HOE HOOG MAG HET ZIJN ????
Gemeente Hengelo Afdeling REO, Sept.2009
NOTA HOOGBOUW
Voorwoord In de ‘Concept discussienota hoogbouw Hengelo’ uit december 2004 wordt een evenwichtig beeld geschetst van een mogelijke toepassing van hoogbouw in Hengelo. De commissie RW heeft op 26 mei 2005 deze nota behandeld en aanvaard als een visiedocument waarvan de resultaten verwerkt moesten worden in de ‘Structuurvisie 2030 Hengelo’ die toen in voorbereiding was. In het kernproject “archipunctuur” van de Structuurvisie 2030 (juli 2007) is ruim aandacht besteed aan het nut en betekenis van hoogbouw in de Hengelose context. Op de “suggestiekaart verticale accenten” worden zones aangegeven waar hoge gebouwen wenselijk zijn. Er is in de afgelopen jaren veel gepubliceerd over hoogbouw in de regionale media. Een aantal hoogbouw projecten hebben geleid tot pittige discussies tussen “hoogbouw-ja” fans en “hoogbouw-nee” fans. Deze spanningen waren ook voelbaar tussen initiatiefnemers en omwonenden. Een hoogbouwbeleid dat bestaat uit zowel ‘alles toestaan’ als ‘alles verbieden’ is pseudo-beleid. Het gaat erom een genuanceerd en evenwichtig beleid te
voeren op de basis waarvan besloten kan worden bepaalde hoogbouwprojecten te stimuleren of juist onmogelijk te maken. Hoogbouw als een bijzondere bouwvorm vraagt wat van de omgeving. Hoogbouw moet dan ook wat ‘terugdoen’ voor de stad. Het gaat daarbij zowel om ‘functie’ als ‘beeld’. Al deze aspecten worden beargumenteerd in deze nota. Wat er verandert in deze aangepaste nota t.o.v. de huidige nota uit 2004 is in het kort het volgende; •
• • •
hoogbouw als “imagebuilders” van de stad wordt hoofdzakelijk gestimuleerd in de Centrale Verstedelijkingszone en in een aantal stadsentrees knooppunten en wijk-buurtcentra's krijgen bescheiden hoogteaccenten geen hoogbouw in een aantal projecten ( Medaillon, Gezondheidspark etc.) enkele hoge accenten in Westermaat-Campus
Mogelijke hoogbouwzones/locaties in de stad zijn aangegeven op de “Hoogbouw Suggestiekaart”. Dit is geen ‘ontwerp’ dat een dwingend karakter heeft. Dit is alleen maar een ‘kansenkaart’ om hoogbouw initiatieven, afhankelijk van de gemeentelijke woon-kantoorprogramma’s doelbewust te sturen.
INHOUDSOPGAVE 1.
Noodzaak ruimtelijke visie ‘Hoogbouw Hengelo’ 1.1 Inleiding 1.2 Het doel
2.
Definities en betekenis van hoogbouw 2.1 Hoogbouw in Nederland in historisch perspectief 2.2 Hoogbouw in Hengelo in historisch perspectief 2.3 Hoogbouw als een relatief begrip 2.4 Hoogbouwniveaus in Hengelo 2.5 Betekenis en functies van hoogbouw 2.6 Relatie hoogbouw en directe omgeving 2.7 Rendement van hoogbouw 2.8 Slankheidscoefficient van hoogbouw 2.9 Verschijningsvorm van hoogbouw 2.10 Verspreidingsprincipes van hoogbouw
3.
Ruimte voor hoogbouw in Hengelo 3.1 Centraal verstedelijkingszone 3.2 Stadsentrees/herstructureringsgebieden 3.3 Knooppunten 3.4 Poorten van de binnenstad 3.5 Winkelcentrum-wijk en buurtniveau / Woonzorgcomplexen
4.
Nawoord Bronnen
pagina4-fotos.doc
Pagina 1 van 1
09-02-2009
1.
Noodzaak ruimtelijke visie ‘Hoogbouw Hengelo’
1.1
Inleiding
In de Structuurvisie Hengelo 2030 wordt verslag gedaan van de visie op de ontwikkeling van de stad. Als gevolg van allerlei ontwikkelingen, waaronder een afnemende groei van de bevolking, is uitbreiding minder noodzakelijk geworden. De behoefte aan hoogwaardige woon- en werkomgeving blijft onverminderd hoog. Hengelo wil daarom haar ontwikkelingen ombuigen van “Groei”naar “Kwaliteit”. De toekomstige koers voor de gemeente is beschreven aan de hand van een vijftal kernopgaven. Om deze doelstellingen te bereiken kiest Hengelo voor een aantal strategieën; compacte ontwikkelingen, intensiveren, transformeren en combineren. In dat kader kan hoogbouw ingezet worden om deze strategieën te realiseren. Hoogbouw heeft ook andere functies. Hoge gebouwen zijn iconen/sierraden van een stad waar bewoners trots op kunnen zijn. Ze markeren soms markante plekken in de stad. Mensen kunnen zich gemakkelijker oriënteren door middel van hoge gebouwen. Met andere woorden, hoogbouw bepaalt de “mentale kaart” van de stad en bevordert de leesbaarheid van de stad. Om deze functies van hoge gebouwen optimaal te benutten is in de stedelijke projecten in Hengelo een consistente hoogbouwvisie nodig.
1.2
Het doel
De vraag naar hoogbouw in steden o.a in Hengelo is laatste decennia toegenomen. Niet alleen grote gemeenten maar ook kleine gemeenten zijn bezig met de hoogbouwnota. Immers, hoogbouw heeft, door zijn bijzondere kenmerken meer dan gemiddeld impact op de beleving van de stad en op zijn directe omgeving. De gemeente Hengelo wil met deze notitie in eerste instantie de discussie op gang brengen over de betekenis en functie van hoogbouw in het algemeen, maar ook in de Hengelose context. Daarna op een systematische wijze aangegeven waar hoogbouw gebouwd kan worden. Met andere woorden, in plaats van incidentele hoogbouw kriskras door de stad moet gestreefd worden naar hoogbouw in specifieke zones. Het is geen blauwdruk maar een sturingsmiddel om hoogbouwinitiatieven op de door de gemeente gewenste locaties te stimuleren waardoor alleen maar meerwaarde ontstaat. Deze hoogbouwnota gaat hoofdzakelijk over woon- en werkgebouwen. Bouwwerken zoals zendmasten, antennes, hoogspanningsmasten, silo’s, schoorstenen etc. vallen niet onder deze hoogbouwnota.
