Historické stavby a jejich oceňování

Bankovní institut vysoká škola Praha Oceňování majetku

Historické stavby a jejich oceňování ( Studie barokního zámku Veltrusy) Bakalářská práce

Autor:

Tereza Hronková Bankovnictví, Oceňování majetku

Vedoucí práce:

prof. Ing. Josef Michálek, CSc.

Odborný konzultant:

Prof. Ing. Arch. Karel Kibic, DrSc.

Kralupy nad Vltavou

Duben 2009

Prohlášení

Prohlašuji, že jsem bakalářskou práci na téma „Historické stavby a jejich oceňování“ zpracovala samostatně. Použitou literaturu a podkladové materiály uvádím v seznamu literatury.

V Kralupech nad Vltavou 30.3.2009

Tereza Hronková

Poděkování

Ráda bych poděkovala lidem, s jejichž pomocí tato bakalářská práce vznikala. Děkuji vlastníkům nemovitostí za poskytnutí všech potřebných informací, které byly pro ocenění nemovitostí nezbytně nutné. Zejména pak děkuji odbornému konzultantovi mé bakalářské práce, panu Prof. Ing. Arch. Karlu Kibicovi, DrSc., za jeho čas, připomínky a rady, bez kterých by tato práce nemohla vzniknout. A v neposlední řadě panu Ing. Arch. Jiřímu Mrázkovi, za odbornou pomoc a radu ohledně oceňování historických staveb.

Anotace Má bakalářská práce má tři části. První část – teoretická, zde se zaměřuji na oceňování historických staveb, a to přímo na barokní zámek Veltrusy. Druhá část – praktická, zde oceňuji dvě nemovitosti – rodinný dům a bytový dům. Třetí poslední část – analytická, zde analyzuji realitní trh okresu Mělník.

Annotation My bachelor work is divided into free parts. First, theoretic part, is focused on assessment of historical buildings especially the baroque castle in Veltrusy. The second part which is practical is the property assessment of family house and a block of flats. The third part is determined to the analyze of the reality market in the region Melnik.

Obsah: ÚVOD ................................................................................................................................... 6 I. TEORETICKÁ ČÁST ..................................................................................................... 7 1.

VÝVOJ ZÁMECKÉHO AREÁLU ...................................................................................... 7 1.1 Historie barokního zámku Veltrusy ................................................................... 7 1.2 Historie veltruského parku .............................................................................. 10 2. SOUČÁSTI KOMPLEXU ............................................................................................... 12 3. POSTIŽENÍ AREÁLU VELTRUSY POVODNĚMI V ROCE 2002 ........................................ 17 3.1 Holá fakta ........................................................................................................ 17 3.2 Povodně den po dni ......................................................................................... 17 3.3 Podaná pomocná ruka ..................................................................................... 19 3.4 Po opadnutí vody ............................................................................................. 19 4. OBNOVA A REKONSTRUKCE AREÁLU ........................................................................ 19 4.1 Problematika statického zajištění .................................................................... 19 4.2 Monumentální kamenné schodiště ................................................................... 21 4.3 Hlavní budova zámku ...................................................................................... 23 5. OCEŇOVÁNÍ HISTORICKÉ STAVBY ............................................................................. 30

II. PRAKTICKÁ ČÁST .................................................................................................... 34 1. OCENĚNÍ RODINNÉHO DOMU ......................................................................................... 34 2. OCENĚNÍ BYTOVÉHO DOMU .......................................................................................... 51 III. ANALÝZA TRHU S NEMOVITOSTMI ................................................................. 65 1. CHARAKTERISTIKA OKRESU MĚLNÍK ............................................................................ 65 2. VŠEOBECNÁ ANALÝZA TRHU ........................................................................................ 65 3. DOMINANTY OKRESU MĚLNÍK ...................................................................................... 66 4. TRH S NEMOVITOSTMI................................................................................................... 69 5. REGIONÁLNÍ SEGMENTACE ........................................................................................... 69 6. MĚSTO MĚLNÍK ............................................................................................................ 69 7. MĚSTO KRALUPY NAD VLTAVOU ................................................................................. 73 8. CELKOVÝ MARKETINGOVÝ VÝHLED ............................................................................. 74 ZÁVĚR ............................................................................................................................... 76 POUŽITÁ LITERATURA ............................................................................................... 77

Úvod Cílem mé bakalářské práce je seznámit čtenáře s problematikou oceňování, konkrétně v teoretické části zaměřenou na oceňování historických staveb. V první, teoretické části, seznamuji čtenáře s vybraným historickým komplexem barokního zámku Veltrusy a následně pak jak se takovýto komplex oceňuje. Proč jsem si vybrala právě tento objekt? Zámek Veltrusy leží v bezprostřední blízkosti mého bydliště a vždy jsem tuto stavbu obdivovala. Už jako malá jsem tam každé léto chodila na prohlídky interiéru a jeho nádherný park mě lákal k relaxačním procházkám i sportu. Jelikož jsem na střední škole psala seminární práci na téma „ Veltruský zámek a jeho rekonstrukce“, měla jsem již k němu posbíranou celou řadu materiálů a informací. Zaměřuji se především na rekonstrukci zámku po povodních z roku 2002 a následně pak na jeho teoretické ocenění. V druhé, praktické části, provádím ocenění dvou nemovitostí. První nemovitost je rodinný dům v obci Veltrusy, který je rozestavěný. Výsledky práce budou použity jako jeden z podkladů pro získání úvěru. Při stanovení obvyklé ceny jsem použila metodu zjištění věcné hodnoty nemovitosti a metodu srovnávací, na kterou je dáván větší důraz. Druhá nemovitost je bytový dům v hlavním městě Praha. Oceňuji zde jeho polovinu a výsledkem práce je zajištění obvyklé ceny nemovitosti. Zde jsem při stanovení obvyklé ceny použila metodu výnosovou a odhad obvyklé ceny (Naegeliho-Bradáčova metoda). Ve třetí, analytické části, se zaměřuji na středočeský kraj a zpracovávám analýzu realitního trhu Mělnického okresu. Tento okres jsem si vybrala, protože zde žiji a zajímalo mě, jak se zde realitní trh vyvíjí a jak se přibližně pohybují ceny nemovitostí. Porovnám jak prodejní, tak nájemní ceny nemovitostí určitých měst v okresu a to přímo okresního města Mělník a města Kralupy nad Vltavou. Tuto část zakončuji rekapitulací a pravděpodobným budoucím vývojem realitního trhu Mělnicka.

6

I. Teoretická část 1. Vývoj zámeckého areálu 1.1 Historie barokního zámku Veltrusy

Veltrusy, původně středověká vesnice, leží v dolním Povltaví. Lesy a polnosti, které se rozprostíraly, okolo, byly, také součástí panství Jeviněves-Veltrusy, a proto se staly roku 1698 dědictvím Marie Terezie ze Scheidlerů v tomto samém roce se provdala za hraběte Václava Antonína Chotka (1674-1754). Rod Chotků byla stará česká rytířská šlechta poznamenaná pobělohorskými konfiskacemi, a proto byl tento sňatek velmi výhodný, umožnil zisk význačných státních funkcí. V.A. Chtek byl nejprve povýšen do stavu baronského a roku 1723 do stavu hraběcího. Tím pádem vzrostl jeho majetek a tedy i požadavky na životní a kulturní styl. Růst majetku hraběte vedlo k jeho požadavku na reprezentační sídlo. Vznik zámku Veltrusy, ležícího uprostřed lužních lesů v urbanistickém pojetí jednoho z nejstarších přírodně-krajinářských parků Evropy, se odhaduje na druhé desetiletí 18.století. Stavba trvala i s úpravami do počátku čtyřicátých let 18.století. Architektem tohoto díla byl architekt Battisto Alliprandi. Zámek patřil a patří k nejvýznamnějším stavbám vrcholové barokní architektury v Čechách. Jeho koncepcí je komplex výškově odstupňovaných budov obklopující čestný dvůr podle osy sever-jih. Hlavní budova tvořila střední válcové jádro, které přesahovalo o výšku jednoho podlaží čtyři paprskovitě z něj vycházející jednopodlažní křídla, říká se tomu „ Ondřejský kříž“. První patro sloužilo k reprezentaci. Čestný dvůr byl na severu uzavřen řadou soch, které představovaly měsíce a roční období. Tyto sochy pochází z dílny Matyáše Brauna.

7

Dle

dohody

mezi

Václavem

Antonínem Chotkem a syny Janem, Karlem a Rudolfem, připadlo panství během stavby mladšímu

Rudolfovi

(1706-1779),

který

následoval svého otce ve významných státních funkcí

u

Vídeňského

císařského

dvora.

Rudolfovo postavení rostlo, mohl nechat rozšířit areál zámku a proto roku 1740 nechal vybudovat nový hospodářský dvůr. Následně pak roku 1750 rozšířil hlavní budovu zámku zvětšením křídel na dvojnásobek jejich původní délky a časem došlo i ke stavebnímu scelení nádvorních bočních budov. Roku 1754 v srpnu, Rudolf Chotek pořádal „Velký trh tovarů království českého“ (což byl mimo jiné první vzorkový veletrh na světě s použitím katalogů, a pozval na návštěvu zámku Marii Terezii, která byla v tu dobu zrovna v Čechách na inspekční cestě. Za zásluhy Rudolf dostal od Marie Terezie nejvyšší

habsburské

vyznamenání

Řád

Zlatého rouna. Jelikož Rudolf Chotek byl bez mužského potomka, v zájmu celistvosti majetku byl vydán tzv. „fideikomis“ , čímž byla veltruskému panství zajištěna

dělitelnost,

nezcizitelnost

a

dědičné

právo

prvorozeným synům, a tedy jako třetím majitelem po Rudolfovi se stal jeho synovec Jan Rudolf Chotek (1748-1824). Za jeho panování dosáhla největší úrovně hlavně úprava zámeckého parku. Jan byl velice vzdělaný a věnoval se politické kariéře, tak jako jeho předchůdci, a roku 1782 byl jmenován kancléřem česko-rakouské dvorní kanceláře, kterou po nesouhlasu s některými reformami Josefa II. opustil. Rudolf Chotek

Rok 1784 a 1785 s sebou přinesl povodně, které byly hlavním důvodem k úpravám veltruského „Ostrova“ – na počátku 18.století jedna z povodní vyhloubila nové koryto řeky Vltavy a obě říční ramena tak vytvořila „Ostrov“. Tím byla završena proměna areálu k přírodně krajinářskému parku v podobě vrcholného typu „okrasného statku“

8

(ferme ornée) – což znamená že hospodářsky využívané plochy byly přímou součástí komplexu, ale i estetickým komponentem. Přelom 18. a 19. století vedlo ke vzniku řady architektur, pavilonů, mostků a plastik. Tento čas je spojen především s činností Jana Filipa Jondly, jenž pro Chotky vypracoval spousty architektonických návrhů. Po roce 1804 také zasáhl do podoby zámku, který byl klasicistně upraven, boční křídla získala patrovou nástavbu a kuželová střecha válcového jádra hlavní budovy byla nahrazena nynější kopulí, dále pak zanikly barokní fasády. Těsně před smrtí Jana R.Chotka byl panský majetkový komplex tvořen zámkem, 8 poplužními dvory,

6

ovčíny,

pivovarem,

vinopalnou,

4

vápenkami, vápencovým lomem a mlýnem. Univerzálním dědicem chotkovských statků po smrti J.R.Chotka se stal jeho vnuk Jindřich Chotek (1802-1864), který dovršil období rozkvětu Veltrus hlavně rozšířením majetku. Nicméně 2. polovina 19. století vedla k úpadku panství, mohla za to táhlá hospodářská krize a nezodpovědný způsob života nejstaršího Jindřichova potomka a později majitele panství Rudolfa Chotka. Posledními majiteli zámku byli Karel a Lívie Chotkovy, kteří propůjčili zámek k dispozici za 2. světové války německé armádě, a tu v Květnu 1945 vystřídala Rudá armáda. Karel a Lívie po válce odešli do SRN kde krátce po sobě oba zemřeli bez jakéhokoli potomka. Válka způsobila Veltrusům silný úpadek a po roce 1945 byl zámek a park na základě č.137/1946 Sb. O Národních kulturních komisích pro správu státního kulturního majetku prohlášeny za státní kulturní majetek. Objekt byl převzat do státní správy k 1.1.1947 a připravován ke zpřístupnění v roce 1948. Do roku 1950 probíhaly opravy na hlavní budově a vybraných stavbách v parku. Výstavba byla navrhnuta jako muzeum bytové kultury pozdního baroka, a tak se interiéry zařizovaly mobiliářem i z jiných objektů. Odborný dohled nad touto činností měl O.J.Blažíček.

9

Na přelomu 80. a 90. let 20. století zámek získal poslední zásadní opravu, kdy fasády hlavní budovy byly rebarokizovány a fasády křídel čestného dvora byly ujednoceny. V dnešní době je areál ve správě Národního památkového ústavu a v roce 2002 byl zařazen mezi národní kulturní památky. Téhož roku byl celý areál velmi zásadně poškozen povodněmi a dosud probíhá jeho obnova.

1.2 Historie veltruského parku Park byl založen v letech 1764-1830. Největší význam pro pestrost zdejší krajiny měl po staletí dolní tok řeky Vltavy, typizovaný především lužním lesem. Povltavským podmínkám odpovídá typ tvrdého luhu, který má nižší spodní vodu a provzdušněnou půdu, z porostů jsme zde mohli najít např. duby letní, kleny, jasany, buky, topoly, lípy a jilmy. V dnešní době už takovou rozmanitost můžeme jen tušit, jelikož pohyby říčních ramen, náplavy, povodně a činnost člověka významně změnily původní vzhled. Již ve středověku zasáhla tuto oblast hospodářská činnost a tím začal lužní les ustupovat a později byl zakomponován do parku. Příchod Chodků z Chotkova na konci 17. století znamenal spojení přirozených porostů a výtvorů přírody s kulturním utvářením krajiny, odpovídajícím s budováním letního sídla v duchu vrcholně barokních norem. (Aleje, průseky s průhledy na zajímavá místa v krajině). Dále se vyvíjely park a zahradní úprava dle dobového vkusu. Zakladatel zámku V.A. Chotek počítal už od samého začátku s úpravou okolí svého sídla a proto v roce 1708 již začal nakupovat semena květin, zahradní plody, ovocné stromy, zákrsky apod. Zahrada v bezprostřední blízkosti zámku měla tzv. francouzský styl, doplněna fontánou, řadou soch a vázami. Na jihu směřovala ke kanálu a na ni nejspíše navazovaly záhony zelinářského stylu. Zásluhu na barokně-klasicistní úpravě krajiny tvořenou lesními průseky, remízky a alejemi, měl druhý majitel Rudolf Chotek, který také udržoval jižní francouzskou zahradu.

10

Od poloviny 18. století se začal rozvíjet nový slohový náhled na krajinu tzv. přírodně-krajinářský park a tak třetí majitel Jan R.Chotek převážnou část parku utvořil v tomto slohu. Podstatou takto nově koncipovaných parků se stala myšlenka napětí a kontrastu, příkrý rozpor přísnosti a uzavřenosti architektury a volnosti a divoké přirozenosti přírody, která ji obklopuje. Nové pojetí zahradní architektury se nejvíce používalo v Anglii ,a proto se ji v dnešní době říká „anglický park“. Typickým prvkem tohoto parku je tzv. ha-ha příkop, ve Veltruském areálu se takový to příkop nachází na hranici daňčí obory z 19. století v průhledu k hlavní bráně. Při pohledu na zvěř návštěvníkům nebrání žádná zeď a park tak opticky přechází do okolní krajiny. J.R.Chotek tak ve spolupráci s významnými teoretiky zahradnického umění jako např. W.Chambersem, Ch.Hirschfeldem aj.F.Jondlem dovedl veltruský park k největší slávě. Časté povodně si vyžádaly regulaci přítoku vody, a tak po povodních z 80. let 18. století, kdy se voda do pravého ramene již nevrátila, v rámci zachování proudící vody kolem parku jakožto kompozičního prvku, bylo vybudováno regulační zařízení, zřízen umělý průplav o několika ramenech – kanálech. K tomuto účelu bylo jižně od zámku zřízeno přístaviště, umělé jezírko, zvané Špígl. Bohužel, další regulace v 19. a 20. století způsobily, že přívod vody do kanálu byl přerušen. Teprve v rámci kompenzace za stavbu dálnice D8 a svedení zasolené vody z ní do kanálu na severním konci parku, byl vybudován 1200 m dlouhý trubní kanál z nadjezí do koryta kanálu, takže voda mohla opět proudit. Po povodni z roku 2002 je však tento přivaděč nefunkční a čeká na opravu v nových vhodnějších parametrech.1 Dalším významným a hodnotným prvkem parku je okrasný statek (Ferme ornée), který již byl zmíněn v první kapitole, kde park nenavazoval jen na volnou přírodu nebo na obdělávaná pole, ale hospodářské pozemky byly jeho součástí. Pole byla rozdělena alejemi, dobře rozloženými skupinami stromů a remízky. Součástí také byly chmelnice, vinice, ovocné sady a pastviny. Půvab nového pojetí parku byl dovršen stavbou grotty, pavilonů, čínské bažantnice a dalších neobvitích staveb typických pro období romantismu.

