Visie
1
September 2012
2
Inhoudsopgave Inhoudsopgave
3
Voorwoord
5
1.
Inleiding
7
2.
Missie en doelstellingen
9
3. 3.1. 3.2. 3.3.
Beleidskader Rijksbeleid Provinciaal beleid Beleid van het Samenwerkingsverband Regio Eindhoven
11 11 11 12
4.
Korte schets huidige voorraad
13
5. 5.1. 5.2. 5.3. 5.4.
Ontwikkeling woningvoorraad Toenemende vergrijzing Duurzaamheid Leefbaarheid Levensduur van een woning
15 15 16 16 17
6. 6.1. 6.2. 6.3. 6.4. 6.5.
Woningbehoefte Bevolkingsprognose Woningbehoefteonderzoek Invullen van woningbehoefte Kwalitatief woningbouwprogramma Doelgroepen van beleid
19 19 20 20 21 22
7. 7.1. 7.2. 7.3.
Woonlasten/betaalbaarheid Huursector Koopsector Woonlasten
27 27 28 28
8.
Woonruimteverdeling
31
9.
Samenwerking, raakvlakken andere beleidsvelden
33
10.
Indicatie mogelijke kosten
35
11.
Beslispunten
37
12.
Wie doet wat
39
Bijlagen
41
3
4
Voorwoord De nieuwe Woonvisie 2012 – 2020 van de gemeente Helmond is gereed. Deze nieuwe Woonvisie vervangt de Visie uit 2007 en de Evaluatie op deze visie uit 2009. Helmond kent voor de Woonvisie e een cyclus van 4 jaren, waarbij in het 2 jaar een evaluatie plaats vindt. De nieuwe visie is gemaakt in een zeer turbulente tijd op de woningmarkt. Kredietcrisis, economische crisis, crisis over Europa, bezuinigingsmaatregelen van het kabinet en vervolgens het Lenteakkoord. Ze hebben allemaal ofwel direct ofwel indirect (via het consumentenvertrouwen) hun invloed op het functioneren op de woningmarkt, vooral in negatieve zin. Het consumentenvertrouwen is de afgelopen 10 jaar nog niet zo laag geweest. Mensen durven niet meer te investeren in een nieuwe woning. Ook de instroom van mensen naar Helmond toe, is de afgelopen decennia nog nooit zo laag geweest. Als gevolg van deze situatie en ook als gevolg van demografische ontwikkelingen zijn ook de woonwensen veranderd. Men richt zich weer meer op de huursector en de behoefte aan levensloopbestendige woningen neemt toe. Al met al de hoogste tijd voor een nieuwe Woonvisie. In het jaar 2010 zijn we al gestart met de voorbereidingen op deze Visie door middel van workshops met stakeholders. In deze workshops konden de diverse organisaties, die betrokken zijn bij het wonen in Helmond, hun input geven en daarmee hun invloed uitoefenen op de inhoud van de nieuwe Woonvisie. In een plenaire bijeenkomst in het Filmhuis zijn in november 2010 de conclusies gepresenteerd. Mijn dank gaat uit naar al degenen, die een bijdrage hieraan hebben geleverd. Ik besef terdege, dat we met deze nieuwe Woonvisie geen passende oplossing bieden voor de hedendaagse problemen op de woningmarkt. Ik ben er wel van overtuigd, dat we samen met al onze partners in het wonen, en met deze nieuwe Woonvisie, op weg zijn naar een nieuwe en nog mooiere toekomst voor onze stad: een stad, waar het goed wonen is en ook blijft! Ik nodig dan ook graag alle partijen uit om samen deze uitdaging op te pakken.
F.P.C.J.G. Stienen Wethouder Stedelijke Ontwikkeling, Volkshuisvesting, Grondzaken en Citymarketing,
Woonvisie 2012 – 2020
5
6
1. Inleiding Sinds de vaststelling van de Woonvisie 2007-2015 in oktober 2007 is de situatie op de woningmarkt drastisch gewijzigd. De kredietcrisis, die aanvankelijk beperkt was tot een verminderd vertrouwen in de banken, heeft uiteindelijk geleid tot een wereldwijde economische crisis, die enorme consequenties heeft gehad en nog steeds heeft voor de woningmarkt. Mensen zijn meer terughoudend in het vervullen van hun woonwensen. Banken verstrekken minder makkelijk een hypotheek, en ontwikkelaars zijn terughoudend geworden in het realiseren van woningbouwprojecten. De woningmarkt staat stil en bepaalde groepen huishoudens komen zeer lastig aan de gewenste huisvesting. Naast deze conjuncturele veranderingen, heeft de woningmarkt ook te maken met structurele veranderingen. De bevolkingsontwikkeling in Nederland en meer specifiek ook in Helmond en omliggende regio vraagt om verschuiving van accenten. De bevolking groeit nog maar zeer gering. Wel treedt er een verschuiving in leeftijd en huishoudensamenstelling op, waardoor andere woonwensen een rol gaan spelen. Voor u ligt de nieuwe Woonvisie, de Woonvisie 2012-2020. De afgelopen maanden is voorts gewerkt aan een nieuwe Stadsvisie, terwijl de komende tijd ook nog een nieuwe Structuurvisie ontwikkeld zal worden. In deze documenten moet een duidelijke keuze worden gemaakt hoe de stad Helmond in de komende decennia zich zal/kan ontwikkelen. Groei is geen automatisme meer, er dienen keuzes te worden gemaakt met betrekking tot de positie van Helmond binnen de regio Zuidoost-Brabant en de Peelregio. Keuzes ten aanzien van de ontwikkeling van de (bestaande-) woningvoorraad, een evenwichtige verdeling van deze woningvoorraad en last but not least ook keuzes over de huishoudens die in Helmond gehuisvest worden, met nadrukkelijk aandacht voor de huisvesting van de doelgroepen, die zelf niet in hun woningbehoefte kunnen voorzien. Een aantal van deze keuzes, met name wat betreft de ambitie en positie van Helmond, zullen gemaakt moeten worden in de Stadsvisie. Maar de uitkomsten van deze keuzes zijn wel van groot belang voor de ontwikkeling van de Woonvisie. Het coalitieprogramma 2010-2014 “Samen daadkrachtig” constateert dat “de economische structuur en het stedelijke voorzieningenpatroon op een aantal onderdelen nog kwetsbaar en niet robuust zijn. Er moet nog veel gebeuren om een hoogwaardig en veilig leef-, woon- en werkmilieu te bereiken dat duurzaam van kwaliteit is en de kwalitatieve vergelijking met andere steden aankan.” Gestreefd dient te worden om vanuit een duidelijke visie op de toekomst van Helmond “een verstandige mix te maken van ambities en bezuinigingen en daarbij daadkracht te tonen en verantwoorde risico’s te nemen”. Deze uitdaging zal ook de rode draad gaan vormen voor de Woonvisie 2012-2020. Ook deze Woonvisie is ontwikkeld tezamen met de partners, te weten woningcorporaties, marktpartijen, bewonersorganisaties en belangenorganisaties. In workshopverband hebben zij allereerst een aantal uitgangspunten bepaald, terwijl zij in een latere fase ook nadrukkelijk nog invloed hebben kunnen uitoefenen. Deze Woonvisie zal ook de basis vormen voor nieuwe prestatieafspraken met de in Helmond werkzame corporaties en tevens voor de samenwerking met alle partijen die in Helmond op het gebied van het wonen actief zijn.
7
8
2. Missie en doelstellingen De gemeente beschouwt het tot haar grondwettelijke taak te bevorderen dat er voldoende woongelegenheid in Helmond aanwezig is. Naast de kwantitatieve behoefte aan woonruimte speelt de kwaliteit van de aangeboden woonruimte in toenemende mate een rol. Ging de Woonvisie 2007 – 2015 nog uit van het realiseren van een groeiambitie uitgaande van een bevolkingsontwikkeling naar circa 100.000 inwoners, de veranderende bevolkingsontwikkeling en de gevolgen van de crisis op de woningmarkt, vragen om een periodieke monitoring en een daarop gerichte aanpassing van deze ambitie. Uitgangspunt is een evenwichtige opbouw van bevolking en woningvoorraad, waarbij kwaliteit boven kwantiteit gaat. Het streven is erop gericht een hoogwaardig, veilig- leef- woon- en werkmilieu te bereiken dat duurzaam van kwaliteit is en de kwalitatieve vergelijking met andere steden aankan. Investeren in stedelijke kwaliteit, aandacht voor bestaande wijken, uitgaande van een levensloopbestendige, veilige, schone en duurzame leefomgeving. Naast fysieke aspecten gaat het daarbij zeker ook om sociaal-maatschappelijke aspecten. De mens moet centraal staan. Inwoners en nieuwe bewoners van Helmond moeten hun woonwensen kunnen invullen met in achtname van hun leefstijl, gezinssamenstelling, behoefte aan zorg of financiële mogelijkheden. Op het gebied van Wonen staat de Woonconsument centraal.
Start bouw Gheynspark
9
10
3. Beleidskader 3.1. Rijksbeleid 1 Met het verschijnen van de Woonvisie in juli 2011 geeft het rijk haar integrale visie op de woning2 markt. Deze visie volgt de in 2006 verschenen visie op de woningmarkt op. Het kabinet constateert dat “Goed Wonen”in Nederland een gemeengoed geworden is. De bouw- en woningmarkt bevinden zich in een overgangssituatie van sterke groei in het verleden via een forse conjuncturele terugval op dit moment naar een meer gematigde ontwikkeling in de komende jaren. Het kabinet zet in op het versterken van het vertrouwen in de woningmarkt door handhaving van de hypotheekaftrek, een nieuwe gedragscode voor de bancaire sector over leenvoorwaarden, een tijdelijke verlaging van de overdrachtsbelasting en een recht van huurders een corporatiewoning tegen een redelijke prijs te kopen. De doorstroming op de huurmarkt wordt verbeterd (o.a. door extra huurverhoging voor hogere inkomens), woningen in schaarste gebieden kunnen extra punten krijgen op grond van het woningwaarderingsstelsel (waaronder de regio Eindhoven-Helmond), een strikte scheiding van diensten van algemeen economisch belang en diensten van niet algemeen economisch belang door woningcorporaties. Deze laatste maatregel vloeit direct voort uit de EU regels met betrekking tot staatssteun waarvoor inmiddels met ingang van 1 januari 2011 de Tijdelijke regeling diensten van algemeen economisch belang toegelaten instellingen volkshuisvesting is ingevoerd. Toenmalig minister van der Laan van WWI heeft reeds op 12 juni 2009 in een brief aan de Tweede Kamer gerichte voorstellen gedaan over het woningcorporatiestelsel. Deze voorstellen komen er op neer dat het belang van de volkshuisvesting de kern en legitimering blijft van de woningcorporaties. De aangekondigde wetswijziging van de Wo3 ningwet is in mei 2011 aan de Tweede Kamer aangeboden . In september 2011 heeft minister Donner de Nota van wijziging bij het 'Wetsvoorstel nieuwe regels met betrekking tot de verdeling van woonruimte en de samenstelling van de woningvoorraad' (Huis4 vestingswet) aan de Tweede Kamer aangeboden. In dit wetsontwerp is vastgelegd dat gemeenten gebruik kunnen maken van de wet om woningen toe te wijzen aan mensen met een beperkt inkomen die door schaarste moeilijk aan een goedkope woning komen. Het toezicht en de handhaving van de Huisvestingswet worden aangepast zodat gemeenten bij overtreding een boete kunnen opleggen aan zowel de verhuurder als de huurder. Gemeenten moeten zelf aantonen en onderbouwen dat er sprake is van een onrechtvaardige en onevenwichtige verdeling van woonruimte en dit bespreken met betrokken partijen zoals corporaties en bewonersorganisaties. Eisen ten aanzien van woonruimteverdeling worden vastgelegd in een verordening. De verordening moet worden afgestemd met de gemeenten binnen de regio en worden vastgesteld in de gemeenteraad. Nieuw in het wetsvoorstel is lokaal maatwerk. Dat houdt in dat gemeenten die geen gebrek aan bouwmogelijkheden hebben door bovengemeentelijk ruimtelijk beleid, toch 50% van de goedkope woningen die binnen de huisvestingsverordening aangewezen categorieën vallen, mogen toewijzen aan mensen met een economische of maatschappelijke binding aan de gemeente. Wanneer gemeenten gebruik maken van een huisvestingsverordening zal dat altijd een tijdelijke maatregel zijn. Gemeenten kunnen voor maximaal vier jaar een verordening instellen. Daarna moeten zij de maatregel evalueren en een nieuwe huisvestingsverordening onderbouwen. Door de val van het kabinet Rutte is de invoering/het in werking treden van bovengenoemde wettelijke ontwikkelingen onzeker geworden. 3.2. Provinciaal beleid Het wonen is een belangrijk thema in het provinciale beleid. De provincie acht het van provinciaal belang dat de regionale woningmarkt goed blijft functioneren. Dit houdt in dat er voldoende woningen gebouwd worden en dat er een gevarieerd en aantrekkelijk aanbod is van woningen en woonmilieus 1
Tweede Kamer, vergaderjaar 2010-2011, 32847,nr 1 Visie op de woningmarkt, Tweede Kamer 30607, nr. 1 Herzieningswet toegelaten instellingen volkshuisvesting, Tweede Kamer vergaderjaar 2010 – 2011, 32769, nr. 4 29 augustus 2011 2 3
11
die optimaal aansluit op de vraag van de woonconsument. De provincie heeft daarom de afgelopen jaren sterk ingezet op stimuleringsmaatregelen om de stagnatie in de woningbouw als gevolg van de crisis op de woningmarkt aan te pakken. Het regionale schaalniveau is juist voor de provincie heel belangrijk. In Zuidoost-Brabant heeft het SRE op dit niveau de leidende rol. Het SRE heeft echter geen instrumenten om zaken af te dwingen. Met de nieuwe Wet Ruimtelijke Ordening beschikt de provincie wel over een instrument. De provincie ziet het wonen als een regionale opgave en is dan ook van mening dat hier regionale afstemming moet komen en regionale afspraken gemaakt moeten worden. Dit geldt met name voor harde plancapaciteit. Daarnaast ontwikkelt de provincie eens per drie jaren een bevolkings- en woningbehoeftenprognose. In januari 2012 is de actualisatie 2011 gepubliceerd (in hoofdstuk 6 hierover meer). Deze prognose wordt in SRE-verband gebruikt als basis voor de afspraken met betrekking tot het regionale woningbouwprogramma. In haar Bestuursakkoord 2011-2015 “Tien voor Brabant” streeft de provincie Noord-Brabant een versterking van de relatie tussen stad en platteland na. Daarbij mogen gewenste ontwikkelingen in het buitengebied niet worden beperkt door een te krap ruimtelijk beleid. Geïnvesteerd zal onder andere worden in de leefbaarheid van de kleine kernen. De provincie Noord-Brabant stimuleert de bouw van goedkope koopwoningen door middel van de Stimuleringsregeling Goedkope Koopwoningen. Tenslotte stimuleert de provincie ook de realisatie van projecten voor Collectief Particulier Opdrachtgeverschap (CPO) door middel van de Stimuleringsregeling Collectief Particulier Opdrachtgeverschap.
