Industrial

Halfjaarbericht Interim report 2003

Offices/Industrial

Profiel VastNed Groep De VastNed Groep bestaat uit twee gespecialiseerde onroerendgoedbeleggingsmaatschappijen met veranderlijk kapitaal: – VastNed Offices / Industrial N.V. is, met een belegd vermogen van B 1.310 miljoen per 30 juni 2003, gespecialiseerd in kantoren, logistieke centra en bedrijfsruimten op goede en toplocaties in Nederland, België en Noord-Frankrijk. – VastNed Retail N.V. belegt in individuele winkelobjecten, winkelcentra en grootschalige detailhandelsvestigingen gelegen op goede en toplocaties in Nederland, Duitsland, Spanje, België, Frankrijk, Italië en Portugal. Het belegd vermogen bedroeg per 30 juni 2003 B 1.643 miljoen. Het doel van beide fondsen is het behalen van een blijvend hoog rendement voor de aandeelhouders, onder meer door versterking van de positie in de landen waarin de fondsen reeds actief zijn. Het commerciële, technische en administratieve beheer van de onroerendgoedportefeuille wordt grotendeels uitgevoerd door VastNed Management B.V., eigendom van beide fondsen. VastNed Management berekent uitsluitend de door haar gemaakte kosten door aan beide fondsen en heeft geen zelfstandig winstdoel. De VastNed Groep biedt de belegger via haar beursgenoteerde fondsen de keuze om te beleggen in verschillende sectoren onroerend goed met als voordelen: – expertise van een gespecialiseerd en actief acquisitie- en beheerapparaat; – hoog dividendrendement; – laag risicoprofiel door goede geografische en sectorale spreiding van de beleggingen. Beide fondsen zijn genoteerd aan Euronext Amsterdam en maken gebruik van liquidity providers, hetgeen borg staat voor een goede verhandelbaarheid van de aandelen.

1

Profiel VastNed Offices / Industrial N.V. VastNed Offices / Industrial N.V., opgericht in 1984, is een (closed-end) onroerendgoedbeleggingsmaatschappij met veranderlijk kapitaal. De maatschappij belegt duurzaam in goed verhuurde kantoren, logistieke centra en bedrijfsruimten. De beleggingen bevinden zich op goede en toplocaties in de Randstad, in de groeigebieden van Noordoost- en Zuid-Nederland, alsmede in België en Noord-Frankrijk. De uitgifte en inkoop van aandelen vindt plaats bij besluit van de directie met inachtneming van de door de raad van commissarissen vast te stellen grenzen en condities. De onroerendgoedportefeuille van dit gespecialiseerde beleggingsfonds vertegenwoordigde per 30 juni 2003 een waarde van B 1.310 miljoen en was op dat moment als volgt samengesteld: – 69% kantoren; – 31% logistieke centra en bedrijfsruimten. De geografische spreiding van de onroerendgoedportefeuille (inclusief niet in exploitatie) ziet er per 30 juni 2003 als volgt uit:

Nederland België Frankrijk

2003 53% 45% 2%

2002 59% 39% 2%

De aandelen zijn sinds 1989 genoteerd aan Euronext Amsterdam.