1

Čerpáno z internetu www.zamek-veltrusy.cz/historie-zamku/park/

11

Tento ojediněle dochovaný typ parku spolu s částečně dochovanými objekty dokládá mimořádnou hodnotu areálu.2 Od konce 19. století nedostatečná péče a povodně v roce 2002 způsobily kritický stav ve kterém se dnes Veltruský areál nachází. Pro záchranu byly zpracovány posudky a projekty na obnovu. Dalším krokem je získávání finančních prostředků na jejich realizaci.

2. Součásti komplexu Umělá jeskyně se zříceninou (rok 1833) Tato stavba byla postavena při stavbě umělého průplavu a je nejstarší z části dochovaná stavba v parku. V chod do jeskyně bylo možné uzavřít umělým vodopádem, který byl napájen z nedaleké nádrže. Jeskyně byla vybudována jako úkryt před horkými letními dny podle návrhu Jana Filipa Jondly. V dnešní době je na místě původní nádrže letní kino.

Červený mlýn (poslední desetiletí 18. století) Budova vznikla v severní části parku jako dvoukřídlá jednopatrová stavba v gotizujícím slohu s půdorysem ve tvaru písmene „L“. Důvod vybudování byl zprvu opravdu ke mletí, později však byl ve věžovitém nástavci západního rohu budovy zřízen neogotický salonek se štukovou výzdobou, který sloužil k odpočinku panstva při vycházkách či vyjížďkách na loďkách. Podle původní grafiky z této doby je v těchto místech kanál upraven na jezírko. Po roce 1840 byla tato budova rozšířena na podkovovitý půdorys, na nádvorním průčelí byla zřízena pavlač v gotizujícím slohu

a

nádvoří

bylo

z jihovýchodu

uzavřeno zdí a branou. Budova bohužel dvakrát vyhořela, podruhé v roce 1929. Po opravě a odstranění mlýnského zařízení sloužil Červený mlýn jako penzion a výletní restaurace, několik let po 2. světové válce byl upraven na Domov důchodců.

2

Čerpáno z internetu www.zamek-veltrusy.cz/historie-zamku/park/

12

Pomník Richarda van der Schotta (po roce 1790) Po smrti Richarda van der Schotta, jakožto jednoho z hlavních tvůrců veltruského parku, nechal mu Chotek postavit pomník v severovýchodní části parku nedaleko průplavu. Po roce 1840 byl přestěhován

na

místo

někdejší

turecké zahrady. Měl tvar trojbokého pilíře

s vydutými

stěnami

a

s konzolami na hranách, vrchol tvořil tři pyramidálně seskupené zvonce.

Chrám „přátel venkova a zahrad“ (1792-1794) Tato stavba zvaná také jako „Velký templ“ je okrouhlá. Její vnitřní síň je obklopena deseti cihlovými sloupy s jónskými hlavicemi a je zaklenuta kopulí nesenou tamburem. Přístup do síně má tvar pravoúhlého portálu a světlo sem proniká čtyřmi velkými obdélníkovými okny. Vnitřní stěna

i

pokryty

klenba tvarově

s tamburem jsou bohatou

bílou

štukaturou na modrém podkladě. Velký templ byl původně vybaven empírovým najdeme

nábytkem. v zámku,

Dnes kam

ho byl

přestěhován kvůli velkému poškození. Projekt chrámu vytvořil architekt Matěj Hummel, který zde vytvořil volnou kopii stavby Williama Chamberse v Kew Garden v Anglii z 1. poloviny 18. století. Cesta k pavilonu vedla přes průplav, který byl překlenut dórským mostem.

Laudonův pavilon (1792-1813) Nachází se v jihozápadní části parku. V základové konstrukci, kterou tvořil klenutý můstek, bylo skryto stavidlo, kterým bylo možné

regulovat

výšku

vodní

hladiny

13

v průplavu. Z obdélníkového půdorysu vystupují dva sloupové portály s trojúhelníkovými štíty, rámující vysoké půlkruhově klenuté vchody, ke kterým po obou stranách vedou schody. Stěny nad průplavem jsou prolomeny velkými okny. Pavilon je postaven v klasicistním stylu a byl postaven na památku rakouského generála Gideona Ernsta von Laudona, úspěšného vojevůdce ze sedmileté války (1756-1763).

Pavilon Marie Terezie (1811-1813) Pavilon najdeme na severním okraji parku uprostřed oválné louky. Jedná se o otevřenou budovu čtvercového půdorysu s trojicemi kanelovaných sloupů. Uprostřed síně je pylon s reliéfním medailonkem císařovny a s pamětní deskou Jana Rudolfa Chotka. Pavilon je zakryt kopulí. Architektem je již zmíněný Matěj Hummel.

Egyptský kabinet (1816-1819) Dvoupodlažní kabinet vytesaný do skály byl přístupný třemi způsoby a to: horním patrem po schodišti vedoucím dolů z úrovně okolního terénu, vchodem do nižšího podlaží rovnou z tunelu a nebo se dalo ke kabinetu přijet na loďce. Východní strana mostu byla architektonicky vyřešena jako vstup do egyptského chrámu. Dva mohutné postranní sloupy u vchodu s hlavicemi zdobenými papyrusovými listy podpírají neméně mohutné kládí, jehož střední část zdobí rovněž řada papyrusových listů. Na vrcholu střeží vchod sfinga zvaná také „Emisarius“ hledící ze severu ve směru cesty. Postavena byla roku 1820 podle návrhu architekta Matěje Hummela. Vnitřek kabinetu byl upraven v egyptském slohu, iluzi egyptského prostředí měly vytvořit nástěnné malby i ostatní zařízení, jako kamenný stůl apod.

14

Oranžerie (po roce 1800) a Domek zahradníka (1822-1829) Na místě původně určeném pro jízdárnu byla postavena skleněná oranžerie, jejíž existenci

dokládá

záznam

o

pěstování

pomerančovníků.V době empírové přestavby zámku však byla nahrazena oranžerií zděnou. Budova je obdélníkového půdorysu s devíti vysokými půlkruhově zaklenutými okny. Domek zahradníka byl postaven s fasádou z neomítnutých cihel, u domku bývala dřevěná veranda.

Sušárna ovoce (rok 1829) Nevelké přízemní zděné stavení postavené na křižovatce hlavních cest, sloužilo k sušení zdejších ovocných plodů.

Socha boha Martha (rok 1830) Je to klasicistní kamenná socha, která byla do Veltrus přivezena. Válečník Mars je tu zpodobněn jako do dálky zahleděný mladík sedící na trůně a držící na kolenou přilbu. Socha se nachází na uzavřené louce severozápadně od již neexistující Čínské bažantnice.

Dórský pavilon (rok 1841) Na jihovýchodním konci parku dal v roce 1843 Jindřich Chotek přestavět zchátralý dřevěný „Dórský chrámek“ do zděné původně architektonické podoby. Inspirace byla čerpána ze středověkých chrámových staveb. Otevřenou

obdélníkovou

síň

obklopovalo

dvanáct dórských sloupů nesoucích výrazné kládí

se

sedlovou

střechou

a

dvěma

trojúhelníkovými štíty. Strop pavilonu byl podbit dřevěným kazetováním.

15

Hlavní brána parku (1845-1846) Brána jakož to součást zámeckého areálu byla roku 1845 až 1846 přestavěna v empírovém slohu. Brána je zasazena mezi dvě administrativní budovy.

Kaplička (rok 1861) Umělecky nevýznamnou kapličku dal u cesty vedoucí od empírové brány k zámku poblíž můstku přes průplav postavit v roce 1861 Jindřich Chotek na paměť své zemřelé manželky Charlotty.

Mosty-můstky Provizorní dřevěný mostek ke chrámku "Přátelství" nahradil původní empirový mostek kamenný most, na okružní cestě - Dřevěný most mezi hájovnou a chrámkem "Přátelství",

Kamenný most mezi

pomníkem a dančí oborou, Kamenný most mezi kapličkou a zámkem.

Čínská bažantnice (cca 1796-1918) a zaniklá architektura Čínská bažantnice byla podlouhlá přízemní kamenná budova, která měla mansardovou střechu z barevných šindelů, kterou neslo 18 dřevěných sloupů. Uvnitř byla tzv. bažantí komora určená k chovu bažantů a perliček a menší salonek pro panstvo. Vše zde bylo až do detailu přizpůsobeno čínskému stylu. Uměleckých prací se účastnili Petr Prachner, Josef Müchel a pravděpodobně také Antonín Tuvora v interiéru. Budovu zničil požár neznámého žháře 28. října 1918. Zahrada s tureckým pavilonem z roku 1760. Je to prostá empirová stavba s dvojitým schodištěm. Uvnitř byl velký pokoj s tapetami.

16

V jižní části parku uprostřed dančí obory byl na konci 18. století zbudován kamenný psí pomník, podobný architekturou pomníku van der Schotta a na jeho hlavici leží přikrčený pes.

3. Postižení areálu Veltrusy povodněmi v roce 2002

3.1 Holá fakta Povodeň způsobila obrovské škody jak na objektech tak i v celém parku areálu Veltrusy. Nezvladatelná voda postupně zaplavovala pole, drobné objekty, přístupové cesty, daňčí oboru a nakonec i hlavní budovu zámku. Celkový odhad škod těsně po povodních činil 250 milionů korun, z toho 72 milionů korun tvořil odhad nákladů na rekonstrukci objektů a 178 milionů korun na obnovu parku.

3.2 Povodně den po dni • Píše se den 11. srpna 2002, díky zvýšené hladině vody, která přetrvávala již od jara zásluhou tání sněhu, byly zaplaveny 2 ze 3 přístupných cest do areálu. • Následující

den

je

vyhlášen stav ohrožení, areál je uzavřen, nájemníci jsou evakuováni a mobiliář z části zajištěn, z části přesunut

do bezpečných prostor

panského patra či odvezen díky pomoci pracovníků restaurátorských

17

dílen a dalších obětavých zaměstnanců středočeského územního pracoviště Národního památkového ústavu. • 13. srpen: události nabírají rychlý spád, je 5 hodina ranní a na parkovišti v západní části areálu se valí voda. Kontrolní skupina v 7 hodin ráno zjišťuje, že se souvislý vodní proud valí v severní části od Červeného mlýna až k začátku osové aleje a téměř po střechu v něm mizí objekty hájovny, sušárny ovoce, velká část Egyptského kabinetu a mostu se sfingou. O půl hodiny později přichází zpráva z nedalekého jezu v Miřejovicích, že výšku hladiny zde už neměří, pouze sdělují průtočnost, která je v tuto chvíli 2000 m³/s, kvůli vytrvalému dešti se totiž rozvodnila i řeka Berounka. V 10:15 rozvodové závody odpojují elektrický proud. Po 14 hodině odpolední mizí pod vodou poslední přístupová cesta k zámku od Veltrus přes mostek Charlotty a cestu k okružní aleji. Po 15:30 voda proudí již ve dvou třetinách osové aleje a poměrně silný proud se žene k okružní aleji a odtud zpět kanálem před zámek. V 18:00 je voda 4 metry od kraje jižní podzámecké louky, vniká do zahradního domku a blíží se k oranžerii. Ve 21:00 se voda přibližuje na 2 metry k okraji louky a neznámým průchodem zatopuje sklep pod severozápadním křídlem a hodinu před půlnocí se blíží na dosah k hlavní zámecké budově. Po náročném dni nastává chvilka odpočinku a spánku, která se ale rychle rozplývá hukotem vody. • Je 14. srpen 1 hodina ráno a hladina rychle stoupá, voda navíc vniká dovnitř větracími kanály, je nutné přistoupit k evakuaci zařízení a předmětů z přízemí správy zámku, jelikož je zřejmé, že se voda dostane tam kde to nikdo nečekal. 3 hodina ranní přináší jasnou zprávu o tom, že se nedá už nic víc udělat, voda stále stoupá, a proto se povodňová četa evakuuje do hlavního sálu v panském patře, aby byla v kontaktu s ostrahou v severozápadním křídle pro případ nutného opuštění objektu. • Nastává několik dní bezmoci a očekávání. • 16. srpen konečně přináší povzbuzující podívanou. Voda začíná znatelně klesat a o den později je možné projít bezprostřední okolí od světa odříznutého zámku, uzavřeného popadanými stromy, naplaveninami a stále proudící vodou a vidět všechny hrůzy, které živel způsobil.

18

3.3 Podaná pomocná ruka Díky armádě se z velké části podařilo odstranit a odvozit naplaveniny. Další důležitou pomoc poskytli dobrovolníci a profesionální hasiči při odstraňování polomů, odčerpávání vody a úklidu zanesených prostor. Velkou morální oporou se stali občané Veltrus a nadšenci z řad spolupracovníků.

3.4 Po opadnutí vody Promáčené a poškozené objekty byly vyklizeny a hned se začalo s jejich vysušováním a statistickým průzkumem. V první řadě, díky blížící se zimně, se řešilo s odborníky odvlhčení a zateplení hlavní budovy a bočních křídel. Dále pak statické zajištění poškozených objektů, např. Laudonova pavilonu, který byl nejvíce poškozenou architekturou. Složitá situace nastala v parku - díky povodni uhynulo více než 1000 stromů. Některé z přežitých bohužel odcházely v několika následujících letech. Vodní systém byl ochromen. Kanál a jeho boční ramena byla zanesena pískem, bahnem, vyvrácenými stromy a naplaveninami. Poškozen byl trubní přivaděč dopravující vltavskou vodu do kanálu. Severní část parku se proměnila v písečnou poušť. Areál národní kulturní památky státního zámku Veltrusy se stal jednoznačně nejpostiženější památkou svého druhu. Od samého začátku bylo zřejmé, že obnova a revitalizace bude běh na dlouhou trať. Odborníci byli postaveni před složité koncepční a projekční úkoly.

4. Obnova a rekonstrukce areálu 4.1 Problematika statického zajištění Po opadnutí vody se začaly dělat rozsáhlé průzkumy veškerých postižených objektů. Našlo se přibližně 48 poruch, které byly způsobeny či aktivovány povodněmi. Každá porucha měla svoji kartu, do které se zapisovaly veškeré informace, např. poloha a příčina poruchy, veškeré měření, vývoj a zařazení do stupnice závažnosti. Způsob měření pohybu objektů byl různý. Trhliny byly osazeny sádrovými pásky, měření bylo prováděno metodou přesné nivelace, Hollanovým deformetrem nebo LVDT snímači. Sledování

19

statických problémů proběhlo od října 2002 do prosince 2004 a bylo provedeno vyhodnocení. Poruchy byly rozděleny do tří skupin podle vývoje během sledování takto : •

Porucha stabilizovaná bez pohybu – zde nedošlo v průběhu sledování k žádným nebo jen velmi malým pohybům porušených částí.

•

Porucha stabilizovaná s cyklickými pohyby – sádrový pásek byl v těchto případech porušen trhlinou šířky maximálně 1,5mm, později docházelo k zavírání trhliny.Tyto poruchy jsou nepovažovány za staticky závažné a nemají vliv na stabilitu objektu.