3.3. Beleid van het Samenwerkingsverband Regio Eindhoven In verband met de WGR+ status van het SRE is regionale samenwerking op het gebied van het wonen gewenst. De verantwoordelijkheid voor de ruimtelijke component is enkele jaren geleden van het SRE terug gegaan naar de provincie. Het kabinet heeft besloten om per 1 januari 2013 de WGR+ status af te schaffen. Dit is opgenomen in de Visienota Bestuur en Bestuurlijke Inrichting. Het is op dit moment nog niet duidelijk of dit onderwerp in verband met de val van het kabinet controversieel wordt verklaard. De 21 gemeenten in het SRE-gebied werken op de thema’s ruimte, wonen, mobiliteit, economie en sociale leefbaarheid nauw samen. Bij het vaststellen van de Regionale Agenda, het programma voor de regionale samenwerking, is unaniem door de 21 gemeenten gesteld dat de samenwerking voortgezet moet worden. In 2004 hebben de gemeenten in het SRE gezamenlijk de Regionale Woonvisie: samen wonen in 7 ambities, ontwikkeld. Twee van de ambities zijn het samenstellen van een regionaal woningbouwprogramma en de samenwerking tussen alle partijen. Om de samenwerking tussen alle partijen die betrokken zijn bij het wonen in het SRE-gebied vorm te geven is het Regionale Platform Wonen opgericht. Dit regionale platform heeft in 2007 besloten de samenwerking tussen de woningmarktpartijen vast te leggen in een Regionaal Convenant Wonen. Inmiddels is een nieuwe regionale Woonvisie vastgesteld. In tegenstelling tot de vorige woonvisie, zoomt deze nieuwe visie in op een drietal thema’s, te weten: oog voor kenniswerkers en lage-lonen arbeidsmigranten, naar een nieuw evenwicht van sterke steden en een vitaal landelijk gebied en duurzaam vernieuwen en transformeren in de bestaande voorraad. Voorts is onlangs het vigerende regionale woningbouwprogramma geëvalueerd en is meteen na publicatie van de nieuwe provinciale prognose gestart met de actualisering van dit programma. Helmond is ook betrokken bij de bestuurlijke samenwerking stedelijk gebied Eindhoven (BOR). De randgemeenten in dit stedelijke gebied hebben in het BOR-convenant vastgelegd dat zij in de periode 2010-2030 10.000 woningen voor de Eindhovense behoefte zullen realiseren, inclusief een vastgesteld aandeel in de sociale sector. Dit convenant zal het komende jaar naar alle waarschijnlijkheid herijkt worden. Tenslotte is het SRE als WGR+ regio tot nu toe verantwoordelijk voor het uitvoeren van de Huisvestingswet en de huisvesting van statushouders en asielzoekers in deze regio.
12
4. Korte schets huidige voorraad Op 1 januari 2012 kende Helmond een woningvoorraad van 38.134 woningen. Op 1 januari 2000 bedroeg deze voorraad nog 33.792 woningen. In de periode 2000 tot 2012 heeft dus een toename plaatsgevonden met ruim 4.300 woningen, de laatste drie jaar in een aanzienlijk minder tempo. Toename Woningvoorraad 4342
<2000 2000-2012
33792
De ruim 4.300 woningen zijn het resultaat van 5.810 nieuwbouwwoningen en 1.464 gesloopte woningen (inclusief onttrekking anderszins). Van deze woningen is 76% grondgebonden en 24% is een appartement. Het aandeel appartementen is in vergelijking met het jaar 2000 met 2% toegenomen van circa 22% tot circa 24%. Iets meer dan de helft van de woningen betreft een koopwoning, 54% en 46% betreft een huurwoning. In het jaar 2000 was deze verhouding precies andersom: 46% koopwoningen en 54% huurwoningen. Hiermee is het streven van de gemeente Helmond om in het jaar 2015 over een woningvoorraad te beschikken die bestaat uit 55% koopwoningen en 45% huurwoningen, nu al nagenoeg bereikt. Dit is niet alleen gerealiseerd door middel van de nieuwbouw van koopwoningen, doch ook door de forse sloop van vooral huurwoningen in Binnenstad-Oost en ook in Helmond-West. Ontwikkeling woningvoorraad naar koop-huur 100% 80% 60%
Huur Koop
40% 20% 0% 2000
2012
Ontwikkeling woningvoorraad naar eg-mg 100% 90% 80% 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0%
Appartement Grondgebonden
2000
2012
13
In onderstaande grafiek is de woningvoorraad naar prijsklasse weergegeven. Woningvoorraad naar prijsklasse
45%
44%
40%
<€561
35%
€561-664
30% >€664
25% 13%
15% 10% 5%
<€186.000
17%
20%
2%
11%
13%
€186-250.000 €250-333.000 >Ç333.000
1%
0% 1
Meer dan de helft van de Helmondse woningvoorraad is gebouwd na 1980, 15% zelfs na 2000. Het aandeel woningen, gebouwd vóór 1980 is de afgelopen jaren afgenomen van 51% in het jaar 2000 tot 41% in 2012.
14
5. Ontwikkeling woningvoorraad Evenals in de vorige decennia blijft de gemeente Helmond streven naar een evenwichtige en geleidelijke ontwikkeling van de woningvoorraad. Daarbij neemt het belang van nieuwbouw af, terwijl de transformatie van de bestaande woningvoorraad steeds belangrijker wordt. Het aandeel van de nieuwbouw in de ontwikkeling van de woningvoorraad bedraagt gemiddeld niet meer dan 1 %. Voor de periode 2012 – 2020 zijn in regionaal verband woningbouwafspraken gemaakt die erop neerkomen dat de gemeente Helmond 3.858 woningen toevoegt (rekening houdend met sloop/vervangende nieuwbouw en compensatie extramuralisatie is hiervoor een bruto programma nodig van 4.752 woningen). Voor de korte termijn (3 tot 5 jaar) zullen deze woningen worden gerealiseerd op zowel uitbreidings-, transformatie- als inbreidingslocaties, uitgaande van een globale verdeling van gemiddeld 1/3 per locatie. Indien de omstandigheden op de woningmarkt of de exploitatie van een locatie hierom vragen kan evenwel een accentverschuiving tussen locaties wenselijk/noodzakelijk zijn. Om deze woningen te realiseren kan gebruik worden gemaakt van de thans reeds aanwezige restcapaciteit woningbouw in bestemmingsplannen. Nieuwe capaciteit is voor de woningbouwopgave voor de komende periode niet nodig. Derhalve wordt voorgesteld terughoudendheid te betrachten bij het verlenen van medewerking aan nieuwe initiatieven en slechts medewerking te verlenen, indien: - het kleine projecten betreft; - het ruimte voor ruimte woningen betreft; - projecten reeds conform het bestemmingsplan kunnen worden gerealiseerd; - er een groot maatschappelijk en/of financieel belang bij de realisatie is; Het accent op het gebied van woningbouw dient de komende jaren te liggen op de bestaande woningvoorraad. Het streven is gericht op een optimale verdeling van de beschikbare woningvoorraad, uitgaande van het zo goed mogelijk laten aansluiten van het aanbod bij de vraag met behulp van een gericht woonruimtebemiddelingssysteem (hierover in onderdeel 8 meer). Voorts dient de bestaande woningvoorraad fysiek op een aantal ontwikkelingen te worden aangepast: - de toenemende vergrijzing vraagt om een meer aangepaste en toegankelijke woningvoorraad; - de veranderende samenstelling van huishoudens vraagt om een betere aansluiting op de woonwensen van 1 en 2 persoonshuishoudens; - het nieuwe werken vraagt om andere gebruiksmogelijkheden van woonruimte; - de stijging van de energielasten vraagt om duurzame toepassingen gericht op reductie van energiegebruik.
Doeverode Suytkade
15
5.1. Toenemende vergrijzing De Nederlandse bevolking vergrijst. Het aantal mensen ouder dan 65 jaar stijgt gestaag, terwijl het aantal mensen tussen de 35 en 55 jaar juist afneemt. Uit het rapport Nederland in 2040: een land van regio’s, Ruimtelijke Verkenning 2011 van het Planbureau voor de Leefomgeving blijkt dat er grote regionale verschillen in (bevolkings-)groei danwel krimp zullen ontstaan. Landelijk zal tot 2020 nog sprake zijn van een bevolkingsgroei. De gemeente Helmond behoort tot een regio waarin, afhankelijk van het gekozen scenario, nog groei danwel stabilisatie wordt verwacht. Voor wat betreft het aantal huishoudens wordt een sterke groei in deze regio voorzien. 5 Uit de bevolkingsprognose 2011 -2030 blijkt dat op basis van zowel het scenario trendmatige ontwikkeling als het scenario migratiesaldo nul de vergrijzing in Helmond sterk zal doorzetten. Het aantal ouderen (65 jaar en ouder) zal van 12.171 stijgen naar 15.500 respectievelijk 15.370 personen in 2020, ofwel van circa 14 % naar 17 % van de totale bevolking. Dit percentage zal in 2030 oplopen tot circa 20 %. De levensverwachting neemt daarnaast toe, voor vrouwen bedraagt deze thans 82,7 jaar en voor mannen 78,8 jaar. Dit gevoegd bij het uitgangspunt dat mensen zolang mogelijk zelfstandig moeten blijven wonen (hetgeen resulteert in een afname van het aantal intramurale verpleeg- en verzorgingsplaatsen) heeft tot gevolg dat de woningvoorraad in snel tempo aangepast moet worden aan de veranderende fysieke 6 eisen. In de afgelopen jaren is door middel van het opplus-project getracht senioren in de leeftijd van 55 jaar door middel van kleine ingrepen langer in hun woning te laten wonen. Dit zal voor de toekomst niet toereikend zijn. Met de woningcorporaties zullen afspraken gemaakt moeten worden over het aandeel van de woningvoorraad dat bezoek- en aanpasbaar is. Het huidig beleid ten aanzien van het aandeel levensloopbestendige woningen (15 %) is niet toereikend om de toenemende vraag op te vangen. Vandaar wordt voorgesteld te streven naar een percentage van 25 % in 2020, waarbij minimaal 50 % van het nieuwbouwprogramma volledig levensloopbestendig dient te zijn. Dit heeft weliswaar enige extra kosten tot gevolg, in de literatuur wordt gesproken over 2,5 % op de totale bouwkosten, maar levert bij een eventuele aanpassing van de woning op termijn een kostenreductie op (in een dergelijk geval zijn de kosten circa 10 % van de bouwkosten). Sinds 2008 heeft de provincie Noord-Brabant in totaal 10 miljoen euro geïnvesteerd om mensen langer zelfstandig te kunnen laten wonen door behulp van slimme ICT-diensten. Er zijn door middel van het programma Slimme Zorg diverse projecten opgezet en er is veel ervaring opgedaan. Het programma is inmiddels afgesloten. Onder paragraaf 6.5., punt f wordt nader ingegaan op domotica.
