Industrial

VastNed Offices / Industrial N.V. Jaarverslag 2004

Jaarverslag 2004 VastNed Offices/Industrial

Kerncijfers Resultaten (x € 1 miljoen) Brutohuuropbrengsten Direct beleggingsresultaat Indirect beleggingsresultaat

2004 ____________

2003 ____________

94,0

108,2

2002 ____________ 117,8

2001 ____________ 111,3

2000 ____________

48,6 (31,5) ____________ 17,1

52,6 (37,8) ____________ 14,8

52,2 (8,2) ____________ 44,0

48,2 6,1 ____________ 54,3

1.165,6 601,3 466,4 387,9

1.262,6 631,3 509,0 420,1

1.323,1 669,5 540,6 400,3

1.271,3 646,1 570,4 324,0

1.131,7 553,0 547,1 190,0

53 47 <1

53 45 2

56 42 2

67 31 2

84 13 3

74 26 –

72 28 –

71 29 –

71 29 –

63 36 1

Gemiddeld aantal geplaatste gewone aandelen 19.143.124 Aantal geplaatste gewone aandelen (ultimo) 19.273.904

18.742.694 18.894.020

18.274.314 18.437.541

17.824.369 17.948.295

17.143.413 17.611.959

Balans (x € 1 miljoen) Beleggingen in vastgoed Groepsvermogen Eigen vermogen Langlopende schulden Samenstelling vastgoedportefeuille (in %) Nederland België Frankrijk Kantoren Logistieke centra en bedrijfsruimten Winkels

Per aandeel (x € 1) Eigen vermogen per aandeel primo (inclusief dividend) Slotdividend vorig boekjaar Eigen vermogen per aandeel primo (exclusief dividend)

26,94 (2,80) ____________ 24,14

29,32 (3,10) ____________ 26,22

31,78 (3,16) ____________ 28,62

31,06 (1,65) ____________ 29,41

32,25 (2,90) ____________ 29,35

2,13 (1,97) (0,10) ____________ 0,06 –

2,59 (1,68) (0,19) ____________ 0,72 –

2,88 (2,07) (0,11) ____________ 0,70 –

2,93 (0,46) (0,10) ____________ 2,37 –

2,82 0,35 (0,08) ____________ 3,09 (1,38)

24,20

26,94

29,32

31,78

31,06

22,80

20,50

21,50

25,25

28,80

Dividend in contanten 2,13 of in contanten 1,88 1) en in aandelen t.l.v. de agioreserve Dividendrendement uitgedrukt als percentage van het eigen vermogen primo (exclusief dividend) 8,8

2,80 2,25 2,86%

3,10 2,30 4,35%

3,16 2,20 3,85%

3,03 1,83 5,50%

10,7

10,8

10,7

10,3

51,6

50,0

50,6

50,8

48,9

65 / 35

63 / 37

52 / 48

56 / 44

69 / 31

Direct beleggingsresultaat Indirect beleggingsresultaat Overige mutaties Beleggingsresultaat Interim-dividend Eigen vermogen per aandeel ultimo (inclusief slotdividend) Beurskoers (ultimo)

______ ______ ______ ______ ______

Nederland

België

Frankrijk

Totaal

____________________

_______

_______

Semi-

Semi-

Kantoren

industrieel

Kantoren

industrieel

industrieel

_______

_______

_______

_______

_______

Aantal huurders Theoretische jaarhuur (x € 1 miljoen) Markthuur (x € 1 miljoen) Over-/onderhuur (in %)

325 39,8 38,2 104

120 17,0 16,1 106

188 40,5 36,7 110

44 12,7 11,5 111

1 0,3 0,3 127

678 110,3 102,8 107

Gemiddelde bezettingsgraad (in %) Ultimo bezettingsgraad (in %) Huurvrije perioden / huurkortingen (in %)

86,0 87,7 1,0

84,0 74,8 1,5

79,4 79,8 1,9

93,0 93,5 6,4

100,0 100,0 –

84,2 83,5 1,0

Aantal objecten Beleggingen (x € 1 miljoen) Beleggingen (in % van totaal) Tien grootste objecten (in %) Gemiddelde omvang object (x € 1 miljoen)

100 409,6 37 23 4,1

36 154,2 14,0 78 4,3

26 416,6 37 71 15,4

18 129,5 12 80 7,2

1 2,4 <1 100 2,4

181 1.112,3 100 30 6,1

307.412 26

300.640 26

286.320 25

254.509 22

11.753 1

1.160.634 100

Brutorendement (in %) Nettorendement (in %)

9,7 7,6

11,0 9,3

9,7 9,3

9,8 9,7

14,5 12,5

9,9 8,6

Gemiddelde huur per m2 (x € 1) 1) 2) Grote steden Middelgrote steden Kleine steden

140 127 106

91 42 59

– 135 147

– – 51

– – –

114 93 86

Regionale spreiding (in %) Grote steden Middelgrote steden Kleine steden

49 38 13

30 31 39

6 39 55

11 8 81

– 100 –

26 34 40

Brancheverdeling (in %) Financiële dienstverlening Zakelijke dienstverlening Techniek, media, telecommunicatie Overheidsdiensten Overig

13 33 12 27 15

9 34 12 6 39

4 55 17 15 9

– 18 – – 82

– – – – 100

8 39 13 16 24

Semi-

Verhuurbaar vloeroppervlak (in m2) Verhuurbaar vloeroppervlak (in % van totaal)

1) Parkeerplaatsen in de huur inbegrepen.

Verhouding groepsvermogen/ belegd vermogen (in %) Verhouding lang vreemd vermogen/ kort vreemd vermogen (in %)

1) Een nader te bepalen percentage in aandelen ten laste van de agioreserve. Vanaf 1 januari 2004 worden de kosten van vermogensbeheer ten laste van het direct belastingsresultaat gebracht. De vergelijkende cijfers zijn hiervoor aangepast.

(in exploitatie)

____________________ 83,6

40,8 (37,7) ____________ 3,1

Beleggingsresultaat

Kengetallen vastgoedportefeuille

2) Gemiddelde is alleen berekend als het aantal objecten boven de 5 ligt in een categorie.

Kerncijfers Resultaten (x € 1 miljoen) Brutohuuropbrengsten Direct beleggingsresultaat Indirect beleggingsresultaat

2004 ____________

2003 ____________

94,0

108,2

2002 ____________ 117,8

2001 ____________ 111,3

2000 ____________

48,6 (31,5) ____________ 17,1

52,6 (37,8) ____________ 14,8

52,2 (8,2) ____________ 44,0

48,2 6,1 ____________ 54,3

1.165,6 601,3 466,4 387,9

1.262,6 631,3 509,0 420,1

1.323,1 669,5 540,6 400,3

1.271,3 646,1 570,4 324,0

1.131,7 553,0 547,1 190,0

53 47 <1

53 45 2

56 42 2

67 31 2

84 13 3

74 26 –

72 28 –

71 29 –

71 29 –

63 36 1

Gemiddeld aantal geplaatste gewone aandelen 19.143.124 Aantal geplaatste gewone aandelen (ultimo) 19.273.904

18.742.694 18.894.020

18.274.314 18.437.541

17.824.369 17.948.295

17.143.413 17.611.959

Balans (x € 1 miljoen) Beleggingen in vastgoed Groepsvermogen Eigen vermogen Langlopende schulden Samenstelling vastgoedportefeuille (in %) Nederland België Frankrijk Kantoren Logistieke centra en bedrijfsruimten Winkels

Per aandeel (x € 1) Eigen vermogen per aandeel primo (inclusief dividend) Slotdividend vorig boekjaar Eigen vermogen per aandeel primo (exclusief dividend)

26,94 (2,80) ____________ 24,14

29,32 (3,10) ____________ 26,22

31,78 (3,16) ____________ 28,62

31,06 (1,65) ____________ 29,41

32,25 (2,90) ____________ 29,35

2,13 (1,97) (0,10) ____________ 0,06 –

2,59 (1,68) (0,19) ____________ 0,72 –

2,88 (2,07) (0,11) ____________ 0,70 –

2,93 (0,46) (0,10) ____________ 2,37 –

2,82 0,35 (0,08) ____________ 3,09 (1,38)

24,20

26,94

29,32

31,78

31,06

22,80

20,50

21,50

25,25

28,80

Dividend in contanten 2,13 of in contanten 1,88 1) en in aandelen t.l.v. de agioreserve Dividendrendement uitgedrukt als percentage van het eigen vermogen primo (exclusief dividend) 8,8

2,80 2,25 2,86%

3,10 2,30 4,35%

3,16 2,20 3,85%

3,03 1,83 5,50%

10,7

10,8

10,7

10,3

51,6

50,0

50,6

50,8

48,9

65 / 35

63 / 37

52 / 48

56 / 44

69 / 31

Direct beleggingsresultaat Indirect beleggingsresultaat Overige mutaties Beleggingsresultaat Interim-dividend Eigen vermogen per aandeel ultimo (inclusief slotdividend) Beurskoers (ultimo)

______ ______ ______ ______ ______

Nederland

België

Frankrijk

Totaal

____________________

_______

_______

Semi-

Semi-

Kantoren

industrieel

Kantoren

industrieel

industrieel

_______

_______

_______

_______

_______

Aantal huurders Theoretische jaarhuur (x € 1 miljoen) Markthuur (x € 1 miljoen) Over-/onderhuur (in %)

325 39,8 38,2 104

120 17,0 16,1 106

188 40,5 36,7 110

44 12,7 11,5 111

1 0,3 0,3 127

678 110,3 102,8 107

Gemiddelde bezettingsgraad (in %) Ultimo bezettingsgraad (in %) Huurvrije perioden / huurkortingen (in %)

86,0 87,7 1,0

84,0 74,8 1,5

79,4 79,8 1,9

93,0 93,5 6,4

100,0 100,0 –

84,2 83,5 1,0

Aantal objecten Beleggingen (x € 1 miljoen) Beleggingen (in % van totaal) Tien grootste objecten (in %) Gemiddelde omvang object (x € 1 miljoen)

100 409,6 37 23 4,1

36 154,2 14,0 78 4,3

26 416,6 37 71 15,4

18 129,5 12 80 7,2

1 2,4 <1 100 2,4

181 1.112,3 100 30 6,1

307.412 26

300.640 26

286.320 25

254.509 22

11.753 1

1.160.634 100

Brutorendement (in %) Nettorendement (in %)

9,7 7,6

11,0 9,3

9,7 9,3

9,8 9,7

14,5 12,5

9,9 8,6

Gemiddelde huur per m2 (x € 1) 1) 2) Grote steden Middelgrote steden Kleine steden

140 127 106

91 42 59

– 135 147

– – 51

– – –

114 93 86

Regionale spreiding (in %) Grote steden Middelgrote steden Kleine steden

49 38 13

30 31 39

6 39 55

11 8 81

– 100 –

26 34 40

Brancheverdeling (in %) Financiële dienstverlening Zakelijke dienstverlening Techniek, media, telecommunicatie Overheidsdiensten Overig

13 33 12 27 15

9 34 12 6 39

4 55 17 15 9

– 18 – – 82

– – – – 100

8 39 13 16 24

Semi-

Verhuurbaar vloeroppervlak (in m2) Verhuurbaar vloeroppervlak (in % van totaal)

1) Parkeerplaatsen in de huur inbegrepen.

Verhouding groepsvermogen/ belegd vermogen (in %) Verhouding lang vreemd vermogen/ kort vreemd vermogen (in %)

1) Een nader te bepalen percentage in aandelen ten laste van de agioreserve. Vanaf 1 januari 2004 worden de kosten van vermogensbeheer ten laste van het direct belastingsresultaat gebracht. De vergelijkende cijfers zijn hiervoor aangepast.

(in exploitatie)

____________________ 83,6

40,8 (37,7) ____________ 3,1

Beleggingsresultaat

Kengetallen vastgoedportefeuille

2) Gemiddelde is alleen berekend als het aantal objecten boven de 5 ligt in een categorie.

Jaarverslag 2004 VastNed Offices /Industrial N.V.

VastNed Offices/Industrial N.V. Max Euwelaan 1, 3062 MA Rotterdam Postbus 4444, 3006 AK Rotterdam Telefoon 010 24 24 300 Fax 010 24 24 333 www.vastned.nl [email protected]

Financiële agenda 2005 Dinsdag 5 april 2005 Algemene vergadering van aandeelhouders Donderdag 7 april 2005 Notering ex-dividend

Raad van commissarissen Drs. W. Nijman, voorzitter Mr. N.J. Westdijk MBA*, vice-voorzitter*** (vanaf 6 april 2004) Drs. D. van den Bos** Drs. R.K. Jacobson RA (vanaf 6 april 2004) Mr. F.W. Mulder Dr. P.M. Verboom (vanaf 6 april 2004) *

Dinsdag 3 mei 2005 Betaalbaarstelling dividend Woensdag 18 mei 2005 Driemaandscijfers 2005 (voorbeurs)* Woensdag 10 augustus 2005 Halfjaarcijfers 2005 (voorbeurs)*

Voorzitter remuneratiecommissie

Woensdag 9 november 2005 Negenmaandscijfers 2005 (voorbeurs)*

** Voorzitter auditcommissie *** Vice-voorzitter vanaf 6 april 2004

––––––––––––––––

Directie VastNed Management B.V. in deze vertegenwoordigd door: Mr. R.A. van Gerrevink, CEO Mr. drs. T.M. de Witte RA, CFO Ir. J. Pars MRE MRICS, CIO (vanaf 1 juli 2004)

An English translation of the 2004 annual report and accounts is available.

Woensdag 22 februari 2006 Jaarcijfers 2005 (voorbeurs)* *

Gevolgd door webcast via www.vastned.nl

Aandeel VastNed Offices/Industrial Notering: Euronext Amsterdam ISIN: NL0000288934 Ticker: VNOI.NL

Voorwoord CEO Dames en heren lezers van dit jaarverslag, Het jaar 2004 stond evenals het jaar ervoor in het teken van het hoofd bieden aan moeilijke marktomstandigheden. Toch was het ondanks alle — deels extra — inspanningen niet mogelijk de leegstand op het niveau van eind 2003 te houden, dit conform het algemene beeld in Nederland en België. Nog steeds komen er nieuwe projecten op de markt, die de toch al sterk toegenomen voorraad verder vergroten. Aan de vraagkant (verhuur) is weliswaar sprake van enig licht aan het eind van de tunnel. De verhuurmarkt vertoont meer beweging dan in 2003, het betreft vooral ‘vervangingsvraag’ (vraag naar ruimte elders, om op basis van betere condities beter behuisd te raken). Het bedrijfsleven is nog steeds aan het herschikken, en als het al – wat – beter gaat, worden eerst intern ‘oplossingen’ gevonden, alvorens naar uitbreiding te zoeken. Naar verwachting zal dit beeld in 2005 niet wezenlijk veranderen. Eerst dient de economie structureel aan te trekken, voordat de kantoormarkt daarvan vruchten gaat plukken. ‘Fundamentals’, zoals bijvoorbeeld de omzet bij uitzendbureaus, geven aan dat het bedrijfsleven weer wat meer durft. Het afgelopen jaar is zoals gezegd veel aandacht besteed aan de (weder)verhuur. Daartoe zijn enkele ervaren medewerkers aangetrokken ter verdere

versterking van ons Rotterdamse kantorenteam. Alhoewel in Nederland in 2004 de leegstand potentieel tot circa 34% had kunnen oplopen, is de ‘spot’leegstand blijven steken op 19,5%. Dat betekent dat wij toch bijna 15% weg hebben kunnen werken. Dit jaar ligt die potentiële leegstand een stukje lager, en wel op circa 29% (aflopende huurcontracten inclusief bestaande leegstand). Wij hebben er veel vertrouwen in, dat wij dat percentage per eind 2005 wederom behoorlijk naar beneden weten te krijgen. Eén van de manieren waarop wij dat proberen te doen, is via verkoop van geheel of gedeeltelijk leegstaande gebouwen. Dit ‘dood’ kapitaal kost rente, exploitatiekosten, en waardevermindering (indirect resultaat). Wij zijn reeds enkele malen succesvol geweest met de verkoop van enkele nagenoeg lege objecten; deze markt is duidelijk in opkomst. Door verkopen en verhuur inspanningen in januari 2005 is het Nederlandse leegstandspercentage per 1 februari 2005 gedaald tot 16,5%. Mede ten gevolge van het project TriNovium in Nieuwegein zal het direct beleggingsresultaat over 2005 belangrijk lager uitkomen dan over 2004; een deel van deze daling van het direct beleggingsresultaat is rechtstreeks het gevolg van dit project, dat niet langer toelaat rente te kapitaliseren (circa F 0,20 per aandeel op jaarbasis). In 2004 is een voorziening voor dubieuze debiteuren vrijgevallen ter grootte van

Voorwoord CEO

Al met al verwachten wij over 2005 nog een moeilijke klus te moeten klaren, waarbij vrijwel alle focus is gericht op het (weder)verhuren van onze vastgoedobjecten en het mitigeren van de leegstand.

ongeveer F 0,06 per aandeel. Deze bate was éénmalig. De rest van de daling van het direct beleggingsresultaat per aandeel is hoofdzakelijk het gevolg van toegenomen leegstand en vooral van gerealiseerde verkopen. Enerzijds maken deze verkopen het mogelijk om daarmee als fonds bij verbetering van de marktomstandigheden beter gesitueerd te zijn. Anderzijds omdat wij dit jaar toch nog een verdere afwaardering van de vastgoedportefeuille als geheel verwachten en wij een solvabiliteit van minimaal 50% wenselijk achten. Ook in België kan nog niet gesproken worden van een structurele verbetering. Al draait deze economie beter dan die in Nederland, voor onze perifere (voornamelijk van Brussel) vastgoedportefeuille is daarvan nog niet veel te merken. Wel hebben wij vorig jaar een groot object (weder) kunnen verhuren, waarmee in het logistieke gedeelte van de portefeuille de leegstand tot onder de 6% is gedaald. De kantoren kennen echter nog steeds een hoge leegstand. De vastgoedportefeuille zelf is tamelijk jong en op zich zijn wij daarom relatief goed gepositioneerd om bij aantrekkende vraag de leegstand op te lossen. Het wachten is op dat moment(um), dat wij aanvankelijk al eind vorig jaar aan zagen komen. Ook in België is ons kantorenteam inmiddels verzwaard, zodat de verhuurinspanningen kunnen worden geïntensiveerd. Verder onderzoeken wij mogelijkheden om in de ‘baisse’ van de markt te investeren in plaats van verder te krimpen. Daarbij denken wij met name aan Nederland, maar ook aan andere landen in Europa, zoals bijvoorbeeld Spanje, waar de structuur van de

huurcontracten relatief ‘clean’ is en op gezette tijden gebruik gemaakt kan worden van een opgaande markt. De discount van het aandeel VastNed Offices/ Industrial bedroeg eind 2004 nog 6% tegen 24% eind 2003. Kennelijk gaat de markt ervan uit, dat de kantoormarkt in het algemeen en VastNed Offices/ Industrial in het bijzonder langzaam maar zeker op het dieptepunt zijn beland. Het dividendrendement is gezakt van ruim boven de 10% naar ruim onder dat percentage, maar is nog steeds een stuk hoger dan bij andere vastgoedfondsen. Al met al verwachten wij over 2005 nog een moeilijke klus te moeten klaren, waarbij vrijwel alle focus is gericht op het (weder)verhuren van onze vastgoedobjecten en het mitigeren van de leegstand. Er is eind vorig jaar, bij de bespreking van de strategie voor de komende drie jaar met de raad van commissarissen, alle prioriteit gelegd bij dit belangrijke punt. Tegelijkertijd is daarbij aangegeven dat wij in enkele markten uitzien naar nieuwe investeringen en naar groei op een verantwoorde wijze. Nader onderzoek is daarbij nodig. Wij hebben een adequaat researchapparaat, dat ervaring heeft met onderzoek op (internationale) deelmarkten. In 2005 zullen wij andere Europese markten met een ‘gezonde’ huurstructuur nader onderzoeken op mogelijkheden, waarbij wij vooralsnog de ogen niet gesloten willen houden voor meer investeringen in Nederland. In mijn vorige voorwoord schreef ik dat ‘het niet een tijd voor teveel optimisme is’; inmiddels kijken

Reinier A. van Gerrevink

wij een stuk optimistischer aan tegen de nabije toekomst met de kanttekening dat wij wel een handje geholpen moeten worden door de economische ontwikkeling in het algemeen en die in Nederland en België in het bijzonder. Zonder u teveel te willen beloven, wil ik niet nalaten u mee te geven, dat wij er naar ons gevoel bijna zijn, en vermoeden dat na 2005 het ergste achter de rug is. Hoogachtend, Reinier A. van Gerrevink, CEO

Begrippenlijst Bevak CEO CFO CIO Code EPRA IFRS IRS IVBN SIIC

(Belgische) Beleggingsvennootschap met Vast Kapitaal. Chief Executive Officer Chief Financial Officer Chief Investment Officer De Nederlandse corporate governance code European Public Real Estate Association International Financial Reporting Standards Interest Rate Swap Vereniging van Institutionele Beleggers in Vastgoed Société d’Investissements Immobiliers Cotées

Inhoudsopgave Kerncijfers Voorwoord CEO 3 Profiel en strategie 10 Verslag van de raad van commissarissen 13 Inleiding 13 Jaarrekening 2004 13 Dividend- en reserveringsbeleid 13 Dividendvoorstel 13 IFRS 14 Mutaties directie 14 Samenstelling raad van commissarissen 14 Corporate governance 16 Commissies van de raad van commissarissen 16 Mutaties raad van commissarissen 17 Profielschets van de raad van commissarissen 17 Rooster van aftreden 17 Benoemingen en herbenoemingen 18 Personeel 18 Verslag van de directie 19 Economie en markten in het algemeen 19 Nederland 24 België 25 De vastgoedportefeuille 26 Personeel en organisatie 32 Duurzaam ondernemen 32 Financiële resultaten 32 Dividendvoorstel 38 Risicomanagement 38 IFRS 46 Vooruitzichten voor 2005 50

Corporate Governance 51 Inleiding 51 Afwijkingen ten opzichte van de Code 51 Belangrijke wijzigingen corporate governance-structuur in 2004 52 Organisatiestructuur VastNed Groep 53 Directie 54 Raad van commissarissen 61 Stichting Prioriteit VastNed Offices/Industrial en beschermingsmaatregelen 66 Algemene vergadering van aandeelhouders en stemrecht 66 Financiële rapportage en externe accountant 66 Gedragscode en klokkenluidersreglement 66 Het aandeel en de beursnotering 67 Jaarrekening 2004 69 Geconsolideerde balans 70 Geconsolideerde winsten verliesrekening 71 Direct en indirect beleggingsresultaat 72 Mutaties in het eigen vermogen 73 Geconsolideerd kasstroomoverzicht 74 Toelichting op de geconsolideerde jaarrekening 75 Vennootschappelijke balans 88 Vennootschappelijke winsten verliesrekening 89 Toelichting op de vennootschappelijke jaarrekening 89 Overige gegevens 90 Vastgoedportefeuille 2004 93 Vastgoed in exploitatie 94 Vastgoed niet in exploitatie 100 Checklist Nederlands corporate governance code 101 Kengetallen vastgoedportefeuille

Door dynamisch in te spelen op de cyclische kantoormarkt kan worden geprofiteerd van huur- en waardestijgingen in een opgaande markt. In een neergaande markt zal het streven zijn beleggers beperkt hieraan bloot te stellen. Amsterdam, Oudezijds Voorburgwal 282

8

9

Profiel en strategie Historie VastNed Offices/Industrial N.V., opgericht in 1984, is een (closed-end) vastgoedbeleggingsmaatschappij met veranderlijk kapitaal die duurzaam belegt in een goed verhuurde vastgoedportefeuille bestaande uit kantoren, logistieke centra en bedrijfsruimten in de eurozone. De uitgifte en inkoop van aandelen vindt plaats bij besluit van de directie onder goedkeuring van de raad van commissarissen. De aandelen zijn sinds 1989 genoteerd aan Euronext Amsterdam. VastNed Offices/Industrial maakt deel uit van de VastNed Groep.

Visie De kantoormarkt is een markt waarin huurders in het algemeen niet sterk afhankelijk zijn van een specifieke locatie voor de vestiging van de onderneming. Er bestaat derhalve concurrentie tussen verschillende kantoorlocaties waar het de vestiging van een onderneming betreft. Bovendien wordt de vraag naar kantoorruimte sterk bepaald door economische ontwikkelingen en de mate van aanbod van kantoorruimte. Vraag en aanbod variëren sterk door de tijd heen. Dit resulteert in een cyclische kantoormarkt, waarin beleggingsresultaten door de tijd heen fluctueren.

10

Missie en strategisch doel VastNed Offices/Industrial biedt een primair op kantoren, logistieke centra en bedrijfsruimten geconcentreerd beleggingsproduct aan aan particuliere en institutionele aandeelhouders. Door dynamisch in te spelen op de cyclische kantoormarkt kan worden geprofiteerd van huur- en waardestijgingen in een opgaande markt. In een neergaande markt zal het streven zijn beleggers beperkt hieraan bloot te stellen. Door actief management, inclusief een actief aan- en verkoopbeleid, wil VastNed Offices/Industrial de kantoormarktcyclus bespelen teneinde een relatief hoog beleggingsresultaat over de gehele duur van de kantoormarktcyclus te realiseren.

Beleggingsproduct en beleggingsmethodiek VastNed Offices/Industrial streeft haar doel na door zich te concentreren op de volgende beleggingsproducten en het hanteren van de volgende beleggingsmethodiek: – een mix van kantoren en industrieel vastgoed (logistieke centra en bedrijfruimten). Het streven is de weging van kantoorbeleggingen te houden tussen 75% en 100% en van industrieel vastgoed tussen 0% en 20% van het belegd vermogen; – beleggingen in grote liquide kantoormarkten;

Profiel en strategie

De vastgoedportefeuille van VastNed Offices/ Industrial vertegenwoordigde ultimo 2004 een waarde van € 1.166 miljoen en was op dat moment als volgt samengesteld: – 74% kantoren; – 26% logistieke centra en bedrijfsruimten.

– beleggingen in kantoormarkten met een voor de verhuurder gunstig juridisch kader; – opportunistisch beleggen in logistieke centra en bedrijfsruimten; – een evenwichtig risicorendementsprofiel van de beleggingen; – beperking van het beleggingsrisico in de neergaande fase van de kantoormarktcyclus door actief management, waaronder een actief aan- en verkoopbeleid, van de kantoorportefeuille; – concentratie op een optimale spreiding binnen de vastgoedportefeuille, met als spreidingscriteria: landen, regio’s, steden, aantal huurders, aantal objecten, spreiding in categorieën, beperking omvang object en beperking omvang individuele huurder(s).

Omvang De vastgoedportefeuille van VastNed Offices/ Industrial vertegenwoordigde ultimo 2004 een waarde van F 1.166 miljoen en was op dat moment als volgt samengesteld: – 74% kantoren; – 26% logistieke centra en bedrijfsruimten.

Fiscale structuur VastNed Offices/Industrial kwalificeert als fiscale beleggingsinstelling als bedoeld in artikel 28 van de Wet op de Vennootschapsbelasting 1969. Dit houdt in dat in Nederland geen vennootschapsbelasting is verschuldigd. VastNed Offices/Industrial houdt zich, gezien haar status als fiscale beleggingsinstelling niet bezig met projectontwikkeling. In België zijn nagenoeg alle beleggingen ondergebracht in de vast-

11

goedbevak Intervest Offices die eveneens geen belasting over haar winsten is verschuldigd. Een aantrekkelijk fiscaal klimaat is voor de beleggingsselectie een belangrijke factor.

Financieringsbeleid Als uitgangspunt geldt, dat financiering van de vastgoedportefeuille met vreemd vermogen beperkt blijft tot circa 40 à 45% van de marktwaarde van het vastgoed. Hiervan kan tijdelijk worden afgeweken bij interessante aan- of verkoopmogelijkheden en een in verhouding tot het rendement op vastgoed acceptabele rentestand. In een opgaande kantoormarkt kan worden gekozen voor het met relatief veel vreemd vermogen financieren van de vastgoedportefeuille en in een neergaande markt met relatief weinig vreemd vermogen. VastNed Offices/Industrial blijft in dit kader te allen tijde binnen de financieringsgrenzen als bedoeld in artikel 28 van de Wet op de Vennootschapsbelasting 1969. Tevens wordt een goede balans nagestreefd tussen financiering met korte en lange rentevaste perioden. In tijden dat het aandeel VastNed Offices/Industrial op de effectenbeurs een premie noteert ten opzichte van de intrinsieke waarde, kan het aantrekkelijk zijn om nieuwe aandelen uit te geven. Uitgangspunt hierbij is dat uitgifte van nieuwe aandelen uitsluitend plaatsvindt indien er op voorzienbare termijn investeringsmogelijkheden zijn.


Het dividendbeleid van VastNed Offices/Industrial is erop gericht het direct beleggingsresultaat geheel ter beschikking aan aandeelhouders te stellen.

Valutabeleid VastNed Offices/Industrial streeft ernaar valutarisico’s te vermijden door primair in de eurozone te beleggen.

Dividendbeleid Het dividendbeleid van VastNed Offices/Industrial is erop gericht het direct beleggingsresultaat geheel ter beschikking aan aandeelhouders te stellen. Om te voldoen aan de fiscale voorwaarden voor beleggingsinstellingen dient ten minste het fiscale resultaat in contanten te worden uitgekeerd.

Risicomanagement VastNed Offices/Industrial voert een actief beleid op het terrein van het in kaart brengen van en indien nodig het ondernemen van passende actie met betrekking tot risico’s die met het beleggen in vastgoed gepaard gaan. Daarbij wordt onderscheid gemaakt in strategische, operationele, financiële, rapportage en compliance risico’s.

Organisatie VastNed Offices/Industrial voert een actief management van haar vastgoedportefeuille, waarbij zij in de landen waarin zij actief is of zal zijn streeft naar volwaardig eigen lokaal management. VastNed Management in Rotterdam, VastNed Management España in Madrid, VastNed Management France in Parijs, Intervest Retail en Intervest Offices, beide in Antwerpen, beheren, met circa 78 medewerkers, de beleggingen van VastNed Offices/Industrial en 12

VastNed Retail. VastNed Management heeft geen winststreven, maar faciliteert de fondsen met directie en beheer. Op de samenwerking tussen VastNed Offices /Industrial, VastNed Retail en VastNed Management is een kostenverdelingsovereenkomst van toepassing. De gemaakte kosten worden, zonder winstopslag, doorbelast op basis van de feitelijke werkzaamheden (naar rato van de Nederlandse vastgoedportefeuille). De aandelen van VastNed Management worden voor 67% gehouden door VastNed Retail en voor 33% door VastNed Offices / Industrial. Zelfstandig beheer is de beste voorwaarde voor optimale verhuur aan kredietwaardige huurders en zorg voor de staat waarin de objecten verkeren. Het zoveel mogelijk zelf uitvoeren van commercieel en administratief beheer leidt tot direct contact met de huurders en de vastgoedmarkt, waardoor alert op marktontwikkelingen kan worden gereageerd en ook de exploitatiekosten op een verantwoorde wijze worden beheerst. Het technisch beheer is grotendeels uitbesteed aan lokale specialisten. Door onderhoud, renovatie en verkoop van objecten die niet meer passen in de vastgoedportefeuille, wordt zorggedragen voor een optimale staat en waarde van het vastgoed in relatie tot het rendement voor de aandeelhouders. De vastgoedmarkten in Nederland en België zijn onderworpen aan de aldaar geldende weten regelgeving. Een lokaal netwerk alsmede kennis op het gebied van financiering en van de lokale cultuur geven een voorsprong bij de exploitatie van het vastgoed. VastNed Offices/Industrial streeft ernaar deze activiteiten waar mogelijk vanuit het land zelf te ondernemen.


Verslag van de raad van commissarissen Inleiding De raad van commissarissen van VastNed Offices/ Industrial heeft in 2004 zevenmaal vergaderd. Aan deze vergaderingen is door de leden van de directie deelgenomen. Tevens heeft de raad van commissarissen vergaderd in afwezigheid van de directie. De onderwerpen die in de vergaderingen ter sprake zijn gekomen waren onder andere: de gang van zaken en risico’s in de vastgoedportefeuille, de strategie en risico’s van de vennootschap als geheel en deelaspecten daarvan, de financiële resultaten, alsmede de verslaglegging daarvan in persberichten, halfjaarbericht en jaarverslag, mutaties in de directie en de raad van commissarissen, zijn eigen functioneren en het functioneren van de directie, zijn eigen honorering en de bezoldiging van de leden van de directie, corporate governance en het functioneren van subcommissies van de raad van commissarissen inclusief de verslaglegging door deze commissies. De raad van commissarissen is telkens door de directie van goede informatie voorzien, zodat de raad van commissarissen zijn toezichthoudende taak optimaal heeft kunnen uitoefenen. Geen van de leden van de raad van commissarissen was frequent afwezig.

