Historické stavby a jejich oceňování

Bankovní institut vysoká škola Praha Oceňování majetku

Historické stavby a jejich oceňování (Obnova divadla Vítězslava Nezvala v Karlových Varech)

Bakalářská práce

Autor:

Simona Klierová Bankovnictví, Oceňování majetku

Vedoucí práce:

prof. Ing. Josef Michálek, CSc.

Odborný konzultant:

Prof. Ing. Arch. Karel Kibic, DrSc.

Praha

Duben 2010

Prohlášení

Prohlašuji, ţe jsem bakalářskou práci na téma „Historické stavby a jejich oceňování“ zpracovala samostatně. Pouţité podkladové materiály a literatura je uvedena v seznamu literatury.

V Praze 21.4.2010

Simona Klierová

Poděkování

Ráda bych poděkovala vlastníkům nemovitostí a pracovníkům Magistrátu města Karlovy Vary, za poskytnutí potřebných podkladů, které byly pro ocenění nemovitostí nezbytné. Především pak děkuji panu Prof. Ing. Arch. Karlu Kibicovi, DrSc., odbornému konzultantovi mé bakalářské práce, za jeho čas, rady a připomínky, díky kterým mohla tato práce vzniknout.

Anotace

Napsala jsem bakalářskou práci, která má tři části. První část – teoretická, ve které se zabývám oceňováním historických staveb, a to konkrétně karlovarským divadlem Vítězslava Nezvala. Druhá část – praktická, zde oceňuji dvě nemovitosti – byt v panelovém domě a bytový dům. Ve třetí části – analytické, se zabývám analýzou realitního trhu okresu Karlovy Vary.

Annotation

I wrote a bachelor's thesis, which has three parts. The first part - theoretical, in dealing with the valuation of historic buildings, namely Carlsbad theater Vítězslava Nezval. The second part - the practical, here I appreciate the two properties - flat panel in the house and dwelling house. In the third part analysis is concerned with analyzing the real estate market district of Karlovy Vary.

Obsah: Úvod................................................................................................................................. 6 I. Teoretická část ............................................................................................................ 7 1. Historie karlovarského divadla .................................................................... 7 1.1 Karlovy Vary a vývoj lázeňské zóny ................................................... 7 1.2 Architekti Fellner a Helmer ............................................................... 10 1.3 Divadelní budovy v Karlových Varech ............................................. 11 1.3.1 Comoedi Haus.................................................................................. 11 1.3.2 Becherovo divadlo – Shauspielhaus ................................................ 12 1.3.3 Třetí karlovarské divadlo ................................................................. 16 2.Obnova divadla v Karlových Varech .............................................................. 25 2.1 Obnova exteriéru................................................................................ 25 2.1.1 Střecha, zastřešení a stropy .............................................................. 25 2.1.2 Fasáda .............................................................................................. 26 2.1.3 Sochy................................................................................................ 27 2.1.4 Kamenné a sochařské prvky ............................................................ 28 2.1.5 Markýza a zábradlí balkonů ............................................................. 29 2.2 Obnova interiéru ................................................................................ 30 2.2.1 Obnova štuků a štukové výzdoby .................................................... 31 2.2.2 Malby ............................................................................................... 31 2.2.3 Restaurování opon ........................................................................... 32 2.2.4 Čalounění a textilní výzdoba ........................................................... 33 2.2.5 Obnova křesel .................................................................................. 34 2.2.6 Tapety .............................................................................................. 34 2.2.7 Truhlářské a kovové prvky .............................................................. 35 3. Architektonické a stavebně technické řešení stavby ...................................... 36 3.1 Suterén ..................................................................................................... 36 3.2 Přízemí divadla ........................................................................................ 36 3.3 I. Balkon ................................................................................................ 37 3.4 II. Balkón .............................................................................................. 38 3.5 I. Galerie ............................................................................................... 38 3.6 II. Galerie .............................................................................................. 39 4. Oceňování historické stavby .......................................................................... 40 4.1 Teoreticky moţný postup při ocenění historické budovy ........................ 42 4.2 Závěr ........................................................................................................ 43 II. Praktická část .......................................................................................................... 44 1. Ocenění bytové jednotky – stanovení trţní hodnoty.................................. 45 2. Ocenění bytového domu – stanovení trţní hodnoty .................................. 62 III. Analytická část....................................................................................................... 87 Analýza trhu s nemovitostmi ............................................................................. 88 Závěr .............................................................................................................................. 97 Seznam pouţité literatury .............................................................................................. 99

Úvod Účelem mé bakalářské práce je seznámit čtenáře s problematikou oceňování historických staveb. V první, teoretické části, se zaměřuji na vybraný historický objekt městského divadla Vítězslava Nezvala v Karlových Varech, který se nachází v lázeňské zóně. Karlovarské divadlo jsem si vybrala, protoţe je to nádherná a velmi zajímavá budova. Myslím, ţe i svým zjevem vhodně zapadá do architektury okolní zástavby. Ve druhé části, části praktické, zpracovávám ocenění dvou nemovitostí. První nemovitostí je byt v panelovém domě v části Karlových Varů – Tašovice. Při stanovení obvyklé ceny jsem pouţila porovnávací metodu, která je nejvhodnější metodou pro zjišťování ceny. Druhou nemovitostí je obytný dům v Karlových Varech – Doubí. Výsledek práce je zjištění ceny obvyklé v dané lokalitě. Ve třetí, analytické části, seznamuji čtenáře s okresem Karlovy Vary a zpracovávám analýzu realitního trhu okresu Karlovy Vary. Tento okres jsem si vybrala, protoţe zde bydlím a zajímalo mě, jak se zde bude realitní trh vyvíjet a jak se pohybují ceny nemovitostí v určitých městech jako jsou přímo Karlovy Vary nebo nejbliţší město Ostrov nad Ohří. Tuto část jsem ukončila rekapitulací a předpokládaným budoucím vývojem realitního trhu v okrese Karlovy Vary.

6

I. Teoretická část 1. Historie karlovarského divadla 1.1 Karlovy Vary a vývoj lázeňské zóny Město Karlovy Vary se nachází v samém srdci Evropy, na západě Čech, mezi Krušnými horami a Slavkovským lesem na soutoku řek Teplé a Ohře. Podle pověsti podnikl ve 14. století v hornatých končinách a údolích, a kde v současné době vyvěrají horké prameny, Karel IV. loveckou výpravu do lesů, bohatých na zvěř. Jeho druţina díky náhodě objevila horký pramen. Císař mu v zápětí přiřkl léčivou moc, o které se přesvědčil na vlastní kůţi. Nechal zde proto vystavět město, které do dnešní doby vzkvétá díky svým zřídlům a u nás i v zahraničí se těší velké slávě. Lázně zaloţené Karlem IV. nesly název Horké Lázně u Lokte, ale později byly přejmenovány na Karlovy Vary. Tuto nejstarší karlovarskou pověst o objevení Vřídla Karlem IV. zapsal jako jeden mezi prvními renesanční lékař Dr. Fabian Sommer, rodák z Karlových Varů, ve své knize z roku 1571 o uţívání Karlovarských vod.1 Přesné datum, kdy byly Karlovy Vary zaloţeny není dodnes známo a z tohoto důvodu je potřeba datovat stálé osídlení v okolí Vřídla někam kolem roku 1349, i kdyţ stopy člověka v blízkém okolí Karlových Varů jsou mnohem starší. Psaná historie Karlových Varů se začíná 14. srpna 1370. Tehdy císař Karel IV. udělil jiţ sídelnímu městu svobodu a právo, které v té době jiţ uţívalo blízké královské město Loket. O výsadním postavení města Karlova Vary svědčí i početná císařem udělená privilegia, průběţně potvrzována panovníky Čech aţ do roku 1858. Město sice vzniklo ve 2. polovině 14. století, ale větší stavební a lázeňský rozkvět zaznamenalo aţ o 200 let později. V 17. století čelily Karlovy Vary následkům spojených s třicetiletou válkou, ale i s ţivelnými pohromami – dne 9. května 1582 to byla velká povodeň a 13. srpna 1604 katastrofální poţár, při kterém shořelo 99 stavení z celkového počtu 102 domů. Město ale rychle překonalo tyto katastrofy a mohlo pokračovat v lázeňském, architektonickém a kulturním rozvoji. Postupně se karlovarské lázně stávaly stále oblíbenějšími. Hodně k tomu i přispělo, ţe se sem jezdila léčit bohatá šlechta. Nejvýznamnějším

1

Čerpáno z http://www.karlovy-vary.cz/cz/historie-a-soucasnost#povest

7

karlovarským pacientem 18. století byl určitě ruský car Petr Veliký, který navštívil Karlovy Vary v letech 1711 a 1712.2 Do konce 17. století vládla v karlovarské architektuře gotika. V té době byla dominantou města gotická věţ někdejšího loveckého hrádku Karla IV.. V roce 1604 dostala homolová věţ arkádový ochoz a po poţáru v roce 1759 zvoničku. Jak se lázně rozvíjely, začaly se stavět nové společenské a účelové stavby. Na začátku 18. století byl postaven první veřejný lázeňský dům (Mlýnské lázně) a také podle plánů architekta Kiliana Ignáce Dietzenhofera vznikl nový barokní kostel sv. Máří Magdalény. Jeho základní kámen byl poloţen v roce 1732 a pro jeho stavbu bylo z několika moţných variant nakonec vybráno místo původního gotického kostela, který stál nad Vřídlem. Stavba kostela byla dokončena v roce 1736 a patří mezi nejkrásnější stavby K. I. Dietzenhofera v Čechách, díky svému architektonickému řešení.3

Obr.1 - kostel sv. Máří Magdalény 4

Rozvoj lázní, který byl v 1. polovině 18. století velmi nadějný, přerušil dne 23. května 1759 další velký poţár, který zničil 224 domů. Karlovy Vary se opět celkem rychle vzpamatovaly a město bylo po tomto poţáru stavěno plánovitě a velkoryse. Místo tehdejších hrázděných5 domů byly budovány jiţ kamenné domy, které měly více pater a

2

Čerpáno z http://www.karlovy-vary.cz/cz/vice-historie a z http://www.karlovy-vary.cz/cz/historie-asoucasnost 3 Čerpáno z http://www.karlovy-vary.cz/cz/vice-historie, z Kuča Karel – Města a městečka v Čechách, na Moravě a ve Slezsku. II. díl., z http://www.hrady.cz/index.php?OID=2566 a z http://www.spaarch.cz/cz/?page_id=9 4 Foto převzato z http://www.karlovy-vary.cz/cz/fotogalerie/mesto-karlovy-vary 5 Hrázděné zdivo je typ zdění, při kterém je dřevěná nosná trámová konstrukce vyplněna cihlami, hliněnou maltou omazanými slabými trámky či výjimečně kameny. Příklad takového domu najdeme v Chebu kde se nachází dům Malý špalíček.

8

bohatě štukované fasády. Střechy byly prejzové6 a hodně výstavné. Při této obnově města jiţ nebyly postaveny původní městské brány, které bránily rozšiřování města. Do nově postaveného a vzhledově krásného města začalo přijíţdět stále více lázeňských hostů a z Karlových Varů se stalo první světové lázeňské centrum. Mezi další významné osobnosti, které Karlovy Vary navštívily, patří například: Evţen Savojský, Johann Sebastian Bach, Marie Terezie, Johann Wolfgang Goethe a nebo Friedrich Schiller.

Kdyţ rostla návštěvnost Karlových Varů bohatli tak i karlovarští měšťané,

kteří tak mohli stále vylepšovat vzhled města stále draţšími a draţšími stavebními úpravami. Ke konci 19. století se Karlovy Vary měnily také architektonicky následovala především secesní výstavba. Největší vliv v tomto období měly projekty firmy Fellner a Helmer, kdyţ podle jejich návrhu vzniká ve městě asi 20 budov. Vznikly tak například Císařské lázně, Goethova vyhlídka, Národní dům, Sadová a Trţní kolonáda a také Vřídelní kolonáda, která dnes jiţ neexistuje.7

Obr. 2 – Jiţ neexistující vřídelní kolonáda8

Obr. 3 – Lázně I.(Císařské lázně)9

6

Prejz je označení pro pálenou střešní krytinu (tašku) skládající se ze dvou dílů - spodního háku (korýtka) a vrchní prejzy (kůrky). Rozšířila se ke konci 18. století. Její konstrukce dovoluje skládání (pokládku) i do komplikovaných oblých tvarů. 7 Čerpáno z http://www.karlovy-vary.cz/cz/vice-historie a z http://cs.wikipedia.org/wiki/Karlovy_Vary a z http://www.karlovy-vary.cz/cz/slavni-karlovarsti-navstevnici 8 Foto převzato z http://www.karlovy-vary.cz/cz/fotogalerie/historicke 9 Foto převzato z http://www.karlovy-vary.cz/cz/lazenske-historicke-budovy-kolonady

9

1.2 Architekti Fellner a Helmer Ferdinand Fellner ( 1847 – 1916) a Hermann Gottlieb Helmer ( 1849 – 1919) zaloţili svůj vlastní ateriér Fellner a Helmer ve Vídni v roce 1873. Koncem 19. století se stali jedním z nejznámějších architektonických atelierů. Společně spolupracovali 43 let, aţ do Fellnerovi smrti a za tuto dobu stačili navrhnout a vyprojektovat přes 200 staveb, které byly postaveny hlavně na území tehdejšího Rakouska – Uherska. Jejich budovy jsou postaveny v historizujícím slohu jako je neorenesance, neoklasicismus a neobaroko a někdy s prvky secese. Většinu budov, které navrhli, najdeme ještě dnes stojící v různých evropských státech od Švýcarska po Rusko. Mezi další spolupracovníky ateliéru Fellner a Helmer zejména při výzdobě interiérů, ale i exteriérů patřili i významní umělci jako byl Franz Matsch, Gustav Klimt a Ernst Klimt, ale i mnozí další.

Obr. 5, 6 a 7 – Hermann Helmer a Ferdinand Fellner10

Projekční atelier představovaný Ferdinandem Fellnerem a Hermannem Helmerem se převáţně zaměřil na stavbu divadelních a koncertních budov, u kterých se tito dva architekti soustředili především na bezpečnost a funkčnost při jejich provozu. Bezpečnostní prvky začaly hrát v této době velkou úlohu při stavbě takovýchto budov poté, co na konci 19. století vyhořela v Evropě, ale i USA velká řada divadel. Připomeňme například poţár divadla Ringtheater ve Vídni, kde zahynulo na 400 diváků. Důraz na bezpečnost se stal součástí dobrého jména firmy a také díky tomu ateliér Fellner a Helmer dostal pověření na návrh a realizaci zhruba 50 divadelních budov například v Salcburku, Berlíně, Bratislavě – Slovenské národné divadlo, Curychu, Budapešti a nejvíce ve Vídni. V České republice nalezneme také divadelní

10

Foto převzato z http://cs.wikipedia.org/wiki/Fellner_a_Helmer a z http://www.ustiaussig.net/organizace/karta/nazev/22-fellner-u-helmer

10

budovy navrţené tímto ateliérem – například v Praze je to Státní opera, v Brně Mahenova činohra a v Liberci Divadlo F.X. Šaldy.11 Duo Fellner a Helmer navrhli také novou budovu karlovarského divadla. Neţ však došlo na výstavbu tohoto nového divadla měly Karlovy Vary do té doby v průběhu let dvě budovy určeny pro divadelní scénu.

1.3 Divadelní budovy v Karlových Varech 1.3.1 Comoedi Haus V 17. století postačovala v Karlových Varech k účinkování potulných komediantů, zpěváků a tanečníků jenom ulice, trţiště, prostory větších lázeňských pensionů a nebo radnice, zkrátka tam, kde zrovna získali nějaké publikum. Z archivních materiálů je zjištěno, ţe v roce 1717 měla dát postavit jedna z hostujících francouzských operních společností, která doprovázela polského krále a saského kurfiřta Augusta II., první karlovarskou divadelní budovu za tehdejším Českým sálem, kde se dnes nachází areál Grandhotelu Pupp. Tuto první skromnou budovu dokazuje pouze jediná dochovaná dobová rytina z roku 1726, na které najdeme v oblasti levého spodního rohu asi čtyři centimetry dlouhou stavbu – Comoedi Haus.

Obr. 8 - rytina z roku 172612 (zvýrazněno v červeném kruhu Comoedi Haus)

11

Čerpáno z http://cs.wikipedia.org/wiki/Fellner_a_Helmer Foto převzato z Augustin, Milan (ed.) - Divadlo v Karlových Varech: historie a obnova na konci tisíciletí 12

11

Ostatní záznamy týkající se této budovy zničil velký poţár v roce 1759. „Mezi a touto budovou z prken, rákosí, malty a Českým sálem bylo v délce asi 40 metrů několik řad lip, které tvořily dvě jízdní aleje a dvě aleje pro pěší. V knize Leopolda Stöhrera se píše o tom, ţe všechny divadelní hry do roku 1787 se hrály za Puppovou alejí v dřevěné boudě, která se podobá stáji.“13 I přesto se takovéhle divadelní prostředí stalo dějištěm italských operních společností, které přijeli do Čech na pozvání hrabětem F. Šporkem. Tato dřevěná bouda dokázala slouţit svému účelu celých 70 let - aţ do roku 1787, kdy se při jednom z probíhajících představení zřítila. Zchátralá ruina divadelní boudy na straně jedné a rozvíjející se lázeňský ţivot na straně druhé zavdal podnět pro stavbu nové divadelní budovy.14

1.3.2 Becherovo divadlo – Shauspielhaus Uţ od roku 1786 nejvíce prosazoval tuto myšlenku na postavení nového divadla významný karlovarský balneolog15 Dr. David Becher, který byl zakladatelem moderní léčby v Karlových Varech. A tak napsal českému guberniu ţádost o povolení stavby nové budovy divadla. Jako důvod uvedl ţe: „Objekt upravený kdysi na divadlo, vypadá spíše jako dobytčí chlév. S odvoláním na dekret z roku 1765, podle něhoţ byla polovina příjmů tzv. vřídelní pokladny určena potřebám města a druhá na zvýšení pohodlí lázeňských hostů.“16 Také tím chtěl zvýšit kulturní nabídku v lázeňském městě.

Obr. 9 – Dr.David Becher – portrét od Josefa Kramolína17

13

Citováno z Augustin, Milan (ed.) - Divadlo v Karlových Varech:historie a obnova na konci tisíciletí Čerpáno z http://www.karlovarske-divadlo.cz/cz/divadlo/historie/ a z Augustin, Milan (ed.): Divadlo v Karlových Varech:historie a obnova na konci tisíciletí 15 Balneologie je nauka o léčivých vodách, lázních a jejich účincích na lidský organismus. 16 Citováno z Zídková Anna – Fellner a Helmer v Karlových Varech z roku 1996 17 Foto převzato z http://www.sedmicka.cz/karlovy-vary/clanek?id=27723 14

12

„Tuto naléhavou potřebu kulturního ţivota lázní podpořil i nejvyšší kancléř hrabě Jan. N. R. Chotek. Rada města záměr pohotově schválila, takţe jiţ dne 15. července 1787 mohl být slavnostně poloţen základní kámen.“18 Tento základní kámen byl poloţen na městem zakoupeném pozemku v místech hlavního vchodu do nynějšího nového karlovarského divadla na Nové louce. Poté co zemské gubernium dalo souhlas ke stavbě a po zaplacení za stavební pozemek bylo potřeba získat další finance na realizaci vlastní stavby. zlatých.

Náklady na provedení stavby se vyšplhaly celkem na téměř 7 000

Hlavním zdrojem příjmu pro zaplacení stavby měl být výnos z prodeje

vřídelní soli, ale to nijak velkou částku nepřineslo (jenom necelých 1 500 zlatých), a proto ještě městská rada přidala peníze za půjčování klíčů od lázeňských klozetů, coţ činilo 448 zlatých a také Dr. David Becher bezúročně městu zapůjčil 4000 zlatých, tedy více neţ polovinu potřebné částky, proto se tomuto objektu začalo říkat Becherovo divadlo. Stavební plány připravil chebský stavitel Peter Schack a fasádu divadla navrhl profesor Herget. Vlastní stavbu provedla firma Matheus Leistner ze Sokolova. Na přední straně jednoduché empírové fasády byl ozdobný trojúhelníkový štít, který navrhl zdejší stavební rada Mimler. Na tomto štítě byl latinský nápis, který v překladu znamenal: „Thálii a Hygiei postavila tento dům z výtěžku vřídelní soli městská rada a obyvatelé Karlových Varů.“ Vzhled tohoto divadla by se dal přirovnat budově divadla v Mannheimu. Přední strana divadla měřila 14,4 metru a byla postavena na šikmo, jelikoţ obě z postraních stěn měly různou délku - jedna měřila 27 metrů a druhá měřila 29,4 metru. Celkově se zastavělo 400 m2.