Suurhoffstraat
5
Gemeente Helmond, afdeling Onderzoek en Statistiek, augustus 2011 Opplusproject: deze regeling beoogt bestaande woningen in de gemeente Helmond beter toegankelijk, beter bruikbaar en veiliger te maken voor bewoners van 55 jaar en ouder door middel van het verstrekken van een bijdrage in de kosten van het aanbrengen van een aantal met name genoemde voorzieningen (beugels, anti slip vloer, verhoogde toiletpot etc.) 6
16
5.2. Duurzaamheid Het Helmondse beleid op het gebied van duurzaam (ver-)bouwen is verwoord in de Nota Duurzaam Bouwen (geactualiseerd in 2008). Dit beleid richt zich in eerste instantie op het duurzaam bouwen, lees energiezuinig, van woningen. Hierover zijn afspraken gemaakt met woningcorporaties en marktpartijen. Sinds 2009 wordt hiervoor het instrument GPR Gebouw® (Gemeentelijke Praktijk Richtlijn ) gebruikt. GPR Gebouw® is een praktisch en gebruiksvriendelijk programma om plankwaliteit en milieubelasting van een project in samenhang te optimaliseren. Daarbij spelen 5 modules een rol: • Energie (EPC) • Milieu • Gezondheid • Toekomstwaarde • Gebruikskwaliteit (PKVW, Bezoek en Aanpasbaarheid) De prestaties worden uitgedrukt in rapportcijfers. Hierbij behaal je een 7 als je bouwt volgens het Bouwbesluit. Het streven naar maximale duurzaamheid wordt vertaald in een score van 10. De ambities die behaald moeten worden zijn een 7 voor Energie een 8,5 voor Gebruikskwaliteit en gemiddeld een 7 voor de overige modulen. Binnen dit kader bestaat voor de ontwikkelaar enige ruimte/flexibiliteit om de kwaliteitseisen in te vullen. Belangrijk is om in de komende periode niet alleen op woningniveau maar ook op complex/gebiedsniveau voor een duurzame benadering te kiezen. Om de doelstellingen in het gemeentelijk Klimaatbeleid (klimaatneutraal 2025 – 2040) te halen dient nog meer dan nu ingezet te worden op reductie van CO2-uitstoot. 7 Zoals reeds in de Milieuvisie 2025 is aangegeven dient ingezet te worden op een brede toepassing van duurzame energie zoals zonne-energie en koude-warmte opslag (KWO). Daarnaast zal het beleid zich richten op een verdere bewustwording van de bevolking. Met de woningcorporaties worden hierover nadere afspraken gemaakt in het kader van de prestatieafspraken. 5.3. Leefbaarheid Leefbaarheid is een ruim begrip. In de prestatieafspraken 2008 – 2011 met de woningcorporaties is het begrip als volgt omschreven: “het samenspel tussen en de samenhang van de fysieke kwaliteit, de voorzieningen, de sociale kenmerken en veiligheid van de woonomgeving. Daar hoort bij: het voorkomen van negatieve uitstraling, het instandhouden van een veilige, schone en hele woonomgeving, het aanpakken van zwakke plekken en problemen, het bevorderen van sociale cohesie en welbehagen. Het betreft een combinatie van fysieke en sociaal-maatschappelijke aspecten, een combinatie van dagelijks beheer en investeren in verbetering en vernieuwing. En dit alles in een goed samenspel met elkaar”. Om inzicht te krijgen in de ontwikkelingen op het gebied van leefbaarheid op wijk- en buurtniveau is besloten dat de woningcorporaties en de gemeente gezamenlijk één signaleringssysteem gaan hanteren. Gekozen is voor DPL. Duurzaamheidsprofiel van de locatie (DPL) is een model waarmee het duurzaamheidsprofiel van een wijk kan worden berekend en vergeleken met een andere, vrij te kiezen wijk. De sterke en zwakke punten van een wijk worden zo zichtbaar. Het is een computermodel. Gemeenten, maar ook ontwikkelaars etc. kunnen hiermee zelfstandig en op basis van veelal beschikbare gegevens werken. DPL maakt met behulp van indicatoren concreet wat een duurzame wijk is. Duurzaamheid omvat hier de drie P's: People-Planet-Profit, oftewel leefbaarheid, milieu en economie. Deze drie elementen zijn onderverdeeld in 11 thema’s en 24 duurzaamheidaspecten. Eenmaal in de twee jaar wordt een analyse per wijk gemaakt. Op basis van deze analyse dienen gezamenlijk afspraken te worden gemaakt over de inzet van mid8 delen in wijken – en buurten. Daarbij dient uitgegaan te worden van de methodiek wijkgericht werken . In de afgelopen periode zijn door de woningcorporaties aanzienlijke bedragen geïnvesteerd in buurtbeheer, maatschappelijk vastgoed en sociaal/maatschappelijke doelstellingen. Gelet op de financiële 7 8
Milieuvisie Helmond 2025, januari 2012 Wijkgericht werken in een nieuwe jas, organisatie van wijkgericht werken in Helmond, april 2010
17
positie van de woningcorporaties komt met name de inbreng op het gebied van leefbaarheid in de komende jaren onder druk te staan. Omdat veiligheid een belangrijk onderdeel vormt in de beleving van het woonklimaat blijft de aandacht gericht op de toepassing van het Politie Keurmerk Veilig Wonen. Met de woningcorporaties worden afspraken gemaakt over de toepassing van het keurmerk bij zowel nieuwbouwwoningen als in het kader van renovatie en groot onderhoud van bestaande woningen. Tot slot wordt in dit kader gewezen op het aspect van woonruimtebemiddeling in relatie tot leefbaarheid. Naast het aspect van een schone en hele woonomgeving is het gedrag van mensen sterk van invloed op de leefbaarheid. In hoofdstuk 8 Woonruimtebemiddeling wordt ingegaan op de mogelijkheden via woonruimtebemiddeling de leefbaarheid van wijken en buurten te verbeteren. Met de woningcorporaties zijn inmiddels afspraken gemaakt om huisuitzettingen zoveel mogelijk te voorkomen. In geval een huisuitzetting onvermijdelijk is (dit gebeurt gemiddeld 1 ½ maal per week in Helmond) is met de woningcorporaties een gedragslijn afgesproken om overlast voor de directe omgeving zoveel mogelijk te voorkomen. 5.4. Levensduur van een woning De huidige woningvoorraad is ontwikkeld voor een exploitatieperiode van gemiddeld 50 jaar. De le9 vensduur van een woning is vaak echter langer . Bij de ontwikkeling van woningbouw wordt uitgegaan van de vraag op het moment van realisatie van de woning. Deze vraag is onderhevig aan veranderingen, zowel vanwege demografische factoren, maar zeker ook vanwege sociaal- maatschappelijke en economische ontwikkelingen. In z’n algemeenheid kan worden gesteld dat de levensduur van een woning niet aansluit bij de in tijd veranderende kwalitatieve woningbehoefte. De woningmarkt speelt hierop in door waar mogelijk de woning na verloop van tijd door verbouw en verbetering aan te passen. Indien dit geen oplossing biedt is sloop en vervangende nieuwbouw vaak een alternatief. De vraag doet zich voor of het mogelijk is de levensduur van een woning meer af te stemmen op de veranderende woningbehoefte door uit te gaan van bijvoorbeeld een levensduur van slecht 20 of 25 jaar. Voorgesteld wordt dit nader te onderzoeken, waarbij elementen als kosten, duurzaamheid, kwaliteitseisen etc. aan de orde worden gesteld. Afhankelijk van de uitkomsten van dit onderzoek kan overwogen worden een pilot te realiseren.
9
Gezien de huidige kennis en toekomstverwachting is de inschatting dat de gemiddelde levensduur van een woning circa 120 jaar zal bedragen, wat overeenkomt met de maximale leeftijd van de mens.
18
6. Woningbehoefte 6.1. Bevolkingsprognose Uitgaande van de gemeentelijke bevolkingsprognose zal het inwoneraantal van 88.500 in 2011 stijgen naar ca. 92.000 c.q. ca. 96.000 inwoners in 2025. Een en ander is afhankelijk van een aantal aannames op het gebied van geboorte, sterfte, migratie en het aantal te realiseren woningen. Onder de huidige economische omstandigheden en de situatie op de woningmarkt is een groei naar ca. 95.000 inwoners in 2025 aannemelijk. De bevolking zal veranderen in samenstelling. Ten eerste is sprake van vergrijzing (zie paragraaf. 5.1.). Ook de samenstelling in de huishoudens verandert. Steeds meer zal sprake zijn van eenpersoonshuishoudens. Telt Nederland thans nog 36 % aan eenpersoonshuishoudens, over 30 jaar bedraagt dit percentage reeds 40 %. Voor de gemeente Helmond geldt dat de groep alleenstaanden sterk zal groeien, evenals samenwoonden zonder kinderen. Voor wat betreft de planning van de woningbouw is in regionaal verband afgesproken uit te gaan van de provinciale bevolkingsprognose actualisatie 2011. In hoofdlijnen laat deze prognose voor Helmond het volgende beeld zien: Naar verwachting wonen er in 2030 96.875 mensen, anno 2011 zijn dit 88.560 (groei gemiddeld 438 per jaar). Zij vormen in 2030 45.360 huishoudens, anno 2011 zijn dit 38.046. (gemiddeld 385 per jaar). Hiervoor zijn 45.970 woningen nodig, anno 2011 zijn dit er 37.985. Opvallend is dat het aantal benodigde woningen hoger ligt dan het aantal huishoudens. Hiervoor zouden jaarlijks gemiddeld 420 woningen in de periode 2011-2030 gebouwd moeten worden. Wat betreft zorgwoningen zouden er 2.575 geschikte woningen, 620 verzorgd wonen en 235 beschermd wonen woningen moeten worden toegevoegd. Ook voor de langere termijn wordt derhalve voorzien in een bevolkingsgroei. Bevolkingsgroei Helmond 2.500
2.000
1.500
1.000
500
0
2028
2026
2024
2022
2020
2018
2016
2014
2012
2010
2008
2006
2004
2002
2000
-500
Een belangrijk aspect ten aanzien van de ontwikkeling van de bevolking is de migratie. Helmond kende vele jaren een positieve migratie (met name vanuit de regio). In 2010 was sprake van een negatief saldo. Hieraan zijn niet alleen de economische omstandigheden en de situatie op de woningmarkt debet, ook de toenemende concurrentie van woningbouwprojecten in de regio heeft tot gevolg dat minder mensen vanuit de regio een woning in Helmond betrekken. In hoeverre migratie vanuit het buitenland (zowel werknemers vanuit oost europese landen (zgn. moelanders) als expats) deze ontwikkeling kunnen keren is de vraag. Groei op basis van migratie is voor de komende periode een zeer onzekere factor.
19
Het bovenstaande heeft uiteraard gevolgen voor de ontwikkelingen op zowel de arbeidsmarkt, de woningmarkt als het draagvlak van voorzieningen in de stad. Omdat door de veranderende samenstelling van huishoudens het aantal huishoudens zal blijven stijgen blijft er een vraag naar woonruimte bestaan. Naast deze kwantitatieve vraag (op grond waarvan thans uitgegaan wordt van een woningbouwprogramma van gemiddeld 500 woningen per jaar) zal in toenemende mate sprake zijn van een kwalitatieve woningbehoefte. Veranderende leef- en werkgewoonten zullen de vraag naar meer m² woonruimte tot gevolg hebben (te denken valt aan meer thuiswerken).
