit van onze organisatie belangrijk. Het kennisniveau en de vaardigheden van de medewerkers moeten op niveau blijven. Bovendien moeten de medewerkers op de hoogte zijn van de actuele ontwikkelingen in de volkshuisvesting. Op de tweede plaats is het stimulerend voor medewerkers als zij mogen werken aan hun professionele en persoonlijke ontwikkeling en groei. 6. Medewerkers uitdagen om kwaliteit te leveren Regelmatig houden wij kwaliteitscontroles, zoals het kwaliteitsproject ‘Verbeteren met beleid’. Wij bespreken de uitkomsten met onze medewerkers en met de aannemers die voor ons werken. En er volgen verbeteracties als de cijfers onder de norm zijn. Op deze manier weet iedere medewerker wat er speelt en wat hem of haar te doen staat om de kwaliteit hoog te houden of omhoog te brengen. Ditzelfde geldt voor de aannemers. Uiteindelijk wil iedereen graag tevreden klanten. 7. Integriteit Beleid, regels, procedures, normen en waarden lijken soms zo vanzelfsprekend te zijn, waardoor ze overbodig lijken. Toch is het van belang dat deze zaken zijn vastgelegd en worden nagestreefd. Dit geldt ook voor de regels op het gebied van hoe wij met elkaar omgaan oftewel integriteit. Alleen dan kunnen wij elkaar daar op aanspreken. Werken aan integriteit is werken aan een cultuur van bewustheid, eigen verantwoordelijkheid en onderlinge transparante verantwoording. Met andere woorden: integriteit is een belangrijke voorwaarde voor het vertrouwen in De Leeuw van Putten als lokaal verankerde maatschappelijke onderneming. Daarom hebben wij een integriteitscode en een klokkenluidersregeling. Tevens hebben wij een interne en externe vertrouwenspersoon.
7
Kwaliteitsproject ‘Verbeteren met beleid’ Het verbeteren van onze dienstverlening is voor ons een blijvend aandachtspunt. Daarop onderscheiden wij ons van onze collegacorporaties. Door steeds nieuwe impulsen te geven aan de kwaliteit van onze dienstverlening streven wij er naar dat de waardering door onze klanten goed blijft. Daarom hebben wij het kwaliteitsproject “Verbeteren met beleid” in het leven geroepen. Hiermee meten wij de kwaliteit van onze diensten. Wij versturen continu vier verschillende enquêtes naar verschillende groepen huurders: – nieuwe bewoners – vertrokken bewoners – bewoners van woningen waar een reparatieverzoek is uitgevoerd – bewoners van woningen waar groot onderhoud is uitgevoerd Klantwaardering in rapportcijfers 2011 - 2012 Werkproces Nieuwe woning
1e helft
2e helft
1e helft
2e helft
2011
2011
2012
2012
7,8
7,5
7,6
7,4
Huuropzegging
7,7
8,1
7,7
7,9
Klachtenonderhoud
7,6
7,8
7,3
7,9
Groot onderhoud
7,4
7,4
7,5
7,4
Klantwaardering in aantal onvoldoendes 2011 - 2012 Werkproces
1e helft
2e helft
1e helft
2e helft
2011
2011
2012
2012
Nieuwe woning
3,8%
7,7%
6,9%
8,8%
Huuropzegging
2,8%
3,4%
8,5%
0,6%
Klachtenonderhoud
5,8%
2,3%
9,9%
4,3%
Groot onderhoud
9,1%
7,7%
6,7%
9,0%
Ons streven is dat per werkproces het rapportcijfer minimaal een 7,5 is en het aantal onvoldoendes lager is dan 10%. Met de resultaten van deze enquêtes verbeteren wij de kwaliteit van onze diensten waar dat nodig is.
Deze gaan wij in 2013 in gebruik nemen. Doel van de nieuwe communicatiestrategie is om een eenduidige en consequente communicatie te voeren. Ook gaan wij de ontvangstruimte aanpassen. Wij willen graag dat klanten het prettig en zinvol vinden om ons kantoor te bezoeken. Daarnaast moet het voor bezoekers van onze website ook beter en duidelijker worden. Daarom wordt er in 2013 een nieuwe website in gebruik genomen.
SAMENVATTING In 2012 … … richtten wij ons op het verder verbeteren van onze dienstverlening. Door het ontwikkelen van een bedrijfsbrede integrale benadering van onze communicatie en van een nieuwe huisstijl. Deze wordt in 2013 geïmplementeerd samen met de nieuwe website. … zetten wij ons weer in voor het welbevinden van onze medewerkers. Want tevreden medewerkers zorgen voor tevreden klanten. Wij hebben onder andere de volgende zaken goed geregeld: – Een CAO Woondiensten en een aanvullend personeelsreglement. – Een actieve ondernemingsraad die vergaderde over belangrijke thema’s. – Een veilige werkomgeving. – Ontwikkelingen door cursussen en opleidingen. – Personeelsbijeenkomsten. – Bedrijfsuitjes. … konden wij weer rekenen op ons personeel. Ook in 2012 was ons personeel een stabiele factor. Het ziekteverzuim was hoger dan voorheen door één langdurig zieke medewerker. Het verloop is laag. Eind 2012 werkten wij met een hecht team van 15 vrouwen en 13 mannen in vaste dienst. Er is één invalkracht. Bedankt voor jullie inzet en betrokkenheid!
Om op dit terrein nog meer verbeteringen door te voeren zijn wij in 2012 gestart met het integraal verbeteren van onze communicatie en als onderdeel daarvan het ontwikkelen van een nieuwe huisstijl.
8
RISICOBEHEERSING Organisatie Wij zijn een relatief kleine organisatie. Hierdoor zijn wij kwetsbaarder dan grote organisaties. Toch houden wij bewust vast aan ons kleine organisatiemodel. Want het is overzichtelijk en efficiënt. Het is echter wel zaak om uitval zoveel mogelijk te voorkomen. Daarom is ons personeelsbeleid gericht op het welbevinden van iedere medewerker. Resultaat is dat het goed werken is bij onze organisatie en dat er weinig verloop is van personeel. Verder hebben wij alle werkprocessen vastgelegd in procedures. Wij streven ernaar dat de processen zo min mogelijk persoonsafhankelijk zijn. Ons doel is dat vrijwel alle werkzaamheden door twee of meer medewerkers uitgevoerd kunnen worden. Door onze aanpak beperken wij de risico’s op organisatiegebied. Procedures Wij hebben procedures opgesteld voor alle werkprocessen. Deze procedures actualiseren wij elk jaar. Zo ook in 2012. Automatisering De automatisering bestaat uit twee delen. Onze database wordt door het NCCW beheerd. Zij hebben een eigen interne verantwoordelijkheid en bewaking, die getoetst wordt door een onafhankelijke partij. Wat dat betreft is daarmee voor ons voldaan aan voldoende risicobeheersing. Daarnaast hebben wij onze eigen kantoorautomatisering. Bij calamiteiten hebben wij een eigen medewerker die problemen kan oplossen. Is het nodig, of bij diens afwezigheid, dan kunnen wij een beroep doen op een extern bureau. Daarmee is een dubbele structuur gecreëerd in geval er problemen zijn. Wij maken dagelijks een back-up van onze gegevens. En op een externe locatie ligt een kopie van ons systeem.
2.2 Bericht van de Raad van Commissarissen Toezicht Wij houden toezicht op het bestuur, gevormd door directeurbestuurder de heer ir. M.A. de Booij, en op de organisatie. Ook staan wij het bestuur met raad ter zijde. Onze bevoegdheden staan in de statuten van de stichting en in ons reglement. Verder onderschrijven wij de Governancecode Woningcorporaties. Een woningcorporatie heeft de maatschappelijke verplichting om een transparante publieke verantwoording af te geven. Dat beseffen wij en daar zetten wij ons voor in. Wij zijn lid van de branchevereniging VTW (Vereniging Toezichthouders Woningcorporaties). Wij toetsen het beleid aan de hand van: – het Besluit Beheer Sociale Huursector (BBSH); – de missie; – het meerjarenperspectief 2008-2012; – het jaarplan; – de begroting. Er is geen auditcommissie ingesteld. De raad acht zichzelf geheel en integraal verantwoordelijk voor het toezicht. Bij financiële stukken vindt een voorbespreking plaats, waarna terugkoppeling plaatsvindt aan de hele raad tijdens de vergadering waarin over het betreffende stuk wordt besloten.
Toezicht op het bestuur Mede aan de hand van de volgende documenten houden wij toezicht op het functioneren van het bestuur: De kwartaalrapportage met Balanced Score Card. Hierin zijn de (maatschappelijke) doelstellingen van de organisatie uit het jaarplan 2012 verwerkt en meetbaar gemaakt. Een periodieke financiële rapportage. Een overzicht met de externe risico’s. Dit is gebaseerd op de risicopunten die het Centraal Fonds voor de Volkshuisvesting hanteert bij de beoordeling van noodzakelijke solvabiliteit. Een informatieprotocol. Daarin is vastgelegd waarover, op welke wijze en op welk tijdstip de directeur-bestuurder informatie geeft aan de Raad. Klankbordrol en adviesrol De Raad is zich bewust van haar rol als adviseur en klankbord van de bestuurder. Dit wordt ingevuld door het bespreken van specifieke onderwerpen. Ook wordt soms door het stellen van kritische vragen een opening gevonden om onderliggende motivaties explicieter aan de orde te stellen. De Raad realiseert zich dat dit slechts mogelijk is in een sfeer van vertrouwen, waar dan ook naar wordt gestreefd. Werkgeversrol De voorzitter en de vicevoorzitter vervullen de werkgeversrol en voeren jaarlijks een functionerings-/beoordelingsgesprek met de directeur-bestuurder. Er is geen remuneratiecommissie ingesteld. Bij de beoordeling van de directeur-bestuurder, wordt voorafgaande aan het beoordelingsgesprek input geleverd door de hele raad. Wij hebben in 2012 vastgesteld dat de directeur-bestuurder goed functioneert. Zijn bruto loon in 2012 was € 122.460. Er is een onkostenvergoeding verstrekt van € 1.536. De pensioenbijdrage is conform CAO en bedroeg in 2012 € 30.945. De Raad is zich er terdege van bewust dat zij een maatschappelijke verantwoordelijkheid heeft als toezichthouder en werkgever van de directeur-bestuurder. Binnen dat kader is de huidige honorering goed bekeken en afgezet tegen de discussies die er in de maatschappij over honorering van corporatiebestuurders wordt gevoerd. De functie van directeur-bestuurder van De Leeuw van Putten is daartoe gewaardeerd, waarbij de sectorbrede beloningscode als kader heeft gediend. Er is afgesproken dat de directeur-bestuurder geen periodieke verhoging meer zal ontvangen en dat uitsluitend prijsindexering volgens de CAO van woningcorporaties zal worden toegepast, zoals dat is afgesproken met de directeur-bestuurder voordat de beloningscode in werking trad. Toezicht op de organisatie De interne controle registreert of de werkorganisatie zich houdt aan de vastgestelde procedures. Daarnaast wordt de kwaliteit van de interne organisatie gevolgd door een controle van de accountant. De accountant heeft de beoordeling van de administratieve organisatie en interne beheersing uitgevoerd op de noodzakelijke onderdelen. Hij heeft hierover gerapporteerd naar het bestuur en naar ons. Onze conclusie is dat wij in 2012 adequaat toezicht hebben kunnen houden op de interne risico- en controlesystemen.
9
Verantwoording en visitatie Horizontale verantwoording Zowel wij als het bestuur zijn overtuigd van het nut en de noodzaak van horizontale verantwoording. Discussies over legitimiteit en maatschappelijk presteren vragen daarom. Belangrijk punt hierbij is de nadrukkelijke positionering van De Leeuw van Putten als ondernemende woningcorporatie, die midden in de lokale samenleving staat en aanspreekbaar is. Wij zijn hierbij op verschillende tijdstippen en manieren nadrukkelijk betrokken geweest. De volgende hoofdgroepen zijn daarbij te onderscheiden: – overheid (college van B&W, gemeenteraad, raadsfracties, ambtenaren) – klanten (huurdersvereniging, bewonerscommissies) – zorg en welzijnsorganisaties (’t Spil, Careyn, Stichting Welzijn Ouderen) – marktpartijen (lokale makelaars, bouwers en ontwikkelaars) – belangenorganisaties (Stichting Zuidwester, Dress for Success) – collega-corporaties – politie De relatie met en de waardering door stakeholders zijn onderwerp van gesprek met de directeur-bestuurder. Jaarlijks heeft de Raad ook overleg met de huurdersvereniging waarbij een oordeel wordt gevraagd over het functioneren van De Leeuw van Putten. Bij de vierjaarlijkse visitatie is dit ook een nadrukkelijk punt waarop wordt beoordeeld. Het visitatierapport wordt met de stakeholders besproken, waarbij ook een vertegenwoordiging van de Raad aanwezig is. Samenstelling van onze Raad Per 1 januari 2012 is de heer W.G.F. Herders afgetreden in verband met het bereiken van de maximale zittingsduur. Wij bedanken hem voor zijn inbreng en inzet. In 2012 zijn er twee nieuwe commissarissen aangetreden. Dit zijn mevrouw drs. J. Ellenkamp en de heer drs. S. Fleischeuer. Daardoor is de Raad weer op volle sterkte gekomen. Per 1 januari 2013 is de voorzitter mevrouw drs. C.A.C. van der Linden afgetreden in verband met het bereiken van de maximale zittingsduur. Wij bedanken ook haar voor haar inbreng en inzet. De heer drs. R. Schouten heeft per 1 januari 2013 het voorzitterschap overgenomen en vervolgens heeft de heer S. Fleischeuer het vicevoorzitterschap op zich genomen. De ontstane vacature in de Raad is per 12 februari 2013 ingevuld door mevrouw P. Legen.
Mevrouw drs. C.A.C. van der Linden, voorzitter Geboortedatum: 04-06-1956 Honorering: € 9.142 bruto. Competenties: bestuurlijke deskundigheid, kennis van wonen, zorg en welzijn. Nevenactiviteiten: regiomanager Gemeente Rotterdam, commissaris Catharinastichting Brielle. Benoemd op: 15-04-2001 Herbenoemd op: 01-01-2009 Einde huidige termijn: 01-01-2013 Uiterlijke datum van aftreden: 01-01-2013 De heer drs. R. Schouten, vicevoorzitter Geboortedatum: 01-06-1971 Honorering: € 6.603 bruto. Competenties: kennis van organisatiekunde, financiële deskundigheid. Nevenactiviteiten: partner IPR Normag. Benoemd op: 01-06-2007 Herbenoemd op: 01-01-2012 Einde huidige termijn: 01-01-2016 Uiterlijke datum van aftreden: 01-01-2016 De heer drs. K.W. Roodenburg Geboortedatum: 05-07-1962 Honorering: € 6.603 bruto. Competenties: financiële deskundigheid, kennis van organisatiekunde. Nevenactiviteiten: directeur Roodenburg2 Advies, lid Raad van Toezicht Kalsbeek College Woerden, bestuurder Stichting Derdengelden 21st Partners. Benoemd op: 01-06-2009 Herbenoemd op: 01-01-2011 Einde huidige termijn: 01-01-2014 Uiterlijke datum van aftreden: 01-01-2018 Mevrouw drs. J.H. Ellenkamp Geboortedatum: 12-01-1960 Honorering: € 6.054 bruto. Competenties: kennis op het gebied van zorg en welzijn. Nevenactiviteiten: directeur Pameijer, voorzitter RADAR en Art1. Benoemd op: 14-02-2012 Einde huidige termijn: 01-01-2016 Uiterlijke datum van aftreden: 01-01-2020 De heer drs. S. Fleischeuer Geboortedatum: 16-07-1954 Honorering: € 6.054 bruto. Competenties: kennis van overheidsorganisaties en politiek Nevenactiviteiten: directeur Plan F b.v. Benoemd op: 14-02-2012 Einde huidige termijn: 01-01-2015 Uiterlijke datum van aftreden: 01-01-2019 Toelichting bij de honorering – De hoogte van de honorering valt binnen het kader van de adviesregeling die wordt onderschreven door de VTW en Aedes. De Leeuw van Putten past deze regeling expliciet toe.
Raad van Commissarissen 2012
10
Onafhankelijkheid en integriteit – Bij de nevenactiviteiten is er in geen van de gevallen sprake van tegenstrijdige belangen.
– Integriteit – Beoordeling van het CFV – Personele ontwikkelingen – Het Platform Wonen en het Platform Zorg en Welzijn – Productieafspraken corporaties Spijkenisse – Ontwikkeling Kees de Groenplein/De Kopspijker/De Elementen/ Rokade – SWZE en Woonnet Rijnmond (woonruimteverdeling) – Ontwikkelingen bij Aedes – Aedescode en Governancecode Woningcorporaties – De besluitenlijsten van de directeur-bestuurder – Risicoanalyse van De Leeuw van Putten – V isitatie
Raad van Commissarissen 2013
Naast de formele vergaderingen, hebben de directeur-bestuurder en de voorzitter elkaar meerdere malen informeel gesproken over diverse onderwerpen.
– Na benoeming wordt besproken in hoeverre het nieuw benoemde raadslid bijscholing behoeft. Afhankelijk van die behoefte volgt de betrokken commissaris generiek of specifiek opleidingen. – De Raad ziet er op toe dat alle competenties aanwezig zijn en evalueert zichzelf jaarlijks op dat punt.
Beleidsdag Jaarlijks vindt er een beleidsdag plaats met de voltallige Raad van Commissarissen en het managementteam. Afgelopen jaar vond deze sessie plaats op 30 maart 2012. Op deze dag is de meerjarenvisie 2013-2017 besproken.
De vereiste competenties – Volkshuisvestelijke deskundigheid – Bestuurlijke deskundigheid – Kennis op het gebied van projectontwikkeling – Financiële deskundigheid – Kennis van organisatiekunde – Wonen, zorg en welzijn
Huurdersvereniging Eenmaal per jaar heeft de voltallige Raad samen met de directeurbestuurder een overleg met het bestuur van de huurdersvereniging. Daarbij wordt onder andere over het huurbeleidsplan gesproken. Ook is de mening van de huurdersvereniging over het functioneren van De Leeuw van Putten in Spijkenisse gevraagd. Geconcludeerd kan worden dat het gesprek door partijen als zeer positief wordt ervaren.
Waarover vergaderden wij in 2012? Wij hebben in 2012 zes keer vergaderd. Eenmaal per jaar is er een besloten vergadering die in het kader staat van de zelfevaluatie. Deze zelfevaluatie is gedaan met begeleiding van een onafhankelijke externe deskundige. Bij elke vergadering was het vereiste quorum aanwezig. Geen van onze leden is frequent afwezig geweest. De directeur-bestuurder was bij de besloten vergadering niet aanwezig. De volgende plannen zijn vastgesteld: – Jaarverslag 2011 – Jaarplan 2013 – Begroting 2013 – Huurbeleidsplan 2012 – Benoeming van de voorzitter (op basis van goed functioneren en het competentieprofiel) – Benoeming van de vicevoorzitter (op basis van goed functioneren en het competentieprofiel) – Benoeming van twee commissarissen (op basis van het competentieprofiel) Onderwerpen die aan bod kwamen: – Onderhoudsbegroting 2012 – Meerjarenvisie 2013-2017 – Actualisatie Strategisch Voorraadbeheer – Huurharmonisatie
Ondernemingsraad Eenmaal per jaar hebben de voorzitter en de vicevoorzitter overleg met de ondernemingsraad. Tijdens dat overleg komen verschillende aspecten aan de orde zoals scholing, werksfeer en de leeftijdsopbouw van de organisatie. Dit gesprek wordt als zeer positief ervaren door partijen. Zelfevaluatie Op 13 november 2012 hebben wij tijdens een besloten vergadering een zelfevaluatie uitgevoerd. Deze zelfevaluatie is gedaan onder begeleiding van een extern deskundige. Conclusies – De wijze van informeren, werken en samenwerken (onderling en met de directeur-bestuurder) is zeer goed. – E xtern ingehuurde deskundigheid heeft ons in 2012 ondersteund bij onze toezichtstaken – De kernfunctie werkgeversrol en toezichtsrol wordt goed ingevuld. – Met deskundigheidsbevordering en persoonlijke ontwikkeling werken wij bewust aan onze eigen rol. – Er ontbreken geen essentiële deskundigheden. – W ij hebben expliciet aandacht besteed aan en overleg gevoerd met onze stakeholders.
11
Integriteit De Raad van Commissarissen is zich bewust van het belang van integriteit binnen De Leeuw van Putten. Niet uitsluitend voor de organisatie zelf, maar voor de hele sector kan het niet op orde hebben van de integriteit verstrekkende gevolgen hebben. Vanuit onze verantwoordelijkheid hebben wij een aantal zaken geregeld, die een relatie hebben met de integriteit. In ons reglement van de Raad van Commissarissen is expliciet vermeld, wat de kaders zijn waarbinnen de bestuurder beslissingen mag nemen en waarvoor toestemming van de Raad is vereist. Er is op dit moment een risicoanalyse voorhanden. Die is in 2012 geactualiseerd. In 2012 zijn geen schendingen van integriteit gemeld. De commissarissen verklaren expliciet als Raad en elk lid afzonderlijk dat zij bij hun functioneren de regels van integriteit, zoals verwoord binnen de Governancecode hanteren. Zij zijn dus volledig onafhankelijk in hun handelen. Voor wat betreft de zittingsduur van de commissarissen worden de statuten consequent nageleefd, in die zin dat elk nieuw lid maximaal twee termijnen van vier jaar zitting mag hebben. Bij werving van een nieuw lid van de Raad, wordt gekeken naar mogelijke belangenverstrengeling. De werving van een nieuwe commissaris vindt openbaar plaats In het kader van de continuïteit heeft de Raad besloten om de zittingsduur van mevrouw drs. C.A.C. van der Linden te handhaven tot 1 januari 2013. Controle Financieel De Leeuw van Putten heeft geen leningen verstrekt aan de leden van de Raad van Commissarissen of aan het eigen personeel. Met Baker Tilly Berk N.V. spraken wij over de jaarrekening, de interne verslaglegging, het interne beheersingsysteem en het accountantsverslag. Het controleverslag over het jaarverslag van 2012 hebben wij in een vergadering met de accountant van Baker Tilly Berk N.V. besproken.
12
Functioneren van de accountant Het contract met Baker Tilly Berk N.V. is verlengd. Elk jaar beoordelen wij het functioneren van de accountant. Minimaal één keer in de vier jaar vindt een grondige beoordeling plaats. Wij vragen dan ook andere accountants om een offerte uit te brengen. Dit was in 2012 nog niet van toepassing. De Raad concludeert dat de accountant in 2012 goed heeft gefunctioneerd. Intern toezicht Het interne toezicht voldoet aan de volgende aspecten van de Aedes-code: – Er is een scheiding tussen de verantwoordelijkheden van het bestuur en het toezichthoudend orgaan. – De Raad beoordeelt periodiek haar eigen functioneren en dat van het bestuur. – De aaneengesloten termijn dat de leden lid van de Raad van Commissarissen mogen zijn, is maximaal twee termijnen van vier jaar. Tot slot Namens alle leden van de Raad van Commissarissen van De Leeuw van Putten spreek ik mijn waardering uit over de inzet van alle medewerkers en andere betrokkenen.
drs. R. Schouten, voorzitter Spijkenisse, 30 mei 2013
SAMENVATTING In 2012 … … heeft de Raad van Commissarissen adequaat toezicht gehouden. De Raad hield toezicht op het bestuur en de organisatie. Enkele besluiten die zij namen: – Er is een nieuwe voorzitter benoemd. – Er is een nieuwe vicevoorzitter benoemd. – Er zijn twee commissarissen herbenoemd. – De integriteit binnen de organisatie is getoetst. Er zijn geen schendingen geconstateerd. – Het interne toezicht voldoet aan de Aedescode.
2.3 Verbindingen Wij zorgen dat het in Spijkenisse goed wonen is. Maar dat doen wij natuurlijk niet alleen. Wij delen die zorg met andere instanties en organisaties. In dit hoofdstuk leest u welke dat zijn en wat wij samen met hen ondernemen.
VOF Prodomus De VOF heeft als doel het ontwikkelen, realiseren, verhuren en/of beheren van woningen, winkels en bedrijfsruimten, parkeergarages en vergelijkbare objecten. De VOF is opgericht op 1 juli 2002 en notarieel vastgelegd op 7 november 2002. De enige vennoten zijn wij en Maasdelta Spijkenisse. Wij drijven de VOF voor gezamenlijke rekening en voor onbepaalde tijd. Iedere vennoot geniet of draagt voor de helft de winst of het verlies per kalenderjaar. Eind 2012 had de VOF een eigen vermogen van € 30.000. Verenigingen van Eigenaren Wij nemen als mede-eigenaar in 31 Verenigingen van Eigenaren deel. Daardoor verrichten wij voor ruim 107 particuliere appartementen beheersactiviteiten.
Maaskoepel Wij zijn aangesloten bij de Maaskoepel, federatie van woningcorporaties in de regio Rotterdam-Rijnmond. De federatie behartigt belangen van de woningcorporaties op regionaal niveau. Onze directeur vertegenwoordigt ons in de federatieraad.
Aedes Wij zijn lid van Aedes, de branchevereniging van woningcorporaties. Zij behartigen de belangen van hun leden en geven advies en informatie over sociale woningbouw.
13
Hoofdstuk 3
Woningvoorraad
Dit hoofdstuk beschrijft ons woningbezit en hoe wij omgaan met de ontwikkelingen in de markt. Daarnaast geven wij aan hoe het bezit is opgebouwd. Ook vindt u in dit hoofdstuk informatie over nieuwe projecten die wij ontwikkelen.
3.1 Onze woningen Hoeveel woningen hebben wij? Aan het begin van 2012 bezat De Leeuw van Putten 3.857 wooneenheden. Er zijn in het verslagjaar geen woningen verkocht, gesloopt of bezwaard. Wel hebben wij 43 woningen gebouwd en 1 woning aangekocht. Van 2 woningen is de bestemming gewijzigd in bedrijfsruimte. Eind 2012 is ons woningbestand gelijk aan 3.899.
Kees de Groenplein
Overig onroerend goed Aan het einde van 2012 bezaten wij: – 49 garages – 21 commerciële objecten – 3 ontmoetingsruimten
Officiële opening
Zo is ons woningbezit samengesteld Huurprijsklassen
Meergezins-
Meergezins-
Eéngezins-
Senior-
woningen zonder lift
woningen met lift
woningen
ééngezins-woningen
Totaal
Goedkoop
153
23
-
-
176
Bereikbaar
1.356
467
894
267
2.984
80
82
455
68
685
4
44
6
-
54
1.593
616
1.355
335
3.899
Duur Vrije sector Totaal
Tabel: De samenstelling van ons woningbezit op 31 december 2012. Goedkoop
Woningen met een huurprijs t/m € 366,37.