Obr.10 - Becherovo divadlo kolem roku 179019

18 19

Citováno z Augustin, Milan (ed.)- Divadlo v Karlových Varech:historie a obnova na konci tisíciletí Foto převzato z knihy Lukáš Novotný, Karlovy Vary ISBN 978-80-7185-798-3

13

Většina lidí tuto stavbu povaţovala za ozdobu města. Za jevištěm byl zřízen malý přístavek na šatnu a rekvizity. Jeviště mělo rozměry 12,7 x 9,5 metru. Stavba byla přízemní s řadou lóţí a nahoře s mansardami. Vnější zdi a sloupy v přízemí a lóţích byly postaveny z cihel, ostatní vnitřní konstrukce, včetně schodů, ze dřeva. Střecha byla pokryta šindelem. Hlavní vchod do divadla byl umístěn do průčelí uprostřed. Z boku vpravo byl ještě postranní vchod, kterým se vcházelo po schodech k mansardám – do zvýšeného přízemí. Vlevo od schodiště se nacházela malá pokladna. Hlediště amfiteátru v prvním a druhém přízemí, mělo 126 míst k sezení. Za sedadly byl navíc prostor ke stání pro dalších přibliţně 100 osob. Po stranách lemovalo divadlo do půlkruhu také 10 lóţí se čtyřmi místy, dvě lóţe s pěti místy a jedna lóţe pro sedm osob. Ze předu a i z kaţdé strany na galerii byly tři řady lavic se 190 místy k sezení a za nimi ještě dalších 50 míst ke stání. Do celého divadla se tak vešlo 543 diváků.

Obr. 11 – půdorysný plán Becherova divadla20

Téměř přesně na den uběhl rok od zahájení stavby a dne 22. července 1788 byly slavnostně otevřeny brány nového klasicistního divadla v Karlových Varech. Provoz divadla byl zahájen operou „Figarova svatba“ od Wolfganga Amadea Mozarta. V interiéru byla opona s Parnasem, devíti múzami, Pegasem a Amorem, která pocházela z dílny malíře kulis a prospektů Cramera. Zbytek divadla byl zařízen velmi prostě, nicméně si jej lidé pochvalovali pro jeho prostor a osvětlení, i kdyţ bylo velmi 20

Foto převzato z Augustin, Milan (ed.)- Divadlo v Karlových Varech:historie a obnova na konci tisíciletí

14

jednoduše provedeno. Ve předu na rampě, napravo i nalevo od nápovědy, byly umístěny podlouhlé čtyřhranné skříňky, ve kterých byly hliněné misky naplněné lojem s knotem uprostřed. I orchestr měl na notových pultech stejné osvětlení, jenţ bylo ale v plechových trubicích. Ovšem i přes toto nebezpečné osvětlení nedošlo několik desítek let k poţáru. Druhé karlovarské divadlo bylo během své téměř stoleté existence několikrát opravováno, všelijak nastavováno a

modernizováno, aby vyhovovalo tehdejším

poţadavkům a technickým podmínkám. V roce 1816, kdy přibývalo lázeňských hostů, začalo být divadlo s 543 místy malé a tak v roce 1849 nechal postavit divadelní ředitel Josef Lutz arénu v blízkosti Poštovního dvora, aby mohlo být divadlo upraveno. V roce 1850 byla znovu zahájena sezóna v nově vylepšeném a upraveném divadle. I přes veškerý úspěch však začala mít v roce 1870 městská rada problémy s pronájmem budovy a přestalo vyhovovat poptávce. Pronajímatelům začalo být na obtíţ, ţe divadlo jim bylo pronajímáno pokaţdé pouze na jeden rok a sezóna trvala jenom 4 měsíce, ale hlavně jim vadili jiţ nevyhovující parametry, protoţe divadlo uţ vůbec nesplňovalo ani nejmenší nároky. Divadlo bylo velmi zanedbané, na stěnách byla plíseň, ani prostor jiţ nestačil, v lóţích za chladných dní profukoval vítr a nebylo moţné tam sedět, jak uvedl časopis Sprudel.

Obr. 12 – Becherovo divadlo kolem roku 188021

Přicházející kritika z různých stran, přiměla městskou radu o uvaţování výstavby nového městského kulturního stánku.22

21

Foto převzato z knihy Lukáš Novotný, Karlovy Vary ISBN 978-80-7185-798-3 Čerpáno z Augustin, Milan (ed.)- Divadlo v Karlových Varech:historie a obnova na konci tisíciletí a z http://www.karlovarske-divadlo.cz/cz/divadlo/historie/ a z Zídková Anna – Fellner a Helmer v Karlových Varech z roku 1996 22

15

1.3.3 Třetí karlovarské divadlo Na jednání městské rady, které se konalo 3. listopadu 1871, se projednával záměr postavení nového divadla pro 1 000 – 1 200 diváků. Jako první krok byl vládě podán návrh na zvýšení lázeňské taxy, jak doporučoval místodrţitelský rada Zeileisen. Místodrţitelství ţádost přijalo a schválilo. V prosinci 1871 se uskutečnilo další jednání městské rady, kdy byl ustanoven komitét a kde také šlo o vyjednání dobrozdání v lázeňské a stavební oblasti. Po tomto kroku se strhl velký boj o to, kde budoucí stavba divadla bude stát. Vůbec nebyl brán ohled na poţadavky a nebo návrhy obyvatel města, hlavním cílem bylo získat jenom výnosný obchod a zisk. Nejednalo se však o dobro divadla, ale okolních hotýlků, kaváren a restaurací. Šlo tak pouze o soukromé zájmy a nepřízeň celých městských čtvrtí. Na počátku vzniku nového divadla tak nestála kulturní společnost, nýbrţ místní spekulanti. Jedni navrhovali jako stavební parcelu pro novou budovu pozemek dosluhujícího divadla, druzí navrhovali pozemky Městského parku tedy v místo, kde se v současné době nacházejí Dvořákovy sady a jako třetí návrh byl navrhnut prostor po městském pivovaru, na kterém bychom dnes našli stát Lázně I. „Otázka nového divadla se samotného divadla v podstatě netýkala. Za kulisami tohoto ve vzduchu se vznášejícího divadla se po léta odehrávala nekonečná intrikánská hra. Denní tisk ostře kritizoval toto jednání, kdyţ mezi jiným konstatoval, ţe kaţdá veřejná stavba pro lázeňské účely je v Karlových Varech pozváním k hurónskému tanci o zlaté tele soukromých zájmů. Nikdy nezazněla otázka co se s tím udělá pro lázeňské město, co nového tímto Karlovy Vary dají lázeňským hostům? Vţdy se jen ptali která městská čtvrť tím získá, která řada domů, který hotel a který hostinský z toho bude mít prospěch. Za těchto okolností a v takové atmosféře se mělo rozhodnout o nejúčelnějším místě s ohledem na budoucí vývoj a další rozšíření města, neboť se stavělo na další mnohá desetiletí (Sprudel 16.8.1884).“ 23 Karlovarské obyvatele tento boj hodně znepokojoval. Boje a spory byly ukončeny aţ roku 1876. Divadelní komitét prokonzultoval s prof. architektem Zítkem, architektem Streitem z Vídně, Schulzem z Prahy a architektem Haberzettlem z Chebu vhodné místo pro stavbu a ti jednomyslně označili jako nejlépe vyhovující místo pro nové divadlo

23

Citováno z Augustin, Milan (ed.) - Divadlo v Karlových Varech:historie a obnova na konci tisíciletí

16

prostor stávajícího divadla z roku 1788. Toto doporučení městská rada schválila a postupně začala skupovat potřebné domy v blízkosti Becherova divadla. Dalším krokem bylo oslovení architektů k podání návrhů na nové divadlo. Do soutěţe dorazilo celkem 23 návrhů. Vítězem se stal dne 24. března 1876 návrh označený „Arti ars“ Gustava Koronpaye, na druhém místě byl A. Schreit z Vídně a teprve třetí byli Fellner a Helmer. Ale vzhledem k tomu, ţe návrh G. Koronpaye měl moc velké náklady, byla vypsána nová soutěţ. Tu vyhrál návrh architektů Fellnera a Helmera. Kdyţ se mohlo začít se stavbou, objevily se

další komplikace v podobě zmaření

architektonické soutěţe a to způsobilo, ţe byla znovu vypsána soutěţ a odehrávaly se další odklady. Po dobu pěti let praţské místodrţitelství sledovalo dění okolo připravované stavby nového divadla v Karlových Varech, neţ zasáhlo do průtahů a intrik proti vybranému místu. Přípravu stavby urychlily aţ poţáry, kdyţ dne 12. srpna 1881 hořelo Národní divadlo v Praze, dne 8. prosince 1881 divadlo na Okruţní třídě ve Vídni, a následovaly další poţáry divadel ve střední Evropě včetně toho karlovarského, které poţár zasáhl v roce 1883, a který si jen zázrakem nevyţádal lidských obětí. Tyto události přispěly k vytvoření důkladnějších předpisů vydaných úřady a poţární policie, takţe plány karlovarského divadla musely být znovu přepracovány podle přísnějších předpisů. Jednou z úprav bylo, ţe muselo být pouţito ţelezné trámoví, coţ novou stavbu hned prodraţilo o 50 000 zlatých. Po poţáru dosluhujícího objektu přijeli na prohlídku zástupci praţského místodrţitelství a divadlo na konci sezóny uzavřeli s tím, ţe není schopno provozu. Tato událost se stala popudem pro městskou radu a na jednání, které se uskutečnilo dne 9. srpna 1883, se dohodla s vídeňskými architekty Fellnerem a Helmerem na některých změnách stavebních úkonů. Například architekti ustoupili od krytého nájezdu ke vchodu a nahradili ho pouze malou kovovou stříškou. Ovšem tyto první provedené kroky byly o rok později znovu napadány. „Pan Neubauer navrhoval stavbu divadla jen provizorního, pan Martini stavbu větší a honosnější, doktor Pleschner doporučoval opravu staré divadelní budovy jako provizorium na několik let. Na hlavy městských radních se valily další ostré i satirické kritiky. Tentokráte jiţ městská rada neustoupila od původních rozhodnutí.“24

24

Citováno z Augustin, Milan (ed.) - Divadlo v Karlových Varech:historie a obnova na konci tisíciletí

17

Po menší opravě starého divadla se dne 14. září 1884 uskutečnilo poslední přestavení, které se konalo od 18:30 hodin a divadelní orchestr i publikum se s touto divadelní budovou rozloučily stylově písní "Ţij blaze, ty tichý dome". „Nálada zcela zaplněného hlediště byla lítostivá, slzavá, ale plná naděje v lepší budoucnost. Kdyţ opona spadla naposled, zůstal mnohý jako přikován.“25 Po několika málo dnech uţ přišly na řadu krumpáče, lopaty a budova, která hostila řadu významných herců, zpěváků a instrumentalistů byla ve druhé polovině září roku 1884 strţena a uvolnila tak místo budově nové. V základech bylo nalezeno mnoho vřídelních kamenů, z nichţ ty nejkrásnější obdrţelo karlovarské muzeum. Tímto byly Karlovy Vary po sto letech bez divadelní budovy. Jako dočasná náhrada za divadlo slouţila letní scéna, která byla poblíţ Goethovy stezky a na tomto místě můţeme dodnes najít zbytky jejích základů. Samotná výstavba probíhala jiţ bez jakýchkoliv problémů. Vedení stavby řádně dohlíţelo na bezpečnost a tak nedošlo k nějakému většímu úrazu nebo poruše. Za pouhých dvacet měsíců, jenţ uplynuly od demolice staré budovy divadla, která proběhla ke konci měsíce září 1884, byla dokončena stavba divadla nového. Dne 15. května 1886 bylo nové městské divadlo velkolepě slavnostně otevřeno. Velká slavnost začala uţ v 11 hodin přímo uvnitř budovy, kde stavební rada Fellner předal starostovi Eduardu Knollovi klíč od budovy.

Obr. 13 - městské divadlo Karlovy Vary26

25 26

Citováno z Augustin, Milan (ed.) - Divadlo v Karlových Varech:historie a obnova na konci tisíciletí Foto převzato z http://www.karlovy-vary.cz/cz/fotogalerie/historicke

18

Nově postavené divadlo má jedno podzemní podlaţí a šest nadzemních podlaţí. V divadle v Karlových Varech byla zavedena novinka v podobě elektrického osvětlení veřejně přístupných prostor, které do té doby bylo pouţito jen v roce 1882 v brněnském divadle a později v roce 1884 v Zábřehu v Chorvatsku. Ostatní osvětlení v divadle bylo plynové. Elektrické osvětlení bylo poháněno dvěma dvouválcovými plynovými motory, které vyrobila továrna Langen a Wolf ve Vídni. Elektrické zařízení sestavila podle Edisonova systému vídeňská firma Brückner, Ross a spol., která jiţ pouţívala osvětlování barevnými ţárovkami. Hlavní lustr a ostatní svítidla byla dodána firmou Hess, Wolf a Co. z Vídně na základě výkresů architektů Fellnera a Helmera. Elektřina byla také vyuţita pro pohánění dynama ventilace umístěnou pod střechou. Stavba byla provedena stavitelskou firmou Emanuel Grimm z Karlových Varů, vrchním dozorem nad stavbou byl pověřen městský architekt Eduard Örtl a jako vedoucí stavby byl architekt J. Hořčička. Stavební náklady na nové divadlo, které mělo kapacitu 700 sedadel, činily celkem 409 765 zlatých a navíc ještě 180 000 zlatých za vykoupené domy v těsném sousedství. Pro porovnání stará divadelní budova z roku 1788, jenţ měla kapacitu zhruba 500 míst, stála téměř před sto lety 7 000 zlatých. Zastavěná plocha u nového divadla je 1200 m2, z toho polovina se získala zbouráním starého divadla. Na stavbě byly pouţity i bezpečnostní prvky. Za prvé to byla dvoustěnná ţelezná opona, jenţ byla namalována jako sametový závěs a za druhé to byla i konstrukce stropu hlediště, která byla hlavně ze ţeleza a cihelné klenby. Tvar klenby stropu, který komplikovaly lunety, byl proveden konstrukcí ţelezných traverz, jenţ visely na ţelezných nosnících trámoví. Mezi ţeleznými nosníky, kde vznikly mezery byly vyplněny zdivem do klenby.

Další novinkou byla ţelezná konstrukce pro všechna

místa na galeriích a v amfiteátru. Jejich podlahy byly zhotoveny z vlnitého plechu s mozaikovým dláţděním. Také celé schodiště bylo na ohnivzdorném podkladu a bylo dláţděné. Mezi ţeleznými traverzami na klenutích a podlahou v přízemí bylo pro dobrou akustiku poloţeno dřevo. Ţelezné konstrukce byly dodány vídeňskou firmou Ignác Riedl.

19

Plastiky a štuky pro interiér i exteriér (např. andílky, okřídlené múzy či antické griffony) provedl vídeňský sochař Theodor Friedel ve spolupráci s Reinholdem Vönklem z Vídně a Karlem Watzkem z Karlových Varů. Výjimečnou atmosféru divadla zajisté vytváří také malířská výzdoba interiéru. Ta byla svěřena do rukou mladým, ale jiţ známým malířům Gustavu Klimtovi a jeho bratrovi Ernstu Klimtovi a také Franzu Matschovi. Tato skupina společně jiţ vytvořila několik zdařilých prací, jednou z nich byla například alegorická malba v divadle v Liberci nebo Fiumě. Tímto triem byla v karlovarském divadle kromě nástropní malby a vlysu nad proscéniem namalována také opona, která je jejich společným dílem.

Obr. 14 – opona karlovarského divadla27

Oponu pojali jako sloţitou alegorii básnického umění. Zobrazuje básníka, kterého obklopuje devět řeckých Múz majících podobu krásných ţen. „Za básníkem stojí Múza Thaleia – patronka komedie, za zády básníka sedí Euterpé – Múza hudby, s tamburínou v ruce stojí zády k pozorovateli Terpsichoré – patronka tance, ostatní múzy jsou v povzdálí – leţící dívka s amoretem představuje Erató – Múza milostné poezie, čelně stojící dívka s dýkou v levé ruce je Melpomené – ochránkyně tragédie, v pravo od ní sedí plavovlasá Polyhymnia – patronka hymnických zpěvů. Nejvíce v pozadí je bočně stojící Kleió – patronka dějepisectví, kterou z velké části kryje postava patronky eposu – Múza Kalliopé, zcela v pozadí vpravo sedí Múza Uránia – Múza hvězdářství. Všech devět Múz zachycených na impozantní oponě oţilo v den slavnostního otevření nové

27

Vlastní foto - pořízeno z http://www.karlovarske-divadlo.cz/cz/divadlo/divadlo-virtualne/

20

divadelní budovy dne 15.května 1886 v básnické alegorii reţiséra Amanda Pohlera Poděkování Múz, která byla uvedena před Mozartovou operou Figarova svatba.“28 Malíři zřejmě pouţili při tvorbě opony i tváře skutečných lidí z jejich blízkého okolí. Nejstarší sestry Klimtovi Klára, Hermína a Johanna jsou pravděpodobně vyobrazeny v levém spodním rohu opony jako tři čtenářky, ale nalezneme tu i autoportréty samotných tvůrců opony, kteří se ukrývají v postavách tří hudebníků v renesančních kostýmech. Hráčem na flétnu je Gustav Klimt, na mandolínu hraje Ernst Klimt a na housle hraje Franz von Matsch.

Obr. 15 – výřez z opony ztvárňující trio malířů29

Interiér zdobí i proscéniová freska, která je dílem samotného Ernsta Klimta. Zajímavé jsou také alegorické malby na klenbě budovy, které jsou dílem Gustava Klimta a Franze Matsche. „Obrazy jsou v příbuzné kompozici, tématu i malbě. K alegorii „Tanec“ tvoří pendant obraz „Potěšení u stolu“ – alegorie hojnosti nebo idyly. Franz Matsch namaloval obraz „Hra“ alegorizující moudrost a obraz „Lov“, zpodobňující Dianu s kuší v ruce, psovoda a sokolníka. Uspořádání a architektonické ztvárnění interiéru navozuje příměr komorně laděné miniatury neobarokní Státní opery v Praze.“30

28

Citováno z Augustin, Milan (ed.) - Divadlo v Karlových Varech:historie a obnova na konci tisíciletí Foto převzato z http://www.karlovarske-divadlo.cz/cz/divadlo/malovana-opona/ 30 Citováno z Augustin, Milan (ed.) - Divadlo v Karlových Varech:historie a obnova na konci tisíciletí 29

21

V 19. století bylo postaveno ve velkých městech mnoho budov navrţených projekčním ateliérem vídeňských architektů Ferdinanda Fellnera a Hermanna Helmera a proto je moţno divadlo v Karlových Varech zařadit do evropského kontextu. Vznikla tak reprezentativní neobarokní budova, kterou u vchodu stráţí dva antičtí griffoni, ztvárnění jako napůl orel a napůl lev.31

Obr. 16 – Bájný antický griffon u vchodu do divadla32

Divadlo v Karlových Varech patří jistě svou originalitou architektonického řešení mezi nejpřednější stavby tohoto druhu. Samotná originalita spočívá ve skutečnosti, ţe tvůrci dokázali ve stylové otázce divadla citlivě navázat na místní motivy. Divadlo především čerpá z odkazu barokních a rokokových forem. Není zajisté náhodou, ţe autoři převzali právě tyto stylové prvky, neboť na očích měli příklad barokního období – chrám sv. Máří Magdaleny, který se nachází v nevelké vzdálenosti divadla. Takto je popsáno divadlo v knize „Historismus v architektuře Karlových Varů“ Dany a Zdeňka Roubínkových. Od svého zprovoznění se ani nové karlovarské divadlo nevyhnulo vnitřním i vnějším opravám a modernizaci podle potřeb rozvíjejícího se divadelního umění. V letech 1910 – 1912 byly v provedeny některé rekonstrukční práce v jevišti, hledišti a v suterénu. Následně pak v roce 1928 profesor architekt Artur Payer navrhl změny v interiéru, které byly zaměřeny na zvýšení počtu sedadel. Tento návrh byl také realizován. Od 15. října 1939 byl rozhodnutím městské rady zahájen celoroční provoz divadla. Do té doby se hrálo pouze v lázeňské sezóně tj. od června do září. 31

Čerpáno z Zídková Anna – Fellner a Helmer v Karlových Varech z roku 1996 a z Augustin, Milan (ed.) - Divadlo v Karlových Varech:historie a obnova na konci tisíciletí 32 Vlastní foto

22

Po ukončení 2. světové války byl objekt divadla neudrţovaný, všude byla špína, nebyly v něm kulisy a ani kostýmy. Velitel Rudé armády zde, po vyčištění a jistých úpravách, zřídil Armádní kulturní dům. Během působení sovětských vojenských jednotek se rozhodla správní komise zatím budovu neopravovat, neboť náklady na stavební úpravy byly v té době odhadnuty na 145 291 korun. V roce 1953 bylo uvnitř divadla postaveno lešení a malíř Josef Kutílek z Prahy se svými spolupracovníky provedl restaurátorské práce na malbách.

Obr. 17 – Pohled na divadlo v době 2. světové války33

Scénografický ústav v Praze zpracoval v roce 1970 návrh na rekonstrukci divadla, pro zlepšení stavu příslušenství pro diváky a zlepšení stavu šaten, který byl jiţ nevyhovující. První část rekonstrukce byla zahájena v září 1976 a byly při ní opraveny a upraveny například štukové výzdoby na chodbách a v hledišti, byla doplněna chybějící světla a opravena stávající včetně hlavního lustru, do lóţí byly pověšeny nové závěsy, do hlediště byla nainstalována nová sedadla a na stěny se místo malby pouţily tapety. Přibilo i nové protipoţární zabezpečení a byly zavedeny nové rozvody elektřiny v hledišti a na jeviště. Opraveny byly i šatny pro návštěvníky, dále byly provedeny izolace omítek a zlacení v hledišti, foyeru a v přízemí. Na další pokračování oprav jiţ nedošlo kvůli nedostatku financí. V roce 1982 byl zjištěn havarijní stav kanalizace a střechy divadla, postupem času se začali rozpadat pískovcové sochy a objevily se i závady na vytápění. Od roku 1986 budova divadla chátrala. Aţ v roce 1993 se městská rada rozhodla pro celkovou rekonstrukci objektu. Dne 30. června 1993 byla po posledním představení staţena 33

Foto převzato z Augustin, Milan (ed.) - Divadlo v Karlových Varech:historie a obnova na konci tisíciletí

23

ţelezná opona. Činnost divadla byla přenesena do provizorního divadla „Motýl“, které vzniklo rekonstrukcí bývalého zasedacího sálu Okresního výboru KSČM v Krymské ulici. Dnes na místě tohoto divadla stojí školící středisko České správy sociálního zabezpečení.