Suytkade
6.2. Woningbehoefteonderzoek In de tweede helft van 2011 heeft weer een Regionaal Woonbehoeftenonderzoek plaatsgevonden. De resultaten hiervan zijn onlangs gepubliceerd in het rapport “Veranderingen op de woningmarkt Zuidoost-Brabant”. Het vorige rapport dateert van 2007. In de tussenliggende periode heeft een ware omwenteling op de woningmarkt plaatsgevonden als gevolg van de crisis binnen de financiële sector en vervolgens ook binnen de woningmarkt en economie. Het consumentenvertrouwen is fors gedaald, men durft niet meer te investeren in dure goederen, zoals een koopwoning. Daarnaast hebben de banken de mogelijkheden voor hypotheken drastisch beperkt. De gevolgen zijn duidelijk merkbaar in de onderzoeksresultaten. De woonconsumenten willen nog wel verhuizen, maar men is aanzienlijk minder actief in het zoeken naar een andere woning. Het aantal verhuisbewegingen is fors terug gelopen. Alleen het aantal huishoudens dat voorheen een koopwoning bewoonde en nu naar een huurwoning is verhuisd is toegenomen. De nieuwe situatie heeft ook grote consequenties voor het Helmondse woningbouwprogramma. De resultaten van het Regionaal Woonbehoeftenonderzoek wijzen duidelijk in deze richting. Vroeg in 2007 nog 55% van de huishoudens een koopwoning in 2011 is dit afgenomen tot 35%. Wanneer ook rekening gehouden wordt met de woningen die door verhuizing vrijgemaakt worden, dan is de vraag naar huurwoningen nog sterker toegenomen. Ongeveer tweederde van de vraag naar huurwoningen is gericht op middelduur, terwijl de vraag naar dure huurwoningen verder toeneemt en inmiddels ruim
20
een derde deel van de vraag omvat. In de koopsector neemt de vraag naar goedkope koopwoningen licht toe en neemt de vraag naar dure woningen fors af. Het overgrote deel van de vraag ligt hier in het middeldure prijssegment. In de huursector stijgt de vraag naar appartementen en deze ligt nu ruim boven de 50%. In de koopsector kan de vraag naar grondgebonden woningen rekenkundig volledig gedekt worden met de door verhuizing vrijkomende woningen en is er een klein tekort aan koopappartementen. Bij deze berekeningen wordt uitgegaan van een goed werkende woningmarkt. Op dit moment zit de markt echter op slot. Huishoudens, die graag willen verhuizen, kunnen hun huidige woning niet verkocht krijgen en verhuizen dus niet. Er worden dus in praktijk aanzienlijk minder koopwoningen vrijgemaakt door verhuizing, dan in deze berekeningen verondersteld is (bij een ideale situatie). Hierdoor bestaat er in de praktijk wel een tekort aan grondgebonden koopwoningen. Het betreft hier de onderzoeksresultaten. Als gevolg van de crisis op de huidige woningmarkt, zijn de wijzigingen ten opzichte van andere jaren veel extremer. Ook worden conclusies soms niet herkend in de praktijk. Bij een herstel van de woningmarkt zullen deze extremen weer afzwakken. De onderzoeksresultaten zijn daarom niet één op één doorvertaald in het programma, maar hebben wel de richting aangegeven voor de aanpassingen van het taakstellende woningbouwprogramma.
6.3. Invullen van woningbehoefte Eind 2011 heeft de provincie Noord-Brabant haar nieuwe Bevolkings- en Woningbehoefteprognose gepubliceerd. In regionaal verband is afgesproken dat deze prognose de basis vormt voor het regionale woningbouwprogramma, het programma, waar het Helmondse woningbouwprogramma weer van is afgeleid. Voor de periode 2011-2020 berekent de provincie een netto toename van de Helmondse woningvoorraad met 4.030 woningen. Indien de netto productie uit 2011 (172 woningen) hierop in mindering wordt gebracht, ontstaat de netto opgave voor de periode 2012-2020 van 3.858 woningen. In de vorige Woonvisie is een aanname gedaan voor extramuralisatie van 400 woningen. Hiervan zijn inmiddels 56 woningen gerealiseerd. Resteert voor de komende periode nog een taakstelling van 344 woningen. Daarnaast is voor sloop/vervangende nieuwbouw destijds aangenomen tot 2015 jaarlijks 75 woningen en na 2015 jaarlijks 50 woningen. Indien de netto opgave opgehoogd wordt met de extramuralisatie en sloop/vervangende nieuwbouw opgave, resulteert dit in een bruto opgave van 4.677 woningen in de periode 2012-2020. Hiervan zijn 3.132 woningen, ofwel 2/3 deel nodig voor de eigen Helmondse behoefte en zijn 1.615 woningen, 1/3 deel beschikbaar voor de bovenlokale taakstelling.
6.4. Kwalitatief woningbouwprogramma De woningmarkt anno 2012 zit op slot, zoals hiervoor reeds geconstateerd is. Dit leidt er toe dat de resultaten van het Regionale Woonbehoefteonderzoek niet in alle gevallen rechtstreeks naar het woningbouwprogramma vertaald kunnen worden. De huidige praktijk laat soms, mede als gevolg van de crisis op de woningmarkt, tegengestelde ontwikkelingen zien. Zoals reeds hiervoor is aangegeven, is het woningbouwprogramma in kwantiteit een stuk lager dan het vorige. Daarnaast wordt ook de bovenlokale taakstelling lager ingeschat dan in het verleden. Met behulp van deze bovenlokale taakstelling werd getracht de sociaal-economische versterking te realiseren, die Helmond al vanaf de groeistadperiode nastreeft. Deze bovenlokale taakstelling werd altijd beleidsmatig in het hogere segment ingevuld. Door nu uit te gaan van een lagere taakstelling, krijgt het programma een steeds zwaarder eigen Helmonds accent. De eigen Helmondse behoefte is aanzienlijk meer gericht op de huursector en op de goedkopere huur- en koopwoningen. Uiteindelijk heeft dit alles geleid tot een hoger aandeel van het programma in de huursector, en vooral in de duurdere huur. Hoewel uit het Woonbehoefteonderzoek op dit moment nauwelijks nog behoefte blijkt aan koopwoningen, mag aangenomen worden, dat bij herstel van de woningmarkt, deze behoefte weer zeker zal gaan optreden. De vraag zal zich echter steeds meer gaan concentreren op het middeldure en goedkope segment van de koopsector.
21
Ook met betrekking tot het woningtype geeft het Woonbehoefteonderzoek andere conclusies dan hetgeen in de praktijk zichtbaar is. Het onderzoek toont een grotere vraag naar koopappartementen, terwijl deze in de praktijk nog nauwelijks verkocht worden. In vergelijking met het vorige woningbouwprogramma is daarom een lager aandeel meergezins opgenomen. Tenslotte concludeert de Provinciale Bevolkings- en Woningbehoefteprognose voor Helmond voor de periode 2010 – 2030 een additionele behoefte van 2.575 woningen voor ouderen geschikt en 620 woningen met zorg, totaal dus 3.195 ofwel 160 woningen per jaar. Dit kan in de nieuwbouw doch ook in de bestaande voorraad gerealiseerd worden. Uitgaande van alleen nieuwbouw leidt dit tot een aandeel van 27% van het programma voor specifieke woningen voor mensen met een beperking. Al deze elementen zijn opgenomen in het Taakstellende Woningbouwprogramma 2012 – 2020. Dit betreft dus een periode van acht jaar. Het Regionaal Woningbouwprogramma 2012 t/m 2021, dat binnenkort zal worden vastgesteld, omvat 10 jaren. Het voorliggende Taakstellende Woningbouwprogramma betreft het totale programma voor de hele stad. Dit betekent niet dat elke afzonderlijke wijk of afzonderlijk project aan het weergegeven programma moet voldoen. Afwijkingen zijn zeer goed mogelijk en in een aantal gevallen zelfs wenselijk, mits het totaal van alle plannen voldoet aan de cijfers van het taakstellende programma. Onderstaande tabel geeft een beeld van het taakstellende Woningbouwprogramma 2012-2020. Het taakstellende woningbouwprogramma 2012-2020. Woonvisie 2012-2020 Nieuw Actualisering 2009 Woonvisie 2007-2015 Oud 2010-2015 2015-2020 ≤€561 ≤€548 29% 32% 26% >€561 >€548 16% 9% 10% Totaal Huur Totaal huur 45% 41% 36% Sociale Koop <€181.000 10% 10% 10% €181-€194.000 3% 3% €188.000-€250.000 €194-€250.000 18% 16% 18% €250-€333.000 €250-€333.000 15% 16% 17% >€333.000 >€333.000 12% 14% 16% Totaal Koop Totaal koop 55% 59% 64% Verhouding huur-koop Verhouding huur-koop 45%-55% 41%-59% 36%-64% Aandeel meergez.won. Aandeel meergez.won. 32% 43% 39% Aandeel specifieke wo- 27% Aandeel specifieke wo- 38% 49% ningen voor mensen met ningen voor mensen met een beperking een beperking
6.5. Doelgroepen van beleid In de Woonvisie 2007 – 2015 is reeds geconstateerd dat de woningvoorraad voor meerdere doelgroepen toegankelijk moet zijn (zowel qua toegankelijkheid als in financiële zin). Een toekomst gericht bouwbeleid vraagt flexibiliteit in gebruiksmogelijkheden zowel op het gebied van wonen, werken als recreëren. Het zelf voorzien in de eigen woningbehoefte blijft het uitgangspunt. Daar waar mensen hiertoe niet in staat zijn dient een helpende hand te worden geboden door gemeente, woningcorporaties en marktpartijen. Een aantal doelgroepen vraagt hierbij om gerichte aandacht: a. Huisvesting van asielzoekers In de afgelopen periode is de half jaarlijkse taakstelling voor de opvang van asielzoekers niet volledig gerealiseerd. Eind 2011 heeft dit geresulteerd in overleg met de toezichthouder (het Samenwerkingsverband Regio Eindhoven) en een brief aan de verantwoordelijk minister de heer G. Leers. Probleem vormt niet alleen de beschikbaarheid van woningen, maar in toenemende mate ook het aanbod aan
22
kandidaten vanuit het COA. In het kader van de woonruimtebemiddeling zullen met de woningcorporaties nadere afspraken worden gemaakt over de invulling van de halfjaarlijkse taakstelling. Voor 2012 bedraagt de taakstelling in totaal 30 kandidaten. Door een lagere instroom van vergunninghouders, een snellere uitstroom van vergunninghouders uit de COA-centra alsmede de signalen van gemeenten over problemen bij de aanlevering van vergunninghouders bij gemeente, is besloten de landelijke huisvestingstaakstelling voor 2012 neerwaarts bij te stellen. Landelijk wordt voor 2012 uitgegaan van e 2 x 3.000 personen. Ook voor de 1 helft van 2013 gaat het ministerie uit van een taakstelling van in totaal 3.000 personen. Voor 2012 ligt de realisatie van de taakstelling volledig op schema. b. Huisvesting arbeidsmigranten/kenniswerkers In 2007 is de nota “Tijdelijk (werken en) wonen” van het Samenwerkingsverband Regio Eindhoven als beleidskader voor de huisvesting van seizoenarbeiders vastgesteld. Het merendeel van de arbeidsmigranten komt uit Oost Europese landen, voornamelijk uit Polen. Een deel van deze arbeidsmigranten komt kortstondig naar Nederland (voor veelal laag geschoold seizoenswerk), een deel verblijft langer (6 maanden tot een jaar) en een deel vestigt zich permanent (van Poolse immigranten die in de periode 2000 – 2009 naar Nederland kwamen is 60 % weer vertrokken). Het motief van arbeidsmigranten is veelal gelegen in economische redenen (werk en hoger inkomen, ter vergelijking het gemiddelde inkomen in Nederland is 2 tot 3 maal zo hoog als in Polen). Daarnaast moet worden geconstateerd dat door een toenemende vergrijzing de beroepsbevolking in Nederland afneemt. De vraag naar arbeidskrachten wijkt sterk af van het aanbod, een tendens die in de komende periode zal toenemen. Door middel van een enquête onder 280 bedrijven is getracht inzicht te krijgen in het aantal werkzame arbeidsmigranten in Helmond. Een schatting van dit aantal laat zien dat op de circa 41.000 arbeidsplaatsen minimaal 1.000 arbeidsmigranten werkzaam zijn. Per 1-1-2011 stonden 1.145 arbeidsmigranten uit Midden- en Oost Europese landen ingeschreven in de Gemeentelijke Basis Administratie. 10 Geleken is dat 50 % van de in Helmond werkende arbeidsmigranten reeds huisvesting heeft. De overige 50 % werkt wel in Helmond maar woont elders danwel is niet geregistreerd. Uitgangspunt is voor deze doelgroep, derhalve ca. 500 personen, passende huisvesting aan te bieden. Van deze personen zou 80 % in reguliere huisvestingsvormen kunnen worden ondergebracht, dat wil zeggen 25 % in reguliere woningen en 75 % in niet zelfstandige woonruimte (bv short stay/hotelaccommodaties). Dit levert derhalve een vraag naar veelal (sociale-) huurwoningen op van in totaal 100 woningen en 300 niet zelfstandige eenheden. De resterende 20 % vindt huisvesting in de vorm van kamergewijze verhuur etc. Bij het invullen van de hiervoor berekende behoefte wordt rekening gehouden met de volgende randvoorwaarden: • De huisvesting voldoet aan de wet- en regelgeving. • In beginsel wordt uitgegaan van de lokale behoefte, echter op basis van het vigerende Regionaal Woningbouwprogramma waarnodig zorg gedragen wordt voor mensen die van buiten de regio naar de regio komen. • Gestreefd wordt naar zoveel mogelijk registratie van arbeidsmigranten in het GBA . • Werkgevers zijn primair verantwoordelijk voor de huisvesting van hun werknemers, waarbij als uitgangspunt geldt ontkoppeling van werken en wonen. Indien wonen bij de werkgever plaats vindt kan dit slechts onder strenge voorwaarden op het gebied van veiligheid, kwaliteit en tegen een maximum huurbedrag. In 2012 zal een locatie onderzoek worden afgerond op basis waarvan een keuze mogelijk is voor het realiseren van enkele honderden niet zelfstandige voorzieningen voor deze doelgroep. Het Samenwerkingverband Regio Eindhoven heeft een Regionale Verklaring arbeidsmigranten in Zuidoost-Brabant opgesteld, welke na ondertekening ook voor de gemeente Helmond zal gaan gelden. Voor de gehele regio Zuid Oost Brabant wordt op dit moment uitgegaan van circa 10.000 arbeidsmigranten.