•

Porucha nestabilizovaná s trvalými pohyby – ta se projevila ihned prasknutím sádrového pásku a pozvolným pohybem, který způsobil oddálení okrajů trhliny větší než 1,5mm. Takové to poruchy mohou mít negativní vliv na stabilitu objektu a vyžadují další pravidelnou kontrolu až do doby, kdy bude odstraněna jejich příčina.

Příčiny vzniku poruch v jednotlivých objektech: •

Zasažení zeminy a zdiva základové spáry proudem povodňové vody

•

Porušení zdiva z nepálených cihel – výskyt nepálených cihel je na historických objektech poměrně častým jevem, a to i v nosných zdech. Při povodních došlo k nasáknutí cihel a k výraznému snížení jejich pevnosti, nebo k úplnému odplavení části zdi.

•

Tlak a sání proudící vody – toto nastalo především na mostcích v parku, kde zábradlí tvořilo bariéru pro plovoucí předměty. Následně, po vzniku hráze a zvýšení tlaku vody, došlo k porušení pilířů zábradlí nebo celého mostku.

Na druhu negativních vlivů také záviselo i provedení základní povodňové sanace, které bylo realizováno buď bezprostředně po opadnutí vody, nebo s větším časovým odstupem. Způsob sanace konkrétního objektu také v neposlední řadě ovlivnila skutečnost, že některé stavby nebo jejich části byly právě před povodní restaurovány, některé částečně a jiné zcela. O obnově celého areálu by se daly psát stovky stránek, proto jsem si vybrala pro hlubší popis obnovy a rekonstrukce dva architektonické objekty, a to monumentální kamenné schodiště se sousoším koněvodů a psovodů, kde také bude zahrnuta i problematika restaurování sochařského díla, a dále pak hlavní budovu zámku.

20

4.2 Monumentální kamenné schodiště Stav schodiště před povodněmi byl již velmi vážný a tak povodně způsobily jeho fatální stav. V architektonické části schodiště byly hlavními příčinami poškození výběr nekvalitního pískovce a předchozí restaurátorské zásahy. A to hlavně aplikace celoplošných tmelů z materiálu s nevhodnými fyzikálně-chemickými vlastnostmi (výrazně menší paropropustnost než má původní kámen, odlišná tepelná roztažnost a podobně) nanesených navíc na degradovaný povrch pískovce. Dlouhodobé zamáčení konstrukce schodiště záplavovou vodou dosahující k patě schodiště jeho stav ještě zhoršilo. Poškozením trpěla nejen soklová část sousoší, ale i dolní partie samotných sochařských děl. Jelikož povodně proběhly v srpnu a zamáčený pískovec a konstrukce schodiště nestihly do zimy dostatečně vyschnout, byl v zimně kámen vystaven negativním účinkům opakovaných mrazových cyklů samotné vzlínající vody.

a) Restaurování soch koněvodů a psovodů Povrch všech zaplavených částí byl důkladně očištěn pomocí vody a nízkotlaké páry. Samozřejmě při čištění byl kladen důraz aby nedocházelo k dalšímu zmáčení kamene. Ze soklů byly odstraněny starší velkoplošné modelační doplňky, aby došlo k rychlejšímu snížení vlhkosti a solí v ní obsažených až do dolních částí figur sousoší.

V roce 2004 byla sousoší restaurována, nejprve byl proveden průzkum a v jeho rámci pak chemicko-technologický průzkum zahrnující kromě petrologického a petrografického rozboru užitého pískovce stanovení míry a charakteru salinity, zkoušky nasákavosti povrchu pískovce a modelačních doplňků, charakteru a technologie pozůstatků povrchových úprav a také průzkum ultrazvukem (ten se zaměřil zejména na umístění a orientaci trhlin ve vztahu ke směru uložení sedimentačních vrstev pískovce, a to posloužilo pro upřesnění následné sanace poruch).

21

Následně po vyhodnocení získaných informací byl stanoven postup restaurátorských prací: •

Lokální prekonsolidace nejvíce poškozených míst prostředkem na bázi etyléteru kyseliny křemičité.

•

Ošetření povrchu prostředkem proti biokorozi, následné očištění a omytí celého povrchu teplou vodou a nízkotlakou párou.

•

Opakované odsolení pomocí zábalů z arbocelu a destilované vody

•

Opětovné očištění povrchu nízkotlakou párou

•

Konsolidace prostředkem na bázi etyléteru kyseliny křemičité pomocí infizí.

•

Injektáž a prolepení všech trhlin.

•

Osazení uvolněné modelace, ukotvení pomocí čepů z nerezové oceli (kopyta, ocas a části plintů) a osazení bronzových prvků (uzdy koní a vodítka psů).

•

V případě soklu pod levým Psovodem výměna části soklu za kopii sekanou z pískovce z lokality Vyhnánov a osazení na vápennou maltu a čepy z nerezové oceli.

•

Doplnění pohledového spárování vápennou maltou barevně upravenou.

•

Lokální barevná retuš.

•

Hydrofobizace a preventivní biocidní ošetření povrchu.

Jelikož sousoší je dosti velké nebylo možné použít vakuové zpevnění kamene a proto se použilo infuzní zpevnění a důkladná sanace všech trhlin zjištěných průzkumem.

b) Statistické poruchy schodiště Hlavní deska monumentálního schodiště Hlavní podestu monumentálního dvouramenného schodiště, na kterou se vstupuje z hlavního sálu zámku, tvoří deset velkých desek, opírajících se na severu o kladí probíhající mezi sloupy a pilíři a na jihu o vrchol klenby. Desky mají různé velikosti a tvary nepravidelných lichoběžníků. Jejich severní čela jsou upravena do tvaru žlábku, pomocí něhož měla být z plochy podesty odváděna srážková voda. Povrch desek je upraven sekáním s tím, že v minulosti byly tyto desky ztenčeny při vysekávání odtokového žlábku.

22

Způsob provedení průzkumu K ověření stavu desek byla zvolena pásková sonda na jejich spodní straně, protože se v průběhu rozebírání části podesty ukázalo, že trhliny a případná další poškození desek ohrožující statiku celé konstrukce podesty se prokreslují právě na spodní straně desek.

Návrh zajištění desky hlavní podesty schodiště Čelo desky bylo nejprve třeba důkladně zpevnit. Bylo navrženo použití infúze zpevňovacího prostředku Ifest OH 100. Následně bylo třeba provést důkladné prolepení stávajících trhlin, vzhledem k jejich šíři opět infuzně za pomoci metylmetakrylátové pryskyřice Marmorkitt super fy AKEMI. Poté bylo navrženo provést vysekání drážky po obvodu desky a vyvrtání lůžek pro čepy v čele desky. Následně bylo nutné vrty i vysekanou drážku ošetřit zpevňovacím prostředkem. Současně se navrhlo zhotovit svařenec z antikorozové oceli, jehož součástí byly i čepy. Poté mělo být provedeno osazení kovového svařeného rámu z nerez oceli na epoxidové lepidlo. Místy bylo třeba provést doplnění čela umělým kamenem. Nakonec byla deska zpět osazena na podestu na původní místo na vápennou maltu HASIT s klínováním oblázky a odštěpky krystalické břidlice, tj. stejnou technologií, jaká byla použita při stavbě schodiště.

4.3 Hlavní budova zámku a) Popis stavby Dnešní stav budovy je výsledkem určitých postupných oprav v minulých desetiletích, jejich provedení nebylo především ve věci statiky důsledné. Výsledkem toho je, že fasáda byla nákladně obnovena před rokem 1992. V letech 1993-95 byly v převážné části přízemí provedeny vnitřní stavební úpravy a zároveň úpravy sledující snížení vlhkosti spodní stavby. Ty spočívaly hlavně v provedení odvětrávacích kanálů

23

podél některých vnitřních i vnějších zdí a v aplikaci sanační omítky v nadzemní úrovni. K zásadní opravě a statickému zajištění u většiny silně napadených dřevěných konstrukcí stropů nad patrem a krovů však nedošlo, což má za následek dnešní dosti špatný až havarijní stav těchto konstrukcí. To se pak projevuje na poškozování velmi cenné malířské a štukatérské výzdoby stropů a stěn patra. Vnitřní umělecká výzdoba i mobiliář trpí dále nevhodnými klimatickými podmínkami uvnitř budovy, stavěné již od počátku jako sezónní letohrádek. Další výrazné poškození především spodních partií stavby způsobila povodeň v srpnu 2002, při níž došlo k úplnému promáčení všech konstrukcí v dosahu proudící vody, jež vystoupila až do výše cca 1 m nad současnou podlahou přízemí. Elektrická instalace v objektu je zcela dožilá a nadále nepoužitelná, zdravotní instalace se kromě nárožních dešťových svodů nevyskytuje.

b) Architektonické řešení Celková koncepce Projekt opravy hlavní budovy z architektonického hlediska sledoval ochranu a zpřístupnění historických interiérů hlavní budovy jako celku a ochranu historického mobiliáře. V objektu hlavní zámecké budovy bylo zachováno a obnoveno maximum původních konstrukcí a povrchů. Současně projekt zajišťoval rekonstrukci narušených částí stavby. Ve spolupráci se specialisty byly navrženy šetrné sanační postupy zejména pro ohrožené nosné konstrukce krovů a stropů, tak i zdiva a kleneb.

Popis úprav Celková oprava ve stavební části spočívala v opravě a obnově podlah přízemí, zničených nebo silně poškozených povodní, v obnově omítek otlučených po promáčení povodní, opravě všech poškozených konstrukcí a povrchů stěn a stropů včetně oken a dveří konzervační metodou. Na místo zdvojených oken, osazených při poslední opravě fasády, byly v souvislosti s navrácením vnějších okenic a v zájmu jednotnosti interiéru nově osazena okna typově vycházející z předchozích oken klasicistního období. Materiál pochozích vrstev nových podlah přízemí a skladby nových podlah v přízemí byly obnoveny dle zásad stavební obnovy z 90tých let 20-této století.

24

c) Stavební řešení

Základy Základové zdivo je vyzděno z lomového kamene převážně do nezámrzné hloubky. Přesto docházelo k jeho lokálnímu pohybu a ke vzniku trhlin ve zdivu.

Svislé konstrukce Obvodové zdi jsou vyzděny z přitesaných kamenných kvádrů jemnozrnného pískovce, kombinovaných s lomovým kamenem a pálenými cihlami. U vnitřních zdí se objevuje místy i cihla nepálená, avšak oproti bočním křídlům zámku spíše výjimečně, většinou v druhotných zazdívkách. Charakter zdiva v patře se podle průzkumu předpokládal obdobný. Stav zdí a příček byl vcelku uspokojivý s tím, že místní poruchy se projevily v místě přístavby diagonálních křídel a také v souvislosti s poruchami stropů nad patrem, způsobenými deformací stropů a krovu. Stav vlhkosti nadzemního zdiva byl v minulosti příznivě ovlivněn zřízením vnitřních a vnějších odvětrávacích kanálů podél některých zdí.

Navrhovaná opatření - sklepy Zdivo stěn a klenby bylo lokálně zednicky vyspraveno a případně doplněno spárování maltou. Podlaha nového prostoru byla vydlážděna z ostře pálených plných cihel naplocho do suché malty. Trhliny ve stěnách sklepa byly vyčištěny a injektovány.

25

V jižní a západní stěně sklepa byly provedeny vrtané sondy průměru 50 mm pro ověření tloušťky stěn a dutin. Geodetickým zaměřením mělo ověřovat tloušťku klenby a polohu příčky v přízemí nad klenbou. Promáčklá klenba schodiště nad místností byla podepřena uprostřed poruchy jednou stavební stojkou a zajištěna. Prasklý kamenný překlad nadpraží dveří na schodišti byl vyvěšen do zdiva nad ostěním šikmými táhly vlepenými do jádrových vrtů.

Navrhovaná opatření - přízemí Klenba místností zatížená stěnami patra byla v místě poruchy posílena výztuží vloženou z lícové strany do drážek ve spárách mezi cihlami klenby. Nová příčka přisazená k původní příčce mezi místnostmi byla vyzděna z ostře pálených plných cihel. Nebyla svázána s původní příčkou. Do obvodových stěn byla zavázána do kapes. Společný základ pro obě příčky šířky 450 mm a hloubky 400 mm byl vyzděn z lomového kamene. Původní příčka bude postupně podezděna. Nad větracím kanálem budou obě příčky založeny na plochý cihelný záklenek. Označené prasklé kameny nadpraží saly terreny a dveří na schodiště do sklepa byly vyvěšeny do zdiva nad ostěním šikmými táhly vlepenými maltovou směsí do jádrových vrtů. Spára nad podlahou podemleté stěny místnosti

byla vyčištěna a zednicky doplněna maltou s cihelnými

šíbry. Stav základové spáry stěn po obvodu sklepa, ohrožených vznikem statických poruch, byl ověřen kopanými sondami. Kopaná sonda k základové spáře nosných stěn byla provedena do podlahy. Po vyhodnocení sondy byl výkop zasypán hutněnou zeminou a podlahové vrstvy včetně kanálu uvedeny do původního stavu.

Stropní konstrukce Východní část přízemí je zastropena klenbami. Převažují valené klenby s výsečemi, místy placky do pasů. V západní části byly pro zastropení převážně použity dřevěné trámové konstrukce se záklopem a omítaným

podhledem.

Jejich

stav

byl

stabilizován při poslední opravě přízemí. Klenby i ploché stropy přízemí nesou podle dosavadních výsledků průzkumu

26

více omítkových vrstev s poměrně bohatou barevnou malířskou výzdobou. Patro hlavní budovy je zastropeno plochými trámovými stropy s podhledem omítaným na rákosu a nesoucím ve většině místností štukovou výzdobu různé umělecké hodnoty, často ještě doplněnou plochami cenné umělecké malby z barokního a klasicistního období. Stav těchto stropů je na velké části ohrožen poruchami nosné dřevěné konstrukce. Zpřístupnění nosné konstrukce pro opravu je ovšem za spodní strany komplikováno právě výzdobou podhledu. Rozkrývání napadených konstrukcí a jejich oprava proto musela být vedena v maximální míře z horní strany z úrovně půdy.

Oprava stropu nad hlavním sálem Navrhovala

se

vrátit

konstrukční

systém vynesení stropního podhledu s freskami do

původního

stavu.

To

předpokládalo

odstranění dodatečně vložených ocelových příhradových

nosníků

včetně

úložných

betonových bloků a obnovu zavěšení stropních trámů

do

původních

trámových

roštů

zavěšených na opravené věšadlo krovu. Před zahájením prací byl proveden podrobný restaurátorský průzkum, dokumentace a zajištění štukového podhledu. Před protěžováním stropních trámů byly opraveny a aktivovány původní závěsy a dotaženy závěsy příhradových nosníků. Označené poškozené stropní prvky byly nastaveny protézami s celodřevěnými zámkovými spoji nebo nahrazeny novými prvky. Fošnové příložky stropních trámů byly v místě protéz v nezbytně nutném rozsahu odstraněny bez náhrady. V ostatních částech stropních trámů nedotčených opravou byly fošnové příložky zachovány beze změny. Kapsa ve zdivu byla rozšířena na obě strany o 50mm a zednicky opravena. Označené stropní trámy byly opatřeny kovanými kotvami, přichycenými k trámům svorníky. Kotvy byly vlepeny do jádrového vrtu maltovou směsí. Rovná část podhledu posílená nalepenou vrstvou prken byla ponechána beze změny.