Bereikbaar
Woningen met een huurprijs vanaf € 366,66 tot aan de aftoppingsgrenzen van € 524,37 en € 561,98. Woningen met een huurprijs vanaf de aftoppingsgrenzen van € 511,50 en € 548,18 tot aan de maximale huurgrens voor huurtoeslag van € 647,53.
Duur
Woningen met een huurprijs vanaf de aftoppingsgrenzen van € 524,37 en € 561,98 tot aan de maximale huurgrens voor huurtoeslag van € 664,66.
Vrije sector
Woningen met een huurprijs boven de maximale huurgrens voor huurtoeslag van € 664,66.
3.2 Strategisch voorraadbeheer Doelen Wij hanteren een duidelijk en praktisch strategisch voorraadbeheer. Wij actualiseren dit jaarlijks. Zo houden wij de kwaliteit van de woningen in de gaten, hebben wij inzicht in de ontwikkelingen in de markt en hebben wij een beeld van de gewenste samenstelling van ons woningbezit in de toekomst. Woonkwaliteit Met deze kennis willen wij ervoor zorgen dat de huidige bewoners tevreden blijven en dat potentiële huurders graag bij ons een woning huren. Wij willen ons daarbij onderscheiden van onze concurrenten. Daarom moeten wij ervoor zorgen dat de woonkwaliteit bij ons hoog scoort. Daarom zijn wij in 2006 gestart
14
met een groot aantal verbeteringsmaatregelen zoals het tegelwerk aanpakken, hang- en sluitwerk vervangen en maatregelen om de energieprestaties te verbeteren. In een periode van 10 jaar investeren wij een bedrag van ongeveer € 10 miljoen. Met als doel: een betere waardering van de woningen en de woonkwaliteit. Conclusie Uit onze jaarlijkse actualisatie in 2012 blijkt dat er momenteel geen acute problemen zijn. Wel zijn er voor bepaalde woningtypen risico’s. Een risico is door ons gedefinieerd als een woning waarvoor bij mutatie minder dan 10 belangstellenden zijn of als de mutatiegraad boven de 15% komt. Het gaat hier over het algemeen over de productgroep ‘meergezinswoningen zonder lift’. Overigens verhuren ook de risicocomplexen momenteel nog zonder problemen.
3.3 Nieuwbouwprojecten Ons beleid Het is voor ons belangrijk dat wij meedoen aan nieuwbouwactiviteiten. Op die manier kunnen wij onze ambitie waarmaken. Met de gemeente hebben wij daarom afgesproken dat zij nieuwbouwlocaties bespreekt in het overleg met de corporaties om te kijken of wij interesse hebben. Samen met onze collegacorporaties hebben wij onderling productieafspraken gemaakt, zodat wij nieuwbouwlocaties goed kunnen verdelen. Wel of niet meedoen? Voordat wij beslissen of wij meedoen, brengen wij de risico’s in kaart. Wij moeten namelijk voor alles er voor zorgen dat het uitvoeren van onze kerntaak mogelijk blijft. Door de nieuwe regelgeving op het gebied van afschrijvingen en het splitsen van sociaal en commercieel vastgoed is onze solvabiliteit gedaald. In combinatie met de saneringsheffing en verhuurdersheffing is er de komende jaren geen financiële ruimte voor nieuwbouw. Kees de Groenplein Het Kees de Groenplein en het Kerkplein vormen samen het gebied rondom de monumentale dorpskerk. Met het thema ‘rust en onthaasting’ wordt het gebied een stedelijke ontmoetingsplaats. De nieuwe bibliotheek, ‘de Boekenberg’, is hier gebouwd. Ook is er een ondergrondse parkeergarage gerealiseerd. Boven deze parkeergarage zijn 43 woningen gebouwd. Wij hebben deze 43 woningen als sociale huurwoningen in de markt gezet. De woningen zijn in het voorjaar van 2012 opgeleverd. De Elementen/Rokade Wij hebben een overeenkomst met de gemeente Spijkenisse om 93 onverkochte appartementen in het gebouw met de naam Rokade te beheren. Alle beheerafspraken zijn uitgewerkt. Tegen een vergoeding voeren wij het sociale en technische beheer uit van deze woningen. Alle woningen zijn in de loop van 2012 verhuurd. Op termijn hoopt de gemeente deze woningen te verkopen. Onze beheerovereenkomst loopt door tot het moment van verkoop.
SAMENVATTING In 2012 … … hadden wij 3.899 wooneenheden. Er zijn in het verslagjaar geen woningen gesloopt of bezwaard. Wel zijn er 43 gebouwd en is er 1 woning aangekocht. Wij bezaten verder 49 garages, 19 commerciële objecten en 3 ontmoetingsruimten. … actualiseerden wij het strategisch voorraadbeheer. Hieruit bleek dat er momenteel geen acute problemen zijn. Wel zijn er voor bepaalde woningtypen bepaalde risico’s, maar zelfs de risicocomplexen verhuren nog zonder problemen. … realiseerden wij een nieuwbouwproject. Wij richtten ons op een nieuwbouwproject dat bijdraagt aan onze missie. Wij hebben dit project met 43 sociale huurwoningen opgeleverd in 2012. … beheerden wij voor de gemeente Spijkenisse woningen in Rokade. Wij hebben een overeenkomst met de gemeente Spijkenisse voor het beheer van 93 appartementen in Rokade. Dit is een nieuwgebouwde toren, onderdeel van De Elementen aan de Oude Maas.
RISICOBEHEERSING Strategisch voorraadbeheer Met een strategisch voorraadbeheer bereiden wij ons voor op de toekomst. Definitieve keuzes zijn gemaakt. Alle maatregelen die wij in ons bezit willen nemen zijn financieel doorgerekend en in onze financiële meerjarenprognose opgenomen. Jaarlijks actualiseren wij ons strategisch voorraadbeheer. Projecten Wij hebben het project Kees de Groenplein in het afgelopen jaar opgeleverd. Projecten brengen altijd risico’s met zich mee. Wij beheersen deze echter door bij elk project een afweging te maken: is het gewenst, haalbaar, verantwoord en financierbaar vanuit onze missie? Voor genoemd project is voor de realisatie een turn-key overeenkomst afgesloten.
15
Deel 2 Prestatievelden
16
Hoofdstuk 4
Verhuur van woningen
In dit hoofdstuk staat onze doelgroep centraal. Mensen die in aanmerking komen voor een sociale huurwoning. In het eerste deel leest u onze doelstellingen beleidskeuzes op dit gebied. Vervolgens lichten wij toe hoe onze doelgroep is opgebouwd. Wij sluiten af met een toelichting op het aanbod en de verdeling van de woningen.
4.1 Doelstellingen en beleid Doelen uit Meerjarenvisie In onze meerjarenvisie 2008 – 2012 hebben wij ons onder meer de volgende doelen gesteld. – W ij bewaken het aantal mutaties en het aantal reacties op de woonkrantadvertenties, om vroegtijdig marktontwikkelingen te signaleren. – W ij sturen vanaf 2011 op de maximale huurgrens. Wij zorgen ervoor dat onze voorraad sociale huurwoningen in stand wordt gehouden. Bij de toewijzing kijken wij naar leeftijd, inkomen en huishoudgrootte. – W ij harmoniseren huurprijzen bij mutatie in bepaalde delen van ons bezit. – Ons huurbeleid is niet bezitsbreed gelijk. – De jaarlijkse huurverhoging wordt bepaald op basis van de ruimte die de overheid biedt en ons bedrijfsbelang op de lange termijn. Huurprijsbeleid De huurverhoging op 1 juli 2012 was bij ons gemiddeld 2,3%. Wij hebben besloten om per 1 juli 2012 geen differentiatie in de huurverhoging toe te passen op basis van de prijskwaliteitverhouding. Hiervoor hebben wij twee redenen. Allereerst de politieke discussie over het huurbeleid die gericht was op differentiatie op basis van inkomen en niet op basis van kwaliteit. Ten tweede het laatste besluit dat de huurverhoging wederom op inflatieniveau is.
zou komen van deze zogenaamde scheefwoners. Ook konden deze extra huurinkomsten gebruikt kunnen worden voor de mogelijke overdracht naar ons toe van de uitvoering van de huurtoeslag. Het was de bedoeling om deze maatregel in 2011 door te voeren, maar de minister heeft het uitgesteld naar 2012. Gezien de vele discussies en problemen rond de uitvoering hiervan, hadden wij besloten om deze extra huurverhoging van 5% voor hogere inkomens in 2012 niet door te voeren. Vanwege de val van het kabinet is deze maatregel ook in 2012 niet doorgevoerd. Huurharmonisatie bij mutatie Wanneer een woning wordt geharmoniseerd, dan wordt de huurprijs na huuropzegging met een bepaald bedrag verhoogd. Dit is geen vast bedrag en de verhoging kan op elk moment van het jaar plaatsvinden. Huurharmonisatie staat dus geheel los van de jaarlijkse huurverhoging per 1 juli. Per complex is bekeken hoeveel woningen wij willen harmoniseren. Per type is daarna hetzelfde gedaan. Nadat woningen zijn aangewezen om te harmoniseren bij mutatie, gebeurt er eigenlijk nog niets. Pas als er iemand gaat verhuizen komt de huurharmonisatie aan de orde. Voor zittende huurders verandert er dus ook niets. Nieuwe huurders krijgen, wanneer het om een voor huurharmonisatie aangewezen woning gaat, een huurcontract aangeboden met een nieuwe huurprijs die gelijk is aan 80% van de maximale huurprijs. Het kan dus voorkomen dat er huurders naast elkaar in dezelfde type woning wonen en dat de huurprijs verschillend is. Met de huurharmonisatie bereiken wij twee doelen: enerzijds zorgen wij voor de benodigde extra huurinkomsten. Anderzijds genereert de huurverhoging een instroom van huishoudens met een wat hoger inkomen. De inkomensgrens ligt voor 90% van de toewijzingen echter bij € 34.085 (2012).
Tabel: Huurverhogingen (gemiddeld) 2002 - 2012 Jaar
Landelijk
De Leeuw van Putten
2002
2,80%
2,50%
2003
3,10%
2,50%
2004
2,90%
2,75%
2005
1,80%
1,60%
2006
2,40%
2,40%
2007
1,10%
1,10%
2008
1,60%
1,60%
2009
2,40%
2,50%
2010
1,20%
1,20%
2011
1,30%
1,30%
2012
2,30% (*)
2,30%
(*) verwachte landelijke huurstijging Extra huurverhoging voor hogere inkomens Veel van onze sociale huurwoningen worden verhuurd aan de primaire doelgroepen zoals omschreven in het BBSH. Er zijn echter ook huishoudens met een inkomen van € 43.000 of hoger die in onze sociale huurwoningen wonen. De overheid was van mening dat zij een jaarlijkse huurverhoging op inflatieniveau plus maximaal 5% extra moeten krijgen. Effect hiervan zou zijn dat de doorstroming op gang
Prestatieafspraken Op 21 april 2011 zijn de prestatieafspraken “Handen ineen voor compleet wonen” ondertekend door de gemeente Spijkenisse en de woningcorporaties De Leeuw van Putten, Maasdelta en Woonbron. In dit document zijn collectieve afspraken gemaakt voor de periode 2011-2020 en bilaterale afspraken tussen de gemeente en de afzonderlijke corporaties voor de periode 2011-2014. De hoofddoelstelling voor de prestatieafspraken is vastgelegd in de Woonvisie. Deze doelstelling luidt: ‘Het waarborgen en toevoegen van woonmogelijkheden en kwaliteit van wonen voor alle Spijkenissers. De inwoners moeten in alle levensfasen in een veilig en aantrekkelijk Spijkenisse een passend aanbod kunnen vinden waar ze graag willen wonen. Het realiseren van een Spijkenisse waar ze zich goed op hun gemak voelen en waar ze trots op zijn. Spijkenisse is thuis’.
17
Aantallen eenpersoonshuishoudens waaraan wij in 2012 verhuurden Leeftijd
Belastbaar Huurklasse in € Inkomen
< 366
in € < 65
> 65
31
61
34
126
1
46
33
80
< 20.675
0
4
1
5
> 20.675
0
1
2
3
32
112
70
214
Leeftijd
Huisvesting van de BBSH doelgroepen In het BBSH (Besluit Beheer Sociale Huursector) staat dat wij verantwoording moeten afleggen over de huisvesting van de BBSH doelgroepen. Dit zijn huishoudens die in aanmerking komen voor huurtoeslag. In de tabellen hieronder vindt u de cijfers voor 2012. In 2012 verhuurden wij in totaal 354 woningen. Hiervan zijn er 245 (69%) verhuurd aan de BBSH doelgroep.
65
35
131
(58%)
(50%)
(61%)
Belastbaar Huurklasse in € Inkomen
< 366
in €
366
> 524
Totaal
- 524
< 65
< 29.900
1
38
16
55
> 29.900
0
4
10
14
> 65
< 28.225
0
6
2
8
> 28.225
0
0
4
4
Totalen
1
48
32
81
Verhuurd aan BBSH doelgroep
1
44
18
63
(100%)
(92%)
(56%)
(78%)
Aantallen drie- en meerpersoonshuishoudens waaraan wij in 2012 verhuurden Belastbaar Huurklasse in € Inkomen
< 366
in € < 65
> 65
366
> 524
Totaal
- 524
< 29.900
0
23
28
51
> 29.900
0
1
7
8
< 28.225
0
0
0
0
> 28.225
0
0
0
0
0
24
35
59
Totalen Verhuurd aan BBSH doelgroep
De overige 2 procent van onze sociale huurwoningen is verhuurd aan zogenaamde schrijnende gevallen. De woningen met een huurprijs boven de sociale huurgrens (€ 664,66 in 2012) verhuren wij ‘vrij’. Wij kijken hierbij echter wel naar de hoogte van het inkomen om te voorkomen dat huurders in betalingsproblemen komen.
31 (97%)
Aantallen tweepersoonshuishoudens waaraan wij in 2012 verhuurden
Leeftijd
Onze doelgroep Met ingang van 2011 zijn wij verplicht om minimaal 90 procent van onze sociale huurwoningen toe te wijzen aan huishoudens die minder verdienen dan € 34.085 per jaar (2012). Ondanks dat wij vinden dat deze maatregel leidt tot marginalisering en segregatie hebben wij besloten om deze maatregel uit te voeren. In 2012 hebben wij 98 procent van de sociale huurwoningen toegewezen aan deze primaire doelgroep.
Totaal
> 22.025
Verhuurd aan BBSH doelgroep
4.2 Doelgroepen
> 524
< 22.025
Totalen
De belangrijkste opgaven waar de gemeente Spijkenisse en de woningcorporaties voor staan zijn gelegen binnen de bestaande stad. De slogan hier is “van kwantiteit naar kwaliteit”, niet meer bouwen voor de groei maar: 1. Realisatie van het in Spijkenisse woningmarktsegment dat ontbreekt en goed aansluit op de bestaande woningvoorraad en de woonomgeving, zoals jongerenwoningen. 2. In- en doorstroming op de woningmarkt. Aandacht voor de bestaande woningvoorraad en, waar mogelijk of nodig, versterking van de aanwezige kwaliteiten in buurten (woonmilieus). 3. Aantrekken van en passende huisvesting bieden aan de verschillende doelgroepen. 4. Een woonruimteverdeling gericht op versterking van de sociale structuren.
366 - 524
0
23
28
51
(0%)
(96%)
(80%)
(86%)
Zo regelen wij de huurtoeslag Een huurder die in aanmerking komt voor huurtoeslag kan kiezen voor huurmatiging. Dit houdt in dat de huurder ons machtigt om de huurtoeslag namens hem in ontvangst te nemen. Wij verminderen de huur dan met het bedrag van de huurtoeslag. Voordeel hiervan is dat de huurder niet eerst de huur hoeft te betalen en dan moet wachten op de toeslag. In 2012 koos 19% van onze huurders die recht hadden op huurtoeslag, voor huurmatiging. Huurders kunnen sinds 2006 echter het bedrag ook rechtstreeks van de Belastingdienst ontvangen. Sinds 2006 loopt het aantal huurders met huurmatiging terug. Dit geeft aan dat veel huurders ervoor kiezen om de huurtoeslag zelf te ontvangen. In de onderstaande tabel vindt u een overzicht van het percentage huurders dat de afgelopen jaren huurtoeslag ontving en dat door ons liet verrekenen met de maandelijkse te betalen huur.
18
4.3 Vraag en aanbod
Tabel: Huurders met huurtoeslag (2006-2012) Huurmatigingen Aantal
In %
Gemiddeld Bedrag in €
bedrag per huurmatiging
December 2006
1.134
30
216.900
191,27
December 2007
1.062
28
206.304
194,26 196,23
December 2008
994
26
195.053
December 2009
923
24
193.433
209,57
December 2010
879
23
181.276
206,23
December 2011
823
21
172.649
209,78
December 2012
743
19
148.392
199,72
Bijzondere doelgroepen Wij hanteren een duidelijk en praktisch laatste kansbeleid om mensen in moeilijke posities zo goed mogelijk te kunnen helpen en begeleiden. Doel is om het aantal huisuitzettingen te verminderen. Ook bieden wij huisvesting aan bijzondere doelgroepen. Zo heeft Humanitas ‘Dak boven je hoofd’ de beschikking over zeven woningen voor de opvang van dak- en thuisloze jongeren. Bovendien huurt Humanitas bij ons zo’n tien woningen voor de tijdelijke opvang en resocialisatie van vrouwen en kinderen uit ‘Blijf van mijn lijf’ huizen. Wij verhuren ook acht woningen aan de stichting Pameijer voor begeleid wonen. Daarnaast stellen wij natuurlijk woningen beschikbaar voor de opvang van asielzoekers in het kader van de gemeentelijke taakstelling. Ook zijn wij gestart met een jongerenfoyer voor jongeren die voortijdig met school zijn gestopt en geen huis meer hebben.
Woonnet Rijnmond Per 1 januari 2012 zijn wij aangesloten bij Woonnet Rijnmond. Dit is het aanbodmodel voor woonruimte in de Stadsregio Rotterdam. Een woningzoekende kan op de woningadvertenties reageren als hij of zij zich heeft ingeschreven. Degene met de langste inschrijftijd krijgt de woning. Hij of zij moet dan wel voldoen aan de voorwaarden die voor de woning gelden, zoals bijvoorbeeld het aantal personen waaruit een huishouden mag bestaan en de grenzen die wij aan het inkomen stellen. Voor de sociale huurwoningen sturen wij op de maximale huurgrens huurtoeslag (€ 664,66 in 2012). De inschrijvingen Op 31 december 2012 stonden er bij de Woonnet Rijnmond 70.073 woningzoekenden ingeschreven. In de tabellen hieronder vindt u een overzicht van de inschreven woningzoekenden uit Spijkenisse in vergelijking met alle woningzoekenden in de Rotterdamse regio naar de hoogte van het inkomen, markpositie, leeftijd en de samenstelling van het huishouden. Inkomensgroepen
Spijkenisse
Woonnet Rijnmond
< € 34.085
86,1%
86,7%
> € 34.085
6,6%
5,1%
Onbekend
7,3%
8,2%
Spijkenisse
Woonnet Rijnmond
Doorstromer
50,4%
46,9%
Starter
49,6%
53,1%
Spijkenisse
Woonnet Rijnmond
Marktgroepen
In principe stellen wij ons bij de verhuur van woningen aan bijzondere doelgroepen vraaggestuurd op. Dat wil zeggen dat naar aanleiding van een vraag wij binnen ons bezit zoeken naar optimale mogelijkheden. Onrechtmatige bewoning Wij gunnen iedereen een geschikte woonruimte. Maar treden streng op tegen woonfraude en onrechtmatige bewoning. Onder onrechtmatige bewoning verstaan wij illegale inwoning, illegale verhuur en onrechtmatig gebruik. Bij de bestrijding van onrechtmatige bewoning, werken wij samen met de gemeente, de politie en de andere lokale corporaties. In het Convenant Onrechtmatige Bewoning staat hoe wij door onderling samen te werken allerlei vormen van woonfraude kunnen terugdringen. Ook hebben wij een meldpunt onrechtmatige bewoning opgericht. Dit meldpunt kan meldingen nader onderzoeken en bestandsvergelijkingen uitvoeren. Op basis van periodieke overzichten bepalen wij met alle partijen de aanpak.
Leeftijdsgroepen 18 t/m 22 jaar
18,1%
20,1%
23 t/m 34 jaar
45,6%
43,9%
35 t/m 44 jaar
19,4%
18,9%
45 t/m 54 jaar
10,8%
10,5%
55 t/m 64 jaar
3,9%
4,1%
65 jaar en ouder
2,2%
2,5%
Huishoudgroepen
Spijkenisse
Woonnet Rijnmond
Eenoudergezin
33,7%
26,9%
Eenpersoonshuishouden
40,8%
49,0%
Gezin met kind(eren)
12,3%
11,5%
Gezin zonder kind(eren)
7,7%
7,0%
Meerpersoonshuishouden
5,5%
5,6%
19
Ontwikkeling van de vraag Van de woningzoekenden die ingeschreven staan bij Woonnet Rijnmond is 7,5% (5.233) afkomstig uit Spijkenisse. Van deze inschrijvingen staan er 2.636 geregistreerd als doorstromer op de woningmarkt en 2.597 als starter. Spijkenisse heeft binnen de Rotterdamse regio een relatief ontspannen woningmarkt. Het voor de verhuur vrijkomend aanbod is de laatste jaren afgenomen, maar lijkt zich nu te stabiliseren. Het aantal verhuringen van De Leeuw van Putten is licht toegenomen van 334 in 2011 naar 354 in 2012. Samenhangend hiermee is ook de slaagkans in de loop van het jaar wat toegenomen en bedraagt ultimo 2012 6,3%. Voor doorstromers is de slaagkans 6,0% en voor starters 6,5%. De slaagkans is als volgt gedefinieerd: het aantal woningzoekenden (per subgroep) dat in een bepaalde periode een woning heeft verkregen via de media of directe bemiddeling, gedeeld door het totaal aantal actief woningzoekenden (per subgroep) dat op die woningen heeft gereageerd plus het aantal geslaagde direct bemiddelden die niet ook al hebben gereageerd (uitgedrukt als een percentage). Spijkenisse
Rotterdam
Doorstromer
Slaagkans marktgroepen
6,0%
7,6%
Starter
6,5%
7,3%
Spijkenisse
Rotterdam 6,3%
Slaagkans huishoudgroepen Eenoudergezin
4,3%
Eenpersoonshuishouden
7,8%
8,1%
Gezin met kind(eren)
3,4%
4,9%
10,8%
10,2%
5,5%
6,3%
Gezin zonder kind(eren) Meerpersoonshuishouden
Ontwikkeling van het aanbod In 2012 kwamen er door huuropzeggingen 316 woningen voor verhuur beschikbaar. In 2011 waren dit er 307. Hiermee steeg de mutatiegraad ten opzichte van 2011 van 8,0% naar 8,1%. In de tabellen hieronder ziet u hoe de mutaties zijn verdeeld naar huurprijsklassen en woningtype. Huuropzeggingen verdeeld naar huurprijsklassen Huurprijsklassen
Aantal Mutatiegraad Mutatiegraad mutaties
2012
2011
Goedkoop
30
17,1%
17,1%
Bereikbaar
185
6,2%
6,5%
94
13,7%
12,3%
7
13,0%
25,5%
316
8,1%
8,0%
Duur Vrije sector Totaal
Huuropzeggingen verdeeld naar woningtypen Woningtypen Meergezinswoning zonder lift
2012
2011
164
10,3%
11,4%
Meergezinswoning met lift
53
8,6%
7,0%
Eéngezinswoning
70
5,2%
5,0%
29
8,7%
5,4%
316
8,1%
8,0%
Seniorééngezinswoning Totaal
20
Aantal Mutatiegraad Mutatiegraad mutaties
Verdeling via lokaal maatwerk In bepaalde wijken in Spijkenisse wijzen wij woningen toe door middel van lokaal maatwerk. Daardoor kunnen wij in sommige complexen het verhuurbeleid sturen. Het is vanzelfsprekend dat urgent woningzoekenden daarin een belangrijke plaats hebben. Voor urgentie hanteren wij overigens de regionaal vastgestelde regels. Want alleen woningzoekenden die geen passende huisvesting hebben, komen voor urgentie in aanmerking. Het aandeel aanbiedingen in de categorie lokaal maatwerk mag echter niet hoger zijn dan 15 procent. Dus wij kunnen dit maar beperkt aanbieden. In de komende jaren realiseren wij naar verwachting nauwelijks nieuwbouwprojecten. Daarbij proberen wij doorstroommogelijkheden voor ouderen te creëren zodat de grote huurwoningschaarste voor starters minder wordt. Woonbeurs Mooi Wonen Spijkenisse Op 1 en 2 september 2012 vond de tweede editie van de Woonbeurs Mooi Wonen Spijkenisse plaats. Deze beurs werd gehouden in het centrum van Spijkenisse. Op de beurs konden bezoekers zien dat het woningaanbod in Spijkenisse ruim en gevarieerd is en ook aantrekkelijk geprijsd. Hiervoor was er een overzicht aanwezig van de beschikbare koop- en huurwoningen in de stad, zowel bestaande bouw als nieuwbouw. Daarnaast kon men informatie over hypotheken krijgen. Een notaris beantwoorde juridische vragen. De Leeuw van Putten was ook aanwezig. Verdere informatie over wonen in Spijkenisse is te vinden op www.mooiwonenspijkenisse.nl. Dit is een gezamenlijke website van de partners om het wonen in Spijkenisse onder de aandacht te brengen. Leegstand? Ons beleid om leegstand te bestrijden is effectief. De huurderving over 2012 ligt net zoals de voorgaande jaren onder de 1%. Wij blijven ons inzetten om dit percentage onder de 1% te houden. Aan het eind van 2012 stonden er 19 woningen leeg. Het betreft hier leegstand door mutatie. Er is dan ook geen sprake van structurele leegstand. Gezien de huidige marktsituatie hebben wij geen plannen om huren te verlagen of woningen te verkopen. Klachten? Het kan natuurlijk voorkomen dat een woningzoekende een klacht heeft. Bijvoorbeeld over het (niet) inschrijven als woningzoekende bij de woningcorporatie, het (niet) toewijzen van een woning door de woningcorporatie of de behandeling door de woningcorporatie. Daarvoor hebben wij op plaatselijk niveau een klachtencommissie ingesteld. In 2012 hebben wij geen klachten ontvangen.