10
Rapport Huisvesting arbeidsmigranten Helmond 2011, juni 2011
23
Een bijzondere groep binnen de arbeidsmigranten wordt gevormd door de kenniswerkers/expats. De regio Zuidoost-Brabant kent jaarlijks een instroom van ongeveer 5.000 kenniswerkers. Naar schatting 10% hiervan (circa 500 personen) vestigt zich in Helmond. Deze kenniswerkers vragen vaak direct kwalitatieve hoogwaardige huisvesting, die dus veelal gevonden wordt binnen de bestaande voorraad. Brandevoort past prima binnen dit wensenprofiel. c. Huisvesting jongeren Vanwege een evenwichtige opbouw van de bevolking nu en in de toekomst is het van belang jongeren te binden aan de stad. Door scholing, werk, ontspanning maar zeker ook door het bieden van passende huisvesting. Om tegemoet te komen aan de woningbehoefte van jongeren speelt veelal betaalbaarheid een belangrijke rol. Het in standhouden van een deel van de sociale huurvoorraad onder de aftoppingsgrens 11 voor 1 en 2 persoonshuishoudens levert een belangrijke bijdrage. Daarnaast zal een deel van de jongeren opteren voor een koopwoning, hoewel dit gegeven de marktomstandigheden en de financieringsvoorwaarden steeds moeilijker wordt. Om die reden is het van belang ook in de komende jaren in te zetten op de toepassing van de Starterslening. Met inmiddels 400 verstrekte leningen heeft dit instrument zijn waarde in Helmond bewezen (niet alleen wordt een derde van de verkopen met een Starterslening gerealiseerd, ook worden jongeren van buiten de gemeente aangetrokken tot het kopen van een woning in Helmond). Een tweede instrument voor deze doelgroep is het ontwikkelen van Collectief Particulier Opdrachtgevers projecten. Inmiddels is een eerste project in Stiphout in procedure. Omdat jongeren graag in een meer stedelijk woonmilieu willen wonen is voortzetting van het project Wonen boven winkels voor deze doelgroep van belang. Momenteel is hiervoor slechts een beperkt budget beschikbaar om enkele individuele panden op te knappen. Uiteraard dient ook voor jongeren met een meer specifieke woningvraag ruimte te zijn (zo zijn er projecten gerealiseerd met begeleid wonen voor jongeren met autisme). Tenslotte blijft de gemeente Helmond ook de komende jaren een aangepaste grondprijs hanteren voor de goedkope “sociale” koopwoningen, overeenkomstig de notitie “Sociale Koopwoningen in Helmond: een nieuwe start”, die integraal is opgenomen in de bijlagen. d. Huisvesting studenten Door de komst van de Automotive Campus doet zich de vraag voor in hoeverre in de gemeente Helmond specifieke woonvoorzieningen voor studenten nodig zijn. Vooralsnog wordt aangenomen dat de studenten gebruik kunnen maken van de mogelijkheden die de huidige reguliere woningvoorraad biedt. Dit neemt niet weg dat juist voor deze doelgroep mogelijkheden kunnen ontstaan bij de transformatie van leegstaande kantoorpanden. Helmond heeft een relatief kleine kantorenmarkt van ongeveer 200.000 m². Ondanks deze beperkte omvang is sprake van een overaanbod, hetgeen resulteert in een zeer hoog leegstandspercentage van 28 % (ter vergelijking in Nederland is dit percentage gemiddeld 13 %). Omdat sprake is van structurele leegstand wordt bezien in hoeverre door herbestemming van deze kantoren deze leegstand kan worden terug gedrongen. Veelal wordt gedacht aan een woonbestemming dan wel de huisvesting van bijzondere doelgroepen. Gewaakt dient te worden voor het in grote getallen realiseren van wooneenheden, waar de markt voor meergezinswoningen thans beperkt is. e. Huisvesting dak- en thuislozen In de regio Helmond – Peelland gaat het om circa 600 personen die voor korte of langere termijn dakloos zijn. In 2008 is het Stedelijk Kompas Peelregio vastgesteld. Het kompas is gericht op het verminderen van dakloosheid, het tegengaan van overlast en het streven om kwetsbare groepen zo zelfstandig mogelijk te huisvesten. De opvang van daklozen vindt plaats door een samenwerking van een aantal instellingen (SMO, Novadic-Kentron, stichting Bemoeizorg en GGZ). Het is van belang voorzieningen te realiseren met in achtname van de directe omgeving (en zo mogelijk te komen tot een goede spreiding 11
€524,37 tijdvak 1-1-2012 t/m 31-12-2012
24
van het aantal voorzieningen over de stad). Daarnaast dient er een goede verbinding te worden gemaakt met de stap naar zelfstandig wonen. f. Wonen en zorg Door de toenemende vergrijzing en het uitgangspunt dat mensen zo lang mogelijk zelfstandig moeten blijven wonen neemt de druk op een beter toegankelijke (bestaande-) woningvoorraad steeds verder toe. Het bestaande beleid, verwoord in het WWZ-plan, blijft de komende jaren uitgangspunt van beleid. Om mensen langer zelfstandig te kunnen laten wonen zijn veelal fysieke aanpassingen in de woning nodig. Het opplus project heeft geleerd dat eenvoudige ingrepen als handgrepen, een anti slip vloer in de douche en een verhoogde toiletpot al in eerste aanzet toereikend kunnen zijn. Het éénmaal in de vijf jaar herhalen van een dergelijk project wordt dan ook aanbevolen. Voorts kan de toepassing van ICT een belangrijke bijdrage leveren. In de afgelopen jaren is in samenwerking met de woningcorporaties en Domovisie een kader voor 12 Domotica ontwikkeld. Dit heeft inmiddels geleid tot het oprichten van een platform welke diensten aanbiedt alsmede het realiseren van enkele concrete projecten (o.a. in de patiobungalows in het Groenkwartier). Het is van belang de ingeslagen weg in de komende jaren te blijven volgen en zowel in de nieuwbouw als in de bestaande woningvoorraad de toepassing van domotica te blijven stimuleren. Op grond van de eerder genoemde bevolkingsprognose zal het aandeel 70 plussers in de periode 2011 – 2030 met ca. 6.100 toenemen. Om naast de bestaande voorzieningen deze woningvraag op te kunnen vangen dienen er 2.575 geschikte woningen, 620 verzorgd wonen en 235 beschermd wonen 13 woningen in de periode 2011 – 2030 worden toegevoegd . Het bovenstaande houdt in dat in het woningbouwprogramma voor de periode tot 2020 minimaal 50 % van het aantal te realiseren woningen geschikt moet zijn voor ouderen. Daarbij dient niet alleen gedacht te worden aan meergezinswoningen, maar zeker ook aan betaalbare seniorenwoningen (in de vorm van b.v. patiobungalows) in zowel de huur- als de koopsector. Daarnaast zal ook de bestaande voorraad aangepakt dienen te worden om genoemde taakstelling te bereiken. g. Huisvesting ex-gedetineerden Een groep die eveneens bijzondere aandacht verdient, is de ex-gedetineerden. Het gaat gemiddeld om 250 personen die jaarlijks terugkeren in de samenleving. In 2008 is in Helmond het traject nazorg gestart. Huisvesting vormt, naast dagbesteding, voor deze doelgroep een zeer belangrijke factor om de terugkeer in de maatschappij goed te laten verlopen. Met zowel de woningcorporaties als de maatschappelijke instellingen dienen concrete afspraken te worden gemaakt over de wijze waarop deze doelgroep gehuisvest kan worden. h. Huisvesting woonwagenbewoners Sedert de intrekking van de Woonwagenwet is er geen specifiek beleid meer voor deze doelgroep. In de Nota Woonwagenzaken 2004 is vastgelegd dat het aantal standplaatsen voor woonwagens wordt gemaximaliseerd op 97. Na de legalisatie van een aantal standplaatsen zal dit maximum zijn bereikt en worden geen nieuwe standplaatsen meer aangelegd. De vraag om woonruimte uit deze doelgroep zal, voorzover niet door mutaties op standplaatsen kan worden ingevuld, in de reguliere woonruimteverdeling moeten worden opgevangen. Met de overdracht van de standplaatsen aan de woningcorporaties behoort dit tot de reguliere taak van de woningcorporaties.
12 13
Domotica staat voor toepassing van ICT ter ondersteuning van wonen, zorg en welzijn Voor een beschrijving van de begrippen geschikt, verzorgd en beschermd wonen zie bijlage 2
25
Groene Loper
26
7. Woonlasten/betaalbaarheid Een van de belangrijkste thema’s binnen het vakgebied wonen is de woonlasten. Zowel op het gebied van de huur- als de koop sector zijn de afgelopen jaren belangrijke veranderingen ingetreden. Deze veranderingen zijn in combinatie met de economische crisis debet aan het stagneren van de woningmarkt. Hoewel er nog voldoende belangstelling is om te verhuizen is de woningmarkt merendeels tot stilstand gekomen. Middeninkomens kunnen binnen de sociale huursector niet meer doorstromen en de koop van een woning is nagenoeg onmogelijk door de verscherping van de leningsvoorwaarden.
7.1. Huursector In de gemeente Helmond zijn 8 toegelaten instellingen werkzaam met een gezamenlijk bezit van 14.660 woningen. Daarnaast telt de gemeente nog 2.665 huurwoningen in particulier eigendom (waar14 onder beleggers). Op grond van de notitie “Wonen in Helmond: De doelgroep en woningvoorraad” 15 behoren ca. 21.700 huishoudens tot de doelgroep van beleid . Deze doelgroep komt in beginsel in aanmerking voor een huurwoning met een maximale huur van € 664,66. De gezamenlijke Helmondse woningcorporaties beschikken over 14.150 woningen met een huur tot de maximale huurgrens op grond van de Wet op de Huurtoeslag. Daarmee voldoen de woningcorporaties aan de gemaakte prestatieafspraken ten aanzien van de kernvoorraad. De vraag is evenwel of deze kernvoorraad ook voldoende is voor de toekomstige omvang van de doelgroep. Geconcludeerd kan worden dat door de aanwezigheid van ca. 2.700 particuliere huurwoningen en het feit dat de doelgroep ook deels in een (sociale-) koopwoning woont (ca. 2.400 woningen), thans nog voldoende betaalbare woningen voor de doelgroep aanwezig zijn. Op termijn kan door zowel de liberalisering van de huurvoorraad, alsmede de vergrijzing van de doelgroep (en een toename van eenpersoonshuishoudens) een bijstelling van de kernvoorraad nodig zijn. Met ingang van 1 januari 2011 is de Tijdelijke regeling diensten van algemeen economisch belang toegelaten instellingen volkshuisvesting in werking getreden. Deze regeling verplicht woningcorporaties 90 % van de vrijkomende sociale huurwoningen (huur tot €664,66 per maand) toe te wijzen aan huishoudens met een inkomen onder de € 34.085,- per jaar. Vanwege de huidige omstandigheden op de woningmarkt doet niet alleen de primaire doelgroep een beroep op deze woningvoorraad, maar ook huishoudens met een inkomen tussen € 33.000,- en € 43.000,-. Juist deze groep is nauwelijks in staat zelfstandig een koopwoningen te verkrijgen. Een alternatief voor deze groep is een huurwoning met een huurprijs boven € 664,66. Omdat er relatief weinig woningen in deze categorie in Helmond beschikbaar zijn (circa 5 % van de huurvoorraad) zal in de komende periode extra aandacht moeten worden geschonken aan dit segment. Met verhuurders en ontwikkelaars dienen afspraken te worden gemaakt over de bouw van deze huurwoningen. Daarnaast kan worden gedacht aan een aantal maatregelen aangaande het bezit van de woningcorporaties, zoals: - bevorderen van de doorstroming in de sociale huurvoorraad (met name onder de doelgroep 55 plus); - het verhogen van de huurprijs van kwalitatief goede sociale huurwoningen tot boven de huur16 toeslag grens ; - verkoop van bestaand bezit; De problemen die met name de middeninkomens ervaren is voor de gemeenteraad van Helmond aanleiding geweest in december 2011 zowel de Tweede Kamer als de Vereniging van Nederlandse Gemeenten te verzoeken bij de verantwoordelijke minister aan te dringen op een verhoging van de inkomensgrens voor toewijzing van sociale huurwoningen naar € 43.000,-. 14
Notitie kernvoorraad, Gemeente Helmond, afdeling Onderzoek & Statistiek, november 2011 Onder de doelgroep van beleid wordt verstaan een huishouden met een gezamenlijk inkomen van maximaal € 34.085,-. Dit inkomen is gebaseerd op de tijdelijke regeling diensten van algemeen economisch belang toegelaten instellingen volkshuisvesting 16 Vanaf 1 oktober 2010 kunnen in regio’s waar woningschaarste is afhankelijk van de WOZ waarde van de woning per vierkante meter 15 of 25 basispunten extra worden toegekend op grond van het woningwaarderingsstelsel 15
27
7.2. Koopsector Sinds september 2008 is sprake van een woningbouwcrisis. In de afgelopen periode is het aantal te koop staande woningen verdubbeld naar circa 1.700 woningen. Met een aandeel van 20 % is de wijk Brandevoort koploper, gevolgd door de Binnenstad. Ruim 48 % van de te koop staande woningen heeft een verkoopprijs tot € 250.000, -. Het aantal verkooptransacties in Helmond schommelt de laatste maanden rond de 30 woningen per maand. Omdat het aantal nieuw te koop aangeboden woningen 80 tot 100 bedraagt, neemt het aantal te koop staande woningen maandelijks nog steeds toe. In 2011 werden wederom minder woningen verkocht en daalde de prijs. Gegevens van het CBS geven aan dat in oktober 2011 de prijs gemiddeld 2,8% lager was dan dezelfde maand vorig jaar. Ook zijn de eerste 10 maanden van 2011 4% minder woningen verkocht dan in dezelfde periode vorig jaar. Om de koopmarkt te stimuleren zijn verschillende maatregelen genomen, zoals de verhoging van de 17 Nationale Hypotheekgrens naar € 350.000,- , de verlaging van de overdrachtsbelasting naar 2 % en het recht voor huurders van woningcorporaties hun woning tegen een redelijke prijs te kopen. Daar staat tegenover dat per 1 augustus 2011 een nieuwe gedragscode van de bancaire sector over leenvoorwaarden van kracht is geworden. Hierdoor is de leencapaciteit, vooral van huishoudens met 2 18 inkomens verminderd . Ondanks het feit dat de hypotheekrente laag is ondervinden veel met name jonge huishoudens problemen bij het verkrijgen van een passende financiering van hun woning. De verwachting is dat in 2012 en volgende jaren dit probleem zal worden versterkt door: • De banken hun buffers moeten verhogen. • Op de spaarmarkt een felle concurrentie is ontstaan. • Banken lenen elkaar niets vanwege een dalend vertrouwen. Omdat de woningmarkt een emotionele markt is zijn de economische ontwikkelingen en consumentenvertrouwen van grote invloed. Het consumentenvertrouwen is de afgelopen periode verder gedaald. In de laatste maanden van 2010 was een lichte verbetering in koopbereidheid waarneembaar, mogelijk ingegeven door de per 1 januari 2011 ingevoerde strengere eisen voor het verkrijgen van een hypotheek. Inmiddels is dit effect verdwenen, evenals een beperkte opleving van het aantal woningverkopen door de verlaging van de overdrachtsbelasting. Vanwege het bovenstaande blijft het stimuleren van met name starters op de woningmarkt door middel van de Starterslening van groot belang. Geadviseerd wordt dan ook na 2012 dit instrument te blijven inzetten en hiervoor nieuwe middelen te reserveren. Daarnaast is het van belang een oplossing te vinden voor het stagneren van de doorstroming. Een voorbeeld van een dergelijke oplossing is de Inkoopgarantieregeling van de provincie Noord19 Brabant . Daarnaast is de woningmarkt gediend met goede afstemming van het aanbod in de nieuwbouw. De ervaringen met de Taskforce Woningbouw op dit gebied pleiten voor een voorzetting van dit overleg in de komende jaren.