24

2. Obnova divadla v Karlových Varech Mezitím co probíhal přesun divadelní scény, byly učiněny první kroky pro přípravu rozsáhlé rekonstrukce. V srpnu roku 1994 bylo sejmuto sousoší z průčelí divadla a griffové u vstupu do divadla , ke konci roku 1994 se muselo odstrojit vnitřní vybavení divadla a byly zahájeny restaurátorské práce na mobiliáři divadla, který byl převezen do zabezpečeného skladu a zahrnoval především původní křesla a světla včetně hlavního lustru. V květnu roku 1995 byla do restaurátorského ateliéru akademických malířů Nadi Maškové, Pavla Padevěta a Miroslava Kříţka v Praze převezena na speciálním válci opona, která je nazývána „klimtovka“. Od 31. ledna 1996 do 17. května 1999 bylo moţno si jiţ zrestaurovanou oponu prohlédnout v galerii Rudolfina v Praze. Uţ od roku 1994 se současně město snaţilo získat dotace z programu PHARE. Po sloţitém procesu v roce 1996 byl projekt schválen a byla přislíbena dotace ve výši 1,2 milionu. V další fázi bylo za potřebí provést průzkum divadla, byl zpracován projekt na obnovu divadla, dále muselo být vypsáno výběrové řízení na dodavatele stavebních prací. Jako zhotovitel rekonstrukce divadla byla vybrána firma Půmstav a.s. Praha a První stavební a.s. Karlovy Vary, kterým byl přímo v karlovarském divadle dne 7. února 1997 symbolicky předán rezavý klíč od divadelní budovy a podepsána smlouva o provedení obnovy městského divadla mezi primátorem města JUDr. Josefem Pavlem a řediteli firem Průmstav a.s. a První stavební a.s. Karlovy Vary. Hned po podepsání smlouvy došlo k předání všech prostor objektu a obnova byla zahájena.

2.1

Obnova exteriéru 2.1.1 Střecha, zastřešení a stropy

Zahájení celkové rekonstrukce objektu si jako prví vyţádalo v roce 1994 opravu střechy, kterou protékala voda na vzácné malby a celkově byla ve velmi špatném stavu. Firmě TP Diagnostika Praha bylo zadáno zpracování potřebných průzkumů, zaměření, inventarizace a dokumentace. Podařilo se také získat státní dotaci na opravu střechy z programu regenerace Městských památkových rezervací a Městských památkových zón v České republice. Výše dotace činila 2,1 milionů korun coţ velmi pomohlo při zahájení obnovy.

25

Střecha objektu je valbová mansardová s hřebenem rovnoběţným s podélnou osou budovy a má ozdobná tělesa vikýřů. Provaziště vystupuje z hmoty střechy nad jevištěm, boční trakty provaziště jsou kryté pultovými střechami s malým spádem. Úseky krovů s malým spádem jsou vaznicové se stojatou stolicí. Ze střechy byla sejmuta původní břidlicová krytina, který byla následně uloţena k dalšímu pouţití, a na střechu byla poloţena nová břidlice z lomu Vítkov u Opavy a na oplechování byl pouţit zinkový plech. Původní ozdobné prvky střechy se bohuţel nedochovali, neboť byly v dřívější době vyměněny za nedokonalé, které byly vyrobené z plastu. Proto při jejich obnově museli být vyrobeny nové formy a dokonce se muselo postupovat i podle starých fotografií, neboť některé z okrasných prvků byly v dezolátním stavu. Oprava střechy byla dokončena v květnu roku 1996. Zastřešení hlediště a jeviště je tvořeno ocelovými nýtovanými příhradovými vazníky tvarovanými do mansardy se zavětrováním diagonálami. Nosníky nad hledištěm vynášejí ještě jeho zastropení vyklenuté z tvarovek do ocelového roštu.

Na

příhradovině jsou uloţeny dřevěné krokve. Krovy nad bočními prostory jsou dřevěné, vaznicové s krokvemi a ramenáty. Příhradové nosníky nad jevištěm vynášejí kromě stropu ještě i obsluţné lávky. Stropní konstrukce galerií jsou neseny nýtovanými příhradovými nosníky tvarovanými do sklonu sedadel. Nad podestami schodišť a balkonů jsou stropy s ocelovými nosníky vynášenými zespodu podhled ve tvaru klenby. Stropy v prostoru mezi vnějším a vnitřním pláštěm divadla jsou cihelné - segmentovitě klenuté do traverz.

2.1.2 Fasáda Všechny fasády objektu byly nebarokní a pocházející z doby výstavby divadla. Jednotlivá průčelí objektu jsou bosována. V přízemí člení stěny bosované lezény, v patře to jsou hladké pilastry s bohatě zdobenými hlavicemi a nesoucí vlys. Konsoly podpírají hlavní římsu. Boční průčelí na severovýchodě a jihozápadě zdůrazňují dva jednoosé rizality a mezi nimi je vloţena otevřená třídílná lodţie. Nad hlavní římsou vystupují prolamované štíty, které jsou vyplněné alegorickými postavami. Nad galerií probíhá atika, jenţ je ukončená kyticemi a zinkovými vázami. Při restaurátorském průzkumu vzorků ze severní strany divadla se podařilo mimo jiné zjistit i původní barvu fasády. Sondy, které byly provedeny na více místech ukázaly, ţe svrchní plášť budovy se skládal z celkem pěti vrstev nátěru. První dva nátěry fasády 26

byly provedeny neprodyšnou latexovou barvou. Ta musela být z fasády odstraněna a nebylo to vůbec jednoduché, i kdyţ byl nátěr popraskaný bylo za potřebí pouţít při jeho odstranění skalpel a ostřikovač na bázi suché páry. Pod vrstvami latexové barvy se nacházel vápenný nátěr, který měl barvu světlého okru. Pod tímto nátěrem se skrýval šedomodrý nátěr s fermeţí, který měl velký vliv na barevnost omítky a jeho odstranění také nebylo opět jednoduché. Poslední vrstvu tvořil původní nátěr, který měl broskvovou barvu, jenţ byla natřena na velmi kvalitně provedené podkladové omítky. Ve všech provedených sondách byla tato broskvová barva objevena, a restaurátoři tak došli k závěru, ţe mohou tento původní nátěr po celé ploše odkrýt a obnovit. Při odstraňování přebytečných nátěrů byla objevena ještě jedna původní barva zvaná „srnčí hněď “, která byla také do výsledné podoby fasády zakomponována. Při obnově fasády byla provedena sanace a konzervace včetně vytmelení poškozených míst, která vznikla v důsledku zatékání nebo exponovanosti. Lokálně destruované omítky byly doplněny novými za pouţití kvalitních surovin, neboť původní omítka byla také velmi kvalitní, hladká a na architektonických prvcích, jako jsou šambrány oken a dveří, utaţená kletováním s ušlechtilým povrchem. Byly také očištěny kamenné mramorové prvky. Z jihozápadní fasády byl také odstraněn ţebřík, který byl po fasádě veden. Tento ţebřík byl odstraněn z důvodu zvýšeného rizika spojeného s moţností vniknutí do objektu cizí osobou. A na jihovýchodním pohledu byly na fasádě osazeny nové kruhové mříţky na odvětrání radonu ze suterénu divadla. Stávající prostupy pro odvětrání byly zazděny plnými cihlami a maltou.

2.1.3 Sochy Při opravě střechy bylo přistoupeno k podrobnému průzkumu dvou sousoší múz, která se nacházela v atikách střechy. Pískovec, ze kterého je vytesal Theodor Friedl, byl jiţ velmi poškozen a to jak povětrnostními podmínkami, tak také neodborným ošetřením neprodyšným nátěrem. Pískovec se jiţ doslova rozpadal a jednotlivé části soch se uvolňovaly a padaly do okapového ţlabu, který zabraňoval jejich pádu na chodník. Z tohoto důvodu bylo přistoupeno k okamţité demontáţi sousoší. Za pomocí jeřábu byly opatrně jednotlivé samostatné bloky sousoší spouštěny na korbu nákladního auta, ve které byla vrstva písku. Při snímání sousoší hrozilo nebezpečí, ţe se vzhledem k velkému poškození pískovce sochy rozpadnou. Bohuţel se tak stalo při snímání posledního bloku sousoší, kdy se těsně nad korbou nákladního auta ulomila andělovi 27

hlava. Sochy byly převezeny do kamenické dílny v Hořicích, kde byly zhotoveny jejich přesné repliky pod dozorem profesora Jana Hendrycha. Také plastiky dvou grifů u vchodu do divadla museli být nahrazeny replikami. Jeden z grifů byl naprosto zničen – chyběla mu hlava a část křídla a druhému chyběl zobák. Na obou sochách byl také mech a lišejník a byly oprýskané.

Obr. 18 a 19 – sochy grifů v původním stavu před rekonstrukcí34

2.1.4 Kamenné a sochařské prvky Obnova kamenické a sochařské výzdoby jednotlivých průčelí zahrnovala odbornou opravu prvků, jako římsy, balustrády atiky a balkonů, dekorativní vázy na volutovitě stáčených útvarech atiky nad otevřenou galerií severního a jiţního průčelí pilíře v přízemí i v patře, kde je výzdoba ukončena polopostavami nosičů., a musely být také restaurátorsky ošetřeny, neboť stav uvedených prvků nebo lépe řečeno pískovce, ze kterého byly vyrobeny , byl velmi rozdílný a byl ve stejném stavu jako atiková sousoší. Nejsilnější destrukční procesy byly patrné v partiích obou balustrád, kamenných kytic a stáčených volut, kde extrémní vystavení povětrnostním vlivům způsobilo silné zvětrávání kamene, coţ způsobilo jejich havarijní stav. Napřed se tyto prvky musely do hloubky i na povrchu zpevnit. Kdyţ byly sejmuty svrchní nepůvodní nátěry, tmely a plomby objevila se na více místech dochovaná jemná modelace dekorativních prvků a také výtvarná kvalita volně traktovaných plastik. Musela být provedena citlivá rekonstrukce zaniklých částí jak za pouţití přírodního kamene, tak modelovanými 34

Foto převzato z Augustin, Milan (ed.) - Divadlo v Karlových Varech:historie a obnova na konci tisíciletí

28

doplňky z kamene umělého. Na závěr byla provedena konzervace a barevná lazurní retuš. Při průzkumu také bylo zjištěno, ţe se dochovali ve velmi dobrém stavu štuky kombinované s vloţenými reliéfy a také některé hlavice sloupů. Reliéfy byly podle všeho zřejmě předem odlity ze sádry a dodatečně osazeny do plochy omítky. Dále byly obnoveny hlavní pilastry, reliéfní dekorativní výplně, štuková dekorace volně modelovaná s vysokým reliéfem. Ještě byla také opravena stávající dlaţba vstupních portiků, lodţií a balkonů. Byla, očištěna, tam kde to bylo nutné, byly přebroušena, poškozené

prvky

byly

vyměněny,

povrch

byl

zdrsněn,

zakonzervován

a

hydrofobizován. Restaurování kamenných a sochařských prvků bylo dokončeno v září roku 1998.

Obr. 20 – torzo kamenné květinové vázy před rekonstrukcí a Obr. 21 – doplnění zvětralé části kamene35

2.1.5 Markýza a zábradlí balkonů Na divadle zatím chyběla markýza. Z původní markýzy, která byla sejmuta z budovy divadla jiţ mnoho let před zahájením rekonstrukce, se dochovala jenom kostra s částečným oplechováním a několika litými rozetami. Dochovala se i nově vyrobená kostra, ta byla bohuţel nevyhovující a musela být nahrazena jinou. Originály prvků, které zdobily markýzu na jejím středu a vrcholu, jsou nejspíše trvale ztraceny a byly předány jiţ pouze jejich odlitky ze sádry. Postrádala se také obě nároţí s maskarony, oplechování celé střechy a mnoho rostlinných ozdob a vlysů. Provedenými sondami se zjistilo, ţe zinkový plech a bočnice byli pobronzované, naproti tomu rozety, znaky, vlisy a akcenty byly pozlacené plátkovým zlatem. Dochovaná markýza byla ve velmi špatném stavu a tak musela být vyrobena její kopie. Napřed bylo za potřebí vyrobit novou kostru, která svými parametry jiţ odpovídala a také byly připraveny úchyty pro její upevnění.

Některé prvky markýzy se však

nedochovaly vůbec. Proto následovalo rozkreslení do rekonstrukčního návrhu, 35

Foto převzato z Augustin, Milan - Divadlo v Karlových Varech:historie a obnova na konci tisíciletí

29

schválení tohoto návrhu, modelace v sochařské hlíně, další schválení návrhu a aţ poté byly tyto prvky kovářsky vyrobeny vytepáním z plechu, galvanoplastickým nanášením nebo kovotlačitelsky. Všechny dochované komponenty nemohly být vzhledem ke svému stavu pouţity a tak musely být nahrazeny jejich přesnou replikou. Při rekonstrukci bylo nutné také opravit balkónová zábradlí. Jejich stav byl bohuţel také katastrofální a z původních tepaných částí zbylo pouze několik málo pouţitelných částí a zbytek musel být také nahrazen kopií. Při provedeném průzkumu vrstev se odhalily druhotné nátěry a pod nimi byla objevena původní vrstva plátkového zlata v kombinaci s bronzovým nátěrem. Po tomto zjištění bylo jasné, ţe všechny kovové prvky fasády měly shodnou velmi zajímavou barvu a ţe toto bude muset být obnoveno. Při obnově markýzy a zábradlí bylo klasické zlacení plátkovým zlatem a bronzováním doplněno také o povrchovou úpravu šopovanou mosazí, kvůli poţadavkům na dlouhodobou barevnou stálost a antikorozní odolnost. 36

2.2

Obnova interiéru

Během oprav musely být také provedeny nové kompletní rozvody elektřiny, vody, kanalizace a vzduchotechniky. Nově byla vybudována strojovna vzduchotechniky a také točna na jevišti a zvedací stoly v orchestřišti. Při bouracích pracích v přízemí divadla byly odkryty zajímavé nálezy jako krásné tapety, původní štuky nebo litinové sloupy. V tomto místě byly provedeny úpravy a prostor byl zpřístupněn návštěvníkům divadla. Prostor hlediště byl zachován ve své původní podobě z doby výstavby divadla. Při provádění restaurátorských prací byla potřeba rukou mnoha akademických malířů, truhlářů, sochařů, uměleckých kovářů a podobných profesí. Na chodbě ve foyer na mezipodestách a na druhém balkonu byla restaurována dochovaná teracová dlaţba, která byla přikryta nalepeným kobercem, neboť byla kdysi dosti poškozena. Tyto práce v části určené pro veřejnost byla právě financována z programu PHARE. Uvnitř divadla se podařilo obnovit dochované uměleckořemeslné prvky jako byly například křesla nebo svítidla nebo také původní technické prvky na jevišti. Všechny práce probíhaly pod dohledem ministerstva kultury ČR. 36

Čerpáno z Augustin, Milan(ed.) - Divadlo v Karlových Varech:historie a obnova na konci tisíciletí a z materiálů poskytnutých magistrátem města Karlovy Vary

30

2.2.1 Obnova štuků a štukové výzdoby V sondách, které měly za úkol zjistit stav poškození výzdoby a určit další postup obnovy, byly nalezeny přípravné obrysové podkresby, podle kterých byly vytvářeny štukové vzory na stropu a stěnách divadla. Štuková výzdoba je z vápenopísčité hmoty a byla modelována přímo z ruky přímo do štuku. Byl zde nalezen ale i další způsob vytváření výzdoby – sádrové odlitky byly přímo vsazovány do štuku.

Z poslední

rekonstrukce, která byla provedena v 70. letech, se na omítkách nacházelo několik vrstev nepůvodního nátěru. To zapříčinilo i změnu podoby štuků na stěnách. Na stropě a stěnách bylo také dotčeno původní jemné zlacení. Z povrchu štuků se proto musely nejprve odstranit nepůvodní nátěry a poté se mohla poškozená místa doplnit a vytmelit za pouţití původních materiálů a postupů. Omítka byla zakonzervována a uvolněná místa byla do hloubky injektována. Po provedení detailního průzkumu a očištění štuků se povedlo najít původní rozsah zlacení a mohlo tak být obnoveno do ve své původní podoby.

2.2.2 Malby Karlovarské divadlo není moc vyzdobeno malbami, ale přesto zde najdeme několik děl od jiţ uznávaných malířů. Kromě největšího díla, kterým je malovaná opona, zde nalezneme čtyři alegorické figurální malby na stropu nad hledištěm. Jmenují se „Hra“, „Lov“, „Potěšení u stolu“ a „Tanec“. A také zde nejdeme malbu ve vlysu nad proscéniem, která je pojata jako doplněk k oponě. Malba nese název „Láska přemožitelka“. Malby ale nejsou fresky, ale jde o temperovou malbu na plátně, které je přilepena přímo na omítku. Tato plátna musela být malována podle šablon, které kopírovaly tvar štukových kartuší, do kterých byla později vsazena a po vyříznutí konečného tvaru bylo plátno přilepeno přímo na omítku a na okraje byly pouţity hřebíčky, aby plátno nespadlo. Rozdíl mezi štukovou kartuší a okrajem plátna, které vznikly například nepřesností šablon, byly na místě dodatečně zamalovány.

Tyto

malby byly poškozeny jak mechanicky, tak přišly i o část své barevné vrstvy nejenom vinou poslední rekonstrukce, kde byly pouţity neodborné zásahy. Malby musely být nejprve očištěny za pomoci chlebové střídy a následně byla uvolněná místa na plátnech připevněna zpět k omítce, byla vytmelena poškozená místa a nakonec byly malby vyretušovány. 31

2.2.3 Restaurování opon a) Malováná opona Jako další bylo zapotřebí opravit a zrenovovat malovanou oponu, která je největším uměleckým dílem v karlovarském divadle. Opona je sešita ze šesti kusů hrubého plátna a samotná malba je provedena různými technikami – od lazurní malby po techniku impasto. Opona byly osazena tak dokonale, ţe bylo potřeba k jejímu sejmutí opravdu velkého úsilí. Vhodný prostor k restaurování opony, s příznivými klimatickými podmínkami, se našel aţ v Praze – Hostivaři v ateliérech AB Barrandov, kde byl pronajat prostor, ve kterém mohla být opona zavěšena a mohlo se započít s restaurátorskými pracemi. Problémem ale bylo, jak oponu o velikosti 8,70 x 10,80 m do Hostivaře přepravit. Restaurátor kovu pan Karel Holub navrhl 800 kilogramů těţký a 12 metrů dlouhý válec, který byl vyroben z hliníkového plechu na brzděném podvozku. Na něj se opona navinula a byla odvezena do Prahy. Zde měli restaurátoři k dispozici speciální mobilní čtyřpodlaţní věţ, která jim dovolovala klidnou práci aţ do výše 10 metrů. Vlivem rolování a překládání vznikly ve skladech na oponě vydrolená a nebo prodřená místa. Vinou překládání a rolování opony vznikly ve skladech vydrolená a prodřená místa, malba byla poškozena na několika místech a v jednom místě byla dokonce proděravělá. Opona byla znečištěná prachem a také měla několik míst s retuší a také několik rozsáhlých přemaleb na pozadí tří čtenářek a tří hudebníků a také v horním středu opony. Prvním krokem při restaurování opony bylo odstranění prachu a nečistot s povrchu, k tomu byla opět pouţita chlebová střída, v místech kde byly hrubší nečistoty musel být pouţit skalpel. Druhým krokem bylo zvláště náročné odstranění špatných retuší a přemaleb. Vzhledem k tomu, ţe zde nešla pouţít ředidla a rozpouštědla bylo zapotřebí opět pouţít skalpel. Některá místa musela být před pouţitím skalpelu změkčena. Tyto provedené kroky dokázaly přiblíţit původní podobu malby. Po skončení restaurátorských prací, bylo potřeba oponu uloţit na nějaké místo do doby, neţ se zrekonstruuje budova divadla. Byl zde návrh, ţe se opět navine na válec, ale to bylo zamítnuto. Proto musel být nalezen nějaký vhodný prostor k jejímu zavěšení a o vhodných klimatických podmínkách. Po mnoha jednáních se rozhodlo, ţe opona bude vystavena v praţském Rudolfinu. Dne 31.ledna roku 1996 dorazila opona do Rudolfina. Opona byla pomoci lan vyzvednuta ke stropu dvorany a zůstala zde aţ do května roku 32

1999, neţ se vrátila zpět do Karlových Varů. Mezitím co opona vysela ve dvoraně Rudolfina, mohla si jí zde hned od ledna 1996 prohlédnout široká veřejnost. Výstava měla velký úspěch.

b) Kovová opona Karlovarskou zvláštností je, ţe divadlo má opony dvě. První malovanou a druhou kovovou. Kovová opona je namalována mastnou temperou. Její povrch byl hodně znečištěn od prachu a špíny. Byly na ní patrny opět nedokonalé retuše a přemalby. Postupovalo se zde obdobně jako u hlavní slavnostní opony.