13

Jaarrekening 2004 Onderdeel van het door de directie opgestelde jaarverslag 2004 is de door Deloitte Accountants gecontroleerde jaarrekening 2004. Wij kunnen ons met dit verslag en de jaarrekening verenigen. Wij stellen u voor de jaarrekening aldus vast te stellen.

Dividend- en reserveringsbeleid In lijn met voorgaande jaren keert VastNed Offices/ Industrial het direct beleggingsresultaat in zijn geheel uit aan haar aandeelhouders. Een deel van het dividend kan als stockdividend ten laste van de agioreserve door aandeelhouders worden opgenomen. Hierdoor wordt de facto een deel van het directe beleggingsresultaat toegevoegd aan de overige reserve.

Dividendvoorstel Wij kunnen ons verenigen met het voorstel van de directie om een dividend uit te keren per aandeel van F 5 nominaal als volgt: – 5% in contanten op de prioriteitsaandelen; – een keuzedividend op de gewone aandelen van: – F 1,88 in contanten plus een nader te bepalen percentage in aandelen, afhankelijk van de beurskoers, ten laste van de agioreserve, of – F 2,13 in contanten.


In de loop van 2004 is wederom een aantal stappen genomen ter verbetering van de corporate governance-structuur en is gekozen voor statutaire vastlegging van belangrijke aspecten van deze structuur.

IFRS

Nevenfuncties: lid van de raad van commissarissen van VastNed Retail Opleiding: Bedrijfseconomie, Erasmus Universiteit Rotterdam

Met ingang van het boekjaar 2005 zal VastNed Offices/Industrial conform de International Financial Reporting Standards (IFRS) publiceren. In dit kader heeft de raad van commissarissen de gevolgen van de implementatie met de directie en de externe accountant uitgebreid besproken. In het verslag van de directie zijn de voornaamse consequenties van de invoering van IFRS weergegeven.

Mutaties directie Met ingang van 1 juli 2004 is de heer J. Pars benoemd tot CIO van VastNed Offices/Industrial. Hij is daarmee de heer H.K.M. Roovers opgevolgd. De raad van commissarissen is de heer Roovers zeer erkentelijk voor zijn bijdrage gedurende zijn lange staat van dienst en zijn inzet gedurende vele jaren.

Samenstelling raad van commissarissen

– – – – – – –

Mr. N.J. Westdijk MBA (20 juni 1941) Nationaliteit: Nederlandse Functie: gepensioneerd Benoeming: 19 april 2000 en sinds 6 april 2004 vicevoorzitter Vorige functies: bestuursvoorzitter Koninklijke Pakhoed en; president-directeur Connexxion Holding. Nevenfuncties: lid van de raad van commissarissen van VastNed Retail; non-executive lid van de raad van bestuur van Fortis; lid van de raad van commissarissen van WoltersKluwer; lid van de raad van commissarissen van Connexxion Holding en; president-commissaris van Eneco Energie. Opleiding: Nederlands recht, Rijksuniversiteit Utrecht en MBA, University of Chicago

De raad van commissarissen is als volgt samengesteld:

– – – –

Drs. W. Nijman (21 september 1946), voorzitter Nationaliteit: Nederlandse Functie: gepensioneerd Benoeming: 1 januari 1996 en sinds 1 mei 2003 voorzitter Vorige functies: diverse financiële functies bij Douwe Egberts; financieel directeur International Flavors & Fragrances; financieel directeur Bestfoods Benelux en later als senior director finance & ICT Europe Bestfoods en; vice-president finance BFO/treasurer Parent & Holding van Unilever. 14

– – – –

Drs. D. van den Bos (17 januari 1940) Nationaliteit: Nederlandse Functie: gepensioneerd Benoeming: 18 april 2001 Vorige functies: Hollandsche Beton Groep, onder meer verantwoordelijk voor projectontwikkelingsactiviteiten, en; directeur vastgoed PGGM, tevens adjunct-directeur beleggingen. Nevenfuncties: lid van de raad van commissarissen van VastNed Retail; lid van de raad van commissarissen van Amvest (tot 1 januari 2005) en;

Breda –> Mechelen –> Strombeek-Bever –> Rosmalen –> Moerdijk –> Meer

– voorzitter van de Anlageausschuss GIREF, Duitsland (tot 1 januari 2005) . Opleiding: Algemene economie, Erasmus Universiteit Rotterdam Drs. R.K. Jacobson (2 oktober 1946) Nationaliteit: Nederlandse Functie: Senior vice-president chairman’s office Unilever Benoeming: 6 april 2004 Vorige functies: diverse managementfuncties Unilever Nevenfuncties: lid van de raad van commissarissen van VastNed Retail Opleiding: Economie en accountancy, Erasmus Universiteit Rotterdam

– – – – – – – –

Mr. F.W. Mulder (31 mei 1940) Nationaliteit: Nederlandse Functie: gepensioneerd Benoeming: 3 maart 1988 Vorige functies: directiefuncties bij Koninklijke Wegenbouw Stevin, en; Avéro Verzekeringen. Nevenfuncties: lid van de raad van commissarissen van VastNed Retail; lid van de raad van commissarissen van De Hypothekers Associatie; voorzitter van de raad van commissarissen van Bartels Engineering; lid van de raad van commissarissen van hotel Nassau Bergen; bestuurslid van de Stichting Preferente Aandelen Arcadis; bestuurslid van de Stichting Beheer Faciliteiten NijSmellinghe (ziekenhuis); 15

– bestuurslid Devereux Capital Holding Stichting, Amsterdam; – directeur van Citrosuco Europa, onderdeel van Citrosuco Paulista, Matao, Brazilië en; – directeur van Congeltec, onderdeel van Irving & Johnson Ltd., Kaapstad, Z.A. Opleiding: Nederlands recht, Rijksuniversiteit Leiden

– –

– -

Dr. P.M. Verboom (20 april 1950) Nationaliteit: Nederlandse Functie: CFO Schiphol Group Benoeming: 6 april 2004 Vorige functies: docent Erasmus Universiteit Rotterdam en; diverse managementfuncties Philips, waaronder CFO van de directie van Philips in Argentinië, Hong Kong en het Verre Oosten. Nevenfuncties: lid van de raad van commissarissen van VastNed Retail; lid van de raad van commissarissen van SADC; lid van de raad van commissarissen van Schiphol Telematics; lid van de raad van commissarissen van Dartagnan; non-executive lid van de Board of Directors van Brisbane Airport Corporation; bestuurslid van Deltametropool en; lid van het bestuursforum en lid van de raad van toezicht van de Stichting Nationaal Luchtvaartthemapark Aviodrome. Opleiding: Econometrie (doctoraal) en promotie, Erasmus Universiteit Rotterdam

Verslag van de raad van commissarissen

De algemene vergadering heeft met ingang van 6 april 2004 de heren R.K. Jacobson en P.M. Verboom als lid van de raad van commissarissen benoemd. Wij zijn verheugd dat met deze nieuwe leden nieuwe kennis en ervaring is verworven en de ontstane vacatures zijn vervuld.

Corporate governance Invoering In het boekjaar 2003 was reeds extra aandacht besteed aan de corporate governance-structuur van VastNed Offices/Industrial. Extern onderzoek heeft uitgewezen dat deze structuur sterk is verbeterd en VastNed Offices/Industrial zich op dit terrein in de voorhoede van Euronext Amsterdam bevindt. Statutaire vastlegging In de loop van 2004 is wederom een aantal stappen genomen ter verbetering van de corporate governancestructuur en gekozen voor statutaire vastlegging van belangrijke aspecten van deze structuur. Deze wijzigingen hebben betrekking op het verminderen van meerderheids- en quorumvereisten voor besluiten door de algemene vergadering van aandeelhouders, beperking van de termijn van (her)benoeming van een commissaris tot drie termijnen van vier jaar, inrichting en samenstelling van de agenda van de algemene vergadering van aandeelhouders, invoering van een registratiedatum voor de uitoefening van stem- en vergaderrechten, het goedkeuringsrecht van de algemene vergadering van aandeelhouders van besluiten van de directie omtrent een belangrijke verandering van de identiteit of het karakter van de vennootschap of onderneming en agenderingsrecht voor minderheidsaandeelhouders, inhoudende dat een aandeelhouder die, al dan niet gezamenlijk, tenminste 1% van het uitstaande aandelenkapitaal bezit, agendapunten op de agenda van de algemene vergadering van aandeelhouders kan laten plaatsen. 16

Commissies van de raad van commissarissen De raad van commissarissen heeft drie actieve commissies. De auditcommissie en de remuneratiecommissie hebben ieder drie leden. De selectie- en benoemingscommissie wordt gevormd door de gehele raad van commissarissen. Auditcommissie De auditcommissie bestaat uit de heren D. van den Bos (voorzitter), F.W. Mulder en W. Nijman. De auditcommissie heeft in 2004 viermaal vergaderd. De auditcommissie heeft als taak het adviseren van de raad van commissarissen op financieel terrein. Onderwerpen die aan de orde zijn gekomen zijn de financiële rapportage, budgettering, de rol van de externe accountant en wisseling van de persoon van de accountant, fiscaliteit, compliance (onder andere de Autoriteit Financiële Markten), International Financial Reporting Standards (IFRS), financiering, interne controle, IT-systemen en de opvolging van aanbevelingen van de externe accountant, alsmede de uitkomsten van de controle van de externe accountant. Verslagen van de auditcommissie zijn telkens overlegd aan alle leden van de raad van commissarissen en besproken op de eerstvolgende vergadering van de raad van commissarissen. Remuneratiecommissie De remuneratiecommissie bestaat uit de heer N.J. Westdijk (voorzitter), de heer F.W. Mulder en de heer W. Nijman. De taak van de remuneratiecommissie is het adviseren van de raad van commissarissen op het terrein van het te voeren bezoldigingsbeleid.

Leiden –> Amsterdam –> Eindhoven

De commissie heeft in 2004 zesmaal vergaderd. De remuneratiecommissie heeft een voorstel over het te voeren remuneratiebeleid opgesteld dat in de algemene vergadering van aandeelhouders is besproken en goedgekeurd. Voorts heeft zij voorstellen geformuleerd ten behoeve van de bezoldiging van de individuele leden van de directie.

datum de heer N.J. Westdijk herbenoemd als lid van de raad van commissarissen. Hiermee is waardevolle kennis en ervaring voor VastNed Offices/Industrial behouden gebleven. In 2004 is afscheid genomen van mevrouw A.L. Deriga. Zij functioneerde vanaf 1996 als vice-voorzitter van de raad van commissarissen van VastNed Offices/ Industrial. De raad van commissarissen is mevrouw Deriga zeer erkentelijk voor haar bijdrage tijdens haar lange staat van dienst.

Selectie- en benoemingscommissie Als eerder gemeld bestaat de selectie- en benoemingscommissie uit de gehele raad van commissarissen. De raad van commissarissen (niet voltallig) heeft achtmaal vergaderd op het terrein van selectie en benoemingen. De selectie- en benoemingscommissie heeft geadviseerd om de heer J. Pars te benoemen tot CIO van VastNed Offices/Industrial. Deze benoeming door VastNed Management, de directeur van VastNed Offices/Industrial, heeft per 1 juli 2004 plaatsgevonden. Voorts heeft de selectie- en benoemingscommissie geadviseerd over de (her)benoeming van de heer N.J. Westdijk en de voordracht van nieuwe commissarissen. Tevens heeft de raad van commissarissen voorstellen gedaan aan de houders van prioriteitsaandelen ten behoeve van (her)benoeming van de heer D. van den Bos als lid van de raad van commissarissen.

Profielschets van de raad van commissarissen De profielschets van de raad van commissarissen waarborgt dat de raad van commissarissen naar behoren is samengesteld, inhoudende dat er op basis van aanwezige kennis en ervaring effectief toezicht op de directie van de vennootschap kan worden gehouden. Dit profiel is te raadplegen op de website van de vennootschap en kan worden opgevraagd ten kantore van de vennootschap. De raad van commissarissen verklaart dat al zijn leden onafhankelijk zijn als bedoeld in de Nederlandse corporate governance code (de Code).

Rooster van aftreden

Mutaties raad van commissarissen De algemene vergadering heeft met ingang van 6 april 2004 de heren R.K. Jacobson en P.M. Verboom als lid van de raad van commissarissen benoemd. Wij zijn verheugd dat met deze nieuwe leden nieuwe kennis en ervaring is verworven en de ontstane vacatures zijn vervuld. Tevens is op bovengenoemde 17

– – – – – –

Het rooster van aftreden ziet er voor de komende jaren als volgt uit: D. van den Bos, 2005 (herkiesbaar) W. Nijman, 2006 (niet herkiesbaar) F.W. Mulder, 2007 (niet herkiesbaar) R.K. Jacobson, 2008 (herkiesbaar) P.M. Verboom, 2008 (herkiesbaar) N.J. Westdijk, 2008 (herkiesbaar)

Amsterdam –> Kortenberg –> Amsterdam –> Eindhoven –> Ridderkerk –> Diegem

Zoals eerder gemeld voorzien de statuten in een zittingsduur die wordt beperkt tot driemaal vier jaar. In dat kader is besloten dat de heren W. Nijman en F.W. Mulder zich na afloop van de huidige termijn niet voor herbenoeming beschikbaar stellen. VastNed Offices/Industrial handelt hiermee in de geest van best practice-bepalingen III.3.5 van de Code.

Benoemingen en herbenoemingen Conform het rooster van aftreden treedt de heer D. van den Bos af en stelt zich herkiesbaar voor een periode van vier jaar.

Personeel De raad van commissarissen spreekt zijn dank uit voor de inzet van de directie en haar medewerkers voor hun inzet, loyaliteit en de behaalde resultaten onder moeilijke marktomstandigheden gedurende het verslagjaar. Rotterdam, 22 februari 2005 Voor de raad van commissarissen, W. Nijman, voorzitter

18

Reële groei BNP

(in %)

Eurozone Wereld

Bron: Consensus Forecast

� � � �

��

��

��

��

��

��

��

��

��

��

��

��

��

�

Verslag van de directie Economie en markten in het algemeen Economie De economie van de eurozone kent een lage groei. Een belangrijke reden daarvoor is de trage aanpassing van de regio aan het fenomeen globalisatie. De Europese Unie heeft als doel om een leidende en concurrerende economie te zijn. De ambitie is opgeschreven, maar er is een groot gebrek aan politieke wil om de daarvoor noodzakelijke stappen te nemen. De economische groei bleef in 2004 weer achter bij dat van de wereldeconomie en de groei die gerealiseerd werd in de eurozone, is hoofdzakelijk te danken aan de dynamiek van die wereldeconomie. In het verslagjaar was het vooral de export die de motor van de groei in de eurozone heeft aangezwengeld. Consumptieve groei was de ontbrekende schakel, vanwege beperkingen in de groei van de lonen, magere werkgelegenheidsgroei en een gedaald consumentenvertrouwen. Belangrijk pluspunt van de economische groei in 2004 was het scherpe herstel van de ondernemingswinsten. Tezamen met het huidige gunstige renteklimaat zal dat het economisch herstel in de eurozone bestendigen en minder afhankelijk maken van de export. De verwachting is dat ondernemingen in 2005 meer zullen gaan investeren. De inflatie daalde in 2004 minder snel dan door velen werd verwacht. De stijging van de olieprijzen evenals 19

die van andere grondstoffen zoals metaal hadden een ongunstige invloed op het inflatiecijfer. Ook de stijging van overheidstarieven en indirecte belastingen vielen in 2004 hoog uit; voortvloeiende uit maatregelen om de financieringstekorten van de overheden binnen de eurozone te beteugelen. De rente bleef op historisch lage niveaus mede als gevolg van de sterke euro of, misschien beter, de zwakke dollar. De hoge tekorten op de handelsbalans en de overheidsbegroting in de Verenigde Staten, tezamen met lage binnenlandse besparingen zorgden daarvoor. Het herstel van de economische groei van de eurozone is broos en omgeven met vele risico’s. Niettemin verwachten economen bestendiging van de economische groei in de eurozone in 2005 en 2006, terwijl de groei van de wereldeconomie terugloopt. Herstel van de binnenlandse vraag zal de belangrijkste drager van deze groei zijn. Risico’s De dollar was in 2004 een zwakke munt. De tekorten op de overheidsbegroting en de handelsbalans in de Verenigde Staten, almede de hoge schuldenlast van de consument doen het vertrouwen in de dollar geen goed. Een verdere stijging van de euro ten opzichte van de dollar in 2005 kan het herstel van de economische groei in de eurozone belangrijk vertragen. De inflatie zal ook onder druk komen te staan, wat een drukkend effect heeft op de indexering van

Verslag van de directie

Totaal rendement per jaar

(in %)

Bron: Global Property Research (GPR), Bloomberg

GPR 250 Europa GPR 250 Nederland VastNed Offices/Industrial

40 30 20 10

15 jaar

10 jaar

5 jaar

3 jaar

1 jaar

0

de huurcontracten. Positief is dat de rentemarkt gunstig blijft voor de vastgoedmarkt. De olieprijs kende in 2004 een sterke stijging tot niveaus in dollars gemeten die nog niet eerder werden waargenomen. De vraag- en aanbodsituatie in de oliemarkt is onevenwichtig. Aan de ene kant is er een sterk toenemende vraag vanuit de Aziatische landen en aan de andere kant is er sprake van een lage exploratieactiviteit doordat de olieprijs de afgelopen jaren juist op relatief lage niveaus stond. Het feit dat veel olievoorraden zijn gelegen in politiek zeer gevoelige gebieden draagt bij aan deze onevenwichtigheid. Er is een duidelijke kans dat de oliepijs in 2005 vanwege genoemde onevenwichtigheid in de vraag- en aanbodsituatie verder zal stijgen en de inflatie in de eurozone zal voeden. De huidige stabiliteit in de rente- en inflatieniveaus kan hierdoor verstoord worden, wat een drukkend effect zal hebben op de economische groei. Kantoormarkt De kantoormarkten in Nederland en België kennen moeilijke tijden. De vraag is de afgelopen jaren teruggevallen op het moment dat het aanbod overvloedig werd. Als gevolg van de economisch mindere tijden worden bij verhuizing ook gemiddeld minder kantoormeters in gebruik genomen dan er worden achtergelaten. De hoge beschikbaarheid van kantoorruimte heeft de competitie in de verhuurmarkt vergroot. Dominante trends zijn dat grote steden het winnen van satellietsteden, nieuwe kantoorruimten het winnen van oude en dat functionaliteit van de kantoorruimte, de beschikbare parkeergelegenheid en de bereikbaarheid hoog scoren bij verhuur. 20

Het aanbod aan kantoorruimte varieert in de verschillende deelmarkten van drie tot zes keer de gemiddelde jaarlijkse opname van kantoorruimte. Dat is een erg ruim aanbod. Een normaal functionerende kantoormarkt zal een aanbod hebben van één tot twee keer de gemiddelde opname. Voor een daling van het aanbod is het nodig dat huurders meer ruimte opnemen dan ze achterlaten. In de huidige markt is dat niet het geval. Daarvoor is een duidelijk economisch herstel nodig. De kantoormarktcyclus is een veelbesproken fenomeen. De vraag naar kantoorruimte is elastisch, terwijl het aanbod inelastisch is. De huidige situatie in de kantoormarkt is dat de bouwactiviteit van nieuwe kantoren drastisch is teruggelopen, maar dat de totale plancapaciteit nog altijd aanzienlijk is. Deze plannen zullen voor het overgrote deel worden uitgesteld, omdat overheden en/of beleggers nu stevige voorverhuureisen stellen. Daarmee zijn speculatieve ontwikkelingen nu in de ijskast gezet, maar de vraag is nog altijd laag. Daling van de leegstand zal zich voordoen als de nettovraag naar kantoorruimte weer aantrekt. Deze vraag is gekoppeld aan het herstel van de economische groei, maar reageert met een vertraging en is afhankelijk van de mate van herstel van de groei. De verhuuractiviteit in de grotere kantoormarkten blijft beter op peil dan in de kleinere kantoormarkten, waar deze activiteit van tijd tot tijd zelfs wegvalt. De huurder is in een aantal kantoormarkten in een goede positie en weet, bovenop de al lage huur, veelal extra secundaire huurcondities te bedingen, die kunnen bestaan uit bijdragen in de kosten van de verhuizing, huurkortingen of huurvrije perioden.


Nederlandse vastgoedfondsen Ontwikkeling premie (discount) (in %) ��

��

��

��

��

��

��

��

��

��

��

��

��

Bepaalde segmenten in de kantoormarkt doen het beter dan andere segmenten, omdat die beter aansluiten op de wensen van huurders.

vraag zich ook op objecten met veel leegstand, hetgeen wijst op toenemend vertrouwen bij een deel van de ontwikkelaars in de kantoormarkt als geheel.

Er is een hoog risico dat verouderde kantoorruimte structureel leeg zal blijven. Dat gedeelte van de kantoormarkt wordt ook niet in overweging genomen door potentiële huurders. Eenzelfde situatie kent de bedrijfsruimtemarkt al jaren. De totale leegstand in die markt was en is hoog, maar wordt sterk vertekend door de structurele leegstand in verouderde bedrijfsruimten op veelal verouderde bedrijfsterreinen. Dat heeft geleid tot segmentatie van die markt. Segmentatie van de kantoormarkt zal de komende jaren ook leren dat in bepaalde delen van de kantoormarkt of in bepaalde steden de situatie minder ernstig is dan het zich nu laat aanzien voor het totaal.

Bedrijfsruimtemarkt

Een herstel van de kantoormarkten zal een belangrijk effect hebben op de verkeersstromen. Er bestaat een gerede kans dat de wegen verder dichtslibben en werkgevers gedwongen worden naar alternatieve oplossingen te zoeken. Het stimuleren van spreiding in werktijden en een sterke opkomst van flexibele werkoplossingen is zeer waarschijnlijk, wat zal leiden tot een ander gebruik van kantoren.

Sterke vraag is te zien in het logistieke deel van de bedrijfsruimtemarkt. Deze vraag concentreert zich rondom grote logistieke verdeelpunten als de havens van Rotterdam en Antwerpen en de luchthavens van Amsterdam en Brussel. Ook knooppunten op doorgaande routes zijn populair. Door de vergroting van de Europese Unie oostwaarts bestaat er een kans dat door de jaren heen het zwaartepunt van de logistieke markt zich meer oostwaarts zal verplaatsen.

In de beleggersmarkt is er een stevige vraag naar commercieel vastgoed en ook naar kantoren. Deze vraag is afkomstig van zowel de institutionele als particuliere belegger, zowel internationaal als nationaal. De vraag is voor een belangrijk deel selectief en richt zich op goedverhuurde en goedgelegen kantoorobjecten. De prijzen van kantoren blijven daardoor op een relatief hoog peil voor deze fase van de kantoormarktcyclus. Niettemin richt een deel van de 21

De beschikbaarheid in de bedrijfsruimtemarkt is de spiegel van de veroudering van de voorraad gebouwen in deze markt. De situatie is door de teruggelopen economische groei slechter geworden en heeft de druk op de politiek sterk vergroot om verouderde bedrijfsterreinen te saneren. De provincie NoordBrabant in Nederland heeft bijvoorbeeld aangekondigd daartoe nu ook stappen te ondernemen. De uitgifte van bedrijventerreinen is de afgelopen jaren sterk teruggelopen als gevolg van lage economische groei en het gebrek aan voldoende gronden.

Distributiecentra zijn erg in trek bij alle categorieën beleggers en favoriet boven ander vastgoed. De verwachting is dat de belangstelling voor dit type vastgoed nog wel een tijd zal aanhouden, vanwege de goede historische totaalrendementen. De prijzen van logistiek vastgoed zijn belangrijk gestegen en in historisch opzicht hoog te noemen.

Het herstel van de economische groei van de eurozone is broos en omgeven met vele risico’s. Niettemin verwachten economen bestendiging van de economische groei in de eurozone in 2005 en 2006, terwijl de groei van de wereldeconomie terugloopt. Amsterdam, Karel du Jardinstraat 65


VastNed Offices/Industrial Sectorspreiding totale vastgoedportefeuille (in %)

�

� � ��

��

Brancheverdeling totale vastgoedportefeuille (in %)

� ��

��

��

� ��

�

��

��

��

��

�

��

�

��

Effectenbeurs De noteringen van beursgenoteerde vastgoedfondsen aan de Euronext Amsterdam maken door de jaren heen golven van premies en discounts ten opzichte van de intrensieke waarde per aandeel mee. Als de premie of discount in de beursnotering een graadmeter is voor het vertrouwen in de vastgoedmarkt dan is de conclusie dat aan het begin van een economisch herstel beleggers veel vertrouwen hebben in de vastgoedmarkt (de beurskoers doet een premie) en dat op de top van de economische cyclus dit vertrouwen weer vermindert (de beurskoers doet een discount). De huidige premiesituatie op de aandelenmarkt voor vastgoedfondsen wordt vooral veroorzaakt door de grote beleggersvraag naar vastgoedfondsen met een focus op winkelbeleggingen. Genoemde premiesituatie geldt (nog) niet voor alle vastgoedfondsen op de Amsterdamse beurs en betreft een gemiddelde. Bij de particuliere beleggers komt deze vraag voort uit de aantrekkelijke dividendrendementen die op vastgoedfondsen gemaakt kunnen worden. De vraag bij institutionele beleggers vindt de oorsprong in een verhoogde allocatie van middelen aan vastgoedbeleggingen. De koershistorie van closed-end vastgoedfondsen op de Amsterdamse beurs is relatief kort, omdat in de periode voor de jaren negentig de open-endstructuur bij vastgoedfondsen gebruikelijk was. Het recente verleden geeft aan dat situaties van premies en discounts een aantal jaren kunnen aanhouden. Internationaal neemt de populariteit van de belastingvrije status van vastgoedfondsen toe. Frankrijk kent nu de SIIC-status welke vergelijkbaar is met de Nederlandse fiscale beleggingsinstelling. In landen 24

als het Verenigd Koninkrijk en Duitsland wordt momenteel actief over hetzelfde type structuur voor vastgoedfondsen nagedacht. Genoemde ontwikkeling is gunstig voor de sector beursgenoteerde vastgoedfondsen in Europa.

Nederland Economie Het herstel van de Nederlandse economie werd eind 2003 op gang gebracht door het aantrekken van het exportvolume. Het competitieve vermogen van de Nederlandse economie is vanaf 1999 sterk teruggelopen en daar ondervindt de export nu hinder van. Alhoewel er veel is gedaan om deze situatie weer recht te trekken, zal het een aantal jaren duren alvorens de competitieve kracht uit de jaren negentig weer geheel hersteld is. Een bijzonder positief punt is de sterke groei van de Rotterdamse haven als gevolg van de grotere rol die Azië (vooral China en India) speelt op de wereldmarkt. Deze groei zal naar verwachting aanhouden en de logistieke sector in de Nederlandse economie versterken. Inmiddels is in 2004 de economische motor weer op gang gekomen en groeit de Nederlandse economie weer enigermate. Er zijn duidelijk tekenen dat de diensteneconomie deze groei oppakt, wat belangrijk is voor werkgelegenheidsschepping in deze sector en daarmee voor de groei van kantoorgebonden werkplekken. Vastgoedmarkt In de Nederlandse kantoormarkt wordt circa 6 miljoen m2 kantoorruimte aangeboden op een voorraad van ruim 40 miljoen m2, hetgeen betekent dat onge-


Nederland

��

��

��

��

�

� � � � ��

��

Sectorspreiding (in %)

��

Brancheverdeling (in %)

��

��

� ��

�

��

��

��

veer 15% van de kantoren leegstaat. Het aanbod is divers en bestaat uit nieuwbouw, leeggekomen kantoren uit verhuizingen en uit kantoren die in onderhuur worden aangeboden. Deze laatste kantoren hebben wel een huurcontract, maar de huurder hanteerde bij het aangaan van het huurcontract een te optimistische verwachting betreffende de groei van het aantal personeelsleden. Van de vier grote steden heeft Amsterdam de hoogste leegstand van tussen de 15 en 20%, afhankelijk van de gehanteerde bron. Rotterdam en Utrecht hebben een leegstand van rond de 10%, terwijl Den Haag daar nog iets onder zit. De satellietsteden rondom deze plaatsen kennen een hoge leegstand van veelal rond de 20%. In de rest van Nederland zijn er duidelijk verschillen van stad tot stad, maar overal geldt dat de leegstand de laatste jaren fors is opgelopen. Het aandeel van nieuwbouw in de leegstand is dalende. Het kantooraanbod beloopt ruim vier keer de gemiddelde opname aan kantoorruimte in Nederland. Een normale situatie is één tot twee keer de gemiddelde opname. De kwaliteit van het aanbod loopt achteruit, omdat nieuw gebouwde, maar nog leegstaande kantoren op dit moment erg aantrekkelijk zijn in de verhuur. De schatting is dat nu eenderde van het aanbod bestaat uit nieuwbouw, terwijl dat een jaar geleden nog de helft was. De concurrentie van nieuwbouw neemt daarmee ook snel af. De totale plancapaciteit aan kantoren is nog steeds aanzienlijk, maar overheden en/of beleggers stellen stevige voorverhuureisen. De gemeente Amsterdam hanteert nu een voorverhuureis van 70%. Tevens maakt deze gemeente werk van herbestemming van verouderde kantoren naar bijvoorbeeld woningen. Het beleid is gericht op beteugeling en kwalitatieve verbetering 25

van het aanbod. Andere gemeenten volgen eenzelfde beleid. Het wachten is nu op het doorzetten van de economische groei, zodat de vraag naar kantoorruimte ook weer kan aantrekken. De bedrijfsruimtemarkt is stabieler dan de kantoormarkt. Oudere bedrijfsruimten op verouderde bedrijfsterreinen staan structureel leeg, maar de betere gebouwen zijn over het algemeen goed verhuurd. Nieuwbouw vindt veelal plaats op basis van voorverhuur.

België Economie Vergeleken met 2003 is de economische groei in 2004 niet alleen sterker, maar ook evenwichtiger. De belangrijkste verandering betreft de export, deze droeg duidelijk bij aan de groei van de Belgische economie en was de drijvende kracht achter de groeiversnelling. Bedrijfsinvesteringen droegen ook bij aan de groei en dat maakt het economische plaatje gezond. Vergeleken met de Nederlandse economie staat de Belgische economie er op dit moment het beste voor, alhoewel in het achterhoofd gehouden moet worden dat de Belgische economie over het algemeen vroeg cyclisch is. De haven van Antwerpen profiteert van de sterk toegenomen goederenstromen, zoals eerder ook al bij de haven van Rotterdam geconstateerd werd. In het kielzog van de sterk toegenomen activiteit zal ook de logistieke sector het goed doen. Een stabiel element in de groei van de Belgische economie is de hoofdstad Brussel. De activiteiten van de Europese Unie groeien


België ��

�

��

��

��

��

Sectorspreiding (in %)

��

Brancheverdeling (in %)

��

��

��

�

��

�

��

��

� ��

gewoon door en zagen in 2004 een extra impuls door de forse uitbreiding van de Europese Unie met 11 landen. Een vergrote Europese Unie zal nog meer stabiliteit aan de groei geven, omdat verwacht mag worden dat de begroting van de Europese Unie voorlopig meer groei zal vertonen dan de nationale begrotingen. Vastgoedmarkt De belangrijkste kantoormarkten van België liggen op de as van Antwerpen, Mechelen en Brussel, waarbij Brussel verreweg de grootste kantoormarkt heeft. De kantoormarkt in de periferie van Brussel is met een kantoorvoorraad van 1,5 miljoen m2 bijna net zo groot als de kantoormarkt in geheel Antwerpen met een totaal van 1,8 miljoen m2. Mechelen kent een kleine, maar snel groeiende kantoormarkt en kan worden gezien als een nieuwe markt voor ondernemingen die zich langs de genoemde as willen vestigen. De beschikbaarheid van kantoorruimte is in deze markten hoog. De totale plancapaciteit is nog steeds aanzienlijk, maar daaraan worden stevige voorverhuureisen gesteld. Daarmee is de bouwactiviteit stevig teruggelopen en zal het aanbod stabiliseren. De leegstand in Antwerpen ligt rond de 10%, in Mechelen rond de 15%, terwijl de periferie van Brussel een leegstand noteert van tegen de 20%. Deze percentages zijn vergelijkbaar met Nederland. De verhuur in Antwerpen beleefde een uitzonderlijk jaar en evenaarde de verhuur uit 1999. In die verhuur zaten wel twee grote voorverhuurtransacties. De opname in Mechelen steeg in 2004, omdat deze stad in toenemende mate als een alternatief gezien wordt voor vestiging in Antwerpen of Brussel. In de Brusselse periferie blijft de verhuur op een laag pitje 26

staan. Nieuwbouw heeft over het algemeen een betere concurrentiepositie in de verhuurmarkt dan bestaande bouw. Geleidelijk aan loopt de kwaliteit van de leegstand terug. Een situatie die ook in andere kantoormarkten gezien wordt. De bedrijfsruimtemarkt is stabieler dan de kantoormarkt. Oudere bedrijfsruimten op verouderde bedrijfsterreinen staan structureel leeg, maar de betere gebouwen zijn over het algemeen goed verhuurd. Nieuwbouw vindt veelal plaats op basis van voorverhuur.