2

Halfjaarbericht 2003 Het eerste halfjaar 2003 Het eerste halfjaar 2003 heeft geen herstel van de wereldeconomie teweeggebracht. De onroerendgoedportefeuille van VastNed Offices / Industrial heeft de gevolgen van de haperende economie aan den lijve ondervonden. Het meest in het oog springende facet hierbij is de, in vergelijking met het eerste halfjaar 2002, sterk opgelopen leegstand. De rente bevindt zich op een voor de vennootschap aantrekkelijk niveau, hetgeen gunstig uitwerkt voor de financieringskosten. Deze trends in aanmerking nemende verwacht de directie een direct beleggingsresultaat per aandeel van circa B 2,80 (2002: B 3,10). Resultaten eerste halfjaar 2003 VastNed Offices / Industrial heeft in het eerste halfjaar van 2003 een direct beleggingsresultaat geboekt van B 26,7 miljoen (eerste halfjaar 2002: B 29,0 miljoen). Dit houdt een daling in van 7,8% in ten opzichte van het eerste halfjaar 2002. Deze daling is te wijten aan afgenomen bruto huuropbrengsten als gevolg van oplopende leegstand en een verder afgenomen onroerendgoedportefeuille. De bruto huuropbrengsten bedroegen B 56,6 miljoen (eerste halfjaar 2002: B 59,5 miljoen). De exploitatiekosten zijn relatief iets gestegen tot 13,1% van de bruto huuropbrengsten (eerste halfjaar 2002: 12,4%). Deze stijging is toe te rekenen aan het nemen van voorzieningen voor dubieuze debiteuren en verhuurkosten. De rentelasten zijn door de afgenomen onroerendgoedportefeuille en door de zich gunstig ontwikkelende rente licht gedaald tot B 13,7 miljoen (eerste halfjaar 2002: B 14,1 miljoen). Het indirecte resultaat over het eerste halfjaar bedroeg B 26,0 miljoen negatief (eerste halfjaar 2002: B 16,2 miljoen negatief). Dit bestaat uit resultaat op verkopen, ongerealiseerde herwaardering op grond van taxaties, de kosten van vermogensbeheer en de mutaties in de post latente belastingen. Een specificatie van het indirect beleggingsresultaat over het eerste halfjaar 2003 is opgenomen op de volgende pagina. Resultaten per aandeel eerste halfjaar 2003 Per aandeel daalde het direct beleggingsresultaat tot B 1,44 (eerste halfjaar 2002: B 1,60). Het indirect beleggingsresultaat per aandeel kwam uit op B 1,40 negatief (eerste halfjaar 2002: B 0,89 negatief). De overige mutaties in aanmerking

3

nemende kwam het totaal beleggingsresultaat per aandeel uit op B 0,15 negatief (eerste halfjaar 2002: B 0,59 positief). Het eigen vermogen per aandeel per 30 juni 2003 bedroeg B 26,07 (30 juni 2002: B 29,21). Het resultaat per aandeel is berekend over het gemiddeld aantal geplaatste aandelen. Onroerendgoedportefeuille De onroerendgoedportefeuille is in het eerste halfjaar afgenomen tot B 1.310 miljoen. Deze afname (de onroerendgoedportefeuille had per 31 december 2002 een omvang van B 1.323 miljoen) is het gevolg van enerzijds enkele verkopen en een negatieve herwaardering op basis van taxaties en anderzijds de verwerving van een tweetal objecten in België als gevolg van bestaande commitments. Dit betreft een object in Willebroek en een object in Mechelen voor in totaal B 30,7 miljoen. Op de verkopen van een tweetal objecten in Zwolle en Haarlemmermeer ten bedrage van B 26,4 miljoen is een boekwinst ten opzichte van de laatste taxatiewaarde van B 1,5 miljoen gerealiseerd. Per 30 juni 2003 is voorts de helft van de onroerendgoedportefeuille getaxeerd. Dit heeft tot een negatieve herwaardering van B 25,4 miljoen geleid. Deze negatieve herwaardering is voor B 18,3 miljoen aan Nederland toe te rekenen en voor B 7,1 miljoen aan België. De Franse portefeuille, bestaande uit een drietal objecten zal per 31 december 2003 worden getaxeerd. De financiële leegstand in de onroerendgoedportefeuille bedroeg over het eerste halfjaar 2003 10,4% (5,3%). Het indirect beleggingsresultaat over de periode 1 januari - 30 juni 2003 kan als volgt worden gespecificeerd: Resultaat OngeMutatie Kosten verkochte realiseerde latente vermogens activa herwaar- belastingen beheer dering

Totaal

Nederland België Frankrijk

1.549 – –

(18.331) (7.024) –

– (169) 5

(1.322) (629) (49)