2.2.4 Čalounění a textilní výzdoba Z interiéru divadla byly nejdříve odstrojeny ozdobné závěsy, vázací šňůry a další textilní prvky, které se nacházely především v lóţích a na balkónech. Z původních sametových závěsů se dochovaly pouze krycí obruby z hedvábí a zlatých nití, šňůry, střapce v různých velikostech a další ozdobné prvky, protoţe se nacházeli na jiţ novější bavlněných sametových závěsech. Díky nálezům se podařilo určit původním barvu sametových závěsů – byla bordó s přidáním modré barvy. Nové napodobeniny měly barvu sice bordó, ale více do červena. Další dekoraci tvořily ozdobné dřevěné ověsky, jenţ byly natřeny bronzem a v rozestupu po 10 centimetrech byly našity na obruby závěsů. Našlo se jich celkem 1 357 kusů a byly ve čtyřech různých řezbářských provedeních. Celkem ještě chybělo několik set kusů ověsků, proto bylo potřeba vyrobit i nové. Bylo potřeba i zrenovovat ostatní nedochované textilní prvky a bylo zapotřebí při jejich výrobě zopakovat původní výrobní postupy, jako barvení hedvábných nití do poţadovaného odstínu, paličkování nebo tkaní dekorativních lemů. Byly vyrobeny i nové ozdobné střapce a šňůry. To vše bylo poté naaplikováno na nové sametové baldachýny a závěsy.

33

2.2.5 Obnova křesel Křesla, jenţ byla v divadle původně, byla v 70. letech vyměněna za kinosedadla. Poslední dochovaná, i kdyţ dosti poničená křesla, byla nalezena v kotelně domu Terminus. Tento nález pomohl k vytvoření prototypu architektem R. Ullmanem a k rekonstrukci a vytvoření přesných replik křesel, která byla navrácena zpět do přízemí a balkónů. Všechna křesla byla vyrobena ve firmě Ton v Bystřici pod Hostýnem.

2.2.6 Tapety Na začátku roku 1997 se podařilo najít zbytky dochovaných originálů původní dekorace interiéru divadla. Mezi těmito pozůstatky se náhodně objevila i původní papírová tapet, která byla

v minulých letech v místě pod balkonem v přízemí

zastavěna. Díky tomuto nálezu se tak podařilo zrekonstruovat původní vzorek tapety. Nebylo to příliš jednoduché, protoţe tapeta měla dvě vrstvy. Jedna vrstva byla podkladová z drceného neběleného papíru a druhá vrstva měla vínově červenou barvu s velmi malým rastrem s kombinací starozlatých a rudých bronzů. „Samotný vzorek se skládal z uţších a širších pruhů. Uţší pole bývalo zdobeno kříţky a čtverečky s pravidelným uspořádáním, avšak vzorek, umístěný v širším poli, byl jiţ zcela nečitelný a jen díky velkému úsilí restaurátorů se jej podařilo znovu sloţit z dochovaného zbytku tapety.“37 I přes to, ţe nalezená tapeta byla celá napadená plísní a její záchrana nebyla jiţ moţná, podařilo se dochovaný ornament širšího pruhu zanést do počítače a vytvořit jeho kopii, coţ je opravdu velký úspěch. Podle původního vzorku tapety se vyrobily nové tapety. Díky počítači se podařilo připravit několik způsobů rekonstrukce tapet, které se od sebe lišily odstíny barev, jenţ bylo potřeba sladit s textilními a čalouněnými prvky. Po schválení byly podle konečné předlohy zhotoveny nové tapety, jejichţ výroba a tisk probíhal ve Velké Británii.

37

Citováno z Augustin, Milan(ed.) - Divadlo v Karlových Varech:historie a obnova na konci tisíciletí

34

2.2.7 Truhlářské a kovové prvky Prvním krokem při zahájení restaurování divadla bylo sejmutí umělecko-řemeslných truhlářských komponentů, které by se mohly během oprav poškodit nebo zničit. Šlo hlavně o skříňky, pulty v šatnách a bufetech, obloţení stěn, rámy zrcadel, sedačky na galeriích a dveřní křídla.

Prvním krokem při odstrojování bylo označení objektů

identifikačními čísly, poté byly fotograficky zdokumentovány. Ve druhé etapě byly objekty demontovány, pečlivě zabaleny a odvezeny do skladu v Základní škole Konečná v Rybářích. Kovové prvky byly rozděleny na světla a osvětlovadla, která byla vyrobena z bronzu a mosazi a jejich povrch byl pozlacen a zbytek byly zlacené kované mříţe nebo vyústky vzduchotechniky. Mříţe byly původně natřeny bronzem a byly ozdobeny pozlacenými rozetami. Nejvíce poškozen byl centrální lustr, zlacení bylo poškozeno, některá jeho ramena a ozdobné ornamenty byly zlomené a některé části chyběly úplně. Skla byla popraskaná a některá také chyběla. Mosazné lampy ze vstupního foyer a ze schodišťové haly v prvním patře a balkonech byly také ve špatném stavu – v minulých letech byly jejich jednotlivé díly demontovány a vzájemně prohozeny, tudíţ do sebe jednotlivé díly ani správně nezapadaly. Dalšími odstrojenými kovovými objekty byly mříţe vyústku vzduchotechniky, drţáky na šňůry, šňůry na schodišti, které byly uchyceny rozetou ve tvaru lva s kruhem, dále to byly věšáky ze všech šaten a v neposlední řadě to byly hodiny, které jsou umístěny nad hlavním vchodem. Hodinám bohuţel chyběl hodinový strojek a tak byl dodán nový strojek na baterie. Díky rekonstrukci všech dřevěných a kovových prvků se podařilo zachovat jejich původní vzhled, povrchové úpravy nebo pozlacení. Jednotlivé chybějící části byly doplněny a obnoveny jejich přesnými replikami, zhotovenými podle dochovaných předloh a nebo byly nahrazeny alespoň přibliţnými replikami u prvků, které se jiţ nedochovaly. 38

38

Čerpáno z Augustin, Milan(ed.) - Divadlo v Karlových Varech:historie a obnova na konci tisíciletí

35

3. Architektonické a stavebně technické řešení stavby

3.1 Suterén Suterén je přístupný manipulačním schodištěm v zadní jihovýchodní části budovy. Do prostoru podzemního podlaţí byly umístěny strojovny vzduchotechniky, výměníková stanice, rozvodna, akumulátorovna a trafostanice. Toto podlaţí slouţí jako technické podlaţí. V jihozápadní části objektu je umístěna dílna zvukaře a osvětlovače se sociálním zařízením. Prostor dílny osvětlovače a zvukaře byl zmenšen a vznikla tak zde lóţe s přímím vstupem z foyer divadla.

Pod prostorem jeviště byly navrţeny dva

dekorační stoly, pod prostorem hlediště pod místností zvukaře je vyuţit prostor pro výkonové stojany a zvukovou aparaturu. Nová trafostanice byla zapotřebí kvůli zvýšenému příkonu. Pod hledištěm je umístěno také propadliště.

3.2 Přízemí divadla V přízemí divadla jsou umístěny prostory zádveří, hlavní foyer, pokladna, dvě šatny a chodba – přístup k hlavním vstupům do hlediště, vstupy po nových schodištích do toalety pro diváky, orchestřiště, podjevištní prostor se sklady, šatna pro hudebníky, denní pokladna, toaleta pro invalidy, stup pro zaměstnance divadla, recepce s velínem, hovorna pro hosty, šatna biletářek a místnost pro lékaře a inspektora hlediště. V zázemí hlediště jsou umístěny zvukové reţie, prostor osvětlovače a kabina pro tlumočnické zařízení. Tyto prostory jsou řešeny s novými oválními třemi otvory do prostor hlediště. Prostor hlediště v přízemí objektu je navrţen ve stejném původním stylu s dřevěnou dubovou podlahou, stěny jsou ve štukovém bíle smetanovém provedení se zlacenými štukatérskými ozdobami a také jsou zde umístěny světlé stávající vstupní dveře, také se zlacenými ozdobami a nově navrţenou zadní stěnou hlediště rovněţ v bílém smetanovém provedení a s nově navrţenými štukatérskými ozdobami. Ty byly navrţeny podle původní lemující lišty u stávajících dveřních otvorů. Kolem zasklených otvorů byla také pouţita štuková lišta podobného charakteru. V parteru 36

hlediště bylo pouţito původní křeslo, které bylo nalezeno při vyklízení suterénních prostor divadla. Křeslo bylo čalouněno červenovínovým sametem. U chodeb jsou na stropě nově navrţené štukové ozdoby s fabiony, které přechází do štukové římsy. Látkovou tapetou světle šedé barvy byly pokryty zadní strany stěn šaten, vstupní části chodby v prostoru od kanelurovaného otvoru včetně dveří, které vedou do místnosti zvukové a osvětlovací reţie. Byly tapetovány také postranní schody. Do niky naproti hlavnímu vstupu byla umístěna busta Vítězslava Nezvala a byla sem přemístěna pamětní deska z I.Balkonu. Na chodbu byl poloţen červenovínový plyšový koberec. Na toalety pro diváky byla pouţita starorůţová matová dlaţba a obklady, které jsou kombinované se zlatými ozdobami, zařizovací předměty jsou bílé a zrcadla mají rámy zlaté barvy s kombinací bílé. Do šaten byly pouţity stávající zrestaurované pulty barvy tmavého medu. Věšáky byly také pouţity původní, ale z architektonických důvodů byly natřeny zlatou barvou. Ţidle v technických lóţích byly také obnoveny v původním červenovínovém sametovém čalounění. Ve foyerech byly zachovány původní podlahy, které byly v roce 1977 překryty jekorem. Veškeré původní teracové podlahy a ţulové dlaţby byly opraveny, zbroušeny a doplněny o chybějící části. Schodišťové kamenné stupně z hlavního foyeru, jenţ byly také kdysi polepeny kobercem, byly rekonstruovány a osazeny úchyty a tyčemi na koberce. Poté byly schody pokryty běhouny. Červenovínové koberce byly umístěny i do prostor obou balkonů a obou galerií. Vsup pro zaměstnance je vyřešen recepcí spojenou s velínem a je zde umístěna i hovorna, přístupná schodištěm z vrátnice pro herce a jejich soukromé návštěvy.

3.3 I. Balkon Přístup k balkonu je z podesty našikmo schodištěm, které směřuje do foyeru II. balkonu. Řešení se symetrické. I. balkon byl původně neprůchozí. Průchodnost byla vytvořena aţ k nově navrţenému bufetu a byla kvůli tomu uzavřena hledištní část I. balkonu příčkou ze sádrokartonu, na kterou byly umístěny „kmitající“ akustické panely. Příčka byla také z obou stran otapetována látkovou tapetou opět v červenovínové barvě. Do této části hlediště byla opět pouţita původní sedadla. Lóţe byly doplněny o ozdobné věšáky a oválná zrcadla se zlaceným rámem a na podlahu bylo poloţeno červenohnědé 37

linoleum, kvůli akustickým důvodům. V chodbách k lóţím byl vytvořen podhled segmentovými cihelnými klenbami. Tyto části chodeb byly na stropě nově ozdobeny štuky. I. balkón má další volné prostory pro sklad dekorací, nářadí, místnost jevištních techniků, vlásenkárnu a místnost pro rekvizity. Byla sem umístěna i šatna hudebníků.

3.4

II. Balkón

Hledištní prostor II. balkonu se v zásadě shoduje s rozvrhem I. balkonu - stejný systém chodby u balkonu a lóţí včetně podlah, stropů, a pouţitých sedadel a ţidlí ve shodné barevnosti. Balkon byl také oddělen příčkou se stejnými vlastnostmi jako u přízemí a I. Balkonu. Dvě lóţe slouţí jako technické – je zde umístěno scénické osvětlení. Podlaţí balkonu má také reprezentační foyer s venkovní lodţií. Toto foyer je přístupné z chodby hlediště a má své vlastní samostatné sociální vybavení a čajovou minikuchyňku. Na II. balkon byla nově vybudována šatna s novým šatnovým pultem, který byl vyroben podle původních vzorů. Všechny šatny mají své vlastní sociální zařízení, sprchu, umývadlo a toaletu s předsíňkou. Toalety pro diváky byly řešeny ve stejné barvě a materiálech jako v přízemí objektu. Schody jsou zde také kryty kobercem a tyčovými úchyty.

3.5 I. Galerie Půdorys I. galerie zůstal v původním tvaru jako hlediště a zázemí. Galerie je přístupná samostatným schodištěm na obou nároţích u hlavního průčelí. Schodiště je dvouramenné vřetenové s kamennými stupni s polokruhovým obrysem podest. Interiér schodiště je pouze funkční a dlaţba je z litého teraca. V hledištní části byla opět pouţita původní sedadla, ale zde s nečalouněným sedákem. U šaten bylo pouţito stávající zrestaurované vybavení. Původní otočné věšáky byly natřeny zlatou barvou a na stěny byla pouţita látková tapeta. V severozápadní části mezi toaletami byl navrţen bufet, který vyuţívají i herci. Prostor na sklad nápojů pro bufet byl vyřešen prostorem mezi šatnami. Na zem byly poloţeny ţulové dlaţdice s pemrlovanou úpravou povrchu. 38

3.6 II. Galerie Druhá galerie byla před opravou divadla zcela uzavřena a nevyuţívána. Galerie je přístupná stejným schodištěm vţdy dvěma vstupy. Z úrovně II. galerie se nad jevištěm uplatňuje uţ jen pouze provaziště s vnitřním schodištěm po levé straně. Prostor II. galerie byl upraven u místa, kde se nacházelo nově obnovené „bidýlko“, stěnou ze sádrokartonu

obloţenou akustickými panely a látkovou tapetou.

Osvětlení

z hledištního prostoru víceúčelové společenské místnosti je řešeno třemi oválnými zasklenými otvory, lemovanými štukovou rámovou ozdobou. I zde jsou zřízeny dvoje šatny s novým vybavením věšáků a pultů podle původní předlohy. Sedadla byla doplněna novými 33 sedadly, která byla z této části v dřívější době odstraněna. Nad klenbou jevištního prostoru bylo nainstalováno restaurované stávající zařízení na spouštění hlavního lustru.39

39

Čerpáno z Augustin, Milan(ed.) - Divadlo v Karlových Varech:historie a obnova na konci tisíciletí a z materiálů poskytnutých magistrátem města Karlovy Vary

39

4. Oceňování historické stavby

Pro oceňování historických staveb bohuţel neexistuje ţádný daný předpis nebo vyhláška upravující přesný postup při ocenění historické stavby. Záleţí především na odborných zkušenostech znalce. Pokud znalec oceňuje historickou budovu, záleţí především na jeho úsudku, jelikoţ kaţdá z historických budov je jiná, originální a z uměleckého hlediska je vlastně penězi téměř neocenitelná. Na trhu s nemovitostmi se moc s historickými budovami neobchoduje, ale občas se nějaký ten historický objekt na trhu objeví. V případě, ţe by se oceňoval stavební stav historického objektu, tj. v jakém stavu jsou konstrukce, z jakého jsou materiálu, stáří objektu a další faktory ovlivňující konečnou hodnotu stavby, vyšla by nám opravdu zanedbatelná částka. Proto je oceňování historických budov velmi obtíţné, komplikované a o výsledné částce by se dalo polemizovat. Ocenění kulturně historických statků se vyjadřuje většinou nákladovou metodou podle cenového předpisu. Ostatní způsoby ocenění nejsou pro takovýto typ stavby vhodné. V případě nákladové metody se vychází z nákladů spojenými s údrţbou, se zajištěním provozu objektu nebo existencí budovy vůbec. Vzhledem ke specifickému charakteru tohoto majetku (kulturní památka, historický majetek města) se nákladová cena jiţ neupravuje koeficienty prodejnosti na takzvanou „cenu obvyklou“, neboť pro ocenění majetku tohoto druhu není pouţití statistických trţních koeficientů relevantní. Ocenění historické stavby ovlivňují různé faktory, jako je hodnota stáří, vývojový význam, původnost, ojedinělost či běţnost, kvalita autora – architekta, stavební stav, vyuţitelnost. Velmi závaţná je umělecká hodnota i dispoziční řešení stavby.

40

Dalšími prvky ovlivňující hodnotu jsou

umělecká díla. V případě, ţe je autorem

významný malíř nebo sochař, který je v dnešní době velmi ceněný, má zajisté toto dílo větší hodnotu, neţ umělecké dílo neznámého malíře, sochaře atd.. Toto například platí o „Klimtovce“ - divadelní oponě Karlovarského divadla, která je dílem bratří Klimtů a Franze Matche. Tito autoři namalovali i stropní malby divadla. Díla těchto umělců mají v dnešní době opravdu velkou hodnotu a jsou velice ceněné. Pokud bychom tedy oceňovali karlovarské divadlo z uměleckého hlediska, jednalo by se určitě o hodně drahou záleţitost, neboť já osobně povaţuji celé divadlo za jedno velmi kvalitní a zajímavé umělecké dílo a to jak z venku tak ze vnitř. Tato památkově významná stavba patří mezi jednu z nejdůleţitějších staveb na Karlovarsku. Díky své kráse a bohaté historii povznáší Karlovy Vary na úroveň středoevropského lázeňského centra. Dokonce i ze stavebního hlediska je na tom divadlo v Karlových Varech po provedené celkové rekonstrukci dobře a provozní hodnota divadla je také dobrá – konají se zde různá představení, v divadlo má i tlumočnické a titulkovací zařízení, kinokabinu, a kinorám pro projekci, zvukový systém Dolby stereo a také technické vybavení pro televizní přenosy.

41

4.1 Teoreticky možný postup při ocenění historické budovy Při obnově historického objektu a tedy při potřebném ocenění historické budovy bychom si zřejmě postupovali takto: Budovu bychom si asi rozdělili na samostatné části. a) ocenění stavební části V této části bychom nejspíše uvedli:  ocenění výchozího stavu před rekonstrukcí případně i po vybourání  samostatné ocenění rekonstruované a obnovené konstrukce – to by obsahovalo např. výpočet podílu starých a nových konstrukcí  další by zřejmě mohlo být ocenění konstrukce a atypického vybavení, které není uvedené v základní ceně.

Například by to mohla být světla, lustry, křesla

v hledišti nebo opona.  pak například ocenění restaurátorských prací  a nakonec ocenění uměleckých děl, která nejsou restaurována – např. sochy

b) ocenění strojní části V tomto cenovém bloku bychom asi postupovali podle nabídek nebo případně podle skutečně vynaloţených nákladů na pořízení jednotlivých strojních zařízení. Takovými zařízeními mohou být vzduchotechnika, klimatizace, výměníková stanice a další. c) ocenění mobiliáře Ocenění této části by bylo stejným způsobem jako ocenění strojní části – dle nákladů na pořízení nového mobiliáře. d) ocenění venkovních úprav Mezi venkovní úpravy patří například vodovodní a kanalizační přípojka, chodníky a zpevněné plochy.

42

e) ocenění pozemků V této části bychom postupovali standardně - uvedli bychom druh pozemku, jeho výměru, polohu a cenu zjištěnou za m2 a další potřebné faktory ovlivňující cenu.

4.2 Závěr Při zpracovávání této bakalářské práce jsem pochopila, ţe se jedná o velmi sloţitý proces. Ocenění historických budov není dle mého názoru vůbec jednoduché a v případě karlovarského divadla a jemu podobných staveb je ocenění velmi náročné. Je pro to potřeba velká spousta podkladů – stavební dokumentace, nabídkové ceny stavebních a restaurátorských prací, fotodokumentace a také je třeba několik osobních prohlídek. Člověk zpracovávající ocenění historických staveb musí být opravdu znalcem v oboru, je určitě potřeba mít velké zkušenosti z praxe a odborné znalosti. Vlastnictví historické stavby také není jednoduché. Při obnově karlovarského divadla a nejen jeho, bylo zapotřebí dodrţovat památkové směrnice – ať uţ se jedná o samotnou rekonstrukci objektu nebo restaurátorských prací v ateliérech, vţdy práce probíhaly za účasti památkového dozoru.

43

II. Praktická část

44

1. Ocenění bytové jednotky – stanovení tržní hodnoty ZPRÁVA O HODNOCENÍ

Odhad tržní hodnoty č.: 1/10 Předmět ocenění: byt Číslo jednotky: 145/4 V budově č.p.: 145 Na pozemku parc.č.: 295 Vlastník (vlastníci) jednotky: pan X a paní Y, adresa, rodná čísla Spoluvlastnický podíl: SJM Katastrální území: Tašovice LV č.: 579 Okres: Karlovy Vary Kraj: Karlovarský Obec: Karlovy Vary Ulice: Česká Objednatel: Stav ke dni/Prohlídka: Účel ocenění:

paní Y, adresa 22.3.2010 odhad obvyklé ceny nemovitosti pro účel úvěrového řízení v Hypoteční bance, a.s.

Obvyklá cena: 1 675 200 Kč

Vypracovala: Simona Klierová Datum:

10. dubna 2010 45

Obsah: 1. 2. 3. 4. 5. 6. 7. 8. 9.