De vastgoedportefeuille Het boekjaar 2004 stond in het kader van het weerstand bieden aan de moeilijke marktomstandigheden in de kantoor- en bedrijfsruimtemarkten van Nederland en België. Deze inspanningen vonden met name plaats op het terrein van de verhuur en op het terrein van het verbeteren van het gemiddelde risicorendementsprofiel van de vastgoedportefeuille. In het kader hiervan heeft een groot aantal verkopen plaats gevonden, waaronder nagenoeg de gehele Franse vastgoedportefeuille, die door zijn omvang en aard geen strategisch belang had. Voorts vonden verkopen plaats in Nederland en België. Deze vonden gemiddeld plaats boven de laatste taxatiewaarden. Dit sterkt de directie in haar opvatting dat de gepubliceerde intrinsieke waarde een reële is. In dit jaarverslag is wat betreft de vastgoedrapportage aansluiting gevonden bij de best practice-bepalingen zoals die zijn geformuleerd door de brancheorganisaties IVBN en EPRA. VastNed Offices/Industrial ondersteunt het initiatief tot het formuleren van


VastNed Offices/Industrial Tien grootste huurders Percentage van de theoretische huuropbrengst per 31 december 2004

PricewaterhouseCoopers Deloitte Accountants Tibotec Fiege Kalf EDS Rijksgebouwendienst Exel Brico Rexel Gemeente Amsterdam totaal

4,0 2,4 2,1 2,0 2,0 1,7 1,3 1,1 1,0 0,9

18,5

dergelijke bepalingen van harte aangezien deze bijdragen aan een betere onderlinge vergelijkbaarheid van vastgoedfondsen en transparantie van de verslaggeving in het algemeen.

waarneembare algemene trend tot incentificering van huurders. De gemiddelde percentages bevinden zich niet op een verontrustend hoog niveau. Huurders

Objecten De vastgoedportefeuille bestaat grotendeels uit middelgrote kantoren en industriële objecten. Deze laatste groep is onder te verdelen in bedrijfsruimten en logistieke centra. Het bezit is over Nederland en België gespreid en heeft een totale verhuurbare oppervlakte van 1.160.634 m2. De omvang van de vastgoedportefeuille in exploitatie bedraagt per ultimo 2004 F 1.112 miljoen. Het vastgoed niet in exploitatie meegerekend bedraagt de omvang F 1.166 miljoen. Dit is minder dan de omvang ultimo 2003, hetgeen is toe te rekenen aan omvangrijke verkopen. Verhuur en bezettingsgraad De vastgoedportefeuille stond gedurende het boekjaar onder druk van een moeizame verhuurmarkt die zijn effecten had op de bezettingsgraad. De gemiddelde bezettingsgraad bevond zich op 84,2% (2003: 89,2%). Deze gemiddelde bezettingsgraad werd in 2004, naast de moeizame verhuurmarkt, negatief beïnvloed door een aantal vastgoedobjecten dat is gerenoveerd en medio 2004 in exploitatie werd genomen en op dat moment nog niet verhuurd waren. De huurvrije perioden en huurkortingen namen toe tot 2,0% (2003: 0,5%). Dit is toe te rekenen aan een

27

VastNed Offices/Industrial verhuurt haar objecten aan een groot aantal huurders. Het totale aantal huurders bedraagt 678. Een overzicht van de 10 grootste huurders is weergegeven in bovenstaande tabel. Geen van de huurders is dermate dominant dat de omvang van de huurinkomsten van deze huurders voor VastNed Offices/Industrial een risico inhoudt. Markthuur Gemiddeld is de vastgoedportefeuille van VastNed Offices/Industrial 7,1% boven de markthuur verhuurd. Hierin schuilt het risico dat bij afloop of herziening van het huurcontract een lagere huur dan de huidige in rekening kan worden gebracht. Dit is een aspect dat nauwkeurig door de directie wordt gevolgd. Huurontwikkelingen Als gevolg van de door verkopen gekrompen vastgoedportefeuille is het niet zinvol de huuropbrengsten van dit jaar met die van vorig jaar te vergelijken. Het is relevanter om de organische ontwikkeling van de brutohuuropbrengsten in aanmerking te nemen. Deze ontwikkeling kent een aantal aspecten dat aandacht verdient. De opgelopen leegstand is reeds eerder toegelicht. De indexatie laat een positief bedrag zien, terwijl in nieuwe huurcontracten en huurverlengingen iets lagere huuropbrengsten te zien zijn.


VastNed Offices/Industrial Expiratiedata huurcontracten totale vastgoedportefeuille (in %)

Ontwikkeling brutohuuropbrengsten (in %) 5

Afloopdata respectievelijk verlengdata van de huurcontracten met mogelijkheid tot huuraanpassing (gewogen naar brutohuuropbrengsten) gemiddelde looptijd is 3,6 jaar

0 -5

30

-10

20 10 0

2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 e.v.

Totaal

Overig huurinkomen

Huurkortingen

Leegstand

Nieuwe huurcontracten

Indexering

Pijplijn

Aan- en verkopen

-15

In bovenstaande grafiek is een overzicht opgenomen waarin de evolutie van de brutohuuropbrengsten gedurende 2004 in kaart is gebracht. Expiratiedata huurcontracten VastNed Offices/Industrial is actief in drie landen met verschillende soorten huurovereenkomsten en veschillen in looptijd op grond van lokale wettelijke regelingen en gebruiken. In de grafiek hierboven zijn de expiratiedata van de gehele vastgoedportefeuille weergegeven. De gemiddelde looptijd bedraagt 3,6 jaar. VastNed Offices/Industrial realiseert zich dat het relatief hoge aantal huurcontracten dat in 2005 en 2006 expireert, een risico voor de vennootschap inhoudt, maar zoals eerder gemeld, heeft de directie de nodige maatregelen genomen om de leegstand zoveel mogelijk te beperken.

zijds worden voor langjarig verhuurde objecten als gevolg van de grote vraag naar vastgoedinvesteringen positieve waardemutaties afgegeven. Per saldo leidde de taxaties, inclusief waardemutaties van objecten niet in exploitatie tot een ongerealiseerde waardemutatie van F 51,3 miljoen negatief. Taxatiemethodiek

Gedurende 2004 hebben enkele aankopen in België plaatsgevonden, welke nog voortvloeiden uit eerder aangegane verplichtingen.

De vastgoedportefeuille van VastNed Offices/ Industrial wordt éénmaal per jaar door onafhankelijke taxateurs gewaardeerd. Per 30 juni wordt een representatieve helft getaxeerd en per 31 december de resterende helft. De taxaties vinden plaats door internationale gerenommeerde taxateurs (zie het elders in dit jaarverslag opgenomen overzicht ‘Vastgoedportefeuille 2004’) volgens internationaal geaccepteerde taxatietechnieken. VastNed Offices/ Industrial draagt er zorg voor dat de taxateurs de beschikking hebben over alle relevante informatie om tot een goed afgewogen oordeel te komen. Vanaf het verslagjaar 2005 zal de vastgoedportefeuille ieder kwartaal worden getaxeerd.

Verkopen

Nederland

In 2004 heeft een groot aantal verkopen plaatsgevonden. Dit betrof verkopen in Nederland, België en Frankrijk. Hiermee werd in totaal F 77,6 miljoen verkocht. Het verkoopresultaat ten opzichte van de laatste taxatiewaarde bedroeg F 2,3 miljoen positief.

Objecten De Nederlandse vastgoedportefeuille (in exploitatie) maakte per ultimo 2004 51% van de totale vastgoedportefeuille van VastNed Offices/Industrial uit. De Nederlandse vastgoedportefeuille kenmerkt zich door een groot aantal objecten (136 stuks, zijnde 100 kantoren en 36 semi-industriële objecten). Per 31 december 2004 bedroeg het aantal huurders 445. Naar waarde gemeten bestaat de vastgoedportefeuille voor 67% uit kantoren en voor 33% uit semi-industriële objecten.

Aankopen

Ongerealiseerde waardemutaties De taxaties door onafhankelijke taxateurs geven enerzijds de moeizame verhuurmarkt weer, ander28


Nederland Tien grootste huurders

Expiratiedata huurcontracten (in %)

Percentage van de theoretische huuropbrengst per 31 december 2004

Afloopdata respectievelijk verlengdata van de huurcontracten met mogelijkheid tot huuraanpassing (gewogen naar brutohuuropbrengsten) gemiddelde looptijd is 2,8 jaar

Totaal

3,3 1,9 1,8 1,8 1,6 1,6 1,3 1,1 1,0 1,0 16,4

30 20 10 0

2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 e.v.

Rijksgebouwendienst Rexel Gemeente Amsterdam CWI Dienst Wegverkeer Ex Logis Europe ROC Amsterdam Shell Interxion Carrier Hotel SNT

Verhuur en bezettingsgraad Ook in 2004 is VastNed Offices/Industrial zeer actief geweest nieuwe huurders aan te trekken en bestaande huurders te behouden. Desalniettemin is gedurende 2004 de bezettingsgraad afgenomen. Deze bedroeg gemiddeld 85,2% tegen 90,5% over 2003. Een deel is toe te rekenen aan het feit dat een aantal projecten dat is gerenoveerd en onder de categorie ‘niet in exploitatie’ viel, medio 2004 in exploitatie werd genomen. Dit betrof de objecten Catharijnesingel 28-32 in Utrecht, Antwerpseweg 8-10 in Gouda en Roermondstraat 37001-37003 in Deventer. Aangezien deze objecten onverhuurd waren resulteerde dit in een additionele druk op de bezettingsgraad van 2,2 procentpunten. Per ultimo 2004 bedroeg de bezettingsgraad 80,5%. Na afloop van het boekjaar is nog een aantal objecten met aanzienlijke leegstand verkocht. Deze verkopen en de verhuringen in januari 2005 in aanmerking nemend, bedraagt de bezettingsgraad per 1 februari 2005 83,5%. Indien vanaf heden geen enkele verhuring meer plaatsvindt kan de bezettingsgraad in 2005 op basis van de huidige vastgoedportefeuille in exploitatie niet verder dalen dan 75,9%. De kans dat vanaf 1 februari 2005 geen enkele verhuring meer plaatsvindt, wordt door VastNed Offices/Industrial als zeer gering ingeschat. Voorts zal VastNed Offices/ Industrial zich met haar verkoopbeleid richten op de verkoop van objecten die te kampen hebben met (toekomstige) structurele leegstand. De organische ontwikkeling van de huren zonder rekening te houden met de afname in bezettingsgraad was licht positief. Dit is te verklaren door een aantal factoren. Uit de indexatie van huurovereen29

komsten is een stijging gerealiseerd. Bij huurverlengingen en nieuwe verhuringen bedroeg de huur in het algemeen minder dan voorheen. Het verstrekken van huurvrije perioden in de Nederlandse vastgoedportefeuille is nog steeds beperkt en bedroeg in 2004 1,2% van de brutohuuropbrengsten tegen 0,8% voor 2003. Desalniettemin is het verstrekken van huurvrije perioden en huurkortingen als trend in de vastgoedmarkt aan te merken. Het huurniveau is als boven marktconform aan te merken. De theoretische huuropbrengsten per ultimo 2004 bevonden zich 4,5% boven de door de onafhankelijke taxateur vastgestelde markthuur. Met het afsluiten van nieuwe huurovereenkomsten moet mogelijk rekening worden gehouden met lagere huurprijzen. De vastgoedportefeuille niet in exploitatie heeft grotendeels betrekking heeft op het project TriNovium. Dit project maakt onderdeel uit van de boedel van een in faillissement getreden vennootschap. De belangen van VastNed Offices/Industrial als schuldeiser in dit faillissement zijn veiliggesteld aangezien zij is aan te merken als separatist. Expiratiedata van de huurcontracten Huurcontracten worden in Nederland in het algemeen voor een periode van vijf jaar afgesloten, met de mogelijkheid tot opzegging door verhuurder en huurder. Ook worden er andere looptijden van huurovereenkomsten gehanteerd. Het overzicht van de expiratiedata van de per ultimo 2004 bestaande huurovereenkomsten ziet er zoals in bovenstaande grafiek weergegeven uit.


Woluwe –> Mechelen

Aankopen Er hebben gedurende 2004 geen aankopen plaatsgevonden.

– – – – – –

Verkopen Gedurende 2004 is een groot aantal objecten verkocht. Reden voor die verkopen lag in het gegeven dat door verkoop van onderstaande objecten het risicorendementsprofiel van de Nederlandse vastgoedportefeuille kon worden verbeterd. Sommige objecten kenden aanzienlijke leegstand. Door dergelijke objecten te verkopen kon de leegstand worden beperkt. Het betrof de volgende verkopen: Ede, Galvanistraat 7 en 9; Hoofddorp, Debbemeerstraat 8; Rijswijk, Huis te Landelaan 492; Tilburg, Gesworenhoekseweg 9-11; Veenendaal, Wageningselaan 50 en; Zaltbommel, Hogeweg 11. Deze verkopen vonden plaats tegen in totaal F 44,8 miljoen. In totaal zijn deze vastgoedobjecten F 1,4 miljoen boven de laatste taxatiewaarde verkocht. Dit is een indicatie dat de taxatiewaarde van de vastgoedobjecten een goede weergave is van de marktwaarde van deze objecten. Ongerealiseerde waardemutaties Gedurende 2004 bedroegen de ongerealiseerde waardemutaties F 25,0 miljoen negatief (2003: F 23,6 miljoen negatief) zijnde circa 3,7% ten opzichte van de waarde begin 2004.

België Objecten De Belgische vastgoedportefeuille maakte per ultimo 2004 49% van de totale vastgoedportefeuille in exploitatie van VastNed Offices/Industrial uit. Deze vastgoedportefeuille bestaat uit 45 objecten, zijnde 27 kantoren en 18 semi-industriële objecten. Per 31 december 2004 bedroeg het aantal huurders 232. Naar waarde gemeten bestond de vastgoedportefeuille voor 76% uit kantoren en voor 24% uit semiindustriële objecten. Verhuur en bezettingsgraad Het jaar 2004 is een jaar geweest waarin veel energie in de wederverhuur van de vastgoedportefeuille is gestoken. Desalniettemin is gedurende 2004 de gemiddelde bezettingsgraad afgenomen. Deze bedroeg gemiddeld 82,6% tegen 87,1% over 2003. Gedurende 2004 is de druk op de bezettingsgraad relatief beperkt gebleven. Een belangrijke reden hiervoor is de verbetering van het industriële deel van de Belgische vastgoedportefeuille dat ultimo 2004 een bezettingsgraad kende van 93,5%. Per ultimo 2004 bedroeg de bezettingsgraad van de totale Belgische vastgoedportefeuille 81,5%. De organische ontwikkeling van de huren was per saldo negatief. De indexatie van de huren was fractioneel positief. Echter de markthuur die bij wederverhuur gerealiseerd kon worden was lager dan de voorheen ontvangen huurinkomsten, zodat de organische ontwikkeling per saldo negatief uitkwam. Het verstrekken van huurvrije perioden wordt steeds meer algemeen gebruik in België. Waar in 2003 de

30


België Tien grootste huurders

Expiratiedata huurcontracten (in %) Afloopdata respectievelijk verlengdata van de huurcontracten met mogelijkheid tot huuraanpassing (gewogen naar brutohuuropbrengsten) gemiddelde looptijd is 4,9 jaar

Percentage van de theoretische huuropbrengst per 31 december 2004

Totaal

8,3 4,9 4,4 4,1 4,1 2,6 2,2 1,9 1,7 1,7

30 20 10 0

35,9

2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 e.v.

PricewaterhouseCoopers Deloitte Accountants Tibotec Fiege Kalf EDS Exel Brico JVC Europese Unie Borealis

bedragen van huurvrije perioden en huurkortingen nog beperkt bleef tot 0,2% van de theoretische huuropbrengsten, was in 2004 dit percentage opgelopen tot 3,0%. Wij zijn van mening dat deze trend zich nog enige tijd zal voortzetten. Het huurniveau per 31 december 2004 bevindt zich boven het marktniveau. De theoretische huuropbrengsten per ultimo 2004 bevonden zich 9,0% hoger dan de door de onafhankelijke taxateur vastgestelde markthuur. Met het afsluiten van nieuwe huurovereenkomsten zal rekening moeten worden gehouden met lagere huurprijzen. Expiratiedata van de huurcontracten Huurcontracten worden in België in het algemeen conform het zogenaamde 3-6-9-regime afgesloten. Inzake de expiratiedata van de huurovereenkomsten wordt telkens gerekend met de eerste datum waarop een huurder zijn overeenkomst kan opzeggen. Veelal zal deze overeenkomst ongewijzigd doorlopen. Echter, VastNed Offices/Industrial meent dat, gezien de huidige marktomstandigheden, een meer conservatieve rapportage op zijn plaats is. Het overzicht van de expiratiedata van de per ultimo 2004 bestaande huurovereenkomsten is opgenomen in bovenstaande grafiek. Aankopen In 2004 is een tweetal objecten ter verdere uitbreiding van onze positie in Mechelen Campus verworven. Het betreft de gebouwen G en H aan de Schaliënhoevedreef te Mechelen. Met deze uitbreiding was een bedrag van F 18,9 miljoen gemoeid. De theoretische huuropbrengsten van deze objecten bedragen F 1,4 miljoen per jaar. 31

Verkopen Gedurende 2004 is een tweetal objecten verkocht. Dit betrof de volgende objecten: – Putte, Klein Boom 15 en; – Rumst, Mechelsesteenweg 35. Deze verkopen vonden plaats tegen in totaal F 6,1 miljoen. Per saldo zijn deze objecten F 0,2 miljoen boven de taxatiewaarde verkocht. Dit is een indicatie dat de taxatiewaarde van de vastgoedobjecten een goede weergave is van de marktwaarde van de objecten. Tevens heeft VastNed Offices/Industrial haar belang in haar dochtermaatschappij Intervest Offices teruggebracht tot 51,3% (58,8% per 31 december 2003). Hiermee werd een verkoopwinst van F 2,1 miljoen gerealiseerd. Ongerealiseerde waardemutaties Gedurende 2004 bedroegen de ongerealiseerde waardemutaties F 26,3 miljoen negatief (2003: F 13,5 miljoen negatief), zijnde circa 4,7% ten opzichte van de waarde begin 2004. Frankrijk Objecten De Franse vastgoedportefeuille maakt geen onderdeel uit van de strategische kernlanden. In het kader van het zich concentreren op de kernlanden wordt nog de desinvestering van een object te Meaux nagestreefd. Verkopen In 2004 zijn de objecten te Roissy en Lomme verkocht voor F 26,7 miljoen. Deze verkoop vond F 0,9 miljoen boven de laatste taxatiewaarde plaats.

Amersfoort –> Sint Niklaas –> Mechelen –> Groningen –> Sint Agatha-Berchem

Personeel en organisatie VastNed Offices/Industrial hecht veel waarde aan een uitgebalanceerd personeelsbeleid. Zij besteedt in dat kader aandacht aan goede afstemming van capaciteiten en werkzaamheden van haar werknemers. Werknemers worden eenmaal per jaar beoordeeld op basis waarvan in onderling overleg doelstellingen voor het komende jaar worden geformuleerd en waarnodig een opleidingsplan wordt vastgesteld. Vanaf 2003 zijn een aantal organisatorische wijzigingen ingezet die gericht zijn op het vergroten van de lokale verantwoordelijkheden van de landenteams, echter wel vanuit een duidelijke ‘VastNed Groep spirit’. De landenteams zijn, al dan niet ondersteund vanuit het hoofdkantoor, samengesteld uit een landenmanager, portfoliomanagement, property management, financiële administratie, aan- en verkoop en (technisch) projectmanagement. In 2004 heeft zich een aantal personeelsmutaties voorgedaan. In september is de heer Raymond Beaujean als Hoofd Kantoren Nederland aangetrokken. Onder zijn leiding, werd in de tweede helft van 2004 de vastgoedafdeling gesplitst in portfoliomanagement, property management en aan- en verkoop. Tevens werd de afdeling portfoliomanagement versterkt met een extra portfoliomanager om nog beter op de moeilijke omstandigheden op de kantorenmarkt te kunnen reageren. Daarnaast is een interne bedrijfsjurist aangetrokken en is de afdeling Research met een medewerker verstrekt.

32

Duurzaam ondernemen VastNed Offices/Industrial streeft er naar duurzaam te ondernemen. In dat kader wordt aandacht besteed aan arbeidsverhoudingen, milieu en ethiek. Als aangegeven onder Personeel en organisatie hecht VastNed Offices/Industrial veel waarde aan een uitgebalanceerd personeelsbeleid. De milieuaspecten worden zorgvuldig beoordeeld bij uitvoering van het beleggingsbeleid. Bij aankoop van beleggingsobjecten worden in het due diligence onderzoek de milieuaspecten in kaart gebracht. Als richtlijn voor ethisch handelen heeft VastNed Offices/Industrial een code of conduct opgesteld.

Financiële resultaten Aanpassing grondslagen: gewijzigde Richtlijn voor de Jaarverslaggeving In verband met de eind 2003 definitief geworden aanpassingen van Richtlijn 615 Beleggingsinstellingen van de Raad voor de Jaarverslaggeving (‘de Richtlijn’) worden, in tegenstelling tot voorgaande boekjaren, vanaf het boekjaar 2004 zowel gerealiseerde als ongerealiseerde waardemutaties in de winsten verliesrekening verantwoord. Dit geldt eveneens voor de mutaties in de voorzieningen voor latente belastingverplichtingen en de kosten van vermogensbeheer. Deze laatste kosten worden bovendien met ingang van het boekjaar 2004 niet meer ten laste van het indirect beleggingsresultaat gebracht, maar zijn onderdeel van het direct beleggingsresultaat. De vergelijkende cijfers zijn in verband hiermee aangepast. Het effect hiervan op het direct beleggingsresultaat 2003 bedraagt F 3,9 miljoen negatief,

Mechelen –> Mertsem –> Amsterdam –> Zoetermeer –> Zoetermeer –> Amsterdam

hetgeen neerkomt op F 0,21 per aandeel negatief. Het indirect beleggingsresultaat 2003 neemt uiteraard met hetzelfde bedrag toe, waardoor het effect op het totaal beleggingsresultaat 2003 nihil is. Als gevolg van bovengenoemde wijziging in de Richtlijn, is uit de door de Raad voor de Jaarverslaggeving voorgeschreven winsten verliesrekening, niet meer rechtstreeks het direct en indirect beleggingsresultaat af te lezen. Gezien echter het belang dat door beleggers aan dit onderscheid wordt gehecht, zal VastNed Offices/Industrial ook in de toekomst als aanvulling op het voorgeschreven model het uit de winsten verliesrekening af te lezen beleggingsresultaat uitsplitsen in direct en indirect beleggingsresultaat. Beleggingsresultaat Het beleggingsresultaat daalde van F 17,1 miljoen in 2003 naar F 3,1 miljoen in 2004. Het beleggingsresultaat over 2004 bestaat uit het direct beleggingsresultaat groot F 40,8 miljoen en het indirect beleggingsresultaat groot F 37,7 miljoen negatief. Direct beleggingsresultaat Het direct beleggingsresultaat daalde met 16,1% van F 48,6 miljoen in 2003 naar F 40,8 miljoen in 2004. De daling komt voort uit in 2003 en 2004 gerealiseerde verkopen, door de afgenomen bezettingsgraad van de kantorenportefeuille als gevolg van moeilijke omstandigheden op de kantoormarkt en het niet langer activeren van interest op het project TriNovium te Nieuwegein met ingang van 1 juli 2004.

33

Brutohuuropbrengsten De totale brutohuuropbrengsten daalden van F 108,2 miljoen in 2003 naar F 94,0 miljoen in 2004. Deze daling wordt voor circa F 10,0 miljoen veroorzaakt door in 2003 en 2004 gerealiseerde verkopen. Meer dan de helft van dit bedrag heeft betrekking op gerealiseerde verkopen in de Nederlandse portefeuille. De resterende daling van circa F 4,2 miljoen komt voort uit de afgenomen bezettingsgraad (F 4,9 miljoen) en toegenomen huurkortingen en huurvrije perioden (F 1,7 miljoen). Hiertegenover stond een stijging van de brutohuuropbrengsten als gevolg van investeringen en indexeringen in 2003 en 2004 met circa F 2,4 miljoen. De leegstand nam in Nederland en België met ongeveer dezelfde bedragen toe, terwijl de toename van de huurkortingen met name betrekking heeft op de Belgische vastgoedportefeuille. De gemiddelde financiële bezettingsgraad daalde van 89,2% over 2003 naar 84,2% over 2004. Exploitatiekosten De exploitatiekosten uitgedrukt in een percentage van de brutohuuropbrengsten daalden in 2004 van 14,0% naar 12,7% en kwamen uit op F 11,9 miljoen (2003: F 15,1 miljoen). Deze daling is vooral het gevolg van het alsnog incasseren van ultimo 2003 uitstaande vorderingen op failliete en dubieuze debiteuren welke ultimo 2003 waren voorzien. Dit resulteerde in een additionele dotatie aan de voorziening dubieuze debiteuren in 2003 van circa F 1,7 miljoen welke voorziening in 2004 vrijviel ten gunste van de exploitatiekosten. Gecorrigeerd voor dit effect, was er effectief sprake van een relatieve stijging van de exploitatiekosten uitgedrukt in een percentage van de

De totale brutohuuropbrengsten daalden van F 108,2 miljoen in 2003 naar € 94,0 miljoen in 2004. Deze daling wordt voor circa € 10,0 miljoen veroorzaakt door in 2003 en 2004 gerealiseerde verkopen. Amsterdam, Anthony Fokkerweg 1


VastNed Offices/Industrial houdt nauwlettend toezicht op het beperken van huurachterstanden.

brutohuuropbrengsten. Deze stijging is te wijten aan met name in Nederland toegenomen onderhouds- en verhuurkosten, welke samenhangen met inspanningen gericht op het verbeteren van de bezettingsgraad. Interest, algemene kosten en belastingen naar de winst De netto interestlasten daalden van F 24,6 miljoen in 2003 naar F 22,8 miljoen in 2004. Deze daling is het gevolg van de afname van de rentedragende schulden voornamelijk als gevolg van de in 2003 en 2004 gerealiseerde verkopen. De daling is, gezien de afname van de rentedragende schulden, beperkt, doordat met ingang van 1 juli 2004 de interest betrekking hebbend op het project TriNovium niet langer wordt geactiveerd. De algemene kosten daalden met 13,8% tot F 5,6 miljoen (2003: F 6,5 miljoen). Deze daling is voornamelijk het gevolg van een daling van de pensioenlasten. In 2003 zijn incidentele backserviceverplichtingen in aanmerking genomen. De belastingen naar de winst namen af van F 1,1 miljoen in 2003 tot F 0,8 miljoen in 2004. Deze daling is grotendeels het gevolg van de verkoop van de Franse vastgoedobjecten in de eerste helft van 2004, welke werden gehouden door een belastingplichtige deelneming. Minderheidsbelangen direct beleggingsresultaat Het aan derden toekomende direct beleggingsresultaat daalde van F 12,3 miljoen in 2003 naar F 12,0 miljoen in 2004. Het minderheidsbelang heeft met name betrekking op het door VastNed Offices/ Industrial gehouden belang in Intervest Offices. Dit belang daalde van 58,8% ultimo 2003 naar 51,3% ultimo 2004. 36

Indirect beleggingsresultaat Het indirect beleggingsresultaat over 2004 daalde van F 31,5 miljoen negatief in 2003 naar F 37,7 miljoen negatief in 2004. Het indirect beleggingsresultaat is opgebouwd uit negatieve ongerealiseerde waardemutaties op de portefeuille ad F 51,4 miljoen (2003: F 36,6 miljoen negatief), gerealiseerde waardemutaties ten opzichte van de laatste gerapporteerde taxatiewaarde ad F 4,6 miljoen positief (2003: F 2,0 miljoen positief), verminderd met dotaties aan de voorziening voor latente belastingen ad F 0,3 miljoen (2003: F 0,5 miljoen). Vervolgens is het aandeel van de minderheidaandeelhouders in het indirect beleggingsresultaat ad F 9,4 miljoen positief (2003: F 3,6 miljoen positief ) hierop in mindering gebracht. Waardemutaties beleggingen De ongerealiseerde waardemutaties in Nederland bedroegen F 25,0 miljoen negatief (2003: F 23,6 miljoen negatief). Hierin is opgenomen een bijzondere afboeking op het project TriNovium van F 4,1 miljoen. De ongerealiseerde waardemutaties in België waren F 26,3 miljoen negatief (2003: F 13,5 miljoen negatief). Hierin is een afboeking opgenomen van F 3,7 miljoen die betrekking heeft op aankoopkosten in verband met de in november 2004 aangekochte objecten te Mechelen door een 100% dochtermaatschappij van VastNed Offices/Industrial. De gerealiseerde waardemutaties ten bedrage van F 4,6 miljoen positief (2003: F 2,0 miljoen positief) bestaan uit een positief resultaat van F 1,4 miljoen (2003: F 1,5 miljoen positief) op verkopen in Nederland, een positief resultaat van F 2,3 miljoen (2003: F 0,5 miljoen positief) met betrekking tot


VastNed Offices/Industrial Renterisico langlopende leningen

Leningenportefeuille (x € 1 miljoen) (ultimo 2004)

Bedrag lening (x € 1 miljoen)

2005 2006 2007 2008 2009 e.v.

36,2 217,8 45,0 51,7 37,2

Gemiddelde rente (in %)

3,41 5,02 5,72 5,15 5,00

Vaste rente

Variabele rente

Totaal

% van totaal

Langlopend Kortlopend

355,1 2,8

32,8 173,4

387,9 176,2

68,8 31,2

Totaal % van totaal

357,8 63,4

206,3 36,6

564,1 100,0

100,0

verkopen in België en F 0,9 miljoen positief (2003: nihil) op de verkopen in Frankrijk. In het positieve verkoopresultaat van België is een verkoopwinst van F 2,1 miljoen opgenomen die betrekking heeft op de verkoop van aandelen Intervest Offices. Mutaties voorziening voor latente belastingverplichtingen De afname van de dotatie aan de voorziening voor latente belastingen van F 0,5 miljoen in 2003 naar F 0,3 miljoen in 2004 hangt samen met de gerealiseerde verkopen in Frankrijk. Minderheidsbelangen indirect beleggingsresultaat Het aan de minderheidsaandeelhouders toekomende deel van het indirect beleggingsresultaat bedroeg over 2004 F 9,4 miljoen positief (2003: F 3,6 miljoen positief). Dit betreft voornamelijk het aandeel van de minderheidsaandeelhouders in Intervest Offices (ultimo 2004: 48,7%) in de negatieve ongerealiseerde waardemutaties.

naar 51,6% ultimo 2004. Deze stijging kon worden gerealiseerd door middel van het ingezette verkoopprogramma, waarbij de waardedalingen op de portefeuille werden gecompenseerd. De verhouding tussen lang vreemd vermogen (langer dan 1 jaar) en kort vreemd vermogen (korter dan 1 jaar) wijzigde van 63/37 ultimo 2003 naar 65/35 ultimo 2004. De leningenportefeuille daalde in 2004 naar F 564,1 miljoen (ultimo 2003: F 638,2 miljoen) voornamelijk als gevolg van in 2004 gerealiseerde verkopen. De leningenportefeuille bestond voor F 387,9 miljoen aan leningen met een looptijd langer dan 1 jaar (ultimo 2003: F 420,1 miljoen) en voor F 176,2 miljoen aan leningen met een looptijd korter dan 1 jaar (ultimo 2003: F 218,0 miljoen). De gemiddelde looptijd van de langlopende leningen (in jaren) kwam uit op 2,3. De gemiddelde rentevaste periode (in jaren) daalde van 3,6 naar 2,2. Van het totaalbedrag aan langlopende leningen (exclusief het onder de kortlopende schulden opgenomen deel) ad F 387,9 miljoen, zoals opgenomen in de balans, zijn de gemiddelde rentepercentages, de jaren van interestherziening en afloopdata als hierboven weergegeven.