27

Krov kupole Vnější trámové rošty byly doplněny o třetí, horní pásnici, spojenou s původním roštem DB hmoždíky. Před montáží nové pásnice byl nosník nadvýšen o cca 50 mm. Neodborně provedená protéza zhlaví střední pásnice byla nahrazena novou protézou se zámkovým spojem. Vnitřní trámové rošty byly uprostřed rozpětí podepřeny nosníky věšadla. Neodborně provedená protéza zhlaví horní pásnice byla nahrazena novou protézou se zámkovým spojem. Původní kované závěsy stropních trámů byly před nadvýšením roštů uvolněny

a

po

dokončení

opravy

roštů

uvedeny do funkce. Trámové rošty byly na obou koncích přikotveny ke zdivu kotvami, vlepenými do jádrových vrtů. Trámové rošty byly vzájemně spojeny kovanými táhly. Původní nosník lustru byl odstraněn a závěs lustru bude upevněn na nový nosník věšadla. Po demontáži příhradových nosníků byly odstraněny dodatečné kleštiny a opraveny čtyři vzpěry přerušené při jejich montáži. Na trámové rošty byly v místech diagonálně orientovaných závěsů doplněny původní výměny. Cihelná nadezdívka koruny na výšku pozednicového věnce byla opatrně ubourána a po opravě a impregnaci pozednic opět vyzděna z původního materiálu. Po dokončení prací byla celá konstrukce krovu očištěna a všechny dřevěné prvky včetně bednění impregnovány

Zastřešení Střecha nad středním sálem má dnes tvar půlkulové báně a byla nastavěna v 19. století na ponechanou starší konstrukci kuželovou. Je pokryta měděným plechem na prkenném bednění. Přestože tato střecha byla naposledy opravena v 80. až 90. letech 20. století, závažné poruchy nosné konstrukce při tom odstraněny nebyly. Poškozené trámy byly vyneseny pomocí přidané ocelové konstrukce. Navrhovaná oprava řešila konstrukci tesařským způsobem s odstraněním dodatečných ocelových konstrukcí.

28

Klempířské prvky Rozsah těchto prací závisel na tom, nakolik bylo nutno rozebrat krytiny centrální střechy a také podokapních střešních žlabů pro statické zajištění narušených konstrukcí krovu a stropů patra. Oplechování okenních parapetů ani dalších fasádních prvků se nenavrhovalo.

Střechy: Opravy krovů a stropů křídel a související dopravu materiálu nebylo možné provést bez rozkrytí střech. Skutečná potřeba rozkrytí se pohybovala kolem 70% plochy střech. V případě břidlice na plném bednění bylo však zachování nesouvislých ploch malého rozsahu a jejich následné napojování na novou krytinu z technického i ekonomického hlediska nevhodné. Bylo navrženo opatrné rozebrání krytiny a bednění pro opětovné použití v celé ploše střech. Odkrývaná plocha musela být předem zakryta provizorní střechou kotvenou na fasádní lešení. Pro opětovné zabednění střechy byla použita původní prkna doplněná v nezbytně nutné míře novými prkny. Měděná plechová krytina plochých střech obou křížení a jižního balkonu byla demontována v celém rozsahu. Demontáž musela být provedena opatrně tak, aby mohla být krytina po zúžení tabulí znovu použita. Střecha kupole nebyla rozebírána. Na jižní straně proti přístupové lešeňové věži byl zhotoven provizorní vstupní otvor šířky 600 mm a výšky 1500 mm. Doprava materiálu a osob byla zajištěna pouze tímto vstupním otvorem.

Podlahy V přízemí je většina vnitřních podlah tvořena dlažbou z kamenných, v menší míře též cihelných desek různých formátů. Větší kamenné formáty jsou z pískovce různé hrubosti, menší z opuky. Tyto podlahy byly poškozeny při povodni a bylo nutno je repasovat - vyčistit povrch, opravit nebo vyměnit poškozená místa, konzervovat a zpevnit nášlapnou plochu. Dřevěné podlahy z prken na polštářích v části zámeckého divadla v JZ křídle hlavní budovy byly povodní zcela zničeny a proto byly provedeny nově. Pod dlažbou vybraných místností byl při poslední stavební opravě proveden odvětrávací kanál z betonových prefabrikátů, a to na vnější i vnitřní straně převážně podél obvodových zdí. Kanály jsou napojeny na komínové průduchy a jako nasávací

29

otvory slouží mřížky v podlaze nebo ve stěně nad podlahou. Toto opatření spolu se sanačními omítkami snížilo předchozí značnou vlhkost konstrukcí. Část dlažby bylo nutno rozebrat při novém vedení instalací, především při rozvodech vytápění přízemí v teplovodní variantě. Ústřední Sala terrena pod hlavním sálem má dlažbu zčásti z opukových šestiúhelných desek, zčásti ze vzorovaných dvoubarevných valounků. Celou plochu bylo třeba po povodni opravit, u silně zvětrávající deskové dlažby zpevnit nebo zčásti vyměnit.

5. Oceňování historické stavby Celkově se historické stavby nedají ocenit podle předepsaných pravidel či metod. Každá historická stavba je originální, jedinečná a umělecky skoro finančně neocenitelná. Když znalec oceňuje historickou budovu, většinou dá na svou intuici. Samozřejmě z hlediska ocenění stavebního stavu se historická budova ocení podle toho, z jakého materiálu má konstrukce, jak jsou kvalitní a jaké je jejich stáří. Ovšem závěrečná hodnota nemovitosti vyjde na banální sumu, co se z historického hlediska týče. Proto je oceňování těchto staveb komplikované a diskutabilní. Faktor ovlivňující ocenění je například v jaké zemi oceňujete. Každá země má jiný pohled na jedinečnost a historický půvab staveb, například Evropané si zakládají na tom, že čím starší je nemovitost, tím z uměleckého hlediska stoupá na ceně, a také je důležitá její originalita. Zato například Japonci své pamětihodné stavby každých sto let staví znovu a taková stavba má pro ně stejnou hodnotu jako by tam stála 1000 let. Umělecká díla jsou na tom z hlediska oceňování totožně. Mají ale další ovlivňující faktory jako je např. autor díla – jak moc byl či je slavný; umělecký styl – když umělec např. za totality vytesal sochu ruského generála, v té době měla vysokou cenu, ale v dnešní době by jí možná nikdo ani nekoupil. Je jen velmi málo znalců, kteří provádějí takovéto druhy ocenění, jako jsou umělecká díla či historické stavby.

30

Ocenění komplexu z uměleckého hlediska Veltruský komplex je z uměleckého hlediska, podle mého názoru, velmi drahá záležitost. Je to stavba z 18. století ve slohu vrcholného baroka a s velkým zámeckým parkem. Faktorem snížení ceny by nejspíše bylo částečné poškození častými povodněmi jak zámku, tak celého parku. Naopak faktory zvyšující cenu by mohly být: velmi staré stromové porosty, návštěva zámku císařovnou Marií Terezií, první vzorkový veletrh konaný v roce 1754, dále pak např. originalita podlahy v jednom ze salonů, kdy zde použili dřevěnou podlahu, na kterou nakreslili spáry a vytvořili tak realistický vzhled dlaždic.

Ocenění komplexu ze stavebního hlediska Z hlediska stavebního už na tom veltruský komplex není tak dobře. Tím že pochází z 18. století jeho konstrukce nejsou již kvalitní a potřebují renovaci. Další faktor ovlivňující cenu nemovitosti je fakt, že se zámek nachází na „ostrově“, a proto má dosti vysokou hladinu spodní vody a drží se zde mlha, která způsobuje vlhnutí kompletní stavby. A v neposlední řadě velmi časté povodně.

Financování rehabilitace komplexu Zámek Veltrusy je financován hlavně z památkového fondu. Před povodněmi zámek dostával velmi malé dotace, ale „díky“ povodni z roku 2002 se zámek zviditelnil svým dezolátním stavem a byla mu zvýšena dotace od Ministerstva kultury.

Povinností státu je chránit kulturní památky jako součást kulturního dědictví dle zákona č. 20/1987 o státní památkové péči. Vlastníkům kulturních památek tento zákon ukládá povinnosti, ale definuje i možnosti poskytnutí finančních prostředků na jejich opravu. Finanční pomoc na pokrytí nákladů na opravu či obnovu kulturní památky poskytují obce, města a kraje. O příspěvek se musí požádat formou žádosti s písemným odůvodněním. Příslušný odbor poté vydá po provedeném správním řízení rozhodnutí, zda dotaci poskytne či nikoli. O finanční podporu může vlastník památky také požádat stát. V tom případě o žádosti rozhodne Ministerstvo kultury, ale jen tehdy, že je společenský zájem na zachování takové to památky. Ministerstvo kultury má specializované programy na takové to dotace:

31

•

Havarijní program – poskytují se finanční prostředky pro zabezpečení nejnaléhavějších oprav.

•

Program péče o vesnické památkové rezervace, vesnické památkové zóny a krajinné památkové zóny – podpora obnovy a zachování zejména lidové architektury

•

Program regenerace městských památkových rezervací a městských památkových zón – podpora na obnovu kulturních památek, nacházejících se v historických částí měst.

•

Program záchrany architektonického dědictví – podpora na obnovu kulturních památek, které tvoří nejcennější součást našeho dědictví jako jsou např. hrady, zámky, kláštery, kostely a historické zahrady.

Finanční pomoc od Evropské unie Ze strukturálních fondů Evropské unie v příštích 6ti letech mohou české památky získat zhruba až sedm set miliard korun. Podmínkou je, aby byly ekonomicky využity. Ministerstvo kultury pomohlo ve spolupráci s kraji a obcemi připravit osmnáct komplexních projektů. Jedná se o Národní kulturní památky nebo památky zapsané na seznamu UNESCO. Tato osmnáctka má podpořit cestovní ruch a rozvoj služeb. Příklad projektů jsou hřebčín v Kladrubech nad Labem nebo technická památka Vítkovické železárny. Na realizaci těchto projektů by se měly podílet stát, kraje, obce, ale i univerzity, neziskové organizace nebo zájmové sdružení právnických osob. Na rozpočet přispěje Evropská unie z 85% a tedy na stát zbývá 15%.

Závěr Vlastní oceňování historických staveb je dle mého názoru velmi obtížné, je postaveno hlavně na zdravém úsudku a profesní praxi znalce. Na základě informací a poznatků získaných při zpracování teoretické části mé bakalářské práce týkající se veltruského zámku, bych při jeho ocenění vycházela z následující úvahy. V případě prodeje historické památky by tato stavba měla být nejdříve rekonstruována tak, aby byla v odpovídajícím technickém stavu. Pro potřebu ocenění nemovitosti takového typu k prodeji je pak možno použít rozpočet na náklady spojených s její rekonstrukcí.

32

V konkrétním případě veltruského zámku bych proto pro jeho ocenění použila metodu nákladovou. Metody výnosová a porovnávací nejsou pro tento typ nemovitosti vhodné.

Dále pak, při získávání podkladů pro tuto bakalářskou práci jsem se seznámila s financování památek jak ze státních zdrojů, tak ze zdrojů Evropské unie. Jedná se o velmi komplikovanou problematiku a vlastníci historických památek nemají svou práci snadnou. Dále jsem si uvědomila, že při rekonstrukci památek musí být zachovány dané technické a stavebně technologické postupy a musí být přehlíženo k postojům a pokynům zodpovědných úřadů. Není tak časté aby se s památkami obchodovalo, ale někdy se na realitním trhu tato ojedinělost objeví.

33

II. Praktická část 1. Ocenění rodinného domu Objednatel: Ing. Jaroslav Hronek Dr. E. Beneše 610, 278 01 Kralupy nad Vltavou

Ručení nemovitostí při poskytnutí úvěru u Českomoravské hypoteční banky a.s.

Stanovení budoucí hodnoty stavby

Rozestavěný rodinný dům, včetně příslušenství a pozemků Družstevní 640 277 46 Veltrusy

Vypracovala:

Tereza Hronková

Datum:

Duben 2009, Kralupy nad Vltavou

34

OBSAH: 1.

Úvod

2.

Metody ocenění

3.

Popis a ocenění majetku

4.

Závěr

5.

Přílohy

1. ÚVOD Zadání Ocenění je vypracováno v souladu s „Metodikou ocenění nemovitostí“ pro potřeby poskytování úvěrových obchodů v Českomoravské hypoteční bance, a.s.. Jedná se o návrh tržní hodnoty: Rodinný dům rozestavěný na stpč. 1083, včetně příslušenství a pozemků stpč. 1083 a ppč. 119/4 dle GP č.815-5/2002, k.ú. a obce Veltrusy, okres Mělník, vše zapsáno na LV č.1004. Součástí ocenění je zjištění budoucí ceny stavby. Výsledky práce budou použity jako jeden z podkladů pro získání úvěru od Českomoravské hypoteční banky a.s..

35

2. METODY OCEŇOVÁNÍ •

Metoda nákladová (věcná)

•

Metoda výnosová (příjmová)

•

Metoda srovnávací (tržní, statistická)

Pro ocenění bude použito kombinace metod: nákladové a srovnávací

3. POPIS A OCENĚNÍ MAJETKU RODINNÝ DŮM VELTRUSY – ROZESTAVĚNÝ

IDENTIFIKAČNÍ ÚDAJE Vlastník majetku: Dle LV č. 1004 k.ú. Veltrusy A: vlastnictví: SJM Ing. Hronek Jaroslav a Miroslava, Dr.E.Beneše 610, Kralupy nad Vltavou. Rodné č. 560911/1673, 485328/136 B: Pozemky: 119/14 orná půda Adresa majetku: Družstevní ulice, Veltrusy Kód k.ú.:

779873

Název k.ú.:

Veltrusy

Kód obce:

535273

Název obce:

Veltrusy

Kód okresu:

CZ0216

Název okresu:

Mělník

Nátev kraje:

Středočeský (Střední Čechy)

Název státu:

Česká republika

Místní šetření: Prohlídka a zaměření bylo dne 19.3.2009 za přítomnosti ing. Hronka

36

Popis lokality: Město Veltrusy je městem lokálního významu v blízkosti města Kralupy nad Vltavou a má 1597 obyvatel. Předmětem ocenění je budova (budoucí stav) s pozemky. Nejbližší správní centrum je v místě. Město Veltrusy leží při dálnici D8, která spojuje město Prahu s městem Teplice a při silnici č.101. Nejbližší železniční stanice je ve vzdálenosti cca 3 km. Budova je umístěna v zóně převážně rodinných domů, vzdálené od centra 0,5 km. Okolní zástavbu tvoří rodinné domy a nízkopodlažní obytné domy. Z pohledu oceňované nemovitosti se jedná o polohu neovlivňující obvyklou cenu. Pro město byl schválen územní plán v 07/1997. Podle schváleného územního plánu se pozemek nachází v současně zastavěném území obce, které je tvořeno jedním nebo více oddělenými zastavěnými územími. To je v územním plánu rozlišeno plochami se zástavbou rodinných domků.

Oceňovaný majetek Stavba na pozemku může být napojena na inženýrské sítě: vodovod z řadu, kanalizace do řadu, plyn, elektro, telefon. Přístupová komunikace je částečně zpevněná. Tvar pozemku je nepravidelný. Pozemek je rovinný. Prohlašuji, že budovu oceňuji v souladu s právním stavem. Budova ke dni ocenění je dosud nevyužívaná. Ke stavbě nenáležejí další stavby, které mají vliv na cenu obvyklou.

Seznam oceňovaných objektů 1.1

Rodinný dům na stpč. 1083 rozestavěný

1.2

Rodinný dům na stpč. 1083 dokončený

1.3

Pozemky stpč. 1083 a ppč. 119/14

37

1.1 Rodinný dům na stpč. 1083 rozestavěný

IDENTIFIKAČNÍ ÚDAJE Architektonické a dispoziční řešení: Jedná se o volně stojící dvoupodlažní stavbu (1NP,podkroví), která bude po dokončení napojena na veškeré inženýrské sítě. Dům obsahuje jeden byt a nemá nebytové prostory. Ke dni ocenění jsou dokončeny základy vč. radonové isolace, zdivo a příčky v 1NP, strop nad 1NP, hrubé podlahy v 1NP vč. Ležatého rozvodu kanalizace, krov. Ostatní stavební prvky nejsou zatím dokončeny. Popis konstrukcí a vybavení pro dokončenou stavbu: Základové pasy s isolací proti zemní vlhkosti vč. protiradonové isolace Foalbit, stěny z cihelných tvárnic Porotherm rl. 40 cm, komínová tělesa Shiedel, strop nad 1NP keramický, nad podkrovím podbití krovu sádrokartonem s tepelnou isolací, krov sedlový vaznicový, krytina tašková Bramac, klempířské konstrukce úplné z plechu zinek – titan, vnitřní omítky hladké štukové, vnější omítky minerální štukové, vnitřní obklady keramické v koupelně, kuchyni a WC, schodiště betonové, povrch dřevo, dveře náplňové Sapelli, okna zdvojená plastová, podlahy obytných místností plovoucí vlysové a kobercový povlak, v ostatních místnostech keramická dlažba, v garáži cementový potěr, vytápění centrální teplovodní, kotel plynový, elektroinstalace motorová a světelná, zdroj tepelné vody plynový boiler, rozvod plynu do 1NP, kanalizace svedena z koupelny, kuchyně a 2WC, vybavení kuchyně elektrický sporák s varnou deskou, odsavač par. Místnosti: 1NP – kuchyň, obývací pokoj, pracovna, garáž, hala technická místnost, WC. Podkroví – 3 pokoje, koupelna s WC, chodba, šatna.