Úvodní list Obsah Průvodní dopis Identifikační údaje a popisné informace Analýza nejvyššího a nejlepšího vyuţití Ocenění Závěr Omezující podmínky a předpoklady Osvědčení

Přílohy: 1. Výpis z katastru nemovitostí 2. Snímek katastrální mapy

46

Paní XY Česká 145 360 18 Karlovy Vary Oznamujeme Vám, ţe jsme ukončili trţní ocenění majetku označeného nám jako Byt č.p. 145/4 Uvedený na listu vlastnictví č. 579, pro katastrální území Tašovice. obec Karlovy Vary Nacházejícího se na adrese Česká 147, 360 18 Karlovy Vary – Tašovice, Česká republika V této zprávě Vám předkládáme výsledky našeho šetření. Tato zpráva o hodnocení vyjadřuje náš odborný názor na trţní hodnotu výše uvedeného majetku v absolutním vlastnictví, tedy bez břemene nájemních smluv, jako by byl nabídnut k prodeji na volném trhu. Zpráva byla zpracována k technickému stavu a právním skutečnostem, platným k 10. dubnu 2010. Zpracovatelům zprávy je známo, ţe zpráva má slouţit jako nástroj cenové dokumentace a argumentace pro jednání o zajištění úvěru nemovitou zástavou. Zpracovatelům zprávy není známo nic o tom, ţe by zpráva měla zároveň slouţit i pro jiný účel jako např. ocenění vkladu do obchodní společnosti, stanovení základu majetkové daně nebo jiný, výše nespecifikovaný, účel. Oceňovaný majetek je zapsán u katastrálního úřadu v Karlových Varech, na listu vlastnictví 579, pro katastrální území Tašovice, obec Karlovy Vary. Výpis z katastru nemovitostí je přílohou této zprávy. Zpracovatelé zprávy chápou trţní hodnotu jako cenu, ze kterou by mohl být majetek prodán, aniţ by kupující nebo prodávající byli pod jakýmkoliv nátlakem, s tím, ţe kaţdý z nich má přiměřené znalosti o všech podstatných skutečnostech a současně je zachována vzájemná výhodnost obchodu. Pokud je trţní hodnota majetku stanovena za předpokladu jeho nabídky na volném trhu, předpokládá se, ţe majetek bude nabízen na trhu po dobu přiměřeně dlouhou pro nalezení kupce.

47

Oceňovaný majetek není ke dni zpracování zprávy nijak komerčně vyuţíván. Podle poţadavku zadavatele ocenění – paní XXX

jsme majetek ocenili za předpokladu

absolutního vlastnictví. Tato zpráva tedy nezohledňuje ţádné skutečnosti mající vliv na výši trţní hodnoty, které by vyplývaly z uzavřeného nájemního vztahu. Absolutní vlastnictví je v souladu s Evropskými standardy pro oceňování a pravidly Mezinárodního výboru pro oceňovací normy definováno jako vlastnictví bez jakéhokoliv omezení, avšak podléhající právu vyvlastnění v obecném zájmu za náhradu, právu propadnutí majetku státu, soudní autoritě a zdanění. Oceňovaný majetek jsme osobně prohlédli a při zpracování ocenění jsme vzali v úvahu následující faktory: Velikost, technický stav a vyuţitelnost stávajících budov, staveb a venkovních úprav Nejvyšší a nejlepší vyuţití majetku Převaţující trendy v dané lokalitě, obecné podmínky a relativní poptávku po tomto druhu nemovitostí na trhu Náklady na pořízení majetku jako nového sníţené o jeho opotřebení. Opotřebení představuje ztrátu hodnoty, která je způsobena technickými, ekonomickými, morálními, právními nebo jinými vlivy Prodeje, poptávkové a nabídkové ceny a výši nájemného srovnatelných majetků v okolí i v celé lokalitě Očekávaný čistý příjem z pronájmu majetku a jeho kapitalizaci pro stanovení hodnoty majetku Předmětem ocenění jsou pouze budovy, stavby a pozemky. Jakýkoliv jiný majetek jako je vnitřní zařízení, technologie nesouvisející s budovami a stavbami, apod. byl z ocenění vyloučen. Výměry budov a staveb byly převzaty z podkladů poskytnutých klientem a nebyly ve všech případech podrobně ověřovány. Podle poţadavků zadavatele bylo ocenění zpracováno: Aktuální tržní ocenění 48

Identifikační údaje Souhrnné informace o oceňované jednotce Jednotka: Byt Kraj: Karlovarský Katastrální území: Tašovice

Obec: Karlovy Vary Ulice: Česká

Parametr

Stávající stav

Jednotka: Typ: Podlaţí: Orientace: Dispozice

Byt

Podl. pl. celk./srovnatelné ocenění: Z toho: vlastní jednotka: balkony, lodţie, terasy: příslušenství mimo jednotku:

Opotřebení celkově Rozestavěnost: Vytápění: Stav jednotky: Nemovitost běţně uţívána: Pozemky (popis): Výměra pozemku celkem:

Budova: Počet podlaţí PP/NP: Počet bytových jednotek: Výtah: Stáří původní/další ţivotnost: Opotřebení/závady: Stav stavby: Omezení vlastnických práv: Omezení zahrnutá v obvyklé ceně: Poznámka k omezení:

Záplavové území: Pojištění proti povodni:

2.NP S-J 3+1 67,58 m2 60,60 m2 4,90m2 2,08m2 28% 100% Dobrý Ano Pozemek, Pozemky zastavěné stavbou obytného domu, odhadci byl předložen výpis z KN LV č. 1 pro k.ú. Tašovice, snímek katastrální mapy, pozemky jiného vlastníka.

230 m2 Volně stojící 1 4 12 Ne 28 100 28% Dobrý Ano ostatní omezení – pozemek jiného vlastníka Ano Ne Není nutné

49

Popis lokality Poloha vzhledem k uţívání bytu: výborná Oceňovaný byt se nachází v okrajové, převáţně vilové části obce Karlovy Vary, v lokalitě Tašovice v ulici Česká, v malé sídlištní zóně lokality.

Dům se nachází

v areálu podobných domů, na rovném terénu, při místní komunikaci

a v ostatní

roztroušené a řadové zástavbě několika bytových domů stejného a podobného typu. V oblasti je základní občanská vybavenost, v blízkosti domu je hlavní komunikace a komunikace pro pěší. Příjezd k domu je po zpevněné komunikaci. V místě jsou napojeny veškeré veřejné inţenýrské sítě – elektro, vodovod, kanalizace, plyn a dálkové topení, které zajišťuje kotelna pro 6 podobných domů. V místě je obchod, restaurace, pošta a školka a kompletní občanská vybavenost je dostupná v asi 5 km vzdáleném centru Karlových Varů, nebo pěšky v Doubí, kde je lékař, hotel, škola, a pod.

Oceňovaný majetek Podle podkladů poskytnutých majitelem bytu a skutečností zjištěnou na místě je jedinou činností, která je v bytě prováděna, bydlení rodiny vlastníka. Předmět ocenění tedy není primárně určen k podnikatelské činnosti.

Historie Stáří domu, ve kterém se byt nachází je 28 roků. Jeho technický stav odpovídá dnes obvyklému stavu panelových domů realizovaných v daném místě a čase. V průběhu let a existence stavby byla provedena výměna některých prvků krátkodobé ţivotnosti a instalací. Technický stav odpovídá stáří a prováděné údrţbě domu.

Pozemek Předmětem ocenění není samostatný pozemek, navíc se jedná o pozemek jiného vlastníka.

50

Vedlejší stavby a venkovní úpravy Předmětem ocenění nejsou ţádné vedlejší stavby a venkovní úpravy.

Předmětem

ocenění je pouze podíl 876/10000 na společných částech domu - zde jde hlavně o přípojky médií.

Byt Oceňovaná jednotka se nachází ve 2. nadzemním podlaţí domu č.p. 145 o velikosti 3+1 s předsíní, chodbou, kuchyní s dřezem a plynovým sporákem, bytové jádro je prefabrikovaný umakart – koupelna s vanou, umyvadlem a WC, obytnými pokoji a vestavěnou skříní. Konstrukční vybavení, technický stav a údrţba je průměrně odpovídající standardu obvyklého pro byty a domy tohoto druhu v době výstavby. Byt je v původním, ale udrţovaném stavu, okna plastová, PVC, parkety a dálkové topení. Bytový dům je ţelezobetonový, typový, stěnový, montovaný, pravidelného půdorysu, má plochou střechu. Objekt má 4 nadzemní a jedno podzemní podlaţí. V podzemním podlaţí jsou sklepy, které náleţejí k bytům, společné prostory a místnosti s hlavními uzávěry.

Rekonstrukce Předmět ocenění, lze zhodnotit jako majetek před celkovou rekonstrukcí. Vzhledem k tomu, ţe uvaţovaná rekonstrukce nikterak nezasáhne do nosných konstrukcí, nebude se ani měnit vnější vzhled bytu a ani účel bytu se nezmění, nebude rekonstrukce podléhat reţimu stavebního a kolaudačního řízení, ale bude provedeno pouze ohlášení stavebních a udrţovacích prací na stavebním úřadě.

Analýza nejvyššího a nejlepšího využití Nejvyšší a nejlepší vyuţití je definováno jako racionální a zákonné vyuţití pozemku nebo budovy, které je fyzicky moţné, finančně proveditelné, zajišťující odpovídající výnos a jehoţ výsledkem je nejvyšší moţná trţní hodnota majetku. Základní kritéria, která musí nejvyšší a nejlepší vyuţití splňovat jsou dodrţení právních předpisů, fyzická realizovatelnost, finanční proveditelnost a maximální ziskovost.

51

Aktuální tržní hodnota Oceňovaný majetek je zanesen v katastru nemovitostí jako vymezená bytová jednotka ve smyslu zákona 72/1994 Sb.,

a jeho vyuţití odpovídá územně plánovací

dokumentaci. Na základě těchto skutečností jsme názoru, ţe současné vyuţití nemovitosti je právně přípustné. Oceňovaný majetek je ve stavu, který umoţňuje jeho vyuţívání z technického hlediska. Z tohoto důvodu není uţívání podmíněno rozsáhlou investicí do jeho rekonstrukce. Podmínka okamţité vyuţitelnosti majetku je tedy splněna. Ke splnění kritéria maximální ziskovosti je nutný pronájem nemovitosti za trţní nájemné nebo její vyuţití vlastníkem pro vlastní potřebu, čímţ bys došlo k úspoře jeho nákladů za pronájem porovnatelného objektu. Vzhledem k tomu, ţe byt není pronajat a slouţí k vlastnímu bydlení majitele bytu a jeho rodiny a zároveň nejsou známy ţádné právní, technické nebo jiné skutečnosti, které by bránily pronájmu za trţní nájemné, je splněna i tato podmínka. Na základě výše uvedené skutečnosti jsem dospěla k názoru, ţe současné vyuţití majetku je v souladu s jeho nejlepším a nejvyšším vyuţitím.

Ocenění Úvod Při stanovení indikace trţní hodnoty majetku jsou zpravidla pouţívány tři mezinárodně uznávané metody ocenění. Jedná se o metodu porovnávací, příjmovou a nákladovou. Porovnávací metoda analyzuje trţní ceny, které byly v posledním období zaplaceny nebo nabízeny za porovnatelné typy majetku. Dále jsou provedeny korekce indikované trţní hodnoty, které zohledňují případné rozdíly ve stavu a vyuţitelnosti oceňovaného majetku v návaznosti na trh existujících srovnatelných majetků. Příjmová metoda analyzuje trţní hodnotu na základě budoucích příjmů z vlastnictví. K indikaci hodnoty se dospívá diskontováním a nebo kapitalizací příjmu odpovídající kapitalizační mírou. 52

Nákladová metoda analyzuje náklady na pořízení majetku jakoţto nového. Tato část můţe být sníţena o opotřebení nebo jiné znehodnocení. Při stanovení aktuální trţní hodnoty jsme pouţili pouze metodu porovnávací, vzhledem k tomu, ţe majetek je v dobrém stavu nebylo by vhodné pouţití nákladové metody.

Porovnávací metoda Stanovení tržní hodnoty pozemku Trţní hodnota pozemku není indikována samostatně, neboť panelový dům, ve kterém se byt nachází nestojí na vlastním pozemku. Stanovení tržní hodnoty nemovitosti jako celku Při naší analýze pro stanovení hodnoty majetku jako celku jsme vzali do úvahy byty porovnatelných parametrů, které byly v Karlových Varech v nedávné době prodány nebo nabízeny k prodeji. Všechny tyto nemovitosti se nacházejí v porovnatelných lokalitách. V případě, ţe se jednalo o nabídky, jsme tuto skutečnosti zohlednili koeficientem odráţejícím obvyklý rozdíl mezi nabídkovými a skutečně dosaţenými prodejními cenami. Pro analýzu výše uvedených transakcí se srovnatelným majetkem jsme pro stanovení indikace trţní hodnoty oceňovaného majetku zvolili za srovnávací jednotku jeden čtvereční metr čisté vyuţitelné plochy (NFA). Tato jednotka je u tohoto druhu majetku povaţována za standardní. Při stanovení trţní hodnoty tímto oceňovacím přístupem byly dále vztahy v úvahu takové faktory jako jsou datum transakce, vlastnická práva, technický stav majetku, vybavenost, poloha, dostupnost

pro automobilovou hromadnou dopravu, moţnost

parkování, poloha v obci, velikost bytu a další. Na základě výše uvedených skutečností a předpokladů jsme dospěli k názoru, ţe trţní hodnota nemovitosti jako celku indikovaná porovnávací metodou je

1 675 200 Kč. Podrobný popis výpočtů provedených pro získání výše uvedené indikace je uveden v tabulce na následující straně.

53

Akutální tržní hodnota Oceňovaná nemovitost

Porovnávaná nemovitost

Porovnávaná nemovitost

Porovnávaná nemovitost

1

2

3

Byt. jednotka 145/4 Tašovice

ul. Česká Tašovice

ul. Svatošská 23 Doubí

ul. Svatošská u SOS vesničky Doubí

Obec

K. Vary

K.Vary

K.Vary

K.Vary

Okres B. Údaje o pozemku

K. Vary

K.Vary

K.Vary

K.Vary

A. Identifikační údaje Pořadové číslo nemovitosti Název nemovitosti Katastrální území

Pozemek není oceňován samostatně C. Základní údaj pro porovnání – m2 celková plocha bytu Počet srovnávacích jednotek Prodejní cena celkem

68

68

69

53

X

1 590 000

1 400 000

1 450 000

Cena za 1 porovnávací jednotku Datum transakce

X

23 382,3529

20 289,8551

27 358,4906

8.4.2010

8.4.2010

8.4.2010

8.4.2010

1

1

1

23 382,3529

20 289,8551

27 358,4906

Nabídka

Nabídka

Nabídka

0,9

0,9

0,9

21 044,1176

18 260,8696

24 622,6415

Absolutní

Absolutní

Absolutní

1

1

1

21 044,1176

18 260,8696

24 622,6415

Nezjištěna

Nezjištěna

Nezjištěna

1

1

1

21 044,1176

18 260,8696

24 622,6415

Bytová jednotka

Bytová jednotka

Bytová jednotka

1

1

1

21 044,1176

18 260,8696

24 622,6415

Ano

Ano

Ano

1

1

1

21 044,1176

18 260,8696

24 622,6415

Ne

Ne

Ne

1

1

1

Korekce Upravená hodnota D. Právní údaje Druh transakce

Prodej

Korekce Upravená hodnota Vlastnická práva

Absolutní vlastnictví

Korekce Upravená hodnota Existence věcných břemen Korekce

Nezjištěna

Upravená hodnota Vyuţití podle územního plánu

Bytová jednotka

Korekce Upravená hodnota Kolaudační rozhodnutí

Ano

Korekce Upravená hodnota Jiná právní omezení a závazky

Ne

Korekce

54

Upravená hodnota

21 044,1176

18 260,8696

24 622,6415

Dobrá

Horší

Horší

1

1,05

1,08

21 044,1176

19 173,9130

26 592,4528

Částečná rekonstrukce

Částečná rekonstrukce

Částečná rekonstrukce

1

1

1

21 044,1176

19 173,9130

26 592,4528

Dobrá

Dobrá

Dobrá

1

1

1

21 044,1176

19 173,9130

26 592,4528

Byt

Byt

Byt

1

1

1

21 044,1176

19 173,9130

26 592,4528

Omezený

Omezený

Omezený

1

1

1

21 044,1176

19 173,9130

26 592,4528

MHD

MHD

MHD

1

1

1,05

21 044,1176

19 173,9130

27 922,0755

Korekce

Dostatek parkovacích míst 1

Dostatek parkovacích míst 1

Dostatek parkovacích míst 1

Upravená hodnota

21 044,1176

19 173,9130

27 922,0755

Dobrá

Průměrná

Dobrá

1

1,05

1

21 044,1176

20 132,6087

27 922,0755

Srovnatelné

Poslední patro

Srovnatelné

1

1,1

1

21 044,1176

22 145,8696

27 922,0755

Srovnatelné

Srovnatelný

Menší

1

1

1,1

21 044,1176

22 145,8696

30 714,2830

Srovnatelný

Srovnatelný

Srovnatelný

1

1

1

21 044,1176

22 145,8696

30 714,2830

E. Technické parametry Lokalita

Dobrá

Korekce Upravená hodnota Technický stav objektu

Částečná rekonstrukce

Korekce Upravená hodnota Technická vybavenost budovy Korekce

Dobrá

Upravená hodnota Funkční vyuţitelnost

Byt

Korekce Upravená hodnota Další moţný rozvoj nemovitosti Korekce

Omezený

Upravená hodnota Dopravní obsluţnost

MHD

Korekce Upravená hodnota Dopravní dostupnost a parkování

Atraktivita objektu

Dostatek parkovacích míst

Dobrá

Korekce Upravená hodnota Jiná technická korekce

Podlaţí v domě

Korekce Upravená hodnota F. Ostatní parametry Korekce pro velikost nemovitosti Korekce Upravená hodnota Jiná korekce

Podíl hodnoty pozemku

Korekce Upravená hodnota

55

Výsledná porovnávací hodnota Porovnávací hodnota 1 jednotky Celková porovnávací hodnota Zaokrouhleno

24 635

21 044

22 146

30 714

1 675 163

1 431 000

1 528 065

1 627 857

1 675 200

Příjmová metoda Nemovitosti, které mohou generovat výnos jsou oceňovány i příjmovou metodou. Při pouţití příjmové metody je ocenění provedeno na základě kapitalizace potenciálního čistého příjmu z pronájmu majetku v míře odpovídající investičním rizikům obsaţeným ve vlastnictví tohoto majetku. Tato metoda je obecně povaţována za spolehlivou indikaci hodnoty majetku pořizovaných pro jejich schopnost produkovat příjem. Vzhledem k tomu, ţe je majetek vyuţíván za účelem bydlení majitele bytu a jeho rodiny, není zde příjmová metoda aplikována. Nákladová metoda Je sníţení hodnoty vyplývající z provozu a z působení vnějšího prostředí.

Závěr Toto hodnocení vyjadřuje náš názor na trţní hodnotu předmětného majetku v absolutním vlastnictví, jako by byl nabídnut k prodeji na volném trhu. Hodnocení bylo zpracováno: Ke skutečnostem platným ke dni 10.4.2010 Pojmy trţní hodnota a absolutní vlastnictví byly definovány v úvodní části této zprávy. Aplikacemi výše popsaných metod ocenění byly pro stanovení trţní hodnoty majetku určeny následující indikace:

56

Aktuální tržní hodnota Indikace (Kč)

Váha (%)

Váţený průměr (Kč)

1 675 200

100

1 675 200

Příjmová metoda

N/A

0

0

Nákladová metoda

N/A

0

0

Porovnávací metoda

Výsledná trţní hodnota

1 675 200

Zaokrouhleno

1 675 200

Oceňovaný majetek patří mezi typy nemovitostí, které jsou na trhu běţně nabízeny a obchodovány. Z tohoto důvodu se domníváme, ţe porovnávací metoda odráţí nejlépe stav ekonomiky i konkrétní nabídku a poptávku po tomto druhu majetku. Z těchto důvodů povaţujeme indikaci trţní hodnoty porovnávací metodou za rozhodující a přisoudili jsme jí váhu 80%, respektive 100% při ocenění současné trţní hodnoty. Oceňovaný majetek není typicky investičním majetkem, u kterého je z hlediska investora rozhodující jeho schopnost produkovat příjmy z pronájmu. Je sice pravdou, ţe obdobné majetky se běţně pronajímají, ale přesto převaţuje jejich vyuţití k zajištění bydlení majitele. Indikace trţní hodnoty na základě příjmové metody není tedy pro stanovení výsledné hodnoty tolik podstatná a důleţitá a proto jsme na ní poloţili váhu 20%. Z důvodů, které jsme podrobně specifikovali v části Ocenění této zprávy nebyla metoda nákladová aplikována. Na základě výše uvedených skutečností a předpokladů jsme dospěli k závěru, ţe aktuální trţní hodnota oceňovaného majetku, jako by byl nabídnut k prodeji na volném trhu je ke dni 10.4.2010 reprezentována částkou:

1 675 200 Kč (slovy: Jedenmilionšestsetsedmdesátpěttisícdvěstěkorunčeských)

57

Omezující podmínky a předpoklady 1. nebylo provedeno ţádné šetření a převzata ţádná odpovědnost za právní popis nebo právní náleţitosti, včetně právního podkladu vlastnického práva. Předpokládá se, ţe vlastnické právo k majetku je správné a tedy prodejné, pokud by se nezjistilo něco jiného. Dále se přepokládá, ţe vlastnictví je pravé a čisté od všech zadrţovacích práv, sluţebností nebo břemen zadluţení, pokud by se nezjistilo něco jiného. 2. Informace z jiných zdrojů, na nichţ je zaloţena celá nebo části této zprávy jsou věrohodné, ale nevyly ve všech případech ověřovány. Nebylo vydáno ţádné potvrzení pokud se týká přesnosti takové informace 3. Údaje o rozměrech pozemků, budov a staveb byly získány naším šetřením, z projektové dokumentace nebo z veřejných evidencí jako je Katastr nemovitostí a nebyly ve všech případech ověřovány. Popisy pozemků, budov a staveb jsou uvedeny pouze pro identifikační účely a neměly by slouţit k účelu převodu majetku nebo být podkladem k jiné právní listině bez příslušného ověření. 4. Prověření oceňovaného majetku bylo provedeno pouze nedestruktivními metodami bez pouţití sond, apod. Při prohlídce byly zaznamenány viditelné patologické jevy a jiné nedostatky, pokud existovaly. Závěry uvedené ve Zprávě o ocenění předpokládají, ţe oceňovaný majetek neobsahuje takové materiály jako je azbest, močovino-formaldehydová pojiva a izolace nebo jiné potenciálně škodlivé nebo nebezpečné materiály, které mohou v případě jejich přítomnosti nepříznivě ovlivnit hodnotu majetku. Stejně tak nebyly provedeny ţádné půdní rozbory, geologické studie nebo studie vlivu na ţivotní prostředí. 5. Nebere se ţádná zodpovědnost za změny v trţních podmínkách a nepředpokládá se, ţe by nějaký závazek byl důvodem k přezkoumání této zprávy, kde by se zohlednily události nebo podmínky, které se vyskytnou následně po datu ocenění. 6. Předpokládá se odpovědné vlastnictví a správa vlastnických práv 7. Pokud se nezjistí něco jiného, předpokládá se plný souhlas se všemi aplikovatelnými státními zákony a nařízeními. 8. Tato zpráva byla vypracována pouze za účelem zjištění trţní hodnoty pro případný prodej majetku na volném trhu, popřípadě pro účely uvedené v úvodu této zprávy. 58

9. Předpokládá se, ţe mohou být získány nebo obnoveny všechny poţadované licence, osvědčení o drţbě, souhlasu, povolení nebo jiná legislativní nebo administrativní oprávnění pro jakoukoliv potřebu a pouţití, na nichţ je zaloţen odhad hodnoty obsaţený v této zprávě. 10. Zjištěná objektivní trţní hodnota je platná pro finanční strukturu platnou ke dni ocenění.