(18.104) (7.822) (44)

Totaal

1.549

(25.355)

(164)

(2.000)

(25.970)

4

Groepsvermogen en financiering Door de aandeelhouders is voor 57% gebruik gemaakt van de mogelijkheid om een gedeelte van het dividend over het boekjaar 2002 op te nemen als stock dividend. Daarmee is aantal aandelen met 456.479 stuks toegenomen tot 18.894.020 gewone aandelen per 30 juni 2003. Het groepsvermogen uitgedrukt in een percentage van de beleggingen in onroerend goed bedraagt 46,7%. Dit percentage bedroeg medio 2002 45,2%. Ter verbetering van de balansverhoudingen en het realiseren van een goede doorstroming van de onroerendgoedportefeuille zullen in de tweede helft van 2003 objecten uit de onroerendgoedportefeuille worden verkocht. De verhouding kort vreemd versus lang vreemd vermogen bedroeg per 30 juni 2003 51/49. Deze verhouding bedroeg medio 2002 53/47. Voor zover de vennootschap bekend, zijn er geen aandeelhouders aan te merken als grote belegger (> 25%). Vooruitzichten De directie verwacht niet dat in 2003 een sterk economisch herstel op gang zal komen. De leegstand zal op een hoog niveau blijven terwijl huurprijzen onder druk zullen staan. Een gunstige ontwikkeling is het aanhoudende lage rente niveau. Eerder heeft de directie voor 2003 de verwachting van een duidelijke daling van het direct beleggingsresultaat per aandeel gepubliceerd. Geheel in lijn met deze eerdere publicatie verwacht de vennootschap onder voorbehoud van bijzondere omstandigheden een direct beleggingsresultaat per aandeel voor 2003 van circa B 2,80. Rotterdam, 20 augustus 2003 De directie

5

Geconsolideerde balans (x B 1.000,–)

30-06-’03

31-12-’02

30-06-’02

Onroerend goed in exploitatie Onroerend goed niet in exploitatie

1.225.772 84.083

1.255.532 67.531

1.375.320 93.447

Beleggingen in onroerend goed Langlopende schulden Saldo overige activa / passiva

1.309.855 1.323.063 1.468.767 (383.282) (400.263) (387.957) (433.966) (382.157) (542.198)

Eigen vermogen Minderheidsbelangen

492.607 119.281

540.643 128.846

538.612 125.816

Groepsvermogen

611.888

669.489

664.428

Geconsolideerde winst- en verliesrekening (x B 1.000,–)

1e halfjaar 2003

1e halfjaar 2002 2002

Brutohuuropbrengsten Exploitatiekosten

56.568 (7.396)

117.759 (14.513)

59.461 (7.394)

Nettohuuropbrengsten

49.172

103.246

52.067

Interest Algemene kosten

(13.672) (1.319)

(29.973) (2.161)

(14.099) (1.021)*

(14.991)

(32.134)

(15.120)

Direct beleggingsresultaat voor belastingen Belastingen naar de winst

34.181 (777)

71.112 (999)

36.947 (815)*

Direct beleggingsresultaat na belastingen Minderheidsbelangen

33.404 (6.666)

70.113 (13.385)

36.132 (7.141)

26.738 (25.970)

56.728 (41.951)

28.991 (16.246)

768

14.777

12.745

Direct beleggingsresultaat Indirect beleggingsresultaat Totaal beleggingsresultaat * Aangepast voor vergelijkingsdoeleinden

6

Geconsolideerd kasstroomoverzicht (x B 1.000,–)

1e halfjaar 2003

1e halfjaar 2002 2002

Direct beleggingsresultaat Overige kasstromen uit operationele activiteiten

26.738

56.728

28.991

41.836

(368)

96.108

Kasstroom uit operationele activiteiten Kasstroom uit investeringsactiviteiten Kasstroom uit financieringsactiviteiten

68.574 (21.382) (65.785)