SAMENVATTING In 2012 … … was de huurverhoging gemiddeld 2,3%. Op 1 juli 2012 was bij ons de huurverhoging gemiddeld 2,3%. Wij hebben besloten om per 1 juli 2012 geen differentiatie in de huurverhoging toe te passen. … is 98% van de sociale huurwoningen toegewezen aan inkomens onder de € 34.085. Wij hebben voldaan aan de verplichting om minimaal 90% van onze sociale huurwoningen toe te wijzen aan huishoudens met een inkomen tot € 34.085 (2012). Wij vinden dat deze maatregel leidt tot marginalisering en segregatie. De overige 2% van de sociale huurwoningen is verhuurd aan zogenaamde schrijnende gevallen. … is 69% van de woningen toegewezen aan de BBSH doelgroepen. Ook besteedden wij extra aandacht aan de positie van huishoudens met een minimuminkomen zoals geformuleerd in het BBSH. Voor hen is het in Spijkenisse nog steeds moeilijk om aan een passende en betaalbare woning te komen. Ook bieden wij onderdak aan bijzondere doelgroepen zoals dak- en thuisloze jongeren, vrouwen uit Blijf van mijn lijf-huizen, vroegtijdige schoolverlaters, asielzoekers en pardonners. … was de slaagkans in Spijkenisse 6,3%. In 2012 bedroeg de slaagkans om als woningzoekende in Spijkenisse een woning via Woonnet Rijnmond te bemachtigen 6,3%. … hebben wij sociale huurwoningen gebouwd. In 2012 hebben wij 43 sociale huurwoningen aan het Kees de Groenplein in het centrum van Spijkenisse gebouwd. … koos 19% van de huurders met huurtoeslag voor huurmatiging. Van de huurders die dit jaar recht hadden op huurtoeslag, koos 19% voor huurmatiging. Daarbij ontvangen wij de toeslag van de Belastingdienst en brengen dit bedrag in mindering op de huur. … waren wij aangesloten bij Woonnet Rijnmond. In 2012 maakten wij voor de woonruimteverdeling gebruik van Woonnet Rijnmond.
… steeg de mutatiegraad van 8,0% naar 8,1%. In 2012 kwamen er door huuropzeggingen 316 woningen voor verhuur beschikbaar. In 2011 waren dit er 307. … was er geen sprake van structurele leegstand. Aan het eind van 2012 stonden er slechts 19 woningen leeg door mutatie.
RISICOBEHEERSING Verhuuractiviteiten De vraag naar huurwoningen in Spijkenisse is nog altijd vrij groot. Alleen bij de seniorenwoningen is er duidelijk sprake van een verminderde vraagdruk. Het risico van problemen bij de verhuur is voor ons op dit moment nog redelijk beperkt. Wat wel opvalt, is dat de acceptatiegraad (hoe vaak moet de woning worden aangeboden, voordat hij wordt geaccepteerd) toeneemt. De sterk verhoogde acceptatiegraad brengt aanzienlijk meer werkdruk met zich mee. Dit is echter ook geen probleem omdat er nog genoeg belangstelling is voor onze woningen. Maandelijks bewaken wij bovendien de mutatiegraad en leegstand. Over de slaagkans rapporteren wij elk kwartaal. Marktpositie Onze marktpositie is behoorlijk goed. Wel komen bij een krimpende markt de duurdere huurwoningen in Spijkenisse eerder in de gevarenzone dan de goedkopere woningen. Zoals het er nu naar uitziet, is het risico van vraaguitval met name bij dure appartementen het grootst. Dit is echter niet heel erg want: – onze prijs/kwaliteitverhouding is goed; – de leefbaarheid in onze wijken en buurten is op peil. Echter, doordat de koopwoningmarkt is ingezakt, ontstaat er in de toekomst mogelijk wel een risico voor onze marktpositie. Huurwoningen worden dan namelijk relatief duurder ten opzichte van koopwoningen (en dit hangt natuurlijk ook weer af van het rentepeil). Zo zorgt het project De Elementen voor een flinke uitbreiding van de woningvoorraad, die leidt tot een afnemende druk op de huurwoningen in Spijkenisse. Op dit moment signaleren wij echter nog geen grote afname van de vraagdruk. Alleen bij de seniorenwoningen is de vraag beperkt.
21
Hoofdstuk 5
Kwaliteit van de woningen
In dit hoofdstuk leest u hoe wij de kwaliteit van onze woningen op peil houden. Eerst geven wij een toelichting op het onderhoud. Daarna ziet u hoe onze huurders kunnen wonen op maat; de woonwens en behoefte van de huurder is belangrijk voor ons. Wij sluiten af met een paragraaf over duurzaamheid: wat doen wij om onze woningen duurzaam te maken?
5.1 Onderhoud Afspraken met aannemers Wij stellen hoge eisen aan de aannemers die het onderhoud uitvoeren. Wij denken dan zowel aan de kwaliteit van het werk als aan de overlast voor huurders. Deze moet beperkt blijven. Daarom hebben wij drie documenten opgesteld: 1. Aannemers die voor ons eenmalige opdrachten uitvoeren, moeten zich daarom houden aan onze Algemene Voorwaarden. 2. Met de aannemers die de dagelijkse onderhoudswerkzaamheden uitvoeren, hebben wij raamovereenkomsten. 3. Voor de medewerkers van de aannemers die een raamovereenkomst hebben, hebben wij gedragsregels opgesteld. Onze huurders zijn tevreden Uit de enquêtes van ons verbeterproject blijkt dat onze klanten over het algemeen positief zijn over onze dienstverlening. In 2012 kregen wij voor klachtenonderhoud (reparatieverzoeken) een 7,9 en voor groot onderhoud (planmatig onderhoud) een 7,4. Verbeterpunten zijn: – de klachtenafhandeling na groot onderhoud; – de standaarduitrusting van de woning. Waar de waardering van de klant onder de norm blijft, gaan wij in gesprek met de betreffende aannemers om acties te bepalen die de klantwaardering op het gewenste peil brengen. Planmatig onderhoud Wij plannen op twee manieren. Allereerst hebben wij een Meerjaren Onderhouds Planning voor de periode van 25 jaar. Deze passen wij ieder jaar aan de veranderende omstandigheden aan. Daarbij
22
baseren wij ons op bouwkundige inspecties, prijsbijstellingen en prijsindexering. Daarnaast maken wij een overzicht van onderhoudsactiviteiten die wij graag om verhuurtechnische redenen willen uitvoeren. Met deze gegevens maken wij een taakstellende begroting voor het komende jaar. In 2012 hebben we besloten om € 10 miljoen op planmatig onderhoud te bezuinigen in onze meerjaren onderhoudsplanning. Dit om de financiële middelen te vinden om onder meer de verhuurderheffing te kunnen betalen. Reparatieverzoeken Wij kunnen veel plannen, maar niet alles. Denk bijvoorbeeld aan reparatieverzoeken van huurders. Daarbij vinden wij het belangrijk dat de klant bepaalt wanneer het hem uitkomt dat de reparatie verricht wordt. Reparatietijdstippen worden dan ook allemaal in overleg met de klant afgesproken.
Aantal reparatieverzoeken Gemiddeld aantal meldingen per verhuureenheid Gemiddelde kosten per reparatieverzoek Gemiddelde duur afhandeling
2012
2011
6.048
6.161
1,6
1,6
€ 172
€ 167
7 dagen
8 dagen
Buitenschilderwerk Op de planning voor 2012 stond het buitenschilderwerk voor een aantal complexen. Wij zorgen voor een kwalitatief hoogwaardige en duurzame bescherming van de gevelelementen. Om welke complexen gaat het? – Gildenwijk 2 (laagbouw) – Hoek 3 (gedeelte Weeda) – Maaswijk 16 – Schenkel 11c Wat was de werkwijze? – Eerst beoordeelden wij of herstelwerkzaamheden aan het hout nodig waren. Deze lieten wij indien nodig uitvoeren. Deze
werkmethodiek ligt vast in een bestek en garantiecontract met een garantietermijn van 7 jaar. – De oplevering vindt plaats per woning. – Het hele proces wordt door een verftechnisch adviesbureau begeleid. Mutatieonderhoud Het past bij onze missie dat huurders de vrijheid hebben om hun huurwoning zoveel mogelijk aan hun individuele woonwensen aan te passen. Daarom hanteren wij een duidelijk beleid voor Zelf Aangebrachte Veranderingen genaamd ‘Uw eigen (huur)huis’. Onze huurders maken hier steeds meer gebruik van. 2012
Gemiddelde mutatiegraad Gemiddelde kosten per mutatie Gemiddelde duur afhandeling
2011
8,1
8,0
€ 2.137
€ 1.757
11 dagen
12 dagen
Serviceabonnement In het huurreglement staat dat huurders zelf kleine onderhoudsklussen aan de woning moeten uitvoeren. Vaak komen ze hier niet aan toe. Het gevolg? Ze laten de klussen uitvoeren door een vakman tegen hoge uur- en materiaalkosten of het gaat van kwaad tot erger. Om dit te voorkomen kunnen huurders een serviceabonnement bij ons afsluiten. Wij voeren deze klussen dan voor ze uit. De bijdrage voor deelname aan het serviceabonnement van De Leeuw van Putten bedraagt € 4,04 per maand. Momenteel maakt ruim 78% van de huurders gebruik van dit serviceabonnement.
23
5.2 Wonen op maat
5.3 Duurzaamheid
Uw eigen (huur)huis Wij geven bewoners veel ruimte om veranderingen in hun woning aan te brengen. Ons ZAV-beleid (Zelf Aangebrachte Veranderingen) heet daarom: ‘Uw eigen (huur)huis’. De woning moet echter wel aantrekkelijk blijven voor toekomstige bewoners. Daarom zijn er een aantal spelregels voor deze Zelf Aangebrachte Veranderingen. Deze staan op onze website. Zo kunnen huurders duidelijk zien wat wel en niet is toegestaan. Ook lezen ze daar wat wij van ze verwachten als ze de huur beëindigen. Om de huurders nog beter te informeren hebben wij ook een aantal kluswijzers. Deze sturen wij op verzoek op.
Duurzame materialen Wij besteden veel aandacht aan de kwaliteit van onze woningen. Daarom kiezen wij ook bij het onderhoud voor materialen die voldoen aan de eisen van deze tijd. Daarnaast gebruiken wij milieuvriendelijke bouwmaterialen en installaties die beantwoorden aan de richtlijnen voor duurzaam (ver)bouwen. Daarbij verliezen wij de levensduur van de materialen niet uit het oog. Vervangen wij elementen of bouwdelen? Dan maken wij zoveel mogelijk gebruik van onderhoudsarme materialen. Het liefst met langlopende garanties. Zo zorgen wij ervoor dat de woningen in de toekomst minder onderhoud nodig hebben.
Mensen met een functionele beperking Graag helpen wij mensen met een functionele beperking zelfstandig te (blijven) wonen. Daarom hebben wij in meerdere woningen aanpassingen aangebracht. De afhandeling van de verzoeken loopt via ’t Spil. In goed overleg met ’t Spil hebben wij in het afgelopen jaar onder meer de volgende aanpassingen aangebracht (in voornamelijk de seniorencomplexen): – Verhoogde toiletpotten. – Thermostatische mengkranen en éénhendelkranen. – Voorzieningen voor het stallen van scootmobielen.
Het FSC-keurmerk voor hout Wij hebben ons aangemeld bij het FSC (Forest Stewardship Council) en een intentieverklaring getekend. Hiermee geven wij aan dat wij proberen om bij nieuwbouw en onderhoud van woningen zoveel mogelijk FSC-hout te gebruiken. FSC is een internationale organisatie die verantwoord bosbeheer stimuleert. De organisatie heeft wereldwijde standaarden voor bosbeheer met daaraan gekoppeld een keurmerk. Zij streven ernaar om het aandeel FSC-hout en -papier te verhogen.
Een nieuwe keuken of badkamer Huurders die in aanmerking komen voor een nieuwe keuken of badkamer kunnen in onze woonwinkel een keuze maken. Per woningtype hebben wij een standaardindeling. De bewoner kan kiezen uit verschillende kleuren van de keukenkastjes, verschillende type werkbladen en uit allerlei soorten tegels voor badkamer en keuken. Tegen een meerprijs kunnen ze extra kastjes, apparatuur of een thermostaatkraan bestellen. Bij nieuwe verhuringen is er de mogelijkheid voor kleurkeuze van de keukenkastdeurtjes. Nieuwe bewoners kunnen na het ondertekenen van het huurcontract in de woonwinkel hun keuze maken.
24
Energielabels Sinds eind 2009 hebben alle woningen van De Leeuw van Putten een energielabel. Energielabels zijn geldig voor een periode van tien jaar. Bijna al onze woningen hebben een label C of D. Relatief weinig woningen zitten in een lager segment. Daarom is het niet noodzakelijk om op korte termijn investeringen te doen om de energielabels omhoog te halen. Met de uitvoering van ons planmatig onderhoud verbeteren de labels van de woningen ook. Uiteraard letten wij er wel op dat wij bij planmatig onderhoud zoveel mogelijk energiebesparende maatregelen toepassen. Denk hierbij aan HR cv-ketels, extra isolatie bij dakrenovatie, het toepassen van isolerende beglazing, het aanbrengen van gelijkstroommotoren bij de mechanische ventilatie en het toepassen van spaarlampen.
SAMENVATTING
Tabel: E nergielabels 2009-2012, uitgedrukt in percentages. Energielabel
31-12-2009
31-12-2010
31-12-2011
31-12-2012
A
0,1%
0,1%
0,1%
0,1%
B
5,6%
6,3%
6,3%
9,3%
C
28,7%
39,5%
40,8%
52,1%
D
61,0%
49,7%
48,6%
34,7%
E Totaal
4,6%
4,4%
4,2%
3,8%
100%
100%
100%
100%
Energiebesparing In het Convenant Energiebesparing Corporatiesector dat gesloten is tussen Aedes, de Woonbond en de overheid staan een aantal ambitieuze doelstellingen voor energiebesparing in de sector. – 20% besparing op gasverbruik in de bestaande voorraad in de periode 2008-2018 (2% per jaar); – Bij ingrijpende woningverbetering minimaal het energielabel B of minimaal het label met twee klassen te verbeteren; – Huurders staan centraal bij energiebesparende maatregelen aan woningen; – Woonbond en Aedes maken afspraken over woonlasten (waarborg); – Aedes en Woonbond stimuleren corporaties en huurdersverenigingen op lokaal niveau afspraken te maken; – Opnemen van energielabel in Woningwaarderingsstelsel (WWS); – Kwaliteit binnenmilieu en wooncomfort zijn aandachtspunten bij energiebesparing; – Bevorderen dat corporaties energiebesparing meenemen in voorraadbeleid en portefeuillebeheer. De energiezuinigheid en de besparingen worden afgemeten aan de energielabels van de woningen. Binnen ons bezit neemt het aandeel woningen met een A, B of C-label (de meest energiezuinige) toe, het aandeel woningen met een D of E-label neemt af. Wij hebben geen woningen met een F of G-label.
In 2012 … … waren onze huurders tevreden over klachtenonderhoud en groot onderhoud. Onze huurders waarderen het klachtenonderhoud met een 7,9 en het groot onderhoud met een 7,4. Verbeterpunten zijn de klachtenafhandeling na groot onderhoud en de standaarduitrusting van de woning. … had ruim 78% van de huurders een serviceabonnement. Het serviceabonnement is bedoeld voor kleine onderhoudsklussen die de huurder anders zelf moet doen. Om hieraan deel te nemen betaalt de huurder € 4,04 per maand. … zorgden wij voor het buitenschilderwerk voor een aantal complexen. Wij hebben dit zorgvuldig aangepakt, waardoor wij zeker weten dat wij een kwalitatief hoogwaardige en duurzame bescherming van de gevelelementen bieden. De leveranciers ondertekenen dit met een garantie van 7 jaar. … hielpen wij mensen met een functionele beperking om zelfstandig te blijven wonen. Wij hebben in meerdere woningen aanpassingen aangebracht zoals verhoogde toiletpotten, éénhendelkranen, thermostatische mengkranen en voorzieningen voor het parkeren van scootmobielen. … verbeterden wij door ingrepen van meerdere woningen de energieprestaties. Alle woningen hebben een energielabel. Wij dragen bij aan het Aedes convenant en de lokaal gemaakte prestatieafspraken om 2% energiebesparing per jaar te realiseren. In het afgelopen jaar zijn de labels van onze woningen verbeterd.
Een gewenste besparing op gasverbruik van 2% wordt gezien als een CO2 besparing van 2%. In de periode 2008 tot en met 2012 hebben wij een CO2 reductie gerealiseerd van 6,47%. Dit betekent een CO2 besparing van 1,29% per jaar. Wij halen de gewenste 2% dus niet. Dit komt omdat ons woningbezit relatief jong is, goed geïsoleerd is en er in de meeste woningen een HR cv-ketel aanwezig is. Daardoor is het relatief moeilijk en kostbaar om verdere stappen te zetten in de verbetering van de labels. Ingrijpende woningverbeteringen zijn in ons woningbezit niet aan de orde. De energielabels hebben wij reeds in het WWS ingevoerd. Daarnaast nemen wij energiebesparing mee bij ons planmatig onderhoud. Ook bespreken wij de energielabels en energiebesparende maatregelen met de huurdersvereniging. Overigens hebben wij wel simulaties uitgevoerd om te berekenen wat het zal kosten om ons hele bezit op te waarderen tot energielabel B. Dat zou een investering vragen van € 35 miljoen.
RISICOBEHEERSING Vernieuwing en herstructurering Door de ouderdomsdifferentiatie van ons bezit is er geen sprake van herstructureringscomplexen. Het risico is dus nihil. Onderhoud Wij exploiteren ons bezit voor de lange termijn. Er vindt geen afbouw van onderhoud plaats. Dat draagt bij aan een goede verhuurbaarheid en leefbaarheid in de buurt.
Tabel: Energieindex (EI) 2008 - 2013
Energieindex (EI)
1-1-
1-1-
1-1-
1-1-
1-1-
1-1-
2008
2009
2010
2011
2012
2013
1,70
1,68
1,67
1,65
1,64
1,59
25
Hoofdstuk 6
Bewonersparticipatie
In dit hoofdstuk leest u hoe wij de huurders betrekken bij ons beleid en beheer. Wij starten met een blik op de huurdersvereniging. Daarna lichten wij onze klachtencommissie toe en wij staan stil bij onze communicatie en de communicatie tussen huurders onderling.
6.1 Huurdersvereniging
6.2 Klachtencommissie
Belangenbehartiging Wij hebben een eigen huurdersvereniging die de belangen van onze huurders behartigt. Ruim de helft van alle huurders is lid van de vereniging. De vereniging is opgericht door vrijwilligers die zich betrokken voelen bij prettig en goed wonen in Spijkenisse.
Zijn er klachten? Wij willen graag een open en democratische woningcorporatie zijn. Daarom hebben wij een klachtencommissie voor onze huurders ingesteld. De bedoeling van deze commissie is de rechtspositie van de huurder te verbeteren. Huurders kunnen bij de klachtencommissie een klacht indienen tegen onze beslissingen. Ze kunnen ook klagen over de manier waarop onze medewerkers, of derden die voor ons werken, hen hebben behandeld. Heeft de commissie een klacht ontvangen? Dan brengt ze daarover advies uit aan het bestuur. Het bestuur neemt daarna een beslissing over de klacht. Uiteraard is het belangrijk dat de klachtencommissie onafhankelijk is. Daarom mogen bestuurs- en personeelsleden geen lid van de commissie worden.
Activiteiten Wij bieden de vereniging onderdak in een kantoorruimte aan de Schrijnwerker. Hier vergadert het bestuur en werkt de redactie van de huurderskrant. Ook wordt er spreekuur gehouden voor huurders die vragen hebben aan de Huurdersvereniging. Wij steunen de Huurdersvereniging met een jaarlijkse financiële bijdrage en het ter beschikking stellen van een kantoor. Overleggen In 2012 voerden wij verschillende overleggen: – W ij overlegden vier keer over beleidsmatige onderwerpen zoals huurprijsbeleid, beleidsvoornemens, begroting en leefbaarheid. Dit overleg vond plaats met de directeur-bestuurder en de beleidsmedewerker. – W ij spraken in een apart overleg over technische zaken. Dit overleg vond ook viermaal plaats met het hoofd technische beheer en de beleidsmedewerker. – Een vertegenwoordiging van de huurdersvereniging heeft een keer overlegd met de voltallige Raad van Commissarissen. Overleg met de huurdersvereniging Wij overlegden onder andere over: – Jaarverslag 2011 – Serviceabonnement – Strategisch Voorraadbeheer – Onderhoudsplanning 2012 – Huurbeleidsplan 2012 – Begroting De Leeuw van Putten 2013 – Jaarplan De Leeuw van Putten 2013 – Nieuwbouw – Energielabels en energiebesparing – W ijkontwikkelingsplan Zuidwest
26
De klachtencommissie De bestond in 2012 uit de volgende leden: – de heer B. van den Berg (benoemd op voordracht van het personeel) – de heer T. de Groot (benoemd op voordracht van het bestuur) – de heer H. van Gurp (benoemd op voordracht van de huurdersvereniging) Klachten in 2012 In het afgelopen jaar zijn er twee klachten gemeld bij de klachtencommissie. Er was een klacht ingediend over de dienstverlening van De Leeuw van Putten inzake een betalingsachterstand. Hier is uitgebreid over gesproken met de betreffende huurder en de zaak is afgerond. Daarnaast was er een klacht over een rioollucht in een woning van een huurder. Na onderzoek is deze klacht ongegrond verklaard. Uit coulance hebben wij een derde nogmaals een onderzoek laten uitvoeren. Ook hier kwam niets uit. Tenslotte heeft de Huurcommissie op verzoek van de huurder de zaak nog onderzocht en heeft uiteindelijk de huurder in het ongelijk gesteld.
6.3 Communicatie Klantgericht en helder Wij vinden een goede relatie met onze huurders belangrijk. Wij communiceren dan ook zo open en klantgericht mogelijk. Denk daarbij aan de volgende middelen: – Bewonersblad: het blad bevat zoveel mogelijk eigen nieuws. De artikelen gaan over onderwerpen die direct voor onze huurders van belang zijn. Het bewonersblad verschijnt vier keer per jaar. – Brieven: wij besteden veel aandacht aan onze brieven. Wij vinden het belangrijk dat ze goed zijn geschreven en dat de inhoud duidelijk is. – Website: het afgelopen jaar hebben wij onze website op www.deleeuwvanputten.nl geëvalueerd en waar nodig verbeterd. Op onze website kunnen huurders terecht voor allerlei relevante informatie. In 2013 wordt de website vervangen door een nieuwere versie. Communicatie met elkaar Wij vinden niet alleen communicatie tussen ons en de huurder belangrijk; ook communicatie en interactie tussen huurders onderling is een groot goed. Daarom hebben wij in de seniorenflats aan de Kromme Dreef, de L. Ansinghstraat / M. Roosenboomstraat en in de flat aan de IJsselstraat ontmoetingsruimtes ingericht voor bewoners. Zij mogen deze ruimtes kosteloos gebruiken. De huurders van de flats hebben zelf commissies gekozen voor het beheren van deze ruimtes. Deze zeer actieve beheerscommissies organiseren tal van activiteiten voor de bewoners.
SAMENVATTING In 2012 … … spraken wij regelmatig met de huurdersvereniging. De huurdersvereniging behartigt de belangen van alle huurders. Zij geven een huurderskrant uit en houden spreekuur voor huurders met vragen. Wij ondersteunen de Huurdersvereniging door hen kantoorruimte te bieden en met een jaarlijkse financiële bijdrage. … behandelde de Klachtencommissie twee klachten. Deze klachten zijn opgelost. Wij willen graag een open en transparante woningcorporatie zijn. Daarom hebben wij een onafhankelijke klachtencommissie voor onze huurders ingesteld. … zorgden wij ervoor dat bewoners elkaar kunnen ontmoeten. In drie (senioren)flats maken wij het mogelijk dat bewoners elkaar kosteloos kunnen ontmoeten en allerlei activiteiten kunnen organiseren in ontmoetingsruimtes.
27
Hoofdstuk 7
Financiën
In dit hoofdstuk leest u hoe wij de financiële continuïteit waarborgen. Wij gaan voor een financieel gezonde organisatie zodat wij ons maatschappelijk ook nuttig kunnen maken. Voor nu en voor later. Wij willen en moeten daarvoor de beschikking hebben over een gezonde financiële organisatie met voldoende vermogen om op de korte en op de lange termijn onze maatschappelijke doelstellingen te kunnen waarmaken. Want wij zijn en blijven een sociale verhuurder.
7.1 Uitgangspunten Algemeen RJ645 Met ingang van 2012 dienen woningcorporaties te voldoen aan de herziene Richtlijn voor de Jaarverslaggeving, RJ 645 Toegelaten Instellingen Volkshuisvesting. De consequentie van deze richtlijn is dat woningcorporaties aan moeten sluiten op de algemeen geldende richtlijnen voor de jaarverslaggeving. Consequenties De Leeuw van Putten De aanpassing aan deze richtlijn heeft voor De Leeuw van Putten de volgende consequenties: – Splitsing van het bezit in sociaal bezit (DAEB) en commercieel bezit (niet-DAEB). – Vanaf 2012 lineair afschrijven van de investeringen in plaats van annuïtair. – Hierbij is voor de toepassing van de afschrijving de componentenbenadering toegepast. – De modellen van de Balans en de Winst en verliesrekening zijn enigszins aangepast. – De vergelijkende cijfers zijn zowel per 01-01-2011 als per 31-12-2011 aangepast en sluiten daarom niet meer aan op de jaarrekening 2011. Bedrijfswaarde – De bedrijfswaardeberekening is eveneens op bovenstaande splitsing van het bezit gebaseerd. Als gevolg hiervan heeft met terugwerkende kracht naar 2010 een herberekening plaatsgevonden die leidde tot een afboeking van de boekwaarde van het Sociaal vastgoed ad € 3 miljoen. – Bij de bedrijfswaardeberekening heeft bij de oudere complexen (minimaal 30 jaar), daar waar verantwoord, een levensduurverlenging plaatsgevonden van 50 jaar naar 60 jaar, hetgeen de bedrijfswaarde een positieve impuls heeft gegeven. – Bij de bedrijfswaardeberekening is uitgegaan van een onderhoudsplanning voor 50 cq 60 jaar, een restwaarde van de grond ad € 20.000 verlaagd met sloopkosten, kosten bouwrijp maken en verhuiskostenvergoeding (samen € 15.000). Met ingang van 2012 wordt rekening gehouden met maximaal vijf jaar huurharmonisatie. – Voor de jaren 2013 tot en met 2016 is rekening gehouden met het verruimde huurbeleid van de overheid (2013 4,3%, 2014 4%, 2015 en 2016 3%, daarna 2%) – Daarnaast zijn voor gedurende de restant levensduur van het bezit aanzienlijke bedragen opgenomen voor de Verhuurderheffing en de Saneringsheffing voor steun aan andere woningcorporaties. Wij constateren dat investeringsbeslissingen voor gemengde projecten van sociaal- en commercieel vastgoed destijds zijn gemaakt op basis van financiële dekking van het sociale vastgoed
28
met de opbrengsten uit het commerciële vastgoed. Een beleid dat door de overheid werd gestimuleerd. Door de splitsing wordt er een verlies gecreëerd bij het sociaal vastgoed, terwijl het commercieel vastgoed een overwaarde krijgt. Beleid Ons beleid is erop gericht een goede financiële uitgangspositie te houden en de financiële continuïteit op de lange termijn te waarborgen. Alleen dan kunnen wij onze doelen bereiken, onze zelfstandigheid handhaven en onze maatschappelijke positie behouden. Concreet betekent dit dat wij voor een goede financieringsstructuur moeten zorgen. Dit is van belang om toegang tot de geld- en kapitaalmarkt te houden en om voldoende financiële middelen te hebben om onze bedrijfsactiviteiten op de korte en de lange termijn te kunnen uitvoeren. Verder beheersen wij de renterisico’s die samenhangen met financiering, belegging en liquide middelen. Dit beleid is vastgelegd in de meerjarenvisie 2008-2012. Solvabiliteit Wij hanteren als standpunt dat een structurele solvabiliteit van minimaal 15% noodzakelijk is. De redenen daarvoor zijn de onzekerheden in onze sector en de opdrachten die wij ons voor de komende tijd hebben gesteld. In de grafiek ‘Ontwikkeling Solvabiliteit’ ziet u wat de invloed is van de laatste ontwikkelingen op onze solvabiliteit. Ultimo 2012 bedraagt de solvabiliteit 12,8%. Na een lichte terugval in 2013 (12,2%) stijgen wij vanaf 2017 boven de 15% met onze solvabiliteit. Rendement Ons handelen en ons financieel beleid wordt bepaald door onze volkshuisvestelijke doelstelling. Of er rendement wordt gemaakt en hoe hoog dat rendement is, is daar dus een afgeleide van. Daarom hebben wij geen rendementsdoelstelling geformuleerd. Door onze taakstelling fluctueert het rendement dus, waarbij externe factoren zoals de sanerings- en verhuurderheffing een grote impact hierop hebben. Treasury Wij hebben een treasury-statuut. Hierin liggen de uitgangspunten voor ons financieel beleid vast. Het statuut is een gedragscode bij beslissingen op het gebied van ondernemingsfinanciering, beleggen en beheersing van renterisico’s. Maar ook bij beslissingen over liquiditeitenbeheer en organisatie van de financiële logistiek.