Osvědčení Já níţe podepsaný, tímto osvědčuji, ţe: 1. V současné době ani v blízké budoucnosti nebudu mít účast nebo prospěch z majetku, který je předmětem zpracovaného trţního ocenění. 2. Zpracované trţní ocenění zohledňuje všechny nám známe skutečnosti, které by mohly ovlivnit dosaţené závěry nebo odhadované hodnoty. 3. Při zpracování trţního ocenění byly brány v úvahu obecné předpoklady a omezující podmínky pro stanovení trţního ocenění, tak jak jsou uvedeny na zvláštním listě. 4. Při své činnosti jsme neshledali ţádné skutečnosti, které by nasvědčovaly, ţe nám předané dokumenty a podklady nejsou pravdivé a správné.

V Karlových Varech dne 10.4.2010

___________________________ Simona Klierová

59

Příloha č. 1

60

Příloha č. 2

61

2. Ocenění bytového domu – stanovení tržní hodnoty ZPRÁVA O HODNOCENÍ

Odhad tržní hodnoty č.: 2/10 Předmět ocenění: bytový dům Číslo domu: 137/57 V budově č.p.: 137 Na pozemku parc.č.: 23 Vlastník (vlastníci) jednotky: firma X, s.r.o. Spoluvlastnický podíl: Není Katastrální území: Doubí LV č.: Okres: Karlovy Vary Kraj: Obec: Karlovy Vary Ulice: Objednatel: Stav ke dni/Prohlídka: Účel ocenění:

484 Karlovarský Studentská

paní Y, adresa 15.4.2010 odhad obvyklé ceny nemovitosti pro účel úvěrového řízení

Vypracovala: Simona Klierová Datum: 15. dubna 2010

62

Obsah: 10. 11. 12. 13. 14. 15. 16. 17. 18.

Úvodní list Obsah Průvodní dopis Identifikační údaje a popisné informace Analýza nejvyššího a nejlepšího vyuţití Ocenění Závěr Omezující podmínky a předpoklady Osvědčení

Přílohy: 1. Výpis z katastru nemovitostí 2. Snímek katastrální mapy 3. Fotodokumentace

63

Firma X Studentská 137 360 06 Karlovy Vary Oznamujeme Vám, ţe jsme ukončili trţní ocenění majetku označeného nám jako Bytový dům č.p. 163/20 uvedený na listu vlastnictví č. 484, pro katastrální území Doubí, obec Karlovy Vary nacházejícího se na adrese Studentská 137, 360 06 Karlovy Vary, Česká republika V této zprávě Vám předkládáme výsledky našeho šetření. Tato zpráva o hodnocení vyjadřuje náš odborný názor na obvyklou cenu výše uvedeného majetku ve vlastnictví bez břemene nájemních smluv jako by byl nabídnut k prodeji na volném trhu. Zpráva byla zpracována k technickému stavu a právním skutečnostem platným k 15.4.2010 – ke dni místního šetření. Zpracovateli zprávy je známo, ţe zpráva má slouţit jako podklad pro jednání o zajištění úvěru nemovitou zástavou. Zpracovateli zprávy není známo nic o tom, ţe by zpráva měla zároveň slouţit i pro jiný účel jako např. ocenění vkladu do obchodní společnosti, stanovení základu majetkové daně nebo jiný, výše nespecifikovaný účel. Oceňovaný majetek je zapsán u Katastrálního úřadu Karlovy Vary, na listu vlastnickém 484, pro katastrální území Doubí, obec Karlovy Vary. Výpis z katastru nemovitostí je přílohou této zprávy. Oceňovaný majetek byl ke dni ocenění (15. dubna 2010) uţíván převáţně komerčně jako bytový dům se 7 nájemními byty, a se 3 nebytovými prostory - v přízemí, kde je prodejna a dále v podzemním podlaţí, kde jsou sklepní prostory. Byty jsou dosud pronajímány za trţní nájemné, jeden nebytový prostor je také pronajat. Podrobné údaje o vyuţití oceňovaného majetku jsou uvedeny v dalších oddílech zprávy. Zpráva zohledňuje skutečnosti mající vliv na obvyklou cenu, která vyplývá z uzavření nájemních vztahů. Majetek je v absolutním vlastnictví. Absolutní vlastnictví je v souladu s Evropskými standardy pro oceňování a pravidly Mezinárodního výboru pro oceňovací normy definováno jako vlastnictví bez jakéhokoliv omezení, avšak podléhající právu vyvlastnění v obecném zájmu za náhradu, práva propadnutí majetku státu, soudní autoritě a zdanění. 64

Oceňovaný majetek jsme osobně prohlédli a při zpracování ocenění jsme vzali v úvahu následující faktory: Polohu, velikost a vyuţitelnost pozemku. Velikost, technický stav a vyuţitelnost stávajících budov, staveb a venkovních úprav. Nejvyšší a nejlepší vyuţití. Převaţující trendy v dané lokalitě, obecné podmínky a relativní poptávku po tomto druhu nemovitosti na trhu. Náklady na pořízení majetku jako nového sníţené o jeho opotřebení. Prodeje, poptávkové a nabídkové ceny a výši nájemného podobného majetku v okolí i v celé lokalitě. Očekávaný čistý příjem z pronájmu majetku a jeho kapitalizaci pro stanovení hodnoty majetku. Předmětem ocenění jsou pouze budovy, stavby a pozemky. Jakýkoliv jiný majetek jako je vnitřní zařízení, technologie nesouvisející s budovami a stavbami, apod. byl z ocenění vyloučen. Výměry budov a staveb byly převzaty z podkladů poskytnutých klientem a nebyly ve všech případech podrobně ověřovány.

65

Identifikační údaje Souhrnné informace o oceňovaném bytovém domě Dům: Bytový Kraj: Karlovarský Katastrální území: Doubí

Parametr Jednotka: Typ: Podlaţí: Orientace:

Obec: Karlovy Vary Ulice: Studentská

Stávající stav cihlový S-J

Uţitná plocha celkem:

700 m2

Opotřebení celkově Rozestavěnost: Vytápění: Stav domu: Nemovitost běţně uţívána: Pozemky (popis):

30% 100%

Výměra pozemku celkem:

272 m2 Volně stojící 1 7 Ne 110 30% Velmi dobrý Ne

Budova: Počet podlaţí PP/NP: Počet byt./nebyt. jednotek: Výtah: Stáří původní/další ţivotnost: Opotřebení/závady: Stav stavby: Omezení vlastnických práv:

Velmi dobrý Ano Pozemek, Pozemky zastavěné stavbou obytného domu, odhadci byl předložen výpis z KN LV č. 1 pro k.ú. Doubí, snímek katastrální mapy

Omezení zahrnutá v obvyklé ceně: Poznámka k omezení:

Ano

Záplavové území: Pojištění proti povodni:

Ne Není nutné

66

3 3 50

Popis lokality Oceňovaný majetek – bytový dům č.p. 137/57 se nachází v Karlových Varech, ve čtvrti Doubí u hlavní komunikace Karlovy Vary – Plzeň. Celkový charakter je bydlení středního, ale i vyššího standardu doplněné o objekty občanské vybavenosti. V dochůdné vzdálenosti od objektu je k dispozici kompletní občanská vybavenost – hotel, obchod, restaurace, banka, škola a školka, nedaleko jsou obchody a obchodní střediska (Tesco, Makro, Globus, Interspar), restaurace. Zastávka městské hromadné dopravy – autobus v místě. Dá se tedy říci, ţe je zde kompletní občanskou vybavenost v rámci okrajové lokality lázeňského města. V Karlových Varech je tato čtvrť jako zóna pro bydlení v poslední době celkem oblíbená – bylo zde postaveno mnoho rodinných domů a nové bytové domy, je zde také moţnost procházek. Vzhledem k předpokládanému a skutečnému účelu vyuţití – bydlení, ale i pronajímání prodejny je poloha výhodná. Parkování je moţné na přilehlých veřejných prostranstvích. Kapacita parkovacích míst je dostačující. Parkování ve vlastním objektu bytového domu není moţné.

Oceňovaný majetek Podle skutečností zjištěných na místě i podle podkladů poskytnutých zadavatelem posudku je hlavní a zároveň jedinou podnikatelskou činností prováděnou v bytovém domě poskytování pronajímatelných prostor – bytů a jednoho nebytového prostoru. Dům je tedy především určen k podnikatelské činnosti. Oceňovaný majetek tvoří funkční celek bytového domu a pozemku. Jednotlivé části majetku budou podrobně popsány a specifikovány v dalších oddílech zprávy.

Historie Oceňovaný dům byl postaven v roce 1900 na svoji dobu velmi konstrukčně moderní a technicky vybavený činţovní dům. Všechny byty byly projektovány jako menší byty od 35 – 90 m2. Po dobu existence byla prováděna údrţba, a částečná rekonstrukce. Byty byly modernizovány instalacemi moderních kuchyňských linek, výměnou zařizovacích předmětů v koupelnách a WC a zejména výměnami původních lokálních topidel na tuhá paliva za lokální plynová topidla a ohřívače teplé uţitkové vody.

67

Pozemek Předmětem ocenění je pozemek parcelní č. 23 o rozloze 272 m2 a je zcela zastavěn objektem bytového domu.

Bytový dům Bytový dům je postaven v obdobné zástavbě a jedná se o rohový dům postavený na rohu ulice Studentská a K Linhartu. Dům má jedno podzemní a 2 nadzemní podlaţí a podkroví. Nosné konstrukce jsou zděné, krov je dřevěný. Okna jsou dřevěná, nová, dveře dřevěné. Podlahy obytných místností jsou ţelezobetonové, pokryté lepenou podlahovou krytinou, ostatní tvoří keramická dlaţba. Vytápění bytů je zajištěno lokálním topením, zajištěné plynovými topidly odvětranými do fasády. Rozvody elektro 220/380 V a rozvody vody jsou rozvedeny do všech podlaţí. Schodiště je tvořeno kamennými stupni, které jsou vetknuty do nosních zdí.. Většinu konstrukčních prvků, dílů a celků lze hodnotit jako prvky standardní. Celkový stav budovy je velmi dobrý. Aktuální využití majetku Ke dni ocenění obsahuje oceňovaný bytový dům: 7 bytů s různými dispozicemi: 1. nadzemní podlaţí - obchodní plocha 120 m2 – pronajato na 10 let - byt 35 m2 – trţní nájemné - byt 58 m2 – trţní nájemné 2. nadzemní podlaţí - byt 90 m2 – trţní nájemné - byt 62 m2 – trţní nájemné - byt 90 m2 – trţní nájemné - byt 90 m2 – trţní nájemné - byt 35 m2 – trţní nájemné 3. nadzemní podlaţí – podkroví Podkroví je volné, a byty ve 2. poschodí lze rozšířit o tyto půdní prostory. Podzemní podlaţí je v původním stavu a rovněţ volné, restauraci, hernu, kanceláře či sklad.

68

je moţnost zde vybudovat menší

Analýza nejvyššího a nejlepšího využití Nejvyšší a nejlepší vyuţití je definováno jako racionální a zákonné vyuţití pozemku nebo budovy, které je fyzicky moţné, finančně proveditelné, zajišťující odpovídající výnos jehoţ výsledkem je nejvyšší moţná trţní hodnota majetku. Základní kriteria, která musí nejvyšší a nejlepší vyuţití splňovat jsou dodrţení právních předpisů, fyzická realizovatelnost, finanční proveditelnost a maximální ziskovost. Oceňovaný majetek je zanesen v katastru nemovitostí jako bytový dům a jeho vyuţití odpovídá územně plánovací dokumentaci. Na základě těchto skutečností jsme dospěli k názoru, ţe současné vyuţití nemovitosti odpovídá územně plánovací dokumentaci. Na základě těchto skutečností jsme názoru, ţe současné vyuţití nemovitosti je v souladu s jeho nejlepším a nevyšším vyuţitím a právně přípustné. Ke splnění kriteria maximální ziskovosti je nutný ještě i pronájem zbytku nebytových prostor.

Ocenění Úvod Při stanovení indikace obvyklé ceny majetku jsou zpravidla pouţívány tři mezinárodně uznávané metody ocenění. Jedná se o metodu porovnávací, příjmovou a nákladovou. Porovnávací metoda – analyzuje trţní ceny, které byly v posledním období zaplaceny nebo nabízeny za porovnatelné typy majetku. Dále jsou provedeny korekce indikované trţní hodnoty, které zohledňují případné rozdíly ve stavu a vyuţitelnosti oceňovaného majetku v návaznosti na trh existujících srovnatelných majetků. Příjmová metoda – analyzuje trţní hodnotu na základě budoucích příjmů z vlastnictví. K indikaci hodnoty se dospívá diskontováním nebo kapitalizací příjmu odpovídající kapitalizační mírou. Nákladová metoda – analyzuje náklady na pořízení majetku jakoţto nového. Tato část můţe být sníţena opotřebením nebo jiným znehodnocením.

69

Při stanovení obvyklé ceny jsme pouţili kombinaci všech tří metod ocenění. Pro ocenění pozemku jsem pouţila porovnávací metodu pozemků, pro ocenění majetku jsem pouţila všech tří metod.

Porovnávací metoda Stanovení tržní hodnoty pozemku Pro stanovení obvyklé ceny pozemku jsme předpokládali, ţe pozemky jsou volné, připravené k zastavění v souladu s jejich nejlepším a nejvyšším vyuţití.

V případě

stanovení trţní hodnoty pozemků souvisejících s oceněním bytového domu jsme porovnali

pozemky

nabízené

k prodeji

nebo

prodané

v posledním

období

v porovnatelných lokalitách. Jako srovnávací jednotku jsme pouţili cenu ze jeden metr čtvereční pozemku. V případě, ţe se jednalo o nabídky, jsme tuto skutečnosti zohlednili koeficientem odráţejícím obvyklý rozdíl mezi nabídkovými a skutečně dosaţenými prodejními cenami. Při porovnání pozemků byly dále vzaty v úvahu takové faktory jako jsou datum transakce, lokalita, dostupnost, tvar a velikost pozemků, jejich vybavenost inţenýrskými sítěmi, vyuţití dle územně plánovací dokumentace, existence územního rozhodnutí, moţná zastavitelnost pozemků apod. Na základě výše uvedených skutečností jsme dospěli k názoru, ţe aktuální trţní hodnota pozemku souvisejícího s bytovým domem indikovaná porovnávací metodou je:

448 042 Kč A je kalkulováno následně: 272 * 1 647,21036 = 448 041,219 Kč

70

Příloha č. 1 - TABULKA I - POZEMEK Oceňovaný pozemek

A. Identifikační údaje 1 2

Pořadové číslo pozemku Název pozemku

Studentská

Parcelní číslo Adresa pozemku Katastrální území Obec Okres

Porovnávaný Porovnávaný Porovnávaný Porovnávaný pozemek pozemek pozemek pozemek 3

4

23

stavební parcela N/A

stavební parcela N/A

stavební parcela N/A

stavební parcela N/A

Doubí

Doubí

Sedlec

Rosnice

Tašovice

Karlovy Vary Karlovy Vary Karlovy Vary Karlovy Vary Karlovy Vary Karlovy Vary Karlovy Vary Karlovy Vary Karlovy Vary Karlovy Vary B. Základní údaj pro porovnání – cena za 1 m2 v tisících Kč

Prodejní cena celkem

X

1 199 000

1 885 000

3 963 350

14 950 000

Rozloha pozemku v m2

272

545

1005

2557

10000

Cena za 1 m2 Datum transakce

X

2200 4.2.2010

1875,62189 4.2.2010

1550 10.1.2010

1495 12.3.2010

1 2200

1 1875,62189

1 1550

1 1495

Nabídka 0,9 1395

Nabídka 0,9 1345,5

Korekce Upravená hodnota

C. Právní údaje Nabídka Nabídka 0,9 0,9 1980 1688,0597

Druh transakce Korekce Upravená hodnota Vlastnická práva

Absolutní vlastnictví

Korekce Upravená hodnota Existence Bez věcných věcných břemen břemen Korekce Upravená hodnota

Absolutní vlastnictví

Absolutní vlastnictví

Absolutní vlastnictví

Absolutní vlastnictví

1 1980

1 1688,0597

1 1395

1 1345,5

Bez věcných břemen

Bez věcných břemen

Bez věcných břemen

Bez věcných břemen

1 1980

1 1688,0597

1 1395

1 1345,5

Vyuţití podle Rodinný dům Rodinný dům Rodinný dům Rodinný dům Rodinný dům územního plánu Korekce

1

1

71

1

1

Upravená hodnota Územní rozhodnutí

Ano

Korekce Upravená hodnota Jiná právní omezení a závazky

Nejsou

Korekce Upravená hodnota Lokalita Korekce Upravená hodnota Tvar pozemku Korekce Upravená hodnota Svaţitost Korekce Upravená hodnota

Dobrá

Pravidelný

Kompletní

Kontaminace půdy

Nezjištěna

Korekce Upravená hodnota Autobus

Korekce Upravená hodnota Dopravní dostupnost a parkování Korekce

1688,0597

1395

1345,5

Ano

Ano

Ano

Ano

1 1980

1 1688,0597

1 1395

1 1345,5

Nejsou

Nejsou

Nejsou

Nejsou

1 1980

1 1688,0597

1 1395

1 1345,5

Horší 1,05 1464,75

Porovnatelná 1 1345,5

Pravidelný 1 1772,46269

Pravidelný 1 1464,75

Pravidelný 1 1345,5

Rovinný 0,95 1683,83955

Rovinný 0,95 1391,5125

Rovinný 0,95 1278,225

Kompletní

Kompletní

Kompletní

Bez IS

1 1980

1 1683,83955

1 1391,5125

1,2 1533,87

Nezjištěna

Nezjištěna

Nezjištěna

Nezjištěna

1 1980

1 1683,83955

1 1391,5125

1 1533,87

Autobus

Autobus

Autobus

Autobus

1 1980

1 1683,83955

1 1391,5125

1 1533,87

Výborné

Výborné

Výborné

Výborné

1

1

1

1

D. Technické parametry Porovnatelná Horší 1 1,05 1980 1772,46269 Pravidelný 1 1980

Mírně svaţitý Mírně svaţitý 1 1980

Dostupnost inţenýrských sítí Korekce Upravená hodnota

Dopravní obsluţnost

1980

Výborné

72

Upravená hodnota Nutnost demolice stávajících objektů

Ne

Korekce Upravená hodnota Jiná technická korekce

Celková porovnávací hodnota

1391,5125

1533,87

Ne

Ne

Ne

Ne

1 1980

1 1683,83955

1 1391,5125

1 1533,87

1 1980

1 1391,5125

1 1533,87

Větší

Větší

0,95 1321,93688

1,1 1687,257

Výsledná porovnávací hodnota 1 647,21036 1980 1599,64757 1321,93688

1687,257

X

Korekce Upravená hodnota

Porovnávací hodnota 1 m2 Rozloha pozemku

1683,83955

Neaplikováno Neaplikováno Neaplikováno Neaplikováno

Korekce Upravená hodnota Velikost pozemku

1980

1 1683,83955

E. Ostatní parametry Obdobná Větší 1 1980

0,95 1599,64757

272

545

1005

2557

10000

448 041,219

1079100

1 607 645,81

3 380 192,59

16 872 570

poř. číslo 1

Výpis oceňovaných parcel jednotková hodnota v číslo parcely výměra v m2 Kč/m2 23 272 1647,21036

Celkem

272

trţní hodnota zaokrouhleno 448 041,219 448 041,219

73

448 042

Stanovení tržní hodnoty nemovitosti jako celku Při analýze pro stanovení obvyklé ceny majetku jako celku jsme vzali v úvahu bytové domy, které byly v Karlových Varech v nedávné době prodány nebo nabízeny k prodeji. Všechny tyto nemovitosti se nacházejí v porovnatelných lokalitách. V případě, ţe se jednalo o nabídky, jsme tuto skutečnost zohlednili koeficientem odráţejícím obvyklý rozdíl mezi nabídkovými a skutečně dosaţenými cenami. Pro analýzu výše uvedených transakcí se srovnatelným majetkem jsme pro stanovení indikace obvyklé ceny oceňovaného majetku zvolili za srovnávací jednotku celkovou zastavěnou plochu (GFA). Tato jednotka je u tohoto druhu majetku povaţována za standardní. Při stanovení obvyklé ceny tímto oceňovacím přístupem byly vzaty v úvahu takové faktory, jako jsou datum transakce, vlastnická práva, technický stav majetku, vybavenost, poloha, dostupnost pro automobilovou a hromadnou dopravu, moţnost parkování, poloha v obci, velikost budovy a další. Na základě výše uvedených skutečností a předpokladů jsem dospěla k názoru, ţe obvyklá cena nemovitosti jako celku indikovaná porovnávací metodou je:

13 511 280 Kč. Podrobný popis výpočtů provedených pro získání výše uvedené indikace je uveden v tabulce.