ANALÝZA OCENĚNÍ Metoda nákladová: Zastavěná plocha .……………………… 111 m² Podlahová plocha ..……………………… 170 m² Výkaz výměr 1NP a půdní nadezdívky …… 444,55 m³ obestavěného prostoru Výkaz výměr podkroví a zastřešení………… 161,51 m³ obestavěného prostoru

38

Celkem …………………………………… 606,06 m³ obestavěného prostoru Výpočet reprodukční ceny: Základní hodnota ..…………………….… 3 819 Kč/m³ obestavěného prostoru Koeficient úpravy základní hodnoty …… 1,0858 Výchozí hodnota jednotková…………3 819x1,0858=4 147 Kč/m³ ob. prostoru Výchozí hodnota celková …………………....4 147x606,06 = 2 513 331 Kč Koeficient úpravy výchozí hodnoty ….1,0934 (výpočet strukturou staveb. dílů) Reprodukční cena celková …………...2 513 331x1,0934 = 2 748 149 Kč RC jednotková ………..2 748 149 / 606,06 = 4 534 Kč/m³ obest.prost. Výpočet reprodukční ceny rozestavěné stavby: Dokončenost…………….43,265% Výpočet …………………2 748 149 x 43,265 = 1 188 979 RC rozestavěné stavby je ……………….1 188 979 Kč Výpočet věcné hodnoty: Míra opotřebení …………0,000% Věcná hodnota …………..1 188 978 x (1 – 0,000) = 1 188 978 Kč

Rodinný dům na stpč.1083 rozestavěný – celkem:

Reprodukční cena: 2 748 149 Kč Věcná hodnota:

1 188 978 Kč

1.2. Rodinný dům na stpč. 1083 dokončený IDENTIFIKAČNÍ ÚDAJE Architektonické a dispoziční řešení: Celkový popis konstrukcí je uveden v popisu rozestavěné stavby. Konstrukce nutné k dokončení domu: K dokončení domu je nutné provést stropní konstrukce vč. Zateplení v podkroví, střešní krytinu vč. Klempířských prvků, vnější a vnitřní omítky, obklady stěn, rozvody vody a kanalizace a plynu, elektroinstalaci, osazení oken, dveře,

39

zařizovací předměty soc. zařízení a v kuchyni, instalaci kotle, rozvod ÚT, čisté podlahy ve všech místnostech.

ANALÝZA OCENĚNÍ Metoda nákladová: Zastavěná plocha .……………………… 111 m² Podlahová plocha ..……………………… 170 m² Výkaz výměr 1NP a půdní nadezdívky …………. 444,55 m³ ob. prostoru Výkaz výměr podkroví a zastřešení………………… 161,51 m³ ob. prostoru Celkem ……………………………………………… 606,06 m³ ob. prostoru Výpočet reprodukční ceny: Základní hodnota ..……………………… 3 819 Kč/m³ obest. prostoru Koeficient úpravy základní hodnoty …… 1,0858 Výchozí hodnota jednotková.….3 819 x 1,0858 = 4 147 Kč/m³ obest.o prostoru Výchozí hodnota celková ……...4 147 x 606,06 = 2 513 331 Kč Koeficient úpravy výchozí hodnoty …. 1,0934 (výp.strukturou stavebních dílů) Reprodukční cena celková …………...2 513 331 x 1,0934 = 2 748 149 Kč RC jednotková ………..2 748 149 / 606,06 = 4 534 Kč/m³ obest.prost. Výpočet věcné hodnoty: Míra opotřebení …………0,000% Věcná hodnota …………..2 748 149 x (1 – 0,000) = 2 748 149 Kč

Rodinný dům na stpč.1083 rozestavěný – celkem:

Reprodukční cena: 2 748 149 Kč Věcná hodnota:

2 748 149 Kč

1.3. Pozemky stpč. 1083 a ppč. 119/14 IDENTIFIKAČNÍ ÚDAJE Architektonické a dispoziční řešení: Jedná se pozemek na LV č. 1004, k.ú. a obec Veltrusy, dle GP č. 815-5/2002. Oceňovaný stavební pozemek je zastavěn RD a orná je funkčně spojena se stavebním

40

pozemkem. Pozemek je na okraji města v zástavbě novostaveb. Má nepravidelný tavr, rovinný, přístup je po zpevněné komunikaci. Je napojený na vodovod, elektřinu, telefon, plyn a kanalizaci. Cena pozemků v této části obce vzhledem k její žádosti pro zástavbu RD se pohybuje okolo 500,- až 600,- Kč/m².

ANALÝZA OCENĚNÍ Věcná hodnota: Plocha pozemku: Číslo 1083 ………………………. 111,00 Číslo 119/14 …………………….. 915,00 Celkem …………………………... 1026,00 m² Přímá metoda:

Číslo

Popis

Výpočet/komentář

Plocha

1083

zastavěná plocha

111.00

111.00

119/14

orná

915.00

915.00

Celková hodnota pozemku …………………… 564 300 Kč

Pozemky stpč 1083 a ppč. 119/14 – celkem:

Jednotková cena:

550 Kč/m²

Celková hodnota:

564 300 Kč

41

METODA SROVNÁVACÍ

V principu se jedná o vyhodnocení cen nedávno realizovaných obchodů na trhu, které jsou srovnatelné svým charakterem, velikostí a lokalitou. Pro porovnání je proveden výběr reprezentantů u nichž byla transakce provedena v nedávné době max. do 1 roku. Údaje z delší doby pozbývají svou vypovídací schopnost. Po nemovitostech daného typu, velikosti, vybavení a technického stavu je poptávka v místě shodná s nabídkou. Vybrané

nemovitosti

ke

srovnání

mají

částečně

porovnatelné

údaje

s oceňovanou nemovitostí, jelikož nemovitostí této velikosti není dostatek k porovnání. Cenové údaje jsou aktuální.

Doplňující údaje o srovnávaných nemovitostech: 1.

Rodinný dům Čakovičky č.p. 108

Nemovitost je umístěna v obci a k.ú. Makovičky, okres Praha-východ, kraj Střední Čechy. Poznámka: OP 710 m³, rok postavení 2007, místnosti 5+1, garáž, 1NP a podkroví. Popis obce: Obec má 180 obyvatel, vzdálenost od Prahy 12 km, dopravní prostředek MHD autobus, vlak 2 km, v místě jeden obchod, škola a zdravotnické zařízení není. Popis nemovitosti: Nemovitost je umístěna v části obce určené k zástavbě novými rodinnými domy, stavba je provedena ze sendvičového zdiva (polystyrén, železobeton), technický stav velmi dobrý, garáž není, příslušenství oplocení, přípojky: elektro, kanalizace, plyn a telefon, zdroj vody vlastní studna s domácí vodárnou. Celková výměra pozemku 730 m².

42

Charakteristika pozemku: Obdélníkový, rovinný, částečně zpevněná komunikace. Zobchodovaná cena v 10/2008 činila …………………… 3 100 000,- Kč Tento převod se uskutečnil na základě kupní smlouvy. Cena v daném místě je obvyklá. Za obvyklou cenu považuji ……………………………... 3 100 000,- Kč

2.

Rodinný dům Čakovičky 107

Nemovitost je umístěna v obci a k.ú. Čakovičky, okres Praha-východ, kraj Střední Čechy. Poznámka: OP 726 m³, rok postavení 2007, místnosti 5+1, 2 garáže, 1NP a podkroví. Popis obce: Obec má 180 obyvatel, vzdálenost od Prahy 12 km, dopravní prostředek MHD autobus, vlak 2 km, v místě jeden obchod, škola a zdravotnické zařízení není. Popis nemovitosti: Nemovitost je umístěna v části obce určené k zástavbě novými rodinnými domy, stavba je provedena ze sendvičového zdiva (polystyrén, železobeton), technický stav velmi dobrý, garáž není, příslušenství oplocení, přípojky: elektro, kanalizace, plyn a telefon, zdroj vody vlastní studna s domácí vodárnou. Celková výměra pozemku 740 m². Charakteristika pozemku: Obdélníkový, rovinný, částečně zpevněná komunikace. Zobchodovaná cena v 02/2008 činila …………………… 3 200 000,- Kč Tento převod se uskutečnil na základě kupní smlouvy. Cena v daném místě je obvyklá. Za obvyklou cenu považuji ……………………………... 3 200 000,- Kč

43

3. Rodinný dům Čakovičky

Nemovitost je umístěna v obci a k.ú. Čakovičky, okres Praha-východ, kraj Střední Čechy. Poznámka: OP 554 m³, rok postavení 2007, místnosti 5+1, bez garáže, 1NP a podkroví Popis obce: Obec má 180 obyvatel, vzdálenost od Prahy 12 km, dopravní prostředek MHD autobus, vlak 2 km, v místě jeden obchod, škola a zdravotnické zařízení není. Popis nemovitosti: Nemovitost je umístěna v části obce určené k zástavbě novými rodinnými domy, stavba je provedena ze sendvičového zdiva (polystyrén, železobeton), technický stav velmi dobrý, garáž není, příslušenství oplocení, přípojky: elektro, kanalizace, plyn a telefon, zdroj vody vlastní studna s domácí vodárnou. Celková výměra pozemku 600 m². Charakteristika pozemku: Obdélníkový, rovinný, částečně zpevněná komunikace. Zobchodovaná cena v 08/2008 činila …………………… 3 250 000,- Kč Tento převod se uskutečnil na základě kupní smlouvy. Cena v daném místě je obvyklá. Za obvyklou cenu považuji ……………………………... 3 250 000,- Kč

Celkové zhodnocení srovnávaných prodejů Protože se jedná o nemovitost rozestavěnou, srovnávám ji se srovnávanými nemovitostmi jako dokončenou. Srovnávací hodnotu rozestavěné nemovitosti uvažuji dle procenta rozpracovanosti. Z výše uvedeného srovnání, s porovnáním s vlastní databází kolegů odhadců v regionu a z informací realitních kanceláří v regionu, je obvyklá cena nemovitosti tohoto druhu, velikosti a vybavení částečně nižší nebo srovnatelná než cena zjištěná metodou věcné hodnoty. Cena obdobných nemovitostí se pohybuje v rozmezí 44

2 700 000,- Kč až 3 500 000,- Kč a to v souvislosti s umístěním okolní infrastrukturou a napojením na inž. Sítě a vzdálenosti od Prahy. Oceňovaná nemovitost bude mít hodnotu částečně nižší než všechny srovnávané nemovitosti z důvodů vzdálenosti od Prahy. Srovnávané nemovitosti byly prodávány dokončené vč. Oplocení a venkovních úprav. Dle výše uvedeného rozboru srovnávací hodnota oceňované nemovitosti rozestavěné činí: 1 250 000,- Kč Dle výše uvedeného rozboru srovnávací hodnota oceňované nemovitosti dokončené činí: 3 000 000,- Kč

Rodinný dům Veltrusy – dokončený celkem:

Porovnávací hodnota: 3 000 000 Kč

Rekapitulace cen Název

Reprodukční cena

Věcná hodnota

Výnosová

Porovnávací

(Kč)

(Kč)

hodnota (Kč)

hodnota (Kč)

Rodinný dům na stpč. 1083 rozestavěný Rodinný dům na stpč. 1083 dokončený

2 748 149

1 188 978

2 748 149

2 748 149

Pozemky stpč. 1083 a ppč. 119/14

564 300

Rodinný dům Veltrusy rozestavěný Rodinný dům Veltrusy dokončený

2 748 149

1 752 449

nestanovena

1 250 000

2 748 149

3 312 449

nestanovena

3 000 000

Závěrečná analýza Reprodukční cena (Kč)

Věcná hodnota (Kč)

2 748 149

Výnosová hodnota (Kč)

3 312 449

nestanovena

Rodinný dům Veltrusy – dokončený RD – celkem:

Tržní hodnota:

3 000 000 Kč

45

Porovnávací hodnota (Kč) 3 000 000

Souhrnná rekapitulace – RD dokončený

Název majetku

Tržní hodnota

Věcná hodnota

Výnosová hodnota

Porovnávací

(Kč)

(Kč)

(Kč)

hodnota (Kč)

1. Rodinný dům Veltrusy dokončený

3 312 449

3 000 000

Věcná hodnota

nestanovena

3 000 000

3 312 449

Třimilionytřistadvanácttisícčtyřistačtyřicetdevět korun českých

Výnosová hodnota

nestanovena

Porovnávací hodnota

3 000 000 Kč Třimiliony korun českých

Tržní hodnota

3 000 000 Kč Třimiliony korun českých

4. ZÁVĚR Zdůvodnění odhadu obvyklé ceny Cílem tohoto ocenění bylo zjištění tržní hodnoty nemovitosti: Rodinný dům rozestavěný na stpč. 1083, včetně příslušenství a pozemků stpč. 1083 a ppč. 119/4 dle GP č.815-5/2002, k.ú. a obce Veltrusy, okres Mělník, vše zapsáno na LV č.1004. Součástí ocenění je zjištění budoucí ceny stavby. Nemovitost je v současném stavu rozestavěná ve fázi dokončené hrubé stavby bez položení střešní krytiny a ranými okny. Nemovitost je přístupná z veřejné kanalizace a cena je stanovena za předpokladu, že nemovitost bude uvolněna a její technický stav se zásadně nezhorší. Stanovená obvyklá cena je podmíněna zapsáním rozestavěné stavby do KN. Návrh na zápis byl podán 30. 2. 2009 a jeho zapsání probíhá. Objednatel ocenění musí předložit přímo pracovníkům banky nový výpis z KN a kopii katastrální mapy, kde je zapsána a zakreslena rozestavěná stavba. Klady oceňované nemovitosti: novostavba, blízko dálnice D8, napojení na inž. sítě, dostatečně velký pozemek, dobré místo pro bydlení s dostupností centra.

46

Zápory oceňované nemovitosti: stavba není doposud zapsána do KN. Dle mého názoru je nemovitost obchodovatelná. Nabídka s poptávkou po nemovitostech tohoto druhu a ceny je v této části regionu vyrovnaná. Při stanovení obvyklé ceny byla použita metoda nákladová a metoda srovnávací, na kterou je dáván větší důraz. Hodnota určená metodou výnosovou nebyla stanovena, protože nemovitosti tohoto druhu, tj. rodinné domy nejsou v regionu běžně pronajímány. Hodnota nemovitosti dle současného stavu je shodná s cenou pozemku. S přihlédnutím na klady a zápory, na cenu zjištěnou metodou nákladovou a metodou porovnávací, odhaduji cenu nemovitosti ve výši:

Obecná (obvyklá) cena dle současného stavu nemovitosti pro účely obchodů Českomoravské hypoteční banky a.s. ke dni ocenění činí:

1 250 000,- Kč

Slovy: jedenmiliondvěstěpadesáttisíc korun českých

Obecná (obvyklá) cena dle současného stavu nemovitosti pro účely obchodů Českomoravské hypoteční banky a.s. činí:

3 000 000,- Kč

Slovy: třimiliony korun českých

Výše uvedená obecná cena majetku je vázána na současný časový okamžik, ve kterém se ocenění provádí.