Het treasury-statuut is vastgesteld door de directeur-bestuurder en goedgekeurd door de Raad van Commissarissen. Voor 2013 staat actualiseren van het treasury-statuut op het programma. Met ingang van 2012 hebben wij een overeenkomst met onze externe adviseur afgesloten om door middel van treasury outsourcing deze operationele treasurytaken uit te besteden. Treasurycommissie De treasurycommissie komt twee keer per jaar bij elkaar om de actuele stand van zaken op treasurygebied door te nemen. Hiervoor krijgt De Leeuw van Putten advies van de externe adviseur. Treasurybeleid Als het gaat om financieren en beleggen kenmerkt ons beleid zich als risicomijdend. Ons beleid aangaande looptijden en renterisico’s is gericht op het minimaliseren van het risicoprofiel. Een belangrijk aspect is optimalisatie van het vervalschema van de leningenportefeuille om de risico’s te spreiden in de tijd. Daarnaast wordt zodra dat mogelijk is reeds herfinanciering van leningen in de toekomst aangetrokken. Eén van de taken van onze adviseur is dus juist daar anticiperend in te opereren. Derivaten De Leeuw van Putten heeft geen derivaten afgesloten. Ons incassobeleid Bij financieel beleid hoort ook het incassobeleid. Wij voeren een strak incassobeleid. Een klant met een achterstand wordt hier in korte tijd meerdere malen op gewezen. Huurders met betalingsproblemen proberen wij zoveel mogelijk te helpen, bijvoorbeeld door huisbezoeken af te leggen en betalingsregelingen te treffen. Bovendien werken wij samen met de afdeling Schuldhulpverlening van de gemeente. Wij overleggen ook regelmatig met het deurwaarderskantoor waar wij mee samenwerken, om te bepalen hoe een huurder met achterstand wordt benaderd. Huurders kunnen in principe de maandelijkse huur niet contant bij ons op kantoor betalen. Op dit moment betaalt ongeveer 70% van onze huurders de huur via automatisch incasso. Wil een huurder aan het loket betalen dan kan dat alleen met de pinpas. Dit doen wij uit veiligheid voor de huurder en onze medewerkers. In 2012 is de betalingsachterstand van zittende huurders ten opzichte van de laatste jaren circa 9% gestegen. De betalingsachterstand van vertrokken huurders, voornamelijk veroorzaakt door herstelkosten bij mutatie, heeft een aanzienlijke sterkere stijging van 66% te zien gegeven. Ondanks dat ook daar een consequent incassobeleid op gevoerd wordt. Verder zijn in samenwerking met de deurwaarder onze vorderingen beoordeeld op hun invorderbaarheid. Vervolgens zijn de nodige vorderingen (van vertrokken huurders) afgeboekt en opgenomen in de schuldbewaking. Hierdoor kunnen wij deze schuldenaren permanent toetsen. In 2013 gaan wij hiermee door. In 2012 is hierdoor, inclusief het verhogen van de betreffende voorziening, een bedrag van € 91.698 afgeboekt. Van de betalingsachterstand van zittende huurders is ultimo 2012 77% in handen van de deurwaarder. Bij vertrokken huurders is dat 95%.
7.2 Cijfers 2012 Resultaat Het resultaat uit het verhuren en onderhouden van woningen bedroeg in 2012 een verlies (na belastingen) van € 6.835.981. Dit bedrag is ten laste gebracht van ons eigen vermogen. Exclusief de waardeverandering van de materiële vaste activa zou het verlies € 1.965.430 hebben bedragen. Ten laste van 2011 is een afboeking onrendabele top op het nieuwbouwcomplex Kees de Groenplein gebracht van ad € 2.354.152. De analyse De belangrijkste hoofdlijnen van dit resultaat zijn: – De waardeverandering materiële vaste activa € 4.870.551; – De jaarlijkse toename van de huursom door huurverhoging en uitbreiding van het bezit (Kees de Groenplein) van € 788.300. – hogere onderhoudskosten t.o.v. 2011 van totaal € 352.000; – de bijdrageheffing bijzondere projectsteun wijkenaanpak en saneringssteun van € 67.293; – uitgaven in het kader van leefbaarheid € 497.195; – lagere rentelast t.o.v. 2011 ad € 693.400. Baten en lasten 2012 Grafiek: Resultaat en analyse 2012 vergoedingen; 0,5%
overige opbrengsten; 0,4%
huren; 99,1%
vennootschapsbelasting; 3,6%
afschrijvingen; 17,4%
rentelasten; 20,8%
waardeverandering mva; 15,9% leefbaarheid; 1,6%
overige bedrijfslasten; 9,7%
personeelskosten; 5,7%
lasten onderhoud; 25,3%
29
Onze vermogenspositie Per 31 december 2012 bedraagt ons eigen vermogen na de afwaardering circa € 22,8 miljoen. Onze solvabiliteit is 12,8%. Onze financiële positie vertoont een positief beeld. Eerder in dit verslag hebben wij gesproken over het strategisch voorraadbeheer. De belangrijkste financiële consequenties hiervan zijn aanpassingen in de onderhoudsbegroting op middellange termijn. Naar aanleiding van de heffingen door de overheid en de financiële consequenties hiervan is besloten op het onderhoud in de komende jaren € 10 miljoen te besparen. Deze consequenties zijn in de meerjarenprognose verwerkt. Deze meerjarenprognose is verder geactualiseerd op basis van het jaarresultaat 2012. Met deze maatregelen in de tijd uitgezet, hebben wij toch een goede basis gelegd voor de verhuurbaarheid op lange termijn. Financieel zijn de maatregelen doorgerekend en zo in de tijd uitgezet, dat onze solvabiliteit niet onder de 12% uitkomt. Eind 2013 bedraagt de solvabiliteit 12,2%, eind 2014 14% en vanaf 2017 stijgt de solvabiliteit boven de 15%. Kijken wij naar ons meerjarenperspectief, dan zien wij dat ons eigen vermogen vanaf 2013 tot en met 2018 gemiddeld zo tussen de € 21 en € 25 miljoen blijft. Dit inclusief de hiervoor genoemde verwerkte onderhoudsmaatregelen voortkomend uit het strategisch voorraadbeheer. Als gevolg van de fiscale herbestedingsreserve en de dalende WOZ-waarde is de afgelopen jaren geen vennootschapsbelasting verschuldigd geweest. Bij een (aanzienlijke) toename van de WOZ-waarde zal wederom vennootschapsbelasting hierover verschuldigd zijn. In de jaarrekening 2012 is hiertoe een
voorziening latente belastingverplichting opgenomen ad € 7 miljoen. De solvabiliteit stijgt in de genoemde periode verder door naar circa 17%. Kortom: uitgaande van de gegevens waarover wij nu beschikken in combinatie met de meerjarenprognose, ziet onze financiële positie er niet ongunstig uit. Onze financiering Externe financiering trekken wij aan onder WSW-garantie. Wij financieren voor zover mogelijk intern. Om flexibel te blijven, laten wij onze financieringsruimte gedeeltelijk ongebruikt. Wat betreft de spreiding van de renterisicomomenten voldoen wij aan de WSW-eis van maximaal 15% renterisico per jaar. Reeds in 2004 besloten wij al om minder liquiditeiten aan te houden en een groot deel van de beschikbare middelen in te zetten voor de financiering van nieuwbouwprojecten. Daarbij maakten wij ook in 2012 beperkt gebruik van de kredietfaciliteit van onze huisbankier en van twee leningen met variabele rente. Daarnaast zijn in 2011 en 2012 reeds leningen aangetrokken voor herfinanciering in 2013 en 2014. Dit levert wederom een aanzienlijk voordeel op voor onze rentelasten. Onze liquiditeitspositie geeft aan in welke mate wij op korte termijn aan onze verplichtingen kunnen voldoen. Dit geven wij weer door een kengetal, te weten de current ratio. Onze current ratio per 31 december 2012 is 0,25.
Grafiek: Vervalkalender leningen 2012 - 2020 14% 12% 10% 8% 6% 4% 2% 0% 2012
2013
2014
2015
2016
Toelichting leningen – In 2012 zijn twee leningen afgelost voor een totaal bedrag van € 19,9 miljoen. – Reeds 2010 is een financiering aangetrokken met storting in 2012 van een lening van € 12,0 miljoen (7 jaar rentevast voor 3,590%). En in 2011 een lening van € 6,3 miljoen met een storting in 2012 (50 jaar, rentevast 6 jaar voor 4,095%). Deze laatste lening betreft een basisrentelening. – Ook in 2011 hebben wij financiering aangetrokken. Een lening van € 11,8 miljoen, waarvan storting in 2013 plaatsvindt (8 jaar rentevast voor 3,46%). – Met storting in 2014 zijn in 2012 twee leningen aangetrokken, een lening van € 6,6 miljoen (9 jaar rentevast voor 3.890%) en een lening van € 6,5 miljoen (10 jaar rentevast voor 3,190%).
30
2017
2018
2019
2020
– Onze leningen zijn in het verleden aangegaan met een relatief lange looptijd. Als gevolg hiervan hadden wij lange tijd een iets hogere gemiddelde rente. Vanaf 2010 is onze (gemiddelde) rente flink gaan dalen als gevolg van herfinancieringen en renteaanpassingen tegen het huidige (relatief lage) rentepercentage. – De financieringsrente over 2012 bedroeg gemiddeld 4,6%. In 2011 was deze 5,02%. Dit gemiddelde percentage zal in 2013 verder dalen naar circa 4,6%. Het landelijke gemiddelde over 2011 was 4,32%. W ij willen ons beleid continueren om bij de nog steeds voortdurende lage rentestand zoveel mogelijk leningen aan te trekken respectievelijk te herfinancieren binnen een horizon van twee jaar.
Grafiek: Financieringsrente 6,5 6 5,5 5 4,5 4
2003
2004
2005
2006
2007
2008
2009
2010
2011
2012
Een vergelijking In de tabel hieronder vergelijken wij onze kengetallen over 2012, 2011 en 2010 met de gemiddelde cijfers van het Centraal Fonds Volkshuisvesting (Corporatie in Perspectief). Naast de vermogensposities vermelden wij ook enkele andere waardegegevens. 2012 In euro’s per woning WOZ waarde Bedrijfswaarde
2011
2010
De Leeuw van Putten
De Leeuw van Putten
CFV
De Leeuw van Putten
CFV
132.226
136.240
173.257
138.668
171.614
54.965
63.754
42.511
52.062
40.171
Volkshuisvestelijk vermogen
nb
20.605
21.952
16.980
16.994
Volkshuisvestelijk vermogen in %
nb
34,7%
31,8%
29,9%
22,9%
Huuropbrengst
5.888
5.757
5.756
5.558
5.809
Onderhoudslasten
1.989
1.919
1.172
1.508
1.010
Overige bedrijfslasten
1.172
1.178
1.236
1.113
1.329
Rentelasten
1.663
1.837
2.099
1.966
2.603
128
270
108
155
95
36.220
36.655
45.383
35.440
53.353
Leefbaarheid Leningen
De onderhoudskosten zijn hoger dan het gemiddelde in de sector omdat het profiel van De Leeuw van Putten afwijkt van de gemiddelde corporatie, doordat wij veel bouw uit de jaren 80 in ons bezit hebben. Die bouw kenmerkt zich door slecht materiaalgebruik en onderhoudsintensieve detaillering. Ook wordt de vergelijking bemoeilijkt door de opbouw van de kengetallen. Wij boeken alles op onderhoud, terwijl veel collega-corporaties naast de kosten onderhoud separaat kosten hebben voor geriefsverbeteringen en projecten. Onze huidige financiële situatie Onze vermogenspositie is in 2012 afgenomen. Dit komt door het resultaat over 2012 en door de splitsing in sociaal vastgoed en commercieel vastgoed. De Algemene Bedrijfsreserve (ABR) per ultimo 2012 daalde tot een niveau van € 22,8 miljoen. De solvabiliteit is ten opzichte van 2011 afgenomen van 18,1% naar 12,8%.
Beoordeling WSW en CFV Het WSW (Waarborgfonds Sociale Woningbouw) en het CFV (Centraal Fonds voor de Volkshuisvesting) toetsen de woningcorporaties jaarlijks. Het WSW toetst voor de geldgevers van leningen en het CFV namens de rijksoverheid. Wij ontvingen van zowel het WSW (beoordeling kredietwaardigheid) als het CFV (zowel solvabiliteitsoordeel als continuïteitsoordeel) een positieve beoordeling. Controle Baker Tilly Berk N.V. voerde de controle van onze jaarrekening 2012 uit. Zij gaven de goedkeurende controleverklaring af.
7.3 Blik op de toekomst De komende jaren Er zijn drie ontwikkelingen die de komende jaren een grote invloed hebben op onze financiële positie en onze toekomstmogelijkheden. Het kabinetsbeleid De komende jaren richten wij ons vooral op kosten- en efficiencybeheersing en een optimaal treasurybeleid. De reden daarvoor is dat onze inkomsten bijna alleen uit huuropbrengsten bestaan. Het vergroten van deze inkomsten is door de politieke wispelturigheid en de grote invloed van de markt erg lastig. Daar waar in 2006 nog sprake was een mogelijk verruimd huurbeleid (met mogelijkheden tot hogere huurverhogingen) heeft de politiek de laatste jaren gekozen voor een inflatievolgend huurbeleid. Met vanaf 2013 een extra huurverhoging van maximaal 4% boven inflatie voor huurders met een inkomen boven de € 43.000. Daarnaast is er ook de Europese richtlijn dat de sociale huurwoningen voor minimaal 90% moeten worden toegewezen aan huurders met een inkomen van maximaal € 33.614 met ingang van 1 januari 2011. Ook Huur op maat (waarbij de hoogte van de huur afhankelijk is van het inkomen van de huurder) wordt als mogelijkheid genoemd. Wij zijn daar resoluut tegen. Een onnodige vermenging van onze kerntaken met inkomenspolitiek draagt nog meer bij aan de verstoring van de woningmarkt. Daarnaast worden in onze sector de grootste risico’s gezien op het gebied van de huurtoeslag en de jaarlijkse Verhuurderheffing door de overheid die vanaf 2014 € 475,- per woning bedraagt.
31
Vennootschapsbelasting Verder is voor woningcorporaties sinds 2006 de vennootschapsbelasting een feit. Het (vorige) kabinet heeft ervoor gekozen de reserves van woningcorporaties vanaf 2008 (en gedeeltelijk in 2006 en 2007) af te romen via een integrale heffing vennootschapsbelasting. Uit de reguliere exploitatie is deze belasting niet op te brengen. Voor de jaren 2008 tot en met 2012 zal door De Leeuw van Putten geen vennootschapsbelasting verschuldigd zijn door waardedaling van het woningbezit. Er wordt geen rekening gehouden met de bijzondere positie van de (non-profit) taakstelling van woningcorporaties ten opzichte van een commercieel onroerend goed belegger. De discussie of woningcorporaties aangemerkt mogen worden als maatschappelijke onderneming is weliswaar geaccepteerd door Brussel, maar de invulling op nationaal niveau heeft nogal wat voeten in de aarde en gaat met de nodige (vergaande) consequenties gepaard. De discussie over verruiming van de grenzen ondersteunen wij van harte aangezien de woningcorporaties geen winstoogmerk hebben en zich vrijwel uitsluitend op de sociale huurmarkt richten. Heffingen van de Verhuurdersheffing en het fonds Bijzondere Projectsteun Wijkaanpak Vanaf 2008 betalen corporaties aan het fonds Bijzondere Projectsteun Wijkenaanpak. Met deze heffing moeten 40 aangewezen wijken worden verbeterd. Deze heffing betreft voor ons in 2012 een bedrag van circa € 67.293. De opzet van dit fonds is om deze heffing gedurende 10 jaar te doen plaatsvinden is veranderd. In 2012 heeft nog een beperkte heffing plaatsgevonden (€ 92.088), daarna stopt deze heffing. De Verhuurdersheffing is alleen voor 2013 definitief vastgesteld, maar indien dit definitief doorgaat betekent dat een negatief effect op onze bedrijfswaarde van ruim € 43 miljoen. Deze € 43 miljoen is verwerkt in onze financiële meerjarenprognose. Conclusie De heffingen hebben directe invloed op onze kasstroom en beperken daarmee ook onze investeringsruimte. Naast de financiële continuïteit speelt ook het maatschappelijke rendement een belangrijke rol. Het komt meestal voor dat een investering zijn geld niet volledig opbrengt, maar dat er bewust een verlies genomen wordt, dat ten laste van het eigen vermogen komt (de zogenaamde onrendabele top). Dergelijke investeringen zijn door De Leeuw van Putten gedaan in 2011 en 2012 bij de projecten Kopspijker en Kees de Groenplein. Bij een dergelijke handelwijze geven wij ons goed rekenschap van de gevolgen ten aanzien van onze vermogenspositie als sociaal verhuurder op lange termijn.
Onze toekomst in cijfers Wij hebben de financiële gevolgen van ons beleid en dat van de overheid berekend en verwerkt in onze meerjarenprognose. Deze prognose biedt ons een betrouwbare indicatie van het te verwachten verloop van de reserves op de middellange termijn. Voorwaarde daarvoor is wel dat het beleid niet wijzigt. De bijgestelde prognose 2013-2018, met als uitgangspunt het jaarverslag 2012 en de DPI-verwerking, luidt als volgt: Tabel. Bijgestelde prognose 2013 – 2018. x € 1 mln. Eigen vermogen Solvabiliteit Langlopende
2013
2014
2015
2016
2017
21,0
23,4
24,5
23,4
25,3
25,0
12,2%
14,0%
14,7%
14,1%
16,3%
16,6%
136,0
130,0
129,0
129,0
114,40
100,9
schulden Resultaat
-1,8
2,4
1,1
-1,1
1,9
0,3
Onderhoudslasten
8,7
4,2
6,8
7,9
3,2
7,2
Uit bovenstaande tabel blijkt dat het eigen vermogen eind 2013 circa € 21 miljoen bedraagt. Daarna neemt het eigen vermogen toe tot circa € 25 miljoen in 2018. De solvabiliteit zal naar verwachting niet onder de 12% komen. Bij het opstellen van deze meerjarenprognose zijn wij uitgegaan van: A. – kosten- en inflatieontwikkeling vanaf 2013 van 2,5% en vanaf 2018 3% per jaar, voor onderhoud 2,5%; – huurstijging vanaf 2013 tot en met 2017 3%, daarna 2%; – huurderving van 1%; – disconteringsvoet van 5,25%, rente korte termijn 2%; – maatregelen op basis van Strategisch Voorraadbeheer onderhoud: – Verhuurderheffing en Saneringsheffing over de gehele resterende exploitatieperiode. B. Onze inventarisatie van de onderhoudsbehoefte van ons woningbezit voor de restant levensduur Deze inventarisatie passen wij jaarlijks aan de uitkomst van onze inspecties aan. Gezien de heffingen die in de toekomst te verwachten zijn is een bezuiniging op onderhoud opgenomen van € 10 miljoen.
Grafiek. Ontwikkeling solvabiliteit 2013 – 2022. De blauwe lijn betreft de ontwikkeling van de solvabiliteit. De rode lijn is onze beleidsmatige ondergrens. 24% 22% 20% 18% 16% 14% 12% 10%
32
2013
2014
2015
2016
2017
2018
2018
2019
2020
2021
2022
SAMENVATTING In 2012 … … hebben wij een negatief resultaat geboekt. Het resultaat na belastingen was negatief € 6.835.981. De belangrijkste redenen voor dit resultaat zijn: – overige waardeveranderingen materiële vaste activa als gevolg van afboeking onrendabele toppen na splitsing activa in sociaal vastgoed en commercieel vastgoed; – de afboeking van de onrendabele top van het project Kees de Groenplein; – lagere rentelasten, – de huurverhoging, – lagere uitgaven in het kader van leefbaarheid; – de rentelasten zijn afgenomen door renteherzieningen en herfinanciering. … vertoonde onze financiële positie een positief beeld. Op 31 december 2012 was ons eigen vermogen circa € 22,8 miljoen. Onze solvabiliteit is 12,8%. Met de maatregelen uit onze meerjarenprognose, neemt ons eigen vermogen in 2013 ligt af om daarna toe te nemen tot een niveau van circa € 25 miljoen in 2018. De solvabiliteit stijgt naar ca 16,6%. ... hebben wij onze bedrijfslasten laag weten te houden. Bij een vergelijking met de sector valt op dat wij onze bedrijfslasten laag weten te houden. De rentelasten zijn hoger dan het gemiddelde in de sector. Dit komt doordat ons profiel afwijkt van de gemiddelde corporatie. ... kijken wij met spanning naar de toekomst. Er zijn in ieder geval verschillende ontwikkelingen die in 2012 en in de komende jaren een zeer grote invloed hebben op onze financiële positie en onze toekomstmogelijkheden. Ten eerste weten wij niet of alle plannen van het kabinet met betrekking tot het huurbeleid en de huurtoeslag doorgaan. Verder leggen de Vennootschapsbelasting en de Verhuurderheffing en Saneringsheffing aanzienlijke druk op onze financiën.
RISICOBEHEERSING Fluctuerende prognoses De parameters waarmee wij onze prognoses berekenen zijn tamelijk stabiel. Zeker bij waardering van het bezit op historische kostprijs, is een grote component stabiel en voorspelbaar. Vooral externe factoren zorgen voor fluctuerende prognoses, zoals: – de splitsing van het bezit in sociaal en commercieel en de gevolgen hiervan bij de bedrijfswaarde, dus afboekingen ten laste van het eigen vermogen; – de hogere huurverhogingen;
– de Verhuurderheffing en Saneringsheffing; – de vennootschapsbelasting. Wij hebben hier wel een kwantitatieve inschatting van gemaakt en die meegenomen in onze risicoanalyse. Bovendien hebben wij in 2012 rentevoordeel genoten van de kredietcrisis; de crisis heeft namelijk een neerwaarts effect op de rentes. Ook voor 2013 en 2014 is hier reeds zoveel mogelijk op in gespeeld. Verkoopafhankelijkheid Veel corporaties voelen de invloed van de prijsdaling van koopwoningen. De Leeuw van Putten nog niet. Wij zijn namelijk in 2005 gestopt met de verkoop van woningen en hebben dus ook geen taken benoemd die wij alleen door de verkoop van woningen kunnen financieren. Hierdoor is onze afhankelijkheid van verkoop nihil en merken wij vooralsnog geen invloed van de prijsdaling op onze sociale taken. Financiering en beleggingen Wij hebben goed zicht op het liquiditeitenbeheer en de renterisico’s. De treasuryscan van dit jaar gaf geen aanleiding voor herziening van het treasurystatuut. Een treasurystatuut maakten wij samen met een extern treasurybureau. Dit statuut zal in 2013 geactualiseerd worden. Hierin staat hoe wij met onze beleggingen en liquiditeit omgaan. Met de treasuryscan die wij ontwikkelden, beoordeelt een externe adviseur het liquiditeitenbeheer en de renterisico’s. De treasurycommissie komt twee maal per jaar bij elkaar. Risicovolle beleggingen en/of derivaten De Leeuw van Putten heeft geen risicovolle beleggingen of derivaten afgesloten. Waardering woningbezit Wij waarderen op historische kostprijs of op lagere bedrijfswaarde. Er is geen noodzaak daar momenteel verandering in aan te brengen. Op 1 januari 2012 heeft een splitsing in het woningbezit plaatsgevonden in sociaal vastgoed en commercieel vastgoed. De mening van instanties Alle instanties die ons jaarlijks beoordelen, gaven ook in 2012 een positieve beoordeling. – Het Centraal Fonds stelt dat ons gecorrigeerd weerstandsvermogen hoger is dan het minimaal noodzakelijke weerstandsvermogen. – Het ministerie van VROM stelt dat zij geen opmerkingen hebben over de manier waarop wij wet- en regelgeving naleven. Daarnaast heeft VROM ook over onze financiële positie geen opmerkingen. – Het Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW) stelt dat wij onveranderd kredietwaardig zijn. Wij kunnen daarom gebruik blijven maken van hun borgingsfaciliteiten.
33
Hoofdstuk 8
Leefbaarheid
Wat voor beleid voeren wij op het gebied van leefbaarheid? Met wie werken wij samen om onze doelen te bereiken? En hoe hebben wij in verschillende buurten en wijken concreet de leefbaarheid verbeterd? U leest het in dit hoofdstuk.