74

Příloha č. 2 - TABULKA II - MAJETEK JAKO CELEK Oceňovaná nemovitost A. Identifikační údaje Pořadové číslo nemovitosti Název nemovitosti

Porovnávaná Porovnávaná Porovnávaná Porovnávaná nemovitost nemovitost nemovitost nemovitost 1

Činţovní dům

Činţovní dům

Parcelní číslo Adresa nemovitosti

st. 23

N/A

Katastrální území

Doubí

Obec

Karlovy Vary

Okres

Karlovy Vary

2

3

Činţovní dům

N/A T.G. Masaryka Stará Role Karlovy Vary Karlovy Vary Karlovy Vary Karlovy Vary Karlovy Vary

4

Činţovní dům

Činţovní dům

N/A Moskevská

N/A

Karlovy Vary Karlovy Vary Karlovy Vary

Olšová Vrata Karlovy Vary Karlovy Vary

B. Údaje o pozemku – přenos z Tabulky I Plocha pozemku

272

715

150

Hodnota za 1 m2 1647,21036 1647,21036 1647,21036 1647,21036 pozemku Hodnota pozemku 448041,219 1156341,673 410155,3796 1177755,407 celkem C. Základní údaj pro porovnání – m2 celkové zastavěné plochy podlaží

1647,21036

Počet srovnávacích jednotek Prodejní cena celkem

702

272 X

Prodejní cena bez ceny pozemku

157

130

297

180

6 500 000

12 500 000

6 450 000

8 800 000

X

34036,0403 92998,80477 17751,66529 47516,21359

Datum transakce

5.4.2010

3.4.2010

8.4.2010

8.4.2010

1

1

1

1

Korekce Upravená hodnota

34036,0403 92998,80477 17751,66529 47516,21359

D. Právní údaje Druh transakce

Nabídka

Korekce

Nabídka 0,9

Upravená hodnota

Nabídka 0,9

Nabídka 0,9

0,9

30632,43687 83698,92429 15976,49877 42764,39223 Absolutní vlastnictví

Absolutní

Korekce

Absolutní 1

Upravená hodnota Existence věcných břemen

247081,354

5343658,327 12089844,62 5272244,593 8552918,446

Cena za 1 porovnávací jednotku

Vlastnická práva

249

Absolutní 1

Absolutní 1

1

30632,43687 83698,92429 15976,49877 42764,39223 Ne

Ne

75

Ne

Ne

Ne

Korekce

1

Upravená hodnota Vyuţití podle územního plánu Korekce

Činţovní dům

Činţovní dům

Činţovní dům

Činţovní dům

1

1

1

Činţovní dům 1

1

30632,43687 83698,92429 15976,49877 42764,39223 Ano

Ano

Ano

Korekce

Ano

1

Upravená hodnota Jiná právní omezení a závazky Korekce

1

30632,43687 83698,92429 15976,49877 42764,39223

Upravená hodnota Kolaudační rozhodnutí

1

Ano

1

1

1

30632,43687 83698,92429 15976,49877 42764,39223 Ne

Ne

Ne

Ne

1

Upravená hodnota

Ne

1

1

1

30632,43687 83698,92429 15976,49877 42764,39223

E. Technické parametry Lokalita

Dobrá

Dobrá

Lepší

Korekce

1

Upravená hodnota Technický stav objektu

Dům po rekonstrukci

Dům po rekonstrukci

Dobrá

Dobrá

Dobrá

Činţovní dům

Činţovní dům

Činţovní dům

Moţnost podkroví

Moţnost podkroví

autobus

autobus

autobus

Korekce

30632,43687 81104,25764 Parkování téměř vedle domu

Parkování před domem

Korekce Upravená hodnota

1

0,9

Parkování není 1,16

1

15481,2273 43192,23815 Moţnost podkroví 1

1

15481,2273 43192,23815 autobus

1

Upravená hodnota

Činţovní dům 1

1

30632,43687 81104,25764

1

15481,2273 43192,23815

Moţnost podkroví

1

Upravená hodnota

1

1

30632,43687 81104,25764 Moţnost podkroví

Dobrá

Činţovní dům

1

1

15481,2273 43192,23815

1

30632,43687 81104,25764

Upravená hodnota

Dopravní dostupnost a parkování

1,01

1,14 Dobrá

1

Korekce

Dopravní obsluţnost

1,14

30632,43687 81104,25764

Upravená hodnota

Další moţný rozvoj nemovitosti Korekce

0,85

Nutná Nutná Dům po rekonstrukce rekonstrukce rekonstrukci 1

Upravená hodnota

Funkční vyuţitelnost budovy

0,85

Horší

30632,43687 71144,08565 13580,02395 43192,23815

Korekce Technická vybavenost budovy Korekce

Lepší

autobus 1

1

15481,2273 43192,23815 Parkování Parkování u před domem domu 0,9

1

27569,19264 94080,93886 13933,10457 43192,23815

76

Atraktivita objektu

Velmi dobrá

Velmi dobrá

Korekce

1

Upravená hodnota Jiná technická korekce

Dobrá

dobrá 1,02

Velmi dobrá 1,03

1

27569,19264 95962,55764 14351,09771 43192,23815 zděné

zděné

Korekce

zděné 1

Upravená hodnota

zděné

zděné

1

1

1

27569,19264 95962,55764 14351,09771 43192,23815

F. Ostatní parametry Korekce pro velikost nemovitosti

Porovnatelná Menší

Korekce

1

Upravená hodnota

Menší 1,1

Porovnatelná 1,1

1

27569,19264 105558,8134 15786,20748 43192,23815

Jiná korekce Korekce

1

Upravená hodnota

1

1

1

27569,19264 105558,8134 15786,20748 43192,23815

Výsledná porovnávací hodnota Porovnávací hodnota 1 jednotky

48026,61292 27569,19264 105558,8134 15786,20748 43192,23815

Porovnávací hodnota celkem (bez poz.)

13063238,71 4328363,245 13722645,74 4688503,622 7774602,867

Hodnota pozemku

448041,2179 1156341,673 410155,3796 1177755,407

Celková porovnávací hodnota

13511279,93 5484704,918 14132801,12 5866254,029 8021684,421

247081,554

Příjmová metoda Nemovitosti, které mohou generovat výnos, jsou oceňovány i příjmovou metodou. Při pouţití příjmové metody je ocenění provedeno na základě kapitalizace potencionálního čistého příjmu z pronájmu majetku v míře odpovídající investičním rizikům obsaţeným ve vlastnictví tohoto majetku. Tato metoda je obecně povaţována za spolehlivou indikaci hodnoty majetku pořizovaných pro jejich schopnost produkovat příjem. Prvním krokem při metodě kapitalizace příjmu je stanovení hrubého potencionálního příjmu, který můţe být generován oceňovaným majetkem. Dále je stanovena neobsazenost a provozní náklady, které jsou odečteny od potencionálního hrubého příjmu pro získání provozního příjmu.

77

Odečtením rezervy na renovace od provozního příjmu je následovně stanoven čistý provozní příjem před zdaněním. Obvyklá cena je potom stanovena pomocí dvou alternativních

kapitalizačních

postupů

–

přímé

kapitalizace

nebo

analýzy

diskontovaného cash flow. V tomto případě byla pouţita metoda přímé kapitalizace. Výše potencionálního provozního příjmu byla následně stanovena na základě skutečně uzavřených nájemních smluv na pronájem jednotlivých bytů a nebytového prostoru. Ve výpočtech jsme vycházeli z tzv. studeného nájemného, kdy sluţby a energie jsou nájemcům přeúčtovány na základě jejich skutečného čerpání. Provozní náklady byly stanoveny procentní sazbou z potencionálního hrubého příjmu, obvyklou pro porovnatelné majetky. Na základě výše uvedených skutečností jsme dospěli k závěru, ţe obvyklá cena výše uvedeného majetku indikovaná příjmovou metodou je:

9 187 500 Kč

Podrobný popis výpočtů provedených pro získání výše uvedené indikace je uvedený v následující tabulce.

78

PŘÍJMOVÁ METODA - PŘÍMÁ KAPITALIZACE Příjem z pronájmu - tržní nájemné Nebytové prostory - restaurace Neobsazenost a ztráty vlivem neplacení nájemného

504 000 78 000 582 000

0%

Efektivní hrubý příjem

582 000

Náklady na údržbu Pojistné Daň z nemovitosti Pronájem cizích pozemků Marketing Ostatní provozní náklady Provozní náklady celkem

50 000 18 000 14 000 0 0 10 000 92 000

Provozní příjem Rezervy na renovace Čistý provozní příjem Míra kapitalizace

490 000 122 500 367500 4%

Indikovaná hodnota Zaokrouhleno

9 187500 9 187500

Nákladová metoda U nákladové metody ocenění je trţní hodnota pozemku připočtena k upraveným nákladům na pořízení budov a staveb jako nových. Náklady na pořízení majetku jako nového jsou náklady na vybudování stejného majetku při současných cenách, při pouţití stejného materiálu, stavebních a výrobních norem, projektu, celkového uspořádání a kvality provedení. Ke stanovení trţní hodnoty předmětného majetku v jeho aktuálním stavu je z částky nákladů na pořízení majetku jako nového odečítána částka, která reprezentuje sníţení hodnoty

vyplývající

z fyzické

opotřebovanosti

a

funkční

nebo

ekonomické

nedostatečnosti, pokud existují a jsou měřitelné. Tyto tři prvky sniţují hodnotu a jsou definovány: Technické opotřebení Je sníţení hodnoty vyplývající z provozu a z působení vnějšího prostředí.

79

Funkční nedostatky Jsou sníţení hodnoty způsobené obvykle zdokonalením metod, projektů, celkového uspořádání, materiálů nebo technologií, jehoţ důsledkem, je nepřiměřenost, nadbytečná kapacita, nadměrná konstrukce, nedostatečné vyuţití nebo nadměrné provozní náklady části daného majetku. Ekonomické nedostatky Jsou neodstranitelná sníţení hodnoty v důsledku působení vnějších negativních vlivů na daný majetek, jako jsou všeobecné ekonomické podmínky, dostupnost financování nebo neharmonické vyuţití majetku. Aplikované technické opotřebení zohledňuje stáří nemovitého majetku a jeho stavebně technický stav. Funkční nedostatky uplatněné při ocenění zohledňují zejména tu skutečnost, ţe majetek by z hlediska konstrukčního a dispozičního mohl být řešen jednodušeji a účelněji. Funkční nedostatky byly stanoveny porovnáním nákladů na reprodukci oceňovaného majetku a nákladů na jeho nahrazení, tedy na výstavbu objektu na současné materiálové, konstrukční a dispoziční úrovni se srovnatelným mnoţstvím komerčně vyuţitelných prostor. Porovnali jsme a zahrnuli i náklady obou druhů nemovitostí spojené s jejich provozem a uţíváním. Na základě výše uvedených skutečností a předpokladů jsme dospěli k názoru, ţe obvyklá cena oceňovaného majetku indikovaná nákladovou metodou je:

7 495 200 Kč Následující tabulka indikuje výpočty oceňovaného majetku nákladovou metodou.

80

NÁKLADOVÁ METODA Název Číslo pozemku Nosná konstrukce Skutečné stáří Efektivní stáří Ekonomická životnost

Bytový dům, Studentská 137, K. Vary - Doubí 23 klasická, zděná 110 160 50

Zastavěná plocha Počet podlaží Celková zastavěná plocha Koeficient využitelnosti Celková podlahová plocha Celkový obestavěný prostor Jednotkové reprodukční náklady Reprodukční náklady celkem Fyzické opotřebení Funkční nedostatky Ekonomické nedostatky

272 1 PP, 3 NP 272 0,85 700 1489 6960 10363440 3109032

30% 0% 2%

207268,8

Stavby a venkovní úpravy Věcnou hodnotu stanovujeme odborným odhadem Pozemek Indikovaná hodnota Zaokrouhleno

7047139,2 448042 7 495 181,2 7 495 200,00

Závěr Toto hodnocení vyjadřuje náš názor na trţní hodnotu předmětného majetku, jako by byl nabídnut k prodeji na volném trhu. Hodnocení bylo zpracováno ke skutečnostem platným k 15.4.2010. Pojmy obvyklá cena a absolutní vlastnictví byly definovány v úvodní části této zprávy. Aplikace výše popsaných metod ocenění byly pro stanovení obvyklé ceny majetku určeny následující indikace: Indikace (Kč)

Váha (%)

Vážený průměr (Kč)

Porovnávací metoda

13 511 280

70

9 457 896

Příjmová metoda

9 187 500

20

1 837 500

Nákladová metoda

7 495 200

10

749 520

Výsledná cena

12 044 916

Zaokrouhleno

12 045 000

81

Oceňovaný majetek patří mezi typy nemovitostí, které jsou na trhu běţně nabízeny a obchodovány. Z těchto důvodů povaţujeme indikaci trţní hodnoty porovnávací metodou za rozhodující a přisoudili jsme jí váhu 70 %. Oceňovaný majetek – bytový dům s nájemními byty je z hlediska typu objektu a sektoru trhu typicky investičním majetkem, u kterého je z hlediska investora rozhodující jeho schopnost produkovat příjmy z pronájmu. V tomto případě je reálná schopnost majetku produkovat příjem. Z výše uvedených skutečností jsem přisoudila příjmové metodě 20 %. U starších, i kdyţ funkčních nemovitostí jako je posuzovaný objekt, nejsou obvykle investoři akceptovat současnou výši nákladů na jejich výstavbu. Z tohoto důvodu není indikace obvyklé ceny pomocí nákladové metody rozhodující. Pro závěrečnou analýzu obvyklé ceny slouţí jako jistý korektor hodnot zjištěných jinými metodami a proto jí je přisouzena váha 10 %. Na základě výše uvedených skutečností a předpokladů jsme dospěli k závěru, ţe obvyklá cena oceňovaného majetku, jako by byl nabídnut k prodeji na volném trhu je k 15. dubnu 2010 reprezentovaná částkou:

12 045 000 Kč (slovy: Dvanáctmilionůčtyřicetpěttisíckorunčeských) Neprováděli jsme ţádné šetření ohledně vlastnických práv nebo závazků vůči oceňovaného majetku. Za skutečnosti právního charakteru nepřebírám ţádnou odpovědnost. Nezkoumali jsme ţádné finanční údaje týkající se současného ani budoucího potenciálu majetku produkovat příjem v provozu, pro který je majetek vyuţíván nebo by mohl být vyuţíván. Závěry uvedené v této zprávě mohou být plně pochopeny po přečtení následujících příloh, předpokladů a omezujících podmínek poskytnutých sluţeb.

82

Omezující podmínky a předpoklady 11. nebylo provedeno ţádné šetření a převzata ţádná odpovědnost za právní popis nebo právní náleţitosti, včetně právního podkladu vlastnického práva. Předpokládá se, ţe vlastnické právo k majetku je správné a tedy prodejné, pokud by se nezjistilo něco jiného. Dále se přepokládá, ţe vlastnictví je pravé a čisté od všech zadrţovacích práv, sluţebností nebo břemen zadluţení, pokud by se nezjistilo něco jiného. 12. Informace z jiných zdrojů, na nichţ je zaloţena celá nebo části této zprávy jsou věrohodné, ale nevyly ve všech případech ověřovány. Nebylo vydáno ţádné potvrzení pokud se týká přesnosti takové informace 13. Údaje o rozměrech pozemků, budov a staveb byly získány naším šetřením, z projektové dokumentace nebo z veřejných evidencí jako je Katastr nemovitostí a nebyly ve všech případech ověřovány. Popisy pozemků, budov a staveb jsou uvedeny pouze pro identifikační účely a neměly by slouţit k účelu převodu majetku nebo být podkladem k jiné právní listině bez příslušného ověření. 14. Prověření oceňovaného majetku bylo provedeno pouze nedestruktivními metodami bez pouţití sond, apod. Při prohlídce byly zaznamenány viditelné patologické jevy a jiné nedostatky, pokud existovaly. Závěry uvedené ve Zprávě o ocenění předpokládají, ţe oceňovaný majetek neobsahuje takové materiály jako je azbest, močovino-formaldehydová pojiva a izolace nebo jiné potenciálně škodlivé nebo nebezpečné materiály, které mohou v případě jejich přítomnosti nepříznivě ovlivnit hodnotu majetku. Stejně tak nebyly provedeny ţádné půdní rozbory, geologické studie nebo studie vlivu na ţivotní prostředí. 15. Nebere se ţádná zodpovědnost za změny v trţních podmínkách a nepředpokládá se, ţe by nějaký závazek byl důvodem k přezkoumání této zprávy, kde by se zohlednily události nebo podmínky, které se vyskytnou následně po datu ocenění. 16. Předpokládá se odpovědné vlastnictví a správa vlastnických práv 17. Pokud se nezjistí něco jiného, předpokládá se plný souhlas se všemi aplikovatelnými státními zákony a nařízeními. 18. Tato zpráva byla vypracována pouze za účelem zjištění trţní hodnoty pro případný prodej majetku na volném trhu, popřípadě pro účely uvedené v úvodu této zprávy. 83

19. Předpokládá se, ţe mohou být získány nebo obnoveny všechny poţadované licence, osvědčení o drţbě, souhlasu, povolení nebo jiná legislativní nebo administrativní oprávnění pro jakoukoliv potřebu a pouţití, na nichţ je zaloţen odhad hodnoty obsaţený v této zprávě. 20. Zjištěná objektivní trţní hodnota je platná pro finanční strukturu platnou ke dni ocenění.

Osvědčení Já níţe podepsaný, tímto osvědčuji, ţe: 5. V současné době ani v blízké budoucnosti nebudu mít účast nebo prospěch z majetku, který je předmětem zpracovaného trţního ocenění. 6. Zpracované trţní ocenění zohledňuje všechny nám známe skutečnosti, které by mohly ovlivnit dosaţené závěry nebo odhadované hodnoty. 7. Při zpracování trţního ocenění byly brány v úvahu obecné předpoklady a omezující podmínky pro stanovení trţního ocenění, tak jak jsou uvedeny na zvláštním listě. 8. Při své činnosti jsme neshledali ţádné skutečnosti, které by nasvědčovaly, ţe nám předané dokumenty a podklady nejsou pravdivé a správné.

V Karlových Varech dne 15.4.2010

___________________________ Simona Klierová

84

Příloha č. 1

85

Příloha č. 2

Příloha č. 3

86

III. Analytická část

87

Analýza trhu s nemovitostmi Karlovarský kraj - zaměřeno na Karlovy Vary a jejich okres

1. Obecná charakteristika trhu Popis karlovarského kraje Karlovarský kraj leţí na západním území České republiky a vznikl rozdělením Západočeského kraje na Plzeňský a Karlovarský. Kraj je převáţně proslaven díky lázeňství. Na jeho území se nachází jak nejznámější lázeňské město Karlovy Vary, tak i Mariánské Lázně a Františkovi Lázně, které tvoří takzvaný „lázeňský trojúhelník“. Ale jsou tu ještě i další známé lázně a to Lázně Kynţvart a Jáchymov. Karlovarský kraj je také bohatý na přírodní minerální vody, ze kterých je nejvíce známa minerální voda Martini, která se stáčí v Kyselce. V přímé návaznosti na lázeňství tu jsou i lázeňské oplatky, které si oblíbili jak obyvatelé Karlových Varů, tak i návštěvníci ze všech koutů světa. A v neposlední řadě Karlovy Vary také prosluly díky bylinnému likéru Becherovka a výrobou skla ve sklárně Moser. Město Chodov se zase proslavilo výrobou růţového porcelánu, který je vyváţen do celého světa. Karlovarský kraj na východě sousedí s Ústeckým krajem, na jihu s Plzeňským krajem a ze severu a západu je území České republiky ukončeno státní hranicí s Německem. Rozloha Karlovarského kraje je 3314 km2, to je 4,25% rozlohy České republiky. Z celého území kraje pokrývá 43,1% lesní porost. Přes území Karlovarského a Ústeckého kraje, podél státní hranice se rozprostírají Krušné hory. Nejvyšším bodem Krušných hor je Klínovec, který má nadmořskou výšku 1244 metrů a leţí na území okresu Karlovy Vary. Naopak nejniţším bodem je hladina řeky Ohře, coţ je nadmořská výška 320 metrů. Řeka Ohře je velmi významná řeka Karlovarského kraje, neboť protéká celým jeho územím. Dalšími neméně významnými 88

řekami jsou řeka Teplá, Rolava, Svatava a Bystřice. Nejznámější z nich je řeka Teplá, která protéká údolím Karlových Varů a vlévá se do Ohře. Do významných přírodních zdrojů patří zásoby hnědého uhlí na Sokolovsku a také keramické jíly, díky nimţ je v Karlovarském kraji vysoký počet výroben porcelánu. Na světovém ohlasu kraje se ale nejvíce podílí zásoby minerálních a léčivých vod, které pomohly vzniknout jiţ výše zmiňovaným lázním. Karlovarský kraj je tvořen třemi okresy – karlovarský, sokolovský a chebský. Celkem se zde nachází 132 obcí. Ráz krajiny je převáţně pahorkatinný. Průmysl je soustředěn hlavně na Sokolovsku. Charakter klimatu i půd zde nevytváří vhodné podmínky pro rozvoj zemědělství.