Financiering met eigen vermogen en vreemd vermogen In verband met het aan aandeelhouders voorgelegde keuzedividend over het boekjaar 2003 van F 2,80 geheel in contanten of F 2,25 in contanten en per 35 bestaande aandelen 1 nieuw aandeel ten laste van de agioreserve, werden gedurende het boekjaar 379.884 aandelen uitgegeven uit hoofde van stockdividend. Daarmee werd voor 70,4% van het aantal uitstaande aandelen (2003: 56,9%) geopteerd voor stockdividend. Het groepsvermogen uitgedrukt in een percentage van het belegd vermogen steeg van 50,0% ultimo 2003 37

De gemiddelde interestvoet van de langlopende leningen over 2004 bedroeg 4,96% (2003: 4,93%). De kortlopende leningen kenden een gemiddelde interestvoet in 2004 van 2,87% (2003: 3,17%). Resultaten en eigen vermogen per aandeel Het direct beleggingsresultaat per aandeel kwam uit op F 2,13 per aandeel (2003: F 2,59). De daling is met name het gevolg van de afgenomen omvang van de vastgoedportefeuille ten opzichte van ultimo 2003 en


Conform het dividendbeleid van VastNed Offices/ Industrial zal aan de op 5 april 2005 te houden algemene vergadering van aandeelhouders worden voorgesteld het dividend vast te stellen op € 2,13 per gewoon aandeel.

de afgenomen bezettingsgraad van de vastgoedportefeuille. Het indirect beleggingsresultaat per aandeel daalde van F 1,68 negatief in 2003 naar F 1,97 negatief in 2004. Zoals eerder is aangegeven is dit met name een gevolg van negatieve waardemutaties van de vastgoedportefeuille. Het beleggingsresultaat per aandeel, rekening houdend met overige mutaties, daalde daarmee van F 0,72 in 2003 naar F 0,06 per aandeel in 2004. Het eigen vermogen per aandeel, inclusief het beleggingsresultaat, daalde tot F 24,20 per aandeel (ultimo 2003: F 26,94).

Dividendvoorstel Het dividendbeleid van VastNed Offices/Industrial gaat in beginsel uit van het volledig aan de aandeelhouders ter beschikking stellen van het direct beleggingsresultaat. Daarbij wordt in lijn met voorgaande jaren aan aandeelhouders een keuzedividend voorgesteld waarbij het dividend naar keuze van de individuele aandeelhouders kan worden opgenomen hetzij geheel in contanten dan wel gedeeltelijk in contanten en gedeeltelijk in de vorm van stockdividend ten laste van de agioreserve. Om te voldoen aan de fiscale voorwaarden voor fiscale beleggingsinstellingen dient tenminste het fiscale resultaat in contanten te worden uitgekeerd. Conform het hierboven genoemde dividendbeleid zal aan de op 5 april 2005 te houden algemene vergadering van aandeelhouders worden voorgesteld het dividend vast te stellen op F 2,13 per gewoon aandeel. Rekening houdend met de hiervoor genoemde fiscale uitdelingsverplichting en de alsdan geldende beurskoers zal het dividend, naast opname geheel in contanten, ook kunnen worden opgenomen in F 1,88 in contanten en een nader percentage in aandelen VastNed 38

Offices/Industrial ten laste van de agioreserve. Het dividend zal op 3 mei 2005 betaalbaar worden gesteld.

Risicomanagement Nederlandse corporate governance code en risicobeheersing Met de publicatie van de op 9 december 2003 definitief geworden Nederlandse corporate governance code (de Code) is er extra aandacht voor risicomanagement bij beurs-genoteerde ondernemingen ontstaan. In de Code wordt namelijk het bestuur van een onderneming gevraagd te rapporteren over de adequaatheid en effectiviteit van de interne risicobeheersings- en controlesystemen. De Code bevat echter geen richtlijnen of handreikingen over de wijze waarop en met welke diepgang verantwoording moet worden afgelegd. Uit verschillende artikelen in de media en ook uit gesprekken met de overige Nederlandse vastgoedbeleggingsfondsen over deze rapportage inzake interne risicobeheersing kan geconcludeerd worden dat voor een consistente en transparante rapportage hierover een algemeen geaccepteerd normenkader ontbreekt. Het is derhalve in het algemeen niet duidelijk waaraan moet worden voldaan om conform de Code te spreken van een ‘Comply’. Het voornaamste discussiepunt betreft de wijze waarop een onderneming (achteraf) kan aantonen dat haar interne risicobeheersings- en controlesystemen effectief werken of hebben gewerkt. Ook binnen VastNed Offices/Industrial bestaat duidelijk behoefte aan een algemeen geaccepteerd normenkader. Zowel binnen de directie als ook in de vergaderingen van de auditcommissie en de raad van commissarissen stond in 2004 herhaaldelijk het onderwerp van risicobeheersing op de agenda. Dit heeft

Woluwe

onder andere geresulteerd in een werkplan waarin gedurende het jaar een aantal belangrijke risico’s gestructureerd behandeld zullen worden, waarbij vooral de opzet en werking van de daarbij horende risicobeheersingsmaatregelen aan de orde zullen komen. Gebruikmakend van het zogenaamde COSO (The Committee of Sponsoring Organizations of the Treadway Commission) risicomanagement raamwerk worden risico’s onderverdeeld in: strategische risico’s, operationele risico’s, financiële risico’s, rapportage risico’s en compliance risico’s. Hierna zal voor elke risicocategorie worden aangegeven welke significante risico’s hieronder vallen en hoe VastNed Offices/Industrial deze risico’s tracht te beheersen. Strategische risico’s Deze risico’s worden in belangrijke mate bepaald door strategische keuzes die VastNed Offices/ Industrial heeft gemaakt om de gevoeligheid van externe factoren te beperken. Hierbij valt te denken aan risico’s die te maken hebben met de ontwikkeling van lokale economieën, waaronder groeiverwachtingen, inflatie, renteontwikkeling en valutaschommelingen, het politieke klimaat, mogelijke veranderingen in weten regelgeving (vergunningenbeleid, milieunormen, en huur- en fiscale weten regelgeving). De omvang van deze risico’s worden in hoge mate bepaald door de strategische keuzes ten aanzien van het beleggingsbeleid. Het gaat hierbij om de vraag in welke landen/regio’s VastNed Offices/Industrial op een bepaald moment en voor welk bedrag (spreiding en leverage) in een bepaald type vastgoed wil investeren. 39

In 2004 is een strategisch plan opgesteld waarbij ten aanzien van het beleggings- en financieringsbeleid een aantal criteria is opgesteld dat erop gericht is deze risico’s zo goed mogelijk te beheersen: – Landenkeuze: in principe is gekozen voor beleggingen in Nederland en België. Deze landen maken deel uit van de eurozone, waardoor valutarisico’s zijn uitgesloten. Daarnaast is in deze landen sprake van een economisch en politiek relatief stabiel klimaat. Met de keuze van een beperkt aantal kernlanden achten wij ons in staat om op basis van eigen research en met de kennis van de lokale organisaties voldoende op de hoogte te blijven van de lokale ontwikkelingen in deze landen. In de strategie wordt research als een belangrijke factor gezien om risico’s en kansen goed te kunnen inschatten. Indien in de toekomst een uitbreiding van het aantal landen waar VastNed Offices/Industrial actief is opportuun is, zal de keuze voornamelijk bepaald worden door de in het land van toepassing zijnde huurwetgeving (looptijd contracten) en de mate waarin in het land liquide kantoorbeleggingen beschikbaar zijn. – Type vastgoed: er is in principe gekozen voor beleggen in de kantoorsector, waarbij, om optimaal te kunnen inspelen op de kantoormarktcyclus, gestreefd wordt naar een minimum percentage aan kantoorbeleggingen in liquide vastgoedmarkten, een gemaximeerde exposure van beleggingen in een bepaalde plaats/ regio, een gemaximeerde relatieve omvang van risicorendementsprofiel, waarbij de omvang van het risico tot een bepaald niveau is gemaximeerd. Naast beleggen in kantoren bestaat de mogelijkheid om opportunistisch te beleggen in goed verhuurde bedrijfsruimten. – Kritische omvang per land: er wordt gestreefd naar een bepaalde minimale omvang van de vastgoedportefeuille per land waarbij een adequate lokale organi-

Woluwe

satie kan worden opgebouwd die beschikt over voldoende lokale kennis van het land, de ontwikkelingen in de vastgoedsector, de weten regelgeving en dergelijke. Met een dergelijke omvang wordt ook het risico van de afhankelijkheid van een aantal sleutelfunctionarissen beperkt. – Tijdstip van beleggen: op basis van de (lokale) kennis van de economische en vastgoedcycli wordt getracht zo goed mogelijk hierop in te spelen. Daarbij is het uitgangspunt om in een periode van een opgaande kantoormarktcyclus de looptijd van (af te sluiten) huurcontracten te verlengen zodat een neergaande cyclus overbrugd kan worden. In een neergaande cyclus daarentegen wordt getracht korte looptijden af te sluiten, zodat daarna geprofiteerd kan worden van een opgaande cyclus. Verder dient vóór de neergang het percentage eigen vermogen ten opzichte van belegd vermogen te stijgen naar circa 60-70% zodat er voldoende bufferruimte bestaat om eventuele waardedalingen als gevolg van de neergaande cyclus op te vangen. In een opgaande cyclus daarentegen kan dit percentage verlaagd worden naar minimaal 50%, zodat optimaal geprofiteerd kan worden van de waardestijgingen ten tijde van de opgaande kantoormarktcyclus. Op de strategische risico’s die samenhangen met renteschommelingen wordt nader ingegaan onder ‘Financiële risico’s’. Operationele risico’s Deze risico’s komen voort uit dagelijkse transacties en (externe) gebeurtenissen die binnen het strategisch kader worden uitgevoerd. Hierbij valt te denken aan investeringsrisico’s, verhuurrisico’s, kosten-

40

beheersingsrisico’s, debiteurenrisico’s, juridische en fiscale risico’s, calamiteitenrisico’s en IT-risico’s. Investeringsrisico’s Binnen VastNed Offices/Industrial zijn ten aanzien van investeringen interne, administratief-organisatorische maatregelen getroffen om het risico van verkeerde investeringsbeslissingen te beperken. Deze maatregelen dienen een zorgvuldige investeringsanalyse te waarborgen: zorgvuldige inschatting van het risicorendementsprofiel op basis van gedegen marktonderzoek, nauwkeurige inschatting van de toekomstige rendementen onder andere door het beoordelen van investeringen door middel van een intern rendementsmodel, het screenen van huurders, studie naar lokale regelgeving, onderhoudsnormen, milieu- en veiligheidsnormen, vergunningseisen en dergelijke, het beoordelen van mogelijke fiscale risico’s, het volgen van vastgestelde goedkeuringsprocedures voor het doen van investeringen, waarbij getoetst wordt of de investering past in het strategisch kader en of alle vereiste procedures zijn uitgevoerd. Voor het doen van investeringen is een interne checklist ontwikkeld om te waarborgen dat alle aandachtspunten voldoende aan de orde komen. Verhuurrisico’s Een belangrijke factor bij dit risico is de aard en ligging van het vastgoed, de mate waarin het moet concurreren met nabijgelegen vastgoedobjecten, de kwaliteit van het vastgoed (onderhoudstatus, economische veroudering), de kwaliteit van de huurder en het huurcontract. Een financieel zwakke huurder kan immers resulteren in het wegvallen van kasstromen en uiteindelijk in leegstand omdat het vast-


Op basis van een intern rendementsmodel wordt een tijdige analyse gemaakt in welke objecten additioneel geïnvesteerd dient te worden, waar de huurdersmix aangepast dient te worden en welke objecten in aanmerking komen voor verkoop.

goedobject niet wederverhuurd kan worden, hetgeen ook een negatief effect op de waarde van het vastgoed kan hebben. VastNed Offices/Industrial inventariseert continu de ontwikkeling van bovengenoemde factoren gedurende de beleggingsperiode van het vastgoed. Op basis van een zo goed mogelijke inschatting van deze risicofactoren (op basis van lokale eigen kennis, gegevens van de researchafdeling en gegevens via externe taxateurs en dergelijke) wordt minstens eenmaal per jaar een risicoprofiel aan ieder vastgoedobject toegekend. Afhankelijk van het risicoprofiel dient over een bepaalde periode een bepaald rendement gerealiseerd te worden. Dit wordt afgezet tegen het verwachte rendement op basis van het interne rendementsmodel. Op basis hiervan wordt een tijdige analyse gemaakt in welke objecten additioneel geïnvesteerd dient te worden, waar de huurdersmix aangepast dient te worden en welke objecten in aanmerking komen voor verkoop. Daarnaast wordt tenminste eenmaal per kwartaal gerapporteerd over de leegstand en het leegstandsrisico, waarbij de expiratiekalender van de huurcontracten in aanmerking wordt genomen. Binnen de randvoorwaarden van de geldende huurwetgeving wordt gestreefd naar een evenwichtige spreiding van de looptijd van de huurcontracten afgestemd op de fase waarin de kantoormarktcyclus zich bevindt. Op deze wijze kan tijdig worden ingespeeld op de ontwikkelingen in de kantoormarktcyclus. Kostenbeheersingsrisico Het risico bestaat dat het nettorendement op vastgoed nadelig wordt beïnvloed door hoge exploitatiekosten of investeringen. Binnen VastNed Offices/ Industrial zijn verschillende administratief-organisatorische maatregelen van toepassing die dit risico 41

moeten beperken, waaronder periodieke confrontatie van de onderhoudsbegrotingen met de realisatie en goedkeuringsprocedures met betrekking tot het aangaan van onderhouds- en investeringsverplichtingen. Debiteurenrisico Binnen VastNed Offices/Industrial gelden duidelijke procedures ten aanzien van het screenen van huurders bij het aangaan van nieuwe huurcontracten. Verder worden in het algemeen bij het afsluiten van huurcontracten waarborgsommen gestort of bankgaranties gesteld. Daarnaast zijn er administratieforganisatorische procedures opgesteld die een tijdige inning van huurvorderingen moeten waarborgen en erop toezien dat tijdig over huurachterstanden wordt gerapporteerd. VastNed Offices/Industrial houdt nauwlettend toezicht op het beperken van huurachterstanden. Juridische en fiscale risico’s Met derden af te sluiten contracten worden, indien de complexiteit daartoe aanleiding geeft, getoetst door een interne bedrijfsjurist, waar nodig ondersteund door externe adviseurs, om het risico van financiële en reputatieschade als gevolg van kwalitatief inadequate contracten te beperken. VastNed Offices/Industrial is verder verzekerd tegen aansprakelijkheid voortkomende uit haar activiteiten of haar beleggingen. Fiscaliteit speelt bij het beleggen in vastgoed een belangrijke rol. Hierbij valt te denken aan onder andere belastingen naar de winst, overdrachtsbelasting, omzetbelasting en lokale heffingen. Deze fiscale risico’s worden continu beoordeeld door een interne fiscalist, waarnodig ondersteund door externe adviseurs.


De IT-infrastructuur van VastNed Offices/Industrial is gecentraliseerd in Rotterdam. In 2003 en 2004 is aanzienlijk geïnvesteerd in de IT-infrastructuur, waarbij extra aandacht is besteed aan het waarborgen van de continuïteit en beveiliging van de informatiesystemen.

Belastingen naar de winst: VastNed Offices/Industrial is een fiscale beleggingsinstelling op grond waarvan zij, onder bepaalde voorwaarden, geen vennootschapsbelasting verschuldigd is over het door haar behaalde Nederlandse resultaat. Een vergelijkbare structuur is van toepassing op het overgrote deel van de Belgische vastgoedportefeuille (Bevak). Er bestaat een risico dat VastNed Offices/Industrial of Intervest Offices niet meer aan de voorwaarden voor de fiscale beleggingsinstelling kunnen voldoen, waardoor zij alsnog winstbelastingplichtig worden over zowel hun directe als indirecte resultaat. De voorwaarden hebben met name betrekking op de samenstelling van het aandeelhoudersbestand, de fiscale financieringsverhoudingen en de fiscale uitdelingsverplichting. VastNed Offices/Industrial beperkt dit risico door regelmatige en zorgvuldige bewaking van het voldoen aan bovengenoemde voorwaarden door directie en raad van commissarissen, daarbij bijgestaan door deskundige interne en externe fiscalisten. Overdrachtsbelasting: Met name bij de aankoop van vastgoed is het mogelijk dat de overdracht zodanig gestructureerd wordt dat de verschuldigde overdrachtsbelasting, of daarmee vergelijkbare heffingen, beperkt zal zijn. Het is mogelijk dat de belastingautoriteiten het standpunt innemen dat overdrachtsbelasting of een daarmee vergelijkbare heffing verschuldigd is. VastNed Offices/Industrial streeft ernaar bovengenoemde risico’s te beperken door zorgvuldige analyse van de fiscale risico’s vooraf door de directie, daarbij ondersteund door deskundige interne en externe fiscalisten. In bepaalde gevallen kunnen tevens garanties worden gevraagd van de (kredietwaardige) verkoper van het vastgoed.

42

Calamiteitenrisico’s De vastgoedportefeuilles zijn lokaal verzekerd tegen herbouwwaarde en huurderving. Ten aanzien van onder andere overstromingen, storm en aardbevingen is de dekking gelimiteerd. Sinds de gebeurtenissen van 11 september 2001 hebben verzekeraars de dekking voor de schade als gevolg voor terrorisme aangepast. IT-risico’s De IT-infrastructuur van VastNed Offices/Industrial is gecentraliseerd in Rotterdam. In 2003 en 2004 is aanzienlijk geïnvesteerd in de IT-infrastructuur, waarbij extra aandacht is besteed aan het waarborgen van de continuïteit en beveiliging van de informatiesystemen. Financiële risico’s De voornaamste financiële risico’s zijn: (her)financieringsrisico zowel met betrekking tot eigen als vreemd vermogen, liquiditeitsrisico, renterisico en valutarisico. (Her)financieringsrisico De vastgoedportefeuille kan gefinancierd worden met deels eigen vermogen en deels vreemd vermogen. Een relatieve toename van het vreemd vermogen ten opzichte van het eigen vermogen kan resulteren in een hoger rendement (zogenaamde leverage), maar daarmee ook in een verhoogd risico. Bij tegenvallende rendementen uit vastgoed en bij waardedalingen, kan bij een hoge mate van leverage het risico bestaan dat niet meer aan de rente- en aflossingsverplichtingen van vreemd vermogen en overige betalingsverplichtingen kan worden voldaan. Financiering met nieuw vreemd vermogen kan in dat geval niet worden verkregen of slechts tegen zeer ongunstige condities. Om aan de betalingsverplichtingen te kunnen blijven voldoen dient dan vastgoed verkocht te worden, waarbij het risico gelopen wordt dat dit niet tegen de

Mechelen –> Den Haag

meest gunstige voorwaarden kan worden gerealiseerd. De waardeontwikkeling van de kantorenportefeuille wordt in sterke mate bepaald door de ontwikkeling van de kantoormarktcyclus. VastNed Offices/Industrial streeft ernaar deze cyclus actief te bespelen, waaronder via de verhouding waarin het vastgoed met eigen en vreemd vermogen gefinancierd wordt. Het uitgangspunt dat VastNed Offices/Industrial hierbij hanteert is dat vóór de neergang het percentage eigen vermogen ten opzichte van belegd vermogen kan stijgen naar circa maximaal 60-70% zodat er voldoende bufferruimte bestaat om eventuele waardedalingen als gevolg van de neergaande cyclus op te vangen. In een opgaande cyclus daarentegen kan dit percentage verlaagd worden naar minimaal 50%, zodat optimaal geprofiteerd kan worden van de waardestijgingen ten tijde van de opgaande kantoormarktcyclus. Daarnaast streeft VastNed Offices/Industrial ernaar door transparante informatieverschaffing, regelmatige contacten met financiers en (potentiële) aandeelhouders en het verhogen van de liquiditeit van het aandeel VastNed Offices/Industrial de toegang tot de kapitaalmarkt veilig te stellen. Tenslotte wordt ten aanzien van de lange financieringen gestreefd naar een evenwichtige spreiding van herfinancieringsdata. Liquiditeitsrisico VastNed Offices/Industrial dient voldoende kasstromen te genereren om aan haar dagelijkse betalingsverplichtingen te kunnen voldoen. Enerzijds wordt dit risico beperkt door de maatregelen genoemd onder operationele risico’s, waardoor het risico van het wegvallen van kasstromen door bijvoorbeeld leegstand of faillissementen van huurders wordt beperkt. Anderzijds dient VastNed Offices/Industrial te beschikken over voldoende kredietruimte om 43

schommelingen in liquiditeitsbehoeften op te vangen. Hiertoe worden dagelijks kasstroomprognoses gemaakt. Daarnaast heeft VastNed Offices/Industrial voorzien in voldoende kredietruimte bij haar financiers om schommelingen op te vangen. Om een beroep te kunnen doen op deze kredietruimte dient continu aan de voorwaarden van de kredietfaciliteiten te worden voldaan. De naleving van deze voorwaarden wordt zorgvuldig bewaakt en hierover wordt eenmaal per kwartaal gerapporteerd. Renterisico Als gevolg van het financieren met vreemd vermogen wordt het rendement tevens afhankelijk van de ontwikkelingen van de rente. Om dit risico te beperken wordt bij de samenstelling van de leningenportefeuille gestreefd naar een verhouding eenderde kort vreemd vermogen en tweederde lang vreemd vermogen. Afhankelijk van de ontwikkelingen van de rente kan hiervan tijdelijk worden afgeweken. Verder wordt binnen het lang vreemd vermogen gestreefd naar een evenwichtige spreiding van renteherzieningsdata. Over de rente- en herfinancieringsrisico’s wordt tenminste eenmaal per kwartaal gerapporteerd. Ter indicatie van de rentegevoeligheid; bij een stijging van de variabele rente per 1 januari 2005 met 1%, zullen de rentelasten van VastNed Offices/Industrial over 2005 met F 1,7 miljoen toenemen. Valutarisico Valutarisico’s zijn in principe uitgesloten door de strategische keuze om primair te beleggen in de eurozone. Rapportagerisico’s Dit risico heeft betrekking op het niet tijdig rapporteren of het rapporteren van onjuiste informatie, als gevolg waarvan onjuiste beslissingen worden

Valutarisico’s zijn in principe uitgesloten door de strategische keuze om primair te beleggen in de eurozone. Mechelen, Schaliënhoevedreef 20


De directie is derhalve van mening dat de opzet van de risicobeheersings- en controlesystemen adequaat en effectief is en dat in termen van de Code sprake is van ‘Comply’.

genomen of externe partijen onjuist worden geïnformeerd. Binnen VastNed Offices/Industrial is een geheel van interne controle maatregelen en administratief-organisatorische maatregelen geïmplementeerd die dit risico zoveel mogelijk dienen te beperken. Deze maatregelen en procedures zijn vastgelegd in het handboek Administratieve Organisatie. De kwaliteit van de rapportages, waarvan de meeste eenmaal per kwartaal worden opgesteld, wordt gewaarborgd door uitvoerige analyses van onder andere de afdeling control en periodieke business report meetings waarbij de inhoud van de rapportages in detail wordt besproken met de directie. Compliance risico’s Hieronder valt het risico dat weten regelgeving niet of onvoldoende wordt nageleefd en dat medewerkers niet integer handelen. VastNed Offices/Industrial tracht dit risico te beperken door binnen de organisatie bij medewerkers voldoende bewustzijn te creëren betreffende dit risico en voldoende kennis te hebben ten aanzien van veranderingen in van toepassing zijnde weten regelgeving, daarbij ondersteund door een interne bedrijfsjurist en externe juridische adviseurs. Daarnaast toetst VastNed Offices/ Industrial jaarlijks, onder meer door gebruik te maken van een self assesment zoals opgenomen in het bijdrage-model van de Autoriteit Financiële Markten (AFM), de naleving van relevante weten regelgeving. Om een integere bedrijfscultuur te waarborgen heeft VastNed Offices/Industrial een interne gedragscode en een klokkenluidersregeling opgesteld. Werknemers dienen jaarlijks aan te geven of zij zich aan de gedragscode hebben gehouden. Ook bij aanname van personeel wordt ruim aandacht besteed aan het integriteitsaspect. 46

Zoals eerder is aangegeven, wordt binnen VastNed Offices/Industrial veel aandacht besteed aan de beheersing van risico’s. VastNed Offices/Industrial blijft echter qua omvang een beperkte organisatie die bovendien verspreid is over verschillende landenorganisaties. Activiteiten op het gebied van financiering, cash management, belastingen, juridische zaken, automatisering, research, budgettering en budgetbewaking worden op groepsniveau in Rotterdam uitgevoerd, waarmee ook de lokale landenorganisaties hun voordeel kunnen doen. Als gevolg van deze aspecten is er binnen VastNed Offices/ Industrial geen aparte interne auditafdeling. In de dagelijkse praktijk wordt gesteund op het informele karakter van de organisatie. Gezien de beperkte complexiteit van de dagelijkse transacties en de korte interne lijnen achten wij dit vanuit risicomanagement acceptabel. De directie is derhalve van mening dat de opzet van de risicobeheersings- en controlesystemen adequaat en effectief is en dat in termen van de Code sprake is van ‘Comply’. Uiteraard is een dergelijk systeem continu in beweging en komt het continu in aanmerking voor aanpassingen en verbeteringen. Met de mogelijke komst van een duidelijker normenkader zal VastNed Offices/Industrial in de toekomst in staat zijn om hierover nader rekenschap af te leggen.

IFRS VastNed Offices/Industrial zal als beursgenoteerde onderneming conform de Europese verordening vanaf het boekjaar 2005 haar jaarrekening opstellen op basis van International Financial Reporting Standards (IFRS). Vooruitlopend op deze overgang naar IFRS, heeft VastNed Offices/Industrial inmid-

Breda

dels de belangrijkste verschillen ten opzichte van de op dit moment toegepaste Nederlandse waarderingsgrondslagen geïdentificeerd en is intern een (voorlopige) IFRS-openingsbalans per 1 januari 2004 opgesteld. Als fonds dat behoort tot het ‘NextPrime’ segment van Euronext, heeft VastNed Offices/Industrial voor het eerst in haar halfjaarbericht 2004 een overzicht opgenomen van de per die datum verwachte effecten van de implementatie van IFRS op de openingsbalans per 1 januari 2004 en het halfjaarresultaat over 2004. VastNed Offices/Industrial is de afgelopen anderhalf jaar samen met andere vastgoedfondsen en belangenvertegenwoordigers binnen de vastgoedbranche (zoals bijvoorbeeld EPRA) nauw betrokken geweest bij het evalueren van de consequenties van de implementatie van IFRS op de jaarverslaggeving van vastgoedfondsen. Het doel van dit overleg was te komen tot een zo uniform mogelijke toepassing van de IFRSstandaarden in de vastgoedbranche. De in het halfjaarbericht gepubliceerde effecten zijn op basis van dit overleg en als gevolg van voortschrijdend inzicht enigszins aangepast. Echter ook tot op heden bestaat er nog steeds geen volledige eenduidigheid zowel bij collega vastgoedfondsen als externe accountants over de interpretatie van bepaalde IFRS-standaarden. Als gevolg hiervan kan de hierna opgenomen IFRS-informatie nog wijzigen op het moment dat de resultaten over 2005 worden gepubliceerd. Hierna is een overzicht opgenomen van de voornaamste wijzigingen als gevolg van de invoering van IFRS ten opzichte van de huidige Nederlandse waarderingsgrondslagen en de effecten ervan op het eigen vermogen per 1 januari 2004, het beleggingsresultaat over 2004 en het eigen vermogen per 31 december 2004. 47

Voorziening voor latente belastingverplichtingen Zowel bij vastgoedfondsen als accountants bestaat op dit moment nog geen volledige eenduidigheid over de wijze waarop onder IFRS de voorziening voor latente belastingverplichtingen gewaardeerd dient te worden. Er zijn partijen die van mening zijn dat op grond van IFRS de voorziening voor latente belastingverplichtingen op basis van 100% van het van toepassing zijnde belastingtarief gewaardeerd dient te worden. VastNed Offices/Industrial is tezamen met een aantal Nederlandse beursgenoteerde vastgoedfondsen van mening dat deze interpretatie niet in alle gevallen juist is. Indien het voornemen bestaat het vastgoed te verkopen via verkoop van de aandelen van de (belastingplichtige) vennootschap die het betreffende vastgoed in eigendom heeft, is geen winstbelasting verschuldigd. De overdracht van de latente belastingverplichting aan de verkoper zal in dat geval veelal plaatsvinden via een reductie op de koopprijs van de aandelen, waarbij (veelal) een latente belastingverplichting van 50% van het nominale belastingtarief in aanmerking wordt genomen. VastNed Offices/Industrial is, evenals een aantal andere Nederlandse vastgoedfondsen, van mening dat IFRS zodanig geïnterpreteerd dient te worden dat in bovengenoemde gevallen de voorziening voor latente belastingverplichtingen gewaardeerd wordt op basis van (veelal) 50% van het nominale belastingtarief. Dit is in lijn met de waarderingsmethodiek die volgens de huidige waarderingsgrondslagen reeds wordt toegepast. De in de openingsbalans per 1 januari 2004 opgenomen voorziening voor latente belastingverplichtingen heeft betrekking op enkele vastgoedobjecten in Frankrijk en België.