7.3. Woonlasten De betaalbaarheid van het wonen is in de huidige economische omstandigheden een van de belangrijkste thema’s binnen het woonbeleid. Uiteraard dient ten aanzien van woonlasten een onderscheid te worden gemaakt tussen huur en koop. 20 In de huursector is de gemiddelde reële basishuur de afgelopen 25 jaar met 50 % gestegen. Oorzaak van deze stijging is merendeels de jaarlijkse huurverhogingen en deels vanwege aanpassingen in de woningvoorraad (te denken valt aan vervangende nieuwbouw). De huurquote (huur uitgedrukt in een percentage van het besteedbaar inkomen) bedraagt de afgelopen jaren vrij constant ca. 23 %. De relatie tussen inkomen en huur is niet lineair, naar mate men meer verdient geeft men percentueel minder uit aan huur. Zo geeft een huishouden met een besteed17 Op 1 juli 2009 is de kostengrens voor woningen tijdelijk verhoogd van € 265.000,- naar € 350.000,-. Deze verhoging is verlengd tot 1 juli 2012 waarna de grens geleidelijk wordt verlaagd, per 1 juli 2012 naar € 320.000,18 Door een wijziging in de Nationale Hypotheek Garantie (NHG)per 1 januari 2012 kunnen starters op de woningmarkt een hogere hypotheek afsluiten. Startende tweeverdieners kunnen tot €33.000 meer hypotheek lenen. Zie rekenvoorbeeld in bijlage 1 19 Brabantse Verkoopgarantie: deze regeling biedt de zekerheid bij de koop van een nieuwbouwwoning dat de huidige woning na 2 jaar wordt aangekocht tegen een vooraf vastgestelde waarde 20 De basishuur is de som van de kale huur en de subsidiabele servicekosten
28
baar jaarinkomen tot € 24.000,- gemiddeld 26,7 % aan huur uit, terwijl dit percentage voor een besteedbaar jaarinkomen van € 47.000,- ca. 18 % bedraagt. Naast de basishuur zijn de bijkomende woonlasten, zoals de energielasten en uitgaven van heffingen en belastingen, in toenemende mate van invloed op de totale woonlasten. De afgelopen 25 jaar zijn de bijkomende woonlasten in de huursector met 30 % gestegen (met name door gas, elektriciteit en water, in de periode 2006 – 2009 bedroeg de stijging van de energielasten voor een huurder gemiddeld € 30,- per maand). Gemiddeld geeft een huishouden in Nederland € 450,- per maand aan huur uit. Gelet op het rijksbeleid (extra huurverhoging voor hogere inkomen, extra punten, extra basispunten woningwaarderings- stelsel in schaarste gebieden en waardering energielabel in puntenstelsel) en door de toename van het aantal eenpersoonshuishoudens (o.a. door vergrijzing) zal de woonquote in de huursector de komende jaren stijgen (thans 36 %). De koopsector heeft te maken met andere woonlasten. Naast hypotheekrente en aflossing van de schuld, is sprake van een opstalverzekering en de onroerend zaak belasting. Hoewel met name in de periode 2006 – 2009 nog sprake was van stijging van de koopprijzen, alsmede een lichte stijging van de hypotheekrente, is vanwege een toename van het gemiddelde inkomen in de koopsector sprake van een daling van de netto koopquote (naar 16 %). Vanwege de stijging van de energieprijzen is ook in de koopsector sprake van een stijging van de totale woonquote, en wel gemiddeld naar ca. 25 %. Gemiddeld geeft een huishouden € 656,- per maand uit aan bruto hypotheeklasten (85 % heeft een hypothecaire lening, wordt dit gegeven meegenomen dan bedraagt de bruto hypotheeklast gemiddeld € 758,- per maand). De uitgaven aan een koopwoning verschillen uiteraard per woning- en huishoudentype. In 2011 bedroegen de bijkomende woonlasten voor een koopwoning gemiddeld € 3.919,- per jaar. Ook voor de koopsector moet rekening worden gehouden met een lastenverzwaring in de komende periode, deels door een mogelijke stijging van de hypotheekrente (en wellicht aanpassing van het stelsel van fiscale aftrek) en deels door de stijging van de energielasten. Inzet op duurzaamheid binnen de woningbouw blijft van groot belang. Met de woningcorporaties worden afspraken gemaakt over energiereductie in de bestaande woningvoorraad, waarbij de doelstelling is gemiddeld een C label te behalen. De gemeente continueert het gebruik van GPR-gebouw (Gemeentelijke Praktijk Richtlijn). Op basis van dit integrale programma wordt zowel de energiehuishouding van een woning/woongebouw als het Politiekeurmerk Veilig Wonen (PKVW) en het grootste deel van bezoek- en aanpasbaar bouwen in beeld gebracht. Algemene ambities inzake voorgenoemde onderdelen zijn gemeente breed vastgelegd. Ook utiliteitsgebouwen zullen volgens het genoemde programma worden beoordeeld. Ingestoken zal worden op controle en bewaking van de bouwkwaliteit van de nieuwbouw woningen (mede in relatie tot de vanaf 2013 vereiste opleveringscontrole energielabels voor nieuwbouw) en grote renovatie. Door zowel de ontwikkelaars als de woningcorporaties wordt de stijging van de grondkosten als een belangrijke oorzaak genoemd voor de verhoging van de woonlasten. Volgens gegevens van de Nederlandse Bank is de prijs van bouwgrond tussen 1995 en 2007 met 275 % gestegen. In 1997 bedroeg het aandeel van de grondkosten in de stichtingskosten van een nieuwbouw woning 17 %, dit percentage is in 2007 opgelopen naar 27 %. Na 2008 zijn de grondprijzen veelal gestabiliseerd. Een enkele gemeente heeft ervoor gekozen de grondprijzen evenredig aan de daling van de verkoopprijs van de woning te laten dalen. Vooralsnog wordt ervoor gekozen de grondprijzen niet aan te passen. De reden daartoe is dat een algehele verlaging van de grondkosten met 10 % een verlies in de grondexploitatie van circa € 17 mln. oplevert. Daarnaast is het effect op de vrij op naam prijs van koopwoningen gering (een verlaging van circa 2,5 %). Dit neemt niet weg dat de huidige woningmarkt vraagt om een andere benadering van kosten, dus ook het onderdeel grondkosten. Er dient gezocht te worden naar nieuwe verdienmodellen en zo nodig een andere wijze van bepaling van de grondkosten. Uitgangspunt dient te zijn meer maatwerk en een consumentgerichte benadering.
29
Brandevoort - Veste In juli 2009 heeft het toenmalig kabinet besloten de Nationale Hypotheek Garantie grens tijdelijk te verhogen van € 265.000,- naar € 350.000,- als onderdeel van een breed pakket aan maatregelen ter bestrijding van de effecten van de economische crisis. In juni 2011 is daar de verlaging van de overdrachtsbelasting van 6 naar 2 % bijgekomen. De verhoging van het NHG grens heeft een bijdrage geleverd aan het versterken van het vertrouwen van de consument in de woningmarkt. De tijdelijke verlaging van de overdrachtsbelasting heeft een korte opleving van het aantal woningverkopen tot gevolg gehad. In 2010 is besloten de verhoging van de NHG grens te verlengen. Bij brief van 17 november 2011 heeft de minister aangegeven deze verlenging voort te zetten tot 1 juli 2012, vervolgens vindt een geleidelijke afbouw naar de reguliere grens 21 plaats . Ten gevolge van de economische crisis neemt het aantal gedwongen verkopen met verlies toe (veelal vanwege een toename van het aantal huishoudens dat na een echtscheiding de woning met verlies moet verkopen). Hoewel door de afname van het aantal woningverkopen ook het aantal verstrekte garanties minder wordt (met name in het segment boven € 265.000,-) is het belang van NHG juist in deze economische omstandigheden groot. Niet alleen het opvangen van restschulden na gedwongen verkoop maar ook vanwege de toenemende behoefte bij de woonconsument aan verantwoorde en veilige leningen. ste In dat kader past ook de Starterslening. In maart 2012 is de 400 Starterslening in Helmond verstrekt. Daarmee behoort de gemeente Helmond tot de top 5 gemeenten in Nederland voor wat betreft het aantal startersleningen. Gemiddeld wordt 1/3 van het aantal woningverkopen met een Starterslening gerealiseerd. Vooralsnog is het huidig budget toereikend om in 2012 deze maatregel voort te zetten. Indien de huidige omstandigheden op de woningmarkt ook na 2012 aanhouden, hetgeen zeer aannemelijk is, wordt aanbevolen voor 2013 en latere jaren aanvullende budgettaire ruimte te creëren.
21
Per 1-7-2012: € 320.000,- 1-7-2013: € 290.000,- en 1-7-2014: € 265.000,-.