V Kralupech nad Vltavou březen 2009 Vypracovala:

Tereza Hronková

47

5. PŘÍLOHY Mapa regionu a obce s vyznačením polohy nemovitosti

48

Fotodokumentace

Kopie katastrální mapy

49

Internetový výpis z katastru nemovitostí

Informace o budově č.p.:

640

Část obce:

Veltrusy

Číslo LV:

1004

Typ budovy:

budova s číslem popisným

Způsob využití:

rodinný dům

Katastrální území:

Veltrusy 779873

Na parcele:

st. 1083

Vlastník, jiný oprávněný Vlastnické právo Jméno

Adresa

Podíl

Hronek Jaroslav SJM Ing. a Hronková Miroslava Miroslava Hronková

Družstevní 640, Veltrusy, Veltrusy, 277 46

Ing. Jaroslav Hronek

Družstevní 640, Veltrusy, Veltrusy, 277 46

Způsob ochrany nemovitosti Nejsou evidovány žádné způsoby ochrany Omezení vlastnického práva Nejsou evidována žádná omezení Jiné zápisy Nejsou evidovány žádné jiné zápisy Zobrazené údaje mají informativní charakter. Nemovitost je v územním obvodu, kde státní správu katastru nemovitostí ČR vykonává Katastrální úřad pro Středočeský kraj, Katastrální pracoviště Mělník Platnost k 14.04.2009 12:20:51

50

2. Ocenění bytového domu Objednatel: Marcela Dvořáčková U Soudu č.p. 276, 500 03 Hradec Králové

Zjištění obvyklé ceny nemovitostí

Polovina bytového dům, včetně příslušenství a pozemků Obci Praha

Vypracovala:

Tereza Hronková

Datum:

Duben 2009, Kralupy nad Vltavou

51

OBSAH: 1. ÚVOD 2. METODY OCEŇOVÁNÍ 3. POPIS A OCENĚNÍ MAJETKU 3.1. věcná hodnota nemovitostí v Kč 3.2. výnosová hodnota nemovitostí v Kč 3.3. cena nemovitostí v místě a čase obvyklá 4. ZÁVĚR 5. PŘÍLOHY

1. ÚVOD Jde o zjištění obvyklé ceny 1/2 nemovitostí - bytového domu číslo popisné 229, se stavební parcelou číslo 2108, s pozemkovou parcelou číslo 2109, s příslušenstvím a s trvalými porosty v katastrálním území Břevnov, obci Praha, Hlavní město Praha. Oceňované nemovitosti se nachází v zastavěné části města v k.ú. Břevnov, mezi zástavbou bytových domů, vedle místní zpevněné asfaltové komunikace a jsou z ní přímo přístupné. Objekt vícebytového domu je se dvěma podzemními podlažími, se třemi nadzemními podlažími a bytovými jednotkami v podkroví pod sedlovou střechou. Objekt je s jedním samostatným vchodem. Stavba byla postavena v roce 1924 na stavební parcele číslo 2108 v katastrálním území Břevnov, obci Praha, Hlavní město Praha.

Nemovitosti tvoří: - objekt bytového domu číslo popisné 229, na stavební parcele číslo 2108, - stavební parcela číslo 2108, evidovaná v katastru nemovitostí s výměrou 265 m2 v druhu pozemku zastavěná plocha a nádvoří, - pozemková parcela číslo 2109, evidovaná v katastru nemovitostí

52

s výměrou 186 m2 v druhu pozemku zahrada, - venkovní úpravy Celkový popis stavu nemovitého majetku: Oceňované nemovitosti jsou evidovány na Výpise z katastru nemovitostí z listu vlastnictví číslo 2106 pro k.ú. Břevnov, obec Praha, Hlavní město Praha. Pozemek je oplocen v zadní části zahrady po celém obvodu vlastnické hranice parcely. Stavební parcela číslo 2108 je tvořena zastavěnou plochou s objektem bytového domu číslo popisné 229. Pozemková parcela číslo 2109 je tvořena zatravněnou plochou zahrady za domem s betonovou plochou terasy a s trvalými porosty. Stavební objekt bytového domu, byl postaven na stavební parcele číslo 2108 v roce 1924. V roce 1961 byl objekt částečně rekonstruován s provedenou výměnou části prvků krátkodobé životnosti. Přípojky: stavební objekt je napojen na vodovodní přípojku, kanalizační přípojku, elektrickou přípojku a plynovodní přípojku. Příslušenství: venkovní úpravy (přípojky inženýrských sítí: vodovodní přípojka, kanalizační přípojka, elektrická přípojka, plynovodní přípojka) zpevněná plocha betonová monolitická, venkovní betonové schodiště, klepadlo na koberce, ocelové sušáky na prádlo, venkovní žulové schody. Inženýrské sítě: - v místě je možnost napojení z veřejných inženýrských sítí na vodovodní přípojku, kanalizační přípojku, elektrickou přípojku i plynovodní přípojku. Součásti: - trvalé ovocné porosty: švestka, hrušeň, černý bez.

2. METODY OCEŇOVÁNÍ •

Věcná hodnota nemovitosti

•

Metoda výnosová (příjmová)

•

Cena nemovitostí v místě a čase obvyklá

53

3. POPIS A OCENĚNÍ MAJETKU Bytový dům číslo popisné 229, na stav.parc.č. 2108

IDENTIFIKAČNÍ ÚDAJE Vlastník majetku: Pan Jan Baše, rodné číslo 600723/0086, trvale bytem Sokolovská 677 Rychnov nad Kněžnou, spoluvlastnickým podílem ½. A pan Viktor Baše, rodné číslo 611021/1855, trvale bytem Bílinská 499/13 Praha 9, spoluvlastnickým podílem ½. Architektonické a dispoziční řešení: Stavba je se dvěma podzemními podlažími, se třemi nadzemními podlažími i s bytovými jednotkami v podkroví pod sedlovou střechou. Objekt byl postaven v roce 1924 na stavební parcele číslo 2108. Všechny konstrukce dlouhodobé životnosti a většina konstrukcí krátkodobé životnosti je v objektu původní, část konstrukcí krátkodobé životnosti je na objektu z roku 1961, kdy byl objekt částečně rekonstruován. Vnitřní účelová dispozice bytového domu číslo popisné 229: •

2.PP: bytová jednotka číslo 1 o velikosti 1+0

•

2.PP: bytová jednotka číslo 2 o velikosti 1+0

•

1.PP: bytová jednotka číslo 3 o velikosti 1+0

•

1.PP: bytová jednotka číslo 4 o velikosti 1+0

•

1.NP: bytová jednotka číslo 5 o velikosti 1+0

•

1.NP: bytová jednotka číslo 6 o velikosti 1+1

•

1.NP: bytová jednotka číslo 7 o velikosti 1+0

•

1.NP: bytová jednotka číslo 8 o velikosti 1+1

•

1.NP: bytová jednotka číslo 9 o velikosti 1+1

•

1.NP: bytová jednotka číslo 10 o velikosti 1+0

•

2.NP: bytová jednotka číslo 11 o velikosti 1+0

•

2.NP: bytová jednotka číslo 12 o velikosti 1+0

•

2.NP: bytová jednotka číslo 13 o velikosti 1+1

•

2.NP: bytová jednotka číslo 14 o velikosti 1+1

•

2.NP: bytová jednotka číslo 15 o velikosti 1+0

•

3.NP: bytová jednotka číslo 16 o velikosti 1+0

•

3.NP: bytová jednotka číslo 17 o velikosti 1+1 54

•

3.NP: bytová jednotka číslo 18 o velikosti 1+1

•

3.NP: bytová jednotka číslo 19 o velikosti 1+0

•

4.NP: bytová jednotka číslo 20 o velikosti 1+0

•

4.NP: bytová jednotka číslo 21 o velikosti 1+1

•

4.NP: bytová jednotka číslo 22 o velikosti 1+1

Popis konstrukcí a vybavení: Základové konstrukce stavby jsou provedeny jako betonové pasy s původními vodorovnými i svislými izolacemi proti zemní vlhkosti. Podezdívka není provedena. Svislé nosné konstrukce stavby jsou zděné z plných pálených cihel. Stropní konstrukce jsou nespalné s rovným podhledem. Krov je dřevěný trámový. Střecha je sedlová. Střešní krytina je z pálených tašek. Klempířské konstrukce a oplechování je provedeno z pozinkovaného plechu. Vnitřní úpravy povrchu tvoří hladké dvouvrstvé vápenné omítky. Fasádní omítka je dvouvrstvá hladká. Venkovní obklad není proveden. Vnitřní obklady jsou provedeny v bytových jednotkách z běžných bělninových obkladaček. Schodiště je kamenné žulové, zábradlí je osazeno ocelové s dřevěným madlem. Vstupní dveře do objektu jsou dřevěné prosklené dvoukřídlové, vstupní dveře do bytových jednotek jsou osazeny dřevěné hladké plné, v bytových jednotkách jsou dveře dřevěné plné i dřevěné částečně prosklené. Vrata nejsou osazena. Okna jsou dřevěná špaletová. Podlahy jsou betonové s nášlapnými vrstvami z PVC a s textilními krytinami, dřevěné prkenné a parketové a dále betonové s nášlapnou vrstvou z keramické dlažby na sociálních zařízeních a na chodbách. Vytápění je zajištěno plynovými radiátory. Elektroinstalace je na 220 V i 380 V. Bleskosvod je na objektu osazen. V objektu je proveden rozvod studené i teplé vody v ocelovém potrubí. Zdrojem ohřevu teplé vody jsou osazené plynové karmy i elektrické bojlery. Instalace plynu je provedena. Kanalizace je v plastovém i v litinovém potrubí se svodem do veřejného kanalizačního řadu. V kuchyních jsou umístěny plynové i elektrické sporáky. Z vnitřních hygienických vybavení jsou osazena umyvadla a ocelové vany. WC jsou standardní splachovací. Výtah v objektu není osazen. Z ostatních konstrukcí je v bytových jednotkách proveden rozvod veřejného telefonu, je provedeno odvětrávání části vnitřních prostor a je proveden rozvod společné televizní antény.

55

ANALÝZA OCENĚNÍ Tržní ocenění nemovitého majetku Způsob ocenění: Účelem stanovení tržní hodnoty nemovitého majetku je potřeba zjištění celkové obvyklé ceny nemovitostí. Soubor nemovitého majetku je specifikován v soupisu jednotlivých nemovitostí s popisem stavby, stavebních konstrukcí, prostor bytových jednotek a plošné výměry pozemků včetně fotodokumentace. S ohledem na účel ocenění není způsob ocenění upraven žádným zvláštním předpisem. V katastru nemovitostí nejsou zapsána žádná věcná břemena, která by oceňovaný majetek dále znehodnocovala. Definice jednotlivých pojmů: •

Trh: Interakce prodávajících a kupujících, která vede ke stanovení cen a množství komodity. Trh nemovitostí je segmentován podle typu nemovitostí a lokalit.

•

Tržní ekonomika: Hospodářství v němž alokace zdrojů je výhradně řešena prostřednictvím nabídky a poptávky na trzích.

•

Cena pořizovací: Cena, za kterou bylo možno věc pořídit v době jejího pořízení (u nemovitostí, zejména staveb, je to cena v době jejich výstavby, za použití tehdy platných cen bez provedeného odpočtu opotřebení).

•

Cena reprodukční: Cena, za kterou by bylo možno stejnou novou nebo porovnatelnou věc (nemovitost) pořídit v době ocenění bez odpočtu opotřebení.

•

Věcná hodnota - časová cena: Reprodukční cena věci (nemovitosti) snížená o přiměřené opotřebení odpovídající průměrně potřebné věci (nemovitosti) stejného stáří a přiměřené intenzity používání, ve výsledku pak snížená o náklady nutné na opravu vážných závad, které znemožňují okamžité užívání věci (nemovitosti).

•

Výnosová hodnota: Je uvažovaná jistina, kterou je nutno při stanovené úrokové sazbě uložit, aby úroky z této jistiny byly stejné jako čistý výnos z nemovitosti,

56

nebo je možné tuto částku investovat na kapitálovém trhu s obdobnou sazbou výnosové míry. •

Tržní hodnota - obvyklá cena nemovitosti: Tržní hodnota je odhadovaná částka, za kterou by se nemovitý majetek směňoval k datu oceňování mezi potencionálním prodávajícím a kupujícím při zájmu jednotlivé nemovitosti prodat a druhou stranou koupit bez osobních vlivů po patřičném průzkumu trhu, na němž účastníci jednají informovaně, rozvážně a bez nátlaku.

•

Tržní cena v tísni: Jedná se o takovou cenu za jakou jsou nemovitosti na současném ekonomickém trhu zcela jistě prodejné.

•

Obvyklá cena: Obvyklou cenou se pro účely Zákona o oceňování majetku číslo 151/1997 Sb. rozumí cena, která by byla dosažena při prodeji stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim.

Metoda ocenění je zvolena zejména s ohledem na charakter nemovitostí, jejich situování a stav současného vlastníka. Tržní hodnota nemovitého majetku je tak odhadována na základě zjištění obvyklé ceny metodou střední hodnoty s přihlédnutím zejména k aktuálnímu stavu bytového domu, jeho umístění v zastavěné části města a umístění v části města Břevnov. Daný soubor nemovitostí je tak specifikován jeho stavebně technickým charakterem a proto je v daném případě jiné využití nemovitostí možné, vždy však za předpokladu nutnosti finančních investic do nemovitosti, a to s ohledem na současný standardní stavebně technický stav bytového domu i bytových jednotek.

57

Pro tržní ocenění jsou vzaty v úvahu zejména tyto faktory: - časový faktor nabídky rizikový faktor v zániku zástavních práv v katastru nemovitostí - exekutor neručí za vady na nemovitém majetku - technický, konstrukční a stavební stav bytových jednotek technický, konstrukční a stavební stav bytového domu - místní poloha - velikost a vlastnictví pozemků - využitelnost bytového domu a bytových jednotek - energetická náročnost prostorů - nejlepší využití nemovitého majetku - obecné podmínky v dané lokalitě - poptávka na trhu po tomto druhu nemovitého majetku - srovnání poptávkových a nabídkových cen obdobných nemovitostí - závazková práva 3.1. Věcná hodnota Věcná hodnota nemovitostí pro tržní oceňování je zjišťována pro stávající vnitřní trh, protože nemovitost je v zásadě nepřemístitelná a trh nemovitostí je jasně lokalizován. Věcná hodnota nemovitého majetku je dána součtem zůstatkových hodnot veškerých jeho částí. Zůstatkové hodnoty jsou určeny z reprodukčních pořizovacích cen s ohledem na skutečný stav nemovitého majetku. Takto stanovená tržní hodnota je považována za adekvátní přístup pro stanovení obvyklé ceny. Zjištěné výsledky v současné době v České republice jsou tak pro tržní cenu u oceňovaných nemovitostí také použitelné a věcná hodnota je tak reálná pro výpočet ceny obvyklé. Věcná hodnota bytového domu Obestavěný prostor Spodní stavba

1379,32

=

1379.32 m3

Vrchní stavba

2326,38

=

2326.38 m3

Zastřešení

394,93

=

394.93 m3

___________________________________________________________________ celkem = 4100,63 m3 Opotřebení stavby Při stáří 84 let a životnosti 150 let činí celkové opotřebení stavby při použití lineární metody výpočtu 56%. Výpočet věcné hodnoty objektu Základní cena za m3 obestavěného prostoru ………………. 11 266,- Kč Přepočet základní ceny na současnou úroveň

58

x 1 6000

Cena za celý obestavěný prostor 4100.63 m3 …………….... 73 916 316,13 Kč Snížení ceny za opotřebení 56% ………………………….... 41 393 137,03 Kč Cena stavby po započtení opotřebení ……………………… 32 523 179,10 Kč Věcná hodnota bytového dům je celkem ………………... 32 523 179,- Kč

Věcná hodnota nemovitostí - stavební parcela 2108 Výpočet věcné hodnoty Základní cena za m2 ………………………………………… 5 740,- Kč Cena za 265.00 m2 …………………………………….... 1 521 100,- Kč Věcná hodnota stavební parcely 2108 je celkem ……...1 521 100,- Kč

Věcná hodnota nemovitostí - pozemková parcela 2109 Výpočet věcné hodnoty Základní cena za m2 …………………………………………. 5 740,- Kč Cena za 186.00 m2 …………………………………….... 1 067 640,- Kč Věcná hodnota pozemkové parcela 2109 je celkem …. 1 067 640,- Kč

3.2. Výnosová metoda Výnosová metoda u oceňovaných nemovitostí pro výpočet ceny nemovitostí v místě a čase obvyklá metodou diskontace očekávaných příjmů vychází z dosažených hospodářských výsledků z pronájmu nemovitostí.