Haarlemmermeer –> Zoetermeer

De vennootschapsstructuur van VastNed Offices/ Industrial maakt het mogelijk om verkopen van vastgoed in deze landen op bovengenoemde wijze te structureren. Aangezien volgens de huidige waarderingsgrondslagen in deze landen de voorziening voor latente belastingverplichtingen reeds op deze wijze wordt gewaardeerd, wordt bij toepassing van IFRS geen wijziging hiervan verwacht. Zoals reeds hiervoor is aangegeven, bestaat op internationaal niveau nog geen eenduidigheid ten aanzien van de waardering van de voorzieningen ten aanzien van latente belastingverplichtingen. VastNed Offices/Industrial zal uiteindelijk de door de meerderheid van de Nederlandse vastgoedfondsen gehanteerde waarderingssystematiek toepassen. Indien dit zou resulteren in een waardering op basis van 100% van het normale belastingtarief heeft dit een additioneel negatief effect op het eigen vermogen ultimo 2004 van F 1,6 miljoen. Huurkortingen, huurvrije perioden, sleutelgelden en huurincentives Op grond van IFRS dienen opbrengsten en kosten zoveel mogelijk te worden toegerekend aan de perioden waarop ze betrekking hebben. Op grond hiervan dienen de bovengenoemde posten te worden uit-gesmeerd over de looptijd van het huurcontract (‘straight-lining’). Onder toepassing van de huidige grondslagen worden deze posten volledig verantwoord in de periode waarin ze ontstaan. Als gevolg hiervan zal bij toepassing van IFRS het direct beleggingsresultaat over 2004 toenemen. In tegenstelling tot hetgeen gepubliceerd is bij de halfjaarcijfers zal dit geen effect hebben op het eigen vermogen per 1 januari 2004 en 31 december 2004. Het merendeel van de vastgoedfondsen en accoun48

tants is namelijk op basis van voortschrijdend inzicht van mening dat het hogere direct beleggingsresultaat niet resulteert in een additionele actiefpost op de balans, maar dat deze geabsorbeerd dient te worden in de waardemutaties van het vastgoed en derhalve resulteert in eenzelfde tegengestelde correctie op het indirect beleggingsresultaat. VastNed Offices/Industrial onderschrijft deze verwerkingswijze, waardoor er naast het positieve effect op het direct beleggingsresultaat 2004, eenzelfde negatief effect op het indirect beleggingsresultaat bij toepassing van IFRS in aanmerking genomen zal worden. Verhuurcourtages Op grond van een gedurende 2004 gepubliceerde interpretatie van IAS 17 (Leasing) mogen betaalde verhuurcourtages bij het afsluiten van een nieuw huurcontract geactiveerd en uitgesmeerd over de looptijd van het nieuwe huurcontract. Daarnaast lijkt echter het ook nog toegestaan om, zoals onder de huidige waarderingsgrondslagen, deze verhuurcourtages direct ten laste van het beleggingsresultaat te brengen. VastNed Offices/Industrial geeft er de voorkeur aan deze laatste verantwoordingswijze toe te passen en gaat er daarom vooralsnog vanuit dat zij de op dit moment toegepaste verantwoordingswijze zal handhaven bij de implementatie van IFRS. Pensioenen De huidige pensioenregeling van VastNed Management wordt onder IFRS aangemerkt als ‘defined benefit’. Op grond hiervan dient, rekening houdend met toekomstige salarisstijgingen, gemiddelde arbeidsduur van werknemers, inflatie en dergelijke, een inschat-

Amsterdam –> Zaventem –> Vilvoorde –> Mechelen –> Wommelgem

ting gemaakt te worden van de toekomstige pensioenlasten. VastNed Management heeft in dit kader, rekening houdend met de huidige pensioenregeling, een actuarieel rapport op laten stellen door een onafhankelijk actuaris. Op basis van dit rapport dient VastNed Management op basis van de huidige pensioenregeling per 1 januari 2004 een voorziening op te nemen van F 1,2 miljoen. Hiervan dient F 0,7 miljoen aan VastNed Offices/Industrial te worden gealloceerd, waardoor het eigen vermogen per 1 januari 2004 met hetzelfde bedrag daalt. Het effect op het beleggingsresultaat over 2004 is als gevolg van een beperkte vrijval van de per 1 januari 2004 gevormde voorziening ten gunste van de onder de huidige grondslagen over 2004 verantwoorde pensioenlasten licht positief (F 0,1 miljoen). Als gevolg hiervan zal het eigen vermogen ultimo 2004 met F 0,6 miljoen afnemen. Financiële instrumenten IAS 32 en IAS 39 hebben betrekking op de waardering en toelichting van financiële instrumenten. Deze standaarden worden pas effectief per 1 januari 2005, maar mogen eerder worden toegepast. VastNed Offices/Industrial opteert niet voor eerdere toepassing van deze standaarden over 2004. Derhalve heeft dit nog geen effect op het eigen vermogen per 1 januari 2004, het beleggingsresultaat over 2004 en het eigen vermogen ultimo 2004. De implementatie van deze standaarden vanaf 1 januari 2005 heeft voor VastNed Offices/Industrial de volgende effecten: – onder de huidige waarderingsgrondslagen worden eventueel verschuldigde afsluitprovisies van geldleningen direct ten laste van het beleggingsresultaat gebracht. Onder IFRS dienen de leningen opgeno49

men te worden tegen zogenaamd ‘amortised cost’ (opgenomen nominale leningbedrag minus afgeschreven afsluitkosten), waarbij de afsluitkosten worden afgeschreven op basis van het berekende effectieve interestpercentage. VastNed Offices/ Industrial is op basis van eigen interne berekeningen van mening dat toepassing van deze grondslag niet resulteert in een materiële wijziging ten opzichte van de huidige waarderingsgrondslag. – VastNed Offices/Industrial maakt tot op heden zeer beperkt gebruik van financiële rentederivaten. Deze worden op dit moment slechts als niet in de balans opgenomen verplichtingen in de jaarrekening verantwoord. Gezien het geringe gebruik van rentederivaten tot op heden, zal het effect van deze financiële rentederivaten bij eerdere toepassing van IAS 32 en IAS 39 op het eigen vermogen ultimo 2004 beperkt zijn. VastNed Offices/Industrial zal echter niet voor eerdere toepassing opteren, waardoor het effect hiervan op eigen vermogen ultimo 2004 en resultaat over 2004 nihil is. Voorziening voor onderhoud Intervest Offices In het verleden is door Intervest Offices bij de verwerving van een vastgoedportefeuille een voorziening voor onderhoud en herstelwerkzaamheden van de verkopen overgenomen. Deze voorziening bedroeg per 1 januari 2004 F 3,9 miljoen. Onder IFRS mag deze voorziening niet meer worden opgenomen en zal derhalve bij de implementatie van IFRS vrijvallen ten gunste van het eigen vermogen van Intervest Offices per 1 januari 2004. Gedurende 2004 is F 1,5 miljoen ten laste van deze voorziening gebracht, waardoor bij toepassing van IFRS het beleggingsresultaat van Intervest Offices over 2004 daalt met dit bedrag.

Amsterdam –> Rotterdam –> Houten

Het aandeel van VastNed Offices/Industrial in deze effecten is als volgt: een stijging van het eigen vermogen per 1 januari 2004 met F 2,3 miljoen, een daling van het beleggingsresultaat over 2004 met F 0,8 miljoen, waardoor het eigen vermogen ultimo 2004 met F 1,4 miljoen stijgt.

Vooruitzichten voor 2005 Alhoewel het herstel van de economische groei van de eurozone op dit moment nog broos is, is de verwachting dat de voorzichtig ingezette economische groei zich in 2005 en 2006 zal bestendigen. Gezien het momenteel grote aanbod van kantoren en bedrijfsruimten in zowel Nederland als België, zal dit herstel naar verwachting in 2005 nog niet resulteren in een structurele verbetering van de kantoor- en bedrijfsruimtemarkt. Een positief element daarentegen is dat het aanbod van kantoorruimte in het afgelopen jaar niet meer is gestegen, waardoor steeds meer partijen aangeven dat de bodem van de neergaande kantoormarktcyclus van de afgelopen jaren bereikt lijkt te zijn. De voorspellingen over het moment waarop sprake zal zijn van een structureel herstel variëren van in de tweede helft van 2006 tot pas een herstel in 2010. VastNed Offices/Industrial verwacht dat ook in 2005 zowel de bezettingsgraad als de huurniveaus onder druk zullen blijven staan. Voor het komende jaar zal daarom alles gericht zijn op het verder onder controle houden van de leegstand. De in 2004 ingezette veranderingen in de organisatie dienen in 2005 hun vruchten af te werpen. Daarnaast zal het verkoopprogramma erop gericht zijn het risicorendementsprofiel van de vastgoedportefeuille te verbeteren en daarmee het verhuurrisico van de vastgoedporte50

feuille als geheel te beperken. Verder zal gezocht worden naar een oplossing voor de situatie die ontstaan is na het faillissement van de projectontwikkelaar van het project TriNovium. De verwachting is dat de rente in 2005 zal stijgen, maar zich zal blijven bevinden op een historisch relatief laag niveau. De rentelasten zullen ten opzichte van 2004 negatief beïnvloed worden als gevolg van het feit dat vanaf 1 juli 2004 geen bouwrente meer wordt geactiveerd op het projectTriNovium. Dit heeft een negatief effect op het direct beleggingsresultaat van ongeveer F 0,08 per aandeel ten opzichte van het direct beleggingsresultaat per aandeel over 2004. Tenslotte dient rekening gehouden te worden met de bijzondere bate in 2004 als gevolg van de vrijval van de voorziening voor dubieuze debiteuren, hetgeen in 2005 in vergelijking tot het direct beleggingsresultaat over 2004 een negatief effect heeft op het direct beleggingsresultaat van F 0,06 per aandeel. Uitgaande van bovenstaande ontwikkelingen en onder voorbehoud van bijzondere omstandigheden, waaronder begrepen mondiale spanningen en de daarmee samenhangende onvoorspelbare economische gevolgen, wordt voor 2005, mede afhankelijk van het aantal aandeelhouders dat voor stockdividend zal kiezen, per saldo een belangrijke daling van het direct beleggingsresultaat per aandeel verwacht. Rotterdam, 22 februari 2005 De directie

Corporate governance Inleiding Reeds in het jaarverslag 2003 heeft VastNed Offices/ Industrial uitgebreid stilgestaan bij het onderwerp corporate governance. Onverplicht is toen een begin gemaakt met de implementatie van de Nederlandse corporate governance code (de Code). In juni 2004 publiceerde onderzoeksinstituut IRIS van Robeco haar onderzoeksrapport ‘Corporate Governance: Een sprong vooruit’. VastNed Offices/Industrial nam in dit onderzoek een elfde plaats in (gelijk met VastNed Retail) van de onderzochte Nederlandse beursfondsen met een score van 8,8. Bovendien kreeg het de vermelding van de snelste stijger op het terrein van corporate governance vergeleken met het onderzoek van het voorafgaande jaar. De directie is zeer verheugd met deze score en ziet het als een aanmoediging voor haar streven naar meer transparantie op zowel het terrein van de operationele zaken van de vennootschap als op het gebied van de corporate governancestructuur. Met ingang van het boekjaar 2004 heeft de Code een wettelijke basis gekregen. Mede in dit kader zijn stappen ondernomen ter verdere verbetering van de corporate governance-structuur. Op dit moment voldoet VastNed Offices/Industrial aan 111 van de 113 best practice-bepalingen van de Code. Zie hiervoor de in dit jaarverslag opgenomen Checklist Nederlandse corporate governance code. Jaarlijks zal de corporate 51

governance-structuur in een separaat hoofdstuk van het jaarverslag worden toegelicht en zullen de wijzigingen die hebben plaatsgevonden en de wijzigingen die worden voorgesteld worden besproken.

Afwijkingen ten opzichte van de Code Momenteel wijkt VastNed Offices/Industrial op twee punten af van de in de Code geformuleerde principes en best practice-bepalingen. Dit zijn: – Benoeming directieleden voor een periode van vier jaar (II 1.1): Explain: alle huidige leden van de directie zijn in dienst getreden vóór publicatie van de (concept) Code. In de bestaande arbeidsovereenkomsten zijn in alle gevallen aanstellingen voor onbepaalde tijd opgenomen. – Beperking ontslagvergoeding tot maximaal één jaarsalaris (II 2.7): Explain: alle huidige leden van de directie zijn in dienst getreden vóór publicatie van de (concept) Code. Bij het afsluiten van deze overeenkomsten zijn ontslagregelingen overeengekomen waarbij ook de duur van het dienstverband bij vorige werkgevers in aanmerking is genomen. Deze regelingen kunnen leiden tot vergoedingen hoger dan één jaarsalaris.

Corporate governance

Op dit moment voldoet VastNed Offices/Industrial aan 111 van de 113 best practice-bepalingen van de Code

Belangrijke wijzigingen corporate governance structuur in 2004 Gedurende 2004 is een aantal wijzigingen in de corporate governance-structuur doorgevoerd. Het merendeel daarvan is doorgevoerd op grond van besluiten die zijn genomen in de algemene vergadering van aandeelhouders van 6 april 2004 en zijn vastgelegd in de statuten van VastNed Offices/ Industrial. Deze wijzigingen betreffen: – het verminderen van meerderheids- en quorumvereisten voor besluiten tot het ontnemen van het bindende karakter aan een voordracht tot benoeming van een directeur of commissaris en/of een besluit tot ontslag van een directeur of commissaris. Dit houdt in dat bijvoorbeeld ontslag of schorsing van een directeur of commissaris kan plaatsvinden door de algemene vergadering op grond van een besluit genomen met volstrekte meerderheid, welke meerderheid ten minste eenderde gedeelte van het geplaatste kapitaal moet vertegenwoordigen. Indien niet ten minste eenderde gedeelte vertegenwoordigd was, maar een volstrekte meerderheid van stemmen is uitgebracht voor schorsing of ontslag, wordt een nieuwe vergadering bijeengeroepen waarin het besluit kan worden genomen onafhankelijk van het in de vergadering vertegenwoordigd gedeelte van het kapitaal. Zie hiervoor artikel 14 van de statuten (www.vastned.nl); – de termijn van (her)benoeming van een commissaris is beperkt tot drie termijnen van vier jaar. In dit kader is besloten de heer W. Nijman en de heer F.W. Mulder na ommekomst van hun zittingsduur niet voor herbenoeming voor te dragen. Zij zullen derhalve in 2006 respectievelijk 2007 aftreden. VastNed Offices/Industrial meent dat zij daarmee voldoet 52

aan best practice-bepaling III.3.5 van de Code; – het op de agenda van de jaarlijkse algemene vergadering van aandeelhouders plaatsen van bepaalde agendapunten, zoals het reserverings- en dividendbeleid. Zie hiervoor artikel 20 lid 1 van de statuten (www.vastned.nl); – het bepalen van een registratiedatum voor de uitoefening van stem- en vergaderrechten; – indien een serieus bod op een bedrijfsonderdeel of een deelneming, waarvan de waarde de grens zoals genoemd in artikel 2:107a BW overschrijdt, in de openbaarheid is gebracht, deelt de directie zo spoedig mogelijk haar gemotiveerde standpunt mede, en; – het agenderingsrecht voor minderheidsaandeelhouders, inhoudende dat een aandeelhouder die, al dan niet gezamenlijk, tenminste 1% van het uitstaande aandelenkapitaal houdt, door hem gewenste vergaderpunten op de agenda kan laten plaatsen. Overige wijzigingen In het kader van communicatie met de aandeelhouders en beleggers in het algemeen is met ingang van de publicatie in de halfjaarcijfers 2004 een audiowebcast verzorgd. Dit geeft iedere geïnteresseerde de gelegenheid om de bijeenkomst of conference call met financieel analisten te volgen en desgewenst vragen te stellen. De bovenstaande wijzigingen in aanmerking nemende voldoet VastNed Offices/Industrial aan 111 van de 113 best practice-bepalingen van de Code.

Mechelen –> Dilbeek –> Eindhoven –> Antwerpen –> Meaux –> Amsterdam

Organisatiestructuur VastNed Groep VastNed Offices/Industrial maakt deel uit van de VastNed Groep. De VastNed Groep bestaat uit VastNed Offices/Industrial, VastNed Retail en hun respectievelijke dochtermaatschappijen. De directie wordt gevoerd door VastNed Management, evenals het asseten property management. De aandelen van deze vennootschap worden door VastNed Offices/ Industrial en VastNed Retail gehouden. Door dit gemeenschappelijke management kunnen kostenvoordelen worden gerealiseerd en vindt er synergetische kennisoverdracht plaats. Juridische structuur

–

– –

–

De juridische structuur van de VastNed Groep bestaat uit een tweetal beursgenoteerde beleggingsinstellingen die de status van beleggingsmaatschappij met veranderlijk kapitaal ex artikel 2:76a BW hebben. Een beleggingsmaatschappij met veranderlijk kapitaal is een naamloze vennootschap: die uitsluitend ten doel heeft haar vermogen zodanig te beleggen dat de risico’s daarvan worden gespreid, teneinde haar aandeelhouders in de opbrengst te doen delen; waarvan het bestuur krachtens de statuten bevoegd is aandelen in haar kapitaal uit te geven, te verwerven en te vervreemden; waarvan de aandelen, met uitzondering van aandelen waaraan de statuten een bijzonder recht betreffende de zeggenschap in de vennootschap verbinden, worden opgenomen in de prijscourant van een beurs en; waarvan de statuten bepalen dat de vennootschap een beleggingsmaatschappij met veranderlijk kapitaal is. 53

VastNed Management VastNed Management heeft geen eigen winstdoel en heeft in dat kader een overeenkomst tot verdeling van de kosten (kostenverdelingsovereenkomst) gesloten met VastNed Offices/Industrial en VastNed Retail. Kosten die direct betrekking hebben op de vennootschap en op het vastgoed van de vennootschap of haar dochtermaatschappijen worden daar direct in aanmerking genomen. Overige niet direct toe te rekenen kosten komen voor rekening van VastNed Management en worden op basis van de feitelijke werkzaamheden (naar rato van de Nederlandse vastgoedportefeuille) doorberekend aan VastNed Offices/Industrial en VastNed Retail. De aandelen van VastNed Management worden voor tweederde deel gehouden door VastNed Retail en voor eenderde deel door VastNed Offices/Industrial. Deze verhouding vindt zijn oorsprong in de omvang van de vastgoedportefeuilles ten tijde van het aangaan van de kostenverdelingsovereenkomst in januari 1996. De overeenkomst heeft een looptijd van 10 jaar en is verlengd voor een periode van vijf jaar. De kostenverdelingsovereenkomst voorziet in specifieke change of control-clausules, inhoudende dat bij een openbaar bod op VastNed Retail het functioneren van VastNed Offices/Industrial niet negatief wordt beïnvloed en vice versa. VastNed Offices/Industrial en dochtermaatschappijen De juridische structuur van VastNed Offices/ Industrial, haar belangrijkste dochtermaatschappijen en deelnemingen is als volgt:

Kortenberg –> Mechelen –> Den Haag –> Hoofddorp

VastNed Offices/Industrial VastNed Offices/Industrial is de beursgenoteerde vennootschap (Euronext Amsterdam) en houdt het Nederlandse vastgoed direct en fungeert voorts als houdstermaatschappij. VastNed Industrial Deze besloten vennootschap houdt de Nederlandse semi-industriële vastgoedobjecten. VastProduct VastNed Offices/Industrial heeft een belang van 90% in VastProduct CV. Als gevolg van de fiscaal transparante structuur van deze commanditaire vennootschap vallen de baten uit dit belang onder het regime van de fiscale beleggingsinstelling. Intervest Offices VastNed Offices/Industrial heeft per 31 december 2004 een 51,3%-belang in de aan Euronext Brussel genoteerde Bevak Intervest Offices. Dit belang bedroeg een jaar eerder 58,8%. VastNed Offices/Industrial heeft aandelen Intervest Offices via Euronext Brussel verkocht teneinde haar solvabiliteit te verbeteren. Een Bevak heeft materieel een belastingvrije status en is daarmee te vergelijken met een Nederlandse fiscale beleggingsinstelling. Namens VastNed Offices/ Industrial hebben de heren R.A. van Gerrevink en H.K.M. Roovers, naast drie onafhankelijke leden, zitting in de raad van bestuur van Intervest Offices. VastNed Offices/Industrial consolideert deze dochtermaatschappij integraal en neemt het minderheidsbelang als groepsvermogen in aanmerking. Intervest Offices voert vanaf 1 januari 2004 haar eigen asseten property management. Dit houdt in dat alle personeelsleden zonder tussenkomst van een gezamenlijke 54

managementvennootschap een arbeidsovereenkomst met Intervest Offices hebben. De directieleden verrichten hun werkzaamheden door tussenkomst van een eigen vennootschap. VastNed Offices Belgium Een aantal objecten van de Belgische vastgoedportefeuille wordt gehouden via VastNed Offices Belgium. Deze vennootschap heeft niet de status van Bevak. Winsten van deze vennootschap zijn belastbaar voor de winstbelasting.

Directie Inleiding Statutair en enig directeur van VastNed Offices/ Industrial is VastNed Management. Deze vennootschap wordt vertegenwoordigd door haar statutaire directie. De directie draagt zorg voor de dagelijkse leiding binnen een met de raad van commissarissen afgestemd kader. De directie legt dan ook de operationele en financiële doelstellingen, de strategie en de daarbij te hanteren randvoorwaarden ter goedkeuring voor aan de raad van commissarissen. De statutaire directie, haar adviseur bijzondere projecten en de vennootschapssecretaris vormen samen het managementteam. Dit managementteam vergadert in de regel iedere twee weken. De directie is verantwoordelijk voor het beschikken over volledige en juiste informatie.


De leden van de statutaire directie van VastNed Management ontvangen voor hun werkzaamheden een bezoldiging die wat betreft de hoogte en structuur zodanig is dat gekwalificeerde en deskundige bestuurders kunnen worden aangetrokken en worden behouden.

Curricula vitae leden management team Mr. Reinier A. van Gerrevink (3 maart 1950) Nationaliteit: Nederlandse Functie: Statutair directeur, CEO In dienst: 1 juli 2002 Benoeming: 1 september 2002 Vorige functies: diverse managementfuncties bij: – ABN AMRO; – Rodamco en; – Robeco (Weiss Peck & Greer). Nevenfuncties: lid van de raad van commissarissen van de stichting Stadsherstel Rotterdam Opleiding: Nederlands recht, Rijksuniversiteit Utrecht Mr. drs. Tom M. de Witte RA (7 september 1966) Nationaliteit: Nederlandse Functie: Statutair directeur, CFO In dienst: 16 juni 2003 Benoeming: 16 juni 2003 Vorige functies: accountant bij Deloitte Accountants (voorheen Arthur Andersen) Opleiding: bedrijfseconomie, Nederlands recht en accountancy (RA), Erasmus Universiteit Rotterdam

– – – –

Ir. J.(Hans) Pars MRE MRICS (16 augustus 1962) Nationaliteit: Nederlandse Functie: Statutair directeur, CIO In dienst: 1 juni 2003 Benoeming: 1 juli 2004 Vorige functies: diverse managementfuncties bij: Zadelvast Beheer; Stichting Pensioenfonds Hoogovens; Rodamco Europe en; directeur Zuid-Europa VastNed Retail. 55

Opleiding: bouwkunde aan de Technische Universiteit Eindhoven en Vastgoedkunde aan de Universiteit van Amsterdam Huub K.M. Roovers (20 november 1943) Nationaliteit: Nederlandse Functie: Adviseur bijzondere projecten In dienst: 1 juni 1989 Vorige functies: – diverse managementfuncties Blauwhoed en; – diverse managementfuncties Rodamco en; – CIO van VastNed Offices/Industrial en VastNed Retail. Mr. Arnaud G.H. du Pont (25 mei 1966) Nationaliteit: Nederlandse Functie: Vennootschapssecretaris en Investor Relations Officer In dienst: 1 januari 2000 Vorige functies: – belastingadviseur BDO en; – Belastingadviseur PricewaterhouseCoopers Opleiding: fiscaal recht, Erasmus Universiteit Rotterdam De leden van de statutaire directie hebben al hun belangrijke nevenfuncties vermeld. Geen van hen heeft een commissariaat bij een andere beursgenoteerde vennootschap. Aanvaarding van een dergelijk commissariaat behoeft de goedkeuring van de raad van commissarissen. Remuneratie directie De leden van de statutaire directie van VastNed Management ontvangen voor hun werkzaamheden een bezoldiging die wat betreft de hoogte en struc-

Hoofddorp

tuur zodanig is dat gekwalificeerde en deskundige bestuurders kunnen worden aangetrokken en worden behouden. Het vaste salaris is voor een deel pensioengevend. Over hetrestant van het vaste salaris worden geen pensioenrechten opgebouwd. De algemene vergadering van aandeelhouders van 6 april 2004 heeft het door de raad van commissarissen voorgestelde en door de remuneratiecommissie opgestelde bezoldigings-beleid goedgekeurd. Dit beleid bevat ook regels voor de opbouw van het variabele deel van de bezoldiging. Met de opbouw van het variabele deel van de bezoldiging wordt een koppeling nagestreefd tussen de prestaties en de doelen op korte en lange termijn. Deze doelen worden vooraf bepaald en zijn meetbaar en beïnvloedbaar. Bonusstructuur statutaire directie Naast het vaste jaarinkomen kan een bonus worden toegekend van maximaal F 100.000 voor elk lid van de statutaire directie en F 200.000 voor de voorzitter van de directie (CEO). Deze bedragen gelden voor de werkzaamheden ten behoeve van VastNed Offices/ Industrial en VastNed Retail tezamen. De bonus bestaat uit een beleggingsresultaatgebaseerde bonus en een persoonlijke bonus.

Remuneratie 2004 geannualiseerd.

R.A. van Gerrevink T.M. de Witte J. Pars Totaal 56

Dienstjaren

Beleggingsresultaatgebaseerde bonus De beleggingsresultaatgebaseerde bonus voorziet in een bonus van F 2.500 (F 5.000 voor de CEO) voor iedere 10 basispunten die de stijging van het direct beleggingsresultaat per aandeel boven de gemiddelde gewogen inflatie in de landen waarin VastNed Offices/Industrial belegt bedraagt. Deze bonus is gemaximeerd op F 37.500 (F 75.000 voor de CEO). Deze bonus wordt voorwaardelijk toegekend in de vorm van aandelen VastNed Offices/Industrial. De opschortende voorwaarde voor deze toekenning vervalt indien twee jaar na toekenning het direct beleggingsresultaat per aandeel minder bedraagt dan op het moment van toekenning van de aandelen. Na twee jaar is het directielid gerechtigd 50% van de aan hem toegekende aandelen te vervreemden. De opbrengst kan worden aangewend ten behoeve van de voldoening van de alsdan verschuldigde loonbelasting over het onvoorwaardelijk worden van de toekenning van de aandelen. De overige aandelen dienen te worden aangehouden voor een additionele periode van minstens drie jaar. VastNed Offices/ Industrial handelt hiermee in lijn met best practicebepaling II.2.3. Voor verdere details wordt verwezen naar het remuneratierapport op www.vastned.nl.

Pensioen-

Niet pensioen-

Persoonlijke

gevend salaris

gevend salaris

bonus

––––––––––––––––

––––––––––––––––

––––––––––––––––

––––––––––––––––

3 2 2

318.000 135.000 175.000

106.000 25.000 25.000

35.000 20.000 17.500

––––––––––––––––

––––––––––––––––

––––––––––––––––

628.000

156.000

72.500

’s- Hertogenbosch –> Den Haag –> IJsselstein

Persoonlijke bonus De persoonlijke bonus voorziet in maximale vergoeding van F 25.000 (F 50.000 voor de CEO). Deze bonus wordt toegekend op basis van een beoordeling door de raad van commissarissen van VastNed Offices/ Industrial van het persoonlijk functioneren van de betreffende bestuurder. Deze beoordeling zal zijn gebaseerd op de mate waarin de betrokken bestuurder in het betreffende boekjaar vooraf gedefinieerde kwalitatieve en/of kwantitatieve doelstellingen heeft gerealiseerd. Deze bonus wordt in contanten uitbetaald. Overzicht remuneratie Het overzicht van de remuneratie van de statutaire directie van VastNed Management is hiervoor op jaarbasis weergegeven. De raad van commissarissen heeft, conform het uitgebrachte advies van de remuneratiecommissie, voor het boekjaar 2004 de hiervoor weergegeven persoonlijke bonussen voor de leden van de directie vastgesteld. In de jaarrekening is een overzicht opgenomen van de ten laste van het resultaat verantwoorde remuneratie. Samenvatting arbeidsovereenkomsten directie Reinier A. van Gerrevink De heer Van Gerrevink heeft recht op een vaste jaarlijkse bezoldiging van F 424.000 (niveau 2004), waarvan F 318.000 pensioengevend is. De heer Van Gerrevink is in dienst getreden bij VastNed Management per 1 juli 2002. Bij onvrijwillig ontslag door de algemene vergadering van aandeelhouders van VastNed Management is de heer Van Gerrevink gerechtigd tot een vergoeding van F 600.000. Indien de arbeidsovereenkomst door een fusie of overname

57

wordt beëindigd, zal een vergoeding van F 800.000 worden voldaan. Deze regelingen zijn bedongen bij het afsluiten van de arbeidsovereenkomst. De heer Van Gerrevink is voor onbepaalde tijd benoemd. De pensioengerechtigde leeftijd van de heer Van Gerrevink is 63 jaar. Zijn pensioen wordt bepaald aan de hand van het zogenaamde eindloonstelsel, met als uitgangspunt dat het pensioen op 63-jarige leeftijd ten minste F 160.000 waardevast zal bedragen, gerelateerd aan het pensioengevend salaris ten tijde van het afsluiten van de arbeidsovereenkomst ad F 300.000. Bij verhoging van het basissalaris wordt het pensioen dienovereenkomstig verhoogd. Voor deze regeling geldt geen eigen bijdrage. Tom M. de Witte De heer De Witte heeft recht op een vaste jaarlijkse bezoldiging van F 160.000 (niveau 2004), waarvan F 135.000 pensioengevend is. De heer De Witte is in dienst getreden bij en benoemd tot CFO van VastNed Management per 16 juni 2003. De pensioengerechtigde leeftijd is 65 jaar. Het pensioen is premievrij. Het pensioen van de heer De Witte wordt bepaald aan de hand van het zogenaamde eindloonstelsel. Bij onvrijwillig ontslag is de heer De Witte gerechtigd tot een vergoeding van een bedrag vast te stellen in lijn met de systematiek van de kantonrechterformule met inachtneming van 12 dienstjaren op het moment van indiensttreding. Deze regeling is bedongen bij het afsluiten van de arbeidsovereenkomst. In geval door een fusie of overname van één van de VastNedfondsen op initiatief van VastNed Management een einde komt aan de arbeidsovereenkomst, zal een schadeloosstelling van 15 maanden worden betaald. De heer De Witte is voor onbepaalde tijd benoemd.

De raadfoto Andere van commissarissen van VastNed Offices/ Industrial bestaat uit dezelfde leden als de raad van commissarissen van VastNed Retail en VastNed Management. Zij vormen een personele unie. Rotterdam, Max Euwelaan 1

Rotterdam

Hans Pars De heer Pars is per 1 juli 2004 benoemd tot statutair directeur, CIO. Hij was reeds in dienst van VastNed Management als directeur Zuid-Europa sinds 1 juni 2003. Het basissalaris bedraagt F 200.000 (niveau 2004), waarvan F 175.000 pensioengevend is. De pensioengerechtigde leeftijd is 65 jaar. Naast de normale pensioenpremie zal VastNed Management gedurende een periode van 10 jaar na indiensttreding een additionele premie van F 7.000 per jaar storten. Het pensioen is premievrij. Het pensioen van de heer Pars wordt bepaald aan de hand van het zogenaamde eindloonstelsel. Bij onvrijwillig ontslag is de heer Pars gerechtigd tot een vergoeding van een bedrag vast te stellen in lijn met de systematiek van de kantonrechterformule met inachtneming van 10 dienstjaren op het moment van indiensttreding. Deze regeling is bedongen bij het afsluiten van de arbeidsovereenkomst. In geval binnen twee jaar na indiensttreding in verband met een fusie of overname van één van de VastNedfondsen op initiatief van VastNed Management een einde komt aan de arbeidsovereenkomst, zal een schadeloosstelling van 15 maanden worden betaald. De heer Pars is voor onbepaalde tijd benoemd. De maximale ontslagvergoedingen kunnen gezien het bovenstaande meer bedragen dan éénmaal het jaarsalaris. VastNed Management houdt vast aan de met de directieleden afgesloten arbeidsovereenkomsten en de daarin opgenomen ontslagregelingen.

60

Aandelenbezit Overzicht aandelenbezit directie R.A. van Gerrevink Aantal aandelen per 1 januari 2004 Mutaties

3.339 – ––––––––––––––––

Aantal aandelen per 31 december 2004

3.339

De heer Van Gerrevink heeft alle aandelen voor eigen rekening en uit eigen middelen verworven. VastNed Offices/Industrial heeft op generlei wijze enige garantie betreffende deze aandelen afgegeven. Bovenstaand aandelenbezit is bij totstandkoming aangemeld bij de Autoriteit Financiële Markten en is te raadplegen onder www.afm.nl. De overige bestuurders bezaten gedurende 2004 geen aandelen VastNed Offices/Industrial. VastNed Offices/Industrial heeft een reglement opgesteld als bedoeld in artikel 46d van de Wet toezicht effectenverkeer 1995. Dit reglement bepaalt gedurende welke perioden er door commissarissen, bestuurders en werknemers van VastNed Management gehandeld mag worden in de aandelen van VastNed Offices/Industrial (open perioden). De gesloten perioden, waarin niet mag worden gehandeld, betreffen de perioden voorafgaand aan de publicaties van financiële berichten. De integrale tekst kunt u raadplegen op www.vastned.nl. Tevens heeft VastNed Offices/Industrial een regelement opgesteld waarbij de handel in Nederlandse beursgenoteerde effecten is geregeld.

Het Nederlandse team onder leiding van Raymond Beaujean (derde van rechts)

Het Belgische team onder leiding van Gert Cowé (tweede van links)

Diversen

Landendirecties

Transacties directieleden Er is door VastNed Offices/Industrial met geen van de directieleden enige transactie aangegaan anders dan uit de arbeidsovereenkomsten voortvloeit.

Nederland Naast het managementeam dat vanuit Nederland de centrale leiding en de coördinatie heeft over de diverse landenportefeuilles wordt het Nederlandse team van vastgoedspecialisten rechtstreeks aangestuurd door de heer Raymond Beaujean. Het team bestaat uit 10 medewerkers. Deze activiteiten vinden plaats vanuit het hoofdkantoor te Rotterdam.