Panorama Hengelo vanaf het Rabotheater
Panorama Hengelo vanaf het Stadskantoor
Definities en betekenis van hoogbouw
2.1
Hoogbouw in Nederland in historisch perspectief
Nederland beschikte met het Witte Huis in Rotterdam (1898) lange tijd over het hoogste kantoorgebouw van Europa (45 m.), maar hoog gestapelde wooncomplexen bleven tot ver in de twintigste eeuw een gevoelig onderwerp. Hoewel in 1857 de personenlift werd uitgevonden (waardoor de eerste hoge kantoortorens in de Verenigde Staten realiteit werden), zou het tot de jaren 1930 duren voordat in de Nederlandse woningbouw de lift werd toegepast. Vanaf 1930 werden in korte tijd diverse flats gerealiseerd van 6, 10 zelfs 12 lagen hoog. In Amsterdam verrees op het Victorieplein in 1932 de eerste hoge wolkenkrabber met 12 verdiepingen naar ontwerp van J.F. Staal. Ook in Rotterdam werden in korte tijd meerdere hoge woongebouwen gerealiseerd. Wolkenkrabber Amsterdam 1932
Witte huis Rotterdam 1898
Middeleeuwse hoogbouw San Gimignano (Italië)
De aantrekkingskracht van hoogbouw is eeuwen oud. De fascinatie vindt zijn grondslag in het reiken naar hemel als religieus teken. Kerktorens waren eeuwenlang de enige hoogteaccenten in de Nederlandse dorpen en steden en drukten hun stempel op het silhouet van de nederzettingen. De stadhuistorens en palazzi’s (torenhuizen) die vaak voorkwamen in Italiaanse steden, komen in Nederland niet voor.
Wolkenkrabber Rotterdam 1936
2.
De economische groei van de jaren 90 heeft de ambities van de grote steden om hoger te bouwen weer aangewakkerd. De keuze voor hoogbouw in grote steden is dan niet alleen ingegeven vanuit economische motieven, maar meestal wegens de behoefte om prestige uit te drukken in dit “global playfield”. Rotterdam en Amsterdam zijn zondermeer de grote voortrekkers van hoogbouw in Nederland. Maar tegenwoordig doen de middelgrote en zelfs de kleinere gemeenten ook mee. Gemeenten willen hoogbouw inzetten als stedebouwkundig middel om hun stad te profileren.
systeembouw jaren 60 / 70
04. Montevideo-Rotterdanm, 139 m.
03. Westpoint-Tilburg, 141 m.
02. Hoftoren- Den Haag, 142 m.
01. Delftsepoort-Rotterdam, 151 m.
Top 10 Hoogbouw in Nederland
05. Rembrandt Tower-Amsterdam, 135 m.
Vanaf de Tweede Wereldoorlog is er op allerlei fronten gewerkt aan de oplossing van de woningnood. Het duurde tot de jaren 60 voordat ver doorgevoerde systeembouw resulteerde in een flinke verhoging van de bouwproductiviteit. Het gevolg was een ware hoogbouwgolf en, verspreid over het hele land, verrezen talloze galerijflats/portiekflats van 6 of meer bouwlagen. In de jaren 70 kwam er verzet tegen de eenvormige, functionalistische stadsuitbreidingen. Kleinschaligheid en knusheid was het nieuwe motto. Het eengezinshuis met tuin was het algemene streefbeeld.
De laatste jaren komt ook woontoren weer in trek. Er zijn nieuwe “stedelingen” ontstaan zoals alleenstaanden, kinderloze tweeverdieners en vermogende ouderen. Zij vinden flatappartementen aantrekkelijk. Gezien de stijgende vraag naar hoogbouw stellen steeds meer steden (o.a. Enschede en Almelo) hoogbouwnota’s op. Deze twee buurgemeentes hebben onlangs een aantal ambitieuze hoogbouw projecten gerealiseerd. Veel hoogbouw projecten zitten ook in de pijplijn.
10. Achmea-Leeuwarden, 115 m.
HTS toren Enschede
09. Mondriaan Toren-Amsterdam, 123 m.
javatoren Almelo
08. World Port Center-Rotterdsam, 124 m.
06. Het Strijijzer- Den Haag, 132 m.
appartementen Den Bosch
1800
1900
2000
twentekanaal
centrum
hengelose es
A1
hoge accenten industrielële revolutie - Stork rond 1900
moderne complexe stadsbeeld rond 2000
2.2
Hoogbouw in Hengelo in historisch perspectief
Rond 1800 Hengelo was rond 1800 een zelfvoorzienend dorp met circa 2000 inwoners. De ruimtelijke structuur werd bepaald door de aanwezigheid van beken lintbebouwing en een kerk in het midden. Rond 1900 De industriële revolutie speelde zich af. De aanleg van spoorlijnen aan het einde van de 19e eeuw versterkte de positie van Hengelo als infrastructureel knooppunt. Als gevolg van deze gunstige ligging vestigden zich diverse industrieën in Hengelo waarvan machinefabriek Stork de belangrijkste was. Dit waren de jaren waarin de Hengelose bevolking voor het eerst kennis maakte met hoogbouw. Betrekkelijke hoge fabriekszalen en schoorstenen begonnen het stadssilhouet te domineren. De Lambertuskerk is op die zelfde plek helemaal opnieuw gebouwd met de hoogte van 80 meter. Rond 2000 Het beeld en structuur van de stad zijn totaal veranderd en complexer geworden. De aanleg van het Twente kanaal rond 1930 stimuleerde de stad verder te groeien. Met de opkomst van de auto na de Tweede Wereldoorlog worden achtereenvolgens de wijkring, de rijkswegen A1 en A35 en de centrumring aangelegd. De stadsplattegrond van Hengelo kreeg de vorm van een spinnenweb. De eerste generatie fabrieken die gesitueerd waren rondom de binnenstad zijn echter verdwenen. Nu komen daar kantoren, woningen en voorzieningen voor in de plaats. Het beeld
en het silhouet van de binnenstad worden bepaald, naast de Lambertuskerk, door de hoge accenten zoals stadhuistoren, Brinktoren, Rabobankcomplex, Schrijftafelcomplex (GAK) en ook in bepaalde mate de woontorens van Thiemsland. Ook elders in de stad begon hoogbouw te verschijnen. Wederopbouwflats en woonzorgcomplexen zijn kriskras door de stad gesitueerd. Rondom de A1 domineren het nieuwe stadskantoor en Westermaat plein het beeld. De afvalfabriek Boeldershoek, hoewel het buiten de gemeentegrens valt, benadrukt de uiterst zuidelijke hoek van Hengelo.