Výnosovou hodnotu nemovitosti je možné stanovit dvěma způsoby: 1) diskontováním budoucích výnosů z nemovitosti za delší časové období na současnou hodnotu, tj. stanovením hodnoty proměnného toku výnosů (cash flow) na hodnotu současnou, tj. hodnotu v čase ocenění nemovitosti, 2) kapitalizací stabilizovaného, trvale dosažitelného ročního výnosu příslušnou mírou kapitalizace. Úrokovou míru, která má být použita pro výnosové oceňování nemovitostí, však nelze ztotožňovat s úrokovou mírou používanou u jiných aktiv. V podmínkách České republiky nelze dosud využít předpokladu úzkého propojení alternativních trhů pro investory. Trh nemovitostí má stále svou určitou autonomii, která má vliv i na vývoj cen a výnosnost nemovitostí. Z tohoto důvodu je třeba preferovat, aby byla míra kapitalizace prováděna na základě obvyklé výnosnosti určitého typu nemovitostí,

59

což je úroková míra, kterou je obvykle úročena tržní hodnota nemovitostí. Jedná se tedy o výnos určitého typu nemovitostí, který je vztažen k tržním cenám.

Výnosová hodnota se stanovuje na základě výnosu z pronájmu. Z hlediska půdorysné dispozice objektu je nutno preferovat možný pronájem objektu po jednotlivých bytových jednotkách, protože je nereálný pronájem objektu jako celku. Hodnoty nájemného jsou odvozeny z reálných nájemních smluv s porovnáním na možné a reálně dosahované nájemné u obdobných objektů v regionu. V ceně nájmu za pronajatou stavbu je zahrnuto i nájemné ze stavební a pozemkové parcely u této stavby včetně venkovních úprav a trvalých porostů přináležejících k této stavbě. Ceny nemovitostí výnosovým způsobem - bytový dům Období a nájemné Prostor

Období

Objekt

1x12

Počet období a nájemné celkem

Celkem

Nájemné

12.00

1 190 280.00

12.00

1 190 280.00

Výpočet ceny výnosovým způsobem: Výpočet ročního upraveného nájemného (N): Roční nájemné ……………………………………………….. 1 190 280,- Kč Roční částka daně z nemovitosti ………………………………….. 3 502,- Kč Roční částka zaplaceného pojistného ……………………………. 14 662,- Kč Roční odpisy a jiné náklady ……………………………………. 120 000,- Kč Roční nájem z pozemku ………………………..……………….. 0,- Kč Výsledné roční upravené nájemné činí ………………………... 1 052 116,- Kč Míra kapitalizace ……………………………………………. p = 4% Cena stavby zjištěná výnosovým způsobem: CV = N/p x 100 = 1 052 116,- / 4% x 100 …………………. 26 302 900,- Kč Výnosová hodnota bytového domu je celkem …………… 26 302 900,- Kč

60

3.3. Cena nemovitého majetku v místě a čase obvyklá Při analýze pro stanovení obvyklé ceny nemovitostí jako celku byl vzat v úvahu zejména faktický stav nemovitostí, které byly v nedávné době prodány, jsou nabízeny k prodeji a jsou zároveň srovnatelné s oceňovanými nemovitostmi.

Analýza použitých metod dochází k závěru, že s ohledem na rozsah stavebního a pozemkového fondu hodnocených nemovitostí, polohu v místě, účel možného současného i budoucího využití jednotlivých částí nemovitého majetku, ale hlavně jeho stavebně technický stav, je optimálním zjištěním obvyklé ceny "Metoda střední hodnoty," (poměr z věcné hodnoty nemovitostí a z ceny výnosovým způsobem).

Zjištěná obvyklá cena je tak reálná i jako metoda porovnávací při srovnání s realizovanými prodeji obdobných nemovitostí a jejich skutečně dosaženými prodejními cenami. Tato metoda je založena na srovnání předmětných nemovitostí s obdobnými nemovitostmi, jejichž úplatný převod vlastnictví byl v nedávné minulosti na trhu nemovitostí realizován a je znám. Porovnání je prováděno jak z hlediska substance (obestavěný prostor, zastavěná plocha, velikost pozemků apod.), tak i z hlediska ziskovosti a ztrátovosti.

Odhadnutá objektivní obvyklá cena je dána finanční strukturou platnou v daném čase k datu zhotovení tržního ocenění.

Zjištění obvyklé ceny nemovitosti Věcná hodnota (časová cena) ………………………….. 35 111 919,- Kč Výnosová hodnota ……………………………………... 26 302 900,- Kč Odhad obvyklé ceny, metoda střední hodnoty: = (věcná+výnosová) / 2 ………………………………... 30 707 400,- Kč Odhad obvyklé ceny, Naegeliho-Bradáčova metoda: = (věcná+(váha*výnosová)) / (váha+1) ………………... 27 949 700,- Kč váha = ((10*(věcná-výnosová))/výnosová)+1 = [1..5] = 4.35

Obvyklá cena ½ nemovitostí odvozená z výše uvedených hodnot 15 150 000,- Kč

61

Cena ½ nemovitého majetku v místě a čase obvyklá

15 150 000,- Kč

Slovy: Patnáctmilionůjednostopadesáttisíc Kč

4. ZÁVĚR Zdůvodnění odhadu obvyklé ceny Cílem tohoto ocenění bylo zjištění obvyklé hodnoty nemovitosti:

Bytový domu číslo popisné 229, se stavební parcelou číslo 2108, s pozemkovou parcelou číslo 2109, s příslušenstvím a s trvalými porosty v katastrálním území Břevnov, obci Praha, Hlavní město Praha. Klady oceňované nemovitosti: bytový dům v dobré lokalitě s výhledem na město, bytový dům ve standardním stavebně technickém stavu. Zápory oceňované nemovitosti: bytový dům ve spoluvlastnickém podílu ½, šest bytových jednotek s regulovaným nájemným, bytový dům v nižším standardním stavebně technickém stavu, nařízení exekuce, usnesení soudu o nařízení exekuce, exekuční příkaz k prodeji nemovitostí. Při stanovení obvyklé ceny byla použita metoda výnosová a věcná hodnota a cena nemovitostí v místě a čase. Hodnota určená metodou srovnávací nebyla stanovena. S přihlédnutím na klady a zápory odhaduji cenu nemovitosti ve výši:

Cena ½ nemovitého majetku v místě a čase obvyklá 15 150 000,- Kč Slovy: Patnáctmilionůjednostopadesáttisíc Kč

Výše uvedená obvyklá cena majetku je vázána na současný časový okamžik, ve kterém se ocenění provádí.

V Kralupech nad Vltavou březen 2009 Vypracovala:

Tereza Hronková

62

5. PŘÍLOHY Katastrální mapa

63

Internetový výpis z katastru nemovitostí Informace o budově č.p.:

229

Část obce:

Břevnov

Číslo LV:

2106

Typ budovy:

budova s číslem popisným

Způsob využití:

objekt k bydlení

Katastrální území:

Břevnov 729582

Na parcele:

2108

Vlastník, jiný oprávněný Vlastnické právo Jméno

Adresa

Podíl

Jan Baše

Sokolovská 677, Rychnov nad Kněžnou, Rychnov nad Kněžnou, 516 01

1/2

Viktor Baše

Bílinská 499/13, Praha, Prosek, 190 00

1/2

Způsob ochrany nemovitosti Název památkově chráněné území Omezení vlastnického práva Název Nařízení exekuce Jiné zápisy Název Změna výměr obnovou operátu Zobrazené údaje mají informativní charakter. Nemovitost je v územním obvodu, kde státní správu katastru nemovitostí ČR vykonává Katastrální úřad pro hlavní město Prahu, Katastrální pracoviště Praha Objekt je dotčen změnou právního vztahu:Z-26507/2009, Platnost k 14.04.2009 14:10:25

64

III. Analýza trhu s nemovitostmi Středočeský kraj – zaměřeno na okres Mělník

1. Charakteristika okresu Mělník Území a poloha Okres

Mělník

leží

v severní

části

Středočeského kraje. Povrch území je většinou rovinatý,

má

nížinný

charakter,

pouze

v severní části převládají výše položené lesní oblasti chráněné krajinné oblasti Kokořínsko. Rozloha Jeho rozloha činí 6,3 % z celkové plochy kraje. Ze 66,7 % jej tvoří zemědělská půda, lesy pokrývají 19,8 % plochy okresu, a tak mu náleží deváté místo v zalesněných plochách kraje. Cestovní ruch Mělnicko má řadu významných kulturních památek. Hrad Kokořín ze 14. století, který patří k nejnavštěvovanějším místům v republice, dále renesanční zámek v Nelahozevsi, zámek v Liblicích z roku 1699, zámek v Liběchově a barokní zámek ve Veltrusech. Renesanční zámek v okresním městě Mělníku s okolními vinohrady stojí nad soutokem řek Labe a Vltavy.

2. Všeobecná analýza trhu Vypracovanou analýzou trhu s nemovitostmi se potvrzuje, že okres Mělník má standardní lokální trh ve středočeském kraji České republiky. A v rozhodujících částech jako např. bydlení, obchodní plochy, kanceláře nebo průmysl se neliší svým rozsahem a dynamikou rozvoje od ostatních okresů České republiky.

65

3. Dominanty okresu Mělník Mělník U soutoku Labe s Vltavou přibližně 30 kilometrů severně od Prahy se na kopci tyčí kostel sv. Petra a Pavla. Vysoká věž a sousední renesančně-barokní zámek jsou poznávacím znamením města Mělník. Úrodnou kotlinu, která město obklopuje, proslavilo především pěstování vinné révy a výroba vína. Od poloviny 30. let jsou ve městě pravidelně pořádána mělnické podzimní vinobraní. Půvab historického jádra určuje Mělník za vyhledávaný turistický cíl zejména v posledních letech.

Zámek Mělník V době, kdy se zde narodila a žila kněžna Ludmila, byl zámek obýván vdovami českých králů a knížat. Poslední manželka Karla IV. dala přestavět zámeckou kapli v gotickém stylu. V roce 1542 byl hrad přestavěn v renesanční zámek a nechalo se přistavět severní křídlo s věží a arkádami, které jsou bohatě zdobeny sgrafity. Od roku 1992 začal současný majitel Jiří Lobkowicz zámek rekonstruovat.

Mělnické vinohrady Vinohrady leží asi 35 km severně od Prahy ve výšce 200 m nad mořem. Mělník je součástí české vinařské oblasti, jedné z nejseverněji položené v Evropě. Mělnická vinařská oblast má dnes rozlohu 160 ha a je největší v Čechách.

Kokořínsko Obec Kokořín se skládá ze šesti místních částí: Kokořína, Kokořínského Dolu, Janovy Vsi, Březinky,

Truskavny

a

Šemánovic. V celé obci žije trvale asi 400 obyvatel, v turistické sezóné se počet zvýší až čtyřnásobně. Kokořín leží v chráněné krajinné oblasti Kokořínsko, kde jsou ideální podmínky jak pro pěší turistiku, tak pro cykloturistiku nebo vyjížďky na koních.

66

Gotický hrad Kokořín z počátku 14. století nebyl již od konce 16. století obýván. Hrad postupně chátral a měnil se ve zříceninu, která v 19. století přitahovala pozornost

romantiků, včetně K.H. Máchy. V letech

1911-18 byl hrad novým majitelem Václavem Špačkem, rytířem ze Starburgu, nákladně přestavěn v duchu pozdního romantismu. A období romantismu se zřícenina Kokořín se svým okolím stala inspirací mnohým našim umělcům.

Liblice Je to nevelké obec při hlavní silnici Mělník - Mladá Boleslav. Největší pozoruhodností obce je zámek, patřící k pozoruhodným

stavbám

vrcholného

baroka.

Byl

vybudován v létech 1699 - 1706 jako šlechtické sídlo. Provedením stavby byl pověřen český architekt italského původu Giovanni Alliprandi.

Kralupy nad Vltavou Centrum města leží na obou březích Vltavy v katastrálním území Kralupy nad Vltavou, jihovýchodně od Zákolanského potoka, toto katastrální území však zasahuje i do průmyslové a sportovní zóny na pravém břehu řeky. Blízko centra města se nachází železniční stanice Kralupy nad Vltavou. V centru Kralup stojí pseudogotický kostel Nanebevzetí Panny Marie a svatého Václava, vysvěcen byl 27. října 1895. Pravý (severovýchodní) břeh Vltavy zaujímá místní část a katastrální území Lobeček. Blíže k Vltavě leží obytná čtvrť s několika školami a zimním stadionem. Východní část Lobečku zaujímá rozsáhlý areál společností Kaučuk Kralupy a Česká rafinérská, na který na jihozápadě navazájí další průmyslové objekty. Město s rozvinutým chemickým průmyslem vzniklé na území osídleném od roku 993. Na zdejším hřbitově je pohřbený básník Jaroslav Seifert.

67

Dominantou Kralup je most T.G. Masaryka Most nesoucí jméno prvního československého prezidenta byl postaven v období do 4.2.1926 do 21.10.1928, kdy byl slavnostně uveden do provozu. Projektant mostu Ing. Dr. techn. Jarolim Farský překlenul Vltavu jediným obloukem o rozpětí 80 m, ke kterému připojil dva postranní oblouky o rozpětí 60 m. Celková délka mostu je 200 m. Architektonická stránka stavby byla svěřena arch. Ing. Jiřímu Krohovi. Most byl podroben velké zkoušce při povodni v roce 2002 a obstál na výbornou.

Zámek Nelahozeves Zámek patří mezi jeden ze skvostů české renesanční architektury, najdete ho 30 km severně od Prahy. Mezi jeho největší lákadla patří velice cenná sbírka obrazů a uměleckého řemesla. Všechny exponáty pocházejí z 12. až 20. století. Mezi další zajímavosti patří Beethovenův sál a Rytířský sál a největší soukromá knihovna v Čechách, ta však bohužel není veřejnosti přístupná. Nedaleko Nelahozevsi se nachází zámek Veltrusy s nádherným přírodněkrajinářským parkem. V něm se ukrývá mnoho architektonicky zajímavých prvků.

Neratovice Město Neratovice leží v Polabské nížině asi 20 km severně od Prahy na řece Labi, která protéká okrajem města. Neratovice jsou v nadmořské výšce asi 170 m.n.m. a zabírají svou rozlohou přibližně 2002 hektarů včetně správních území Byškovic, Lobkovic, Mlékojed a Korycan. Roku 1884 se teprve staly samostatnou obcí. Dnes mají Neratovice kolem 17 tisíc obyvatel. Růst Neratovic vyvolala především železniční doprava kdy roku 1865 tu byla uvedena do provozu trať z Kralup nad Vltavou do Turnova, přičemž v historicky poměrně krátké době zde vznikla důležitá a rozsáhlá dopravní křižovatka. Tyto možnosti ovšem přilákaly průmysl. V roce 1898 založil v Neratovicích továrnu k výrobě mýdla, svíček a olejů V. B. Goldberg. Za druhé světové války zde došlo k 68

výstavbě gigantického podniku Spolana a menší, ale rovněž významné Lachemy. Přivodilo to zároveň stavbu obytných sídlišť a občanské vybavenosti, růst počtu obyvatelstva a připojení některých sousedních obcí.