8.1 Samenwerking Goed leefklimaat Een goed leefklimaat is uitermate belangrijk voor de leefbaarheid in onze wijken en buurten. Om het leefklimaat te verbeteren werken wij samen met andere belanghebbenden, zoals andere woningcorporaties en de gemeente. Voorbeelden van projecten: – De Leefbaarheidsmonitor (Lemon). Dit is een initiatief van woningcorporaties en de gemeente. Wij meten om de twee jaar hoe het gesteld is met de leefbaarheid in Spijkenisse. De knelpunten uit Lemon zijn opgenomen in wijkveiligheidsplannen met concrete actiepunten. Ook hebben wij op basis van de gegevens ons strategisch voorraadbeheer aangepast. – Spijkenisser Innovatief Netwerk (SPIN). Wij participeren in dit project. Het project heeft als doel het samenbrengen en bundelen van kennis en mensen rond opgaven en ambities in relatie tot wonen, zorg, werken en leren.
Uitkomsten Leefbaarheidsmonitor Tabel: Oordeel leefbaarheid naar diverse thema’s (gemiddeld rapportcijfer) 2001 2002 2004 2005 2006 2008 2010 2012
34
Totaal oordeel
7,1
7,2
7,2
7,2
7,2
7,2
7,0
7,1
Kwaliteit woningen
7,0
7,1
7,0
7,1
7,0
7,0
6,9
7,0
Winkels / voorzieningen
6,8
6,8
6,7
6,7
7,0
6,9
7,2
7,2
Groen
5,7
5,9
6,2
6,4
6,2
6,5
6,5
6,4
Woonomgeving
6,0
6,2
6,3
6,4
6,3
6,4
6,4
6,6
Speelvoorzieningen
5,6
5,8
6,1
6,1
6,0
6,1
6,1
6,2
Vervuiling
5,6
5,8
5,9
6,0
5,8
5,9
6,2
6,1
Conclusies Wij hebben de inwoners gevraagd de leefbaarheid van de eigen buurt te beoordelen. Men kon dit aangeven met een rapportcijfer van 1 tot 10. De inwoners zijn in het algemeen positief over de eigen buurt. Men beoordeelt de eigen buurt in 2012 met een gemiddeld rapportcijfer van 7,1; tegenover 7,0 in 2010 en 7,2 in 2008. Als gekeken wordt naar de verschillen tussen de wijken dan zien we dat de bewoners van Schenkel en Hekelingen in 2012 het meest positief over hun buurt zijn (respectievelijk 7,9 en 7,7), terwijl de tevredenheid over de eigen buurt in Akkers Centrum en Vriesland hierbij achterblijft (beide 6,3). Plannen voor een betere leefbaarheid De leefbaarheid staat in sommige wijken onder druk. Daarom geven wij meer aandacht aan sociaal wijkbeheer. Per complex bekijken wij wat de problemen zijn en welke oplossingen daarvoor nodig zijn. Doel is om kleine ongemakken op het terrein van de leefbaarheid zo snel mogelijk op te lossen. Ook werken wij in buurten en wijken samen met collega-corporaties. Wijkontwikkelingsplan Zuidwest In de Prestatieafspraken 2011-2020 is afgesproken dat er per wijk een wijkontwikkelingsplan gemaakt zal worden om de leefbaarheid te verbeteren. De eerste wijk die in aanmerking komt is Zuidwest Spijkenisse. In 2012 is met verschillende partijen zoals gemeente, corporaties, zorgpartijen, bewoners en andere betrokken instanties de wijk in kaart gebracht. Het wijkontwikkelingsplan richt zich op de leefbaarheid en het toekomstgereed maken van (delen van) de wijk op de langere termijn. Bij het analyseren van de leefbaarheid zijn niet alleen de objectieve, meetbare gegevens van belang, maar vooral ook de subjectieve kant, namelijk de beleving door de bewoners. Mede daarom is het bij het opstellen van een ontwikkelingsplan van belang dat de bewoners, verenigingen en andere maatschappelijke organisaties daarbij van meet af aan betrokken worden. Met hun inbreng ontstaat er zicht op de ontwikkelingen in en rond de wijk en op de waardering ervan, en daarmee draagvlak voor toekomstige
acties. Bovendien zullen de bewoners en de maatschappelijke organisaties uiteindelijk een rol moeten spelen bij de uitvoering van de voorgestelde projecten of acties. De kans van slagen daarop is groter als ze ook betrokken zijn bij het bedenken en formuleren van die acties. Onze huurdersvereniging is bijvoorbeeld ook betrokken bij het maken van het ontwikkelingsplan. Het wijkontwikkelingsplan krijgt zijn concrete vertaling in een wijkuitvoeringsplan, waarin de concrete projecten worden beschreven. Dit zal in 2013 gebeuren. Het proces loopt tot nu toe goed. Duurzame tuinschermen in het Centrum Het openbare gebied rondom de J.C. Sterrenburgstraat, P. Kwakstraat en de D.C. Meesstraat in het centrum van Spijkenisse is ruim 25 jaar geleden ingericht. Op basis van de ideeën en gebruikswaarden van die tijd. Na zo’n periode is het goed om samen met bewoners te kijken naar de huidige wensen. De Leeuw van Putten heeft daarom duurzame tuinschermen aangeboden en wil op die manier het tuinonderhoud op een positieve manier beïnvloeden. Inmiddels zijn 44 woningen van een nieuwe erfafscheiding voorzien. Medewerkers van De Leeuw van Putten legden voor dit project 46 individuele huisbezoeken af, waarbij vragen werden beantwoord en persoonlijke voorkeuren werden geïnventariseerd. Het persoonlijke contact werd op prijs gesteld en zorgde bovendien voor korte lijnen tussen bewoners en corporatie. De kosten voor alle tuinschermen grenzend aan openbaar gebied, inclusief de eventueel aanwezige poort, heeft De Leeuw van Putten voor haar rekening genomen. Voor eventuele erfafscheidingen tussen woningen in geldt een huurverhoging. Afhankelijk van het type erfafscheiding en de hoogte varieert dit. Gemiddeld komt de maandelijkse huurverhoging neer op één euro per strekkende meter schutting. Uiteindelijk zijn er 44 deelnemers aan het project. Dat is geen slechte score van de 46 benedenwoningen met tuin. Van deze 44 deelnemers hebben 33 huishoudens besloten ook een tussenscheiding te laten plaatsen. Zij investeren zelf dus ook rechtstreeks in een betere leefomgeving. De gemeente Spijkenisse ging aan de slag in het openbaar gebied en plaatste onder andere nieuwe toestellen op de speelplaats. Ook is het openbaar groen en de bestrating onder handen genomen. Op 25 maart 2012 is dit project samen met de bewoners feestelijk afgerond. Convenant aanpak tuinen De drie woningcorporaties en de gemeente Spijkenisse hebben op 5 september 2012 het convenant ‘De aanpak van de tuinen door de gemeente Spijkenisse en de woningcorporaties’ ondertekend. Hierin staat dat de corporaties en de gemeente een eenduidige aanpak ten aanzien van de tuinen en de openbare ruimten als uitgangspunt hanteren. Strategisch gelegen locaties die beeldbepalend zijn voor een buurt of wijk zullen in overleg als eerste aangepakt worden. De meest voorkomende tuinsituaties bij de koop- en huurwoningen in Spijkenisse waar afstemming en kwaliteit gewenst zijn, betreffen: – Kwaliteit + minimale en maximale hoogte / uitstraling, staat van afscheidingen (verrommelde schuttingen). – Geen eenduidige aansluiting van de erfafscheiding op de achterpaden. Rommelige stroken groen en geslotenheid van de openbare ruimten door hoge schuttingen. – Zwerfvuil, (grof) vuil en aanwezigheid van goederen in de tuinen.
35
– Door grondverzakking in zowel de openbare ruimte als in de tuinen zijn de bergingen / woningen moeilijk toegankelijk en ontstaan onveilige situaties. – Wildgroei van beplanting en overgroei buiten eigendomsrecht. – Snippergroen dat aan de erfgrens behoort, maar niet wordt onderhouden. Voor de aanpak van de tuinen met problemen wordt door partijen ingezet op een individuele en collectieve aanpak. Bij de aanpak van tuinen wordt per geval bepaald of de situatie onaanvaardbaar is. De aanpak van de drie corporaties en de gemeente is verschillend, maar de gewenste uitkomst is hetzelfde. Afgesproken is dat in eerste instantie wordt ingezet op onacceptabele situaties. Daarbij kan gebruik worden gemaakt van de van toepassing zijnde wetgeving. Deze methode wordt zowel door de corporaties als de gemeente toegepast. In het bijzonder bij de ‘niet kunners’ (bewoners die onmachtig zijn in het plegen van onderhoud) ligt de nadruk op de sociale aanpak en individuele benadering en begeleiding van bewoners. Bij de aanpak van de tuinen zijn bewonersparticipatie en individuele benadering belangrijke onderdelen. Het moment van het aanspreken op het onderhoud van de tuin biedt een contactmoment en mogelijkheid om in te zoomen op de mogelijke sociale achtergronden van de problemen. De gemeente en de corporaties houden elkaar goed op de hoogte over de signalen in de wijken voor een integrale aanpak en eenduidigheid in de communicatie naar de bewoners. De Zwanenhoek Aan de Zwanenhoek in de wijk De Hoek staat er al meerdere jaren een supermarktruimte leeg. Het is van groot belang dat er hier weer een bestemming voor gevonden wordt. Dit komt de leefbaarheid op deze plek alleen maar ten goede. Op dit moment zijn wij samen met de gemeente, die eigenaar is van de ruimte, in gesprek met geïnteresseerde partijen. Wij dragen in 2013 financieel bij aan fysieke maatregelen ten behoeve van de transformatie van de supermarkt en de directe omgeving. De Lenteakker Met de gemeente zijn wij bezig om de leefbaarheid in het gebied Akkers-Centrum te verbeteren. Wij hebben daarom voor het complex De Lenteakker een plan van aanpak opgesteld. Hierin staan voorstellen om te investeren in de entree van de verschillende trappenhuizen, de identiteit van het gebouw te vergroten en de indeling van de portieken te verbeteren. Daarnaast is voorgesteld om de aanpak van het complex te combineren met de aanpak van de plint van het gebouw, waar maatschappelijke organisaties (Tandheelkundig centrum, Gezondheidscentrum en Centrum voor Jeugd en Gezin) in zitten. Door deze samenwerking is het mogelijk om meer eenheid en uitstraling aan het gebouw te geven. Een eerste bijeenkomst met de verschillende belanghouders heeft plaatsgevonden. De eerste contouren voor een concrete aanpak tekenen zich af.
36
8.2 Veiligheid Hang- en sluitwerk Als wij over leefbaarheid spreken, is veiligheid natuurlijk ook een belangrijk aandachtspunt. Uit onderzoek blijkt dat veel bewoners graag beter hang- en sluitwerk hebben in de woning. Wij hebben daarom in de afgelopen jaren in woningen waar dat nodig was het hang- en sluitwerk vervangen. Deze aangepaste woningen zijn voorzien van een sticker als bewijs dat de woning goed beveiligd is. In 2012 zijn de laatste woningen voorzien van beter hang- en sluitwerk. Keurmerk Veilig Thuis Bij elke nieuwe verhuring worden de technische installaties in de woning gekeurd. Het gaat dan om voorzieningen op het gebied van gas, water, elektriciteit en ventilatie. Als de installatie is goedgekeurd komt er een VT-keur Certificaat (Keurmerk Veilig Thuis) in de meterkast. Portieken afsluiten Een aantal van onze complexen heeft open portieken. Dit zorgt vaak voor overlast. Daarom willen bewoners graag dat wij portieken afsluiten, zodat alleen de bewoners toegang hebben. Bewoners kunnen een verzoek tot afsluiting indienen bij ons. Wij gaan dan na of dit technisch mogelijk is. Ook kijken wij of huurders bereid zijn om hiervoor huurverhoging te betalen en of eventuele kopers willen meebetalen.
Wij hebben meerdere portieken in De Hoek aan de Scholeksterhoek en de Sternhoek afgesloten. Het afsluiten van deze portieken is onderdeel van het plan om de achterpaden in de wijk De Hoek integraal in beheer te nemen. Abused Women’s Active Response Emergency (AWARE) Ook hebben wij ons aangesloten bij het AWARE-project. Dit project is ontwikkeld om mishandelde vrouwen en hun eventuele kinderen, die worden lastig gevallen door een ex-partner, beter te beschermen. Wij zorgen ervoor dat deze vrouwen nog veiliger in hun woning kunnen wonen door de eisen van het Politiekeurmerk Veilig Wonen toe te passen. Mocht dit niet mogelijk zijn, dan zorgen wij voor een andere beveiligde woning. Buurtpreventie In een groot aantal wijken werken wij met buurtpreventieteams. De teams lopen met ondersteuning van de politie regelmatig door de wijk. Zij geven hun bevindingen door aan een buurtcoördinator. Deze zorgt ervoor dat de gemeente, de politie of de woningcorporatie ermee aan de slag gaat. Het doel is vooral om het veiligheidsgevoel te verhogen en de sociale cohesie in de buurt te bevorderen.
Nieuwe huurders in deze wijken krijgen van ons een brief over het project Buurtpreventie. Ook verwijzen wij hen naar de site www.buurtpreventie.nu. Vrijwilligers krijgen vooraf een training waarbij allerlei situaties die zich kunnen voordoen worden nagebootst. Bovendien worden ze voorzien van het nodige materiaal, zoals telefoon, wijkkaarten, schrijfmogelijkheden en kleding. Conflictbemiddeling Overal waar mensen bij elkaar wonen, kunnen irritaties of conflicten ontstaan. Zeker in woonwijken kunnen deze door allerlei oorzaken uit de hand lopen, met als gevolg een verstoorde verhouding met buren of andere wijkbewoners. Toch is het van belang dat buren en andere wijkbewoners op een normale manier verder kunnen samenleven. Om dit allemaal in goede banen te leiden hanteren wij een intensief systeem van conflictbemiddeling. Om problemen met nieuwe huurders te voorkomen hebben wij een convenant afgesloten met de gemeente, de politie en de andere corporaties. Dit geeft ons de mogelijkheid bij potentiële huurders en in bepaalde gebieden van de stad na te gaan of er geen problemen te verwachten zijn. De navraag wordt gedaan bij de gemeente. Een hennepkwekerij is nooit acceptabel Samen met alle betrokken partijen – gemeente Spijkenisse, politie en de woningcorporaties De Leeuw van Putten, Maasdelta en Woonbron – hebben wij het Convenant Onrechtmatige Bewoning opgesteld. Zo kunnen wij gezamenlijk de grote groei van hennepkwekerijen het hoofd bieden. Gevolgen voor de exploitant – De kwekerij wordt ontmanteld. De planten en de apparatuur worden in beslag genomen. – De politie maakt proces verbaal op en stuurt dit door naar de officier van Justitie. Deze start een strafrechtelijke procedure. – Is er met de elektriciteit geknoeid? Dan wordt de woning afgesloten. Heraansluiting vindt plaats na herstel van de meter en betaling van de aansluitkosten. Bovendien volgt een navordering van illegaal afgetapte elektriciteit. – Wij starten een gerechtelijke procedure om de huurovereenkomst te ontbinden en de woning te ontruimen. – Als de exploitant een uitkering via de gemeente heeft, volgt een korting of zelfs stopzetting van de uitkering. – De Belastingdienst kan een navordering instellen wegens het niet opgeven van inkomsten. Boetes – Wanneer de woning niet als hoofdverblijf van de huurder wordt gebruikt, maar volledig voor de wietteelt, wordt een boete opgelegd. Voor iedere dag dat de huurder niet in de woning woont, wordt tien procent van de maandelijkse huurprijs in rekening gebracht. – Voor het plegen van strafbare feiten in de woning, zoals wietteelt, drugsdelicten of wapenbezit staat een boete van tien maal de maandhuurprijs.
37
Woningen ontruimen Soms moeten wij een huurwoning laten ontruimen. Wij proberen dit uiteraard te voorkomen. Huurders met betalingsproblemen proberen wij zoveel mogelijk te helpen. Maar soms lukt dat niet. Bij hennepteelt gaan wij altijd over tot ontruiming. Bij een woningontruiming werd tot voor kort de inboedel op de openbare weg geplaatst. Wij vonden echter dat het plaatsen van de inboedel op de openbare weg een ongewenste uitstraling heeft. Het verergert het trauma van de uitgezette huurders en het kan de reputatie van De Leeuw van Putten schaden. Wij hebben in 2012 een contract afgesloten met een bedrijf dat dit beter afhandelt. Inboedel wordt direct in een gesloten container geplaatst, afgevoerd en drie maanden opgeslagen. Als het dan nog niet is opgehaald, vernietigen zij het. De kosten hiervan betalen wij. Als het mogelijk is, verhalen wij de kosten op de uitgezette huurder. In 2012 zijn 21 woningen ontruimd. Graffiti Minder graffiti verhoogt de leefbaarheid in de wijken en de verhuurbaarheid van onze woningen. Daarom hebben wij met Reinis, de politie en de veiligheidsassistenten afspraken gemaakt over de bestrijding van graffiti. Wij en onze huurders kunnen graffiti melden bij het meldpunt van Reinis. Zij zorgen er dan voor dat de graffiti verwijderd wordt.
8.3 Projecten en activiteiten Nieuwjaarsbijeenkomst Voordeplantsoen Onder het motto ‘Oud en nieuw? Dat gaat prima samen!’ kwamen op zondag 15 januari 2012 bijna honderd buurtbewoners van de wijk de Voorden naar het plein aan het Voordeplantsoen om elkaar het beste voor 2012 te wensen. Jongeren uit de buurt hadden op verzoek van het Opbouwwerk Spijkenisse, het Jongerenwerk Spijkenisse en De Leeuw van Putten uitnodigingen in de bus gedaan bij woningen in de buurt. Buurtbewoners, jong en oud, hebben onder het genot van een kop warme chocolademelk, een portie poffertjes of een lekkere oliebol nader kennis gemaakt met elkaar, het opbouwwerk, het jongerenwerk, De Leeuw van Putten of de wijkagent. De gemeente en De Leeuw van Putten hebben nadien enkele mozaïektegels geplaatst op het plein die buurtkinderen eerder maakten ter ere van het buurtkunstwerk aan de Ploegvoorde. Muzikale ijspret in Vogelenzang Op zaterdag 11 februari 2012 hebben de gemeente Spijkenisse en De Leeuw van Putten ervoor gezorgd dat er een muziekfeest kwam op de natuurijsbaan aan de Baljuwlaan in de wijk Vogelenzang. Het
38
idee hiervoor werd geopperd door een enthousiaste huurder. De gehele dag kon er geschaatst worden (van 10.00 tot 21.00 uur) met muziek van Radio105.nl. Het was een drukbezocht feest. Samen in Spijkenisse Festival Tijdens het “Samen in Spijkenisse Festival” zijn er verschillende gratis activiteiten voor jong en oud. Het programma kwam tot stand door samenwerking tussen diverse organisaties, waaronder De Leeuw van Putten. Het festival duurde een week van 7 t/m 14 maart 2012. Onder het thema “Samen in Spijkenisse” werd aandacht besteed aan allerlei projecten, workshops en bijeenkomsten. Dit festival wordt jaarlijks gehouden. Project ‘Van Vrouw tot Vrouw’ in De Akkers In de wijk De Akkers is het project ‘Van Vrouw tot Vrouw’ van start gegaan. Het project is er op gericht om vrouwen in de wijk met elkaar in contact te brengen door één keer per maand een gezellige en leerzame middag te organiseren waarbij alle vrouwen uit de wijk welkom zijn. Initiatiefneemster is Thérèse van Wassenaar. Na een eerste oriëntatie werden er plannen gemaakt voor een bijeenkomst in wijkcentrum De Kreek. De Leeuw van Putten en de gemeente Spijkenisse leverden een bijdrage door in de wijken De Akkers en Vogelenzang folders te verspreiden. De eerste bijeenkomst was direct al een succes. Op woensdag 14 maart 2012 kwamen meer dan dertig vrouwen naar het wijkcentrum. Thema deze eerste keer was ‘High tea, low budget’. Vrouwen die mee willen werken in de organisatie zijn van harte welkom. De volgende bijeenkomsten worden gehouden op elke laatste woensdag van de maand. Meer informatie vindt u op de website www.vanvrouwtotvrouw.nl. NL Doet actie samen met ROC Zadkine Op zaterdag 17 maart 2012 organiseerde De Leeuw van Putten en ROC Zadkine Spijkenisse een leuke en interessante middag voor huurders van 65 jaar en ouder van de woningcorporatie in het kader van de landelijke vrijwilligersdag NL Doet. Ruim 120 bewoners vanaf 65 jaar hebben de middag bezocht. ‘Jong en oud’ kwamen bijeen om van elkaar te leren, maar nog meer om elkaar te ontmoeten. Rob de Jong verzorgde een voorstelling over het Rotterdam van toen en nu. In de pauze gaven leerlingen uitleg over computers, telefoons en hun opleiding in de zorg. Leerlingen van de nieuwe opleiding “Hospitality en Leisure” begeleidden de bezoekers van en naar de workshops. Het personeel van De Leeuw van Putten heeft de bezoekers de hele middag verzorgd met hapjes en drankjes.
Bewoners Welhoeck fleuren entree op Bewoners van woningcomplex De Welhoeck aan de IJsselstraat vroegen De Leeuw van Putten of de entree opgefleurd kon worden. Wij vonden dat een leuk bewonersinitiatief en besloten er gehoor aan te geven. Samen met participatiebureau United Smile organiseerde De Leeuw van Putten een bewonersbijeenkomst. Tijdens deze brainstorm bleek dat er veel creatief talent aanwezig was, waaronder fotograaf Aad Schiks. Samen met de andere bewoners werd besloten één van zijn foto’s groot op de muur te plaatsen. Dit is gerealiseerd en de bewoners zijn blij met het resultaat.
Wensen bewoners Anijsdonk uitgevoerd Op een door De Leeuw van Putten en de gemeente Spijkenisse georganiseerde “buurttafel” voor de bewoners van de Anijsdonk kwamen er veel ideeën naar voren om de buurt te verbeteren. Tijdens de bijeenkomst konden de bewoners meepraten over de woonomgeving en ideeën aandragen voor verbeteringen in de wijk. Van de aanwezigen sprak meer dan de helft zich uit voor de aanpak van de voortuintjes en een betere verlichting in de portieken. Ook waren de huurders enthousiast over de plannen voor het plaatsen van nieuwe erfafscheidingen in de achtertuinen. We zijn bij bewoners thuis geweest om de aanbieding van de erfafscheiding toe te lichten. Op basis van die gesprekken hebben we een plan gemaakt voor de Anijsdonk en konden we eind vorig jaar al met de werkzaamheden beginnen. Eind maart 2012 werd er hard gewerkt om de voortuinen aan de Anijsdonk van beplanting te voorzien. De bewoners hebben zelf de planten uit kunnen kiezen. Na een grondige opknapbeurt ziet alles er weer fleurig en fris uit. Alle tuinen zijn opgehoogd en gedeeltelijk
De Hoek voor facelift
opnieuw bestraat. De Leeuw van Putten gaf opdracht voor de werkzaamheden en neemt het beheer van de tuinen voor haar rekening. Zo werken bewoners samen met de corporatie aan een betere leefomgeving. Richting de gemeente was er de roep om speelvoorzieningen voor de kleinste kinderen en om verkeersremmende maatregelen. De gemeente heeft deze wensen in 2012 gerealiseerd. Facelift voor De Hoek Huurders zijn enthousiast over de renovatie van de voortuinen aan de Hoeklaan in de wijk De Hoek. Tuinen zijn opgehoogd, er zijn nieuwe terrasjes aangebracht met een tuinpad, de gemeente heeft het trottoir herbestraat, er zijn rozenstruiken geplant, nieuwe hagen rond de voortuinen gezet en kleurige planten gepoot. Alles ziet er weer fris en groen uit. Het is een van de vele acties die wij in de afgelopen twee jaar in het kader van de leefbaarheid hebben uitgevoerd. Na de zomer zijn er nog nieuwe erfafscheidingen geplaatst in de achtertuinen aan de Koperwiekhoek. Het project in De Hoek is nu afgerond. Alle achterpaden in beheer bij De Leeuw van Putten De Leeuw van Putten heeft alle achterpaden van het complete woningbezit in beheer genomen. Na de succesvolle proef in de wijk De Hoek zijn wij voorjaar 2012 gestart met dit nieuwe project. De Welplaat heeft opdracht gekregen voor het vegen en onkruid vrijhouden en bestrijden van alle achterpaden. Daarnaast heeft De Leeuw van Putten uren tuinonderhoud bij De Welplaat ingekocht om verwaarloosde tuinen weer op orde te brengen. De Leeuw van Putten spreekt regelmatig huurders aan op het niet onderhouden van de tuin. Maar er wordt ook gekeken naar de achterliggende oorzaak. In de praktijk blijkt dat mensen soms, om welke reden dan ook, niet in staat zijn zelf hun tuin te onderhouden. Voor die mensen kan De Leeuw van Putten de tuin op orde maken. In 2012 is met deze extra service gestart. Bewoners krijgen 50% korting op het tarief van De Welplaat die de werkzaamheden uitvoert. Wij betalen de andere 50%.
De Hoek na facelift
39
Burendag Gildenwijk In samenwerking met Buurtpreventie Gildenwijk, Rayon Oost de Huurdersvereniging werd op zondag 23 september 2012 een burendag in de Gildenwijk gehouden. Er waren verschillende gratis activiteiten voor jong en oud.
van de onderlinge verbondenheid, spreekt De Leeuw van Putten aan. Het idee om de sofa’s naar Spijkenisse te halen kwam van een bewoner uit De Donken. De banken zijn ontworpen door buurtbewoners. Een jury maakte begin dit jaar uit de meer dan twintig ingezonden ontwerpen een keuze.
Social sofa’s onthuld Eind september 2012 werden er in Spijkenisse drie social sofa’s, betonnen buurtbanken met een unieke mozaïekafbeelding, onthuld. Burgemeester Salet was aanwezig bij de sofa die geplaatst is voor het Ruwaard van Putten Ziekenhuis in de Gildenwijk. In Spijkenisse West, in de Klokbekerkreek, nam wethouder Jan Willem Mijnans plaats op de social sofa en in Noord was wethouder Kees Dijkman aanwezig bij de onthulling. Deze buurtbank heeft een plek gekregen achter de Herman Gorterhof. De Leeuw van Putten financierde de sofa in de Gildenwijk, Maasdelta nam de sofa in Noord voor haar rekening en de gemeente de derde sofa in de wijk De Akkers.
Schoon-Schip-Trein In alle wijken van Spijkenisse wordt aandacht besteed aan het schoonmaken en opknappen van de wijk. Bewoners kunnen vooraf schoonmaak- en opknapideeën aanleveren. Uiteraard moeten deze ideeën ook uitvoerbaar zijn. De ‘Schoon-Schip-Trein’ is een samenwerking tussen de gemeente, corporaties, bewoners, bewonersorganisaties, wijkgroepen en scholen. Voordat er een wijk wordt aangedaan, krijgen alle bewoners een brief daarover thuisgestuurd. Het project moet ervoor zorgen dat de wijken in Spijkenisse de komende jaren schoon worden en blijven.