Huidige hoogteopbouw Hengelo
uiteenlopende definitie van hoogbouw
2.3
Hoogbouw als een relatief begrip
Hoogbouw is een tijd- en plaatsgebonden relatief begrip. Een hoogbouw van 50 jaar geleden kan relatief laagbouw van nu zijn. Immers, de wens om nog hoger te bouwen is een van de oudste drijfveren van de mens. Vanaf de beschikbare publicaties en hoogbouw nota’s blijkt dat men verschillende maten gebruikt voor de definitie van hoogbouw. Hoogbouw in Rotterdamse begrippen ligt tussen de 70 en 150 meter. Daarboven is sprake van superhoogbouw. In Amsterdam vallen, alle gebouwen hoger dan 90 meter, onder de categorie hoogbouw, waarbij grotendeels een maximale bouwhoogte van maximaal 150 meter geldt. De hoogbouwbeleidskaart van Groningen geeft een beeld van gebieden waar gebouwen van circa 60 meter en hoger gerealiseerd kunnen worden. Voor gebouwen tussen 25 en 60 meter worden gebieden aangegeven in de stadsdeelvisies.
In de hoogbouwvisie voor Enschede is aangegeven dat de gebouwen tussen 40 en 80 meter als hoogbouw worden beschouwd, terwijl men in Nijmegen gebouwen met minimaal 25 meter (8 lagen) als hoogbouw beschouwt. In een relatief kleine gemeente zoals Veendam worden de gebouwen met 6 lagen beschouwd als hoogbouw. Kortom, het begrip hoogbouw wordt afhankelijk van de gemeentegrootte verschillend gedefinieerd.
2.4
Hoogteniveaus in Hengelo
Het is niet mogelijk om hoogbouwbeleid te voeren zonder dat het duidelijk is waarover eigenlijk gepraat wordt. Een heldere en acceptabele begripsafbakening van hoogteclassificatie maakt discussie/ communicatie over hoogbouw gemakkelijker. Op de basis van de huidige hoogte opbouw in de stad en ook met een blik op de toekomst worden de volgende hoogte niveaus in Hengelo gehanteerd.
Laagbouw: gebouwen met 1 tot en met 3 lagen (max. ± 11 meter). Grofweg 95% van de gebouwen in Hengelo bestaan uit laagbouw. Zelfs in de binnenstad is het laagbouwpercentage 92%. Laagbouw heeft per definitie geen invloedssfeer. Sommige laagbouw kan in beperkte mate herkenbaar zijn afhankelijk van ligging en vormgeving.
Woontoten Beursstraat, 38 m.
GAK toren, 40 m.
Brinktoren, 42 m.
Stadhuistoren, 57 m.
Lambertuskerk, 80 m.
Bestaande hoogbouw in Hengelo
Flat Thiemsland, 27 m.
Hoogbouw: gebouwen met 8 tot en met 20 lagen (tussen ±24 en ±70 meter) Kijkend naar de meest gangbare bouwhoogtes in Hengelo kan geconcludeerd worden dat 8 lagen al ervaren wordt als hoogbouw. Gebouwen met minimaal 8 lagen (24 meter) benadrukken meestal markante plekken in de stad. De GAKgebouwen en RABObankcomplex aan de Marskant, het Anninkcomplex aan de Oude Molenweg duiden de poorten van de binnenstad aan. Humanitas aan de Enschedesestraat markeert een van de belangrijkste entrees van Hengelo. De woontoren in Thiemsland naast Huis Hengelo, benadrukt deze bijzondere plek.
Zusterflat Piet Heinstraat, 32 m.
Stadskantoor, 33 m.
Bolder, 33 m.
Hengelose es flats, 37 m.
Middelhoogbouw: gebouwen met 4 tot en met 7 lagen (tussen ±12 en ±23 meter) Middelhoogbouw is in Hengelo voor het grootste deel te vinden rondom de centrumring, in wederopbouwbuurten ( Klein- en Groot Driene, Sterrenbuurt, Veldwijk), in bedrijvenpark Westermaat Zuidoost, en in het industriële erfgoed Hart van Zuid. Middelhoogbouw in Hengelo zijn meestal uitgerekte woonflats die de straatwand vormen rondom de centrumring of deel uit maken van een van de ‘stempels’ in een wederopbouwbuurt. Middelhoogbouw heeft een invloedssfeer die zich beperkt tot de directe omgeving.
Rabobankflats, 24 m.
Anninksflat, 25 m.
Superhoogbouw: vanaf 20 lagen ( hoger dan 70 meter) De Lambertuskerk (80 meter) is het enige gebouw in Hengelo dat onder de categorie superhoogbouw valt.
Thiemsland flat, 26 m.
Humanitas Hennepstraat, 26m.
Flat Zernikestraat, 27 m.