Popis okresu Karlovy Vary Nejvíce rozsáhlým okresem je karlovarský, který činí 49% celé rozlohy kraje. Okres Karlovy Vary má 55 obcí a 39,7% podíl ţijících obyvatel, coţ je nejvíce v celém kraji. Okres Karlovy Vary má celkem 14 měst a 41 obcí. Rozloha okresu je 1514,95 km2, počet obyvatel je 119 423, coţ vychází přibliţně na 78 obyvatel na 1 km2. Mezi nejvýznamnější odvětví zde patří hlavně cestovní ruch, neboť především lázeňství udělalo z Karlových Varů a jeho okresu cílovou destinaci pro tuzemské i zahraniční hosty. Souvisle s lázeňským cestovním ruchem je v karlovarském okrese i dostatečná kulturní nabídka a památkové zóny přímo v Karlových Varech, Ostrově a nebo Ţluticích. Mezi památky okresu Karlovy Vary patří např.: hrad Bečov, zámek Valeč a Chyše, nebo také významná mincovna v Jáchymově. Dopravní dostupnost okresu je poměrně dobrá, je tu relativně hustá síť ţelezničních tratí a také poměrně hustá síť silnic I., II. a III. třídy. Vzhledem k poloze okresu, ale i celého kraje mají silnice I. třídy nadregionální význam a jsou hlavními spoji do vnitrozemí i do SRN. Dále je tu i letiště Karlovy Vary, které má status mezinárodního letiště a létá z něj pravidelná linka do Moskvy a kdyţ je turistická sezóna dá se odtud létat i do Tunisu nebo Řecka.

89

2. Trh s nemovitostmi v Karlových Varech V roce 2009 díky celosvětové krizi ceny nemovitostí v okrese Karlovy Vary klesaly a realitní trh se téměř zastavil. Nemovitosti kupovali nebo naopak prodávali jen ti, pro které to bylo naprosto nezbytné. V minulém roce poklesl objem realitních obchodů cca o 50%., byl to tedy téměř mrazivý rok pro realitní trh. Kupci čekali na ohlašovaný pokles cen a kdyţ ceny klesly, čekali zda ceny nepůjdou ještě níţ. Naopak zase prodávající nechtěli ceny sniţovat a kdyţ cenu sníţili, pro kupující to bylo moc malé sníţení ceny. Prodávali se pouze nemovitosti s nejniţší trţní cenou nebo se jednalo o lukrativní a pro kupce zajímavé nemovitosti. Nejvíce poptávanými byty byly malometráţní – garsoniéry, 1+1 a 2+1. Letošní rok by měl dle prognóz být jiný. Uţ od konce roku 2009 začalo postupné oţivování trhu a jiţ nyní lze pozorovat opětovný růst realitního trhu. Specifickou část tvoří centrum Karlových Varů – tedy hlavně jeho lázeňská část. Zde bude zřejmě poptávka stále vysoká, hlavně po residenčních a komerčních nemovitostech, jako jsou penziony nebo hotely. Poptávka vychází především ze stran cizinců.

Tento trend okamţitě reagoval i vyšší poptávkou po jistých typech

nemovitostí. Jako první tu byla poptávka od developerských

společností nebo

realitních spekulantů. Jednalo se hlavně o byty nebo pozemky, které byly určeny k výstavbě rodinných domů. V současné době je od konečných uţivatelů velký zájem o pozemky a objekty určenými pro bydlení. V minulých letech se v Karlových Varech nestavěli ţádné nové bytové domy s výjimkou Staré Role, a tak si zde realitní trh musel vystačit pouze se stávající bytovou nabídkou. Rodinné domy se stavějí především v okrajových částech nebo v blízkém okolí Karlových Varů.

3. Regionální segmentace Okres Karlovy Vary se dá podle hlediska trhu rozdělit na tři části. První je samotné okresní město Karlovy Vary, druhým je druhé nejbliţší město Ostrov a jako třetí zbytek karlovarského okresu.

90

4. Město Karlovy Vary Segmenty trhu s nemovitostmi Pozemky Proluky Proluky v centru Karlových Varů téměř nenajdeme. Proto v případě, ţe by se zde náhodou nějaká proluka objevila, byla by jistě prodána za velmi vysokou cenu. To samé platí i o stavebních pozemcích v centru lázeňského města – ty zde také téměř neexistují a neobchoduje se s nimi. Jediná moţnost je zakoupení bezcenného domu, který je určen k demolici a výstavbě domu nového.. Je však důleţité zmínit, ţe jen velmi ojediněle stavební úřad v této městské části demolici povolí, jelikoţ se lázeňská zóna nachází v památkově chráněné zóně. Stavební pozemky Volné stavební pozemky najdeme spíše v okrajových částech města. Poptávka

po

stavebních pozemcích v poslední době celkem vzrostla, neboť se hypotéky stali dostupnějšími, i kdyţ nyní v době krize se podmínky značně zhoršily. Ceny stavebních pozemků určených k prodeji s vybudovanými inţenýrskými sítěmi

se v Karlových

Varech a jejich blízkému okolí pohybují v rozmezí 1.100 – 1.500 Kč/m2.

Ve

vzdálenějším okolí se ceny pozemků pohybují cca kolem 650 – 1000 Kč/m2. V některých lokalitách je moţno pozemek zakoupit i levněji, ale jedná se převáţně o oblasti s vysokou nezaměstnaností nebo o horší prostředí. Dá se předpokládat, ţe v budoucnu ceny pozemků, které mají inţenýrské sítě a budou určeny ke stavbě rodinných domů a nebo bytových domů, porostou. Stálý růst pozemků je zapříčiněn jednoduchou rovnicí, a to, ţe to co ubývá musí zákonitě získávat na ceně.

Nejdůleţitější hodnotové faktory jsou: 1. lokalita a poloha pozemku 2. způsob vyuţití pozemku 3. dostupné inţenýrské sítě 4. přístup z veřejné komunikace 5. infrastruktura v okolí

91

Budovy Byty Poptávka po bytech je v poslední době po relativním vzpamatování docela vysoká. Ale například starší cihlové byty zaznamenávají spíše pokles a naopak novostavby mírný nárůst. Ceny bytů na trhu nemovitostí je to, co zájemce o prodej i nákup zajímá ze všeho nejvíce. Nicméně nejdůleţitější roli hraje lokalita, ve které se byt nachází. Pokud bychom si pořídili byt v secesním domě v centru města, můţe nám to přinést několikanásobné zhodnocení, naopak byl v panelovém domě na sídlišti uţ s největší pravděpodobností ţádnou další hodnotu nezíská. O tom, jak se budou ceny bytů v Karlových Varech a nejen v nich vyvíjet je zatím těţko mluvit obecně. Pokaţdé je nutné znát konkrétní podmínky a toho konkrétního bytu a na základě této znalosti ke konkrétní nemovitosti zpracovat analýzu a trţní hodnotu bytu. Naopak při rostoucí ceně bytů je moţno nabídkovou cenu navýšit podle aktuální situace. V případě, ţe ceny na trhu klesají, mají navrch kupující, kteří hledají cenu nejniţší. Byty v panelových domech uţ dlouhodoběji nesplňují poţadavky na moderní bydlení. Ve většině bytů jsou např. tepelně-izolační problémy. Většině panelových domů také brzy skončí jejich ţivotnost a prováděné rekonstrukce prodlouţí jejich ţivotnost pouze o několik dalších let. Z toho lze usuzovat, ţe ceny u takovýchto nemovitostí budou mít spíše klesající charakter. Největší poptávka je na Karlovarsku převáţně o byty 1+1 a 2+1, je to zřejmě z důvodu relativně niţších cen, neţ u větších výměr. Mě osobně přijdou některé ceny bytů velmi nadhodnoceny, hlavně u bytů, kde byla provedena i jen částečná rekonstrukce.

Velikost Standardní vybavení Byt

1+1

1 200 000 – 1 800 000 Kč

Byt

2+1

1 400 000 – 2 500 000 Kč

Byt

3+1

1 700 000 – 2 700 000 Kč

Byt

4+1

1 800 000 – 3 000 000 Kč

92

Rodinné domy Na Karlovarsku je poměrně stabilní trh s takovýmto typem nemovitostí a je srovnatelný s ostatními regiony. Poptávka se víceméně rovná nabídce a ceny nijak nevybočují ze standardů. Na některých místech nebo lépe řečeno v některých oblastech převaţuje nabídka rodinných domů nad poptávkou, neboť je zatím stále dostatečné mnoţství volných stavebních pozemků a člověk spíše zvolí postavit si nový dům, neţ aby kupoval dům jiţ postavený. Realizované ceny se pohybují u volně stojících objektů v rozmezí 3 000 000 – 9 000 000 Kč, u řadových domů začíná cena na cca 3 000 000 Kč.

V poslední době se objevilo i několik developerských projektů na výstavbu

řadových rodinných domů, ovšem vzhledem k jejich vysoké ceně se v jednom případě objevil jev, ţe o tyto řadové domy nebyl zájem i přes to, ţe jsou na dobrém místě a v klidné části města. Objekty pro individuální rekreaci S objekty tohoto typu se v Karlových Varech moc neobchoduje. Nabídka je pouze minimální a ceny, za které se obchodují se pohybují v rozmezí od 130 000 – 480 000 Kč. Tyto ceny se průměrně shodují i v celém karlovarském okrese. Bytové domy Obchod s bytovými domy na Karlovarsku je také mizivý a trh s nimi téměř neexistuje. V nabídce je pouze minimální mnoţství. Výstavba nových bytových domů v Karlových Varech sice proběhla, ale jako celek tyto domy prodány nebyly. Byly rozprodány po jednotlivých bytech konečným uţivatelům. Bytové domy, které se v nabídce objeví jsou většinou objekty v horším stavu a vyţadující celkovou rekonstrukci. Realizované ceny začínají cca na 6 000 000 Kč. Administrativní budovy Na Karlovarsku víceméně neexistuje trh s administrativními budovami. Jedná se spíše pouze o pronájmy kancelářských prostor.

93

Průmyslové objekty V Karlových Varech a jeho okolí trh s průmyslovými nebo výrobními objekty také prakticky neexistuje a to

hlavně vzhledem k tomu, ţe je téměř veškerý průmysl

soustředěn spíše na Sokolovsku. Ojediněle se na trhu objeví pouze pronájem prostor určených pro výrobu.

Nájmy Byty V okrese Karlovy Vary je poměrně slušný zájem o bydlení v pronajatém bytě. Největší zájem je o menší byty, teda garsonky, 1+1 a 2+1. U bytů 2+1 je nabídka dle mého názoru největší. Cenový rozdíl mezi byty v panelovém domě je cca o 15 – 20% niţší neţ byty ve zděných domech. Jedná se hlavně o to, ţe zděné domy se nacházejí spíše v centru města a panelové domy jsou většinou v okrajových částech města. Velikost Standardní vybavení (včetně poplatků) Byt

1+1

5 000 – 8 000 Kč/měsíc

Byt

2+1

7 500 – 12 000 Kč/měsíc

Byt

3+1

8 500 – 13 000 Kč/měsíc

Nebytové prostory Největší nabídka je v oblasti pronájmu kancelářských prostor a poté prostor určených k prodejní činnosti. Zanedbatelnou část tvoří výrobní, skladové a ubytovací prostory. Kanceláře

Prodej

Sklady

Centrum města Od 14 000 Kč a více Od 20 000 Kč a více Od 20 000 Kč. a více Okrajová část

Do 10 000 Kč

Do 20 000 Kč

94

Do 10 000 Kč

5. Město Ostrov nad Ohří Jako druhý segment trhu je v okrese Karlovy Vary město Ostrov nad Ohří. Je to nejbliţší město od Karlových Varů s jeho historické jádro města má řadu kulturních památek. V roce 1992 bylo prohlášeno za městskou památkovou zónu. V Ostrově jsou byty převáţně levnější, neboť je to jen malé město a většina obyvatel dojíţdí za prací do Karlových Varů. I kdyţ i v místě jsou pracovní místa, neboť zpracovatelský průmysl má na Ostrovsku dlouhou tradici – jedná se o strojírenské, elektrotechnické a dřevozpracující odvětví. Dopravní dostupnost je také dobrá, protoţe Ostrov se nachází na silnici I/13 z Karlových Varů do Liberce. Tato trasa je na úseku Karlovy Vary – Ostrov čtyřproudová. Z Ostrova vede také silnice I/25 na Boţí Dar, kde je také hraniční přechod. Je zde také ţelezniční trať vedoucí do Chomutova a Chebu.

Pozemky V současné době nabízí město Ostrov v rámci projektu na podporu bydlení moţnost získat dotaci. Akce je určena všem, kteří si zde postaví vlastní dům. To je dle mého názoru výhodná nabídka. Ale při tvorbě této bakalářské práce se mi bohuţel nepodařilo narazit na nabídky volných stavebních pozemků v Ostrově. Pouze jedna nabídka v blízkém okolí, kde 1 m2 vychází cca na 1 400 Kč, neboť se jedná o ţádanou lokalitu v Hájku u Ostrova.

Budovy

Byty V Ostrově se nejvíce prodávají byty o velikosti 2+1. Nabídka bytů v poslední době není moc velká. Velikost Standardní vybavení Byt

1+1

500 000 – 800 000 Kč

Byt

2+1

800 000– 1 200 000 Kč

Byt

3+1

1 200 000 – 1 500 000 Kč

95

Rodinné domy Realitní trh s rodinnými domy je v dnešní době v této lokalitě taktéţ dosti zpomalen. Nabídka je oproti předchozím letům dosti nízká aţ výjimečná. Ceny rodinných domů se začínají na 2 500 000 Kč.

Nájmy Byty V současné době zde není ani nabídka bytů k pronájmu. Ale dle mého názoru by se zde cena pronájmu mohla pohybovat okolo 5 000 Kč/ měsíc. Nebytové prostory S pronájmy nebytových prostor je to podobné jako s byty. Mnoho nabídek není a kdyţ jsou, tak pouze mimo Ostrov v jeho blízkém okolí. Průměrně se cena pohybuje kolem 56 Kč za 1 m2 plochy.

6. Celkový marketingový výhled Kvůli ekonomické krizi se výrazně sníţila poptávka po bydlení. Recese zatím přetrvává a dle mého názoru teprve aţ po oţivení ekonomiky se situace na trhu s realitami zlepší a poptávka by mohla převýšit nabídku. Prozatím lze předpokládat stagnaci cen realit nebo mírnější pokles cen. U starších bytů, převáţně v panelových domech je moţno usuzovat, ţe ceny u toho typu nemovitostí budou spíše klesající. Naopak u novostaveb bych pokles cen nepředpokládala. Trh s nimi bude zřejmě také nejspíše stagnovat a případně i některé byty na nějaký čas zlevní. V Karlových Varech se to ovšem dle mého názoru netýká lázeňské části a centra města, neboť zde kvůli přílivu cizinců bude o byty a kanceláře stále velký zájem. 40

40

Zdroje informací: http://www.abrareal.cz , http://www.kr-karlovarsky.cz/kraj_cz/karlov_kraj/o_kraji/ , Otr, Petr – Cvičení z oceňování nemovitostí – Díl 1., http://www.sreality.cz/ a http://www.atlasceska.cz/karlovarsky-kraj/karlovy-vary/

96

Závěr V první teoretické části jsem se věnovala městskému divadlu v Karlových Varech a problematice oceňování historických staveb. Při sestavovaní této bakalářské práce jsem narazila na skutečnost, ţe historické stavby je velmi těţké ocenit. Neexistují ţádné stanovy, zákony nebo tabulky, podle nichţ by se oceňování historických staveb mohlo řídit. Ocenění takovéto stavby je tedy zaloţeno na odborném úsudku a praxi znalce. Karlovarské divadlo je velmi pěkná historická stavba, jenţ se městu Karlovy Vary podařila nákladnou rekonstrukcí zachovat i pro příští generace. Při vytváření této bakalářské práce jsem si uvědomila, ţe být vlastníkem historické stavby není vůbec jednoduché a při nakládání s takovými stavbami je zapotřebí věnovat svou pozornost památkovým směrnicím, dozoru a zajisté mnoha dalším předpisům. Ve druhé, praktické části této bakalářské práce se věnuji ocenění dvou nemovitostí a to bytu v panelovém domě a bytového domu. Ocenění je provedeno za pomoci metody porovnávací, výnosové a nákladové. Pro stanovení trţní hodnoty nemovitosti opět neexistuje jeden daný návod, ale jednotlivé odhady se mohou lišit a jedná se zde také o zdravý úsudek a praxe znalce. Trţní cena se ve většině případů stanovuje metodou porovnávací a to tak, ţe nemovitost, kterou chceme ocenit porovnáme s podobnými nemovitostmi jiţ na trhu prodanými. Pro ocenění bytu v panelovém domě jsem pouţila porovnávací metodu. Hodnota oceňovaného bytu mi touto metodou vyšla na 1 500 000 Kč. Coţ se dle mého názoru shoduje s běţnými cenami bytů v Karlových Varech.

Jako druhé ocenění jsem si

vybrala bytový dům. Pro jeho ocenění jsem pouţila všech tří metod. Za pouţití porovnávací metody mi vyšla hodnota 10 700 450 Kč.

Metodou příjmovou vyšla

hodnota tohoto domu 8 167 000 Kč a nakonec nákladovou metodou vyšla hodnota na 7 458 000 Kč. Po vytvoření váţeného průměru se konečný odhad hodnoty tohoto majetku dostal na částku 9 870 000 Kč. Myslím, ţe i zde se jedná o běţnou prodejní cenu takovýchto nemovitostí v Karlových Varech.

97

Díky novým informačním technologiím má v budoucnu oceňování určitě své místo. Jedná se hlavně o rozrůstající se počet databází s realizovanými prodeji podobných nemovitostí po celé České republice. Tyto databáze jsou rozsáhlé a podrobné a tím se oceňování stává alespoň částečně jednodušším. V poslední, tedy třetí analytické části mé bakalářské práce zpracovávám analýzu trhu s nemovitostmi v okrese Karlovy Vary. V Karlových Varech bych asi rozdělila trh na dvě části a to na trh s nemovitostmi, který probíhá v lázeňské zóně a přímém centru a trh v ostatních částech Karlových Varů. V lázeňské zóně a centru jsou nemovitosti dosti drahé, v některých případech bych řekla aţ přemrštěné. Coţ je zřejmě nejvíc zapříčiněno přílivem cizinců z Ruska. V jiných částech města jsou ceny dle mého názoru víceméně na stejné úrovni jako v jiných okresních městech. Další vývoj trhu s nemovitostmi v Karlových Varech vidím spíše rostoucí, jelikoţ z Karlových Varů je dobrá dopravní dostupnost do hlavního města Prahy, ale také výborná dostupnost do Německé spolkové republiky. V poslední době ze zde i rozrostla výstavba nových bytů a satelitů.

98

Seznam použité literatury 1. Ing. P. Ort Ph.D.: Analýza realitního trhu. 2. Ing. P. Ort Ph.D.: Oceňování na trţních principech. ISBN 80-902109-0-02 3. Ing. P. Ort Ph.D.: Cvičení z oceňování nemovitostí – Díl. I. ISBN 978-80-7265-128-3 4. Ing. P. Ort Ph.D.: Tvorba bakalářské práce 5. Karel Kuča – Města a městečka v Čechách, na Moravě a ve Slezsku II. Díl ISBN 80-85-983-14-1 6. Lukáš Novotný – Karlovy Vary ISBN 978-80-7185-798-3 7. Anna Zídková – Fellner a Helmer v Karlových Varech ISBN 80-238-0289-5 8. Dana a Zdeněk Roubínkovi – Historismus v architektuře Karlových Varů ISBN 80-900188-2-3 9. Kolektiv autorů – Divadlo v Karlových Varech: historie a obnova na konci tisíciletí (edice Milan Augustin) ISBN 80-238-4538-1

Internetové zdroje www.karlovy-vary.cz www.hrady.cz www.spaarch.cz http://cs.wikipedia.org http://usti-aussig.net http://karlovarske-divadlo.cz www.sedmicka.cz

99

www.katastrnemovitosti.cz www.cuzk.cz www.ocenovaninemovitosti.cz www.sreality.cz www.reality.cz www.atlasceska.cz www.reba.cz www.abrareal.cz www.kr-karlovarsky.cz www.ostrov.cz www.bydlite.cz www.mapy.cz

Ostatní zdroje Materiály poskytnuté Magistrátem města Karlovy Vary

Právní předpisy Zákon č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku Zákon č. 526/1991 Sb., o cenách

100