De filosofie achter het project is om de sociale verkilling, zoals die in veel steden en wijken is ontstaan, een halt toe te roepen. Het project is begonnen in Tilburg en inmiddels staan er door het hele land duizenden sofa’s. De social sofa is een ontmoetingsplaats voor verschillende bevolkingsgroepen. Bewoners kunnen elkaar op die plek ontmoeten en beter leren kennen, waardoor de leefbaarheid in de wijken en buurten wordt versterkt. Het doel, het versterken
40
Dress for Success De stichting Dress for Success maakt het mogelijk voor mensen met een minimum inkomen om representatief gekleed naar een sollicitatiegesprek te gaan. Dankzij enthousiaste vrijwilligers en een aantal sponsors kan de stichting haar doel nastreven. De winkel in Spijkenisse, gevestigd aan de Veerman 1 in de Gildenwijk, wordt gesponsord door De Leeuw van Putten, Woonbron, Maasdelta en de gemeente Spijkenisse.
SAMENVATTING In 2012 … … werkten wij samen aan leefbaarheid in Spijkenisse. Uit de Leefbaarheidsmonitor (Lemon) blijkt dat de leefbaarheid in Spijkenisse een ruime voldoende krijgt: een 7,1. Er zijn echter wel grote verschillen tussen de wijken. In sommige wijken staat de leefbaarheid onder druk, zoals in De Hoek en De Akkers. … hebben wij plannen gemaakt om de leefbaarheid te verbeteren. Dit zijn de volgende plannen: – Wijkontwikkelingsplan Zuidwest. – Convenant ‘Aanpak tuinen in Spijkenisse’. – Duurzame tuinschermen in het Centrum. – De Zwanenhoek. – Aanpak van De Lenteakker. … zorgden wij voor meer veiligheid in woningen, wijken en buurten. Een paar voorbeelden: – Wij vervingen hang- en sluitwerk. – Wij hebben portieken afgesloten om overlast tegen te gaan. – Wij werken met buurtpreventieteams. – Wij zij aangesloten bij het AWARE-project voor mishandelde vrouwen. – Wij nemen harde maatregelen tegen exploitanten van een hennepkwekerij. – Wij hebben een meldpunt voor graffiti. Dit wordt direct verwijderd. … organiseerden wij projecten en activiteiten voor bewoners. Een paar voorbeelden: – Wij organiseerden een nieuwjaarsbijeenkomst voor bewoners van de Voorden. – Wij maakten een muzikaal ijsfeest mogelijk. – Wij participeerden in het Samen in Spijkenisse Festival. – Het project ‘Van Vrouw tot Vrouw’ is van start gegaan. – Wij werkten samen met ROC Zadkine aan de NL Doet actie. – Voortuinen en achtertuinen in De Hoek zijn opgeknapt. – Wij hebben alle achterpaden in ons woningbezit in beheer genomen. – De wensen van bewoners van de Anijsdonk werden uitgevoerd. – Er was een burendag in de Gildenwijk waar wij aan meewerkten. – De entree van het complex De Welhoeck werd opgefleurd. – Er werden drie social sofa’s onthuld. – De ‘Schoon-Schip-Trein’ reed weer door Spijkenisse. – De stichting Dress for Success maakt het mogelijk voor mensen met een minimum inkomen om representatief gekleed naar een sollicitatiegesprek te gaan.
41
Hoofdstuk 9
Wonen en zorg
Wij gaan voor goede zorgvoorzieningen. Voor hen die het nodig hebben. Daarom doen wij er alles aan om in en rondom onze woningen en complexen wonen en zorg met elkaar te combineren. In dit hoofdstuk leest u hoe wij dat doen.
9.1 Samenwerking Platform Wonen en Zorg Wonen, zorg en welzijn moeten naadloos op elkaar aansluiten. Om dit doel te bereiken werken wij nauw samen met de zorginstellingen, de gemeente en de maatschappelijke instanties binnen Spijkenisse. In het brede overlegorgaan Platform Wonen en Zorg maken wij met alle partijen afspraken om prestaties te kunnen leveren op dit terrein. Zorg aan huis Ouderen en mensen met een functionele beperking hebben vaak behoefte aan zorg aan huis. Wanneer er door ziekte of handicap behoefte is aan zorg of een voorziening, dan kan men hiervoor terecht bij de gemeente Spijkenisse of het CIZ (Centrum voor Indicatiestelling Zorg). De gemeente is vanuit de Wmo (Wet maatschappelijke ondersteuning) verantwoordelijk voor de huishoudelijke zorg, woningaanpassingen, rolstoelen en vervoersvoorzieningen. Voor overige zorg, die valt onder de AWBZ, kan men terecht bij het CIZ. Wij zorgen voor woningaanpassingen Mensen kunnen vanuit de Wmo recht hebben op woningaanpassingen. De gemeente regelt dit recht, maar wij moeten de voorzieningen aanbrengen. Het gaat hier om woningaanpassingen voor ouderen en voor mensen met een functionele beperking. Zo wordt ervan uitgegaan dat er in alle seniorenwoningen standaard verhoogde toiletpotten en éénhendelkranen aanwezig zijn. Op verzoek van de huurder brengen wij deze voorzieningen aan zonder kosten door te berekenen. Wijkservicecentra Samen met onze collega-corporaties en de gemeente hebben wij met de zorgpartijen en de gemeente vijf wijkservicecentra in Spijkenisse gerealiseerd. Een wijkservicecentrum is een bundeling van woon-, zorg- en welzijnsvoorzieningen op wijkniveau. Zo’n centrum helpt voorwaarden te creëren zodat ouderen en mensen
42
met een functionele beperking een zo gewoon mogelijk en zelfstandig leven kunnen leiden. Vanuit en in deze centra wordt al dan niet professionele, wijkgebonden zorg- en dienstverlening verstrekt aan zelfstandig wonende ouderen en andere zorgvragers. Hulp bij dagelijkse activiteiten Voor inwoners van Spijkenisse die, door leeftijd of handicap, hulp nodig hebben bij de dagelijkse activiteiten was er het Spijkenisser Informatie Loket, ofwel ’t Spil. Helaas is ’t Spil door bezuinigingen bij de gemeente per 1 januari 2013 opgeheven. Voor informatie over het aanvragen van allerlei soorten zorg, diensten, hulpmiddelen en voorzieningen zijn de inwoners van Spijkenisse nu aangewezen op het loket bij de gemeente Spijkenisse. Dit geldt voor allerlei voorzieningen rondom de Wet maatschappelijke ondersteuning, zoals woningaanpassingen, een scootmobiel, thuiszorg, maaltijdbezorging of alarmering. Als het nodig is, krijgt men hulp bij het invullen van de benodigde formulieren. Als het nodig is, worden bewoners doorverwezen naar een instantie die hen verder kan helpen.
In ’t Spil werkten deze partijen samen: – Careyn (Zorg en Welzijngroep) – Stichting Welzijn Ouderen – Gemeente Spijkenisse – Stichting Zuidwester – MEE Zuid-Holland Zuid – De Leeuw van Putten – Maasdelta Spijkenisse – Woonbron Spijkenisse – Woonzorg Nederland Bij ’t Spil kregen bewoners informatie over: – AWBZ -verzorging en -verpleging; – huisvesting en bijzondere woonvormen; – welzijn en flankerende zorg; – gehandicaptenvoorzieningen (WVG en WMO); – het huren van woningen. Met ingang van 1 januari 2013 is bovenstaande informatie te verkrijgen bij de gemeente Spijkenisse.
9.2 Praktische oplossingen Parkeermogelijkheden voor scootmobielen Gezien de sterke vergrijzing van Spijkenisse neemt het aantal scootmobielen sterk toe. De gemeente verstrekt de scootmobielen; wij moeten zorgen voor de parkeerplaatsen. Bij seniorcomplexen maken wij daar waar mogelijk overdekte en afgesloten parkeerplaatsen voor scootmobielen. Maar ook bij reguliere woningen zorgen wij voor parkeermogelijkheden. In het afgelopen jaar hebben wij extra parkeerplaatsen voor scootmobielen gemaakt in de seniorcomplexen aan de Rozemarijndonk en de Verdilaan. Verder zijn wij met de gemeente in overleg om de toename van scootmobielen, en dus de behoefte aan parkeerplaatsen, samen goed te regelen. Personenalarmering In Spijkenisse functioneert al meerdere jaren de 24-uurs personenalarmering. Hiervan maken ook onze huurders gebruik. Deze voorziening draagt eraan bij dat huurders langer zelfstandig kunnen blijven wonen in hun woning. De invoering van de 24-uurs personenalarmering met professionele opvolging is dan ook een belangrijk onderdeel van een levensloopbestendig Spijkenisse.
SAMENVATTING In 2012 … … zorgden wij voor belangrijke woningaanpassingen. De gemeente en het CIZ bieden zorg en voorzieningen voor ouderen en mensen met een functionele beperking. Wij zorgen voor de uitvoering van de woningaanpassingen, zoals standaard verhoogde toiletpotten en éénhendelkranen in alle seniorenwoningen. Deze kosten berekenen wij niet door. … creëerden wij extra parkeermogelijkheden voor scootmobielen. Wij hebben gezorgd voor parkeermogelijkheden voor scootmobielen bij seniorwoningen en bij reguliere woningen. Bijvoorbeeld bij het seniorcomplex aan de Verdilaan.
43
44
Hoofdstuk 10
Verklaring van het bestuur
In dit verslag zijn wij ingegaan op de zes prestatievelden van het BBSH. Hiermee hebben wij laten zien dat wij een actieve bijdrage leveren aan de volkshuisvesting in de regio Voorne-Putten. Het bestuur verklaart dat het een adequate invulling heeft gegeven aan het uitgangspunt “uitsluitend werkzaam zijn op het gebied van de volkshuisvesting”, zoals omschreven in artikel 11 en artikel 26 van het BBSH. Het bestuur verklaart verder dat het financiële beleid en beheer gericht is op financiële continuïteit. Batige saldi zijn uitsluitend in het belang van de volkshuisvesting ingezet. Spijkenisse, 30 mei 2013 Stichting De Leeuw van Putten
ir. M.A. de Booij directeur-bestuurder
45
Deel 3 Feiten en cijfers
46
Kengetallen Boekjaar
2012
2011
2010
2009
2008
3.899
3.857
3.857
3.838
3.838
Aantal verhuureenheden 1. Woningen en woongebouwen: a. in exploitatie
0
43
43
0
0
2. Garages
b. in aanbouw
49
49
49
49
49
3. Commerciële objecten
24
22
22
22
22
1,6
1,6
1,5
1,5
1,5
7
8
8
8
8
Kwaliteit 1. Aantal reparatieverzoeken per woning 2. Gemiddelde afhandelingduur in dagen per reparatieverzoek 3. Gemiddelde afhandelingduur in dagen van het mutatieonderhoud
11
12
12
10
12
360
338
308
272
252
5. Kosten planmatig onderhoud per woning
1.628
1.581
1.213
1.515
1.210
6. Totale kosten onderhoud per woning
1.988
1.919
1.521
1.787
1.462
8,1
8,0
9,6
8,9
8,6
4. Kosten niet planmatig onderhoud per woning
Verhuur van woningen 1. Mutatiegraad
19
21
23
24
26
3. Huurachterstand (zittende huurders) in % jaarhuur
2. Percentage huurders met matiging huurtoeslag
1,00
0,91
0,74
0,61
0,60
4. Huurderving wegens leegstand
0,73
0,51
0,55
0,68
0,58
5. Gemiddeld aantal punten WWS
143
137
137
137
137
6. Gemiddelde netto huurprijs
500
486
480
473
460
1. Eigen vermogen
5.857
8.999
8.790
8.071
8.249
2. Huren
6.050
5.938
5.861
5.739
5.620
3. Kapitaalslasten
1.631
1.829
1.982
2.035
2.160
4. Lasten onderhoud
1.989
1.919
1.521
1.787
1.463
5. Overige bedrijfslasten
1.172
1.064
898
937
884
285
0
0
217
231
-1.753
254
714
-177
-159
12,8
18,1
17,7
17,2
17,4 0,06
Balans en Winst- en Verliesrekening per woning
6. Vennootschapsbelasting 7. Jaarresultaat Financiële continuïteit 1. Solvabiliteit (in %) 2. Current ratio (vlottende activa / kortlopende schulden) 3. Verhouding tussen vaste activa en lang vermogen (in %) 4. Rentabiliteit eigen vermogen 5. Rentabiliteit vreemd vermogen 6. Rentabiliteit totaal vermogen 7. Interne financiering per woning 8. Weerstandsvermogen (x € 1.000)
0,25
0,41
0,10
0,05
103,0
105,0
110,5
109
107
-0,26%
2,9%
8,2%
-2,2%
-1,9%
4,6%
5,1%
5,6%
5,8%
5,7%
-0,27%
4,2%
5,6%
4,0%
4,0%
7.434
11.426
13.130
11.821
11.347
22.836
34.711
33.730
30.977
31.658
24,6
24,6
24,5
23,5
22,6
Beheer 1. Personeelsbezetting in fte 2. Werkelijk aantal personeelsleden
28
29
28
27
26
3. Beheerkosten per fte (x € 1.000)
123
121
115
121
119
4. Beheerkosten per woning
772
772
732
714
703
47
BALANS PER 31 DECEMBER 2012 ACTIVA
(bedragen x € 1.000) 31-12-2012
31-12-2011
159.310
163.084
VASTE ACTIVA Materiële vaste activa – sociaal vastgoed in exploitatie – vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie – onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie
-
6.160
1.315
1.357
160.625
170.601
9.582
9.772
15
16
Vastgoedbeleggingen – commercieel vastgoed in exploitatie Financiële vaste activa – deelnemingen – actieve belastinglatentie – financieringskosten
Som der vaste activa
5.848
-
78
90
123
140
176.148
180.479
VLOTTENDE ACTIVA Vorderingen – Huurdebiteuren – Gemeente – Belastingen en premies sociale verzekeringen – Overige vorderingen – Overlopende activa
210
25
3.742
-
878
283
198
24
71
607
5.099
Liquide middelen
1.057
1.308
Som der vlottende activa
1.664
6.407
177.812
186.886
TOTAAL GENERAAL
48
275
PASSIVA
31-12-2012
31-12-2011
22.836
29.673
7.039
80
EIGEN VERMOGEN – Overige reserves VOORZIENINGEN – Voorzieningen latente belastingverplichting – Overige voorzieningen
97
92
7.136
172
LANGLOPENDE SCHULDEN – Leningen overheid
60.322
63.740
– Leningen kredietinstellingen
80.900
77.600
– Waarborgsommen
38
38
141.260
141.378
KORTLOPENDE SCHULDEN – Schulden aan kredietinstellingen – Schulden aan gemeente – Schulden aan leveranciers – Belastingen en premies sociale verzekeringen – Schulden ter zake van pensioenen – Aangegane verplichtingen inzake (on)roerende zaken – Overige schulden – Overlopende passiva
TOTAAL PASSIVA
-
-
110
105
1.357
1.708
420
435
28
28
-
8.514
226
236
4.439
4.637
6.580
15.663
177.812
186.886
49
WINST- EN VERLIESREKENING (bedragen x € 1.000) OMSCHRIJVING
2012
2011
23.590
22.902
121
119
BEDRIJFSOPBRENGSTEN Huuropbrengsten Opbrengsten service-abonnement Overige bedrijfsopbrengsten
102
64
Som der bedrijfsopbrengsten
23.813
23.085
BEDRIJFSLASTEN Afschrijvingen op (im)materiële vaste activa
5.339
2.851
Overige waardeveranderingen materiële vaste activa
4.871
-1.044
Salarissen
1.333
1.304
168
153
Sociale lasten Pensioenlasten
246
243
7.755
7.403
Leefbaarheid
497
1.042
Lasten service-abonnement
145
123
Onderhoudslasten
Overige bedrijfslasten
2.825
2.939
Som der bedrijfslasten
23.179
15.014
634
8.071
Bedrijfsresultaat FINANCIËLE BATEN EN LASTEN Rentebaten en soortgelijke kosten
127
32
Rentelasten en soortgelijke kosten
6.486
7.085
-5.725
1.018
-1.111
311
0
0
-6.836
1.329
Resultaat uit gewone bedrijfsuitoefening voor belastingen Belastingresultaat uit gewone bedrijfsuitoefening Resultaat deelneming RESULTAAT NA BELASTINGEN
50
KASSTROOMOVERZICHT
VOLGENS DE INDIRECTE METHODE (bedragen x € 1.000) 2012
2011
Kasstroom uit operationele activiteiten Exploitatieresultaat vóór toegerekende rente (bedrijfsresultaat)
634
8.070
– Afschrijvingen
5.339
2.851
– Waardeveranderingen materiële en financiële vaste activa
4.871
-1.044
Aanpassingen voor:
– Verandering in werkkapitaal – Mutatie voorraden – Mutatie vorderingen – Mutatie kortlopende schulden
-
-
3.614
-3.832
-255
– Mutatie voorzieningen (excl. mutatie belastingen) – Mutatie egalisatierekening Kasstroom uit bedrijfsoperaties Ontvangen rente
-1.016 3.359
-4.848
5
6
-
-
14.208
5.035
127
32
-6.801
-7.207
877
869
Buitengewone baten
0
-
Buitengewone lasten
0
-
Betaalde rente Betaalde winstbelasting (terug ontvangen)
-5.797 Kasstroom uit operationele activiteiten
-6.306 8.411
-1.271
Kasstroom uit investeringsactiviteiten Investeringen in materiële vaste activa Desinvesteringen van materiële vaste activa Toename financiële vaste activa Afname financiële vaste activa
-8.557
-2.842
-
-
-
-
13
17
Kasstroom uit investeringsactiviteiten
-8.544
-2.825
Kasstroom uit financieringsactiviteiten Ontvangsten uit langlopende schulden
19.300
26.100
Aflossingen langlopende schulden
-19.418
-21.967
Resultaat deelneming
-
-
Kasstroom uit financieringsactiviteiten
-118
4.133
Toename (of afname) geldmiddelen
-251
37
51
TOELICHTING OP BALANS EN WINST- EN VERLIESREKENING WAARDERINGSGRONDSLAGEN 1. Algemeen Met ingang van het verslagjaar 2011 heeft De Leeuw van Putten een zogenaamde stelselwijziging doorgevoerd. Hierbij is de waarderingsgrondslag van het vastgoed ongewijzigd, te weten verkrijgingsprijs/vervaardigingsprijs of lagere bedrijfswaarde Gelijktijdig is de herziene Richtlijn voor de Jaarverslaggeving (RJ 645) toegepast. Tevens is voor een groot deel van het woningbezit van 30 jaar en ouder de levensduur van 50 jaar met 10 jaar verlengd. Gezien de technische staat van een dit deel van het woningbezit en de onderhoudsbenadering hiervan hebben wij een dergelijke levensduurverlenging verantwoord geacht. Stelselwijziging De Leeuw van Putten heeft met terugwerkende kracht per 1 januari 2011 een stelselwijziging doorgevoerd waarbij de Materiële vaste activa zijn gesplitst Sociaal vastgoed in exploitatie (DAEB) en Commercieel vastgoed in exploitatie (niet-DAEB). Als gevolg is de afschrijving ten opzichte van 2011 met circa € 2,5 miljoen toegenomen. De bovenstaande effecten resulteren in een rechtstreekse (buiten winst en verliesrekening om) afname van het eigen vermogen met € 3 miljoen per 1 januari 2011. Herziene Richtlijn voor de Jaarverslaggeving 645 Toegelaten Instellingen Volkshuisvesting Op 31 januari 2011 heeft de Raad voor de Jaarverslaggeving (RJ) de herziene Richtlijn 645 Toegelaten Instellingen volkshuisvesting gepubliceerd. De Richtlijn is formeel ingegaan voor verslagjaren vanaf 2012. De belangrijkste wijzigingen ten opzichte van de Richtlijn versie 2005 zijn: – Het classificeren en kwalificeren van de onroerende zaken in exploitatie in sociaal en commercieel vastgoed; – Het aanscherpen van het actuele waardebegrip voor het sociaal en commercieel vastgoed; – De methode van afschrijvingen; – Het opnemen van aangepaste modellen voor de balans en winsten verliesrekening; – De verwerking van de vennootschapsbelasting; – Het niet langer toestaan om de rentabiliteitswaarde correctie op de leningenportefeuille toe te passen in de bedrijfswaarde. Hierna staan de belangrijkste wijzigingen en effecten van de stelselwijziging en herziene richtlijn 645 nader toegelicht: Vergelijkende cijfers over 2011 De vergelijkende cijfers over het boekjaar 2011 zijn herberekend op basis van de nieuwe waarderingsgrondslagen. Als gevolg van de stelselwijziging is het gepresenteerde jaarresultaat 2011 gewijzigd van € 981.000 in € 1.328.955. Waardering De waardering van de activa en passiva en de bepaling van het resultaat zijn gebaseerd op de grondslag van de verkrijging- of vervaardigingprijs, onder toepassing van de minimum waarderingsregel, c.q. nominale waarde, tenzij anders wordt vermeld. De baten en lasten worden toegerekend aan het jaar waarop zij betrekking hebben.
52
De jaarrekening is opgesteld conform de richtlijnen van het Besluit Beheer Sociale Huursector, aangevuld met de voor de branche van toepassing zijnde richtlijnen van de Raad voor de Jaarverslaggeving (RJ 645). In deze richtlijn zijn onder meer specifieke modellen voor de balans en de winst- en verliesrekening opgenomen en zijn voor de sector specifieke presentatie-, waarderings- en verslaggevingvoorschriften geformuleerd. 2. Balans MATERIËLE VASTE ACTIVA Algemeen De grond, oorspronkelijk op basis van afgekochte erfpacht uitgegeven, is gewaardeerd tegen historische uitgaafprijs verminderd met de annuïtaire afschrijvingen tot en met 1996, in welk jaar de blote eigendom door de gemeente Spijkenisse om niet is overgedaan aan De Leeuw van Putten. Vanaf 1997 wordt op grond niet meer afgeschreven. Met ingang van het boekjaar 2012 is het bezit gesplitst in Sociaal vastgoed (DAEB) en Commercieel vastgoed (niet-DAEB). Sociaal vastgoed omvat woningen in exploitatie met een huurprijs onder de huurtoeslaggrens, het maatschappelijk vastgoed en het overige sociale vastgoed. De huurtoeslaggrens is een algemeen huurprijsniveau dat jaarlijks per 1 juli door de minister van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties wordt vastgesteld. Ultimo 2012 bedraagt deze grens € 664,66 (2011: € 652,52). Maatschappelijk vastgoed is bedrijfsonroerendgoed dat is verhuurd aan maatschappelijke organisaties, waaronder zorg-, welzijns-, onderwijs- en culturele instellingen en dienstverleners en tevens is vermeld op de bijlage zoals deze is opgenomen in de Beschikking van de Europese Commissie d.d. 15 december 2009 aangaande de staatssteun voor toegelaten instellingen. Het commercieel vastgoed omvat woningen in exploitatie met een huurprijs boven de huurtoeslaggrens, het bedrijfsmatig vastgoed (niet zijnde maatschappelijk vastgoed) en het overige commercieel vastgoed. Sociaal vastgoed in exploitatie wordt gewaardeerd op verkrijgingsprijs/vervaardigingsprijs, verminderd met de cumulatieve afschrijvingen en indien van toepassing met bijzondere waardeverminderingen. Of sprake is van een bijzondere waardevermindering wordt jaarlijks getoetst op basis van boekwaarde versus bedrijfswaarde. Een bijzonder waardeverminderingsverlies is het bedrag waarmee de boekwaarde de bedrijfswaarde duurzaam overschrijdt en wordt direct in de winst- en verliesrekening verwerkt onder de post overige waardeveranderingen vastgoedportefeuille. Commercieel vastgoed in exploitatie wordt gewaardeerd op verkrijgingsprijs/vervaardigingsprijs, verminderd met de cumulatieve afschrijvingen en indien van toepassing met bijzondere waardeverminderingen. Of sprake is van een bijzondere waardevermindering wordt jaarlijks getoetst op basis van boekwaarde versus bedrijfswaarde. Een bijzonder waardeverminderingsverlies is het bedrag waarmee de boekwaarde de bedrijfswaarde duurzaam overschrijdt en wordt direct in de winst-en-verliesrekening verwerkt onder de post overige waardeveranderingen vastgoedportefeuille.
Na-investeringen worden afgeschreven op basis van de restant looptijd van het complex. In de nieuwe RJ645 is sprake van de componentenbenadering. Beoordeling hiervan heeft niet geleid tot een splitsing van de gebouwen in meerdere componenten dan grond en bouwkosten. Geconstateerd is dat inventarissen en installaties minder dan 10% uitmaken van de investering. De investeringen in woningaanpassing, isolatie en warmwatervoorziening worden volgens de componentenbenadering geactiveerd. Hierbij worden de totale uitgaven toegewezen aan de samenstellende delen en lineair afgeschreven. De investeringen in garages, carports, parkeerdecks, praktijkruimtes en winkels zijn gewaardeerd tegen de historische uitgaafprijs verminderd met de lineaire afschrijvingen. De herziene RJ 645 staat afschrijvingen volgens de annuïteitenmethode niet meer toe. De Leeuw van Putten past daarom met ingang van 2012 de lineaire afschrijvingsmethode toe. Deze wijziging levert een hogere afschrijvingslast op van € 2,5 miljoen over het verslagjaar 2012 ten opzichte van 2011. Bedrijfswaarde Voor beide onderdelen heeft een herziene bedrijfswaardeberekening plaatsgevonden. Daar waar de bedrijfswaarde per complex lager is dan de boekwaarde, heeft waardering op bedrijfswaarde plaatsgevonden (minimum waarderingsregel). Bij het sociaal vastgoed heeft dit tot een grote afwaardering geleid. De bedrijfswaarde wordt gevormd door de contante waarde van de kasstromen uit hoofde van toekomstige exploitatieopbrengsten en toekomstige exploitatielasten over de geschatte resterende looptijd van de investering. Bij de bedrijfswaardeberekening per 1 januari 2013 gelden de volgende uitgangspunten: – jaarlijkse huurverhoging van 2013 4,3%, 2014 4%, 2015 tot en met 2016 3% daarna 2% (2012 2,3%, daarna 2%). Alleen voor de jaren 2013 en 2014 is er een wettelijke basis voor de verhuurderheffing en het daaraan gekoppelde inkomensafhankelijke huurbeleid. – jaarlijkse stijging van de lasten voor 2013 tot en met 2017 2,5%, daarna 3% (2012 2,25% vanaf 2017 3%). Voor de onderhoudslasten geldt vanaf 2013 een stijging van 2,5% (2012 3%); – een discontovoet van 5,25% (2012 5,25%); – de Verhuurderheffing is voor de gehele exploitatieperiode opgenomen ook al is alleen voor 2013 een wettelijke basis. – de Saneringsheffing is voor de gehele exploitatieperiode opgenomen. – bij de bedrijfswaarde is met ingang van 2012 geen rekening meer gehouden met de rentabiliteitswaarde; – de restwaarde grond is met ingang van 2012 gesteld op € 20.000 verlaagd met € 5.000 sloopkosten, € 5.000 kosten bouwrijp maken en € 5.000 verhuiskostenvergoeding opgerent met 2% tot einde exploitatieperiode. – er is rekening gehouden met huurharmonisatie voor en periode van 5 jaar. – de laatste vijf jaar van exploitatie wordt geen planmatig onderhoud meer ingerekend.