Het appartementengebouw Bellevue met een hoogte van 38 meter is de hoogste woontoren in de stad. Het GAKcomplex met zijn hoogte van 40 meter is het hoogste kantoorgebouw van Hengelo. De stadhuistoren (57 meter) en de Brinktoren (42 meter) zijn twee uitschieters van de binnenstad en hebben symbolische functies.
Bestaande hoogbouw in Hengelo (gebouwen met 8 t/m ca. 20 lagen, 24-70 meter)
2.5
Betekenis en functies van Hoogbouw
Hoogbouw kent veel dimensies en aspecten. Het is verstandig om die onder de loep te nemen om tot een gezond en consistent hoogbouwbeleid te komen. Hoogbouw ondersteunt de compacte ontwikkeling van de stad. In de Structuurvisie Hengelo 2030 wordt aandacht geschonken aan de compacte stad. Dit betekent dat de ruimte die aanwezig is in het bestaand stedelijk gebied hierdoor maximaal wordt benut. Een andere belangrijke ontwikkeling van de laatste jaren is de keuze voor de ontwikkeling van de Netwerkstad Twente waarin Hengelo een centrale positie neemt. Deze stedelijke concentratie wordt verder ontwikkeld middels een aantal ruimtelijke strategieën, zoals compacte ontwikkelings steden, intensiveren bestaand stedelijk gebied door verdichting en stapeling van functies. Door deze ruimtelijke operaties is het ook mogelijk om het omringende landschap te sparen. Ruimte is schaars in Hengelo en Hengelo gaat de komende jaren hoofdzakelijk inbreiden. In dit verband kan hoogbouw worden ingezet om deze ruimtelijke transformatie te ondersteunen. Hengelo gaat ±2500 woningen bouwen t/m 2015. Minimaal 60 % daarvan dient te worden gerealiseerd in de bebouwde kom. Hoogbouw kan in bepaalde projecten een prima middel te zijn om dit doel te bereiken. Hoogbouw verbetert leesbaarheid / herkenbaarheid van de stad. Het kernproject ‘archipunctuur’ van de Structuurvisie 2030 is gericht op een doel: de stad injecteren met hoogwaardige gebouwen en plekken.Een stad wordt als aantrekkelijk ervaren indien er voldoende prikkels worden geboden om te herkennen, om zich te oriënteren en om te blijven
boeien. Zonder een duidelijk ‘teken’ van de omgeving, raakt men gedesoriënteerd. Een leesbaar stadsbeeld maakt het mogelijk om zich snel en doelbewust te verplaatsen. In die zin biedt hoogbouw uitstekende mogelijkheden om leesbaarheid van de stad te bevorderen. Wat ‘herkenbaarheid’ van de stad betreft heeft Hengelo 2 kenmerken. • Hengelo is vanuit het landschap nauwelijks zichtbaar • Laagbouwmilieus bepalen het beeld in de stad. Als men via de A1 en A35 Hengelo nadert, blijft de stad verborgen achter hoge beplanting, houtwallen en geluidswallen. Een typische, karakteristieke aanblik van de stad is niet aanwezig. De reclamezuilen van Westermaat plein en het nieuwe stadskantoor aan de A1, zijn de enige, herkenbare, hoge accenten voor voorbijgangers. Hengelo heeft een redelijk helder, concentrische stadsplattegrond die bestaat uit 6 radialen en 2 ringen. De radialen spelen zeker een belangrijke rol in de beeldvorming van de stad. Ze hebben qua beeldvorming veel gemeenschappelijke kenmerken. De radialen, hebben, behalve de Enschedesestraat, geen duidelijke beginpunten. Met andere woorden Hengelo heeft geen uitgesproken stadsentrees. Het beeld van deze straten wordt bepaald door laagbouwmilieus. Ze zijn routes zonder visuele kracht en zonder spannende momenten. Ruimtelijke oplossingen van Kruispunten zijn vaak verkeerstechnisch van aard.
reclamezuilen Westermaat - Plein
AVI aan de A-35
zichtlijn op Lambertuskerk vanaf de Enschedestraat
zichtlijn op Lambertuskerk vanaf de Bornsestraat
zichtlijn op Stadhuistoren vanaf de Oldenzaalsestraat
De Lambertuskerk en de stadhuistoren vormen de enige 2 orientatiepunten als men via radialen het centrum nadert. In de Enschedesestraat staat de Lambertuskerk constant in de zichtlijn. De stadhuistoren is ook een belangrijke ‘eyecatcher’ als men zich via de Oldenzaalsestraat en de Bornsestraat naar het centrum beweegt. Deze 2 in het oog springende herkenningstekens van het centrum zijn vanuit andere invalswegen (Deldenerstraat, Haaksbergerstraat, Deurningerstraat) echter alleen zichtbaar als men echt dichtbij de centrumring komt. Ook bij benadering per spoor vanuit 4 verschillende richtingen (Almelo, Zutphen, Enschede en Oldenzaal-Duitsland) is de stad niet echt zichtbaar. De achterkant van bedrijfspanden, achtertuinen van woningen en sportvelden bepalen het beeld. Ter hoogte van het treinstation gaat het spoor circa 5 meter omhoog. Dankzij dit hoogte verschil wordt het centrum van Hengelo vanuit het station duidelijk zichtbaar. De schrijftafelstrook, de Brink, het stationsplein, de schouwburg en de heren van Twente aan de voorkant, de Lambertuskerk, de stadhuistoren en de Brinktoren aan de achterkant vormen samen een aantrekkelijk stedelijk decor. Hoogbouw als een uiting van vitaliteit en veelkleurige stad. Hengelo streeft naar een sterke regionale centrum positie en maakte al lang zijn ambitie zichtbaar om het centraal station en het gebied daarom heen te ontwikkelen tot de poort van Twente. De noordelijke kant van de stationszone heeft in de laatste jaren van de vorige eeuw, een nieuwe, stedelijke uitstraling gekregen onder het motto: chique moderne binnenstad. Door deze verdichting en stapeling van functies is de gebruikskwaliteit en gebruiksintensiteit van het zuidelijke deel van het centrum in zekere mate verbeterd. Deze groei en schaalsprong zal zich in de komende jaren doorzetten met het