30
8. Woonruimtebemiddeling In 2005 heeft de gemeenteraad de huidige Huisvestingsverordening vastgesteld. Deze verordening kent 2 elementen: - regels t.a.v. de woonruimteverdeling - regels t.a.v. het kamergewijs verhuren van woonruimte De uitvoering van de verordening voor wat betreft het onderdeel woonruimteverdeling (verlenen huisvestingsvergunning) is aan de gezamenlijke woningcorporaties gemandateerd. N.a.v. jurisprudentie, waarin de rechter een verordening in Amsterdam onverbindend heeft verklaard), zijn gemeenten binnen het gebied van een Wgr-plus regio (Wet gemeenschappelijke regelingen) vanaf 2006 niet langer bevoegd tot het vaststellen van een Huisvestingsverordening ingevolge de Huisvestingswet. Naar aanleiding van genoemde uitspraak is door het Samenwerkingsverband Regio Eindhoven (SRE) op 24 april 2008 een Nood-Huisvestingsverordening 2008 vastgesteld en is de lokale verordening in juli 2008 ingetrokken. Het vorige kabinet heeft op voorstel van de toenmalige minister van der Laan voor Wonen, Wijken en Integratie ingestemd met het aanpassen van de Huisvestingswet. In maart 2012 heeft de Tweede Kamer de herziening besproken. Gemeenten kunnen gebruik maken van de wet om woningen toe te wijzen aan mensen met een beperkt inkomen die door schaarste moeilijk aan een goedkope woning komen, maar ook wanneer er sprake is van leefbaarheidsproblemen. Het toezicht en de handhaving van de Huisvestingswet worden aangepast zodat gemeenten bij overtreding een boete kunnen opleggen aan zowel de verhuurder als de huurder. Gemeenten moeten zelf aantonen en onderbouwen dat er sprake is van een onrechtvaardige en onevenwichtige verdeling van woonruimte en dit bespreken met betrokken partijen zoals corporaties en bewonersorganisaties. De verordening moet worden afgestemd met de gemeenten binnen de regio en worden vastgesteld in de gemeenteraad. In de wet is geen vaste prijsgrens opgenomen om zo rekening te houden met lokale verschillen. Sturing op de verdeling van woonruimte is voortaan alleen mogelijk via een huisvestingsverordening en niet langer via prestatieafspraken tussen gemeenten en corporaties of private projectontwikkelaars. De woningen waarvoor een vergunning nodig is, moeten via één loket in de gemeente of regio worden aangeboden. Gemeenten mogen voortaan alleen nog economische en maatschappelijk bindingseisen stellen aan mensen die een woning zoeken als de bouwmogelijkheden zo beperkt zijn dat de eigen bewoners geen kans op een woning hebben. Wanneer gemeenten gebruik maken van een huisvestingsverordening zal dat altijd een tijdelijke maatregel zijn. Gemeenten kunnen voor maximaal vier jaar een verordening instellen. Daarna moeten zij de maatregel evalueren en een nieuwe huisvestingsverordening onderbouwen. Indien de voorgenomen wetswijziging doorgaat heeft dit een aantal consequenties. Ten eerste zal de gemeenteraad wederom een verordening moeten vaststellen (de bevoegdheid tot vergunningverlening komt weer bij de gemeente te liggen). Daarbij doet zich de vraag voor of het huidige mandaat aan de woningcorporaties kan worden voortgezet (vooralsnog lijkt het erop dat dit niet mogelijk is en dus de gemeente zelf wederom vergunningen moet gaan verlenen indien zij toepassing wil geven aan de huidge regels t.a.v. woonruimteverdeling). Zowel de gemeente als de woningcorporaties vinden het van belang goede afspraken te maken over een eerlijke en rechtvaardige woonruimteverdeling c.q. woonruimtebemiddeling, met name in de sociale sector. De gemeente hecht er waarde aan zicht te houden op de ontwikkelingen, sturing te geven aan de toewijzing van standplaatsen voor woonwagens, verhoging van de mutatiegraad en de uitgave op het gebied van huurtoeslag te beheersen. De woningcorporaties pleiten voor meer klantvriendelijkheid, meer flexibiliteit en sturing waar het gaat om “probleemgevallen”. Daarnaast is uitgangspunt voor de gemeente Helmond te komen tot één uniform systeem.
31
Het huidig woonruimteverdelingsysteem is ontwikkeld in de tijd dat sprake was van een ontspannen woningmarkt. Nu het aantal mutaties geleidelijk terug loopt (bij Wooniezie staan momenteel 9.982 personen als woningzoekend geregistreerd, bij Volksbelang bedraagt dit aantal 2.211, een deel hiervan staat in beide systemen geregistreerd. In 2011 zijn 903 woningen verhuurd via Wooniezie, bij Volksbelang bedroeg het aantal mutaties 181) en de vraag naar huurwoningen toeneemt, is de vraag of het huidig systeem nog aansluit bij de marktomstandigheden. Dit gevoegd bij de vraag voor welke doelgroep woningcorporaties primair verantwoordelijk zijn is wellicht aanleiding tot een herformulering van de selectiecriteria te komen. Uitgaande van de mogelijkheid tot vrije vestiging en de eigen verantwoordelijkheid van de woningzoekenden wordt voorgesteld het huidig systeem te evalueren. Onderdeel van deze evaluatie is te komen tot selectie- en toewijzingscriteria die passen in het huidig tijdsbeeld van de woningmarkt. Daarbij kan worden gedacht aan: A. verdeling woonruimte op basis van mate waarin woningzoekende zelf in zijn/haar woningbehoefte kan voorzien (dus voorrang aan diegene die op basis van een beperking hulp nodig hebben om aan passende woonruimte te komen) b. verdeling op basis van verhouding huur – inkomen C. verdeling op basis van verhouding huishouden – woninggrootte d. selectieve verdeling op basis van behoud van leefbaarheid
Weverspoort
32
9. Samenwerking, leidsvelden
raakvlakken
andere
be-
9.1. Samenwerking Om weerstand te bieden aan de grote problemen op de woningmarkt is samenwerking van groot belang. Het gaat daarbij om samenwerking tussen marktpartijen onderling, samenwerking tussen marktpartijen en de gemeente, de gemeente en de woningcorporaties en de woonconsumenten. Daarnaast is een goede samenwerking nodig tussen de woningcorporaties als het gaat om de huisvesting van de doelgroep en het beheer van de bestaande (sociale-) huurvoorraad. Vooral voor de zwakkeren op de woningmarkt is samenwerking met sociaal-maatschappelijke partners van groot belang. Door het maken van ketenafspraken dient een sociaal vangnet te ontstaan van permanente zelfstandige huisvesting tot tijdelijke opvang met (woon-)begeleiding. Tot slot vraagt een regionale woningmarkt ook om regionale samenwerking tussen gemeenten. Deze samenwerking kan alleen tot stand komen met begrip voor elkaars positie en wederzijds vertrouwen. 9.2. Bestaande voorraad Helmond heeft een relatief jong woningbestand. Nog geen 10 % van de voorraad is gebouwd voor 1950, terwijl 60 % van de woningvoorraad, ten gevolge van de aanwijzing tot groeistad, dateert van na 1980. Dat neemt niet weg dat een deel van de woningvoorraad aan vervanging toe is (in hoofdstuk 6 is daarom met een sloop opgave van 75 respectievelijk 50 woningen per jaar rekening gehouden). Daarnaast dient de bouw- en woontechnische kwaliteit en levensloopbestendigheid van de bestaande woningvoorraad op peil gehouden te worden. In de komende periode zal het accent liggen op verbetering van de energetische waarde van de woningvoorraad. Het aanbrengen van energiebesparende voorzieningen wordt gestimuleerd door middel van de Duurzaamheidslening. De kwaliteit van het wonen wordt niet alleen bepaald door de kwaliteit van de woning. De directe woonomgeving is van groot belang. Het in stand houden van een schone en leefbare woonomgeving is niet alleen de verantwoordelijk van de gemeente, maar ook van bewoners en woningcorporaties. In de komende jaren zal een heroriëntatie plaats vinden op de bestaande woonmilieus in wijken en buurten. Afhankelijk van het toekomstperspectief van de wijk zal sprake zijn van verdichting of verdunning. Langs de weg van wijkgericht werken moet dit leiden tot een goed evenwicht in woonklimaat voor zowel de bestaande stad als de uitleggebieden. 9.3. Raakvlakken andere beleidsvelden Wonen staat niet op zich zelf. Wonen heeft alles te maken met een goed voorzieningenniveau, de aanwezigheid van scholen, de afstand naar het werk, het kunnen ontspannen. Kortom om een goed woonmilieu te creëren is meer dan een goede woning nodig. In de huidige marktomstandigheden is een goede prijs-kwaliteitsverhouding van doorslaggevend belang. Het aanbod aan woningen moet perfect aansluiten op de woningvraag. De huidige woningmarkt kenmerkt zich door een kritische woonconsument. Veel meer dan voorheen dient de vraag van de consument leading te zijn. Dit eist inzicht in de wensen van de woonconsument, maar ook inzicht waar en in welke positie die consument zich bevind. De praktijk laat zien dat een belangrijk deel van de vraag voortkomt uit de directe omgeving van het nieuwbouwplan. Daarnaast laat de praktijk zien dat de Helmondse woningmarkt als traditioneel kan worden bestempeld. De vraag naar traditionele architectuur en bouwvormen wordt over het algemeen het meest gewaardeerd. Tot slot moet worden geconstateerd dat de komende periode het aanbod zich meer dan voorheen zal moeten richten op de autonome woningbehoefte van de gemeente Helmond.
33
Dit vraagt om een bijgesteld kwalitatief programma. Dit gevoegd bij vergrijzing zal met name een aangepast programma in de uitleggebieden (lees Brandevoort) met zich mee brengen. Een programma dat zich minder op de traditionele gezinnen richt in het midden en duurdere koopsegment, maar meer op senioren in het goedkope en middeldure huur en koopsegment.
Heistraat – Winkelplein Noord
34
10. Indicatie mogelijke kosten Deze Woonvisie doet een aantal aanbevelingen welke financiële consequenties kunnen hebben. Om hiervan een goed beeld te geven worden hierna een beknopt overzicht gegeven: a. Realisatie van levensloopbestendige woningen: dit heeft gemiddeld een kostenverhoging tot gevolg van 2,5 % op de totale bouwkosten (m.a.w. op een woning van € 200.000,- is sprake van een bedrag van € 5.000,-). Dit betreft geen kosten die ten laste komen van de gemeente Helmond. b. In het kader van duurzaamheid wordt ingezet op een verdere bewustwording van de bevolking. De kosten van dergelijke projecten wordt thans P.M. geraamd. Dit betreft geen kosten die ten laste komen van de gemeente Helmond. c.
Met de woningcorporaties zullen afspraken worden gemaakt over de inzet van middelen in het kader van de Leefbaarheid. Dit leidt niet tot een extra financiële claim voor de gemeente Helmond.
d. Ten behoeve van de huisvesting van arbeidsmigranten zullen maximaal 300 onzelfstandige eenheden worden gerealiseerd. De hieraan verbonden kosten zijn afhankelijk van het te realiseren project en de participanten. e. Om de Starterslening ook na 2012 te kunnen voortzetten in de huidige vorm is een bedrag ad €1,5 mln. (netto contant gemaakt) per jaar nodig. f.
De voortzetting van het project Wonen boven Winkels kan voor de komende jaren (uitgaande van gemiddeld 5 woningen per jaar) worden betaald uit de hiervoor bestaande voorziening BLS. Binnen deze voorziening is in het verleden hiervoor een claim opgenomen van €100.000,-. Het betreft incidentele aanvragen.
g. Het eens in de vijf jaar herhalen van een Opplusproject kost afhankelijk van de omvang van het project € 25.000,- tot € 50.000,-. h. Het realiseren van enkele projecten in het kader van Domotica kost in de komende jaren €20.000,- tot €40.000,-. De kosten hiervoor kunnen betaald worden uit de voorziening BLS. Binnen deze voorziening is in het verleden hiervoor een claim opgenomen. i.
Het onderzoek naar nieuwe verdienmodellen c.q. een andere wijze van bepaling grondkosten (maatwerk) dient kostenneutraal plaats te vinden.
j.
Het onderzoek naar mogelijkheden om woningen met een kortere levensduur te realiseren zal in eigen beheer uitgevoerd worden.
Van enkele maatregelen, die leiden tot extra kosten voor de gemeente, is de financiële haalbaarheid nog niet duidelijk. Dit zal te zijner tijd voor elk afzonderlijk project uitgewerkt en voor besluitvorming voorgelegd worden.
35
36
11. Beslispunten 1. Ontwikkeling woningvoorraad a. Woningbouwprogramma 2012 – 2020 4.677 woningen, waarvan 1/3 uitbreidings-, 1/3 inbreidingsen 1/3 transformatielocaties. b. Geen nieuwe bouwinitiatieven tenzij: - het kleine projecten betreft; - het ruimte voor ruimte woningen betreft; - projecten reeds conform het bestemmingsplan kunnen worden gerealiseerd; - er een groot maatschappelijk en/of financieel belang bij de realisatie is; c. Afspraken maken met de woningcorporaties over het aandeel bezoek- en aanpasbaar in de woningvoorraad en streven naar 25 % levensloopbestendige woningen in 2020. d. Streven naar minimaal 50 % levensloopbestendig in het woningbouwprogramma e. Met de woningcorporaties afspraken maken over energiereductie en bewustwording f. Afspraken maken met de woningcorporaties over de inzet van middelen in wijken en buurten op basis van de analyse welke voortvloeit uit DPL g. Met de woningcorporaties afspraken maken over de toepassing van PKVW 2. Woningbehoefte a. In de periode 2011 – 2030 2.575 geschikte woningen, 620 verzorgd wonen en 235 bescherm wonen realiseren. b. Bruto woningbouwopgave 2012 – 2020 4.677 woningen, waarvan 344 t.b.v. extramuralisatie en 2/3 voor eigen behoefte en 1/3 voor bovenlokale taakstelling. c. 27 % Van het nieuwbouwprogramma specifieke woningen voor mensen met een beperking. d. Taakstellend kwalitatief woningbouwprogramma 2012 -2020: Woonvisie 2012-2020 Nieuw ≤€561 >€561 Totaal Huur Sociale Koop
29% 16% 45% 10%
€188.000-€250.000 €250-€333.000 >€333.000 Totaal Koop Verhouding huur-koop Aandeel meergez.won. Aandeel specifieke woningen voor mensen met een beperking
18% 15% 12% 55% 45%-55% 32% 27%
Actualisering 2009 Woonvisie 2007-2015 Oud 2010-2015 2015-2020 ≤€548 32% 26% >€548 9% 10% Totaal huur 41% 36% <€181.000 10% 10% €181-€194.000 3% 3% €194-€250.000 16% 18% €250-€333.000 16% 17% >€333.000 14% 16% Totaal koop 59% 64% Verhouding huur-koop 41%-59% 36%-64% Aandeel meergez.won. 43% 39% Aandeel specifieke wo- 38% 49% ningen voor mensen met een beperking
e. Doelgroepen van beleid: met de woningcorporaties worden afspraken gemaakt over de taakstellingen. f. Huisvesting arbeidsmigranten: realisatie van enkele honderden niet zelfstandige voorzieningen op basis van het locatie onderzoek. g. Voortzetting Starterslening en, waar mogelijk, daar nieuwe financiële middelen voor beschikbaar te stellen. h. Stimulering CPO projecten. i. Voortzetting Wonen boven Winkels.