4. Trh s nemovitostmi V rámci celé ČR nebyl zaznamenán pokles cen rodinných domů, pozemků ani bytů v atraktivních lokalitách. Od jara 2008 byl pocítěn pokles cen panelových bytů především v neatraktivních lokalitách se špatnou dopravní dostupností a občanskou vybaveností. Důvod poklesu cen panelových bytů (někdy až o 250 tisíc Kč) spočívá především ve skutečnosti, že si dnes lidé mohou více vybírat, jsou náročnější, a pokud jim to finance dovolí, pak preferují bydlení v novostavbě nebo ve starší cihlové zástavbě, nejlépe v osobním vlastnictví a po rekonstrukci. Snížení poptávky po panelových bytech podpořil během posledních měsíců příchod světové finanční krize, která u nás v ČR způsobila nervozitu a vyčkávání kupujících. Důležitým faktorem poklesu cen těchto bytů bylo a je zpřísnění podmínek pro žadatele o hypotéky. V krajském srovnání intenzity bytové výstavby se Středočeský kraj dlouhodobě drží na předních příčkách. V letech 2003 a 2004 měl Středočeský kraj nejvyšší intenzitu bytové výstavby v rámci ČR. Středočeský kraj byl v roce 2004 krajem s nejvyšším počtem dokončených bytů a v posledním desetiletí začala masivní výstavba především rodinných domků.

5. Regionální segmentace Okres Mělník jsem si z hlediska trhu rozdělila na tři části – na vlastní okresní město Mělník, na průmyslové město Kralupy nad Vltavou a na zbytek okresu.

6. Město Mělník POZEMKY Proluky V centru města se proluky vyskytují jen velice zřídka, ale občas se v realitních kancelářích objeví nabídka proluky a když se navíc nachází v historickém centru, jeho cena má neobvyklou sumu, v řadách až přibližně 30 tisíc korun za metr čtvereční. Parcely v příměstských částech a v obcích v těsné blízkosti Mělníka se pohybují v rozmezí od 700 Kč do 3000 Kč, podle toho jak jsou vzdáleny od centra.

69

Jelikož v dnešní době bude nejspíše poptávka i nadále převyšovat nabídku, pokles cen se v nejbližší době neočekává.

Stavební pozemky Poptávka po stavební pozemcích se díky rozvoji služeb a větší dostupnosti hypoték znatelně zvýšila. Realizovaná cena pozemků s vybudovanými inženýrskými sítěmi a přístupnými komunikacemi se pohybuje na úrovni cca 1400 Kč za metr čtvereční. Ceny stavebních pozemků v okrajových částí města a nejbližším okolí se pohybují od 200 Kč do 800 Kč za metr čtverečný s ohledem na kvalitu inženýrských sítí. Pozemky pro průmyslovou výrobu zde nejsou zastoupeny ve velkém počtu, jelikož na Mělnicku vzniká průmyslová zóna o rozloze 250 hektarů, která je situovaná spíše k dálnici D8 a k jiným hlavním silnicím tohoto okresu, jejich cena se pohybuje přibližně okolo 500 Kč za metr čtvereční. Předpokládám že v budoucnosti porostou ceny pozemků a především těch , které budou mít inženýrské sítě a budou určeny k zástavbě rodinných a bytových domů.

Obecně nejdůležitějšími hodnotvornými vlastnostmi pozemku jsou: 1. poloha 2. celková výměra 3. způsob využití 4. stupeň územního plánování 5. míra využití 6. tvar pozemku 7. inženýrské sítě 8. přístupová komunikace 9. ekologická zátěž z minulosti

BUDOVY Byty Poptávka po bytech v dnešním období krize se velmi snižuje, a proto prodat byt nebo dům není v současnosti žádná hračka. Mnohé si v nabídce pobudou několik týdnů, jiné na nového majitele čekají měsíce. Někdy marně, jindy kupce navnadí až sleva. Doba je nejistá, světová finanční krize způsobuje, že lidé odkládají zásadní rozhodnutí a zpřísňují se podmínky pro přiznání hypotečního úvěru. Největší poptávka je o byty 1+1 a 2+1, největší pokles poptávky se objevuje u bytů 3+1. 70

SICOM stavební družstvo Mělník zahájilo v dubnu 2008 výstavbu druhé etapy projektu Nové Podolí v Bezručově ulici. Ceny nových bytů ve výstavbě se pohybují od 1 300 000 Kč a více dle toho kolik metrů čtverečních byt má. Předpokládám že v budoucí době bude mít město problémy tyto nové byty prodat. Nabídka v této době nejspíše převýší poptávku a ceny na to budou reagovat. Stabilizují se a v některých lokalitách poklesnou. Záležet bude na dispozici bytu a dalších okolnostech. Velikost

Standardní vybavení

Byt

1+1

1 000 000 Kč (minimální nabídka)

Byt

2+1

1 200 000 - 1 600 000 Kč

Byt

3+1

1 600 000 - 2 000 000 Kč

Byt

4+1

2 000 000 Kč (minimální nabídka)

Rodinné domy Poptávka výrazně převyšuje nabídku u starších rodinných domů. Realizované ceny u volně stojících domů se pohybují okolo 2 500 000 – 4 000 000 Kč, u řadových domů okolo 3 000 000 Kč. V dnešní době je velký rozmach developerských firem, které projektují skupinovou výstavbu rodinných domů jak volně stojících tak i řadových. Poptávka po vilových čtvrtích je nižší než nabídka, ale s předpokládanou vzrůstající životní úrovní a budoucím koncem finanční krize by se měla poptávka vyrovnat až zvýšit než nabídka. Objekty pro individuální rekreaci Objekty tohoto typu se v nabídce realitního trhu Mělníka moc nevyskytují, je to dáno tím že Mělník není žádna chatařská oblast. Když už se tyto objekty objeví realizovaná cena zahrádkářských chatek je okolo 200 000 Kč a rekreačních domků okolo 500 000 Kč. Poptávka převyšuje nabídku, ale budoucích letech se počítá se snížením poptávky z důvodů nové generace, která má ke zahrádkářství už velmi vzdálený vztah

Bytové domy Prodej těchto objektů je spíše ojedinělí. Jelikož se takovéto domy neprodávají jako celky, ale po jednotlivých bytových jednotkách, nepředpokládá se nárůst nabídky. Přibližná cena bytového domu je okolo 5 000 000 Kč, samozřejmě s ohledem na celkovou velikost objektu.

71

Administrativní budovy S administrativními budovami se neobchoduje tak často, prakticky se v nabídce ani neobjevují. Spíše jsou využívány tradiční prostory vhodné pro administrativní provoz. Český trh hraje klíčovou roli ve strategii investičních realitních společností obchodujících na nemovitostním trhu ve střední Evropě.

Průmyslové objekty V poslední době roste poptávka po výrobních halách, které jsou určeny nejen k prodeji, ale také k pronájmu. Lokality s dálničním spojením se rozvíjejí daleko rychleji než jiné. Z toho důvodu je podél dálničních tras celá řada komerčních průmyslových parků. Pro Mělnicko je nejrozvinutější průmyslová část na trase po železnici dálnici D8 z Prahy do Teplic. Nejatraktivnější lokality s průmyslovými zónami okresu Mělník jsou Úžice, Nová Ves, Kralupy nad Vltavou. Stabilní poptávka je u kompletně připravených stavebních pozemcích v průmyslových zónách. Cena pozemků zastavěných průmyslovými objekty se pohybuje okolo 500 Kč/metr čtvereční.

NÁJMY Byty Nárůst zájemců o bydlení v pronajatém bytě se zvýšil, v některých případech ve srovnáním s minulým rokem, i o desítky procent. Mnohem lépe tedy na tom jsou lidé, kteří se bydlení nezbavují, ale šikovně ho pronajímají. Největší zájem je o nejmenší byty, tedy garsonky a byty 1+1, které jsou nejdražší v přepočtu na metr čtvereční. Způsobuje to velká poptávka a obecně i fakt, že je jich nedostatek. Naopak nejmenší zájem je o byty 3+1, které jsou cenově nepřijatelné pro mladé rodiny. Přestože poptávka po bydlení v cizím roste, ceny zatím nereagují. Zvyšování cen se dotklo pouze některých z větších, většinou krajských, měst. Velikost

Standardní vybavení (včetně inkasa)

Byt

1+1

5 000 - 7 500 Kč/měsíc

Byt

2+1

8 000 - 11 000 Kč/měsíc

Byt

3+1

11 000 - 14 000 Kč/měsíc

72

Nebytové prostory V poslední době obchod s kancelářemi a sklady má značný pokles poptávky nad nabídkou. V zhledem k rychle se vyvíjejícímu elektronickému obchodování a internetu obecně se očekává podobný vývoj poptávky i v budoucnosti.

Kanceláře

Výrobní prostory

Sklady

Centrum města

od 13 000 Kč a více od 30 000 Kč a více okolo 20 000 Kč

Okrajová část

do 10 000 Kč

do 30 000 Kč

do 15 000 Kč

7. Město Kralupy nad Vltavou Údaje a vývojové trendy, které jsem uvedla pro město Mělník, platí v podstatě i pro město Kralupy nad Vltavou. S rozdílem toho že veškeré ceny zde uvedené jsou vyšší díky velmi dobré dopravní dostupnosti hlavního města Prahy. Kralupy se pokládají za nejdražší město okresu Mělník.

POZEMKY Poptávka zde převyšuje nabídku, vyhledávány jsou především pozemky pro stavby rodinných domů. Stavební pozemky zde dosahují ceny až přes 1 800 Kč/m².

BUDOVY Byty Velikost

Standardní vybavení

Byt

1+1

1 200 000 - 1 400 000 Kč

Byt

2+1

1 300 000 - 1 900 000 Kč

Byt

3+1

1 800 000 - 2 300 000 Kč

Byt

4+1

2 500 000 Kč (minimální nabídka)

73

Rodinné domy U rodinných domů v Kralupech nabídka mírně převyšuje poptávku. Ceny těchto domů se pohybují od 2 500 000 – 5 000 000 Kč s ohledem na velikost a stav konstrukcí (u starších domů).

NÁJMY Byty Standardní vybavení

Velikost

(včetně inkasa)

Byt

1+1

7 000 - 9 000 Kč/měsíc

Byt

2+1

9 000 - 12 000 Kč/měsíc

Byt

3+1

13 000 - 16 000 Kč/měsíc

Nebytové prostory Kanceláře Centrum města od 20 000 Kč a více Okrajová část

do 10 000 Kč

Výrobní prostory

Sklady

od 90 000 Kč a více

od 35 000 Kč

do 90 000 Kč

do 30 000 Kč

8. Celkový marketingový výhled Český trh a světová krize Letos mnohem více než v minulých letech rozhoduje o úspěchu na současném českém realitním trhu kvalita prodávaných nemovitostí i služeb spojených s prodejem. Nemyslím si, že by měl být výrazný pokles cen nemovitostí, očekávám spíše jejich stagnaci. Záležet bude ovšem na dalším vývoji globální ekonomické krize. Podle jejích aktuálních projevů nemovitostem pokles hodnoty nehrozí. Naopak si myslím, že přichází vhodná doba pro investování do nemovitostí. V nejbližších měsících se dá předpokládat, že v období světové ekonomické krize, kdy jsou investice do akcií a investičních fondů vysoce rizikové, zájem českých i zahraničních investorů o reality bude stoupat. Také z toho důvodu, že nemovitosti vždy byly a budou výhodnou dlouhodobou investicí bez dramatických výkyvů.

74

Mělnicko Okres Mělník zažívá stavební boom rodinných domů. Všude okolo větších měst nebo i vesnic, které leží na místě s velmi dobrou dopravní dostupností (především do hlavního města Praha), se staví „satelitní městečka“. Důvodem je především stěhování obyvatel z města do klidnějších míst středočeského kraje. Některé takovéto projekty jsou např. Výstavba řadových domů v anglickém stylu v Lešanech, prodej rodinných domů Postřižín u Prahy a Villapark Veltrusy. Zajímavou investicí je nákup pozemků pro stavbu rodinných domů a občanské vybavenosti v atraktivních lokalitách v okolí větších měst. Jedná se sice o velké částky, ale přibližně jen s 2-3letou návratností a výnosem v řadech miliónů až desítek miliónů korun. Předpokládám, že ceny nájmů budou stagnovat. Trh s byty bude nejspíše ovlivněn deregulací nájmů a zvýšenou nabídkou. Díky prodeji průmyslového areálu Synthos (známý jako Kaučuk) polským investorům a sledováním důsledků prodeje předpokládám pomalý pokles průmyslu, který však snad nebude tak dramatický.

75

Závěr V první teoretické části jsem si dala za cíl seznámit čtenáře s krásným areálem veltruského zámku a se složitostí oceňování historických staveb. Při sestavovaní této bakalářské práce mě velice překvapila, ale i zaujala, skutečnost, že historické stavby jsou velmi těžko ocenitelné. Neexistují žádné pevné mantinely – tabulky, dle kterých by se provádělo oceňování. To je potom postaveno na zdravém úsudku a profesní praxi znalce. I když se veltruský zámek nachází v bezprostřední blízkosti mého bydliště, nikdy jsem si nedokázala představit, v jak dezolátním stavu se celý zámecký komplex nachází. Díky této práci jsem si upřesnila pohled na financování památek. V praktické části, která je stěžejní částí bakalářské práce, se věnuji ocenění dvou nemovitostí, které bylo provedeno tržním způsobem, pomocí vybraných metod. U tržní hodnoty nemovitosti, kde neexistuje žádný jednoznačný návod, mohou být jednotlivé odhady odlišné a jde tedy o tvůrčí proces, do něhož vstupuje i subjektivní úsudek znalce. Tržní cena se stanovuje převážně porovnávací metodou tak, že se posuzovaná nemovitost porovná s podobnou nemovitostí již prodanou na trhu s nemovitostmi. V menších obcích bývá např. tržní cena 60-80% z ceny administrativní. Zatímco čím je město větší a čím více se nemovitost blíží k jeho centu, tím se poměr obrací. Ve velkých městech je nižší poptávka po koupi nemovitostí než na venkově, což je dáno dnešním trendem stěhování lidí z měst na venkov. Oceňovala jsem zaprvé rodinný dům, jehož tržní cena mi vyšla metodou srovnávací 3.000.000 Kč a metodou nákladovou 3.312.449 Kč. Zadruhé jsem oceňovala polovinu bytového domu, což bylo pro mě trochu komplikovanější. Jeho tržní hodnota výnosovou metodou vyšla 13.151.450 Kč a cena v místě a čase obvyklá vyšla 15.150.000 Kč. Budoucnost technologií,

které

oceňování umožní

vidím vznik

hlavně

v rostoucím

rozsáhlých

a

využívání

podrobných

informačních

databází

nedávno

obchodovaných nemovitostí, podobných nemovitosti oceňované. V závěrečné části mé bakalářské práce se věnuji analýze trhu s nemovitostmi v okrese Mělník. Vzhledem k výborné dopravní dostupnosti do hlavního města Praha jsou ceny nemovitostí v tomto okrese velmi dynamicky se vyvíjející s předpokládaným růstem v dalším období. Vznikají zde „satelitní městečka“ téměř u každého města a větší obce. Při analýze jsem si uvědomila, že ceny nemovitostí v „mém“ okrese jsou vzhledem k cenám nemovitostí v jiných krajích nadprůměrné.

76

Použitá literatura 1. Ing. P. Ort Ph.D.: Tvorba bakalářské práce. Praha: 2004. ISBN 80-86747-22-0 2. Ing. P. Ort Ph.D.: Analýza realitního trhu. Praha: 2008 3. Ing. P. Ort Ph.D.: Moderní metody oceňování na tržních principech.Praha: 2007 4. J. Heřman: Oceňování nemovitostí. VŠE Praha: 2005. ISBN 80-245-0947-4 5. Z. Zazvonil: Oceňování na tržních principech. Praha: 1996. ISBN 80-902109-0-2

Internetové zdroje www.zamek-veltrusy.cz/historie-zamku/park www.zamek-veltrusy.cz/historie-zamku www.veltrusy.net/architektura.htm www.zamek-veltrusy.cz/obnova-a-vyuziti-arealu/povoden-2002 www.npu.cz/pp/zpp/obsahy/2008/2008-1/ www.ocenovaninemovitosti.cz www.cuzk.cz www.katastrnemovitosti.cz www.mesec.cz www.sreality.cz www.hyperreality.cz www.ckom.cz

Další zdroje Souhrnná technická i výkresová dokumentace rekonstrukce hl. zámecké budovy – zapůjčená kastelánem zámku Veltrusy.

Právní předpisy Zákon č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku Zákon č. 526/1991 Sb., o cenách

77