project M-kwadraat. Met zijn gemengde programma, intensief ruimtegebruik en gestapelde hoogbouwvolumes zal het Marskantgebied omgevormd worden tot een nieuwe, hoogwaardige, stedelijke groeias. Door deze ontwikkeling gaat het centrum als het ware overbloezen naar de westelijke kant van de centrumring. Dit overbloezen kan ook gebruikt worden als overbrugging naar het Hart van Zuid. Door het hergebruik van dit gebied door een combinatie van werken, wonen, educatie, cultuur en leisure wordt HvZ omgevormd naar een bruisend stadsdeel van Hengelo. Hoogbouw kan een cruciale rol spelen om dit gebied nieuw leven in te blazen mits zorgvuldig ingebed in de omgeving. Gebieden rondom invalswegen krijgen een stedelijk karakter naar mate je dichter bij het centrum komt. Woongebieden Thiemsland en O-kwadraat zijn er voorbeelden van. De gunstige ligging t.o.v. binnenstedelijke voorzieningen en openbaar vervoer maakt deze gebieden een aantrekkelijk, stedelijk woonmilieu voor verschillende doelgroepen. In het recentelijk op gang gezette project Lange Wemen neemt `wonen`een belangrijke plek in. Lange Wemen zal zeker aantrekkingskracht uitoefenen op mensen met een stedelijke woonstijl en woonvoorkeur. Hoogbouw op goede locaties, bindt hogere inkomens aan de stad en genereert een klimaat en omgeving voor investeringen, die vervolgens weer leiden tot nieuwe investeringen, en zo verder. Hoogbouw en stapelen is niet alleen een economisch middel om op een beperkt grondvlak veel vloeroppervlak te realiseren maar ook een strategisch middel om verschillende functies met elkaar te combineren zodat een vitaal, aantrekkelijk stadsdeel ontstaat. In dit verband is een aantal ‘actie’ gebieden rondom de centrumring en Hart van Zuid kansrijke plekken voor hoogbouw initiatieven.
Bestaande stadsentrees
Bestaande knooppunten
Aandacht voor impact van hoogbouw op de directe omgeving is van cruciaal belang want daar zijn de effecten het meest manifest voor de bewoners en voorbijgangers: effect op microklimaat, gebruik van plint, toegankelijkheid/ parkeren, relatie openbaar/privegebied. Misplaatste hoogbouw kan de bestaande gebouwen daar om heen overschaduwen. (Super) hoogbouw kan een sterke neerwaartse windval veroorzaken, waardoor het lokale klimaat negatief wordt beïnvloed. De bestemming van functies voor de begane grond/plint en zorgvuldige aansluiting op de omgeving is ook een aandachtspunt. Sommige steden eisen ‘een openbare plint-verplichting’ voor de hoogbouw die in binnenstedelijk gebied plaatsvindt. De plint wordt beschouwd als de stuwende kracht van een hoogbouw. Men hecht aan een levendige en aantrekkelijke voet van de toren middels de bestemmingen zoals winkels, horeca, bibliotheek etc. In veel gevallen worden de plinten gecombineerd met ondergrondse parkeergarages. De plint en de ondergrondse parkeergarage vormen samen ‘ groundscraper’ die de ‘skyscraper’ in de stedelijke grond verankert.
2.7
Rendement van hoogbouw
Beleggers en ontwikkelaars zien hoogbouw als een bouwtype dat niet automatisch een hoger rendement oplevert dan laagbouw. Een hoger rendement is dus geen directe reden om in hoogbouw projecten (hoger dan ±70 meter) te beleggen. Een nadeel van hoogbouw voor ontwikkelaars is dat faseren in de bouw niet mogelijk is. In laagbouwprojecten zijn wel ‘knips’ in de ontwikkeling te maken, afhankelijk van de marktomstandigheden. Bij hoogbouw kan dit niet. Er is een aantal kosten verhogende aspecten bij hoogbouw als extra lift, extra eisen voor vluchttrappenhuizen, sprinklers, aanvullende maatregelen stabiliteit etc. Een kritische rendementfactor treedt op bij gebouwen vanaf ±70 meter hoog. Daarboven zijn 2 brandweerliften, sprinklers en communicatie installaties verplicht. Meestal zijn extra maatregelen nodig voor de fundering. Het wordt dus steeds lastiger om het kritische VVO/BVOgetal van 85% of meer te halen. (het verhuurbaar vloeroppervlak afgezet tegen het bruto vloeroppervlak) En hoe hoger hoe groter het deel van het totale vloeroppervlak dat gereserveerd moet worden voor voorzieningen om mensen boven te krijgen. Een algemene regel is dat een gebouw met 50-70 meter hoogte 10% duurder is dan een gebouw met 5 lagen. Die verhouding loopt tot 65% op met een gebouw dat 150 meter hoog is.
een levendige plint - enschede
Relatie hoogbouw en directe omgeving
luifel ter voorkoming van windval
2.6
HTS toren Enschede 90 m.
Achmea-Leeuwarden, 115 m.
2.8
Slankheidscoefficient van hoogbouw
Naast de architectuur, draagt ook de slankheid van het gebouw bij aan de uitstraling van de hoogbouw. Uit de vakliteratuur blijkt dat een gewone toren een hoogte van minimaal 3 maal de diagonaal van het grondplan heeft. De HTS toren in Enschede voldoet aan dit criterium. Een echte slanke toren, volgens architect Abe Bonnema, heeft een hoogte die 5 maal de diagonaal is. De geslaagde Achmeatoren in Leeuwarden voldoet precies aan deze verhoudingen. Middelgrote steden gaan iets bescheidener met deze slankheidcoëfficiënt om. In Den Bosch dient minimaal een coëfficiënt van 2,6 gehaald te worden bij een hoogbouw die landmarkkarakter heeft. Die verhoudingen zijn behoorlijk laag bij hoogbouw in Hengelo. Bolder en GAKtorens hebben de verhouding van 1,6, bij het Anninkscomplex en de Bellevue Toren is het 1,4.