53
VASTGOED IN ONTWIKKELING Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie betreft complexen in aanbouw ten behoeve van toekomstige verhuurexploitatie. De complexen in aanbouw worden gewaardeerd tegen verkrijgingsprijs onder aftrek van een bijzondere waardevermindering. Indien de bijzondere waardevermindering hoger is dan de waarde van de onroerende zaken in ontwikkeling, wordt de onroerende zaak op nihil gewaardeerd en wordt een voorziening aan de creditzijde van de balans opgenomen. DE ONROERENDE EN ROERENDE GOEDEREN TEN DIENSTE VAN DE EXPLOITATIE De onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie worden gewaardeerd op basis van de verkrijgingsprijs, verminderd met de cumulatieve afschrijvingen en indien van toepassing met bijzondere waardeverminderingen. De afschrijvingen worden gebaseerd op de geschatte economische levensduur en worden berekend op basis van een vast percentage van de verkrijgingsprijs. Bij investeringen in het eerste halfjaar wordt afgeschreven vanaf het moment van ingebruikneming, daarna in het eerste volgende jaar. Op grond wordt niet afgeschreven. FINANCIËLE VASTE ACTIVA – Deelneming In 2002 is door Maasdelta Spijkenisse en De Leeuw van Putten gezamenlijk besloten een vennootschap onder firma Prodomus op te richten welke de realisatie van het project City Plaza vorm geeft. Beide woningcorporaties participeren ieder voor 50% in Prodomus. De deelneming is gewaardeerd op 50% van het eigen vermogen van de vennootschap onder firma. – Overige financiële activa De overige financiële activa zijn gewaardeerd tegen de geamortiseerde kostprijs (nominale waarde). VLOTTENDE ACTIVA – Vorderingen De vorderingen zijn gewaardeerd tegen de geamortiseerde kostprijs (nominale waarde). Op de post (vertrokken) huurdebiteur en overige vorderingen (doorberekend onderhoud / schadenota’s) vindt een afwaardering voor mogelijke oninbaarheid plaats. De voorziening dubieuze vorderingen is gebaseerd op een inventarisatie én op basis van een schatting dat een deel van de vorderingen gezien de ouderdom en grootte mogelijk zal leiden tot oninbaarheid.
54
Voorziening – Voorziening voor latente belastingverplichtingen Toegelaten instellingen volkshuisvesting zijn met ingang van 1 januari 2008 integraal belastingplichtig voor de vennootschapsbelasting. Bij aanvang van deze belastingplicht dient De Leeuw van Putten een fiscale openingsbalans op te maken waarvoor specifieke fiscale waarderingsregels gelden. Voor het verschil tussen de waardering op de fiscale balans (fiscale boekwaarde) en de waardering op de commerciële balans (commerciële boekwaarde) dient De leeuw van Putten een belastinglatentie te vormen indien en voor zover er sprake is van verrekenbare tijdelijke verschillen. Een actieve belastinglatentie moet worden gevormd in het geval dat de commerciële waardering (op het niveau van kasstroomgenererende eenheid) lager is dan de fiscale waardering, een passieve latentie in het omgekeerde geval. De actieve latentie dient te worden gevormd tot het bedrag waarvan het waarschijnlijk is dat er fiscale winst beschikbaar zal zijn voor verrekening. De voorziening voor latente belastingverplichtingen is gevormd voor belastbare tijdelijke verschillen in de fiscale waardering en de waardering van de financiële passiva (leningen) in deze jaarrekening. – Voorziening jubileumuitkeringen Voor jubileum uitkeringen die in de toekomst van het huidige personeel kunnen plaatsvinden is een voorziening opgenomen. LANGLOPENDE SCHULDEN De onder de langlopende schulden vermelde leningen zijn gebaseerd op definitief vastgestelde geldleningen. De waarborgsommen zijn gewaardeerd tegen de geamortiseerde kostprijs (nominale waarde). Er is een treasurystatuut. Dit statuut geldt als een gedragscode als het gaat om het nemen van beslissingen op het gebied van ondernemingsfinanciering, beleggen, beheersen van renterisico’s, liquiditeitenbeheer en organisatie van de financiële logistiek. Dit statuut zal in 2013 geactualiseerd worden. OVERIGE ACTIVA EN PASSIVA Voorzover in het bovenstaande niet anders is aangegeven worden activa en passiva gewaardeerd op de geamortiseerde kostprijs (nominale waarde). Hierbij worden op vorderingen, indien dit noodzakelijk is, een voorziening wegens mogelijke oninbaarheid in mindering gebracht.
3. Winst- en verliesrekening ALGEMEEN Het resultaat wordt bepaald als verschil tussen de opbrengstwaarde van de geleverde prestaties en de kosten en andere lasten over het jaar. De resultaten op transacties worden verantwoord in het jaar waarin zij zijn geleverd; verliezen zodra zij voorzienbaar zijn. HUREN De jaarlijkse huurverhoging is van overheidswege gebonden aan een maximum. Voor het verslagjaar 2012 bedroeg dit gemiddelde maximumpercentage 2,3%. De Leeuw van Putten hanteerde dit percentage als huurverhoging per juli 2012. Voor alle complexen zijn de werkelijk in rekening gebrachte huren verantwoord, verminderd met de huurderving. OPBRENGSTEN SERVICEABONNEMENT Opbrengsten servicecontracten betreffen overeengekomen bijdragen van huurders en worden aangemerkt als zijnde gerealiseerd in het jaar van levering van de goederen en diensten. De bijdragen zijn voor de dekking van de te maken en gemaakte servicekosten. Verrekening op basis van daadwerkelijke bestedingen vindt jaarlijks plaats. Gemaakte servicekosten worden verantwoord onder de lasten servicecontracten. AFSCHRIJVINGEN De afschrijvingen op materiële vaste activa worden gebaseerd op basis van verkrijgings- of vervaardigingsprijs of lagere bedrijfswaarde. Afschrijvingen vinden plaats volgens de lineaire methode op basis van de geschatte economische levensduur. Deze levensduur ligt tussen de 50 jaar en 60 jaar. Dit is een redelijke termijn, aangezien gedurende de exploitatie investeringen worden gedaan om de kwaliteit en bewoonbaarheid van de woning tenminste op peil te houden en waar nodig te verbeteren. Binnen de afschrijving op het sociaal vastgoed in exploitatie worden componenten onderkend met een verschillende levensduur. Naast de grond (geen afschrijving) en de opstal worden installaties en inventaris onderkend. Van een afzonderlijke component is geen sprake aangezien deze component minder dan 10 procent uitmaakt van de waarde van het actief. OVERIGE WAARDEVERANDERINGEN VAN VASTGOEDPORTEFEUILLE De overige waardeveranderingen bestaan uit bijzondere waardeverminderingsverliezen die het gevolg zijn van een bedrijfswaarde die duurzaam lager is dan de boekwaarde. Onder de overige waardeveranderingen worden tevens terugnames van eerder verantwoorde waardeverminderingsverliezen verantwoord. Waardeverminderingsverliezen worden slechts terug genomen tot de boekwaarde die het actief zou hebben wanneer dit verlies in een eerder jaar niet was verantwoord. LASTEN ONDERHOUD Onder deze post worden alle direct aan het verslagjaar toe te rekenen kosten van onderhoud verantwoord. Van toerekenbaarheid is sprake als de daadwerkelijke werkzaamheden in het verslagjaar hebben plaatsgevonden. Dit betreffen de kosten van planmatig onderhoud en de kosten
voor leefbaarheid, evenals de kosten van het klachten- en mutatieonderhoud. De lasten onderhoud worden onderscheiden in kosten van derden evenals de kosten van materiaalverbruik. In de winst- en verliesrekening zijn de kosten van de eigen dienst (toezicht) opgenomen onder de kosten van salarissen, sociale lasten, pensioenlasten en overige bedrijfskosten. De lasten van onderhoud onderscheiden zich van activeerbare kosten door het feit dat er geen sprake is van waardeverhoging van het actief. LEEFBAARHEID Leefbaarheid omvat gemaakte kosten voor fysieke ingrepen die de leefbaarheid in buurten en wijken bevorderen. Van toerekenbaarheid is sprake als de daadwerkelijke werkzaamheden in het verslagjaar hebben plaatsgevonden. LASTEN SERVICE/ABONNEMENT De gemaakte servicekosten voor huurders worden verantwoord onder de lasten servicecontracten in het verslagjaar waarop de servicekosten betrekking hebben. OVERIGE BEDRIJFSLASTEN Hieronder worden de kosten verantwoord die zijn gemaakt in het kader van de gewone bedrijfsuitvoering zoals huisvestingskosten, bestuurskosten, algemene kosten, overige personeelskosten, belastingen, verzekeringen, levering goederen en diensten, enzovoorts. De overige bedrijfslasten worden toegerekend aan het verslagjaar waarop zij betrekking hebben. RENTEBATEN EN LASTEN Dit betreft de werkelijk ontvangen rentebaten en rentelasten op de langlopende schulden en de korte financiering. BELASTINGEN De belasting over het resultaat wordt berekend over het resultaat voor belastingen in de winst-en-verliesrekening, rekening houdend met wijzigingen op basis van de fiscale wetgeving. Tevens wordt rekening gehouden met wijzigingen die optreden in de latente belastingschulden uit hoofde van wijzigingen in het te hanteren belastingtarief. BUITENGEWONE BATEN EN LASTEN Onder buitengewone baten en lasten worden slechts posten opgenomen die niet uit de normale bedrijfsactiviteiten voortkomen en dus niet in het normale bedrijfsresultaat worden verantwoord. KASSTROOMOVERZICHT Het kasstroomoverzicht wordt opgesteld volgens de indirecte methode. De geldmiddelen in het kasstroomoverzicht bestaan uit liquide middelen. Winstbelastingen, ontvangen interest en betaalde interest worden opgenomen onder de kasstroom uit operationele activiteiten. Transacties waarbij geen ruil van geldmiddelen plaatsvindt worden niet in het kasstroomoverzicht opgenomen.
55
Financiële instrumenten Waardering Onder financiële instrumenten worden zowel primaire financiële instrumenten, zoals vorderingen en schulden, als financiële derivaten verstaan. Voor de grondslagen van primaire financiële instrumenten wordt verwezen naar de behandeling per balanspost. Financiële derivaten waarbij de onderliggende waarde niet beursgenoteerd is worden tegen kostprijs opgenomen. In 2012 zijn er géén derivaten afgesloten. Renterisico’s De Leeuw van Putten loopt renterisico ten aanzien van de huidige leningportefeuille (conversie en fixe-aflossingen). Renteinstrumenten mogen zonodig worden toegepast binnen de afspraken zoals opgenomen in het treasurystatuut toegepast ter verkrijging van een gewenst risicoprofiel in vaste en variabele renteposities. De stichting dekt haar renterisico voornamelijk af door te sturen op spreiding van de vervalkalender van de leningen. Hierbij wordt gestuurd op maximaal 15% renterisico per jaar.
56
Kredietrisico’s Bij de activiteiten van De Leeuw van Putten is geen sprake van een significante concentratie van kredietrisico’s. De verhuur van onroerende zaken vindt plaats aan een grote diversiteit aan huurders. Als beleid is onder andere vastgelegd dat bij acceptatie van huurders deze op goed betalingsgedrag worden getoetst. Openstaande vorderingen na vervaldatum worden ultimo boekjaar individueel beoordeeld, leidend tot een onderbouwing voor de voorziening dubieuze vorderingen. Kredietrisico’s worden gereduceerd door alleen zaken te doen met derden met een hoge kredietwaardigheid Financiering van leningen o/g heeft plaatsgevonden bij met name de Gemeente Spijkenisse, Bank Nederlandse Gemeenten en Nederlandse Waterschapsbank.
TOELICHTING OP DE BALANS (bedragen x € 1.000) AKTIVA Stelselwijziging De Leeuw van Putten heeft met terugwerkende kracht per 1 januari 2011 een stelselwijziging doorgevoerd waarbij de Materiële vaste activa zijn gesplitst in Daeb en niet-Daeb en ingedeeld zijn naar Sociaal vastgoed in exploitatie en Commercieel vastgoed in exploitatie. De bovenstaande effecten resulteren in een rechtstreekse (buiten winst en verliesrekening om) afname van het eigen vermogen met € 3 miljoen per 1 januari 2011. Vergelijkende cijfers over 2011 De vergelijkende cijfers over het boekjaar 2011 zijn herberekend op basis van de nieuwe waarderingsgrondslagen. Verantwoording 2012 Materiele vaste activa (sociaal vastgoed in exploitatie) Onder het sociale vastgoed is het bezit opgenomen dat De Leeuw van Putten gebruikt voor het leveren van woondiensten aan de primaire doelgroep van De Leeuw van Putten. Binnen het verloopoverzicht van de materiele vaste activa zijn onder andere de volgende mutaties over 2011 en 2012 te onderkennen. Afschrijvingen De herziene RJ 645 staat afschrijvingen volgens de annuïteitenmethode niet meer toe. De Leeuw van Putten past daarom met ingang van 2012 de lineaire afschrijvingsmethode toe. Deze wijziging levert een hogere afschrijvingslast op van € 2,5 miljoen over het verslagjaar 2012 ten opzichte van 2011; De afschrijving is gebaseerd op een levensduur van respectievelijk 50 en 60 jaar waarbij de gemiddelde restant gebruiksduur voor sociaal vastgoed 28 jaar bedraagt en voor commercieel vastgoed 27 jaar. Waardering ultimo 2012 Dit betreft de waardemutatie van het Sociale vastgoed in exploitatie ten opzichte van de bedrijfswaarde per ultimo 2012. De boekwaarde was niet toereikend, vandaar deze afboeking. De afwaardering van € 7,8 miljoen is via Overige waardeveranderingen materiële vaste activa verwerkt in de Winst- en verliesrekening. De totale bedrijfswaarde waarde van het sociale vastgoed per ultimo 2012 bedraagt € 212,5 miljoen. Per ultimo 2011 bedroeg deze waarde € 225 miljoen. De mutatie gedurende 2012 is op blz 60 weergegeven. Balans en winst en verliesrekening De modellen voor de balans en winst en verliesrekening van De Leeuw van Putten zijn aangepast voor wat betreft de splitsing in de balans van het vastgoed in Materiële vaste activa, Sociaal vastgoed in exploitatie (DAEB) en Commercieel vastgoed in exploitatie (niet-DAEB). Schattingswijzigingen Gedurende het verslagjaar is de afschrijvingsmethodiek van de materiële vaste activa in exploitatie gewijzigd van annuïtair naar lineair. Voor het kalenderjaar zijn hierdoor de afschrijvingslasten met € 2,5 miljoen toegenomen. Door deze schattingswijziging verlopen de afschrijvingen vanaf heden lineair in plaats van progressief. Hierdoor zullen ook de komende jaren de afschrijvingslasten hoger liggen dan onder de annuïtaire methode. Presentatiewijziging In de herziene RJ 645 zijn aangepaste modellen voor de balans en resultatenrekening voorgeschreven. In de balans en in de resultatenrekening zijn een aantal posten toegevoegd. De Leeuw van Putten heeft deze modellen toegepast in haar jaarrekening. Schattingen Bij toepassing van de grondslagen en regels voor het opstellen van de jaarrekening vormt de directie van De Leeuw van Putten zich verschillende oordelen en maakt schattingen die essentieel kunnen zijn voor de in de jaarrekening opgenomen bedragen. Indien het voor het geven van het in artikel 2:362 lid 1 BW vereiste inzicht noodzakelijk is, is de aard van deze oordelen en schattingen inclusief de bijbehorende veronderstellingen opgenomen bij de toelichting op de betreffende jaarrekeningposten.
57
31-12-2012 31-12-2011
Materiële vaste activa
160.625
Sociaal vastgoed in exploitatie 159.310 Onroerende zaken in ontwikkeling - Onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie 1.315 Totaal 160.625 Het verloop van deze posten in 2012 is als volgt:
170.601 163.084 6.160 1.357 170.601
Sociaal vastgoed in exploitatie Woningen en woongebouwen
Onroerende zaken niet zijnde woningen
Totaal
– verkrijgingsprijs
197.698
415
198.113
– cumulatieve afschrijvingen
-32.306
-64
-32.370
-3.007
-
-3.007
Saldo per 1 januari:
– Bijzondere waardevermindering 2010 – Bijzondere waardevermeerdering 2011 – aanpassing afschrijving 2011 na stelselwijziging Boekwaarde
336
336
12
12
162.733
351
163.084
5.931
-
5.931
230
-
230
-
-
-
-5.027
12-
-5.039
Mutaties 2012: – investeringen/reclassificatie woningen (Kees de Groenplein) – investeringen overig – desinvesteringen (verkoop) – afschrijvingen – afschrijving (terugname eerdere afboeking) – waardeverandering (terugname eerdere afboeking) – Bijzondere waardevermindering 2012 Saldo
-64 932
-64 -
-5.764
932 -5.764
158.971
339
159.310
203.859
415
204.274
-37.385
-76
-37.461
-7.503
-
-7.503
158.971
339
159.310
Saldo per 31 december: – verkrijgingsprijs – cumulatieve afschrijvingen – cumulatieve waardeverandering Boekwaarde per 31 december
– Verkoop woningen in exploitatie Van het sociaal vastgoed in exploitatie zijn geen woningen geclassificeerd voor verkoop. – Zekerheden Er zijn geen activa als zekerheid gesteld voor verstrekte leningen. – Verzekering De materiële vaste activa in exploitatie is verzekerd voor herbouwwaarde tegen brand-, storm- en vliegtuigschade. Het bezit is gevrijwaard van onderverzekering. – Actuele Waarde De totale waarde van het sociaal vastgoed in exploitatie (woningen) bedraagt op 31-12-2012 op basis van de waarde welke gehanteerd wordt voor de onroerende zaak belasting (peildatum 01-01-2012) in totaal € 513,7 miljoen.
58
Bedrijfswaarde Bij de berekening van de bedrijfswaarde is rekening gehouden met de volgende uitgangspunten: – Algemeen Op basis van de splitsing van het bezit in Sociaal vastgoed (DAEB) en Commercieel vastgoed (niet-DAEB) heeft berekening van de bedrijfswaarde per 31 december 2012 plaatsgevonden. Voor de bepaling van de bedrijfswaarde is uitgegaan van de complexindeling voor zowel DAEB als niet-DAEB zoals deze intern wordt gehanteerd voor levensduurschattingen en de bepaling van de differentiatie in het onderhouds- en huurbeleid. – Grond De restwaarde grond van € 20.000 is verlaagd met € 5.000 sloopkosten, € 5.000 kosten bouwrijp maken en € 5.000 verhuiskostenvergoeding. Deze restwaarde wordt opgerent met het inflatiepercentage (2%) en vervolgens contant gemaakt (met 5,25%). – Huurbeleid Gezien het directe verband tussen de Verhuurderheffing en het inkomensafhankelijke huurbeleid van de regering is in in de bedrijfswaarde 31 december 2012 een hogere huurverhoging (4,4%, inflatie 2,4% + 2%) opgenomen. Voor 2014 is voorzichtigheidshalve eveneens van 4% uitgegaan. Voor de jaren 2015 en 2016 is een huurverhoging opgenomen van 3%, daarna is uitgegaan van 2%. Met ingang van 2011 wordt in de bedrijfswaardeberekening rekening gehouden met het effect van huurharmonisatie (maximaal 5 jaar). In 2012 bedroeg de gemiddelde mutatiegraad 8,0%. Rekening is gehouden met een huurderving van 1%. – Bedrijfslasten Bij de bepaling van de onderhoudslasten is uitgegaan van een gedetailleerde planning onderhoud, die gebaseerd is op maximaal 50 cq 60 jaar levensduur van de woningen. Hierbij is voor de laatste vijf jaar géén planmatig onderhoud meer opgenomen. De gehanterde planmatige onderhoudskosten zijn gebaseerd op goedgekeurde onderhoudsbegroting waarbij voor de jaren 2014 en 2017 een taakstellende bezuiniging van € 10 miljoen is opgenomen. De kosten voor klachten en mutatieonderhoud zijn conform de begrote bedragen. Bij de kostenstijging voor onderhoudskosten is uitgegaan van 2,5%. De exploitatielasten zijn ontleend aan de goedgekeurde begroting. Bij de kostenstijging is uitgegaan voor de jaren 2013 tot en met 2017 van 2,5% en daarna van 3%. – Verhuurderheffing De door het kabinet geïntroduceerde Verhuurderheffing is opgenomen conform de aangegeven berekeningswijze te weten, een tot en met 2017 progressief stijgend percentage van de WOZ-waarde 2013 en vervolgens geïndexeerd. Deze post is opgenomen voor de gehele exploitatieperiode van het woningbezit. Ondanks dat het wetsvoorstel nog niet geëffectueerd is voor de jaren na 2013, vinden wij het opnemen hiervan in de daarop volgende jaren getuigen van een bestendige gedragslijn, dit mede gezien het belang van de betreffende bedragen. De Verhuurderheffing is contant gemaakt een bedrag van € 41,7 miljoen in de bedrijfswaarde. – Saneringsheffing De Saneringsheffing is door de minister voor 2013 vastgesteld, maar gezien het voorgaande ook voor de daarop volgende jaren opgenomen. De Saneringsheffing is gebaseerd op een percentage van de (geïndexeerde) huuropbrengst van woongelegenheden. Dit percentage is voor de jaren 2013 tot en met 2017 reso 4%, 3%, 3%, 2% en 1%. Voor de jaren daarna is uitgegaan van 1%. Contant gemaakt bedraagt deze post circa 6,3 miljoen in de bedrijfswaarde. Op basis van de hieronder vermelde uitgangspunten bedraagt de bedrijfswaarde van het sociaal vastgoed circa € 212,5 miljoen, bij het commercieel vastgoed bedraagt dit € 19,7 miljoen. De bedrijfswaarde heeft ten opzichte van de boekwaarde van de materiele vaste activa in exploitatie een overwaarde van circa € 63,3 miljoen. Bij de bepaling van de bedrijfswaarde wordt niet langer rekening gehouden met de rentabiliteitswaardecorrectie. De totale bedrijfswaarde in het verslagjaar is afgenomen met een bedrag van € 15 miljoen ten opzichte van de bedrijfswaarde ultimo voorgaand verslagjaar.
59
De mutatie in de bedrijfswaarde laat zich als volgt verklaren: Splitsing in Sociaal vastgoed en commercieel vastgoed Wegvallen rentabiliteitswaardecorrectie Boekwaarde grond 2011
Sociaal vastgoed Commercieel vastgoed x € 1.000 x € 1.000 -21.241 -9.246 -28.789
21.241 -1.520
-59.276 19.721 Jaarresultaat: – mutatie in de bedrijfswaarde van de materiele vaste activa - – effect contante waarde en restant levensduur 699 87 699 Gevolgen van aanpassingen van beleidsparameters en uitgangspunten: – in de huurprijscomponent 23.987 – in de onderhoudslasten 5.307 – in de overige lasten 4.702 – in de Verhuurdertoeslag -43.075 – in de Saneringsheffing -6.264 – in de vermogenskostenvoet - – in de levensduur 26.382 – in de restwaarde-inschatting (grond) - – in de voorgenomen investeringen - – in de inflatie (aanpassing parameter kostenstijging) 1.339 – in de overige mutaties woninggegevens -1.008
87 1.528 193 -1.465 -191 -322 32 -271
11.371 Gevolgen van mutaties in het bezit: – nieuwbouw bezit 4.185 – aankoop bezit 94
-495 -
4.280
-
-42.926 Restwaarde grondwaarde 2012 8.210
19.313
Af resp totaal toename ten opzichte van voorgaand jaar
19.723
410
-4.716
Actieve belastinglatentie bestaand bezit De waardering van de bestaande verhuurde onroerende zaken is fiscaal aanzienlijk hoger dan commercieel. Voor dit verschil is in de jaarrekening geen actieve latentie opgenomen. De Leeuw van Putten heeft geen verkoopbeleid voor haar onroerend goed. Door de geldende fiscale afschrijvingsregels zal het verschil tussen de fiscale waarde en de commerciële waarde pas bij verkoop tot uitdrukking komen. Uitgaande van 70% van de WOZ waarde naar peildatum 1 januari 2008 is de fiscale waarde van de woningen circa € 360 miljoen en van de bedrijfsruimten circa € 6 miljoen. Vergeleken met de boekwaarde van circa € 169 miljoen zou dit bij een latentiepercentage van 25% hebben geleid tot een actieve latentie van circa € 49 miljoen. Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie Saldo per 1 januari bij: aangegane verplichtingen af: Kees de Groenplein, opgeleverd in 2012, resp. project Kopspijker
31-12-2012
31-12-2011
6.160 - -6.160
6.160 -2.700
Totaal onroerende zaken in ontwikkeling per 31 december - Deze post is als volgt te specificeren: Kees de Groenplein 43 woningen: te verwachten stichtingskosten minus voorziening -
6.160
Totaal onroerende zaken in ontwikkeling
6.160
-
6.160
De onroerende en roerende zaken in ontwikkeling zijn opgenomen voor de volle waarde die daaraan bij ingebruikneming naar verwachting zal worden toegekend. Het project Kees de Groenplein bestaat uit 43 (DAEB)woningen en is in 2012 opgeleverd.
60
31-12-2012 31-12-2011
Onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie Saldo per 1 januari – verkrijgingsprijs – cumulatieve afschrijvingen
1.900 -543
1.825 -464
Boekwaarde 1.357 Mutaties: – investeringen 43 – afschrijvingen -85
1.361
Saldo 1.315 Saldo per 31 december – verkrijgingsprijs 1.943 – cumulatieve afschrijvingen -628
1.357
1.900 -543
Boekwaarde per 31 december
1.357
75 -79
1.315
Afschrijvingsmethode en -termijnen Lineair kantoorpand 30 resp 10 en 5 jaar kantoormeubilair en apparatuur 5 jaar automatisering 5 resp 3 jaar
Vastgoedbeleggingen Commercieel vastgoed in exploitatie Woningen en woongebouwen
Onroerende zaken niet zijnde woningen
Totaal
5.228
5.053
10.281
-231
-252
-483
Saldo per 1 januari: – verkrijgingsprijs – cumulatieve afschrijvingen – Bijzondere waardevermindering 2010
-26
-
-26
4.971
4.801
9.772
– investeringen nieuwbouw
-
-
-
– desinvesteringen (verkoop)
-
-
-
-115
-101
-216
26
-
26
4.882
4.700
9.582
5.228
5.053
10.281
-346
-353
-699
-
-
-
4.882
4.700
9.582
Boekwaarde Mutaties 2012:
– afschrijvingen – Bijzondere waardetoename 2012 Saldo Saldo per 31 december: – verkrijgingsprijs – cumulatieve afschrijvingen – cumulatieve waardeverandering Boekwaarde per 31 december
– Componentenbenadering Bij de waardering van het vastgoed is uitgegaan van de componentenbenadering. Hierbij is vastgesteld dat de totaalsom van de elementen van installaties en inrichting ruim onder de 10% blijft en derhalve niet als seperaat component behandeld hoeft te worden. – Grond Alle woningcomplexen waren in oorsprong gebouwd op door de gemeente in erfpacht uitgegeven grond. Deze erfpacht is omgezet in eigendom. Op de grond wordt niet afgeschreven. – Verkoop woningen in exploitatie Van het commercieel vastgoed in exploitatie zijn geen woningen geclassificeerd voor verkoop.