Tegenstrijdige belangen directieleden Geen van de directieleden is op enigerlei wijze in concurrentie met VastNed Offices/Industrial getreden. Er hebben geen schenkingen door VastNed Offices/ Industrial aan directieleden of aan familieleden van hen plaatsgevonden, geen van de directieleden heeft ongerechtvaardigde voordelen aan derden verschaft en heeft geen zakelijke kansen van VastNed Offices/ Industrial aan zichzelf of zijn familie laten toekomen. In het kader van de door VastNed Offices/Industrial nagestreefde corporate governance verklaren bestuurders in bovenstaande gevallen in lijn met de Code te handelen. Er hebben zich geen (potentieel) tegenstrijdige belangen voorgedaan. In voorkomende gevallen maakt het desbetreffende directielid melding bij de voorzitter van de raad van commissarissen en zal deze afzien van deelname aan de discussie en besluitvorming waarbij het directielid het tegenstrijdige belang heeft. Voorts zullen transacties met een tegenstrijdig belang onder in de branche gebruikelijke condities worden overeengekomen. Leningen directieleden VastNed Offices/Industrial heeft geen leningen verstrekt aan zijn directieleden, noch hebben directieleden leningen verstrekt aan VastNed Offices/Industrial.

61

België De Belgische activiteiten, ondergebracht in Intervest Offices te Antwerpen, staan onder dagelijkse leiding van de heer Gert Cowé (CEO) en de heer Jean-Paul Sols (CIO). Het Belgische team bestaat uit 13 medewerkers. De heren Van Gerrevink en Roovers hebben, naast drie onafhankelijke bestuurders, zitting in de raad van bestuur van Intervest Offices. Deze activiteiten vinden plaats vanuit het kantoor in Antwerpen.

Raad van commissarissen Inleiding De raad van commissarissen van VastNed Offices/ Industrial bestaat uit dezelfde leden als de raad van commissarissen van VastNed Retail en VastNed Management. Zij vormen een personele unie. De raad van commissarissen houdt toezicht op het dagelijks beleid van de directie van VastNed Offices/ Industrial en staat de directie met raad ter zijde. De raad van commissarissen richt zich bij de vervulling van zijn taak naar het belang van VastNed Offices/ Industrial; de raad van commissarissen weegt daartoe

Houten –> Puurs –> Amersfoort –> Heerlen

–

– – – –

de in aanmerking komende belangen van de bij VastNed Offices/Industrial betrokkenen (waaronder de aandeelhouders) af. De raad van commissarissen is zelf verantwoordelijk voor de kwaliteit van zijn functioneren. VastNed Offices/Industrial stelt de raad van commissarissen de benodigde middelen voor het uitoefenen van zijn taak ter beschikking. Bij onvoldoende functioneren, structurele onverenigbaarheid van belangen of anderszins treedt een commissaris tussentijds af. Tot de taken van de raad van commissarissen worden onder meer gerekend: het houden van toezicht en controle op, en het adviseren van de directie omtrent: – de realisatie van doelstellingen van de vennootschap, – de strategie en de risico’s verbonden aan de ondernemingsactiviteiten, – de opzet en werking van de interne risicobeheersing- en controlesystemen, – het financiële verslaggevingsproces, en – de naleving van de weten regelgeving; het openbaar maken, naleven en handhaven van de corporate governance-structuur van de vennootschap; het goedkeuren van de jaarrekening alsmede het goedkeuren van de jaarlijkse begroting en belangrijke (des)investeringen van de vennootschap; het selecteren en voordragen van de externe accountant van de vennootschap; het selecteren van de directie, op dit moment VastNed Management, inclusief de leden van de directie van VastNed Management (verder directie), het voorstellen ter vaststelling door de algemene vergadering van aandeelhouders van het bezoldigingsbeleid voor leden van de directie, het vaststellen van de bezoldiging (met inachtneming van voornoemd bezoldigingsbeleid) en de contractuele arbeidsvoorwaarden van de leden van de directie; 62

– het selecteren van de leden van de raad van commissarissen alsmede het voorstellen van de vergoeding voor zijn leden ter vaststelling door de algemene vergadering van aandeelhouders; – het evalueren en beoordelen van het functioneren van de directie en de raad van commissarissen alsmede van hun individuele leden (met inbegrip van een beoordeling van de profielschets voor de raad van commissarissen en het introductie-, opleidings- en trainingsprogramma); – het in behandeling nemen van, en beslissingen nemen omtrent, gemelde potentiële tegenstrijdige belangen tussen VastNed Offices/Industrial enerzijds en leden van de directie, de externe accountant en de aandeelhouder(s) anderzijds en; – het in behandeling nemen van, en beslissen omtrent, gemelde vermeende onregelmatigheden die het functioneren van leden van de directie betreffen. De raad van commissarissen zal jaarlijks na afloop van het boekjaar een verslag over het functioneren en de werkzaamheden van de raad van commissarissen en zijn commissies in dat boekjaar opstellen en publiceren. Voor een volledig overzicht van de taken van de raad van commissarissen wordt verwezen naar het door de raad van commissarissen opgestelde reglement dat op de website www.vastned.nl is te raadplegen. Voorzitter raad van commissarissen De voorzitter van de raad van commissarissen heeft een coördinerende taak. De voorzitter ziet er op toe dat aan de eisen van best practice-bepaling III.4.1 van de Code wordt voldaan. Hij wordt hierin ondersteund door de vennootschapssecretaris. De vennootschapssecretaris wordt, al dan niet op initiatief van

Raad van commissarissen: F.W. Mulder, D. van den Bos, R.K. Jacobson, P.M. Verboom, W. Nijman en N.J. Westdijk

de raad van commissarissen, benoemd en ontslagen door de directie, na verkregen goedkeuring door de raad van commissarissen. De voorzitter is noch voormalig directielid noch werknemer van VastNed Offices/Industrial en haar dochtermaatschappijen. Profielschets raad van commissarissen De profielschets van de raad van commissarissen van VastNed Offices/Industrial, VastNed Retail en VastNed Management maakt onderdeel uit van het reglement van de raad van commissarissen en is te raadplegen op www.vastned.nl. Samenstelling raad van commissarissen – – – – – –

Drs. W. Nijman, voorzitter Mr. N.J. Westdijk MBA, vice-voorzitter Drs. D. van den Bos Drs. R.K. Jacobson RA Mr. F.W. Mulder Dr. P.M. Verboom De curricula vitae van de leden van de raad van commissarissen en het rooster van aftreden zijn opgenomen in het verslag van de raad van commissarissen. Auditcommissie Inhoudelijke taken De auditcommissie heeft tot taak op de financiële gang van zaken van VastNed Offices/Industrial toezicht te houden in de breedste zin van het woord. Voor een uitgebreid overzicht van de taken wordt u verwezen naar www.vastned.nl.

63

Procedurele taken De auditcommissie stelt viermaal in het jaar een verslag van haar beraadslagingen en bevindingen op. Tenminste éénmaal per jaar zal zij verslag uitbrengen over de ontwikkelingen in de relatie met de externe accountant. Eénmaal in de vier jaar wordt een grondige beoordeling van het functioneren van de externe accountant gemaakt. De externe accountant ontvangt de financiële informatie die ten grondslag ligt aan de kwartaal- en halfjaarcijfers en wordt in de gelegenheid gesteld hierop te reageren. De auditcommissie is het eerste aanspreekpunt voor de externe accountant bij geconstateerde onregelmatigheden. Zij bepaalt of bij haar vergadering de leden van de directie en de externe accountant aanwezig zijn. Zij vergadert tenminste éénmaal per jaar buiten aanwezigheid van de leden van de directie met de accountant. Samenstelling De auditcommissie bestaat uit drie onafhankelijke leden. De heer Van den Bos is voorzitter. De heren Mulder en Nijman zijn leden van de auditcommissie. De heer Nijman is als financieel expert aan te merken. Remuneratiecommissie Inhoudelijke taken De remuneratiecommissie heeft tot taak de raad van commissarissen te adviseren over het remuneratiebeleid in de breedste zin van het woord. Voor een uitgebreid overzicht van de taken wordt u verwezen naar www.vastned.nl. Hiertoe behoort het doen van een voorstel aan de raad van commissarissen betreffende het te voeren bezoldigingsbeleid voor leden

Amsterdam –> Woerden –> Leiden –> Schelle –> Maastricht

van de directie ter vaststelling door de algemene vergadering van aandeelhouders, zulks tevens voor de individuele leden van de directie.

met betrekking tot selectie en benoeming. De raad van commissarissen ontvangt verslagen van de vergaderingen van de drie commissies.

Procedurele taken Daarnaast maakt de remuneratiecommissie het remuneratierapport op ter vaststelling door de raad van commissarissen. Het remuneratierapport van de raad van commissarissen wordt op de website van de vennootschap geplaatst en bevat de informatie zoals bedoeld in de best practice-bepaling II.2.10 en II.2.12 van de Code.

Remuneratie leden raad van commissarissen

Samenstelling De remuneratiecommissie bestaat uit drie onafhankelijke leden. Geen van hen is lid van de directie van een andere Nederlandse beursgenoteerde onderneming. De heer Westdijk is voorzitter. De heren Mulder en Nijman zijn leden van de remuneratiecommissie. Selectie- en benoemingscommissie De selectie- en benoemingscommissie van VastNed Offices/Industrial heeft dezelfde samenstelling als de raad van commissarissen.

De leden van de raad van commissarissen ontvangen een vergoeding van F 24.000 per jaar. De voorzitter ontvangt een vergoeding van F 30.000 per jaar. Leden van de auditcommissie ontvangen gezien het arbeidsintensieve karakter een additionele bezoldiging van F 3.000 per jaar. Deze additionele bezoldiging is niet van toepassing op de heer Nijman, voorzitter van de raad van commissarissen. Zijn bezoldiging is begrensd op F 30.000. Alle leden zijn tevens lid van de raad van commissarissen van VastNed Retail en VastNed Management. De vergoeding voor het lidmaatschap van de raad van commissarissen is tevens voor het lidmaatschap van de raad van commissarissen van VastNed Retail. Voor het lidmaatschap van de raad van commissarissen van VastNed Management wordt geen separate vergoeding verstrekt. Naast deze vergoeding ontvangen de leden geen andere vergoeding anders dan een vergoeding voor feitelijk gemaakte kosten. Aandelenbezit

Taken De selectie- en benoemingscommissie heeft onder andere tot taak het opstellen van selectie- en benoemingscriteria, het periodiek beoordelen van de omvang en samenstelling van de raad van commissarissen en directie, alsmede het functioneren van de commissarissen en directieleden, toezicht houden op de directie terzake van benoeming van het hoger management en het nemen van concrete besluiten 64

Overzicht aandelenbezit raad van commissarissen W. Nijman Aantal aandelen per 1 januari 2004 Mutaties

1.490 –

––––––––––––––––

Aantal aandelen per 31 december 2004

1.490


VastNed Offices/Industrial heeft geen leningen verstrekt aan de leden van de raad van commissarissen, noch heeft enig lid van de raad van commissarissen leningen verstrekt aan VastNed Offices/Industrial.

Aard van aandelenbezit Leden van de raad van commissarissen houden aandelen VastNed Offices/Industrial slechts ter belegging voor de lange termijn en zijn uit eigen middelen verworven. Bij aan- en verkoop handelen zij conform het door de vennootschap vastgestelde reglement als bedoeld in artikel 46d Wet toezicht Effectenverkeer 1995. Van transacties wordt voorts melding gemaakt conform de daarvoor opgestelde regels bij de Autoriteit Financiële Markten (www. afm.nl). VastNed Offices/Industrial heeft tevens een reglement opgesteld waarin de handel in beursgenoteerde effecten is geregeld. Van transacties door leden van de raad van commissarissen en directie wordt per einde van ieder kwartaal opgave gedaan bij de compliance officer van VastNed Offices/ Industrial. Tegenstrijdige belangen leden raad van commissarissen Een commissaris meldt een tegenstrijdig belang van materiële betekenis aan de voorzitter van de raad van commissarissen. In het kader van de door VastNed Offices/Industrial nagestreefde corporate governance verklaren de leden van de raad van commissarissen in een voorkomend geval in lijn met de Code te handelen en zal deze afzien van deelname aan de discussie en besluitvorming waarbij het lid van de raad van commissarissen het tegenstrijdige belang heeft. Voorts zullen transacties met een tegenstrijdig belang onder in de branche gebruikelijke condities worden overeengekomen. Besluiten tot het aangaan van transacties met grootaandeelhouders, inhoudende aandeelhouders die een belang hebben van meer dan 10% van het geplaatst aandelenkapitaal dienen te 65

worden goedgekeurd door de raad van commissarissen en vinden onder in de branche gebruikelijke voorwaarden plaats. VastNed Offices/Industrial heeft momenteel geen gedelegeerd commissaris. In een voorkomend geval onderschrijft de raad van commissarissen de best practice-bepalingen III.6.6 en III.6.7. Leningen aan leden van de raad van commissarissen VastNed Offices/Industrial heeft geen leningen verstrekt aan de leden van de raad van commissarissen, noch heeft enig lid van de raad van commissarissen leningen verstrekt aan VastNed Offices/Industrial. Onafhankelijkheid Geen van de leden van de raad van commissarissen is bestuurder of werknemer van VastNed Offices/ Industrial of een daaraan gelieerde vennootschap geweest. Evenmin heeft een van hen een andere vergoeding ontvangen dan die voor zijn lidmaatschap van de raad van commissarissen, of een belangrijke zakelijke relatie met VastNed Offices/Industrial, of een daaraan gelieerde vennootschap gehad gedurende één jaar voorafgaand aan zijn benoeming. Geen van de bestuurders is aandeelhouder, bestuurder of commissaris van een vennootschap die tenminste 10% van de aandelen van VastNed Offices/Industrial houdt. Het bovenstaande geldt tevens voor directe familieleden van het betreffend lid. Een gedelegeerd commissaris blijft lid van de raad van commissarissen en een commissaris die bestuurstaken op zich neemt treedt uit de raad van commissarissen.


De externe accountant woont de algemene vergadering van aandeelhouders bij en over zijn verklaring omtrent de getrouwheid van de jaarrekening kan hij worden bevraagd.

Stichting Prioriteit VastNed Offices/Industrial en beschermingsmaatregelen De Stichting Prioriteit VastNed Offices/Industrial houdt de prioriteitsaandelen en heeft specifieke zeggenschap terzake van benoemingen van commissarissen en directieleden, alsmede terzake van bijzondere besluiten zoals statutenwijzigingen, ontbinding of liquidatie van VastNed Offices/Industrial. In het bestuur van de stichting hebben de leden van de raad van commissarissen alsmede de directeuren van VastNed Management zitting.

Algemene vergadering van aandeelhouders en stemrecht Op de algemene vergadering van aandeelhouders van VastNed Offices/Industrial wordt een toelichting gegeven op de gang van zaken en wordt de algemene vergadering goedkeuring gevraagd voor bij wet en statuten vastgestelde onderwerpen. Directie en raad van commissarissen verstrekken de algemene vergadering van aandeelhouders alle verlangde informatie tenzij een zwaarwichtig belang zich daartegen verzet. VastNed Offices/Industrial maakt de vergadering bekend door plaatsing van een oproepingsadvertentie in de Officiële Prijscourant van Euronext en tenminste één in Nederland landelijk verspreid dagblad. Agenda en aandeelhouders-circulaire zijn verkrijgbaar ten kantore van VastNed Offices/Industrial te Rotterdam en op www.vastned.nl. In deze publicaties wordt onder andere de registratiedatum aangegeven om het stemrecht op het aandeel uit te kunnen oefenen. De notulen van de algemene vergadering van aandeelhouders worden uiterlijk drie maanden na afloop van de vergadering ter beschikking gesteld conform best practice-bepaling IV.3.8. 66

Financiële rapportage en de externe accountant Het opstellen van financiële rapportages vindt plaats conform interne procedures. De directie is verantwoordelijk voor de juistheid, volledigheid en tijdigheid van de financiële rapportages. De externe accountant wordt ook betrokken bij de inhoud en publicatie van financiële rapportage anders dan de jaarrekening. De externe accountant woont de algemene vergadering van aandeelhouders bij en over zijn verklaring omtrent de getrouwheid van de jaarrekening kan hij worden bevraagd. De externe accountant woont in ieder geval de vergaderingen van de raad van commissarissen en van de auditcommissie bij waarin de jaarrekening wordt besproken.

Gedragscode en klokkenluidersreglement VastNed Offices/Industrial heeft een gedragscode opgesteld die van toepassing is op alle werknemers inclusief de directie. Tevens is een klokkenluidersreglement van toepassing, die werknemers en directieleden in de gelegenheid stelt om zonder gevaar voor de eigen arbeidsbetrekking misstanden in de onderneming te melden. Teksten van deze regelingen zijn gepubliceerd op www.vastned.nl. Rotterdam, 22 februari 2005 De directie

Slotkoersen VastNed Offices/Industrial 2004

(in €)

��

��

��

��

��

��

��

��

��

��

��

��

��

��

Het aandeel en de beursnotering Notering aan Euronext

Beurskoers

Het aandeel VastNed Offices/Industrial is genoteerd aan Euronext Amsterdam. De omzet gedurende 2003 bedroeg gemiddeld 32.404 stukken per dag. In 2004 is de omzet gestegen tot gemiddeld 38.378 stukken per dag. VastNed Offices/Industrial maakt gebruik van diverse liquidity providers. Deze waarborgen de continue verhandelbaarheid van het aandeel. Voor VastNed Offices/Industrial traden in 2004 Kempen & Co en ABN AMRO op als liquidity provider, waarbij Kempen & Co als bezoldigd liquidity provider optrad.

Rendement VastNed Offices/Industrial realiseerde het volgende rendement (in F en uitgedrukt in een percentage van de slotkoers van 2003 ad F 20,50). Slotkoers 2004 Slotkoers 2003

22,80 20,50 ––––––––––––––––

Mutatie beurskoers Dividend

2,30 2,80 ––––––––––––––––

Totaalrendement

67

5,10

11,2% 13,7% ––––––––––––––––

24,9%

De beurskoers noteerde gedurende in 2004 onder de intrinsieke waarde (discount). De koers is in de loop van 2004 langzaam opgelopen. Deze bleef echter onder het niveau van het eigen vermogen per aandeel, inclusief het beleggingsresultaat, dat daalde van F 26,94 naar F 24,20 per ultimo 2004. Per saldo daalde de discount van 23,9% per 31 december 2003 tot 5,8% per 31 december 2004 (uitgedrukt in een percentage van het eigen vermogen per aandeel ultimo). Deze toegenomen interesse voor vastgoedfondsen op de effectenbeurs leidde bij veel andere Europese vastgoedbeleggingsfondsen zelfs tot een premie. De marktkapitalisatie op basis van de beurskoers per 31 december 2004 bedroeg F 439,4 miljoen ten opzichte van F 387,3 miljoen eind 2003. De laagste beurskoers van F 18,80 werd genoteerd op 21 mei 2004, terwijl de hoogste beurskoers van F 23,25 werd genoteerd op 6 april 2004. Voor zover VastNed Offices/Industrial bekend zijn geen aandeelhouders aan te merken als grote belegger (> 25%).

Investor relations VastNed Offices/Industrial voert een actief investor relationsbeleid waarbij op diverse wijzen het fonds onder de aandacht van institutionele en particuliere beleggers wordt gebracht. In 2004 is in het kader van roadshows met een groot aantal internationale institutionele beleggers in binnen- en buitenland

Het aandeel en de beursnotering

gesproken. Koersgevoelige informatie wordt altijd via persberichten aan het gehele publiek bekend gemaakt, alsmede op de website www.vastned.nl geplaatst. In contacten met de pers, individuele beleggers en analisten wordt reeds openbaar gemaakte informatie nader toegelicht. Bij de publicatie van jaarcijfers en halfjaarcijfers houdt VastNed Offices/Industrial een analistenbijeenkomst. Bij de eerste kwartaalcijfers en negenmaandscijfers vindt een conference call plaats om deze resultaten aan analisten toe te lichten. Zowel de analistenbijeenkomsten als de conference calls zijn door middel van audiowebcast via www.vastned.nl te volgen. Kort voor de publicatie van de financiële rapportage vinden geen analistenbijeenkomsten, presentaties aan en directe besprekingen met beleggers plaats. Analistenrapporten worden door VastNed Offices/ Industrial niet vooraf beoordeeld of gecorrigeerd anders dan op feitelijkheden. VastNed Offices/ Industrial verstrekt geen vergoedingen aan enige partij voor het opstellen van analistenrapporten.

68

Jaarrekening 2004

Geconsolideerde balans per 31 december Vóór winstverdeling (x € 1.000,-)

Toelichting

_______

Activa

2004 ___________

2003 ___________

1.112.282 53.271 ___________ 1.165.553

1.180.809 81.774 ___________ 1.262.583

18.715

42.597

_____

15.865

_____

1.200.133

1.307.047

96.370 298.385 68.571 3.115 ___________ 466.441

94.470 300.328 97.041 17.121 ___________ 508.960

_____

134.852

_____

601.293

631.252

Beleggingen Vastgoed in exploitatie Vastgoed niet in exploitatie

Vorderingen

1 2

3

Overige activa Totaal activa

1.867

Passiva Eigen vermogen Gestort en opgevraagd kapitaal Agioreserve Overige reserve Beleggingsresultaat

5 6 7 8

Totaal eigen vermogen Minderheidsbelangen Groepsvermogen

122.292

Voorzieningen

10

1.528

2.860

Langlopende schulden

11

387.868

420.149

Kortlopende schulden

12

_____

209.444

_____

1.200.133

1.307.047

Totaal passiva

70

252.786

Geconsolideerde winsten verliesrekening (x € 1.000,-)

Toelichting

_______

2004 ___________

2003 ___________

93.984 (11.908) ___________ 82.076

108.159 (15.134) ___________ 93.025

4.636 (51.349) ___________ (46.713)

1.953 (36.547) ___________ (34.594)

Opbrengsten uit beleggingen Brutohuuropbrengsten Exploitatiekosten

1 1

Nettohuuropbrengsten Waardemutaties Gerealiseerde waardemutaties Ongerealiseerde waardemutaties

2 2

Totaal waardemutaties

35.363

Totaal opbrengsten uit beleggingen

58.431

Lasten Interest Algemene kosten

3 4

Beleggingsresultaat voor belastingen Belastingen naar de winst Beleggingsresultaat na belastingen Minderheidsbelangen Beleggingsresultaat

71

5

(22.826) (5.649) ___________ (28.475)

(24.580) (6.498) ___________ (31.078)

6.888

27.353

(1.096) ___________ 5.792

(1.615) ___________ 25.738

_____

(2.677)

_____

3.115

17.121

(8.617)

Direct en indirect beleggingsresultaat (x € 1.000,-)

Direct beleggingsresultaat

2004 ___________

2003 ___________

93.984 (11.908) ___________ 82.076

108.159 (15.134) ___________ 93.025

(22.826) (5.649) ___________ (28.475)

(24.580) (6.498) ___________ (31.078)

53.601

61.947

(796) ___________ 52.805

(1.088) ___________ 60.859

_____

(12.035)

_____

40.770

48.589

4.398 (41.753) (300)

1.953 (32.894) (527)

Opbrengsten uit beleggingen Brutohuuropbrengsten Exploitatiekosten Nettohuuropbrengsten Lasten Interest Algemene kosten

Direct beleggingsresultaat voor belastingen Belastingen naar de winst Direct beleggingsresultaat na belastingen Minderheidsbelangen Direct beleggingsresultaat

(12.270)

Indirect beleggingsresultaat Gerealiseerde waardemutaties Ongerealiseerde waardemutaties Mutatie latente belastingen Indirect beleggingsresultaat Beleggingsresultaat

72

_____

_____

(37.655)

(31.468)

3.115

17.121

Mutaties in het eigen vermogen (x € 1.000,-)

Eigen vermogen per 1 januari Direct beleggingsresultaat

2004 ___________

2003 ___________

508.960

540.643

40.770

48.589

Indirect beleggingsresultaat Gerealiseerde waardemutaties Ongerealiseerde waardemutaties Mutatie latente belastingen

Dividenduitkering in contanten Overige mutaties Eigen vermogen per 31 december

73

4.398 (41.753) (300) ___________ (37.655)

1.953 (32.894) (527) ___________ (31.468)

(45.591)

(48.757)

_____

(43)

_____

466.441

508.960

(47)

Geconsolideerd kasstroomoverzicht (x € 1.000,-)

2004 ___________

2003 ___________

Direct beleggingsresultaat

40.770

48.589

Mutatie vorderingen Mutatie kortlopende schulden Mutatie voorzieningen Overige mutaties in de overige reserve

4.502 (2.442) (1.332) 9.296

13.503 (785) (775) 5.577

Kasstroom uit operationele activiteiten

Kasstroom uit operationele activiteiten

_____

_____

50.794

66.109

(28.713) 99.066 ___________ 70.353 12.560

(58.331) 139.823 ___________ 81.492 (6.554)

82.913

74.938

(43)

(47)

(45.591)

(48.757)

– (34.157) ___________ (34.157)

52.000 (32.114) ___________ 19.886

(79.791)

(28.918)

53.916

112.129

(210.314)

(322.443)

_____

(156.398)

_____

53.916

112.129

Kasstroom uit investeringsactiviteiten Aankopen vastgoed en investeringen in bestaande objecten Verkopen vastgoed Kasstroom vastgoed Mutatie minderheidsbelangen Kasstroom uit investeringsactiviteiten

_____

_____

Kasstroom uit financieringsactiviteiten Kosten stockdividend Dividenduitkering in contanten Opgenomen langlopende schulden Aflossing langlopende schulden

_____

Kasstroom uit financieringsactiviteiten Nettokasstroom Schulden aan kredietinstellingen en liquide middelen 1 januari Schulden aan kredietinstellingen en liquide middelen 31 december Mutatie schulden aan kredietinstellingen en liquide middelen

74

_____

(210.314)

Toelichting op de geconsolideerde jaarrekening (x € 1.000,-)

Algemeen Vergunning in het kader van de Wet toezicht beleggingsinstellingen Op 25 oktober 1991 is de vergunning zoals bedoeld in artikel 5, lid 1 sub a van de Wet toezicht beleggingsinstellingen aan de vennootschap verleend. Fiscale status VastNed Offices / Industrial N.V. heeft de fiscale status van beleggingsinstelling in de zin van artikel 28 van de Wet op de Vennootschapsbelasting 1969. Dit impliceert dat heffing van vennootschapsbelasting over de door haar behaalde winst onder voorwaarden achterwege blijft. Deze voorwaarden betreffen voornamelijk de vermogenssamenstelling en het als contant dividend uitkeren van het fiscale resultaat. Enkele deelnemingen zijn geen beleggingsinstelling in fiscale zin.

Grondslagen voor consolidatie Alle deelnemingen waarin de vennootschap alleen of tezamen met dochtermaatschappijen een overwegende zeggenschap heeft worden integraal geconsolideerd. Dit betekent dat bij integrale consolidatie het aan derden toekomende gedeelte van het vermogen en het resultaat is verantwoord onder de post minderheidsbelangen.

Aanpassing grondslagen voor de waardering van activa en passiva en de bepaling van het resultaat In verband met de eind 2003 definitief geworden aanpassingen van de Richtlijn 615 Beleggingsinstellingen van de Raad voor de Jaarverslaggeving dienen vanaf het boekjaar 2004 zowel gerealiseerde als ongerealiseerde waardemutaties in de winsten verliesrekening te worden verantwoord. Dit geldt eveneens voor de mutaties in de voorziening voor latente belastingverplichtingen en kosten van vermogensbeheer. Deze laatste kosten worden bovendien met ingang van het boekjaar 2004 niet meer ten laste van het indirect beleggingsresultaat gebracht, maar zijn onderdeel van het direct beleggingsresultaat. Deze wijziging van de grondslagen voor de bepaling van het resultaat hebben geen wijziging van het eigen vermogen tot gevolg, maar slechts een wijziging in de presentatie van de winsten verliesrekening. De vergelijkende cijfers zijn in verband met deze wijziging aangepast. Als gevolg van bovengenoemde wijziging, is uit de door de Raad voor de Jaarverslaggeving voorgeschreven winsten verliesrekening niet meer rechtstreeks het direct en indirect beleggingsresultaat af te lezen. Gezien het belang dat aan dit onderscheid gehecht wordt, is als aanvulling het totale uit de winsten verliesrekening af te lezen beleggingsresultaat uitgesplitst in het direct en indirect beleggingsresultaat.

75

Toelichting op de geconsolideerde jaarrekening

Grondslagen voor de waardering van activa en passiva Algemeen Voor zover niet anders gemeld zijn de activa en passiva gewaardeerd tegen nominale waarden. Alle bedragen luiden in duizenden euro’s, tenzij anders is aangegeven. Beleggingen Vastgoed in exploitatie De waardering van het vastgoed in exploitatie geschiedt tegen marktwaarde, exclusief verkoopkosten. Onder marktwaarde wordt verstaan de onderhandse verkoopwaarde in verhuurde staat. Bij de bepaling van de marktwaarde wordt rekening gehouden met verschillen tussen markthuur en contractuele huur, exploitatiekosten, leegstand, de staat van onderhoud en toekomstige ontwikkelingen. De marktwaarde wordt jaarlijks door onafhankelijke beëdigd taxateurs vastgesteld. Teneinde gedurende het jaar zoveel mogelijk te kunnen aansluiten bij de marktwaarde wordt de helft van de portefeuille getaxeerd per 30 juni en het resterende gedeelte per 31 december. Het per 30 juni getaxeerde deel wordt per 31 december niet aangepast, tenzij er zodanige omstandigheden zijn dat aanpassen op basis van interne taxaties noodzakelijk wordt geacht. Waardemutaties ten opzichte van de waardering ultimo vorig verslagjaar worden, rekening houdend met investeringen en aankopen (inclusief aankoopkosten) in het verslagjaar, verantwoord onder ‘Ongerealiseerde waardemutaties’ in de winsten verliesrekening. De bij verkoop van objecten gerealiseerde resultaten ten opzichte van de laatste taxatiewaarde worden onder ‘Gerealiseerde waardemutaties’ in de winsten verliesrekening verantwoord. Vastgoed niet in exploitatie Waardering van het vastgoed niet in exploitatie vindt plaats tegen kostprijs of geschatte lagere marktwaarde. In de kostprijs zijn begrepen de kosten voor opgedragen maar nog niet uitgevoerde werkzaamheden en geactiveerde interest. Een geraamd nadelig verschil wordt alsdan onder ‘Ongerealiseerde waardemutaties’ in de winsten verliesrekening verantwoord. Vastgoed niet in exploitatie wordt overgeboekt naar vastgoed in exploitatie op de datum van oplevering. Vorderingen De vorderingen worden gewaardeerd tegen nominale waarde onder aftrek van een voorziening voor mogelijke oninbaarheid. Overige activa Liquide middelen Dit betreft liquide middelen, waaronder deposito’s, daggelden en banktegoeden.

76


Eigen vermogen Agioreserve De bij uitgifte van aandelen verschuldigde kapitaalsbelasting en overige emissiekosten worden in mindering gebracht op de agioreserve. In de uitgifteprijs van aandelen wordt rekening gehouden met de geschatte winst uit de bedrijfsactiviteiten van het lopende verslagjaar tot aan de uitgiftedatum, alsmede met de tot de uitgiftedatum berekende waardestijging van het vastgoed. Het in de uitgifteprijs begrepen winstbestanddeel en de vergoeding voor het aandeel in de waardestijging van het vastgoed worden ten gunste van de agioreserve gebracht. Voorziening voor latente belastingverplichtingen De voorziening voor latente belastingverplichtingen wordt opgenomen voor de contante waarde van de mogelijke verplichtingen tot het betalen van belasting als gevolg van verschillen tussen fiscale en commerciële waardebepaling. Bij de berekening wordt, waar mogelijk, rekening gehouden met compensabele verliezen.

Grondslagen voor de bepaling van het resultaat Beleggingsopbrengsten Brutohuuropbrengsten Brutohuuropbrengsten betreffen de over het verslagjaar aan huurders in rekening gebrachte huren. Exploitatiekosten Hieronder zijn opgenomen de direct met de exploitatie van het vastgoed samenhangende kosten, zoals onderhoud, beheerkosten, verzekeringen en onroerendezaakbelasting. Lasten Interest De interest betreft de aan het verslagjaar toe te rekenen interest op leningen en schulden. Geactiveerde bouwrente wordt hierop in mindering gebracht. Als interestpercentage voor de geactiveerde bouwrente wordt het gemiddeld interestpercentage voor kort vreemd vermogen aangehouden, tenzij anders overeengekomen. Algemene kosten Algemene kosten betreffen onder andere de personeelskosten, huisvestingskosten, publiciteitskosten en de kosten van externe adviseurs. Kosten die verband houden met het interne commerciële, technische en administratieve beheer van het vastgoed worden toegerekend aan de exploitatiekosten. Belastingen naar de winst Dit betreft winstbelastingen van de vennootschappen die geen fiscale beleggingsinstelling zijn.