winnende ontwerp prijsvraag Hoogh Hengelo
Groningen
Rotterdam
Heerlen (te Ontwikkelen)
Omdat hoogbouw een bijzonder bouwtype is die van verre gezien wordt gaat veel aandacht uit naar de verschijningsvorm van het gebouw. Een sobere en strakke vorm is niet langer de norm. In veel gevallen geven de architecten een eigentijds vorm aan de gebouwen. Betekenis en identiteit zijn twee essentiele waarden van hoogbouw geworden. Hoogbouw moet sculpturele kracht hebben en een bepaalde identiteit van de stad/plek versterken. Het winnende ontwerp van de prijsvraag ’ Hoogh Hengelo’ is een voorbeeld daar van. Het ontwerp refereert aan de ene kant aan het monumentale gebouw van de Twentsche Centrale en benadrukt aan de andere kant de archeologische vindplaats Huys Hengelo waar Hengelo ooit ontstond. Een andere belangrijke factor die de verschijningsvorm van de hoogbouw bepaalt is de Arbowetgeving.
De Arbowetgeving in Nederland vereist dat er voldoende daglicht toetreding is voor elke werkplek in het gebouw. Door voor een U-vorm of T-vorm of dergelijke vormen in de plattegrond te kiezen en daarmee ook nissen te creëren, wordt er transparantie in het torenontwerp bereikt.
Hengelo (niet gerealiseerd)
Verschijningsvorm van hoogbouw
Deventer
2.9
2.10
Verspreidingsprincipes van hoogbouw
Hoogbouw wordt in hoofdlijnen op drie mannieren ingezet in de stedelijke structuur; Punt: Het eerste is het inzetten van hoogbouw als punt (of een object). Vaak dient het gebouw om een belangrijke plek te markeren. Lijn: Het tweede principe is de lijn. Projecten worden georganiseerd rondom een boulevard, invalsweg of spoor. Boulevard 1945 in Enschede is een van de voorbeelden hiervan.
Eindhoven
Utrecht
Amsterdam
Den Haag
Enschede
Cluster: Het derde principe is de cluster, zoals de zuid-as in Amsterdam, het gebied rond Arnhem Centraal Station. Een goede integratie met hoogwaardig openbaar vervoer , duidelijke strategie en een lange adem is voorwaardelijk voor een goed resultaat.
Hoogbouw suggestiekaart
Aanzicht Hart van Zuid
Impressie Stationsgebied
3. Ruimte voor hoogbouw in Hengelo Om de ontwikkeling van de hoogbouw in Hengelo te kunnen sturen is het van belang mogelijke zones/locaties aan te wijzen. De locaties zijn in veel gevallen gekoppeld aan de herstructureringsgebieden. Daarnaast worden deze mogelijke locaties gerelateerd aan de ruimtelijke hoofdelementen zoals de entrees van de stad, de entrees van het centrum, knooppunten etc. Immers, een stad kan slechts begrijpelijk zijn als er voldoende leesbare ruimtelijke hoofdelementen voorkomen. De meeste van deze hoofdelementen hebben, zowel op korte termijn als op lange termijn, het vermogen om hoogbouw/middelhoogbouw op te nemen. Daarbij wordt voor elke locatie een bandbreedte van de bouwhoogte gesteld. Het is niet mogelijk en niet zinvol om ver uitgewerkte randvoorwaarden op te nemen. Om de hoogbouwvisie voor de komende jaren beter begrijpelijk te maken, worden twee principiële uitgangspunten geformuleerd; • Hoogbouw in Hengelo wordt hoofdzakelijk gestimuleerd in de Centrale verstedelijkingszone en in een aantal Stadsentrees. Deze zijn echte IMAGEBUILDERS van de stad. • In de knooppunten en wijk- en buurtcentra’s waar laagbouwmilieus dominant aanwezig zijn, gaat de voorkeur in eerste instantie uit naar middelhoogbouw. Als de specifieke kenmerken (huidige stedebouwkundige structuur, huidige bouwhoogtes etc.) van de locatie toegestaan zijn, dan is hoogbouw met een maximale hoogte van 30 meter denkbaar. De aanpak van deze locaties is aangeduid als GEEF IEDERE BUURT HAAR BESCHEIDEN HOOGTEACCENTEN.
De volgende zones/locaties kunnen in de toekomst hoge accenten verwachten.