56.360 (59.124) 31.634

125.099 (177.317) 19.329

Nettokasstroom

(18.593)

28.870

(32.889)

(322.443)

(351.313)

(351.313)

(341.036)

(322.443)

(384.202)

(18.593)

28.870

(32.889)

30-06-’03

31-12-’02

30-06-’02

698.252 584.053 27.550

734.572 560.941 27.550

864.494 577.873 26.400

1.309.855

1.323.063

1.468.767

Schuld aan kredietinstellingen en liquide middelen primo Schuld aan kredietinstellingen en liquide middelen ultimo Mutatie schulden aan kredietinstellingen en liquide middelen Specificatie beleggingen naar land (x B 1.000,–) Nederland België Frankrijk

7

Mutaties in het eigen vermogen (x B 1.000,–)

1e halfjaar 2003

1e halfjaar 2002 2002

Eigen vermogen primo Direct beleggingsresultaat Indirect beleggingsresultaat Overige mutaties*

540.643 26.738 (25.970) (48.804)

570.447 56.728 (41.951) (44.581)

570.447 28.991 (16.246) (44.580)

Eigen vermogen ultimo

492.607

540.643

538.612

* De overige mutaties bestaan voornamelijk uit betaald dividend. Specificatie indirect beleggingsresultaat (x B 1.000,–)

1e halfjaar 2003

1e halfjaar 2002 2002

Resultaat verkochte activa Ongerealiseerde herwaardering Mutatie latente belastingen Kosten van vermogensbeheer

1.549 (25.355) (164) (2.000)

1.927 (38.780) (940) (4.158)

(744) (12.717) (772) (2.013)

Indirect beleggingsresultaat

(25.970)

(41.951)

(16.246)

Specificatie indirect beleggingsresultaat naar land 1e halfjaar (x B 1.000,–) 2003 Nederland België Frankrijk

8

1e halfjaar 2002 2002

(18.104) (7.822) (44)

(23.660) (19.049) 758

(2.204) (14.038) (4)

(25.970)

(41.951)

(16.246)

Specificatie nettohuuropbrengsten naar land (x B 1.000,–)

1e halfjaar 2003

1e halfjaar 2002 2002

Nederland België Frankrijk

25.980 21.913 1.279

58.689 41.878 2.679

29.975 20.721 1.371

Nettohuuropbrengsten

49.172

103.246

52.067

Gegevens per aandeel (x B)

1e halfjaar 2003

1e halfjaar 2002 2002

Eigen vermogen per aandeel primo (inclusief dividend) Dividend vorig boekjaar

29,32 (3,10)

31,78 (3,16)

31,78 (3,16)

Eigen vermogen per aandeel primo (exclusief dividend)

26,22

28,62

28,62

Direct beleggingsresultaat Indirect beleggingsresultaat Overige mutaties

1,44 (1,40) (0,19)

3,10 (2,29) (0,11)

1,60 (0,89) (0,12)

Totaal beleggingsresultaat

(0,15)

0,70

0,59

Eigen vermogen per aandeel ultimo

26,07

29,32

29,21

30-06-’03

31-12-’02

30-06-’02

19,20

21,50

23,20

Overige gegevens

Beurskoers Gemiddeld aantal geplaatste gewone aandelen Aantal geplaatste gewone aandelen

18.588.860 18.274.314 18.108.382 18.894.020 18.437.541 18.437.541

Voor de grondslagen voor de consolidatie, de waardering van activa en passiva en de resultaatbepaling wordt verwezen naar het jaarverslag 2002. Tussentijdse berichten worden niet door accountants gecontroleerd. De Expense Ratio over het eerste halfjaar 2003 bedraagt 8,24 (jaarbasis).

9

VastNed Offices / Industrial N.V. Max Euwelaan 1 3062 MA Rotterdam P.O. Box 4444 3006 AK Rotterdam The Netherlands Telephone +31 10 242 43 00 Facsimile +31 10 242 43 33 E-mail: [email protected] Website: www.vastned.nl