77


Direct beleggingsresultaat Het direct beleggingsresultaat bestaat uit de nettohuuropbrengsten verminderd met de interest, de algemene kosten, de over de verslagperiode verschuldigde belastingen naar de winst en het aan derden toekomende gedeelte van deze opbrengsten en lasten. Indirect beleggingsresultaat Het indirect beleggingsresultaat bestaat uit gerealiseerde en ongerealiseerde waardemutaties van de beleggingen en de mutatie latente belastingen, verminderd met het aan derden toekomende gedeelte van deze mutaties. Kasstroomoverzicht Het kasstroomoverzicht is opgesteld volgens de indirecte methode. De geldmiddelen in het kasstroomoverzicht bestaan uit liquide middelen c.q. de kortlopende schulden aan kredietinstellingen. De ontvangsten en uitgaven uit hoofde van interest zijn opgenomen onder de kasstroom uit operationele activiteiten. De uitgaven inzake dividenden zijn opgenomen onder de kasstroom uit financieringsactiviteiten.

78


Toelichting op de geconsolideerde balans Beleggingen 2004 ___________

2003 ___________

1.180.809 18.932 8.109 19.267 – (73.788) ___________ 1.153.329 (41.047)

1.255.532 40.021 1.360 6.713 (14.500) (69.319) ___________ 1.219.807 (38.998)

Stand per 31 december

1.112.282

1.180.809

Specificatie naar land Nederland België Frankrijk

563.775 546.147 2.360

598.777 553.912 28.120

1 Vastgoed in exploitatie Stand per 1 januari Aankopen Investeringen in bestaande objecten In exploitatie genomen Overgebracht naar vastgoed niet in exploitatie Verkopen

Waardemutaties

_____

_____

_____

_____

1.112.282

1.180.809

Delen van de vastgoedportefeuille dienen tot zekerheid van verkregen geldleningen. Voor een nadere specificatie van het vastgoed in exploitatie wordt verwezen naar het in het jaarverslag opgenomen overzicht ‘Vastgoedportefeuille 2004’. 2004 ___________

2003 ___________

In exploitatie genomen Verkopen Waardemutaties

81.774 2.566 – ___________ 84.340 (19.267) (1.500) (10.302)

67.531 7.354 14.500 ___________ 89.385 (6.713) (898) –

Stand per 31 december

53.271

81.774

Specificatie naar land Nederland België

47.521 5.750

73.440 8.334

2 Vastgoed niet in exploitatie Stand per 1 januari Aankopen en investeringen Overgebracht van vastgoed in exploitatie

79

_____

_____

_____

_____

53.271

81.774


3 Vorderingen

Debiteuren Belastingen Te ontvangen uit hoofde van verkopen Overige vorderingen en overlopende activa

2004 ___________ 2.303 357 6.214 9.841

2003 ___________ 3.332 1.697 25.594 11.974

18.715

42.597

_____

_____

Onder de vorderingen zijn posten opgenomen met een looptijd langer dan één jaar met een totaalbedrag van € 3,9 miljoen (2003: € 4,2 miljoen). Eigen vermogen 4 Maatschappelijk kapitaal Het maatschappelijk kapitaal bedraagt € 400,0 miljoen en is verdeeld in 79.999.900 gewone aandelen à € 5,- en 100 prioriteitsaandelen à € 5,-. Voor een uiteenzetting van de rechten van de prioriteitsaandelen wordt verwezen naar de elders in dit verslag opgenomen ‘Overige gegevens’. 5 Gestort en opgevraagd kapitaal

Stand per 1 januari Stockdividend Stand per 31 december

2004 _________________________

2003 _________________________

Aantal

Bedrag

Aantal

Bedrag

___________ 18.894.120 379.884

___________ 94.470 1.900

___________ 18.437.641 456.479

___________ 92.188 2.282

19.274.004

96.370

18.894.120

94.470

_____ _____ _____ _____

Per 31 december 2004 staan 19.273.904 gewone aandelen en 100 prioriteitsaandelen uit. 6 Agioreserve Stand per 1 januari Stockdividend Kosten stockdividend Stand per 31 december

2004 ___________ 300.328 (1.900) (43)

2003 ___________ 302.657 (2.282) (47)

298.385

300.328

_____

Van de agioreserve per 31 december 2004 is een bedrag van € 289,0 miljoen fiscaal erkend.

80

_____


7 Overige reserve Stand per 1 januari Toevoeging in verband met stockdividend Indirect beleggingsresultaat vorig boekjaar Stand per 31 december 8 Beleggingsresultaat Stand per 1 januari Winstdeling: – Dividenduitkering in contanten – Indirect beleggingsresultaat vorig boekjaar – Toevoeging aan overige reserve in verband met stockdividend Direct beleggingsresultaat Indirect beleggingsresultaat Stand per 31 december 9 Intrinsieke waarde per aandeel Aantal geplaatste gewone aandelen per 31 december Eigen vermogen (vóór winstverdeling) per 31 december Eigen vermogen per gewoon aandeel (vóór winstverdeling) per 31 december (in €)

2004 ___________ 97.041 2.998 (31.468)

2003 ___________ 131.021 3.813 (37.793)

68.571

97.041

2004 ___________ 17.121

2003 ___________ 14.777

(45.591) 31.468

(48.757) 37.793

(2.998) 40.770 (37.655)

(3.813) 48.589 (31.468)

_____

_____

_____

3.115

17.121

2004 ___________ 19.273.904 466.441

2003 ___________ 18.894.020 508.960

2002 ___________ 18.437.541 540.643

24,20

26,94

29,32

10 Voorzieningen Dit betreft voorzieningen voor latente belastingverplichtingen. De voorzieningen belopen nominaal € 3,1 miljoen (2003: € 5,0 miljoen) en zijn grotendeels als langlopend aan te merken.

81

_____


11 Langlopende schulden Het totaal van de langlopende schulden bestaat uit opgenomen geldleningen en hypothecaire geldleningen met een looptijd van 1 tot 17 jaar met interestpercentages van 2,769 tot 8,250. Van de restanthoofdsom van de leningen heeft € 2,3 miljoen (2003: € 277,1 miljoen) een resterende looptijd van meer dan 5 jaar. Als zekerheid is op diverse objecten het recht van hypotheek verstrekt. Voor de geldleningen is een positieve / negatieve hypotheekverklaring afgegeven. Per 31 december 2004 geldt voor 8,5% van de leningen een variabel interestpercentage en voor 91,5% van de leningen een vaste interestvoet. Het gemiddelde interestpercentage over de uitstaande leningen met een vaste interestvoet bedraagt per 31 december 2004 5,14% (2003: 5,18%). Het gemiddelde interestpercentage wordt berekend als het gewogen gemiddelde interestpercentage over de restanthoofdsommen met een looptijd van meer dan een jaar tot de eerstvolgende renteherzieningsdata. Het verloop van de langlopende schulden in het verslagjaar was als volgt:

Stand per 1 januari Kortlopend deel per 1 januari

Opnamen Aflossingen Restant hoofdsom Af: kortlopend deel per 31 december Stand per 31 december

2004 ___________ 420.149 5.840 ___________ 425.989 – (34.157) ___________ 391.832

2003 ___________ 400.263 6.747 ___________ 407.010 52.000 (33.021) ___________ 425.989

_____

(3.964)

_____

387.868

420.149

2004 ___________ 172.263 2.993 2.826 591 3.964 857 12.200 3.280 3.470 897 6.103

2003 ___________ 212.181 2.099 5.421 417 5.840 815 10.838 3.923 3.676 902 6.674

209.444

252.786

(5.840)

12 Kortlopende schulden

Schulden aan kredietinstellingen Investeringscrediteuren Crediteuren Dividend Aflossing langlopende schulden Belastingen Vooruitontvangen huren Interest Exploitatiekosten Waarborgsommen Overige schulden en overlopende passiva

_____

Schulden aan kredietinstellingen De schulden aan kredietinstellingen betreffen kortlopende kredieten en kasgeldleningen. De totale kredietfaciliteit bedraagt per 31 december 2004 € 338,3 miljoen. De niet gebruikte kredietfaciliteit bedraagt per 31 december 2004 € 166,0 miljoen. Als zekerheid voor de faciliteiten is overeengekomen dat vastgoed niet met hypotheek ten behoeve van derden wordt bezwaard, tenzij goedkeuring door de kredietgevers is verstrekt.

82

_____


13 Niet in de balans opgenomen rechten en verplichtingen Tussen VastNed Offices/Industrial, VastNed Retail en VastNed Management bestaat een langjarige samenwerkingsovereenkomst, alsmede een langjarige overeenkomst tot verdeling van kosten. In deze overeenkomsten zijn de onderlinge rechten en verplichtingen vastgelegd. VastNed Offices/Industrial heeft, indien door de verkoper aan bepaalde voorwaarden is voldaan, verplichtingen terzake van verwerving van vastgoed in België. De totale aankoopverplichting, waarvan de afname is gespreid over de jaren 2005 en 2006, zal naar verwachting ongeveer € 77,0 miljoen bedragen. Door de belastingdienst zijn aan VastNed Offices/Industrial naheffingsaanslagen overdrachtsbelasting alsmede navorderingsaanslagen vennootschapsbelasting opgelegd terzake van vermeende belastingverplichtingen van door VastNed Offices/Industrial in het verleden overgenomen vastgoedvennootschappen. Tegen deze naheffingsaanslagen heeft VastNed Offices/Industrial bezwaar aangetekend. De uitkomst van de procedure staat nog niet vast. Voorts heeft de verkoper garanties afgegeven. Derhalve acht VastNed Offices/Industrial het niet noodzakelijk voor deze belastingclaims een voorziening op te nemen. De Belgische dochteronderneming Intervest Offices verschilt van mening met de Belgische belastingdienst over aan haar opgelegde aanslagen betreffende de zogenaamde ‘exit-tax’. Dit verschil van mening heeft betrekking op de bepaling van de belastbare basis van de exit-tax bij fusie van een vennootschap met een vastgoedbevak. Tegen deze aanslagen heeft Intervest Offices bezwaar aangetekend. Inmiddels is door de Belgische belastingdienst een schrijven gepubliceerd waarin deze aanvaardt dat de exit-tax berekend dient te worden op de door Intervest Offices aangehouden belastbare basis. Het schrijven werd onmiddelijk van toepassing, waardoor naar verwachting een groot deel van de hangende geschillen de facto beëindigd kunnen worden. Voorts hebben enkele vroegere eigenaren garanties afgegeven. VastNed Offices/Industrial is samen met haar adviseurs van mening dat er een substantiële kans is dat zij in het gelijk zal worden gesteld en acht het daarom niet noodzakelijk voor deze belastingclaims een voorziening op te nemen. VastNed Offices/Industrial is partij in een aantal niet fiscale geschillen. De uitkomst van de individuele geschillen is onzeker en het is redelijkerwijs mogelijk dat sommige van deze geschillen in het nadeel van VastNed Offices/Industrial zullen worden beslist. Hoewel het totale bedrag van de voorwaardelijke verplichtingen met betrekking tot de lopende geschillen niet met redelijke mate van zekerheid geschat kan worden, is de directie van VastNed Offices/Industrial van mening dat de hieruit voortvloeiende verplichtingen, voor zover deze zich zullen voordoen, geen significant effect zullen hebben op de geconsolideerde financiële positie of op de activiteiten van de vennootschap. Ter beheersing van het renterisico op door Intervest Offices opgenomen leningen is een Interest Rate Swap (IRS) contract afgesloten voor een bedrag van € 52,0 miljoen. Dit contract heeft als expiratiedatum 27 december 2006.

83


Toelichting op de geconsolideerde winsten verliesrekening 1 Nettohuuropbrengsten

Nederland België Frankrijk

Brutohuuropbrengsten

Exploitatiekosten

Nettohuuropbrengsten

_________________________ 2004 2003 ___________ ___________ 50.986 57.955 41.903 47.290 1.095 2.914

_________________________ 2004 2003 ___________ ___________ 9.904 9.951 1.851 4.890 153 293

_________________________ 2004 2003 ___________ ___________ 41.082 48.004 40.052 42.400 942 2.621

_____ _____ _____ _____ _____ _____ 93.984

Exploitatiekosten Onderhoud Administratief en commercieel beheer1) Verzekeringen Onroerendezaakbelasting Overige kosten

108.159

11.908

15.134

2004 ___________ 4.584 2.820 390 1.637 2.477

2003 ___________ 3.585 3.245 328 1.828 6.148

11.908

15.134

_____

82.076

93.025

_____

Onder de overige kosten zijn onder andere opgenomen de dotatie aan de voorziening voor dubieuze debiteuren, niet verrekenbare servicekosten en verhuurkosten. 1) 3% van de brutohuuropbrengsten bestaande uit externe kosten en algemene kosten, welke worden toegerekend aan de exploitatiekosten.

2 Waardemutaties Gerealiseerde waardemutaties

Nederland België Frankrijk Totaal

_________________________ 2004 2003 ___________ ___________ 1.417 1.497 2.303 456 916 –

Ongerealiseerde waardemutaties

_____ _____ _____ _____ _____ _____ 4.636

1.953

(51.349)

(36.547)

3 Interest

Interest Geactiveerde interest

84

Totaal

_________________________ _________________________ 2004 2003 2004 2003 ___________ ___________ ___________ ___________ (25.041) (23.559) (23.624) (22.062) (26.261) (13.503) (23.958) (13.047) (47) 515 869 515

2004 ___________ 25.253 (2.427)

2003 ___________ 28.971 (4.391)

22.826

24.580

_____

_____

(46.713)

(34.594)


4 Algemene kosten

Personeelskosten Beloning commissarissen Advies- en controlekosten Taxatiekosten Overige kosten

Toegerekend aan exploitatiekosten

2004 ___________ 4.298 76 1.269 412 1.616 ___________ 7.671 (2.022)

2003 ___________ 3.997 63 1.174 438 1.488 ___________ 7.160 (662)

5.649

6.498

_____

_____

Onder de overige kosten zijn onder meer opgenomen de publiciteits-, huisvestings- en kantoorkosten. Gedurende 2004 waren gemiddeld 78 (2003: 73) medewerkers (fulltime equivalenten) bij de VastNed Groep in dienst. De personeelskosten van de in Nederland werkzame werknemers zijn toegerekend aan VastNed Offices / Industrial op basis van feitelijke werkzaamheden. VastNed Offices / Industrial heeft geen personeelsleden in dienst. In België zijn de werknemers in dienst bij Intervest Offices. In het verslagjaar is ten laste van VastNed Offices/Industrial verantwoord aan salarissen: € 3,0 miljoen (2003: € 3,4 miljoen), sociale lasten € 0,2 miljoen (2003: € 0,3 miljoen) en pensioenpremies € 0,4 miljoen (2003: € 1,1 miljoen). 5 Belastingen naar de winst Over verslagperiode

Nederland België Frankrijk Totaal

verschuldigde belasting

Mutatie latente belastingen

Totaal

_________________________ 2004 2003 ___________ ___________ 559 562 65 116 172 410

_________________________ 2004 2003 ___________ ___________ – – (175) 370 475 157

_________________________ 2004 2003 ___________ ___________ 559 562 (110) 486 647 567

_____ _____ _____ _____ _____ _____ 796

85

1.088

300

527

1.096

1.615


6 Beloning van de statutaire directie in 2004 Salarissen

Aandelen-

(incl. sociale

R.A. van Gerrevink T.M. de Witte H.K.M. Roovers (tot 1 juli 2004) J. Pars (vanaf 1 juli 2004)

waarvan verantwoord ten laste van VastNed Retail

Pensioen-

bezit

lasten)

Bonus

lasten

Totaal

ultimo 2004

___________ 428 165 121 103 ___________ 817

___________ 35 20 – 18 ___________ 73

___________ 127 49 – 38 ___________ 214

___________ 590 234 121 159 ___________ 1.104

___________ 3.339 _ n.v.t. _ ___________ 3.339

(366)

(33)

(96)

(495)

451

40

118

609

_____ _____ _____ _____

7 Beloning van de raad van commissarissen Aandelenbezit

W. Nijman A.L. Deriga (tot 7 april 2004) N.J. Westdijk D. van den Bos R.K. Jacobson (vanaf 6 april 2004) F.W. Mulder P.M. Verboom (vanaf 6 april 2004)

waarvan verantwoord ten laste van VastNed Retail

Beloning 2004

ultimo 2004

___________ 30 8 24 27 18 27 18 ___________ 152

___________ 1.490 n.v.t. – – – – – ___________ 1.490

(76)

_____ 76

Aan de leden van de statutaire directie en de raad van commissarissen zijn geen optierechten toegekend. Ook zijn aan hen geen leningen of voorschotten verstrekt noch werden garanties te hunnen behoeve afgegeven. 8 Expense ratio De expense ratio over 2004 bedraagt 7,23% (2003: 7,89%). De expense ratio wordt berekend door de totale kosten over de verslagperiode te delen door het gemiddeld eigen vermogen. In de totale kosten zijn begrepen de exploitatiekosten, interest, algemene kosten, belastingen naar de winst en de dotatie aan de voorziening voor latente belastingverplichtingen. Deze kosten worden gecorrigeerd voor het deel van deze kosten dat toekomt aan derden.

86


9 Specificatie indirect beleggingsresultaat

Nederland België Frankrijk Totaal waarvan toekomend aan derden

87

Gerealiseerde

Ongerealiseerde

waardemutaties

waardemutaties

Mutatie latente belastingen

Totaal

_________________

_________________

_________________

_________________

2004 _______ 1.417 2.303 916 _______ 4.636 (238)

2003 _______ 1.497 456 – _______ 1.953 –

2004 _______ (25.041) (26.261) (47) _______ (51.349) 9.596

2003 _______ (23.559) (13.503) 515 _______ (36.547) 3.653

2004 _______ – 175 (475) _______ (300) –

2003 _______ – (370) (157) _______ (527) –

2004 _______ (23.624) (23.783) 394 _______ (47.013) 9.358

2003 _______ (22.062) (13.417) 358 _______ (35.121) 3.653

4.398

1.953

(41.753)

(32.894)

(300)

(527)

(37.655)

(31.468)

___ ___ ___ ___ ___ ___ ___ ___

Vennootschappelijke balans per 31 december Vóór winstverdeling (x € 1.000,-)

Activa

2004 ___________

2003 ___________

415.150 47.521 226.757

427.627 68.662 273.819

Beleggingen Vastgoed in exploitatie Vastgoed niet in exploitatie Deelnemingen in groepsmaatschappijen

_____

_____

689.428

770.108

100 64.585 10.490 1.859 ___________ 77.034

3.823 93.536 5.682 1.243 ___________ 104.284

766.462

874.392

96.370 298.385 68.571 3.115

94.470 300.328 97.041 17.121

Vorderingen Debiteuren Groepsmaatschappijen Overige vorderingen en overlopende activa Liquide middelen

_____

Totaal activa

_____

Passiva Eigen vermogen Gestort en opgevraagd kapitaal Agioreserve Overige reserve Beleggingsresultaat Totaal eigen vermogen Langlopende schulden

_____

_____

466.441

508.960

198.436

218.558

79.134 4.679 596 1.985 15.191 ___________ 101.585

122.147 4.316 121 3.874 16.416 ___________ 146.874

766.462

874.392

Kortlopende schulden Schulden aan kredietinstellingen Groepsmaatschappijen Investeringscrediteuren Crediteuren Overige schulden en overlopende passiva

_____

Totaal passiva

88

_____

Vennootschappelijke winsten verliesrekening (x € 1.000,-)

Vennootschappelijk resultaat Resultaat deelnemingen in groepsmaatschappijen Beleggingsresultaat

2004 ___________ (6.663) 9.778

2003 ___________ 2.607 14.514

3.115

17.121

_____

_____

Toelichting op de vennootschappelijke jaarrekening Algemeen De vennootschappelijke winsten verliesrekening is op grond van artikel 402, boek 2 BW in beknopte vorm weergegeven. De vennootschap heeft gebruik gemaakt van het bepaalde in artikel 379 lid 5, boek 2 BW. De in dit artikel genoemde lijst is neergelegd ten kantore van het Handelsregister te Rotterdam. De vennootschap heeft voor een aantal groepsmaatschappijen een garantieverklaring afgegeven conform artikel 403, boek 2 BW. Grondslagen voor de waardering van activa en passiva en de bepaling van het resultaat De waarderingsgrondslagen van de activa en passiva en de methode van resultaatbepaling zijn gelijk aan die van de geconsolideerde jaarrekening. Derhalve wordt verwezen naar de toelichting op deze stukken. De deelnemingen in groepsmaatschappijen worden gewaardeerd tegen nettovermogenswaarde. Deelnemingen in groepsmaatschappijen Stand per 1 januari Aankopen en kapitaalstortingen Aandeel in beleggingsresultaat Verkopen Ontvangen uitkeringen Stand per 31 december

Rotterdam, 22 februari 2005 De directie

89

2004 ___________ 273.819 – 9.778 (33.095) (23.745)

2003 ___________ 239.777 38.724 14.514 (121) (19.075)

226.757

273.819

_____

_____

Overige gegevens Bijzondere zeggenschapsrechten Ingevolge de statuten worden bijzondere zeggenschapsrechten toegekend aan de prioriteitsaandelen. De prioriteitsaandelen zijn a pari geplaatst bij de Stichting Prioriteit VastNed Offices / Industrial. Het doel van deze stichting is het in eigendom verwerven van prioriteitsaandelen in de vennootschap en het uitoefenen van alle aan die aandelen verbonden rechten, zoals het uitoefenen van stemrecht, het ontvangen van dividend en andere uitkeringen en voorts alles wat daarmee in de ruimste zin verband houdt. Het bestuur van de Stichting Prioriteit VastNed Offices / Industrial bestaat uit de directeuren en commissarissen van VastNed Offices / Industrial en zijn respectievelijk bestuurders A en bestuurders B van de Stichting Prioriteit VastNed Offices / Industrial. Bestuurders A zijn statutair niet gerechtigd om meer stemmen uit te brengen dan bestuurders B. Hiermee wordt voldaan aan de vereisten van bijlage X, artikel 10 van het Fondsenreglement.

Winstverdeling Volgens de statuten van de vennootschap wordt, voor zover geplaatst, een dividend uitgekeerd op de prioriteitsaandelen. Op prioriteitsaandelen wordt een dividend uitgekeerd van 5% van het nominale bedrag. Vervolgens staat de verdere winst ter beschikking van de algemene vergadering van aandeelhouders. De vennootschap kan aan de aandeelhouders slechts uitkeringen doen voor zover het eigen vermogen groter is dan het bedrag van het gestorte en opgevraagde kapitaal vermeerderd met de reserves die krachtens de wet moeten worden aangehouden. Teneinde de fiscale status van beleggingsinstelling te behouden dient de vennootschap de fiscale winst, na toegestane reserveringen, binnen acht maanden na afloop van het verslagjaar uit te keren.

Bestemming beleggingsresultaat De directie stelt voor het beleggingsresultaat als volgt te verdelen (x € 1.000,-): Beleggingsresultaat 3.115 Toevoeging indirect beleggingsresultaat aan overige reserve 37.655 ____________ Voor dividenduitkering beschikbaar 40.770 De directie stelt voor het dividend als volgt uit te keren: – 5% in contanten op de prioriteitsaandelen; – een keuzedividend op de gewone aandelen van: – € 1,88 in contanten plus een nader te bepalen percentage in aandelen, afhankelijk van de beurskoers, ten laste van de agioreserve, of – € 2,13 in contanten; en het overschot van de voor uitkering beschikbare winst toe te voegen aan de overige reserve. Indien gekozen wordt voor de uitkering in contanten plus de aandelen dient dit uiterlijk 31 mei 2005 geëffectueerd te worden. Na deze datum zal slechts, binnen de grenzen als vastgesteld in de statuten, het contante dividend opeisbaar zijn.

90

Overige gegevens

Transacties met direct belanghebbenden De leden van de raad van commissarissen en van de directie van VastNed Offices / Industrial N.V. hadden gedurende het boekjaar 2004 geen persoonlijk belang bij beleggingen van de vennootschap. Voor zover de vennootschap bekend is, hebben in het verslagjaar geen vastgoedtransacties plaatsgevonden met personen of instellingen die als direct belanghebbenden bij de vennootschap zijn te beschouwen.

Belangen van grote beleggers Voor zover de vennootschap bekend, zijn er geen partijen aan te merken als grote belegger in de zin van het Besluit toezicht beleggingsinstellingen.

91

Overige gegevens

Accountantsverklaring Opdracht Wij hebben de in dit jaarverslag opgenomen jaarrekening 2004 van VastNed Offices / Industrial N.V. te Rotterdam gecontroleerd. De jaarrekening is opgesteld onder verantwoordelijkheid van de directie van de vennootschap. Het is onze verantwoordelijkheid een accountantsverklaring inzake de jaarrekening te verstrekken. Werkzaamheden Onze controle is verricht overeenkomstig in Nederland algemeen aanvaarde richtlijnen met betrekking tot controleopdrachten. Volgens deze richtlijnen dient onze controle zodanig te worden gepland en uitgevoerd, dat een redelijke mate van zekerheid wordt verkregen dat de jaarrekening geen onjuistheden van materieel belang bevat. Een controle omvat onder meer een onderzoek door middel van deelwaarnemingen van informatie ter onderbouwing van de bedragen en de toelichtingen in de jaarrekening. Tevens omvat een controle een beoordeling van de grondslagen voor financiële verslaglegging die bij het opmaken van de jaarrekening zijn toegepast en van belangrijke schattingen die de directie van de vennootschap daarbij heeft gemaakt, alsmede een evaluatie van het algehele beeld van de jaarrekening. Wij zijn van mening dat onze controle een deugdelijke grondslag vormt voor ons oordeel. Oordeel Wij zijn van oordeel dat de jaarrekening een getrouw beeld geeft van de grootte en de samenstelling van het vermogen op 31 december 2004 en van het resultaat over 2004 in overeenstemming met algemeen aanvaarde grondslagen voor financiële verslaggeving en voldoet aan de wettelijke bepalingen inzake de jaarrekening zoals opgenomen in Titel 9 Boek 2 BW en de Wet toezicht beleggingsinstellingen.

Rotterdam, 22 februari 2005 Deloitte Accountants B.V.

92

Vastgoedportefeuille 2004

____

____

________

Kantoor Bedrijfsruimte

1995 1998

1990 4.762 98/03 10.926

13 1

82 103

364 656

Kantoor Bedrijfsruimte

1998 1998

1991 1991

1.912 5.693

1 1

68 68

152 453

Kantoor Kantoor Kantoor Kantoor Kantoor Kantoor Kantoor Kantoor Kantoor Kantoor Kantoor Kantoor Bedrijfsruimte Kantoor Kantoor Kantoor Kantoor Kantoor Kantoor Bedrijfsruimte

1997 1997 1997 1997 1997 1997 1997 1997 1997 1997 1997 1997 1997 1997 1997 1997 1997 1989 1998 1999

1990 1989 1989 1990 1952 1988 1988 1987 1988 1985 1989 1900 1991 1995 1900 1990 1980 1989 1990 1997

5.329 3.714 3.714 1.245 1.510 2.371 2.361 2.517 2.501 3.129 3.129 7.576 1.836 5.474 2.514 3.353 1.000 2.049 1.310 1.975

10 10 10 4 3 1 1 6 3 6 25 1 1 1 5 15 1 7 1 1

59 74 75 14 – 70 80 78 74 62 63 28 100 25 15 105 – 37 32 5

790 720 560 188 207 325 348 367 337 553 542 1.025 269 735 387 563 172 289 151 182

Kantoor

1997

1997

3.303

1

70

428

Bedrijfsruimte

1995

1986

1.340

1

16

78

Kantoor

1990

1990

1.014

1

17

178

Kantoor Kantoor Bedrijfsruimte Kantoor Kantoor Kantoor Kantoor Kantoor

2000 2002 1995 2000 2000 1997 1989 1992

1975 2002 1983 2000 2000 1991 1989 1999

4.528 2.244 1.100 3.188 3.830 2.151 1.747 3.952

4 3 1 4 2 2 5 4

86 48 6 52 59 44 47 84

601 344 49 502 596 278 223 297

Kantoor Kantoor

1997 1991

1992 1990

3.169 4.098

1 3

40 77

618 396

(x € 1.000,-)

____

huuropbrengst

_____

Theoretische

Aantal

parkeerplaatsen

Aantal huurders

_____

Verhuurbare

Jaar bouw/

____________________

renovatie

Jaar verwerving

_______________________________________________________

Aard gebouw

Locatie

Plaats

Land

Vastgoed in exploitatie

oppervlakte (m2)


Nederland Almere Antennestraat 2-26 Beemsterweg 19 Amersfoort Beeldschermweg 3 1) Hardwareweg 15 1) Amsterdam Anthony Fokkerweg 1 Burg. Stramanweg 102-103 Burg. Stramanweg 107-108 Donauweg 8c en 8e Herengracht 105-107 Hettenheuvelweg 12 2) Hettenheuvelweg 14 2) Hettenheuvelweg 37-39 2) Hettenheuvelweg 41-43 2) Hogehilweg 12 Hogehilweg 14 Karel du Jardinstraat 65 Klokkenbergweg 29 2) Koningin Wilhelminaplein 18 2) Leidsegracht 101-107 Osdorperban 1-33 2) Oudezijds Voorburgwal 282 Paasheuvelweg 15 Strekkerweg 79 2) Tijnmuiden 5 en 73 2) Arnhem Mr. E.N. van Kleffensstraat 10 Barendrecht Zuideinde 10 Bergen op Zoom Zuid-Oostsingel 25a Breda Cosunpark 1-5 Cosunpark 20-24 Franse Akker 15 Lage Mosten 1-11 Lage Mosten 13-23 Paardeweide 3 Paardeweide 5 Zinkstraat 1-11 Capelle a/d IJssel Derde Riviumstraat / Rivium Boulevard 41 Hoofdweg 22-26

94

95

____

____

________

Kantoor Kantoor Kantoor Kantoor

1996 1996 1996 1991

1986 1989 1988 1920

1.878 1.813 802 857

1 3 3 5

18 20 6 3

372 266 127 128

Bedrijfsruimte

1997

2004 10.064

3

–

323

Kantoor

1998

1985

9.704

2

60

513

Kantoor Kantoor Kantoor Kantoor Kantoor

1996 1997 1999 1988 1988

1987 1997 1991 1930 1988

5.133 4.388 1.865 762 647

4 3 1 1 1

75 71 78 24 20

627 528 251 107 104

Kantoor Kantoor

1991 1989

1991 1989

2.171 1.377

1 1

15 6

330 239

Kantoor

1998

1992

5.271

2

91

781

Kantoor

1998

1991

3.940

–

73

253

Bedrijfsruimte

1990

1991

7.135

–

40

285

Logistiek centrum Kantoor

1998 1997

1978 39.064 1992 5.965

13 2

– 132

2.009 733

Kantoor Kantoor Kantoor Kantoor Logistiek centrum

1990 1998 1989 1991 2003

1990 1992 1989 1986 2004

2.545 966 664 1.575 1.100

4 2 1 1 1

34 28 27 43 15

356 122 79 166 90

Bedrijfsruimte Kantoor

1991 1997

1989 1997

712 3.384

1 1

8 36

53 420

Bedrijfsruimte

1999

1991

6.719

2

65

718

Kantoor

1989

1989

1.025

5

20

146

Kantoor

1994

1992

3.600

2

48

441

Kantoor Kantoor

1991 1997

1991 1990

6.707 7.900

1 3

116 184

345 1.239

Kantoor Kantoor Bedrijfsruimte Kantoor Bedrijfsruimte

1998 1998 1989 1991 1997

1998 1998 1989 1991 1975

3.441 3.441 1.720 5.400 1.625

5 4 1 10 –

80 64 15 57 23

634 640 112 765 97

(x € 1.000,-)

____

huuropbrengst

_____

Theoretische

Aantal

parkeerplaatsen

Aantal huurders

oppervlakte (m2)