1.1
Centrale verstedelijkingszone
Hart van Zuid In de vorige paragraaf is aangegeven dat het Hart van Zuid en enkele actiegebieden rondom de centrumring, samen een centrale verstedelijkingsas vormen waarin hoogbouw als een stuwkracht gebruikt kan worden. Het project Hart van Zuid behoort tot een van de boegbeeldprojecten van de Netwerkstad Twente. Het noordelijke gedeelte van het Hart van Zuid zal in de toekomst een bruisend stadsdeel vormen, waar een 18-uurs economie ontstaat door de combinatie van werken, wonen, educatie, cultuur en leisure. In het WTC gebied wordt de ontwikkeling van hoogbouw sterk gestimuleerd. Er zijn in de afgelopen decennia verschillende ruimtelijke modellen ontwikkeld voor deze locatie. In alle modellen spelen hoge gebouwen met uiteenlopende hoogtes (24 meter-70 meter) prominente rollen. Hoogbouw wordt gesitueerd op plinten van ±4 bouwlagen . Er wordt gezocht naar een oplossing voor de verenigbaarheid tussen enerzijds faseerbaarheid/haalbaarheid en anderzijds de ambitieuze nieuw invulling van het gebied. Gezien de complexiteit van het project kan dit nog enige tijd duren totdat een definitief ontwerp ontstaat. De Gemeente is in ieder geval zeer stellig over de verschijningsvorm van de hoge accenten opdat hier een aantrekkelijk stadsbeeld ontstaat met internationale uitstraling. Door de kruising van de Laan Hart van Zuid en de Breemarsweg ontstaat een nieuw belangrijk knooppunt. Dit vereist een hoge ambitie ten aanzien van de ruimtelijke
kwaliteit van bebouwing. Een hoog gebouw dat de zuidelijke entree van het HvZ markeert maakt in zekere mate kans op deze locatie. M-kwadraat Met de realisatie van het project Mkwadraat wordt het noordelijke gebied van de Marskant van een verpauperde/ onderbenutte periferie naar een hoogwaardig stedelijk woon/werk milieu getransformeerd. Bij deze ontwikkeling wordt de ontbrekende schakel tussen de zuidelijke Marskant en Thiemsland hersteld. Het gebied is geschikt voor hoge gebouwen van 8-10 lagen, overeenkomstig met de huidige bebouwing aan de Marskant. Hier wordt gebouwd in een lossere setting dan in het Hart van Zuid. Hoogbouw gaat op een plint van ±2 bouwlagen staan. Door de semi-transparante structuur blijft de achterliggende beek/groenstrook zichtbaar. Thiemsland/Heemaf terrein Thiemsland is, bij wijze van spreken, de noordelijke aftakking van de verstedelijkingsas. Hoewel het gebied grote variaties in woontypes kent, bepalen woonflats van 7-9 lagen het beeld hier. Daardoor ontstaat er een hoogwaardig stedelijk woonklimaat. Het Heemaf terrein, dat in feite een verlengstuk van Thiemsland is, is eveneens geschikt voor hoogbouw. Een aanvulling van een woontoren met een maximum hoogte van 40 meter in een losse setting zonder plintbebouwing sluit hier goed op aan. Zo’n flat zal eventueel de bijzondere plek bij Huis Hengelo, waar Hengelo ooit ontstond, markeren. Lange Wemen De binnenstad van Hengelo is, dankzij het project Lange Wemen, aan een nieuwe impuls toe. Niet door haar gebied groter te maken, maar juist door verdichting. Door de slimme manier van combineren/ stapelen van gemeentelijke kantoren, winkels, wonen, centraal stedelijke
voorzieningen, horeca en parkeerkelders ontstaat hier een hoogwaardige stedelijke component met een goed gevoel van drukte. Deze stedelijke operatie geeft de mogelijkheid tot een markante woontoren van circa 15 lagen rondom de Wemenpoort die de noordelijke entree van de binnenstad markeert. Het vormt samen met de huidige torens een waardige baken van de grenzen van het centrum van Hengelo. Onderwerpen zoals het aantal torens(een of twee), hoogtes, vormgeving van plint, verschijningsvorm van het gebouw/kroon, impact op huidige zichtlijnen etc. vereist zorgvuldige studie.
1.2
Stadsentrees/ herstructureringsgebieden
Hengelo kent hoofdzakelijk 6 “waarschijnlijke “ stadsentrees, 3 daarvan zijn potentiële hoogbouw locaties. Deze 3 entrees hebben gezamenlijke kenmerken. Ze maken onderdeel uit van toekomstige herstructurerings/ uitbreidingsgebieden, te weten: Westermaat(gebied rondom spoor en A1), Noordelijke/Zuidelijke Spoorzone en Sportpark De Noork( Klein Driene) Ze hebben een directe functioneleen zicht relatie met invalswegen en spoorwegen. Ze zijn allemaal gelegen binnen de invloedssfeer van de potentiële voorstad haltes die onderdeel uitmaken van de Agglolijn Twente. De ruimtelijke keuzes zullen in de toekomst worden gemaakt in nauwe samenhang met dit openbare vervoerssysteem. Bij de ontwikkeling van deze gebieden kan hoogbouw gehanteerd worden als een landmark die stadspoorten markeert maar ook als een intensiveringinstrument. Hoge gebouwen met verschillende hoogtes
woontoren Lange Wemen hoge accent van de 21e eeuw (concept)
hoge accent Expogebied-markeren stadsentree (concept)
(24-70 meter), accentueren de poorten van de stad. Hoogwaardige architectuur is een belangrijk uitgangspunt omdat hoogbouw bij de entrees van de stad grote invloed heeft op het stads silhouet. Het Expogebied is een van de kansrijke plekken voor een echt hoogte accent. Door zijn cruciale ligging langs de A1 / spoorweg en zijn positie binnen de stedelijke band is de locatie bij uitstek geschikt voor een hoog kantoorgebouw. Aandacht voor “mobiliteitsesthetiek” die goed afgestemd is op de beleving vanuit de auto, trein en HOV is een belangrijk pre voor hoogbouw. De Westermaat-Campus is net zoals het Expogebied een zeer belangrijke zicht locatie. Enkele hoge gebouwen (30 meter40 meter) mits compositorisch goed afgestemd op de huidige bebouwing kan zeker de leesbaarheid van dit gebied en de stad verbeteren. Het herstructureringsgebied Noordelijke Spoorzone is geschikt voor hoge gebouwen van 8-10 lagen. Voorspelde programmatische invulling van deze gebieden maakt torens met 70 meter niet mogelijk. Stadsentree Zeggershoek aan de Haaksbergerstraat wijkt qua potentie af van andere entrees. Het beeld is, bij deze entree, volledig bepaald door lage bedrijfsgebouwen en hoogspanningsmasten en draden die dwars door het gebied lopen. Hoogbouw maakt geen kans in dit recentelijk volgebouwd bedrijfsterrein. Wat wel mogelijk is, is dat hoge reclametorens op strategische plekken worden neergezet waardoor de entree herkenbaar wordt. De reclametorens van Westermaat plein zijn er een goed voorbeeld van. Op de plek waar de nieuwe woonbuurt Broek-Oost aan de Deurningerstraat raakt, ontstaat ook een stadspoort met
luwe structuur. Hoogbouw is hier niet denkbaar. Wel is het mogelijk om deze entree met een enkele middelhoogbouw te benadrukken. Dit geldt ook voor de stadsentree Gezondheidspark.