37
j. Uitvoering Stedelijk Kompas t.b.v. huisvesting dak- en thuislozen, waarbij een goede spreiding van de voorzieningen over de stad wordt nagestreefd. k. Het realiseren, waar financieel mogelijk, van 1 maal in de 5 jaar van een opplusproject. l. Het realiseren van projecten met domotica in zowel de nieuwbouw als de bestaande woningvoorraad. m. Afspraken maken met de woningcorporaties over de huisvesting van ex-gedetineerden. 3. Woonlasten/betaalbaarheid a. Extra aandacht voor de bouw van dure huurwoningen (> € 664,66). b. Voortzetting Taskforce Woningbouw. c. Afspraken met de woningcorporaties over energiereductie. d. Voortzetting gebruik GPR gebouw. e. Vooralsnog geen verlaging grondkosten, wel onderzoek naar nieuwe verdienmodellen met als uitgangspunt maatwerk voor de woonconsument. 4. Woonruimteverdeling a. Evaluatie huidig woonruimteverdelingssyteem.
38
12. Wie doet Wat
Ontwikkeling woningvoorraad Aandeel levensloopbestendige woningen Energiereductie en bewustwording Inzet middelen in wijken en buurten Toepassing PKVW Levensduur woningen Realisatie geschikte woningen, verzorgd wonen en beschermd wonen Doelgroepen van beleid Huisvesting arbeidsmigranten Starterslening Stimulering CPO Wonen boven winkels Uitvoering Stedelijk Kompas Opplusproject Domotica project Taskforce Woningbouw Voortzetting GPR gebouw Grondkosten Evaluatie woonruimtebemiddeling
x
x
x
x
x
x
x
x
x
x
x
x
x
x
x
x
x
x
x
x
x x
x x x x
x
x
x
x x x
x x
x
x
x
x
x x
x
x
Gemeente
x
x x
Woonconsumenten
x
x x
Belangenorganisatie
Sociaal/maatschap pelijke instelling
Zorginstelling
Ontwikkelaar/ bouwbedrijf
Woningcorporatie
Woonopgave gemeente Helmond 2012 – 2020
x
x
x x
x
x
x x x
x
x
x
x x
x
39
40
Bijlagen
41
42
Bijlage 1: Rekenvoorbeelden Nationale Hypotheek Garantie per 1 januari 2012 Alleenverdiener met een bruto jaarinkomen van € 30.000,Rente 4,8 % Maximale hypotheek op normen 2011 = € 140.089,Maximale hypotheek op normen 2012 = € 138.183,Tweeverdieners met een bruto jaarinkomen van € 20.000,- en een bruto jaarinkomen van € 15.000,- totaal bruto inkomen € 35.000,Rente 4,8 % Maximale hypotheek op normen 2011 = € 133.418,Maximale hypotheek op normen 2012 = € 161.213,Tweeverdieners met een bruto jaarinkomen van € 32.000,- en een bruto jaarinkomen van € 10.000,-, totaal bruto inkomen € 42.000,Rente 4,8 % Maximale hypotheek op normen 2011 = € 196.125,Maximale hypotheek op normen 2012 = € 193.456,-
43
Bijlage 2:
Definitie Zorgwoningen
Om antwoord te geven op de vraag wat onder het begrip zorgwoning wordt verstaan wordt uitgegaan van het begrippenkader vermeld in het WWZ plan, zoals vastgesteld door de gemeenteraad. Mensen met beperkingen 22
We onderscheiden in Helmond verschillende doelgroepen voor wonen, welzijn en zorg. We onderscheiden in de eerste plaats fysieke, psycho-geriatrische, verstandelijke, (chronisch) psychische en psycho-sociale beperkingen. Daarbinnen kan een onderscheid worden gemaakt naar de ernst van de 23 beperking : Licht: De persoon ervaart beperkingen in het dagelijks leven, maar kan met eenvoudige aanpassingen en hulpmiddelen en eventueel lichte vormen van ondersteuning (op afspraak) gewoon zelfstandig functioneren en participeren. Onder deze categorie vallen bijvoorbeeld mensen met (alleen) een rollator, maar ook mensen met een lichte verstandelijke handicap, een manische depressie of een gedragsstoornis. Matig: De persoon heeft dusdanige beperkingen dat structurele (individuele) voorzieningen en aanpassingen nodig zijn en dat op afroep (met een responstijd van ongeveer een 20-30 minuten) zorg en ondersteuning beschikbaar zijn. Mensen die rolstoelgebonden zijn vallen minimaal onder deze categorie. In de sfeer van de verstandelijk gehandicapten en GGZ vallen onder deze categorie mensen die voldoende hebben aan regelmatige begeleiding maar verder zelfstandig wonen. Ernstig: De persoon heeft veel zorg nodig, die direct kan worden geleverd. Er moet daarom een zorgsteunpunt in de nabijheid zijn, waar binnen enkele minuten op een oproep kan worden gereageerd. De persoon is in staat zelf de regie te voeren over zijn leven en het aanbod aan wonen, zorg en welzijn. Voor verstandelijke gehandicapten en mensen met psychische problemen gaat het hier om mensen die structureel worden begeleid, maar in een open setting. Zeer ernstig: De persoon heeft intensief zorg nodig en is niet (langer) in staat zelf regie te voeren. Er is 24 uur per dag actief toezicht nodig. Onder deze categorie vallen mensen die een besloten of gesloten setting in de ouderenzorg, GGZ en gehandicaptenzorg nodig hebben.
In het WWZ plan wordt geen gebruik gemaakt van het begrip zorgwoning. Het WWZ plan maakt onderscheid in: - beschermd wonen - verzorgd wonen - geschikt wonen Drie categorieën woonvormen A. Beschermd wonen Beschermde woonvormen bieden zwaardere vormen van zorg in een zo gewoon mogelijke omgeving. Deze woonvorm bevindt zich in de directe nabijheid van een steunpunt met 24-uurs aanwezige zorg in verband met de mogelijkheid van 24-uursbegeleiding en toezicht. Naast privé-ruimten zijn in deze woonvorm ook gemeenschappelijke ruimten en zorgruimten aanwezig. Voor beschermd wonen zijn ruimere woningen nodig, in groepen geschakeld. Per persoon is ongeveer 60 m2 inclusief algemene 22
De notitie Aard en omvang Wmo-doelgroep (SGBO, 2006) geeft daarbij de aantallen op landelijk niveau. Als we deze voor Helmond vertalen gaat het om ongeveer 15.000 mensen met een lichte beperking, 7.500 met een matige, 3.000 met ernstige beperkingen en zo’n 700 mensen met zeer ernstige beperkingen. 23 In de praktijk zijn de grenzen tussen onderstaande begrippen diffuus. Ze zijn bedoeld om een werkbare indeling te geven om een voorzieningenaanbod WWZ op te baseren
44
ruimte nodig. Dit komt overeen met een halve eengezinswoning. Vandaar dat bij omrekenen naar woningaantallen de woningbezettingsgraad op 2 is gesteld. Beschermd wonen vindt plaats in verpleeghuizen en in een deel van de verzorgingshuizen. Projecten in het kader van transformatie / extramuralisering kunnen ook onderdelen bevatten in de sfeer van beschermd wonen. In toenemende mate vallen verschillende kleinschalige vormen van groepswonen hieronder. Het gaat dan om groepen van 6 personen, eventueel meerdere groepen geclusterd bij elkaar. Voorbeelden hiervan zijn kleinschalige woonprojecten voor dementerende ouderen, zoals het project van woCom in schoolwoningen Brouwhuis, maar ook het Thomashuis voor gehandicapten. In de gehandicaptenzorg en geestelijke gezondheidszorg wordt de term beschermd wonen ook gebruikt voor individueel of groepswonen in de wijk met af en toe begeleiding; hiervoor is de benaming begeleid wonen te prefereren. Dit komt onder andere voor bij ORO en GGZ. B. Verzorgd wonen Woningen in deze categorie zijn zelfstandige woningen of wooneenheden die naast eisen van toegankelijkheid en levensloopbestendigheid ook voldoen aan de eis van de aanwezigheid van zorginfrastructuur in de directe omgeving. Deze zorginfrastructuur maakt het mogelijk woonzorgarrangementen aan te bieden met zorg op afroep. Zorg op afroep betreft niet-planbare diensten, waarbij tijd en plaats van tevoren niet bekend is. De aard van de zorg is meestal kortdurend, maar moet wel snel geboden kunnen worden. Woonvormen waarbij de mogelijkheid tot het verkrijgen van extramurale verzorging, verpleging en begeleiding én hotel- en welzijnsdiensten een onlosmakelijk onderdeel uitmaken van het geboden arrangement. In de woning is qua maatvoering extra ruimte voor verzorging. Zorgvoorzieningen en diensten bevinden zich in de directe nabijheid, al dan niet binnen het complex. Voor de zorginfrastructuur wordt momenteel het referentiekader bouwkundige zorginfrastructuur van het College Bouw gehanteerd. Onder deze categorie vallen aanleunwoningen bij zorgcentra, woonzorgcomplexen voor ouderen, begeleide woonvormen voor verstandelijk gehandicapten en Fokuswoningen voor ernstig lichamelijk gehandicapten. Ze hebben gemeen dat op complexniveau gearrangeerde verzorging, begeleiding of dienstverlening wordt aangeboden. Er is echter geen sprake van 24-uurszorg met toezicht. Voorbeelden in Helmond: woonzorgcentrum Rivierenhof, appartementencomplex bij verpleeghuis Keyserinnedael, serviceflat Ameide, Casatonda (Vitalis), Houtvoort bij zorgcentrum Alphonsus. Projecten in het kader van transformatie / extramuraliseren worden hoofdzakelijk gerealiseerd in de sfeer van verzorgd wonen. C. Geschikt wonen: nultredenwoningen / levensloopbestendige woningen Geschikt wonen slaat op woningen, waarin iedereen met enige vorm van beperking zelfstandig kan wonen. De woning is door ligging, de mogelijkheden voor begeleiding, door technologische en ICT- / domoticavoorzieningen of kleine dan wel grote aanpassingen geschikt voor bewoning door ouderen, gehandicapten en mensen met een psychische beperking. De grootste doelgroep voor het “Geschikt wonen” zijn de ouderen. Woningen die onder deze noemer vallen zijn voor het leeuwendeel zogenaamde “nultredenwoningen” of “levensloopbestendige woningen”. Nultredenwoningen: woningen waarin alle woonruimten (woonkamer / keuken / slaapkamer / toilet / badkamer) gelijkvloers bij elkaar gelegen zijn, de voordeur is zonder trap te bereiken, drempels zijn heel laag of ontbreken. Het kunnen grondgebonden woningen zijn, of benedenwoningen, of appartementen met lift. Volgens Bouwbesluit (1998) moeten nieuwe woningen voldoen aan enkele aanvullende eisen voor toegankelijkheid, zoals: maximaal hoogteverschil drempels 2 cm, minimale doorgangsbreedte van deuren 85 cm, rolstoelbezoekbaar toilet (minimaal 90 x 120 cm) en draaicirkels voor rolstoelen op galerijen. Levensloopbestendige woningen: woningen die voldoen aan drie criteria, te weten: - Intern en extern toegankelijk als nultredenwoning. In principe geschikt voor bewoning in alle levensfasen, dus ook voor ouderen en mensen met een handicap; - Ook intern geschikt met voldoende manoeuvreerruimte voor rollator of rolstoel;
45
-
In geschikte woonomgeving gelegen, met essentiële voorzieningen binnen loopafstand: winkels voor dagelijkse levensbehoeften, halte openbaar vervoer, bankfiliaal of postkantoor. Bij nieuwbouw is het eisenpakket volgens consumentenkeurmerk Woonkeur (voorheen Seniorenlabel) van toepassing, als norm voor bestaande woningen geldt het SEV-Oppluslabel.
46