_____

Verhuurbare

____________________

renovatie

Jaar bouw/

Den Haag Bezuidenhoutseweg 2 Laan Copes van Cattenburch 48-52 Prinsessegracht 19 Verlengde Tolweg 2 Deventer Roermondstraat 37001-37003 / Deventerweg Diemen Weesperstraat 114-118 / Visseringweg 23 Eindhoven Fellenoord 310-370 Larixplein 5-7 Luchthavenweg 34 Parklaan 81 Parklaan 81a Enschede Hoedemakerplein 2 Piet Heinstraat 4-6 Goes Stationsplein 21 1) Gorinchem Edisonweg 21 Gouda Antwerpseweg 8-10 Deventerweg 1-9, 2-6 / Doesburgweg 2-6 / Elburgweg 3, 7, 4-12 / Kampenringweg 2-28 / Muidenweg 1-5, 2-6 Hanzeweg 5 Groningen Hereweg 93-95 Sylviuslaan 6 1) Sylviuslaan 8 Van Ketwich Verschuurlaan 100 Verlengde Bremenweg 14 Haarlem Emrikweg 11 Leidsevaart 574 Haarlemmermeer Cessnalaan 1-33 Heemstede Herenweg 103a Heerlen Geerstraat 105-111 ’s-Hertogenbosch Europalaan 22-26 3) Europalaan 28 Hoofddorp Antareslaan 10-26 Antareslaan 65-81 Kruisweg 765 en 765a Neptunusstraat 15-37 Wijkermeerstraat 31 / Debbemeerstraat 4

Jaar verwerving

_______________________________________________________

Aard gebouw

Locatie

Plaats

Land


96

____

____

________

Kantoor Kantoor Kantoor

1992 1997 1998

1992 1991 1990

2.421 2.623 3.302

6 1 3

72 55 67

305 373 383

Kantoor

1991

1988

1.195

–

16

111

Kantoor Kantoor

2001 1998

2001 1991

2.502 2.383

3 4

65 41

409 381

Kantoor

1999

1997

1.360

4

22

195

Bedrijfsruimte

1988

1988

3.082

1

22

217

Kantoor

1997

1977

3.977

9

38

513

Logistiek centrum

1999

1999 21.800

–

52

1.056

Bedrijfsruimte Bedrijfsruimte Kantoor Kantoor Bedrijfsruimte Bedrijfsruimte Bedrijfsruimte Bedrijfsruimte

1988 1990 1998 1990 1998 1995 1988 1999

1986 1.323 1990 1.100 1993 5.200 1990 4.317 1990 4.790 1987 1.822 1979 955 69/89 54.272

– 2 1 2 12 1 1 3

12 12 75 17 70 15 12 –

68 76 392 526 346 108 61 1.262

Kantoor

1989

1989

2.300

1

60

256

Kantoor

1998

1991

3.070

10

46

374

Kantoor Logistiek centrum Kantoor Kantoor

1999 1999 1999 1991

1996 775 1993 54.645 1999 1.073 1991 1.811

1 29 1 1

22 400 29 25

83 3.112 141 212


1990 1997 1996

1989 1976 1982

880 5.828 5.358

1 6 1

5 109 72

109 574 641

Bedrijfsruimte

1997

88/02

5.884

13

19

382

Kantoor Bedrijfsruimte Bedrijfsruimte Kantoor Kantoor Kantoor Bedrijfsruimte Kantoor

1997 1991 1999 1997 1996 2000 1997 1996

1991 1991 1998 1967 1997 2000 1989 1990

2.058 2.515 1.240 7.219 6.401 2.653 1.300 1.725

1 2 1 1 5 1 1 1

62 18 5 – 116 63 8 9

279 167 159 586 1.014 488 115 351

Bedrijfsruimte

1995

1990

1.648

1

8

92

(x € 1.000,-)

____

huuropbrengst

_____

Theoretische

Aantal

parkeerplaatsen

Aantal huurders

oppervlakte (m2)

_____

Verhuurbare

____________________

renovatie

Jaar bouw/

Houten De Molen 82-92 Kokermolen 10-16 Peppelkade 62-64 1) Leeuwarden Tadingastraat 1 Leiden Archimedesweg 17 2) Schipholweg 68 1) Leusden Plesmanstraat 2 Maarssenbroek Sterrebaan 14 Maastricht Adelbert van Scharnlaan 170-180 Moerdijk Distriboulevard 25 Nieuwegein Archimedesbaan 8 Archimedesbaan 10 Groningenhaven 18-20 Krijtwal 1-15 Marconibaan 42-42o 1) Ravenswade 5 Ravenswade 134 Ravenwade percelen B en K Nijmegen Meijhorst 6001 Purmerend Slenkstraat 60-70 / Waterlandlaan 78-92 1) Ridderkerk Glasblazerstraat 13 Ridderhaven 1-54 Rietdekkerstraat 12 Touwslagerstraat 17 Rijswijk Handelskade 68-72 Treubstraat 17 Volmerlaan 7 Rosmalen Graafsebaan 109-111 / Eikenburglaan 3-11 Rotterdam Albert Plesmanweg 161 Caïrostraat 2-4 Klompenmakerstraat 29 2) Marconistraat 2 Marten Meesweg 8-10 2) Max Euwelaan 1 2) Schuttevaerweg 5 Veerhaven 16-18 Son en Breugel Ekkersrijt 4404

Jaar verwerving

_______________________________________________________

Aard gebouw

Locatie

Plaats

Land


____

____

________

Kantoor

1997

2001

2.758

2

88

382

Bedrijfsruimte

1997

1977

5.670

4

54

346

Kantoor Bedrijfsruimte Bedrijfsruimte

1990 1998 1988

2004 4.696 1990 30.800 1982 2.018

– 15 1

30 466 19

773 3.165 133

Kantoor Bedrijfsruimte Kantoor

1999 1997 1998

1995 1980 1992

1.610 2.876 3.308

2 2 7

11 13 73

125 112 315

Kantoor

1988

1995

2.404

1

69

227

Kantoor Kantoor

1998 1998

1994 1994

1.498 2.280

2 1

30 35

207 329

Bedrijfsruimte Kantoor

1997 1988

1970 1989

2.500 1.389

1 1

24 30

112 188

Bedrijfsruimte Kantoor Kantoor

1997 1998 1988

1965 1992 1985

3.141 2.339 1.663

1 6 1

10 58 40

165 307 183

Bedrijfsruimte

1998

1991

5.364

1

34

349

Kantoor

1989

1989

1.614

5

28

255

Kantoor Kantoor Kantoor Kantoor Kantoor Bedrijfsruimte Kantoor

1997 1997 1997 1998 1998 1999 1991

1991 1992 1991 1991 1991 1997 1990

3.856 3.856 7.169 2.070 2.464 885 3.788

1 1 1 1 1 1 1

75 75 112 32 47 12 51

562 496 925 206 357 91 511

Kantoor Kantoor

1999 1997

1980 1989

2.100 4.205

2 2

34 78

260 522

608.052

445

6.925

56.842

Totaal vastgoed in exploitatie Nederland

(x € 1.000,-)

____

huuropbrengst

_____

Theoretische

Aantal

parkeerplaatsen

Aantal huurders

oppervlakte (m2)

_____

Verhuurbare

____________________

renovatie

Jaar bouw/

Tilburg Dr. Hub van Doorneweg 81, 85 en 89 Uithoorn Amsterdamseweg 15 Utrecht Catharijnesingel 28-32 Kanaalweg 14-19 Savannahweg 59 Veenendaal Fokkerstraat 36 / Wiltonstraat 1 Generatorstraat 9a / Turbinestraat 10 Plesmanstraat 58-60 1) Velp Arnhemsestraatweg 348 Venlo Prinsessesingel 20-26 1) Prinsessesingel 30 1) Weesp Pampuslaan 141-145 Van Houten Industriepark 23 Woerden Edisonweg 10 Pelmolenlaan 1 1) Zaagmolenlaan 12 IJsselstein Anthonie van Leeuwenhoekweg 5 1) Zeist Montaubanstraat 1 / Utrechtseweg 135 Zoetermeer Eleanor Rooseveltlaan 3-25 Eleanor Rooseveltlaan 29-51 Europaweg 205 Koraalrood 33 1) Koraalrood 50 1) Kryptonstraat 21 Plein van de Verenigde Naties 15 Zwolle Doctor Stolteweg 17-23 Obrechtstraat 28

Jaar verwerving

_______________________________________________________

Aard gebouw

Locatie

Plaats

Land


__ __ ________

België 4) Aartselaar Dijkstraat 1 A Kontichsesteenweg 54 Antwerpen Brusselstraat 59 Kaaien 218-220 Uitbreidingstraat 66 Boom Industrieweg 18 97

Logistiek centrum Kantoor

2002 2001

1994 2000

8.062 4.000

1 1

– 100

344 479

Kantoor Logistiek centrum Kantoor

2001 2002 2001

1994 11.318 1997 5.500 1988 5.700

3 1 8

155 – 101

1.520 143 698

Logistiek centrum

2002

2000 24.363

1

–

1.016

98

____

____

________

Kantoor Kantoor Kantoor Kantoor

2001 2001 2002 2001

1990 2000 2002 2000

3.664 7.787 8.729 8.903

– 1 1 1

79 190 181 167

458 1.231 1.371 1.083

Kantoor

2001

2000

6.869

8

106

984

Logistiek centrum Logistiek centrum

2002 2002

1998 23.675 1995 9.111

3 1

– –

941 463

Kantoor

2001

1997

7.424

2

153

1.004

Kantoor

2000

1993

5.350

9

148

515

Kantoor

2001

1994

2.801

2

80

432

Logistiek centrum

2001

2001 14.069

1

83

1.275

Kantoor

2000

1999 21.940

21

525

2.829

Kantoor Logistiek centrum Kantoor Logistiek centrum Kantoor Kantoor Kantoor Kantoor

2001 2001 12.917 2002 1998 4.614 2000 93/00 42.112 2002 1999 15.252 02/03 02/03 29.116 2003 2002 4.763 2004 2004 5.446 2004 2004 4.887

1 1 45 1 27 10 1 7

391 20 1.048 – 918 226 298 106

2.148 322 5.216 676 3.974 639 868 604

Logistiek centrum

2002

1990

7.619

1

–

228

Logistiek centrum

2002

1992

7.285

1

–

453

Logistiek centrum

2002

1989 15.256

14

–

666

Logistiek centrum

2002

2001 43.490

1

–

2.181

Logistiek centrum

2002

1993

8.000

4

–

423

Logistiek centrum

2002

1992

6.463

5

84

609

Logistiek centrum

2002

1993

7.863

5

–

321

Kantoor Kantoor

2003 2001

2000 1999

5.383 4.889

6 2

103 105

773 698

Kantoor Kantoor

2001 2000

2001 1998

2.338 8.757

3 3

26 232

341 1.162

Logistiek centrum Logistiek centrum

2002 2002

1986 12.584 1989 16.584

1 1

– –

578 705

(x € 1.000,-)

____

huuropbrengst

_____

Theoretische

Aantal

parkeerplaatsen

Aantal huurders

oppervlakte (m2)

_____

Verhuurbare

____________________

renovatie

Jaar bouw/

Diegem Berkenlaan 6 Berkenlaan 8a Berkenlaan 8b Woluwelaan 148-150 Dilbeek (Groot-Bijgaarden) Pontbeekstraat 2 en 4 Duffel Stocletlaan 23 Walemstraat 94 Edegem Prins Boudewijnlaan 45-49 Gent Xavier de Cocklaan 68-72 Hoeilaart Terhulpsesteenweg 6 A Kortenberg Arthur de Coninckstraat 3 Leuven Interleuvenlaan 15 Mechelen Blarenberglaan 2c Dellingstraat 57 Generaal de Wittelaan 9-21 Oude Baan 12 Schaliënhoevedreef 20 Schaliënhoevedreef 20 (gebouw E) 5) Schaliënhoevedreef 20 (gebouw G) 5) Schaliënhoevedreef 20 (gebouw H) 5) Meer Riyadhstraat 21/23 Merchtem Preenakker 20 Merksem Oostkaai 25 / Griffinstraat 1-13 / Glasstraat 15-29 Puurs Veurtstraat 91 Schelle Molenberglei 8 Sint-Agatha-Berchem Technologiestraat 11, 15, 51, 55, 61 en 65 Sint-Niklaas Eigenlostraat 23-27a Strombeek-Bever Nijverheidslaan 1 5) Nijverheidslaan 3 Vilvoorde Luchthavenlaan 1-3 5) Luchthavenlaan 25 Wilrijk Boomsesteenweg 801-803 Kernenergiestraat 70 / Geleenweg 1-7

Jaar verwerving

_______________________________________________________

Aard gebouw

Locatie

Plaats

Land


____

____

________

Kantoor

2001

2000 25.074

2

923

4.829

Logistiek centrum

2002

1998 24.719

1

–

1.377


2001 2001 2001

1990 3.888 1989 29.118 88/94 13.147

1 12 11

75 699 382

443 4.319 1.821

540.829

232

7.704

53.160

1966 11.753

1

50

342

678 14.679

110.344

Woluwe Woluwedal 18-22 Wommelgem Koralenhoeve 25 Zaventem Imperiastraat 12 Lozenberg 15 en 18-23 Weiveldlaan 41

(x € 1.000,-)

____

huuropbrengst

_____

Theoretische

Aantal

parkeerplaatsen

Aantal huurders

oppervlakte (m2)

Jaar bouw/

_____

Verhuurbare

Jaar verwerving

____________________

_______________________________________________________

renovatie

Aard gebouw

Locatie

Plaats

Land


__ __ __ ___

Totaal vastgoed in exploitatie België

Frankrijk Meaux Avenue des Sablons Bouillantes 42

Logistiek centrum

2000

__ __ __ ___ 11.753 1 50 342 __ __ __ ___

Totaal vastgoed in exploitatie Frankrijk Totaal vastgoed in exploitatie

1.160.634

1) VastNed Offices/Industrial houdt via VastProduct C.V. een belang van 90%. 2) Grond in erfpacht. 3) VastNed Offices/Industrial houdt een belang van 62,5%. 4) VastNed Offices/Industrial heeft ultimo 2004 een belang in Intervest Offices van 51,3%. 5) Deze objecten worden door tussenkomst van de 100%-dochtermaatschappij VastNed Offices Belgium gehouden.

Toelichting op de vastgoedportefeuille in exploitatie – De theoretische huuropbrengst per 31 december 2004 betreft de huur bij volledige bezetting; – in Nederland wordt het merendeel van de huurcontracten voor een periode van 5 jaar afgesloten, waarbij de huurder een optie heeft om de huur met 5 jaar te verlengen. Jaarlijkse huurverhogingen zijn gebaseerd op de index van de kosten van levensonderhoud. Voorzover sprake is van niet afgekochte erfpacht, wordt deze jaarlijks betaald; – in België worden huurcontracten normaliter afgesloten voor een periode van 9 jaar met een wederzijdse opzegmogelijkheid na 3 en 6 jaar. Jaarlijkse huurverhogingen vinden plaats op basis van de index van de kosten van levensonderhoud; – in Frankrijk worden huurcontracten normaliter afgesloten voor een periode van 9 of 12 jaar, waarbij de huurder een optie heeft om elke 3 jaar de huur te verlengen. Jaarlijkse huurverhogingen vinden plaats op basis van de stijging van de bouwkostenindex, tenzij anders is overeengekomen. Taxateurs – – – – – – –

C.B. Richard Ellis te Amsterdam Cushman & Wakefield Healey & Baker te Brussel De Crombrugghe & Partners te Brussel DTZ Zadelhoff Taxaties te Utrecht DTZ Winssinger Tieu Leung te Brussel en Parijs Jones Lang LaSalle te Amsterdam R.S.P./Van Boxtel en Partners Taxaties te Eindhoven

99

parkeerplaatsen

____________________

____

____

Kantoor Kantoor

2.225 3.100

45 62

6.484 12.602 –

104 223 –

–

–

Aantal

Verhuurbare

_______________________________________________________

Aard gebouw

Locatie

Plaats

Land

Vastgoed niet in exploitatie

oppervlakte (m2)


Nederland Breda Cosunpark 4 Cosunpark 5 Nieuwegein TriNovium 1.1 TriNovium 1.2 TriNovium

Kantoor/Bedrijfsruimte Kantoor/Bedrijfsruimte Grond

België Vilvoorde Luchthavenlaan (Cocoon Park)

100

Grond

VastNed Offices/Industrial jaarrekening 2003

Checklist Nederlandse corporate governance code

101

Checklist Nederlandse corporate governance code Best practice-

Korte omschrijving

Pagina

bepaling

Comply / explain

________________

_____________________________________________________________ Naleving en handhaving van de code Hoofdlijnen corporate governance worden in een apart hoofdstuk jaarverslag besproken Wijzigingen in de corporate governance structuur worden aan de algemene vergadering van aandeelhouders (AVA) voorgelegd

I.1 I.2

Het Bestuur Benoeming bestuurders voor vier jaar Financiële verslaglegging directie aan de raad van commissarissen (RvC) Risico analyse doelstellingen onderneming Gedragscode Handleiding financiële verslaglegging Systeem van interne rapportage Verklaring risicobeheersingsystemen Gevoeligheidsanalyse Klokkenluiderbescherming Commissariatentest directieleden

II.1.1 II.1.2 II.1.3.a II.1.3.b II.1.3.c II.1.3.d. II.1.4 II.1.5 II.1.6 II.1.7

Bezoldiging Opschortende voorwaarden opties Prestatiecriteria opties Lock-up aandelen uit aandelenregeling Minimum uitoefenprijs Verbod op aanpassing voorwaarden opties Reglement RvC transacties effecten anders dan die in de ‘eigen’ vennootschap Ontslagvergoeding is niet meer 1 (respectievelijk 2) maal het vaste jaarsalaris Geen leningen aan bestuurders

II.2.1 II.2.2 II.2.3 II.2.4 II.2.5 II.2.6 II.2.7 II.2.8

Vaststelling en openbaarmaking bezoldiging Remuneratierapport inclusief overzicht beleid komende jaren Inhoudseisen remuneratierapport Onverwijlde openbaarmaking belangrijkste elementen contracten bestuurder bij benoeming Verantwoording bijzondere vergoeding in het remuneratierapport Remuneratierapport op website Waarde opties bestuur en personeel in toelichting op de jaarrekening

II.2.9 II.2.10 II.2.11 II.2.12 II.2.13 II.2.14

Tegenstrijdige belangen Bestuurder treedt niet in concurrentie met vennootschap Bestuurder heeft geen materiele schenkingen aan familieleden gedaan Bestuurder verstrekt geen ongerechtvaardigde voordelen aan derden Bestuurder heeft zichzelf en familie geen zakelijke kansen gegeven Rapportageregeling tegenstrijdige belangen Niet participeren besluitvorming betreffende situaties met tegenstrijdige belangen

II.3.1.a II.3.1.b II.3.1.c II.3.1.d II.3.2 II.3.3

102

_____________

_____________

51

Comply

51

Comply

51 54

Explain Comply

38 66 66 46 46 43 66 55

Comply Comply Comply Comply Comply Comply Comply Comply

N.v.t. N.v.t. 56 N.v.t. N.v.t. 65

Comply Comply Comply Comply Comply Comply

51

Explain

61

Comply

17

Comply

Website 57

Comply Comply

Website

Comply

61 N.v.t.

Comply Comply

61 61

Comply Comply

61

Comply

61

Comply

61 61

Comply Comply


Korte omschrijving

Pagina

bepaling

Comply / explain

________________ II.3.4

_____________________________________________________________ Tegenstrijdige belangsituaties worden brancheconform afgehandeld Raad van Commissarissen Taak en werkwijze Taakverdeling RvC in reglement dat op website wordt geplaatst Opname verslag RvC in jaarverslag Persoonlijke informatie leden RvC Beleid tussentijdse aftreding leden RvC Absentiemelding leden RvC Takenpakket toezichthoudende functie RvC Comité generaal RvC RvC vergadering strategie Terbeschikkingstelling middelen RvC voor uitoefening taak

III.1.1 III.1.2 III.1.3 III.1.4 III.1.5 III.1.6 III.1.7 III.1.8 III.1.9

III.2.3

Onafhankelijkheid Maximaal één lid van de RvC hoeft niet te voldoen aan bepalingen II.5.2 Commissaris is afgelopen 5 jaar geen bestuurder of werknemer van de vennootschap geweest Commissaris ontvangt geen andere vergoeding dan als lid RvC Commissaris heeft jaar voorafgaand aan benoeming geen belangrijke zakelijke relatie met de vennootschap gehad Commissaris is geen bestuurslid van een vennootschap waarvan een lid van de directie van de vennootschap commissaris is Commissaris heeft een belang van ten minste 10 procent in de vennootschap Commissaris is geen bestuurder of commissaris bij een rechtspersoon die ten minste 10 procent in de vennootschap heeft Commissaris niet de afgelopen 12 maanden niet tijdelijk bestuurder van de vennootschap geweest Onafhankelijkheidsverklaring

III.3.1 III.3.2 III.3.3 III.3.4 III.3.5 III.3.6

Deskundigheid en samenstelling Profielschets raad van commissarissen Aanwezigheid financieel expert Aanwezigheid introductieprogramma Aantal commissariaten leden RvC Zittingsduur leden RvC. Maximaal 3 maal 4 jaar. Rooster van aftreden

III.2.1. III.2.2.a III.2.2.b III.2.2.c III.2.2.d

III.2.2.e III.2.2.f

III.2.2.g

Voorzitter RvC en secretaris van de vennootschap Toezicht op het volgen van opleidingsprogramma Toezicht op tijdige ontvangst informatie Toezicht op voldoende tijd voor beraadslaging Toezicht op functioneren van commissies van RvC Toezicht op voeren functioneringsgesprek leden RvC en directie Toezicht op dat RvC een vice-voorzitter kiest Waarborging contacten RvC en directie met de ondernemingsraad

III.4.1.a III.4.1.b III.4.1.c III.4.1.d III.4.1.e III.4.1.f III.4.1.g

103

_____________ 61

_____________ Comply

62

Comply

13 14 62 13 62 13 13 62

Comply Comply Comply Comply Comply Comply Comply Comply

N.v.t.

Comply

N.v.t.

Comply

64

Comply

65

Comply

55

Comply

65

Comply

65

Comply

65

Comply

17

Comply

63 63 62 14 52 17

Comply Comply Comply Comply Comply Comply

62 62 62 62 62

Comply Comply Comply Comply Comply

62 N.v.t

Comply Comply


Korte omschrijving

Pagina

bepaling

Comply / explain

________________

_____________________________________________________________

_____________

_____________

III.4.2

Voorzitter RvC is geen voormalig directeur van de vennootschap Waarborging toezicht door secretaris van de vennootschap. Secretaris wordt benoemd en ontslagen door directie na goedkeuring van RvC.

63

Comply

62

Comply

63 16

Comply Comply

16

Comply

63 63 63 N.v.t 63 63 63 63 63 14

Comply Comply Comply Comply Comply Comply Comply Comply Comply Comply

63 63 63

Comply Comply Comply

63 64

Comply Comply

64

Comply

14

Comply

14

Comply

64

Comply

64 64 17 64

Comply Comply Comply Comply

65

Comply

III.4.3

Samenstelling en rol drie kerncommissies van de Raad van Commissarissen RvC stelt voor iedere commissie een reglement op Verslag RvC vermeldt de samenstelling commissies, aantal vergaderingen en besproken onderwerpen RvC ontvangt commissieverslagen Auditcommissie (AC) Toezicht riscicobeheersings- en IT-systemen Toezicht op financiële informatieverschaffing Toezicht op opvolging aanbevelingen externe accountant Toezicht op de interne accountantsdienst Toezicht op taxplanning Toezicht op de relatie met de externe accountant De financiering van de vennootschap IT-toepassingen AC is eerste aanspreekpunt van de externe accountant Voorzitter AC is geen voorzitter RvC of voormalig directeur van de vennootschap AC heeft tenminste 1 financieel expert in haar midden AC bepaalt wie haar vergaderingen bijwoont AC overlegt tenminste 1 maal per jaar zonder aanwezigheid directie Remuneratiecommissie (RC) RC doet voorstel aan RvC over te voeren bezoldigingsbeleid RC doet voorstel aan RvC bezoldiging individuele bestuurders RC stelt remuneratierapport op conform II.2.10 best practice bepaling Voorzitter RC is geen voorzitter RvC, voormalig directeur van de vennootschap of bestuurder bij een andere beursgenoteerde vennootschap In RC neemt maximaal 1 commissaris zitting die bij een andere Nederlandse beursgenoteerde vennootschap bestuurder is Benoemingscommissie / RvC Opstellen selectiecriteria en benoemingsprocedures commissarissen en bestuurders Beoordeling omvang en samenstelling RvC en bestuur Functioneringsbeoordeling commissarissen en bestuurders Voorstellen voor (her)benoemingen Toezicht op het beleid van het bestuur inzake benoemingsprocedures hoger management

III.5.1 III.5.2 III.5.3 III.5.4.a III.5.4.b III.5.4.c III.5.4.d III.5.4.e III.5.4.f III.5.4.g III.5.4.h III.5.5 III.5.6 III.5.7 III.5.8 III.5.9

III.5.10.a III.5.10.b III.5.10.c III.5.11

III.5.12

III.5.13.a III.5.13.b III.5.13.c III.5.13.d III.5.13.e

Tegenstrijdige belangen Een commissaris meldt een tegenstrijdig belang terstond aan voorzitter RvC

III.6.1

104


Korte omschrijving

Pagina

bepaling

Comply / explain

________________

_____________________________________________________________

_____________

_____________

III.6.2

Desbetreffende commissaris neemt niet deel aan discussie en besluitvorming met betrekking tot een dergelijk tegenstrijdig belang Tegenstrijdig belang transacties vinden op branch conforme condities plaats Transacties met tenminste 10% aandeelhouders vinden op branche conforme condities plaats en vergen goedkeuring RvC Reglement RvC bevat regeling tegenstrijdige belangen Een gedelegeerd commissaris heeft niet meer rechten dan een commissaris Een commissaris die bestuurstaken op zich neemt treedt uit de RvC

65

Comply

65

Comply

65

Comply

62 65

Comply Comply

65

Comply

N.v.t

Comply

65

Comply

65

Comply

65

Comply

N.v.t.

Comply

N.v.t.

Comply

N.v.t. N.v.t.

Comply Comply

52

Comply

N.v.t.

Comply

52

Comply

52

Comply

52

Comply

52

Comply

52

Comply

III.6.3 III.6.4

III.6.5 III.6.6 III.6.7

Bezoldiging Een commissaris heeft geen opties op aandelen van de vennootschap Aandelenbezit in de vennootschap is ter belegging op de lange termijn RvC stelt reglement vast waarin regels worden gesteld voor bezit en transacties in effecten door commissarissen anders de ‘eigen’ aandelen De vennootschap verstrekt geen persoonlijke leningen aan commissarissen

III.7.1 III.7.2 III.7.3

III.7.4

One tier bestuursstructuur Voorzitter bestuur niet belast (of geweest) met dagelijkse gang van zaken Voorzitter bestuur is verantwoordelijk voor samenstelling en functioneren RvB Bestuur past III.5 van deze code toe Meerderheid bestuur is met dagelijkse gang van zaken belast

III.8.1 III.8.2 III.8.3 III.8.4

Aandeelhouders Versterkte meerderheidseis afwijking bindende voordracht commissaris of bestuurder kan door tweede AVA teniet worden gedaan Stemrecht financieringsprefs is gebaseerd op reële kapitaalinbreng Openbaarmaking standpuntbepaling bij onderhandse biedingen op bedrijfsonderdelen van de vennootschap Dividendbeleid wordt als apart punt op de agenda geplaatst Voorstel tot uitkeren van dividend wordt als apart punt op de agenda geplaatst Decharge directie en RvC worden als aparte punten op de agenda geplaatst Vennootschap bepaalt registratiedatum voor stem- en vergaderrechten

IV.1.1

IV.1.2 IV.1.3 IV.1.4 IV.1.5 IV.1.6 IV.1.7

105


Korte omschrijving

Pagina

bepaling

Comply / explain

________________

_____________________________________________________________ Certificering van aandelen Administratiekantoor heeft vertrouwen van certificaathouders en is onafhankelijk van de vennootschap Bestuurders administratiekantoor worden benoemd door het bestuurvan het administratiekantoor Maximum periode benoeming bestuurders is 3 maal 4 jaar Bestuur administratiekantoor is aanwezig op AVA Vennootschap verstrekt administratiekantoor geen niet openbare informatie Administratiekantoor houdt bij uitoefening stemrechten primair rekening met belangen certificaathouders Administratiekantoor doet verslag van haar activiteiten Verslag dient aan een aantal eisen te voldoen Administratiekantoor verleent desgevraagd stemvolmachten aancertificaathouders

IV.2.1 IV.2.2 IV.2.3 IV.2.4 IV.2.5 IV.2.5 IV.2.6 IV.2.7 IV.2.8

Informatieverschaffing / logistiek AVA Analistenbijeenkomsten en persconferenties worden aangekondigd en zijn door middel van webcasting of conference call te volgen Beoordeling analistenrapporten vooraf vindt slechts plaats naar feitelijke onjuistheden Vennootschap verstrekt geen vergoeding voor opmaken analistenrapporten Geen analistenbijeenkomsten e.d. kort voor publicatie reguliere financiële informatie RvC en bestuur vestrekken AVA alle informatie tenzij een zwaarwichtig belang zich daartegen verzet De vennootschap plaatst alle wettelijk te publiceren informatie op een afzonderlijk deel van de website of gebruikt hiervoor hyperlinks Bij goedkeuringsrecht AVA dient de AVA te worden ingelicht door middel van een aandeelhouderscirculaire AVA notulen worden uiterlijk 3 maanden na AVA ter beschikking gesteld en door de volgende AVA vastgesteld Bestuur geeft overzicht beschermingsmaatregelen en geeft aan onder welke omstandigheden deze worden ingezet

IV.3.1

IV.3.2 IV.3.3 IV.3.4 IV.3.5 IV.3.6

IV.3.7 IV.3.8 IV.3.9

Verantwoordelijkheid institutionele beleggers IB-ers publiceren jaarlijks stemrechtbeleid op website IB-ers rapporteren jaarlijks stemrechtbeleid op website IB-ers publiceren per kwartaal op hun website hoe zij op AVA's in concrete gevallen hebben gestemd

IV.4.1 IV.4.2 IV.4.3

_____________

_____________

N.v.t.

Comply

N.v.t.

Comply

N.v.t. N.v.t. N.v.t.


N.v.t.

Comply



52

Comply

68

Comply

68

Comply

68

Comply

66

Comply

Website

Comply

Agenda

Comply

Website

Comply

66

Comply



62

Comply

63

Comply

Audit van de financiële verslaglegging en de rol van de accountant Financiële verslaglegging RvC houdt toezicht op procedure t.a.v. opstellen en publiceren van financiële berichten AC beoordeelt hoe accountant bij de financiële berichtgeving wordt betrokken

V.1.1 V.1.2

106


Korte omschrijving

Pagina

bepaling

Comply / explain

________________

_____________________________________________________________

_____________

_____________

V.1.3

Het bestuur is verantwoordelijk voor interne procedures die ervoor zorgt dat het bestuur tijdig over de volledige en juiste informatie beschikt.

54

Comply

66

Comply

63

Comply

63

Comply

N.v.t.

Comply

66

Comply

63

Comply

92

Comply

92 92

Comply Comply

Benoeming, beloning en beoordeling externe accountant Externe accountant woont AVA bij en kan daarbij worden bevraagd Directie en AC rapporteren jaarlijks aan RvC over relatie met externe accountant Directie en AC beoordelen externe accountant éénmaal in de 4 jaar

V.2.1 V.2.2 V.2.3

Interne audit functie Externe accountant en AC stellen werkplan interne accountant op

V.3.1

Relatie en communicatie externe accountant met organen van de vennootschap De externe accountant woont RvC vergadering bij waarin het verslag van het onderzoek van de jaarrekening en de goedkeuring daarvan wordt besproken Voorzitter AC kan externe accountant verzoeken om vergadering AC bij te wonen Indelingseisen 2:393 lid 4BW verslag mbt accountantscontrole indelingseisen 2:393 lid 4BW verslag mbt financiële cijfers Indelingseisen 2:393 lid 4BW verslag mbt interne risicobeheersings- en controle systemen

V.4.1

V.4.2 V.4.3.A V.4.3.B V.4.3.C

107

Ontwerp: Studio Bau Winkel, Den Haag Fotografie omslag en binnenwerk (dubbele pagina’s): Dieter Schutte, Rotterdam Lithografie en druk: Ando, Den Haag

Industrial

Recommend Documents