1.3
Knooppunten
Door de kruisingen van verschillende invalswegen en wijkring/ wijkontsluitingswegen ontstaan de meest intensief gebruikte knooppunten van Hengelo. Ze zijn in feite ook belangrijke markante punten/zichtlocaties in de bebouwde kom. Kenmerkend voor deze knooppunten is dat de gebouwen rondom deze knopen momenteel meestal heel laag zijn en de ruimtelijke vormgeving meestal matig is. Dit biedt een weinig uitnodigend beeld. Middelhoogbouw/hoogbouw maken in zekere mate kans bij de eventuele herstructurering operaties rondom deze knooppunten. Gezien het feit dat deze knooppunten meestal heel dicht bij de gevoelige laagbouw woonmilieus liggen, kan in eerste instantie gedacht worden aan gebouwen van 4 tot maximaal 7 lagen. In sommige gevallen kan een hoog gebouw met maximale hoogte van 10 bouwlagen kans maken onder de voorwaarden dat het goed inpast in stedelijk weefsel en toegevoegde waarde heeft voor de identiteit van de locatie/buurt. Een belangrijk aandachtspunt bij de locaties op knooppunten is “ontsluiting”. Deze locaties kunnen niet ontsloten worden op de takken van een kruispunt, maar alleen “achterom” via zijwegen.
1.5 1.4
Poorten van de binnenstad
De binnenstad van Hengelo kent verschillende sfeergebieden. Op de raakvlakken van deze gebieden ontstaan een viertal poorten die een belangrijke rol spelen voor het markeren van het centrum. Door het inzetten van hoogbouw en ruimtelijke intensiveringoperaties die het laatste decennia verricht zijn, hebben de zuidelijke poorten (Europatunnel en Velourstunnel) van het centrum een hoge kwalitatieve stedelijke sfeer gekregen en zijn herkenbaar geworden. De Wemenpoort vormt de noordelijke entree van het centrum. Op dit moment wordt deze poort gevormd door een slecht vormgegeven lege ruimte gelegen naast een slecht vormgegeven parkeergarage. Een of eventueel twee slanke gebouwen met een hoogte van 35 meter -50 meter kunnen hier gesitueerd worden. Deze hoge gebouwen kunnen deze belangrijke entree zichtbaar maken en als oriëntatiepunt langs de centrumring dienen.
Winkelcentrum-wijk en buurtniveau / Woonzorgcomplexen
Hengelo kent ca. 9 winkelcentra/ winkelconcentraties op wijk en buurtniveau. Drie winkelconcentraties in Hengelo-Zuid (Esrein, Olympiaplein, Berfloplein) voldoen niet meer. Het draagvlak is echter niet omvangrijk genoeg om deze drie concentraties en de verspreid aanwezige winkelvoorzieningen een bestaan te geven. Het streven is gericht op concentratie van winkelvoorzieningen in combinatie met wonen in drie winkelgebieden, met het sleutelwoord “compact ontwikkeling”. Middelhoogbouw en in beperkte mate hoogbouw maken kans bij de eventuele herstructurering operaties rondom deze centra’s. Het stimuleren van woon-zorgcomplexen binnen en rondom deze winkelconcentraties zal zeker draagvlak vergroten. Daarvan profiteren natuurlijk ook de toekomstige bewoners van deze woon-zorgcomplexen. Compositorisch gezien kan hoogbouw (810 lagen) als ‘vuurtoren’ fungeren in de betreffende woonbuurt. Het aandachtspunt ligt in de relatie tussen de vormgeving/ architectuur van deze nieuwbouw en de bestaande woningen in de omgeving.
hoge accent winkelcentrum Vossenbelt (concept)
4. Nawoord Het doel van de opvattingen/bevindingen aangegeven in deze nota is om een grondslag te creëren om de ontwikkeling van de hoogbouw doelmatig te kunnen sturen. De hoogbouwzones/plekken, die aangegeven zijn in de hoogbouw suggestiekaart, staan niet voor exacte hoogbouwlocaties, maar geven een kader aan waarbinnen naar hoogbouwlocaties gezocht kan worden. Met andere woorden, de precieze positie van de hoogbouw moet worden bepaald in het stedebouwkundigplan/bestemmingsplan. Dit betekent dat; inpassing in het bestaande stedelijke weefsel, bezonning, windhinder, woonwerkklimaat, bereikbaarheid, parkeren, hoogtebeperkingen wegens vliegbasis Twente etc. de bepalende afwegingsfactoren blijven voordat hoogbouwlocaties worden vastgelegd.
Bronnen 1
Seminar `Het rendement van hoogbouw` 11.10.2003 Den Haag, Stichting Hoogbouw
2
Seminar `Hoogbouw door corporaties` 26.11.2003 Nijmegen, Talis
3
Hoog-hoger-hoogst: debat over nut en noodzaak van hoogbouw in Groningen. 22.03.2001, Platform Gras
4
6,5 miljoen woningen - 100 jaar woningwet en wooncultuur in Nederland. Uitgeverij 010, Rotterdam 2001
5
`Dutch Mountains` Jan Klerks
6
`Wat wel ,wat niet? Worstelen met hoogbouwkwesties`,
7
`Mijn Wolkenkrabber` , Jan Klerks,
8
Hoogwaardig Enschede. Hoogbouwvisie voor Enschede, Gemeente Enschede, aug.2003
9
Hoogbouw in Veendam `Veendam aan den horizont` Kuiper Compagnons, nov.2002
10
`De stad, hoogbouw en de mensen`. Beleidsnota hoogbouw in Groningen, 12 feb. 2002
11
Hoogbouw Rotterdam. Een strategie voor Intensivering en Innovatie. Oct.1998
12
Hoogbouw in Nederland, 1990-2000. NAI Uitgevers
13
The image of the city.
14
Hoogbouw- Een studie naar Nederlandse hoogbouwcultuur Stichting Hoogbouw - 2008
www.stichtinghoogbouw.nl www.nederlandsehoogbouw.nl www.hoogbouw.nl www.skyscrapercity.info www.wolkenkrabbers.tk
ROM 1/2- 2002
Kevin Lynch,
Jan Klerks, Nova Terra, dec.2003
Nova Terra , oct. 2003
MIT Press