61
– Zekerheden Er zijn geen activa als zekerheid gesteld voor verstrekte leningen. – Verzekering De materiële vaste activa in exploitatie is verzekerd voor herbouwwaarde tegen brand-, storm- en vliegtuigschade. Het bezit is gevrijwaard van onderverzekering. – Actuele Waarde De totale waarde van het commercieel vastgoed in exploitatie bedraagt op 31-12-2012 op basis van de waarde welke gehanteerd wordt voor de onroerende zaak belasting (peildatum 01-01-2012) in totaal € 12,9 miljoen.
31-12-2012 31-12-2011
Financiële vaste activa 5.941 Deze post is als volgt samengesteld: 1. Deelnemingen 15 2. Latente belastingvordering 5.848 3. Financieringskosten 78 5.941 1. Deelnemingen Saldo per 1 januari: Vennootschap onder firma Prodomus 16 Resultaat / Opname eigen vermogen -1 Saldo per 31 december 15 Stichting De Leeuw van Putten participeert samen met Maasdelta Spijkenisse in de Vennootschap onder firma Prodomus te Spijkenisse. Beide woningcorporaties participeren ieder voor 50% in Prodomus. De beide participanten zijn onbeperkt aansprakelijk voor de schulden van de VOF. Doelstelling van vof Prodomus is o.a. het ontwikkelen en realiseren van woningen, winkels etc. In 2012 had de vof géén activiteiten anders dan het ontvangen van huurontvangsten van één gezamenlijk gebouwd project. 2. Actieve belastinglatentie Saldo per 1 januari: Vorming actieve belastinglatentie 5.848 Saldo per 31 december 5.848
106 16 90 106
16 16
-
De verrekenbare verliezen bedragen circa € 22,7 miljoen. Hiervoor is een actieve belastinglatentie gevormd tegen 25%. Resultaten voor 2012 zijn in een herbestedingsreserve opgenomen. Hiervoor is geen latentie gevormd. 3. Financieringskosten Saldo per 1 januari: 90 Mutatie boekjaar -12 Saldo per 31 december 78 De betaalde disagiokosten van leningen welke ten laste van het resultaat worden gebracht. Vorderingen 607 Deze post is als volgt samengesteld: – Huurdebiteuren 275 – Gemeente 25 – Belastingen - – Overige vorderingen 283 – Overlopende activa 24 Totaal 607
62
107 -17 90
5.099
210 3.742 878 198 71 5.099
31-12-2012 31-12-2011
Huurdebiteuren 275 – Huurders 247 – Vertrokken huurders 173
226 104
Af: voorziening dubieuze vorderingen
420 -145
330 -120
275
210
210
De huurachterstand kan als volgt worden gespecificeerd: Ouderdom van de huurvorderingen
2012 Aantal huurders
%
2011 Aantal huurders
%
156
42
216
53
2 maanden
57
15
46
11
3 maanden
30
8
30
7
48
13
45
11
1 maand en korter
4 maanden en langer
291 vertrokken huurders
337
83
22
73
18
374
100
410
100
Gemiddelde huurvordering
€1
€ 671
Gemiddelde huurvordering vertrokken huurders
€2
€ 1.428
De huurachterstand (zittende huurders) uitgedrukt in procenten van de ontvangen huren bedraagt 1,0% (2011 0,9%). Van de totale huurachterstand ad € 420.299 is 83% (t.w. € 346.956) in handen van de deurwaarder gesteld. Gemeente
31-12-2012 31-12-2011 25
Kortlopende lening (< één jaar) aan de Gemeente Spijkenisse. - Overig 25 Totaal 25
3.742 3.742 3.742
Deze lening was ter voorfinanciering van het nieuwbouw project Kees de Groenplein, dat in de loop van het eerste halfjaar 2012 van de Gemeente als turn-keyproject is gekocht. Belastingen - De specificatie luidt als volgt: Vennootschapsbelasting 2008 - Totaal -
Overige vorderingen 283 Deze post is als volgt samengesteld: – Doorberekend onderhoud (schadenota’s) 342 af: voorziening dubieuze vorderingen -179 – Verenigingen van eigenaren 58 – Overig 62 Totaal 283 Van de vorderingen inzake woningschades e.d.(€ 282.325) is € 239.499 (85%) in handen van de deurwaarder gesteld. In 2012 zijn 21 woningen ontruimd (2011 13 woningen).
878 878 878
198
283 -154 41 28 198
63
31-12-2012 31-12-2011
Overlopende activa 24 Te specificeren als volgt: – Diverse vooruitbetaalde en te vorderen posten 24 Totaal 24 Liquide middelen 1.057 Direct opvraagbaar: – Kas 3 – Bank Nederlandse Gemeenten 1.003 – ING Bank 32 – Rabobank 19 1.057
71
71 71
1.308
2 948 348 10 1.308
passIVA Eigen vermogen Overige reserves (Algemene Bedrijfsreserve) 22.836 – Saldo per 1 januari 29.673 Effecten stelselwijziging: – Bijzondere waardevermindering Materiële vaste activa 2010 (DAEB) – Bijzondere waardevermindering Materiële vaste activa 2010 (niet-DAEB) – Herzien saldo per 1 januari 2011 – Jaarresultaat -6.836 Saldo per 31 december 22.836 Het eigen vermogen van de corporatie is primair bedoeld voor aanwending in het belang van de volkshuisvesting. Op basis van het voorgenomen beleid van onze corporatie en een intern uitgevoerde risico analyse achten wij een solvabiliteit van 15% als minimaal gewenst in het belang van de continuïteit. De huidige solvabiliteit is 12,8%.
Overzicht van het totaalresultaat van de rechtspersoon Netto-resultaat na belastingen toekomend aan de rechtspersoon -6.836 Totaal van de rechtstreekse vermogensmutaties in het eigen vermogen van de rechtspersoon - Totaalresultaat van de rechtspersoon -6.836 Voorzieningen 7.136 Voorziening latente belastingverplichtingen 7.039 – Saldo per 1 januari gevormde voorziening 81 – Mutatie voorziening 64 Als gevolg van afwaardering naar lagere WOZ-waarde 7.022 Saldo per 31 december 7.039 De voorziening latente belastingverplichtingen is gevormd voor belastbare tijdelijke verschillen in de fiscale waardering en de waardering van de financiële passiva (leningen) in deze jaarrekening. De voorzieningen hebben grotendeels een looptijd van langer dan één jaar. Deze latentie is gewaardeerd op nominale waarde en tegen 25%.
64
29.673 33.730
-5.361 -25 28.344 1.329 29.673
1.329 1.329
172 80 144 64 80
31-12-2012
Voorziening jubileumuitkeringen 97 – Saldo per 1 januari 92 – Mutatie voorziening 5 Saldo per 31 december 97 Langlopende schulden 141.260 a. Leningen overheid 60.322 b. Leningen kredietinstellingen 80.900 Totaal leningen 141.222 c. Waarborgsommen 38 Totaal 141.260
31-12-2011 92 86 6 92
141.378 63.740 77.600 141.340 38 141.378
Gespecificeerd naar looptijd komen we met betrekking tot de leningen tot de volgende opstelling: a. Looptijd langer dan 5 jaar Leningen overheid 31.205 Leningen kredietinstellingen 61.300 92.505 b. Looptijd korter dan 5 jaar Leningen overheid 29.117 Leningen kredietinstellingen 19.600 48.717 Totaal generaal 141.222 Het verloop van deze post is als volgt: a. Leningen overheid Saldo per 1 januari 63.740 Algehele aflossing van leningen -1.906 Aflossingen -1.512 Saldo per 31 december 60.322 b. Leningen kredietinstellingen Saldo per 1 januari 77.600 Algehele aflossing van leningen -16.000 Afgesloten nieuwe leningen 19.300 Aflossingen -
46.260 54.600 100.860
17.480 23.000 40.480 141.340
72.209 -6.868 -1.601 63.740
65.000 -13.500 26.100 -
Saldo per 31 december 80.900 77.600 Rentevoet en aflossingssysteem De gemiddelde rentevoet van de uitstaande leningen bedraagt circa 4,6% (2011 5,02%). De leningen worden op basis van het annuïteiten danwel lineair systeem of ineens afgelost (fixe leningen). Twee leningen hebben een variabele rente afhankelijk van de (3-maands) Euribor. Zekerheden Vele leningen (ca 42%) zijn verstrekt door de gemeente Spijkenisse. Het betreffen allen onderhandse leningen. Er zijn geen complexen hypothecair bezwaard. De rente en aflossing van alle leningen wordt gegarandeerd door het Waarborgfonds Sociale Woningbouw. In 2013 zal voor een bedrag van € 17,4 miljoen worden afgelost welk bedrag reeds in 2011 is geherfinancierd. Het (reguliere) aflossingsbestanddeel in het komende boekjaar zal circa € 2,6 mln bedragen. Voor de verdeling van het renterisico op basis van de vervalkalender van de leningen wordt verwezen naar pagina 44 van het Volkhuisvestingsverslag.
65
Er zijn reeds drie leningen afgesloten met een storting na 2012. In 2013 een lening van € 11,8 miljoen met een rentepercentage van 3,46%. In 2014 een lening van € 6,6 miljoen met rentepercentage van 2,89% en een lening van € 6,5 miljoen tegen 3,19%. Door het afsluiten van deze leningen is de verwachte financieringsbehoefte overeenkomstig de meerjarenprognose vastgelegd, waardoor voor de komende jaren geen negatieve effecten worden verwacht van de opschorting van het faciliteringsvolume door het WSW.
31-12-2012 31-12-2011
c. Waarborgsommen 38 Dit betreffen waarborgsommen van losse garageboxen, bedrijfsruimten en van enkele woningen. De gemiddelde waarborgsom per garagebox is € 45. Kortlopende schulden 6.580 Deze post is als volgt samengesteld: – Schulden aan kredietinstellingen - – Schulden aan gemeente 110 – Schulden aan leveranciers 1.357 – Belastingen en premies sociale verzekeringen 420 – Schulden ter zake van pensioenen 28 – Aangegane verplichtingen inzake (on)roerende zaken - – Overige schulden 226 – Overlopende passiva 4.439 Totaal 6.580 – Schulden aan kredietinstellingen Bank Nederlandse Gemeenten, rekening courantkrediet - De maximale kredietfaciliteit bedraagt € 10 miljoen. – Schulden aan gemeente 110 – Schulden aan leveranciers 1.357 Dit betreft voor een aanzienlijk deel schulden inzake onderhoudskosten. – Belastingen en premies sociale verzekeringen 420 De specificatie luidt als volgt: Omzetbelasting, aangifte 4e kwartaal 333 Omzetbelasting, restant in 2013 resp. 2012 20 Loonheffing 67 Vennootschapsbelasting - Totaal 420 – Schulden aan pensioenen
28
– Aangegane verplichtingen inzake (on)roerende zaken - Betreft de bouw van het project Kees de Groenplein (43 woningen) - - – Overige schulden 974 De specificatie luidt als volgt: Bedrijfssparen personeel 56 Vooruitontvangen huurtoeslag 154 Verenigingen van eigenaren; saldi rekeningen courant - Overig 16 Totaal 226
66
38
15.663
105 1.708 435 28 8.514 236 4.637 15.663
-
105 1.708
435
326 50 59 435 28
8.514 8.514 8.514
862
48 158 17 13 236
31-12-2012 31-12-2011
– Overlopende passiva 4.439 4.637 De specificatie luidt als volgt: Transitorische rente 3.894 4.210 Vooruit ontvangen huren 337 331 Nog te factureren kosten 208 96 Totaal 4.439 4.637 Niet in de balans opgenomen verplichtingen Rekening courantkrediet 0 0 De Bank Nederlandse Gemeenten heeft een rekening courantkrediet beschikbaar gesteld met een maximum van € 10 miljoen. Voorwaardelijke verplichtingen WSW 6.402 6.646 Obligo aan het Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW) uit hoofde van door het WSW geborgde leningen, die opeisbaar wordt indien blijkt dat het garantievermogen van het WSW niet voldoende is om de aanspraken op het WSW te dekken. Ultimo boekjaar bedroeg het obligo € 6.402.435. Aangegane verplichting onderhoud 256 788 Dit bedrag betreft de reeds begrote opdrachten waarvan de werkzaamheden nog niet zijn uitgevoerd op balansdatum. Ultimo het boekjaar 2012 is voor een bedrag van € 196.000 aan opdrachten verstrekt. Vennootschapsbelasting woningcorporaties Vanaf 2008 zijn woningcorporaties over hun gehele bedrijfsactiviteiten vennootschapsbelasting verschuldigd. Met ingang van 1 januari 2008 is de integrale vennootschapsbelastingplicht voor woningcorporaties van kracht geworden. De sector heeft in overleg met de Belastingdienst een VastStellingsOvereenkomst II opgesteld. Ondertekening door De Leeuw van Putten heeft in 2009 plaatsgevonden. Bij de berekening van de over 2008, 2009, 2010 en 2011 te betalen vennootschapsbelasting is uitgegaan van een reële schatting van het te betalen bedrag. Inmiddels is besloten gebruik te maken van de Herbestedingsreserve of lagere waardering op basis van de WOZ-waarde. Deze waardering leidt tot nihil aanslagen voor vennootschapsbelasting tot en met in ieder geval 2012. De over de jaren 2008 tot en met 2010 betaalde belasting is geheel terug ontvangen van de Belastingdienst.
67
TOELICHTING op de WINST- EN VERLIESREKENING (bedragen x € 1.000) BEDRIJFSOPBRENGSTEN 2012 2011 Huuropbrengsten 23.590 22.902 1. Te ontvangen netto huur: a. Woningen en woongebouwen 22.956 22.205 b. Onroerende zaken niet zijnde woningen 846 809 Subtotaal 23.802 23.014 2. Af: huurderving a. Wegens leegstand 193 84 b. Wegens oninbaarheid 19 28 c. Wegens betalingsverschil - Subtotaal 212 112 Totaal 23.590 De stijging van de te ontvangen netto huur ten opzichte van 2011 wordt veroorzaakt door de algemene huurverhoging per 1 juli van gemiddeld 2,3% (2011 1,3%). De huurderving over 2012 bedraagt 0,89% (2011 0,49%) van de te ontvangen huur. Opbrengsten service-abonnement 121 1. Te ontvangen vergoedingen Service-abonnement 121
22.902
2. Af: vergoedingsderving - Totaal 121 De vergoedingsderving bedraagt 0,12% van de te ontvangen vergoeding (2011 0,14%). Overige bedrijfsopbrengsten 102 Vergoedingen voor algemeen beheer: – afsluiten huurcontracten 17 – dienstverlening Beheer en VVE’s 59 – gebruiksrecht zendmasten 17 – administratievergoeding derden 3 – administratievergoeding incasso 6
-
Totaal 102
68
119 119
119
64
15 18 16 2 13 64
BEDRIJFSLASTEN 2012 2011 Afschrijvingen op (im)materiële vaste activa 5.339 2.851 a. Sociaal vastgoed in exploitatie 5.039 2.721 b. Commercieel vastgoed in exploitatie 216 51 c. Onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie 85 79 Totaal 5.339 2.851 Overige waardeveranderingen van materiële vaste activa 4.871 Terugname bijzondere waardevermindering per 2011 0 Terugname bijzondere waardevermindering per 2012 0 Terugname bijzondere waardevermindering per 01-01-2012 -868 Bijzondere waardevermindering commercieel vastgoed 2012 -25 Bijzondere waardevermindering sociaal vastgoed 2012 5.764 Totaal 4.871
-1.044
Salarissen 1.333 Bruto salarissen inclusief vakantietoeslag 1.375 af: verantwoord onder Leefbaarheid -42 Totaal 1.333 Het bruto jaarsalaris van de directeur-bestuurder was in 2012 € 122.460. Er is een onkostenvergoeding verstrekt van € 1.536. De pensioenbijdrage is conform CAO en bedroeg in 2012 € 30.945.
1.304
-709 -335 0 0 0 -1.044
1.345 -41 1.304
De gemiddelde personeelsbezetting (exclusief invalkrachten), omgerekend in functies van 36 uur, bedraagt ultimo 2012 24,6 (2011 24,6). – Directie en beleid 3,1 – Bewonerszaken 5,8 – Financieel beheer 6,2 – Technisch beheer 9,5 Totaal 24,6 Sociale lasten 168 153 Sociale lasten bedrijfsvereniging 174 159 af: verantwoord onder Leefbaarheid -6 -6 Totaal 168 153 Pensioenlasten 246 243 Pensioenpremies 253 250 af: verantwoord onder Leefbaarheid -7 -7 Totaal 246 243 Toelichting op de pensioenregeling De pensioenen van de werknemers zijn ondergebracht bij de Stichting Pensioenfonds voor de Woningcorporaties (SPW). De betreffende pensioenregeling kwalificeert als een toegezegde-pensioenregeling aangezien de pensioenuitkeringen aan de deelnemers niet uitsluitend afhankelijk zijn van de betaalde premies en behaalde rendementen maar ook gekoppeld zijn aan de pensioengrondslagen/salarissen van de deelnemers. De pensioenregeling is in de jaarrekening verwerkt als een toegezegde-bijdrageregeling omdat overeenkomstig RJ271.310 voldaan is aan de voorwaarde dat a) de corporatie is aangesloten bij een bedrijfstakpensioenfonds en tezamen met andere rechtspersonen dezelfde pensioenregeling toepast en b) de corporatie geen verplichtingen heeft tot het voldoen van aanvullende bijdragen in geval van een tekort bij het bedrijfstakpensioenfonds, anders dan het voldoen van hogere premies. Dit betekent dat de verschuldigde premiebijdragen
69
rechtstreeks in de winst- en verliesrekening als pensioenlast worden verantwoord en dat de nog te betalen danwel terug te ontvangen bijdragen worden opgenomen onder de kortlopende schulden respectievelijk vorderingen. De Nederlandse Bank stelt een minimale dekkingsgraad van 105% en een buffervereiste die uitkomt op een dekkingsgraad van tenminste 120%. Op 26 maart 2008 heeft SPW volgens de voorschriften van de DNB een herstelplan vastgesteld. Volgens dit plan is SPW ruim binnen de herstelperiode van vijf jaar weer op het minimum niveau van 105% en ruim binnen vijftien jaar weer op 117%, het vereiste niveau. SPW voldoet daarmee aan de herstelnormen. Dit betekent wel dat het fonds de komende jaren niet of beperkt zal indexeren. Ultimo 2012 bedraagt de dekkingsgraad van het SPW 106%, ultimo april 2013 111% (ultimo 2011 101%). 2012 2011 Onderhoudslasten 7.755 7.403 Klachtenonderhoud 718 737 Mutatieonderhoud 688 567 Subtotaal niet-planmatig onderhoud 1.406 1.304 Planmatig onderhoud 5.617 5.158 Woningverbetering (badcelrenovatie en inbraakwerende maatregelen) 732 941 Totaal lasten onderhoud 7.755 7.403 Leefbaarheid 497 1.042 Kennis en Advies Grote Woontest 7 Projecten (technisch sociale interventie) Project inbraakwerende maatregelen 98 116 Rozemarijndonk, renovatiewoongebouw - 518 Schuttingen en inrichten tussengebied 91 194 JC Sterrenburgstraat, bergingen - 16 algemeen / onbenoemd - 24 Sociale interventie Tuinonderhoud, sociale interventie 101 Burenhulpcentrale - 12 Juridische interventies - Wijkveiligheid 76 55 Participatie Bewonersactiviteiten,diversen 1 14 Sociaal culturele activiteiten; sociale sofa’s 3 Klantenpanel - Maatschappelijke sponsoring 26 19 Ontmoetingsplaatsen / bedrijfsruimten 32 43 Jeugd / Jongeren 24 1 Intensief beheer 38 30 Totaal 497 1.042 Lasten service-abonnementen 145 123 Kosten service-abonnementen 145 123 Totaal 145 123
70
Overige bedrijfslasten
2012 2011 2.825
2.939
Beheerkosten: Overige personeelskosten 184 104 Huisvestingskosten 120 118 Kosten Raad van Commissarissen 71 70 Algemene kosten 833 930 1.208 1.222 Zakelijke bedrijfslasten: Belastingen 1.313 1.272 Verzekeringen 92 88 Bijdragen aan Wonen en Zorg 4 4 Mutatie voorziening dubieuze debiteuren 92 86 1.501 1.450 Bijdrageheffingen: Bijdrageheffing Bijzondere projectsteun wijkenaanpak 67 127 Bijdrageheffing Saneringssteun 2011 - 92 67 219 Overige bedrijfslasten: Overig 49 48 Totaal 2.825 2.939 De lasten ter zake van bezoldiging van commissarissen bedroegen over 2012 € 36.902 (2011 € 31.407). Deze bezoldiging is te splitsen in vergoeding € 34.455 en sociale lasten € 2.446. Onder Algemene kosten is het honorarium voor onderzoek van de jaarrekening door onze accountant Baker Tilly Berk N.V verantwoord. Over 2012 was dit € 40.763 (2011 € 31.877. Er zijn geen betaling voor niet-controlediensten geweest. In 2012 is aan BDO een honoraria voor adviesdiensten op fiscaal terrein een bedrag van € 11.309 (2011 € 8.793) verantwoord. 2012 2011 FINANCIËLE BATEN EN LASTEN Rentebaten en rentelasten Rentebaten en soortgelijke kosten 127 32 Rente bankrekeningen 2 12 Overige renteopbrengsten 125 20 Totaal rentebaten 127 32 Rentelasten en soortgelijke kosten 6.486 7.085 Rente leningen overheid 3.778 4.285 Rente leningen onder overheidsgarantie 2.991 2.861 Mutatie transitorische rente -315 -122 Overige rentelasten 3 35 Kosten (her)financiering 29 26 Totaal rentelasten en soortgelijke kosten 6.486 7.085 BELASTINGRESULTAAT UIT GEWONE BEDRIJFSUITOEFENING -1.111 311 Te betalen vennootschapsbelasting 2010 - 248 Mutatie actieve en passieve latente vennootschapsbelasting 2012 -1.174 Vrijval voorziening latente belastingverplichting 63 63 Totaal -1.111 311
71
Toegelaten instellingen volkshuisvesting zijn met ingang van 1 januari 2008 integraal belastingplichtig voor de vennootschapsbelasting. Bij aanvang van de belastingplicht heeft De Leeuw van Putten een fiscale openingsbalans opgesteld waarvoor specifiek fiscale waarderingsregels gelden. Voor het verschil tussen de waardering op de fiscale balans en de waardering op de commerciële balans is door De Leeuw van Putten een belastinglatentie gevormd indien en voor zover er sprake is van verrekenbare tijdelijke verschillen. De Hoge Raad heeft op 13 januari 2012 geoordeeld dat Toegelaten instellingen algemeen nut beogende instellingen kunnen zijn. Hierdoor mag tot en met 2011 een herbestedingsreserve gevormd worden voor de positieve winst van de voorgaande jaren. De Leeuw van Putten maakt van deze mogelijkheid gebruik. Hierdoor zijn de aangiften 2008 t/m 2011 opnieuw ingediend met een herbestedingsreserve en naar een belastbaar bedrag van nihil. Hierdoor zal de te betalen vennootschapsbelasting voor de jaren 2008 tot en met 2011 nihil zijn. Door de vorming van de herbestedingsreserve en de daling van de WOZ-waarden lijkt het tijdelijk fiscaal commercieel waarderingsverschil van het vastgoed semi permanent geworden. Het vigerende belastingtarief bedraagt 25%. De effectieve belastingdruk over 2012 bedraagt 14,4%.Het verschil tussen het vingerende tarief en de effectieve belastingdruk wordt met name veroorzaakt door het effect van de fiscaal vrijgestelde resultaatbedragen en de tijdelijke waarderingsverschillen, alsmede de afboeking naar lagere WOZ-waarde. De voorziening voor latente belastingverplichtingen is met name gevormd voor de, naar verwachting, tijdelijk lagere WOZ-waarde van het bezit ten opzichte van de fiscale openingsbalans per 1-1-2008 (en dus niet ten opzichte van de stand van vorig jaar). Dit betreft de situatie per 1-1-2012 waarvoor in 2013 de beschikking is ontvangen. De situatie ultimo 2012 wordt pas bekend in 2014 als de beschikking met peildatum 1-1-2013 wordt ontvangen. 2012 2011 RESULTAAT DEELNEMINGEN Deelneming Vennootschap onder firma Prodomus - Dit resultaat uit deelneming bedraagt 50% van het resultaat 2012 van de vof Prodomus. OVERIGE GEGEVENS GEBEURTENISSEN NA BALANSDATUM Na balansdatum heeft ter zake van het zogenaamde woonakkoord politieke besluitvorming plaatsgevonden over de verhuurdersheffing en huurverhogingen. Het akkoord houdt kortweg in dat de huurverhoging van de sociale huurwoningen in exploitatie deels inkomensafhankelijk wordt. Daarnaast is de verhuurdersheffing voor 2014 en verder ook vastgelegd. In de gepresenteerde bedrijfswaarde van het sociaal vastgoed is rekening houden met de verhuurdersheffing tot einde exploitatie en is beperkt rekening gehouden met de mogelijkheden tot extra huurverhogingen (zie toelichting balans). RESULTAATBESTEMMING Het negatieve resultaat over het boekjaar bedraagt € 6.835.981 en wordt volledig ten laste van het eigen vermogen gebracht.
72
73
74
VASTSTELLING EN GOEDKEURING Hierbij biedt de directie aan de Raad van Commissarissen het jaarverslag voor het jaar 2012 ter goedkeuring aan, zoals vastgesteld op 30 mei 2013.
ir. M.A. de Booij directeur-bestuurder
Aldus goedgekeurd door de Raad van Commissarissen van Stichting De Leeuw van Putten in de vergadering van 30 mei 2013.
drs. R. Schouten drs. S. Fleischeuer voorzitter vice-voorzitter
drs. K.W. Roodenburg RA lid
drs. J.H. Ellenkamp lid
P. Legen lid
75
76
